natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Clients with a lower creditworthiness (or a higher credit risk for the bank) are usually charged a higher interest rate to compensate for the additional risk [117].
Det ska erinras om att siffrorna från Bundesbank bör skattas för exempelvis en löptid på 30 år med fast räntesats.
As discussed above (see section 7.3.1), NEUWOGES had a limited ability to obtain new loans because of its relatively high degree of indebtedness and the fact that its own capital was tied up in other investment projects.
Även om det inte går att beräkna exakt vilken korrigering som krävs för att få fram ett lämpligt riktvärde, förefaller differensen mellan de genomsnittliga räntesatserna för lån/hypotekslån och leasingandelen vara tillräckligt berättigad för att man ska kunna dra slutsatsen att det inte finns några indikationer på att Bavaria skulle ha begärt en alltför hög leasingandel.
If, however, a bank had been prepared to grant a loan to NEUWOGES, it would have taken these elements into account when setting the interest rate.
Kommissionen drar därför slutsatsen att Bavarias leasingandel följde normala marknadsvillkor vid den aktuella tidpunkten (slutet av 1997/början av 1998)
Loans to companies with a relatively high level of debt and a low own-capital contribution to the investment have higher interest rates.
Den tillgängliga informationen visar att affären mellan Neuwoges och Bavaria hade kunnat ingås även av en marknadsekonomisk aktör.
Because of this, any comparison of the leasing rate paid by NEUWOGES and the interest rates on loans available on the market should focus on the higher end of the Bundesbank interest-rate range [118].
Exempelavtalen, anbudsförfarandet och jämförelsen med andra finansieringsinstrument visar samtliga på att affären genomfördes i enligt med då rådande marknadsvillkor och att Bavaria-modellen inte var alltför högt prissatt.
As mentioned above, a leasing company has to refinance its initial investment (in this case mainly the purchase price for the apartment blocks and the costs of modernisation).
KOMPLETTERANDE BEDÖMNING – BEFINTLIGA STÖDINSLAG OCH STÖDETS FÖRENLIGHET
The interest rate it has to pay for its own refinancing will depend on several factors, such as its size, its level of debt, the property in its portfolio, etc.
Kommissionens primära undersökning visar därmed att Neuwoges beslut att ingå försäljnings- och återförhyrningsordningen var i överensstämmelse med kriteriet om en marknadsekonomisk aktör, dvs. att affären inte hade gett Bavaria någon fördel och att därför inte heller något stöd hade beviljats.
In any event, this interest rate is just the starting point, as the leasing company (BAVARIA) also needs to be compensated for the risks it bears.
Kommissionen har emellertid också undersökt om ett annat resultat – nämligen att Bavaria faktiskt tilldelades en fördel av Neuwoges – med nödvändighet skulle ha lett till slutsatsen att affären utgjorde ett statligt stöd som inte var förenligt med den inre marknaden.
These can include interest-rate risk (the risk that it will have to refinance its investment on the basis of a variable interest rate, while the lease payments have a fixed rate), credit risk (the possibility, as discussed above, that NEUWOGES will go bankrupt and that BAVARIA will not be able to recover the lease payments still due), and residual value risk (the uncertainty about the value of the property after the lease contract has expired).
Med utgångspunkt från det hypotetiska antagandet att Neuwoges inte hade uppfyllt kriteriet om en marknadsekonomisk aktör och att Bavaria därmed hade tilldelats en fördel har kommissionen därför undersökt om dessa åtgärder utgjorde ett stöd till Bavaria och om ett sådant eventuellt stöd skulle kunna förklaras vara förenligt med den inre marknaden.
The leasing company is also likely to have certain overhead costs which would also be reflected in the leasing rate [119].
Befintliga stödelement
Finally, the leasing company also intends to make a profit and will take account of this factor in setting the leasing rate [120].
Företag
Even if BAVARIA had been in a position to refinance its investment at an interest rate lower than that which NEUWOGES would have been charged for a bank loan, the refinancing interest rate would have had to be increased in the light of these different elements (risk premium, costs and profit) in order to obtain the applicable leasing rate, which could have ended up being higher than the interest rate on a traditional loan.
Bavaria bedriver en rad olika former av ekonomisk verksamhet, såsom kommersiella investeringar i fastigheter samt uthyrning av dessa fastigheter till kommersiella och privata kunder.
Taking into account all of the above elements, a leasing rate of […]% p.a. for a fixed leasing payment (or even of […]% for a leasing payment indexed at […]%, although this figure appears less suitable for comparison purposes) appears rather reasonable when compared to the Bundesbank figures for loans.
Därmed är Bavaria ett företag i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget.
The Bundesbank figures should be adjusted to reflect, for example, a fixed-rate duration of 30 years.
Har statliga medel använts och kan åtgärderna tillskrivas staten?
While the correction required to arrive at a suitable benchmark cannot be precisely quantified, the difference between the average interest rates for loans and mortgages and the leasing rate seems sufficient to conclude that there are no indications that the BAVARIA leasing rate was too high.
Åtgärden måste tillskrivas staten och finansieras genom statliga medel.
Accordingly, the Commission concludes that the leasing rate applied by BAVARIA was in line with market conditions at the relevant time (late 1997/early 1998).
Enligt domstolens rättspraxis i målet Stardust Marine [123] kan även statligt stöd som inte finansieras direkt genom statsbudgeten uppfylla detta kriterium om dessa medel kontrolleras av staten och beslutet om att överföra dessa medel ska tillskrivas staten.
The available information indicates that the NEUWOGES/BAVARIA deal was within the range of transactions that a MEO would reasonably have engaged in.
Neuwoges är helägt (100 %) av Stadt Neubrandenburg och därmed ett offentligt företag i den mening som avses i artikel 2 b i kommissionens direktiv 2006/111/EG som domstolen åberopar i Stardust Marine-domen.
The comparison contracts, the bidding process, and the comparison with other financing instruments all suggest that the transaction conformed to market conditions at the time and that the BAVARIA model was not overpriced.
Stadt Neubrandenburg innehar samtliga andelar i Neuwoges och kan som ensam bolagsman utöva bestämmande inflytande över Neuwoges styrelse och bolagsstämma.
SUPPLEMENTARY ASSESSMENT: REMAINING STATE AID ELEMENTS AND COMPATIBILITY WITH THE INTERNAL MARKET
Kommissionen drar därför slutsatsen att staden har möjlighet att styra hur Neuwoges medel används.
The Commission’s primary analysis thus demonstrates that NEUWOGES’ decision to enter into the sale-and-lease-back transaction was in line with the MEO principle, which means that the transaction did not confer an advantage on BAVARIA and that no aid was therefore granted to BAVARIA.
Försäljnings- och återförhyrningsordningen omfattade följaktligen statliga medel.
Nevertheless, the Commission has also examined whether a different result — namely that an advantage had in fact been granted to BAVARIA by NEUWOGES — would have necessarily resulted in finding that the transaction amounted to state aid incompatible with the internal market.
Vad gäller frågan huruvida åtgärderna kan tillskrivas staten slår kommissionen fast att Stadt Neubrandenburg enligt den information som finns tillgänglig har spelat en avgörande roll för att försäljnings- och återförhyrningsordningen kom till stånd.
On the hypothetical assumption that NEUWOGES had not complied with the MEO principle and that an advantage had thus been granted to BAVARIA, the Commission therefore examined whether the measures amounted to state aid in favour of BAVARIA and whether this aid could be declared compatible with the internal market.
Affären måste godkännas av Neuwoges styrelse, vars ledamöter agerade på uppdrag av staden.
Remaining state aid elements
Underlagen bekräftar också att styrelsen var aktivt involverad i avtalsförhandlingarna.
Undertaking
Kommissionen anser därför att det ingångna försäljnings- och återförhyrningsavtalet ska tillskrivas staten.
Public funding granted to an entity can be classified as state aid only if that entity is an ‘undertaking’ within the meaning of Article 107(1) TFEU.
Selektivitet
The Court of Justice has consistently defined an undertaking as any entity engaged in an economic activity [121].
Enligt artikel 107.1 i EUF-fördraget ska en åtgärd endast anses som statligt stöd när vissa företag eller viss produktion gynnas.
An economic activity is any activity that consists in offering goods and services on the market [122].
Begreppet statligt stöd omfattar därför endast sådana åtgärder som ger dessa företag en selektiv fördel.
BAVARIA is involved in a series of economic activities, such as commercial investment in real estate and the leasing of such real estate to commercial and private customers.
Eftersom den aktuella affären utgör en bilateral affär mellan Neuwoges och Bavaria skulle varje fördel som Neuwoges tilldelade Bavaria vara selektiv eftersom inget annat företag hade tillgång till den.
BAVARIA is thus an undertaking within the meaning of Article 107(1) TFEU.
Snedvridning av konkurrensen och inverkan på handeln
Use of state resources and imputability
Offentliga bidrag till företag kan endast utgöra statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget, om de snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen och påverkar handeln mellan medlemsstaterna.
The measure must be imputable to the State and be financed from state resources.
Ett stöd som ges av staten anses snedvrida eller hota att snedvrida konkurrensen om det finns en risk för att det förbättrar mottagarens konkurrensposition i förhållande till andra företag med vilka det konkurrerar.
According to the case law of the Court of Justice in Stardust Marine [123], state aid that is not financed directly from the national budget can fulfil this criterion if funds are subject to the control of the State and the decision to transfer these funds is imputable to the State.
Utgångspunkten är därför att konkurrensen snedvrids så snart ett företag inom en (potentiellt) konkurrensutsatt avreglerad ekonomisk sektor tilldelas en finansiell fördel av staten.
NEUWOGES is 100 % owned by the City of Neubrandenburg and is thus a public undertaking within the meaning of Article 2(b) of Commission Directive 2006/111/EC [124], as referred to by the Court in the Stardust Marine judgment.
Enligt EU-domstolarnas fasta rättspraxis kan stöd till företag som är verksamma på den inre marknaden påverka handeln mellan medlemsstaterna.
The City of Neubrandenburg holds all the shares in NEUWOGES and, being the sole shareholder, can exercise significant control over the Supervisory Board and in the general meeting of shareholders.
[126]
Therefore, the Commission concludes that the City is able to control the use of NEUWOGES’ funds.
Bavaria konkurrerar med andra fastighetsfonder och företagsinvesterare från Tyskland och andra EU-medlemsstater om investerare och investeringsmöjligheter.
Consequently, the sale-and-lease-back transaction involved state resources.
Om Bavaria får en finansiell fördel skulle detta förbättra företagets konkurrensposition och därmed kunna snedvrida konkurrensen.
As regards imputability to the State, the Commission notes that the available information indicates that the City of Neubrandenburg was significantly involved in the conclusion of the sale-and-lease-back transaction.
Eftersom marknaden för fastighetsinvesteringar omfattar hela EU skulle varje finansiell fördel för Bavaria förbättra företagets marknadsposition i förhållande till de företag i andra medlemsstater som det konkurrerar med och därmed påverka handeln mellan medlemsstaterna.
Entering into this transaction required the approval of NEUWOGES’ Supervisory Board, whose members acted on behalf of the City.
Om man – i strid med kommissionens primära slutsats som beskrivs ovan – utgår från att försäljnings- och återförhyrningsordningen inte uppfyllde kriteriet om en marknadsekonomisk aktör och att Bavaria alltså hade fått en fördel, måste slutsatsen dras att denna ordning utgjorde ett statligt stöd.
The records also show that the Supervisory Board was actively involved in negotiating the contracts.
Utifrån denna hypotes ska det därför undersökas om detta eventuella statliga stöd kan anses vara förenligt med den inre marknaden.
The Commission therefore finds that the conclusion of the sale-and-lease-back contract is imputable to the State.
Stödets förenlighet mot bakgrund av artikel 107.3 c i EUF-fördraget
Selectivity
Enligt artikel 107.3 c i EUF-fördraget kan stöd för att underlätta utveckling av vissa näringsverksamheter eller vissa regioner [betraktas som förenligt med den inre marknaden], när det inte påverkar handeln i negativ riktning i en omfattning som strider mot det gemensamma intresset.
Under Article 107(1) TFEU, a measure counts as state aid only if it favours ‘certain undertakings or the production of certain goods’.
Vid tillämpning av artikel 107.3 c måste kommissionen väga de positiva och önskade konsekvenserna av en viss stödåtgärd mot dess eventuella negativa påverkan på handeln om den genomförs.
Hence, only measures granting undertakings a selective advantage come under the heading of state aid.
För att en stödåtgärd ska klara avvägningstestet måste den uppfylla fem villkor.
Since the measure in question was a bilateral transaction between NEUWOGES and BAVARIA, any advantage granted by NEUWOGES to BAVARIA would have been selective, in that no other undertakings would have had access to it.
För det första måste stödåtgärden ha ett väldefinierat mål av gemensamt intresse.
Distortion of competition and effect on trade
För det andra måste stödåtgärden vara ett lämpligt instrument för att uppnå detta mål.
Public support to undertakings amounts to state aid within the meaning of Article 107(1) TFEU only if it ‘distorts or threatens to distort competition’ and only insofar as it ‘affects trade between Member States’.
För det tredje måste stödåtgärden vara nödvändig och ha en stimulanseffekt.
A measure granted by a State is considered to distort or to threaten to distort competition when it is liable to improve the competitive position of the recipient compared to other undertakings with which it competes [125].
För det fjärde måste stödåtgärden vara proportionerlig.
Distortion of competition is thus assumed to take place as soon as a State grants a financial advantage to an undertaking in a liberalised sector where there is, or could be, competition.
För det femte får stödet inte påverka handeln i en omfattning som strider mot det gemensamma intresset.
The case-law of the European Courts has established that any grant of aid to an undertaking exercising its activities in the internal market can be liable to affect trade between Member States [126].
Mål av gemensamt intresse
BAVARIA competes for investors and investment opportunities with other real-estate funds and corporate investors from Germany and other Member States of the Union.
Enligt artiklarna 3 och 174 i EUF-fördraget är ett av unionens mål den ekonomiska och sociala sammanhållningen.
A financial advantage granted to BAVARIA would strengthen that undertaking’s competitive position and would therefore be liable to distort competition.
Arbetet för att öka den ekonomiska och sociala sammanhållningen innefattar att förbättra stadsmiljön och höja livskvaliteten för stadens invånare.
Since the market for real-estate investments is Union-wide, any financial advantage for BAVARIA would strengthen the latter’s market position in comparison with its competitors from other Member States, thereby having an impact on trade between Member States.
Sammanhållningspolitiken kan bidra till att skapa hållbara samhällen genom att säkerställa så att ekonomiska, sociala och miljörelaterade problem blir lösta med hjälp av integrerade strategier för förnyelse, regenerering och utveckling av såväl stads- som landsbygdsområden.
Assuming that, contrary to the Commission’s primary conclusion outlined above, the sale-and-lease-back transaction did not comply with the rational MEO principle and therefore granted an advantage to BAVARIA, it would have to be concluded that the sale-and-lease-back transaction involved state aid.
Detta kan uppnås på flera sätt [127].
Consequently, it must be assessed whether, on this hypothesis, the state aid could be considered as being compatible with the internal market.
Kommissionen slår fast att Neuwoges mål enligt stadgarna var att säkerställa att se till att det fanns tillräckligt med bostäder i regionen.
Compatibility with the internal market pursuant to Article 107(3)(c) TFEU
Vidare konstaterar kommissionen att Neuwoges hade vissa (kommunal-)politiska mål med att ingå försäljnings- och återförhyrningsordningen.
Under Article 107(3)(c) TFEU, an aid measure may be considered compatible with the internal market where it ‘facilitate[s] the development of certain economic activities or of certain economic areas, where [it] does not adversely affect trading conditions to an extent contrary to the common interest’.
Neuwoges hävdar att
The application of Article 107(3)(c) requires the Commission to weigh the positive and desired effects of an aid measure against the adverse effect on trading conditions that results from its implementation.
det under nittiotalet, efter den tyska återföreningen, hade varit ett viktigt politiskt projekt att anpassa bostadsförhållandena i östra Tyskland till de förhållanden som rådde i västra Tyskland.
For an aid measure to withstand that test, it must comply with five cumulative conditions.
Detta ledde till att arbetet med att privatisera och renovera bostadsbeståndet i östra Tyskland drevs på, oberoende av om det var ekonomiskt motiverat eller ej.
First, the aid measure must serve a well-defined objective of common interest.
Syftet med att privatisera och renovera de byggnader som omfattas av försäljnings- och återförhyrningsavtalet var att trygga framtidsutsikterna för Stadt Neubrandenburg: genom att tillhandahålla överkomliga lägenheter med hög boendekvalitet samt privatisera dem (vilket Bavaria var skyldig att göra) hoppades Neuwoges att Neubrandenburg skulle bli mer attraktivt för medborgarna.
Second, it must be an appropriate instrument for achieving that objective.
Vidare konstaterar kommissionen att Bavaria åtog sig att försöka sälja ett visst antal lägenheter till de dåvarande hyresgästerna.
Third, it must be necessary and have an incentive effect.
I samband med detta fick Bavaria inte begära ett pris som låg utöver det fastställda marknadspriset, utan måste hålla sig inom vissa maxgränser.
Fourth, it must proportionate.
Genom avtalet och dessa villkor fick alltså de dåvarande hyresgästerna i de aktuella byggnaderna en viss fördel.
Fifth, it must not affect trading conditions to an extent contrary to the common interest.
Skulle försäljnings- och återförhyrningsordningen mellan Neuwoges och Bavaria faktiskt klassificeras som statligt stöd – vilket inte är fallet – skulle detta stöd ha beviljats för att förverkliga dessa politiska mål.
Objective of common interest
Att kunna erbjuda en viss region tillräckligt med bostäder, bidra till att förverkliga ett nationellt politiskt mål (en harmonisering av boendeförhållandena i östra och västra Tyskland efter återföreningen) och trygga framtidsutsikterna för Stadt Neubrandenburg genom att tillhandahålla överkomliga lägenheter med hög boendekvalitet till befolkningen (samt gynna de dåvarande hyresgästerna i de aktuella byggnaderna) är i samtliga fall sådant som kan betraktas som väldefinierade mål av gemensamt intresse.
Under Articles 3 and 174 TFEU, economic and social cohesion is a Union objective.
Enligt kommissionen ska affären därför ses som en åtgärd för att förverkliga ett mål av gemensamt intresse.
Strengthening economic and social cohesion implies the improvement of the urban environment and the quality of life of urban dwellers.
Åtgärdernas lämplighet
Cohesion policy can help create sustainable communities by ensuring that economic, social and environmental issues are tackled through integrated strategies for renewal, regeneration and development in both urban and rural areas.
Det är ostridigt att de eftersträvade målen har uppfyllts genom försäljnings- och återförhyrningsavtalet mellan Neuwoges och Bavaria.
This can be accomplished in several ways [127].
Ordningen har t.ex. lett till att de byggnader som köptes av Bavaria har genomgått en omfattande renovering och privatisering, att de dåvarande hyresgästerna har fått erbjudande om att köpa dessa lägenheter till ett lägre pris och att utbudet av kvalitetsbostäder i regionen har ökat, vilket därmed också ger bättre framtidsutsikter för Stadt Neubrandenburg.
The Commission observes that NEUWOGES’ statutory purpose is to secure a ‘sufficient housing supply’ in the region in which it is active.
När Neuwoges letade efter en köpare till byggnaderna och bedömde sina olika alternativ genomförde bolaget en rad olika åtgärder för att säkerställa att ett eventuellt stöd inom ramen för försäljnings- och återförhyrningsordningen begränsades till det minimum som krävdes för att uppnå de eftersträvade målen.
The Commission also observes that, in concluding the sale-and-lease-back transaction, NEUWOGES pursued certain public policy objectives.
Neuwoges genomförde framför allt ett begränsat anbudsförfarande, förhandlade med Bavaria om affärsvillkoren i flera månader och hade slutligen övertygats om att den här affären var det bästa alternativet på marknaden.
NEUWOGES explains that:
Även om försäljnings- och återförhyrningsordningen skulle omfatta ett stöd, finns det därmed inget som tyder på att detta stöd skulle gå utöver det minimum som krävdes.
in the 1990s, after German reunification, it was an important political project to bring housing conditions in East Germany into line with those in West Germany, with the consequence that buildings in East Germany were hurriedly privatised and modernised, regardless of whether or not this made economic sense;
Analysen i avsnitt 7.3, där försäljnings- och återförhyrningsordningen jämförs med diverse andra alternativ (såsom en lånebaserad renovering av byggnaderna eller en direktförsäljning) har visat att det inte fanns några alternativ där man hade kunnat uppnå samma mål utan något stöd alls eller med ett lägre stödbelopp.
the efforts to privatise and modernise the buildings that were the subject of the sale-and-lease-back transaction were also directed at enhancing the future prospects of the City of Neubrandenburg: by offering people high-quality, affordable housing and by privatising it (as BAVARIA was obliged to do), NEUWOGES hoped to make Neubrandenburg more attractive to its citizens.
Försäljnings- och återförhyrningsordningen och det eventuella stöd som denna ordning skulle kunna omfatta utgjorde därmed ett lämpligt instrument för att uppnå målen av gemensamt intresse.
Finally, the Commission observes that BAVARIA accepted the obligation to attempt to sell a certain number of the apartments to the current tenants.
Nödvändighet och stimulanseffekt
In doing so, BAVARIA could not ask for a price freely determined by the market, but rather had to respect certain price ceilings [128].
Om man utgår från antagandet att försäljnings- och återförhyrningsordningen faktiskt omfattar ett statligt stöd, måste det i så fall undersökas om detta stöd hade någon stimulanseffekt.
The contract imposing these conditions thus granted a certain advantage to the current tenants of the buildings in question.
Det tog flera månader för Neuwoges och Bavaria att förhandla fram affärsvillkoren.
If the sale-and-lease-back transaction between NEUWOGES and BAVARIA were, in actual fact, classified as state aid, which it is not, this aid would have been granted in pursuit of the policy objectives listed above.
Det förefaller inte som om Bavaria skulle ha ingått en affär som inte följde dess egen leasingmodell för fastigheter.