natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Considering the constant rise in real estate prices in the neighbouring municipalities, Karkkila’s forecast population increase, saturation of existing neighbourhoods and the need for expansion, Karkkila City Council considered that purchasing full ownership of KK would be profitable.
Vzhľadom na nepretržitý nárast cien nehnuteľností v susedných obciach, predpokladané zvyšovanie počtu obyvateľov Karkkily, saturáciu existujúcich susedných obcí a potrebu rozšírenia sa mestská rada v Karkkile domnievala, že získanie úplného vlastníctva KK bude ziskové.
Finland also explained that the possibility of speeding up procedures was another practical reason for obtaining sole ownership.
Fínsko tiež vysvetlilo, že možnosť urýchlenia postupov bola ďalším praktickým dôvodom na získanie výhradného vlastníctva.
Finland hinted on several occasions that cooperation between Karkkila and Componenta was not ideal because of their diverging commercial interests.
Fínsko pri niekoľkých príležitostiach naznačilo, že spolupráca medzi Karkkilou a spoločnosťou Componenta nebola ideálna, pretože ich obchodné záujmy sa rozchádzali.
Both partners agreed to terminate the joint venture in order to avoid deadlock on many decisions.
Obaja partneri sa dohodli na ukončení spoločného podniku, aby zabránili mŕtvemu bodu v prípade mnohých rozhodnutí.
In particular, a large number of decisions had to be taken in the Haapala/Uusitalo area on re-splitting plots to facilitate development of the area.
Na podporu rozvoja tejto oblasti sa musel prijať veľký počet rozhodnutí o opätovnom rozdelení parciel najmä v oblasti Haapala/Uusitalo.
Since real estate activities were not Componenta’s core business, it was in its interests to cease this branch of activity, whereas it was in Karkkila’s interests to be able to steer land development completely independently.
Keďže činnosti v oblasti nehnuteľností neboli hlavnou podnikateľskou činnosťou spoločnosti Componenta, bolo v jej záujme ukončiť túto oblasť činnosti, zatiaľ čo v záujme Karkkily bolo, aby mohla riadiť územný rozvoj úplne nezávisle.
Finland explained why a comparison with Vihti, Lohja and Hyvinkää was pertinent.
Fínsko vysvetlilo, prečo bolo porovnanie s mestami Vihti, Lohja a Hyvinkää náležité.
Finland underlined, inter alia, that there was no passenger rail link to Vihti and Lohja, which would allow commuters to travel easily between these municipalities and Helsinki.
Fínsko okrem iného zdôraznilo, že s mestami Vihti a Lohja neexistuje železničné spojenie pre osobnú dopravu, ktoré by umožnilo osobám dochádzajúcim do práce ľahko cestovať medzi týmito mestami a Helsinkami.
Finland contends that the Commission’s calculation of the amount of aid in the 2005 decision was distorted because the shareholder loan was taken into account twice.
Fínsko tvrdí, že výpočet sumy pomoci, ktorý Komisia v rozhodnutí z roku 2005 urobila, bol skreslený, pretože akcionárska pôžička bola zohľadnená dvakrát.
The loan was deducted from the value of the company for the calculation of the value of 50 % of the shares and taken into account as repayment to Componenta.
Pôžička bola na účely výpočtu hodnoty 50 % akcií odpočítaná od hodnoty spoločnosti a zohľadnená ako splatenie pôžičky spoločnosti Componenta.
Finland therefore argues that the price of the shares (EUR 713092,50) already includes the loan because that amount was calculated on the basis of KK’s net worth.
Fínsko preto tvrdí, že cena akcií (713092,50 EUR) už zahŕňa pôžičku, pretože táto suma bola vypočítaná na základe čistej hodnoty KK.
According to Article 87(1) of the EC Treaty, any aid granted by a Member State or through state resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods is, in so far as it affects trade between Member States, incompatible with the common market.
Podľa článku 87 ods. 1 Zmluvy o ES pomoc poskytovaná členským štátom alebo akoukoľvek formou zo štátnych prostriedkov, ktorá narúša hospodársku súťaž alebo môže narušiť hospodársku súťaž tým, že zvýhodňuje určité podniky alebo výrobu určitých druhov tovaru, je nezlučiteľná so spoločným trhom, ak ovplyvňuje obchod medzi členskými štátmi.
The Court of Justice of the European Union has consistently held that the criterion of trade being affected is met if the recipient firm carries out an economic activity involving trade between Member States.
Podľa ustálenej judikatúry Súdneho dvora Európskej únie je kritérium týkajúce sa pomoci, ktorá ovplyvňuje obchod, splnené, ak prijímajúci podnik vykonáva hospodársku činnosť, ktorá zahŕňa obchod medzi členskými štátmi.
Other companies in the internal market also manufacture the same products as Componenta and they are intensively traded between Member States.
Výrobky, ktoré vyrába Componenta, vyrábajú na vnútornom trhu aj iné spoločnosti a s týmito výrobkami sa intenzívne obchoduje medzi členskými štátmi.
For the purposes of Article 107(1) TFEU, state resources include local authority resources [6].
Na účely článku 107 ods. 1 ZFEÚ štátne zdroje zahŕňajú zdroje miestnych orgánov [6].
It follows that the main question in the case at hand is whether Componenta received a level of payment that it would not have obtained under normal market conditions.
Z toho vyplýva, že hlavnou otázkou v tomto prípade je, či Componenta získala úroveň platby, ktorú by nezískala za normálnych trhových podmienok.
The Commission notes that the redemption clause in the sales contract concluded between Componenta and Karkkila can be seen as an indication that the purchase conditions offered by Karkkila were intended to encourage Componenta to keep its production site in Karkkila and close the blast furnace in Alvesta.
Komisia konštatuje, že ustanovenie o splatení v kúpnej zmluve uzatvorenej medzi spoločnosťou Componenta a Karkkilou sa môže vnímať ako znak toho, že podmienky kúpy poskytnuté Karkkilou mali podporiť spoločnosť Componenta, aby zachovala svoj výrobný závod v Karkkile a zatvorila vysokú pec v Alveste.
The judgment of the Court of First Instance [7] held that the deal was conditional but did not specify the consequences.
V rozsudku Súdu prvého stupňa [7] sa uvádza, že dohoda bola podmienená, ale že v nej neboli stanovené dôsledky.
In fact, even if the conditionality hints at the fact that the transaction might have been concluded on favourable terms for Componenta, there is no advantage for Componenta that clearly stems from these clauses.
Aj keď táto podmienenosť poukazuje na skutočnosť, že transakcia sa mohla uzatvoriť za priaznivých podmienok pre spoločnosť Componenta, neexistuje žiadna výhoda pre spoločnosť Componenta, ktorá jasne vyplýva z týchto ustanovení.
Indeed, on the one hand, as will be seen below, the price paid to Componenta for the sale of its stake in KK did not exceed the market price and, on the other hand, the Commission did not find any evidence of other advantages that Componenta might have received from those clauses.
Na druhej strane, ako bude uvedené ďalej v texte, cena zaplatená spoločnosti Componenta za predaj jej podielu v spoločnosti KK v skutočnosti nepresiahla trhovú cenu, a na druhej strane Komisia nenašla žiadne dôkazy o ďalších výhodách, ktoré by spoločnosť Componenta mohla získať z týchto ustanovení.
The Commission therefore assessed whether a market economy investor already holding 50 % of the shares would have acquired full ownership under these conditions.
Komisia preto posudzovala, či by investor pôsobiaci v trhovom hospodárstve, ktorý už vlastní 50 % akcií, za týchto podmienok získal úplne vlastníctvo.
It is established case law that ‘although the conduct of a private investor, with which the intervention of a public investor pursuing economic policy aims must be compared, need not be the conduct of an ordinary investor laying out capital with a view to realising a profit in the relatively short term, it must at least be the conduct of a private holding company or a private group of undertakings pursuing a structural policy, whether general or sectoral, and guided by prospects of profitability in the longer term’ [8].
Je ustálenou judikatúrou, že „hoci správanie súkromného investora, s ktorým je potrebné porovnať vstup verejného investora sledujúceho ciele hospodárskej politiky, nie je nevyhnutne správaním bežného investora umiestňujúceho kapitál s cieľom jeho ziskovosti vo relatívne krátkom čase, toto správanie musí byť prinajmenšom správaním súkromného holdingu alebo súkromnej skupiny podnikov sledujúcich štrukturálnu politiku, či už všeobecnú alebo sektorovú, a musí byť vedené perspektívou rentability v dlhšom období“ [8].
General considerations concerning the value of the shares
Všeobecné úvahy týkajúce sa hodnoty akcií
The Commission communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [9] (hereinafter ‘the Communication’) does not apply directly since the case at hand does not actually concern the sale of land but the purchase of shares in a real estate company.
Oznámenie Komisie o prvkoch štátnej pomoci pri predaji pozemkov a budov verejnoprávnymi orgánmi [9] (ďalej len „oznámenie“) sa neuplatňuje priamo, pretože tento prípad sa v skutočnosti netýka predaja pozemku, ale kúpy akcií v realitnej spoločnosti.
However, the principles of this communication can apply since the value of KK’s shares is essentially determined by the market value of the land in its portfolio.
Zásady tohto oznámenia sa však môžu uplatniť, pretože hodnota akcií spoločnosti KK je v podstate stanovená trhovou hodnotou pozemkov v jej portfóliu.
Therefore the assessment of the value of the land owned by KK is crucial for establishing the presence of state aid.
Pre stanovenie existencie štátnej pomoci je preto rozhodujúce posúdenie hodnoty pozemku vlastneného spoločnosťou KK.
In any case, the communication is based on the principle of a private investor operating in a market economy, i.e. the sale of land by the public authorities does not include elements of state aid if it is sold at a price which a private investor would have been able to obtain in normal market conditions.
Oznámenie je v každom prípade založené na zásade súkromného investora pôsobiaceho v trhovom hospodárstve, t. j. predaj pozemku verejnoprávnymi orgánmi nezahŕňa prvky štátnej pomoci, ak je pozemok predaný za cenu, ktorú by súkromný investor mohol dosiahnuť za normálnych trhových podmienok.
The Commission considers that the appropriate starting-point of the analysis is the price that a market economy investor owning 50 % of KK’s shares would have been prepared to pay for the acquisition of full ownership.
Komisia je toho názoru, že primeraným východiskom analýzy je cena, ktorú by bol investor pôsobiaci v trhovom hospodárstve vlastniaci 50 % akcií spoločnosti KK ochotný zaplatiť za získanie úplného vlastníctva.
A market economy operator would base the calculation of the price it would be prepared to pay on the return it could expect from its investment.
Hospodársky subjekt pôsobiaci v trhovom hospodárstve by založil výpočet ceny, ktorú by bol ochotný zaplatiť, na návratnosti, ktorú by mohol očakávať zo svoje investície.
In the case at hand, Componenta did not try to find another buyer.
V tomto prípade sa spoločnosť Componenta nepokúsila nájsť iného kupujúceho.
It was in its interest to sell its shares to the other shareholder.
Bolo v jej záujme predať svoje akcie druhému akcionárovi.
Indeed, according to the Shareholder Agreement [10] and KK’s Articles of Association [11], Karkkila had the right of first refusal on KK’s shares owned by Componenta and it had the right of redemption, if Componenta tried to sell them to a third party.
Podľa akcionárskej dohody [10] a stanov spoločnosti KK [11] mala Karkkila v skutočnosti predkupné právo na akcie spoločnosti KK vlastnené spoločnosťou Componenta a mala právo na náhradu, ak by sa ich spoločnosť Componenta pokúsila predať tretej strane.
These rules were a disincentive for Componenta to seek other buyers.
Tieto pravidlá boli pre spoločnosť Componenta prekážkou, ktorá jej bránila hľadať iných kupujúcich.
Moreover, any other private buyer would have been deterred from buying 50 % of the shares in KK, unless by doing so it would have acquired full control over KK.
Okrem toho akýkoľvek iný súkromný kupujúci by bol odradený od kúpy 50 % akcií spoločnosti KK, pokiaľ by týmto krokom nezískal úplnú kontrolu nad KK.
Indeed, any new partner that did not have full control over KK would be bound by KK’s Articles of Association [12], according to which the purpose of KK was to slow down the increase in the price of land and housing in Karkkila to the benefit of the population.
Akýkoľvek nový partner, ktorý by nemal úplnú kontrolu nad spoločnosťou KK, by bol v skutočnosti viazaný stanovami spoločnosti KK [12], podľa ktorých účelom spoločnosti KK bolo spomaliť nárast cien pozemkov a bývania v Karkkile v prospech obyvateľov.
The Commission also takes the view that a market economy shareholder acquiring full ownership would take into consideration the financing of the overall investment (EUR 2,37 million for the shares and the loan).
Komisia tiež zastáva názor, že akcionár v trhovom hospodárstve nadobúdajúci úplné vlastníctvo by zohľadnil financovanie celkovej investície (2,37 mil. EUR za akcie a pôžičku).
With respect to the reimbursement of the shareholder loan, the Commission notes that the assets in KK’s portfolio were estimated at a value of EUR 4,9 million. This value largely covered the outstanding loans of EUR 3,34 million, which means that the loan reimbursement as such did not appear problematic.
Vzhľadom na zaplatenie akcionárskej pôžičky Komisia konštatuje, že majetok v portfóliu KK bol odhadnutý na hodnotu 4,9 milióna EUR. Táto hodnota sa prevažne týkala nesplatených pôžičiek vo výške 3,34 milióna EUR, čo znamená, že sa zdalo, že zaplatenie pôžičky ako takej nie je problematické.
Finland also explained that Karkkila had planned to increase rental income after the transaction in order to cover KK’s financing and operating costs (less than EUR 40000 per year before the transaction).
Fínsko tiež vysvetlilo, že Karkkila plánovala po transakcii zvýšiť príjem z prenájmu, aby pokryla finančné a prevádzkové náklady spoločnosti KK (menej ako 40000 EUR za rok pred transakciou).
If the city became the sole shareholder it would be in a position to change KK’s Articles of Association, which limited its freedom as regards pricing policies.
Ak by sa mesto stalo jediným akcionárom, mohlo by zmeniť stanovy spoločnosti KK, čím by sa obmedzila jej sloboda, pokiaľ ide o politiky tvorby cien.
Thus, from a legal viewpoint, there was nothing to prevent the city from raising rental income once it had full ownership of KK.
Z právneho hľadiska teda mestu nič nebránilo, aby po získaní úplného vlastníctva KK zvýšilo príjmy z prenájmu.
The Commission notes that subsequent developments confirm that cost coverage through rental income was a realistic plan.
Komisia poznamenáva, že následný vývoj potvrdzuje, že pokrytie nákladov prostredníctvom príjmu z prenájmu bol realistickým plánom.
Karkkila concluded 28 long-term rental agreements, which generated the following revenue:
Karkkila uzatvorila 28 dlhodobých dohôd o prenájme, na základe ktorých sa vytvorili tieto príjmy:
Rental income after the transaction
Príjem z prenájmu po transakcii
In addition, in return for the free-interest loan, a private investor would have expected an increase in the value of its stake in the company.
Okrem toho by súkromný investor za bezúročnú pôžičku očakával zvýšenie hodnoty svojho podielu v spoločnosti.
During the five years preceding the transaction, real estate prices in Karkkila had increased on average by 30 % and by some 10 % between 2005 and 2008.
Počas piatich rokov pred transakciou sa ceny nehnuteľností v Karkkile zvýšili v priemere o 30 % a medzi rokmi 2005 a 2008 približne o 10 %.
At the same time, the population of Karkkila was expected to grow by more than 100 people per year until 2025, which, on a conservative estimate, would mean that at least 70 new homes would have to be built in the city every year [13].
Súčasne sa očakávalo, že počet obyvateľov Karkkily sa bude do roku 2025 zvyšovať o viac ako 100 ľudí za rok, čo by pri konzervatívnom odhade znamenalo, že v meste by sa každý rok muselo vybudovať minimálne 70 nových domov [13].
For these reasons, a private investor could expect a significant increase in the value of its stake in KK.
Z týchto dôvodov mohol súkromný investor očakávať značné zvýšenie hodnoty svojho podielu v spoločnosti KK.
Value of the land
Hodnota pozemku
As a first step, the Commission assessed whether the share purchase price paid by Karkkila entailed an advantage for Componenta because the seller would have obtained a lower price under normal market conditions.
Komisia najprv posúdila, či kúpna cena akcií, ktorú Karkkila zaplatila, znamenala výhodu pre spoločnosť Componenta, pretože predávajúci by za normálnych trhových podmienok získal nižšiu cenu.
Finland indicated the value of KK’s assets as follows [14]:
Fínsko uviedlo hodnotu majetku spoločnosti KK takto [14]:
Value of KK’s assets as calculated by Finland
Hodnota majetku KK vypočítaná Fínskom
Current value of land
Súčasná hodnota pozemku
Cash and bank deposits
Hotovosť a bankové vklady
Total assets
Celkový majetok
Shareholder loan
Akcionárska pôžička
Current liabilities
Bežné záväzky
Total debts
Celkové dlhy
KK’s net value
Čistá hodnota spoločnosti KK
50 % of KK’s net value
50 % čistej hodnoty spoločnosti
It became apparent from the data submitted by Finland that the actual market prices vary significantly between different neighbourhoods and residential areas.
Z údajov, ktoré predložilo Fínsko, bolo zrejmé, že skutočné trhové ceny sa medzi rôznymi susednými oblasťami a obytnými oblasťami značne líšia.
For that reason, the Commission focused its assessment more closely on the areas concerned.
Z tohto dôvodu Komisia zamerala svoje posudzovanie vo väčšej miere na príslušné oblasti.
The Commission notes that Karkkila embarked on the acquisition of full ownership with a medium- to long-term perspective.
Komisia konštatuje, že Karkkila sa pustila do získania úplného vlastníctva so strednodobým až dlhodobým výhľadom.
It is not unusual in the real estate business to expect significant medium- to long-term increases in value, circumstances permitting.
V realitnej oblasti nie je neobvyklé očakávať značné strednodobé až dlhodobé zvýšenia hodnoty, ak to dovolia okolnosti.
Karkkila pursued a long-term investment strategy and sought to generate profits from increased future sales.
Karkkila sa riadila dlhodobou investičnou stratégiou a snažila sa vytvoriť zisky zo zvýšeného budúceho predaja.
In the specific situation of Karkkila, Finland demonstrated that Karkkila had valid reasons to expect a major population increase in the medium- to long-term future that would lead to considerable additional housing needs.
V konkrétnom prípade Karkkily Fínsko preukázalo, že Karkkila mala oprávnené dôvody očakávať výrazné zvýšenie počtu obyvateľov v strednodobej až dlhodobej budúcnosti, ktoré by viedlo k značným ďalším potrebám v oblasti bývania.
The main reason was that the three municipalities to the north and west of Helsinki — Vihti, Lohja and Hyvinkää — had attracted large numbers of residents, many of them commuters.
Hlavným dôvodom bolo, že tri mestá severne a západne od Helsínk – Vihti, Lohja a Hyvinkää – prilákali veľký počet obyvateľov, pričom mnohí z nich denne dochádzajú za prácou.
As a result, real estate prices grew rapidly and constantly and were not expected to slow down in the near future.
V dôsledku toho sa ceny nehnuteľností rýchlo a neustále zvyšovali a neočakávalo sa, že sa toto zvyšovanie v blízkej budúcnosti spomalí.
In 2003, prices in these neighbouring municipalities were on average 2,5 times higher than in Karkkila.
V roku 2003 boli ceny v týchto susedných mestách v priemere 2,5-krát vyššie ako v Karkkile.
Karkkila therefore expected that further price increases would cause people to move to Karkkila as the next logical alternative place to live, even if prices in Karkkila also rose significantly.
Karkkila preto očakávala, že zvýšenie cien v budúcnosti by spôsobilo presťahovanie ľudí do Karkkily ako ďalšieho logického alternatívneho miesta na bývanie aj vtedy, ak by sa ceny zvýšili výrazne aj v Karkkile.
It did not seem unrealistic to expect real estate prices in Karkkila to double.
Zdalo sa, že nie je nereálne očakávať, že sa ceny nehnuteľností v Karkkile zdvojnásobia.
Although subsequent developments are not directly relevant for an ex-ante analysis of the transaction, the development of real estate prices in the three neighbouring municipalities in the years after the transaction confirmed that the forecast was realistic.
Hoci následný vývoj nie je priamo významný pre analýzu transakcie ex ante, vývoj cien nehnuteľností v troch susedných mestách v období po uskutočnení transakcie potvrdil, že predpoveď bola reálna.
In some instances, real estate prices were over four times higher than in Karkkila.
V niektorých prípadoch boli ceny nehnuteľností štyrikrát vyššie ako v Karkkile.
Another reason for expecting Karkkila’s population to rise was the scheduled renovation of the road to Karkkila — it had already been planned at the time of the transaction and was subsequently carried out.
Ďalším dôvodom na očakávanie, že sa počet obyvateľov v Karkkile zvýši, bola naplánovaná rekonštrukcia cesty do Karkkily, ktorá už bola naplánovaná v čase transakcie a následne uskutočnená.
The acquisition of full ownership was also driven by official forecasts of population increases.
Získanie úplného vlastníctva bolo stimulované aj oficiálnymi prognózami zvýšenia počtu obyvateľov.
An initial study had been published in 2000 by the Uusimaa Regional Council, which estimated that the population of Karkkila would grow by about 9600 inhabitants by 2025 (i.e. about 10 %), and that an additional 600 new homes would be needed.
V roku 2000 regionálna rada v provincii Uusimaa uverejnila počiatočnú štúdiu, v ktorej sa odhadovalo, že počet obyvateľov Karkkily sa do roku 2025 zvýši približne o 9600 obyvateľov (t. j. približne o 10 %) a že bude potrebných ďalších 600 nových domov.
This forecast soon proved to be too conservative.
Čoskoro sa ukázalo, že táto predpoveď je príliš konzervatívna.
At the time of the transaction, Karkkila expected a much higher population increase resulting in additional housing needs of at least 70 new homes per year.
V čase transakcie Karkkila očakávala oveľa väčšie zvýšenie počtu obyvateľov, ktoré viedlo k ďalším potrebám v oblasti bývania minimálne 70 nových domov ročne.
This positive forecast was later confirmed by a further study carried out by the Uusimaa Regional Council on 18 August 2009, according to which the population of Karkkila was expected to grow by 100 inhabitants per year up until 2030, leading to additional housing needs of 70 new homes per year.
Táto pozitívna predpoveď bola neskôr potvrdená ďalšou štúdiou, ktorú vypracovala regionálna rada v provincii Uusimaa 18. augusta 2009, na základe ktorej sa očakávalo, že počet obyvateľov Karkkily sa do roku 2030 bude zvyšovať o 100 obyvateľov ročne, čo by viedlo k ďalším potrebám v oblasti bývania, výstavbe 70 nových domov ročne.
In the event, even this second forecast was topped, since 137 new homes were built in 2006 and 95 new homes in 2007.
Nakoniec aj táto druhá predpoveď bola prekonaná, keďže v roku 2006 bolo postavených 137 nových domov a v roku 2007 ich bolo 95.
It should also be noted that KK was by far the biggest real estate owner in Karkkila.
Je potrebné tiež uviesť, že spoločnosť KK bola nepochybne najväčším vlastníkom nehnuteľností v Karkkile.
At the time of the transaction, the actual number of real estate plots included in the portfolio was unclear, as Karkkila intended to divide and reshape some of them (in particular in the Haapala/Uusitalo area).
V čase transakcie nebol skutočný počet parciel zahrnutých do portfólia jasný, keďže Karkkila chcela niektoré z nich rozdeliť a upraviť (najmä v oblasti Haapala/Uusitalo).
In addition, a higher number of homes per plot can be built on land for terraced housing and even more so on land for tower blocks.
Okrem toho na pozemku určenom na výstavbu radových domov sa na jednej parcele môže postaviť väčší počet domov a ešte viac na pozemku určenom pre viacpodlažné domy.