natgillin/translations-raw huggingface dataset:
For the purposes of the transaction, the land was valued at EUR 1612059 for all types of plot, with a price of EUR 10,19/m2 for detached houses and EUR 74,02/m2 for terraced houses, in accordance with the city’s standard prices.
För transaktionen värderades fastigheterna till sammanlagt 1612059 euro för alla typer av tomter, med ett pris per kvadratmeter på 10,19 euro för egnahemstomter och 74,02 euro för radhustomter, i enlighet med stadens standardpriser.
The total value of the land for detached houses was EUR 973268 and EUR 811209 for terraced houses.
Det sammanlagda värdet av egnahemstomterna var 973268 euro, och av radhustomterna 811209 euro.
Prices for detached houses
Priser för egnahemstomter
All three studies state that the prices for detached houses corresponded to market prices.
I alla tre värderingarna konstateras att priserna för egnahemstomter motsvarade marknadspriserna.
The KP & P report (Study C) explains that market prices were 15-20 % higher than the prices applied by Karkkila.
I KP&P:s värdering (värdering C) anges att marknadspriserna var 15–20 % högre än de priser som tillämpades av Högfors stad.
All three studies referred to average sales prices, whereas the data submitted by Finland revealed significant differences between neighbourhoods, with Haapala/Uusitalo apparently situated at the lower end of the price range.
I alla tre värderingarna hänvisades dock till de genomsnittliga försäljningspriserna, vilket innebar att de uppgifter som lämnats av Finland visar på betydande skillnader mellan bostadsområdena, med Haapala/Uusitalo i den nedre delen av intervallet.
In 2003, two plots were sold in Haapala (private company to private individual): in April 2003, a plot had been sold for EUR 9,25/m2, and in August another one for EUR 10,06/m2.
År 2003 såldes två tomter i Haapala (av ett privat företag till en privatperson). För den tomt som såldes i april 2003 var priset 9,25 per kvadratmeter och för den tomt som såldes i augusti 2003 var priset 10,06 euro per kvadratmeter.
This would correspond to a price increase of 8,8 % over four months.
Detta skulle innebära en prishöjning på 8,8 % under fyra månader.
Considering general price developments in Karkkila, where prices rose by 12,6 % between 2001 and 2002, and 42,7 % between 2002 and 2003, a 1,3 % price increase over the last four months of 2003 can be considered in line with the general trend.
Mot bakgrund av den allmänna prisutvecklingen i Högfors med en prisökning på 12,6 % åren 2001–2002 och på 42,7 % åren 2002–2003 kan en prisökning på 1,3 % under de fyra sista månaderna 2003 anses ligga i linje med den allmänna tendensen.
In view of these circumstances, the Commission sees no reason why a price of EUR 10,19/m2 in December 2003 could not be accepted as the market price.
Med tanke på dessa omständigheter ser kommissionen ingen anledning till att ett pris på 10,19 euro per kvadratmeter i december 2003 inte skulle kunna godtas som ett marknadspris.
Prices for terraced houses
Priser för radhustomter
As regards the prices for terraced houses, there are no reference sales in the area which would provide a direct benchmark.
När det gäller priserna för radhustomter har det inte skett någon försäljning i området som kan tjäna som direkt riktmärke.
The initial expert had estimated a market value ranging between EUR 70 and EUR 80/m2, the KP & P report (Study C) only refers to the much higher prices for plots for terraced houses in the neighbouring municipalities.
Den första fastighetsexperten uppskattade marknadsvärdet till 70–80 euro per kvadratmeter. I KP&P:s värdering (värdering C) nämns bara de mycket högre priserna för radhustomter i grannkommunerna.
Since all three studies conclude that the price paid corresponded to the market price and since there are no indicators that these conclusions are not correct for the Haapala/Uusitalo area, the Commission can accept that the price of EUR 74,2/m2 corresponded to the market price.
Eftersom man i alla tre värderingarna drar slutsatsen att det pris som betalades motsvarade marknadspriset och det inte föreligger några fakta som tyder på att dessa slutsatser inte är riktiga för området Haapala/Uusitalo, kan kommissionen godta att priset 74,2 euro per kvadratmeter motsvarade marknadspriset.
Full ownership of entire area
Full äganderätt till hela området
The Commission asked Finland to explain why Karkkila had an interest in acquiring full ownership of this entire area, considering that past sales figures seemed to indicate that buyers were not interested in this neighbourhood and obviously preferred other city areas, despite the higher prices.
Kommissionen bad Finland redogöra för varför det låg i Högfors stads intresse att förvärva den fulla äganderätten till hela området, med tanke på att försäljningsstatistiken under tidigare år tydde på att köparna inte var intresserade av området och föredrog andra områden i staden, trots de högre priserna.
Finland explained that already in previous years, KK had followed a targeted investment strategy, consisting of developing Haapala/Uusitalo as the future residential neighbourhood of Karkkila.
Finland förklarade att KK redan under de föregående åren hade tillämpat en målinriktad investeringsstrategi som gick ut på att exploatera Haapala/Uusitalo som det framtida egnahemsområdet i Högfors.
Other residential areas in the city were already starting to be saturated and, based on population growth, it was expected that new areas would need to be developed.
De övriga stadsdelarna började bli utbyggda och den befolkningsökningen ledde till förväntningar på exploatering av andra områden.
Karkkila had already successfully followed the same strategy in other neighbourhoods: it had extended public utilities to the areas of Tuorila, Nikkimäki and Pumminmäki.
Högfors stad hade redan med framgång följt samma strategi i andra bostadsområden och utvidgat kommunaltekniken till områdena Tuorila, Nikkimäki och Pumminmäki.
In 2003, the average sales price in Pumminmäki was already EUR 14,28, and Karkkila successfully sold plots at the new standard price of EUR 14 in 2004, with prices rising further in subsequent years (up to EUR 18,5/m2 in 2005).
År 2003 hade det genomsnittliga försäljningspriset i Pumminmäki stigit till 14,28 euro, och Högfors stad sålde med framgång tomter till det nya standardpriset 14 euro under 2004. Under de följande åren steg priserna ytterligare och nådde 18,5 euro per kvadratmeter 2005.
The expectation was that the value of real estate in Haapala/Uusitalo would reach that of similarly developed residential areas and in addition follow the general price increase trends.
Värdet på fastigheterna i Haapala/Uusitalo förväntades stiga till samma nivå som för bostadsområden som exploaterats på motsvarande sätt och dessutom följa den allmänna tendensen i fråga om prisökningar.
A value increase of at least 40-50 % after development (i.e. within three to four years) therefore seemed justified, plus additional increases in the medium to long term.
En värdeökning på minst 40–50 % efter exploatering (dvs. inom 3–4 år) föreföll därför motiverad, och härtill kommer ökningar på lång till medellång sikt.
It was in Karkkila’s interests to develop the area under one infrastructure project covering the whole area.
Vidare hade Högfors stad hade intresse av att exploatera området genom ett enda infrastrukturprojekt som omfattade hela området.
A single coordinated development approach would be much cheaper than development site by site (the municipality is obliged by law to connect real estate to the utility networks, which is normally done upon request by owners intending to build).
Ett sådant övergripande tillvägagångssätt skulle bli mycket billigare än att exploatera varje tomt för sig (kommunen har en lagstadgad plikt att ansluta fastigheter till de kommunaltekniska näten, vilket vanligen sker på begäran av tomtägarna när de inleder byggnadsarbeten).
Karkkila emphasised that operations ran much more smoothly under its sole ownership and control.
Högfors stad poängterade att arbetena framskred mycket smidigare eftersom staden ensam ägde marken och hade kontroll över arbetena.
Due to its long-term development strategy and its intention to carry out all the engineering works at once, Karkkila had no interest in selling the land before it was developed.
På grund av den långsiktiga exploateringsstrategin och avsikten att genomföra alla infrastrukturprojekt på en gång hade Högfors stad inget intresse av att sälja fastigheterna förrän de hade exploaterats.
This was why there had been virtually no sales at all prior to the transaction.
Detta var orsaken till att nästan ingen försäljning av tomter ägde rum före transaktionen.
The Commission can accept that on the basis of the long-term strategy followed by Karkkila for the Haapala/Uusitalo area, a market economy investor that already owned 50 % of the shares in that area could also have an economic interest in acquiring the remaining 50 % of the shares.
Kommissionen kan godta att den långsiktiga strategi som Högfors stad tillämpade för Haapala/Uusitalo motiverar att det även för en aktieägare som verkar på marknadsekonomiska villkor och redan äger 50 % av aktierna på området skulle kunna vara ekonomiskt fördelaktigt att förvärva de återstående 50 % av aktierna.
The prospect of owning the whole of the future new residential area, the low risk in price terms, and good prospects of selling most of the plots over the next 10 years and the remainder over the following 10 years, can be considered a business strategy that a market economy investor would have pursued.
Med tanke på utsikterna att äga hela det nya bostadsområdet, den låga risknivån när det gäller priserna och den seriösa möjligheten att sälja största delen av tomterna under loppet av tio år och återstoden under de följande tio åren kan förvärvet betraktas som en affärsstrategi som en investerare i en marknadsekonomi skulle ha övervägt att följa.
Other land intended for housing
Andra fastigheter för bostadsändamål
A few plots for detached houses are located in other areas.
Några egnahemstomter är belägna på andra områden.
The valuation (EUR 43000) was based on Karkkila’s official unit sales price of EUR 10,19/m2 for land of this type.
Värderingen (43000 euro) byggde på Högfors stads officiella försäljningspris på 10,19 euro per kvadratmeter för sådan mark.
For the reasons given above (recitals 65-66), the Commission considers that the December 2003 price can be accepted as the market price.
Av ovan (i skälen 65 och 66) angivna orsaker anser kommissionen att priset i december 2003 kan godtas som marknadspris.
According to Study A the market price ranged between EUR 60 to EUR 75/m2.
I värdering A ansågs att marknadspriset låg i intervallet 60–75 euro per kvadratmeter.
The KP & P report (Study C) came to the same conclusion as regards the tower block sites, namely that the price corresponded to the market rate by reference to the sales prices paid in neighbouring municipalities.
I KP&P:s värdering (värdering C) drogs samma slutsats när det gäller den fastighet som var avsatt för höghus. Priset ansågs motsvara marknadspriset, efter en jämförelse med de försäljningspriser som betalats i grannkommunerna.
In the Commission’s view there is no need to establish which expert study is the most reliable.
Kommissionen anser att frågan om vilken expertvärdering som är mest trovärdig kan lämnas obesvarad.
Even if the lowest possible market price of EUR 60/m2 were applied to the transaction, the corrected total value of the shares would still exceed the price paid by Karkkila (see calculation of minimum share value below).
Även om man på transaktionen tillämpade det lägsta möjliga marknadspriset, 60 euro per kvadratmeter, skulle det korrigerade totala värdet av aktierna fortfarande överstiga det pris som Högfors stad betalade (se beräkningen av aktiernas minsta möjliga värde nedan).
Parks
Parker
These are areas which the town has the right to redeem at the going price [15].
De rör sig om områden som staden har rätt att inlösa genom att betala en ersättning som motsvarar gängse pris [15].
As these areas are not intended to be built on according to the town plan, they have used the same pricing basis as for unzoned raw land (see paragraph 79).
Eftersom dessa områden inte enigt detaljplanen är avsedda att bebyggas, har de prissatts på samma grunder som oplanerad råmark (se skäl 80).
The Commission therefore concluded that this part of the land was not overvalued.
Kommissionen har därför dragit slutsatsen att denna del av fastigheterna inte var övervärderad.
Land outside the town plan
Mark utanför detaljplaneområdet
KK’s portfolio also included some raw land outside the town plan valued at a total of EUR 49678, based on a price of EUR 1,18/m2.
KK:s portfölj omfattade också en del råmark utanför detaljplaneområdet som värderades till 49678 euro, på grundval av ett pris på 1,18 euro per kvadratmeter.
The studies do not explain why they consider this land to be correctly valued.
I värderingsrapporterna motiveras inte varför denna mark anses vara korrekt värderad.
The other data submitted by Finland contain a list of sales of undeveloped land in sparsely populated areas in Karkkila sold at an average of EUR 1,86/m2.
Bland de övriga uppgifter som lämnats av Finland ingår en förteckning över försäljning av råmark i glest bebyggda områden i Högfors, som betingade ett genomsnittligt försäljningspris på 1,86 euro per kvadratmeter.
On this basis, the Commission can accept that EUR 1,18 did not exceed the market price.
På grundval av detta kan kommissionen godta att priset 1,18 euro inte översteg marknadspriset.
Since KK would have had to sell a significant amount of property to generate these funds, and since, as described above, this would jeopardise the mid- to long-term business strategy, Karkkila decided to grant a further interest-free loan to KK for the same amount, which KK used for the reimbursement.
Eftersom KK skulle ha behövt sälja en betydande del av sin egendom för att uppbåda dessa medel och – vilket beskrivs ovan – eftersom detta skulle äventyra affärsstrategin på medellång till lång sikt, beslutade Högfors stad bevilja ytterligare ett räntefritt lån till KK till samma belopp som KK använde för återbetalningen.
As a result, KK owed Karkkila a total of EUR 3,34 million.
Som en följd av detta uppgick KK:s skuld till Högfors stad till sammanlagt 3,34 miljoner euro.
The Commission agrees with Finland that the loans had already been taken into account in the valuation of the company, i.e. the value of the shares had already been reduced by the value of the debt.
Kommissionen håller med Finland om att lånen redan hade beaktats vid värderingen av företaget och att aktiernas värde redan hade sänkts med skuldens värde.
Assessing the loan reimbursement as a separate measure would therefore be tantamount to double counting.
Om återbetalningen av lånet bedömdes som en separat åtgärd skulle detta innebära dubbelräkning.
Value of the shares
Aktiernas värde
After deducting the amount of potential overvaluation, the value of 50 % of KK’s shares is as follows:
Efter det att beloppen av den eventuella övervärderingen dragits av var värdet av 50 % av aktiestocken i KK enligt följande:
Value of KK
KK:s värde
Since Karkkila paid a purchase price of EUR 713092,50 for 50 % of the shares, the Commission considers that it did not pay a price that exceeded the market value.
Eftersom Högfors stad betalade ett förvärvspris på 713092,50 euro för 50 % av aktierna anser kommissionen att staden inte betalade ett pris som översteg marknadsvärdet.
The Commission considers that the price paid by Karkkila to Componenta for the acquisition of 50 % of the shares in KK does not exceed the market price and therefore does not qualify as state aid within the meaning of Article 107(1) TFEU,
Kommissionen anser att det pris som Högfors stad betalade till Componenta för förvärvet av 50 % av aktierna i KK inte överskrider marknadspriset och därför inte utgör statligt stöd enligt artikel 107.1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt.
The purchase price paid by the city of Karkkila to Componenta Oyj for shares in Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy under the contract concluded by the parties on 16 December 2003 does not constitute state aid for Componenta Corporation Oyj within the meaning of Article 107(1) TFEU.
Den köpeskilling som Högfors stad erlagt till Componenta Corporation Abp för aktier i Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy inom ramen för det kontrakt som ingicks mellan parterna den 16 december 2003 utgör inte ett i artikel 107.1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt avsett statligt stöd till förmån för Componenta Corporation Abp.
OJ L 353, 13.12.2006, p. 36.
EUT L 353, 13.12.2006, s. 36.
Case T-455/05, Componenta Oyj v Commission [2008] ECR II-336.
Mål T-455/05, Componenta mot kommissionen, dom av den 18 december 2008.
The Commission noted firstly that the study did not clearly indicate that it concerned the valuation of land owned by KK and secondly that the valuation did not indicate what price a market investor selling all the land at once would have received at the time of the transaction.
Kommissionen konstaterade att det inte tydligt framgick av värderingen att den avsåg värdet av den mark som ägdes av KK. I värderingen angavs inte heller vad en investerare i en marknadsekonomi som sålde all mark på en gång skulle ha erhållit vid tidpunkten för transaktionen.
Case 248/84, Germany v Commission [1987] ECR 4013, paragraph 17.
Mål 248/84, Tyskland mot kommissionen, REG 1987, s. 4013, punkt 17.
Case T-455/05, Componenta v Commission [2008], ECR II-336.
Mål T-455/05, Componenta mot kommissionen, dom av den 18 december 2008.
Case C-42/93, Spain v Commission [1994] ECR I-4175, paragraph 14.
Domstolens dom av den 14 september 1994, Spanien mot kommissionen, C-42/93, REG P.I-4175, punkt 14.
Article 9.
Artikel 9.
Article 13.
Artikel 13.
Article 2.
Artikel 2.
See the 2006 economic policy of the town of Karkkila and the population and employment survey produced by Uusimaa Regional Council in the early 2000s.
Se Högfors stads ekonomiska politik år 2006 och Nylands förbunds sysselsättnings- och befolkningsutredning från början av 2000-talet.
These values deviate slightly from the data submitted by Finland during the initial investigation period.
Denna uppskattning av värdet avviker något från de uppgifter som lämnades av Finland under den första undersökningsperioden.
Finland corrected the figures for the purposes of the new investigation procedure.
Uppgifterna korrigerades av Finland inför det nya undersökningsförfarandet.
Act 132/1999 on Land Use and Building.
Markanvändnings- och bygglagen 132/1999.
The Commission sent three further requests for information dated 9 January 2009, 23 July 2009 and 8 January 2010, which were answered by letters registered on 9 March 2009, 15 October 2009 and 5 March 2010 respectively.
Kommissionen sände tre förfrågningar om ytterligare information daterade den 9 januari 2009, den 23 juli 2009 och den 8 januari 2010, vilka besvarades genom skrivelser som registrerades den 9 mars 2009, den 15 oktober 2009 respektive den 5 mars 2010.
A meeting between the Commission, and representatives of the Finnish government and the beneficiary was held in Brussels on 23 November 2009.
Ett möte mellan företrädare för kommissionen samt de finländska myndigheterna och stödmottagaren ägde rum i Bryssel den 23 november 2009.
KK paid back to Componenta the EUR 1670184 shareholder loan which Componenta had granted it in 1996.
KK återbetalade till Componenta det aktieägarlån på 1670184 euro som Componenta hade beviljat KK 1996.
For that purpose, Karkkila granted KK a further interest-free loan for the same amount.
Högfors stad beviljade därför KK ett räntefritt lån till samma belopp.
Three years later, at the time of the transaction, Karkkila’s expected housing needs were about 70 new homes per year, which was confirmed in a study by the Uusimaa Regional Council shortly afterwards, covering the period up to 2025.
Tre år senare, vid tiden för transaktionen, uppskattade Högfors stad att behovet av nya bostäder skulle uppgå till ca 70 per år. Prognosen bekräftades i en undersökning som strax därefter genomfördes av Nylands förbund, för perioden fram till 2025.
(In practice, 63 new homes were built in 2005, 137 in 2006 and 95 in 2007).
(I praktiken byggdes 63 nya bostäder år 2005, 137 bostäder år 2006 och 95 bostäder år 2007.)
The Commission broadly rejected the study (Study A) submitted during the first investigation procedure in its initial 2005 Decision [5].
Den värdering (värdering A) som lades fram under det första granskningsförfarandet avvisades i sina huvuddelar av kommissionen i det inledande 2005 års beslut [5].
After the adoption of the 2005 Decision, Finland commissioned two further expert studies.
Efter att 2005 års beslut fattats lät Finland genomföra ytterligare två expertvärderingar.
In the case at hand, the return on the investment manifested itself through the increasing value of the real estate owned by KK.
I det aktuella ärendet realiserades avkastningen på investeringen i form av ett ökat värde på de fastigheter som ägdes av KK.
Finland explained that the value of the land owned by KK had risen considerably between 1996 and 2003.
Finland angav att värdet på den mark som ägdes av KK hade stigit betydligt mellan 1996 och 2003.
The value of the land was calculated by reference to the standard prices charged by Karkkila in 2003.
Värdet på marken beräknades på grundval av de standardpriser som togs ut av Högfors stad 2003.
These were uniform prices for the whole of the Karkkila area, the only exceptions being the differences between two zones.
Dessa priser var enhetliga i hela Högfors stad, som dock delats upp i två zoner med separata priser.
Finland submitted data showing that the average price was some EUR 14,4/m2 in 2003.
Finland lade fram uppgifter som visar att det genomsnittliga priset låg på ca 14,4 euro per kvadratmeter under 2003.
The initial expert (Study A) had indicated that the market prices in Karkkila ranged between EUR 9,43 and EUR 14,76.
Enligt den första fastighetsexperten (värdering A) varierade priserna i Högfors mellan 9,43 euro och 14,76 euro.
In 1996 both Componenta and Karkkila had granted, on equal terms (pari passu), an interest-free shareholder loan of EUR 1670814 to KK.
År 1996 hade både Componenta och Högfors stad beviljat KK ett räntefritt aktieägarlån på 1670814 euro på samma villkor (pari passu).
Componenta’s withdrawal from KK went ahead with the reimbursement of the shareholder loan by KK.
För att Componenta skulle kunna dra sig ur KK måste det aktieägarlån som KK hade beviljats återbetalas.
Under the sales contract signed on 16 December 2003, it was agreed that the city would acquire full ownership of KK by acquiring the shares held by Componenta for a total price of EUR 2383276,50 million.
Enligt det köpeavtal som undertecknades den 16 december 2003 skulle Högfors stad förvärva hela äganderätten till KK genom att förvärva de aktier som innehades av Componenta till det sammanlagda beloppet 2383276,50 miljoner euro.
The transaction comprised two parts:
Transaktionen omfattade följande två delar:
With respect to the reimbursement of the shareholder loan, the Commission notes that the assets in KK’s portfolio were estimated at a value of EUR 4,9 million.
När det gäller återbetalningen av aktieägarlånet konstaterar kommissionen att tillgångarna i KK-portföljen värderades till 4,9 miljoner euro.
This value largely covered the outstanding loans of EUR 3,34 million, which means that the loan reimbursement as such did not appear problematic.
Detta täckte i stort sett de utestående lånen på 3,34 miljoner euro, vilket innebär att återbetalningen av lånet i sig inte föreföll problematisk.
The value attributed to land earmarked for parks is EUR 456601.
För mark avsatt som parkområde fastställdes värdet 456601 euro.
This was based on the standard price of EUR 1,18/m2 which Karkkila normally pays for such land.
Det byggde på ett kvadratmeterpris på 1,18 euro, vilket är ett standardpris som Högfors stad betalar för denna typ av mark.