natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The expert refers to the possibility of an exploitation of the building in connection with the nearby international airport at Keflavík and refers to multiple exploitation possibilities of the property as high ceiling building.
Experten hänvisar till ett möjligt utnyttjande av byggnaden i anslutning till den närliggande internationella flygplatsen i Keflavík och anger ett flertal tänkbara exploateringsmöjligheter för fastigheten i form av t.ex. skyskrapor.
Since the expert valuation does only cover one of the five buildings sold to Verne, it was performed 10 months before the buildings were sold to Verne and it appears to be uncertain whether this valuation actually was based on generally accepted market indicators and valuation standards, it cannot be regarded as independent expert valuation for all five buildings sold to Verne, within the meaning of the Guidelines for the purposes of the case at hand.
Expertvärderingen gäller endast en av de fem byggnader som såldes till Verne, den gjordes 10 månader innan byggnaderna såldes till Verne och det verkar osäkert om värderingen faktiskt grundades på allmänt godtagna marknadsindikatorer och värderingsnormer. Den kan därför inte anses som en oberoende expertvärdering av samtliga fem byggnader som såldes till Verne, i den mening som avses i riktlinjerna för detta område.
Market price
Marknadspris
The question then arises, how the market price for the buildings can be established in the case at hand.
Frågan är alltså hur marknadspriset för dessa byggnader kan fastställas.
In the absence of the procedure to automatically exclude state aid, that was available to the State under the Authority’s Guidelines, the Authority will take the systematic and logical approach on which the Guidelines are based, in its assessment of the market value in the case at hand.
Eftersom staten inte hade tillgång till något förfarande för att automatiskt utesluta statligt stöd enligt myndighetens riktlinjer om statlig försäljning av mark och byggnader, kommer myndigheten att tillämpa den systematiska och logiska strategi som riktlinjerna bygger på i sin bedömning av det aktuella marknadsvärdet.
The total size of all five buildings purchased by Verne was 31008 m2.
De fem byggnaderna som Verne köpte omfattade sammanlagt 31008 m2.
The total price paid, equivalent to ISK 957000000 at the time, gives a price of around ISK 31000 pr. m2, which is about ISK 4000 below the price pr. m2 offered by Atlantic Film Studios 10 months earlier for building 869; an offer that was rejected according to the Icelandic authorities.
Det totala pris som betalades, vid den tidpunkten motsvarande 957000000 isländska kronor, ger ett pris på ungefär 31000 isländska kronor per m2. Det är ungefär 4000 isländska kronor mindre än det pris per m2 som Atlantic Film Studios tio månader tidigare bjöd för byggnad nr 869, ett anbud som enligt de isländska myndigheterna avvisades.
In the Authority’s view this already gives an indication that the buildings were sold below market price to Verne.
Myndigheten anser att redan detta tyder på att byggnaderna såldes till Verne för ett lägre pris än marknadspriset.
As indicated above, the Authority cannot rely entirely on the expert valuation performed.
Myndigheten kan som redan nämnts inte förlita sig helt på den expertvärdering som gjordes.
However, it indicates in the Authority’s view, that the price paid might have been below market price, also viewed in the light of the only other offer that was put forward, according to the Icelandic authorities, which, in addition, was already 10 months before the actual sale to Verne took place.
Den tyder dock enligt myndighetens mening på att det pris som betalades kan ha legat under marknadspriset, även med hänsyn till det enligt de isländska myndigheterna enda andra anbudet som lämnades in, vilket dessutom skedde tio månader innan försäljningen till Verne faktiskt ägde rum.
The assessment of whether market price was paid, is, in the absence of the automatic assumption provided for under the Authority’s Guidelines, by nature retrospective.
Eftersom det inte finns något automatiskt antagande att utgå ifrån enligt myndighetens riktlinjer om statlig försäljning av mark och byggnader innebär bedömningen av om marknadspris betalades ett fastställande i efterhand.
It is the duty of the Authority to apply the most reliable method to determine the value of a property in such cases, based on all information available.
Myndigheten är i sådana fall skyldig att fastställa egendomens värde på grundval av den mest tillförlitliga metoden, utifrån alla uppgifter som är tillgängliga.
The Authority is of the view that reliable information in this regard can be found in the report of the Icelandic National Audit Office referred to above, even if it cannot be excluded that other sales contracts entered into by the State and discussed in the report entail state aid.
Myndigheten anser att tillförlitlig information i detta avseende finns i ovannämnda rapport från Ríkisendurskoðun, även om det inte kan uteslutas att andra försäljningsavtal som ingicks av staten och som behandlas i rapporten innebär statligt stöd.
In the Authority’s view, the report provides helpful information on the situation prior to and at the time of the sale to Verne and it can be useful in the process of establishing market value in the area concerned.
Enligt myndighetens mening innehåller rapporten värdefull information om situationen före och vid tidpunkten för försäljningen till Verne och den kan vara till nytta för att fastställa marknadsvärdet i det berörda området.
The report explains that the same real estate expert as provided the valuation for building 869, one of the buildings sold to Verne, assessed a considerable part of the buildings in the area that the State offered for sale.
Enligt rapporten var det samma fastighetsexpert som gjorde värderingen av byggnad nr 869, en av de byggnader som såldes till Verne, som värderade en stor del av de byggnader i området som staten bjöd ut till försäljning.
However, not all buildings were assessed.
Det var dock inte alla byggnader som värderades.
The report also provides information on the assumptions made by the expert and clarifies that the assessments were based on market prices in the area, taking into account construction costs.
Rapporten innehåller även information om de antaganden som experten gjorde och det tydliggörs att värderingarna byggde på marknadspriser i området, med beaktande av byggkostnaderna.
However, as the report clarifies, the buildings were not individually assessed, but rather grouped according to age, condition and exploitation possibilities.
Byggnaderna värderades dock inte var för sig utan grupperades i stället enligt ålder, skick och exploateringsmöjligheter.
Then, different groups were assessed.
Sedan värderades olika grupper.
The expert assessment took into consideration necessary improvements of electricity (from US to European standards), location and distance from infrastructure.
I expertvärderingen beaktades nödvändiga förbättringar av elektriciteten (från amerikanska till europeiska standarder), läge och avstånd från infrastrukturer.
In contrast, it neither took into consideration the vast extra supply of real estate in the area when the US Navy area was taken into civilian use nor the resale and exploitation restriction apparently imposed in some cases.
Ingen hänsyn togs däremot till det omfattande extratillskottet av fastigheter i området när den amerikanska flottans område togs i bruk för civila ändamål eller till de begränsningar för vidareförsäljning och exploatering som i vissa fall verkar ha införts. Enligt rapporten hade, innan försäljningen till Verne genomfördes, byggnader sålts till andra företag i området.
In fact, as explained in the report, before the sale to Verne took place, buildings had been sold to other companies in the area; in the 1st phase (first half of 2007) buildings were sold for 57% of the price the expert valuation had established (22 buildings, all sold to one company).
Under den första etappen (första halvåret 2007) såldes byggnader för 57 % av det pris som fastställts i expertvärderingen (22 byggnader, alla sålda till ett företag).
Later, in the autumn of 2007 buildings were sold to different companies/organizations for 72% to 87% of the price established by the expert valuation.
Sedan såldes hösten 2007 byggnader till olika företag och organisationer för mellan 72 % och 87 % av det pris som fastställdes i expertvärderingen.
These properties were sold in smaller units.
Dessa fastigheter såldes i mindre enheter.
Finally, the report describes that one company bought two school buildings for 30% of the price in the expert valuation.
Slutligen uppges i rapporten att ett företag köpte två skolbyggnader för 30 % av priset i expertutvärderingen.
Even though the Authority cannot in the case at hand take a position on whether or not state aid was involved in the transactions referred to, this information demonstrates that the expert valuations performed might not be the most or only appropriate method to establish market price in the area and in the case at hand.
Även om myndigheten i det aktuella fallet inte kan ta ställning till om det fanns inslag av statligt stöd i transaktionerna i fråga, visar dessa uppgifter att de expertvärderingar som gjordes kanske inte är den bästa eller enda lämpliga metoden för att fastställa marknadspriset i det aktuella området och fallet.
The Authority notes, that it has no reason to believe that the State commissioned any valuations for buildings No 868, 866, 872 or 864, sold to Verne.
Myndigheten konstaterar att den inte har någon anledning att tro att staten beställde några värderingar för byggnad nr 868, 866, 872 och 864, som såldes till Verne.
The Icelandic authorities would have come forward with such information, had they been available.
De isländska myndigheterna skulle ha lagt fram sådan information om den hade funnits.
The only available expert valuation in the case of the five buildings sold to Verne is thus for building No 869.
Den enda expertvärderingen som finns för de fem byggnader som såldes till Verne gäller alltså byggnad nr 869.
This is also the only building of the five which was advertised specificallyaccording to the report of the Icelandic National Audit Office, referred to above and the information provided by the Icelandic authorities.
Det är även den enda av de fem byggnaderna som enligt ovannämnda rapport från Ríkisendurskoðun och den information som lämnats av de isländska myndigheterna som särskilt annonserades.
The Authority further has no reason to believe that the basis for the expert’s valuation as regards other buildings in the area was any different from the expert evaluation available in this case.
Myndigheten har vidare ingen anledning att tro att grunden för expertens värdering rörande andra byggnader i området skilde sig från den expertvärdering som finns i detta fall.
In the view of the shortcomings of using the expert valuation for building No 869 performed in 2007 in general as a proxy for market value in the case at hand, considering that it merely concerns one out of the five buildings sold to Verne and it is performed 10 months prior to the contract signed with Verne, the Authority does not consider that this valuation can be directly applied as representative for the price pr. m2 a private operator would have been willing to accept for the five buildings sold together had he or she been the owner of the buildings.
Med hänsyn till nackdelarna med att i det aktuella fallet använda expertvärderingen från 2007 avseende byggnad nr 869 som en generell ersättning för marknadsvärdet samt med beaktande av att den endast gäller en av de fem byggnader som såldes till Verne och att den gjordes tio månader innan avtalet ingicks med Verne, anser myndigheten att värderingen inte är direkt tillämplig som representativ för det pris per m2 som en privat aktör skulle ha varit beredd att godta för de fem byggnaderna tillsammans, om han eller hon hade varit byggnadernas ägare.
However, it can in the Authority’s view indicate that the market price indeed was higher than the actual price paid by Verne.
Värderingen kan dock enligt myndigheten tolkas som att marknadspriset verkligen var högre än det faktiska pris som Verne betalade.
The Authority thus will have to rely on a different proxy for market price than the expert assessment available in the case at hand.
Myndigheten måste alltså förlita sig på en annan ersättning för marknadspriset än den expertvärdering som finns i detta fall.
A central independent authority, Registers Iceland (Þjóðskrá Íslands), assesses the value of all civil real estate in Iceland, land and buildings, on an annual basis [79].
En central oberoende myndighet, Þjóðskrá Íslands, bedömer årligen värdet på alla civila fastigheter i Island, dvs. mark och byggnader [79].
The value shall reflect the market value.
Värdet ska avspegla marknadsvärdet.
The legal basis for the valuation performed by Registers Iceland is Act 6/2001 on the Property Registry and Valuation.
Den rättsliga grunden för den värdering som gjordes av Þjóðskrá Íslands är lag nr 6/2001 om registrering och värdering av fastigheter.
According to Article 27 of the Act the registered valuation of real estate shall reflect the market value of the property.
Enligt artikel 27 i den lagen ska en registrerad fastighetsvärdering avspegla egendomens marknadsvärde.
If the market value is not available, the valuation shall be determined on the basis of best available information on market price of comparable properties taking into consideration the revenues, cost of construction, location of property in respect of transport infrastructure, age, exploitation potentials, perquisites, soil type, vegetation, landscape and all other elements that could affect the market price of the property in question.
Om marknadsvärdet inte är tillgängligt ska värderingen fastställas utifrån den bästa tillgängliga informationen om marknadspriset på jämförbara fastigheter, med hänsyn till inkomster, kostnader, fastighetens läge i förhållande till transportinfrastrukturer, ålder, exploateringsmöjligheter, naturaförmåner, marktyp, växtlighet, landskap och alla andra faktorer som kan påverka marknadspriset på egendomen i fråga.
The Registers Iceland shall assess all properties each year based on the market price the previous February and this valuation will come into effect on December 31 of the same year.
Þjóðskrá Íslands ska varje år värdera alla fastigheter på grundval av marknadspriset föregående februari och denna värdering träder i kraft den 31 december samma år.
The annual assessment is based on information about the characteristics of each property and on the market price of real estate according to registered sales contracts.
Den årliga värderingen bygger på information om varje egendoms egenskaper och på marknadspriset för fastigheter enligt registrerade köpeavtal.
Saleprices and payment conditions from every sale contract in the country are collected into the Property Registry Database, operated by Registers Iceland.
Försäljningspriser och betalningsvillkor för varje köpeavtal i landet samlas i fastighetsregistrets databas, som drivs av Þjóðskrá Íslands.
The registered sales contracts form the basis of the valuation.
De registrerade köpeavtalen ligger till grund för värderingen.
Registers Iceland uses the data collected to assess the housing market as well as the market for industrial and other commercial buildings Iceland.
Þjóðskrá Íslands använder de uppgifter som samlats in för att bedöma bostadsmarknaden samt marknaden för industriella och andra kommersiella byggnader i Island.
As of April 2010 Registers Iceland has published market information about commercial buildings on a monthly basis.
Þjóðskrá Íslands har sedan april 2010 månatligen offentliggjort marknadsinformation om kommersiella byggnader.
This data provides information about the number of sales contracts for commercial buildings entered into each month, dating back to January 2005, the number of transactions for which sales price was available and the total official value of buildings sold compared to the total sales price for all contracts entered into for each month, divided into two geographical categories; the capital city area and the rest of the country.
Uppgifterna ger fr.o.m. januari 2005 information om hur många köpeavtal rörande kommersiella byggnader som ingås varje månad, hur många transaktioner för vilka försäljningspriset var tillgängligt och det officiella sammanlagda värdet på byggnader som sålts jämfört med det sammanlagda månatliga försäljningspriset för alla avtal som ingåtts fördelat på två geografiska kategorier, nämligen huvudstadsregionen respektive övriga landet.
The buildings bought by Verne belong to the latter geographical category.
De byggnader som köptes av Verne hör till den sistnämnda geografiska kategorin
The market data demonstrates that the total sales price of commercial buildings, also outside the capital city area, was in general above the total official valuation for all the buildings sold in the months the data concerns; the period from 1 January 2005 to date.
Marknadsinformationen visar att det sammanlagda försäljningspriset för kommersiella byggnader, även utanför huvudstadsregionen, generellt låg högre än den sammanlagda officiella värderingen för alla byggnader som såldes under de månader som uppgifterna gäller, dvs. perioden från den 1 januari 2005 till dags dato.
This indicates that the official valuation is normally not higher that the actual market price, where data is available.
Detta tyder på att den officiella värderingen vanligen inte är högre än det faktiska marknadspriset, när det finns tillgängliga uppgifter.
The Authority considers, that in the absence of a real market value being established by a comparable offer on an open market, the method for assessing real estate in Icelandprovided for under Act 6/2001, as described in detail above, is the most reliable method available to determine the value of the property purchased by Verne.
Myndigheten anser att i avsaknad av ett riktigt marknadsvärde fastställt genom ett jämförbart anbud på en öppen marknad är den metod för värdering av isländska fastigheter som föreskrivs i lag nr 6/2001 enligt den närmare beskrivningen ovan den mest tillförlitliga metoden för att avgöra värdet på den egendom som Verne köpte.
This view of the Authority is based on the clear aim of Act 6/2001 and the wording of Article 27 of the Act; to establish the official assessment on the basis of market indicators.
Myndigheten grundar denna uppfattning på det tydliga syftet med lag nr 6/2001 och ordalydelsen i artikel 27 i den lagen, dvs. att en officiell värdering ska fastställas på grundval av marknadsindikatorer.
Moreover, the official valuation under Act 6/2001 was the only contemporaneous assessment of the buildings in question and it was made by an independent authority.
Den officiella värderingen enligt lag nr 6/2001 var dessutom den enda samtida värderingen av byggnaderna i fråga och den gjordes av en oberoende myndighet.
This is not contradicted by the fact that in principle a valuation for tax purposes does not necessarily show the “market value” of real estate, as also reflected in the Authority’s Guidelines.
Detta står inte i strid med att en värdering för skatteändamål i princip inte behöver visa ”marknadsvärdet” på en fastighet, vilket också avspeglas i myndighetens riktlinjer om statlig försäljning av mark och byggnader.
All things considered, the Authority concludes that the valuation performed by the Registers Iceland is the best proxy for market price in this case.
Avslutningsvis konstaterar myndigheten att i detta fall är den värdering som gjordes av Þjóðskrá Íslands den bästa ersättningen för marknadspriset.
The Authority further observes, that the Icelandic authorities verified in their email dated 14 May 2012, referring to the transactions of 2008 under assessment, that “the valuation rate for taxation purposes under Icelandic practice is generally understood to reflect the market rate.” [85] This is common ground.
Myndigheten konstaterar vidare att de isländska myndigheterna i sitt e-brev av den 14 maj 2012, avseende transaktionerna 2008 som omfattas av denna bedömning, bekräftar att ”värderingen för skatteändamål enligt isländsk praxis allmänt anses avspegla marknadsvärdet”. [85] Detta är obestritt.
The view of the Authority is further reinforced by the fact that official valuation under Article 31 of Act 6/2001 can be challenged by interested parties and the finding of the Registers Iceland can be appealed to a specific body (Yfirfasteignamatsnefnd) under Article 34 of the Act.
Myndighetens åsikt stärks ytterligare av att den officiella värderingen enligt artikel 31 i lag nr 6/2001 kan bestridas av berörda parter och Þjóðskrá Íslands resultat kan enligt artikel 34 i samma lag överklagas inför ett särskilt organ (Yfirfasteignamatsnefnd).
Verne has not challenged the official valuation of the buildings in the case at hand.
Verne har inte bestridit den officiella värderingen av de aktuella byggnaderna.
At the time of the transaction in this case, the Iceland Property Registry (now Registers Iceland) had valuated the buildings in question as follows:
Vid tidpunkten för den aktuella transaktionen hade Þjóðskrá Íslands värderat byggnaderna i fråga enligt följande:
Building 864 [87]
Byggnad 864 [87]
Total valuation for buildings
Total värdering för byggnaderna
ISK 1177850000
1177850000 isländska kronor
For the sake of completeness, it may be added here that this does not include the valuation for the land, which was not sold to Verne, but rather leased for 99 years.
För fullständighetens skull kan det här tilläggas att detta inte inbegriper värderingen för marken, som inte såldes till Verne utan hyrdes ut i 99 år.
The price paid for the buildings was USD 14.5 million, equivalent of ISK 957000000 when the transaction took place; hence below the market price as established by the Authority above.
Det pris som betalades för byggnaderna var 14,5 miljoner US-dollar, motsvarande 957000000 isländska kronor när transaktionen genomfördes, dvs. ett belopp som understeg marknadspriset enligt myndighetens fastställande ovan.
Thus state aid within the meaning of Article 61(1) EEA was granted when the State entered into the Real Estate Purchase Agreement on 26 February 2008.
Följaktligen beviljades statligt stöd i den mening som avses i artikel 61.1 i EES-avtalet när staten ingick avtalet om fastighetsköp den 26 februari 2008.
The total aid amount as regards the buildings is the difference between the market value as established by the Authority, ISK 1177850000, and the actual price paid for the buildings, USD 14.5 million, equivalent of ISK 957000000 at the time: ISK 220850000.
Det samlade stödbeloppet avseende byggnaderna utgörs av skillnaden mellan det marknadsvärde på 1177850000 isländska kronor som myndigheten fastställt och det pris på 14,5 miljoner US-dollar, vid den tidpunkten motsvarande 957000000 isländska kronor, som faktiskt betalades för byggnaderna, dvs. 220850000 isländska kronor.
The Authority notes that the aid amount is well above the 5% margin for market price provided for in the Guidelines at Section 2.2 b).
Myndigheten konstaterar att stödbeloppet är betydligt högre än den marginal på 5 % för marknadspriset som fastställs i avsnitt 2.2 b i riktlinjerna för statlig försäljning av mark och byggnader.
Furthermore, the Authority notes that the provisions on special obligations prescribed under Section 2.2 c) in the Guidelines do not apply in this case, as the Real Estate Purchase Agreement does not contain any such obligations which would confer an economic burden on Verne within the meaning of the Guidelines.
Myndigheten konstaterar vidare att bestämmelserna om särskilda skyldigheter enligt avsnitt 2.2 d i riktlinjerna för statlig försäljning av mark och byggnader inte är tillämpliga i detta fall, eftersom avtalet om fastighetsköp inte innehåller några förpliktelser som innebär ett ekonomiskt ansvar för Verne i den mening som avses i riktlinjerna.