natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The land in the Damplein area sold by the PPP to SJB was determined at minimum EUR 7,2 million (value on 1 January 2003), yearly indexed at 2,5 % until payment.
För SJB:s del fastställdes den sammanlagda markexploateringsavgiften till omkring 1,1 miljoner euro och kvalitetsavgiften till omkring 0,9 miljoner euro (värde den 1 januari 2003), indexerat till 2,5 % per år tills betalning sker, för alla bostäder man planerade att bygga i Leidschendam Centrum.
Second, the PPP was to collect additional revenues by charging each private project developer a ground exploitation fee and a quality fee pursuant to Article 10.3 of the 2004 Cooperation Agreement [11].
Den slutliga markexploateringsavgift och kvalitetsavgift som skulle betalas skulle vara beroende av antalet bostäder som faktiskt byggdes.
These fees were calculated on the basis of the number of housing units to be built by the private project developer and could be increased or decreased depending on the number of units actually constructed.
Artikel 6.6 i 2004 års samarbetsavtal [12] föreskriver att om bygglov inte utfärdats inom fastställd tid, ska parterna omförhandla avtalet, inklusive beräkningarna för markpriserna och de uppgifter som står till grund för betalningsvillkoren, utan att avvika mer än nödvändigt från detta avtal och de bilaterala avtalen.
These fees were due on 1 July 2004 at the latest and needed to be paid in a single instalment for all housing units constructed in the Leidschendam Centrum Project by the private developer concerned.
I artikel 16 i 2004 års samarbetsavtal anges också att detta avtal eller de bilaterala avtalen enbart kan upphävas helt eller delvis i de särskilt angivna situationerna.
As regards SJB, the total ground exploitation fee was determined at approximately EUR 1,1 million and the quality fee at approximately EUR 0,9 million (value on 1 January 2003), indexed yearly at 2,5 % until payment, for all the housing units it planned to build in the Leidschendam centrum area.
En av dessa situationer är ”oförutsedda omständigheter såsom anges i artikel 6:258 i civillagen”: om en av parterna då anser att de andra parterna inte kan begära av denne att avtalet genomförs oförändrat, måste de ingå förhandlingar för att uppnå ömsesidigt överenskomna ändrade villkor.
The final ground exploitation fee and quality fee due would depend on the number of housing units actually built.
Enligt artikel 18 av 2004 års samarbetsavtal ska eventuella tvister kring detta avtal eller de bilaterala avtalen så långt det är möjligt lösas genom ett gott och förtroligt samarbete mellan parterna.
The 2004 Cooperation Agreement in its Article 6.6 [12] provides that, if the building permits are not delivered on schedule, the parties will renegotiate the agreement, including the calculation of the land prices and the data on which these need to be paid, staying as close as possible to the conditions of this agreement and of the bilateral agreements.
Om det inte är möjligt ska tvisten hänskjutas till skiljeförfarande i enlighet med de regler som föreskrivs av det nederländska skiljedomsinstitutet.
Furthermore, Article 16 of the 2004 Cooperation Agreement stipulates that this agreement or the bilateral agreements can only be annulled totally or partly in the specifically listed situations.
Skiljeförfarandet ska ske i Haag.
One of these situations is ‘unforeseen circumstances as referred to in Article 6:258 of the Civil Code’: if one of the parties is then of the opinion that the other parties cannot require from him an unchanged execution of the agreement, they have to enter into negotiations in order to arrive at mutually agreed modified terms.
RETROAKTIV PRISSÄNKNING OCH AVGIFTSBEFRIELSE
If this is not possible the dispute has to be submitted to arbitration in accordance with the rules of the Dutch Arbitration Institute in Rotterdam.
På grund av förseningarna med att få de bygglov som krävdes hävdes avtalen om förhandsförsäljning i september 2008, så när SJB slutligen fick tillstånd att påbörja byggnadsarbetet i november samma år hade ingen av de bostäder som SJB skulle bygga på Damplein förhandssålts.
The place of arbitration is Den Haag.
Under tiden hade finanskrisen brutit ut och påverkade i synnerhet den nederländska fastighetsmarknaden.
THE RETROACTIVE PRICE DECREASE AND WAIVED FEES
SJB meddelade då kommunen att man inte skulle påbörja något av byggnadsarbetena, och åberopade den klausul i 2004 års samarbetsavtal som gav rätten att skjuta upp byggandet av bostäderna om mindre än 70 % av dem hade sålts.
According to the timeline which was set up in March 2004, construction works on the Damplein were initially planned to start in November 2005.
SJB åberopade här avtalsbestämmelserna i 2004 års samarbetsavtal, i synnerhet artikel 6.6 av 2004 års samarbetsavtal, enligt vilken priset och leveransdatumet kan omförhandlas om bygglov inte utfärdats i tid.
However, owing to several national court proceedings, the building permits SJB needed to commence construction were delayed and eventually only obtained in November 2008.
SJB hävdade att eftersom byggloven utfärdades först tre år efter planerat datum, kunde SJB inte avkrävas skyldighet att genomföra avtalet oförändrat.
SJB started with the pre-sale of housing units in February 2007, but experienced difficulties selling these and eventually managed to pre-sell only 20 of the 67 planned units.
Parterna beslöt därför att omförhandla de ursprungliga avtalen.
Because of the delays encountered in obtaining the necessary building permits, these pre-sale contracts were annulled in September 2008 so that, when SJB finally obtained the permits to start construction works in November of that year, none of the housing units SJB was required to build on the Damplein had been pre-sold.
Under hösten 2008 föreslog SJB för det offentlig-privata partnerskapet att man skulle betala 4 miljoner euro för marken på Damplein, i stället för de 7,2 miljoner euro (värde den 1 januari 2003) som man ursprungligen enats om, vilket skulle innebära att SJB skulle påbörja byggnadsarbetena i april 2009, oavsett om bostäderna hade förhandssålts.
In the meantime, the financial crisis had started and affected the Dutch real-estate market in particular.
Som motprestation för denna prissänkning var SJB därför villigt att avstå från rätten att åberopa 70 %-klausulen i 2004 års samarbetsavtal och den skada man åsamkats på grund av att byggloven utfärdats tre år för sent.
In this context, SJB informed the Municipality that it would not start any of the construction works, relying on the clause in the 2004 Cooperation Agreement that allowed it to postpone construction of the housing units if less than 70 % of these units had been sold.
SJB erbjöd sig också att kontakta en investerare som skulle garantera att köpa de osålda bostäderna.
In this regard SJB referred to the contractual provisions in the 2004 Cooperation agreement, in particular Article 6.6 of the 2004 Cooperation agreement which provides for the possibility of renegotiating the price and the delivery dates if the building permits were not delivered in time.
Enligt de nederländska myndigheterna resulterade det i ett lägre pris än vad som kunde förväntas om de såldes direkt till privatpersoner.
According to SJB, since these permits were only delivered 3 years after the planned date, SJB could not be held to execute the Cooperation agreement unchanged.
Den 18 december 2008 fattade det offentlig-privata partnerskapet och SJB ett principbeslut om prissänkningen, men innan man ansökte om kommunfullmäktiges godkännande kontaktade kommunen en oberoende expert för att avgöra om det pris som beräknats av SJB var marknadsanpassat.
As a result the parties decided to renegotiate the initial arrangements.
I sin rapport av den 11 februari 2009 slog experten fast att 4 miljoner euro (värde den 1 januari 2010) på grundval av restvärdemetoden kunde betraktas som ett marknadsanpassat pris för marken på Damplein 2010, med tanke på att SJB förbundit sig att sälja de osålda bostäderna till en investerare och samtyckt till att sänka sin ursprungligen planerade vinst- och riskmarginal från 5 % till 2 %.
In the Autumn of 2008, SJB made a proposal to the PPP to pay EUR 4 million for the land on the Damplein, instead of the EUR 7,2 million (value on 1 January 2003) originally agreed, whereby SJB would start the construction works in April 2009 regardless of whether the housing units had been pre-sold.
I rapporten togs inte hänsyn till sänkningen av markexploateringsavgiften och kvalitetsavgiften.
In return for this decrease in price, SJB was therefore willing to waive its right to invoke the 70 % clause contained in the 2004 Cooperation Agreement and the damage suffered as a result of the delay of 3 years in delivering the building permits.
På grundval av denna rapport och eftersom kommunen, enligt de nederländska myndigheterna, befarade ytterligare förseningar och ansåg att det låg i det allmänna intresset att byggfasen inleddes så snart som möjligt, beslutade kommunfullmäktige vid sitt sammanträde den 10 mars 2009 att det offentlig-privata partnerskapet skulle gå med på att sänka det pris och de avgifter som ursprungligen 2004 överenskommits med SJB för marken på Damplein.
SJB further proposed to contact an investor who would guarantee to buy the unsold housing units.
I ett förslag från kommunen av den 18 februari 2009, som lämnades till kommunfullmäktiges ledamöter, talas det om en sänkning av priset för marken och av markexploateringsavgiften och kvalitetsavgiften.
According to the Dutch authorities this resulted in a price lower than that expected from a direct sale to private persons.
I förslaget anges vidare att denna sänkning skulle innebära att markexploateringsfasen, som enligt budgeten skulle ge ett nollresultat, blev ett förlustprojekt.
On 18 December 2008, the PPP and SJB agreed in principle to the price decrease, but before seeking approval from the Municipality's Council, the Municipality contacted an independent expert to determine whether the price calculated by SJB was a market-compliant price.
Enligt förslaget ombads kommunen också att avsätta nödvändiga reserver för 50 % av förlusterna.
In its report of 11 February 2009, the expert concluded that EUR 4 million (value on 1 January 2010) could, on the basis of the residual value method, be considered a market-compliant price for the land on the Damplein in 2010, taking into account the fact that SJB committed to sell the unsold housing units to an investor and had agreed to lower its initially planned profit and risk margin from 5 % to 2 %.
I förslaget nämns dessutom att finanskrisen innebar att SJB inte kunde få den finansiering som var nödvändig för utvecklingen av Damplein.
The report did not take into account the lowering of the ground exploitation fee and quality fee.
Prissänkningen formaliserades i ett avtal som ingicks den 1 mars 2010 (nedan kallat tilläggsavtalet) mellan kommunen, det offentlig-privata partnerskapet och SJB.
On the basis of this report and because, according to the Dutch authorities, the Municipality feared further delays and considered it of general interest that the construction phase was started as soon as possible, the Municipality's Council, at its meeting of 10 March 2009, decided that the PPP would agree to lower the price and fees originally agreed in 2004 with SJB for the land located on the Damplein.
Genom detta avtal ändrades 2004 års samarbetsavtal, SJB:s projektavtal och GREX-avtalet.
A proposal of 18 February 2009 from the Municipality, which was sent to the members of its Council, refers to a decrease in price for the land and a decrease in the ground exploitation and quality fees.
Enligt artikel 2.1.2 första stycket led i i tilläggsavtalet skulle, i motsats till vad man kom överens om i 2004 års samarbetsavtal, priset för den mark på Damplein som skulle säljas till SJB vara 4 miljoner euro.
The proposal further states that this decrease would turn the ground exploitation phase, which was budgeted to be break-even, into a loss-making project.
Enligt artikel 2.1.2första stycket led ii i tilläggsavtalet skulle den tidigare överenskomna markexploateringsavgiften och kvalitetsavgiften inte längre betalas.
The proposal also requested the Municipality to make the necessary provision for 50 % of the losses.
Marken på Damplein nämns inte specifikt i det andra stycket [13].
The proposal further mentions that owing to the financial crisis SJB was not able to obtain the necessary financing for the development of the Damplein.
I tilläggsavtalet anges också att SJB påbörjade byggnadsarbetet på Damplein den 7 juli 2009 och att arbetet skulle utföras utan avbrott.
The price decrease was formalised in an agreement concluded on 1 March 2010 (hereinafter: the ‘Supplementary Agreement’) between the Municipality, the PPP and SJB.
Leveransen av marken skulle äga rum senast i mitten av mars 2010, och betalning skulle ske senast på leveransdagen.
Article 2.1.2, first paragraph, sub (i), of the Supplementary Agreement provides that, contrary to what was agreed to in the 2004 Cooperation agreement, the price of the land on the Damplein to be sold to SJB would be EUR 4 million.
Enligt detta avtal skulle SJB påbörja arbetet med att bygga det allmänna parkeringshuset under andra kvartalet 2009 och slutföra det inom en angiven tidsperiod.
Article 2.1.2, first paragraph, sub (ii), of the Supplementary Agreement provides that the previously agreed ground exploitation fee and quality fee were no longer due.
Det offentlig-privata partnerskapet skulle betala SJB 5,4 miljoner euro (värde den 1 april 2009) för uppförandet av det allmänna parkeringshuset [15].
No reference is made in that second paragraph to the land on the Damplein in particular [13].
Detta belopp skulle vara fast fram till leveransen och inte indexeras.
The Supplementary Agreement also states that SJB started the construction works on the Damplein on 7 July 2009 and that it had to undertake those works without interruption.
Den 15 januari 2010 undertecknade SJB och Wooninvest Projecten BV, ett företag med anknytning till en av de projektutvecklare som undertecknat 2004 års samarbetsavtal, ett avtal om köp/uppförande (koop/aannemingsovereenkomst) som avsåg köp av 43 bostäder, som skulle hyras ut till privatpersoner av Wooninvest.
The works had to be finished by December 2011.
Om SJB skulle hitta en privat köpare till en del av dessa bostäder före den 29 januari 2010 enades parterna om att de bostäderna inte skulle säljas till Wooninvest.
In case of late delivery, SJB was to reimburse part of the decreased price.
I avtalet föreskrivs också en period mellan den 29 januari 2010 och tidpunkten för leverans av bostäderna till Wooninvest under vilken SJB kan återköpa de bostäder som sålts till Wooninvest på samma villkor som vid försäljningen till Wooninvest, plus kompensation för Wooninvests kostnader och en ränta på 6 % per år för perioden mellan Wooninvests betalning till SJB och den nya leveransen av bostäderna från Wooninvest till SJB (artikel 24).
Delivery of the land would take place at the latest in mid-March 2010 and payment would take place at the latest on the day of delivery.
BESLUTET OM ATT INLEDA FÖRFARANDET
Furthermore, on 13 July 2009, the PPP and SJB concluded a new agreement concerning the underground public parking garage [14].
Genom beslutet om att inleda förfarandet inledde kommissionen det formella granskningsförfarande som avses i artikel 108.2 i EUF-fördraget med avseende på den retroaktiva prissänkningen för marken och den befrielse från markexploateringsavgiften och kvalitetsavgiften som det offentlig-privata partnerskapet beviljat SJB (nedan kallade de omtvistade åtgärderna) med motiveringen att dessa åtgärder skulle kunna ha inslag av statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget och att kommissionen ifrågasatte deras förenlighet med den inre marknaden.
According to this agreement, SJB would start the construction works on the public parking garage during the second quarter of 2009 and would complete these within a fixed period of time.
Kommissionen såg det i synnerhet som osannolikt att en hypotetisk privat säljare i samma situation som kommunen skulle ha samtyckt till motsvarande prissänkning och avgiftsbefrielse, såsom krävs enligt kriteriet för en privat investerare i en marknadsekonomi.
The PPP would pay SJB EUR 5,4 million (value on 1 April 2009) for the construction of the public parking garage [15]; this amount would be fixed until delivery and would not be indexed.
Genom att retroaktivt sänka priset för den mark som såldes till SJB beslutade det offentlig-privata partnerskapet, och därmed kommunen, att stå för den risk som är förknippad med en krympande bostadsmarknad.
On 15 January 2010, SJB and Wooninvest Projecten BV, a company related to one of the project developers who signed the 2004 Cooperation Agreement, signed a purchase/construction agreement (koop/aannemingsovereenkomst) for the purchase of 43 housing units, which would be rented out to private persons by Wooninvest.
Detta agerande strider mot de nederländska myndigheternas egen försäkran om att de privata projektutvecklarna, däribland SJB, skulle stå för hela risken och kostnaden för projektets byggfas.
In the event that SJB found a private purchaser for some of these housing units before 29 January 2010, the parties agreed that these units would not be sold to Wooninvest.
Eftersom det offentlig-privata partnerskapet, som säljare av marken, inte medverkade ekonomiskt i denna fas av projektet finns det ingen anledning att tro att en hypotetisk privat säljare i samma situation som kommunen skulle ha samtyckt till en retroaktiv sänkning av ett överenskommet försäljningspris för en tomt därför att den planerade köparen hade svårt att sälja bostäder som man planerat att bygga på den tomten.
The agreement also provides for a period between 29 January 2010 until the delivery of the units to Wooninvest during which SJB can repurchase the units sold to Wooninvest under the same conditions as they were sold to Wooninvest, plus compensation of the costs borne by Wooninvest and an interest of 6 % per year for the period between payment by Wooninvest to SJB and the redelivery of the units from Wooninvest to SJB (Article 24).
Inte heller befrielsen från markexploaterings- och kvalitetsavgifterna tycks vara förenlig med kriteriet för en privat investerare i en marknadsekonomi, eftersom det är osannolikt att en privat investerare retroaktivt skulle bevilja befrielse från ett överenskommet bidrag till sina kostnader utan att kräva något i gengäld.
THE OPENING DECISION
Slutligen ställde sig kommissionen tvivlande till att de omtvistade åtgärderna kunde omfattas av något av de undantag som anges i artikel 107 i EUF-fördraget.
By way of the opening decision, the Commission initiated the formal investigation procedure laid down in Article 108(2) TFEU in respect of the retroactive price decrease of the land and the waiver of the ground exploitation and quality fees by the PPP in favour of SJB (hereafter: the ‘contested measures’) on the grounds that these measures could entail State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU and the Commission had doubts as to their compatibility with the internal market.
KOMMENTARER FRÅN NEDERLÄNDERNA
In particular, the Commission considered it unlikely that a hypothetical private vendor in a situation similar to that of the Municipality would have agreed to the same price reduction and waiver of fees as required by the market economy investor test (hereinafter: ‘MEIT’).
Genom en skrivelse av den 18 april 2012 lämnade de nederländska myndigheterna sina kommentarer till kommissionens beslut om att inleda förfarandet.
By retroactively decreasing the sales price of the land it sold to SJB, the PPP and, therefore, the Municipality decided to carry the risk of a declining housing market.
KOMMENTARER GÄLLANDE SAKFÖRHÅLLANDENA
This behaviour is contrary to the Dutch authorities' own assertion that the construction phase of the project was to be entirely at the risk and the expense of the private project developers, including SJB.
De nederländska myndigheterna angav att kommunen, i motsats till vad som antyds av formuleringen i artikel 2.1.2 i tilläggsavtalet, inte hade beviljat befrielse från hela den markexploateringsavgift och den kvalitetsavgift som ursprungligen överenskommits i 2004 års samarbetsavtal, utan bara från de avgifter som SJB skulle betala för de bostäder som skulle byggas på Damplein.
Since the PPP, as the seller of the land, had no financial involvement in this phase of the project, there was no reason to believe that a hypothetical private seller in a similar situation as the Municipality would agree to retroactively lower an agreed sales price for a plot of land because the intended buyer had problems selling housing units it planned to build on that land.
Dessa avgifter uppgick enligt de nederländska myndigheterna till sammanlagt 551544 euro (värde den 1 januari 2003, vilket skulle motsvara totalt 719400 euro den 1 januari 2010).
Nor did the waivers granted for the ground exploitation and quality fees seem to conform with the MEIT, as it was unlikely that a private investor would retroactively waive an agreed contribution to its costs without any consideration in return.
För att styrka sin ståndpunkt hänvisade de nederländska myndigheterna till ett förslag om prissänkningen som kommunen lämnat till kommunfullmäktige den 18 februari 2009 och till ett byggnadsprogram som bifogades 2004 års samarbetsavtal, där en markexploaterings- och kvalitetsavgift på 551544 euro fastställs för Damplein.
Finally, the Commission expressed its doubts as to whether the contested measures could fall within the scope of any of the exceptions laid down in Article 107 TFEU.
Dessa sänkningar skulle beviljas på villkoret att SJB skulle erhålla ett giltigt bygglov senast den 1 oktober 2008.
By letter dated 18 April 2012, the Dutch authorities submitted their comments on the Commission's opening decision.
Enligt de nederländska myndigheterna bör prissänkningen för marken på Damplein och de avgifter för vilka befrielse beviljats beräknas enligt tabell 1 nedan.
COMMENTS REGARDING THE FACTS
Tabell 1
The Dutch authorities specified that, contrary to what was suggested by the wording of Article 2.1.2. of the Supplementary Agreement, the Municipality had not waived the full amounts of the initially agreed ground exploitation fee and quality fee under the 2004 Cooperation Agreement, but rather only those fees that were due by SJB for the housing units to be built on the Damplein.
De nederländska myndigheternas förslag till beräkning av prissänkningen och avgiftsbefrielsen
According to the Dutch authorities, those fees amounted together to EUR 511544 (value on 1 January 2003, which would represent a total value of EUR 719400 on 1 January 2010).
Sänkning - Damplein
To substantiate their position, the Dutch authorities referred to a proposal concerning the price decrease sent by the Municipality to its Council on 18 February 2009 and to a building programme annexed to the 2004 Cooperation Agreement which allocates a ground exploitation and quality fee of EUR 511544 to the Damplein.
värde 1.1.2010
Furthermore, the Dutch authorities informed the Commission that price decreases with regard to SJB were discussed within the PPP already in 2006 and 2008.
Markvärde
In 2006, the PPP apparently decided to lower the land sales price for the commercial premises owing to the fact that less commercial space could be constructed than initially planned, whereas in 2008 the PPP apparently decided to grant SJB compensation for the delay in the delivery of the building permit.
Markexploateringsavgift och kvalitetsavgift
These decreases would be granted under the condition that SJB would receive a valid building permit by 1 October 2008.
Totalt - mark och avgifter
As this was not the case, the parties decided to re-negotiate the decrease again.
Överenskomna sänkningar 2006 och 2008
According to the Dutch authorities, the decrease in price for the land on the Damplein as well as the waived fees should be calculated as set out in Table 1 below.
Sänkt värde
Table 1
Värde på tilläggsavtalet från mars 2010
Calculation of the decrease in price and waived fees proposed by the Dutch authorities
Total sänkning
Decrease Damplein
KOMMENTARER GÄLLANDE FÖREKOMSTEN AV STATLIGT STÖD