### NN 143/2023 (1.12.2023.), Pravilnik o najmu stambenih jedinica

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine

1959

Na temelju članka 24. stavka 7. Zakona o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima (»Narodne novine«, br. 106/18., 98/19. i 82/23.), ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine donosi

PRAVILNIK

O NAJMU STAMBENIH JEDINICA

I. UVODNE ODREDBE

Članak 1.

Ovim Pravilnikom propisuje se način sklapanja i sadržaj ugovora o najmu stambenih jedinica u vlasništvu Republike Hrvatske koje su u nadležnosti upravljanja i raspolaganja Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, (u daljnjem tekstu: Ministarstvo), detaljnije se razrađuju obveze najmodavca i najmoprimca, prestanak ugovora o najmu te se uređuje način kontrole korištenja stambenih jedinica danih u najam i kontrola naplate najamnine.

II. UGOVOR O NAJMU

Članak 2.

(1) Ministarstvo sklapa ugovor o najmu s korisnikom koji je ostvario pravo na stambeno zbrinjavanje sukladno Zakonu o područjima posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 86/08., 57/11., 51A/13., 148/13., 76/14., 147/14., 18/15. i 106/18.), Zakonu o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima (»Narodne novine«, br. 106/18., 98/19. i 82/23.; u daljnjem tekstu: Zakon o stambenom zbrinjavanju), Zaključku o načinu stambenog zbrinjavanja povratnika koji nisu vlasnici kuće ili stana, a živjeli su u stanovima u društvenom vlasništvu (bivši nositelji stanarskog prava) na područjima Republike Hrvatske, koja su izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 100/03.), Zaključku o produženju roka za podnošenje zahtjeva za stambeno zbrinjavanje povratnika koji su bili korisnici društvenih stanova izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 179/04.), Zaključku o produženju roka za podnošenje zahtjeva za stambeno zbrinjavanje povratnika koji su bili korisnici društvenih stanova izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 79/05.), Odluci o stambenom zbrinjavanju povratnika – bivših nositelja stanarskog prava izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 29/11. i 139/11.), Odluci o stambenom zbrinjavanju povratnika – bivših nositelja stanarskog prava izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 42/13.) i Uredbi o utvrđivanju statusa bivših nositelja stanarskih prava i članova njihovih obitelji, te uvjetima i postupku njihovog stambenog zbrinjavanja (»Narodne novine«, br. 133/13.).

(2) Ministarstvo sklapa ugovor o najmu s osobama koje su stekle status zaštićenog najmoprimca.

(3) Ministarstvo sklapa ugovor o najmu s osobama određenih struka i zanimanja za čijim radom postoji posebno iskazana potreba (u daljnjem tekstu: kadrovi), a koji nemaju riješeno stambeno pitanje.

(4) Ministarstvo sklapa ugovor o najmu s osobama koje su stekle status korisnika stambenog zbrinjavanja sukladno članku 44., 45. i 46. Zakona o stambenom zbrinjavanju.

(5) Ugovor o najmu koji se sklapa s korisnicima na temelju rješenja o utvrđenom pravu na stambeno zbrinjavanje sukladno Zakonu o stambenom zbrinjavanju smatra se upravnim ugovorom te se s korisnicima sklapa u skladu s tim Zakonom.

(6) Ugovori o najmu koji se sklapaju na temelju ostalih pravnih osnova navedenih u članku 2. ovoga Pravilnika kao i ugovori koji se sklapaju na temelju Zakona o stambenom zbrinjavanju a koji se prema tom Zakonu ne smatraju upravnim ugovorima, sklapaju se s korisnicima sukladno odredbama zakona i propisa kojim se uređuje najam stanova.

Članak 3.

(1) U svrhu stambenog zbrinjavanja kadrova Ministarstvo će s jedinicom lokalne samouprave ili tijelima državne uprave na čijem području se osigurava stambeno zbrinjavanje sklopiti sporazum kojim se jedinici lokalne samouprave ili tijelu državne uprave ustupa stambena jedinica na korištenje i upravljanje te kojim se propisuju obveze koje proizlaze s osnova preuzete stambene jedinice u državnom vlasništvu.

(2) U svrhu stambenog zbrinjavanja kadrova Ministarstvo će osigurati stambene jedinice u državnom vlasništvu na područjima primjene Zakona o stambenom zbrinjavanju sukladno raspoloživom stambenom fondu.

(3) Jedinica lokalne samouprave ili tijelo državne uprave dužno je Ministarstvu pravovremeno dostaviti popis korisnika iz članka 2. stavka 3. ovoga Pravilnika koji će koristiti stambenu jedinicu radi sklapanja ugovora o najmu kao i sve promjene nastale za vrijeme trajanja ugovora o najmu.

(4) Obveze s osnova najma za dodijeljenu stambenu jedinicu za koju nisu pravovremeno dostavljeni podaci o korisniku iz članka 2. stavka 3. ovoga Pravilnika, snosi jedinica lokalne samouprave ili tijelo državne uprave.

Članak 4.

Ugovor o najmu stambene jedinice u ime Ministarstva kao najmodavca s najmoprimcem sklapa ministar graditeljstva, prostornoga uređenja i državne imovine (u daljnjem tekstu: ministar) ili osoba koju on ovlasti.

Članak 5.

(1) Ugovor o najmu stambene jedinice sklapa se u pisanom obliku i na neodređeno vrijeme.

(2) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, ugovor o najmu stambene jedinice sklapa se na određeno vrijeme u slučajevima iz članka 2. stavaka 3. i 4. ovoga Pravilnika.

(3) Ugovor o najmu stambene jedinice sadrži osobito:

1. ugovorne strane

2. opis stambene jedinice odnosno dijela stambene jedinice koji se daje u najam (oznaka, adresa, kat, površina, broj soba, pristup vodnim uslugama, električnoj energiji i sl.)

3. visinu najamnine i način plaćanja

4. obveze najmoprimca vezane uz plaćanje komunalne naknade i drugih troškova koji se plaćaju u vezi s korištenjem stambene jedinice i način na koji će se vršiti plaćanje

5. podatke o osobama koje će zajedno s najmoprimcem koristiti stambenu jedinicu

6. vrijeme trajanja najma

7. odredbe o održavanju stambene jedinice

8. odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi

9. odredbe o primopredaji stambene jedinice

10. odredbe o kontroli korištenja stambene jedinice

11. odredbe o prestanku i raskidu ugovora o najmu

12. odredbu kojom najmoprimac preuzima obvezu suradnje kod kontrole korištenja stambene jedinice koju je dobio u najam

13. odredbu kojom se propisuje kada je najmoprimac stupio u posjed stambene jedinice i od kada plaća najamninu, ako najmoprimac već boravi u stambenoj jedinici.

Članak 6.

(1) Korisnik kojemu je izvršnim rješenjem utvrđeno pravo na stambeno zbrinjavanje davanjem u najam stambene jedinice, dužan je pristupiti sklapanju ugovora o najmu dodijeljene stambene jedinice u roku od 15 dana od dana dostavljanja poziva.

(2) Ukoliko korisnik iz stavka 1. ovoga članka neosnovano odbije ponuđenu useljivu stambenu jedinicu u državnom vlasništvu Ministarstvo će prema njemu postupiti sukladno članku 22. Zakona o stambenom zbrinjavanju.

(3) S korisnikom stambenog zbrinjavanja prema Uredbi o utvrđivanju statusa bivših nositelja stanarskih prava i članova njihovih obitelji, te uvjetima i postupku njihovog stambenog zbrinjavanja (»Narodne novine«, br. 133/13.) sklapa se ugovor o najmu na neodređeno vrijeme sukladno odredbama zakona i propisa kojima se uređuje najam stanova.

(4) Korisnik iz stavka 3. ovoga članka koji odbije ponuđeni useljiv stan u vlasništvu Republike Hrvatske ne gubi pravo na stambeno zbrinjavanje ali gubi pravo prvenstva na realizaciju stambenog zbrinjavanja u odnosu na korisnike kojima još nije ponuđena stambena jedinica.

III. VISINA NAJAMNINE

Članak 7.

(1) Najmoprimac plaća najamninu koja se izračunava sukladno članku 10. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (»Narodne novine«, br. 40/97. i 117/05.) na korisnu stambenu površinu dodijeljene stambene jedinice.

(2) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, visina najamnine za stanove na području prve skupine potpomognutih područja iznosi 20% od visine propisane zaštićene najamnine.

(3) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, visina najamnine za obiteljske kuće na području prve i druge skupine potpomognutih područja iznosi 0,13 eura mjesečno.

(4) Korisnicima kojima je rješenjem područnog ureda Hrvatskog zavoda za socijalnu skrb ili njegova prednika centra za socijalnu skrb utvrđeno pravo na zajamčenu minimalnu naknadu, visina najma obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu iznosi 0,13 eura mjesečno za stambenu jedinicu za vrijeme trajanja prava na zajamčenu minimalnu naknadu.

(5) Visina najamnine iz stavaka 1. i 2. ovoga članka utvrđuje se po m² stambene jedinice odnosno stambenog prostora za utvrđenu stambenu površinu.

(6) U slučaju promjene uvjeta pod kojima je predmet najma dan u najam, kao i u slučajevima promjene načina plaćanja ugovorene najamnine za korištenje predmeta najma, najmodavac zadržava pravo na izmjenu ugovora o najmu sukladno važećim propisima. O promjeni visine iznosa najamnine sukladno važećim propisima, ugovor se neće mijenjati nego će najmoprimac dobiti pisanu obavijest o visini najamnine.

(7) Utvrđenom stambenom površinom smatra se ona površina koja je upisana u vlasničkom listu odnosno utvrđena izmjerom.

(8) U stambenu površinu obiteljske kuće ne ulaze: unutarnja stubišta, neuređeni dijelovi obiteljske kuće, neuređeno potkrovlje, podrum, garaža, parkirališno mjesto, kotlovnica, terase, balkoni, pomoćne građevine i dijelovi koji se smatraju zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade.

(9) Za korištenje stambene jedinice ugovoreni iznos najamnine iz stavaka 1., 2., 3. i 4. ovoga članka, najmoprimac se obvezuje uplaćivati mjesečno i to najkasnije do 15-og u mjesecu za protekli mjesec, u korist državnog proračuna putem dostavljene uplatnice ili uplatom na račun u slučaju ako ne zaprimi uplatnicu za tekući mjesec.

IV. PRIVREMENO OSLOBAĐANJE PLAĆANJA OBVEZA S OSNOVA NAJMA STAMBENIH JEDINICA

Članak 8.

(1) Ministarstvo može korisnika stambenog zbrinjavanja privremeno osloboditi plaćanja obveza s naslova najma dok se ne ostvare uvjeti za prestanak oslobađanja u slučaju:

– ako su korisnici podnijeli zahtjev za darovanje obiteljske kuće ili stana za koji Ministarstvo ne plaća pričuvu a za koju još uvijek nije okončan postupak darovanja, do okončanja tog postupka

– ako nositelj stambenog zbrinjavanja jedini ostvaruje prihod u obitelji, a nalazi se na dužem liječenju

– smrti odraslih članova obitelji, dok se za malodobnu djecu ne osigura stalni prihod i trajno skrbništvo

– ako je nositelj stambenog zbrinjavanja samac bez prihoda na odsluženju zatvorske kazne koja nije pretpostavka za gubitak prava na stambeno zbrinjavanje

– korisnika privremenog izvanrednog stambenog zbrinjavanja

– korisnika žrtve nasilja u obitelji ako sami ne mogu snositi obveze.

(2) Ministarstvo korisniku stambenog zbrinjavanja otpisuje potraživanja s naslova najma i oslobađa korisnika od plaćanja najma kada Povjerenstvo za procjenu stanja stambenog objekta utvrdi da je za stambenu jedinicu nužno provesti radove sanacije ili obnove, dok se objekt ne sanira odnosno obnovi.

(3) U slučaju smrti nositelja stambenog zbrinjavanja koji je sam na ugovoru o najmu, dugovanje s osnova najma otpisuje se.

(4) Za korisnike iz stavaka 1. i 2. ovoga članka Ministarstvo provodi kontinuiranu kontrolu daljnje osnovanosti razloga za privremeno oslobađanje plaćanja obveze najma.

V. OBVEZE NAJMODAVCA

Članak 9.

(1) Najmodavac predaje na korištenje najmoprimcu stambenu jedinicu slobodnu od osoba i stvari i u stanju pogodnom za stanovanje. Primopredaja se obavlja Zapisnikom o useljenju u kojemu se evidentira datum useljenja, stanje stambene jedinice te stanje brojila. Zapisnik potpisuju najmodavac i najmoprimac. Zapisnik se smatra vjerodostojnom ispravom u slučaju spora vezano za stanje stambene jedinice ili visinu dugovanja za režijske troškove nastale u objektu za vrijeme najma.

(2) Najmodavac plaća zajedničku pričuvu za stambene jedinice – stanove u vlasništvu Republike Hrvatske kojima gospodari i upravlja.

(3) Najmodavac je obvezan osigurati hitne intervencije i popravke nužne za korištenje stambenih jedinica danih u najam (popravak kanalizacijskih cijevi, popravak vodovodnih instalacija, popravke bojlera koji su izvor grijanja, sanaciju dimnjaka i dijela oštećenog krovišta, popravke sanitarnih čvorova i izmjenu sanitarija, izmjenu vanjske stolarije) pod uvjetom da se ne radi o oštećenjima i nedostacima koje su uzrokovali sami korisnici zbog nepažljivog korištenja i neodržavanja stambenog objekta u skladu s člankom 11. stavkom 1. ovoga Pravilnika.

VI. OBVEZE NAJMOPRIMCA

Članak 10.

(1) Najmoprimac je dužan koristiti stambenu jedinicu pažnjom dobrog gospodara, na način da je čuva od oštećenja te ju je po isteku najma dužan vratiti u stanju u kojem se nalazila kad je u istu uselio, a sukladno zapisniku iz članka 9. stavka 1. ovoga Pravilnika.

(2) Najmoprimac je dužan stambenu jedinicu koristiti isključivo za stanovanje s članovima obiteljskog kućanstva navedenima u ugovoru o najmu.

(3) Najmoprimac ne smije dati stambenu jedinicu u podnajam trećim osobama.

(4) Najmoprimac je dužan podnijeti zahtjev za promjenu ugovora o najmu zbog okolnosti koje su nastupile na njegovoj strani, a koje su od utjecaja na korištenje stambene jedinice i broj članova koji koriste stambenu jedinicu koja je dana u najam.

(5) Najmoprimac se obvezuje Ministarstvu podnijeti zahtjev za davanje suglasnosti za korištenje stambene jedinice koju je dobio u najam, za članove uže obitelji koji u toj stambenoj jedinici nisu ostvarili pravo na stambeno zbrinjavanje.

(6) Najmoprimac se obvezuje redovno i u roku plaćati sve troškove vezane uz redovito korištenje predmeta najma, koji se odnose primjerice ali ne isključivo, na utrošak struje, vode, plina, komunalne naknade, odvoza kućnog smeća, vodoprivredne naknade, troškove odvodnje, telefonskih priključaka, troškove grijanja i ostale troškove koji su vezani za predmet najma.

(7) Svi članovi obitelji i svi članovi kućanstva solidarno odgovaraju s osnova dospjelih obveza i troškova vezanih uz predmet najma.

(8) Najmoprimac se obvezuje najkasnije u roku od 30 dana od sklapanja ugovora o najmu pokrenuti odgovarajući postupak pri subjektima koji pružaju javne usluge (vodoopskrbe i odvodnje, distribucije električne energije, plina i toplinske energije, prikupljanja komunalnog otpada i dr.) radi plaćanja troškova na svoje ime, zajedno sa svim članovima svoje obitelji prijaviti prebivalište na adresi stambenog zbrinjavanja u roku od 15 dana od dana useljenja te koristiti dodijeljenu im stambenu jedinicu u svrhu stanovanja.

(9) Najmoprimcu teče obveza s osnova najma od datuma sklapanja ugovora o najmu bez obzira na datum zapisnika iz članka 9. stavka 1. ovoga Pravilnika.

(10) Najmoprimac je dužan useliti u stambenu jedinicu s članovima obitelji u roku od najviše 30 dana od uvođenja u posjed na temelju sklopljenog ugovora o najmu.

(11) Pravo na useljenje u stambenu jedinicu najmoprimac stječe nakon sklapanja ugovora o najmu.

(12) Najmoprimac ne smije vršiti preinake u stambenoj jedinici i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti Ministarstva i protivno propisima o gradnji.

(13) Najmoprimac i članovi kućanstva odgovaraju po općim propisima za štetu koju on ili članovi njegove obitelji prouzroče u stambenoj jedinici i na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade.

(14) Najmoprimac je obvezan koristiti stambenu jedinicu samo u svrhu i na način utvrđen ugovorom o najmu.

(15) Najmoprimac i članovi njegova kućanstva dužni su predstavniku Ministarstva dopustiti ulazak u stambenu jedinicu u slučaju kontrole korištenja stambene jedinice.

(16) Najmoprimac je dužan o činjenici da je postao vlasnik odgovarajuće useljive obiteljske kuće ili stana prikladne za stanovanje njega i/ili članova njegove obitelji obavijestiti Ministarstvo, podnijeti zahtjev za raskid ugovora o najmu, podmiriti troškove nastale korištenjem stambene jedinice odnosno naknaditi štetu i vratiti stambenu jedinicu koja mu je dodijeljena u najam. O primopredaji stambene jedinice sastavit će se zapisnik.

(17) Odredba stavka 16. ovoga članka ne odnosi se na najmoprimce iz članka 6. stavka 3. ovoga Pravilnika.

(18) Ukoliko najmoprimac za vrijeme trajanja najma umre ili napusti stambenu jedinicu ili stambenu jedinicu napusti netko od članova kućanstva s utvrđenim pravom, ostali članovi toga obiteljskog kućanstva koji su navedeni na ugovoru o najmu pod istim uvjetima mogu nastaviti koristiti stambenu jedinicu danu u najam.

(19) U slučaju iz stavka 18. ovoga članka, s članovima kućanstva za koje se utvrdi da i dalje koriste stambenu jedinicu sklapa se ugovor o najmu na temelju njihove izjave o članovima koji čine obiteljsko kućanstvo, podataka Ministarstva nadležnog za unutarnje poslove o prebivalištu te službene zabilješke o izvršenoj kontroli stambene jedinice.

VII. ODRŽAVANJE STAMBENE JEDINICE

Članak 11.

(1) Najmoprimac je dužan snositi troškove tekućeg održavanja predmeta najma (primjerice, ali ne isključivo: bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije, održavanje podnih i zidnih obloga, popravak i održavanje sanitarija i sl.).

(2) Na suvlasničkim dijelovima zgrade investicijsko održavanje obavljat će, sukladno propisu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, upravitelj zgrade iz sredstava uplaćene zajedničke pričuve.

Članak 12.

(1) Na osnovu suglasnosti Ministarstva, najmoprimac ili vlasnik posebnog dijela zgrade može vlastitim sredstvima izvesti radove u stambenoj jedinici, a iznimno i na zajedničkim dijelovima stambene zgrade, u cilju poboljšanja uvjeta stanovanja.

(2) Ako je za izvođenje radova iz stavka 1. ovoga članka potrebno ishoditi određeno odobrenje ili dozvolu nadležnog tijela, isto će učiniti najmoprimac uz prethodnu suglasnost Ministarstva.

(3) O završetku radova iz stavaka 1. i 2. ovoga članka najmoprimac je dužan izvijestiti najmodavca.

(4) Za izvršene radove iz stavaka 1. i 2. ovoga članka najmoprimac ne ostvaruje pravo na povrat uloženih sredstava od najmodavca.

VIII. ZAMJENA STAMBENIH JEDINICA

Članak 13.

(1) Ministarstvo može izvršiti zamjenu stambene jedinice dane u najam na zahtjev najmoprimca ili po službenoj dužnosti ako raspolaže odgovarajućom stambenom jedinicom, a na prijedlog Povjerenstva iz članka 14. ovoga Pravilnika:

– ako je došlo do povećanja ili smanjenja broja članova kućanstva najmoprimca zbog čega najmoprimac ima u najmu stambenu jedinicu veću ili manju u odnosu na odstupanja dopuštena odredbom članka 17. stavka 5. Zakona o stambenom zbrinjavanju, imajući u vidu broj članova kućanstva

– ako zamjenu zahtijevaju zdravstveni i drugi opravdani razlozi najmoprimca ili članova njegovog kućanstva, kao što su promjena mjesta zaposlenja ili potrebe preseljenja u drugo mjesto zbog liječenja ili školovanja,

– radi izvršenja pravomoćnih odluka nadležnih sudskih i upravnih tijela

– radi provedbe poslova upravljanja i održavanja objekta

– u slučajevima nemogućnosti korištenja dodijeljene stambene jedinice koja je postala ne uvjetna za stanovanje zbog dotrajalosti, oštećenja nastalih zbog elementarnih nepogoda (požara, poplave i sl.).

(2) Moguća su veća odstupanja u površini od propisanih člankom 17. Zakona o stambenom zbrinjavanju u mjestima gdje Ministarstvo ne raspolaže drugim odgovarajućim stambenim jedinicama.

IX. POVJERENSTVO ZA RASPOLAGANJE STAMBENIM JEDINICAMA

Članak 14.

(1) Ministarstvo će osnovati Povjerenstvo za raspolaganje stambenim jedinicama (u daljnjem tekstu: Povjerenstvo).

(2) Povjerenstvo utvrđuje posebne okolnosti vezane uz stambene jedinice i korisnike, privremeno preseljenje korisnika u drugu stambenu jedinicu uslijed razloga koji su posljedica više sile, pravomoćnih sudskih presuda u slučajevima utvrđivanja titulara vlasništva na stambenim jedinicama dodijeljenim korisnicima u postupku stambenog zbrinjavanja, oštećenja na stambenoj jedinici te zahtjeva drugih tijela državne uprave za uklanjanjem stambene jedinice zbog općih interesa utvrđenih temeljem zakona (rušenje useljene stambene jedinice zbog izgradnje ceste, groblja, infrastrukturnih objekata) i drugih razloga propisanih ovim Pravilnikom.

(3) Povjerenstvo utvrđuje predstavlja li skup prostorija dodijeljen korisniku stan ili stambeni prostor u slučajevima utvrđivanja stambene površine za koju se plaća najamnina, odnosno predstavljaju li prostorije koje koristi stambenu cjelinu i kada njihova ukupna stambena površina prelazi površinu propisanu člankom 17. Zakona o stambenom zbrinjavanju.

(4) Povjerenstvo na prijedlog područnih službi utvrđuje razloge za formiranje novih stambenih cjelina/jedinica u stambenoj zgradi i daje prijedloge za etažiranje u manje stambene cjeline/jedinice.

(5) Povjerenstvo razmatra prijedloge o poništavanju prijedloga za etažiranje u slučaju kad za to postoji opravdani razlog.

(6) Povjerenstvo razmatra prijedloge o utvrđivanju nositelja obitelji iz članka 23. Zakona o stambenom zbrinjavanju.

(7) Povjerenstvo daje prijedlog odluke o privremenom oslobađanju obveze plaćanja najma koju donosi ministar.

(8) Povjerenstvo priprema prijedlog suglasnosti za izvođenje radova iz članka 12. ovoga Pravilnika.

(9) Na zahtjev korisnika stambenog zbrinjavanja za registraciju ili obavljanje djelatnosti na adresi stambene jedinice Povjerenstvo priprema prijedlog suglasnosti za registraciju ili obavljanje predmetne djelatnosti, uz uvjet da ista ne narušava osnovnu namjenu stambene jedinice i miran posjed ostalih suvlasnika zgrade ili vlasnika susjednih stambenih jedinica.

Članak 15.

(1) Povjerenstvo se sastoji od četiri stalna i jednog promjenjivog člana – rukovodećeg službenika službe – područne službe prema mjestu nadležnosti, čija nazočnost je obvezna pri rješavanju predmeta s područja nadležnosti ustrojstvene jedinice kojom upravlja.

(2) Predsjednika, članove Povjerenstva i njihove zamjenike imenuje ministar iz reda državnih službenika Uprave za stambeno zbrinjavanje Ministarstva, odgovarajuće struke.

(3) Povjerenstvo donosi Poslovnik o radu.

(4) Akti koje donosi Povjerenstvo su prijedlog odluke, prijedlog odgovora stranci i zaključak.

Članak 16.

Za stambene jedinice na kojima je proveden postupak etažiranja ili su predloženi postupci za etažiranje nadležna područna služba će predložiti nadležnoj ustrojstvenoj jedinici poništenje ili izmjenu etažnih elaborata ukoliko se utvrdi:

– da novoformirane stambene jedinice nemaju stambenu površinu predviđenu za stambeno zbrinjavanje sukladno članku 17. Zakona o stambenom zbrinjavanju

– da stambene jedinice svojom strukturom i funkcionalnošću nisu pogodne za stambeno zbrinjavanje više obitelji

– da stambene jedinice ne predstavljaju stambeni prostor nego su postale skup prostorija i poslovnih prostora

– da stambene jedinice dodijeljene korisnicima nakon provedenog etažiranja, površinom ne ispunjavaju zakonski minimum, a korisnici nisu suglasni s dodijeljenom površinom.

X. RASKID UGOVORA O NAJMU

Članak 17.

(1) Ukoliko najmoprimac obvezu iz članka 7. ovoga Pravilnika ne ispuni sukladno članku 22. stavku 4. podstavku 7. Zakona o stambenom zbrinjavanju, najmodavac će jednostrano raskinuti ugovor o najmu, s rokom iseljenja koji ne može biti kraći od 15 dana te će protiv najmoprimca pokrenuti postupak prisilne naplate duga.

(2) Ukoliko najmoprimac ne ispunjava obveze iz članka 10. ovoga Pravilnika, kao i u slučajevima iz članka 20. Zakona o najmu stanova (»Narodne novine«, br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18. i 105/20), najmodavac će jednostrano raskinuti ugovor o najmu, s rokom iseljenja koji ne može biti kraći od 15 dana.

(3) Odjava prebivališta najmoprimca i članova kućanstva s adrese predmeta najma smatrat će se nekorištenjem stambene jedinice u smislu članka 22. stavka 4. podstavka 1. Zakona o stambenom zbrinjavanju.

(4) Korisnik ne gubi pravo na stambeno zbrinjavanje u stambenoj jedinici koja mu je dana u najam i ugovor o najmu se neće raskidati ukoliko neki od članova kućanstva ne koriste stambenu jedinicu zbog potrebe dužeg boravka u zdravstvenoj ustanovi radi liječenja, zbog odlaska u drugo mjesto obrazovanja, privremenog ili sezonskog ili terenskog rada uz uvjet da je o tome obaviještena nadležna područna služba Ministarstva i o tome priložena odgovarajuća dokumentacija (npr. medicinska dokumentacija, potvrde o školovanju, ugovor o radu i sl.). Okolnosti iz ovoga stavka mogu opravdano trajati najduže pet godina koji rok se ne može produžavati, a odnose se na korisnika (nositelja prava/najmoprimca) i/ili člana kućanstva.

(5) Privremenim radom iz stavka 4. ovoga članka smatra se radni odnos zasnovan na određeno vrijeme koje ne može biti duže od pet godina. Sezonski rad tijekom godine može trajati najduže devet mjeseci, a terenski rad (npr. u inozemstvu) do dvije godine.

Članak 18.

Upravni ugovor o najmu raskida se na način propisan člankom 22. Zakona o stambenom zbrinjavanju.

Članak 19.

Ugovor o najmu koji se ne smatra upravnim ugovorom najmodavac će raskinuti uz pisanu obavijest (otkaz) drugoj ugovornoj strani s rokom iseljenja koji ne može biti kraći od 15 niti duži od 30 dana.

Članak 20.

(1) Rješenje o raskidu ugovora iz članka 18. i pisana obavijest (otkaz) iz članka 19. ovoga Pravilnika dostavljaju se poštom preporučeno.

(2) Otkazni rok za iseljenje najmoprimca u slučaju iz članka 19. Zakona o najmu stanova (»Narodne novine«, br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18. i 105/20) je tri mjeseca, a u slučaju iz članka 22. Zakona o stambenom zbrinjavanju i članka 17. ovoga Pravilnika je najkraće 15 a najduže 30 dana. Otkazni rok počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen.

(3) Ako se najmoprimac ne iseli iz stana u otkaznom roku iz stavka 2. ovoga članka odnosno u roku koji je odredio najmodavac, najmodavac će pred nadležnim sudom pokrenuti postupak radi prisilnog iseljenja najmoprimca.

Članak 21.

(1) U slučaju raskida odnosno otkaza ugovora o najmu, najmoprimac je dužan najmodavcu predati stambenu jedinicu u posjed, slobodnu od osoba i stvari s dokazima o plaćenim režijskim troškovima i najamninom, u roku od osam dana od dana kada ga je na to pozvao najmodavac o čemu će se sastaviti zapisnik.

(2) Najmodavac će pozvati najmoprimca da u roku iz članka 20. ovoga Pravilnika stambenu jedinicu oslobodi od osoba i stvari sukladno Naputku iz članka 26. stavka 4. Zakona o stambenom zbrinjavanju.

XI. EVIDENCIJA UGOVORA O NAJMU I NAPLATA NAJAMNINE

Članak 22.

Ministarstvo vodi evidenciju nekretnina, obiteljskih kuća i stanova iz svoje nadležnosti, ugovora o najmu, najmoprimaca i visine najamnine te podataka o izvršenim kontrolama i izvršenju obveze naplate najamnine.

XII. KONTROLA I PRIMOPREDAJA STAMBENIH JEDINICA

Članak 23.

(1) Ministarstvo provodi kontrolu korištenja stambenih jedinica i o obavljenim kontrolama vodi evidencije koje uključuju status korisnika kao i osnove korištenja stambenih jedinica.

(2) Kontrolu korištenja stambenih jedinica obavljaju ovlašteni službenici Ministarstva, sukladno Godišnjem planu kontrola, bez prethodne najave najmoprimcu.

(3) Ministarstvo kao najmodavac je ovlašteno obavljati izvanredne kontrole korištenja stambenih jedinica u slučaju neplaćanja najamnine i režijskih troškova ili zbog nekorištenja stambene jedinice od strane najmoprimca ili u slučaju drugih nepravilnosti.

(4) O obavljenoj kontroli sastavlja se zapisnik.

(5) Na temelju utvrđenih nepravilnosti u provedenoj kontroli pokrenut će se postupak radi raskida ugovora o najmu.

(6) U slučaju izvanrednih okolnosti radi sprečavanja veće štete, ovlašteni službenici Ministarstva mogu ući u stambenu jedinicu bez pristanka i znanja korisnika ukoliko je isti nedostupan, o čemu se sastavlja zapisnik.

Članak 24.

(1) Državni službenici nadležnih područnih službi Ministarstva obavljaju poslove primopredaje stambenih jedinica kada po bilo kojem osnovu prestane ugovor o najmu stambene jedinice.

(2) Ključevi preuzete stambene jedinice pohranjuju se u odgovarajućim prostorijama područne službe Ministarstva. O preuzimanju ključeva sastavlja se zapisnik s naznakom stambene jedinice kojoj ključ pripada i datuma kada je preuzet.

XIII. PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE

Članak 25.

Odredbe ovoga Pravilnika primjenjuju se na sve osobe koje se na dan njegovog stupanja na snagu nalaze u posjedu stambenih jedinica kojima upravlja i gospodari Ministarstvo na temelju pravnih osnova iz članka 2. ovoga Pravilnika.

Članak 26.

Na sva pitanja koja nisu uređena ovim Pravilnikom primjenjuju se odredbe propisa o obveznim odnosima, propisa o najmu stanova i Odluke o otpisu potraživanja s osnova najma stambenih jedinica u vlasništvu Republike Hrvatske kojima upravlja Središnji državni ured za obnovu i stambeno zbrinjavanje (»Narodne novine«, br. 99/17.).

Članak 27.

Danom stupanja na snagu ovoga Pravilnika prestaje važiti Pravilnik o najmu stambenih jedinica (»Narodne novine«, br. 25/19. i 89/22.).

Članak 28.

Ovaj Pravilnik stupa na snagu osmoga dana od dana objave u »Narodnim novinama«.

Klasa: 371-01/23-01/872

Urbroj: 531-13-23-2

Zagreb, 14. studenoga 2023.

Potpredsjednik Vlade
 i ministar
 Branko Bačić, v. r.