natgillin/translations-raw huggingface dataset:
By letter dated 19 November 2004, the Commission informed Finland that it had decided to initiate the procedure laid down in Article 88(2) of the EC Treaty (now Article 108(2) of the Treaty on the Functioning of the European Union) in respect of the aid.
Genom en skrivelse av den 19 november 2004 underrättade kommissionen Finland om sitt beslut att inleda det förfarande som anges i artikel 88.2 i EG-fördraget (numera artikel 108.2 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt) avseende den aktuella åtgärden.
The Commission invited interested parties to submit their comments on the measure but did not receive any such comments.
Kommissionen uppmanade berörda parter att inkomma med sina synpunkter på stödet i fråga. Inga synpunkter inkom emellertid.
On 20 October 2005, the Commission adopted a final negative decision and ordered Finland to recover the aid from Componenta (‘the 2005 Decision’).
Den 20 oktober 2005 fattade kommissionen ett negativt slutgiltigt beslut (nedan kallat 2005 års beslut) och ålade de finländska myndigheterna att återkräva stödet från Componenta.
The 2005 Decision closing the formal investigation procedure was published in the Official Journal of the European Union [3].
2005 års beslut om att avsluta det formella granskningsförfarandet offentliggjordes i Europeiska unionens officiella tidning [3].
Componenta launched an appeal against the Decision, which was annulled by judgment of 18 December 2008 (‘the judgment’) for failure to provide adequate grounds [4].
Componenta överklagade beslutet som ogiltigförklarades genom en dom (nedan kallad domen) av den 18 december på grund av bristande motivering [4].
Finland submitted observations by letters dated 5 January and 10 January 2010, which also included two studies on the valuation of the real estate concerned.
Finland inkom med synpunkter i form av skrivelser daterade den 5 respektive den 10 januari 2010, vilka inbegrep två utredningar rörande värderingen av den berörda fastigheten.
DESCRIPTION OF THE FACTS
DETALJERAD BESKRIVNING AV FAKTA
Transaction
Transaktionen
Componenta is a metal manufacturing company based in Karkkila, Finland.
Componenta är en stålproducent med säte i Högfors, Finland.
Most of the company’s EUR 316 million turnover in 2004 was generated in the Nordic countries and central Europe.
Huvuddelen av företagets nettoförsäljning på 316 miljoner euro 2004 gick till Nord- och Centraleuropa.
The group employed some 2200 people in 2004.
Koncernen sysselsatte cirka 2200 personer 2004.
The transaction under assessment concerns the real estate company, Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (hereinafter ‘KK’), which owned real estate in Karkkila, located some 65 km north west of Helsinki.
Den transaktion som är föremål för granskning avser fastighetsbolaget Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (nedan kallat KK) som ägde fastigheter i staden Högfors, ca 65 km nordväst om Helsingfors.
KK was jointly owned (50/50) by Componenta and Karkkila.
KK ägdes gemensamt (50/50) av Componenta och Högfors stad.
In 1996 each joint venture partner had granted KK an interest-free shareholder loan of EUR 1670184.
Båda parterna i det gemensamma företaget hade 1996 beviljat KK ett räntefritt aktieägarlån på 1670184 euro.
Componenta received EUR 713092,50 as payment for the 50 % of shares sold to Karkkila,
Componenta erhöll 713092,50 euro i betalning för de 50 % av aktierna som såldes till Högfors stad.
This resulted in a change of creditor from Componenta to the city of Karkkila.
Detta innebar ett byte av fordringsägare från Componenta till Högfors stad.
Karkkila therefore mobilised the sum of EUR 2383276,50 for the above transaction: EUR 713092,50 as payment for KK’s shares and EUR 1670184 as an interest-free loan granted to KK.
De medel som Högfors stad hade till sitt förfogande för den ovan nämnda transaktionen uppgick således till sammanlagt 2383276,50 euro, varav 713092,50 euro i form av en betalning för KK:s aktier och 1670184 euro i form av ett räntefritt lån som beviljats KK.
The purchase price for the shares was calculated by reference to the standard prices at which Karkkila sold real estate in 2003.
Aktiernas inköpspris beräknades på grundval av följande standardpriser som Högfors stad använde vid försäljning av fastigheter 2003:
Sales prices per m2 for the plots sold by KK
Standardpriser per m2 för fastigheter som såldes av KK
Zone 1
Zon 1
Detached houses
Tomter för egnahemshus
Terraced houses
Tomter för radhus
Tower blocks
Tomter för höghus
Zone 2
Zon 2
Raw land outside town planning
Mark utanför detaljplaneområde
Land earmarked for public parks
Mark avsatt för parkområde
These standard prices were applied to the real estate in KK’s land portfolio at the time of the transaction and divided by two, which resulted in the share purchase price of EUR 713092,50.
Dessa standardpriser tillämpades på de fastigheter som ingick i KK-portföljen vid tiden för transaktionen, och de delades med två, vilket gav ett inköpspris för aktierna på 713092,50 euro.
The sales contract between Karkkila and Componenta furthermore stated the following:
I köpeavtalet mellan Högfors stad och Componenta anges vidare följande:
the seller agrees to invest in the extension of Componenta Karkkila Oy’s production facilities in the city of Karkkila as specified in Annex 1 to this contract.
”Säljaren förbinder sig att investera i utvidgningen av Componenta Högfors Ab:s produktionsanläggningar i Högfors stad i enlighet med specifikationerna i bilaga 1.
It is estimated that the investment will create 50–70 new full-time jobs in Karkkila in 2004 (in 2003 the number of jobs was 130);
Investeringen förväntas skapa 50–70 nya arbetstillfällen på heltid i Högfors under 2004 (cirka 130 anställda under 2003).
if the extension of the seller’s facilities is not commenced in 2004 as specified in the above paragraph, the buyer has the right to cancel the transaction at its own discretion.
Om arbetet med att utvidga säljarens anläggningar inte inleds under 2004 i enlighet med ovanstående punkt har köparen rätt att ogiltigförklara transaktionen efter eget gottfinnande.”
Annex 1 to the sales contract stated that Componenta would merge the operations of two of the Group’s production sites, namely the Alvesta (located in Sweden) and Karkkila foundries, and that the decision on the future location of the foundry would depend on the outcome of an analysis.
I bilaga I till köpeavtalet anges att Componenta kommer att slå samman verksamheten i två av koncernens gjuterier, dvs. gjuteriet i Alvesta i Sverige och gjuteriet i Högfors, och att beslutet om var det framtida gjuteriet ska ligga beror på utfallet av en undersökning.
In 2005, the Alvesta foundry was closed and production was transferred to Karkkila.
År 2005 lades gjuteriet i Alvesta ned och produktionen flyttades till Högfors.
After having taken over Componenta’s shares in KK, Karkkila decided to terminate KK’s activities and transfer the land to the city.
Efter det att Högfors stad hade förvärvat Componentas andelar i KK beslutade staden att likvidera KK och överföra marken till staden.
KK’s assets
KK:s portfölj
Karkkila is located some 65 kilometres north-west of Helsinki along highway No 2, in the north-eastern part of Uusimaa Province.
Högfors är beläget ca 65 km nordväst om Helsingfors längs riksväg 2, i nordvästra delen av landskapet Nyland.
Karkkila had some 8500 inhabitants in 2003.
Staden hade ca 8500 invånare 2003.
The city developed around the Högfors blast furnace founded in the 19th century and its northern area extends along the shores of a lake.
Staden växte upp kring Högfors masugn från 1800-talet och bebyggelsen är spridd kring runt en sjö i norra delen av Högfors.
The real estate owned by KK covered 730000 m2 of land in Karkkila and its immediate surroundings, no more than 2,5 km from the town centre.
De fastigheter som ägdes av KK omfattade 730000 m2 mark i Högfors och de närmaste omgivningarna, inom ett avstånd av 2,5 km från stadens centrum.
In December 2003, the situation was as follows:
I december 2003 rådde följande situation:
the highest value land is located in the Asemanranta area (zone 1) and earmarked for tower blocks.
Det högsta värdet kan beräknas för marken på Asemanranta-området (zon 1) som är avsatt för höghus.
This area accounts for roughly half the value of KK’s portfolio,
Den står för ca hälften av värdet av KK:s portfölj.
most of the land is located in the Haapala/Uusitalo area (zone 2).
Största delen av marken ligger i området Haapala/Uuusitalo (zon 2).
It is earmarked for detached family houses and represents about a quarter of the total value of the portfolio,
Den är avsatt för egnahemshus och står för omkring en fjärdedel av det sammanlagda värdet.
the portfolio also contains a few plots for detached houses in other residential areas, some land earmarked for tower blocks in the Takko I area and a few terraced houses,
Portföljen innehåller dessutom några få tomter för egnahemshus i andra stadsdelar, några fastigheter i Takko I avsatta för höghus och några tomter avsatta för radhus.
part of the land is earmarked for public park areas,
En del mark är avsatt som parkområden.
the portfolio also includes some raw land outside town planning.
Portföljen innehåller också en del råmark utanför detaljplaneområdet.
In total, the real estate comprises about 160 plots of land.
Fastigheterna omfattar sammanlagt ca 160 tomter.
Karkkila intended, however, to reshape some of the land and subdivide it into smaller plots.
Högfors stad hade emellertid för avsikt att omstrukturera en del av fastigheterna och dela upp dem i mindre tomter.
KK was by far the biggest real estate owner in Karkkila at the time of the transaction.
Vid tiden för transaktionen var KK den klart största fastighetsägaren i Högfors stad.
After acquiring full ownership, Karkkila intended to lease out some of the land to cover operating expenses.
Efter det att Högfors stad hade blivit ägare till hela KK hade staden för avsikt att arrendera ut en del fastigheterna för att täcka driftskostnaderna.
KK’s operating expenses (salary, rent, interests on loans) in 2000-2003 were at most EUR 40000.
KK:s driftskostnader (löner, hyra, låneräntor) under åren 2000–2003 översteg aldrig 40000 euro.
Further relevant information
Övriga relevanta upplysningar
Karkkila is located within commuting distance of Helsinki.
Högfors är beläget på pendlingsavstånd till Helsingfors.
Real estate in Helsinki and the surrounding areas has become very expensive and prices are still rising.
Fastighetspriserna i Helsingfors med omgivande städer är synnerligen höga och priserna fortsätter att stiga.
This price pressure has led people to settle in municipalities surrounding the capital, which has had a knock-on effect on real estate prices there.
Pristrycket leder till att invånarna ser sig tvungna att söka sig till städerna kring huvudstaden. Denna process leder till höjda fastighetspriser i dessa städer.
Karkkila can be considered a possible alternative location, together with three other towns: Vihti, Lohja and Hyvinkää.
Högfors kan betraktas som ett alternativ till tre andra kommuner, nämligen Vichtis, Lojo och Hyvinge.
Distances from Helsinki are as follows:
Kommunernas centralorter ligger på följande avstånd till Helsingfors:
Distances from Helsinki
Avstånd till Helsingfors
These municipalities have attracted considerable numbers of new residents.
Dessa tre kommuner drog till sig nya invånare i betydande utsträckning.
As a consequence, real estate prices rose significantly before (and after) the transaction, with prices doubling in Karkkila, and in some instances increasing sixfold.
Till följd av detta steg fastighetspriserna betydligt före (och efter) transaktionen. I Högfors steg priserna till det dubbla, i vissa fall rentav till det sexdubbla.
According to official forecasts published in 2000, the population of Karkkila was expected to rise to 9600 inhabitants by 2025, which would mean housing needs of 600 new homes.
Enligt officiella prognoser från 2000 förväntades invånarantalet i Högfors stiga till 9600 år 2025, vilket skulle medföra ett behov av ytterligare 600 bostäder.
These forecasts were soon seen to lag far behind the actual population increase.
Denna prognos befanns snart ligga under den faktiska befolkningsökningen.
During the five years preceding the transaction, real estate prices in Karkkila had increased on average by 30 %.
Under de fem år som föregick transaktionen hade fastighetspriserna i Högfors stigit med i genomsnitt 30 %.
COMMENTS FROM FINLAND
SYNPUNKTER FRÅN FINLAND
Finland submitted three ex-post expert studies on valuing the land.
Finland lade i efterhand fram sammanlagt tre värderingar av marken som genomförts av experter.
They concluded that the price paid corresponded to the market price.
Slutsatsen var att det pris som betalats som mest motsvarade marknadspriset.
The first of these (Study B) contains only a general statement that the valuation of the land was correct without entering into details.
I den första värderingsrapporten (värdering B) konstaterades bara allmänt att värderingen av fastigheterna var korrekt, men några detaljerade uppgifter gavs inte.
The second study, the KP & P report, (Study C) analyses the real estate situation in Karkkila and the surrounding municipalities in more detail.
I den andra värderingen (värdering C; genomförd av Kiinteistötaito Peltola & Pulkkanen, nedan kallat KP&P) analyserades fastighetssituationen i Högfors med omgivningar i detalj.
Finland argues that Karkkila acquired full ownership of the shares because it was a medium- to long-term, low-risk investment.
Finland hävdar att Högfors stad förvärvade full äganderätt till aktierna som en investering med låg risk på medellång till lång sikt.
Considering the constant rise in real estate prices in the neighbouring municipalities, Karkkila’s forecast population increase, saturation of existing neighbourhoods and the need for expansion, Karkkila City Council considered that purchasing full ownership of KK would be profitable.
Mot bakgrund av de kontinuerligt stigande fastighetspriserna i grannkommunerna, den förväntade befolkningsökningen i Högfors, det faktum att de befintliga bostadsområdena redan var utbyggda och behovet av expansion ansåg Högfors stadsfullmäktige att en investering i form av förvärv av den fulla äganderätten av KK skulle ha varit lönsam.
Finland also explained that the possibility of speeding up procedures was another practical reason for obtaining sole ownership.
Finland förklarade vidare att möjligheten att påskynda förfarandet var en ytterligare praktisk orsak till att förvärva hela äganderätten.
In particular, a large number of decisions had to be taken in the Haapala/Uusitalo area on re-splitting plots to facilitate development of the area.
Särskilt på området Haapala/Uusitalo behövde ett stort antal beslut fattas för att tomterna skulle kunna omstruktureras för att underlätta en exploatering av området.
Since real estate activities were not Componenta’s core business, it was in its interests to cease this branch of activity, whereas it was in Karkkila’s interests to be able to steer land development completely independently.
Eftersom handel med fastigheter inte utgjorde en av Componentas kärnverksamheter låg det i Componentas intresse att göra sig av med den, medan det låg i Högfors stads intresse att ha fullständig kontroll över exploateringen av marken.
Finland explained why a comparison with Vihti, Lohja and Hyvinkää was pertinent.
Finland förklarade varför en jämförelse med Vichtis, Lojo och Hyvinge var relevant.
Finland underlined, inter alia, that there was no passenger rail link to Vihti and Lohja, which would allow commuters to travel easily between these municipalities and Helsinki.
Finland poängterade bland annat att det inte fanns någon passagerartrafik med tåg till Vichtis och Lojo som skulle underlätta pendling mellan dessa orter och Helsingfors.
Finland contends that the Commission’s calculation of the amount of aid in the 2005 decision was distorted because the shareholder loan was taken into account twice.
Finland hävdar att kommissionens beräkning av stödbeloppet i 2005 års beslut snedvrids av att aktieägarlånet tagits i beaktande två gånger.
The loan was deducted from the value of the company for the calculation of the value of 50 % of the shares and taken into account as repayment to Componenta.
Lånet drogs av företagets värde vid beräkningen av värdet av 50 % av aktierna och togs i beaktande som återbetalning till Componenta.
Finland therefore argues that the price of the shares (EUR 713092,50) already includes the loan because that amount was calculated on the basis of KK’s net worth.
Finland hävdar därför att lånet redan är inbegripet i värdet av aktierna (713092,50 euro), eftersom priset beräknades på grundval av KK:s nettovärde.
The Court of Justice of the European Union has consistently held that the criterion of trade being affected is met if the recipient firm carries out an economic activity involving trade between Member States.
Enligt rättspraxis vid Europeiska unionens domstolar uppfylls kriteriet om påverkan på handeln när det stödmottagande företaget bedriver ekonomisk verksamhet som omfattar handel mellan medlemsstaterna.
Other companies in the internal market also manufacture the same products as Componenta and they are intensively traded between Member States.
Componentas produkter tillverkas även av andra företag på den inre marknaden, och är föremål för omfattande handel mellan medlemsstaterna.
For the purposes of Article 107(1) TFEU, state resources include local authority resources [6].
Enligt artikel 107.1 i EUF-fördraget inbegriper statliga medel lokala myndigheters medel [6].
Thus the transaction in question, which was financed with Karkkila’s resources, involves state resources within the meaning of Article 107(1).
Den berörda transaktionen som finansierades med medel från Högfors stad inbegriper således statliga medel enligt artikel 107.1.
Therefore, any advantage granted to Componenta in the context of the transaction which Componenta would not have received in normal market conditions would fall within the scope of Article 87(1) of the EC Treaty.
En eventuell fördel som beviljats Componenta i samband med transaktionen, som Componenta inte skulle ha fått under normala marknadsvillkor, skulle därför falla inom räckvidden för artikel 87.1 i EG-fördraget.
It follows that the main question in the case at hand is whether Componenta received a level of payment that it would not have obtained under normal market conditions.
Huvudfrågan i föreliggande ärende är således huruvida Componenta erhöll en ersättning som företaget inte skulle ha fått under normala marknadsvillkor.
The Commission notes that the redemption clause in the sales contract concluded between Componenta and Karkkila can be seen as an indication that the purchase conditions offered by Karkkila were intended to encourage Componenta to keep its production site in Karkkila and close the blast furnace in Alvesta.
För det första noterar kommissionen att villkoren i det köpeavtal som ingicks mellan Componenta och Högfors stad vid första anblicken kan ses som ett tecken på att de köpevillkor som Högfors stad erbjöd var avsedda att uppmuntra Componenta att bevara sin produktionsanläggning i Högfors och lägga ned gjuteriet i Alvesta.
The judgment of the Court of First Instance [7] held that the deal was conditional but did not specify the consequences.
I sin dom [7] ansåg domstolen att affären skedde under vissa förutsättningar, men uttalade sig inte om konsekvenserna.
In fact, even if the conditionality hints at the fact that the transaction might have been concluded on favourable terms for Componenta, there is no advantage for Componenta that clearly stems from these clauses.
Även om denna villkorlighet tyder på att transaktionen kan ha gjorts på villkor som är fördelaktiga för Componenta, föreligger ingen fördel för Componenta som klart härrör från dessa klausuler.
Indeed, on the one hand, as will be seen below, the price paid to Componenta for the sale of its stake in KK did not exceed the market price and, on the other hand, the Commission did not find any evidence of other advantages that Componenta might have received from those clauses.
Såsom anges nedan översteg det pris som erlades till Componenta för försäljningen av dess andel i KK inte marknadspriset, och kommissionen fann inga bevis för att villkoren skulle ha kunnat medfört andra fördelar för Componenta.
The Commission therefore assessed whether a market economy investor already holding 50 % of the shares would have acquired full ownership under these conditions.
Kommissionen undersökte därför om en aktieägare i en marknadsekonomi som redan innehar 50 % av aktierna skulle ha förvärvat den fulla äganderätten under rådande omständigheter.
It is established case law that ‘although the conduct of a private investor, with which the intervention of a public investor pursuing economic policy aims must be compared, need not be the conduct of an ordinary investor laying out capital with a view to realising a profit in the relatively short term, it must at least be the conduct of a private holding company or a private group of undertakings pursuing a structural policy, whether general or sectoral, and guided by prospects of profitability in the longer term’ [8].
Enligt domstolens fasta rättspraxis behöver den privata investerares agerande, som utgör jämförelseobjekt för agerandet hos en offentlig investerare med ekonomisk-politiska mål, inte nödvändigtvis motsvara en vanlig investerares agerande, vars mål är att generera vinst på mer eller mindre kort sikt, utan det bör åtminstone motsvara ett privat holdingbolags eller en privat koncerns agerande, genom att följa en strukturell, övergripande eller sektoriell strategi och låta sig vägledas av lönsamhetsutsikter på längre sikt [8].
General considerations concerning the value of the shares
Allmänna synpunkter rörande aktiernas värde
The Commission communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [9] (hereinafter ‘the Communication’) does not apply directly since the case at hand does not actually concern the sale of land but the purchase of shares in a real estate company.
Kommissionens meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader [9] (nedan kallat meddelandet) är inte direkt tillämpligt, eftersom det aktuella ärendet inte direkt avser försäljningen av marken i sig, utan köpet av aktier i ett fastighetsbolag.
However, the principles of this communication can apply since the value of KK’s shares is essentially determined by the market value of the land in its portfolio.
Kommissionen kan dock beakta principerna i detta meddelande, eftersom värdet på KK:s aktier i huvudsak bestäms av marknadsvärdet på den mark som ingår i dess portfölj.
Therefore the assessment of the value of the land owned by KK is crucial for establishing the presence of state aid.
Värderingen av den mark som ägdes av KK är avgörande för att kunna fastställa förekomst av statligt stöd.
In any case, the communication is based on the principle of a private investor operating in a market economy, i.e. the sale of land by the public authorities does not include elements of state aid if it is sold at a price which a private investor would have been able to obtain in normal market conditions.
Det ovan nämnda meddelandet bygger på principen om en privat investerare i en marknadsekonomi, dvs. att offentliga myndigheters försäljning av mark inte innehåller inslag av statligt stöd om marken säljs till ett pris som en privat investerare som verkar under normala marknadsvillkor skulle ha kunnat få.
The Commission considers that the appropriate starting-point of the analysis is the price that a market economy investor owning 50 % of KK’s shares would have been prepared to pay for the acquisition of full ownership.
Kommissionen anser att den kontrafaktiska situationen i detta fall utgörs av det pris som en investerare i en marknadsekonomi som äger 50 % av KK skulle ha betalat för förvärvandet av den fulla äganderätten.
A market economy operator would base the calculation of the price it would be prepared to pay on the return it could expect from its investment.
En aktör i en marknadsekonomi skulle bygga beräkningen av det pris han är redo att betala på den avkastning som han kan förvänta på investeringen.