## Rješenje Agencije za zaštitu tržišnog natjecanja Klasa: UP/I 030-02/98-01/24 od 7

### NN 1/1999 (4.1.1999.), Rješenje Agencije za zaštitu tržišnog natjecanja Klasa: UP/I 030-02/98-01/24 od 7

# **AGENCIJA ZA ZAŠTITU TRŽIŠNOG NATJECANJA**

Na temelju članka 30. i 35. Zakona o zaštiti tržišnog natjecanja ("Narodne
novine" 48/95, 52/97, 89/98), odluke Savjeta za zaštitu tržišnog natjecanja
sa sjednice od 6. listopada 1998. i članka 202. Zakona o općem upravnom
postupku ("Narodne novine" 53/91), ravnateljica Agencije za zaštitu tržišnog
natjecanja donosi

## **RJEŠENJE**

1. Naređuje se Stanoingu d.d. Varaždin, J. Habdelića 4, da dostavi upravitelju
stambenih zgrada u Varaždinu, Vestalu d.o.o., Varaždin, Zagrebačka 71,
sve zatražene podatke o zgradama, prema adresama danim na zapisnik s usmene
rasprave od 3. srpnja 1998. godine: Ujevićeva 13, Koprivnička 9, Radićeva
6, Trakošćanska 12, Optujska 64, Fabijanska 2, Cankareva 3, Slavenska 10,
Anina 23 i Stepinčeva 1.

Rok izvršenja: 15 dana po primitku rješenja

2. Obvezuje se direktor Stanoinga d.d., da Agenciji za zaštitu tržišnog
natjecanja dostavi potvrdu o uručenju dopisa Vestalu d.o.o., sukladno točki
1.

Rok izvršenja: bez odlaganja po proteku roka iz točke 1.

Obrazloženje

Postupak utvrđivanja narušavanja slobodnog tržišnog natjecanja pokrenut
je zahtjevom Vestala d.o.o., iz Varaždina, trgovačkog društva za poslovanje
s nekretninama i računalne djelatnosti, Zagrebačka 71, protiv Stanoinga
d.d., Varaždin, trgovačkog društva koje uz ostale djelatnosti nudi i obavlja
usluge upravitelja stambenih zgrada.

Zahtjev je podnesen 19. svibnja 1998., radi ograničavanja poduzetničke
slobode i djelatnosti u pružanju usluga održavanja stambenih zgrada na
području Grada Varaždina. Zahtjev je osnovan.

Stupanjem na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("NN"
91/96) 1. siječnja 1997., pravo upravljanja stambenim zgradama pripalo
je vlasnicima stanova, tj. suvlasnicima zgrada, dakle, dio tržišta u svezi
s upravljanjem stambenim zgradama otvoren je za slobodno natjecanje.

Suvlasnici zgrada mogli su tijekom 1997. sklopiti međuvlasnički ugovor
i ugovor s izabranim upraviteljem, a ako to nisu učinili u roku 12 mjeseci
od stupanja na snagu Zakona tj. do 1. siječnja 1998., jedinice lokalne
samouprave su za obavljanje poslova uprave tim zgradama odredile prinudnog
upravitelja.

Svu pripadajuću dokumentaciju o stambenim zgradama, na zahtjev je suvlasnicima
zgrada dostavljao Fond u stambenom gospodarstvu, a Uredbom o prestanku
rada Fonda u stambenom gospodarstvu ("NN" 64/97), Fond je prestao s radom
najkasnije do 31. prosinca 1997. Dokumentacija je predana na čuvanje stručnim
službama Grada Varaždina.

Zadužene stručne službe Grada predale su po naravi posla rečenu dokumentaciju
Stanoingu d.d. (određenom od Poglavarstva grada Varaždina, prinudnim upraviteljem
zgradama kojima je ranije upravljao Fond), ugovorno vezanim s Gradom u
svezi svih poslova gospodarenja poslovnim prostorima u vlasništvu Grada.

Zadržavanjem podataka o stambenim zgradama bez kojih nije moguće upravljati
zgradama Stanoing d.d. je narušio slobodu tržišnog natjecanja u smislu
čl. 6. Zakona o zaštiti tržišnog natjecanja (ZZTN), iz razloga utvrđenih
u ovom postupku:

I. Stanoing d.d. za stambeno komunalno gospodarstvo tvrtka je s 30 godina
iskustva na području Varaždina u djelatnosti stanogradnje i pružanja usluga
upravljanja stambenim zgradama.

Tijekom postupka utvrđeno je da je do donošenja Zakona o vlasništvu
i drugim stvarnim pravima poslove održavanja svih stambenih zgrada koje
su imale više od tri manja ili dva veća stana na području grada Varaždina
za Fond u stambenom gospodarstvu Varaždin i za grad Varaždin (u dijelu
poslova koje je preuzeo od Fonda) obavljao Stanoing d.d.

Primjenom čl. 15. st. 2. ZZTN Stanoing d.d. nalazi se u vladajućem položaju
jer je s obzirom na svoju tržišnu snagu na mjerodavnom tržištu područja
Grada Varaždina kao ponuditelj usluge upravljanja stambenim zgradama u
nadmoćnom položaju u odnosu na svoje takmace.

I. a) Uvidom u Zaključak Gradskog poglavarstva Grada Varaždina (klasa:
370-01/97-01/33, ur. br: 2186/01-03-97-2 od 18. prosinca 1997.) utvrđeno
je da je Stanoing d.d. određen za prinudnog upravitelja na stambenim zgradama
na području grada Varaždina kojima je ranije upravljao Fond u stambenom
gospodarstvu i gdje suvlasnici nisu osigurali upravljanje zgradom.

I. b) Na taj način Stanoing d.d. je sklopio ugovore sa suvlasnicima
više od 300 stambenih zgrada dok je Vestal d.o.o. zaključio ugovore o upravljanju
za 13 stambenih zgrada u Varaždinu (koji ima 50.00 stanovnika, a sa širom
okolicom 90.000).

U Stanoingu d.d. rade 23 zaposlenika, dok društva kćeri pokrivaju određene
segmente poslovanja s još 20 zaposlenika. Vestal d.o.o., međutim, ima svega
2 zaposlenika i, ovisi o poslu, 3 vanjska suradnika.

Na taj način dokazano je da se Stanoing d.d. nalazi u nadmoćnom položaju
na mjerodavnom tržištu u pružanju usluga upravljanja stambenim zgradama
(čl. 19. ZZTN) otkad je Fond u stambenom gospodarstvu prestao postojati.

Stanoing d.d., koji je dotad za njega obavljao sve stručne poslove na
stambenim zgradama u Varaždinu, imao je na raspolaganju bazu podataka koju
je zadržao do danas.

II. Pri utvrđivanju vladajućeg položaja Stanoinga d.d. odlučna je bila,
kao mjerilo tržišne snage Stanoinga d.d., njegova sposobnost stvaranja
zapreka drugim poduzetnicima, upraviteljima stambenih zgrada, da pristupe
mjerodavnom tržištu (čl. 18. st. 1. t. 6. ZZTN)

U konkretnom slučaju to znači da na području Varaždina niti jedan poduzetnik
ovlašten za obavljanje djelatnosti upravljanja stambenim zgradama neće
moći takve usluge pružati dok od Stanoinga d.d. ne dobije potrebne podatke
o zgradama za koje je preuzeo poslove upravljanja.

II. a) Uvidom u spis predmeta (dopis Odsjeka za stambene odnose grada
Varaždina Stanoingu d.d. klasa: 025-07/98-01/1, ur. br: 2186-01-06-98-2
od 4. svibnja 1998.) utvrđeno je da je Stanoing d.d. dužan predati svu
dokumentaciju novom upravitelju za one zgrade kojima je bio određen za
prinudnog upravitelja, ako su suvlasnici tih zgrada odabrali drugog upravitelja
i s njime zaključili ugovor te sklopili međuvlasnički ugovor.

II. b) Na usmenoj raspravi, održanoj 3. srpnja 1998. u prostorijama
ove Agencije, zastupnici obiju strana utvrdili su zajednički 17. srpnja
1998. kao dan do kojeg će Stanoing d.d. dostaviti Vestalu d.o.o., za zgrade
kojima je upravitelj, kupoprodajne ugovore, građevinsku dokumentaciju i
općenito dokumentaciju koja prati jednu zgradu, na adresama: Ujevićeva
13, Koprivnička 9, Radićeva 6, Trakošćanska 12, Optujska 64, Fabijanska
2, Cankareva 3, Slavenska 10, Anina 23 i Stepinčeva 1.

U svezi s rečenom obvezom Stanoinga d.d., Vestalu d.o.o. pristigli su
do polovice mjeseca rujna o.g. nepotpuni podaci za samo četiri zgrade od
traženih deset, a nije im dostavljeno ništa od tehničke dokumentacije ni
za jednu zgradu, kao niti podaci o investicijskom i tekućem održavanju,
bez kojih ne mogu raditi (dopis Vestala Stanoingu d.d. od 2. rujna 1998.).

III. Zloporaba vladajućeg položaja Stanoinga d.d. (čl. 20. st. 1. t.
9. ZZTN) na području Grada Varaždina očituje se u onemogućavanju Vestala
d.o.o. u obavljanju poslova upravljanja stambenim zgradama (kojima je nakon
1. siječnja 1998. po ugovoru o upravljanju i međuvlasničkom ugovoru, upravitelj
postao Vestal d.o.o.) - dok ne prestanu razlozi koji ga sprečavaju da dostavi
zatražene podatke neophodne za upravljanje i održavanje zgrada.

III. a) Neprihvatljivi su navodi kojima Stanoing d.d. opravdava kašnjenje
dostave rečenih podataka iz dopisa upućenog Agenciji, (ur.br: 03/MM-643/98
od 9. srpnja 1998.), tj. da kasne s ispunjenjem dogovorene obveze Vestalu
d.o.o. zato jer je Odluka o prestanku rada Fonda prihvaćena tek 25. lipnja
1998. od Gradskog poglavarstva Varaždina. Naime, sve poslove upravljanja
zgradama u Varaždinu kojih suvlasnici nisu osigurali upravljanje po svom
izboru i dogovoru, Gradsko poglavarstvo već je 18. prosinca 1997. Zaključkom
prenijelo na Stanoing d.d. kad ga je odredilo za prinudnog upravitelja.

Već s 1. siječnja 1998. g., Stanoing d.d. se dodatno obvezao i za druge
gradove obaviti sve propisane radove na zgradama, koje je primjerice preuzeo
od Fonda u Gradu Ivancu, a što se vidi iz Sporazuma o preuzimanju poslova
Fonda za financiranje stambenog i komunalnog gospodarstva Grada Ivanca.

S obzirom da je Stanoing d.d. obračunavao sve prihode i troškove po
zgradama u Varaždinu, te evidenciju za zajedničku pričuvu po vlasnicima
stanova, nemoguće da ne posjeduje podatke o veličini stanova, kupoprodajnim
ugovorima, kontnim karticama, tehničkoj dokumentaciji itd.

Dopisom Vestala d.o.o. od 3. rujna 1998. razvidno je da predstavnicima
suvlasnika pojedinih zgrada, odnosno vlasnicima stanova nisu dostavljene
uplatnice za zajedničku pričuvu za šest mjeseci iako Stanoing d.d. tvrdi
suprotno.

Iz navedenog proizlazi da je ovakvim ponašanjem Stanoing d.d. neutemeljeno
preuzeo ovlaštenja koja omogućavaju zloporabu vladajućeg položaja u pružanju
usluga upravljanja stambenim zgradama na području Grada Varaždina. Stoga
je ocijenjeno da je riječ o potrebi poduzimanja mjera za zaštitu tržišnog
natjecanja, te je odlučeno kao u izreci ovog rješenja.

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ovog rješenja nije dopuštena žalba, ali nezadovoljna stranka
može pokrenuti spor kod Upravnog suda Republike Hrvatske u roku 30 dana
od dostave ovog rješenja.

Klasa: UP/I 030-02/98-01/24
Urbroj: 580-02-98-15
Zagreb, 7. listopada 1998.

Ravnateljica **dr. Deša Mlikotin Tomić,** v. r.

Rješenje, NN 1/1999-24