## Rješenje Agencije za zaštitu tržišnog natejcanja klasa: UP/I 030-02/2008-01/03, urbroj: 580-02-09-65-138 od 24. studenoga 2009.

### NN 37/2010 (26.3.2010.), Rješenje Agencije za zaštitu tržišnog natejcanja klasa: UP/I 030-02/2008-01/03, urbroj: 580-02-09-65-138 od 24. studenoga 2009.

AGENCIJA ZA ZAŠTITU TRŽIŠNOG NATJECANJA

960

Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja na temelju članaka 9., 34. i 35. stavka 1. točke 2., 5. i 8., te članka 57. točke 1. Zakona o zaštiti tržišnog natjecanja (»Narodne novine«, broj 122/03), u upravnom postupku utvrđivanja sprječavanja, ograničavanja ili narušavanja tržišnog natjecanja sklapanjem zabranjenog sporazuma, pokrenutom po službenoj dužnosti protiv poduzetnika TEHNOPLAST d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Ulica slobode 5, kojeg zastupa Ivan Pulić, član Uprave, JAMB-TUKIĆ, d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Getaldićeva 24, kojeg zastupa Ivana Tukić, članica Uprave, DUB-INŽENJERING, d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Šimićeva 9/A, kojeg zastupa Mislav Čizmić, direktor, STANO-UPRAVA d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Mike Tripala 6/III, kojeg zastupa Jakša Radnić, član Uprave, NOVI DANI, d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Papandopulova 25, kojeg zastupa Željko Vukojević, član Uprave, UPRAVITELJ d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Put Supavla 1, kojeg zastupa Dražen Cota, direktor i DIKA d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Jobova 6, kojeg zastupa Nediljko Zelić, direktor, temeljem odluke Vijeća za zaštitu tržišnog natjecanja, sa 27. sjednice, održane 24. studenoga 2009., donosi

RJEŠENJE

I. Utvrđuje se da su izričitim dogovorom odnosno usklađenim djelovanjem, nakon sastanka upravitelja stambenih zgrada održanog u prosincu 2007. u prostorijama STANO-UPRAVE d.o.o. u Splitu, povećanjem naknade za pružanje usluge upravljanja stambenim zgradama na isti ciljani iznos, počevši od 1. siječnja 2008. izravno utvrdili cijene te usluge čime su sklopili zabranjeni sporazum, u smislu članka 9. stavka 1. točke 1. Zakona o zaštiti tržišnog natjecanja, koji za cilj ima ograničavanje tržišnog natjecanja na mjerodavnom tržištu pružanja usluga upravljanja stambenim zgradama na području gradova: Splita, Kaštela, Trogira, Solina i općine Dugi Rat, i to u razdoblju od 1. siječnja 2008. do dana donošenja ovoga rješenja, sljedeći poduzetnici:

1. TEHNOPLAST d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Ulica Slobode 5,

2. JAMB-TUKIĆ, d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Getaldićeva 24,

3. DUB-INŽENJERING, d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Šimićeva 9/A,

4. STANO-UPRAVA d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Mike Tripala 6/III,

5. NOVI DANI, d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Papandopulova 25,

6. UPRAVITELJ d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Put Supavla 1. i

7. DIKA d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Jobova 6.

II. Zabranjeni sporazum iz točke I. izreke ovoga rješenja, ništav je ex lege, u smislu članka 9. stavka 2. Zakona o zaštiti tržišnog natjecanja.

III. Ovo rješenje bit će objavljeno u »Narodnim novinama«.

Obrazloženje

1. PRETHODNO ISPITIVANJE STANJA NA MJERODAVNOM TRŽIŠTU

Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja (dalje: Agencija) zaprimila je 7. siječnja 2008. podnesak »DALMATINSKOG POTROŠAČA« – SPLIT, sa sjedištem u Splitu, Iločka 6 (dalje: Dalmatinski potrošač), kojim se, temeljem članka 124. stavka 2. Zakona o općem upravnom postupku (»Narodne novine«, broj 53/91 i 103/96; dalje: ZUP), inicira od strane Agencije pokretanje postupka po službenoj dužnosti ocjene sukladnosti sporazuma upravitelja stambenih zgrada u Splitu o povećanju njihovih naknada s odredbama Zakona o zaštiti tržišnog natjecanja («Narodne novine«, broj 122/03; dalje: ZZTN), radi utvrđenja je li riječ o zabranjenom sporazumu iz članka 9. ZZTN, a temeljem članka 41. stavka 1. i članka 46. ZZTN.

U rečenom podnesku Dalmatinskog potrošača u bitnome je navedeno kako je na sastanku upravitelja stambenih zgrada koji djeluju na širem području Grada Splita, dogovoreno povećanje njihove naknade sa 0,20 kn po kvadratnom metru na 0,25 kn po kvadratnom metru stambenog prostora te da je u »Slobodnoj Dalmaciji« od 12. prosinca 2007. takav dogovor javno obznanio gosp. Pulić iz poduzetnika TEHNOPLAST d.o.o. Dalmatinski potrošač smatra da je u predmetnom slučaju riječ o kartelnom sporazumu upravitelja stambenih zgrada sa splitskog područja, pa stoga inicira pokretanje postupka od strane Agencije po službenoj dužnosti u smislu odredaba ZZTN.

Naime, temeljem odredbe članka 9. stavka 1. točke 1. ZZTN, zabranjeni su sporazumi između poduzetnika, ugovori, pojedine odredbe ugovora, izričiti ili prešutni dogovori, usklađeno djelovanje, odluke udruženja poduzetnika koji kao cilj ili posljedicu imaju sprječavanje, ograničavanje ili narušavanje tržišnog natjecanja na mjerodavnom tržištu, a naročito oni kojima se izravno ili neizravno utvrđuju kupovne ili prodajne cijene, odnosno drugi trgovinski uvjeti.

Agencija je izvršila uvid u novinski članak pod nazivom »Skuplji upravitelji zgrada«, kojeg je napisala novinarka Nikolina Lulić, a koji je objavljen u dnevniku »Slobodna Dalmacija« od 12. prosinca 2007. U njemu je u bitnome navedeno da će se početkom 2008. godine upraviteljska naknada povisiti sa 0,20 kn po kvadratnom metru na 0,25 kn s PDV-om po kvadratnom metru stambenog prostora te da je to potvrdio Mario Pulić, direktor poduzetnika TEHNOPLAST d.o.o. U članku je, nadalje, navedena i izjava Jakše Radnića, direktora poduzetnika STANO-UPRAVA d.o.o., o potrebi povećanja upraviteljskih naknada u Splitu. Gosp. Radnić je usporedio visinu naknade upravitelja u Splitu s naknadama upravitelja u Makarskoj, Dubrovniku i Slavonskom Brodu, te istaknuo da su one veće od naknada upravitelja u Splitu. U članku se, između ostalog, navodi i izjava gosp. Marija Pulića o tome kako je zajednički sastanak upravitelja stambenih zgrada bio cit: »jedan kolegijalni dogovor kako bi suvlasnici znali što ih očekuje«.

Agencija je, na inicijativu Dalmatinskog potrošača, a temeljem ovlasti iz članka 37. točke 8. i 9. ZZTN, provela prethodno ispitivanje stanja na mjerodavnom tržištu upravljanja stambenim zgradama na području Grada Splita i okolice, odnosno prikupljala podatke i obavijesti od poduzetnika koji su bitni za ispitivanje tržišta i utvrđivanje stanja na mjerodavnom tržištu kako bi utvrdila postoje li dostatni uvjeti za donošenje zaključka o pokretanju postupka u ovom predmetu po službenoj dužnosti, u smislu članka 41. stavka 1. i članka 46. ZZTN., vezano uz članak 9. ZZTN.

Agencija je, vezano uz podnesenu inicijativu, zatražila očitovanje i dokumentaciju od poduzetnika:

– TEHNOPLAST d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Ulica Slobode 5, kojeg zastupa Ivan Pulić, član Uprave (dalje: TEHNOPLAST d.o.o.);

– STANO-UPRAVA d.o.o. sa sjedištem u Splitu, Mike Tripala 6/III, kojeg zastupa Jakša Radnić, član Uprave (dalje: STANO-UPRAVA d.o.o.). Uvidom u sudski registar Trgovačkog suda u Splitu, utvrđeno je da je tijekom postupka adresa tog poduzetnika u Splitu promijenjena, a prije promjene je glasila Put Brodarice 6/III;

– NOVI DANI d.o.o. sa sjedištem u Splitu, Papandopulova 25, kojeg zastupa Željko Vukojević, član Uprave (dalje: NOVI DANI d.o.o.),

– Obrt za upravljanje nekretninama, poslovne usluge i trgovinu MERKUR, sa sjedištem u Splitu, Kralja Zvonimira 14, kojeg zastupa Nela Kovačević, vlasnica obrta (dalje: MERKUR),

– UPRAVITELJ d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Put Supavla 1, kojeg zastupa Dražen Cota, direktor (dalje: UPRAVITELJ d.o.o.). U sudskom registru Trgovačkog suda u Splitu kao sjedište rečenog poduzetnika navedena je adresa u Splitu, Mihanovićeva 48. Međutim, u svim podnescima rečenog poduzetnika navedena je adresa Put Supavla 1;

– CRORAD d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Ulica biskupa Jurja Dobrile 11, kojeg zastupa Tomislav Parađina, član Uprave (dalje: CRORAD d.o.o.),

– MAG DOM d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Dinka Šimunovića 2/A, kojeg zastupa Goran Bonačić, član Uprave (dalje: MAG DOM d.o.o.),

– DIREKCIJA ZA STANOVANJE d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Blajburških žrtava 6, kojeg zastupa Igor Crvarić, direktor (dalje: DIREKCIJA ZA STANOVANJE d.o.o.),

– JAMB-TUKIĆ d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Getaldićeva 24, kojeg zastupa Ivana Tukić, članica Uprave (dalje: JAMB-TUKIĆ d.o.o.),

– DUB-INŽENJERING d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Šimićeva 9/A, kojeg zastupa Mislav Čizmić, direktor (dalje: DUB-INŽENJERING d.o.o.),

– DIKA d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Jobova 6, kojeg zastupa Nediljko Zelić, direktor (dalje: DIKA d.o.o.),

– CENTAR-SPLIT d.o.o., sa sjedištem u Splitu, Vukovarska 62, zastupanog po Igoru Radovanoviću, direktoru (dalje: CENTAR-SPLIT d.o.o.).Tijekom postupka uvidom u sudski registar Trgovačkog suda u Splitu utvrđeno je da je naziv poduzetnika SPLIT-CENTAR-SPLIT d.o.o. promijenjen u CENTAR-SPLIT d.o.o.

Svim navedenim poduzetnicima, koji pružaju usluge upravljanja stambenim zgradama na području Grada Splita i okolice, Agencija je 16. lipnja 2008., 29. lipnja 2008., 15. listopada 2008. i 5. studenoga 2008. uputila dopise kojima je, između ostalog, zatražila njihovo očitovanje o tome jesu li krajem 2007. sudjelovali na sastanku upravitelja stambenih zgrada sa splitskog područja, očitovanje o temama o kojima se raspravljalo na sastanku kao i o sudionicima sastanka, očitovanje o tome kada su posljednji put promijenili cijene svojih usluga te datum od kojeg se nove cijene primjenjuju, važeći cjenik poduzetnika te cjenik koji je vrijedio prije promjene cijena, očitovanje o poduzetnicima koji pružaju usluge na tržištu upravljanja stambenim zgradama u Splitu i okolici.

Naime, bilo kakav dogovor o jedinstvenoj cijeni izravnih konkurenata smatra se dostatnom indicijom da bi mogla biti riječ o zabranjenom sporazumu poduzetnika koji za cilj ili posljedicu ima sprječavanje, ograničavanje ili narušavanje tržišnog natjecanja na mjerodavnom tržištu.

1. Poduzetnik TEHNOPLAST d.o.o. se u podnesku koji je Agencija zaprimila 30. lipnja 2008., u bitnome očitovao da je početkom 2008. povećao cijene svojih usluga s 0,20 kn na 0,25 kn po kvadratnom metru. Prije tog povećanja, posljednje povećanje naknade izvršeno je u razdoblju od 1. ožujka 2004. do 1. srpnja 2007. kada je naknada poduzetnika TEHNOPLAST d.o.o. s početnih 15 lipa po m² stambenog prostora povećana na 20 lipa. Krajem 2007. sudjelovao je na sastanku na kojem se komentirala naknada upravitelja stambenih zgrada kao neprimjereno niska te neusklađena s državnim prosjekom, ali kako je istaknuo bez ikakvih razgovora ili dogovora o cit: »terminu podizanja i ciljanoj visini naknade.«. Iako u navedenom podnesku nije naveo ostale sudionike spomenutog sastanka, kao poduzetnike koji, uz njega, pružaju usluge na tržištu upravljanja stambenim zgradama u Splitu i okolici, poduzetnik TEHNOPLAST d.o.o. istaknuo je poduzetnike: STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., DIREKCIJA ZA STANOVANJE d.o.o., UPRAVITELJ d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., MAG DOM d.o.o. i CRORAD d.o.o.

2. Poduzetnik STANO-UPRAVA d.o.o. se u podnesku koji je Agencija zaprimila 27. lipnja 2008., u bitnome očitovao da je početkom 2008. promijenio cijenu svojih usluga i to sa 0,20 kn na 0,25 kn po kvadratnom metru te da je to prvo povećanje od 1998. godine. Kao razloge povećanja naknade naveo je drastično povećanje svih drugih cijena, kao i plaća i mirovina, te se očitovao da je radi cit. »normalnog« poslovanja tvrtke bilo nužno povećati naknadu. Na upit Agencije o tome je li sudjelovao na sastanku poduzetnik STANO-UPRAVA d.o.o. nije izravno odgovorio, ali je naveo da se sastanci upravitelja održavaju godinama. Uz to se očitovao da se na njima nikada nisu postizali sporazumi o cijenama. U rečenom podnesku poduzetnik STANO-UPRAVA d.o.o. nije naveo sudionike sastanka niti teme s tog sastanka. Međutim, sukladno dostavljenom očitovanju, poduzetnici koji uz njega pružaju usluge na tržištu upravljanja stambenim zgradama u Splitu i okolici su: NOVI DANI d.o.o., UPRAVITELJ d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., TEHNOPLAST d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., MERKUR, CRORAD d.o.o. i DIREKCIJA ZA STANOVANJE d.o.o.

3. Poduzetnik NOVI DANI d.o.o. se u podnesku koji je Agencija zaprimila 27. lipnja 2008., u bitnome očitovao da upraviteljska naknada tog poduzetnika od siječnja 2008. iznosi 0,25 kn za kvadratni metar. Nije se očitovao o cijenama njegovih usluga prije posljednje promjene cijena, već je samo naveo da ta cijena nije bila ista za sve zgrade. Također, očitovao se da je sudjelovao na sastanku upravitelja stambenih zgrada koji je održan krajem 2007., ali nije naveo sudionike tog sastanka niti je decidirano naveo teme sastanka, odnosno ostavio je Agenciji da iz njegovog opširnog očitovanja zaključuje o kojim se temama na tom sastanku raspravljalo.

Kao poduzetnike koji, uz njega, pružaju usluge na tržištu upravljanja stambenim zgradama u Splitu i okolici, naveo je poduzetnike: STANO-UPRAVA d.o.o., TEHNOPLAST d.o.o., NOVI DANI d.o.o., UPRAVITELJ d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., MERKUR, MAG DOM d.o.o., CRORAD d.o.o., CENTAR-
-SPLIT d.o.o. i DIREKCIJA ZA STANOVANJE d.o.o.

4. Poduzetnik DUB-INŽENJERING d.o.o. se u podnesku koji je Agencija zaprimila 12. rujna 2008., u bitnome očitovao da je od 1. veljače 2008. cijena njegovih usluga povećana na 0,25 kn za kvadratni metar, a da je prije tog povećanja iznosila 0,20 kn za kvadratni metar. Istaknuo je da je sudjelovao na rečenom sastanku upravitelja stambenih zgrada, ali da na tom sastanku nisu doneseni nikakvi konkretni zaključci te da svaki poduzetnik zasebno odlučuje o svim uvjetima pružanja usluge, pa tako i o cijeni usluge.

5. Poduzetnik JAMB-TUKIĆ d.o.o. se u podnesku kojeg je Agencija zaprimila 22. rujna 2008., u bitnome očitovao da je posljednji put promijenio cijene početkom 2008. godine, te da se cijene njegovih usluga kreću od 0,20 kuna do 0,25 kn po kvadratnom metru. Na upit Agencije o tome je li krajem 2007. godine sudjelovao na sastanku upravitelja stambenih zgrada sa splitskog područja nije se očitovao, ali je u podnesku naveo da se sastanci upravitelja stambenih zgrada održavaju najmanje jednom godišnje te da poduzetnik JAMB-TUKIĆ d.o.o. na tim sastancima nastoji sudjelovati. Nadalje, očitovao se da se na sastancima raspravlja o održavanju stambenih objekata i rješavanju raznih problema, a ne o formiranju jedinstvenih cijena.

6. Poduzetnik DIKA d.o.o. se u podnesku kojeg je Agencija zaprimila 3. studenoga 2008., u bitnome očitovao da je cijenu usluga promijenio 1. siječnja 2008., a da se cijene usluga utvrđuju na godišnjoj razini ovisno o zahtjevanosti svake pojedine zgrade kojom upravlja. Nije naveo cijene svojih usluga nakon povećanja, niti koliko su iznosile prije povećanja. Nadalje, istaknuo je da je sudjelovao na sastanku upravitelja stambenih zgrada sa splitskog područja, održanom u prosincu 2007. i premda nije naveo teme o kojima se na tom sastanku raspravljalo, očitovao se da je rečeni sastanak održan cit: »da bi se spriječila nelojalna konkurencija na tržištu«. Kao sudionike tog sastanka naveo je poduzetnike: DIKA d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., TEHNOPLAST d.o.o., UPRAVITELJ d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., MAG DOM d.o.o., CENTAR-SPLIT d.o.o. i MERKUR.

7. Poduzetnik UPRAVITELJ d.o.o. se u podnesku kojeg je Agencija zaprimila 5. studenoga 2008., u bitnome očitovao da se cijene za usluge upravljanja stambenim zgradama kreću u rasponu od 0,15 kn do 0,30 kn po kvadratnom metru stambenog prostora, a da se za svaku nekretninu određuju ovisno o veličini te nekretnine i o predviđenim troškovima. Sukladno dostavljenom očitovanju, taj poduzetnik je posljednji put povećao naknadu pojedinim stambenim zgradama u siječnju 2008., ali se nije očitovao o tome je li sudjelovao na sastanku upravitelja stambenih zgrada, kao ni o temama o kojima se na sastanku raspravljalo niti o sudionicima sastanka.

8. Poduzetnik MERKUR se u podnesku kojeg je Agencija zaprimila 3. rujna 2008. očitovao da naknada tog upravitelja iznosi 0,20 kn/m². Istaknuo je da nije bio prisutan na sastanku upravitelja u Splitu.

9. Poduzetnik MAGDOM d.o.o. se u podnesku kojeg je Agencija zaprimila 16. rujna 2008. očitovao da naknada upravljanja iznosi 0,20 kn/m², a da na sastanku upravitelja u Splitu nije sudjelovao.

10. Poduzetnik DIREKCIJA ZA STANOVANJE d.o.o. se u podnesku koji je u Agenciji zaprimljen 15. rujna 2008. u bitnome očitovao da je posljednja promjena visine naknade upravljanja toga poduzetnika utvrđena 6. lipnja 2008. i iznosi 0,20 kn/m², a da na sastanku upravitelja u Splitu nije sudjelovao.

11. Poduzetnik CENTAR-SPLIT d.o.o, se u podnesku koji je u Agenciji zaprimljen 18. studenoga 2008., očitovao da cijena za upravljanje stambenim zgradama tog poduzetnika iznosi 0,20 kn/m², a da je prije iznosila 0,15 kn/m². Rečeni poduzetnik se očitovao da nije prisustvovao sastanku, te da mu nisu poznate teme s tog sastanka niti sudionici sastanka.

12. Iz podneska poduzetnika CRORAD d.o.o., kojeg je Agencija zaprimila 23. rujna 2008. proizlazi da rečeni poduzetnik nije sudjelovao na sastanku upravitelja, već da je o njemu saznao iz »Slobodne Dalmacije«. Nadalje se očitovao da upravlja s 15 zgrada, te da zgrade imaju različitu cijenu pričuve i različitu naknadu upravitelja.

Sukladno dostavljenim očitovanjima, Agencija je utvrdila da poduzetnici MERKUR, CRORAD d.o.o., MAG DOM d.o.o., DIREKCIJA ZA STANOVANJE d.o.o. i CENTAR-SPLIT d.o.o. nisu sudjelovali na navedenom sastanku upravitelja stambenih zgrada s područja Grada Splita i okolice, odnosno da su njihove naknade određene u rasponu od 0,15 do 0,20 kn po kvadratnom metru stambenog prostora.

Na temelju podataka koje je prikupila u prethodnom ispitivanju stanja na tržištu, u smislu članka 37. točke 8. i 9. ZZTN, Agencija je utvrdila da postoje dostatne indicije kako su poduzetnici: TEHNOPLAST d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., DIKA d.o.o. i UPRAVITELJ d.o.o. na sastanku održanom krajem 2007. godine, u Splitu, u prostorijama STANO-UPRAVE d.o.o., izričitim dogovorom odnosno usklađenim djelovanjem sklopili sporazum o cijeni za pružanje usluge upravljanja stambenim zgradama na području Grada Splita i okolice.

Temeljem odredbe članka 127. stavka 1. ZUP-a, ako se prava i obveze stranaka temelje na istom ili sličnom činjeničnom stanju i na istoj pravnoj osnovi, i ako je tijelo koje vodi postupak u pogledu svih predmeta stvarno nadležno, može se pokrenuti i voditi jedan postupak i onda kada se radi o pravima i obvezama više stranaka.

Budući da je u konkretnom slučaju riječ o pravima i obvezama više stranaka koja se temelje na istom činjeničnom stanju i na istoj pravnoj osnovi, a da je za donošenje meritorne odluke radi utvrđivanja sprječavanja, ograničavanja ili narušavanja tržišnog natjecanja sklapanjem zabranjenog sporazuma, prema odredbama ZZTN, stvarno nadležna Agencija, sukladno odredbi članka 127. stavka 1. i 3. ZUP-a, Agencija je 17. prosinca 2008., donijela zaključak klase: UP/I 030-02/2008-01/03, urbroja: 580-02-08-65-31, o pokretanju i vođenju jedinstvenog postupka protiv poduzetnika TEHNOPLAST d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., DIKA d.o.o. i UPRAVITELJ d.o.o.

U konkretnom slučaju bili su istovremeno ispunjeni uvjeti za pokretanje postupka ocjene navedenog sporazuma radi utvrđivanja sprječavanja, ograničavanja ili narušavanja tržišnog natjecanja sklapanjem zabranjenog sporazuma, u smislu članka 9. stavka 1. točke 1. ZZTN. Stoga je Agencija, po službenoj dužnosti, temeljem članka 46. ZZTN, 17. prosinca 2008. donijela i zaključak klase: UP/I 030-02/2008-01/03, urbroja: 580-02-08-65-32, kojim je pokrenula postupak ocjene sukladnosti sporazuma o cijeni usluge upravljanja stambenim zgradama na području Grada Splita i okolice s odredbama ZZTN, sklopljenim izričitim dogovorom, odnosno usklađenim djelovanjem između poduzetnika: TEHNOPLAST d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., DIKA d.o.o. i UPRAVITELJ d.o.o. Navedeni zaključci Agencije doneseni su sukladno odluci Vijeća za zaštitu tržišnog natjecanja sa 4. sjednice održane 17. prosinca 2008.

2. POSEBNI ISPITNI POSTUPAK UTVRĐIVANJA SPRJEČAVANJA, OGRANIČAVANJA ILI NARUŠAVANJA TRŽIŠNOG NATJECANJA SKLAPANJEM ZABRANJENOG SPORAZUMA

Zaključkom o pokretanju postupka, klase: UP/I 030-02/2008-01/03, urbroja: 580-02-08-65-32, od 17. prosinca 2008., u smislu članka 46. stavka 2. točke 3. ZZTN i članka 48. stavka 1. točke 1. i stavka 3. ZZTN, Agencija je poduzetnicima protiv kojih je pokrenula postupak naložila dostavu potrebnih obavijesti, odnosno relevantnih podataka i dokumentacije i to: preslike proizvoljno odabranog ugovora i/ili aneksa ugovora o upravljanju koji je sklopljen sa suvlasnicima stambenih zgrada, a kojim je početkom 2008. povećana naknada upravitelja stambenih zgrada; preslike temeljnog godišnjeg financijskog izvještaja za 2007. godinu; podatka o prihodu koji je ostvaren od djelatnosti pružanja usluge upravljanja stambenim zgradama u 2006. i 2007. godini; očitovanja o strukturi naknade upravitelja stambenih zgrada; podatka o izračunu naknade upravitelja stambenih zgrada, odnosno cijeni usluge upravljanja stambenim zgradama uz navođenje strukture troškova i drugih elemenata vezanih uz poslovanje upravitelja stambenih zgrada, koji čine navedenu cijenu te detaljno obrazloženje takvog izračuna; podatke o tvrtkama i adresama pet najvećih dobavljača proizvoda i usluga potrebnih za obavljanje djelatnosti upravljanja stambenim zgradama, a na koje se zatražena kalkulacija odnosi; podataka o vlasničkoj strukturi poduzetnika; očitovanja o postojanju ugovorne, kapitalne i/ili personalne povezanosti s drugim poduzetnicima koji obavljaju djelatnost upravljanja stambenim zgradama; podatka o točnom datumu posljednje promjene visine naknade upravitelja stambenih zgrada, nastale prije 2008., kao i o datumu njene primjene, uz navođenje iznosa te naknade; podatka o točnom datumu promjene visine naknade upravitelja stambenih zgrada, koja je nastala početkom 2008., kao i o datumu primjene promijenjene naknade, uz navođenje iznosa te naknade i podatka o trenutno važećoj naknadi upravitelja stambenih zgrada.

1. Poduzetnik NOVI DANI d.o.o. se u podnesku koji je zaprimljen u Agenciji 12. siječnja 2009., u bitnome očitovao da nije sklopio zabranjeni sporazum u smislu ZZTN. Istaknuo je da se sastanci upravitelja održavaju otprilike jedanput godišnje na lokalnoj i državnoj razini na kojima se upravitelji druže bez prethodno zadanih tema i ne donose odluke. Na njihovim se susretima razgovara o problemima struke, problemima poslovanja tvrtki te se razmjenjuju i iskustva o prihodima. Naglasio je da će i nadalje surađivati s mnogim splitskim upraviteljskim tvrtkama, a naročito putem Udruge »Upravitelj« čiji je aktivan član. S obzirom da se upravitelji u svom radu susreću gotovo svakodnevno, taj poduzetnik smatra kako nije moguće sakriti bilo kakvu informaciju, a posebno cijenu usluge upravljanja koja kod mnogih upravitelja varira od zgrade do zgrade, ovisno o procjeni angažiranosti koja će biti potrebna za pojedinu zgradu. Po njegovom mišljenju, raznolikost naknada upravitelja stambenih zgrada na području Splita i okolice veća je nego prije, odnosno trenutno 50 posto splitskih upravitelja nema jednaku cijenu usluga, dok je u proteklih 10 godina, gotovo 80 posto imalo gotovo jednaku cijenu upraviteljske naknade kako na splitskom području tako i na teritoriju Republike Hrvatske. Kao razlog povećanja cijene upravljanja, poduzetnik NOVI DANI d.o.o. navodi povećanje troškova i to povećanje cijena benzina, struje, vode i komunalnih usluga, zbog kojih je bio prisiljen povećati cijene svojih usluga kako ne bi počeo poslovati s gubitkom. Istaknuo je da je s većinom klijenata sklopio anekse ugovora o upravljanju kojima je cijena naknade upravljanja uređena na 0,25 kn/m² od 1. siječnja 2008., te da ugovorena cijena upravljanja kod većine njegovih klijenata iznosi 0,25 kn/m². Uz to navodi da su njegove cijene i dalje ispod lokalnog i državnog prosjeka, te smatra da na taj način ne narušava već potiče konkurenciju. Također, navodi da novinski članak, koji je 12. prosinca 2007. objavljen u »Slobodnoj Dalmaciji«, sadrži netočne i nepotpune informacije, te se ograđuje od citiranih izjava gosp. Marija Pulića i gosp. Jakše Radnića. Podneskom od 12. svibnja 2009. poduzetnik NOVI DANI d.o.o. Agenciji je dostavio zatražene podatke, a u podnesku koji je zaprimljen u Agenciji 17. kolovoza 2009., u bitnome je istaknuo kako neki manji splitski upravitelji još uvijek imaju naknadu od 0,15-0,20 kn/m², dok dio većih upravitelja ima naknadu od 0,25 kn/m². Prema njegovom očitovanju, poduzetnik NOVI DANI d.o.o. i neki drugi poduzetnici, primjerice poduzetnik UPRAVITELJ d.o.o., dogovaraju različite cijene na zgradama, uglavnom u visini od 0,25-0,30 kn/m². Nadalje, navodi da poduzetnik STANOUPRAVA d.o.o. na »redovnoj« upravi ima cijenu od 0,25 kn/m², a na prinudnoj upravi, sukladno odluci Grada Splita koji je vlasnik tog poduzetnika, 0,40 kn/m².

2. Poduzetnik TEHNOPLAST d.o.o. se u podnesku koji je zaprimljen u Agenciji 15. siječnja 2009., u bitnome očitovao da je novinski članak temeljem kojeg je Agencija pokrenula postupak neautoriziran od strane osobe koju se u njemu citira, tadašnjeg tehničkog direktora Marija Pulića, te da su svi izneseni stavovi pogrešno interpretirani od strane novinara. Nadalje, naveo je kako bi se iz tog teksta moglo zaključiti da je zaista postojao dogovor o visini naknade upravitelja stambenih zgrada, ali da to nije istina. Sukladno dostavljenom očitovanju rečeni je poduzetnik bio na sastanku predstavnika upraviteljskih tvrtki u prosincu 2007. Prema njegovim navodima, na tom se sastanku raspravljalo o mnogim temama iz domene upravljanja i održavanja zgrada, pa se tako komentirala i visina naknade upravitelja zgrada, no nije bilo ni izričitog niti prešutnog dogovora među upraviteljima oko visine naknade za njihov rad. Uz to je istaknuo da »Udruga Upravitelj«, čiji je navedeni poduzetnik član, redovito organizira sastanke upravitelja stambenih zgrada na kojima se također razmatra problematika upravljanja i održavanja stambenih zgrada, pa tako i visina i struktura naknade za rad upravitelja. Rečeni je poduzetnik naveo da je od 1998. do 2008. naknadu povećavao dvaput. Prvo povećanje naknade bilo je u prosincu 2004., drugo u siječnju 2008., a 85 posto zgrada kojima upravlja taj poduzetnik tijekom siječnja 2008. potpisalo je aneks ugovora o povećanju naknade na iznos od 0,25 kn/m², uz primjenu od 1. siječnja 2008.

3. Poduzetnik UPRAVITELJ d.o.o. se u podnesku kojeg je Agencija zaprimila 14. siječnja 2009., u bitnome očitovao da je početkom 2008. u dogovoru s klijentima povećao cijenu usluge koja se do tada nije mijenjala deset godina, a koja je u tom razdoblju iznosila oko 0,20 kn/m². Iznos naknade za upravljanje stambenim zgradama koja se primjenjuje od početka 2008. rečeni poduzetnik nije naveo.

4. Poduzetnik STANO-UPRAVA d.o.o. se u podnesku koji je u Agenciji zaprimljen 16. siječnja 2009., u bitnome očitovao da se od 1998. do 2008. nije mijenjala cijena upravljanja zgradama. Zbog povećanja cijena, kao i plaća i mirovina u posljednjih deset godina rečeni je poduzetnik morao povećati cijenu od 2. siječnja 2008. Istaknuo je da je naknada za upravljanje stambenim zgradama različita te da, ovisno o dogovoru sa suvlasnicima zgrada, za neke zgrade iznosi 0,25 kn/m², za neke 0,30 kn/m², a za neke 0,45 kn/m². Podneskom zaprimljenim u Agenciji 8. srpnja 2009., poduzetnik STANO-UPRAVA d.o.o. dostavio je Agenciji ostale zatražene podatke.

5. Poduzetnik DUB-INŽENJERING d.o.o. se u podnesku zaprimljenom u Agenciji 19. siječnja 2009., u bitnome očitovao da je 1. siječnja 2008. promijenio visinu naknade na 0,25 kn/m². Točan se datum primjene te cijene, kako je naveo u očitovanju, ne može utvrditi jer se sa svakom zgradom dogovaraju posebni uvjeti s obzirom na stanje zgrade i njene potrebe te proces još nije završen za sve zgrade. Posljednja promjena visine naknade prije 2008. zbila se 2006. godine i iznosila 0,20 kn/m². Navedeni je poduzetnik podneskom zaprimljenim u Agenciji 15. svibnja 2009., dostavio ostale zatražene podatke.

6. Poduzetnik DIKA d.o.o. se u podnesku, kojeg je Agencija zaprimila 30. siječnja 2009., u bitnome očitovao da je 1. siječnja 2008., zbog porasta fiksnih troškova povećao naknadu upravitelja te da od 1. siječnja 2008. ta naknada iznosi 0,25 kn/m². Prije toga je naknada upravitelja iznosila 0,20 kn/m². Rečeni je poduzetnik podneskom zaprimljenim u Agenciji 8. lipnja 2009., dostavio ostale zatražene podatke.

7. Poduzetnik JAMB-TUKIĆ d.o.o. se u podnesku, kojeg je Agencija zaprimila 1. lipnja 2009. putem telefaksa, te 9. srpnja 2009. putem pošte, u bitnome, očitovao da je 2008. prvi put promijenio visinu naknade upravitelja, te da od 2. siječnja 2008. ta naknada iznosi od 0,20 do 0,25 kn za m² stambenog prostora.

Radi utvrđivanja svih relevantnih činjenica i okolnosti u ovom predmetu, Agencija je dopisima od 2. rujna 2009. zatražila od poduzetnika TEHNOPLAST d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., DIKA d.o.o. i UPRAVITELJ d.o.o. dodatne podatke s kojima je željela utvrditi je li svaki od navedenih poduzetnika ostvario u 2008. povećanje cijena usluge upravljanja stambenim zgradama na iznos od 0,25 kn/m2, te hoće li izjednačavanje cijena imati za posljedicu smanjenje stupnja tržišnog natjecanja između tih poduzetnika na mjerodavnom tržištu. Slijedom navedenog, Agencija je od rečenih poduzetnika zatražila podatak o ukupnoj stambenoj površini za koju su obračunali naknadu i kojom su upravljali u 2007. i 2008. godini; podatak o klijentima (mjeren stambenom površinom u m2) koji su tijekom 2007. i 2008. godine izabrali njihovu tvrtku kao novog upravitelja; podatak o klijentima (mjeren stambenom površinom u m2) koji su im tijekom 2007. i 2008. godine otkazali upravljanje, te izabrali drugog upravitelja, te podatak o prihodu koji je ostvaren od djelatnosti pružanja usluge upravljanja stambenim zgradama u 2008. godini.

8. Poduzetnik STANO-UPRAVA d.o.o. je u podnescima od 21. rujna 2009. i 24. rujna 2009. Agenciji dostavio zatražene podatke.

9. Poduzetnik NOVI DANI d.o.o. je u podnesku od 8. rujna 2009. Agenciji dostavio zatražene podatke.

10. Poduzetnik TEHNOPLAST d.o.o. je u podnesku od 11. rujna 2009. Agenciji dostavio zatražene podatke.

11. Poduzetnik DUB-INŽENJERING d.o.o. je u podnesku od 10. rujna 2009. Agenciji dostavio zatražene podatke.

12. Poduzetnik JAMB-TUKIĆ d.o.o. je u podnescima od 23. rujna 2009. i 5. studenoga 2009. Agenciji dostavio zatražene podatke.

13. Poduzetnik UPRAVITELJ d.o.o. je u podnescima zaprimljenim u Agenciji 18. rujna 2009., 2. listopada 2009. te 28. listopada 2009. Agenciji dostavio zatražene podatke.

14. Poduzetnik DIKA d.o.o. je u podnesku od 14. rujna 2009. Agenciji dostavio zatražene podatke.

2.1. Propisi primijenjeni tijekom postupka

Agencija je u predmetnoj upravnoj stvari primijenila odredbe Zakona o zaštiti tržišnog natjecanja («Narodne novine«, broj 122/03), odredbe Uredbe o načinu utvrđivanja mjerodavnog tržišta (»Narodne novine«, broj 51/04; dalje: Uredba o mjerodavnom tržištu), odredbe Uredbe o skupnom izuzeću sporazuma između poduzetnika koji djeluju na istoj razini proizvodnje odnosno distribucije (»Narodne novine«, broj 158/04; dalje: Uredba o horizontalnim sporazumima), odredbe Uredbe o sporazumima male vrijednosti (»Narodne novine«, broj 51/04; dalje: Uredba o sporazumima male vrijednosti), te odredbe Zakona o općem upravnom postupku (»Narodne novine«, broj 53/91 i 106/93) kojim se uređuju pitanja provedbe upravnog postupka pred Agencijom u dijelu koji nije propisan odredbama ZZTN kao posebnog zakona.

Člankom 35. stavkom 3. ZZTN propisano je da Vijeće za zaštitu tržišnog natjecanja u ocjeni svih oblika sprječavanja, ograničavanja ili narušavanja tržišnog natjecanja koji mogu utjecati na trgovinu između Republike Hrvatske i EZ, u skladu s člankom 70. Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju između EZ i njihovih država članica i Republike Hrvatske («Narodne novine – Međunarodni ugovori«, broj 14/01; dalje: SSP), primjenjuje na odgovarajući način kriterije koji proizlaze iz pravilne primjene pravila o tržišnom natjecanju u EZ.

Člankom 70. stavkom 2. SSP, sklopljenog 29. listopada 2001., koji je stupio na snagu 1. veljače 2005., određuje se da će se svako ponašanje suprotno pravilima tržišnog natjecanja ocjenjivati na temelju kriterija koji proizlaze iz primjene pravila o tržišnom natjecanju u Zajednici, posebice članaka 81., 82. i 86. Ugovora o osnivanju EZ i instrumenata za tumačenje koje su usvojile njezine institucije.

Naime, cjelokupna pravna stečevina EZ (acquis communautaire) koju čine primarno i sekundarno zakonodavstvo EZ, ali i sudska praksa, prvenstveno Suda pravde EZ je važan interpretativni instrument za primjenu hrvatskih propisa o zaštiti tržišnog natjecanja, u slučaju pravnih praznina ili dvojbi u tumačenju tih propisa.

Stoga je Agencija izvršila uvid i u kriterije iz pravne stečevine EZ, i to: Obavijest Europske komisije– Upute o primjeni članka 81. Ugovora o osnivanju Europske zajednice na sporazume o horizontalnoj suradnji, od 6. siječnja 2001. (Službeni list C 003) i Priopćenje Europske komisije – Obavijest – Smjernice za primjenu članka 81. stavka 3. Ugovora o osnivanju EZ, od 27. travnja 2004., a iste su prevedene na hrvatski jezik i nalaze se na internetskim stranicama Agencije (www.aztn.hr, tržišno natjecanje/Uredbe Vlade Republike Hrvatske i pravna stečevina EZ i upute i smjernice Agencije).

Nadalje, Agencija je izvršila uvid i u presudu Suda pravde EZ u predmetu T-Mobile Netherlands BV and Others v Raad van bestuur van der Nederlandse Mededingingsautoriteit, broj C-8/08, od 4. lipnja 2009., u kojoj je odlučivano o kriterijima koji moraju biti primijenjeni pri utvrđivanju ima li usklađeno djelovanje za cilj narušavanje tržišnog natjecanja.

2.2. Relevantne odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

Agencije je izvršila uvid i u posebne propise koji uređuju djelatnost upravljanja stambenim zgradama, i to: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novine«, broj 91/96; 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06,146/08 i 38/09; dalje: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima), te Uredbu o održavanju zgrada (»Narodne novine«, broj 64/97; dalje: Uredba o održavanju zgrada).

Sukladno odredbama članka 378. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici nekretnine dužni su poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojega s tim upraviteljem sklapaju. Upravitelj može biti fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova. Upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom te raspolaže sredstvima zajedničke pričuve.

Prema članku 379. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, upravitelj je dužan: brinuti se da se zajednički dijelovi nekretnine održavaju u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje, obavljati povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sačiniti zapisnik, utvrditi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik, raspoređivati i druge troškove nekretnine na suvlasnike, naplaćivati dugovanja te redovno podmirivati te troškove prema trećima, sukladno sredstvima kojima raspolaže, obavještavati suvlasnike na prikladan način o obavljenim poslovima, obavljati i druge poslove u skladu s obvezama preuzetim ugovorom o upravljanju, položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji, i to najkasnije do 30. lipnja svake godine, izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (godišnji program) ili za višegodišnje razdoblje, te to na prikladan način objaviti u kući najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine, prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine kao i za veće radove radi poboljšice.

Sukladno odredbama članka 380. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati na račun koji će u tu svrhu otvoriti, prema utvrđenom godišnjem, odnosno višegodišnjem programu. Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati najmanje u visini koja odgovara 0,54 posto vrijednosti njihova posebnoga dijela, godišnje. Navedena sredstva su suvlasnici dužni uplaćivati mjesečno.

Prema odredbi članka 2. Uredbe o održavanju zgrada, sredstva zajedničke pričuve se koriste za pokriće troškova:

– redovitog održavanja i poboljšavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,

– hitnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,

– nužnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,

– osiguranja zgrade kod osiguravajućeg društva,

– zamjene postojećih i ugradnje novih zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,

– otplate zajma za financiranje troškova održavanja i poboljšavanja zgrade,

– poslovanja upravitelja zgrade.

Upravitelj raspolaže sredstvima zajedničke pričuve, pod uvjetima i u granicama utvrđenim ugovorom kojeg upravitelj sklapa sa suvlasnicima.

3. USMENA RASPRAVA

Agencija je, sukladno odredbi članka 54. stavka 2. ZZTN, dana 16. listopada 2009. održala usmenu raspravu, te 2. studenoga 2009. nastavak usmene rasprave. Usmena rasprava održana je radi davanja mogućnosti strankama koje sudjeluju u postupku da se izjasne o bitnim činjenicama i okolnostima koje su od važnosti za donošenje rješenja.

Pozivi za usmenu raspravu kao i za nastavak usmene rasprave upućene su svim strankama u predmetnom postupku.

Na usmenoj raspravi održanoj 16. listopada 2009. poduzetnika TEHNOPLAST d.o.o. zastupali su gosp. Denis Pulić i gosp. Toni Šoljan, po punomoći gosp. Ivana Pulića, koja je naknadno dostavljena Agenciji.

Poduzetnika DIKA d.o.o. zastupao je gosp. Bože Zelić, po punomoći gosp. Nediljka Zelića.

Poduzetnika NOVI DANI d.o.o. je na raspravi održanoj 16. listopada 2009., uz gosp. Željka Vukojevića zastupao gosp. Ivan Jurić, po punomoći gosp. Željka Vukojevića, koja je naknadno dostavljena Agenciji. Na nastavku usmene rasprave, održanom 2. studenoga 2009., poduzetnika NOVI DANI d.o.o. je uz gosp. Željka Vukojevića, zastupala gđa. Jadranka Prnjak, po punomoći gosp. Željka Vukojevića.

Na usmenoj raspravi održanoj 16. listopada 2009. nije bila prisutna stranka: STANO-UPRAVA d.o.o., koja je podneskom zaprimljenim u Agenciji 13. listopada 2009. opravdala svoj izostanak; stranka JAMB-TUKIĆ d.o.o., koja je podneskom zaprimljenim u Agenciji 15. listopada 2009. opravdala svoj izostanak; te stranka DUB-INŽENJERING d.o.o., koja je podneskom od 15. listopada 2009. opravdala svoj izostanak.

Člankom 54. stavkom 4. ZZTN propisano je da ako bilo koja od pozvanih stranaka, odnosno njihovih punomoćnika, ne dođe na prvu usmenu raspravu zakazanu u postupku, Agencija će, u pravilu, odgoditi usmenu raspravu i zakazati novu. Stoga je Agencija zakazala nastavak usmene rasprave.

Na nastavku usmene rasprave održane 2. studenoga 2009. ponovno nije bila prisutna stranka JAMB-TUKIĆ, d.o.o. koja je podneskom od 30. listopada 2009. opravdala svoj izostanak te stranka STANO-UPRAVA d.o.o. koja je podneskom od 26. listopada 2009., zaprimljenim u Agenciji 2. studenoga 2009. opravdala svoj izostanak.

Naime, člankom 54. stavkom 5. ZZTN je propisano da ako bilo koja od stranaka u postupku ne dođe na sljedeću usmenu raspravu, zakazanu na temelju odredbe članka 54. stavka 4., Agencija, u pravilu, neće zakazivati novu usmenu raspravu, već će u postupku odlučiti na temelju vlastitih saznanja, raspoloživih podataka i dokumentacije.

U podnesku kojim je opravdao svoj izostanak s nastavka usmene rasprave poduzetnik STANO-UPRAVA d.o.o. se očitovao da su se upravitelji na području Grada Splita sastajali u više navrata kao što su se sastajali i upravitelji na području Republike Hrvatske u okviru »Udruge Upravitelj». Krajem 2007. godine održan je sastanak upravitelja vezano za održavanje dizala, vatrogastvo i sudske odluke u svezi upravljanja te druga pitanja. Rečeni poduzetnik se očitovao da nije postojalo pisano priopćenje sa tog sastanka kao što ne postoje ni pisana priopćenja s drugih sastanaka upravitelja, koji se održavaju prema potrebi. Na tom je sastanku bio nazočan direktor poduzetnika STANO-UPRAVA d.o.o., Jakša Radnić, ali se isti ne može sjetiti tko je taj sastanak sazvao. Prema njegovom očitovanju nitko od nazočnih upravitelja nije govorio o ujednačavanju cijena. Osim toga, rečeni se poduzetnik pridružio zahtjevu poduzetnika TEHNOPLAST d.o.o. da se od »Udruge Upravitelj« zatraži podatak o prosječnoj naknadi upravitelja na razini Republike Hrvatske za 2007., 2008., i 2009. godinu, te podatak o tome je li tekst u »Slobodnoj Dalmaciji« autoriziran.

U podnesku kojim je opravdao svoj izostanak s nastavka usmene rasprave poduzetnik JAMB-TUKIĆ d.o.o. se očitovao da se u prosincu 2007., na sastanku upravitelja stambenih zgrada sudjelovali poduzetnici: JAMB-TUKIĆ d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., TEHNOPLAST d.o.o., UPRAVITELJ d.o.o. i DUB-INŽENJERING d.o.o., te da se na njemu raspravljalo o tekućim problemima, održavanju dizala i drugim pitanjima. Prema njegovim navodima, nazočni upravitelji na sastanku nisu govorili o ujednačavanju cijena naknade upravitelja na području Grada Splita. Osim toga, od pokretanja predmetnog postupka navodi da nije bilo zajedničkih dogovora oko očitovanja upravitelja protiv kojih je Agencija pokrenula postupak. Na rečenom se sastanku nije vodio zapisnik, a poduzetnik JAMB-TUKIĆ d.o.o. ističe da nije dobio nikakav pisani zaključak sa tog sastanka.

Iz zapisnika s usmene rasprave održane 16. listopada 2009. te nastavka održanog 2. studenoga 2009., u bitnome, proizlazi da su sve stranke predmetnog postupka izjavile da su sudjelovale na sastanku upravitelja održanom u prosincu 2007., ali da se nisu sporazumjele o jedinstvenoj cijeni svojih usluga. Iz očitovanja navedenih poduzetnika proizlazi da se na tom sastanku raspravljalo o različitim temama vezanim za djelatnost upravljanja zgradama i to: o problematici održavanja dizala, vatrogastvu, o razlici u cijenama pri obavljanja dodatnih usluga, koje neki upravitelji naplaćuju, a drugi ne, odnosno o neujednačenosti usluga koje upravitelji pružaju suvlasnicima, o kodeksu ponašanja upravitelja stambenih zgrada i drugim pitanjima.

Nadalje, stranke su izjavile da se taj sastanak održao u prostorijama poduzetnika STANO-UPRAVA d.o.o., ali se ne sjećaju tko ga je sazvao.

Sukladno očitovanjima stranaka, na tom sastanku nije vođen zapisnik, a ne postoje ni pisani zaključci niti priopćenja sa sastanka.

Agencija je prihvatila prijedlog poduzetnika TEHNOPLAST d.o.o. da se od poduzetnika SLOBODNA DALMACIJA d.d. zatraži očitovanje o tome je li tekst koji je objavljen u »Slobodnoj Dalmaciji« 12. prosinca 2007., autoriziran od strane gosp. Marija Pulića i gosp. Jakše Radnića.

Sukladno članku 2. Zakona o medijima («Narodne novine«, broj 59/04), autorizacija je potvrda autentičnosti izjave ili razgovora namijenjenog objavljivanju dana u pisanom ili usmenom obliku ako postoji tonski zapis o usmenoj autorizaciji.

Međutim, prijedlog poduzetnika TEHNOPLAST d.o.o. da Agencija od »Udruge Upravitelj« zatraži podatak o prosječnoj naknadi upravitelja stambenih zgrada na razini Republike Hrvatske u 2007., 2008. i 2009. godini, Agencija nije prihvatila, budući da taj podatak nije bitan za rješavanje predmetne upravne stvari. Naime, u ovom upravnom postupku potrebno je utvrditi jesu li poduzetnici: TEHNOPLAST d.o.o., JAMB-TUKIĆ, d.o.o., DUB-INŽENJERING, d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI, d.o.o., UPRAVITELJ d.o.o., i DIKA d.o.o., sklopili zabranjeni sporazum koji za cilj ima sprječavanje, ograničavanje ili narušavanje tržišnog natjecanja, u smislu članka 9. ZZTN, odnosno, potrebno je utvrditi jesu li rečeni poduzetnici dogovorili naknadu za pružanje usluge upravljanja stambenim zgradama, na što ne utječe njezin odnos prema prosječnoj naknadi za pružanje usluge upravljanja stambenim zgradama na teritoriju Republike Hrvatske, odnosno je li ona veća ili manja od prosječne naknade za upravljanje stambenim zgradama na teritoriju Republike Hrvatske.

3.1. Dokazni prijedlog poduzetnika TEHNOPLAST d.o.o.

Iako je Agencija od poduzetnika SLOBODNA DALMACIJA d.d. dopisom klase: UP/I 030-02/2008-01/03, urbroja: 580-02-09-65-119, od 22. listopada 2009. te požurnicom klase: UP/I 030-02/2008-01/03, urbroja: 580-02-09-65-134, od 10. studenoga 2009., zatražila očitovanje o tome je li tekst pod nazivom »Skuplji upravitelji zgrada«, a koji je napisala novinarka Nikolina Lulić i koji je objavljen u »Slobodnoj Dalmaciji« 12. prosinca 2007., autoriziran od strane gosp. Marija Pulića i gosp. Jakše Radnića, Agencija do 24. studenoga 2009. nije zaprimila zatraženo očitovanje.

Spomenuti članak, koji je objavljen u »Slobodnoj Dalmaciji« 12. prosinca 2007., zajedno s dopisom Dalmatinskog potrošača, kojeg je Agencija zaprimila 7. siječnja 2008., bio je samo poticaj Agenciji da, u smislu članka 37. točke 8. i 9. ZZTN, provede po službenoj dužnosti prethodno ispitivanje stanja na mjerodavnom tržištu. Tek na temelju podataka koje je Agencija prikupila tijekom prethodnog ispitivanja stanja na mjerodavnom tržištu, utvrđeno je da postoje dostatne indicije za pokretanje predmetnog postupka

S druge strane, u slučaju kada autorizacija i ne bi postojala, to ne bi automatski značilo da izjave u tekstu nisu autentične, već da osobe koje se u tekstu navode o tome nisu dale potvrdu. Pored navedenoga, nesporno je da ni osobe čije su izjave u članku citirane niti itko od ostalih stranaka u predmetnom postupku nije neposredno nakon objave članka uputio »Slobodnoj Dalmaciji« demantij navoda iz navedenog članka.

Budući da se odluka Agencije temelji na činjenicama i okolnostima utvrđenima u ovom postupku, a ne temelji se ni na rečenom članku, niti na izjavama gosp. Jakše Radnića i gosp. Marija Pulića, očitovanje poduzetnika SLOBODNA DALMACIJA d.d. nije bilo od važnosti za donošenje meritorne odluke u ovom predmetu.

4. STRANKE U POSTUPKU

4.1. TEHNOPLAST d.o.o.

Poduzetnik TEHNOPLAST d.o.o. za građevinarstvo, trgovinu, ugostiteljstvo, turizam i uslužne djelatnosti, sa sjedištem u Splitu, Ulica Slobode 5, upisan je u registar Trgovačkog suda u Splitu s matičnim brojem subjekta upisa: 060006667. Rečeni je poduzetnik registriran, između ostalog, za: građevinarstvo, trgovinu motornim vozilima, popravak motornih vozila, trgovinu na malo, popravak predmeta za kućanstvo, ugostiteljstvo, inženjering u građevinarstvu, projektiranje i nadzor svih vrsta objekata i uređaja i poslovanje nekretninama.

4.2. STANO-UPRAVA d.o.o.

Poduzetnik STANO-UPRAVA društvo s ograničenom odgovornošću za organizaciju upravljanja i održavanja stambenih zgrada, poslovnih prostora i zgrada, sa sjedištem u Splitu, Put Brodarice 6/III, upisan je u registar Trgovačkog suda u Splitu pod matičnim brojem 060089675, a registriran je, između ostalog, za: organizaciju upravljanja i održavanja stambenih zgrada, poslovnih prostora i zgrada, po ugovoru ili po rješenju o prinudnoj upravi, instalacijske radove, završne građevinske radove, poslovanje nekretninama, izradu nacrta (projektiranje) objekata i izradu elaborata, nadzor nad gradnjom i savjetovanje u vezi s poslovanjem i upravljanjem.

4.3. NOVI DANI d.o.o.

Poduzetnik NOVI DANI, d.o.o., promet i upravljanje nekretninama, sa sjedištem u Splitu, Papandopulova 25, upisan je u registar Trgovačkog suda u Splitu pod matičnim brojem 060166486. Rečeni je poduzetnik registriran za: poslovanje nekretninama, djelatnosti objekata za kulturne priredbe, djelatnosti sajmova i zabavnih parkova, građenje, kupnju i prodaju robe, trgovačko posredovanje na domaćem i inozemnom tržištu, pripremanje hrane i pružanje usluga prehrane, pripremanje i usluživanje pića i napitaka i pružanje usluga smještaja.

4.4. DUB-INŽENJERING d.o.o.

Poduzetnik DUB-INŽENJERING, društvo s ograničenom odgovornošću za upravljanje nekretninama i građenje, sa sjedištem u Splitu, Šimićeva 9/A, upisan je u registar Trgovačkog suda u Splitu pod matičnim brojem 060090175. Registriran je, između ostalog, za obavljanje slijedećih djelatnosti: upravljanje nekretninama uz naplatu ili po dogovoru, izrada nacrta (projektiranje) objekata i nadzor nad gradnjom, inženjerstvo, upravljanje projektima i tehničke djelatnosti, održavanje stambenih i poslovnih zgrada, računovodstveni, knjigovodstveni poslovi i porezno savjetovanje, kupnja i prodaja robe, trgovačko posredovanje na domaćem i inozemnom tržištu i građenje.

4.5. JAMB-TUKIĆ d.o.o.

Poduzetnik JAMB-TUKIĆ, d.o.o. za trgovinu, prijevoz i ugostiteljstvo, sa sjedištem u Splitu, Getaldićeva 24, upisan je u registar Trgovačkog suda u Splitu pod matičnim brojem 060073175. Rečeni je poduzetnik registriran, između ostalog, za: upravljanje nekretninama, građenje, kupnju i prodaju robe, trgovačko posredovanje na domaćem i inozemnom tržištu i posredovanje u trgovini.

4.6. DIKA d.o.o.

Poduzetnik DIKA društvo s ograničenom odgovornošću za građevinarstvo, trgovinu, turizam i ugostiteljstvo, sa sjedištem u Splitu, Jobova 6, upisan je u registar Trgovačkog suda u Splitu pod matičnim brojem 060080897. Poduzetnik DIKA d.o.o. registriran je, između ostalog, za: poslove upravljanja nekretninama i održavanje nekretnina, ugostiteljstvo, građevinarstvo i posredovanje u trgovini.

4.7. UPRAVITELJ d.o.o.

Poduzetnik UPRAVITELJ društvo s ograničenom odgovornošću za usluge i trgovinu, sa sjedištem u Splitu, Put Supavla 1, upisan je u registar Trgovačkog suda u Splitu pod matičnim brojem 060065669. Rečeni je poduzetnik registriran, između ostalog, za: građenje, kupnju i prodaju robe, trgovačko posredovanje na domaćem i inozemnom tržištu, druge poslove osiguranja: posredovanje u ugovaranju osiguranja, zastupanje u osiguranju, snimanje rizika, snimanje i procjenu šteta i poslovanje nekretninama.

Podaci o vlasničkoj strukturi poduzetnika upravitelja stambenih zgrada u Splitu prikazani su u tablici 1.

Tablica 1. VLASNIČKA STRUKTURA PODUZETNIKA UPRAVITELJA STAMBENIH ZGRADA U SPLITU

|  |  |
| --- | --- |
| PODUZETNIK | Imatelji udjela |
| Tehnoplast d.o.o. | […] (60%)  […] (40%) |
| Stano-uprava d.o.o. | […] (100%) |
| Novi Dani d.o.o. | […] (100%) |
| Dub-inženjering d.o.o. | […] (70%)  […] (30%) |
| Jamb-Tukić d.o.o. | ------------------------- |
| Dika d.o.o. | […] (100%) |
| Upravitelj d.o.o. | […] (30%)  […] (30%)  […] (30%)  […] (10%) |

Izvor: Podnesci poduzetnika; Izvod iz sudskog registra (www.sudreg.pravosudje.hr) posjećen 27. studenoga 2008.

Obrada: Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja

Poduzetnik JAMB-TUKIĆ d.o.o. nije naveo tko su imatelji udjela u rečenom poduzetniku, već se u podnescima zaprimljenim u Agenciji 9. srpnja 2009. te 28. rujna 2009. očitovao da je riječ o privatnom poduzetništvu.

5. MJERODAVNO TRŽIŠTE

Agencija je mjerodavna tržišta u konkretnom slučaju utvrdila sukladno članku 7. ZZTN, na način i prema kriterijima utvrđenim Uredbom o načinu utvrđivanja mjerodavnog tržišta (»Narodne novine«, broj 51/04; dalje: Uredba o mjerodavnom tržištu).

Mjerodavno tržište utvrđuje se, sukladno članku 7. ZZTN, kao tržište određene robe i/ili usluga koje su predmet obavljanja djelatnosti poduzetnika na određenom zemljopisnom području.

Sukladno članku 4. Uredbe o mjerodavnom tržištu, mjerodavno tržište se utvrđuje na način da se utvrdi njegova proizvodna dimenzija (mjerodavno tržište u proizvodnom smislu) i zemljopisna dimenzija (mjerodavno tržište u zemljopisnom smislu).

Sukladno članku 5. Uredbe o mjerodavnom tržištu, mjerodavno tržište u proizvodnom smislu obuhvaća sve proizvode za koje potrošači smatraju da su međusobno zamjenjivi, s obzirom na njihove bitne značajke, cijenu ili način uporabe (zamjenski proizvodi, odnosno supstituti).

Budući da se poduzetnici TEHNOPLAST d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., UPRAVITELJ d.o.o. i DIKA d.o.o. bave pružanjem usluga upravljanja stambenim zgradama, u smislu članka 5., te članka 7., 8., 9. i 10. Uredbe o mjerodavnom tržištu, mjerodavno tržište u proizvodnom smislu utvrđeno je kao:

– tržište pružanja usluga upravljanja stambenim zgradama

Člankom 6. stavkom 1. Uredbe o mjerodavnom tržištu uređeno je da mjerodavno tržište u zemljopisnom smislu obuhvaća cjelokupan ili dio teritorija Republike Hrvatske, na kojem se tržišni takmaci natječu u prodaji i/ili nabavi proizvoda pod jednakim ili dovoljno ujednačenim uvjetima koji to tržište bitno razlikuje od susjednih tržišta.

Poduzetnici TEHNOPLAST d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., UPRAVITELJ d.o.o. i DIKA d.o.o. dostavili su Agenciji podatke o tome na kojem području pružaju usluge upravljanja stambenim zgradama. Područja na kojem rečeni poduzetnici pružaju svoje usluge prikazana su u tablici 2.

Tablica 2. PODRUČJE UPRAVLJANJA STAMBENIM ZGRADAMA UPRAVITELJA IZ SPLITA

|  |  |
| --- | --- |
| Poduzetnik | Područje upravljanja stambenim zgradama |
| Tehnoplast d.o.o. | Split, Trogir, Kašteli i Dugi Rat |
| Jamb Tukić d.o.o. | Split, Kašteli, Dugi Rat i Trilje |
| Dub-inženjering d.o.o. | Split, Šibenik, Makarska, Vis, Trogir i Kašteli |
| Stano-uprava d.o.o. | Split, Solin, Kašteli i Ploče |
| Novi Dani d.o.o. | Split i bliža okolica, Supetar, Kašteli, Omiš i otok Čiovo |
| Upravitelj d.o.o. | Split, Kaštela, Sinj, Trogir |
| Dika d.o.o. | Split, Trogir, Kašteli i Solin |

Izvor: Podnesci poduzetnika

Obrada: Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja

Budući da rečeni poduzetnici pružaju usluge upravljanja stambenim zgradama na području gradova: Splita, Kaštela, Solina, Trogira i općine Dugi Rat, mjerodavno tržište u zemljopisnom smislu, u smislu članka 7., stavka 1. ZZTN, članka 3. i članka 6. Uredbe o mjerodavnom tržištu utvrđeno je kao:

– područje gradova: Splita, Kaštela, Solina, Trogira i općine Dugi Rat.

Iz očitovanja poduzetnika prikazanih u tablici 2. razvidno je da svi navedeni poduzetnici pružaju usluge upravljanja na području gradova Splita i Kaštela. Na području gradova Solina i Trogira i općine Dugi Rat usluge upravljanja stambenim zgradama pružaju najmanje dva od navedenih poduzetnika. U preostalim područjima navedenim u tablici 2. djelatnost upravljanja stambenim zgradama obavlja samo jedan od navedenih poduzetnika, što znači da se u tim područjima isti ne natječe niti s jednim od preostalih šest poduzetnika. Stoga je mjerodavno tržište u zemljopisnom smislu utvrđeno kao područje gradova: Splita, Kaštela, Trogira, Solina i općine Dugi Rat.

U smislu članka 13. stavka 3. Uredbe o mjerodavnom tržištu, a s obzirom da je Agencija inicijativu za pokretanje postupka po službenoj dužnosti od strane udruge »Dalmatinski potrošač« zaprimila 7. siječnja 2008., kao mjerodavna godina u ovom postupku utvrđena je 2007. godina kao godina koja prethodi sklapanju sporazuma..

5.1. Analiza mjerodavnog tržišta

U tijeku postupka Agencija je, u smislu članka 48. stavka 1. točaka 1. i 3. ZZTN, ovlaštena radi utvrđivanja svih relevantnih činjenica, osim od poduzetnika koji su stranke u postupku, zahtijevati sve potrebne obavijesti, u obliku pisanih očitovanja ili usmenih izjava, podatke i dokumentaciju i od drugih osoba koje nisu stranke u konkretnom postupku. Poduzetnici i druge osobe su, u smislu članka 48. stavka 3. ZZTN, obvezni Agenciji dostaviti tražene podatke, odnosno dokumentaciju. Navedene podatke Agencija je u postupku ovlaštena zatražiti i temeljem članka 14. Uredbe o mjerodavnom tržištu.

Stoga je Agencija, radi utvrđivanja strukture mjerodavnog tržišta pružanja usluga upravljanja stambenim zgradama na području Grada Splita i okolice, dopisom od 13. svibnja 2009., zatražila od Obrtničke komore Splitsko-dalmatinske županije, sa sjedištem u Splitu, Ruđera Boškovića 28-30, Grada Splita sa sjedištem u Splitu, Obala kneza Branimira 17, te HGK Županijske komore Split, sa sjedištem u Splitu, Obala Ante Trumbića 4, da dostave podatke o tvrtkama i sjedištima poduzetnika-obrtnika koji obavljaju djelatnost pružanja usluga upravljanja stambenim zgradama na području Grada Splita i okolice i očitovanje o obilježjima tržišta upravljanja stambenim zgradama u Gradu Splitu i okolici.

Agencija je 21. svibnja 2009. zaprimila podnesak Hrvatske gospodarske komore Županijske komore Split, od 18. svibnja 2009. Prema očitovanju Županijske komore Split od 18. svibnja 2009., za djelatnost: Upravljanje nekretninama, uz naplatu ili po dogovoru (K 7032), registrirano je 34 subjekta. Za svakog od 34 subjekta dostavljen je matični broj, naziv, adresa te ime osobe za kontakt.

Grad Split, Upravni odjel za komunalno gospodarstvo, Odsjek za nadzor i koordinaciju komunalnih poduzeća se u podnesku, kojeg je Agencija zaprimila 4. lipnja 2009., očitovao da je pristup tržištu upravljanja stambenih zgrada slobodan svim registriranim poduzetnicima, bez posebnih dozvola. Iznimka su stambene zgrade pod prinudnom upravom, koje se na upravljanje dodjeljuju isključivo poduzetniku STANO-UPRAVA d.o.o., koji je u vlasništvu Grada Splita. U privitku rečenog podneska dostavljen je popis 13 upravitelja. Popis upravitelja prikazan je u tablici 3.

Tablica 3. POPIS UPRAVITELJA SA SJEDIŠTEM U GRADU SPLITU KOJI SE BAVE UPRAVLJANJEM STAMBENIM ZGRADAMA

|  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- |
| Red.  broj | Upravitelji | Sjedište | Adresa |
| 1. | STANO-UPRAVA d.o.o. | Split | Put Brodarice 6/III |
| 2. | TEHNOPLAST d.o.o. | Split | Ulica Slobode 5 |
| 3. | JAMB-TUKIĆ d.o.o. | Split | Getaldićeva 24 |
| 4. | NOVI DANI d.o.o. | Split | Papandopulova 25 |
| 5. | UPRAVITELJ d.o.o. | Split | Put Supavla 1 |
| 6. | DIKA d.o.o. | Split | Jobova 6 |
| 7. | DUB-INŽENJERING d.o.o. | Split | Šimićeva 9/A |
| 8. | CRORAD d.o.o. | Split | Ulica biskupa J. Dobrile 11 |
| 9. | MAGDOM d.o.o. | Split | D. Šimunovića 2/A |
| 10. | DIREKCIJA ZA STANOVANJE d.o.o. | Split | Blajburških žrtava 6 |
| 11. | SPLIT-CENTAR-SPLIT d.o.o. | Split | Vukovarska 62 |
| 12. | Obrt za upravljanje nekretninama, poslovne usluge i trgovinu MERKUR | Split | Kralja Zvonimira 14 |
| 13. | DIGRUM d.o.o. | Solin | Sv. Tekle 44 |

Izvor: Podnesak Grada Splita, Upravni odjel za komunalno gospodarstvo od 2. lipnja 2009.

Obrada: Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja

Budući da se u očitovanjima koje je Agencija zaprimila od poduzetnika, upravitelja stambenih zgrada, u pravilu navodi da se upravljanjem stambenim zgradama na području gradova: Splita, Kaštela, Trogira, Solina i općine Dugi Rat bave poduzetnici koje je naveo i Grad Split, Agencija je utvrdila da usluge upravljanja stambenim zgradama na mjerodavnom tržištu pružaju poduzetnici koje je u svom podnesku naveo Upravni odjel za komunalno gospodarstvo Grada Splita. Ostali poduzetnici sa popisa od 34 poslovna subjekta, kojeg je Agenciji dostavila HGK Županijska komora Split, registrirani su za obavljanje djelatnosti upravljanja stambenim zgradama, ali se trenutno tom djelatnošću ne bave.

Nadalje, poduzetnik DUB-INŽENJERING d.o.o. u podnesku koji je zaprimljen u Agenciji 12. rujna 2008., naveo je da se upravljanjem stambenim zgradama na području Splita i okolice, između ostalih, bavi i poduzetnik »MARIUS«, a poduzetnik JAMB-TUKIĆ d.o.o. u podnesku od 11. rujna 2008., koji je zaprimljen 22. rujna 2008., da i poduzetnik »AMBINTA« obavlja navedenu djelatnost.

Međutim, rečene poduzetnike nisu naveli ostali poduzetnici, a isti se ne nalaze ni u popisu poduzetnika koje je dostavio Upravni odjel za komunalno gospodarstvo Grada Splita, niti u popisu poduzetnika koje je dostavila HGK Županijska komora Split. Stoga Agencija navedene poduzetnike nije dalje analizirala tijekom postupka.

5.2. Tržišni udjeli poduzetnika

Podaci o tržišnim udjelima poduzetnika na mjerodavnom tržištu prikazani su u tablici 4.

Tablica 4. TRŽIŠNI UDJELI UPRAVITELJA U MJERODAVNOJ 2007. GODINI, PROCIJENJENI NA TEMELJU OSTVARENIH PRIHODA OD DJELATNOSTI UPRAVLJANJA ZGRADAMA NA MJERODAVNOM TRŽIŠTU

|  |  |  |
| --- | --- | --- |
| PODUZETNICI PROTIV KOJIH JE POKRENUT POSTUPAK | Prihod od upravljanja stambenim zgradama (u kunama, bez PDV-a) | Tržišni udjel (u %) |
| Stano-uprava d.o.o. | […] | [40-50] |
| Tehnoplast d.o.o. | […] | [20-30] |
| Novi Dani d.o.o. | […] | [10-20] |
| Upravitelj d.o.o. | […] | [5-10] |
| Dub-inženjering d.o.o. | […] | [0-5] |
| Dika d.o.o. | […] | [0-5] |
| Jamb-Tukić d.o.o. | […] | [0-5] |
| UKUPNO: | […] | [90-100] |
|  |  |  |
| KONKURENTI |  |  |
| Mag Dom d.o.o. | […] | [0-5] |
| Direkcija za stanovanje d.o.o. | […] | [0-5] |
| Centar-Split d.o.o. | […] | [0-5] |
| Crorad d.o.o. | […] | [0-5] |
| Digrum d.o.o. | […] | [0-5] |
| Obrt za upravljanje nekretninama, poslovne usluge i trgovinu MERKUR | – | - |
| UKUPNO: | […] | [0-5] |
| SVEUKUPNO | […] | 100,00 |

Izvor: Podnesci poduzetnika

Obrada: Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja

Iz podataka prikazanih u tablici 4., razvidno je da su poduzetnici protiv kojih je Agencija pokrenula postupak u mjerodavnoj 2007. godini zajedno ostvarili visok tržišni udjel od [90-100] posto, odnosno da ti poduzetnici na mjerodavnom tržištu posluju gotovo bez konkurencije.

Poduzetnik DIGRUM d.o.o., Solin očitovao se u dopisu od 24. rujna 2009. da upravlja samo jednim objektom u Splitu, te da se ne namjerava više baviti djelatnošću upravljanja stambenim zgradama, budući da mu je primarna građevinska djelatnost.

Unatoč tome što je Agencija od Obrta za upravljanje nekretninama, poslovne usluge i trgovinu MERKUR, zatražila podatke o ostvarenim prihodima od djelatnosti upravljanja stambenim zgradama, rečeni obrtnik nije Agenciji dostavio zatražene podatke. Budući da je riječ o obrtniku kojeg niti jedan od upravitelja protiv kojih je pokrenut postupak nije u svojim podnescima spomenuo kao značajnijeg konkurenta, Agencija navedenog poduzetnika nije dalje analizirala.

U tablici 5. prikazani su podaci o ukupnim prihodima, rashodima i dobiti prije i nakon oporezivanja koje su u 2007. godini ostvarili poduzetnici: TEHNOPLAST d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., DIKA d.o.o. i UPRAVITELJ d.o.o.

Tablica 5. UKUPNI PRIHODI I RASHODI I DOBIT PRIJE I NAKON OPOREZIVANJA U MJERODAVNOJ 2007. GODINI (u kunama)

|  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Poduzetnici | Ukupni  prihodi | Ukupni rashodi | Dobit prije oporezivanja | Porez na dobit | Dobit (gubitak) poslije oporezivanja |
| Tehnoplast d.o.o. | 12.433.964 | 11.083.328 | 1.350.636 | 299.952 | 1.050.684 |
| Stano-uprava d.o.o. | 5.486.687 | 5.364.463 | 122.224 | 31.303 | 90.921 |
| Novi Dani d.o.o. | 1.333.605 | 1.231.194 | 102.411 | 20.482 | 81.929 |
| Dub-inženjering d.o.o. | 3.105.843 | 3.025.244 | 80.599 | 20.662 | 59.936 |
| Dika d.o.o. | 313.752 | 258.166 | 55.586 | 11.126 | 44.460 |
| Jamb-Tukić d.o.o. | 697.687 | 691.989 | 5.698 | 1.140 | 4.558 |
| Upravitelj d.o.o. | 634.625 | 630.504 | 4.121 | 5.246 | (1.125) |

Izvor: Podnesci poduzetnika; Fina

Obrada:Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja

Na temelju podataka iz tablice 5. razvidno je da je poduzetnik TEHNOPLAST d.o.o. u 2007. ostvario najveći iznos dobiti, a zatim slijede poduzetnici: STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o. i DIKA d.o.o.

Poduzetnik UPRAVITELJ d.o.o. je poslovnu 2007. godinu završio s gubitkom, dok je poduzetnik JAMB-TUKIĆ d.o.o. poslovao na granici gubitka, odnosno ostvario je minimalnu dobit.

Na temelju podataka o prihodima ostvarenim od djelatnosti upravljanja zgradama i podataka o ukupno ostvarenim prihodima, a koji su prikazani u tablicama 4. i 5., razvidno je da jedino poduzetnik NOVI DANI d.o.o. ne obavlja i druge djelatnosti uz djelatnost upravljanja stambenim zgradama. Naime, prihodi od djelatnosti upravljanja zgradama kod rečenog poduzetnika iznose […] kune, dok ukupni prihodi ostvareni u 2007. iznose 1.333.605,00 kuna.

Također, poduzetnik UPRAVITELJ d.o.o. primarno obavlja djelatnost upravljanja stambenim zgradama budući da prihodi od upravljanja stambenim zgradama čine [80-90] posto ostvarenih ukupnih prihoda u 2007. godini.

Preostalih pet upravitelja protiv kojih je pokrenut postupak, uz djelatnost upravljanja stambenim zgradama obavljaju i druge djelatnosti, a što je utvrđeno i temeljem omjera udjela prihoda od upravljanja stambenim zgradama u odnosu na ukupni godišnji prihod svakog od poduzetnika.

Konkretno, kod poduzetnika TEHNOPLAST d.o.o. prihodi od upravljanja stambenim zgradama čine [10-20] posto ukupno ostvarenih prihoda u mjerodavnoj 2007. godini. Kod poduzetnika STANOUPRAVA d.o.o. taj udio iznosi [60-70] posto, te kod poduzetnika DUB-INŽENJERING d.o.o., DIKA d.o.o. i JAMB-TUKIĆ d.o.o. [10-20] posto, [40-50] posto i [10-20] posto respektivno.

Pored podataka o ostvarenom financijskom rezultatu i ostvarenim prihodima po osnovi naknade za upravljanje stambenim zgradama, Agencija je analizirala podatke o strukturi, odnosno elementima naknade, kao i podatke o kalkulaciji, odnosno izračunu naknade.

Analizom podataka o strukturi naknade i kalkulaciji, odnosno izračunu naknade, koji su dostavljeni Agenciji, utvrđeno je da su poduzetnici TEHNOPLAST d.o.o., NOVI DANI d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., UPRAVITELJ d.o.o. i DIKA d.o.o. u 2007. ostvarili različite iznose troškova i strukturu troškova nastalih po osnovu obavljanja djelatnosti upravljanja stambenim zgradama.

U tablici 6. prikazani su sažeti podaci svih poduzetnika vezano za dostavljene kalkulacije naknade.

Tablica 6.  PRIHODI, RASHODI I FINANCIJSKI REZULTAT DJELATNOSTI UPRAVLJANJA STAMBENIM ZGRADAMA U MJERODAVNOJ 2007. GODINI

|  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- |
| PODUZETNIK | Prihodi od upravljanja stambenim zgradama | Rashodi od upravljanja stambenim zgradama | Godišnja dobit (gubitak) od upravljanja stambenim zgradama |
| Novi Dani d.o.o. | […] | […] | […] |
| Dika d.o.o. | […] | […] | […] |
| Upravitelj d.o.o. | […] | […] | […] |
| Dub-inženjering d.o.o. | […] | […] | […] |
| Tehnoplast d.o.o. | […] | […] | […] |
| Stano-uprava d.o.o. | […] | - | - |
| Jamb-Tukić d.o.o. | […] | - | - |

Izvor: Podnesci poduzetnika

Obrada: Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja

Poduzetnik STANO-UPRAVA d.o.o. se u podnesku od 7. siječnja 2009. očitovao da nema podatke o strukturi, odnosno elementima naknade upravitelja stambenih zgrada, niti podatke o kalkulaciji, odnosno izračunu naknade upravitelja, odnosno cijene usluge upravljanja zgradama. Rečeni poduzetnik je u podnesku od 6. srpnja 2009. naveo da ne izrađuje klasičnu kalkulaciju (izračun) naknade upravitelja, već prema planiranim troškovima za iduću poslovnu godinu i planiranoj površini pod upravljanjem, utvrđuje minimalnu naknadu po kvadratnom metru, što je osnova cjenika upravitelja. Nadalje, u podnesku se navodi da je na temelju procjene ostvarenja plana poslovanja za 2007. godinu utvrđena visina potrebne naknade kod pretežnog broja korisnika (zgrada) 0,25 kn/m2. Slijedom navedenog, nije bilo moguće utvrditi godišnju dobit ili gubitak od upravljanja stambenim zgradama u 2007. godini.

Poduzetnik JAMB-TUKIĆ d.o.o. se u podnesku s nadnevkom 6. veljače 2009., koji je Agenciji dostavljen tek 9. srpnja 2009., očitovao da nema podatke o strukturi, odnosno elementima naknade upravitelja stambenih zgrada, niti podatke o kalkulaciji, tj. izračunu naknade upravitelja, odnosno cijene usluge upravljanja zgradama. Slijedom navedenog, nije bilo moguće utvrditi godišnju dobit ili gubitak od upravljanja stambenim zgradama u 2007. godini.

Iz tablice 6. razvidno je da su poduzetnici po osnovi obavljanja djelatnosti upravljanja stambenim zgradama u 2007. godini ostvarili različit financijski rezultat koji je posljedica različitih troškova ostvarenih po osnovi obavljanja djelatnosti upravljanja stambenim zgradama, te njihove različite strukture troškova.

Analizom je utvrđeno da u strukturi troškova po osnovi obavljanja djelatnosti upravljanja zgradama najviši udjel imaju troškovi plaća zaposlenih djelatnika, koji u prosjeku iznose od 60 do čak 70 posto od ukupno ostvarenih troškova.

Poduzetnici protiv kojih je pokrenut postupak ostvarili su različite iznose troškova po osnovi upravljanja zgradama u 2007., između ostalog, i zbog toga što imaju različite dobavljače od kojih dobavljaju proizvode i usluge nužne za obavljanje djelatnosti upravljanja stambenim zgradama.

Popis dobavljača poduzetnika: TEHNOPLAST d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., DIKA d.o.o. i UPRAVITELJ d.o.o. prikazan je u tablici 7.

Tablica 7. PODACI O TVRTKAMA I ADRESAMA PET NAJVEĆIH DOBAVLJAČA PODUZETNIKA UPRAVITELJA STAMBENIH ZGRADA PROTIV KOJIH JE POKRENUT POSTUPAK

|  |  |
| --- | --- |
| PODUZETNIK | DOBAVLJAČI |
| Novi Dani d.o.o. | […] |
| Upravitelj d.o.o. | […] |
| Tehnoplast d.o.o. | […] |
| Dub–inženjering d.o.o. | […] |
| Stano-uprava d.o.o. | […] |
| Dika d.o.o. | […] |
| Jamb Tukić d.o.o. | […] |

Izvor: Podnesci poduzetnika

Obrada: Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja

Iz tablice 7. razvidno je da rečeni poduzetnici dobavljaju proizvode i usluge od različitih dobavljača, koji imaju različite cijene proizvoda i usluga, a to je jedan od razloga zbog kojeg su upravitelji u 2007. godini ostvarili različite iznose troškova po osnovi obavljanja djelatnosti upravljanja stambenim zgradama.

Na temelju činjenice da su poduzetnici protiv kojih je pokrenut postupak ostvarili različite iznose i strukturu troškova upravljanja stambenim zgradama u 2007. godini, te na temelju činjenice da se dostavljene kalkulacije upraviteljske naknade razlikuju kod rečenih upravitelja, utvrđeno je da se cijena koštanja usluge upravljanja stambenim zgradama razlikuje između rečenih upravitelja.

Sukladno tome, ukoliko bi svaki od navedenih upravitelja odredio prodajnu cijenu usluge upravljanja stambenim zgradama, odnosno visinu upraviteljske naknade, prema cijeni koštanja uvećanoj za razumnu maržu, odnosno dobit, tako formirana naknada različito bi iznosila kod svakog od rečenih upravitelja.

Drugim riječima, ukoliko bi upravitelji odredili visinu naknade sukladno svojim troškovima, odnosno ostvarenim financijskim rezultatima na mjerodavnom tržištu upravljanja stambenim zgradama, visina naknade bi zasigurno bila različita kod upravitelja protiv kojih je pokrenut postupak.

5.3. Usuglašavanje naknade za upravljanje stambenim zgradama na ciljnu visinu naknade od 0,25 kn/m2 stambenog prostora.

Činjenicu da se na sastanku upravitelja održanom u Splitu, u prosincu 2007. godine, u prostorijama poduzetnika STANO-UPRAVA d.o.o., razgovaralo i o visini naknade, odnosno o nužnosti povećanja naknada za upravljanje stambenim zgradama, kao i o ciljnoj visini naknade od 0,25 kn/m2, Agencija je utvrđivala temeljem sljedećih elemenata, odnosno na temelju očitovanja poduzetnika:

1. o tome kada su posljednji put mijenjali naknadu za pružanje usluge upravljanja;

2. o trenutno važećoj naknadi upravitelja;

3. o visini naknada upravitelja prije promjene visine naknade izvršene početkom 2008. godine.

Navedena očitovanja poduzetnika prikazana su u tablici 8.

Tablica 8. OČITOVANJA PODUZETNIKA O IZNOSIMA NAKNADA I DATUMIMA NJIHOVIH PROMJENA

|  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- |
| Poduzetnik | Iznos naknade i datum posljednje promjene nastale prije 1. siječnja 2008. | Iznos naknade i datum promjene naknade koja je nastala početkom 2008. | Podatak o trenutno važećoj visini naknade |
| Stano-uprava d.o.o. | »Posljednji i jedini put Stano-uprava d.o.o. promijenila je cijenu usluge početkom tekuće godine iz razloga što se cijena usluge nije mijenjala sve od 1998. godine. Kako su sve druge cijene drastično povećane, zajedno sa plaćama i mirovinama u posljednjih 10 godina, nije više bilo moguće s cijenom iz 1998. godine osigurati normalno poslovanje tvrtke. Stoga je bilo nužno i povećati istu.« (Citat iz podneska zaprimljenog 27. lipnja 2008.) | »Do trenutka naprijed navedene promjene, cijena usluge, u pravilu, iznosila je 0,20 kn/m² + PDV, a nakon promjene 0,25 kn/m² + PDV.« (Citat iz podneska zaprimljenog 27. lipnja 2008.) | »Do trenutka naprijed navedene promjene, cijena usluge, u pravilu, iznosila je 0,20 kn/m² + PDV, a nakon promjene 0,25 kn/m² + PDV.« (Citat iz podneska zaprimljenog 27. lipnja 2008.)  »Podatak o trenutno važećoj naknadi upravitelja – RAZLIČITA, ovisno o dogovoru sa suvlasnicima za neke zgrade je 0,25 kn/m2, za neke 0,30 kn/m2, a za neke 0,45 kn/m2.« (Citat iz podneska zaprimljenog 16. siječnja 2009.) |
| Tehnoplast d.o.o. | »Od 1998. godine do danas bili smo prisiljeni, temeljem kalkulacije troškova poslovanja, dva puta podizati cijenu svoje usluge u cilju pokrivanja porasta troškova i podizanja kvalitete usluge, odnosno zapošljavanja novog visoko obrazovanog kadra. U periodu od 01.03.2004. do 01.07.2007. godine potpisivanjem Aneksa ugovora o upravljanju naša je naknada sa početnih 15 lipa/m² podignuta na 20 lipa/m², da bi početkom ove godine pokrenuli novu korekciju cijene na 25 lipa/m².« (Citat iz podneska zaprimljenog 30. lipnja 2008.) | »85% zgrada potpisalo je Aneks ugovora o povećanju naknade na iznos od 0,25 kn/m2 tijekom siječnja 2008. godine uz primjenu od 01.01. 2008. godine.« (Citat iz podneska zaprimljenog 15. siječnja 2009.) | »Podatke o trenutno važećim naknadama upravitelja Tehnoplast d.o.o.: 0,00 kn/m2(gratis), 0,154 kn/m2, 0,15 kn/m2, 0,16 kn/m2, 0,19 kn/m2, 0,20 kn/m2, 0,25 kn/m2.«  (Citat iz podneska zaprimljenog 15. siječnja 2009.) |
| Novi Dani d.o.o. | »Upraviteljska tvrtka Novi Dani od samog početka svoga djelovanja tj. od 01. mjeseca 2000. godine ponudila je i ugovorila svoju cijenu rada u iznosu od 0,20 kn/m² mjesečno, dakle istaknuli smo prosječnu cijenu na razini Hrvatske.« (Citat iz podneska zaprimljenog 27. lipnja 2008.)  »Cijenu naknade ovaj upravitelj do 2008. godine nije mijenjao od osnutka tvrtke.« (Citat iz podneska zaprimljenog 12. siječnja 2009.) | »Upraviteljska naknada tvrtke Novi dani iznosi 0,25 kn/m² mjesečno i to od 1. mjeseca 2008. godine. Ističemo kako je to mala korekcija cijene u odnosu na prethodan enorman rast svih cijena u proteklih 10 godina.« (Citat iz podneska zaprimljenog 27. lipnja 2008.)  »S većinom naših klijenata sklopili smo aneks ugovora o upravljanju kojim je cijena naknade upravljanja uređena na 0,25 kn/m2 od 01.01.2008. godine« (Citat iz podneska zaprimljenog 12. siječnja 2009.) | »Ugovorena cijena naknade upravljanja kod većine naših klijenata danas iznosi 0,25 kn/m².« (Citat iz podneska zaprimljenog 12. siječnja 2009.) |
| Upravitelj d.o.o. | »Konkretno, naše je poduzeće posljednji put povećalo naknadu pojedinim stambenim zgradama u siječnju 2008.g. u skladu s općim trendom porasta cijena na tržištu (gorivo, potrošni materijal…) kako bi se moglo omogućiti nesmetano poslovanje naše firme.« (Citat iz podneska zaprimljenog 5. studenoga 2008.)  »Odmah na početku želimo istaknuti da naša tvrtka djeluje od samog početka primjene Uredbe o održavanju zgrada, točnije od listopada 1997.g. U tom periodu nismo imali značajnije izmjene cijene koštanja naše usluge, te je ista u prosjeku iznosila cca 0,20 kn/m2 +PDV.« (Citat iz podneska zaprimljenog 14. siječnja 2009.) | »Što se tiče cijena tj. naknade koju naše poduzeće naplaćuje za svoje usluge, navedene se kreću u rasponu od 0,15 kn do 0,30 kn po kvadratnom metru stambenog prostora.« (Citat iz podneska zaprimljenog 5. studenoga 2008.) | »U 2009. godini cijena će biti dogovorna i ovisna o starosti i udaljenosti objekta te slobodnoj procjeni utemeljenoj na iskustvu, što znači da nema fiksne cijene naše usluge jer je ona zaista na slobodnom tržištu.« (Citat iz podneska zaprimljenog 14. siječnja 2009.)  »Trenutna prosječna visina naše naknade je 29 lipa/m2.«  (Citat iz podneska zaprimljenog 18. rujna 2009.) |
| Dub-inženjering d.o.o. | »Posljednja promjena cijena naših usluga bila je 01.02.2008., a osim toga još smo jednom mijenjali cijene 01.09.2006., oba puta iz razloga povećanja troškova poslovanja i pružanja našim djelatnicima boljih uvjeta rada sukladno povećanju životnih troškova. Od početka poslovanja Dub-inženjeringa d.o.o. 01.01.1998. do prvog povećanja 01.09.2006. cijena upravljanja je iznosila 0,15 kn/m2, 01.09.2006. cijena se povećala na 0,20 kn/m2 a nakon toga 01.02.2008. na 0,25 kn/m2. (Citat iz podneska zaprimljenog 12. rujna 2008.) | »Posljednja promjena visine naknade upravitelja stambenih zgrada prije 2008. bila je tijekom rujna 2006.g. i iznosila je 0,20 kn/m2. Ne postoji točan datum jer svaka stambena zgrada potpisuje ugovor pojedinačno, a taj proces traje po nekoliko mjeseci.  Visina naknade se nakon toga promijenila 01.01.2008. na 0,25 kn/m2. Točan datum primjene također se ne može utvrditi jer se sa svakom zgradom dogovaraju posebni uvjeti s obzirom na stanje same zgrade i njene potrebe te proces još nije završen za sve zgrade.« (Citat iz podneska zaprimljenog 19. siječnja 2009.) | »Trenutačno važeća naknada upravitelja je na pojedinim zgradama 0,20 kn/m2, a na ostalima 0,25 kn/m2, ovisno o veličini zgrade i njenoj financijskoj situaciji.« (Citat iz podneska zaprimljenog 19. siječnja 2009.) |
| Dika d.o.o. | »Zadnja promjena cijene bila je 1.1.2008. godine. Promjena cijene uvijek je uvjetovana kretanju cijena naših inputa (materijala usluga, proračunskih obaveza) na tržištu.« (Citat iz podneska zaprimljenog 3. studenoga 2008.)  »Naknada upravitelju se isključivo utvrđivala temeljem zakonski definiranog minimuma do 31.12.2007.god. i iznosila je 0,20 kn po m² stambenog prostora.« (Citat iz podneska zaprimljenog 30. siječnja 2009.) | »DIKA d.o.o. je svoju naknadu za upravljanje zgradama promijenila 01.01. 2008. god. i ona iznosi 0,25 kn/m2 stambenog prostora.« (Citat iz podneska zaprimljenog 30. siječnja 2009.) | »Trenutno je na snazi ta ista naknada.«  (Citat iz podneska zaprimljenog 30. siječnja 2009.) |
| Jamb-Tukić d.o.o. | »Posljednji put smo promijenili cijene usluga početkom godine, a cijene smo korigirali do sada u dva navrata«  (Citat iz podneska zaprimljenog 22. rujna 2008.) | »Cijene usluga kreće se od 0,20 kn/m² do 0,25 kn/m², ovisno o mogućnosti ispunjavanja svojih obveza koje stambene zgrade imaju s obzirom na dob objekata.«  (Citat iz podneska zaprimljenog 22. rujna 2008.)  »Podatak o točnom datumu promjene visine naknade koja je nastala početkom 2008. kao i o datumu primjene promijenjene naknade uz navođenje iznosa te naknade – 02.01.2008.god.«  (Citat iz podneska od 6. veljače 2009. koji je zaprimljen 9. srpnja 2009.) | »Podatak o trenutno važećoj naknadi upravitelja – 0,20 – 0,25 kn/m² (bez PDV-a).«  (Citat iz podneska od 6. veljače 2009., zaprimljenog 9. srpnja 2009.) |

Izvor: Podnesci poduzetnika

Obrada: Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja

Na temelju očitovanja prikazanih u tablici 8. razvidno je da su svih sedam upravitelja, protiv kojih je Agencija pokrenula postupak, počeli povećavati svoje naknade od 1. siječnja 2008. godine, odnosno nakon što je održan spomenuti sastanak upravitelja krajem prosinca 2007.

Također, iz dostavljenih je očitovanja razvidno da je većina rečenih upravitelja prije povećanja naknada imala istu naknadu za upravljanje kod većine svojih klijenata te da je ta naknada iznosila 0,20 kn/m2. Razvidno je i da su upravitelji povećali naknade za pružanje usluga upravljanja stambenim zgradama na 0,25 kn/m2, dakle na isti ciljni iznos, te da je povećanje postignuto kod najvećeg broja klijenata.

Budući da su tijekom postupka pojedini poduzetnici protiv kojih je pokrenut postupak mijenjali očitovanja o visini naknade upravitelja stambenih zgrada, a da su neki od navedenih poduzetnika dostavljali očitovanja o tome da im se naknade kreću u rasponima, te da one nisu iste za sve stambene zgrade kojima upravljaju, potkrepljujući svoje tvrdnje dostavom ugovora sklopljenih s različitim stambenim zgradama u kojima je navedena različita naknada za upravljanje stambenom zgradom, Agencija je, radi utvrđivanja svih relevantnih činjenica i okolnosti u ovom postupku, dopisima od 2. rujna 2009. zatražila od poduzetnika TEHNOPLAST d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., DIKA d.o.o. i UPRAVITELJ d.o.o., dodatne podatke o tome je li svaki od ukupno sedam poduzetnika protiv kojih je Agencija pokrenula postupak ostvario u 2008. povećanje naknada za pružanje usluge upravljanja stambenim zgradama na dogovoreni iznos od 0,25 kn/m², te hoće li izjednačavanje naknada imati za posljedicu smanjenje stupnja tržišnog natjecanja između rečenih poduzetnika na mjerodavnom tržištu.

Slijedom navedenog, Agencija je od rečenih poduzetnika zatražila dostavu:

– podataka o ukupnoj stambenoj površini izraženoj u m2 za koju su rečeni poduzetnici obračunali naknadu i kojom su upravljali u 2007. i 2008. godini;

– podataka o klijentima (mjeren stambenom površinom u m2) koji su tijekom 2007. i 2008. godine izabrali njihovu tvrtku kao novog upravitelja;

– podatka o klijentima (mjeren stambenom površinom u m2) koji su im tijekom 2007. i 2008. godine otkazali upravljanje, te izabrali drugog upravitelja;

– podataka o prihodu (u kunama, bez PDV-a) koji je ostvaren od djelatnosti pružanja usluge upravljanja stambenim zgradama u 2008. godini.

Podaci koje su poduzetnici dostavili Agenciji prikazani su u tablicama 9, 10., 11. i 12.

Tablica 9. PROSJEČAN IZNOS MJESEČNE NAKNADE KOJU SU UPRAVITELJI OBRAČUNAVALI U 2008. GODINI

|  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- |
| PODUZETNIK | Prihod od upravljanja stambenim zgradama u 2008. (u kunama, bez PDV-a) | Ukupna stambena površina pod upravljanjem u 2008. (u m2) | Prosječan iznos mjesečne naknade upravitelja u 2008. godini (u kunama bez PDV-a) |
| 1 | 2 | 3 | (2:3)/12 |
| Stano-uprava d.o.o. | […] | […] | 0,265004 |
| Upravitelj d.o.o. | […] | […] | 0,261014 |
| Dub-inženjering d.o.o. | […] | […] | 0,256350 |
| Novi Dani d.o.o. | […] | […] | 0,244845 |
| Tehnoplast d.o.o. | […] | […] | 0,244295 |
| Dika d.o.o. | […] | […] | 0,239725 |
| Jamb-Tukić d.o.o. | […] | […] | 0,162717 |

Izvor: Podnesci poduzetnika

Obrada: Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja

Iz tablice 9. je razvidno da su šest od ukupno sedam poduzetnika upravitelja protiv kojih je pokrenut postupak ostvarilo prosječnu naknadu, odnosno cijenu usluge upravljanja stambenim zgradama koja gotovo u cijelosti odgovara ciljnom iznosu od 0,25 kn/m2.

Jedini poduzetnik čiji prosječan iznos naknade odstupa od ostalih je poduzetnik JAMB-TUKIĆ d.o.o. Naime, iz podataka koje je poduzetnik JAMB-TUKIĆ d.o.o. Agenciji dostavio u podnesku od 23. rujna 2009. proizlazi da je rečeni poduzetnik u 2008. ostvario prosječan iznos mjesečne naknade upravitelja od 0,16 kuna/m2. Podatak o stambenoj površini kojom je rečeni poduzetnik upravljao i za koju je obračunavao naknadu u 2008., te podatak o ostvarenim prihodima od upravljanja stambenim zgradama u 2008. u potpunosti ne odgovara podacima iz podneska tog poduzetnika od 11. rujna 2008., u kojem je isti naveo da mu se naknada za pružanje usluge upravljanja stambenim zgradama kreće od 0,20 kn/m² do 0,25 kn/m², ovisno o mogućnosti ispunjavanja svojih obveza koje stambene zgrade imaju s obzirom na dob objekata.

Stoga je Agencija utvrdila da bi prosječna naknada rečenog upravitelja trebala iznositi između 20 i 25 lipa/m2, odnosno da bi ona iznosila oko 25 lipa/m2 kao i kod preostalih šest upravitelja.

Prosječna naknada koju su rečeni poduzetnici ostvarili u 2008. kreće se u iznosu od 23,97 lipa/ m2, koliko je ostvario DIKA d.o.o., do 26,10 lipa/ m2, koliko je ostvario UPRAVITELJ d.o.o.

Odstupanje naknade za 1 lipu više odnosno manje od ciljnog iznosa od 25 lipa/m2 je sasvim razumljivo budući da je riječ o prosjeku kojeg je nemoguće uskladiti na točno određen iznos. Naime, ovo minimalno odstupanje od ciljnog iznosa može biti rezultat toga što svi suvlasnici stambenih zgrada nisu pristali na spomenuto povećanje naknade na 25 lipa/m2, te što je tijekom 2008. godine svakom od ukupno sedam upravitelja određen broj zgrada otkazao upravljanje. Nadalje, neki upravitelji manjim zgradama koje se sastoje od manjeg broja stanova naknadu obračunavaju paušalno, a ne po kvadratnom metru stambene površine, jer je u slučaju takvih zgrada obračun naknade prema površini nerentabilan te upraviteljima ne bi bilo isplativo upravljati s takvom zgradom kada bi se naknada obračunavala po kvadratnom metru stambene površine. Navedeno je svakako utjecalo na to da kod pojedinih upravitelja ostvareni prosjek naknade po kvadratnom metru odstupa od dogovorenog za jednu lipu naviše ili naniže.

Također, potrebno je istaknuti da je razlog odstupanja prosječne naknade poduzetnika STANO-UPRAVA d.o.o. od ciljnog iznosa za 1,50 lipa, činjenica da se rečenom poduzetniku dodjeljuju zgrade na prinudnu upravu, a njima se obračunava viši iznos naknade nego za zgrade pod redovnom upravom. Viši iznos naknade za zgrade pod prinudnom upravom povećava prosječnu naknadu naviše od planirane, na što rečeni poduzetnik ne može utjecati, jer ne može unaprijed precizno utvrditi koliko će zgrada tijekom godine dospjeti pod prinudnu upravu.

Nadalje, iako je u predmetnom slučaju riječ o djelovanju koje za cilj ima sprječavanje, ograničavanje ili narušavanje tržišnog natjecanja, Agencija je utvrđivala kakve je moguće posljedice dogovor o visini naknade za pružanje usluge upravljanja stambenim zgradama imao na mjerodavnom tržištu. Stoga su analizirani priljev i odljev stambenih zgrada na mjerodavnom tržištu (mjereno stambenom površinom) u mjerodavnoj 2007. godini i godini koja je slijedi tj. 2008. godini, odnosno učestalost prelaska stambenih zgrada između upravitelja protiv kojih je Agencija pokrenula postupak. Dostavljeni podaci prikazani su u tablicama 10. i 11.

Tablica 10. PRILJEV I ODLJEV STAMBENIH ZGRADA NA MJERODAVNOM TRŽIŠTU (MJEREN STAMBENOM POVRŠINOM) U 2007. GODINI

![](dodatni/408200.jpeg)

Izvor: Podnesci poduzetnika

Obrada: Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja

Iz podataka prikazanih u tablici 10. razvidno je da su u 2007. godini upravitelji: STANO-UPRAVA d.o.o., TEHNOPLAST d.o.o., NOVI DANI d.o.o., UPRAVITELJ d.o.o. i DUB-INŽENJERING d.o.o. ostvarili neto priljev stambenih zgrada, odnosno povećavali obujam aktivnosti. Izuzetak su poduzetnici DIKA d.o.o. i JAMB-TUKIĆ d.o.o. koji su ostvarili neto odljev stambenih zgrada u mjerodavnoj 2007. godini. Podaci o tome da je većina upravitelja imala veći priljev nego odljev stambenih zgrada u 2007. godini, dakle prije spornog povećanja cijena, su očekivani jer je riječ o upraviteljima s najvećim tržišnim udjelom na mjerodavnom tržištu.

Rečeni poduzetnici su u 2007. zajedno ostvarili priljev novih stambenih zgrada u iznosu od 195.681,14 m2, ali su iste godine imali i odljev stambenih zgrada u iznosu od 65.564,11 m2, tako da je ukupan neto priljev stambenih zgrada (mjereno stambenom površinom) iznosio 130.117,03 m2.

Tablica 11. PRILJEV I ODLJEV STAMBENIH ZGRADA NA MJERODAVNOM TRŽIŠTU (MJEREN STAMBENOM POVRŠINOM) U 2008. GODINI

![](dodatni/408201.jpeg)

Izvor: Podnesci poduzetnika

Obrada: Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja

Iz podataka prikazanih u tablici 11. razvidno je da su poduzetnici STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., UPRAVITELJ d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., DIKA d.o.o. i JAMB-TUKIĆ d.o.o. u 2008. godini, dakle nakon povećanja cijene usluge upravljanja stambenim zgradama, imali veći priljev nego odljev stambenih zgrada. Izuzetak je poduzetnik TEHNOPLAST d.o.o. koji je u 2008. godini ostvario neto odljev stambenih zgrada.

Poduzetnici STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., UPRAVITELJ d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., DIKA d.o.o. i JAMB-TUKIĆ d.o.o. u 2008. godini, usprkos povećanju cijene upravljanja na 25 lipa/m2 u 2008. nisu ostvarili neto odljev stambenih zgrada.

Razlog tomu je činjenica što su upravo navedeni poduzetnici upravitelji s najvišim tržišnim udjelima na mjerodavnom tržištu i što suvlasnici stambenih zgrada imaju ograničenu mogućnost izbora drugih upravitelja, budući da na mjerodavnom tržištu djeluje svega nekoliko konkurenata s malim tržišnim udjelima koji ozbiljnije ne konkuriraju poduzetnicima iz tablice 11. Naime, poduzetnici STANO-UPRAVA d.o.o., TEHNOPLAST d.o.o., NOVI DANI d.o.o., UPRAVITELJ d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., DIKA d.o.o. i JAMB-TUKIĆ d.o.o. su zajedno u 2008. ostvarili priljev novih stambenih zgrada u iznosu od 99.202,76 m2, ali su iste godine imali i odljev stambenih zgrada u iznosu od 71.430,61 m2.

Ukupan neto priljev stambenih zgrada mjereno stambenom površinom poduzetnika STANO-UPRAVA d.o.o., TEHNOPLAST d.o.o., NOVI DANI d.o.o., UPRAVITELJ d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., DIKA d.o.o. i JAMB-TUKIĆ d.o.o. u 2008. je iznosio 27.772,15 m2.

Ukoliko se usporede podaci iz tablice 10. i tablice 11. razvidno je da je u 2008. godini došlo do smanjenja prelaska stambenih zgrada na upravljanje drugom upravitelju. Unatoč činjenici da se ukupna površina pod upravljanjem u 2008. povećala na 3.572.887,86 m2 sa 3.532.387,61 m2 koliko je iznosila u 2007., neto priljev stambenih zgrada je u 2008. iznosio 27.772,15 m2 korisne površine, što je znatno manje u odnosu na neto priljev iz 2007., koji je iznosio 130.117,03 m2 korisne površine.

Značajno smanjenje prelaska stambenih zgrada na upravljanje drugom upravitelju u 2008. godini u odnosu na 2007. godinu izravna je posljedica usklađenog djelovanja usmjerenog na povećanje cijene usluge upravljanja na isti ciljni iznos od 0,25 kn/m2. Naime, usklađenim povećanjem cijena rečeni upravitelji su potrošačima (suvlasnicima stambenih zgrada) bitno ograničili mogućnost izbora odnosno diferencijaciju upravitelja prema cijeni usluge upravljanja prema metodologiji najbolja usluga za najnižu cijenu. Budući da su rečeni upravitelji uskladili cijenu usluge upravljanja zgradama, suvlasnici stambenih zgrada su u 2008. godini bili manje motivirani za promjenu upravitelja iz tablica 10. i 11.

Smanjeni broj prelazaka stambenih zgrada od jednog ka drugom upravitelju u 2008. godini u odnosu na 2007. godinu je pokazatelj smanjenog tržišnog natjecanja na mjerodavnom tržištu između upravitelja protiv kojih je Agencija pokrenula postupak.

Također, pri tome je bitno istaknuti da se gotovo svi prelasci stambenih zgrada na upravljanje drugom upravitelju, odvijaju isključivo između tih upravitelja, protiv kojih je Agencija pokrenula postupak. To je razvidno iz podataka o tržišnom udjelu ostvarenom na mjerodavnom tržištu u 2008. godini, a koji su prikazani u tablici 12.

Tablica 12. TRŽIŠNI UDJELI UPRAVITELJA U 2008. GODINI, PROCIJENJENI NA TEMELJU OSTVARENIH PRIHODA OD DJELATNOSTI UPRAVLJANJA ZGRADAMA NA MJERODAVNOM TRŽIŠTU

|  |  |  |
| --- | --- | --- |
| PODUZETNICI PROTIV KOJIH JE POKRENUT POSTUPAK | Prihod od upravljanja stambenim zgradama (u kunama, bez PDV-a) | Tržišni udjel  (u %) |
| Stanouprava d.o.o. | […] | [40-50] |
| Tehnoplast d.o.o. | […] | [20-30] |
| Novi Dani d.o.o. | […] | [10-20] |
| Upravitelj d.o.o. | […] | [5-10] |
| Dub-inženjering d.o.o. | […] | [0-5] |
| Dika d.o.o. | […] | [0-5] |
| Jamb-Tukić d.o.o. | […] | [0-5] |
| UKUPNO: | […] | [90-100] |
|  |  |  |
| KONKURENTI |  |  |
| Direkcija za stanovanje d.o.o. | […] | [0-5] |
| Mag Dom d.o.o. | […] | [0-5] |
| Centar-Split d.o.o. | […] | [0-5] |
| Crorad d.o.o. | […] | [0-5] |
| Digrum d.o.o. | […] | [0-5] |
| Obrt za upravljanje nekretninama, poslovne usluge i trgovinu MERKUR | - | - |
| UKUPNO: | […] | [0-5] |
| SVEUKUPNO: | […] | 100,00 |

Izvor: Podnesci poduzetnika

Obrada: Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja

Iz podataka prikazanih u tablici 12. razvidno je da je tržišni udjel u 2008. godini u odnosu na mjerodavnu 2007. godinu ostao gotovo nepromijenjen. Poduzetnici protiv kojih je pokrenut postupak su u 2008. godini ostvarili zajednički tržišni udjel od [90-100] posto, što je neznatno više od [90-100] posto, koliko su zajedno ostvarili u 2007. godini.

Glede konkurenata na mjerodavnom tržištu jedino je poduzetnik DIREKCIJA ZA STANOVANJE d.o.o. u 2008. godini ostvario znatno povećanje prihoda od upravljanja stambenim zgradama. Rečeni poduzetnik je povećao prihode koji su u 2007. godini iznosili […] kuna, na […] kuna koliko iznose u 2008. godini. Budući da se rečeni poduzetnik u podnesku od 18. rujna 2009., koji je zaprimljen u Agenciji 21. rujna 2009., očitovao da tijekom 2007. i 2008. godine nije mijenjao cijenu usluge upravljanja stambenim zgradama, povećanje prihoda je isključivo rezultat povećanja broja stambenih zgrada pod upravljanjem, mjereno stambenom površinom.

Na temelju navedenog Agencija je utvrdila da su u 2008. godini, dakle nakon usklađenog povećanja cijene usluge upravljanja stambenim zgradama na 0,25 kn/m², poduzetnici TEHNOPLAST d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., DIKA d.o.o. i UPRAVITELJ d.o.o. poslovali gotovo bez ikakve konkurencije.

Jedini konkurent koji je pojedinačno ostvario značajniji organski rast na mjerodavnom tržištu je poduzetnik DIREKCIJA ZA STANOVANJE d.o.o. Međutim, s obzirom na relativno mali tržišni udjel tog poduzetnika u odnosu na ukupno mjerodavno tržište, taj rast u ovom predmetu nije značajan, što nedvojbeno znači da se sva cirkulacija zgrada pod upravljanjem odvijala isključivo između upravitelja protiv kojih je Agencija pokrenula postupak.

Ekonomskom analizom je utvrđeno da su poduzetnici protiv kojih je pokrenut postupak bili različito troškovno učinkoviti, što je ranije prikazano u tablici 6. Stoga realno poskupljenje usluge upravljanja stambenim zgradama pogoduje onim upraviteljima koji se ne žele cjenovno natjecati s tržišnim takmacima. Usklađenim povećanjem naknade na isti ciljni iznos upravitelji koji su ostvarili gubitke, prevaljuju rečeni gubitak, odnosno svoju troškovnu neučinkovitost na potrošače. Potrošači u ovakvim slučajevima gdje se cijena utvrđuje sukladno troškovima najneučinkovitijih upravitelja plaćaju cijenu usluge koja je viša od one koja bi bila utvrđena u uvjetima postojanja cjenovnog natjecanja između upravitelja.

6. SPORAZUM PODUZETNIKA TEHNOPLAST d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., DIKA d.o.o. I UPRAVITELJ d.o.o. O CIJENI USLUGA UPRAVLJANJA STAMBENIM ZGRADAMA

Sukladno odredbi članka 9. stavka 1. točki 1. ZZTN, zabranjeni su sporazumi između poduzetnika, ugovori, pojedine odredbe ugovora, izričiti ili prešutni dogovori, usklađeno djelovanje, odluke udruženja poduzetnika koji kao cilj ili posljedicu imaju sprječavanje, ograničavanje ili narušavanje tržišnog natjecanja na mjerodavnom tržištu, a naročito oni kojima se izravno ili neizravno utvrđuju kupovne ili prodajne cijene, odnosno drugi trgovinski uvjeti.

Sukladno članku 9. stavku 2. ZZTN, sporazumi kojima se sprječava, ograničava ili narušava tržišno natjecanje iz članka 9. stavka 1. ZZTN, a ne mogu se skupno ili pojedinačno izuzeti u smislu članka 10. ZZTN, ništavi su.

Na temelju podataka i očitovanja prikupljenih tijekom postupka, te provedene ekonomske i pravne analize proizlazi da su poduzetnici TEHNOPLAST d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., DIKA d.o.o. i UPRAVITELJ d.o.o., usklađenim povećanjem naknade na isti ciljani iznos izravno utvrdili naknadu za pružanje usluga upravljanja stambenim zgradama čime su sklopili zabranjeni sporazum, u smislu članka 9. stavka 1. točke 1. ZZTN, na mjerodavnom tržištu pružanja usluga upravljanja stambenim zgradama na području gradova: Splita, Kaštela, Trogira, Solina i općine Dugi Rat.

Navedeni sporazum o utvrđivanju naknade za pružanje usluga upravljanja stambenim zgradama smatra se kartelnim sporazumom. U pravu tržišnog natjecanja kartel je izričiti ili prešutni sporazum između dvaju ili više poduzetnika, izravnih tržišnih takmaca, čiji je cilj potpuno isključivanje tržišnog natjecanja između sudionika kartela, a radi povećanja cijena i ostvarivanja ekstra dobiti sudionika kartela.

U predmetnom slučaju utvrđeno je da su rečeni poduzetnici izričitim dogovorom odnosno usklađenim djelovanjem izravno utvrdili naknade, odnosno cijene usluga upravljanja stambenim zgradama.

Usklađeno djelovanje je jedan od oblika kartelnog djelovanja. Riječ je o neformalnom, tajnom sporazumu kojim sudionici dotadašnje međusobno tržišno natjecanje zamjenjuju suradnjom upravljenom na smanjivanje rizika konkurencije. Usklađeno djelovanje može biti uspostavljeno izravnim ili neizravnim kontaktima poduzetnika s namjerom da utječu na ponašanje na tržištu ili da konkurentima na tržištu koji nisu sudionici sporazuma najave svoje buduće ponašanje. S obzirom da članak 9. stavak 1. ZZTN ne propisuje formu sporazuma, u konkretnom slučaju postojanje identičnih cijena i očitovanja stranaka u ovom postupku citirana u tablici 8. ovoga obrazloženja nedvojbeno ukazuju na zajedničku namjeru stranaka, odnosno na njihovo usklađeno djelovanje na mjerodavnom tržištu.

Određeni sporazumi mogu biti izuzeti od opće zabrane iz članka 9. ZZTN. Naime, člankom 10. i člankom 11. ZZTN propisani su uvjeti za pojedinačno ili skupno izuzeće od primjene članka 9. ZZTN za određene vrste sporazuma koji sadrže određena ograničenja tržišnog natjecanja, ali pritom pridonose unaprjeđenju proizvodnje ili distribucije robe i/ili usluga, promicanju tehnološkog ili gospodarskog razvoja, te stoga potrošačima pružaju razmjernu korist. Međutim, takvim se sporazumima ni u kojem slučaju poduzetnicima ne mogu nametati ograničenja koja nisu neophodna za postizanje prethodno navedenih uvjeta, odnosno ne smije se poduzetnicima omogućiti isključivanje znatnog dijela konkurencije s tržišta, za robe i/ili usluge koje su predmet sporazuma. Ti uvjeti moraju biti ispunjeni kumulativno.

Uvjeti za skupno izuzeće sporazuma pobliže su utvrđeni uredbama Vlade RH o skupnom izuzeću određenih vrsta sporazuma iz članka 11. ZZTN. Uredbom o skupnom izuzeću sporazuma između poduzetnika koji djeluju na istoj razini proizvodnje, odnosno distribucije (»Narodne novine«, broj 158/2004; dalje: Uredba o horizontalnim sporazumima) propisani su uvjeti za skupno izuzeće horizontalnih sporazuma te ograničenja odnosno uvjeti koji takvi sporazumi ne smiju sadržavati i drugi uvjeti koji se moraju ispuniti za skupno izuzeće tih sporazuma od primjene članka 9. ZZTN koji uređuje zabranjene sporazume.

Sukladno članku 1. Uredbe o horizontalnim sporazumima, horizontalni sporazumi su oni koji su sklopljeni između dva ili više neovisnih poduzetnika koji djeluju na istoj razini proizvodnje, odnosno distribucije. Dakle, riječ je o sporazumima sklopljenim između izravnih konkurenata na mjerodavnom tržištu.

Prema članku 2. točki c) Uredbe o horizontalnim sporazumima, sporazumom se smatra ugovor, pojedina odredba ugovora, izričiti ili prešutni dogovor, usklađeno djelovanje, te odluke udruženja poduzetnika.

Navedena Uredba primjenjuje se posebno na sporazume o istraživanju i razvoju i sporazume o specijalizaciji, pod uvjetom da sudionici takvih sporazuma ispunjavaju sve propisane uvjete, a jedan od tih uvjeta je propisana zajednička visina tržišnog udjela, odnosno da ne sadrže propisane ograničavajuće odredbe. Ukoliko sporazumi udovoljavaju navedenome smatra se da ispunjavaju uvjete iz članka 10. ZZTN.

Međutim, odredbe članaka 11. stavka 1. točke d) i članka 12. stavka 1. točke a) Uredbe o horizontalnim sporazumima koje kao teško ograničenje tržišnog natjecanja propisuju dogovor o cijenama, mogu se, na odgovarajući način, primijeniti i na druge vrste horizontalnih sporazuma, pa tako i na predmetni sporazum.

Člankom 11. stavkom 1. točka d) i članka 12. stavka 1. točke a) Uredbe o horizontalnim sporazumima, dogovor o cijenama je utvrđen kao teško ograničenje tržišnog natjecanja. Na sporazume poduzetnika koji sadrže takvo teško ograničenje tržišnog natjecanja ne može se ni u kojem slučaju primijeniti skupno izuzeće od primjene odredbi članka 9. ZZTN.

Nadalje, članak 7. Uredbe o sporazumima male vrijednosti (»Narodne novine«, broj 51/2004) propisuje kao teško ograničenje tržišnog natjecanja i u sporazumima male vrijednosti koji su sklopljeni između tržišnih takmaca neznatne tržišne snage ona ograničenja koja izravno ili neizravno, samostalno ili zajedno sa ostalim čimbenicima pod kontrolom ugovornih strana imaju za cilj utvrđivanje cijena kod prodaje proizvoda trećim stranama.

U svezi s navedenim proizlazi da dogovor o cijenama između tržišnih takmaca predstavlja teško ograničenje tržišnog natjecanja, neovisno o tržišnoj snazi sudionika sporazuma, odnosno da je sklapanje takvih sporazuma zabranjeno svim poduzetnicima, neovisno o njihovom tržišnom udjelu na mjerodavnom tržištu, pa čak i poduzetnicima s neznatnim tržišnim udjelom, u smislu Uredbe o sporazumima male vrijednosti.

Ograničenja koja su propisana uredbama o skupnom izuzeću od primjene odredbi o zabranjenim sporazumima iz članka 9. ZZTN određenih kategorija sporazuma, kao teška ograničenja tržišnog natjecanja, odnosno ograničenja navedena u odgovarajućim smjernicama Europske komisije, koja služe kao interpretativni instrument za primjenu hrvatskih propisa o zaštiti tržišnog natjecanja, u smislu članka 35. stavka 3. ZZTN, u slučaju pravnih praznina ili dvojbi pri tumačenju tih propisa,smatraju se ograničenjima prema cilju koja se ne mogu skupno, a u pravilu niti pojedinačno izuzeti od primjene članka 9. ZZTN koji uređuje zabranjene sporazume. Pod ograničenjima prema cilju za horizontalne sporazume (sklopljene između tržišnih takmaca) smatraju se: dogovaranje cijena, ograničenje količine proizvodnje ili prodaje i podjela tržišta ili kupaca.

S obzirom da predmetni horizontalni sporazum sadrži teška ograničenja tržišnog natjecanja propisana prethodno navedenim uredbama nije mogao biti skupno, niti pojedinačno izuzet, u smislu članka 10. ZZTN jer ne ispunjava kumulativno uvjete propisane tim člankom.

7. KRITERIJI IZ PRAVNE STEČEVINE EZ

Navedeno potvrđuju i kriteriji iz pravne stečevine EZ u koje je tijekom postupka Agencija izvršila uvid.

Sukladno članku 1. Obavijesti Europske komisije – Uputama o primjeni članka 81. Ugovora o osnivanju Europske zajednice na sporazume o horizontalnoj suradnji, od 6. siječnja 2001. (dalje: Uputa EK o horizontalnoj suradnji), suradnja je horizontalne prirode kada je do nje došlo sporazumom ili usklađenim djelovanjem između poduzetnika koji djeluju na istoj razini tržišta, najčešće između konkurenata. Navedeni sporazumi o horizontalnoj suradnji smatraju se zabranjenim sporazumima kada suradnja služi kao sredstvo za funkcioniranje prikrivenog kartela, tj. služi ugovaranju inače zabranjenog dogovora o cijenama, ograničavanju proizvodnje ili podjeli tržišta.

Sukladno članku 20. Priopćenja Europske Komisije – Obavijesti – Smjernica za primjenu članka 81. stavka 3. Ugovora o osnivanju EZ, od 27. travnja 2004. (dalje: Smjernice), koje služe kao interpretativni instrument za primjenu članka 10. ZZTN, kada se utvrdi da sporazum ima za cilj sprječavanje, ograničavanje ili narušavanje tržišnog natjecanja, nema potrebe uzimati u obzir i njegove konkretne učinke. Navedeno znači da stvarni učinci sporazuma suprotni tržišnom natjecanju ne moraju doći do izražaja ako sporazum ima za cilj ograničiti tržišno natjecanje. Apsolutno zabranjena, teška ograničenja tržišnog natjecanja smatraju se ograničenjima prema cilju.

Prema odredbama članka 21. Smjernica, ograničenja tržišnog natjecanja prema cilju jesu ona ograničenja koja po samoj svojoj prirodi imaju mogućnost ograničavanja tržišnog natjecanja. Navedena ograničenja imaju toliko visok mogući negativni učinak na tržišno natjecanje da je nepotrebno dokazivati njihove stvarne učinke na tržištu.

Sukladno članku 22. Smjernica, sadržaj sporazuma i objektivni ciljevi kojima sporazum teži relevantni su pri ocjeni ima li sporazum za cilj ograničavanje tržišnog natjecanja. Također način na koji se sporazum provodi može otkriti ograničenja prema cilju i ako formalni sporazum ne sadrži izričitu odredbu u tom smislu.

Prema članku 23. Smjernica, u slučaju horizontalnog sporazuma, o kakvom je u konkretnom slučaju riječ, ograničenja tržišnog natjecanja prema cilju uključuju dogovaranje cijena ili drugih trgovinskih uvjeta i podjelu tržišta.

Izravno ili neizravno određivanje kupovne ili prodajne cijene, odnosno dogovori o cijenama između konkurenata, predstavljaju teška ograničenja tržišnog natjecanja, odnosno ograničenja prema cilju. Takvi sporazumi su, u pravilu, zabranjeni jer se smatra da ne mogu imati pozitivne učinke na mjerodavnom tržištu.

U teoriji prava tržišnog natjecanja smatra se da svaki kontakt između konkurenata u svezi s njihovim poslovnim aktivnostima i ponašanjem na tržištu kao, primjerice, utvrđivanje cijena, podjela tržišta, podjela potrošača (kupaca), utvrđivanje obujma prodaje, samo po sebi predstavlja rizik za tržišno natjecanje.

Također, spomenute Smjernice zabranjuju tajne sporazume konkurenata o usklađivanju cijena jer takvi sporazumi štite konkurente od tržišnog natjecanja na mjerodavnom tržištu, omogućavajući im da usklade cijene proizvoda i/ili usluga, eliminirajući odnosno smanjujući pritisak koje im tržište postavlja. Upravo pritisak tržišta pospješuje unaprjeđenje kvalitete proizvoda i/ili usluga, odnosno ulaganja za pronalazak najdjelotvornijih načina njihovog poboljšanja. Naime, u spomenutim Smjernicama, a naročito u točkama 8., 14. i 15. eksplicite je utvrđeno da se odredbe o zabranjenim sporazumima primjenjuju i na neformalne oblike sporazuma. Za postojanje zabranjenog sporazuma forma nije relevantna, već je dovoljno da su poduzetnici izrazili zajedničku namjeru da se na tržištu ponašaju na određeni način.

Primjer iz europske sudske prakse potvrđuje navedeno tumačenje. Naime, Sud pravde EZ je, u predmetu T-Mobile Netherlands BV and Others v Raad van bestuur van der Nederlandse Mededingingsautoriteit broj C-8/08, od 4. lipnja 2009., odlučivao o kriterijima koji moraju biti primijenjeni pri utvrđivanju ima li usklađeno djelovanje za cilj narušavanje tržišnog natjecanja.

Sud je u konkretnom predmetu utvrdio sljedeće:

1. Usklađeno djelovanje dovodi do antikompetitivnog cilja iz članka 81(1) Ugovora o osnivanju EZ, u slučajevima kada, sukladno sadržaju i ciljevima s obzirom na pravne i ekonomske okolnosti slučaja, može u pojedinačnom slučaju dovesti do sprječavanja, ograničavanja ili narušavanja tržišnog natjecanja na zajedničkom tržištu EU. Nije nužno da postoji stvarno sprječavanje, ograničavanje i narušavanje tržišnog natjecanja ili izravna veza između usklađenog djelovanja i potrošačkih cijena. Razmjena podataka između tržišnih takmaca ima antikompetitivni cilj ako se takvom razmjenom podataka uklanjaju neizvjesnosti u planiranom ponašanju poduzetnika koji sudjeluju u razmjeni podataka;

2. U ispitivanju postoji li uzročna veza između usklađenog djelovanja i postupanja na tržištu poduzetnika koji usklađeno djeluju, koja mora postojati, kako bi se utvrdilo postojanje usklađenog djelovanja koje se može podvesti pod članak 81(1) Ugovora o osnivanju EZ, očekuje se od nacionalnog suda da primijeni pretpostavku uzročne veze utvrđene u sudskoj praksi Suda pravde EZ, prema kojoj kada ti poduzetnici ostaju aktivni na tržištu, pretpostavlja se da takvi poduzetnici uzimaju u obzir podatke razmijenjene sa svojim tržišnim takmacima;

3. Dokle god poduzetnici koji sudjeluju u usklađenom djelovanju ostaju aktivni na mjerodavnom tržištu, postoji pretpostavka uzročne veze između usklađenog djelovanja i postupanja poduzetnika na tom tržištu, čak i onda kad je usklađeno djelovanje rezultat samo jednog održanog sastanka.

8. ODLUKA VIJEĆA

Vijeće za zaštitu tržišnog natjecanja (dalje: Vijeće) je na temelju članaka 34. i 35. stavka 1. točke 2., 5. i 8. ZZTN, na 27. sjednici, održanoj 24. studenoga 2009., razmatralo navedeni predmet, odnosno izvršilo uvid u sve utvrđene relevantne činjenice i okolnosti, te nakon savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza posebno i svih dokaza zajedno, donijelo odluku da su poduzetnici: TEHNOPLAST d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., DIKA d.o.o. i UPRAVITELJ d.o.o., izričitim dogovorom odnosno usklađenim djelovanjem, nakon sastanka održanog u prosincu 2007. u prostorijama STANO-UPRAVE d.o.o. u Splitu, povećanjem naknade za pružanje usluga upravljanja stambenim zgradama na isti ciljani iznos, počevši od 1. siječnja 2008. izravno utvrdili cijene tih usluga čime su sklopili zabranjeni sporazum, u smislu članka 9. stavka 1. točke 1. ZZTN, koji za cilj ima sprječavanje, ograničavanje ili narušavanje tržišnog natjecanja, na mjerodavnom tržištu pružanja usluga upravljanja stambenim zgradama na području gradova: Splita, Kaštela, Trogira, Solina i općine Dugi Rat, pa su na taj način ograničili tržišno natjecanje u razdoblju od 1. siječnja 2008. do dana donošenja ovoga rješenja.

S obzirom da je u konkretnom slučaju utvrđeno da je riječ o zabranjenom sporazumu iz članka 9. stavka 1. točke 1. ZZTN, isti je ex lege ništav, u smislu članka 9. stavka 2. ZZTN.

Vijeće svoju odluku obrazlaže kako slijedi:

U predmetnom postupku je nesporno utvrđeno da su poduzetnici TEHNOPLAST d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., DIKA d.o.o. i UPRAVITELJ d.o.o. sudjelovali na sastanku upravitelja stambenih zgrada u prosincu 2007., koji se održao u prostorijama poduzetnika STANO-UPRAVA d.o.o. u Splitu, te da su na tom sastanku, između ostaloga, raspravljali i o visini naknade za pružanje usluge upravljanja stambenim zgradama te dogovorili povećanje te naknade na ciljani iznos od 0,25 kn po m² stambenog prostora koja je u primjeni od 1. siječnja 2008.

Navedeni sporazum o naknadi upravitelja stambenih zgrada je kartelni sporazum, odnosno izričiti sporazum između tržišnih takmaca čija je svrha ograničavanje ili potpuno isključivanje tržišnog natjecanja između sudionika sporazuma s ciljem da povećanjem naknada ostvare dodatni profit.

Sporazumi o cijenama konkurenata spadaju u teška, odnosno apsolutno zabranjena ograničenja tržišnog natjecanja. Budući da je predmetni izričiti dogovor odnosno usklađeno djelovanje izravnih konkurenata, koji imaju zajednički tržišni udjel na mjerodavnom tržištu u iznosu većem od 90 posto, odnosno nemaju značajnije konkurencije na tom tržištu, o cijeni pružanja usluga upravljanja stambenim zgradama imao za cilj eliminaciju njihovog međusobnog tržišnog natjecanja, smatra se teškim ograničenjem tržišnog natjecanja, odnosno zabranjenim sporazumom iz članka 9. stavka 1. točke 1. ZZTN.

Takav sporazum ne ispunjava uvjete ni za skupno niti za pojedinačno izuzeće u smislu članka 10. ZZTN.

Iako stvarni učinci suprotni tržišnom natjecanju ne moraju doći do izražaja ako sporazum ima već i za cilj ograničiti tržišno natjecanje, iz rezultata ekonomske analize nesporno proizlazi da su, u konkretnom slučaju, nastali i stvarni, negativni učinci suprotni tržišnom natjecanju. Naime, nesporno je utvrđeno da sudionici predmetnog sporazuma ostvaruju zajednički više od 90 posto tržišnog udjela na mjerodavnom tržištu, odnosno da njihov izrazito visok zajednički tržišni udjel čak i raste u 2008. godini nakon početka primjene zabranjenog sporazuma. S druge strane, uvidom u njihove pojedinačne tržišne udjele, razvidno je da navedeni poduzetnici i u 2008. godini zadržavaju svoje utvrđene pozicije na mjerodavnom tržištu te da između njih tržišno natjecanje ne postoji. Također, ekonomskom analizom nesporno je utvrđeno da je u 2008. došlo do znatnog smanjenja promjene u izboru upravitelja stambenih zgrada u odnosu na 2007. godinu, budući da je u 2007. neto priljev stambenih zgrada u totalu iznosio 130.117,03 m² korisne površine, a u 2008. tek 27.772,15 m². Pri tome posebno treba istaknuti činjenicu da se gotovo svi prelasci stambenih zgrada na upravljanje drugom upravitelju tijekom 2008. godine odvijaju između navedenih sudionika zabranjenog sporazuma.

Vijeće je pri odlučivanju posebno uzelo u obzir utjecaj predmetnog izričitog dogovora, odnosno usklađenog djelovanja o povećanju naknada upravitelja stambenih zgrada na mjerodavnom tržištu na potrošače.

Rečeni upravitelji stambenih zgrada, budući da koriste usluge različitih dobavljača i imaju različit broj klijenata te različitu strukturu troškova, trebali bi posljedično tome imati i različite cijene za usluge koje pružaju. Međutim, to u konkretnom slučaju nije postignuto.

Upravo suprotno, usuglašavanje cijena između konkurenata na tržištu dovodi do toga da na mjerodavnom tržištu ne postoji nikakav cjenovni izbor za istu uslugu, a poduzetnike se ne prisiljava na troškovno efikasno poslovanje i na pružanje kvalitetnijih usluga. Na taj se način sprječava odnosno ograničava optimalno utvrđivanje cijena usluga na mjerodavnom tržištu i izostaje mogućnost izbora za krajnje potrošače, odnosno mogućnost da potrošačima bude pružena najbolja moguća usluga za najpovoljniju cijenu. Posljedično, potrošači plaćaju višu cijenu proizvoda ili usluge za nižu kvalitetu proizvoda ili usluge.

Izravnim povećanjem naknada na jednak ciljani iznos, uz neznačajna odstupanja od 1 do 1,5 lipu naviše ili naniže upravitelji STANO-UPRAVA d.o.o., TEHNOPLAST d.o.o., NOVI DANI d.o.o., UPRAVITELJ d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., DIKA d.o.o. i JAMB-TUKIĆ d.o.o. su na tržištu na kojem gotovo da i nemaju konkurenata, potrošačima odnosno suvlasnicima stambenih zgrada bitno ograničili mogućnost izbora, odnosno diferencijaciju upravitelja prema cijeni usluge upravljanja, prema metodologiji najbolja usluga za najnižu cijenu.

Provedbom predmetnog sporazuma uklonjeni su tržišni mehanizmi koji su prisiljavali poduzetnike na troškovno efikasnije poslovanje i na pružanje kvalitetnijih usluga. Zbog postojanja sporazuma o cijeni svojih usluga, prestaje postojati motiv odnosno potreba sudionika sporazuma da se natječu u kvaliteti usluge i uvođenju inovacija. Na navedeni se način sudionicima sporazuma osigurava opstanak na tržištu tako dugo dok se pridržavaju dogovorenog. Stoga će na tržištu opstati i oni poduzetnici koji na njemu ne bi mogli opstati u uvjetima učinkovitog tržišnog natjecanja.

Održavanje takvih poduzetnika na tržištu u konačnici će platiti krajnji potrošač – korisnik usluge i to posljedično kroz cijenu usluge višu od tržišne. Iako se na taj način na tržištu održava veći broj poduzetnika, to potrošačima ne donosi razmjernu korist jer utvrđivanjem jednakih ili vrlo sličnih cijena usluge kartel praktično djeluje kao »kolektivni« monopolist.

S obzirom da su svi sudionici zabranjenog sporazuma članovi Udruge Upravitelj, Agencija će, sukladno odluci Vijeća, ovo rješenje dostaviti na znanje toj Udruzi, kako bi i na taj način upozorila Udrugu da njeni članovi koji su izravni takmaci na tržištu ne smiju koordinirati svoje postupanje na tržištu na način koji je protivan propisima o zaštiti tržišnog natjecanja.

Stoga je Agencija, temeljem odluke Vijeća, odlučila kao u točki I. i II. izreke ovoga rješenja.

Budući da je predmetnim rješenjem utvrđeno da su navedeni sudionici sporazuma ostvarili biće djela iz članka 9. stavka 1. točke 1. i stavka 2. ZZTN, odnosno sklopili zabranjeni sporazum, Agencija će, u skladu s člankom 60. ZZTN, vezano za članak 61. stavak 1. točku 1. i stavak 2. ZZTN, nadležnom prekršajnom sudu podnijeti optužni prijedlog za pokretanje prekršajnog postupka protiv poduzetnika navedenih pod točkom I. izreke ovog rješenja i njihovih odgovornih osoba.

Sukladno odredbi članka 59. stavka 1. ZZTN, a u svezi s člankom 57. točkom 1. ZZTN, ovo rješenje bit će objavljeno u »Narodnim novinama«.

Stoga je odlučeno kao u točki III. izreke ovoga rješenja.

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Ovo rješenje je konačno u upravnom postupku. Protiv ovog rješenja nije dopuštena žalba, ali nezadovoljna stranka može, sukladno članku 58. ZZTN, pokrenuti upravni spor kod Upravnog suda Republike Hrvatske, u roku od trideset (30) dana od dana dostave ovoga rješenja.

Klasa: UP/I 030-02/2008-01/03

Urbroj: 580-02-09-65-138

Zagreb, 24. studenoga 2009.

Predsjednica Vijeća
za zaštitu tržišnog natjecanja
mr. sc. Olgica Spevec, v. r.

Bilješka od 11. ožujka 2010.:

Zaključkom klase: UP/I-030-02/2008-01/03, urbroja: 580-02-10-65-153, od 11. ožujka 2010., u obrazloženju predmetnog rješenja izmijenjen je zbog greške u pisanju tekst:

»S obzirom da su svi sudionici zabranjenog sporazuma članovi Udruge Upravitelj, Agencija će, sukladno odluci Vijeća, ovo rješenje dostaviti na znanje toj Udruzi, kako bi i na taj način upozorila Udrugu da njeni članovi koji su izravni takmaci na tržištu ne smiju koordinirati svoje postupanje na tržištu na način koji je protivan propisima o zaštiti tržišnog natjecanja.«

s tekstom:

»S obzirom da su sudionici zabranjenog sporazuma, osim poduzetnika DUB-INŽENJERING d.o.o., članovi Udruge Upravitelj, Agencija će, sukladno odluci Vijeća, ovo rješenje dostaviti na znanje toj Udruzi, kako bi i na taj način upozorila Udrugu da njeni članovi koji su izravni takmaci na tržištu ne smiju koordinirati svoje postupanje na tržištu na način koji je protivan propisima o zaštiti tržišnog natjecanja.«.

Napomena:

Sukladno članku 51. ZZTN, podaci koji predstavljaju službenu tajnu izuzeti su od objavljivanja te su u tekstu navedeni podaci označeni [...], odnosno koriste se skraćenice naziva te postoci i podaci u rasponu.

Rješenje, NN 37/2010-960