### NN 27/2018 (21.3.2018.), Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-III-3849/2011 od 30. siječnja 2018.

USTAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

567

Ustavni sud Republike Hrvatske, u sastavu Miroslav Šeparović, predsjednik, te suci Andrej Abramović, Mato Arlović, Snježana Bagić, Branko Brkić, Mario Jelušić, Lovorka Kušan, Josip Leko, Davorin Mlakar, Rajko Mlinarić, Goran Selanec i Miroslav Šumanović, u postupku koji je ustavnom tužbom pokrenula Ivana Jović Vuletić iz Zagreba, na sjednici održanoj 30. siječnja 2018. donio je

ODLUKU

I. Ustavna tužba se usvaja.

II. Ukidaju se:

– presuda Županijskog suda u Splitu broj: Gžp-1074/09 od 14. siječnja 2010. i

– presuda Općinskog suda u Splitu broj: P-2562/06 od 26. lipnja 2009.

III. Predmet se vraća Općinskom sudu u Splitu na ponovni postupak.

IV. Ova odluka objavit će se u »Narodnim novinama«.

Obrazloženje

I. POSTUPAK PRED USTAVNIM SUDOM

1. Ivana Jović Vuletić iz Zagreba (u daljnjem tekstu: podnositeljica) podnijela je Ustavnom sudu ustavnu tužbu kojom osporava presudu Županijskog suda u Splitu broj: Gžp-1074/09 od 14. siječnja 2010., kojom je odbijena žalba podnositeljice (drugotuženice – drugoprotutužiteljice iz protutužbe) i Marije Tomas (prvotuženice – prvoprotutužiteljice iz protutužbe; u daljnjem tekstu: prvotuženica) i potvrđena presuda Općinskog suda u Splitu broj: P-2562/06 od 26. lipnja 2009.

Prvostupanjskom presudom u točki I. izreke prihvaćen je tužbeni zahtjev Brede Vojnović (tužiteljice – prvoprotutuženice iz protutužbe; u daljnjem tekstu: tužiteljica) za donošenje presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana u Splitu, Vukovarska 3, uz priznavanje prava na zaštićenu najamninu u iznosu od 237,81 kn, u točki II. izreke odbijen je glavni protutužbeni zahtjev za iseljenje tužiteljice i Mihovila Vojnovića (drugoprotutuženika iz protutužbe; u daljnjem tekstu: drugoprotutuženik) iz stana u Splitu, Vukovarska 3, te je u točki III. izreke odbijen i podredni tužbeni zahtjev za utvrđenje da tužiteljica i drugoprotutuženik nisu stekli pravo na zaštićenu najamninu.

1.1. Konkretan ustavnosudski postupak smatra se nastavkom ustavnosudskog postupka vođenog pod brojem U-III-1398/2010, pokrenutog ustavnom tužbom podnositeljice od 22. ožujka 2010., u kojemu je podnositeljici 8. lipnja 2010. upućeno tzv. revizijsko pismo. Po primitku rješenja Vrhovnog suda Republike Hrvatske (u daljnjem tekstu: Vrhovni sud) broj: Rev-x 579/10-2 od 20. travnja 2011., podnositeljica je predložila nastavak ustavnosudskog postupka u kojem nije osporila rješenje Vrhovnog suda kojim je odbačena kao nedopuštena njezina revizija.

2. Podnositeljica u ustavnoj tužbi tvrdi da su joj osporenim odlukama povrijeđene temeljne slobode i ljudska prava zajamčena Ustavom Republike Hrvatske (»Narodne novine« broj 56/90., 135/97., 113/00., 28/01., 76/10. i 5/14.).

3. Za potrebe ustavnosudskog postupka, na temelju članka 69. alineje 3. Ustavnog zakona o Ustavnom sudu Republike Hrvatske (»Narodne novine« broj 99/99., 29/02. i 49/02. – pročišćeni tekst; u daljnjem tekstu: Ustavni zakon) pribavljen je spis Općinskog suda u Splitu broj: II P-2562/06.

II. DOPUŠTENOST USTAVNE TUŽBE

4. Tijekom ustavnosudskog postupka, kći podnositeljice, Mirka Vuletić izvijestila je Ustavni sud podnescima od 22. prosinca 2016. i 7. ožujka 2017. da je podnositeljica ustavne tužbe preminula 3. studenoga 2015., te da je ona njezina nasljednica, o čemu je priložila i rješenje o nasljeđivanju javnog bilježnika Milana Glibote iz Zagreba broj: O-10043/15-5, UPP-Os-105/15-5 od 25. studenoga 2016., kao i da nastavlja postupak koji je ustavnom tužbom pokrenula njezina majka.

4.1. Ustavni sud prvo primjećuje da kći podnositeljice nastavlja postupak koji je ustavnom tužbom pokrenula njezina majka, s obzirom na činjenicu da je kao nasljednica podnositeljice naslijedila sporni stan. Slijedom navedenog, Ustavni sud ocjenjuje da kći podnositeljice kao njezina nasljednica ima aktivnu legitimaciju za nastavak ustavnosudskog postupka umjesto podnositeljice. Ustavni sud razmatrao je prigovore podnositeljice ustavne tužbe.

III. ČINJENICE I OKOLNOSTI PREDMETA

5. U postupku koji je prethodio ustavnosudskom postupku predmet spora bio je tužbeni zahtjev tužiteljice, kao nositeljice stanarskog prava na stanu u Splitu, Vukovarska 3, da sud na temelju članka 33. stavka 3. Zakona o najmu stanova (»Narodne novine« broj 91/96., 48/98. i 66/98.; u daljnjem tekstu: ZNS) donese presudu koja će zamijeniti Ugovor o najmu stana, u koji se kao članovi obiteljskog domaćinstva trebaju upisati drugoprotutuženik (suprug tužiteljice) i sin Bojan Vojnović, budući da podnositeljica i prvotuženica nisu s tužiteljicom sklopile Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, a nakon primitka zahtjeva za sklapanje Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

Predmet spora bio je i glavni protutužbeni zahtjev podnositeljice i prvotuženice na iseljenje tužiteljice i drugoprotutuženika i predaju stana slobodnog od osoba i stvari podnositeljici i prvotuženici, budući da smatraju da su tužiteljica i drugoprotutuženik u trenutku stupanja na snagu ZNS-a imali u vlasništvu useljivu kuću te podredno protutužbeni zahtjev za utvrđenje da tužiteljica i drugoprotutuženik nemaju pravo na zaštićenu najamninu.

5.1. Sporni stan u Splitu, Vukovarska 3, površine 118 m², koji se sastoji od 4 sobe, djevojačke sobice, kuhinje, kupaonice, zahoda, spreme (izbe) i hodnika, te male drvarnice površine cca 2 m², u vlasništvu je podnositeljice i prvotuženice.

U postupku je utvrđeno da je na dan stupanja na snagu ZNS-a, 5. studenoga 1996., tužiteljica bila nositeljica stanarskog prava na stanu u Splitu, Vukovarska 3, te da su članovi njezinog domaćinstva bili drugoprotutuženik, suprug tužiteljice i Bojan Vojnović, sin.

Podnositeljica i prvotuženica navele su tijekom postupka da su tužiteljica i drugoprotutuženik u vrijeme stupanja na snagu ZNS-a imali u vlasništvu useljivu kuću koja im činjenica sukladno članku 31. stavku 2. ZNS-a ne daje pravo na zaštićenu najamninu.

Navedena nekretnina je obiteljska kuća u Dućama, predio Rogač, koja prema podacima iz zk. izvatka i katastra ima površinu od 111 m².

U postupku je utvrđeno da je na dan stupanja na snagu ZNS-a drugoprotutuženik bio vlasnik zemljišta na kojem je izgrađena kuća u mjestu Duće čest. zem. 2192/2 zk.ul. 1021 k.o. Duće.

5.2. Prvostupanjski sud, na temelju izvedenih dokaza u presudi broj: P-764/99 od 24. veljače 2005., zauzeo je stajalište da se radi o kući za odmor u kojoj tužiteljica i drugoprotutuženik ne borave tijekom cijele godine već samo preko ljeta, koja stoga nije namijenjena za stanovanje već boravku za vrijeme godišnjeg odmora, a navedeno nije od utjecaja na postojanje prava tužiteljice na zaštićenu najamninu.

Prema stajalištu iz ukidnog rješenja Županijskog suda Splitu broj: Gž-2652/05 od 7. rujna 2006., u ponovljenom postupku bilo je potrebno utvrditi jesu li tužiteljica i drugoprotutuženik vlasnici useljive kuće ili stana na dan stupanja na snagu ZNS-a, pri čemu nije od značaja radi li se o kući za odmor ili ne. Potrebno je bilo utvrditi o kakvoj se kući radi odnosno opisati je s obzirom na njezinu veličinu, broj prostorija, uređenost, opremljenost i mjesto gdje se nalazi, jer se samo izgrađena kuća koja omogućuje potreban standard tužiteljici i članovima njezinog obiteljskog domaćinstva, koji su to bili na dan stupanja na snagu ZNS-a, ima smatrati useljivom kućom.

5.3. U ponovljenom postupku, prvostupanjskom presudom prihvaćen je tužbeni zahtjev tužiteljice jer je sud, uz ostalo, na temelju izvedenih dokaza (uviđaj na licu mjesta uz sudjelovanje vještaka za graditeljstvo) ocijenio da kuća u Dućama »u vrijeme stupanja na snagu ZNS-a nije pružala obitelji tužiteljice niti približno onu kvalitetu stanovanja koju je ta obitelj imala u isto vrijeme u spornom stanu u Splitu u Vukovarskoj 3, pa da ne predstavlja useljivu kuću u smislu citirane odredbe ZNS-a« (članka 31. stavka 2. – op. Ustavnog suda). Stoga je u smislu članka 31. stavka 2. točke 2. ZNS-a prvostupanjski sud utvrdio da se radi o kući za odmor slijedom čega tužiteljica ima pravo na zaštićenu najamninu u odnosu na sporni stan u Splitu.

Prvostupanjskom presudom je, uz ostalo, navedeno:

»(...) Po ovako prihvaćenim kriterijima ovaj sud zaključuje da kuća u Dućama u vrijeme stupanja na snagu ZNS-a nije pružala obitelji tužiteljice-protutužene niti približno onu kvalitetu stanovanja koju je ta obitelj imala u isto vrijeme u spornom stanu u Splitu u Vukovarskoj 3, pa da ne predstavlja useljivu kuću u smislu citirane odredbe ZNS-a. Pri tom ovaj sud ne misli samo na stambenu površinu ova dva objekta nego i na udaljenost kuće u Dućama od Splita te njenu neopremljenost i nepogodnost za zimske uvjete stanovanja.

Naime, ovaj sud smatra da je za ocjenu useljivosti kuće za obitelj tužiteljice-protutužene ipak važna okolnost što je kuća građena da bi za ovu obitelj bila kuća za odmor preko ljetnih mjeseci, što znači da gradnja nije bila u dovoljnoj mjeri usmjerena na to da se u kući i preko zime ostvare pogodni uvjeti za stanovanje. (...)

(...)

Isto tako, nije bilo zapreke da se u Ugovor o najmu pobliže navede drvarnica od otprilike 2 m² koja služi upotrebi cijelog stana, jer je trebalo ocijeniti da se ne radi o posebnoj prostoriji u zgradi koju najmoprimac koristi u smislu odredbe čl. 2. st. 2. ZNS-a... (...) Tužene-protutužiteljice nisu uspjele uvjeriti sud da se radi o posebnoj prostoriji za čije bi korištenje najmodavac trebao plaćati posebnu naknadu, a budući da sud nije imao razloga posumnjati u navod tužiteljice-protutužene da koristi samo mali dio te prostorije za odlaganje stvari.«

Nadalje, prvostupanjskom presudom odbijeni su glavni i podredni protutužbeni zahtjevi, pri čemu je u obrazloženju navedeno:

»Stoga bi proizlazilo da nije osnovan glavni protutužbeni zahtjev kojim su tužene-protutužiteljice zatražile iseljenje tužiteljice-protutužene i tuženika pod 2) iz protutužbe Mihovila Vojnovića iz predmetnog stana i to već zbog toga što ZNS uopće ne sadrži odredbu koja bi uz okolnost vlasništva nad kućom, sve da je sud kuću ocijenio useljivom, vezivala pravo najmodavca tražiti iseljenje najmoprimca.

Isto tako, nije osnovan ni podredni protutužbeni zahtjev u dijelu kojim je zatraženo utvrđenje da tužiteljici-protutuženoj i tuženiku pod 2) iz protutužbe ne pripada pravo na zaštićenu najamninu. ... jer je ovaj sud izrazio stajalište da kuća na koju su referirale tužene-protutužiteljice ne predstavlja useljivu kuću za obitelj tužiteljice-protutužene na dan stupanja na snagu ZNS-a u odnosu na stan u Splitu, a u odnosu na tuženika pod 2) iz protutužbe već iz same okolnosti što se ne radi o osobi koja bi bila ovlaštenik prava na zaštićenu najamninu iz odredbe čl. 30. ZNS-a, koja dakle nije pasivno legitimirana u odnosu na utvrđenje da toj osobi ne pripada pravo na zaštićenu najamninu.«

6. Drugostupanjski sud odbio je žalbu podnositeljice ocijenivši da je prvostupanjski sud pravilno i potpuno utvrdio činjenično stanje i pravilno primijenio materijalno pravo kada je na temelju članka 33. stavka 3. ZNS-a prihvatio tužbeni zahtjev tužiteljice, pri čemu je u obrazloženju naveo:

»U ovoj fazi postupka sporno je između parničnih stranaka je li tužiteljica ima u vlasništvu useljiv stan ili kuću.

Između parničnih stranaka nije sporno:

– da je tužiteljica bila nositeljica stanarskog prava u momentu kada je stupio na snagu Zakon o najmu stanova ('Narodne novine' broj 91/96, 48/98, 66/98 i 22/06, dalje: ZNS).

– da tužiteljica i njezin suprug imaju u vlasništvu kuću za odmor u Dućama – Omiš.

U praksi sudova bilo je dilema u tumačenju pojma 'useljiva kuća ili stan'. Vrhovni sud Republike Hrvatske kao i ovaj sud su se izjasnili da vlasništvo kuće za odmor nije zapreka na strani zajmoprimca za priznavanje prava na plaćanje zaštićene najamnine.

Naime, kuća za odmor je kuća posebne namjene tj. nije namijenjena stanovanju već boravku za vrijeme godišnjeg odmora, zapravo u kratkom razdoblju tijekom godine. Ona se kao takva ne može ni iznajmljivati tijekom cijele godine.

Stoga gledajući na svrhu članka 31. stavak 2. točka 2. ZNS-a ovaj sud smatra da cilj ove odredbe nije bilo da pogodnost zaštićene najamnine bude vezana među ostalim i za posjedovanje kuće za odmor na strani zajmoprimca.

Žalbenim navodima tuženika koji se tiču dovršenosti objekta, kvalitete gradnje, stoga se ukazuju neosnovani.

Glede ostalih žalbenih navoda tužene – protutužitelja potrebno je istaći da tijekom glavne rasprave nisu osporili pravilnost izračuna zaštićene najamnine, a što pravilno konstatira i sud prvog stupnja. Paušalnim žalbenim navodima tužene nisu doveli u sumnju pravilnost izrečenog utvrđenja suda prvog stupnja.

Pravilno je sud prvog stupnja u ugovoru o najmu naznačio drvarnicu jer se radi o prostoru koji služi stanu, pozivom na članak 2. ZNS-a.

Sama činjenica da su porušeni pregradni zidovi u podrumu, između drvarnica, to ne znači da je drvarnica izgubila svoju svrhu. Pravilno je sud prvog stupnja poklonio vjeru iskazu tužiteljice kao logičnu i uvjerljivu.«

IV. PRIGOVORI PODNOSITELJICE

7. Podnositeljica smatra da su joj osporenim presudama povrijeđena ustavna prava zajamčena člancima 14. stavkom 2., 29. stavkom 1. i 48. stavkom 1. Ustava, kao i članak 19. stavak 1. Ustava. Također, smatra povrijeđenim članak 6. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (»Narodne novine – Međunarodni ugovori« broj 18/97., 6/99. – pročišćeni tekst, 8/99. – ispr., 14/02. i 1/06.; u daljnjem tekstu: Konvencija) i članak 1. Protokola broj 1 uz Konvenciju.

Povrede navedenih ustavnih i konvencijskih prava podnositeljica obrazlaže navodima koji se mogu svesti na tvrdnje o pogrešno i nepotpuno utvrđenom činjeničnom stanju i pogrešnoj primjeni materijalnog prava. Iznosi kronologiju događanja u konkretnoj pravnoj stvari pri čemu ističe da je za meritum spora ključno pitanje bilo utvrditi jesu li tužiteljica i drugoprotutuženik na dan stupanja na snagu ZNS-a bili vlasnici useljive kuće ili stana, a što predstavlja negativnu pretpostavku stjecanja prava na zaštićenu najamninu sukladno članku 31. stavku 2. ZNS-a.

Podnositeljica smatra da je drugostupanjski sud na arbitraran način tumačio sadržaj instituta useljive kuće ili stana iz članka 31. stavka 2. alineje 2. ZNS-a in favorem tužiteljice kako bi i pored vlasništva nad useljivom kućom u Dućama, a za koju su nadležni sudovi utvrdili da predstavlja kuću za odmor, zadržala i dalje pravo na zaštićenu najamninu na stanu u vlasništvu podnositeljice i prvotuženice.

Stoga smatra da je tužiteljici neosnovano priznato pravo na zaštićenu najamninu, jer bi ona prema odredbama ZNS-a trebala plaćati ekonomsku najamninu. Nadalje, navodi da iznos zaštićene najamnine nije izračunat sukladno članku 7. stavku 1. ZNS-a, odnosno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (»Narodne novine« broj 40/97. i 115/05.), te da su najmodavci dvije umirovljenice, od kojih jedna bez riješenog stambenog pitanja, smještena u domu za stare i nemoćne, kojima visina najamnine predstavlja značajan iznos.

Navodi postojanje različite prakse u istovjetnim slučajevima, pri čemu prilaže odluke Županijskog suda u Zagrebu broj: Gž-6084/07 od 23. rujna 2008., broj: Gž-322/07 od 18. ožujka 2008. i broj: Gž-3067/08 od 21. listopada 2008.

Predlaže usvajanje ustavne tužbe, ukidanje osporenih odluka i vraćanje predmeta prvostupanjskom sudu na ponovno odlučivanje.

V. RELEVANTNE USTAVNE I KONVENCIJSKE OSNOVE

8. Mjerodavne odredbe Ustava glase:

»Članak 16.

(...)

Svako ograničenje slobode ili prava mora biti razmjerno naravi potrebe za ograničenjem u svakom pojedinom slučaju.«

»Članak 29.

Svatko ima pravo da zakonom ustanovljeni neovisni i nepristrani sud pravično i u razumnom roku odluči o njegovim pravima i obvezama...

(...)«

»Članak 48.

Jamči se pravo vlasništva.

(...)«

8.1. Mjerodavni dio prve rečenice članka 6. stavka 1. Konvencije i članak 1. Protokola broj 1 uz Konvenciju glase:

»Članak 6.

Pravo na pošteno suđenje

1. Radi utvrđivanja svojih prava i obveza građanske naravi ... svatko ima pravo da zakonom ustanovljeni neovisni i nepristrani sud pravično ... i u razumnom roku ispita njegov slučaj.

(...)«

»Članak 1.

Zaštita vlasništva

Svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojega vlasništva. Nitko se ne smije lišiti svoga vlasništva, osim u javnom interesu, i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnoga prava.

Prethodne odredbe, međutim, ni na koji način ne umanjuju pravo države da primijeni zakone koje smatra potrebnima da bi uredila upotrebu vlasništva u skladu s općim interesom ili za osiguranje plaćanja poreza ili drugih doprinosa ili kazni.«

VI. MJERODAVNO PRAVO

9. Mjerodavni članci ZNS-a glase:

»Članak 6.

Najamnina koju za korištenje stanom plaća najmoprimac može biti:

– zaštićena najamnina,

– slobodno ugovorena najamnina.

Članak 7.

(1) Zaštićena najamnina je najamnina koja se određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske.

(2) Uvjeti i mjerila iz stavka 1. ovoga članka utvrđuju se ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca.

(3) Zaštićena najamnina ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisom.

Članak 8.

Zaštićenu najamninu plaćaju korisnici stanova koji:

(...)

– su imali pravni položaj nositelja stanarskog prava na stanu do dana stupanja na snagu ovoga Zakona,

(...)«

»Članak 13.

Najmodavac je dužan održavati stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu.«

»Članak 19.

(1) Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stana, a osobito:

1. ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem...

(...)«

»Članak 30.

(1) Danom stupanja na snagu ovoga Zakona prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

(2) Osobe iz stavka 1. ovoga članka danom stupanja na snagu ovoga Zakona stječu prava i obveze najmoprimca.

(3) Prava i obveze najmoprimca iz odredbi stavka 1. i 2. ovoga članka iznimno ne stječu osobe protiv kojih je u tijeku postupak za otkaz ili prestanak stanarskog prava.

Članak 31.

(1) Vlasnik stana i osoba iz članka 30. koja ispunjava uvjete najmoprimca sklapaju, sukladno odredbama ovoga Zakona, ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu.

(2) Pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji:

– u dijelu stana obavlja poslovnu djelatnost,

– ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan.«

»Članak 33.

(1) Vlasnik stana dužan je obavijestiti najmoprimca iz članka 30. stavka 2. ovoga Zakona o svojem vlasništvu i o svojem prebivalištu, odnosno sjedištu u roku od 60 dana od stupanja na snagu ovoga Zakona.

(2) Zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana najmoprimac je dužan podnijeti vlasniku stana u roku od 6 mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona, odnosno od dana pravomoćnosti odluke kojom je odlučeno o pravu te osobe na korištenje stanom.

(3) Ako vlasnik stana u roku od 3 mjeseca od primitka pisanog zahtjeva najmoprimca ne sklopi ili odbije sklopiti ugovor o najmu stana najmoprimac će tražiti od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor. Ti se postupci smatraju hitnim.

(4) Ako najmoprimac ne može utvrditi vlasnika stana smatrat će se da je vlasnik stana osoba koja je upisana u zemljišne knjige ili u knjigu položenih ugovora ili osoba kojoj je fond za gospodarenje stambenim zgradama uplaćivao amortizaciju za dotičan stan.

Članak 34.

(1) Do sklapanja ugovora o najmu stana, odnosno do donošenja odluke suda iz članka 33. stavka 3. ovoga Zakona ili do iseljenja iz stana korisnici stana dužni su plaćati naknadu u visini stanarine koju su za taj stan plaćali do stupanja na snagu ovoga Zakona i utvrđenu komunalnu naknadu.

(2) Naknada za korištenje stanom, smatra se predujmom najamnine.«

VII. PRAKSA EUROPSKOG SUDA ZA LJUDSKA PRAVA I VRHOVNOG SUDA

10. Za ovaj predmet relevantna su i pravna stajališta koja je Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu (u daljnjem tekstu: ESLJP) zauzeo u presudi Statileo protiv Hrvatske (br. 12027/10, presuda od 10. srpnja 2014.) u kojoj je utvrdio povredu članka 1. Protokola broj 1 uz Konvenciju, a iz koje se izdvaja:

»II. NAVODNA POVREDA ČLANKA 1. PROTOKOLA br. 1 UZ KONVENCIJU

91. Podnositelj je istaknuo prigovor da nije bio u mogućnosti ponovno ući u posjed svog stana ili naplatiti tržišnu najamninu za njegov najam. Zahtjev temelji na članku 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju, koji glasi:

'Svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojega vlasništva. Nitko se ne smije lišiti svoga vlasništva, osim u javnom interesu, i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnog prava.

Prethodne odredbe, međutim, ni na koji način ne umanjuju pravo države da primijeni zakone koje smatra potrebnima da bi uredila upotrebu vlasništva u skladu s općim interesom ili za osiguranje plaćanja poreza ili drugih doprinosa ili kazni.'

(...)

117. Prema mišljenju suda, nesporno je u ovom predmetu došlo do miješanja u vlasnička prava podnositelja, budući da zaštićeni najam za posljedicu ima niz ograničenja koja onemogućavaju najmodavce u ostvarivanju prava na korištenje njihove imovine. Najmodavci, posebice, ne mogu ostvariti to pravo u smislu fizičkog posjedovanja, budući da stanari ostaju u stanu na neodređeno vrijeme, te su njihova prava u pogledu iznajmljivanja stana, uključujući pravo na dobivanje tržišne najamnine i pravo na otkaz najma, u značajnoj mjeri pogođena nizom zakonskih ograničenja (vidi stavke 125.-129. ove presude). Ipak, najmodavci nisu lišeni svoga vlasništva, nastavljaju primati najamninu i mogu prodati svoje stanove, iako podložno uvjetima najma. Imajući to na umu, te uzimajući u obzir svoju sudsku praksu o tom pitanju (vidi, npr. ranije citirani predmet Hutten – Czapska, § § 160.-161.; predmet Edwards protiv Malte, br. 17647/04, § 59, 24. listopada 2006.; i predmet Srpska pravoslavna Opština na Rijeci protiv Hrvatske (odluka), br. 38312/02, 18. svibnja 2006.), Sud smatra da miješanje o kojem je riječ čini mjeru koja predstavlja nadzor nad korištenjem imovine u smislu drugoga stavka članka 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju.

118. Sud mora nadalje ispitati je li miješanje bilo opravdano, dakle, je li bilo predviđeno zakonom, je li bilo u općem interesu i je li bilo razmjerno.

(b) Je li miješanje bilo opravdano

(i) Je li miješanje bilo 'predviđeno zakonom'

119. Prilikom ispitivanja je li miješanje u vlasnička prava podnositelja zahtjeva bilo opravdano, Sud prvo treba utvrditi može li se ono smatrati zakonitim u svrhu članka 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju.

120. U tom pogledu Sud ponavlja da su njegove ovlasti razmatranja usklađenosti s domaćim pravom ograničene (vidi, između ostalih izvora, predmet Allan Jacobsson protiv Švedske (br. 2), 19. veljače 1998., § 57, Izvješća o presudama i odlukama 1998-I). Prvenstveno je na nacionalnim tijelima, posebice sudovima, da tumače i primjenjuju domaće pravo, čak i u onim područjima u kojima Konvencija 'uključuje' pravila tog prava, budući da su nacionalna tijela, po prirodi stvari, posebno kvalificirana za rješavanje pitanja koja nastaju s tim u vezi (vidi predmet Pavlinović i Tonić protiv Hrvatske (odluka), br. 17124/05 i 17126/05, 3. rujna 2009.). To je posebice tako kada se, kao i u ovom slučaju, predmet odnosi na složena pitanja tumačenja domaćeg prava (vidi predmet Anheuser – Busch Inc. protiv Portugala [VV], br. 73049/01, § 83., ESLJP 2007-I). Stoga nije zadaća Suda u ovom predmetu da utvrdi je li prema domaćem pravu I. T. zadovoljila zakonske preduvjete za dobivanje statusa zaštićenog najmoprimca na podnositeljevom stanu, ili ispitati jesu li domaći sudovi pogrešno protumačili mjerodavno pravo presuđujući da je ona te preduvjete zadovoljila. Naprotiv, zadaća Suda je provjeriti mogu li se ograničenja podnositeljevog prava vlasništva na stanu, koja su svojstvena ugovoru o najmu kojim se ugovara zaštićena najamnina (vidi stavak 117. ove presude), smatrati opravdanima temeljem članka 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju (vidi stavke 121. – 145. ove presude).

121. Sud primjećuje da je pravna osnova za to miješanje bio Zakon o najmu stanova (vidi stavke 31.-50. ove presude) i Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (vidi stavke 51. – 55. ove presude). Stoga je miješanje bilo predviđeno zakonom, kako to traži članak 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju.

(ii) Je li miješanje bilo 'u skladu s općim interesom'

122. Sud prihvaća da su pravni propisi primijenjeni u ovom predmetu težili cilju koji je u općem interesu, i to društvenoj zaštiti stanara, te da time za cilj imaju promicanje gospodarske dobrobiti države i zaštitu prava drugih (vidi ranije citirani predmet Srpska pravoslavna Opština na Rijeci).

(iii) Razmjernost miješanja

123. Sud mora posebice ispitati postiže li se miješanjem u pravo na mirno uživanje vlasništva prijeko potrebna pravedna ravnoteža između zahtjeva općeg javnog interesa i zahtjeva zaštite temeljnih prava pojedinaca, te nameće li podnositelju nerazmjeran i pretjerani teret (vidi, inter alia, ranije citirani predmet Jahn, § 93.).

124. Sud primjećuje da je Zakon o najmu stanova donesen u cilju provođenja reformi u stambenom sektoru Republike Hrvatske, u vrijeme tranzicije države u sustav slobodnog tržišta. Regulirajući 'zaštićeni najam' njegove prijelazne odredbe (vidi stavke 30. do 49. ove presude na koje se upućuje u stavcima 39.-50. ove presude), nametnule su vlasniku stana na kojem je stanar ranije imao 'stanarsko pravo' odnos najmodavac – stanar. Ove su odredbe zadržale niz ograničenja u pogledu prava najmodavaca u odnosu na ranije nositelje stanarskog prava koji stanuju u njihovim stanovima. Ova su ograničenja, u pretežitom dijelu, usporediva s onima koja su postojala u zakonima koji reguliraju stambene odnose, a koji su bili doneseni u socijalističkom sistemu (vidi stavke 24. i 26. ove presude).

125. Konkretno, temeljem prijelaznih odredaba Zakona o najmu stanova svako stanarsko pravo koje je bilo dodijeljeno na stanu u privatnom vlasništvu bilo je preoblikovano u ugovorni najam na neodređeno vrijeme (vidi stavke 11. i 39.-40. ove presude). Unatoč tome što se na to može gledati kao na kvazi – ugovor o najmu između najmodavca i najmoprimca, najmodavci zapravo imaju neznatan ili nikakav utjecaj na izbor najmoprimca ili bitne sastojke takvog ugovora (vidi, mutatis mutandis, ranije citirani predmet Hutten – Czapska, § 196.; predmet Ghigo protiv Malte, br. 31122/05, § 74., 26. rujna 2006.; i ranije citirani predmet Edwards, § 73.).

126. To se odnosi ne samo na trajanje ugovora, već i na uvjete njegova otkaza. Ne samo da ti najmodavci ne mogu ući u posjed svojih stanova samo na temelju njihove želje da ih koriste na drugi način (vidi, mutatis mutandis, ranije citirani predmet Edwards, § 73.), već je značajno ograničeno i njihovo pravo na otkaz najma na osnovu vlastite potrebe za smještajem ili takve potrebe njegovih srodnika, ili radi toga jer najmoprimac ima u vlasništvu alternativni smještaj i zbog toga ne treba zaštitu od otkaza najma (vidi, mutatis mutandis, predmet Amato Gauci protiv Malte, br. 47045/06, § 61, 15. rujna 2009.).

127. Poglavito, prema članku 40. Zakona o najmu stanova (vidi stavke 48.-49. ove presude), najmodavac, koji se namjerava preseliti u stan ili u njega useliti svoju djecu, roditelje ili osobe u odnosu na koje ima zakonsku obvezu uzdržavanja, ima pravo otkazati ugovor o najmu stana sa zaštićenim najmoprimcem samo ako (a) najmodavac nema drugi smještaj za sebe ili za svoju obitelj te ima pravo na stalnu socijalnu pomoć ili je stariji od šezdeset godina; ili (b) ako najmoprimac ima u vlasništvu odgovarajući useljivi stan na području općine ili grada gdje se nalazi stan u kojem stanuje.

128. Kao posljedica toga, sustav zaštićenog najma nema odgovarajuća procesna jamstva u cilju postizanja ravnoteže između interesa zaštićenih najmoprimaca i onih najmodavaca (vidi, mutatis mutandis, Amato Gauci, loc. cit.). Ova pravila, kombinirana sa zakonskim pravom članova obiteljskog domaćinstva najmoprimca u vrijeme kad je Zakon o najmu stanova stupio na snagu da mogu naslijediti status zaštićenog najmoprimca (vidi stavke 46.-47. ove presude), ostavila su najmodavcima malo ili nimalo prilike da ponovno uđu u posjed svojih stanova, budući da je vjerojatnost da zaštićeni najmoprimci dobrovoljno napuste stan u pravilu neznatna (vidi, mutatis mutandis, ranije citirani predmet Hutten – Czapska, § 196., i predmet Amato Gauci, loc. cit.).

129. Ostale obveze najmodavaca, koje potencijalno uključuju značajne izdatke s njihove strane, određene su u članku 13. Zakona o najmu stanova (vidi stavak 35. ove presude) i u članku 89. stavku 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (vidi stavak 67. ove presude), koji ih obvezuju da stan održavaju u stanju koje je prikladno za stanovanje i plaćaju doprinos za zajedničku pričuvu koja je osnovana za pokriće redovnih troškova održavanja stambene zgrade u kojoj se stan nalazi. Istovremeno, njihovo pravo na ostvarivanje zarade od najma stanova podložno je zakonskim ograničenjima (vidi, mutatis mutandis, ranije citirani predmet Hutten – Czapska, § 197.). Posebice, sukladno članku 7. stavku 1. Zakona o najmu stanova najmodavci nemaju ovlasti slobodno odrediti najamninu (vidi stavak 34. ove presude), jer je zaštićena najamnina za svaki stan izračunata u skladu s formulom određenom Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (vidi stavke 51.-55. ove presude). Kao što je i Vlada Republike Hrvatske priznala u svojim pokušajima za donošenje izmjena i dopuna Zakona o najmu stanova (vidi stavke 71.-80. ove presude), a što je potvrđeno i nalazima pučkog pravobranitelja (vidi stavke 81.-83. ove presude), zaštićena najamnina izračunata u skladu s tom formulom često je bila niža od zajedničke pričuve, te je prema tome bila nedovoljna za pokriće barem troškova održavanja zajedničkih prostora i instalacija zgrade u kojoj se stanovi nalaze, a da se ne govori o troškovima održavanja samih stanova. Štoviše, zaštićena najamnina se prema priznanju vlasti u pravilu određuje u najnižem iznosu (vidi stavke 73., 76. i 80. ove presude). Manjak koji iz toga proizlazi stoga su pokrivali najmodavci (vidi, mutatis mutandis, ranije citirani predmet Hutten – Czapska, § 198.).

130. Sud je osobito iznenađen činjenicom da unatoč tome što članak 7. stavak 2. Zakona o najmu stanova propisuje da visina zaštićene najamnine ovisi, između ostalog, o visini prihoda domaćinstva najmoprimca (vidi stavak 34. ove presude), u skladu s člankom 9. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine, ta se odredba primjenjuje samo u korist najmoprimca (vidi stavak 53. ove presude), omogućujući mu da dodatno smanji iznos zaštićene najamnine. To je ponekad rezultiralo paradoksalnim situacijama, poput one koju je opisao pučki pravobranitelj u svojem Godišnjem izvješću za 2012. godinu (vidi stavak 83. ove presude), gdje su stariji najmodavci slabijeg imovnog stanja u stvari subvencionirali stanovanje radno sposobnih najmoprimaca koji primaju plaću. Paradoks je tim veći ako se uzme u obzir činjenica da je između 1998. i 2012. etalonska cijena građenja, kao jedini element formule za izračun visine zaštićene najamnine koji omogućuje prilagodbe naviše, porasla za 82 % (vidi stavak 85. ove presude), dok je prosječna mjesečna plaća u istom razdoblju porasla za 134 %, a prosječna mjesečna mirovina za 65 % (vidi stavke 86. – 87. ove presude).

131. Situacija za najmodavce dodatno je bila otežana njihovom obvezom plaćanja poreza na dohodak na iznos primljene najamnine (koji iznos mogu umanjiti maksimalno za 30 % na ime nastalih troškova, vidi stavke 68. – 70. ove presude). Pored toga, praktično isključenje prava najmodavaca da slobodno raspolažu svojim stanovima koje je rezultat restriktivnih odredaba o otkazu najma (vidi stavke 48. – 49. i 126. ove presude), dovelo je do smanjenja tržišne vrijednosti njihovih stanova (vidi, mutatis mutandis, predmet Hutten – Czapska, loc. cit.).

132. Konačno, Sud primjećuje da se na sustav zaštićenog najma ili bilo koje od ograničenja prava najmodavaca kao posljedicu toga, ne primjenjuje nikakav zakonski rok. Imajući u vidu prethodno navedeno zakonsko pravo članova obiteljskog domaćinstva najmoprimca da naslijede njihov status zaštićenog najmoprimca (vidi stavke 46. – 47. i 128. ove presude), to znači da ova ograničenja u mnogim slučajevima mogu trajati kroz dvije ili ponekad čak i tri generacije. Kao što je naveo podnositeljev nasljednik, on, kao i sam podnositelj, vjerojatno neće biti u mogućnosti za života koristiti svoj stan (vidi stavak 115. ove presude).

(...)

138. Međutim, čak i uz pretpostavku da podnositelj zahtjeva, pored zajedničke pričuve, nije trebao snositi druge troškove za svoj stan te da nije plaćao porez na dohodak na iznos najamnine koji je imao pravo dobivati, Sud ne može drugo nego primijetiti da su iznosi o kojima je riječ, a kreću se od nula do otprilike deset eura mjesečno (vidi stavak 136. ove presude), izuzetno niski i teško se mogu smatrati pravičnom naknadom za korištenje podnositeljevog stana (vidi, mutatis mutandis, ranije citirani predmet Ghigo, § 74.; ranije citirani predmet Edwards, § 75.; i predmet Saliba i drugi protiv Malte, br. 20287/10, § 66., 22. studenog 2011.). Sud nije uvjeren da su interesi podnositelja zahtjeva kao najmodavca, uključujući njegovo pravo na ostvarivanje prihoda iz svoje imovine (vidi ranije citirani predmet Hutten – Czapska, § 239.), bili zadovoljeni uz tako izuzetno niske naknade (vidi, mutatis mutandis, predmet Ghigo, loc. cit.; predmet Edwards, loc. cit.; i predmet Saliba, loc. cit.).

139. Štoviše, ovaj iznos najamnine u izrazitoj je opreci s tržišnom najamninom koju je podnositelj zahtjeva mogao dobiti za svoj stan (vidi ranije citirani predmet Amato Gauci, § 62.). Sud posebice primjećuje da je podnositeljev nasljednik dostavio dokaz u prilog tvrdnji da je zaštićena najamnina za stan o kojem je riječ bila dvadeset pet puta niža od tržišne najamnine (vidi stavak 114. ove presude). Vlada, sa svoje strane to nije osporila, a informacije koje je dostavila čini se da ne upućuju na suprotno (vidi stavak 112. ove presude). U ovim okolnostima ne može se drugo nego zaključiti da je iznos zaštićene najamnine koji je podnositelj imao pravo primati bio u očitom nerazmjeru s visinom tržišne najamnine (vidi, mutatis mutandis, ranije citirani predmet Saliba i drugi, § 65.).

140. Sud je mnogo puta naveo da u područjima kao što je stanovanje države nužno imaju široku slobodu procjene, ne samo u pogledu postojanja problema mjera osiguranja kontrole pojedinačnog vlasništva koji je u javnom interesu, već i u pogledu izbora mjera i njihove provedbe. Državna kontrola nad iznosima najamnine jedna je od takvih mjera i njezina primjena često može dovesti do značajnih smanjenja iznosa najamnine koju je moguće zaračunati (vidi, npr., ranije citirani predmet Mellacher i drugi, § 45.; ranije citirani predmet Hutten – Czapska, § 223.; i ranije citirani predmet Edwards, § 76.).

141. Sud također priznaje da su hrvatska tijela, u kontekstu temeljite reforme političkog, pravnog i gospodarskog sustava države, tijekom tranzicije iz socijalističkog sustava u demokratsku državu bila suočena s iznimno teškim zadatkom stvaranja ravnoteže između prava najmodavaca i zaštićenih najmoprimaca koji su stanovali u stanovima dugo vremena. Trebalo je, s jedne strane, osigurati zaštitu prava vlasništva prvih i, s druge strane, poštivanje socijalnih prava potonjih, koji su često bili ranjivi pojedinci (vidi, mutatis mutandis, ranije citirani predmet Hutten – Czapska, § 225., i predmet Radovici i Stănescu protiv Rumunjske, br. 68479/01, 71351/01 i 71352/01, § 88, ESLJP 2006-XIII /izvatci/).«

10.1. U presudi Vrhovnog suda broj: Rev-448/12-2 od 29. lipnja 2016. zauzeto je sljedeće stajalište:

»Međutim, upravo sagledavajući cilj i svrhu odnosnog propisa, neosnovano je pozivanje tužitelja na revizijsku odluku u kojoj se pravilno ističe da pravo najmoprimca na zaštićenu najamninu nije uvjetovano posjedovanjem kuće za odmor.

To je zato jer je u ovom slučaju utvrđeno da je tužitelj bio suvlasnik useljive 'vikend' kuće, koja je prema nespornim podacima iz postupka, polazeći od njezine izgrađenosti i sadržaja neupitno imala sve preduvjete za stalno, a ne povremeno stanovanje. Stoga se takvo stanje, samo zato jer je odnosna kuća povremeno korištena i jer se nalazi u turističkom mjestu uz more, ni u čemu može usporediti sa stvarnom kućom za odmor iz naznačene revizijske odluke.

Kad se tome pridoda okolnost da je tužitelj prodajom te kuće ostvario cijenu od 300.000 EUR-a, odnosno suvlasničku 1/2 te cijene, tada je pravilan zaključak nižestupanjskih sudova da tužitelj kao takav nema pravo na zaštićenu najamninu.

Po ocjeni revizijskog suda, nižestupanjski sudovi nisu pogrešno primijenili materijalno pravo iz članka 31. stavak 2. podstavak 2. ZN-a, naprotiv, upravo bi tužiteljevo shvaćanje o pravnom domašaju i primjeni navedene zakonske odredbe, dovelo do nelogične situacije u kojoj bi pravo na zaštićenu najamninu imali i oni najmoprimci koji su vlasnici (ili suvlasnici) vrijednih useljivih kuća koje se voljom svojih vlasnika samo povremeno koriste, iako nema nekakvih zapreka za cjelogodišnje stanovanje u takvim objektima ili davanje u najam trećim osobama. Konačno, ako najmoprimac može takvu kuću prodati za cijenu kojom bi nesporno mogao kupiti i steći vlasništvo druge useljive kuće ili stana, kao što je to u ovom slučaju učinio tužitelj, tada nije prihvatljivo da ovakav najmoprimac plaća zaštićenu najamninu vlasniku stana.

Upravo to je protivno cilju i svrsi navedene zakonske odredbe koja ima izraženu socijalno-zaštitnu funkciju, stoga bi drugačiji pristup doveo do apsurdne situacije u kojoj bi najmoprimac, iako je prodajom vrijedne kuće u suvlasništvu pribavio dostatna novčana sredstva za stjecanje vlasništva useljive kuće ili stana, plaćao zaštićenu najamninu samo zato jer nije kupio useljivu kuću ili stan kada je to objektivno mogao.

Polazeći od svojevrsnog testa razmjernosti, u kojem je na jednoj strani najmoprimac koji prodajom vrijedne kuće ostvaruje novčana sredstva za stjecanje prava vlasništva useljive kuće ili stana, dok su na drugoj stvari vlasnici stana u kojem takav najmoprimac stanuje i plaća im zaštićenu najamninu, valja zaključiti da bi opisana situacija po ocjeni revizijskog suda bez daljnjega bila prekomjerni teret za svakog vlasnika odnosnog stana pa tako i za tuženice. Stoga revizijski sud ocjenjuje da je tužitelj, koji je u pravno mjerodavno vrijeme prodajom vrijedne suvlasničke kuće u M. raspolagao novčanom masom dovoljnom za stjecanje useljive kuće ili stana, u jednakoj pravnoj situaciji kao da je imao useljivu kuću ili stan iz članka 31. stavak 2. podstavak 2. ZN-a. Zato ga ne pripada pravo na zaštićenu najamninu.

Prema tome, materijalno pravo na koje se odnosi materijalnopravno pitanje zbog kojeg je dopuštena ova revizija nije pogrešno primijenjeno.«

VIII. OCJENA USTAVNOG SUDA

11. Ustavni sud, prije svega, polazi od stajališta da se sudski postupci moraju provesti u skladu s ustavnim načelom vladavine prava kao najvišom vrednotom ustavnog poretka Republike Hrvatske pa tumačenje mjerodavnog prava u svakom konkretnom slučaju ne smije proizlaziti iz njegove arbitrarne primjene, već mora uvažavati zahtjeve prava na pravično suđenje sadržane u članku 29. stavku 1. Ustava.

Ustavno pravo na pravično suđenje propisano člankom 29. stavkom 1. Ustava jamči zaštitu od arbitrarnosti u odlučivanju sudova i drugih državnih tijela. Obrazloženja sudskih odluka odnosno odluka drugih nadležnih tijela koja ne sadrže relevantne i dostatne razloge za ocjenu kakva je odlukom dana, upućuju na zaključak o arbitrarnosti u postupovnom i/ili materijalnopravnom smislu.

Ustavni sud u svojoj je dosadašnjoj praksi, usklađenoj s praksom ESLJP-a, utvrdio niz načela koja treba slijediti da bi se sudski postupak mogao ocijeniti pravičnim. Provodeći postupke, sudovi moraju poštovati ta načela kad pri donošenju svoje odluke ocjenjuju, uz prednost izravnog ispitivanja, činjenice i okolnosti konkretnog slučaja primjenjujući mjerodavno pravo. Zadaća je Ustavnog suda u jamčenju ustavnog i konvencijskog prava na pravično suđenje da provjeri je li sud poštovao takva relevantna načela u konkretnom slučaju. Uz tu provjeru, zadaća je Ustavnog suda da ispita nije li sud u konkretnom slučaju procjenjivao činjenice i okolnosti na očito nerazuman način ili je učinio neku drugu očitu pogrešku u prosudbi, pogrešno procijenio postojanje nekog važnog čimbenika ili pak propustio razmotriti sve relevantne čimbenike, odnosno propustio uzeti u obzir sve činjenične i pravne elemente koji su objektivno mjerodavni za donošenje odluke, odbio provesti dokaze koji bi mogli dovesti do drugačije odluke i sl., u mjeri i na način koji dovodi do povrede ustavnog prava podnositeljice na pravično suđenje.

12. Polazeći od stajališta iznesenih u prethodnim točkama ovog obrazloženja, Ustavni sud utvrđuje da ocjena o osnovanosti ustavne tužbe, u konkretnom slučaju, ovisi o odgovoru na pitanje:

– jesu li učinci osporenih presuda (prvostupanjske i drugostupanjske) doveli do povrede ustavnog jamstva prava vlasništva podnositeljice u postupovnom aspektu (članak 48. stavak 1. Ustava u svezi s člankom 29. stavkom 1. Ustava)?

12.1. Ustavni sud utvrđuje da su osporene odluke donesene u parničnom postupku pokrenutom po tužbi tužiteljice, podnesenoj 14. svibnja 1999., u kojoj je ona tvrdila da je na dan stupanja na snagu ZNS-a bila nositeljica stanarskog prava na stanu u Splitu, Vukovarska 3 (ranije Balkanska 3) površine 118 m², a koje stanarsko pravo je stekla na temelju Ugovora o korištenju stana iz 1973. godine. U tužbi je tvrdila da je stupanjem na snagu ZNS-a stekla status zaštićenog najmoprimca, a da podnositeljica i prvotuženica, kao vlasnice stana, nisu s njom sklopile ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Stoga je tužiteljica od suda tražila donošenje presude kojom se u cijelosti zamijenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, da se kao članovi obiteljskog domaćinstva upišu drugoprotutuženik, njezin sin, nevjesta i unuk, te da se kao zaštićena najamnina odredi iznos od 237,81 kn.

Podnositeljica i prvotuženica su u postupku istaknule i protutužbeni zahtjev za iseljenje tužiteljice i drugoprotutuženika i utvrđenje da tužiteljica i drugoprotutuženik nisu stekli pravo na zaštićenu najamninu, budući da su tužiteljica i drugoprotutuženik u trenutku stupanja na snagu ZNS-a imali u vlasništvu useljivu kuću, odnosno obiteljsku kuću u Dućama, predio Rogač, 111 m².

U postupku je bilo sporno jesu li tužiteljica i drugoprotutuženik vlasnici useljive kuće ili stana na dan stupanja na snagu ZNS-a sukladno članku 31. stavku 2. ZNS-a pri čemu nije od značaja radi li se o kući za odmor ili ne.

13. Ustavni sud primjećuje da je u provedenom (ponovljenom) parničnom postupku nedvojbeno utvrđeno da je u konkretnom slučaju tužiteljica bila nositeljica stanarskog prava na spornom stanu 5. studenoga 1996., dan kada je stupio na snagu ZNS, te da su članovi njezinog obiteljskog domaćinstva bili drugoprotutuženik i Bojan Vojnović, sin.

Također, sudovi su u ponovljenom postupku utvrdili da su tužiteljica i drugoprotutuženik na dan stupanja na snagu ZNS-a bili vlasnici kuće u Dućama, a očevidom na licu mjesta sud je utvrdio »da se radi o stambenoj prizemnici koja se nalazi sjeverno položena uz Jadransku magistralu u mjestu Duće, predio Rogač ... Ukupna stambena površina prizemnice je 69,78 m², a garaže 15,08 m².« Na temelju očevida na licu mjesta prvostupanjski sud je zaključio:

»Ovaj sud smatra da se pod pojmom useljivosti iz odredbe čl. 31. st. 2. ZNS-a podrazumijeva raspolaganje makar približnom vrijednošću kvalitete stanovanja onoj kvaliteti u kojoj najmoprimac stanuje, a koja bi se ostvarila bilo prebivanjem u stanu ili kući koja stoji najmoprimcu na raspolaganje bilo prodajom tog stana ili kuće. Po ovako prihvaćenim kriterijima ovaj sud zaključuje da kuća u Dućama u vrijeme stupanja na snagu ZNS-a nije pružala obitelji tužiteljice-protutužene niti približno onu kvalitetu stanovanja koju je ta obitelj imala u isto vrijeme u spornom stanu u Splitu u Vukovarskoj 3, pa da ne predstavlja useljivu kuću u smislu citirane odredbe ZNS-a. Pri tom ovaj sud ne misli samo na stambenu površinu ova dva objekta nego i na udaljenost kuće u Dućama od Splita te njenu neopremljenost i nepogodnost za zimske uvjete stanovanja.

Naime, ovaj sud smatra da je za ocjenu useljivosti kuće za obitelj tužiteljice-protutužene ipak važna okolnost što je kuća građena da bi za ovu obitelj bila kuća za odmor preko ljetnih mjeseci, što znači da gradnja nije bila u dovoljnoj mjeri usmjerena na to da se u kući i preko zime ostvare pogodni uvjeti za stanovanje. (...)«

Slijedom navedenog činjeničnog stanja ocjena je sudova da je tužiteljica bila nositeljica stanarskog prava na navedenom stanu u trenutku kada je stupio na snagu ZNS te da tužiteljica i drugoprotutuženik imaju u vlasništvu kuću za odmor u Dućama – Omiš. Naime, ocjena je sudova da je kuća za odmor kuća posebne namjene i da nije namijenjena stanovanju već boravku za vrijeme godišnjeg odmora, dakle, u kratkom razdoblju tijekom godine. Slijedom navedenog, sudovi su usvojili tužbeni zahtjev tužiteljice radi donošenja presude koja zamjenjuje Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom sukladno članku 33. stavku 3. ZNS-a, a odbili protutuženi zahtjev kojim se tražilo iseljenje tužiteljice i drugoprotutuženika, kao i protutužbeni zahtjev da nisu stekli pravo na zaštićenu najamninu.

U odnosu na visinu zaštićene najamnine prvostupanjski sud je naveo:

»Nadalje, što se tiče visine zaštićene najamnine, na ročištu od 24. veljače 2005.g. pun. tuženih je naveo da nema primjedbi na podatke temeljem kojih je ta visina od strane ovlaštenog tijela izračunata. Međutim, istaknuto je da je visina zaštićene najamnine nedovoljna za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, od kojih ta najamnina ne može biti niža, a prema izričitoj odredbi čl. 7. st 3. ZNS-a. Kako je tužena-protutužiteljica pod 2) u svom iskazu navela da za ovaj stan plaća na ime sredstava zajedničke pričuve iznos od 182,00 kn, a koja sredstva predstavljaju troškove redovitog održavanja stambene zgrade koje je imala u vidu ova odredba, ovaj sud je smatrao da visinom zaštićene najamnine od 237,81 kn nije povrijeđena odredba čl. 7. st 3. ZNS-a i da nije bilo zapreke ovaj iznos unijeti u Ugovor o najmu.«

14. Polazeći od činjenica koje su utvrđivane u provedenom postupku nesporno je da je podnositeljici suglasno mjerodavnim odredbama ZNS-a (člankom 31.) nametnuta obveza da s tužiteljicom (kao osobom iz članka 30. ZNS-a) mora sklopiti ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom. Time je nesumnjivo na temelju zakona došlo do miješanja u pravo vlasništva podnositeljice, odnosno do ograničenja njezinog prava vlasništva, a koje se ogleda u nemogućnosti korištenja nekretnine u njezinom vlasništvu. Također, podnositeljici je kao najmodavcu člankom 13. ZNS-a nametnuta obveza održavati stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu.

Međutim, ZNS u članku 6. propisuje da najamnina koju za korištenje stana plaća najmoprimac može biti zaštićena najamnina, odnosno slobodno ugovorena najamnina. Prema članku 7. ZNS-a zaštićena najamnina određuje se na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske, s time da se uvjeti i mjerila utvrđuju ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca (stavci 1. i 2.). Prema stavku 3. istog članka zaštićena najamnina ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisom. Prema članku 31. stavku 2. ZNS-a pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan.

Polazeći od mjerodavnih odredaba ZNS-a, te mjerodavne prakse ESLJP-a (Statileo protiv Hrvatske) i stajališta Vrhovnog suda u presudi broj: Rev-448/12-2 od 29. lipnja 2016., nesporno je da je pravo na zaštićenu najamninu najmoprimca, suglasno mjerodavnim odredbama ZNS-a, potrebno procjenjivati polazeći od okolnosti svakog konkretnog slučaja.

U konkretnom slučaju osporenim presudama zamjenjuje se ugovor o najmu stana, te se podnositeljici kao najmodavcu i vlasniku stana nameće obveza da stan u njezinu vlasništvu mora dati u najam najmoprimcu na neodređeno vrijeme i uz zaštićenu najamninu. Istodobno se podnositeljici kao vlasniku stana nameće obveza (članak 13. ZNS-a) da iz iznosa zaštićene najamnine podmiruje troškove redovitog održavanja zgrade, a za koje je navela da joj je visina zaštićene najamnine nedovoljna.

15. Polazeći od okolnosti konkretnog slučaja ocjena je Ustavnog suda da su sudovi, pored utvrđenja da tužiteljica ima pravo na zaključenje ugovora o najmu prema članku 33. stavku 3. ZNS-a, propustili utvrditi ispunjava li ona i ostale zakonske pretpostavke za utvrđenje njezinog prava na zaštićenu najamninu (iz članka 7. stavka 2. ZNS-a). Tako su u provedenom postupku sudovi propustili utvrditi »platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca«, te ocijeniti nespornu činjenicu da tužiteljica i drugoprotutuženik imaju u vlasništvu drugu nekretninu. Utvrđenje sudova da ta nekretnina nije podobna za stanovanje najmoprimaca ne isključuje i procjenu vrijednosti nekretnine na tržištu, odnosno utjecaj te vrijednosti na ukupno materijalno stanje najmoprimaca koje je mjerodavno kod procjene »platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca«, odnosno kod procjene sudova jesu li najmoprimci u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu, odnosno ekonomsku najamninu najmodavcu.

16. Slijedom navedenog, ocjena je Ustavnog suda da u osporenim presudama nisu dani relevantni i dostatni razlozi za usvajanje tužbenog zahtjeva tužiteljice, odnosno za odbijanje protutužbenog zahtjeva podnositeljice kojim je traženo da tužiteljica i drugoprotutuženik nisu stekli pravo na zaštićenu najamninu. Prema stajalištu Ustavnog suda, nadležni sudovi nisu ispitali sve činjenice i okolnosti konkretnog slučaja u svrhu postizanja pravične ravnoteže između prava vlasništva podnositeljice i prava tužiteljice da sklopi ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom sukladno mjerodavnim odredbama ZNS-a.

Takav propust sudova prema ocjeni Ustavnog suda dostatan je razlog za utvrđenje da je podnositeljici osporenim presudama povrijeđeno ustavno pravo vlasništva u procesnom smislu zajamčeno člankom 48. stavkom 1. u vezi s člankom 29. stavkom 1. Ustava.

17. Stoga je, na temelju članaka 73. i 76. stavaka 1. i 2. Ustavnog zakona o Ustavnom sudu Republike Hrvatske (»Narodne novine« broj 99/99., 29/02. i 49/02. – pročišćeni tekst), odlučeno kao u točkama I., II. i III. izreke.

18. Odluka o objavi (točka IV. izreke odluke) temelji se na članku 29. Ustavnog zakona.

Broj: U-III-3849/2011

Zagreb, 30. siječnja 2018.

USTAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

Predsjednik
 dr. sc. Miroslav Šeparović, v. r.