natgillin/translations-raw huggingface dataset:
BAVARIA did not assume any responsibilities under the Inherited Debt Support Law that were previously incumbent on NEUWOGES and that would merit remuneration in the form of a lower sale price.
Zmluva o správe (ZS)
While BAVARIA did formally assume the obligation to attempt to sell a number of apartments to the tenants, it charged NEUWOGES with actually carrying out the privatisation at NEUWOGES’ own expense, and hence did not assume any real responsibility.
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že žiaden hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve porovnateľnej veľkosti a v porovnateľnej pozícii by zmluvu ZS neuzavrel, pretože aj bez ďalšieho posudzovania bolo jasné, že takáto zmluva by spôsobila značné straty.
Nor was BAVARIA at risk of being held liable if the privatisation efforts were to fail.
Spoločnosť NEUWOGES argumentuje predovšetkým tým, že straty boli od začiatku predvídateľné, pretože výpočty, na základe ktorých je zmluva vytvorená, vychádzali z predpokladaného budúceho vývoja trhu s nájomnými bytmi v Neubrandenburgu, ktorý bol jednoznačne príliš optimistický.
Because the debt write-off was linked to NEUWOGES’ fulfilling its obligation to privatise 15 % of its apartments and the BAVARIA deal satisfied only 20 % of the total privatisation obligation, a proportional allocation of the debt write-off facilitated by the deal is not realistically (as opposed to mathematically) possible.
Spoločnosť NEUWOGES argumentuje aj tým, že rôzne, údajne podobné zmluvy, ktoré spoločnosť BAVARIA poskytla na účely porovnania, nemôžu preukázať súlad zmluvy ZS s trhovou praxou a že spoločnosť NEUWOGES túto jednoznačne nevýhodnú zmluvu akceptovala len z politických dôvodov, ktoré sú pre uplatňovanie kritéria podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve nerelevantné.
In other words: if NEUWOGES had not fulfilled its total privatisation obligation, it would not have received any benefit under the Inherited Debt Support Law from the BAVARIA deal.
Zmluva ZS vzhľadom na trhové očakávania
At most, the sale-and-lease-back transaction meant that NEUWOGES had to transfer only a comparatively low percentage (45 %, rather than 50 % or 55 %) of the revenue to the inherited debt relief fund, whereas not concluding the contract and searching for an alternative buyer would have involved the risk of having to divert a larger share of the sales revenue into the fund.
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že hlavné ustanovenia zmluvy ZS – pevne stanovená mesačná lízingová splátka, ktorá sa ročne zvyšuje o […] %, neindexované zníženie nákladov z pôvodných cca. […] % (vrátane […] % rizika straty prenájmu) a doba platnosti 30 rokov – nezodpovedajú podmienkam, ktoré by akceptoval hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve.
In any event, NEUWOGES claims to have eventually fulfilled its privatisation obligation at a rate of 165 %, meaning that even without the BAVARIA deal the debt write-off would have been confirmed.
Spoločnosť NEUWOGES v tejto súvislosti uvádza nasledujúce argumenty:
Modernisation
Na základe rizika straty prenájmu stanoveného len na […] % čistých ziskov z prenájmu znáša spoločnosť NEUWOGES finančné riziko súvisiace s dosiahnutím miery využitia kapacity minimálne […] %.
NEUWOGES further submits that it did not benefit from the modernisation carried out by BAVARIA, as BAVARIA was the owner of the buildings and thus the only beneficiary of the modernisation.
Indexácia pevne stanovenej lízingovej splátky so sadzbou […] % ročne znamená, že spoločnosť NEUWOGES znáša finančné riziko v prípade, že sa jej nepodarí presadiť ročné zvýšenie nájomného zodpovedajúce minimálne tejto sadzbe.
Bidding Process
Keďže náklady indexované nie sú, spoločnosť NEUWOGES nesie finančné riziko súvisiace so zvýšením administratívnych nákladov a nákladov na údržbu, pričom zvýšenie nákladov možno kompenzovať len zvýšením nájomného o viac než […] % ročne.
NEUWOGES asserts that the limited bidding process carried out in 1997 cannot be invoked as an indication that the price paid by BAVARIA was in actual fact the market price.
Vzhľadom na dlhú dobu platnosti 30 rokov sú tieto finančné riziká značné.
It submits that the bidding process was not open, transparent, unconditional and non-discriminatory, and is therefore insufficient for establishing the market value.
Podľa spoločnosti NEUWOGES bolo od začiatku jasné, že sa tieto riziká vyskytnú a budú viesť k značným stratám a že zmluvu by neuzavrel hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve.
General Management Contract
Hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by zmluvu uzavrel, len ak by bola rentabilná alebo aspoň nespôsobovala straty.
NEUWOGES asserts that no MEO of similar size and in a similar situation would have concluded the general management contract, as it was clear from the outset that the contract would result in substantial losses.
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že zmluva ZS by mohla priniesť zisk len v prípade, ak by bolo možné odôvodnene predpokladať, že sa skutočne podarí dosiahnuť vysokú mieru využitia kapacity, ročné zvýšenie nájomného o […] % a stabilné náklady.
Specifically, NEUWOGES argues that losses were foreseeable from the start, as the calculations underlying the contract were based on assumptions about the future development of the rental market in Neubrandenburg that were clearly too optimistic.
Už pri uzatváraní zmluvy bolo však jasné, že priemernú mieru využitia kapacity […] % nie je možné dosiahnuť, zvýšenie nájomného minimálne o […] % ročne je nemožné a administratívne náklady a náklady na údržbu sa budú počas platnosti zmluvy nevyhnutne zvyšovať.
NEUWOGES also maintains that various allegedly similar contracts provided by BAVARIA for the purpose of comparison cannot prove the market conformity of the general management contract; NEUWOGES accepted this clearly disadvantageous contract only for political reasons, which are irrelevant in applying the MEO test.
Na odôvodnenie tohto tvrdenia poukazuje spoločnosť NEUWOGES na predpokladaný pokles počtu obyvateľov, ako aj na trh s nehnuteľnosťami v Neubrandenburgu a tvrdí, že na základe týchto informácií bolo potrebné očakávať straty.
The General Management Contract in the light of market expectations
Počet obyvateľov Neubrandenburgu už pred uzavretím predmetnej zmluvy klesal a ponuka bytov bola minimálne od roku 1995 nadmerná.
NEUWOGES submits that the central provisions of the General Management Contract — a fixed monthly leasing payment that is increased annually by […]%, a non-indexed cost deduction of initially approximately […]% for costs (including […]% risk of loss of rent), and a duration of 30 years — do not correspond to conditions that a MEO would have agreed to.
Najmenej atraktívne panelové domy, ktoré sú predmetom zmluvy, boli využívané najmenej a nájomné v nich bolo najnižšie.
More specifically, NEUWOGES asserts that:
Podľa spoločnosti NEUWOGES by hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve pri výpočtoch vychádzal z pesimistických očakávaní, ako sú napríklad predpokladané zvýšenia nájomného o […] % až […] %, riziko straty prenájmu vo výške […] % a indexácia nákladov vo výške […] %.
the low calculated risk of loss of rent of only […]% of the net rent income imposes on NEUWOGES the financial risk of not being able to achieve an occupancy rate of at least […]%;
Dodatočná analýza peňažných tokov z roku 2012 predložená spoločnosťou NEUWOGES dokladá, že na základe týchto predpokladov týkajúcich sa zmluvy ZS bolo potrebné očakávať negatívny peňažný tok vo výške […] EUR (nominálne), resp. […] EUR (po diskontácii) [15].
the indexation of the fixed leasing payment by […]% per year means that NEUWOGES bears the financial risk of not being able to impose annual rent increases corresponding to at least this rate;
Spoločnosť NEUWOGES uvádza, že táto suma predstavuje štátnu pomoc poskytnutú spoločnosti BAVARIA.
since the costs are not independently indexed, NEUWOGES bears the financial risk of any increase in administration and maintenance costs, and only a rent increase of over […]% per year could conceivably offset an increase in costs;
Bolo predložených množstvo variantov analýzy peňažných tokov, z ktorých vyplýva, že aj keby boli optimistickejšie predpoklady odôvodnené (napríklad priemerné zastúpenie prázdnych bytov vo výške […] %, ročné zvyšovanie nájomného o […] % a zvyšovanie nákladov vo výške […] %), plánovaný celkový peňažný tok by bol negatívny.
these financial risks are significant in the light of the long, 30-year, duration.
Zmluva ZS mohla priniesť zisk len na základe úplne nerealistických predpokladov ([…] % zastúpenie prázdnych bytov, ročné zvýšenie nájomného o […] % a zvyšovanie nákladov vo výške […] %).
NEUWOGES argues that it was clear from the outset that these risks would materialise, leading to heavy losses, and that accordingly no MEO would have concluded the contract.
Príkladové zmluvy
According to NEUWOGES, a MEO would conclude only a contract that was profitable or that at least did not result in losses.
Spoločnosť NEUWOGES spochybňuje fakt, že určité zmluvy z porovnateľných transakcií (zmluvy so spoločnosťami […] [16], […] [17] a […] [18]) môžu preukázať súlad zmluvy ZS s trhovou praxou.
NEUWOGES asserts that the general management contract could have been expected to result in a profit only if it had been reasonable to expect that the high occupancy rate, annual rent increases of […]% and stable costs could actually be achieved.
Spoločnosť NEUWOGES sa nedomnieva, že zmluvy sú porovnateľné, a uvádza, že sa od zmluvy ZS líšia v nasledujúcich podstatných bodoch:
According to NEUWOGES it was, however, already clear when the contract was concluded that an average occupancy rate of […]% would not be achievable, that a rent increase of at least […]% per year would be impossible, and that the administration and maintenance costs would inevitably increase over the duration of the contract.
Keďže neboli poskytnuté žiadne dôkazy o dostatočnej podobnosti medzi hospodárskou situáciou a perspektívami miest, v ktorých sa nachádzajú nehnuteľnosti, na ktoré sa vzťahujú príkladové zmluvy, a situáciou a perspektívami Neubrandenburgu, nemožno vychádzať z faktu, že zmluvy sú celkovo porovnateľné.
To support these assertions, NEUWOGES points to both the projected population decline and the real-estate market in Neubrandenburg, maintaining that, in the light of these factors, the contract was bound to result in a loss.
Indexácia lízingovej splátky v príkladových zmluvách sa výrazne líši od indexácie uvedenej v zmluve ZS (t. j.
Since Neubrandenburg’s population was in decline even before the contracts at issue were concluded, there was a significant oversupply of apartments from at least 1995 onwards, with the unattractive prefabricated apartment blocks, which are the subject of the contract, being most affected by vacancies and low rents.
1,0 % – 1,5 %).
NEUWOGES alleges that a MEO would have based its calculations on more pessimistic expectations, such as projected annual rent increases of between […]% and […]%, a risk of loss of rent of […]% and an indexation of the costs of […]%.
Žiadna z uvedených príkladových zmlúv nie je vhodná na porovnávanie, pretože v každom prípade sú okolnosti iné ([…]: menej zaťažujúcich záväzkov vo veci údržby, […]: žiadne byty, ale nehnuteľnosti určené na podnikanie s 0 % zastúpením prázdnych priestorov pri uzatvorení zmluvy, […]: nehnuteľnosti v regióne s vysokým hospodárskym rastom).
NEUWOGES presents an ex post cash-flow analysis prepared in 2012 demonstrating that, on the basis of these assumptions, the cash flow that would have been expected to result from the general management contract was EUR […] in nominal terms and EUR […] after discounting [15].
Podľa oznámenia spoločnosti NEUWOGES nemôžu príkladové zmluvy preukázať súlad zmluvy ZS s trhovou praxou.
It is NEUWOGES’ submission that this amount constitutes the state aid received by BAVARIA.
Oveľa viac však naopak preukazujú jej nesúlad s trhovou praxou, pretože obsahujú menej zaťažujúce ustanovenia aj napriek tomu, že hospodárske perspektívy príslušných objektov boli lepšie.
A number of variations of this cash-flow analysis are also provided, showing that, even if more optimistic assumptions had been justified (such as an average vacancy rate of […]%, annual rent increases of […]% and an increase in costs of […]%), the overall predicted cash flow would also have been negative.
Politické dôvody
The general management contract would have been expected to result in a profit only if allegedly quite unrealistic assumptions had been accepted ([…]% vacancy rate, […]% annual rent increase and […]% increase in costs).
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že zmluva ZS bola aj napriek jednoznačnej hospodárskej nevýhodnosti uzatvorená z politických dôvodov.
Comparison contracts
Spoločnosť NEUWOGES upozorňuje, že dôvody poskytnutia štátnej pomoci nie sú relevantné na právne posúdenie, a tvrdí, že uvedené politické dôvody dokazujú, že ekonomické hľadiská nezohrávali kľúčovú úlohu.
NEUWOGES disputes that certain contracts from similar transactions (the[…] [16], […] [17] and […] [18] contracts) can prove the market conformity of the general management contract.
Spoločnosť NEUWOGES vysvetľuje, že zmluva ZS bola uzatvorená z nasledujúcich dôvodov:
Rejecting suggestions that these contracts are comparable, NEUWOGES argues that they differ from the general administration contract in the following material respects:
Bol vyvinutý výrazný politický tlak na urýchlenie rekonštrukcie a privatizácie obytných objektov v nových spolkových krajinách.
Since no evidence was presented that the economic situation and outlook of these cities (in which the properties to which the comparison contracts relate are located) were sufficiently similar to those of Neubrandenburg, it cannot be assumed that the contracts as a whole are comparable.
Mesto Neubrandenburg dúfalo, že rekonštrukciou a privatizáciou bytov sa mu podarí vyriešiť neustále znižovanie počtu obyvateľov.
The indexation of the leasing payment in the comparison contracts differs significantly from that in the general management contract (i.e. 1,0-1,5 %).
Uzatvorením zmluvy ZS v kombinácii so zmluvou GZPČ by sa investície v Neubrandenburgu držali na vysokej úrovni, pričom pokles investícií by mal značný vplyv na mieru nezamestnanosti na danom mieste.
None of the individual comparison contracts is suitable for comparison because the circumstances are different in each case ([…]: less onerous maintenance obligations; […]: commercial properties rather than apartments, which had a vacancy rate of 0 % at the conclusion of the contract; […]: the properties were located in a growth region).
Alternatívne scenáre
Rather than proving the market-conformity of the general management contract, NEUWOGES submits that the comparison contracts demonstrate precisely its non-conformity, since they include less onerous provisions despite relating to property with a better economic outlook.
Spoločnosť NEUWOGES následne tvrdí, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by v prípade predmetných zmlúv uprednostnil alternatívne scenáre.
Political motivation
Spoločnosť NEUWOGES zároveň uvádza, že mal byť uprednostnený priamy predaj, keďže by generoval zisk, zatiaľ čo pri ZS sa dali od začiatku očakávať straty.
NEUWOGES submits that the general management contract, despite clearly being economically disadvantageous, was concluded for political reasons.
Objekty (budovy a pozemky) mohli byť predané za cenu stanovenú v znaleckom posudku alebo za ešte vyššiu cenu.
After pointing out that the reasons for which a public authority grants state aid are not relevant to the legal assessment, NEUWOGES argues that the political motivation proves precisely that economic considerations were not the deciding factor.
Ak by napríklad kupujúci získal len dané pozemky a budovy by nechal zbúrať, bol by takýto predaj výnosnejší.
More specifically, NEUWOGES asserts that the general management contract was concluded for the following reasons:
Toto hodnotenie by sa podľa spoločnosti NEUWOGES nezmenilo, ani keby sa vzalo do úvahy odpustenie dlhov na základe zákona AHG, pretože spoločnosť NEUWOGES by sa mohla pokúsiť splniť si svoje povinnosti privatizáciou iných budov a predaj by bol výnosnejší ako transakcia predaja a spätného lízingu aj bez odpustenia dlhov na základe zákona AHG.
There was intense political pressure to promote both the modernisation and privatisation of apartments owned by local housing companies in the former East Germany.
Dôvody nevyužitia žiadnej z týchto alternatív sú podľa spoločnosti NEUWOGES spôsobené politickými záväzkami tejto spoločnosti.
By modernising and privatising apartments, the city of Neubrandenburg hoped to counteract the ongoing decrease in population numbers.
Spoločnosť NEUWOGES sa ďalej domnieva, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by radšej sám financoval menej rozsiahlu rekonštrukciu, naďalej by budovu prenajímal bez rekonštrukcie alebo by nechal budovu zbúrať.
Concluding the general management contract, in combination with the global lump-sum contract, maintained a high level of investment in Neubrandenburg, a fall in which would have had significant consequences for the local unemployment rate.
Nevyužitie týchto alternatívnych scenárov je aj v tomto prípade spôsobené politickými záväzkami spoločnosti NEUWOGES.
Alternatives
Spoločnosť NEUWOGES sa na záver domnieva, že v prípade rozhodnutia zrekonštruovať budovy by bolo výnosnejšie financovať takéto práce pomocou iných prostriedkov.
NEUWOGES finally submits that a MEO would have preferred alternatives to the contracts at issue.
V prípade získania úveru, pri ktorom by mesto Neubrandenburg ručilo poskytnutím záruky, by sa napríklad dosiahli výhodnejšie podmienky ako pri transakcii so spoločnosťou BAVARIA.
First, NEUWOGES submits that an outright sale would have been preferable, since it would have generated a profit, whereas the general management contract could from the start have been expected to result in losses.
Štátne prostriedky a ich pripísateľnosť
It claims that the property (buildings and land) could have been sold at or above the price determined in the valuations.
Spoločnosť NEUWOGES sa domnieva, že údajná výhoda bola poskytnutá zo štátnych prostriedkov a je pripísateľná štátu.
It is further claimed that even if a buyer had simply bought the land and demolished the buildings, such a sale would have been more profitable.
Spoločnosť NEUWOGES v prvom rade tvrdí, že mesto Neubrandenburg malo na spoločnosť NEUWOGES výrazný vplyv, keďže bolo jediným akcionárom a malo veľký vplyv na dozornú radu.
This assessment would remain the same even if the debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law were taken into account, since NEUWOGES could have attempted to fulfil its obligations by privatising other buildings and, even without the debt-write off, a sale would have been more profitable than the sale-and-lease-back transaction.
V súvislosti s týmto kontrolným vzťahom predstavovali údajné straty z transakcie predaja a spätného lízingu nevyužité štátne prostriedky.
NEUWOGES claims that the reasons for not choosing any of these alternatives are to be found in NEUWOGES’ political commitments.
Spoločnosť NEUWOGES ďalej tvrdí, že v tomto prípade sú prítomné takmer všetky indikátory na pripísateľnosť: Mesto Neubrandenburg malo údajne nad spoločnosťou NEUWOGES veľkú kontrolu, podľa tvrdení spoločnosti NEUWOGES bolo pre túto spoločnosť veľmi dôležité slúžiť záujmom mesta, predmetná transakcia bola údajne uzatvorená z politických dôvodov a mesto Neubrandenburg malo pri transakcii predaja a spätného lízingu údajne posledné slovo.
Second, NEUWOGES further argues that a MEO would also have preferred financing a more limited modernisation itself, continuing to rent without any modernisation, or demolishing the buildings.
Spoločnosť BAVARIA odmieta argumenty predložené spoločnosťou NEUWOGES a vysvetľuje, že predmetné zmluvy boli bežnými trhovými transakciami a neposkytli jej žiadnu výhodu.
Again, the reasons for not choosing these alternatives lie in NEUWOGES’ political commitments.
Zároveň nepredstavovali ani žiadnu štátnu pomoc.
Finally, NEUWOGES maintains that, if a decision to modernise had been taken, it would have been more profitable for NEUWOGES to finance these works by other means.
Spoločnosť BAVARIA na začiatok uvádza, že predmetné zmluvy majú byť považované za jeden hospodársky subjekt (časť 4.2.1).
For instance, a loan could have been taken up for which a guarantee from the City of Neubrandenburg could have been secured, rendering the loan conditions more favourable than those of the BAVARIA deal.
Zároveň podľa spoločnosti BAVARIA neplatí, že tieto zmluvy by nepodpísal žiaden hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve (časť 4.2.2).
State resources and imputability
Po tretie, alternatívne scenáre, ktoré uviedla spoločnosť NEUWOGES, by údajne neboli výhodnejšie (časť 4.2.3).
NEUWOGES is of the opinion that the alleged advantage was granted through state resources and is imputable to the State.
Na záver spoločnosť BAVARIA uvádza, že nedošlo k preneseniu prostriedkov pripísateľných štátu (časť 4.2.4).
First, NEUWOGES submits that the City of Neubrandenburg, which was its sole shareholder and dominated its supervisory board, had a dominating influence on NEUWOGES.
Spoločnosť BAVARIA argumentuje, že predmetné zmluvy treba posudzovať ako celok a nie samostatne.
Based on this control, the losses allegedly resulting from the sale-and-lease-back transaction constitute foregone state resources.
Predaj a následný spätný lízing budov predstavujú údajne dve vzájomne prepojené časti jednej transakcie.
Second, NEUWOGES argues that, in this case, virtually all the indicators of imputability are present.
Spoločnosť BAVARIA zdôrazňuje, že transakcia bola ponúknutá ako balík a spoločnosť NEUWOGES ju takto aj vnímala.
It points out that the City of Neubrandenburg has far-reaching control over NEUWOGES, that serving the city’s interests is of the utmost importance for NEUWOGES, that the transaction in question was concluded for political reasons, and that the evidence indicates that the City of Neubrandenburg had the final say on the sale-and-lease-back transaction.
Dôkazom je interný protokol, v ktorom je zdokumentovaný rozhodovací proces v spoločnosti NEUWOGES.
BAVARIA rejects NEUWOGES’ submissions, arguing instead that the contracts at issue were normal market transactions not conferring an advantage and accordingly not constituting state aid.
Preto by sa podľa spoločnosti BAVARIA malo kritérium podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve použiť na transakciu ako celok a nie na jednotlivé zmluvy.
BAVARIA first asserts that the contracts at issue have to be seen as an economic unit (section 4.2.1); second, that the contracts as a whole were not such that no MEO would have agreed to them (section 4.2.2); third, BAVARIA asserts that the alternatives put forward by NEUWOGES would not have been more advantageous to NEUWOGES (section 4.2.3); finally, BAVARIA submits that no imputable transfer of state resources was involved (section 4.2.4).
Transakcia neposkytla spoločnosti BAVARIA žiadnu výhodu
BAVARIA argues that the contracts at issue have to be seen as a unit and cannot be assessed in isolation from each other.
Podľa spoločnosti BAVARIA je možná existencia výhody vylúčená už len tým, že spoločnosť NEUWOGES uskutočnila verejnú súťaž (aj keď s obmedzeným rozsahom) na preskúmanie trhu.
The sale and subsequent lease-back of the buildings constitute two interdependent parts of one transaction.
Nie je dôvod pochybovať o tom, že spoločnosť NEUWOGES si vybrala hospodársky najvýhodnejšiu ponuku.
BAVARIA stresses that the transaction was advertised as a package and perceived as such by NEUWOGES, as evidenced by the internal minutes documenting its decision-making process.
Na rozhodnutie o tom, či by, nezávisle od verejnej súťaže, hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve túto transakciu uzatvoril, by bolo potrebné zvážiť konkrétnu situáciu spoločnosti NEUWOGES.
In consequence — according to BAVARIA — the MEO test has to be applied to the transaction as a whole, not to each individual contract.
Spoločnosť NEUWOGES by musela získať kapitál a zrekonštruovať byty, aby ich mohla privatizovať (pri stále výhodných cenách nájomného) a získať odpustenie dlhov na základe zákona AHG.