プロパティエージェント株式会社
有価証券報告書－第13期(2015/04/01－2016/03/31)

３【事業の内容】当社は、「不動産と不動産サービスの価値を創造、向上し、人の未来を育み、最高の喜びを得ることを信条とする」という企業理念のもと、東京23区及び横浜地区における資産運用タイプ及びコンパクトタイプの居住用不動産の開発事業及び販売事業を展開する不動産開発販売事業のほか、賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス及び建物管理サービスを提供するプロパティマネジメント事業に取り組んでおります。当社の事業における当社の位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。（不動産開発販売事業）不動産開発販売事業では、主に資産運用タイプ及びコンパクトタイプの居住用不動産の開発ならびに中古物件の仕入を行い、不動産投資家（以下「投資目的顧客」という）、居住を目的とするユーザー（以下「居住目的顧客」という）及び資産運用タイプ及びコンパクトタイプの居住用不動産の販売機能をもつ業者（以下「販売業者」という）に販売する事業を行なっており、資産運用型不動産の販売収益が主な収益となります。不動産の物件開発にあたっては、投資目的のみならず、居住目的としても将来の住み替えの際に売却や賃貸といった多様性を発揮するよう、資産性の高い不動産を提供するため、当社独自の幅広い土地仲介事業者との情報ネットワークと物件開発にかかる専門的知識、当社独自の50項目にも及ぶ評点を行なう「スコアリング」に基づいた定量的データなどをもとに用地の仕入を行い、商品企画と設計及び施工の管理までを一括して実施しております。物件の開発エリアは主に東京23区及び横浜地区を対象としており、平成27年３月期及び平成28年３月期の具体的な竣工済開発物件は以下の通りとなります。開発物件名地域戸数竣工時期クレイシア文京春日東京都文京区33平成26年７月クレイシア新宿御苑前東京都新宿区29平成26年７月クレイシア新宿パークコンフォート※東京都新宿区30平成26年10月クレイシア芝浦ウォーターフロント東京都港区50平成26年11月クレイシア練馬駅前東京都練馬区42平成27年３月クレイシア品川戸越東京都品川区47平成27年４月クレイシア千歳船橋アーバンプレミオ東京都世田谷区44平成27年６月クレイシア五反田駅前東京都品川区39平成27年９月クレイシア祐天寺東京都目黒区33平成27年10月クレイシア菊川東京都墨田区62平成28年１月クレイシア王子東京都北区47平成28年３月クレイシア新宿東京都新宿区52平成28年３月※東京都新宿区で開発した「クレイシア新宿パークコンフォート」は、一般社団法人日本住宅建設産業協会が優秀なプロジェクトを実施した協会員を対象に、関係法令適合や品質管理体制、機能性・デザイン性、周辺環境との調和等を総合的に勘案して評価する「第５回優良事業賞」（中高層分譲住宅部門）を平成27年６月に受賞いたしております。物件開発のはじめとなる用地の仕入では、信託銀行、一般地主等との相対取引や不動産仲介業者が実施する入札取引への参加、裁判所が実施する不動産競売への参加など、より多くのルートから仕入れられるようにし、仕入の安定化を図っております。用地仕入後の設計及び施工はそれぞれ設計事務所や建設会社といった外注先に委託しておりますが、当社にて一級建築士である施工管理者を配置し、設計及び施工の管理をしております。当社では、物件開発地域の賃貸仲介業者にその地域の居住者属性を調査する「モデリング」という当社独自の手法を取り入れ、居住者を想定するというマーケットインの考え方によって商品企画を行っており、その建築地域の特性の取り込みと社内一級建築士によるデザイン、仕様等の決定を行なっております。これにより、資産性の高い、居住者に長く支持される住環境を設計することができると考えており、マンションはモノづくりであるという考えのもと、開発を実施しております。当社は、主に用地仕入からの物件開発を実施しておりますが、東京23区及び横浜地区を対象に資産性の高い一棟マンションの中古物件も仕入れることがあります。資産運用型不動産の販売にあたっては、上記にて当社が開発を行ったプロジェクトの物件を、主に個人の投資目的顧客や販売業者、海外の投資目的顧客に対して販売しております。個人の投資目的顧客に対しては、各人の資産背景を基に不動産による資産運用を用いたライフプランを設計し、税金や年金、保険等の対策も合わせた資産形成のコンサルティングを実施しております。また、コンパクトタイプの居住用不動産については、これを都市型コンパクトマンション（東京23区を中心とした駅近かつ30～60㎡タイプの住戸）と定義し、都市型コンパクトマンションを最初に購入するマンションの選択肢の一つとして提供するという考え方と、都市型コンパクトマンションの立地特性を活かした将来における住み替え時の賃貸転用といったライフスタイルへの多様性（ダイバーシティ）を提案するという考え方から、「最初に購入するマンションの持ち方に多様性を提供する」というコンセプトを定め、「都市型ダイバーシティマンション」という商品カテゴリとして居住目的顧客に販売しております。（プロパティマネジメント事業）プロパティマネジメント事業では、賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス及び建物管理サービスの提供をしております。賃貸管理サービスは、当社物件を購入した投資目的顧客（以下「オーナー」という）に対して販売した資産運用型不動産における入居者管理及び賃貸借契約管理を専門にサービスを提供しております。主なサービスとして、「集金代行サービス」及び「家賃保証サービス」を提供しております。「集金代行サービス」では、入居者とオーナーとの間で締結する賃貸借契約の管理、入居者からの家賃の集金代行、入居者が家賃滞納した場合に家賃を保証し当社が滞納請求を行なう滞納保証を行なっており、オーナーからの手数料収入が主な収益となります。「家賃保証サービス」では、当社がオーナーとサブリース契約を締結することによりオーナーから部屋を借り上げ、当社が入居者に部屋を貸し出しており、入居者からの家賃収入が主な収益となります。また、その他にもクレーム対応やメンテナンス対応等の手配も行っております。賃貸管理では、顧客に対して販売した資産運用型不動産が常に高い収益を上げるように、入居率向上のための積極的なサポートを実施しております。賃貸仲介サービスは、当社賃貸管理物件の入居者募集及び他社管理物件の賃貸仲介を専門に取り扱う賃貸専門の店舗「ORANGEROOM」を開設し、首都圏を中心に事業を行っており、他社管理物件の賃貸仲介による仲介手数料収入が主な収益となります。建物管理サービスは、マンションにおける共用部分を管理組合に代わって管理するサービスを提供しております。建物管理には、専門性を要する点検・調査業務や解決が難しい管理費の督促業務があり、管理組合だけで全てを管理するのは難しいため、当社が建物管理のプロフェッショナルとして、マンションの管理を受託しております。具体的には、管理組合の運営、会計、管理員、マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整等の業務を行っており、管理組合からの管理受託手数料収入が主な収益となります。なお、建物管理は平成24年３月期より受注を開始しており、その管理棟数と管理戸数の推移は以下の通りとなります。第９期平成24年３月期第10期平成25年３月期第11期平成26年３月期第12期平成27年３月期第13期平成28年３月期管理棟数１６132638管理戸数552415289781,525(事業系統図)