## Rješenje Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-I-408/1998 od 11. lipnja 1998.

### NN 98/1998 (20.7.1998.), Rješenje Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-I-408/1998 od 11. lipnja 1998.

# USTAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

Ustavni sud Republike Hrvatske, u sastavu Jadranko Crnić, predsjednik
Suda te suci Zdravko Bartovčak, dr. Velimir Belajec, dr. Nikola Filipović,
Ante Jelavić Mitrović, mr. Vojislav Kučeković, Jurica Malčić, mr. Hrvoje
Momčinović, Ivan Marijan Severinac i Mladen Žuvela, u povodu prijedloga
Alekse Horvata, Alojza Hršaka, Branka Fejera, Željka Katunara i Ane Nikolić,
svi iz Zagreba, za pokretanje postupaka za ocjenu ustavnosti, na sjednici
održanoj dana 11. lipnja 1998., donio je

## **RJEŠENJE**

I. Ne prihvaća se prijedlog za pokretanje postupka ocjene ustavnosti
odredaba članaka 3., 6., 11., 12., 14. stavka 3., 24., 28., 31. i 33. Zakona
o najmu stanova ("Narodne novine", broj 91/96).

II. Ovo rješenje objavit će se u "Narodnim novinama".

Obrazloženje

Aleksa Horvat, Alojz Hršak, Branko Fejer, Željko Katunar i Ana Nikolić,
svi iz Zagreba, podnijeli su prijedlog za ocjenu ustavnosti odredaba čl.
3., 6., 11., 12., 14. stavka 3., 24., 28., 31. i 33. Zakona o najmu stanova
("Narodne novine", broj 91/96).

Predlagatelji smatraju da su osporene odredbe u nesuglasju s odredbama
članka 48. Ustava Republike Hrvatske.

Predlažu ukinuti osporavane odredbe Zakona o najmu stanova.

Prijedlog nije osnovan.

1. U članku 3. Zakona o najmu stanova određeno je da se ugovorom o najmu
stana obvezuje najmodavac predati stan za stanovanje najmoprimcu uz za
to određenu najamninu (stavak 1.), da se tim ugovorom uređuju međusobni
odnosi ugovornih strana (stavak 2.), i da uvjete sklapanja ugovora o najmu
stana koji nisu propisani tim Zakonom, stranke ugovaraju slobodno.

Predlagatelji smatraju da ih se tim odredbama ucjenjuje da moraju predati
svoj stan najmoprimcima za najamninu koju određuju drugi, kao da oni uopće
nisu vlasnici stana.

Prijedlog nije osnovan.

Odredbama članka 3. Zakona o najmu stanova samo se uređuje sadržaj ugovora
koji sklapaju najmodavci i najmoprimci, a Sud ne nalazi da bi takvim uređivanjem
sadržaja ugovora o najmu stana bila povrijeđena odredba članka 48. Ustava
Republike Hrvatske.

2. U članku 6. Zakona o najmu stanova propisano je da najamnina koju
za korištenje stana plaća najmoprimac može biti zaštićena, ili slobodno
ugovorena najamnina.

Predlagatelji navode da je zaštićena najamnina iz članka 6. u potpunosti
suprotna zajamčenom pravu vlasništva iz članka 48. Ustava.

Prijedlog nije osnovan.

Najmoprimci koji imaju pravo na zaštićenu najamninu, određeni su u članku
8. Zakona o najmu, a među njima su i osobe koje su imale pravni položaj
nositelja stanarskog prava do stupanja na snagu Zakona o najmu.

Nakon što novi ustavni poredak u Republici Hrvatskoj više ne poznaje
institut stanarskog prava, zakonodavac je na određeni način opravdano želio
zaštititi bivše nositelje stanarskog prava na stanovima u vlasništvu, što
je i učinio na način da im je priznao status najmoprimaca, a vlasnicima
stana, kao bivšim davateljima stana na korištenje, priznao status najmodavca.

Uvođenjem statusa najmodavca nije vlasnicima stanova nametnuto ikakvo
veće ograničenje koje na stanu u njihovom vlasništvu nije ranije postojalo
kad je bio opterećen stanarskim pravom, već je to ograničenje transformacijom
stanarskog prava u najam smanjeno. To je bilo nužno učiniti i zbog razloga
jer građanskopravni sustav kojem se Republika Hrvatska vratila ne poznaje
institut stanarskog prava, pa je opravdano stanarsko pravo transformirano
u obveznopravni odnos najma.

Ustavno utemeljenje za takvo ograničenje prava vlasništva zakonodavac
je imao u odredbi članka 16. Ustava, prema kojoj se slobode i prava mogu
zakonom ograničiti da bi se zaštitila sloboda i prava drugih ljudi.

U konkretnom je slučaju ograničeno pravo vlasništva da bi se zaštitilo
dosadašnje nositelje stanarskog prava, sada zaštićene najmoprimce, pa se
ne nalazi da bi time bile povrijeđene odredbe članka 48. Ustava Republike
Hrvatske, kako je to navedeno i u točki 8. ovog obrazloženja.

3. U članku 11. Zakona o najmu stanova određeno je da podatke o visini
prosječne najamnine prema odredbi članka 10. stavka 2. toga Zakona daje
upravni odjel jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove stanovanja,
na temelju podataka iz popisa koji vodi o stanovima (stavak 1.), pa ako
novopredložena najamnina prelazi iznos iz stavka 1. toga članka, najmoprimac
ima pravo u roku od 30 dana od dana novopredložene visine najamnine putem
suda zatražiti utvrđivanje njezine visine, a do donošenja odluke suda,
najmoprimac plaća predujam najamnine u visini ugovorene najamnine (stavak
2.).

Predlagatelji smatraju da bi najamninu trebali određivati vlasnici stanova,
a ne najmoprimac putem jedinice lokalne samouprave ili suda.

Prijedlog nije osnovan.

Osporavanim se odredbama samo propisuje dužnost jedinice lokalne samouprave
da na temelju popisa koji vodi o stanovima daje podatke o visini prosječne
najamnine, kao i pravo najmoprimca da putem suda traži utvrđivanje najamnine
kada ona, pri izmjeni u smislu odredbe članka 10. stavka 2. Zakona o najmu,
bude predložena u iznosu većem od prosječne.

Dakle, tim se odredbama samo određuje postupak utvrđivanja visine najamnine
kad ona ne bude utvrđena u skladu s odredbama članka 10. Zakona o najmu,
u čemu Sud ne nalazi nesuglasnost s Ustavom Republike Hrvatske.

4. U članku 12. Zakona o najmu propisano je da najmodavac predaje najmoprimcu
stan u stanju pogodnom za stanovanje (stavak 1.), da najmodavac i najmoprimac
sastavljaju zapisnik kojim se utvrđuje stanje u kojem se stan nalazi u
vrijeme predaje (stavak 3.), te da se na odgovornost najmodavca glede nedostataka
u stanu danom u najam, kao i za štetu nastalu zbog tih nedostataka, primjenjuju
propisi o obveznim odnosima.

Predlagatelji navode da vlasnici ne mogu iz iznosa zaštićene najamnine
održavati stan pogodnim za stanovanje u smislu odredaba članka 12.

Prijedlog nije osnovan.

Dužnost vlasnika da stan preda najmoprimcu u stanju pogodnom za stanovanje
i takvim ga održava, kao i njegova odgovornost za štetu zbog nedostataka
stana po propisima o obveznim odnosima, prema ocjeni Suda nije u nesuglasju
s Ustavom, već je upravo posljedica vlasnikove obveze koja proizlazi iz
samog vlasništva u smislu odredbe članka 48. stavka 2. Ustava Republike
Hrvatske.

5. Prema odredbi članka 14. stavka 3. Zakona o najmu, najmoprimac je
dužan obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim
dijelovima zgrade, koje je dužan snositi najmodavac.

Predlagatelji drže da najmoprimac ne treba vlasnike obavještavati o
popravcima, već ukoliko je potreba za popravcima posljedica njegovog stanovanja,
da je potrebno da on izvrši popravke o svojem trošku, a ne najmodavci iz
iznosa zaštićene najamnine.

Prijedlog nije osnovan.

Osporavana odredba odnosi se samo na one nužne popravke kojima se stan
i zajednički dijelovi zgrade održavaju u stanju pogodnom za stanovanje
u skladu s ugovorom o najmu, a u smislu odredaba čl. 12. i 13. Zakona o
najmu. Sve druge popravke obavlja na svoj trošak najmoprimac, a i odgovoran
je za štetu na stanu i zajedničkim dijelovima zgrade u smislu odredaba
članka 15. Zakona o najmu stanova.

Ta se odredba treba primjenjivati u skladu s ugovorom o najmu stana
i propisima o obveznim odnosima, pa Sud ne nalazi da je ona u nesuglasju
s Ustavom Republike Hrvatske.

6. U članku 24. Zakona o najmu stanova utvrđeno je, između ostalog,
da u slučaju smrti najmoprimca ili kad on napusti stan, prava iz ugovora
o najmu stana prelaze na njegovog bračnog druga, ili ako njega nema, dijete,
pastorka ili usvojenika koji je naveden u ugovoru o najmu (stavak 2.).

Predlagatelji smatraju da je takvo nasljeđivanje statusa najmoprimca
u suprotnosti s njihovim pravom vlasništva iz članka 48. Ustava te da im
se na taj način vlasništvo potpuno oduzima.

Prijedlog nije osnovan.

Prelaskom prava i obveza iz ugovora o najmu stana na Zakonom određene
osobe koje su navedene u ugovoru o najmu stana, prema ocjeni Suda, ne vrijeđa
se ustavno pravo vlasništva najmodavca. Naime, pravom na daljnji najam
stana od strane određenih osoba koje su zajedno s bivšim najmoprimcem zajedno
stanovale i kao korisnici stana bile navedene u ugovoru o najmu stana,
u pravnoj sferi najmodavca ništa se ne mijenja, niti se prelaskom najamnih
prava i obveza na navedene osobe vlasnicima oduzima vlasništvo stana.

7. Prema odredbama članka 28. Zakona o najmu stanova, najmoprimac može
dati u podnajam stan u cijelosti ili u dijelu, uz suglasnost najmodavca
(stavak 1.), a najmoprimac je dužan ugovor o podnajmu stana kao i sve promjene
glede visine podnajamnine dostaviti poreznoj upravi nadležnoj prema mjestu
gdje se stan nalazi i dužan je taj ugovor dostaviti i najmodavcu.

Predlagatelji navode da im se primjenom tih odredaba potpuno otima pravo
vlasništva i daje pravo najmoprimcu da zarađuje na njihovom stanu.

Prijedlog nije osnovan.

Da bi najmoprimac uopće mogao dati u podnajam stan u cijelosti ili u
dijelu, potrebna je suglasnost najmodavca. Ukoliko najmodavac tu suglasnost
uskrati, najmoprimac nema pravo stan ili njegov dio dati u najam. Ukoliko
bi to ipak učinio bez suglasnosti najmodavca, izložio bi se opasnosti otkaza
ugovora o najmu stana temeljem odredbe članka 19. stavka 1. točke 2. Zakona
o najmu stanova.

Osporavana je odredba u funkciji zaštite najmodavca od najmoprimčevog
raspolaganja stanom na način suprotan najmodavčevoj volji, Zakonu i ugovoru,
pa Sud ocjenjuje da ta odredba ni u čemu nije nesuglasna Ustavu Republike
Hrvatske.

8. U članku 31. stavku 1. Zakona o najmu stanova, propisano je da vlasnik
stana i osoba iz članka 30. koja ispunjava uvjete najmoprimca sklapaju,
sukladno odredbama toga Zakona, ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme,
s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu.

Predlagatelji navode da je ta odredba protivna članku 48. Ustava, jer
da ih prisiljava da svoj stan daju na neodređeno vrijeme i uz visinu zaštićene
najamnine koju određuje država, drugoj osobi, tj. zaštićenom najmoprimcu.

Prijedlog nije osnovan.

Promjenom statusa nositelja stanarskog prava u status najmoprimca, nije
se vlasnicima kao najmodavcima oduzeo posjed stana, jer su oni posredni
posjednici u smislu odredbe članka 10. stavka 3. Zakona o vlasništvu i
drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj 91/96). Dakle, nisu uvođenjem
statusa najmodavca izvlašteni, niti im je nametnuto ikakvo veće ograničenje
koje na stanu u njihovom vlasništvu nije ranije postojalo kad je bio opterećen
stanarskim pravom, već je to ograničenje transformacijom stanarskog prava
u najam smanjeno. To je bilo nužno učiniti i zbog razloga jer građanskopravni
sustav kojem se Republika Hrvatska vratila ne poznaje institut stanarskog
prava, pa je opravdano stanarsko pravo transformirano u obveznopravni odnos
najma, kako je to područje redovito uobičajeno uređeno i u ostalim zemljama
srednjeeuropskog pravnog kruga. Nakon što novi ustavni poredak u Republici
Hrvatskoj više ne poznaje institut stanarskog prava, zakonodavac je na
određeni način opravdano želio zaštititi bivše nositelje stanarskog prava
na stanovima u vlasništvu, što je i učinio na način da im je priznao status
najmoprimaca, a vlasnicima stana, kao bivšim davateljima stana na korištenje,
priznao status najmodavca. Treba opet naglasiti da priznavanjem bivšim
nositeljima stanarskog prava statusa najmoprimca, nije uvedeno neko novo
ograničenje vlasnicima stanova, već je samo bivši stanarski odnos uređen
kao klasični građanskopravni odnos sui generis. Takvim propisivanjem i
određivanjem da bivši nositelji stanarskog prava, koji su temeljem Zakona
o najmu stanova (članak 30.) postali najmoprimci, imaju pravo na zaštićenu
najamninu, zakonodavac nije uveo neko novo ograničenje vlasništva, pa prema
stajalištu ovoga Suda time nije povrijeđena odredba članka 48. stavka 1.
Ustava Republike Hrvatske.

9. U članku 33. stavku 1. Zakona o najmu stanova propisano je da je
vlasnik stana dužan obavijestiti najmoprimca iz članka 30. stavka 2. toga
Zakona o svojem vlasništvu i o svojem prebivalištu, odnosno sjedištu u
roku od 60 dana od stupanja na snagu toga Zakona. U stavku 2. je propisano
da je zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana najmoprimac dužan podnijeti
vlasniku stana u roku od 6 mjeseci od dana stupanja na snagu toga Zakona,
odnosno od dana pravomoćnosti odluke kojom je odlučeno o pravu te osobe
na korištenje stanom. Stavak 3. određuje da ako vlasnik stana u roku od
3 mjeseca od primitka pisanog zahtjeva najmoprimca ne sklopi ili odbije
sklopiti ugovor o najmu stana najmoprimac će tražiti od suda donošenje
presude koja će zamijeniti taj ugovor, a ti se postupci smatraju hitnim.
Konačno, u stavku 4. članka 33. Zakona o najmu stanova, propisano je da
ako najmoprimac ne može utvrditi vlasnika stana smatrat će se da je vlasnik
stana osoba koja je upisana u zemljišne knjige ili u knjigu položenih ugovora,
ili osoba kojoj je fond za gospodarenje stambenim zgradama uplaćivao amortizaciju
za dotičan stan.

Predlagatelji smatraju da navedene odredbe njima oduzimaju i ograničavaju
vlasništvo, jer ih se prisiljava putem legalnih sudova sklopiti ugovor
o najmu stanova s osobama s kojima oni ne žele sklopiti nikakav ugovor.

Prijedlog nije osnovan.

Predlagatelji vjerojatno misle na odredbu članka 33. stavka 3. Zakona
o najmu stanova, do čije primjene dolazi samo ukoliko vlasnik stana ne
sklopi s najmoprimcem na njegov zahtjev ugovor o najmu stana, pa ona kao
takva, nije protivna odredbama članka 48. Ustava Republike Hrvatske, jer
je u funkciji ostvarenja prava i obveze kako vlasnika stana, tako i najmoprimca
da sklope ugovor. Obveza sklapanja ugovora proizlazi već i iz odredbe članka
31. stavka 1. Zakona o najmu, za koju je Sud svojom odlukom i rješenjem
broj: U-I-762/96 i dr. od 31. ožujka 1998. (objavljena u "Narodnim novinama",
broj 48/98 od 6. travnja 1998.) utvrdio da nije u nesuglasju s Ustavom.

Također se napominje da je Sud povodom brojnih ranijih prijedloga već
ocjenjivao Zakon o najmu stanova u cjelini i pojedine njegove odredbe te
je donio spomenutu odluku i rješenje od 31. ožujka 1998. Tom prigodom također
nisu prihvaćeni prijedlozi za pokretanje postupka za ocjenu suglasnosti
odredaba članka 31. stavka 1. Zakona o najmu stanova s Ustavom Republike
Hrvatske. U međuvremenu, od donošenja spomenute odluke i rješenja Suda,
nije došlo do činjeničnih ni pravnih promjena koje bi mogle dovesti do
drukčije ocjene osporavanih odredaba Zakona o najmu stanova.

Stoga je temeljem odredbe članka 45. stavka 1. Poslovnika Ustavnog suda
Republike Hrvatske ("Narodne novine", broj 29/94) riješeno kao u točki
1. izreke.

Objava ovog rješenja temelji se na odredbi članka 20. stavka 1. Ustavnog
zakona o Ustavnom sudu Republike Hrvatske ("Narodne novine", broj 13/91).

Broj: U-I-408/1998
Zagreb, 11. lipnja 1998.

USTAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

Predsjednik **Jadranko Crnić,** v. r.

Rješenje, NN 98/1998-1365