natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The option thereby entailed a possibility for Asker Brygge to observe the development of property prices over a number of years, and thereafter to take up the option to buy the property for the price agreed in 2001.
Förköpsrätten gav därmed Asker Brygge möjlighet att i flera år följa fastighetsprisernas utveckling och därefter utnyttja sin förköpsrätt och köpa fastigheten till det pris som hade överenskommits 2001.
While the Authority fully recognises the right for public authorities also to operate in a market on commercial terms, it nevertheless finds reason to consider carefully whether a similar agreement would have been concluded by a private market operator.
Även om övervakningsmyndigheten till fullo erkänner myndigheters rätt att agera på en marknad på affärsmässiga villkor finner den det icke desto mindre befogat att noggrant överväga om ett liknande avtal skulle ha ingåtts av en privat marknadsaktör.
The Authority has then assessed whether the property was transferred at market value when the sales agreement was concluded in 2007 based on the price agreed in 2001.
Övervakningsmyndigheten har därefter bedömt om fastigheten överläts till marknadspris när köpeavtalet ingicks 2007 på grundval av det pris som hade överenskommits 2001.
The Authority has on this point concluded that the property was sold below market value in 2007.
På denna punkt har övervakningsmyndigheten dragit slutsatsen att fastigheten såldes till ett pris under marknadsvärdet 2007.
Thus, the Authority has in the following firstly assessed the option agreement of 2001 (and the extension signed in 2004), and, secondly, whether the actual sale of land in 2007 was accomplished at market price.
Övervakningsmyndigheten har i det följande alltså först bedömt förköpsavtalet 2001 (och den förnyelse som undertecknades 2004) och därefter om den faktiska försäljningen av marken 2007 skedde till marknadspris.
As regards the option agreement, it has to be examined whether a private investor operating in a market economy would have chosen to enter into a similar agreement regarding the price and terms as the one signed between the municipality of Asker and Asker Brygge in 2001.
När det gäller förköpsrättsavtalet måste det prövas om en privat investerare som agerar i en marknadsekonomi skulle ha valt att ingå ett avtal som i fråga om pris och villkor liknar det som ingicks mellan Asker kommune och Asker Brygge 2001.
In making that assessment, the Authority cannot replace the municipality’s commercial judgement with its own, which implies that the municipality, as the seller of the plot of land, must enjoy a margin of judgement.
Övervakningsmyndigheten kan i detta sammanhang inte ifrågasätta kommunens affärsmässiga omdöme, vilket innebär att kommunen i egenskap av säljare av tomten måste ha ett bedömningsutrymme.
On the basis of the information available to the Authority, the conditions for the later sale were laid down in the option agreement signed in 2001.
Enligt den information som har kommit övervakningsmyndigheten till del fastställdes villkoren för den senare försäljningen i det förköpsrättsavtal som ingicks 2001.
This agreement gave Asker Brygge a right, but not an obligation, to buy the property on pre-determined conditions at any given time until 31 December 2009.
Detta avtal gav Asker Brygge rätt, men inte skyldighet, att när som helst fram till den 31 december 2009 köpa fastigheten till på förhand fastställda villkor.
On the other hand, the municipality was barred from selling the property to someone else in the same period.
Kommunen fick å sin sida inte sälja fastigheten till någon annan under denna period.
According to the information available to the Authority, the municipality did not carry out any independent value assessment of the property before it entered into the agreement with Asker Brygge in 2001.
Enligt den information som har kommit övervakningsmyndigheten till del genomförde kommunen ingen oberoende värdering av fastigheten innan avtalet ingicks med Asker Brygge 2001.
The Municipality has explained that it assessed the value based on its experience in the real estate market, but no details other than that has been provided to the Authority.
Kommunen har förklarat att man bedömde värdet på grundval av sin erfarenhet av fastighetsmarknaden, men har i övrigt inte lämnat några närmare upplysningar till övervakningsmyndigheten.
Although the conditions for the sale were laid down in the 2001 option agreement, the sales contract was not concluded until 21 March 2007.
Trots att villkoren för försäljningen hade fastställts i förköpsrättsavtalet från 2001 ingicks köpeavtalet inte förrän den 21 mars 2007.
The Norwegian authorities have explained that the sales price was not subject to negotiations in 2007 but had been agreed in 2001.
De norska myndigheterna har förklarat att köpeskillingen inte var föremål för förhandlingar 2007, utan att den hade överenskommits 2001.
The value of the property in 2001 is not decisive for the assessment of whether state aid was granted with the current transaction since the sale was not carried out in 2001, but in 2007.
Fastighetens värde 2001 är inte avgörande för bedömningen av om transaktionen innebar statligt stöd, eftersom försäljningen inte ägde rum 2001 utan 2007.
Whereas the option agreement of 2001 gave Asker Brygge a right to buy the property for the next 10 years, the property remained with the municipality in the meantime, for as long as Asker Brygge did not call upon the option.
Förköpsrättsavtalet från 2001 gav visserligen Asker Brygge rätt att köpa fastigheten under de kommande tio åren, men marken var kvar i kommunens ägo så länge Asker Brygge inte utnyttjade sin förköpsrätt.
As the contract between the municipality and Asker Brygge was entered into in 2001, this price was discounted to 2001 values.
Eftersom avtalet mellan kommunen och Asker Brygge ingicks 2001 diskonterades priset till 2001 års värde.
The discounted value of NOK 26 million of 2007 using a rate of 5,5 % over 7,5 years corresponded to NOK 17 million in 2001.
Det diskonterade värdet av 26 miljoner norska kronor 2007 utifrån en ränta på 5,5 % under 7,5 år skulle 2001 ha varit 17 miljoner norska kronor.
The discounted value of NOK 12 million of 2007 using the same discount rate as before (i.e. 5,5 % over 7,5 years) corresponded to NOK 8 million in 2001.
Det diskonterade värdet av 12 miljoner norska kronor 2007 utifrån samma diskonteringsränta som tidigare (dvs. 5,5 % över 7,5 år) skulle 2001 ha motsvarat 8 miljoner norska kronor.
Thus, the discrepancy between the two reports is NOK 9 million for the value of the property in 2001 and NOK 14 million for the value of the property in 2007.
Skillnaden mellan de två rapporterna uppgår således till 9 miljoner norska kronor avseende fastighetens värde 2001 och till 14 miljoner norska kronor avseende fastighetens värde 2007.
The rental contract expired in June 2009.
Hyreskontraktet löpte ut i juni 2009.
Furthermore, in clause 3 of the option agreement it is stated that Asker Brygge will, together with the municipality of Asker, reach a satisfying solution regarding the needs of Slependen Båtforening within the scope of the activity at the time of the agreement.When the option agreement was entered into in 2001, Slependen Båtforening paid an annual lease of NOK 19500 to the municipality of Asker [12].
I klausul 3 i förköpsrättsavtalet fastställs dessutom att Asker Brygge tillsammans med Asker kommune ska komma fram till en tillfredsställande lösning beträffande Slependen Båtforenings behov utifrån den verksamhet som bedrevs vid avtalets ingående.När förköpsrättsavtalet ingicks 2001 betalade Slependen Båtforening en årlig hyra på 19500 norska kronor till Asker kommune [12].
However, the Norwegian authorities are of the opinion that the sum of NOK 850000, which represents the fulfilment of the obligation towards Slependen Båtforening, had to be taken into consideration when the market value of the property was assessed for 2001 and 2007.
De norska myndigheterna anser dock att summan 850000 norska kronor, som utgör fullgörandet av skyldigheten gentemot Slependen Båtforening, måste beaktas i fastställandet av fastighetens marknadsvärde 2001 och 2007.
Thus, the municipality of Asker instructed TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik to use NOK 850000 as the basis for the value estimation of Slependen Båtforenings's 65 boat places in their assessment dated 16 June 2008.
Asker kommune instruerade därför TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik att använda summan 850000 norska kronor som utgångspunkt för värderingen av Slependen Båtforenings 65 båtplatser i sin värdering daterad den 16 juni 2008.
The Authority considers that this sum is relevant for the assessment of the 2007 property value, as this was known information at the time.
Övervakningsmyndigheten anser att detta belopp är relevant för värderingen av fastighetens marknadsvärde 2007, eftersom man hade tillgång till denna information vid den aktuella tidpunkten.
The two TBJ Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik reports have determined the price of the land in 2007.
I de två rapporterna från TBJ Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik har markens värde 2007 fastställts.
The first report prepared in January 2008 estimated the value of the land at NOK 26 million, well above the price of NOK 8,7 million paid by Asker Brygge AS.
I den första rapporten, från januari 2008, beräknades markens värde till 26 miljoner norska kronor, vilket är långt över det pris på 8,7 miljoner norska kronor som betalades av Asker Brygge AS.
Asker Brygge has claimed that to the extent the 2007 value is relevant, the Authority shall take into consideration and deduct added value resulting from the works undertaken by Asker Brygge from 2001–2007.
Asker Brygge har hävdat att övervakningsmyndigheten, i den mån värdet 2007 är relevant, ska ta hänsyn till och göra avdrag för den värdeökning som är en följd av det arbete som Asker Brygge utförde 2001–2007.
The works consisted of Asker Brygge’s research of the property [19].
Detta arbete bestod i Asker Brygges undersökningar avseende fastigheten [19].
The Authority finds that there is no basis for deducting from the value the works conducted by Asker Brygge in the period of 2001–2007.
Övervakningsmyndigheten anser att det inte finns någon grund för att göra avdrag för det arbete som Asker Brygge utförde under perioden 2001–2007.
In this respect, the Authority notes that the value assessments of 2008 are based on the regulatory status of the property as it was in 2001 and 2007.
Övervakningsmyndigheten konstaterar i detta sammanhang att värderingarna från 2008 utgår från fastighetens regleringsstatus 2001 och 2007.
The regulations were unchanged since 1998, according to the value assessment of June 2008 [20].
Regleringen hade enligt värderingen i juni 2008 [20] varit oförändrad sedan 1998.
The expected usage of the property was thus considered to be as a marina and storage area for boats in 2001 and in 2007 [21].
Marken förväntades alltså användas för en småbåtshamn och båtuppläggningsplats 2001 och 2007 [21].
The Authority can not see that this assessment was affected due to the research carried out by Asker Brygge.
Övervakningsmyndigheten kan inte se att denna värdering påverkades av de undersökningar som utfördes av Asker Brygge.
The Authority has some doubt as to whether a private investor would have taken into account the likelihood that the property would be regulated for other and more valuable usage in the future and whether such possibilities would have led to a higher market value, i.e. (considerably) higher than the assessment of June 2008.
Övervakningsmyndigheten hyser vissa tvivel om huruvida en privat investerare skulle ha tagit hänsyn till sannolikheten att fastigheten skulle regleras för annan, mer lönsam, användning i framtiden och om detta skulle ha lett till ett högre marknadsvärde, dvs. (betydligt) högre än värderingen från juni 2008.
The Authority has however taken note of the particular uncertainties connected to the future use of the property in question, inter alia pollution and regulatory requirements connected to the motorway near to the property.
Övervakningsmyndigheten har emellertid tagit hänsyn till den särskilda osäkerhet som rådde kring fastighetens framtida användning, på grund av bl.a. förorening och krav som berodde på fastighetens närhet till motorvägen.
Thus, the assessment of June 2008, which did not take into account any potential of developing the property into another form of usage than the existing, is moderate but appears in the Authority’s view accurate when one takes into account the particular characteristics of the property under assessment. For these reasons, the Authority concludes that the sale of the land gbnr.
Värderingen från juni 2008, som inte tog hänsyn till eventuella möjligheter att exploatera fastigheten för någon annan användning än den nuvarande, är därför försiktig men enligt övervakningsmyndighetens uppfattning korrekt om man tar hänsyn till den värderade markens särdrag.
Although the municipality of Asker has brought forward that any aid in this respect would be below the de minimis threshold, it has not provided any documentation to this extent. For the reasons outlined above, the Authority finds that a private operator would not have entered into such a long option agreement, on similar conditions as the municipality of Asker without requiring remuneration for the option and the favourable conditions as such.
Asker kommune har framhållit att eventuellt stöd i detta sammanhang skulle vara av mindre betydelse, men har inte inkommit med någon dokumentation som stöder detta.Enligt övervakningsmyndigheten skulle en privat aktör av ovan anförda skäl inte ha ingått ett förköpsrättsavtal med så lång löptid på liknande villkor som Asker kommune utan att kräva ersättning för förköpsrätten samt de gynnsamma villkoren.
No 364/11/COL
nr 364/11/COL
to close the formal investigation procedure concerning the relief of the Icelandic Housing Financing Fund Íbúðalánasjóður (HFF) from payment of a State guarantee premium (Iceland)
att avsluta det formella granskningsförfarandet rörande statligt stöd till den isländska bostadsfinansieringsfonden Íbúðalánasjóður (HFF) i form av befrielse från den statliga garantiavgiften (Island)
THE EFTA SURVEILLANCE AUTHORITY (THE AUTHORITY),
EFTAS ÖVERVAKNINGSMYNDIGHET (NEDAN KALLAD MYNDIGHETEN) HAR ANTAGIT DETTA BESLUT
HAVING REGARD to the Agreement on the European Economic Area (the EEA Agreement), in particular to Article 61 and Protocol 26,
MED BEAKTANDE av avtalet om Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (nedan kallat EES-avtalet), särskilt artikel 61 och protokoll 26,
HAVING REGARD to Article 1(3) of Part I and 7(2) of Part II of Protocol 3 to the Agreement between the EFTA States on the establishment of a Surveillance Authority and a Court of Justice (Surveillance and Court Agreement) (Protocol 3),
MED BEAKTANDE av artikel 1.3 i del I och 7.2 i del II i protokoll 3 till avtalet mellan Eftastaterna om upprättande av en övervakningsmyndighet och en domstol (nedan kallat övervakningsavtalet) (nedan kallat protokoll 3),
HAVING REGARD to the consolidated version of the Authority’s Decision No 195/04/COL of 14 July 2004 on the implementing provisions referred to under Article 27 of Part II of Protocol 3 (the Implementing Provisions Decision) [1],
MED BEAKTANDE av den konsoliderade versionen av myndighetens beslut nr 195/04/COL av den 14 juli 2004 om de genomförandebestämmelser som avses i artikel 27 i del II av protokoll 3 (nedan kallat beslutet om genomförandebestämmelser) [1],
HAVING CALLED on interested parties to submit their comments [2],
efter att ha uppmanat de berörda parterna att yttra sig [2], och
I. FACTS
I. FAKTAUPPGIFTER
By letter dated 28 September 2007 (Event No 442805), the Authority requested information from the Icelandic authorities regarding State guarantees and the obligation to pay a State guarantee premium under the Icelandic Act on State Guarantees.
Genom en skrivelse av den 28 september 2007 (diarienr 442805), begärde myndigheten upplysningar från de isländska myndigheterna avseende statliga garantier och skyldigheten att betala en statlig garantiavgift i enlighet med lagen om statliga garantier.
By letter from the Icelandic Mission to the European Union dated 24 October 2007, forwarding the letter from the Icelandic Ministry of Finance of the same date, received and registered by the Authority on 25 October 2007 (Events No 448739 and No 449598), the Icelandic authorities responded to this request.
De isländska myndigheterna besvarade denna begäran genom en skrivelse från Islands delegation vid Europeiska unionen av den 24 oktober 2007 som vidarebefordrade en skrivelse från Islands finansdepartement samma dag, som myndigheten tog emot och registrerade den 25 oktober 2007 (diarienr 448739 och 449598).
The case was subject to discussions between the representatives of the Authority and the Icelandic Government on 7 September 2007 in Brussels and on 29 October 2007 in Reykjavik as well as between the representatives of the Authority and the Icelandic Financial Services Association in a meeting on 6 March 2008 in Brussels.
Ärendet diskuterades mellan företrädare från myndigheten och den isländska regeringen den 7 september 2007 i Bryssel och den 29 oktober 2007 i Reykjavik samt mellan företrädare från myndigheten och Samtök fjármálafyrirtækja (Icelandic Financial Services Association) vid ett möte den 6 mars 2008 i Bryssel.
The Authority’s Decision No 406/08/COL of 27 June 2008 to initiate the formal investigation procedure with regard to the relief of the Icelandic Housing Financing Fund from payment of a State guarantee premium was published in the Official Journal of the European Union and in the EEA Supplement to it [3].
Myndighetens beslut nr 406/08/COL av den 27 juni 2008 om att inleda det formella granskningsförfarandet rörande statligt stöd till den isländska bostadsfinansieringsfonden i form av befrielse från den statliga garantiavgiften offentliggjordes i Europeiska unionens officiella tidning och i EES-supplementet till denna [3].
By means of this Decision, the Authority called on interested parties to submit their comments.
Genom detta beslut har myndigheten uppmanat berörda parter att inkomma med synpunkter.
The Authority has not received any comments from interested parties.
Myndigheten har inte tagit emot några synpunkter från berörda parter.
By letter dated 8 September 2008 (Event No 490696), the Icelandic authorities submitted comments on the Authority’s Decision No 406/08/COL.
Genom en skrivelse av den 8 september 2008 (diarienr 490696), inkom de isländska myndigheterna med synpunkter på myndighetens beslut nr 406/08/COL.
In October 2008, the Authority put the case on hold due to the collapse of the Icelandic banking sector.
I oktober 2008 lade myndigheten ärendet på is till följd av den isländska banksektorns kollaps.
However, some discussions concerning this case took place at a Package Meeting in Reykjavik on 4-5 November 2009.
Vissa diskussioner i fråga om ärendet fördes vid ett paketmöte i Reykjavik den 4 och 5 november 2009.
Following this meeting, on 16 November 2009, a letter was sent by the Authority with a reminder to submit information concerning compatibility assessment of the measure under investigation.
Efter detta möte sände myndigheten den 16 november 2009 en skrivelse med en påminnelse om att lämna upplysningar om en bedömning av förenligheten avseende den åtgärd som är föremål för undersökning.
A reply was provided by the Icelandic authorities by letter dated 7 December 2009 (Event No 539538).
Ett svar lämnades av de isländska myndigheterna genom en skrivelse av den 7 december 2009 (diarienr 539538).
In a parallel investigation concerning State aid measures granted to the Icelandic Housing Financing Fund, the Authority concluded in its Decision No 405/08/COL of 27 June 2008 [4] that the State guarantee granted to HFF constitutes an existing aid measure.
I en parallell undersökning om statligt stöd som beviljats den isländska bostadsfinansieringsfonden Íbúðalánasjóður (nedan kallad HFF), konstaterade myndigheten i sitt beslut nr 405/08/COL av den 27 juni 2008 [4] att den statliga garanti som beviljats HFF utgör befintligt stöd.
Subsequently, on 18 July 2011, the Authority adopted Decision No 247/11/COL on a proposal for appropriate measures in the financing of the Icelandic Housing Financing Fund Íbúðalánasjóður (HFF) [5], inter alia, in the form of the State guarantee.
Därefter antog myndigheten den 18 juli 2011 beslut nr 247/11/COL om ett förslag till lämpliga åtgärder i samband med finansieringen av den isländska bostadsfinansieringsfonden Íbúðalánasjóður (HFF) [5] bland annat i form av en statlig garanti.
Description of the measure under investigation
Beskrivning av den granskade åtgärden
The Housing Financing Fund Íbúðalánasjóður (HFF) is a State-owned institution, which operates on an arms-length basis under the Icelandic Housing Act No 44/1998 (lög um húsnæðismál) [6].
Bostadsfinansieringsfonden Íbúðalánasjóður (HFF) är en statligt ägd institution, som verkar enligt marknadsvillkor i enlighet med den isländska bostadslagen nr 44/1998 (lög um húsnæðismál) [6].
HFF is managed by a board of directors within the administrative purview of the Minister of Welfare.
HFF förvaltas av en styrelse inom välfärdsministerns administrativa verksamhetsområde.
The purpose of HFF is to promote security of, and equal rights to, housing.
Syftet med HFF är att främja säkerhet och lika rätt till bostad.
This is done through the granting of mortgages to individuals and loans to entities that provide rental accommodation, and through general organisation of matters relating to housing.
Detta görs genom beviljande av hypotekslån till enskilda och lån till enheter som hyr ut bostäder, och genom en allmän organisation av bostadsfrågor.
Funding is provided for the specific purpose of increasing people’s prospects of acquiring or renting housing on manageable terms (cf. Article 1 of the Housing Act).
Finansieringen är särskilt avsedd att öka människors utsikter att förvärva eller hyra bostäder på rimliga villkor (se artikel 1 i bostadslagen).
HFF is not directly funded by the State, but is financed through returns on its own equity (i.e. instalments, interest and price indexation payments on extended loans), through interests paid on issuing and sale of HFF bonds (íbúðarbréf) which are listed on the Icelandic Stock Exchange, and through service fees from its customers.
HFF finansieras inte direkt av staten, men finansieras genom avkastning på eget kapital (dvs. amorteringar, räntor och prisindexerade betalningar på beviljade lån), genom räntor som betalats för utfärdande och försäljning av HFF-obligationer (íbúðarbréf) som är noterade på Islands fondbörs, och genom avgifter från kunder.
HFF also benefits from a State guarantee which follows from the State’s unlimited liability for the HFF’s debts as its owner [7].
Eftersom staten äger HFF gynnas fonden också av en statlig garanti som följer av statens obegränsade ansvar för HFF:s skulder [7].
Furthermore, HFF receives interest support directly from the State budget to cover losses resulting from lending below market rates to entities that construct and provide rental housing.
Vidare får HFF räntekompensation direkt från statsbudgeten att täcka förluster som uppstår vid utlåning under marknadsräntor till de enheter som bygger och hyr ut bostäder.
For a more detailed description of the HFF system under the Housing Act, reference is made to the Authority’s Decision No 405/08/COL.
För en utförligare beskrivning av HFF-systemet enligt bostadslagen hänvisas till myndighetens beslut nr 405/08/COL.
HFF is a State institution governed by public law (cf. Article 4 of the Housing Act) and as such, under the general unwritten rules of Icelandic public law applicable to State institutions, it enjoys a State guarantee on all its obligations.
HFF är en statlig institution som lyder under offentlig rätt (se artikel 4 i bostadslagen) och en statlig garanti kan därmed ställas för alla dess skyldigheter i enlighet med den isländska offentliga rättspraxis som gäller för statliga institutioner.