natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Having regard to the consolidated version of the Authority’s Decision No 195/04/COL of 14 July 2004 on the implementing provisions referred to under Article 27 of Part II of Protocol 3 (“the Implementing Provisions Decision”) [1],
med beaktande av den konsoliderade versionen av övervakningsmyndighetens beslut nr 195/04/KOL av den 14 juli 2004 om de tillämpningsföreskrifter som avses i artikel 27 i del II i protokoll 3 (nedan kallat beslutet om tillämpningsföreskrifter [1],
Having called on interested parties to submit their comments pursuant to those provisions [2], and having regard to their comments,
efter att ha uppmanat berörda parter att inkomma med synpunkter på grundval av de bestämmelserna [2] och med beaktande av dessa synpunkter, och
Procedure
1 Förfarande
By letter dated 3 July 2008 (Event No 484519), Oppdal Booking AS (hereinafter “OB”), the complainant, filed a complaint against Oppdal municipality’s (hereinafter “the municipality”) intended sale of property gnr 271/8 (hereinafter “the property”) in Oppdal to Strand Drift Oppdal AS (hereinafter “SDO”).
Genom en skrivelse av den 3 juli 2008 (diarienr 484519), ingav klaganden, Oppdal Booking AS (nedan kallad OB), ett klagomål mot Oppdal kommunes (nedan kallad kommunen) planerade försäljning av tomt gnr 271/8 (nedan kallad tomten) i Oppdal till Strand Drift Oppdal AS (nedan kallat SDO).
By letter dated 9 July 2008 (Event No 485146), the Authority requested further information from the Norwegian authorities.
Genom en skrivelse av den 9 juli 2008 (diarienr 485146) begärde övervakningsmyndigheten ytterligare upplysningar från de norska myndigheterna.
By letter dated 8 September 2008 (Event No 491369), the buyer, SDO, submitted comments to the Authority.
Genom en skrivelse av den 8 september 2008 (diarienr 491369) lämnade köparen, SDO, sina synpunkter till övervakningsmyndigheten.
By letter dated 9 September 2008 (Event No 490914), the Norwegian authorities replied to the information request.
De norska myndigheterna besvarade begäran om upplysningar genom en skrivelse av den 9 september 2008 (diarienr 490914).
By letter dated 1 October 2008 (Event No 493593), the complainant submitted further information.
Genom en skrivelse av den 1 oktober 2008 (diarienr 493593) lämnade klaganden kompletterande upplysningar.
The Authority’s Decision No 417/10/COL to initiate the formal investigation procedure laid down in Article 1(2) of Part I of Protocol 3 (“the opening decision”) was published in the Official Journal of the European Union and the EEA Supplement to it [3].
Övervakningsmyndighetens beslut nr 417/10/KOL om att inleda det formella granskningsförfarande som avses i artikel 1.2 i del I i protokoll 3 till övervakningsavtalet (nedan kallat beslutet om att inleda ett formellt granskningsförfarande) offentliggjordes i Europeiska unionens officiella tidning och i EES-supplementet till denna [3].
The Authority called on interested parties to submit their comments on the decision.By letter dated 3 December 2010 (Event No 579649), the Norwegian authorities forwarded their comments (and those of SDO) on the opening decision.
Övervakningsmyndigheten uppmanade berörda parter att inkomma med synpunkter på beslutet.Genom en skrivelse av den 3 december 2010 (diarienr 579649) översände de norska myndigheterna sina synpunkter (och SDO:s synpunkter) på beslutet om att inleda ett formellt granskningsförfarande.
Chronology of events
2 Kronologisk händelseföljd
By letter dated 7 February 2007 [4], SDO proposed through an application to the municipality, to build a service facility for ski resort customers on property gnr 271/8.
Genom en skrivelse av den 7 februari 2007 [4] lämnade SDO, genom en ansökan till kommunen, ett förslag om att bygga en serviceanläggning för skidåkare på en tomt med fastighetsbeteckning gnr 271/8.
The property would need to be rezoned to use the area for this purpose.
För att använda tomten för detta ändamål skulle en ny detaljplan behövas.
By letter dated 19 October 2007 [5], SDO expressed an interest in buying the property.
I en skrivelse av den 19 oktober 2007 [5] uttryckte SDO sitt intresse för att köpa tomten.
In a letter dated 30 November 2007 [6], the municipality replied that the interest to buy the property would not be considered until the area had been rezoned,.
Genom en skrivelse av den 30 november 2007 [6] svarade kommunen att den inte skulle överväga SDO:s intresse av att köpa tomten förrän en ny detaljplan tagits fram för tomten.
On 31 March 2008, the area was rezoned [7].
En ny detaljplaneläggning gjordes den 31 mars 2008 [7].
By letter dated 23 April 2008 [8], OB filed a complaint on the decision to rezone the property.
Genom en skrivelse av den 23 april 2008 [8] ingav OB ett klagomål om beslutet att ta fram en ny detaljplan för tomten.
By letter dated 7 May 2008 [9], the municipality informed SDO that as a consequence of the complaint, its interest in to buy the property could not be considered until a decision was taken on the complaint.
Genom en skrivelse av den 7 maj 2008 [9] informerade kommunen SDO om att den, till följd av klagomålet, inte skulle överväga SDO:s förslag om att köpa tomten förrän ett beslut hade fattats om klagomålet.
On 26 May 2008, the municipality decided not to sustain OB’s complaint regarding the rezoning of the property but to refer the complaint to the County Governor’s Office of Oppland (Fylkesmannen) [10].By letter dated 30 May 2008 [11], OB expressed an interest in buying the property, in the case that its complaint was not sustained by the county administrator’s office.
Den 26 maj 2008 beslutade kommunen att inte godkänna OB:s klagomål om den nya detaljplanen för tomten, utan att hänskjuta klagomålet till fylkesmannen i Oppland [10].Genom en skrivelse av den 30 maj 2008 [11] uttryckte OB sitt intresse för att köpa tomten i det fall företagets klagomål inte godkändes av fylkesmannen.
By letter dated 6 June 2008 [12], the municipality informed SDO that it would not consider SDO’s interest to buy the property before a decision had been taken by the County Governor’s Office in the complaint case.
Genom en skrivelse av den 6 juni 2008 [12] informerade kommunen SDO om att den inte skulle överväga SDO:s intresse av att köpa tomten förrän fylkesmannen hade fattat beslut i klagomålsärendet.
Furthermore, the municipality emphasised that it had not granted SDO an option to buy the property [13].
Kommunen påpekade dessutom att den inte hade beviljat SDO en köpoption på tomten [13].
On 30 June 2008, the executive committee of the municipality decided to obtain two separate value assessments of the property and thereafter proceed with sales negotiations with SDO [14].
Den 30 juni 2008 beslutade kommunledningen att skaffa två separata värderingar av tomten, och därefter fortsätta försäljningsförhandlingarna med SDO [14].
By letter dated 3 July 2008 [15], OB filed a complaint with the Authority against the municipality’s intended sale of the property to SDO.
Genom en skrivelse av den 3 juli 2008 [15] ingav OB ett klagomål till övervakningsmyndigheten mot kommunens planer att sälja tomten till SDO.
By letter dated 10 July 2008 [16], OB requested access to the two independent value assessments.
Genom en skrivelse av den 10 juli 2008 [16] begärde OB att få tillgång till de två oberoende värderingarna.
On 16 July 2008 [17], SDO and the municipality met to discuss a draft sales contract for the property.
Den 16 juli 2008 [17] höll SDO och kommunen ett möte för att diskutera ett utkast till försäljningsavtal gällande tomten.
The municipality informed SDO about the independent evaluations and the sales price for the property.
Kommunen informerade SDO om de oberoende värderingarna och om tomtens försäljningspris.
The sales price was set to NOK 850000 (in line with the independent value assessments).
Försäljningspriset fastställdes till 850000 norska kronor (enligt de oberoende värderingarna).
SDO was given until 17 July 2008 to evaluate the contract whilst the municipality planned to decide on the sale in a meeting on 24 July 2008 [18].
SDO beviljades en tidsfrist fram till den 17 juli 2008 för att utvärdera avtalet, eftersom kommunen planerade att fatta beslut om försäljningen vid ett möte den 24 juli 2008 [18].
SDO signed the contract on 18 July 2008 [19].
SDO undertecknade försäljningsavtalet den 18 juli 2008 [19].
By letter dated 23 July 2008 [20], OB made an offer of NOK 3,1 million on the property.
Genom en skrivelse av den 23 juli 2008 [20] lämnade OB ett anbud på 3,1 miljoner norska kronor på tomten.
Oppdal municipality signed the sales contract with SDO on 31 July 2008 [21].
Oppdal kommune undertecknade försäljningsavtalet med SDO den 31 juli 2008 [21].
The complaint
3 Klagomålet
In July 2008, OB filed a complaint with the Authority alleging that Oppdal municipality was intending to sell property gnr 271/8 to SDO without a public tender.
I juli 2008 ingav OB ett klagomål till myndigheten, där företaget hävdade att Oppdal kommune hade för avsikt att sälja tomt gnr 271/8 till SDO utan offentlig upphandling.
The property was part of an area regulated for parking, before the rezoning, for customers of a nearby ski resort.
Tomten ingick i ett område som före den nya detaljplanen var avsett som parkering för kunder vid en närbelägen skidort.
OB owns and operates Oppdal ski resort and related businesses.
OB äger och driver Oppdal Skisenter och relaterade verksamheter.
The buyer of the plot in question, SDO, is a competitor of OB, who previously leased a property from OB for its business related to ski equipment and ski instructor services.
SDO, köparen av den berörda tomten, är en konkurrent till OB, och SDO hade tidigare hyrt en tomt av OB för sin verksamhet avseende skidutrustning samt skidlärartjänster.
After OB increased the rent, SDO started looking for new premises [22].
När OB höjde hyran började SDO leta efter nya lokaler [22].
In the complaint, OB alleged that the property would be sold without a public tender, as described in the Authority’s State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities (“the Guidelines”) [23] section 2.1.
I klagomålet hävdade OB att tomten skulle säljas utan offentlig upphandling, vilket är ett krav enligt punkt 2.1 i övervakningsmyndighetens riktlinjer för inslag av stöd vid offentliga myndigheters försäljning av mark och byggnader (nedan kallade riktlinjerna) [23].
Further, OB argued that the municipality had not acted in accordance with the alternative procedure described in section 2.2 in the Guidelines, seeing as sales negotiations were started with the potential buyer prior to obtaining an independent evaluation of the property [24].
OB hävdade dessutom att kommunen inte hade agerat enligt det alternativa förfarande som anges i punkt 2.2 i riktlinjerna, och ansåg att försäljningsförhandlingarna med den eventuella köparen hade inletts innan en oberoende expertvärdering av tomten hade inhämtats [24].
Moreover, OB maintained that it was unclear on which principles the valuation reports were based.
Dessutom hävdade OB att det var oklart vilka principer värderingsrapporterna grundades på.
OB alleged that its bid of NOK 3,1 million, based on the same exploitation of the property as the buyer, showed that the market price was not reflected in the sales price.
OB menade att dess bud på 3,1 miljoner norska kronor, som grundades på samma användning av tomten som köparens, visade att försäljningspriset inte avspeglade marknadspriset.
Furthermore, OB argued that it could not be considered to be a buyer with a particular interest in the property [25].
OB hävdade dessutom att företaget inte kunde betraktas som en köpare med särskilt intresse i tomten [25].
Grounds for initiating the procedure
4 Skäl för att inleda förfarandet
The Authority opened the formal investigation procedure on the basis that Oppdal municipality’s sale of land to Strand Drift Oppdal AS could involve state aid.
Övervakningsmyndigheten inledde det formella granskningsförfarandet på grund av att kommunens försäljning av mark till Strand Drift Oppdal AS skulle kunna innefatta statligt stöd.
In particular, the Authority had doubts as to whether the sales price reflected the market price of the property and whether any unlawful state aid was involved.
Övervakningsmyndigheten hyste i synnerhet tvivel om huruvida försäljningspriset avspeglade tomtens marknadspris och om det innefattade olagligt statligt stöd.
As a general rule, in the Authority’s opinion, in situations where the municipality receives a conflicting higher offer on a property after an independent expert valuation, the municipality should subject the higher offer to closer scrutiny in order to ensure that the property is sold at market value.
I situationer där en kommun får ett högre motbud på en tomt efter en oberoende expertvärdering bör kommunen enligt övervakningsmyndighetens åsikt som en allmän regel göra en noggrannare bedömning av det högre budet för att säkerställa att tomten säljs till marknadsvärde.
This can be done by either requesting another assessment of the property or a reassessment from the independent expert valuer.
Detta kan göras genom att antingen begära en ytterligare värdering av tomten eller begära att den oberoende värderingsmannen omvärderar tomtvärdet.
The Norwegian authorities therefore maintain that OB’s bid of NOK 3,1 million must be regarded as coming from a party with a particular interest seeing as OB has a dominant position in the local ski service market and is therefore willing to pay an excessively high price to eliminate competitors from the market.
De norska myndigheterna menar följaktligen att OB:s bud på 3,1 miljoner norska kronor måste anses komma från en part med ett särskilt intresse, som ser att OB har en dominerande ställning på den lokala marknaden för skidtjänster och därför är villig att betala ett överdrivet högt pris för att få bort konkurrenter från marknaden.
Therefore, the Norwegian authorities maintain that the value indicated by the expert valuers reflects the actual market value of the property.
De norska myndigheterna anser därför att det värde som angetts av expertvärderarna avspeglar tomtens faktiska marknadsvärde.
Comments by Strand Drift Oppdal AS [29]
6 Synpunkter från Strand Drift Oppdal AS [29]
SDO submits that the present case and Commission decision C35/2006 cannot be compared.
SDO hävdar att föreliggande ärende och kommissionens beslut C35/2006 inte kan jämföras.
In decision C35/2006, the independent valuation of the property was carried out almost two and a half years before the sale took place and that during such a long period of time, the value of the land may have changed significantly.
I beslut C35/2006 utfördes den oberoende värderingen av tomten nästan två och ett halvt år före försäljningen, och under en så lång tid skulle värdet på marken kunnat ha ändrats betydligt.
Secondly, SDO argues that the facts of case C35/2006 make it unclear whether the independent valuation was used for determining the contract value.
För det andra hävdar SDO att det i ärende C35/2006 är oklart om den oberoende värderingen användes för att fastställa avtalsvärdet.
In the present case, on the other hand, SDO submits that the sale of land was conducted in accordance with the Authority’s Guidelines section 2.2.
I föreliggande ärende hävdar SDO däremot att försäljningen av marken genomfördes enligt punkt 2.2 i övervakningsmyndighetens riktlinjer.
SDO further maintains that OB’s offer appears to be part of a strategy to become the sole provider of ski services in the local market, which, according to SDO, explains why OB made a bid far exceeding the market value of the property.
SDO hävdar vidare att OB:s anbud förefaller ingå i en strategi för att bli den enda leverantören av skidtjänster på den lokala marknaden, vilket enligt SDO förklarar varför OB lämnade ett bud som långt överstiger tomtens marknadsvärde.
SDO also refers to the information provided by the Municipality of Oppdal in an overview dated 29 August 2008 [30] which shows that the sales price for the property is the highest price per square metre known to the Municipality.
SDO hänvisar också till de upplysningar som lämnats av Oppdal kommune i en översikt av den 29 augusti 2008 [30], som visar att tomtens försäljningspris är det högsta pris per kvadratmeter som kommunen har vetskap om.
Further, SDO submits that the complainant has bought properties in the area for prices considerably lower than the sales price in the present case.
SDO menar också att klaganden har köpt tomter i området till betydligt lägre priser än försäljningspriset i föreliggande ärende.
SDO also puts forward that according to Norwegian contract law, a contract is concluded and binding if the parties have agreed to the terms, independently of whether the actual contract is signed.
SDO påpekar likaså att enligt norsk avtalsrätt har ett avtal ingåtts och är bindande när parterna har enats om villkoren, vare sig avtalet har undertecknats eller ej.
Therefore, SDO is of the opinion that Oppdal municipality was legally obliged to sell the property to SDO at the time OB submitted its bid.
SDO anser därför att Oppdal kommune var juridiskt skyldig att sälja tomten till SDO vid den tidpunkt då OB lade sitt bud.
SDO considers the sale of the property to have been carried out at market value, seeing as the sales price is based on the assessment of the two independent experts in accordance with the Authority’s Guidelines.
SDO anser att försäljningen av tomten har skett till marknadsvärde, eftersom försäljningspriset grundas på värderingen av de två oberoende experterna enligt övervakningsmyndighetens riktlinjer.
Therefore, SDO argues that no state aid is involved.
SDO hävdar därför att inget statligt stöd förekommer.
The presence of state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement
Förekomst av statligt stöd i den mening som avses i artikel 61.1 i EES-avtalet
Article 61(1) of the EEA Agreement reads as follows:
Följande anges i artikel 61.1 i EES-avtalet:
State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities [31]
Riktlinjer för inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader [31]
The aid must be granted by the State or through state resources.
Stödet måste beviljas av staten eller finansieras med statliga medel.
Municipalities are for state aid purposes considered to be part of the State, thus Oppdal municipality’s resources can be considered state resources.
När det gäller statligt stöd anses kommuner vara en del av staten, vilket innebär att kommunens medel kan anses utgöra statliga medel.
The State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities (“the Guidelines”) give further guidance on how the Authority interprets and applies the provisions of the EEA Agreement governing state aid when it comes to assessing sales of public land and buildings.
I riktlinjerna ges ytterligare vägledning om hur övervakningsmyndigheten tolkar EES-avtalets bestämmelser om statligt stöd i bedömningar av försäljning av statlig mark och statliga byggnader.
Section 2.1 describes a sale through an unconditional bidding procedure, while Section 2.2 describes a sale by way of an independent expert valuation.
I punkt 2.1 beskrivs en överlåtelse genom villkorslöst anbudsförfarande, och i punkt 2.2. beskrivs en överlåtelse genom en oberoende expertvärdering.
Sales of publicly owned land and buildings below market value imply that state resources are involved.
Försäljning av statligt ägda marker och byggnader under marknadsvärde innebär förekomst av statliga medel.
However, the Guidelines provide for two situations where, if the applicable conditions are met, the price paid for the property will be held to correspond to market value thereby excluding the presence of state resources.
I riktlinjerna anges dock två situationer där det pris som betalats för tomten i fråga om de tillämpliga villkoren är uppfyllda anses motsvara marknadsvärde, vilket utesluter förekomst av statligt stöd.
As noted above, these two situations are: (a) the sale has taken place through an unconditional bidding process; and (b) the sale has taken place after an independent expert valuation.
Som nämns ovan rör det sig om följande två situationer: a) Försäljningen har skett genom ett villkorslöst anbudsförfarande, och b) försäljningen har skett efter en oberoende expertvärdering.
In the present case, the municipality did not organise an unconditional bidding process but used two independent expert valuations as the basis for determining the sales price.
I föreliggande ärende anordnade kommunen inget villkorslöst anbudsförfarande, utan använde två oberoende expertvärderingar som underlag för att fastställa försäljningspriset.
Section 2.2 of the Authority’s Guidelines provides that “if public authorities intend not to use the procedure described under Section 2.1, an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards. The market price thus established is the minimum purchase price that can be agreed without granting state aid.”
Följande anges i punkt 2.2 i övervakningsmyndighetens riktlinjer: ”Om offentliga myndigheter avser att inte använda förfarandet som beskrivs i punkt 2.1, bör en värdering genomföras av en eller flera oberoende värderingsmän före förhandlingarna om överlåtelsen för att fastställa marknadsvärdet på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder. Det marknadspris som sålunda fastställts är det lägsta anskaffningspris som kan avtalas utan att det är fråga om statligt stöd.”
The Norwegian authorities have indicated that Oppdal municipality ordered two value assessments, by the independent appraisers Mr. Geir Husebø and Mr. Ragnar Lian.
De norska myndigheterna har uppgett att Oppdal kommune beställde två värderingar, av de oberoende värderingsmännen Geir Husebø och Ragnar Lian.
Both reports estimated a similar market value for the property, NOK 800000 and NOK 850000 respectively.
Tomtens marknadsvärde uppskattades till liknande belopp i båda rapporterna, 800000 norska kronor respektive 850000 norska kronor.
The sale of the property
Försäljningen av tomten
As the Authority pointed out in the opening decision, the Guidelines do not expressly deal with a situation where a higher conflicting bid is received after the receipt of the expert evaluation but prior to the conclusion of the contract.
Såsom övervakningsmyndigheten påpekar i beslutet om att inleda ett formellt granskningsförfarande behandlas dock inte situationer där bindande bud läggs efter mottagandet av expertutlåtandet, men innan ett bindande avtal har slutits uttryckligen i riktlinjerna.
The Authority considers that in such a situation, the submission of a conflicting higher bid could be liable to cast doubts on whether the expert evaluations reflect the actual market value of the property.
Övervakningsmyndigheten menar att en situation som denna, där ett högre motbud har lagts, föranleder tvivel om huruvida värderingarna avspeglar det faktiska marknadspriset för tomten.
In the opening decision, the Authority referred to Commission decision C35/2006, which dealt with a situation where an offer was made after the receipt of the expert valuation.
I beslutet om att inleda ett formellt granskningsförfarande hänvisar övervakningsmyndigheten till kommissionens beslut C35/2006, som rör en situation där ett bud lämnades efter det att expertvärderingen mottagits.
In its decision the Commission stated:
Kommissionen anger följande i sitt beslut: