natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Second, the contested measures were granted by the PPP, which means with the necessary agreement of the Municipality, which holds a 50 % stake in the PPP.
För det andra beviljades de omtvistade åtgärderna av det offentlig-privata partnerskapet, vilket innebär att det krävs samtycke av kommunen som äger det till 50 %.
Since the decision-making of the PPP is by unanimity and these measures could not have been agreed to without the express approval of the Municipality’s Council, the decision to grant the contested measures by the PPP are imputable to the State.
Eftersom det offentlig-privata partnerskapet fattar beslut enhälligt och det inte hade varit möjligt att enas om dessa åtgärder utan kommunfullmäktiges uttryckliga godkännande kan det offentlig-privata partnerskapets beslut om att bevilja de omtvistade åtgärderna tillskrivas staten.
Furthermore, had the Municipality not agreed to grant the contested measures, the extent of its financial exposure resulting from the PPP would have been proportionally lower.
Om inte kommunen hade gått med på att bevilja de omtvistade åtgärderna hade också omfattningen av dess ekonomiska exponering till följd av det offentlig-privata partnerskapet varit förhållandevis lägre.
Therefore, the price decrease and waived fees agreed to by the PPP imply a loss of State resources.
Den prissänkning och den avgiftsbefrielse som det offentlig-privata partnerskapet beviljat innebär därför en förlust av statliga medel.
Third, since the measures benefit only SJB and, ultimately, Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of this partnership, they must be considered as selective in nature.
För det tredje måste åtgärderna, eftersom de endast gynnar SJB och i slutändan partnerskapets medlemmar Schouten de Jong och Bouwfonds, också anses vara selektiva.
However, the Dutch authorities have challenged the contention that the Municipality, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for the land sold to SJB and a waiver of fees, conferred an economic advantage on SJB which it would not have otherwise obtained under normal market conditions.
De nederländska myndigheterna har dock ifrågasatt påståendet att kommunen, genom att samtycka till en sänkning av det ursprungligen överenskomna försäljningspriset för den mark som såldes till SJB och till en avgiftsbefrielse, gav SJB en ekonomisk fördel som man annars inte skulle ha fått under normala marknadsförhållanden.
It also challenges the contention that the contested measures distort competition and affect intra-Union trade.
Påståendet att de omtvistade åtgärderna snedvrider konkurrensen och påverkar handeln inom unionen ifrågasätts också.
For the reasons set out in recitals 69 to 89 below, the Commission disagrees with the Dutch authorities on these points.
Kommissionen håller inte med de nederländska myndigheterna på dessa punkter, av de orsaker som anges i skälen (69)–89.
The existence of an advantage
7.1.1 Förekomst av en fördel
According to settled case law [15], the sale by public authorities of land or buildings to an undertaking or to an individual involved in an economic activity may constitute State aid, in particular where it is not made at market value, that is to say, where it is not sold at the price which a private investor, operating in normal competitive conditions, would be likely to have fixed.
Enligt etablerad rättspraxis [15] kan offentliga myndigheters försäljning av mark eller byggnader till företag eller enskilda näringsidkare ha inslag av statligt stöd, särskilt när försäljningen inte sker till marknadsvärdet, det vill säga till det pris som en privat investerare som verkar under normala konkurrensförhållanden skulle ha betalat.
The Commission notes, in this regard, that land sale transactions should, in principle, be assessed under the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [16] (hereinafter: “the Land Sale Communication”), which provides a set of guidelines for Member States to ensure that the sale of land and buildings by public authorities is free of State aid.
Kommissionen noterar i detta avseende att transaktioner som avser försäljning av mark i princip bör bedömas enligt kommissionens meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader [16] (nedan kallat meddelandet om försäljning av mark), som innehåller ett antal riktlinjer för att medlemsstaterna ska kunna se till att statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader inte har inslag av statligt stöd.
The Land Sale Communication provides two methods to exclude the presence of aid from such transactions: first, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid; and, second, an ex-ante valuation report prepared by an independent expert.
I meddelandet om försäljning av mark beskrivs två metoder för att utesluta stöd i samband med sådana transaktioner: för det första, överlåtelse av mark och byggnader efter ett vederbörligen offentliggjort, öppet och villkorslöst anbudsförfarande (av auktionstyp), där det bästa eller det enda anbudet antas; för det andra, en värdering som upprättas i förväg av en oberoende expert.
These methods seek to ensure that the price at which land is sold by a public authority adequately reflects, as much as possible, the market value of that land, thus conforming to the MEIT, so as to rule out that that sale confers an economic advantage on the purchaser of the land.
Syftet med dessa metoder är att se till att det pris till vilket en statlig myndighet säljer mark i möjligaste mån speglar markens marknadsvärde så att kriteriet för en privat investerare i en marknadsekonomi uppfylls och försäljningen inte ger köparen en ekonomisk fördel.
It cannot be excluded, however, that other valuation methods may also be applied in such instances so long as it is assured that the price actually paid by the purchaser on the basis of those methods reflects, in so far as possible, the market value of that land [17].
Det kan emellertid inte uteslutas att även andra värderingsmetoder kan tillämpas i sådana situationer, så länge det säkerställs att det pris som köparen faktiskt betalar på grundval av de metoderna i möjligaste mån speglar markens marknadsvärde [17].
In the present case, no unconditional bidding procedure was organised.
I det aktuella fallet anordnades inte något villkorslöst anbudsförfarande.
While an expert valuation was made in March 2003 to establish the sales prices laid down in the 2004 Co-operation Agreement, the price agreed with SJB for the purchase of the land on the Damplein was subsequently decreased and the fees earlier agreed were waived in 2010 as a result of the Supplementary Agreement.
En expertvärdering gjordes visserligen i mars 2003 för att fastställa de försäljningspriser som anges i 2004 års samarbetsavtal, men till följd av tilläggsavtalet sänktes senare det pris som överenskommits med SJB för förvärvet av marken på Damplein, och befrielse från de tidigare överenskomna avgifterna beviljades.
As regards the expert valuation of February 2009 referred to in recital (30) above, the Commission considers the residual value method used in that ex post assessment inappropriate to calculate the market value of the land sold to SJB, since the expected decrease in revenues from the sale of the housing units would be entirely absorbed by the price of the land.
När det gäller expertvärderingen i februari 2009, som nämns i skäl (30), anser kommissionen att den restvärdemetod som användes vid efterhandsbedömningen är olämplig för beräkning av marknadsvärdet för den mark som sålts till SJB, eftersom den förväntade intäktsökningen från försäljningen av bostäderna helt skulle absorberas av priset för marken.
To calculate the value of land, the residual value method starts from the sales price of the housing units.
Vid beräkningen av markens värde utgår restvärdemetoden från försäljningspriset för bostäderna.
From this price, the construction costs and a profit and risk provision are deducted.
Från detta pris dras byggkostnaden och en avskrivning för vinst och risk.
What is left is the residual value of the land.
Återstoden är markens restvärde.
It is clear that in a declining housing market such as that in casu the residual value method shifts the deceasing value of real estate entirely to the value of the land.
När bostadsmarknaden krymper som i det aktuella fallet står det klart att restvärdemetoden innebär att ett sjunkande fastighetsvärde helt och hållet förs över till markens värde.
In theory, this could even result in a negative value for the land.
Teoretiskt sett skulle detta till och med kunna resultera i ett negativt värde på marken.
Finally, the Dutch authorities claim that the Municipality, by agreeing to the contested measures, acted in accordance with the MEIT; that is, that a hypothetical private vendor in the same situation as the Municipality would have agreed to the same price reduction and fee waivers, so as to preclude the existence of an advantage as a result of the contested measures.
Slutligen hävdar de nederländska myndigheterna att kommunen, genom att samtycka till de omtvistade åtgärderna, agerat i enlighet med kriteriet för en privat investerare i en marknadsekonomi, dvs. att en hypotetisk privat säljare i samma situation som kommunen skulle ha samtyckt till samma prissänkning och avgiftsbefrielse, och de omtvistade åtgärderna kan därmed inte ha medfört någon fördel.
First, according to the Dutch authorities, the Municipality had an important financial and social interest in starting the construction works on the Damplein as soon as possible, since further delays would lead to direct and indirect damages for the Municipality and these damages would be higher than the costs for the Municipality to agree to the contested measures.
För det första hävdar de nederländska myndigheterna att kommunen hade ett betydande ekonomiskt och socialt intresse av att få i gång byggnadsarbetena på Damplein snarast möjligt, eftersom ytterligare förseningar skulle orsaka kommunen direkt och indirekt skada som skulle överstiga kommunens kostnader för att samtycka till de omtvistade åtgärderna.
Second, the Dutch authorities contend that the Municipality behaved as a private investor by accepting a commitment from SJB to waive its right to invoke the 70 % clause of the 2004 Co-operation Agreement in return for the contested measures.
För det andra menar de nederländska myndigheterna att kommunen agerade som en privat investerare genom att godta ett åtagande från SJB att avstå från rätten att åberopa 70 %-klausulen i 2004 års samarbetsavtal som motprestation för de omtvistade åtgärderna.
The Commission does not accept this reasoning.
Kommissionen godtar inte detta resonemang.
As a preliminary matter, the Commission recalls that the Municipality was only involved in the ground exploitation phase of the real estate project, while the construction phase of the project was at the risk and the expense of the private developers concerned, including SJB (see recitals 13 and 16 above).
Kommissionen erinrar till att börja med om att kommunen enbart medverkade i fastighetsprojektets markexploateringsfas, medan de privata byggföretagen, däribland SJB, stod för risken och kostnaden för projektets byggfas (se skälen (13) och (16)).
It is unlikely that a private investor, operating in normal competitive conditions, would have decided to take on the risk of a declining housing market from SJB, which it was previously not exposed to, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for that land and a waiver of fees, without a clear financial compensation that would outweigh the losses stemming from that decision.
Det är osannolikt att en privat investerare som verkar under normala konkurrensförhållanden skulle ha beslutat att överta risken för en krympande bostadsmarknad, som man inte dessförinnan exponerats för, från SJB, genom att samtycka till en sänkning av det ursprungligen överenskomna försäljningspriset för marken och en avgiftsbefrielse, utan tydlig ekonomisk kompensation för förlusterna till följd av det beslutet.
As explained in recitals 75 to 86 below, neither the fact that the Municipality would suffer damages as a result of further delays, nor the fact that SJB decided to waive its right to invoke the 70 % clause, leads the Commission to a different conclusion in its application of the MEIT to the Municipality’s actions.
Såsom förklaras i skälen (75)–(86) innebär varken det faktum att kommunen skulle lida skada till följd av ytterligare förseningar eller det faktum att SJB beslutade att avstå från rätten att åberopa 70 %-klausulen att kommissionen kommer fram till en annan slutsats när det gäller tillämpningen av kriteriet för en privat investerare i en marknadsekonomi på kommunens åtgärder.
Alleged damages
Påstådd skada
As regards the direct damages the Municipality would allegedly suffer from further delays to the Damplein Project, the Commission notes that the costs estimated by the Dutch authorities in Table 2 above all relate to the ground exploitation phase of the entire Leidschendam Centrum Project.
När det gäller den direkta skada som kommunen enligt uppgift skulle lida på grund av ytterligare förseningar av Dampleinprojektet noterar kommissionen att de kostnader som de nederländska myndigheterna uppskattar i tabell 2 ovan framför allt avser markexploateringsfasen av Leidschendam Centrum-projektet.
Assuming it would take at least another two years for SJB to start construction, the Dutch authorities estimated the reduced revenues for the PPP from the sale of the land to SJB, as well as assumed similar delays for the rest of the Leidschendam Centrum Project, to result in interest costs of approximately EUR 1,8 million on an outstanding loan of the PPP for the ground exploitation phase of the entire Leidschendam Centrum Project.
Under förutsättning att det skulle ta ytterligare minst två år för SJB att inleda byggandet räknade de nederländska myndigheterna med att det offentlig-privata partnerskapets minskade intäkter från försäljningen av marken till SJB, tillsammans med lika långa förmodade förseningar för resten av Leidschendam Centrum-projektet, skulle medföra räntekostnader på omkring 1,8 miljoner euro för ett utestående lån som det offentlig-privata partnerskapet tagit för markexploateringsfasen av Leidschendam Centrum-projektet som helhet.
A two year delay would also lead to extra planning and other costs of approximately EUR 1 million for the entire Leidschendam Centrum Project.
En försening på två år skulle dessutom medföra extra planeringskostnader och andra kostnader på omkring 1 miljon euro för hela Leidschendam Centrum-projektet.
However, as the Dutch authorities themselves acknowledge, it is the contested measures which contributed to the loss resulting from the ground exploitation phase of the project, since the PPP received a lower price for the land from SJB than that originally agreed under the 2004 Co-operation Agreement and waived certain fees [18].
Det är dock, vilket de nederländska myndigheterna själva tillstår, de omtvistade åtgärderna som bidragit till förlusten i anslutning till projektets markexploateringsfas, eftersom det offentlig-privata partnerskapet fick ett lägre pris för marken av SJB än vad som ursprungligen överenskommits i 2004 års samarbetsavtal och beviljade befrielse från vissa avgifter [18].
A private investor, operating under normal market conditions and seeking to maximise its return on the sale of its land, would not have likely agreed to the contested measures which contributed to a loss on the ground exploitation phase of the project, for which the private investor himself would be liable for 50 %.
En privat investerare som verkar under normala marknadsförhållanden och strävar efter att maximera vinsten på försäljningen av sin mark skulle sannolikt inte ha samtyckt till de omtvistade åtgärderna, som bidrog till en förlust för projektets markexploateringsfas, som den privata investeraren själv skulle få stå för till 50 %.
Rather, a private investor with only a financial participation in the ground exploitation phase of the project would have made sure the ground exploitation works were carried out promptly so that the land could be delivered to the project developers and would have requested the private developers to pay the sales price of the land and the fees as foreseen in the freely negotiated contracts.
En privat investerare med enbart ett finansiellt deltagande i projektets markexploateringsfas skulle ha försäkrat sig om att markexploateringsarbetet genomfördes snabbt så att marken kunde levereras till projektutvecklarna och skulle ha krävt att de privata byggföretagen betalade det försäljningspris för marken och de avgifter som angavs i de fritt förhandlade avtalen.
In any event, even if the alleged direct costs referred to by the Dutch authorities could be taken into account to support the Municipality’s decision to grant the contested measure, which the Commission contests, its calculations of these costs are nevertheless flawed.
Även om de påstådda direkta kostnader som de nederländska myndigheterna hänvisar till skulle kunna tas i beaktande till stöd för kommunens beslut att bevilja den omtvistade åtgärden, vilket kommissionen bestrider, är beräkningarna av dessa kostnader ändå felaktiga.
First, the interest costs are calculated in relation to a credit facility granted to the PPP covering the entire Leidschendam Centrum Project and not just the Damplein Project, which is but one of eight sub-projects.
För det första har räntekostnaderna beräknats med avseende på en kreditfacilitet som det offentlig-privata partnerskapet beviljats för hela Leidschendam Centrum-projektet och inte bara Dampleinprojektet, som bara är ett av åtta delprojekt.
Similarly, the extra planning costs are calculated for the entire Leidschendam Centrum Project.
På samma sätt har de extra planeringskostnaderna beräknats för hela Leidschendam Centrum-projektet.
It can therefore not be assumed that in the case that the Damplein Project would have been realised, all the other sub-projects would also have been realised, and thus that none of these interest costs would have been incurred.
Man kan därför inte utgå från att alla övriga delprojekt skulle ha genomförts om Dampleinprojektet hade genomförts, och därmed att ingen av dessa räntekostnader skulle ha uppstått.
Second, the 5 % interest rate is not an actual interest rate, but a rate used for internal calculations.
För det andra är räntan på 5 % inte en faktisk ränta utan en räntesats som används för interna beräkningar.
The actual interest to be paid on the credit facility agreed for the Leidschendam Centrum Project is considerably lower than this rate [19] so that the interest costs suffered by the Municipality through the PPP would have been lower than those alleged by the Dutch authorities.
Den faktiska ränta som skulle betalas för kreditfaciliteten för Leidschendam Centrum-projektet är betydligt lägre än denna räntesats [19], så kommunens räntekostnader genom det offentlig-privata partnerskapet skulle ha varit lägre än vad de nederländska myndigheterna hävdade.
Third, the outstanding credit facility, and therefore the interest costs, would have been much lower in the case that payment would have been made on the date and for the amount as foreseen in the 2004 Co-operation Agreement.
För det tredje skulle den utestående kreditfaciliteten, och därmed räntekostnaderna, ha varit mycket lägre om betalningen hade skett vid den tidpunkt och med det belopp som angavs i 2004 års samarbetsavtal.
Fourth, it is clear that, even in the calculations submitted by the Dutch authorities, the financial consequences of granting the contested measures for the PPP, estimated at approximately EUR 3,6 million, outweigh the alleged direct costs of further delaying construction of the real estate on the Damplein by SJB, estimated by the Dutch authorities at approximately EUR 2,8 million.
För det fjärde står det klart att de ekonomiska konsekvenserna för det offentlig-privata partnerskapet av att bevilja de omtvistade åtgärderna, även i de beräkningar som de nederländska myndigheterna lämnat, uppskattas till omkring 3,6 miljoner euro och överstiger de påstådda direkta kostnaderna för ytterligare förseningar av SJB:s uppförande av fastigheter på Damplein, som de nederländska myndigheterna uppskattar till omkring 2,8 miljoner euro.
Finally, as regards the alleged indirect costs of delaying the project by a further two years, the Dutch authorities have not quantified these damages so that it is impossible for the Commission to verify them.
När det slutligen gäller de påstådda indirekta kostnaderna för en försening av projektet med ytterligare två år har de nederländska myndigheterna inte kvantifierat denna skada, och det är därför inte möjligt för kommissionen att kontrollera den.
The 70 % clause
70 %-klausulen
As regards SJB’s commitment to waive its right to invoke the 70 % clause, the Commission notes at the outset that this clause, which also applied to the other private developers involved in the Leidschendam Centrum Project, is not uncommon in the Netherlands.
När det gäller SJB:s åtagande att avstå från rätten att åberopa 70 %-klausulen noterar kommissionen inledningsvis att denna klausul, som även gällde övriga privata byggföretag som medverkade i Leidschendam Centrum-projektet, inte är ovanlig i Nederländerna.
By agreeing to this clause, the Municipality accepted that the start of the actual construction of the free sector housing units would be determined by the success of the private project developers, including SJB, in pre-selling the housing units.
Genom att samtycka till denna klausul godtog kommunen att påbörjandet av det faktiska uppförandet av bostäderna för den fria marknaden skulle vara beroende av hur väl de privata projektutvecklarna, däribland SJB, skulle lyckas med förhandsförsäljningen av bostäderna.
This follows from the fact that the Municipality was only involved in the ground exploitation phase of the project, whereas the construction phase was carried out at the risk and the expense of the private developers.
Detta är en följd av att kommunen endast medverkade i projektets markexploateringsfas, medan byggfasen genomfördes på de privata byggföretagens risk och bekostnad.
If the Municipality had indeed had an interest in a prompt start of the construction works, it was free, when negotiating the sale agreements with private developers in 2004, either not to agree to the 70 % clause in the contract or to incorporate penalties in case the construction phase would not be started and/or finished at a defined date.
Om kommunen verkligen ville se en snabb start för byggnadsarbetena stod det den fritt att vid förhandlingen om försäljningsavtalen med privata byggföretag 2004 antingen motsätta sig 70 %-klausulen i avtalet eller införa viten om byggfasen inte inleddes och/eller avslutades vid en viss tidpunkt.
It should also be noted that the 70 % clause in the 2004 Co-operation Agreement was limited to the free sector housing units and did not include the construction of the commercial premises or the underground parking garage, whereas SJB refused to start any construction on the Damplein.
Det bör också noteras att 70 %-klausulen i 2004 års samarbetsavtal endast avsåg bostäderna för den fria marknaden och inte gällde uppförandet av de kommersiella lokalerna eller det underjordiska parkeringshuset, medan SJB emellertid vägrade inleda något byggnadsarbete alls på Damplein.
In those circumstances, it is quite likely that a private investor, operating in normal competitive conditions and having an interest in the completion of the entire real estate project, would have requested SJB to fulfil its contractual obligations as regards the construction of the commercial premises and the underground parking garage.
Det är därför högst sannolikt att en privat investerare som verkar under normala konkurrensförhållanden och har ett intresse av att hela fastighetsprojektets slutförs skulle ha anmodat SJB att fullgöra sina avtalsenliga skyldigheter när det gäller uppförandet av de kommersiella lokalerna och det underjordiska parkeringshuset.