natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Concerning sale without an unconditional bidding procedure, Chapter 18B.2.2, of the State Aid Guidelines provides that ‘an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards.
När det gäller överlåtelse utan villkorslöst anbudsförfarande föreskrivs i kapitel 18B punkt 2.2 a i riktlinjerna för statligt stöd att en ”oberoende värdering (bör) genomföras av en eller flera oberoende värderingsmän före förhandlingarna om överlåtelsen för att fastställa marknadsvärdet på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder.
The market price thus established is the minimum purchase price that can be agreed upon without granting state aid’,
Det marknadspris som sålunda fastställts är det lägsta anskaffningspris som kan avtalas utan att det är fråga om statligt stöd” (understrykning tillfogad),
and furthermore:
och vidare:
‘ “Market” value means the price at which land and buildings could be sold under private contract between a willing seller and an arm's length buyer on the date of valuation, it being assumed that the property is publicly exposed to the market, that market conditions permit orderly disposal and that a normal period, having regard to the nature of the property, is available for the negotiations of the sale.’
” Med marknadsvärde förstås det pris som mark och byggnader på värderingsdagen skulle betinga vid en privat försäljning mellan en villig säljare och en oberoende köpare, under antagandet av att egendomen offentligt utbjuds till salu, att marknadsförhållandena möjliggör försäljning i normal ordning och att det med beaktande av egendomens art står en skälig tidsrymd till förfogande för förhandling av köpet” (understrykning tillfogad).
Finally, Chapter 18B.2.2. provides that: ‘If, after a reasonable effort to sell the land and buildings at the market value, it is clear that the value set by the valuer cannot be obtained, a divergence of up to 5 % from that value can be deemed to be in line with market conditions’.
Slutligen anges i punkt 2.2 b: ”Om det efter rimliga ansträngningar att sälja mark och byggnader till marknadspriset är uppenbart att det pris som fastställts av värderingsmannen inte kan erhållas, får en avvikelse på högst 5 % från detta pris anses överensstämma med marknadsvillkoren”.
It seems that the Municipality of Oslo claims that the sale was conducted in compliance with the above cited provisions.
Det förefaller som om Oslo kommun hävdar att försäljningen skedde i överensstämmelse med ovan citerade bestämmelser.
The Authority disagrees with this view, for the following reasons: First, none of the expert evaluations, which were carried out prior to the final sale (i.e. the Catella and the OPAK reports), were based on generally accepted market indicators and valuation standards or were made in sufficient time prior to the sales negotiations (on these points see below under point 3.1).
Övervakningsmyndigheten är inte av samma mening av följande skäl: För det första, ingen av expertvärderingarna, som utfördes före den slutgiltiga försäljningen (dvs. Catella- och OPAK-rapporterna), byggde på allmänt godtagna marknadsindikatorer och värderingsstandarder eller gjordes tillräckligt lång tid före försäljningsförhandlingarna (i fråga om detta, se nedan vid punkt 3.1).
Second, none of the established market values in the Catella and OPAK reports were taken as the minimum purchase price for the final sale.
För det andra antogs inte något av de fastställda marknadsvärdena i Catella- och OPAK-rapporterna som lägsta anskaffningspris för den slutliga försäljningen.
Third, the Norwegian authorities have not substantiated the claim that they had undertaken reasonable efforts to sell the apartments at the values established in these reports, which would have justified a reduction in the sales price of 5 %.
För det tredje har de norska myndigheterna inte bestyrkt påståendet att de vidtagit rimliga ansträngningar för att sälja lägenheterna till det värde som fastställdes i dessa rapporter, vilket skulle ha berättigat en sänkning av försäljningspriset med 5 %.
Hence, the sale was not carried out in accordance with the provisions of Chapter 18B.2.2. of the State Aid Guidelines.
Försäljningen utfördes alltså inte i enlighet med bestämmelserna i punkt 2.2 i kapitel 18B i riktlinjerna för statligt stöd.
Procedure when aid cannot automatically be excluded
Förfarande när stöd inte automatiskt kan uteslutas
The conclusion is thus that neither the unconditional bidding procedure nor the procedure based on an independent expert evaluation were complied with.
Slutsatsen blir sålunda att man varken följde det villkorslösa anbudsförfarandet eller det förfarande som bygger på en oberoende expertutvärdering.
Therefore, the existence of state aid cannot be excluded.
Förekomsten av statligt stöd kan därför inte uteslutas.
However, one cannot draw the opposite conclusion that state aid is necessarily involved if the prescribed procedures were not followed.
Man kan dock inte komma till den motsatta slutsatsen att statligt stöd nödvändigtvis förekom om de föreskrivna förfarandena inte följdes.
It could still be that the sales price would be considered to reflect a true market value.
Det kan fortfarande vara så att försäljningspriset kan anses avspegla ett verkligt marknadsvärde.
The Guidelines provide that when the prescribed procedures are not followed, the state concerned should notify the sale to the Authority to allow it to establish whether state aid exists.
Riktlinjerna stadgar att när de föreskrivna förfarandena inte följs skall den berörda staten anmäla försäljningen till övervakningsmyndigheten så att denna kan fastställa huruvida inslag av statligt stöd förekommit.
The Norwegian authorities have notified the sale.
De norska myndigheterna har anmält försäljningen.
It is up to the Authority to conclude whether the sale of the 1744 hospital apartments in Oslo contained any state aid.
Det är övervakningsmyndighetens sak att komma fram till huruvida försäljningen av de 1744 sjukhuslägenheterna i Oslo hade några inslag av statligt stöd.
In other words, the Authority has to assess whether the sales price of NOK 715 Million can be considered to reflect the market value of the properties or not.
Med andra ord har övervakningsmyndigheten att bedöma huruvida försäljningspriset på 715 miljoner norska kronor kan anses avspegla marknadsvärdet på fastigheterna eller ej.
Article 61(1) of the EEA Agreement
Artikel 61.1 i EES-avtalet
For a measure to be state aid in the meaning of the EEA Agreement it has to fulfil the conditions of Article 61(1) of the Agreement which reads as follows:
För att en åtgärd skall befinnas vara statligt stöd i den mening som avses i EES-avtalet måste den uppfylla villkoren i artikel 61.1 i avtalet som lyder som följer:
‘Save as otherwise provided in this Agreement, any aid granted by EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Contracting Parties, be incompatible with the functioning of this Agreement.’
”Om inte annat föreskrivs i detta avtal, är stöd som ges av EG-medlemsstater, EFTA-stater eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med detta avtal i den utsträckning det påverkar handeln mellan de avtalsslutande parterna.”
This implies that the following conditions have to be fulfilled cumulatively:
Detta innebär att de följande villkor måste uppfyllas kumulativt:
the aid is granted by ‘EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever’;
Stödet beviljas av ”EG-medlemsstater, Eftastater eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är”.
the aid ‘distorts or threatens to distort competition’;
Stödet ”snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen”.
the aid ‘favours certain undertakings or the production of certain goods’ (i.e. the measure confers an advantage on a specific recipient); and
Stödet gynnar ”vissa företag eller viss produktion” (dvs. åtgärden medför en förmån för en specifik mottagare).
the aid ‘affects trade between the Contracting Parties’.
Stödet ”påverkar handeln mellan de avtalsslutande parterna”.
Condition 1 above is directed at all aid financed from public resources, including aid granted by regional or local bodies.
Det första villkoret avser allt stöd som finansieras med offentliga medel, inklusive stöd som beviljas av regionala eller lokala organ.
The notion of state resources is very broad and includes i.a. financial assistance granted by regional and local authorities [19].
Begreppet statliga medel är mycket vitt och inbegriper bl.a. finansiellt stöd som beviljas av regionala och lokala myndigheter [19].
It is thus clear that any aid from the Municipality of Oslo would fall within the notion of ‘State resources’.
Det står således klart att stöd från Oslo kommun innefattas i begreppet ”statliga medel”.
A sale by the Municipality of publicly owned land and buildings below market value, presuming that the other three conditions of Article 61(1) are also fulfilled, implies that state aid would be granted to the buyer.
En kommunal försäljning av offentligägda tomter och byggnader under marknadsvärdet innebär, under förutsättning att också de övriga tre villkoren i artikel 61.1 är uppfyllda, att köparen beviljas ett statligt stöd.
In the case at hand, any aid granted to Fredensborg would favour that undertaking and would thereby be specific.
I föreliggande fall skulle allt stöd som beviljas Fredensborg gynna detta företag och vore därför specifikt.
Furthermore, in order to be classified as state aid, the sale of the apartments must have conferred an advantage on Fredensborg.
För att kunna klassificeras som statligt stöd måste försäljningen av lägenheterna vidare ha gett en fördel till Fredensborg.
The sale would entail an advantage and thereby imply state aid if the apartments were sold under market value.
Försäljningen skulle medföra en fördel och därigenom innebära statligt stöd om lägenheterna skulle säljas under marknadsvärde.
Only to the extent the sale to Fredensborg was carried out below market value, would it also be necessary to establish that competition was distorted and that trade between Contracting parties was affected.
Endast om försäljningen till Fredensborg gjordes under marknadsvärde vore det också nödvändigt att fastställa att konkurrensen blev snedvriden och att handeln mellan de avtalsslutande parterna påverkades.
Did the final purchase price reflect market value?
Avspeglade det slutliga försäljningspriset marknadsvärdet?
Several value assessments exist, which arrive at different results, concerning the market value of the apartments.
Flera värdebedömningar finns och deras resultat skiljer sig åt när det gäller marknadsvärdet på lägenheterna.
The lowest indicated price is NOK 670 Million and the highest is NOK 1143 Million.
Det lägsta angivna priset ligger på 670 miljoner norska kronor och det högsta på 1143 miljoner norska kronor.
In light of these diverging results, the Authority considers it necessary to assess these evaluations in some detail, in order to establish, which one of these evaluations best reflects the market value of the apartments.
Mot bakgrund av dessa divergerande resultat anser övervakningsmyndigheten det vara nödvändigt att bedöma dessa utvärderingar mer ingående för att fastställa vilken av dem som bäst avspeglar marknadsvärdet på lägenheterna.
The first appraisal by Catella delivered on 30 March 2001, established a value of NOK 1143 Million.
I den första värderingen av Catella, levererad den 30 mars 2001, fastställdes ett värde på 1143 miljoner norska kronor.
According to the Municipality, this appraisal included real estate which was not covered by the sale.
Enligt kommunen inkluderade denna värdering fastigheter som inte omfattades av försäljningen.
This aspect inflated the final value.
Detta blåste upp det slutliga värdet.
As far as the Catella evaluation is concerned, the Authority also notes that inspection of the properties appears to have been rather superficial in relation to an earlier evaluation which, amongst others, may have lead to an underestimation of costs for renovation.
När det gäller Catellas utvärdering konstaterar övervakningsmyndigheten även att besiktningen av fastigheterna förefaller ha varit tämligen ytlig i förhållande till en tidigare utvärdering, vilket bland annat kan ha medfört en undervärdering av renovationskostnaderna.
Furthermore, contractual obligations that limit the possibilities for rent increases have not been sufficiently taken into consideration with the result that revenues are under-estimated.
Vidare har kontraktsfästa skyldigheter som begränsar möjligheterna till hyreshöjningar inte tillräckligt beaktats, vilket lett till att intäkterna övervärderats.
Catella itself stated that the valuation was not in accordance with established valuation standards.
Catella uppger självt att värderingen inte gjordes i överensstämmelse med fastställda värderingsnormer.
According to the sales agent, Akershus Eiendom, as well as the Municipality of Oslo, the estimated value could not be considered to reflect the market value.
Enligt försäljningsombudet, Akershus Eiendom, liksom även enligt Oslo kommun, skulle det uppskattade värdet kunna anses avspegla marknadsvärdet.
The Authority concurs with this.
Övervakningsmyndigheten instämmer med detta.
Furthermore, the impact of the ‘as-is’ clause was not assessed in the Catella appraisal.
Dessutom bedömdes effekterna av klausulen om befintligt skick inte i Catellas värdering.
In light of these shortcomings, the Authority concludes that the Catella appraisal cannot be used as a sufficiently sound basis to establish the market value.
Mot bakgrund av dessa brister drar övervakningsmyndigheten slutsatsen att Catellas värdering inte kan användas som tillräckligt solid grund för att fastställa marknadsvärdet.
The second appraisal carried out by OPAK and delivered on 26 April 2001, estimated the value at NOK 795 Million.
I den andra värderingen som utfördes av OPAK och som levererades den 26 april 2001, fastställdes värdet till 795 miljoner norska kronor.
It is important to note that although OPAK inspected the majority of the buildings externally, not all buildings were inspected.
Det är viktigt att notera att även om OPAK besiktigade större delen av byggnaderna från utsidan blev inte alla byggnader besiktigade.
Furthermore, OPAK only inspected 10 out of 1744 apartments.
Vidare besiktigade OPAK endast 10 av 1744 lägenheter.
With respect to OPAK's evaluation, it has already been pointed out above that an inadequate inspection of the properties, not all the buildings and only 10 out of 1744 apartments were inspected, cannot be considered to represent a proper basis for a value assessment.
I fråga om OPAK:s utvärdering har det redan påpekats ovan att den otillräckliga besiktningen av fastigheterna – alla byggnaderna besiktigades inte och bara 10 av de 1744 lägenheterna – inte kan anses utgöra någon lämplig grundval för en värdebedömning.
This is insufficient to estimate the correct figures for refurbishment and maintenance.
Det är otillräckligt för att beräkna de korrekta siffrorna för renovering och underhåll.
Moreover, certain contractual limitations on obligations have not been taken sufficiently into account.
Därtill kommer att vissa kontraktsfästa begränsningar angående skyldigheter inte beaktats tillräckligt.
While some of these elements may offset each other, the Authority cannot conclude that OPAK's evaluation is based on sufficiently accurate assumptions.
En del av dessa element kan visserligen komma att uppväga varandra, men övervakningsmyndigheten kan ändå inte dra slutsatsen att OPAK:s utvärdering bygger på tillräckligt exakta antaganden.
Finally, the revised OPAK appraisal was concluded at the time when the contract was already signed.
Slutligen färdigställdes den reviderade OPAK-värderingen vid en tidpunkt när kontraktet redan var undertecknat.
With respect to the FIGA/Nortakst assessment, it appears that inspection of properties has been adequate, although it is not apparent when reading the report.
Vid den värdering som gjordes av FIGA/Nortakst förefaller besiktningen av fastigheterna ha gått rätt till, även om detta inte är uppenbart vid läsning av rapporten.
The estimation of the gain by a later sectioning of the apartments appears to be largely overestimated for several reasons.
Uppskattningen av vinsten vid en senare uppdelning av lägenheterna förefaller av flera skäl i hög grad vara överdriven.
Sales prices are based on so-called technical values (costs of new buildings with deductions for age and usage) and not on established market rent.
Försäljningspriserna bygger på s.k. tekniska värden (kostnader för nya byggnader med avdrag för ålder och användning) och inte på fastställd marknadshyra.
It is unreasonable to assume that prices on second hand apartments will be as high as those based on calculations of technical value.
Det är orimligt att anta att priserna för äldre lägenheter kommer att bli lika höga som priser som bygger på uträkningar av det tekniska värdet.
Furthermore, technical values are inflated in the sense that they are assumed to increase faster than reasonable assumptions for inflation.
Vidare är de tekniska värdena uppblåsta i den meningen att de antas öka snabbare än skäliga antaganden om inflationstakten.
No reduction has been made with respect to the ‘as is’ clause in the contract.
Ingen sänkning har gjorts med avseende på klausulen om befintligt skick i kontraktet.
In addition, certain current rents are overestimated according to what current lease contracts provide for.
Därtill kommer att vissa löpande hyror är övervärderade jämfört med vad som föreskrivs i de nuvarande hyreskontrakten.
Refurbishing costs appear to be substantially underestimated and it seems also unrealistic to expect that all apartments can be sold in a single year.
Renoveringskostnaderna förefaller vara väsentligen underskattade och det verkar även orealistiskt att förvänta sig att alla lägenheter kan säljas på ett enda år.
On this basis, the Authority questions to what extent the FIGA/Nortakst appraisal reflects the market value.
På denna grundval ifrågasätter övervakningsmyndigheten i vilken utsträckning FIGA/Nortaksts värdering avspeglar marknadsvärdet.
In the Authority’s view, BER has, like some of the other assessors, not taken sufficiently into account that it will take time to adjust rents up to market rents and it has overestimated the actual rent for 2001.
Övervakningsmyndigheten anser att BER, liksom en del av de andra värderingsbolagen, inte tillräckligt har beaktat att det kommer att ta tid att justera upp hyrorna till marknadsnivå och att man har övervärderat den faktiska hyran för 2001.
This factor may, however, be partially offset by a relatively high estimate for owners’ operating costs.
Denna faktor kan dock delvis uppvägas av en relativt hög beräkning av ägarnas driftskostnader.
BER has not undertaken any inspections of the properties.
BER har inte gjort någon besiktning av fastigheterna.
Therefore, this report also casts doubts as to whether the concluded market value is sufficiently reliable.
Denna rapport framkallar därför tvivel även om huruvida det marknadsvärde man kommit fram till är tillräckligt tillförlitligt.
Agdestein did not carry out any inspections of the properties but studied the other valuations carried out by Catella (where he was engaged in the value appraisal), OPAK and FIGA/Nortakst.
Agdestein utförde inte några besiktningar av fastigheterna, utan studerade övriga värderingar som gjorts av Catella (där han var inblandad i bedömningen av värdet), OPAK och FIGA/Nortakst.
In his comments to these reports, he has pointed to various weaknesses, like direct mistakes but also to information which was not available at the time of the other valuations.
I sina kommentarer till dessa rapporter pekade han på olika svagheter, såsom direkta misstag, men också på information som inte fanns tillgänglig vid tidpunkten för de övriga värderingarna.
Holm estimates the market value of the apartments to be approximately NOK 753 Million.
Holm beräknar marknadsvärdet på lägenheterna till ungefär 753 miljoner norska kronor.
Holm has inspected all properties both externally and internally.
Holm har besiktigat alla fastigheterna både ut- och invändigt.
Some 70 flats throughout the portfolio were inspected together with staff from the hospitals and information was obtained from operational staff.
Omkring 70 lägenheter i hela portföljen besiktigades tillsammans med personal från sjukhusen och information inhämtades från driftspersonalen.
As minimum maintenance had been carried out in the period from 2001 until the inspection took place in early January 2005, Holm deems the information gathered to be representative for the situation in 2001.
Eftersom ett minimum av underhåll utförts under perioden från 2001 fram till det att besiktningen ägde rum i början av januari 2005 bedömer Holm den information som samlades vara representativ för situationen år 2001.
Detailed cost estimations have been undertaken in relation to upgrading (windows, balconies, bathrooms, etc.).
Detaljerade kostnadsuppskattningar har gjorts vad gäller förbättringar (fönster, balkonger, badrum, etc.).
Assumptions on rent developments and economic potential for sectioning and sale of part of the portfolio in the future appear reasonable amongst others in relation to contractual factors related to leases and future developments of the housing market.
Antagandena om hyresförändringar och den ekonomiska potentialen för att dela upp och försälja en del av portföljen i framtiden förefaller rimliga bl.a. i förhållande till kontraktsfästa faktorer rörande hyreskontrakt och framtida förändringar på bostadsmarknaden.
The method for calculating present value of future income and expenditure flows are based on well established principles and on use of a discount factor close to what has been used in the other value appraisals.
Metoden för att beräkna nuvärdet av framtida inkomster och utgiftsflöden bygger på väl etablerade principer och den diskonteringsfaktor man använt sig av ligger nära det som använts vid övriga uppskattningar av värdet.
The Authority sees no reason to question the methodology applied by Holm nor the assumptions used to establish the market value, keeping in mind that there are always uncertainties attached to such assumptions.
Övervakningsmyndigheten ser inte någon anledning att ifrågasätta den metod som tillämpats av Holm och inte heller de antaganden som använts för att fastställa marknadsvärdet, med tanke på att det alltid finns osäkra faktorer i samband med sådana antaganden.
Can it be established that the final sales price was under market value?
Kan det fastställas att det slutliga försäljningspriset låg under marknadsvärdet?
In light of the above, it cannot be concluded that one single estimate by definition represents the market value a buyer would be ready to accept.
Mot bakgrund av det ovan anförda kan man inte dra slutsatsen att en enda värdering per definition motsvarar det marknadsvärde en köpare skulle vara beredd att godta.
An acceptable market value, after testing the market, may rather be found within a reasonable margin.
Ett godtagbart marknadsvärde torde, efter testningen av marknaden, snarare återfinnas inom en rimlig marginal.
In the Authority’s view, there is no evident answer to how wide such a margin should be.
Övervakningsmyndigheten anser att det inte finns något självklart svar på hur stor en sådan marginal borde vara.
That would possibly be different from case to case.
Det kan eventuellt skilja sig från fall till fall.