natgillin/translations-raw huggingface dataset:
However, it is unclear and a matter of dispute to what extent this law influenced the commercial considerations underlying NEUWOGES’ decision to conclude the contracts, and whether the debt relief obtained by NEUWOGES pursuant to the law must be taken into account in analysing whether the sale-and-lease-back transaction constituted aid to BAVARIA.
[13]
By its own account, NEUWOGES received total debt relief of EUR […] [12].
DEN ADMINISTRATIVA DELEN
NEUWOGES submitted that it was difficult to apportion a part of the total debt relief it received to the sale-and-lease-back transaction, since the Inherited Debt Support Law granted debt relief only if the housing company had entirely fulfilled its privatisation obligation.
Den 21 januari 1998 undertecknade Bavaria och Neuwoges även den administrativa delen som innebär att byggnaderna återförhyrs till Neuwoges.
However, if a portion of the total debt relief received were to be apportioned to an individual privatisation on the basis of the share of these privatisations in NEUWOGES’ total privatisation obligation, then total gross debt relief of EUR […] could be mathematically apportioned to the sale-and-lease-back transaction.
Enligt den administrativa delen ska Neuwoges fortsätta att ansvara för förvaltning och kommersiellt utnyttjande av de aktuella byggnaderna under en period av 30 år.
Of the revenue generated by the BAVARIA sale, EUR […] had to be transferred to the inherited debt relief fund, leaving NEUWOGES with mathematical net relief of EUR […] [13].
Neuwoges behåller samtliga intäkter som uppkommit genom uthyrningen av byggnaderna.
GENERAL MANAGEMENT CONTRACT
I gengäld för nyttjanderätten åtar sig Neuwoges att betala en fast månatlig hyra till ett belopp av […] euro ([…] euro per år) fram till dess att renoveringsarbetena har avslutats samt […] euro ([…] euro per år) efter detta.
On 21 January 1998, BAVARIA and NEUWOGES also signed the general management contract, which effectively leased the buildings back to NEUWOGES.
Från och med den 1 januari 2000 höjdes denna leasingandel med […] procent per år.
Under this contract, NEUWOGES remains responsible for administering and commercially exploiting the buildings in question for 30 years.
ÖVERGRIPANDE SCHABLONAVTAL
All the income from renting the buildings remains with NEUWOGES.
Bavaria åtog sig att renovera de aktuella byggnaderna och slöt för detta ändamål ett övergripande schablonavtal (nedan kallat schablonavtalet) med BRG Bau-Regie GmbH (nedan kallat BRG), ett helägt dotterbolag till Neuwoges.
In exchange for these rights of use, NEUWOGES committed itself to paying a fixed monthly leasing payment of EUR […] (EUR […] per year) until the modernisation was complete, and EUR […] (EUR […] per year) thereafter.
Enligt GPV betalade Bavaria BRG ett schablonbelopp på […] euro för de överenskomna renoveringsarbetena.
From 1 January 2000, this leasing payment increased by […]% annually.
TYSKLANDS KOMMENTARER
GLOBAL LUMP-SUM CONTRACT
I sitt svar på beslutet om att inleda förfarandet konstaterar Tyskland endast att man inte tar ställning till beslutet i detta ärende utan överlåter detta till de berörda regionala myndigheterna, dvs. Stadt Neubrandenburg och Land Berlin.
BAVARIA committed itself to modernising the buildings in question, for which purpose it concluded a global lump-sum contract with BRG Bau-Regie GmbH (hereinafter: ‘BRG’), a 100 % subsidiary of NEUWOGES.
SYNPUNKTER FRÅN BERÖRDA PARTER
Under this contract, BAVARIA paid BRG a lump sum of EUR […] for the agreed modernisation works.
Neuwoges hävdar att bolaget, genom de avtal som har slutits, inte har agerat som en marknadsekonomisk aktör och därmed har gett Bavaria en ekonomisk fördel som utgör ett statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget.
OBSERVATIONS BY GERMANY
Enligt Neuwoges beräkningar medför de aktuella avtalen förluster till ett belopp av […] euro (nominellt värde) respektive […] euro (diskonterat värde).
In replying to the Opening Decision, Germany confines itself to explaining that it is not making any submissions in response to the Opening Decision in this case.
Neuwoges anser att dessa förluster är att betrakta som ett otillbörligt statligt stöd till Bavaria.
Instead, it is leaving it to the territorial units concerned — the city of Neubrandenburg and Berlin Land — to do so.
Neuwoges hävdar att återförhyrningsdelen och den administrativa delen måste prövas separat när det undersöks om de aktuella avtalen följer normala marknadsvillkor (avsnitt 4.1.1).
COMMENTS BY INTERESTED PARTIES
Vad gäller de enskilda avtalen hävdar Neuwoges att varken återförhyrningsdelen (avsnitt 4.1.2) eller den administrativa delen (avsnitt 4.1.3) skulle ha slutits av en marknadsekonomisk aktör.
NEUWOGES submits that, in concluding the contracts at issue, it did not behave like a market economy operator (hereinafter: ‘MEO’) and thus granted BAVARIA an economic advantage that constitutes state aid within the meaning of Article 107(1) TFEU.
Neuwoges anser vidare att en marknadsekonomisk aktör skulle ha valt ett annat handlingsalternativ (avsnitt 4.1.4).
NEUWOGES estimates that the contracts at issue resulted in losses amounting to EUR […] in nominal terms and EUR […] after discounting.
Slutligen framhåller Neuwoges att den fördel som har beviljats Bavaria utgör en överföring av statliga medel som ska tillskrivas Stadt Neubrandenburg (avsnitt 4.1.5).
These losses are viewed by NEUWOGES as constituting incompatible state aid to BAVARIA.
Gemensam respektive separat bedömning av de aktuella avtalen
For the purpose of assessing the market conformity of the contracts at issue, NEUWOGES argues that the land-lease and sale contract and the general management contract must be examined separately from each other (section 4.1.1).
Vad gäller frågan om huruvida de aktuella avtalen har slutits på marknadsvillkor hävdar Neuwoges att det måste göras en strikt separat bedömning av återförhyrningsdelen respektive den administrativa delen.
NEUWOGES submits further that a MEO would have chosen an alternative approach (section 4.1.4).
Om de båda avtalen faktiskt skulle ha utarbetats som en helhet, anser Neuwoges att båda avtalen i så fall skulle ha behövt bestyrkas av notarie, men detta har endast gjorts för återförhyrningsdelen.
Joint versus separate assessment of the contracts at issue
Återförhyrningsdelen
NEUWOGES submits that, with respect to whether or not the contracts at issue were concluded under market conditions, the land-lease and sale contract and the general management contract must be assessed strictly independently of one another.
Med avseende på de utlåtanden som utfärdades 1997 och 2007 om de aktuella objekten (byggnader och tomter) anser Neuwoges att ingen marknadsekonomisk aktör skulle ha slutit återförhyrningsdelen med Bavaria till det överenskomna priset.
According to NEUWOGES, the two contracts are each legally independent and were each intended to exist separately.
Varken betalningen av tomträttsavgälderna, AHG-skuldlättnaden på grundval av återförhyrningsdelen, renoveringsåtagandet eller det begränsade anbudsförfarandet kan påverka denna slutsats.
NEUWOGES maintains that if the two contracts had in actual fact been intended to form a single unit, they would have both had to be notarised; however, only the land-lease and sale contract was notarised.
Köpeskilling
On the basis of these arguments, NEUWOGES proceeds to assess the market conformity of each contract separately.
Neuwoges erinrar om att Bavaria har betalat ett kontantbelopp på […] euro för byggnaderna plus […] euro som kapitaliserad tomträttsavgäld.
Land-lease and sale contract
Neuwoges anser att 1997 års utlåtande om marknadsvärdet utgör en realistisk bedömning av objektvärdet vid dåvarande tidpunkt (1997/1998) och att endast den köpeskilling som Bavaria faktiskt har erlagt för byggnaderna (och inte köpeskillingen för byggnaderna plus den kapitaliserade tomträttsavgälden) ska beaktas vid eventuella jämförelser.
NEUWOGES is of the opinion that, in the light of the 1997 and 2007 valuations of the property (buildings and land) in question, no MEO would have concluded the land-lease and sale contract with BAVARIA at the agreed price.
I detta sammanhang erinrar Neuwoges om kommissionens meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader [14], där det fastställs att en köpeskilling som understiger det marknadsvärde som har fastställts i ett oberoende utlåtande med upp till 5 procent kan godtas som marknadspris under vissa omständigheter.
Neither the payment of rent for the land, nor the debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law and resulting from the land-lease and sale contract, nor the obligation to modernise, nor the limited bidding process could cause this conclusion to be changed in any respect.
Omvänt gäller alltså att ett pris som även med den mest fördelaktiga bedömningen understiger den lägsta värderingen med minst 16 procent inte kan godtas som marknadspris.
Purchase price
Kapitaliserad tomträttsavgäld
NEUWOGES points out that BAVARIA paid a cash amount of EUR […] for the buildings plus EUR […] as capitalised rent for the land.
Neuwoges hävdar att den kapitaliserade tomträttsavgälden för de första 30 åren inte får beaktas när den köpeskilling som har betalats av Bavaria ska jämföras med de priser som har fastställts i de båda utlåtandena om marknadsvärdet från 1997 och 2007 (där värdet har fastställts för hela fastigheterna med såväl byggnader som tomter).
It further recalls that the two valuations, carried out in 1997 and 2007, estimated the value of the property as a whole (value of land and buildings combined) at EUR […] and EUR […] respectively.
Eftersom tomträttsavgälden för upprättande och överföring av tomträtt löper över en period av 75 år och inte utgör betalning för överlåtelse av tomter, kan den inte åberopas när man ska jämföra den köpeskilling som Bavaria har betalat för byggnaderna och det pris som har fastställts i ett av de båda utlåtandena.
Finally, NEUWOGES recalls that each valuation estimated not only the total value of the property, but also the separate values of the land (1997 valuation: EUR […]; 2007 valuation: EUR […]) and of the buildings (1997 valuation: EUR […]; 2007 valuation: EUR […]).
AHG-skuldlättnaden
Asserting that the 1997 valuation represents a realistic estimate of the property’s value at the relevant time (1997/98), NEUWOGES argues that only the price actually paid by BAVARIA for the buildings (rather than the price for the buildings plus the capitalised land rent) should be taken into account for comparison purposes.
Vidare förklarar Neuwoges att den AHG-skuldlättnad till ett belopp av […] euro som framgår av de aktuella avtalen inte får beaktas när man ska jämföra den köpeskilling som Bavaria har betalat och det pris som har fastställts i de båda utlåtandena om marknadsvärdet.
Accordingly, NEUWOGES asserts that it received EUR […] less than the market price at the relevant time (1997/98).
För detta anförs följande skäl:
It further argues that, even if, for the sake of argument, the debt write-off pursuant to the Inherited Debt-Support Law is added to the sales price, the price paid by BAVARIA would still remain 16 % lower than even the lower 2007 valuation.
AHG-skuldlättnaden är en fördel som har beviljats Neuwoges av en tredje part (KfW) som saknar relation till köparen.
According to NEUWOGES, the price paid by BAVARIA was far below the market price, so that no MEO would have agreed to sell at this price.
Det finns ingen anledning för en säljare att godta ett pris som ligger under marknadspris enbart för att denna transaktion skulle ge några ytterligare fördelar från tredje part.
In this context, NEUWOGES points out that, according to the ‘Commission Communication on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities’ [14], a sale price that is up to 5 % lower than that calculated in an independent valuation can, under certain circumstances, be accepted as the market price.
Bavaria har inte övertagit några av Neuwoges tidigare åtaganden i enlighet med AHG, vilket hade kunnat motivera till en reducerad köpeskilling.
NEUWOGES argues that, a contrario, a price that, viewed in even the most positive light, is at least 16 % lower than the lowest valuation cannot be accepted as the market price.
”På papperet” åtog sig Bavaria visserligen att försöka sälja ett antal lägenheter till hyresgästerna, men överlät privatiseringen till Neuwoges som skulle stå för det konkreta genomförandet på egen bekostnad.
Capitalised rent for the land
Därmed övertog Bavaria inget faktiskt ansvar och tog inte heller någon ansvarsrisk om privatiseringssträvandena skulle misslyckas.
NEUWOGES submits that, for the purpose of comparing the price paid by BAVARIA with the prices calculated in the two valuations of 1997 and 2007 (which estimated the value of full ownership of the buildings and land), the capitalised rent for the first 30 years should not be taken into account.
Eftersom skuldlättnaden var kopplad till att Neuwoges skulle fullgöra åtagandet att privatisera 15 procent av sina lägenheter och affären med Bavaria endast täckte 20 procent av de totala privatiseringsåtagandena, är det reellt sett (till skillnad från bokföringsmässigt) inte möjligt att ange hur andel av AHG-skuldlättnaden som Bavaria-affären skulle motsvara.
As this rent is paid for the right to use the land for 75 years, rather than for the ownership of the land, it cannot be relied on for the purpose of comparing the price paid for the buildings by BAVARIA and one or other of those estimated in the two valuations.
Med andra ord: om Neuwoges inte hade fullgjort sitt privatiseringsåtagande fullt ut, skulle affären med Bavaria inte ge bolaget någon som helst fördel enligt AHG.
Debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law
Försäljnings- och återförhyrningsordningen skulle på sin höjd ha lett till att Neuwoges endast behövde betala en förhållandevis låg procentsats (45 procent i stället för 50 eller 55 procent) av intäkterna till ETF.
NEUWOGES argues further that, for the purpose of comparing the price paid by BAVARIA with the prices determined in the two valuations, the debt write-off, pursuant to the Inherited Debt Support Law, that resulted from the contracts at issue — amounting to EUR […] — cannot be taken into consideration.
Om det däremot inte hade slutits något avtal och man hade behövt leta efter en annan köpare, skulle detta ha medfört en risk att behöva betala en större andel av försäljningsintäkterna till fonden.
The reasons are as follows:
För egen del gör Neuwoges under alla omständigheter gällande att bolaget i förlängningen har fullgjort sina privatiseringsåtaganden till 165 procent, vilket innebär att även den befrielse som redan beviljats skulle ha fastställts också utan affären med Bavaria.
The debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law is a benefit conferred on NEUWOGES by a third party (the Bank for Reconstruction), which has no connection with the buyer.
Renovering
There is no reason why a vendor should accept a price below the market price simply because the transaction will result in some additional benefits granted by a third party.
Vidare uppger Neuwoges sig inte ha haft någon fördel av den renovering som utfördes av Bavaria, eftersom byggnaden ägdes av Bavaria som därmed var den enda som drog fördel av renoveringen.
BAVARIA did not assume any responsibilities under the Inherited Debt Support Law that were previously incumbent on NEUWOGES and that would merit remuneration in the form of a lower sale price.
Anbudsförfarandet
While BAVARIA did formally assume the obligation to attempt to sell a number of apartments to the tenants, it charged NEUWOGES with actually carrying out the privatisation at NEUWOGES’ own expense, and hence did not assume any real responsibility.
Neuwoges bekräftar att det begränsade anbudsförfarandet 1997 inte kan användas som indikator för att den köpesumma som Bavaria betalat faktiskt motsvarade marknadspriset.
Nor was BAVARIA at risk of being held liable if the privatisation efforts were to fail.
Anbudsförfarandet var varken öppet, transparent, villkorslöst eller icke-diskriminerande och är därför inte tillräckligt för att fastställa marknadsvärdet.
Because the debt write-off was linked to NEUWOGES’ fulfilling its obligation to privatise 15 % of its apartments and the BAVARIA deal satisfied only 20 % of the total privatisation obligation, a proportional allocation of the debt write-off facilitated by the deal is not realistically (as opposed to mathematically) possible.
Den administrativa delen
In other words: if NEUWOGES had not fulfilled its total privatisation obligation, it would not have received any benefit under the Inherited Debt Support Law from the BAVARIA deal.
Neuwoges anger att ingen marknadsekonomisk aktör som är av jämförbar storlek och befinner sig i en jämförbar position skulle ha slutit den administrativa delen, eftersom det redan från början var uppenbart att den skulle leda till betydande förluster.
At most, the sale-and-lease-back transaction meant that NEUWOGES had to transfer only a comparatively low percentage (45 %, rather than 50 % or 55 %) of the revenue to the inherited debt relief fund, whereas not concluding the contract and searching for an alternative buyer would have involved the risk of having to divert a larger share of the sales revenue into the fund.
Neuwoges argumenterar framför allt för att förlusterna var förutsebara redan från början, eftersom de beräkningar som avtalet grundar sig på bygger på antaganden om den framtida marknadsutvecklingen för hyreslägenheter i Neubrandenburg, som uppenbart var alldeles för optimistiska.
In any event, NEUWOGES claims to have eventually fulfilled its privatisation obligation at a rate of 165 %, meaning that even without the BAVARIA deal the debt write-off would have been confirmed.
Neuwoges argumenterar också för att de olika påstått likartade avtal som Bavaria har bifogat i jämförande syfte inte har kunnat styrka att den administrativa delen skulle följa normala marknadsvillkor och att Neuwoges har godtagit detta uppenbart ofördelaktiga avtal enbart av politiska skäl som är irrelevanta för kriteriet om en marknadsekonomisk aktör.
Modernisation
Den administrativa delen sett till marknadsförväntningarna
NEUWOGES further submits that it did not benefit from the modernisation carried out by BAVARIA, as BAVARIA was the owner of the buildings and thus the only beneficiary of the modernisation.
Neuwoges hävdar att de centrala bestämmelserna i den administrativa delen – en fast månatlig leasingandel som höjs med […] procent varje år, ett icke indexreglerat kostnadsavdrag på inledningsvis cirka […] procent (inklusive en risk för hyresbortfall på […] procent) och en löptid på 30 år – inte motsvarar de villkor som en marknadsekonomisk aktör skulle ha godtagit.
Bidding Process
För detta anför Neuwoges följande argument:
NEUWOGES asserts that the limited bidding process carried out in 1997 cannot be invoked as an indication that the price paid by BAVARIA was in actual fact the market price.
Eftersom risken för hyresbortfall hade satts så lågt som […] procent av nettohyresintäkterna bär Neuwoges den finansiella risken för att det uppnås en utnyttjandegrad på minst […] procent.
It submits that the bidding process was not open, transparent, unconditional and non-discriminatory, and is therefore insufficient for establishing the market value.
Indexregleringen av den fasta leasingandelen med […] procent per år innebär att Neuwoges bär den finansiella risken för att årliga hyreshöjningar på åtminstone samma nivå inte kommer att kunna genomföras.
General Management Contract
Eftersom kostnaderna inte är indexreglerade bär Neuwoges den finansiella risken för en höjning av förvaltnings- och underhållskostnaderna.
NEUWOGES asserts that no MEO of similar size and in a similar situation would have concluded the general management contract, as it was clear from the outset that the contract would result in substantial losses.
Endast en hyreshöjning som överstiger […] procent per år skulle möjligtvis kunna kompensera för en kostnadsökning.
Specifically, NEUWOGES argues that losses were foreseeable from the start, as the calculations underlying the contract were based on assumptions about the future development of the rental market in Neubrandenburg that were clearly too optimistic.
Med tanke på den långa löptiden på 30 år är dessa finansiella risker omfattande.
NEUWOGES also maintains that various allegedly similar contracts provided by BAVARIA for the purpose of comparison cannot prove the market conformity of the general management contract; NEUWOGES accepted this clearly disadvantageous contract only for political reasons, which are irrelevant in applying the MEO test.
Enligt Neuwoges var det redan från första början uppenbart att dessa risker skulle uppstå och leda till stora förluster.
The General Management Contract in the light of market expectations
Följaktligen skulle ingen marknadsekonomisk aktör ha slutit ett sådant avtal.
NEUWOGES submits that the central provisions of the General Management Contract — a fixed monthly leasing payment that is increased annually by […]%, a non-indexed cost deduction of initially approximately […]% for costs (including […]% risk of loss of rent), and a duration of 30 years — do not correspond to conditions that a MEO would have agreed to.
En marknadsekonomisk aktör skulle endast sluta ett avtal som är lönsamt eller åtminstone inte medför förluster.
More specifically, NEUWOGES asserts that:
Neuwoges förklarar att det administrativa avtalet endast skulle ha kunnat leda till vinst om det fanns rimliga skäl att anta att det faktiskt var möjligt att uppnå en hög utnyttjandegrad, årliga hyreshöjningar på […] procent och stabila kostnader.
the low calculated risk of loss of rent of only […]% of the net rent income imposes on NEUWOGES the financial risk of not being able to achieve an occupancy rate of at least […]%;
Redan när avtalet slöts kunde det emellertid konstateras att det inte skulle gå att uppnå en genomsnittlig utnyttjandegrad på […] procent, att det var omöjligt att få till stånd en hyreshöjning på minst […] procent per år och att förvaltnings- och underhållskostnaderna oundvikligen skulle komma att öka under avtalets löptid.
the indexation of the fixed leasing payment by […]% per year means that NEUWOGES bears the financial risk of not being able to impose annual rent increases corresponding to at least this rate;
Som stöd för dessa påståenden hänvisar Neuwoges såväl till den prognostiserade befolkningsnedgången som till fastighetsmarknaden i Neubrandenburg, och bekräftar att det framgick av denna information att förluster var att vänta.
since the costs are not independently indexed, NEUWOGES bears the financial risk of any increase in administration and maintenance costs, and only a rent increase of over […]% per year could conceivably offset an increase in costs;
Eftersom Neubrandenburgs invånarantal hade börjat minska redan innan de aktuella avtalen slöts, fanns det åtminstone från och med 1995 ett stort överutbud av lägenheter.
these financial risks are significant in the light of the long, 30-year, duration.
Vakanser och låga hyror slog hårdast mot de oattraktiva förfabricerade höghus som är föremål för avtalet.
NEUWOGES argues that it was clear from the outset that these risks would materialise, leading to heavy losses, and that accordingly no MEO would have concluded the contract.
Enligt Neuwoges skulle en marknadsekonomisk aktör ha baserat sina beräkningar på mer pessimistiska förväntningar, som prognostiserade hyreshöjningar på […] procent till […] procent, en risk för hyresbortfall på […] procent och en indexreglering av kostnaderna med […] procent.
According to NEUWOGES, a MEO would conclude only a contract that was profitable or that at least did not result in losses.
En retroaktiv kassaflödesanalys från 2012 som Neuwoges har presenterat visar att om dessa antaganden tillämpas på den administrativa delen skulle man kunna räkna med ett negativt kassaflöde på […] euro (nominellt värde) respektive […] euro (diskonterat värde).