賃借権設定登記

賃借権設定登記は、日本における不動産登記の態様の1つで、当事者の賃貸借契約による、賃借権の発生の登記をすること、および、その登記を言う。

賃借権は債権であるが、登記をすれば第三者に対抗できる。ただし、借地借家法や罹災都市借地借家臨時処理法により、登記をしなくても対抗できる場合がある。

本稿では不動産登記法における、賃借権を設定する登記と転貸の登記について述べる。転貸は賃借物を第三者に賃貸することであり、新たな賃借権設定と同視できるから、登記の手続は賃借権設定登記とほぼ同様である。

賃借権は債権であるので、賃貸人が登記をすることを承諾する特約がある場合に限り、賃借人は賃貸人に対し登記手続を請求できる。

なお、賃借権設定登記後、当該賃借権は、すべての先順位抵当権者が同意し、かつその同意の登記があるときは、当該総先順位抵当権者に対抗することができる。登記の手続については民法第387条第1項の同意の登記を参照。

1. 略語について
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説明の便宜上、次のとおり略語を用いる。

法不動産登記法令不動産登記令規則不動産登記規則記録例不動産登記記録例

2. 目的物
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不動産の一部を目的とする賃借権設定契約をすることはできるが、分筆等の登記をしなければ賃借権設定登記はできない。

また、所有権の一部や共有持分の全部又は一部を目的とする賃借権設定契約は無効であるから、賃借権設定登記もできない。

賃借権は債権であるから、既に賃借権設定登記がされている不動産につき、重ねて賃借権設定登記をすることができる。

3. 登記事項
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絶対的登記事項として以下のものがある。

登記の目的
申請の受付の年月日及び受付番号
登記原因及びその日付
登記権利者の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が複数であるときはそれぞれの持分
順位番号
賃料また、相対的登記事項として以下のものがある。

権利消滅の定め
共有物分割禁止の定め
代位申請によって登記した場合における、代位者の氏名又は名称及び住所並びに代位原因
存続期間又は賃料の支払時期の定め
賃借権の譲渡又は賃借物の転貸を許す旨の定め
敷金がある旨
賃貸人が財産の処分につき行為能力の制限を受けた者又は財産の処分の権限を有しない者である旨
土地の賃借権設定の目的が建物の所有である旨
土地の賃借権設定の目的が建物の所有である場合における、建物がb:借地借家法第23条1項又は2項に規定する建物である旨
b:借地借家法第22条前段、23条1項、38条1項前段もしくは39条1項又は高齢者の居住の安定確保に関する法律56条の定め。
借地借家法24条1項の特約ただし、借地借家法22条の定期借地権、同法23条の事業用定期借地権の場合は存続期間の定めは絶対的登記事項である。

本稿では、上記の登記事項のうち代位申請に関する事項以外の事項について、登記申請情報の記載方法を説明する。申請の受付の年月日及び受付番号については不動産登記#受付・調査を参照。

4. 登記申請情報
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登記の目的は、「登記の目的　賃借権設定」のように記載する。所有権以外の権利に設定する場合、「登記の目的　1番地上権の賃借権設定」のように記載する。転貸の場合、「登記の目的　1番賃借権転貸」のように記載する。

登記原因及びその日付は、設定契約の成立日を日付として「原因　平成何年何月何日設定」のように記載する。ただし、賃借権の目的たる土地が農地又は採草放牧地である場合、設定契約成立日とb:農地法第3条の許可書の到達日のうち遅い日を原因の日付とする。

賃料は、「賃料　1月何円」や「賃料　1平方メートル1月何円」のように記載する。また、必ずしも金銭で定める必要はない。「賃料　A地を使用収益する」のような記載も可能である。

その他、「賃料　契約時から5年間は金何円、6年目からは金何円」、「賃料　月額は固定資産税評価額に何分の何を乗じた額」とする定めもできる。

一方、「賃料　10年以後の分については双方協議の上定める」のような定めや、数筆分の賃料を合わせて登記することはできない。

存続期間は、「存続期間　何年」のように記載する。具体的な年数の制限についてはb:民法第602条・604条1項、b:借地借家法第3条・22条前段・23条1項及び2項を参照。なお、「存続期間　賃借権者何某が死亡するまで」のような登記もできる。

法38条1項前段の定めがある場合、「存続期間　平成何年何月何日から何年」又は「存続期間　平成何年何月何日から平成何年何月何日まで」と記載する。b:借地借家法第39条1項の定めがある場合、「存続期間　建物取壊し時まで」と記載してもよい。

また、高齢者の居住の安定確保に関する法律56条の定めがある場合、「存続期間　賃借人の死亡時まで」と記載する。同法61条の期間付死亡時終了建物賃貸借の場合、「存続期間　平成何年何月何日から何年又は賃借人の死亡時までのうち、いずれか短い期間」又は「存続期間　平成何年何月何日から平成何年何月何日まで又は賃借人の死亡時までのうち、いずれか短い期間」と記載する

賃料の支払時期は、「支払期　毎月末日」のように記載する。

賃借権の譲渡又は賃貸物の転貸を許す旨の定めは、「特約　譲渡、転貸ができる」のように記載する。

敷金 は、「敷金　金何円」のように記載する。敷金は2003年の不動産登記法改正により登記事項となったがその趣旨は、不動産競売における買受人が引き受けるべき賃借権の内容を明確にし、高額の敷金の差し入れの仮装等による執行妨害を排除するためである。

賃貸人が財産の処分につき行為能力の制限を受けた者又は財産の処分の権限を有しない者である旨は、「管理人　何市何町何番地　何某の設定した賃借権」や「被保佐人　何市何町何番地　何某の設定した賃借権」のように記載する。

賃借権設定の目的は、建物所有を目的とする場合、1991年の借地借家法の施行により「目的　建物所有」と記載するとされた。

b:借地借家法第23条の事業用定期借地権の場合、「目的　借地借家法第23条第1項の建物所有」又は「目的　借地借家法第23条第2項の建物所有」と記載し、b:借地借家法第25条の一時使用目的の借地権の場合、「目的　臨時建物所有」と記載する。

b:借地借家法第22条前段の定めは、「特約　借地借家法第22条の特約」と記載する。

借地借家法23条1項の定めは、「特約　借地借家法第23条第1項の特約」と記載する。

b:借地借家法第38条1項前段の定めは、「特約　契約の更新がない」と記載する。

b:借地借家法第39条1項の定めは、「特約　建物を取り壊すこととなる時に賃貸借終了」と記載する。

高齢者の居住の安定確保に関する法律56条の定めは、「特約　賃借人の死亡時に賃貸借終了」と記載する。なお、高齢者の居住の安定確保に関する法律61条の期間付死亡時終了建物賃貸借の場合、特約は「契約の更新がない」及び「賃借人の死亡時に賃貸借終了」2つを記載する。

権利消滅の定めは、「特約　賃貸人が死亡した時は賃借権が消滅する」のように記載する。なお、法24条1項の特約を権利消滅の定めとして登記できるかどうかは争いがある。

共有物分割禁止の定めを賃借権設定登記及び転貸の登記において登記できるかどうかは争いがある。

登記申請人は、賃借人を登記権利者、賃貸人を登記義務者として記載する。なお、法人が申請人となる場合、以下の事項も記載しなければならない。

原則として申請人たる法人の代表者の氏名
支配人が申請をするときは支配人の氏名
持分会社が申請人となる場合で当該会社の代表者が法人であるときは、当該法人の商号又は名称及びその職務を行うべき者の氏名。添付情報は、共同申請による場合、登記原因証明情報、登記義務者の登記識別情報又は登記済証及び、所有権を目的とする賃借権設定登記の場合で書面申請のときには登記義務者の印鑑証明書である。法人が申請人となる場合は更に代表者資格証明情報も原則として添付しなければならない。

なお、書面申請の場合でも所有権以外の権利を目的とする賃借権設定又は転貸の登記のときは印鑑証明書の添付は不要であるが、登記義務者が登記識別情報を提供できない場合には添付しなければならない。

賃借権の目的たる土地又は転貸の場合には元の賃借権の目的たる土地が農地又は採草放牧地である場合、b:農地法第3条の許可書を添付しなければならない。

転貸の登記を申請する場合、元の賃借権に転貸を許す旨の登記がされていなければ賃貸人の承諾が必要であり、原則として承諾証明情報が添付情報となる。この承諾証明情報が書面である場合には、原則として作成者が記名押印し、当該押印に係る印鑑証明書を承諾書の一部として添付しなければならない。この印鑑証明書は当該承諾書の一部であるので、添付情報欄に「印鑑証明書」と格別に記載する必要はなく、作成後3か月以内のものでなければならないという制限はない。

借地借家法に基づく借地権の設定の場合や高齢者の居住の安定確保に関する法律56条の特約がある賃借権の設定の場合、登記原因証明情報には制限が加えられている場合がある。登記原因証明情報#共同申請時の例外を参照。

高齢者の居住の安定確保に関する法律56条の特約がある賃借権の設定の場合や同法61条の期間付死亡時終了建物賃貸借の場合でも、以下の情報は添付不要である。

賃借人が高齢者の居住の安定確保に関する法律56条に言う高齢者等であることを証する情報
賃貸人が同法56条の認可を受けたことを証する情報
賃借人となろうとする者から同法61条の申出があったことを証する情報登録免許税は、不動産の価額の1,000分の10である。なお、端数処理など算出方法の通則については不動産登記#登録免許税を参照。

5. 登記の実行
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所有権を目的とする賃借権設定登記は主登記で実行される。転貸の登記及び所有権以外の権利を目的とする賃借権設定登記は付記登記で実行される。

なお、権利の消滅に関する登記は、設定・転貸の登記とは独立した登記として付記登記で実行される。

6. 参考文献
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香川保一編著　『新不動産登記書式解説』　 テイハン、2006年、ISBN 978-4860960230
藤谷定勝監修　山田一雄編　『新不動産登記法一発即答800問』　 日本加除出版、2007年、ISBN 978-4-8178-3758-5
法務実務研究会　「質疑応答-71　借地借家法第二三条の建物譲渡特約付借地権と同法第一〇条による対抗力」『登記インターネット』51号、民事法情報センター、2004年、158頁
法務実務研究会　「質疑応答-91　共有物分割禁止の特約の登記は、権利の一部移転の登記の場合に限るか」『登記インターネット』66号、民事法情報センター、2005年、148頁
「訓令・通達・回答　共有持分に対する賃借権設定の仮登記申請の受否について」『登記研究』320号、帝国判例法規出版社、1974年、63頁

7. 関連項目
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不動産登記
賃借権
借地権