都市再開発

都市再開発とは、既存の市街地を再整備すること。単に「再開発」とも呼ばれる。防災対策としての古い密集市街地の再整備や、工場など企業用地移転などに伴う跡地の開発なども含まれる。鉄道駅周辺の都市再開発は「駅前再開発」と呼ばれる。

英語にはアーバン・リニューアル  という概念があり、日本語では都市更新と訳される。

1. 日本の都市再開発
-----------

日本における都市再開発は、都市再開発法に定める「市街地再開発事業」を指すことが多い。また土地区画整理事業による都市再開発もしばしば行われる。

その他の都市再開発には、特定街区制度や総合設計制度を用いる場合、都市計画及び関連法による法定計画が定められる場合、任意に事業が行われる場合などがある。

駅前再開発は、鉄道駅周辺の密集した市街地にある狭隘道路を拡張し、駅前広場を建設してロータリーやバスターミナルなどの交通広場を確保するために行うことも多く、日本全国各地に見られる事例である。駅前近くにある大規模な敷地の再開発や、震災などの災害復興のために行われるものなど様々な事例がある。

1.1. 関連法規・制度
------------

土地区画整理事業 / 土地区画整理事業一覧
都市再開発法
都市計画法
都市計画 / 地区計画
特定街区
開発許可制度
都市再生特別措置法
都市再生特別地区 / 都市再生緊急整備地域
国際競争拠点都市整備事業 / 民間都市再生事業計画認定制度
新住宅市街地開発法
新住宅市街地開発事業
土地活用モデル大賞
新都市拠点整備事業

1.2. 市街地開発事業について
----------------

都市計画法12条1項各号に掲げる都市の開発事業に「市街地開発事業」がある。地方公共団体などが一定の地域に総合的な計画に基づいて公共施設や宅地といった建築物の整備を一定的に行い、面的な市街地の開発を図ることを目的としている。

「市街地開発事業」：都市計画法第12条に定める都市計画事業は、以下のとおり
土地区画整理法による土地区画整理事業
新住宅市街地開発法による新住宅市街地開発事業
首都圏の近郊整備地帯及び都市開発区域の整備に関する法律による工業団地造成事業又は近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律による工業団地造成事業
新都市基盤整備法による新都市基盤整備事業
大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法による住宅街区整備事業
密集市街地整備法による防災街区整備事業
都市再開発法による市街地再開発事業

1.2.1. 新都市基盤整備事業
----------------

市街地開発事業の一つで、新都市基盤整備法に基づき大都市圏における健全な新都市の基盤を整備し、大都市における人口集中と宅地需給の緩和を図ることを目的とする。事業は新都市基盤法第5条により、すべて都市計画事業として施行し、大都市周辺部にあって新都市として開発されるべき自然的、社会的条件を備えながら、現状では都市化が困難な地域において、法第6条によって地方公共団体または都市再生機構が事業主体となって事業を行うと定められている。 施行者は、施行区域内各筆の土地から一定割合の土地を取得した後、換地方式による土地整理で道路、鉄道、公園、下水道等の根幹的公共施設及び開発誘導地区に充てるべき土地を整備することにより、新都市の基盤をつくる、とされている。なお、開発誘導地区とは、都市として開発するための中核となる地区として、一団地の住宅施設、教育施設、医療施設、官公庁施設、購買施設などを誘導するための土地の区域をいう。施行区域のうち、根幹的公共施設及び開発誘導地区を除くその他の民有地についてはあくまで土地区画整理事業に準じて公共減歩、換地による地区の整備を行うこととされている。 なお、新都市基盤整備事業は、これまで実施例はない。

新都市基盤整備事業を定める場合の基準は、新都市基盤法第4条により、つぎのとおりである。

道路、公園、下水道その他の施設に関する都市計画が定められている場合においては、その都市計画に適合するように定めること
当該区域が、良好な住宅市街地が相当部分を占める新都市として適正な配置及び規模の根幹公共施設を備えるものとなるように、当該施設の用に僕すべき土地の区域を定めること
開発誘導地区については、当該区域の市街化を誘導するうえで効果的であるように配置し、その面積が当該区域の面積の40%をこえないよう定めること
開発誘導地区内の土地の利用計画は、開発誘導地区内に配置されることとなる住宅施設、教育施設、医療施設、官公庁施設、購買施設その他の施設の用に供すべき土地又は工業団地造成事業が施行されるべき土地の区域の配置及び規模が、新都市として適正なものとなるように定めること以上の施行区域の要件及び都市計画の基準に従って、新都市基盤整備事業の都市計画には、都市計画法第12条第2項、都市計画法都市計画令第7条、新都市基盤法第4条第1項にもとづき、市街地開発事業の種類、名称、施行区域、施行区域の面積、根幹公共施設の用に供すべき土地の区域、開発誘導地区の配置・規模、開発誘導地区内の土地の利用計画、を定める必要がある。

1.2.2. 工業団地造成事業
---------------

首都圏の近郊整備地帯、近畿圏については近郊整備区域といった都市開発地域での工業団地造成を都市計画事業として地方公共団体、都市再生機構が行う市街地開発事業・団地造成事業のひとつ。

計画的な市街地整備で工業都市として発展させるほか、既成市街地への工業産業及び人口の集中抑制と周辺地域への適正分配・配置によって製造工場等の敷地の造成と、道路、排水施設、鉄道、倉庫等の施設を併せて整備することで、首都圏及び近畿圏の秩序ある発展寄与を目的としている。事業化には都市計画法に基づく手続きのほか、施行計画を定めて国土交通大臣、市町村自治体施行のときは都道府県知事に届出る。また造成敷地等を処分しようとするときにも処分管理計画を定めて大臣に届け出なければならないほか、この工場用地の譲渡を受けた者は10年間の処分制限を受ける。

開発インターチェンジ制度では、高速自動車網との開発事業では工業団地造成事業を事業者が遂行できる。

主な例として新帯広工業団地造成 、神戸三田国際公園都市、大生郷工業団地、北摂三田ニュータウン、入間市狭山台工業団地造成事業、竜ヶ崎ニュータウン、など。

その他、高崎市高崎工業団地造成、発寒工業団地造成、香我美町大谷工業団地造成、善和工業用団地造成、伊予市下三谷工業団地造成、可児工業団地造成、吉野ヶ里遺跡#工場団地造成計画、長田野工業団地諫早市諫早中核工業団地造成、国母工業団地工業団地造成、鹿島臨海工業地帯・鹿島臨海工業団地造成事業、などがある。

1.3. 面開発事業
----------

この市街地開発事業と、都市計画法で定める都市施設のうち、団地など住宅施設の一団地単位での住宅施設開発、官公庁施設の一団地単位の官公庁施設開発、流通業務団地開発などを合わせ「面開発事業」とも呼ばれている。

1.3.1. 流通業務団地造成事業
-----------------

流通業務団地造成事業とは、都市開発手法のひとつで、流通業務団地について、流通業務市街地の整備に関する法律第2条第2項に定められている事業。都市計画法と流通業務市街地の整備に関する法律の定めによって建設される流通業務施設の全部又は一部の敷地の造成、造成敷地の処分、敷地とあわせて整備されるべき公共施設や公益的施設の敷地の造成又はそれらの施設の整備に関する事業のうち、都市計画事業として施行されるものをいう。 流通業務団地は、流通業務地区と呼ばれる土地区域があり、流通業務市街地の整備に関する法律第6条の2で、流通業務地区外の幹線道路、鉄道等の交通施設の利用が容易であること、良好な流通業務の団地として一体的に整備される自然的条件を備えていること、その区域の大部分が建築物の敷地として利用されていないことなどの要件を満たすことが定められている。流通業務団地造成事業の施行者は、地方公共団体、都市再生機構又は地域振興整備公団と定められている。

流通業務団地の例として流通センター の地域地区約230ヘクタールのうち約154ヘクタール、松本流通業務団地、千歳市工業団地内流通業務団地、花巻流通業務団地、大分流通業務団地、神戸流通業務団地、卸町駅 北側流通業務団地、北大阪流通業務団地、鹿児島西インターチェンジ流通業務団地、加須市加須流通業務団地などがある。

1.4. 都市再開発制度について
----------------

都市再開発は以下の都市整備事業手法で行われることが多い

法律に基づく事業手法
制度要綱等に基づく事業手法
都市計画法や建築基準法に基づく規制誘導国土交通省で、市街地のまちづくり活性事業として、「市街地整備の推進」施策に位置づける市街地再開発事業等は、以下の通りである。

市街地再開発事業 　
地区再開発促進事業：計画的な再開発が必要とされた市街地等において、敷地等の共同化等により公共施設の計画的整備に資する建築物及び敷地の一体的整備
小規模連鎖型市街地再開発事業：市町村が定める市街地の段階的な整備に関する計画に従って小規模な事業を順次実施することにより、段階的地区整備を図る手法を確立し、都市の再開発の促進寄与が目的
歴史的建築物等活用型再開発事業：歴史的建造物等を活用する市街地再開発事業
都市活力再生拠点整備事業：地域の活性化を必要とする地域について市町村が地区再生計画及び街区整備計画を策定しこれに基づいて市街地再開発事業、小規模連鎖型市街地再開発事業、地区再開発促進事業、公開空地等の整備を行う
まちなか活性化再開発事業：市街地再開発事業を核とし周辺を含めた総合的な機能の更新、高度利用を図る
市街地再開発緊急促進事業
地域活性化再開発緊急促進事業：地方都市の地域活性化に資する市街地再開発事業等に特段の支援を行う
特定民間再開発事業
特定の民間再開発事業
アーバンマネージメント推進モデル事業：エネルギー、水、廃棄物、情報化、高機能化等多様な都市運営施設の総合的管理運営の推進モデル事業国土交通省で、市街地のまちづくり活性事業として、住宅局市街地建築課所管「再開発の促進」施策に位置づける都市再開発は、以下の通りである。

市街地再開発事業
優良再開発建築物整備促進事業
市街地総合再生事業
福祉の街づくりモデル事業：高齢者、身体障害者に配慮した街づくりの実施
まちなみデザイン推進事業
商業地域振興整備事業
地域活性化再開発緊急促進事業
都市再開発関連公共施設整備促進事業
特定民間再開発事業
都心ビル群建替促進事業
アーバンコンプレックスビルディング：都市空間の高度・複合利用の要請に対応し、スカイウェイ、人工地盤によるビルネットワークの形成、鉄道、自動車専用道路等との一体整備等により市街地の複合的・重層的に活用する高度な大規模・複合建築群の整備を目的とする
総合設計制度
市街地空間総合整備事業

1.4.1. 都市再開発関連公共施設整備促進事業
------------------------

都市の再開発及び都市拠点の形成を図る事業を推進するため、対象となる事業に関連して道路、都市公園、下水道、河川等といった必要となる公共施設の先行的かつ集中的な整備に対する国庫補助事業。対象となる事業は、市街地再開発事業のほか、土地区画整理事業、地区再開発事業、優良建築物等整備事業、都心共同住宅供給事業で優良建築物等整備事業の要件に該当するもの、である。

1.5. 市街地改造事業
------------

市街地改造法は公共施設の整備に関連する市街地の改造に関する法律といい、1969年に都市再開発法が創設されるまでは、公共施設の整備を行う場合、市街地改造法による市街地改造事業によって、国庫補助を受けて当該事業に必要な土地取得を行い、道路や広場といった公共都市施設と施設建築物とを一体的に整備する都市再開発を行っており、大阪市の大阪駅駅前地区や、東京都内では港区の新橋駅駅前地区、1966年の神戸市三宮市街地改造事業ではこの事業制度を利用して再開発事業がなされた。

1.6. 都市再開発法
-----------

日本では市街地再開発事業を行うため「都市再開発法」があり、第1種及び第2種市街地再開発事業について規定している。同法に基づく事業を一般に法定再開発と呼び、一定の要件を満たした場合、国の補助金などの助成が行われる。

都市の開発の手法としては、大正時代から耕地整理法による農地の耕地整理やこれを準用した都市の区画整理が行われてきた。戦後に土地区画整理法ができて土地区画整理事業による再開発が進められてきた。しかし、狭小な敷地に権利者が多数存在している地価の高い都市市街地においては、土地の増価や減歩を行う土地区画整理事業を進めるのは困難であり、また土地を整理するだけの制度のために建築物の整備が伴わない問題があった。

そこで、都市施設整備とあわせて、建築敷地を集約して中高層共同ビルを建設し、その床に関係権利者が権利を移して入居できるように法的支援する制度として、「防災建築街区造成法」と「市街地改造法」を制定した。後にこれらをひとつにまとめて「都市再開発法」を制定し、都市計画事業として市街地再開発事業を行うようにした。都市部の再開発事業は、この市街地再開発事業が多い。土地区画整理事業と組み合わせる合併施行の事例もある。

1.7. 市街地再開発事業
-------------

「市街地再開発事業」:都市再開発法第2条に定めるの定義市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、都市計画法及びこの法律