natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The bank with the lowest listed interest rate does not necessarily offer the lowest customer interest rate.
Den bank som har den lägsta listräntan behöver inte nödvändigtvis erbjuda den lägsta kundräntan.
Based on information obtained by the Competition Authority from the banks, it can be established that the banks provide a discount on the listed interest rate, as illustrated in figure 12.
Baserat på de uppgifter som Konkurrensverket erhållit från bankerna kan det konstateras att bankerna lämnar en rabatt på listräntan, vilket illustreras i figur 12.
Figure 12 Average listed interest rate and customer interest rate, 3-month term, for the period 2001–2011
Figur 12 Genomsnittlig list- och kundränta, 3-månaders, för tiden 2001–2011
Source: KKV's own calculations of the banks' responses.
Källa: KKV:s egna beräkningar av bankernas inkomna svar
The figure shows clearly that there is room for negotiation on discounts on the banks' listed interest rates.
tydligt att det finns ett utrymme för förhandling kring rabatt på bankernas listränta.
At the same time, the average discount has remained relatively constant over time, around 0.15 per cent or 15 points below the average listed interest rate.
Samtidigt har den genomsnittliga rabatten varit relativt konstant över tiden, cirka 0,15 procent eller 15 punkter under den genomsnittliga listräntan.
The discount on the listed interest is one of the more important competitive parameters when customers negotiate with the banks over new mortgages.
Rabatt på listräntan är en av de viktigaste konkurrensparametrarna när kunder förhandlar med bankerna om nya bolån.
The negotiated discount is subject to a time limit.
Den förhandlade rabatten är tidsbegränsad.
This means that the customer must continuously negotiate the terms and conditions and the discount on the listed interest with the bank.
Det innebär att kunden kontinuerligt måste förhandla villkoren och rabatt på listränta med banken.
There are indications that the discount decreases or disappears altogether if the customer does not actively negotiate with the bank.
Det finns indikationer på att rabatten sjunker eller försvinner om kunden inte är aktiv i förhandling med banken.
A survey carried out by Villaägarnas Riksförbund (Swedish Homeowners Association) in February 2013 revealed that 36 per cent of mortgage customers have had previously negotiated discounts removed by their bank.
En undersökning utförd av Villaägarnas Riksförbund i februari 2013 visade att 36 procent av bolånekunderna varit med om att deras bank tagit bort en tidigare framförhandlad rabatt.
Of these, 83 per cent said that the bank in no way informed them that the discount had been removed.The survey also showed that all of 53 per cent of those who lost their discount regained it following renegotiation.
Av dem uppgav 83 procent att banken inte gett dem någon information om att rabatten tagits bort.Undersökningen visade också att hela 53 procent av de tillfrågade som förlorat sin rabatt fått tillbaka den efter ny förhandling.
This does not mean that the banks can be accused of misconduct from a contractual perspective.
Det innebär inte att bankerna gör något fel ur ett avtalsrättsligt perspektiv.
But it indicates that customers who are not active in negotiations risk losing the discount they initially negotiated.
Men det indikerar att kunder som inte är aktiva i sin förhandling riskerar att förlora sin initialt förhandlade rabatt.
Information asymmetry when negotiating the mortgage rate
Informationsasymmetri vid förhandlingen om bolåneräntan
The element of negotiation means that the mortgage market is not transparent.
Inslaget av förhandling gör att bolånemarknaden inte är transparent.
When granting credit, however, the distribution of information is often uneven, which gives rise to information asymmetry.
Vid kreditgivning är dock fördelningen av information ofta ojämn, vilket ger upphov till informationsasymmetri.
Information asymmetry leads to an imbalance between the parties.
Informationsasymmetri leder till en obalans mellan parterna.
It allows the party with more information to gain a better result at the expense of the other party.
Det gör det möjligt för parten med informationsövertag att få ett bättre utfall på bekostnad av den andra parten.
If the mortgage customer is to achieve a desirable result, it is important for them to have access to information on how much space for negotiation they have.
För att bolånekunderna ska kunna få ett önskat resultat är det av vikt att de har tillgång till information om vilket förhandlingsutrymme som finns.
In principle, this consists of the difference between listed interest rates and the funding cost, and what discounts are available to the customer with consideration for their risk profile and total business with the bank.
Det utgörs i princip av skillnaden mellan listräntorna och upplåningskostnaden, och vilka möjliga rabatter som finns att tillgå med hänsyn till en kunds riskprofil och total- affär i banken.
There are however a number of problems associated with this at present.
Det finns dock flera problem kopplade till detta idag.
One circumstance is that the banks do not have a common way of reporting their mortgage margins, though a more pressing issue is the differences between the listed interest rates and the funding costs.
En omständighet är att bankerna inte har ett gemensamt sätt att redovisa sina bolånemarginaler, och framförallt skillnaderna mellan listräntorna och upplåningskostnaderna.
Where the difference between STIBOR and the funding costs has increased, it has also been more difficult for mortgage customer to determine the banks' margins on the listed interest rates.
När skillnaden mellan Stibor och upplåningskostnaderna har ökat har det också blivit svårare för bolånekunderna att bedöma vilka marginaler bankerna har på listräntorna.
Furthermore, the mortgage customers do not have access to the banks' discount policies, which makes it difficult to know what customer interest rates the different banks offer.
Dessutom har bolånekunderna inte tillgång till bankernas rabattpolicies, vilket gör det svårt att veta vilka kundräntor olika banker erbjuder.
Overall, this means it is difficult for mortgage customers to know how much room for negotiation they have and what the potential bargaining margin is for the mortgage.
Sammantaget gör detta att det är svårt för bolånekunderna att veta hur stort deras förhandlingsutrymme är och vilken möjlig prutmån de har på bolånen.
The Swedish mortgage market is showing signs of weak competition, as the market concentration is high and the banks'
Den svenska bolånemarknaden uppvisar tecken på svag konkurrens.
business models reduce consumer mobility and thereby the consumers' price sensitivity on individual services.
Detta eftersom marknadskoncentrationen är hög och bankernas affärsmodeller minskar kundrörligheten, och därmed konsumenternas priskänslighet på enskilda tjänster.
As the customer interest rate for mortgages is linked to the banking customer's entire business with the bank and as there is an interest differential compensation, the customers will have limited incentive to switch mortgage supplier, even where lower mortgage rates are offered.
Eftersom kundräntan för bolån är kopplad till bankkundens hela bankaffär och då det finns ränteskillnadsersättning kommer kunderna att ha begränsade incitament att byta bolåneleverantör, även vid erbjudande om lägre bolåneränta.
This means that competition on the mortgage market is often a matter of attracting new customers.
Det innebär att konkurrensen på bolånemarknaden inte sällan handlar om att attrahera nya kunder.
As the pricing of customer interest rates includes an element of negotiation, consumers will need more time to identify which market player offers the lowest customer interest rate.
Då prissättning av kundräntan har ett inslag av förhandling kommer konsumenterna att behöva mer tid för att identifiera den aktör som erbjuder lägst kundränta.
The customer is sometimes required to become a “regular customer” before mortgages and discounts can be granted.
Att låntagaren blir så kallad ”helkund” i banken är ibland ett villkor för att bolån och rabatt ska beviljas.
Packaging services makes it difficult for customers to compare alternatives, which further contributes to reduced customer mobility.
Paketering av tjänster gör det svårare för kunder att jämföra alternativ, vilket ytterligare bidrar till minskad kundrörlighet.
Low customer mobility provides the established banks with a certain degree of market power.
Låg kundrörlighet ger de etablerade bankerna en viss grad av marknadsmakt.
From the material analysed by the Competition Authority, it can be established that the banks have increased their gross margins.
Av det material som Konkurrensverket har analyserat kan konstateras att bankerna har höjt sina bruttomarginaler.
There are several possible explanations for the fact that the banks' have been able to increase their margins.
Det finns flera möjliga förklaringar till att bankerna kunnat höja sina marginaler.
One explanation is that they have become more effective and that every bank acts rationally, based on prevailing market conditions.
En förklaring är att de blivit effektivare och att varje bank agerar rationellt utifrån rådande marknadsförhållanden.
Another possible explanation is some form of implicit or explicit coordination on the mortgage market.
En annan möjlig förklaring är någon form av tyst eller uttalad samordning på bolånemarknaden.
In the latter case, the banks are able to raise gross margins via direct communication with one another.
I det senare fallet skulle det innebära att bankerna genom direkt kommunikation med varandra kunnat höja bruttomarginalerna.
Potential for implicit coordination on the mortgage market
Möjlighet till tyst samordning på bolånemarknaden
The border between implicit and explicit coordination is of course not always clear.
Gränsen mellan underförstådd eller tyst och uttalad samordning är naturligtvis inte alla gånger tydlig.
Both types require a way for the market players to monitor the market outcome and a sanction mechanism which facilitate the penalising of players who do not adhere to the agreement.
Gemensamt för båda typerna är dels att det krävs ett sätt för marknadsaktörerna att övervaka marknadsutfallet, dels att det krävs en sanktionsmekanism för att möjliggöra bestraffning av aktörer som inte håller sig till överenskommelsen.
The more transparent a market is in terms of prices, volumes or market shares, the easier it is for players to detect a deviation from the agreement.
Ju transparentare en marknad är avseende priser, volymer eller marknadsandelar, desto lättare är det för aktörerna att upptäcka en avvikelse från överenskommelsen.
One type of sanction mechanism is a price war, by which all players' margins and profits go down considerably.
En typ av bestraffningsmekanism är priskrig, vilket leder till att samtliga aktörers marginaler och vinst sjunker väsentligt.
Price trend for listed interest
Prisutvecklig på listräntan
The transparency of the mortgage market is in some respects very high - market participants are stable and few in number.
Transparensen på bolånemarknaden är i vissa avseenden stor - marknadens aktörer är stabila och få till antalet.
The listed interest rates are posted on the banks' websites.
Listräntorna finns tydligt anslagna på bankernas webbplatser.
Monthly information on the size of each bank's loan stock – categorised by loans to private households, loans to companies and loans to non-profit companies – is available in SCB's statistics on the financial market.
Även månatliga uppgifter om storleken på varje banks lånestock, uppdelat på lån till privata hushåll, lån till företag och lån till icke-vinstdrivande företag, finns tillgängliga i SCB:s finansmarknadsstatistik.
Note that these statistics do not contain individual banks' interest rates.
I denna statistik finns dock inte enskilda bankers räntor.
If we assume that the banks' listed interest rates are definitive, pricing is transparent and can be followed by third parties.
Om man utgår från bankernas listräntor är prissättningen transparent och kan följas av tredje part.
Though listed interest rates are not the rates paid by the customers in the end, the listed rates play an important role on the market.
Även om inte listräntorna är de räntor som kunderna slutligen betalar har listräntorna en viktig funktion på marknaden.
They reflect banks' financing costs, are an important marketing tool and also constitute a basis for negotiation for the customers.
De avspeglar bankernas finansieringskostnader, är ett viktigt marknadsföringsverktyg och utgör även ett förhandlingsunderlag för kunderna.
In order to analyse the players' pricing, margins and actions on the mortgage market, it is important to take both listed and customer interest rates and the banks' financing costs into consideration.
För att analysera aktörernas prissättning, marginaler och agerande på bolånemarknaden är det av vikt att ta både list- och kundräntor och bankernas finansieringskostnad i beaktande.
The table illustrates the banks' average individual listed interest rates and the average interest rate for the players offering the lowest and highest interest rates for the period 2001 - 2011.
Tabellen illustrerar bankernas genomsnittliga individuella listräntor och den genomsnittliga räntan för den aktör som erbjöd lägst respektive högst listränta för perioden 2001 - 2011.
Listed interest rate
Listränta
4.00 %
4,00 %
4.40 %
4,40 %
STIBOR source: KKV's own calculations of the banks' responses.
StiborKälla: KKV:s egna beräkningar av bankernas inkomna svar
What the Competition Authority can establish is that the variation, measured as standard deviation in the banks' listed interest rate, has varied over time.
Det som Konkurrensverket kan konstatera är att variationen, mätt som standardavvikelsen i bankernas listränta, har varierat över tid.
One pattern, as illustrated in figure 13, is that the variation in the listed interest rate was higher between 2002 and 2007 than from 2008 to 2011.
Ett mönster, vilket illustreras i figur 13, är att variationen i listrän- tan var högre 2002–2007 än 2008–2011.
At the same time the variation sank, the growth rate on mortgages decreased during the period, falling from around 14–16 per cent annually between 2003 and 2005 to around 4.5 by 2011–2012.
Samtidigt som variationen sjönk har också tillväxttakten på bolån sjunkit under perioden från att ha legat på omkring 14–16 procent årligen 2003–2005 till cirka 4,5 procent 2011–2012.
There is no single explanation for the variation in the banks' listed interest rates being lower since 2007 and the pricing pattern changing.
Det finns ingen enskild förklaring till att variationen i bankernas listränta har blivit lägre sedan 2007 och att prissättningsmönstret förändrats.
Figure 13 Variation (standard deviation) banks' average listed interest rate, 3-month term
Figur 13 Variationen (standardavvikelse) bankernas genomsnittliga listränta 3-månaders
The listed interest rates reported by the banks have varied over time, as shown in figure 13.
Listräntorna som bankerna redovisar har som figur 13 visar varierat över tid.
At the same time, it can be proven that the variation has decreased in recent years, as the various banks' listed interest rates have been more similar since 2007.
Samtidigt går det att påvisa att variationen har minskat på senare år, då de olika bankernas listräntor ligger närmare varandra efter 2007.
This applies not only to the 3-month interest rate but also the rates for fixed terms of two and five years (see appendix, figures B3 and B4).
Detta gäller inte bara 3-månadersräntan utan även de bundna räntorna på två och fem år (se bilaga figur B3 och figur B4).
A reasonable explanation is that insecurity on the financial market, new regulations and a lower growth rate in the demand for mortgages have led to a less dynamic price competition.
Rimliga förklaringar är att osäkerhet på finansmarknaden, nya regleringar och lägre tillväxttakt i efterfrågan på bolån har lett till en mindre dynamisk priskonkurrens.
The fact that the banks' listed interest rates are becoming more similar may be a sign that competition has increased during this period.
Att bankernas listräntor närmar sig varandra kan vara ett tecken på att konkurrensen ökat under perioden.
What seems to disprove this theory is that, as established later on in the report, the banks have been able to increase their margins during the same period.
Det som talar emot detta är, som konstateras längre fram i rapporten, att bankerna har kunnat öka sina marginaler på bolånen under samma period.
Over and above these explanations, the question can be asked as to whether this may be an indication of some form of coordination on the pricing of mortgage rates.
Utöver dessa förklaringar kan frågan ställas om detta kan vara en indikation på någon form av samordning kring prissättningen av bolåneräntan.
Where interest on mortgages is concerned there are, as previously mentioned, elements of negotiation between institution and borrower when a new loan is taken out.
Vad gäller räntorna för bolån förekommer, som tidigare nämnts, inslag av förhandling mellan institut och låntagare när nya lån ingås.
The incidence of such negotiations is a factor which makes it difficult to achieve coordination on prices.
Förekomsten av sådana förhandlingar är en faktor som försvårar samordning om priser.
As the results of the negotiations are generally not open to observation for other market players, there is ample opportunity for deviations from any implicit agreement without the risk of penalisation.
Eftersom resultatet av förhandlingarna i regel inte är observerbara för övriga aktörer öppnas en möjlighet att frångå en tyst prisöverenskommelse utan att riskera bestraffning.
Therefore in order to analyse whether there are signs of exclusive coordination on the mortgage market, we cannot work from the listed interest rates.
För att kunna analysera om det finns tecken på enbart samordning på bolånemarknaden kan man således inte utgå från listräntorna.
We should instead work from the banks' customer interest rates, which are not advertised on the market.
Man bör istället utgå från bankernas kundräntor som inte är annonserade på marknaden.
It is also the customer interest rate that determines banks' gross and net margins on mortgages.
Det är också kundräntan som avgör vilken brutto- och nettomarginal bankerna har på bolånen.
As previously discussed, high profitability and high product margins can be a sign of inadequate competition or significant barriers to entry on the market.
Som diskuterats tidigare kan hög lönsamhet och höga produkt- marginaler vara ett tecken på bristande konkurrens eller väsentliga inträdeshinder på marknaden.
Many stakeholders believe that the fact that the banks have been able to increase their net interest and profitability is the result of a lack of competition, and that above all the major banks have been able to use their market power.
Att bankerna har kunnat öka sina räntenetton och sin lönsamhet har av många intressenter ansetts vara ett resultat av bristande konkurrens, och att framförallt storbankerna kunnat använda sig av sin marknadsmakt.
For this reason, the Competition Authority has requested information on the banks' gross margins on mortgages for the period 2001–2011, as part of the survey.
Som en del av utredningen har Konkurrensverket därför begärt in uppgifter om bankernas bruttomarginaler på bolån för perioden 2001–2011.
One phenomenon observed is a significant increase in the difference between mortgage rates, the banks' reference rates and the Riksbank's repo rate.
En sak som uppmärksammats är att skillnaden mellan bolåneräntorna och bankernas referensränta och Riksbankens reporänta har ökat väsentligt de senaste åren.
At the same time, it has been noted that the Riksbank's reductions of the repo rate have not been reflected in corresponding reductions of mortgage rates.
Samtidigt har det noterats att Riksbankens sänkningar av reporäntan inte har avspeglats i motsvarande sänkningar av bolåneräntorna.
The banks explain that the greater difference between mortgage rates, STIBOR and the repo rate is a result of the 2008 financial crisis, which resulted in increased liquidity costs for the banks.
Bankerna förklarar att den ökade skillnaden mellan bolåneräntorna, Stibor, och reporäntan är ett resultat av finanskrisen 2008, som ledde till ökade likviditetskostnader för bankerna.
Prior to the crisis, the banks were able to finance their mortgages at a cost that was more on a level with STIBOR.
Före krisen kunde bankerna finansiera sina bolån till en kostnad som låg nära Stibor.
When the financial crisis hit, liquidity on the market decreased.
Vid finanskrisen minskade likviditeten på marknaden.
This meant that liquidity costs and long-term financing became more expensive and that the difference between the banks' financing costs and STIBOR increased.
Det innebar att likviditetskostnaden och den långa finansieringen blev dyrare och att skillnaden mellan bankernas finansieringskostnad och Stibor ökade.
Increased gross margins on mortgages
Ökade bruttomarginaler på bolån
As the banks do not have a common model for calculating funding costs, there is a degree of uncertainty concerning comparisons of their gross margins.
Eftersom bankerna inte har en enhetlig gemensam modell för beräkning av upplåningskostnaden finns det en viss osäkerhet vad gäller jämförelser mellan deras bruttomarginaler.
It should however be emphasised that the Competition Authority's purpose is primarily to follow the development of gross margins on the mortgage market over the studied period, and the flexibility among the banks in terms of interest rates.
Det bör dock påpekas att Konkurrensverkets syfte främst varit att följa utvecklingen av bruttomarginalerna på bolånemarknaden över den studerade perioden, och följsamheten mellan bankerna i räntesättning.
The gross margins are calculated as the difference between the banks' reported average customer interest rate on mortgages and the funding costs.
Beräkningen av bruttomarginalerna har beräknats som skillnaden mellan den av bankerna uppgivna genomsnittliga betalda kund- räntan på bolånen och upplåningskostnader.
As previously emphasised, the banks' models for calculating funding costs differ.
Som tidigare betonats skiljer sig bankernas modeller för att beräkna upplåningskostnader.
This is because the banks use different financing strategies and sources of funds, but also because they make use of different management and calculation models when calculating funding costs.
Detta eftersom bankerna använder sig av olika finansieringsstrategier och- källor, men också för att de använder sig av olika styr- och kalkylmodeller för beräkning av upplåningskostnader.
The Competition Authority is able to establish that the banks' average gross margins for both variable and fixed-rate mortgages have increased between 2009 and 2011.
Konkurrensverket kan konstatera att bankernas genomsnittliga bruttomarginaler för såväl rörliga som bundna bolån har ökat 2009–2011.
As the banks have also focused on increasing efficiency and reducing their costs during the same period, the net margins have also increased during this
Eftersom bankerna även har fokuserat på att effektivare och sänka sina kostnader under samma period har nettomarginalerna även ökat under perioden.
The fact that the banks have been able to increase their margins on mortgages may be a sign that competition could be improved.
Att bankerna har kunnat höja sina marginaler på bolån kan vara ett tecken på att konkurrensen fungerar mindre väl.
In order to analyse the pricing of customer interest rates, the Competition Authority has performed a study of who offers the lowest average customer interest rate on a day-to-day basis, and who is the first to lower or raise the customer rate in the event of changes in financial costs on the market.
För att kunna analysera prissättningen av kundräntan har Konkurrensverket studerat vem som erbjuder lägst genomsnittlig kundränta på dags- basis, och vem som är först med att sänka eller höja kundräntan vid förändringen av finansieringskostnaden på marknaden.