Le considerazioni che precedono e che motivano la sentenza impugnata non sono condivisibili, almeno in parte, e perciò l'appello merita accoglimento
Infatti le circostanze fattuali certamente pacifiche sono solo che l'immobile oggetto di locazione è costituito da 12 vani anzichè da 2,5 vani come invece ipotizzato con l'avviso d'accertamento (conseguente ad una carenza descrittiva del contratto) che la stipula di un nuovo contratto è giustificata dalla ristrutturazione dell'immobile che comporta la rideterminazione di un diverso canone di locazione rispetto a quello corrente in precedenza; il riconoscimento delle caratteristiche di pregio dell'immobile ottocentesco posto nel centro storico di XXX
Per stabilire tuttavia se il canone di locazione sia congruo o sia palesemente eccessivo ed antieconomico, tenuto conto della circostanza che della società L srl è amministratore unico la stessa persona del conduttore, (e ciò giustifica il dubbio che il canone di locazione sia stato determinato da ragioni del tutto avulse da una normale logica di mercato), l'indagine deve essere volta ad individuare un corretto canone di locazione di mercato per immobili del tipo di quello oggetto del contratto in esame
Dato che è criterio generalmente utilizzato per valutare i prezzi di mercato delle locazioni considerare il canone mensile al mq. di superficie utile, per fondare un paragone fra un canone di mercato e quello pattuito dalle parti è necessario individuare anche le dimensioni del bene locato, che il ricorrente indica in mq. 300,08 complessivi e l’Agenzia, stimando che ogni singolo ufficio sia ampio 18 mq. e riconoscendo che l'immobile ha 12 vani, pur non dando una superficie complessiva, finisce con l’individuare l'ampiezza dell'immobile locato in mq. 216 complessivi (considerando 18 mq. a vano per 12 vani)
In realtà, dalla documentazione prodotta dallo stesso B in primo grado (all. 9}, emerge che i mapp. 119 sub 13 e 119 sub 15 adibiti ad uffici (oggetto della locazione) hanno una superficie complessiva utile di 225,67 mq. (oltre accessori condominiali) e che il mappale 119 sub 9 cat. C/6 adibito a garage (che il ricorrente afferma far parte del contratto) è di 15,36 mq
Quindi, a tutto concedere, sommando anche la superficie del garage a quelle dei vani ad uso ufficio, non si arriverebbe neppure a 250 mq
Considerando tuttavia la sola superficie ad uso uffici (tralasciando il locale ad uso garage che in quanto pertinenza non rileva ai fini del calcolo, così come gli spazi condominiali) il canone di locazione pattuito, rapportato ai metri quadrati 225,67, sarebbe di 319 euro annuo al metro quadrato, e quindi di € 26,58 al mese per mq., importo che appare decisamente molto elevato rispetto ai normali canoni di mercato anche di città importanti
L'Agenzia fornisce i dati Omi che oscillerebbero per il 2012 (primo dato disponibile) fra euro 8,5 e 11,1 al mq. al mese, per immobili di qualità siti nel centro storico di XXX, cioè meno della metà di quello previsto nel contratto L srl/B
Ma sul punto sovviene ancora la documentazione fornita dal contribuente che ritiene comparabile un contratto di locazione, che produce (all. n. 13), fra la S srle la H Srl relativo ad un immobile in XXX della dimensione di 235 mq. a destinazione commerciale (ristorante)
Ebbene, il canone di locazione per detto immobile è pattuito in 20.180,28 euro l’anno
Se si considera la dimensione dell'immobile il canone di locazione al metro quadro al mese è in questo caso di € 7,15, addirittura sotto la soglia dei dati Omi riferiti dall’Agenzia
Anche adottando un altro parametro di valutazione, quello usato dal contribuente, e cioè partendo dal valore dell'immobile, si arriva comunque alla conclusione che il canone pattuito è assolutamente fuori mercato e quindi antieconomico
Infatti il valore dell'immobile locato da B non può che essere individuato, in questo caso, da quanto emerge dalla documentazione in atti (vedi all. 10 al ricorso originario) proveniente dalla FL spa, che a seguito dei costi per le opere di ristrutturazione indica il valore dell'immobile concesso in leasing alla L srl in € 765.756,72
Applicando a questo importo la percentuale di redditività proposta dallo stesso B come “normale” cioè il 7,68% (peraltro anch'essa discutibile), si arriverebbe ad un canone di 58.810,00 euro, quindi assai inferiore a quello contrattuale di 72.000,00 euro
Peraltro preme evidenziare che la documentazione allegata al ricorso non è completa, nel senso che non è espressamente indicata l'entità del bene concesso in leasing alla L srl, ma ragionevolmente, è molto probabile che il valore del bene indicato nel documento citato si riferisca quantomeno all’intero primo piano dell’edificio in quanto sappiamo che la società L srl ha in leasing almeno l’intero primo piano dell’edificio sito in XXX, alla via XXX dal momento che ha locato alla CSA srl (sempre riconducibile al B) altra porzione del primo piano e dunque se ne può dedurre che il valore di riferimento per l’unità immobiliare oggetto della locazione in esame sia più basso ancora
Alla luce delle considerazioni che precedono appare alla Commissione che il canone di 72.000,00 euro non possa essere interamente dedotto dal contribuente come spesa deducibile in ragione della sua evidente antieconomicità, e che debba essere adeguatamente ridotto, ancorchè non nella misura indicata nell’avviso d'accertamento
Tenuto conto dei dati emersi in ordine ai valori di mercato per i canoni di locazione sopra indicati, pur considerando che l'immobile è sicuramente di pregio architettonico e storico, e si trova nella zona più centrale di XXX —e quindi la più appetibile e remunerativa- circostanza sostanzialmente non contestata dall'Agenzia, e che, inoltre, si presenta in ottime condizioni di manutenzione grazie alla ristrutturazione avvenuta poco prima della stipula del contratto, ed è dotato anche di un garage pertinenziale e di ampi spazi condominiali, si ritiene giustificato un canone anche più elevato rispetto ai valori Omi, (che fra l'altro si riferiscono a due anni successivi a quello in esame} ma certamente non superiore al 50% di quello contrattualmente previsto
Per i motivi esposti, pertanto la Commissione ridetermina l’importo del costo di locazione detraibile nella misura di euro 35.000,00 annue, pari ad un canone al mq. al mese di € 12,9 rispetto alla superficie utile come sopra individuata