## Uredba o načinu utvrđivanja cijene stana

### NN 29/1991 (17.6.1991.), Uredba o načinu utvrđivanja cijene stana

# VLADA REPUBLIKE HRVATSKE

Na osnovi stavka 2. članka 10, stavka 5. članka 11. i stavka 4. članka
17. Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo ("Narodne
novine", br. 27/91), Vlada Republike Hrvatske na sjednici održanoj
14. lipnja 1991. donijela je

## UREDBU

### o načinu utvrđivanja cijene stana

Članak 1.

Ovom se uredbom propisuje način utvrđivanja cijene stana, te kriteriji
za utvrđivanje zona u naselju i način određivanja broja obročnih otplata.

Članak 2.

Za utvrđivanje cijene stana koriste se podaci o građevinskoj vrijednosti
etalonskog objekta i visine prosječnog mjesečnog osobnog dohotka po radniku,
lz Saopćenja Republičkog zavoda za statistiku Republike Hrvatske, u gospodarstvu
Republike Hrvatske koje objavljuje ministar zaštite okoliša, prostornog
uredenja i graditeljstva i elementi iz zapisnika o bodovanju stana (član
11. Pravilnika o načinu utvrđivanja vrijednosti i kvaliteti stana te načinu
i postupku utvrdivanja visine stanarine - "Narodne novine", broj
20/87, u daljnjem tekstu: zapisnik) i to:

1. godina izgradnje - točka 8. općeg dijela zapisnika

2. pojedinačni redni brojevi elemenata kojima je bodovan stan - točke
1. do 50. zapisnika - dio Bodovi, samo oni elementi kojim je bodovan stan

3. korisna površina stana - točka 21. "Ukupna površina um2"
proračuna korisne površine stana

4. položaj stana.

Članak 3.

Cijena stana utvrduje se ugovorom ovisno o:

1. građevinskoj vrijednosti stana u kojoj je sadržana, vrijednost zajedničkih
dijelova i uređenje zgrade; i

2. vrijednosti pripadajučeg zemljišta;

3. visini vlastitih sredstava stanara koja je uložio u stan;

4. osobnom popustu koji se priznaje kupcu.

Vrijednosti iz točke 1, 2. i 3. stavka 1. ovog članka utvrđuju se primjenom
elemenata revalorizacije.

Izraz za proračun cijene stana

Cs = (Cg + Cz-V) x p

Cs - cijena stana

Cg - gradevinska vrijednost stana i zajedničkih dijelova i uređaja zgrade

Cz - vrijednost pripadajučeg zemljišta

V - visina uloženih vlastitih sredstava stanara u stan.

p - koeficijent popusta kupca

Članak 4.

Građevinska vrijednost stana jednaka je građevinskoj vrijednosti novoizgrađenog
stana iste opremljenosti i kvalitete umanjene za iznos amortizacije:

Cg = Ng-A

Ng - građevinska vrijednost novoizgrađenog stana

A - umanjenje za iznos amortizacije

Članak 5.

Gradevinska vrijednost novoizgrađenog stana (Ng) utvrđuje se prema slijedećem
izrazu:

N = P x Ce x I/Ie x B/Be x Kp x Ku

P - netto korisna površina (m2)

Ce - građevinska vrijednost etalonskog objekta (din/m2) I - proračunati
mjesečni osobni dohodak po radniku u gospodarstvu Republike Hrvatske na
dan sklapanja ugovora

Ie - prosječni mjesečni osobni dohodak po radniku u gospodarstvu Republike
Hrvatske kojeg na dan objave cijene etalonskog objekta objavljuje ministar
temeljem objavljenog podatka Republičkog zavoda za statistiku

B - broj bodova iz zapisnika

Be - 116 broj bodova etalonskog stana

KP - koeficijent položaja u zgradi

Kp - I tipske etaže stanovi

Kp - 0,80 podrumski stanovi

Kp - 0,90 suterenski stanovi

Kp - 0,90 tavanski stanovi

Pojam podrumskih, suterenskih i tavanskih stanova određen je Pravilnikom
o načinu utvrđivanja vrijednosti i kvaliteti stana te načinu i postupku
utvrđivanja visine stanarine ("Narodne novine", broj 20/87).

Ku - urbanističlu koeficijent

Ku - 1,20 za zgrade do P+2 samostojeće, dvojne zgrade

Ku - 1 za sve ostale zgrade

Proračunati mjesečni osobni dohodak (I) na dan sklapanja ugovora određuje
se prema izrazu:

I = (Iz - I3)x D/90 + Iz

Iz - zadnji objavljeni prosječni mjesečni osobni dohodak iz saopćenja
Republičkog zavoda za statistiku Republike Hrvatske

I3 - mjesečni prosječni osobni dohodak iz saopćenja Republičkog zavoda
za statistiku Republike Hrvatske objavljen 3 mjeseca ranije od zadnjeg
objavljenog (Iz)

D - broj dana od objave zadnjeg prosječnog mjesečnog osobnog dohotka
do dana ugovaranja.

Proračunati mjesečni osobni dohodak (I) obavezno se unosi u ugovor i
on je osnovica za sve revalorizacije neisplaćenih obroka u času njihovog
dospiječa.

Članak 6.

Iznos amortizacije (A) za koji se umanjuje građevinska vrijednost računa
se za cijeli stan odjednom prema izrazu:

A = G x Ks x Ng / 100

G - starost zgrade (u godinama)

Ks - postotak umanjenja vrijednosti, ovisno o vrsti konstrukcije i starosti
zgrade, uzima se prema tablici 1. koja je sastavni dio ove uredbe.

U slučaju izvršene nadogradnje ili cjelovite rekonstrukcije (npr. prenamjena
tavana u stan i sl.) starost zgrade (G) izračunava se prema izrazu:

G = (Gz + 2 x Gs)/3

Gz - starost zgrade

Gs - starost cjelovite rekonstrukcije stana.

Članak 7.

Vrijednost pripadajučeg zemljišta (Cz) u sklopu cijene pojedinog stana
obračunava se tako da se vrijednost građevinske parcele podijeli s brojem
četvornih metara stambene površine stane koji se prodaje, izraženo:

Cz = Cp x P/sumPi

Cp - vrijednost građevinske parcele

Pi - izgrađena površina zgrada prema ovoj uredbi je zbroj svih površina
stanova i poslovnih prostora utvrđena zapisnikom o bodovanju stana Šm)

Vrijednost građevinske parcele izračunava se prema izrazu :

Cp = (Kz/1,25) x (I / Ie) x Ce (R x Zz + Kv x Zo) x Kd

Kz - koeficijent vrijednosti zemljišta

Koeficijent vrijednosti zemljišta određuje se ovisno o zonama u naselju
prema tablici 2. koja je sastavni dio ove uredbe.

Kv - koeficijent veličine zemljišta oko zgrade

Kd - koeficijent demografskih kretanja (tablica 2.)

R - broj izgrađenih razina zgrade (etaža)

Zz - zemljište ispod zgrade (m2), a utvrđuje se:

- izmjerom u naravi,

- očitanjem iz izvatka iz zemljišnih knjiga

- uzetom približnom vrijednosti prema izrazu:

Zz = sumPi/R x 1,25 (m2)

Zo - pripadajuče zemljište oko zgrade, a utvrđuje se:

- izmjerom u naravi

- očitanjem iz izvatka iz zemljišnih knjiga u cijelu parcelu umanjeno
za izraz

Zz = sumPi/R x 1,25 (m2)

Kv - koeficijent veličine zemljišta

Kv - 0,20 za pripadno zemljište do 100 m2 površine Kv - 0,35 za pripadno
zemljište do 200 m2 površine

Kv - 0,50 za pripadno zemljište preko 200 m2 površine

Članak 8.

Područje zona određuje odlukom skupština općine odnosno grada prema
koeficijentima iz tablice 2. ove uredbe.

Članak 9.

Na zahtjev kupca utvrđuje se visina vlastitih sredstava koja je stanar
uložio u stan i to:

- sredstva kojima je povečao vrijednost stana umanjena za iznos amortizacije
a koja vrijednost je sadržana u elementima koji utječu na visinu bodovanja
stana. Ovo umanjenje ne može iznositi više od l0% novoizgrađene vrijednosti
stana (stavak 2. članak 11.);

- nevračena sredstva koja je uložio kao vlastiti udjel radi stjecanja
stanarskog prava;

- sredstva koja stanaru, radi stjecanja stanarskog prava nisu isplaćena
na ime naknade za eksproprirane nekretnine.

Izraz za uložena sredstva stanara:

V = S + U + E

S - sredstva uložena za povečanu vrijednost stana

U - nevračeni vlastiti udjel za stjecanje stanarskog prava

E - neisplaćena sredstva eksproprirane naknade

Sredstva uložena za elemente kojima se povečava vrijednost stana (S)
utvrđuje sudski vještak izračunom na:

a) temelju vrijednosti pojedinih elemenata koje utvrđuje slobodnim tumačenjem
cijena iz biltena Standardna kalkulacija radova u visokogradnji koji objavljuje
Fakultet građevinskih znanosti.

Tako utvrđene cijene elemenata umanjuju se za iznos pripadajuče amortizacije.
.

Tako utvrđena vrijednost revalorizira se na dan sklapanja ugovora.

b) temelju predočenih računa stanara isplaćenih za izvedbu pojedinih
elemenata u stanu umanjenih za iznos pripadajuče amortizacije.

Utvrđena vrijednost revalorizira se na dan sklapanja ugovora.

Nevračena sredstva vlastitog udjela radi stjecanja stanarskog prava
(U) utvrđuje sudski vještak na temelju podnesenih dokaza stanara.

Sredstva se revaloriziraju na dan sklapanja ugovora. Neisplaćena sredstva
eksproprirane naknade (E) utvrduje sudski vještak na temelju rješenja o
naknadi za eksproprijaciju.

Sredstva se revaloriziraju od dana stupanja na snagu tog rješenja.

Članak 10.

Osobni ukupni popusti kupca izračunavaju se prema izrazn

p = (100 - (Gs x 0,5 + n + pd))/100

p - koeficijent popusta kupca

Gs - godine navršenog radnog staža kupca

n - koeficijent načina kupnje

n - 15 kod kupnje obročnom otplatom

n - 30 kod kupnje jednokratnom isplatom

pd - l0 kod kupnje za roditelje sa troje i više djece

Ukoliko kupac dio cijene stana uplati unaprijed u iznosu višem od 3%,
priznaje mu se popust srazmjeran veličini uplate obzirom na ugovorenu cijenu
i vremenu te uplate obzirom na konačni rok otplate, a sve u odnosu na utvrđeni
popust od 15 - 30%.

Članak 11.

Cijena stana utvrđena prema članku 3. ove uredbe umanjuje se za 3% odnosno
za visinu prvog obroka.

Na iznos dobiven nakon umanjenja u smislu stavka 1 ovog članka; obračunava
se kamata u iznosu od 1% godišnje (primjenom dekurzivne metode), a na osnovi
rokova otplate prema tablici 3. koja je sastavni dio ove uredbe.

Preostali obroci utvrđuju se tako da iznos pojedinog obroka ne smije
biti manji od 0,25% od novoizgrađene vrijednosti stana (Ng + Cz), prema
izrazu:

Omin = 0,25% x (Ng + Cz)

Omin - najmanji mjesečni obrok.

Članak 12.

Prvi obrok i ostali mjesečni obroci na dan njihovog dospijeća revaloriziraju
se primjenom odnosa između zadnjeg objavljenog osobnog dohotka i proračunatog
osobnog dohotka utvrđenog u ugovoru, ako se on promijeni za više od l0%
prema izrazu:

Or = O - In/I

Or - revalorizirani mjesečni obrok

O - mjesečni obrok za koji se obračunava revalorizacija

In - zadnji objavljeni osobni dohodak u gospodarstvu

Republike Hrvatske koji objavljuje Republički zavod za statistiku.

I- označava vrijednost proračunatog osobnog dohotka u gospodarstvu Republike
Hrvatske koji je primijenjen pri utvrđivanju građevinske vrijednosti novoizgrađenog
stana iz članka 5.

Članak 13.

Ovava uredba stupa na snagu osmi dan od dana objave u "Narodnim
novinama".

Klasa:370-01/91-01/91

Urbroj : 5030116-91-2

Zagreb, 14. lipnja 1991

Predsjednik

**Josip Manolić, v. r.**

```
Ks - postotak umanjenja vrijednosti za iznos amortizacije Tablica 1
__________________________________________________________________________
                                                                        G starost       Postotak
Materijal i konstrukcija zgrade                                 zgrade u        umanjen KS
(prema zapisniku o bodovanju stana)                                     godinama        godišnje
__________________________________________________________________________
1                                                                       2               3
__________________________________________________________________________
A) Vjerojatni vijek trajanja                    120 godina              1 do 120        0,583%
R. br.                                          1 55 bodova
Zgrade od armirano-betonskih skeletnih konstrukcija,
betona ili zidane zgrade s vertikalnom serklažom                        preko 120       70%
odnosno armaturom u zidu i masivnom međukatnom                  ukupno
konstrukcijom                                                           G x Ks
__________________________________________________________________________
B) Vjerojatni vijek trajanja                    100 godina              1 do 100        0,700%
R. br. 2.1.                                     50 bodova
Zgrade sa zidovima od opeke, betona, betonskih
blokova, kamena i slično, bez vertikalnih                               preko 100       70%
serklaža, s masivnom međukatnom konstrukcijom                   ukupno
                                                                        G x Ks
__________________________________________________________________________
C) Vjerojatni vijek trajanja                    80 godina               1 do 80 0,875%
R. br. 2.2.                                     40 bodova
Zgrade sa zidovima od opeke, betona, betonskih
blokova, kamena i slično, bez vertikal-                         preko 80        70%
nih serklaža, s drvenom međukatnom konstrukcijom                ukupno
                                                                        G x KS
R. br. 3.1.                                     35 bodova
Montažne zgrade čiji je pretežan broj elemenata
građen industrijski i montiran na objektu, od armiranog
betona (srednja i teška montaža)
__________________________________________________________________________
D) Vjerojatni vijek trajanja                    60 godina               1 do 60 1,167%
R. br. 3.2.                                     40 godina
Montažne zgrade čiji je pretežan broj elemenata
građen industrijski i montiran na ob-                                   preko 60        70%
jektu, od drveta i drugog materijala na bazi drveta                     ukupno
i miješanoj konstrukciji                                                G x Ks
R. br. 4.                                       30 bodova
Zgrade od mješovitog materijala ili zgrade od opeke
debljine vanjskog zida do 25 cm bez dodatne toplinske
zaštite, s drvenom međukatnom konstrukcijom
__________________________________________________________________________
E) Vjerojatni vijek trajanja                    40 godina               1 do 40 1,750%
R. br. 5.                                       25 bodova
Zgrade od opeke ili kamena zidane blatom s
pregradama od drveta ili čerpiča i drve-                                preko 40        70%
nom međukatnom konstrukcijom                                    ukupno
                                                                        G x Ks
__________________________________________________________________________
F) Vjerojatni vijek trajanja                    20 godina               1 do 20 3,500%
R. br. 6.                                       20 bodova               ukupno  70%
Zgrade od čerpiča, barake, stračare i sl.                               preko 20
                                                                        G x KS
__________________________________________________________________________

Kz - koeficijent za proračun vrijednosti zemljišta                                      Tablica 2.
__________________________________________________________________________
Zone u naselju                          Koeficijent zemljišta (Kz) ovisno o broju etaža u
                                        objektu
__________________________________________________________________________
                                        1,2             3,4             5,6 i 7         8 i više
__________________________________________________________________________
I. ZONA                         1,00            0,60            0,50            0,40
II. ZONA                                0,72            0,42            0,35            0,28
III. ZONA                               0,50            0,30            0,25            0,20
IV. ZONA                                0,40            0,25            0,20            0,15
__________________________________________________________________________
Za naselja uz more min.:
- zone do 300 m                 0,72            0,42            0,35            0,40
- zone do 500 m                 0,50            0,30            0,25            0,20
__________________________________________________________________________
I. ZONA-Atraktivno područje stanovanja bez      Koeficijent demografskih kretanja (Kd)
obzira na položaj                                       a) 1,00 za gradove iznad 400.000
                                                        stanovnika
                                                        b) 0,90 za gradove iznad 150.000
                                                        stanovnika
II. ZONA - Uži centar grada                             c) 0,85 za gradove iznad l00.000
                                                        stanovnika
III. ZONA - Širi centar grada                           d) 0,75 za gradove iznad 50.000
                                                        stanovnika
IV. ZONA - Rubni dijelovi grada                 e) 0,70 za gradove iznad 10.000
                                                        stanovnika
                                                        f) 0,65 za gradove do 10.000
                                                        stanovnika
__________________________________________________________________________
                                                                                Tablica 3
__________________________________________________________________________
Rokovi otplate ovisno o starosti zgrade
__________________________________________________________________________
                                                        Rokovi otplate
__________________________________________________________________________
Starost zgrade godina                                   broj mjesečnih          broj god.
                                                        obroka(R)
0-5                                                     300                     25
6-15                                                    276                     23
16-25                                                   264                     22
26-40                                                   240                     20
41-55                                                   228                     19
55-70                                                   204                     17
preko 70                                                180                     15
__________________________________________________________________________

```

Uredba, NN 29/1991-836
Opći uvjeti korištenjaZaštita privatnosti[Pristup podatcima](/data_access_hr.aspx)[ELI](/about_eli_hr.aspx)

©2026. g. Narodne novine d.d.

, izrada [Novena d.o.o.](http://novena.hr/)