natgillin/translations-raw huggingface dataset:
To have done so would have been very expensive, since any available land in that area was classified, in 2011, as ‘residential’ or ‘commercial’.
Den värderingsmetod som användes för att bedöma värdet på tomterna i 1998 års avtal tillämpas av offentliga myndigheter över hela Spanien för att på ett objektivt sätt fastställa markvärdet [12].
Land with those classifications commanded a much higher market price than land classified as for ‘basic sport use’.
De tjänstemän som utarbetar värderingsrapporterna är experter inom området och är personligen skyldiga att agera i enlighet med tillämpliga lagar och förfaranden samt att upprätthålla principerna om objektivitet, neutralitet och opartiskhet.
In fact, a study submitted by Real Madrid estimates the cost for the Madrid City Council for such compensatory measures to be between EUR 58 million and EUR 240 million, i.e. much more than the EUR 22693054,44 compensation agreed to under the 2011 settlement agreement [7].
De värderingar som de utarbetar förutsätts vara rättvisa och korrekta, inbegripet när de används i rättsliga förfaranden i en spansk domstol.
Therefore, from a legal point of view, the Madrid City Council could have overcome the obstacles to contractual performance had it wanted to.
Att avsiktligt justera en värdering (upp eller ner) till fördel för en privat part på bekostnad av den offentliga förvaltningen vore olagligt enligt spansk lagstiftning.
The Madrid City Council could only have avoided liability if the obstacles to performance were insuperable and wholly beyond its control.
Tabell 2
For the Madrid City Council to have complied with its contractual obligation to transfer plot B-32 to Real Madrid in 2011 would have implied that Real Madrid would have obtained land with a market value of EUR 22693054,44.
Värderingar i 1998 års genomförandeavtal jämfört med de i Aguirre Newman-rapporten
Therefore, the economic value of Real Madrid's right to require performance of the contract was identical to the market value of plot B-32 in 2011.
Värde (Aguirre Newman)
Real Madrid suggests that it would not have made any sense for it to accept a settlement that assigned a value to its contractual right to plot B-32 that was lower than the plot's current market value.
(euro)
Real Madrid would not have been willing to accept a settlement that valued its right to plot B-32 at the market value of that plot in 1998 or in 2003.
Värde (1998 års avtal)
Real Madrid would have brought court proceedings to protect the full value of its right to require performance of the 1998 implementation agreement.
Tomterna B-33 och B-34
The alternative to the 2011 settlement agreement would have been that Real Madrid would have insisted on its contractual rights.
Dessa faktorer torde bekräfta ståndpunkten att Madrids kommunfullmäktige agerade som en privat köpare när det ingick 1996 års markbytesavtal och 1998 års genomförandeavtal och inte överförde någon fördel till Real Madrid.
That could have been compensation for breach of contract if the breach is caused intentionally or by negligence on the basis of Article 1101 of the Civil Code.
Den efterföljande försäljningen av Ciudad Deportiva för 53 miljoner euro torde bekräfta att Real Madrid tydligt inte överkompenserades när den sålde Ciudad Deportiva.
Real Madrid could also have terminated the contract pursuant to Article 1124 of the Civil Code, with the consequence of the right to restitution of what has already been performed according to Article 1123 of the Civil Code and a claim for damages.
Angående markvärderingen 2011 för tomt B-32 anser Real Madrid att den värdering som gjordes av den tekniska avdelningen vid Madrids kommunfullmäktiges stadsutvecklingsavdelning också utgör en oberoende värdering.
Real Madrid underlines that the 2011 settlement agreement is more advantageous for the Madrid City Council than full restitution.
Det är inte beroende av Madrids kommunfullmäktige eller någon annan kommunal myndighet eller något annat kommunalt organ i Madrid.
Restitution would have entailed a return to the situation existing before the 1998 implementation agreement.
Följaktligen skulle marknadsvärdet 2011 av tomt B-32 inte understiga 25776296 euro.
In principle, the Madrid City Council would be compelled to return the 15000 square metres it received at Ciudad Deportiva to Real Madrid and Real Madrid would have had to return to the Madrid City Council plots 33 and 34.
Angående värdestegringen sedan 1998 förklarar Real Madrid att 1998 var det område som omfattades av tomt B-32 improduktiv mark belägen i ett helt outvecklat område.
However, to return the plots as such would not be feasible.
Även om en stadsutvecklingsplan hade godkänts av Madrids kommunfullmäktige 1997 utgör ett sådant godkännande inte någon garanti för faktisk utveckling av marken, vilket kräver väsentliga investeringar från privata investerare som är villiga att ta risker.
The parties sold the land many years ago to third parties that acquired the land in good faith.
De första byggnadsloven i Las Tablas utfärdades inte förrän 2001.
In such cases, the parties must instead, according to Spanish law, return to the other party the current value of the land that is subject to restitution at the time the judgment is handed down.
Från och med den tidpunkten hade väsentlig byggnation påbörjats och det började bli uppenbart att Las Tablas troligen skulle bli ett framgångsrikt område.
Based on legal advice and on a land valuation report from the real estate consultancy Aguirre Newman (hereinafter ‘the Aguirre Newman Report’) it obtained in April 2014, Real Madrid explains how restitution of the contractual performances in 2011 would be dealt with under Spanish private law and what the financial consequences of restitution would be.
Flytten av Telefónicas globala huvudkontor till Las Tablas följdes av andra stora företag.
According to Real Madrid, restitution would have triggered the following payments between the Madrid City Council and Real Madrid: the Madrid City Council would have had to pay Real Madrid the current value (in 2011) of the 15000 square metres at Ciudad Deportiva, estimated by Aguirre Newman at EUR 65,346 million [8]; Real Madrid would have had to pay the Madrid City Council the 2011 value of plots 33 and 34, estimated by Aguirre Newman at EUR 32,246 million [9].
2011 var området fullt utvecklat och hade blivit ett mycket populärt område för bostäder och affärsverksamhet.
Accordingly, the net effect of restitution would be that the Madrid City Council should pay Real Madrid EUR 33,1 million, which figure is EUR 10,407 million more than what the club received under the 2011 settlement agreement.
Den dramatiska omvandlingen av Las Tablas till ett fullt utvecklat och uppbyggt område, omgivet av dyra flerbostadshus och högkvarter för multinationella företag, hade en stark inverkan på värdet av tomt B-32.
This means that Real Madrid essentially relinquished an additional EUR 10,407 million claim against the Madrid City Council by agreeing to the 2011 settlement agreement.
Angående värderingen av marken i den studie som tillhandahölls kommissionen av CEIAM konstaterar Real Madrid att resultatet av denna studie inte är ett korrekt marknadsvärde som en intresserad och villig köpare skulle vara beredd att betala.
Real Madrid therefore argues that termination of the 1998 implementation agreement and full restitution under that contract and the 1996 swap agreement was a real and tangible risk for the Madrid City Council in 2011.
I motsats till detta är det avsedda syftet med pantlånevärde att ge ett långsiktigt, hållbart värde som en stabil grund för bedömning av lämpligheten hos en egendom som en säkerhet för en inteckning som kommer att fortsätta genom möjliga marknadsfluktuationer.
By entering into the 2011 settlement agreement, the Madrid City Council was able to avoid that risk at a cost that was about EUR 10,407 million lower than what Real Madrid could have claimed had it terminated the 1998 implementation agreement and sought restitution.
Enligt Real Madrid är det troligt att det resulterande värdet ligger under marknadsvärdet.
Lastly, Real Madrid argues that it could have sought compensation for any damage caused as a result of the Madrid City Council's breach of contract.
Real Madrid anser att det är mer lämpligt att tillämpa metoden med statiskt restvärde, som är baserad på uppskattningar av infrastruktur- och konstruktionskostnader och det förväntade försäljningspriset för de enheter som ska konstrueras.
Article 1124 of the Civil Code and established case-law holds that termination and contractual damages are mutually compatible remedies.
Real Madrid hänvisar till diverse scenarier som används i CEIAM-rapporten och i synnerhet till det som förutsätter användning för idrott.
The purpose of such damages being to place the creditor in the same position as if the debtor had complied with its obligations under the contract.
Real Madrid anser att det är åtföljt av fel.
If one were to assume the nullity of the 1998 implementation agreement, Real Madrid argues that the legal consequence of nullity of the contract would be, according to Article 1303 of the Civil Code, restitution of the parties' performances under the void contract.
Enligt Real Madrid är de huvudsakliga felen i CEIAM-rapporten vid värderingen av tomt B-32 som en idrottsinstallation följande:
Article 1307 of the Civil Code provides that a thing which cannot be returned because it has been lost should be substituted for its value at the time of the loss, plus interest.
Ett misslyckande att optimera användningen av marken och installationerna: CEIAM beaktar t.ex. inte inkomstkällorna från de 25 % av marken som ägaren, enligt befintlig lagstiftning, skulle kunna ha använt för affärer och parkeringsplatser.
A sale to a third party in good faith is equated to a loss [10], which means that the plots sold since the 1998 implementation agreement was concluded should, in principle, not be attributed their current value, but the value they had when they were sold to third parties.
En underskattning av användarnas efterfrågan på befintlig idrottsinfrastruktur: 2011 var Las Tablas redan ett attraktivt och rikt område där många stora företag hade förlagt eller planerade att förlägga sina huvudkontor.
That approach would lead to the following payments between Madrid City Council and Real Madrid: Madrid City Council should pay Real Madrid the proceeds from its sale in 2003 of the 15000 square metres at Ciudad Deportiva of about EUR 53 million, plus interests from that date.
CEIAM:s beräkningar är baserade på byggnation av en mindre golvyta på tomten än vad som tillåts enligt markklassificeringen (område som kan bebyggas).
Real Madrid should pay the Madrid City Council the proceeds from its sale in 1999 of plots 33 and 34, of about EUR 12,9 million, plus interest.
CEIAM uppskattar värdet baserat på ett scenario med blott en rättighet att använda marken (”derecho de superficie”), medan en korrekt uppskattning av marknadsvärdet bör baseras på överlåtelsen av fullständigt innehav och fullständig äganderätt till marken.
Consequently, the net effect of such restitution in 2011, without interest, would have been that the Madrid City Council should pay Real Madrid EUR 40,1 million.
Synpunkter angående marken kring Bernabéu-stadion
Comments regarding the value of plot B-32
För att kompensera för denna utveckling föreskrivs i spansk lagstiftning att ägaren ska överföra 10 % av värdet av utökningen av området som kan bebyggas (”aprovechamiento”) till den offentliga myndigheten.
The land values supposed in 1998 were determined by experienced, expert officials of the Urban Development Department of the Madrid City Council (‘Gerencia Municipal de Urbanismo’), using the valuation methodology laid down in Spanish law.
I detta fall planerades att en sådan kompensation skulle bestå av överlåtelsen till Madrids kommunfullmäktige av tomterna i Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, vilka skulle omklassificeras från användning för ”bostäder” (”residencial”) till ”grönområde” och ”offentliga installationer” (”equipamiento público”).
According to those valuations, the plots to be transferred to the club had the same total value as the 15000 square metres to be transferred to the Madrid City Council.
Genom den nyligen avkunnade domen (nr 77/2015) från Tribunal Superior de Justicia de Madrid av den 2 februari 2015 ogiltigförklarades dock den ändringen från 2011 av PGOU.
Table 1
Synpunkter från andra berörda parter
Valuations in the 1998 implementation agreement
Ecologistas en acción hävdar att även 1998 kunde tomter som var klassificerade för offentliga tjänster, såsom offentlig idrottsutövning, inte överlåtas till privata parter.
Land to be transferred to Real Madrid
Lag 9/2001 som sådan införde inte några ändringar.
Value
Precis som Real Madrid, uppmärksammar Ecologistas en acción kommissionen på dom nr 77/2015 från Tribunal Superior de Justicia de Madrid av den 2 februari 2015, genom vilken ändringen av PGOU med avseende på marken kring Bernabéu-stadion ogiltigförklarades.
Land to be transferred to Madrid City Council
Tribunal Superior konstaterade att det inte förelåg något allmänt intresse som berättigade en ändring av stadsplaneringen kopplad till marken kring stadion som anges i punkt 18 i beslutet om att inleda förfarandet.
Plot B-32
Domstolen konstaterade att transaktionen mellan Real Madrid och Madrids kommunfullmäktige inte beaktade allmänhetens intressen i kommunen utan endast styrdes av klubbens behov med avseende på dess moderniseringsprojekt för stadion.
15000 m2 at Ciudad Deportiva
Tribunal Superior de Justicia de Madrid underströk att de ansvariga myndigheternas stadsplaneringsbeslut objektivt måste tjäna allmänhetens intresse och inte intressena hos en eller flera markägare och inte ens kommunens egna intressen.
Accordingly, the valuations used by the Madrid City Council, in 1998, as the basis for the transfer of plots B-32, 33 and 34, did not indicate that it would overcompensate Real Madrid.
Preliminär synpunkt på 2011 års stadsutvecklingsavtal
It refers to the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [11] (the Land Sale Communication) which recognises that State valuation offices and public officers or employees are to be regarded as independent provided that undue influence on their findings is effectively excluded.
Som ett resultat av den domen har 2011 års stadsutvecklingsavtal sagts upp mellan parterna.
The valuation methodology used to assess the value of the plots in the 1998 Agreement is employed by public authorities all over Spain to objectively determine the value of land [12].
Följaktligen kommer det avtalet inte att genomföras.
The officials preparing valuation reports are experts in the field and are under personal duty to act in accordance with applicable law and procedures, and to uphold the principles of objectivity, neutrality and impartiality.
Därmed har kommissionens bedömning av 2011 års stadsutvecklingsavtal blivit irrelevant.
The valuations they prepare are presumed fair and accurate, including when used in legal proceedings before a Spanish court.
I det föreliggande beslutet undersöks därför endast 2011 års förlikningsavtal enligt reglerna om statligt stöd.
To deliberately adjust a valuation (up or down) to benefit a private party at the cost of the public administration would be unlawful under Spanish law.
Förekomst av stöd
For those reasons, Real Madrid considers that the valuations made in 1998 for the 1998 implementation agreement were independent expert valuations within the meaning of the Land Sale Communication.
Enligt artikel 107.1 i fördraget är stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna.
In addition, the Aguirre Newman report estimates the 1998 market value of plot B-32 and the 15000 square metres at Ciudad Deportiva.
Villkor för att konstatera att det har förekommit statligt stöd
The results of the Aguirre Newman Report differ somewhat from the valuations agreed for the 1998 implementation agreement.
För att en åtgärd ska anses utgöra stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i fördraget ska den, enligt fast rättspraxis, uppfylla alla de villkor som anges i den bestämmelsen [13].
However, the results support the view that Real Madrid was not overcompensated in 1998.
Det är således väletablerat att för att en åtgärd ska anses utgöra statligt stöd måste det för det första röra sig om en statlig åtgärd eller en åtgärd som vidtas med hjälp av statliga medel.
(EUR)
Enligt rättspraxis utgörs ett företag av varje enhet som bedriver ekonomisk verksamhet, oavsett dess rättsliga status och det sätt på vilket den finansierar verksamheten [15].
Value (1998 agreement)
Med beaktande av Europeiska unionens mål omfattas idrott av Europeiska unionens konkurrenslagstiftning om den utgör en ekonomisk verksamhet [16].
Variation
I föreliggande fall driver Real Madrid en professionell fotbollsklubb i vinstsyfte från vilken det mottar inkomster från biljettförsäljning, marknadsföringsverksamhet, sändningsrättigheter, saluförande, sponsring etc. I enlighet med detta bör Real Madrid anses vara ett företag i den mening som avses i artikel 107.1 i fördraget.
Plots B-33 and B-34
Vad gäller det andra villkoret för att konstatera att det har förekommit statligt stöd kan allt stöd som beviljas Real Madrid påverka handeln inom unionen eftersom Real Madrid hämtar intäkter från försäljning av biljetter, marknadsföringsverksamhet, saluförande, sändningsrättigheter samt sponsring inte endast i Spanien, utan från källor i hela unionen.
Those elements would corroborate the view that the Madrid City Council acted like a private purchaser when entering into the 1996 land swap and the 1998 implementation agreement and did not transfer any benefit to Real Madrid.
Vidare konkurrerar det ekonomiskt med professionella fotbollsklubbar i hela unionen och i Spanien om ovannämnda intäkter, och om förvärv av fotbollsspelare.
The subsequent sale of the Ciudad Deportiva for EUR 53 million would confirm that Real Madrid clearly was not overcompensated when it sold the Ciudad Deportiva.
Därmed kan stöd som beviljas det påverka handel inom unionen och snedvrida konkurrens eftersom Real Madrids finansiella ställning kommer att stärkas jämfört med dess konkurrenter på marknaden för professionell fotboll som ett resultat av detta stöd [17].
In addition, the sale of the land at Julián Camarillo Sur by Real Madrid to third parties in 1999 for a price that was nearly identical to the value assigned for the 1998 implementation agreement corroborates the accuracy of the valuations of Madrid City Council.
Följaktligen är även det andra villkoret uppfyllt i föreliggande fall.
Regarding the land valuation for plot B-32 in 2011, Real Madrid considers that the valuation made by the technical services of the Madrid City Council's Urban Development Department also constitutes an independent valuation.
Vad gäller det tredje och slutliga villkoret för att konstatera att det har förekommit statligt stöd är 2011 års förlikningsavtal selektivt eftersom det endast slöts med Real Madrid.
Real Madrid has asked Aguirre Newman to also estimate the value of plot B-32 in 2011.
Den enda fråga som återstår är huruvida detta avtal innebär en ekonomisk fördel för Real Madrid, vilket kommissionen kommer att undersöka mer ingående nedan.
The valuation made by the company, using established international valuation principles, indicates that the market value of plot B-32 in 2011 was EUR 22690000, i.e. almost exactly the same as the valuation made in the 2011 settlement agreement.
Principen om en marknadsekonomisk aktör
Moreover, Real Madrid draws attention to the fact that the value assigned to plot B-32 by the Real Estate Cadastre (Catastro Inmobiliario) in 2011 was even higher and arrived at an amount of EUR 25776296.
I den mening som avses i artikel 107.1 i fördraget är en fördel en ekonomisk fördel som ett företag inte skulle ha erhållit enligt normala marknadsmässiga villkor, dvs. utan något inslag av statligt stöd [18].
The Real Estate Cadastre is a State entity attached to the Ministry of Finance and Public Administrations.
För att fastställa huruvida Real Madrid erhöll en ekonomisk fördel som ett resultat av 2011 års förlikningsavtal är det nödvändigt att undersöka huruvida Real Madrid kunde ha erhållit samma fördel på marknaden som den som hade gjorts tillgänglig för det genom statliga medel.
It does not depend on the Madrid City Council or any other municipal authority or body in Madrid.
För att fastställa huruvida en specifik transaktion som utförts av en offentlig myndighet har utförts i linje med normala marknadsmässiga villkor är det nödvändigt att jämföra den offentliga myndighetens agerande med det hos en hypotetisk ”marknadsekonomisk aktör” med liknande villkor som bedriver verksamhet enligt normala marknadsmässiga villkor.
Real Madrid finds it even reasonable to assume that the cadastral staff did not know about the negotiations between Real Madrid and the Madrid City Council that led to the 2011 settlement agreement.
Om den ”marknadsekonomiska aktören” skulle ha ingått den transaktionen på liknande villkor så kan förekomsten av en fördel uteslutas för den transaktionen [20].
According to law, the cadastral value must not exceed the market value of the land in question and is based e.g. on information regarding actual market transactions.
För att denna princip om en marknadsekonomisk aktör (nedan kallad MEOP – market economy operator principle) ska gälla ska den offentliga myndigheten visa att den agerade som en försiktig marknadsekonomisk aktör skulle ha agerat under liknande omständigheter.
Regarding the value increase since 1998, Real Madrid explains that in 1998 the area covered by plot B-32 was an unproductive piece of land located in an entirely undeveloped area.
Följaktligen ska en medlemsstat om den hävdar att en specifik transaktion är i linje med MEOP, om tvivel föreligger, lägga fram bevis varigenom det påvisas att beslutet att utföra transaktionen, vid den aktuella tidpunkten, fattades på grundval av sunda ekonomiska utvärderingar som är jämförbara med sådana som, under liknande omständigheter, en rationell privat aktör (med liknande egenskaper jämfört med det offentliga organet i fråga) skulle ha genomfört för att fastställa transaktionens lönsamhet eller ekonomiska fördelar.
Although an urban development plan had been approved by the Madrid City Council in 1997, such approval is no guarantee of the actual development of the land, which requires significant investments from private investors willing to assume risk.
För detta ändamål är utvärderingar som görs efter att transaktionen ingicks, baserade på en retroaktiv slutsats om att den faktiskt var ekonomiskt rationell, eller på senare motiveringar av den åtgärd som faktiskt valdes, irrelevanta [22].
The first building licenses in Las Tablas were not issued until 2001.
Åtgärden i fråga i föreliggande fall är ett avtal mellan en offentlig myndighet och en ekonomisk aktör angående förlikning av en rättstvist.
From that moment, significant construction had begun and it started to become clear that Las Tablas was likely to become a successful development.
På grundval av detta avtal åtog sig Real Madrid att dra tillbaka sitt krav om en prövning i domstol angående Madrids kommunfullmäktiges oförmåga att fullgöra sina skyldigheter enligt 1998 års genomförandeavtal, mot betalning av kompensation från Madrids kommunfullmäktige till Real Madrid.
The relocation of the global head offices of Telefónica to Las Tablas was followed by other large companies.
Enligt Spanien var Madrids kommunfullmäktige, på grund av den rättsliga omöjligheten att fullgöra sitt åtagande enligt 1998 års genomförandeavtal att överlåta tomt B-32 till Real Madrid, enligt spansk lagstiftning skyldig att kompensera Real Madrid för sin underlåtenhet att genomföra det avtalet med värdet på tomten i fråga.