## Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo

### NN 27/1991 (11.6.1991.), Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo

# SABOR REPUBLIKE HRVATSKE

Na temelju članka 89. Ustava Republike Hrvatske, a u svezi s člancima
6. i 7. Ustavnog zakona za provedbu Ustava Republike Hrvatske, donosim

## UKAZ

### o proglašenju Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo

Proglašavam Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo,
kojeg je Sabor Republike Hrvatske donio na sjednicama Vijeća udruženog
rada, Vijeća općina i Društveno-političkog vijeća 31. svibnja l991. godine.

Klasa: O11-O1/91-O1/38

Urbroj: 71-91-I

Zagreb, 3. lipnja 1991.

PredsjednikRepublike Hrvatske

**dr. Franjo Tudman, v. r.**

---

## ZAKON

### o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo

Članak 1.

Ovim zakonom se uređuju uvjeti i način prodaje stanova na kojima postoji
stanarsko pravo, zajedno sa zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade i
pripadajučim dijelom zemljišta, te način određivanja cijene stana. Što
se smatra stanom, određuje poseban zakon. Prodavati se mogu i prostorije
na kojima postoji stanarsko pravo, koje se, prema posebnom zakonu, ne smatraju
stanom, ako prema posebnim propisima mogu biti u prometu. Stanar može pod
uvjetima propisanim ovim zakonom kupiti samo jedan stan.

Članak 2.

Odredbe ovoga zakona odnose se i na stanove na kojima je prema posebnim
propisima izvršena pretvorba vlasništva, kao i na stanove koji čine imovinu
za koju je pokrenut postupak prisilne nagodbe, stečaja i likvidacije.

Članak 3.

Odredbe ovoga zakona ne odnose se na prodaju stanova: 1.kojima raspolaže
Jugoslavenska narodna armija; 2. u pravu vlasništva na kojima je stečeno
stanarsko pravo ako nije obuhvaćeno odredbom članka 2. ovoga zakona; 3.
koji se nalaze u objektima ili na području pod posebnom društvenom zaštitom,
za koje je posebnim zakonom određena zabrana prodaje.

Članak 4.

Svaki nositelj stanarskog prava (u daljem tekstu: stanar) može istaći
zahtjev za kupnju stana u pisanom obliku nositelju prava raspolaganja stanom
odnosno vlasniku koji je to vlasništvo stekao pretvorbom vlasništva izvršenom
prema posebnim propisima (u daljem tekstu: prodavatelj), a prodavatelj
ga je dužan prodati. Zahtjev iz stavka l. ovoga članka podnosi se u roku
jedne godine od dana stupanja na snagu ovoga zakona, a sklapanje ugovora
o kupoprodaji stana (u daljem tekstu: ugovor) mora kupac zatražiti u roku
dvije godine od dana podnošenja zahtjeva za kupnju stana.

Izuzetno, rok za sklapanje ugovora za stan za koji u vrijeme odredeno
za podnošenje zahtjeva za kupnju stana nisu nesumnjivo utvrđene sve činjenice
odlučne za prodaju stana prema zakonu, počinje teći od dana kada se ove
činjenice utvrde.

Članak 5.

Općina odnosno grad prodaju svoje stanove kao i stanove koji su prodani
na gospodarenje fondovima u stambenom i komunalnom gospodarstvu.

Članak 6.

Stan ima pravo kupiti stanar pod uvjetima ovoga zakona, a uz njegovu
suglasnost i članovi njegovog obiteljskog domaćinstva (u daljem tekstu:
kupac). Stanarom odnosno članom obiteljskog domaćinstva stanara smatraju
se osobe, odredene propisima o stanovanju. Kad stanarsko pravo imaju supružnici,
stan mogu kupiti zajednički, a jedan od njih samo uz suglasnost drugog.
Kad stanarsko pravo imaju sustanari, stan kupuju zajedno svaki u dijelu
na kojem ima stanarsko pravo, ako se ne sporazumiju drukčije. Iznimno od
stavka 3. ovoga članka ako jedan ili više sustanara ne podnese zahtjev
za kupnju svog dijela stana u roku iz stavka 2. članka 4. ovoga zakona,
stan imaju pravo kupiti ostali sustanari. Suglasnost iz stavka 1. i 2.
ovoga članka daje se na ugovoru ili u posebnoj ispravi uz ovjereni potpis.
U slučaju uskrate suglasnosti odlučuje se u sudskom postupku.

Članak 7.

Ako stanar nije podnio zahtjev za kupnju stana, iznimno od stavka 1.
članka 6. ovoga zakona stanari u stanu u privatnom vlasništvu mogu kupiti
dotični stan. U slučaju iz stavka 1. ovoga članka stanar kojemu vlasnik
odbije prodati stan, može podnijeti općini odnosno gradu ili drugoj pravnoj
osobi koja prodaje stan, zahtjev za kupnju drugog stana, u roku tri mjeseca
nakon proteka roka od godine dana od stupanja na snagu ovoga zakona. Prednost
kod kupnje odabranog stana iz stavka 1. ovoga članka ima stanar ovisno
o redosljedu kriterija:

1. ako je zaposlen kod nosioca prava raspolaganja;

2. ako stanuje u istom mjestu

3. čiji stan je bliži stanu koji se prodaje;

4. ako ima troje i više djece;

5. čiji stan po veličini i opremljenosti odgovara stanu koji se prodaje;

6. dužini trajanja stanarskog prava.

Kod kupnje stana prema stavku 2. ovoga članka kupcu se kod određivanja
cijene stana koji kupuje uzimaju u obzir vlastita ulaganja i osobni popusti,
koje bi imao u odnosu na stan u kojem stanuje.

Članak 8.

Prodavatelj je dužan sklopiti ugovor s kupcem najkasnije u roku 60 dana
od dana podnošenja zahtjeva za sklapanje ugovora. Ako prodavatelj na zahtjev
kupca ne sklopi ugovor u roku iz stavka 1. ovoga članka, kupac ima pravo
pokrenuti postupak u roku 30 dana od roka iz stavka 1. ovoga članka i zatražiti
od suda presudu koja u cijelosti nadomješta ugovor.

Članak 9.

Stanar koji je vlasnik stana na kojem postoji stanarsko pravo ako je
pokrenuo zakonom propisani postupak za useljenje u stan u svojem vlasništvu,
nema pravo kupiti stan u kojem stanuje pod uvjetima ovoga zakona.

Članak 10.

Cijena stana utvrđuje se ugovorom ovisno o:

1. građevinskoj vrijednosti stana u kojoj je sadržana vrijednost zajedničkih
dijelova i uređaja zgrade;

2. vrijednosti pripadajućeg zemljišta;

3. visini vlastitih sredstava stanara koja je uložio u stan;

4. osobnom popustu koji se priznaje kupcu, Vlada Republike Hrvatske
propisuje način utvrđivanja cijene stana.

Članak 11.

Građevinska vrijednsot stana iz točke 1. stavka 1. članka 10. ovoga
zakona određuje se vrijednošću novoizgrađenog stana iste opremljenosti
i kvalitete, umanjene za iznos amortizacije. Vrijednost novoizgradenog
stana utvrđuje se prema građevinskoj vrijednosti etalonskog objekta, koja
je izražena u novčanom iznosu po jedinici površine stana (din/m2). Ministar
zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva objavit će podatke
o građevinskoj vrijednosti etalonskog objekta i važeći indeks promjene
nominalnih osobnih dohodaka u gospodarstvu Republike Hrvatske na dan kada
se utvrđuje vrijednost etalonskog objekta, kao i svako povećanje ili smanjenje
građevinske vrijednosti etalonskog objekta za 25%. Vrijednost pripadajućeg
zemljišta u sklopu cijene pojedinog stana obračunava se tako da se vrijednost
građevinske parcele podijeli s brojem četvornih metara izgrađene površine
objekta pomnoženom sa brojem četvornih metara stambene površine stana koji
se prodaje, ovisno o zoni naselja u kojoj se stan nalazi. Zone u naselju
propisuje skupština općine odnosno grada prema kriterijima za određivanje
ovih zona koje propisuje Vlada Republike Hrvatske.

Članak 12.

Na zahtjev kupca utvrđuje se visina vlastitih sredstava stanara koja
je uložio u stan i to:

- sredstva kojima je povećao vrijednost stana a koja vrijednost je izražena
u propisanim elementima za bodovanje stana, umanjena za iznos amortizacije;

- nevračena sredstva koja je uložio kao vlastiti udjel radi stjecanja
stanarskog prava;

- sredstva koja stanaru radi stjecanja stanarskog prava nisu isplaćena
na ime naknade za eksproprirane nekretnine. U slučaju iz alineje 1. stavka
1. ovoga članka kupac uz zahtjev prilaže i izračun sudskog vještaka o visini
uloženih sredstava. Sudski vještak svoj izračun temelji na elementima cijena
objavljenim u Biltenu o standardnoj kalkulaciji radova u visokogradnji
koji objavljuje Fakultet građevinskih znanosti. Visina uloženih sredstava
priznaje se kupcu najviše do 10% vrijednosti novoizgrađenog stana.

Članak 13.

Osobni popkxst priznaje se kupcu na iznos utvrden prema točki 1, 2.
i 3. stavka t. članka 10. ovoga zakona u visini:

- 30% kada je ugovorena isplata cijene stana odjednom,

- 15% kada je ugovorena obročna otplata cijene stana.

- 0,5% po godini navršenog radnog staža kupca ostvarenog kod domaćih
pravnih ili fizičkih osoba,

- 10% za obitelj sa troje ili više malodobne djece, koja žive u zajedničkom
domaćinstvu.

Popust prema stavku 1. ovoga članka može iznositi najviše 50% u slučaju
isplate cijene stana odjednom, odnosno 35% u slučaju obročne otplate. U
slučaju iz stavka 4. članka 6. ovoga zakona sustanari nemaju pravo na popust
prema stavku 1. ovoga članka za dio stana koji koristi drugi sustanar.
Kad više osoba kupuje jedan stan, popust prema stavku 1. ovoga članka,
obračunava se u prosjeku osobnih popusta svih kupaca. Iznimno od stavka
1. ovoga članka osobni popust ne priznaje se stanarima vojnim i drugim
osobama koje ostvaruju pravo na nadoknadu kod kupnje stana prema propisima
koji uređuju otkup stanova iz stambenog fonda Jugoslavenske narodne armije.
Ako stan kupuje obiteljski umirovljenik, osobni popust iz alineje 3. stavka
1. ovoga članka priznat će mu se po osnovi navršenog radnog staža osiguranika
od kojega je stekao pravo na obiteljsku mirovinu.

Članak 14.

Vrijednost iz točke 1, 2. i 3. stavka 1. članka l0. ovoga zakona sadrže
elemente revalorizacije. Svi neisplaćeni obroci iz ugovora revaloriziraju
se u času dospijeća, ako nastupi uvećanje ili umanjenje nominalnih osobnih
dohodaka u gospodarstvu Republike Hrvatske za najmanje l0% u odnosu na
dan sklapanja ugovora.

Članak 15.

Za provedbu revalorizacije u smislu odredaba ovoga zakona primjenjuju
se indeksi promjena nominalnih osobnih dohodaka u gospodarstvu Republike
Hrvatske koje objavljuje Republički zavod za statistiku.

Članak 16.

Plaćanje cijene stana može se ugovoriti odjednom obročnom otplatom prema
izboru kupca.

Članak 17.

Rok obročne otplate ne može biti duži od 25 godina, a visina godišnjeg
obroka ne može biti manja od 3% novoizgrađene vrijednosti stana. Broj mjesečnih
obroka otplate ovisi o cijeni stana i starosti zgrade. Iznos prvog obroka
ne može biti niži od 3% od ugovorene cijene stana, a isplaćuje se u roku
15 dana od dana sklapanja ugovora. Na preostali dio cijene obračunava se
unaprijed kamata u visini od l% godišnje. Vlada Republike Hrvatske propisat
će način odredivanja broja obročnih otplata iz ovoga članka.

Članak 18.

Prodavatelj je dužan ugovor o prodaji stana dostaviti na mišljenje nadležnom
javnom pravobranitelju u roku od 8 dana. Ako javni pravobranitelj utvrdi
da je ugovorena cijena niža od utvrđene prema odredbama ovoga zakona, pozvat
će stranke da u roku 60 dana dopunom ugovora usklade cijenu s odredbama
ovoga zakona. U protivnom javni pravobranitelj zatražit će poništenje ugovora
u roku šest mjeseci od dostave na mišljenje.

Članak 19.

Ugovorne stranke su dužne ovjeriti svoje potpise. Organ nadležan za
ovjeru potpisa ovjerit će potpise stranaka nakon što utvrdi da je ugovor
podnesen na mišljenje nadležnom javnom pravobranitelju, što se potvrđuje
na poleđini ugovora.

Članak 20.

Pravo vlasništva na stan, kupac stječe upisom u zemljišne knjige. Ako
nekretnina nije upisana u zemljišne knjige, pravo vlasništva na stan stječe
se polaganjem ugovora u zemljišno-knjižnoj službi suda na čijem se području
stan nalazi i upisom u knjigu koju sud osniva o položenim ugovorima. Ministar
pravosuđa i uprave donijet će pravilnik o ustrojavanju i vođenju knjige
položenih ugovora.

Članak 21

Ugovor o prodaji stana uz obročnu otplatu, mora sadržavati izjavu kupca
kojom dozvoljava u korist prodavatelja uknjižbu založnog prava (hipoteka)
na kupljenom stanu za iznos cijene i kamata.

Članak 22.

Hipoteka se stječe uknjižbom u zemljišnu knjigu. Na području za koje
se ne vodi zemljišna knjiga hipoteka se stječe upisom u intabulacijsku
ili drugu knjigu u koju se upisuje založno pravo na nekretnini. Ako nekretnina
nije upisana u zemljišne knjige, hipoteka se stječe polaganjem ugovora
u zemljišno-knjižnoj službi suda na čijem se području stan nalazi i upisom
u knjigu koju taj sud vodi o položenim ugovorima.

Članak 23.

Danom sklapanja ugovora o kupoprodaji stana u kojem stanuje stanaru
prestaje stanarsko pravo. U slučaju raskida ili poništenja ugovora, dotadašnji
kupac nastavlja koristiti odnosni stan suglasno uvjetima propisanim zakonom.
Kupcu, u vremenu kada mu je ukupni prihod niži od utvrđenog zajamčenog
osobnog dohotka, miruje obveza otplate mjesečnih obroka, a najduže godinu
dana.

Članak 24.

Novac koji se ostvari prodajom stanova, koje prodaju općina odnosno
grad, u roku pet godina nakon stupanja na snagu ovoga zakona koristi se:

1. 90% za pribavljanje stanova za preseljenje stanara iz stanova u privatnom
vlasništvu, za nadoknadu stanarima u privatnom vlasništvu kada kupuju drugi
stan, za isplatu nadoknade prijašnjim vlasnicima za prisilno oduzete nekretnine,
za nadoknadu stanarima - građanskim osobama kod kupnje stana iz stambenog
fonda Jugoslavenske narodne armije, za nadoknadu stanarina vlasnicima stana
u slučajevima odredenim posebnim propisima.

2. l0% za nepovratnu pripomoć u pribavljanju stanova roditeljima s troje
i više djece i drugim osobama bez stana u sluča,jevima određenim zakonom.

Novac ostvaren prodajom stanova u zgradama koje su spomenici kulture
koristit će se za namjene iz točke 1. stavka 1. ovoga članka u iznosu od
70%, dok se 20% dotičnih sredstava namjenjuje za obnovu i održavanje spomenika
kulture. Po proteku pet godina od dana stupanja na snagu ovoga zakona,
novac ostvaren prodajom stanova koristit će se:

- 25% za namjene iz točke 1. stavka 1. ovoga članka, odnosno za obnovu
i održavanje spomenika kulture ako je novac ostvaren prodajom stanova u
zgradama koje su spomenici kulture.

- 50% za gospodarske programe i programe smještaja socijalno ugroženih
osoba,

- 25% za namjene iz točke 2. stavka 1. ovoga članka.

Članak 25.

Novcem ostvarenim prodajom stanova koje prodaju poduzeća ili druge pravne
osobe, osim općine odnosno grada, raspolaže prodavatelj time da 20% koristi
u svrhu dodjele nepovratne pripomoći za otplatu kamata stambenih kredita
i za kreditiranje pod povoljnijim uvjetima pribavljanja stanova za potrebe
svojih radnika.

Ako organ upravljanja u poduzeću u skladu s odredbama Zakona o pretvorbi
društvenih poduzeća ("Narodne novine",br.19/91) odluči da vrijednost
stanova ulazi u društveni kapital poduzeća, radi osiguranja sredstava za
namjene iz stavka 1. i 2. članka 24. ovoga zakona, Hrvatski fond za razvoj
uplatiti će općini, odnosno gradu 35% iznosa u odnosu na sredstva ostvarena
prodajom stanova iz stavka 1. ovoga članka. Ova revalorizirana sredstva
uplaćuju se tromjesečno.

Članak 26.

Novac ostvaren prodajom stanova koji čine imovinu za koju je u toku
postupak prisilne nagodbe, stečaja i likvidacije, raspoređuje se na način
i u postupku predviđenom posebnim propisima.

Članak 27.

Novac ostvaren prodajom stanova vodi se na posebnim računima prema namjenama
iz članka 24. i 25. ovoga zakona.

Članak 28.

Vlasnik stana u kojem stanuje stanar, može u roku jedne godine od dana
stupanja na snagu ovoga zakona, prodati općini odnosno gradu taj stan po
cijeni koja se utvrđuje suglasno odredbi točke 1. i 2. stavka 1. članka
l0. ovoga zakona, umanjenoj za visinu vlastitih sredstava stanara koja
je uložio u stan prema odredbi alineje 1. stavka 1. članka 12. ovoga zakona.

U slučaju iz stavka 1. ovoga članka općina, odnosno grad je dužna kupiti
stan ako se stanar ugovorom obavezao na kupnju toga stana od općine odnosno
grada pod uvjetima utvrđenim ovim zakonom, a vlasniku isplatiti u roku
pet godina od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora i to u jednakim godišnjim
obrocima uz primjenu elemenata revalorizacije prema ovom zakonu.

Članak 29.

Kada stanar koji ne pripada krugu osoba iz stavka 5. članka 13. ovoga
zakona kupuje stan iz stambenog fonda Jugoslavenske narodne armije, priznaje
mu se pravo na nadoknadu u visini 15% uvećano za 0,5% po godini navršenog
radnog staža, a u odnosu na otkupnu cijenu utvrđenu prema propisima koji
ureduju otkup stanova iz odnosnog stambenog fonda.

Nadoknadu iz stavka 1. ovoga članka isplaćuje općina ili grad na čijem
području kupac stana ima prebivalište, u roku 30 dana od podnošenja zahtjeva
uz koji je priložen ugovor o prodaji stana iz stambenog fonda Jugoslavenske
narodne armije.

Članak 30.

Prava stanara stećena važečim propisima ostaju netaknuta povodom prodaje
stana u društvenom vlasništvu u kojem stanuje. Na odnose između stanara
i privatnog vlasnika stana nastale prodajom stana u društvenom vlasništvu
u kojem stanuje ne primjenju-ju se odredbe Zakona o stambenim odnosima
("Narodne novine", br. 51/85 i 42/86) o pravu privatnog vlasnika
na useljenje u stan.

Članak 31.

Stanari i druge osobe iz članka 6. ovoga zakona koji nemaju hrvatsko
državljanstvo mogu kupiti stanove prema oredbama ovoga zakona samo pod
uvjetima reciprociteta.

Članak 32.

Novčanom kaznom od 50.000 do 200.000 dinara kaznit će se za prekršaj
pravna osoba, ako ne postupi prema odredbi članka 8. ovoga zakona.

Novčanom kaznom od 10.000 do 25.000 dinara kaznit će se za prekršaj
odgovorna osoba u pravnoj osobi i odgovorna osoba u općini odnosno gradu.

Članak 33.

Novčanom kaznom od 10.000 do 25.000 dinara kaznit će se za prekršaj
odgovorna osoba u općini odnosno gradu. ako ne postupi prema odredbi članka
24. ovoga zakona.

Članak 34.

Vlada Republike Hrvatske donijet će u roku 30 dana od dana stupanja
na snagu ovoga zakona propise iz stavka 2. članka l0, stavka 5. članka
11. i stavka 4. članka 17. ovoga zakona.

Ministar pravosuđa i uprave donijet će u roku 60 dana od dana stupanja
na snagu ovoga zakona pravilnik iz stavka 3. članka 20. ovoga zakona.

Skupština općine odnosno skupština grada donijet će propis iz stavka
5. članka 11. ovoga zakona u roku 45 dana od dana donošenja propisa o kriterijima
za utvrđivanje zona u naselju.

Članak 35.

Danom stupanja na snagu ovoga zakona neće se primjenjivati odredbe članaka
1, 9,12,17, 21, 24, 25 49. i 53. Zakona o prometu zemljišta i zgrada ("Službeni
list SFRJ", br. 43/65, 57/65, 17/67 i 11/74 i "Narodne novine",
br. 52/73) u odnosu na stanove prodaja kojih je uredena po odredbama ovoga
zakona.

Članak 37.

Ovaj zakon stupa na snagu osmoga dana od dana objave u "Narodnim
novinama".

Klasa: 370-01/90-0l/04

Zagreb, 31. svibnja.1991.

SABOR REPUBLIKE HRVATSKE

Predsjednik Sabora

**dr. Žarko Domljan**

Predsjednik Vijeća udruženog rada

**dr. Ivan Matija, v. r.**

Predsjednik Vijeća općina

**Luka Bebić, v. r.**

Predsjednik Društveno-političkog vijeća

**Ivan Vekić, v. r.**

Zakon, NN 27/1991-747