## Pravilnik o najmu stambenih jedinica

### NN 54/2014 (30.4.2014.), Pravilnik o najmu stambenih jedinica

54 30.04.2014 Pravilnik o najmu stambenih jedinica

DRŽAVNI URED ZA OBNOVU I STAMBENO ZBRINJAVANJE

1024

Na temelju članka 11.a stavka 1. Zakona o područjima posebne državne skrbi (»Narodne novine« broj 86/08, 57/11, 51A/13 i 148/13), u daljnjem tekstu: Zakon, predstojnica Državnog ureda za obnovu i stambeno zbrinjavanje, donosi

PRAVILNIK

O NAJMU STAMBENIH JEDINICA

I. UVODNE ODREDBE

Članak 1.

Ovim Pravilnikom se propisuju uvjeti, postupci i mjerila za davanje u najam stanova i obiteljskih kuća u vlasništvu Republike Hrvatske koji su u nadležnosti upravljanja i raspolaganja Državnog ureda za obnovu i stambeno zbrinjavanje (u daljnjem tekstu: Državni ured), te se uređuje način kontrole korištenja stambenih jedinica danih u najam.

II. UGOVOR O NAJMU

Članak 2.

(1) Državni ured sklapa ugovor o najmu s korisnikom koji je ostvario pravo na stambeno zbrinjavanje po Zakonu o područjima posebne državne skrbi (»Narodne novine«: broj 86/08, 57/11, 51A/13, 148/13); po Zaključku o načinu stambenog zbrinjavanja povratnika koji nisu vlasnici kuće ili stana, a živjeli su u stanovima u društvenom vlasništvu (bivši nositelji stanarskog prava) na područjima Republike Hrvatske a koja su izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine« br. 100/03); Zaključku Vlade Republike Hrvatske od 9. prosinca 2004. godine (»Narodne novine«, br. 179/04); Zaključku Vlade Republike Hrvatske od 30. lipnja 2005. godine (»Narodne novine«, br. 79/05); Odluci o stambenom zbrinjavanju povratnika – bivših nositelja stanarskog prava izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 29/11 i 139/11); Odluci o stambenom zbrinjavanju povratnika – bivših nositelja stanarskih prava izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 42/13).

(2) Državni ured sklapa ugovor o najmu s osobama koje su stekle status zaštićenog najmoprimca.

(3) Osobama određenih struka i zanimanja za čijim radom postoji posebno iskazana potreba na područjima posebne državne skrbi prema podacima Hrvatskog zavoda za zapošljavanje, a koji nemaju riješeno stambeno pitanje, može se, na zahtjev tijela državne uprave ili lokalne samouprave, dati u najam stambena jedinica u državnom vlasništvu na području posebne državne skrbi, na određeno ili neodređeno vrijeme.

(4) Državni ured za obnovu i stambeno zbrinjavanje sklapa s korisnicima iz stavka 1., 2. i 3. ovog članka ugovor o najmu sukladno odredbama Zakona o najmu stanova (»Narodne novine« broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06).

(5) Osobe iz stavka 1., 2. i 3. ovog članka plaćaju zaštićenu najamninu.

Članak 3.

Ugovor o najmu stambene jedinice – kuće, stana ili stana u etažiranoj obiteljskoj kući (u daljnjem tekstu – stambene jedinice) u ime Državnog ureda kao najmodavca sa najmoprimcem sklapa predstojnik Državnog ureda ili osoba koju predstojnik Državnog ureda ovlasti.

Članak 4.

(1) Ugovor o najmu stambene jedinice sklapa se u pisanom obliku i na neodređeno vrijeme.

(2) Iznimno, ugovor o najmu stambene jedinice može se sklopiti i na određeno vrijeme.

(3) Ugovor o najmu stana sadrži osobito:

1. ugovorne strane,

2. opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u najam (oznaka, adresa, kat, površina, broj soba i sl.),

3. visinu najamnine i način plaćanja,

4. obveze najmoprimca vezano uz plaćanje komunalne naknade i drugih troškova koji se plaćaju u vezi sa stanovanjem i način na koji će se vršiti plaćanje,

5. podatke o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stambenom jedinicom,

6. vrijeme trajanja najma,

7. odredbe o održavanju stambene jedinice,

8. odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi,

9. odredbe o primopredaji stambene jedinice,

10. odredbe o kontroli korištenja stambene jedinice,

11. odredbe o prestanku ugovora o najmu,

12. odredbu kojom najmoprimac dozvoljava kontrolu korištenja stambene jedinice u državnom vlasništvu koju je dobio u najam,

13. može sadržavati odredbu kojom se uređuje kada je najmoprimac stupio u posjed stambene jedinice i od kada plaća najamninu ako najmoprimac već boravi u stambenoj jedinici.

III. VISINA NAJAMNINE

Članak 5.

(1) Najmoprimac iz članka 2. ovog Pravilnika plaća zaštićenu najamninu koja se izračunava sukladno članku 10. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (»Narodne novine«, br. 40/97, 117/05) na ukupnu stambenu površinu.

(2) Visina najamnine iz stavka 1. ovoga članka utvrđuje se po m² stambene jedinice, odnosno stambenog prostora za utvrđenu stambenu površinu.

(3) Utvrđena stambena površina iz stavka 2. ovog članka smatra se površina koja je upisana u vlasničkom listu, odnosno utvrđena izmjerom.

Članak 6.

Za korištenje stana najmoprimac je dužan ugovorenu najamninu i druge troškove nastale u vezi s korištenjem stana, zajedničkih prostorija i uređaja u zgradi platiti do zadnjeg dana u mjesecu za protekli mjesec.

Članak 7.

Kad se u najam daje oštećena neuseljiva obiteljska kuća ili stan u kući s pravom na građevni materijal radi popravka stambene jedinice, najamnina se plaća od prvog sljedećeg mjeseca nakon izvršenog tehničkog pregleda o ugradnji darovanog građevnog materijala.

IV. OBVEZE NAJMODAVCA

Članak 8.

(1) Najmodavac predaje najmoprimcu stambenu jedinicu slobodnu od osoba i stvari i u stanju pogodnom za stanovanje.

(2) Najmoprimac je dužan stambenu jedinicu koja se daje u najam održavati u stanju pogodnom za stanovanje.

Članak 9.

Državni ured može izvršiti zamjenu stambene jedinice dane u najam na zahtjev ili uz suglasnost najmoprimca ako raspolaže odgovarajućom stambenom jedinicom, u sljedećim slučajevima, a na prijedlog Povjerenstva:

– ako je došlo do povećanja ili smanjenja broja članova obitelji najmoprimca zbog čega najmoprimac ima u najmu stambenu jedinicu znatno veću ili manju u odnosu na broj članova obitelji,

– ako zamjenu zahtjevaju zdravstveni razlozi najmoprimca ili članova njegove obitelji,

– radi izvršenja pravomoćnih odluka nadležnih sudskih i upravnih tijela,

– radi provedbe poslova upravljanja i održavanja objekta,

– u slučajevima nemogućnosti korištenja dodijeljene stambene jedinice koja je postala neuvjetna za stanovanje zbog dotrajalosti, oštećenja nastalih zbog elementarnih nepogoda; požara, poplava i slično.

V. OBVEZE NAJMOPRIMCA

Članak 10.

(1) Najmoprimac je dužan stambenu jedinicu koristiti isključivo za stanovanje s članovima obiteljskog domaćinstva navedenima u ugovoru o najmu.

(2) Najmoprimac je dužan podnijeti zahtjev za promjenu ugovora o najmu zbog okolnosti koje su nastupile na njegovoj strani, a koje su od utjecaja na korištenje stambene jedinice i broj članova koji koriste stambenu jedinicu danu u najam.

(3) Najmoprimac se obvezuje Državnom uredu podnijeti zahtjev za davanje suglasnosti za korištenje stambene jedinice koju je dobio u najam, za članove uže obitelji koji nisu u toj stambenoj jedinici ostvarili pravo stambenog zbrinjavanja.

(4) Najmoprimac ne može dati stambenu jedinicu u podnajam trećim osobama.

Članak 11.

(1) Najmoprimac kojemu je pravomoćnim rješenjem utvrđeno pravo na stambeno zbrinjavanje dodjelom stambene jedinice u najam, dužan je pristupiti sklapanju ugovora o najmu stambene jedinice u roku od petnaest dana od dana dostavljanja poziva Državnog ureda.

(2) Ako se podnositelj zahtjeva ne odazove pozivu za sklapanje ugovora o najmu dodijeljene mu stambene jedinice u roku iz stavka 1. ovoga članka, smatrat će se da je odustao od utvrđenog prava na stambeno zbrinjavanje i stambena jedinica će se staviti na raspolaganje drugom korisniku.

Članak 12.

(1) Pravo na useljenje u stan najmoprimac stječe nakon sklapanja ugovora o najmu stana.

(2) Najmoprimac je dužan useliti u stambenu jedinicu u roku od najviše 15 dana od sklapanja ugovora o najmu stambene jedinice.

(3) Najmoprimca u posjed stambene jedinice uvodi službena osoba najmodavca imenovana od Državnog ureda te se pri tom sastavlja zapisnik o stanju stambene jedinice kojim će se konstatirati stanje objekta, opreme koja se u njemu nalazi, te utvrditi stanje brojila električne struje, vode, plina i dr.

Članak 13.

(1) Najmoprimac ne može obavljati preinake i adaptacije u stambenoj jedinici bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.

(2) Pod preinakom i adaptacijom razumijevaju se radovi kojima se mijenja raspored, površina te namjena pojedinih prostorija u stambenoj jedinici ili se bitno mijenja prostor.

(3) Najmoprimac je u obvezi stambenu jedinicu održavati u urednom stanju i stanju funkcionalnosti stanovanja, s time da je isti obvezan redovno ličiti i održavati zidove, stropove i stolariju, održavati sanitarnu opremu sa pripadajućim odvodnim i dovodnim armaturama i uređajima uključujući i kutni nadžbukni ventil, održavati električne prekidače, utičnice i rasvjetna tijela.

Članak 14.

(1) Najmoprimac može koristiti stambenu jedinicu samo u svrhu i na način utvrđen ugovorom o najmu stana.

(2) Kontrolu korištenja stambene jedinice obavljaju ovlaštene osobe Državnog ureda najmanje jednom godišnje sukladno godišnjem planu kontrole Državnog ureda, bez prethodne najave najmoprimcu.

(3) O obavljenoj kontroli sastavlja se zapisnik.

(4) Činjenice utvrđene zapisnikom iz stavka 3. ovoga članka predstavljaju osnov za otkaz odnosno raskid ugovora o najmu stana.

Članak 15.

(1) Najmoprimac je dužan snositi troškove tekućeg održavanja stambene jedinice koju je dobio u najam (bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije, bojanje bravarije, keramičarski i drugi radovi, popravak i zamjena stolarije – vrata, kapci, žaluzine, grilje, popravak i održavanje sanitarija, i sl.).

(2) Na suvlasničkim dijelovima zgrade investicijsko održavanje obavljat će, sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novine« broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10 i 143/12) upravitelj zgrade iz sredstava uplaćene zajedničke pričuve.

Članak 16.

(1) Najmoprimac je dužan stambenu jedinicu koristiti pažnjom dobrog gospodara.

(2) Najmoprimac odgovara prema propisima o obveznim odnosima za svu štetu koju on ili korisnici stana prouzroče u stanu i na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade tijekom njegova korištenja.

Članak 17.

(1) Najmoprimac stambene jedinice dužan je redovno i u roku plaćati sve troškove vezane za redovito korištenje stambene jedinice, a odnose se na utrošak struje, vode, plina, komunalne naknade, odvoza kućnog smeća, vodoprivredne naknade, te troškove odvodnje, troškove grijanja i slično.

(2) Najmoprimac je dužan u roku od 15 dana od datuma potpisivanja ugovora o najmu, pokrenuti postupak pri nadležnim komunalnim tijelima radi plaćanja tih troškova na svoje ime.

(3) Ako najmoprimac ne plati tri mjesečne najamnine ili ostale ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem, najmodavac će pokrenuti postupak prisilne naplate.

VI. POVJERENSTVO ZA PROCJENU STAMBENIH JEDINICA

Članak 18.

(1) Radi utvrđivanja posebnih okolnosti vezanih za nekretnine i korisnike, utvrđivanje stvarne površine u stambenom prostoru za koju se plaća najam, privremeno preseljenje korisnika u drugu stambenu jedinicu uslijed razloga koji su posljedica više sile, pravomoćnih sudskih presuda u slučajevima utvrđivanja titulara vlasništva na nekretninama dodjeljenim korisnicima u postupku stambenog zbrinjavanja, oštećenja na nekretnini te zahtjeva drugih tijela državne uprave za uklanjanjem nekretnine zbog općih interesa utvrđenih temeljem zakona (rušenje useljene nekretnine zbog izgradnje ceste, groblja, infrastrukturnih objekata) Državni ured osnovat će povjerenstvo za procjenu stambenih jedinica (u daljenjm tekstu: povjerenstvo).

(2) Povjerenstvo utvrđuje da li skup prostorija dodijeljen korisniku predstavlja stan ili stambeni prostor u slučajevima utvrđivanja stvarne površine za koju se plaća najamnina.

Članak 19.

(1) Povjerenstvo se sastoji od četiri stalna člana i jednog promjenjivog – voditelja službe nadležnog regionalnog ureda prema mjestu gdje se nalazi stambena jedinica, koji bi se pozivao prema potrebi.

(2) Članove povjerenstva imenuje čelnik Državnog ureda na određeno vrijeme iz reda državnih službenika Državnog ureda odgovarajuće struke.

Članak 20.

(1) Osim poslova iz članka 18. ovog Pravilnika, Povjerenstvo utvrđuje:

– potrebu izvođenja radova radi osposobljavanja stambenog prostora za redovno stanovanje, te radove koji se u stanu imaju izvesti radi dovođenja stambenog prostora u stanje potrebno za redovno stanovanje, kao i rok u kojem se imaju izvesti radovi,

– nemogućnost korištenja stana koji je neuvjetan za stanovanje uslijed oštećenja nastalih kao posljedica elementarne nepogode, požara i slično,

– mogućnost korištenja odnosno nekorištenja stambenih jedinica za vrijeme izvođenja radova te u slučaju drugih nepredvidivih situacija,

– povjerenstvo odlučuje u predmetima iz članka 9. ovoga Pravilnika.

Članak 21.

Ugovor o najmu neće se sklopiti za stambenu jedinicu odnosno stambeni prostor za koji je povjerenstvo utvrdilo da ima nedostatke koji ga čine neprikladnim za stanovanje.

Članak 22.

(1) Na osnovi odluke Državnog ureda, najmoprimac može vlastitim ulaganjem izvesti radove u stambenoj jedinici u cilju poboljšanja uvjeta stanovanja sukladno članku 15. ovog Pravilnika.

(2) Ako je za izvođenje radova iz stavka 1. ovoga članka potrebno ishoditi određeno odobrenje ili dozvolu nadležnog tijela, isto će učiniti najmoprimac uz prethodnu suglasnost Državnog ureda.

(3) O završetku radova najmoprimac je dužan izvijestiti Državni ured.

Članak 23.

(1) Najmoprimac, koji je vlastitim ulaganjima izveo radove u stambenom prostoru temeljem kojih je taj prostor kategoriziran kao stan, treba do isteka vremena na koje je sklopljen ugovor o najmu plaćati najamninu u visini ugovorene najamnine za stambeni prostor.

(2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka, najmoprimac nema pravo na povrat uloženih sredstava.

VII. RASKID UGOVORA O NAJMU

Članak 24.

(1) Ugovor o najmu prestaje na način određen Zakonom o najmu stanova.

(2) Ugovor o najmu prestaje poništenjem ili ukidanjem rješenja o utvrđenom pravu na stambeno zbrinjavanje najmom stambene jedinice.

(3) Ugovor o najmu prestaje kad korisnik i članovi njegove obitelji prestanu koristiti stambenu jedinicu za stambeno zbrinjavanje neprekidno u razdoblju duljem od šest mjeseci ili ga koriste na način kojim se stambenoj jedinici i zajedničkim prostorijama njihovom krivnjom nanosi šteta. Smatrat će se da stambena jedinica nije korištena neprekidno kada stanar samo povremeno navraća u stan odnosno kuću.

Članak 25.

Najmodavac može raskinuti ugovor o najmu u slučajevima opisanim u članku 20. Zakona o najmu stanova uz pisanu obavijest drugoj ugovornoj strani uz otkazni rok i rok iseljenja od 30 dana.

Članak 26.

Najmodavac će raskinuti ugovor o najmu stambene jedinice u sljedećim slučajevima:

– ako se najmoprimac i drugi korisnici stana neovlašteno i bez suglasnosti ostalih korisnika/suvlasnika zgrade u kojoj se stan nalazi koriste zajedničkim dijelovima zgrade ili ako zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili,

– ako najmoprimac u stanu obavlja preinake i adaptacije bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca,

– ako se tijekom trajanja ugovora o najmu stambene jedinice utvrdi da je najmoprimac dao lažne podatke na temelju kojih je ostvario pravo na stambeno zbrinjavanje dodjelom stana u najam.

Članak 27.

(1) Najmodavac će, osim u slučajevima utvrđenim zakonom, otkazati ugovor o najmu stambene jedinice u pisanom obliku s obrazloženjem, neposredno uz potpis najmoprimca ili poštom preporučeno, a sve prema članku 22. Zakona o najmu stanova i to u sljedećim slučajevima:

– ako najmoprimac i osobe navedene u ugovoru o najmu stambene jedinice ne koriste istu za stanovanje, time da se smatra da stan nije korišten za stanovanje kada najmoprimac odnosno osobe navedene u ugovoru o najmu stana samo povremeno navraćaju u stan,

– ako najmoprimac ne održava stan sukladno odredbama iz ugovora o najmu stana,

– ako najmoprimac i drugi korisnici stana ometaju ostale korisnike/suvlasnike u stambenoj zgradi u mirnom korištenju stanova,

– ako stambenu jedinicu ili dio stambene jedinice da u podnajam trećim osobama.

(2) Najmodavac ne može najmoprimcu otkazati ugovor o najmu stana iako su ispunjeni uvjeti iz stavka 1. ovoga članka ako ga prethodno pisano ne opomene da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz (članak 19. stavak 2. Zakona o najmu stanova).

(3) Najmodavac ima pravo otkazati ugovor o najmu i bez opomene iz stavka 2. ovog članka ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru odnosno Zakonu.

Članak 28.

U slučajevima utvrđenih razloga za raskid ugovora o najmu, najmoprimac je dužan najmodavcu predati stambenu jedinicu u posjed, slobodnu od osoba i stvari sa potvrdama o plaćenim svim režijskim troškovima i najamninom, u roku od osam dana od dana kada ga je na to pozvao najmodavac te će se sastaviti zapisnik o primopredaji stana.

VIII. EVIDENCIJA UGOVORA O NAJMU I NAPLATA NAJAMNINE

Članak 29.

Državni ured vodi evidenciju nekretnina, kuća i stanova iz svoje nadležnosti, ugovora o najmu, najmoprimaca i visine najamnine te kontrolu izvršenja obveze naplate najamnine.

IX. KONTROLA I PRIMOPREDAJA STAMBENIH JEDINICA

Članak 30.

(1) Kontrola korištenja stambenih jedinica provodi se u skladu s godišnjim planom kontrole kojeg donosi čelnik Državnog ureda.

(2) Na temelju utvrđenih nepravilnosti tijekom provođenja kontrole Državni ured ovlašten je otkazati ugovor o najmu.

(3) Državni ured je ovlašten i za obavljanje izvanrednih kontrola korištenja stambenih jedinica u slučaju neplaćanja najamnine i režijskih troškova ili po dojavi o nekorištenju stana od strane najmoprimca.

(4) U slučaju iz stavka 3. ovoga članka, kontrola korištenja stana može se izvršiti u bilo koje vrijeme i bez prethodne najave.

(5) Državni službenici nadležnih Službi – Regionalnih ureda obavljaju poslove preuzimanja ili predavanja na korištenje stambene jedinice od ranijeg korisnika, odnosno njegovih nasljednika kada po bilo kojem osnovu prestane ugovor o najmu stana.

(6) Ključevi preuzete stambene jedinice pohranjuju se u odgovarajućim prostorijama Državnog ureda. O preuzimanju ključeva sastavlja se zapisnik sa naznakom stambene jedinice kojoj ključ pripada i datuma kada je preuzet. O provedenom postupku sastavlja se zapisnik.

X. PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE

Članak 31.

Na sve korisnike koji se na dan stupanja na snagu ovog Pravilnika nalaze u posjedu stambenih jedinica iz članka 1. ovog Pravilnika, na odgovarajući način se primjenuju odredbe ovog Pravilnika.

Članak 32.

Na sva pitanja koja nisu uređena ovim Pravilnikom na odgovarajući način se primjenjuju odredbe Zakona o najmu stanova i Zakona o područjima posebne državne skrbi.

Članak 33.

Ovaj Pravilnik stupa na snagu osmog dana od dana objave u »Narodnim novinama«.

Klasa: 003-01/14-03/1

Urbroj: 510-07-01-01/1-14-03

Zagreb, 17. travnja 2014.

Predstojnica Državnog ureda za obnovu i stambeno zbrinjavanje
Mirela Stanić-Popović, v. r.

Pravilnik, NN 54/2014-1024