natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Return on investment based on rental for 10 years, thereafter individual sales over a three year period:
Avkastning av investeringen vid uthyrning under tio år och därefter försäljning av enskilda lägenheter under tre år:
NOK 796,5 Million
796,5 miljoner NOK
Same as above, but sale of all apartments individually in year 11:
Som föregående, men med försäljning av alla enskilda lägenheter under det elfte året:
NOK 851,5 Million
851,5 miljoner NOK
NOK 759,3 Million
759,3 miljoner NOK
BER concluded that the market value was in the range between NOK 700-800 Million.
BER drog slutsatsen att marknadsvärdet låg på mellan 700 och 800 miljoner NOK.
BER also assessed the three previous assessments by Catella, OPAK and FIGA.
BER gjorde också en utvärdering av de bedömningar som gjorts av Catella, OPAK och FIGA/Nortakst.
The assessment by Catella was, according to BER, a theoretic value based on the assumption that the apartments were let out at market price from day one.
Catellas bedömning ger enligt BER ett teoretiskt värde som bygger på att lägenheterna skulle kunna hyras ut till marknadspris från den första dagen.
The OPAK assessment did not take into account that rentals were half of the regular market price at the time of the bid, according to BER.
OPAK:s bedömning tar enligt BER inte hänsyn till att hyrorna bara var hälften av normal marknadshyra vid tiden för anbudet.
Furthermore, the future loss due to current contracts below market price was not taken into account in the calculations.
Dessutom togs ingen hänsyn till de förluster som skulle uppstå på grund av de lägre hyrorna.
Neither were rental losses during rehabilitation phase calculated.
Inte heller hade man räknat med hyresbortfall under renoveringsperioden.
No project gains or risks had been incorporated in the estimates.
Beräkningarna tog inte heller hänsyn till eventuella projektkostnader eller risker.
According to BER, the FIGA/Nortakst appraisal was also a theoretic ‘going concern’ value assessment.
Enligt BER byggde också FIGA/Nortaksts bedömning på ett teoretiskt antagande om fortsatt drift.
No project risks or gains had been taken into account.
Inga projektkostnader eller risker hade räknats med.
This did not reflect the way bidders normally act in this type of market.
Bedömningarna tar inte hänsyn till hur anbudsgivare normalt beter sig på den aktuella marknaden.
The technical standard of the objects, rental losses during the rehabilitation phase, etc. had not been calculated.
Inga uppgifter om fastigheternas standard, eventuellt hyresbortfall under renoveringsperioden eller liknande hade tagits med i bedömningarna.
The report by Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS
Rapport från Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS
Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (hereinafter Agdestein), represented by Mr. Pål Agdestein, was asked, in November 2002, by Fredensborg to analyse and comment on the three valuations mentioned above and to give his view on the market value of the portfolio.
Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (nedan kallat Agdestein), företrätt av Pål Agdestein, gavs i november 2002 av Fredensborg uppdraget att bedöma portföljens värde och att kommentera ovannämnda bedömningar.
Mr. Agdestein was previously employed by Catella, and responsible for the report submitted by that firm.
Pål Agdestein hade tidigare arbetat för Catella och hade ansvarat för Catellas bedömning.
Agdestein submitted his report to Fredensborg on 17 February 2003.
Agdesteins rapport överlämnades till Fredensborg den 17 februari 2003.
Agdestein commented in detail on the three previous reports and found several assumptions that, in his view, should be corrected.
Agdestein kommenterar i detalj de tre tidigare bedömningarna och anger ett antal hypoteser som i hans tycke bör korrigeras.
Based on new ‘corrected’ assumptions, Agdestein found that the adjusted value in the Catella report was NOK 744 Million, in the OPAK report NOK 560 Million and in the FIGA/Nortakst report NOK 560 Million (or 760 NOK Million if the value of the sectioning was kept at NOK 200 Million) [18].
Agdestein konstaterar på grundval av sina korrigerande hypoteser att värdet i Catellas bedömning skulle ha varit 744 miljoner norska kronor, att värdet i OPAK:s rapport skulle ha varit 560 miljoner norska kronor och att FIGA/Nortakst skulle ha angett ett värde på 560 miljoner norska kronor (eller 760 miljoner norska kronor om man förutsätter att lägenheternas värde vid försäljning är 200 miljoner norska kronor) [18].
Agdestein concluded that the market value of the portfolio (in May 2001) was between NOK 670 Million and NOK 800 Million.
Agdestein fastställde portföljens marknadsvärde i maj 2001 till mellan 670 miljoner norska kronor och 800 miljoner norska kronor.
As the price paid by Fredensborg was in the mid-range of all the value assessments, Fredensborg considered that this supported the view that Fredensborg had paid the market price.
Fredensborg ansåg att eftersom det pris man betalat låg kring genomsnittet för de olika bedömningar kunde priset sägas motsvara marknadspriset.
Comments from the Norwegian authorities to the third party comments
Kommentarer från de norska myndigheterna angående synpunkterna från tredje part
By letter dated 5 March 2004 (Event No: 258313), the Authority submitted the comments from Fredensborg to the Norwegian authorities, and invited them to reply within one month.
Övervakningsmyndigheten vidarebefordrade synpunkterna från Fredensborg till de norska myndigheterna i en skrivelse av den 5 mars 2004 (diarienr 258313) och uppmanade de norska myndigheterna att kommentera dessa inom en månad.
By letter dated 23 March 2004 from the Mission of Norway to the European Union, forwarding a letter dated 22 March 2004 from the Ministry of Trade and Industry, both received and registered on 24 March 2004 (Event No: 260564), the Norwegian authorities asked ‘the Authority to accept that the Norwegian comments will be submitted by 10 May 2004.’.
Genom en skrivelse av den 23 mars 2004 från Norges delegation vid Europeiska unionen, genom vilken vidarebefordrades en skrivelse av den 22 mars 2004 från Nærings- och handelsdepartementet, vilka mottogs och registrerades av övervakningsmyndigheten den 24 mars 2004 (diarienr 260564) begärde de norska myndigheterna förlängning av tidsfristen för att inkomma med kommentarer fram till den 10 maj 2004.
The Norwegian authorities referred to a pending conciliation between the Ministry of Health and the Municipality of Oslo regarding the ownership of the apartments.
De norska myndigheterna hänvisade till ett pågående förlikningsförfarande mellan Helse- og omsorgsdepartementet och Oslo kommun om äganderätten till lägenheterna.
The letter dated 22 March 2004 from the Ministry of Trade and Industry was also sent by telefax dated 22 March 2004, received and registered on the same date (Event No: 260191).
Skrivelsen av den 22 mars 2004 från Nærings- och handelsdepartementet skickades också per fax av den 22 mars 2004, vilket mottogs och registrerades av övervakningsmyndigheten samma dag (diarienr 260191).
By letter dated 25 March 2004, the Authority agreed to extend the deadline until 10 May 2004 (Event No: 260732).
Övervakningsmyndigheten godkände förlängningen fram till den 10 maj 2004 i en skrivelse av den 25 mars 2004 (diarienr 260732).
By telefax dated 23 April 2004 from the Ministry of Trade and Industry, received and registered on the same date (Event No: 279122), the Ministry submitted a copy of the agreement (‘Protokoll’) between the Municipality of Oslo and the Norwegian State concerning the ownership of the hospital apartments.
I ett fax av den 23 april 2004, som mottogs och registrerades samma dag (diarienr 279122) skickade Nærings- och handelsdepartementet över en kopia av det förlikningsprotokoll som ingåtts mellan Oslo kommun och norska staten om äganderätten till lägenheterna.
By letter dated 13 May 2004 from the Mission of Norway to the European Union, forwarding a letter dated 10 May 2004 from the Ministry of Trade and Industry, both received and registered on 15 May 2004 (Event No: 281488), the Norwegian authorities stated that they did ‘not have any comments to the third party comment received by the Authority’.
Genom en skrivelse av den 13 maj 2004 från Norges delegation vid Europeiska unionen, genom vilken vidarebefordrades en skrivelse av den 10 maj 2004 från Nærings- och handelsdepartementet, vilka mottogs och registrerades av övervakningsmyndigheten den 15 maj 2004 (diarienr 281488) meddelade de norska myndigheterna att man inte önskade kommentera den synpunkt som inkommit till övervakningsmyndigheten från tredjeparten.
The letter dated 10 May 2004 from the Ministry of Trade and Industry was also sent by telefax dated 10 May 2004, received and registered on 11 May 2004 (Event No: 281014).
Skrivelsen av den 10 maj 2004 från Nærings- och handelsdepartementet skickades också per fax den 10 maj 2004, vilket mottogs och registrerades av övervakningsmyndigheten samma dag (diarienr 281014).
Expert report from Eirik Holm AS
Expertutlåtande från Eirik Holm AS
In 2004, the Authority engaged Eirik Holm AS (hereinafter Holm) with the purpose of carrying out a study regarding the market value of the 1744 apartments sold by the Municipality of Oslo.
Övervakningsmyndigheten gav 2004 Eirik Holm AS (nedan kallat Holm) i uppdrag att genomföra en undersökning om marknadsvärdet på de 1744 lägenheter som Oslo kommun sålt.
The contract referred to the fact that the Authority in the course of the proceedings had received 5 valuations/reports, but that the conclusions in these reports deviated from each other to such an extent that the Authority was still in doubt as to whether the sales price of NOK 715 Million reflected the market value.
I avtalet med Holm nämns att övervakningsmyndigheten under förfarandets lopp fått ta del av fem olika värdebedömningar, men att slutsatserna i de olika bedömningarna skiljer sig åt i så stor utsträckning att övervakningsmyndigheten inte kan avgöra om försäljningspriset på 715 miljoner norska kronor verkligen motsvarar marknadsvärdet.
The Authority therefore wanted to clarify whether or not the previous valuations/estimates of value were based on generally accepted principles for the valuation of fixed property and the degree to which the presumptions and discretion used in the calculations were reasonable.
Övervakningsmyndigheten önskar klargöra huruvida de fem bedömningarna hade gjorts på grundval av allmänt accepterade principer för bedömning av fast egendoms värde och huruvida de hypoteser som använts för beräkningarna var rimliga.
The Authority also wanted an assessment on the question as to whether the manner in which the sales process was executed had influenced the sales price.
Övervakningsmyndigheten önskade också att Holm skulle uttala sig om huruvida själva försäljningsförfarandet genomförts på ett sådant sätt att försäljningspriset påverkats av detta.
Holm is an independent Chartered Engineer with long experience of the real estate market in Oslo.
Holm är en oberoende och auktoriserad egendomsförvaltare och civilingenjör med lång erfarenhet av fastighetsmarknaden i Oslo.
In the execution of the contract, Holm engaged the services of Chartered Engineer Trygve Fossen and Engineer Sven P. Meyer, both of whom are experienced assessors with long practice.
För uppdraget engagerade Holm civilingenjör Trygve Fossen och ingenjör Sven P. Meyer, vilka båda har lång erfarenhet av bedömning av fastigheters värde.
In addition, Lawyer Johan Hveding of the law company Grette DA, assisted in connection with questions concerning the rental contracts.
Dessutom tog Holm hjälp av advokat Johan Hveding på advokatbyrån Grette DA angående frågor om hyresavtalen.
The report from Holm dated 24 February 2005 was received and registered by the Authority on 1 March 2005 (Event No: 311859).
Holms utlåtande av den 24 februari 2005 mottogs och registrerades av övervakningsmyndigheten den 1 mars 2005 (diarienr 311859).
The previous value assessments/reports
Tidigare värdebedömningar
Holm's study of the five earlier assessments/reports showed i.a. partially deviating methods of calculation, differing estimates of both market rent rates, refurbishing costs/requirements, and the potential gains from sectioning.
Holms undersökning av de fem tidigare värdebedömningarna visar bland annat på olika beräkningsmetoder, olika beräkningar av marknadshyror och renoveringskostnader, samt olika uppskattningar av den potentiella vinsten vid försäljning av enskilda lägenheter.
Holm also found direct factual errors, omissions of information and generally superficial examinations/surveys of the properties.
Dessutom kunde Holm påvisa direkta faktafel, utelämnade uppgifter, samt att besiktningarna av egendomarna i allmänhet gjorts på ett ytligt sätt.
After making corrections for obvious factual errors, there were still wide gaps between the valuations, that were attributed to differing in assessments and applied opinions.
Efter det att Holm korrigerat de mest uppenbara faktafelen kvarstod fortfarande stora skillnader i bedömningarna, huvudsakligen beroende på skillnader i bedömningsmetod och hypoteser.
Holm expressed that this is not in itself unusual in cases where there is more than one valuation.
Enligt Holm är detta inte ett ovanligt fenomen när det görs flera bedömningar av en egendom.
He expressed that the deviations could be expected to be more pronounced in the case at hand than in other cases as there was a particularly unique portfolio put up for sale with no historic reference material anywhere in the country.
Dessutom anger Holm att det i det aktuella fallet är större risk för avvikelser i bedömningarna än i andra fall eftersom det var fråga om en unik portfölj som bjöds ut till försäljning och det fanns inga uppgifter från liknande tidigare försäljningar i Norge att tillgå.
Holm therefore concluded that: ‘The result of this is that the useful application of the valuations in the context in which they are envisaged to be applied is limited’.
Holm drar därför slutsatsen att de tidigare bedömningarnas relevans i det aktuella ärendet är begränsad.
His conclusions concerning the different appraisals in relation to his own findings and assumptions are as follows:
Holms undersökning av de tidigare bedömningarna i förhållande till Holms egna resultat och hypoteser gav följande resultat:
The Catella appraisal
Catellas bedömning
Catella has carried out a superficial inspection in connection with an earlier valuation (1999-2000).
Catella hade redan besiktigat fastigheterna i samband med en tidigare bedömning (1999-2000).
The new valuation must be seen as an updating of the earlier valuation.
Den nya bedömningen måste därför ses som en aktualisering av den tidigare bedömningen.
An external inspection was carried out with random sampling of inside areas.
Catella besiktigade fastigheterna från utsidan och gjorde stickprovsbesiktningar inomhus.
A thorough inspection/assessment should in Holm's opinion have been carried out in order to provide a better basis for the valuation.
Enligt Holm borde Catella ha gjort en grundlig besiktning som underlag för bedömningen.
Holm concluded that the result of the valuation was much too high.
Holms slutsats är att Catella fastställde ett för högt värde.
That was due i.a. to the fact that: the assumed market level for letting, in his view, was about 10 % too high; that Catella has ignored current rent contracts and has not taken into account that actual rents would be well below the market rates for a number of years; that Catella has been over-optimistic in relation to the number of apartments let out at anytime (there would always be vacancies due to change of tenants etc.); that initial refurbishment costs were too low (approximately NOK 60 Million).
Detta berodde bland annat på att Catella lagt marknadshyrorna cirka 10 % för högt, att Catella inte räknat med de befintliga hyresavtalen och inte tagit hänsyn till att hyrorna skulle komma att fortsätta att ligga en bra bit under marknadshyrorna under ett antal år efter försäljningen. Vidare gjorde Catella alltför optimistiska antaganden om antalet uthyrda lägenheter (några lägenheter står alltid tomma på grund av att hyresgästerna flyttar, osv.) och dessutom uppskattades renoveringskostnaderna till ett för lågt pris (cirka 60 miljoner norska kronor).
Holm also refers to a property which was included but later withdrawn from the portfolio and that Catella has not taken into account worth-reducing limitations of the ‘as-is’ clause in the contract.
Holm anger också att det i Catellas bedömning ingår en fastighet som avlägsnats ur portföljen och att Catella inte tagit hänsyn till det faktum att klausulen om befintligt skick i avtalet kan minska värdet.
The OPAK appraisal
OPAK:s bedömning
OPAK has inspected the majority of the buildings externally, but has only inspected ten flats/bed-sitters.
OPAK besiktigade de flesta fastigheterna från utsidan, men bara tio mindre lägenheter inomhus.
This was in Holm's view insufficient to estimate the correct figures for refurbishments and maintenance.
Det var enligt Holm inte tillräckligt för att OPAK skulle kunna beräkna renoverings- och underhållskostnaderna korrekt.
It is Holm's opinion that all the properties should have been inspected, and a more thorough inspection of the internal areas should have been carried out to attain a better basis on which to calculate the estimate.
Holm anser att alla fastigheterna borde ha besiktigats och att besiktningen inomhus borde ha gjorts på ett grundligare sätt, vilket skulle ha gett ett mer tillförlitligt underlag för bedömningen.
Holm concluded i.a. that the market rents were underestimated.
Enligt Holm fastställde OPAK för låga marknadshyror.
On the contrary, OPAK did not take into account that there were limitations as to how fast rents could be brought up to market level.
Dessutom tog OPAK inte hänsyn till att det finns gränser för hur snabbt hyrorna kan höjas till marknadsnivå.
Assessment of value potential because of sectioning was based on too small a saleable area with added worth too low as a result, and initial refurbishment costs were approximately NOK 30 million too low.
OPAK:s beräkning av värdet med tanke på eventuell försäljning av enskilda lägenheter byggde dessutom på en för liten yta, varför mervärdet blev för lågt och renoveringskostnaderna också fastställdes cirka 30 miljoner norska kronor för lågt.
Holm concludes that these items influenced the valuation both positively and negatively and it was thus difficult to estimate the net effect.
Holm konstaterar att dessa faktorer påverkat bedömningen både på ett positivt och ett negativt sätt och att det därför är svårt att bedöma den samlade effekten.
The FIGA/Nortakst appraisal
FIGA/Nortaksts bedömning
Holm referred to the fact that it was stated that FIGA/Nortakst had carried out inspections/surveys of a sufficient number of flats to be able to complete their commission.
Holm tar upp det faktum att det anges att FIGA/Nortakst hade besiktigat ett tillräckligt antal lägenheter för att kunna göra sin bedömning.
However, no information has been provided as to the extent and scope of the inspections/surveys.
Holm påpekar att det inte någonstans anges hur omfattande besiktningarna var och inte heller hur de gjordes.
Holm holds forth, in particular, that the estimates of potential gains from sectioning were largely overestimated as the method of calculation of the sectioning value was unacceptable, among other things, based on technical value and due to assumptions on high annual rise in sales worth.
Holm påpekar också att man överskattat de preliminära vinsterna av försäljningen av enskilda lägenheter och att beräkningarna gjorts med hjälp av en felaktig metod som byggde på teoretiska värden och hypotetiska antaganden om stora årliga ökningar av värdet.
Holm states that he finds ‘these calculations to be irrelevant for the sales value and the sectioning potential.’
Enligt Holm är beräkningarna inte av relevans för försäljningspriset och potentialen för försäljning av lägenheterna.
Furthermore he points out that rent revenues from two buildings were wrongly included up to 2008; market rent rates that were a little too high have been used in the calculations without taking necessary refurbishment costs into consideration.
Dessutom påpekar Holm att man felaktigt tagit med hyresintäkter fram till 2008 från två fastigheter som inte ingår i portföljen, och att de marknadshyror som använts var för höga med tanke på renoveringsbehovet (Holm anger avsevärt högre renoveringskostnader än FIGA/Nortakst).
(Holm has estimated these costs to be considerably higher than FIGA/Nortakst); it was unrealistic to calculate with the sale of all the dwellings (flats) in a single year; and the ‘as- is’ clause in the contracts has not been afforded any value-reducing influence.
Holm anser att det är orealistiskt att räkna med att alla lägenheterna kommer att kunna säljas på ett enda år och ingen hänsyn tas till att klausulen om befintligt skick sänker portföljens värde.
The sum of these factors indicates a stipulation of market value that was far too high.
Summan av dessa faktorer ger att FIGA/Nortakst fastställt ett för högt marknadsvärde.
BER has not inspected or surveyed the properties, but bases its conclusions on the assessments and valuations already presented by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst together with the application of own expertise.
BER har inte besiktigat fastigheterna utan grundar sina slutsatser på de bedömningar som gjorts av Catella, OPAK och FIGA/Nortakst och sin egna erfarenhet på området.
Holm's conclusions on the BER report are as follows: owner's operating costs were too high; BER has not carried out own inspections/surveys of the properties which can have an effect on both the cost estimate of initial refurbishing and for stipulating the market rent rate; BER has used wrong figures for current rent revenues (NOK 56 Million instead of NOK 42,5 Million per annum); insufficient time has been allowed for increasing current rent rates to market levels.
Beträffande BER:s bedömning anger Holm att ägarens driftskostnader beräknats för högt, att BER inte besiktigat fastigheterna, vilket kan påverka både beräkningen av renoveringskostnader och av marknadshyrorna, BER har fel uppgifter om de befintliga hyresintäkterna (56 miljoner norska kronor istället för 42,5 miljoner norska kronor per år) och dessutom anger BER en för kort tidsperiod för höjning av de befintliga hyrorna till marknadshyror.
The sum of these discrepancies resulted in a worth estimate that was too high, mainly due to the rent revenue flow being too high.
Resultatet av detta, och främst av de för höga ränteintäkterna, blev ett för högt värde.
Mr. Agdestein, who was previously in the employ of Catella and responsible for valuations/assessments at that time, has in Holm's view provided a comprehensive report on the valuations/assessments provided by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst.
Den rapport som lades fram av Pål Agdestein, som tidigare arbetade med värdebedömningar för Catella, är enligt Holm en komplett rapport om de bedömningar som gjorts av Catella, OPAK och FIGA/Nortakst.
In his comments on the various valuations/assessments Agdestein has provided an estimate of corrections he feels should be made in order to arrive at a more correct result that those given in the submitted valuations/assessments.
Agdestein anger vilka korrigeringar han anser bör göras av de tidigare bedömningarna för att man skall kunna få en korrektare bedömning.
These corrections reflected both factual errors that may be due to information not available at the time of valuation, insufficient regard taken of the actual situation, direct errors and mistakes etc. and larger and smaller deviations in comparison to Agdestein's own estimates.
Agdestein föreslår både korrigeringar av faktafel, som kan bero på att vissa uppgifter inte fanns tillgängliga när bedömningen gjordes, och av fel som beror på att situationen feltolkats, samt av enklare fel och misstag. Dessutom föreslår Agdestein korrigeringar av större och mindre avvikelser i förhållande till Agdesteins egna beräkningar.