natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Since the economic profitability of a company is measured ex-post by the difference between the return on capital employed and the cost of capital, then intuitively, if one were to construct a benchmark based on past data of competitors in order to determine the minimum return required by investors, then the appropriate proxy would be the average industry ROCE.
Keďže hospodárska ziskovosť spoločnosti sa meria ex post ako rozdiel medzi návratnosťou použitého kapitálu a kapitálovými nákladmi, intuitívne z toho vyplýva, že ak by sme chceli vytvoriť referenčnú hodnotu na základe historických údajov o konkurentoch s cieľom stanoviť minimálnu návratnosť vyžadovanú investormi, vhodným parametrom by bola priemerná hodnota ROCE v danom odvetví.
The extension of the investment to hotels and office spaces
Rozšírenie investície na hotely a kancelárske priestory
The assertions in this point are based on new evidence, namely six land valuation reports.
Tvrdenia týkajúce sa tohto bodu vychádzajú z nových dôkazov, konkrétne zo šiestich správ o ocenení pozemkov.
As a preliminary remark, we note that this evidence is produced ex-post, and therefore was not part of the information available to a potential investor at the time [5].
V prvom rade chceme poznamenať, že tieto dôkazy boli vytvorené až ex post, a teda neboli súčasťou informácií dostupných v tom čase potenciálnemu investorovi [5].
Secondly, we note that the Arthur Andersen report only mentions the possibility of developing a hotel complex (in phase III) and certain office space (in phase IV).
Po druhé, konštatujeme, že v správe Arthura Andersena sa hovorí len o možnosti vybudovať hotelový komplex (vo fáze III) a určité kancelárske priestory (vo fáze IV).
Indeed, no business plan is provided for the development of phases III and IV.
Vlastne nebol poskytnutý žiadny podnikateľský plán týkajúci sa rozvoja vo fázach III a IV.
In the Consultia IT business plan, the reference to the hotels is made only indirectly through the mention of an area of complementary services, while offices are not even mentioned.
V podnikateľskom pláne spoločnosti Consultia IT sa hotely spomínajú len nepriamo prostredníctvom poznámky o zóne doplnkových služieb, pričom kancelárie sa nespomínajú vôbec.
Furthermore, these activities are not considered at all in the section on the economic and financial forecasts.
Tieto činnosti sa navyše vôbec nezohľadňujú v časti o hospodárskych a finančných prognózach.
In other words, at no stage would the private investors have been presented with a business plan concerning the development of the land.
Inými slovami, súkromní investori by v žiadnej fáze nemali k dispozícii podnikateľský plán týkajúci sa územného rozvoja.
In fact, the LECG submission of April 2008 explicitly stated, in section 5 (The operational value of a hotel complex and commercial area in Ciudad de la Luz) that the details of the investment in the services complex (hotels and commercial area) were not analysed in either of the two business plans because (i) the above mentioned services would in any event be built after the studio and (ii) the profitability of the studio was high enough and therefore it was not necessary to analyse at that moment the additional cash flows Ciudad de la Luz might generate.
V podaní spoločnosti LECG z apríla 2008 sa v časti 5 (Prevádzková hodnota hotelového komplexu a komerčnej zóny v Ciudad de la Luz) vyslovene uvádza, že podrobnosti o investícii do komplexu služieb (hotely a komerčná zóna) sa neanalyzovali ani v jednom z dvoch podnikateľských plánov, pretože i) uvedené služby by sa v každom prípade vybudovali až po štúdiu a ii) ziskovosť štúdia bola dostatočne vysoká, a preto v tom čase nebolo potrebné analyzovať doplnkové peňažné toky, ktoré by projekt Ciudad de la Luz mohol vytvárať.
The only pertinent information relevant for the assessment of the land is represented by the bids received by Ciudad de la Luz in 2005 for the construction and operation of hotels and a commercial area, which were presented in section 5 mentioned earlier.
Jedinú podstatnú informáciu týkajúcu sa posudzovania pozemkov predstavujú ponuky, ktoré dostala spoločnosť Ciudad de la Luz v roku 2005 na výstavbu a prevádzku hotelov a komerčnej zóny, ktoré už boli uvedené v časti 5.
This represents an evaluation made by the market in a period contemporaneous with the investment decision, a period moreover characterised by the real estate boom.
Tieto ponuky predstavujú ocenenie zo strany trhu v čase uskutočnenia investičného rozhodnutia, teda v období, ktoré bolo navyše charakteristické rozmachom trhu s nehnuteľnosťami.
As will be explained in the next section, the Euroval valuations do not offer proper guidance regarding the value of the land plots.
Ako vysvetlíme v ďalšej časti, ocenenia spoločnosti EUROVAL neposkytujú primerané usmernenie v súvislosti s hodnotou parciel pozemku.
For the purpose of calculating the NPV including this additional land development, it is possible to use the price set by the market (the fact that it is relatively low, as recognised by the Spanish, is indeed evidence that this property development did not seem to be very attractive for private investors).
Na účely výpočtu hodnoty NPV vrátane ďalšieho územného rozvoja možno použiť cenu stanovenú trhom (skutočnosť, že je pomerne nízka, ako uviedli aj Španieli, je v skutočnosti dôkazom toho, že rozvoj týchto pozemkov sa súkromným investorom nezdal príliš atraktívny).
The following table provides NPV calculations that include the property development on the basis of the bids that were actually made in 2005 (EUR 560000 per year, adjusted for inflation, as stated by LECG).
V nasledujúcej tabuľke uvádzame výpočty hodnoty NPV, ktoré zahŕňajú aj rozvoj pozemkov na základe skutočných ponúk z roku 2005 (560000 EUR ročne, upravené o infláciu, podľa údajov spoločnosti LECG).
As can be readily seen, the NPV remains negative.
Je úplne zreteľné, že hodnota NPV zostáva záporná.
IPC hotels
Hotely – IPC
A series of land valuation reports were prepared by Euroval.
Sériu správ o ocenení pozemkov pripravila spoločnosť Euroval.
These reports were commissioned by the Sociedad Proyectos Temáticos de la Comunidad Valenciana, the investor in Ciudad de la Luz (CDL).
Tieto správy si nechala vypracovať spoločnosť Sociedad Proyectos Temáticos de la Comunidad Valenciana, investor do projektu Ciudad de la Luz (CDL).
The reports purport to provide an objective valuation of the land that would be used for the construction of hotels and offices in the CDL complex.
Účelom správ je poskytnúť objektívne ocenenie pozemku, ktorý by sa použil na výstavbu hotelov a kancelárií v komplexe CDL.
one destined for the development hotel complex, and the other for office blocks, making for a total of 6 valuation reports.
jedna určená na výstavbu hotelového komplexu a druhá na výstavbu kancelárskych budov, čo celkovo predstavuje 6 správ o ocenení.
Since the reports broadly follow the same methodologies, some of our comments are generic;
Keďže správy používajú prevažne rovnakú metodiku, niektoré naše poznámky sú všeobecné.
whenever reference is made to specific assertions, the corresponding report is identified.
Ak odkazujeme na konkrétne tvrdenie, je citovaná príslušná správa, ktorá toto tvrdenie obsahuje.
This memo describes the limitations of the aforementioned reports and concludes that the valuations presented therein are untrustworthy.
V tejto časti opisujeme nedostatky uvedených správ, pričom sme dospeli k záveru, že ocenenia, ktoré sú v nich uvedené, sú nedôveryhodné.
In addition, the memo notes that the valuation report is not compatible with some of the claims found in the documents previously provided by Spanish authorities.
Okrem toho v tejto časti konštatujeme, že správa o ocenení je nezlučiteľná s niektorými tvrdeniami v dokumentoch, ktoré predtým poskytli španielske orgány.
Last, the memo indicates the kind of evidence that could have been used to obtain an estimate of the value of the land.
A napokon uvádzame, aké údaje sa mohli použiť na získanie odhadu hodnoty pozemku.
The reports
Správy
As can be seen, Euroval has not signed nor stamped any of these reports, i.e. there is no evidence at all that the entity takes responsibility for the valuations.
Ako možno vidieť, spoločnosť Euroval nepodpísala ani neopečiatkovala žiadnu z týchto správ, takže vôbec neexistuje žiadny dôkaz o tom, že tento subjekt prijíma zodpovednosť za ocenenia.
The Spanish authorities state that the valuation reports on the land drawn up in 2000 and 2002 do not fulfil the requirements of Ministerial Order ECO 805/2003 regarding the valuation of buildings, ‘since their purpose is other than the scope of application of that Order’ (e.g. p. 3 of the report providing the 2000 valuation for office space).
Španielske orgány tvrdia, že správy o ocenení pozemkov vypracované v rokoch 2000 a 2002 nespĺňajú požiadavky ministerskej vyhlášky ECO 805/2003 o oceňovaní budov, „pretože ich účel je iný ako rozsah uplatňovania tejto vyhlášky“ (napr. na strane 3 správy obsahujúcej ocenenie kancelárskych priestorov v roku 2000).
It is not explained why the aforementioned ministerial order should not apply.
Nie je vysvetlené, prečo by sa nemala uplatňovať uvedená ministerská vyhláška.
The aforementioned ministerial order is also mentioned in conjunction with Law 6/1998 on land valuation (p. 13 of the aforementioned report).
Uvedená ministerská vyhláška sa spomína aj v súvislosti so zákonom 6/1998 o oceňovaní pozemku (strana 13 uvedenej správy).
It is argued that, since it is a retrospective valuation for the year 2000 made in 2002, ‘the acting technical team is free to apply the calculation adjustments and hypotheses it considers most appropriate for the objective pursued.’ However, the ‘adjustments’ and ‘hypotheses’ are not spelled out.
Španielske orgány tvrdia, že keďže ide o spätné ocenenie za rok 2000 uskutočnené v roku 2002, „činná technická skupina môže použiť také úpravy výpočtov a hypotézy, aké považuje za najvhodnejšie z hľadiska sledovaného cieľa“. „Úpravy“ ani „hypotézy“ však nie sú vymedzené.
Furthermore, it is not clear why existing law can not be applied, particularly with regard to the valuation of the land.
Ďalej nie je jasné ani to, prečo sa nemôže uplatniť platný zákon, a to najmä v súvislosti s ocenením pozemku.
Nor is a justification provided for not applying the laws that were in force at the time.
Neuvádza sa ani odôvodnenie neuplatňovania zákonov platných v tom čase.
The report providing the current (2009) valuation of the plot destined for office blocks contains an even more surprising statement.
Správa poskytujúca súčasné (2009) ocenenie parcely určenej na výstavbu kancelárskych budov obsahuje ešte prekvapivejšie tvrdenie.
It is claimed that the valuation methods applicable according to the current legislation in force can be adapted because:
Uvádza sa v nej, že metódy oceňovania platné podľa súčasných platných právnych predpisov možno upraviť, pretože:
‘since the purpose of the valuation is a non-monetary contribution at the date in question, the acting technical team is free to apply the calculation adjustments and hypotheses it deems most appropriate for the objective pursued.’ In other words, since the valuation will not lead to a monetary transaction, the valuation methods that have to be applied by law can be modified.
„keďže účelom ocenenia je nepeňažný príspevok v danom čase, činná technická skupina môže použiť také úpravy výpočtov a hypotézy, aké považuje za najvhodnejšie z hľadiska sledovaného cieľa.“ Inými slovami, keďže ocenenie nebude viesť k peňažnej transakcii, je možné upraviť metódy oceňovania, ktoré sa musia uplatňovať podľa zákona.
To be more precise, since no real money/transaction is involved, the technical team admits that they consider that they can make adjustments that they deem opportune given the ‘objective pursued’.
Presnejšie povedané, keďže nejde o skutočné peniaze či transakciu, technická skupina priznáva, že si myslí, že môže vykonať také úpravy, aké považuje za vhodné z hľadiska „sledovaného cieľa“.
It is therefore no wonder that Euroval has not officially endorsed any of the six reports.
Nemožno sa preto čudovať, že spoločnosť Euroval sa oficiálne nepodpísala pod žiadnu zo šiestich správ.
Reports pertaining to the building of office space (NNT plot)
Správy týkajúce sa výstavby kancelárskych priestorov (parcela NNT)
The reports should have also explained more clearly what the qualification of ‘tertiary use’ for the land entails.
V správach by malo byť jasnejšie vysvetlené aj to, čo znamená „terciárne využitie“ pozemku.
The most glaring limitation of these reports is the way they establish benchmark prices for office space in the Ciudad de la Luz complex.
Najnápadnejším nedostatkom týchto správ je spôsob, akým sa v nich stanovujú referenčné ceny kancelárskych priestorov v komplexe Ciudad de la Luz.
On p. 18 of the 2000 report, nine transactions are listed, including the price paid per square meter.
Na strane 18 správy z roku 2000 je uvedených deväť transakcií vrátane ceny zaplatenej za meter štvorcový.
These transactions took place between December 1999 and September 2000, and the average price paid was of EUR 1111,7 per square meter.
Tieto transakcie sa uskutočnili v období od decembra 1999 do septembra 2000, pričom priemerná zaplatená cena bola 1111,7 EUR za meter štvorcový.
This is the value taken to represent the benchmark for office space in the Ciudad de la Luz complex.
Táto hodnota sa použila ako referenčná cena kancelárskych priestorov v komplexe Ciudad de la Luz.
The Ciudad de la Luz complex is outside the city of Alicante and next to an industrial complex (polígono industrial).
Komplex Ciudad de la Luz sa nachádza mimo mesta Alicante v blízkosti priemyselného komplexu (polígono industrial).
By contrast, the nine transactions mentioned above involve offices (average size: 115,26 square meters) located in the most prestigious business streets in Alicante.
Naopak, deväť spomínaných transakcií sa týka kancelárií (priemerná veľkosť: 115,26 metra štvorcového) nachádzajúcich sa na najprestížnejších obchodných uliciach v Alicante.
Using these transactions to establish a benchmark for the 66576,54 m2 that would be built in Ciudad de la Luz simply does not make sense.
Použitie týchto transakcií na stanovenie referenčnej ceny za 66576,54 m2, ktoré by sa zastavali v Ciudad de la Luz, jednoducho nedáva zmysel.
The report uses the Spanish Consumer Price Index (CPI — Indice de Precios al Consumo, IPC) to deflate current values.
V správe sa na účely zníženia súčasných hodnôt používa španielsky index spotrebiteľských cien (CPI – Indice de Precios al Consumo, IPC).
In particular, the IPC is used to deflate a current valuation of the land back to the year 2000 (p. 24).
Index IPC sa používa najmä na zníženie súčasného ocenenia pozemku späť na úroveň v roku 2000 (s. 24).
Using the CPI/IPC to deflate land values and/or real estate values is far from being innocuous, for the reasons explained below.
Z dôvodov, ktoré sú vysvetlené ďalej, použitie indexu CPI/IPC na zníženie hodnoty pozemkov a/alebo hodnoty nehnuteľností nie je ani zďaleka neškodné.
As is well known, Spain experienced a housing boom that lasted more than 10 years (to a notable extent, its current macroeconomic woes are related to that bubble).
Je dobre známe, že Španielsko zažilo rozmach výstavby obytných budov, ktorý trval viac než 10 rokov (jeho súčasné makroekonomické problémy do veľkej miery súvisia práve s touto bublinou).
As a consequence land prices increased much faster than the general CPI.
Ceny pozemkov v dôsledku toho stúpali omnoho rýchlejšie ako všeobecný index CPI.
According to statistics gathered by the Ministry of Housing of the Spanish Government (Ministerio de Vivienda, http://www.mviv.es/es/), housing prices in the Alicante province increased by 122,2 % during the period spanning the first quarter of 2000 and the third quarter of 2009 (this time period has been chosen as it corresponds to the one used in the 2000 Euroval report: January 2000 to August 2009).
Podľa štatistík, ktoré zhromaždilo Ministerstvo bývania španielskej vlády (Ministerio de Vivienda, http://www.mviv.es/es/), sa počas obdobia od prvého štvrťroku 2000 do tretieho štvrťroku 2009 (toto obdobie bolo zvolené preto, lebo zodpovedá obdobiu použitému v správe spoločnosti Euroval z roku 2000: január 2000 až august 2009) ceny obytných budov v provincii Alicante zvýšili o 122,2 %.
A cursory glance at the time series indicates that house prices increased fastest at the start of the time period under consideration.
Zbežný pohľad na časový sled ukazuje, že ceny obytných budov sa zvyšovali rýchlejšie na začiatku obdobia, ktoré sa posudzuje.
Since the price of land that can be used for real development of urban land is closely correlated to housing prices, it is possible to obtain an approximation to the deflator for land prices during the period Q1 2000 – Q4 2003 by looking at house price inflation during the same period.
Keďže cena pozemku, ktorý možno použiť na skutočný rozvoj mestského pozemku, úzko súvisí s cenami obytných budov, približný odhad deflátora pre ceny pozemkov počas obdobia od prvého štvrťroka 2000 do štvrtého štvrťroka 2003 dostaneme tak, že sa pozrieme na infláciu cien obytných budov počas rovnakého obdobia.
According to the Spanish Housing Ministry, house prices in the Alicante province increased by 80,1 % over the period between the first quarter of 2000 and the third quarter of 2003.
Podľa španielskeho ministerstva bývania sa ceny obytných budov v provincii Alicante zvýšili v období od prvého štvrťroka 2000 do tretieho štvrťroka 2003 o 80,1 %.
Thus, irrespective of whether one takes the average land price for the entire province (EUR 234/m2 in Q1 2004), or that for large municipalities (EUR 464,9/m2 in Q1), applying a deflator of that order of magnitude (+/- 80 %) would result in a land price in Q1 2000 much lower than that reported in the Euroval report.
Takže bez ohľadu na to, či použijeme priemernú cenu pozemkov v celej provincii (234 EUR/m2 v období prvého štvrťroka 2004), alebo cenu vo väčších obciach (464,9 EUR/m2 v období prvého štvrťroka), použitie deflátora rovnakej hodnoty (+/– 80 %) by viedlo k cenám pozemkov v období prvého štvrťroka 2000 omnoho nižším, ako sú uvedené v správe spoločnosti Euroval.
It is also worth mentioning that, regarding the evolution of prices, the reports contradict each other.
Treba tiež uviesť, že pokiaľ ide o vývoj cien, správy si navzájom protirečia.
As mentioned above, on p. 18 of the 2000 report, nine transactions are listed, including the price paid per square meter.
Ako už bolo spomenuté, na strane 18 správy z roku 2000 je uvedených deväť transakcií vrátane ceny zaplatenej za meter štvorcový.
The 2009 report follows the same methodology.
V správe z roku 2009 sa používa rovnaká metodika.
This is in line with the Ministry of Housing reports:
To je v súlade so správami ministerstva bývania:
between the first quarter of 2000 and the second quarter of 2008 (the period of most of the transactions reported in the 2009 report), housing prices in the Alicante province increased by 152,1 %.
v období od prvého štvrťroka 2000 do druhého štvrťroka 2008 (obdobie, v ktorom sa uskutočnila väčšina transakcií uvedených v správe z roku 2009) sa ceny obytných budov v provincii Alicante zvýšili o 152,1 %.
The fact that the figures found in the 2009 report are deflated by 15 % to establish current prices does not change the overall picture in view of the magnitudes involved.
Skutočnosť, že na účely stanovenia aktuálnych cien sú hodnoty uvedené v správe z roku 2009 znížené o 15 %, nemení celkový obraz, pokiaľ ide o príslušné hodnoty.
As a by the way, we would also reiterate that using prices for small offices in the centre of Alicante to establish a benchmark for the Ciudad de la Luz complex does not make sense.
Mimochodom, chceli by sme znova pripomenúť, že použitie cien malých kancelárií v centre mesta Alicante na stanovenie referenčnej ceny komplexu Ciudad de la Luz nedáva zmysel.
Two further comments should be borne in mind.
Zohľadniť treba aj ďalšie dve poznámky.
Firstly, during property boom periods, the price of land usually increases faster that final house prices.
Po prvé, v období rozmachu trhu s nehnuteľnosťami sa ceny pozemkov zvyčajne zvyšujú rýchlejšie ako konečné ceny nehnuteľností.
In any case, the house price index understates land price inflation.
Index cien obytných budov v každom prípade podceňuje infláciu cien pozemkov.
Secondly, the average land price for large municipalities is probably not representative of land prices in a location such as that of CDL.
Po druhé, priemerná cena pozemku vo veľkých obciach pravdepodobne nezodpovedá cenám pozemkov na takom mieste, na akom sa nachádza CDL.
Lastly, house price inflation is illustrated by the material used to teach second-year undergraduates at Unversidad Carlos III de Madrid that can be found at:
A nakoniec, infláciu cien obytných budov ilustruje materiál slúžiaci na výučbu študentov druhého ročníka na univerzite Unversidad Carlos III de Madrid, ktorý sa nachádza na adrese:
http://www.eco.uc3m.es/~ricmora/ee/, materiales, Tema I, slide 67, which we reproduce below.
http://www.eco.uc3m.es/~ricmora/ee/, materiales, Tema I, snímka 67, ktorý uvádzame ďalej.
This graphical evidence further confirms that house prices have increased much faster than the CPI/ICP.
Tento obrazový dôkaz znova potvrdzuje, že ceny obytných budov sa zvyšujú rýchlejšie ako index CPI/ICP.
Original source:
Pôvodný zdroj:
In all the reports, the arguments used to show that the costs of land development are nil are rather thin, given that some additional costs would have to be borne.
Vo všetkých správach sú argumenty použité ako dôkaz toho, že náklady na územný rozvoj sú nulové, skôr slabé vzhľadom na to, že by vznikli určité dodatočné náklady.
Finally, in the case of the office complex (NNT) a difference of 35 % (2002) or more than 50 % (2000) between the values obtained from the two valuation methods (dynamic residual method and increase in CPI) is indicative of the highly speculative nature of the exercise.
A na záver, v prípade kancelárskeho komplexu (NNT) je rozdiel 35 % (2002) alebo viac než 50 % (2000) medzi hodnotami získanými pomocou dvoch metód oceňovania (dynamická reziduálna metóda a nárast indexu CPI) známkou mimoriadne špekulatívneho charakteru tohto postupu.
Reports on the valuation of the plot destined for a hotel complex (NNH plot)
Správy o ocenení parcely určenej na výstavbu hotelového komplexu (parcela NNH)
The 2000 and 2002 reports on the second plot (‘NNH’) suffer from the same limitations (e.g. use of an inadequate deflator, lack of justification for not applying valuation methods established in Spanish law, etc.).
Správy z rokov 2000 a 2002 týkajúce sa druhej parcely („NNH“) trpia rovnakými nedostatkami (napr. použitie neprimeraného deflátora, chýbajúce odôvodnenie nepoužitia metód oceňovania stanovených španielskymi zákonmi atď.).
As mentioned above, none of these reports are signed or stamped.
Ako už bolo uvedené, ani jedna z týchto správ nie je podpísaná alebo opečiatkovaná.
Some additional comments are nevertheless in order.
Niekoľko doplnkových poznámok je však na mieste.
The 2000 and 2002 reports establish benchmark prices for hotel rooms with the help of average prices.
V správach z rokov 2000 a 2002 sú stanovené referenčné ceny hotelových izieb s použitím priemerných cien.
However, the source is not provided, nor is it clear whether it refers to Alicante province (2002 report), or the Comunidad Valenciana (2000 report).
Neuvádza sa však zdroj a nie je ani jasné, či sa ceny týkajú provincie Alicante (správa z roku 2002) alebo Comunidad Valenciana (správa z roku 2000).
By contrast, the 2009 report provides a list of 6 well located hotels, all of which are 4- or 5-star, to establish a benchmark price.
Naopak v správe z roku 2009 je na účely stanovenia referenčnej ceny uvedený zoznam 6 hotelov s dobrou polohou, pričom všetko sú to štvorhviezdičkové a päťhviezdičkové hotely.
The latter is established EUR 104/night.
Táto referenčná cena bola stanovená na 104 EUR/noc.
Is there any indication that demand would exist for 4-5-star hotels outside Alicante, located next to a highway and a ‘poligono industrial’?
Čo je však dôležitejšie, je ťažké pochopiť, prečo sa správa zameriava na štvorhviezdičkové a päťhviezdičkové hotely.