natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The letter dated 22 March 2004 from the Ministry of Trade and Industry was also sent by telefax dated 22 March 2004, received and registered on the same date (Event No: 260191).
List z 22. marca 2004 ministerstva obchodu a priemyslu bol odoslaný aj faxom 22. marca 2004 a orgán ho dostal a zaevidoval v ten istý deň (prípad č.: 260191).
By letter dated 25 March 2004, the Authority agreed to extend the deadline until 10 May 2004 (Event No: 260732).
Listom z 25. marca 2004 orgán súhlasil s predĺžením termínu do 10. mája 2004 (č. dok.: 260732).
By telefax dated 23 April 2004 from the Ministry of Trade and Industry, received and registered on the same date (Event No: 279122), the Ministry submitted a copy of the agreement (‘Protokoll’) between the Municipality of Oslo and the Norwegian State concerning the ownership of the hospital apartments.
Faxom z 23. apríla 2004 ministerstva obchodu a priemyslu, ktorý orgán dostal a zaevidoval v ten istý deň (č. dok.: 279122), ministerstvo predložilo kópiu dohody (ďalej len „protokol“) medzi Magistrátom mesta Oslo a nórskym štátom o vlastníctve nemocničných bytov.
Expert report from Eirik Holm AS
Znalecký posudok spoločnosťou Eirik Holm AS
In 2004, the Authority engaged Eirik Holm AS (hereinafter Holm) with the purpose of carrying out a study regarding the market value of the 1744 apartments sold by the Municipality of Oslo.
V roku 2004 orgán najal spoločnosť Eirik Holm AS (ďalej len „Holm“), aby vykonala štúdiu trhovej hodnoty 1744 bytov predaných Magistrátom mesta Oslo.
The contract referred to the fact that the Authority in the course of the proceedings had received 5 valuations/reports, but that the conclusions in these reports deviated from each other to such an extent that the Authority was still in doubt as to whether the sales price of NOK 715 Million reflected the market value.
Zmluva sa odvolávala na skutočnosť, že orgán dostal v priebehu konania 5 ocenení/správ, ale závery týchto správ sa navzájom odlišovali do takej miery, že orgán má stále pochybnosti, či predajná cena 715 miliónov NOK odzrkadľuje trhovú hodnotu.
The Authority therefore wanted to clarify whether or not the previous valuations/estimates of value were based on generally accepted principles for the valuation of fixed property and the degree to which the presumptions and discretion used in the calculations were reasonable.
Orgán preto chcel vysvetliť, či predchádzajúce ocenenia/odhady hodnoty boli založené na všeobecne uznávaných princípoch na oceňovanie nehnuteľného majetku a miera, do akej sú predpoklady a rozhodnutia použité vo výpočtoch primerané.
The Authority also wanted an assessment on the question as to whether the manner in which the sales process was executed had influenced the sales price.
Orgán tiež žiadal odpoveď na otázku, či spôsob, akým sa vykonal proces predaja, ovplyvnil predajnú cenu.
Holm is an independent Chartered Engineer with long experience of the real estate market in Oslo.
Spoločnosť Holm je registrovanou projektantskou a realitnou kanceláriou s dlhodobými skúsenosťami na trhu nehnuteľností v Oslo.
In the execution of the contract, Holm engaged the services of Chartered Engineer Trygve Fossen and Engineer Sven P. Meyer, both of whom are experienced assessors with long practice.
Pri realizácii zmluvy spoločnosť Holm použila služby diplomovaného inžiniera Trygve Fossena a inžiniera Svena P. Meyera, ktorí sú skúsenými oceňovateľmi s dlhoročnou praxou.
In addition, Lawyer Johan Hveding of the law company Grette DA, assisted in connection with questions concerning the rental contracts.
Okrem toho pri otázkach týkajúcich sa nájomných zmlúv pomáhal právnik Johan Hveding právnickej spoločnosti Grette DA.
The report from Holm dated 24 February 2005 was received and registered by the Authority on 1 March 2005 (Event No: 311859).
Správu spoločnosti Holm z 24. februára 2005 orgán dostal a zaevidoval 1. marca 2005 (č. dok.: 311859).
The previous value assessments/reports
Predchádzajúce ocenenia hodnoty/správy
Holm's study of the five earlier assessments/reports showed i.a. partially deviating methods of calculation, differing estimates of both market rent rates, refurbishing costs/requirements, and the potential gains from sectioning.
Štúdia spoločnosti Holm piatich predchádzajúcich ocenení/správ ukázala okrem iného čiastočne odlišné metódy výpočtu, iný odhad sadzieb tak trhového nájomného, ak aj nákladov/požiadaviek na obnovu a potenciálneho výnosu z predaja namiesto prenájmu.
Holm also found direct factual errors, omissions of information and generally superficial examinations/surveys of the properties.
Spoločnosť Holm zistila aj priame konkrétne chyby, opomenutia informácií a vo všeobecnosti zbežnú kontrolu/prehliadku majetku.
After making corrections for obvious factual errors, there were still wide gaps between the valuations, that were attributed to differing in assessments and applied opinions.
Po vykonaní opráv zjavných konkrétnych chýb ešte existovali veľké rozdiely medzi oceneniami, čo sa pripisovalo rozdielom v hodnoteniach a použitých názoroch.
Holm expressed that this is not in itself unusual in cases where there is more than one valuation.
Spoločnosť Holm vyjadrila názor, že toto nie je nezvyčajné v prípadoch, u ktorých existuje viac než jedno ocenenie.
He expressed that the deviations could be expected to be more pronounced in the case at hand than in other cases as there was a particularly unique portfolio put up for sale with no historic reference material anywhere in the country.
Vyjadrila názor, že bolo možné očakávať výraznejšie odchýlky v danom prípade, než v iných prípadoch, pretože išlo o čiastočne jedinečný súbor, ktorý sa dal na predaj bez historického porovnávacieho materiálu inde v krajine.
Holm therefore concluded that: ‘The result of this is that the useful application of the valuations in the context in which they are envisaged to be applied is limited’.
Spoločnosť Holm preto dospela k záveru, že: „Výsledkom toho je, že účelné využitie ocenení v súvislosti, v akej sa predpokladá ich použitie, je obmedzené“.
His conclusions concerning the different appraisals in relation to his own findings and assumptions are as follows:
Jej závery týkajúce sa odlišných ocenení vo vzťahu k jej vlastným zisteniam a predpokladom sú nasledujúce:
The Catella appraisal
Ocenenie spoločnosťou Catella
Catella has carried out a superficial inspection in connection with an earlier valuation (1999-2000).
Spoločnosť Catella uskutočnila zbežnú inšpekciu v súvislosti so skorším hodnotením (1999 – 2000).
The new valuation must be seen as an updating of the earlier valuation.
Nové ocenenie treba vidieť ako aktualizáciu predchádzajúceho.
An external inspection was carried out with random sampling of inside areas.
Externá inšpekcia sa vykonala s náhodným výberom vzoriek vnútorných priestorov.
A thorough inspection/assessment should in Holm's opinion have been carried out in order to provide a better basis for the valuation.
Podľa názoru spoločnosti Holm sa dosiahnutie lepšieho základu pre ocenenie mala vykonať dôkladnejšia inšpekcia/ohodnotenie.
Holm concluded that the result of the valuation was much too high.
Spoločnosť Holm dospela k záveru, že výsledok ocenenia je príliš vysoký.
That was due i.a. to the fact that: the assumed market level for letting, in his view, was about 10 % too high; that Catella has ignored current rent contracts and has not taken into account that actual rents would be well below the market rates for a number of years; that Catella has been over-optimistic in relation to the number of apartments let out at anytime (there would always be vacancies due to change of tenants etc.); that initial refurbishment costs were too low (approximately NOK 60 Million).
Bolo to spôsobené okrem iného tým, že: predpokladaná trhová výška nájomného je podľa jej názoru nadhodnotená o 10 %; že spoločnosť Catella nebrala do úvahy súčasné zmluvy o nájme a nezohľadnila to, že skutočné nájomné by bolo po dobu mnohých rokov podstatne nižšie než trhové sadzby; že spoločnosť Catella bola vždy príliš optimistická v počte prenajatých bytov (vždy budú prázdne byty v dôsledku výmeny nájomníkov atď.); že počiatočné náklady na obnovu sú príliš nízke (približne 60 miliónov NOK).
Holm also refers to a property which was included but later withdrawn from the portfolio and that Catella has not taken into account worth-reducing limitations of the ‘as-is’ clause in the contract.
Spoločnosť Holm tiež poukazuje na majetok, ktorý bol zahrnutý, ale neskôr stiahnutý zo súboru a na to, že spoločnosť Catella nezohľadnila obmedzenia ohraničujúce cenu klauzuly „ako je“ v zmluve.
The OPAK appraisal
Ocenenie spoločnosťou OPAK
OPAK has inspected the majority of the buildings externally, but has only inspected ten flats/bed-sitters.
Spoločnosť OPAK vykonala inšpekciu väčšiny budov zvonka, prezrela iba desať bytov/obytných spální.
This was in Holm's view insufficient to estimate the correct figures for refurbishments and maintenance.
To je podľa názoru spoločnosti Holm nedostatočné na odhad správnych hodnôt pre obnovu a údržbu.
It is Holm's opinion that all the properties should have been inspected, and a more thorough inspection of the internal areas should have been carried out to attain a better basis on which to calculate the estimate.
Podľa názoru spoločnosti Holm bolo treba prezrieť všetok majetok, a vykonať dôkladnejšiu inšpekciu vnútorných priestorov, aby sa dosiahol lepší základ na výpočet odhadu.
Holm concluded i.a. that the market rents were underestimated.
Spoločnosť Holm dospela k záveru, že okrem iného bolo trhové nájomné podhodnotené.
On the contrary, OPAK did not take into account that there were limitations as to how fast rents could be brought up to market level.
Na druhej strane spoločnosť OPAK nezohľadnila, že existujú obmedzenia v tom, ako rýchlo dosiahnuť trhovú hodnotu nájomného.
Assessment of value potential because of sectioning was based on too small a saleable area with added worth too low as a result, and initial refurbishment costs were approximately NOK 30 million too low.
Hodnotenie a potenciálna hodnota z predaja namiesto prenájmu bola založená na príliš malej predajnej oblasti s príliš nízkou pridanou hodnotou a počiatočné náklady na obnovu boli pri hodnote približne 30 miliónov NOK príliš nízke.
Holm concludes that these items influenced the valuation both positively and negatively and it was thus difficult to estimate the net effect.
Spoločnosť Holm dospela k záveru, že tieto položky ovplyvnili ocenenie tak pozitívne, ako aj negatívne a je ťažké zistiť čistý účinok.
The FIGA/Nortakst appraisal
Ocenenie spoločnosťami FIGA/Nortakst
Holm referred to the fact that it was stated that FIGA/Nortakst had carried out inspections/surveys of a sufficient number of flats to be able to complete their commission.
Spoločnosť Holm poukázala na skutočnosť, že sa uviedlo, že spoločnosti FIGA/Nortakst uskutočnili inšpekcie/prehliadky dostatočného počtu bytov na to, aby boli schopné splniť svoju úlohu.
However, no information has been provided as to the extent and scope of the inspections/surveys.
Neuvádzajú sa však žiadne informácie o rozsahu a oblasti týchto inšpekcií/prehliadok.
Holm holds forth, in particular, that the estimates of potential gains from sectioning were largely overestimated as the method of calculation of the sectioning value was unacceptable, among other things, based on technical value and due to assumptions on high annual rise in sales worth.
Spoločnosť Holm tvrdí predovšetkým to, že odhady potenciálnych výnosov z predaja namiesto prenájmu boli značne nadhodnotené, pretože spôsob výpočtu tejto hodnoty je neprijateľný, okrem iného preto, lebo je založený na technickej hodnote a predpoklade vysokého ročného rastu hodnoty predaja.
Holm states that he finds ‘these calculations to be irrelevant for the sales value and the sectioning potential.’
Spoločnosť Holm uvádza, že pokladá „tieto výpočty za irelevantné pre hodnotu predaja a potenciál predaja namiesto prenájmu“.
Furthermore he points out that rent revenues from two buildings were wrongly included up to 2008; market rent rates that were a little too high have been used in the calculations without taking necessary refurbishment costs into consideration.
Okrem toho poznamenáva, že boli nesprávne zaradené výnosy z prenájmu z dvoch budov do roku 2008; vo výpočte sa použili trhové sadzby nájomného, ktoré boli trochu nadhodnotené, bez toho, aby sa zohľadnili potrebné náklady na obnovu.
(Holm has estimated these costs to be considerably higher than FIGA/Nortakst); it was unrealistic to calculate with the sale of all the dwellings (flats) in a single year; and the ‘as- is’ clause in the contracts has not been afforded any value-reducing influence.
(Spoločnosť Holm odhadla tieto náklady ako podstatne vyššie než spoločnosť FIGA/Nortakst); je nerealistické počítať s predajom všetkých obydlí (bytov) v jedinom roku; a klauzule „ako je“ sa v zmluvách nepripísalo žiadne zníženie hodnoty.
The sum of these factors indicates a stipulation of market value that was far too high.
Súhrn týchto faktorov naznačuje, že uvedenie trhovej ceny bolo príliš vysoké.
BER
Spoločnosť BER
BER has not inspected or surveyed the properties, but bases its conclusions on the assessments and valuations already presented by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst together with the application of own expertise.
Spoločnosť BER nevykonala inšpekciu ani prehliadku majetku, ale zakladá svoje závery na hodnoteniach a oceneniach, ktoré už predložili spoločnosti Catella, OPAK a FIGA/Nortakst spolu s použitím vlastnej expertízy.
Holm's conclusions on the BER report are as follows: owner's operating costs were too high; BER has not carried out own inspections/surveys of the properties which can have an effect on both the cost estimate of initial refurbishing and for stipulating the market rent rate; BER has used wrong figures for current rent revenues (NOK 56 Million instead of NOK 42,5 Million per annum); insufficient time has been allowed for increasing current rent rates to market levels.
Závery spoločnosti Holm o správe spoločnosti BER sú: prevádzkové náklady majiteľa sú príliš vysoké; spoločnosť BER neuskutočnila vlastné inšpekcie/prehliadky majetku, čo môže mať vplyv tak na odhad nákladov na počiatočnú obnovu, ako aj na určenie výšky trhového nájomného; spoločnosť BER použila nesprávne hodnoty pre súčasný výnos z prenájmu (56 miliónov NOK namiesto 42,5 miliónov NOK ročne); zvyšovaniu súčasných sadzieb nájomného na trhovú úroveň sa určila príliš krátka doba trvania.
The sum of these discrepancies resulted in a worth estimate that was too high, mainly due to the rent revenue flow being too high.
Súhrn týchto odchýlok spôsobil, že hodnota odhadu bola príliš vysoká, hlavne v dôsledku toho, že tok príjmu z nájomného bol príliš vysoký.
Mr. Agdestein, who was previously in the employ of Catella and responsible for valuations/assessments at that time, has in Holm's view provided a comprehensive report on the valuations/assessments provided by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst.
Pán Agdestein, ktorý bol predtým zamestnancom spoločnosti Catella a bol zodpovedný za ohodnotenia/ocenenia, poskytol podľa spoločnosti Holm súhrnnú správu o ohodnoteniach/oceneniach vypracovaných spoločnosťami Catella, OPAK a FIGA/Nortakst.
In his comments on the various valuations/assessments Agdestein has provided an estimate of corrections he feels should be made in order to arrive at a more correct result that those given in the submitted valuations/assessments.
Vo svojich pripomienkach k rôznym ohodnoteniam/oceneniam Agdestein predložil odhad opráv, o ktorých si myslí, že by sa mali vykonať, aby sa dosiahol správnejší výsledok než tie, ktoré sa nachádzajú v predložených ohodnoteniach/oceneniach.
These corrections reflected both factual errors that may be due to information not available at the time of valuation, insufficient regard taken of the actual situation, direct errors and mistakes etc. and larger and smaller deviations in comparison to Agdestein's own estimates.
Tieto opravy odzrkadľujú tak konkrétne chyby, ktoré mohli byť spôsobené nedostatkom informácií v čase hodnotenia, nedostatočné zohľadnenie aktuálnej situácie, chyby a omyly atď. a väčšie a menšie odchýlky v porovnaní s vlastnými odhadmi Agdesteina.
Holm considered this to be a blend of objective and concrete corrections and more subjective stipulations and estimates.
Spoločnosť Holm to považuje za zmes objektívnych a konkrétnych opráv a subjektívnejších výhrad a odhadov.
Holm's own assessment of the market value of the portfolio
Vlastné ocenenie trhovej hodnoty portfólia spoločnosťou Holm
Holm's assessment has been based on all the documents that have been submitted to the Authority by the Norwegian authorities.
Ocenenie spoločnosťou Holm je založené na všetkých dokumentoch, ktoré predložili orgánu nórske orgány.
The Municipality's tabular overview of the properties, which forms part of the sales prospectus and the sales contract, has been the main basis for data about the properties.
Hlavným zdrojom údajov o majetku boli tabuľkový prehľad magistrátu o majetku, ktorý tvorí časť prospektu predaja a zmluva o predaji.
In addition, Holm has received information about the rental contracts for buildings related to two of the hospitals (Ullevål and Aker), in particular the number of non time-limited contracts.
Okrem toho spoločnosť Holm dostala informácie o nájomných zmluvách na budovy, ktoré sa týkajú dvoch nemocníc (Ullevål a Aker), najmä o množstve časovo neohraničených zmlúv.
In order to be able to stipulate the technical condition of the buildings and the need for rehabilitation as precisely as possible, external and internal inspections/surveys have been carried out on all buildings together with hospital staff.
V snahe čo najpresnejšie stanoviť technický stav budov a potrebu ich obnovy vykonali sa vonkajšie a vnútorné inšpekcie/prehliadky všetkých budov spolu s pracovníkmi nemocníc.
Approximately 70 flats of all types and in varying condition have been inspected.
Prehliadlo sa približne 70 bytov všetkých druhov v rôznom stave.
Further, rental statistics and sales statistics have been obtained for 2001, which have formed the basis for the assessment of market rent levels and the calculation of the potential for sectioning.
Okrem toho sa získala štatistika nájomného a predaja za rok 2001, ktorá tvorila základ pre stanovenie trhovej výšky nájomného a výpočet potenciálu pre predaj namiesto prenájmu.
All assessments, calculations and estimates have, to the degree this was possible, been based on the 1st quarter of 2001 without taking later price and market developments into consideration.
Všetky ocenenia, výpočty a odhady boli v čo najvyššej miere založené na prvom kvartáli 2001 bez toho, aby sa zohľadňoval neskorší vývoj cien a trhu.
Holm's assessment of the portfolio showed a resulting valuation of NOK 752772286.
Ocenenie portfólia spoločnosťou Holm poskytlo výsledné ocenenie vo výške 752772286 NOK.
The result was arrived at as follows (all amounts are discounted to 2001 values):
K výsledku sa dospelo nasledujúcim spôsobom (všetky hodnoty sú diskontované na hodnoty v roku 2001):
Worth created through rent revenues mid 2001 to mid 2011:
Hodnota vytváraná príjmom z nájomného od polovice roku 2001 do polovice roku 2011:
+ Net worth of sectioning and rent revenues in 2001:
+ Čistá hodnota z predaja a príjem z nájomného v roku 2001:
Deductions for liens and contractual limitations:– :
Zníženie za záložné právo a zmluvné obmedzenia:– roku 2001:
Deductions for initial refurbishments during the period 2001-2005:– 2001 values):
DZníženie za počiatočnú obnovu počas obdobia 2001 – 2005:–
= Total value of the portfolio:
= Celková hodnota portfólia:
Holm's calculations are i.a. based on that the Municipality's pre-emptive rights to rent means that the portfolio must be considered to be a letting object throughout the whole of the ten-year period from 2001 onwards, while the portfolio will be sold (sectioning) over a three-year period after 2011.
Výpočty spoločnosti Holm sú založené okrem iného na tom, že prednostné právo magistrátu na prenájom znamená, že súbor sa musí počas celého desaťročného obdobia začínajúceho rokom 2001 považovať za nájomný objekt, zatiaľ čo sa súbor predá (predaj namiesto prenájmu) počas trojročného obdobia po roku 2011.
The worth created through rent revenues from mid 2001 to mid 2011 is the capitalised worth of the estimated real net revenues for each year up to 2011.
Hodnota vytváraná príjmom z nájomného od polovice roku 2001 do polovice roku 2011 je kapitalizovanou hodnotou odhadovaných reálnych čistých výnosov za každý rok až do roku 2011.
These revenues are foreseen to increase year-by-year and to achieve market rents for all leases in 2011.
Predpokladá sa, že tieto výnosy sa budú každý rok zvyšovať a v roku 2011 dosiahnu u všetkého nájomného trhové hodnoty.
The increase is a combination of an increase in the percentage of letting to 95 % (defined as fully let), an increase to the market rate in 2005 for time-limited contracts, an increase in mean average level rents in 2006, and market rents in 2011 for non time-limited contracts.
Nárast je kombináciou zvyšovania percenta nájomného na 95 % (definovaného ako plne prenajaté), zvýšenia trhovej sadzby v roku 2005 pre časovo obmedzené zmluvy, zvýšenia priemernej výšky nájomného v roku 2006 a trhového nájomného v roku 2011 u časovo neohraničených zmlúv.
Allowance has been made for some non-lets in connection with refurbishment of the dwellings.
Vytvorila sa tolerancia pre niektoré neprenajaté byty v súvislosti s obnovou bytov.
Deductions for liens and contractual limitations are related to paragraph 8 — the ‘as-is’ clause — in the contract between the Municipality of Oslo and Fredensborg.
Zrážky na záložné právo a zmluvné obmedzenia sa vzťahujú na odsek 8 – klauzulu „ako je“ – v zmluve medzi Magistrátom mesta Oslo a spoločnosťou Fredensborg.
Holm considered that this represented a risk to the buyer.
Spoločnosť Holm je toho názoru, že to predstavuje pre kupujúceho riziko.
This applies, in particular, in connection with information that is found in the municipal system concerning the properties, but has not come to the knowledge of the buyer, such as rent contracts, rent revenues and area specifications, and not least the technical condition of the buildings.
Platí to predovšetkým v spojení s informáciami, ktoré sa nachádzajú v systéme magistrátu o majetku, ale kupujúci sa ich nedozvedel, ako napríklad nájomné zmluvy, výnosy z nájomného a špecifikácie oblasti a v neposlednom rade technický stav budov.
Holm found it reasonable to assume that the ‘as-is’ clause has a certain financial influence.
Spoločnosť Holm pokladá za rozumné predpokladať, že klauzula „ako je“ má určitý finančný vplyv.
Seen in relationship to the size of the portfolio, Holm stipulated the worth deduction in this connection at NOK 30 Million, i.e. in the region of 4 % of the estimated value of the portfolio.
Z hľadiska vzťahu k veľkosti súboru spoločnosť Holm uviedla zníženie hodnoty v tejto súvislosti vo výške 30 miliónov NOK, t. j. v oblasti 4 % odhadovanej hodnoty súboru.
Deductions for initial refurbishment costs during the period 2001-2005 were costs for work necessary to undertake to be able to let out the dwellings at market rents.
Zrážky na počiatočné náklady na obnovu počas obdobia 2001 – 2005 boli nákladmi na prácu potrebnú na prenajatie bytov za trhové nájomné.
The costs arose in the years 2001-2005 and were discounted to 2001 values.
Náklady počas rokov 2001 – 2005 stúpali a prerátali sa na hodnoty v roku 2001.
Holm has also conducted a ‘sensitivity analysis’ to see how different assumptions would influence the price.
Spoločnosť Holm uskutočnila aj „analýzu citlivosti“, aby zistila, ako rôzne predpoklady ovplyvnia cenu.
The analysis i.a. shows that if the estimated price per m2 of flats to be sold in ten years time after acquisition was NOK 24000 and not NOK 26000 as assumed for the purpose of calculating the value, this ‘adjustment’ alone would result in a portfolio worth 720 million instead of 753 million.
Analýza okrem iného ukazuje, že odhadovaná cena za meter štvorcový bytov, ktoré sa predajú o desať rokov po nadobudnutí, je 24000 NOK, a nie 26000 NOK, ako sa predpokladá na účely výpočtu tejto hodnoty, pričom už len táto „úprava“ má za následok hodnotu súboru 720 miliónov namiesto 753 miliónov.