## Uredba o načinu utvrđivanja cijene stana (pročišćeni tekst)

### NN 9/1992 (21.2.1992.), Uredba o načinu utvrđivanja cijene stana (pročišćeni tekst)

# VLADA REPUBLIKE HRVATSKE

Vlada Republike Hxvatske na sjednici održanoj 17. veIjaće 1992. utvrdila
je pročišćeni tekst Uredbe o utvrđivanju cijene stana.

Pročišćeni tekst Uredbe o utvrđivanju cijene stana obuhvaća Uredbu o
utvrđivanju cijene stana (" Narodne novine", broj 29/91) te njenu
izmjenu i dopunu objavljenu u "Narodnim novinama", broj 6/92
u kojima je naznačeno vrijeme njihovih stupanja na snagu.

## UREDBA

### o načinu utvrđivanja cijene stana

### (pročišćeni tekst)

Članak 1.

Ovom se uredbom propisuje način utvrđivanja cijene stana, te kriteriji
za utvrđivanje zona u naselju i način određivanja broja obročnih otplata.

Članak 2.

Za utvrđivanje cijene stane koriste se podaci o građevinskoj vrijednosti
etalonskog objekta i visine prosječnog mjesečnog osobnog dohotka po radniku,
iz saopćenja Republičkog zavoda za statistiku Republike Hrvatske, u gospodarstvu
Republike Hrvatske koje objavljuje ministar zaštite okoliša, prostornog
uređenja i stambeno-komunalne djelatnosti i elementi iz zapisnika o bodovanju
stana (član 11. Pravilnika o načinu utvrđivanja vrijednosti i kvalitete
stana te načinu i postupku utvrđivanja visine stanarine"Narodne novine",
broj 20/87, u daljnjem tekstu: zapisnik) i to:

2. godina izgradnje - točka 8. općeg dijela zapisnika

2. pojedinačni redni brojevi elemenata kojima je bodovan stan - točke
1. do 50. zapisnika - dio Bodovi, samo oni elementi kojimg je bodovan stan;

3. korisna površina stana - točka 21. "Ukupna površina u m2 proračuna
korisne površine stana;

4. položaj stana.

Članak 3.

Cijena stana utvrduje se ugovorom ovisno o:

1. građevinskoj vrijednosti stana u kojoj je sadržana vrijednost zajedničkih
dijelova i uredaja zgrade;

2. vrijednosti pripadajućeg zemljišta;

3. visini vlastitih sredstava stanara koja je uložio u stan;

4. osobnom popustu koji se priznaje kupcu;

5. općem popustu.

Vrijednosti iz toč.1., 2. i 3. stavka 1. ovog članka utvrđuju se primjenom
elemenata revalorizacije.

Izraz za proračun cijene stana: Cs = (Cg + Cz - V) x p

Cs - cijena stana

Cg - građevinska vrijednost stana i pripadajući dio vrijednosti zajedničkih
dijelova i uređaja zgrade

Cz - vrijednost pripadajućeg dijela zemljišta

V - visina uloženih vlastitih sredstava stanara u stan p - koeficijent
popusta kupca.

Članak 4.

Građevinska vrijednost stana jednaka je građevinskoj vrijednosti novoizgrađenog
stana iste opremljenosti i kvalitete umanjene za iznos amortizacije:

Cg = Ng - A

Ng - građevinska vrijednost novoizgrađenog stana

A - umanjenje za iznos amortizacije.

Članak 5.

Građevinska vrijednost novoizgrađenog stana (Ng) utvrđuje se prema slijedećem
izrazu:

N = P x Ce I/Ie x B/Be Kp x Ku

P - netto korisna površina (m2)

Ce - građevinska vrijednost etalonskog objekta (din/m2)

I - proračunati mjesečni osobni dohodak po radniku u

gospodarstvu Republike Hrvatske na dan sklapanja ugovore

Ie - prosječni mjesečni osobni dohodak po radniku u gospodarstvu Republike
Hrvatske kojeg objavljuje ministar na temelju izračuna iz objavljenih podataka
Republičkog zavoda za statistiku

B - broj bodova iz zapisnlka

Be - 116 broj bodova etalonskog stana

Kp - koeficijent položaja u zgradi

Kp - 1 tipske etaže stanovi

Kp - 0,80 podrumski stanovi

Kp - 0,90 suterenski stanovi

Kp - 0,90 tavanski stanovi.

Pojam podrumskih, suterenskih i tavanskih stanova određen je Pravilnikom
o načinu utvrđivanja vrijednosti i kvalitete stana te načinu i postupku
utvrđivanja visine stanarine ("Narodne novine", broj 20/87).

Ku - urbanistički koeficijent

Ku - 1,20 za zgrade do P+2 samostojeće, dvojne zgrade

Ku -1 za sve ostale zgrade:

Proračunati mjesečni osobni dohodak (I) na dan sklapanja ugovora određuje
se prema izrazu:

I= Iz - 13/90 x D + Iz

Iz - zadnji objavljeni prosječni mjesečni osobni dohodak iz saopćenja
Republičkog zavoda za statistiku Republike Hrvatske

13 - mjesečni prosjeđni osobni dohodak iz saopćenja Republičkog zavoda
za statistiku Republike Hrvatske objavljen 3 mjeseca ranije od zadnjeg
objavljenog (Iz)

D - broj dana od zadnjeg dana mjeseca za koji je objavljen zadnji prosječni
mjesečni osobni dohodak (Iz) do dana ugovaranja.

Proračunati mjesečni osobni dohodak (I) obavezno se unosi u ugovor i
on je osnovica za sve revalorizacije neisplaćenih obroka u času njihovog
dospijeća.

Članak 6.

Iznos amortizacije (A) za koji se umanjuje građevinska vrijednost računa
se za cijeli stan prema izrazu:

A - G x Ks/100 x Ng

G - starost zgrade (u godinama)

Ks - koeficijent umanjenja vrijednosti, ovisno o vrsti konstrukcije
i starosti zgrade, uzima se prema Tablici 1 koja je sastavni dio ove uredbe.

U slučaju izvršene nadogradnje ili cjelovite rekonstrukcije (npr. prenamjena
tavana u stan i sl.) starost zgrade (G) izračunava se prema izrazu:

G = Gz + 2 x Gs /3

Gz - starost zgrade

Gs - starost cjelovite rekonstrukcije stana.

Članak 7.

Vrijednost pripadajućeg zemljišta (Cz) u sklopu cijene pojedinog stana
obračunava se tako da se vrijednost građevinske parcele podijeli s brojem
četvornih metara izgrađene površine objekta pomnoženom sa brojem četvornih
metara stambene površine stana koji se prodaje, izraženo:

Cz = Cp x P/sum(Pi)

Cp - vrijednost gradevinske parcele

Pi - izgrađena površina zgrade prema ovoj uredbi je zbroj svih površina
stanova i pošlovnih prostora utvrđena zapisnikom o bodovanju stana (m2).

Vrijednost građevinske parcele izračunava se prema izrazu :

Cp = Kz/1,25 x I/Ie x Ce (R x Zz + Kv x Zo) x Kd

Kz - koeficijent vrijednosti zemljišta.

Koeficijent vrijednosti zemljišta određuje se ovisno o zonama u naselju
prema Tablici 2 koja je sastavni dio ove uredbe.

Kv - koeficijent veličine zemljišta oko zgrade

Kd - koeficijent demografskih kretanja (Tablica 2)

R - broj izgrađenih razina zgrade

Zz - zemljište ispod zgrade (m2), a utvrđuje se prvenstveno računskim
putem prema izrazu Zz = P1 x 1,25 (m2) ili očitanjem iz izvatka iz zemljišnih
knjiga ili izmjerom u naravi

Zo - pripadajuće zemljište oko zgrade, a utvrđuje se:

- izmjerom u naravi

- očitanjem iz izvatka iz zemljišnjih knjiga za cijelu parcelu umanjeno
za izraz

Zz = Pi/R x 1,25 (m2)

Kv - koeficijent veličine zemljišta

Kv - 0,20 za pripadno zemljište do 100 m2 površine Kv - 0,35 za pripadno
zemljište do 200 m2 površine Kv - 0,50 za pripadno zemljište preko 200
m2 površine.

Članak 8.

Područje zona odreduje odlukom skupština opčine odnosno grada prema
koeficijentima iz Tablice 2 ove uredbe.

Članak 9.

Na zahtjev kupca utvrđuje se visina vlastitih sredstava koja je stanar
uložio u stan i to:

- sredstva kojima je povećao vrijednost stana umanjena za iznos amortizacije
a koja vrijednost je sadržana u elementima koji utječu na visinu bodovanja
stana. Ovo umanjenje ne može iznositi više od 10% novoizgrađene vrijednosti
stana (stavak 2. članak 11.);

- nevraćena sredstva koja je uložio kao vlastiti udjel radi stjecanja
stanarskog prava;

- sredstva koja stanaru, radi stjecanja stanarskog prava nisu isplaćena
na ime naknade za eksproprirane nekretnine.

Izraz za uložena sredstva stanara:

V = S + U + E

S - sredstva uložena za povečanu vrijednost stana

U - nevraćeni vlastiti udjel za stjecanje stanarskog prava

E - neisplaćena sredstva eksproprirane naknade.

Sredstva uložena za elemente kojima se povećava vrijednost stana (S)
utvrđuje sudski vještak izračunom na: a) temelju vrijednosti pojedinih
elemenata koje utvrđuje slobodnim tumačenjem cijena iz biltena Standardna
kalkulacija radova u visokogradriji koji objavljuje Institut građevinarstva
Hrvatske.

Tako utvrđene cijene elemenata umanjuju se za iznos pripadajuće amortizacije.

Tako utvrđena vrijednost revalorizira se na dan sklapanja ugovora;

b) temelju, predočenih računa stanara isplaćenih za izvedbu pojedinih
elemenata u stanu umanjenih za iznos pripadajuće amortizacije.

Utvrđena vrijednost revalorizira se na dan sklapanja ugovora.

Nevraćena sredstva vlastitog udjela radi stjecanja stanarskog prava
(U) utvrđuje sudski vještak na temelju podnesenih dokaza stanara.

Sredstva se revaloriziraju na dan sklapanja ugovora. Neisplaćena sredstva
eksproprirane naknade (E) utvrduje sudski vještak na temelju rješenja o
naknadi za eksproprijaciju.

Sredstva se revaloriziraju od dana stupanja na snagu tog rješenja.

Članak 10.

Osobni ukupni popusti kups izračunavaju se prema izrazu :

p = 100 - (Gs x 0,5 + n + pd + Žr)/100 x 0,7

p - koeficijent popusta kupca

Gs - godine navršenog radnog staža kupca

n - koeficijent načina kupnje

n -15 kod kupnje obročnom otplatom

n - 30 kod kupnje jednokratnom isplatom

pd -10 kod kupnje za roditelje sa troje i više djece

Žr - 30 kod kupnje za supružnika ili malodobnog djeteta (usvojenika)
stanara koji je poginuo u obrani suverene Republike Hrvatske ili je smrtno
stradao kao žrtva u tim oružanim sukobima.

Ukoliko kupac dio cijene stana uplati unaprijed u iznosu višem od 3%,
priznaje mu se popust srazmjeran veličini uplate obzirom na ugovorenu cijenu
i vremenu te uplate obzirom na konačni rok otplate, a sve u odnosu na utvrđenl
popust od 15-30%.

Koeficijent popusta kupca je nula (p = 0), kada se stan prodaje djetetu
čija su oba roditelja poginula u obrani Republike Hrvatske ili su smrtno
stradali kao žrtve u tim oružanim sukobima.

Članak 11.

Cijena stana utvrđena prema članku 3. ove uredbe umanjuje se za 3% odnosno
za visinu prvog obroka.

Na iznos dobiven nakon umanjenja u smislu stavka 1. ovog članka, obračunava
se kamata u iznosu od 1% godišnje (primjenom dekurzivne metode), a na osnovi
rokova otplate prema Tablici 3 koja je sastavni dio ove uredbe.

Preostali obroci utvrđuju se tako da iznos pojedinog mjesečnog obroka
ne smije biti manji od 0,1% od zbroja građevinske vrijednosti stana i vrijednosti
pripadajućeg zemljišta (Cg + Cz)

O min = 0, 1% X (Cg + Cz)

O min - najmanji mjesečni obrok

Članak 12.

Prvi obrok i ostali mjesečni obroci na dan njihovog dospijeća revaloriziraju
se primjenom odnosa između zadnjeg objavljenog osobnog dohotka i proračunatog
osobnog dohotka utvrđenog u ugovoru, ako se on promijeni za više od 10%
prema izrazu:

Or = O x In/I

Or - revalorizirani mjesečni obrok

O - mjesečni obrok za koji se obračunava revalorizacija

In - zadnji objavljeni osobni dohodak u gospodarstvu Republike Hrvatske
koji objavljuje Republički zavod za statistiku

I - označava vrijednost proračunatog osobnog dohotka u gospodarstvu
Republike Hrvatske koji je primijenjen pri utvrđivanju građevinske vrijednosti
novoizgrađenog stana iz članka 5.

Klasa: 370-01 /91 -01 /09

Urbroj : 5030116-92-6

Zagreb, 18. veljače 1992.

Predsjednik

**dr. Franjo Gregurić, v. r.**

---

```
_________________________________________________________________________________
Ks - koefiajent umanjenfa vrijednosti za iznos amortizacije                     Tablica 1
_________________________________________________________________________________
                                                                                G starost       Koefic.
Materijal i konstrukcija zgrade (prema zapisniku o bodovanju stana)     zgrade u        umanjen
                                                                                godinama        KS god
_________________________________________________________________________________
                                1                                               2               3
_________________________________________________________________________________
A) Vjerojatni vijek trajanja                                    120 godina      1 do 120        0,583
R. br. 1.                                                       55 bodova
Zgrade od armirano-betonskih skeletnih konstrukcija,                    preko 120       70
betona ili zidane zgrade s vertikalnom serklažom odnosno                        ukupno
armaturom u zidu i masivnom međukatnom konstrukcijom                    G x Ks
_________________________________________________________________________________
B) Vjerojatni vijek trajanja                                    100 godina      1 do 100        0,700
R. br. 2.1.                                                     50 bodova
Zgrade sa zidovima od opeke, betona, betonskih blokova,
kamena 1 slično, bez vertikal-                                                  preko 100       70
nih serklaža, s masivnom međukatnom konstrukcijom                       ukupno
                                                                                G x Ks ,
_________________________________________________________________________________
C) Vjerojatni vijek trajanja                                    80 godina       1 do 80 0,875
R. br. 2.2.                                                     45 bodova
Zgrade sa zivodima od opeke, betona, betonskih blokova,
kamena i slično, bez vertikal-                                                  preko 80        70
nih serklaža, s drvenom međukatnom konstrukcijom                                ukupno
                                                                                G x Ks
R. br. 3.1.                                                     45 bodova
Montaže zgrade čiji je pretežan broj elemenata građen
industrijski i montiran na objektu, od armiranog betona
(srednja i teška montaža)
_________________________________________________________________________________
D) Vjerojatni vijek trajanja                                    60 godina       1 do 60 1,167
R. br. 3.2.                                                     35 bodova
Montažne zgrade čiji je pretežan broj elemenata građen
industrijski i montiran na objek-                                               preko 60        70
tu, od drveta i drugog materijala na bazi drveta i miješanoj                    ukupno
konstrukciji                                                                    G x Ks
R. br. 4.                                                       30 bodova
Zgrade od mješovitog materijala ili zgrade od opeke
debljine vanjskog zida do 25 cm bez
dodatne toplinske zaštite, s drvenom međukatnom
konstrukcijom
_________________________________________________________________________________
E) Vjerojatni vijek trajanja                                    40 godina       1 do 40 1,750
R br. 5.                                                        25 bodova
Zgrade od opeke ili kamena zidane blatom s pregradama
od drveta ili ćerpića i drvenom                                         preko 40        70
međukatnom konstrukcijom                                                        ukupno
                                                                                G x Ks
_________________________________________________________________________________
F) Vjerojatni vijek trajanja                                    20 godina       1 do 20 3,500
R br. 6.                                                        20 bodova
Zgrade od čerpića, barake, straćare i sl.                                       preko 20        70
                                                                                ukupno
                                                                                G x Ks
_________________________________________________________________________________

                                                                                        Tablica 2
Kz - koeficijent za proračun vrijednosti zemljišta
_________________________________________________________________________________
                                                        Koeficijent zemljišta (Kz)
                                                        ovisno o broju etaža u objektu Zone u naselju
                                                        1       2       3,4     5,6 i 7         8 i
                                                                                                više
_________________________________________________________________________________
I. ZONA                                         1,00    0,85    0,60    0,50            0,40
II. ZONA                                                0,72    0,60    0,42    0,35            0,28
III. ZONA                                               0,50    0,42    0,30    0,25            0,20
IV. ZONA                                                0,40    0,34    0,25    0,20            0,15
_________________________________________________________________________________
Za naselja uz more min.:
- zone do 300 m                                 0,72    0,60    0,42    0,35            0,28
- zone do 500 m                                 0.50    0,42    0,30    0,25            0,20
_________________________________________________________________________________
I. ZONA         - Atraktivno podrućje stanovanja bez obzira na položaj
II. ZONA                - Uži centar grada
III. ZONA               - Širi centar grada
IV. ZONA                - Rubni dijelovi grada
_________________________________________________________________________________

Koeficijent demografskih kretanja (Kd)
a) 1,00 za gradove iznad 400.000 stanovnika
b) 0,90 za gradove iznad 150.000 stanovnika
c) 0,85 za gradove lznad 100.000 stanovnika
d) 0,75 za gradove iznad 50.000 stanovnika
e) 0,70 za gradove iznad 10.000 stanovnika
f) 0,65 za gradove do 10.000 stanovnika
_________________________________________________________________________________

Rokovi otplate ovisno o starosti zgrade                                         Tablica 3
_________________________________________________________________________________
Starost zgrade                                                          Rokovi otp1ate
godina                                                  broj mjesečnih                  broj godina
                                                        obroka(R)
_________________________________________________________________________________
0 - 5                                                   384                             32
6 - 15                                                  360                             30
16 - 25                                                 336                             28
26 - 40                                                 312                             26
41 - 55                                                 288                             24
56 - 70                                                 264                             22
preko 70                                                240                             20
_________________________________________________________________________________

```

Pročišćeni tekst, NN 9/1992-198