natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Therefore, the previously agreed price was recalculated by SJB.
SJB preto prepočítalo predtým dohodnutú cenu.
Subsequently, this calculation was verified by an independent expert who declared the agreed price as market-conform.
Následne tento výpočet overil nezávislý znalec, ktorý vyhlásil, že dohodnutá cena je v súlade s trhovými podmienkami.
According to the Dutch authorities, the fact that the price is declared market-conform by an independent expert indicates that the price decrease is proportionate.
Podľa holandských orgánov skutočnosť, že nezávislý znalec vyhlásil, že cena je v súlade s trhovými podmienkami, znamená to, že zníženie ceny je primerané.
This would also imply that no overcompensation of SJB has taken place.
Malo to tiež znamenať, že SJB nebola poskytnutá nadmerná kompenzácia.
The decrease in the price was the consideration which the Municipality had to pay so that SJB would agree to waive its right to invoke the 70 % clause.
Zníženie ceny bolo protihodnotou, ktorú samospráva musela zaplatiť, aby SJB súhlasilo so zrieknutím sa svojho práva odvolávať sa na doložku o 70 %.
Furthermore, through its participation in the PPP, SJB will itself bear 50 % of the risks and the costs of the ground exploitation, thereby participating in the agreed decrease of the sales price.
Okrem toho SJB samotné nesie prostredníctvom svojej účasti v PPP 50 % rizík a nákladov spojených s využívaním pôdy, čím sa podieľa aj na dohodnutom znížení predajnej ceny.
In order to arrive at break-even for the ground exploitation, it was decided that SJB should contribute EUR 2,6 million to the PPP (point 5.2.1 Ground Exploitation Masterplan Damcentrum) and, as the PPP bore 50 % of the costs of the school, 25 % of those costs is at the expense of SJB (EUR 0,7 million).
S cieľom dosiahnuť pokrytie nákladov na využívanie pôdy sa rozhodlo, že SJB by malo do PPP prispieť sumou 2,6 milióna EUR (bod 5.2.1 generálneho plánu o využívaní pôdy Damcentrum) a keďže PPP znášalo 50 % nákladov na školu, 25 % uvedených nákladov je na úkor SJB (0,7 milióna EUR).
Distortion of competition
4.3.5 Narušenie hospodárskej súťaže
Finally, he Dutch authorities claim that the retroactive price decrease concerns the building of 67 housing units and 14 commercial premises which will be sold at market-conform prices valued by an independent expert.
Holandské orgány nakoniec tvrdia, že spätné zníženie ceny sa týka budovy so 67 bytovými jednotkami a 14 obchodnými priestormi, ktoré budú predané za ceny v súlade s trhovými podmienkami, stanovené nezávislým znalcom.
Therefore, the distortion of competition would be of a very local nature and would not outweigh the positive effects of the completion of the project.
Narušenie hospodárskej súťaže by malo preto veľmi miestny charakter a neprevažovalo by nad priaznivými účinkami dokončenia projektu.
Only the Stichting provided comments in response to the opening decision.
Len nadácia Stichting predložila pripomienky v odpovedi na rozhodnutie o začatí konania.
The Stichting welcomes the opening decision, but is of the opinion that the contested measures described in this decision are part of a much wider aid operation and refers to its complaint and additional submissions.
Nadácia Stichting víta rozhodnutie o začatí konania, ale domnieva sa, že sporné opatrenia opísané v tomto rozhodnutí sú súčasťou oveľa väčšej operácie pomoci a odvoláva sa na svoju sťažnosť a ďalšie podania.
In particular, the Stichting refers to the alleged free transfer of land by the Municipality to the PPP.
Nadácia Stichting sa odvoláva najmä na to, že samospráva údajne bezplatne previedla pozemok na PPP.
The Stichting is of the opinion that the delay in the project was not due to the national court proceedings initiated by them, nor that the financial crisis delayed the sales of the housing units on the Damplein.
Nadácia Stichting zastáva názor, že oneskorenie v projekte nebolo spôsobené vnútroštátnym súdnym konaním, ktoré iniciovala, a že oneskorenie predaja bytových jednotiek v Dampleine nebolo spôsobené ani finančnou krízou.
According to the Stichting, there has been no market demand for the kind of housing units proposed for the Damplein ever since the beginning of the project in 2004.
Podľa nadácie Stichting na trhu nebol dopyt po druhu bytových jednotiek navrhnutých pre Damplein už od začiatku projektu v roku 2004.
According to the Stichting, the land was not valued by an independent expert, neither in 2003, nor in 2009.
Podľa nadácie Stichting pozemok nebol ocenený nezávislým znalcom ani v roku 2003 a ani v roku 2009.
COMMENTS FROM THE DUTCH AUTHORITIES ON THIRD PARTY COMMENTS
PRIPOMIENKY HOLANDSKÝCH ORGÁNOV K PRIPOMIENKAM TRETÍCH STRÁN
Concerning the free transfer of land by the Municipality to the PPP, the Municipality explained that this is not part of the opening decision and referred to its submissions to the Commission in 2009, in which it explained that that transfer was not free of charge since the PPP provided services in return for it.
Pokiaľ ide o bezplatný prevod pozemku zo strany samosprávy na PPP, samospráva vysvetlila, že nie je súčasťou rozhodnutia o začatí konania, a odkázala na svoje podania Komisii v roku 2009, v ktorých vysvetlila, že prevod nebol zadarmo, pretože PPP poskytlo výmenou za prevod služby.
In its earlier submissions, the Municipality stressed that the works carried out by the PPP should normally have been borne by the Municipality.
Samospráva vo svojich skorších podaniach zdôraznila, že práce, ktoré vykonalo PPP, by za zvyčajných podmienok mala znášať samospráva.
According to the Dutch authorities, both the different legal procedures initiated by the Stichting, which generated a lot of negative publicity for the project, and the credit crisis had a negative effect on the sales of housing units on the Damplein.
Podľa holandských orgánov mali na predaj bytových jednotiek v Dampleine nepriaznivý vplyv rôzne súdne konania podnietené nadáciou Stichting, ktorá okolo projektu vytvorila negatívnu kampaň, a úverová kríza.
However, when initial sales started in 2007, almost a third of the housing units were sold.
Keď sa začal počiatočný predaj v roku 2007, bola predaná takmer tretina bytových jednotiek.
These sales agreements were later cancelled due to the late delivery of the necessary building permits.
Tieto kúpne zmluvy boli neskôr zrušené z dôvodu neskorého vydania potrebných stavebných povolení.
It can therefore be concluded that there was a demand for these units at the beginning of the project.
Možno preto dospieť k záveru, že na začiatku projektu bol po týchto jednotkách dopyt.
The Dutch authorities further note that the independent experts were selected by the Municipality, which had no interest in obtaining a low value for the land.
Holandské orgány ďalej uviedli, že samospráva vybrala nezávislých znalcov, ktorí nemali žiadny záujem na dosiahnutí nízkej hodnoty za pozemok.
ASSESSMENT OF THE CONTESTED MEASURES
POSÚDENIE SPORNÝCH OPATRENÍ
The existence of State aid under Article 107(1) TFEU
7.1 Existencia štátnej pomoci podľa článku 107 ods. 1 ZFEÚ
Article 107(1) TFEU provides that: “any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Member States, be incompatible with the internal market”.
V článku 107 ods. 1 ZFEÚ sa stanovuje, že: „pomoc poskytovaná členským štátom alebo akoukoľvek formou zo štátnych prostriedkov, ktorá narúša hospodársku súťaž alebo hrozí narušením hospodárskej súťaže tým, že zvýhodňuje určitých podnikateľov alebo výrobu určitých druhov tovaru, je nezlučiteľná s vnútorným trhom, pokiaľ ovplyvňuje obchod medzi členskými štátmi“.
First, it has not been challenged that SJB as well as Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of this partnership, qualify as undertakings for the purpose of this provisions, since they pursue economic activities offering goods and services on the market, as indicated in the opening decision.
Po prvé, nebolo spochybnené, že SJB, ako aj Schouten de Jong a Bouwfonds, členovia tohto partnerstva, sú kvalifikované ako podniky na účely týchto ustanovení, keďže vykonávajú hospodárske činnosti, v rámci ktorých ponúkajú na trhu tovary a služby, ako sa uvádza v rozhodnutí o začatí konania.
Second, the contested measures were granted by the PPP, which means with the necessary agreement of the Municipality, which holds a 50 % stake in the PPP.
Po druhé, sporné opatrenia boli udelené partnerstvom PPP, to znamená s nevyhnutným súhlasom samosprávy, ktorá má v PPP 50 % podiel.
Since the decision-making of the PPP is by unanimity and these measures could not have been agreed to without the express approval of the Municipality’s Council, the decision to grant the contested measures by the PPP are imputable to the State.
Keďže prijímanie rozhodnutí v PPP prebieha jednomyseľne a tieto opatrenia by nemohli byť odsúhlasené bez výslovného súhlasu mestskej rady, rozhodnutie o udelení sporných opatrení partnerstva PPP je pripísateľné štátu.
Furthermore, had the Municipality not agreed to grant the contested measures, the extent of its financial exposure resulting from the PPP would have been proportionally lower.
Okrem toho ak by samospráva nesúhlasila s udelením sporných opatrení, rozsah jej finančnej expozície vyplývajúci z PPP by bol pomerne nižší.
Therefore, the price decrease and waived fees agreed to by the PPP imply a loss of State resources.
Zníženie ceny a odpustené poplatky, ktoré odsúhlasilo PPP, preto znamenajú stratu štátnych zdrojov.
Third, since the measures benefit only SJB and, ultimately, Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of this partnership, they must be considered as selective in nature.
Po tretie, keďže opatrenia sú len v prospech SJB a v konečnom dôsledku Schouten de Jong a Bouwfonds, členov tohto partnerstva, ich povaha sa musí považovať za selektívnu.
However, the Dutch authorities have challenged the contention that the Municipality, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for the land sold to SJB and a waiver of fees, conferred an economic advantage on SJB which it would not have otherwise obtained under normal market conditions.
Holandské orgány však spochybnili tvrdenie, že samospráva súhlasom so znížením pôvodne dohodnutej predajnej ceny za pozemok predaný SJB a zrieknutím sa poplatkov priznala SJB hospodársku výhodu, ktorú by SJB inak za bežných trhových podmienok nezískalo.
It also challenges the contention that the contested measures distort competition and affect intra-Union trade.
Takisto spochybnili tvrdenie, že sporné opatrenia narúšajú hospodársku súťaž a ovplyvňujú obchod v rámci Únie.
For the reasons set out in recitals 69 to 89 below, the Commission disagrees with the Dutch authorities on these points.
Komisia z dôvodov stanovených v úvodných odôvodneniach 69 až 89 nesúhlasí v týchto bodoch s holandskými orgánmi.
The existence of an advantage
7.1.1 Existencia výhody
According to settled case law [15], the sale by public authorities of land or buildings to an undertaking or to an individual involved in an economic activity may constitute State aid, in particular where it is not made at market value, that is to say, where it is not sold at the price which a private investor, operating in normal competitive conditions, would be likely to have fixed.
Podľa ustálenej judikatúry [15] predaj pozemkov alebo budov verejnoprávnymi orgánmi podniku alebo fyzickej osobe zapojenej do hospodárskej činnosti môže predstavovať štátnu pomoc najmä v prípade, že sa neuskutoční za trhovú hodnotu, to znamená v prípade, že sa nepredá za cenu, ktorú by pravdepodobne určil súkromný investor fungujúci za bežných konkurenčných podmienok.
The Commission notes, in this regard, that land sale transactions should, in principle, be assessed under the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [16] (hereinafter: “the Land Sale Communication”), which provides a set of guidelines for Member States to ensure that the sale of land and buildings by public authorities is free of State aid.
Komisia v tomto smere konštatuje, že transakcie týkajúce sa predaja pozemku by sa v zásade mali posudzovať podľa oznámenia Komisie o prvkoch štátnej pomoci pri predaji pozemkov a budov verejnoprávnymi orgánmi [16] (ďalej len „oznámenie o predaji pozemkov“), v ktorom je uvedený súbor usmernení pre členské štáty na zabezpečenie toho, aby bol predaj pozemkov a budov verejnoprávnymi orgánmi bez existencie štátnej pomoci.
The Land Sale Communication provides two methods to exclude the presence of aid from such transactions: first, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid; and, second, an ex-ante valuation report prepared by an independent expert.
Oznámenie o predaji pozemkov obsahuje dva spôsoby vylúčenia existencie pomoci z týchto transakcií: po prvé, predaj pozemkov a budov nasledujúci po ponukovom konaní, ktoré je dostatočne propagované, otvorené a nepodmienené, porovnateľné s dražbou, ktoré akceptuje najlepšiu alebo jedinú ponuku; a po druhé, správou o ocenení ex-ante vypracovanou nezávislým znalcom.
These methods seek to ensure that the price at which land is sold by a public authority adequately reflects, as much as possible, the market value of that land, thus conforming to the MEIT, so as to rule out that that sale confers an economic advantage on the purchaser of the land.
Cieľom týchto spôsobov je zabezpečiť, aby cena, za ktorú verejnoprávny orgán predáva pozemky, náležite odzrkadľovala v čo najväčšej miere trhovú hodnotu daného pozemku, a bola tak v súlade so zásadou investora v trhovom hospodárstve, aby sa vylúčilo, že sa predajom poskytuje hospodárska výhoda kupujúcemu pozemku.
It cannot be excluded, however, that other valuation methods may also be applied in such instances so long as it is assured that the price actually paid by the purchaser on the basis of those methods reflects, in so far as possible, the market value of that land [17].
Nedá sa však vylúčiť, že sa na tieto prípady môžu uplatniť aj iné metódy ocenenia, pokiaľ sa zabezpečí, že cena skutočne uhradená kupujúcim odráža na základe uvedených metód v čo najväčšej miere trhovú hodnotu daného pozemku [17].
In the present case, no unconditional bidding procedure was organised.
V tomto prípade nebolo zorganizované žiadne nepodmienené ponukové konanie.
While an expert valuation was made in March 2003 to establish the sales prices laid down in the 2004 Co-operation Agreement, the price agreed with SJB for the purchase of the land on the Damplein was subsequently decreased and the fees earlier agreed were waived in 2010 as a result of the Supplementary Agreement.
Aj keď bol v marci 2003 urobený znalecký posudok na stanovenie predajných cien uvedených v dohode o spolupráci z roku 2004, cena dohodnutá so SJB za kúpu pozemku v Dampleine bola následne znížená a pôvodne dohodnuté poplatky boli v dôsledku doplnkovej dohody v roku 2010 odpustené.
As regards the expert valuation of February 2009 referred to in recital (30) above, the Commission considers the residual value method used in that ex post assessment inappropriate to calculate the market value of the land sold to SJB, since the expected decrease in revenues from the sale of the housing units would be entirely absorbed by the price of the land.
Pokiaľ ide o znalecký posudok z februára 2009, na ktorý sa odkazuje v odôvodnení 30, Komisia považuje metódu reziduálnej hodnoty použitú v danom posúdení ex post na výpočet trhovej hodnoty pozemku predaného SJB za neprimeranú, pretože očakávaný pokles príjmov z predaja bytových jednotiek by bol úplne absorbovaný cenou za pozemok.
To calculate the value of land, the residual value method starts from the sales price of the housing units.
Na vypočítanie hodnoty pozemku sa v metóde reziduálnej hodnoty začína od predajnej ceny bytových jednotiek.
From this price, the construction costs and a profit and risk provision are deducted.
Od tejto ceny sa odrátajú náklady na výstavbu a zisková a riziková provízia.
What is left is the residual value of the land.
Výsledok predstavuje reziduálnu hodnotu pozemku.
It is clear that in a declining housing market such as that in casu the residual value method shifts the deceasing value of real estate entirely to the value of the land.
Je jasné, že na oslabujúcom trhu s obytnými nehnuteľnosťami ako v danom prípade sa metódou reziduálnej hodnoty posúva upadajúca hodnota nehnuteľnosti úplne na hodnotu pozemku.
In theory, this could even result in a negative value for the land.
Teoreticky to môže mať za následok dokonca zápornú hodnotu pozemku.
Finally, the Dutch authorities claim that the Municipality, by agreeing to the contested measures, acted in accordance with the MEIT; that is, that a hypothetical private vendor in the same situation as the Municipality would have agreed to the same price reduction and fee waivers, so as to preclude the existence of an advantage as a result of the contested measures.
Nakoniec holandské orgány tvrdia, že samospráva tým, že súhlasila so spornými opatreniami, konala v súlade so zásadou súkromného investora v trhovom hospodárstve; to znamená, že hypotetický súkromný predajca by v rovnakej situácii, v ktorej sa nachádzala samospráva, súhlasil s rovnakým znížením ceny a zrieknutím sa poplatkov, aby zabránil existencii výhody vyplývajúcej zo sporných opatrení.
First, according to the Dutch authorities, the Municipality had an important financial and social interest in starting the construction works on the Damplein as soon as possible, since further delays would lead to direct and indirect damages for the Municipality and these damages would be higher than the costs for the Municipality to agree to the contested measures.
Po prvé, podľa holandských orgánov mala samospráva významný finančný a spoločenský záujem na tom, aby sa stavebné práce v Dampleine začali čo najskôr, pretože ďalšie oneskorenia by mohli znamenať pre samosprávu priame a nepriame škody a tieto škody by boli vyššie ako náklady samosprávy vyplývajúce zo súhlasu so spornými opatreniami.
Second, the Dutch authorities contend that the Municipality behaved as a private investor by accepting a commitment from SJB to waive its right to invoke the 70 % clause of the 2004 Co-operation Agreement in return for the contested measures.
Po druhé, holandské orgány uviedli, že samospráva prijala od SJB záväzok, že sa SJB zriekne práva odvolávať sa na doložku o 70 % z dohody o spolupráci z roku 2004 výmenou za sporné opatrenia, a správalo sa teda ako súkromný investor.
The Commission does not accept this reasoning.
Komisia toto zdôvodnenie neakceptuje.
As a preliminary matter, the Commission recalls that the Municipality was only involved in the ground exploitation phase of the real estate project, while the construction phase of the project was at the risk and the expense of the private developers concerned, including SJB (see recitals 13 and 16 above).
V prvom rade Komisia pripomína, že samospráva bola zapojená len do etapy využívania pôdy realitného projektu, zatiaľ čo etapa výstavby projektu bola na riziko a náklady príslušných súkromných stavebných spoločností vrátane SJB (pozri odôvodnenia 13 a 16).
It is unlikely that a private investor, operating in normal competitive conditions, would have decided to take on the risk of a declining housing market from SJB, which it was previously not exposed to, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for that land and a waiver of fees, without a clear financial compensation that would outweigh the losses stemming from that decision.
Je nepravdepodobné, že by sa súkromný investor za bežných konkurenčných podmienok rozhodol prevziať na seba riziko oslabujúceho trhu s obytnými nehnuteľnosťami od SJB, ktorému nebol predtým vystavený, tým, že by súhlasil so znížením pôvodne dohodnutej predajnej ceny za pozemok a so zrieknutím sa poplatkov bez zrejmej finančnej kompenzácie, ktorá by vyvážila straty vyplývajúce z uvedeného rozhodnutia.
As explained in recitals 75 to 86 below, neither the fact that the Municipality would suffer damages as a result of further delays, nor the fact that SJB decided to waive its right to invoke the 70 % clause, leads the Commission to a different conclusion in its application of the MEIT to the Municipality’s actions.
Podľa vysvetlení v odôvodneniach 75 až 86 ani skutočnosť, že by samospráva utrpela škody v dôsledku ďalších oneskorení, ani skutočnosť, že sa SJB rozhodlo zrieknuť svojho práva odvolávať sa na doložku o 70 %, nevedie Komisiu k inému záveru, pokiaľ ide o uplatnenie zásady súkromného investora v trhovom hospodárstve na kroky samosprávy.
Alleged damages
Údajné škody
As regards the direct damages the Municipality would allegedly suffer from further delays to the Damplein Project, the Commission notes that the costs estimated by the Dutch authorities in Table 2 above all relate to the ground exploitation phase of the entire Leidschendam Centrum Project.
Pokiaľ ide o priame škody, ktoré by samospráva údajne utrpela z dôvodu ďalších oneskorení projektu Damplein, Komisia konštatuje, že všetky náklady odhadované holandskými orgánmi v tabuľke 2 súvisia s etapou využívania pôdy celého projektu Leidschendam Centrum.
Assuming it would take at least another two years for SJB to start construction, the Dutch authorities estimated the reduced revenues for the PPP from the sale of the land to SJB, as well as assumed similar delays for the rest of the Leidschendam Centrum Project, to result in interest costs of approximately EUR 1,8 million on an outstanding loan of the PPP for the ground exploitation phase of the entire Leidschendam Centrum Project.
Na základe predpokladu, že by SJB trvalo začatie výstavby aspoň ďalšie dva roky, holandské orgány odhadli znížené príjmy pre PPP z predaja pozemku partnerstvu SJB a zároveň predpokladali podobné oneskorenia v prípade zvyšku projektu Leidschendam Centrum, výsledkom čoho by boli úrokové náklady vo výške približne 1,8 milióna EUR na nesplatenú pôžičku PPP na etapu využívania pôdy celého projektu Leidschendam Centrum.
A two year delay would also lead to extra planning and other costs of approximately EUR 1 million for the entire Leidschendam Centrum Project.
Dvojročné oneskorenie by takisto viedlo k ďalšiemu plánovaniu a nákladom vo výške približne 1 milión EUR pre celý projekt Leidschendam Centrum.
However, as the Dutch authorities themselves acknowledge, it is the contested measures which contributed to the loss resulting from the ground exploitation phase of the project, since the PPP received a lower price for the land from SJB than that originally agreed under the 2004 Co-operation Agreement and waived certain fees [18].
Samotné holandské orgány však uznávajú, že spornými opatreniami sa prispelo k strate vyplývajúcej z etapy projektu využívania pôdy, pretože PPP dostalo od SJB nižšiu cenu za pozemok, ako bola pôvodne dohodnutá v dohode o spolupráci z roku 2004, a zrieklo sa určitých poplatkov [18].
A private investor, operating under normal market conditions and seeking to maximise its return on the sale of its land, would not have likely agreed to the contested measures which contributed to a loss on the ground exploitation phase of the project, for which the private investor himself would be liable for 50 %.
Súkromný investor fungujúci za bežných trhových podmienok, ktorý sa snaží maximalizovať svoju návratnosť z predaja pozemku, by pravdepodobne nesúhlasil so spornými opatreniami, ktoré prispeli k strate v etape projektu využívania pôdy, za ktorú by súkromný investor niesol zodpovednosť vo výške 50 %.