natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Before proceeding to provide an independent economic analysis of the general management contract, it is first necessary to comment on the ex post cash-flow analyses provided by NEUWOGES, which are supposed to demonstrate the cash-flow that a prudent MEO would have expected the general management contract to generate ex ante.
Allmänna överväganden
NEUWOGES argues that under realistic ex ante assumptions — claimed by NEUWOGES to be an increase of rent of […]% per year, an indexation of costs of […]% per year and a vacancy rate of […]% — the general management contract would, ex ante, have been expected to lead to a total negative cash-flow of EUR […] in nominal terms and of EUR […], discounted [76].
I enlighet med sin ursprungliga skrivelse och de kassaflödesanalyser som Neuwoges inkommit med utgår kommissionen från en diskonteringsränta på 5 procent per år.
NEUWOGES also submits that only where allegedly unrealistic ex ante assumptions are made — rent increase of […]% per year, vacancy rate of […]%, and stable costs — could the general management contract have been expected to result in a positive value of EUR […] in nominal terms and EUR […], after discounting [77].
[75]
On this basis, NEUWOGES submits that it was clear, ex ante, that rent increases of […]% would have to be enforced every year simply to cover the leasing payment, leaving no room for increases in costs.
Tillförlitligheten i Neuwoges kassaflödesanalyser
It must be observed in this respect that NEUWOGES makes assumptions about the cost levels that are unpersuasive (and the initial cost levels are the same in all the analyses provided by NEUWOGES).
Innan det görs en oberoende ekonomisk analys av den administrativa delen måste de kassaflödesanalyser som Neuwoges gjort i efterhand kommenteras.
The calculations underlying the general management contract, as concluded, assume total costs (administration, maintenance, risk of loss of rent) amounting to some […]% of the rent.
Dessa analyser ska visa vilka förhandsförväntningar som en försiktig marknadsekonomisk aktör skulle ha haft på det kassaflöde som genererades genom den administrativa delen.
NEUWOGES’ submissions do not adequately explain why this increase would be necessary.
Enligt Neuwoges hade det därför redan från början varit uppenbart att det skulle ha krävts årliga hyreshöjningar på […] procent enbart för att klara leasingandelen, och det hade då inte funnits något utrymme för kostnadsökningar.
On the contrary, NEUWOGES states that the level of […]% (EUR […] per m2) was plausible for the period directly after the modernisation, but would then increase every year by […]% [78].
I detta sammanhang ska det noteras att Neuwoges antaganden om kostnadsnivån är föga övertygande (kostnaderna ligger på samma utgångsnivå i samtliga analyser som Neuwoges har inkommit med).
Similarly, the valuation commissioned by NEUWOGES before the sale assumed total cost levels (including risk of loss of rent [79]) of between […]% and […]% (1997 valuation).
I de beräkningar som låg till grund för den ingångna administrativa delen utgår man från totalkostnader (förvaltning, underhåll, risk för hyresbortfall) till ett belopp av ca […] procent av hyrorna, men i Neuwoges kassaflödesanalyser däremot uppgår kostnadsnivån (efter renovering) till minst […] procent (där […] procent utgörs av risken för hyresbortfall och […] procent av förvaltning och underhåll).
As the valuation does not specify what percentage is allocated to loss of rent, it is not possible to determine how its basic assumptions regarding other costs depart from those of NEUWOGES.
Även om man bortser från det markant ökade hyresbortfallet (från […] procent till […] procent), kan det fortfarande konstateras en hyreshöjning från […] procent till […] procent i fråga om de övriga kostnaderna.
In any event, even if one were to assume that the 1997 valuation was based on an estimate of risk of loss of rent of […]%, the other costs assumed by NEUWOGES are higher.
Något skäl för denna höjning anges inte i Neuwoges synpunkter.
In the light of this, NEUWOGES’ cash-flow analyses cannot be accepted and must be corrected on the basis of an initial cost level of […]% excluding risk of loss of rent [80].
Neuwoges slår tvärtom fast att […] procent ([…] euro/m2) är ett sannolikt värde för perioden direkt efter renoveringen, men att detta värde sedan måste höjas med […] procent per år.
In the light of this, it must further be remarked that NEUWOGES’ submission that rent increases of […]% would need to be enforced to cover the increase in the leasing payment alone is erroneous.
Även i det utlåtande om marknadsvärdet som Neuwoges hade beställt före försäljningen, utgick man från en total kostnadsnivå (inklusive risken för hyresbortfall [79]) mellan […] procent och […] procent (1997 års utlåtande).
Since the leasing payment is calculated as a percentage of the original overall rent (here […]%), a rent increase of […]% would allow both the increase in the leasing payment and an increase in the costs by […]% to be covered.
I utlåtandet anges det inte exakt vilken procentsats som man har räknat med i fråga om risken för hyresbortfall, och det kan därför inte fastställas i vad mån de antaganden som ligger till grund för övriga kostnader avviker från Neuwoges antaganden.
Where the costs are stable, a smaller rent increase would already suffice to offset the increase in the leasing payment.
Under alla omständigheter har Neuwoges nu beräknat att de övriga kostnaderna ska ligga högre, även om man utgår från att risken för hyresbortfall uppgår till […] procent i 1997 års utlåtande.
In fact, assuming a risk of loss of rent of […]% and otherwise stable costs, a yearly rent increase of […]% would suffice to cover the increase in the leasing payment.
Mot denna bakgrund kan Neuwoges kassaflödesanalyser inte godtas och måste korrigeras så att de bygger på en första kostnadsnivå på […] procent – exklusive risken för hyresbortfall.
Any increase over and above that would be available for NEUWOGES to offset rising costs or make a profit.
[80]
When entering into the contract, NEUWOGES itself undertook a nominal cash-flow analysis [81].
I detta sammanhang ska det också konstateras att Neuwoges påstående om att det krävdes hyreshöjningar på […] procent enbart för att kompensera för den höjda leasingandelen inte stämmer.
In this analysis, it assumed that its own costs (administration, maintenance) would rise by […]% p.a., that it could increase the rent by […]% every three years, that it could maintain a vacancy rate of […]% and that […]% of the apartments would be sold on to the tenants.
Eftersom leasingandelen beräknas som en procentandel av den ursprungliga totalhyran (i det här fallet […] procent) skulle en hyreshöjning på […] procent göra det möjligt att täcka in både den höjda leasingandelen och en kostnadsökning med […] procent.
On this basis, NEUWOGES expected a nominal cash-flow of EUR […] to be generated by the general management contract over its duration of 30 years.
Med stabila kostnader skulle det räcka även med en lägre hyreshöjning för att kompensera för den ökade leasingandelen.
The formal investigation procedure has revealed no reason to believe that these calculations were made on the basis of expectations known to be too optimistic.
Om man utgår från att risken för hyresbortfall uppgår till […] procent och kostnaderna för övrigt låg på en stabil nivå, skulle det faktiskt räcka med en årlig hyreshöjning på […] procent för att kompensera för den ökade leasingandelen.
No evidence has been submitted that the NEUWOGES representatives who presented these figures to NEUWOGES’ board did so believing they were inaccurate.
Varje höjning utöver detta skulle Neuwoges kunna använda till att betala stigande kostnader eller generera en vinst.
In fact, it appears that NEUWOGES does not allege that its managers were consciously entering into a disadvantageous transaction for political reasons, but rather that an erroneous assessment was made of the economic implications (which, in NEUWOGES’ submission, a MEO would have avoided) [82].
Vid tidpunkten då avtalen slöts utförde Neuwoges en egen analys av det nominella kassaflödet.
Nevertheless, it is necessary to enquire whether these expectations were such that a MEO would not have based its decision on them.
Denna analys baserades på antagandena att bolagets egna kostnader (förvaltning, underhåll) skulle öka med […] procent per år, att hyrorna skulle kunna höjas vart tredje år med […] procent, att bolaget skulle kunna hålla en vakansgrad på […] procent och att […] procent av lägenheterna skulle säljas till hyresgästerna.
In this context, it is noted that NEUWOGES submits that a MEO would have expected a rent increase of merely […]% p.a., a risk of loss of rent of […]% and an increase in administration and maintenance costs of […]% [83].
Med stöd av detta förväntade sig Neuwoges att den administrativa delen skulle generera ett nominellt kassaflöde på […] euro under löptiden på 30 år.
On the basis of these assumptions, NEUWOGES claims that the total cash flow would be EUR – […] in nominal terms and EUR – […] after discounting, with the more than sevenfold increase in the loss of rent having the most significant impact.
Inom ramen för det formella granskningsförfarandet har det inte framkommit något som tyder på att dessa beräkningar medvetet skulle ha gjorts på grundval av alltför optimistiska förväntningar.
Market expectations
Det finns inga som helst indikationer på att Neuwoges representanter som presenterade dessa siffror för Neuwoges styrelse skulle ha gjort detta med vetskap om att det rörde sig om felaktiga siffror.
As a first step, reference is made to the documents providing information as to the actual expectations of the two parties to the transaction.
Neuwoges förefaller faktiskt inte heller påstå att företagsledningen medvetet skulle ha ingått en ofördelaktig affär av politiska skäl, utan det som sägs är snarare att man har gjort en felaktig bedömning när man har värderat de ekonomiska konsekvenserna (vilket Neuwoges anser att en marknadsekonomisk aktör inte skulle ha gjort).
First, the minutes of the supervisory board meeting of 16 December 1997 demonstrate that NEUWOGES’ managers considered the risks involved in the transaction as ‘bearable’ [84].
[82]
On the basis of these minutes, it is, furthermore, clear that NEUWOGES acted on the basis of calculations that assumed a rent increase of […]% every three years, an increase in costs (without reference to the risk of loss of rent) of […]%, and a risk of loss of rent of […]% [85].
Det måste ändå undersökas om förväntningarna var av ett sådant slag att de inte hade kunna ligga till grund för ett beslut som fattades av en marknadsekonomisk aktör.
NEUWOGES consulted the auditor Nordrevision before signing the contracts, which estimated that a rent increase of […]% corresponded to the general inflation rate, but would probably not be achievable [86].
I detta sammanhang ska det noteras att Neuwoges ansåg att en marknadsekonomisk aktör skulle ha utgått från en hyreshöjning på endast […] procent per år, en risk för hyresbortfall på […] procent och ökade förvaltnings- och underhållskostnader med […] procent.
It also took the view that, while the initial costs were reasonable under the assumption of no vacancies (the calculations were based on an estimate of costs of […]% of the rent), an indexation of those costs in line with that of the indexation of the leasing payment was necessary [87].
Med dessa antaganden som utgångspunkt skulle enligt Neuwoges det totala kassaflödets nominella värde uppgå till –[…] euro och diskonterat till –[…] euro.
BAVARIA, for its part, assumed that, on the basis of an expectation that the population of Neubrandenburg would remain stable (due to the establishment of various big service providers) [88] and the good location of the buildings, a very low vacancy rate could be expected [89].
En viktig faktor här var framför allt att hyresbortfallet hade mer än sjufaldigats.
It further assumed that rent increases in line with the indexation of the leasing payments would be achievable [90].
Marknadsförväntningar
Finally, it should be pointed out that the valuation of the property commissioned by NEUWOGES before the sale contains information about relevant expected developments.
Här hänvisas i första hand till de underlag som ger en inblick i vilka förväntningar de båda affärsparterna faktiskt hade.
The 1997 valuation assumed cost levels of between […]% and […]%, but did not specify what percentage is allocated to the risk of loss of rent [91].
Innan avtalen undertecknades konsulterade Neuwoges revisionsföretaget Nordrevision, som bedömde att en hyreshöjning på […] procent visserligen var i paritet med den allmänna inflationstakten, men knappast genomförbar.
Assessment
Vidare ansåg Nordrevision att utgångsnivån för kostnaderna (beräkningarna grundas på uppskattade kostnader motsvarande […] procent av hyrorna) var realistisk om vakansgraden var noll, men att det var nödvändigt att indexreglera kostnaderna på motsvarande sätt som leasingandelen.
Incidentally, an indexation of […]% is what NEUWOGES itself now submits could reasonably have been expected, demonstrating that […]% p.a. was certainly not unreasonably low.
Bedömning
Risk of loss of rent
Förvaltningskostnader
With respect to the risk of loss of rent, it was not unreasonable to expect a general loss of rent level of […]%.
För det första förefaller förväntningarna på förvaltnings- och underhållskostnaderna vara rimliga, både i fråga om utgångsnivån ([…] euro/m2 respektive […] procent av hyrorna) och den förväntade ökningen ([…] procent per år).
First, it must be noted that Nordrevision did not question this level in its assessment of the contracts, despite expressing other concerns about the general economic situation and the real-estate market in Neubrandenburg [93].
Vad gäller kostnadernas utgångsnivå grundar den sig på Neuwoges eget konstaterande om att kostnaderna hade satts tillräckligt högt, åtminstone för tiden direkt efter renoveringen.
Second, the 1997 valuation, despite not specifying the assumed risk of loss of rent, does not appear to assume significantly higher risks of loss of rent [94].
För det andra hade det i Pestel-utlåtandet konstaterats att förvaltnings- och underhållskostnaderna för 1997 skulle uppgå till i genomsnitt […] euro/m2, dvs. […] euro lägre än vad som hade angetts inom ramen för försäljnings- och återförhyrningsordningen.
BAVARIA’s internal decision-making documents indicate that BAVARIA assumed that, in view of the variety of large services providers established in Neubrandenburg, the population of the city would probably remain stable and that almost all the apartments in question could be rented out after they had been modernised.
Även de kostnader som hade angetts i sakkunnigutlåtandet var i denna storleksordning.
Indeed, according to NEUWOGES, in 1997/98 the City of Neubrandenburg and Mecklenburg-Vorpommern Land assumed stable population numbers and stable income development.
Man kunde säkert räkna med att dessa kostnader skulle öka.
Finally, the fact cannot be ignored either that NEUWOGES’ management, which ran an undertaking that owned more than 30 % of the apartments in Neubrandenburg and thus had intimate knowledge of the local real-estate market, judged the risks involved in the sale-and-lease-back transaction to be bearable and based its own projections on a risk of loss of rent of […]%.
Antagandet om en ökning på […] procent per år föreföll rimlig och snarast i underkant.
It is not clear why these experts in the local real-estate market would have based their calculations on this assumption if it had been as unreasonably low as NEUWOGES now claims.
Nordrevision hade endast föreslagit att en sådan indexreglering av förvaltningskostnaderna skulle anpassas efter indexregleringen av leasingandelen.
At the same time, account has to be taken of the documents provided by NEUWOGES in connection with the issue of whether a prudent participant in the relevant real-estate market (prefabricated apartment blocks in East Germany) would have expected higher vacancy rates, in so far as the documents date from before the conclusion of the sale-and-lease-back transaction.
Detta skulle resultera i en årlig ökning med […] procent, alltså en lägre ökning än vad Neuwoges hade utgått från.
Of the studies provided, only the Pestel study dates from before the conclusion of the contracts at issue.
För övrigt anser Neuwoges nu också för egen del att det hade varit realistiskt att förvänta sig en höjning på […] procent per år.
In this context it must be observed, however, that the Pestel study concerns East Germany as a whole and does not take into account the specific local conditions in Neubrandenburg — a state of affairs that limits its probative value in the present context.
Detta innebär att ett värde på […] procent per år med all säkerhet inte var oförsvarligt låg.
While the study points to some general problems in the East German real-estate market, the study in itself is not sufficient to establish that a MEO would not have based its investment decision on an assumed risk of loss of rent of […]%.
Risken för hyresbortfall
Rent
Vad gäller risken för hyresbortfall var det inte orealistiskt att räkna med ett allmänt hyresbortfall på […] procent.
Moving on to the rent, it must first be observed that NEUWOGES has not submitted that the expected rent levels after modernisation were set too high.
För det första ska det konstateras att detta antagande inte ifrågasattes i samband med Nordrevisions granskning av avtalen, trots att konsulten gav uttryck för andra betänkligheter i fråga om det allmänna ekonomiska läget och fastighetsmarknaden i Neubrandenburg.
In the light of Rostock Regional Court’s finding that the average rent level of EUR […] per m2, on which the general management contract is based, was within the range set by the applicable rent table [95], it can be concluded that the initial average rent level was set at a realistic level.
[94]
As regards indexation of the agreed leasing payment, there is no direct evidence of what average increase of rent was generally expected in 1998.
Som framgår av Bavarias interna beslutsunderlag utgick Bavaria från att befolkningen i Neubrandenburg skulle ligga kvar på en stabil nivå, eftersom flera stora tjänsteleverantörer skulle etablera sig där, och att nästan samtliga av de aktuella lägenheterna skulle kunna hyras ut efter renoveringen.
Nordrevision remarked only that the […]% per year originally set corresponded to the general inflation rate, but was not likely to be achievable in Neubrandenburg [96].
Enligt de uppgifter som Neuwoges lämnat räknade Stadt Neubrandenburg och Land Mecklenburg-Vorpommern i själva verket med stabila befolkningssiffror och en stabil inkomstutveckling under åren 1997/1998.
The fact that NEUWOGES did eventually agree to an indexation of ‘only’ […]% and expected to be able to enforce rent increases of […]% every three years (or […]% p.a.) appears to demonstrate that it took this warning into account.
Man får slutligen inte glömma att företagsledningen för Neuwoges – ett företag som ägde mer än 30 procent av lägenheterna i Neubrandenburg och därför hade omfattande kunskaper om den lokala fastighetsmarknaden – bedömde att riskerna med försäljnings- och återförhyrningsordningen var godtagbara.
The valuations did not explicitly express any expectation about future rent increases.
I sina egna prognoser utgick de från att risken för hyresbortfall skulle uppgå till […] procent.
It must, nevertheless, be noted that since the valuations did not make explicit assumptions about inflation and rent development, the underlying assumption is that the rent increase and general inflation (which had been around 3,5 % in the preceding decades) would converge [97].
Det framgår inte varför de som är experter på den lokala fastighetsmarknaden skulle ha grundat sina beräkningar på ett sådant antagande, om det nu var så orealistiskt lågt som Neuwoges hävdar.
Rostock Regional Court was of the opinion that the indexation was justified in light of the average annual inflation rate of 3,52 % in the 28 years before the conclusion of the contracts [98].
En annan fråga som ska beaktas är om de underlag som Neuwoges lämnat, med avseende på frågan om en försiktig deltagare på den relevanta fastighetsmarknaden (förfabricerade höghus i östra Tyskland) skulle ha förväntat sig en högre vakansgrad, härrörde från tiden innan försäljnings- och återförhyrningsordningen ingicks.
It further remarked that the development of rents was obviously difficult to predict over a period of 30 years, but that it could not recognise a clear disproportion between the indexation of the leasing payment and the development of rent levels to be expected.
Det enda utlåtande som har upprättats innan de aktuella avtalen slöts är Pestel-utlåtandet.
The Pestel study submitted by NEUWOGES does not provide any data on what participants in the East German real-estate market actually expected, and contains no specific data on Neubrandenburg.
Det ska emellertid noteras att Pestel-utlåtandet avser östra Tyskland i dess helhet och inte beaktar de specifika lokala särdragen i Neubrandenburg, vilket gör att det får begränsad betydelse i det här sammanhanget.
Nevertheless, it points towards a potentially difficult market in East Germany.
I utlåtandet behandlas några generella problem för fastighetsmarknaden i östra Tyskland, men utlåtandet ger inte i sig tillräckliga indikationer för att en marknadsekonomisk aktör inte skulle ha utgått från en risk för ett hyresbortfall på […] procent i samband med sitt investeringsbeslut.
However, in the light of the remaining evidence, it again fails to demonstrate that agreeing an indexation of the leasing payments of […]% p.a. and expecting to be able to enforce rent increases of […]% p.a. was unreasonable.
Hyror
Duration
Vad gäller hyrorna ska det först och främst konstateras att Neuwoges inte anser att den förväntade hyresnivån efter renoveringen har satts alltför högt.
As regards, finally, the duration of the contract, Rostock Regional Court reasoned that certain leasing contracts are marked by long durations (of up to 30 years) and that the contract in question is not necessarily uncommon [99].
Bolaget hävdar snarare att hyrorna inte kunde höjas i förväntad omfattning.
While the 30-year duration did, of course, involve some risks, it also offered the possibility of making stable profits and having high certainty regarding the costs.
Eftersom Rostocks tingsrätt har slagit fast att den genomsnittliga hyresnivån på […] euro/m2 som låg till grund för den administrativa delen var inom spannet för den gällande hyresöversikten [95], kan man dra slutsatsen att den ursprungliga genomsnittliga hyresnivån var realistiskt satt.
In addition, a longer duration also meant that the monthly lease payments necessary to pay back the buyer’s investment were lower, or that the sale price was higher with equal leasing payments than if a shorter duration had been chosen [100].
I Pestel-utlåtandet som Neuwoges hade lämnat finns det varken uppgifter om de faktiska förväntningarna hos aktörerna på fastighetsmarknaden i östra Tyskland eller specifika uppgifter om Neubrandenburg.
In this light, agreeing on a duration of 30 years does not seem unreasonable.
Utlåtandet innehåller ändå indikationer på att fastighetsmarknaden i östra Tyskland kunde vara en svår marknad.
Conclusion
Men mot bakgrund av övriga åberopade fakta är Pestel-utlåtandet inte tillräckligt för att styrka att överenskommelsen om en indexreglering av leasingbetalningarna på […] procent per år och förväntningen att kunna genomföra hyreshöjningar på […] procent per år skulle ha varit orealistisk.
In addition, it was assumed (as established in section 7.2.4 above) that, based on NEUWOGES’ reasonable expectations, the general management contract had a discounted cash value of EUR […].
Mot denna bakgrund kan de förväntningar som Neuwoges gett uttryck för i sin ursprungliga beräkning inte anses vara orealistiska.
Thus, the sale-and-lease-back transaction had a total value of EUR […] for NEUWOGES.
Med beaktande av de underlag som finns tillgängliga kunde Neuwoges därmed helt och hållet utgå från att den administrativa delen skulle generera en vinst.