株式会社シーアールイー
有価証券報告書－第7期(2014/08/01－2015/07/31)

３【事業の内容】当社グループは、当社及び子会社４社により構成されており、事業系不動産を中心とした賃貸、管理、開発及びアセットマネジメントを主たる業務としております。当社は平成21年に物流システムの開発及び販売を目的に創業し、その後株式会社コマーシャル・アールイーから事業系不動産に関するマスターリース事業及び賃貸管理事業を譲受し、平成23年には株式会社天幸総建を吸収合併し営業基盤を拡大してきました。また、賃貸・管理のノウハウを生かし、物流施設の開発も行っております。平成26年には、アセットマネジメント事業に進出し、グループ内で開発からテナント誘致、売却、運用・管理を一貫して行うことにより、不動産販売収入、アセットマネジメントフィー、プロパティマネジメント受託収入を安定的に確保できる体制を構築しております。当社グループの事業内容は次のとおりであり、セグメントと同一の区分であります。（１）不動産管理事業①マスターリース当社グループのマスターリース業務では、事業系土地付建物である物流施設を中心に一括借り上げ運営・管理しております。当社グループは、不動産所有者に賃料を保証し借り上げたのちに、その物件を転貸することによりテナントから受取る賃料を収益に計上いたします。当社グループは土地や建物を保有することなく管理物件を転貸にて運用することにより、資本効率を高め、資産価値下落のリスクを抑えることにより、収益を安定的に確保することが可能となります。運営・管理しているマスターリース物件総管理面積の約81％を、物流施設が占めております。業務対象を物流施設に集中することにより情報収集と営業活動を強化し、顧客へ豊富な情報と要望に応じた提案を行っております。物流施設は限定された使用目的ではなく、用途の多様性に対応できる仕様となっており、物流施設を使用するテナントの業種も運輸サービス、製造業、小売業と、多様性を有しております。当社グループがマスターリースで建物等を運営・管理することにより、不動産所有者はテナント未入居への対応やトラブルの折衝等を行うことなく、賃料保証による安定した賃貸事業を継続的に営むことができ、テナントは物件を保有することなく目的とするエリアで必要な面積を確保することにより事業展開が可能となります。②プロパティマネジメント当社グループのプロパティマネジメント業務では、物流施設や商業施設の賃貸管理を受託し、テナント誘致、賃貸借契約代行、トラブル対処等のテナント窓口業務並びに建物や設備の点検代行、管理予算案の設定、建物長期修営繕計画の策定、工事管理業務等を行っております。受託している主な物件は、投資法人等が保有する大型の物流施設やマスターリースによる運営・管理が終了した後にプロパティマネジメント契約に切替えたもの（注１）であります。長年のマスターリースによる物流施設運営の実績と知識を基に物流施設や商業施設の事業系不動産について資産価値を最大化する運営と管理を提供しております。（注１）賃料保証による当初のマスターリース契約期間満了において、不動産所有者が建設時に借入れた費用を完済又は借入残高が少額となった場合、物件の賃貸管理のみを希望されることがあります。そのような場合、当社グループでは賃料保証を行わず業務フィーを定め不動産所有者の賃貸管理を代行しております。③建設工事当社グループの建設業務では、土地所有者へ物流施設を建設しマスターリースによる賃貸事業を提案し工事受注してきたもののほか、すでに当社グループで運営・管理している物件の所有者及びテナントから修営繕、改造及び原状回復等の工事を請負っております。マスターリースにて運営・管理するためには建物の資産価値と機能を長期間維持することが必要であることから、当社グループは所有者に計画的な修営繕を提案し工事を受注しております。また、当社グループがマスターリースや賃貸管理を行っていない物件の建設工事の請負も行っております。④リーシング当社グループのリーシング業務では、当社グループのマスターリース物件や物流投資事業にて開発した物件へのテナント誘致と、マスターリース物件以外の物件へのテナント誘致を行っております。前者は、稼働率を向上させ、賃貸収入を増加させるとともに、開発物件の収益物件としての価値を高めます。後者は、外部の物件へテナントを紹介することにより、仲介手数料を受領することができます。リーシング業務は、不動産経営の中でも重要な位置を占める業務であります。当社グループは新規顧客の開拓のため、荷主向けセミナーを開催し、運輸サービス事業者にかたよらない顧客基盤の拡大を進めております。また、物件情報の充実のため、当社グループ管理物件の他に、所有者自身が管理している空き物件や他社管理物件の情報を加え管理し、法人向け物流施設サイトであるロジスクエア（http://www.logi-square.com）等の運営により賃貸物件の情報を提供しております。これらの情報を整備することにより、テナント要望に応じたきめ細かい提案を実施しております。（２）物流投資事業当社グループは物流に特化した施設開発に関して、マーケットリサーチ、用地情報入手、プランニング、用地取得、建設工事発注、テナント誘致から売却まで一貫して行っております。当社グループはオーダーメイド型もしくは先行開発型の中大規模な先進的物流施設（注２）を開発しております。開発を計画する地域は主に首都圏を設定しておりますが、オーダーメイド型であればテナントの要望に応じて範囲を広げ対応する方針であります。当社グループは不動産管理事業で物流施設を主とした事業系物流施設の運営・管理を長年にわたって実践しており、これによって培った経験を基に使用者目線に立って高機能な先進的物流施設を開発しております。先行開発型の場合、確実なテナント誘致を要しますが、当社グループのリーシング力を最大に活用し対応しております。（注２）延床面積10,000㎡以上、天井高5.5m以上、かつ、床荷重1.5t/㎡の条件を備える物流施設を先進的物流施設としております。（３）アセットマネジメント事業子会社であるストラテジック・パートナーズ株式会社にて、顧客である投資家に対し、収益不動産への投資機会や運用・管理サービスの提供を行っております。不動産ファンドの企画・組成、投資家の募集、金融機関からの借入、物件の購入、運用・管理、売却、リファイナンスまでを一貫して手掛けており、アップフロントフィー、アセットマネジメントフィー、ディスポジションフィー等の収入を得ております。（４）その他の事業投資用不動産を取得し、不動産ファンドへ売却いたしました。以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。（注）１．当社と当社子会社である匿名組合ロジスクエア久喜が行っております。２．当社子会社であるストラテジック・パートナーズ株式会社と合同会社ＣＲＥインベストメントが行っております。３．当社子会社である特定目的会社ノースイーストが行っております。＜用語説明＞マスターリース不動産所有者に一定額の家賃収入を保証した上で土地・建物等を借り上げ、賃借した物件等を当社グループが貸主としてテナントに賃貸することです。プロパティマネジメント不動産所有者やファンド等から受託して、不動産の管理業務を行うことです。主にテナントマネジメント業務（テナント誘致を行うリーシング、賃貸借契約代行、トラブル対応）、企画運営業務（建物や設備の点検代行、管理予算案の設定、建物長期修営繕計画の策定）等を行います。リーシング空き物件にテナント誘致を行うことです。顧客ニーズに応じた提案や物件紹介を行い、賃貸借契約を締結します。アセットマネジメント投資家から委託を受け、不動産ファンドの運営・運用・管理業務を行うことです。主に、不動産ファンドの企画・組成、投資家の募集、金融機関からの借入、物件の購入、ファンドの運営、売却等の運用・管理業務等を行います。