natgillin/translations-raw huggingface dataset:
To this it adds a premium of 1,5 % to cover the risk of land value decrease and/or default of payment.
Från en marknadsekonomisk investerares synpunkt uppvägs emellertid den långa tidsperiod under vilken värdet av en fastighet i ett område med blandad användning inte kan realiseras av arrendeavgiften, som redan i sig baserar sig på det antagna värdet av mark med blandad användning.
The lease fee is thus determined so as to provide for the municipality a return of 5,04 %.
Denna ska ses över efter 20 år på basis av en ny värderingsrapport.
The valuation by the outside expert assumes an increase in the land value over the 40 years in line with expected average annual inflation of 1,7 %.
Denna översyn ska omfatta markens värde och den rimliga avkastningen på detta.
On that basis the valuation finds appropriate that PSV pays an annual lease fee of EUR 2463030.
Arrendeavgiften ger intäkter under avtalstiden och därefter kan markens potential realiseras.
The Netherlands claims that this amount is in line with the rent paid elsewhere in the country by professional football clubs for stadium rent and that it therefore was in conformity with market conditions.
Kommunens risk begränsas också av andra faktorer.
Regarding the assumed land value increase of 1,7 %, the study allows after 20 years for a reduction in the accumulated value of the land of 22,5 % as a safety margin and determines the annual estimated lease fee from year 21 on that lower base.
När det gäller markanvändningsrisken bygger antagandet om markanvändningen i värderingsrapporten på det faktum att områdena omkring stadion redan har omklassificerats från industriell till blandad användning.
Given the safety margin of 22,5 %, the actual appreciation rate used in the valuation amounts to 1,01 % for the whole 40 years (0,4 % for the first 20 years).
I ett fall fick investeraren klartecken för ny markanvändning inom åtta veckor.
It will be fully reviewed after 20 years, on the basis of a new valuation report.
Risken blir inte hög även om planen för stadionområdet inte förändras.
This review would cover the value of the land and the appropriate return on that value.
I den nuvarande områdesplanen är området avsett för en stadion och för handel.
This lease provides income during the lease term, with the subsequent possibility of realising the potential of the land.
Om denna plan bibehålls kan följden bara bli något lägre markvärde.
The risks for the municipality would be limited also by further factors.
Enligt Nederländerna är alla former av kommersiell användning tillåtna, liksom att utveckla lönsam kommersiell verksamhet.
Regarding the land zoning risk, the assumption of the valuation report on the zoning is based on the fact that the areas around the stadium have already been re-zoned from industrial use to mixed use.
Den oberoende värderingsmannen fann att blandad användning var en lämplig grund för värderingen.
In one case, that re-zoning was obtained by the investor within eight weeks.
Detta var inte någonting som kommunen föreslog.
Therefore the valuation experts took that assumption as a realistic one.
Enligt det långfristiga arrendeavtalet får kommunen full förfoganderätt över marken och stadion om PSV inte betalar arrendeavgiften eller går i konkurs, och kan ta till vara markens potential.
It did not factor in the municipality's power to influence the planning process but looked at development in the surrounding areas and the administrative practice of delivering permits and re-classifications to private developers.
Byggnaderna på fastigheten tillfaller då kommunen.
The planning laws allow for flexible re-designation.
Såsom anges ovan är de förväntade kostnaderna för rivning och nybyggnation redan inbakade i transaktionspriset 48385000 euro, och arrendeavgiften ska ses över i sin helhet efter 20 år.
To further reduce the risks in the calculation, the valuation report assumed a lower construction density than in neighbouring plots.
PSV ställde också sina intäkter från försäljningen av säsongsbiljetter som säkerhet för betalningen av arrendeavgiften och betalade en handpenning motsvarande två års markarrende (för en inledande period om 10 år).
Even if the zoning for the stadium is maintained in its current state, that would not constitute a high risk.
När arrendeavtalet löper ut kommer kommunen inte bara att ha inkasserat räntan utan också fortfarande att vara ägare till marken under stadion, som kan förmodas ha ett högre värde än i dag och olika tänkbara användningsområden.
The current zoning is for stadium and commercial use.
Byggnaderna på fastigheten kommer också att stå till kommunens förfogande, utan att PSV kompenseras på något sätt.
This zoning, if maintained, may lead to an only moderately lower land value.
SYNPUNKTER FRÅN BERÖRDA PARTER
According to the Netherlands, it would allow any commercial use on the premises and developing profitable commercial activities.
Kommunen och PSV framförde synpunkter under förfarandet som var identiska med Nederländernas.
The independent valuer found that a mixed use was the appropriate basis for valuation.
Dessutom beskrev kommunen den process som ledde fram till beslutet att köpa marken och motiven för detta.
It was not suggested by the municipality.
Enligt kommunen inleddes diskussionerna om ett försäljnings- och återförhyrningsavtal med PSV i januari 2011.
The long-lease contract provides that, should PSV fail to pay the lease fee or go bankrupt, the ground and the stadium will be at the full disposal of the municipality, which may develop the land's potential.
Det bakomliggande målet var att hjälpa PSV genom en budgetneutral transaktion som inte skulle ge klubben en ekonomisk fördel som den inte skulle ha fått under normala marknadsförhållanden.
The buildings on the land will become the property of the municipality.
I detta syfte och med sikte på detta mål bad kommunen det oberoende fastighetsvärderingsföretaget Troostwijk Taxaties B.V. (nedan kallat Troostwijk) att fastställa marknadspriset på marken i fråga och ett rimligt årligt arrendebelopp.
As indicated above, the transaction price of EUR 48385000 already takes into account the expected demolishing and development costs and the lease fee amount will be fully reviewed after 20 years.
I mars 2011 överlämnade Troostwijk en värdering av marken under stadion och andra fastigheter som PSV ville sälja till kommunen.
Furthermore, PSV pledged the proceeds of its season tickets to guarantee the lease fee payment and made a deposit equal to two years' ground rent (for an initial period of 10 years).
Arrendeavgiften skulle vara högre än den ränta som kommunen skulle betala för det lån den tog för att finansiera fastighetsförvärvet.
At the end of the lease contract the municipality will not only have collected the interest but will still be the owner of the land under the stadium with a supposedly higher value than today and have various possibilities for its use.
Efter att ha mottagit en begäran om upplysningar om den planerade transaktionen från kommissionen i maj 2011 betonade kommunen med särskild emfas att åtgärden vidtogs på marknadsmässiga villkor och inte skulle påverka dess budget.
COMMENTS FROM INTERESTED PARTIES
Kommunen hade ett egenintresse av att köpa denna mark, vilket kan innebära att den var värd mer för kommunen än för en annan tänkbar investerare.
The municipality and PSV submitted observations under the procedure which were identical with the observations submitted by the Netherlands.
BEDÖMNING AV ÅTGÄRDEN – FÖREKOMST AV STATLIGT STÖD ENLIGT ARTIKEL 107.1 I FÖRDRAGET
In addition, the municipality described the procedure leading to the decision to buy the stadium land and the motives which guided it.
Enligt artikel 107.1 i fördraget är statligt stöd sådant stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, i den utsträckning stödet påverkar handeln mellan medlemsstaterna.
According to the municipality, in January 2011 deliberations started to enter into a sale-and-lease-back agreement with PSV.
Villkoren i artikel 107.1 i fördraget är kumulativa och för att en åtgärd ska betraktas som statligt stöd måste således alla villkor uppfyllas.
The underlying objective was to help PSV with a budgetary neutral transaction which would not confer a financial advantage on the club that it might not have obtained under market conditions.
Statliga medel och stöd som kan tillskrivas staten
For that purpose and with this objective in mind, the municipality asked the independent land valuation firm Troostwijk Taxaties BV (hereinafter: ‘Troostwijk’) to determine the market price for the land concerned and a reasonable amount for the annual lease.
Åtgärden att köpa marken under stadion och träningsanläggningen De Herdgang för 48385000 euro och sedan arrendera ut dem till PSV igen beslutades av kommunen.
In March 2011, Troostwijk provided a valuation of the stadium land and other plots of land which PSV wanted to sell to the municipality.
Denna åtgärd berör kommunens budget och inbegriper således användning av statliga medel.
It determined as the market price for the land under the stadium in its then state and in consideration of its development prospects a price of EUR 41160000.
Därmed ska den tillskrivas staten.
The methodology of the land value determination and the lease fee was approved by an external accountancy firm working for the municipality.
Stödets möjliga påverkan på handeln och konkurrensen
The lease fee would be higher than the interest the municipality has to pay for the loan it took to finance the land acquisition.
Nederländerna har ifrågasatt effekterna på den inre marknaden av stöd till klubbar som inte spelar fotboll på europeisk nivå.
Following the receipt of an information request from the Commission on the planned transaction in May 2011, the municipality put particular emphasis on ensuring that the measure follows market terms and will not affect its budget.
Professionella fotbollsklubbar anses dock vara företag, och omfattas av kontroll av statligt stöd.
The municipality underlined that the land acquisition is interesting for it also because it fits into its land acquisition and development strategy.
Fotbollen är en förvärvsverksamhet där tjänster utförs mot ersättning.
The municipality would have an own interest in buying this land which may constitute for it a higher value than for another possible investor.
Den höga grad av professionalitet som har utvecklats inom fotbollen har ökat dess ekonomiska betydelse [5].
ASSESSMENT OF THE MEASURE — PRESENCE OF STATE AID ACCORDING TO ARTICLE 107(1) OF THE TREATY
Professionella fotbollsklubbar bedriver ekonomisk verksamhet på många andra plan än genom att delta i fotbollsturneringar: de är verksamma på marknaden för spelarövergångar och de ägnar sig åt reklam, sponsring, produktförsäljning och mediatäckning.
According to Article 107(1) of the Treaty, State aid is aid awarded by a Member State or through state resources in any form whatsoever, which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods in so far as it affects trade between Member States.
Stöd till en professionell fotbollsklubb förstärker dess ställning på alla dessa marknader, och de flesta av dessa omfattar flera medlemsstater.
The conditions laid down in Article 107(1) of the Treaty are cumulative and therefore for a measure to be classed as State aid all the conditions must be fulfilled.
Om statliga medel används för att ge en professionell fotbollsklubb en selektiv fördel är det därför, oavsett i vilken liga klubben spelar, troligt att detta stöd kan snedvrida konkurrensen och påverka handeln mellan medlemsstaterna i den mening som avses i artikel 107.1 i fördraget [6].
State resources and imputability to the state
Selektiva fördelar
The measure to buy the land under the stadium and the training complex De Herdgang for EUR 48385000 and subsequently to lease it back to PSV was decided on by the municipality.
För att en åtgärd ska utgöra statligt stöd måste den ge det stödmottagande företaget en ekonomisk förmån som det inte skulle ha fått under normala marknadsvillkor.
This measure involves the budget of the municipality and thereby the use of state resources.
Förvärvet av mark från PSV som sedan arrenderades ut till PSV medför en sådan förmån om villkoren är mer fördelaktiga än vad som är motiverat mot bakgrund av marknadsförhållandena.
Hence it is imputable to the state.
En investerare eller hyresvärd som ingår ett kommersiellt försäljnings- och återförhyrningsavtal har typiskt sett intresse av en rimlig avkastning på investerat kapital i form av hyra under avtalstiden och att äga en fastighet som nyttjas av en pålitlig hyresgäst.
Possible effect of the aid on trade and competition
Denna investerare eller hyresvärd innehar en helt uthyrd fastighet med ett stadigt intäktsflöde på lång sikt.
The Netherlands has questioned the impact of possible aid on the internal market for clubs not playing football at European level.
Tillämpning av meddelandet om försäljning av mark och byggnader
However, professional football clubs are considered to be undertakings and are subject to State aid control.
Nederländerna hänvisar till meddelandet om försäljning av mark och byggnader när det gäller värderingen.
Football takes the form of gainful employment and provides services for remuneration; it has developed a high level of professionalism and thereby increased its economic impact [5].
Enligt detta meddelande utgör statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader inte statligt stöd om den statliga myndigheten antar det högsta eller enda anbudet efter ett villkorslöst anbudsförfarande eller om överlåtelsen i avsaknad av ett sådant förfarande sker till ett pris som åtminstone motsvarar det värde som fastställts vid en oberoende expertvärdering.
Professional football clubs carry on economic activities in several markets, other than participating in football competitions, which have an international dimension, such as the transfer market for professional players, publicity, sponsorship, merchandising or media coverage.
Kommissionen upprepar det som sägs om meddelandet om försäljning av mark och byggnader i inledningen, ”Vägledningen berör endast överlåtelse av mark och byggnader som ägs av det allmänna.
Aid to a professional football club strengthens its position on each of those markets, most of which cover several Member States.
Den berör inte det allmännas förvärv av mark och byggnader eller offentliga myndigheters uthyrning eller leasing av mark och byggnader.
Therefore, if State resources are used to provide a selective advantage to a professional football club, regardless of the league in which it plays, such aid is likely to have the potential of distorting competition and to affect trade between Member States within the meaning of Article 107(1) of the Treaty [6].
Sådana transaktioner kan också innefatta inslag av statligt stöd.”
The acquisition of land from PSV and the subsequent lease to it would constitute such an advantage if the terms were more advantageous for PSV than justified by market conditions.
Kommissionen måste således bedöma om en privat investerare skulle ha genomfört transaktionerna i fråga på samma villkor.
The typical interests for the investor/landlord in a commercial sale-and-lease-back operation are a fair return on the investment in the form of rent during the lease term and ownership of an asset already occupied by a reliable tenant.
En hypotetisk privat investerare agerar som en försiktig investerare som vill uppnå en normal förväntad avkastning utan att behöva ta för stora risker.
The investor/landlord will hold a long-term, fully leased asset with a steady income stream.
Principen om en privat investerare i en marknadsekonomi har inte tillämpats om markpriset överstiger marknadspriset och arrendeavgiften understiger det.
Application of the land sales communication
Nederländerna och kommunen hävdar att kommunen handlade på basis av en (i förväg genomförd) oberoende expertvärdering och därmed i enlighet med principen om en privat investerare i en marknadsekonomi.
The Netherlands refers for this assessment to the land sales communication.
Transaktionen genomfördes på grundval av markens marknadsvärde och gav därför inte PSV någon fördel.
According to that communication, a sale of land and buildings by a public authority does not constitute aid, first, where the public authority accepts the highest or only bid following an unconditional bidding procedure and, second, where in the absence of such a bidding procedure the sales price is set at least at the value established by an independent expert valuation.
Kommissionen anser att oberoende expertvärderingar i princip kan användas för bedömningen av om villkoren är marknadsmässiga.
The Commission reiterates that the guidance provided by the land sales communication, as stated in its introduction, only ‘concerns sales of publicly owned land and buildings.
När det gäller om värderingen av den externa expertis som kommunen förlitade sig på var marknadsmässig ombads Nederländerna i beslutet om att inleda förfarandet att motivera varför experterna använde priset på mark för blandad användning i stället för priset på mark för en stadion i sina beräkningar.
It does not concern the public acquisition of land and buildings or the letting or leasing of land and buildings by public authorities.
Kommissionen ville också ha en motivering till de vinst- och riskmarginaler som användes för att beräkna värdet av marken för framtida utveckling efter den långfristiga arrendeperioden.
Such transactions may also include State aid elements.’
Utifrån den information som Nederländerna och kommunen har lämnat konstaterar kommissionen att kommunens förvärv av marken föregicks av en värdering av det oberoende fastighetsvärderingsföretaget Troostwijk.
Furthermore, in the case at hand, the land value determination is in itself not sufficient.
När diskussionerna om ett försäljnings- och återförhyrningsavtal med PSV inleddes i januari 2011 var det bakomliggande målet att hjälpa PSV genom en transaktion som inte skulle ge klubben en ekonomisk fördel som den inte skulle ha fått under normala marknadsförhållanden.
The sale-and-lease-back operation also contains a lease fee.
Därför bad kommunen Troostwijk att fastställa marknadspriset på marken i fråga och ett marknadsmässigt årligt arrendebelopp.
The market conformity of this fee also needs to be established.
De antaganden som ligger till grund för värderingen framstår som rimliga.
In any case, the mechanisms in the land sales communication are only tools to establish whether the state acted as a market economy investor and are therefore specific examples for the application of the MEIP test to land transactions between public and private entities [7].
Troostwijks värderingsrapport tar hänsyn till realistiska och förutsebara framtida utvecklingsmöjligheter.
Observance of the market economy investor principle
I värderingsrapporten understryker man att detta är ett realistiskt antagande, i synnerhet med tanke på att marken är belägen mitt i staden.
The attitude of the hypothetical private investor is that of a prudent investor whose goal of a normal expected return is tempered with caution about the level of risk acceptable for a given rate of return.
I värderingsrapporten hänvisar man också till en allmän värderingsnorm enligt vilken värdet av marken bör fastställas på basis av områdets högsta nyttjandevärde.
The MEIP would not be respected if the price for the land was set at a higher level than the market price and the fee for the lease at a lower level.
Den framtida användning som Nederländerna beskriver överensstämmer också med kommunens stadsutvecklingsstrategi på längre sikt för hela det område där stadion är belägen, såsom anges i skäl 22.
The Netherlands and the municipality claim that the municipality acted on the basis of an (ex ante) independent expert valuation and therefore in compliance with the MEIP.
Såsom kommunen anför är sannolikheten mycket stor att ägaren till marken i fråga kan få den omklassificerad.
The transaction was made on the basis of the market value of the land and, hence, did not provide an advantage to PSV.
Oavsett detta har den nuvarande områdesplanen som föreskriver användning för en stadion och för handel också betydande ekonomisk potential.
The Commission considers that compliance with market terms can in principle be determined by independent expert valuation.
Man kan därför dra slutsatsen att det är godtagbart att den externa experten värderar marken på basis av blandad användning.
Regarding the market conformity of the results of the outside expert's valuation relied on by the municipality, the Netherlands was requested in the opening decision to justify why the experts used the price of land for mixed use rather than the price of land for a stadium for their calculations.
Kommissionen har redan accepterat att en kommun baserar värderingen av mark på den förväntade långsiktiga värdeutvecklingen av en tomt i ett område där värdena kan förväntas stiga till följd av en exploateringsstrategi [8].
The Commission also wished to see a justification for the profit and risk margins that are used for calculating the value of the land for future development after the long-term lease has ended.
PSV kommer att betala en långfristig arrendeavgift till kommunen vilken har fastställts av det oberoende värderingsföretaget och beräknats på basis av det antagna markpriset med hänsyn tagen till den möjliga framtida användningen för kontor och bostäder samt räntan på långfristiga statsobligationer 2011 och en riskpremie på 1,5 %.
On the basis of the information supplied by the Netherlands and the municipality, the Commission observes that the land acquisition by the municipality was preceded by a valuation of the land carried out by Troostwijk, an independent land valuation firm.
I rapporten tillstår man att ett långfristigt arrende på över 15 år kan medföra vissa risker i form av att markens värde förändras.
When in January 2011 deliberations started on entering into a sale-and-lease-back agreement with PSV, the underlying objective was to help PSV with a transaction which would not confer a financial advantage on the club that it might not have obtained under market conditions.
Dessa risker begränsas emellertid av flera olika faktorer, vilka kommer att behandlas i skälen 56–59.
Therefore the municipality asked Troostwijk to determine the market price for the land concerned and a market-compliant amount for the annual lease fee.
De antaganden som har gjorts i värderingsrapporten kan anses vara försiktiga.
The methodology of the determination of the land value and the lease fee was approved by the external accountancy firm working for the municipality.
Det ursprungliga antagandet om 1,7 % i kombination med säkerhetsmarginalen framstår således som rimligt mot bakgrund av att tillgången i fråga är mark vars värde kan förväntas bestå eller öka och att den är belägen i centrum av staden (även om marken för närvarande är avsedd för kommersiell användning grundar sig arrendeavgiften på det förväntade värdet av mark med blandad användning).
The valuation report by Troostwijk takes into consideration possible realistic and foreseeable future developments affecting the land.
Inflationstakten var vidare 2,3 % i Nederländerna 2011 [9], medan ECB:s inflationsmål är 2 %.
The valuation report underlines that this assumption is realistic in particular because the land is situated in the centre of the town.
Båda dessa värden överstiger klart den förväntade ökningstakt för markvärdet som värderingsmannen har använt.
For centrally situated plots of land the potential for a progressive value development is much higher than for land on the periphery.
Vid sidan av dessa skyddsåtgärder i fråga om arrendeavgiften innehåller det arrendeavtal som kommunen förhandlade fram olika andra bestämmelser som syftar till att täcka möjliga risker, i synnerhet risken för att PSV ställer in betalningarna.