natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The valuation from Catella
Catellas värdebedömning
Catella was engaged by the Municipality of Oslo on 14 March 2003 with a mandate to assess the market value of the apartments as a portfolio (all apartments sold at the same time to one buyer).
Oslo kommun gav den 14 mars 2003 Catella uppdraget att bedöma marknadsvärdet för lägenheterna som en och samma portfölj (dvs. alla lägenheterna skulle säljas samtidigt till en enda köpare).
The report was originally made in order to set up an opening balance sheet relating to the hospitals.
Syftet var ursprungligen att upprätta en ingående balansräkning för sjukhusen.
The appraisal was to be finished by 30 March 2001.
Bedömningen var klar den 30 mars 2001.
Catella stated that the appraisal was not in accordance with the rules of the Norwegian Appraisers Association (‘Norges Takseringsforbund’) and was conducted in a superficial way [11].
Catella angav emellertid att bedömningen inte gjorts i enlighet med Norges Takseringsforbunds regler och att bedömningen gjorts utifrån ett föga detaljerat underlag [11].
Catella came to the conclusion that the market value was NOK 1143 Million.
Catella beräknade marknadsvärdet till 1143 miljoner norska kronor.
The Municipality of Oslo referred to the fact that Akershus considered that the value calculated by Catella did not reflect market value.
Oslo kommun nämner att Akershus ansåg att det värde som beräknats av Catella inte var det korrekta marknadsvärdet.
One reason for this was that Akershus considered that the stipulated rentals were too high and the estimated initial costs too low.
Ett av skälen till detta var att Akershus ansåg att man angivit för höga hyror och för låga preliminära initialkostnader.
the report included real estate not included in the sale (Trondheimsveien 235, estimated value NOK 61 million),
Bedömningen inbegrep fastigheter som inte ingick i försäljningen (Trondheimsveien 235, med ett beräknat värde på 61 miljoner norska kronor)
the valuation was based on the assumption that maximum rental was obtainable from the first day,
Bedömningen byggde på hypotesen att maximal hyra skulle kunna tas ut från första dagen.
the impact of the ‘as-is’ clause in the sales contract was not assessed.
Eventuella effekter av klausulen om befintligt skick togs inte med i bedömningen.
An ‘as-is’ clause implies that the buyer takes the entire risk as to the peculiarities of the apartments bought, and that he must rely on his own examinations.
Klausulen om befintligt skick innebär att köparen själv tar eventuella risker i samband med fel på lägenheterna och måste därför lita helt till sina egna bedömningar av lägenheterna.
A second company, OPAK, was therefore asked to make a new appraisal.
Ett annat företag, OPAK, gavs därför i uppdrag att göra en ny bedömning.
The valuation from OPAK
OPAK:s värdebedömning
OPAK was engaged by the Municipality of Oslo to assess the apartments as a portfolio.
Oslo kommun gav OPAK i uppdrag att bedöma marknadsvärdet för lägenheterna som en och samma portfölj.
The (first) appraisal was dated 26 April 2001 and concluded that the market value was NOK 795 Million.
I en första bedömning av den 26 april 2001 beräknas marknadsvärdet till 795 miljoner norska kronor.
The estimated sales value was calculated as follows:
Det preliminära försäljningsvärdet beräknades enligt följande:
[12]Net yearly rental income in net present value terms
[12]Årliga nettohyresintäkter i nettonuvärde
= NOK 835 Million
= 835 miljoner NOK
Cost of upgrading the apartments
Kostnader för att renovera lägenheterna
= NOK 150 Million
= 150 miljoner NOK
+ Net present value of ‘up-side’ [12] (sale after 10 years)
+ Nettonuvärde för lägenheternas värdeökning [12] (vid försäljning efter tio år)
= NOK 110 Million
= 110 miljoner NOK
= Sales value
= Försäljningsvärde
NOK 795 Million
795 miljoner NOK
An adjustment of the OPAK appraisal was requested by the Municipality of Oslo in order to reflect a correction of the value of certain leases due to factual circumstances not considered in the original appraisal.
Oslo kommun begärde också en justering av OPAK:s värdering för att återspegla de korrigeringar av värdet på vissa hyreskontrakt som gjorts med anledning av vissa faktiska omständigheter som inte hade beaktats vid den ursprungliga värderingen.
These factual corrections led OPAK to reduce the value of the assets to NOK 740 Million.
Till följd av detta minskade OPAK det bedömda värdet på tillgångarna till 740 miljoner norska kronor.
The adjustments were presented to the Municipality of Oslo on 14 May 2001.
Korrigeringen meddelades Oslo kommun den 14 maj 2001.
The valuation from FIGA and Nortakst DA
FIGA:s och Nortaksts värdebedömning
By letter dated 12 July 2001 from the Ministry of Trade and Industry to the Municipality of Oslo [13], the Ministry requested the Municipality to initiate a new value assessment.
I en skrivelse av den 12 juli 2001 uppmanar Nærings- och handelsdepartementet Oslo kommun [13] att låta göra en ny värdebedömning.
The Ministry also stated that the value assessment from OPAK did not fulfil the requirements of the State Aid Guidelines [14].
Departementet anger också att den bedömning som gjorts av OPAK inte är förenlig med riktlinjerna för statligt stöd [14].
The two firms FIGA and Nortakst DA, forming a committee [15] (hereinafter FIGA/Nortakst), were engaged by the Municipality to carry out a new value assessment.
De båda företagen FIGA och Nortakst DA, som tillsammans bildar en hyresnämnd [15] (nedan kallade FIGA/Nortakst) engagerades av Oslo kommun för att göra en ny värdebedömning.
The mandate for the assessment was agreed upon with the Ministry of Trade and Industry.
Beslutet att ge uppdraget till FIGA/Nortakst fattades i samråd med Nærings- och handelsdepartementet.
FIGA/Nortakst submitted its report on 26 April 2002 with the conclusion that the market value of the apartments was NOK 1055 Million.
FIGA/Nortakst lade fram sin rapport den 26 april 2002 och enligt dem var marknadsvärdet för lägenheterna 1055 miljoner norska kronor.
FIGA/Nortakst used three different methods to assess the value of the portfolio as of 30 May 2001: technical value, cash flow method and net capitalisation method.
FIGA/Nortakst använde tre olika metoder för att beräkna portföljens värde per den 30 maj 2001, dvs. tekniskt värde-metoden, kassaflödesmetoden och nettokapitaliseringsmetoden.
The results of the calculations based on these three methods were:
Detta gav följande resultat:
Technical value:
Tekniskt värde-metoden:
NOK 1448 Million
1448 miljoner NOK
Cash flow method:
Kassaflödesmetoden:
NOK 1055 Million
1055 miljoner NOK
Net capitalisation method:
Nettokapitaliseringsmetoden:
NOK 1005 Million
1005 miljoner NOK
FIGA/Nortakst concluded that the cash flow method reflected best what a potential investor would be willing to pay for the portfolio.
Enligt FIGA/Nortakst är det kassaflödesmetoden som bäst visar vad en potentiell köpare skulle kunna tänka sig att betala för portföljen.
The conclusion was thus that the market value of the apartments was NOK 1055 Million.
Följaktligen fastställdes marknadsvärdet för lägenheterna till 1055 miljoner norska kronor.
In the letter from the Municipality of Oslo attached to the letter dated 7 February 2003 from the Ministry of Trade and Industry, the Municipality contested whether this appraisal reflected the value of the apartments and concluded that the appraisal from OPAK best reflected the market value.
I den skrivelse från Oslo kommun som bifogas skrivelsen av den 7 februari 2003 från Nærings- och handelsdepartementet ifrågasätter Oslo kommun denna bedömning av lägenheternas värde och hävdar att OPAK:s bedömning bäst återspeglar marknadsvärdet.
Request for further information
Begäran om ytterligare information
By letter dated 9 April 2003 (Doc. No: 03-2133-D), the Authority requested further information.
I en skrivelse av den 9 april 2003 (dok. nr 03-2133-D) begär övervakningsmyndigheten ytterligare upplysningar.
In this letter, the Competition and State Aid Directorate also expressed doubts about the compatibility of the sale with the State aid provisions of the EEA Agreement.
I skrivelsen uttrycker övervakningsmyndighetens direktorat för konkurrens och statligt stöd också tvivel på att försäljningen skulle vara förenlig med reglerna om statligt stöd i EES-avtalet.
By letter from the Norwegian Mission to the European Union dated 5 June 2003, forwarding two letters dated 14 May 2003 from the Ministry of Trade and Industry and the Municipality of Oslo, respectively, received and registered by the Authority on 10 June 2003 (Doc. No: 03-3630-A), the Norwegian authorities submitted additional information.
De norska myndigheterna inkom med ytterligare upplysningar genom en skrivelse av den 5 juni 2003 från Norges delegation vid Europeiska unionen, genom vilken vidarebefordrades två skrivelser av den 14 maj 2003 från Nærings- och handelsdepartementet och Oslo kommun, vilka mottogs och registrerades av övervakningsmyndigheten den 10 juni 2003 (dok. nr. 03-3630-A).
The same documents were sent by telefax dated 14 May 2003 from the Ministry of Trade and Industry, received and registered by the Authority on the same date (Doc. No: 03-3127-A).
Skrivelserna skickades också per fax av den 14 maj 2003, vilket mottogs och registrerades av övervakningsmyndigheten samma dag (dok. nr 01-3127-A).
The Ministry of Trade and Industry did not express any views in its letter dated 14 May 2003, but simply forwarded the letter from the Municipality of Oslo.
Nærings- och handelsdepartementet uttrycker inga åsikter i sin skrivelse av den 14 maj 2003, utan vidarebefordrar bara skrivelsen från Oslo kommun.
However, the Municipality considered that the sale was carried out in a way that ensured attainment of the objective behind the provision.
Oslo kommun anger däremot att man anser att försäljningen gjordes på ett sådant sätt att själva syftet med bestämmelserna ändå uppnåddes.
As to Chapter 18B.2.2 of the State Aid Guidelines, sale without an unconditional bidding procedure (value assessment by independent expert), the Municipality maintained that the sale was conducted in compliance with this provision.
När det gäller bestämmelserna punkt 2.2 i kapitel 18B om överlåtelse utan villkorslöst anbudsförfarande (oberoende expertvärdering) hävdar Oslo kommun att försäljningen gjordes i enlighet med bestämmelserna.
Furthermore, the Municipality considered that the valuation carried out by OPAK (the value assessment used by the Municipality) was obtained ‘prior to the sale negotiations’ and according to ‘generally accepted market indicators and valuation standards’.
Dessutom anger Oslo kommun att OPAK:s värdebedömning, vilken kommunen använde sig av, gjordes innan köpeförhandlingarna inleddes och att bedömningen gjordes utifrån allmänt accepterade marknadsindikatorer och bedömningsstandarder.
Finally, ‘the Municipality cannot from the arguments presented by the Authority, see that the time pressure caused by the hospital reform is not relevant when assessing whether the price obtained for the apartments are below market value’.
Slutligen anger Oslo kommun att man, ”utifrån de argument som anförs av övervakningsmyndigheten, inte kan förstå varför den tidspress som orsakades av sjukvårdsreformen inte skulle vara av relevans för bedömningen av huruvida försäljningspriset låg under marknadsvärdet eller inte”.
The Decision to open the formal investigation procedure
Beslutet om att inleda det formella granskningsförfarandet
On 11 July 2003, the Authority decided to open the formal investigation procedure provided for in Article 1(2) in Part I of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement (hereinafter ‘the formal investigation procedure’) with regard to the sale of the 1744 rental apartments in Oslo [16].
Övervakningsmyndigheten beslutade den 11 juli 2003 att inleda det formella granskningsförfarandet enligt artikel 1.2 i del I av protokoll 3 till övervakningsavtalet (nedan kallat det formella granskningsförfarandet) avseende försäljningen av 1744 hyreslägenheter i Oslo [16].
In the opening Decision, the Authority described the notification, the background of the case and the correspondence with the Norwegian authorities.
I beslutet om att inleda förfarandet beskriver övervakningsmyndigheten anmälan, bakgrunden till ärendet och korrespondensen med de norska myndigheterna.
As to the reasons for opening the formal investigation, the Authority expressed doubts on several points as to whether the sale was in compliance with Article 61(1) of the EEA Agreement.
Som skäl för beslutet att inleda förfarandet anger övervakningsmyndigheten tvivel på flera punkter när det gäller stödets förenlighet med artikel 61.1 i EES-avtalet.
Firstly, the Authority referred to the sales process and, taking into account that the sale was not advertised in accordance with the State Aid Guidelines, expressed doubts as to whether the Municipality of Oslo complied with the objectives behind the provisions of Chapter 18B.2.1 of the State Aid Guidelines (sale with an unconditional bidding procedure).
När det gäller försäljningsförfarandet ifrågasätter övervakningsmyndigheten, med tanke på att försäljningen inte offentliggjordes i enlighet med riktlinjerna för statligt stöd, för det första om Oslo kommun uppnått de mål som är syftet med bestämmelserna i punkt 2.1 i kapitel 18B i riktlinjerna för statligt stöd (överlåtelse genom villkorslöst anbudsförfarande).
Secondly, concerning the valuations (Chapter 18B.2.2 of the State Aid Guidelines), the Authority expressed doubts as to whether the evaluation by OPAK (the evaluation used by the Municipality) was carried out prior to the sales negotiations, whether the evaluation was carried out on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards and, taking into account the time constraint, whether a reasonable effort to sell the apartments at market value took place.
När det gäller värdebedömningarna (punkt 2.2 i kapitel 18B i riktlinjerna för statligt stöd) hyser övervakningsmyndigheten för det andra tvivel om huruvida OPAK:s värdering (den värdering som användes av de norska myndigheterna) genomfördes före förhandlingarna om försäljningen, om huruvida värderingen gjordes på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder och, med hänsyn till tidspressen, om huruvida rimliga ansträngningar gjordes för att sälja lägenheterna till marknadsvärdet.
Furthermore, the sales price agreed (and notified) was NOK 715 Million, while the result of a new value appraisal, as requested by the Ministry of Trade and Industry, was NOK 1055 Million (FIGA/Nortakst).
Vidare var det överenskomna och anmälda försäljningspriset 715 miljoner norska kronor, medan den nya värdebedömning som begärts av Nærings- och handelsdepartementet visade på ett värde på 1055 miljoner norska kronor (FIGA/Nortakst).
Taking into account the huge discrepancy between the two appraisals, the Authority expressed doubts as to whether the agreed sales price (NOK 715 Million) reflected the market value.
De båda värdebedömningarna skiljer sig åt avsevärt, varför övervakningsmyndigheten hyser starka tvivel om huruvida det överenskomna försäljningspriset (715 miljoner norska kronor) återspeglar marknadsvärdet.
Thirdly, the Authority referred to the fact that the Municipality argued that even if the price obtained were found to be below market value, the sale fell outside the scope of Article 61(1) of the EEA Agreement because the market in which Fredensborg was involved did not contain elements of cross-border trade.
För det tredje ifrågasätter övervakningsmyndigheten Oslo kommuns påstående om att även om det erhållna priset skulle konstateras underskrida marknadsvärdet innebär försäljningen av lägenheterna inte att stöd beviljats enligt artikel 61.1 i EES-avtalet, eftersom den marknad där köparen Fredensborg verkar inte är föremål för gränsöverskridande handel.
The Authority considered that the real estate market in Oslo was not limited to local undertakings and that Fredensborg was actually, or potentially, in competition with similar undertakings in Norway and other EEA States.
Enligt övervakningsmyndigheten består fastighetsmarknaden i Oslo inte bara av lokala företag och övervakningsmyndigheten anser att Fredensborg de facto eller potentiellt konkurrerar med liknande företag i Norge och andra EES-stater.
Fourthly, the Authority expressed doubts as to whether a sales price below market value could be justified on the basis of the market economy investor principle, i.e. that the Municipality behaved as any other private investor, taking into account the time constraint and the hospital reform initiated by the Government.
För det fjärde uttrycker övervakningsmyndigheten tvivel om huruvida det är möjligt att säga att ett försäljningspris som är lägre än marknadspriset är berättigat utifrån principen om en privat investerare i en marknadsekonomi, dvs. att Oslo kommun agerade som en privat investerare med tanke på tidspressen och regeringens sjukvårdsreform.
Comments to the opening decision from the Norwegian authorities
Kommentarer från de norska myndigheterna angående beslutet att inleda förfarandet
By letter dated 12 September 2003 from the Mission of Norway to the European Union, forwarding two letters dated 11 September 2003 from the Ministry of Trade and Industry and the Municipality of Oslo, respectively, all received and registered by the Authority on 15 September 2003 (Doc. No: 03-6307-A), the Norwegian authorities submitted their comments to the opening decision.
De norska myndigheterna inkom med kommentarer angående beslutet att inleda förfarandet genom en skrivelse av den 12 september 2003 från Norges delegation vid Europeiska unionen, genom vilken vidarebefordrades två skrivelser av den 11 september 2003 från Nærings- och handelsdepartementet och Oslo kommun, vilka mottogs och registrerades av övervakningsmyndigheten den 15 september 2003 (dok. nr. 03-6307-A).
The same letters were sent by telefax dated 11 September 2003 from the Ministry of Trade and Industry, received and registered by the Authority on the same date (Doc. No: 03-6201-A).
Skrivelserna skickades också per fax av den 11 september 2003, vilket mottogs och registrerades av övervakningsmyndigheten samma dag (dok. nr 03-6201-A).
The letter from the Ministry of Trade and Industry dated 11 September 2003 did not express any views on the case, but only referred to the letter from the Municipality of Oslo.
Nærings- och handelsdepartementet uttrycker inga åsikter i sin skrivelse av den 11 september 2003, utan vidarebefordrar bara skrivelsen från Oslo kommun.
The Municipality of Oslo referred to its previous arguments and maintained, firstly, that the objectives behind the provisions of Chapter 18B.2.1, Sale through an unconditional bidding procedure, of the State aid Guidelines, were obtained despite that the sale was not made public in the way prescribed in the Guidelines.
Oslo kommun hänvisar för det första till de argument som man anfört tidigare, dvs. att syftet med bestämmelserna i punkt 2.2 i kapitel 18B om överlåtelse genom villkorslöst anbudsförfarande trots allt uppnåddes även om försäljningen inte offentliggjordes på det sätt som anges i riktlinjerna för statligt stöd.
The Municipality argued that all potential buyers established in Norway had been informed of the forthcoming sale and that there was little interest in investing in the Norwegian housing rental market among investors not already established in Norway.
Oslo kommun hävdar att alla potentiella köpare i Norge informerades om försäljningen och att det inte är av intresse för investerare från andra länder som inte redan är etablerade i Norge att investera på den norska fastighetsmarknaden.
Secondly, the Municipality argued that the value assessment by OPAK complied with the procedural requirements of Chapter 18B.2.2, Sale without an unconditional bidding procedure, of the State Aid Guidelines.
För det andra hävdar Oslo kommun att OPAK:s värdebedömning är förenlig med procedurkraven i punkt 2.2. i kapitel 18B om överlåtelse utan villkorslöst anbudsförfarande i riktlinjerna för statligt stöd.
That implied i.a. that the Municipality considered that the evaluation by OPAK was carried out ‘in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards’ and that the evaluation was carried out ‘prior to the sale negotiations’.
Detta innebär att bland annat Oslo kommun anser att OPAK gjort bedömningen för att ”fastställa marknadsvärdet på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder” och att bedömningen gjordes ”på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder”.
The Municipality furthermore argued that the difference between the sales price (NOK 715 Million) and the OPAK evaluation (NOK 740 Million) was in line with Chapter 18B.2.2(b), ‘Margin’, of the State Aid Guidelines [17].Thirdly, the Municipality considered that there were grounds for being very sceptical about the new value appraisal from FIGA/Nortakst, which concluded that the value was NOK 1055 Million.
Oslo kommun hävdar också att skillnaden mellan försäljningspriset på 715 miljoner norska kronor och OPAK:s bedömning på 740 miljoner norska kronor ligger inom den marginal som anges i punkt 2.2 b i kapitel 18B i riktlinjerna för statligt stöd [17].För det tredje anger Oslo kommun att det fanns anledning att vara skeptisk till FIGA/Nortaksts bedömning i vilken värdet fastställdes till 1055 miljoner norska kronor.
The Municipality stated that FIGA/Nortakst based its appraisal on an annual price increase for the property over the next 10 years of 4 %, while the prices fell by 5,2 % from the 2nd quarter 2002 to the 2nd quarter 2003.
Oslo kommun anger att FIGA/Nortakst grundande sin bedömning på antagandet att värdet under kommande tio åren skulle öka årligen med 4 % , medan priserna i realiteten sjönk med 5,2 % mellan våren 2002 och våren 2003.
The Municipality considered that the FIGA/Nortakst assessment could not be relied upon.
Oslo kommun ansåg därför att FIGA/Nortaksts bedömning inte är tillförlitlig.
Fourthly, the Municipality could ‘not see that the Authority has defined the relevant market for rental homes and how this leads the Authority to their conclusion that Fredensborg Boligutleie ANS is actually or potentially in competition with similar undertakings in Norway or other EEA States’.
För det fjärde anger Oslo kommun att man ”inte förstår övervakningsmyndighetens definition av den relevanta marknaden för hyreslägenheter och inte heller hur övervakningsmyndigheten kan dra slutsatsen att Fredensborg Boligutleie ANS faktiskt eller potentiellt konkurrerar med andra liknande företag i Norge eller inom EES”.
Comments from third parties
Synpunkter från tredje man
The Decision to open the formal investigation procedure was published on 4 December 2003.
Beslutet om att inleda det formella granskningsförfarandet offentliggjordes den 4 december 2003.
The Authority received one comment from third parties to the opening decision.
En synpunkt från tredje part har inkommit till övervakningsmyndigheten.
By letter dated 19 December 2003, received and registered by the Authority on 5 January 2004 (Doc No: 03-8980 A), Fredensborg (the buyer) submitted comments.
Köparen Fredensborg inkom med synpunkter i en skrivelse av den 19 december 2003, vilken mottogs och registrerades av övervakningsmyndigheten den 5 januari 2004 (dok. nr. 03-8980 A).
The report by BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS
Rapport från BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS.
BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (hereinafter BER), represented by Mr. Arnt K. Svendsen, was asked by Fredensborg to give their assessment of the value of the portfolio, and to comment upon the valuations from Catella, OPAK and FIGA.
BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (nedan kallat BER), företrätt av Arnt K. Svendsen, gavs av Fredensborg uppdraget att bedöma portföljens värde och att kommentera de bedömningar som gjorts av Catella, OPAK och FIGA/Nortakst.
The report from BER was submitted on 13 January 2003.
BER lade fram sin rapport den 13 januari 2003.
BER's assessment was based on three different scenarios:
BER:s bedömning bygger på följande tre scenarier:
Return on investment value based on rental housing:
Avkastning av investeringen vid uthyrning av lägenheterna:
NOK 630,0 Million
630,0 miljoner NOK