賃貸借

賃貸借とは、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することを内容とする契約。日本の民法では典型契約の一種とされる。

日本の民法は、以下で条数のみ記載する。

1. 概説
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1.1. 賃貸借の意義
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賃貸借は当事者間で有償で物を貸し借りする契約類型である。典型例としては、賃貸住宅やレンタカーなどがある。

賃借人が賃貸借契約に基づいて目的物を使用収益する権利を賃借権といい、賃貸人がある物を賃貸借契約の目的物とすることを「賃借権を設定する」という。

賃貸借は消費貸借や使用貸借と同じく貸借型契約に分類される。また、不動産賃借権は地上権や永小作権と同様の経済的機能を果たすものとしても扱われるが、本来的に債権である点で地上権や永小作権とは異なる。

1.2. 賃貸借の性質
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諾成契約 賃貸借は諾成契約である。日本の民法が不動産賃貸借まで諾成契約としている点については比較法としては異例であるが、現在では日本でも不動産賃貸借の設定には多くの場合において書面が作成される。ただし、借地借家法上の定期借地権や定期建物賃貸借の設定については公正証書など一定の方式を要する。 なお、2017年改正の民法で貸借型契約のうち、使用貸借が諾成契約となり、消費貸借も書面ですることを条件にした諾成契約の消費貸借が新設された。
有償契約 貸借型契約のうち、消費貸借や使用貸借は原則として無償契約とされるのに対し、賃貸借は賃料の支払を要素とする有償契約である。
双務契約 貸主側の使用収益させる義務と借主側の賃料支払義務は対価関係に立つ。

1.3. 賃借権の物権化
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かつては賃貸人が賃貸借の目的物を譲渡した場合、賃借人は新所有者に対して賃借権を対抗できないとされ、新所有者が賃借権を承認しないときは、賃貸借契約は終了するとされていた。これがローマ法以来「売買は賃貸借を破る」の法格言によって表されてきた原則である。

しかし、所有と利用の分離が進む現代社会において、賃貸借の中でも特に土地や建物の賃借権については国民の生活基盤となるものであるが、民法の借主の権利保護は十分とはいえず、借主は土地や建物に投下した資本や労力を回収できないままに追い出される立場に置かれるという問題を生じた。そのため、日本ではヨーロッパと同じく借主保護立法が重ねられ、宅地・建物については建物保護に関する法律、借地法、借家法及びそれらを一本化した借地借家法が制定され、また、農地については農地法など特別法による強化が図られ、その結果、賃貸借には物権に類似した効力が与えられるようになった。これを賃借権の物権化あるいは債権の物権化という。具体的には、借地権の存続期間、借地契約の更新、借地権や借家権の対抗力などを中心とする。

従来、賃借人が借地上の不法占拠者などを排除しようとする場合、債権者代位権を流用して、賃貸人の所有権に基づく物権的妨害排除請求権を、賃借人が代位行使するという法律構成がとられてきた。しかし、判例は、対抗力のある不動産賃借権については、賃借権の物権化を理由として、賃借権に基づく妨害排除請求権も認める方向にあった。ただし、譲受人・転借人は賃貸人に賃借権を対抗できないため、賃貸人に対する明渡しによって譲受人や転借人の使用収益が困難となれば、賃借人は担保責任を負わねばならない。

賃貸人－賃借人間 賃借人が目的物の転貸や賃借権の譲渡を無断で行ったときは、賃貸人は契約を解除することができる。ただし、土地の無断転貸が、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合においては、解除権は発生しない、というのが判例である。これは無断譲渡や借家権についても同様である。これらは信頼関係破壊の法理として説明されるものであるが、無断譲渡・転貸には原則として背信性があるが賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合に限って解除権は発生しないと構成するものであるから、特段の事情については賃借人が立証責任を負う。 また、賃貸人は賃借人との間の賃貸借契約を存続させたまま、譲受人・転借人に対して明渡しを請求することもでき、この場合において多数説は賃借人への引渡しのみ認められるとするが、判例は賃貸人への引渡しも認めている。
賃貸人－譲受人・転借人間 譲受人・転借人は賃貸人に対しては不法占拠者の地位に立たされることとなり、賃貸人は賃借人との契約の解除の有無を問わず譲受人や転借人に賃貸借の目的物の引渡しを求めうるほか損害賠償を請求できる

1.3.1.1. 借地借家法による修正等
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借地借家法が適用される場合、転貸や賃借権の譲渡が比較的容易に認められる場合もある。すなわち、借地契約については、一定の場合、賃貸人の承諾がなくても、裁判所の許可を得れば、転貸や譲渡をすることができる。

この規定では、借地上の建物に抵当権が設定されている場合などが想定されている。つまり、抵当権が実行されて借地上の建物が競売にかけられ、買い受けられた場合、建物の所有権とともに土地の賃借権も「従たる権利」として買受人に移転する。しかし、それは賃借権の無断譲渡にほかならず、借地契約の解除原因になってしまうのが原則である。これでは抵当権を設定することが事実上不可能となるため、このような規定が必要になる。

借地契約・借家契約が期間満了又は解約申入れによって終了するときは、賃貸人は転借人に対しそのことを通知しないと契約の終了を転借人に対抗できない。賃貸人が終了の通知をしたときは、転貸借はその通知後6ヶ月を経過すると終了する。

2. 賃貸借の終了
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2.1. 賃貸借の終了原因
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2.1.1. 民法上の原則
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2.1.1.1. 期間満了
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期間の定めのある賃貸借においては契約期間が満了すれば終了する。この場合に当事者はその期間内に解約をする権利を留保することも可能である。ただし、特別法により修正を受けている。

2.1.1.2. 解約申入れ
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期間の定めのない賃貸借または619条により黙示の更新がなされた賃貸借においては解約の申入れにより、申入れの日から所定の期間を経過することにより終了する。解約の申入れ後直ちに賃借人が目的物を返還したとしても、特約がない限り賃借人は所定の期間分の賃料支払い義務を引き続き負う。

土地の賃貸借　1年
建物の賃貸借　3ヶ月
動産及び貸席の賃貸借　1日ただし、特別法によりこの規定は修正を受けている。

2.1.1.3. 解除
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賃貸借も契約である以上、賃借人に賃料不払や契約上の用法義務違反があれば債務不履行となり賃貸人からの解除が認められるが、これを安易に認めると特に不動産賃貸借においては賃借人は居住や営業といった生活の基盤を失うことになるため、判例は当事者間の信頼関係が破壊されたと認められるか否かを基準とする信頼関係破壊の法理によっている。なお、債務不履行が悪質なものである場合について無催告解除も認めている。ただし、解約告知については農地法により修正を受けている。

また、民法は以下の場合につき賃借人に解除権を認める。

賃借人の意思に反する保存行為 賃貸人が賃借人の意思に反して保存行為をしようとする場合において、そのために賃借人が賃借をした目的を達することができなくなるとき。
減収による解除 不可抗力によって引き続き2年以上賃料より少ない収益を得たとき。
賃借物の一部滅失等 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。 2017年改正前の民法では賃料減額請求ができる場合に、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができるとされていた。2017年改正の民法では賃借物の一部滅失等による賃料の減額とは異なり、賃借物の一部滅失等で残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは賃借人の帰責事由の有無にかかわらず賃借人は解除できることになった。なお、賃借人に帰責事由があり賃貸人に損害が生じたときは債務不履行として賃貸人は損害賠償請求ができる。
無断譲渡・無断転貸 賃借人が賃貸人の承諾を得ずに第三者に賃借物の使用又は収益をさせたとき

2.1.1.4. 目的物滅失
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賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって終了する。616条の2は2017年改正の民法で明文化されたもので、それまでも賃貸借の目的物が火災等で滅失しあるいは老朽化により使用困難となった場合には履行不能となり賃貸借は終了するとされていた。

この場合、双方に帰責事由がないときは危険負担の問題となり、賃貸人に帰責事由があるときは賃貸人に債務不履行責任が発生し、賃借人に帰責事由があるときは理論的には賃料債務は残るが賃貸人は債務を免れた利益の償還義務を負うため実質的に賃料債務は消滅する。

2.1.2. 借地借家法上の制限
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2.1.2.1. 期間満了における更新請求・使用継続
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借地契約の場合
借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したとき又は借地権者が土地の使用を継続するときは、建物がある場合に限り、原則として従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。例外として借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでないとされているが、この異議については借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができないとされている。
なお、転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について借地借家法第5条第2項の規定が適用される。
借家契約の場合
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとされる。
前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とされる。
建物の賃貸人による借地借家法第26条第1項の更新拒絶の通知は、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
なお、建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について借地借家法第5条第2項の規定が適用される。
借家契約の場合
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、借地借家法第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。
借地借家法第38条第1項の規定による建物の賃貸借において、期間が1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6月前までの期間に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から6月を経過した後は、この限りでない。

2.1.2.2. 解約申入れの制限
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借地契約の場合 期間の定めのない借地権は30年存続することとなる。
借家契約の場合
期間の定めのない借家権において、建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合には、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6月を経過することによって終了する。借地借家法第27条第1項・第3項の規定は建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用される。
建物の賃貸人による建物の賃貸借の解約の申入れも借地借家法第26条第1項の更新拒絶の通知の場合と同様、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければすることができない。なお、借地借家法第38条第1項の規定による定期借家権のうち、居住の用に供する建物の賃貸借において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は建物の賃貸借の解約の申入れをすることができることとされている。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から1月を経過することによって終了する。

2.1.3. 農地法上の制限
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農地又は採草放牧地の賃貸借の当事者は、農地法第18条第1項但書の各号のいずれかに該当する場合を除いて、政令で定めるところにより都道府県知事の許可を受けなければ、賃貸借の解除をし、解約の申入れをし、合意による解約をし、又は賃貸借の更新をしない旨の通知をしてはならないとされている。

2.2. 賃貸借終了の効果
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賃貸借の解除をした場合には、その解除は将来に向かってのみ効力を生ずる。この場合において、当事者の一方に過失があったときは、その者に対する損害賠償の請求を妨げない。

この場合に損害賠償請求権及び費用償還請求権についての期間の制限は、貸主が返還を受けた時から1年以内に請求しなければならない。

3. 脚注
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3.1. 注釈
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3.2. 出典
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4. 関連項目
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使用貸借
民法第387条第1項の同意の登記
不動産賃貸借の先取特権
賃貸
リース
マスターリース
サブリース
借家人運動