natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The report was relatively short, 4 pages and was not based on any physical inspection of the buildings but relied on existing reports and evaluations.
Rapporten var relativt kort, fyra sidor, och den var inte baserad på någon fysisk inspektion av byggnaderna utan på befintliga rapporter och värderingar.
The report took into account the necessary costs to upgrade the buildings to functional objects for rent.
I rapporten beaktades de nödvändiga kostnaderna för att uppgradera byggnaderna till fungerande hyresobjekt.
The report assumed that it would take time to rent out all the buildings given the geographic location of the buildings and limited population in Våler municipality.
I rapporten utgår man ifrån att det skulle ta tid att få alla byggnaderna uthyrda med hänsyn till byggnadernas geografiska läge och det begränsade befolkningsunderlaget i Våler kommune.
Some of the buildings were already rented out but on short term basis.
Några av byggnaderna var redan uthyrda, men på korttidsbasis.
The report moreover emphasised that several of the buildings including the barracks should be condemned as they were in technically poor condition.
I rapporten betonas dessutom att flera av byggnaderna, inklusive barackerna, borde dömas ut eftersom de var i tekniskt dåligt skick.
As also many of the other buildings required significant refurbishment the report concluded that the likely future rental income would not even cover normal maintenance and operating costs.
Eftersom också många av de andra byggnaderna var i behov av omfattande renovering var rapportens slutsats att de framtida hyresintäkterna sannolikt inte skulle täcka ens normala kostnader för underhåll och drift.
Mr Alhaug and Mr Bakke’s conclusion, dated 18 January 2005 (the Alhaug/Bakke report) [7] was therefore that the Inner Camp valued as one unit on the basis of future rental income was 0 [8].
Alhaug och Bakkes slutsats, daterad den 18 januari 2005 (nedan kallad Alhaug/Bakke-rapporten) [7], var därför att kasernområdet värderat som en enhet och på grundval av framtida hyresintäkter var 0. [8]
In order to reconcile the findings in the first Agdestein report and the Alhaug/Bakke report and to reach a correct market price, the Norwegian State requested Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning to make a second valuation report based on the two diverging value assessments.
För att sammanjämka resultaten i den första Agdestein-rapporten och Alhaug/Bakke-rapporten samt få fram ett korrekt marknadspris uppmanade den norska staten Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning att göra en andra värderingsrapport baserad på de två skiljaktiga värdeutlåtandena.
In the mandate laid down for this new assessment, Agdestein was requested to submit a “bridge value” of Haslemoen Leir.
Inom ramen för uppdraget för denna nya bedömning uppmanades Agdestein att inkomma med en ”brovärdering” av Haslemoen Leir.
The bridge value report of 3 March 2005 (the second Agdestein report) [9] explained that such a bridge value was just one of several approaches in order to find the value and that, alternatively, a neutral third party could have considered the estimated values in the two existing assessments.
I brovärderingsrapporten av den 3 mars 2005 (nedan kallad den andra Agdestein-rapporten) [9] förklaras att ett sådant brovärde bara var en av flera möjliga metoder för att fastställa värdet och att man som ett alternativ hade kunnat låta en neutral tredje part analysera de beräknade värdena i de två befintliga bedömningarna.
Based on the bridge value of the two prior assessments and with adjustments for some factual errors in the previous assessments, the market value of Haslemoen Leir was estimated at NOK 58 million.
På grundval av brovärdet för de två tidigare bedömningarna och med justeringar för vissa faktafel i dessa uppskattades marknadsvärdet på Haslemoen Leir till 58 miljoner norska kronor.
However, the report anticipated that the market value of the military camp would be reduced by an additional NOK 12 million [10] if the whole camp, i.e. the four different areas, would be sold together.
I rapporten räknar man dock med att militärförläggningens marknadsvärde skulle minska med ytterligare 12 miljoner norska kronor [10] om hela förläggningen, dvs. de fyra olika områdena, såldes tillsammans.
As for the more specific value assessment of the Inner Camp, the bridge value was at the outset set at 14,5 million (NOK 29 million [11] + 0, divided by two) [12].
När det gäller det mer specifika värdeutlåtandet för kasernområdet fastställdes brovärdet först till 14,5 miljoner (29 miljoner norska kronor [11] + 0, delat med två).
This value was however adjusted upwards with NOK 1 million based on two additional adjustments, namely the value of the barracks and the value of some undeveloped land where future planning regulation was uncertain.
Det värdet justerades dock uppåt med 1 miljon norska kronor på grundval av två kompletterande justeringar, dvs. värdet på barackerna och värdet på en del oexploaterad mark där den framtida plan- och bygglagstiftningen var osäker.
Thus, the adjusted bridge value of the Inner Camp sold as one unit was NOK 15,5 million.
Det justerade brovärdet på kasernområdet sålt som en enhet var alltså 15,5 miljoner norska kronor.
On the basis of the second Agdestein report the municipality took over the Haslemoen Leir 1 June 2005 for a price of NOK 46 million.
Våler kommune tog på grundval av den andra Agdestein-rapporten över Haslemoen Leir den 1 juni 2005 för ett pris på 46 miljoner norska kronor.
Thus, the municipality was granted the two discounts mentioned above, the “approximately 30 % discount” [13] for acquiring the Inner Camp as one unit and the additional 20 % “quantity discount” for acquiring the whole Haslemoen Leir.
Kommunen beviljades alltså de två rabatter som nämns ovan, dvs. ”rabatten på ungefär 30 procent” [13] för att förvärva kasernområdet som en enhet och den kompletterande ”mängdrabatten” på 20 procent för att förvärva hela Haslemoen Leir.
The sale by Våler municipality of parts of the Inner Camp to Haslemoen AS
Våler kommunes försäljning av delar av kasernområdet till Haslemoen AS
Våler Municipality had made it clear that it would sell Haslemoen Leir to the buyer that would develop the area in an appropriate manner and generate as many new jobs as possible.
Våler kommune hade klargjort att man tänkte sälja Haslemoen Leir till den köpare som utvecklade området på lämpligt sätt och skapade så många nya arbetstillfällen som möjligt.
It has explained that while several parties took an interest in some of the buildings in the Inner Camp, it wanted to find a buyer that would ensure a uniform development and optimal utilisation of the Inner Camp.
Kommunen har förklarat att det fanns flera parter som var intresserade av en del av byggnaderna i kasernområdet, men att man ville hitta en köpare som kunde garantera en enhetlig utveckling och ett så bra utnyttjande som möjligt av kasernområdet.
In order to meet the municipality’s requirement, three different parties that each had shown an interest in parts of the Inner Camp, established a new company called Haslemoen AS [14].
För att uppfylla kommunens krav bildade tre olika parter som alla hade visat intresse för delar av kasernområdet ett nytt bolag kallat Haslemoen AS.
This company expressed its intention of utilizing the property for accommodation activities as well as for different cultural and sporting activities and events.
Detta bolag meddelade att man avsåg att använda egendomen för logiverksamhet samt för olika kultur- och idrottsaktiviteter och evenemang.
Target groups were the army, security services providers and the car industry.
Målgrupper var armén, tillhandahållare av säkerhetstjänster och bilindustrin.
On 27 February 2006, the Municipal Council (Kommunestyret) approved the sale of 29 of the 44 buildings in the Inner Camp area to Haslemoen AS for a total sum of NOK 4 million.
Den 27 februari 2006 godkände kommunestyret (kommunens beslutande organ) försäljningen av 29 av de 44 byggnaderna i kasernområdet till Haslemoen AS till ett totalt belopp på 4 miljoner norska kronor.
The buildings covered by the sale include accommodation buildings and barracks, mess halls for officers and soldiers with kitchen facilities, auditorium, movie theatre, school building, central heating, office building, a hospital ward and several garages.
De byggnader som ingick i försäljningen var logibyggnader och baracker, mässhallar för officerare och soldater med kökslokaler, auditorium, biograf, skolbyggnad, centralvärme, kontorsbyggnad, en sjukhusavdelning och flera garage.
It transpires from the preparatory documents to the Municipal Council meeting on 27 February 2006, that there was doubt about the value of the property and whether the sales price could entail state aid.
Av de förberedande dokumenten för kommunestyrets möte den 27 februari 2006 framgår att det fanns tvivel om egendomens värde och om huruvida försäljningspriset kunde innebära statligt stöd.
The documents refer to a letter from a lawyer in the Norwegian Association of Local and Regional authorities (KS) received the same day.
I dokumenten hänvisas det till en skrivelse från en jurist i den norska organisationen för lokala och regionala myndigheter (Kommunesektorens organisasjon – KS) som mottagits samma dag.
The letter mentioned the EEA state aid rules and that a sale below market value could entail state aid.
I skrivelsen nämns bestämmelserna om statligt stöd i EES-avtalet och att en försäljning under marknadsvärdet skulle kunna innebära statligt stöd.
The letter moreover referred to that two bids, including the one from Haslemoen AS, covering most of the buildings of the Inner Camp, together were at NOK 6 million.
I skrivelsen nämns dessutom att två anbud, inklusive det från Haslemoen AS, omfattade de flesta av byggnaderna i kasernområdet och att de tillsammans uppgick till 6 miljoner norska kronor.
After recalling the Authority’s guidelines for sale of land and the methods described therein to exclude state aid, the lawyer referred to the second Agdestein report in which the value of the Inner Camp at the outset was set at NOK 14,5 million.
Efter att ha påmint om myndighetens riktlinjer för försäljning av mark och de metoder för att utesluta statligt stöd som beskrivs i dessa hänvisar juristen till den andra Agdestein-rapporten där kasernområdets värde först fastställdes till 14,5 miljoner norska kronor.
Compared to the bid at NOK 6 million the lawyer stated that to accept the bids received would entail a considerable risk of a sale below market value and thereby a breach of the state aid rules.
Jämfört med anbudet på 6 miljoner norska kronor uppger juristen att ett godtagande av de anbud som mottagits skulle innebära en betydande risk för en försäljning under marknadsvärdet och därmed en överträdelse av bestämmelserna om statligt stöd.
On that basis the lawyer recommended that a new value assessment should be carried out and that the Council should wait with adopting a decision to sell until such reassessment had been carried out.
På denna grundval rekommenderar juristen att ett nytt värdeutlåtande ska utfärdas och att kommunestyret bör vänta med att anta ett beslut om försäljning till dess att en sådan omvärdering har gjorts.
On that basis the Chief municipal executive (Rådmannen) recommended to the Council to postpone the matter and await further clarifications.
Mot denna bakgrund rekommenderade kommunens högste chef (rådmannen) kommunestyret att bordlägga ärendet och invänta vidare förtydliganden.
The proposal was rejected by the majority of the Council (13 against 6), which approved the sale but stated that a proper risk assessment of potential competition concerns should be collected from the lawyers of the KS.
Förslaget avslogs av en majoritet av kommunestyret (13 mot 6), som godkände försäljningen men angav att en korrekt riskbedömning av potentiella konkurrensproblem skulle inhämtas från juristerna vid KS.
The Council moreover empowered the Executive committee of the Municipality (Formannskapet) to assess the risk [15].
Kommunestyret gav dessutom det verkställande organet, formannskapet, befogenhet att bedöma risken. [15]
The Authority has not been provided with such subsequent risk assessments as the Council prescribed.
Myndigheten har inte tillhandahållits några sådana riskbedömningar som kommunestyret föreskrev.
The calculations of 2 May 2006, which will be described in more detail below, have been submitted in order to demonstrate that the municipality sold the 29 buildings for a price above its own primary cost.
Beräkningarna av den 2 maj 2006, som beskrivs närmare nedan, har lagts fram för att visa att kommunen sålde de 29 byggnaderna till ett pris som var högre än de ursprungliga kostnaderna.
However, it is not clear to the Authority whether these calculations were presented to and considered by the municipality before the contract was finally signed.
Det står dock inte klart för myndigheten huruvida dessa beräkningar lades fram för och beaktades av kommunen innan avtalet slutligen tecknades.
The municipality has in the correspondence with the Authority indicated that the assessments were taken into account before the sales agreement was formally approved.
Kommunen har i skriftväxlingen med myndigheten angett att bedömningarna beaktades innan försäljningsavtalet formellt godkändes.
However, there are no references to such assessments in any of the transcripts or preparatory documents from meetings of the municipal council or the municipal executive committee, which, as mentioned above, was empowered to assess the risk of potential competition concerns.
Det finns dock inga hänvisningar till sådana bedömningar i några av avskrifterna eller de förberedande handlingarna från mötena i kommunestyret eller formannskapet, som enligt ovanstående hade befogenhet att bedöma risken för potentiella konkurrensproblem.
In the first of the two sales price assessments of 2 May 2006, it was estimated that the amount that was initially paid by the municipality for acquiring the Inner Camp in 2005, was NOK 12,4 million.
I den första av de två bedömningarna av försäljningspriset av den 2 maj 2006 beräknades det belopp som ursprungligen betalades av kommunen för att förvärva kasernområdet 2005 till 12,4 miljoner norska kronor.
The starting point for the assessment was the second Agdestein report, in which the value of the Inner Camp was estimated at NOK 15,5 million, see Paragraph 11 above.
Utgångspunkt för bedömningen var den andra Agdestein-rapporten, där värdet på kasernområdet beräknades till 15,5 miljoner norska kronor, se punkt 11 ovan.
From that amount, NOK 3,1 million was deducted.
Från det beloppet gjordes ett avdrag på 3,1 miljoner norska kronor.
That deduction was for the rebate of approximately 20 % given to the municipality for acquiring the entire Haslemoen Leir as one entity, see Paragraphs 10 and 12 above.
Det avdraget avsåg rabatten på ungefär 20 procent som kommunen beviljades för att förvärva hela Haslemoen Leir som en enhet, se punkterna 10 och 12 ovan.
Based on this, the assessment concluded that NOK 12,4 million represented an “average” value of the Inner Camp.
På denna grundval var slutsatsen i bedömningen att 12,4 miljoner norska kronor motsvarade ett ”genomsnittligt” värde på kasernområdet.
The second assessment dated the same day, 2 May 2006, contains a calculation of the value of the buildings in the Inner Camp, including the 29 buildings subject to the contract with Haslemoen AS.
Den andra bedömningen är daterad samma dag, den 2 maj 2006, och innehåller en beräkning av värdet på byggnaderna i kasernområdet, inbegripet de 29 byggnader som omfattas av avtalet med Haslemoen AS.
The calculation was not based on a value assessment of the buildings as such but the calculation applied instead the primary cost of the Inner Camp at NOK 12,4 million as a starting point, before deducting the estimated value of the buildings in the Inner Camp that were not sold to Haslemoen AS.
Beräkningen är inte baserad på ett värdeutlåtande för byggnaderna som sådana, utan på en beräkning som i stället bygger på de ursprungliga kostnaderna för kasernområdet på 12,4 miljoner norska kronor som en utgångspunkt, innan avdrag gjorts för det beräknade värdet på de byggnader i kasernområdet som inte såldes till Haslemoen AS.
Firstly, the calculation estimated that the total value of 5 buildings [16] that remained in Våler Municipality’s ownership was approximately NOK 3,67 million.
För det första beräknades det sammanlagda värdet på 5 byggnader [16] som stannade i Våler kommunes ägo till ungefär 3,67 miljoner norska kronor.
This value was partly based on the bridge value (or 50 %) of the values established by the first Agdestein Report, see Paragraph 11 above.
Det värdet baserades delvis på brovärdet (eller 50 procent) av de värden som fastställdes i den första Agdestein-rapporten, se punkt 11 ovan.
For two of the buildings the calculation instead applied more recent and higher individual value assessments.
För två av byggnaderna tillämpades i stället en beräkning som utgick från senare och högre enskilda värdeutlåtanden.
This concerned building No 3 (gym building) and No 45 (a combined building with storage rooms, offices and workshop).
Detta gällde byggnad nr 3 (en gymbyggnad) och byggnad nr 45 (en kombinerad byggnad med lagerlokaler, kontor och verkstad).
In the first Agdestein report building No 45 was assessed to have a value of NOK 1,9 million [17].
I den första Agdestein-rapporten bedömdes värdet på byggnad nr 45 till 1,9 miljoner norska kronor.
Thus, the bridge value was NOK 950000.
Brovärderingen var alltså 950000 norska kronor.
However, the newer value assessment of building No 45 that the calculation referred to had estimated the value at NOK 3 million.
I det senare värdeutlåtandet för byggnad nr 45 som man i beräkningen hänvisade till uppskattades dock värdet till 3 miljoner norska kronor.
The 4 other buildings that the municipality kept (Building No 32, 34, 44 and 3) were valued at NOK 662500.
De övriga fyra byggnaderna som kommunen behöll (byggnaderna nr 32, 34, 44 och 3) värderades till 662500 norska kronor.
Thus, the total value of the municipality’s 5 buildings was set at NOK 3662500 (= approximately 3,67 million).
Det totala värdet på kommunens fem byggnader fastställdes alltså till 3662500 norska kronor (dvs. ungefär 3,67 miljoner norska kronor).
The next deduction in the calculation concerned 11 other buildings at the Inner Camp for which the calculation referred to an offer from Norsk Trafikksenter dated 26 April 2006 of NOK 5 million [18].
Nästa avdrag i beräkningen gällde 11 andra byggnader i kasernområdet där beräkningen baserades på ett anbud på 5 miljoner norska kronor från Norsk Trafikksenter daterat den 26 april 2006. [18]
By adding the contract price of NOK 4 million for the 29 buildings in the contract with Haslemoen AS, Mr. Bakke estimated a total sales value of the Inner Camp of NOK 12,67 million (3,67 + 5 + 4 = 12,67
Genom att lägga till det avtalade priset på 4 miljoner norska kronor för de 29 byggnaderna i avtalet med Haslemoen AS bedömde Bakke att det totala försäljningsvärdet på kasernområdet var 12,67 miljoner norska kronor (3,67 + 5 + 4 = 12,67
The contract between the municipality and Haslemoen AS was signed on 22 May 2006.
Avtalet mellan kommunen och Haslemoen AS undertecknades den 22 maj 2006.
In its opening decision of 24 March 2010 the Authority expressed its doubts as to whether the price of NOK 4 million that Haslemoen AS paid for acquiring the 29 buildings from Våler Municipality represented the market value, and therefore whether the sale was concluded in accordance with the market investor principle.
I sitt beslut om att inleda förfarandet av den 24 mars 2010 gav myndigheten uttryck för sina tvivel om huruvida det pris på 4 miljoner norska kronor som Haslemoen AS betalade Våler kommune för förvärvet av 29 byggnader motsvarade marknadsvärdet och följaktligen om försäljningen genomförts i enlighet med principen om hur en privat investerare i en marknadsekonomi skulle handla.
The Norwegian authorities have in response to the opening decision forwarded two letters from Våler Municipality [19].
De norska myndigheterna har som svar på beslutet om att inleda förfarandet inkommit med två skrivelser från Våler kommune.
Våler Municipality has acknowledged that it did not apply one of the methods in the Authority’s sale of land guidelines to determine market price in order to exclude the presence of state aid but that such is not tantamount to the fact that state aid was involved.
Våler kommune har medgivit att man inte tillämpade någon av metoderna i myndigheternas riktlinjer för försäljning av mark för att fastställa marknadspriset i syfte att utesluta förekomsten av statligt stöd, men hävdar att det inte är detsamma som att det fanns inslag av statligt stöd.
The municipality has explained that “when selling the buildings, the municipalities was eager to establish new activity in the camp area. Thus in establishing the price of the buildings, the municipality looked more to the buyers promised plans for establishing jobs than on the principles that were used for establishing the price when buying” [20].
Kommunen har förklarat att ”när byggnaderna såldes var kommunerna angelägna om att etablera ny verksamhet i kasernområdet. När byggnadernas pris fastställdes fäste man därför mer avseende vid köparnas utlovade planer på att skapa arbetstillfällen än vid de principer som följdes för att fastställa försäljningspriset”. [20]
The municipality referred moreover to the opening decision in which the Authority explained that to the extent a preceding sales process has determined the market value, a public authority may use its primary cost as an indication of the market value unless a significant period of time has elapsed since the acquisition.
Kommunen hänvisar dessutom till beslutet om att inleda förfarandet, där myndigheten förklarar att i den mån en föregående försäljningsprocess har bestämt marknadsvärdet får en offentlig myndighet använda sina ursprungliga kostnader som riktmärke för marknadsvärdet, såvida inte en betydande tidsperiod förflutit sedan förvärvet.
The municipality noted that the Authority emphasised the uncertainty inherent in the type of land in question, a former military camp in a remote location.
Kommunen konstaterar att myndigheten har betonat den osäkerhet som är förknippad med denna typ av mark, nämligen en före detta militärförläggning belägen i ett avlägset område.
According to the municipality it must be correct to consider the total purchase price of NOK 46 million, based on the bridge value – including rebate – assessment, as the market value for the military camp and that the bridge value of the Inner Camp at NOK 12,4 million was the market value for the 44 buildings located there.
Enligt kommunen måste det vara korrekt att betrakta den totala köpeskillingen på 46 miljoner norska kronor, baserad på brovärderingen – inklusive rabatt – som militärförläggningens marknadsvärde och att kasernområdets brovärde på 12,4 miljoner norska kronor var marknadsvärdet för de 44 byggnader som var belägna där.
In order to establish the primary cost for the municipality for the 29 buildings in question, the municipality considers that it was correct to deduct the value of the other properties within the Inner Camp which were not subject to the sales agreement.
Kommunen anser att det var korrekt att dra av värdet på de andra egendomarna inom kasernområdet som inte ingick i köpeavtalet för att fastställa kommunens ursprungliga kostnader för de 29 byggnaderna i fråga.
Thus, starting with the NOK 12,4 million that the municipality paid for the 44 buildings a year before, and by deducting the value of the properties which are not subject to the sales agreement, it is in the view of the municipality possible to conclude that NOK 4 million was the market price for the 29 buildings in question.
Genom att börja med de 12,4 miljoner norska kronor som kommunen ett år tidigare betalade för de 44 byggnaderna och sedan dra av värdet på de egendomar som inte ingår i köpeavtalet kan man alltså enligt kommunen dra slutsatsen att 4 miljoner norska kronor var marknadspriset för de 29 byggnaderna i fråga.