natgillin/translations-raw huggingface dataset:
By letter of 12 October 2007, the Commission forwarded the complaint to the Dutch authorities for their consideration, along with a request to reply to a number of questions.
Genom en skrivelse av den 10 september 2007 ingav Stichting Behoud Damplein Leidschendam (nedan kallad Stichting), en stiftelse som bildades 2006 för att tillvarata intressena hos invånarna i närheten av Damplein i Leidschendam (Leidschendam-Voorburgs kommun, Nederländerna), ett klagomål till kommissionen om påstått statligt stöd inom ramen för ett fastighetsprojekt som Leidschendam-Voorburgs kommun tagit initiativ till i samarbete med ett antal privata aktörer.
The Commission sent further requests for information to the Dutch authorities by letters of 25 April 2008, 12 September 2008, 14 August 2009, 12 February 2010 and 2 August 2011.
Genom en skrivelse av den 26 januari 2012 underrättade kommissionen Nederländerna om sitt beslut att inleda det förfarande som anges i artikel 108.2 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (nedan kallat EUF-fördraget) avseende en specifik åtgärd som vidtagits i samband med fastighetsprojektet.
The Dutch authorities replied to these requests by letters of 30 May 2008, 7 November 2008, 30 October 2009, 12 April 2010, 29 September 2011 and 3 October 2011, respectively.
Kommissionens beslut om att inleda förfarandet (nedan kallat beslutet om att inleda förfarandet) har offentliggjorts i Europeiska unionens officiella tidning [2].
On 12 March 2010, a meeting took place between the Commission departments and the Dutch authorities and, as a result, additional information was submitted to the Commission by letter of 30 August 2010.
Genom detta beslut att inleda förfarandet uppmanade kommissionen berörda parter att inkomma med sina synpunkter på dess preliminära bedömning av åtgärden.
By letter of 26 January 2012, the Commission informed the Netherlands that it had decided to initiate the procedure laid down in Article 108(2) of the Treaty on the Functioning of the European Union (hereinafter: ‘TFEU’) in respect of a specific measure taken in the context of the real estate project.
Genom en skrivelse av den 18 april 2012 lämnade de nederländska myndigheterna synpunkter på beslutet om att inleda förfarandet, efter att ha beviljats två förlängningar av tidsfristen för att lämna synpunkter och efter ett möte med kommissionens avdelningar den 12 mars 2012 i närvaro av stödmottagaren.
The Commission's decision to initiate the procedure (hereinafter ‘the opening decision’) was published in the Official Journal of the European Union [2].
Genom en skrivelse av den 16 april 2012 lämnade Stichting synpunkter till kommissionen på beslutet om att inleda förfarandet.
By letter of 18 April 2012, the Dutch authorities submitted their observations on the opening decision, after having received two extensions of the deadline to comment and after a meeting with the Commission departments on 12 March 2012 in the presence of the beneficiary of the measure.
Beslutet av den 23 januari 2013 överklagades av Nederländerna, Leidschendam-Voorburgs kommun och stödmottagaren Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV.
By letter of 16 April 2012, the Stichting submitted its comments to the Commission on the opening decision.
Tribunalet upphävde beslutet i sin dom av den 30 juni 2015 [3].
The non-confidential version of these comments was forwarded to the Dutch authorities by letter of 16 May 2012.
Kommissionen var därför tvungen att göra en förnyad prövning av åtgärden och fatta ett nytt beslut om det omtvistade fastighetsprojektet.
By letter of 14 June 2012, the Dutch authorities submitted their reaction to the Stichting's comments.
BESKRIVNING AV ÅTGÄRDERNA
On 23 January 2013 the Commission adopted a final decision, concluding that the contested real estate project contained aid within the meaning of Article 107(1) TFEU.
BERÖRDA PARTER
The decision of 23 January 2013 was appealed against by the Netherlands, the Municipality of Leidschendam-Voorburg and the beneficiary Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV.
Leidschendam-Voorburgs kommun (nedan kallad kommunen) är belägen i provinsen Zuid-Holland, nära Haag i Nederländerna.
In its judgment of 30 June 2015 the General Court annulled the decision [3].
Schouten-de Jong Bouwfonds (nedan kallat SJB) är ett partnerskap mellan Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (nedan kallat Schouten de Jong) och Bouwfonds Ontwikkeling BV (nedan kallat Bouwfonds) som bildats särskilt för det omtvistade fastighetsprojektet och är inte en juridisk person enligt nederländsk lagstiftning [4].
Consequently, the Commission had to re-examine the measure and take a new decision on the contested real estate project.
Schouten de Jong, som har sitt säte i Voorburg i Nederländerna, är verksamt inom utveckling av fastighetsprojekt i Nederländerna, främst i Leidschendamområdet.
DESCRIPTION OF THE MEASURES
Dess omsättning uppgick till 60 miljoner euro 2011.
THE PARTIES INVOLVED
Bouwfonds, som har sitt säte i Delft i Nederländerna och är ett dotterbolag till Rabo Vastgoed, är Nederländernas största fastighetsutvecklare och en av de tre största aktörerna på den europeiska fastighetsmarknaden.
The Municipality of Leidschendam-Voorburg (hereinafter: ‘the Municipality’) is located in the province of South Holland, close to The Hague, in the Netherlands.
Bouwfonds är verksamt framför allt i Nederländerna, Tyskland och Frankrike.
Schouten-de Jong Bouwfonds (hereinafter ‘SJB’) is a partnership set up by Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (hereinafter ‘Schouten de Jong’) and Bouwfonds Ontwikkeling BV (hereinafter ‘Bouwfonds’) for the purposes of the contested real estate project and does not have legal personality under Dutch law [4].
Det hade en omsättning på 1,6 miljarder euro 2011.
Schouten de Jong, established in Voorburg, the Netherlands, is active in real estate project development in the Netherlands, in particular in the Leidschendam area.
Ett offentlig-privat partnerskap i form av ett vennootschap onder firma (nedan kallat det offentlig-privata partnerskapet) bildades av kommunen och SJB för att genomföra det omtvistade fastighetsprojektets markexploateringsfas.
Its turnover amounted to EUR 60 million in 2011.
Varje part i det offentlig-privata partnerskapet skulle stå för 50 % av kostnaderna och riskerna i samband med projektets markexploateringsfas.
Bouwfonds, established in Delft, the Netherlands, and a subsidiary of Rabo Vastgoed, is the largest real estate developer in the Netherlands and among the top three largest players on the European real estate market.
Det offentlig-privata partnerskapet skulle fatta beslut enhälligt.
Bouwfonds is active, in particular, in the Netherlands, Germany and France.
Enligt de uppgifter som lämnats av de nederländska myndigheterna är Schouten de Jong och Bouwfonds solidariskt ansvariga (hoofdelijk aansprakelijk) för SJB:s fullgörande av sina åtaganden enligt avtalet om det offentlig-privata partnerskapet [5].
It had a turnover of EUR 1,6 billion in 2011.
FASTIGHETSPROJEKTET
A public-private partnership in the form of a vennootschap onder firma (hereinafter: ‘the PPP’) was set-up by the Municipality and SJB to undertake the ground exploitation phase of the contested real estate project.
Den 6 april 2004 antog kommunfullmäktige en översiktsplan för markexploateringen i Damcentrum och en översiktsplan för Damcentrum som innefattade ett ramavtal med syftet att rusta upp Leidschendams stadskärna (nedan kallat Leidschendam Centrum-projektet) [6].
Each party to the PPP was to bear 50 % of the costs and the risks associated with the ground exploitation phase of the project.
Leidschendam Centrum-projektet rör ett omkring 20,7 hektar stort område och handlar om att riva omkring 280 i huvudsak subventionerade bostäder, renovera allmänna ytor och allmännyttiga tjänster (avlopp, gatubeläggning, belysning osv.) och bygga omkring 600 nya bostäder – både subventionerade bostäder och bostäder för den fria marknaden – samt omkring 3000 kvadratmeter kommersiella ytor (butiker) och ett underjordiskt parkeringshus i två plan samt flytta och återuppföra en skola.
The decision-making of the PPP was to be by unanimity.
Leidschendam Centrum-projektet delades in i olika delprojekt, varav ett är det fastighetsprojekt som gäller Damplein (nedan kallat Dampleinprojektet).
According to the information provided by the Dutch authorities, Schouten de Jong and Bouwfonds are each jointly and severally liable (hoofdelijk aansprakelijk) for the fulfilment by SJB of its obligations under the PPP agreement [5].
Byggfasen
THE REAL ESTATE PROJECT
På grundval av Leidschendam Centrum-projektet ingick kommunen ett samarbetsavtal med ett antal privata projektutvecklare, bland annat SJB, den 9 september 2004 (nedan kallat 2004 års samarbetsavtal).
On 6 April 2004, the Council of the Municipality adopted a Concept Ground Exploitation Masterplan Damcentrum and a Concept Masterplan Damcentrum laying down a framework agreement aimed at revitalising Leidschendam's city centre (hereinafter: ‘the Leidschendam Centrum Project’) [6].
Enligt 2004 års samarbetsavtal skulle de privata projektutvecklarna, för var och en av de specifika delar av Leidschendam Centrum-projektet som de tilldelats, bygga och sälja de planerade fastigheterna på egen risk och bekostnad.
The Leidschendam Centrum Project concerns an area of approximately 20,7 hectares and consists of demolishing approximately 280 mainly social housing units, renewing public spaces and utilities (sewerage, paving, lighting, etc.) and constructing approximately 600 new housing units — both social housing and free sector housing — as well as approximately 3000 square metres of commercial (shopping) space, a two-level underground parking garage, and the relocation and rebuilding of a school.
Enligt 2004 års samarbetsavtal skulle byggnadsarbetet inledas så snart marken förberetts för bebyggelse (se skäl 23) och de nödvändiga byggloven erhållits.
The Leidschendam Centrum Project was divided into various sub-projects, one of which is the real estate project concerning the Damplein (hereinafter: ‘the Damplein Project’).
När det gäller uppförandet av bostäderna för den fria marknaden hade de privata byggföretagen dock rätt att skjuta upp byggandet till dess att 70 % av dessa bostäder, eventuellt kombinerade med subventionerade bostäder, inom den beröra projektdelen hade förhandssålts (artikel 7.5 i 2004 års samarbetsavtal, nedan kallad 70 %-klausulen).
The construction phase
Denna 70 %-klausul förekommer ofta i entreprenadkontrakt i Nederländerna och syftar till att begränsa riskerna för projektutvecklare för att fastigheter som byggts inte blir sålda.
On the basis of the Leidschendam Centrum Project, the Municipality concluded a cooperation agreement with a number of private project developers, including with SJB, on 9 September 2004 (hereinafter: ‘the 2004 Cooperation Agreement’).
Avtalet gav dock ingen möjlighet att skjuta upp byggandet av de kommersiella lokalerna och det underjordiska parkeringshuset.
The 2004 Cooperation Agreement stipulates that the private project developers would, for each of the specific sub-parts of the Leidschendam Centrum Project assigned to them, construct and sell, at their own risk and expense, the envisaged real estate.
Enligt både 2004 års samarbetsavtal och ett annat projektavtal som ingicks den 22 november 2004 (nedan kallat SJB:s projektavtal) skulle SJB bygga sammanlagt 242 bostäder, varav 74 enligt den ursprungliga planen skulle byggas på Damplein [7].
According to the 2004 Cooperation Agreement, the construction works would begin once the land had been made ready for construction (see recital 23 below) and the necessary building permits had been obtained.
SJB skulle dessutom bygga omkring 2400 kvadratmeter kommersiella ytor på Damplein samt det underjordiska parkeringshuset, som utöver en privat del (med 75 parkeringsplatser) även innehöll en allmän del (med 225 parkeringsplatser).
However, as regards the construction of the free sector housing units, the private developers were allowed to postpone construction until 70 % of these units, whether or not in combination with social housing units, in the sub-project area concerned had been pre-sold (Article 7.5 of the 2004 Cooperation Agreement, hereinafter: ‘the 70 % clause’).
Både de kommersiella lokalerna och bostäderna skulle byggas ovanpå det underjordiska parkeringshuset.
This 70 % clause is commonly found in construction contracts in the Netherlands and seeks to limit the risks for project developers of constructing real estate which might not be sold.
Kommunen var inte inblandad i projektets byggfas, vilket också uttryckligen påpekas av de nederländska myndigheterna i de uppgifter de lämnat, och tog inga risker i anslutning till försäljningen av bostäderna och de kommersiella lokalerna.
The agreement did not, however, provide for any possibility to postpone construction as regards the commercial premises and the underground parking garage.
Den eventuella vinsten från försäljningen skulle gå direkt till de privata byggföretagen.
According to both the 2004 Cooperation Agreement and a further project agreement concluded on 22 November 2004 (hereinafter: the ‘SJB Project Agreement’), SJB would build a total of 242 housing units, of which 74 were initially planned to be built on the Damplein [7].
Projektets byggfas bör skiljas från markexploateringsfasen, där kommunen var inblandad genom det offentlig-privata partnerskapet med SJB och stod för 50 % av riskerna (se skäl 19).
SJB would also build approximately 2400 square metres of commercial space on the Damplein and construct the underground parking garage, which apart from a private section (75 parking spaces) also included a public section (225 parking spaces).
Markexploateringsfasen
The commercial premises and the housing units would be built on top of the underground parking garage.
Innan byggnadsarbetet inom varje del av fastighetsprojektet kunde påbörjas måste marken förvärvas, den allmänna infrastrukturen göras om och marken förberedas för bebyggelse.
The Municipality, as also explicitly emphasised by the Dutch authorities in their submissions, was not involved in the construction phase of the project and bore no risks in relation to the sale of the housing units and commercial premises.
Eftersom denna markexploateringsfas väntades medföra höga kostnader (som vid den aktuella tidpunkten uppskattades till omkring 30 miljoner euro) och betydande risker, beslutade kommunen att bilda ett offentlig-privat partnerskap med SJB för att genomföra detta arbete [8].
Profits from these sales, if any, would accrue directly to the private developers.
Kommunen och SJB ingick därför ett markexploateringsavtal/avtal om offentlig-privat partnerskap den 22 november 2004 (nedan kallat GREX-avtalet).
The construction phase of the project should be distinguished from the so-called ground exploitation phase of the project, where the Municipality was involved through the PPP with SJB and bore 50 % of the risks (see recital 19 below).
Som motprestation för sin medverkan i projektets markexploateringsfas skulle SJB erhålla en del av det offentlig-privata partnerskapets intäkter och få utvecklingsrätten till tomter som tidigare tilldelats kommunen [9].
The ground exploitation phase
Enligt GREX-avtalet skulle både kommunen och SJB ge ett direkt ekonomiskt bidrag till det offentlig-privata partnerskapet för genomförandet av markexploateringsarbetet [10].
Before construction works in each part of the real estate project could commence, the land had to be acquired, the public infrastructure had to be re-arranged and the land had to be made ready for construction.
I GREX-avtalet anges vidare att kommunen och SJB vardera skulle stå för 50 % av kostnaderna och riskerna i samband med markexploateringsfasen (artikel 4.1 i GREX-avtalet) och att de slutliga intäkterna/förlusterna för markexploateringen skulle delas upp i enlighet med reglerna i 2004 års samarbetsavtal (artikel 14.3).
Since this ‘ground exploitation phase’ of the project was expected to entail high costs (estimated at the time at approximately EUR 30 million) and significant risks, the Municipality decided to set up a PPP with SJB to carry out these works [8].
När markexploateringsfasen avslutats skulle ett negativt eller positivt resultat på upp till 1 miljon euro delas lika mellan kommunen och SJB, medan den del av ett positivt resultat som överstiger 1 miljon euro skulle delas mellan kommunen, SJB och de övriga privata parter som medverkar i fastighetsprojektets byggfas (artikel 10.9 i 2004 års samarbetsavtal).
To this end, the Municipality and SJB signed a ground exploitation/PPP agreement on 22 November 2004 (hereinafter: ‘the GREX’).
Förutom förberedandet av marken för bebyggelse innefattade markexploateringsfasen även uppförande, tillfälligt utnyttjande och återförsäljning av den allmänna delen av det underjordiska parkeringshuset samt uppförandet av skolan (artikel 4 i GREX-avtalet).
In return for its participation in the ground exploitation phase of the project, SJB would obtain a share of the revenues of the PPP and receive the development rights on plots of land previously allocated to the Municipality [9].
Det offentlig-privata partnerskapet enades därför med SJB om att SJB skulle bygga det underjordiska allmänna parkeringshuset, som ansågs vara nära kopplat till den privata delen av parkeringshuset (artikel 9 i GREX-avtalet), och för detta få högst omkring 4,6 miljoner euro (värde den 1 januari 2003) från det offentlig-privata partnerskapet (artikel 6 i SJB:s projektavtal).
According to the GREX, both the Municipality and SJB would make a direct financial contribution to the PPP to carry out the ground exploitation works [10].
Uppförandet av den privata delen av parkeringshuset skulle SJB självt finansiera.
The GREX further provides that the Municipality and SJB would each bear 50 % of the costs and the risks of the ground exploitation phase (Article 4.1. of the GREX) and that the final revenues/losses of the ground exploitation would be divided according to the rules laid down in the 2004 Cooperation Agreement (Article 14.3).
Det offentlig-privata partnerskapet hade för avsikt att sälja hela parkeringshuset till en tredje part, och intäkterna från den försäljningen skulle gå till det offentlig-privata partnerskapet som skulle dela dem mellan kommunen och SJB.
This stipulated that at the end of the ground exploitation phase a negative or positive result of up to EUR 1 million would be equally divided between the Municipality and SJB, whereas the portion of a positive result exceeding EUR 1 million would be divided between the Municipality, SJB and the other private parties taking part in the construction phase of the real estate project (Article 10.9 of the 2004 Cooperation Agreement).
Slutligen skulle det offentlig-privata partnerskapet också bidra med 50 % av kostnaderna för uppförandet av en skola i ett annat planområde inom Leidschendam Centrum-projektet.
Besides making the land ready for construction, the ground exploitation phase also covered the construction, temporary exploitation and reselling of the public part of the underground parking garage and the building of the school (Article 4 of the GREX).
Återstående 50 % skulle finansieras direkt av kommunen (artikel 8 i GREX-avtalet).
To this end, the PPP agreed with SJB that SJB would construct the underground public garage, which was considered to be intrinsically linked to the private section of the parking garage (Article 9 of the GREX), for which SJB would receive a maximum amount of approximately EUR 4,6 million (value on 1 January 2003) from the PPP (Article 6 of the SJB Project Agreement).
Såsom framgår av skälen 18–21 utgjordes kostnaderna för projektets markexploateringsfas huvudsakligen av kostnaderna för förvärvet av marken om den inte redan ägdes av kommunen, kostnaderna för att förbereda marken för bebyggelse, kostnaderna för den allmänna delen av det underjordiska parkeringshuset och 50 % av byggkostnaderna för skolan.
The construction of the private section of the parking garage would be financed by SJB itself.
Det offentlig-privata partnerskapet skulle få intäkter från markexploateringsfasen först och främst genom försäljningen av marken till privata projektutvecklare, bl.a.
The PPP intended to sell the entire parking garage to a third party and the revenues from that sale were to flow to the PPP, which would share them between the Municipality and SJB.
SJB, sedan det offentlig-privata partnerskapet förberett marken för bebyggelse.
Finally, the PPP would also contribute 50 % of the costs for the construction of a school in another plan area of the Leidschendam Centrum Project.
Varje projektutvecklare skulle köpa den del av marken som den tilldelats för att bygga bostäder och kommersiella lokaler.
The remaining 50 % would be financed directly by the Municipality (Article 8 of the GREX).
Priserna för marken angavs i artikel 10 i 2004 års samarbetsavtal samt i dess bilaga 3a.
As follows from recitals 18 to 21 above, the costs of the ground exploitation phase of the project consisted essentially in the costs of the acquisition of the land in so far as it was not already owned by the Municipality, the costs of making the land ready for construction, the costs for the public section of the underground parking garage and 50 % of the construction costs for the school.
I 2004 års samarbetsavtal angavs uttryckligen att dessa priser var minimipriser som skulle kunna höjas om större golvyta än den planerade byggdes.
The PPP would generate revenues from the ground exploitation phase, first and foremost, through the sale of the land to private project developers, including SJB, after the PPP had made the land ready for construction.
Priserna baserades på en rapport från en oberoende expertvärdering av den 11 mars 2003, där priserna ansågs vara marknadsanpassade.
Each project developer was to purchase the part of the land assigned to it to construct housing units and commercial premises.
Betalningen av priset för marken skulle ske när det berörda privata byggföretaget erhöll nödvändiga bygglov och skulle äga rum senast vid tidpunkten för den rättsliga överlåtelsen av marken (artikel 10.5 i 2004 års samarbetsavtal).
The prices for the land were laid down in Article 10 and Annex 3a to the 2004 Cooperation Agreement.
Priset för den mark som det offentlig-privata partnerskapet sålde till SJB för hela Leidschendam Centrum-projektet fastställdes till minst 18,5 miljoner euro (värde den 1 januari 2003).
The 2004 Cooperation Agreement explicitly stated that these prices were minimum prices, which could be increased if more than the planned floor space was constructed.
Värdet för den mark i Dampleinområdet som det offentlig-privata partnerskapet sålde till SJB fastställdes till minst 7,2 miljoner euro (värde den 1 januari 2003), indexerat med 2,5 % per år tills betalning sker.
These prices were based on an independent expert valuation report, dated 11 March 2003, which considered the prices to be market-compliant.
För det andra skulle det offentlig-privata partnerskapet få in ytterligare intäkter genom att ta ut en markexploateringsavgift och en kvalitetsavgift av varje privat byggföretag, i enlighet med artikel 10.3 i 2004 års samarbetsavtal [11].
Payment of the land price was due at the moment the private developer concerned obtained the necessary building permits and would take place, at the latest, at the moment of the legal transfer of the land (Article 10.5 of the 2004 Cooperation Agreement).
Dessa avgifter beräknades på grundval av antalet bostäder som skulle byggas av den privata projektutvecklaren och skulle kunna höjas eller sänkas beroende på hur många bostäder som faktiskt byggdes.
The price of the land sold by the PPP to SJB for the overall Leidschendam Centrum Project was determined at minimum EUR 18,5 million (value on 1 January 2003).
Avgifterna skulle betalas senast den 1 juli 2004 i en enda betalning för samtliga bostäder som byggdes inom Leidschendam Centrum-projektet av det berörda privata byggföretaget.