natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Finally, the Authority noted that any aid granted to ÍG, in the form of discounted rent, would in theory have allowed the company to increase or at least maintain its activities as a result of the aid.
När avtalen mellan staden och ÍG slöts rådde inte normala marknadsförhållanden, eftersom det inte fanns en aktiv marknad för industrifastigheter av denna typ och i detta skick.
The aid was thus liable to limit the opportunities for undertakings established in other Contracting Parties, which might have wanted to compete with ÍG on the Icelandic waste collection market.
Därför anser staden att de normala marknadsförhållandena måste bedömas utifrån det objektiva och verifierbara perspektiv som rådde vid denna tidpunkt.
The aid was thus liable to distort competition and affect trade within the EEA.
När det gäller det ovanstående anser staden att sådan information återfinns i de dokument som Reykjavik har lämnat in i samband med ärendet.
According to the Authority, further evidence was needed in order to determine whether the terms of the rental agreements could be regarded as compatible with the functioning of the EEA Agreement.
I den mån det är möjligt att visa normala marknadsförhållanden för denna typ av industriområde, kan 2014 års hyresbelopp för statens cementfabrik på Sævarhöfði 31 användas som ett exempel på marknadsvärdet för industriområden såsom Gufunes.
Consequently, the Authority had doubts as to whether the rental agreements between the City and ÍG constituted state aid, and if so, whether they could be found to be compatible with the functioning of the EEA Agreement pursuant to its Article 61(3)(c).
Enligt staden är ÍG:s skyldigheter enligt hyresavtalen inte jämförbara med de skyldigheter som diskuteras i målet Haslemoen Leir [33].
COMMENTS BY THE CITY TO THE OPENING DECISION
Det krav på prisreduktion som behandlades i detta mål gällde en eventuell förlust för Haslemoen AS, som hindrades att hyra ut en viss byggnad.
According to the City, the agreements with ÍG do not involve state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement, since ÍG did not receive an advantage.
De skyldigheter som ÍG ålades gällde emellertid underhåll och förbättringar av egendomen, rivning, återinkoppling av el-, vatten- och värmeledningar och andra konstruktioner i området.
According to the City, the agreements dated 22 February 2005 and 14 October 2005 were entered into on normal market conditions, since the rental fee was based on the rental fee determined following an open advertising process towards the end of the year 2003 and was in line with analyses/estimations conducted by the City's experts.
Kostnaderna för dessa skyldigheter beräknades av stadens analysexperter med hjälp av resultaten av nyligen genomförda anbudsinfordringar gällande liknande projekt.
The City rejects that the methodologies that the complainant had presented are suitable for determining the market rental price.
Trots en brist på dokumentation som visar de exakta kostnaderna för de tjänster som ÍG ålades, och trots osäkerheten i fråga om stadens framtidsplaner på zonindelning, måste myndigheten acceptera att dessa skyldigheter resulterade i ett minskat hyresbelopp.
In 2014, the City purchased the Sævarhöfði 31 property.
Staden menar att den har agerat som en marknadsekonomisk aktör och beaktat planerna för zonindelningen när den slöt hyresavtalen med ÍG.
When the City purchased the property, it pledged to take the highest bid according to the advertisement.
SR kände väl till fastigheterna och området, och hade goda möjligheter att göra en objektiv bedömning av huruvida området var i tillräckligt gott skick för att kunna hyras ut på marknaden.
Central Public Procurement received four bids, the highest ISK 420000 per month, without any special services or obligations set out for the lessee.
En privat investerare skulle i alla händelser ha kontrollerat kommunens planer för zonindelningen inför ett beslut om användningen av marken och fastigheterna.
The property evaluation of the property at Sævarhöfði 31 is ISK 293028000.
Mot bakgrund av det ovanstående vidhåller staden att de hyresavtal som slöts med ÍG uppfyller kriteriet om en marknadsekonomisk aktör.
Therefore, the highest rental bid as a percentage of the property evaluation is 0,147 %.
ÍG:S SYNPUNKTER
By comparison the rental price according to the 2005 General Lease Agreement with ÍG is 0,320 % of the Gufunes property evaluation.
Enligt ÍG innebär det faktum att markområdet är stort en mycket begränsad fördel för företaget som hyr detta och gör i själva verket skyldigheterna i fråga om underhåll och bevakning både mer betungande och dyrare.
The City highlights that the rental price of Sævarhöfði 31 was found after an open advertisement procedure and fairly reflects the market value of industrial areas in the City under normal market conditions.
Trots att byggnaderna är stora i kvadratmeter räknat är de i mycket dåligt skick.
This comparison shows that the rental price paid by ÍG can by no means be considered below the market value of industrial areas in the City, especially bearing in mind that the rental price for Sævarhöfði 31 did not take into account the factors that affected the rental price for the Gufunes area.
ÍG framhåller att byggnaderna köptes med avsikten att de skulle rivas.
According to the City, the fact that other parties were later interested in the area is of little relevance when assessing the demand for the area at the time when the 2005 General Lease Agreement was concluded, i.e. in October 2005.
En fullständig rivning var planerad och på platsen skulle i stället ett bostadsområde och en motorväg byggas.
At that time it was not considered realistic to offer the area for rental purposes.
Därför är beräkningar baserade på kvadratmeter eller områdets area inte relevanta för fastställandet av ett hyresbelopp som är förenligt med marknadsförhållandena.
ÍG has carried all the costs of cleaning the area and bringing the buildings to proper conditions.
År 2003 hade SR använt området och byggnaderna i Gufunes som lagerlokaler för ett antal enskilda personer och företag, vilka hade ombetts av SR att flytta från andra områden i staden.
Furthermore, other parties did not show an interest when the area was advertised for rent in 2003.
Denna situation blev snart problematisk för SR ur logistiksynvinkel, och därför erbjöd sig SR att hyra ut hela området till ÍG, i syfte att rensa upp på området.
It must therefore be presumed that the late interest is related to the condition of the area after ÍG took over the management of the area.
ÍG var i början mycket tveksamt till att ta på sig denna uppgift eftersom området var problematiskt på flera sätt.
According to the City, the highest price is not the only factor that the Authority should take into account when the market economy operator test is applied.
Bland annat fanns där hyresgäster som inte uppfyllde sina skyldigheter, ett flertal bilvrak och industriavfall.
Instead, the relevant question is whether a market economy operator would have entered into the transaction in question on the same terms [32].
Under de senaste tio åren har ÍG lagt i genomsnitt 16,5 miljoner isländska kronor per månad på underhåll och andra kostnader som i normalfallet skulle ha tillfallit hyresvärden.
Furthermore, the comparison between the conduct of public and private investors must be made by reference to the attitude which a private investor would have had at the time of the transaction in question, having regard to the available information and foreseeable developments at that time.
Vid beräkningen av marknadsvärdet för hyran måste dessa kostnader beaktas.
When the agreements were concluded between the City and ÍG the market conditions were not normal as there was no active market to be found for industrial property of this type and in that condition.
Enligt ÍG är byggnaderna i Gufunes i oerhört dåligt skick, trots de resurser som lagts på att renovera dem.
Therefore, according to the City, normal market conditions must be assessed from objective and verifiable perspective that existed at that time.
Nästan alla byggnader läcker och de flesta taken är så illa skadade att de är obrukbara.
With reference to the above, the City considers that such information is found in the documents Reykjavik has submitted in this case.
Dessutom är nästan alla fönster, förutom på kontorsbyggnaden, skadade och obrukbara.
Furthermore, if one could demonstrate normal market conditions for industrial areas of this type, the example of the rental price obtained in the year 2014 for the former State cement factory at Sævarhöfði 31 demonstrates the market value for industrial areas such as Gufunes.
Golvet i många av byggnaderna är farligt, med hål på sina håll, och en del av trapporna uppfyller inte lagstadgad standard.
According to the City, the obligations imposed on ÍG by the rental agreements cannot be compared to the obligations in dispute in the case of Haslemoen Leir [33].
Utöver detta saknar de flesta byggnader vattenledningar, toaletter och elinstallationer som uppfyller de lagstadgade kriterierna.
The price reducing obligation disputed in that case concerned a possible loss for Haslemoen AS in not being able to lease out a certain building.
Under den största delen av hyresperioden har ÍG varit bundet av bestämmelser som säger att staden kan begära att få marken tillbaka med mycket kort varsel.
However, the obligations imposed on ÍG concerned maintenance work and improvements on the property, demolition, reconnecting pipes for electricity, water and heating and other constructions on the area.
Klausulen om kort uppsägningstid på 18 månader och skyldigheten att på begäran återlämna en del av marken med bara tolv månaders varsel är en nackdel när det gäller att driva avfallsanläggningen, eftersom verksamheten omfattar tunga maskiner och tung utrustning.
The costs of these obligations were estimated by the City's expert analysts based on the results of recent tenders for similar projects.
Sedan dess har ÍG lagt betydande resurser på att renovera, städa och underhålla området.
Despite the lack of documentation supporting the precise economic impact of the services entrusted to ÍG and the zoning uncertainty, the Authority must accept that these obligations had the effect of reducing the rental price.
Därför måste man dra slutsatsen att det senare intresset har att göra med områdets skick efter det att ÍG tog över förvaltningen av detta.
According to the City, discarding the impact of the obligations would be unreasonable, especially since the actual costs that ÍG has carried due to the obligations is in accordance to the estimation.
Slutligen lämnade ÍG in en oberoende bedömning av hyresbeloppet, daterad den 15 oktober 2015, som gjorts av mäklarbyrån 101 Reykjavík Fasteignasala [34].
According to the City, it acted as a market economy operator and took into account zoning considerations when concluding the rental agreements with ÍG.
I bedömningen anges en uppskattning av det värde som det allmänna hyresavtalet från 2005 hade i oktober 2005, baserad på de enskilda fastigheternas värde och skick.
The City included very onerous and short termination clauses to be able to clear the area in a short time, if and when the State agreed to start the construction of Sundabraut highway.
Mäklarbyrån drog slutsatsen att det sammanlagda månatliga hyresvärdet för fastigheterna och området var 1870000 isländska kronor.
SR was thoroughly acquainted with the properties and the area, and was in a good position to make an objective assessment of whether the condition of the area was proper enough so that it could be rented out on the market.
BEDÖMNING
A private investor would always pay attention to zoning plans when making decisions regarding the use of plot and properties.
FÖREKOMSTEN AV STATLIGT STÖD
In light of the above considerations, the City maintains that the rental agreements with ÍG comply with the market economy operator test.
I artikel 61.1 i EES-avtalet fastställs följande:
COMMENTS FROM ÍG
”Om inget annat anges i detta avtal ska allt stöd som beviljas av EG:s medlemsstater, Eftastater eller genom statliga resurser i någon som helst form, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att främja vissa företag eller produktion av vissa varor, i den mån det påverkar handeln mellan de avtalsslutande parterna anses vara oförenligt med detta avtals funktion.”
According to ÍG, the large size of the land is of very limited benefit for them as a tenant and only makes the maintenance and supervision obligations more cumbersome and costly.
Det innebär att en åtgärd utgör statligt stöd i den mening som avses i artikel 61.1 i EES-avtalet om följande villkor är kumulativt uppfyllda: Åtgärden i) beviljas av staten eller genom statliga resurser, ii) ger mottagaren en selektiv ekonomisk fördel, iii) troligtvis kan komma att påverka handeln mellan de avtalsslutande parterna och snedvrida konkurrensen.
Moreover, although the buildings are voluminous in square meters they are in a very bad condition.
INGEN FÖRDEL
ÍG highlights that the buildings were indeed bought in order to tear them down.
Allmänna kommentarer
A total demolition was planned and it was foreseen that there would be a residential area and a highway on the site.
I följande avsnitt förklarar myndigheten hur den kommit fram till sin slutsats att hyresavtalen inte ger ÍG en fördel i den mening som avses i artikel 61.1 i EES-avtalet.
In 2003, SR had used the area and the buildings in Gufunes to provide storage for various individuals and companies that had been ordered by SR to evacuate other areas in the City.
Om transaktionen genomfördes på förmånliga villkor, i den mening att ÍG betalade en hyra under marknadspriset, skulle företaget anses ha getts en fördel i den mening som avses i bestämmelserna om statligt stöd.
This arrangement soon became problematic for SR, from a logistical point of view, and therefore SR offered ÍG to rent the entire area with the aim of having the area cleaned up.
Vid sin bedömning av situationen tillämpade myndigheten det s.k. kriteriet om en marknadsekonomisk aktör, som jämför en stats eller offentlig myndighets agerande vid försäljning eller uthyrning av tillgångar med en privat ekonomisk aktörs agerande [36].
ÍG was very reluctant in the beginning to take on the task as the area presented several problems, such as difficult tenants and a collection of car wrecks and industrial waste.
Syftet med att tillämpa kriteriet om en marknadsekonomisk aktör är att bedöma om staten har gett ett företag en fördel genom att inte agera som en privat marknadsekonomisk aktör i fråga om en viss transaktion, t.ex. försäljning eller uthyrning av tillgångar [37].
For the last 10 years, ÍG has spent ISK 16,5 million on average each month in maintenance and other costs that should normally have been borne by a lessor.
Den offentliga myndigheten måste bortse från politiska mål och uteslutande sträva efter att få en marknadsmässig avkastning eller vinst på sina investeringar och ett marknadspris för försäljning eller uthyrning av tillgångar [38].
Those costs must be taken into consideration when assessing the market value of the rent.
Myndigheten framhåller emellertid att denna bedömning vanligtvis ska beakta alla särskilda rättigheter eller skyldigheter som är kopplade till tillgången i fråga, i synnerhet sådana som kan påverka marknadsvärdet.
According to ÍG, the conditions of the buildings in the Gufunes area are dire, despite the resources spent on renovations.
Efterlevnaden av marknadsförhållanden, och huruvida det överenskomna priset i en transaktion motsvarar marknadspriset, kan fastställas genom vissa proxyvariabler.
Almost every building leaks and most of the roofs of the buildings are damaged and useless.
Att anordna ett öppet, insynsvänligt och ovillkorligt anbudsförfarande är i normalfallet ett lämpligt sätt att säkerställa att nationella myndigheters försäljning eller uthyrning av tillgångar är förenlig med kriteriet om en marknadsekonomisk aktör och att ett rättvist marknadsvärde har betalats för varorna och tjänsterna i fråga.
Moreover, almost all windows apart from in the office building are damaged and useless, many floors of the buildings are in dangerous conditions and there are holes in some places and stairs that do not fulfil regulatory conditions.
Det innebär emellertid inte automatiskt att avsaknaden av ett regelmässigt anbudsförfarande eller en misstänkt brist i ett sådant förfarande är en tillräcklig grund för ett antagande om statligt stöd.
In addition, most of the buildings have no water, no toilets, and electricity that does not comply with regulatory measures.
Myndigheten kan också använda sig av andra proxyvariabler, inklusive sakkunnigbedömningar.
Furthermore, ÍG has for the largest part of the rental period been faced with the fact that the City could have requested the land back on short notice.
Avsaknad av ett konkurrensutsatt förfarande
The short termination provision of 18 months and the obligation to return part of the land upon request with only 12 months' notice, was a drawback in running a business such as waste disposal, which involves heavy machines and equipment
Med tanke på det ovanstående måste myndigheten först kontrollera om staden anordnat ett anbudsförfarande som är lämpligt för att fastställa ett marknadspris [39].
According to ÍG, the late interest of the complainant has limited meaning when assessing the demand for the area when the 2005 General Lease Agreement was concluded.
I detta fall har det emellertid bekräftats att inget offentligt anbudsförfarande genomfördes för området i fråga.
The situation in 2005 was such that at that time it was not considered realistic to offer the area for rental purposes.
Inte heller gjordes någon oberoende bedömning innan det allmänna hyresavtalet från 2005 ingicks.
Since then, ÍG has spent considerable resources to renovate, clean up and maintain the area.
Staden har hursomhelst påpekat att olika befintliga hyresavtal i området, som slöts efter öppen annonsering i isländska medier under 2003, beaktades när man fastställde hyresbeloppet för det allmänna hyresavtalet från 2005 med ÍG.
Therefore it must be presumed that the late interest is related to the condition of the area after ÍG took over the management of the area.
Myndigheten anser emellertid att dessa annonser endast utgjorde en inbjudan att anmäla intresse och inte kan betraktas som ett öppet och konkurrensutsatt anbudsförfarande.
Finally, ÍG submitted an independent lease assessment, dated 15 October 2015, from 101 Reykjavík Fasteignasala [34].
Dessutom gällde dessa inte uthyrning av området i sin helhet till en enda hyresgäst, utan uthyrning av enskilda fastigheter i området i fråga.
The lease assessment provides an estimate of the value of the 2005 General Lease Agreement in October 2005 based on the value and the condition of the individual properties.
Myndigheten drar därför slutsatsen att detta annonseringsförfarande inte uppfyller kraven i samband med kriteriet om en marknadsekonomisk aktör.
The conclusion of the appraiser is that the total monthly rental value of the properties and the area is ISK 1870000.
Detta förfarande kan därför inte anses vara en tillförlitlig proxyvariabel för fastställande av marknadspriset för hyresrätten i fråga.
ASSESSMENT
Sakkunnigbedömning av hyresvärdet
THE PRESENCE OF STATE AID
Såsom konstaterats ovan, har myndigheten möjlighet att tillämpa kriteriet om en marknadsekonomisk aktör trots avsaknaden av ett tillfredsställande anbudsförfarande.
Article 61(1) of the EEA Agreement reads as follows:
Myndigheten måste emellertid undersöka innehållet i den transaktion som gjorts, och i synnerhet jämföra det överenskomna priset med marknadspriset.
‘Save as otherwise provided in this Agreement, any aid granted by EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Contracting Parties, be incompatible with the functioning of this Agreement.’
För detta ändamål använder myndigheten vanligtvis en bedömning gjord av en oberoende expert för att fastställa en proxyvariabel för marknadspriset.
This implies that a measure constitutes state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement if the following conditions are cumulatively fulfilled: the measure: (i) is granted by the State or through state resources; (ii) confers a selective economic advantage on the beneficiary; (iii) is liable to affect trade between Contracting Parties and to distort competition.
En sådan studie bör helst genomföras när transaktionen äger rum.
NO ADVANTAGE
Myndigheten kan emellertid också använda sig av en efterhandsbedömning [40].
General
Staden har uppgett att ett flertal faktorer påverkar marknadspriset på uthyrning i området Gufunes.
In the following, the Authority sets out its reasoning for why it has come to the conclusion that the rental agreements do not provide ÍG with an advantage within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement.
För det första var byggnaderna och anläggningarna i dåligt skick, vissa hyresgäster betalade inte hyran och det hade ansamlats skrot på området som behövde forslas bort.
An advantage, within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement, is any economic benefit which an undertaking would not have obtained under normal market conditions, i.e. in the absence of state intervention, thus placing it in a more favourable position than its competitors [35].
För det andra har det rått osäkerhet om stadens framtidsplaner i fråga om zonindelningen för Gufunes.
If the transaction was carried out under favourable terms, in the sense that ÍG was paying a rent below market price, the company would be receiving an advantage within the meaning of the state aid rules.
Enligt kommunens tidigare och aktuella planer håller dessutom industriverksamheten i området på att avvecklas, vilket gör att staden inte kan sluta ett långvarigt hyresavtal för egendomen i fråga.
To examine this question, the Authority applies the ‘market economy operator’ (‘MEO’) test whereby the conduct of states or public authorities when selling or leasing assets is compared to that of private economic operators [36].
För det tredje måste ÍG lämna tillbaka en del av marken på begäran, med tolv månaders varsel, och uppsägningsperioden för hela området, inklusive byggnaderna, var endast 18 månader.
The purpose of the MEO test is to assess whether the State has granted an advantage to an undertaking by not acting like a private market economy operator with regard to a certain transaction, e.g. the sale or lease of assets [37].
Såsom konstaterats ovan, bad staden två oberoende fastighetsmäklare att göra en bedömning av fastigheternas och hyresrättens värde när de förhandlade med RVK Studios om försäljningen av byggnaderna i Gufunes.
The public authority must disregard public policy objectives and instead focus on the single objective of obtaining a market rate of return or profit on its investments and a market price for the sale or lease of assets [38].
Dessa oberoende bedömningar gällde visserligen inte marknadspriset för uthyrning av fastigheterna, men de bekräftar fastigheternas undermåliga skick och deras marknadsvärde.
The Authority notes, however, that this assessment normally must take into account any special rights or obligations attached to the asset concerned, in particular those that could affect the market value.
Såsom tidigare har påpekats har staden också tillhandahållit en jämförelse med en liknande industrifastighet på Sævarhöfði 31.
Compliance with market conditions, and whether the agreed price in a transaction corresponds to market price, can be established through certain proxies.
Fastigheten utannonserades för uthyrning av Ríkiskaup och det högsta av fyra anbud antogs, med ett månadsbelopp på 420000 isländska kronor.
Organising an open, transparent and unconditional bidding procedure is generally an appropriate means to ensure that the sale or lease by national authorities of assets is consistent with the MEO test and that a fair market value has been paid for the goods and services in question.
Detta hyresavtal omfattade inga särskilda tjänster eller skyldigheter som hyresgästen var förbunden att utföra.