日本郵政不動産

日本郵政不動産株式会社は、日本郵政の子会社として2018年に設立された不動産会社である。東京都千代田区大手町二丁目の大手町プレイスに本社を置く。

グループの持株会社である日本郵政は不動産事業の企画立案や方針策定、日本郵便は郵便局や社宅などの不動産の保有、当社はグループ保有不動産の開発・管理やグループ外不動産への投資・運営をそれぞれ担当している。日本郵便が事業主となる開発計画では、当社がプロジェクトマネジメントを担当することもある。

1. 概要
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日本郵便は郵便物数の減少、ゆうちょ銀行とかんぽ生命保険は長引く低金利環境に直面しており、日本郵政グループを取り巻く事業環境は厳しい。しかも、金融2社の株式が全て処分され、郵政民営化が完了すると、日本郵便と金融2社の受委託関係は維持されるものの、グループ連結利益への金融2社の貢献は無くなる。金融2社に代わって、収益拡大と経営基盤の安定化に寄与する不動産事業や新規事業を確立しなければ、グループの成功は見込めなかった。

2018年12月20日の時点で日本郵政は1兆5000億円以上の土地を保有しており、土地保有額が大きい企業としては住友不動産、JR東海、三菱地所、三井不動産、JR東日本に次ぐ6位の存在だった。建物保有額は1兆2000億円で、土地と建物を合わせて2兆7000億円もの不動産資産を全国に保有していた。これらを経営資源として有効活用する不動産事業が投資家から注目されている。

日本郵便は生産性の向上を目的に、郵便ネットワークを再編しており、都市部で遊休資産となった施設の再開発を行ってきた。かつて郵便を鉄道輸送していた名残から、都市部のターミナル駅前の一等地に土地と郵便局の建物を保有している傾向にあり、それらを再開発して大型複合ビルを建設し、「KITTE」ブランドの商業施設を運営している。JPタワー、JPタワー名古屋、KITTE博多、JPタワー大阪などがその例である。2007年の民営化以降、12年の間に不動産事業で一定の収益化を実現し、ノウハウを蓄積してきた。しかし、従来の体制では、共同事業への参画や収益物件の取得など、業界では一般的な不動産事業を展開できていなかった。グループ不動産開発の加速とグループ外不動産への投資による収益拡大、地域の特性を活かした開発による地域貢献を目的に、不動産事業の専門会社として日本郵政不動産が設立された。

日本郵政は、全国主要都市のグループ不動産の開発可能性の再検証を行った。日本郵政不動産はこれに協力し、グループ各社と連携して不動産開発を進めてきた。まず取り組んだのは、「広島駅南口」「蔵前」「虎ノ門・麻布台」「五反田」「梅田三丁目」という5つの大規模物件の事業化だった。グループの保有物件だけでは成長機会が限られるため、これら5つの事業の見通しがついた2019年からは、グループ外不動産の取得を始めた。

経営計画では、自社の事業開発に加えて、他社との連携やM&Aにより、不動産事業をグループ収益の柱の一つとして成長させていく方針を打ち出している。設立の前年2017年5月には、日本郵政が野村不動産ホールディングスを数千億円規模で買収する計画が報道されたが、白紙に戻されていた。2021年には、日本郵船グループの不動産会社である郵船不動産を子会社化している。日本郵船グループと日本郵政グループは、長期的な視点での協力関係を構築し、両社が保有する不動産の有効活用をはじめとする、さらなる連携・協業の可能性についても、幅広く検討していく。

1.1. 経営方針
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経営方針として次の4つの取組を掲げている。

社会と顧客のニーズ・課題を先取し、将来にわたり必要とされる不動産サービスを提供する。
企業統治、監査・内部統制を確立しコンプライアンスを徹底する。
日本郵政グループの収益の柱として、グループの持続的な成長と中長期的な企業価値の向上に貢献する。
地域と協力し、常に新たな視点で新しい事業・サービスに挑戦することで、社員一人ひとりが成長できる機会を創出する。

1.2. 子会社
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2. 歴史
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2.1. 歴代社長
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2.2. 沿革
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2018年4月2日 - 日本郵政の子会社として設立された。
2019年
5月23日 - 日本郵便が開発を決定した「広島駅南口計画」のプロジェクトマネジメント業務を受託。
9月24日 - 自社開発の第一号案件となる「旧ゆうぽうと」跡地の大型複合開発「五反田計画」を発表。
12月11日 - 日本郵便が開発を決定した「梅田3丁目計画」のプロジェクトマネジメント業務を受託。
2020年
1月31日 - 日本郵政と共同で、不動産事業におけるヒューリックとの連携強化を発表。ヒューリックによる「赤坂二丁目開発計画」と当社による「汐留プロジェクト」を共同開発していく。
1月31日 - 旧日本郵政蔵前ビルなどの大型複合開発「蔵前計画」を発表。
8月31日 - ライオン本社など各棟の主たる入居者・運営者が決定し、「蔵前計画」が着工。
11月20日 - 「赤坂二丁目開発計画」の建物が「ヒューリックJP赤坂ビル」として竣工。
2021年8月10日 - 「五反田計画」の新築工事が着工。ホテル部分の運営者が星野リゾートに決定した。
2022年
1月21日 - 「下目黒五丁目計画」の新築工事が着工。有料老人ホームは長谷工コーポレーション、店舗はライフコーポレーションに賃貸する。
3月10日 - 「広島駅南口計画」の建物を「広島JPビルディング」と命名し、計画の概要を発表。
6月13日 - 三菱地所、パルコ、明治安田生命保険、中日新聞社と共同で「錦三丁目25番街区計画」の起工式を開催。ホテルゾーンにヒルトンの「コンラッド・ホテル」、シネコンゾーンに「TOHOシネマズ」、商業ゾーンにパルコの高級商業施設が進出する。
8月31日 - 「広島JPビルディング」が竣工。
12月9日 - 「蔵前計画」の街区全体の名称を「蔵前JPテラス」、ライオン本社などが入居するオフィス棟の名称を「JPライオンビルディング」とそれぞれ命名し、用途の概要を発表。
12月14日 - 森ビルと日本郵便が参画する、虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業「虎ノ門・麻布台プロジェクト」の街区の名称が「麻布台ヒルズ」に決定した。
2023年
3月7日 - 日本郵便、西日本旅客鉄道、大阪ターミナルビル、JTBと共同で「梅田3丁目計画」の建物を「JPタワー大阪」、商業施設を「KITTE大阪」とそれぞれ命名し、計画の概要を発表した。
3月31日 - 「蔵前JPテラス」が竣工。
5月11日 - 「同心一丁目計画」の新築工事が着工。
5月18日 - 「福岡鳥飼六丁目計画」の新築工事が着工。
6月30日 - 「麻布台ヒルズ森JPタワー」が竣工。
7月４日 - 「五反田計画」の建物を「五反田JPビルディング」と命名し、計画の概要を発表。
7月21日 - 「世田谷中町二丁目計画」と「平沼橋一丁目計画」の新築工事が着工。

2.3. 合併と買収
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JPプロパティーズ株式会社 2021年5月27日、日本郵船が株式の100％を保有する郵船不動産の発行済株式51％を取得し、子会社化した。これにより、同社は日本郵船との合弁会社となった。郵船不動産の建物管理・運営ノウハウや優良な賃貸物件から得られる収益を獲得し、経営基盤を強化する。 2022年4月1日、現社名に変更。 JPビルマネジメント株式会社 2022年4月1日付で、組織再編により日本郵便の子会社から当社の子会社に変わった。

3. 経営計画
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3.1. デジタルトランスフォーメーション
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日本郵政では、デジタル化された差出情報と配達先情報を活用し、データ駆動型のオペレーションサービスを実現するための郵便・物流事業改革を「Postal-Digital transformation 」と呼んでいる。2021 年度から2025 年度までの中期経営計画「JP ビジョン2025」の期間中、P-DXに1800億円程度を投資する。局内作業の省人化・省スペース化により、事業用施設の集約・効率化を進めることで、捻出された遊休資産を不動産事業に活用する。また、物数に応じた要員や車両の割当、配送経路の最適化、テレマティクスを活用した配達エリアや配達順路の見直しにより、郵便・物流事業の業務を効率化する。

日本郵政不動産も、「広島JPビルディング」「蔵前JPテラス」「五反田JPビルディング」「JPタワー大阪」で不動産事業のDXを推進している。ビルやビル間、オフィス間での様々な空間・設備利用の状況、およびオフィスワーカーや来訪者の各種体験の利用状況を統合データベース「不動産プラットフォーム」に集約し、リアルの場でスマホと連動した新しい体験価値やビジネス情報を提供するとしている。

オフィスワーカーに対しては、次のような体験価値の提供を目指している。

スマホや顔認証を使った入室解錠によるタッチレス・セキュアなビル利用
人密度・CO2濃度の可視化に応じた時差ランチ
本社・自宅・サテライトオフィス等どこでもシームレスに働ける環境
リアルのコワーキング空間とデジタルの交流の場の提供DXの主な取り組みとして、下記の実証実験が行われている。

会議室内のCO2濃度の測定システムによる自動換気
ロボットによる来客の案内やペットボトルの運搬作業
テーブルセンサーと人数計測センサーを使った混雑状況の見える化による食堂利用者の分散広島JPビルディングでは、イメージセンサーによる照度の自動制御やビルエネルギー管理システムのクラウド運用にも取り組んでおり、五反田JPビルディングやJPタワー大阪などの開発計画でも導入される。

クラウドBEMS: クラウド上にビルエネルギー管理システムのシステムを置いて運用することで、現地の防災センターだけでなく、インターネットに接続できるあらゆる場所から操作することが可能になり、利便性が向上する。ワーカーのスマホから空調の調整や照明のオン/オフの操作を可能とすることも検討している。 画像センサーによる照度制御: 室内のイメージセンサーで、昼光と人数レベルを検知し、照度の自動制御を行う。減光や消灯も可能なため、省エネ性が向上する。

3.2. 事業開発方針と計数目標
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中期経営計画「JP ビジョン2025」では、不動産事業について下記の計数目標が設定されている。グループの中期経営計画は5か年計画となっているが、不動産事業は収益化に時間がかかるため、7年後の2027年度の見通しも参考値として示されている。グループの保有物件に3,000億円、グループ外不動産に2,000億円、5年間で合計5,000億円の投資を計画している。グループの保有物件の開発は、都心部や駅前の好立地にある郵便局や社宅を選定し、コアビジネスへの影響や周辺のまちづくりの貢献にも配慮して、継続的に安定的な収益を確保できる賃貸事業を中心に実施する。郵便局の機能移転を行う場合は、ユニバーサルサービスの遂行に支障のない形で開発する。グループ外不動産への投資は、東京都区部を中心とした三大都市圏、政令指定都市などで安定的に一定の収益が確保できるオフィス、住宅、高齢者施設、物流施設等の賃貸事業用不動産を厳選して行う。



3.3. 開発候補物件と着工時期
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下記の物件が開発候補に挙げられている。



4. 主な物件
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右|サムネイル|375x375ピクセル|JPタワー2022年3月31日時点で、日本郵政グループの所有不動産の簿価は2兆6,468億円となっており、その約8割は日本郵便の資産である。



4.1. 大型複合ビル
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これまでの大型複合ビルの開発状況は下記の通り。

 ファイル:IidabashiGrandBloom.JPG|飯田橋グラン・ブルーム ファイル:SapporomitsuiJP.jpg|札幌三井JPビルディング ファイル:JP Tower Nagoya 201509.JPG|JPタワー名古屋 ファイル:KITTE-Hakata Fukuoka Japan beta.jpg|KITTE博多 ファイル:JRJP-Hakata.jpg|JRJP博多ビル ファイル:Hiroshima JP Building exterior 2023 3 29.jpg|広島JPビルディング ファイル:Azabudai Hills from Tokyo Tower 2022.jpg|麻布台ヒルズ森JPタワー ファイル:JP Tower Osaka 20230316.jpg|JPタワー大阪

4.2. 事務所ビル
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これまでの事務所ビルの開発状況は下記の通り。



4.3. ホテル・会議施設
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メルパルクの物件を保有している。運営はワタベウエディングの子会社であるメルパルク株式会社に委託されている。

現在は下記の5都市の施設が営業している。

ホテル メルパルク横浜： 1980年竣工。2023年末に閉鎖予定。
ホテル メルパルク名古屋：2000年竣工。
ホテル メルパルク大阪：1990年竣工。2023年末に閉鎖予定。
ホテル メルパルク広島：1991年竣工。
ホテル メルパルク熊本：2004年竣工。ファイル:Mielparque Nagoya .jpg|メルパルク名古屋 ファイル:MielparqueHiroshima 201109.JPG|メルパルク広島<WtXmlEndTag /> メルパルク株式会社は、日本郵政不動産との賃貸借契約が満了した2022年9月30日をもって、下記の6都市の施設の営業を終了した。

ホテル メルパルク仙台：1997年竣工。2022年10月に土地を野村不動産とタカラレーベンなど3社に売却した。3社は跡地にマンションの建設を検討している。
ホテル メルパルク東京：1971年竣工。日本郵政不動産が再開発を検討している。
ホテル メルパルク長野：1997年竣工。2022年12月に土地と建物をシャトレーゼホールディングスに売却した。改装工事などを経て「シャトレーゼホテル長野」として2023年7月14日に開業した。
メルパルク京都：1999年竣工。宿泊施設なし。日本郵政不動産が再開発を検討している。
ホテル メルパルク岡山：1981年竣工。2022年10月に土地をアパグループに売却した。ホテルとマンションの大型複合開発を予定している。
ホテル メルパルク松山：日本郵政不動産が再開発を検討している。

4.4. 物流施設
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4.5. 賃貸住宅
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4.6. 保育所
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4.7. 高齢者施設
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5. 脚注
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6. 関連項目
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日本の企業一覧 

7. 外部リンク
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