地役権設定登記

地役権設定登記は日本における不動産登記の態様の一つで、当事者の設定行為による、地役権の発生の登記をすることである。

囲繞地通行権と異なり、地役権は原則として登記をしないと第三者に対抗できない。地役権は用益物権であるが、登記手続きは同じく用益物権である地上権と大きく異なる部分がある。

1. 略語について
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説明の便宜上、次のとおり略語を用いる。

法不動産登記法規則不動産登記規則準則不動産登記事務取扱手続準則記録例不動産登記記録例

2. 目的物
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地上権や賃借権と異なり、不動産の一部を目的とする地役権設定登記をすることができる。また、地上権と異なり、既に地役権設定登記がされている不動産につき、重ねて地役権設定登記をすることができる。

なお、地役権設定登記を申請する場合、承役地のみならず要役地についても所有権の登記がされていなければならない。

3. 地役権者としての適格性
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土地の所有権者のみならず、地上権者や登記がされている賃借権者も地役権者となることができる。

一方、賃借権が仮登記である場合には、当該仮登記権利者は地役権者となることはできない。

4. 登記事項
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4.1. 承役地
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絶対的登記事項として以下のものがある。

登記の目的
申請の受付の年月日及び受付番号
登記原因及びその日付
順位番号
要役地の表示
地役権設定の目的及び範囲
地役権の設定の範囲が承役地の一部である場合における、地役権図面の番号また、相対的登記事項として以下のものがある。

権利消滅の定め
共有物分割禁止の定め
代位申請によって登記した場合における、代位者の氏名又は名称及び住所並びに代位原因
民法281条1項ただし書もしくは285条1項ただし書の別段の定め又は同法286条の定め上記以外の定めは登記できない。具体例は以下のとおりである。

地代その他の報酬の定め
登記権利者の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が複数であるときのそれぞれの持分
承役地の所有者は承役地の浸水その他の影響について一切異議求償等を申し立てない旨の特約
存続期間の定め

4.2. 要役地
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以下の項目が絶対的登記事項である。なお、これらの要役地における登記は職権でされる。#登記の実行も参照。

要役地の地役権の登記である旨
承役地に係る不動産所在事項及び当該土地が承役地である旨
地役権設定の目的及び範囲
登記の年月日

4.3. 本稿で述べる事項
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本稿では、既述の登記事項のうち代位申請に関する事項以外の事項について、登記申請情報の記載方法を説明する。申請の受付の年月日及び受付番号については不動産登記#受付・調査を参照。

5. 登記申請情報
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登記の目的は、「登記の目的　地役権設定」のように記載する。所有権以外の権利に設定する場合、「登記の目的　1番地上権地役権設定」のように記載する。

登記原因及びその日付は、設定契約の成立日を日付として「原因　平成何年何月何日設定」のように記載する。

地役権の目的たる土地が農地又は採草放牧地である場合においてb:農地法第3条の許可を要する場合、設定契約成立日と農地法3条の許可書の到達日のうち遅い日を原因の日付とする。

要役地の表示は、要役地の所在する市、区、郡、町、村及び字並びに地番、地目及び地積を記載する。

地役権設定の目的の具体例は以下のとおりである。

「目的　通行」
「目的　用水使用」
「目的　水道管の埋設」
「目的　庭園観望」
「目的　電線路の障害となる工作物を設置しない」
「目的　日照の確保のため高さ何メートル以上の工作物を設置しない」範囲は、「範囲　東側何平方メートル」や「範囲　全部」のように記載する。「範囲　別紙図面のとおり」とすることはできない。

民法281条1項ただし書の別段の定めは、「特約　地役権は要役地と共に移転せず要役地の上の他の権利の目的とならない」のように記載する。

民法285条1項ただし書の別段の定めは、「特約　用水は要役地のためにまず使用する」のように記載する。

民法286条の定めは、「特約　承役地の所有者は地役権行使のための工作物の設置又はその修繕の義務を負う」のように記載する。

権利消滅の定めは、「特約　地役権者が死亡した時は地役権が消滅する」のように記載する。

共有物分割禁止の定めを地役権設定登記において登記できるかどうかは争いがある。

登記申請人は、地役権者を登記権利者、地役権設定者を登記義務者として記載する。法人が申請人となる場合、以下の事項も記載しなければならない。

原則として申請人たる法人の代表者の氏名
支配人が申請をするときは支配人の氏名
持分会社が申請人となる場合で当該会社の代表者が法人であるときは、当該法人の商号又は名称及びその職務を行うべき者の氏名。添付情報は、登記原因証明情報、登記義務者の登記識別情報又は登記済証及び、所有権を目的とする地役権設定登記の場合で書面申請のときには登記義務者の印鑑証明書である。法人が申請人となる場合は更に代表者資格証明情報も原則として添付しなければならない。

一方、書面申請の場合でも所有権以外の権利を目的とする地役権設定のときは印鑑証明書の添付は原則として不要であるが、登記義務者が登記識別情報を提供できない場合には添付しなければならない。

地役権設定の範囲が承役地の一部であるときには地役権図面の添付を要するが、範囲が承役地の全部であるときには添付は不要である。

地役権の目的たる土地が農地又は採草放牧地である場合で、土地を使用する地役権を設定するときはb:農地法第3条の許可書を添付しなければならない場合がある。農地の地下に工作物を設置することを目的とする場合や農地全部を通行することを目的とする場合が具体例である。一方、電線路の敷設の場合は添付は不要である。

要役地が承役地と異なる登記所の管轄区域内にある場合、当該要役地の登記事項証明書を添付しなければならない。

登録免許税は、承役地の不動産1個につき1,500円を納付する。

6. 登記の実行
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6.1. 概要
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所有権を目的とする地役権設定登記は主登記で実行される。所有権以外の権利を目的とする地役権設定登記は付記登記で実行される。

なお、権利の消滅に関する登記は、設定の登記とは独立した登記として付記登記で実行される。

6.2. 地役権図面に対する記録
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申請情報と併せて地役権図面の提供があり、当該申請に基づく登記をした場合、登記官は地役権図面に番号を付し、当該図面に当該申請の受付年月日及び受付番号を記録しなければならない。

6.3. 要役地に対する登記
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承役地に地役権の登記をした場合、登記官は要役地について職権で、規則159条1項各号に定める事項を登記しなければならない。登記事項については#要役地を参照。

ただし、要役地が他の登記所の管轄区域内にある場合、当該他の登記所に遅滞なく、承役地の表示・要役地の表示・地役権設定の目的及び範囲・地役権の設定登記申請の受付年月日を通知しなければならない。通知を受けた登記所の登記官は遅滞なく、要役地の登記記録の乙区に通知を受けた事項を記録しなければならない。

この通知書の様式は以下のとおりである。

7. 参考文献
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香川保一編著　『新不動産登記書式解説』　 テイハン、2006年、ISBN 978-4860960230
河合芳光　『逐条不動産登記令』　 金融財政事情研究会、2005年、ISBN 4-322-10712-5
藤谷定勝監修　山田一雄編　『新不動産登記法一発即答800問』　 日本加除出版、2007年、ISBN 978-4-8178-3758-5
法務実務研究会　「質疑応答-91　共有物分割禁止の特約の登記は、権利の一部移転の登記の場合に限るか」『登記インターネット』66号、民事法情報センター、2005年、148頁
「質疑応答-6503　地役権設定登記における存続期間の定め」『登記研究』444号、テイハン、1985年、105頁
「質疑応答-6612　地役権設定の範囲について」『登記研究』453号、テイハン、1985年、124頁
「質疑応答-6988　農地への通行地役権の設定と農地法の許可の要否」『登記研究』492号、テイハン、1989年、119頁
「質疑応答-7652　賃借権の仮登記権利者を地役権者とする地役権設定の登記の可否」『登記研究』603号、テイハン、1998年、135頁