natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Of these, two were nevertheless rejected because the potential buyers could not present a full offer ‘because of time constraints’.
Spoločnosť BAVARIA uvádza transakcie so spoločnosťami […] a […] ako príklady použitia modelov lízingu nehnuteľností [109], čo naznačuje, že ustanovenia v týchto zmluvách boli vypracované na základe výpočtov, ktoré sú podobné výpočtom, z ktorých vychádza transakcia predaja a spätného lízingu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA.
Two were furthermore rejected for economic reasons.
Ako bolo uvedené vyššie (pozri odôvodnenie 131), spoločnosť NEUWOGES si mohla v rámci modelu lízingu ponúknutého spoločnosťou BAVARIA slobodne vybrať parametre zmluvy.
The fifth offer, from Felske Immobilien was rejected because the price offered was considered too low (Felske had offered EUR […] per m2, resulting in a total buying price of EUR […]).
Spoločnosť NEUWOGES tak mala možnosť vybrať si nižšiu indexáciu alebo vyššie odpočítanie nákladov.
In addition to these five offers, three further bids were made, coming from BAVARIA and two other unsolicited bidders.
Znížili by sa tým však zálohové platby.
While negotiations were also initiated with one of the other two unsolicited bidders, this bid was eventually also rejected for unspecified economic reasons [111].
To isté pravdepodobne platí aj pre spoločnosti […] a […].
Once the final negotiations had been concluded, NEUWOGES’ board had to approve the contracts.
Zmluvní partneri si zjavne mohli v rámci modelov ponúkaných spoločnosťou BAVARIA slobodne vybrať presné parametre transakcie.
When presenting the contracts to the board, the management argued that a higher sale price could not be obtained because the contracts concerned only a lease of the land (as opposed to an outright sale), BRG would be hired to carry out the modernisation works, and NEUWOGES would continue to manage the buildings for a further 30 years [112].
Pri posudzovaní súladu transakcie predaja a spätného lízingu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA s trhovou praxou preto nie je až také dôležité, či parametre vybraté spoločnosťou NEUWOGES boli rovnaké ako parametre, ktoré si vybrali zmluvné strany zúčastňujúce sa transakcií so spoločnosťami […] a […].
When asked about the difference from the 1997 valuation, the management again stated that a higher price could not be achieved for this transaction [113].
Výber parametrov zodpovedá len strategickým obchodným rozhodnutiam zúčastnených strán.
While this bidding process cannot be classified as an open, transparent, non-discriminatory and unconditional tender, it nevertheless provides some indication of what offers were available on the market.
Dôležitejšie je, že všetky tieto transakcie boli založené na rovnakom modeli transakcií.
In this regard it is also significant that apparently a number of unsolicited bids were received, showing that potential buyers not among the 72 originally contacted companies also had an opportunity to learn of the process and participate.
Z hľadiska toho, že zmluva so spoločnosťou […] a zmluva so spoločnosťou […] sú založené na rovnakom výpočtovom modeli, čo nemožno na základe dostupných informácií spochybniť, možno usudzovať, že model transakcií, na ktorom je založená aj transakcia so spoločnosťou NEUWOGES, bol v súlade s trhovou praxou.
The assessment of the bids by NEUWOGES indicates that NEUWOGES perceived BAVARIA’s bid to be the best available on the market at the relevant time (1997/98).
V tejto súvislosti je tiež dôležité poznamenať, že model lízingu nehnuteľností si zjavne vyberajú aj verejné ([…]) a súkromné podniky ([…]) a že je ponúkaný podnikom, ktoré by chceli využiť odpustenie dlhov na základe zákona AHG, ako aj zmluvným stranám, na ktoré sa tento zákon nevzťahuje.
NEUWOGES’ argument that at least the Felske bid was actually better is unsustainable.
Verejná súťaž
While it is true that the price apparently offered by Felske (EUR […]) was higher than the upfront payment eventually made by BAVARIA (EUR […]), it must be pointed out that the sale-and-lease-back transaction has to be assessed as a whole and that its total value (EUR […]) was higher than the price offered by Felske.
Súvislosti
In this light, it can be stated that, even though the bidding process carried out was not such as to constitute proof in itself that BAVARIA’s bid was the best available on the market, it points in this direction.
Ako bolo uvedené vyššie, v súvislosti s privatizáciou budov napokon predaných spoločnosti BAVARIA nevypísala spoločnosť NEUWOGES komplexnú otvorenú, transparentnú, nepodmienenú a nediskriminačnú verejnú súťaž.
In any event, the limited bidding process provides no substantiated indication that a better offer was available to NEUWOGES at the relevant time (1997/98).
Spoločnosť NEUWOGES však pôvodne vyzvala 72 potenciálnych kupujúcich, aby predložili svoju ponuku.
Other types of transactions available at the relevant time
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že adresátov vyberala viac-menej náhodne a že ich výber nemožno považovať za reprezentatívny pre celkový trh.
Assessment framework
Po zaslaní tejto prvej výzvy na vyjadrenie záujmu pribudli ďalšie kontakty, okrem iného aj so spoločnosťou BAVARIA, ktorá pôvodne oslovená nebola.
It is helpful to assess the transaction in question against different, but generally similar, types of transactions offered on the market at the relevant time (1997/98).
Výsledok verejnej súťaže
The transaction in question is a typical sale-and-lease-back transaction.
Päť z prijatých ponúk, ktorých celkový počet nie je známy, bolo vyhodnotených ako „využiteľné“ [110].
Sale-and-lease-back agreements are, by nature, financing transactions.
Dve z nich boli zamietnuté, pretože potenciálni kupujúci z časových dôvodov nedokázali predložiť kompletnú ponuku.
By buying a property from the lessee, the lessor provides the lessee with liquidity and/or finances major investments, such as the modernisation of old buildings.
Ďalšie dve ponuky boli zamietnuté z hospodárskych dôvodov.
In order to continue using the property, for commercial or other purposes, the lessee then leases the property back, thereby (fully or partly) paying back the lessor’s investment over the duration of the lease contract.
Piata ponuka, predložená spoločnosťou Felske-Immobilien, bola zamietnutá z dôvodu príliš nízkej ponúknutej ceny (spoločnosť Felske ponúkla […] EUR/m2, čo zodpovedá celkovej kúpnej cene […] EUR).
Being a financing transaction, a sale-and-lease-back agreement has a certain similarity with bank loans and mortgages.
Okrem piatich spomínaných ponúk boli predložené ešte tri ďalšie ponuky – jedna od spoločnosti BAVARIA a dve od iných uchádzačov.
There are, however, some important differences that need to be kept in mind.
S jedným z týchto dvoch uchádzačov, ktorí predložili svoje ponuky, boli začaté rokovania.
A sale-and-lease-back transaction enables the seller/lessee to finance major investments and gain instant liquidity without having to rely on own capital.
Táto ponuka však bola napokon tiež zamietnutá z bližšie nešpecifikovaných ekonomických dôvodov [111].
This means that own capital and the additional liquidity obtained are available for other investments, or that the lessee can finance investments even where a traditional loan would not be available because of the lack of own capital or a high degree of indebtedness.
Po ukončení rokovaní museli byť zmluvy schválené dozornou radou spoločnosti NEUWOGES.
As the buyer/lessor has to re-finance its own initial investment and make a profit, the leasing rate is typically somewhat higher than the interest rate on a comparable bank loan (as explained in further detail in the following section).
Pri predložení zmlúv dozornej rade argumentovalo vedenie spoločnosti tým, že nie je možné dosiahnuť vyššiu predajnú cenu, pretože zmluvy sa týkali len poskytnutia dedičných práv stavby na pozemky (a nie priameho predaja), spoločnosť BRG bude poverená realizáciou rekonštrukčných prác a spoločnosť NEUWOGES bude budovy spravovať ďalších 30 rokov [112].
At the end of the lease contract, the lessee either has to repurchase the property or it remains in the ownership of the lessor and is available for further use.
Na otázku týkajúcu sa rozdielu v porovnaní s posudkom z roku 1997 vedenie spoločnosti opätovne odpovedalo, že vyššia cena transakcie sa nedala dosiahnuť [113].
This means that the leasing rate depends on the residual value of the property at the end of the lease contract concluded between the two parties.
Aj keď túto verejnú súťaž nemožno kvalifikovať ako otvorenú, transparentnú, nepodmienenú a nediskriminačnú, určitým spôsobom reflektuje stav ponuky na trhu.
As the residual value is often difficult to predict, especially in the case of long-term leases, it represents a risk factor for the lessor that is reflected in the leasing rate.
V tejto súvislosti je tiež dôležité poznamenať, že zjavne bolo predložených aj viacero nevyžiadaných ponúk, čo naznačuje, že potenciálni kupujúci, ktorí nepatrili k 72 pôvodne osloveným podnikom, mali možnosť oboznámiť sa s týmto konaním a zúčastniť sa na ňom.
No such risk is involved in traditional bank loans, and only to a certain degree in mortgages.
Z vyhodnotenia ponúk spoločnosťou NEUWOGES vyplýva, že v relevantnom čase (1997/1998) považovala spoločnosť NEUWOGES ponuku spoločnosti BAVARIA za najlepšiu dostupnú na trhu.
The consequence is that the leasing rates and the interest rates for loans/mortgages are not entirely comparable.
Argument spoločnosti NEUWOGES, že minimálne ponuka spoločnosti Felske bola výhodnejšia, nie je obhájiteľný.
By comparing the leasing rate for the transaction in question with the average interest rates on loans/mortgages available at the relevant time (1997/98), it is not possible to determine precisely whether the leasing rate charged was in line with the market conditions at the relevant time (1997/98).
Hoci je pravda, že cena ponúkaná spoločnosťou Felske ([…] EUR) bola vyššia ako zálohová platba, ktorú napokon realizovala spoločnosť BAVARIA ([…] EUR), je potrebné pripomenúť, že transakciu predaja a spätného lízingu treba posudzovať ako celok a že jej celková hodnota ([…] EUR) bola vyššia ako cena ponúkaná spoločnosťou Felske.
It is, however, possible to say whether the leasing rate was so high that it appears that no MEO would reasonably have engaged in the transaction.
Vzhľadom na uvedené skutočnosti možno konštatovať, že aj keď túto verejnú súťaž nemožno samu osebe kvalifikovať ako dostatočný dôkaz toho, že ponuka od spoločnosti BAVARIA bola najlepšou ponukou dostupnou na trhu, všetko tomu nasvedčuje.
In the transaction in question, the leasing rate was initially set at […]% p.a. of the total investment volume.
V každom prípade neposkytuje táto obmedzená verejná súťaž dostatočný dôkaz o tom, že by spoločnosť NEUWOGES mala v relevantnom čase (1997 – 1998) k dispozícii lepšiu ponuku.
Due to the indexation of the amount owed by […]% p.a., the leasing rate will rise to […]% at the end of the contract, resulting in an average leasing rate of […]% p.a.
Iné typy transakcií realizovaných v relevantnom období
For the sake of comparison, if NEUWOGES had chosen not to index the leasing rate, it would have been set at […]% p.a. over the entire duration of 30 years.
Rámec posudzovania
The ‘premium’ is then the cost of choosing lower leasing rates at the beginning, and higher leasing rates towards the end, of the contract, rather than stable rates throughout.
Bolo by vhodné preskúmať predmetnú transakciu v kontexte iných podobných typov transakcií ponúkaných na trhu v relevantnom období (1997 – 1998).
It must first be pointed out that Rostock Regional Court assessed the leasing rate against interest rates for other transactions.
V prípade predmetnej transakcie ide o typickú transakciu predaja a spätného lízingu.
It observed that the development of the interest rates on mortgages over a time span of 30 years was difficult to predict, but that interest rates of over 10 % could be expected in periods of high interest rates.
Dohody o predaji a spätnom lízingu majú charakter finančných transakcií.
It observed that the average leasing rate charged to NEUWOGES could not, then, be seen as being out of line with market terms.
Pri kúpe nehnuteľnosti zo strany nájomcu poskytuje prenajímateľ nájomcovi likvidné prostriedky, resp. financuje väčšie investície, ako je napríklad rekonštrukcia starých budov.
Only fairly general data is available for comparison.
Aby mohol nájomca nehnuteľnosť naďalej využívať – či už na komerčné alebo iné účely – spätne si ju prenajme.
Of all the data gathered by the German Bundesbank for January 1998 (when the transaction in question was concluded), two types of interest rates can be considered relevant.
Investície prenajímateľa sa tým počas trvania lízingovej zmluvy (úplne alebo čiastočne) odpisujú.
First, the interest rates for ‘mortgage loans secured by residential real estate with interest rates fixed for 10 years’ are of interest, since NEUWOGES too would use residential real estate as collateral for a loan (regardless of whether or not such a loan would meet all the formal conditions of a mortgage).
Dohoda o predaji a spätnom lízingu je ako finančná transakcia do istej miery podobná bankovým úverom a hypotékam.
Second, the interest rates for ‘long-term fixed-rate loans to enterprises and self-employed persons, EUR 500000 and over but less than EUR 5 million’ could also be suitable for a comparison, since NEUWOGES can be considered as an enterprise (while mortgages are usually taken out by private individuals who actually live in the property themselves rather than renting it out).
Do úvahy treba však brať aj určité významné rozdiely.
According to the Bundesbank, in January 1998 German mortgage loans with a 10-year fixed interest rate had an average interest rate of 6,40 % p.a.
Transakcia predaja a spätného lízingu umožňuje predajcovi/nájomcovi financovanie väčších investícií a okamžitú dostupnosť likvidných prostriedkov bez toho, aby bol odkázaný na vlastný kapitál.
At that time, interest rates for this type of loan normally spanned a range of 6,17 % p.a. to 6,97 % p.a.
To znamená, že nájomca má k dispozícii vlastný kapitál, plus dodatočne získané likvidné prostriedky, ktoré môže využiť na ďalšie investovanie alebo na financovanie investícií, na ktoré by z dôvodu nedostatku vlastného kapitálu alebo príliš vysokej miery zadlženosti nedostal bežný úver.
For long-term fixed-rate loans, the average interest rate in January 1998 was 6,35 % p.a. and spanned a range of 5,55 % p.a. to 7,73 % p.a.
Vzhľadom na to, že kupujúci/prenajímateľ potrebuje refinancovať svoju prvotnú investíciu a dosiahnuť zisk, lízingová splátka je spravidla o niečo vyššia ako úroková sadzba z porovnateľného bankového úveru (ako je podrobnejšie vysvetlené v nasledujúcej časti).
The Bundesbank does not specify the average duration of a ‘long-term’ loan.
Po uplynutí lízingovej zmluvy musí nájomca nehnuteľnosť odkúpiť alebo zostáva vo vlastníctve prenajímateľa a je k dispozícii na ďalšie použitie.
However, it can be assumed that it would not be more than 10 years and would probably be shorter than that [114].
Znamená to, že výška lízingovej splátky sa odvíja od zostatkovej hodnoty nehnuteľnosti po uplynutí lízingovej zmluvy uzatvorenej medzi oboma stranami.
A comparison of the leasing rate paid by NEUWOGES with the available interest rates from the Bundesbank for loans that were concluded in the same time period (i.e. January 1998) must take the following elements into account:
Vzhľadom na to, že zostatkovú hodnotu je väčšinou ťažké predvídať (najmä v prípade dlhodobých lízingových zmlúv), predstavuje pre prenajímateľa rizikový faktor, ktorý sa následne premieta do výšky lízingovej splátky.
The average yearly leasing rate over the 30-year contract period is […]%.
Takéto riziko pri bežných bankových úveroch neexistuje, pri hypotékach existuje len do určitej miery.
However, as discussed above, this rate is the result of NEUWOGES’ choosing to pay a lower leasing rate at the beginning of the contract period, offset by a higher leasing rate later on.
V dôsledku toho nie sú lízingové splátky a úrokové sadzby z úverov/hypoték úplne porovnateľné.
This choice comes at a cost, because if NEUWOGES had opted for a flat leasing rate from the start it would have had to pay a rate of only […]% per year [115].
Pri porovnaní lízingových splátok predmetnej transakcie s priemernými úrokovými sadzbami z úverov/hypoték v relevantnom období (1997 – 1998) nie je možné jednoznačne určiť, či požadovaná lízingová splátka v relevantnom období (1997 – 1998) bola v súlade s trhovou praxou.
The figures from the Bundesbank are for fixed-rate loans, meaning that the interest rate is equal in each of the years.
Dá sa však posúdiť, či bola lízingová splátka taká vysoká, že by sa do tejto transakcie nezapojil žiaden hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve.
If it is assumed that NEUWOGES would have been in a position to negotiate a loan with similar payment conditions (i.e. lower interest payments at the start and higher payments towards the end), this would also have come at a cost (for the same reasons as for BAVARIA) [116].
V predmetnej transakcii bola lízingová splátka pôvodne stanovená na […] % ročne z celkového objemu investícií.
The Bundesbank interest rates should therefore be compared with the flat leasing rate of […]%.The leasing rate has been fixed for a period of 30 years.
V dôsledku indexácie splatnej sumy sadzbou […] % ročne sa výška lízingovej splátky na konci platnosti lízingovej zmluvy zvýši na […] %, čo zodpovedá priemernej lízingovej splátke […] % ročne.
Although it is indexed each year, it was perfectly possible, as early as at the start of the contract, to calculate the average leasing rate for the duration of the contract.
Na porovnanie: Keby sa spoločnosť NEUWOGES rozhodla, že lízingovú splátku nebude indexovať, výška splátky počas celej doby platnosti zmluvy v trvaní 30 rokov by bola […] % ročne.
The Bundesbank interest rates for mortgages are fixed for only 10 years (as explained above, it is not known for which period the interest rates for enterprises are fixed, but it can be assumed that the period is of no more than 10 years).
Výška cenovej „prirážky“ potom závisí od rozhodnutia, či sa namiesto splácania pevných splátok počas celého obdobia platnosti zmluvy budú na začiatku splácať nižšie lízingové splátky a na konci vyššie.
The most suitable benchmark would be interest rates fixed for 30 years, but these figures are not published by the Bundesbank.
Je potrebné pripomenúť, že krajinský súd v Rostocku (Landgericht Rostock) posudzoval lízingové splátky v porovnaní s úrokovými sadzbami pri iných transakciách.
In general, fixed-interest rate loans become more expensive the longer their duration.
Dospel k záveru, že hoci bolo ťažké odhadnúť vývoj hypotekárnych úrokových sadzieb v časovom horizonte 30 rokov, v období vysokých úrokových sadzieb možno očakávať sadzby vyššie ako 10 %.
For example, the Bundesbank figures for January 1998 show that a mortgage with a 5-year fixed rate had an average interest rate of 5,85 %, compared to 6,40 % for a loan with a 10-year fixed rate.
Priemerné lízingové splátky účtované spoločnosťou NEUWOGES nemožno preto považovať za nezlučiteľné s bežnou trhovou praxou.
Therefore, it can be safely assumed that the interest on a fixed-interest loan of 30 years’ duration would have been considerably higher than the Bundesbank averages of 6,35 % and 6,40 %.
K dispozícii sú na porovnanie len veľmi všeobecné údaje.
The Bundesbank figures provide both an average rate and a range of interest rates based on a large number of German loan contracts concluded in January 1998.
Na základe údajov Nemeckej spolkovej banky (Deutsche Bundesbank) za január 1998 (obdobie, keď bola uskutočnená predmetná transakcia), možno považovať za relevantné dva druhy úrokových sadzieb.
The leasing rate that applied to NEUWOGES implicitly reflects the inherent risk of the transaction for BAVARIA.
Predmetom záujmu sú v prvom rade úrokové sadzby na „hypotekárne úvery na obytné nehnuteľnosti s fixnými úrokovými sadzbami na 10 rokov,“ pretože aj spoločnosť NEUWOGES by na zabezpečenie úveru použila obytnú nehnuteľnosť (bez ohľadu na to, či by takýto úver spĺňal všetky formálne podmienky hypotekárneho úveru).
BAVARIA’s greatest exposure was to credit risk, i.e. the risk that NEUWOGES would go bankrupt or otherwise not fulfil the obligation to make the required leasing payments.
Ďalej sú na porovnanie vhodné úrokové sadzby na „dlhodobé úvery s fixnou úrokovou sadzbou pre podniky a samostatne zárobkovo činné osoby vo výške od 500000 do 5 miliónov EUR,“ pretože spoločnosť NEUWOGES možno považovať za podnik (hypotéky si spravidla berú súkromné osoby, ktoré v danej nehnuteľnosti aj bývajú a nebudú ju ďalej prenajímať).
Similarly, a bank would have made an assessment of NEUWOGES’ creditworthiness before granting a loan.
Podľa Spolkovej banky bola v januári 1998 v Nemecku priemerná úroková sadzba na „hypotekárne úvery s fixnými úrokovými sadzbami na 10 rokov“ na úrovni 6,40 % ročne.
Clients with a lower creditworthiness (or a higher credit risk for the bank) are usually charged a higher interest rate to compensate for the additional risk [117].
Úrokové sadzby na tento typ úverov sa vtedy spravidla pohybovali v rozpätí od 6,17 % ročne (spodná hranica rozpätia) do 6,97 % ročne (horná hranica rozpätia).
As discussed above (see section 7.3.1), NEUWOGES had a limited ability to obtain new loans because of its relatively high degree of indebtedness and the fact that its own capital was tied up in other investment projects.
Pri „dlhodobých úveroch s fixnou úrokovou sadzbou“ bola v januári 1998 priemerná úroková sadzba na úrovni 6,35 % ročne a pohybovala v rozpätí od 5,55 % (spodná hranica rozpätia) do 7,73 % ročne (horná hranica rozpätia).
If, however, a bank had been prepared to grant a loan to NEUWOGES, it would have taken these elements into account when setting the interest rate.
Spolková banka bližšie neuvádza priemernú dĺžku trvania „dlhodobého“ úveru.
Loans to companies with a relatively high level of debt and a low own-capital contribution to the investment have higher interest rates.
Dá sa však predpokladať, že priemerná dĺžka trvania bude maximálne 10 rokov alebo pravdepodobne ešte menej [114].
Because of this, any comparison of the leasing rate paid by NEUWOGES and the interest rates on loans available on the market should focus on the higher end of the Bundesbank interest-rate range [118].
Pri porovnaní lízingovej splátky zaplatenej spoločnosťou NEUWOGES s úrokovými sadzbami stanovenými Spolkovou bankou na úvery, ktoré boli poskytnuté v rovnakom čase (teda v januári 1998), je potrebné vziať do úvahy tieto aspekty:
As mentioned above, a leasing company has to refinance its initial investment (in this case mainly the purchase price for the apartment blocks and the costs of modernisation).
Priemerná ročná lízingová splátka pri zmluve s dobou trvania platnosti 30 rokov predstavuje […] %.
The interest rate it has to pay for its own refinancing will depend on several factors, such as its size, its level of debt, the property in its portfolio, etc.
Ako už bolo spomenuté vyššie, táto sadzba je výsledkom rozhodnutia spoločnosti NEUWOGES, že na začiatku zmluvného obdobia bude splácať nižšiu lízingovú splátku, ktorá bude neskôr vykompenzovaná vyššími splátkami.
In any event, this interest rate is just the starting point, as the leasing company (BAVARIA) also needs to be compensated for the risks it bears.
Toto rozhodnutie má však svoju cenu: Keby sa totiž spoločnosť NEUWOGES od začiatku rozhodla pre fixnú lízingovú splátku, sadzba by predstavovala len […] % ročne [115].
These can include interest-rate risk (the risk that it will have to refinance its investment on the basis of a variable interest rate, while the lease payments have a fixed rate), credit risk (the possibility, as discussed above, that NEUWOGES will go bankrupt and that BAVARIA will not be able to recover the lease payments still due), and residual value risk (the uncertainty about the value of the property after the lease contract has expired).
Čísla Spolkovej banky platia pre úvery s fixnou úrokovou sadzbou, to znamená, že výška úrokovej sadzby je v každom roku rovnaká.