natgillin/translations-raw huggingface dataset:
This behaviour is contrary to the Dutch authorities’ own assertion that the construction phase of the project was to be entirely at the risk and the expense of the private project developers, including SJB.
Detta agerande strider mot de nederländska myndigheternas egen försäkran om att de privata projektutvecklarna, däribland SJB, skulle stå för hela risken och kostnaden för projektets byggfas.
Since the PPP, as the seller of the land, had no financial involvement in this phase of the project, there was no reason to believe that a hypothetical private seller in a similar situation as the Municipality would agree to retroactively lower an agreed sales price for a plot of land because the intended buyer had problems selling housing units it planned to build on that land.
Eftersom det offentlig-privata partnerskapet, som säljare av marken, inte medverkade ekonomiskt i denna fas av projektet finns det ingen anledning att tro att en hypotetisk privat säljare i samma situation som kommunen skulle ha samtyckt till en retroaktiv sänkning av ett överenskommet försäljningspris för en tomt därför att den planerade köparen hade svårt att sälja bostäder som man planerat att bygga på den tomten.
Nor did the waivers granted for the ground exploitation and quality fees seem to conform with the MEIT, as it was unlikely that a private investor would retroactively waive an agreed contribution to its costs without any consideration in return.
Inte heller befrielsen från markexploaterings- och kvalitetsavgifterna tycks vara förenlig med kriteriet för en privat investerare i en marknadsekonomi, eftersom det är osannolikt att en privat investerare retroaktivt skulle bevilja befrielse från ett överenskommet bidrag till sina kostnader utan att kräva något i gengäld.
Finally, the Commission expressed its doubts as to whether the contested measures could fall within the scope of any of the exceptions laid down in Article 107 TFEU.
Slutligen ställde sig kommissionen tvivlande till att de omtvistade åtgärderna kunde omfattas av något av de undantag som anges i artikel 107 i EUF-fördraget.
By letter dated 18 April 2012, the Dutch authorities submitted their comments to the Commission's opening decision.
Genom en skrivelse av den 18 april 2012 lämnade de nederländska myndigheterna sina kommentarer till kommissionens beslut om att inleda förfarandet.
Comments regarding the facts
4.1 Kommentarer gällande sakförhållandena
The Dutch authorities specified that, contrary to what was suggested by the wording of Article 2.1.2 of the Supplementary Agreement, the Municipality had not waived the full amounts of the initially agreed ground exploitation fee and quality fee under the 2004 Co-operation Agreement, but rather only those fees that were due by SJB for the housing units to be built on the Damplein.
De nederländska myndigheterna angav att kommunen, i motsats till vad som antyds av formuleringen i artikel 2.1.2 i tilläggsavtalet, inte hade beviljat befrielse från hela den markexploateringsavgift och den kvalitetsavgift som ursprungligen överenskommits i 2004 års samarbetsavtal, utan bara från de avgifter som SJB skulle betala för de bostäder som skulle byggas på Damplein.
According to the Dutch authorities, those fees amounted together to EUR 551544 (value on1 January 2003, which would represent a total value of EUR 719400 on 1 January 2010).
Dessa avgifter uppgick enligt de nederländska myndigheterna till sammanlagt 551544 euro (värde den 1 januari 2003, vilket skulle motsvara totalt 719400 euro den 1 januari 2010).
To substantiate its position, the Dutch authorities referred to a proposal concerning the price decrease sent by the Municipality to its Council on 18 February 2009 and to a building programme annexed to the 2004 Co-operation Agreement which allocates a ground exploitation and quality fee of EUR 551554 to the Damplein.
För att styrka sin ståndpunkt hänvisade de nederländska myndigheterna till ett förslag om prissänkningen som kommunen lämnat till kommunfullmäktige den 18 februari 2009 och till ett byggnadsprogram som bifogades 2004 års samarbetsavtal, där en markexploaterings- och kvalitetsavgift på 551554 euro fastställs för Damplein.
These decreases would be granted under the condition that SJB would receive a valid building permit by 1 October 2008.
Dessa sänkningar skulle beviljas på villkoret att SJB skulle erhålla ett giltigt bygglov senast den 1 oktober 2008.
As this was not the case, the parties decided to re-negotiate the decrease again.
Eftersom så inte skedde beslutade parterna att omförhandla sänkningen på nytt.
According to the Dutch authorities, the decrease in price for the land on the Damplein as well as the waived fees should be calculated as set out in Table 1 below.
Enligt de nederländska myndigheterna bör prissänkningen för marken på Damplein och de avgifter för vilka befrielse beviljats beräknas enligt tabell 1 nedan.
Calculation of the decrease in price and waived fees proposed by the Dutch authorities
De nederländska myndigheternas förslag till beräkning av prissänkningen och avgiftsbefrielsen
Decrease Damplein
Sänkning Damplein
value 1.1.2010
värde 1.1.2010
Value land
Markens värde
Ground exploitation fee and quality fee
Markexploateringsavgift och kvalitetsavgift
Total land and fees
Totalt mark och avgifter
Decreases agreed in 2006 and 2008
Sänkningar överenskomna 2006 och 2008
Reduced value
Reducerat värde
Value supplementary agreement March 2010
Värde av tilläggsavtalet från mars 2010
Total decrease
Total sänkning
Comments regarding the existence of State aid
4.2 Kommentarer gällande förekomsten av statligt stöd
The Dutch authorities disagree that the contested measures qualify as State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU.
De nederländska myndigheterna håller inte med om att de omtvistade åtgärderna utgör statligt stöd enligt artikel 107.1 i EUF-fördraget.
In essence, the Dutch authorities hold the view that the contested measures did not confer an advantage on SJB that it would not have obtained under normal market conditions.
De nederländska myndigheterna menar i huvudsak att de omtvistade åtgärderna inte gav SJB någon fördel som man inte skulle ha fått under normala marknadsförhållanden.
Instead, the Dutch authorities are of the opinion that the Municipality acted in accordance with the MEIT, as the non-realisation of the Damplein Project would have had an effect on the entire Leidschendam Centrum Project and would have caused direct and indirect damages to the Municipality.
Man hävdar i stället att kommunen agerat i enlighet med kriteriet för en privat investerare i en marknadsekonomi, eftersom det hade fått konsekvenser för hela Leidschendam Centrum-projektet om Dampleinprojektet inte genomförts, och kommunen skulle ha orsakats direkt och indirekt skada.
First, to calculate the direct damages, the Municipality assumed that it would have taken SJB at least two years to sell 70 % of the housing units during the crisis period and start the construction works in the absence of the Supplementary Agreement.
För att beräkna den direkta skadan utgick kommunen till att börja med från att det utan tilläggsavtalet skulle ha tagit SJB minst två år att sälja 70 % av bostäderna under krisen och att påbörja byggnadsarbetet.
The Municipality budgeted the direct damage of a further two-year delay at EUR 2,85 million for the PPP of which 50 % would be for the expense of the Municipality.
Kommunen beräknade den direkta skadan för en försening med ytterligare två år till 2,85 miljoner euro för det offentlig-privata partnerskapet, varav kommunen skulle få stå för 50 %.
Furthermore, it estimated an extra direct cost of EUR 50000 for the Municipality alone to maintain the deteriorated area (see Table 2).
Vidare uppskattade man att kommunen skulle få en extra direkt kostnad på 50000 euro för att ensam underhålla det nedgångna området (se tabell 2).
Direct damages calculated by the Dutch authorities
Direkta skador enligt de nederländska myndigheternas beräkningar
Direct damages during 2 years
Direkt skada under två år
PPP
Offentlig-privata partnerskapet
municipality
Kommunen
Interest cost over a credit facility (5 % during 2 years outstanding amount on 01.01.2009 EUR 17 million)
Räntekostnad för en kreditfacilitet (5 % under 2 år, utestående belopp 1.1.2009: 17 miljoner EUR)
Temporary provision of fences, road signs and maintenance
Tillfälliga stängsel, vägskyltar och underhåll
Provisions cost increase (indexation of 2.5 %)
Kostnadsökning (indexering med 2,5 %)
Extra planning costs i.e. costs related to the project office such as financial administration, insurance, etc.
Extra planeringskostnader, dvs. kostnader i anslutning till projektkontoret som ekonomiadministration, försäkring osv.
Maintenance deteriorated area
Underhåll av nedgånget område
In addition, the Dutch authorities claim that the Municipality would have suffered indirect damage from such a delay consisting in the further deterioration of the public space, loss of confidence in the area by its inhabitants and future purchasers of real estate, costs for the re-destination of shops, damage claims from enterprises, maintenance costs, and changes of plans for the other sub-projects.
De nederländska myndigheterna hävdar dessutom att en sådan försening skulle ha orsakat kommunen indirekt skada i form av ytterligare försämring av de allmänna ytorna, förlorat förtroende för området hos invånarna och framtida fastighetsköpare, kostnader för omställning av butikernas verksamhet, skadeståndsanspråk från företag, underhållskostnader och ändrade planer för övriga delprojekt.
Such delay could also mean the end of shopping facilities in the development area whose presence contributes to the habitability of the entire area.
En sådan försening skulle också kunna innebära slutet för butiker i utvecklingsområdet vars närvaro bidrar till hela områdets beboelighet.
Already before the start of the project, around 23 % of the shops were vacant and, by 2010, 27 % were out of business.
Redan innan projektet inleddes var omkring 23 % av butikslokalerna lediga, och 2010 var det 27 % av butikslokalerna som inte utnyttjades.
Without the necessary revitalisation, the entire area would further deteriorate.
Utan den nödvändiga upprustningen skulle hela området försämras ytterligare.
The Dutch authorities are therefore of the opinion that the Municipality acted as a market economy private investor would, by taking into account the financial forecasts and trying to limit, in its own interest, the direct and indirect damages resulting from a further delay of the project.
De nederländska myndigheterna anser därför att kommunen agerade som en privat investerare i en marknadsekonomi genom att ta hänsyn till de ekonomiska prognoserna och i sitt eget intresse försöka begränsa de direkta och indirekta skadorna till följd av en ytterligare försening av projektet.
At the same time, it obtained a guarantee that construction works on the Damplein would be undertaken.
Samtidigt fick man en garanti för att byggnadsarbetet på Damplein skulle genomföras.
Second, the Dutch authorities submitted that the Municipality had acted as a private investor would by granting the contested measures in return for a commitment from SJB that it would waive its right to invoke the 70 % clause.
För det andra hävdade de nederländska myndigheterna att kommunen hade agerat som en privat investerare genom att bevilja de omtvistade åtgärderna som motprestation för ett åtagande från SJB att avstå från rätten att åberopa 70 %-klausulen.
Without the Supplementary Agreement, SJB would not have started construction on the Damplein.
Utan tilläggsavtalet skulle SJB inte ha börjat bygga på Damplein.
Comments regarding the compatibility of the State aid
4.3 Kommentarer gällande det statliga stödets förenlighet
Should the Commission concludes that the contested measures qualify as State aid, the Dutch authorities contend that this aid would be compatible with the internal market, in accordance with Article 107(3)(c) TFEU.
Om kommissionen skulle komma fram till att de omtvistade åtgärderna utgör statligt stöd menar de nederländska myndigheterna att detta stöd skulle vara förenligt med den inre marknaden i enlighet med artikel 107.3 c i EUF-fördraget.
General interest
4.3.1 Allmänintresse
The Dutch authorities claim that the Municipality had a public interest in the realisation of this project.
De nederländska myndigheterna hävdar att genomförandet av detta projekt låg i det allmänna intresset för kommunen.
As a large part of the land on the Damplein lay fallow and the area was deteriorating, the Municipality considered starting the constructions works on the Damplein as crucial not only for the development of the Damplein, but for the entire Leidschendam city centre.
Eftersom en stor del av marken på Damplein inte utnyttjades och området förföll såg kommunen det som väsentligt att inleda byggnadsarbetet på Damplein, inte bara för Dampleins utveckling utan för hela Leidschendams stadskärnas skull.
In particular, delaying the construction of the underground parking garage could jeopardise the realisation of the other sub-projects.
Framför allt skulle en försening av byggandet av det underjordiska parkeringshuset skulle kunna äventyra genomförandet av övriga delprojekt.
Objective of common interest
7.2.1 Mål av gemensamt intresse
According to the Dutch authorities, the revitalisation of Leidschendam city centre contributes to the objective of economic and social cohesion, as laid down in Articles 3 and 174 TFEU.
Enligt de nederländska myndigheterna bidrar upprustningen av Leidschendams stadskärna till målet med ekonomisk och social sammanhållning enligt artiklarna 3 och 174 i EUF-fördraget.
The revitalisation of the city centre makes efficient use of the scarce space available for new housing units, commercial facilities and underground parking in Leidschendam, while the amelioration of the public infrastructure contributes to the cohesion of the entire city centre.
Upprustningen av stadskärnan innebär att det knappa utrymme som finns tillgängligt för nya bostäder, kommersiella lokaler och underjordisk parkering i Leidschendam utnyttjas effektivt, samtidigt som förbättringen av den offentliga infrastrukturen bidrar till hela stadskärnans sammanhållning.
Appropriateness of the Supplementary Agreement
4.3.3 Tilläggsavtalets lämplighet
The 2004 Co-operation Agreement was therefore re-negotiated, since the Municipality considered it of the utmost importance to start the construction works on the Damplein.
Därför omförhandlades 2004 års samarbetsavtal, eftersom kommunen såg det som oerhört väsentligt att inleda byggnadsarbetena på Damplein.
The Supplementary Agreement was therefore appropriate and necessary for the Municipality to achieve its goal of revitalising the Damplein.
Tilläggsavtalet var därför lämpligt och nödvändigt för att kommunen skulle kunna nå målet att rusta upp Damplein.
Proportionality
4.3.4 Proportionalitet
In order for the Municipality to obtain an immediate start of the construction works, SJB had to give up it right to invoke the 70 % clause and had to start the construction works with the risk that the housing units might not be sold.
För att kommunen skulle kunna få i gång byggnadsarbetena omedelbart måste SJB avstå från rätten att åberopa 70 %-klausulen och påbörja byggnadsarbetena med risken för att bostäderna inte skulle kunna säljas.
Therefore, the previously agreed price was recalculated by SJB.
Det tidigare överenskomna priset räknades därför om av SJB.
Subsequently, this calculation was verified by an independent expert who declared the agreed price as market-conform.
Denna beräkning kontrollerades senare av en oberoende expert som förklarade att det överenskomna priset var marknadsmässigt.
According to the Dutch authorities, the fact that the price is declared market-conform by an independent expert indicates that the price decrease is proportionate.
De nederländska myndigheterna anser att det faktum att en oberoende expert förklarat priset som marknadsmässigt visar att prissänkningen är proportionerlig.
This would also imply that no overcompensation of SJB has taken place.
Det skulle betyda att SJB inte har överkompenserats.
The decrease in the price was the consideration which the Municipality had to pay so that SJB would agree to waive its right to invoke the 70 % clause.
Prissänkningen var den ersättning som kommunen måste betala för att SJB skulle gå med på att avstå från rätten att åberopa 70 %-klausulen.
Furthermore, through its participation in the PPP, SJB will itself bear 50 % of the risks and the costs of the ground exploitation, thereby participating in the agreed decrease of the sales price.
Genom sin medverkan i det offentlig-privata partnerskapet kommer SJB dessutom självt att stå för 50 % av riskerna och kostnaderna i samband med markexploateringen och därmed bidra till den överenskomna sänkningen av försäljningspriset.
In order to arrive at break-even for the ground exploitation, it was decided that SJB should contribute EUR 2,6 million to the PPP (point 5.2.1 Ground Exploitation Masterplan Damcentrum) and, as the PPP bore 50 % of the costs of the school, 25 % of those costs is at the expense of SJB (EUR 0,7 million).
För att nå ett nollresultat för markexploateringen beslutades att SJB skulle bidra med 2,6 miljoner euro till det offentlig-privata partnerskapet (punkt 5.2.1 i översiktsplanen för markexploateringen i Damcentrum), och eftersom det offentlig-privata partnerskapet stod för 50 % av kostnaderna för skolan stod SJB för 25 % av de kostnaderna (0,7 miljoner euro).
Distortion of competition
4.3.5 Snedvridning av konkurrensen
Finally, he Dutch authorities claim that the retroactive price decrease concerns the building of 67 housing units and 14 commercial premises which will be sold at market-conform prices valued by an independent expert.
De nederländska myndigheterna hävdar slutligen att den retroaktiva prissänkningen avser uppförandet av 67 bostäder och 14 kommersiella lokaler som kommer att säljas till marknadsmässiga priser enligt en värdering av en oberoende expert.
Therefore, the distortion of competition would be of a very local nature and would not outweigh the positive effects of the completion of the project.
Snedvridningen av konkurrensen skulle därför bli mycket lokal och inte väga tyngre än de positiva effekterna av projektets genomförande.
Only the Stichting provided comments in response to the opening decision.
Endast Stichting lämnade synpunkter på beslutet om att inleda förfarandet.
The Stichting welcomes the opening decision, but is of the opinion that the contested measures described in this decision are part of a much wider aid operation and refers to its complaint and additional submissions.
Stichting välkomnar beslutet om att inleda förfarandet men anser att de omtvistade åtgärder som beskrivs i det här beslutet ingår i en mycket mer omfattande stödåtgärd och hänvisar till sitt klagomål och de ytterligare uppgifter som lämnats.
In particular, the Stichting refers to the alleged free transfer of land by the Municipality to the PPP.
Stichting nämner framför allt den påstådda kostnadsfria överlåtelsen av mark från kommunen till det offentlig-privata partnerskapet.
The Stichting is of the opinion that the delay in the project was not due to the national court proceedings initiated by them, nor that the financial crisis delayed the sales of the housing units on the Damplein.
Stichting menar att förseningen av projektet inte berodde på det nationella domstolsförfarande man initierat och att finanskrisen inte heller försenade försäljningen av bostäderna på Damplein.
According to the Stichting, there has been no market demand for the kind of housing units proposed for the Damplein ever since the beginning of the project in 2004.
Enligt Stichting har det inte funnits någon marknadsefterfrågan på den typ av bostäder som föreslagits för Damplein sedan projektet inleddes 2004.
According to the Stichting, the land was not valued by an independent expert, neither in 2003, nor in 2009.
Stichting hävdar att det inte gjorts någon värdering av marken av en oberoende expert, varken 2003 eller 2009.
COMMENTS FROM THE DUTCH AUTHORITIES ON THIRD PARTY COMMENTS
DE NEDERLÄNDSKA MYNDIGHETERNAS KOMMENTARER TILL SYNPUNKTERNA FRÅN TREDJE PART
Concerning the free transfer of land by the Municipality to the PPP, the Municipality explained that this is not part of the opening decision and referred to its submissions to the Commission in 2009, in which it explained that that transfer was not free of charge since the PPP provided services in return for it.
När det gäller den kostnadsfria överlåtelsen av mark från kommunen till det offentlig-privata partnerskapet förklarade kommunen att detta inte omfattas av beslutet om att inleda förfarandet och hänvisade till de uppgifter man lämnat till kommissionen 2009, där det förklaras att överlåtelsen inte var kostnadsfri eftersom det offentlig-privata partnerskapet tillhandahöll tjänster i gengäld.
In its earlier submissions, the Municipality stressed that the works carried out by the PPP should normally have been borne by the Municipality.
I de uppgifter som lämnats tidigare betonade kommunen att det arbete som utfördes av det offentlig-privata partnerskapet normalt skulle ha ombesörjts av kommunen.
According to the Dutch authorities, both the different legal procedures initiated by the Stichting, which generated a lot of negative publicity for the project, and the credit crisis had a negative effect on the sales of housing units on the Damplein.
Enligt de nederländska myndigheterna hade både de olika rättsliga förfaranden som Stichting initierat, som gav projektet en mängd negativ publicitet, och kreditkrisen inverkat negativt på försäljningen av bostäder på Damplein.
However, when initial sales started in 2007, almost a third of the housing units were sold.
När den första försäljningen inleddes 2007 såldes dock nästan en tredjedel av bostäderna.
These sales agreements were later cancelled due to the late delivery of the necessary building permits.
Dessa försäljningsavtal hävdes senare på grund av det försenade utfärdandet av de nödvändiga byggloven.
It can therefore be concluded that there was a demand for these units at the beginning of the project.
Det kan därför slås fast att det fanns en efterfrågan på dessa bostäder när projektet inleddes.
The Dutch authorities further note that the independent experts were selected by the Municipality, which had no interest in obtaining a low value for the land.
De nederländska myndigheterna noterar vidare att de oberoende experterna valts ut av kommunen, som inte hade något intresse av att marken värderades lågt.
ASSESSMENT OF THE CONTESTED MEASURES
BEDÖMNING AV DE OMTVISTADE ÅTGÄRDERNA
The existence of State aid under Article 107(1) TFEU
7.1 Förekomst av statligt stöd enligt artikel 107.1 i EUF-fördraget
Article 107(1) TFEU provides that: “any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Member States, be incompatible with the internal market”.
I artikel 107.1 i EUF-fördraget föreskrivs följande: stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, [är] oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna.
First, it has not been challenged that SJB as well as Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of this partnership, qualify as undertakings for the purpose of this provisions, since they pursue economic activities offering goods and services on the market, as indicated in the opening decision.
För det första har det inte ifrågasatts att både SJB och Schouten de Jong och Bouwfonds, medlemmarna i partnerskapet, kan betecknas som företag i den mening som avses i dessa bestämmelser, eftersom de bedriver ekonomisk verksamhet som består i att erbjuda varor och tjänster på marknaden, såsom anges i beslutet om att inleda förfarandet.