買戻しに関する登記

買戻しに関する登記においては、日本における不動産登記のうち、買戻権の設定、移転、変更・更正、抹消及び買戻権の実行に伴う登記について述べる。買戻しの意義については売買#担保目的の売買を参照。

1. 略語について
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説明の便宜上、次のとおり略語を用いる。

法不動産登記法令不動産登記令規則不動産登記規則記録例不動産登記記録例

2. 買戻権設定登記
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2.1. 設定登記の概要
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不動産登記法においては、設定時には買戻権ではなく買戻特約と称している。この買戻しの特約は不動産の売買契約と同時にしなければならず、売買契約後は許されない。以下個別の論点について述べる。

不動産
土地又は建物の所有権のみならず、地上権・永小作権・立木・工場財団なども含まれる。
売買契約
買戻特約付代物弁済契約や、買戻特約付譲渡担保契約は含まれない。
売買契約に基づく登記は所有権移転登記に限られず、所有権保存登記でもよい。
同時
契約のみならず登記も同時にしなければならず、所有権移転登記後にされた特約の登記は無効である。
同時申請ではあるが、売買に基づく登記と特約の登記は同一の申請情報による一括申請はできず、別個の申請情報によらなければならない。
登記原因の日付は必ずしも同日である必要はない。例えば、売買代金の支払い完了時に所有権が移転する旨の特約及び買戻しの特約を同時にし、代金は後日完済された場合、売買に基づく所有権移転登記の原因日付は代金完済日であり、買戻し特約の原因日付は特約をした日である。
所有権移転の仮登記と買戻特約の仮登記は同時に申請する必要はないが、所有権移転の本登記の際には買戻特約の本登記も同時に申請しなければならない。この先例に対しては批判もある。詳しくは登記インターネット52-136頁を参照。

2.2. 登記事項
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絶対的登記事項
登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号、登記原因及びその日付、登記名義人の氏名又は名称及び住所、順位番号、買主が支払った代金及び契約の費用である。
相対的登記事項
代位申請によって登記した場合における、代位者の氏名又は名称及び住所並びに代位原因、買戻しの期間の定めである。

2.3. 登記申請情報
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登記の目的は、「登記の目的　買戻特約」のように記載する。地上権を目的とする買戻権の設定の場合、「登記の目的　1番地上権買戻特約」又は「登記の目的　地上権買戻特約」のように記載する。

登記原因及びその日付は、特約をした日である売買契約成立日を日付として、「原因　平成何年何月何日特約」又は「原因　平成何年何月何日買戻特約」のように記載する。

買主が支払った代金は、「売買代金　金何円」のように記載する。この代金は現実に支払った代金であり、利息を合算した金額を記載することは利息制限法を潜脱する可能性が高く、許されない。

なお、売買を原因とする所有権移転登記の登記原因証明情報たる売買契約書に記載された金額と異なる売買代金及び契約費用を買戻特約の登記申請情報に記載しても、当該登記申請は受理される。

数個の不動産の一括売買の場合、売買代金は各不動産につき定めなければならないが、区分建物の敷地の一括売買など各不動産につき定めることができない場合、「売買代金　1番、2番の土地とともに金何円」のように記載する。契約費用についても同様である。

分割払いの場合は現実に支払った代金と総代金を両方記載しなければならない。売買代金には支払済金額を記載し、かっこ書きで総売買代金を記載する方法と、支払済代金と総代金を分けて記載する方法がある。

契約の費用は、契約書作成の費用など売買契約締結のために買主が現実に支払った金額を「契約費用　金何円」のように記載する。

売買代金のみの返還により買戻権を行使できる旨の特約がある場合には「契約費用　返還不要」のように記載する。また、契約費用がない場合、「契約費用　なし」のように記載する。契約費用は絶対的記載事項だからである。

買戻しの期間の定めは、10年を限度として、「期間　平成何年何月何日から何年間」又は「期間　何年」もしくは「期間　平成何年何月何日まで」のように記載する。

期間を15年と特約し、申請情報に記載してされた買戻特約の登記申請は却下するべきであり、当該申請を受理して登記記録に10年と記録するべきでない。また、登記原因証明情報には20年と記載があるが、申請情報には10年と記載してされた買戻特約の登記申請は受理されるが、5年と記載している場合は却下される。

なお、売買代金の支払期間のいかんによって買戻期間が異なるとする登記はすることができない。

登記申請人は、売買による移転登記の場合と逆である。すなわち、売主を登記権利者とし、買主を登記義務者として記載する。なお、法人が申請人となる場合、以下の事項も記載しなければならない。

原則として申請人たる法人の代表者の氏名
支配人が申請をするときは支配人の氏名
持分会社が申請人となる場合で当該会社の代表者が法人であるときは、当該法人の商号又は名称及びその職務を行うべき者の氏名。法人の代表者等の氏名については、以下の買戻権に関するすべての登記申請につき同様である。

添付情報は、登記原因証明情報である。法人が申請人となる場合は更に代表者資格証明情報も原則として添付しなければならない。代表者資格証明情報については、以下の買戻権に関するすべての登記申請につき同様である。

売買契約に基づく登記と同時に申請するので、登記義務者の登記識別情報又は登記済証は申請の段階では存在せず、添付は不要である。また、買主は登記申請の段階では所有権の登記名義人となっておらず、印鑑証明書の添付も不要である。

また、登記権利者の住所証明情報の添付は要求されていない。以下の買戻権の移転・変更・更正・抹消の登記の場合でも同様である。

農地又は採草放牧地の所有権につき買戻特約を申請する場合でも農地法3条の許可書の添付は不要である。

登録免許税は、不動産1個につき1,000円を納付する。

2.4. 設定登記の実行
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買戻特約は付記登記で実行される。付記登記でされる権利に買戻特約をした場合、付記登記の付記登記で実行される。例えば、地上権の移転登記と同時に買戻特約をした場合などである。なお、売買に基づく登記と買戻特約の登記は同一の受付番号で登記される。

3. 買戻権移転登記
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3.1. 移転登記の概要
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登記された買戻権の譲渡は債権譲渡ではあるが、買主及び第三者に対抗するためには移転登記をすれば足り、通知をし又は承諾得る必要はないとした判例があり、登記実務もそれに従っている。

なお、買戻権を目的として、差押え・仮差押え・質権の設定をすることができる。

3.2. 登記申請情報
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登記の目的は、「登記の目的　2番付記1号買戻権移転」のように記載する。地上権を目的とする買戻権の移転の場合、「登記の目的　1番地上権付記1号の付記1号買戻権移転」のように記載する。

登記原因及びその日付は、売買の場合、売買契約成立の日を日付として、「原因　平成何年何月何日売買」のように記載する。所有権を目的とする買戻権についてのその他の具体例については所有権移転登記#登記原因を参照。論点は同じである。

登記申請人は、売買その他の特定承継の場合、買戻権を得る者登記権利者とし、失う買戻権者を登記義務者として記載する。所有権を目的とする買戻権についての一般承継の具体例については所有権移転登記#登記申請情報を参照。論点は同じである。

添付情報は、特定承継の場合、登記原因証明情報、登記義務者の登記識別情報又は登記済証及び書面申請の場合には印鑑証明書である。なお、所有権以外の権利を目的とする買戻権の移転の場合は印鑑証明書の添付は不要であるが、登記義務者が登記識別情報を提供できない場合には添付しなければならない。

一般承継の場合、登記原因証明情報を添付する。登記原因証明情報の具体例については所有権移転登記#登記原因証明情報に関する論点を参照。論点は同じである。

登録免許税は、不動産1個につき1,000円を納付する

3.3. 移転登記の実行
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買戻権の移転は付記登記で実行されるので、所有権を目的とする買戻権の移転は付記登記の付記登記で実行される。付記登記でされる権利に買戻特約をした後当該買戻権を移転した場合、付記登記の付記登記の付記登記で実行される。例えば、地上権の移転と同時に買戻権を設定した後移転した場合などである。

4. 買戻権変更・更正登記
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4.1. 変更・更正登記の概要
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更正登記は登記事項に原始的に誤りがある場合にする登記なので、更正登記の趣旨を逸脱しない限り、あらゆる更正をすることができる。ただし、売買による所有権移転登記後、買戻特約の登記を追加することは、更正登記によってもすることはできない。

一方、変更登記には制約がある。例えば、売買代金を増額する変更登記は申請することができない。また、買戻しの期間を伸長する変更登記は申請することができない。一方、買戻しの期間を短縮する変更登記申請は受理される。

4.2. 登記申請情報
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登記の目的は、「登記の目的　2番付記1号買戻権変更」のように記載する。地上権を目的とする買戻権の場合、「登記の目的　1番地上権付記1号の付記1号買戻権更正」のように記載する。

登記原因及びその日付は、変更の場合、変更契約の成立日を日付として、「原因　平成何年何月何日変更」のように記載する。更正の場合、「原因　錯誤」又は「原因　遺漏」と記載し、日付を記載する必要はない。

変更・更正後の事項は、「変更後の事項　売買代金　金何円」や「更正後の事項　期間　平成何年何月何日から何年間」のように記載する。

登記申請人は、登記記録上直接に利益を受ける者を登記権利者とし、失う者を登記義務者として記載する。例えば売買代金を増額する更正登記の場合、所有権などの登記名義人が登記権利者、買戻権者が登記義務者となる。

添付情報は、買戻権移転登記の場合と同様であるが、既述のとおり登記権利者と登記義務者の振り分けには注意が必要である。

なお、登記上の利害関係人が存在する場合、変更・更正登記を付記登記でするにはその承諾が必要であり、承諾証明情報が添付情報となる。この承諾証明情報が書面である場合には、原則として作成者が記名押印し、当該押印に係る印鑑証明書を承諾書の一部として添付しなければならない。この印鑑証明書は当該承諾書の一部であるので、添付情報欄に「印鑑証明書」と格別に記載する必要はなく、作成後3か月以内のものでなければならないという制限はない。

登録免許税は、不動産1個につき1,000円を納付する。

4.3. 変更・更正登記の実行
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登記上の利害関係人が存在しないかその承諾が得られた場合、買戻権の変更・更正は付記登記で実行される。実行方法は#移転登記の実行と同じである。利害関係人の承諾が得られない場合は主登記で実行され、利害関係人に変更・更正した部分を対抗できなくなってしまう。

登記官は、変更・更正の登記をするときは、変更前又は更正前の事項を抹消する記号を記録しなければならない。

5. 買戻権抹消登記
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5.1. 抹消登記の概要
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買戻権を行使せずに買戻期間が満了した場合、当該買戻権を抹消する登記の申請をすることができる。買戻期間が定められていない場合、買戻は5年以内にしなければならず、5年を経過した場合は同様に抹消登記を申請できる。

また、通常の抹消登記と同じく、解除、放棄、詐欺又は強迫・制限行為能力者の法律行為により取り消す場合、登記原因が無効又は不存在の場合などに買戻権を抹消する登記の申請をすることができる。

なお、買戻特約の付記登記がされている所有権移転登記を抹消する場合、当該移転登記を抹消する所有権抹消登記の申請と同時に又はこれより先に買戻権を抹消する登記を申請しなければならない。

5.2. 登記申請情報
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登記の目的は、「登記の目的　2番付記1号買戻権抹消」のように記載する。地上権を目的とする買戻権の抹消の場合、「登記の目的　1番地上権付記1号の付記1号買戻権抹消」のように記載する。

登記原因及びその日付は、買戻期間の満了の場合、満了日を日付として「原因　平成何年何月何日買戻期間満了」のように記載する。その他の登記原因については、取り消す場合は「取消し」、登記原因が無効又は不存在の場合は「錯誤」と記載する。

なお、放棄は単独行為であるから意思表示により効力を生じ、相手に到達することを必要としないから、放棄の意思表示をした日を日付とする。また、錯誤の場合、日付を記載する必要はない。

登記申請人は、買戻権の目的たる権利の登記名義人を登記権利者とし、買戻権を失う買戻権者を登記義務者として記載する。

添付情報は、買戻権移転登記の場合と同様である。

なお、抹消登記を申請する場合には登記上の利害関係人が存在するときはその承諾が必要であり、承諾証明情報が添付情報となる。この承諾証明情報が書面である場合には、原則として作成者が記名押印し、当該押印に係る印鑑証明書を承諾書の一部として添付しなければならない。この印鑑証明書は当該承諾書の一部であるので、添付情報欄に「印鑑証明書」と格別に記載する必要はなく、作成後3か月以内のものでなければならないという制限はない。

民法等の一部を改正する法律により不動産登記法が改正され、新たに第69条の2が新設され「契約の日から10年を経過したときは、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。」ことになった。この改正は、改正法の公布の日から2年以内で政令で定める日から施行される。施行後は、古い買戻し特約について抹消が容易になる。

登録免許税は、不動産1個につき1,000円を納付するが、同一の申請書で20個以上の不動産につき抹消登記を申請する場合は2万円である。。

5.3. 抹消登記の実行
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抹消登記は主登記で実行される。また、登記官は、登記を抹消するときは、抹消の登記をするとともに抹消の記号を記録しなければならない。更に、抹消に係る権利を目的とする第三者の権利に関する登記があるときはそれも抹消し、当該権利の登記の抹消により当該第三者の権利に関する登記を抹消する旨及び登記の年月日を記録しなければならない。

6. 買戻権の実行
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6.1. 概要
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買戻権を行使した場合、買戻権の目的たる権利の抹消登記をするのではなく、当該権利の移転登記をする。買戻期間内に買戻権を行使すれば、買戻期間経過後に所有権移転登記を申請しても受理される。

なお、買戻特約の登記後に買戻権の目的たる権利に設定された抵当権などは、買戻権の行使により消滅するが、職権で抹消できる規定が存在しないので、当事者の申請により抹消される。手続きについては抹消登記#不動産登記を参照。

また、買戻権が行使されて買戻権の目的たる権利の移転登記がされた場合、買戻しの特約の登記は登記官が職権で抹消する。

6.2. 登記申請情報
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登記の目的は、「登記の目的　所有権移転」のように記載する。地上権を目的とする買戻権の行使の場合、「登記の目的　1番地上権移転」のように記載する。

登記原因及びその日付は、買戻権行使日を日付として、「原因　平成何年何月何日買戻」のように記載する。ただし、買戻権を行使後に農地法3条の許可書が到達した場合、原因日付は当該許可書の到達日となる。

登記申請人は、買戻権の登記名義人を登記権利者とし、買戻権の目的たる権利の登記名義人を登記義務者として記載する。

なお、買主が買戻特約を登記した不動産を第三者に転売して登記した場合、売主は転得者に対して買戻権を行使するべきである。買戻しは、第三者に対しても、その効力を生ずるからである。転得者から更に別の第三者に対して所有権移転の仮登記がされている場合、現在の所有権登記名義人たる転得者に対して買戻権を行使するべきである。

添付情報は、登記原因証明情報、登記義務者の登記識別情報又は登記済証及び、所有権の移転で書面申請の場合には印鑑証明書、所有権の移転の場合には登記権利者の住所証明情報である。所有権以外の権利の移転の場合は印鑑証明書の添付は不要であるが、登記義務者が登記識別情報を提供できない場合には添付しなければならない。

農地又は採草放牧地につき買戻を登記原因として所有権移転登記を申請する場合、農地法3条の許可書を添付しなければならない。農地上に設定された地上権・永小作権の移転登記の場合も同様である。

既述のとおり、買戻権を行使して買戻権の目的たる権利を移転した場合には買戻特約の登記は職権で抹消されるので、登記上の利害関係人が存在するときはその承諾が必要であり、承諾証明情報が添付情報となる。記名押印及び印鑑証明書の添付については買戻権抹消登記の場合と同様である。

登録免許税は、所有権の移転の場合、不動産の価額の1,000分の20である。地上権・永小作権の移転の場合、不動産の価額の1,000分の10である。なお、端数処理など算出方法の通則については不動産登記#登録免許税を参照。

6.3. 登記の実行
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所有権移転登記は主登記で実行され、所有権以外の権利の移転は付記登記で実行される。

買戻特約の登記を職権で抹消する場合、原則として#抹消登記の実行と同様であるが、登記官が登記記録に職権で「3番所有権移転登記により平成何年何月何日登記」のように記録する。

7. 参考文献
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香川保一編著　『新訂不動産登記書式精義上巻』　 テイハン、1994年
香川保一編著　『新不動産登記書式解説』　テイハン、2006年、ISBN 978-4860960315
藤谷定勝監修 山田一雄編 『新不動産登記法一発即答800問』 日本加除出版、2007年、ISBN 978-4-8178-3758-5
法務省民事局内法務研究会編　『新訂不動産登記実務総覧〔上巻〕』　 民事法情報センター、1998年、ISBN 4-322-15562-6
「カウンター相談-34　買戻権を目的とする質権の設定登記について」『登記研究』545号、テイハン、1993年、69頁
「カウンター相談-163　売買日付と異なる原因日付をもって所有権の移転の登記と同時に申請された買戻しの特約の登記の可否について」『登記研究』690号、テイハン、2005年、217頁
「質疑・応答-2470　所有権移転の登記原因更正について」『登記研究』122号、帝国判例法規出版社、1958年、33頁
「質疑・応答-3903　買戻の特約の登記について」『登記研究』187号、帝国判例法規出版社、1963年、77頁
「質疑・応答-4383　買戻期間経過後における買戻による所有権移転登記申請の受否について」『登記研究』227号、帝国判例法規出版社、1966年、74頁
「質疑・応答-5101　買戻特約の登記について」『登記研究』322号、帝国判例法規出版社、1974年、73頁
「質疑応答-7319　売買代金を分割して支払う場合における買戻特約の登記の売買代金の表示方法について」『登記研究』536号、テイハン、1992年、176頁
「論点・解説　実務座談会-4　不動産登記に関する最近の実務上の問題をめぐって」『登記研究』580号、テイハン、1996年、56頁
法務実務研究会　「質疑応答-58　現在の所有権の登記とその所有権移転の仮登記がされている場合の買戻権の行使」『登記インターネット』43号、民事法情報センター、2003年、119頁
法務実務研究会　「質疑応答-73　買戻特約付売買による所有権移転の仮登記のみされた場合の買戻特約の登記手続」『登記インターネット』52号、民事法情報センター、2004年、136頁