natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Holm considered this to be a blend of objective and concrete corrections and more subjective stipulations and estimates.
Enligt Holm är Agdesteins rapport en blandning av både objektiva och korrekta korrigeringar och mer subjektiva antaganden och beräkningar.
Holm's own assessment of the market value of the portfolio
Holms egen bedömning av portföljens marknadsvärde
Holm's assessment has been based on all the documents that have been submitted to the Authority by the Norwegian authorities.
Holm bygger sin bedömning på samtliga handlingar som lämnats in till övervakningsmyndigheten av de norska myndigheterna.
The Municipality's tabular overview of the properties, which forms part of the sales prospectus and the sales contract, has been the main basis for data about the properties.
För upplysningar om fastigheterna använder Holm huvudsakligen de uppgifter som finns i Oslo kommuns prospekt över fastigheterna och i köpeavtalet.
In addition, Holm has received information about the rental contracts for buildings related to two of the hospitals (Ullevål and Aker), in particular the number of non time-limited contracts.
Holm har dessutom fått tillgång till uppgifter om hyresavtalen avseende de båda byggnader som är kopplade till sjukhusen Ullevål och Aker, särskilt om antalet icke-tidsbegränsade hyresavtal.
In order to be able to stipulate the technical condition of the buildings and the need for rehabilitation as precisely as possible, external and internal inspections/surveys have been carried out on all buildings together with hospital staff.
För att kunna fastställa i vilket tekniskt skick byggnaderna är och hur stort renoveringsbehovet är har Holm låtit besiktiga byggnaderna både utomhus och inomhus i samarbete med personal från sjukhusen.
Approximately 70 flats of all types and in varying condition have been inspected.
Totalt besiktigades 70 lägenheter i olika storlekar och skick.
Further, rental statistics and sales statistics have been obtained for 2001, which have formed the basis for the assessment of market rent levels and the calculation of the potential for sectioning.
Dessutom har hyres- och försäljningsstatistik tagits fram för 2001 och statistiken användes för bedömningen av marknadshyrenivåerna och möjligheterna till försäljning av enskilda lägenheter.
All assessments, calculations and estimates have, to the degree this was possible, been based on the 1st quarter of 2001 without taking later price and market developments into consideration.
Alla bedömningar, beräkningar och uppskattningar baseras i görligaste mån på uppgifter från första kvartalet 2001 och ingen hänsyn har tagits till senare pris- och marknadsutveckling.
Holm's assessment of the portfolio showed a resulting valuation of NOK 752772286.
Holm bedömer portföljens värde till 752772286 norska kronor.
The result was arrived at as follows (all amounts are discounted to 2001 values):
Det värdet beräknades enligt följande (2001 års priser):
Worth created through rent revenues mid 2001 to mid 2011:
Värdet av hyresintäkter från sommaren 2001 till sommaren 2011:
+ Net worth of sectioning and rent revenues in 2001:
+ Nettovärdet av försäljning av lägenheter plus hyresintäkter under 2001:
Deductions for liens and contractual limitations:– :
Avdrag för panträtter och avtalsmässiga begränsningar:– äkter under 2001:
Deductions for initial refurbishments during the period 2001-2005:– 2001 values):
Avdrag för inledande renoveringar under perioden 2001–2005:– under 2001:
= Total value of the portfolio:
= Portföljens samlade värde:
Holm's calculations are i.a. based on that the Municipality's pre-emptive rights to rent means that the portfolio must be considered to be a letting object throughout the whole of the ten-year period from 2001 onwards, while the portfolio will be sold (sectioning) over a three-year period after 2011.
Holms beräkningar utgår bland annat från att Oslo kommuns hembudsskyldighet gör att hela portföljen måste betraktas som ett hyresobjekt under en tioårsperiod från 2001 och framåt, varefter hela portföljen (som enskilda lägenheter) kan säljas under en treårsperiod efter 2011.
The worth created through rent revenues from mid 2001 to mid 2011 is the capitalised worth of the estimated real net revenues for each year up to 2011.
Det värde som skapas genom hyresintäkter mellan 2001 och 2011 är det kapitaliserade värdet av den beräknade reala nettoavkastningen för varje år fram till 2011.
These revenues are foreseen to increase year-by-year and to achieve market rents for all leases in 2011.
Intäkterna förväntas öka årligen och hyrorna förväntas nå upp till marknadsnivåer 2011.
The increase is a combination of an increase in the percentage of letting to 95 % (defined as fully let), an increase to the market rate in 2005 for time-limited contracts, an increase in mean average level rents in 2006, and market rents in 2011 for non time-limited contracts.
Ökningen beror dels på att andelen uthyrda lägenheter ökar till 95 % (full beläggning) och dels på att marknadshyrorna för tidsbegränsade kontrakt förväntas stiga 2005, samt på att de genomsnittliga hyresnivåerna förväntas stiga 2006, samt att marknadshyrorna för icke-tidsbegränsade kontrakt förväntas stiga 2011.
Allowance has been made for some non-lets in connection with refurbishment of the dwellings.
Hänsyn har också tagits till att vissa lägenheter kan komma att stå tomma under renoveringsperioden.
Deductions for liens and contractual limitations are related to paragraph 8 — the ‘as-is’ clause — in the contract between the Municipality of Oslo and Fredensborg.
Avdragen för panträtter och avtalsmässiga begränsningar avser punkt 8 i avtalet mellan Oslo kommun och Fredensborg, närmare bestämt den så kallade klausulen om befintligt skick.
Holm considered that this represented a risk to the buyer.
Enligt Holm utgör klausulen en risk för köparen.
This applies, in particular, in connection with information that is found in the municipal system concerning the properties, but has not come to the knowledge of the buyer, such as rent contracts, rent revenues and area specifications, and not least the technical condition of the buildings.
Detta är särskilt tydligt med tanke på de uppgifter om fastigheterna som finns i Oslo kommunarkiv, men som inte meddelats köparen, som uppgifter om hyresavtal, hyresintäkter och uppgifter om de olika områdena och sist men inte minst om byggnadernas tekniska skick.
Holm found it reasonable to assume that the ‘as-is’ clause has a certain financial influence.
Enligt Holm är det rimligt att anta att klausulen om befintligt skick har en viss ekonomisk betydelse.
Seen in relationship to the size of the portfolio, Holm stipulated the worth deduction in this connection at NOK 30 Million, i.e. in the region of 4 % of the estimated value of the portfolio.
Med tanke på portföljens storlek anser Holm att det är rimligt att anta att värdet minskar med 30 miljoner norska kronor på grund av detta, dvs. cirka 4 % av portföljens beräknade värde.
Deductions for initial refurbishment costs during the period 2001-2005 were costs for work necessary to undertake to be able to let out the dwellings at market rents.
Avdragen för inledande renovering under perioden 2001–2005 avser kostnaderna för renoveringsarbeten som måste göras för att lägenheterna skall kunna hyras ut till marknadshyror.
The costs arose in the years 2001-2005 and were discounted to 2001 values.
Kostnaderna uppstår under perioden 2001–2005 och har räknats om till 2001 års priser.
Holm has also conducted a ‘sensitivity analysis’ to see how different assumptions would influence the price.
Holm har också utfört en känslighetsanalys för att se hur olika hypoteser påverkar priset.
The analysis i.a. shows that if the estimated price per m2 of flats to be sold in ten years time after acquisition was NOK 24000 and not NOK 26000 as assumed for the purpose of calculating the value, this ‘adjustment’ alone would result in a portfolio worth 720 million instead of 753 million.
Analysen visar bland annat att om man antar att det preliminära priset per kvadratmeter i de lägenheter som skall säljas efter tio år är 24000 norska kronor istället för 26000 norska kronor, som är det tal som använts för värdebedömningarna, skulle värdet för hela portföljen sjunka från 753 miljoner norska kronor till 720 miljoner norska kronor.
A further downrating of for example 2 % of the rent revenues, would result in a worth under that of the achieved sales price.
Om man hypotetiskt sänker hyresnivåerna med exempelvis 2 % hamnar värdet för portföljen under försäljningspriset.
Holm's conclusion is therefore that the achieved sales price of NOK 715 Million is so close to his evaluation of worth that in the light of the margins of uncertainty it can be said to represent the ‘correct price’i.e. the market price.
Holm slutsats är att det faktiska försäljningspriset på 715 miljoner norska kronor ligger så nära hans egen bedömning att han med tanke på nödvändiga marginaler kan konstatera att försäljningspriset är korrekt och i nivå med marknadspriset.
Holm has also studied the sales process and how the way it was conducted influenced the sales price.
Holm studerade också själva försäljningsförfarandet och hur det påverkade priset.
Holm i.a. considered that the Authority's guidelines had not been strictly adhered to, and it is in particular the short implementation period and the limited initial market exposure that is in question.
Holm anser att man följt övervakningsmyndighetens riktlinjer och att de aspekter som behöver diskuteras är den korta tidsperioden och den begränsade marknadsexponeringen.
However, Holm concluded i.a. that: ‘All things considered, we are of the opinion that the seller has had a sufficient number of interested parties on the playing field to achieve genuine bidding and a “correct and fair” price.
Holm drar emellertid följande slutsats: ”Efter att ha gått igenom samtliga aspekter anser vi att säljaren hade tillräckligt många spekulanter för ett korrekt anbudsförfarande och för ett korrekt och rättvist pris.
There are however no absolute truths in this matter.
Det finns emellertid inga absoluta sanningar i sådana här frågor.
A sale executed two months prior to or after the fact could have produced a totally different result.
Om portföljen hade sålts två månader tidigare eller två månader senare hade priset kanske blivit ett annat.
The individual buyer's interest in and will to acquire the object is the final decider where price is concerned, but motivation can, as is well known, vary.
I slutändan är det köparens intresse för ett objekt och önskan om att köpa det som är avgörande för priset, men samtidigt är det ju väl känt att det inte alltid finns motiverade köpare.
It must be said that a higher price could in all likelihood been achieved by selling the properties as individual units.
Det bör sägas att man troligtvis hade kunnat få ut ett högre pris om lägenheterna hade sålts en och en.
In this scenario, the seller would have been forced to pace the release of the properties in accordance with what the market could absorb of residential blocks, and would thus have had a totally different horizon regarding revenues.
Då skulle säljaren vara tvungen att sälja lägenheterna i takt med efterfrågan på lägenhetsmarknaden och prissituationen skulle vara en helt annan.
We consider this to be purely theoretical, and have thus not delved deeper into the option.
Detta är emellertid ett helt och hållet hypotetiskt antagande och vi har inte undersökt det närmare.
In conclusion we would say that the seller has in all probability achieved the sales price in a real bidding competition in the Norwegian market, i.e. close to what one can call a correct and fair price.
Avslutningsvis vill vi nämna att försäljningspriset med största sannolikhet kan sägas ha fastställts genom ett reellt anbudsförfarande på den norska marknaden och att det därför är att betrakta som ett korrekt och rättvist pris.
There is per definition no definable market price for a portfolio of this type in that there is no previous history of sales to refer to.
Det går inte att fastställa något genomsnittligt marknadspris för en portfölj av den här storleken då det inte finns någon försäljningshistorik att utgå från.
The price achieved must therefore to all intents and purposes be deemed to be the market price.’
Det aktuella försäljningspriset måste därför ur alla synvinklar betraktas som ett marknadspris.”
Final correspondence with the Norwegian authorities
Slutlig brevväxling med de norska myndigheterna
By letter dated 22 December 2004 (Event No: 303758), the Authority requested additional information from the Norwegian authorities concerning the conciliation process between the State and the Municipality of Oslo, the views of the Norwegian authorities regarding whether the sale contained state aid and more detailed information concerning the sales process.
I en skrivelse av den 22 december 2004 (diarienr 303758) uppmanade övervakningsmyndigheten de norska myndigheterna att inkomma med upplysningar om förlikningen mellan norska staten och Oslo kommun och om hur de norska myndigheterna ställer sig i frågan om eventuella stödinslag i försäljningen, samt med mer detaljerade upplysningar om försäljningsförfarandet.
The Authority also informed the Norwegian authorities that it had engaged an independent expert, Eirik Holm AS, to assess i.a. the previous value assessments.
Övervakningsmyndigheten upplyste i skrivelsen också de norska myndigheterna om att övervakningsmyndigheten gett en oberoende expert, Eirik Holm AS, i uppdrag att granska de tidigare värdebedömningarna.
The Authority also asked the Norwegian authorities to agree to an extension of the deadline for taking a final decision until the end of February 2005.
Övervakningsmyndigheten bad också de norska myndigheterna att godkänna en förlängning av tidsfristen för det slutliga beslutet fram till slutet av februari 2005.
By letter from the Mission of Norway to the EU dated 13 January 2005, forwarding two letters dated 10 January 2005 from the Ministry of Modernisation and the Ministry of Health and Care Services, respectively, received and registered by the Authority on 14 January 2005 (Event No: 305352), the Norwegian authorities submitted additional information.
De norska myndigheterna inkom med ytterligare upplysningar genom en skrivelse av den 13 januari 2005 från Norges delegation vid Europeiska unionen, genom vilken vidarebefordrades två skrivelser av den 10 januari 2005 från Moderniseringsdepartementet och Helse- og omsorgsdepartementet, vilka mottogs och registrerades av övervakningsmyndigheten den 14 januari 2005 (diarienr 305352).
The Norwegian authorities agreed to an extension of the deadline for taking a final decision until the end of February 2005.
De norska myndigheterna meddelar att de godkänner förlängningen av tidsfristen för det slutliga beslutet fram till slutet av februari 2005.
The letters from the Ministry of Modernisation and the Ministry of Health and Care Services were also sent by telefax dated 10 January 2005 (Event No: 304852).
Skrivelserna från Moderniseringsdepartementet och Helse- og omsorgsdepartementet skickades också per fax av den 10 januari 2005 (diarienr 304852).
By letter dated 25 February 2005 to the Norwegian authorities (Event No: 311394), the Authority asked for an extension of the deadline for taking a final decision until 11 March 2005.
I en skrivelse av den 25 februari 2005 (diarienr 311394), bad övervakningsmyndigheten de norska myndigheterna att godkänna en förlängning av tidsfristen för det slutliga beslutet fram till den 11 mars 2005.
By telefax dated 7 March 2005 from the Ministry of Modernisation (Event No: 312289), the Norwegian authorities agreed to an extension of the deadline for taking a final decision until 11 March 2005.
Genom ett fax av den 7 mars 2005 (diarienr 312289) från Moderniseringsdepartementet godkänner de norska myndigheterna förlängningen av tidsfristen för det slutliga beslutet fram till den 11 mars 2005.
As mentioned above, the Norwegian authorities notified to the Authority the sale of 1744 rental apartments from the Municipality of Oslo to Fredensborg at a price of NOK 715 Million (approximately EUR 89 Million).
Som anges ovan har de norska myndigheterna till övervakningsmyndigheten inkommit med en anmälan om Oslo kommuns försäljning av 1744 hyreslägenheter till Fredensborg Boligutleie ANS till ett pris av 715 miljoner norska kronor (cirka 89 miljoner euro).
The Authority decided to open the formal investigation procedure with regard to the sale and called on interested parties to submit their comments.
Övervakningsmyndigheten beslutade att inleda det formella granskningsförfarandet avseende försäljningen och uppmanade berörda parter att inkomma med synpunkter.
By reference to Chapter 18B of the State Aid Guidelines, the Authority doubted that the sale had taken place in such a way that the existence of state aid automatically could be excluded.
Övervakningsmyndigheten ifrågasatte med utgångspunkt från kapitel 18B i riktlinjerna för statligt stöd om försäljningen hade gått till på ett sätt som automatiskt utesluter inslag av statligt stöd.
Furthermore, assessed values of the properties diverged to a substantial degree and gave reasons to doubt that the agreed sales price reflected the market price.
Dessutom skilde sig de värdebedömningar som gjorts åt i en sådan utsträckning att det fanns anledning till tvivel om huruvida försäljningspriset motsvarade marknadspriset.
Chapter 18B, ‘State aid elements on sales of land and buildings by public Authorities’, of the State Aid Guidelines, describes two sales procedures that allow EFTA States to handle sales of land and buildings in a way that automatically precludes the existence of state aid.
I kapitel 18B om inslag av stöd vid offentliga myndigheters försäljning av mark och byggnader i riktlinjerna för statligt stöd beskrivs två försäljningsförfaranden som ger Eftastaterna möjlighet att hantera överlåtelser av mark och byggnader på ett sätt som automatiskt utesluter inslag av statligt stöd.
The two procedures are described, respectively, in Chapter 18B.2.1 (unconditional bidding procedure) and Chapter 18B.2.2 (independent expert evaluation).
Förfarandena beskrivs i kapitel 18B, dels i punkt 2.1 om överlåtelse genom villkorslöst anbudsförfarande och i punkt 2.2 om oberoende expertvärdering.
Unconditional bidding procedure
Villkorslöst anbudsförfarande
In Chapter 18B.2.1(1) of the Guidelines, it is stated that ‘A sale of land and buildings following a sufficiently well-publicized, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid, is by definition at market value and consequently does not contain State aid.
I punkt 2.1.1 i kapitel 18B i riktlinjerna anges att: ”En överlåtelse av mark och byggnader efter ett vederbörligen offentliggjort, öppet och villkorslöst anbudsförfarande (auktion), där det bästa eller det enda anbudet antas, utgör per definition en försäljning till marknadspris och innefattar följaktligen inte statligt stöd.
The fact that a different valuation of the land and buildings existed prior to the bidding procedure, e.g. for accounting purposes or to provide a proposed initial minimum bid, is irrelevant’.
Det faktum att en annan värdering av marken förelåg före anbudsförfarandet, t.ex. för redovisningsändamål eller för att tillhandahålla ett tänkt lägsta utgångsbud, är ovidkommande.”
‘An offer is “sufficiently well-publicized” when it is repeatedly advertised over a reasonably long period (two months or more) in the national press, estate gazettes or other appropriate publications and through real-estate agents addressing a broad range of potential buyers, so that it can come to the notice of all potential buyers.
”Ett anbud är vederbörligen offentliggjort när det upprepade gånger under en rimligt lång tidsperiod (två månader eller mer) tillkännagivits i inhemsk press, fastighetstidningar eller andra lämpliga publikationer och via fastighetsmäklare som vänder sig till ett brett urval av tänkbara köpare, så att alla tänkbara köpare kan nås.
The intended sale of land and buildings, which in view of their high value or other features may attract investors operating on a Europe-wide or international scale, should be announced in publications which have a regular international circulation.
En planerad överlåtelse av mark och byggnader, som med tanke på sitt höga värde eller andra egenskaper kan locka investerare som är verksamma i hela Europa eller internationellt, bör tillkännages i publikationer som har en regelbunden internationell spridning.
Such offers should also be made known through agents addressing clients on a Europe-wide or international scale.’
Sådana erbjudanden bör också tillkännages genom mäklare som vänder sig till kunder i hela Europa eller internationellt.”
The sales process of the apartments did not comply with the above cited provisions on the unconditional bidding procedure.
Försäljningen av lägenheterna överstämde inte med de ovan citerade bestämmelserna om villkorslöst anbudsförfarande.
The offer was not ‘repeatedly advertised for a reasonably long period (two months or more)’.
Erbjudandet offentliggjordes inte ”upprepade gånger under en rimligt lång tidsperiod (två månader eller mer)”.
Furthermore, it can not be excluded that a sale of the size as in the case at hand could attract investors operating on a European-wide or international scale.
Det kan vidare inte uteslutas att en försäljning av den aktuella omfattningen skulle kunna dra till sig investerare som verkar i hela Europa eller internationellt.
No announcements were made in publications with a regular international circulation and no offer was made known through agents addressing clients on a European-wide or international scale.
Inga kungörelser gjordes i publikationer med regelbunden internationell spridning och inget erbjudande tillkännagavs genom mäklare som vänder sig till kunder i hela Europa eller internationellt.
The Municipality of Oslo has itself stated (letter of 14 may 2003) that: ‘The Municipality will not argue that the procedure followed when the apartments were sold were in full compliance with the requirements set out in the Guidelines.
Oslo kommun har själv uppgivit (skrivelse av den 14 maj 2003) att den inte kommer att hävda att anbudsförfarandet var i full överensstämmelse med kraven i riktlinjerna och att försäljningen av lägenheterna inte offentliggjordes på det sätt som krävs enligt punkt 2.1 a i artikel 18B i riktlinjerna.
The sale of the apartments was not made public in the way prescribed in clause 18B.2.1(a) of the Guidelines’, and in an earlier correspondence (see point I.1 and footnote 10 above; see also similar statements of the Municipality under point 2.1 above), that the time constraint under which the sales procedure was conducted might have resulted in a smaller number of bidders than desirable and that the bidders submitted lower bids than they might have done with more time at their disposal.
I en tidigare skrivelse (se punkt I.1 och fotnot 10 ovan; se även liknande uppgifter från kommunen i punkt 2.1 ovan) uppger Oslo kommun att den tidspress som försäljningsförfarandet skedde under kan ha medfört att antalet budgivare var lägre än önskvärt samt att köparna ingav lägre anbud än de skulle ha gjort om de hade haft längre tid på sig.
On the basis of these various factors, the Authority concludes that the sales process was not conducted according to the principles laid down in Chapter 18B.2.1 of the State Aid Guidelines.
På grundval av dessa olika faktorer drar övervakningsmyndigheten slutsatsen att försäljningen inte utfördes i enlighet med principerna i punkt 2.1 i kapitel 18B i riktlinjerna för statligt stöd.
Sale without an unconditional bidding procedure (independent expert evaluation)
Överlåtelse utan villkorslöst anbudsförfarande i riktlinjerna för statligt stöd (oberoende expertvärdering)