natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The Netherlands did not notify to the Commission, pursuant to Article 108(3) of the Treaty, its intention to enter into this sale-and-lease-back construction.
Dospela k predbežnému záveru, že obec použitím štátnych zdrojov poskytla PSV selektívnu výhodu, a tým poskytla futbalovému klubu pomoc.
Grounds for initiating the procedure
Konkrétne pokiaľ ide o spoľahnutie sa Holandska na oznámenie Komisie o prvkoch pomoci pri predaji pozemkov verejnoprávnymi orgánmi [4] (ďalej len „oznámenie o predaji pozemkov“), Komisia zdôraznila, že usmernenie poskytnuté Komisiou, ako je uvedené v jeho úvode, sa týka len „predajov verejne vlastnených pozemkov a budov.
In the opening decision, the Commission took the position that aid measures to professional football clubs are likely to distort competition and to affect trade between Member States within the meaning of Article 107(1) of the Treaty.
Netýka sa verejného nadobúdania pozemkov a budov ani poskytovania alebo prenájmu pozemkov a budov verejnoprávnymi orgánmi.
The Commission also doubted the appropriateness of the determination of the sale price for the land under the stadium and the ground lease fee.
Takéto transakcie môžu zahŕňať aj prvky štátnej pomoci.“
It arrived at the preliminary conclusion that the municipality had provided a selective advantage to PSV with the use of state resources and had, hence, provided aid to the football club.
Vo vzťahu k externému posudku, z ktorého vychádzala obec, Komisia spochybnila platnosť toho, že znalci použili pri výpočtoch cenu pozemku so zmiešaným využitím namiesto ceny pozemku pre štadión.
In particular, as regards the reliance of the Netherlands on the Commission's communication concerning aid elements in land sales by public authorities [4] (hereinafter: ‘the land sales communication’), the Commission reiterated that the guidance provided by that communication, as stated in its introduction, only ‘concerns sales of publicly owned land and buildings.
Komisia taktiež spochybnila, či bolo rozpätie zisku a riziková marža použité na výpočet hodnoty pozemku pre budúci rozvoj po skončení dlhodobého prenájmu realistické.
It does not concern the public acquisition of land and buildings or the letting or leasing of land and buildings by public authorities.
Komisia nebola v tejto fáze presvedčená, že obec vôbec mala v úmysle zabezpečiť, aby bola transakcia v súlade so zásadou súkromného investora v trhovom hospodárstve.
Such transactions may also include State aid elements.’
Skôr sa pokúsila vyhnúť sa vytvoreniu straty; inými slovami, zaviedli sa záruky s cieľom dosiahnuť neutrálnosť týchto transakcií vo vzťahu k jej rozpočtu.
Regarding the outside expertise relied on by the municipality, the Commission questioned the validity of the valuation experts' use of the price of land for mixed use rather than the price of land for a stadium for their calculations.
To by bolo pre bežného investora v trhovom hospodárstve neprijateľné, dokonca aj keby vychádzal z externého posudku na ocenenie pozemkov a stanovenie nájomného.
The Commission also questioned whether the profit and risk margins used for calculating the value of the land for future development after the long lease has ended were realistic.
PRIPOMIENKY ZO STRANY HOLANDSKA
The Commission at that stage was not convinced that the municipality had had any intention of ensuring that the transaction was in conformity with the market economy investor principle (hereinafter: ‘MEIP’).
Holandsko je toho názoru, že transakcia nepredstavuje štátnu pomoc, a to z týchto dôvodov: a) hodnota pozemku a ročné nájomné stanovili externí znalci v súlade s oznámením o predaji pozemkov.
Rather, it had attempted to avoid making a loss; in other words, safeguards were introduced to make the transactions neutral to its budget.
Toto oznámenie by poskytlo príslušný rámec na posúdenie charakteru transakcie z hľadiska štátnej pomoci. b) PSV bude v rámci dlhodobého prenájmu platiť obci nájomné, ktoré je vyššie, ako suma splátok, ktoré platí obec banke, čo zabezpečuje, že táto operácia je pre obec viac ako finančne neutrálna; c) PSV poskytne záruku za tieto platby, ktorú pokrýva predaj sezónnych lístkov; d) ak sa PSV dostane do konkurzu, pozemok a štadión pripadnú obci; e) výška nájomného sa po 20 rokoch prehodnotí na základe nového znaleckého posudku.
This would not have been acceptable for a typical market economy investor, even if it had based itself on outside expertise for the valuation of the grounds and the determination of the lease fee.
Podľa názoru Holandska nadobudnutím pozemku štadióna konala obec za trhových podmienok v súlade so zásadou súkromného investora a veriteľa v trhovom hospodárstve a zásadou súkromného veriteľa v trhovom hospodárstve.
COMMENTS FROM THE NETHERLANDS
Vyžiadala si nezávislé ocenenie pozemku, aby stanovila cenu transakcie na základe trhovej hodnoty pozemku.
The Netherlands considers that the transaction does not constitute State aid for the following reasons: (a) the value of the land and the annual lease fee were established by outside experts in line with the land sales communication.
Pokiaľ ide o posúdenie pozemku ako pozemku so zmiešaným využitím, Holandsko poznamenáva, že akékoľvek posúdenie v kontexte porovnania medzi správaním sa verejného a súkromného investora sa musí vykonať s ohľadom na vzťah, ktorý by mal súkromný investor v čase danej transakcie, s prihliadnutím na dostupné informácie a predvídateľný rozvoj v danom čase.
This communication would provide the relevant framework to assess the State aid quality of the transaction; (b) PSV will pay the municipality under the long lease a rent which is higher than the amount of instalments the municipality pays to the bank, which ensures that the operation is not only financially neutral for the municipality; (c) PSV will provide a guarantee for those payments covered by the sale of season tickets; (d) if PSV goes bankrupt, the ground and the stadium will fall to the municipality; (e) the lease fee amount will be reviewed after 20 years on the basis of a new valuation report.
Znalec bol preto poverený stanoviť hodnotu, akú mal majetok v jeho aktuálnom stave v prípade predaja za údajne najlepšiu ponuku po predložení dobre vypracovanej ponuky vyplývajúcej z trhu pri zohľadnení rozvojového potenciálu terénu.
In the view of the Netherlands, with the acquisition of the land of the stadium site the municipality acted under market conditions, in conformity with the market economy investor principle and the market economy creditor principle.
Holandsko sa na základe toho odvoláva na nezávislý znalecký posudok, v ktorom sa uvádza, že pri hodnotení sa musí zohľadniť možný realistický a predvídateľný rozvoj, ktorý má vplyv na pozemok.
It requested an independent land valuation to determine the transaction price on the basis of the market value of the land.
Posudok zohľadňuje možný rozvoj miesta, na ktorom sa nachádza štadión, a konštatuje, že v prípade, že by štadión zanikol, s najväčšou pravdepodobnosťou by sa využilo ako zóna so zmiešaným využitím s administratívnymi a obytnými budovami.
Regarding the land evaluation as land for mixed use, the Netherlands notes that any evaluation in the context of the comparison between the conduct of public and private investors must be made by reference to the attitude which a private investor would have had at the time of the transaction in question, having regard to the available information and foreseeable developments at that time.
Bolo by primerané vychádzať pri odhade ceny z tohto hľadiska, aj keď by k takémuto rozvoju nedošlo po desaťročia.
Therefore the expert was mandated to determine the value which the property has in its current state, in the case of a sale to the supposedly best offer, after a well-prepared bid following from the market, taking into account the development potential of the terrain.
V stanovisku Holandska a v znaleckom posudku sa zdôrazňuje, že tento predpoklad je realistický najmä preto, že pozemok sa nachádza v centre mesta.
Accordingly, the Netherlands refers to the independent valuation report which notes that the evaluation has to take into consideration possible realistic and foreseeable future developments affecting the land.
V prípade pozemkov, ktoré sa nachádzajú v centre, je predpoklad, že sa bude hodnota postupne vyvíjať, oveľa vyšší, ako v prípade pozemkov nachádzajúcich sa na okraji.
The report considers the possible development of the stadium site and observes that, in the event of the stadium disappearing, the most likely use would be a mixed-use zone with office and apartment buildings.
V danom prípade má obec ďalej výhodné postavenie v tom, že sama rozhoduje o územnom pláne, a tým aj o potenciálnom budúcom využití štadióna.
It would be appropriate to base the valuation on this prospect even if such a development might not occur for decades.
Podľa Holandska je predpokladaná perspektíva – možné zmiešané obytno-administratívne využitie pozemku – v súlade s územným rozvojom oblasti, v ktorej sa štadión nachádza, v nedávnej minulosti a s jej ďalšími perspektívami.
The Netherlands and the valuation report underline that this assumption is realistic in particular because the land is situated in the centre of the town.
Priame okolie pozemku sa postupne zmenilo z prevažne priemyselnej oblasti na zmiešanú obytnú a administratívnu oblasť v centre mesta.
For centrally situated plots of land the potential for a progressive value development is much higher than for those situated on the periphery.
Obec má v oblasti štadióna vlastný záujem, pretože nadobudnutie strategického pozemku je súčasť stratégie územného rozvoja uvedenej v dokumente Interimstructuurvisie 2009.
In the case at hand, the municipality is furthermore in the comfortable position that it itself decides about urban planning and thereby also about the potential future use of the stadium.
Tento dokument vytvára priestor na pretvorenie opustených priemyselných oblastí na centrálne mestské oblasti s kombináciou obytných priestorov, tvorivých činností, obchodov a kancelárií.
According to the Netherlands, the assumed prospective/possible mixed apartment/office use of the land is within the logic of the urban development in the recent past of the area in which the stadium is situated and with its further prospects.
Uvedená časť tejto stratégie vopred zabezpečuje strategický pozemok ako súčasť dlhodobej investičnej stratégie na realizovanie plánov.
The direct surroundings of the land have evolved from a predominantly industrial area to a mixed residential and office area, in the centre of the city.
V rámci tejto logiky a vzhľadom na to, že obec nemôže vykonať všetky plány pre jednotlivé oblasti súčasne, chce obec taktiež kombinovať nadobudnutie pozemku (s cieľom zabezpečiť ho) s dlhodobými prenájmami.
The municipality has an own interest in the stadium area because the acquisition of strategic land is part of its urban development strategy as set out in its ‘Interimstructuurvisie 2009’.
Dohoda o štadióne patrí do tejto logiky plánovania.
This document sets the scene for a redevelopment of abandoned industrial areas into central urban areas with a mixture of dwellings, creative activities, shops and offices.
Obec po nadobudnutí vlastníctva zistila, že týmto získala vítanú príležitosť, ktorá slúži jej záujmom.
Declared part of this strategy is the early securing of strategic land as part of a long-term investment strategy to realise the plans.
Súčasne by sa tým zabezpečil spoľahlivý príjem z výnosov z nadobudnutia pozemku počas dlhodobého prenájmu.
Within that logic, and because it cannot realise all single area plans simultaneously, the municipality also wants to combine acquisition of land (to secure it) with long leases.
V znaleckom posudku sa preto zohľadňuje, vzhľadom na všeobecne prijímanú normu, že hodnota pozemku sa má odhadnúť na základe najvyššieho a najlepšieho využitia oblasti, že cena sa má stanoviť na základe pozemku určeného na zmiešané využitie.
The stadium agreement is within that planning logic.
Znalecký posudok taktiež zahŕňa očakávané náklady na demoláciu existujúcich budov a technickú prípravu oblasti a očakávanú cenu výstavby bytov a kancelárií.
The municipality found, having taken ownership, that this offered it a welcome opportunity that served its interests.
V posudku sa porovnáva možná hodnota kancelárií a bytov s ohľadom na nedávnu výstavbu v okolitých oblastiach.
At the same time this would secure a reliable inflow of revenues with the land acquisition for the duration of the long lease.
Odhadca ako dodatočný vankúš na krytie rizika počíta s indexom podlahovej plochy len 80 % v porovnaní s podobnými projektmi.
Therefore the valuation report considers, referring to a generally accepted standard that the value of land should be estimated on the basis of the highest and best use of the area, that the price should be based on land for mixed use.
Ako základ na stanovenie výšky ročného prenájmu sa v znaleckom posudku berie predpokladaná hodnota pozemku pod štadiónom a tréningovým komplexom (ocenené spolu na 48385000 EUR) a taktiež hodnota parkoviska, ktoré je už vo vlastníctve obce (ocenené na 6010000 EUR).
The valuation report includes also the expected costs of demolishing the existing buildings and developing the area and the expected price of the construction of apartments and offices.
Ako referenčná hodnota sa berie úroková sadzba pre dlhodobé holandské vládne dlhopisy v roku 2011 vo výške 3,54 %.
The valuation compares the possible value of the offices and apartments by reference to neighbouring recent developments.
K tejto hodnote sa pridáva prirážka 1,5 % s cieľom pokryť riziko poklesu hodnoty pozemku a/alebo neuhradenia platby.
As an additional risk buffer, the valuer assumes a floor space index of only 80 % compared with similar projects.
Nájomné sa tým stanovuje tak, aby poskytlo obci návratnosť vo výške 5,04 %.
For the determination of the annual lease fee amount, the land valuation report takes as a basis the assumed value of the ground under the stadium and the training complex (valued together at EUR 48385000) and in addition of a car park which was already owned by the municipality (valued at EUR 6010000).
V posudku externého znalca sa predpokladá zvýšenie hodnoty pozemku v priebehu 40 rokov v súlade s očakávanou priemernou ročnou infláciou 1,7 %.
It uses as a reference the interest rate for long-term Dutch government bonds in 2011 of 3,54 %.
Na tomto základe sa v posudku považuje za primerané, aby PSV platil ročný prenájom vo výške 2463030 EUR.
To this it adds a premium of 1,5 % to cover the risk of land value decrease and/or default of payment.
Holandsko uvádza, že táto suma je v súlade s nájomným, ktoré platia profesionálne futbalové kluby za prenájom štadióna inde v krajine, a že bola preto v súlade s trhovými podmienkami.
The lease fee is thus determined so as to provide for the municipality a return of 5,04 %.
Pokiaľ ide o predpokladané zvýšenie hodnoty pozemku o 1,7 %, štúdia umožňuje po 20 rokoch zníženie súhrnnej hodnoty pozemku o 22,5 % ako bezpečnostnú rezervu a vychádza pri určení odhadovaného nájomného od 21. roku z tohto nižšieho základu.
The valuation by the outside expert assumes an increase in the land value over the 40 years in line with expected average annual inflation of 1,7 %.
Vzhľadom na bezpečnostnú rezervu vo výške 22,5 % je skutočná miera zhodnotenia použitá vo výške ocenenia 1,01 % pre celých 40 rokov (0,4 % pre prvých 20 rokov).
On that basis the valuation finds appropriate that PSV pays an annual lease fee of EUR 2463030.
V posudku sa uznáva, že dlhodobý prenájom na obdobie dlhšie ako 15 rokov môže zahŕňať určité riziká.
The Netherlands claims that this amount is in line with the rent paid elsewhere in the country by professional football clubs for stadium rent and that it therefore was in conformity with market conditions.
Z hľadiska investora na trhu sa však dlhé obdobie, počas ktorého ešte nemôže realizovať hodnotu majetku nachádzajúceho sa v zóne so zmiešaným využitím, vyvažuje výškou nájomného, ktorá už vychádza z predpokladanej hodnoty pozemku so zmiešaným využitím.
Regarding the assumed land value increase of 1,7 %, the study allows after 20 years for a reduction in the accumulated value of the land of 22,5 % as a safety margin and determines the annual estimated lease fee from year 21 on that lower base.
Po 20 rokoch sa úplne prehodnotí na základe nového znaleckého posudku.
Given the safety margin of 22,5 %, the actual appreciation rate used in the valuation amounts to 1,01 % for the whole 40 years (0,4 % for the first 20 years).
Prehodnotenie by zahrnulo hodnotu pozemku a primeranú návratnosť tejto hodnoty.
The report acknowledges that a long-term lease of more than 15 years may include certain risks.
Tento prenájom poskytuje príjem počas obdobia prenájmu s následnou možnosťou využitia potenciálu pozemku.
From the perspective of a market investor, the long period during which it cannot yet realise the value of a property situated in a mixed-use zone is, however, offset by the lease fee rate which is already based on the assumed value of a mixed-use plot of land.
Riziká pre obec by obmedzili aj ďalšie faktory.
It will be fully reviewed after 20 years, on the basis of a new valuation report.
Pokiaľ ide o riziko súvisiace s územným členením, predpoklad uvedený v znaleckom posudku týkajúci sa urbanistického členenia vychádza zo skutočnosti, že už došlo k zmene územného plánu oblastí okolo štadióna z priemyselných oblastí na oblasti so zmiešaným využitím.
This review would cover the value of the land and the appropriate return on that value.
V jednom prípade dosiahol investor takúto zmenu územného plánu v priebehu ôsmich týždňov.
This lease provides income during the lease term, with the subsequent possibility of realising the potential of the land.
Znalci preto považovali tento predpoklad za realistický.
The risks for the municipality would be limited also by further factors.
Tým nezasahovali do právomoci obce ovplyvňovať proces územného plánovania, ale prihliadali na rozvoj v okolitých oblastiach a na administratívne postupy pri udeľovaní povolení a rozhodnutí o preklasifikovaní súkromným stavebným spoločnostiam.
Regarding the land zoning risk, the assumption of the valuation report on the zoning is based on the fact that the areas around the stadium have already been re-zoned from industrial use to mixed use.
Zákony týkajúce sa územného plánovania umožňujú flexibilnú zmenu určenia.
In one case, that re-zoning was obtained by the investor within eight weeks.
V záujme ďalšieho zníženia rizika pri výpočte sa v znaleckom posudku predpokladala nižšia hustota výstavby ako na susedných pozemkoch.
Therefore the valuation experts took that assumption as a realistic one.
Dokonca aj keď zostane územné členenie týkajúce sa štadióna v súčasnom stave, nepredstavovalo by to veľké riziko.
It did not factor in the municipality's power to influence the planning process but looked at development in the surrounding areas and the administrative practice of delivering permits and re-classifications to private developers.
V súčasnom územnom členení je pozemok určený pre štadión a obchodné využitie.
The planning laws allow for flexible re-designation.
Ak by sa zachovalo toto územné členenie, výsledkom by bola len mierne nižšia hodnota pozemku.
To further reduce the risks in the calculation, the valuation report assumed a lower construction density than in neighbouring plots.
Podľa Holandska by to umožnilo akékoľvek obchodné využitie priestorov a rozvoj ziskových obchodných činností.
Even if the zoning for the stadium is maintained in its current state, that would not constitute a high risk.
Nezávislý odhadca dospel k záveru, že zmiešané využitie bolo primeraným základom pre posudok.
The current zoning is for stadium and commercial use.
Nenavrhla ho obec.
This zoning, if maintained, may lead to an only moderately lower land value.
V zmluve o dlhodobom prenájme sa uvádza, že ak PSV nebude platiť nájomné alebo sa dostane do konkurzu, pozemok a štadión budú plne k dispozícii obci, ktorá môže rozvinúť potenciál pozemku.
According to the Netherlands, it would allow any commercial use on the premises and developing profitable commercial activities.
Budovy na pozemku sa stanú majetkom obce.
The independent valuer found that a mixed use was the appropriate basis for valuation.
Ako už bolo uvedené, cena transakcie 48385000 EUR už zohľadňuje očakávané náklady na búranie a výstavbu a po 20 rokoch sa výška nájomného plne prehodnotí.
It was not suggested by the municipality.
PSV poskytlo ako záruku výnosy z predaja sezónnych lístkov, aby sa zaručil za platbu nájomného, a zložil zálohu, ktorá sa rovná nájomnému za pozemok za dva roky (na počiatočné obdobie desiatich rokov).
The long-lease contract provides that, should PSV fail to pay the lease fee or go bankrupt, the ground and the stadium will be at the full disposal of the municipality, which may develop the land's potential.
Na konci platnosti zmluvy o prenájme bude mať obec nielen vyplatený úrok, ale bude aj naďalej vlastníkom pozemku pod štadiónom s predpokladanou vyššou hodnotou ako dnes a s rôznymi možnosťami jeho využitia.
The buildings on the land will become the property of the municipality.
Obec bude mať k dispozícii aj budovy na pozemku bez akejkoľvek odplaty pre PSV.
As indicated above, the transaction price of EUR 48385000 already takes into account the expected demolishing and development costs and the lease fee amount will be fully reviewed after 20 years.
PRIPOMIENKY ZAINTERESOVANÝCH STRÁN
Furthermore, PSV pledged the proceeds of its season tickets to guarantee the lease fee payment and made a deposit equal to two years' ground rent (for an initial period of 10 years).
Obec a PSV predložili v rámci postupu vyjadrenia, ktoré boli rovnaké ako vyjadrenia predložené Holandskom.
At the end of the lease contract the municipality will not only have collected the interest but will still be the owner of the land under the stadium with a supposedly higher value than today and have various possibilities for its use.
Obec okrem toho opísala postup, ktorý viedol k rozhodnutiu o odkúpení pozemku štadióna, a motívy, ktorými sa riadila.
The buildings on the land will also be at the disposal of the municipality, without any compensation for PSV.
Podľa obce začali v januári 2011 rokovania s PSV o uzatvorení zmluvy o odkúpení a spätnom prenájme.
COMMENTS FROM INTERESTED PARTIES
Základným cieľom bola pomoc PSV prostredníctvom rozpočtovo neutrálnej transakcie, ktorou by sa klubu neposkytla finančná výhoda, akú by pravdepodobne získal v trhových podmienkach.
The municipality and PSV submitted observations under the procedure which were identical with the observations submitted by the Netherlands.
Na tento účel a s prihliadnutím na tento cieľ požiadala obec znaleckú spoločnosť Troostwijk Taxaties B.V. (ďalej len „Troostwijk“), aby stanovila trhovú cenu za príslušný pozemok a primeranú výšku ročného nájomného.
In addition, the municipality described the procedure leading to the decision to buy the stadium land and the motives which guided it.
V marci 2011 predložila Troostwijk posudok o pozemku štadióna a iných pozemkoch, ktoré chcel PSV predať obci.
According to the municipality, in January 2011 deliberations started to enter into a sale-and-lease-back agreement with PSV.
Trhovú cenu za pozemok pod štadiónom v jeho vtedajšom stave a s prihliadnutím na perspektívy rozvoja stanovila vo výške 41160000 EUR.
The underlying objective was to help PSV with a budgetary neutral transaction which would not confer a financial advantage on the club that it might not have obtained under market conditions.
Metodiku stanovenia ceny pozemku a výšky nájomného schválila externá účtovná spoločnosť, ktorá pracovala pre obec.
For that purpose and with this objective in mind, the municipality asked the independent land valuation firm Troostwijk Taxaties BV (hereinafter: ‘Troostwijk’) to determine the market price for the land concerned and a reasonable amount for the annual lease.
Nájomné by bolo vyššie, ako úrok, ktorý musí platiť obec za úver, ktorý si vzala na financovanie nadobudnutia pozemku.