natgillin/translations-raw huggingface dataset:
As regards expected returns, the crucial question is whether KK could reasonably be expected to generate adequate income through sale of land and through the leasing out of land.
Vad gäller förväntat resultat är den avgörande frågan huruvida KK rimligen kunde förväntas generera en adekvat inkomst via försäljning och utarrendering av mark.
This is linked to the valuation of the real estate in its totality as discussed below.
Detta är kopplat till värderingen av fastigheten i sin helhet, vilket beskrivs nedan.
Finland explained that the value of the land owned by KK was the basis for the valuation of the shares.
Finland förklarade att värdet av den mark som KK ägde låg till grund för värderingen av aktierna.
It is true that the net value of assets is also considered by a market economy investor for his decision.
Det stämmer att nettovärdet av tillgångarna också tas i beaktande av en privat investerare inför beslutet.
The Finnish argumentation for the valuation of the shares is summarised in the table below:
Finlands argument för värderingen av aktierna sammanfattas i tabellen nedan:
Value of KK according to Finland:
KK:s värde enligt Finland:
Land type
Fastighetstyp
Value according to Finland (Euro)
Värde enligt Finland (i euro)
For detached houses
Tomter för egnahemshus
For terraced houses and apartment blocks
Tomter för radhus och flervåningshus
Parks and communal land
Parker och allmänt område
Other area (Haapala)
Annat område (Haapala)
Total land value
Totalt fastighetsvärde
Book equity of KK
KK:s bokförda kapital
Debts of KK
KK:s skulder
Net value KK
KK:s nettovärde
Net value 50 % of KK
50 % av KK:s nettovärde
Price paid by city
Stadens köpeskilling
0(36) The considerations of the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities do not apply directly, because the transaction does not concern individual pieces of real estate, but shares in a company.
0(36) Kommissionens meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader är inte direkt tillämpligt, eftersom det som såldes inte var enstaka tomter utan aktier i ett företag.
However, they can be applied by analogy in this case, since the aim of the Commission’s Communication, which is to ensure that transactions between public and private undertakings involving land are free from aid, is relevant for both the sale and purchase of land by public undertakings and also because in this case Finland argues that the valuation of the land was the basis for setting the price of the shares.
Man kan emellertid dra paralleller till detta fall eftersom syftet med kommissionens meddelande, att se till att marktransaktioner mellan det offentliga och företag är fria från stöd, är relevant både när det gäller offentlig försäljning och köp av mark, och eftersom Finland i detta fall hävdar att värderingen av marken ligger till grund för prissättningen på aktierna.
The Communication states that land evaluation, if not based on an unconditional bidding procedure, should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale, in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards.
I meddelandet anges att om försäljningen genomförs utan ett villkorslöst anbudsförfarande, bör en markvärdering genomföras av en eller flera oberoende värderingsmän före förhandlingarna om överlåtelsen för att fastställa marknadsvärdet på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder.
The Commission notes that the land was not evaluated on the basis of an unconditional bidding procedure.
Kommissionen noterar att marken inte värderades genom ett villkorslöst anbudsförfarande.
Therefore a valuation should have been made by an independent asset valuer.
Därför borde värderingen ha gjorts av en oberoende värderingsman.
The question is whether the valuation made by Finland fulfils the requirement for such an independent asset valuation.
Frågan är om värderingen som gjorts av finska myndigheter uppfyller kraven på en sådan oberoende värdering.
The Commission firstly notes that the short report from a real estate agent provided by Finland does not clearly indicate that it concerns the valuation of land owned by KK.
Först noterar kommissionen att det i den kortfattade rapport från en fastighetsmäklare som finska myndigheter har lämnat in, inte klart anges att rapporten rör värdering av KK:s mark.
The relevance of this report will be further assessed below.
Rapportens relevans kommer att utvärderas ytterligare nedan.
The Commission notes that the land owned by KK was valued in different ways for different types of land, i.e. land for detached houses, land for terraced houses and blocks of flats, a specific area called Asemansuo, and parks and communal land.
Här noterar kommissionen att den mark som ägdes av KK värderades olika för olika marktyper, dvs. för egnahemshus, för radhus och flervåningshus, ett särskilt område kallat Asemansuo samt parker och allmänt område.
These different land types will be analysed separately.
Dessa olika marktyper kommer att analyseras var för sig.
As regards land for detached houses, the valuation was based on Karkkila’s official unit sales price for such land of EUR 10,19 per square metre.
Beträffande marken för egnahemshus beräknades värdet på grundval av Högfors stads officiella försäljningspriser för mark, vilket var 10,19 euro per kvadratmeter mark.
The Commission notes that this was the price used by the city to sell land to individual buyers and thus the retail price.
Kommission noterar att detta var priset som staden tog ut när den sålde tomter till individuella köpare, dvs. priset i detaljhandelsledet.
Finland also provided information from a real estate expert on the unit value (for the final customer, i.e. also in this case the retail value) of different types of land in Karkkila.
Finland har också tillhandahållit information från en fastighetsexpert om värdet per enhet (för den slutliga kunden, även i detta fall detaljhandelsvärdet) för olika typer av mark i Högfors.
The expert notes that such land was sold in Karkkila for between EUR 9,43 and EUR 14,76 per square metre in 2003, but also notes that the price used by Karkkila is close to the going value for land, without providing any further details.
Experten noterar att marknadspriset för sådana tomter i Högfors låg på mellan 9,43 och 14,76 euro per kvadratmeter under 2003 och att priset som Högfors stad satte ligger nära försäljningsvärdet för tomtmark, utan närmare specifikation.
However, the Commission notes that there was no actual external valuation made of the specific land to be used for detached houses that was owned by KK.
Kommission noterar dock att det inte gjordes någon faktisk extern värdering av de tomter för egnahemshus som ägdes av KK.
Furthermore, there was no estimation of the wholesale value of the land.
Inte heller värderades markens värde i grossistledet.
In the view of the Commission it is evident that the value of land at the retail stage is considerably higher than when land is sold in large quantities (such as in this case, where KK owned 80 plots for detached houses) where the buyer's intention is not to use it, but to sell it on at a later date.
Enligt kommissionen är det uppenbart att värdet på tomter i detaljhandelsledet är avsevärt mycket högre än när de säljs i stora områden (som i detta fall, där KK ägde exempelvis 80 tomter för egnahemshus) och köparen inte har för avsikt att använda den utan sälja vidare.
Therefore, an evaluation whereby the estimated retail value for one type of land is simply multiplied by the total amount of land owned by KK contains two errors.
Således har det begåtts två fel i en värdering där det uppskattade värdet i detaljhandelsledet för en typ av mark helt enkelt multipliceras med den totala mängden mark som KK äger.
First, the specific land in question is not valued and, second, the valuation does not indicate what a market investor buying all the land at once would be willing to pay at the time of the transaction, in particular taking into account the limited size of the market for such plots.
För det första har den specifika marken i fråga inte värderats och för det andra indikerar inte värderingen vad en privat investerare som köper all mark på en gång skulle vara villig att betala vid transaktionstillfället, i synnerhet om man tar hänsyn till att det finns en begränsad marknad för sådana tomter.
As regards the land intended for construction of terraced houses and blocks of flats, in total valued at EUR 1136849, Finland refers to the valuation made by the real estate expert.
Beträffande marken avsedd för radhus och flervåningshus, värderad till sammanlagt 1136849 euro, hänvisar Finland till värderingen gjord av fastighetsexperten.
The Commission notes that the valuation provided by the real estate expert is EUR 70-80 per square metre floor area for terraced houses and EUR 60-75 for apartments.
Kommission noterar att den värderingen ligger på 70–80 euro per kvadratmeter golvyta för radhus och 60–75 euro för lägenheter.
The value used by Finland was EUR 74,02 per square metre of floor area for terraced houses and EUR 79,56 for apartment blocks.
Det värde som Finland använde var 74,02 euro per kvm golvyta för radhus och 79,56 för flervåningshus.
These figures are thus in the middle of the range or slightly above those provided by the real estate expert.
Dessa siffror ligger alltså i mitten på intervallet eller något över de siffror som fastighetsexperten lämnat.
The expert furthermore stresses that there have been only a few comparable transactions in recent years and demand continues to be low.
Dessutom understryker experten att det bara har skett ett fåtal jämförbara transaktioner på senare år och att efterfrågan är fortsatt låg.
The Commission notes that for these types of land too the expert appears to provide the retail value of the land, and not the wholesale value, which is the price that a market investor would pay to buy all the land in one transaction.
Kommissionen noterar att även för dessa typer av markanvändning verkar experten ange markens detaljhandelsvärde och inte värdet i grossistledet, vilket är det pris en privat investerare skulle betala för att köpa all mark i en enda transaktion.
Given that the expert stresses that the demand for this type of land continues to be low, the view of the Commission is that the wholesale market value at the time of the assessed transaction was greatly overestimated for these types of land too.
Eftersom experten understryker att efterfrågan på denna typ av land är fortsatt låg anser kommissionen att marknadsvärdet i grossistledet vid tiden för transaktionen var kraftigt överskattat även för dessa marktyper.
As regards the estimated value of the land in the city centre (Asemansuo), which amounts to around half of the estimated value of KK’s land (EUR 2358158), it is unclear how the market valuation was made.
Det är inte heller tydligt hur Finland beräknat värdet på marken i Högfors centrum (Asemansuo). Värdet anges vara 2358158 euro, dvs. cirka hälften av det totala värdet på KK:s samlade markegendomar.
Finland refers to a value per square metre to be built on (EUR 79,56), and multiplies this by the area allowed to be built on (29640 m2.
Finland anger ett värde på 79,56 euro per bebyggd kvadratmeter och detta multipliceras med antalet kvadratmeter byggnadsrätt (29,640 m2).
Finland has not provided any explanation for the substantial deviation from the expert report.
Finland har inte inkommit med någon förklaring till den kraftiga avvikelsen från expertens rapport.
As regards land intended for gardens and communal areas, valued at EUR 491738, the Commission questions whether it should be given much value at all, since such land, which cannot be exploited for productive use, will not provide any financial return, and a market economy investor would therefore not be willing to pay any significant amount for this.
Kommissionen ifrågasätter också huruvida marken avsedd som park och allmänt område, som värderas till 491738 euro, verkligen skall åsättas något större värde, eftersom sådan mark som inte är till för att utnyttjas produktivt inte ger någon avkastning och en privat investerare i en marknadsekonomi av den anledningen inte skulle vara villig att betala något belopp av betydelse för marken.
Based on the above observations, the Commission considers that the valuation of the land owned by KK was not correctly done and did not comply with the valuation criteria in the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities.
Mot bakgrund av ovanstående observationer anser kommissionen att värderingen av KK:s mark varken var korrekt eller uppfyller kriterierna i kommissionens meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader.
Taking just the overvaluation of Asemansuo, the total value of KK’s land, and thus of the value of the company, if calculated on the basis of asset value, is reduced by EUR 876158 to EUR 619760.
Enbart övervärderingen av Asemansuo gör att det sammanlagda värdet av KK:s mark, och därmed företagsvärdet om det beräknas på grundval av nettotillgångarna, bör minskas med 876158 euro till 619760 euro.
The Commission furthermore considers that the value of the land intended for detached houses, terraced houses and blocks of apartments, and communal land and gardens was considerably overvalued, being based on the two errors outlined above, namely that the specific land at stake was not valued and secondly, that the valuation did not indicate what a market investor selling all the land at once would receive at the time of the transaction.
Kommissionen anser dessutom att värdet på marken för egnahemshus, radhus och flervåningshus, samt allmänt område och parker övervärderades kraftigt, eftersom värderingen byggde på de två misstag som anges ovan, dvs. att det inte gjordes någon specifik värdering av marken i fråga och att värderingen inte angav vad en privat investerare som sålde all mark på samma gång skulle ha fått vid transaktionen.
Consequently, even calculating the value of the shares in this way, the entire amount paid for the shares in KK by Karkkila was aid to Componenta.
Beräknar man aktievärdet på detta sätt utgjorde alltså hela det belopp som Högfors betalade för aktierna i KK ett stöd till Componenta.
Commission estimate of aid linked to the price of the shares in KK:
Kommissionens beräkning av stöd kopplat till priset för aktierna i KK:
Net value KK according to Finland
KK:s nettovärde enligt Finland
Reduction based on real estate expert valuation of Asemansuo
Minskning grundad på fastighetsexpertens värdering av Asemansuo
Estimated net value of KK after this correction
KK:s beräknade nettovärde efter denna korrigering
Further overvaluation of land according to the Commission
Ytterligare övervärdering av marken enligt kommissionen
At least 619760
Minst 619760
Net value of KK, based on asset value
KK:s nettovärde, grundat på tillgångar
0(49) Since an investor buying the shares in KK could not expect a return on the capital and since the land was overvalued, the Commission concludes that the net value of the shares in KK was zero.
0(49) På grundval av de båda slutsatserna att en investerare som köper aktier i KK inte skulle kunna förvänta sig någon avkastning av kapitalet och att markens värde hade överskattats anser kommissionen att nettovärdet för KK:s aktiekapital var noll.
Furthermore, Componenta did not even try to find another buyer for its shares in KK, which is also an indication that Karkkila paid a price above market price, since at least an attempt to find another buyer of the shares would have been a useful manner to determine their market price.
Dessutom försökte Componenta inte sälja sina aktier i KK till en annan köpare, vilket också tyder på att Högfors betalade mer än marknadsvärdet, då åtminstone ett försök att finna en annan köpare skulle ha gett en tydlig indikation på marknadsvärdet.
The Commission therefore concludes, on the basis of the valuation of both the company itself and the land owned by it, that the shares in KK had no value at all at the time of the change in ownership, and that the price paid for them by Karkkila (EUR 713092) therefore is aid in its entirety to Componenta.
Kommissionen konstaterar därför, både utifrån värderingen av företaget som sådant och av värderingen av den mark som KK ägde, att KK:s aktiekapital inte var värt någonting alls vid tiden för överlåtelsen och att hela den köpeskilling för aktierna i KK som Högfors stad erlade (713092 euro) utgör stöd till Componenta.
However, if Finland can provide evidence that the overvaluation of the land, as described above, is less than EUR 619760, the aid element in the shares transaction could be reduced accordingly.
Om Finland inkommer med bevis för att övervärderingen av marken, enligt utredningen ovan, är lägre än 619760 euro kan emellertid inslaget av stöd i aktietransaktionen minskas i motsvarande grad.
Such a proof should be based on a precise evaluation, by an independent asset valuer, who should be a person with a good reputation who has obtained an appropriate degree or academic qualification, or equivalent, and has suitable experience and is competent in valuing land and buildings in the location and of the category at issue.
Sådana bevis bör grundas på en exakt värdering av en oberoende värderingsman, som måste ha gott anseende, lämplig examen eller akademiska kvalifikationer, eller motsvarande, lämplig erfarenhet och kompetens att värdera mark och byggnader i området och av den typ det gäller.
The evaluation should estimate the wholesale value of all the land owned by KK at the time of the transaction and, therefore, how much KK could have received if all its land was sold at that time on market terms.
I värderingen bör det göras en uppskattning av grossistvärdet av all mark som KK ägde vid tiden för transaktionen, och därmed av hur mycket KK kunde ha fått om all dess mark såldes på marknadsvillkor vid den tiden.
The loan repayment
Återbetalningen av lånet
The other part of the financial transaction between Karkkila and Componenta was that Karkkila granted KK an interest-free loan of EUR 1,67 million, which KK used to immediately repay a loan it had been granted by Componenta in 1996.
Den andra delen av transaktionen mellan Högfors stad och Componenta bestod i att Högfors stad beviljade KK ett räntefritt lån på 1,67 miljoner euro, som KK använde för att omgående betala tillbaka ett lån som Componenta beviljat KK 1996.
Two equal loans were provided to KK in 1996, one from Karkkila and one from Componenta, on equal terms, since KK at the time was not able to meet its obligations towards private creditors.
Det bör påpekas att två lån av samma slag hade beviljats KK 1996, varav ett från Högfors stad och ett från Componenta. Lånen gavs på samma villkor och orsaken var att KK vid den tidpunkten inte kunde betala sina skulder till privata fordringsägare.
That means that the total amount of the two loans was EUR 3,34 million.
De båda lånen uppgick tillsammans till 3,34 miljoner euro.
Finland claims that KK was in a good financial position in 2003.
Finland hävdar att KK:s ekonomiska ställning 2003 var god.
It refers, for example, to a footnote in KK’s annual report 2003 where it is stated that the present value of the land owned by KK was estimated to be EUR 5052459, which is EUR 1971845 higher than the book value of the land.
Bland annat hänvisar Finland till en fotnot i KK:s årsrapport där det anges att nuvärdet på den mark som KK äger beräknas till 5052459 euro, dvs. 1971845 euro mer än markens bokförda värde.
However, as stated in the previous section, the Commission’s assessment is that the KK land was not worth this much.
Resultatet av kommissionens bedömning, som förklaras i föregående avsnitt, är dock att det inte fanns något sådant markvärde i KK.
The annual reports of KK for the years 2001 to 2003 provide the following key figures:
I KK:s årsrapporter för åren 2001–2003 anges följande avgörande siffror:
(amount in Euro)
(Belopp i euro)
Sales/income
Försäljning/ inkomst
Cash (year end)
Likvida medel (årsslutet)
Own capital (year end)
Eget kapital (årsslutet)
From this table it is clear that the demand for land was very limited during those four years.
Tabellen visar att efterfrågan på mark varit mycket liten under de fyra aktuella åren.
It also reveals that the company receives very little revenue from its land in the form of land sales or rental income.
Den visar också att företaget har väldigt lite inkomster från marken i form av försäljning eller arrenden.
It is also clear that the company was running out of cash and that it had an unusual balance sheet situation with a permanent negative own capital.
Det framgår också att KK hade ont om pengar och att balansräkningen var ovanlig såtillvida att den hade en permanent negativ eget kapital-post.
It can furthermore be noted that the company’s main financing, the two loans of a total sum of EUR 3,34 million from Karkkila and from Componenta, were interest-free.
Det bör också påpekas att företagets huvudsakliga finansiering, dvs. de båda lånen på sammanlagt 3,34 miljoner euro, från Högfors stad och Componenta, var räntefria.
With a normal interest rate on the loans the financial situation would have been much worse.
Hade det tagits ut normal ränta på lånen hade företagets ekonomiska situation varit mycket sämre.
Based on this information, the Commission does not agree with statements from Finland that the financial situation of the KK was good.
Utifrån dessa uppgifter kan kommissionen inte instämma i Finlands påstående att KK:s ekonomiska situation var god.
The question is whether KK would have been able to repay its loan to Componenta without the action taken by Karkkila.
Frågan är huruvida KK skulle ha kunnat återbetala sitt lån till Componenta om inte Högfors stad vidtagit åtgärder.
The Commission first notes that there were two interest-free loans of equal amounts provided to KK in 1996, from Componenta and from Karkkila, in order to rescue KK.
Kommissionen noterar först och främst att KK fick två räntefria lån på samma belopp 1996, ett från Componenta och ett från Högfors, som skulle rädda KK.
These two loans clearly provided a benefit to KK.
Dessa två lån utgjorde uppenbarligen en förmån för KK.
Any market economy investor who had provided such a loan would require that repayment of the loans be made in equal parts to both the parties that granted them.
En privat investerare som tillhandahöll ett sådant lån skulle kräva att återbetalningen gjordes i lika delar till båda parter som beviljat lånet.
The partial or total repayment of these loans should therefore be done equally to both lenders (Componenta and Karkkila) in order to avoid giving an advantage to one of them.
En delbetalning eller återbetalning av dessa lån skulle därför ha gjorts till båda långivarna (Componenta och Högfors) för att inte den ena långivaren skulle behandlas mer förmånligt.
Since in the transaction at issue Componenta was fully repaid for the loan it had granted, it has to be assessed whether KK, in a normal market situation, would have been able to repay not only its loan to Componenta but also its loan to Karkkila, in order to ensure that no advantage was granted to Componenta.
Eftersom Componenta fick full återbetalning i den aktuella transaktionen måste det utredas om KK, i en normal marknadssituation, skulle ha kunnat återbetala inte bara sitt lån till Componenta utan också sitt lån till Högfors för att inte Componenta skulle få förmånligare behandling.
The issue is thus whether KK would have been able to raise EUR 3,34 million on the market, to be used to repay its two shareholder loans.
Frågan är således om KK skulle ha kunnat få fram 3,34 miljoner euro på marknaden för att återbetala sina två lån från aktieägarna.