natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The contracts were concluded on the same day (21 January 1998) and refer to one another [49], indicating their close connection and the fact that neither of the contracts would have been concluded without the other.
Po dôslednej samostatnej analýze finančných dôsledkov zmlúv ZP (časť 7.2.3) a ZS (časť 7.2.4) nasleduje celková analýza očakávaných výnosov z transakcie pre spoločnosť NEUWOGES (časť 7.2.5).
The terms of the contracts are inseparably linked to one another, as is evidenced by BAVARIA’s original price calculation, submitted by NEUWOGES [50].
Spoločné a samostatné hodnotenie predmetných zmlúv
The amount of the upfront cash payment depended on the leasing payment to be paid on a monthly basis by NEUWOGES and BAVARIA’s investment in the modernisation of the buildings.
Predovšetkým treba pripomenúť, že v rozhodnutí Komisie o začatí konania aj v rozsudku súdu LG Rostock sa obidve predmetné zmluvy skúmajú spoločne.
Indeed, in a sale-and-lease-back transaction, the leasing payment serves to repay the lessor’s original investment.
Formálne zisťovanie potvrdilo toto konštatovanie z týchto dôvodov:
This means that, if the provisions of the general management contract had been different, the figures in the land-lease and sale contract would have changed as well, and vice versa [51].
Obidve zmluvy tvoria vzájomne sa dopĺňajúce časti jednej transakcie predaja a spätného lízingu.
The minutes of NEUWOGES’ supervisory board meetings show that the two contracts were always considered by NEUWOGES as forming part of one single transaction [52].
Spoločnosť BAVARIA upozorňuje vo svojej brožúre, v ktorej propaguje špeciálny model predaja a spätného lízingu, že daná transakcia sa uskutoční prostredníctvom dvoch zmlúv.
For instance, the submissions to the supervisory board meetings of 30 October 1997 and 16 December 1997 state that the financing of the purchase price by the buyer is based on a leasing model, showing that NEUWOGES was well aware of the connection between the land-lease and sale contract and the general management contract.
Prvá zmluva sa má venovať predaju a druhá spätnému lízingu [48].
Similarly, during the meeting on 16 December 1997, the management of NEUWOGES explained to the supervisory board that the payment negotiated with BAVARIA was the price that could be achieved for this ‘package’ and that the ‘package’ entailed some risks for the company, which were, however, bearable.
Následne sa na obidve zmluvy odkazuje už len ako na spoločnú transakciu.
The reference to the ‘package’ and the risk involved again demonstrates that both contracts were perceived as a single transaction.
Zmluvy boli uzatvorené v ten istý deň (21. januára 1998) a vzájomne na seba odkazujú [49], čo poukazuje na ich úzke prepojenie a na skutočnosť, že ani jedna zo zmlúv by nebola uzatvorená bez tej druhej.
NEUWOGES’ arguments relating to the failure to have one of the contracts in question notarised are unpersuasive.
Z pôvodnej cenovej kalkulácie spoločnosti BAVARIA, ktorú predložila spoločnosť NEUWOGES, vyplýva, že podmienky zmlúv sú navzájom neodlučiteľne prepojené [50].
NEUWOGES’ main argument is that this failure to notarise demonstrates the intention of the parties to conclude two separate, mutually independent contracts.
Výška zálohovej platby v hotovosti závisela od mesačnej lízingovej splátky, ktorú mala spoločnosť NEUWOGES platiť, a od investícií spoločnosti BAVARIA do rekonštrukcie.
The Commission points out that, as state interventions take various forms and must be assessed in relation to their effects, it cannot be excluded that several consecutive measures of state intervention must, for the purposes of Article 107(1) TFEU, be regarded as a single intervention.
Pri transakcii predaja a spätného lízingu by mali lízingové splátky vrátiť poskytovateľovi lízingu pôvodné investície.
That could be the case in particular where consecutive interventions, especially having regard to their chronology, their purpose and the circumstances of the undertaking at the time of those interventions, are so closely linked to each other that they are inseparable from one another [53].
Znamená to, že v prípade iných ustanovení v zmluve ZS by sa následne zmenili aj sumy vyplývajúce zo zmluvy ZP a naopak [51].
The notion of a single transaction for the purpose of EU state aid law is therefore broader than the notion of a single transaction under German contract law.
Z protokolov zo zasadnutí dozornej rady spoločnosti NEUWOGES vyplýva, že spoločnosť NEUWOGES neustále vnímala obidve zmluvy ako súčasť tej istej transakcie [52].
The considerations listed in recital 105 show that, based on the chronology, the purpose, and the circumstances of the undertaking at the time the contracts in question were concluded, those contracts have to be regarded as a single transaction for the purpose of EU state aid law.
Predložené dokumenty dozornej rady z 30. októbra 1997 a 16. decembra 1997 napríklad jasne uvádzajú, že kúpnu cenu bude financovať kupujúci prostredníctvom modelu lízingu.
Background: how the sale-and-lease-back transaction works
Z uvedeného vyplýva, že spoločnosť NEUWOGES si veľmi dobre uvedomovala prepojenie medzi zmluvami ZP a ZS.
The transaction between BAVARIA and NEUWOGES is based on BAVARIA’s real-estate leasing model (Leasingmodell Immobilien).
Aj na zasadnutí zo 16. decembra 1997 vysvetlilo vedenie spoločnosti NEUWOGES dozornej rade, že dohodnutá platba je cena, ktorú možno dosiahnuť týmto balíkom, a že balík v sebe nesie určité riziká pre podnik, no tieto riziká sú únosné.
The basic formula underlying this model is that the buyer (BAVARIA) finances its original investment by leasing the purchased buildings back to the seller (NEUWOGES).
Poukázanie na balík a na riziká s ním spojené opäť dokazujú, že spoločnosť vnímala obidve zmluvy ako jednu transakciu.
To determine the investment volume and the corresponding leasing payments, the leasing model uses a simple formula, by which the investment volume is calculated by dividing the nominal yearly leasing payment by the leasing rate (expressed as a %):
Argumenty spoločnosti NEUWOGES o tom, že jedna z predmetných zmlúv je neosvedčená, nie sú dostatočné.
Investment Volume
Hlavným argumentom spoločnosti NEUWOGES je, že zanedbané osvedčenie dokazuje úmysel zmluvných strán uzatvoriť dve samostatné a navzájom nezávislé zmluvy.
Monthly Leasing Payment
Komisia poukazuje na skutočnosť, že štátne opatrenia môžu mať rozličnú podobu a musia byť posudzované podľa svojich účinkov, nie je preto možné vylúčiť, že na účely uplatňovania článku 107 ods. 1 ZFEÚ sa za jedno opatrenie bude považovať viacero po sebe nasledujúcich opatrení štátu.
Leasing Rate
Môže ísť napríklad o situáciu, keď sú po sebe nasledujúce opatrenia tak úzko navzájom prepojené, najmä pokiaľ ide o ich chronológiu, účel a situáciu podniku v čase týchto opatrení, že ich nemožno od seba oddeliť.
The leasing rate, in turn, results from a combination of the duration of the contract, the indexation of the leasing payment, and the residual value of the buildings:
Pojem jednej transakcie je tak v právnych predpisoch Únie v oblasti štátnej pomoci širší ako v predpisoch nemeckého zmluvného práva.
Leasing Rate (%):
Pripomienky uvedené v odôvodnení 105 ukazujú, že na základe chronológie, účelu a situácie podniku v čase uzatvorenia zmlúv sa podľa právnych predpisov Únie v oblasti štátnej pomoci predmetné zmluvy považujú za jednu transakciu.
Duration: 25 years
Súvislosti: Fungovanie transakcie predaja a spätného lízingu
Residual Value (%)
Transakcia medzi spoločnosťami BAVARIA a NEUWOGES je založená na modeli lízingu nehnuteľností spoločnosti BAVARIA.
Indexation
Z tohto modelu vyplýva, že kupujúci (BAVARIA) financuje svoje pôvodné investície spätným lízingom nadobudnutých budov predajcovi (NEUWOGES).
Duration: 30 years
Na vypočítanie objemu investícií a zodpovedajúcej výšky lízingových splátok používa model lízingu jednoduchý vzorec, kde sa objem investícií vypočíta vydelením hodnoty nominálnej ročnej lízingovej platby lízingovou splátkou (v %):
It is, then, clear that that the investment volume depends on the leasing rate as well as on the monthly leasing payments and vice versa.
objem investícií …
Once the participants in the transaction have chosen the basic parameters (duration, yearly indexation, residual value) and either the target overall investment volume or the intended monthly leasing payments, the missing parameters can be calculated.
mesačná lízingová platba …
The formula is such that a shorter duration, a lower residual value, a lower indexation or lower nominal monthly leasing payments will all lead to a lower total investment volume.
lízingová splátka
Once the overall investment volume has been determined, the costs for modernisation, taxes and other potential costs are deducted.
Lízingová splátka sa zase vypočíta z kombinácie doby platnosti zmluvy, indexácie lízingovej splátky a zostatkovej hodnoty budov:
The remaining amount represents the purchase price.
Lízingová splátka (v %):
In the NEUWOGES/BAVARIA sale-and-lease-back transaction, this purchase price (upfront cash payment) does not differentiate between the price paid for the ownership of the buildings and the rent for the land.
Platnosť: 25 rokov
Calculation underlying the BAVARIA — NEUWOGES transaction
Zostatková hodnota (v %)
Total Investment Volume
Indexácia
EUR […]
Platnosť: 30 rokov
Taxes and Fees
Je teda zjavné, že objem investícií závisí od lízingovej splátky aj od mesačných lízingových platieb a naopak.
Privatisation Remuneration
Keď si zmluvné strany stanovia referenčné hodnoty (dobu platnosti, ročnú indexáciu, zostatkovú hodnotu) a plánovaný celkový objem investícií alebo plánované mesačné lízingové platby, je možné vypočítať chýbajúce parametre.
Purchase Price
Zo vzorca vyplýva, že z kratšej doby platnosti, nižšej zostatkovej hodnoty, nižšej indexácie alebo nižších nominálnych mesačných lízingových platieb vznikne nižší celkový objem investícií.
The sale-and-lease-back transaction in question consists of two elements, the land-lease and sale contract and the general management contract, which are in turn related to the global lump-sum contract.
Po stanovení celkového objemu investícií je možné vypočítať náklady na rekonštrukciu, dane a ďalšie možné náklady.
The financial implications of the land-lease and sale contract, the general management contract, and the global lump-sum contract for NEUWOGES have to be evaluated in this light.
Zostávajúca suma zodpovedá kúpnej cene.
Determining the likely financial impact of the land-lease and sale contract on NEUWOGES
V prípade transakcie predaja a spätného lízingu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA sa pri kúpnej cene (zálohová platba v hotovosti) nerozlišuje medzi vyplatenou sumou za vlastníctvo budov a poplatkami z dedičného práva stavby.
The central components of the land-lease and sale contract are the sale of the buildings and the creation of a 75-year ground lease on the land on which they stand.
Kalkulácia transakcie medzi spoločnosťami BAVARIA a NEUWOGES
BAVARIA committed itself to paying a total of EUR […] to NEUWOGES, of which EUR […] constituted capitalised rent on the land for the period up to 31 December 2028 and EUR […] constituted the purchase price for the buildings [54].
Celkový objem investícií
From 1 January 2029, for a period of 10 years, BAVARIA will also have to pay an annual rent of […]% of the current land value, which has been calculated at EUR […] per m2 or EUR […] per year [55].
[…] EUR
From 2039 onward, and until the land-lease and sale contract expires at the end of 2073, an adaptation of the rent to the total cost-of-living index is provided for, insofar as the latter fluctuates by more than […]% [56].
Dane a poplatky
In addition to purchasing the buildings and acquiring a ground lease on the underlying land, BAVARIA accepted the obligation to modernise the buildings, agreeing to enter into a contract with NEUWOGES’ subsidiary, BRG, for the construction works.
Provízia za privatizáciu
To determine the purchase price to be paid by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract, the parties assumed a monthly leasing payment of EUR […] per m2, an indexation of […]% per year, a residual value of the buildings of […]% (to be paid by NEUWOGES after the expiration of the 75-years ground lease contract and based on an expert evaluation at that time), and a duration of 30 years for the lease-back [57] The total investment volume resulting from these assumptions was EUR […] [58].
Kúpna cena
After the deduction of modernisation costs of EUR […], privatisation costs of EUR […] and taxes/fees of EUR […], the resulting sale price was set at EUR […] [59].
Predmetná transakcia predaja a spätného lízingu má dve súčasti – zmluvy ZDPS a ZS.
EUR …
Obidve sú zároveň prepojené so zmluvou GZPČ.
This final price was then separated into the price of the buildings ([…]% = EUR […]) and the capitalised rent for the land ([…]% = EUR […]) [60].
Finančné dôsledky zmlúv ZDPS, ZS a GZPČ pre spoločnosť NEUWOGES treba hodnotiť s ohľadom na uvedené skutočnosti.
The amounts allocated to the land and the buildings were not calculated separately, but rather set as portions of the overall sale price.
Určenie očakávaných finančných dôsledkov zmluvy ZDPS pre spoločnosť NEUWOGES
The first benefits that NEUWOGES derived from the transaction were therefore the cash payment of EUR […] and, starting after 30 years, the income from the rent on the land to be paid by BAVARIA.
Hlavné súčasti zmluvy ZDPS tvorí nákup budov a vytvorenie dedičných práv stavby na pozemky, na ktorých sa budovy nachádzajú, po dobu 75 rokov.
Other factors
Spoločnosť BAVARIA sa zaviazala zaplatiť spoločnosti NEUWOGES celkovú sumu vo výške […] EUR, z toho […] EUR ako kapitalizovaný poplatok z dedičného práva stavby za pozemok až do 31. decembra 2028 a […] EUR ako kúpnu cenu za budovy [54].
Privatisation remuneration
Okrem toho musí spoločnosť BAVARIA od 1. januára 2029 v priebehu 10 rokov každoročne uhrádzať poplatok z dedičného práva stavby vo výške […] % aktuálnej hodnoty pozemku, teda […] EUR za m2, resp. […] EUR ročne [55].
Before proceeding, it must be observed that the cash payments of EUR […] made by BAVARIA to NEUWOGES as privatisation remuneration must in any case be taken into account.
V nasledujúcom období splatnosti v rámci ZDPS (od roku 2039 do konca roku 2073) je možné poplatok z dedičného práva stavby prispôsobiť celkovému indexu životných nákladov, ak sa zmenil o viac než […] % [56].
As the buyer of the buildings and lessee of the land, BAVARIA had to undertake clearly prescribed efforts to sell a portion of the apartments to the tenants pursuant to the contracts at issue.
Okrem kúpy budov a získania dedičných práv stavby na predmetné pozemky sa spoločnosť BAVARIA zaviazala vykonať rekonštrukciu budov a súhlasila s uzatvorením zmluvy so spoločnosťou BRG, dcérskou spoločnosťou spoločnosti NEUWOGES, ktorá mala tieto stavebné práce vykonať.
Under that law, a commercial buyer had to attempt to sell as large as possible a portion — at least one third — of the apartments acquired in the transaction to the tenants [61].
Celkový objem investícií, ktorý vyplýva z týchto predpokladov, dosiahol hodnotu […] miliónov EUR [58].
This obligation involved making efforts to inform the tenants of their options and gauge their interest in buying apartments.
Po odpočítaní nákladov na rekonštrukciu vo výške […] EUR, nákladov na privatizáciu vo výške […] EUR a daní a poplatkov vo výške […] EUR predstavovala predajná cena […] EUR [59].
The task of making such efforts was effectively transferred back to NEUWOGES through the land-lease and sale contract (Part V Sections 1-3), and a remuneration for NEUWOGES of EUR […] per m2 was agreed, resulting in a total remuneration for the privatisation effort of EUR […].
EUR
Initially, it was not intended that NEUWOGES would receive any remuneration for the privatisation efforts, and the amounts later paid as a separate remuneration for the privatisation efforts were simply part of the originally envisaged sale price [62].
Výsledná suma sa následne rozdelila na cenu za budovy ([…] % = […] EUR) a kapitalizovaný poplatok z dedičného práva stavby na pozemok ([…] % = […] EUR) [60].
Indeed, it did not make sense for BAVARIA to remunerate NEUWOGES for performing activities in which BAVARIA had no commercial interest.
Sumy za pozemok a za budovy sa nevypočítali samostatne, ale boli stanovené ako podiel z celkovej predajnej ceny.
Obtaining the debt relief pursuant to the Inherited Debt Support Law, for which engaging in the privatisation efforts was necessary, was solely in NEUWOGES’ economic interest.
Prvé výhody, ktoré spoločnosť NEUWOGES z transakcie získala, boli platba v hotovosti vo výške […] EUR a príjmy z poplatkov z dedičného práva stavby, ktoré jej mala spoločnosť BAVARIA vyplatiť po uplynutí 30 rokov.
However, the remuneration for the privatisation efforts was later deducted from the sale price and paid separately, presumably because maintaining it as part of the sale price would have meant its having to be transferred to the inherited debt relief fund.
Iné faktory
The sale price paid by BAVARIA to NEUWOGES was reduced by the corresponding amount.
Provízia za privatizáciu
From BAVARIA’s perspective, this change made no economic difference.
Na začiatku je potrebné zdôrazniť, že v každom prípade sa musia zohľadniť platby v hotovosti vo výške […] EUR, ktoré vyplatila spoločnosť BAVARIA spoločnosti NEUWOGES ako províziu za privatizáciu.
NEUWOGES received exactly the same amount of funds from BAVARIA as it would have received if no separate privatisation remuneration had been agreed.
Ako kupujúci budov a vlastník dedičných práv stavby na pozemky sa mala spoločnosť BAVARIA podľa jasných definícií v predmetných zmluvách usilovať o predaj časti bytov nájomníkom.
Indeed, NEUWOGES itself included the privatisation payments in the revenue to be derived from the sale-and-lease-back transaction [63].
Táto podmienka bola zmluvne zadefinovaná, aby bolo možné považovať tento prevod za „privatizáciu cez sprostredkujúceho nadobúdateľa“, ako stanovuje zákon AHG.
The handling of these payments as a separate fee rather than as part of sale price was relevant for NEUWOGES only against the background of the Inherited Debt Support Law.
Podľa tohto zákona sa musí obchodný kupujúci usilovať o predaj čo najväčšej časti bytov (minimálne 1/3 bytov nadobudnutých transakciou) nájomníkom [61].
However, as explained above (in recital 101), a MEO would not have taken the Inherited Debt Support Law into account.
V rámci tejto povinnosti sa tiež musela spoločnosť snažiť informovať nájomníkov o dostupných možnostiach a posúdiť ich záujem o kúpu bytu.
The fact that NEUWOGES engaged in the privatisation efforts and expended resources on them is not relevant in this context.
Úloha vyvíjať príslušné snahy bola na základe zmluvy ZP (časť V §§ 1 – 3) postúpená spoločnosti NEUWOGES.
A MEO not acting against the backdrop of the Inherited Debt Support Law would not have engaged in privatisation efforts, which is why they cannot be taken into account in applying the MEO test.
Zároveň bolo dohodnuté, že spoločnosť NEUWOGES získa províziu vo výške […] EUR/m2.
Accordingly, the remuneration for privatisation efforts paid by BAVARIA to NEUWOGES has to be considered a relevant benefit for NEUWOGES and one that has to be added to the sale price in order to determine the total financial impact of the sale-and-lease-back transaction on NEUWOGES.
Celková výška provízie za pokusy o privatizáciu tak dosiahla hodnotu […] EUR.
The modernisation carried out in the context of the sale-and-lease-back transaction had further financial implications for NEUWOGES.
Na začiatku nebolo naplánované, že spoločnosť NEUWOGES získa províziu za pokusy o privatizáciu.
It must be pointed out that the modernisation costs were directly related to the payment by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract.
Suma, ktorá bola neskôr samostatne vyplatená ako provízia za pokusy o privatizáciu, bola pôvodne jednoducho súčasťou plánovanej predajnej ceny [62].
This payment resulted from a calculation of the total investment volume minus the costs, including modernisation costs (see recital 109 above).
Pre spoločnosť BAVARIA nemalo skutočne žiaden zmysel platiť spoločnosti NEUWOGES províziu za činnosti, na ktorých spoločnosť BAVARIA nemala hospodársky záujem.
In other words: the higher the modernisation costs, the lower the purchase price.
Na odpustení dlhov na základe zákona AHG, z ktorého vyplývala povinnosť uskutočniť pokusy o privatizáciu, mala hospodársky záujem len spoločnosť NEUWOGES.
It is for this reason that in an alternative calculation of the transaction, in which lower rent levels, a lower indexation and thus significantly lower leasing payments were assumed, the purchase price was still above that of the actual land-lease and sale contract, mostly because the modernisation costs in this alternative calculation were assumed to be much lower than eventually agreed between BAVARIA and BRG [64].
Provízia za pokusy o privatizáciu bola však neskôr odpočítaná z predajnej ceny a namiesto toho vyplatená ako samostatná platba.
Against this background, it should be noted that the lump-sum modernisation payment made by BAVARIA to NEUWOGES’ wholly owned subsidiary BRG under the global lump-sum contract was much higher than the modernisation costs originally estimated by NEUWOGES [65].
Dôvodom mohol byť fakt, že ak by predmetná suma ostala súčasťou predajnej ceny, vzťahovala by sa na ňu povinnosť odviesť percentuálny podiel do fondu ETF.
While NEUWOGES’ original estimate assumed total costs of EUR […] or EUR […] per m2, the lump-sum modernisation costs finally agreed between BAVARIA and NEUWOGES’ subsidiary BRG amounted to EUR […] or EUR […] per m2.
Predajná cena, ktorú zaplatila spoločnosť BAVARIA spoločnosti NEUWOGES, bola znížená o príslušnú sumu.
In other words, the agreed costs exceeded the originally estimated costs by EUR […] or […]%.
Pre spoločnosť BAVARIA nepredstavoval tento fakt z hospodárskeho hľadiska žiaden rozdiel.
The significantly higher agreed lump-sum costs significantly reduced the payment by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract.
Spoločnosť NEUWOGES dostala od spoločnosti BAVARIA rovnakú sumu, akú by dostala, aj keby nebola dohodnutá žiadna samostatná provízia za privatizáciu.
No explanation was provided for this divergence between the originally estimated costs and the agreed lump-sum payment.
V skutočnosti pripočítala samotná spoločnosť NEUWOGES platby za privatizáciu k očakávaným ziskom z transakcie predaja a spätného lízingu [63].
This is particularly surprising in view of NEUWOGES’ original assertion that the estimated modernisation costs averaging EUR […] per m2 were ‘common’ or ‘usual’ costs[…] [66].
Odpočítanie týchto platieb ako samostatnej provízie a nie ako časti predajnej ceny bolo pre spoločnosť NEUWOGES dôležité len z hľadiska súvislostí vyplývajúcich zo zákona AHG.
The study ‘Between Modernisation and Demolition: Prefabricated Apartment Blocks in East Germany’ (hereinafter: the ‘Pestel study’), submitted by NEUWOGES, also estimated the costs of a modernisation similar to that carried out by BRG at between EUR […] per m2 and EUR […] per m2 [67].
Ako už bolo uvedené (pozri odôvodnenie 101), hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by zákon AHG nebral do úvahy.
As the owner and administrator of the buildings, NEUWOGES had intimate knowledge of the modernisation needs, and it is hard to see why it would have originally underestimated these so drastically.
Fakt, že spoločnosť NEUWOGES uskutočnila snahy o privatizáciu a vynaložila na ne prostriedky, nie je v danom kontexte dôležitý.
The modernisation costs must be taken into account in determining the financial impact of the land-lease and sale contract.
Hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve, ktorý sa neorientuje na podmienky AHG, by neuskutočnil pokusy o privatizáciu, a preto ich nemožno v rámci uplatňovania kritéria podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve zohľadniť.