natgillin/translations-raw huggingface dataset:
In addition, the limited bidding process carried out by NEUWOGES and a comparison with other financing transactions can shed some light on the market conformity of the transaction in question (sections 7.4.2 and 7.4.3).
Neuwoges fokuserar framför allt på den avvikande indexregleringen ([…]: 1,5 procent per år […]: en justering i förhållande till levnadskostnadsutvecklingen) för att visa att den administrativa delen innehåller bestämmelser som inte följer normal marknadspraxis vid den relevanta tidpunkten (1997/1998).
Contracts related to three comparable transactions ([…]) were submitted for the purpose of comparison.
Bavaria anger […]- och […]-affären som exempel på hur deras egen leasingmodell för fastigheter har använts [109].
However, only the […] and […] contracts date from around the same time as the conclusion of the sale-and-lease-back transaction between BAVARIA and NEUWOGES and can thus be taken into account.
Av detta kan man dra slutsatsen att bestämmelserna i dessa avtal bygger på liknande beräkningar som de som försäljnings- och återförhyrningsordningen mellan Neuwoges och Bavaria grundar sig på.
It must first be noted that both of these transactions differ from the transaction in question with respect to duration, indexation of the fixed leasing payment, and modernisation.
Som tidigare nämnts (se skäl (131)) kunde Neuwoges fritt välja avtalsparametrarna inom ramen för den leasingmodell som Bavaria tillhandahöll.
NEUWOGES refers in particular to the difference in the indexation rate ([…]: 1,5 % per year; […]: adjustment to changes in the cost of living) to prove that the general management contract contained provisions that were not common market practice at the relevant time (1997/98).
Därmed skulle Neuwoges ha haft möjlighet att välja en lägre indexreglering eller dra av för högre kostnader.
BAVARIA indicates that the […] and […] transactions were examples of the implementation of its ‘real-estate leasing model’ [109], which suggests that the provisions of these contracts were established on the basis of calculations similar to those underlying the NEUWOGES/BAVARIA sale-and-lease-back transaction.
Detta skulle naturligtvis ha inneburit en lägre förskottsbetalning.
As discussed above (see recital 131), NEUWOGES could apparently choose the contract parameters freely within the framework of the leasing model offered by BAVARIA.
Man kan förmoda att samma sak gällde även för […] och […].
This means that NEUWOGES could have chosen a lower indexation or a higher deduction for costs.
Eftersom avtalsparterna uppenbarligen fritt kan välja exakt vilka affärsparametrar som ska användas inom ramen för den modell som Bavaria erbjuder, förefaller det inte vara av central betydelse om de parametrar som Neuwoges har valt var identiska med de parametrar som parterna i […]- och […]-affären hade valt när det ska bedömas om försäljnings- och återförhyrningsordningen mellan Neuwoges och Bavaria följer normala marknadsvillkor.
The consequence would, of course, have been a lower upfront cash payment.
Vilka parametrar som valts berodde enbart på vilka strategiska affärsbeslut de berörda parterna hade gjort.
It can be assumed that the same was true for […] and […].
En viktigare aspekt här är att samtliga dessa affärer utgår från en och samma transaktionsmodell.
Since the contract partners were apparently free to choose the precise parameters of their transaction within the framework of the model offered by BAVARIA, it does not seem central to the market conformity of the NEUWOGES/BAVARIA sale-and-lease-back transaction whether the parameters chosen by NEUWOGES were the same as those chosen by the parties to the […] and […] transactions.
I den mån som samma beräkningsmodell låg till grund för […]-avtalet och […]-avtalet – vilket den information som finns tillgänglig inte ger någon anledning att betvivla – kan man dra slutsatsen att transaktionsmodellen, som även låg till grund för Neuwoges-transaktionen, följde normala marknadsvillkor.
These choices simply reflected strategic business decisions by the parties involved.
Det som är relevant här är att leasingmodellen för fastigheter (”Leasingmodell Immobilien”) uppenbarligen valdes i samma utsträckning av offentliga företag ([…]) som av privata företag ([…]) och att den tillhandahölls både för företag som omfattades av skuldlättnaden i enlighet med AHG och för andra parter.
What is more relevant is the fact that all these transaction were based on the same transaction model.
Anbudsförfarandet
To the extent that the […] and […] contracts are based on the same underlying calculation model — which in the light of the available information there is no reason to doubt — they point towards the market conformity of the transaction model underlying the NEUWOGES transaction as well.
Bakgrund
In this context it is significant that the ‘real-estate leasing model’ was apparently chosen by both public ([…]) and private ([…]) undertakings, and was offered both to undertakings wishing to qualify for debt relief under the Inherited Debt Support Law and to parties that did not come within the provisions of that law.
Som tidigare har nämnts genomförde Neuwoges inget fullständigt öppet, transparent, villkorslöst och icke-diskriminerande anbudsförfarande med avseende på privatiseringen av de byggnader som sedan såldes till Bavaria.
Bidding process
Neuwoges uppmanade emellertid inledningsvis 72 potentiella köpare att inkomma med anbud.
Background
Neuwoges hävdar att adressaterna valdes ut mer eller mindre slumpmässigt och att urvalet inte kan anses vara representativt för hela marknaden.
As already indicated, NEUWOGES did not undertake a fully-fledged, open, transparent, unconditional and non-discriminatory tender with a view to privatising the buildings eventually sold to BAVARIA.
Efter att ha skickat ut dessa första uppmaningar till intresseanmälan uppstod det ytterligare kontakter, bland annat med Bavaria, som man inte hade vänt sig till först.
However, NEUWOGES did initially solicit offers from 72 potential buyers.
Resultat av anbudsförfarandet
NEUWOGES claims that it chose the recipients more or less at random and that the selection could not be considered as representative of the entire market.
Efter avslutade förhandlingar måste avtalen godkännas av Neuwoges styrelse.
Further contacts resulted after these initial calls for expression of interest were sent out, inter alia, with BAVARIA, which had not been among the recipients of the initial letter.
När avtalen presenterades i styrelsen argumenterade företagsledningen för att det inte gick att få ut något högre försäljningspris på grund av att avtalen endast avsåg upprättande av tomträtt (och inte någon direktförsäljning), BRG hade fått i uppdrag att genomföra renoveringsarbetena och Neuwoges skulle fortsätta att förvalta byggnaderna i ytterligare 30 år.
Result of the bidding process
Som svar på frågan om varför priset skilde sig från 1997 års utlåtande förklarade företagsledningen återigen att det inte var möjligt att få ut ett högre pris för affären.
Of the unknown number of offers received, five were considered ‘useable’ [110].
[113]
Of these, two were nevertheless rejected because the potential buyers could not present a full offer ‘because of time constraints’.
Anbudsförfarandet kan visserligen inte anses vara öppet, transparent, villkorslöst och icke-diskriminerande, men det gör det ändå möjligt att dra vissa slutsatser om anbudssituationen på marknaden.
Two were furthermore rejected for economic reasons.
Det är också talande att det uppenbarligen inkom en rad olika anbud utan någon särskild uppmaning.
The fifth offer, from Felske Immobilien was rejected because the price offered was considered too low (Felske had offered EUR […] per m2, resulting in a total buying price of EUR […]).
Detta visar att även potentiella köpare som inte ingick i den grupp av 72 företag som först hade kontaktats fick höra talas om förfarandet och kunde delta.
In addition to these five offers, three further bids were made, coming from BAVARIA and two other unsolicited bidders.
Neuwoges bedömning av anbuden visar att Neuwoges ansåg att Bavarias anbud var marknadens bästa vid den relevanta tidpunkten (1997/1998).
While negotiations were also initiated with one of the other two unsolicited bidders, this bid was eventually also rejected for unspecified economic reasons [111].
Neuwoges argument om att åtminstone Felske-anbudet skulle ha varit fördelaktigare håller inte.
Once the final negotiations had been concluded, NEUWOGES’ board had to approve the contracts.
Det pris som Felske uppenbart bjöd ([…] euro) låg visserligen högre än det som Bavaria slutligen betalade ([…] euro), men det ska erinras om att försäljnings- och återförhyrningsordningen ska bedömas som helhet och att dess totalvärde ([…] euro) översteg det pris som Felske hade bjudit.
When presenting the contracts to the board, the management argued that a higher sale price could not be obtained because the contracts concerned only a lease of the land (as opposed to an outright sale), BRG would be hired to carry out the modernisation works, and NEUWOGES would continue to manage the buildings for a further 30 years [112].
Mot bakgrund av dessa överväganden ska det konstateras att anbudsförfarandet visserligen inte i sig kan styrka att Bavarias anbud var det bästa tillgängliga anbudet på marknaden, men det pekar i varje fall tydligt i den riktningen.
When asked about the difference from the 1997 valuation, the management again stated that a higher price could not be achieved for this transaction [113].
Under alla omständigheter finns det inget konkret i det begränsade anbudsförfarandet som talar för att Neuwoges hade fått in något bättre anbud vid den relevanta tidpunkten (1997/1998).
While this bidding process cannot be classified as an open, transparent, non-discriminatory and unconditional tender, it nevertheless provides some indication of what offers were available on the market.
Andra typer av affärer vid den aktuella tidpunkten
In this regard it is also significant that apparently a number of unsolicited bids were received, showing that potential buyers not among the 72 originally contacted companies also had an opportunity to learn of the process and participate.
Värderingsram
The assessment of the bids by NEUWOGES indicates that NEUWOGES perceived BAVARIA’s bid to be the best available on the market at the relevant time (1997/98).
Det kan vara en fördel att undersöka den aktuella affären i förhållande till andra liknade typer av affärer som erbjöds på marknaden vid den aktuella tidpunkten (1997/1998).
NEUWOGES’ argument that at least the Felske bid was actually better is unsustainable.
Affären i fråga utgör en typisk försäljnings- och återförhyrningsordning.
While it is true that the price apparently offered by Felske (EUR […]) was higher than the upfront payment eventually made by BAVARIA (EUR […]), it must be pointed out that the sale-and-lease-back transaction has to be assessed as a whole and that its total value (EUR […]) was higher than the price offered by Felske.
Försäljnings- och återförhyrningsöverenskommelser är av naturliga skäl finansieringsaffärer.
In this light, it can be stated that, even though the bidding process carried out was not such as to constitute proof in itself that BAVARIA’s bid was the best available on the market, it points in this direction.
Genom att köpa en fastighet från leasingtagaren förser leasinggivaren leasingtagaren med likvida medel respektive finansierar större investeringar som renovering av äldre byggnader.
In any event, the limited bidding process provides no substantiated indication that a better offer was available to NEUWOGES at the relevant time (1997/98).
För att kunna fortsätta att använda fastigheten – för kommersiella eller andra ändamål – återförhyr leasingtagaren fastigheten och därigenom amorteras leasinggivarens investering (helt eller delvis) under leasingavtalets löptid.
Other types of transactions available at the relevant time
Som finansieringsaffär har en försäljnings- och återförhyrningsordning vissa likheter med bank- och hypotekslån.
The transaction in question is a typical sale-and-lease-back transaction.
Detta innebär att företagets eget kapital och det nya likvidtillskottet kan användas till andra investeringar eller att leasingtagaren kan genomföra investeringar som man inte hade beviljats traditionella lån för på grund av bristen på eget kapitel eller en alltför hög skuldsättningsgrad.
Sale-and-lease-back agreements are, by nature, financing transactions.
Eftersom köparen/leasinggivaren måste återfinansiera sin första investering och uppnå vinst, är leasingandelen i regel något högre än räntesatsen för ett jämförbart banklån (vilket kommer att behandlas mer ingående i följande avsnitt).
Being a financing transaction, a sale-and-lease-back agreement has a certain similarity with bank loans and mortgages.
Eftersom det ofta är svårt att förutse restvärdet – framför allt om leasingavtalen har lång löptid – är detta en riskfaktor för leasinggivaren som avspeglas i leasingandelen.
This means that own capital and the additional liquidity obtained are available for other investments, or that the lessee can finance investments even where a traditional loan would not be available because of the lack of own capital or a high degree of indebtedness.
Om man jämför leasingandelen för den aktuella affären med de genomsnittliga räntesatserna för lån/hypotekslån vid den aktuella tidpunkten (1997/1998), går det inte att entydigt fastställa om den begärda leasingandelen följde normala marknadsvillkor vid den aktuella tidpunkten (1997/1998).
As the buyer/lessor has to re-finance its own initial investment and make a profit, the leasing rate is typically somewhat higher than the interest rate on a comparable bank loan (as explained in further detail in the following section).
Det kan emellertid bedömas om leasingandelen var så hög att ingen marknadsekonomisk aktör sannolikt skulle ha ingått affären.
At the end of the lease contract, the lessee either has to repurchase the property or it remains in the ownership of the lessor and is available for further use.
För den aktuella rättshandlingen fastställdes leasingandelen ursprungligen till […] procent per år av den totala investeringsvolymen.
No such risk is involved in traditional bank loans, and only to a certain degree in mortgages.
”Pålägget” motsvarar då priset för att välja att betala lägre leasingandelar i början av avtalets löptid och högre leasingandelar i slutet i stället för att betala samma andel under hela avtalets löptid.
The consequence is that the leasing rates and the interest rates for loans/mortgages are not entirely comparable.
Inledningsvis ska det erinras om att Rostocks tingsrätt gjorde en värdering av leasingandelen i förhållande till räntesatserna för andra affärer.
In the transaction in question, the leasing rate was initially set at […]% p.a. of the total investment volume.
De enda uppgifter som kan användas i jämförande syfte är av rätt generell karaktär.
The ‘premium’ is then the cost of choosing lower leasing rates at the beginning, and higher leasing rates towards the end, of the contract, rather than stable rates throughout.
För det andra skulle räntesatserna för långa fasträntelån till företag och egenföretagare på mellan 500000 och 5 miljoner euro vara lämpliga att använda i jämförande syfte, eftersom Neuwoges kan betraktas som ett företag (normalt tas hypotekslån snarare av privatpersoner som själva bor i fastigheten och inte återförhyr den).
It must first be pointed out that Rostock Regional Court assessed the leasing rate against interest rates for other transactions.
Enligt Bundesbank låg den genomsnittliga räntesatsen för tyska hypotekslån till fast tioårsränta på 6,40 procent per år i januari 1998.
It observed that the development of the interest rates on mortgages over a time span of 30 years was difficult to predict, but that interest rates of over 10 % could be expected in periods of high interest rates.
Vid den här tidpunkten rörde sig räntesatserna för denna typ av lån normalt inom ett spann från 6,17 procent per år (nedre gräns) till 6,97 procent per år (övre gräns).
It observed that the average leasing rate charged to NEUWOGES could not, then, be seen as being out of line with market terms.
Deutsche Bundesbank säger emellertid inget om den genomsnittliga löptiden för ett ”långt” lån.
Only fairly general data is available for comparison.
Man kan emellertid utgå från att den genomsnittliga löptiden skulle ligga på högst tio år och sannolikt därunder.
Of all the data gathered by the German Bundesbank for January 1998 (when the transaction in question was concluded), two types of interest rates can be considered relevant.
[114]
First, the interest rates for ‘mortgage loans secured by residential real estate with interest rates fixed for 10 years’ are of interest, since NEUWOGES too would use residential real estate as collateral for a loan (regardless of whether or not such a loan would meet all the formal conditions of a mortgage).
När man jämför den leasingandel som Neuwoges har betalat och Deutsche Bundesbanks uppgifter om räntesatserna för lån som beviljades under samma period (dvs. i januari 1998) ska följande aspekter beaktas: Den genomsnittliga årliga leasingandelen under den 30-åriga avtalstiden uppgår till […] procent.
Second, the interest rates for ‘long-term fixed-rate loans to enterprises and self-employed persons, EUR 500000 and over but less than EUR 5 million’ could also be suitable for a comparison, since NEUWOGES can be considered as an enterprise (while mortgages are usually taken out by private individuals who actually live in the property themselves rather than renting it out).
Som redan har nämnts har emellertid Neuwoges fritt valt att betala en lägre leasingandel i början av avtalstiden, vilket sedan kompenseras med en högre leasingandel längre fram.
According to the Bundesbank, in January 1998 German mortgage loans with a 10-year fixed interest rate had an average interest rate of 6,40 % p.a.
Detta val har sitt pris, för om Neuwoges hade valt en fast leasingandel redan från början skulle bolaget bara behövt betala en andel på […] procent per år.
At that time, interest rates for this type of loan normally spanned a range of 6,17 % p.a. to 6,97 % p.a.
[115] Deutsche Bundesbanks siffror avser fasträntelån, dvs. räntesatsen är lika hög varje år.
For long-term fixed-rate loans, the average interest rate in January 1998 was 6,35 % p.a. and spanned a range of 5,55 % p.a. to 7,73 % p.a.
Om man utgår från att Neuwoges hade kunnat förhandla fram ett lån med liknande betalningsvillkor (dvs. lägre räntebetalningar i början och högre betalningar mot slutet), skulle också detta ha haft sitt pris (av samma skäl som i fallet med Bavaria).
The Bundesbank does not specify the average duration of a ‘long-term’ loan.
Trots den årliga indexregleringen var det fullt möjligt att beräkna den genomsnittliga leasingandelen för hela avtalstiden redan när avtalstiden inleddes.
However, it can be assumed that it would not be more than 10 years and would probably be shorter than that [114].
De lämpligaste riktmärkena vore räntesatser som är fastställda för 30 år.
A comparison of the leasing rate paid by NEUWOGES with the available interest rates from the Bundesbank for loans that were concluded in the same time period (i.e. January 1998) must take the following elements into account:
Några sådana uppgifter har emellertid Deutsche Bundesbank inte offentliggjort.
The average yearly leasing rate over the 30-year contract period is […]%.
Generellt sett bli fasträntelån dyrare efterhand som löptiden tilltar.
However, as discussed above, this rate is the result of NEUWOGES’ choosing to pay a lower leasing rate at the beginning of the contract period, offset by a higher leasing rate later on.
Deutsche Bundesbanks siffror för januari 1998 visar t.ex. att den genomsnittliga räntesatsen för femåriga hypotekslån till fast ränta låg på 5,85 procent, medan räntesatsen för tioåriga fasträntelån var 6,40 procent.
This choice comes at a cost, because if NEUWOGES had opted for a flat leasing rate from the start it would have had to pay a rate of only […]% per year [115].
Deutsche Bundesbank anger såväl en genomsnittsränta som ett räntespann, som baseras på ett stort antal låneavtal som slöts i Tyskland i januari 1998.
The figures from the Bundesbank are for fixed-rate loans, meaning that the interest rate is equal in each of the years.
Den leasingandel som har fastställts för Neuwoges avspeglar implicit den risk som affären innebär för Bavaria.
If it is assumed that NEUWOGES would have been in a position to negotiate a loan with similar payment conditions (i.e. lower interest payments at the start and higher payments towards the end), this would also have come at a cost (for the same reasons as for BAVARIA) [116].
Även en bank skulle ha bedömt Neuwoges kreditvärdighet innan ett lån beviljades.
The Bundesbank interest rates should therefore be compared with the flat leasing rate of […]%.The leasing rate has been fixed for a period of 30 years.
Som nämns i avsnitt 7.3.1 skulle Neuwoges endast ha haft begränsade möjligheter att ingå nya kreditavtal eftersom bolaget hade tämligen hög skuldsättning och dess eget kapital var bundet i andra investeringsprojekt.
Although it is indexed each year, it was perfectly possible, as early as at the start of the contract, to calculate the average leasing rate for the duration of the contract.
Om en bank ändå hade varit beredd att bevilja Neuwoges ett lån, skulle dessa aspekter ha beaktats när räntesatsen fastställdes.
The Bundesbank interest rates for mortgages are fixed for only 10 years (as explained above, it is not known for which period the interest rates for enterprises are fixed, but it can be assumed that the period is of no more than 10 years).
Det är högre räntesatser på lån till relativt högt skuldsatta företag som inte har så mycket eget kapital att satsa på sin investering.
Therefore, it can be safely assumed that the interest on a fixed-interest loan of 30 years’ duration would have been considerably higher than the Bundesbank averages of 6,35 % and 6,40 %.
Denna räntesats utgör emellertid enbart en utgångspunkt eftersom leasingbolaget (Bavaria) även måste kompenseras för de risker som det tar, såsom ränteförändringsrisken (risken för att bolaget måste återfinansiera sin investering till rörlig ränta samtidigt som leasingbetalningarna löper på fast ränta), kreditrisken (den tidigare nämnda möjligheten att Neuwoges blir insolvent och att Bavaria inte får de utestående leasingbetalningarna) samt restvärdesrisken (ovissheten kring fastighetsvärdet när leasingavtalet har löpt ut).
The Bundesbank figures provide both an average rate and a range of interest rates based on a large number of German loan contracts concluded in January 1998.
Leasingbolaget har sannolikt också vissa allmänna omkostnader som även dessa avspeglas i leasingandelen.
The leasing rate that applied to NEUWOGES implicitly reflects the inherent risk of the transaction for BAVARIA.
Utöver detta vill leasingbolaget också få en vinst, vilket vägs in när leasingandelen ska fastställas.
BAVARIA’s greatest exposure was to credit risk, i.e. the risk that NEUWOGES would go bankrupt or otherwise not fulfil the obligation to make the required leasing payments.
Även om Bavaria hade kunnat återfinansiera sina investeringar till en lägre räntesats än vad Neuwoges skulle ha betalat för ett banklån, skulle återfinansieringsräntan ha behövt höjas med tanke på dessa komponenter (riskpålägg, kostnader och vinst) för att få fram den nödvändiga leasingandelen, som slutligen kunde överstiga räntesatsen för ett vanligt lån.
Similarly, a bank would have made an assessment of NEUWOGES’ creditworthiness before granting a loan.
Med beaktande av samtliga ovannämnda faktorer förefaller en leasingandel på […] procent per år med en fast leasingandel (eller till och med på […] procent med en leasingandel som är indexreglerad med […] procent, vilket emellertid förefaller vara mindre lämpligt för jämförande syften) vara rätt rimlig i förhållande till de räntesatser som Deutsche Bundesbank anger för lån.