所有権移転登記

所有権移転登記は登記の態様の1つである。本稿では日本の不動産登記法における所有権移転登記について説明する。

不動産の所有権が現在の登記名義人から他人に承継された場合、第三者に対抗するためには原則として所有権移転登記が必要となる。その方法は一般承継か特定承継かによって一部手続きが異なる。なお、所有権の登記のない不動産については、まず所有権保存登記を行わなければならない。

1. 略語について
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説明の便宜上、次のとおり略語を用いる。

法 - 不動産登記法
令 - 不動産登記令
規則 - 不動産登記規則
記録例 - 不動産登記記録例

2. 一般承継
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2.1. 概要
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一般承継とは、前所有者の有する権利・義務の一切を承継することである。包括承継とも言う。前所有者が不動産の登記名義人であった場合、当然に所有権の承継が行われる。自然人については相続が、法人については合併があてはまる。なお、会社分割も一般承継ではあるが、登記手続きは共同申請で行う。よって、本稿では便宜特定承継の項目に含めている。

2.2. 登記事項
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絶対的登記事項
登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号、登記原因及びその日付、登記権利者の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が2人以上であるときはその持分、順位番号である。
相対的登記事項
代位申請によって登記した場合における、代位者の氏名又は名称及び住所並びに代位原因である。共有物分割禁止の定めについては、あらゆる所有権移転登記の場合の登記事項とできるかどうか争いがある。

2.3. 登記申請情報
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登記の目的は、不動産が前所有者の単独所有であった場合、「登記の目的　所有権移転」とし、前所有者Aと他人Bの共有であった場合、「登記の目的　A持分全部移転」とする。

登記原因及びその日付 は、相続の場合は前所有者の死亡の日を日付として「原因　平成何年何月何日相続」とし、合併の場合はその効力発生日を日付として「原因　平成何年何月何日合併」とする。

登記申請人については、相続又は合併による所有権移転登記は、登記権利者による単独申請で行う。その記載方法は、相続の場合、のように記載し、その下に相続人の住所及び氏名を記載する。合併の場合も同様に、のように記載し、その下に記載すべき申請人の資格は「権利承継者」・「承継会社」等分かるように記載すればよい。なお、申請人が法人であるので、以下の事項も記載しなければならない。

原則として申請人たる法人の代表者の氏名
支配人が申請をするときは支配人の氏名
持分会社が申請人となる場合で当該会社の代表者が法人であるときは、当該法人の商号又は名称及びその職務を行うべき者の氏名。添付情報は、登記原因証明情報、住所証明情報である。合併の場合は更に代表者資格証明情報も原則として添付しなければならない。

一方、既述のとおり単独申請で行うので、登記識別情報の添付は不要である。また、登記義務者が存在しないので、その印鑑証明書の添付も不要である。

登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4である。 なお、端数処理など算出方法の通則については不動産登記#登録免許税を参照。

2.4. 申請人に関する論点
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共同相続人全員のための相続登記を、そのうちの1人から申請することができる。一方、共同相続人中一部の者の申請により、その者の相続分についてのみ相続登記をすることはできない。

2.5. 登記原因証明情報に関する論点
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2.5.1. 相続
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前所有者の生殖能力があると考えられる年齢以降死亡までの戸籍謄本・除籍謄本等が必須である。また、相続人となるべき者の戸籍謄本も添付しなければならない。

相続人に修正があった場合、それを証する書面を添付する。相続分に修正があった場合、それを証する書面を添付する。法定相続分と異なる相続をした場合、それを証する書面を添付する。

2.5.2. 合併
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原則として、法人の登記事項証明書である。会社の合併の場合、合併の記載がある新設会社又は吸収合併存続会社の登記事項証明書である。合併契約書ではない。

3. 特定承継
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特定承継とは、前所有者の有する権利・義務のうち一定部分を承継することである。不動産の所有権も契約等により承継できる。売買が典型例である。

3.1. 登記事項
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一般承継の場合の登記事項のほか、相対的事項として権利に関する消滅の定めも登記することができる。具体的には「特約　買主Aが死亡した時は所有権移転が失効する」のように記載する。この特約を登記するには所有権移転登記と一括で申請しなければならない。また、この特約は付記登記でされる。

3.2. 登記申請情報
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3.2.1. 登記の目的
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一般承継の場合と異なり、所有権又は持分の一部の移転も可能である。その場合、「登記の目的　所有権一部移転」・「登記の目的　A持分一部移転」のように記載する。複数の共有者それぞれの持分一部を移転する場合、「登記の目的　A持分何分の何、B持分何分の何移転」のように記載する。

共有者全員の持分全部を共有者以外に移転する場合、「登記の目的　共有者全員持分全部移転」と記載する。共有者のうち1人を除く全員の持分全部を移転する場合、「登記の目的　Aを除く共有者全員持分全部移転」のように記載する。ただし、移転する持分のうち一部の共有者の持分を目的とする第三者の権利が登記されている場合、一括して申請することはできない。

複数の共有者のそれぞれの持分全部を移転する場合、「登記の目的　A、B持分全部移転」のように記載する。ただし、この場合において、移転する一部の共有者の持分を目的とする第三者の権利が登記されているときは、「A持分全部移転」と「B持分全部移転」をするべきである。

前所有者が数回に分けて所有権を取得している場合、順位番号を指定して特定の一部についての移転も可能である。その場合、「登記の目的　所有権一部移転」などと記載する。これは、特定の持分について抵当権が設定されている場合などに実益がある。なお、この事例の登記記録の例は以下のとおりである。

抵当権などの担保物権の目的たる持分とそうでない持分を相続した場合、相続人が担保物権の目的でない持分を第三者に移転したときは、「登記の目的　A持分一部移転」などと記載して持分一部移転登記を申請することができる。なお、この事例の登記記録の例は以下のとおりである。

3.2.2. 登記原因
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民法又は民法の特別法に根拠があるものを原因とすることができる。具体例を、根拠条文と共に示す。なお、この項目に限り、特記がない場合、条文は民法のものである。

売買、贈与、遺贈、交換、共有物分割、代物弁済、和解、財産分与、時効取得、遺留分減殺、持分放棄、解除、買戻し、会社分割、現物出資、出資、収用、信託。

他に、以下のようなものがある。

共同相続登記後に遺産分割が成立した場合の「遺産分割」
承役地の所有者による、地役権に必要な土地の部分の所有権の放棄により地役権者に移転する場合の「民法第287条による放棄」
委任事務における、受任者による委任者への取得した権利の移転の場合の「民法第646条第2項による移転」
権利能力なき社団の代表者の交替時における「委任の終了」
不動産の所有者が死亡したが相続人がおらず、特別縁故者へ所有権が移転する場合の「民法第958条の3の審判」
共有物について特別縁故者がいない場合の他の共有者への帰属である「特別縁故者不存在確定」
権利に関する消滅の定めが登記されている不動産の所有者が死亡した場合の「所有権者死亡」譲渡担保は条文には存在しないが、判例で認められている。また、特殊な原因として「真正な登記名義の回復」がある。これは、本来抹消登記をするべきであるところ、利害関係人の承諾証明情報を添付すべきなのに承諾が得られない場合、所有権移転登記によって登記名義を得る手続きである。

一方、寄託、譲渡、錯誤、財産分割は登記原因としては認められない。ただし、錯誤については抹消登記や更正登記の登記原因とすることはできる。

3.2.3. 原因の日付
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原則
契約締結の日又は意思表示の日もしくは審判等の確定の日などを日付とする。
特約等
当事者間で特約をすればそれに従う。例えば、売買代金完済の日を所有権移転の日とする特約をした場合、その日となる。停止条件を付した場合、条件成就の日である。
他人物売買
売主が他人から所有権を得た日である。
財産分与
協議による離婚の届出前に財産分与の協議が成立した場合、離婚の届出の日となる。
時効取得
時効の起算日であるというのが登記実務である。起算日については争いがある。詳しくは「取得時効 」を参照。
遺贈・死因贈与・「所有権者死亡」
遺贈者・贈与者・所有者が死亡した日である。
民法第646条2項による移転
登記申請日である。
委任の終了
権利能力なき社団の代表者が交替的に変更した場合、後任者の就任の日である。
特別縁故者不存在確定
民法958条の3第2項の申立て期間満了日の翌日又は申立てを却下する審判が確定した日の翌日である。
真正な登記名義の回復
この場合、登記原因の日付の記載は不要である。

3.2.4. 登記申請人
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共同申請による場合、所有権又はその持分を得る者を登記権利者とし、失う者を登記義務者として記載する。なお、法人が申請人となる場合、以下の事項も記載しなければならない。

原則として申請人たる法人の代表者の氏名
支配人が申請をするときは支配人の氏名
持分会社が申請人となる場合で当該会社の代表者が法人であるときは、当該法人の商号又は名称及びその職務を行うべき者の氏名。一方、民法第958条の3の審判の場合は特別縁故者の単独申請により、審判や調停による離婚の場合は登記権利者の単独申請により、登記をすることができる。

なお、遺贈及び死因贈与の場合、それぞれについて遺言執行者を記載する説と記載しない説が存在する。

3.2.5. 添付情報
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共同申請による場合、登記原因証明情報、登記義務者の登記識別情報又は登記済証及び書面申請の場合には印鑑証明書、登記権利者の住所証明情報である。法人が申請人となる場合は更に代表者資格証明情報も原則として添付しなければならない。

上記のうち印鑑証明書については、遺贈及び死因贈与並びに「所有権者死亡」の場合、登記義務者が生存しないので、相続人又は遺言執行者のものを添付する。

なお、「所有権者死亡」の場合、登記義務者が生存しないので、申請人が相続人であることを証する情報を添付しなければならない。具体例は#死因贈与の場合と同じである。

3.2.6. 登録免許税
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原則として、不動産の価額の1,000分の20である。ただし、2011年3月31日まで土地の売買については1,000分の10、2011年3月31日までに取得した住宅用家屋につきその取得の日から原則として1年以内に所有権の移転の登記をする場合は1,000分の3の軽減税率が適用される。なお、端数処理など算出方法の通則については不動産登記#登録免許税を参照。

例外として、遺贈及び共有物分割の場合は不動産の価額の1,000分の4となる場合がある。詳しくは遺贈及び共有物分割を参照。また、遺留分減殺については相続に準ずるとされているので、不動産の価額の1,000分の4である。

4. 登記原因ごとの個別の論点
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4.1. 売買
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保存行為の可否
AがB・Cへ不動産を売り渡した場合、AとBの申請によりAからB・Cへの売買による所有権移転登記の申請をすることはできない。

4.2. 贈与
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4.2.1. 贈与全般
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登記原因
負担付贈与や死因贈与であっても、登記の原因は「贈与」でよい。
保存行為の可否
AがB・Cへ不動産を贈与した場合、AとBの申請によりAからB・Cへの贈与による所有権移転登記の申請をすることはできない。

4.2.2. 負担付贈与
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受贈者が未成年者の場合
未成年者が不動産の受贈者となる場合、原則として法定代理人の同意を要しないが、負担付贈与の場合は単に権利を得る法律行為ではないので、法定代理人の同意を要する。この同意を証する情報は添付情報となる。
負担する行為の内容
法令上登記事項とはされておらず、登記申請情報とする必要はない。

4.2.3. 死因贈与
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登記義務者の氏名の記載方法
遺言執行者がいる場合には「亡A」と、いない場合には「亡A相続人B」と記載するのが登記実務の慣行である。
代理権限証明情報の添付
遺言執行者がいる場合には、その資格を証する情報を添付しなければならない。具体的には、死因贈与契約書及び贈与者の死亡を証する戸籍謄本・除籍謄本である。この契約書が公正証書でない場合には、契約書に押印した贈与者の印鑑証明書か、相続人全員の承諾書を添付しなければならない。これらの印鑑証明書は発行後3か月以内のものである必要はない。
一般承継証明情報の添付
遺言執行者がいない場合には、申請する人物が贈与者の相続人であることを証する情報を添付しなければならない。具体的には、贈与者の死亡を証する戸籍謄本・除籍謄本及び相続人の戸籍謄本・抄本である。

4.3. 解除
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登記原因
合意解除の場合は「合意解除」と、法定解除の場合は「解除」とするのが実務の慣行である。
抹消登記との選択
解除の場合、所有権抹消登記をすることもできる。ただし、利害関係人が存在する場合その承諾が必要なので、承諾が得られない場合は移転登記ですることになる。

4.4. 代物弁済
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登記原因
保証人が代物弁済をした場合、登記原因を「代位代物弁済」とすることはできない。
抵当権
代物弁済がされた場合、抵当権の抹消登記が問題となる。詳しくは抹消登記を参照。

4.5. 遺留分減殺
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登記の種類
遺留分を侵害する遺贈・贈与の登記がされる前に遺留分減殺請求がされた場合、当該請求をした相続人のために遺留分減殺の効果を反映した相続登記をすることができる。
遺留分を侵害する遺贈・贈与の登記がされた後に遺留分減殺請求がされた場合、当該遺贈・贈与の登記を抹消することなく遺留分減殺を登記原因とする所有権移転登記をすることができる。
一般承継証明情報の添付
被相続人と遺留分請求者の相続関係を証する情報の添付が必要である。

4.6. 財産分与
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登記原因
離婚が協議・審判・調停のいずれによる場合であっても、登記の原因は「財産分与」でよい。
内縁への準用
離別による内縁解消の場合に財産分与の規定を類推適用することは承認し得るとした判例がある。登記実務においても、「被告は原告に対し、年月日財産分与を原因として所有権移転登記手続をせよ」との確定判決正本を添付すれば、登記原因を「財産分与」とすることができる。

4.7. 組合に関する出資等
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民法上の組合における出資等の登記原因については、先例が詳しく述べている。事例ごとの区分は以下のとおりである。

各組合員から組合契約による不動産の出資があった場合、「民法第667条第1項の出資」とする。
一部の組合員が脱退する際不動産を払い戻す場合、「民法第681条による払戻」とする。
組合が解散する際各組合員に不動産たる残余財産を分配する場合、「民法第688条第2項の分割」とする。

4.8. その他
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遺贈、共有物分割、時効取得についてはそれぞれの項目を参照。また、持分放棄については共有を、委任の終了については権利能力なき社団を参照。

5. 登記の実行
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所有権移転登記は主登記で実行される。なお、登記官は、権利消滅の定めにより所有権移転登記をするときは、当該権利消滅の定めの登記を抹消しなければならない。

6. 参考文献
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香川保一編著　『新不動産登記書式解説』　 テイハン、2006年、ISBN 978-4860960230
藤谷定勝監修　山田一雄編　『新不動産登記法一発即答800問』　 日本加除出版、2007年、ISBN 978-4-8178-3758-5
「質疑・応答-5131　寄託を登記原因とする所有権移転登記申請の受否について」『登記研究』326号、帝国判例法規出版社、1975年、71頁
「質疑応答-6526　売買による所有権移転登記申請の原因の記載」『登記研究』446号、テイハン、1985年、121頁
「質疑応答-6568　法人格なき社団の代表者が更迭した場合の登記原因の日付」『登記研究』450号、テイハン、1985年、127頁
「質疑応答-6675　所有権移転登記の登記原因日付」『登記研究』457号、テイハン、1986年、118頁
「質疑応答-6762　遺留分減殺を原因とする所有権移転登記に添付する相続証明書」『登記研究』464号、テイハン、1986年、117頁
「質疑応答-6976　協議離婚前になされた財産分与を原因とする所有権移転登記の登記原因の日付」『登記研究』490号、テイハン、1988年、146頁
「質疑応答-6980　「譲渡」を登記原因とする移転登記の可否」『登記研究』491号、テイハン、1988年、107頁
「質疑応答-7060　保証人が代物弁済した場合の登記原因」『登記研究』504号、テイハン、1990年、199頁
「質疑応答-7181　数人が共同で不動産の無償贈与を受けた場合の登記の申請人について」『登記研究』521号、テイハン、1991年、173頁
「質疑応答-7348　錯誤を原因とする所有権移転登記の可否」『登記研究』541号、テイハン、1993年、137頁
「質疑応答-7360　数人が共同して不動産を買い受けた場合の登記の申請人について」『登記研究』543号、テイハン、1993年、150頁
「質疑応答-7379　均等な各共有者の持分を数人に均等移転する場合の登記の目的について」『登記研究』546号、テイハン、1993年、152頁
「質疑応答-7491　死因贈与による所有権移転登記を執行者が申請する場合の代理権限証書について」『登記研究』566号、テイハン、1995年、131頁
「質疑応答-7526　権利能力なき社団の代表者が死亡した場合の登記原因の日付」『登記研究』573号、テイハン、1995年、124頁
登記申請実務研究会編　『事例式不動産登記申請マニュアル』　 新日本法規出版、1997年
東京法務局不動産登記研究会編　『事項別不動産登記のQ&A150選』　 日本法令、1999年、ISBN 978-4539716519
藤部富美男　「時効取得による登記の方法」『登記研究』574号、テイハン、1995年、1頁
法務実務研究会　「質疑応答-91　共有物分割禁止の特約の登記は、権利の一部移転の登記の場合に限るか」『登記インターネット』66号、民事法情報センター、2005年、148頁
法務実務研究会　「質疑応答-93　法定相続分に基づく相続による所有権移転の登記申請と登記原因証明情報」『登記インターネット』68号、民事法情報センター、2005年、185頁

7. 関連項目
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所有権
不動産登記
所有権保存登記

8. 外部リンク
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