### NN 25/2019 (13.3.2019.), Pravilnik o najmu stambenih jedinica

Središnji državni ured za obnovu i stambeno zbrinjavanje

498

Na temelju članka 24. stavka 7. Zakona o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima (»Narodne novine«, br. 106/2018), državni tajnik Središnjeg državnog ureda za obnovu i stambeno zbrinjavanje donosi

PRAVILNIK

O NAJMU STAMBENIH JEDINICA

I. UVODNE ODREDBE

Članak 1.

Ovim Pravilnikom propisuje se način sklapanja i sadržaj ugovora o najmu stambenih jedinica u vlasništvu Republike Hrvatske koje su u nadležnosti upravljanja i raspolaganja Središnjeg državnog ureda za obnovu i stambeno zbrinjavanje (u daljnjem tekstu: Središnji državni ured), detaljnije se razrađuju obveze najmodavca i najmoprimca, prestanak ugovora o najmu te se uređuje način kontrole korištenja stambenih jedinica danih u najam i kontrola naplate najamnine.

II. UGOVOR O NAJMU

Članak 2.

(1) Središnji državni ured sklapa ugovor o najmu s korisnikom koji je ostvario pravo na stambeno zbrinjavanje sukladno Zakonu o područjima posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 86/2008, 57/2011, 51A/2013, 148/2013, 76/2014, 147/2014 i 18/2015), Zakonu o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima (»Narodne novine«, br. 106/2018; u daljnjem tekstu: Zakon), Zaključku o načinu stambenog zbrinjavanja povratnika koji nisu vlasnici kuće ili stana, a živjeli su u stanovima u društvenom vlasništvu (bivši nositelji stanarskog prava) na područjima Republike Hrvatske, koja su izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br.100/2003), Zaključku o produženju roka za podnošenje zahtjeva za stambeno zbrinjavanje povratnika koji su bili korisnici društvenih stanova izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 179/2004), Zaključku o produženju roka za podnošenje zahtjeva za stambeno zbrinjavanje povratnika koji su bili korisnici društvenih stanova izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 79/2005), Odluci o stambenom zbrinjavanju povratnika – bivših nositelja stanarskog prava izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 29/2011 i 139/2011), Odluci o stambenom zbrinjavanju povratnika – bivših nositelja stanarskog prava izvan područja posebne državne skrbi (»Narodne novine«, br. 42/2013) i Uredbi o utvrđivanju statusa bivših nositelja stanarskih prava i članova njihovih obitelji, te uvjetima i postupku njihovog stambenog zbrinjavanja (»Narodne novine«, br. 133/2013).

(2) Središnji državni ured sklapa ugovor o najmu s osobama koje su stekle status zaštićenog najmoprimca.

(3) Središnji državni ured sklapa ugovor o najmu s osobama određenih struka i zanimanja za čijim radom postoji posebno iskazana potreba (u daljnjem tekstu: kadrovi), a koji nemaju riješeno stambeno pitanje.

(4) Središnji državni ured sklapa ugovor o najmu s osobama koje su stekle status korisnika stambenog zbrinjavanja sukladno članku 45. Zakona.

(5) Središnji državni ured sklapa ugovor o najmu s osobama koje su stekle status korisnika stambenog zbrinjavanja sukladno članku 46. Zakona.

(6 ) Središnji državni ured sklapa s korisnicima iz stavka 1., 2., 3., 4., i 5. ovoga članka ugovor o najmu sukladno odredbama Zakona i propisa o najmu stanova.

Članak 3.

(1) U svrhu stambenog zbrinjavanja kadrova Središnji državni ured će s jedinicom lokalne samouprave ili tijelima državne uprave na čijem području se osigurava stambeno zbrinjavanje sklopiti sporazum kojim se jedinici lokalne samouprave ili tijelu državne uprave ustupa stambena jedinica na korištenje i upravljanje te kojim se propisuju obveze koje proizlaze s osnova preuzete stambene jedinice u državnom vlasništvu.

(2) U svrhu stambenog zbrinjavanja kadrova Središnji državni ured će osigurati stambene jedinice u državnom vlasništvu na područjima primjene Zakona sukladno raspoloživom stambenom fondu.

(3) Jedinica lokalne samouprave ili tijelo državne uprave dužno je Središnjem državnom uredu pravovremeno dostaviti popis korisnika iz članka 2. stavka 3. ovoga Pravilnika koji će koristiti stambenu jedinicu radi sklapanja ugovora o najmu kao i sve promjene nastale za vrijeme trajanja ugovora o najmu.

(4) Obveze s osnova najma za dodijeljenu stambenu jedinicu za koju nisu pravovremeno dostavljeni podaci o korisniku iz članka 2. stavka 3. ovoga Pravilnika, snosi jedinica lokalne samouprave ili tijelo državne uprave.

Članak 4.

Ugovor o najmu stambene jedinice u ime Središnjeg državnog ureda kao najmodavca s najmoprimcem sklapa državni tajnik Središnjeg državnog ureda ili osoba koju ovlasti državni tajnik Središnjeg državnog ureda.

Članak 5.

(1) Ugovor o najmu stambene jedinice sklapa se u pisanom obliku i na neodređeno vrijeme.

(2) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, ugovor o najmu stambene jedinice može se sklopiti i na određeno vrijeme u slučaju iz članka 2. stavka 3., 4. i 5. ovoga Pravilnika.

(3) Ugovor o najmu stambene jedinice sadrži osobito:

1. ugovorne strane

2. opis obiteljske kuće ili stana odnosno dijela stambene jedinice koji se daje u najam (oznaka, adresa, kat, površina, broj soba i sl.)

3. visinu najamnine i način plaćanja

4. obveze najmoprimca vezane uz plaćanje komunalne naknade i drugih troškova koji se plaćaju u vezi s korištenjem stambene jedinice i način na koji će se vršiti plaćanje

5. podatke o osobama koje će zajedno s najmoprimcem koristiti stambenu jedinicu

6. vrijeme trajanja najma

7. odredbe o održavanju stambene jedinice

8. odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi

9. odredbe o primopredaji stambene jedinice

10. odredbe o kontroli korištenja stambene jedinice

11. odredbe o prestanku ugovora o najmu

12. odredbu kojom najmoprimac preuzima obvezu suradnje kod kontrole korištenja stambene jedinice koju je dobio u najam

13. odredbu kojom se propisuje kada je najmoprimac stupio u posjed stambene jedinice i od kada plaća najamninu, ako najmoprimac već boravi u stambenoj jedinici.

Članak 6.

(1) Korisnik kojemu je izvršnim rješenjem utvrđeno pravo na stambeno zbrinjavanje davanjem u najam stambene jedinice, dužan je pristupiti sklapanju ugovora o najmu dodijeljene stambene jedinice u roku od 15 dana od dana dostavljanja poziva Središnjeg državnog ureda.

(2) Ukoliko korisnik iz stavka 1. ovoga članka neosnovano odbije ponuđenu useljivu stambenu jedinicu u državnom vlasništvu postupit će se sukladno članku 22. Zakona.

III. VISINA NAJAMNINE

Članak 7.

(1) Najmoprimac iz članka 2. ovoga Pravilnika plaća zaštićenu najamninu koja se izračunava sukladno članku 10. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (»Narodne novine«, br. 40/1997 i 117/2005) na stambenu površinu obračunatu za plaćanje obveza s osnova najma utvrđenu sukladno odredbama članka 17. Zakona.

(2) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, visina najamnine za stanove na području prve skupine potpomognutih područja iznosi 20% od visine propisane zaštićene najamnine.

(3) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, visina najamnine za obiteljske kuće na području prve i druge skupine potpomognutih područja iznosi 1 kunu mjesečno.

(4) Korisnicima kojima je rješenjem nadležnog centra za socijalnu skrb utvrđeno pravo na zajamčenu minimalnu naknadu visina najma obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu iznosi 1 kunu mjesečno za stambenu jedinicu dok traje utvrđeno pravo na zajamčenu minimalnu naknadu.

(5) Visina najamnine iz stavka 1. i 2. ovoga članka utvrđuje se po m² stambene jedinice odnosno stambenog prostora za utvrđenu stambenu površinu.

(6) U slučaju promjene uvjeta pod kojima je predmet najma dan u najam, kao i u slučajevima promjene načina plaćanja ugovorene najamnine za korištenje predmeta najma, najmodavac zadržava pravo na izmjenu ugovora o najmu sukladno važećim propisima. O promjeni visine iznosa najamnine sukladno važećim propisima, ugovor se neće mijenjati nego će najmoprimac dobiti pisanu obavijest o visini najamnine.

(7) Utvrđenom stambenom površinom smatra se ona površina koja je upisana u vlasničkom listu odnosno utvrđena izmjerom.

(8) U stambenu površinu obiteljske kuće ne ulaze: unutarnja stubišta, neuređeni dijelovi obiteljske kuće, neuređeno potkrovlje, podrum, garaža, parkirališno mjesto, kotlovnica, terase, balkoni, pomoćne građevine i dijelovi koji se smatraju zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade.

(9) Za korištenje stambene jedinice ugovoreni iznos najamnine iz stavka 1., 2., 3. i 4. ovoga članka, najmoprimac se obvezuje uplaćivati mjesečno, i to najkasnije do 15-og u mjesecu za protekli mjesec, u korist državnog proračuna putem dostavljene uplatnice ili uplatom na račun u slučaju ako ne zaprimi uplatnicu za tekući mjesec.

IV. PRIVREMENO OSLOBAĐANJE PLAĆANJA OBVEZA S OSNOVA NAJMA STAMBENIH JEDINICA

Članak 8.

(1) Središnji državni ured može korisnika stambenog zbrinjavanja privremeno osloboditi plaćanja obveza s naslova najma dok se ne ostvare uvjeti za prestanak oslobađanja u slučaju:

– ako su korisnici stambeno zbrinuti u kućama koje se nalaze u planu obnove i sanacije

– ako je dodijeljena stambena jedinica u postupku sanacije/obnove

– ako su korisnici podnijeli zahtjev za darovanje obiteljske kuće u kojoj prebivaju, a za koju još uvijek nije okončan postupak darovanja, do okončanja postupka

– kada nositelj stambenog zbrinjavanja jedini ostvaruje prihod u obitelji, a nalazi se na dužem liječenju

– smrti odraslih članova obitelji, dok se za malodobnu djecu ne osigura stalni prihod i trajno skrbništvo

– kada je nositelj stambenog zbrinjavanja samac bez prihoda na odsluženju zatvorske kazne koja nije pretpostavka za gubitak prava na stambeno zbrinjavanje

– korisnika privremenog izvanrednog stambenog zbrinjavanja

– korisnika žrtve nasilja u obitelji ako sami ne mogu snositi obveze.

(2) U slučaju smrti nositelja stambenog zbrinjavanja koji je sam na ugovoru o najmu, dugovanje s osnova najma otpisuje se.

(3) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, korisnici koji su podnijeli zahtjev za darovanje stana u kojem prebivaju neće biti oslobođeni od plaćanja najma do okončanja postupka darovanja.

(4) Za korisnike iz stavka 1. i 2. ovoga članka Središnji državni ured provodi kontinuiranu kontrolu daljnje osnovanosti razloga za privremeno oslobađanje plaćanja obveze najma.

V. OBVEZE NAJMODAVCA

Članak 9.

(1) Najmodavac predaje na korištenje najmoprimcu stambenu jedinicu slobodnu od osoba i stvari i u stanju pogodnom za stanovanje. Primopredaja se obavlja Zapisnikom o useljenju u kojemu se evidentira datum useljenja, stanje stambene jedinice te stanje brojila. Zapisnik potpisuje najmodavac i najmoprimac. Zapisnik se smatra vjerodostojnom ispravom u slučaju spora vezano za stanje stambene jedinice ili visinu dugovanja za režijske troškove nastale u objektu za vrijeme najma.

(2) Najmodavac plaća zajedničku pričuvu za stambene jedinice – stanove u vlasništvu Republike Hrvatske kojima gospodari i upravlja.

(3) Najmodavac je obvezan osigurati troškove hitnih intervencija za obiteljske kuće dane u najam korisnicima (popravak kanalizacijskih cijevi, popravak vodovodnih instalacija, popravke bojlera koji su izvor grijanja, sanaciju dimnjaka i dijela oštećenog krovišta, popravke sanitarnih čvorova i izmjenu sanitarija, izmjenu vanjske stolarije) pod uvjetom da se ne radi o oštećenjima i nedostacima koje su uzrokovali sami korisnici zbog nepažljivog korištenja i neodržavanja stambenog objekta u skladu sa člankom 11. stavkom 1. ovoga Pravilnika.

VI. OBVEZE NAJMOPRIMCA

Članak 10.

(1) Najmoprimac je dužan koristiti stambenu jedinicu pažnjom dobrog gospodara, na način da je čuva od oštećenja te ju je po isteku najma dužan vratiti u stanju u kojem se nalazila kad je u istu uselio, a sukladno zapisniku iz članka 9. stavka 1. ovoga Pravilnika.

(2) Najmoprimac je dužan stambenu jedinicu koristiti isključivo za stanovanje sa članovima obiteljskog kućanstva navedenima u ugovoru o najmu.

(3) Najmoprimac ne smije dati stambenu jedinicu u podnajam trećim osobama.

(4) Najmoprimac je dužan podnijeti zahtjev za promjenu ugovora o najmu zbog okolnosti koje su nastupile na njegovoj strani, a koje su od utjecaja na korištenje stambene jedinice i broj članova koji koriste stambenu jedinicu koja je dana u najam.

(5) Najmoprimac se obvezuje Središnjem državnom uredu podnijeti zahtjev za davanje suglasnosti za korištenje stambene jedinice koju je dobio u najam, za članove uže obitelji koji u toj stambenoj jedinici nisu ostvarili pravo na stambeno zbrinjavanje.

(6) Najmoprimac se obvezuje redovno i u roku plaćati sve troškove vezane uz redovito korištenje predmeta najma, koji se odnose primjerice ali ne isključivo, na utrošak struje, vode, plina, komunalne naknade, odvoza kućnog smeća, vodoprivredne naknade, troškove odvodnje, telefonskih priključaka, troškove grijanja i ostale troškove koji su vezani za predmet najma.

(7) Svi članovi obitelji i svi članovi kućanstva solidarno odgovaraju s osnova dospjelih obveza i troškova vezanih uz predmet najma.

(8) Najmoprimac se obvezuje najkasnije u roku od 30 dana od sklapanja ugovora o najmu pokrenuti odgovarajući postupak pri nadležnim komunalnim tijelima radi plaćanja troškova na svoje ime te prijaviti prebivalište na adresi predmeta najma.

(9) Najmoprimac je dužan obavijestiti najmodavca u pisanom obliku, o svakoj odsutnosti članova obitelji iz predmeta najma dužoj od šest mjeseci, u protivnom će se smatrati da se stambena jedinica ne koristi u svrhu stambenog zbrinjavanja.

(10) Najmoprimcu teče obveza s osnova najma od datuma sklapanja ugovora o najmu bez obzira na datum zapisnika iz članka 9. stavka 1. ovoga Pravilnika.

(11) Najmoprimac je dužan useliti u stambenu jedinicu u roku od najviše 30 dana od sklapanja ugovora o najmu.

(12) Pravo na useljenje u stambenu jedinicu najmoprimac stječe nakon sklapanja ugovora o najmu.

(13) Najmoprimac ne smije vršiti preinake u stambenoj jedinici i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti Središnjeg državnog ureda i protivno propisima o gradnji.

(14) Najmoprimac i članovi kućanstva odgovaraju po općim propisima za štetu koju on ili članovi njegove obitelji prouzroče u stambenoj jedinici i na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade.

(15) Najmoprimac je obvezan koristiti stambenu jedinicu samo u svrhu i na način utvrđen ugovorom o najmu.

(16) Najmoprimac i članovi njegova kućanstva dužni su predstavniku Središnjeg državnog ureda dopustiti ulazak u stambenu jedinicu u slučaju kontrole korištenja stambene jedinice.

(17) Najmoprimac je dužan o činjenici da je postao vlasnik odgovarajuće useljive obiteljske kuće ili stana prikladne za stanovanje članova njegove obitelji obavijestiti Središnji državni ured, podnijeti zahtjev za raskid ugovora o najmu, podmiriti troškove nastale korištenjem stambene jedinice odnosno naknaditi štetu i vratiti stambenu jedinicu koja mu je dodjeljena u najam. O primopredaji stambene jedinice sastavit će se zapisnik.

VII. ODRŽAVANJE STAMBENE JEDINICE

Članak 11.

(1) Najmoprimac je dužan snositi troškove tekućeg održavanja predmeta najma (primjerice, ali ne isključivo: bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije, održavanje podnih i zidnih obloga, popravak i održavanje sanitarija i sl.).

(2) Na suvlasničkim dijelovima zgrade investicijsko održavanje obavljat će, sukladno propisu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, upravitelj zgrade iz sredstava uplaćene zajedničke pričuve.

Članak 12.

(1) Na osnovu suglasnosti Središnjeg državnog ureda, najmoprimac ili vlasnik posebnog dijela zgrade može vlastitim sredstvima izvesti radove u stambenoj jedinici, a iznimno i na zajedničkim dijelovima stambene zgrade, u cilju poboljšanja uvjeta stanovanja.

(2) Ako je za izvođenje radova iz stavka 1. ovoga članka potrebno ishoditi određeno odobrenje ili dozvolu nadležnog tijela, isto će učiniti najmoprimac uz prethodnu suglasnost Središnjeg državnog ureda.

(3) O završetku radova iz stavka 1. i 2. ovoga članka najmoprimac je dužan izvijestiti Središnji državni ured.

(4) Za izvršene radove iz stavka 1. i 2. ovoga članka najmoprimac ne ostvaruje pravo na povrat uloženih sredstava od najmodavca.

VIII. ZAMJENA STAMBENIH JEDINICA

Članak 13.

Središnji državni ured može izvršiti zamjenu stambene jedinice dane u najam na zahtjev najmoprimca ili po službenoj dužnosti ako raspolaže odgovarajućom stambenom jedinicom, a na prijedlog Povjerenstva iz članka 14. ovoga Pravilnika:

– ako je došlo do povećanja ili smanjenja broja članova kućanstva najmoprimca zbog čega najmoprimac ima u najmu stambenu jedinicu znatno veću ili znatno manju u odnosu na broj članova kućanstva

– ako zamjenu zahtijevaju zdravstveni i drugi opravdani razlozi najmoprimca ili članova njegove obitelji

– radi izvršenja pravomoćnih odluka nadležnih sudskih i upravnih tijela

– radi provedbe poslova upravljanja i održavanja objekta

– u slučajevima nemogućnosti korištenja dodijeljene stambene jedinice koja je postala neuvjetna za stanovanje zbog dotrajalosti, oštećenja nastalih zbog elementarnih nepogoda (požara, poplave i sl.).

IX. POVJERENSTVO ZA RASPOLAGANJE STAMBENIM JEDINICAMA

Članak 14.

(1) Središnji državni ured osnovat će povjerenstvo za raspolaganje stambenim jedinicama (u daljnjem tekstu: Povjerenstvo).

(2) Povjerenstvo utvrđuje posebne okolnosti vezane uz stambene jedinice i korisnike, utvrđivanje stvarne površine u stambenom prostoru za koju se plaća najam, privremeno preseljenje korisnika u drugu stambenu jedinicu uslijed razloga koji su posljedica više sile, pravomoćnih sudskih presuda u slučajevima utvrđivanja titulara vlasništva na stambenim jedinicama dodijeljenim korisnicima u postupku stambenog zbrinjavanja, oštećenja na stambenoj jedinici te zahtjeva drugih tijela državne uprave za uklanjanjem stambene jedinice zbog općih interesa utvrđenih temeljem zakona (rušenje useljene stambene jedinice zbog izgradnje ceste, groblja, infrastrukturnih objekata) i drugih razloga propisanih ovim Pravilnikom.

(3) Povjerenstvo utvrđuje predstavlja li skup prostorija dodijeljen korisniku stan ili stambeni prostor u slučajevima utvrđivanja stambene površine za koju se plaća najamnina.

(4) Povjerenstvo utvrđuje razloge za formiranje novih stambenih cjelina/jedinica u stambenoj zgradi ili obiteljskoj kući i daje prijedloge za etažiranje u manje stambene cjeline/jedinice.

(5) Povjerenstvo razmatra prijedloge o poništavanju već provedenih etažnih elaborata za koje je utvrđena neprimjenjivost i neadekvatnost u naravi i donosi zaključke o vraćanju u prvobitno stanje.

(6) Povjerenstvo razmatra prijedloge o poništavanju prijedloga za etažiranje u slučaju kad za to postoji opravdani razlog.

(7) Povjerenstvo razmatra prijedloge o utvrđivanju nositelja obitelji iz članka 23. ovoga Pravilnika.

(8) Povjerenstvo daje prijedlog odluke o privremenom oslobađanju obveze plaćanja najma o čemu odluku donos državni tajnik Središnjeg državnog ureda.

(9) Povjerenstvo verificira prijedlog liste stambenih jedinica za obnovu i sanaciju na prijedlog Sektora za gospodarenje i upravljanje nekretninama Središnjeg državnog ureda.

(10) Povjerenstvo priprema prijedlog suglasnosti za izvođenje radova iz članka 12. ovoga Pravilnika.

Članak 15.

(1) Povjerenstvo se sastoji od četiri stalna i jednog promjenjivog člana – rukovodećeg službenika službe – regionalnog ureda prema mjestu nadležnosti, čija nazočnost je obvezna pri rješavanju predmeta s područja nadležnosti ustrojstvene jedinice kojom upravlja. Obvezni član Povjerenstva je rukovodeći službenik iz ustrojstvene jedinice za gospodarenje i upravljanje nekretninama.

(2) Predsjednika, članove Povjerenstva i njihove zamjenike imenuje državni tajnik Središnjeg državnog ureda iz reda državnih službenika Središnjeg državnog ureda, odgovarajuće struke.

(3) Povjerenstvo donosi Poslovnik o radu.

(4) Akti koje donosi Povjerenstvo su prijedlog odluke, prijedlog odgovora stranci i zaključak.

Članak 16.

Osim poslova iz članka 14. ovoga Pravilnika, Povjerenstvo utvrđuje:

– potrebu izvođenja radova radi osposobljavanja stambenog prostora za stanovanje te radove koji se u stambenoj jedinici imaju izvesti radi dovođenja stambenog prostora u stanje potrebno za redovno stanovanje, kao i rok u kojem se imaju izvesti radovi

– nemogućnost korištenja stambene jedinice koja je neuvjetna za stanovanje uslijed oštećenja nastalih kao posljedica više sile, požara i sl.

– mogućnost korištenja odnosno nekorištenja stambenih jedinica za vrijeme izvođenja radova te u slučaju drugih nepredvidivih situacija.

Članak 17.

Za stambene jedinice na kojima je proveden postupak etažiranja ili su predloženi postupci za etažiranje bit će predloženo poništenje prijedloga ili etažnih elaborata ukoliko se utvrdi:

– da novoformirane stambene jedinice nemaju stambenu površinu predviđenu za stambeno zbrinjavanje sukladno članku 17. Zakona

– da stambene jedinice svojom strukturom i funkcionalnošću nisu pogodne za stambeno zbrinjavanje više obitelji

– da stambene jedinice ne predstavljaju stambeni prostor nego su postale skup prostorija i poslovnih prostora

– da stambene jedinice dodijeljene korisnicima nakon provedenog etažiranja, površinom ne ispunjavaju zakonski minimum, a korisnici nisu suglasni s dodijeljenom površinom.

Članak 18.

Ugovor o najmu neće se sklopiti za stambenu jedinicu odnosno stambeni prostor za koji je Povjerenstvo utvrdilo da ima nedostatke koji ga čine neprikladnim za stanovanje sve dok se ne dovede u funkcionalno stanje.

X. RASKID UGOVORA O NAJMU

Članak 19.

Ukoliko najmoprimac obvezu iz članka 7. ovoga Pravilnika ne ispuni sukladno članku 22. stavku 4. podstavku 5. Zakona, najmodavac će jednostrano raskinuti ugovor o najmu, s rokom iseljenja koji ne može biti kraći od 15 dana te će protiv najmoprimca pokrenuti postupak prisilne naplate duga.

(2) Ukoliko najmoprimac ne ispunjava obveze iz članka 10. ovoga Pravilnika, kao i u slučajevima iz članka 20. Zakona o najmu stanova (»Narodne novine«, br. 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, 68/2018), najmodavac će jednostrano raskinuti ugovor o najmu, s rokom iseljenja koji ne može biti kraći od 15 dana.

(3) Odjava prebivališta najmoprimca i članova kućanstva s adrese predmeta najma smatrat će se nekorištenjem stambene jedinice u smislu članka 22. stavka 4. podstavka 1. Zakona.

(4) Iznimno, korisnik ne gubi pravo na stambeno zbrinjavanje u stambenoj jedinici koja mu je dana u najam i ugovor o najmu se neće raskidati ukoliko svi članovi kućanstva nadležnoj policijskoj upravi uredno prijave privremeni odlazak ili u slučaju drugih opravdanih razloga nekorištenja stambene jedinice pod uvjetom da istovremeno podmiruju obveze s osnova troškova nastalih pri korištenju stambene jedinice i obveze s osnova najma za stambenu jedinicu koja im je dodijeljena na korištenje.

(5) Ukoliko jedan ili više članova kućanstva trajno odseli iz stambene jedinice, a nisu odjavili prebivalište s te stambene jedinice, Središnji državni ured će o toj činjenici obavijestiti nadležnu policijsku upravu.

Članak 20.

(1) Najmoprimac iz članka 7. točke 1. Zakona gubi pravo na stambeno zbrinjavanje u stambenoj jedinici koja mu je dana u najam i kada Središnji državni ured utvrdi da:

– on i članovi obitelji (korisnici stambene jedinice) ne koriste stambenu jedinicu za stambeno zbrinjavanje neprekidno u razdoblju duljem od šest mjeseci ili je koriste u drugu namjenu osim ako stambenu jedinicu ne koriste zbog potrebe liječenja ili drugih osobito opravdanih okolnosti

– stambenu jedinicu ili njezin dio daje u podnajam odnosno ne koristi je za stanovanje isključivo sa članovima obitelji navedenim u ugovoru o najmu, bez dopuštenja Središnjeg državnog ureda

– stambenu jedinicu koristi na način da se, njegovom krivnjom ili krivnjom članova obitelji, stambenoj jedinici ili zajedničkim prostorijama nanosi šteta ili ometa druge najmoprimce ili korisnike stambene zgrade u mirnom korištenju stana ili poslovnog prostora, koje razloge nije otklonio u roku 30 dana od opomene Središnjeg državnog ureda

– preinačuje stambenu jedinicu, zajedničke prostorije ili uređaje zgrade bez prethodne suglasnosti Središnjeg državnog ureda

– u ugovorenom roku ne ispunjava i druge obveze iz ugovora o najmu, kao što su plaćanje najamnine i troškova vezanih uz korištenje stambene jedinice, a iste ne podmiri najkasnije u roku tri mjeseca od opomene Središnjeg državnog ureda

– se u roku tri mjeseca od pravomoćnosti presude o razvodu braka odnosno razvrgnuća izvanbračne zajednice i životnog partnerstva, nije postigao sporazum o nastavku korištenja stambene jedinice u smislu odredbe članka 23. stavak 3. Zakona

– je korisnik tijekom najma stambene jedinice u državnom vlasništvu postao vlasnik odgovarajuće druge useljive obiteljske kuće ili stana prikladne za stanovanje članova njegove obitelji.

(2) U slučajevima iz stavka 1. ovoga članka Središnji državni ured će jednostrano raskinuti ugovor o najmu.

(3) U slučaju iz stavka 2. ovoga članka ugovor o najmu raskida se rješenjem kojim se ujedno odlučuje o gubitku prava na stambeno zbrinjavanje, o iznosu štete koja je nastala korištenjem stambene jedinice te roku u kojem je korisnik dužan vratiti stambenu jedinicu, koji ne može biti kraći od 15 dana od primitka rješenja.

(4) Ugovor o najmu raskinut će se, a najmoprimac gubi pravo na stambeno zbrinjavanje u stambenoj jedinici koja mu je dana u najam i kada se ugovorne strane ne suglase o izmjeni ugovora o najmu zbog promijenjenih okolnosti, zbog kojih je ispunjenje ugovora za jednu od ugovornih strana postalo bitno otežano.

(5) U roku određenom rješenjem o raskidu ugovora o najmu najmoprimac je dužan Središnjem državnom uredu predati u posjed stambenu jedinicu slobodnu od osoba i stvari te podmiriti troškove nastale korištenjem stambene jedinice odnosno naknaditi štetu. O primopredaji stambene jedinice sastavit će se zapisnik.

(6) Ukoliko najmoprimac ne postupi po rješenju o raskidu ugovora, Republika Hrvatska će pred općinskim sudom pokrenuti postupak radi prisilnog iseljenja korisnika te postupak radi naknade štete. Postupak radi iseljenja je hitan.

Članak 21.

Osim na način opisan u članku 20. ovoga Pravilnika, najmodavac će raskinuti ugovor o najmu sukladno članku 22. Zakona uz pisanu obavijest (otkaz) drugoj ugovornoj strani s rokom iseljenja od 15 do 30 dana za ugovore o najmu sklopljene do 1. siječnja 2010. godine.

Članak 22.

(1) Pisana obavijest (otkaz) iz članka 21. ovoga Pravilnika i rješenje o raskidu ugovora s obrazloženjem dostavlja se poštom preporučeno.

(2) Otkazni rok za iseljenje najmoprimca u slučaju iz članka 19. Zakona o najmu stanova (»Narodne novine«, br. 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, 68/2018), članka 22. Zakona i članka 20. ovoga Pravilnika je tri mjeseca. Otkazni rok počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen.

(3) Ako se najmoprimac ne iseli iz stana u otkaznom roku iz stavka 2. ovoga članka odnosno u roku koji je odredio najmodavac, najmodavac će pred nadležnim sudom pokrenuti postupak radi prisilnog iseljenja najmoprimca.

(4) Postupak pokrenut tužbom za iseljenje najmoprimca hitan je.

Članak 23.

(1) U slučaju smrti ili odustajanja od stambenog zbrinjavanja nositelja obitelji koja je stambeno zbrinuta davanjem u najam stambene jedinice, članovi njegove obitelji pod istim uvjetima mogu nastaviti koristiti stambenu jedinicu danu u najam.

(2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka s novim nositeljem obitelji koji se određuje prema međusobnom sporazumu članova njegove obitelji sklapa se aneks ugovora o najmu. Ukoliko ne dođe do sporazuma, nositelja će odrediti Središnji državni ured na prijedlog Povjerenstva.

(3) U slučaju razvoda braka, razvrgnuća izvanbračne zajednice i životnog partnerstva pravo na stambeno zbrinjavanje na stambenoj jedinici zadržava:

– član obitelji kojemu su prema pravomoćnoj sudskoj presudi povjerena djeca

– ako nema djece, član obitelji, sukladno sporazumu između bivših supružnika ili članova izvanbračne zajednice i životnog partnerstva

– supružnik koji ne zadržava pravo na stambeno zbrinjavanje sukladno podstavku 1. i 2. ovoga stavka može podnijeti prijavu za stambeno zbrinjavanje po odredbama Zakona.

(4) Osoba iz stavka 3. ovoga članka dužna je dostaviti presudu o razvodu braka ili sporazum o nastavku korištenja stambene jedinice u roku od 30 dana od pravomoćnosti presude ili sklapanja sporazuma.

(5) Status člana obitelji najmoprimca može ostvariti novorođeno i posvojeno dijete, životni partner, novovjenčani bračni kao i izvanbračni drug i član obitelji najmoprimca koji je status člana obitelji ostvario u trenutku stambenog zbrinjavanja najmoprimca, a na temelju rješenja ureda državne uprave u županiji.

Članak 24.

U slučaju raskida odnosno otkaza ugovora o najmu, najmoprimac je dužan najmodavcu predati stambenu jedinicu u posjed, slobodnu od osoba i stvari s dokazima o plaćenim režijskim troškovima i najamninom, u roku od osam dana od dana kada ga je na to pozvao najmodavac o čemu će se sastaviti zapisnik.

XI. EVIDENCIJA UGOVORA O NAJMU I NAPLATA NAJAMNINE

Članak 25.

Središnji državni ured vodi evidenciju nekretnina, obiteljskih kuća i stanova iz svoje nadležnosti, ugovora o najmu, najmoprimaca i visine najamnine te podataka o izvršenim kontrolama i izvršenju obveze naplate najamnine.

XII. KONTROLA I PRIMOPREDAJA STAMBENIH JEDINICA

Članak 26.

(1) Središnji državni ured provodi kontrolu korištenja stambenih jedinica.

(2) Kontrola korištenja iz stavka 1. ovoga članka provodi se sukladno Godišnjem planu kontrola kojeg donosi državni tajnik Središnjeg državnog ureda.

(3) Kontrolu korištenja stambenih jedinica obavljaju ovlašteni službenici Središnjeg državnog ureda sukladno Godišnjem planu kontrola Središnjeg državnog ureda, bez prethodne najave najmoprimcu.

(4) Središnji državni ured ovlašten je obavljati izvanredne kontrole korištenja stambenih jedinica u slučaju neplaćanja najamnine i režijskih troškova ili zbog nekorištenja stambene jedinice od strane najmoprimca ili u slučaju drugih nepravilnosti.

(5) O obavljenoj kontroli sastavlja se zapisnik.

(6) Na temelju utvrđenih nepravilnosti u provedenoj kontroli Središnji državni ured pokrenut će postupak radi raskida ugovora o najmu.

(7) U slučaju izvanrednih okolnosti radi sprečavanja veće štete ovlašteni službenici Središnjeg državnog ureda mogu ući u stambenu jedinicu bez pristanka i znanja korisnika ukoliko je isti nedostupan, o čemu se sastavlja zapisnik.

Članak 27.

(1) Državni službenici nadležnih Službi – Regionalnih ureda Središnjeg državnog ureda obavljaju poslove primopredaje stambenih jedinica kada po bilo kojem osnovu prestane ugovor o najmu stambene jedinice.

(2) Ključevi preuzete stambene jedinice pohranjuju se u odgovarajućim prostorijama Središnjeg državnog ureda. O preuzimanju ključeva sastavlja se zapisnik s naznakom stambene jedinice kojoj ključ pripada i datuma kada je preuzet.

XIII. PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE

Članak 28.

Odredbe ovoga Pravilnika primjenjuju se na sve osobe koje se na dan njegovog stupanja na snagu nalaze u posjedu stambenih jedinica kojima upravlja i gospodari Središnji državni ured.

Članak 29.

Na sva pitanja koja nisu uređena ovim Pravilnikom primjenjuju se odredbe propisa o obveznim odnosima, propisa o najmu stanova, Zakona i Odluke o otpisu potraživanja s osnova najma stambenih jedinica u vlasništvu Republike Hrvatske kojima upravlja Središnji državni ured za obnovu i stambeno zbrinjavanje (»Narodne novine«, br. 99/2017).

Članak 30.

Danom stupanja na snagu ovoga Pravilnika prestaje važiti Pravilnik o najmu stambenih jedinica (»Narodne novine«, br. 54/2014).

Članak 31.

Ovaj Pravilnik stupa na snagu osmoga dana od dana objave u »Narodnim novinama«.

Klasa: 080-02/18-01/13

Urbroj: 510-02-01-01/01-19-05

Zagreb, 8. ožujka 2019.

Državni tajnik
 Nikola Mažar, v. r.