マンション

マンションとは、日本語ではアパートよりも大型の共同住宅を表す一般名詞として使われている。ただし、語源である英語圏では[[:en:wikt:condominium|コンドミニアム]]などの意味で用いられ、共同住宅の意味はほとんどない。

1. 概要と定義
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マンションという語は、日本のデベロッパーが昭和30年代初めより、一部の限られた階層を対象に、公団住宅などとは一線を画した高級路線の集合住宅を、高級感をイメージさせるために「マンション」と銘打って売り出したことに由来する。その後、対象とする層を広げて多様なものが開発・販売されるようになっても、「マンション」という呼び名が定着した。ただし、英語では、Mansionは主に豪邸を示す言葉であり、日本語で言うような「共同住宅」を意味する一般名詞として用いられることはほとんどない。イギリスではより限定的に、Mansion Houseといった場合は市長公邸、Mansion blockといった場合は高級なアパートを指す。

1.1. 日本
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日本で言うところのマンションは、比較的大規模な共同住宅で独立して住居の用に供することができる各室を有するものを指す。また、同じく共同住宅を指す「アパート」という言葉が、小規模なもの、木造や軽量鉄骨造のもの、賃貸物件を指していることが多いのに対し、「マンション」という言葉は比較的大規模で、構造としては基本的には鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造のような堅固なものという相違点がある。区分所有されるもののうち分譲されたものを分譲マンション、個人が共同で建てたマンションは個人共同マンションまたはコーポラティブマンション、賃貸されるものを賃貸マンションという。なお、共同住宅は住宅の建て方を示す用語で、一戸建、長屋建と並んで分類されている。

マンションは、都市部における住居形態として重みをもつ。日本では、国土交通省が行った調査では、2009年末において、全国の分譲マンションストック戸数は約562万戸としている。なお該当調査におけるマンションとは、「中高層で分譲・共同住宅、鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリートまたは鉄骨造の住宅」を示す。

また住宅について、事業者の種類に応じて分譲、賃貸、コーポラティブハウスに分類される。このうち分譲とは、事業者が不動産会社であって、住戸ごとに区分し売買するものを言う。したがって「分譲マンション」とは、鉄筋コンクリート造ないし鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅のうち、事業主が不動産会社で住戸ごとに区分し売買するものを示している。

「マンション」は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律において、法令用語とされた。同法における定義では、「複数の店舗や事務所と居住となる専有部分が1戸以上ある建物で、区分所有者が最低2名以上いること」とされ、これには設備や土地も含まれる。これは、同法でいうマンションが区分所有法の適用対象でもあるということ、「この法律は、土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることに鑑み」とされていることからもわかるように、分譲マンションにおける管理を想定したものであるため、オーナーが1人で賃貸に供されているマンションなどは、ここではマンションとされない。ただし、2人以上いた区分所有者が1人になった場合でも、区分所有法は適用される。

2004年、国土交通省は「中高層共同住宅標準管理規約」の改正にあたり、「分譲の中高層共同住宅を指す法令用語として『マンション』の用語が定着している状況」を理由に、名称を「マンション標準管理規約」と変更した。2015年の国土交通省の調査による日本のマンションの総戸数は約600万戸で、うち団地にあるものは200万戸とされる。

1.2. 他言語でのマンションの表現
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1.2.1. 英語
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語源である英語では、集合住宅をアパートメントと呼び、賃貸物件ならばアパートメント・レンタル、分譲物件ならば種類によって、主にコンドミニアム、とに区分。

マンションは米国と英国では豪邸を意味する。

イギリスでは、集合住宅の中の一軒をフラットと呼ぶのがもっとも一般的である。その他に社会政策で普及したタワーブロック、逆に高級感を出したマンションブロックなどの語もあるが、イギリス以外では一般的ではない。日本語の「マンション」の語源となったMansion Blockの例としては、Devon Mansionsなどがある。

2. 歴史
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2.1. 日本
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日本独自呼称の「マンション」を「高層鉄筋コンクリート構造の集合住宅」と定義するならば、日本最古・日本初のマンションは、1916年竣工の、軍艦島とも俗称された端島の集合住宅群の30号棟である。

次に古いマンションは、関東大震災の復興支援として、1924年から1933年の間に建設された同潤会アパートである。

ただし、当時まだマンションという呼称は存在せず、これらがかつてマンションと呼ばれた事実は全く無いことには留意が必要であろう。

日本マンション学学会『マンション学事典』では、マンション草創期、マンション大衆化期、マンション質向上期、多様ストック形成期の4期に分けられている。

マンション草創期は、「マンション」の語源にも関係するように一般庶民には無縁なデラックス志向のものに限られ、その一方で建物の区分所有が広まり始めたことを受け区分所有法の制定などがあった。マンション大衆化期は、マンションの普及が促されるにともない徐々に住宅ローン制度が広まる、その一方で後述する建設時などのトラブルが表面化し出した時期でもある。

マンション質向上期は、建築技術の進歩、バブル景気などの好景気を受けて、高層化の進展、居住性の向上も進んだ時期である一方で、マンション草創期などに作られたマンションの大規模修繕、建て替えの必要性の問題が表面化してきた。当時は都心での地価高騰の影響により、戸建住宅が中心であった郊外ベッドタウンへのマンション進出が相次いだ。スポーツクラブやラウンジの設置、温泉をパイプラインで浴室に引き込んだ物件や、山間部のリゾートマンションなど多種多様なマンションが供給された。しかし、それらは区分所有者が維持管理しなくてはならず、修繕積立金高騰の一因となることがわかり、現在では人気は衰えている。

その後の時期は、単身世帯の増加、高齢化の進展などを背景に、想定される利用者層などがさまざまなタイプのマンションが市場に登場している。また、マンションにIoTを搭載した「スマートホーム」も話題になっており、マンションの先進化が進んでいる。21世紀には地価下落による土地仕入れコストの低下、超高層建築技術の発展にともない、全国的に大都市の都心部にタワーマンション建設が続いている。

2.2. 旧ソビエト連邦・ロシア連邦
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1960年代、ソビエト連邦政府はフルシチョフカ という集合住宅をソ連邦内に数多く建設した。低コストで、パネル工法あるいはレンガで作られており、3階から5階建てである。建設はその名前にある通り、ニキータ・フルシチョフ政権が推進した。

もともとこれらの建物は、成熟した共産主義によって住宅不足が軽減されるまでの一時的な住宅であると考えられていた。フルシチョフは20年以内に社会主義から共産主義に移行できると予測した。その後、レオニード・ブレジネフ政権は各家族に「1人1部屋の確保と1部屋分の追加」を約束したが、ソ連崩壊を経たロシア連邦では今日も多くの人がフルシチョフカに住み続けている。

2.3. イギリス
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インナーシティの高密度開発のために住宅助成金制度を改正。1967年まで高層住宅ブームだった。しかしタワーは育児・防犯に問題が大きいとの一連の調査結果、そして上位7社で7～8割という建設会社の寡占から批判を集め、ローナン・ポイント高層住宅のガス爆発・崩落事故を機に高層の公営住宅の建設は中止された。

2.4. フランス
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フランスでは産業振興や人口増加に対応して1960年代に大規模再開発事業が盛んになり、中高層住宅も数多く建設された。その後、石油危機を契機に「人間規模の都市計画」に都市法も転換する。社会住宅建設や小工業・手工業の首都パリへの維持による「均衡のとれた都市づくり」が追求され、60年代よりもはるかに厳しい建物の高度制限や容積率制限が導入された。

2.5. オランダ
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オランダでは、ル・コルビュジエのアントウェルペン計画を踏まえて、1960年代にアムステルダムに一辺80～400mもの巨大高層住棟から構成されるバイミール・ニュータウンが建設された。低所得オランダ人向けの計画だったが高層はまったくの不人気で、結果的に移民労働者世帯が居住し、40種類以上の言語が話される「コミュニケーションなきコミュニティ」となる。これとすぐ外の環境を「わがもの意識」で見守れない空間性と相まって、犯罪や破壊、空家の急増をもたらした。こうした高層団地の悲惨な現状を受け、1970年代以降にはオランダの各都市圏の集合住宅建設は、幼児のいる家族向けにはタウンハウス・クラスターとして建設されることになった。

2.6. アメリカ
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アメリカ合衆国では、マンハッタンに1930年代から超高層マンションが林立するようになっていた。第二次世界大戦後はモータリゼーションと並行し、持家所有と郊外開発が進む。その一方、中心市街地ではスラムクリアランスを目的とする公共住宅法以来、マイノリティのコミュニティを全面的に破壊しながら中高層の公共住宅が建設された。しかし大規模な高層住宅ほど、エレベーター、廊下、空地などお互いの監視の目の届かないスペースが生まれるために、強盗、窃盗、脅迫、強姦、殺人といった凶悪犯罪の温床となって退去者も急増して荒廃する。こうした治安問題を背景に、プルーイット・アイゴー団地の全面爆破と中低層団地への建て替えに代表されるように、公共住宅の高層化は下火になった。

3. 住戸形態
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マンションは、対象とする利用者層、目的から、次のような用語例がある。

ファミリー型：専用部分はnDK型やnLDK型と呼ばれる、n個の居室とダイニングキッチン、リビングなどから構成されることが多い。
ワンルーム型：居室、ダイニング、寝室等に仕切りがなく一体になっている。ただし、トイレや風呂場は別になっている。マンションの用途は住戸であるが、居住者層などからさらに細分化され、それに対応したさまざまなものが市場に出ている。

4. 権利関係
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土地、敷地利用権の権利態様から、次のようなものに大別される。

各室を入居者が所有することが基本で、敷地も各専有部分所有者の共有とするもの。
各室を入居者が所有することが基本で、敷地も各専有部分所有者の地上権を共有とするもの。
各室を入居者が所有することが基本だが、敷地は定期借地権などの設定を受けて各専有部分所有者が借地権を準共有するもの。
建物全体と敷地が同一の所有形態で、専有部分にあたる各室を賃貸に供しているもの。入口に管理する不動産業者とその連絡先が書かれたプレートや「入居者募集」と書かれた貼り紙などが取りつけられている場合が多い。
各室ごとに所有者がおり、敷地利用権も各専有部分所有者の共有もしくは借地権準共有であるが、建設当初の販売時から賃貸に供されることを前提としたもの。
自ら居住するための住宅を建設するものが組合を結成し、協同して事業計画を進め、土地の取得、建設の設計、工事発注、その他の業務を行い、住宅を取得する方式。将来の建替え時の意思統一の円滑化の観点からも、専有部分にあたる部分も組合で共有する方法にはメリットがあるという。日本や大韓民国などにおいては、日本の区分所有法のような関係法令により、一棟の建物および敷地を、専有部分、共用部分、敷地というように分類するが、欧米では、土地と建物を不動産として区別せず、敷地利用権という概念がない国が多い。さらに、共同住宅の普及の進む国、地域においては、法令やその運用により、区分所有権に基づく利用の自由と区分所有者の共同の利益の調和が図られる。 上記の3.以外は、専有部分所有者たちにより形成される管理組合により運営されていくことになるが、共同住宅の普及の進む国等では、それぞれ法令の整備を進めている。日本では、マンションの管理運営は建物の区分所有等に関する法律によって定められており、区分所有者と管理組合が主体となって管理運営を行うこととされている。なお、上記の1.において、年月の経過とともに、専有部分を賃貸する区分所有者が増えていく傾向があり、管理上の問題点の一つとされている。

5. 建設
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マンションの歴史は高層化の歴史でもある。中高層のマンション建設時には、建設工事の騒音、振動、中高層の建物ができることによる景観、日照などへの影響、ビル風、テレビや携帯電話の電波障害をめぐって周辺住民との間にトラブルが起こることがある。日本では、1976年に建築基準法に日影規制が定められる契機ともなった。また、電波障害対策として、周辺の住民に対し、ケーブルテレビ等による再送信の補償が行われることもある。

日本では、たびたび報道や訴訟の対象とされている。個別のトラブル事例は、該当する事例の項目を参照のこと。東京都国立市における国立マンション訴訟のように住民の景観利益を認めた事例が注目された。この事例では、反対運動関係者でもあった当時の国立市長・上原公子が市議会などで「違法建築」と発言したことが、事業者に対する営業妨害にあたると認められたが、このように反対運動の手段の「正当性」が問題となる事例も見られる