natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The State Aid Guidelines state that: ‘The valuer should be independent in carry out his tasks, i.e. public authorities should not be entitled to issue orders as regards the result of the valuation’.
I riktlinjerna för statligt stöd anges följande: ”Värderingsmannen bör vara oberoende vid fullgörandet av sina uppgifter, dvs. offentliga myndigheter bör inte ha rätt att utfärda föreskrifter beträffande resultatet av värderingen.”
The report refers to the purpose of the assessment, the presence of Mr Aarsheim and one other person from OPAK at the time of visiting the property.
I rapporten beskrivs syftet med värderingen samt anges att Jacob Aarsheim och ytterligare en person från Opak deltog vid besöket på fastigheten.
A detailed explanation on the method applied is also attached.
Dessutom bifogas en detaljerad beskrivning av den metod som använts.
Against this background, the Authority sees no reason to doubt that the asset valuer carried out his assignment in full independence within the meaning of the guidelines.
Övervakningsmyndigheten ser därför ingen anledning att betvivla att värderingsmannen fullgjorde sin uppgift helt oberoende i den mening som avses i riktlinjerna.
Evaluation of the market value on the basis of generally accepted indicators and valuation standards
Fastställande av marknadsvärdet på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder
The guidelines define ‘market value’ as the ‘price at which land and buildings could be sold under private contract between a willing seller and an arm’s length buyer on the date of valuation, it being assumed that the property is publicly exposed to the market, that market conditions permit orderly disposal and that a normal period, having regard to the nature of the property, is available for the negotiation of the sale’.
I riktlinjerna definieras ”marknadsvärde” som ”det pris som mark och byggnader på värderingsdagen skulle betinga vid en privat försäljning mellan en villig säljare och en oberoende köpare, under antagandet av att egendomen offentligt utbjuds till salu, att marknadsförhållandena möjliggör försäljning i normal ordning och att det med beaktande av egendomens art står en skälig tidsrymd till förfogande för förhandling av köpet”.
The OPAK report sets out, inter alia, the following bases and assumptions:
I OPAK:s rapport anges bl.a. följande utgångspunkter och antaganden:
the owner is positive to the sale,
Ägaren är positiv till försäljningen.
that the property can be freely marketed for sale, over a normal period of time,
Fastigheten kan fritt bjudas ut till försäljning under en skälig tidsperiod.
that buyers who are willing to pay abnormally high prices due to ‘special interests’ are not taken into account,
De köpare som är villiga att betala abnormt höga priser på grund av ”särskilda intressen” beaktas inte.
the evaluation is carried out in accordance with OPAK’s routines for value assessments and value assessment courses provided by the UiS.
Värderingen genomförs i enlighet med Opaks rutiner för marknadsvärderingar och marknadsvärderingskurser som ges av UiS.
As the building on the property is condemned and must be demolished, OPAK has assessed the value of the titles as land not built on.
Eftersom byggnaden på marken är utdömd och måste rivas har Opak uppskattat värdet av fastigheterna som obebyggd mark.
The methodology applied, referred to as the ‘land cost method’, is explained as follows:
Den metod som använts kallas ”markkostnadsmetoden” och beskrivs på följande sätt:
‘The valuation of property depends on their expected use and development potential, including expected profits.
”Fastighetsvärdering är beroende av fastighetens förväntade användning och utvecklingspotential, inklusive förväntade vinster.
A direct parameter for this is land costs, i.e. the difference between the market value of the fully developed property and total construction including profit margin, but excluding the land cost; divided by the number of square metres of indoor floor area, excluding basements’ [40].
En direkt parameter för detta är markkostnaderna, dvs. skillnaden mellan marknadsvärdet för den helt bebyggda fastigheten och totala byggnadskostnader inklusive vinstmarginal men exklusive markkostnad, dividerat med antalet kvadratmeter golvyta inomhus, exklusive källare” [40].
Furthermore, it is explained that land cost will depend on the demand for buildings in the area, construction costs, and applicable zoning regulations.
Vidare förklaras att markkostnaden kommer att vara beroende av efterfrågan på byggnader i området, byggnadskostnader och tillämpliga detaljplanebestämmelser.
In making this assessment, experience from sales of comparable land in the area will also be considered.
Vid värderingen kommer hänsyn också att tas till erfarenheter från försäljning av jämförbar mark i området.
In application of this method, the OPAK report arrives at a price of NOK 3,2 million as a reasonable estimate of the sales price.
Med tillämpning av denna metod kommer Opak i sin rapport fram till att 3,2 miljoner NOK är en rimlig uppskattning av försäljningspriset.
The Authority has previously found, in its decision pertaining to the sale of the University Library building in Oslo, that the land cost method is an acceptable method for plots of land without existing buildings [41].
Övervakningsmyndigheten har tidigare, i sitt beslut gällande försäljningen av universitetsbibliotekets byggnad i Oslo kommit fram till att markkostnadsmetoden är en godtagbar metod för tomter utan befintliga byggnader [41].
The Norwegian Association of Valuers (NTF), on their web pages [42], primarily refer to other methods, such as net capitalisation method, the cash flow method and the technical worth method.
Norges TakseringsForbund (NTF) hänvisar på sin webbplats [42] i första hand till andra metoder, t.ex. nettokapitaliseringsmetoden, kassaflödesmetoden och metoden med tekniskt värde.
However, these methods presuppose that there is an existing building on the land.
Dessa metoder förutsätter dock att det finns en befintlig byggnad på marken.
The building on the property in question being condemned, the Authority finds that the land cost method is an acceptable valuation method for the three titles in question.
Eftersom byggnaden på marken i fråga är utdömd anser övervakningsmyndigheten att markkostnadsmetoden är en godtagbar värderingsmetod för de tre fastigheterna.
The economic disadvantage of special obligations
Den ekonomiska nackdelen av särskilda förpliktelser
According to the guidelines, ‘[s]pecial obligations that relate to the land and buildings and not to the purchaser or his economic activities may be attached to the sale in the public interest provided that every potential buyer is required, and in principle is able, to fulfil them, irrespective of whether or not he runs a business or of the nature of his business.
I riktlinjerna anges följande: ”Särskilda förpliktelser som är förbundna med fastigheten och inte med köparen eller hans ekonomiska verksamhet får kopplas till överlåtelsen för att tillvarata samhällsintresset förutsatt att alla tänkbara köpare är skyldiga och i princip i stånd att uppfylla dem, oberoende av om de driver en rörelse eller inte och vad slags rörelse det i så fall är.
The economic disadvantage of such obligations should be evaluated separately by independent valuers and may be set off against the purchase price’.
Den ekonomiska nackdelen av sådana förpliktelser bör utvärderas separat av oberoende värderingsmän och får räknas av mot försäljningspriset.”
The Authority considers that the obligation to construct an underground car park is such a special obligation, which does not relate to the purchaser.
Övervakningsmyndigheten anser att skyldigheten att bygga en underjordisk parkering är en sådan särskild förpliktelse, som inte är förbunden med köparen.
Also, the demolition costs of the condemned building may be valuated and set off following the same principles.
Rivningskostnaderna för den utdömda byggnaden kan också värderas och räknas av enligt samma principer.
As for the obligation to construct the underground parking spaces, the cost estimate is based on the guidelines issued by public authorities and an independent engineering institute [43] requiring 25 square metres per parking space and experience of construction costs for underground car parks.
Vad beträffar skyldigheten att bygga de underjordiska parkeringsplatserna är kostnadsberäkningen baserad på de riktlinjer som utfärdats av offentliga myndigheter och ett oberoende forskningsinstitut [43], enligt vilka det krävs 25 kvadratmeter per parkeringsplats, och på erfarenheter när det gäller byggnadskostnader för underjordiska parkeringar.
OPAK states that this cost calculation method is normal industry practice.
Enligt Opak är denna kostnadsberäkningsmetod normal praxis i branschen.
On this basis, OPAK arrives at a price of NOK 130000 per parking space, or NOK 8450000 for 65 parking spaces, excluding VAT and land costs.
På så sätt kommer Opak fram till ett pris på 130000 NOK per parkeringsplats, eller 8450000 NOK för 65 parkeringsplatser, exklusive moms och markkostnader.
The demolition costs, including fees for waste collection and sorting, have been established on the basis of experience from similar demolition works.
Rivningskostnaderna, inklusive avgifter för insamling och sortering av avfall, har fastställts med utgångspunkt i erfarenheter från liknande rivningsarbeten.
OPAK estimates that these costs may amount to NOK 150000.
Opak uppskattar dessa kostnader till omkring 150000 NOK.
The Authority recalls that even though it is bound to assess the content of expert opinions submitted by external parties, it is not bound to engage its own external consultants [44].
Övervakningsmyndigheten erinrar om att den visserligen är skyldig att bedöma innehållet i expertutlåtanden som lämnats av externa parter, men att den inte är skyldig att anlita egna utomstående värderingsmän [44].
Having examined the cost calculations, carried out by an independent expert with sufficient technical knowledge within the framework of a value assessment of the property as such, and on the basis of inspection of the premises, the Authority takes the view that these calculations comply with the State aid guidelines.
Efter att ha granskat kostnadsberäkningarna, som gjorts av en oberoende expert med tillräcklig teknisk kunskap inom ramen för en marknadsvärdering av fastigheten som sådan, och på grundval av en inspektion av fastigheten, anser övervakningsmyndigheten att dessa beräkningar är förenliga med riktlinjerna för statligt stöd.
The costs as estimated may, thus, be offset against the purchase price.2.2.
De beräknade kostnaderna får alltså räknas av mot försäljningspriset.
CONCLUSION ON THE STATE AID ELEMENT IN THE SALE OF TITLE NUMBERS 1/152, 1/301 AND 1/630 TO GRUNNSTEINEN AS
SLUTSATS OM INSLAGET AV STATLIGT STÖD VID FÖRSÄLJNINGEN AV FASTIGHETERNA 1/152, 1/301 OCH 1/630 TILL GRUNNSTEINEN AS
Based on the above assessment of the OPAK report, the Authority concludes that since the economic disadvantages of the obligation to construct the underground parking spaces and the cost of demolishing the condemned building are estimated to amount to NOK 8,6 million in total, and the value of the property is estimated to NOK 3,2 million, the transaction does not confer any economic advantage on Grunnsteinen AS.
På grundval av ovanstående bedömning av Opaks rapport drar övervakningsmyndigheten slutsatsen att transaktionen inte ger Grunnsteinen AS någon ekonomisk fördel, eftersom den ekonomiska nackdelen av skyldigheten att bygga de underjordiska parkeringsplatserna och rivningskostnaden för den utdömda byggnaden uppskattas till sammanlagt 8,6 miljoner NOK, och fastighetens värde uppskattas till 3,2 miljoner NOK.
As the negative value of the economic disadvantages significantly exceeds the positive value of the property, this conclusion is not influenced by any reasonable error margin or the fact that OPAK states that the valuation of such properties is indeed uncertain.
Eftersom det negativa värdet av den ekonomiska nackdelen avsevärt överstiger det positiva värdet av fastigheten påverkas denna slutsats inte av någon rimlig felmarginal eller av Opaks påpekande att värdering av sådana fastigheter är mycket osäker.
The Authority observes, however, that the difference in value between the obligation that Grunnsteinen takes on and the value of the property is so significant that it might indicate that the market value arrived at by OPAK could be uncertain.
Övervakningsmyndigheten noterar dock att skillnaden mellan värdet av den skyldighet som Grunnsteinen påtar sig och fastighetens värde är så stor att det kan tyda på att det marknadsvärde som Opak kommit fram till skulle kunna vara osäkert.
However, given the significant discrepancy, even a sizeable readjustment of the values found by OPAK would not lead the conclusion that Grunnsteinen has received an advantage.
Med tanke på den stora differensen skulle inte ens en ansenlig justering av de värden som Opak kommit fram till leda till slutsatsen att Grunnsteinen beviljats en fördel.
Against this background, the Authority concludes that the transfer of title numbers 1/152, 1/301 and 1/360 to Grunnsteinen did not involve State aid within the meaning of Article 61(1) EEA.
Övervakningsmyndigheten drar därför slutsatsen att överföringen av fastigheterna 1/152, 1/301 och 1/360 till Grunnsteinen inte innefattade statligt stöd i den mening som avses i artikel 61.1 i EES-avtalet.
In the decision to open the formal investigation, the Authority expressed doubts that the price of NOK 4,7 million for the 56000 square metres property corresponded to the market price.
I beslutet om att inleda den formella granskningen ställde sig övervakningsmyndigheten tvivlande till att priset på 4,7 miljoner NOK för den 56000 kvadratmeter stora fastigheten motsvarade marknadspriset.
The Authority’s doubts were based, inter alia, on the fact that the municipality stated that the property had been sold at cost, a policy later departed from as it was believed to lead to land being sold off too cheaply.
Övervakningsmyndighetens tvivel baserades bl.a. på kommunens påstående att fastigheten sålts till självkostnadspris – en ståndpunkt som man senare frångick eftersom den troddes innebära att marken sålts för billigt.
Furthermore, as no value assessment had been carried out, the Authority was not convinced by the comparison made to sales of other properties in the region.
Eftersom ingen marknadsvärdering genomförts lät sig övervakningsmyndigheten inte heller övertygas av jämförelsen med försäljning av andra fastigheter i regionen.
In reply to the Authority’s information injunction in the opening decision, the Norwegian authorities have submitted a value assessment of the property carried out by OPAK.
Som svar på övervakningsmyndighetens begäran om upplysningar i beslutet om att inleda granskningsförfarandet har de norska myndigheterna lämnat en marknadsvärdering av fastigheten som gjorts av Opak.
Thus, it falls to be considered whether the assessment submitted meets the standards laid down in the Authority’s guidelines.
Det måste alltså övervägas om den värdering som lämnats uppfyller kraven i övervakningsmyndighetens riktlinjer.
According to the Authority’s State aid guidelines, the market value of the property should be established on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards by an asset valuer of good repute, who shall be independent in carrying out his tasks.
Enligt övervakningsmyndighetens riktlinjer för statligt stöd bör fastighetens marknadsvärde fastställas på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder av en värderingsman med gott anseende, som bör vara oberoende vid fullgörandet av sina uppgifter.
The qualifications and reputation of OPAK, and of Mr Aarsheim in particular, have been assessed above.
Opaks, och i synnerhet Jacob Aarsheims, kvalifikationer och anseende har bedömts ovan.
In light of that assessment, the Authority finds that the report pertaining to title number 4/165 was also carried out by an asset valuer of good repute.
Mot bakgrund av den bedömningen anser övervakningsmyndigheten att även rapporten avseende fastighet 4/165 sammanställts av en värderingsman med gott anseende.
The Authority has not seen any indications that the asset valuer was not independent.
Övervakningsmyndigheten har inte upptäckt något som tyder på att värderingsmannen inte var oberoende.
Mr Aarsheim belongs to a well-known asset valuation company having no formal links with the municipality.
Jacob Aarsheim tillhör en välkänd värderingsfirma som inte har några formella förbindelser med kommunen.
The report also sets out the purpose of the assessment, and confirms that Mr Aarsheim has visited the property and describes the method applied in detail.
I rapporten anges också syftet med värderingen, det bekräftas att Jacob Aarsheim har besökt fastigheten, och den metod som använts beskrivs i detalj.
On that basis, the Authority has no reason to doubt that the assessment was carried out in full independence of any orders from the municipality with respect to the result of the valuation.
Övervakningsmyndigheten har därför ingen anledning att betvivla att värderingen genomfördes helt oberoende av eventuella uppmaningar från kommunen gällande resultatet av värderingen.
As described above, OPAK sets out a number of assumptions for its valuations, including the assumption that the seller is willing to sell and that the property may be marketed over a normal period of time.
Såsom förklaras ovan baserar Opak sina värderingar på ett antal antaganden, bl.a. att säljaren är villig att sälja och att fastigheten kan bjudas ut till försäljning under en skälig tidsperiod.
OPAK has assessed the value of the property on the basis that it was not subject to a zoning plan, only to a general reservation for industrial purposes.
Opak har uppskattat fastighetens värde med utgångspunkten att den inte omfattades av någon detaljplan utan bara av en allmän reservation för industriändamål.
The reason for this is that the proposed zoning plan as industrial land was withdrawn before the contract was signed, due to objections from the National Public Roads Administration [45].
Skälet till detta är att den föreslagna detaljplanen, där fastigheten betecknats som industrimark, återkallades innan kontraktet undertecknats, på grund av invändningar från Statens vegvesen [45].
The zoning plan later adopted was, according to OPAK, very different from the plan which had been withdrawn, as the area was zoned for sports purposes, not for industrial purposes.
Den detaljplan som senare antogs skilde sig enligt Opak stort från den plan som återkallats, eftersom området detaljplanelagts för idrottsändamål och inte industriändamål.
The report defines ‘the sales value is the price that several independent potential buyers interested in the property are willing to pay at the date of the evaluation’.
I rapporten definieras försäljningsvärdet som ”det pris som flera oberoende potentiella köpare som är intresserade av fastigheten är villiga att betala på värderingsdagen”.
In contrast to the assessment of the properties transferred to Grunnsteinen, OPAK does not, in the case of Hålandsmarka, apply the land cost method or any of methods preferred by NTF with respect to buildings.
När det gäller Hålandsmarka tillämpar Opak varken markkostnadsmetoden eller någon av de metoder som NTF förespråkar för byggnader, i motsats till vad som skedde vid värderingen av de fastigheter som överförts till Grunnsteinen.
Instead, the price is established through benchmarking with comparable plots of land sold in the area (comparative sales values).
I stället bestäms priset genom jämförelse med liknande tomter som sålts i området (komparativa försäljningsvärden).
OPAK states that comparable prices in the area range from NOK 80 per square metre (sale between a private party and the municipality) to NOK 115 per square metre (sale between two private parties).
Opak uppger att jämförbara priser i området varierar mellan 80 NOK per kvadratmeter (försäljning mellan en privat part och kommunen) och 115 NOK per kvadratmeter (försäljning mellan två privata parter).
OPAK also refers to a reappraisal decision in Stavanger, which established a price of NOK 140 per square metre for plots reserved for home constructions in a very central location.
Opak hänvisar också till ett omvärderingsbeslut i Stavanger, enligt vilket priset för tomter som reserverats för bostadsbyggande i ett mycket centralt läge fastställdes till 140 NOK per kvadratmeter.
According to OPAK, this would correspond to a price of around NOK 90 per square metre for the industrial area in question.
Enligt Opak skulle detta motsvara ett pris på omkring 90 NOK per kvadratmeter för det aktuella industriområdet.
OPAK recognises that market conditions are uncertain and, therefore, suggests that the market price would be between NOK 80 and NOK 100 per square metre, or between NOK 4510000 and NOK 5636000 for the whole area.
Opak medger att marknadsförhållandena är osäkra och menar därför att marknadspriset skulle ligga mellan 80 och 100 NOK per kvadratmeter, eller mellan 4510000 och 5636000 NOK för hela området.
Against that background, OPAK’s estimate for the sales value is in the middle of that range, NOK 5100000.
Opaks uppskattning av försäljningsvärdet ligger därför i mitten av det intervallet på 5100000 NOK.
In its opening decision, the Authority was sceptical of relying on the municipality’s comparison with prices obtained for other properties in the area, inter alia, because it seemed that, despite the objections from the Public Roads Administration, the zoning plan for the area had already been adopted, and, therefore, that it would seem incorrect to compare the land to areas where no zoning plan existed.
I beslutet om att inleda granskningsförfarandet var övervakningsmyndigheten skeptisk till att förlita sig på kommunens jämförelse med priser som betalats för andra fastigheter i området, bl.a. därför att detaljplanen för området redan tycktes ha antagits, trots invändningarna från Statens vegvesen, och det därför skulle framstå som felaktigt att jämföra marken med områden som inte omfattades av någon detaljplan.
However, the Norwegian authorities have pointed out, in their comments to the opening decision, that the objections from the Public Roads Administration were known at the time of the sale and that, consequently, there was no zoning plan.
I sina synpunkter på beslutet om att inleda granskningsförfarandet har de norska myndigheterna emellertid påpekat att invändningarna från Statens vegvesen var kända vid tiden för försäljningen och att det följaktligen inte fanns någon detaljplan.
Also, a zoning plan for the area was only adopted in August 2007, i.e. two years after the sales, and the area was then zoned for sports purposes.
En detaljplan för området antogs dessutom först i augusti 2007, dvs. två år efter försäljningen, och området detaljplanelades då för idrottsändamål.
Although the subsequent chain of events was unknown to the parties at the time of the transaction, these facts support the conclusion that the withdrawal of the original zoning plan was genuine and that significant changes to it could be expected.
Även om den påföljande händelsekedjan var okänd för parterna vid tiden för transaktionen stöder dessa omständigheter slutsatsen att den ursprungliga detaljplanen verkligen återkallats och att betydande ändringar av den kunde förväntas.
Therefore, the Authority finds the assumptions on which the OPAK report is based, i.e. that no zoning plan applied at the time of the sale, to be acceptable.
Övervakningsmyndigheten anser därför att det antagande som ligger till grund för Opaks rapport, nämligen att ingen detaljplan gällde vid tiden för försäljningen, är godtagbart.