natgillin/translations-raw huggingface dataset:
THE COMPLAINT
Podľa dozorného úradu boli potrebné ďalšie dôkazy, aby bolo možné určiť, či podmienky nájomných zmlúv mohli byť považované za zlučiteľné s fungovaním Dohody o EHP.
According to the complainant, the City has granted unlawful state aid to ÍG through the rent of property and land in the Gufunes area at prices which are below market rates.
V dôsledku toho mal dozorný úrad pochybnosti o tom, či nájomné zmluvy medzi mestom a spoločnosťou ÍG predstavovali štátnu pomoc a ak áno, či by ich bolo možné považovať za zlučiteľné s fungovaním Dohody o EHP podľa jej článku 61 ods. 3 písm. c).
In its complaint to the Authority, the complainant states that although it is difficult to pinpoint the exact aid amount, the price is clearly far below reasonable market price.
PRIPOMIENKY MESTA K ROZHODNUTIU O ZAČATÍ KONANIA
Since ÍG is not paying normal market price, the company enjoys a competitive advantage.
Podľa mesta zmluvy so spoločnosťou ÍG nepredstavovali štátnu pomoc v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP, keďže spoločnosť ÍG nezískala výhodu.
Furthermore, according to the complainant, the land at Gufunes is of interest for many companies that need spacious land for their operations, for instance transport hubs and storage companies.
Podľa mesta boli zmluvy z 22. februára 2005 a zo 14. októbra 2005 uzatvorené za normálnych trhových podmienok, keďže nájomné sa zakladalo na nájomnom určenom na základe postupu verejného oznámenia ku koncu roka 2003 a bolo v súlade s analýzami/odhadmi, ktoré vykonali odborníci mesta.
The complainant noted that the rental price was set at ISK 2 million in the 2005 General Lease Agreement, with annual increases in accordance with the consumer price index (the property tax, which is not paid by ÍG, but by the owner of the property, i.e. the City, amounts to 41 % of the yearly rental amount).
Mesto odmieta tvrdenie, že metódy, ktoré predložil sťažovateľ, sú vhodné na stanovenie trhovej ceny prenájmu.
Furthermore, ÍG has certain maintenance obligations, which are considered as being a part of the rental price, although the approximate costs of those obligations are not to be found in the agreements.
Namiesto toho mesto vychádza z porovnania s prenájom inej nehnuteľnosti, t. j. starého štátneho závodu na výrobu cementu na adrese Sævarhöfði 31, ktorý sa nachádza v priemyselnej oblasti podobnej Gufunes.
Moreover, the rental agreements do not forbid ÍG from subleasing the land to third parties.
V roku 2014 mesto kúpilo nehnuteľnosť na adrese Sævarhöfði 31.
The complainant stressed that there is no evaluation in the rental agreements concerning the possible income from subletting parts of the property, and whether this affected the rental price.
V roku 2013 Úrad pre centrálne verejné obstarávanie (Ríkiskaup) v mene islandského štátu verejne oznámil, že nehnuteľnosť je na prenájom.
The complainant also notes that it is unclear what the price per square meter is and how the rental price was determined.
Keď mesto kúpilo nehnuteľnosť, zaviazalo sa, že v súlade s verejným oznámením príjme najvyššiu ponuku.
According to the complainant, the market price for the lease of the property should be between ISK 12 and 41 million per month, based on different recognised pricing methodologies.
Úrad pre centrálne verejné obstarávanie dostal štyri ponuky, pričom najvyššia bola 420000 ISK mesačne, bez osobitných služieb alebo povinností stanovených pre nájomcu.
The complainant maintains that the renting of the property to ÍG at a price that is far below market value is contrary to EEA state aid rules.
Nehnuteľnosť na adrese Sævarhöfði 31 je ocenená na 293028000 ISK.
GROUNDS FOR INITIATING THE FORMAL INVESTIGATION PROCEDURE
Najvyššia ponuka za prenájom ako percento z ocenenia nehnuteľnosti predstavovala 0,147 %.
In Decision No 261/15/COL, the Authority preliminarily assessed whether the agreements concluded between the City and ÍG concerning the lease of the Gufunes area constitute state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement and, if so, whether the state aid could be considered compatible with the functioning of the EEA Agreement.
Pre porovnanie, cena prenájmu podľa Všeobecnej nájomnej zmluvy z roku 2005 so spoločnosťou ÍG je 0,320 % ocenenia nehnuteľnosti v oblasti Gufunes.
Having assessed the information submitted by the Icelandic authorities, the Authority came to the preliminary conclusion that it could not be excluded that the agreements between the City and ÍG constitute state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement.
Mesto poukazuje na to, že cena prenájmu na adrese Sævarhöfði 31 bola stanovená po verejnom oznámení a spravodlivo odráža trhovú hodnotu priemyselných oblastí v meste za normálnych trhových podmienok.
The following aspects were identified in Decision No 261/15/COL:
Z tohto porovnania vyplýva, že cena prenájmu, ktorú platí spoločnosť ÍG, nemôže byť v žiadnom prípade považovaná za nižšiu ako je trhová hodnota pre priemyselné oblasti v meste, a to najmä preto, že v cene prenájmu na adrese Sævarhöfði 31 sa nezohľadnili faktory, ktoré ovplyvnili cenu prenájmu pre oblasť Gufunes.
The State, for the purpose of Article 61(1) EEA, covers all bodies of the state administration, from the central government to the municipality level.
Spoločnosť ÍG znášala všetky náklady na čistenie oblasti, ako aj na uvedenie budov do vhodného stavu.
Since the land and properties rented to ÍG belonged to the City, any discount on rental price would therefore constitute a transfer of state resources.
Podľa mesta najvyššia cena nie je jediným faktorom, ktorý by mal dozorný úrad zohľadniť pri uplatňovaní kritéria súkromného subjektu v trhovom hospodárstve.
The Authority expressed doubts as to whether the City, when entering into the agreements with ÍG, had acted like a private lessor finding itself in a comparable legal and factual situation.
Relevantnou otázkou namiesto toho je, či by súkromný subjekt v trhovom hospodárstve vykonal predmetné transakcie za rovnakých podmienok [32].
The preliminary assessment of the Authority was that an economic advantage in favour of ÍG could not be excluded.
Okrem toho porovnanie správania verejného a súkromného investora treba urobiť so zreteľom na postoj, ktorý by mal počas spornej transakcie súkromný investor s ohľadom na v tom čase dostupné informácie a predvídateľný vývoj.
Since no other companies had the opportunity to negotiate with the City for the lease of the land and the properties, it was the Authority's preliminary view that the measures appeared to be selective.
Pri uzatváraní zmlúv medzi mestom a spoločnosťou ÍG neboli trhové podmienky normálne, pretože neexistoval aktívny trh pre priemyselné nehnuteľnosti takého typu a v takom stave.
Finally, the Authority noted that any aid granted to ÍG, in the form of discounted rent, would in theory have allowed the company to increase or at least maintain its activities as a result of the aid.
Podľa mesta preto musia byť normálne trhové podmienky posudzované z objektívneho a overiteľného hľadiska, ktoré existovalo v tom čase.
The aid was thus liable to limit the opportunities for undertakings established in other Contracting Parties, which might have wanted to compete with ÍG on the Icelandic waste collection market.
S ohľadom na vyššie uvedené sa mesto domnieva, že takéto informácie sa nachádzajú v dokumentoch, ktoré Reykjavík v tomto prípade predložil.
The aid was thus liable to distort competition and affect trade within the EEA.
Okrem toho, ak by bolo možné preukázať normálne trhové podmienky pre priemyselné oblasti tohto typu, príklad ceny prenájmu získanej v roku 2014 pre bývalý štátny závod na výrobu cementu na adrese Sævarhöfði 31 preukazuje trhovú hodnotu priemyselných oblastí, ako je napríklad Gufunes.
According to the Authority, further evidence was needed in order to determine whether the terms of the rental agreements could be regarded as compatible with the functioning of the EEA Agreement.
Podľa mesta nie je možné porovnať povinnosti uložené spoločnosti ÍG na základe nájomných zmlúv s povinnosťami v spore vo veci Haslemoen Leir [33].
Consequently, the Authority had doubts as to whether the rental agreements between the City and ÍG constituted state aid, and if so, whether they could be found to be compatible with the functioning of the EEA Agreement pursuant to its Article 61(3)(c).
Povinnosť, ktorá znižovala cenu a ktorá bola predmetom sporu v tejto veci, sa týkala možnej straty pre spoločnosť Haslemoen AS v tom zmysle, že spoločnosť nemohla prenajímať určitú budovu.
COMMENTS BY THE CITY TO THE OPENING DECISION
Povinnosti uložené spoločnosti ÍG sa však týkali údržbárskych prác a vylepšovania nehnuteľnosti, demolačných prác, opätovného zapojenia potrubí pre elektrickú energiu, vodu a kúrenie, a ďalších stavebných činností v danej oblasti.
According to the City, the agreements with ÍG do not involve state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement, since ÍG did not receive an advantage.
Odborní analytici mesta odhadovali náklady na tieto povinnosti na základe výsledkov z nedávnych verejných súťaží zameraných na podobné projekty.
According to the City, the agreements dated 22 February 2005 and 14 October 2005 were entered into on normal market conditions, since the rental fee was based on the rental fee determined following an open advertising process towards the end of the year 2003 and was in line with analyses/estimations conducted by the City's experts.
Napriek nedostatku podpornej dokumentácie k presnému hospodárskemu vplyvu služieb, ktorými bola poverená spoločnosť ÍG a neistote pri zonácii, musí dozorný úrad uznať, že tieto povinnosti mali za následok zníženie ceny prenájmu.
The City rejects that the methodologies that the complainant had presented are suitable for determining the market rental price.
Podľa mesta by bolo nezohľadnenie vplyvu týchto povinností neprimerané, a to najmä preto, že skutočné náklady, ktoré spoločnosť ÍG znášala z dôvodu povinností, zodpovedajú ich odhadu.
In 2014, the City purchased the Sævarhöfði 31 property.
Mesto zahrnulo do zmlúv znevýhodňujúce doložky a možnosť krátkodobého ukončenia, aby v prípade, keď štát odsúhlasí začatie výstavby diaľnice Sundabraut, dokázalo v krátkom čase oblasť uvoľniť.
When the City purchased the property, it pledged to take the highest bid according to the advertisement.
Súkromný investor by pri rozhodovaní o využití pozemku a nehnuteľností vždy bral do úvahy územné plány.
Central Public Procurement received four bids, the highest ISK 420000 per month, without any special services or obligations set out for the lessee.
Vzhľadom na uvedené skutočnosti mesto tvrdí, že nájomné zmluvy so spoločnosťou ÍG sú v súlade s kritériami súkromného subjektu v trhovom hospodárstve.
The property evaluation of the property at Sævarhöfði 31 is ISK 293028000.
PRIPOMIENKY SPOLOČNOSTI ÍG
Therefore, the highest rental bid as a percentage of the property evaluation is 0,147 %.
Podľa spoločnosti ÍG má veľká časť pozemku veľmi obmedzený prínos pre spoločnosť ako nájomcu a len spôsobuje, že povinnosti týkajúce sa údržby a dohľadu sú náročnejšie a nákladnejšie.
By comparison the rental price according to the 2005 General Lease Agreement with ÍG is 0,320 % of the Gufunes property evaluation.
Navyše, aj keď budovy majú veľkú rozlohu v metroch štvorcových, sú vo veľmi zlom stave.
The City highlights that the rental price of Sævarhöfði 31 was found after an open advertisement procedure and fairly reflects the market value of industrial areas in the City under normal market conditions.
Spoločnosť ÍG zdôrazňuje, že budovy boli v skutočnosti kúpené na to, aby sa zbúrali.
This comparison shows that the rental price paid by ÍG can by no means be considered below the market value of industrial areas in the City, especially bearing in mind that the rental price for Sævarhöfði 31 did not take into account the factors that affected the rental price for the Gufunes area.
Plánovala sa celková demolácia a na ich mieste sa predpokladal vznik obytnej oblasti a diaľnice.
According to the City, the fact that other parties were later interested in the area is of little relevance when assessing the demand for the area at the time when the 2005 General Lease Agreement was concluded, i.e. in October 2005.
Preto je akýkoľvek výpočet založený na metroch štvorcových alebo na rozlohe pozemku irelevantný na účely stanovenia trhovej hodnoty prenájmu oblasti.
At that time it was not considered realistic to offer the area for rental purposes.
SR v roku 2003 využíval oblasť a budovy v Gufunes na poskytovanie skladovacích priestorov pre rôznych jednotlivcov a spoločnosti, ktorým SR nariadil, aby sa vysťahovali z iných oblastí mesta.
ÍG has carried all the costs of cleaning the area and bringing the buildings to proper conditions.
Toto usporiadanie sa pre SR z logistického hľadiska čoskoro stalo problematickým, a preto SR ponúkol spoločnosti ÍG celú oblasť na prenájom s cieľom vyčistiť oblasť.
Furthermore, other parties did not show an interest when the area was advertised for rent in 2003.
Spoločnosť ÍG sa spočiatku veľmi zdráhala vziať na seba túto úlohu, pretože táto oblasť predstavovala niekoľko problémov, ako sú ťažko zvládnuteľní nájomníci a zhromažďovanie vrakov áut a priemyselného odpadu.
It must therefore be presumed that the late interest is related to the condition of the area after ÍG took over the management of the area.
Spoločnosť ÍG za uplynulých 10 rokov vynaložila v priemere 16,5 milióna ISK mesačne na údržbu a ostatné náklady, ktoré by mal za normálnych okolností znášať prenajímateľ.
According to the City, the highest price is not the only factor that the Authority should take into account when the market economy operator test is applied.
Pri posudzovaní trhovej hodnoty nájomného sa musia tieto náklady zohľadniť.
Instead, the relevant question is whether a market economy operator would have entered into the transaction in question on the same terms [32].
Podľa spoločnosti ÍG je stav budov v oblasti Gufunes biedny, a to aj napriek prostriedkom vynaloženým na renováciu.
Furthermore, the comparison between the conduct of public and private investors must be made by reference to the attitude which a private investor would have had at the time of the transaction in question, having regard to the available information and foreseeable developments at that time.
Takmer každá budova zateká a väčšina striech budov je poškodená a nepoužiteľná.
When the agreements were concluded between the City and ÍG the market conditions were not normal as there was no active market to be found for industrial property of this type and in that condition.
Navyše takmer všetky okná s výnimkou okien na administratívnej budove sú poškodené a nepoužiteľné, mnohé poschodia budov sú v nebezpečnom stave a na niektorých miestach sú diery a schody, ktoré nespĺňajú regulačné podmienky.
Therefore, according to the City, normal market conditions must be assessed from objective and verifiable perspective that existed at that time.
Okrem toho väčšina budov nemá vodu a toalety, a má elektrické vedenia, ktoré nie sú v súlade s regulačnými opatreniami.
With reference to the above, the City considers that such information is found in the documents Reykjavik has submitted in this case.
Navyše, spoločnosť ÍG prevažnú časť obdobia prenájmu musela čeliť tomu, že mesto mohlo požiadať o vrátenie pozemku len s krátkou výpovednou lehotou.
Furthermore, if one could demonstrate normal market conditions for industrial areas of this type, the example of the rental price obtained in the year 2014 for the former State cement factory at Sævarhöfði 31 demonstrates the market value for industrial areas such as Gufunes.
Ustanovenie o krátkodobom ukončení v rámci 18 mesiacov a povinnosť vrátiť časť pozemku na požiadanie s výpovednou lehotou iba 12 mesiacov bolo nevýhodou pre podnik, ktorý sa zaoberá likvidáciou odpadu, čo zahŕňa ťažké stroje a zariadenia.
According to the City, the obligations imposed on ÍG by the rental agreements cannot be compared to the obligations in dispute in the case of Haslemoen Leir [33].
Odvtedy spoločnosť ÍG vynaložila značné zdroje na renováciu, upratovanie a údržbu oblasti.
The price reducing obligation disputed in that case concerned a possible loss for Haslemoen AS in not being able to lease out a certain building.
Preto treba predpokladať, že neskorší záujem súvisí so stavom oblasti po tom, čo jej správu prevzala spoločnosť ÍG.
However, the obligations imposed on ÍG concerned maintenance work and improvements on the property, demolition, reconnecting pipes for electricity, water and heating and other constructions on the area.
Spoločnosť ÍG nakoniec predložila nezávislé posúdenie prenájmu z 15. októbra 2015 od spoločnosti 101 Reykjavík Fasteignasala [34].
The costs of these obligations were estimated by the City's expert analysts based on the results of recent tenders for similar projects.
Toto posúdenie prenájmu poskytuje odhad hodnoty Všeobecnej nájomnej zmluvy z roku 2005 v októbri 2005, na základe hodnoty a stavu jednotlivých nehnuteľností.
Despite the lack of documentation supporting the precise economic impact of the services entrusted to ÍG and the zoning uncertainty, the Authority must accept that these obligations had the effect of reducing the rental price.
Záver znalca je taký, že celková mesačná hodnota prenájmu nehnuteľností a oblasti je 1870000 ISK.
According to the City, discarding the impact of the obligations would be unreasonable, especially since the actual costs that ÍG has carried due to the obligations is in accordance to the estimation.
POSÚDENIE
According to the City, it acted as a market economy operator and took into account zoning considerations when concluding the rental agreements with ÍG.
EXISTENCIA ŠTÁTNEJ POMOCI
The City included very onerous and short termination clauses to be able to clear the area in a short time, if and when the State agreed to start the construction of Sundabraut highway.
V článku 61 ods. 1 Dohody o EHP sa uvádza:
SR was thoroughly acquainted with the properties and the area, and was in a good position to make an objective assessment of whether the condition of the area was proper enough so that it could be rented out on the market.
„Ak nie je touto dohodou ustanovené inak, pomoc poskytovaná členskými štátmi ES, štátmi EZVO alebo akoukoľvek formou zo štátnych prostriedkov, ktorá narúša hospodársku súťaž alebo hrozí narušením hospodárskej súťaže tým, že zvýhodňuje určité podniky alebo výrobu určitých druhov tovaru, je nezlučiteľná s fungovaním tejto dohody, pokiaľ ovplyvňuje obchod medzi zmluvnými stranami.“
A private investor would always pay attention to zoning plans when making decisions regarding the use of plot and properties.
Z toho vyplýva, že opatrenie predstavuje štátnu pomoc v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP, ak sú kumulatívne splnené všetky tieto podmienky: opatrenie: i) je poskytované štátom alebo zo štátnych zdrojov; ii) poskytuje príjemcovi selektívnu hospodársku výhodu; iii) môže ovplyvňovať obchod medzi zmluvnými stranami a narúšať hospodársku súťaž.
In light of the above considerations, the City maintains that the rental agreements with ÍG comply with the market economy operator test.
ŽIADNA VÝHODA
COMMENTS FROM ÍG
Všeobecné súvislosti
According to ÍG, the large size of the land is of very limited benefit for them as a tenant and only makes the maintenance and supervision obligations more cumbersome and costly.
V nasledujúcej časti dozorný úrad vysvetľuje, prečo dospel k záveru, že nájomné zmluvy nepredstavujú pre spoločnosť ÍG výhodu v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP.
Moreover, although the buildings are voluminous in square meters they are in a very bad condition.
Výhoda je v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP akákoľvek hospodárska výhoda, ktorú by podnik nezískal za normálnych trhových podmienok, t. j. bez zásahu štátu, a ktorou by sa dostal do priaznivejšej pozície v porovnaní s jeho konkurentmi [35].
ÍG highlights that the buildings were indeed bought in order to tear them down.
Keby sa transakcia uskutočňovala za výhodných podmienok v tom zmysle, že spoločnosť ÍG by platila nájomné nižšie ako je trhová cena, spoločnosť by získavala výhodu v zmysle pravidiel štátnej pomoci.
A total demolition was planned and it was foreseen that there would be a residential area and a highway on the site.
Na preskúmanie tejto otázky dozorný úrad uplatňuje kritérium „súkromného subjektu v trhovom hospodárstve“, čím sa porovnáva správanie štátov alebo verejných orgánov pri predaji alebo prenájme majetku so súkromnými hospodárskymi subjektmi [36].
In 2003, SR had used the area and the buildings in Gufunes to provide storage for various individuals and companies that had been ordered by SR to evacuate other areas in the City.
Orgán verejnej moci nesmie brať do úvahy ciele verejnej politiky a namiesto toho sa musí sústrediť na jediný cieľ, ktorým je získanie trhovej miery návratnosti alebo zisku z investícií a trhovej ceny za predaj alebo prenájom majetku [38].
This arrangement soon became problematic for SR, from a logistical point of view, and therefore SR offered ÍG to rent the entire area with the aim of having the area cleaned up.
Dozorný úrad však poznamenáva, že toto posúdenie musí zvyčajne zohľadňovať osobitné práva alebo povinnosti spojené s príslušným majetkom, najmä tie, ktoré by mohli ovplyvniť trhovú hodnotu.
ÍG was very reluctant in the beginning to take on the task as the area presented several problems, such as difficult tenants and a collection of car wrecks and industrial waste.
Súlad s trhovými podmienkami a to, či dohodnutá cena v transakcii zodpovedá trhovej cene, možno stanoviť použitím určitých náhradných hodnôt.
For the last 10 years, ÍG has spent ISK 16,5 million on average each month in maintenance and other costs that should normally have been borne by a lessor.
Zorganizovanie otvoreného, transparentného a nepodmieneného ponukového konania je vo všeobecnosti vhodným prostriedkom na zabezpečenie toho, aby predaj alebo prenájom majetku vnútroštátnymi orgánmi bol v súlade s kritériom súkromného subjektu v trhovom hospodárstve a aby sa za príslušné tovary a služby zaplatila reálna trhová hodnota.
Those costs must be taken into consideration when assessing the market value of the rent.
To však automaticky neznamená, že absencia riadneho výberového konania alebo prípadnej chyby v takomto konaní odôvodňuje predpoklad štátnej pomoci.
According to ÍG, the conditions of the buildings in the Gufunes area are dire, despite the resources spent on renovations.
Dozorný úrad sa môže spoľahnúť aj na iné náhradné možnosti vrátane znaleckých ocenení.
Almost every building leaks and most of the roofs of the buildings are damaged and useless.
Absencia súťažného konania
Moreover, almost all windows apart from in the office building are damaged and useless, many floors of the buildings are in dangerous conditions and there are holes in some places and stairs that do not fulfil regulatory conditions.
Vzhľadom na uvedené skutočnosti musí dozorný úrad najprv preskúmať, či mesto zorganizovalo verejné obstarávanie primerané a vhodné na stanovenie trhovej ceny [39].
In addition, most of the buildings have no water, no toilets, and electricity that does not comply with regulatory measures.
V tomto prípade sa však potvrdilo, že v súvislosti s danou oblasťou nebola začatá žiadna verejná súťaž.
Furthermore, ÍG has for the largest part of the rental period been faced with the fact that the City could have requested the land back on short notice.
Navyše pred Všeobecnou nájomnou zmluvou z roku 2005 nebolo vykonané nezávislé ocenenie.
The short termination provision of 18 months and the obligation to return part of the land upon request with only 12 months' notice, was a drawback in running a business such as waste disposal, which involves heavy machines and equipment
Mesto však zdôraznilo, že pri určovaní nájomného vo Všeobecnej nájomnej zmluve z roku 2005 uzatvorenej so spoločnosťou ÍG, boli zohľadnené rôzne existujúce nájomné zmluvy v danej oblasti, ktoré boli uzatvorené na základe verejných oznámení v islandských médiách v roku 2003.