eierskifteforsikring
Store norske leksikon,Samfunn,Bolig og eiendom
Eierskifteforsikring, i dag også betegnet som boligselgerforsikring, er en ansvarsforsikring som dekker det mangelsansvaret som selger har overfor kjøper etter reglene i avhendingsloven.
Forsikringen kan bare tegnes ved salg av boliger og fritidsboliger, ikke ved salg av næringseiendommer.Forsikringen inneholder to hoveddekninger: Den dekker de fleste kravene som kjøper kan ha mot selger som følge av mangler ved boligen. Særlig gjelder dette krav som følger av reglene i avhendingsloven § 4-8 til § 4-18. I tillegg dekker eierskifteforsikringen selgers kostnader til rettslig (advokat) og faktisk (takstmann) bistand i forbindelse med kravet som er rettet mot ham fra kjøper. I praksis ordnes dette ved at eierskifteforsikringsselskapet overtar behandlingen av kravet mot kjøperen, slik at selgeren i liten grad involveres i saken. Forsikringen dekker kun selgers ansvar for at det foreligger mangel ved den solgte eiendommen, ikke selgers ansvar overfor kjøper for at det foreligger en forsinkelse.Eierskifteforsikringen er selgers forsikring, som selger tegner for å dekke sitt ansvar. Det er ikke kjøpers forsikring (se her: boligkjøperforsikring) eller en forsikring av den solgte eiendommen som sådan (kaskoforsikring mot feil eller skader på eiendommen). Historikk og forsikringsgivere Den første eierskifteforsikringen kom på markedet i mai 1996 (Vesta Forsikring AS).Markedssituasjonen blant forsikringsselskapene har medført at markedet stort sett har vært dominert av noen få (svært store) forsikringsgivere, som har dominert i ulike perioder:De første årene etter at forsikringen kom på markedet, tegnet mange av de alminnelige norske forsikringsselskapene eierskifteforsikringer.Deretter kom en periode (frem mot 2005–2007) dominert av forsikringsselskapet ACE, som lenge hadde en markedsandel på opp mot 100 prosent.Etter dette var det Protector Forsikring som var det dominerende forsikringsselskapet frem til omkring 2017/2018. På det meste hadde selskapet en markedsandel på omkring 75 prosent.Fra 2017 til årsskiftet 2021/2022 har det vært en koassuranse med HDI i spissen som har vært den dominerende aktøren, med en markedsandel på slutten av perioden opp mot 75 prosent.Etter de omfattende endringene som skjedde i avhendingsloven per 1. januar 2022, har det kommet en rekke nye forsikringsselskaper på markedet som har tilbudt eierskifteforsikring. Markedet er i dag spredd mellom flere aktører enn på mange tiår. Nærmere om forsikringen – trepartsforholdet Som forsikringer ellers, bygger eierskifteforsikringen på et trepartsforhold. Forholdet mellom kjøper og selger er det grunnleggende forholdet i trepartsforholdet. Det er regulert av reglene i kjøpekontrakten og avhendingsloven.Hvis eiendommen ikke har den tilstanden, kvaliteten, tilbehøret og lignende som kjøper har grunn til å regne med ut fra avtalen som er inngått, vil det foreligge en mangel. Kjøper kan da gjøre krav/kontraktsbruddsvirkninger gjeldende mot selger. Slike kontraktsbruddsvirkninger kan for eksempel medføre en plikt for selger til å tilbakebetale hele eller deler av kjøpesummen (prisavslag), eller til å ta eiendommen tilbake mot å betale hele kjøpesummen tilbake til kjøper (heving).Det er for å unngå å bli utsatt for slike kontraktsbruddsvirkninger, med de negative konsekvenser det har for en selger som typisk har reinvestert salgssummen for eiendommen i en ny bolig/fritidsbolig, at selger tegner eierskifteforsikring.Det at selger har tegnet en eierskifteforsikring, endrer ikke på det ansvaret han har overfor kjøper etter kjøpekontrakten og avhendingsloven. Det er med andre ord de samme forholdene ved eiendommen som utgjør mangel, og kjøper kan gjøre de samme kontraktsbruddsvirkningene gjeldende overfor selger. (Se for eksempel Høyesteretts dom i Norsk Retstidende (Rt.) 2002 side 1425.) Selger har (for å dekke det mangelsansvaret han kan komme i overfor kjøper) tegnet en forsikring hos et forsikringsselskap.Forsikringen reguleres av forsikringsavtalen og forsikringsavtaleloven. En viktig del av forsikringsavtalen er forsikringsvilkårene, som inneholder nærmere regler for hva som gjelder for eierskifteforsikringen. Kjøper har ikke noe avtaleforhold med selgers eierskifteforsikringsselskap.Etter reglene i forsikringsavtaleloven § 7-6 første ledd er imidlertid kjøper gitt en rett til å kunne fremme det mangelskravet han har overfor selger, direkte mot eierskifteforsikringsselskapet.Kjøper har ikke flere rettigheter overfor eierskifteforsikringsselskapet enn han ville hatt hvis han hadde fremsatt mangelskravet sitt direkte overfor selger. Ved salg av hvilke eiendommer kan forsikringen tegnes Selger kan tegne eierskifteforsikring ved salg av boliger og fritidsboliger.Dersom selger driver næringsvirksomhet, herunder omsetning/utvikling/utleie, i en viss utstrekning, kan han ikke tegne eierskifteforsikring.Ved salg av landbrukseiendom og småbruk dekker forsikringen normalt bare selve våningshuset og/eller kårbolig med eventuell tilhørende garasje og tomt. Hvem kan tegne eierskifteforsikring Forsikringen kan tegnes av den som selger en boligeiendom, forutsatt at salget ikke skjer som ledd i selgers næringsvirksomhet.Eierskifteforsikring kan ikke tegnes ved salg mellom ektefeller, slekt i opp- eller nedstigende linje, søsken, personer som har felles husstand eller ved salg til leietagere. Hvordan selges eierskifteforsikring Eierskifteforsikringen selges kun gjennom advokater og eiendomsmeglere som har avtale med et forsikringsselskap om at de skal selge forsikringen for forsikringsselskapet.En boligselger kan ikke selv kontakte et forsikringsselskap som selger eierskifteforsikring og få tegnet forsikringen på den måten. Hvor ofte tegnes eierskifteforsikring Eierskifteforsikring tegnes for tiden (2022) ved omkring 90 prosent av salgene hvor forsikringen kan tegnes. Fordeler med eierskifteforsikringen At selger tegner eierskifteforsikring innebærer en rekke fordeler, både for selger og kjøper. For selger innebærer tegning av eierskifteforsikringen to hovedfordeler: Selger får beholde salgssummen for eiendommen uavkortet, selv om det foreligger mangel ved eiendommen, ettersom eierskifteforsikringsselskapet dekker disse beløpene overfor kjøper. Det er bare hvis selger har opptrådt på en slik måte at forsikringsselskapet kan gjøre regress gjeldende overfor ham, at mangelskravet vil få økonomiske konsekvenser for selger når han har tegnet eierskifteforsikring. Selger slipper å bruke tid og penger på å håndtere reklamasjonen fra kjøper, ettersom eierskifteforsikringsselskapet tar seg av behandlingen av kjøpers krav. Som nevnt er eierskifteforsikringen selgers forsikring, ikke kjøpers. Til tross for dette, innebærer det at selger tegner eierskifteforsikring også en rekke fordeler for kjøper: Kjøper får flere alternative motparter. Etter reglene i forsikringsavtaleloven § 7-6 første ledd har kjøper mulighet til å velge om han vil fremme mangelskravet sitt bare mot selger, bare mot eierskifteforsikringsselskapet, eller mot begge to. At selger har tegnet eierskifteforsikring gir altså kjøper en ytterligere mottaker av kravet hans, ut over selger. Kjøper får en alltid tilstedeværende motpart i Norge. Hvis selger ikke har tegnet eierskifteforsikring, kan selger ta med seg salgssummen til utlandet. Selv om kjøper skulle ha et berettiget mangelskrav, vil det da ofte være vanskelig for kjøper å få tak i selger og midlene hans. Et forsikringsselskap kan ikke lett legge ned virksomheten i Norge, og vil dermed være til stede som motpart for kjøper. For utenlandske forsikringsselskaper som driver virksomhet i Norge, følger det av finansforetaksforskriften (se § 4-3 annet ledd og § 5-6) at selskapene må ha en generalagent i Norge. Kjøper får en alltid solvent motpart. På grunn av kapitalkravsreglene i finansforetaksloven § 14-7 og følgende side, vil et forsikringsselskap alltid ha kapital til å gjøre opp kjøpers mangelskrav. Hvis selger derimot ikke har tegnet eierskifteforsikring, er det ikke sikkert at han har kapital til å gjøre opp kjøpers krav. I et slikt tilfelle spiller det i praksis ingen rolle om mangelskravet kjøper har mot selger er berettiget eller ikke, ettersom kjøper ikke får noe ut av kravet. Kjøper får et utvidet vern mot foreldelse. Før et forsikringsselskap kan påberope seg at kjøpers mangelskrav er foreldet, må selskapet seks måneder i forveien gi kjøper et skriftlig varsel, jamfør forsikringsavtaleloven § 8-6 tredje ledd. Noe slikt forutgående varsel må ikke en selger uten eierskifteforsikring gi før han kan påberope foreldelse overfor kjøper. Kjøper får tilgang på en gratis tvisteløsningsmekanisme. Hvis selger ikke har tegnet eierskifteforsikring, må kjøper reise sak for domstolene hvis selger bestrider kjøpers mangelskrav. Dette vil som regel medføre betydelige kostnader for kjøper (juridisk bistand, gebyrer til retten og så videre). Har selger derimot tegnet eierskifteforsikring, kan kjøper i medhold av forsikringsavtaleloven § 20-1 bringe saken inn for Finansklagenemnda, hvor behandling av saken er gratis for kjøper. Kjøper kan få gratis behandling av mangelsaken for domstolene. Hvis en kjøper får medhold i Finansklagenemnda (se nr. 5), og forsikringsselskapet ikke vil akseptere nemndas avgjørelse, er forsikringsselskapet i henhold til en bransjenorm forpliktet til å dekke kjøpers sakskostnader i tingretten. Selskapet kan heller ikke kreve sine egne sakskostnader dekket av kjøper dersom selskapet vinner saken for domstolene. Dette står i motsetning til situasjonen hvor kjøper ikke har eierskifteforsikring, hvor det etter tvistelovens alminnelige regler er den parten som taper saken (uavhengig av om det er kjøper eller forsikringsselskapet) som i utgangspunktet må dekke motpartens sakskostnader. Kjøper får en profesjonell motpart som har erfaring med å behandle mangelskrav, og som vet hvordan slike krav skal håndteres på en profesjonell måte. Dette i motsetning til situasjonen hvor selger ikke har eierskifteforsikring, og kjøper risikerer at motparten (selger) ikke bidrar til å løse saken på en forsvarlig måte og i tråd med rettsreglene. Behandlingen av kjøpers krav  Fremmer kjøper mangelskravet sitt direkte mot selger gjennom en reklamasjon, plikter selger uten ugrunnet opphold å melde fra til eierskifteforsikringsselskapet sitt, jamfør forsikringsavtaleloven § 4-10 tredje ledd. Dersom selger ikke melder fra til forsikringsselskapet innen ett år etter at han mottok reklamasjonen fra kjøper, mister selger forsikringsdekningen sin, jamfør forsikringsavtaleloven § 8-5 første ledd.Hvis selger ønsker at kjøpers krav skal behandles under eierskifteforsikringen hans, kan ikke selger forhandle med kjøper om det fremsatte mangelskravet eller erkjenne ansvar for mangelen helt eller delvis. Hvis selger gjør dette, er selskapet ikke bundet av selgers erkjennelser av ansvar, forhandlinger eller eventuelle avtaler som selger har inngått om utbedring av mangler, og det er da ikke sikkert at forsikringen vil komme til anvendelse.Poenget er at selger må henvise kjøper til å forholde seg til eierskifteforsikringsselskapet, og ikke til selger. Når kjøper har meldt et krav til forsikringsselskapet som omfattes av forsikringen, overtar selskapet behandlingen av saken. I den forbindelse har selskapet rett til å behandle saken, undersøke om det foreligger grunnlag for mangelsansvar etter avhendingsloven, forhandle med kjøper om løsning på saken, og å prosedere saken for domstolene på egne (og selgers) vegne.Forsikringsselskapet dekker de nødvendige kostnadene til juridisk og faktisk bistand for å håndtere kravet fra kjøper.Selv om eierskifteforsikringen er selgers forsikring, har forsikringsselskapet rett til å utbetale ethvert beløp direkte til kjøper. Les mer i Store norske leksikon bolig avhendingslova forsikring ansvarsforsikring Eksterne lenker Finansnæringens Fellesorganisasjon (FNO): Bransjenorm – Etterlevelse av avgjørelser fra forsikringsklagenemndene ved Forsikringsklagekontoret (Finansklagenemnda fra 1. juli 2010)  Lovdata: Finansforetaksforskriften