natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The research by Asker Brygge removed the said risks, and the municipality could then sell the property without having to argue vis-à-vis potential buyers regarding these risks.
Genom de undersökningar som gjordes av Asker Brygge undanröjdes dessa risker så att kommunen kunde sälja fastigheten utan att behöva diskutera dessa risker med potentiella köpare.
Thus the obligation that Asker Brygge undertook was of value to the municipality.
Den skyldighet som Asker Brygge åtog sig var därför av värde för kommunen.
The municipality accepts that a private investor would not have granted postponed payment of 70 % of the sales sum free of interest, but any possible state aid due to lack of such interest would be considered de minimis aid.
Kommunen godtar att en privat investerare inte skulle ha gått med på att 70 % av köpeskillingen betalades senare och utan ränta, men om avsaknaden av sådan ränta skulle utgöra statligt stöd skulle detta betraktas som stöd av mindre betydelse.
Asker Brygge has submitted that the Authority can not conclude that state aid has been involved in the sale.
Asker Brygge har hävdat att övervakningsmyndigheten inte kan dra slutsatsen att försäljningen utgjorde statligt stöd.
The value in 2001
Värdet 2001
In 2001, the agreement with Slependen Båtforening (Slependen) and the obligation to provide a future solution for Slependen must be regarded as an encumbrance on the property which clearly influenced its market value.
Avtalet med Slependen Båtforening (nedan kallad Slependen) och skyldigheten att erbjuda Slependen en framtida lösning måste anses ha varit en belastning för fastigheten år 2001, med ett tydligt inflytande på dess marknadsvärde.
A reregulation of the property would be necessary to develop the land for business activity.
För att exploatera fastigheten för näringsverksamhet krävdes en omreglering.
This was not a realistic alternative for the municipality in 2001.
Detta var inte ett realistiskt alternativ för kommunen 2001.
The preparatory works that would be required prior to a complete reregulation are both expensive and time consuming.
Det förberedande arbete som skulle krävas för en fullständig omreglering är både kostsamt och tidskrävande.
Moreover, there was a potential risk for Asker Brygge that the Municipality and other public institutions would not accept an application for reregulation, such as the Public Road Administration or the County Governor.
Det fanns dessutom en potentiell risk för Asker Brygge att kommunen och andra offentliga institutioner, t.ex. Statens Vegvesen eller Fylkesmannen, inte skulle godkänna en ansökan om omreglering.
Further, it must be taken into consideration that the property is in close proximity to the motorway E18, which means that the property is exposed to both the noise from the road as well as pollution.
Det måste dessutom beaktas att fastigheten ligger nära motorvägen E18, vilket innebär att den både är utsatt för trafikbuller och föroreningar.
In addition, the proximity to the motorway considerably limits the possibility to develop the property.
Närheten till motorvägen begränsar dessutom exploateringsmöjligheterna avsevärt.
According to the motorway development plan, it was prohibited to build anything closer to the road than 35 m. As the property is very narrow and situated close to the road, this limitation implies that nearly 90 % of the property was subject to that prohibition.
Enligt utvecklingsplanen för motorvägen är all byggnation mindre än 35 meter från vägen förbjuden. Eftersom tomten är mycket smal och ligger nära vägen innebär denna begränsning att nästan 90 % av den omfattas av detta förbud.
Moreover, as follows from Section 1 of the Agreement and pursuant to a public road development plan, a part of the property was planned to be used in a new road situated beside the existing motorway.
Enligt § 1 i avtalet, och enligt en offentlig plan för vägutbyggnad, skulle en del av fastigheten användas för en ny väg bredvid den befintliga motorvägen.
Approximately 1/3 of the property would be comprised by the new road.
Ungefär en tredjedel av tomten skulle tas i anspråk av den nya vägen.
Asker Brygge would also like to emphasize the uncertainty with regard to the conditions of the property.
Asker Brygge vill även framhålla den osäkerhet som rådde kring fastighetens tillstånd.
As stated above, the property in question was regarded very difficult to develop due to its soil conditions.
Fastigheten i fråga ansågs, som redan påpekats, vara mycket svår att exploatera på grund av markförhållandena.
In addition it was regarded as likely that the soil and shoreline was highly polluted.
Det ansågs dessutom troligt att jorden och strandlinjen var starkt förorenade.
Thus, when Asker Brygge contacted the Municipality in 2001 with the purpose to buy the land, it was regarded by the Municipality as almost impossible to develop the land for business activity.
När Asker Brygge kontaktade kommunen 2001 i syfte att köpa marken ansåg kommunen därför att det var nära nog omöjligt att exploatera marken för näringsverksamhet.
Neither Asker Brygge nor the Municipality had sufficient or exact information regarding these issues, and development would require considerable analysis of the property’s conditions.
Vare sig Asker Brygge eller kommunen hade tillräckligt med information eller tillräckligt utförlig information om detta, och för att exploatera fastigheten skulle det krävas åtskilliga analyser av dess tillstånd.
Asker Brygge submits that the limitations mentioned above must be regarded as encumbrances on the property which clearly influenced its market value.
Asker Brygge menar att de nämnda begränsningarna måste betraktas som en belastning för fastigheten som hade ett tydligt inflytande på dess marknadsvärde.
Further, the Authority cannot base its assessment on subsequent factual circumstances.
Övervakningsmyndigheten kan inte heller basera sin bedömning på senare sakförhållanden.
Doing so would imply that the Authority bases its decision using facts that were not available to the Municipality when entering into the Agreement.
Detta skulle innebära att övervakningsmyndigheten baserade sitt beslut på sakförhållanden som inte var kända för kommunen när avtalet ingicks.
Any increase in value of the property after 2001 is due to work which is undertaken by Asker Brygge.
Varje ökning av fastighetens värde sedan 2001 beror på det arbete som har utförts av Asker Brygge.
Without the work undertaken by Asker Brygge the area would likely still remain undeveloped with a very limited monetary value for the municipality.
Utan detta arbete skulle området sannolikt fortfarande vara oexploaterat och av mycket begränsat ekonomiskt värde för kommunen.
The relevance of the value in 2007
Relevansen av värdet 2007
To the extent the 2007 value is relevant, the Authority shall take into consideration and deduct the added value which is a result of the work undertaken by Asker Brygge from 2001–2007.
Övervakningsmyndigheten ska, i den mån värdet år 2007 är relevant, ta hänsyn till och göra avdrag för den värdeökning som beror på det arbete som Asker Brygge utförde 2001–2007.
Remuneration for the option
Ersättning för förköpsrätten
The obligation to finance research work, which amounts approximately to NOK 4 or 5 million, must, in the view of Asker Brygge be taken into consideration when assessing the remuneration for the option given to Asker Brygge.
Skyldigheten att finansiera undersökningsarbetet, vilket kostade omkring 4–5 miljoner norska kronor, måste, enligt Asker Brygges uppfattning, beaktas i bedömningen av ersättningen för den förköpsrätt som Asker Brygge fick.
In general this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case.
Detta tillvägagångssätt är inte ovanligt när det gäller att fastställa priset för en förköpsrätt avseende oexploaterad mark av det slag som det här är fråga om.
The value assessments
Värderingarna
Reference is made to the value assessment undertaken by TJB Eiendomstaksering page 6-9, in which the valuer bases its assessment on the fact that it is possible to dredge the shoreline to establish further boat spaces and to establish storage yards for boats on the land area.
Det hänvisas här till den värdering som gjordes av TJB Eiendomstaksering (s. 6–9), vilken byggde på att det är möjligt att muddra strandlinjen för att skapa utrymme för fler båtar och anlägga en båtuppläggningsplats på land.
Reference is also made to Takstsenteret’s value assessment page 14 and 15, which also bases its assessment on such development of the property.
Det hänvisas även till Takstsenterets värdering (s. 14–15), som även den baseras på en sådan exploatering av fastigheten.
However, when the Agreement was concluded in 2001 such development of the property was neither intended nor regarded as possible by the Municipality and Asker Brygge.
När avtalet ingicks 2001 var en sådan exploatering av fastigheten dock inte planerad och ansågs heller inte möjlig av kommunen och Asker Brygge.
Further, due to the conditions of the shoreline below the land area, and to avoid displacement of mass and damaging the foundation of a road bridge close to the property, the Public Road Administration prohibited further dredging in the area.
På grund av strandlinjens tillstånd nedanför markområdet, och för att undvika markförskjutning och skador på fundamentet till en vägbro i närheten, har Statens Vegvesen dessutom förbjudit ytterligare muddring i området.
State aid within the meaning of Article 61(1) EEA Agreement
Statligt stöd enligt artikel 61.1 i EES-avtalet
Market investor principle
Marknadsinvesterarprincipen
If the transaction was carried out in accordance with the market economy investor principle, i.e., if the municipality sold the land for its market value and the conditions of the transaction would have been acceptable for a private seller, the transaction would not involve the grant of state aid.
Om transaktionen genomfördes i enlighet med marknadsinvesterarprincipen, dvs. om kommunen sålde marken till marknadspris och villkoren för transaktionen skulle ha varit godtagbara för en privat säljare, skulle transaktionen inte ha utgjort statligt stöd.
The sale of land could qualify as state aid if the sale was not carried out at market price.
Försäljning av mark kan innebära statligt stöd om försäljningen inte genomförts till marknadspris.
As a point of departure, the assessment of whether a property has been sold at market value should be assessed at the time of the conclusion of the contract.
En bedömning av om en fastighet har sålts till marknadspris bör utgå från förhållandena vid tidpunkten då avtalet ingicks.
The circumstances of this sale of land are somewhat particular in the sense that there exist several agreements concerning the sale: An option agreement from 2001, an extended option agreement from 2004 and a sales agreement from 2007.
I detta fall är omständigheterna kring försäljningen av marken något speciella, eftersom det finns flera avtal om försäljningen: ett försköpsrättsavtal från 2001, ett förlängt förköpsrättsavtal från 2004 och ett köpeavtal från 2007.
The option agreement not only gave Asker Brygge a right to acquire the property at any given time over the years to come but also fixed the price for a later transfer.
Förköpsrättsavtalet gav inte bara Asker Brygge rätt att när som helst under de efterföljande åren köpa fastigheten, utan fastställde även priset för en senare överlåtelse.
The Authority has in that regard considered whether Asker Brygge paid for the option as such, and whether the favourable conditions for the buyer appear to be balanced by corresponding obligations for the buyer or rights for the seller.
Övervakningsmyndigheten har i detta sammanhang övervägt om Asker Brygge betalade för själva förköpsrätten och om de gynnsamma villkoren för köparen tycks uppvägas av motsvarande skyldigheter för köparen eller rättigheter för säljaren.
The Authority has concluded that the option agreement as such cannot be said to comply with the private market investor principle.
Övervakningsmyndigheten har dragit slutsatsen att förköpsrättsavtalet i sig inte kan sägas vara i enlighet med marknadsinvesterarprincipen.
The market price of the option agreement signed in 2001
Marknadspriset i det förköpsrättsavtal som ingicks 2001
There can be a number of commercially sound reasons to enter into an agreement under given conditions.
Det kan finnas flera affärsmässigt goda skäl att ingå ett avtal på dessa villkor.
When there is no plausible explanation for the municipality’s choice the measure could qualify as state aid.
Om det inte finns någon rimlig förklaring till kommunens val kan åtgärden utgöra statligt stöd.
The main features of the option agreement which are relevant for the state aid assessment are (i) the agreed price of NOK 8 million, adjusted in accordance with the consumer price index, (ii) the right of renegotiation agreed for Asker Brygge in case property prices should decrease considerably before the option was invoked (there was no corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably), (iii) the payment in two instalments, whereby 70% of the sales price would be paid before 31 December 2011 at the latest, but no interest would be charged for this delay.
De viktigaste inslagen i förköpsrättsavtalet, som är relevanta för bedömningen av om det föreligger statligt stöd, är i) det överenskomna priset på 8 miljoner norska kronor, justerat enligt konsumentprisindex, ii) Asker Brygges rätt till omförhandling om fastighetspriserna skulle sjunka avsevärt innan förköpsrätten utnyttjades (någon motsvarande rätt till omförhandling för kommunen om fastighetspriserna skulle stiga avsevärt fanns inte), iii) de två delbetalningarna, som innebar att 70 % av köpeskillingen skulle betalas senast den 31 december 2011, men att ingen ränta skulle tas ut för denna senareläggning av betalningen.
In 2004 the municipality and Asker Brygge prolonged the option agreement until 2014, but did not modify any of the other conditions for the transaction [4].
År 2004 förnyade kommunen och Asker Brygge förköpsrättsavtalet fram till 2014, men utan att ändra några övriga villkor för transaktionen [4].
Thus, it is not clear to the Authority on which basis the municipality arrived at the agreed price of NOK 8 million for the sale of the land.
Det står därför inte klart för övervakningsmyndigheten på vilka grunder kommunen kom fram till det överenskomna priset på 8 miljoner norska kronor för marken.
Even if it is assumed that NOK 8 million represented the market price for the property as such in 2001 [5], the market value of the other elements agreed upon in the option agreement should be assessed.
Även om det antas att 8 miljoner norska kronor motsvarade marknadspriset för fastigheten 2001 [5] bör marknadsvärdet för andra inslag i förköpsrättsavtalet bedömas.
In the Authority’s view, if only the market value for the property had to be considered, that would entail that Asker Brygge got the option as such for free without any economic consideration for this preferential right of purchase.
Om enbart marknadsvärdet för själva fastigheten beaktas skulle detta enligt övervakningsmyndighetens uppfattning innebära att Asker Brygge fick förköpsrätten gratis, utan ekonomiska överväganden.
As mentioned above, this option enabled the company to observe the development of property prices for a number of years.
Förköpsrätten innebar, vilket redan påpekats, att företaget i flera år kunde övervaka fastighetsprisernas utveckling.
Statistically, property prices tend to increase over time.
Fastighetspriser brukar statistiskt sett stiga över tiden.
Furthermore, Asker is located close to Oslo and has experienced a continuous growth in population, something that would usually influence property prices positively.
Asker ligger dessutom nära Oslo och har upplevt en stadig tillväxt i invånarantal, vilket normalt har en positiv inverkan på fastighetspriserna.
The option agreement barred the municipality from selling the property to another buyer, and thus tied up capital for which the municipality could have found alternative uses or received interest.
Enligt förköpsrättsavtalet fick kommunen inte sälja fastigheten till någon annan köpare, vilket innebar att man band upp kapital som kommunen annars kunde ha använt på annat sätt eller fått ränta på.
However, the municipality would not receive any payment or compensation in case Asker Brygge would decide not to buy the property.
Kommunen skulle emellertid inte få någon betalning eller ersättning om Asker Brygge beslutade sig för att inte köpa fastigheten.
Additionally, the extension in 2004 prolonged the option with 5 additional years without remuneration.
Genom förnyelsen 2004 förlängdes dessutom förköpsrätten med ytterligare fem år utan någon ersättning.
It enabled Asker Brygge to actively approach the municipality in order to reregulate the property for purposes that would increase the market value.
Detta innebar att Asker Brygge aktivt kunde vända sig till kommunen för att omreglera fastigheten för användning som skulle höja marknadsvärdet.
Under the option agreement, some aspects of a possible future sales contract were also agreed upon.
I förköpsrättsavtalet kom man även överens om vissa förutsättningar för ett framtida köpeavtal.
In particular, regarding the reregulation of the area, Asker Brygge had an obligation to finish the preparatory works that would lead to the reregulation process.
När det gäller omregleringen av marken hade Asker Brygge framför allt skyldighet att slutföra de förberedande arbeten som skulle leda till en omreglering.
If this condition was not met, the municipality of Asker could terminate the contract.
Om detta villkor inte uppfylldes kunde Asker kommune säga upp avtalet.
The Norwegian authorities have argued that the option cannot be considered granted without remuneration, since Asker Brygge in return undertook obligations related to planning and research.
De norska myndigheterna har hävdat att förköpsrätten inte kan anses ha beviljats utan någon ersättning, eftersom Asker Brygge i gengäld åtog sig att genomföra planerings- och undersökningsarbete.
Even if the municipality considered the property difficult to develop, and it did not want to undertake the research necessary to uncover the risks related to difficult soil conditions and pollution, the option agreement gave Asker Brygge the opportunity to work on it for several years before deciding to buy the property, which in the opinion of the Authority reduced the risk considerably.
Även om kommunen ansåg att marken var svår att exploatera och inte ville göra de undersökningar som krävdes för att utreda risker beträffande besvärliga markförhållanden och föroreningar, gav förköpsrättsavtalet Asker Brygge möjlighet att arbeta på fastigheten i flera år innan företaget beslutade att köpa tomten, vilket enligt övervakningsmyndighetens uppfattning minskade risken betydligt.
In addition, if the property was reregulated, this would increase the value of the property.
Om fastigheten omreglerades skulle detta dessutom öka värdet på marken.
Hence, the option agreement did not entail any real risk for Asker Brygge.
Förköpsrättsavtalet innebar därför ingen verklig risk för Asker Brygge.
The amounts spent on research would benefit the buyer, and if the research was to show that the property was unsuitable for development, the research works could be stopped and costs minimized, without any obligation to buy the property.
De summor som användes för undersökningar skulle gynna köparen och om undersökningarna skulle visa att fastigheten var olämplig för exploatering kunde de stoppas och kostnaderna minimeras, utan att det fanns någon skyldighet att köpa marken.
Asker Brygge has argued that the obligation to finance research work, which it is said to amount to approximately NOK 4 or 5 million, must be taken into consideration when assessing the remuneration for the option.
Asker Brygge har hävdat att skyldigheten att finansiera undersökningsarbetet, vilket sägs ha kostat omkring 4–5 miljoner norska kronor, måste beaktas i bedömningen av ersättningen för förköpsrätten.
It is argued that this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case.
Det hävdas att detta tillvägagångssätt inte är ovanligt för att fastställa priset för en förköpsrätt avseende oexploaterad mark av det slag som det är fråga om här.
The Authority notes that Asker Brygge has not submitted any documentation on the claims mentioned above.
Övervakningsmyndigheten konstaterar att Asker Brygge inte har inkommit med någon dokumentation som styrker dessa påståenden.
The Norwegian Authorities have not been able to confirm neither the amounts spent on research, nor that this is a common method to fix the price on undeveloped land.
De norska myndigheterna har inte kunnat bekräfta vare sig de summor som använts för undersökningar eller att detta är ett gängse tillvägagångssätt för att fastställa priset på oexploaterad mark.
In the Authority’s view, the option itself, independent of whether it was exercised or not, had a value in 2001 when the agreement was concluded.
Enligt övervakningsmyndighetens uppfattning hade förköpsrätten i sig, oavsett om den utnyttjades eller inte, ett värde 2001, då avtalet ingicks.
From the documentation and explanations the Authority has received so far, there is no information that the buyer paid remuneration for the option as such which a private investor would have accepted.
Det finns inga uppgifter i den dokumentation och de redogörelser som övervakningsmyndigheten hittills har fått om att köparen betalade en ersättning för själva förköpsrätten som en privat investerare skulle ha godtagit.
The option agreement refers to Asker Brygge’s possibility to conduct research works on the property with a view to its regulation for other purposes in exchange for the option to buy the property at market price.
I förköpsrättsavtalet nämns Asker Brygges möjlighet att utföra undersökningar avseende fastigheten i syfte att få den reglerad för andra ändamål i utbyte mot förköpsrätten att köpa marken till marknadspris.
However, there was no guarantee that the property actually would be properly researched.
Det fanns emellertid ingen garanti för att fastigheten verkligen skulle bli föremål för noggranna undersökningar.
There was no unconditional obligation to carry out any particular type of research as the buyer could instead chose not to conclude a sales agreement, e.g. if the initial research works would show the project to be unprofitable, or for any other reason.
Det förelåg ingen ovillkorlig skyldighet att utföra någon särskild typ av undersökning, eftersom köparen i stället kunde välja att inte ingå något köpeavtal, t.ex. om de inledande undersökningarna skulle visa att projektet var olönsamt, eller av någon annan anledning.
Thus, the risks on the buyer under the option agreement were minimal, while the municipality would not profit from it if the research showed that the property could be developed.
Riskerna för köparen till följd av förköpsrättsavtalet var således minimala, samtidigt som kommunen inte skulle ha någon nytta av att undersökningarna visade att fastigheten kunde exploateras.
The buyer would then be in a position to await the development of the real estate market over a long period, and could chose to buy the property for a fixed price at the time when it was considered to be most profitable for the buyer.
Köparen skulle då kunna avvakta utvecklingen på fastighetsmarknaden under en längre period och välja att köpa fastigheten till ett fast pris vid den tidpunkt då det ansågs vara mest lönsamt för köparen.
Moreover, on the basis of the information available to the Authority, the requirement that Asker Brygge would have to carry out research works within certain time limits in order to maintain the option cannot be considered as a proper payment for the possibility to buy the land within the meaning of the market investor principle.
Enligt den information som har kommit övervakningsmyndigheten till del kan inte heller kravet att Asker Brygge skulle utföra undersökningar inom vissa tidsfrister för att få behålla förköpsrätten betraktas som en verklig betalning för möjligheten att köpa marken enligt marknadsinvesterarprincipen.