## Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-III-68/2006 od 18. lipnja 2008.

### NN 83/2008 (16.7.2008.), Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-III-68/2006 od 18. lipnja 2008.

# USTAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

2713

Ustavni sud Republike Hrvatske, u Prvom vijeću za odlučivanje o ustavnim
tužbama, u sastavu sudac Aldo Radolović, predsjednik Vijeća, te suci Marko
Babić, Mario Kos, Davor Krapac, Duška Šarin i Nevenka Šernhorst, članovi Vijeća,
u postupku kojeg je ustavnom tužbom pokrenuo Grad Rijeka, kojeg zastupaju J. P.
i D. K., odvjetnice iz R., na sjednici održanoj 18. lipnja 2008., jednoglasno je
donio

## ODLUKU

I. Ustavna tužba se usvaja.
II. Ukida se presuda Županijskog suda u Rijeci broj: Gž-1234/02-2 od 16.
studenoga 2005., te se predmet vraća tom sudu na ponovni postupak.
III. Ova odluka objavit će se u »Narodnim novinama«.
Obrazloženje
1. Ustavna tužba podnesena je protiv presude Županijskog suda u Rijeci broj:
Gž-1234/02-2 od 16. studenoga 2005., kojom je usvojena žalba tužitelja, R. S.
d.o.o. (upravitelja zgrade u R., K. 8), i preinačena prvostupanjska presuda
Općinskog suda u Rijeci broj: P-4730/00 od 13. ožujka 2002.
Navedenom drugostupanjskom presudom usvojen je (prvobitno odbijen) zahtjev
tužitelja i naloženo podnositelju ustavne tužbe (tuženiku u sporu), kao vlasniku
poslovnog prostora u zgradi u R., K. 8, odnosno jednom od suvlasnika navedene
zgrade, platiti određeni novčani iznos s pripadajućim zakonskim zateznim
kamatama, na ime neplaćenog dijela iznosa zajedničke pričuve po višem
korektivnom koeficijentu od onoga kojeg u istoj zgradi plaćaju suvlasnici –
vlasnici stambenih prostora.
2. U ustavnoj tužbi podnositelj ističe povredu ustavnog prava na jednakost pred
zakonom, zajamčenog odredbom članka 14. stavka 2. Ustava, do koje je, kako
smatra, došlo zbog pogrešne primjene odredaba Zakona o vlasništvu i drugim
stvarnim pravima (»Narodne novine« broj 91/96., 73/00., 114/01., 77/06. i
141/06., u daljnjem tekstu: ZV) odnosno odredaba Zakona o obveznim odnosima
(»Narodne novine« broj 53/91., 73/91., 111/93., 3/94., 107/95., 7/96., 91/96. i
112/99., u daljnjem tekstu: ZOO).
Podnositelj se protivi stajalištu drugostupanjskog suda, prema kojem bi
podnositelj bio dužan, sukladno međuvlasničkom ugovoru, plaćati zajedničku
pričuvu obračunatu uz primjenu višeg korektivnog koeficijenta za poslovni
prostor (1,50) od onog koji se primjenjuje kod obračuna pričuve za vlasnike
stambenog prostora (1,00). Navedeno stajalište detaljno obrazlaže, u bitnome,
sljedećim razlozima:
Prije svega ističe nespornu činjenicu, a koju je drugostupanjski sud, kako
smatra, zanemario, da se radi o zgradi koja nije etažirana to jest u njoj nisu
utvrđene vrijednosti posebnih dijelova, niti udio svakog od suvlasnika na
zajedničkim dijelovima zgrade i u troškovima upravljanja zgradom, pa stoga nisu
ispunjene pretpostavke za primjenu zakonskih odredaba koje je drugostupanjski
sud primijenio – članaka 88., 89. i 90. ZV-a, već su za konkretnu situaciju
mjerodavne odredbe članaka 374., 375. i 381. ZV-a.
Podnositelj drži da ga međuvlasnički ugovor od 16. prosinca 1997., kojeg nije
potpisao, a kod činjenice da se radi o neetažiranoj zgradi, ne obvezuje, a
napose ga ne mogu obvezivati odredbe tog ugovora (one o »ključu« raspodjele
troškova upravljanja zgradom – članci 15. i 19. međuvlasničkog ugovora) koje su
izravno suprotne kogentnim zakonskim normama, te su, kao takve ništave u smislu
članka 103. ZOO-a. Stoga je sud na ništavost tih ugovornih odredaba imao paziti
po službenoj dužnosti, umjesto što je u obrazloženju osporene presude naveo kako
je podnositelj mogao zahtijevati, ali nije, utvrđenje ništavosti odnosno
poništenje spornih odredaba međuvlasničkog ugovora.
Konačno, podnositelj smatra i da upravitelj zgrade, R. S. d.o.o., nije aktivno
legitimiran, to jest ne može nastupati u ovoj pravnoj stvari kao tužitelj, u
svoje ime i za svoj račun, jer to ovlaštenje pripada samo suvlasnicima, pa je
već iz tog razloga tužba trebala biti odbijena.
Podnositelj predlaže ukidanje osporene drugostupanjske presude.
Ustavna tužba je osnovana.
3. Prema odredbi članka 62. stavka 1. Ustavnog zakona o Ustavnom sudu Republike
Hrvatske (»Narodne novine« broj 99/99., 29/02. i 49/02. – pročišćeni tekst, u
daljnjem tekstu: Ustavni zakon), svatko može podnijeti Ustavnom sudu ustavnu
tužbu ako smatra da mu je pojedinačnim aktom tijela državne vlasti, tijela
jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave ili pravne osobe s javnim
ovlastima, kojim je odlučeno o njegovim pravima i obvezama ili o sumnji ili
optužbi zbog kažnjivog djela, povrijeđeno ljudsko pravo ili temeljna sloboda
zajamčena Ustavom.
Ustavni sud u postupku u povodu ustavne tužbe, u granicama zahtjeva istaknutog u
ustavnoj tužbi, utvrđuje je li u postupku odlučivanja o pravima i obvezama
podnositelju povrijeđeno ustavno pravo, pri čemu se, u pravilu, ne upušta u
pitanje jesu li sudovi pravilno i potpuno utvrdili činjenično stanje i ocijenili
dokaze. Za Ustavni sud relevantne su samo one činjenice od čijeg postojanja
ovisi ocjena o povredi ustavnog prava.
4. Uvidom u prvostupanjsku presudu Općinskog suda u Rijeci broj: P-4730/00 od
13. ožujka 2002., kojom je tužbeni zahtjev tužitelja R. S. d.o.o., kao
upravitelja zgrade, bio odbijen, Ustavni sud je utvrdio da je taj sud svoju
presudu utemeljio na činjenici da zgrada nije etažirana, da nije utvrđena
vrijednost posebnih dijelova zgrade i da je tuženik (podnositelj) podmirio iznos
zajedničke pričuve u visini koja odgovara njegovom udjelu u troškovima
upravljanja zgradom (s obzirom na vlasništvo određenog dijela korisne površine),
sukladno članku 381. ZV-a. Prvostupanjski sud je izrazio pravno stajalište da
međuvlasnički ugovor u tim okolnostima ne može obvezivati suvlasnike iznad
odnosno suprotno od onoga što u tom pogledu propisuje članak 381. ZV-a.
Osporenom drugostupanjskom presudom izraženo je oprečno stajalište, prema kojem
odredbe međuvlasničkog ugovora, potpisanog po suvlasnicima čiji suvlasnički
dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine,
obvezuju i one suvlasnike koji ugovor nisu potpisali (članak 375. stavak 3.
ZV-a). Pritom svaki suvlasnik može od suda, u odgovarajućem postupku,
zahtijevati da utvrdi odgovara li način raspodjele troškova suvlasničkim
dijelovima, da odluči je li valjana odluka suvlasnika kojom je određen drugačiji
način raspodjele troškova u svezi s onim dijelovima nekretnine koji nisu svima
podjednako korisni, kao i da utvrdi primjereno povećanje ili smanjenje pričuve
koju je odredila većina, uzimajući u obzir i imovinsko stanje pojedinih
suvlasnika (članci 88. i 89. ZV-a).
5. Odredbe članaka 88. i 89. ZV-a sistematizirane su u 3. dijelu tog Zakona
(»Pravo vlasništva«), u glavi 4. (»Vlasništvo posebnih dijelova nekretnine«), u
odjeljku 4. (»Izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine«), i glase:
Članak 88.
Svaki suvlasnik nekretnine ovlašten je, neovisno o ostalima, zahtijevati od suda
da svojom odlukom odredi:
– rok u kojem se treba obaviti neki od poslova iz članka 86. ovoga Zakona, o
kojem je većinom glasova donesena odluka,
– stvaranje primjerene zajedničke pričuve ili primjereno povećavanje, odnosno
smanjivanje te pričuve koju je odredila većina, prema pravilu da pri određivanju
pričuve i doprinosa u nju treba, osim o predvidivim troškovima, voditi računa i
o imovinskom stanju svih suvlasnika,
– da se tom suvlasniku, ako bi mu bilo nemoguće odmah platiti dio troškova
nekoga posla održavanja cijele nekretnine koji se javlja u vremenskim razmacima
duljim od jedne godine, a nije pokriven pričuvom, dopušta da plati u mjesečnim
obrocima u razdoblju ne dužem od deset godina, uz osiguranje osnivanjem hipoteke
na njegovu suvlasničkom dijelu, s uobičajenim kamatama na dug osiguran
hipotekom,
– zaključenje primjerenoga osiguranja od požara ili od odgovornosti trećim
osobama,
– postavljanje zajedničkoga upravitelja, ili smjenjivanje upravitelja koji grubo
zanemaruje svoje dužnosti,
– ukidanje ili izmjenu onih odredaba kućnoga reda koje je donijela većina, ako
one vrijeđaju takve interese toga suvlasnika koji zaslužuju zaštitu, ili bi
njihovo izvršavanje bilo nepravedno zahtijevati od njega,
– otkazivanje ugovora o najmu jednoga mjesta u zajedničkoj garaži ili
parkiralištu zbog potreba toga suvlasnika, ali to samo ako je on ujedno i
vlasnik posebnoga dijela zgrade.
Članak 89.
(1) Troškove za održavanje i za poboljšavanje nekretnine snose svi suvlasnici
nekretnine razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.
(2) Doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i
poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose
svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije
određeno.
(3) Suvlasnici mogu odrediti drukčiji ključ raspodjele troškova i doprinosa
zajedničkoj pričuvi nego u stavku 1. i 2. ovoga članka, i to:
– odlukom većine suvlasničkih dijelova, kad je riječ o troškovima za održavanje
onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim
suvlasnicima, kao što su troškovi za dizalo, centralno grijanje i dr., ako takvu
odluku opravdavaju različite mogućnosti pojedinih suvlasnika da te uređaje rabe
i nemogućnost utvrđivanja stvarnoga potroška svakoga pojedinoga suvlasnika,
– suglasnom odlukom svih suvlasnika, u pisanom obliku, glede svih ostalih
troškova za održavanje i poboljšavanje nekretnine te doprinosa zajedničkoj
pričuvi.
(4) Svaki suvlasnik može zahtijevati od suda da utvrdi odgovara li način
raspodjele troškova pravilu iz stavka 1., odnosno stavka 2. ovoga članka i je li
valjana odluka iz stavka 3. ovoga članka, a kad nema valjane odluke o raspodjeli
troškova za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru
korisni svim suvlasnicima, da po pravednoj ocjeni utvrdi ključ za raspodjelu
troškova s obzirom na različitu mogućnost uporabe tih uređaja.
(5) Odredbe suvlasnika o ključu raspodjele troškova iz stavka 3. ovoga članka,
ako su potpisi suvlasnika javno ovjerovljeni, kao i pravomoćne odluke suda koji
je utvrdio ključ raspodjele troškova po pravednoj ocjeni, zabilježit će se na
zahtjev u zemljišnoj knjizi.
(6) Ako troškovi za nekretninu budu podmireni iz zajedničke pričuve u skladu s
njezinom namjenom, oni se neće dijeliti na suvlasnike koji su uplatili svoje
doprinose u tu pričuvu.
5.1. Odredbom članka 374. stavka 1. ZV-a, koja je sistematizirana u glavi 3.
prijelaznih i završnih odredaba ZV-a (»Izvršavanje ovlasti glede cijele
nekretnine u prijelaznom razdoblju«), propisano je da se odredbama te glave
uređuju međusobni odnosi suvlasnika dok oni svoje odnose ne urede sukladno
odredbama glave 4. trećeg dijela ZV-a. Stavkom 2. iste zakonske odredbe
propisano je da se, iznimno, na suvlasničke odnose uređene u glavi 3.
prijelaznih i završnih odredaba ZV-a primjenjuju odredbe članaka 91. i 92. glave
4. trećeg dijela ZV-a.
5.2. Odredbom članka 375. stavka 3. ZV-a, koja se u cjelini odnosi na bitne
sastojke i pravne učinke međuvlasničkog ugovora, a sistematizirana je također u
glavi 3. prijelaznih i završnih odredaba ZV-a, propisano je:
(3) Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako
je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od
polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.
5.3. Odredbom članka 381. ZV-a, koja je sistematizirana također među istim
prijelaznim i završnim odredbama ZV-a, propisano je:
Dok se ne utvrde vrijednosti posebnih dijelova nekretnine, udio vlasnika
posebnog dijela nekretnine u troškovima upravljanja odredit će se na način da
visina udjela odgovara udjelu korisne površine stana ili druge samostalne
prostorije koja je u njegovu vlasništvu, prema zbroju korisnih površina svih
stanova i drugih samostalnih prostorija u nekretnini.
6. U konkretnom slučaju, u provedenom parničnom postupku nesporna je bila
činjenica da je riječ o zgradi u kojoj vrijednost posebnih dijelova nekretnine
nije utvrđena odnosno u kojoj međusobni odnosi suvlasnika (još) nisu uređeni
sukladno odredbama glave 4. trećeg dijela ZV-a.
Slijedom te nesporne činjenice, za konkretan je slučaj mjerodavan pravni režim
prijelaznih i završnih odredaba ZV-a, to jest (u pogledu suvlasničkih ovlasti na
cijeloj nekretnini) pravni režim sadržan u odredbama članaka 374. do uključivo
387. ZV-a.
Pritom valja osobito naglasiti činjenicu da je (kako je već navedeno u točki
5.1. ovog obrazloženja) člankom 374. stavkom 2. ZV-a čak i izrijekom isključena
(uz iznimku članaka 91. i 92.) primjena odredaba 3. dijela glave 4. ZV-a.
Neprimjenjivanje se, prema tome, nedvojbeno odnosi i na odredbe članaka 88. i
89. ZV-a, koje je drugostupanjski sud, naprotiv, primijenio i pritom nije
izložio nikakve razloge za primjenu prava čija je primjena zakonom izričito
isključena.
Drugostupanjski se je sud, nadalje, pozvao na odredbu članka 375. stavka 3. ZV-a
(kojom je propisano djelovanje erga omnes odluke većine suvlasnika čiji
suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova
nekretnine – točka 5.2. ovog obrazloženja). U toj je zakonskoj odredbi upravo
riječ o veličini koja, kod neetažiranih zgrada, nije utvrđena (»polovica
vrijednosti svih posebnih dijelova«), a čija neodređenost i jest razlogom
propisivanja posebnog prijelaznog pravnog režima. Stoga je, prema ocjeni
Ustavnog suda, drugostupanjski sud propustio navedenu (mjerodavnu) odredbu
protumačiti u odnosu na smisao i dosege prijelaznog pravnog režima, te u odnosu
na sadržaj odredbe članka 381. ZV-a (točka 5.3. ovog obrazloženja), koja je
također očigledno mjerodavna, ali je drugostupanjski sud uopće nije uzeo u obzir
niti naveo za to kakve razloge.
7. Ocjenjujući razloge ustavne tužbe sa stajališta članka 14. stavka 2. Ustava,
Ustavni sud je utvrdio da se pravna stajališta navedena u osporenoj
drugostupanjskoj presudi ne zasnivaju na primjeni mjerodavnog materijalnog prava
odnosno da ta presuda ne sadrži razloge iz kojih bi proizlazila ustavnopravna
prihvatljivost tumačenja mjerodavnog prava.
Ustavni sud utvrđuje da nadležni drugostupanjski sud, polazeći od činjeničnog
stanja utvrđenog u provedenom postupku, nije valjano obrazložio svoja stajališta
iznesena u osporenoj presudi, pa je dvojbeno nisu li ta stajališta posljedica
proizvoljnog tumačenja i primjene materijalnog prava.
Ustavni sud je iz navedenih razloga utvrdio da podnositelju ustavne tužbe nije
osigurana jednakost pred zakonom, zajamčena člankom 14. stavkom 2. Ustava.
8. Slijedom izloženog, a na temelju odredaba članaka 73. i 76. stavka 1.
Ustavnog zakona, donesena je odluka kao u točkama I. i II. izreke.
9. Objava odluke (točka III. izreke) temelji se na odredbi članka 29. Ustavnog
zakona.
Broj: U-III-68/2006
Zagreb, 18. lipnja 2008.

USTAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE
Predsjednik Vijeća
**dr. sc. Aldo Radolović, v. r.**

Odluka, NN 83/2008-2713
Opći uvjeti korištenjaZaštita privatnosti[Pristup podatcima](/data_access_hr.aspx)[ELI](/about_eli_hr.aspx)

©2026. g. Narodne novine d.d.

, izrada [Novena d.o.o.](http://novena.hr/)