natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Even if the claim of SJB that these works could not be started because the different components of the real estate project would be technically linked was correct, this risk would be for SJB to bear, since it was solely responsible for the construction phase of the project.
Även om SJB:s påstående att dessa arbeten inte kunde inledas på grund av att de olika delarna av fastighetsprojektet skulle hänga samman tekniskt var korrekt var det en risk som SJB skulle stå för, eftersom SJB ensamt ansvarade för projektets byggfas.
There is therefore no reason to believe that a private investor, operating in normal competitive conditions, would take over this risk from SJB.
Det finns därför ingen anledning att tro att en privat investerare som verkar under normala konkurrensförhållanden skulle överta denna risk från SJB.
In this regard, it should further be recalled that, as regards the construction of the public part of the underground parking garage, the PPP had already decided to grant these works to SJB in 2004 for the lump sum of maximum EUR 4,6 million (value on 1 January 2003), without organising a public tender.
I detta sammanhang bör det dessutom erinras om att det offentlig-privata partnerskapet, när det gäller uppförandet av den allmänna delen av det underjordiska parkeringshuset, redan 2004 hade beslutat att tilldela SJB det arbetet för ett engångsbelopp på 4,6 miljoner euro (värde den 1 januari 2003), utan offentlig upphandling.
There were therefore no financial reasons for SJB to refuse to start construction works on the parking garage and therefore no reasons for a private investor, operating in normal competitive conditions, to accept any further delays by making the construction of the parking garage dependent on the sale of the free sector housing units by SJB.
Det fanns därför inga ekonomiska skäl för SJB att vägra inleda arbetet med uppförandet av parkeringshuset och därmed inga skäl för en privat investerare som verkar under normala konkurrensförhållanden att godta några ytterligare förseningar genom att göra uppförandet av parkeringshuset beroende av SJB:s försäljning av bostäderna avsedda för den fria marknaden.
It is therefore unlikely that a private investor, operating in normal competitive conditions, would have agreed to the contested measures in the manner the Municipality did without having first explored other commercially more attractive options, such as annulling the 2004 Co-operation Agreement, and claiming damages for the delay from SJB and putting out a call for tender.
Det är därför osannolikt att en privat investerare som verkar under normala konkurrensförhållanden skulle ha samtyckt till de omtvistade åtgärderna på det sätt som kommunen gjorde utan att först ha undersökt andra, kommersiellt mer attraktiva alternativ, t.ex. att häva 2004 års samarbetsavtal, utkräva skadestånd för SJB:s försening och inleda ett offentligt anbudsförfarande.
The Dutch authorities have provided no evidence that the PPP made any such assessment of its options.
De nederländska myndigheterna har inte lämnat några belägg för att det offentlig-privata partnerskapet gjort en sådan bedömning av sina alternativ.
It can therefore be concluded that the contested measures confer an advantage on SJB and that they are not in line with the MEIT, as the Dutch authorities have not established that a hypothetical private seller, operating under normal market conditions, would have agreed to these measures.
Det kan därför konstateras att de omtvistade åtgärderna ger SJB en fördel och att de inte är förenliga med kriteriet för en privat investerare i en marknadsekonomi, eftersom de nederländska myndigheterna inte har slagit fast att en hypotetisk privat säljare som verkar under normala marknadsförhållanden skulle ha samtyckt till dessa åtgärder.
Distortion of competition and effect on intra-Union trade
7.1.2 Snedvridning av konkurrensen och påverkan på handeln inom unionen
As the contested measures free SJB of costs it would otherwise have borne under the 2004 Co-operation Agreement, these measures reinforce its competitive position vis-à-vis that of other real estate developers operating on a market open to competition and trade at Union level and, by this very fact, are capable of distorting competition and affecting intra-Union trade.
Eftersom de omtvistade åtgärderna innebär att SJB befrias från kostnader man annars skulle ha stått för enligt 2004 års samarbetsavtal stärker dessa åtgärder dess konkurrensposition i förhållande till andra fastighetsutvecklare som verkar på en marknad som är öppen för konkurrens och handel på unionsnivå och kan därför snedvrida konkurrensen och påverka handeln inom unionen.
Indeed, any grant of aid to an undertaking pursuing its activities in the internal market is liable to cause distortions of competition and affect trade between Member States [20].
Allt stöd till ett företag som är verksamt på den inre marknaden kan snedvrida konkurrensen och påverka handeln mellan medlemsstaterna [20].
As regards the alleged limited scope or local nature of the project, the fact that subsidies are granted to an undertaking which provides only local or regional services and does not provide any services outside its Member State of origin does not in itself prevent those subsidies from having an effect on trade between Member States [21].
När det gäller projektets påstådda begränsade omfattning eller lokala karaktär kan det inte uteslutas att stöd som beviljas ett företag som endast tillhandahåller lokala eller regionala tjänster och inte tillhandahåller några tjänster utanför sin ursprungsmedlemsstat ändå kan påverka handeln mellan medlemsstaterna [21].
The Commission recalls in that regard that since there is cross-border trade within the Union in both the construction sector and in property development, and since real estate developers from other Member States or their subsidiaries could have taken part in the Leidschendam Centrum Project while SJB, which as a result of the contested measure is freed from a financial burden, can operate in Member States outside the Netherlands, the contested measures should be considered as capable of affecting intra-Union trade.
Kommissionen erinrar i det avseendet om att de omtvistade åtgärderna bör anses kunna påverka handeln inom unionen, eftersom det förekommer gränsöverskridande handel inom unionen inom både bygg- och fastighetsutvecklingssektorn, och eftersom fastighetsutvecklare från andra medlemsstater och deras dotterbolag skulle ha kunnat medverka i Leidschendam Centrum-projektet samtidigt som SJB, som till följd av den omtvistade åtgärden befrias från en ekonomisk börda, kan verka i andra medlemsstater än Nederländerna.
Finally, the Commission notes that Bouwfonds, one of the companies in the SJB partnership, does indeed operate outside the Netherlands, in particular in France and Germany.
Slutligen noterar kommissionen att Bouwfonds, ett av företagen i partnerskapet SJB, faktiskt är verksamt utanför Nederländerna, framför allt i Frankrike och Tyskland.
Bouwfonds is the largest real estate developer in the Netherlands and among the top three largest players on the European real estate market.
Bouwfonds är Nederländernas största fastighetsutvecklare och en av de tre största aktörerna på den europeiska fastighetsmarknaden.
By favouring SJB, the contested measures also benefit Bouwfonds and are therefore liable to reinforce its position on the European real estate market.
Genom att de omtvistade åtgärderna ger SJB en förmån gynnas även Bouwfonds, vars position på den europeiska fastighetsmarknaden därmed kan stärkas.
Since the contested measures meet all the criteria of Article 107(1) TFEU, the Commission concludes that these measures constitute State aid within the meaning of that provision.
Eftersom de omtvistade åtgärderna uppfyller alla kriterier i artikel 107.1 i EUF-fördraget drar kommissionen slutsatsen att åtgärderna utgör statligt stöd i den mening som avses i den bestämmelsen.
Moreover, since this aid was granted to the beneficiaries without the prior notification to and authorisation from the Commission as required by Article 108(3) TFEU, the contested measures constitute unlawful aid.
Eftersom stödet beviljades stödmottagarna utan att kommissionen underrättats i förväg och gett sitt godkännande, vilket krävs enligt artikel 108.3 i EUF-fördraget, utgör de omtvistade åtgärderna dessutom olagligt stöd.
Compatibility Assessment
7.2 Bedömning av förenlighet
Having established that the contested measures constitute State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU, it is necessary to examine the Dutch authorities’ claim that these measures are compatible with the internal market on the basis of Article 107(3)(c) TFEU.
Sedan det slagits fast att de omtvistade åtgärderna utgör statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget är det nödvändigt att undersöka de nederländska myndigheternas påstående att dessa åtgärder är förenliga med den inre marknaden på grundval av artikel 107.3 c i EUF-fördraget.
Article 107(3)(c) TFEU provides that aid may be considered compatible with the internal market where it facilitates the development of certain economic activities or of certain economic areas, so long as it does not adversely affect trading conditions to an extent contrary to the common interest.
Enligt artikel 107.3 c i EUF-fördraget kan statligt stöd betraktas som förenligt med den inre marknaden om det underlättar utveckling av vissa näringsverksamheter eller vissa regioner, så länge det inte påverkar handeln i negativ riktning i en omfattning som strider mot det gemensamma intresset.
When examining whether aid is compatible under Article 107(3)(c) TFEU, the Commission thus takes into account whether the aid is aimed at a well-defined objective of common interest, as well as whether it is appropriate and proportionate to achieve that objective, and whether it causes undue distortions of competition.
Vid undersökningen av om stöd är förenligt enligt artikel 107.3 c i EUF-fördraget tar kommissionen alltså hänsyn till om stödet syftar till ett tydligt fastställt mål av gemensamt intresse, om det är lämpligt och proportionerligt för att nå det målet och om det orsakar en otillbörlig snedvridning av konkurrensen.
According to the Dutch authorities, the revitalisation of Leidschendam city centre contributes to economic and social cohesion, as laid down in Articles 3 and 174 TFEU, and without the contested measures SJB would not have started the construction works on the Damplein and the entire Leidschendam Centrum Project would have been jeopardised.
Enligt de nederländska myndigheterna bidrar upprustningen av Leidschendams stadskärna till ekonomisk och social sammanhållning enligt artiklarna 3 och 174 i EUF-fördraget, och utan de omtvistade åtgärderna skulle SJB inte ha inlett byggnadsarbetet på Damplein och hela Leidschendam Centrum-projektet skulle därmed ha äventyrats.
The Commission, however, is not convinced by this line of reasoning.
Kommissionen ser dock inte detta resonemang som övertygande.
On the one hand, the Dutch authorities have not established that the Damplein is a deprived urban area which suffers from market failure and that the market alone would not have decided to undertake the envisaged reconstruction of the Damplein.
Å ena sidan har de nederländska myndigheterna inte slagit fast att Damplein är ett missgynnat stadsområde som lider av marknadsstörning och att marknaden inte själv skulle ha beslutat att genomföra den planerade omdaningen av Damplein. Tvärtom fanns det, när projektet inleddes, flera privata byggföretag, bl.a.
On the contrary, when the project was launched, several private developers, including SJB, were apparently willing to participate in the construction phase of the project at their own commercial risk and expense, as laid down in the 2004 Co-operation Agreement.
SJB, som uppenbarligen var villiga att delta i projektets byggfas och själva stå för den kommersiella risken och kostnaden, såsom anges i 2004 års samarbetsavtal.
On the other hand, by concluding the 70 % clause in the 2004 Co-operation Agreement, the Municipality subordinated its interest in achieving the alleged objective of revitalising Leidschendam city centre to the commercial interest of SJB in case it would not be able to pre-sell 70 % of the planned housing units in advance of construction.
Å andra sidan innebar kommunens godtagande av 70 %-klausulen i 2004 års samarbetsavtal att dess intresse av att nå det påstådda målet att rusta upp Leidschendams stadskärna underordnades SJB:s kommersiella intresse ifall man inte skulle lyckas förhandsälja 70 % av de planerade bostäderna innan de byggdes.
The Municipality is therefore no longer in a position to argue that the contested measures, agreed to in 2010 on the condition that SJB committed to waive its right to invoke this clause, sought to attain a common interest objective.
Kommunen kan därför inte längre hävda att de omtvistade åtgärderna, som man gav sitt samtycke till 2010 på villkoret att SJB förband sig att avstå från rätten att åberopa klausulen, syftade till att nå ett mål av gemensamt intresse.
Appropriateness of the aid
7.2.2 Stödets lämplighet
Even if it could be accepted that the contested measures sought to achieve the revitalisation of Leidschendam city centre, the Dutch authorities have not shown that those measures were an appropriate means to achieve that objective.
Även om det skulle kunna godtas att de omtvistade åtgärderna syftade till att få till stånd en upprustning av Leidschendams stadskärna, har de nederländska myndigheterna inte visat att dessa åtgärder var ett lämpligt sätt att nå det målet.
Indeed, it appears from the information provided that the other private developers involved in the Leidschendam Centrum Project also asked the PPP to decrease the initial sales price agreed for the land because of the difficulties they faced on the declining real estate market, but that the Municipality, rather than agreeing to such a decrease or a waiver of fees, considered amendments in the initial planning and development provisions to adapt to the changed demand on the market.
Det framgår i själva verket av de uppgifter som lämnats att de övriga privata byggföretag som var inblandade i Leidschendam Centrum-projektet också bad det offentlig-privata partnerskapet att sänka det ursprungliga försäljningspriset för marken på grund av de svårigheter man ställdes inför på den krympande fastighetsmarknaden, men att kommunen, i stället för att gå med på en sådan sänkning eller en avgiftsbefrielse, övervägde ändringar av de ursprungliga planerna som en anpassning till den förändrade efterfrågan på marknaden.
This demonstrates that other, more appropriate measures, which are better suited and less distortive of competition, were available to the Municipality to achieve the intended objective of revitalising Leidschendam city centre in light of the changed economic circumstances.
Det visar att kommunen mot bakgrund av de ändrade ekonomiska förutsättningarna kunde ha valt andra lämpligare och mindre konkurrenssnedvridande åtgärder för att nå målet att upprusta Leidschendams stadskärna.
Proportionality of the aid
7.2.3 Stödets proportionalitet
The Dutch authorities consider the contested measures proportionate to the intended objective of revitalising Leidschendam city centre since, in return for a price decrease and waiver of the fees, SJB agreed to waive its right to rely on the 70 % clause.
De nederländska myndigheterna anser att de omtvistade åtgärderna står i proportion till målet att upprusta Leidschendams stadskärna eftersom SJB, som motprestation för en prissänkning och en avgiftsbefrielse, samtyckte till att avstå rätten att åberopa 70 %-klausulen.
Furthermore, the Dutch authorities consider the contested measures proportionate since SJB contributed financially to the ground exploitation phase.
De nederländska myndigheterna anser vidare att de omtvistade åtgärderna är proportionerliga eftersom SJB bidrog ekonomiskt till markexploateringsfasen.
In particular, SJB paid a financial contribution of around EUR 2,6 million to the PPP and bore, via the PPP, 25 % of the costs for the school to be built in another sub area of the Leidschendam Centrum Project.
SJB betalade framför allt ett ekonomiskt bidrag på omkring 2,6 miljoner euro till det offentlig-privata partnerskapet och stod via det offentlig-privata partnerskapet för 25 % av kostnaderna för den skola som skulle byggas inom en annan del av Leidschendam Centrum-projektet.
The Commission cannot follow this reasoning.
Kommissionen kan inte följa detta resonemang.
Article 107(3)(c) requires that the aid measures must be proportionate to the intended objectives, not that there must be adequate trade-off between the aid that is granted and any concessions made by the beneficiaries to acquire that aid.
Enligt artikel 107.3 c krävs att stödåtgärderna ska stå i proportion till målen, inte att det ska göras en lämplig avvägning mellan det stöd som beviljas och eventuella eftergifter som stödmottagarna gör för att få stödet.
Thus, the fact that SJB agreed to waive its right to rely on the 70 % clause in return for the price decrease and the fee waivers is of no relevance for the assessment into the proportionality of the contested measures.
Det faktum att SJB samtyckte till att avstå rätten att åberopa 70 %-klausulen som motprestation för prissänkningen och avgiftsbefrielsen är alltså inte relevant för bedömningen av de omtvistade åtgärdernas proportionalitet.
The same goes for any financial contributions SJB might have made to the ground exploitation phase.
Detsamma gäller eventuella ekonomiska bidrag från SJB i samband med markexploateringsfasen.
The Dutch authorities have therefore failed to demonstrate that the contested measures were proportionate to the intended objective of common interest.
De nederländska myndigheterna har därför inte visat att de omtvistade åtgärderna stod i proportion till målet av gemensamt intresse.
Undue distortions of competition
7.2.4 Otillbörlig snedvridning av konkurrensen
Finally, the Dutch authorities contest that the contested measures unduly distorts competition, arguing that the positive effects of promptly completing the project outweigh the negative effects of the contested measures.
Slutligen bestrider de nederländska myndigheterna att de omtvistade åtgärderna medför en otillbörlig snedvridning av konkurrensen och hävdar att de positiva effekterna av ett snabbt slutförande av projektet uppväger de omtvistade åtgärdernas negativa effekter.
The Dutch authorities have, however, not substantiated this argument.
De nederländska myndigheterna har emellertid inte styrkt detta argument.
Conclusion
7.2.5 Slutsats
Based on the considerations set out in recitals 93 to 103 above, the Commission concludes that the aid granted by the Municipality in favour of SJB by way of the contested measures is not compatible with the internal market on the basis of Article 107(3)(c) TFEU.
Baserat på övervägandena i skälen (93)–(103) drar kommissionen slutsatsen att det stöd som kommunen genom de omtvistade åtgärderna beviljat till förmån för SJB inte är förenligt med den inre marknaden på grundval av artikel 107.3 c i EUF-fördraget.
QUANTIFICATION AND RECOVERY OF THE AID
KVANTIFIERING OCH ÅTERKRAV AV STÖDET
As explained in the section above, the contested measures constitute State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU and cannot be considered compatible with the internal market.
Såsom förklaras i ovanstående avsnitt utgör de omtvistade åtgärderna statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget och kan inte anses vara förenliga med den inre marknaden.
Article 14(1) of Council Regulation (EC) No 659/1999 of 22 March 1999 laying down detailed rules for the application of Article 93 of the EC Treaty [22] provides that: “where negative decisions are taken in cases of unlawful aid, the Commission shall decide that the Member State concerned shall take all necessary measures to recover the aid from the beneficiary”.
I artikel 14.1 i rådets förordning (EG) nr 659/1999 av den 22 mars 1999 om tillämpningsföreskrifter för artikel 93 i EG-fördraget [22] föreskrivs följande: Vid negativa beslut i fall av olagligt stöd skall kommissionenbesluta att den berörda medlemsstaten skall vidta alla nödvändiga åtgärder för att återkräva stödet från mottagaren.
While there is no provision of Union law that requires the Commission, when ordering the recovery of aid declared incompatible with the internal market, to quantify the exact amount of the aid to be recovered [23], it may include information enabling the addressee of the decision to work out that amount itself without overmuch difficulty.
Det finns ingen bestämmelse i unionsrätten som kräver att kommissionen, när den beslutar om återkrav av stöd som förklarats oförenligt med den inre marknaden, ska kvantifiera det exakta stödbelopp som ska återkrävas [23], men den får inkludera information som gör det möjligt för den som beslutet riktar sig till att utan större svårighet själv fastställa det beloppet.
Quantification of the aid
8.1 Kvantifiering av stödet
As a result of the contested measures, SJB paid a lower price for the land on the Damplein than it had initially agreed under the 2004 Co-operation Agreement and was no longer required to pay the ground exploitation and quality fees it had also agreed to.
Till följd av de omtvistade åtgärderna betalade SJB ett lägre pris för marken på Damplein än vad som ursprungligen överenskommits enligt 2004 års samarbetsavtal och var inte längre skyldigt att betala de markexploaterings- och kvalitetsavgifter som också överenskommits.
Thus, to quantify the amount of illegal aid received by SJB, it is necessary to determine the amount of the price decrease and the value of the fees waived.
För att kvantifiera det olagliga stöd som SJB mottagit är det därför nödvändigt att fastställa prissänkningens storlek och värdet av avgiftsbefrielsen.
Quantification of the price decrease
8.1.1 Kvantifiering av prissänkningen
According to the Dutch authorities, the market value of this same plot of land on 1 January 2010 was EUR 8,6 million [24].
Enligt de nederländska myndigheterna var marknadsvärdet för samma tomt den 1 januari 2010 8,6 miljoner euro [24].
The price which SJB had to pay for this land was subsequently reduced by the PPP by way of the Supplementary Agreement to EUR 4 million.
Genom tilläggsavtalet sänkte det offentlig-privata partnerskapet senare det pris som SJB skulle betala för marken till 4 miljoner euro.
The advantage accruing to SJB as a result of the reduction in sales price for the land on the Damplein therefore corresponds to approximately EUR 4,6 million.
Den fördel som sänkningen av försäljningspriset för marken på Damplein innebar för SJB motsvarar därmed omkring 4,6 miljoner euro.
The claim of the Dutch authorities that the decrease of the sales price was less than EUR 4,6 million because the PPP had already decreased the initially agreed sales price of EUR 7,2 million in 2006 and in 2008 (see Table 1 above) cannot be accepted, as no evidence has been provided that these reductions were formalised by way of an agreement or that they led to an amendment of the initial sales price in the 2004 Co-operation Agreement.
De nederländska myndigheternas påstående att sänkningen av försäljningspriset var mindre än 4,6 miljoner euro eftersom det offentlig-privata partnerskapet redan 2006 och 2008 hade sänkt det ursprungligen överenskomna försäljningspriset på 7,2 miljoner euro (se tabell 1 ovan) kan inte godtas, eftersom inga belägg lämnats för att dessa sänkningar formaliserats genom ett avtal eller ledde till en ändring av det ursprungliga försäljningspriset enligt 2004 års samarbetsavtal.
The Commission further notes that the alleged 2006 reduction would run counter to the 2004 Co-operation Agreement, which clearly lays down minimum land prices and only foresees in an additional payment where more floor space could be achieved.
Kommissionen noterar vidare att den påstådda sänkningen 2006 skulle strida mot 2004 års samarbetsavtal, där det tydligt anges minimipriser för marken och slås fast att en ytterligare betalning kan komma i fråga endast om större golvyta kan erhållas.