抵当権設定登記

抵当権設定登記は登記の態様の一つで、当事者の設定行為による、抵当権の発生の登記をすることである。

本稿では日本の不動産登記における抵当権設定登記について説明する。不動産登記法以外の法律による抵当権としては、商法848条の船舶抵当権、立木ニ関スル法律2条2項の立木抵当権、工場抵当法14条2項の工場抵当権、鉱業抵当法3条の鉱業抵当権などがある。

抵当権は不動産に関する物権であるから、その発生を第三者に対抗するためには登記をしなければならない。

また、本稿では根抵当権を含まない普通抵当権の設定登記について説明する。以下、抵当権とあれば普通抵当権を指すものとする。根抵当権の設定登記については根抵当権設定登記を参照。

1. 略語について
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説明の便宜上、次のとおり略語を用いる。

法不動産登記法規則不動産登記規則準則不動産登記事務取扱手続準則記録例不動産登記記録例

2. 目的物
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2.1. 概要
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ここでは不動産登記の観点から見た目的物について説明する。民法の観点から見た目的物については、抵当権#目的物を参照。

抵当権を設定できる権利は、所有権、地上権、永小作権、採石権である。賃借権は含まれていないので、敷地権付き区分建物に抵当権を設定する場合、敷地権が賃借権のときは建物についてのみ設定登記をすることができる。また、不動産質権は抵当権の目的とはならない

なお、共有持分全部を抵当権の目的とすることができる。

2.2. 主な論点
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2.2.1. 他人物
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他人所有の不動産について抵当権を設定することができる。登記申請情報に記載すべき登記原因の日付には注意が必要であり、後述する。

2.2.2. 建物
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登記記録又は登記簿に記録又は記載された新築の日付より前の日付をもって設定された抵当権であっても、抵当権設定登記をすることができる。登記記録に記録された新築年月日は縁起担ぎなど不正確な場合が多いからである。ただし、建物として認識しうる日以後の日付でなければならない。

一方、将来建築される建物を目的とする抵当権設定登記はすることができない。目的物が存在しないので、物権が成立しないからである。

2.2.3. 権利の一部
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一筆の土地の一部について抵当権設定契約をすることはできるが、分筆の登記をしなければ抵当権設定登記はできない。公示をする方法が存在しないからである。

不動産の所有権又は共有持分の一部を目的とする抵当権設定登記の申請は原則として受理すべきでないが、不動産の所有権又は共有持分を数回に分けて取得した場合、所有権又は共有持分の一部に抵当権設定登記をすることができる。その登記記録の例は以下のとおりである。

附属建物のみについて抵当権設定契約をすることはできるが、分割の登記をしなければ抵当権設定登記はできない。公示をする方法が存在しないからである。

2.2.4. その他
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処分の制限の登記がされている不動産について抵当権設定登記をすることができる。なお、処分の制限の登記がされた不動産を所有者は処分できるが、処分の制限の登記をした者には対抗できない。

清算中の会社が登記義務者となる抵当権設定登記は、契約の日が解散の日の前であろうと後であろうとすることができる。

3. 被担保債権
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3.1. 概要
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金銭債権や売買代金債権が典型例であるが、以下の債権も被担保債権とすることができる。

物の引渡債権
請負代金債権
保証人が将来保証債務を履行した際に、主たる債務者に対して取得する求償債権
損害賠償の予定契約をした場合に、債権者が将来取得する損害賠償債権
賃借人が将来賃貸借契約が終了したときに取得する、保証金返還請求権また、被担保債権の一部について抵当権設定登記をすることができる。更に、抵当権設定契約後に債権の一部について弁済があった場合、残存債権について抵当権設定登記をすることができる。

3.2. 複数の債権・債権者・債務者
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複数の債権について、債権者も債務者も同一である場合、当該複数の債権を被担保債権とする抵当権設定登記をすることができ、複数の債権について、債権者は同一であるが債務者が異なる場合、当該複数の債権を被担保債権とする抵当権設定登記もすることができる。

一方、複数の債権について、債権者は異なるが債務者が同一である場合、当該複数の債権を被担保債権とする抵当権設定登記はすることができないが、債権者が準共有する一個の債権又は、複数の債権について債務者は異なるが債権者は同一の準共有者である場合、当該債権を被担保債権とする抵当権設定登記はすることができる。

なお、債権者が準共有する債権を被担保債権とする抵当権設定登記を、債権の準共有者の1人と設定者により申請することができる。

また、複数の債権について債権者を異にする場合、当該複数の債権を被担保債権とする抵当権設定登記はできないが、数個の抵当権の順位を同じくする複数の抵当権設定登記を同時に申請することはできる。

4. 登記事項
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絶対的登記事項として以下のものがある。

登記の目的
申請の受付の年月日及び受付番号
登記原因及びその日付
登記権利者の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が複数であるときはそれぞれの持分
順位番号
債権額
債務者の氏名又は名称及び住所
所有権以外の権利を目的とするときは当該権利
複数の不動産に関する権利を目的とするときは当該不動産及び権利
日本国以外の通貨で債権額を指定したときは日本通貨で表示した担保限度額一定の金額を目的としない債権の具体例は、物の引渡債権である。複数の不動産に関する権利を目的とする場合における当該不動産及び権利については共同担保目録において表示する。#共同抵当権設定登記を参照。

また、相対的登記事項として以下のものがある。

権利消滅の定め
共有物分割禁止の定め
代位申請によって登記した場合における、代位者の氏名又は名称及び住所並びに代位原因
利息に関する定め
民法375条2項に規定される損害金の定め
債権に付した条件
民法370条ただし書の別段の定め
抵当証券発行の定め
抵当証券を発行する定めがある場合における、元本又は利息の弁済期又は支払い場所の定め。上記以外の特約を登記することはできない。具体例は以下のとおりである。

債権者が債権を侵害されたと認めたときは期限の利益が失われる旨の特約
債務不履行の場合は代物弁済として抵当権者に目的物を移転する旨の特約
日本国以外の通貨で債権額を指定した場合において、債務履行時の為替相場により換算した日本国通貨の額を支払う旨の特約
日本国以外の通貨で債権額を指定した場合において、為替相場の変動があれば債務者はただちに変更登記の手続きをする旨の特約
抵当権の目的たる不動産を火災保険に付する旨の特約本稿では、上記の登記事項のうち代位申請に関する事項以外の事項について、登記申請情報の記載方法を説明する。申請の受付の年月日及び受付番号については不動産登記#受付・調査を参照。

5. 登記申請情報
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5.1. 登記の目的
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「登記の目的　抵当権設定」のように記載する。順位番号を記載する必要はない。共有持分全部に設定した場合、「登記の目的　A持分抵当権設定」のように記載する。共有者全員の持分全部に設定した場合、「登記の目的　共有者全員持分全部抵当権設定」ではなく「登記の目的　抵当権設定」と記載すればよい。なお、所有権又は持分の一部に設定する場合は#権利の一部の画像を参照。

所有権以外の権利に設定する場合、「登記の目的　1番地上権抵当権設定」のように記載する。所有権以外の権利の準共有持分全部に設定する場合、「登記の目的　1番永小作権B持分抵当権設定」のように記載する。

5.2. 登記原因及びその日付
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5.2.1. 概要
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「原因　平成何年何月何日金銭消費貸借平成何年何月何日設定」のように記載する。前者の日付は被担保債権の成立日であり、後者の日付は抵当権設定契約の成立日である。両者が同じ日である場合、「原因　平成何年何月何日金銭消費貸借同日設定」のように記載すればよい。以下、登記原因と原因日付に分けて説明する。

5.2.2. 登記原因
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上記の「金銭消費貸借」の部分が被担保債権の内容である。金銭消費貸借以外の記載の例は以下のとおりである。なお、日本国以外の通貨で債権額を指定した場合、被担保債権の記載方法は特に変わるところはない。

物の引渡債権を担保する場合、例えば「石炭売買の引渡債権」
売買代金債権を担保する場合、例えば「自動車売買代金債権」
請負代金債権を担保する場合、「請負代金債権」又は「請負契約代金債権」
損害賠償の予定契約をした場合において、債権者が将来取得する損害賠償債権を担保する場合、「損害賠償額の予定契約」
賃借人が将来賃貸借契約が終了したときに取得する、保証金返還請求権を担保する場合、「賃貸借契約の保証金返還債権」
金銭消費貸借の予約による、将来の貸金返還請求権を担保する場合、「金銭消費貸借予約」又は「分割貸付」
金銭消費貸借の予約による、将来の貸金返還請求権を担保する場合、「金銭消費貸借予約」又は「限度貸付」
売買代金を消費貸借の目的としたときの債権を担保する場合、「準消費貸借」保証人の求償債権や保証料債権等を担保する場合の記載の例は以下のとおりである

保証委託契約がある場合において、求償債権のみを担保する場合、「保証委託契約による求償債権」
保証委託契約がある場合において、保証料債権のみを担保する場合、「保証委託契約による保証料債権」
保証委託契約がある場合において、求償債権・保証料債権を共に担保する場合、「保証委託契約」
保証委託契約がない場合において、求償債権を担保する場合、「保証契約による求償債権」
債権者の保証人に対する保証債権を担保する場合、「保証契約」債権の一部を担保する場合、例えば「原因　平成何年何月何日金銭消費貸借金何円のうち金何円平成何年何月何日設定」のように記載する。このように記載しないと被担保債権全額を担保したことになり、債権額の増額変更の登記はできなくなってしまう。

抵当権設定契約後に債権の一部について弁済があり、残存債権について抵当権設定登記をする場合、一部弁済の旨を記載する必要はない。

複数の債権を担保する場合の記載の例は以下のとおりである。

5.2.3. 原因日付
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既述のとおり、被担保債権の成立日及び抵当権設定契約の成立日を記載する。

金銭消費貸借は要物契約であるから、契約の日と金銭の受渡日が異なる場合、金銭の受渡日を被担保債権の成立日とする。

他人物に抵当権を設定した後に設定者が当該他人物を取得した場合、取得した日を抵当権の設定日とするべきである。

5.3. 債権額
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「債権額　金何円」のように記載する。アド・オン方式の場合、債権額と利息の合計額を記載する。例えば、債権額が500万円・利息が年10％という債権を1年かけて毎月弁済する場合、記載すべき債権額は「金550万円」となる。

物の引渡債権を担保する場合、例えば「債権価格 　石炭何トン　価格金何円」のように記載する。また、債権の一部を担保する場合、当該担保される金額のみを記載すればよい。

日本国以外の通貨で債権額を指定した場合の記載の例は以下のとおりである。担保限度額については、当事者の合意により定めた額でよい。 複数の債権を担保する場合の記載の例は以下のとおりである。 元本と利息を担保する場合の記載の例は以下のとおりである。

5.4. 利息
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登記原因証明情報に利息の記載があるのに、登記申請情報に利息の定めを記載しない場合、申請は却下される。

5.4.1. 登記できるもの
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「利息　年何％」のように記載する。その他の記載の例は以下のとおりである

1年を365日として計算する定めのある場合、「利息　年何％」
利息の発生期の定めのある場合、「利息　年何％」又は「利息　年何％　ただし、利息は平成何年何月何日から発生する」もしくは「利息　年何％　ただし、平成何年何月何日までは無利息」
変動利息の場合、「利息　年何％　ただし、平成何年何月何日までは年何％」
無利息とする定めのある場合、「利息　無利息」
分割貸付で、貸付によって利率が異なる場合、「利息　金何円については年何％、金何円については年何％」
アド・オン方式の場合、「利息　支払済」
元本と利息を担保する場合、「利息　元本につき年何％」複数の債権を担保する場合で、利息が異なるときの記載の例は以下のとおりである。

5.4.2. 登記できないもの
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不明確な利息の定めは登記できない。具体例は以下のとおりである

「利息　年何％　ただし、融資契約に違反するときは年何％とする」
「利息　年何％　ただし、将来の金融情勢に応じて債権者が適宜変更できる」
「利息　年何％以内」法定重利又は重利の特約は原則として登記できない。例えば「元本及び利息の遅延損害金は共に年2割とする」のような登記はできない。なお、遅延利息については元本に組入れる登記をすることができる。また特別の登記をすれば、優先弁済権を得ることとなる。それぞれの登記手続きについては抵当権変更登記を参照。

金銭消費貸借契約に基づく抵当権設定登記の場合、利息制限法に違反する利息は登記することができない。この場合、法定の利率に引き直せば登記することができる。

5.5. 損害金
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「損害金　年何％」のように記載する。その他の記載例は以下のとおりである

1年を365日として計算する定めのある場合、「損害金　年何％」
元本と利息を担保する場合、「損害金　元利金につき年何％」複数の債権を担保する場合で、損害金が異なるときについては、当該場合の利息の画像の「利息」の部分につき、「損害金」として記載すればよい。

なお、具体的な額を定めた「違約金」を登記することはできない。ただし、登記原因証明情報に「違約金」の字句が記載されていても、内容は定期金的性質を有すると認められる場合、登記申請情報には「損害金」と記載して申請をすることができるとする見解がある。

5.6. 債務者の氏名又は名称及び住所
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「債務者　何市何町何番地　A」のように記載する。連帯債務者の場合、「債務者」のところを「連帯債務者」とすればよい。

権利能力なき社団は登記名義人にはなれないが、債務者としては登記することができる。また、個人の商号も「債務者　何市何町何番地　B商店」と記載すれば、登記することができる。

なお、債務者を異にする複数の債権を担保する場合の記載の例は利息の場合に準じる。

5.7. その他の定め
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債権に付した条件は「特約　債権者が死亡した時に債権は消滅する」のように記載する。

民法370条ただし書の別段の定めは「特約　立木には抵当権の効力は及ばない」のように記載する。

権利消滅の定めは「特約　抵当権者が死亡した時に抵当権は消滅する」のように記載する。

共有物分割禁止の定めは抵当権設定登記において登記できるかどうかは争いがある。

5.8. 抵当証券関係
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抵当証券発行の定めは「特約　抵当証券を発行することができる」のように記載する。

元本又は利息の弁済期又は支払い場所の定めの記載の例以下のとおりである。

元本については、「元本の弁済期　平成何年何月何日」、「元本の支払場所　何市何町何番地　何銀行何支店」、「元本の弁済期及び支払場所　平成何年何月何日　何市何町何番地　何銀行何支店」。
利息については、「利息の弁済期　毎年何月何日」、「利息の支払場所　何市何町何番地　何銀行何支店」、「利息の弁済期及び支払場所　毎年何月何日　何市何町何番地　何銀行何支店」。その他、「弁済期　平成何年から平成何年まで毎年何月何日　各金何円」のような記載もすることができる。

5.9. 登記申請人
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抵当権者を登記権利者、抵当権設定者を登記義務者として記載する。ただし、「抵当権者」「設定者」と記載するのが実務の慣行である。なお、法人が申請人となる場合、以下の事項も記載しなければならない。

原則として申請人たる法人の代表者の氏名
支配人が申請をするときは支配人の氏名
持分会社が申請人となる場合で当該会社の代表者が法人であるときは、当該法人の商号又は名称及びその職務を行うべき者の氏名。銀行等が抵当権者の場合、取扱店を記載すれば、登記することができる。この場合において、委任による代理人によって申請をするときは、登記原因証明情報に取扱店が記載されていなくても、委任状に記載されていればよい。銀行等に含まれないものとして、信用保証協会・信用組合や信用金庫がある。

なお、抵当権が準共有である場合、持分又は債権額を記載しなければならない。

5.10. 添付情報
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登記原因証明情報、登記義務者の登記識別情報又は登記済証及び、所有権を目的とする抵当権設定登記の場合で書面申請のときには登記義務者の印鑑証明書を添付する。法人が申請人となる場合は更に代表者資格証明情報も原則として添付しなければならない。

なお、書面申請の場合でも所有権以外の権利を目的とする抵当権設定のときは印鑑証明書の添付は不要であるが、登記義務者が登記識別情報を提供できない場合には添付しなければならない。

また、抵当権の目的たる不動産が農地又は採草放牧地である場合でも、農地法3条の許可書を添付する必要はない。

5.11. 登録免許税
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債権金額の1,000分の4である。一定の金額を目的としない債権を被担保債権とする場合、当該被担保債権の目的たるものの価格を債権額とみなす。 なお、端数処理など算出方法の通則については不動産登記#登録免許税を参照。

5.12. 登記の実行
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所有権を目的とする抵当権設定登記は主登記で実行される。所有権以外の権利を目的とする抵当権設定登記は付記登記で実行される。

なお、権利の消滅に関する登記は、設定の登記とは独立した登記として付記登記で実行される。

6. 共同抵当権設定登記
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7. 参考文献
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香川保一編著　『新訂不動産登記書式精義中巻』　 テイハン、1996年
香川保一編著　『新不動産登記書式解説』　テイハン、2006年、ISBN 978-4860960315
藤谷定勝監修　山田一雄編　『新不動産登記法一発即答800問』　 日本加除出版、2007年、ISBN 978-4-8178-3758-5
法務省民事局内法務研究会編　『新訂 不動産登記実務総覧〔上巻〕』　 民事法情報センター、1998年、ISBN 4-322-15562-6
「質疑・応答-1062　農地の所有権移転登記又は抵当権設定登記について」『登記研究』54号、帝国判例法規出版社、1952年、32頁
「質疑・応答-1120　根抵当権の登記事項について」『登記研究』58号、帝国判例法規出版社、1952年、31頁
「質疑・応答-4930　共有不動産についての抵当権設定登記と「登記の目的」の記載方法」『登記研究』285号、帝国判例法規出版社、1971年、73頁
「質疑応答-6467　抵当権設定の登記の可否」『登記研究』440号、テイハン、1984年、79頁
「質疑応答-6477　抵当権設定の登記原因の記載方法」『登記研究』441号、テイハン、1984年、116頁
「質疑応答-6555　抵当権者の取扱店の表示について」『登記研究』449号、テイハン、1985年、89頁
「質疑応答-6560　抵当権設定の登記原因の記載」『登記研究』450号、テイハン、1985年、125頁
「質疑応答-6838　抵当権設定登記申請における「利息ニ関スル定」について」『登記研究』470号、テイハン、1987年、98頁
「質疑応答-6987　抵当権の取扱店の表示について」『登記研究』492号、テイハン、1989年、119頁
「質疑応答-7580　個人商号を抵当権設定登記の債務者として登記することの可否について」『登記研究』586号、テイハン、1996年、188頁
法務実務研究会　「質疑応答-91　共有物分割禁止の特約の登記は、権利の一部移転の登記の場合に限るか」『登記インターネット』66号、民事法情報センター、2005年、148頁