natgillin/translations-raw huggingface dataset:
In 2011, the area was fully developed and had become a very popular residential and commercial area.
Det är av detta skäl som Madrids kommunfullmäktige beslöt att ingå 2011 års förlikningsavtal genom vilket det antar fullt rättsligt ansvar för sin underlåtenhet att genomföra det åtagandet och kompenserade Real Madrid för den underlåtenheten med ett belopp på 22693054,44 euro, dvs. värdet 2011 av tomt B-32 såsom det uppskattats av den tekniska avdelningen med ansvar för markvärdering vid Madrids kommunfullmäktige.
That dramatic transformation of Las Tablas into a fully developed and built-up area, surrounded by expensive apartment blocks and the headquarters of multinational corporations, had a strong effect on the value of plot B-32.
Huruvida ingåendet av ett sådant förlikningsavtal, ur en marknadsekonomisk aktörs perspektiv, är i linje med marknadsmässiga villkor beror på två faktorer.
Regarding the valuation of the land by the study provided to the Commission by CEIAM, Real Madrid observes that the result of that study is not a proper market value which an interested and willing buyer would be prepared to pay.
För det första, sannolikheten att den kommer att hållas ansvarig för sin oförmåga att genomföra sina avtalsenliga skyldigheter (källan till rättstvisten) och för det andra, den största omfattningen av sin finansiella exponering till följd av ett sådant fastställt ansvar.
Instead, the CEIAM study only determines an investment value, which according to Real Madrid constitutes the value of an asset to the owner or prospective owner for individual investment and operational objectives, and to arrive at that investment value the valuation method used by CEIAM (hereinafter the ‘order ECO 805/2003’) gives rise to a ‘mortgage lending value’.
Genom båda faktorerna fastställs huruvida ingåendet av ett förlikningsavtal är i linje med marknadsmässiga villkor och på vilka villkor, nämligen beloppet av kompensation som erbjuds för förlikning av rättstvisten.
A basic mortgage lending value principle is the ‘prudence principle’.
För det andra skulle en marknadsekonomisk aktör i en situation som liknar Madrids kommunfullmäktiges inte ha godtagit att betala Real Madrid kompensation på 22693054,44 euro enligt ett sådant avtal eftersom det beloppet vida överstiger den största omfattningen av dess rättsliga ansvar för dess underlåtenhet att överlåta tomt B-32.
It reflects the fact that it is a particularly cautious estimate of an enduring, long-term value, whereas the ‘market value’ concept refers to the value in an arm's-length transaction between a willing buyer and a willing seller.
Madrids kommunfullmäktiges ansvar för underlåtenhet att genomföra sina avtalsenliga skyldigheter
The market value concept estimates the price that could be obtained for a property at the valuation date.
Angående sannolikheten att Madrids kommunfullmäktige skulle ha befunnits ansvarigt i rättsliga förfaranden bad kommissionen Spanien att tillhandahålla den uppgifter om eventuell juridisk rådgivning som Madrids kommunfullmäktige hade sökt innan ingåendet av 2011 års förlikningsavtal som skulle påvisa att det troligen skulle ha befunnits ansvarigt för sin underlåtenhet att överlåta tomt B-32 enligt 1998 års genomförandeavtal.
In contrast, the intended purpose of mortgage lending value would be to provide a long-term, sustainable value as a stable basis for judging the suitability of a property as a security for a mortgage which will continue through potential market fluctuations.
Spanien kunde inte tillhandahålla detta [23].
According to Real Madrid the resulting value is likely to be below market value.
I avsaknad av juridisk rådgivning anser kommissionen att en hypotetisk marknadsekonomisk aktör i en liknande situation inte skulle ha antagit fullt rättsligt ansvar för sin underlåtenhet att genomföra en avtalsenlig skyldighet, såsom Madrids kommunfullmäktige gjorde, med tanke på de rättsliga osäkerheter som omgärdade den möjliga omöjligheten att genomföra detta åtagande, de rättsliga följderna av denna möjliga omöjlighet samt Madrids kommunfullmäktige möjlighet att åtgärda denna rättsliga omöjlighet med andra medel.
Real Madrid finds it more suitable to use the static residual valuation method, which is based on estimates of the infrastructure and construction costs and the expected sales price of the units to be constructed.
Det finns dock inga tecken på att det antagandet var korrekt vid tidpunkten då 1998 års genomförandeavtal ingicks.
Real Madrid refers to the various scenarios used by the CEIAM Report and in particular to the one which supposes the use for sport.
I och med antagandet av lag 9/2001 skulle båda parter bestämt ha ifrågasatt detta antagande eftersom, enligt den lagen, offentlig mark måste förbli i offentlig ägo.
Real Madrid is of the opinion that it is fraught with errors.
Kommissionen konstaterar i detta avseende att Madrids kommunfullmäktige först 2003 blev den registrerade ägaren till tomt B-32 och att, enligt 1998 års genomförandeavtal, Madrids kommunfullmäktige var skyldigt att överlåta den tomten sju dagar efter att det blivit registrerad ägare därav.
In view of Real Madrid, the principal errors of the CEIAM Report when valuing plot B-32 as a sports installation are:
Dessutom skulle det efter domen från Tribunal Superior de Justicia de Madrid från 2004 [24] ha stått klart för båda parter att tomter som tomt B-32 lagligen inte kunde överlåtas till en privat person eller enhet.
a failure to optimise the use of the land and the installations: CEIAM does not consider e.g. the revenue streams from the 25 % of the land the owner could, under existing regulations, have used for shops and parking spaces;
Därför måste det, när Madrids kommunfullmäktige enligt 2011 års förlikningsavtal gick med på att anta fullt rättsligt ansvar för sin underlåtenhet att överlåta tomt B-32 enligt 1998 års genomförandeavtal, ha varit mycket tydligt för båda parter att tomt B-32 lagligen inte kunde överlåtas.
an underestimation of existing sport infrastructure user demand: in 2011 Las Tablas was already an attractive and affluent area where many large corporations had or will have their head offices;
I så fall är det oklart om den förlorande parten skulle ha en fordran för kompensation eller skadestånd eftersom kontraktet inte längre existerar, i motsats till en fordran om restitution av vad som redan har getts med avseende på kontraktet.
CEIAM's calculation is based on a lower floor space built on the plot than allowed by the land classification (buildable area);
Angående detta hävdar Spanien och Real Madrid att den rättsliga omöjligheten för Madrids kommunfullmäktige att överlåta tomt B-32 innebär att hela 1998 års genomförandeavtal är ogiltigt och därmed ett återlämnande av alla tomter som omfattades av det avtalet och 1996 års bytesavtal eller, om ett sådant återlämnande är omöjligt, värdet på dessa när de förlorades, dvs. såldes.
CEIAM appraises the value under a scenario with a mere right to use the land (‘derecho de superficie’), whereas a proper market value appraisal should be based on the transfer of full possession and title to the land.
Det är dock oklart huruvida det faktum att endast ett åtagande enligt 1998 års genomförandeavtal inte kunde genomföras av en part i det avtalet innebär att hela avtalet är ogiltigt enligt spansk civilrätt.
Comments regarding the land around the Bernabéu stadium
Delvis ogiltighet är en komplex fråga enligt spansk civilrätt och Madrids kommunfullmäktige erhöll inte någon juridisk rådgivning innan 2011 års förlikningsavtal ingicks.
Real Madrid explains that, as regards the amendment of the PGOU related to the area surrounding the Bernabéu Stadium and the Carabanchel district as agreed to in the 2011 urban development agreement, the envisaged amendment of the urban development plan provided for an increase in buildable area (‘edificabilidad’) to allow the stadium to be enlarged and covered with a roof.
Angående detta konstaterar kommissionen, för det första, att enligt 1998 års genomförandeavtal skulle tre separata tomter, som var värderade till 13522772 euro, överlåtas av Madrids kommunfullmäktige till Real Madrid.
In that case, it was planned that such compensation consisted in the transfer to the Madrid City Council of the plots at Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, which would be reclassified from ‘residential’ (‘residencial’) to ‘green area’ and ‘public installations’ (‘equipamiento público’).
Vidare var tomt B-32 värderad till 595194 euro, vilket utgjorde mindre än 5 % av hela värdet av 1998 års genomförandeavtal.
However, the recent judgment No 77/2015 of the Tribunal Superior de Justicia de Madrid of 2 February 2015 annulled that amendment of 2011 to the PGOU.
Det förelåg därför inget distinkt intresse från Real Madrids sida att inbegripa tomt B-32 i 1998 års genomförandeavtal och, om parterna hade varit medvetna om den rättsliga omöjligheten att överlåta den tomten vid tidpunkten då 1998 års genomförandeavtal slöts, hade den tomten troligtvis ersatts av en annan tomt med ett liknande värde.
That judgment has become binding and prevents the entry into force of the 2011 urban development agreement.
För det tredje framgår det av 2011 års förlikningsavtal i sig att parterna ville hantera den rättsliga omöjligheten att överlåta tomt B-32 separat från genomförandet av hela 1998 års genomförandeavtal och ifrågasatte inte giltigheten av överlåtelsen av de andra tomterna i det avtalet.
Real Madrid stresses that that agreement bears no relation whatsoever with the 2011 settlement agreement.
Vidare tillkännagav Spanien i sin inlaga med information av den 18 juni 2012 under den preliminära undersökningen av detta fall att parterna i 2011 års förlikningsavtal hade ett intresse av att bibehålla de delar av 1998 års genomförandeavtal som inte berörde tomt B-32.
So far, no land has been transferred between the Madrid City Council and Real Madrid under the 2011 urban development agreement.
För det fjärde var det vid tidpunkten för 2011 års förlikningsavtal oklart huruvida Madrids kommunfullmäktige kunde ha åtgärdat den rättsliga omöjlighet som uppstod inom ramen för 1998 års genomförandeavtal genom att ändra klassificeringen av marken enligt stadsplaneringsregler som varande avsatt för grundläggande idrottsutövning.
In fact, the respective plans of the parties have been cancelled.
Real Madrid hävdade att en sådan ändring skulle vara möjlig.
Comments from other interested parties
Madrids kommunfullmäktige erbjöd faktiskt en sådan ändring av PGOU i samband med 2011 års stadsutvecklingsavtal.
Ecologistas en acción argue that even in 1998 plots which were classified for public services, like public sport use, could not be transferred to private parties.
Spanien förklarade emellertid att Madrids kommunfullmäktige inte kunde göra en sådan ändring själva utan skulle behöva föreslå en ändring av PGOU till Madrids region.
Like Real Madrid, Ecologistas en acción draw the Commission's attention to the judgement No 77/2015 of the Tribunal Superior de Justicia de Madrid of 2 February 2015, which annulled the modification of the PGOU with regard to the land around the Bernabéu stadium.
Möjligt kompensationsbelopp
The Tribunal Superior found that there was no general interest justifying the urban planning changes linked to the land around the stadium which is mentioned in paragraph 18 of the opening decision.
Angående det kompensationsbelopp som Madrids kommunfullmäktige godtog att betala Real Madrid för att lösa den rättstvist som uppstod som en följd av 1998 års genomförandeavtal anser kommissionen att det värde på 22693054,44 euro som Madrids kommunfullmäktige godtog för tomt B-32 som ett resultat av 2011 års förlikningsavtal vida överstiger den största omfattningen av dess rättsliga ansvar för dess underlåtenhet att överlåta den tomten till Real Madrid.
The transaction between Real Madrid and the Madrid City Council was found by that court not to follow considerations of general public interests of the municipality but to be dictated only by the needs of the club in respect to its stadium modernisation project.
Real Madrid hänvisar till värderingen på 22690000 euro som gjordes i Aguirre Newman-rapporten, vilken utarbetades efter att beslutet om att inleda förfarandet hade antagits.
The Tribunal Superior de Justicia de Madrid underlined that urban planning decisions of the responsible authorities must serve objectively the general interest and not the interests of one or more land owners and not even the interests of the municipality itself.
Kommissionen konstaterar att alla dessa värderingar är baserade på det felaktiga antagandet att tomt B-32 skulle kunna ha överlåtits 2011, vilket, enligt vad som förklaras i skäl 97, verkar vara rättsligt omöjligt.
The other interested parties did not contribute additional elements of fact or law.
Om man antar att Madrids kommunfullmäktige inte kunde ha hållits ansvarigt för denna rättsliga omöjlighet, för vilken det inte sökte juridisk rådgivning, kan man åtminstone argumentera att marknadsvärdet för tomten i dess förhållande till Real Madrid skulle vara noll, eftersom marken i fråga inte kan överlåtas.
ASSESSMENT OF THE AID
Likväl godtar kommissionen att syftet med att sluta ett förlikningsavtal är att köpa rättslig säkerhet mot kompensation.
Preliminary observation on the 2011 urban development agreement
Om man antar att Madrids kommunfullmäktige kunde ha hållits fullt ansvarigt för omöjligheten att överlåta tomt B-32 till Real Madrid så kan dess finansiella exponering för detta ansvar inte överstiga värdet av tomten vid tidpunkten då 2011 års förlikningsavtal slöts.
According to the information provided by Spain and Real Madrid, judgment No 77/2015 of the Tribunal Superior de Justicia de Madrid of 2 February 2015 annulled the modification of the PGOU with regard to the land surrounding Real Madrid's Bernabéu stadium.
Spanien tillstår, i detta avseende, att den tekniska avdelningen vid Madrids kommunfullmäktige inte använde den korrekta klassificeringen av tomt B-32 (offentlig idrottsutövning) när den utarbetade sin värdering 2011, utan ansåg att tomten föll inom ramen för kategorin ”offentlig användning av diverse slag” vid utarbetandet av denna värdering.
As a result of that judgment, the 2011 urban development agreement has been cancelled between the parties.
Dessutom var det taxeringsvärde på 25776296 euro som hänvisades till av Spanien och Real Madrid bland annat grundat på uppgifter om faktiska marknadstransaktioner i referensområdet, medan värderingen på 22690000 euro som gjordes i Aguirre Newman-rapporten var grundad på metoden med statiskt restvärde, vilken är baserad på ett scenario med en försäljning av de olika enheterna en kort tid efter anläggningen av idrottsinfrastruktur på den marken.
Consequently, that agreement will no longer be implemented so that the Commission assessment of the 2011 urban development agreement has become without object.
Eftersom klassificeringen 2011 av tomt B-32 var för idrottsutövning och Real Madrid hade avsikt att använda tomt B-32 för idrottsutövning anser kommissionen att den korrekta parametern för värderingen av den tomten är långsiktig utveckling av marken för idrottsutövning.
The present Decision therefore only examines the 2011 settlement agreement under the State aid rules.
I detta avseende utgår CEIAM-studien som beställts av kommissionen, med avseende på den planerade användningen för idrott av tomt B-32, från antagandet att en investerare förvärvar marken, anlägger infrastruktur för olika slags idrott, och genererar intäkter genom avgifter från användare.
According to Article 107(1) of the Treaty, any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the provision of certain goods shall be incompatible with the internal market, in so far as it affects trade between Member States.
Med det antagandet kommer CEIAM-studien fram till en värdering 2011 av tomt B-32 på 4275000 euro [25].
Conditions for a finding of State aid
Spanien riktar kritik mot att CEIAM-studien grundar ett av scenarierna för värdering på användningen av tomten för subventionerat boende, vilket leder till ett värde på mellan 12245000 euro och 18000000 euro, eftersom det scenariot inte skulle säkerställa den mest värdefulla och bästa användningen av marken [26].
According to settled case-law, for a measure to be categorised as aid within the meaning of Article 107(1) of the Treaty, all the conditions set out in that provision must be fulfilled [13].
Enligt Spanien kom CEIAM-studien fram till ett värde som låg 50 % under värdet på en jämförbar tomt för användning för offentliga tjänster (uso lucrativo de interés general: utbildning, kulturtjänster och kulturinstitutioner, sjukhus, kyrkor) vilken skulle utgöra den mest värdefulla och bästa användningen av mark som är avsedd för offentliga ändamål.
It is thus well-established that, for a measure to be categorised as State aid within the meaning of that provision, there must, first, be an intervention by the State or through State resources; second, the intervention must be liable to affect trade between Member States; third, it must confer a selective advantage on an undertaking and, fourth, it must distort or threaten to distort competition [14].
Som svar konstaterar kommissionen att detta alternativa scenario i CEIAM-studien utarbetades i jämförelsesyfte.
According to the case-law, an undertaking is any entity engaged in an economic activity, regardless of its legal status and the way in which it is financed [15].
Real Madrid riktar kritik mot CEIAM-studien på flera punkter [27].
Having regard to the objectives of the European Union, sport is subject to European Union competition law in so far as it constitutes an economic activity [16].
För det första riktar det kritik mot de alternativa, icke-idrottsrelaterade, scenarierna eftersom de grundas på alltför många subjektiva och godtyckliga delar och förutsätter, vidare, en användning av tomt B-32 som inte är förenlig med en hypotetisk privat ägares vinstmaximerande agerande.
In the present case, Real Madrid operates a professional football club for profit for which it receives revenues from ticket sales, marketing activities, broadcasting rights, merchandising, sponsorship, etc.
För det andra, angående värderingen som grundas på idrottsutövning, konstaterar Real Madrid att resultatet från studien inte är ett korrekt marknadsvärde.
Accordingly, Real Madrid should be considered an undertaking for the purposes of Article 107(1) of the Treaty.
För det tredje riktar Real Madrid kritik mot CEIAM av flera andra skäl:
As regards the other conditions for a finding of State aid, the 2011 settlement agreement was entered into by the Madrid City Council, which is a public authority, and results in the Madrid City Council compensating Real Madrid for its failure to comply with its contractual obligation to transfer a plot of land through the transfer of other plots of land worth EUR 19972348,96.
Dess misslyckande att optimera användningen av marken och installationerna.
As regards the second condition for a finding of State aid, any aid granted to Real Madrid is liable to affect intra-Union trade, since Real Madrid derives revenues from the sale of tickets, marketing activities, merchandising, broadcasting rights and sponsorship not only within Spain, but from sources throughout the Union.
Det faktum att dess antaganden inte fullt ut uttömmer den möjliga lagliga användningen av den mark varpå byggnation får ske (byggbarhet).
Moreover, it competes economically with professional football clubs throughout the Union and in Spain for the aforementioned revenues, and in the acquisition of football players, so that any aid granted to it is liable to affect intra-EU trade and distort competition, since Real Madrid's financial position will be strengthened as compared to its competitors on the market for professional football as a result of that aid [17].
Dess underskattning av den befintliga efterfrågan i ett attraktivt och rikt område.
Consequently, the second condition for a finding of State aid is also fulfilled in the present case.
Real Madrid ifrågasätter CEIAM:s uppskattning att 42,9 % av befolkningen utövar idrott och föreslår i stället 50 %, även med hänvisning till den möjliga efterfrågan från de många anställda som arbetar i området.
As regards the third and final condition for a finding of State aid, the 2011 settlement agreement is selective since it was concluded with Real Madrid only.
Det faktum att markvärdet uppskattas genom ett scenario med blott en rättighet att använda marken (derecho de superficie), och inte på överlåtelsen av fullständigt innehav och fullständig äganderätt till marken.
The only question that remains is whether that agreement confers an economic advantage on Real Madrid, which the Commission will examine in more detail below.
Denna kritik är inte övertygande.
The market economy operator principle
För det första, angående scenarierna med hypotetiska alternativa användningar, utarbetas dessa, såsom förklarats i skäl 114, endast i syfte att jämföra diverse hypotetiska slag av markanvändning eftersom klassificeringen av marken inte har och inte kan ändras från idrottsutövning.
To determine whether Real Madrid obtained an economic advantage as a result of the 2011 settlement agreement, it is necessary to examine whether Real Madrid could have obtained the same advantage on the market as that which has been made available to it through State resources.
Eftersom Madrids kommunfullmäktige inte ändrade klassificeringen av tomt B-32, och inte heller lagligen kunde ha ändrat denna klassificering från idrottsutövning, är den relevanta referensen för det slutliga resultatet av studien dock scenariot med idrottsutövning.
According to the case-law, economic transactions carried out by a public body or a public undertaking do not confer an advantage on its counterpart, and therefore do not constitute aid, if they are carried out in line with normal market conditions [19].
För det andra, angående den åberopade värderingen av marken på grundval av ett ”pantlånevärde” eller med antagandet av blott en rättighet att använda marken, använder sig CEIAM inte av dessa antaganden, såsom Real Madrid hävdar.
To determine whether a particular transaction carried out by a public authority has been carried out in line with normal market conditions, it is necessary to compare the behaviour of that public authority with that of a similarly situated hypothetical ‘market economic operator’ operating under normal market conditions.
Tvärtom, såsom förklaras i avdelning 2.5 i den del av studien som hänvisar till scenariot med idrottsutövning fastställs i studien värdet på grundval av markens investeringsvärde, vilket är dess värde för en befintlig eller möjlig ägare.
If the ‘market economy operator’ would have entered into that transaction under similar terms, then the presence of an advantage may be excluded as regards that transaction [20].
I CEIAM-studien förklaras i avdelning 2.3.2 att tillämpningen av den metod som beskrivs i förordning ECO/805/2003, som Real Madrid riktat kritik mot, har som målsättning att fastställa en tomts marknadsvärde [28].
For this market economy operator principle (hereinafter: ‘MEOP’) to apply, the public authority must demonstrate that it behaved as a prudent market economy operator would have behaved in similar circumstances.
Oberoende av för vilka syften förordning ECO/805/2003 gäller, beskrivs i densamma en metod för fastställande av värdet av mark som kan generera inkomst som är kopplad till en viss ekonomisk verksamhet och har ingenting att göra med ett pantlånevärde.
Any prudent market economy operator would normally carry out its own ex ante assessment of the commercial rationale of entering into a particular agreement [21].
I detta syfte tillämpas i förordningen allmänt godtagna standarder som inte är beroende av skälet till värderingen.