Trattasi di motivo infondato
Sul punto, si evidenzia che l’accertamento della pretesa sottofatturazione era stato fondato dall’Ufficio sul rinvenimento di un contratto preliminare indicante un prezzo maggiore di quello poi pattuito in un secondo preliminare e nel rogito (€ 290.000 in luogo di € 161.500), nonché di una perizia di stima della banca
Ciò detto, si osserva che il primo contratto preliminare è stato ritenuto falso, con sentenza passata in giudicato e che ha qui effetto vincolante, dalla pronuncia n. 2979/2015 del Tribunale civile di XXX
La stessa pronuncia, poi, richiamando le conclusioni del CTU ing. M, ha altresì diffusamente argomentato in ordine al fatto che la perizia della banca indica valori del tutto fuori mercato (cfr. pag. 21 e ss. sentenza, all. 3 fascicolo di parte appellata), e che il più probabile prezzo di vendita era di € 160.000, del tutto in linea con il prezzo rogitato di € 161.500
Né le errate conclusioni cui è giunta la perizia bancaria devono sorprendere, tenuto conto che risulta come la perizia stessa sia stata redatta senza alcun sopralluogo nell’immobile; non abbia tenuto conto che l'immobile stesso rientra nella categoria di edilizia popolare, come emerge anche dalla documentazione fotografica depositata nel ricorso introduttivo; indichi valori completamente distonici rispetto agli immobili similari compravenduti nel medesimo complesso e non contestati dall’ Agenzia
D’altro canto, l’esistenza di perizie bancarie approssimative è una realtà ben nota agli addetti ai lavori, e almeno in parte all’origine della crisi finanziaria del 2008 in ragione della concessione di finanziamenti non fondati su adeguate garanzie
Anche sotto il profilo strettamente logico è poi difficile comprendere il motivo per cui la IEB s.r.l., nell’ambito delle numerosissime vendite degli immobili facenti parte del complesso LV, avrebbe sottofatturato solo due compravendite, tenuto conto che I’Ufficio stesso non ha formulato alcun rilievo in ordine a tutti i rimanenti rogiti
Ne deriva, in conclusione sul punto, l'infondatezza del primo motivo dell’appello principale, stante l’assoluta carenza di prova in ordine alla sottofatturazione della vendite dell'immobile ad AA, atteso anzi che il prezzo dichiarato appare del tutto in linea con quello di mercato
In realtà, non può ritenersi che VDC sia società controllata da I, e quindi non può ritenersi che VDC sia parte correlata ad I, con conseguente inapplicabilità dell’articolo 98 TUIR
Infatti, Io stesso articolo riferisce il concetto di società controllata a quello previsto dall’articolo 2359 c.c., che come noto definisce società controllate quelle nelle quali un’altra società dispone della maggioranza dei voti esercitabile nell’assemblea ordinaria (controllo di diritto), ovvero dispone di voti sufficienti per esercitare un’influenza dominante nell’assemblea ordinaria (controllo di fatto), ovvero esercita un’influenza dominante in virtù di particolari vincoli contrattuali (controllo contrattuale)
Ciò posto, non può dirsi che vi sia un controllo di diritto ex art. 2359 n. 1 c.c., atteso che I non dispone della maggioranza diretta dei voti in VDC:
in tale società I dispone infatti direttamente del solo 25%, mentre non rilevano, neppure in misura ponderata, le partecipazioni indirette tramite società che non siano a loro volta controllate, e quindi non può rilevare ai fini del controllo di diritto ex art. 2359 n. 1 c.c. il fatto che I sia socia al 50% di IEB s.r.l. (che detiene il 50% di VDC) e socia al 50% di P (che detiene il residuo 25% di VDC)
In sintesi: nessun dubbio vi è sul fatto che I sia socio qualificato di IEB s.r.l., società che ha ricevuto il finanziamento; ma non può dirsi che VDC, società che ha erogato il finanziamento, sia soggetto correlato a I, non essendo da quest’ultima controllata ex art. 2359 c.c
I ha infatti sicuramente una posizione societaria rilevante all’interno di VDC, ma non di controllo, detenendo direttamente il 25% del capitale e dovendosi accordare con la residua compagine sociale per raggiungere la maggioranza assoluta
e ciò è altresì confermato anche dalla distribuzione delle cariche sociali, che vedono presenti esponenti di tutte le componenti ed in particolare di B, altro socio di IEB s.r.l
Quanto all’argomentazione dell’appellante in ordine al fatto che vi possa essere un controllo di fatto da parte di I su VDC, trattasi di argomentazione inammissibile in rito e comunque infondata nel merito
Infatti, nell’accertamento l'Ufficio ha sostenuto unicamente l’ipotesi del controllo di diritto, e quindi la censura in ordine al controllo di fatto è inammissibile perché nuova rispetto a quanto contestato nella fase pregiudiziale
in ogni caso, trattasi di censura infondata nel merito, atteso che il controllo di fatto si avrebbe, da parte di un socio qualificato pur se senza la maggioranza del capitale, nella situazione di polverizzazione del capitale o assenteismo degli altri soci, mentre nel caso che qui occupa nessuno di tali due presupposti è sussistente
Né può parlarsi di influenza dominante per controllo contrattuale ex art. 2359 n. 3 c.c., nulla essendo al riguardo stato concretamente dedotto dall’Ufficio con riferimento a possibili vincoli contrattuali tra le società
Deve quindi concludersi che, non essendo VDC società controllata da I, è inapplicabile l'articolo 98 TUIR
Non è infatti corretta l’argomentazione dell’ Agenzia secondo cui, anche escludendo VDC, resterebbe un importo di interessi passivi indeducibili
Infatti, non considerando l’importo del finanziamento fruttifero di VDC in quanto non parte correlata, il valore del patrimonio netto contabile di pertinenza dei soci finanziatori moltiplicato per quattro, pari a € 2.895.947, risulta essere superiore all’importo dei finanziamenti fruttiferi, pari a € 2.636.500,37, essendo quindi rispettata la norma della thin capitalization (cfr. in particolare i calcoli di pagina 22 delle controdeduzioni in appello e appello incidentale)
Risulta così, in conclusione, infondato anche il secondo motivo dell’appello principale
La censura non coglie però nel segno
È infatti lo stesso Ufficio, il quale non contesta che la fattura sia stata emessa in relazione all’attività di intermediazione per la vendita degli immobili del condominio LV, a confermare che le prime vendite di tali immobili sono iniziate nel febbraio 2006 e proseguite poi per tutto l’anno:
pertanto, atteso che il diritto al compenso per il mediatore matura nel momento in cui le parti raggiungono l’accordo destinato a confluire nel contratto di compravendita, è ben possibile, ed è anzi ragionevole, ipotizzare che l’accordo si sia raggiunto pochi giorni prima della formalizzazione delle prime compravendite nei contratti definitivi, e quindi proprio a MM 2006
Consegue l’infondatezza anche del terzo motivo dell’appello principale
b) Fondato è invece l’appello incidentale, relativo alla ripresa a tassazione della somma di € 18.000 relativa ad una pretesa sottofatturazione della vendita dell’immobile a DG
Si osserva infatti in proposito che la contribuente ha dettagliatamente ed esaustivamente spiegato le ragioni che l’hanno indotta a cedere l’immobile ad un prezzo al metro quadrato leggermente inferiore (con un modesto scostamento del 13%-15%) a quello praticato per gli altri immobili condominiali
Infatti, così come acclarato dalle apposite piante catastali dell’appartamento depositate fin dal giudizio di primo grado, IEB s.r.l. ha dimostrato che l’immobile per cui è causa, diversamente dalle altre unità immobiliari compravendute, ha un taglio della zona pranzo-soggiorno molto irregolare, con almeno due spazi non agevolmente sfruttabili e grande zona giorno; ha un ingresso di dimensioni eccessive, la cui metratura incide significativamente su quella complessiva; ha una loggia irregolare e di notevoli dimensioni, ciò che nuovamente porta ad un inutile aumento della metratura complessiva
Trattasi di argomentazioni che giustificano pienamente, ad avviso del Collegio, la (invero modesta) riduzione del prezzo al metro quadro praticata
Quanto al rilievo che il DG avrebbe prelevato dal proprio conto corrente la somma di € 18.000 in prossimità della stipula del contratto preliminare, deve innanzitutto replicarsi che non può essere chiesto alla IEB s.r.l. di giustificare il comportamento del DG, a pena di introdurre nel sistema una probatio diabolica
Nel merito, poi, tale prelievo può essersi reso necessario per molteplici ragioni (ragionevolmente, l’appellante incidentale ipotizza ad esempio costi per pagare il notaio o l'arredo dell’immobile), e non può quindi essere considerato elemento da solo idoneo a fondare la presunzione, ex art. 2729 c.c., che sia stato effettuato un pagamento in nero ed extracontabile
Pertanto, deve ritenersi non raggiunta la prova della sottofatturazione della vendita effettuata a favore di DG, diversamente da quanto opinato dalla CIP, ciò che comporta l’accoglimento dell’appello incidentale