## Zakon o najmu stanova

### NN 91/1996 (28.10.1996.), Zakon o najmu stanova

# ZASTUPNIČKI DOM SABORA REPUBLIKE HRVATSKE

## **ZAKON**

### **O NAJMU STANOVA**

I. OPĆE ODREDBE

Članak 1.

Ovim Zakonom uređuju se prava i obveze u svezi s najmom i korištenjem
stana ili dijela stana.

Članak 2.

Stanom se smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko
potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku
cjelinu i imaju poseban ulaz.

Ostale prostorije u zgradi koje najmoprimac koristi, (garaže, praonica
rublja, sušionica rublja i slično) mogu biti predmet ugovora o najmu stana,
a za njihovo korištenje se plaća posebna naknada.

Članak 3.

(1) Ugovorom o najmu stana obvezuje se najmodavac predati stan za stanovanje
najmoprimcu uz za to određenu najamninu.

(2) Ugovorom o najmu stana uređuju se međusobni odnosi ugovornih strana.

(3) Uvjete sklapanja ugovora o najmu stana koji nisu propisani ovim
Zakonom stranke ugovaraju slobodno.

Članak 4.

(1) Ugovor o najmu stana sklapa se s jednom osobom a iznimno s oba bračna
druga.

(2) Ugovor o najmu stana sklapa se u pisanom obliku.

Članak 5.

Ugovor o najmu stana sadrži osobito:

1. ugovorne strane,

2. opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u najam,

3. visinu najamnine i način plaćanja,

4. vrstu troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem i način na
koji će se plaćati,

5. podatke o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom,

6. vrijeme trajanja najma,

7. odredbe o održavanju stana,

8. odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i
uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi,

9. odredbe o primopredaji stana.

II. NAJAMNINE

Članak 6.

Najamnina koju za korištenje stanom plaća najmoprimac može biti:

- zaštićena najamnina,

- slobodno ugovorena najamnina.

Članak 7.

(1) Zaštićena najamnina je najamnina koja se određuje na temelju uvjeta
i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske.

(2) Uvjeti i mjerila iz stavka 1. ovoga članka utvrđuju se ovisno o
opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih
dijelova i uređaja zgrade, kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva
najmoprimca.

(3) Zaštićena najamnina ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje
troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisom.

Članak 8.

Zaštićenu najamninu plaćaju korisnici stanova koji:

- se koriste stanovima izgrađenim sredstvima namijenjenim za rješavanje
stambenih pitanja osoba slabijeg imovnog stanja,

- se koriste stanom na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja,

- su imali pravni položaj nositelja stanarskog prava na stanu do dana
stupanja na snagu ovoga Zakona,

- su određeni posebnim propisom.

Članak 9.

Slobodno ugovorenu najamninu plaćaju korisnici stanova za koje ovim
Zakonom nije određeno plaćanje zaštićene najamnine.

Članak 10.

(1) Slobodno ugovorena najamnina iz ugovora o najmu stana sklopljenog
na neodređeno vrijeme ne može se mijenjati prije isteka roka od jedne godine.
Nakon toga roka, svaka ugovorna strana može u pisanom obliku predložiti
izmjenu visine najamnine.

(2) Pri izmjeni najamnine nakon proteka roka iz stavka 1. ovoga članka,
najamnina se može ugovoriti za daljnje razdoblje najviše do iznosa koji
odgovara iznosu do 20% većem od prosječne slobodno ugovorene najamnine
u istom naselju, odnosno županiji za stan koji se po površini, opremljenosti
i položaju može usporediti sa stanom koji se daje u najam.

Članak 11.

(1) Podatke o visini prosječne najamnine prema odredbi članka 10. stavka
2. ovoga Zakona daje upravni odjel jedinice lokalne samouprave nadležan
za poslove stanovanja, na temelju podataka iz popisa koji vodi o stanovima.

(2) Ako novopredložena najamnina prelazi iznos iz stavka 1. ovoga članka,
najmoprimac ima pravo u roku od 30 dana od dana novopredložene visine najamnine
putem suda zatražiti utvrđivanje njezine visine. Do donošenja odluke suda,
najmoprimac plaća predujam najamnine u visini ugovorene najamnine.

III. OBVEZE NAJMODAVCA

Članak 12.

(1) Najmodavac predaje najmoprimcu stan u stanju pogodnom za stanovanje.

(2) Najmodavac i najmoprimac sastavljaju zapisnik kojim se utvrđuje
stanje u kojem se stan nalazi u vrijeme predaje.

(3) Na odgovornost najmodavca glede nedostataka u stanu danom u najam,
kao i za štetu nastalu zbog tih nedostataka, primjenjuju se propisi o obveznim
odnosima.

Članak 13.

Najmodavac je dužan održavati stan koji se daje u najam u stanju pogodnom
za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu.

IV. OBVEZE NAJMOPRIMCA

Članak 14.

(1) Najmoprimac je dužan koristiti se stanom na način da ga čuva od
oštećenja.

(2) Najmoprimac ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama
i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.

(3) Najmoprimac je dužan obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima
u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade, koje je dužan snositi najmodavac.

Članak 15.

(1) Najmoprimac odgovara po općim propisima za štetu koju on ili korisnici
stana prouzroče u stanu i na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade.

(2) Za dužnu najamninu i naknadu štete iz stavka 1. ovoga članka postoji
zakonsko založno pravo najmodavca na unesenom pokućstvu i drugim pokretninama
najmoprimca i članova njegova obiteljskog domaćinstva, koje mogu biti predmet
ovrhe. Najmodavac može te pokretnine prilikom iseljenja najmoprimca zadržati
dok ne bude plaćen dužni iznos najamnine odnosno naknade štete.

(3) U slučajevima iz stavka 1. i 2. ovoga članka za dužnu najamninu
i počinjenu štetu solidarno s najmoprimcem odgovaraju i članovi njegova
obiteljskog domaćinstva.

Članak 16.

Najmoprimac i drugi korisnici stana dužni su najmodavcu ili osobi koju
najmodavac ovlasti dopustiti ulazak u stan u slučaju iz članka 14. stavka
3. ovoga Zakona te u svezi s kontrolom korištenja stana.

Članak 17.

Najmoprimac je dužan nakon prestanka najma predati stan najmodavcu u
stanju u kojem ga je zaprimio uzimajući u obzir promjene do kojih je došlo
redovitim korištenjem stanom, osim ako su stranke drukčije ugovorile.

V. PRAVA NAJMOPRIMCA

Članak 18.

(1) Najmoprimac ima pravo uporabe zajedničkih prostorija, dijelova i
uređaja zgrade nužnih za korištenje stanom te pravo korištenja zemljišta
koje služi zgradi.

(2) Najmoprimac ima pravo uporabe i drugih zajedničkih prostorija, dijelova
i uređaja zgrade, ako je to određeno ugovorom.

VI. PRESTANAK UGOVORA O NAJMU STANA

Članak 19.

(1) Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac
ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o najmu
stana, a osobito:

1. ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene
troškove u svezi sa stanovanjem,

2. ako najmoprimac stan ili dio stana daje u podnajam, bez dopuštenja
najmodavca,

3. ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce
ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom,

4. ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu
i to za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, osim u slučaju
kad je riječ o bračnom drugu, potomku, roditelju, osobi koju je prema Zakonu
dužan uzdržavati ili o osobi koja pruža najmoprimcu ili drugim korisnicima
stana nužnu njegu i pomoć samo dok potreba za nužnu njegu i pomoć traje,

5. ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne koriste stanom za
stanovanje, već se njime koriste u cijelosti ili djelomično za druge namjene.

(2) Najmodavac ne može najmoprimcu otkazati ugovor o najmu stana iako
su ispunjeni uvjeti iz stavka 1. ovoga članka ako ga prethodno pisano ne
opomene da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz.

(3) Najmodavac ima pravo otkazati ugovor i bez opomene iz stavka 2.
ovog članka ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru,
odnosno Zakonu.

Članak 20.

(1) Najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana ako:

- najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima
i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana
nisu otklonili,

- ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade
bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca.

(2) Najmodavac raskida ugovor o najmu stana u pisanom obliku, s obrazloženjem
i rokom iseljenja iz stana koji ne može biti kraći od 15 dana.

Članak 21.

(1) Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme
pored razloga iz članka 19. ovoga Zakona, ako u taj stan namjerava useliti
sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje prema
posebnim propisima dužan uzdržavati.

(2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka najmodavac može otkazati ugovor
o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme samo u slučaju ako je najmoprimcu
osigurao drugi useljiv stan pod uvjetima za stanovanje koji nisu nepovoljniji
za najmoprimca.

Članak 22.

(1) Najmodavac daje otkaz ugovora o najmu stana u pisanom obliku s obrazloženjem,
neposredno uz potpis najmoprimca ili poštom preporučeno.

(2) Otkazni rok za iseljenje najmoprimca u slučaju iz članka 19. ovoga
Zakona je tri mjeseca, a u slučaju iz članka 21. ovoga Zakona je šest mjeseci.
Otkazni rok počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem
je otkaz primljen.

(3) Ako najmoprimac odbije primiti pisani otkaz, otkazni rok počinje
teći od dana kada je obavijest o otkazu predana na pošti.

(4) Ako se najmoprimac ne iseli iz stana u otkaznom roku, odnosno u
roku koji je odredio najmodavac u slučaju iz članka 20. ovoga Zakona, najmodavac
može nadležnom sudu podnijeti tužbu za iseljenje najmoprimca.

(5) Postupak pokrenut tužbom za iseljenje najmoprimca hitan je.

Članak 23.

Najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno
vrijeme, ali je o tome dužan izvijestiti najmodavca najmanje 3 mjeseca
prije dana kada namjerava iseliti iz stana.

VII. SMRT, ODNOSNO PRESTANAK UGOVORNIH STRANA

Članak 24.

(1) U slučaju smrti ili promjene najmodavca, odnosno prestanka najmodavca
kao pravne osobe, prava i dužnosti najmodavca iz ugovora o najmu stana
prelaze na njegova nasljednika ili pravnog sljednika.

(2) U slučaju smrti najmoprimca ili kada najmoprimac napusti stan, prava
i dužnosti najmoprimca iz ugovora o najmu stana prelaze na njegova bračnog
druga. Ako bračnog druga nema, prava i obveze iz ugovora o najmu prelaze
na dijete, pastorka ili najmoprimčeva usvojenika koji je naveden u ugovoru
o najmu, ovisno o njihovu sporazumu.

(3) O nastaloj promjeni iz stavka 2. ovoga članka najmoprimac ili osobe
koje s njim stanuju dužne su obavijestiti najmodavca u roku od 30 dana
od smrti ili iseljenja najmoprimca. U istom roku dužne su te osobe obavijestiti
najmodavca ako ne žele produžiti ugovorni odnos.

(4) Ako osobe iz stavka 2. ovoga članka ne postignu sporazum o tome
tko će preuzeti prava i obveze iz ugovora o najmu, protekom roka od 30
dana od smrti ili iseljenja najmoprimca, smatrat će se da stan koriste
bez ugovora o najmu stana.

VIII. OBNOVA UGOVORA O NAJMU STANA NA ODREĐENO VRIJEME

Članak 25.

(1) Ugovor o najmu stana sklopljen na određeno vrijeme smatrat će se
prešutno obnovljenim za isto vrijeme trajanja ako ni jedna ugovorna strana
najmanje 30 dana prije isteka ugovorenog vremena ne obavijesti u pisanom
obliku drugu ugovornu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno
vrijeme za daljnje razdoblje.

(2) Ako najmodavac želi sklopiti ugovor o najmu stana za daljnje razdoblje,
ali prema izmijenjenim uvjetima, dužan je o tome obavijestiti najmoprimca
u roku i na način iz stavka 1. ovoga članka.

(3) Ako najmoprimac u roku od 15 dana od primitka obavijesti iz stavka
2. ovoga članka ne prihvati ponudu, smatrat će se da ne želi sklopiti ugovor
za daljnje razdoblje.

IX. POPIS UGOVORA O NAJMU STANA

Članak 26.

(1) Najmodavac je dužan ugovor o najmu stana kao i sve promjene glede
visine najamnine dostaviti upravnom odjelu jedinice lokalne samouprave,
odnosno Grada Zagreba te nadležnoj poreznoj upravi.

(2) Upravni odjel jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove stanovanja
vodi popis stanova, najmodavaca, najmoprimaca i visine najamnine.

X. PRIVREMENO KORIŠTENJE STANA

Članak 27.

Odredbe ovoga Zakona ne primjenjuju se ako stan služi za privremeni
smještaj (turisti, đaci i sl.), kao i za stanove koji se daju na korištenje
u svezi s obavljanjem poslova najmodavca (službeni stan).

XI. PODNAJAM STANA ILI DIJELA STANA

Članak 28.

(1) Najmoprimac može dati u podnajam stan u cijelosti ili u dijelu,
uz suglasnost najmodavca.

(2) Najmoprimac je dužan ugovor o podnajmu stana kao i sve promjene
glede visine podnajamnine dostaviti poreznoj upravi nadležnoj prema mjestu
gdje se stan nalazi. Najmoprimac je dužan taj ugovor dostaviti i najmodavcu.

XII. KAZNENA ODREDBA

Članak 29.

Novčanom kaznom u iznosu od 1.000,00 do 5.000,00 kuna kaznit će se za
prekršaj najmodavac koji ne postupi prema odredbi članka 26. stavka 1.
ovoga Zakona.

XIII. PRIJELAZNE ODREDBE

Članak 30.

(1) Danom stupanja na snagu ovoga Zakona prestaje stanarsko pravo osobama
koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja
na snagu ovoga Zakona.

(2) Osobe iz stavka 1. ovoga članka danom stupanja na snagu ovoga Zakona
stječu prava i obveze najmoprimca.

(3) Prava i obveze najmoprimca iz odredbi stavka 1. i 2. ovoga članka
iznimno ne stječu osobe protiv kojih je u tijeku postupak za otkaz ili
prestanak stanarskog prava.

Članak 31.

(1) Vlasnik stana i osoba iz članka 30. koja ispunjava uvjete najmoprimca
sklapaju, sukladno odredbama ovoga Zakona, ugovor o najmu stana na neodređeno
vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu
najamninu.

(2) Pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji:

- u dijelu stana obavlja poslovnu djelatnost,

- ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan,

- se sa članovima obiteljskog domaćinstva ne koristi stanom dulje od
posljednjih 6 mjeseci prije stupanja na snagu ovoga Zakona, bez suglasnosti
vlasnika stana.

Članak 32.

Vlasnik stana nije dužan sklopiti ugovor o najmu stana s osobom koja
se kao najmoprimac koristi s dva stana. U tom će slučaju vlasnik stana,
prema izboru najmoprimca, sklopiti ugovor o najmu stana pod uvjetima iz
članka 31. stavka 1. ovoga Zakona samo za jedan stan.

Članak 33.

(1) Vlasnik stana dužan je obavijestiti najmoprimca iz članka 30. stavka
2. ovoga Zakona o svojem vlasništvu i o svojem prebivalištu, odnosno sjedištu
u roku od 60 dana od stupanja na snagu ovoga Zakona.

(2) Zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana najmoprimac je dužan
podnijeti vlasniku stana u roku od 6 mjeseci od dana stupanja na snagu
ovoga Zakona, odnosno od dana pravomoćnosti odluke kojom je odlučeno o
pravu te osobe na korištenje stanom.

(3) Ako vlasnik stana u roku od 3 mjeseca od primitka pisanog zahtjeva
najmoprimca ne sklopi ili odbije sklopiti ugovor o najmu stana najmoprimac
će tražiti od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor. Ti
se postupci smatraju hitnim.

(4) Ako najmoprimac ne može utvrditi vlasnika stana smatrat će se da
je vlasnik stana osoba koja je upisana u zemljišne knjige ili u knjigu
položenih ugovora ili osoba kojoj je fond za gospodarenje stambenim zgradama
uplaćivao amortizaciju za dotičan stan.

Članak 34.

(1) Do sklapanja ugovora o najmu stana, odnosno do donošenja odluke
suda iz članka 33. stavka 3. ovoga Zakona ili do iseljenja iz stana korisnici
stana dužni su plaćati naknadu u visini stanarine koju su za taj stan plaćali
do stupanja na snagu ovoga Zakona i utvrđenu komunalnu naknadu.

(2) Naknada za korištenje stanom, smatra se predujmom najamnine.

Članak 35.

Zaštićeni najmoprimac dužan je najmodavcu uz zaštićenu najamninu plaćati
komunalnu naknadu i ostale troškove u svezi sa stanovanjem, ako tako ugovore.

Članak 36.

Ako se zbog izmjene propisa iz članka 7. ovoga Zakona promijeni visina
zaštićene najamnine, najmoprimac je dužan plaćati tu najamninu bez izmjene
ugovora, a na temelju izračuna najmodavaca.

Članak 37.

(1) Osobe koje na dan stupanja na snagu ovoga Zakona imaju pravni položaj
člana obiteljskog domaćinstva, stečenog prema odredbama Zakona o stambenim
odnosima ("Narodne novine", br. 51/85., 42/86., 22/92. i 70/93.), upisuje
se u ugovor o najmu stana.

(2) Ako najmodavac smatra da ni jedna od osoba zatečenih u stanu na
dan stupanja na snagu ovoga Zakona nema pravni položaj nositelja stanarskog
prava, te osobe mogu pokrenuti postupak pred sudom radi utvrđivanja pravnog
položaja zaštićenog najmoprimca.

Članak 38.

(1) U slučaju smrti zaštićenog najmoprimca ili kada zaštićeni najmoprimac
napusti stan, prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca iz ugovora o najmu
prelaze na osobu navedenu u ugovoru o najmu stana, ovisno o sporazumu tih
osoba.

(2) U slučaju spora, najmoprimca će odrediti najmodavac.

(3) Osoba iz stavka 1. ovoga članka dužna je od najmodavca u roku od
60 dana od dana nastale promjene zatražiti sklapanje ugovora o najmu.

(4) Najmodavac je dužan s osobom iz stavka 1. ovoga članka sklopiti
ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s pravima i obvezama zaštićenog
najmoprimca.

Članak 39.

Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana zaštićenom najmoprimcu
koji na temelju posebnog propisa ima pravo na stalnu socijalnu pomoć ili
ima više od 60 godina, iz razloga propisanog u članku 19. stavku 1. podstavku
1. ovoga Zakona, jedino u slučaju ako tom najmoprimcu jedinica lokalne
samouprave, odnosno Grad Zagreb, osigura drugi odgovarajući stan s pravom
plaćanja zaštićene najamnine koju može podmiriti.

Članak 40.

(1) Zaštićenom najmoprimcu najmodavac može dati otkaz ugovora o najmu
stana i pored razloga iz članka 19. ovoga Zakona, iz razloga:

- propisanog u članku 21. stavku 1. ovoga Zakona;

- ako nema riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj, a temeljem
posebnog propisa ima pravo na stalnu socijalnu pomoć ili ima više od 60
godina.

(2) U slučaju iz stavka 1. podstavka 1. ovoga članka najmodavac može
otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme samo u slučaju
ako je najmoprimcu osigurao drugi useljiv stan pod uvjetima za stanovanje
koji nisu nepovoljniji za najmoprimca.

(3) U slučaju iz stavka 1. podstavka 2. ovoga članka jedinica lokalne
samouprave, odnosno Grad Zagreb, dužni su najmoprimcu osigurati drugi odgovarajući
stan s pravima i obvezama zaštićenog najmoprimca.

(4) Najmodavac, odnosno jedinica lokalne samouprave ili Grad Zagreb,
nisu dužni u slučaju iz stavka 2. i 3 . ovoga članka osigurati drugi odgovarajući
stan najmoprimcu koji ima u vlasništvu useljivi odgovarajući stan na području
općine ili grada gdje se nalazi stan u kojem stanuje.

(5) Najmodavac koji je otkupio stan prema odredbama Zakona o prodaji
stanova na kojima postoji stanarsko pravo ("Narodne novine", br. 43/92.
- pročišćeni tekst, 69/92., 25/93., 48/93., 2/94., 44/94., 58/95. i 11/96.),
te njegovi pravni sljednici, ne mogu otkazati ugovor o najmu zaštićenom
najmoprimcu iz razloga određenih u stavku 1. podstavcima 1. i 2. ovoga
članka.

Članak 41.

Odgovarajućim stanom, u smislu ovoga Zakona, smatra se stan u istoj
općini ili gradu veličine jedna osoba jedna soba, s time da broj soba ne
može biti veći od broja soba u stanu iz kojeg se iseljava.

Članak 42.

Osobe koje su stekle pravo na kupnju stana prema odredbama Zakona o
prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo ("Narodne novine", br.
43/92. - pročišćeni tekst, 69/92., 87/92., 25/93., 48/93., 2/94., 44/94.,
58/95. i 11/96.), ali zbog propisanih razloga to pravo nisu mogle ostvariti
u propisanom roku, zadržavaju to pravo i kao najmoprimci do rokova određenih
tim Zakonom.

Članak 43.

Najmodavac je dužan sklopiti ugovor o najmu stana iz članka 31. ovoga
Zakona s osobom koja je stan otkupila prema Zakonu o prodaji stanova na
kojima postoji stanarsko pravo ("Narodne novine", br. 43/92. - pročišćeni
tekst, 69/92., 87/92., 25/93., 48/93., 2/94., 44/94., 58/95. i 11/96.)
ako je taj ugovor o kupoprodaji stana raskinut ili poništen.

Članak 44.

(1) Najmodavac koji namjerava prodati stan dužan je preporučenim pismom
ili podneskom preko suda taj stan ponuditi na prodaju zaštićenom najmoprimcu
i priopćiti mu cijenu i uvjete prodaje.

(2) Ako zaštićeni najmoprimac u roku od 30 dana od dana kada je ponuda
učinjena ne izjavi da ponudu prihvaća, najmodavac može stan prodati drugoj
osobi, ali samo pod istim uvjetima ili za višu cijenu.

(3) Kada se prema ponuđenim uvjetima cijena ima u cjelini ili djelomično
isplatiti u gotovu, izjava o prihvaćanju ponude može imati učinak samo
ako zaštićeni najmoprimac kojem je ponuda učinjena položi u roku iz stavka
2. ovoga članka najmodavcu, kod nadležnog suda ili kod javnog bilježnika,
cijeli iznos koji se prema ponudi ima isplatiti u gotovu.

Članak 45.

(1) Ako najmodavac proda stan, a zaštićenom najmoprimcu koji u tom stanu
stanuje ne stavi ponudu u smislu odredbi članka 44. ovoga Zakona, zaštićeni
najmoprimac može sudski zahtijevati da se prodaja poništi i da najmodavac
njemu pod istim uvjetima proda taj stan.

(2) Tužba zbog povrede prava prvokupa može se podnijeti u roku od 30
dana od dana kada je zaštićeni najmoprimac koji ima pravo prvokupa saznao
za prodaju i uvjete prodaje.

(3) Tužba zbog povrede prava prvokupa ne može se podnijeti nakon isteka
šest mjeseci od dana izvršnog prijenosa u zemljišnim knjigama.

(4) Zaštićeni najmoprimac dužan je u roku za podnošenje tužbe zbog povrede
prava prvokupa položiti kod nadležnog suda ili javnog bilježnika iznose
na ime kupovne cijene koji su prema sklopljenom ugovoru dospijeli za plaćanje
do dana podnošenja tužbe.

Članak 46.

(1) Kad se jedan sustanar - zaštićeni najmoprimac trajno prestane koristiti
dijelom stana, ostali sustanari - zaštićeni najmoprimci mogu se proširiti
na ispražnjeni dio stana, uz suglasnost najmodavca.

(2) Ako se ne suglasi s proširenjem sustanara-najmoprimca, najmodavac
može ispražnjeni dio stana koristiti za svoje potrebe. Vlasnik je dužan
na zahtjev najmoprimca fizički odijeliti svoj dio stana koji koristi od
preostalog dijela stana samo ako bi se useljenjem vlasnika bitno pogoršali
uvjeti stanovanja sustanara najmoprimca.

(3) Najamnina za stan u kojem stanuju sustanari određuje se za cijeli
stan, a sustanari plaćaju najamninu razmjerno površini stana kojom se koriste.

Članak 47.

(1) Osoba koja je stekla status podstanara zaštićenog prema propisima
koji su vrijedili do stupanja na snagu ovoga Zakona (zaštićeni podstanar)
zadržava to pravo na određenom stanu, bez obzira na promjene najmoprimca,
odnosno najmodavca.

(2) Zaštićenom podstanaru može se dati otkaz podnajma iz istih razloga
zbog kojih se otkaz stana može dati najmoprimcu iz članka 30. stavka 2.
ovoga Zakona.

(3) Zaštićeni podstanar plaća zaštićenu najamninu vlasnika stana, razmjerno
površini dijela stana kojim se koristi.

(4) Prava zaštićenog podstanara neprenosiva su.

Članak 48.

(1) Osobe koje su primjenom odredbe članka 61. stavka 5. Zakona o stambenim
odnosima ("Narodne novine", br. 51/85., 42/86., 22/92. i 70/93.) stekle
pravo koristiti se stanom, imaju pravo taj stan otkupiti prema odredbama
Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo ("Narodne novine",
br. 43/92. - pročišćeni tekst, 69/92., 25/93., 48/93., 2/94., 44/94., 58/95.
i 11/96.) ako nemaju u vlasništvu useljivu kuću ili stan i ako je vlasnik
tog stana otkupio drugi stan prema odredbama istog Zakona.

(2) Zahtjev za kupnju stana osoba iz stavka 1. ovoga članka može podnijeti
vlasniku stana, odnosno njegovom pravnom sljedniku u roku od 6 mjeseci
od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

(3) Osobe iz stavka 1. ovoga članka koje ne otkupe stan stječu pravni
položaj zaštićenog najmoprimca pod uvjetima pod kojima ta prava stječu
ostali najmoprimci prema odredbama ovoga Zakona.

Članak 49.

Odredbe članka 30. do 48. ovoga Zakona primjenjuju se i na stanove vraćene
u vlasništvo prijašnjim vlasnicima prema odredbama posebnoga zakona, ako
tim zakonom nije drukčije propisano.

XIV. ZAVRŠNE ODREDBE

Članak 50.

(1) Vlada Republike Hrvatske donijet će propise iz članka 7. ovoga Zakona
u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

(2) Upravni odjel jedinice lokalne samouprave, odnosno Grada Zagreba
nadležan za poslove stanovanja ustrojit će popis iz članka 26. stavka 2.
ovoga Zakona u roku od jedne godine od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

Članak 51.

Vlada Republike Hrvatske ili poglavarstva Grada Zagreba, općina ili
gradova dužni su za stanove u svojem vlasništvu propisati uvjete i mjerila
za davanje u najam tih stanova, u roku od šest mjeseci od stupanja na snagu
ovoga Zakona.

Članak 52.

(1) Postupci pokrenuti prema odredbama Zakona o stambenim odnosima ("Narodne
novine", br. 51/85., 42/86., 22/92. i 70/93.) do stupanja na snagu ovoga
Zakona dovršit će se prema tom Zakonu.

(2) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, postupci za iseljenje osoba iz
članka 48. ovoga Zakona dovršit će se prema odredbama ovoga Zakona.

(3) Presuda o iseljenju osoba koje se koriste stanovima u vlasništvu
fizičkih osoba na temelju članka 61. stavka 5. Zakona o stambenim odnosima
("Narodne novine", br. 51/85., 42/86., 22/92. i 70/93.) neće se ovršiti
dok vlasnik stana toj osobi ne osigura drugi odgovarajući stan na kojem
će steći pravni položaj zaštićenog najmoprimca.

(4) Osobe koje na temelju valjane pravne osnove koriste stan namijenjen
za nadstojnika zgrade ne mogu se iseliti do donošenja posebnog propisa.

Članak 53.

Danom stupanja na snagu ovoga Zakona prestaje vrijediti Glava I., IV.,
V., VI., VII., VIII., IX., X. i XI. Zakona o stambenim odnosima ("Narodne
novine", br. 51/85., 42/86., 22/92. i 70/93.)

Članak 54.

Ovaj Zakon stupa na snagu osmoga dana od dana objave u "Narodnim novinama".

Klasa: 370-01/96-01/01
Zagreb, 11. listopada 1996.

ZASTUPNIČKI DOM
SABORA REPUBLIKE HRVATSKE

Predsjednik
Zastupničkog doma Sabora
**akademik Vlatko Pavletić,** v. r.

Zakon, NN 91/1996-1598