natgillin/translations-raw huggingface dataset:
In other words, at no stage would the private investors have been presented with a business plan concerning the development of the land.
De privata investerarna hade med andra ord inte vid något skede tillgång till en affärsplan över utvecklingen av marken.
As such, this implies that the ex-ante assessment of the project should solely be based on the business plan concerning the film studios;
Detta innebär att förhandsbedömningen av projektet enbart borde baseras på affärsplanen för filmstudiorna.
indeed, all the relevant evidence indicates that land development was not part of the original business plan.
All relevant bevisning tyder i själva verket på att markutvecklingen inte ingick i den ursprungliga affärsplanen.
In fact, the LECG submission of April 2008 explicitly stated, in section 5 (The operational value of a hotel complex and commercial area in Ciudad de la Luz) that the details of the investment in the services complex (hotels and commercial area) were not analysed in either of the two business plans because (i) the above mentioned services would in any event be built after the studio and (ii) the profitability of the studio was high enough and therefore it was not necessary to analyse at that moment the additional cash flows Ciudad de la Luz might generate.
I LECG:s skrivelse i april 2008 anges i själva verket uttryckligen, i avsnitt 5 (det operativa värdet på ett hotellkomplex och kommersiellt område i Ciudad de la Luz), att detaljerna i investeringen i tjänstekomplexet (hotell och kommersiellt område) inte hade analyserats i någon av de båda affärsplanerna eftersom i) de ovannämnda tjänsterna ändå skulle ha utvecklats efter studion och ii) studions lönsamhet var tillräckligt stor och därför behövdes det ingen analys vid den tidpunkten av de ytterligare kassaflöden som Ciudad de la Luz skulle kunna generera.
The only pertinent information relevant for the assessment of the land is represented by the bids received by Ciudad de la Luz in 2005 for the construction and operation of hotels and a commercial area, which were presented in section 5 mentioned earlier.
Den enda relevanta information som går att använda vid bedömningen av marken är de anbud som Ciudad de la Luz fick 2005 på uppförandet och driften av hotellen och det kommersiella området, som presenteras i ovannämnda avsnitt 5.
This represents an evaluation made by the market in a period contemporaneous with the investment decision, a period moreover characterised by the real estate boom.
Detta är en bedömning som görs av marknaden vid samma tid som investeringsbeslutet fattas, en period som för övrigt utmärks av en fastighetsboom.
As will be explained in the next section, the Euroval valuations do not offer proper guidance regarding the value of the land plots.
Som förklaras i nästa avsnitt ger EUROVAL:s värdering inte tillräcklig vägledning i fråga om värderingen av tomterna.
For the purpose of calculating the NPV including this additional land development, it is possible to use the price set by the market (the fact that it is relatively low, as recognised by the Spanish, is indeed evidence that this property development did not seem to be very attractive for private investors).
Vid beräkningen av nettonuvärdet inbegripet denna ytterligare markutveckling går det att använda marknadspriset (det faktum att detta pris är förhållandevis lågt, vilket de spanska myndigheterna erkänner, visar att fastighetsutvecklingen inte verkade vara särskilt attraktiv för privata investerare).
The following table provides NPV calculations that include the property development on the basis of the bids that were actually made in 2005 (EUR 560000 per year, adjusted for inflation, as stated by LECG).
I följande tabell visas beräkningar av nettonuvärde inbegripet fastighetsutveckling på grundval av de faktiska anbud som lämnades 2005 (560000 euro per år, justerat för inflation, enligt LECG:s förklaring).
As can be readily seen, the NPV remains negative.
Det framgår tydligt att nettonuvärdet fortfarande är negativt.
IPC hotels
KPI hotell
A series of land valuation reports were prepared by Euroval.
Euroval utarbetade en rad markvärderingsrapporter.
These reports were commissioned by the Sociedad Proyectos Temáticos de la Comunidad Valenciana, the investor in Ciudad de la Luz (CDL).
Dessa rapporter beställdes av Sociedad Proyectos Temáticos de la Comunidad Valenciana, investeraren i Ciudad de la Luz (CDL).
The reports purport to provide an objective valuation of the land that would be used for the construction of hotels and offices in the CDL complex.
Rapporterna sägs ge en objektiv värdering av den mark som ska användas för uppförandet av hotell och kontor i Ciudad de la Luz-komplexet.
Since the reports broadly follow the same methodologies, some of our comments are generic;
Eftersom rapporterna i stort sett följer samma metod är några av våra anmärkningar generella.
whenever reference is made to specific assertions, the corresponding report is identified.
När vi hänvisar till specifika påståenden anger vi vilken rapport som avses.
This memo describes the limitations of the aforementioned reports and concludes that the valuations presented therein are untrustworthy.
I detta meddelande beskrivs begränsningarna i de ovannämnda rapporterna och det konstateras att värderingarna i dessa rapporter inte är tillförlitliga.
In addition, the memo notes that the valuation report is not compatible with some of the claims found in the documents previously provided by Spanish authorities.
Dessutom konstateras att värderingsrapporten inte stämmer överens med vissa påståenden i de handlingar som de spanska myndigheterna tidigare har lämnat in.
Last, the memo indicates the kind of evidence that could have been used to obtain an estimate of the value of the land.
Slutligen anges vilken typ av bevisning som kunde ha använts för att beräkna markens värde.
The reports
Rapporterna
As can be seen, Euroval has not signed nor stamped any of these reports, i.e. there is no evidence at all that the entity takes responsibility for the valuations.
Som framgår har Euroval inte undertecknat eller stämplat någon av dessa rapporter. Det finns alltså inga belägg alls för att enheten tar ansvar för värderingarna.
The Spanish authorities state that the valuation reports on the land drawn up in 2000 and 2002 do not fulfil the requirements of Ministerial Order ECO 805/2003 regarding the valuation of buildings, ‘since their purpose is other than the scope of application of that Order’ (e.g. p. 3 of the report providing the 2000 valuation for office space).
De spanska myndigheterna konstaterar att de värderingsrapporter för marken som upprättades 2000 och 2002 inte uppfyller kraven i ministerdekret ECO 805/2003 om värdering av byggnader ”eftersom de har ett annat syfte än tillämpningsområdet för det dekretet” (t.ex. sidan 3 i rapporten med 2000 års värdering av kontorslokaler).
It is not explained why the aforementioned ministerial order should not apply.
Det ges ingen förklaring till varför ministerdekretet inte ska tillämpas.
The aforementioned ministerial order is also mentioned in conjunction with Law 6/1998 on land valuation (p. 13 of the aforementioned report).
Samma ministerdekret nämns också tillsammans med lag 6/1998 om markvärdering (sidan 13 i rapporten).
It is argued that, since it is a retrospective valuation for the year 2000 made in 2002, ‘the acting technical team is free to apply the calculation adjustments and hypotheses it considers most appropriate for the objective pursued.’ However, the ‘adjustments’ and ‘hypotheses’ are not spelled out.
Det hävdas att eftersom detta är en retroaktiv värdering för år 2000 som görs 2002 ”får den tekniska gruppen själv göra de justeringar av beräkningarna och använda de hypoteser som den anser är lämpligast för syftet”. Vilka justeringar och hypoteser som avses anges dock inte.
Furthermore, it is not clear why existing law can not be applied, particularly with regard to the valuation of the land.
Dessutom framgår det inte klart varför den befintliga lagen inte kan tillämpas, särskilt i fråga om värderingen av marken.
Nor is a justification provided for not applying the laws that were in force at the time.
Inte heller ges någon motivering av varför de lagar som gällde vid den tidpunkten inte skulle tillämpas.
The report providing the current (2009) valuation of the plot destined for office blocks contains an even more surprising statement.
I rapporten om dagens (2009) värdering av tomten för kontorslokaler finns ett ännu mer överraskande påstående.
It is claimed that the valuation methods applicable according to the current legislation in force can be adapted because:
Där hävdas att de värderingsmetoder som ska tillämpas enligt dagens gällande lagstiftning kan anpassas, eftersom ”syftet med värderingen är ett icke-monetärt bidrag vid tidpunkten i fråga, varför den tekniska gruppen själv får göra de justeringar av beräkningarna och använda de hypoteser som den anser är lämpligast för syftet”.
‘since the purpose of the valuation is a non-monetary contribution at the date in question, the acting technical team is free to apply the calculation adjustments and hypotheses it deems most appropriate for the objective pursued.’ In other words, since the valuation will not lead to a monetary transaction, the valuation methods that have to be applied by law can be modified.
Eftersom värderingen inte kommer att leda till en penningtransaktion går det alltså att ändra de värderingsmetoder som måste tillämpas enligt lag.
To be more precise, since no real money/transaction is involved, the technical team admits that they consider that they can make adjustments that they deem opportune given the ‘objective pursued’.
Eftersom det inte förekommer några verkliga pengar/transaktioner erkänner den tekniska gruppen att den menar att den kan göra justeringar som den anser är lämpliga med tanke på syftet.
It is therefore no wonder that Euroval has not officially endorsed any of the six reports.
Inte undra på att Euroval inte officiellt har ställt sig bakom någon av de sex rapporterna.
Reports pertaining to the building of office space (NNT plot)
a Rapporter om uppförandet av kontorslokaler (NNT-tomten)
The reports should have also explained more clearly what the qualification of ‘tertiary use’ for the land entails.
Rapporterna borde också ha innehållit en tydligare förklaring av vad som krävs för ”tertiär användning” av marken.
The most glaring limitation of these reports is the way they establish benchmark prices for office space in the Ciudad de la Luz complex.
Den mest uppenbara begränsningen i dessa rapporter är metoden för att fastställa riktpriser för kontorslokaler i Ciudad de la Luz-komplexet.
On p. 18 of the 2000 report, nine transactions are listed, including the price paid per square meter.
På sidan 18 i 2000 års rapport förtecknas nio transaktioner inbegripet kvadratmeterpriset.
These transactions took place between December 1999 and September 2000, and the average price paid was of EUR 1111,7 per square meter.
Dessa transaktioner ägde rum mellan december 1999 och september 2000 och det genomsnittliga priset var 1111,7 euro per kvadratmeter.
This is the value taken to represent the benchmark for office space in the Ciudad de la Luz complex.
Detta värde används som riktmärke för kontorslokaler i Ciudad de la Luz-komplexet.
The Ciudad de la Luz complex is outside the city of Alicante and next to an industrial complex (polígono industrial).
Ciudad de la Luz-komplexet ligger utanför staden Alicante, bredvid ett industriområde (polígono industrial).
By contrast, the nine transactions mentioned above involve offices (average size: 115,26 square meters) located in the most prestigious business streets in Alicante.
De nio transaktioner som anges ovan gäller däremot kontor (med en genomsnittlig storlek på 115,26 m2) på de mest prestigefyllda affärsgatorna i Alicante.
Using these transactions to establish a benchmark for the 66576,54 m2 that would be built in Ciudad de la Luz simply does not make sense.
Det är helt enkelt inte rimligt att använda dessa transaktioner för att fastställa ett riktmärke för de 66576,54 m2 som skulle uppföras i Ciudad de la Luz.
The report uses the Spanish Consumer Price Index (CPI — Indice de Precios al Consumo, IPC) to deflate current values.
I rapporten används det spanska konsumentprisindexet (KPI – Indice de Precios al Consumo, IPC) för att deflatera dagens värden.
In particular, the IPC is used to deflate a current valuation of the land back to the year 2000 (p. 24).
IPC används framför allt för deflatera en aktuell värdering av marken tillbaka till år 2000 (s. 24).
We note that, as its name indicates, the CPI/IPC does not encompass asset price inflation;
Vi noterar att KPI/IPC, precis som namnet antyder, inte omfattar inflation i tillgångspriser.
the index is computed on the basis of a basket of consumer goods.
Indexet beräknas på en korg konsumentvaror.
Using the CPI/IPC to deflate land values and/or real estate values is far from being innocuous, for the reasons explained below.
Att använda KPI/IPC för att deflatera markvärden och/eller fastighetsvärden är långt ifrån ofarligt, av de skäl som förklaras nedan.
As is well known, Spain experienced a housing boom that lasted more than 10 years (to a notable extent, its current macroeconomic woes are related to that bubble).
Det är väl känt att Spanien har haft en fastighetsboom som har pågått i mer än tio år (landets nuvarande makroekonomiska problem hänger i hög grad ihop med den bubblan).
As a consequence land prices increased much faster than the general CPI.
Därför har markpriserna ökat mycket snabbare än det generella konsumentprisindexet.
According to statistics gathered by the Ministry of Housing of the Spanish Government (Ministerio de Vivienda, http://www.mviv.es/es/), housing prices in the Alicante province increased by 122,2 % during the period spanning the first quarter of 2000 and the third quarter of 2009 (this time period has been chosen as it corresponds to the one used in the 2000 Euroval report: January 2000 to August 2009).
Enligt statistik som har samlats in av den spanska regeringens bostadsministerium (Ministerio de Vivienda, http://www.mviv.es/es/) ökade bostadspriserna i provinsen Alicante med 122,2 % under perioden från det första kvartalet 2000 till och med det tredje kvartalet 2009 (denna tidsperiod valdes eftersom den motsvarar den period som användes i Euroval-rapporten för 2000: januari 2000–augusti 2009).
Thus, irrespective of whether one takes the average land price for the entire province (EUR 234/m2 in Q1 2004), or that for large municipalities (EUR 464,9/m2 in Q1), applying a deflator of that order of magnitude (+/- 80 %) would result in a land price in Q1 2000 much lower than that reported in the Euroval report.
Oavsett om man använder det genomsnittliga markpriset för provinsen som helhet (234 euro/m2 första kvartalet 2004), eller för stora kommuner (464,9 euro/m2 första kvartalet), skulle en deflator i den storleksordningen (+/- 80 %) leda till ett mycket lägre markpris första kvartalet 2000 än det som anges i Eurovals rapport.
It is also worth mentioning that, regarding the evolution of prices, the reports contradict each other.
Det är också värt att påpeka att rapporterna motsäger varandra när det gäller prisutvecklingen.
As mentioned above, on p. 18 of the 2000 report, nine transactions are listed, including the price paid per square meter.
På sidan 18 i 2000 års rapport förtecknas som sagt nio transaktioner inbegripet kvadratmeterpriset.
The 2009 report follows the same methodology.
Rapporten för 2009 följer samma metod.
This is in line with the Ministry of Housing reports:
Detta stämmer överens med rapporterna från bostadsministeriet:
between the first quarter of 2000 and the second quarter of 2008 (the period of most of the transactions reported in the 2009 report), housing prices in the Alicante province increased by 152,1 %.
mellan första kvartalet 2000 och det andra kvartalet 2008 (den period som omfattar merparten av de transaktioner som togs upp i 2009 års rapport) ökade bostadspriserna i provinsen Alicante med 152,1 %.
The fact that the figures found in the 2009 report are deflated by 15 % to establish current prices does not change the overall picture in view of the magnitudes involved.
Att siffrorna i 2009 års rapport deflateras med 15 % för att fastställa aktuella priser förändrar inte den övergripande bilden av den storleksordning som det rör sig om.
As a by the way, we would also reiterate that using prices for small offices in the centre of Alicante to establish a benchmark for the Ciudad de la Luz complex does not make sense.
För övrigt kan vi också upprepa att det inte är rimligt att använda priser för små kontor i centrala Alicante för att fastställa ett riktmärke för Ciudad de la Luz-komplexet.
Two further comments should be borne in mind.
Två ytterligare anmärkningar bör hållas i minnet.
Firstly, during property boom periods, the price of land usually increases faster that final house prices.
För det första ökar markpriser oftast snabbare än slutliga huspriser under perioder av fastighetsboom.
In any case, the house price index understates land price inflation.
I vilket fall som helst underskattar husprisindexet inflationen på markpriser.
Secondly, the average land price for large municipalities is probably not representative of land prices in a location such as that of CDL.
För det andra är det genomsnittliga markpriset för stora kommuner sannolikt inte representativt för markpriser på en plats som den där Ciudad de la Luz ligger.
This graphical evidence further confirms that house prices have increased much faster than the CPI/ICP.
Detta grafiska belägg bekräftar ytterligare att huspriserna har ökat mycket snabbare än KPI/ICP.
Original source:
Ursprunglig källa:
In all the reports, the arguments used to show that the costs of land development are nil are rather thin, given that some additional costs would have to be borne.
I samtliga rapporter är de argument som används för att visa att kostnaderna för markutveckling är noll ganska tunna, eftersom det måste uppstå vissa ytterligare kostnader.
Finally, in the case of the office complex (NNT) a difference of 35 % (2002) or more than 50 % (2000) between the values obtained from the two valuation methods (dynamic residual method and increase in CPI) is indicative of the highly speculative nature of the exercise.
När det slutligen gäller kontorskomplexet (NNT) visar skillnaden på 35 % (2002) eller mer än 50 % (2000) mellan de värden som erhålls med de två värderingsmetoderna (dynamisk residualmetod och ökning i KPI) hur ytterst spekulativ hela övningen är.
Reports on the valuation of the plot destined for a hotel complex (NNH plot)
b Rapporter om värderingen av den tomt som var avsedd för ett hotellkomplex (NNH-tomten)
The 2000 and 2002 reports on the second plot (‘NNH’) suffer from the same limitations (e.g. use of an inadequate deflator, lack of justification for not applying valuation methods established in Spanish law, etc.).
Rapporterna från 2000 och 2002 om den andra tomten (NNH) har samma begränsningar (t.ex. användning av felaktig deflator, avsaknad av motivering för att inte använda värderingsmetoder som fastställts i spansk lag osv).
As mentioned above, none of these reports are signed or stamped.
Som anges ovan är ingen av dessa rapporter undertecknad eller stämplad.
Some additional comments are nevertheless in order.
Det bör dock lämnas några kompletterande kommentarer.
The 2000 and 2002 reports establish benchmark prices for hotel rooms with the help of average prices.
I rapporterna för 2000 och 2003 fastställs riktpriser för hotellrum med hjälp av genomsnittliga priser.
However, the source is not provided, nor is it clear whether it refers to Alicante province (2002 report), or the Comunidad Valenciana (2000 report).
Källan anges dock inte, och inte heller framgår det om priserna avser provinsen Alicante (2002 års rapport) eller regionen Valencia (2000 års rapport).
Is there any indication that demand would exist for 4-5-star hotels outside Alicante, located next to a highway and a ‘poligono industrial’?
Finns det någon indikation på att det finns en efterfrågan på fyr- och femstjärniga hotell utanför Alicante, alldeles bredvid en motorväg och ett industriområde?
In the same line, it is quite telling that the only hotel close to the CDL complex has been omitted.
Det är ganska avslöjande att det enda hotell som ligger i närheten av Ciudad de la Luz-komplexet har uteslutits.
The latter is an IBIS, whose prices range from EUR 49 per night for the summer of 2010 (http://www.ibishotel.com/gb/reservation/multirates.jshtml consulted on 24 February 2010).
Det senare hotellet är ett IBIS-hotell vars priser börjar på 49 euro/natt för sommaren 2010 (http://www.ibishotel.com/gb/reservation/multirates.jshtml, läst den 24 februari 2010).
As further evidence, luxury apartments next to a golf course (and relatively close to CDL) charge EUR 80 per night in August 2010 (peak season, see http://www.hotelesoasis.com/WebOasis/EN/ficha_hotel/plantio_golf/descripcion.jsp, consulted on 24 February 2010).
Lyxlägenheter i närheten av en golfbana (relativt nära Ciudad de la Luz) kostar 80 euro/natt i augusti 2010 (högsäsong, se http://www.hotelesoasis.com/WebOasis/EN/ficha_hotel/plantio_golf/descripcion.jsp, läst den 24 februari 2010).
The 2009 report for the NNH plot also contain some surprising statements.
Rapporten 2009 för NNH-tomten innehåller också vissa överraskande påståenden.
One is initially pleasantly surprised to find out that the method to undertake the valuation is in conformity with the law (p. 13 reads ‘The methodological references are the criteria laid down in Ministerial Order ECO 805/2003 on real estate valuation and Law 6/1998 of 13 April 1998 on land valuation, the aim of the valuation being to establish the value at the present date.’ However, on p. 25, one discovers that, after all, the valuation report has not complied with the requirements set out in the Ministerial Order: ‘In accordance with Article 61(1)(b) of Order ECO 805/2003 of March 2003 on rules for real estate valuation, we would point out that this Valuation Report does not formally comply with that Order since its purpose is other than the scope of application of the Order’ (‘por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la misma’).
Till en början blir man glatt överraskad av att den metod som används för att göra värderingen är förenlig med lagen (på sidan 13 anges följande: ”Metodreferenserna är de kriterier som fastställs i ministerdekret ECO 805/2003 om fastighetsvärdering och lag 6/1998 av den 13 april 1998 om markvärdering, eftersom syftet med värderingen är att fastställa värdet i dag.” På sidan 25 upptäcker man dock att värderingsrapporten trots allt inte följer de krav som anges i ministerdekretet: ”I enlighet med artikel 61.1 b i order ECO 805/2003 från mars 2003 om regler för fastighetsvärdering vill vi påpeka att denna värderingsrapport inte formellt följde det dekretet eftersom rapporten har ett annat syfte än det som anges för dekretets tillämpningsområde” (por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la misma).
It is also interesting to note that there is a huge difference between the estimates per square meter for the two plots (NNH and NNT).
Det är också intressant att notera att det finns en enorm skillnad i uppskattningarna per kvadratmeter för de båda tomterna (NNH och NNT).
While not denying that the projected uses (offices vs. hotels) may explain part of the difference, the gap is still striking.
Även om vi inte förnekar att de planerade användningsområdena (kontor jämfört med hotell) kan förklara en del av skillnaden är klyftan fortfarande slående.
How is it possible to account for this difference of over 300 %?
Hur är det möjligt med denna skillnad på mer än 300 %?
Should we conclude that this is due to the fact that the methodology used to value the plot destined for hotels is closer to the standards established by the law?
Ska vi dra slutsatsen att den beror på att den metod som används för att värdera den tomt som är avsedd för hotell ligger närmare den lagstadgade standarden?
Or should it be put down to the greater transparency of the price of a hotel night?
Eller är det för att insynen i priset på en hotellnatt är bättre?