## Rješenje Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-I-533/2000 od 24. svibnja 2000.

### NN 56/2000 (6.6.2000.), Rješenje Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-I-533/2000 od 24. svibnja 2000.

# USTAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

**1256**

Ustavni sud Republike Hrvatske, u sastavu Smiljko Sokol, predsjednik
Suda te suci Velimir Belajec, Marijan Hranjski, Petar Klarić,
Jurica Malčić, Ivan Matija, Ivan Mrkonjić,
Jasna Omejec, Emilija Rajić, Vice Vukojević i Milan
Vuković, odlučujući o prijedlogu za ocjenu
ustavnosti zakona, na sjednici održanoj 24. svibnja 2000.
godine, donio je sljedeće

## RJEŠENJE

I. Ne prihvaća se prijedlog za pokretanje postupka ocjene
ustavnosti odredaba:

- članka 7.,

- članka 13.,

- članka 14.,

- članka 16.,

- članka 24.,

- članka 26. stavka 1.,

- članka 37.,

- članka 38. i

Zakona o najmu stanova (»Narodne novine«, br. 91/96,
48/98 i 66/98).

II. Ne prihvaća se prijedlog za pokretanje postupka ocjene
ustavnosti Zakona o najmu stanova (»Narodne novine«,
broj 91/96, 48/98 i 66/98) u cijelosti.

III. Odbacuje se prijedlog za pokretanje postupka ocjene ustavnosti
odredbe članka 39. Zakona o najmu stanova (»Narodne
novine«, broj 91/96, 48/98 i 66/98).

IV. Ovo rješenje objavit će se u »Narodnim novinama«.

Obrazloženje

I.

Ante Franić iz Zadra podnio je prijedlog za pokretanje postupka
za ocjenu ustavnosti odredaba članaka 7., 13., 14., 16.,
24., 26. stavak 1., 37., 38. i 39. Zakona o najmu stanova (»Narodne
novine«, br. 91/96, 48/98 i 66/98 - dalje: Zakon), kao i
Zakona u cijelosti.

Predlagatelj smatra da navedene zakonske odredbe, odnosno Zakon
u cijelosti treba ukinuti, jer da su suprotne odredbama Ustava
Republike Hrvatske o nepovredivosti vlasništva (članak
3. Ustava), o zajamčenosti prava vlasništva (članak
48. stavak 1. Ustava) te o ograničavanju vlasničkih
prava (članak 50. Ustava), budući da se ne mogu svrstati
u ustavne kategorije o oduzimanju i ograničavanju vlasništva
i vlasničkih prava radi zaštite interesa i sigurnosti
ni Republike Hrvatske, ni prirode, ni ljudskog okoliša, ni
zdravlja ljudi te da, slobodnije rečeno, spadaju u pravno
nasilje nad nedužnima.

II.

Sud uvodno ističe da je pri ocjenjivanju suglasnosti osporavanih
odredaba imao na umu i ustavnu obvezu usklađivanja zakona
s Ustavom (članak 4. Ustavnog zakona za provedbu Ustava
Republike Hrvatske, »Narodne novine«, br. 34/92 - pročišćeni
tekst, 91/92, 62/93, 50/94, 105/95 i 110/96), što je u oblasti
uređivanja stambenih odnosa bilo posebno izraženo, budući
da Ustav ne poznaje ni društveno vlasništvo, ni stanarsko
pravo. U tom tranzicijskom razdoblju, prvo je donesen Zakon o
prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo (»Narodne
novine«, br. 43/92 - pročišćeni tekst,
69/92, 25/93, 48/93, 2/94, 44/94, 58/95 i 11/96) - 1991. godine
- i bio je i u funkciji pretvorbe društvenog vlasništva
nad stanovima u privatno vlasništvo. Kasnije, 1996. godine,
donesen je i Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
(»Narodne novine«, broj 91/96 - stupio na snagu 1. siječnja
1997.) koji cjelovito uređuje vlasničkopravne odnose
u skladu s Ustavom, i u svezi stanovanja. Zakon o najmu donesen
je radi uređivanja odnosa koji su ranije bili uređeni
dijelom Zakona o stambenim odnosima (»Narodne novine«,
br 51/85, 42/86, 22/92 i 70/93), što također predstavlja
usklađivanje s Ustavom odnosa u oblasti stanovanja, a koju
oblast, kao što je već rečeno, u određenoj
mjeri uređuje i Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim
pravima. Stupanjem na snagu Zakona o najmu i Zakona o vlasništvu
i drugim stvarnim pravima, Zakon o stambenim odnosima prestao
je vrijediti u cijelosti, osim što će se postupci pokrenuti
prema odredbama Zakona o stambenim odnosima do stupanja na snagu
Zakona o najmu dovršiti prema odredbama Zakona o stambenim
odnosima (članak 52. stavak 1. Zakona o najmu).

Pri uređivanju odnosa u oblasti stanovanja radi njihovog usklađivanja
s Ustavom, zakonodavac je sada više nepostojeći institut
stanarskog prava zamijenio klasičnim institutom građanskog
prava: najam, s posebnom zaštitom kroz propisivanje njegovog
sklapanja na neodređeno vrijeme, propisivanjem zaštićene
najamnine i primjerice određivanjem otkaznih razloga. Time
je posebno zaštitio i kategoriju onih nositelja stanarskog
prava koji su to pravo imali na stanovima u privatnom vlasništvu,
jer njima nije omogućio kupnju stana pod uvjetima iz Zakona
o prodaji i time se je u provođenju zakonodavne politike opredijelio
za potvrđivanje kontinuiteta vlasništva na tim stanovima,
kao zajamčenog ustavnog prava. Istovremeno, pretvaranjem
vlasnika stanova iz statusa davatelja stanova na korištenje
u status najmodavaca, vlasnici stanova stekli su pravni položaj
svojstven klasičnom građanskopravnom sustavu koji se
u Republici Hrvatskoj širi i na ovo područje.

S obzirom da se usklađivanje stambenog zakonodavstva provodilo,
kao što je već rečeno, u tijeku tranzicijskog
razdoblja pretvorbe i privatizacije, zakonodavcu (državi)
se nije moglo odreći pravo da uredi pravni položaj
stanara, kao (zaštićenih) najmoprimaca, a vlasnikova
ograničenja stanarskim pravom kao ograničenja zaštićenim
najmom. Takvim načelnim pristupom koji istovremeno transformira
i ograničava suprotstavljene interese (vlasnika i njihovih
stanara), a izvire iz ustavnog načela (članak 16.)
prema kojem se prava jednih mogu zakonom ograničiti da
bi se zaštitila prava drugih ljudi te pravni poredak, ne
povrijeđuju se najviše vrednote ustavnog poretka Republike
Hrvatske, posebice nepovredivost vlasništva.

III.

1. Članak 7. Zakona, glasi:

»(1) Zaštićena najamnina je najamnina koja se
određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada
Republike Hrtvatske.

(2) Uvjeti i mjerila iz stavka 1. ovoga članka utvrđuju
se ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima
održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva
najmoprimca.

(3) Zaštićena najamnina ne može biti niža
od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja
stambene zgrade, određenog posebnim propisom.«

Predlagatelj navodi da na tako propisani način zaštićeni
najmoprimac isplaćuje najmodavcu najamninu prema svojim
platežnim mogućnostima, i to ne nižu od iznosa
pričuve koju je vlasnik, prema posebnim propisima, dužan
plaćati nadležnom stambenom organu za održavanje
stambene zgrade bez obzira kakve su njegove platežne mogućnosti,
pa da vlasniku od najamnine ne ostane ni jedna lipa.

Smatra da je zakonodavac na taj način socijalnu skrb države
nad slabije imućnim najmoprimcima prebacio na vlasnike stanova,
od kojih su mnogi slabijeg imovnog stanja nego zaštićeni
najmoprimac.

Prijedlog nije osnovan.

Utvrđivanje uvjeta i mjerila na način kako je to učinjeno
u osporenim odredbama članka 7. Zakona, ni u čemu
ne vrijeđa temeljnu ustavnu vrednotu nepovredivosti vlasništva,
ni ustavno jamstvo prava vlasništva, pa ni ustavnu mogućnost
ograničavanja prava vlasništva. Tim se uvjetima i
mjerilima samo utvrđuju objektivni elementi za određivanje
zaštićene najamnine, osobito uzimanjem u obzir imovinskih
prilika najmoprimaca, čime se ostvaruje i načelo
o Republici Hrvatskoj kao socijalnoj državi (članak
1. stavak 1. Ustava).

Određivanjem, pak, da bivši nositelji stanarskog prava,
koji su temeljem Zakona (članak 30.) postali najmoprimci,
imaju pravo na zaštićenu najamninu, zakonodavac nije
uveo nikakvo novo ograničenje vlasništva, pa Sud ne
nalazi da je time socijalna skrb nad slabije imućnim najmoprimcima
prebačena na vlasnike stanova.

2. Članak 13. Zakona glasi:

»Najmodavac je dužan održavati stan koji se daje
u najam u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom o
najmu.«

Predlagatelj navodi da prema ovoj odredbi najmodavac mora od svojega
novca izdvajati za stan za koji ne prima ni jedne lipe, pa da
je tako dužan snositi troškove za dotrajale slavine
i slično u svojem prisilno iznajmljenom stanu, čak
i onda kada nema novca za popravke u stanu u kojem sam stanuje.
Smatra da je tako vlasnik stana novčano oštećen,
pa i ponižen, samo zato što je nominalni vlasnik stana
ili zato što se ne želi odreći svojega vlasništva.

Prijedlog nije osnovan.

Već je u članku 12. stavku 1. Zakona određeno
da najmodavac predaje najmoprimcu stan u stanju pogodnom za stanovanje,
pa mu je dosljedno tome osporavanim člankom 13. određena
i dužnost da stan u takvom stanju održava, u skladu
s ugovorom o najmu, koji mora sadržavati i odredbe o održavanju
stana (članak 5. točka 7. Zakona).

Dakle, način održavanja stana najmodavac i najmoprimac
uređuju ugovorom o najmu stana u kojem uvjete sklapanja ugovora
koji nisu propisani Zakonom, oni ugovaraju slobodno (članak
3. stavak 3. Zakona).

Samim određivanjem dužnosti najmodavca da stan održava
u stanju pogodnom za stanovanje u skladu s ugovorom o najmu, prema
ocjeni Suda, ni u čemu se ne vrijeđa njegovo nepovredivo
i zajamčeno pravo vlasništva, niti se ono ograničava
na način koji bi bio suprotan odredbama Ustava koje daju
navedena jamstva i temeljnu vrednotu ustavnog poretka.

3. Članak 14. Zakona glasi:

»(1) Najmoprimac je dužan koristiti stan na način
da ga čuva od oštećenja.

(2) Najmoprimac ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim
prostorijama i uređajima zgrade bez prethodne pisane suglasnosti
najmodavca.

(3) Najmoprimac je dužan obavijestiti najmodavca o nužnim
popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade,
koje je dužan snositi najmodavac.«

Predlagatelj navodi da će vlasnik stana biti obaviješten
o troškovima koje je dužan snositi za nužne popravke
u stanu i u zgradi bez obzira na svoje platežne mogućnosti
i bez obzira koliku najamninu prima ili ju uopće ne prima
od (zaštićenog) najmoprimca, kojemu zbog neplaćanja
najamnine ne može dati ni otkaz ako u smislu odredbe članka
39. Zakona jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb, najmoprimcu
ne osigura drugi odgovarajući stan.

Prijedlog nije osnovan.

Prvo treba napomenuti da je Ustavni sud odlukom broj: U-I-762/1996
i dr. od 31. ožujka 1998. ukinuo odredbu članka 39.
Zakona te je ona prestala važiti istekom šest mjeseci
od dana objave te odluke (»Narodne novine«, broj 48/98
od 6. travnja 1998.).

Što se, pak, tiče dužnosti najmodavca kao vlasnika
stana na snošenje troškova nužnih popravaka u stanu
i na zajedničkim dijelovima zgrade (stavak 3. ovoga članka),
ona je posljedica ustavne obveze iz članka 48. stavka 2.
Ustava prema kojoj vlasništvo obvezuje, pa Sud ocjenjuje
da, da takva odredba nije u nesuglasju s nepovredivošću
i jamstvom prava vlasništva, niti ga ograničava na
način protivan Ustavu.

4. Članak 16. Zakona glasi:

»Najmoprimac i drugi korisnici stana dužni su najmodavcu
ili osobi koju najmodavac ovlasti dopustiti ulazak u stan u slučaju
iz članka 14. stavka 3. ovoga Zakona te u svezi s kontrolom
korištenja stana.«

Predlagatelj navodi da bi ovom odredbom trebalo biti dopušteno
vlasniku da uđe u svoje vlasništvo i vidi na što
je potrošen njegov novac, ali da se ne zna što biva
kada vlasniku nije dopušteno ući u stan.

Prijedlog nije osnovan.

Osporavanom se odredbom omogućuje najmodavcu ili od njega
ovlaštenoj osobi ulazak u iznajmljeni stan radi kontrole,
prvo, nužnih popravaka u stanu ili na zajedničkim
dijelovima zgrade koje je snosio najmodavac, i drugo, u svezi
s kontrolom korištenja stana.

Na taj je način omogućeno najmodavcu da uvijek u
opravdanim slučajevima kontrolira stanje u kojem se stan
nalazi, kao i način njegovog korištenja, pa nije jasan
navod predlagatelja na koje druge slučajeve on misli, a
radi kojih mu najmoprimac ne bi bio dužan dopustiti ulazak
u stan.

Ako bi u nekom trećem slučaju i postojala potreba
najmodavca da uđe u iznajmljeni stan, može se takva mogućnost
predvidjeti u ugovoru o najmu stana, pa sama činjenica
da je zakonodavac predvidio samo dva slučaja kad najmoprimac
ne može najmodavcu uskratiti ulazak u stan, prema ocjeni
Suda, ne predstavlja ni ograničenje prava vlasništva,
niti se time vrijeđa ustavno pravo vlasništva, ni njegova
nepovredivost kao temeljna vrednota ustavnog poretka.

5. Članak 24. Zakona glasi:

»(1) U slučaju smrti ili promjene najmodavca, odnosno
prestanka najmodavca kao pravne osobe, prava i dužnosti najmo-

davca iz ugovora o najmu stana prelaze na njegova nasljednika.

(2) U slučaju smrti najmoprimca ili kada najmoprimac napusti
stan, prava i dužnosti najmoprimca iz ugovora o najmu stana
prelaze na njegova bračnog druga. Ako bračnog druga
nema, prava i obveze iz ugovora o najmu prelaze na dijete, pastorka
ili najmoprimčeva usvojenika koji je naveden u ugovoru
o najmu, ovisno o njihovom sporazumu.

(3) O nastaloj promjeni iz stavka 2. ovoga članka najmoprimac
ili osobe koje s njim stanuju dužne su obavijestiti najmo-

davca u roku od 30 dana od smrti ili iseljenja najmoprimca. U
istom roku dužne su te osobe obavijestiti najmodavca ako
ne žele produžiti ugovorni odnos.

(4) Ako osobe iz stavka 2. ovoga članka ne postignu sporazum
o tome tko će preuzeti prava i obveze iz ugovora o najmu,
protekom roka od 30 dana od smrti ili iseljenja najmoprimca, smatrat
će se da stan koriste bez ugovora o najmu stana.«

Predlagatelj navodi da se kroz nekoliko stavaka ovoga članka
određuje pravo nasljeđivanja prava zaštićenog
najmo-
primca iz kruga najmoprimčevih nasljednika, kao da se radi
o nasljeđivanju vlasničkih prava. Smatra se da je na
taj način pravo najmoprimca starije od vlasničkog
prava najmodavca, što će onemogućiti i prvog
vlasnika stana i njegove nasljednike u raspolaganju njihovim vlasništvom
tijekom niza naraštaja.

Prijedlog nije osnovan.

U osporavanim odredbama stavaka 2., 3., i 4. ovoga članka,
ne radi se o nasljeđivanju najmoprimčevih prava, već
o nastavljanju najamnog odnosa samo od strane najmoprimčevog
bračnog druga, pa tek ako njega nema, i od strane određenih
osoba (dijete, pastorak ili usvojenik) koje su zajedno s najmoprimcem
bile navedene u ugovoru o najmu stana koji je sklopljen i radi
zadovoljavanja njihovih stambenih potreba.

Naime, smrt najmoprimca ili njegovo napuštanje stana, nije
u Zakonu predviđen razlog za prestanak ugovora o najmu stana,
pa ovdje osporavane odredbe samo detaljnije uređuju način
prelaska prava i obveza iz ugovora o najmu na osobe koje su ostale
u stanu i koje su istovremeno obuhvaćene tim ugovorom kao
osobe koje stanuju s prvotnim najmoprimcem.

Sud stoga ocjenjuje da takvo nastavljanje najamnog odnosa s osobama
koje u tom odnosu sudjeluju od njegovog početka, odnosno
u ugovor su upisane u skladu sa Zakonom, nije u nesuglasju s temeljnom
vrednotom ustavnog poretka o nepovredivosti vlasništva, niti
je protivno Ustavom zajamčenom pravu vlasništva, niti
se njome na neustavan način uvodi neko novo ograničenje
prava vlasništva.

Što se tiče mogućnosti raspolaganja najmodavca
kao vlasnika stana sa svojim vlasništvom, ono osporavanim
odredbama nije onemogućeno, jer vlasnik stan može prodati
u skladu s odredbama članaka 44. i 45. Zakona, a pod uvjetima
iz članaka 19. do 22. može otkazati ili raskinuti
ugovor o najmu stana.

6. Članak 26. Zakona glasi:

»(1) Najmodavac je dužan ugovor o najmu stana kao i
sve promjene glede visine najamnine dostaviti upravnom odjelu
jedinice lokalne samouprave, odnosno Grada Zagreba te nadležnoj
poreznoj upravi.

(2) Upravni odjel jedinice lokalne samouprave nadležan za
poslove stanovanja vodi popis stanova, najmodavaca, najmoprimaca
i visine najamnine.«

Predlagatelj ne navodi ni jedan ustavnopravni razlog zbog kojeg
smatra da bi navedene odredbe bile u nesuglasnosti s temeljnom
vrednotom nepovredivosti vlasništva, odnosno s ustavnim jamstvom
prava vlasništva, ili da bi ga na neki neustavan način
ograničavale, zbog čega Sud ocjenjuje da prijedlog
ni glede tih odredaba nije osnovan.

7. Članci 37. i 38. Zakona glase:

»Članak 37.

(1) Osobe koje na dan stupanja na snagu ovoga Zakona imaju pravni
položaj člana obiteljskog domaćinstva, stečenog
prema odredbama Zakona o stambenim odnosima (»Narodne novine«,
br. 51/85, 42/86., 22/92. i 70/93.), upisuju se u ugovor o najmu
stana.

(2) Ako najmodavac smatra da ni jedna od osoba zatečenih
u stanu na dan stupanja na snagu ovoga Zakona nema pravni položaj
nositelja stanarskog prava, te osobe mogu pokrenuti postupak pred
sudom radi utvrđivanja pravnog položaja zaštićenog
najmoprimca.

Članak 38.

(1) U slučaju smrti zaštićenog najmoprimca ili
kada zaštićeni najmoprimac napusti stan, prava i dužnosti
zaštićenog najmo-
primca iz ugovora o najmu prelaze na osobu navedenu u ugovoru
o najmu stana, ovisno o sporazumu tih osoba.

(2) U slučaju spora, najmoprimca će odrediti najmodavac.

(3) Osoba iz stavka 1. ovoga članka dužna je od najmodavca
u roku od 60 dana od dana nastale promjene zatražiti sklapanje
ugovora o najmu.

(4) Najmodavac je dužan s osobom iz stavka 1. ovoga članka
sklopiti ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s pravima
i obvezama zaštićenog najmoprimca.«

Predlagatelj navodi da se i ovdje ponovno vlasničko pravo
podređuje pravu zaštićenog najmoprimca, pa ako
je najmoprimac mlađa osoba ili je starija i ima nasljednike,
vlasnik stana, kao i njegovi nasljednici nikada neće moći
ostvariti svoje pravo raspolaganja svojim vlasništvom.

Prijedlog nije osnovan iz istih razloga kao pod III. 5. ovog obrazloženja.

8. Predlagatelj smatra da ni odredba članka 39. Zakona
nije u skladu s temeljnom vrednotom nepovredivosti vlasništva
iz članka 3. Ustava, odnosno da vrijeđa zajamčeno
pravo vlasništva iz članka 48. stavka 1. te da ga
ograničava protivno odredbama članka 50. Ustava.

Međutim, odredbu članka 39. Zakona, Sud je ukinuo svojom
odlukom spomenutom pod III. 3. ovog obrazloženja, broj: U-I-762/1996
i dr. od 31. ožujka 1998., zbog čega je u tom dijelu
prijedlog trebalo odbaciti, jer ne postoje pretpostavke za odlučivanje
o biti stvari.

9. Predlagatelj konačno predlaže Sudu da Zakon ukine
u cijelosti ako ocijeni da ga nije moguće izmjenama uskladiti
s Ustavom i učiniti konzistentnim. Predlagatelj ne navodi
razloge zbog kojih bi Zakon trebalo ukinuti u cijelosti kao neustavan,
niti Sud sam nalazi takvih razloga, pa ni taj prijedlog nije prihvaćen.

III.

Stoga je temeljem odredaba članka 41. stavka 1. i članka
31. Ustavnog zakona o Ustavnom sudu Republike Hrvatske (»Narodne
novine«, broj 99/99) riješeno kao u izreci.

Broj: U-I-533/2000
Zagreb, 24. svibnja 2000.

USTAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

Predsjednik
**dr. sc. Smiljko Sokol,** v. r.

Rješenje, NN 56/2000-1256