## Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske broj:U-III-4578/2004 od 7. prosinca 2005.

### NN 149/2005 (19.12.2005.), Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske broj:U-III-4578/2004 od 7. prosinca 2005.

# USTAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

**2890**

Ustavni sud Republike Hrvatske, u sastavu Petar Klarić, predsjednik Suda, te suci Marijan Hranjski, Mario Kos, Ivan Matija, Ivan Mrkonjić,
Jasna Omejec, Željko Potočnjak,
Agata Račan, Emilija Rajić, Smiljko
Sokol, Nevenka Šernhorst, Vice Vukojević i Milan Vuković, u postupku pokrenutom ustavnom tužbom K. H. iz O.,
kojeg zastupa B. K., odvjetnik u O., na sjednici održanoj dana 7. prosinca
2005. godine, jednoglasno je donio

## ODLUKU

I. Ustavna tužba se usvaja te se ukidaju:

– presuda Županijskog suda u Osijeku broj: Gž-1821/04-2 od 23. rujna 2004. godine;

– točka III. izreke presude Općinskog suda u
Osijeku broj:P-2181/02-24 od 7. studenoga 2003. godine koja glasi:

*»Nalaže se
tuženiku K. H. da tužiteljima N. V. i D. V. na ime najamnine isplati iznos od
1.546,74 kn (tisućupetsto četrdeset šest kuna i
sedamdeset četiri lipe) mjesečno počam od mjeseca
prosinca 1997. pa do 7. studenoga 2003. godine, sve s pripadajućom zakonskom
zateznom kamatom koja teče do dospjelosti svakomjesečnog
iznosa tekućeg od 15. u mjesecu za prethodni mjesec pa do isplate, kao i da tužiteljima
naknadi prouzročeni parnični trošak u iznosu od 4.916,00 kn, sve u roku od 15
dana pod prijetnjom ovrhe«.*

II. U ukinutom dijelu predmet se vraća Općinskom
sudu u Osijeku na ponovni postupak.

III. Ova odluka objavit će se u »Narodnim
novinama«.

```
Obrazloženje
```

```

```

1. Ustavna tužba podnijeta je protiv presude
Županijskog suda u Osijeku broj: Gž-1821/04-2 od 23.
rujna 2004. godine.

2. Presudom Općinskog suda u Osijeku broj:
P-2181/02-24 od 7. studenoga 2003. godine usvojen je tužbeni zahtjev tužitelja-protutuženika, N. V. iz O. i D. V. iz Z., kojim je od suda
zahtijevano utvrđenje da je podnositelju prestao status zaštićenog najmoprimca,
uz raskid zakonom uspostavljenog odnosa najma. Podnositelju je naređena i
predaja u posjed tužitelja-protutuženika nekretnine
koja se nalazi u O., Z. 29, kčbr. 6099, upisane u zk.ul. 5732. k.o. O. Ujedno podnositelj je obvezan na
isplatu mjesečnog iznosa od 1.546,74 kune na ime neisplaćene najamnine za
razdoblje od mjeseca prosinca 1997. pa do 7. studenoga 2003. godine s pripadajućim
zakonskim kamatama, te na snošenje parničnog troška u iznosu od 4.916,00 kuna.

Navedenom prvostupanjskom presudom u cijelosti
je kao neosnovan odbijen tužbeni zahtjev podnositelja kojim je od suda
zahtijevao obvezati tužitelje-protutuženike na sklapanje
ugovora o najmu stana.

Protiv prvostupanjske presude podnositelj je
izjavio žalbu. Osporenom drugostupanjskom presudom žalba podnositelja u
cijelosti je odbijena kao neosnovana.

Iz obrazloženja sudskih presuda proizlazi da su
tužitelji-protutuženici 7. kolovoza 1991. godine
postali nositelji prava suvlasništva na naznačenoj nekretnini i to na temelju
nasljeđivanja. O tome su obavijestili podnositelja dana 31. prosinca 1996.
godine, uz poziv na sklapanje ugovora o najmu stana. Nadalje je utvrđeno da podnositelj
bez opravdanog razloga, od navedenog datuma pa do podnošenja tužbe nadležnom
općinskom sudu, nije podnio vlasniku stana zahtjev za sklapanje ugovora o najmu
stana, upotrebljavajući stan bez plaćanja najamnine.

Slijedom navedenih činjeničnih utvrđenja, u
osporenim presudama sudovi su izrazili pravno stajalište da su u konkretnom
slučaju prošli svi razumni rokovi za zaključenje ugovora o najmu, te da je
tužiteljima kao jedino pravno sredstvo zaštite njihovih vlasničkih prava ostala
tužba na iseljenje podnositelja, a s obzirom na činjenicu da prema mjerodavnim
odredbama Zakona o najmu stanova (»Narodne novine«, broj 91/96. 48/98. i
66/98.) zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana može istaknuti samo
najmoprimac.

3. U ustavnoj tužbi podnositelj ističe
osporavajuće razloge koje je navodio tijekom žalbenog postupka. Smatra da su
sudskim presudama, uslijed pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja,
povreda odredaba parničnog postupka te pogrešne primjene materijalnog prava,
povrijeđena ustavna prava sadržana u članku 14. stavku 2. i članku 26. Ustava
Republike Hrvatske.

Obrazlažući ustavnu tužbu podnositelj navodi da
njegovo pravo na sklapanje ugovora o najmu stana s najmodavcem nije ograničeno prekluzivnim rokom. Drži da u provedenom parničnom postupku
sudovi nisu uzeli u obzir činjenicu njegovih ulaganja u sporni stan. Cijeni da
je visina najamnine u konkretnom slučaju, kao i rok od kojega mu je određena
dužnost plaćanje najamnine, utvrđena arbitrarno.

Zaključno, cijeneći osporenu presudu kao i njoj prethodeću prvostupanjsku presudu nezakonitima, podnositelj
predlaže Sudu ustavnu tužbu usvojiti te osporene presude ukinuti.

4. Za potrebe ovosudnog
postupka pribavljen je spis Općinskog suda u Osijeku broj: P-2181/02.

*Ustavna
tužba je osnovana.*

5. Prema odredbama članka 62. stavka 1. i stavka
2. Ustavnog zakona o Ustavnom sudu Republike Hrvatske (»Narodne novine«, broj
99/99., 29/02. i 49/02., pročišćeni tekst), svatko može po iscrpljivanju
dopuštenog pravnog puta podnijeti Ustavnom sudu ustavnu tužbu ako smatra da mu
je pojedinačnim aktom tijela državne vlasti, tijela jedinice lokalne i područne
(regionalne) samouprave ili pravne osobe s javnim ovlastima, kojim je odlučeno
o njegovim pravima i obvezama ili o sumnji ili optužbi zbog kažnjivog djela,
povrijeđeno ljudsko pravo ili temeljna sloboda zajamčena Ustavom, odnosno
Ustavom zajamčeno pravo na lokalnu i područnu (regionalnu) samoupravu. Ustavna
tužba nije pravno sredstvo u sustavu redovnih ili izvanrednih pravnih lijekova,
nego poseban institut za ocjenu pojedinačnih akata tijela državne vlasti,
tijela jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave i pravnih osoba s
javnim ovlastima, radi zaštite ljudskih prava i temeljnih sloboda zajamčenih
Ustavom.

Slijedom navedenog, Ustavni sud, tijekom
postupka pružanja ustavnosudske zaštite, na temelju činjeničnog stanja
utvrđenog u postupku iz kojega je proizašla osporavana odluka i unutar zahtjeva
istaknutog u ustavnoj tužbi, utvrđuje je li u postupku odlučivanja o pravima i
obvezama podnositelja došlo do ustavno nedopuštenog posizanja u njegova ljudska
prava i temeljne slobode.

6. Članak 33. stavak 2., te članak 34. stavak 1.
Zakona o najmu stanova (»Narodne novine«, broj 91/96., 48/98. i 66/98.) glase:

*Članak 33. stavak 2.*

*Zahtjev za
sklapanje ugovora o najmu stana najmoprimac je dužan podnijeti vlasniku stana u
roku od 6 mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona, odnosno od dana
pravomoćnosti odluke kojom je odlučeno o pravu te osobe na korištenje stanom.*

*Članak 34. stavak 1.*

*Do
sklapanja ugovora o najmu stana, odnosno do donošenja odluke suda iz članka 33.
stavka 3. ovoga Zakona ili do iseljenja iz stana korisnici stana dužni su
plaćati naknadu u visini stanarine koju su za taj stan plaćali do stupanja na
snagu ovoga Zakona i utvrđenu komunalnu naknadu.*

Iz navedenih odredaba Zakona o najmu stanova
razvidna je dužnost najmoprimca podnijeti vlasniku stana zahtjev za sklapanje
ugovora o najmu stana. Također je razvidna i dužnost najmoprimca plaćati
komunalnu naknadu i naknadu za uporabu stana vlasniku stana u visini stanarine
koju je za stan plaćao do stupanja na snagu Zakona o najmu stanova. Obvezu
plaćanja naknade vlasniku stana najmoprimac prema Zakonu o najmu stanova ima od
stupanja na snagu Zakona o najmu stana pa do sklapanja ugovora o najmu stana,
donošenja odgovarajuće odluke suda, odnosno iseljenja iz stana.

7. Spisu Općinskog suda u Osijeku broj:
P-2181/02 prileži izračun mjesečne visine zaštićene
najamnine za podnositelja, izdan od strane mjerodavnih upravnih tijela Grada
Osijeka, u visini od 130,05 kuna. Također, u spisu se nalazi nalaz i mišljenje
vještaka građevinske struke prema kojemu bi visina zaštićene najamnine za
sporni stan iznosila 232,05 kune mjesečno, dok bi tržišna najamnina iznosila
1.546,74 kuna na mjesec.

Iz točke III. izreke Općinskog suda u Osijeku
broj: P-2181/02-24od 7. studenoga 2003. godine proizlazi da je podnositelj
obvezan tužiteljima na ime najamnine isplati iznos od 1.546,74 kn mjesečno i to
za razdoblje od mjeseca prosinca 1997. godine pa do 7. studenoga 2003. godine.

Iz navedenoga proizlazi da je podnositelju u
konkretnom slučaju za naznačeno razdoblje utvrđena dužnost snošenja tržišne
najamnine izračunate po vještaku građevinske struke. Za takvo utvrđenje
podnositeljeve obveze ne postoji uporište u mjerodavnim odredbama Zakona o
najmu stanova. Prema mjerodavnim odredbama Zakona o najmu stanova najmoprimac
je vlasniku stana dužan plaćati samo naknadu za uporabu stana i to u visini za
čije određivanje Zakon sadrži jasna mjerila.

Prema odredbi članka 34. stavka 1. Zakona o
najmu stanova, kroz razdoblje koje nije uređeno odredbama ugovora o najmu stana
ili sudskom odlukom, za uporabu stana najmoprimac je do iseljenja dužan
vlasniku stana plaćati naknadu za uporabu stana isključivo u visini stanarine koju
je za taj stan plaćao do stupanja na snagu Zakona o najmu stanova. Navedena
odredba ne poznaje mogućnost da bi se visina naknade najamnine mogla utvrđivati
različito od visine iznosa stanarine koju je najmoprimac plaćao prije njegovog
stupanja na snagu.

8. Određivanjem obveze podnositelju plaćanja
tržišne najamnine u spornoj pravnoj situaciji, dakle u visini i prema
kriterijima različitim od onih utvrđenih prisilnim zakonskom odredbom, nad­ležni sudovi povrijedili su zakon na štetu podnositelja.
Povredom mjerodavnog materijalnog prava u konkretnom slučaju povrijeđeno je i
ustavno pravo sadržano u članku 14. stavku 2. Ustava kojim se jamči jednakost
svih pred zakonom.

U ponovljenom postupku Općinski sud u Osijeku
dužan je pridržavati se pravnih stajališta izrečenih u ovoj odluci. Pri
određivanju visine naknade najamnine koju je podnositelj dužan platiti
tužiteljima Općinski sud u Osijeku je dužan utvrditi prema Zakonom utvrđenom
mjerilu, a to je visina stanarine koju je podnositelj plaćao prije stupanja na
snagu Zakona o najmu stanova, pazeći pri tome da se ne naruši parnično načelo nemo iudex ultra
et extra petita partium.

9. Nadalje, Ustavni sud utvrđuje da su ostali
navodi podnositelja o postojanju povrede njegovih ustavnih prava neosnovani.
Preostala pravna stajališta navedena u pravomoćnom dijelu prvostupanjske
presude zasnivaju se na ustavnopravno prihvatljivom tumačenju mjerodavnog
prava, za koje je nedvojbeno da nije posljedica njegovog proizvoljnog tumačenja
i samovoljne primjene. Donoseći ovu ocjenu Sud je posebno imao u vidu okolnosti
da se podnositelj nije odazvao na poziv vlasnika stana na sklapanje ugovora o
najmu stana te da je upotrebljavao stan bez plaćanja Zakonom propisane naknade,
a što je prema mjerodavnim odredbama Zakona o najmu stanova bio dužan učiniti.

Također, sud ovdje smatra potrebnim napomenuti
da članak 26. Ustava na koji se podnositelj u ustavnoj tužbi poziva, a koji
jamči jednak pravni položaj državljana Republike Hrvatske i stranaca pred
sudovima, nije mjerodavan u konkretnom slučaju (stav Ustavnog suda izražen u
odluci broj: U-III-884/2004, »Narodne novine«, broj 2/05.).

10. Slijedom iznijetoga, Sud je odlučio kao u
izreci. Točka I. i točka II. izreke utemeljene su na odredbama sadržanim u
članku 74. i članku 76. stavku 1. i stavku 2. Ustavnog zakona o Ustavnom sudu
Republike Hrvatske. Točka III. izreke utemeljena je na odredbi članka 29.
stavka 1. Ustavnog zakona o Ustavnom sudu Republike Hrvatske.

Broj: U-III-4578/2004

Zagreb, 7. prosinca 2005.

USTAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

Predsjednik Suda

**dr****. sc. Petar Klarić**, v. r.

Odluka, NN 149/2005-2890