natgillin/translations-raw huggingface dataset:
As described by the municipality, the likelihood of obtaining the re-zoning of the land would be very high for any owner of the land in question.
Parterna har kommit överens om att arrendeavgiften kan ses över i sin helhet efter 20 år på begäran av endera parten.
In any event, according to the Netherlands the current zoning of the land for stadium and commercial use also has a substantial economic potential.
Denna översyn ska baseras på en ny värderingsrapport.
It can therefore be concluded that it seems acceptable that the expert valuation values the land on the basis of mixed use.
Markens värde vid denna tidpunkt tillsammans med en rimlig avkastning på statsobligationer och en riskpremie ska ligga till grund för fastställandet av den nya arrendeavgiften för marken.
The Commission has already accepted that a municipality may base the valuation of land on the long-term prospect of the development of the value of a plot of land in an area which may be subject to expected improvements in line with a business planning strategy [8].
Som en ytterligare skyddsåtgärd för kommunen har parterna kommit överens om att nyttjanderätten till marken och stadion tillfaller kommunen om PSV inte fullgör sina arrendebetalningar eller går i konkurs.
PSV will pay the municipality a long-lease rent determined by the independent valuation firm and calculated on the basis of the price assumed for the land in view of its later possible use for apartments and offices and with reference to the interest rate for long-term government bonds in 2011 plus a risk premium of 1,5 %.
Denna klausul utgör ett undantag från den normala ordningen enligt den nederländska civilrätten, som är att en arrenderättighet tillfaller konkursboet och därmed hamnar utanför markägarens kontroll.
Thus, the lease fee already reflects the price estimated for the land for a purpose other than sport use.
I detta fall kommer kommunen att förbli ägare till marken och kunna kontrollera användningen av den efter arrendetiden.
It is therefore higher than a lease fee calculated on the basis of the current use of the land.
Även om de antaganden som görs i värderingsrapporten framstår som rimliga, såsom anges i skälen 48–57, är det svårt att göra en jämförelse med andra kommersiella transaktioner eftersom de arrendeavtal som Nederländerna har överlämnat i riktmärkningssyfte kan härröra från andra sektorer (till exempel bostadssektorn i Amsterdam).
The report acknowledges that a long-term lease of more than 15 years may include certain risks in terms of fluctuation of the land value.
För att bedöma om denna transaktion överensstämmer med principen om en privat investerare i en marknadsekonomi har kommissionen därför undersökt om en annan grund för en kommersiell transaktion – baserad på ett lån från Eindhoven till PSV med marken som säkerhet – skulle ha tjänat som riktmärke.
Those risks are, however, limited by several factors, which will be discussed further in recitals 56 to 59.
Kommissionen konstaterar att den arrendeavgift som PSV ska betala är högre än marknadsräntan för ett sådant lån när skillnaderna mellan en försäljnings- och återförhyrningstransaktion och ett lån tas med i beräkningen.
The assumptions of the valuation report can be considered conservative.
Den viktigaste skillnaden har att göra med att om PSV skulle ställa in sina betalningar efter att ha fått ett lån från kommunen skulle kommunen i bästa fall få tillbaka det nominella lånebeloppet.
The valuation report determines the expected possible value of the offices and apartments by reference to neighbouring recent developments and inserts as an additional risk buffer on the possible sale price of the apartments a floor space index of only 80 % compared with similar projects.
Den skulle inte kunna tillgodogöra sig någon värdeökning för marken utöver det nominella lånebeloppet.
Regarding the assumed land value increase of 1,7 %, taken as the assumed inflation rate, the valuation includes a correction mechanism: after 20 years a deduction from the accumulated value of the land of 22,5 % is included as a safety margin.
Vid en försäljnings- och återförhyrningstransaktion blir kommunen ägare till marken när arrendeavtalet träder i kraft och har full äganderätt vid en betalningsinställelse.
Combining both assumptions together, the expected increase is estimated to be 1,01 % per year over the 40 years lease period and 0,4 % per year for the first 20 years.
Kommunen betonade denna aspekt när beslutet om åtgärden fattades, särskilt mot bakgrund av att den garanterade fulla förfoganderätten till marken om PSV ställer in betalningarna är ett avsteg till fördel för kommunen från de allmänna bestämmelserna i nederländsk lag (skäl 59).
Thus, the initial assumption of 1,7 % in combination with the safety margin appears reasonable given that the asset concerned is land which can be expected to retain its value or increase in value and that it is located in the town centre (although the land is currently classified for commercial use, the lease fee rate is already based on the assumed value of a mixed-use plot of land).
Om marken ökar i värde (efter det att lånevillkoren har fastställts) gynnar detta alltså bara kommunen.
Furthermore, the 2011 inflation rate for the Netherlands was 2,3 % [9], while the ECB has an inflation target of 2 %.
Således skulle man förvänta sig att en försäljnings- och återförhyrningstransaktion a priori skulle ha lägre förväntad avkastning än ett lån.
Both these values are significantly above the expected growth rates for the ground value which the valuer has used.
Därmed skulle avkastningen på ett lån med högkvalitativ säkerhet till ett företag med liknande kreditvärdighet som fotbollsklubben PSV utgöra riktmärkets övre gräns.
Apart from those safeguards regarding the lease fee, the lease contract negotiated by the municipality contains various other provisions to cover possible risks, in particular the risk of default by PSV.
I avsaknad av tillförlitliga marknadsindikatorer [10] måste den marknadsmässiga referensräntan för det alternativa scenariot med ett lån till PSV fastställas på grundval av kommissionens meddelande om en översyn av metoden för att fastställa referens- och diskonteringsräntor [11].
The football club will provide a guarantee for the rent payments with its income from the sale of season tickets.
Denna kalkyl skulle med tillämpning av försiktighetsprincipen ta i beaktande att PSV hade låg kreditkvalitet 2011 och med antagande om en hög säkerhetsnivå för lånet (det vill säga marken).
PSV has also provided a surety of EUR 5 million corresponding to about two years' rent, which is taken from the purchase price and kept by the notary involved for 10 years.
Referensräntan skulle då bli 6,05 %.
The parties have agreed that the lease fee amount can be fully reviewed after 20 years at the request of either party.
En låneinvesterare skulle alltså förvänta sig 1,01 % högre avkastning än kommunen av försäljnings- och återförhyrningstransaktionen.
This review will be based on a new valuation report.
Kommunen handlar emellertid fortfarande som en investerare i en marknadsekonomi om låneinvesteraren är beredd att avstå från en avkastning på 1,01 % i utbyte mot en möjlig värdestegring för marken (se skäl 61).
The ground value at that time together with an appropriate return on government securities and a risk premium will determine the new ground lease fee.
Baserat på transaktionens egenskaper är en sådan uppgångspotential värd minst 1,01 %, och därför tycks kommunens förväntade avkastning av försäljnings- och återförhyrningstransaktionen ligga i linje med marknadsreferenserna.
As a further safeguard for the municipality, the parties have agreed that the rights of use of the land and of the stadium would fall to the municipality if PSV failed to honour its lease fee payments or fell into bankruptcy.
Således skulle försäljnings- och återförhyrningskonstruktionen inte resultera i någon otillbörlig förmån för PSV och kommunens avkastning överensstämmer med principen om en privat investerare i en marknadsekonomi.
This clause constitutes a deviation from the standard consequence under Dutch civil law, according to which a leasehold right would become part of the bankruptcy estate and hence escape control by the land owner.
Slutligen bör man notera att den årliga arrendeavgiften enligt Nederländerna är jämförbar med den hyra som andra professionella fotbollsklubbar i landet betalar för sina stadion.
In the current case, at the end of the lease, the municipality will remain the owner of the land and control its use.
Sådana jämförelser är visserligen svåra att göra eftersom orterna skiljer sig åt, men det bör betonas att dessa andra klubbar inte bara betalar årliga arrenden för marken under stadion, utan hyr hela stadionanläggningarna.
Whilst the assumptions in the valuation report appear to be reasonable as indicated in recitals 48 to 57, a comparison with other commercial transactions remains difficult since the lease agreements presented by the Netherlands for benchmarking purposes may concern different sectors (such as the Amsterdam housing sector).
PSV äger däremot stadion, svarar för kostnaderna för drift och underhåll och betalar dessutom en arrendeavgift för marken.
Therefore, in assessing whether the current transaction is MEIP compliant, the Commission has ascertained whether a different basis for a commercial transaction — based on a loan transaction by Eindhoven to PSV, with the land as collateral — would have served as a benchmark.
SLUTSATS
The Commission observes that the lease fee to be paid by PSV is higher than the market rate of such a loan, once the differences between a sale-and-lease-back transaction and a loan are taken into account.
Kommissionen anser därför att de tvivel som uttrycktes i beslutet om att inleda förfarandet har skingrats i tillräcklig utsträckning.
The most significant difference relates to the fact that, if PSV were to default after obtaining a loan from the municipality, the municipality would at best receive back the notional amount of the loan.
När kommunen köpte stadion och arrenderade ut den till PSV handlade den på samma sätt som en hypotetisk privat investerare skulle ha gjort i en jämförbar situation.
It would not be able to benefit from any increase in the value of the land beyond the notional amount of the loan.
Därför utgör transaktionen inte statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i fördraget.
In the sale-and-lease-back agreement, the municipality becomes owner of the land at the start of the lease contract and will have full ownership rights in case of default.
HÄRIGENOM FÖRESKRIVS FÖLJANDE.
The municipality put emphasis on that aspect when deciding on the measure, given in particular that the guaranteed full disposal over the land after a potential default by PSV deviates in the municipality's favour from the general provisions of Dutch law (recital 59).
Artikel 1
Any increase in the value of the land (after fixing the loan terms) will hence only benefit the municipality.
Den åtgärd som Nederländerna har genomfört till förmån för fotbollsklubben PSV i Eindhoven utgör inte stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt.
Thus, one would expect a sale-and-lease-back transaction to have a priori a lower expected return than a loan.
Artikel 2
The rate of return of a loan with high-quality collateral given to a company with a rating similar to PSV football club would thus constitute an upper bound for a benchmark.
Detta beslut riktar sig till Konungariket Nederländerna.
In the absence of reliable market proxies [10], the market reference rate for the alternative scenario of a loan to PSV would have to be established on the basis of the Communication from the Commission on the revision of the method for setting the reference and discount rates [11].
Utfärdat i Bryssel den 4 juli 2016.
That calculation would be done, in order to be conservative, considering that PSV exhibited a poor credit quality in 2011 and assuming high collateralisation for the loan (i.e. the land).
På kommissionens vägnar
The resulting reference rate would amount to 6,05 %.
Ledamot av kommissionen
A loan investor thus expects a 1,01 % higher return than the municipality in the sale-and-lease-back transaction.
Kommissionens beslut i ärende SA.33584 (2013/C) (f.d.
However, the municipality still acts as a market economy investor if the loan investor is willing to forgive a return of 1,01 % in exchange for a possible increase in land value (see recital 61).
2011/NN) – Nederländerna.
Based on the characteristics of the transaction, such an upside potential is worth at least 1,01 % and the return expected by the municipality in the sale and leaseback transaction therefore appears in line with market benchmarks.
Stöd till vissa nederländska professionella fotbollsklubbar 2008–2011 – Uppmaning enligt artikel 108.2 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt att inkomma med synpunkter (EUT C 116, 23.4.2013, s. 19).
Therefore, it appears that the sale-and-lease-back construction does not result in an undue advantage for PSV and provides the municipality with a return that falls within the MEIP.
Se fotnot 1.
Last, it should be noted that the annual lease fee, according to the Netherlands, is comparable with the rent paid elsewhere in the country by professional football clubs for stadium rent.
Mål T-370/13, Gemeente Eindhoven mot kommissionen.
While any such comparison remains difficult because of different locations, it should be emphasised that these other clubs pay the annual rent not only for the land under the stadium but for the entire stadium complex.
EGT C 209, 10.7.1997, s. 3.
In comparison, PSV owns the stadium, carries the costs of its operation and maintenance and pays in addition a lease fee for the land under it.
Mål C-325/08, Olympique Lyonnais ECLI:EU:C:2010:143, punkterna 27 och 28, mål C-519/04 P, Meca-Medina and Majcen mot kommissionen, ECLI:EU:C:2006:492, punkt 22, mål C-415/93 Bosman, ECLI:EU:C:1995:463, punkt 73.
CONCLUSION
Kommissionens beslut i fråga om Tyskland den 20 mars 2013 angående Multifunktionsarena der Stadt Erfurt (ärende SA.35135 [2012/N]), punkt 12 och Multifunktionsarena der Stadt Jena (ärende SA.35440 [2012/N]), meddelandena i sammanfattad form i EUT C 140, 18.5.2013, s. 1, och den 2 oktober 2013 angående Fußballstadion Chemnitz (ärende SA.36105 [2013/N]), meddelande i sammanfattad form i EUT C 50, 21.2.2014, s. 1, punkterna 12–14.
The Commission therefore concludes that the doubts expressed in the opening decision have been sufficiently dispelled.
Kommissionens beslut i fråga om Spanien den 18 december 2013 avseende eventuellt statligt stöd till fyra spanska professionella fotbollsklubbar (ärende SA.29769 [2013/C]), punkt 28, Real Madrid CF (ärende SA.33754 [2013/C]), punkt 20, och påstått stöd till tre fotbollsklubbar i Valencia (ärende SA.36387 [2013/C]), punkt 16, offentliggjort i EUT C 69, 7.3.2014, s. 99.
The municipality, when it bought the stadium land and leased it back to PSV, behaved in the way a hypothetical private investor in a comparable position could have done.
Enligt dessa kriterier utgör det inget statligt stöd om en privat investerare som verkar under normala marknadsvillkor i en marknadsekonomi i en likartad situation skulle ha vidtagit åtgärderna till förmån för mottagaren i fråga.
Therefore, the transaction does not entail State aid within the meaning of Article 107(1) of the Treaty,
Kommissionens beslut 2011/529/EU av den 20 april 2011 om åtgärd C-37/04 (f.d.
HAS ADOPTED THIS DECISION:
NN 51/04) som Finland genomfört till förmån för Componenta Corporation Abp (EUT L 230, 7.9.2011, s. 69), skälen 68–74.
Article 1
I detta fall fanns det inte tillräckliga data för att skapa en marknadsindikator för riktmärkesräntan.
The measure which the Netherlands has implemented in favour of the football club PSV in Eindhoven does not constitute aid within the meaning of Article 107(1) of the Treaty on the Functioning of the European Union.
EUT C 14, 19.1.2008, s. 6.
This Decision is addressed to the Kingdom of the Netherlands.
Kommissionen vidarebefordrade synpunkterna till Nederländerna och gav landet tillfälle att yttra sig över dem.
Done at Brussels, 4 July 2016.
Klubben vann den högsta ligan 2014/2015 och 2015/2016.
For the Commission
PSV deltar regelbundet i europeiska turneringar och har vunnit både Europacupen (1987/1988) och Uefa-cupen (1977/1978).
Member of the Commission
De kom överens om att kommunen skulle köpa marken under stadion och träningsanläggningen för 48385000 euro.
Commission Decision in Case SA.33584 (2013/C) (ex 2011/NN) — Netherlands aid to certain professional Dutch football clubs in 2008-11 — Invitation to submit comments pursuant to Article 108(2) of the Treaty on the Functioning of the European Union (OJ C 116, 23.4.2013, p. 19).
Den mark som stadion står på hade värderats till 41160000 euro.
Cf. footnote 1.
För att finansiera detta köp tog kommunen ett långfristigt banklån på ett jämförbart belopp till bunden ränta.
OJ C 209, 10.7.1997, p. 3.
Nederländerna hävdar att detta belopp är i linje med vad andra professionella fotbollsklubbar i landet betalar för hyra av stadion på andra platser och att den därför är marknadsmässig.
Case C-325/08 Olympique Lyonnais ECLI:EU:C:2010:143, paragraphs 27 and 28; Case C-519/04 P Meca-Medina and Majcen v Commission ECLI:EU:C:2006:492, paragraph 22; Case C-415/93 Bosman ECLI:EU:C:1995:463, paragraph 73.
Företaget slog fast att marknadspriset för marken under stadion i det befintliga skicket och med hänsyn tagen till utvecklingsmöjligheterna var 41160000 euro.
Commission Decisions regarding Germany of 20 March 2013 on Multifunktionsarena der Stadt Erfurt (Case SA.35135 (2012/N)), paragraph 12, and Multifunktionsarena der Stadt Jena (Case SA.35440 (2012/N)), summary notices in OJ C 140, 18.5.2013, p. 1, and of 2 October 2013 on Fußballstadion Chemnitz (Case SA.36105 (2013/N)), summary notice in OJ C 50, 21.2.2014, p. 1, paragraphs 12-14; Commission Decisions regarding Spain of 18 December 2013 on possible State aid to four Spanish professional football clubs (Case SA.29769 (2013/C)), paragraph 28, Real Madrid CF (Case SA.33754 (2013/C)), paragraph 20, and alleged aid in favour of three Valencia football clubs (Case SA.36387 (2013/C)), paragraph 16, published in OJ C 69, 7.3.2014, p. 99.
Den metod som användes för att värdera marken och fastställa arrendeavgiften godkändes av en extern revisionsfirma som kommunen anlitade.
According to the MEIP test, no State aid would be involved where, in similar circumstances, a private investor, operating in normal market conditions in a market economy, could have been prompted to provide to the beneficiary the measures in question.
I sin värderingsrapport från mars 2011 bedömde Troostwijk marknadspriset för marken under stadion på basis av det befintliga skicket och med hänsyn tagen till utvecklingsmöjligheterna till 41160000 euro.
Commission Decision 2011/529/EU of 20 April 2011 on measure C-37/04 (ex NN 51/04), implemented by Finland for Componenta Oyj (OJ L 230, 7.9.2011, p. 69), recitals 68 to 74.
Den metod som användes för att värdera marken och fastställa arrendeavgiften godkändes av en extern revisionsfirma som kommunen anlitade.
http://data.worldbank.org/indicator/FP.CPI.TOTL.ZG/countries/NL?display=graph
Det årliga arrendebeloppet är 2463030 euro.
In this case, there were insufficient data to construct a market proxy for the benchmark rate.
Detta belopp inbegriper arrende av marken under stadion (1863743 euro), marken under träningsanläggningen (327151 euro) och en parkeringsplats (272135 euro).
OJ C 14, 19.1.2008, p. 6.
Således återspeglar arrendeavgiften redan det uppskattade priset på marken om den används för annat än sport, och är därför högre än om den hade beräknats på grundval av den nuvarande markanvändningen.
The Commission received observations from the following interested parties: from the municipality of Eindhoven (hereinafter: ‘the municipality’) on 23 May 2013, 11 September 2013 and 26 September 2013, and from PSV on 24 May 2013.
Därför ansåg värderingsexperterna att detta var ett realistiskt antagande som inte tog hänsyn till kommunens makt att påverka planeringsprocessen, utan utgick ifrån utvecklingen av de omgivande områdena och de administrativa rutinerna för hantering av privata byggherrars ansökningar om tillstånd och ny markanvändning.
Council Decision (EU) 2016/1850
Rådets beslut (EU) 2016/1850
on the signature and provisional application of the stepping stone Economic Partnership Agreement between Ghana, of the one part, and the European Community and its Member States, of the other part
om undertecknande och provisorisk tillämpning av det inledande avtalet om ekonomiskt partnerskap mellan Ghana, å ena sidan, och Europeiska gemenskapen och dess medlemsstater, å andra sidan
Having regard to the Treaty establishing the European Community, and in particular Articles 133 and 181 in conjunction with the first sentence of the first subparagraph of Article 300(2) thereof,
med beaktande av fördraget om upprättandet av Europeiska gemenskapen, särskilt artiklarna 133 och 181 jämförda med artikel 300.2 första stycket första meningen,
On 12 June 2002 the Council authorised the Commission to open negotiations of Economic Partnership Agreements with ACP countries.
Den 12 juni 2002 bemyndigade rådet kommissionen att inleda förhandlingar om avtal om ekonomiskt partnerskap med AVS-länderna.
Negotiations of a stepping stone Economic Partnership Agreement (hereinafter referred to as the ‘stepping stone EPA’) have been concluded with Ghana and the stepping stone EPA was initialled on 13 December 2007.
Förhandlingarna om ett inledande avtal om ekonomiskt partnerskap med Ghana (nedan kallat det inledande avtalet om ekonomiskt partnerskap) har slutförts, och det inledande avtalet om ekonomiskt partnerskap paraferades den 13 december 2007.
Article 75 of the stepping stone EPA provides for its provisional application pending its entry into force.
Enligt artikel 75 i det inledande avtalet om ekonomiskt partnerskap ska avtalet tillämpas provisoriskt i avvaktan på att det ska träda i kraft.
The stepping stone EPA should be signed on behalf of the Community and applied, as concerns elements falling within the competence of the Community, on a provisional basis subject to its conclusion at a later date,
Det inledande avtalet om ekonomiskt partnerskap bör undertecknas på gemenskapens vägnar och, vad gäller de delar som omfattas av gemenskapens behörighet, tillämpas provisoriskt med förbehåll för att det senare ingås.
The signing of the stepping stone Economic Partnership Agreement between Ghana, of the one part, and the European Community and its Member States, of the other part, is hereby approved on behalf of the Community, subject to the Council Decision concerning the conclusion of the said Agreement.
Undertecknandet av det inledande avtalet om ekonomiskt partnerskap mellan Ghana, å ena sidan, och Europeiska gemenskapen och dess medlemsstater, å andra sidan, godkänns härmed på gemenskapens vägnar, med förbehåll för rådets beslut om ingående av nämnda avtal.
The text of the stepping stone EPA is attached to this Decision.
Texten till det inledande avtalet om ekonomiskt partnerskap åtföljer detta beslut.
For the purposes of Article 73(2) of the stepping stone EPA, the EPA Committee shall be composed, on the one hand, of the members of the Council and of representatives of the Commission and, on the other hand, of representatives of the Government of Ghana.
Med avseende på artikel 73.2 i det inledande avtalet om ekonomiskt partnerskap ska AEP-kommittén bestå av rådets medlemmar och kommissionens företrädare, å ena sidan, och företrädare för Ghanas regering, å andra sidan.
The Commission shall propose to the Council, for its decision, the position of the European Community with a view to the negotiation of the EPA Committee's rules of procedure.
Kommissionen ska lämna förslag till rådet, som ska besluta om den ståndpunkt som Europeiska gemenskapen ska inta i förhandlingarna om AEP-kommitténs arbetsordning.