natgillin/translations-raw huggingface dataset:
In particular, it argues that NEUWOGES is a normal company governed by private law that does not receive any state funds, directly or indirectly.
STADT NEUBRANDENBURG
The general control exercised by the supervisory board, which is dominated by representatives of the City of Neubrandenburg, is insufficient to impute the transaction to the State.
Stadt Neubrandenburg, som äger Neuwoges, hävdar att de aktuella avtalen omfattar ett statligt stöd.
NEUWOGES’ argument, according to which the City of Neubrandenburg urged NEUWOGES to conclude this transaction for political reasons, is not plausible.
Staden stöder Neuwoges argumentation och tar själv ställning till en rad olika punkter.
CITY OF NEUBRANDENBURG
Fördel
The City of Neubrandenburg, the owner of NEUWOGES, submits that the contracts at issue involve state aid.
Neubrandenburg anser för det första att återförhyrningsdelen och den administrativa delen måste bedömas separat, eftersom avtalsparterna har varit noga med att hålla dem isär, såväl juridiskt som ekonomiskt.
While the city endorses the arguments put forward by NEUWOGES, it presents its own reasoning with regard to a number of points.
För det andra hänvisar Neubrandenburg till Neuwoges argument i fråga om den prognostiserade befolkningsnedgången, vilket var något som en marknadsekonomisk aktör skulle ha beaktat.
Advantage
Vidare framhåller Neubrandenburg att en marknadsekonomisk aktör mycket väl skulle ha kunnat förutse en hög vakansgrad.
First, Neubrandenburg maintains that the land-lease and sale contract and the general management contract must be assessed separately, since the contracting parties carefully kept them apart, both in a legal and an economic sense.
För det tredje anser Neubrandenburg att den renovering som Bavaria hade beställt var av så enkel karaktär att man knappast kunde räkna med att den skulle leda till en hög utnyttjandegrad eller omfattande hyreshöjningar.
Second, Neubrandenburg refers to NEUWOGES’ arguments regarding the forecast decrease in its population which, it maintains, a MEO would have taken into account.
Neubrandenburg tillbakavisar även andra argument från Bavaria.
Neubrandenburg also stresses that high vacancy rates would have been clearly foreseeable by a MEO.
Framför allt anser Neubrandenburg att anbudsförfarandet inte kan tas till intäkt för att Bavarias erbjudande skulle ha varit det mest fördelaktiga erbjudandet på marknaden.
Third, Neubrandenburg asserts that the modernisation commissioned by BAVARIA was of such a basic nature that it did not justify the expectation of high occupancy rates and large rent increases.
En marknadsekonomisk aktör skulle under alla omständigheter inte ha godtagit erbjudandet från Bavaria, även om det faktiskt hade varit det mest fördelaktiga erbjudandet på marknaden.
Moreover, Neubrandenburg rebuts the additional arguments put forward by BAVARIA.
Vad gäller de angivna alternativen följer Neubrandenburg i huvudsak Neuwoges argumentation.
Most relevantly, it argues that the bidding process cannot be taken as an indicator that BAVARIA’s offer was the best available on the market.
I fråga om utlåtandena om marknadsvärdet och Bavarias argument att det inte skulle ha gått att få ut de fastställda priserna förklarar Neubrandenburg att man måste använda utlåtanden om marknadsvärdet som parametrar för marknadspriset vid den relevanta tidpunkten eftersom det inte längre är möjligt att fastställa vilket pris Neuwoges faktiskt hade kunnat få ut på marknaden 1998.
In any event, it submits that a MEO would not have accepted BAVARIA’s offer even if it had indeed been the best offer available on the market.
Stadt Neubrandenburg anser att rättshandlingen ska tillskrivas staden eftersom den har utövat en omfattande kontroll över Neuwoges i allmänhet och försäljnings- och återförhyrningsordningen i synnerhet.
As regards alleged alternatives, Neubrandenburg essentially seizes on the arguments put forward by NEUWOGES.
Som enda aktieägare anser sig staden ha fullständig kontroll över Neuwoges.
With regard to the valuations and BAVARIA’s argument that the estimated prices could not have been achieved, Neubrandenburg asserts that, since it is no longer possible to ascertain what price NEUWOGES could actually have obtained on the market in 1998, the valuation has to be used as an indication of the market price at the relevant time.
Neuwoges ledning måste därför följa stadens instruktioner.
The City of Neubrandenburg argues that the transaction is imputable to it, since it exercised a sufficient degree of control over NEUWOGES in general and over the sale-and-lease-back transaction in particular.
Åtta av de tio ledamöterna i Neuwoges styrelse representerar också staden, och detta utgör ytterligare en kontrollmekanism för staden.
As its sole shareholder, the City of Neubrandenburg claims to have had full control over NEUWOGES.
Enligt kommunallagstiftningen är Stadt Neubrandenburg skyldig att säkerställa att staden har ett rimligt inflytande över Neuwoges.
In particular, NEUWOGES’ management was duty-bound to follow the City’s directives.
Vad gäller den aktuella affären förklarar Stadt Neubrandenburg att staden inte bara hade möjlighet att utöva kontroll utan faktiskt också utövade kontroll i samband med denna affär.
Furthermore, eight of the ten members of NEUWOGES’ supervisory board are representatives of the City, giving the latter another mechanism through which it can exert its control.
Enligt Neubrandenburg framgår det bland annat av styrelseprotokollen att stadens representanter hade ett starkt engagemang och att det krävdes ett beslut från styrelsen innan affären ingicks.
In fact, the City of Neubrandenburg was under a legal duty under regional law to ensure that it could exercise appropriate influence over NEUWOGES.
När det gäller villkoren för denna affär anser Neubrandenburg att staden har arbetat för att värna de kommunalpolitiska intressena.
As regards the transaction in question, the City of Neubrandenburg claims that not only did it have the ability to exert control, but that it actually did so in this transaction.
Sammanfattningsvis konstaterar Stadt Neubrandenburg att det kan styrkas att staden har haft kontroll över försäljnings- och återförhyrningsordningen samt ansvarat för denna ordning, vilket innebär att affären kan tillskrivas staden.
Neubrandenburg is of the view that, inter alia, the minutes of the supervisory board demonstrate the close involvement of city representatives, and that a decision of that board was necessary before the transaction could be concluded.
LAND BERLIN
With regard to the terms of the transaction, Neubrandenburg submits that the City demanded that local political interests had to be satisfied.
Land Berlin, som har en nära koppling till Bavaria [19], hävdar att de aktuella avtalen inte innehåller något stöd eftersom Bavaria inte har fått någon fördel.
In conclusion, the City of Neubrandenburg submits that the City’s control over the sale-and-lease-back transaction, and its responsibility for this, is borne out by the facts, so that the transaction must be imputed to it.
Berlin argumenterar inledningsvis för att de aktuella avtalen måste ses som en enda affär, eftersom de utgör kompletterande delar i en försäljnings- och återförhyrningsordning.
BERLIN LAND
Så har de också behandlats av Neuwoges.
Berlin Land, which is closely connected to BAVARIA [19], submits that the contracts at issue do not contain any state aid component as no advantage was conferred upon BAVARIA.
Vad gäller kriteriet om en marknadsekonomisk aktör påpekar Berlin att Bavaria har erbjudit en välavvägd lösning med tanke på Neuwoges ekonomiska situation vid den aktuella tidpunkten (1997/1998) och den typ av affär som eftersträvades (en privatisering i överensstämmelse med villkoren för AHG-skuldlättnaden, renovering av bostadsbeståndet, fortsatt förvaltning av de egna objekten, bibehållande av socialt godtagbara hyror).
Berlin first argues that the contracts at issue have to be viewed as one transaction, as they formed mutually complementary parts of a sale-and-lease-back transaction.
Framför allt vad gäller återförhyrningsdelen anger Berlin för det första att Neuwoges anbudsförfarande visar att Neuwoges såg Bavarias erbjudande som det mest fördelaktiga finansieringserbjudandet på marknaden vid den aktuella tidpunkten (1997/1998).
Berlin asserts that they were also treated as such by NEUWOGES itself.
För det andra hävdar Berlin att AHG-skuldlättnaden måste beaktas, eftersom det var viktigt för Neuwoges att uppfylla privatiseringsåtagandet enligt AHG.
Regarding the MEO test, Berlin submits that, considering NEUWOGES’ economic position at the relevant time (1997/98) and the type of transaction it sought (privatisation in compliance with the conditions under the Inherited Debt Support Law in order to secure the debt write-off, modernisation and continued administration of the apartments, and the maintenance of moderate rents), BAVARIA offered a balanced solution.
För det tredje understryker Berlin att det skulle ha legat i Neuwoges eget ekonomiska intresse att sälja till ett relativt lågt pris (genom att välja en försäljning som inbegrep vissa renoveringsvillkor i stället för att sälja först när renoveringsarbetena hade slutförts), eftersom ett lägre pris skulle ha lett till att man behövde betala ett lägre belopp till ETF.
More particularly with regard to the land-lease and sale contract, Berlin first argues that the bidding process undertaken by NEUWOGES demonstrates that NEUWOGES considered BAVARIA’s offer to be the best financing offer available on the market at the relevant time (1997/98).
Vad gäller den administrativa delen anger Berlin för det första att exempelavtalen visade att varken avtalens löptid eller leasingandelens indexreglering med […] procent skulle ha varit något ovanligt.
Second, it submits that the debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law must be considered, since compliance with the privatisation obligation under that law was a central motivation of NEUWOGES.
För det andra ska indexregleringen ha varit skälig med tanke på den genomsnittliga beräkningsbara inflationstakten vid den aktuella tidpunkten (1997/1998).
Third, Berlin underlines that it was in NEUWOGES’ economic interest to sell at a relatively low price (by selling unmodernised buildings with the obligation to modernise, rather than undertake the modernisation itself and then sell), since a lower price meant that less money had to be passed on to the inherited debt relief fund.
För det tredje har hyran per m2 legat inom det tillåtna spannet i hyresöversikten för Neubrandenburg.
With respect to the general management contract, Berlin first argues that the comparison contracts demonstrate that neither the duration nor the indexation of the leasing payment by […]% per year were uncommon.
Liksom Bavaria argumenterar Land Berlin för att Stadt Neubrandenburg inte har tillhandahållit Neuwoges några medel.
Second, the indexation is justified in the light of the average inflation rate at the relevant time (1997/98).
Snarare var det så att Neuwoges endast hade tillgång till sina egna intäkter och över dessa hade de kommunala myndigheterna inte någon direkt kontroll.
Third, the rent per m2 was within the applicable rent table rates for Neubrandenburg.
Vad gäller frågan huruvida en åtgärd kan tillskrivas staten anser Berlin att det är föga sannolikt att Stadt Neubrandenburg skulle ha beslutat att bevilja stöd till en fastighetsfond från Berlin på bekostnad av sitt eget lokala bostadsbolag.
Like BAVARIA, Berlin Land argues that the City of Neubrandenburg did not fund NEUWOGES.
Vidare fanns det inga tillräckliga belägg för att Stadt Neubrandenburg ville låta sig tillskrivas de ingångna avtalen.
Rather, it argues, only revenue generated from its own activities was available to NEUWOGES, over which the local authorities had no direct control.
SKÄL TILL ATT INLEDA DET FORMELLA GRANSKNINGSFÖRFARANDET
As regards imputability, Berlin asserts that it is not plausible to maintain that the City of Neubrandenburg decided to grant aid to a real-estate fund from Berlin, to the detriment of its own local housing company.
I sitt beslut om att inleda det formella granskningsförfarandet hade kommissionen antagit en preliminär ståndpunkt för en rad olika frågor och uppmanade berörda parter att inkomma med uppgifter om framför allt tre olika frågor.
Further, it alleges that there are no sufficient indications that the City of Neubrandenburg intended the conclusion of the contracts to be imputed to it.
För det första godtog kommissionen tills vidare att återförhyrningsdelen och den administrativa delen måste behandlas som en helhet och inte som separata delar, eftersom båda ingick i en fastighetsleasing enligt försäljnings- och återförhyrningsmodellen.
REASONS FOR INITIATING THE FORMAL INVESTIGATION PROCEDURE
Till grund för bedömningen av en eventuell ekonomisk fördel låg därför en analys av de intäkter som Neuwoges 1998 kunde förvänta sig av att återförhyrningsdelen och den administrativa delen ingicks som en helhet.
In its decision opening the formal investigation procedure, the Commission took a preliminary position on a range of issues and called on interested parties to submit information with respect to three issues in particular.
[21]
First, the Commission provisionally accepted that the land-lease and sale contract and the general management contract have to be assessed as a unit, not in isolation from each other, as both were integral parts of a real estate sale-and-lease-back transaction [20].
Vad gäller återförhyrningsdelen hade kommissionen framför allt två frågor:
It concluded that the assessment of a potential economic advantage was therefore based on an analysis of the returns that NEUWOGES could have expected in 1998 from the joint conclusion of the land-lease and sale contract and the general management contract [21].
För det första måste det klargöras om AHG-skuldlättnaden skulle ingå i bedömningen.
As regards the land-lease and sale contract in particular, the Commission expressed two doubts:
[22]
First, clarification was required as to whether the debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law could be taken into account in the assessment [22].
För det andra ville kommissionen få in mer uppgifter i fråga om skillnaderna mellan 1997 och 2007 års utlåtanden om marknadsvärdet, eftersom det krävs ytterligare preciseringar för att kunna fastställa vilket av dessa utlåtanden som eventuellt avspeglar det faktiska marknadsvärdet för den fasta egendomen under åren 1997/1998.
Second, the Commission sought further information on the differences between the 1997 and 2007 valuations, asserting that without further clarification it was impossible to determine which, if any, represented the actual market value of the property in 1997/98 [23].
[23]
With respect to the general management contract, the Commission reasoned first that the comparison contracts indicated that the conditions agreed between NEUWOGES and BAVARIA were not unusual on the market at the relevant time (1997/98) [24].
Vad gäller den administrativa delen påpekar kommissionen för det första att det framgår av exempelavtalen att den typ av villkor som Neuwoges och Bavaria enats om inte var ovanliga på marknaden vid den aktuella tidpunkten (1997/1998).
The Commission asserted, second, that the — albeit limited — bidding process carried out by NEUWOGES demonstrates that NEUWOGES had the ability to inform itself in the market and take an economically rational decision [25].
För det andra hävdade kommissionen att det begränsade anbudsförfarande som genomförts av Neuwoges visar att Neuwoges hade möjlighet att undersöka marknaden och fatta ett ekonomiskt rationellt beslut.
Third, the Commission referred to the fact that the contractually agreed rent level for 2008 actually corresponded to the average rent in the relevant neighbourhood in 2008 or was only slightly below this [26].
För det tredje hänvisar kommissionen till att de avtalsstadgade hyrorna för 2008 faktiskt var i paritet med eller låg strax under den genomsnittliga hyran i motsvarande bostadsområde för 2008.
Despite the fact that all these factors pointed towards the conclusion that the general management contract did conform to normal market conditions, the Commission solicited further information about the actual expectations of participants in the real estate market in 1998 in order to analyse the respective arguments in more depth [27].
[26]
The Commission finally examined the cash-flow analysis submitted by NEUWOGES, ultimately coming to the conclusion that, due to methodological deficiencies, the analysis could not prove an economic advantage in favour of BAVARIA [28].
Även om samtliga dessa faktorer tyder på att den administrativa delen följer normala marknadsvillkor efterlyste kommissionen ytterligare uppgifter om fastighetsmarknadsaktörernas förväntningar 1998 för att kunna bedöma argumenten mer ingående.
In conclusion, the Commission decided that, on the basis of the submitted information, it could not prove that BAVARIA had been granted an economic advantage [29].
[27]
However, it indicated its intention to analyse the participants’ arguments in more depth and called upon all interested parties to provide additional useful information [30].
Slutligen bedömde kommissionen den kassaflödesanalys som Neuwoges hade lämnat och kom fram till att denna analys uppvisade metodiska brister och att det därför inte var möjligt att styrka någon ekonomisk fördel för Bavaria.
NATIONAL COURT PROCEEDINGS
[28]
On 28 November 2008, Rostock Regional Court issued its judgment in first-instance proceedings between BAVARIA and NEUWOGES.
Mot denna bakgrund drog kommissionen slutsatsen att det inte var möjligt att styrka att Bavaria hade fått en ekonomisk fördel med stöd av de inkomna uppgifterna.
BAVARIA had initiated the proceedings as, from October 2006 onwards, NEUWOGES had refused to pay the monthly leasing payment agreed in the general management contract, arguing that the contract was void because it contained illegal state aid.
Kommissionen framhöll emellertid att man hade för avsikt att göra en mer ingående bedömning av marknadsaktörernas argument och uppmanade alla berörda parter att inkomma med ytterligare relevant information.
In its judgment, Rostock Regional Court reasoned that the land-lease and sale contract and the general management contract had to be viewed as a unit and not in isolation, as they both formed part of one and the same sale-and-lease-back transaction [31].
[30]
With respect to the land-lease and sale contract, Rostock Regional Court first calculated the annual rent for the land over the first 30 years of the contract, arriving at a figure of […]% per year.
FÖRFARANDEN VID NATIONELLA DOMSTOLAR
The court expressed the view that this did not constitute inappropriately low remuneration since NEUWOGES received the ground rent for the first 30 years upfront and could invest it, which would not have been the case if the rent had been paid on a yearly basis [32].
Den 28 november 2008 meddelade Rostocks tingsrätt sin dom i målet i första instans mellan Bavaria och Neuwoges.
Rostock Regional Court further affirmed that the debt write-off obtained by NEUWOGES under the sale-and-lease-back transaction had to be taken fully into account, as the transaction created the conditions allowing for the debt write-off to be secured [33].
Bavaria hade väckt talan sedan Neuwoges från och med oktober 2006 hade upphört att betala den i den administrativa delen fastställda månatliga leasingandelen med motiveringen att avtalet var ogiltigt eftersom det omfattade ett otillbörligt statligt stöd.
When the debt write-off is added to the purchase price for the buildings, the resulting figure is only 16 % lower than that determined for the buildings in the 2007 valuation and is thus not disproportionate to the buildings’ value [34].
I sin dom konstaterade Rostocks tingsrätt för det första att återförhyrningsdelen och den administrativa delen skulle betraktas som en helhet och inte som separata delar, eftersom båda avtalen ingick i en och samma försäljnings- och återförhyrningsordning.
The court finally reasoned that NEUWOGES had an interest in a low purchase price, as a lower purchase price reduced BAVARIA’s overall investment volume and the corresponding leasing payment [35].
[31]
Additionally, it held that a lower purchase price was also beneficial since NEUWOGES’ payment obligations towards the inherited debt relief fund depended on the price obtained in the sale [36].
Vad gäller återförhyrningsdelen beräknade Rostocks tingsrätt först och främst den årliga tomträttsavgälden för de första 30 åren av återförhyrningdelens löptid.
As regards the general management contract in particular, Rostock Regional Court began by expressing the view that a duration of 30 years was not uncommon in real-estate leasing transactions [37].
Denna uppgick till […] procent per år.
Second, it considered that the contractually agreed leasing payment of initially EUR […] per m2 was not disproportionate to the average rents for comparable buildings at the relevant time (1997/98) [38].
Rostock fann att detta inte utgjorde någon olämpligt låg ersättning, eftersom Neuwoges hade erhållit tomträttsavgälden för de första 30 åren i förskott och kunde investera den på ett lönsamt sätt, vilket inte hade varit fallet om den har betalats årligen.
Rostock Regional Court further considered that the yearly increase in the leasing payment by […]% was justified, having regard to average inflation between 1970 and 1998 (i.e. 3,52 % per year) [39].
[32]
In addition, the court remarked that the actual development of rents in the relevant neighbourhoods over the first 10 years of the contract roughly corresponded to the contractually agreed increase.
Vidare konstaterade Rostocks tingsrätt att den befrielse från tidigare skulder som Neuwoges erhållit på grund av försäljnings- och återförhyrningsordningen måste beaktas fullt ut, eftersom denna ordning hade skapat förutsättningar för att bli befriad från tidigare skulder.
Third, the court maintained that the costs of administration and maintenance had been calculated according to the applicable legislation and did not indicate an advantage for BAVARIA [40].
Om det belopp som motsvarade befrielsen från tidigare skulder skulle tillgodoräknas för byggnadernas köpeskilling, skulle det resulterande värdet endast ligga 16 procent under det värde för byggnaderna som angavs i 2007 års utlåtande om marknadsvärdet och är därför inte oproportionerligt i förhållande till byggnadsvärdet.
With respect to the risk of loss of rent of […]%, Rostock Regional Court was of the opinion that, under any lease, the lessee has to bear the risk of whether the leased object can be used as intended [41].
Slutligen påpekade Rostocks tingsrätt att Neuwoges skulle ha haft ett intresse av en låg köpeskilling, eftersom en lägre köpeskilling innebar att Bavarias totala investeringsvolym och motsvarande leasingandel reducerades.
Arguing that the average yearly leasing interest rate was at […]% per year, Rostock Regional Court held that this could not be said to have been disproportionate to the likely development of interest rates for building loans, which could be as high as 10 % per year [42].
Vad gäller den administrativa delen fann Rostocks tingsrätt för det första att det inte var ovanligt att avtal i samband med fastighetsleasingaffärer hade en löptid på 30 år.
In conclusion, Rostock Regional Court found that BAVARIA had not been granted an advantage, as a MEO would also have concluded the contracts in question [43].
För det andra var det domstolens ståndpunkt att den avtalsstadgade leasingandelen på inledningsvis […] euro/m2 inte var oproportionerlig i förhållande till de genomsnittliga hyrorna för jämförbara byggnader under den relevanta perioden (1997/1998).
NEUWOGES appealed against this judgment, and proceedings before the Rostock Higher Regional Court are pending.
Vidare drog domstolen slutsatsen att det var motiverat med en årlig ökning av leasingandelen med […] procent på grund av inflationen mellan 1970 och 1998 (dvs. i genomsnitt 3,52 procent per år).