natgillin/translations-raw huggingface dataset:
value 1.1.2010
De nederländska myndigheterna håller inte med om att de omtvistade åtgärderna utgör statligt stöd enligt artikel 107.1 i EUF-fördraget.
Value land
De nederländska myndigheterna menar i huvudsak att de omtvistade åtgärderna inte gav SJB någon fördel som man inte skulle ha fått under normala marknadsförhållanden.
Ground exploitation fee and quality fee
Man hävdar i stället att kommunen agerat i enlighet med kriteriet för en privat investerare i en marknadsekonomi, eftersom det hade fått konsekvenser för hela Leidschendam Centrum-projektet om Dampleinprojektet inte genomförts, och kommunen skulle ha orsakats direkt och indirekt skada.
Total land and fees
För att beräkna den direkta skadan utgick kommunen till att börja med från att det utan tilläggsavtalet skulle ha tagit SJB minst två år att sälja 70 % av bostäderna under krisen och att påbörja byggnadsarbetet.
Decreases agreed in 2006 and 2008
Kommunen beräknade den direkta skadan för en försening med ytterligare två år till 2,85 miljoner euro för det offentlig-privata partnerskapet, varav kommunen skulle få svara för 50 %.
Reduced value
Vidare uppskattade man att kommunen skulle få en extra direkt kostnad på 50000 euro för att ensam underhålla det nedgångna området (se tabell 2).
Value supplementary agreement March 2010
Tabell 2
Total decrease
Direkta skador enligt de nederländska myndigheternas beräkningar
COMMENTS REGARDING THE EXISTENCE OF STATE AID
Direkta skador under två år
The Dutch authorities disagree that the contested measures qualify as State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU.
OPP
In essence, the Dutch authorities hold the view that the contested measures did not confer an advantage on SJB that it would not have obtained under normal market conditions.
kommunen (50 %)
Instead, the Dutch authorities are of the opinion that the Municipality acted in accordance with the MEIT, as the non-realisation of the Damplein Project would have had an effect on the entire Leidschendam Centrum Project and would have caused direct and indirect damage to the Municipality.
Räntekostnader för en kreditfacilitet på 5 % under två år, utestående skuld per den 1 januari 2009: 17 miljoner euro
First, to calculate the direct damage, the Municipality assumed that it would have taken SJB at least 2 years to sell 70 % of the housing units during the crisis period and start the construction works in the absence of the Supplementary Agreement.
Tillfälligt tillhandahållande av stängsel, vägskyltar och underhåll
The Municipality budgeted the direct damage of a further 2-year delay at EUR 2,85 million for the PPP of which 50 % would be borne by the Municipality.
Ökade kostnader för tillhandahållande (indexering på 2,5 %)
Furthermore, it estimated an extra direct cost of EUR 50000 for the Municipality alone to maintain the deteriorated area (see Table 2).
Extra planeringskostnader, dvs. kostnader i samband med projektkontoret, såsom ekonomisk administration, försäkring osv.
Table 2
Underhåll av det nedgångna området
Direct damage calculated by the Dutch authorities
Totalt
Direct damages during 2 years
De nederländska myndigheterna hävdar dessutom att en sådan försening skulle ha orsakat kommunen indirekt skada i form av ytterligare försämring av de allmänna ytorna, förlorat förtroende för området hos invånarna och framtida fastighetsköpare, kostnader för omställning av butikernas verksamhet, skadeståndsanspråk från företag, underhållskostnader och ändrade planer för övriga delprojekt.
PPP
En sådan försening skulle också kunna innebära slutet för butiker i utvecklingsområdet vars närvaro bidrar till hela områdets beboelighet.
municipality (50 %)
Redan innan projektet inleddes var omkring 23 % av butikslokalerna lediga, och 2010 var det 27 % av butikslokalerna som inte utnyttjades.
Interest cost over a credit facility (5 % during 2 years outstanding amount on 1.1.2009 EUR 17 million)
Utan den nödvändiga upprustningen skulle hela området försämras ytterligare.
Temporary provision of fences, road signs and maintenance
De nederländska myndigheterna anser därför att kommunen agerade som en privat investerare i en marknadsekonomi genom att ta hänsyn till de ekonomiska prognoserna och i sitt eget intresse försöka begränsa de direkta och indirekta skadorna till följd av en ytterligare försening av projektet.
Provisions cost increase (indexation of 2,5 %)
Samtidigt fick man en garanti för att byggnadsarbetet på Damplein skulle genomföras.
Extra planning costs i.e. costs related to the project office such as financial administration, insurance, etc.
För det andra hävdade de nederländska myndigheterna att kommunen agerat som en privat investerare genom att bevilja de omtvistade åtgärderna som motprestation för ett åtagande från SJB att avstå från rätten att åberopa 70 %-klausulen.
Maintenance deteriorated area
Utan tilläggsavtalet skulle SJB inte ha börjat bygga på Damplein.
Total
KOMMENTARER GÄLLANDE DET STATLIGA STÖDETS FÖRENLIGHET
Such delay could also mean the end of shopping facilities in the development area whose presence contributes to the habitability of the entire area.
Allmänintresse
Already before the start of the project, around 23 % of the shops were vacant and, by 2010, 27 % were out of business.
De nederländska myndigheterna hävdar att genomförandet av detta projekt låg i det allmänna intresset för kommunen.
Without the necessary revitalisation, the entire area would further deteriorate.
Eftersom en stor del av marken på Damplein inte utnyttjades och området förföll såg kommunen det som väsentligt att inleda byggnadsarbetet på Damplein, inte bara för Dampleins utveckling utan för hela Leidschendams stadskärnas skull.
The Dutch authorities are therefore of the opinion that the Municipality acted as a market economy private investor would, by taking into account the financial forecasts and trying to limit, in its own interest, the direct and indirect damage resulting from a further delay in the project.
Framför allt skulle en försening av byggandet av det underjordiska parkeringshuset kunna äventyra genomförandet av övriga delprojekt.
At the same time, it obtained a guarantee that construction works on the Damplein would be undertaken.
Mål av gemensamt intresse
Second, the Dutch authorities submitted that the Municipality had acted as a private investor would by granting the contested measures in return for a commitment from SJB that it would waive its right to invoke the 70 % clause.
Enligt de nederländska myndigheterna bidrar upprustningen av Leidschendams stadskärna till målet om ekonomisk och social sammanhållning enligt artiklarna 3 och 174 i EUF-fördraget.
The fact that SJB could no longer invoke the 70 % clause had an implication on the assumptions made in the initial valuation of the land in 2003 and the price agreed in the 2004 Cooperation Agreement.
Upprustningen av stadskärnan innebär att det knappa utrymme som finns tillgängligt för nya bostäder, kommersiella lokaler och underjordisk parkering i Leidschendam utnyttjas effektivt, samtidigt som förbättringen av den offentliga infrastrukturen bidrar till hela stadskärnans sammanhållning.
According to the Dutch authorities, the decrease in the sales price for the land and the waiver of the fees was the consideration which the Municipality had to pay so that SJB would agree to waive its right to invoke the 70 % clause.
Tilläggsavtalets lämplighet
Without the Supplementary Agreement, SJB would not have started construction on the Damplein.
Därför omförhandlades 2004 års samarbetsavtal, eftersom kommunen såg det som oerhört väsentligt att inleda byggnadsarbetena på Damplein.
COMMENTS REGARDING THE COMPATIBILITY OF THE STATE AID
Tilläggsavtalet var därför lämpligt och nödvändigt för att kommunen skulle kunna nå målet att rusta upp Damplein.
Should the Commission conclude that the contested measures qualify as State aid, the Dutch authorities contend that this aid would be compatible with the internal market, in accordance with Article 107(3)(c) TFEU.
Proportionalitet
The Dutch authorities claim that the Municipality had a public interest in the realisation of this project.
Det tidigare överenskomna priset räknades därför om av SJB.
As a large part of the land on the Damplein lay fallow and the area was deteriorating, the Municipality considered starting the constructions works on the Damplein as crucial not only for the development of the Damplein, but for the entire Leidschendam city centre.
Denna beräkning kontrollerades senare av en oberoende expert som förklarade det överenskomna priset som marknadsanpassat.
In particular, delaying the construction of the underground parking garage could jeopardise the realisation of the other sub-projects.
Enligt de nederländska myndigheterna visar det faktum att en oberoende expert förklarat priset som marknadsanpassat att prissänkningen är proportionerlig.
Objective of common interest
Det skulle också betyda att SJB inte har överkompenserats.
According to the Dutch authorities, the revitalisation of Leidschendam city centre contributes to the objective of economic and social cohesion, as laid down in Articles 3 and 174 TFEU.
Prissänkningen var den ersättning som kommunen måste betala för att SJB skulle gå med på att avstå från rätten att åberopa 70 %-klausulen.
The revitalisation of the city centre makes efficient use of the scarce space available for new housing units, commercial facilities and underground parking in Leidschendam, while the amelioration of the public infrastructure contributes to the cohesion of the entire city centre.
Genom sin medverkan i det offentlig-privata partnerskapet kommer SJB dessutom självt att stå för 50 % av riskerna och kostnaderna i samband med markexploateringen och därmed bidra till den överenskomna sänkningen av försäljningspriset.
Appropriateness of the Supplementary Agreement
För att nå ett nollresultat för markexploateringen beslutades att SJB skulle bidra med 2,6 miljoner euro till det offentlig-privata partnerskapet (punkt 5.2.1 i översiktsplanen för markexploateringen i Damcentrum), och eftersom det offentlig-privata partnerskapet stod för 50 % av kostnaderna för skolan svarade SJB för 25 % av de kostnaderna (0,7 miljoner euro).
The Dutch authorities contend that SJB could not be forced to start construction works on the Damplein owing to the 70 % clause in the 2004 Cooperation Agreement.
Snedvridning av konkurrensen
By the time SJB received a valid building permit, the credit crisis had had its effect on the Dutch real estate market, which made it even more unlikely that SJB would swiftly pre-sell 70 % of the free sector housing units.
De nederländska myndigheterna hävdar slutligen att den retroaktiva prissänkningen avser uppförandet av 67 bostäder och 14 kommersiella lokaler som kommer att säljas till marknadsanpassade priser enligt en värdering gjord av en oberoende expert.
The 2004 Cooperation Agreement was therefore re-negotiated, since the Municipality considered it of the utmost importance to start the construction works on the Damplein.
Snedvridningen av konkurrensen skulle därför bli mycket lokal och inte väga tyngre än de positiva effekterna av projektets genomförande.
The Supplementary Agreement was therefore appropriate and necessary for the Municipality to achieve its goal of revitalising the Damplein.
SYNPUNKTER FRÅN TREDJE PART
Proportionality
Endast Stichting lämnade synpunkter på beslutet om att inleda förfarandet.
In order for the Municipality to obtain an immediate start of the construction works, SJB had to give up its right to invoke the 70 % clause and had to start the construction works with the risk that the housing units might not be sold.
Stichting välkomnar beslutet om att inleda förfarandet men anser att de omtvistade åtgärder som beskrivs i beslutet ingår i en mycket mer omfattande stödåtgärd och hänvisar till sitt klagomål och de ytterligare uppgifter som lämnats.
Therefore, the previously agreed price was recalculated by SJB.
Stichting nämner framför allt den påstådda kostnadsfria överlåtelsen av mark från kommunen till det offentlig-privata partnerskapet.
Subsequently, this calculation was verified by an independent expert who declared the agreed price as market-compliant.
Enligt Stichting berodde förseningen av projektet varken på det nationella domstolsförfarande man initierat, eller på att finanskrisen försenade försäljningen av bostäderna på Damplein.
According to the Dutch authorities, the fact that the price is declared market-compliant by an independent expert indicates that the price decrease is proportionate.
Stichting hävdar att det inte funnits någon marknadsefterfrågan på den typ av bostäder som föreslagits för Damplein sedan projektet inleddes 2004.
This would also imply that no overcompensation of SJB has taken place.
Enligt Stichting utvärderades marken heller inte av en oberoende expert varken 2003 eller 2009.
The decrease in the price was the consideration which the Municipality had to pay so that SJB would agree to waive its right to invoke the 70 % clause.
DE NEDERLÄNDSKA MYNDIGHETERNAS KOMMENTARER TILL SYNPUNKTERNA FRÅN TREDJE PART
Furthermore, through its participation in the PPP, SJB will itself bear 50 % of the risks and the costs of the ground exploitation, thereby participating in the agreed decrease of the sales price.
När det gäller den kostnadsfria överlåtelsen av mark från kommunen till det offentlig-privata partnerskapet förklarade kommunen att den inte omfattas av beslutet om att inleda förfarandet och hänvisade till de uppgifter man lämnat till kommissionen 2009, där det förklaras att överlåtelsen inte var kostnadsfri eftersom det offentlig-privata partnerskapet tillhandahöll tjänster i gengäld.
In order to arrive at break-even for the ground exploitation, it was decided that SJB should contribute EUR 2,6 million to the PPP (point 5.2.1 Ground Exploitation Masterplan Damcentrum) and, as the PPP bore 50 % of the costs of the school, 25 % of those costs is at the expense of SJB (EUR 0,7 million).
I de uppgifter som lämnats tidigare betonade kommunen att det arbete som utfördes av det offentlig-privata partnerskapet normalt skulle ha ombesörjts av kommunen.
Distortion of competition
Enligt de nederländska myndigheterna hade både de olika rättsliga förfaranden som Stichting initierat, som gav projektet en mängd negativ publicitet, och kreditkrisen inverkat negativt på försäljningen av bostäder på Damplein.
Finally, the Dutch authorities claim that the retroactive price decrease concerns the building of 67 housing units and 14 commercial premises which will be sold at market-compliant prices valued by an independent expert.
När den första försäljningen inleddes 2007 såldes dock nästan en tredjedel av bostäderna.
COMMENTS FROM THIRD PARTIES
Det kan därför slås fast att det fanns en efterfrågan på dessa bostäder när projektet inleddes.
Only the Stichting provided comments in response to the opening decision.
De nederländska myndigheterna noterar vidare att de oberoende experterna valts ut av kommunen, som inte hade något intresse av att marken värderades lågt.
The Stichting welcomes the opening decision, but is of the opinion that the contested measures described in this decision are part of a much wider aid operation and refers to its complaint and additional submissions.
BEDÖMNING AV DE OMTVISTADE ÅTGÄRDERNA
In particular, the Stichting refers to the alleged free transfer of land by the Municipality to the PPP.
FÖREKOMST AV STATLIGT STÖD ENLIGT ARTIKEL 107.1 I EUF-FÖRDRAGET
The Stichting is of the opinion that the delay in the project was not due to the national court proceedings initiated by them, nor that the financial crisis delayed the sales of the housing units on the Damplein.
Enligt artikel 107.1 i EUF-fördraget är stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna.
According to the Stichting, there has been no market demand for the kind of housing units proposed for the Damplein ever since the beginning of the project in 2004.
För det första har det inte ifrågasatts att både SJB och Schouten de Jong och Bouwfonds, medlemmarna i partnerskapet, kan betecknas som företag i den mening som avses i dessa bestämmelser, eftersom de bedriver ekonomisk verksamhet som består i att erbjuda varor och tjänster på marknaden, såsom anges i beslutet om att inleda förfarandet.
According to the Stichting, the land was not valued by an independent expert, neither in 2003, nor in 2009.
För det andra beviljades de omtvistade åtgärderna av det offentlig-privata partnerskapet, vilket innebär att det godkänts av kommunen som äger det till 50 %.
COMMENTS FROM THE DUTCH AUTHORITIES ON THIRD PARTY COMMENTS
Eftersom det offentlig-privata partnerskapet fattar beslut enhälligt och det inte hade varit möjligt att enas om dessa åtgärder utan kommunfullmäktiges uttryckliga godkännande kan det offentlig-privata partnerskapets beslut om att bevilja de omtvistade åtgärderna tillskrivas staten.
The Dutch authorities stated that the set-up of the project by the Municipality has been transparent and described in the ‘Concept Masterplan Damcentrum’, approved on 6 April 2004.
Om inte kommunen hade gått med på att bevilja de omtvistade åtgärderna hade också omfattningen av dess ekonomiska exponering till följd av det offentlig-privata partnerskapet varit förhållandevis lägre.
Only financially sensitive agreements or parts thereof were kept confidential.
Den prissänkning och den avgiftsbefrielse som det offentlig-privata partnerskapet beviljat innebär därför en förlust av statliga medel [16].
Concerning the free transfer of land by the Municipality to the PPP, the Municipality explained that this is not part of the opening decision and referred to its submissions to the Commission in 2009, in which it explained that that transfer was not free of charge since the PPP provided services in return for it.
För det tredje måste åtgärderna, eftersom de endast gynnar SJB och i slutändan partnerskapets medlemmar Schouten de Jong och Bouwfonds, anses vara selektiva.
In its earlier submissions, the Municipality stressed that the works carried out by the PPP should normally have been borne by the Municipality.
De nederländska myndigheterna har dock ifrågasatt påståendet att kommunen, genom att samtycka till en sänkning av det ursprungligen överenskomna försäljningspriset för den mark som såldes till SJB och till en avgiftsbefrielse, gav SJB en ekonomisk fördel som man annars inte skulle ha fått under normala marknadsförhållanden.
According to the Dutch authorities, both the different legal procedures initiated by the Stichting, which generated a lot of negative publicity for the project, and the credit crisis had a negative effect on the sales of housing units on the Damplein.
Mot bakgrund av vad som anges i skälen 74 till 83 kan kommissionen i detta fall instämma med de nederländska myndigheterna, med tanke på de särskilda omständigheterna i ärendet och de omtvistade åtgärdernas särskilda sammanhang, i synnerhet den speciella rättsliga ställning kommunen fick genom 2004 års samarbetsavtal och flera bilaterala avtal med SJB.
However, when initial sales started in 2007, almost a third of the housing units were sold.
Förekomst av en fördel
These sales agreements were later cancelled owing to the late delivery of the necessary building permits.
Enligt etablerad rättspraxis ger ekonomiska transaktioner som genomförs av offentliga organ eller offentliga företag inte motparten någon fördel, och de utgör inte stöd om de genomförs i enlighet med normala marknadsvillkor [17].
It can therefore be concluded that there was a demand for these units at the beginning of the project.
För att kunna avgöra om en ekonomisk transaktion genomförs under normala marknadsvillkor bör offentliga myndigheters och företags agerande jämföras med liknande privata ekonomiska aktörers agerande under normala marknadsförhållanden, för att fastställa om de ekonomiska transaktioner som genomförts av sådana myndigheter eller företag gynnat deras motparter.
The Dutch authorities further note that the independent experts were selected by the Municipality, which had no interest in obtaining a low value for the land.
Detta kallas för principen om marknadsekonomiska aktörer.
ASSESSMENT OF THE CONTESTED MEASURES
För att kunna avgöra om kommunen tilldelat SJB en ekonomisk fördel genom att samtycka till en sänkning av det ursprungligen överenskomna priset för marken som sålts till SJB samt till avgiftsbefrielsen måste kommunens iakttagande av principen om marknadsekonomiska aktörer bedömas.
THE EXISTENCE OF STATE AID WITHIN THE MEANING OF ARTICLE 107(1) TFEU
Det vill säga om en hypotetisk privat säljare i samma situation som kommunen skulle ha samtyckt till samma prissänkning och avgiftsbefrielse så att förekomsten av en fördel till följd av de omtvistade åtgärderna kan uteslutas.
Article 107(1) TFEU provides that: ‘any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Member States, be incompatible with the internal market’.
I detta sammanhang bör alla relevanta aspekter av de omtvistade åtgärderna och omständigheterna däromkring tas med i beräkningen [18], framför allt kommunens och SJB:s rättsliga ställning med hänsyn till 2004 års samarbetsavtal och de olika bilaterala avtalen, liksom projektets komplexitet, eftersom det var en del av ett mer omfattande fastighetsprojekt.
First, it has not been challenged that SJB as well as Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of the partnership, qualify as undertakings for the purpose of this provision, since they pursue economic activities offering goods and services on the market, as indicated in the opening decision.
De nederländska myndigheterna hävdar att kommunen agerat i enlighet med principen om marknadsekonomiska aktörer, eftersom det hade fått konsekvenser för hela Leidschendam Centrum-projektet om Dampleinprojektet inte genomförts, och kommunen skulle ha orsakats skada.
Second, the contested measures were granted by the PPP, which means with the necessary agreement of the Municipality, which holds a 50 % stake in the PPP.
I detta hänseende hävdade de nederländska myndigheterna i huvudsak följande.
Since the decision-making of the PPP is by unanimity and these measures could not have been agreed to without the express approval of the Municipality's Council, the decision to grant the contested measures by the PPP are imputable to the State.
Enligt de nederländska myndigheterna hade kommunen för det första ett viktigt socialt och ekonomiskt intresse i att påbörja byggandet på Damplein så snart som möjligt, eftersom ytterligare förseningar skulle medföra direkt och indirekt skada för kommunen och denna skada skulle vara större för kommunen än kostnaden för att samtycka till de omtvistade åtgärderna.
Furthermore, had the Municipality not agreed to grant the contested measures, the extent of its financial exposure resulting from the PPP would have been proportionally lower.
På grund av detta ekonomiska intresse beslutade kommunen att se över de avtal som tecknats med SJB.
Therefore, the price decrease and waived fees agreed to by the PPP imply a loss of State resources [16].
För det andra hävdar de nederländska myndigheterna att kommunen agerade som en privat investerare genom att godta ett åtagande från SJB att avstå från rätten att åberopa 70 %-klausulen i 2004 års samarbetsavtal som motprestation för de omtvistade åtgärderna.
Third, since the measures benefit only SJB and, ultimately, Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of the partnership, they must be considered selective in nature.
I detta sammanhang konstaterar kommissionen följande.