抵当権移転登記

抵当権移転登記とは日本における登記の態様の1つで、抵当権の承継を登記することである。本稿では不動産登記における抵当権移転登記について説明する。

抵当権が現在の登記名義人から他人に承継された場合、第三者に対抗するためには原則として抵当権移転登記が必要となる。その方法は一般承継か特定承継かによって一部手続きが異なる。一方、債務者につき承継が生じた場合、登記事項の変更であるので抵当権変更登記をすることになる。

なお、本稿では根抵当権を含まない普通抵当権の移転登記について説明する。以下、抵当権とあれば普通抵当権を指すものとする。根抵当権の移転登記については根抵当権移転登記を参照。

1. 略語について
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説明の便宜上、次のとおり略語を用いる。

法不動産登記法規則不動産登記規則準則不動産登記事務取扱手続準則記録例不動産登記記録例

2. 一般承継
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2.1. 概要
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ここで言う一般承継とは、前抵当権者の有する権利・義務の一切を承継することである。包括承継とも言う。自然人については相続が、法人については合併があてはまる。なお、会社分割も一般承継ではあるが、登記手続きは共同申請で行う。よって、本稿では便宜特定承継の項目に含めている。

2.2. 登記事項
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絶対的登記事項は、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号、登記原因及びその日付、登記権利者の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が2人以上であるときはその持分、順位番号である。

相対的登記事項は、代位申請によって登記した場合における、代位者の氏名又は名称及び住所並びに代位原因である。共有物分割禁止の定めについては、あらゆる抵当権移転登記の場合の登記事項とできるかどうか争いがある。

2.3. 登記申請情報
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本稿では、上記の登記事項のうち代位申請に関する事項以外の事項について、登記申請情報の記載方法を説明する。申請の受付の年月日及び受付番号については不動産登記#受付・調査を参照。

登記の目的は抵当権が前抵当権者の単独所有であった場合、「登記の目的　1番抵当権移転」のように記載し、前抵当権者Aと他人Bの準共有であった場合、「登記の目的　1番抵当権A持分移転」のように記載する。

転抵当権の移転の場合、「登記の目的　1番付記1号転抵当権移転」のように記載する。

登記原因及びその日付 は相続の場合は前抵当権者の死亡の日を日付として「原因　平成何年何月何日相続」のように記載し、合併の場合はその効力発生日を日付として「原因　平成何年何月何日合併」のように記載する。

登記申請人は相続又は合併による抵当権移転登記は、登記権利者による単独申請で行う。

相続の場合の記載の例は以下のとおりである。

合併の場合も同様に、のように記載し、その下に抵当権者として承継する法人を記載すればよい。なお、以下の事項も記載しなければならない。

原則として申請人たる法人の代表者の氏名
支配人が申請をするときは支配人の氏名
持分会社が申請人となる場合で当該会社の代表者が法人であるときは、当該法人の商号又は名称及びその職務を行うべき者の氏名。添付情報は登記原因証明情報を添付する。合併の場合は更に代表者資格証明情報も原則として添付しなければならない。

一方、既述のとおり単独申請で行うので、登記識別情報の添付は不要である。なお、登記原因証明情報の具体例については所有権移転登記#登記原因証明情報に関する論点を参照。論点は同じである。

登録免許税は債権金額の1,000分の1である。 なお、端数処理など算出方法の通則については不動産登記#登録免許税を参照。

3. 特定承継
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ここで言う特定承継とは、前抵当権者の有する権利・義務のうち一定部分を承継することである。債権譲渡が典型例である。

3.1. 前提の登記
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抵当権移転登記の登記義務者である抵当権の現在の登記名義人の登記記録上の表示が現実のものと異なる場合、抵当権移転登記の前提として登記名義人表示変更登記をしなければならない。

3.2. 登記事項
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一般承継の場合の登記事項のほか、相対的事項として権利に関する消滅の定めも登記することができる。具体的には「特約　抵当権者が死亡した時に抵当権は消滅する」のように記載する。この特約は抵当権移転登記とは独立した登記として付記登記で実行される。

債権一部譲渡又は一部代位弁済があった場合、当該譲渡又は代位弁済の目的である債権の額も登記事項となる。

民法392条2項後段による次順位抵当権者の代位による登記の場合、先順位抵当権者が弁済を受けた不動産に関する権利・当該不動産の代価及び当該弁済を受けた額・法83条1項及び88条1項の事項も登記事項となる。

3.3. 登記申請情報
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本稿では、上記の登記事項のうち代位申請に関する事項以外の事項について、登記申請情報の記載方法を説明する。ただし、民法393条の代位の登記に関する事項については説明する。申請の受付の年月日及び受付番号については不動産登記#受付・調査を参照。

3.3.1. 登記の目的
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一般承継と異なり、抵当権又は持分の一部の移転も可能である。その場合、「登記の目的　1番抵当権一部移転」や「登記の目的　1番抵当権A持分一部移転」のように記載する。

ただし、民法392条2項後段による次順位抵当権者の代位による登記の場合、「登記の目的　1番抵当権代位」のように記載する。

3.3.2. 登記原因及びその日付
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「原因　平成何年何月何日債権譲渡」のように記載する。以下、登記原因と原因日付に分けて説明する。

登記原因
抵当権には随伴性があるので、債権譲渡により抵当権も移転する。この場合、「債権譲渡」・「債権一部譲渡」・「債権持分譲渡」・「債権持分一部譲渡」のように記載する。
被担保債権につき代位弁済があった場合、抵当権は代位者に移転する。この場合、「代位弁済」・「一部代位弁済」のように記載する。
抵当権の準共有持分を放棄した場合、当該持分は他の準共有者に移転する。この場合、「抵当権持分放棄」のように記載する。
不可分債権の準共有持分を放棄した場合、当該持分に係る抵当権は他の準共有者に移転する。この場合、「債権持分放棄」のように記載する。一方、可分債権の準共有持分を放棄した場合、附従性により当該持分に係る抵当権は消滅する。この場合、一部抹消という登記は存在しないので、移転登記をした後に当該持分の割合に応じた分だけ抵当権の債権額を減少させる抵当権変更登記をすることになる。
民法392条2項後段による次順位抵当権者の代位による登記の場合、「民法第392条第2項による代位」のように記載する。
他に、「真正な登記名義の回復」がある。これは、本来抹消登記をして登記名義を得るべきであるところ、利害関係人の承諾証明情報を添付すべきなのに承諾が得られない場合、抵当権移転登記によって登記名義を得る手続きである。
また、裁判所の転付命令によっても抵当権は移転する。この場合、「債権転付命令」のように記載する。ただし、この登記は裁判所書記官の嘱託によってされ、申請をすることはできない。
原因の日付
原則として、契約締結の日又は意思表示の日などを日付とする。ただし、当事者間で特約をすればそれに従う。また、停止条件を付した場合、条件成就の日である。
債権譲渡の場合、原則どおり債権譲渡契約の成立日である。第三者に対する対抗要件を具備した日ではない。
民法392条2項後段による次順位抵当権者の代位による登記の場合、競売による代価の配当実施日である。
真正な登記名義の回復、登記原因の日付の記載は不要である。

3.3.3. 譲渡額又は弁済額
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令別表57項申請情報により申請情報となる。具体的には、「譲渡額　金何円」や「弁済額　金何円」のように記載する。

3.3.4. 民法393条による登記関連
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先順位抵当権者が弁済を受けた不動産に関する権利は、「競売不動産　何市何町何番の土地」や「競売不動産　何市何町何番地家屋番号何番の建物」のように記載する。

先順位抵当権者が弁済を受けた不動産の代価及び弁済を受けた額は、「競売代価　何円」及び「弁済額　金何円」のように記載する。

後順位抵当権の登記事項は、法83条1項各号及び88条1項各号の事項を記載する。具体的には、利息や損害金などである。抵当権設定登記#登記事項も参照。

この登記は「代位」という文言が登場するものの、不動産登記法で言う代位申請にはあたらないので、代位原因の記載は不要である。

3.3.5. 登記申請人
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原則として抵当権又はその持分もしくはそれらの一部を得る者を登記権利者とし、失う者を登記義務者と記載する。なお、法人が申請人となる場合の代表者の氏名等の記載に関する論点は一般承継の場合と同じである。

真正な登記名義の回復の場合、以前に登記名義人であった者以外の者が登記申請人となることはできない。

民法393条による登記は「代位」という文言が登場するものの、不動産登記法でいう代位申請にはあたらないので、代位者の氏名等の記載は不要である。

3.3.6. 添付情報
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登記原因証明情報、登記義務者の登記識別情報又は登記済証を添付する。法人が申請人となる場合は更に代表者資格証明情報も原則として添付しなければならない。共同担保関係については#登録免許税で述べる。

一方、書面申請の場合であっても、登記義務者の印鑑証明書の添付は原則として不要であるが、登記義務者が登記識別情報を提供できない場合には添付しなければならない。

なお、代位弁済が任意代位である場合、債権者に代位するためには債権者の承諾が必要であるが、当該債権者が登記申請人となるので、承諾証明情報の添付は不要である。

また、債権譲渡を原因として抵当権移転登記を申請する場合、民法467条の第三者に対する対抗要件を具備したことを証する書面を添付する必要はない。従って、登記記録上の抵当権移転登記は無効であるということがありうる。

民法393条による登記は「代位」という文言が登場するものの、不動産登記法でいう代位申請にはあたらないので、代位原因を証する情報の添付は不要である。

3.3.7. 登録免許税
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債権金額の1,000分の2である。 なお、端数処理など算出方法の通則については不動産登記#登録免許税を参照。

共同担保にある数個の抵当権を移転する場合、登録免許税法13条2項の減税規定が準用される。よって、移転登記が最初の申請以外の場合で、前の申請と今回の申請に係る登記所の管轄が異なる場合、登記証明書を添付すれば、当該移転登記に係る抵当権の件数1件につき1,500円となる。この場合、登記申請情報に減税の根拠となる条文を「登録免許税 金1,500円」のように記載しなければならない。

4. 登記に関する先例
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合併による消滅会社名義の抵当権が1個の不動産に数個設定されている場合、抵当権移転登記は規則35条9号にのっとり、1個の申請情報によりすることができる。
民法501条1号による保証人の代位弁済による抵当権移転登記は、第三者が目的不動産を取得する以前であれば、保証人の弁済の前後に関係なくできるが、弁済前にする場合は付記の仮登記をするべきである。
取得の原因及び内容が異なる多数の抵当権の移転登記は、その移転原因及び目的が同一であれば、1個の申請情報によりすることができる。

5. 登記の実行
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抵当権移転登記は付記登記で実行される。従って、転抵当権の移転登記は付記登記の付記登記で実行される。

6. 脚注
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6.1. 出典
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7. 参考文献
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