natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Thus, the decisions of FABV are imputable to the State and, to the extent that they have financial implications, they imply the use of State resources.
De beslut som FABV fattar kan således tillskrivas staten och i den mån besluten har ekonomiska konsekvenser innebär dessa att statliga medel används.
Moreover, the Municipality was clearly involved in this operation, as the option granted to Hammar required a capital injection of SEK 9 million from the Municipality to FABV to provision for the loss that would arise if Hammar exercised the option.
Dessutom var kommunen helt klart delaktig i denna transaktion, eftersom den option som Hammar beviljades krävde ett kapitaltillskott på 9 miljoner kronor från kommunen till FABV som avsättning för den förlust som skulle uppstå om Hammar utnyttjade sin option.
In this respect, the Commission concludes that the sale of the Facility to Hammar involved State resources.
Mot bakgrund av detta drar kommissionen slutsatsen att försäljningen av anläggningen till Hammar omfattade statliga medel.
Since the transaction benefited a specific undertaking (i.e. Hammar), it has to be considered a selective measure.
Eftersom transaktionen gynnade ett specifikt företag (dvs. Hammar) måste åtgärden betraktas som en selektiv åtgärd.
The measure distorts or has the potential to distort competition and affect trade within the Union and the European Economic Area (‘EEA trade’) within the meaning of the State aid case law of the Court of Justice of the European Union.
Åtgärden snedvrider eller kan snedvrida konkurrensen och påverka handeln inom unionen och Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (nedan kallad handeln inom EES) i den mening som avses i Europeiska unionens domstols relevanta rättspraxis på området statligt stöd.
In order to maintain that the selective advantage entailed in the sale of the Facility to Hammar had no or an insignificant effect on trade, the report prepared by Copenhagen Economics (see recital 30) argues that the real estate market in which Hammar is active is purely local.
Som argument för att den selektiva fördel som försäljningen av anläggningen till Hammar medförde inte alls eller endast i obetydlig omfattning påverkade handeln görs det i rapporten från Copenhagen Economics (se skäl 30) gällande att den fastighetsmarknad där Hammar är verksam är enbart lokal.
However, the potential effect on trade does not depend on whether a particular aid recipient happens to be active internationally or only nationally, but on whether the goods or services in which he trades are or could be subject to intra-Union trade [11].
Den eventuella påverkan på handeln är dock inte beroende av om en viss stödmottagare råkar vara verksam internationellt eller enbart på nationell nivå, utan avgörs snarare av om de varor och tjänster som stödmottagaren bedriver handel med är eller skulle kunna vara föremål för handel inom unionen [11].
That criterion is met in this case, given that real estate and real-estate-related services are subject to intra-Union trade and investment, a fact which, in the present case, is substantiated by the fact that the previous owner of the Facility (Chips AB) is the Finnish-based subsidiary of Orkla, a group with international operations.
Detta kriterium är uppfyllt i detta ärende, eftersom fastighetstjänster och fastighetsrelaterade tjänster är föremål för handel och investeringar inom unionen. Detta faktum bekräftas i föreliggande ärende av det förhållandet att anläggningens tidigare ägare (Chips AB) är ett Finlandsbaserat dotterbolag till Orkla, som är en internationellt verksam koncern.
This constitutes evidence of cross-border interest in the asset in question, i.e. the Facility, which, moreover, is not an empty plot of land but an operational production facility for frozen foodstuffs.
Detta bevisar att det finns ett gränsöverskridande intresse för den berörda tillgången (dvs. anläggningen), som för övrigt inte är en obebyggd tomt utan en anläggning i drift för produktion av djupfrysta livsmedel.
Therefore, the Commission is of the view that, even if Hammar operates exclusively at local level, the company is active in a market where an effect on intra-Union and EEA trade and competition cannot be ruled out.
Kommissionen anser därför att även om Hammar enbart är verksamt på lokal nivå är företaget verksamt på en marknad där en påverkan på handeln och konkurrensen inom unionen och EES inte kan uteslutas.
The arguments put forward by Hammar thus give the Commission no reason to depart from the preliminary findings of the opening decision on this criterion.
De argument som Hammar lagt fram är därför ingen anledning för kommissionen att avvika från sin preliminära bedömning av detta kriterium i beslutet om att inleda förfarandet.
The advantage
Fördelen
The sole criterion of the State aid definition under discussion, therefore, is whether FABV’s sale of the Facility conferred an advantage on Hammar.
Det enda kriteriet i definitionen av statligt stöd som är föremål för övervägande är därför om FABV:s försäljning av anläggningen gav Hammar en fördel.
On the basis of the information available, the Commission is of the view that FABV sold the Facility to Hammar at a price below its market value, which a private market investor is unlikely to do, thereby granting an advantage to Hammar.
På grundval av tillgänglig information anser kommissionen att FABV sålde anläggningen till Hammar till ett pris som låg under marknadsvärdet, vilket en privat marknadsinvesterare troligen inte skulle göra, och därmed beviljade Hammar en fördel.
The present case concerns the sale of certain assets in public ownership to a private undertaking.
Detta ärende gäller försäljning av vissa offentligt ägda tillgångar till ett privat företag.
Some of those assets are real estate (land and buildings) and to assess the presence of aid in those cases the Commission applies the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [12] (‘the Communication’).
En del av tillgångarna består av fastigheter (mark och byggnader), och för att kunna bedöma förekomsten av stöd i dessa fall tillämpar kommissionen sitt meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader [12] (nedan kallat meddelandet).
When the sale concerns other types of assets, the Commission applies the test of the private operator in a market economy, i.e. it assesses whether the public seller behaved as a private investor operating in a market economy.
På andra typer av tillgångar som försäljningen avser tillämpar kommissionen testet om en privat investerare i en marknadsekonomi, dvs. den bedömer om den offentliga säljaren agerade som en privat investerare i en marknadsekonomi.
However, since the Communication is based on the same private investor test, for ease of presentation, the Commission will refer to that Communication to assess the whole transaction [13].
Av tydlighetsskäl kommer kommissionen emellertid att bedöma hela transaktionen på grundval av detta meddelande eftersom det baserar sig på samma test [13].
In particular, in accordance with point II.1 of the Communication, the existence of State aid in favour of the buyer is automatically ruled out when the sale follows ‘a sufficiently well-publicised, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid’.
I enlighet med punkt II.1 i meddelandet utesluts framför allt automatiskt förekomsten av statligt stöd till förmån för köparen när försäljningen följer på ”ett vederbörligen offentliggjort, öppet och villkorslöst anbudsförfarande (av auktionstyp), där det bästa eller det enda anbudet antas”.
According to the information gathered by the Commission, it appears that no bidding procedure was organised by FABV for the sale of the Facility. Therefore, the presence of State aid cannot be automatically ruled out on that ground.
Enligt den information som kommissionen samlat in verkar FABV inte ha anordnat något anbudsförfarande inför försäljningen av anläggningen, och därför kan förekomsten av statligt stöd inte automatiskt uteslutas på den grunden.
Hammar argues that the price of SEK 8 million reflects the market value of the Facility because at the time the option was agreed there were no other bids.
Hammar hävdar att priset på 8 miljoner kronor motsvarar anläggningens marknadsvärde, eftersom inga andra bud lades vid den tidpunkt då optionen avtalades.
The Commission notes, however, that the Municipality’s sale of the Facility was not transparent and open to other bidders.
Kommissionen konstaterar emellertid att kommunens försäljning av anläggningen inte var transparent och öppen för andra anbudsgivare.
Consequently, the price at which it was sold does not allow the Commission to draw any conclusion as to its genuine market value [14].
Därför kan kommissionen inte utifrån försäljningspriset dra några slutsatser om det verkliga marknadsvärdet [14].
In addition, the Commission notes that FABV purchased the Facility for SEK 17 million on 13 February 2008, and on the same date agreed to provide a purchase option to Hammar for the much lower price of SEK 8 million.
Kommissionen noterar vidare att FABV köpte anläggningen för 17 miljoner kronor den 13 februari 2008 och samma dag gick med på att ge Hammar option på att få köpa anläggningen till det mycket lägre priset 8 miljoner kronor.
Point II.2(a) of the Communication further provides that, if the sale takes place without an unconditional bidding procedure, ‘an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards’.
Enligt punkt II.2 a i meddelandet bör, om överlåtelsen sker utan villkorslöst anbudsförfarande, en ”oberoende värdering genomföras av en eller flera oberoende värderingsmän före förhandlingarna om överlåtelsen för att fastställa marknadsvärdet på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder”.
The Commission notes that FABV did not request any independent evaluation of the Facility prior to the sale negotiations.
Kommissionen noterar att FABV inte begärde någon oberoende värdering av anläggningen före försäljningsförhandlingarna.
However, notwithstanding the absence of an open and unconditional bidding procedure and of an independent evaluation prior to the sale negotiations, the market value of the Facility as it was sold by FABV to Hammar can be inferred from other information available.
Trots att något öppet och villkorslöst anbudsförfarande inte anordnades och någon oberoende värdering av anläggningen inte gjordes före försäljningsförhandlingarna, finns det annan tillgänglig information som gör det möjligt att sluta sig till anläggningens marknadsvärde vid den tidpunkt då FABV sålde den till Hammar.
Indeed, when the Facility was put up for sale in late 2007, Chips AB commissioned Colliers International [15] to draw up a memorandum of sale for the Facility.
När anläggningen lades ut till försäljning i slutet av 2007 gav Chips AB Colliers International [15] i uppdrag att upprätta en försäljningspromemoria för anläggningen.
Colliers International indicated a sale price of SEK 27 million (EUR 2,7 million) for the real estate alone, i.e. not including movable property and intellectual property rights.
Colliers International angav ett försäljningspris på 27 miljoner kronor (2,7 miljoner euro) för själva fastigheten, dvs exklusive lös egendom och immateriella tillgångar.
As noted in the opening decision, the Commission believes this to constitute a reasonable estimate of the market price because (i) the estimate was obtained prior to the sale negotiations; (ii) it was commissioned by Chips AB in relation to the sale of the Facility, i.e. in a context where Chips AB could reasonably have had no other interest than to obtain an accurate estimate of the market value; (iii) the study was performed by a third party independent of both seller and buyer; and (iv) Colliers International has wide experience in the real estate sector.
Såsom konstateras i beslutet om att inleda förfarandet anser kommissionen att detta är en rimlig uppskattning av det marknadsmässiga priset, eftersom i) uppskattningen gjordes före försäljningsförhandlingarna, ii) den beställdes av Chips AB i samband med försäljningen av anläggningen, dvs. i ett sammanhang där Chips AB rimligtvis inte kunde ha haft något annat intresse än att få en korrekt uppskattning av marknadsvärdet, iii) undersökningen genomfördes av en tredje part som var oberoende i förhållande till såväl säljare som köpare och iv) Colliers International har en gedigen erfarenhet inom fastighetsbranschen.
However, Hammar contests the Commission’s preliminary view that this evaluation was independent, as it was commissioned by the seller.
Hammar bestrider dock kommissionens preliminära åsikt att värderingen var oberoende, eftersom den beställts av säljaren.
Hammar also considers that the assumptions used by Colliers International were not realistic (inter alia as it assumed only a 10 % vacancy rate), in view of the situation of the Facility at the time of the transaction.
Hammar anser också att Colliers Internationals antaganden inte var realistiska (bl.a. utgick Colliers International från en vakansgrad på endast 10 %), med tanke på den situation som rådde vid anläggningen vid tidpunkten för transaktionen.
Swedbank estimated the market value of the Facility at SEK 30 million (EUR 3 million), even though the premises valued were smaller than the total size of the Facility [17].
Swedbank uppskattade anläggningens marknadsvärde till 30 miljoner kronor (3 miljoner euro), även om de lokaler som värderades var mindre än hela anläggningen [17].
The vacancy rate assumption used by Swedbank was 35 %, while all other assumptions were comparable to those used by Colliers International.
Swedbank utgick från en vakansgrad på 35 %, medan övriga antaganden var jämförbara med Colliers Internationals antaganden.
The PwC report provides a series of market value estimates for the Facility depending on the moment at which it was sold.
PwC-rapporten innehåller en rad uppskattningar av anläggningens marknadsvärde, beroende på när den såldes.
For instance, the report concludes that the value of the Facility at the time of the sale from Chips AB to FABV was approximately SEK 9 million, while it was approximately SEK 5,5 million (EUR 0,55 million) when rented by Hammar from FABV on the same date (13 February 2008).
I rapporten konstateras t.ex. att anläggningens värde när Chips AB sålde den till FABV var ca 9 miljoner kronor, medan det var ca 5,5 miljoner kronor (0,55 miljoner euro) när Hammar hyrde den av FABV samma dag (den 13 februari 2008).
The PwC report provides a third estimate of the market value of the Facility at the time when Hammar rented it to the local entrepreneurs (1 March 2008) of approximately SEK 21 million (EUR 2,1 million).
PwC-rapporten innehåller en tredje uppskattning av anläggningens marknadsvärde vid den tidpunkt då Hammar hyrde ut den till de lokala företagarna (den 1 mars 2008) på omkring 21 miljoner kronor (2,1 miljoner euro).
The Commission first notes that the PwC report provides diverging figures for the market value of the Facility over a short period of time.
Kommissionen noterar för det första att PwC-rapporten ger olika siffror för anläggningens marknadsvärde under en kort tidsperiod.
Given that the market value of real estate tends to remain relatively constant in the short term, except in the occurrence of exceptional circumstances, the Commission has strong doubts as to some of the valuations provided in the PwC report, in particular in view of the fact that all transactions took place within a very short timeframe.
Eftersom marknadsvärdet på fastigheter tenderar att vara ganska konstant på kort sikt (utom vid exceptionella omständigheter) förhåller sig kommissionen mycket tveksam till en del av värderingarna i PwC-rapporten, särskilt med hänsyn till att samtliga transaktioner genomfördes inom en mycket kort tidsrymd.
In relation to the first two valuations of the Facility contained in the PwC report (SEK 9 million and SEK 5,5 million, respectively), the Commission comes to the conclusion that, when compared to the contemporaneous estimates of Colliers International and Swedbank, these two valuations appear unrealistic.
Vad gäller de två första värderingarna av anläggningens värde i PwC-rapporten (9 miljoner kronor respektive 5,5 miljoner kronor) anser kommissionen att de verkar orealistiska jämfört med Colliers Internationals och Swedbanks samtidiga värderingar.
On the one hand, in relation to the estimate of SEK 5,5 million, the Commission notes that PricewaterhouseCoopers (‘PwC’) bases its valuation on the cash flows derived from the rents paid by Hammar to FABV for the rental of the Facility, rents which PwC itself acknowledges to be very low compared to the normal return on a comparable industrial facility.
Å ena sidan, vad gäller värderingen till 5,5 miljoner kronor, noterar kommissionen att PricewaterhouseCoopers (nedan kallat PwC) baserar sin värdering på kassaflödet i form av de hyror som Hammar betalar till FABV för anläggningen. PwC erkänner dock självt att dessa hyror är mycket låga jämfört med den normala avkastningen för en jämförbar industrianläggning.
This is particularly striking when compared to the rents charged by Hammar to the local entrepreneurs only a few days later, which were approximately seven times higher (see footnotes 7 and 8).
Detta blir desto mer anmärkningsvärt när man jämfört med de hyror som Hammar tar ut av de lokala företagarna bara några dagar senare, som var omkring sju gånger högre (se fotnoterna 7 och 8).
In view of this, the Commission concludes that the rents charged to Hammar were below market price.
Med beaktande av detta drar kommissionen slutsatsen att de hyror som Hammar betalade låg under de marknadsmässiga hyrorna.
The Commission thus considers that the valuation of SEK 5,5 million, which rests on an assumed level of rental income which is below market level, does not reflect the true market value of the Facility.
Kommissionen anser således att värderingen till 5,5 miljoner kronor, som bygger på ett antagande om hyresinkomster som ligger under marknadsmässig nivå, inte avspeglar anläggningens verkliga marknadsvärde.
On the other hand, the estimate of SEK 9 million rests on an assumed vacancy rate of 100 % in the two first years of ownership, which then falls to 75 % in year 3 and 50 % in year 4 and levels out at 60 % for the remainder of the period covered by the valuation.
Å andra sidan bygger uppskattningen 9 miljoner kronor på antagandet att vakansgraden är 100 % under de två första åren av ägande, att den minskar till 75 % år tre och till 50 % år fyra och att den planar ut till 60 % för resten av den period som värderingen omfattar.
However, the assumed vacancy rate disregards the fact that, at the time of the sale, it was known that the local entrepreneurs were prepared to rent the Facility, and that consequently the value to assess is that of the Facility with a tenant.
I antagandet om vakansgraden beaktas dock inte att det vid försäljningstidpunkten var känt att de lokala företagarna var beredda att hyra anläggningen och att det värde som ska bedömas därför är anläggningen med en hyresgäst.
The third estimate of the PwC report places the market value of the Facility at the time when Hammar sold it to the local entrepreneurs at approximately SEK 21 million, even if the premises covered by that estimate are somewhat smaller than the total size of the Facility (see footnote 17).
Den tredje uppskattningen i PwC-rapporten är att anläggningens marknadsvärde var ca 21 miljoner kronor vid den tidpunkt då Hammar sålde den till de lokala företagarna, även om de lokaler som uppskattningen gäller har en något mindre omfattning än hela anläggningen (se fotnot 17).
That estimate is based on essentially the same methodology as the estimates by Colliers International and Swedbank, and uses as its main assumption the terms of the tenancy agreement between Hammar and the local entrepreneurs, i.e. the terms of the actual lease that applied at the time of the sale.
Denna uppskattning baseras i huvudsak på samma metod som Colliers Internationals och Swedbanks uppskattningar och antagandet bygger främst på villkoren i hyresavtalet mellan Hammar och de lokala företagarna, dvs. villkoren i det hyresavtal som gällde vid tidpunkten för försäljningen.
It must also be noted that the terms of the lease presumably were market conform, in particular since they were agreed between two private market operators arguably having only economically rational motives.
Det måste också noteras att avtalsvillkoren antagligen var marknadsmässiga, särskilt eftersom de avtalades mellan två privata marknadsaktörer som kan hävdas ha enbart ekonomiskt rationella motiv.
The Commission thus considers that the third estimate of the market value of the Facility contained in the PwC report is plausible.
Kommissionen anser således att den tredje uppskattningen av anläggningens marknadsvärde i PwC-rapporten är rimlig.
Therefore, irrespective of which estimate of the Facility’s market value one chooses (the Colliers International one, the Swedbank one, or the third estimate in the PwC report), it is clear that the price of SEK 8 million at which FABV sold the Facility to Hammar was well below market price, and consequently that it granted an advantage to Hammar.
Därför är det klart, oavsett vilken uppskattning av anläggningens marknadsvärde som väljs (Colliers Internationals, Swedbanks eller den tredje uppskattningen i PwC-rapporten), att det pris på 8 miljoner kronor till vilket FABV sålde anläggningen till Hammar låg långt under ett marknadsmässigt pris och därför gav Hammar en fördel.
Since all the necessary criteria of Article 107(1) TFEU are met, the Commission concludes that the measure under assessment constitutes State aid. Moreover, since this State aid measure was provided to the beneficiary without prior Commission authorisation, it constitutes unlawful aid.
Eftersom alla villkor i artikel 107.1 i EUF-fördraget är uppfyllda drar kommissionen slutsatsen att den granskade åtgärden utgör statligt stöd, som dessutom är olagligt eftersom det gavs till stödmottagaren utan kommissionens förhandsgodkännande.
Quantification of the advantage
Kvantifiering av fördelen
The advantage for the beneficiary will correspond to the difference between the price paid by Hammar, i.e. SEK 8 million, and the market price of the Facility.
Fördelen för stödmottagaren motsvarar skillnaden mellan det pris som Hammar betalade, dvs. 8 miljoner kronor, och det marknadsmässiga priset på anläggningen.
In establishing the market price of the Facility, the Commission will examine the possible alternatives and estimates available, namely: (i) the SEK 17 million effectively paid by FABV to Chips AB on 18 February 2008; (ii) the SEK 40 million effectively paid by the local entrepreneurs to Hammar; (iii) the SEK 27 million estimated by Colliers International before the sale; (iv) the SEK 30 million estimated by Swedbank in June 2008; and (v) the SEK 21 million valuation contained in the PwC report.
Kommissionen fastställer det marknadsmässiga priset på anläggningen genom att undersöka de möjliga alternativ och uppskattningar som står till buds, nämligen: i) de 17 miljoner kronor som FABV faktiskt betalade till Chips AB den 18 februari 2008, ii) de 40 miljoner kronor som de lokala företagarna faktiskt betalade till Hammar, iii) de 27 miljoner kronor som uppskattades av Colliers International före försäljningen, iv) de 30 miljoner kronor som Swedbank uppskattade i juni 2008 och v) värderingen till 21 miljoner kronor i PwC-rapporten.
The Commission considers that the price of SEK 17 million paid by FABV to Chips AB at the time of its purchase of the Facility does not constitute compelling evidence of the market value.
Kommissionen anser att det pris på 17 miljoner kronor som FABV betalade till Chips AB vid tidpunkten för köpet av anläggningen inte utgör något övertygande bevis för marknadsvärdet.