natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The price paid by the purchaser was determined by reference to the valuation report which was carried out by Verditakst, i.e. NOK 11000000.
Det pris som betalades av köparen bestämdes med hänsyn till rapporten från den värdering som utfördes av Verditakst, dvs. 11000000 norska kronor.
However, OPAK had concluded that the value of the property on the date of the sale was NOK 32000000 and the sales price stated in the lease agreement was NOK 25000000 for the whole airport.
OPAK hade dock dragit slutsatsen att värdet för fastigheten vid tidpunkten för försäljningen var 32000000 norska kronor och att det försäljningspris som angavs i hyresavtalet var 25000000 norska kronor för hela flygplatsen.
Faced with such a range of valuations, the Authority opened a formal investigation and appointed an independent expert, Mr Geir Saastad, whose assignment was to:
Ställda inför ett sådant värderingsintervall inledde myndigheten ett formellt granskningsförfarande och utsåg en oberoende expert, Geir Saastad, vars uppdrag var att
compare all value assessments provided to the Authority,
jämföra alla värdebedömningar som hade lämnats till myndigheten,
determine (i) the market value of the air base and (ii) the value of the obligations relating to the land and buildings.
fastställa i marknadsvärdet för flygbasen och ii värdet på de skyldigheter som hörde samman med marken och byggnaderna.
The expert also appraised whether the behaviour of the State while selling this property corresponded to that of a private market investor or whether, on the contrary, a private market investor would have acted differently.
Experten gjorde också en bedömning om huruvida statens beteende vid försäljningen av denna fastighet motsvarade beteendet hos en privat investerare i en marknadsekonomi eller om en privat investerare i en marknadsekonomi skulle ha agerat annorlunda.
In so doing, the expert took into account the particular nature of the property and the difficulty the Norwegian authorities argue they have been faced with due to the existing lease agreement entered into with LILAS and the possibility for the latter to purchase the property at the end of a 10 year period.
På så sätt tog experten hänsyn till fastighetens särskilda beskaffenhet och den svårighet som de norska myndigheterna hävdar att de har stått inför på grund av det befintliga hyresavtalet med LILAS och möjligheten för den senare att köpa fastigheten vid slutet av en tioårsperiod.
The expert assessed the methods used in the two existing valuations and concluded that the OPAK report, while it applies low rental prices probably reflecting the rates actually in force, does not take account of the fact that a part of the property is rented to LILAS for a fixed price (NOK 10000 per year) which is considerably less than what was assumed to be a market rent.
Experten utvärderade de metoder som hade använts vid det två befintliga värderingarna och drog slutsatsen att OPAK-rapporten, även om den tillämpar lägre hyresbelopp som sannolikt återspeglar den aktuella hyran, inte tog hänsyn till att en del av fastigheten hyrs ut till LILAS för ett fast pris (10000 norska kronor per år), vilket är avsevärt lägre än vad som antas vara en marknadshyra.
The allowance for vacancies and maintenance would also appear to be ‘far too low’.
Avdraget för outhyrda lokaler och underhåll verkar också vara ”alltför lågt”.
In this regard the expert indicated that costs related to annual vacancy of 20 % would not be excessive given the nature of the property.
I detta avseende anger experten att kostnader för outhyrda lokaler motsvarande 20 % per år inte vore överdrivna mot bakgrund av fastighetens beskaffenhet.
In addition, the expert indicated that significant operating and maintenance costs should be added.
Experten angav dessutom att betydande drifts- och underhållskostnader borde läggas till.
Together these expenses would reduce the value of the cash flow from NOK 26 million (as estimated by OPAK) to NOK 10 million.
Tillsammans skulle dessa utgifter minska värdet på kassaflödet från 26 miljoner norska kronor (enligt en uppskattning av OPAK) till 10 miljoner norska kronor.
Finally, the value of the land itself should have been discounted to take account of the difficulty in selling plots on the site.
Slutligen borde värdet på själva marken diskonteras för att ta hänsyn till svårigheterna att sälja tomter på fastigheten.
The expert also noted, in the context of his comments on the OPAK report, that the sales price stated in the lease agreement of NOK 25000000 was entirely hypothetical.
Experten konstaterade också, i samband med sina kommentarer om OPAK-rapporten, att det försäljningspris som fanns angivet i hyresavtalet på S25000000 norska kronor var helt och hållet hypotetiskt.
The Verditakst report also failed to take into account the fact that part of the property is rented to LILAS at a rate which represents a considerable reduction in income relative to the assumption that the property should be let out at market rate.
I Verditakst rapport togs inte heller någon hänsyn till att en del av fastigheten var uthyrd till LILAS till ett belopp som motsvarar en betydande minskning av intäkterna i förhållande till antagandet om att fastigheten skulle hyras ut till marknadspris.
However, the market rates used correspond to what the expert himself had assumed (see Section 4 of the report).
De marknadspriser som används motsvarar dock de som experten själv hade antagit (se avsnitt 4 i rapporten).
In addition, the expert notes that Verditakst had applied figures for operating and maintenance costs that correspond to the standard values applied by the industry.
Därutöver konstaterar experten att Verditakst hade använt siffror för drifts- och underhållskostnaderna som motsvarade de standardvärden som branschen tillämpar.
Finally, he notes that the estimation for the value of the land itself is more conservative than that of OPAK and expresses the opinion that this seems more appropriate than a higher valuation.
Han konstaterar vidare att värderingen av värdet på själva marken är mer konservativt än OPAK:s värdering och menar att detta verkar mer korrekt än en högre värdering.
When comparing the two reports the expert found that: ‘The chief difference between the valuations lies in their calculations of operating and maintenance costs.
Vid jämförelsen av de två rapporterna fann experten att den viktigaste skillnaden mellan värderingarna finns i beräkningarna av drifts- och underhållskostnaderna.
Verditakst’s valuation reflects the standard figures applied by the property industry, whereas OPAK’s valuation does not.’
Verditaksts värdering, till skillnad från OPAK:s värdering, återspeglar de standardsiffror som fastighetsbranschen tillämpar.
The expert concluded that: ‘the sales price applied in the transaction in 2002 would appear to be on a par with the estimated market value.
Experten drog slutsatsen att det försäljningspris som tillämpades i transaktionen 2002 verkar överensstämma med det uppskattade marknadsvärdet.
Lista air base was sold at a time when there was limited interest in this type of property.
Lista flygbas såldes vid en tidpunkt då intresset för denna typ av fastighet var begränsat.
The property market and the financial markets had taken a downturn, at the same time as which the property can only be characterised as complicated and remote.
Fastighetsmarknaden och finansmarknaden hade vänt nedåt samtidigt som fastigheten måste betecknas som komplicerad och avlägset belägen.
The criteria applied by Verditakst in their valuation were more correct than those applied in OPAK’s valuation.
De kriterier som Verditakst har tillämpat i sin värdering var mer korrekta än dem som tillämpades i OPAK:s värdering.
The main objection to OPAK’s valuation is that it failed to apply normal operating expenses when calculating the value of the property.
Den främsta invändningen mot OPAK:s värdering är att normala driftskostnader inte tillämpades vid beräkningen av fastighetens värde.
The compensation for the obligations transferred from NDEA to Lista Flypark AS in connection with the sale does not seem unreasonably high given the number of buildings on the site and the size of the land area involved.’
Kompensationen för de skyldigheter som överfördes från Forsvarsbygg till Lista Flypark AS i samband med försäljningen verkar inte vara orimliga mot bakgrund av antalet byggnader på området och landområdets storlek.
This can be explained by the following factors:
Detta kan förklaras med hjälp av följande faktorer:
the site is remote when compared with built-up areas with a measurable property market.
Området är avlägset beläget jämfört med tättbebyggda områden med en mätbar fastighetsmarknad.
This affects not only land prices but also rental prices,
Detta påverkar inte enbart markpriserna utan även hyrorna.
the area comprises an air base on which military activities were conducted in the past.
Området består av en flygbas på vilken militär verksamhet tidigare har utövats.
Few or no comparable reference properties exist, and
Det finns få eller inga jämförbara referensfastigheter.
the land and the buildings are in considerable need of repair and maintenance.
Marken och byggnaderna är i betydande behov av reparationer och underhåll.
In light of the report of the independent expert, the Authority considers that the air base was sold at market value.
Mot bakgrund av den oberoende expertens rapport anser myndigheten att flygbasen såldes till marknadspris.
In the first place, the actual sale price matched the assessment of the market value given in the Verditakst report.
För det första motsvarade det verkliga försäljningspriset den bedömning av marknadsvärdet som anges i Verditaksts rapport.
The fact that OPAK’s assessment of the market value was considerably higher does not as such provide grounds for concluding that there had been State aid [14].Indeed, the expert appointed by the Authority points, as mentioned above, to several factors that indicate that OPAK’s market value assessment was too high and that the criteria applied by Verditakst were more correct than those applied by OPAK.
Det faktum att OPAK:s bedömning av marknadsvärdet var avsevärt högre är inte i sig någon grund för slutsatsen att statligt stöd har förekommit [14].Experten som utsågs av myndigheten pekar, som nämns ovan, på flera faktorer som tyder på att OPAK:s bedömning av marknadsvärdet var för hög och att de kriterier som Verditakst har tillämpat var mer korrekta än dem som OPAK tillämpade.
The Authority concurs with the view that the property market at Lista is atypical and difficult to assess and, as noted by Mr Saastad, that considerable uncertainty will attach to any valuation of an area such as the Lista air base.
Myndigheten delar uppfattningen att fastighetsmarknaden i Lista är avvikande och svår att bedöma och, som Geir Saastad konstaterade, att alla värderingar av ett sådant område som Lista flygbas kommer att vara förbundna med stor osäkerhet.
Indeed the variance in the two valuations made in 2002 would appear to support the uncertainty relating to the market there.
Skillnaden mellan de två värderingarna som gjordes 2002 verkar ha sin grund i den osäkerhet som hör samman med marknaden där. Det är också sant att det inte enbart var Forsvarsbygg som inte kunde sälja några tomter.
It is also true that not only was the NDEA unable to sell plots of the land, also Lista Flypark AS has, since it bought the property in 2002, had limited success in selling plots of land to business start-ups.
Även Lista Flypark AS har, sedan köpet av fastigheten 2002, haft begränsad framgång i att sälja tomter till nystartade företag.
The low market value of the air base is further confirmed by the length and the difficulty of the sales process itself, which lasted from 1997 until 2002.
Det låga marknadsvärdet för flygbasen bekräftas vidare av den tid det tog och de svårigheter som förknippades med själva försäljningsprocessen, som varade från 1997 till 2002.
The final element in the price paid is the value attributed to certain costs, which was deducted from the value of the property to obtain the final price.
Den sista komponenten i det pris som betalades utgörs av det värde som tillskrevs vissa kostnader, som drogs av från fastighetens värde för att få fram det slutliga priset.
Section 2.2 of the State Aid Guidelines on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities specifically foresees that ‘special obligations that relate to the land and buildings and not to the purchaser or his economic activities may be attached to the sale’.
I avsnitt 2.2 i riktlinjerna för statligt stöd om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader anges särskilt att särskilda förpliktelser som är förbundna med fastigheten och inte med köparen eller dennes ekonomiska verksamhet får kopplas till överlåtelsen.
The economic disadvantage of such obligations may be set off against the purchase price.
Den ekonomiska nackdelen som hör samman med sådana skyldigheter kan avräknas från försäljningspriset.
In relation to these obligations, the expert notes that the amounts are not unreasonably high, given the area to which they relate, and that it is not unusual for the value of these obligations to exceed the value of the property itself.
När det gäller dessa skyldigheter konstaterar experten att beloppen inte är orimligt höga mot bakgrund av det område de hänför sig till och att det inte är ovanligt att värdet för dessa skyldigheter överstiger värdet för fastigheten i sig.
While the procedure for transfer of funds is characterised as ‘highly unusual’, the Authority considers that this does not affect the assessment of the value of the obligations themselves.
Även om förfarandet för överföring av medel betecknas som ”mycket ovanlig” anser myndigheten att det inte påverkar bedömningen av värdet av skyldigheterna i sig.
In light of the foregoing considerations, and coupled with the fact that a property burdened with pre-emption rights or options to buy will be difficult to sell, the Authority takes the view that, as regards the sale of the air base, it is not established that state resources were involved and that State aid was present.
Med hänsyn till ovanstående överväganden och i kombination med det faktum att en fastighet som är belastad med förköpsrätter eller köpoptioner kommer att vara svår att sälja anser myndigheten att det, i fråga om försäljningen av flygbasen, inte är fastställt att statliga medel var inblandade eller att det förekom något statligt stöd.
On the basis of the foregoing assessment, the Authority considers that the sale of the Lista air base does not constitute State aid within the meaning of Article 61(1) EEA,
Mot bakgrund av ovanstående bedömning anser myndigheten att försäljningen av Lista flygbas inte utgör något statligt stöd i den mening som avses i artikel 61.1 i EES-avtalet.
The procedure initiated pursuant to Article 4(4), read in conjunction with Article 13, of Part II of Protocol 3 concerning the lease of Lista air base is hereby closed.
Det förfarande som inleddes i enlighet med artikel 4.4, jämförd med artikel 13, i del II i protokoll 3 om hyran av Lista flygbas är härmed avslutat.
The EFTA Surveillance Authority considers that the sale of the Lista air base did not constitute State aid within the meaning of Article 61 EEA.
Eftas övervakningsmyndighet anser att försäljningen av Lista flygbas inte utgjorde något statligt stöd i den mening som avses i artikel 61 i EES-avtalet.
Done at Brussels, 27 March 2009.
Utfärdat i Bryssel den 27 mars 2009.
Guidelines on the application and interpretation of Articles 61 and 62 of the EEA Agreement and Article 1 of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement, adopted and issued by the Authority on 19 January 1994, published in the Official Journal of the European Union (hereinafter referred to as ‘OJ’) L 231, 3.9.1994 p. 1 and the EEA Supplement No 32, 3.9.1994 p. 1.
Riktlinjer för tillämpning och tolkning av artiklarna 61 och 62 i EES-avtalet och artikel 1 i protokoll 3 till övervakningsavtalet, antagna och utfärdade av myndigheten den 19 januari 1994, offentliggjorda i Europeiska gemenskapens officiella tidning (nedan kallad EGT [EUT från och med den 1 februari 2003]) L 231, 3.9.1994, s. 1 och EES-supplement nr 32, 3.9.1994, s. 1.
The updated version of the State Aid Guidelines is published on the Authority’s website:http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/state_aid_guidelines/
Den uppdaterade versionen av riktlinjerna för statligt stöd har offentliggjorts på myndighetens webbplats:http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/state_aid_guidelines/
Published in OJ C 250, 25.10.2007, p. 28 and in the EEA Supplement No 50, 25.10.2007 p. 13.
Uppmaningen att inkomma med synpunkter är offentliggjord i EUT C 250, 25.10.2007, s. 28 och EES-supplement nr 50, 25.10.2007, s. 13.
St.prp. nr 50 (1994-1995) of 12 June 1995 was a follow up to a resolution in which the Parliament decided on the reorganisation of the Norwegian Armed Forces.
St.prp. nr 50 (1994–1995) av den 12 juni 1995 var en uppföljning av en resolution i vilken Stortinget hade fattat beslut om att omorganisera Forsvaret.
As part of the reorganisation, Lista air base was to be closed down from 1 January 1996.
Som en del av denna omorganisation skulle Lista flygbas läggas ned den 1 januari 1996.
See http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/state_aid_guidelines/
Se http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/state_aid_guidelines/
See paragraph 29 of the State Aid Guidelines financing of airports and start up aid to airlines departing from regional airports.
Se punkt 29 i riktlinjerna för statligt stöd om finansiering av flygplatser och statliga igångsättningsstöd för flygbolag med verksamhet på regionala flygplatser.
The ‘new Airport Guidelines’ refer to the Guidelines adopted on 20 December 2005, i.e. after the LILAS lease agreement had been entered into.
Med de ”nya flygplatsriktlinjerna” avses de riktlinjer som antogs den 20 december 2005, dvs. efter det att LILAS hyresavtal hade ingåtts.
Decision No 183/07/COL, referred to at footnote 6.
Beslut nr 183/07/KOL, se fotnot 6 ovan.
LILAS’ accounts for the period 1997-2006 show an accumulated loss of approximately NOK 10500000.
LILAS årsbokslut för perioden 1997–2006 visar en ackumulerad förlust som uppgår till cirka 10500000 norska kronor.
See, by analogy, Commission Decision of 25 September 2007 on the aid measures implemented by Spain for IZAR, Case C-47/2003, not yet published, and Commission Decision 2006/238/EC of 9 November 2005 on the measure implemented by France for Mines de potasse d’Alsace (OJ L 86, 24.3.2006, p. 20).
I analogi med kommissionens beslut av den 25 september 2007 om den åtgärd som Spanien har genomfört till förmån för IZAR, ärende C 47/03, ännu inte publicerat, och kommissionens beslut 2006/238/EG av den 9 november 2005 om det statliga stöd som Frankrike har genomfört till förmån för Mines de Potasse d’Alsace (EUT L 86, 24.3.2006, s. 20).
See, by analogy, Joined Cases T-127/99, T-129/99 and T-148/99 Diputación Foral de Álava [2002] ECR II-1275, paragraph 85.
I analogi med de förenade målen T–127/99, T–129/99 och T–148/99 Diputación Foral de Álava [2002] REG II–1275, punkt 85.
The appointment of the expert took effect on 14 April 2008.
Utnämningen av experten trädde i kraft den 14 april 2008.
The scope of the expert’s mission was to determine (i) the market value of the air base and (ii) the value that should be attached to the obligations relating to the land and buildings.
Expertens uppdrag var att bestämma i flygbasens marknadsvärde och ii det värde som skulle knytas till skyldigheterna i fråga om marken och byggnaderna.
Braathen Safe and Air Stord ran commercial services until 1 November 1999.
Braathen Safe och Air Stord bedrev kommersiell verksamhet fram till den 1 november 1999.
During 2000, LILAS continued to investigate the possibility of re-establishing scheduled flights and to develop the airport as a freight terminal with international air freight distributed to Europe.
Under 2000 fortsatte LILAS att undersöka möjligheten att återinföra reguljär luftfart och utveckla flygplatsen till en fraktterminal med internationell flygfrakt till Europa.
LILAS and their shareholders incurred substantial losses as a consequence of the lease agreement [12].4.2. NO EFFECT ON TRADE BETWEEN EEA STATES
LILAS och dess aktieägare åsamkades avsevärda förluster som ett resultat av hyresavtalet [12].4.2 INGEN EFFEKT PÅ HANDELN MELLAN EES-STATER
Finally, the lease agreement was entered into on 27 June 1996.
Hyresavtalet ingicks slutligen den 27 juni 1996.
The only information request sent during the 10 year period following that date addressed the potential grant of aid through the sale but not the lease agreement.
Den enda begäran om upplysningar som har skickats under tioårsperioden efter detta datum rörde det eventuella beviljandet av stöd genom försäljningen men inte beträffande hyresavtalet.
The first request for information that addressed the issue of the potential aid measure in the form of the lease agreement was sent on 28 March 2007.
Den första begäran om upplysningar som berörde frågan om någon eventuell stödåtgärd i form av hyresavtal skickades den 28 mars 2007.
The Authority considers that, on that date, the 10 year limitation period had expired as the contract binding the parties had been entered into on 27 June 1996.
Myndigheten anser att den tioåriga preskriptionstiden hade löpt ut vid denna tidpunkt eftersom avtalet mellan parterna hade ingåtts den 27 juni 1996.
No recovery would therefore be possible.
Därför var inget återkrav möjligt.
Moreover, the lease agreement itself had also already expired on that date, since LILAS did not use the option to re-new the agreement for a further 10 years.
Hyresavtalet i sig hade också redan löpt ut vid denna tidpunkt eftersom LILAS inte utnyttjade möjligheten att förnya avtalet med ytterligare tio år.
These were carried out in May and June 2002, respectively.
De utfördes i maj respektive juni 2002.
While it would appear that negotiations began already in March 2002, there is no indication that an agreement as to price was made before the conclusions of both reports were known.
Även om det verkar som att förhandlingarna redan påbörjades i mars 2002 finns det inget som tyder på att en överenskommelse om priset gjordes innan slutsatserna från de både rapporterna var kända.
The expert insisted on the fact that considerable uncertainty will attach to any valuation of an area such as Lista air base.
Experten underströk att alla värderingar av ett sådant område som Lista flygbas kommer att vara förbundna med stor osäkerhet.
The Guidelines were last amended on 16 December 2008.
Riktlinjerna ändrades senast den 16 december 2008.
The market price thus established is the minimum purchase price that can be agreed without granting state aid.’
Det marknadspris som sålunda fastställs är det lägsta anskaffningspris som kan avtalas utan att statligt stöd beviljas.
(Emphasis added)
(Understrykningen är tillagd.)
Indeed, even though they had not been adopted at the time the lease agreement was entered into, the Norwegian authorities argue that the new Airport Guidelines ‘add to rather than replace’ the prior guidelines and should therefore be referred to. The Norwegian authorities argue that LILAS was entrusted with a public service obligation amounting to the ‘operation of the infrastructure, comprising the maintenance and management of airport infrastructure’.
Även om de inte hade antagits vid den tidpunkt då hyresavtalet ingicks hävdar de norska myndigheterna att de nya flygplatsriktlinjerna snarare utgör ett tillägg till än ersätter de tidigare riktlinjerna och därför bör åberopas.De norska myndigheterna hävdar att LILAS hade fått i uppdrag att utföra en allmännyttig tjänst som innefattade driften av infrastrukturen, bestående av underhåll och drift av flygplatsens infrastruktur.
In Proposition No 50 (1994-1995) to the Parliament [7], the Ministry of Defence presented its proposal on the closing of the air base. The Ministry of Defence put forward a so-called ‘development alternative’.
I proposition nr 50 (1994–1995) till Stortinget (den norska riksdagen) [7] presenterade Forsvarsdepartementet sitt förslag om att stänga flygbasen.
No 190/09/COL
nr 190/09/KOL