### NN 24/2025 (12.2.2025.), Rješenje Agencije za zaštitu tržišnog natjecanja klasa: UP/I 034-03/2023-02/013, urbroj: 580-11/107-2025-190 od 22. siječnja 2025.

Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja

215

Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja, OIB: 54882480048 (dalje u tekstu: AZTN) na temelju članka 22. stavaka 6. i 7. točke 2., članka 31., članka 57. stavka 2. i 6., i članka 58. stavka 1. točke 5. Zakona o zaštiti tržišnog natjecanja (»Narodne novine«, br. 79/09., 80/13., 41/21. i 155/23.; dalje u tekstu: ZZTN), u postupku ocjene dopuštenosti namjere provedbe koncentracije poduzetnika koja nastaje stjecanjem izravne kontrole poduzetnika Eagle Hills Zagreb Real Estate d.o.o., sa sjedištem u Zagrebu, Selska cesta 34, OIB: 63572346734 (dalje u tekstu: Eagle Hills), nad poduzetnikom Sunčani Hvar d.d., sa sjedištem u Hvaru, Ulica Ive Miličića 3, OIB: 29834131149 (dalje u tekstu: Sunčani Hvar) i nad poduzetnikom Sunčani Hvar nekretnine d.o.o., sa sjedištem u Hvaru, Ulica Ive Miličića 3, OIB: 29130815358 (dalje u tekstu: Sunčani Hvar nekretnine), na trajnoj osnovi, zastupani po punomoćnicima [\*\*\*] i [\*\*\*], temeljem odluke Vijeća za zaštitu tržišnog natjecanja u sastavu: dr. sc., Mirta Kapural, dipl. iur., predsjednica Vijeća, mr. sc. Branimira Kovačević, dipl. oec., zamjenica predsjednice Vijeća, Sandra Mikinac, dipl. iur., Denis Matić, dipl.iur. i Hrvoje Šeremet, dipl. iur., donesenoj na 1/2025. sjednici, održanoj 22. siječnja 2025., donosi sljedeće

RJEŠENJE

I. Ocjenjuje se uvjetno dopuštenom koncentracija poduzetnika koja nastaje stjecanjem izravne kontrole nad poduzetnicima Sunčani Hvar i Sunčani Hvar nekretnine od strane poduzetnika Eagle Hills.

II. Prihvaćaju se mjere i uvjeti podnositelja prijave koncentracije Eagle Hills, koje su sudionici koncentracije dužni ispuniti kako bi se otklonili negativni učinci predmetne koncentracije na tržišno natjecanje u rokovima utvrđenim za njihovo ispunjenje, kako slijedi:

II.I. Strukturno periodično investiranje poduzetnika Eagle Hills u poduzetnike Sunčani Hvar i Sunčani Hvar nekretnine (dalje u tekstu izreke: Ciljni poduzetnik)

II.I.I. Opis mjere: Nalaže se poduzetniku Eagle Hills obveza ulaganja u Ciljnog poduzetnika u iznosu od najmanje [20-30] milijuna eura. Iznos ovog ulaganja će se naročito usmjeriti na investiranje u: (i) Hotel Sirena, i (ii) Hotel Amfora, ali ne isključuje ulaganje i u druge postojeće hotele i/ili postojeće ili nove smještajne jedinice Ciljnog poduzetnika.

II.I.II. Detalji mjere: Planirana investicija će obuhvaćati obnovu i poboljšanje kapaciteta Hotela Sirena i Hotela Amfora.

Obnova i poboljšanje kapaciteta Hotela Sirena će se sastojati od:

1. Poboljšanje arhitektonskih strukturalnih i građevinskih elemenata

i. Izrada novog prijedloga protupožarnih mjera

ii. Izgradnja novih okna i ugradnja dizala na novu fasadu

iii. Izgradnja novog bazena i zone s kutkom za djecu

iv. Renovacija postojećih krovova s ugradnjom toplinske izolacije

v. Dobavljanje i postavljanje novih vrata, prozora i ograda

vi. Strukturalno ojačanje glavne hotelske zgrade i/ili drugih pansionskih zgrada

vii. Obnova fasade

viii. Renovacija kuhinje i restorana

ix. Izgradnja novog javnog sanitarnog čvora

x. U vanjskom dijelu hotela, renovacija šetnica i poboljšanje hortikulture

xi. Novo uređenje s novim namještajem i opremom

2. Poboljšanje električnih instalacija

i. Zamjena elektroinstalacija

ii. Osiguravanje čitača kartica i magnetnog kontakt prozora u smještajnim jedinicama

iii. Uvođenje LED vanjske rasvjete

iv. Zamjena glavnih kabelskih ormara

v. Uvođenje nove LAN mreže

vi. Uvođenje nove vatrodojavne instalacije

vii. Uvođenje nove TV instalacije

viii. Uvođenje vanjskog WIFI

3. Poboljšanje vodovoda i odvodnje

i. Nove instalacije vodoopskrbne mreže i unutarnje hidrantske mreže

ii. Razdvajanje interne hidrantske mreže i sanitarnih voda

iii. Rekonstrukcija vodovodnih šahtova

4. Poboljšanje kanalizacijskog sustava

i. Zamjena kanalizacijskih cjevovoda

ii. Sanacija cjevovoda vanjske kanalizacije

5. Termotehničke instalacije

i. Uvođenje hlađenja i grijanja sustavom za korištenje otpadne topline za zagrijavanje potrošne tople vode

ii. Uvođenje novih vanjskih jedinica u skladu s arhitektonskim rješenjem

iii. Uvođenje novih unutarnjih jedinica za svaku sobu

iv. Uvođenje novog sustava hlađenja u hodnicima

v. Uvođenje novog učinkovitijeg sustava pripreme tople vode

Obnova i poboljšanje kapaciteta Hotela Amfora će se sastojati od:

1. Obnova centralne zgrade hotela

i. Uređenje bazena, sunčališta, bara i ulaza u hotel:

– Obnova javnog sanitarnog čvora na bazenu

– Obnova restorana i bara na bazenu

– Uređenje bazenskog prostora

ii. Obnova ulaznog stubišta i hodnika

2. Obnova poslovnog centra na 1. katu

i. Obnova poslovnog centra (nabava novog namještaja, opreme, novih podnih i zidnih obloga)

ii. Adaptacija i sanacija instalacija

3. Uvođenje novih sadržaja na 2. katu

i. Prenamjena postojećeg prostora za izgradnju tri nove jedinice:

a. wellness zona

b. teretana

c. prostor »Dječjeg kluba«, namijenjen djeci različite dobi

4. Uređenje recepcije i lobby bara, glavnog ulaza na 3. katu

i. Promjena prostornog rasporeda i uređenja recepcije i predvorja

ii. Obnova recepcije, lobija, bara i terase

iii. Obnova sanitarnog čvora

iv. Obnova glavnog ulaza (obnova fasade, hortikulture, ulaznog portala, rasvjete)

5. Uređenje restorana na 4. katu

i. Obnova restorana na način da se stvori otvoreni, suvremeni prostor

ii. Nova wifi mreža

iii. Novi izgled hortikulture

iv. Sanacija fasade

v. Novi video nadzor

6. Uređenje i poboljšanje smještajnih jedinica

i. Obnova i uređenje smještajnih jedinica (nove podne i zidne obloge, umjetnine, novi namještaj, rasvjeta, oprema)

ii. Obnova sanitarnih čvorova

iii. Obnova hodnika (nove podne i zidne obloge, rasvjeta, umjetnine)

Rok izvršenja mjere: istek 5. (pete) godine od dostave rješenja AZTN-a kojim se predmetna koncentracija ocjenjuje uvjetno dopuštenom. Pritom, ukoliko Eagle Hills izvrši predloženu mjeru u roku kraćem od 5 godina, što nalazom mora utvrditi Povjerenik, mjera će se smatrati ispunjenom te neće biti potrebe za daljnjim praćenjem poduzetnika Eagle Hills od strane AZTN-a.

II.I.III. Uvjeti provedbe mjere: Provođenje ove mjere je uvjetovano:

a) Ishođenjem svih primjenjivih dozvola za gradnju kao i drugih potrebnih odobrenja i dozvola od strane nadležnih tijela potrebnih za predložene obnove i poboljšanja u odnosu na Hotel Sirena, Hotel Amfora te druge hotele i/ili smještajne jedinice;

b) Uspješno rješavanje imovinsko-pravnih odnosa koji utječu na provođenje predmetnih investicija u Hotel Sirenu i Hotel Amforu. Ukoliko Ciljni poduzetnik ne uspije uspješno riješiti postojeće imovinsko-pravne odnose koji utječu na provođenje predloženih investicija u Hotel Sirenu i Hotel Amforu (odnosno na druge hotele i/ili smještajne jedinice), Eagle Hills će adekvatno preusmjeriti planiranu investiciju za potrebe izgradnje novih i/ili unapređenja drugih postojećih smještajnih jedinica Ciljnog poduzetnika, kao što su na primjer Hotel Delfin ili Kamp Vira, a sve pod uvjetom uspješnog ishođenja svih primjenjivih dozvola i rješavanja imovinsko-pravnih odnosa.

Radi izbjegavanja dvojbi, predložena mjera, njezini uvjeti i rokovi primjenjuju se osim ako postoje okolnosti koje se nisu mogle predvidjeti ili izbjeći, a ne ovise o volji Eagle Hills niti Ciljnog poduzetnika.

II.II. Održavanje dosadašnjeg dobavljačkog lanca koji obuhvaća i kvalitetne lokalne dobavljače za potrebe djelatnosti Ciljnog poduzetnika

II.II.I. Opis mjere: Nalaže se poduzetniku Eagle Hills da Ciljni poduzetnik, i to Sunčani Hvar i Sunčani Hvar nekretnine, kao poduzetnici pod kontrolom poduzetnika Eagle Hills, održe na snazi sve ugovore koje su do trenutka dostave rješenja AZTN-a kojim se predmetna koncentracija ocjenjuje uvjetno dopuštenom, sklopili s dosadašnjim dobavljačima svih vrsta proizvoda i usluga, a koji imaju sjedište u Republici Hrvatskoj. Komercijalni uvjeti (uključujući uvjete i odredbe plaćanja) u bitnome moraju biti jednaki ili povoljniji od onih dogovorenih u trenutno važećim ugovorima sklopljenim s navedenim dobavljačima.

II.II.II. Uvjeti provedbe mjere: provedba ove mjere je uvjetovana urednim ispunjenjem ugovornih uvjeta od strane dobavljača, posebice cijene, kvalitete i uvjeta isporuke.

Radi izbjegavanja dvojbi, predložena mjera, njezini uvjeti i rokovi primjenjuju se osim ako postoje okolnosti koje se nisu mogle predvidjeti ili izbjeći, a ne ovise o volji Eagle Hills niti Ciljnog poduzetnika.

Rok izvršenja mjere: 1 (jedna) godina od dana dostave rješenja AZTN-a kojim se predmetna koncentracija ocjenjuje uvjetno dopuštenom.

II.III. Razvijanje dosadašnjeg dobavljačkog lanca kvalitetnih lokalnih dobavljača za potrebe djelatnosti Ciljnog poduzetnika

II.III.I. Opis mjere: Nalaže se poduzetniku Eagle Hills da Ciljni poduzetnik, i to Sunčani Hvar i Sunčani Hvar nekretnine, kao poduzetnici pod kontrolom poduzetnika Eagle Hills, povećaju vrijednost predmeta ugovora sklopljenih s dobavljačima roba i usluga sa sjedištem na otoku Hvaru, što ne isključuje i ostale dobavljače s preostalog mjerodavnog tržišta i općenito tržišta Republike Hrvatske, za [0-10] % ([0-10] posto) u odnosu na godišnju vrijednost ugovora sklopljenih s dobavljačima roba i usluga sa sjedištem na otoku Hvaru tijekom 2024. godine. Godišnja vrijednost ugovora sklopljenih s dobavljačima roba i usluga sa sjedištem na otoku Hvaru tijekom 2024. godine (zaključno s danom 30. studeni 2024. iznosila je [\*\*\*] milijuna eura što je [20-30] % ukupne godišnje vrijednosti ugovora sklopljenih sa svim dobavljačima Ciljnog poduzetnika).

Radi izbjegavanja dvojbi, predložena mjera, njezini uvjeti i rokovi primjenjuju se osim ako postoje okolnosti koje se nisu mogle predvidjeti ili izbjeći, a ne ovise o volji Poduzetnika niti Ciljnog poduzetnika.

II.III.II. Uvjeti za provedbu mjere: Provedba ove mjere uvjetovana je urednim ispunjenjem ugovornih uvjeta od strane dobavljača, posebno na temelju cijene, kvalitete i uvjeta isporuke. Nadalje, provedba ove mjere je uvjetovana zadovoljavanjem standarda Ciljnog poduzetnika u pogledu cijene, kvalitete, uvjeta isporuke te dostupnosti i količine proizvoda na otoku Hvaru, jer većinu dobavljača sa sjedištem na otoku Hvaru predstavljaju mali proizvođači. Ove standarde redovito će ocjenjivati i dokumentirati tim Ciljnog poduzetnika (koji se sastoji od profesionalnih kuhara, voditelja odjela hrane i pića te voditelja nabave).

Rok izvršenja mjere: 1 (jedna) godina od dana dostave rješenja AZTN-a kojim se predmetna koncentracija ocjenjuje uvjetno dopuštenom.

III. Odobrava se mandat povjereniku PricewaterhouseCoopers d.o.o. za reviziju i konzalting d.o.o., sa sjedištem u Zagrebu, Ulica Vjekoslava Heinzela 70, MBS: 080238978, OIB: 81744835353 (dalje u tekstu: Povjerenik, PricewaterhouseCoopers), koji će pratiti ispunjenje naloženih mjera ovim rješenjem, te koji će AZTN-u podnositi pisano izvješće o rezultatima izvršenog nadzora provedbe mjera (najmanje dva puta godišnje, a po potrebi i nalogu AZTN-a i češće) uz uvjet dostave objektivne dokumentacije kojom se dokazuje kvalificiranost predloženog neovisnog povjerenika za praćenje provedbe mjera, uvjeta i rokova koje odredi AZTN, a pri čemu povjerenik mora biti stručnjak za tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel. Povjerenik treba biti renomirana i iskusna pravna osoba koja pokriva više segmenata stručnosti potrebne za nadzor ukupnosti svih mjera i uvjeta i koja nije personalno ni kapitalno povezana sa sudionicima koncentracije, koja posjeduje potrebne kvalifikacije za izvršenje tog posla i koja ne smije biti izložena ili postati izložena sukobu interesa.

III.I. Nalaže se Povjereniku da dostavi kako slijedi:

1. Nacrt sporazuma o mandatu povjerenika između Eagle Hills i PricewaterhouseCoopers,

2. Plan rada povjerenika,

3. Prijedlog članova tima povjerenika, s voditeljem/voditeljicom tima i s njihovim kontaktima (ime i prezime, broj fiksnog i mobilnog telefona, adresu elektroničke pošte).

4. U svezi s prethodnim, životopise članova tima s pridruženim referencama, osobito u odnosu na tržište hotelske djelatnosti.

5. Oznaku člana/članice tima koji će biti zadužen/a za komunikaciju s AZTN (ime i prezime, broj fiksnog i mobilnog telefona, adresu elektroničke pošte) te njegovog/njezinog zamjenika.

6. Dokaz (izjavu) da PricewaterhouseCoopers potvrđuje da nije personalno ili kapitalno povezan sa sudionicima koncentracije, te da neće biti izložen ili postati izložen sukobu interesa pri provedbi poslova povjerenika u konkretnom predmetu.

7. Dokaz (izjava) kojom PricewaterhouseCoopers potvrđuje da za vrijeme projekta obavljanja usluga povjerenika, članovi tima neće biti angažirani na drugim projektima ili poslovima koji su vezani za sudionike koncentracije.

Rok izvršenja za dostavu dokumentacije Povjerenika: 30 (trideset) dana od dana dostave ovoga rješenja.

IV. Povjerenik iz točke III. izreke ovoga rješenja je obvezan podnijeti prvo, početno izvješće o provedbi mjera AZTN-u, u roku od 6 (šest) mjeseci od dostave rješenja poduzetniku Eagle Hills, te tijekom razdoblja provođenja mjera, računajući od dana podnošenja prvog, početnog izvješća, svakih šest (6) mjeseci izvijestiti AZTN o učinku provedenih mjera.

Ovisno o rezultatima izvještaja povjerenika AZTN može produžiti trajanje praćenja ispunjenja mjera utvrđenim ovim rješenjem za naredno razdoblje, sve u smislu članka 23. stavka 3. ZZTN-a.

V. Troškove obavljanja poslova povjerenika u cijelosti snosi poduzetnik Eagle Hills.

VI. Ovo rješenje bit će objavljeno u »Narodnim novinama« i na službenim internetskim stranicama AZTN-a.

Obrazloženje

1. Prijava namjere provedbe
 koncentracije poduzetnika

AZTN je 11. lipnja 2024. zaprimio potpunu prijavu namjere provedbe koncentracije poduzetnika (dalje u tekstu: prijava koncentracije poduzetnika) koja nastaje stjecanjem izravne kontrole poduzetnika Eagle Hills nad poduzetnikom Sunčani Hvar d.d. i nad poduzetnikom Sunčani Hvar nekretnine, u smislu odredbe članka 15. stavka 1. točke 2. ZZTN-a.

Nepotpunu prijavu koncentracije poduzetnika dostavio je AZTN-u 5. prosinca 2023. na ocjenu poduzetnik Eagle Hills, zastupan po punomoćnici [\*\*\*]. Prijava koncentracije podnesena je AZTN-u sukladno člancima 19. i 20. ZZTN-a i odredbama Uredbe o načinu prijave i kriterijima za ocjenu koncentracije poduzetnika (»Narodne novine«, br. 38/11.; dalje: Uredba o koncentracijama) te je višekratno nadopunjavana.

U svezi punomoćnika, AZTN je 15. listopada 2024. zaprimio podnesak odvjetnice [\*\*\*] kojim se obavještava AZTN da je poduzetnik Eagle Hills opozvao punomoć odvjetničkom društvu [\*\*\*].

Nastavno, AZTN je 16. listopada 2024. zaprimio podnesak odvjetnice [\*\*\*], kojim obavještava AZTN da je poduzetnik Eagle Hills ovlastio odvjetničko društvo [\*\*\*] kao punomoćnika u ovom predmetu te dostavio pripadajuću punomoć.

AZTN je nakon izdavanja potvrde o potpunosti prijave koncentracije, sukladno članku 21. stavcima 5. i 6. i članku 32. točki 1. ZZTN-a, na službenim mrežnim stranicama AZTN-a (http://www.aztn.hr) 12. lipnja 2024. objavio Javni poziv za dostavljanje primjedaba i mišljenja, pod poslovnim brojem klasa: UP/I 034-03/23-02/013, urbroj: 580-11/107-24-019.

U navedenom Javnom pozivu utvrđen je rok za dostavu primjedbi i mišljenja AZTN-u do 24. lipnja 2024.

AZTN je, u roku otvorenog Javnog poziva, 19. lipnja 2024. zaprimio zahtjev zainteresirane osobe (dalje u tekstu: zainteresirana osoba) za produljenje roka za dostavu mišljenja. Zahtjev za produljenje roka za dostavu mišljenja je odobren zaključkom, klasa: UP/I 034/2024-02/013, urbroj: 580-11/107-2024-20, od 19. lipnja 2024. Rok je produljen do 27. lipnja 2024.

AZTN je time u otvorenom roku, 27. lipnja 2024. zaprimio mišljenje zainteresirane osobe vezan uz spomenuti Javni poziv. Zainteresirana osoba je zatražila zaštitu identiteta.

AZTN je na temelju dokaza dostavljenih uz prijavu namjere koncentracije, odnosno na temelju drugih raspoloživih podataka i saznanja preliminarno ocijenio da bi provedba koncentracije mogla imati značajni učinak na tržišno natjecanje na mjerodavnom tržištu, koje nije konačno utvrđeno a moglo bi se razlikovati od mjerodavnog tržišta određenog Javnim pozivom i predloženim od strane podnositelja prijave, a u skladu s analizom provedenom od strane AZTN-a, te s obzirom na argumente iznesene iz mišljenja zainteresirane osobe, a osobito u odnosu na mogućnost da se otoci kao turističko odredište razlikuju od kopnenih i kopnenih urbanih turističkih destinacija u Splitsko-dalmatinskoj županiji, odnosno da postoji mogućnost u konkretnom slučaju da otoci čine zasebno i odijeljeno zemljopisno područje, te da se struktura gostiju u odnosu na navedene destinacije moguće razlikuje, a time i uvjeti tržišnog natjecanja među konkurentima. Također, uzeta je u obzir mogućnost segmentacije mjerodavnog tržišta u odnosu na kvalitetu usluge (smještaja), te temeljem toga i mogući utjecaj na tržišno natjecanje.

Slijedom svega navedenog, polazeći od dostavljenih dokaza i analize raspoloživih podataka i saznanja te argumenata iznesenih u mišljenju zainteresiranog poduzetnika dostavljenog na Javni poziv, AZTN je ocijenio da je potrebno provesti dubinsku ekonomsku i pravnu analizu u konkretnom predmetu radi mogućeg utvrđivanja mjerodavnog tržišta u zemljopisnom smislu na uže područje otoka Splitsko-dalmatinske županije kao i u smislu segmentacije hotelskog smještaja prema kvaliteti usluge, kako bi se odredio utjecaj na učinkovito tržišno natjecanje, a s obzirom na strukturu mjerodavnog tržišta, strukturu i izbor ponude i potražnje na tržištu, alternativne izvore nabave za kupce, učinka koncentracije na druge poduzetnike i puteve distribucije i u konačnici na krajnje potrošače.

Slijedom navedenog, AZTN je na temelju odluke Vijeća sa sjednice 24/2024., održane 11. srpnja 2024. u smislu članka 22. stavka 3. ZZTN-a, u svezi s člankom 39. ZZTN-a, donio zaključak klasa: UP/I 034-03/23-02/013, urbroj: 580-11/107-2022-024, kojim se pokreće postupak ocjene dopuštenosti koncentracije poduzetnika Eagle Hills i Sunčani Hvar i Sunčani Hvar nekretnine na II. razini, te je istim zaključkom u skladu s člankom 39. stavkom 1. točkom 4. ZZTN-a od stjecatelja zatražena dostava podataka i dokumentacije u smislu članka 41. ZZTN-a, koja je uredno zaprimljena 29. srpnja 2024. i 2. kolovoza 2024.

Sukladno odredbi članka 21. stavka 2. ZZTN-a, AZTN je tijekom postupka utvrđivao učinke provedbe predmetne koncentracije na tržišno natjecanje, te moguće zapreke pristupu mjerodavnom tržištu. Pri ocjeni učinaka predmetne koncentracije na 2. razini AZTN je postupao sukladno članku 21. stavku 3. ZZTN-a. U tom je smislu AZTN, u predmetnom postupku utvrđivao strukturu mjerodavnog tržišta, postojeće i moguće konkurente na mjerodavnom tržištu na teritoriju Republike Hrvatske, strukturu i izbor ponude i potražnje na tržištu, ekonomske, pravne i ostale zapreke pristupu ili izlasku s tržišta, položaj, tržišne udjele te ekonomsku i financijsku snagu poduzetnika na mjerodavnom tržištu, stupanj konkurentnosti sudionika koncentracije i alternativne izvore nabave za kupce koji nastaju kao posljedica koncentracije, učinke predmetne koncentracije na druge poduzetnike ili na potrošače, te prednosti koje izravno proizlaze iz provedbe koncentracije.

AZTN je nakon donošenja navedenog zaključka, pokrenuo postupak analize tržišta te su poslani upitnici konkurentskim hotelskim kućama, nezavisnim hotelima, turističkim zajednicama na razini županije i gradova, općina, lokalnoj samoupravi, Ministarstvu turizma i sporta, putničkim agencijama i nezavisnim udrugama u turizmu u razdoblju od 30. srpnja do 2. kolovoza 2024., te je većina odgovora i očitovanja zaprimljena u razdoblju od 8. kolovoza do 11. listopada 2024.

U smislu članka 22. stavka 7. ZZTN-a, u roku od 3 mjeseca od dana donošenja zaključka o pokretanju postupka iz članka 22. stavka 3. ZZTN-a, Agencija će donijeti rješenje kojim se koncentracija ocjenjuje dopuštenom, kojim se koncentracija ocjenjuje uvjetno dopuštenom ako se ispune određene mjere i uvjeti u rokovima koje odredi Agencija, te kojim se koncentracija ocjenjuje zabranjenom.

U smislu članka 57. stavka 6. ZZTN-a, rok od 3 mjeseca za donošenje odluke o dopuštenosti koncentracije je iznimno moguće produljiti na rok od 3 mjeseca u slučajevima kada AZTN ocijeni da je za utvrđivanje činjeničnog stanja i ocjenu dokaza potrebno izvršiti dopunska vještačenja ili analize, o čemu je AZTN obvezan izvijestiti stranke u postupku prije isteka roka.

Budući da je provedbom postupka AZTN zaprimio značajnu količinu podataka i dokumenata, te je za utvrđivanje činjeničnog stanja i ocjenu dokaza bilo je potrebno izvršiti dopunske analize učinaka navedene koncentracije, AZTN je zaključkom klasa: UP/I 034-03/2023-02/013, urbroj: 580-06/107-2024-161 od 9. listopada 2024., produžio rok za donošenje rješenja u predmetu ocjene dopuštenosti koncentracije Eagle Hills i Sunčani Hvar i Sunčani Hvar nekretnine na rok od 3 mjeseca. Rok od 3 mjeseca je počeo teći od isteka roka od 3 mjeseca od donošenja zaključka o pokretanju postupka ocjene dopuštenosti koncentracije, odnosno od 11. listopada 2024.

AZTN je navedenim zaključkom o produženju roka naložio poduzetniku Eagle Hills dostavu dodatnog očitovanja i podataka koji su uredno zaprimljeni 17. listopada 2024.

Člankom 48. stavkom 1. ZZTN-a propisano je da će Agencija strankama u postupku iz članka 36. stavka 1. ZZTN-a dostaviti pisanu Obavijest o preliminarno utvrđenim činjenicama u postupku (dalje: Obavijest) kako bi iz osigurala mogućnost da se izjasne o svim relevantnim činjenicama i okolnostima.

AZTN je 13. prosinca 2024. dostavio Obavijest kako bi poduzetnike sudionike koncentracije upoznao sa svim činjenicama i okolnostima utvrđenim u predmetnom upravnom postupku, a stranka, sukladno odredbama članka 48. stavaka 2. i 3. ZZTN-a, ima pravo u roku od mjesec dana od dana primitka Obavijesti, u pisanom obliku, dostaviti primjedbe na Obavijest, predložiti mjere i uvjete te saslušanje dodatnih svjedoka i izvođenje dodatnih dokaza.

AZTN je 31. prosinca 2024. zaprimio očitovanje poduzetnika Eagle Hills na Obavijest, te 15. siječnja 2025. dopunu navedenog očitovanja, te je u otvorenom roku predložio mjere i uvjete kojima bi se trebali otkloniti negativni učinci predmetne koncentracije. Nadalje, a sukladno Uredbi o načinu prijave i kriterijima za ocjenu koncentracija poduzetnika, Eagle Hills je priložio prijedlog mjera i uvjeta prikladnih za otklanjanje svakog značajnog narušavanja tržišnog natjecanja.

Također, istim podneskom poduzetnik Eagle Hills je izjavio da smatra da saslušanje dodatnih svjedoka niti izvođenje dodatnih dokaza nije potrebno, niti je potrebno iznošenje obrane poduzetnika Eagle Hills, kao i da održavanje usmene rasprave u smislu članka 50. ZZTN-a nije potrebno te je predložio AZTN-u da bez zakazivanja i održavanja usmene rasprave donese rješenje kojim se predmetna koncentracija ocjenjuje uvjetno dopuštenom uz usvajanje mjera i uvjeta kako su predloženi.

AZTN je uvažio zahtjev poduzetnika Eagle Hills te iz razloga ekonomičnosti vođenja postupka nije održana usmena rasprava u smislu članka 50. ZZTN-a.

2. Primijenjeni propisi

2.1. Zakonodavni okvir u Republici Hrvatskoj

AZTN je u provedbi postupka ocjene koncentracije primijenio ZZTN, Uredbu o načinu i kriterijima utvrđivanja mjerodavnog tržišta (»Narodne novine«, br. 9/11.; dalje u tekstu: Uredba o mjerodavnom tržištu) i Uredbu o koncentracijama.

2.2. Odgovarajuća primjena kriterija iz pravne stečevine EU

AZTN je, sukladno ovlasti iz članka 74. stavka 1. ZZTN-a, u provedbi predmetnog postupka ocjene koncentracije na odgovarajući način primjenjivao kriterije pravne stečevine Europske unije.

Člankom 74. stavkom 1. ZZTN-a propisano je da se u primjeni ZZTN-a, a osobito u slučajevima postojanja pravnih praznina ili dvojbi pri tumačenju propisa, u skladu s člankom 1. Ugovora o pristupanju Republike Hrvatske Europskoj uniji (»Narodne novine«-Međunarodni ugovori, broj 2/12.), primjenjuju na odgovarajući način kriteriji koji proizlaze iz primjene pravila o tržišnom natjecanju u Europskoj uniji.

Cjelokupna pravna stečevina EU (acquis communautaire) koju čini primarno i sekundarno zakonodavstvo EU, ali i sudska praksa, prvenstveno Suda EU, važan je interpretativni instrument u primjeni ZZTN-a u slučaju postojanja pravnih praznina ili dvojbi pri tumačenju propisa.

Slijedom navedenoga, AZTN je u predmetnom slučaju izvršio uvid u relevantne dokumente Europske unije i to Uredbu Vijeća broj 139/2004 o kontroli koncentracija između poduzetnika (EC Merger Regulation, OJ 2004/L 24/1; dalje u tekstu: Uredba Vijeća o koncentracijama), Objedinjenu obavijest o nadležnosti Komisije temeljem Uredbe Vijeća (EEZ) br. 139/2004 o kontroli koncentracija između poduzetnika (Commission Consolidated Jurisdictional Notice under Council Regulation (EC No 139/2004 on the control of concentrations between undertakings; OJ C 95, od 16. travnja 2008.), Obavijest Europske komisije o definiciji mjerodavnog tržišta za potrebe prava tržišnog natjecanja Unije (C/2024/1645) te Obavijest Europske komisije o mjerama primjenjivim po Uredbi Vijeća o koncentracijama N0 802/2004, OJ X 267, od 22. listopada 2008.

Navedene Uredbe, obavijesti, dokumenti Europske unije, dostupni su na službenoj mrežnoj stranici Europske komisije http://ec.europa.eu/competition, i dio na službenoj internetskoj stranici AZTN-a: http://www.aztn.hr.

3. Sudionici koncentracije

3.1. Eagle Hills

Eagle Hills Zagreb Real Estate društvo s ograničenom odgovornošću za poslovanje nekretninama, sa sjedištem u Zagrebu, MBS: 081260303, OIB: 63572346734, upisan u sudski registar Trgovačkog suda u Zagrebu, čija je osnovna djelatnost upravljanje društvima te obavljanje djelatnosti prostornog uređenja i graditeljstva te je preko operativnih poduzetnika uključen u djelatnosti turizma, upravljanja turističkim objektima, uključujući upravljanje hotelima i drugim vrstama turističkog smještaja (npr. kampovima), upravljanje hotelskim nekretninama te turističkim projektima.

Izravnu kontrolu nad poduzetnikom Eagle Hills ostvaruje poduzetnik Eagle Hills Croatia Properties – Sole Proprietorship LLC, sa sjedištem u Ujedinjenim Arapskim Emiratima, Abu Dhabi, Khalifa Bin Zayed The First St Al Danah 527, upisano u registar Poslovnog centra Abu Dhabi, br.: CN-2739735, OIB: 95849015111 (dalje u tekstu: Eagle Hills Croatia Properties). Navedeni poduzetnik je osnovan kao hrvatski SPV (special purpose vehicle) radi stjecanja udjela u poduzetniku Sunce Hoteli d.d.

Kontrolu nad poduzetnikom Eagle Hills Croatia Properties ostvaruje poduzetnik Jona Investment LLC te krajnje, fizička osoba Mohammed Ali Rashed Alabbar.

Poduzetnik Eagle Hills ostvaruje izravnu ili neizravnu kontrolu nad sljedećim poduzetnicima u Republici Hrvatskoj:

1. SUNCE ULAGANJA društvo s ograničenom odgovornošću za usluge, sa sjedištem u Zagrebu, Radnička cesta 43, MBS: 081083056, OIB: 33604047277, upisan u sudski registar Trgovačkog suda u Zagrebu, čija je osnovna djelatnost holding društva.

2. SUNCE HOTELI d.d. za turizam i ugostiteljstvo, turistička agencija sa sjedištem u Zagrebu, Radnička cesta 43, MBS: 080502040, OIB: 06916431329, upisan u sudski registar Trgovačkog suda u Zagrebu, čija je osnovna djelatnost držanje, upravljanje i razvoj hotela i ljetovališta.

3. AERODROM BRAČ, usluge u zračnom prometu d.o.o., sa sjedištem u Gornjem Humcu, Gornji Humac 145, MBS: 060019833, OIB: 98642404972, upisan u sudski registar Trgovačkog suda u Splitu, čija je osnovna djelatnost pružanje usluga u zračnom prometu.

4. HOTELS ADRIATIC ASSET COMPANY d.o.o. za hotelijerstvo i turizam, sa sjedištem u Tučepima, Slatina 1, MBS: 060262770, OIB: 27255389237, upisan u sudski registar Trgovačkog suda u Splitu, čija je osnovna djelatnost pružanje hotelijerskih i ostalih turističkih usluga.

5. PLAŽA ZLATNI RAT d.o.o. za ugostiteljstvo i gospodarenje plažom, sa sjedištem u Bolu, Bračka cesta 13, MBS: 060009292, OIB: 50717322275, upisan u sudski registar Trgovačkog suda u Splitu, koji je sa 17. siječnja 2024., brisan iz sudskog registra.

6. SUNCE VITAL d.o.o. za usluge sa sjedištem u Zagrebu, Radnička cesta 43, MBS: 080589168, OIB: 10532993480, upisan u sudski registar Trgovačkog suda u Zagrebu koji je s 30. siječnja 2024. brisan iz sudskog registra.

7. EKO PROMET d.o.o., sa sjedištem u Bolu, Bračka cesta 13, MBS: 060014304, OIB: 27650843054, upisan u sudski registar Trgovačkog suda u Splitu, čija je osnovna djelatnost posredovanje u trgovini, te je u fazi likvidacije.

3.2. Sunčani Hvar d.d.

Sunčani Hvar d.d. za hotelijerstvo, ugostiteljstvo i turizam, sa sjedištem u Hvaru, Ive Miličića 3, upisan u sudski registar Trgovačkog suda u Splitu, MBS: 060004796, OIB: 29834131149, čija je osnovna djelatnost pružanje usluga smještaja u hotelima i apartmanima i druge povezane usluge.

Nad poduzetnikom Sunčani Hvar kontrolu ostvaruje CPI Property Group, sa sjedištem u Luksemburgu, Rue da la Vallee, OIB: 64726566144.

Poduzetnik Sunčani Hvar ne ostvaruje kontrolu nad drugim poduzetnicima.

3.3. Sunčani Hvar nekretnine d.o.o.

Sunčani Hvar nekretnine d.o.o., za iznajmljivanje i upravljanje nekretninama, sa sjedištem u Hvaru, Ive Miličića 3, MBS: 060254171, OIB: 29130815358, upisan u sudski registar Trgovačkog suda u Splitu, čija je osnovna djelatnost poslovanje nekretninama. Sunčani Hvar nekretnine vlasnik je imovine koja je predmet transakcije te nastupa kao zakupodavac hotelskih zgrada poduzetnika Sunčani Hvar kao zakupoprimca te nije uključen u upravljanje hotelima.

Nad poduzetnikom Sunčani Hvar kontrolu ostvaruje CPI Property Group, sa sjedištem u Luksemburgu, Rue da la Vallee, OIB: 64726566144.

Poduzetnik Sunčani Hvar nekretnine ne ostvaruje kontrolu nad drugim poduzetnicima.

4. Pravni temelj koncentracije

Pravni temelj koncentracije je »Ugovor o kupoprodaji poslovnog udjela i dionica u odnosu na Sunčani Hvar nekretnine d.o.o. i Sunčani Hvar d.d.« (dalje u tekstu: Ugovor o kupoprodaji), sklopljen 18. studenog 2023. između poduzetnika Eagle Hills Zagreb Real Estate d.o.o., sa sjedištem u Zagrebu, Ulica Ive Mallina 11, kao kupca i CPI Porperty Group sa sjedištem u Luksemburgu, Rue da la Vallee, OIB: 64726566144 (dalje u tekstu: CPI), kao prodavatelja.

Ugovorom o kupoprodaji je u točki 2. određeno da će se prijenos udjela (udjeli u temeljenom kapitalu i dionice) izvršiti u skladu s odredbama osnivačkih akata i propisima Republike Hrvatske na Zaključenju ugovora koje je također određeno odredbama Ugovora, točkom 7.

Kao prethodni uvjet Zaključenja, točkom 5. određeno je da će ono biti uvjetovano ishođenjem odobrenja namjere koncentracije od strane kupca.

Točkom 5.2. Ugovora o kupoprodaji ugovorne strane potvrđuju da je trenutno (dan sklapanja Ugovora o kupoprodaji – 18. studenog 2023.), u tijeku prijava za odobrenje namjere provedbe koncentracije od strane drugog subjekta (Boxty Investments S.a.r.l., sa sjedištem u Luksemburgu, 2-4 rue Eugene Ruppert, L-2453 Luksemburg, reg.br.: B 280887; dalje u tekstu: Boxty Investments) u odnosu na ciljne poduzetnike (dalje u tekstu: konkurentska prijava koncentracije), na temelju koje, ako nije povučena, AZTN može izdati odobrenje (dalje u tekstu: konkurentsko odobrenje namjere koncentracije) te da su ugovorne strane suglasne da će djelovati u dobroj vjeri i poduzeti sve razumne korake kako bi se ispunio prethodni uvjet.

Točkom 5.3. Ugovora o kupoprodaji određeno je da se Eagle Hills obvezuje zadovoljiti ili osigurati ispunjenje prethodnog uvjeta (odobrenja koncentracije) te da se obvezuje podnijeti zahtjev za odobrenje u roku od 2 (dva) radna dana od dana kada ga je prodavatelj obavijestio o potpunom i konačnom povlačenju konkurentske prijave namjere koncentracije ili izdavanju odobrenja AZTN-a za konkurentsku prijavu namjere koncentracije.

Točkom 5.4. Ugovora o kupoprodaji određeno je da će na dan potpisivanja (18. studenog 2023.) CPI dostaviti Eagle Hillsu pisanu izjavu prihvatljivu Eagle Hillsu kojom dokazuje da ne namjerava nastaviti s transakcijom predviđenoj u konkurentskoj prijavi namjere koncentracije ili konkurentskom odobrenju namjere koncentracije. U roku od 3 (tri) kalendarska dana od datuma potpisivanja Ugovora, CPI će dostaviti Eagle Hillsu primjerak izjave u pisanom obliku koju je prodavatelj poslao poduzetniku Boxty Investments, nad kojim krajnju kontrolu ostvaruje poduzetnik Blackstone Inc. Deleware, SAD, u kojoj će CPI izjaviti da ne namjerava nastaviti s transakcijom predviđenom u konkurentskoj prijavi namjere koncentracije i dokumentaciji temeljem koje je ista podnesena.

Točkom 5.5. Ugovora o kupoprodaji određeno je da će CPI u dobroj vjeri surađivati u rješavanju prethodnog uvjeta poduzimanjem razumnih radnji, u mjeri u kojoj je to zahtijevao i tražio Eagle Hills (radi izbjegavanja sumnje ovo se odnosi i na rješavanje situacije s konkurentskom prijavom namjere koncentracije – povlačenje) i na dobivanje odobrenja namjere koncentracije od strane Eagle Hills.

Nadalje, uz prijavu koncentracije AZTN-u je dostavljena i Izjava poduzetnika CPI od 18. studenog 2023. kojom CPI potvrđuje kao prodavatelj svih poslovnih udjela u društvu Sunčani Hvar nekretnine i Sunčani Hvar da:

a) Nakon provedenog postupka konkurentskog nadmetanja i uspješnog potpisivanja Ugovora o kupoprodaji poslovnog udjela i dionica između CPI kao prodavatelja i Eagle Hills kao kupca dana 18. studenog 2023. u odnosu na kupoprodaju svih poslovnih udjela u ciljnim poduzetnicima, od sada, nema nikakvu namjeru prodati poslovne udjele u ciljnim poduzetnicima poduzetniku Boxty Investments, te

b) Nema nikakvu namjeru provesti transakcije predviđene u:

– djelomično obvezujućem popisu temeljnih uvjeta u vezi s kupoprodajom poslovnog udjela u poduzetniku Sunčani Hvar nekretnine i dionica u poduzetniku Sunčani Hvar, koji su 17. listopada 2023. potpisali CPI i Blackstone te na temelju kojih je Blackstone podnio prijavu namjere koncentracije AZTN-u;

– odobrenju namjere koncentracije, ako i kada bude izdano od strane AZTN-a za poduzetnika Blackstone u vezi s ciljnim poduzetnicima.

Izjava je dana u svrhu prijave namjere koncentracije koju će AZTN-u predati Eagle Hills kao kupac poslovnih udjela i dionica u ciljnim poduzetnicima.

5. Pravni oblik koncentracije

Pravni oblik koncentracije je stjecanje izravne kontrole na trajnoj osnovi poduzetnika Eagle Hills nad poduzetnicima Sunčani Hvar i Sunčani Hvar nekretnine, i to stjecanjem 100 % udjela u temeljnom kapitalu u navedenim poduzetnicima, u smislu odredbe članka 15. stavka 1. točke 2. ZZTN-a.

6. Obveza prijave koncentracije

Sukladno članku 17. stavku 1. ZZTN-a, sudionici koncentracije obvezni su Agenciji prijaviti svaku namjeru provedbe koncentracije ako su kumulativno ostvareni sljedeći uvjeti:

1. ukupan godišnji konsolidirani prihod svih poduzetnika sudionika koncentracije ostvaren prodajom robe i/ili usluga (dalje: ukupan prihod) na svjetskom tržištu, iznosi najmanje jednu milijardu kuna (132.722.808,41 eura; službeni tečaj konverzije 1 euro=7,53450 HRK) sukladno financijskim izvješćima za financijsku godinu koja je prethodila koncentraciji, ako najmanje jedan sudionik koncentracije ima sjedište i/ili podružnicu u Republici Hrvatskoj, i

2. ukupan prihod svakog od najmanje dva sudionika koncentracije, u Republici Hrvatskoj, sukladno financijskim izvještajima iznosi najmanje 100.000.000 kuna (13.272.280,84 eura; službeni tečaj konverzije 1 euro=7,53450 HRK) u financijskoj godini koja je prethodila koncentraciji.

Sukladno članku 19. stavku 1. ZZTN-a, svaku namjeru provedbe koncentracije poduzetnika iz članka 15. ZZTN-a, sudionici koncentracije obvezni su prijaviti Agenciji kada se ispune uvjeti iz članka 17. ZZTN-a.

U predmetnom slučaju, mjerodavna godina je bila 2022. godina, budući da je u trenutku podnošenja prijave to bila posljednja godina za koju postoje dostupna zaključena financijska izvješća.

Tablica 1. Ukupan godišnji konsolidirani prihod sudionika koncentracije ostvaren prodajom robe i/ili usluga na svjetskom tržištu u 2022. godini

|  |  |
| --- | --- |
| Poduzetnik | Prihod (u eurima) |
| Eagle Hills grupa | [\*\*\*] eura |
| Sunčani Hvar | [\*\*\*] eura |
| Ukupno | [\*\*\*] eura |

Izvor: prijava koncentracije od 5. prosinca 2023. i dopuna prijave koncentracije od 1. ožujka 2024.

Obrada: AZTN

Tablica 2. Ukupan godišnji konsolidirani prihod sudionika koncentracije ostvaren prodajom robe i/ili usluga na teritoriju Republike Hrvatske u 2022. godini

|  |  |
| --- | --- |
| Poduzetnik | Prihod (u eurima) |
| Eagle Hills grupa | [\*\*\*] eura |
| Sunčani Hvar | [\*\*\*] eura |

Izvor: prijava koncentracije od 5. prosinca 2023. i dopuna prijave koncentracije od 1. ožujka 2024.

Obrada: AZTN

Slijedom navedenog, na temelju podataka iz tablica 1. i 2., utvrđeno je kako su u predmetnom slučaju kumulativno ispunjeni uvjeti iz članka 17. stavka 1. ZZTN-a, te da postoji obveza prijave namjere provedbe koncentracije poduzetnika Agenciji na ocjenu.

7. Strateški i ekonomski razlozi
 kojima se obrazlaže koncentracija

Kao strateške i ekonomske razloge koncentracije podnositelj prijave navodi ekonomije razmjera, a što znači da bi Eagle Hills grupa nakon provedbe predmetne koncentracije imala mogućnost uštediti na troškovima, a takve uštede bi se prenijele na kupce u obliku nižih cijena. Dalje, Eagle Hills grupa planira značajna ulaganja u portfelj hotela ciljnog poduzetnika, kao što je renoviranje nekretnina, poboljšanje usluga i proširenje kapaciteta. Veći portfelj Eagle Hills grupe može dovesti do poboljšanog raspona usluga i pogodnosti za kupce, te će raspolagati s većim resursima za ulaganje u objekte, tehnologiju i iskustva gostiju. Također, veći portfelj može omogućiti Eagle Hills grupi da privuče više međunarodnih turista i događanja u Republiku Hrvatsku, od čega će imati koristi turistička industrija i lokalna zajednica. Kombinirani resursi velikog portfelja kojim bi Eagle Hills grupa raspolagala mogu potaknuti inovacije u lokalnoj hotelskoj industriji, što dovodi do novih usluga, inicijativa za održivost i tehnološkog napretka.

8. Mjerodavno tržište prema podacima
 iz prijave koncentracije poduzetnika

Podnositelj prijave je, preko operativnih društava, uključen u različita područja turizma, kao što su planiranje, razvoj i upravljanje turističkim objektima, uključujući upravljanje hotelima i drugim vrstama turističkog smještaja (npr. kampovima), upravljanje hotelskim nekretninama te turistički projekti. Tako je podnositelj prijave prisutan na hotelskom tržištu putem povezanog poduzetnika Sunce Hoteli d.d., koji u svom portfelju ima hotele brenda Bluesun.

Sunčani Hvar je operativno društvo te društvo za upravljanje hotelskim smještajem i uslugama, dok je Sunčani Hvar Nekretnine isključivo holding društvo koje drži imovinu, hotele, te ju daje u zakup društvu Sunčani Hvar.

Ciljni poduzetnik prisutan je na području Splitsko-dalmatinske županije i to u gradu Hvaru na otoku Hvaru, dok je Eagle Hills prisutan na području Splitsko-dalmatinske županije, ali na Makarskoj rivijeri i to u mjestima Tučepi i Brela, zatim Bolu na otoku Braču, te na području Zadarske županije u Starigrad Paklenici, dakle nije prisutan u gradu Hvaru niti na otoku Hvaru.

Prema podacima dostavljenim prijavom koncentracije i njenim dopunama preliminarno je utvrđeno kako će koncentracija imati učinak na sljedećem mjerodavnom tržištu:

• u proizvodnom smislu:

• tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel

• tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa kamp

• u zemljopisnom smislu:

• područje Splitsko-dalmatinske županije

AZTN nije ulazio u daljnju segmentaciju i detaljnu analizu tržišta ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa kamp na području Splitsko-dalmatinske županije iz razloga niskih tržišnih udjela temeljem kojih je razumno za pretpostaviti da ne mogu značajno utjecati na tržišno natjecanje na mjerodavnom tržištu.

9. Mišljenje zainteresirane osobe uz Javni poziv

AZTN je, u roku otvorenog Javnog poziva, 19. lipnja 2024. zaprimio zahtjev zainteresirane osobe (dalje u tekstu: zainteresirana osoba) za produljenje roka za dostavu mišljenja. Zahtjev za produljenje roka za dostavu mišljenja je odobren zaključkom, klasa: UP/I 034/2024-02/013, urbroj: 580-11/107-2024-20, od 19. lipnja 2024. Rok je produljen do 27. lipnja 2024.

AZTN je u 27. lipnja 2024. zaprimio mišljenje zainteresirane osobe putem punomoćnika, bez naznake identiteta zainteresirane osobe vezan uz spomenuti Javni poziv. Navedena osoba je zatražila zaštitu identiteta.

U mišljenju se iznose primjedbe, stavovi i mišljenja o mogućim konkretnim značajnim učincima koncentracije na otočki turizam na području predmetne županije, kao i na moguće značajne učinke te koncentracije na tržišno natjecanje na mjerodavnom tržištu. Također, navodi se da je i AZTN u svojim provedbenim prioritetima za 2024. godinu naveo značaj hotelskog smještaja za tržište Republike Hrvatske kao turističke zemlje te potrebu da se analizira struktura tržišta koje je značajnije koncentrirano na lokalnim segmentima nacionalnog tržišta RH.

Između ostalog, zainteresirana osoba ističe kako bi mjerodavno tržište trebalo dalje segmentirati na: 1) tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel s tri zvjezdice te na 2) tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel s četiri zvjezdice (ili četiri i pet zvjezdica), a da bi ga u zemljopisnom smislu trebalo definirati kao područje otoka Splitsko-dalmatinske županije. Također ističe kako bi prijavljena koncentracija dovela do izrazito koncentriranog tržišta ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel s četiri zvjezdice (ili četiri i pet zvjezdica) na području otoka Splitsko-dalmatinske županije te kako postoji značajna razina zabrinutosti oko učinaka predmetne koncentracije na mjerodavno tržište. Smatra kako je tako uža definicija mjerodavnih tržišta u proizvodnom i zemljopisnom smislu opravdana zbog njihovih karakteristika koje ih u znatnoj mjeri razlikuju od ostalih tržišta obuhvaćenih šire definiranim tržištem ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel na području Splitsko-dalmatinske županije. Razlike su u geografskim specifičnostima, uvjetima pristupa mjerodavnim tržištima te navikama i običajima potrošača, a time i nezamjenjivošću proizvoda obuhvaćenih koncentracijom s proizvodima koji se nude na širem tržištu, odnosno na tržištima izvan obuhvata koncentracije. U prilog svemu navedenom, dostavljena je analiza ekonomskog stručnjaka (dalje u tekstu: analiza zainteresirane osobe).

Dalje, navodi se kako tržište smještaja i prehrane gostiju u hotelima na otocima Splitsko-dalmatinske županije čine posebno proizvodno i zemljopisno tržište u odnosu na turizam ostatka predmetne županije, jer su otoci od kopna prirodno odvojeni morem, te stoga čine zasebnu cjelinu u odnosu na kontinentalni dio županije, a i potrošači koji posjećuju otoke imaju različite preferencije i navike putovanja u odnosu na one koji posjećuju kopnene destinacije. Hotelski smještaj čini samo 14 % smještajnih kapaciteta otoka, prema broju kreveta, a generira 27 % ukupnih noćenja.

Zainteresirana osoba navodi da su posebnost otoka u kontekstu ocjene dopuštenosti koncentracija na tržištima hotelskog smještaja prepoznavale u svojoj praksi i druga nacionalna tijela za zaštitu tržišnog natjecanja EU (odluka španjolskog tijela Valanza-Groupp Accindental 2007. i odluke grčkog tijela 383/2008, 661/2018 699/2019), tako je primjerice kao mjerodavno geografsko tržište bilo sagledavano i više otoka zajedno na određenom području. Između ostalog, u predmetnom se mišljenju poziva i na odluku AZTN-a u predmetu klase: UP/I-030-02/2011-02/004, pri ocjeni dopuštenosti koncentracije poduzetnika Mexival Anstalt i Grupa Jadranski luksuzni hoteli (dalje u tekstu: predmet Mexival Anstalt i Grupa Jadranski luksuzni hoteli), kada je kao mjerodavno tržište u zemljopisnom smislu određeno područje grada Dubrovnika, područje Dubrovačke rivijere (administrativna granica grada Dubrovnika zajedno sa sveukupnim obalnim područjem od hrvatsko-crnogorske granice na istoku, do cestovnog ulaza na poluotok Pelješac iz smjera Dubrovnika na zapadu te Elafitsko otočje – Lopud, Koločep, Šipan, Jakljan i Olip).

Dalje se navodi kako tržišta smještaja i prehrane gostiju u hotelima s tri, četiri, odnosno pet zvjezdica na otocima u Splitsko-dalmatinskoj županiji čine zasebna tržišta u proizvodnom smislu, te kako je mogućnost segmentacije tržišta smještaja i prehrane gostiju u hotelima prema razini komfora izraženo u tzv. zvjezdicama poznata i u praksi EK i u praksi nacionalnih tijela za zaštitu tržišnog natjecanja. U odnosu na navedeno, i u navedenom predmetu Mexival Anstalt i Grupa Jadranski luksuzni hoteli, kao mjerodavno tržište u proizvodnom smislu određeno je tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u hotelima kategoriziranih s četiri ili pet zvjezdica i tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u hotelima kategoriziranih s tri zvjezdice. Kao prilog navedenom, navodi se razlika u komforu. Posebno se navode hoteli s 4 zvjezdice, a u kojim bi hotelima došlo do izrazito koncentriranog tržišta, jer ti hoteli pružaju znatan iskorak u komforu gostiju, u odnosu na one s 3 zvjezdice, a ne ulaze u cjenovni rang luksuznih hotela s 5 zvjezdica, te kako se hoteli s 3 ili 5 zvjezdica ne mogu smatrati alternativom onima s 4 zvjezdice.

Dalje se navodi kako je Eagle Hills prisutan na tržištu ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u hotelima kategoriziranih s tri zvjezdice i tržištu ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u hotelima kategoriziranih s četiri zvjezdice na području otoka (Hvar, Brač, Šolta, Vis) Splitsko-dalmatinske županije. Prema broju smještajnih jedinica na navedenim otocima, u kategoriji hotela s 4 zvjezdice Eagle Hills ostvaruje [30-40] % tržišnog udjela, dok Sunčani Hvar ostvaruje [20-30] % tržišnog udjela prema broju smještajnih jedinica, pa bi post-koncentracijski tržišni udjel na tako promatranom tržištu iznosio [50-60] %. S obzirom na navedeno, u mišljenju se navodi kako je riječ o izrazito koncentriranom tržištu, te kako je nužno jasno pružiti dokaze da provedba predmetne koncentracije neće povećati tržišnu moć vodećeg poduzetnika. Ukoliko se promatraju hoteli s 3\*, tada bi post-koncentracijski tržišni udjel iznosio [30-40] % prema broju smještajnih jedinica, a [30-40] % prema broju kreveta. Prema tim podacima, navodi se u mišljenju, iznosi HHI izlaze iz okvira u kojima EK uobičajeno smatra da vjerojatno neće moći utvrditi probleme horizontalnog tržišnog natjecanja.

Iz analiza zainteresirane osobe, izdvajaju se podaci koji se odnose na smještaj u svim hotelima (2\*, 3\*, 4\* i 5\*) na navedenim otocima Hvaru, Braču, Visu i Šolti. Ukupan broj smještajnih jedinica na tim otocima iznosi 4.206, a ukupan broj kreveta iznosi 7.949. Sunčani Hvar je prisutan na Hvaru, a Eagle Hills na Braču. Sunčani Hvar ima hotele s 2\* (55 smještajnih jedinica i 110 kreveta), hotele s 3\* (327 smještajnih jedinica i 613 kreveta) te hotele s 4\* (463 smještajnih jedinica i 874 kreveta) te hotel s 5\* (45 smještajnih jedinica i 82 kreveta). Eagle Hills ima hotele s 3\* (184 smještajnih jedinica i 356 kreveta) i hotele s 4\* (636 smještajnih jedinica i 989 kreveta). U ukupnom broju smještajnih jedinica na navedenim otocima post-koncentracijski tržišni udjel bi iznosio [40-50] %, a prema broju kreveta bi iznosio [30-40] %.

Slijedom svega navedenoga, u mišljenju zainteresirane osobe navodi se kako visoka koncentracija u hotelskom segmentu podrazumijeva značajne sljedeće rizike:

1. rizik nedovoljnog razvoja infrastrukture otoka – odnosno, rizik usmjeravanja infrastrukturnog razvoja prema isključivom zadovoljavanju potreba tržišnog lidera, zanemarujući šire interese zajednice i drugih turističkih dionika. Dodatno, u situaciji manjeg broja dionika na tržištu, smanjuje se potencijalno ukupna kupovna moć za razvoj infrastrukture na otoku i različitost područja fokusa.

2. visoka ovisnost gospodarstva o jednom tržišnom natjecatelju – turizam na otocima predstavlja ekosustav dobavljača koji s povećanom ovisnosti otoka o jednom poduzetniku povećava opću ranjivost zajednice (primjer potencijalnog scenarija: odustajanje vodećeg poduzetnika od nabavke lokalnih proizvoda) te smanjuje generalnu pregovaračku moć lokalnog ekosustava. Navodi se kako prethodno navedeno ima posebno bitnu ulogu kada se uzme u obzir da turizam na otocima izravno generira oko četiri puta veći udio prihoda u odnosu na prosjek Splitsko-dalmatinske županije, dok se snaga potencijalne buduće koncentracije na otocima (u slučaju provedbe predmetne koncentracije) iskazuje u činjenici da bi udio vodećeg poduzetnika bio pet puta veći na otocima ([30-40] % ukupnih prihoda tržišta) u odnosu na kopno ([5-10] % ukupnih prihoda tržišta).

3. rizik marginalizacije lokalne kulture u korist komercijaliziranih iskustava – dominacija jednog poduzetnika može potaknuti homogenizaciju turističke ponude, zanemarujući ili marginalizirajući lokalnu kulturu i tradicije. Zanemarujući cjelokupni ekosustav i lokalno poduzetništvo, osim rizika iseljavanja lokalnog stanovništva može smanjiti i autentičnost iskustava koji gosti mogu doživjeti na tržištu.

4. U slučaju dominacije jednog poduzetnika, potencijalno se može smanjiti pregovaračka moć lokalne samouprave na uvođenje adekvatnih normi i pravila vezanih uz očuvanje ekološke održivosti.

5. rizik pada konkurentnosti tržišta zbog tržišnih poteza vodećeg poduzetnika: nedostatak konkurencije dokazano smanjuje dugoročnu konkurentnost tržišta, a potencijalno i smanjuje privlačnost tržišta za različite segmente turista, smanjujući potencijal za rast i diverzifikaciju tržišta.

Sve navedeno proizlazi iz analize strukture tržišta koje je značajnije koncentrirano na lokalnim segmentima nacionalnog tržišta, te u kontekstu značaja hotelskog smještaja za tržište Republike Hrvatske kao turističke zemlje. Zainteresirana osoba smatra kako je ispravno određeno jedno od mjerodavnih tržišta i to tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel s 4 zvjezdice (ili hotel s 4\* i 5\*) na otocima Splitsko-dalmatinske županije. Smatra kako je riječ o horizontalnoj koncentraciji koja može onemogućiti učinkovito tržišno natjecanje na mjerodavnom tržištu, posebno stvaranjem odnosno jačanjem vladajućeg položaja, zainteresirana osoba ukazuje na potrebu da AZTN ocijeni bi li provedba predmetne koncentracije mogla imati značajan učinak na tržišno natjecanje na tržištu smještaja i prehrane gostiju u hotelima s 3, 4, odnosno 5 zvjezdica na otocima u Splitsko-dalmatinskoj županiji, te da u tom smislu, s obzirom na postojanje dostatne zabrinutosti, pokrene postupak ocjene dopuštenosti koncentracije u smislu članka 22. stavka 3. ZZTN-a.

10. Pokretanje postupka na II. razini i očitovanje podnositelja prijave koncentracije na Zaključak
 (nakon Javnog poziva)

AZTN je na temelju odluke Vijeća sa sjednice 24/2024., održane 11. srpnja 2024. u smislu članka 22. stavka 3. ZZTN-a, u svezi s člankom 39. ZZTN-a, donio zaključak klasa: UP/I 034-03/23-02/013, urbroj: 580-11/107-2022-024, kojim se pokreće postupak ocjene dopuštenosti koncentracije poduzetnika Eagle Hills i Sunčani Hvar i Sunčani Hvar nekretnine na II. razini iz razloga jer je AZTN ocijenio da je potrebno provesti dubinsku ekonomsku i pravnu analizu u konkretnom predmetu, te je istim zaključkom u skladu s člankom 39. stavkom 1. točkom 4. ZZTN-a od stjecatelja zatražena dostava podataka i dokumentacije u smislu članka 41. ZZTN-a kao i očitovanje podnositelja prijave na sve navode zainteresirane osobe, koja je uredno zaprimljena 29. srpnja 2024. i 2. kolovoza 2024.

Podnositelj prijave je 29. srpnja 2024. u roku određenim Zaključkom dostavio očitovanje kao i analizu vanjskog ekonomskog stručnjaka [\*\*\*] (dalje u tekstu: ekonomska analiza [\*\*\*]).

Slijedom navedenog, podnositelj prijave pobija navode zainteresirane osobe, prvenstveno putem ekonomske analize [\*\*\*] kojom se navodi da u odnosu na specifičnosti otoka Splitsko-dalmatinske županije da se otoci predmetne županije ne mogu smatrati posebnim mjerodavnim tržištem u odnosu na cjelokupnu županiju, a kao prilog tome navodi i kako Hrvatska turistička zajednica (dalje u tekstu: HTZ) prepoznaje 10 (deset) turističkih klastera, a 1 (jedan) od njih je klaster Dalmacija-Split, za što smatra da je u skladu s pravilima struke i globalnom praksom destinacijskog upravljanja i destinacijskog marketinga. HTZ je krovna organizacija hrvatskog turizma koja je pod nadležnošću Ministarstva turizma i sporta.

Također, otoci predmetne županije ne mogu se smatrati posebnim mjerodavnim tržištem s obzirom na visoku razinu ovisnosti o dostupnosti destinacije kroz Trajektnu luku Split i/ili Zračnu luku Split, koje ne čine sastavni dio posebnog mjerodavnog tržišta. Navedeno je sukladno globalno prihvaćenoj definiciji turističke destinacije od strane Svjetske turističke organizacije (UN Tourism). Dalje, ključni motiv dolaska turista u predmetnu županiju je more i to za oko 66 % turista, dok je npr. za Vis 89 %, 74 % za Brač, 70 % za Hvar, te 59,50 % za Makarsku rivijeru.

Osnovni pokazatelj turističke aktivnosti je sezonalnost turističkih noćenja. Tako primjerice otoci, kao destinacije u kojima je glavni motiv dolaska more, odnosno kupanje, imaju većinu noćenja ostvarene tijekom ljetnih mjeseci u razdoblju od lipnja do rujna. Dok je ta sezonalnost manje izražena kod cjelogodišnjih destinacija, ali i dalje je većina noćenja ostvarena tijekom ljetnih mjeseci. Na Hvaru je tijekom ljetnih mjeseci ostvareno 90 % godišnjih noćenja, na Braču 88 %, na makarskoj rivijeri 88 %, a na splitskoj rivijeri 89 %. Visoka sezonalnost je zapravo prisutna u svim destinacijama, pa se i slijedom toga, navodi se, otoci ne mogu promatrati kao zasebno mjerodavno tržište.

Nadalje, ekonomska analiza [\*\*\*] navodi kako HTZ Hrvatsku dijeli na 10 (deset) turističkih klastera, odnosno turističkih regija koje čine destinacije koje dijele zajednička obilježja, konzistentne turističke proizvode i iskustva te resurse za razvoj turizma. Tako su dio klastera Dalmacija-Split i otoci predmetne županije, te se u tom smislu smatraju nedjeljivi. Između ostalog, Dalmaciju čine 4 (četiri) klastera, pa bi se, temeljem ekonomske analize [\*\*\*], zapravo cijelu Dalmaciju moglo smatrati kao jednu destinaciju, što bi bilo šire promatranje u odnosu na prethodno promatrano tržište Splitsko-dalmatinske županije. Kao prilog navedenom ističe se kako je klaster Dalmacija-Split funkcionalno i strateški definiran kao turistička destinacija koja se sastoji i od otoka.

Nadalje, podnositelj prijave navodi kako je turistička destinacija, prema Svjetskoj turističkoj organizaciji, između ostalog, skup proizvoda i usluga, kao i aktivnosti i iskustava duž turističkog lanca vrijednosti koji zapravo čini destinaciju posebnim mjerodavnim tržištem. Taj se lanac vrijednosti sastoji od organizacije putovanja i rezerviranja smještaja, prijevoza, smještaja, hrane i pića, kulturnih i prirodnih znamenitosti i atrakcija, trgovina i drugo. U prilog tome da se u konkretnom slučaju otoci ne mogu smatrati zasebnim mjerodavnim tržište, u ekonomskoj analizi [\*\*\*] ističe se upravo prijevoz kao jedne od ključnih komponenti koji čine turističku destinaciju, jer otoci predmetne županije uvelike ovise o putničkoj infrastrukturi Splita. Također, u ekonomskoj analizi [\*\*\*] navodi se kako se u mišljenju na Javni poziv ističu predmeti iz grčkih i španjolskih tijela za zaštitu tržišnog natjecanja, kada su određeni otoci promatrani kao zasebno mjerodavno tržište. No, dalje navodi, kako su ti otoci (Kreta, Mallorca, Rodos i dr.) višestruko veći, ostvaruju veći obujam turističkog prometa, imaju vlastite velike međunarodne zračne luke ali i sve ostalo što čini turistički lanac vrijednosti, za razliku od otoka Splitsko-dalmatinske županije.

U ekonomskoj analizi [\*\*\*] se dalje poziva na istraživanje TOMAS Instituta za turizam, kao najrelevantnijeg istraživanja u Republici Hrvatskoj. Tako navodi kako se iz TOMAS istraživanja može zaključiti kako nema faktora radi kojeg bi otoci ili zaseban otok imali značajno različite segmente potražnje u odnosu na kopneni dio predmetne županije. U prilog tome navodi se kako je identičan udio gostiju s višim mjesečnim prihodima primjerice i na Hvaru i na Visu, ali i u Splitu kao kopnenoj destinaciji. Motiv dolaska je za dvije trećine turista i dalje more i to vrijedi i za cjelokupnu županiju i posebno za svaki otok predmetne županije. Dobne skupine su otprilike iste i za kopneni dio županije kao i za otoke. Rezervacije smještaja se u nešto manje od 50 % vrše posredstvom agencija, turoperatora i digitalnih platformi kako za npr. Split, tako i za otoke. I dolazak turista u destinacije (otoci i kopneni dio Splitsko-dalmatinske županije) i dalje je najčešće automobilom i to oko 65-70 %, ovisno o destinaciji. U odnosu na dolazak zrakoplovom, podjednak postotak gostiju otoka Hvara i grada Splita je odabralo niskotarifnog prijevoznika. Također, ne postoje značajne razlike u duljini boravka na području Splitsko-dalmatinske županije, između pojedinih destinacija. Iz svega navedenog, moguće je zaključiti kako se obilježja turističke potražnje među svim prethodno navedenim elementima poklapaju, te kako nema značajne statističke razlike između otočnih i kopnenih destinacija Splitsko-dalmatinske županije.

Dalje, u odnosu na preferencije potrošača u odabiru odnosno zamjenjivosti jednog otoka drugim u ekonomskoj analizi [\*\*\*] navodi se kako postoji visok stupanj zamjenjivosti usluga smještaja između otoka Brača i Hvara i kopnenog dijela Splitsko-dalmatinske županije. Stupanj zamjenjivosti je niži u odnosu na otoke Vis i Šoltu iz razloga što su na otoku Visu 2 hotela a na Šolti 1 hotel. Na otoku Braču je 28 hotela (6 hotela s 3\*, 17 hotela s 4\*, 1 hotel s 5\* i 4 hotela bez kategorije), na Hvaru je 22 hotela, ne računajući hotele s 2 \* (6 hotela s 3\*, 8 hotela s 4\*, 3 hotela s 5\* i 5 hotela bez kategorije). Prema smještajnim kapacitetima razvidno je kako postoji određena zamjenjivost između otoka Hvara i Brača. Ukoliko se promatra i kopneni dio predmetne županije, tada je zamjenjivost i veća, jer u kopnenom dijelu Splitsko-dalmatinske županije ima ukupno 175 hotela od čega npr. 53 hotela s 3\*, 88 hotela s 4\* i 50 hotela s 3\*. Također, smatra da je potrebno uzeti u obzir i privatni smještaj, koji čini 68 % ukupnog komercijalnog smještaja na području Splitsko-dalmatinske županije, pa time stupanj zamjenjivosti može biti i veći uzimajući u obzir zamjenjivost između pojedinih otoka ali i kopna i otoka i različitih vrsta smještaja.

Nakon promjene punomoćnika, novi punomoćnik, [\*\*\*], dostavio je 22. listopada 2024. dodatno očitovanje kojim u bitnom ostaje pri stavovima iz prethodnog očitovanja i ekonomske analize [\*\*\*], odnosno da nalaz i mišljenje sadržano u ekonomskoj analizi [\*\*\*] u potpunosti podupire stajalište podnositelja da nije došlo do narušavanja tržišnog natjecanja na (bilo kojem) mjerodavnom tržištu, da otoci Brač i Hvar ne predstavljaju odvojeno mjerodavno tržište u zemljopisnom smislu, da smještaj u hotelima s tri, četiri i pet zvjezdica ne predstavlja zasebno mjerodavno tržište u proizvodnom smislu te da su navodi iz podneska zainteresirane osobe od 19. lipnja 2024. neutemeljeni.

11. Tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel na području otoka Splitsko-dalmatinske županije

Naredni podaci prikazuju hotelske kapacitete na otocima Brač, Hvar, Vis i Šolta kao i na kopnenom dijelu Splitsko-dalmatinske županije.

Tablica 3. Smještajni kapaciteti na području otoka Splitsko-dalmatinske županije s posebnim osvrtom na otoke u 2023.

|  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Lokacija | Kategorija | | | | | | | |
| 3\* | | 4\* | | 5\* | | Bez kategorije | |
| Broj hotela | Broj soba | Broj hotela | Broj soba | Broj hotela | Broj soba | Broj hotela | Broj soba |
| Brač | 6 | 613 | 17 | 1.415 | 1 | 15 | 4 | 67 |
| Hvar | 6 | 557 | 8 | 706 | 3 | 135 | 5 | 54 |
| Vis | 1 | 128 | 1 | 10 | / | / | / | / |
| Šolta | / | / | / | / | / | / | 1 | 7 |
| Kopno SDŽ | 53 | 3.040 | 88 | 5.836 | 10 | 1.824 | 24 | 621 |

Izvor: Ekonomska analiza [\*\*\*] od 2. kolovoza 2024.

Obrada: AZTN

Prema navodima podnositelja prijave, razvidno je kako u odnosu na broj hotela, postoji određena zamjenjivost i to prema određenoj kategoriji hotela, posebice između Brača i Hvara, dok Vis i Šolta raspolažu sa znatno manjim brojem hotelskog smještaja. Na Visu, također, prisutna su još 2 hotela s 2\*. Ipak, najveći broj hotela je onih s 3\* i 4\*.

Također, u odnosu na zamjenjivost hotelskog smještaja privatnim smještajem, podnositelj prijave navodi se kako na globalnoj razini, u određenoj mjeri, potražnja s hotela, putem digitalnih platformi, prelazi na privatni smještaj, pa je tako i kod nekih globalno prisutnih hotelskih kompanija razvidno usmjeravanje dijela poslovanja prema objektima koji su prilagođeni gostima koji odabiru privatni smještaj. Tako iz ekonomske analize [\*\*\*] proizlazi kako i privatni smještaj treba uzeti u obzir, posebice jer na otocima predmetne županije nema značajnog udjela globalnih brendova hotela s kojima se privatni smještaj ipak ne može natjecati u odnosu na brojne prednosti tih brendova, ali u cjelokupnoj predmetnoj županiji privatni smještaj čini dominantan oblik smještaja, kako na otocima tako i na kopnenom dijelu Splitsko-dalmatinske županije. Slijedom svega prethodno navedenog, smatra kako postoji visoka zamjenjivost pri odabiru smještaja i između pojedinih otoka, posebice Brača i Hvara, ali i kopnenog dijela predmetne županije.

Dalje, u odnosu na prometnu povezanost u ekonomskoj analizi [\*\*\*] navodi se kako je glavna luka za dolazak na otoke Splitsko-dalmatinske županije trajektna luka Split iz koje postoji jednostavan pristup otocima tijekom cijele godine, posebice tijekom ljetne sezone kada postoji i nekoliko linija dnevno. No, nedostatak izravnih i frekventnih linija između samih otoka onemogućuje funkcioniranje otoka kao zasebnih tržišta. Naime, turisti koriste splitsku trajektnu luku kao glavnu polazišnu točku za putovanje prema predmetnim otocima, stoga postoji snažna ovisnost Brača, Hvara, Visa i Šolte o Splitu i navedeni otoci ne mogu funkcionirati kao zasebna tržišta. Tako primjerice, prema dostavljenim podacima, s Hvara do Brača postoji 1 linija dnevno, do Visa 1 linija tjedno. S Brača do Hvara postoji 1 linija dnevno, dok s Visa postoji samo 1 linija dnevno i to samo do Hvara.

U odnosu na promatranje tržišta hotelskih usluga prema kriteriju zvjezdica, u ekonomskoj analizi [\*\*\*] navodi se kako između hotela različitih kategorija prema kriteriju dodijeljenih zvjezdica postoji značajna zamjenjivost, posebice između 3\* i 4\*, te 4\* i 5\*. Kao ključne uvjete tako navodi visoku ocjenu i pozitivne recenzije od strane gostiju, a sve u skladu s preferencijama i očekivanjima gostiju. No, također, vrednovanje hotela prema kriteriju dodijeljenih zvjezdica smatra bespredmetnim, te umjesto toga navodi da se vrijednost, odnosno kategorija nekog hotela mjeri kvalitetom doživljaja i brojnim ostalim elementima ponude koji se zapravo ne mogu mjeriti. U prilog tome navodi primjere velikih globalno prisutnih poduzetnika koji svoje hotele kategoriziraju prema iskustvenoj komponenti, a ne prema kriteriju dodijeljenih zvjezdica. Posebice je bitan trend digitalnih platformi na kojima gosti sudjeluju kao ocjenjivači usluge u hotelima. Temeljem takve kategorizacije hotela, gosti mogu birati smještaj koji odgovara njihovima potrebama i preferencijama nudeći im određeno iskustvo koje nadilazi kriterije dodijeljenih zvjezdica.

U odnosu na zamjenjivost hotela prema kriteriju dodijeljenih zvjezdica, konkretno 4\* i 5\*, u pojedinim dijelovima godine, podnositelj navodi da u određenim destinacijama ponekad hotel s 4\* može imati više cijene u odnosu na one s 5\* u istoj destinaciji.

Nadalje, sljedeći traženi podaci odnosili su na vrijednost tržišta smještaja u hotelima na otocima Splitsko-dalmatinske županije, a koji su prikazani u sljedećoj tablici.

Tablica 4. Vrijednost tržišta smještaja i prehrane gostiju u hotelima na otocima Splitsko-dalmatinske županije u 2022. i 2023. (u eurima)

|  |  |  |
| --- | --- | --- |
| Otok | Prihod u 2022.  (u eurima) | Prihod u 2023.  (u eurima) |
| Hvar | 52.770.171 | 67.557.266 |
| Brač | 50.490.567 | 67.310.330 |
| Vis | 3.271.611 | 3.667.527 |
| Šolta | 2.372.590 | 2.454.922 |
| Ukupno | 108.904.939 | 140.990.045 |

Izvor: Ekonomska analiza [\*\*\*] od 2. kolovoza 2024.

Obrada: AZTN

Na otocima Hvaru i Braču je ostvaren otprilike isti iznos prihoda na predmetnom tržištu. Tako je na ta 2 otoka ostvareno 96 % ukupnih prihoda ostvarenih na svim otocima predmetne županije, te je iz tog razloga, fokus predmetne analize na otocima Braču i Hvaru kao i radi činjenice da su sudionici koncentracije prisutni na navedenim otocima.

Podnositelj prijave dostavio je strukturu tržišta hotelskog smještaja na otocima Splitsko-dalmatinske županije koja se prikazuje u tablici 5.

Tablica 5. Vrijednost tržišta hotelskog smještaja na otocima Splitsko-dalmatinske županije

|  |  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| R.br. | Poduzetnik | 2022. | | 2023. | | |
| Prihod  (u eurima) | Tržišni udjel u % | Prihod  (u eurima) | Tržišni udjel u % | Postkoncentracijski  tržišni udjel |
| 1. | Sunčani Hvar | [\*\*\*] | [20-30] % | [\*\*\*] | [20-30] % | [30-40] % |
| 2. | Eagle Hills | [\*\*\*] | [10-20] % | [\*\*\*] | [10-20] % |
| 3. | Ostali | [\*\*\*] | [60-70] % | [\*\*\*] | [60-70] % | [60-70] % |
| 4. | Ukupno | [\*\*\*] | 100,00 % | [\*\*\*] | 100,00 % | 100,00 % |

Izvor: Ekonomska analiza [\*\*\*] od 2. kolovoza 2024.

Obrada: AZTN

Iz prikazanih podataka razvidno je kako je vodeći poduzetnik Sunčani Hvar s tržišnim udjelom od [20-30] % u 2023., dok stjecatelj ostvaruje tržišni udjel od [10-20] %. Pod ostali nalazi se ukupno 32 poduzetnika, od toga 15 na Hvaru, a 17 na Braču. Provedbom predmetne koncentracije bi post-koncentracijski tržišni udjel iznosio oko [30-40] %.

Dalje, na otocima Splitsko-dalmatinske županije je u 2022. bilo ukupno 4.327 smještajnih jedinica u hotelima, od toga na Braču 2.091, Hvaru 1.939, Visu 290 i Šolti 7. Ukupan broj kreveta u 2022. iznosio je 8.516, od toga na Braču 4.223, Hvaru 3.703, Visu 574 i Šolti 16.

U 2023. je bilo 4.518 smještajnih jedinica u hotelima, od toga na Braču 2.110, Hvaru 2.111, Visu 290 i Šolti 7. Broj kreveta u 2023. iznosi 8.929, od toga 2.110 na Braču, 2.111 na Hvaru, Visu 574 i Šolti 16.

U odnosu na prethodno navedeno, navodi se kako zbog potencijala za izgradnju, trenutni broj kreveta ne predstavlja konačnu vrijednost ponude koja se može ostvariti na otocima. Tako je na Braču udio neiskorištenosti kapaciteta [\*\*\*] % (dostupno za izgradnju 22.200 od najviše mogućih 28.880 kreveta). Na Hvaru udio neiskorištenosti kapaciteta iznosi 69 % (dostupno za izgradnju 21.500 od najviše mogućih 29.504 kreveta).

Dalje slijede podaci koji se odnose na udjele sudionika koncentracije prema kriteriju broja smještajnih jedinica i broja kreveta u 2022. i 2023.

Naredna tablica odnosi se na ukupan broj smještajnih jedinica i broju kreveta u 2022. i 2023. na otocima Splitsko-dalmatinske županije i položaj sudionika koncentracije

Tablica 6. Broj smještajnih jedinica i kreveta na otocima Splitsko-dalmatinske županije u 2022. i 2023.

|  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Poduzetnik | 2022. | | | | 2023. | | | |
| Broj smještajnih jedinica | Tržišni udjel u % | Broj kreveta | Tržišni udjel u % | Broj smještajnih jedinica | Tržišni udjel u % | Broj  kreveta | Tržišni udjel u % |
| Sunčani Hvar | [\*\*\*] | [20-30] % | [\*\*\*] | [10-20] % | [\*\*\*] | [10-20] % | [\*\*\*] | [10-20] % |
| Sunce Hoteli | [\*\*\*] | [10-20] % | [\*\*\*] | [10-20] % | [\*\*\*] | [10-20] % | [\*\*\*] | [10-20] % |
| Ostali | [\*\*\*] | [60-70] % | [\*\*\*] | [60-70] % | [\*\*\*] | [60-70] % | [\*\*\*] | [60-70] % |
| Ukupno | [\*\*\*] | 100,00 % | [\*\*\*] | 100,00 % | [\*\*\*] | 100,00 % | [\*\*\*] | 100,00 % |

Izvor: Ekonomska analiza [\*\*\*] od 2. kolovoza 2024.

Obrada: AZTN

Iz prikazanih podataka razvidno je kako se u promatranom razdoblju ukupan broj smještajnih jedinica i kreveta na otocima Splitsko-dalmatinske županije povećao. Istodobno je broj smještajnih jedinica oba sudionika koncentracije u padu, dok je broj kreveta u hotelima Sunčanog Hvara ostao gotovo nepromijenjen, a u hotelima Sunce Hotela je smanjen. Temeljem toga je njihov pojedinačni tržišni udjel smanjen u 2023. u odnosu na 2022. Stoga i post-koncentracijski tržišni udjel prema broju smještajnih jedinica u 2023. iznosi [30-40] %, dok je u 2022. isti bio [30-40] %. Prema kriteriju broja kreveta post-koncentracijski tržišni udjel u 2023. iznosi [30-40] %, za razliku od 2022. kada taj udjel iznosi [30-40] %.

Ukoliko se promatraju zasebno otoci Brač i Hvar, tada na Braču stjecatelj putem poduzetnika Sunce Hoteli ostvaruje tržišni udjel od [30-40] % prema broju smještajnih jedinica i [20-30] % prema broju kreveta. Sunčani Hvar na Hvaru ostvaruje tržišni udjel od [30-40] % prema broju smještajnih jedinica i [30-40] % prema broju kreveta.

Dalje, naredni podaci odnose se na tržišne udjele sudionika koncentracije prema kriteriju broja smještajnih jedinica i prema kriteriju broja kreveta za 2022. i 2023. na tržištu smještaja i prehrane gostiju u hotelima na otocima Splitsko-dalmatinske županije i to zasebno za hotele s 2\*, s 3\* i 4\* (skupno) i s 5\*.

Tablica 7. Volumen tržišta smještaja i prehrane gostiju u hotelima s 2\* na otocima Splitsko-dalmatinske županije u 2022.

|  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Poduzetnik | Hoteli s 2\* | | | |
| Jedinice | Tržišni udjel u % | Kreveti | Tržišni udjel u % |
| Sunčani Hvar | [\*\*\*] | [5-10] % | [\*\*\*] | [5-10] % |
| Sunce Hoteli | [\*\*\*] | [0-5] % | [\*\*\*] | [0-5] % |
| Ostali | [\*\*\*] | [90-100] % | [\*\*\*] | [90-100] % |
| Ukupno | [\*\*\*] | 100,00 % | [\*\*\*] | 100,00 % |

Izvor: Ekonomska analiza [\*\*\*] od 2. kolovoza 2024.

Obrada: AZTN

Tablica 8. Volumen tržišta smještaja i prehrane gostiju u hotelima s 2\* na otocima Splitsko-dalmatinske županije u 2023.

|  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Poduzetnik | Hoteli s 2\* | | |  |
| Jedinice | Tržišni udjel u % | Kreveti | Tržišni udjel u % |
| Sunčani Hvar | [\*\*\*] | [5-10] % | [\*\*\*] | [5-10] % |
| Sunce Hoteli | [\*\*\*] | [0-5] % | [\*\*\*] | [0-5] % |
| Ostali | [\*\*\*] | [90-100] % | [\*\*\*] | [90-100] % |
| Ukupno | [\*\*\*] | 100,00 % | [\*\*\*] | 100,00 % |

Izvor: Ekonomska analiza [\*\*\*] od 2. kolovoza 2024.

Obrada: AZTN

Na predmetnom tržištu, u segmentu hotela s 2\* prisutan je isključivo ciljni poduzetnik. Stoga, provedbom predmetne koncentracije, ne dolazi do promjene u strukturi tržišta, nego stjecatelj samo preuzima ranije stečene tržišne udjele ciljnog poduzetnika. Iz prikazanih podataka, razvidno je kako je tržišni udjel ciljnog poduzetnika u 2023. u odnosu na 2022. u padu i prema broju smještajnih jedinica i prema broju kreveta.

Dalje, podaci prikazuju smještajne kapacitete zbirno za hotele s 3\* i 4\*, iz razloga zamjenjivosti te dvije kategorije hotelskog smještaja.

Tablica 9. Volumen tržišta smještaja i prehrane gostiju u hotelima s 3\* i 4\* na otocima Splitsko-dalmatinske županije u 2022.

|  |  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Poduzetnik | Hoteli s 3\* i 4\* | | | | | |
| Jedinice | Tržišni udjel u % | Kreveti | Tržišni udjel u % | Post-koncentracijski tržišni udjel u % – Jedinice | Post-koncentracijski tržišni udjel u % – kreveti |
| Sunčani Hvar | [\*\*\*] | [20-30] % | [\*\*\*] | [20-30] % | [40-50] % | [40-50] % |
| Sunce Hoteli | [\*\*\*] | [20-30] % | [\*\*\*] | [20-30] % |
| Ostali | [\*\*\*] | [50-60] % | [\*\*\*] | [50-60] % | [50-60] % | [50-60] % |
| Ukupno | [\*\*\*] | 100,00 % | [\*\*\*] | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |

Izvor: Ekonomska analiza [\*\*\*] od 2. kolovoza 2024.

Obrada: AZTN

Tablica 10. Volumen tržišta smještaja i prehrane gostiju u hotelima s 3\* i 4\* na otocima Splitsko-dalmatinske županije u 2023.

|  |  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Poduzetnik | Hoteli s 3\* i 4\* | | | | | |
| Jedinice | Tržišni udjel u % | Kreveti | Tržišni udjel u % | Post-koncentracijski tržišni udjel u % – Jedinice | Post-koncentracijski tržišni udjel u % – kreveti |
| Sunčani Hvar | [\*\*\*] | [20-30] % | [\*\*\*] | [20-30] % | [40-50] % | [30-40] % |
| Sunce Hoteli | [\*\*\*] | [20-30] % | [\*\*\*] | [10-20] % |
| Ostali | [\*\*\*] | [50-60] % | [\*\*\*] | [60-70] % | [50-60] % | [60-70] % |
| Ukupno | [\*\*\*] | 100,00 % | [\*\*\*] | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |

Izvor: Ekonomska analiza [\*\*\*] od 2. kolovoza 2024.

Obrada: AZTN

Na predmetnom tržištu, u tako promatranom segmentu hotela s 3\* i 4\*, prisutna su oba sudionika koncentracije. Sunčani Hvar ostvaruje vodeću poziciju prema broju kreveta, dok stjecatelj ostvaruje vodeću poziciju prema broju smještajnih jedinica. U 2023. u odnosu na 2022. oba sudionika koncentracije bilježe pad tržišnih udjela i prema broju jedinica i prema broju kreveta, uz istodobno povećanje kapaciteta ostalih sudionika predmetnog tržišta, te slijedom toga ostvaruju i niže tržišne udjele.

Tako post-koncentracijski tržišni udjel u 2023. prema broju smještajnih jedinica iznosi [40-50] %, dok prema broju kreveta taj udjel iznosi [30-40] %, te će se navedena godina uzimati u obzir u ovoj analizi s obzirom na pokazani trend smanjenja tržišnih udjela.

Tablica 11. Volumen tržišta smještaja i prehrane gostiju u hotelima s 5\* na otocima Splitsko-dalmatinske županije u 2022.

|  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Poduzetnik | Hoteli s 5\* | | | |
| Jedinice | Tržišni udjel u % | Kreveti | Tržišni udjel u % |
| Sunčani Hvar | [\*\*\*] | [40-50] % | [\*\*\*] | [30-40] % |
| Sunce Hoteli | [\*\*\*] | [0-5] % | [\*\*\*] | [0-5] % |
| Ostali | [\*\*\*] | [50-60] % | [\*\*\*] | [60-70] % |
| Ukupno | [\*\*\*] | 100,00 % | [\*\*\*] | 100,00 % |

Izvor: Ekonomska analiza [\*\*\*] od 2. kolovoza 2024.

Obrada: AZTN

Tablica 12. Volumen tržišta smještaja i prehrane gostiju u hotelima s 5\* na otocima Splitsko-dalmatinske županije u 2023.

|  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Poduzetnik | Hoteli s 5\* | | | |
| Jedinice | Tržišni udjel u % | Kreveti | Tržišni udjel u % |
| Sunčani Hvar | [\*\*\*] | [30-40] % | [\*\*\*] | [20-30] % |
| Sunce Hoteli | [\*\*\*] | [0-5] % | [\*\*\*] | [0-5] % |
| Ostali | [\*\*\*] | [70-80] % | [\*\*\*] | [70-80] % |
| Ukupno | [\*\*\*] | 100,00 % | [\*\*\*] | 100,00 % |

Izvor: Ekonomska analiza [\*\*\*] od 2. kolovoza 2024.

Obrada: AZTN

Na predmetnom tržištu, u segmentu hotela s 5\*, također je prisutan isključivo ciljni poduzetnik. Stoga, kao i kada je riječ o hotelima s 2\*, provedbom predmetne koncentracije, u tom segmentu, ne dolazi do promjene u strukturi tržišta, nego stjecatelj samo preuzima ranije stečene tržišne udjele ciljnog poduzetnika. S obzirom na to da su ostali sudionici tržišta u tom segmentu, povećali svoje kapacitete, a ciljni poduzetnik zadržao isti broj i jedinica i kreveta, razvidno je kako je tržišni udjel ciljnog poduzetnika u 2023. u odnosu na 2022. u padu i prema broju smještajnih jedinica i prema broju kreveta.

Iz prikazanih podataka razvidno je kako sudionici koncentracije, najveće pojedinačne, a time i post-koncentracijske tržišne udjele ostvaruju u tako promatranom segmentu tržišta (prema kriteriju dodijeljenih zvjezdica) u kapacitetima u hotelima s 3\* i 4\*. U 2022. post-koncentracijski tržišni udjel iznosi [40-50] % prema broju jedinica u hotelima s 3\* i 4\*, te [40-50] % prema broju kreveta u hotelima s 3\* i 4\*.

U 2023. post-koncentracijski tržišni udjel iznosi [40-50] % prema jedinicama u hotelima s 3\* i 4\*, te [30-40] % prema broju kreveta u hotelima s 3\* i 4\*.

U odnosu na broj jedinica i broj kreveta, oba sudionika koncentracije smanjili su svoje kapacitete u hotelima s 3\*, dok je broj jedinica i kreveta kod preostalih sudionika tog segmenta tržišta ostao nepromijenjen. Tako su im temeljem smanjenja dostupnih kapaciteta, uz nepromijenjene kapacitete tržišnih takmaca, smanjeni i tržišni udjeli.

U odnosu na prethodno navedeno, u ekonomskoj analizi podnositelj prijave navodi kako značajni tržišni udjeli, posebice Sunčanog Hvara ne ugrožavaju mogućnost odabira smještaja na otocima, a kao ključan argument ističe široku ponudu privatnog smještaja za koju smatra da je zamjenjiv u odnosu na hotelski smještaj, te navodi kako se otoci ne mogu smatrati posebnim mjerodavnim tržištem.

Osim očitovanja na tražena pitanja, u ekonomskoj analizi je, između ostalog, navedeno kako postoje brojni primjeri destinacija u kojima određene turističke kompanije potiču i sudjeluju u razvoju destinacije, a Hvar je jedna od njih. Također, navodi se kako bi provedbom predmetne koncentracije došlo do afirmacije otoka kao i veće prepoznatljivosti u svijetu. Osim toga, ističe se kako postoje neupitne investicijske potrebe objekata Sunčanog Hvara, a što bi se realiziralo ulaskom novog kapitala. Time bi se dodatno podigla kvaliteta i konkurentnost, a što bi, smatra ekonomski stručnjak, moglo potaknuti i druge investitore u realizaciju vlastitih projekata na otoku Hvaru.

12. Tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa kamp na području Splitsko-dalmatinske županije

U 2022. prema podacima Financijske agencije procijenjena vrijednost mjerodavnog tržišta ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa kamp na području Splitsko-dalmatinske županije je 79.284.770 eura.

Tablica 13. Struktura mjerodavnog tržišta prema kriteriju ostvarenog prihoda u Splitsko-dalmatinskoj županiji u 2022.

|  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- |
| R.br. | Poduzetnik | Prihodi u eura | Tržišni udjel u % |
| 1. | Galeb | [\*\*\*] | [10-20] % |
| 2. | Termorad | [\*\*\*] | [5-10] % |
| 3. | Excelsus | [\*\*\*] | [0-5] % |
| 4. | Sunčani Hvar | [\*\*\*] | [0-5] % |
| 5. | Ostali | [\*\*\*] | [70-80] % |
| 6. | Ukupno | [\*\*\*] | 100,00 % |

Izvor: prijava koncentracije od 5. prosinca 2023.

Obrada: AZTN.

Prema prikazanim podacima razvidno je kako je prema kriteriju ostvarenih prihoda vodeći poduzetnik Galeb koji ostvaruje tržišni udjel od oko [10-20] %, dok je Sunčani Hvar na 4. mjestu u poretku s tek [0-5] % tržišnog udjela. Prva 4 poduzetnika zajedno ostvaruju oko [20-30] % tržišnog udjela, dok svi preostali poduzetnici i to njih 21, ostvaruju [70-80] % tržišnog udjela, što ukazuje na disperziju i fragmentiranost tržišta.

U 2022. godini procijenjeni volumen tržišta na području Splitsko-dalmatinske županije je 12.165 smještajnih jedinica (apartmana). Podnositelj prijave napominje da su, s obzirom na nedostupnost podataka o broju kreveta po kampovima za pojedina društva, uzete kao mjerodavne jedinice za računanje volumena tržišta smještajne jedinice (apartmani).

Tablica 14. Struktura mjerodavnog tržišta prema kriteriju broja postelja u Splitsko-dalmatinskoj županiji u 2022. godini

|  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- |
| R.br. | Poduzetnik | Broj postelja | Tržišni udjel u % |
| 1. | Club Adriatic | [\*\*\*] | [10-20] % |
| 2. | Hoteli Živogošće | [\*\*\*] | [10-20] % |
| 3. | Galeb | [\*\*\*] | [10-20] % |
| 4. | Sunčani Hvar | [\*\*\*] | [0-5] % |
| 5. | Ostali | [\*\*\*] | [50-60] % |
| 6. | Ukupno | [\*\*\*] | 100,00 % |

Izvor: prijava koncentracije od 5. prosinca 2023.

Obrada: AZTN.

Prema podacima iz tablice 5., razvidno je da je na području županije dostupno ukupno 12.165 postelja u smještajnim objektima tipa kamp. Club Adriatic d.o.o., raspolaže s [\*\*\*] posteljom, što čini [10-20] % ukupno dostupnih postelja, te ostvaruje vodeći tržišni udjel. Sunčani Hvar s [\*\*\*] postelja ostvaruje tržišni udjel oko [0-5] % te je 4. u poretku tržišnih takmaca.

S obzirom na to da dva najznačajnija poduzetnika pojedinačno ostvaruju udjel manji od [10-20] %, a slijedeći takmaci pojedinačno oko [10-20] % i manje, navedeno ukazuje na disperziranost tržišta, kojeg obilježava i veći broj takmaca koji zajedno ostvaruju [50-60] % tržišnog udjela.

Također, na predmetnom je tržištu ostvareno 1.128.232 noćenja, dok je u kampovima Sunčanog Hvara ostvareno [\*\*\*] noćenja, čime ostvaruje [0-5] % tržišnog udjela.

S obzirom na to da stjecatelj nije prisutan na predmetnom tržištu, provedbom predmetne transakcije, u ovom slučaju neće doći do promjene u strukturi predmetnog tržišta, te će samo preuzeti ranije stečenu poziciju Sunčanog Hvara, te AZTN nije išao u daljnju segmentaciju mjerodavnog tržišta u proizvodnom i zemljopisnom smislu.

13. Odgovori i mišljenja dionika na tržištu temeljem provedenog upitnika AZTN-a

AZTN je 11. srpnja 2024., donio zaključak o pokretanju postupka ocjene dopuštenosti koncentracije poduzetnika Eagle Hills i Sunčani Hvar i Sunčani Hvar nekretnine.

U skladu s navedenim, stručna služba AZTN-a pokrenula je postupak analize tržišta te je poslala upitnike konkurentskim hotelskim kućama, nezavisnim hotelima, turističkim zajednicama na razini županije i gradova/općina, lokalnoj samoupravi, Ministarstvu turizma i sporta, putničkim agencijama i nezavisnim udrugama u turizmu te je izvršen uvid u kriterije i odluke Europske komisije i država članica.

Slijedom navedenog, nadalje se u bitnome navode mišljenja zaprimljena od strane poduzetnika i institucija.

13.1. Mišljenje Ministarstva turizma
 i Hrvatske gospodarske komore

Ministarstvo turizma RH u mišljenju od 26. rujna 2024. zaključuje kako je u predmetnoj koncentraciji riječ o poduzetnicima koji su bili sudionici u postupku privatizacije velikih hotelsko-turističkih društava u Republici Hrvatskoj, a koja je bila dio šire strategije za restrukturiranje i unapređenje turističkog sektora, s ciljem povećanja investicija, poboljšanja kvalitete usluga i smještaja te poticanja gospodarskog rasta nakon gospodarske i političke tranzicije.

Posebno naglašavaju da se društvo Sunčani Hvar nalazi u gradu Hvaru koja je jedna od najznačajnijih premium destinacija u Splitsko-dalmatinskoj županiji, ali i u cijeloj Republici Hrvatskoj.

Prema mišljenju HGK od 30. kolovoza 2024., glavni kriteriji krajnjeg potrošača za odabir hotela na određenoj lokaciji jest kombinacija faktora koja uključuje cijenu, kategorizaciju i ocjene zadovoljstva na OTA platformama (Online travel agency) te smatra da objekti, da bi poslovali moraju biti kategorizirani što podrazumijeva razinu usluge te posredno i cijenu, a tržište reagira ocjenama i komentarima.

Nadalje, HGK smatra da se na teritoriju Republike Hrvatske hoteli natječu pretežito na razini županije, najčešće iz razloga što krajnji potrošači gledaju i biraju prema destinaciji, a kako u RH udaljenosti među gradovima nisu velike, biraju prema destinacijama (regijama).

Prema daljnjoj segmentaciji, na području pojedine priobalne županije hoteli se natječu na razini kopno naspram otoka, dok se istovremeno struktura hotelskih gostiju (platežna moć, preferencije) koji odabiru kopno nasuprot otoka (i obrnuto) značajno ne razlikuje.

HGK smatra da u smislu zemljopisnog mjerodavnog tržišta, otoci Splitsko-dalmatinske županije, Brač, Hvar, Vis i Šolta, mogu biti posebno mjerodavno tržište u odnosu na kopneni dio predmetne županije te smatra da u odnosu na preferencije krajnjeg potrošača (gosta), a osobito u odnosu na kvalitetu usluge i kategorizaciju smještaja, da se otoci Splitsko-dalmatinske županije, Brač, Hvar, Vis i Šolta, mogu smatrati međusobno zamjenjivim.

Prema mišljenju HGK, krajnji potrošači (gosti) pretežito ne smatraju hotele sa 3 ili 4 zvjezdice međusobno zamjenjivim dok navedeni krajnji potrošači (gosti) smatraju da hoteli sa 4 i 5 zvjezdica jesu međusobno zamjenjivim.

13.2. Mišljenja poduzetnika tržišnih takmaca –
 hotelskih lanaca i nezavisnih hotela

Prema mišljenju većeg broja hotelijera, glavni kriteriji krajnjeg potrošača za odabir hotela na određenoj lokaciji jest kombinacija faktora koja uključuje cijenu, kategorizaciju i pripadanje hotelskom lancu dok tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel ne bi trebalo dalje segmentirati u odnosu na razinu usluge ili cijene.

Na teritoriju Republike Hrvatske hoteli se natječu pretežito na razini gradova, najčešće iz razloga destinacijske snage pojedinih lokaliteta ili dijelova grada te prepoznatljivosti samog grada na receptivnim tržištima. Nadalje, kao značajne razine natjecanja prepoznate su i cjelokupne županije te skupina bliskih otoka na kojima se nalaze hoteli.

Prema daljnjoj segmentaciji, na području pojedine priobalne županije hoteli se natječu na razini kopno naspram otoka, dok se istovremeno struktura hotelskih gostiju (platežna moć, preferencije) koji odabiru kopno nasuprot otoka (i obrnuto) značajno ne razlikuje.

Hotelijeri smatraju da u smislu zemljopisnog mjerodavnog tržišta, otoci Splitsko-dalmatinske županije, Brač, Hvar, Vis i Šolta, mogu biti posebno mjerodavno tržište u odnosu na kopneni dio predmetne županije. S druge strane, ipak smatraju da u odnosu na preferencije krajnjeg potrošača (gosta), a osobito u odnosu na kvalitetu usluge i kategorizaciju smještaja, da se otoci Splitsko-dalmatinske županije, Brač, Hvar, Vis i Šolta, ne mogu smatrati međusobno zamjenjivim zbog svojih međusobnih raznolikosti.

Prema mišljenju i iskustvu hotelijera, krajnji potrošači (gosti) djelomično smatraju hotele sa 3 ili 4 zvjezdice međusobno zamjenjivim, dok navedeni krajnji potrošači (gosti) smatraju da hoteli sa 3, 4 i 5 zvjezdica koji su dio hotelskog lanca zamjenjivi sa nezavisnim hotelima istog ranga, iako pretežito smatraju da nezavisni hoteli u odnosu na hotelske lance imaju istu razinu usluge u odnosu na cijenu.

Hotelijeri ipak ne smatraju zamjenjivim hotele na kopnenom dijelu određene županije s hotelima na otocima iste županije niti smatraju zamjenjivim hotele na određenom otoku sa hotelima na drugom otoku iste županije, dok prema odgovorima iz upitnika većina hotelijera smatra zamjenjivim hotele u pojedinom mjestu određenog otoka (grad, općina) sa drugim hotelima u drugim mjestima istog otoka iste županije. Vezano za sve navedeno, iz istraživanja proizlazi da se hoteli slične razine usluga (prema kriteriju dodijeljenih zvjezdica) na bliskim lokacijama cjenovno natječu.

Prema provedenom istraživanju način određivanja cijena hotelskog smještaja najčešće se određuje prema lokaciji hotela i prema kvaliteti usluge, prema kriteriju dodijeljenih zvjezdica, prema cijenama u odnosu na konkurente ili ostalim čimbenicima.

13.3. Mišljenja turističkih zajednica

Turističke zajednice smatraju da se na teritoriju Republike Hrvatske hoteli pretežito natječu na razini županija, dok na području pojedine priobalne županije smatraju da se natjecanje odvija na razini kopna naspram otoka, te smatraju da otoci Splitsko-dalmatinske županije, Brač, Hvar, Vis i Šolta, mogu biti posebno mjerodavno tržište u odnosu na kopneni dio predmetne županije.

Vezano za navedeno, u odnosu na preferencije krajnjeg potrošača (gosta), a osobito u odnosu na kvalitetu usluge i kategorizaciju smještaja, turističke zajednice također smatraju da se otoci Splitsko-dalmatinske županije, Brač, Hvar, Vis i Šolta, mogu smatrati međusobno zamjenjivim.

Prema mišljenju i iskustvu turističkih zajednica, krajnji potrošači (gosti) djelomično smatraju hotele sa 3 ili 4 zvjezdice međusobno zamjenjivim, kao i hotele sa 4 i 5 zvjezdica, dok hotele sa 3, 4 i 5 zvjezdica koji su dio hotelskog lanca doživljavaju zamjenjivim sa nezavisnim hotelima istog ranga iz razloga što smatraju da nezavisni hoteli u odnosu na hotelske lance imaju istu razinu usluge u odnosu na cijenu.

Turističke zajednice ne smatraju nužno zamjenjivim hotele na kopnenom dijelu određene županije s hotelima na otocima iste županije niti smatraju konkretno zamjenjivim hotele na određenom otoku sa hotelima na drugom otoku iste županije, dok prema odgovorima iz upitnika većina hotelijera smatra zamjenjivim hotele u pojedinom mjestu određenog otoka (grad, općina) sa drugim hotelima u drugim mjestima istog otoka iste županije. Vezano za sve navedeno, iz istraživanja proizlazi da turističke zajednice smatraju da se hoteli slične razine usluga (prema kriteriju dodijeljenih zvjezdica) na bliskim lokacijama cjenovno natječu.

Dalje, prema podacima iz istraživanja proizlazi da turističke zajednice smatraju da su hoteli Sunčanog Hvara i hoteli Blue Sun zamjenjivi s hotelima drugih poduzetnika na području Splitsko-dalmatinske županije i zamjenjivi s hotelima drugih poduzetnika na području otoka Splitsko-dalmatinske županije (Šolta, Brač, Hvar, Vis), no smatraju da postoji mogućnost da bi provedba predmetne koncentracije dovela do otežanog ili smanjenog ulaska trećih poduzetnika na tržište hotelskih usluga na području predmetne Splitsko-dalmatinske županije, posebice na otocima Hvaru i Braču, kao i do umjereno otežanog ili smanjenog ulaska trećih poduzetnika na tržište hotelskih usluga na području predmetne Splitsko-dalmatinske županije, posebice na otocima Hvaru i Braču.

Zaključno, turističke zajednice smatraju da bi u određenoj mjeri provedba predmetne koncentracije dovela do otežanog ili smanjenog ulaska trećih poduzetnika na tržište hotelskih usluga na području predmetne Splitsko-dalmatinske županije, posebice na otocima Hvaru i Braču.

13.4. Mišljenja turističkih agencija i udruga u turizmu

Turističke agencije (turoperatori) i udruge u turizmu smatraju kriterij cijene, kao odlučujući faktor krajnjeg potrošača za odabir hotela na određenoj lokaciji te smatraju kako tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel ne treba dalje segmentirati u odnosu na razinu usluge/cijenu prema zvjezdicama i cjenovnom rangu.

Oboje nadalje smatraju da se na teritoriju Republike Hrvatske hoteli pretežito natječu na razini županija, dok na području pojedine priobalne županije smatraju da se natjecanje odvija na razini kopna naspram otoka.

Nadalje, smatraju da se struktura hotelskih gostiju (platežna moć, preferencije) koji odabiru kopno nasuprot otoka (i obrnuto) značajno ne razlikuje, dok u smislu zemljopisnog mjerodavnog tržišta, smatraju da otoci Splitsko-dalmatinske županije, Brač, Hvar, Vis i Šolta, ne mogu biti posebno mjerodavno tržište u odnosu na kopneni dio predmetne županije.

Nadalje, u odnosu na preferencije krajnjeg potrošača (gosta), a osobito u odnosu na kvalitetu usluge i kategorizaciju smještaja, turoperatori smatraju da se otoci Splitsko-dalmatinske županije, Brač, Hvar, Vis i Šolta, mogu smatrati međusobno zamjenjivim.

Prema većinskom mišljenju i iskustvu turoperatora, krajnji potrošači (gosti) smatraju hotele sa 3 ili 4 zvjezdice međusobno zamjenjivim, kao i hotele sa 4 i 5 zvjezdica, dok hotele sa 3, 4 i 5 zvjezdica ne smatraju zamjenjivim međusobno. Također, smatraju međusobno zamjenjivim hotele sa 3, 4 ili 5 zvjezdica sa nezavisnim hotelima istog ranga iz razloga što smatraju da nezavisni hoteli u odnosu na hotelske lance imaju istu razinu usluge u odnosu na cijenu.

Turoperatori ne smatraju zamjenjivim hotele na kopnenom dijelu određene županije s hotelima na otocima iste županije, ali smatraju konkretno zamjenjivim hotele na određenom otoku sa hotelima na drugom otoku iste županije, dok prema odgovorima iz upitnika većina turoperatora smatra zamjenjivim hotele u pojedinom mjestu određenog otoka (grad, općina) sa drugim hotelima u drugim mjestima istog otoka iste županije. Vezano za sve navedeno, iz istraživanja proizlazi da turoperatori smatraju da se hoteli slične razine usluga (prema kriteriju dodijeljenih zvjezdica) na bliskim lokacijama cjenovno natječu.

Zaključno, turoperatori smatraju da provedba predmetne koncentracije ne bi dovela do otežanog ili smanjenog ulaska trećih poduzetnika na tržište hotelskih usluga na području predmetne Splitsko-dalmatinske županije, posebice na otocima Hvaru i Braču.

13.5. Mišljenja lokalne samouprave i anonimnih osoba

Splitsko-dalmatinska županija u mišljenju dostavljenom 28. kolovoza 2024. smatra kako predmetna koncentracija i njen utjecaj na hotelsko tržište u Splitsko-dalmatinskoj županiji neće dovesti do narušavanja tržišnog natjecanja na području Splitsko-dalmatinske županije kako u vidu neopravdanog povećanja cijena tako i za ostale parametre.

Međutim, ukoliko se razmatra samo područje grada Hvara, otoka Hvara pa čak i područje otoka Splitsko-dalmatinske županije moguće je da se radi o koncentraciji koja bi mogla imati učinak na tržišno natjecanje te je potrebno izraditi dubinsku i ekonomsku analizu.

Grad Hvar u mišljenju od 4. rujna 2024. naglašava da s obzirom na predispozicije Hvara i njegovu bogatu kulturnu i povijesnu baštinu te višestoljetnu ulogu turizma u razvoju grada i otoka, mišljenja je da je nužno dobiti snažna jamstva od budućeg vlasnika da će se kroz ulaganja i podizanje ukupne razine kvalitete hotelske ponude grad Hvar transformirati u destinaciju od 5 i 5+ zvjezdica, s lokalnom zajednicom kao partnerom u održivom razvoju destinacije.

Dalje, smatraju da s obzirom na to da se radi o velikoj koncentraciji hotelskog smještaja u destinaciji odmorišnog turizma na području SDŽ, a koja može predstavljati monopol na tržištu, osobito na području otoka, uzevši u obzir i snažnu ovisnost otočnog gospodarstva o eventualnom poslovnom uspjehu ili neuspjehu budućeg vlasnika, radi se o vrlo osjetljivom pitanju za lokalnu zajednicu.

Nadalje, smatraju važnim naglasiti da su razvoj ili pad gospodarstva grada i otoka Hvara te budućnost lokalne zajednice usko vezani uz poslovanje Sunčanog Hvara.

Općina Bol u mišljenju od 2. rujna 2024. navodi kako s navedenim poduzetnikom na lokalnoj razini nižeg menadžmenta imaju zadovoljavajuću suradnju u kojoj ustanove i poduzeća povremeno koriste sadržaje hotela poput kongresnih dvorana za održavanje većih sjednica i svečanosti. Također, surađuju u kreiranju i zajednički sufinanciraju određene sadržaje i manifestacije, a Bluesun hoteli često prihvaćaju sponzorstva. Sa vlasnikom i upravljačkom strukturom višeg menadžmenta nisu ostvarili značajan poslovni kontakt, stoga tu suradnju ocjenjuju kao nezadovoljavajuću. Prema dostupnim informacijama općine Bol predmetni poduzetnik je uložio određena sredstva u podizanje kvalitete smještaja i usluge, te je na razini svih hotela prekategorizacijom ishodio dodatnu zvjezdicu što svakako pridonosi i ugledu i razvoju destinacije. Poduzetnik nije uložio sredstva u sadržaje dostupne lokalnom stanovništvu koja mu ne donose profit, niti iskazuje interes za time.

Općina Bol naznačuje kako je podnositelj prijave koncentracije trenutno u postupku ishođenja građevinske dozvole za rekonstrukciju derutnog hotela koji već dulji niz godina stoji napušten, vizualno narušava, a potencijalno predstavlja i opasnost u samom centru mjesta.

Prema mišljenju općine Bol, koncentracije općenito imaju negativan učinak na destinacije, međutim teže je ocijeniti u kojoj mjeri to narušava tržišno natjecanje.

Zaključno, općina Bol smatra da će predmetna koncentracija imati negativan učinak na hotelsko tržište, u većoj mjeri na hotelsko tržište na otocima Braču i Hvaru i Splitsko-dalmatinskoj županiji, a u manjoj mjeri na cjelokupno hrvatsko hotelsko tržište.

Također, AZTN je zaprimio i mišljenja anonimnih osoba, građana otoka Hvara koje su izrazile zabrinutost zbog provođenja predmetne koncentracije, te je AZTN uzeo u obzir i navedena mišljenja.

14. Praksa Europske komisije

EK je ocjenjivala koncentracije na tržištu hotelskog smještaja u predmetima Jin Jiangu/Radisson (2018.) i Marriott International/Starwood Hotels & Resorts Worldwide (2016.). U ova dva slučaja, predmet analize EK bila je mogućnost segmentacije tržišta hotelskog smještaja prema razini udobnosti/cijene. Ta se segmentacija prvenstveno temeljila na sustavu ocjenjivanja zvjezdicama svakog pojedinog hotela koji je pokazatelj standarda i pogodnosti koje korisnik može očekivati pri odabiru hotela. EK je posebno razmotrila sljedeće potencijalne podsegmentacije:

– Zamjenjivost hotela s 3 i 4 zvjezdice: EK je razmatrala smatraju li korisnici hotele s 3\* i 4\* međusobno zamjenjivima ili su te kategorije različita tržišta.

– Zamjenjivost između hotela s 4 i 5 zvjezdica: na sličan način analizirana je zamjenjivost, razmatrajući hoće li se korisnici prebacivati između ovih kategorija na temelju čimbenika kao što su cijena, kvaliteta usluge i pogodnosti.

– Zamjenjivost u hotelima s 3\*, 4\*, 5\*: Komisija je ocijenila postoji li šira zamjenjivost u cijelom rasponu hotela s 3\*, 4\* i 5\*.

U Marriott/Starwood predmetu istraživanje tržišta dalo je mješovite rezultate o podsegmentaciji tržišta na temelju ocjene zvjezdicama. Znatan broj konkurenata i korisnika smatra da sustav ocjenjivanja zvjezdicama gubi na značaju i da se potencijalni korisnici sve više oslanjaju na ocjene prijašnjih korisnika, iako kategorizacija putem zvjezdica još uvijek predstavlja značajan kriterij za dio korisničke baze. Većina korisnika koji smatraju da je segmentacija tržišta prema razini udobnosti/cijene bila značajna prilikom odabira hotela naveli su da je ocjena putem zvjezdica ipak relevantan pokazatelj kao i u novijem predmetu Jin Jiang/Radissonu kojem je istraživanje tržišta dalo slične rezultate. Zaključno, EK je ostavila otvorenom točnu definiciju mjerodavnog tržišta.

Nadalje, u nekoliko je predmetnih slučajeva EK razmatrala geografsko tržište hotelskih usluga prvenstveno na lokalnoj razini, često ga definirajući na razini gradova ili skupinama gradova u kojima je tržišno natjecanje najintenzivnije. Primjerice, u predmetu Marriott/Starwood, EK je definirala tržište na razini grada, prepoznajući da korisnici obično ne smatraju hotele u različitim gradovima zamjenjivima zbog važnosti čimbenika specifičnih za lokaciju poput blizine turističkih atrakcija, poslovnih centara i prometnih čvorišta.

Dalje, u predmetu TUI/First Choice (2007.), EK zaključuje da se mjerodavno tržište može još uže definirati kako bi uključilo određene otoke ili skupine otoka. Specifična tržišta vezana za određene otoke prepoznata su zbog njihove geografske izoliranosti koja ograničava konkurentski pritisak kopnenih hotela i stvara jedinstvene uvjete potražnje i ponude. Čimbenici koji pridonose ovoj segmentaciji uključuju prometna ograničenja, ograničenu dostupnost zemljišta i različite turističke profile, što sve doprinosi razlikovanju mjerodavnih tržišta otoka od onih na kopnu.

Vezano za navedeno, EK smatra da se hoteli na otocima mogu tretirati kao zasebno zemljopisno mjerodavno tržište od onih na kopnu iz sljedećih razloga:

– geografska izoliranost, budući da su otoci često fizički odvojeni od kopna, što dovodi do ograničenja konkurencije između hotela na otocima i onih na kopnu;

– jedinstveni obrasci potražnje, budući da otoci često zadovoljavaju specifične turističke demografske i sezonske potražnje, čineći njihovo konkurentsko okruženje drugačijim od onog u hotelima na kopnu; i

– ograničena zamjenjivost zbog prometnih ograničenja i jedinstvene privlačnosti otoka kao turističke destinacije, hoteli na otocima možda neće biti izravna zamjena za hotele na kopnu.

EK je u navedenom predmetu ocjenjivala koncentraciju dva najznačajnija poduzetnika na navedenom mjerodavnom tržištu Irske. Poduzetnici TUI i First Choice nude paket-aranžmane i usluge putovanja te su kao takvi osigurali hotelski smještaj u odredišnim turističkim odmaralištima. Analiza konkurentnosti otkrila je potencijalne ugroze tržišnog natjecanja u Irskoj gdje bi kombinirani subjekt bio daleko najznačajniji turoperator. TUI je ponudio oblike mjera u sljedećem smislu (i) izlazak iz svog poslovanja kao turoperator u Irskoj, uključujući određenu hotelsku imovinu te (ii) bihevioralne mjere. Konkretno, TUI je prodao hotelsku imovinu u ključnim turističkim odredištima gdje je zajednička prisutnost sudionika koncentracije pokrenula pitanja opstojnosti tržišnog natjecanja.

Nadalje, bihevioralne mjere su uključivale obvezu održavanja poštenog i nediskriminirajućeg pristupa sustavima rezervacija i distribucijskim kanalima za druge organizatore putovanja i putničke agencije. Sudionici koncentracije su se obvezali omogućiti pristup svom hotelskom inventaru pod komercijalno razumnim uvjetima drugim sudionicima na tržištu. U konačnici, koncentracija je odobrena na II. razini, uz ispunjenje navedenih uvjeta za održavanje konkurentne tržišne dinamike.

15. Mjerodavno tržište nakon provedene pravne i ekonomske analize u postupku na II. razini

Na temelju provedene pravne i ekonomske analize AZTN je utvrdio mjerodavno tržište kako slijedi:

• u proizvodnom smislu:

• tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel s 2\*,

• tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel s 3\* i 4\* (skupno)

• tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel s 5\*

• tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa kamp

• u zemljopisnom smislu:

• područje otoka Splitsko-dalmatinske županije za tržišta ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel s 2\*, s 3\* i 4\* (skupno), i s 5\*

• područje Splitsko-dalmatinske županije za tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa kamp

U postupku ocjene koncentracije na I. razini mjerodavna godina je bila 2022. godina, budući da je tada to bila posljednja godina za koju postoje dostupna zaključena financijska izvješća. Nakon pokretanja postupka ocjene koncentracije na II. razini, uzeti su u obzir i podaci za 2023. godinu. U odnosu na tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa kamp nisu traženi podaci prilikom ocjene koncentracije na II. razini iz razloga što na tom tržištu stjecatelj nije prisutan niti na kopnu niti na otocima, a ciljni poduzetnik ostvaruje niske tržišne udjele.

16. Učinci koncentracije na mjerodavno tržište

Provedbom predmetnog postupka, AZTN je zaprimio značajnu količinu podataka i dokumenata, te je temeljem svih pristiglih očitovanja izvršio temeljitu ekonomsku i pravnu analizu prikupljenih podataka u smislu utvrđivanja činjeničnog stanja na mjerodavnom tržištu ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel prema kategorizaciji hotela, na području otoka Splitsko-dalmatinske županije sa stanovišta ponude i potražnje, s posebnim osvrtom na tržište hotela kategorija 3 i 4 zvjezdice.

Provedbom predmetne koncentracije kojom Eagle Hills, koji je na predmetnom tržištu prisutan putem poduzetnika Sunce Hoteli na otoku Braču, preuzima Sunčani Hvar koji je prisutan na otoku Hvaru, dolazi do stvaranja značajnog učinka na tržišno natjecanje na određenom mjerodavnom tržištu. Naime, prije provedbe predmetne koncentracije, svaki od sudionika koncentracije, pojedinačno je ostvario tržišne udjele koji nisu ukazivali na vladajući položaj. No, kao što je navedeno, provedbom predmetne koncentracije dolazi do promjene u strukturi na jednom od tržišta i to ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel s 3 i 4 zvjezdice na području otoka Splitsko-dalmatinske županije, koja kategorizacija hotela je najzastupljenija kod sudionika koncentracije. Naime, provedbom predmetne koncentracije nastaje poduzetnik koji će na tom promatranom tržištu ostvarivati tržišne udjele od [40-50] % prema kriteriju smještajnih jedinica i [30-40] % prema broju kreveta prema podacima za 2023.

Slijedom utvrđenih činjenica, utvrđeno je kako provedbom predmetne koncentracije dolazi do značajnog postkoncentracijskog tržišnog udjela po broju smještajnih jedinica na tržištu ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel s 3 i 4 zvjezdice na području otoka Splitsko-dalmatinske županije te tržišnom udjelu prema broju kreveta u 2023.

Naime, nakon provedenog istraživanja AZTN je došao do saznanja da značajan dio ispitanika, prvenstveno tržišnih takmaca, a onda i turističkih zajednica i turističkih agencija, smatra da se može smatrati zasebnim tržište hotelskog smještaja na otocima u odnosu na kopno, što se izravno očituje kod priobalnih županija, osobito Splitsko-dalmatinske županije sa svojim geografskim specifičnostima kao i posebnostima u odnosu na kvalitetu usluge i kategorizaciju smještaja te da značajan dio ispitanika smatra hotele s 3 i 4 zvjezdice međusobno zamjenjivim.

Slijedom navedenog, AZTN je provedbom postupka na II. razini utvrdio mjerodavno tržište u proizvodnom i zemljopisnom smislu kako je navedeno, a uzimajući u obzir posebnosti tržišta sa stanovišta zamjenjivosti ponude i potražnje.

Pri ocjeni konkurentske snage poduzetnika prvenstveno je uzet u obzir postkoncentracijski tržišni udio poduzetnika Eagle Hills na mjerodavnom tržištu hotelskog smještaja s 3 i 4 zvjezdice na području otoka Splitsko-dalmatinske županije, a s obzirom na zamjenjivost ili nadomjestivost hotelskih usluga i uzimajući u obzir posebne uvjete tržišnog natjecanja i strukturu potražnje i ponude na tržištu, a koje je moguće razlikovati od susjednih zemljopisnih područja zbog različitosti uvjeta na navedenim tržištima kao i sezonske prirode na konkretnim tržištima, pri čemu su nastali razlozi za sumnju u sukladnost s pravilima tržišnog natjecanja, odnosno sumnja da bi se zbog nastanka predmetne koncentracije moguće smanjila ulaganja u razvoj usluga.

Promatrajući sa stanovišta zamjenjivosti potražnje, mjerodavno tržište u proizvodnom smislu jest ocjena zamjenjivosti proizvoda s gledišta kupca, pri čemu dostatna zamjenjivost nastaje kad bi se kupci lako s proizvoda/usluga predmetnih poduzetnika prebacili na odmah dostupne alternativne izvore. Dostavljenim mišljenjima AZTN je preliminarno došao do saznanja da dostatan dio sudionika na tržištu smatra da krajnji kupci/gosti smatraju zamjenjivim hotelske usluge između hotela s 3 i 4 zvjezdice, 4 i 5 zvjezdica, dok između 3, 4 i 5 zvjezdica veći dio ne smatra zamjenjivim, te da se cijene hotelskog smještaja najčešće određuje prema lokaciji hotela i prema kvaliteti usluge odnosno prema kriteriju dodijeljenih zvjezdica i prema cijenama u odnosu na konkurente, te je time AZTN preliminarno zauzeo stav da su navedene usluge zasebna tržišta temeljem dane kategorizacije. AZTN je došao do sličnih rezultata istraživanja pa temeljem toga i zaključaka kao i Europska komisija i neka tijela država članica, gdje dio konkurenata i korisnika smatra da sustav ocjenjivanja zvjezdicama gubi na značaju iako kategorizacija putem zvjezdica još uvijek predstavlja značajan kriterij za dio korisničke baze. Dobar dio sudionika na tržištu smatra da je segmentacija prilikom odabira hotela putem zvjezdica ipak relevantan pokazatelj, te je temeljem svih navedenih kriterija i AZTN preliminarno zauzeo takav stav u konkretnom predmetu.

Sa stanovišta zamjenjivosti ponude nužno je da većina drugih pružatelja usluga (u konkretnom slučaju hotelskih), mogu ponuditi povezane usluge a da pritom snose tek neznatne dodatne nepovratne troškove ili rizike, da imaju poticaj tako postupiti odnosno da bi tako postupili kad se relativne cijene ili uvjeti potražnje promijene i da sve usluge mogu u kratkom roku ponuditi na tržištu. AZTN je uvidom u dostavljena mišljenja došao do saznanja da je dio sudionika na tržištu stava da nema većih prepreka za mogućnost ulaska na tržište i pružanje usluga od strane trećih poduzetnika, dok je dio mišljenja da takva mogućnost ne postoji u dogledno vrijeme, te je AZTN zauzeo stav, a s obzirom na razumnu pretpostavku o velikim infrastrukturnim ulaganjima potencijalnih novih ulagača, da je razumno za pretpostaviti da zamjenjivost sa strane ponude nije realna u bržem vremenskom razdoblju što se tiče hotelskih usluga.

Kod definicije tržišta u zemljopisnom smislu AZTN je krenuo od sklonosti kupaca i ponašanju pri kupnji budući da kad se skup proizvoda koje kupci smatraju zamjenskim proizvodima za proizvode predmetnih poduzetnika razlikuje među zemljopisnim područjima, to je obično čvrst pokazatelj da uvjeti tržišnog natjecanja nisu dovoljno ujednačeni da bi ta područja pripadala istom tržištu u zemljopisnom smislu, te su se morali uzeti u obzir čimbenici povezani s udaljenošću i troškovima prijevoza. Naime, od značajnog broja sudionika u istraživanju tržišta zaprimljeno je mišljenje da su otoci Splitsko-dalmatinske županije zasebna cjelina u odnosu na kopno navedene županije, koju određuje posebnost pristupa što iziskuje dodatne troškove prijevoza i predmet su zasebne preferencije kupaca/gostiju usluga hotelskog smještaja, te je AZTN, uzimajući navedeno u obzir preliminarno zauzeo stav da su otoci Splitsko-dalmatinske županije u konkretnom predmetu mjerodavno tržište u zemljopisnom smislu. AZTN je istraživanjem došao do sličnih zaključaka kao i Europska komisija i neka tijela država članica te se naglašava da se specifičnosti tržišta na otocima očituje u zemljopisnoj izoliranosti, s drugačijom demografskom i sezonskom potražnjom od hotela na kopnu i relativnom prometnom izoliranosti a time i ograničenosti pristupa krajnjih kupaca/gostiju, što uzrokuje drugačije konkurentsko okruženje od kopna.

S obzirom na navedene utvrđene činjenice dolazi do potrebe postkoncentracijskog strukturalnog investiranja te održavanja statusa postojećih dobavljača ciljnih poduzetnika u dijelu koji se odnosi na dobavljače roba i vanjske pružatelje usluga za potrebe obavljanja ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima poduzetnika Sunčani Hvar kroz određeno vrijeme.

Kao što je ranije rečeno, AZTN nije ulazio u daljnju segmentaciju i detaljnu analizu tržišta ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa kamp na području Splitsko-dalmatinske županije iz razloga niskih tržišnih udjela temeljem kojih je razumno za pretpostaviti da ne mogu značajno utjecati na tržišno natjecanje na mjerodavnom tržištu.

17. Prijedlog mjera i uvjeta poduzetnika Eagle Hills
 od 31. prosinca 2024. i 15. siječnja 2025.

Eagle Hills je 31. prosinca 2024. sukladno članku 22. stavku 5. ZZTN-a, ocjenjujući trenutno stanje tržišta ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel prema kategorizaciji hotela, na području otoka Splitsko-dalmatinske županije, AZTN-u dostavio prijedlog mjera, uvjeta i rokova za otklanjanje negativnih učinaka predmetne koncentracije na tržišno natjecanje, te 15. siječnja 2025. dopunu navedenog.

Podnositelj prijave koncentracije se obvezuje:

A. uložiti u Ciljnog poduzetnika (prvenstveno Sunčani Hvar) iznos od najmanje [20-30] (dvadeset do trideset) milijuna eura. Iznos ovog ulaganja će se naročito usmjeriti na investiranje u: (i) Hotel Sirena, i (ii) Hotel Amfora, ali ne isključuje ulaganje i u druge postojeće hotele i/ili postojeće ili nove smještajne jedinice Ciljnog poduzetnika.

Rok izvršenja: istek 5. (pete) godine od dostave rješenja AZTN-a kojim se predmetna koncentracija ocjenjuje uvjetno dopuštenom.

Podnositelj prijave koncentracije smatra da će predložena mjera ulaganja u odnosu na uređenje i obnovu smještajnih kapaciteta, posebice u odnosu na Hotel Sirena i Hotel Amfora, imati sljedeće pozitivne učinke koji mogu otkloniti potencijalno narušavanje tržišnog natjecanja:

– U odnosu na Hotel Sirena, poboljšava i doprinosi diverzifikaciji hotelske ponude u uvali u kojoj se nalazi Hotel Sirena, a koja se nalazi 2 km od grada Hvara te koja do sada nije u toj mjeri bila turistički iskorištena;

– Povećava hotelsku ponudu na otoku Hvaru općenito, a posebno izvan centra grada Hvara;

– Strukturna ulaganja Poduzetnika u Ciljnog poduzetnika tijekom određenog razdoblja mogu učinkovito eliminirati potencijalna narušavanja tržišnog natjecanja povećanjem konkurentnosti ciljnog društva;

– Investicija ima pozitivne učinke i na dobrobit lokalne zajednice s obzirom na to da će se, primjerice u odnosu na Hotel Sirena, obnoviti šetnica kao i rasvjeta prilaza plaži, uvesti nova WIFI mreža u cijeloj uvali, sanirati kanalizacija kao nadogradnja zaštite okoliša i čistoće mora, uvesti novi sadržaji kao što su caffe bar na plaži, dječji kutak te uvesti novi javni sanitarni čvor na plaži;

– Ukupni ESG (eng. environmental, social, and governance) efekti: planirana investicija ima pozitivne učinke i na unapređenje okolišne i/ili ekološke održivosti, naročito s obzirom na uvođenje novog odvodnog sustava, uvođenje LED rasvjete koja pridonosi zaštiti okoliša, uvođenja krovne toplinske izolacije; termoizolacije vodovodnih instalacija, smanjenje potrošnje električne energije kao i unapređenje potrošnje odnosno smanjenje utroška toplinske energije.

Podnositelj prijave koncentracije se obvezuje:

B. da Sunčani Hvar i Sunčani Hvar nekretnine, kao poduzetnici pod kontrolom Eagle Hills, održe na snazi sve ugovore koje su do trenutka dostave rješenja AZTN-a kojim se predmetna koncentracija ocjenjuje uvjetno dopuštenom, sklopili s dosadašnjim dobavljačima svih vrsta proizvoda i usluga, a koji imaju sjedište u Republici Hrvatskoj. Komercijalni uvjeti (uključujući uvjete i odredbe plaćanja) u bitnome moraju biti jednaki ili povoljniji od onih dogovorenih u trenutno važećim ugovorima sklopljenim s navedenim dobavljačima.

Rok izvršenja: 1 (jedna) godina od dana dostave rješenja AZTN-a kojim se predmetna koncentracija ocjenjuje uvjetno dopuštenom.

Podnositelj prijave smatra da će se održavanjem na snazi svih ugovora s postojećim dobavljačima sa sjedištem u Hrvatskoj, uključujući i one sa sjedištem na otoku Hvaru, skratit lanac distribucije, smanjiti troškovi transporta i distribucije te održati specijalizacija proizvoda. Također, mjera će osigurati da postojeći dobavljači ne budu zamijenjeni drugim dobavljačima koje Eagle Hills angažira na drugim lokacijama na mjerodavnom zemljopisnom tržištu.

Nadalje, održavanje postojećeg dobavljačkog lanca osigurava da su potencijalne tržišne deformacije, prepreke ulasku na tržište, poremećaji i neravnoteže u pregovaranju svedeni na minimum. Čuvajući stabilnost, pristup tržištu te učinkovitost tržišta, ovaj pristup podržava konkurentsko okruženje u kojem poduzetnici mogu poslovati pod jednakim uvjetima, ostvarujući dugoročne ekonomske koristi i dobrobit potrošača.

Podnositelj prijave koncentracije se obvezuje:

C. da Sunčani Hvar i Sunčani Hvar nekretnine, kao poduzetnici pod kontrolom Eagle Hills, povećaju vrijednost predmeta ugovora sklopljenih s dobavljačima roba i usluga sa sjedištem na otoku Hvaru, što ne isključuje i ostale dobavljače s preostalog mjerodavnog tržišta i općenito tržišta Republike Hrvatske, za [0-10] % ([0-10] posto) u odnosu na godišnju vrijednost ugovora sklopljenih s dobavljačima roba i usluga sa sjedištem na otoku Hvaru tijekom 2024. godine. Godišnja vrijednost ugovora sklopljenih s dobavljačima roba i usluga sa sjedištem na otoku Hvaru tijekom 2024. godine (zaključno s danom 30. studeni 2024. iznosila je [\*\*\*] milijuna eura što je [20-30] % ukupne godišnje vrijednosti ugovora sklopljenih sa svim dobavljačima Ciljnog poduzetnika (predmetna tablica dobavljača je priložena predmetu).

Rok izvršenja: 1 (jedna) godina od dana dostave rješenja Agencije kojim se predmetna koncentracija ocjenjuje uvjetno dopuštenom.

Podnositelj prijave smatra da se razvojem i povećanjem postojećeg dobavljačkog lanca u pogledu godišnje vrijednosti predmeta ugovora dobavljača sa sjedištem na otoku Hvaru unapređuje se ekosustav lokalnih dobavljača, uključujući i pregovaračke pozicije lokalnih dobavljača.

Razvojem i povećanjem postojećeg dobavljačkog lanca u pogledu godišnje vrijednosti predmeta ugovora dobavljača sa sjedištem na otoku Hvaru i Republici Hrvatskoj, istovremeno će se povećati konkurentnost tržišta lokalnih dobavljača. Navedena mjera će skratiti distribucijski lanac, smanjiti troškove transporta i distribucije te održati specijalizaciju proizvoda.

Završno, poticanjem raznolikog, visokokvalitetnog lokalnog opskrbnog lanca, tržište postaje otpornije, učinkovitije i usklađeno s dugoročnim ekonomskim i konkurentskim načelima.

Podnositelj prijave koncentracije je predložio AZTN-u imenovanje povjerenika (neovisno revizorsko društvo ili konzultantsku kuću s iskustvom i poznavanjem tržištu ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel) poduzetnika PricewaterhouseCoopers, a koje nije personalno ni kapitalno povezano sa sudionicima koncentracije, koje posjeduje potrebne kvalifikacije za izvršenje tog posla i koje ne smije biti izloženo ili postati izloženo sukobu interesa te koje će uz prethodno odobrenje AZTN-a, obavljati poslove praćenja mjera. Navedeni povjerenik je obvezan podnijeti prvo, početno izvješće o provedbi mjera AZTN-u, u roku od 6 (šest) mjeseci od dostave rješenja poduzetniku Eagle Hills, te tijekom razdoblja provođenja mjera, računajući od dana podnošenja prvog, početnog izvješća, svakih šest (6) mjeseci izvijestiti AZTN o učinku provedenih mjera. Troškove povjerenika snosi Podnositelj prijave koncentracije.

U navedenu svrhu je Povjerenik 13. siječnja 2025. dostavio pismo namjere kojim prihvaća mandat Povjerenika uz uvjet dostave potrebne dokumentacije u skladu sa zakonskim propisima i stečevinom Europske unije, te je obvezan dostaviti dokumentaciju kako je navedeno u izreci rješenja, nakon čije dostave će AZTN obavijestiti podnositelja prijave i povjerenika o mogućnosti sklapanja sporazuma o mandatu povjerenika.

18. Odluka Vijeća za zaštitu tržišnog natjecanja

Vijeće za zaštitu tržišnog natjecanja (dalje: Vijeće) je na 1/2025. sjednici, održanoj 22. siječnja 2025., sukladno ovlastima iz članka 30. točke 2. i članka 31. ZZTN-a, razmatralo ukupne učinke provedbe predmetne koncentracije na tržištima obuhvaćenim predmetnom koncentracijom, uzimajući u obzir kriterije iz članka 21. stavka 3. ZZTN-a i članka 19. Uredbe o koncentracijama.

I. Na temelju ocjene podataka sadržanih u prijavi koncentracije, očitovanja podnositelja prijave, utvrđene strukture mjerodavnog tržišta, s obzirom na postojeće i potencijalne konkurente, općih pokazatelja o tržišnim udjelima na mjerodavnom tržištu, pribavljenih podataka i očitovanja od anketiranih poduzetnika, postkoncentracijskog tržišnog udjela sudionika koncentracije, očekivanih učinaka koncentracije u smislu koristi za potrošače i drugih raspoloživih podataka i saznanja, isprava i dokaza, kao i rezultata provedene pravne i ekonomske analize u ovom predmetu, vodeći računa o svim konkretnim činjeničnim, pravnim i gospodarskim okolnostima, Vijeće je zaključilo da je u konkretnom slučaju riječ o koncentraciji koja se ocjenjuje kao uvjetno dopuštena ako se ispune određene mjere i uvjeti u roku kojeg odredi AZTN u smislu članka 22. stavka 7. točke 2. ZZTN-a.

Stoga je AZTN, na temelju odluke Vijeća donio odluku kao u točki I. izreke ovoga rješenja.

II. Imajući na umu strukturu mjerodavnog tržišta s obzirom na postojeće i potencijalne konkurente, opće pokazatelje o tržišnim udjelima na mjerodavnom tržištu, podatke i očitovanja pribavljenih od poduzetnika, Vijeće je ocijenilo kako je riječ o koncentraciji koja se može dopustiti samo uz ispunjavanje mjera i uvjeta za otklanjanje mogućih negativnih učinaka koncentracije na tržišno natjecanje na tržištu ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel na području otoka Splitsko-dalmatinske županije.

Stoga su prihvaćene mjere i uvjeti podnositelja prijave koncentracije Eagle Hills, koje je sudionik koncentracije dužan ispuniti kako bi se otklonili negativni učinci predmetne koncentracije na tržišno natjecanje u rokovima utvrđenim za njihovo ispunjenje, na način da Eagle Hills na transparentan način obavlja svoje poslovanje u skladu s propisima o zaštiti tržišnog natjecanja.

Ukoliko Eagle Hills izvrši predloženu mjeru u dijelu koji se odnosi na strukturno periodično investiranje iz točke II. izreke ovog rješenja u roku kraćem od 5 godina, što nalazom mora utvrditi Povjerenik, mjera će se smatrati ispunjenom te neće biti potrebe za daljnjim praćenjem poduzetnika Eagle Hills od strane AZTN-a.

Slijedom navedenog, Vijeće je prihvatilo predložene mjere, uvjete i rokove od sudionika koncentracije, budući da su iste dostatne za otklanjanje negativnih učinaka koncentracije na tržišno natjecanje.

Stoga je AZTN, na temelju odluke Vijeća donio odluku kao u točki II. izreke ovoga rješenja.

III. Poduzetnik Eagle Hills predložio je poduzetnika PricewaterhouseCoopers d.o.o. za reviziju i konzalting d.o.o., sa sjedištem u Zagrebu, Ulica Vjekoslava Heinzela 70, MBS: 080238978, OIB: 81744835353, koji bi pratio ispunjenje naloženih mjera ovim rješenjem, te koji bi AZTN-u podnosio pisano izvješće o rezultatima izvršenog nadzora provedbe mjera (najmanje dva puta godišnje, a po potrebi i nalogu AZTN-a i češće) te je Vijeće sukladno ovlastima iz članka 30. točke 12. ZZTN-a, donijelo odluku o odobrenju prijedloga mandata navedenom poduzetniku-povjereniku uz uvjet da dostavi objektivnu dokumentaciju kojom se dokazuje kvalificiranost predloženog neovisnog povjerenika za praćenje provedbe mjera, uvjeta i rokova koje odredi AZTN, a pri čemu povjerenik mora biti stručnjak za tržište ugostiteljske djelatnosti smještaja i prehrane gostiju u smještajnim objektima tipa hotel i kamp. Povjerenik treba biti renomirana i iskusna pravna osoba koja pokriva više segmenata stručnosti potrebne za nadzor ukupnosti svih mjera i uvjeta i koja nije personalno ni kapitalno povezana sa sudionicima koncentracije, koja posjeduje potrebne kvalifikacije za izvršenje tog posla i koja ne smije biti izložena ili postati izložena sukobu interesa.

Stoga je AZTN, na temelju odluke Vijeća donio odluku kao u točki III. izreke ovoga rješenja.

IV. Povjerenik je obvezan podnijeti prvo, početno izvješće o provedbi mjera AZTN-u, u roku od 6 (šest) mjeseci od dostave rješenja poduzetniku Eagle Hills, te tijekom razdoblja provođenja mjera, računajući od dana podnošenja prvog, početnog izvješća, svakih šest (6) mjeseci izvijestiti AZTN o učinku provedenih mjera.

Sukladno ovlasti iz članka 22. stavka 6. ZZTN-a odlučeno je da, ovisno o rezultatima izvještaja povjerenika, AZTN može produžiti trajanje praćenja ispunjenja mjera utvrđenim ovim rješenjem za naredno razdoblje, sve u smislu članka 23. stavka 3. ZZTN-a.

Stoga je AZTN, na temelju odluke Vijeća donio odluku kao u točki IV. izreke ovoga rješenja.

V. Sukladno ovlasti iz članka 22. stavka 6. ZZTN-a odlučeno je da troškove obavljanja poslova povjerenika u cijelosti snosi poduzetnik Eagle Hills.

Stoga je AZTN, tna temelju odluke Vijeća donio odluku kao u točki V. izreke ovoga rješenja.

VI. Ovo rješenje pročišćeno u smislu članka 53. ZZTN-a bit će objavljeno u »Narodnim novinama« i na službenim internetskim stranicama AZTN-a sukladno odredbi članka 59. stavka 2. i stavka 3. ZZTN-a u svezi s člankom 58. stavkom 1. točkom 5. ZZTN-a.

Stoga je AZTN, na temelju odluke Vijeća donio odluku kao u točki VI. izreke ovoga rješenja.

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv rješenja AZTN-a nije dopuštena žalba, ali u roku od trideset (30) dana od dana dostave rješenja stranka može tužbom pokrenuti upravni spor pred Visokim upravnim sudom Republike Hrvatske.

Napomena: Sukladno članku 53. ZZTN-a, podaci koji predstavljaju poslovnu tajnu izuzeti su od objavljivanja te su u tekstu navedeni podaci označeni u rasponima i sa [\*\*\*].

Klasa: UP/I 034-03/2023-02/013

Urbroj: 580-11/107-2025-190

Zagreb, 22. siječnja 2025.

Predsjednica Vijeća
 za zaštitu tržišnog natjecanja
 dr. sc. Mirta Kapural, dipl. iur., v. r.