## Uredba o načinu utvrđivanja cijene stana i garaže

### NN 35/1992 (19.6.1992.), Uredba o načinu utvrđivanja cijene stana i garaže

# VLADA REPUBLIKE HRVATSKE

Na osnovi članka 10. stavka 2., članka 11. stavka 6. i članka 17. stavka
5. Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo ("Narodne
novine", br. 27/91 i 33/92), Vlada Republike Hrvatske na sjednici
održanoj 19. lipnja 1992. godine donijela je

## UREDBU

### o načinu utvrđivanja cijene stana i garaže

Članak 1.

Ovom se uredbom propisuje način utvrđivanja cijene stana na kojem postoji
stanarsko pravo, kriteriji za utvrđivanje zona u naselju, način određivanja
broja obročnih otplata i pripadajućih popusta, te cijene garaže koja čini
građevinsku cjelinu sa stanom ili je dodijeljena na korištenje kao pripadajući
dio stana.

Članak 2.

Za utvrđivanje cijene stana koriste se podaci o građevinskoj vrijednosti
etalonskog objekta kojeg objavljuje ministar zaštite okoliša, prostornog
uređenja i stambeno-komunalne djelatnosti i visine prosječnog mjesečnog
osobnog. dohotka po radniku u gospodarstvu Republike Hrvatske iz priopćenja
Republičkogzavoda za statistiku Republike Hrvatske, te elementi iz zapisnika
o bodovanju stana (članak 11. Pravilnika o načinu utvrđivanja vrijednosti
i kvalitete stana, te načinu i postupku utvrđivanja visine stanarine -
"Narodne novine" broj 20/87, 49/90, u daljnjem tekstu: zapisnik)
i to:

1. godina izgradnje - točka 8. općeg dijela zapisnika;

2. pojedinačni redni brojevi elemenata kojima je bodovan stan - točke
1. do 50. zapisnika - dio Bodovi, samo oni elementi kojima je bodovan stan;

3. korisna površina stana - točka 21. "Ukupna površina u m2"
proračuna korisne površine stana;

4. položaj stana.

Članak 3.

Cijena stana utvrđuje se ugovorom ovisno o:

1. građevinskoj vrijednosti stana u kojoj je sadržana vrijednost zajedničkih
dijelova i uređaja zgrade;

2. položajnoj pogodnosti stana;

3. visini vlastitih sredstava stanara koja je uložio u stan;

4. osobnom popustu koji se priznaje kupcu;

5. općem popustu;

6. korektivnom faktoru položajne pogodnosti.

Vrijednosti iz točke 1., 2. i 3. stavka 1. ovog članka sadržavaju elemente
revalorizacije.

Izraz za proračun cijene stana je:

Cs = (Cg + Pp - V) x p x 0.49

Cs - cijena stana

Cg - građevinska vrijednost stana i pripadajući dio vrijednosti zajedničkih
dijelova i uređaja zgrade

Pp - položajna pogodnost stana

V - visina uloženih vlastitih sredstava stanara u stan

p - koeficijent popusta kupca

0.49 - umnožak koeficijenta općeg popusta (iznosi 0.7 za sve stanove)
i korektivnog faktora položajne pogodnosti (iznosi 0.7 za sve stanove).

Članak 4.

Građevinska vrijednost stana jednaka je građevinskoj vrijednosti novoizgrađenog
stana iste opremljenosti i kvalitete umanjene za iznos amortizacije:

Cg = Ng - A

Ng - građevinska vrijednost novoizgrađenog stana

A - iznos amortizacije

Članak 5.

Građevinska vrijednost novoizgrađenog stana (Ng) utvrđuje se prema slijedećem
izrazu:

Ng = P x (I/Ie) x Ce x (B/Be) x Kp x Kg

P - neto korisna površina stana (m2)

Ce - građevinska vrijednost etalonskog objekta (HRD/m2)

I - proračunati mjesečni osobni dohodak po radniku u gospodarstvu Republike
Hrvatske na dan sklapanja ugovora

Ie - prosječni mjesečni osobni dohodak po radniku u gospodarstvu Republike
Hrvatske

kojeg objavljuje ministar na temelju izračuna iz objavljenih podataka
Republičkog zavoda za statistiku, a za dan kada se utvrđuje vrijednost
etalonskog objekta.

B - broj bodova iz zapisnika

Be - 116 broj bodova stana u etalonskom objektu

Kp - koeficijent položaja u zgradi

- 1 za tipske etažne stanove

- 0.80 za podrumske stanove

- 0.90 za suterenske i tavanske stanove.

Pojam podrumskih, suterenskih i tavanskih stanova određen je Pravilnikom
o načinu utvrđivanja vrijednosti i kvalitete stana, te načinu i postupku
utvrđivanja visine stanarine ("Narodne novine" broj 20/87, 49/90).

Kg - koeficijent gradnje

- 1.20 za samostojeće zgrade do 5 stanova i dvojne zgrade do 10 stanova,
visine do P+2

- 1 za sve ostale zgrade.

Članak 6.

Proračunati mjesečni osobni dohodak (I) na dan sklapanja ugovora određuje
se prema izrazu:

I= ((Iz - I3)/90) x D + Iz

Iz - zadnji objavljeni prosječni mjesečni osobni dohodak po radniku
u gospodarstvu Republike Hrvatske iz priopčenja Republičkog zavoda za statistiku
Republike Hrvatske

I3 - mjesečni prosječni osobni dohodak po radniku u gospodarstvu Republike
Hrvatske iz priopčenja Republičkog zavoda za statistiku Republike Hrvatske
objavljen 3 mjeseca ranije od zadnjeg objavljenog (Iz)

D - broj dana od posljednjeg dana u mjesecu za koji je objavljen zadnji
prosječni mjesečni osobni dohodak (Iž) do dana ugovaranja

Proračunati mjesečni osobni dohodak na dan sklapanja ugovora (I) obavezno
se unosi u ugovor i on je osnovice za sve revalorizacije neisplačenih obroka.

Članak 7.

Iznos amortizacije (A) za koji se umanjuje građevinska vrijednost novoizgrađenog
stana računa se prema izrazu:

A= ((G x Ks)/100) x Ng

G - starost zgrade (u godinama)

Ks - koeficijent umanjenja vrijednosti, ovisno o vrsti konstrukcije
i starosti zgrade; uzima se prema Tablici 1 koja je sastavni dio ove uredbe.

U slučaju izvršene nadogradnje ili cjelovite rekonstrukcije (npr. prenamjena
tavana u stan i sl.) starost zgrade (G) izračunava se prema izrazu:

G= (Gz + 2 x Gr)/3

Gz - starost zgrade

Gr - starost cjelovite rekonstrukcije stana.

Članak 8.

Položajna pogodnost stana (Pp) je element vrijednosti stana koji ovisi
o veličini naselja, zoni u naselju i položaju stana u zgradi (visini zgrade).

Vrijednost položajne pogodnosti utvrđuje se prema izrazu:

Pp = P x (I/Ie) x Ce x Kz x Kd x Ku

Kz - koeficijent vrijednosti položaja, a određuje se ovisno o zonama
u naselju i broju etaža objekta prema Tablici 2 koja je sastavni dio ove
uredbe.

Kd - koeficijenf demografskih kretanja za naselje (Tablica 2)

Ku - urbanistički koeficijent

- 1.30 za samostojeće zgrade do 5 stanova i dvojne zgrade do 10 stanova,
visine P + 2, s pripadajućim okolnim zemljištem

- 1 za sve ostale zgrade.

Članak 9.

Područje zona u naselju određuje odlukom skupština općine odnosno grada
prema Tablici 2 ove uredbe.

Članak 10.

Na zahtjev kupca utvrđuje se visina vlastitih sredstava koja je stanar
uložio u stan i to:

- sredstva kojima je povećao vrijednost stana, a koja vrijednost je
izražena u propisanim elementima za bodovanje stana, umanjena za iznos
amortizacije, a priznaje se kupcu najviše do 10% građevinske vrijednosti
novoizgrađenog stana;

- nevraćena sredstva koja je uložio kao vlastiti udio radi stjecanja
stanarskog prava;

- sredstva koja stanaru, radi stjecanja stanarskog prava nisu isplaćena
na ime nadoknade za eksproprirane nekretnine.

Izraz za uložena sredstva stanara:

V = S + U + E

S - sredstva uložena za povećanu vrijednost stana

U - nevraćeni vlastiti udio za stjecanje stanarskog prava

E - neisplaćena sredstva nadoknade za ekspropiranu nekretninu.

Sredstva uložena za povećanu vrijednost stana (S) utvrđuju se izračunom
koji se temelji na:

a) elementima cijene objavljenim u Biltenu o standardnoj kalkulaciji
radova u visokogradnji koji objavljuje Institut građevinarstva Hrvatske;

b) računima stanara isplaćenim za izvedbu pojedinih elemenata u stanu
umanjenih za iznos pripadajuće amortizacije.

Nevračeni vlastiti udio za stjecanje stanarskog prava (U) utvrđuje se
na temelju podnesenih dokaza stanara.

Neisplaćena sredstva nadoknade za ekspropriranu nekretninu (E) utvrđuju
se izračunom koji se temelji na izvršnom aktu o nadoknadi za ekspropriranu
nekretninu.

Vrijednosti S, U i E utvrđuje osoba sa završenim VII/1 stupnjem obrazovanja
odgovarajuće struke.

Vrijednosti S, U i E koje su uložene do 31. prosinca 1989. godine, revaloriziraju
se i udvostručuju na dan sklapanja ugovora.

Vrijednosti S, U i E koje su uložene nakon 31. prosinca 1989. godine,
revaloriziraju se na dan sklapanja ugovora.

Članak 11.

Za utvrđivanje cijene garaže koriste se podaci o građevinskoj vrijednosti
etalonskog objekta kojeg objavljuje ministar zaštite okoliša, prostornog
uređenja i stambeno-komunalne djelatnosti i visine prosječnog osobnog dohotka
po radniku u gospodarstvu Republike Hrvatske iz priopčenja Republičkog
zavoda za statistiku Republike Hrvatske, te elementi iz akta o korištenju
garaže ili zapisnika o bodovanju stana i to:

1. godina izgradnje garaže;

2. površina garaže;

3. materijal i konstrukcija garaže.

Ukoliko elementi pod točkama 1., 2. ili 3. nisu utvrđeni u aktu o korištenju
garaže ili zapisniku o bodovanju stana, utvrđuje ih prodavatelj na osnovi
raspoloživih dokaza.

Članak 12.

Cijena garaže utvrđuje se na način utvrđen po točkama 1., 2. i 6. stavke
1. Članka 3. ove uredbe time da kupac nema pravo na popuste osim kod plaćanja
u konvertibilnim devizama, a cijenu garaže dužan je platiti odjednom i
u slučaju kada stan kupuje na otplatu.

Izraz za izračuna cijene garaže (Csg):

Csg = (Cgg + Ppg) x 0.7 x Kk

Cgg - građevinska vrijednost garaže, a izračunaava se prema izrazu :

Cgg = Ngg - Ag

Ngg - građevinska vrijednost novoizgrađene garaže, a izračunava se prema
izrazu

Ngg = 0.75 x Pg x (I/Ie) x Ce

Pg - neto površina garaže (m2)

Ag - iznos amortizacije garaže izračunava se na isti način kao i amortizacija
za stan prema članku 7.

Ppg - položajna pogodnost garaže utvrđuje se na isti način kao i položajna
pogodnost stana prema članku 8. ove uredbe, s tim da se koeficijent vrijednosti
položaja (Kz) određuje prema zoni i visini objekta u kojem se nalazi garaža
(Tablica 2 ove uredbe)

Kk - koeficijent korištenja garaže

- 1 za garaže za smještaj jednog vozila

- 0.65 za garaže za smještaj više vozila

0.7 - korektivni faktor položajne pogodnosti i garaže.

Članak 13.

Osobni popusti kupca izračunavaju se prema izrazu:

p = (100 - (Gs x 0.5 + n + pd + Žr)/100)

p - koeficijent popusta kupca

Gs - godine navršenog radnog staža kupca

n - koeficijent načina kupnje

- 15 kod kupnje obročnom otplatom

- 30 kod kupnje jednokratnom isplatom

Ukoliko kupac kod obročne otplate prvi obrok plati u iznosu višem od
3%, priznaje mu se koeficijent načina kupnje (n) koji se izračunava prema
izrazu:

n = (((Up - 0.03 x Cs1)/(Cs2 - 0.03 x Cs1)) x 15) + 15

Up - povećana uplata prvog obroka u HRD

Cs1 - cijena stapa kod obročne otplate s prvim obrokom od 3% (n=15)
bez ograničenja prema članku 13. Zakona

Cs2 - cijena stana kod jednokratnog plaćanja (n=30) bezograničenja prema
članku 13. Zakona

pd - 10 kod kupnje za troje ili više malodobne djece koja su članovi
obiteljskog domaćinstva

Žr - 30 kod kupnje kada stan kupuje supružnik ili malodobno dijete (usvojenik)
stanara koji je poginuo u obrani suvereniteta Republike Hrvatske ili je
smrtno stradao kao žrtva oružane agresije, ili kada stan kupuje stanar
koji je teški invalid stradao u obrani suvereniteta Republike Hrvatske.

Koeficijent popusta kupca je nula (p = 0), kada se stan prodaje malodobnom
djetetu čija su oba roditelja poginula u obrani suvereniteta Republike
Hrvatske ili su smrtno stradali kao žrtve oružane agresije.

Ukoliko kupac u tijeku obročne otplate dodatno uplati ukupni preostali
iznos ugovorene cijene stana priznaje mu se popust srazmjeran veličini
i vremenu te uplate u odnosu na ugovorenu cijenu i konačan rok otplate,
a glede utvrđenog popusta (n) od 15 - 30%

Članak 14.

Cijena stana utvrđena prema članku 3. ove uredbe umanjuje se za visinu
prvog obroka koji ne može biti niži od 3% od ugovorene cijene.

Na iznos dobiven nakon umanjenja u smislu stavka 1. ovog članka, obračunava
se kamata u iznosu od 1% godišnje (primjenom dekurzivne metode), a na osnovi
rokova otplate koji ne mogu biti duži od rokova utvrđenih prema Tablici
3 koja je sastavni dio ove uredbe.

Preostali obroci utvrđuju se tako, da iznos pojedinačnog mjesečnog obroka
ne smije biti manji od 0,1% zbroja građevinske vrijednosti stana i položajne
pogodnosti stana (Cg + Pp).

Omin = 0.1% x (Cg + Pp)

Omin - najmanji mjesečni obrok.

Članak 15.

Kod obročne otplate obroci se na dan njihovog dospiječa revaloriziraju
primjenom odnosa između zadnjeg objavljenog mjesečnog osobnog dohotka (In)
i proračunatog osobnog dohotka u gospodarstvu Republike Hrvatske na dan
sklapanja ugovora (I), ako se on promijeni za više od 10%.

Izračun za revalorizaciju mjesečnog obroka vrši se prema izrazu:

Or = O x (In/I)

Or - revalorizirani mjesečni obrok

O - mjesečni obrok za koji se obračunava revalorizacija

In - zadnji objavljeni prosječni mjesečni osobni dohodak u gospodarstvu
Republike Hrvatske iz priopćenja Republičkog zavoda za statistiku Republike
Hrvatske na dan dospijeća pojedinog obroka

I - proračunati mjesečni osobni dohodak po radniku u gospodarstvu Republike
Hrvatske koji je primijenjen pri utvrđivanju cijene stana na dan sklapanja
ugovora i koji je unesen u ugovor (stavak 1. članak 6. ove uredbe).

Članak 16.

Ako kupci stana, odnosno njihovi pravni sljednici, odluče izmijeniti
sklopljeni ugovor o kupoprodaji stana temeljem članka 331. Zakona o izmjenama
i dopunama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo ("Narodne
novine", br. 33/92), imaju pravo na povratrazlike u cijeni stana.
Sklapanjem novogugovora prestaju biti vlasnici pripadajućeg zemljišta.

Kod jednokratne uplate u HRD razlika u cijeni vraća se kupcu u revaloriziranom
iznosu prema izrazu:

V = Cs x 0.3 x (Iv/I)

V - revalorizirani iznos razlike cijene koja se vraća kupcu

Cs - cijena stana iz osnovnog ugovora u HRD

Iv - proračunati prosječni mjesečni osobni dohodak u gospodarstvu Republike
Hrvatske na dan izmjene sklopljenog ugovora o kupoprodaji stana, a izračunava
se prema izrazu za "I" iz članka 6. ove uredbe

I - proračunati mjesečni osobni dohodak po radniku u gospodarstvu Republike
Hrvatske koji je primijenjen pri utvrđivanju cijene stana na dan sklapanja
prijesklopljenog ugovora.

U slučaju jednokratne uplate u devizama razlika u cijeni se ne revalorizira,
a isplatit će se u devizama ili domaćoj valuti posrednjem tečaju Narodne
banke Hrvatske na dan isplate, ovisno o izboru kupca, a izračunava se prema
izrazu:

Vd = Csd x 0.3

Vd - iznos ražlike cijene u devizama koja se vraća kupcu

Csd - cijena stana u devizama koja je uplaćena.

Ako je isplata cijene stana ugovorena obročno; revalorizirana razlika
uplaćenih obroka uračunava se u otplatu narednih obroka. Korigirani mjesečni
obrok se izračunava prema izrazu :

Ok = (O x 0.7 x Bpo - (O1 + O x Boo) x 0.3) / Bpo

Ok - korigirani mjesečni obrok

O1 - iznos prvog obroka iz osnovnog ugovora u HRD

O - mjesečni obrok na početku otplate (iz ugovora)

Bpo- broj preostalih mjesečnih obroka za otplatu

Boo - broj otplačenih mjesečnih obroka.

Korigirani mjesečni obrok se na dan dospijeća slijedećeg obroka revalorizira
prema članku 15. ove uredbe.

Članak 17.

Danom stupanja na snagu ove uredbe prestaje važiti Uredba o načinu utvrđivanja
cijene stana ("Narodne novine", br. 29/91, 6/92 i 9/92).

Članak 18.

Ova uredba stupa na snagu danom objave u "Narodnim novinama".

Klasa: 370-01/91-01/90

Urbroj : 503011-92-41

Zagreb, 19. lipnja 1992.

Predsjednik

**dr. Franjo Gregurić, v. r.**

```
Tablica 1
Ks - Koeficijent umanjenja vrijednosti za iznos amortizacije
_________________________________________________________________________________
                                                                                                Koefic.
Materijal i konstrukcija zgrade (prema zapisniku o              G starost zgrade                umanjen
bodovanju stana)                                                u godinama                      KS god,
_________________________________________________________________________________
                        1                                               2                       3
_________________________________________________________________________________
A) Vjerojatni vijek trajanja                    120 godina      1 do 120                        0,583
R. br. 1.                                       55 bodova
Zgrade od armirano-betonskih skeletnih
konstrukcija, betona ili zidane zgrade s
vertikalnim serklažima odnosno armaturom
u zidu i masivnom                                               preko 120 ukupno                70
međukatnom konstrukcijom                                        G x Ks
_________________________________________________________________________________
B) Vjerojatni vijek trajanja                    100 godina      1 do 100                        0,700
R. br. 2.1.                                     50 bodova
Zgrade sa zidovima od opeke, betona,
betonskih blokova, kamena i slično,                             preko 100 ukupno                70
bez vertikalnih serklaža, s masivnom
međukatnom konstrukcijom                                        G x Ks
_________________________________________________________________________________
C) Vjerojatni vijek trajanja                    80 godina       1 do 80                 0,875
R. br. 2.2.                                     45 bodova
Zgrade sa zidovima od opeke, betona,
betonskih blokova, kamena i slično,                             preko 80 ukupno         70
bez vertikalnih serklaža, s drvenom
međukatnom konstrukcijom                                        G x Ks
R.br. 3.1.                                      45 bodova
Montažne zgrade čiji je pretežan broj
elemenata građen industrijski i montiran
na objektu od armiranog betona
(srednja i teška montaža)
_________________________________________________________________________________
D) Vjerojatni vijek trajanja                    60 godina       1 do 60                 1,167
R. br. 32.                                      35 bodova
Montažne zgrade čiji je pretežan broj
elemenata građen industrijski i montiran
na objektu, od drveta i drugog materijala
na bazi drveta i miješanoj                                      preko 60 ukupno         70
konstrukciji:                                                   G x Ks
R. br. 4.                                       30 bodova
Zgrade od mješovitog materijala ili zgrade
od opeke debljine vanjskog zida do 25 cm
bez dodatne toplinske zaštite, s drvenom
međukatnom konstrukcijom
_________________________________________________________________________________
E) Vjerojatni vijek trajenja                                    40 godina 1 do 40               1,750
R. br. 5                .                       25 bodova
Zgrade od opeke ili kamena zidane
blatom s pregradama od drveta ili čerpića                       preko 40 ukupno 70
i drvenom međukatnom konstrukcijom                      G x Ks
_________________________________________________________________________________
F) Vjerojatni vijek trajanja                                    20 godina 1 do 20               3,500
R. br. 6.                                       20 bodova
Zgrade od čerpića, barake, stračare i sl.                       preko 20 ukupno         70
                                                                G x Ks
_________________________________________________________________________________

Tablica 2 Kz - Koeficljent vri)ednosti položaja
_________________________________________________________________________________
Zone u naselju                                                  Koeficijent zemljišta Kz ovisno
                                                                o broju etaža u objektu
                                                        1       2       3,4     5, 6 i 7                8 i više
_________________________________________________________________________________
I. ZONA - Atraktivno područje stanovanja
bez obzira na položaj                                   1,00    0,85    0,60    0,50            0,40
II. ZONA - Uži centar naselja                           0,72    0,60    0,42    0,35            0,28
III. ZONA - Širi centar naselja                 0,50    0,42    0,30    0,25            0,20
IV. ZONA - Rubni dijelovi naselja                       0,40    0,34    0,25    0,20            0,15
_________________________________________________________________________________
Za naselje uz more minimalni Kz:
- zone do 300 m                                 0,72    0,60    0,42    0,35            0,28
- zone do 500 m                                 0,50    0,42    0,30    0,25            0,20
_________________________________________________________________________________
Koeficijent vrijednosti položaja (Kz) za naselja uz more odreduje skupština općine.
_________________________________________________________________________________
Kd - Koeficijent demografskih kretanja za naselje
a) 1,00 za naselje iznad 400.000 stanovnika
b) 0,90 za naselje iznad 150.000 stanovnika
c) 0,85 za naselje iznad 100.000 stanovnika
d) 0,75 za naselje iznad 50.000 stanovnika
e) 0,70 za naselje iznad 10.000 stanovnika
f) 0,65 za naselje do 10.000 stanovnika
_________________________________________________________________________________

Tablica 3

Rokovi otplate ovisno o starosti zgrade
___________________________________________________________
                                        Rokovi otplate
Starost zgrade          broj mjesečnih                  broj godina
godina                  obroka (R)
___________________________________________________________
0 - 5                   384                             32
6 - 15                  360                             30
16 - 25                 336                             28
26 - 40                 312                             26
41 - 55                 288                             24
56 - 70                 264                             22
preko - 70              240                             20
____________________________________________________________
```

Uredba, NN 35/1992-923
Opći uvjeti korištenjaZaštita privatnosti[Pristup podatcima](/data_access_hr.aspx)[ELI](/about_eli_hr.aspx)

©2026. g. Narodne novine d.d.

, izrada [Novena d.o.o.](http://novena.hr/)