natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The Municipality, as also explicitly emphasised by the Dutch authorities in its submissions, was not involved in the construction phase of the project and bore no risks in relation to the sale of the housing units and commercial premises.
Kommunen var inte inblandad i projektets byggfas, vilket också uttryckligen påpekas av de nederländska myndigheterna i de uppgifter de lämnat, och tog inga risker i anslutning till försäljningen av bostäderna och de kommersiella lokalerna.
Profits from these sales, if any, would accrue directly to the private developers.
Den eventuella vinsten från försäljningen skulle gå direkt till de privata byggföretagen.
The construction phase of the project should be distinguished from the so-called ground exploitation phase of the project, where the Municipality was involved through the PPP with SJB and bore 50 % of the risks (see recital 18 below).
Projektets byggfas bör skiljas från markexploateringsfasen, där kommunen var inblandad genom det offentlig-privata partnerskapet med SJB och stod för 50 % av riskerna (se skäl (18)).
The ground exploitation phase
2.2.2 Markexploateringsfasen
Before construction works in each part of the real estate project could commence, the land had to be acquired, the public infrastructure had to be re-arranged and the land had to be made ready for construction.
Innan byggnadsarbetet inom varje del av fastighetsprojektet kunde påbörjas måste marken förvärvas, den allmänna infrastrukturen göras om och marken förberedas för bebyggelse.
Since this "ground exploitation phase" of the project was expected to entail high costs (estimated at the time at approximately EUR 30 million) and significant risks, the Municipality decided to set up a PPP with SJB to carry out these works [8].
Eftersom denna markexploateringsfas väntades medföra höga kostnader (som vid den aktuella tidpunkten uppskattades till omkring 30 miljoner euro) och betydande risker, beslutade kommunen att bilda ett offentlig-privat partnerskap med SJB för att genomföra detta arbete [8].
To this end, the Municipality and SJB signed a ground exploitation/PPP agreement on 22 November 2004 (hereinafter: the “GREX”).
Kommunen och SJB ingick därför ett markexploateringsavtal/avtal om offentlig-privat partnerskap den 22 november 2004 (nedan kallat GREX-avtalet).
In return for its participation in the ground exploitation phase of the project, SJB would obtain a share of the revenues of the PPP and receive the development rights on plots of land previously allocated to the Municipality [9].
Som motprestation för sin medverkan i projektets markexploateringsfas skulle SJB erhålla en del av det offentlig-privata partnerskapets intäkter och få utvecklingsrätten till tomter som tidigare tilldelats kommunen [9].
According to the GREX, both the Municipality and SJB would make a direct financial contribution to the PPP to carry out the ground exploitation works [10].
Enligt GREX-avtalet skulle både kommunen och SJB ge ett direkt ekonomiskt bidrag till det offentlig-privata partnerskapet för genomförandet av markexploateringsarbetet [10].
The GREX further provides that the Municipality and SJB would each bear 50 % of the costs and the risks of the ground exploitation phase (Article 4.1 of the GREX) and that the final revenues/losses of the ground exploitation would be divided according to the rules laid down in the 2004 Co-operation Agreement (Article 14.3).
I GREX-avtalet anges vidare att kommunen och SJB vardera skulle stå för 50 % av kostnaderna och riskerna i samband med markexploateringsfasen (artikel 4.1 i GREX-avtalet) och att de slutliga intäkterna/förlusterna för markexploateringen skulle delas upp i enlighet med reglerna i 2004 års samarbetsavtal (artikel 14.3).
This stipulated that at the end of the ground exploitation phase a negative or positive result of up to EUR 1 million would be equally divided between the Municipality and SJB, whereas the portion of a positive result exceeding EUR 1 million would be divided between the Municipality, SJB and the other private parties taking part in the construction phase of the real estate project (Article 10.9 of the 2004 Co-operation Agreement).
När markexploateringsfasen avslutats skulle ett negativt eller positivt resultat på upp till 1 miljon euro delas lika mellan kommunen och SJB, medan den del av ett positivt resultat som överstiger 1 miljon euro skulle delas mellan kommunen, SJB och de övriga privata parter som medverkar i fastighetsprojektets byggfas (artikel 10.9 i 2004 års samarbetsavtal).
Besides making the land ready for construction, the ground exploitation phase also covered the construction, temporary exploitation and reselling of the public part of the underground parking garage and the building of the school (Article 4 of the GREX).
Förutom förberedandet av marken för bebyggelse innefattade markexploateringsfasen även uppförande, tillfälligt utnyttjande och återförsäljning av den allmänna delen av det underjordiska parkeringshuset samt uppförandet av skolan (artikel 4 i GREX-avtalet).
To this end, the PPP agreed with SJB that SJB would construct the underground public garage, which was considered to be intrinsically linked to the private section of the parking garage (article 9 of the GREX), for which SJB would receive a maximum amount of approximately EUR 4,6 million (value on 1 January 2003) from the PPP (Article 6 of the SJB Project Agreement).
Det offentlig-privata partnerskapet enades därför med SJB om att SJB skulle bygga det underjordiska allmänna parkeringshuset, som ansågs vara nära kopplat till den privata delen av parkeringshuset (artikel 9 i GREX-avtalet), och för detta få högst omkring 4,6 miljoner euro (värde den 1 januari 2003) från det offentlig-privata partnerskapet (artikel 6 i SJB:s projektavtal).
The construction of the private section of the parking garage would be financed by SJB itself.
Uppförandet av den privata delen av parkeringshuset skulle SJB självt finansiera.
The PPP intended to sell the entire parking garage to a third party and the revenues from that sale were to flow to the PPP, which would share them between the Municipality and SJB.
Det offentlig-privata partnerskapet hade för avsikt att sälja hela parkeringshuset till en tredje part, och intäkterna från den försäljningen skulle gå till det offentlig-privata partnerskapet som skulle dela dem mellan kommunen och SJB.
Finally, the PPP would also contribute 50 % of the costs for the construction of a school in another plan area of the Leidschendam Centrum Project.
Slutligen skulle det offentlig-privata partnerskapet också bidra med 50 % av kostnaderna för uppförandet av en skola i ett annat planområde inom Leidschendam Centrum-projektet.
The remaining 50 % would be financed directly by the Municipality (Article 8 of the GREX).
Återstående 50 % skulle finansieras direkt av kommunen (artikel 8 i GREX-avtalet).
As follows from recitals 17 to 20 above, the costs of the ground exploitation phase of the project consisted essentially in the costs of the acquisition of the land insofar as it was not already owned by the Municipality, the costs of making the land ready for construction, the costs for the public section of the underground parking garage and 50 % of the construction costs for the school.
Såsom framgår av skälen (17)–(20) utgjordes kostnaderna för projektets markexploateringsfas huvudsakligen av kostnaderna för förvärvet av marken om den inte redan ägdes av kommunen, kostnaderna för att förbereda marken för bebyggelse, kostnaderna för den allmänna delen av det underjordiska parkeringshuset och 50 % av byggkostnaderna för skolan.
The PPP would generate revenues from the ground exploitation phase, first and foremost, through the sale of the land to private project developers, including SJB, after the PPP had made the land ready for construction.
Det offentlig-privata partnerskapet skulle få intäkter från markexploateringsfasen först och främst genom försäljningen av marken till privata projektutvecklare, bl.a. SJB, sedan det offentlig-privata partnerskapet förberett marken för bebyggelse.
Each project developer was to purchase the part of the land assigned to it to construct housing units and commercial premises.
Varje projektutvecklare skulle köpa den del av marken som det tilldelats för att bygga bostäder och kommersiella lokaler.
These prices were based on an independent expert valuation report, dated 11 March 2003, which considered the prices to be market-conform.
Priserna baserades på en rapport från en oberoende expertvärdering av den 11 mars 2003, där priserna ansågs vara marknadsmässiga.
Payment of the land price was due at the moment the private developer concerned obtained the necessary building permits and would take place, at the latest, at the moment of the legal transfer of the land (Article 10.5 of the 2004 Co-operation Agreement).
Betalningen av priset för marken skulle ske när det berörda privata byggföretaget erhöll nödvändiga bygglov och skulle äga rum senast vid tidpunkten för den rättsliga överlåtelsen av marken (artikel 10.5 i 2004 års samarbetsavtal).
The price of the land sold by the PPP to SJB for the overall Leidschendam Centrum Project was determined at minimum EUR 18,5 million (value on 1 January 2003).
Priset för den mark som det offentlig-privata partnerskapet sålde till SJB för hela Leidschendam Centrum-projektet fastställdes till minst 18,5 miljoner euro (värde den 1 januari 2003).
The land in the Damplein area sold by the PPP to SJB was determined at minimum EUR 7,2 million (value on 1 January 2003), yearly indexed with 2,5 % until payment.
Värdet för den mark i Dampleinområdet som det offentlig-privata partnerskapet sålde till SJB fastställdes till minst 7,2 miljoner euro (värde den 1 januari 2003), indexerat med 2,5 % per år tills betalning sker.
Second, the PPP was to collect additional revenues by charging each private project developer a ground exploitation fee and a quality fee pursuant to Article 10.3 of the 2004 Co-operation Agreement [11].
För det andra skulle det offentlig-privata partnerskapet få in ytterligare intäkter genom att ta ut en markexploateringsavgift och en kvalitetsavgift av varje privat byggföretag, i enlighet med artikel 10.3 i 2004 års samarbetsavtal [11].
These fees were calculated on the basis of the number of housing units to be built by the private project developer and could be increased or decreased depending on the number of units actually constructed.
Dessa avgifter beräknades på grundval av antalet bostäder som skulle byggas av den privata projektutvecklaren och skulle kunna höjas eller sänkas beroende på hur många bostäder som faktiskt byggdes.
These fees were due on 1 July 2004 at the latest and needed to be paid in a single instalment for all housing units constructed in the Leidschendam Centrum Project by the private developer concerned.
Avgifterna skulle betalas senast den 1 juli 2004 i en enda betalning för samtliga bostäder som byggdes inom Leidschendam Centrum-projektet av det berörda privata byggföretaget.
As regards SJB, the total ground exploitation fee was determined at approximately EUR 1,1 million and the quality fee at approximately EUR 0,9 million (value on 1 January 2003), indexed yearly by 2,5 % until payment, for all the housing units it planned to build in the Leidschendam centrum area.
För SJB:s del fastställdes den sammanlagda markexploateringsavgiften till omkring 1,1 miljoner euro och kvalitetsavgiften till omkring 0,9 miljoner euro (värde den 1 januari 2003), indexerat med 2,5 % per år tills betalning sker, för alla bostäder man planerade att bygga i Leidschendam Centrum.
The final ground exploitation fee and quality fee due would depend on the number of housing units actually built.
Den slutliga markexploateringsavgift och kvalitetsavgift som skulle betalas skulle vara beroende av antalet bostäder som faktiskt byggdes.
The retroactive price decrease and waived fees
2.3 Retroaktiv prissänkning och avgiftsbefrielse
SJB started with the pre-sale of housing units in February 2007, but experienced difficulties selling these and eventually managed to pre-sell only 20 of the 67 planned units.
SJB påbörjade förhandsförsäljningen av bostäder i februari 2007 men hade svårt att få dem sålda och lyckades till slut förhandssälja bara 20 av de planerade 67 bostäderna.
Because of the delays encountered in obtaining the necessary building permits, these pre-sale contracts were annulled in September 2008 so that, when SJB finally obtained the permits to start construction works in November of that year, none of the housing units SJB was required to build on the Damplein had been pre-sold.
På grund av förseningarna med att få de bygglov som krävdes hävdes avtalen om förhandsförsäljning i september 2008, så när SJB slutligen fick tillstånd att påbörja byggnadsarbetet i november samma år hade ingen av de bostäder som SJB skulle bygga på Damplein förhandssålts.
In the meantime, the financial crisis had started and affected the Dutch real-estate market in particular.
Under tiden hade finanskrisen brutit ut och påverkade i synnerhet den nederländska fastighetsmarknaden.
In this context, SJB informed the Municipality that it would not start any of the construction works, notwithstanding the fact that the 2004 Co-operation Agreement only allowed it to postpone construction of the housing units if less than 70 % of these units had been sold.
SJB meddelade då kommunen att man inte skulle påbörja något av byggnadsarbetena, trots att man enligt 2004 års samarbetsavtal endast hade rätt att skjuta upp byggandet av bostäderna om mindre än 70 % av dem hade sålts.
As explained in recital 14 above, the 70 % clause did not cover the construction of the commercial premises or the underground parking garage.
Såsom förklaras i skäl (14) omfattade 70 %-klausulen inte uppförandet av vare sig de kommersiella lokalerna eller det underjordiska parkeringshuset.
In the Autumn of 2008, SJB made a proposal to the PPP to pay EUR 4 million for the land on the Damplein, instead of the EUR 7,2 million (value on 1 January 2003) originally agreed, whereby SJB would start the construction works in April 2009 regardless of whether the housing units had been pre-sold.
Under hösten 2008 föreslog SJB för det offentlig-privata partnerskapet att man skulle betala 4 miljoner euro för marken på Damplein, i stället för de 7,2 miljoner euro (värde den 1 januari 2003) som man ursprungligen enats om, vilket skulle innebära att SJB skulle påbörja byggnadsarbetena i april 2009, oavsett om bostäderna hade förhandssålts.
According to the Dutch authorities this resulted in a price lower than that expected from a direct sale to private persons.
Enligt de nederländska myndigheterna resulterade detta i ett lägre pris än vad som kunde förväntas vid en direkt försäljning till privatpersoner.
On 18 December 2008, the PPP and SJB decided in principle to the price decrease, but before seeking approval from the Municipality’s Council, the Municipality contacted an independent expert to determine whether the price calculated by SJB was a market-conform price.
Den 18 december 2008 fattade det offentlig-privata partnerskapet och SJB ett principbeslut om prissänkningen, men innan man ansökte om kommunfullmäktiges godkännande kontaktade kommunen en oberoende expert för att avgöra om det pris som beräknats av SJB var marknadsmässigt.
In its report of 11 February 2009, the expert concluded that EUR 4 million (value on 1 January 2010) could, on the basis of the residual value method, be considered a market-conform price for the land on the Damplein in 2010, taking into account the fact that SJB committed to sell the unsold housing units to an investor and had agreed to lower its initially foreseen profit and risk margin from 5 % to 2 %.
I sin rapport av den 11 februari 2009 slog experten fast att 4 miljoner euro (värde den 1 januari 2010) på grundval av restvärdemetoden kunde betraktas som ett marknadsmässigt pris för marken på Damplein 2010, med tanke på att SJB förbundit sig att sälja de osålda bostäderna till en investerare och samtyckt till att sänka sin ursprungligen planerade vinst- och riskmarginal från 5 % till 2 %.
The report did not take into account the lowering of the ground exploitation fee and quality fee.
I rapporten togs inte hänsyn till sänkningen av markexploateringsavgiften och kvalitetsavgiften.
On the basis of this report and because, according to the Dutch authorities, the Municipality feared further delays and considered it of general interest that the construction phase was started as soon as possible, the Municipality's Council, in its meeting of 10 March 2009, decided that the PPP would agree to lower the price and fees originally agreed in 2004 with SJB for the land located on the Damplein.
På grundval av denna rapport och eftersom kommunen, enligt de nederländska myndigheterna, befarade ytterligare förseningar och ansåg att det låg i det allmänna intresset att byggfasen inleddes så snart som möjligt, beslutade kommunfullmäktige vid sitt sammanträde den 10 mars 2009 att det offentlig-privata partnerskapet skulle gå med på att sänka det pris och de avgifter som ursprungligen 2004 överenskommits med SJB för marken på Damplein.
A proposal of 18 February 2009 from the Municipality, which was sent to the members of its Council, refers to a decrease in price for the land and a decrease in the ground exploitation and quality fees.
I ett förslag från kommunen av den 18 februari 2009, som lämnades till kommunfullmäktiges ledamöter, talas det om en sänkning av priset för marken och av markexploateringsavgiften och kvalitetsavgiften.
The proposal further states that this decrease would turn the ground exploitation phase, which was budgeted to be break-even, into a loss-making project.
I förslaget sägs vidare att denna sänkning skulle innebära att markexploateringsfasen, som enligt budgeten skulle ge ett nollresultat, blev ett förlustprojekt.
The proposal also requested the Municipality to foresee the necessary provision for 50 % of the losses.
I förslaget ombads kommunen också att avsätta nödvändiga reserver för 50 % av förlusterna.
The proposal further mentions that due to the financial crisis SJB was not able to obtain the necessary financing for the development of the Damplein.
I förslaget nämns dessutom att finanskrisen innebar att SJB inte kunde få den nödvändiga finansieringen för utvecklingen av Damplein.
The price decrease was formalised in an agreement concluded on 1 March 2010 (hereinafter: the “Supplementary Agreement”) between the Municipality, the PPP and SJB.
Prissänkningen formaliserades i ett avtal som ingicks den 1 mars 2010 (nedan kallat tilläggsavtalet) mellan kommunen, det offentlig-privata partnerskapet och SJB.
No reference is made in that second paragraph to the land on the Damplein in particular [12].
Marken på Damplein nämns inte specifikt i det andra stycket [12].
The Supplementary Agreement also states that SJB started the construction works on the Damplein on 7 July 2009 and that it had to undertake those works without interruption.
I tilläggsavtalet anges också att SJB påbörjade byggnadsarbetet på Damplein den 7 juli 2009 och att arbetet skulle utföras utan avbrott.
Delivery of the land would take place at the latest in mid-March 2010 and payment would take place at the latest on the day of delivery.
Leveransen av marken skulle äga rum senast i mitten av mars 2010, och betalning skulle ske senast på leveransdagen.
Furthermore, on 13 July 2009, the PPP and SJB concluded a new agreement concerning the underground public parking garage [13].
Vidare ingick det offentlig-privata partnerskapet och SJB den 13 juli 2009 ett nytt avtal om det underjordiska allmänna parkeringshuset [13].
According to this agreement, SJB would start the construction works on the public parking garage during the second quarter of 2009 and would complete these within a fixed period of time.
Enligt detta avtal skulle SJB påbörja arbetet med att bygga det allmänna parkeringshuset under andra kvartalet 2009 och slutföra det inom en angiven tidsperiod.
The PPP would pay SJB EUR 5,4 million (value on 1 April 2009) for the construction of the public parking garage [14]; this amount would be fixed until delivery and would not be indexed.
Det offentlig-privata partnerskapet skulle betala SJB 5,4 miljoner euro (värde den 1 april 2009) för uppförandet av det allmänna parkeringshuset [14]; detta belopp skulle vara fast fram till leveransen och inte indexeras.
On 15 January 2010, SJB and Wooninvest Projecten BV, a company related to one of the project developers who signed the 2004 Co-operation Agreement, signed a purchase/construction agreement (“koop/aannemingsovereenkomst”) for the purchase of 43 housing units, which would be rented out to private persons by Wooninvest.
Den 15 januari 2010 undertecknade SJB och Wooninvest Projecten BV, ett företag med anknytning till en av de projektutvecklare som undertecknat 2004 års samarbetsavtal, ett avtal om köp/uppförande (koop/aannemingsovereenkomst) som avsåg köp av 43 bostäder, som skulle hyras ut till privatpersoner av Wooninvest.
In the case that SJB found a private purchaser for some of these housing units before 29 January 2010, the parties agreed that these units would not be sold to Wooninvest.
Om SJB skulle hitta en privat köpare till en del av dessa bostäder före den 29 januari 2010 enades parterna om att de bostäderna inte skulle säljas till Wooninvest.
The agreement also foresees a period between 29 January 2010 until the delivery of the units to Wooninvest during which SJB can repurchase the units sold to Wooninvest under the same conditions as they were sold to Wooninvest, plus compensation of the costs borne by Wooninvest and an interest of 6 % per year for the period between payment by Wooninvest to SJB and the redelivery of the units from Wooninvest to SJB (article 24).
I avtalet föreskrivs också en period mellan den 29 januari 2010 och tidpunkten för leverans av bostäderna till Wooninvest under vilken SJB kan återköpa de bostäder som sålts till Wooninvest på samma villkor som vid försäljningen till Wooninvest, plus kompensation för Wooninvests kostnader och en ränta på 6 % per år för perioden mellan Wooninvests betalning till SJB och den nya leveransen av bostäderna från Wooninvest till SJB (artikel 24).
By way of the opening decision, the Commission initiated the formal investigation procedure laid down in Article 108(2) TFEU in respect of the retroactive price decrease of the land and the waiver of the ground exploitation and quality fees by the PPP in favour of SJB (hereafter: the “contested measures”) on the grounds that these measures could entail State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU and the Commission had doubts as to their compatibility with the internal market.
Genom beslutet om att inleda förfarandet inledde kommissionen det formella granskningsförfarande som avses i artikel 108.2 i EUF-fördraget med avseende på den retroaktiva prissänkningen för marken och den befrielse från markexploateringsavgiften och kvalitetsavgiften som det offentlig-privata partnerskapet beviljat SJB (nedan kallade de omtvistade åtgärderna) med motiveringen att dessa åtgärder skulle kunna ha inslag av statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget och att kommissionen ifrågasätter deras förenlighet med den inre marknaden.
In particular, the Commission considered it unlikely that a hypothetical private vendor in a situation similar to that of the Municipality would have agreed to the same price reduction and waiver of fees as required by the market economy investor test (hereinafter: “MEIT”).
Kommissionen såg det i synnerhet som osannolikt att en hypotetisk privat säljare i samma situation som kommunen skulle ha samtyckt till motsvarande prissänkning och avgiftsbefrielse, såsom krävs enligt kriteriet för en privat investerare i en marknadsekonomi.
By retroactively decreasing the sales price of the land it sold to SJB, the PPP and, therefore, the Municipality decided to carry the risk of a declining housing market.
Genom att retroaktivt sänka priset för den mark som såldes till SJB beslutade det offentlig-privata partnerskapet, och därmed kommunen, att stå för den risk som är förknippad med en krympande bostadsmarknad.