先取特権保存登記

先取特権保存登記とは、日本における登記の態様の一つで、先取特権の発生の登記をすることである。本稿では不動産登記における先取特権保存登記について説明する。

1. 略語について
---------

説明の便宜上、次のとおり略語を用いる。

法不動産登記法令不動産登記令規則不動産登記規則記録例不動産登記記録例

2. 先取特権と登記
----------

不動産保存の先取特権は保存行為完了後ただちに登記をしないと効力を生じない。不動産工事の先取特権は工事の開始前に費用の予算額を登記しないと効力を生じない。不動産売買の先取特権は売買契約と同時に不動産の価格及び利息を登記しないと効力を生じない。一般の先取特権は登記をしなくても登記のない他の担保物権者に対抗できる。

一般の先取特権が競合する場合、すべての一般の先取特権に登記があるとき又はすべての一般の先取特権に登記がないときは共益の費用→雇用関係→葬式の費用→日用品の供給の順に優先権がある。特別の先取特権と一般の先取特権に共に登記がある場合、特別の先取特権が優先するが、共益の費用の先取特権はその利益を受けたすべての債権者に優先する。特別の先取特権が競合する場合、不動産保存→不動産工事→不動産売買の順に優先権がある。

登記された不動産保存の先取特権及び不動産工事の先取特権は、登記の順序に関係なく抵当権・不動産質権に優先する。その他については民法177条が適用される。

不動産売買の先取特権保存登記は売買による所有権移転登記と同時に申請しなければならない。また、未登記不動産を売買した場合、所有権保存登記と不動産売買の先取特権保存登記を同時に申請することができる。更に、売買による地上権・永小作権・賃借権の移転登記と当該権利の売買の先取特権保存登記を同時に申請することができるとされている。

3. 登記事項
-------

絶対的登記事項として以下のものがある。

登記の目的
申請の受付の年月日及び受付番号
登記原因及びその日付
登記権利者の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が複数であるときはそれぞれの持分
順位番号
債権額
債務者の氏名又は名称及び住所
所有権以外の権利を目的とするときは当該権利
複数の不動産に関する権利を目的とするときは当該不動産及び権利
日本国以外の通貨で債権額を指定したときは日本通貨で表示した担保限度額
建物新築の不動産工事の先取特権保存の登記をする場合における、新築する建物並びに当該建物の種類・構造及び床面積は設計書による旨
主たる建物新築の不動産工事の先取特権保存の登記をする場合における、登記義務者の氏名又は名称及び住所
所有権の登記がある建物の附属建物新築の不動産工事の先取特権保存の登記をする場合における、新築する建物並びに当該建物の種類・構造及び床面積は設計書による旨不動産工事の先取特権保存登記の場合、債権額は工事費用の予算額とされている。不動産売買の先取特権保存登記の場合、利息も登記する。建物新築の不動産工事の先取特権保存の場合、「所有権以外の権利を目的とするときは当該権利」は登記事項ではない。

複数の不動産に関する権利を目的とする場合における当該不動産及び権利については共同担保目録において表示する。

また、相対的登記事項として以下のものがある。

権利消滅の定め
共有物分割禁止の定め
代位申請によって登記した場合における、代位者の氏名又は名称及び住所並びに代位原因本稿では、上記の登記事項のうち代位申請に関する事項並びに法86条2項1号及び同2号以外の事項について、登記申請情報の記載方法を説明する。申請の受付の年月日及び受付番号については不動産登記#受付・調査を参照。

4. 登記申請情報
---------

登記の目的は「登記の目的　一般の先取特権保存」や「登記の目的　不動産保存先取特権保存」のように記載する。所有権以外の権利を目的とする場合、「登記の目的　1番地上権売買先取特権保存」のように記載する。

登記原因及びその日付の記載の例は以下のとおりである。日付はいずれも発生日である。

一般の先取特権保存の場合、「原因　平成何年何月から平成何年何月までの給料債権の先取特権発生」
不動産保存の先取特権保存の場合、「原因　平成何年何月何日修繕費の先取特権発生」
不動産工事の先取特権保存の場合、「原因　平成何年何月何日新築請負の先取特権発生」や「原因　平成何年何月何日附属建物増築請負の先取特権発生」
不動産売買の先取特権保存の場合、「原因　平成何年何月何日売買の先取特権発生」や「原因　平成何年何月何日地上権売買の先取特権発生」債権額は「債権額　金何円」や「工事費用予算額　金何円」のように記載する。

利息は「利息　年何％」のように記載する。

債務者の氏名又は名称及び住所「債務者　何市何町何番地　A」のように記載する。

権利消滅の定めは、「特約　先取特権者が死亡した時に先取特権は消滅する」のように記載する。

共有物分割禁止の定めを先取特権保存登記において登記できるかどうかは争いがある。

登記申請人は先取特権者を登記権利者、先取特権設定者を登記義務者として記載する。ただし、「先取特権者」「義務者」と記載するのが実務の慣行である。なお、法人が申請人となる場合、以下の事項も記載しなければならない。

原則として申請人たる法人の代表者の氏名
支配人が申請をするときは支配人の氏名
持分会社が申請人となる場合で当該会社の代表者が法人であるときは、当該法人の商号又は名称及びその職務を行うべき者の氏名。添付情報は、原則として、登記原因証明情報、登記義務者の登記識別情報又は登記済証及び、所有権を目的とする先取特権保存登記の場合で書面申請のときには登記義務者の印鑑証明書である。法人が申請人となる場合は更に代表者資格証明情報も原則として添付しなければならない。

以下の例外がある。

書面申請の場合でも所有権以外の権利を目的とする先取特権保存のときは印鑑証明書の添付は不要であるが、登記義務者が登記識別情報を提供できない場合には添付しなければならない。
主たる建物新築の不動産工事の先取特権保存登記を申請する場合、登記識別情報を添付する必要はない。印鑑証明書も添付する必要はない。
不動産売買の先取特権保存登記を申請する場合、登記識別情報を添付する必要はない。印鑑証明書も添付する必要はない。
建物新築の不動産工事の先取特権保存登記を申請する場合、図面を含む設計書の内容を証する情報を添付しなければならない。
建物増築の不動産工事の先取特権保存登記を申請する場合、図面を含む設計書の内容を証する情報を添付しなければならない。
宅地造成の不動産工事の先取特権保存登記を申請する場合、図面を含む設計書の内容を証する情報を添付する必要はない。登録免許税は債権金額又は不動産工事費用の予算金額の1,000分の4である。

4.1. 登記の実行
----------

所有権を目的とする先取特権保存登記は主登記で実行される。所有権以外の権利を目的とする先取特権保存登記は付記登記で実行される。

建物新築の不動産工事の先取特権保存の登記をする場合、登記官は表示に関する登記をし、登記記録の甲区に登記義務者の氏名又は名称及び住所並びに不動産工事の先取特権の保存の登記をすることにより登記する旨を職権で記録しなければならない。

工事が完了した後は、当該建物の所有者は1か月以内に表題登記をし、遅滞なく所有権保存登記をしなければならない。この場合、登記官が職権でした表示に関する登記と甲区にした登記は抹消される。

5. 参考文献
-------

河合芳光　『逐条不動産登記令』　 金融財政事情研究会、2005年、ISBN 4-322-10712-5
香川保一編著　『新不動産登記書式解説』　 テイハン、2006年、ISBN 978-4860960315
藤谷定勝監修　山田一雄編　『新不動産登記法一発即答800問』　 日本加除出版、2007年、ISBN 978-4-8178-3758-5\
「質疑応答-6366　建物新築工事の先取特権保存の添付書類」『登記研究』433号、テイハン、1984年、133頁
法務実務研究会　「質疑応答-91　共有物分割禁止の特約の登記は、権利の一部移転の登記の場合に限るか」『登記インターネット』66号、民事法情報センター、2005年、148頁