natgillin/translations-raw huggingface dataset:
COMPARISON WITH ALTERNATIVE BUSINESS OPTIONS
Om de förväntade nominella vinsterna diskonteras till den relevanta tidpunkten (början av 1998), visar det sig att Neuwoges beslut grundades på antagandet att den administrativa delen hade ett kontantvärde på […] euro.
To determine whether NEUWOGES’ decision to engage in the sale-and-lease-back transaction fell within the range of economic behaviour that a rational market economy operator would have reasonably engaged in, the value of that transaction must now be compared to that of alternative business options.
Samlad bedömning
If NEUWOGES had had an alternative that was economically more advantageous, the decision to engage in the sale-and-lease-back transaction could not be said to be one that a MEO would have taken.
Kommissionen har redan kommit fram till att återförhyrningsdelen och den administrativa delen utgör delar av en och samma integrerade affär.
In this context, it should be noted that neither renting the buildings without first modernising them, nor demolishing them, would have been viable business alternatives.
För att fastställa affärens totala värde för Neuwoges ska därför kontantvärdet av båda avtalen räknas samman.
First, renting without modernisation would have resulted in limited revenues, and it was clear that unmodernised buildings would more often be left vacant than modernised buildings [101].
Det ska erinras om att Neuwoges kunde förvänta sig följande fördelar från återförhyrningsdelen:
There is thus no solid basis for concluding that the profits derived from continuing to rent unmodernised buildings could have been expected to exceed those obtained under the sale-and-lease-back transaction.
JÄMFÖRELSE MED ANDRA AFFÄRSALTERNATIV
Likewise, demolition would have created no revenue, but would have involved demolition costs.
För att kunna fastställa om den försäljnings- och återförhyrningsordning som Neuwoges ingick med Bavaria motsvarar de avtal som en marknadsekonomisk aktör skulle ha valt måste nu värdet av denna affär jämföras med andra affärsalternativ.
Thus, nor can demolition qualify as a viable alternative at the relevant time (1997/98).
Om Neuwoges hade haft ett annat alternativ som var ekonomiskt mer fördelaktigt, skulle beslutet att ingå försäljnings- och återförhyrningsordningen inte anses vara ett handlingsalternativ som en marknadsekonomisk aktör skulle ha valt.
Loan alternative
Det ska här noteras att en uthyrning utan renovering eller en rivning av byggnaderna knappast skulle ha varit några tänkbara alternativ.
A first possible alternative to consider would have been loan financing.
För det första hade en uthyrning utan renovering endast gett begränsade intäkter.
If NEUWOGES had financed the modernisation of the buildings in question via a loan, it could have obtained some of the same profits it received from the sale-and-lease-back transaction.
Det var också uppenbart att orenoverade byggnader hade en högre vakansgrad än renoverade byggnader.
In the first place, it would have been able to rent out the modernised buildings, thereby generating a good revenue stream.
Det finns därför inga fakta som talar för att man hade kunnat räkna med högre vinster om man fortsatte att hyra ut de orenoverade byggnaderna än vad försäljnings- och återförhyrningsordningen hade kunnat förväntas ge.
In addition — and in contrast to the position under the sale-and-lease-back transaction — it would have remained the owner of the buildings.
En rivning skulle inte ha genererat några intäkter, men däremot rivningskostnader.
However, it is also clear that loan financing would have involved certain disadvantages.
Detta skulle därför inte heller ha varit något tänkbart alternativ vid den relevanta tidpunkten (1997/1998).
First, NEUWOGES would have had to provide 30 % of the investment volume from its own capital, as NEUWOGES considered that it had to maintain a capital ratio of 30 % [102].
Lånefinansiering som tänkbart alternativ
This proposal was, however, rejected by the management as impossible from an economic point of view, since it would have led to an unacceptable degree of indebtedness [103].
Om Neuwoges hade finansierat renoveringen av de aktuella byggnaderna genom lån, skulle bolaget till viss del ha kunnat uppnå samma vinster som genom försäljnings- och återförhyrningsordningen.
The management explained that reducing the capital ratio from 30 % to 25 % would not be feasible (degree of indebtedness) [104].
I första hand hade Neuwoges kunnat hyra ut de renoverade byggnaderna och på så sätt få goda intäkter.
Mr Räuber, a member of NEUWOGES’ supervisory board, further stated that reducing the capital ratio was unthinkable in terms of business economics.
Till skillnad från med försäljnings- och återförhyrningsordningen skulle bolaget också ha fortsatt att äga byggnaderna.
It is highly doubtful that this amount of own capital was immediately available.
I slutet av 1997 diskuterade Neuwoges styrelse möjligheten att minska andelen eget kapital för att kunna genomföra ökade investeringar.
It is clear from the supervisory board minutes that the possible total investment volume for 1998 (including loans) was approximately EUR […], which was already earmarked for other projects [106].
Företagsledningen avslog emellertid detta förslag med motiveringen att det inte var ekonomiskt försvarbart, eftersom detta skulle ha lett till att skuldsättningen blev oacceptabelt hög.
It is clear, then, that NEUWOGES could have resorted to a loan to finance the modernisation only if it had abandoned other projects.
En fördel med försäljnings- och återförhyrningsordningen som lånefinansieringen inte gav var att Neuwoges inte behövde satsa eget kapital.
In contrast to loan financing, the sale-and-lease-back transaction had the advantage not only of not requiring NEUWOGES to invest own capital, but also of supplying fresh liquidity in addition to wholly financing the modernisation of the buildings.
Dessutom fick bolaget ett likviditetstillskott och kunde trygga hela finansieringen av byggnadsrenoveringen.
Taking all these considerations into account, it cannot be regarded as established that a loan-financed modernisation would have either been available or, if so, more beneficial to NEUWOGES than the BAVARIA deal.
Mot bakgrund av samtliga dessa överväganden kan det inte styrkas att en lånefinansierad renovering skulle ha varit ett tänkbart alternativ, eller om så varit fallet, att detta hade varit fördelaktigare för Neuwoges än affären med Bavaria.
The fact that NEUWOGES was unlikely to have the own capital necessary for obtaining the loan and that it could use the additional liquidity to finance other investments are apt to lead to the conclusion that choosing the sale-and-lease-back transaction over loan financing was a sensible decision.
Eftersom Neuwoges knappast hade den mängd eget kapital som krävdes för att få lån och dessutom kunde behöva likviditetstillskottet för att finansiera andra investeringar, kan man snarast konstatera att det var ett klokt beslut att satsa på försäljnings- och återförhyrningsordningen i stället för en lånefinansiering.
Outright sale alternative
Direktförsäljning som tänkbart alternativ
A second serious alternative would have been an outright sale of both building and land.
Ett andra alternativ som ska tas under seriöst övervägande är en direktförsäljning av byggnaderna med respektive tomt.
The crucial question is whether such a sale would have been more beneficial.
Det avgörande här är om en sådan försäljning hade varit fördelaktigare.
Assessment in the light of the 1997 and 2007 valuations
Bedömning med hänsyn till 1997 och 2007 års utlåtanden om marknadsvärdet
The two valuations, from 1997 and 2007, have a certain role to play in this context.
Här har de båda utlåtandena om marknadsvärdet från 1997 och 2007 en viss betydelse.
NEUWOGES commissioned the two studies for the purpose of estimating the 1997 value of the property (buildings and land) in question.
Neuwoges beställde dessa båda utlåtanden för att få veta vad de aktuella objekten (byggnader och tomter) värderades till 1997.
One study was carried out by an in-house expert in 1997, and the other retrospectively by an independent expert in 2007.
Ett av utlåtandena upprättades 1997 av en intern sakkunnig, medan 2007 års utlåtande upprättades retroaktivt av en oberoende sakkunnig.
Both studies included separate valuations of the buildings (1997: EUR […]; 2007: EUR […]) and the land (1997: EUR […]; 2007: EUR […]).
I båda utlåtandena gjordes en separat värdering av byggnader (1997: […] euro; 2007: […] euro) och tomter (1997: […] euro; 2007: […] euro).
Both studies are based on essentially the same methodology, the gross rental method (Ertragswertverfahren).
Båda utlåtandena bygger i huvudsak på samma metod (”inkomstförfarandet”).
The Commission considers that, since the 2007 valuation was prepared only after the sale-and-lease-back transaction took place, it cannot be relied upon for determining the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at the time.
Eftersom 2007 års utlåtande om marknadsvärdet upprättades först efter det att försäljnings- och återförhyrningsordningen hade ingåtts, utgör det enligt kommissionen inget tillförlitligt underlag för att fastställa objektens värde 1997 utifrån Neuwoges dåvarande kunskaper.
NEUWOGES could not, then, have based its decision on whether or not to engage in the sale-and-lease-back transaction with BAVARIA on the retrospective 2007 valuation.
Detta utlåtande som upprättats retroaktivt 2007 kunde till syvende och sist inte ligga till grund för Neuwoges beslut att ingå försäljnings- och återförhyrningsordningen med Bavaria.
At the same time, the Commission considers that the 1997 valuation is not a reliable indicator either of the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at that time, since the formal investigation procedure has revealed that NEUWOGES’ management was well aware that the 1997 valuation was unreliable at the time at which it entered into the contracts under investigation.
Enligt kommissionen kan emellertid inte heller 1997 års utlåtande om marknadsvärdet ge någon tillförlitlig indikering om fastigheternas värde 1997 utifrån Neuwoges dåvarande kunskaper.
The following observations are instructive:
Som konstaterades under det formella granskningsförfarandet var Neuwoges företagsledning redan när de aktuella avtalen slöts helt på det klara med att 1997 års utlåtande inte kunde anses utgöra ett tillförlitligt bedömningsunderlag.
Rent The 1997 valuation assumes rent levels of between EUR […] and EUR […] per m2.
Med avseende på detta kan följande vara belysande:
At the same time, the first rent table for the City of Neubrandenburg, valid from 1 January 1998 onward and based on 1997 data, indicated average rent levels for modernised apartments of between EUR 3,90 and EUR 4,38 per m2.
Enligt den första hyresöversikten för Stadt Neubrandenburg, som gällde från och med den 1 januari 1998 och baserades på uppgifter från 1997, låg samtidigt genomsnittshyran för renoverade lägenheter på mellan 3,90 euro/m2 och 4,38 euro/m2.
NEUWOGES, as a large real-estate company active in Neubrandenburg, would necessarily have been aware of the average rent levels in the city, and ought therefore to have based its evaluation of the property on this data.
Med tanke på att Neuwoges är ett stort fastighetsbolag i Neubrandenburg måste det absolut känna till genomsnittshyrorna i Neubrandenburg.
Indeed, the sale-and-lease-back contract envisaged average rent levels of EUR […] per m2 for the period after modernisation (i.e. from 1999 onwards and thus two years later than the data underlying the first rent table).
Neuwoges skulle därför sannolikt ha utgått från dessa uppgifter när fastigheterna värderades.
This figure was in line with the rent table.
Under perioden efter renoveringen (dvs. från och med 1999, alltså två år efter det att uppgifterna till den första hyresöversikten hade inhämtats) skulle hyresnivån enligt försäljnings- och återförhyrningsordningen vara i genomsnitt […] euro/m2, vilket också överensstämde med hyresöversikten.
Modernisation costs While the 1997 valuation was carried out in the spring of 1997 and assumed total modernisation costs of EUR […], NEUWOGES’ management indicated in a letter to BAVARIA written at the same time (March 1997) that it estimated the modernisation costs at EUR […].
Resterande utnyttjandetid
It is thus clear that NEUWOGES was well aware that the 1997 valuation severely underestimated the necessary modernisation costs.
Med tanke på den planerade renoveringen var den generella utgångspunkten för 1997 års utlåtande om marknadsvärdet att den resterande utnyttjandetiden skulle vara mellan […] och […] år.
The lump sum agreed between BAVARIA and NEUWOGES’ subsidiary, BRG, for the modernisation of the property was significantly higher still (EUR […]), demonstrating that, when NEUWOGES concluded the contracts with BAVARIA, it knew that the 1997 valuation had underestimated the modernisation costs by almost EUR 10 million.
Det ska här noteras att de låga renoveringskostnader som har beräknats i 1997 års utlåtande inte utan vidare är förenliga med antagandet att byggnaderna får en betydligt längre livslängd efter renoveringen.
Remaining useful life
Tomtvärde
With the envisaged modernisation in view, the 1997 valuation estimated the remaining useful life to be between 55 and 70 years.
Det ska konstateras att värdeminskande faktorer inte har beaktats i den värdering som har gjorts av de aktuella tomterna i 1997 års utlåtande om marknadsvärdet (i 2007 års utlåtande har de däremot beaktats).
It must be noted in this context that the low estimated modernisation costs in the 1997 valuation do not fit easily with the assumption that the modernisation would significantly extend the economic lifespan of the buildings.
Exempel på sådana faktorer är befintlig infrastruktur som inte kan flyttas eller avlägsnas (som avloppssystem eller rörledningar) eller en ofördelaktig tomtutformning.
Land value
Detta resulterar normalt i en värdeminskning.
It must be noted that, in evaluating the land in question, the 1997 valuation did not take into account value-reducing factors (in contrast, they were taken into account in the 2007 valuation).
Som tomtägare måste Neuwoges ha varit medveten om dessa faktorer.
Such factors include existing infrastructure that cannot be moved or removed (sewage systems, pipes) and the fact that the plot of land was of an inconvenient shape.
Följaktligen måste bolaget också ha vetat att tomtvärdet hade satts för högt i 1997 års utlåtande.
These factors typically lead to a reduction in the value of the land.
Sammanfattningsvis kan det konstateras att Neuwoges bevisligen kände till att vissa av de centrala antaganden som låg till grund för 1997 års utlåtande om marknadsvärdet, framför allt i fråga om renoveringskostnaderna, inte höll måttet.
As the owner of the land, NEUWOGES must have been aware of these factors and must therefore have known that the 1997 valuation overestimated the land value.
Kommissionen drar därför slutsatsen att 1997 års utlåtande inte innehåller några tillförlitliga uppgifter om vad objekten var värda 1997 utifrån Neuwoges dåvarande kunskaper.
In conclusion, NEUWOGES was demonstrably aware that some of the key assumptions underlying the 1997 valuation, especially regarding the modernisation costs, were unreliable.
Mot bakgrund av de planerade renoveringsåtgärderna och de jämförande uppgifterna skulle en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges dessutom noggrant ha analyserat den resterande utnyttjandetiden (vilket också gjordes i 2007 års utlåtande).
The Commission therefore concludes that the 1997 valuation is not a reliable indication of the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at the time.
Den rimliga slutsatsen är därför att en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges skulle ha baserat sin bedömning på skattningar av den resterande utnyttjandetiden som låg i närheten av de skattningar som gjordes i 2007 års retroaktiva värdering.
At the same time, the Commission is of the opinion that, on the basis of the information available to NEUWOGES at the relevant time, the ex-ante estimate of the property value that a MEO in the position of NEUWOGES might reasonably have obtained would probably have been very similar to that contained in the retrospective 2007 valuation.
Kommissionen anser därför att en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges på rationella grunder skulle ha beräknat objektens värde till i storleksordningen […] euro (vilket också gjordes i 2007 års utlåtande) innan försäljnings- och återförhyrningsordningen ingicks.
As happened with the retrospective 2007 valuation, a MEO in the position of NEUWOGES would have based its ex ante expectations regarding achievable rent on the relevant rent table, would have estimated the modernisation costs as being closer to those agreed between BAVARIA and BRG, and would have adjusted the land value by taking into account value-reducing factors of which it was aware.
Jämförelse av alternativen direktförsäljning och försäljnings- och återförhyrningsordningen
In addition, a MEO in the position of NEUWOGES would have carefully evaluated the remaining useful life in the light of the envisaged modernisation and of comparison data (as was done in the 2007 evaluation), so that it is reasonable to conclude that a MEO in the position of NEUWOGES would have based its valuation on estimates of the remaining useful life similar to those contained in the retrospective 2007 valuation.
Denna obetydliga skillnad innebär emellertid inte att en marknadsekonomisk aktör självklart hade valt en direktförsäljning.
The Commission thus considers that a MEO in the position of NEUWOGES would reasonably have estimated the value of the property, before concluding the sale-and-lease-back transaction, to have been approximately EUR […] (as was the case in the 2007 valuation).
För det första får det inte glömmas att direktförsäljningsalternativet omfattade försäljning av byggnaderna såväl som de berörda tomterna, men Bavaria hade endast köpt byggnaderna och betalat en tomträttsavgäld för en period av 75 år.
Comparison of outright sale and sale-and-lease-back
Det var fortfarande Neuwoges som ägde tomterna.
To recap: the total value of the sale-and-lease-back transaction for NEUWOGES was EUR […].
Enbart tomternas värde skulle Neuwoges ha uppskattat till […] euro (liksom i 2007 års utlåtande).
In contrast, the above analysis revealed that NEUWOGOES would realistically have had to assume a value for the property of EUR […], which was a mere […]% higher than the value of the sale-and-lease-back transaction.
Det är visserligen svårt att ange exakt vilket värde som Neuwoges behöll genom att inte sälja tomterna utan endast upprätta tomträtt för dem.
This small difference does not, however, mean that a MEO would have necessarily chosen the outright sale alternative:
Man kan emellertid utgå från att det faktum att Neuwoges behöll markfastigheten gjorde det berättigat med ett något lägre transaktionspris.
First, it must not be overlooked that the outright sale alternative at issue related to an outright sale of the buildings and attached land, whereas BAVARIA bought only the buildings, while merely acquiring the rights to lease the land for 75 years.
För det andra ska det konstateras att det råder vissa tvivel om huruvida det faktiskt hade varit möjligt att få ut det pris som en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges skulle ha beräknat.
The land as such remained in the ownership of NEUWOGES.
Det enda konkreta köpanbud som Neuwoges har lämnat uppgifter om kom från företaget Felske-Immobilien, som uppenbarligen hade erbjudit ett pris på […] euro/m2, vilket skulle ha inneburit en total köpeskilling på […] euro.
The land alone was estimated by NEUWOGES to have a value of EUR […] (as in the 2007 valuation).
Detta anbud låg betydligt mer än en 1 miljon euro under det pris som en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges skulle ha uppskattat.
While it is difficult to put a precise figure on the value that NEUWOGES maintained by merely leasing the land rather than selling it, it must be concluded that NEUWOGES’ retaining ownership of the land justified a somewhat lower transaction price.
För det tredje angav Neuwoges felaktigt endast vinster fram till och med 2027 i sin beräkning av de vinster som bolaget förväntade sig att göra inom ramen för den administrativa delen.
Second, it must be observed that there is some doubt as to whether the price that a MEO in the position of NEUWOGES would have estimated could actually have been achieved.
Med eftersom den administrativa delen hade en löptid på 30 år räknat från det att renoveringsarbetena avslutades (dvs. 30 år från och med början av 1999), borde även 2028 ha räknats med när vinsterna skulle beräknas.
The only concrete purchase offer that NEUWOGES has submitted information on came from Felske Immobilien, which apparently offered a price of EUR […] per m2, resulting in a total purchase price of EUR […] [108].
Om det uppskattade värdet korrigeras i motsvarande omfattning skulle värdet av försäljnings- och återförhyrningsordningen höjas.
This offer was well over EUR 1 million lower than the price that a MEO in the position of NEUWOGES would have estimated.
Vid beräkningen av kontantvärdet för den tomträttsavgäld som Bavaria skulle betala utgick man för enkelhetens skull från att levnadskostnaderna skulle ligga kvar på en oförändrad nivå och att betalningarna därför inte skulle behöva justeras.
Third, NEUWOGES, in estimating the profits that it expected to make from the general management contract, erroneously calculated profits only up to and including 2027.
Det är emellertid mer realistiskt att utgå från en generell ökning av levnadskostnaderna, vilket innebär att de framtida betalningarna sannolikt är högre än beräknat.
However, as the duration of the general management contract was 30 years from the end of the modernisation works (i.e. 30 years from the beginning of 1999), the calculation should have included profits up to and including 2028.
Även detta skulle ha lett till att avtalets värde ökade.
Correcting the estimate in this way would add to the value of the sale-and-lease-back transaction.
Mot bakgrund av dessa överväganden måste man dra slutsatsen att försäljnings- och återförhyrningsordningen ekonomiskt sett var ett mer rationellt val än en eventuell direktförsäljning.
After having determined that choosing the sale-and-lease-back transaction over other alternatives was behaviour that a MEO would reasonably have engaged in, the Commission also examined, as a precautionary measure, whether the transaction corresponded to other contracts in evidence at the relevant time in the relevant market and whether there were other indications to undermine the Commission’s conclusion that the sale-and-lease-back transaction was in keeping with the principle of conduct by a MEO.
I jämförande syfte har avtal för tre jämförbara rättshandlingar tagits fram ([…]).
The available information on comparable transactions relates to sale-and-lease-back agreements concluded by BAVARIA around the same time as the adoption of the measure.
Men eftersom endast […]- och […]-avtalet slöts vid ungefär samma tid som försäljnings- och återförhyrningsordningen mellan Bavaria och Neuwoges kan endast dessa båda avtal beaktas.
These contracts can indicate whether the sale-and-lease-back transaction in question was of a type that was also chosen by other market participants, including private undertakings, thereby pointing towards market conformity (section 7.4.1).
Först och främst ska det fastställas att de båda affärer som jämförelsen avser skiljer sig från den aktuella affären i fråga om löptid, indexreglering av den fasta leasingandelen och renovering.