natgillin/translations-raw huggingface dataset:
NEUWOGES asserts that the general management contract could have been expected to result in a profit only if it had been reasonable to expect that the high occupancy rate, annual rent increases of […]% and stable costs could actually be achieved.
Neuwoges hävdar att det belopp som Bavaria har erhållit utgör statligt stöd.
According to NEUWOGES it was, however, already clear when the contract was concluded that an average occupancy rate of […]% would not be achievable, that a rent increase of at least […]% per year would be impossible, and that the administration and maintenance costs would inevitably increase over the duration of the contract.
Utöver detta presenteras en rad olika varianter av denna kassaflödesanalys, som visar att även om det hade varit berättigat med mer optimistiska antaganden (t.ex. en genomsnittlig vakansgrad på […] procent, årliga hyreshöjningar på […] procent och en kostnadsökning på […] procent), skulle det projicerade totala kassaflödet ändå ha varit negativt.
To support these assertions, NEUWOGES points to both the projected population decline and the real-estate market in Neubrandenburg, maintaining that, in the light of these factors, the contract was bound to result in a loss.
Med det administrativa avtalet skulle vinst endast ha kunnat uppnås om man hade utgått från helt orealistiska antaganden (en vakansgrad på […] procent, en årlig hyreshöjning på […] procent, en kostnadsökning på […] procent).
Since Neubrandenburg’s population was in decline even before the contracts at issue were concluded, there was a significant oversupply of apartments from at least 1995 onwards, with the unattractive prefabricated apartment blocks, which are the subject of the contract, being most affected by vacancies and low rents.
Exempelavtal
NEUWOGES alleges that a MEO would have based its calculations on more pessimistic expectations, such as projected annual rent increases of between […]% and […]%, a risk of loss of rent of […]% and an indexation of the costs of […]%.
Neuwoges ifrågasätter att vissa avtal skulle styrka att det administrativa avtalet följer normala marknadsvillkor genom jämförbara transaktioner ([…] [16]-, […] [17]- och […] [18]-avtalen).
NEUWOGES presents an ex post cash-flow analysis prepared in 2012 demonstrating that, on the basis of these assumptions, the cash flow that would have been expected to result from the general management contract was EUR […] in nominal terms and EUR […] after discounting [15].
Neuwoges stöder inte ståndpunkten att avtalen är jämförbara och anger att de skiljer sig från den administrativa delen på följande väsentliga punkter:
It is NEUWOGES’ submission that this amount constitutes the state aid received by BAVARIA.
Eftersom det inte har kunnat styrkas att den ekonomiska situationen och framtidsperspektiven för exempelavtalens städer, där fastigheterna är belägna, i tillräckligt hög grad påminde om Neubrandenburgs situation och framtidsutsikter kan man inte utgå från att avtalen generellt sett är jämförbara.
A number of variations of this cash-flow analysis are also provided, showing that, even if more optimistic assumptions had been justified (such as an average vacancy rate of […]%, annual rent increases of […]% and an increase in costs of […]%), the overall predicted cash flow would also have been negative.
Indexregleringen av leasingandelen i exempelavtalen skiljer sig avsevärt från den indexreglering som anges i den administrativa delen (dvs. 1,0–1,5 procent).
The general management contract would have been expected to result in a profit only if allegedly quite unrealistic assumptions had been accepted ([…]% vacancy rate, […]% annual rent increase and […]% increase in costs).
Inget av de exempelavtal som åberopas lämpar sig för en jämförelse eftersom omständigheterna skiljer sig åt i varje enskilt fall ([…]: mindre kostsamma underhållsåtaganden, […]: inga lägenheter, utan kommersiella fastigheter med en vakansgrad på 0 procent vid den tidpunkt då avtalet slöts, […]: fastigheter i en tillväxtregion).
Comparison contracts
Enligt Neuwoges kan exempelavtalen inte styrka att det administrativa avtalet följer marknadspraxis, utan snarare tvärtom, eftersom de innehåller mindre betungande bestämmelser trots att de ekonomiska utsikterna var bättre för de aktuella objekten.
NEUWOGES disputes that certain contracts from similar transactions (the[…] [16], […] [17] and […] [18] contracts) can prove the market conformity of the general management contract.
Politiska skäl
Rejecting suggestions that these contracts are comparable, NEUWOGES argues that they differ from the general administration contract in the following material respects:
Neuwoges hävdar att den administrativa delen slutits av politiska skäl trots att den uppenbart varit ekonomiskt ofördelaktig.
Since no evidence was presented that the economic situation and outlook of these cities (in which the properties to which the comparison contracts relate are located) were sufficiently similar to those of Neubrandenburg, it cannot be assumed that the contracts as a whole are comparable.
Neuwoges erinrar om att skälen för att bevilja statligt stöd inte är relevanta för den rättsliga bedömningen och hävdar att just de politiska skäl som angetts visar att ekonomiska överväganden inte har spelat någon avgörande roll.
The indexation of the leasing payment in the comparison contracts differs significantly from that in the general management contract (i.e. 1,0-1,5 %).
Neuwoges förklarar att den administrativa delen har slutits av följande skäl:
None of the individual comparison contracts is suitable for comparison because the circumstances are different in each case ([…]: less onerous maintenance obligations; […]: commercial properties rather than apartments, which had a vacancy rate of 0 % at the conclusion of the contract; […]: the properties were located in a growth region).
Det har funnits ett starkt politiskt tryck att driva på renoveringen och privatiseringen av bostadsbeståndet i de nya tyska delstaterna.
Rather than proving the market-conformity of the general management contract, NEUWOGES submits that the comparison contracts demonstrate precisely its non-conformity, since they include less onerous provisions despite relating to property with a better economic outlook.
Stadt Neubrandenburg har hoppats kunna motverka den fortsatta befolkningsnedgången genom att renovera och privatisera lägenheterna.
Political motivation
När det administrativa avtalet i kombination med GPV slöts innebar det att investeringsnivån i Neubrandenburg kunde hållas uppe, medan däremot minskade investeringar skulle ha fått stora konsekvenser för den lokala arbetslösheten.
NEUWOGES submits that the general management contract, despite clearly being economically disadvantageous, was concluded for political reasons.
Handlingsalternativ
After pointing out that the reasons for which a public authority grants state aid are not relevant to the legal assessment, NEUWOGES argues that the political motivation proves precisely that economic considerations were not the deciding factor.
Avslutningsvis uppger Neuwoges att en marknadsekonomisk aktör skulle ha föredragit andra handlingsalternativ framför de aktuella avtalen.
More specifically, NEUWOGES asserts that the general management contract was concluded for the following reasons:
Neuwoges anser för det första att en direktförsäljning hade varit att föredra, eftersom den skulle ha genererat en vinst, medan man kan utgå från att den administrativa delen skulle ha orsakat förluster redan från första början.
There was intense political pressure to promote both the modernisation and privatisation of apartments owned by local housing companies in the former East Germany.
Objekten (byggnader och tomter) hade kunnat avyttras till eller över det pris som fastställts i utlåtandena om marknadsvärdet.
By modernising and privatising apartments, the city of Neubrandenburg hoped to counteract the ongoing decrease in population numbers.
Även om en köpare endast hade köpt tomterna och rivit byggnaderna, skulle det ha varit större lönsamhet med en sådan avyttring.
Alternatives
Skälen till att man har avstått från något av dessa alternativ är Neuwoges politiska åtaganden.
NEUWOGES finally submits that a MEO would have preferred alternatives to the contracts at issue.
Vidare anser Neuwoges att en marknadsekonomisk aktör hellre skulle ha finansierat en mindre omfattande renovering på egen hand, fortsatt med uthyrningsverksamheten utan renoveringar eller ha rivit byggnaderna.
First, NEUWOGES submits that an outright sale would have been preferable, since it would have generated a profit, whereas the general management contract could from the start have been expected to result in losses.
Även här skulle skälen till att man har avstått från något av dessa alternativ vara Neuwoges politiska åtaganden.
It claims that the property (buildings and land) could have been sold at or above the price determined in the valuations.
Slutligen konstaterar Neuwoges att det skulle ha varit mer ekonomiskt för Neuwoges att finansiera de eventuella renoveringar som man hade beslutat om på annat sätt.
It is further claimed that even if a buyer had simply bought the land and demolished the buildings, such a sale would have been more profitable.
Det hade exempelvis varit möjligt att ta ett lån som Stadt Neubrandenburg gick i borgen för, så att lånevillkoren blev fördelaktigare än affären med Bavaria.
This assessment would remain the same even if the debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law were taken into account, since NEUWOGES could have attempted to fulfil its obligations by privatising other buildings and, even without the debt-write off, a sale would have been more profitable than the sale-and-lease-back transaction.
Har statliga medel använts och kan åtgärderna tillskrivas staten?
NEUWOGES claims that the reasons for not choosing any of these alternatives are to be found in NEUWOGES’ political commitments.
Neuwoges anser att den påstådda fördelen har beviljats genom statliga medel och kan tillskrivas staten.
Second, NEUWOGES further argues that a MEO would also have preferred financing a more limited modernisation itself, continuing to rent without any modernisation, or demolishing the buildings.
Först och främst hävdar Neuwoges att Stadt Neubrandenburg har haft ett bestämmande inflytande över Neuwoges eftersom staden är enda aktieägare och har ett bestämmande inflytande över styrelsen.
Again, the reasons for not choosing these alternatives lie in NEUWOGES’ political commitments.
Med tanke på detta kontrollförhållande utgjordes de påstådda förlusterna från försäljnings- och återförhyrningsordningen av statliga medel.
Finally, NEUWOGES maintains that, if a decision to modernise had been taken, it would have been more profitable for NEUWOGES to finance these works by other means.
Bavaria tillbakavisar Neuwoges argument och förklarar att de aktuella avtalen har varit normala marknadstransaktioner och inte medfört någon fördel för dem.
For instance, a loan could have been taken up for which a guarantee from the City of Neubrandenburg could have been secured, rendering the loan conditions more favourable than those of the BAVARIA deal.
De utgör följaktligen inte heller statligt stöd.
State resources and imputability
Bavaria anser för det första att de aktuella avtalen ska betraktas som en ekonomisk helhet (avsnitt 4.2.1).
NEUWOGES is of the opinion that the alleged advantage was granted through state resources and is imputable to the State.
För det andra är avtalen generellt sett inte utformade så att ingen marknadsekonomisk aktör skulle ha undertecknat dem (avsnitt 4.2.2).
First, NEUWOGES submits that the City of Neubrandenburg, which was its sole shareholder and dominated its supervisory board, had a dominating influence on NEUWOGES.
För det tredje hade de handlingsalternativ som Neuwoges presenterat inte varit fördelaktigare för Neuwoges (avsnitt 4.2.3).
Based on this control, the losses allegedly resulting from the sale-and-lease-back transaction constitute foregone state resources.
Slutligen förklarar Bavaria att det inte har överförts några medel som kan tillskrivas staten (avsnitt 4.2.4).
Second, NEUWOGES argues that, in this case, virtually all the indicators of imputability are present.
Bavaria argumenterar för att de aktuella avtalen ska betraktas som en helhet och inte bedömas separat.
It points out that the City of Neubrandenburg has far-reaching control over NEUWOGES, that serving the city’s interests is of the utmost importance for NEUWOGES, that the transaction in question was concluded for political reasons, and that the evidence indicates that the City of Neubrandenburg had the final say on the sale-and-lease-back transaction.
Försäljningen och den efterföljande återuthyrningen av byggnaderna var två sammanhängande delar av en och samma affär.
BAVARIA rejects NEUWOGES’ submissions, arguing instead that the contracts at issue were normal market transactions not conferring an advantage and accordingly not constituting state aid.
Bavaria understryker att affären presenterades som ett paket och att även Neuwoges betraktade den så, vilket framgår av det interna protokoll som dokumenterar beslutsprocessen hos Neuwoges.
BAVARIA first asserts that the contracts at issue have to be seen as an economic unit (section 4.2.1); second, that the contracts as a whole were not such that no MEO would have agreed to them (section 4.2.2); third, BAVARIA asserts that the alternatives put forward by NEUWOGES would not have been more advantageous to NEUWOGES (section 4.2.3); finally, BAVARIA submits that no imputable transfer of state resources was involved (section 4.2.4).
Följaktligen anser inte Bavaria att kriteriet om en marknadsekonomisk aktör kan tillämpas på affären som helhet och inte heller på varje enskilt avtal.
BAVARIA argues that the contracts at issue have to be seen as a unit and cannot be assessed in isolation from each other.
Transaktionen innebar ingen fördel för Bavaria
The sale and subsequent lease-back of the buildings constitute two interdependent parts of one transaction.
Enligt Bavaria kan den potentiella förekomsten av en fördel uteslutas redan eftersom Neuwoges genomförde ett anbudsförfarande (om än i begränsad omfattning) för att undersöka marknaden.
BAVARIA stresses that the transaction was advertised as a package and perceived as such by NEUWOGES, as evidenced by the internal minutes documenting its decision-making process.
Det finns ingen anledning att betvivla att Neuwoges skulle ha valt det erbjudande som var ekonomiskt mest fördelaktigt.
In consequence — according to BAVARIA — the MEO test has to be applied to the transaction as a whole, not to each individual contract.
För att fastställa om en marknadsekonomisk aktör skulle ha ingått affären oberoende av anbudsförfarandet måste Neuwoges särskilda situation beaktas.
The transaction did not confer an advantage upon NEUWOGES
Neuwoges behövde anskaffa kapital och renovera lägenheterna för att få privatisera dem (och fortfarande ta ut fördelaktiga hyror) och få AHG-skuldlättnaden.
According to BAVARIA, the possible existence of an advantage is already excluded by the fact that NEUWOGES undertook a bidding process (albeit a limited one) in order to survey the market.
Enligt Bavaria skulle därför affären ha ingåtts även av en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation.
It is asserted that there is no reason to doubt that NEUWOGES chose the economically most advantageous offer available.
När det gäller bestämmelserna i den administrativa delen och riskerna för att fastighetsmarknaden i Neubrandenburg utvecklades sämre än förväntningarna (t.ex. så att vakansgraden översteg prognoserna) argumenterar Bavaria för att risken för att man inte skulle kunna uppnå den önskade hyran och utnyttjandegraden inte var något som hade lagts på Neuwoges, utan snarare var en risk som fortfarande låg kvar hos Neuwoges.
BAVARIA considers that, in order to determine whether, regardless of the bidding process, a MEO would have engaged in the transaction, the particular situation of NEUWOGES has to be taken into account.
Även om affären med Bavaria inte hade kommit till stånd, skulle Neuwoges ha fått ta konsekvenserna av att marknaden utvecklades sämre än förväntat.
This included the need to take up capital as well as to modernise the apartments in order to privatise them (while maintaining moderate rents) and obtain the debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law.
Vad gäller de enskilda bestämmelserna i den administrativa delen hävdar Bavaria att den genomsnittshyra som ligger till grund för beräkningen av leasingandelen per m2 låg något under de värden som var att vänta enligt hyresöversikten för Neubrandenburg.
In the light of these factors, BAVARIA asserts that a MEO finding itself in the same circumstance would also have engaged in the transaction.
Bavaria framhåller också att utgångspunkten för hyresöversikten var att hyrorna skulle stiga efter den 1 januari 2000, vilket innebar att hyreshöjning på […] procent per år inte var tagen ur luften.
Regarding the provisions in the general management contract and the risks associated with a worse-than-expected development of the real-estate market in Neubrandenburg (such as a higher-than-expected vacancy rate, etc.), BAVARIA argues that the risk of not being able to achieve the desired rent and occupancy rate was not imposed on NEUWOGES, but rather remained with NEUWOGES If NEUWOGES had not undertaken the transaction with BAVARIA, it would also have had to bear the consequences of a worse-than-expected development of the market.
Med avseende på återförhyrningsdelen framhåller Bavaria att 1997 och 2007 års utlåtanden om marknadsvärdet inte är direkt jämförbara med återförhyrningsdelen, eftersom utlåtandena avser en direktförsäljning, medan återförhyrningsdelen visserligen omfattar en försäljning av byggnader men endast upprättande av tomträtt för tomterna.
With respect to the individual provisions of the general management contract, BAVARIA submits that the average rent per m2 underlying the calculation of the leasing payment was actually slightly lower than what could have been expected in the light of the relevant rent table for Neubrandenburg.
Eftersom det fortfarande var Neuwoges som ägde tomterna kunde det tomtvärde som fastställts i utlåtandena inte beaktas.
BAVARIA further stresses that the same rent table assumed increasing rents for the period after 1 January 2000, with the result that expecting a rent increase of […]% per year was not unrealistic.
Enligt Bavaria hade utlåtandena om marknadsvärdet hur som helst ingen betydelse, eftersom de endast angav objektens teoretiska värde och inte det faktiska värde som gick att få ut på marknaden.
Moving on to the land-lease and sale contract, BAVARIA stresses that no direct comparison can be made with the 1997 and 2007 valuations, since these valuations concerned an outright sale, whereas the land-lease and sale contract, while constituting a sale of the buildings, involved only the creation of a ground lease on the land.
Vidare hävdar Bavaria att den befrielse från tidigare skulder som kunde uppnås genom affären måste beaktas.
As the ownership of the land remained with NEUWOGES, the value of the land as stated in the valuations could not be considered.
Ett av Neuwoges syften med att ingå den aktuella affären hade varit att erhålla AHG-skuldlättnaden.
BAVARIA further maintains that, in any event, the valuations have no continuing significance since they determined only the theoretical value of the property, not the actual market value.
Frånsett de exakta villkoren i återförhyrningsdelen och den administrativa delen ansåg Bavaria att även de fördelar som Neuwoges hade erhållit genom GPV måste beaktas.
BAVARIA further submits that the debt write-off obtained through the transaction has to be considered.
Bavaria bekräftar att Neuwoges hade krävt att dotterbolaget BRG skulle renovera lägenheterna, i full förvissning om att Neuwoges skulle erhålla samtliga vinster från BRG (men även vara ansvarig för att täcka eventuella förluster).
It submits that securing this write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law was one of NEUWOGES’ goals in entering into the transaction at issue.
Mot denna bakgrund är de vinster i storleksordningen […] euro som avtalet med BRG genererar att betrakta som en relevant fördel för Neuwoges.
BAVARIA also submits that, apart from the precise conditions of the land-lease and sale contract and the general management contract, the advantages obtained by NEUWOGES through the global lump-sum contract must be considered.
När det gäller försäljnings- och återförhyrningmodellens allmänna logik anser Bavaria slutligen att Neuwoges självklart ska återbetala Bavarias ursprungliga investering plus ränta.
BAVARIA maintains that NEUWOGES insisted on charging its subsidiary BRG with the modernisation of the properties, bearing in mind that NEUWOGES would receive all profits made by BRG (but was also liable to cover any losses).
Bavaria hänvisar till protokollet från Neuwoges interna beslutsprocess för att visa att Neuwoges var helt på det klara med att leasingandelen skulle amortera Bavarias ursprungliga investering.
In this light, the profits generated from the contract with BRG, EUR […], have to be considered a relevant benefit for NEUWOGES.
Vad gäller de alternativ som Neuwoges presenterade och som bolaget menade skulle ha varit ekonomiskt mer fördelaktiga hävdar Bavaria att dessa alternativ antingen inte var möjliga att utnyttja eller också inte skulle ha inneburit någon större fördel.
As regards the overall logic of the sale-and-lease-back model, BAVARIA submits, finally, that it is only natural that NEUWOGES has to repay BAVARIA’s initial investment plus interest.
Vad gäller det påstådda alternativet med en direktförsäljning till hyresgästerna anser Bavaria för det första att det skulle vara högst osannolikt att Neuwoges hade kunnat sälja orenoverade lägenheter samtidigt som bolaget inte hade de resurser som krävdes för att finansiera den nödvändiga saneringen.
Indeed, BAVARIA refers to the minutes of NEUWOGES’ internal decision-making process to show that the latter was perfectly aware that the purpose of the leasing payment was to pay back BAVARIA’s initial investment.
För det andra anser Bavaria att en renovering som finansierades genom lån skulle ha inneburit samma risker och kostnader för Neuwoges som affären med Bavaria.
With respect to the alternatives that NEUWOGES puts forward and believes would have been economically more advantageous, BAVARIA submits that these alternatives were either not actually available or not more advantageous.
En direktförsäljning av renoverade lägenheter till hyresgästerna eller en kommersiell köpare skulle inte heller ha varit något attraktivt alternativ, eftersom Neuwoges hade fått betala en avsevärd procentsats av det högre priset till ETF.
First, with respect to the alleged option of selling directly to the tenants, BAVARIA argues that it is very unlikely that NEUWOGES would have succeeded in selling unmodernised flats, but that it was at the same time lacking the funds to finance the necessary modernisation.
Bavaria hävdar slutligen att affären inte inbegriper några statliga medel och inte kan tillskrivas staten.
Second, as regards financing the modernisation with a loan, BAVARIA claims that NEUWOGES would have had all the same risks and costs it had under the BAVARIA deal.
Neuwoges är att betrakta som ett normalt privaträttsligt företag som inte erhåller statliga medel, vare sig direkt eller indirekt.
Additionally, selling modernised apartments, either directly to the tenants or to a commercial buyer, would not have been attractive, since NEUWOGES would have had to pass on a significant percentage of the higher price to the inherited debt relief fund.
Den allmänna kontroll som utövas av en styrelse med flera kommunala representanter var inte tillräcklig för att transaktionen skulle tillskrivas staten.
BAVARIA finally submits that the transaction does not involve state resources and is not imputable to the State.
Neuwoges argument att Stadt Neubrandenburg skulle ha pressat Neuwoges att ingå affären av politiska skäl var inte trovärdigt.