natgillin/translations-raw huggingface dataset:
To determine the purchase price to be paid by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract, the parties assumed a monthly leasing payment of EUR […] per m2, an indexation of […]% per year, a residual value of the buildings of […]% (to be paid by NEUWOGES after the expiration of the 75-years ground lease contract and based on an expert evaluation at that time), and a duration of 30 years for the lease-back [57] The total investment volume resulting from these assumptions was EUR […] [58].
Skatter och avgifter
After the deduction of modernisation costs of EUR […], privatisation costs of EUR […] and taxes/fees of EUR […], the resulting sale price was set at EUR […] [59].
Privatiseringsersättning
EUR …
Köpeskilling
This final price was then separated into the price of the buildings ([…]% = EUR […]) and the capitalised rent for the land ([…]% = EUR […]) [60].
Den aktuella försäljnings- och återförhyrningsordningen omfattar två olika delar, återförhyrningsdelen och den administrativa delen, som i sin tur har en koppling till GPV.
The amounts allocated to the land and the buildings were not calculated separately, but rather set as portions of the overall sale price.
Mot denna bakgrund ska det bedömas vilka finansiella konsekvenser återförhyrningsdelen, den administrativa delen och GPV får för Neuwoges.
The first benefits that NEUWOGES derived from the transaction were therefore the cash payment of EUR […] and, starting after 30 years, the income from the rent on the land to be paid by BAVARIA.
Fastställande av finansiella konsekvenser som återförhyrningsdelen kan förväntas innebära för Neuwoges
Other factors
De centrala beståndsdelarna i återförhyrningsdelen är försäljningen av byggnader samt upprättande av tomträtt för de tomter där fastigheterna är belägna, omfattande en period på 75 år.
Privatisation remuneration
Bavaria åtog sig att betala sammanlagt […] euro till Neuwoges: […] euro som kapitaliserad tomträttsavgäld fram till och med den 31 december 2028 och […] euro som köpeskilling för byggnaderna [54].
Before proceeding, it must be observed that the cash payments of EUR […] made by BAVARIA to NEUWOGES as privatisation remuneration must in any case be taken into account.
Dessutom ska Bavaria under en tioårsperiod från och med den 1 januari 2029 varje år betala en tomträttsavgäld på […] procent av det aktuella tomtvärdet, dvs. […] euro per m2 respektive […] euro per år.
As the buyer of the buildings and lessee of the land, BAVARIA had to undertake clearly prescribed efforts to sell a portion of the apartments to the tenants pursuant to the contracts at issue.
För återförhyrningsdelens resterande löptid – från och med 2039 och till och med 2073 – ska tomträttsavgälden justeras efter prisindex för de totala levnadskostnaderna, om dessa förändras med mer än […] procent.
That condition had been included in the contract so that a sale could be accepted as ‘mediated privatisation’ for the purposes of the Inherited Debt Support Law.
[56]
Under that law, a commercial buyer had to attempt to sell as large as possible a portion — at least one third — of the apartments acquired in the transaction to the tenants [61].
Utöver att köpa byggnaderna och förvärva tomträtten till de aktuella tomterna har Bavaria åtagit sig att renovera byggnaderna och godkänt att det har slutits ett avtal med BRG, ett dotterbolag till Neuwoges, om att utföra byggarbetena.
This obligation involved making efforts to inform the tenants of their options and gauge their interest in buying apartments.
För att fastställa nivån på den köpeskilling som Bavaria skulle betala till Neuwoges inom ramen för återförhyrningsdelen utgick avtalsparterna från en månatlig leasingbetalning till ett belopp av […] euro/m2, en indexreglering med […] procent per år, ett restvärde för byggnaderna på […] procent (som Neuwoges ska betala efter utgången av det avtal om upprättande av tomträtt som slutits för en period av 75 år på grundval av ett sakkunnigutlåtande som skulle upprättas vid en viss tidpunkt) samt en löptid på 30 år för återförhyrningen.
The task of making such efforts was effectively transferred back to NEUWOGES through the land-lease and sale contract (Part V Sections 1-3), and a remuneration for NEUWOGES of EUR […] per m2 was agreed, resulting in a total remuneration for the privatisation effort of EUR […].
[57] Utifrån dessa antaganden beräknades den totala investeringsvolymen till […] milj. euro.
Initially, it was not intended that NEUWOGES would receive any remuneration for the privatisation efforts, and the amounts later paid as a separate remuneration for the privatisation efforts were simply part of the originally envisaged sale price [62].
Efter avdrag för renoveringskostnader på […] euro, privatiseringskostnader på […] euro samt skatter/avgifter på […] euro uppgick försäljningspriset till […] euro.
Indeed, it did not make sense for BAVARIA to remunerate NEUWOGES for performing activities in which BAVARIA had no commercial interest.
[59]
Obtaining the debt relief pursuant to the Inherited Debt Support Law, for which engaging in the privatisation efforts was necessary, was solely in NEUWOGES’ economic interest.
euro …
However, the remuneration for the privatisation efforts was later deducted from the sale price and paid separately, presumably because maintaining it as part of the sale price would have meant its having to be transferred to the inherited debt relief fund.
Detta slutpris delades sedan upp i priset för byggnaderna ([…] procent = […] euro) och den kapitaliserade tomträttsavgälden ([…] procent = […] euro).
The sale price paid by BAVARIA to NEUWOGES was reduced by the corresponding amount.
Beloppen som avsåg mark och byggnader beräknades inte separat, utan fastställdes som en andel av det totala försäljningspriset.
The handling of these payments as a separate fee rather than as part of sale price was relevant for NEUWOGES only against the background of the Inherited Debt Support Law.
Till att börja med ska det fastställas att Bavarias privatiseringsersättning till Neuwoges i form av kontantbetalningar på […] euro ska beaktas under alla omständigheter.
However, as explained above (in recital 101), a MEO would not have taken the Inherited Debt Support Law into account.
Det var först inte planerat att Neuwoges skulle få någon ersättning för sina privatiseringssträvanden.
The fact that NEUWOGES engaged in the privatisation efforts and expended resources on them is not relevant in this context.
Det belopp som senare betalades som en separat ersättning för dessa strävanden utgjorde först bara en del av det fastställda försäljningspriset.
A MEO not acting against the backdrop of the Inherited Debt Support Law would not have engaged in privatisation efforts, which is why they cannot be taken into account in applying the MEO test.
I själva verket fanns det ingen anledning för Bavaria att betala ut en ersättning till Neuwoges för verksamheter som Bavaria inte hade något ekonomiskt intresse av.
Accordingly, the remuneration for privatisation efforts paid by BAVARIA to NEUWOGES has to be considered a relevant benefit for NEUWOGES and one that has to be added to the sale price in order to determine the total financial impact of the sale-and-lease-back transaction on NEUWOGES.
Det var endast Neuwoges som hade ett ekonomiskt intresse av att det beviljades en skuldlättnad enligt AHG, vilket var knutet till villkoret om privatiseringssträvanden.
The modernisation carried out in the context of the sale-and-lease-back transaction had further financial implications for NEUWOGES.
Senare skulle emellertid ersättningen för privatiseringssträvandena dras av från försäljningspriset och i stället erläggas som en separat utbetalning.
It must be pointed out that the modernisation costs were directly related to the payment by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract.
Skälet till detta torde ha varit att om det aktuella beloppet fortfarande hade ingått i försäljningspriset skulle det ha medfört en skyldighet att betala till ETF.
This payment resulted from a calculation of the total investment volume minus the costs, including modernisation costs (see recital 109 above).
Det försäljningspris som Bavaria betalade till Neuwoges minskades med motsvarande belopp.
In other words: the higher the modernisation costs, the lower the purchase price.
Sett i Bavarias perspektiv gjorde detta ingen skillnad ekonomiskt.
It is for this reason that in an alternative calculation of the transaction, in which lower rent levels, a lower indexation and thus significantly lower leasing payments were assumed, the purchase price was still above that of the actual land-lease and sale contract, mostly because the modernisation costs in this alternative calculation were assumed to be much lower than eventually agreed between BAVARIA and BRG [64].
Från Bavaria fick Neuwoges exakt samma belopp som bolaget skulle ha fått om parterna inte hade enats om en separat privatiseringsersättning.
Against this background, it should be noted that the lump-sum modernisation payment made by BAVARIA to NEUWOGES’ wholly owned subsidiary BRG under the global lump-sum contract was much higher than the modernisation costs originally estimated by NEUWOGES [65].
Även Neuwoges såg faktiskt privatiseringsbetalningarna som en del av de förväntade intäkterna från försäljnings- och återförhyrningsordningen.
While NEUWOGES’ original estimate assumed total costs of EUR […] or EUR […] per m2, the lump-sum modernisation costs finally agreed between BAVARIA and NEUWOGES’ subsidiary BRG amounted to EUR […] or EUR […] per m2.
[63]
The significantly higher agreed lump-sum costs significantly reduced the payment by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract.
Som anges ovan (se skäl (101)) skulle en marknadsekonomisk aktör ha lämnat AHG utan avseende.
No explanation was provided for this divergence between the originally estimated costs and the agreed lump-sum payment.
Omständigheten att Neuwoges har genomfört privatiseringssträvanden och använt medel till detta saknar betydelse i detta sammanhang.
This is particularly surprising in view of NEUWOGES’ original assertion that the estimated modernisation costs averaging EUR […] per m2 were ‘common’ or ‘usual’ costs[…] [66].
En marknadsekonomisk aktör som inte agerade inom ramarna för AHG skulle inte ha utfört några privatiseringssträvanden och dessa kan därför inte heller beaktas i fråga om kriteriet om en marknadsekonomisk aktör.
The study ‘Between Modernisation and Demolition: Prefabricated Apartment Blocks in East Germany’ (hereinafter: the ‘Pestel study’), submitted by NEUWOGES, also estimated the costs of a modernisation similar to that carried out by BRG at between EUR […] per m2 and EUR […] per m2 [67].
Den ersättning för privatiseringssträvandena som Bavaria betalat till Neuwoges är därför att betrakta som en relevant fördel för Neuwoges som måste vägas in i försäljningspriset om man ska kunna fastställa försäljnings- och återförhyrningsordningens samtliga finansiella konsekvenser för Neuwoges.
As the owner and administrator of the buildings, NEUWOGES had intimate knowledge of the modernisation needs, and it is hard to see why it would have originally underestimated these so drastically.
Den renovering som genomfördes inom ramen för försäljnings- och återförhyrningsordningen fick ytterligare finansiella konsekvenser för Neuwoges.
The modernisation costs must be taken into account in determining the financial impact of the land-lease and sale contract.
Det ska erinras om att det enligt återförhyrningsdelen fanns ett direkt samband mellan renoveringskostnaderna och Bavarias utbetalning till Neuwoges, som beräknades genom att kostnaderna – inklusive renoveringskostnaderna – drogs från den totala investeringsvolymen (se skäl (109)).
First of all, it is clear that it was irrelevant to BAVARIA itself what modernisation costs NEUWOGES’ subsidiary, BRG, would charge it, simply because all additional modernisation costs would simply be set off against the purchase price.
Med andra ord: Ju högre renoveringskostnader, desto lägre köpeskilling.
NEUWOGES, on the other hand, had a manifest economic interest both in having BAVARIA contract with BRG to undertake the modernisation works and in shifting part of the sale price onto the modernisation costs.
Även med en alternativ beräkning av transaktionen, där man utgick från lägre hyror, lägre indexreglering och därmed också betydligt lägre leasingandelar, översteg därför köpeskillingen alltjämt det pris som hade överenskommits i återförhyrningsdelen.
The reason for the latter consideration is that profits made from the modernisation by NEUWOGES’ subsidiary were not subject to the transfer obligations under the Inherited Debt Support Law.
Detta berodde i första hand på att renoveringskostnaderna i denna alternativa beräkning har angetts som betydligt lägre än vad Bavaria och BRG slutligen kom överens om.
According to its own estimates, the profits earned by BRG (and hence NEUWOGES) from the BAVARIA modernisations amounted to EUR […] [68].
[64]
These profits constitute a direct benefit for NEUWOGES that must be taken into account.
Mot denna bakgrund ska det noteras att det schablonbelopp för renoveringsarbetena som Bavaria i enlighet med GPV betalade till BRG, ett helägt dotterbolag till Neuwoges, var betydligt högre än Neuwoges första beräkning av renoveringskostnaderna.
In justifying the sale price, NEUWOGES’ management too stressed that BRG was contracted to carry out the modernisation works [69].
I Neuwoges första kostnadsberäkning angavs de till totalt […] euro respektive […] euro/m2, men det schablonbelopp för renoveringen som Bavaria och Neuwoges dotterbolag BRG slutligen enades om uppgick till […] euro respektive […] euro/m2.
Ground rent
Med andra ord: De överenskomna kostnaderna översteg de ursprungligen beräknade kostnaderna med […] euro respektive […] procent.
Moving on to the ground rent, it is important to address NEUWOGES’ argument that BAVARIA did not effectively have to pay any rent for the first 30 years, since the capitalised rent for the land was included in the sale price.
I och med att schablonkostnaden låg betydligt högre än det överenskomna beloppet medförde detta en markant sänkning av den köpeskilling som Bavaria enligt återförhyrningsdelen skulle betala till Neuwoges.
However, whether the ground rent is paid on a yearly basis or upfront as capitalised rent is hardly decisive for this assessment.
Något skäl till differensen mellan den första kostnadsberäkningen och det överenskomna schablonbeloppet har inte angetts.
There is no indication that such an arrangement was irrational; it merely expressed a preference for upfront liquidity on the part of NEUWOGES.
Renoveringskostnaderna ska beaktas när de finansiella konsekvenserna av återförhyrningsdelen fastställs.
Finally, it must not be forgotten that BAVARIA is under the obligation to pay the ground rent even after the general management contract expires.
Först och främst är det uppenbart att det inte spelade någon roll för Bavaria hur höga renoveringskostnader Neuwoges dotterbolag BRG fakturerade för, eftersom alla tillkommande renoveringskostnader helt enkelt räknades av mot köpeskillingen.
From 1 January 2029, for a period of 10 years, BAVARIA will have to pay an annual rent of […]% of the current land value, which has been set at EUR […] per m2.
Neuwoges hade däremot ett uppenbart ekonomiskt intresse av att Bavaria slöt ett avtal med BRG om att genomföra renoveringsarbeten och att en del av försäljningspriset hänfördes till renoveringskostnaderna.
For the subsequent remaining term, an adaptation of the ground rent to the total cost-of-living index is provided for, as long as the latter fluctuates by more than […]%.
Som stöd för detta övervägande kan anföras att den vinst som Neuwoges dotterbolag gjorde till följd av renoveringen inte omfattades av det betalningsåtagande som fastställs i AHG.
Assuming for the sake of simplicity that the cost-of-living index will not fluctuate, these future payments will have a nominal value of EUR […].
Enligt egna uppskattningar gjorde BRG (och följaktligen även Neuwoges) en vinst på Bavaria-renoveringarna motsvarande […] euro.
For an overall evaluation, the discounted value in 1998 of these future payments must also be considered as part of the benefit received by NEUWOGES.
Denna vinst utgör en direkt fördel för Neuwoges som måste beaktas.
Conclusions
För att försvara försäljningspriset hänvisade faktiskt också Neuwoges företagsledning till det avtal som slutits med BRG om genomförandet av renoveringsarbetena.
It must be pointed out that it was the purpose of the foregoing analysis to determine the financial impact of the land-lease and sale contract on NEUWOGES as accurately as possible.
[69]
This analysis leads to the conclusion that the relevant benefits received by NEUWOGES include:
Tomträttsavgäld
the cash price paid by BAVARIA (EUR […]);
Vad gäller tomträttsavgälden ska här behandlas Neuwoges argument om att Bavaria i själva verket inte behövde göra några betalningar under de första 30 åren eftersom den kapitaliserade tomträttsavgälden ingick i försäljningspriset.
the fee paid for the privatisation efforts (EUR […]);
Frågan om tomträttsavgälden betalas årligen eller i förskott som en kapitaliserad tomträttsavgäld har emellertid knappast någon betydelse för den förestående bedömningen.
the profits earned from the modernisation (EUR […]);
Det finns inget som tyder på att det var irrationellt att ingå en sådan överenskommelse, utan detta visar enbart att Neuwoges föredrog förskottslikviditet.
the cash value of the ground rent after 2029 (EUR […], after discounting).
Man får slutligen inte glömma att Bavaria är skyldig att betala tomträttsavgälden även efter det att den administrativa delen har löpt ut.
Determining the likely financial impact of the general management contract on NEUWOGES
Om man för enkelhetens skull utgår från att levnadskostnadsindex inte kommer att variera, skulle dessa framtida betalningar beräknas uppgå till ett nominellt värde av […] euro.
Under the general management contract, NEUWOGES is responsible for managing the buildings in question.
Vid en samlad bedömning ska värdet av dessa framtida betalningar diskonterat till år 1998 också anses ingå i den fördel som Neuwoges har fått.
In return for the right to keep all income generated from renting the apartments and commercial space, NEUWOGES has to pay the owner (BAVARIA) a fixed monthly leasing payment, set at EUR […] until the completion of the modernisation works, and EUR […] thereafter (Section 3 of the general management contract).
Slutsatser
The monthly leasing payment is the result of multiplying the likely net rent per m2 and per month — reduced by the costs of administration and maintenance and taking account of the risk of loss of rent — by the number of m2 available [70].
Den vinst som genererades genom renoveringen ([…] euro).
The central assumptions are, then, the likely net rent per m2 and per month, and the likely costs.
Kontantvärdet av tomträttsavgälden från och med 2029 (diskonterat värde […] euro).
In the general management contract, the parties assumed net rent levels of EUR […] per m2 after modernisation and costs of EUR […] per m2, leading to the monthly leasing payment being set at EUR […] per m2 [71].
Fastställande av finansiella konsekvenser som den administrativa delen kan förväntas innebära för Neuwoges
Average rent
Enligt den administrativa delen ansvarar Neuwoges för förvaltningen av de aktuella byggnaderna.
Administration Costs
Neuwoges får samtliga intäkter från uthyrningen av lägenheter och affärslokaler.
Maintenance Costs
I gengäld ska ägaren (Bavaria) betala en fast månatlig leasingandel som fastställs till […] euro fram till dess att renoveringsarbetena är avslutade och till […] euro för perioden därefter (3 § den administrativa delen).
Risk of loss of Rent
Avtalet har en löptid på 30 år, räknat från och med det att renoveringsarbetena avslutats (2 § första stycket).
Total m2
Den månatliga leasingandelen indexregleras med […] procent per år (4 § andra stycket).
In setting the particular parameters that were eventually included in the general management contract, NEUWOGES had a choice [72].
Följande analys syftar till att fastställa vilka finansiella konsekvenser som den administrativa delen får för Neuwoges.
By setting a different rent level or a higher indexation, it could precisely determine its monthly payments over the duration of the contract and the price it would obtain from the sale [73].
Bakgrund (beräkningar)
There was, then, a direct correlation between assuming a higher or lower risk in setting a particular leasing payment (e.g. by setting different rent levels, indexation, and costs) and the liquidity received in the form of the sale price.
Den månatliga leasingandelen beräknas genom att den förväntade nettohyran per m2 och månad – minus förvaltningskostnader, underhållskostnader och risken för hyresbortfall – multipliceras med antalet tillgängliga kvadratmeter.
For example, in an alternative calculation provided by BAVARIA, which assumes an indexation of 2,0 %, rent levels of EUR […] and hence a leasing payment of EUR […], the monthly leasing payment would have amounted to EUR […] instead of EUR […] [74].
De viktigaste antagandena gäller därmed den förväntade nettohyran per m2 och månad samt de förväntade kostnaderna.
Of course, the sale price would have been lower as well.
I den administrativa delen utgick parterna från att nettohyran på […] euro/m2 efter renoveringen uppgick till […] euro/m2 och den månatliga leasingandelen fastställdes därför till […] euro/m2.
Financial impact analysis
[71]
General considerations
Genomsnittshyra
In determining the financial impact of the general management contract on NEUWOGES, it is important to note two considerations.
förvaltningskostnader
First, the leasing payment is calculated on a per m2 basis.
underhållskostnader
Since a number of apartments were sold by BAVARIA after the conclusion of the contract, the relevant amount changed from, initially, […] m2 to […] m2 in 1999, […] m2 in 2000, and […] m2 in 2001.
risken för hyresbortfall
After 2001, the relevant amount remained stable at […] m2.
totalt antal kvadratmeter
In its submissions, NEUWOGES used these progressively decreasing amounts of m2 to calculate projected financial flows.
När de konkreta parametrar som slutligen användes i den administrativa delen skulle fastställas hade Neuwoges ett val.
As only the ex-ante perspective is important, NEUWOGES should not have reduced the overall amount of m2 underlying its calculations by the amount actually sold thereafter, but by the amount it expected, in early 1998, to be sold thereafter.
Bolaget kunde exakt bestämma sina månatliga betalningar under avtalstiden samt försäljningsintäkterna genom att välja en annan hyresnivå eller en högre indexreglering.
Accordingly, the following analysis will not be based on the numbers used in NEUWOGES’ submissions; rather, it will use the numbers that NEUWOGES included in its original profit projection, which assumed a progressive reduction from […] m2 to […] m2 until 2003.
Det fanns ett direkt samband mellan den högre eller lägre risk som var resultatet av att en viss leasingandel fastställts (t.ex. genom att fastställa avvikande hyresnivåer, en avvikande indexreglering och avvikande kostnader) och den likviditet som erhölls i form av försäljningspriset.
Second, to determine the financial impact of the contract for NEUWOGES, expected when the transaction was concluded, future income and costs must be discounted, requiring a discount rate to be set.
Enligt en alternativ beräkning som utförts av Bavaria hade t.ex. det månatliga leasingbeloppet kunnat uppgå till […] euro i stället för […] euro om indexregleringen varit 2,0 procent, hyresnivån […] euro, vilket därmed hade gett ett leasingpris på […] euro.
In line with its original letter and the cash-flow analyses provided by NEUWOGES, the Commission assumes the discount rate to be 5 % per year [75].
Självklart skulle även försäljningspriset vara lägre i så fall.
Reliability of NEUWOGES’ cash-flow analyses
Analys av de finansiella konsekvenserna