natgillin/translations-raw huggingface dataset:
However, this evaluation was carried out in May 2003, almost two and a half years before the sale took place (in October 2005).
Utlåtandet om värderingen avgavs emellertid i maj 2003, nästan två och ett halvt år innan försäljningen ägde rum (oktober 2005).
During such a long period of time, the value of the land may have changed significantly.
Under en så lång tidsperiod skulle värdet på marken kunna ha ändrats betydligt.
During the formal investigation procedure and on the basis of a request from the Commission, the Swedish authorities provided an update of this evaluation (see Section V.3 above).
Under det formella granskningsförfarandet tillhandahöll de svenska myndigheterna i februari 2007 på kommissionens begäran en uppdatering av värderingen (se avsnitt V.3 ovan).
There seems to have been no formal updating of the Ernst & Young evaluation before the sale took place, to take into account the time lag between the date of the evaluation and the date the land was sold to Konsum.
Det verkar inte ha gjorts någon formell uppdatering av värderingen från Ernst & Young före försäljningen av marken till Konsum i syfte att beakta den tid som förflutit mellan tidpunkten för värderingen och tidpunkten för försäljningen.
Otherwise, the Swedish authorities would have provided such evidence dating back to around the transaction date.
I annat fall skulle de svenska myndigheterna ha tillhandahållit sådan bevisning, härrörande från tiden kring transaktionstidpunkten.
Thus, it seems very likely that the information provided by Sweden in February 2007 is an ex post justification for the sale price.
Det verkar därför mycket troligt att de upplysningar som de svenska myndigheterna tillhandahöll i februari 2007 lämnades i syfte att i efterhand rättfärdiga försäljningspriset.
Unlike the Ernst & Young evaluation, the update was not performed on the basis of generally accepted evaluation standards (e.g. cash flow analysis), taking into account expected future revenues.
I motsats till värderingen från Ernst & Young utfördes de svenska myndigheternas uppdatering av värderingen inte på grundval av allmänt accepterade värderingsstandarder (t.ex. kassaflödesanalys) med beaktande av förväntade framtida intäkter.
It does not constitute a full evaluation of the land, but rather the application of general market indexes to estimate the theoretical increase in price of the land.
Uppdateringen utgör inte en fullständig värdering av marken, utan går ut på att använda marknadsindex för att uppskatta en teoretisk ökning av värdet på marken.
Most of the indexes provided are very general (e.g. Retail Price Index) and national in scope and thus do not seem to be adequate in the context of the specific sale.
Indexen har nationell räckvidd och är tämligen allmänna (i synnerhet konsumentprisindex), och de verkar därför inte vara särskilt adekvata när det gäller försäljningen i det föreliggande ärendet.
The real estate index seems to be the most appropriate one.
Fastighetsprisindexet för butiker tycks vara det mest lämpliga.
However, it is national in scope and does not take into account the specificity of the region in which the sale took place.
Det har emellertid nationell räckvidd och tar inte hänsyn till den specifika karaktär som den region där försäljningen ägde rum har.
Also, it relates mostly to larger towns, while Åre is a small town.
Det gäller för övrigt i huvudsak större städer, medan Åre är ett mindre samhälle.
Furthermore, it does not relate to the particular food retail sector, but rather to consumer retail in general.
Det hänför sig inte heller specifikt till livsmedelsdetaljhandeln, utan till detaljhandeln i allmänhet.
Therefore, it is not certain that this index captured the actual trend of real estate prices for food retail purposes in Åre from May 2003 to October 2005.
Det är därför inte säkert att detta index visar den faktiska utvecklingen i Åre från maj 2003 till oktober 2005 av priserna på fastigheter avsedda för livsmedelsdetaljhandel.
The argument from the Swedish authorities that there is basically no market for business/retail activities in Åre — an argument which was put forward as justification for not taking into account the prices of real transactions — is somehow contradicted by the fact that, in 2003, Ernst & Young was able to perform a full evaluation based on the market prospects of the land for the particular food retail activity and on actual tenancy agreements and purchases in the same area.
De svenska myndigheternas argument att det vid tidpunkten för försäljningen inte fanns någon egentlig marknad i Åre för mark för affärs-/butiksverksamhet, vilket myndigheterna framförde till försvar för att de vid sin värdering av marken inte utgått från priser som betalats vid faktiska transaktioner, motsägs av den omständigheten att Ernst & Young år 2003 kunde utföra en fullständig värdering baserad bl.a. på marknadsperspektiven för livsmedelsdetaljhandel för den mark värderingen gällde och på faktiska hyresavtal och köp i Åre.
In any case, before the sale took place there was an alternative and, in the Commission’s opinion, more reliable indicator of the market price of the land, namely the bid put forward by Lidl (see Section VI.1.1.3 below).
Innan försäljningen till Konsum ägde rum fanns det hur som helst en alternativ och enligt kommissionens uppfattning mer tillförlitlig indikator på marknadsvärdet för den mark försäljningen gällde, nämligen Lidls bud (se avsnitt VI.1.1.3 nedan).
Conditions attached to the sale
Villkor knutna till försäljningen
The land in question was subject to urban planning restrictions, namely as regards its intended use, i.e. a food and groceries commercial outlet, and the commercial surface.
Marken var underkastad stadsplaneringsrestriktioner i fråga om användning (livsmedelsförsäljningsställe) och affärsyta.
These restrictions must be considered within the Municipality’s own legitimate public law powers.
Dessa restriktioner måste anses ligga inom ramen för kommunens legitima offentligrättsliga befogenheter.
The Swedish authorities argued that the disputed land deal was part of an overall deal, involving the sale of land in the city centre by Konsum to the Municipality to be used for other development purposes, in accordance with the Municipality’s master development plan.
De svenska myndigheterna gjorde gällande att den omtvistade markaffären utgjorde en del av en serie markaffärer som särskilt omfattade Konsums försäljning av ett stycke mark i centrala Åre vilket skulle användas för annan utveckling i enlighet med kommunens översiktsplan.
However, there is no formal link whatsoever between the two transactions in the sale contract and during the Commission’s investigation Sweden did not submit any concrete information regarding the other transaction or showing that the two transactions were part of one single deal.
I kontraktet om markförsäljningen till Konsum finns det emellertid inte någon som helst formell koppling mellan kommunens försäljning och Konsums försäljning, och de svenska myndigheterna lade under loppet av kommissionens granskning inte fram några konkreta uppgifter rörande Konsums försäljning eller några konkreta uppgifter som visade att de två transaktionerna utgjorde en del av en större uppgörelse.
No relevant restrictions were imposed in the sale contract.
Inga restriktioner som skulle kunna vara relevanta när det gäller det föreliggande beslutet infördes i kontraktet om markförsäljningen till Konsum.
Thus, it must be considered that there were no ‘special obligations’ attached to the sale, within the meaning of the Communication.
Det måste därför anses att det inte fanns några ”särskilda förpliktelser” knutna till försäljningen, i den mening som avses i meddelandet.
There were no conditions attached to Lidl’s bid or to the sale contract.
Det fanns inga villkor knutna till Lidls bud.
The activity to be developed on the land would be similar (food and groceries retail outlet) and in line with the urban planning restrictions legitimately imposed by the Municipality.
Den verksamhet som företaget hade för avsikt att använda marken för skulle vara ungefär likadan som Konsums verksamhet (livsmedelsdetaljhandel) och vara förenlig med de stadsplaneringsrestriktioner som kommunen helt legitimt infört.
Therefore, the bid put forward by Lidl and the actual sale price to Konsum are directly comparable.
Det bud som Lidl lade fram och det faktiska försäljningspriset till Konsum är därför direkt jämförbara.
Application of the market economy investor principle
Tillämpning av principen om en privat investerare i en marknadsekonomi
According to established case law [10], the starting point in assessing whether the sale involved state resources must be the market economy investor principle (hereinafter ‘MEIP’).
Utgångspunkten när det gäller att bedöma huruvida försäljningen till Konsum omfattade statligt stöd måste i enlighet med fast rättspraxis [10] vara principen om en privat investerare i en marknadsekonomi.
According to this principle, the aid amount involved in the sale of a public asset is equal to the difference between what the recipient in fact paid and what it would have had to pay in an arm’s-length transaction on the open market to buy an equivalent property from a private vendor at the time of the sale.
I enlighet med denna princip likställs värdet av det stöd som är involverat i en överlåtelse av en offentligägd fastighet med skillnaden mellan vad köparen faktiskt har betalat och vad han under normala marknadsvillkor skulle ha betalat vid samma tidpunkt för att förvärva en motsvarande fastighet av en säljare inom den privata sektorn.
Therefore, should a private seller have been able to sell the land to Lidl at the bid price, i.e. if Lidl’s bid was credible and binding, State resources would have been present.
I enlighet med detta kan statligt stöd anses vara för handen i det föreliggande ärendet ifall det hade varit möjligt för en säljare inom den privata sektorn att sälja marken till Lidl till budpriset. Detta förutsätter i sin tur att Lidls bud var trovärdigt och bindande.
The Commission considers that Lidl’s bid was credible and binding, for the following reasons:
Kommissionen anser av följande skäl att Lidls bud var trovärdigt och bindande:
Lidl’s bid was first put forward on 23 August 2005 by a phone call to the Municipal Chief Executive Officer followed by an e-mail sent on the same day.
Lidls bud framfördes genom ett telefonsamtal till kommunchefen i Åre kommun den 23 augusti 2005 och genom ett e-brev till denne samma dag.
The bid was not submitted by more formal means because Lidl had just become aware that the sale was to take place at a price of SEK 1 on the following day.
Budet ingavs inte på ett mer formellt sätt på grund av att Lidl just hade fått reda på att försäljningen skulle ske dagen därpå (till ett pris av 1 krona).
It can be assumed that there was therefore no time for formalising the bid in any other way;
Det kan därför antas att det inte fanns tid att formalisera budet ytterligare.
On 24 August 2005 the bid was publicised by a radio station which interviewed a Municipal Commissioner on the subject.
Den 24 augusti 2005 offentliggjordes budet av en radiostation, som intervjuade kommunalrådet i Åre kommun om frågan.
The credibility of the bid was not put in question;
Kommunalrådet ifrågasatte därvid inte budets trovärdighet.
On the same day that Lidl submitted its bid, the Municipal Executive Office renegotiated the sale price with Konsum, which immediately agreed to pay SEK 1 million for the land, instead of SEK 1.
Samma dag som Lidls bud lades fram omförhandlade kommunledningskontoret försäljningspriset med Konsum, som omedelbart gick med på att betala 1 miljon kronor för marken i stället för 1 krona.
On the following day, the Municipal Executive Board approved the sale for SEK 1 million.
Dagen därpå godkände kommunstyrelsen vid sitt sammanträde försäljningen av marken till Konsum för 1 miljon kronor.
The minutes of this meeting refer explicitly to Lidl’s bid as the basis for the decision to sell the land for SEK 1 million and not for SEK 1, as originally planned.
Av protokollet från sammanträdet framgår att Lidls bud ingick i underlaget för beslutet att sälja marken för 1 miljon kronor och inte såsom ursprungligen planerat för 1 krona.
According to the minutes, the Municipal Executive Office was given the task of trying to find an alternative site for Lidl.
Av protokollet framgår också att kommunledningskontoret fick i uppdrag att försöka finna en tomt i Åre att erbjuda Lidl.
This demonstrates that the municipal authorities had themselves already deemed Lidl’s bid credible and binding;
Detta visar att de kommunala myndigheterna redan på det stadiet höll Lidls bud för trovärdigt och bindande.
An official letter of the Municipal Executive Office to the Municipal Council dated 20 September 2005 referred to Lidl's bid and mentioned that the Municipal Executive Office had been in contact with Lidl concerning its establishment in another place in Åre;
I en tjänsteskrivelse av den 20 september 2005 från kommunledningskontoret till kommunstyrelsen hänvisas det till Lidls bud och anges det att kontoret varit i kontakt med Lidl om etablering på annat ställe i Åre.
By letters of 28 October 2005 to the Municipal Executive and of 30 November 2005 to Den Nya Välfärden, Lidl confirmed that its SEK 6,6 million bid still stood and that it would be interested in participating in any tender for the land;
Genom en skrivelse av den 28 oktober 2005 till kommunstyrelsen och en skrivelse av den 30 november 2005 till Stiftelsen Den Nya Välfärden bekräftade Lidl att dess bud på 6,6 miljoner kronor fortfarande var giltigt och att företaget var intresserat av att delta i ett eventuellt anbudsförfarande beträffande den berörda marken.
During the whole investigation procedure, the Swedish authorities never questioned the credibility of Lidl’s bid;
De svenska myndigheterna ifrågasatte inte någon gång under granskningsförfarandet trovärdigheten hos Lidls bud.
Lidl is a well known international company competing directly with Konsum in the food and groceries retail market.
Lidl är ett välkänt internationellt företag och en direkt konkurrent till Konsum på detaljhandelsmarknaden för livsmedel.
Lidl had been opening outlets in Sweden since 2003 in a strategic move to profit from the growing demand for and market share of the hard discount segment in the FMCG sector in the Nordic countries.
Lidl hade öppnat försäljningsställen i Sverige sedan 2003 som en del av en strategi för att dra fördel av den ökande efterfrågan på hard discount–varor i de nordiska länderna och den ökande marknadsandelen för hard discount–segmentet av dagligvaruhandeln i de länderna.
Thus, it can reasonably be assumed that it was indeed interested in the land sold to Konsum.
Det kan därför rimligen antas att företaget verkligen var intresserat av den mark som såldes till Konsum.
The Commission considers that Lidl’s credible and binding bid, which was higher than the price of the land as estimated by the updated evaluation, is a better indicator of the market value of the land, since it reflects how much the market was willing to pay for the land at the date of the sale.
Kommissionen anser att Lidls trovärdiga och bindande bud – som var högre än värdet på marken enligt de svenska myndigheternas uppskattning i den uppdaterade värderingen – var en bättre indikator på marknadsvärdet för marken än värdet enligt den uppdaterade värderingen, eftersom budet återspeglade hur mycket marknaden var villig att betala för marken vid tidpunkten för försäljningen.
Even if the expert evaluation had been carried out in accordance with the Communication, i.e. an evaluation of the actual plot of land that was to be sold carried out just before the sale and on the basis of generally accepted evaluation standards, this evaluation would only be a second best instrument to determine the market price of the land, in the absence of real price offers.
Även om det hade utförts en expertvärdering i enlighet med meddelandet (dvs. en alldeles före försäljningen och på grundval av allmänt accepterade värderingsstandarder utförd värdering av den mark som skulle säljas) skulle en sådan värdering, i avsaknad av verkliga bud, inte ha utgjort mer än det näst bästa instrumentet för att fastställa marknadsvärdet på marken.
From the moment that a credible and binding bid is submitted and provided that this bid is directly comparable to and higher than the price estimate according to the evaluation, the former must be preferred.
Så snart det läggs fram ett trovärdigt och bindande bud som är direkt jämförbart med och högre än värdet enligt en expertvärdering, bör budet ges företräde. Genom budet fastläggs ett reellt marknadsvärde.
The bid establishes a real market price and should be considered as a better proxy for the foregone State resources than an expert evaluation.
I det föreliggande ärendet bör skillnaden mellan budet och det faktiska försäljningspriset anses vara det bästa måttet på förlusten av statliga medel.
Thus, the Commission concludes that there was a loss of State resources, amounting to the difference between the bid put forward by Lidl and the actual sale price (SEK 4,6 million, around EUR 0,5 million).
Kommissionen drar därför slutsatsen att en förlust av statliga medel uppgående till skillnaden mellan Lidls bud och det faktiska försäljningspriset (dvs. 4,6 miljoner kronor, ca 0,5 miljoner euro) var för handen i det föreliggande ärendet.
If a public tender had been conducted, the price of the land would have reached at least the amount offered by Lidl and Konsum would have had to pay at least this price for the land.
Om ett öppet anbudsförfarande hade genomförts, skulle priset på marken ha uppgått minst till det belopp som erbjöds av Lidl, och Konsum skulle ha tvingats att betala minst det priset för att få köpa marken.
Thus, the Commission considers that, in the case at hand, the land sale conferred a selective economic advantage to Konsum equal to the difference between Lidl’s bid and the actual sale price.
Kommissionen anser därför att Konsum i det föreliggande ärendet genom markförsäljningen gavs en selektiv ekonomisk fördel motsvarande skillnaden mellan Lidls bud och det faktiska försäljningspriset.
Distortion of competition and effect on trade between Member States [11]
Snedvridning av konkurrensen och påverkan på handeln mellan medlemsstaterna [11]
The consumer cooperative market share of the FMCG sector was 16,2 % in the same year.
Konsumentkooperationens marknadsandel av den sammanlagda dagligvaruhandeln år 2005 var 16,2 %.
The Swedish wholesale and retail food market is dominated by four groups: ICA Ahold, Axfood AB, Coop Norden and BergendahlsGruppen AB, accounting for about 80 % of the commodity retail market [12].
Den svenska gross- och detaljhandelsmarknaden för livsmedel domineras av fyra företag: ICA Ahold, Axfood AB, Coop Norden och Bergendahlsgruppen AB. Deras andel av detaljhandelsmarknaden är ungefär 80 % [12].
The Swedish retail food industry has long been characterised by stable structures and a low degree of internationalisation.
Den svenska livsmedelsdetaljhandeln kännetecknades under lång tid av stabila strukturer och en låg grad av internationalisering.
However, this picture began to change in 1999 when the Dutch retail food giant Ahold took over a 50 % stake in Sweden’s leading retailer ICA.
Situationen började emellertid att ändras under 1999, då den stora nederländska livsmedelsdetaljisten Ahold förvärvade en femtioprocentig andel av ICA, Sveriges ledande detaljist.
Subsequently, there has been a wave of consolidations among the Nordic retailers and the companies are becoming more Nordic than domestic in their perspective.
Detaljisterna i Norden har sedan dess genomfört en rad konsolideringar, och deras perspektiv håller på att förskjutas från det inhemska till det nordiska.
The general trend has been an increase in the sales volumes by hypermarkets and large supermarkets, while small and medium-sized stores have lagged behind.
Den allmänna trenden har varit att försäljningen hos stormarknader och större supermarknader har ökat, medan försäljningen i små och medelstora affärer har halkat efter.
Discount stores have been gaining market share.
Lågprisaffärernas marknadsandel har ökat.
Between 1990 and 2002, discount stores increased their share of total sales from 3 % to 13 %.
Deras andel av den totala försäljningen ökade från 3 % till 13 % mellan 1990 och 2002.
In response to this trend, the Nordic retailers have been opening up their own discount units and increasing the number of products sold under their own label.
Till svar på denna trend har detaljisterna i Norden öppnat egna lågprisenheter och ökat antalet produkter som säljs under deras egna märken.
During the formal investigation procedure, the Commission confirmed its initial assessment that the measure distorted competition and had the potential to affect trade between Member States.
Under det formella granskningsförfarandet bekräftades kommissionens inledande bedömning att konkurrensen snedvreds genom stödåtgärden och att åtgärden skulle kunna påverka handeln mellan medlemsstaterna.
Competition was affected through the distortion of asset allocation between competing firms.
Konkurrensen påverkades genom snedvridningen av allokeringen av egendom mellan konkurrerande företag.
Also, the aid reinforced the financial position of an undertaking with international activities.
Dessutom förstärktes genom stödet den finansiella ställningen för ett företag med internationell verksamhet.
According to the case law of the Court [13]‘when State financial aid strengthens the position of an undertaking compared with other undertakings competing in intra-Community trade the latter must be regarded as affected by that aid (judgment in Case 730/79 Philip Morris v Commission [1980] ECR 2671, paragraph 11).
I en dom [13] från EG-domstolen anges följande: ”Om ett statligt finansiellt stöd förstärker ett företags ställning i förhållande till andra konkurrerande företag i handeln inom gemenskapen, ska denna handel anses påverkas av detta stöd (domstolens dom av den 17 september 1980 i mål 730/79, Philip Morris Holland BV mot Europeiska gemenskapernas kommission (REG 1980, s. 2671), punkt 11).
For that purpose, it is not necessary for the beneficiary undertaking itself to export its products.
För det syftet är det inte nödvändigt att det stödmottagande företaget exporterar produkter.
Where a Member State grants aid to an undertaking, domestic production may for that reason be maintained or increased with the result that undertakings established in other Member States have less chance of exporting their products to the market in that Member State (judgment in Case 102/87 France v Commission [1988] ECR 4067, paragraph 19).’
När en medlemsstat beviljar stöd till ett företag kan nämligen den inhemska produktionen upprätthållas eller öka på grund av detta, vilket leder till att möjligheterna för företag i andra medlemsstater att exportera sina produkter till denna medlemsstats marknad minskar (domstolens dom av den 13 juli 1988 i mål 102/87, Franska republiken mot Europeiska gemenskapernas kommission (REG 1988, s. 4067), punkt 19).”.
The measure constitutes State aid, within the meaning of Article 87(1) of the EC Treaty.
Åtgärden utgör statligt stöd i den mening som avses i artikel 87.1 i EG-fördraget.
Rather, it constitutes operating aid which, according to point 4.15 of those Guidelines, is not allowed in assisted areas under Article 87(3)(c) of the EC Treaty [16].
Stödåtgärden föreföll i stället att utgöra driftsstöd, vilket i enlighet med punkt 4.15 i riktlinjerna inte är tillåtet i stödområden enligt artikel 87.3 c i fördraget [16].
The Commission also confirms its initial conclusion that there are no alternative legal grounds for exempting the aid from the general prohibition principle.
Kommissionen bekräftar sin slutsats från det ovan nämnda beslutet att det inte finns någon ytterligare rättslig grund för att undanta stödåtgärden från oförenlighetsprincipen.