natgillin/translations-raw huggingface dataset:
In 2007, SR was dissolved and a new fund, Eignasjóður, was founded to take over SR's assets and tasks.
AVTAL MELLAN STADEN REYKJAVIK OCH ÍSLENSKA GÁMAFÉLAGIÐ OM UTHYRNING AV MARK OCH FASTIGHETER I OMRÅDET GUFUNES
According to the Reykjavík Municipal Zoning Plan 2001-2024, the Gufunes area is intended for residential purposes and not for industrial activities [12].
När SR köpte marken och fastigheterna i området Gufunes i februari 2002 fanns flera hyresgäster på området (huvudsakligen byggentreprenörer och byggherrar).
Additionally, the area is intended for the construction of the Sundabraut highway, connecting Laugarnes and Gufunes.
Vid denna tidpunkt hade ÍG ett hyresavtal med Áburðarverksmiðjan som slutits den 29 oktober 1999 (nedan kallat avtalet från 1999).
Moreover, according to the Reykjavík Municipal plan for 2010-2030, the industrial area of Gufunes is regressing and a mixed urban area of residential units and clean commercial activities is anticipated in the future [13].
I avtalet från 1999 fastställdes en månadshyra till ett belopp av 159240 isländska kronor, baserat på ett kvadratmeterpris [14].
Neither plan foresees that industrial activities will continue to be located in the area in the future.
ÍG använde marken för sin avfallshanteringsverksamhet.
AGREEMENTS CONCLUDED BETWEEN THE CITY OF REYKJAVÍK AND ÍSLENSKA GÁMAFÉLAGIÐ FOR THE RENT OF LAND AND PROPERTIES IN THE GUFUNES AREA
Enligt köpeavtalet övertog SR alla skyldigheter och rättigheter från Áburðarverksmiðjan beträffande de existerande hyresavtalen, inbegripet avtalet från 1999 med ÍG.
In February 2002, when SR purchased the land and the properties in the Gufunes area, the area was occupied by several tenants (mainly contractors and developers).
Enligt staden pågick fortlöpande verksamhet på området Gufunes och det var svårt att förvalta.
At the time, ÍG had a lease agreement with Áburðarverksmiðjan, which had been concluded 29 October 1999 (‘the 1999 Agreement’).
Dessutom var byggnaderna och anläggningarna i dåligt skick, vissa hyresgäster betalade inte hyran och skrot hade ansamlats på området (t.ex. bilvrak).
The 1999 Agreement set out a monthly rental fee of ISK 159240, based on a price per square meter [14].
Därför stod det klart för staden att den skulle bli tvungen att anställa personal för att övervaka området både på dagen och natten för att kunna uppfylla sina skyldigheter som markägare.
ÍG used the land for its waste management business.
Mot bakgrund av detta ansågs det inte realistiskt att erbjuda området för uthyrning.
According to the purchase agreement, SR took over all obligations and rights from Áburðarverksmiðjan regarding the existing lease agreements, including the 1999 Agreement with ÍG.
Därför beslutade staden att inte förnya de befintliga hyresavtalen och att i stället ingå ett avtal med en enda part.
According to the City, the Gufunes area was continuingly busy and difficult to manage.
Följaktligen beslutade SR att förhandla om villkoren för hyra, städning och övervakning av området med ÍG, som vid denna tidpunkt var den största enskilda hyresgästen och dessutom betalade hyran i tid [15].
Moreover, the buildings and installations were in bad shape, some tenants were not paying rent and there had been an accumulation of scrap, such as car wreckages.
Enligt avtalet var ÍG skyldigt att utföra allt underhåll och förbättringsarbete för egendomen i fråga.
It was therefore clear to the City that in order to serve its role as a landowner, it would have to hire staff to control the area during day and night.
En bilaga till det allmänna hyresavtalet från 2005 innehöll emellertid en flygbild där det framgick vilka delar av området som hyrdes ut till ÍG [17].
The following is an overview of the agreements concluded between SR and ÍG: (i) 22 February 2005.
ÍG förband sig också att dra tillbaka ett klagomål mot staden gällande underhållskostnader [21].
The total monthly rental fee was set at ISK 960000 for a total of 4676 square meters (including a 500 square meter lot) [16].
Byggnadernas sammanlagda registrerade storlek är 24722 kvadratmeter.
14 October 2005.
Enligt det isländska fastighetsregistret Fasteignaskrá är den mark som tidigare ägdes av Áburðarverksmiðjan värd 211000000 isländska kronor.
SR and ÍG concluded an agreement (‘the 2005 General Lease Agreement’), replacing the previous agreement from 22 February 2005, regarding lease, clean-up and supervision of land in the area of Gufunes.
Värdet på den mark som ÍG hyr har inte beräknats, men staden uppskattar värdet för hela det område som tidigare ägdes av Áburðarverksmiðjan till 137000000 isländska kronor.
The Icelandic authorities have explained that the agreement covered an area of about 130000 square meters.
Det är därför staden som betalar fastighetsskatt för den hyrda marken och de fastigheter som hyrs av ÍG.
The validity of the 2005 General Lease Agreement was extended, through an amendment, until 31 December 2011.
Hyran utgör därmed ungefär 25 % av ÍG:s totala kostnader per månad.
ÍG was also obliged to demolish specified properties and remove equipment on the ground.
När hyresavtalet av den 22 februari 2005 slöts ålade SR inte ÍG några skyldigheter.
ÍG was allowed to keep devices and installations removed from the ground at its own expense [19]. (iv) 21 December 2007.
ÍG:s skyldigheter infördes i samband med det allmänna hyresavtalet från 2005 av den 14 oktober 2005 och fastställdes mot bakgrund av de planerade rivningarna och beräknade kostnaderna för städning, bortskaffande av skrot och övervakning av området.
The validity of the 2005 General Lease Agreement was extended, through an amendment, until 31 December 2015.
Skyldigheterna i fråga om att städa och forsla bort skrot ansågs vara omfattande, med tanke på områdets skick.
The owner could at any time take over part or all of the leased land if necessary due to changes in land use planning.
Nedan följer en uppskattning av ÍG:s kostnader i enlighet med företagets skyldigheter enligt det allmänna hyresavtalet från 2005 [24].
ÍG also committed to reconnect pipes for electricity, water and heating that had become unusable.
Källa: Staden Reykjavik.
Moreover, ÍG withdrew a tort claim against the City [20]. (v) 15 June 2009.
Hyra
The validity of the 2005 General Lease Agreement was extended, through an amendment, until 31 December 2018.
Personal
ÍG undertook to handle the maintenance of the area and to raise a levee, and an existing lease of a boat storage owned by Reykjavík Yacht club was extended.
Underhåll
According to the City, although the size of land rented by ÍG is 130000 m2, only 110000 m2 is usable for their purposes.
Andra aktörers energi-kostnader
The total registered size of the buildings is 24722 m2.
Pågående rivningsarbete
According to the Icelandic Property Registry, the value of the land previously owned by Áburðarverksmiðjan is ISK 211000000.
Avslutat rivningsarbete
The value of the land which ÍG rents has not been assessed, but the value of the entire land previously owned by Áburðarverksmiðjan it is estimated by the City at around ISK 137000000.
Reparationer
The total registered value of buildings rented by ÍG is ISK 850323512 [22].
Grindar/ stängsel
According to Article 4(2) of the Icelandic Act on Municipal Income No 4/1995, the property owner shall pay the property tax except where leased farms, leased lots or other contractual utilisation of land are involved, in which case the tax shall be paid by the resident or the user.
Städning
The land, buildings and installations in question are on a defined harbour area which belongs to Faxaflóahafnir sf. and is leased to the City.
Målning
The City therefore pays the property tax on the leased land and the properties rented out to ÍG.
Renovering
The estimation was carried out by the City's expert analysts.
Avlopp
Furthermore, the information provided contains the cost of both finished and unfinished demolition projects.
Vågbrytare
When the lease agreement dated 22 February 2005 was concluded, SR did not impose any obligations on ÍG.
Jord
ÍG's obligations were introduced with the 2005 General Lease Agreement of 14 October 2005 and determined in light of the proposed demolitions and estimated costs of cleaning, disposal and supervision of the area.
Brandlarm
The cleaning and disposal obligations were considered extensive in light of the area's condition.
Skyldigheter sammanlagt
Below is an evaluation of ÍG's costs in accordance with their obligations stipulated in the 2005 General Lease Agreement [24]:
Totalt (ISK)
Source: City of Reykjavík.
Genomsnitt per månad
Year
Genomsnittliga kostnader
Rental fee
UTVECKLING PÅ SENARE TID I OMRÅDET GUFUNES
Employee
I början av 2014 beslutade Reykjaviks kommunfullmäktige, Borgarstjórn Reykjavíkur, att inrätta en ledningskommitté som fick i uppgift att lägga fram en framtidsplan för området Gufunes [25].
Administration
Kommittén föreslog en öppen tävling för idéer om den framtida användningen av Gufunes.
Maintenance
Vid kommunfullmäktiges sammanträde i juni 2015 kom man överens om att publicera en annons om en sådan tävling, där intressenter uppmanades att lämna in idéer om hur området Gufunes skulle kunna utformas i framtiden [26].
Legal
Staden mottog fyra bidrag som svar på annonsen.
Energy costs of others
Ett av bidragen kom från filmproduktionsbolaget RVK Studios, som uttryckte sitt intresse för att köpa några av byggnaderna i Gufunes för att etablera en filmindustri i området.
Demolition unf.
De byggnader som RVK Studios önskade köpa ingår bland de av Áburðarverksmiðjans gamla fastigheter som hyrts ut till ÍG genom hyresavtalen.
Demolition fin.
Staden och RVK Studios lät därefter två oberoende fastighetsmäklare värdera den berörda delen av Gufunes [27].
Repairs
Vid kommunfullmäktiges sammanträde den 18 november 2015 kom man överens om att anförtro Skrifstofa eigna og atvinnuþróunar (Kontoret för fastigheter och näringslivsutveckling) uppgiften att inleda förhandlingar med RVK Studios på grundval av värderingarna [28].
Gates/Fences
Kommunfullmäktige gav även samma aktör i uppgift att inleda förhandlingar med ÍG om att utrymma fastigheterna och om en möjlig flytt i enlighet med bestämmelserna i det allmänna hyresavtalet från 2005.
Cleaning
Den 19 maj 2016 kom Reykjaviks kommunfullmäktige överens om att sluta ett avtal med RVK Studios om köp av vissa fastigheter i området Gufunes [29].
Painting
Staden meddelade därefter att ÍG skulle komma att flytta sin verksamhet till stadens nya industriområde i Esjumelar [30].
Restorations
Den 20 maj 2016 skrev Reykjaviks borgmästare och ÍG:s verkställande direktör under avtal gällande en uppsägning av hyresavtalen och ÍG:s flytt.
Wiring etc.
De tog också de första spadtagen på ÍG:s nya tomt i Esjumelar.
Sewage
Den 27 maj 2016 skrev staden under ett avtal med RVK Studios om försäljning av några av Áburðarverksmiðjans gamla fastigheter [31].
Breakwater
De fastigheter som såldes till RVK Studios omfattar 8400 kvadratmeter och köpesumman var 301650000 isländska kronor.
Disposal
Staden gav också RVK Studios en option om köp av ett sammanlagt 19200 kvadratmeter stort område öster om dessa byggnader.
Asphalt
RVK Studios kommer att betala en årsavgift på 1000 isländska kronor per kvadratmeter för denna option.
Soil
KLAGOMÅLET
Fire alarm
Enligt klaganden har staden gett olagligt statligt stöd till ÍG genom att hyra ut egendom och mark i området Gufunes till ett pris under marknadsvärdet.
Total obligations
I sitt klagomål till myndigheten anger klaganden att det visserligen är svårt att avgöra det exakta beloppet för detta statliga stöd, men att det tydligt framgår att priset ligger långt under ett rimligt marknadspris.
Total ISK
Eftersom ÍG inte betalar ett normalt marknadspris har företaget en konkurrensfördel.
Average per month
Vidare anser klaganden att många företag med omfattande markbehov har intresse av att använda marken i Gufunes för sin verksamhet, exempelvis transportnav och företag som erbjuder lagerlokaler.
Average
Klaganden konstaterade att hyran fastställdes till 2 miljoner isländska kronor i det allmänna hyresavtalet från 2005, med årliga höjningar i enlighet med konsumentprisindex (fastighetsskatten, som inte betalas av ÍG utan av egendomens ägare, dvs. staden, utgör 41 % av det årliga hyresbeloppet).
RECENT DEVELOPMENTS IN THE GUFUNES AREA
Dessutom har ÍG vissa underhållsskyldigheter som anses ingå i hyresbeloppet, men de ungefärliga kostnaderna för dessa skyldigheter anges inte i avtalen.
In early 2014 the Reykjavík City Council agreed to establish a steering committee to present a vision for the Gufunes area [25].
Vidare finns inga bestämmelser i hyresavtalen som förbjuder ÍG att hyra ut marken i andra hand till tredje part.
The committee proposed an open idea competition concerning the future planning of the Gufunes area.
Klaganden betonar att hyresavtalen inte innehåller någon uppskattning av eventuella intäkter från andrahandsuthyrning av delar av egendomen eller någon information om huruvida detta påverkar hyresbeloppet.
At a meeting of the Reykjavík City Council in June 2015 it was agreed to publish an advertisement announcing a competition where interested parties were encouraged to submit ideas about the future organisation of the Gufunes area [26].
Klaganden framhåller också att det är otydligt vad priset per kvadratmeter är och hur hyran har fastställts.
The City received four ideas following the advertisement.
Klaganden hävdar emellertid att marknadspriset för uthyrning av fastigheten bör vara mellan 12 och 41 miljoner isländska kronor per månad, beroende på vilken av ett antal erkända prissättningsmetoder som tillämpas.
One of those submissions came from RVK Studios, a film production company, which expressed its interest to buy part of the buildings in the Gufunes area with the objective to establish a film industry in the area.
Enligt klaganden hyrs egendomen ut till ÍG till ett pris långt under marknadsvärdet, vilket strider mot EES-reglerna för statligt stöd.
The buildings which RVK Studios expressed an interest in purchasing are some of the old Áburðarverksmiðjan properties which were rented out to ÍG through the rental agreements.
SKÄLEN FÖR ATT INLEDA ETT FORMELLT GRANSKNINGSFÖRFARANDE
The City and RVK Studios subsequently had two independent real estate agents appraise the part of the Gufunes area in question [27].
I beslut nr 261/15/KOL gjorde myndigheten en preliminär bedömning av huruvida avtalen mellan staden och ÍG om uthyrning av området Gufunes utgör statligt stöd i den mening som avses i artikel 61.1 i EES-avtalet, och, om så är fallet, huruvida det statliga stödet ska anses vara förenligt med EES-avtalets funktion.
At a meeting of the City Council on 18 November 2015, the Council agreed to assign the Office of Property Management and Economic to begin negotiations with RVK Studios on the basis of the appraisals [28].
Efter att ha bedömt den information som lämnats in av de isländska myndigheterna, fattade myndigheten ett preliminärt beslut om att det inte kunde uteslutas att avtalen mellan staden och ÍG utgör statligt stöd i den mening som avses i artikel 61.1 i EES-avtalet.
Furthermore, the Council assigned the Office to begin negotiations with ÍG on evacuation and possible relocation in accordance to the provisions of the 2005 General Lease Agreement.
Följande fastställdes i beslut nr 261/15/KOL:
On 19 May 2016, the Reykjavík City Council agreed to enter into an agreement with RVK Studios for the purchase of certain properties in the Gufunes area [29].
Staten, i den mening som avses i artikel 61.1 i EES-avtalet, omfattar alla organ inom den statliga administrationen, från central till lokal nivå.
The City subsequently announced that ÍG would move its operations to the City's new industrial area in Esjumelar [30].
Eftersom den mark och de fastigheter som hyrdes av ÍG tillhörde staden, skulle alla rabatter på hyresbeloppet innebära en överföring av statens resurser.
On 20 May 2016, the Mayor of Reykjavík and the CEO of ÍG signed agreements concerning the termination of the rental agreements and the relocation of ÍG, and broke ground on ÍG's new premises in Esjumelar.
Myndigheten var tveksam till om staden, när den ingick avtalen med ÍG, hade agerat som en privat hyresvärd i en jämförbar rättslig och faktisk situation.
On 27 May 2016, the City signed an agreement with RVK Studios concerning the sale of some of the old Áburðarverksmiðjan properties [31].
Myndighetens preliminära bedömning var att det inte kunde uteslutas att ÍG beviljats ekonomiska fördelar.
The size of the properties sold to RVK Studios is 8400 m2 and the purchase price was ISK 301650000.
Eftersom inga andra företag gavs möjlighet att förhandla med staden om att hyra marken och fastigheterna i fråga, ansåg myndigheten preliminärt att åtgärderna föreföll ha varit selektiva.
The City also granted RVK Studios an option for the purchase of an area east of the buildings, totalling 19200 m2.
Myndigheten konstaterade slutligen att eventuellt stöd som beviljats ÍG, i form av ett lägre hyresbelopp, i teorin skulle ha gjort det möjligt för företaget att öka eller åtminstone vidhålla sin verksamhet till följd av stödet.
RVK Studios will pay ISK 1000 per m2 annually for the option.
Därmed var det troligt att stödet begränsade möjligheterna för företag etablerade hos andra avtalsslutande parter, som kan ha velat konkurrera med ÍG om den isländska marknaden för avfallsinsamling.
THE COMPLAINT
Därför ansågs det troligt att stödet snedvridit konkurrensen och påverkat handeln inom EES.
According to the complainant, the City has granted unlawful state aid to ÍG through the rent of property and land in the Gufunes area at prices which are below market rates.
Enligt myndigheten krävdes ytterligare bevis innan det kunde fastställas om villkoren i hyresavtalen skulle anses vara förenliga med EES-avtalets funktion.
In its complaint to the Authority, the complainant states that although it is difficult to pinpoint the exact aid amount, the price is clearly far below reasonable market price.
Myndigheten ansåg följaktligen att det var tveksamt om hyresavtalen mellan staden och ÍG utgjorde statligt stöd, och, om så var fallet, huruvida de skulle anses vara förenliga med EES-avtalets funktion enligt artikel 61.3 c i detta.
Since ÍG is not paying normal market price, the company enjoys a competitive advantage.
STADENS SYNPUNKTER PÅ DET PRELIMINÄRA BESLUTET
Furthermore, according to the complainant, the land at Gufunes is of interest for many companies that need spacious land for their operations, for instance transport hubs and storage companies.
Enligt staden utgör avtalen med ÍG inte statligt stöd i den mening som avses i artikel 61.1 i EES-avtalet, eftersom ÍG inte beviljats några fördelar.
The complainant noted that the rental price was set at ISK 2 million in the 2005 General Lease Agreement, with annual increases in accordance with the consumer price index (the property tax, which is not paid by ÍG, but by the owner of the property, i.e. the City, amounts to 41 % of the yearly rental amount).
Staden anser att avtalen av den 22 februari 2005 och den 14 oktober 2005 ingicks under normala marknadsförhållanden, med tanke på att hyresbeloppet baserades på den hyresavgift som fastställts genom ett öppen annonseringsförfarande i slutet av 2003 och även var förenligt med de analyser/bedömningar som gjorts av stadens experter.
Furthermore, ÍG has certain maintenance obligations, which are considered as being a part of the rental price, although the approximate costs of those obligations are not to be found in the agreements.
Staden instämmer inte i att de metoder som klaganden nämnt är lämpliga för att fastställa ett hyresbelopp som är förenligt med marknadsförhållandena.
Moreover, the rental agreements do not forbid ÍG from subleasing the land to third parties.
I stället jämför staden beloppet med hyresbeloppet för en annan fastighet, dvs. statens gamla cementfabrik på Sævarhöfði 31, som är belägen i ett liknande industriområde som Gufunes.
The complainant stressed that there is no evaluation in the rental agreements concerning the possible income from subletting parts of the property, and whether this affected the rental price.
Staden köpte fastigheten på Sævarhöfði 31 år 2014.
The complainant also notes that it is unclear what the price per square meter is and how the rental price was determined.
År 2013 annonserade Ríkiskaup, som ansvarar för statens offentliga upphandlingar, ut fastigheten för uthyrning.
According to the complainant, the market price for the lease of the property should be between ISK 12 and 41 million per month, based on different recognised pricing methodologies.
När staden köpte fastigheten åtog den sig att acceptera det högsta anbud som inkom till följd av annonseringen.
The complainant maintains that the renting of the property to ÍG at a price that is far below market value is contrary to EEA state aid rules.
Ríkiskaup mottog fyra anbud, varav det högsta låg på 420000 isländska kronor i månaden, utan några särskilda tjänster eller skyldigheter för hyresgästen.
GROUNDS FOR INITIATING THE FORMAL INVESTIGATION PROCEDURE
Fastigheten på Sævarhöfði 31 bedöms vara värd 293028000 isländska kronor.
In Decision No 261/15/COL, the Authority preliminarily assessed whether the agreements concluded between the City and ÍG concerning the lease of the Gufunes area constitute state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement and, if so, whether the state aid could be considered compatible with the functioning of the EEA Agreement.
Det innebär att det högsta budet motsvarade 0,147 % av det uppskattade värdet.
Having assessed the information submitted by the Icelandic authorities, the Authority came to the preliminary conclusion that it could not be excluded that the agreements between the City and ÍG constitute state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement.
I jämförelse motsvarar hyresbeloppet enligt det allmänna hyresavtalet med ÍG från 2005 0,320 % av värdet på fastigheten i Gufunes.
The following aspects were identified in Decision No 261/15/COL:
Staden framhåller att hyresbeloppet för Sævarhöfði 31 fastställdes efter ett öppet annonseringsförfarande och är en rättvis återspegling av marknadsvärdet för industriområden i staden under normala marknadsförhållanden.
The State, for the purpose of Article 61(1) EEA, covers all bodies of the state administration, from the central government to the municipality level.
Denna jämförelse visar att det hyresbelopp som betalas av ÍG inte på något sätt kan anses ligga under marknadsvärdet för industriområden i staden, särskilt inte med tanke på att hyresbeloppet för Sævarhöfði 31 inte beaktade de faktorer som påverkade hyresbeloppet för området i Gufunes.
Since the land and properties rented to ÍG belonged to the City, any discount on rental price would therefore constitute a transfer of state resources.
ÍG har uppburit alla kostnader för att städa området och upprusta byggnaderna till godtagbar standard.
The Authority expressed doubts as to whether the City, when entering into the agreements with ÍG, had acted like a private lessor finding itself in a comparable legal and factual situation.
Enligt staden är det högsta priset inte den enda faktorn som myndigheten bör ta hänsyn till vid sin bedömning av huruvida kriteriet om en marknadsekonomisk aktör har tillämpats.
The preliminary assessment of the Authority was that an economic advantage in favour of ÍG could not be excluded.
I stället är den relevanta frågan om en marknadsekonomisk aktör hade genomfört transaktionen i fråga på samma villkor [32].
Since no other companies had the opportunity to negotiate with the City for the lease of the land and the properties, it was the Authority's preliminary view that the measures appeared to be selective.
Vid en jämförelse av offentliga och privata investerares agerande måste hänsyn dessutom tas till den inställning som en privat investerare skulle ha haft vid den tidpunkt då transaktionen genomfördes, mot bakgrund av den information som då var tillgänglig och den förväntade utvecklingen vid denna tidpunkt.