重要事項説明

重要事項説明とは、売買契約・貸借契約・委託契約に際して重要事項説明書に基づき、契約に関する重要事項を消費者に対し説明すること。宅地建物の取引、保険の販売、マンションの委託契約、建築設計契約などに重要事項の説明がある。

1. 重要事項説明の意義
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概して「契約前」に行われるものが重要事項の説明であり、当該契約を締結するか否かを判断する為のものである。

又、契約をめぐる紛争の殆どは「そんなことは聞いてない」という事から発生する。この「聞いてない」の殆どが重要事項の説明に関係する事であり、本当に「聞いてない」という場合もあれば「聞いたけど忘れた」、「聞いたかもしれないけど良く理解できなかった」など理由はさまざまである。このような「聞いてなかった」という事を原因とする紛争を防止する為に「重要事項説明書」を説明し、且つ「確かに重要事項の説明を聞いた」という意味で消費者は重要事項説明書に記名をする。

2. 概要
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2.1. 宅地建物取引業による重要事項説明
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宅地建物の取引において、宅地建物取引業者が宅地建物取引士をして取引当事者に対して契約上重要な事項を説明することをいう。また、その際に、説明の内容を記載して当事者に交付する書面を、重要事項説明書という。宅地建物取引業法第35条に規定されているため、業界用語で「35条書面」と呼ばれる。

重要事項説明を必要とするのは、宅地建物取引業者が自ら売主として取引する場合、および不動産取引を代理・媒介する場合であり、その説明は、売買契約や賃貸借契約が成立するよりも前に行なわなければならない。また、宅建業者は、宅地建物取引士をして説明に当たらせなければならず、説明する重要事項をすべて書面に記載し、宅地建物取引士よりその書面を交付する必要がある。代理・媒介などで複数の宅建業者が関与する取引の場合は、それぞれの宅建業者が、それぞれの立場から重要事項の説明をする義務を負う。

説明に当たる宅地建物取引士は、

重要事項の説明に際して相手方から請求がなくとも宅地建物取引士証を提示なければならない。
交付する書面に宅地建物取引士が記名しなければならない。また、これらの手続きは、相手方が同意した場合でも省略することはできない。たとえ相手方が重要事項を熟知している宅建業者であっても同様である。説明を要する事項は、売買か賃貸かなどの取引内容に応じて異なるが、大きく分けて下記に関する事項とされている。

取引対象不動産の権利関係
取引対象不動産に係る法令上の制限
取引対象不動産の状態やその見込み
契約の条件重要事項説明は、不動産の特性や取引の形態に起因して取引当事者に不利益が発生することを防ぐための仕組みとされ、その適正な実施が強く求められている。また取引の「判断材料」となる各種法令は、法律が制定された時点では70～80項目程度であったものが、建築規制や土地利用規制に係る法令の改正やこれまで見られなかった紛争事例の発生、消費者意識の高まりなど社会経済情勢の変化等を受けて説明項目が増加し、現状では300項目を上回る内容となっている[7]。説明項目は年々増加する傾向にあるが、これは消費者保護の観点から、社会経済状況の変化や法令等の制定、改正に伴い説明すべき事項が増加することはやむを得ないものとされる。

2.2. 賃貸住宅管理業、特定転貸事業者による重要事項説明
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賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結しようとするときは、管理業務を委託しようとする賃貸住宅のオーナーに対し、当該管理受託契約を締結するまでに、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項について、書面を交付して説明しなければならない。法第１３条に基づく説明は、業務管理者によって行われることは必ずしも必要ではないが、業務管理者又は一定の実務経験を有する者など専門的な知識及び経験を有する者が行うことを推奨している。なお、管理受託契約重要事項説明は、オーナーから委託を受けようとする賃貸住宅管理業者自らが行う必要があることに留意すること。

また、サブリース事業において、オーナーとなろうとする者は、賃貸住宅を賃貸する事業の経験・専門知識に乏しい者が多く、サブリース業者との間では、経験・専門知識等に大きな格差がある。サブリース業者の中には、このような格差を利用し、将来的な家賃の減額等が生じる可能性があるにもかかわらず、マスターリース契約の締結に当たり、家賃改定条件、契約解除条件等について、オーナーとなろうとする者に十分な説明を行わず、契約内容を誤認させたまま、契約を締結させる悪質業者が存在し、オーナーとの間で大きなトラブルが多発している。このため、オーナーとなろうとする者が契約内容を正しく理解した上で、適切なリスク判断のもと、マスターリース契約を締結することができる環境を整えるため、本法では、サブリース業者に対し、契約締結前に、オーナーとなろうとする者に書面を交付し、説明することを義務づけている。

2.3. マンション管理業による重要事項説明
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管理組合との間で、管理委託契約を締結する際には、マンション管理業者は、契約締結前の重要事項説明を管理業務主任者に行なわせる義務がある。

2.4. 工事監理契約による重要事項説明
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2008年11月28日から施行された改正建築士法によって設計・工事監理契約を締結する場合は、その契約締結前にあらかじめ、建築主に対し重要事項の説明を行うことが義務づけられた。説明を行う建築士は、自らの建築士免許証を提示してこれを行わなければならない。

重要事項としては、作成する設計図書の種類、工事と設計図書との照合方法、工事監理の実施状況に関する報告方法、担当する建築士の氏名、報酬の額や支払いの時期、契約の解除に関する事項などがあげられる。また、再委託などにより設計等の業務が重層化しているなかで、業務を再委託している建築士の情報が明確ではないなど、業務実施体制が適切に行われていないケースが見られることから再委託先を明確にすることも含まれる。

設計業務の一部の再委託としては、構造や設備の設計もあげられる。建築技術の高度化に伴い、構造や設備など分野ごとの分業化が進むなかで、構造や設備の設計業務そのものを再委託しているにもかかわらず、納品される設計図書には元請建築士のみの記名しかなく、建築士の責任分担が不明確になっていることへの対策にもなっている。

3. 具体的な内容
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3.1. 宅地建物取引業による重要事項の説明内容
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売買・賃貸ともに説明必要な事項

登記された権利の種類･内容、登記名義人、登記簿の表題部に記録された所有者の氏名
都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限
私道に関する負担等に関する事項
飲用水･ガス･電気の供給施設、排水施設の整備の状況
物件が工事の完了前のものであるときは、工事完了時における形状、構造等の事項
物件が宅地造成等規制法により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨
物件が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨
物件が津波防災地域づくりに関する法律により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨
建物の石綿使用調査の内容
建物が建築物の耐震改修の促進に関する法律に規定する耐震診断を受けたものであるときは、その内容
代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び授受の目的
契約の解除に関する事項
損害賠償額の予定または違約金に関する事項
支払金または預り金