地上権設定登記

地上権設定登記は、日本における不動産登記の態様の1つで、当事者の設定行為により地上権が発生したことについての登記をいう。不動産登記においては一部の例外を除き、法定地上権と通常の地上権は特に区別されていない。民法388条の条文が設定されたものとみなすとなっているからである。

地上権は不動産に関する物権であるから、その発生を第三者に対抗するためには原則として登記をしなければならない。ただし、借地借家法や罹災都市借地借家臨時処理法の例外がある。

1. 略語などについて
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説明の便宜上、次のとおり略語などを用いる。

法不動産登記法令不動産登記令規則不動産登記規則記録例不動産登記記録例旧記載例不動産登記記載例区分地上権民法269条の2に規定される地下又は空間を目的とする地上権

2. 目的物
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一筆の土地の一部を目的とする地上権設定契約をすることはできるが、分筆の登記をしなければ地上権設定登記はできない。

また、所有権の一部や共有持分の全部又は一部を目的とする地上権設定契約は無効であるから、地上権設定登記もできない。

既に地上権設定登記がされている土地につき、重ねて地上権設定登記をすることはできない。登記された地上権の存続期間が満了していることが登記記録上明らかな場合でも、同様である。一方、既に地上権設定登記がされている土地につき、地上権設定仮登記をすることはできる。

また、既に区分地上権設定登記がされている土地につき、地上権設定登記をすることはできないが、既に地上権設定登記がされている土地につき、区分地上権設定登記はすることができる。

3. 登記事項
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絶対的登記事項として以下のものがある。

登記の目的
申請の受付の年月日及び受付番号
登記原因及びその日付
登記権利者の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が複数であるときはそれぞれの持分
順位番号
設定の目的
区分地上権設定の場合における、目的たる権利の範囲また、相対的登記事項として以下のものがある。

権利消滅の定め
共有物分割禁止の定め
代位申請によって登記した場合における、代位者の氏名又は名称及び住所並びに代位原因
地代又はその支払時期の定め
存続期間又は借地借家法22条前段もしくは23条1項の定め
地上権設定の目的が借地借家法23条1項又は2項に規定する建物の所有である旨
区分地上権設定の場合における、民法269条の2第1項後段の定め。
借地借家法24条1項の特約ただし、借地借家法22条の定期借地権又は同法23条の事業用定期借地権を設定する場合は存続期間の定めは絶対的登記事項である。

本稿では、上記の登記事項のうち代位申請に関する事項以外の事項について、登記申請情報の記載方法を説明する。申請の受付の年月日及び受付番号については不動産登記#受付・調査を参照。

4. 登記申請情報
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4.1. 登記の目的
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登記の目的は、「登記の目的　地上権設定」のように記載する。区分地上権の場合や法定地上権の場合でも同様である。

4.2. 登記原因及びその日付
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登記原因及びその日付は、設定契約の成立日を日付として「原因　平成何年何月何日設定」のように記載する。ただし、地上権の目的たる土地が農地又は採草放牧地である場合、設定契約成立日とb:農地法第3条の許可書の到達日のうち遅い日を原因の日付とする。

法定地上権の場合、原則として買受人が代金を納付した日を日付として、「原因　平成何年何月何日法定地上権設定」と記載する。

4.3. 地上権設定の目的
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地上権設定の目的の記載の例は以下のとおりである。

建物所有を目的とする場合、1991年の借地借家法の施行により「目的　建物所有」と記載するとされた。ただし、「目的　鉄筋コンクリート造建物所有」のような従前の記載も可能であるとしている。
竹木所有を目的とする場合、記録例252・旧記載例184は「目的　竹木所有」としているが、「目的　杉所有」のように具体的に記載するべきであるとする説がある。建物以外の工作物についても同様に「目的　電柱所有」や「目的　記念碑所有」のように具体的に記載するべきであるとする説がある。建物以外の工作物については、「目的　ゴルフ場所有」や「目的　スキー場所有」が先例で認められている。
b:借地借家法第23条1項又は2項の事業用定期借地権の場合、「目的　借地借家法第23条第1項の建物所有」のようにし、b:借地借家法第25条の一時使用目的の借地権の場合、「目的　臨時建物所有」と記載する。
区分地上権の場合、「目的　高架鉄道敷設」や「目的　地下鉄道敷設」のように記載する。竹木の所有を目的とすることはできない。

4.4. 区分地上権の範囲
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区分地上権の範囲は、「範囲　 東京湾平均海面の上何メートルから上何メートルの間」や「範囲　土地の東南隅の地点を含む水平面を基準として下何メートルから下何メートルの間」のように記載する。

4.5. 地代
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地代は、「地代　1平方メートル1年何円」のように記載する。なお、地代の定めには地代に関する特約も含まれ、当該特約を登記できるとする説がある。

地代の支払時期は、「支払時期　毎年何月何日」のように記載する。

存続期間は、「存続期間　何年」のように記載する。「存続期間　永久」と記載することも可能であるとされている。

借地借家法に基づく借地権の場合、期間に制限がある。b:借地借家法第3条・23条・25条を参照。

b:借地借家法第22条前段の定めは、「特約　借地借家法第22条の特約」と記載する。

b:借地借家法第23条1項の定めは、「特約　借地借家法第23条第1項の特約」と記載する。

b:民法第269条の21項後段の定めは、「特約　土地の所有者は高架鉄道の運行の障害となる工作物を設置しない」や「特約　土地の所有者は重さ10トン以上の建物を建ててはいけない」のように記載する。この特約は土地の使用の制限であって、全面禁止を定めることはできない。

権利消滅の定めは、「特約　地上権者が死亡した時は地上権が消滅する」のように記載する。なお、b:借地借家法第24条1項の特約を権利消滅の定めとして登記できるかどうかは争いがある。

共有物分割禁止の定めを地上権設定登記において登記できるかどうかは争いがある。

登記申請人は、地上権者を登記権利者、地上権設定者を登記義務者として記載する。法定地上権の場合でも、裁判所の嘱託により登記できる規定が存在しないので、登記は原則どおり当事者の申請によりされる。なお、法人が申請人となる場合、以下の事項も記載しなければならない。

原則として申請人たる法人の代表者の氏名
支配人が申請をするときは支配人の氏名
持分会社が申請人となる場合で当該会社の代表者が法人であるときは、当該法人の商号又は名称及びその職務を行うべき者の氏名。添付情報は、共同申請による場合、登記原因証明情報、登記義務者の登記識別情報又は登記済証及び書面申請の場合には印鑑証明書である。法人が申請人となる場合は更に代表者資格証明情報も原則として添付しなければならない。

また、地上権の目的たる土地が農地又は採草放牧地である場合、b:農地法第3条の許可書を添付しなければならない。

区分地上権の設定登記の場合、目的たる土地に使用又は収益をする権利及びこれらの権利を目的とする権利が設定されている場合、当該権利を有する者全員の承諾が必要であり、承諾証明情報が添付情報となる。この承諾証明情報が書面である場合には、原則として作成者が記名押印し、当該押印に係る印鑑証明書を承諾書の一部として添付しなければならない。この印鑑証明書は当該承諾書の一部であるので、添付情報欄に「印鑑証明書」と格別に記載する必要はなく、作成後3か月以内のものでなければならないという制限はない。

借地借家法に基づく借地権の登記の場合、登記原因証明情報には制限が加えられている場合がある。登記原因証明情報#共同申請時の例外を参照。

なお、区分地上権の設定登記の場合、範囲は絶対的登記事項であるが、地役権設定登記の場合と異なり、範囲を明確にするための図面を添付する必要はない。

登録免許税は、不動産の価額の1,000分の10である。なお、端数処理など算出方法の通則については不動産登記#登録免許税を参照。

5. 登記の実行
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地上権設定登記は主登記で実行される。なお、権利の消滅に関する登記は、設定の登記とは独立した登記として付記登記で実行される。

6. 参考文献
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香川保一編著　『新不動産登記書式解説』　 テイハン、2006年、ISBN 978-4860960230
林良平・青山正明編　『注解不動産法6　不動産登記法[補訂版]』　 青林書院、1992年、ISBN 4-417-01078-1
藤谷定勝監修　山田一雄編　『新不動産登記法一発即答800問』　 日本加除出版、2007年、ISBN 978-4-8178-3758-5
『不動産登記記載例集』　テイハン、2001年、ISBN 4-924485-82-9
法務実務研究会　「質疑応答-71　借地借家法第二三条の建物譲渡特約付借地権と同法第一〇条による対抗力」『登記インターネット』51号、民事法情報センター、2004年、158頁
法務実務研究会　「質疑応答-91　共有物分割禁止の特約の登記は、権利の一部移転の登記の場合に限るか」『登記インターネット』66号、民事法情報センター、2005年、148頁
「訓令・通達・回答　共有持分に対する賃借権設定の仮登記申請の受否について」『登記研究』320号、帝国判例法規出版社、1974年、63頁
「質疑・応答-4155　地上権の登記ある土地の地上権の仮登記の可否」『登記研究』211号、帝国判例法規出版社、1965年、54頁

7. 関連項目
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不動産登記
地上権
借地権