## Odluka o objavljivanju pravila o udjelu potpora kod prodaje zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti

### NN 106/2008 (17.9.2008.), Odluka o objavljivanju pravila o udjelu potpora kod prodaje zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti

# VLADA REPUBLIKE HRVATSKE

**3171**

Na temelju članka 3. Uredbe o državnim potporama (»Narodne novine«, broj
50/2006), Vlada Republike Hrvatske je na sjednici održanoj 12. rujna 2008.
godine donijela

## ODLUKU

### O OBJAVLJIVANJU PRAVILA O UDJELU POTPORA KOD PRODAJE ZEMLJIŠTA I ZGRADA OD STRANE TIJELA JAVNE VLASTI

I.

Pravila o prodaji javnih zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti
sadržana su u Priopćenju Komisije u vezi s udjelom potpora kod prodaje zemljišta
i zgrada od strane tijela javne vlasti. (SL C 209, 10. 7. 1997, str. 3. – 5.)

II.

Tekst akta u kojem su sadržana pravila iz točke I. ove Odluke, u prijevodu na
hrvatski jezik, glasi:

PRIOPĆENJE KOMISIJE U VEZI S UDJELOM POTPORA KOD PRODAJE ZEMLJIŠTA I ZGRADA OD
STRANE TIJELA JAVNE VLASTI
(SL C 209, 10. 7. 1997, STR. 3. – 5.)

I. UVOD

Posljednjih godina Komisija je u nizu prilika istraživala prodaju zemljišta i
zgrada u javnom vlasništvu kako bi ustanovila postoji li element državne potpore
u korist kupaca. Komisija je sastavila opće smjernice za države članice kako bi
opći pristup problemu državne potpore kroz prodaju zemljišta i zgrada od strane
javnih tijela postao transparentan i kako bi se smanjio broj slučajeva koje je
potrebno istražiti.
Sljedeće Priopćenje za države članice:
– opisuju jednostavni postupak kojim se državama članicama omogućava da se
prodaja zemljišta i zgrada odvija na način koji automatski isključuje državnu
potporu,
– navode jasne slučajeve prodaje zemljišta i zgrada o kojima se mora
obavijestiti Komisija kako bi se omogućila procjena o tome uključuje li određena
transakcija potporu i, ukoliko je to slučaj, o usklađenosti spomenute potpore sa
zajedničkim tržištem,
– omogućavaju Komisiji da brzo odgovori na sve pritužbe ili podneske od trećih
strana koje upozoravaju na slučajeve navodne potpore vezano uz prodaju zemljišta
i zgrada.
Ovo Priopćenje uzima u obzir činjenicu da u većini država članica postoje
proračunske odredbe koje osiguravaju da se imovina u javnom vlasništvu, u
načelu, ne može prodati za cijenu ispod njihove vrijednosti. Iz tog razloga,
proceduralne predostrožnosti, koje su preporučene kako bi se izbjeglo uplitanje
pravila o državnim potporama, formuliraju se na način koji bi državama članicama
trebao omogućiti da se usklade s ovim smjernicama ne mijenjajući nacionalne
postupke.
Ovo Priopćenje se odnosi jedino na prodaju zemljišta i zgrada u javnom
vlasništvu. One se ne odnose na javnu kupnju zemljišta i zgrada ili na zakup ili
najam zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti. Spomenute transakcije
mogu također uključiti elemente državne potpore.
Ovo Priopćenje ne utječe na posebne odredbe ili postupke država članica kojima
se promiče kakvoća i pristup privatnom stanovanju.

II. NAČELA

*1. Prodaja kroz postupak bezuvjetne ponude*

Prodaja zemljišta i zgrada kroz dobro oglašavani, otvoreni postupak s
bezuvjetnom ponudom, koji se može usporediti s aukcijom i koji prihvaća najbolju
ili jedinu ponudu, prema svojoj definiciji ima tržišnu vrijednost te stoga ne
uključuje državnu potporu. Ne uzima se u obzir činjenica da je prije postupka
ponude postojala drugačija procjena zemljišta i zgrada, npr. u računovodstvene
svrhe ili za prijedlog početne najniže ponude.
(a) Ponuda je »dobro oglašavana« ukoliko je u razumnom roku (dva mjeseca ili
više) uzastopno oglašavana u nacionalnome tisku, službenom glasilu,
specijaliziranim tiskovinama za nekretnine ili drugim prikladnim publikacijama
te preko agencija za nekretnine koje se obraćaju velikom broju potencijalnih
kupaca, kako bi se o njoj obavijestili svi potencijalni kupci.
Skora prodaja zemljišta i zgrada koje bi zbog svoje visoke vrijednosti ili
drugih značajki mogle privući ulagače koji posluju na europskoj ili međunarodnoj
razini treba se najaviti u publikacijama koje se redovito objavljuju u
međunarodnim nakladama. O ovakvim ponudama također obavještavaju agencije koje
se obraćaju klijentima na europskoj ili međunarodnoj razini.
(b) Ponuda je »bezuvjetna« kada svaki kupac, bez obzira na to bavi li se nekom
djelatnošću ili bez obzira na vrstu djelatnosti, u načelu ima pravo na kupnju
zemljišta i zgrada te na njihovu uporabu u vlastite svrhe. Mogu se uvesti
ograničenja radi sprečavanja javnog onečišćenja zbog zaštite okoliša ili
izbjegavanja isključivo špekulativnih ponuda. Ograničenja uporabe zemljišta i
zgrada, koja se zbog urbanističkog i regionalnog planiranja nameću vlasnicima
sukladno domaćem zakonodavstvu, ne utječu na bezuvjetnost ponude.
(c) Ukoliko se prodaja budućem vlasniku uvjetuje preuzimanjem posebnih obveza –
osim onih koje proizlaze iz općega domaćeg zakonodavstva ili odluke
urbanističkih tijela ili onih koja se bave općom zaštitom i očuvanjem okoliša
ili javnim zdravstvom – u korist javnih tijela ili u općem interesu javnosti,
ponuda se smatra »bezuvjetnom« u smislu gornje definicije jedino ako svi
potencijalni kupci moraju i mogu ispuniti spomenutu obvezu bez obzira na to bave
li se nekom djelatnošću ili bez obzira na vrstu djelatnosti.

*2. Prodaja bez postupka bezuvjetne ponude*
(a) Neovisna stručna procjena

Ako tijela javne vlasti ne namjeravaju slijediti postupak iz točke 1., prije
početka pregovora o prodaji jedan ili više neovisnih vještaka za nekretnine
izrađuju neovisnu procjenu kako bi se na temelju općeprihvaćenih tržišnih
pokazatelja i normi vrednovanja utvrdila tržišna vrijednost. Tržišna cijena
ustanovljena na taj način iznosi minimum kupovne cijene koja se može ugovoriti
bez dodjeljivanja državne potpore.
»Vještak za nekretnine« je osoba od ugleda koja:
– posjeduje odgovarajuću diplomu priznatog učilišta ili istovrijednu akademsku
kvalifikaciju,
– ima odgovarajuće iskustvo i kompetentna je za izradu procjene zemljišta i
zgrada s obzirom na njihovu lokaciju i kategoriju nekretnine.
Ako u nekoj državi članici nisu ustanovljene odgovarajuće akademske
kvalifikacije, vještak za nekretnine je član priznatog stručnog tijela nadležnog
za procjenu zemljišta i zgrada i:
– imenovan je od suda ili tijela istog statusa,
– posjeduje, barem, priznatu potvrdu o sekundarnom obrazovanju, zadovoljavajući
stupanj obuke te najmanje trogodišnje praktično iskustvo, nakon postizanja
kvalifikacije i poznavanje postupka procjene zemljišta i zgrada na toj posebnoj
lokaciji.
Vještak za nekretnine je neovisan u izvođenju svojih zadaća, tj. tijela javne
vlasti nisu ovlaštena za izdavanje naredbi u pogledu rezultata procjene. Državni
uredi za procjenu vrijednosti, javni službenici ili zaposlenici smatraju se
neovisnima pod uvjetom da je stvarno isključen svaki nepotrebni utjecaj na
njihove zaključke.
»Tržišna vrijednost« označava cijenu po kojoj bi se zemljište i zgrade mogli
prodati na temelju privatnog ugovora između dobrovoljnog prodavača i neovisnog
kupca na dan procjene; podrazumijeva se da je imovina javno ponuđena na tržištu,
da tržišni uvjeti dozvoljavaju redovnu prodaju i da se, uzimajući u obzir vrstu
imovine, raspolaže uobičajenim razdobljem za pregovore o prodaji.

(b) Odstupanja

Ako je nakon razumnog napora da se zemljište i zgrade prodaju po tržišnoj cijeni
jasno da se ne može postići vrijednost koju je odredio stručnjak za nekretnine,
odstupanja do 5% od te vrijednosti smatraju se u skladu s tržišnim uvjetima. Ako
je nakon daljnjeg razumnog razdoblja jasno da se zemljište i zgrade ne mogu
prodati po cijeni umanjenoj za 5% od one koju je odredio stručnjak za
nekretnine, može se provesti nova procjena koja treba uzeti u obzir stečeno
iskustvo i primljene ponude.

(c) Posebne obveze

Posebne obveze koje se odnose na zemljište i zgrade, a ne na kupca ili njegovu
gospodarsku djelatnost, u javnom se interesu mogu vezati uz prodaju pod uvjetom
da svi potencijalni kupci moraju i mogu ispuniti spomenute obveze bez obzira na
to bave li se nekom djelatnošću ili bez obzira na vrstu djelatnosti. Neovisni
stručnjaci trebaju zasebno procijeniti ekonomske gubitke zbog ovakvih obveza i
oni se mogu odbiti od kupovne cijene. Obveze, čije je ispunjenje barem
djelomično u interesu kupca, trebaju se procijeniti uzevši u obzir tu činjenicu:
prednost za kupca može biti, na primjer, u smislu oglašavanja, sponzorstva u
sportu ili umjetnosti, imidža, poboljšanja vlastitog okruženja ili rekreativnih
sadržaja za osoblje.
Ekonomsko opterećenje vezano uz obveze koje su na teret svih vlasnika u skladu s
uobičajenim zakonodavstvom ne oduzimaju se od kupovne cijene (ove obveze
uključuju, na primjer, brigu i održavanje zemljišta i zgrada kao dio redovnih
društvenih obveza vezanih uz vlasništvo imovine ili plaćanje poreza ili sličnih
izdataka).

(d) Troškovi javnih tijela

Primarni troškovi tijela javne vlasti za kupnju zemljišta i zgrada su
pokazatelji tržišne vrijednosti osim u slučaju ako je između kupnje i prodaje
zemljišta i zgrada proteklo značajno vremensko razdoblje. Iz tog razloga
utvrđena tržišna vrijednost ne smije, u načelu, biti manja od primarnih troškova
u razdoblju od najmanje tri godine nakon kupnje, osim ako neovisni stručnjak za
nekretnine posebno ustanovi opći pad tržišnih cijena zemljišta i zgrada na
mjerodavnom tržištu.

*3. Obavješćivanje*

Ne dovodeći u pitanje pravilo o potporama male vrijednosti, države članice
naknadno obavještavaju Komisiju o sljedećim transakcijama kako bi se Komisiji
omogućilo da utvrdi postojanje državne potpore i, ukoliko je to slučaj, da
procijeni njenu usklađenost sa zajedničkim tržištem:
(a) svaka prodaja koja nije zaključena na temelju postupka otvorene i bezuvjetne
ponude, kojim se prihvaća najbolja ili jedina ponuda; i
(b) svaka prodaja koja je, u odsustvu takvog postupka, zaključena po cijeni
manjoj od tržišne vrijednosti koju su odredili neovisni stručnjaci za
nekretnine.

*4. Žalbe*

Ako Komisija od trećih strana zaprimi žalbu ili drugi podnesak o navodnom
elementu državne potpore vezano uz ugovor o prodaji zemljišta i zgrada u javnom
vlasništvu, ona pretpostavlja da nije uključena nikakva državna potpora ukoliko
podaci dostavljeni od dotične države članice pokažu da su gore spomenuta načela
poštovana.

III.

Dopuštenost dodjele potpora kod prodaje zemljišta i zgrada od strane tijela
javne vlasti ocjenjuje se sukladno člancima 3. i 4. Zakona o državnim potporama
i članku 9. Uredbe o državnim potporama (»Narodne novine«, broj 50/2006)
temeljem materijalnih pravila iz točke I. ove Odluke sadržanih u tekstu akta iz
točke II. ove Odluke.
Navedena pravila primjenjuju se na poduzetnike. Poduzetnici su pravne ili
fizičke osobe koje, obavljajući gospodarsku djelatnost, sudjeluju u prometu roba
i usluga, i to na način određen člankom 29. Pravilnika o porezu na dodanu
vrijednost (»Narodne novine«, br. 60/1996, 113/1997, 7/1999, 112/1999, 119/1999,
44/2000, 63/2000, 80/2000, 109/2000, 54/2001, 58/2003, 198/2003, 55/2004,
77/2004 – ispravak, 153/2005, 79/2007 i 34/2008).

IV.

Tijela javne vlasti su: tijela državne uprave, jedinice lokalne i područne
(regionalne) samouprave te ustanove i pravne osobe koje imaju javne ovlasti.
Zemljištem i zgradama u javnom vlasništvu u smislu ove Odluke smatraju se
nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinica lokalne i područne
(regionalne) samouprave, te drugih tijela javne vlasti iz stavka I. ove točke.

V.

Ova Odluka stupa na snagu danom objave u »Narodnim novinama«.

Klasa: 421-01/08-01/04
Urbroj: 5030120-08-1
Zagreb, 12. rujna 2008.

Predsjednik
**dr. sc. Ivo Sanader**, v. r.

Odluka, NN 106/2008-3171
Opći uvjeti korištenjaZaštita privatnosti[Pristup podatcima](/data_access_hr.aspx)[ELI](/about_eli_hr.aspx)

©2026. g. Narodne novine d.d.

, izrada [Novena d.o.o.](http://novena.hr/)