natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The option agreement also included other elements that appear to be capable of increasing the value of the option.
Förköpsrättsavtalet hade även andra inslag som kan tyckas öka förköpsrättens värde.
The first element concerns the mechanism to regulate the price.
Det första inslaget gäller mekanismen för att reglera priset.
Asker Brygge had the right to request renegotiations of the price if property prices in Asker should decrease considerably before the option was invoked.
Asker Brygge hade rätt att begära omförhandling av priset om fastighetspriserna i Asker skulle sjunka avsevärt innan förköpsrätten utnyttjades.
As mentioned above, the agreement did not provide a corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably.
Avtalet innehöll, som redan påpekats, ingen motsvarande rätt till omförhandling för kommunen om fastighetspriserna skulle stiga avsevärt.
According to the Norwegian authorities, the background for including a right for Asker Brygge to renegotiate the agreement was that the municipality of Asker considered the property to be difficult to develop, inter alia due to the short distance to the highway (E18), and the transaction would therefore involve substantial economic risk.
Enligt de norska myndigheterna var skälet till att man inkluderade en rätt för Asker Brygge att omförhandla avtalet att Asker kommune ansåg att fastigheten var svår att exploatera, bl.a. på grund av närheten till motorvägen (E18) och att transaktionen därför skulle medföra en betydande ekonomisk risk.
The Authority finds however, that a private market investor would not have entered into such an agreement without a mutual right to adjustment if property prices should increase or decrease considerably.
Övervakningsmyndigheten finner dock att en privat marknadsinvesterare inte skulle ha ingått ett sådant avtal utan en ömsesidig rätt till justering om fastighetspriserna skulle stiga eller sjunka avsevärt.
In this regard, the right for the municipality to adjust the price in accordance with the consumer price index appears not to be sufficient to compensate for the lack of a corresponding right of renegotiation.
Kommunens rätt att justera priset enligt konsumentprisindex förefaller i detta sammanhang inte vara tillräckligt för att kompensera avsaknaden av en motsvarande rätt till omförhandling.
In the Authority’s view, the consumer price index is not the correct index to use when adjusting for changes in property prices.
Konsumentprisindex är enligt övervakningsmyndighetens uppfattning inte rätt index att använda för att justera enligt förändringar i fastighetspriser.
The consumer price index is a measure estimating the change in the average price of consumer goods and services purchased by households, and does not reflect the price movements of the property market.
Konsumentprisindex är ett mått på utvecklingen för genomsnittliga priser på konsumtionsvaror och tjänster som köps av hushållen och speglar inte prisutvecklingen på fastighetsmarknaden.
Property prices develop at a different pattern than other prices, and real estate prices for property such as the one at issue in the case at hand are therefore normally not taken into account when determining the consumer price index.
Fastighetspriser har ett annat utvecklingsmönster än andra priser, och priserna på fastigheter av det slag som det här är fråga om brukar därför normalt inte beaktas i konsumentprisindex.
In addition, the Option Agreement contains the municipality of Asker’s agreement to postpone the payment of 70 % of the agreed sales price until 31 December 2011 at the latest [6] without charging any interest for this deferral.
I förköpsrättsavtalet godtar dessutom Asker kommune att betalningen av 70 % av den överenskomna köpeskillingen skjuts upp till senast den 31 december 2011 [6], utan krav på ränta för detta uppskov.
According to the Norwegian authorities, the postponement of full payment without any interest was accepted because the property was considered difficult to develop.
Enligt de norska myndigheterna godtog man att betalning av hela köpeskillingen sköts upp utan någon ränta för att fastigheten ansågs vara svår att exploatera.
The Authority finds that a private operator would not have agreed to postpone the payment over such a long period of time without requiring any interest payments.
Enligt övervakningsmyndigheten skulle inte en privat aktör ha gått med på att betalningen sköts upp så länge utan att kräva ränta.
Moreover, it finds that a private operator would not have transferred full ownership of the property before full payment had been received.
Man anser inte heller att en privat aktör skulle ha överlåtit hela äganderätten till fastigheten innan hela köpeskillingen hade erlagts.
The municipality of Asker agrees that a private investor would have required remuneration for the postponed payment.
Asker kommune instämmer i att en privat investerare skulle ha krävt ersättning för betalningsuppskovet.
By simply requiring a remuneration corresponding to the value of the property in 2001, the municipality of Asker ran the risk of granting state aid later in particular if property prices should increase.
Genom att bara kräva en ersättning som motsvarade fastighetens värde 2001 riskerade Asker kommune att senare anses ha gett statligt stöd, i synnerhet om fastighetspriserna skulle stiga.
The Authority therefore concludes that the Option Agreement was not entered into on market conditions and accordingly the presence of state aid cannot be excluded.
Övervakningsmyndigheten drar därför slutsatsen att förköpsrättsavtalet inte ingicks på marknadsmässiga villkor och att förekomst av statligt stöd därför inte kan uteslutas.
It is therefore necessary to examine whether the property was sold at a price below market value.
Det är därför nödvändigt att undersöka om fastigheten såldes till ett pris som låg under marknadsvärdet.
The market value of the property at the time of the sales agreement
Fastighetens marknadsvärde vid tidpunkten för köpeavtalet
In 2005, Asker Brygge called upon the option.
År 2005 utnyttjade Asker Brygge sin förköpsrätt.
Thus, the relevant point in time for the Authority’s state aid assessment is the time when the property was sold and transferred to a new owner, in 2007.
Den relevanta tidpunkten för övervakningsmyndighetens bedömning av om det är fråga om statligt stöd är därför när fastigheten såldes och äganderätten överläts till en ny ägare, dvs. 2007.
In the following, the Authority will therefore compare the price of NOK 8727462 paid by Asker Brygge at the time the sale was carried out in 2007 with the market value of the property.
I det följande ska övervakningsmyndigheten därför jämföra det belopp på 8727462 norska kronor som Asker Brygge betalade när försäljningen genomfördes 2007 med fastighetens marknadsvärde.
According to the Authority's State Aid Guidelines on sale of land, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid, is by definition at market value and consequently does not contain state aid.
Övervakningsmyndighetens riktlinjer beträffande statligt stöd i samband med försäljning av mark innebär att om mark och byggnader säljs efter en fri budgivning som är jämförbar med en auktion och som har getts tillräckligt mycket publicitet, och det bästa eller det enda budet godtas, så är detta bud per definition marknadsvärdet, vilket innebär att det inte är fråga om statligt stöd.
Alternatively, to exclude the existence of aid when a sale of land is conducted without an unconditional bidding procedure, an independent valuation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to sales negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards.
För att utesluta att det är fråga om stöd när mark säljs utan någon fri budgivning bör en oberoende värdering utföras av en eller flera oberoende värderingsmän före förhandlingarna för att fastställa marknadsvärdet på grundval av allmänt godtagna marknadsindikatorer och värderingsstandarder.
The valuer should be independent in the execution of his tasks, i.e. public authorities should not be entitled to issue orders as regards the result of the valuation.
Värderingsmannen bör vara oberoende i sin tjänsteutövning, vilket innebär att myndigheter inte ska kunna utfärda direktiv vad gäller resultatet av värderingen.
In the case at hand, the municipality of Asker did not arrange for an unconditional bidding procedure nor collect an independent expert evaluation before entering into the agreement.
I föreliggande fall arrangerade Askers kommune inte någon fri budgivning och inhämtade heller inte någon värdering av en oberoende expert innan avtalet ingicks.
Thus, the existence of state aid cannot automatically be excluded.
Förekomsten av statligt stöd kan därför inte automatiskt uteslutas.
In the notification, the Norwegian authorities have submitted 3 value assessments of the property in question.
I sin anmälan har de norska myndigheterna inkommit med tre värderingar av den berörda fastigheten.
None of the value assessments were conducted before the option agreement was entered into in 2001 but established the value of the property afterwards.
Ingen av värderingarna gjordes innan förköpsrättsavtalet ingicks 2001, utan fastighetens värde fastställdes i efterhand.
The first report dated 30 June 2006 was conducted by licensed property surveyors of Verditakst AS, Takst Senteret and Agdestein [7].
Den första rapporten, daterad den 30 juni 2006, gjordes av auktoriserade fastighetsvärderare hos Verditakst AS, Takst Senteret och Agdestein [7].
According to this report the estimated value of the land in 2001, the time the option contract was entered into, was NOK 9,6 million, with a possible variation of +/– 15%.
Enligt denna rapport uppskattades värdet på marken 2001, dvs. den tidpunkt då förköpsrättsavtalet ingicks, till 9,6 miljoner norska kronor, med en möjlig variation på +/– 15 %.
However, this appears to be a very approximate estimation.
Detta förefaller dock vara en mycket grov uppskattning.
The assessors have simply considered the property’s value based on the allowed usage (mainly to marina purposes) according to the existing regulatory regime at the time of the assessment (which was the same as in 2001), and the value with an alternative combined usage of marina, housing and industry, and assessed the property’s value as being the middle value of these two alternatives [8].
Fastighetsvärderarna har enbart bedömt fastighetens värde utifrån den användning (främst småbåtshamn) som var tillåten enligt den då gällande regleringen (vilken var densamma som 2001) och värdet med en annan kombinerad användning med småbåtshamn, bostäder och industri och bedömt att markens värde låg mellan dessa två alternativ [8].
However, as explained above, it is the value of the land in 2007 when the property was sold and transferred to the new owner which is relevant for a state aid assessment.
Som redan slagits fast är det emellertid markens värde 2007, då fastigheten såldes och överläts till den nya ägaren, som är relevant för bedömningen av om det är fråga om statligt stöd.
The Norwegian authorities enclosed with the notification two additional value assessments which TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik had carried out on behalf of the municipality.
De norska myndigheterna bifogade ytterligare två värderingar till sin anmälan som utförts av TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik för kommunens räkning.
In the first report dated 18 January 2008 [9], the market value of the land in 2007 was estimated at NOK 26 million.
I den första rapporten, daterad den 18 januari 2008 [9], uppskattades tomtens marknadsvärde 2007 till 26 miljoner norska kronor.
In the second report dated 16 June 2008 [10], TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik estimated the market value of the land in 2007 at NOK 12 million.
I den andra rapporten, daterad den 16 juni 2008 [10], uppskattade TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik markens marknadsvärde 2007 till 12 miljoner norska kronor.
The Norwegian authorities have explained that this difference is based mainly on the estimated value reduction of an additional obligation on Asker Brygge with regard to the use of part of the property by Slependen Båtforening AS [11].
De norska myndigheterna har förklarat att denna skillnad främst beror på den beräknade värdeminskningen av den tillkommande skyldighet som ålades Asker Brygge på grund av att en del av fastigheten användes av Slependen Båtforening AS [11].
The option agreement of 2001 includes a clause stating that a part of the property is let to Slependen Båtforening as a marina for small boats, and that Asker Brygge would have to compensate for its right to a small-boat marina/compensation vis-à-vis the municipality of Asker if development of the property started before the rental contract expires.
Förköpsrättsavtalet från 2001 innehåller en klausul om att en del av fastigheten hyrs ut till Slependen Båtforening för att användas som en småbåtshamn och att Asker Brygge måste kompensera båtföreningens rätt till småbåtshamnen gentemot Asker kommune om marken skulle börja exploateras innan föreningens hyreskontrakt löpt ut.
Although it was difficult to state the exact economic consequence of the obligation for Asker Brygge at the time the option agreement was entered into, Asker Brygge and Slependen Båtforening signed an agreement on 1 June 2006 according to which the latter was to pay NOK 850000 (cf. clause 2,4 in the agreement) [13].
Även om det var svårt att ange exakt vilka ekonomiska konsekvenser denna skyldighet för Asker Brygge skulle få när förköpsrättsavtalet ingicks undertecknade Asker Brygge och Slependen Båtforening ett avtal den 1 juni 2006 om att den sistnämnda parten skulle betala 850000 norska kronor (jfr klausul 2.4 i avtalet) [13].
According to the explanations provided by the Norwegian authorities, the value assessment from January 2008 was based on an incorrect interpretation of an agreement between Asker Brygge and Slependen Båtforening since it did not reflect the latter’s right to pay only NOK 850000 for the area in question.
Enligt de förklaringar som har getts av de norska myndigheterna baserades värderingen från januari 2008 på en felaktig tolkning av avtalet mellan Asker Brygge och Slependen Båtforening, eftersom den inte tog hänsyn till den sistnämnda partens rätt att bara betala 850000 norska kronor för området i fråga.
The asset valuers interpreted the clause in the option agreement in such a way that Slependen Båtforening would have had the right to rent or buy the boat places at market price after the expiry of the rental contract.
Värderingsmännen tolkade klausulen i förköpsrättsavtalet som att Slependen Båtforening skulle ha rätt att hyra eller köpa båtplatserna till marknadspris när hyreskontraktet löpt ut.
In addition, the assessment of June 2008 took into consideration the risks in relation to pollution in the ground, as pointed out by the municipality [14].
Vid värderingen i juni 2008 beaktades dessutom risker som rörde föroreningar av marken, vilket har påpekats av kommunen [14].
Finally, the assessment of June 2008 no longer included storage for boats under the road (E18), as pointed out by the municipality [15].Asker Brygge has disputed the validity of the assessments.
Värderingen från juni 2008 innehöll slutligen inte båtuppläggningsplatser under vägen (E18), vilket kommunen har påpekat [15].Asker Brygge har ifrågasatt värderingarnas giltighet.
Its main objection is that the assessments include the possibility to dredge the shoreline to establish further boat spaces, and to establish storage yards for boats on the land area.
Dess främsta invändning är att värderingarna tar hänsyn till möjligheten att muddra strandlinjen för att skapa utrymme för fler båtplatser och för båtuppläggningsplatser på land.
According to Asker Brygge no development of the property would be foreseeable at all in 2001, and the public road administration had prohibited further dredging in the area [16].
Enligt Asker Brygge skulle ingen exploatering av fastigheten överhuvudtaget ha förutsetts 2001 och Statens Vegvesen hade förbjudit ytterligare muddring i området [16].
The Authority notes that Asker Brygge has not provided any documentation that the factual premises for the assessment of June 2008 are incorrect.
Övervakningsmyndigheten konstaterar att Asker Brygge inte har inkommit med någon dokumentation som visar att de faktiska antaganden som ligger till grund för värderingen från juni 2008 är felaktiga.
Further, the Authority notes that the municipality has not disputed the validity of the assessment of June 2008, which it seems to consider as fairly accurate [17].
Övervakningsmyndigheten konstaterar vidare att kommunen inte har ifrågasatt att värderingen från juni 2008 är giltig, utan verkar betrakta den som tämligen rättvisande [17].
On the contrary, the municipality in its comments to the Authority quotes the assessment on the part where it considers dredging (in relation to the assessment of pollution in the ground) and makes no comment on that dredging would not be possible at all.
I sina synpunkter till övervakningsmyndigheten citerar kommunen i själva verket denna värdering beträffande muddring (i samband med analyserna av markföroreningar) och nämner inget om att muddring överhuvudtaget inte skulle vara möjlig.
Thus, the Authority can not see that there has been provided documentation which gives reason to question the factual premises for the assessment of June 2008.
Övervakningsmyndigheten kan därför inte se att dokumentation har framlagts som ger anledning att ifrågasätta de faktiska antagandena för värderingen från juni 2008.
The latest (and lowest) value assessment, the second report, dated 16 June 2008 [18], estimated the market value of the land in 2007 at NOK 12 million, which is NOK 3272538 more than the price paid.
Enligt den senaste (och lägsta) värderingen – den andra rapporten, som är daterad den 16 juni 2008 [18] – beräknades tomtens marknadsvärde 2007 vara 12 miljoner norska kronor, vilket är 3272538 norska kronor mer än det pris som betalades.
Contrary to the first report, according to the information provided by the municipality of Asker, this second report takes into account more accurate information which was known in 2007, at the time the sale was finalised.
Till skillnad från i den första rapporten tas i den andra rapporten, enligt uppgift från Asker kommune, hänsyn till mer exakt information som var känd 2007, då köpet genomfördes.
In addition, the assessment of June 2008 mentions the risk of pollution in the ground, but adds that the assessors have not conducted any closer research into this matter [22].
I värderingen från juni 2008 nämns dessutom risken för markföroreningar, men med tillägget att värderingsmännen inte har utfört några närmare undersökningar av detta [22].
Thus, it appears that the research carried out by Asker Brygge was rightly not taken into consideration by the assessors when determining the value of the plot of land.
Det förefaller således ha varit korrekt att värderingsmännen inte beaktade Asker Brygges undersökningar när de fastställde tomtens värde.
As mentioned, the assessment of June 2008 was based on usage of the area as a marina, according to the existing regulations.
Värderingen från juni 2008 baserades som sagt på användningen av området som småbåtshamn i enlighet med de då gällande föreskrifterna.
It seems however, that already in 2001 Asker Brygge saw that there was a potential in developing the property.
Redan 2001 tycks emellertid Asker Brygge ha insett att det fanns en potential att exploatera fastigheten.
Such a potential would normally correspond to an added value.
En sådan potential skulle i normala fall utgöra ett mervärde.
Thus, the municipality pointed out in its letter to the assessors dated 11 April 2008, that the assessors should take into consideration whether the likelihood of adjusted regulations (presumably to a more profitable usage) should be assessed.
Kommunen påpekade således i sin skrivelse till värderingsmännen av den 11 april 2008 att de borde beakta möjligheten att värdera sannolikheten för en ändrad reglering (rimligtvis för en mer lönsam användning).
The assessors refused however to take the possibility of adjusted regulations into consideration, as they regarded this as speculative.
Värderingsmännen vägrade dock att ta hänsyn till möjligheten att regleringen skulle ändras, eftersom de ansåg att detta var spekulation.
The assessors added that the valuation would be quite different (meaning considerably higher) if the assessment should be based on that housing and industry were to be allowed on the property [23].
Värderingsmännen tillfogade att värderingen skulle ha blivit en helt annan (dvs. betydligt högre) om den skulle baseras på att bostäder och industri skulle tillåtas på fastigheten [23].
32/17 in 2007 for the price of NOK 8727462 was below its market price of NOK 12 million as established by the independent expert assessment carried out in June 2008, which the Norwegian authorities submitted.
Övervakningsmyndigheten drar av dessa skäl slutsatsen att försäljningen av fastigheten Gbnr 32/17 år 2007 för 8727462 norska kronor skedde till ett pris som understeg det marknadsvärde på 12 miljoner norska kronor som har fastställts genom en värdering av en oberoende expert som utfördes i juni 2008 och som de norska myndigheterna har inkommit med.
Conclusion on the market investor principle
Slutsats om marknadsinvesterarprincipen
For the above-mentioned reasons, the Authority finds that the price agreed upon in the option agreement did not corresponded to the market price for such an agreement, which should reflect the property value at the time of the agreement combined with the value of the option and the special arrangements granted to the buyer.
Övervakningsmyndigheten anser på grund av ovan anförda skäl att det pris som överenskoms i förköpsrättsavtalet inte motsvarade marknadspriset för en sådan överenskommelse, vilket bör spegla fastighetens värde vid tidpunkten för avtalet samt värdet för förköpsrätten och de särskilda arrangemang som beviljas köparen.
Moreover, the Authority finds that the actual price agreed upon in the sales agreement did not corresponded to the market price of the property at the time the sales agreement was concluded.
Övervakningsmyndigheten anser dessutom att det faktiska pris som överenskoms i köpeavtalet inte motsvarade marknadspriset på fastigheten när köpeavtalet ingicks.
Therefore, the Authority concludes that the sale of the concerned plot of land gbnr.
Övervakningsmyndigheten drar därför slutsatsen att försäljningen av tomtfastighet Gbnr.
32/17 to Asker Brygge AS for the sales price of NOK 8727462 was not carried out in accordance with the market investor principle.
32/17 till Asker Brygge AS för köpeskillingen 8727462 norska kronor inte genomfördes i enlighet med marknadsinvesterarprincipen.
In order to qualify as state aid, the measure must be granted by the State or through state resources.
För att utgöra statligt stöd måste åtgärden beviljas av staten eller med hjälp av statliga medel.
The concept of State does not only refer to the central government but embraces all levels of the state administration (including municipalities) as well as public undertakings.
Med stat avses i detta sammanhang inte bara den centrala statsmakten utan alla nivåer inom den offentliga förvaltningen (inbegripet kommuner) samt offentliga företag.
Given that the municipality has sold the land below its market price, it has foregone income.
Genom att sälja marken till ett pris som var lägre än marknadspriset har kommunen gått miste om inkomster.
In such circumstances, Asker Brygge should have paid more for the land and therefore there is a transfer of resources from the municipality.
Asker Brygge skulle under dessa omständigheter ha betalat mer för marken och det föreligger därför en överföring av medel från kommunen.