## Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske broj:U-III-1925/2005 od 19. prosinca 2007.

### NN 11/2008 (25.1.2008.), Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske broj:U-III-1925/2005 od 19. prosinca 2007.

# USTAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

**347**

Ustavni sud Republike Hrvatske, u sastavu Željko Potočnjak, predsjedavajući
sudac, te suci Marko Babić, Snježana Bagić, Mario Kos, Davor Krapac, Ivan
Matija, Jasna Omejec, Agata Račan, Aldo Radolović i Nevenka Šernhorst, u
postupku kojeg je ustavnom tuž­bom pokrenula M. P. iz Z., koju zastupa B. R.,
odvjetnik iz Z., na sjednici održanoj 19. prosinca 2007., jednoglasno je donio

## ODLUKU

I. Ustavna tužba se usvaja.
II. Ukidaju se:
– presuda Županijskog suda u Zagrebu broj: Gž-2699/03 od 18. siječnja 2005.
– presuda Općinskog suda u Zagrebu broj: Ps-1772/98 od 18. lipnja 2002.,
te se predmet vraća nadležnom Općinskom sudu u Zagrebu na ponovni postupak.
III. Ova odluka objavit će se u »Narodnim novinama«.

```
Obrazloženje
```

1. Ustavna tužba je podnesena protiv presude Županijskog suda u Zagrebu broj: Gž-2699/03
od 18. siječnja 2005., kojom je odbijena žalba podnositeljice i potvrđena
presuda Općinskog suda u Zagrebu broj: Ps-1772/98 od 18. lipnja 2002.
Prvostupanjskom presudom odbijen je tužbeni zahtjev podnositeljice, kojim je
tražila da sud utvrdi postojanje njezinog stečenog prava na otkup stana u Z.,
II. P. 8, kao i da naloži tuženiku, Gradu Z., da s njom sklopi ugovor o
kupoprodaji, kojeg će, u protivnom, zamijeniti presuda.
2. U ustavnoj tužbi podnositeljica izlaže činjenični supstrat pravne stvari,
koji tijekom provedenog parničnog postupka nije bio sporan, te se, u bitnome,
protivi pravnom stajalištu sudova koji su njezin tužbeni zahtjev, kako smatra,
neopravdano odbili.
Podnositeljica ističe kako je izgubila stanarsko pravo i mogućnost otkupa stana
isključivo zbog »sporosti administracije«, koja je tek punih osam godina nakon
što je određeno rušenje zgrade u Z., Trg V. M. 2, u kojoj je uživala stanarsko
pravo (a određivanjem rušenja to je pravo prestalo, uz obvezu pronalaženja
odgovarajućeg zamjenskog stana), pronašla za nju i ponudila joj odgovarajući
zamjenski stan (II. P. 8), kojeg u to vrijeme, zbog promjene pravnog režima u
stambenim odnosima, više nije mogla otkupiti, već danas u njemu ima tek položaj
zaštićenog najmoprimca.
Smatra da su propustom nadležnih tijela da joj na vrijeme osiguraju odgovarajući
zamjenski stan, kojeg bi mogla otkupiti, povrijeđena njezina ustavna prava.
Izrijekom ističe odredbe članaka 14. i 19. Ustava.
Podnositeljica izražava stajalište da odredbu članka 3. Zakona o prodaji stanova
na kojima postoji stanarsko pravo (»Narodne novine«, broj 43/92., 69/92.,
25/93., 48/93., 2/94., 44/94., 47/94., 58/95., 11/96., 11/97., 68/98., 163/98.,
95/00., 120/00., 94/01. i 78/02., u daljnjem tekstu: Zakon o prodaji stanova),
prema kojoj se odredbe tog Zakona ne odnose na stanove koji se nalaze u
objektima za koje je pokrenut postupak radi rušenja objekta, ne treba tumačiti
restriktivno.
Pojašnjava da se u takvim slučajevima podnošenje zahtjeva za otkup zamjenskih
stanova ne bi smjelo ograničavati rokom, napose s obzirom na činjenicu da su i
inače rokovi za podnošenje zahtjeva za otkup stanova na kojima postoji stanarsko
pravo prema Zakonu o prodaji stanova višekratno produljivani. Podnositeljica,
radi usporedbe, navodi kako su i stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske kojima
upravlja Ministarstvo obrane bili izuzeti od prodaje na temelju Uredbe o zabrani
raspolaganja nekretninama na teritoriju Republike Hrvatske (»Narodne novine«,
broj 36/91.), kojom su pravni poslovi i pravni akti protivni odredbama te Uredbe
bili utvrđeni ništavima. Također su takvi stanovi bili izuzeti od prodaje i
prema Zakonu o prodaji stanova, ali je Odlukom Vlade Republike Hrvatske o
prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske kojima upravlja Ministarstvo
obrane (»Narodne novine«, broj 89/95.) njihova prodaja dopuštena, čak i bez
brisanja odredbe o ništavosti.
Nadalje, podnositeljica se poziva i na odredbu članka 4. stavka 3. Zakona o
prodaji stanova, prema kojoj rok za sklapanje ugovora za stan za koji, u vrijeme
određeno za podnošenje zahtjeva za kupnju, nisu nesumnjivo utvrđene sve
činjenice odlučne za prodaju stana prema zakonu, počinje teći od dana kada se
ove činjenice utvrde.
Predlaže ukidanje osporene drugostupanjske presude.

*Ustavna tužba je osnovana.*

3. U postupku povodom ustavne tužbe, podnesene na temelju odredbe članka 62.
stavka 1. Ustavnog zakona o Ustavnom sudu Republike Hrvatske (»Narodne novine«,
broj 99/99., 29/02. i 49/02. – pročišćeni tekst, u daljnjem tekstu: Ustavni
zakon), Ustavni sud, u granicama zahtjeva istaknutog u ustavnoj tužbi, utvrđuje
je li u postupku odlučivanja o pravima i obvezama ili o sumnji ili optužbi zbog
kažnjivog djela, povrijeđeno podnositelju ustavno pravo.
4. Uvidom u spis predmeta i presude donesene u konkretnom parničnom postupku,
Ustavni sud je utvrdio sljedeće:
4.1. Podnositeljica ustavne tužbe je od 1984. godine bila nositeljica stanarskog
prava na stanu u Z., Trg V. M. 2. Nadležno upravno tijelo Grada Z., Općine Č.,
donijelo je 22. listopada 1990. rješenje kojim se određuje rušenje objekta u
kojem se nalazio stan kojeg je koristila podnositeljica, time da je u izreci
rješenja navedeno kako se rušenje ne može provesti dok se stanaru ne osigura
drugi stan, sukladno odredbama članka 107. tada važećeg Zakona o stambenim
odnosima (»Narodne novine«, broj 51/85., u daljnjem tekstu: ZSO).
Podnositeljici je 24. srpnja 1991. dodijeljen zamjenski stan (B. F. 2), protiv
čega je podnijela žalbu, smatrajući da ponuđeni stan bitno pogoršava uvjete
njezinog stanovanja. Žalba je odbijena, te je Grad Z. zatražio iseljenje
podnositeljice i preseljenje u ponuđeni zamjenski stan. Zahtjev za iseljenje je
rješenjem od 5. veljače 1993. odbijen, uz obrazloženje da, na temelju rezultata
provedenog vještačenja, ponuđeni stan doista bitno pogoršava uvjete stanovanja.
Podnositeljica je, zatim, 4. ožujka 1994. podnijela zahtjev za kupnju stana Trg
V. M. 2, koji je odbijen zbog okolnosti da se radi o objektu određenom za
rušenje. 6. srpnja 1998. podnositeljica je sklopila s Gradom Z. ugovor o najmu
stana uz zaštićenu najamninu, za stan II. P. 8. Prije pokretanja parničnog
postupka radi utvrđenja postojanja stečenog prava na otkup stana i donošenja
presude koja zamjenjuje ugovor o kupoprodaji navedenog stana (11. studenoga
1998.), podnositeljica nije podnosila zahtjev za kupnju tog stana.
4.2. U provedenom parničnom postupku nadležni prvostupanjski sud je zauzeo
stajalište da je podnositeljici stanarsko pravo prestalo danom donošenja
rješenja o rušenju objekta Trg V. M. 2, sukladno izričitoj odredbi članka 107.
stavka 1. tada važećeg ZSO-a, te da je tuženik podnositeljici uspio osigurati
odgovarajući stan tek nakon prestanka važenja ZSO-a, kada joj više nije bio u
mogućnosti dati na korištenje stan na kojem bi imala stanarsko pravo odnosno
pravo na otkup, već je s podnositeljicom sklopio ugovor o najmu stana uz
zaštićenu najamninu, u skladu s odredbama važećeg Zakona o najmu stanova
(»Narodne novine«, broj 91/96.) i Pravilnika o najmu stanova (»Službeni glasnik«
Grada Zagreba, broj 3/98. i 7/98.), čime je ispunio sve svoje obveze prema
podnositeljici.
U žalbi protiv prvostupanjske presude podnositeljica je, pored ostalog, izrazila
stajalište da je u konkretnom slučaju valjalo primijeniti odredbu članka 42.
Zakona o najmu stanova, prema kojoj osobe koje su stekle pravo na kupnju stana
prema odredbama Zakona o prodaji stanova, ali zbog propisanih razloga to pravo
nisu mogle ostvariti u propisanom roku, zadržavaju to pravo i kao najmoprimci do
rokova određenih tim Zakonom.
Međutim, drugostupanjski je sud pobijanu prvostupanjsku presudu ocijenio
utemeljenom i naveo da primjena odredbe članka 42. Zakona o najmu stanova nije
moguća u konkretnom slučaju, budući da se ona odnosi na nositelje stanarskog
prava, dok je podnositeljici stanarsko pravo prestalo, što niti sama ne
osporava. Činjenica da joj zamjenski stan nije osiguran odmah, nego tek 1998.
godine, prema stajalištu drugostupanjskog suda, ne može za podnositeljicu
rezultirati povoljnijim pravnim položajem od postojećeg.
5. Analizom ustavne tužbe podnositeljice razvidno je da se tužba, u bitnome,
temelji na shvaćanju podnositeljice kako, unatoč tome što je njezino stanarsko
pravo nesporno prestalo po sili zakona, postoji potreba za ekstenzivnijim
tumačenjem mjerodavnih propisa, u kojem bi slučaju njezino pravo na otkup stana
i nadalje egzistiralo. Podnositeljica smatra da je onemogućena u ostvarivanju
prava na otkup stana samo zbog proteka rokova za podnošenje odgovarajućeg
zahtjeva, do čega nije došlo njezinom krivnjom, već krivnjom »spore
administracije«, koja joj je odgovarajući zamjenski stan ponudila »prekasno«.
Osporene presude zasnivaju se isključivo na činjenici da je podnositeljici
stanarsko pravo prestalo 1990. godine, na temelju odredaba članka 107. stavaka
1., 2. i 3. ZSO-a, koje glase:
*Stanarsko pravo prestaje ako se zgrada ili dio zgrade u kojoj se nalazi stan
mora rušiti, na osnovi rješenja nadležnog organa ili u postupku izvršenja
rješenja o eksproprijaciji zgrade.
U slučaju iz stavka 1. ovog članka stanar je dužan iseliti, na osnovi rješenja
stambenog organa, nakon što mu općina ili osoba u čijem se interesu zgrada ruši
osigura drugi stan koji bitno ne pogoršava uvjete stanovanja.
Ako nadležni organ utvrdi da se zgrada mora rušiti ili rekonstruirati zbog toga
što predstavlja opasnost za život ljudi i imovinu, ili iz drugih razloga
predviđenih posebnim zakonom, stanarsko pravo na stanovima u takvoj zgradi
prestaje, a davalac tih stanova (...) dužan je stanarima osigurati druge stanove
koji bitno ne pogoršavaju njihove uvjete stanovanja.*
(...)
Imajući u vidu da Zakon o prodaji stanova pravo na otkup stanova priznaje jedino
stanarima, a da se nakon stupanja na snagu Zakona o najmu stanova stanarsko
pravo više ne može stjecati, sudovi su zauzeli pravno stajalište da zbog gubitka
svojstva nositeljice stanarskog prava podnositeljici ne pripada pravo na otkup
stana i odbili njezin tužbeni zahtjev.
6. Člankom 3. Ustava Republike Hrvatske, donesenog 1990. godine (»Narodne
novine«, broj 56/90., 135/97., 8/98. – pročišćeni tekst, 113/00., 124/00. –
pročišćeni tekst, 28/01. i 41/01. – pročišćeni tekst), inaugurirane su najviše
vrednote ustavnog poretka Republike Hrvatske koje čine temelj za tumačenje
Ustava, pa tako, među ostalim, i jednakost, poštivanje prava čovjeka,
nepovredivost vlasništva i vladavina prava.
Člankom 5. Ustava propisano je da u Republici Hrvatskoj zakoni moraju biti u
suglasnosti s Ustavom, a ostali propisi i s Ustavom i sa zakonom, te da je
svatko dužan držati se Ustava i zakona i poštivati pravni poredak Republike
Hrvatske.
Sukladno tome, člankom 117. stavkom 3. Ustava utvrđeno je da sudovi sude na
temelju Ustava i zakona.
Slijedom navedenog, svaki pojedinačni akt nadležnog tijela (tijela državne
uprave, sudbenog tijela ili pravne osobe s javnim ovlastima) kojim se odlučuje o
pravima i obvezama građana mora biti donesen u skladu s Ustavom i zakonskim
odredbama, ali i u skladu sa svrhom zakona koji se na određeni slučaj
primjenjuje, a koja svrha proizlazi iz Ustava.
Svrha donošenja Zakona o prodaji stanova, u pogledu društvenih stanova na kojima
su postojala stanarska prava, bila je omogućiti da na dotadašnjem društvenom
vlasništvu bude jasno određen titular prava vlasništva i da to, u prvom redu,
budu osobe koje su stanove i ranije zakonito koristile. Navedeni Zakon
višekratno je mijenjan i dopunjavan na načine koji jasno ukazuju na njegov cilj
da, uvažavajući objektivne društvene okolnosti i poteškoće pravne i činjenične
prirode, ovlaštenicima prava iz tog Zakona olakša pravni položaj u procesu
stjecanja vlasništva na stanovima. Kao cilj zakona ne može se odrediti gubitak
prava građana zbog isteka rokova, prekluzije i sličnih razloga, jer bi to očito
bilo suprotno svrsi zakona.
Stoga smisao ustavne tužbe podnesene u konkretnom slučaju i navode o potrebi
ekstenzivnijeg tumačenja mjerodavnih pravnih normi, kada je to u skladu s
Ustavom, Ustavni sud, načelno, drži utemeljenim.
7. Svoje stajalište Ustavni sud obrazlaže sljedećim razlozima:
7.1. Podnositeljice ustavne tužbe je izgubila svojstvo nositeljice stanarskog
prava po sili u odnosno vrijeme važećeg ZSO-a, na temelju akta o rušenju zgrade.
Rušenje zgrade jest razlog objektivne prirode i ne sadrži subjektivne elemente
kakvi su gotovo isključivo sadržani u ostalim odredbama ZSO-a koje uređuju
razloge prestanka stanarskog prava odnosno razloge za otkaz stanarskog prava
(članci 95. do 106. ZSO-a). Pritom je ZSO i kod otkaznih razloga koji su
sadržavali elemente »krivnje« stanara, poznavao određene iznimke i uvažavao
objektivne prilike (primjerice nezaposlenost, nekorištenje stana iz opravdanih
razloga, nemogućnost pronalaženja zamjene u mjestu novog prebivališta i sl.).
Potreba rušenja zgrade zbog nekog od razloga propisanih posebnim zakonima, jest
objektivna činjenica nastala bez utjecaja (»krivnje«) stanara, te je zakonodavac
stoga u članku 107. ZSO-a i propisao obvezu svojevrsne reparacije to jest obvezu
da se stanarima prije pristupanja rušenju osigura drugi stan koji bitno ne
pogoršava uvjete stanovanja.
7.2. Pojam uvjeta stanovanja ne uključuje samo fizičke, tehničke uvjete
stanovanja kao što su položaj, površina, broj prostorija, opremljenost,
svjetlost, vlaga, sanitarni uvjeti i sl., koji u drugom stanu trebaju biti, u
granicama objektivnih mogućnosti, podjednaki kao u prethodnom, već se to odnosi
i na uvjete stanovanja u pravnom smislu. Za razliku od fizičkih uvjeta
stanovanja, uvjeti stanovanja u pravnom smislu objektivno mogu i stoga moraju
biti jednaki prethodnima, što znači da osoba kojoj se osigurava drugi stan na
tom stanu mora steći istu vrstu i jednaki opseg prava i obveza koje je imala i
na prethodnom stanu, konkretno, u smislu ZSO-a, prava i obveze stanara. Riječ
je, dakle, o svojevrsnom zakonskom jamstvu najniže prihvatljive razine prava u
datom zakonodavnom okruženju.
7.3. Primijenjeno na konkretan slučaj, navedeno znači da je podnositeljica
ustavne tužbe izgubila stanarsko pravo na prethodnom stanu, ali bi, pod
pretpostavkom da joj je drugi odgovarajući stan dodijeljen na korištenje za
vrijeme važenja ZSO-a, na njemu ponovo stekla prava i obveze nositeljice
stanarskog prava, i to na temelju same činjenice da je ranije imala stanarsko
pravo. U vremenskom razdoblju između prestanka jednog i stjecanja drugog
stanarskog prava očigledno ne može postojati »pravni vakuum«. Naprotiv, tijekom
tog razdoblja prava inherentna stanarskom pravu egzistiraju kao »pendentna«
prava, te je nedvojbeno da su građani koji su u isto vrijeme bili u istom
pravnom položaju kao podnositeljica, ali su postupci za dodjelu zamjenskih
stanova u njihovim slučajevima trajali kraće, realizirali stanarska prava i, kao
takvi, stekli prava na otkup stanova prema Zakonu o prodaji stanova te, u
konačnici, pravo vlasništva na tim stanovima.
7.4. U konkretnom slučaju, međutim, postupak dodjele drugog odgovarajućeg stana
podnositeljici ustavne tužbe i uspostave njezinog stanarskog prava na drugom
stanu nije okončan za vrijeme važenja ZSO-a, a glave I., IV., V., VI. (u kojoj
je sadržan članak 107. ZSO-a), VII., VIII., IX., X. i XI. ZSO-a prestale su
važiti stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova, 5. studenoga 1996., na temelju
odredbe članka 53. tog Zakona.
7.5. Međutim, člankom 52. stavkom 1. Zakona o najmu stanova propisano je da će
se postupci pokrenuti prema odredbama ZSO-a do stupanja na snagu Zakona o najmu
stanova dovršiti prema odredbama ZSO-a. Ta odredba upućuje na zaključak da je i
u promijenjenim zakonodavnim okolnostima osnovano tumačenje prema kojem prava
inherentna stanarskom pravu kakvo je postojalo prema ZSO-u, a koja su bila
predmetom postupaka započetih za vrijeme njegovog važenja, ali nedovršenih do
stupanja na snagu Zakona o najmu stanova, u svojem sadržaju egzistiraju i nakon
prestanka važenja ZSO-a. U protivnom, bili bi dovedeni u pitanje smisao i svrha
odredbe članka 52. stavka 1. Zakona o najmu stanova. Pritom se podrazumijeva da
nakon prestanka važenja ZSO-a više ne postoji pravna osnova za stjecanje
stanarskog prava u smislu i sadržaju kakav proizlazi iz ZSO-a, ali poštivanje
načela i vrednota ustavnog poretka Republike Hrvatske utvrđenih napose u
člancima 3., 5. i 117. stavku 3. Ustava nalaže zakonodavcu i tijelima nadležnim
za provođenje postupaka u kojima se neposrednom primjenom zakona i drugih
propisa odlučuje o pravima i obvezama građana, da se rukovode tim načelima i
vrednotama i u skladu s njima postupaju.
8. Podnositeljica je u ustavnoj tužbi istaknula da smatra povrijeđenim ustavno
jamstvo iz članka 14. stavka 2. Ustava, koji propisuje:

*Svi su pred zakonom jednaki.*
Ocjenjujući razloge ustavne tužbe sa stajališta članka 14. stavka 2. Ustava,
Ustavni sud je utvrdio da je osporenom presudom podnositeljici povrijeđeno
ustavno pravo jednakosti pred zakonom.
Pravna stajališta navedena u presudama nadležnih sudova zasnivaju se na
ustavnopravno neprihvatljivom tumačenju mjerodavnog materijalnog prava jer ono
zanemaruje ustavno jamstvo jednakosti. Domet i učinci toga načela u konkretnom
slučaju ne određuju se pukim mehaničkim podvođenjem stanja stvari pod mjerodavne
odredbe ZSO-a odnosno Zakona o najmu stanova, nego uvažavanjem i drugih najviših
vrednota ustavnog poretka Republike Hrvatske kao što su socijalna pravda,
poštivanje prava čovjeka i nepovredivost vlasništva. Te su vrednote temelj za
tumačenje cjeline ustavnog teksta i pojedinih njegovih odredbi te, kao takve,
natkriljuju mjerodavne zakonske norme, ne dopuštajući njihovu primjenu na način
koji je, kao pogrešan, opisan u točkama 6. i 7. obrazloženja ove odluke.
9. Članak 14. stavak 1. Ustava, na čiju se povredu podnositeljica također
poziva, sadrži ustavno jamstvo nediskriminacije, odnosno zabranu diskriminacije
u ostvarenju nekog konkretnog prava po bilo kojoj osnovi, te glasi:
*Svatko u Republici Hrvatskoj ima prava i slobode, neovisno o njegovoj rasi, boji
kože, spolu, jeziku, vjeri, političkom ili drugom uvjerenju, nacionalnom ili
socijalnom podrijetlu, imovini, rođenju, naobrazbi, društvenom položaju ili
drugim osobinama.*
Podnositeljica u ustavnoj tužbi nije obrazložila povredu navedenog ustavnog
jamstva. Razmatrajući cjelokupni spis predmeta, Ustavni sud u provedenom
ustavnosudskom postupku također nije našao nijednu činjenicu ili okolnost koja
bi upućivala na to da je u postupku koji je prethodio ustavnosudskom
podnositeljica bila diskriminirana u ostvarenju nekog ustavnog prava po bilo
kojem svojstvu (spolu, vjeri, političkom ili drugom uvjerenju, nacionalnom ili
socijalnom podrijetlu, imovini, rođenju, naobrazbi, društvenom položaju ili
nekoj drugoj osobini). Stoga, pozivanje podnositeljice na povredu ustavnog
jamstva nediskriminacije Ustavni sud ocjenjuje neosnovanim.
10. Podnositeljica u ustavnoj tužbi ističe i povredu odredaba članka 19. Ustava.
Odredbe članka 19. Ustava odnose se na zakonitost pojedinačnih akata tijela
državne uprave i tijela koja imaju javne ovlasti (stavak 1.) odnosno na ustavno
jamstvo sudske kontrole zakonitosti takvih pojedinačnih akata (stavak 2.). Osim
što stavak 1. članka 19. Ustava ne sadrži ljudska prava i temeljne slobode
zajamčene Ustavom koje bi Ustavni sud štitio u postupku povodom ustavne tužbe, u
smislu članka 62. Ustavnog zakona, obje naznačene odredbe članka 19. Ustava
odnose se na upravne akte, a ne na akte donesene po pravosudnim tijelima u
sudskom parničnom postupku, kakvi se akti osporavaju konkretnom ustavnom tužbom.
Stoga odredbe članka 19. Ustava nisu mjerodavne u konkretnom slučaju.
11. Zbog izloženih razloga, a na temelju odredaba članaka 73. i 76. stavaka 1. i
2. Ustavnog zakona, donesena je odluka kao u točkama I. i II. izreke.
12. Objava odluke (točka III. izreke) temelji se na odredbama članka 29.
Ustavnog zakona.

Broj: U-III-1925/2005
Zagreb, 19. prosinca 2007.

USTAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE
Predsjedavajući sudac
**dr. sc. Željko Potočnjak**, v. r.

Odluka, NN 11/2008-347
Opći uvjeti korištenjaZaštita privatnosti[Pristup podatcima](/data_access_hr.aspx)[ELI](/about_eli_hr.aspx)

©2026. g. Narodne novine d.d.

, izrada [Novena d.o.o.](http://novena.hr/)