natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Indeed, according to the Shareholder Agreement [10] and KK’s Articles of Association [11], Karkkila had the right of first refusal on KK’s shares owned by Componenta and it had the right of redemption, if Componenta tried to sell them to a third party.
Enligt en klausul i aktieägaravtalet [10] och KK:s bolagsordning [11] hade Högfors stad förköpsrätt till de av KK:s aktier som ägdes av Componenta, och staden skulle ha haft inlösningsrätt om Componenta hade försökt sälja dem till en annan köpare.
These rules were a disincentive for Componenta to seek other buyers.
Dessa regler ledde till att Componenta inte var intresserat av att finna andra köpare.
Moreover, any other private buyer would have been deterred from buying 50 % of the shares in KK, unless by doing so it would have acquired full control over KK.
Dessutom skulle privata köpare ha varit ointresserade av att förvärva 50 % av aktierna i KK, om de inte samtidigt skulle ha förvärvat den fulla kontrollen över KK.
Indeed, any new partner that did not have full control over KK would be bound by KK’s Articles of Association [12], according to which the purpose of KK was to slow down the increase in the price of land and housing in Karkkila to the benefit of the population.
En eventuell ny partner som inte hade full kontroll över KK skulle ha varit bunden av de villkor som anges i KK:s bolagsordning [12], i vilken det anges att KK:s syfte var att bromsa prisökningarna på mark och bostäder i Högfors, till gagn för stadens befolkning.
The Commission also takes the view that a market economy shareholder acquiring full ownership would take into consideration the financing of the overall investment (EUR 2,37 million for the shares and the loan).
Kommissionen anser även att en aktieägare i en marknadsekonomi som förvärvar full äganderätt skulle reflektera över finansieringen av den sammanlagda investeringen (2,37 miljoner euro för aktierna och lånet).
Finland also explained that Karkkila had planned to increase rental income after the transaction in order to cover KK’s financing and operating costs (less than EUR 40000 per year before the transaction).
Finland förklarade också att Högfors stad hade planerat att öka sina arrendeintäkter efter transaktionen för att täcka KK:s finansierings- och driftskostnader (under 40000 euro per år före transaktionen).
If the city became the sole shareholder it would be in a position to change KK’s Articles of Association, which limited its freedom as regards pricing policies.
Om staden hade blivit den enda aktieägaren skulle den ha kunnat ändra KK:s bolagsordning, som begränsade dess frihet i fråga om prispolitiken.
Thus, from a legal viewpoint, there was nothing to prevent the city from raising rental income once it had full ownership of KK.
Ur juridisk synpunkt fanns det ingenting som förhindrade staden att höja hyresinkomsterna så snart den hade full kontroll över KK.
The Commission notes that subsequent developments confirm that cost coverage through rental income was a realistic plan.
Kommissionen konstaterar att den faktiska utvecklingen bekräftar att kostnadstäckningen genom arrendeintäkter var en realistisk plan.
Karkkila concluded 28 long-term rental agreements, which generated the following revenue:
Högfors stad ingick 28 långfristiga arrendeavtal som genererade intäkter enligt följande:
Rental income after the transaction
Arrendeintäkter efter transaktionen
In addition, in return for the free-interest loan, a private investor would have expected an increase in the value of its stake in the company.
Vidare hade en privat investerare förväntat sig att hans andel i företaget skulle öka i värde som en kompensation för det räntefria lånet.
During the five years preceding the transaction, real estate prices in Karkkila had increased on average by 30 % and by some 10 % between 2005 and 2008.
Under de fem år som föregick transaktionen hade fastighetspriserna i Högfors stigit med i genomsnitt 30 %, och mellan 2005 och 2008 med ca 10 %.
At the same time, the population of Karkkila was expected to grow by more than 100 people per year until 2025, which, on a conservative estimate, would mean that at least 70 new homes would have to be built in the city every year [13].
Samtidigt förväntades invånarantalet i Högfors stiga med mer än 100 personer per år fram till 2025, vilket enligt en försiktig uppskattning innebär att minst 70 nya bostäder skulle behöva byggas i staden varje år [13].
For these reasons, a private investor could expect a significant increase in the value of its stake in KK.
Av dessa orsaker skulle en privat investerare förvänta sig en betydande ökning av värdet på sin andel i KK.
Value of the land
Fastigheternas värde
As a first step, the Commission assessed whether the share purchase price paid by Karkkila entailed an advantage for Componenta because the seller would have obtained a lower price under normal market conditions.
Kommissionen har inledningsvis bedömt om inköpspriset för de aktier som köpts av Högfors stad medförde en fördel för Componenta, eftersom säljaren skulle ha erhållit ett lägre pris under normala marknadsvillkor.
Finland indicated the value of KK’s assets as follows [14]:
Finland angav värdet på KK enligt följande [14]:
Value of KK’s assets as calculated by Finland
KK:s värde enligt Finlands beräkningar
Current value of land
Markens nuvarande värde
Cash and bank deposits
Kontanter och banktillgodohavanden
KK’s net value
KK:s nettovärde
50 % of KK’s net value
50 % av KK:s nettovärde
It became apparent from the data submitted by Finland that the actual market prices vary significantly between different neighbourhoods and residential areas.
Utifrån de uppgifter som lämnats av Finland framgick det emellertid snart att de faktiska marknadspriserna varierar betydligt mellan stadsdelar och bostadsområden.
For that reason, the Commission focused its assessment more closely on the areas concerned.
Av denna orsak riktade kommissionen in sin bedömning på de berörda områdena.
The Commission notes that Karkkila embarked on the acquisition of full ownership with a medium- to long-term perspective.
Kommissionen noterar att Högfors stad gick in för ett förvärv av den fulla äganderätten med ett perspektiv på medellång till lång sikt.
It is not unusual in the real estate business to expect significant medium- to long-term increases in value, circumstances permitting.
Detta är inte ovanligt i fastighetsbranschen, särskilt när det på grundval av omständigheterna kan förväntas en betydande värdeökning på berörda fastigheterna på medellång till lång sikt.
Karkkila pursued a long-term investment strategy and sought to generate profits from increased future sales.
Högfors stad följde en långsiktig investeringsstrategi och strävade efter att generera vinst från en ökad försäljning i framtiden.
In the specific situation of Karkkila, Finland demonstrated that Karkkila had valid reasons to expect a major population increase in the medium- to long-term future that would lead to considerable additional housing needs.
När det gäller situationen i Högfors visade Finland att Högfors stad hade välgrundade skäl att förvänta en avsevärd befolkningsökning i en inte alltför avlägsen framtid, vilken skulle medföra ett stort behov av ytterligare bostäder.
The main reason was that the three municipalities to the north and west of Helsinki — Vihti, Lohja and Hyvinkää — had attracted large numbers of residents, many of them commuters.
Den främsta orsaken var att tre kommuner norr och väster om Helsingfors – Vichtis, Lojo och Hyvinge – drog till sig nya invånare i betydande omfattning, bland annat många pendlare.
As a result, real estate prices grew rapidly and constantly and were not expected to slow down in the near future.
Fastighetspriserna steg därför snabbt och kontinuerligt, och någon avmattning inom den närmaste framtiden var inte att vänta.
In 2003, prices in these neighbouring municipalities were on average 2,5 times higher than in Karkkila.
År 2003 var priserna i dessa grannkommuner i genomsnitt 2,5 gånger högre än i Högfors.
Karkkila therefore expected that further price increases would cause people to move to Karkkila as the next logical alternative place to live, even if prices in Karkkila also rose significantly.
Högfors stad förväntade sig därför att ytterligare prishöjningar i dessa kommuner skulle leda till att köparna sökte sig till Högfors som följande logiska alternativ, oavsett om priserna även i Högfors skulle stiga betydligt.
It did not seem unrealistic to expect real estate prices in Karkkila to double.
Samtidigt föreföll det inte orealistiskt att fastighetspriserna i Högfors skulle fördubblas på medellång sikt.
Although subsequent developments are not directly relevant for an ex-ante analysis of the transaction, the development of real estate prices in the three neighbouring municipalities in the years after the transaction confirmed that the forecast was realistic.
Även om den faktiska utvecklingen inte är direkt relevant för en förhandsanalys av syftena med transaktionen, kan det konstateras att prisutvecklingen på fastigheter i de tre grannkommunerna under åren efter transaktionen bekräftar att prognosen var realistisk.
In some instances, real estate prices were over four times higher than in Karkkila.
I vissa fall överskred priserna fastighetspriserna i Högfors fyra gånger.
Another reason for expecting Karkkila’s population to rise was the scheduled renovation of the road to Karkkila — it had already been planned at the time of the transaction and was subsequently carried out.
En ytterligare orsak till varför inflyttning till Högfors var att vänta var upprustningen av vägförbindelsen till staden som redan var planerad vid tiden för transaktionen (och senare genomfördes).
The acquisition of full ownership was also driven by official forecasts of population increases.
Bakom beslutet att förvärva den fulla äganderätten låg officiella prognoser om befolkningstillväxt.
An initial study had been published in 2000 by the Uusimaa Regional Council, which estimated that the population of Karkkila would grow by about 9600 inhabitants by 2025 (i.e. about 10 %), and that an additional 600 new homes would be needed.
Enligt den första undersökning som offentliggjordes av Nylands förbund 2000 antogs att befolkningen i Högfors skulle öka med ca 9600 personer fram till 2025 (dvs. med ca 10 %), och att 600 nya bostäder skulle behövas.
This forecast soon proved to be too conservative.
Denna prognos visade sig snart vara för försiktig.
At the time of the transaction, Karkkila expected a much higher population increase resulting in additional housing needs of at least 70 new homes per year.
Vid tidpunkten för transaktionen förväntade Högfors stad en mycket större befolkningsökning, som skulle medföra ett behov av ytterligare minst 70 bostäder per år.
This positive forecast was later confirmed by a further study carried out by the Uusimaa Regional Council on 18 August 2009, according to which the population of Karkkila was expected to grow by 100 inhabitants per year up until 2030, leading to additional housing needs of 70 new homes per year.
Denna positiva prognos bekräftades senare i en ytterligare undersökning som lades fram av Nylands förbund den 18 augusti 2009, i vilken befolkningsökningen uppskattades till 100 invånare per år fram till år 2030, och bostadsbehovet till ytterligare 70 nya bostäder per år.
In the event, even this second forecast was topped, since 137 new homes were built in 2006 and 95 new homes in 2007.
Den faktiska utvecklingen överträffade denna prognos, eftersom 137 nya bostäder byggdes 2006 och 95 nya bostäder 2007.
It should also be noted that KK was by far the biggest real estate owner in Karkkila.
Det bör också noteras att KK var den ojämförligt största fastighetsägaren i Högfors.
At the time of the transaction, the actual number of real estate plots included in the portfolio was unclear, as Karkkila intended to divide and reshape some of them (in particular in the Haapala/Uusitalo area).
Vid tidpunkten för transaktionen var det exakta antalet bostäder som omfattades av portföljen oklart, eftersom Högfors stad hade för avsikt att dela upp och omstrukturera en del av tomterna, särskilt på området Haapala/Uusitalo.
In addition, a higher number of homes per plot can be built on land for terraced housing and even more so on land for tower blocks.
Vidare byggs ett större antal bostäder per tomt på mark avsatt för radhus och, i synnerhet, på mark avsatt för höghus.
The portfolio list submitted by Finland gives fewer than 140 sites for housing (the remainder were earmarked for parks).
Den förteckning över fastigheter som lämnats av Finland upptar färre än 140 fastigheter för bostadsändamål (återstoden är parkområden).
With estimated housing needs of 70 new homes per year at the time of the transaction, the projected needs for the next 10 years would be 700 new homes and for the next 20 years 1400 new homes.
Med det behov av 70 nya bostäder per år som förväntades vid tidpunkten för transaktionen skulle man kunna räkna med ett behov av 700 nya bostäder under de följande tio åren och 1400 nya bostäder under de följande tjugo åren.
Given that KK had no major competitor in Karkkila, the city of Karkkila could reasonably expect to be able to sell most — if not all — the property in its portfolio.
Med tanke på att KK inte hade någon större konkurrent i Högfors kunde Högfors stad skäligen kunna räkna med att sälja största delen eller rentav alla fastigheter i portföljen.
Finland explained that Karkkila’s strategy was first to improve the value of the land it owned by reshaping and developing it, to wait for the knock-on effects of the general price increase in the area and to sell the land only at a later stage.
Finland förklarade allmänt taget att Högfors stad hade som strategi att först höja värdet på sina fastigheter genom att omstrukturera och exploatera dem, att invänta de priseffekter som följde av den allmänna prisökningen i regionen och inte sälja dem förrän i ett senare skede.
In line with this strategy, KK had already refrained from early sales in previous years, which explains the low level of sales in the years preceding the transaction.
I enlighet med denna strategi hade KK avstått från att sälja under de föregående åren, viket förklarar den ringa försäljningen under åren före transaktionen.
The Commission notes that the land owned by KK was valued differently according to the different types of land, i.e. land for detached houses, for terraced houses, blocks of flats, parks and land for public use.
Kommissionen noterar att den mark som ägdes av KK värderades separat enligt typ av mark, dvs. mark för egnahemshus, radhus, höghus, parker respektive allmänna områden.
The particular features of each area are described and analysed separately below.
En närmare beskrivning och analys av de enskilda områdena ges nedan.
Asemanranta area
Asemanranta
The land earmarked for tower blocks located in the Asemanranta area is valued at EUR 2358158, i.e. about half of the value of KK’s assets.
Värdet på fastigheterna i området Asemanranta, som är avsatt för höghus, uppgår till 2358158 euro, dvs. ungefär hälften av värdet på KK:s egendom.
For the purposes of the transaction, the land was valued at EUR 79,56/m2.
För transaktionen värderades marken till 79,56 euro per kvadratmeter.
The studies are not fully conclusive in this respect, the main reason being the lack of reference prices in Karkkila.
Värderingarna är inte uttömmande i detta avseende, främst eftersom referenspriser i Högfors saknas.
In fact, no land for tower blocks had been sold on the market in Karkkila until the transaction.
I Högfors hade ingen mark avsatt för höghus sålts på marknaden före transaktionen.
The expert study submitted by Finland during the first investigation period (Study A) had indicated a price of EUR 50/m2.
I den expertvärdering (värdering A) som Finland lade fram under den första undersökningsperioden angavs ett pris på 50 euro per kvadratmeter.
Finland has now explained that this figure was probably based on the figure used for state-funded social housing in the region and was well below the market price.
Finland har nu förklarat att detta pris troligen byggde på de uppgifter som används för statligt finansierade bostäder i regionen och låg betydligt under marknadspriset.
This initial study also estimated the value of land for tower blocks at between EUR 60 and EUR 75/m2.
I denna ursprungliga värdering uppskattades i övrigt värdet på fastigheter för höghus till 60–75 euro per kvadratmeter.
The second study (Study B) explains that the price paid corresponds to the market price without providing any additional information.
I den andra värderingen (värdering B) konstaterades att det erlagda priset motsvarar marknadspriset, utan att någon ytterligare information gavs.
The KP & P report (Study C) concludes that the price of EUR 79,56/m2 corresponds to the market price, since it is far below the prices paid in the three neighbouring municipalities.
I KP&P:s värdering (värdering C) drogs slutsatsen att priset 79,56 euro per kvadratmeter motsvarar marknadspriset, eftersom det låg långt under de priser som betalats i de tre angränsande kommunerna.
In the absence of any further benchmarks, these studies provide some guidance on real estate prices in the areas surrounding Helsinki at the time of the transaction.
I avsaknad av en exaktare måttstock ger dessa värderingar en viss vägledning om priset på fastigheter i Helsingforsområdet vid tiden för transaktionen.
The Commission therefore verified the data contained in those studies and supplemented them with its own assessment.
Kommissionen har därför granskat uppgifterna i värderingsrapporterna och kompletterat dem med sin egen bedömning.
The Asemanranta area enjoys a very good location on the shores of a lake, 200m away from the city centre.
Området Asemanranta har ett speciellt läge, nämligen vid stranden av en sjö, 200 meter från stadens centrum.
According to Finland, the value of the area is exceptionally high because it benefits from direct lake view and access.
Enligt Finland är värdet på det berörda området exceptionellt högt på grund av sjöutsikten och tillgängligheten till sjön.
A comparable plot was sold in 2006 for EUR 92,35/m2.
Försäljningen av en motsvarande tomt 2006 skedde till priset 92,35 euro per kvadratmeter.
Karkkila actually considered the value of the property high enough to raise the sales price to EUR 105/m2 in January 2008.
Högfors stad ansåg att värdet på egendomen var tillräckligt högt för att höja försäljningspriset till 105 euro per kvadratmeter i januari 2008.
A second important factor in assessing the value of this area is the surface area to which the price is applied.
En annan viktig faktor för värderingen av området är den yta som priset tillämpas på.
The sales valuation was conservatively based on the minimum planning permission of 29640 m2, whereas maximum planning permission could go up to 39590 m2.
Försäljningsvärderingen grundades på en minimal byggnadsrätt på 29640 m2, medan den maximala byggnadsrätten var 39590 m2.
Given the expected population increase, Karkkila counted on a long-term business case for maximum planning permission.
Med tanke på den förväntade befolkningsökningen räknade Högfors stad med att den maximala byggnadsrätten skulle vara affärsmässigt lönsam på lång sikt..
Despite the fact that no land for tower blocks had been sold in Karkkila before the transaction, the city could reasonably expect that there was an emerging market for this type of building.
Trots att inga fastigheter avsatta för höghus hade sålts i Högfors före transaktionen kunde Högfors stad rimligen räkna med att marknaden för denna typ av byggande var på uppgång.
In 2003, four building permits for tower blocks were granted.
Under 2003 beviljades fyra byggnadslov för höghus.
Developments after the transaction confirm that the forecast was not unreasonable, given that six further permits were requested and granted up to 2007, and seven tower blocks were built between 2007 and mid-2010.
Utvecklingen efter transaktionen bekräftar att prognosen inte var orimlig, med tanke på att sex ytterligare byggnadslov söktes och beviljades fram till 2007, och att sju höghus byggdes mellan 2007 och mitten av 2010.
Prices paid in the neighbouring municipalities went up to EUR 133,6/m2 in 2003 in Hyvinkää and even reached a peak of EUR 312,6/m2 for a sale in Vihti in 2004.
De priser som betalades i grannkommunerna steg till 133,6 euro per kvadratmeter i Hyvinge år 2003 och som högst till hela 312,6 euro per kvadratmeter i Vichtis år 2004.
The Commission considers that the three studies provide values that are broadly comparable and do not appear manifestly wrong if compared with the prices paid for similar land at the time of the transaction.
Kommissionen anser att dessa tre värderingar innehåller uppgifter som i huvudsak är jämförbara och att de inte förefaller uppenbart felaktiga vid en jämförelse med de priser som betalades på marknaden för motsvarande mark vid tiden för transaktionen.
There is no need to establish which of the studies is the most reliable, since the price paid for the shares remains below the market value even under the most conservative estimate (see overall market value calculation in paragraph 84 et seq.).
Frågan om vilken av värderingarna som kan betraktas som mest tillförlitlig kan lämnas obesvarad, eftersom det pris som betalats för aktierna ligger under marknadsvärdet även vid lägsta möjliga antagande om värdet (se skäl 84 och följande om allmän beräkning av marknadsvärde).
The lowest possible value has been estimated by the Commission as follows: considering the prime location of the land in Asemanranta, the market price was at least in the upper segment of the range provided by the most conservative of the consultants, i.e. EUR 75/m2.
Det lägsta möjliga värdet har uppskattats av kommissionen enligt följande: Med tanke på Asemanrantafastigheternas utmärkta läge låg marknadspriset åtminstone i den övre delen av det intervall som angivits av den försiktigaste av värderingsmännen, dvs. 75 euro per kvadratmeter.
Working on the conservative assumption that the land is sold for the minimum planning permission only, the minimum market value would be EUR 2223000.
Om vi gör det försiktiga antagandet att marken säljs med endast minimal byggnadsrätt skulle fastigheternas marknadsvärde uppgå till minst 2223000 euro.
The maximum value in the case of overestimation — if any — could thus be considered to be EUR 135158,4, which would correspond to EUR 67579,2 for 50 %.
I den mån överskattning förekom kan den anses uppgå till högst 135158,4 euro, vilket motsvarar 67579,2 för andelen på 50 %.
The Commission notes that this value includes the 8-9 hectares also belonging to the Asemanranta area, which will remain as streets, parks, etc. For example, in the partial master plan, the shore area is earmarked for recreational purposes and as a nature protection area.
Kommissionen noterar att man i detta värde har beaktat de 8–9 hektar som också ingår i Asemanranta-området och som är avsatta för gator, parker och liknande. Exempelvis har man i delgeneralplanen avsatt strandområdet för rekreation och naturskydd.
Therefore these 8-9 hectares contribute to the high price of the residential part of the area but they have not been priced separately.
Dessa 8–9 hektar bidrar därför till det höga priset på den del av området som avsatts för bostäder, och de har inte prissatts separat.
Haapala and Uusitalo area
Området Haapala och Uusitalo
Most of the land in KK’s real estate portfolio was located in the Haapala/Uusitalo area, which is some 2,5 km to the south-west of the city centre.
Huvuddelen av fastigheterna i KK:s portfölj var belägna på området Haapala/Uusitalo som ligger ca 2,5 km sydväst om stadens centrum.
These two adjacent areas were earmarked for detached residential houses and terraced houses but had not yet been developed.
Dessa två intill varandra liggande områden var avsatta för egnahemshus och radhus, men de hade ännu inte exploaterats.
As development had not yet begun, prices were low, as was the number of sales.
Detta faktum var orsaken till de låga priserna och en orsak till den ringa försäljningen.
KK owned virtually the entire area.
KK ägde så gott som hela området.