natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Several stakeholders have criticised the current model for calculating interest differential compensation as they feel that it means the banks are overcompensated and that it does not accurately reflect the banks' alternative investment opportunities and costs associated with the customer redeeming their mortgage prematurely.
Flera intressenter har riktat kritik mot dagens modell för att beräkna ränteskillnadsersättningen då man anser att bankerna överkompenseras med dagens modell och att den inte avspeglar
At present, legislative work is underway in the Government Offices with the aim of changing the calculation model for interest differential compensation so that it is simpler and cheaper for the customer to redeem fixed-term loans and thereby reduce the lock-in effect that occurs when the customer chooses the term for their mortgage.
Det pågår för närvarande ett lagstiftningsarbete inom regeringskansliet för att förändra beräkningsmodellen för ränteskillnads- ersättningen så att det blir enklare och billigare för kunden att lösa bundna lån och därmed minska inlåsningseffekten som uppstår när kunder väljer att binda bolånen.
In a ministry memorandum from the Ministry of Justice, Ränteskillnadsersättning m.m. vid bolån [Interest differential compensation, etc. for mortgages] (Ds.
I en departementspromemoria från Justitiedepartementet, Ränteskillnadsersättning m.m. vid bolån (Ds.
2013:38) from 14 June 2013, a change of the calculation method is proposed in order to lay the foundations for fairer compensation.
2013:38) från den 14 juni 2013 föreslås en ändring av beräkningsmetoden för att skapa förutsättningar för en mer rättvis ersättning.
Pricing mortgages – negotiating customer interest rates
Prissättning av bolån – förhandling om kundränta
Every day, the various banks advertise their current mortgage rates for loans on houses, cooperative apartments and summer houses.
De olika bankerna annonserar sina aktuella bolåneräntor för lån till villor, bostadsrätter och fritidshus varje dag.
Information on these can be found on the banks' websites, in papers and on a number of different online comparison services for
Dessa går det att läsa om på bankernas webbplatser, i tidningarna och på en rad olika jämförelsetjänster på nätet för privatekonomi.
Customers who are able to have greater total business with the bank by e.g., opening transaction accounts and/or savings accounts, using the bank's debit card, or opening or transferring fund and share investments are also more likely to receive a greater discount on the listed interest rate and thereby a lower customer interest rate.
konton, använda bankens betalkort, öppna eller föra över fond- och aktiesparande har också större möjlighet att få en större rabatt på listräntan och därmed en lägre kundränta.
The discount received by the customer is subject to a time limit and needs to be renegotiated with the bank over time.
Den rabatt kunden erhåller är tidsbegränsad och behöver omförhandlas med banken över tiden.
Banks' funding costs – sources of funds and risks
Bankernas upplåningskostnader – finansieringskällor och risker
Since the 1970s, Swedish banks have gone from a financing model based primarily on deposits from the public to a model based on market financing.
Sedan 1970-talet har de svenska bankerna övergått från en finansieringsmodell baserad huvudsakligen på inlåning från allmänheten till en modell baserad på marknadsfinansiering.
Mortgages are primarily financed by means of the banks issuing covered bonds with various maturities in Swedish Krona and in foreign currencies such as Euros and US Dollars.
Främst finansieras bolånen genom att bankerna emitterar säkerställda obligationer med olika löptider i svenska kronor och i utländsk valuta, som euro och US-dollar.
Covered bonds in foreign currency are converted to Swedish Krona via swap contracts or so-called “currency swaps”.
Säkerställda obligationer i utländsk valuta omvandlas till svenska kronor genom byteskontrakt eller så kallade ”valutaswappar”.
Financing is also possible via the issuance of a “certificate” with a short term, up to one year.
Det finns också möjlighet att finansiera genom att emittera så kallade certifikat som har kort löptid, upp till ett år.
This is less common.
Detta är mindre vanligt.
Covered bonds involve the buyers having future cash flows (amortisations and interest payments) from disbursed loans as security.
Säkerställda obligationer innebär att de som köper obligationerna har framtida betalningsströmmar (amorteringar och räntebetalningar) från utbetalade lån som säkerhet.
These loans are known as the bond's collateral and the holder of covered bonds has a special right of preference for capital and accrued interest in the collateral.
Dessa lån kallas obligationens säkerhetsmassa och innehavaren av säkerställda obligationer har särskild förmånsrätt för kapital och upplupen ränta i säkerhetsmassan.
Mortgages have a long term of around 40 years, whilst customers' interest commitment period is significantly shorter.
Bolån har en lång löptid på cirka 40 år, samtidigt som kundernas räntebindningstid är väsentligt kortare.
The majority of financing is achieved via the issuance of covered bonds in Swedish Krona.
Merparten av finansiering görs genom emittering av säkerställda obligationer i svenska kronor.
However, a considerable portion of financing comes from the issuance of covered bonds in foreign currency.
En väsentlig del av finansieringen kommer dock från emittering av säkerställda obligationer i utländsk valuta.
Once a credit is granted, the credit may be included in the collateral, where the credit is up to 75 per cent of the market value in relation to the security.
När en kredit lämnas, får krediten ingå i säkerhetsmassan till den del krediten i förhållande till säkerheten ligger inom 75 procent av marknadsvärdet.
This applies to real property, site leasehold rights and cooperative apartments intended for housing purposes.
Det gäller för fast egendom, tomträtt och bostadsrätt som är avsedd för bostadsändamål.
This means that the banks cannot solely finance mortgages by issuing covered bonds.
Det innebär att bankerna inte enbart kan finansiera bolån genom emittering av säkerställda obligationer.
Remaining parts are financed via other sources of funds such as deposits and senior debt.
Resterande delar finansieras genom andra finansieringskällor som inlåning och senior skuld.
Some banks rely more on market financing and others more on deposits from the public.
En del banker förlitar sig mer på marknadsfinansiering och andra mer på inlåning från allmänheten.
When banks finance mortgages, they need to manage various risks.
När bankerna finansierar bolånen måste de hantera olika risker.
Even if roughly half of the banks' lending volume has short interest commitment periods, their financing must have significantly longer terms than this.
Även om ungefär hälften av bankernas utlåningsvolym har kort räntebindningstid måste deras finansiering ha betydligt längre löptid än så.
If all financing was to be achieved via the issuance of short-term securities, the banks would be forced to regularly turn to the capital markets for renewed financing.
Om all finansiering skulle ske genom emittering av korta papper måste bankerna ofta vända sig till kapitalmarknaderna för förnyad finansiering.
The risk is that the capital markets will be illiquid at this point in the future, which is why it can be costly or even impossible for the bank to receive compensation for a new security.
Risken är att kapitalmarknaderna vid denna framtida tidpunkt är illikvid varför det kan vara dyrt eller omöjligt för banken att få avsättning för ett nytt värdepapper.
This means that the bank is at risk of entering a situation in which it cannot meet its obligations to the holder of the previously issued security.
Det innebär att banken riskerar att försättas i en situation där den inte kan fullgöra sina förpliktelser gentemot innehavaren av det tidigare emitterade värdepappret.
If the variable interest rate sinks to a level below that prevailing at the time the bond was issued, the bank runs the risk of entering a situation in which it cannot fulfil its obligations to the holder of the bond without making losses.
Om den rörliga räntan sjunker till en nivå under den ränta som rådde när obligationen emitterades löper banken risken att försättas i en situation där den inte utan förlust kan fullgöra sina förpliktelser gentemot innehavaren av obligationen.
This is known as an interest rate risk.
Denna risk kallas för ränterisk.
The banks manage risks of this nature by entering a “swap agreement”.
Risker av detta slag hanterar bankerna genom att ingå så kallade
Stockholm Interbank Offered Rate (STIBOR)
Interbankräntan (Stibor)
If the banks perceive that they have a liquidity deficit, which can arise when disbursing mortgages, they can loan from one another via the interbank market.
I de fall då bankerna upplever att de har likviditetsunderskott, vilket kan uppstå vid utbetalning av bolån, kan de låna av varandra på interbankmarknaden.
Loans between banks are governed by the reference rate STIBOR.It is calculated as an average of the rates that the major banks offer one another.Similar sets of base interest rates/reference rates are found all over the world, e.g., LIBOR, TIBOR.STIBOR is determined daily for six different terms.
Lån mellan bankerna styrs av en referensränta Stibor.Den beräknas som ett genomsnitt av de räntor som de stora bankerna ställer till varandra.Motsvarande uppsättningar av styrräntor/referensräntor finns världen över, exempelvis Libor, Tibor etc.Stibor bestäms dagligen för sex olika löptider.
Six banks are represented on the STIBOR panel.
I Stibor- panelen ingår sex banker.
The Riksbank's report Riksbankens utredning Stibor[The Riksbank's investigation of STIBOR] established that there were shortcomings in the STIBOR framework.
I Riksbankens rapport Riksbankens utredning Stiborkonstaterades att det fanns brister i ramverket för Stibor.
The shortcomings were primarily related to management and control, but there were other shortcomings in terms of the derivation of STIBOR from prevailing market pricing, incentive structures and an ineffective process for determining STIBOR.
Bristerna gällde främst styrning och kontroll, men också brister gällande härledning av Stibor utifrån rådande marknadsprissättning, incitamentsstruktur och en icke ändamålsenligt process för hur Stibor bestäms.
Furthermore, the Riksbank established that there were too few collaborating banks.
Riksbanken fastställde även att antalet medverkande banker var för få.
The Riksbank realised that this provides incentive for the banks to influence each other, which in turn leads to the risk of “follow the leader” behaviour by which the banks place the same or similar bids.
Riksbanken ansåg att detta ger incitament för bankerna att påverka varandra vilket riskerar att leda till ett ”följa John”-beteende där bankerna lägger samma eller snarlika bud.
Another shortcoming pointed out by the Riksbank is that the banks are not forced to take responsibility for their bids.
En annan brist som Riksbanken konstaterar är att bankerna inte är tvungna att stå för sina bud.
They are able to change their bids during the bidding process.
De har möjlighet att ändra sina bud under budgivningsprocessen.
One proposal put forward by the Riksbank is that the banks' bids should be binding, meaning they are obligated to loan or invest at this rate.
Ett förslag som Riksbanken presenterar är att bankerna bör vara bundna till sina bud och att de således blir skyldiga till att låna eller placera till dem.
In order to address a number of the problems with how STIBOR is determined, a new STIBOR framework was drawn up by the Swedish Bankers' Association together with the four major banks and Danske Bank.
För att komma till rätta med en del av problemen med hur Stibor fastställs togs ett nytt ramverk för Stibor fram av Svenska Bankföreningen tillsammans med de fyra storbankerna och Danske Bank.
This means that the Swedish Bankers' Association assumes overall responsibility and is the principal for STIBOR.
Det innebär bland annat att Svenska Bankföreningen har ett övergripande ansvar och är huvudman för Stibor.
According to the Swedish Bankers' Association, this framework shall ensure a clearer structure and control, as well as transparency in the determination of STIBOR.
Enligt Svenska Bankföreningen ska detta ramverk säkerställa en tydligare struktur och kontroll samt transparens kring prissättningen av Stibor.
The Riksbank and Nasdaq OMX have been and are still at present observers in the work.
Riksbanken och Nasdaq OMX har varit och är observatörer i arbetet.
Länsförsäkringar is also included in the STIBOR panel as of 04 June 2013.
Sedan den 4 juni 2013 ingår även Länsförsäkringar i Stibor- panelen.
The banks' internal pricing
Bankernas internprissättning
The individual bank's funding costs therefore vary depending on how large a share of the various sources of funding constitute and how the banks decide to price funding from deposits internally.
Den enskilda bankens upplåningskostnad varierar således beroende på hur stor andel de olika finansieringskällorna utgör och
Banks' treasury management departments are often responsible for financing and managing currencies and interest rate and liquidity risks.
Ofta är bankernas treasuryavdelningar ansvariga för finansiering och hantering av valuta, ränte- och likviditetsrisker.
They determine the banks' IRR, which is an internal price for financing which governs the banking offices' pricing of mortgages, on a daily basis.The IRR not only governs the interest rate that the bank offers to its customers.
De bestämmer dagligen bankernas internränta som är ett internpris för finansiering som styr bankkontorens prissättning av bolån.Internräntan styr inte bara vilken ränta som banken erbjuder sina kunder.
It functions as a borrowing cost at which a banking office can loan money from the head office.
Den fungerar som en lånekostnad till vilket ett bankkontor kan låna pengar från huvudkontoret.
The banks' IRR is therefore governed by its financing strategy.
Bankernas internränta styrs således av deras finansieringsstrategi.
Based on the interest rates they can pay for their borrowing, they decide their IRRs.
Med utgångspunkt i de räntor de får betala för sin upplåning bestämmer de sina internräntor.
Even the manner in which banks choose to price deposits affects the IRR.
Även hur bankerna väljer att prissätta inlåning kommer påverka internräntan.
In principle, these can be priced as the interest rate the bank actually pays or based on the alternative cost, which in turn can be based on STIBOR.
I princip kan denna prissättas som den ränta banken de facto betalar eller baserat alternativkostnaden vilket kan baseras på Stibor.
The financing cost also includes costs for managing various risks associated with financing.
I finansieringskostnaden ingår också kostnader för att hantera olika risker förknippade med finansiering.
New regulations that may affect the banks' funding costs and strategies
Nya regelverk som kan påverka bankernas upplåningskostnader och strategier
According to the Swedish Financial Supervisory Authority, the major banks already meet the requirements in terms of the Liquidity Coverage Ratio (LCR).
Enligt Finansinspektionen uppfyller storbankerna redan idag kraven på likviditetstäckningsgrad.
Increased risk weights for mortgages
Ökade riskvikter för bolån
In order to strengthen the financial sector with regard to its credit exposures, a risk weight floor of 15 per cent will be introduced for Swedish mortgages in 2013.
För att stärka den finansiella sektorn med avseende på dess kreditexponeringar, kommer ett riskviktsgolv på 15 procent att införas för svenska bolån under 2013.
The risk weight floor will be introduced in the scope of the Swedish Financial Supervisory Authority's supervisory measures.
Riskviktsgolvet införs inom ramen för Finansinspektionens tillsynsåtgärder.
One question is how the new regulations affect competition on the mortgage market.
En fråga som ställs är hur det nya regelverket påverkar konkurrensen på bolånemarknaden.
First of all, the capital requirement will be higher for most players concerned, which affects competition between companies.
För det första blir kapitalbehovet högre för de flesta berörda aktörer, vilket påverkar konkurrensen företagen emellan.
Secondly, the marginal capital requirement for the players who currently have average risk weights below 15 per cent is the same for each new mortgage.
För det andra blir marginalkapitalkravet, för de aktörer som idag har genomsnittliga riskvikter under 15 procent, detsamma för varje nytt bolån.
This can affect competition in different market segments.
Det kan påverka konkurrensen inom olika marknadssegment.
Overall, the Swedish Financial Supervisory Authority deems the impact on competition between companies to be small.
Sammantaget bedömer Finansinspektionen att effekterna på konkurrensen företagen emellan blir små.
The banks that have not previously used the Swedish Financial Supervisory Authority's recommended measures and that have not had an average risk weight floor of 15 per cent in the current situation may need to increase the capital requirement.
De banker som inte använt sig av Finansinspektionens rekommenderade metoder tidigare, och inte haft ett genomsnittligt riskviktsgolv på 15 procent i dagsläget, kan komma att behöva öka kapitalbehovet.
This can in turn affect mortgage pricing for these banks.
Det kan i sin tur påverka prissättningen av bolån för dessa banker.
How do the new regulations affect banks' mortgage costs?
Hur påverkar de nya reglerna bankernas kostnader för bolån?
The Swedish Financial Supervisory Authority writes in its report Bankernas räntor och utlåning [Bank interest rates and lending]that Swedish credit institutes have already to a large extent adapted to future requirements for capital adequacy and access to liquidity.
Finansinspektionen skriver i sin rapport Bankernas räntor och utlåningatt svenska kreditinstitut i stor utsträckning redan har anpassat sig till de kommande kraven på kapitaltäckning och tillgång till likviditet.
The higher requirements entail a certain cost to the banks, whilst at the same time contributing to a more stable financial system.
De högre kraven innebär en viss kostnad för bankerna, men bidrar samtidigt till ett stabilare finansiellt system.
According to the Swedish Financial Supervisory Authority, the new regulations can affect costs in different ways.
De nya reglerna kan enligt Finansinspektionen påverka kostnaderna på olika sätt.
If Swedish banks are seen as well-capitalised and stable, they can gain access to cheaper financing.
Om svenska banker ses som välkapitaliserade och stabila får de tillgång till billigare finansiering.
More capital should also involve a reduction of shareholders' required yield.
Mer kapital bör även medföra att aktieägares avkastningskrav minskar.
Gross and net margins for mortgages
Brutto och nettomarginaler för bolån
Banks' gross margins on mortgages consist of the difference between the interest they receive on the mortgage from customers and the funding cost.
Bankernas bruttomarginal på bolån utgörs av skillnaden mellan den ränta de erhåller på bolånen från kunderna och upplåningskostnaden.
The banks' net margin is calculated based on the gross margin, with deductions for capital costs.
Bankernas nettomarginal beräknas utifrån bruttomarginalen med avdrag för kapitalkostnader.
They are governed by capital adequacy regulations, costs for maintaining liquidity, credit losses and costs for running the business, i.e., personnel and office costs, IT and overhead.
De styrs av kapitaltäck- ningsregler, kostnader för att hålla likviditet, kreditförluster och kostnader för att bedriva verksamheten, det vill säga personal- och kontorskostnader, IT och overheadkostnader.
Customer interest rate – listed interest and negotiation of discounts
Kundränta – listränta och förhandling om rabatter
A mortgage is in many respects a homogeneous product.
Bolån är i många avseenden en homogen produkt.
In the end, it is a matter of the institute paying money to the borrower, who in return puts up a cooperative apartment or property as collateral.
I slutänden handlar det om att institutet betalar ut pengar till låntagaren, som i gengäld sätter en bostadsrätt eller fastighet som säkerhet.
The borrower commits to paying interest and amortisations to the banks or housing credit institutions.
Låntagaren förbinder sig att betala räntor och amorteringar till bankerna eller bolåneinstituten.
The banks and the housing credit institutions advertise their interest rates daily on their websites, which are published in daily papers and on a number of online comparison services.
Bankerna och bolåneinstituten annonserar dagligen sina räntor på sina webbplatser, vilket publiceras i dagspress och på en rad olika jämförelsetjänster på nätet.
The banks' official rates for various terms tend to be called listed interest rates.
Bankernas officiella räntor för olika löptider brukar kallas listräntor.
The rate paid by the customer is known as the customer interest rate.
De räntor som kunderna betalar benämns kundränta.
It is often lower than the listed interest rate as the customers negotiate a discount with the bank.
Den är ofta lägre än listräntorna eftersom kunderna förhandlar fram en rabatt med banken.
In Sweden, strategies differ from one bank to the next in terms of organisation and management, and consequently the pricing model also varies.
De svenska bankernas strategier skiljer sig avseende organisation och styrning, varför prissättningsmodellen skiljer sig mellan olika banker.
Some banks have a more centralised interest rate and discount policy, whilst others work to a decentralised organisational model.
Vissa banker har en mer centraliserad räntesättnings- och rabattpolicy, medan andra banker arbetar efter en decentraliserad organisationsmodell.
SHB, for example, is a bank which has for a long time worked to a decentralised model in which each individual banking office is given a great deal of responsibility for pricing and discounts.
SHB är exempelvis en bank som länge arbetat efter en decentraliserad modell där stort ansvar för prissättning och rabatter ligger på de enskilda bankkontoren.
The mortgage rates that the customer will pay are determined by the IRR announced by the treasury management department.
Bolåneräntan som kunden kommer att betala är beroende av den internränta som treasuryavdelningen annonserar.
But it also depends on the size of the loan in relation to the value of the property, the customer's risk level and the other commitments the customer has in the bank.
Men den är även beroende av hur stort lånebeloppet är i förhållande till bostadens värde, kundens risknivå och kundens övriga engagemang i banken.
This means that the importance of the individual customer and the scope of deposits and fund and pension investments have a direct effect on the mortgage rate when a new loan is taken out.
Det innebär att kundens betydelse och omfattningen på inlåning, fond- och pensionssparande har en direkt effekt på bolåneräntan när nya lån tecknas.
The advantage for the bank in establishing a relationship over time with customers is increased revenues.
Fördelen för banken att etablera en relation över tid med kunder är ökade intäkter.
At the same time, the bank gains a better overview of the customer's risk profile and needs.
Samtidigt som banken en förbättrad bild över kundens riskprofil och behov.
It is therefore important for the customer to understand the impact that negotiation has on the mortgage rate.
För kunden är det således viktigt att förstå vilken betydelse förhandling faktiskt har för bolåneräntan.
So we see there is a difference between the rate advertised by the banks and the rate that the customer will actually pay.
Det är således skillnad mellan den ränta som bankerna annonserar och den ränta som kunden faktiskt kommer att få betala.
It is therefore important to differentiate between these when analysing compete- tion on the mortgage market.
Det är därför viktigt att skilja på detta när man analyserar konkurrensen på bolånemarknaden.