せんだい都心再構築プロジェクト

せんだい都心再構築プロジェクトとは、宮城県仙台市が仙台市都心部にて主導する都市再開発誘導事業である。

1. 概要
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仙台市は2019年7月、仙台市都心部の再開発推進のため、約100億円規模の投資を実施することを発表。期間は2030年度までとしたうえで、第1弾施策として老朽化した建物の建て替えと企業立地を主眼においた実施内容を公表した。翌2020年10月には、第2弾施策を公表。杜の都のイメージを損なわない環境配慮型のビル整備を促し、主に首都圏からの移転需要取り込みを狙う。

仙台市では特に震災以降、オフィスビルの空室率は低水準が続いているものの、老朽ビルの更新が進んでいないことによるオフィス賃料の下落も進み、需要に応えられていないという課題があった。2015年より天神ビッグバンを打ち出し再開発を進める福岡市を先行目標例として追随し、支店経済都市からの脱却、都市間競争からの勝ち残りを目指す。一方で資材費や人件費が高騰する中で、地元の中小企業が踏み出しにくいという意見もある。

2. プロジェクト内容
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2.1. 第1弾施策
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2019年7月16日に公表された第1弾施策では、都市再生緊急整備地域内を対象に約5ヵ年を目途として、1981年の建築基準法改正前の旧耐震基準で建築されたビルの更新をメインに据えており、建て替えに伴う助成金制度の創設、高機能オフィス整備に伴う容積率の緩和、企業立地に伴う助成制度の拡充、複合商業施設等などの設置による補助金上限の引き上げ、附置駐車場台数の緩和が示された。

2.2. 第2弾施策
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2020年10月13日に公表された第2弾施策では、グリーンビルディングの整備促進やテナント退去に伴う支援助成制度を新たに策定。本社機能の移転に伴う助成要件の緩和や、都市再生緊急整備地域に建築される高さ100m以上もしくは延床面積50,000m2}}以上の建築物を対象に、仙台市が新たに定めた環境配慮事項を満たすことで環境アセスメントの手続きを不要とすることを盛り込んだ他、第1弾施策で示していた企業立地促進助成制度や容積率の緩和についても拡充する。

2.3. 付帯事業
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社会実験当プロジェクトでは、付帯事業として定禅寺通りや青葉通りにて、車道を縮小し歩行者空間を広げる社会実験を実施。仙台市役所本庁舎の建て替えや勾当台公園再整備計画が進められている「勾当台・定禅寺通エリア」や、当プロジェクトの中心地となる「青葉通駅前エリア」の将来像を検討してゆく。

定禅寺通りの西側区間では、社会実験での成果を受けて、車線を減少させ歩道を拡幅する方針を決定。2024年度より2027年度にかけて、歩道や中央緑道に給排水設備の設置や電源設備の増設等も含めた改良工事を行う予定。

勾当台公園市民広場では、仙台市役所本庁舎の建て替えに際し、周辺地域の賑わいの創出や回遊性の向上を目指すため、2023年11月に庁舎に面した市道に交通規制等を行い、社会実験を実施。社会実験の結果をもとに、新庁舎整備に活かしてゆく方針である。

「杜の都」景観計画の変更仙台市では2004年に定めた「杜の都」景観計画について、2022年に高さ制限基準の緩和条件の見直しを実施。空地率に関する条件を削除し、新たに公共的空間に関する条件を加えた。空地面積の確保に関する条件を大幅に緩和する一方で、景観形成のための要件を明確化し、誘導を図る。

3. 沿革
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2019年
7月16日 - 「せんだい都心再構築プロジェクト」発表。
2020年
4月7日 - NTT仙台中央ビルを第1号として認定。
9月16日 - 都市再生緊急整備地域の拡大及び特定都市再生緊急整備地域の指定が決定。
10月13日 - 第2弾施策を公表。
12月1日 - 第2弾施策に伴い、仙台市環境影響評価条例を一部改正。
2022年
6月6日 - 「杜の都」景観計画を一部改正。
6月7日 - 仙台中央三丁目プロジェクト、仙台駅前南町通プロジェクト、仙台国分町プロジェクトの3棟を認定。
2023年
5月23日 - 一番町三丁目七番地区市街地再開発、グリーンビルディング制度第1号として認定。
7月6日 - 仙台市役所本庁舎整備事業、グリーンビルディング制度に認定。

4. プロジェクトの認定を受けたビル
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4.1. 容積率の緩和が認定されたビル
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4.1.1. アーバンネット仙台中央ビル
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NTT東日本が事業者となり、青葉区中央4丁目の自社ビルを建て替える。当初、16階建て・延床面積24,000m2}}を予定していたが、高機能オフィス整備等が認められたことで、19階建て・延床面積42,000m2}}へと計画を変更。2023年11月竣工予定。

東北大学青葉山キャンパスで建設が進められている放射光施設・ナノテラスとの連携を見込み、NTTグループの強みである情報通信技術を活用したデータ解析等の支援を行う。

4.1.2. 仙台中央三丁目プロジェクト
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鹿島建設が事業者となり、青葉区中央3丁目にてビルの再開発を行う。2025年2月の完成を目指し、協議中。自社東北支店の建て替え移転を前提とし、オフィス面積の1/2以上を賃貸とする。

4.1.3. T-PLUS仙台
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東京建物が事業者となり、青葉区中央3丁目にてビルの再開発を行う。東京建物としては仙台市内で4棟目のオフィスビルとなる。高機能オフィスとして認定を受けたことで容積率を緩和し、階層を3フロア分上乗せ。12階建て・延床面積13,800m2}}、2024年1月竣工予定。

4.1.4. ウッドライズ仙台
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長谷工コーポレーションや日本政策投資銀行、七十七銀行キャピタル等による不動産私募ファンド、ウッドライズキャピタルが事業者となり、青葉区国分町1丁目にてビルの再開発を行う。半木造構造による建築コストの増加分を容積率の緩和による採算性向上を見込み、プロジェクトに申請。高機能オフィスとしての認定を受け、容積率の緩和が認められた。10階建て・延床面積10,200m2}}。2023年11月竣工予定。

4.2. グリーンビルディングの認定を受けたビル
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4.2.1. 一番町三丁目七番地区市街地再開発
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電力ビルを所有する東日本興業をはじめ、街区内に位置する土地や建物を所有する明治安田生命保険や戸田建設など9者が、電力ビル一帯の敷地面積約18,000m2}}の再開発を計画。オフィスや店舗、ホテルに加え、音楽ホールの後継施設から構成される35階建ておよび24階建て、延べ床面積約172,000m2}}のツインタワーの建設を想定する。北棟は仙台市地下鉄南北線・広瀬通駅と直結。2025年度より既存ビルの解体工事を開始し、2035年ごろの街区完成を目指す。総事業費は数百億円規模を見込む。

2023年4月、第2弾施策で策定した環境アセスメント条例の手続き省略を可能とした、グリーンビルディング制度の認定に向けた協議を開始。同年5月に同制度第1号案件として認定され、環境アセスメントの手続きが省略される。引き続き、高機能オフィス整備による容積率の緩和等に向けた協議を行う。

4.2.2. 仙台市役所本庁舎整備事業
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老朽化が進む仙台市役所本庁舎の建て替えを行うにあたり、CASBEESランクの取得を目指すことや、公開緑地の設定等が認められ、2023年7月にグリーンビルディング制度の認定を受けた。

4.3. そのほかの計画・構想
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さくら野百貨店仙台店跡地2017年に倒産したさくら野百貨店仙台店跡地の再開発をパン・パシフィックHDが行う計画で、敷地面積は約5,500m2}}。商業施設・オフィス・ホテルからなる30階建て規模のツインタワーを構想し、仙台市との連携を目指す。

一番町三丁目おおまち南地区市街地再開発藤崎本館を含めた20棟程度のビルを一体的に再開発を行う計画で、敷地面積は約17,000m2}}。藤崎本館の建て替えを中核とし、オフィスやホテルを検討し、せんだい都心再構築プロジェクトの認定を目指す。コロナ禍により協議は停滞していたが、2023年8月に地権者で構成される新たな推進協議会を発足させ、再開発計画を進める方針。

中央一丁目十番地区仙台ホテルおよびGSビル跡地の再開発をオリックスGが行う計画で、敷地面積は約3,800m2}}。オフィスやホテル、商業施設からなる複合ビルの建設を想定し、2024年以降の着手を目指す。

5. 脚注
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5.1. 注釈
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5.2. 出典
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6. 外部リンク
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