natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Later, the advice it received from its external legal advisor in KS and its own Chief Executive to postpone the sale and clarify the value, were not followed.
De råd som kommunen senare fick från sin externa juridiska rådgivare i KS och från den egna rådmannen om att skjuta upp försäljningen och klargöra värdet följdes inte.
While the Council approved the sale on the conditions that a risk assessment of potential competition problems should be made by KS and submitted to the Executive committee, the Authority has not received any further information about these subsequent risk assessments.
Kommunestyret godkände försäljningen på villkor att en riskbedömning av potentiella konkurrensproblem skulle genomföras av KS och överlämnas till formannskapet, men myndigheten har inte mottagit någon ytterligare information om dessa senare riskbedömningar.
The municipality has put forward two calculations dated 2 May 2006, from the municipality’s external property valuer, see description above in Paragraphs 20 and 21.
Kommunen har lagt fram två beräkningar daterade den 2 maj 2006 som gjorts av kommunens externa värderingsman av egendomar, se beskrivningen i punkterna 20 och 21.
The municipality has submitted that the first assessment demonstrates that the primary cost for the municipality for acquiring the Inner Camp was NOK 12,4 million.
Kommunen hävdar att den första bedömningen visar att dess ursprungliga kostnader för att förvärva kasernområdet var 12,4 miljoner norska kronor.
The second is said to show that the value of the other buildings in the Inner Camp that were not sold to Haslemoen AS had an estimated value of approximately NOK 3,67 and 5 million respectively.
Den andra bedömningen sägs visa att värdet på de övriga byggnader i kasernområdet som inte såldes till Haslemoen AS hade ett beräknat värde på ungefär 3,67 miljoner respektive 5 miljoner norska kronor.
Deducted from the primary cost of 12,4 million these assessments show, according to the municipality, that the primary cost for the 29 buildings in question was not more than NOK 4 million.
Efter avdrag från de ursprungliga kostnaderna på 12,4 miljoner norska kronor, visar enligt kommunen dessa bedömningar att de ursprungliga kostnaderna för de 29 byggnaderna i fråga inte var mer än 4 miljoner norska kronor.
The Authority does not share the view that these calculations demonstrate that the buildings at issue were sold at market value.
Myndigheten delar inte åsikten att dessa beräkningar visar att byggnaderna såldes till marknadsvärde.
It disputes both the starting point regarding the primary cost of the Inner Camp as well as the method of deducting assumed value of other buildings in order to determine the “rest” primary cost.
Den ifrågasätter både utgångspunkten rörande de ursprungliga kostnaderna för kasernområdet och metoden med ett avdrag för det förmodade värdet på andra byggnader för att fastställa ”resterande” ursprungliga kostnader.
The 20 % rebate
Rabatten på 20 procent
As regards the starting point, the calculations refers to the value of the Inner Camp as established in the second Agdestein report at NOK 15,5 million.
Vad beträffar utgångspunkten hänför sig beräkningarna till det värde på kasernområdet som fastställs i den andra Agdestein-rapporten, dvs. 15,5 miljoner norska kronor.
Then the 20 % rebate that the municipality was granted for acquiring the whole military camp was deducted so as to find an Inner Camp value of NOK 12,4 million.
Sedan gjordes ett avdrag motsvarande en rabatt på 20 procent som kommunen beviljades för att förvärva hela militärförläggningen, vilket ledde till att kasernområdets värde fastställdes till 12,4 miljoner norska kronor.
The basis for this discount is explained in the second Agdestein report:
Grunden för detta avdrag förklaras i den andra Agdestein-rapporten enligt följande:
“We believe that the market with a joint purchase of four such different activity areas, would include a price reduction for amongst other things risk and higher operating costs. However, the buyer would quickly be able to “turn around” after the acquisition and sell for instance the farm land or the forest separately, which point in the opposite direction. There is already included approximately 30 % “quantity discount” in the value assessments for both the housing and Inner Camp areas, due to the collective sale of each of these objects. We believe in an additional value reduction in the area of 20 % (– 12 mill) in the case of a joint sale of the whole camp in one go, i.e. to from NOK 58 mill to NOK 46 mill.” [22](55) Thus, the 20 % discount was specifically linked to the fact that the municipality bought the whole military camp, i.e. all four areas mentioned above in Paragraph 5.
”Vi tror att marknaden vid ett samlat köp av fyra så olika verksamhetsområden skulle inkludera en prisnedsättning för bland annat risk och högre driftskostnader. Köparen skulle dock snabbt kunna ”vända om” efter förvärvet och sälja t.ex. odlingsmarken eller skogen separat, vilket pekar i motsatt riktning. En ”mängdrabatt” på ungefär 30 procent är redan inkluderad i värdeutlåtandena för bostadsområdet och kasernområdet, på grund av den samlade försäljningen av vart och ett av dessa objekt. Vi tror på en ytterligare värdeminskning i området på 20 procent (-12 miljoner kronor) vid en samlad försäljning av hela förläggningen som en helhet, dvs. från 58 miljoner norska kronor till 46 miljoner norska kronor.” [22](55) Rabatten på 20 procent var alltså särskilt kopplad till det faktum att kommunen köpte hela militärförläggningen, dvs. alla fyra områden enligt punkt 5 ovan.
The mentioned assessment of 2 May 2006 does not contain any reasoning as to why the market would require a similar rebate in case a part of one of the four areas was up for sale.
Bedömningen från den 2 maj 2006 innehåller inget resonemang kring varför marknaden skulle kräva en liknande rabatt om ett av de fyra områdena var till salu.
To justify the rebates to Haslemoen AS the municipality has referred to that the sales contract between Våler Municipality and Haslemoen AS was based on the assumption that the buyer would develop and operate the entire Inner Camp as well as the areas outside as one unit together with Våler Municipality.
För att motivera rabatterna till Haslemoen AS hänvisar kommunen till att köpeavtalet mellan Våler kommune och Haslemoen AS var grundat på antagandet att köparen skulle utveckla och sköta driften av både hela kasernområdet och områdena utanför som en enhet tillsammans med Våler kommune.
This was according to the municipality the reason that both rebates, the 30 % rebate for the Inner Camp sold as one unit and the additional 20 % rebate for the entire Haslemoen Leir were given to Haslemoen AS.
Detta är enligt kommunen skälet till att båda rabatterna, dvs. rabatten på 30 procent för kasernområdet sålt som en enhet och den ytterligare rabatten på 20 procent för hela Haslemoen Leir, gavs till Haslemoen AS.
While limitations on the future use of a property may represent a value reducing factor, the Authority is not aware of any such limitations in the present case that would warrant the considerable rebates.
Begränsningar av den framtida användningen av en egendom kan vara en värdeminskande faktor, men myndigheten känner inte till några sådana begränsningar i detta fall som skulle kunna motivera de omfattande rabatterna.
There appears to be no provision in the sales contract or any other contemporary documentation submitted to the Authority that reflects such or other special obligations on the buyer to manage the properties in cooperation with the municipality.
Det verkar inte finnas någon bestämmelse i köpeavtalet eller någon annan dokumentation från den aktuella tidpunkten som lämnats in till myndigheten som visar på några sådana eller andra särskilda förpliktelser för köparen att förvalta egendomarna i samarbete med kommunen.
As mentioned above, the notion that a resale for at least primary cost may exclude state aid rests on the condition that the land or buildings were acquired at market value in the first place.
Som redan nämnts bygger idén om att en återförsäljning för åtminstone ursprungliga kostnader kan utesluta statligt stöd på villkoret att marken eller byggnaderna förvärvades till marknadsvärdet till att börja med.
When a public authority, as in the present case, bought something more than the property it resold, and in that connection was granted significant quantity rebates, it cannot as such be presumed that the same rebates are warranted in the resale.
När en offentlig myndighet, som i detta fall, köpt något mer än den egendom den säljer vidare och i samband med det beviljas omfattande mängdrabatter, kan det inte i sig antas att samma rabatter är motiverade vid en vidareförsäljning.
Instead, this will have to depend on an assessment of whether the market would have priced in the same rebates also for the second and more limited transaction.
Detta måste i stället vara beroende av en bedömning av huruvida marknaden skulle ha lagt in samma rabatter i priset även för den andra och mer begränsade transaktionen.
In the present case that seems unlikely already for the reason that both of the rebates were given as quantity rebates, specifically based on the fact that the buyer acquired the whole area in question.
I detta fall verkar detta osannolikt redan av det skälet att båda rabatterna gavs som mängdrabatter, särskilt grundade på det faktum att köparen förvärvade hela området i fråga.
Indeed, such a double discount seems to be excluded in the present case already for the reason that the so called 30 % discount was granted for the acquisition of the Inner Camp as such.
En sådan dubbel rabatt verkar i detta fall faktiskt utesluten redan av den anledningen att den så kallade rabatten på 30 procent beviljades för förvärvet av kasernområdet i sig.
Thus, the additional discount of 20 % must be linked to the fact that the buyer, the municipality, in addition also bought other areas.
Den ytterligare rabatten på 20 procent måste följaktligen kopplas samman med det faktum att köparen, kommunen, dessutom även köpte andra områden.
This seems also to be the very basis for the rebate as explained in second Agdestein report quoted above.
Detta verkar också vara den verkliga grunden för rabatten enligt förklaringen i den andra Agdestein-rapporten, som citeras ovan.
On that basis, and in the absence of any contemporary assessment to the opposite, the Authority must conclude that there was no basis for assuming that the market would have priced in an additional 20 % discount when only parts of the Inner Camp was for sale.
Mot denna bakgrund och i avsaknad av aktuella bedömningar som visar motsatsen måste myndighetens slutsats bli att det inte fanns någon grund för att anta att marknaden skulle ha lagt in en ytterligare rabatt på 20 procent i priset när endast delar av kasernområdet var till salu.
The 30 % rebate [23]
Rabatten på 30 procent [23]
Turning to the so called 30 % rebate, the Authority recalls that the second Agdestein report made it clear that the Inner Camp value of NOK 15,5 million included the NOK 10 million rebate and that it was an estimate of what the market would require for acquiring the Inner Camp as a whole, i.e. all 44 buildings.
Vad beträffar rabatten på 30 procent påminner myndigheten om att det i den andra Agdestein-rapporten tydligt anges att kasernområdets värde på 15,5 miljoner norska kronor inkluderade rabatten på 10 miljoner norska kronor och att det var en uppskattning av vad marknaden skulle kräva för att förvärva kasernområdet i sin helhet, dvs. alla 44 byggnader.
It is therefore necessary to assess whether the municipality could grant a similar rebate to Haslemoen AS when it acquired parts of the Inner Camp.
Det är därför nödvändigt att bedöma om kommunen kunde bevilja Haslemoen AS en liknande rabatt när bolaget förvärvade delar av kasernområdet.
Measured in number of buildings, the sale included 29 out of 44 buildings [24], i.e. approximately 2/3 of the buildings.
Mätt i antal byggnader omfattade försäljningen 29 av 44 byggnader [24], dvs. ungefär två tredjedelar av byggnaderna.
This could indicate a basis for a quantity rebate.
Detta skulle kunna visa att det fanns grund för en mängdrabatt.
Measured in value, the municipality’s own calculations suggests that the 29 buildings represented a considerably smaller share of the total value of the Inner Camp than the remaining buildings.
Mätt i värde tyder kommunens egna beräkningar på att de 29 byggnaderna utgjorde en mycket mindre andel av kasernområdets totala värde än de återstående byggnaderna.
A value of NOK 4 million to the 29 buildings in question represents just under 1/3 of the total value compared with the NOK 3,67 million for the buildings kept by the municipality and the NOK 5 million for the 11 remaining buildings.
Ett värde på 4 miljoner norska kronor för de 29 byggnaderna i fråga utgör knappt en tredjedel av det totala värdet jämfört med de 3,67 miljoner norska kronorna för de byggnader som kommunen behöll och de 5 miljoner norska kronorna för de 11 återstående byggnaderna.
It is supported by the various valuation reports submitted in this case, mentioned above at Paragraphs 7 and 10, that the selling of several buildings en bloc has a price reducing effect.
Det konstaterandet har stöd i de olika värdeutlåtanden som lagts fram i det här fallet och som nämns ovan i punkterna 7 och 10, dvs. att försäljningen av flera byggnader som en helhet hade en prissänkande effekt.
In addition to the two Agdestein reports, also the valuation of 15 March 2006 mentioned above at Paragraph 29 of 10 different buildings at the Inner Camp indicated that a rebate between “15-20 %” should be applicable in the event of a one unit sale of those 10 buildings.
Förutom i de två Agdestein-rapporterna anges det även i den värdering av 10 olika byggnader i kasernområdet av den 15 mars 2006 som nämns ovan i punkt 29 att en rabatt på mellan 15 och 20 procent skulle kunna tillämpas om dessa såldes som en enhet.
The Authority therefore considers that some quantity rebate would have been in accordance with the market terms.
Myndigheten anser därför att en viss mängdrabatt skulle ha varit förenlig med marknadsvillkoren.
In this case, whether the rebate would have been 15, 20 or 25 %, is difficult to determine due to the lack of contemporary assessments and documentation.
I detta fall är det svårt att avgöra om rabatten skulle ha varit 15, 20 eller 25 procent eftersom det saknas bedömningar och dokumentation från den aktuella tidpunkten.
All things considered and with reference to the assessment mentioned above of 10 other buildings in the Inner Camp and a likely quantity rebate of 15–20 %, the Authority, while in doubt, finds that an approximately similar quantity rebate as the one the municipality was granted, i.e. 25,64 %, could have been given to someone buying as much as 29 of the 44 buildings in the Inner Camp.
I slutänden och med hänsyn till ovannämnda bedömning av 10 andra byggnader i kasernområdet samt en sannolik mängdrabatt på 15–20 procent konstaterar myndigheten, även om vissa tvivel kvarstår, att en ungefär lika stor mängdrabatt som den som kommunen beviljades, dvs. 25,64 procent, kunde ha getts till någon som köpte så mycket som 29 av de 44 byggnaderna i kasernområdet.
Whether primary cost could be established by deducting value of other buildings
Frågan om huruvida ursprungliga kostnader kunde fastställas genom ett avdrag för andra byggnader
The next question is whether the primary cost of the 29 buildings in question can be determined by deducting from the Inner Camp the value of the buildings that were not sold to Haslemoen AS.
Nästa fråga är om de ursprungliga kostnaderna för de 29 byggnaderna i fråga kan fastställas genom att från kasernområdets värde göra ett avdrag för värdet på de byggnader som inte såldes till Haslemoen AS.
The described method basically entailed that no detailed assessment was made of the 29 buildings in question because there were indications that other parts of the Inner Camp were of a sufficiently high value to ensure that the overall value corresponded to the municipality’s alleged primary cost for the Inner Camp.
Den beskrivna metoden innebär i princip att det inte gjordes någon detaljerad bedömning av de 29 byggnaderna i fråga därför att det fanns indikationer på att andra delar av kasernområdet hade ett så högt värde att de garanterade att det övergripande värdet motsvarade de ursprungliga kostnader som kommunen ska ha haft för kasernområdet.
This method appears uncertain and random due to the fact that the 3 different groups of buildings all were assessed according to different methods.
Metoden framstår som osäker och slumpartad eftersom de tre olika grupperna av byggnader alla bedömdes enligt olika metoder.
In short, the bridge value report was used to establish the starting point, the NOK 12,4 million primary cost value of the Inner Camp as such.
Brovärderingsrapporten användes kort sagt för att fastställa utgångspunkten, dvs. de ursprungliga kostnaderna på 12,4 miljoner norska kronor som utgjorde värdet på kasernområdet i sig.
In the following assessment of the 3 different groups of buildings, a considerably lower value than the bridge value was put on the 29 buildings at issue and a higher value was put both on the buildings the municipality kept and the 11 others for which it had later received an offer.
I de följande bedömningarna av de tre olika grupperna av byggnader fastställdes ett mycket lägre värde än brovärdet för de 29 byggnaderna i fråga och ett högre värde för de byggnader som kommunen behöll och de 11 andra byggnaderna som den senare mottog ett anbud på.
The lower value was established on the basis of the negotiated price with Haslemoen AS and the higher values were both established on the basis of subsequent and newer information in the form of value assessments and an offer received.
Det lägre värdet fastställdes på grundval av det pris som förhandlats med Haslemoen AS och de högre värdena fastställdes båda på grundval av senare och färskare information i form av värdeutlåtanden och ett mottaget anbud.
This entailed in the view of the Authority the obvious risk that even if the overall starting point of the Inner Camp value had been correct (which it was not, see above), the price for the 29 buildings could be too low because later re-assessments of the other areas had established higher values.
Enligt myndigheten innebär detta att även om den ursprungliga beräkningen av kasernområdets övergripande värde hade varit korrekt (vilket den inte var, se ovan) så finns det en uppenbar risk att priset för de 29 byggnaderna är för lågt, eftersom högre värden fastställdes i senare omvärderingar av de andra områdena.
Indeed, if anything, the later and higher value assessments in this case should point to little else than that the starting point at NOK 12,4 million was too low.
De senare och högre satta värderingarna torde i detta fall snarast peka på att utgångspunkten på 12,4 miljoner norska kronor var för låg.
Thus, the Authority concludes that the method referred to in the assessment of 2 May 2006 was not suitable to determine the primary cost and thereby the market value of the 29 buildings in question.
Myndighetens slutsats är följaktligen att den metod som användes för bedömningen av den 2 maj 2006 inte var lämplig för att fastställa de ursprungliga kostnaderna och därmed marknadsvärdet på de 29 byggnaderna i fråga.
How to correctly determine the primary cost of the 29 buildings
Korrekt sätt att fastställa de ursprungliga kostnaderna för de 29 byggnaderna
As mentioned above, the assessment of the primary cost of the 29 buildings at issue is complicated by the fact that it was not made clear in the agreement between the state and the municipality what the latter paid for the different buildings in the Inner Camp.
Som redan nämnts är bedömningen av de ursprungliga kostnaderna för de 29 byggnaderna i fråga komplicerad eftersom det aldrig klargjordes i avtalet mellan staten och kommunen vad den sistnämnda betalade för de olika byggnaderna i kasernområdet.
Instead it paid a fixed sum of NOK 15,5 million for the whole Inner Camp which included the so called 30 % rebate mentioned above.
Kommunen betalade i stället ett fast belopp på 15,5 miljoner norska kronor för hela kasernområdet, vilket inbegrep den så kallade rabatten på 30 procent som nämns ovan.
However, that bridge value was based on the two prior value assessments.
Brovärdet baserades dock på de två tidigare värdeutlåtandena.
The first Agdestein report was based on individual assessment of the buildings and is in fact the only contemporary assessment thereof.
Den första Agdestein-rapporten baserades på individuella bedömningar av byggnaderna och är faktiskt den enda aktuella bedömningen av dessa.
Since this assessment was the basis for the bridge value which again formed the basis for the actual price paid by the municipality, the Authority considers that the first Agdestein report provides the individual values necessary to accurately establish the primary cost of the 29 buildings in question.
Eftersom den här bedömningen låg till grund för brovärdet, som i sin tur utgjorde grunden för det pris som kommunen faktiskt betalade, anser myndigheten att den första Agdestein-rapporten ger de individuella värden som behövs för att göra en riktig bedömning av de ursprungliga kostnaderna för de 29 byggnaderna i fråga.
The sales contract in question comprises the following 29 buildings at the Inner Camp [25]: Nos 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, (31,) 33, 92 and 16.
Köpeavtalet i fråga omfattar följande 29 byggnader i kasernområdet: [25] nr 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, (31,) 33, 92 och 16.
The investor values as assessed in the first Agdestein report of these buildings are the following:
Enligt den första Agdestein-rapporten hade dessa byggnader följande investeringsvärden:
Guard/arrest stall: NOK
Vakt- och arrestlokaler:
Welfare House, including offices, cafeteria, cinema, chapel etc. NOK
Servicehus, inklusive kontor, kafeteria, biograf, kapell etc.
Administration and office Building NOK
Förvaltnings- och kontorsbyggnad
Drill Building NOK
Träningsbyggnad
Administration and office building NOK
Förvaltnings- och kontorsbyggnad
Hospital Building NOK
Sjukhusbyggnad
Kitchen and canteen building for soldiers personnel NOK
Byggnad med kök och marketenteri för menig personal
Kitchen and canteen building for officers NOK
Byggnad med kök och mäss för officerare
Barrack
Barack,
Barrack, No 12-13 are assessed together NOK
Barack, nr 12–13 bedömda tillsammans
Barrack,
Barack,
Barrack, No 14-15 are assessed together NOK
Barack, nr 14–15 bedömda tillsammans
Garage, NOK
Garage
Service garage,
Servicegarage,
Gas/petrol station
Bensinstation
Garage, No 19, 20, 21, 22, 25, 26 and 27 are assessed together NOK
Garage, nr 19, 20, 21, 22, 25, 26 och 27 bedömda tillsammans
Regiment building with education room
Regementsbyggnad med undervisningslokal,
Post office, No 29 and 92 are assessed together NOK
Postkontor, nr 29 och 92 bedömda tillsammans
School building, NOK
Skolbyggnad
(Store shed),
(Lagerbod),
KO-building, school building NOK
Kurs- och övernattningsbyggnad, skolbyggnad
Fire/heating house NOK
Värmecentral
Sum
norska kronor
NOK
Summa
The report did not separately assess the value of the individual buildings No 6 and No 8 (garages).
I rapporten görs ingen separat bedömning av värdet på byggnaderna nr 6 och nr 8 (garage).
Instead, they were assessed together with building No 45 (combined administration building with storage rooms, offices and workshop, not included in the contract with Haslemoen AS) at a total of NOK 1,9 million.
De bedömdes i stället tillsammans med byggnad nr 45 (kombinerad förvaltningsbyggnad med lagerlokaler, kontor och verkstad, inte inkluderad i avtalet med Haslemoen AS) till totalt 1,9 miljoner norska kronor.