土地区画整理事業

土地区画整理事業とは、日本においては土地区画整理法によって、「都市計画区域内の土地について公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るために行われる、土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業」である。

1. 区画整理の由来
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土地区画整理法自体はドイツの法律やその他の法律を参考に造られた制度であるが、その後は国内で主に発展してきた。災害復興や駅前整備、郊外の宅地造成など多くの事例がある。

ドイツで1902年制定のアディケス法の場合、施行区域の35パーセントまでは、公共用地として無償で公共団体が取得できるものとしていた。

日本で土地区画整理事業が行われる契機となったのは、1923年の関東大震災で、アディケス法も参考とされた。焼失区域に道路、公園を整備するため、土地の1割を無償提供するという案がつくられ、地元から反対を受けたが、最終的に帝国議会が法案を可決し、実施できることとなった。また、土地区画整理事業を全国的に広げる契機となったのは、戦災復興都市計画である。

街区と画地については、1927年に内務省で土地区画整理審査標準を定めた。この基準によって各都市で区画整理事業が進むに連れて適当なのかどうか検証し実地にフィードバック出来るようになりはじめる。一般に土地の価格は、土地を購入するものと使用する者の見込み価値で売買価格に高低があるものとして価格が決められるが、土地区画整理事業の場合は、受益者負担、限界効用と実費弁済の関係を勘案して、従前の土地評価額と換地評価額が科学的根拠に基づいて算定される必要があった。

1919年に制定をみた旧都市計画法では法が適用される都市計画区域の指定と、耕地整理事業手法の準用を定めて同法で区画整理事業を位置づけたが、1931年の耕地整理法が改正され、これによって都市部における宅地化を目的とした耕地整理は禁止され、旧都市計画法が適用されない地域は土地区画整理事業が実施できないこととしていた。この耕地整理法改正の趣旨は、耕地整理施行認可の地方長官、つまり道府県知事の権限で農商務省や県の農政のための補助金を使用して宅地化することは目的外使用である、ということだったので、法改正後は事業者が自らの買収済み土地を宅地化し耕地整理を実施することがしばしば見られた。

1949年に耕地整理法は廃止され、1954年、現行の「土地区画整理法」が公布された。ただし第3条第4項で、「旧組合は、前項の規定により新組合となろうとする場合においては、総会の議決を経なければならない。この場合においては、総会の議決は、第10条の規定による改正前の都市計画法第12条第2項において準用する旧耕地整理法第50条の条件を備えなければならない」としている。

日本では都市計画法と耕地整理法の二人三脚で区画整理事業を施行してきたが、過去には耕地整理と宅地開発がうまく整合せず困っていたようで、現代でも建設と農政が二重投資をしていると会計検査院から指摘を受けたり、農業投資をしてきたのに生かされていないと指摘されたりしている。その後国財源で実施される土地区画整理事業である都市改造事業が創設される。この事業では地区内の公共施設整備、特に道路整備に重点がおかれ、1956年から開始される道路整備五ヵ年計画で、未開通道路整備に力点が置かれていく。

2. 制度の仕組み
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土地区画整理事業は、大きく分けて、都市計画における市街地開発事業として位置付け都市計画事業として実施する土地区画整理事業と、それ以外の民間の開発行為として都市計画で定められた規制・誘導に即して行われる土地区画整理事業とがある。

2.1. 施行者
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土地区画整理事業を施行する者は、以下の通り法定されている。

民間の施行
宅地について所有権若しくは借地権を有する者 - 個人施行者
宅地について所有権若しくは借地権を有する者の同意を得た者 - 同意施行者
土地区画整理組合 土地区画整理組合は、土地所有者または借地権者7人以上からなり、都道府県知事の認可を必要とする。認可されると、施行区域内の宅地所有者と借地権者全員がその組合員となる。事業施行中に組合員から所有権を取得した者も組合員となる。 組合は、事業に要する経費に充てるため、知事の認可を受けずとも賦課金として参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができる。組合員は賦課金の納付について相殺をもって対抗することができない。
土地区画整理会社 土地区画整理会社は、地権者と民間事業者が共同で設立する、土地区画整理事業の施行を主たる目的とした株式会社であり、都道府県知事の認可を必要とする。2005年の法改正によって施行者に新たに定められた。
公的施行
都道府県及び市町村
国土交通大臣 国土交通大臣は、施行区域の土地について、国の利害に重大な関係がある土地区画整理事業で災害の発生その他特別の事情により急施を要すると認められるもののうち、国土交通大臣が施行する公共施設に関する工事と併せて施行することが必要であると認められるものについては自ら施行することができる。
都市再生機構
地方住宅供給公社

2.2. 換地計画
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施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画において以下の事項を定めなければならない。施行者が個人施行者・組合・区画整理会社・市町村または機構等の場合は、その換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。

換地設計
換地を定める場合は、換地と従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない。
この照応とは、各諸事情を総合勘案して、換地とその従前地が大体同一条件にあり、換地相互が概ね公平に定められることをいうものと解釈されており、全くの同一条件で換地するという意味ではない。ここから、照応していれば地積が減少することもあり得るところから、土地区画整理法上の明文の規定は無くとも減歩を課すことは可能とされている。
各筆換地明細
各筆各権利別精算金明細
精算金は、従前の宅地と換地の不均衡を精算する金銭をいう。宅地の所有者の申出または同意があった場合には、換地計画において、その宅地の全部または一部について換地を定めないことができる。
換地を定める際に、計算上の換地面積どおりに換地を過不足なく配置することは技術的にはまず不可能であり、換地相互に多少の不均衡が生じる。その不均衡の是正は、実際に換地した土地の評価と計算上交付すべき土地の評価の差を金額換算した精算金の徴収または交付あるいは相殺によって行われる。
保留地その他の特別の定をする土地の明細
保留地は、土地区画整理事業の施行の費用に充てるため、換地として定めない一定の土地をいう。民間施行者においては、規約・定款等で定める目的のために保留地を設けることもできる。
その他国土交通省令で定める事項都道府県知事は、換地計画の認可の申請があった場合においては、申請手続や換地計画の決定手続及び内容が法令に違反している場合や、換地計画の内容が事業計画の内容と抵触していると認める場合以外では、その認可をしなければならない。

認可等の公告後、換地処分の公告がある日までは、施行区域内において事業の施行の障害となるおそれのある土地の形質の変更、建築物その他の工作物の新築・改築・増築などを行おうとする者は、国土交通大臣施行の場合は国土交通大臣、その他の場合は都道府県知事の許可を受けなければならない。この規制は仮換地であっても適用される。規制に違反して建築された建築物等について、国土交通大臣又は都道府県知事はこれらの者に対して相当の期限を定めて原状回復等を命ずることができる。

2.3. 減歩
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道路、公園などの公共施設の整備のために必要な公共用地と、事業費を生み出すために必要な保留地は、地権者から土地の一部を提供させることにより確保する。これにより土地が減少する事を減歩と呼ぶ。

減歩には、公共用地のための減歩、保留地のための減歩があり、両者を合計したものを合算減歩と呼ぶ。土地収用の場合と異なり、減歩そのものに対する金銭による補償はない。これは、事業のために減歩を課されて土地の評価が地積の減少したぶん下がっても、事業の完成による「土地利用の増進」があるので、結果としては事業前と同じ評価となって財産権を侵害しないという考え方による。

2.4. 仮換地の指定
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施行者は、換地処分を行う前において、工事または換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができる。

仮換地を指定しようとする場合、個人施行者は従前の宅地および仮換地となるべき宅地の所有者およびその他の使用・収益権者の同意を得なければならない。組合は総会等の同意を得なければならない。その他の施行者は土地区画整理審議会の意見を聴く必要がある。

仮換地の指定は、その仮換地となるべき土地の所有者・従前の宅地の所有者に対し、仮換地の位置・地積・指定の効力発生日を通知して行う。仮換地が指定された場合、従前の土地の使用・収益権者は、換地処分の公告があるまで仮換地の使用・収益ができるようになり、従前の土地の使用・収益権を失う。しかし、この時点では従前の宅地の所有権を失うわけではなく、換地処分の公告がある日までは施行者が管理する。ここでいう「使用・収益権者」については、地上権・永小作権・賃借権・質権は含まれるが抵当権は含まれない。施行者は必要があると認めるときは、仮精算金を徴収または交付することができる。

2.5. 換地処分
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土地区画整理事業によって、従前の宅地を新しい土地に換えることを換地処分という。換地処分は、関係権利者に換地計画において定められた関係事項を通知してするものとする。そのうえで、都道府県知事が公告をおこなう。換地処分は、別段の定めがある場合を除き、換地計画に係る区域の全部について工事完了後遅滞なく行わなければならない。

公告の日の終了時において、仮換地の指定の効力、建築行為等の制限、換地を定めなかった従前の宅地に存する権利、事業の施行により行使の利益がなくなった地役権は消滅する。

換地計画において定められた換地はその公告があった日の翌日から、従前の宅地とみなされ、所有権等が移転し、精算金が確定する。また、保留地を施行者が取得し、土地区画整理事業の施行により設置された公共施設が、別段の定めのない限りその所在する市町村の管理に属する。

施行者は、換地処分の公告があった場合にはすぐにその旨を、換地計画区域を管轄する登記所に通知しなければならない。また施行者は、事業の施行によって、施行区域内の土地や建物に変動があったときは遅滞なく、その変動に係る登記を申請または嘱託しなければならない。公告後であっても、この変動の登記をするまでは、原則として施行区域内の土地や建物について他の登記をすることはできない。

3. 土地区画整理事務所
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事業の推進と関係権利者の利便性の向上を図るために、事業施行地区内などに事業期間開設する事務所。土地区画整理法第53条