natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The portfolio list submitted by Finland gives fewer than 140 sites for housing (the remainder were earmarked for parks).
V zozname portfólia, ktoré predložilo Fínsko, je uvedených menej ako 140 parciel na bývanie (zostávajúca časť bola určená na parky).
With estimated housing needs of 70 new homes per year at the time of the transaction, the projected needs for the next 10 years would be 700 new homes and for the next 20 years 1400 new homes.
Pri odhadovaných potrebách na bývanie (70 nových domov ročne) v čase transakcie by plánované potreby na ďalších 10 rokov predstavovali 700 nových domov a na ďalších 20 rokov 1400 nových domov.
Given that KK had no major competitor in Karkkila, the city of Karkkila could reasonably expect to be able to sell most — if not all — the property in its portfolio.
Vzhľadom na to, že spoločnosť KK nemala v Karkkile žiadneho významného konkurenta, Karkkila mohla oprávnene očakávať, že dokáže predať väčšinu – ak nie všetky – nehnuteľnosti vo svojom portfóliu.
Finland explained that Karkkila’s strategy was first to improve the value of the land it owned by reshaping and developing it, to wait for the knock-on effects of the general price increase in the area and to sell the land only at a later stage.
Fínsko vysvetlilo, že stratégiou Karkkily bolo predovšetkým zlepšiť hodnotu pozemku, ktorý vlastnila, prostredníctvom jeho úpravy a rozvoja, počkať na dominový efekt všeobecného zvýšenia cien v oblasti a predať pozemok až neskôr.
In line with this strategy, KK had already refrained from early sales in previous years, which explains the low level of sales in the years preceding the transaction.
V súlade s touto stratégiou KK už upustila od skorého predaja v predchádzajúcich rokoch, čím možno vysvetliť nízku úroveň predaja v období pred transakciou.
The Commission notes that the land owned by KK was valued differently according to the different types of land, i.e. land for detached houses, for terraced houses, blocks of flats, parks and land for public use.
Komisia konštatuje, že pozemok vlastnený spoločnosťou KK bol ocenený odlišne podľa rôznych druhov pozemkov, t. j. pozemok určený na rodinné domy, na radové domy, viacpodlažné domy, parky a pozemok určený na verejné účely.
The particular features of each area are described and analysed separately below.
Osobitné vlastnosti každej oblasti sú opísané a analyzované samostatne ďalej v texte.
Asemanranta area
Oblasť Asemanranta
The land earmarked for tower blocks located in the Asemanranta area is valued at EUR 2358158, i.e. about half of the value of KK’s assets.
Pozemok určený na výstavbu viacpodlažných domov nachádzajúci sa v oblasti Asemanranta, je ohodnotený na 2358158 EUR, t. j. približne polovicu hodnoty majetku KK.
For the purposes of the transaction, the land was valued at EUR 79,56/m2.
Na účely transakcie bol pozemok ocenený na 79,56 EUR/m2.
The studies are not fully conclusive in this respect, the main reason being the lack of reference prices in Karkkila.
Posudky nie sú v tohto hľadiska úplne presvedčivé, hlavným dôvodom sú chýbajúce referenčné ceny v Karkkile.
In fact, no land for tower blocks had been sold on the market in Karkkila until the transaction.
Do uskutočnenia transakcie nebol v skutočnosti na trhu v Karkkile predaný žiadny pozemok na výstavbu viacpodlažných domov.
The expert study submitted by Finland during the first investigation period (Study A) had indicated a price of EUR 50/m2.
V znaleckom posudku, ktorý predložilo Fínsko počas prvého obdobia prešetrovania (štúdia A), bola uvedená cena 50 EUR/m2.
Finland has now explained that this figure was probably based on the figure used for state-funded social housing in the region and was well below the market price.
Fínsko teraz vysvetlilo, že tento údaj bol pravdepodobne založený na údaji, ktorý sa používa v prípade sociálneho bývania financovaného štátom v regióne, a bol výrazne nižší ako trhová cena.
This initial study also estimated the value of land for tower blocks at between EUR 60 and EUR 75/m2.
V tomto počiatočnom posudku bola odhadnutá aj hodnota pozemku určeného na výstavbu viacpodlažných domov na 60 EUR až 75 EUR/m2.
The second study (Study B) explains that the price paid corresponds to the market price without providing any additional information.
V druhom posudku (štúdia B) sa vysvetľuje, že zaplatená cena zodpovedá trhovej cene bez poskytnutia akýchkoľvek ďalších informácií.
The KP & P report (Study C) concludes that the price of EUR 79,56/m2 corresponds to the market price, since it is far below the prices paid in the three neighbouring municipalities.
V posudku spoločnosti KP&P (štúdia C) sa dospelo k záveru, že trhovej cene zodpovedá cena 79,56 EUR/m2, pretože je výrazne pod úrovňou cien zaplatených v troch susedných mestách.
In the absence of any further benchmarks, these studies provide some guidance on real estate prices in the areas surrounding Helsinki at the time of the transaction.
Keďže chýbajú akékoľvek ďalšie referenčné hodnoty, tieto posudky poskytujú určité usmernenie k cenám nehnuteľností v oblastiach okolo Helsínk v čase transakcie.
The Commission therefore verified the data contained in those studies and supplemented them with its own assessment.
Komisia preto overila údaje uvedené v týchto posudkoch a doplnila ich o svoje vlastné hodnotenie.
The Asemanranta area enjoys a very good location on the shores of a lake, 200m away from the city centre.
Oblasť Asemanranta má veľmi dobrú polohu na brehoch jazera, 200 m od centra mesta.
According to Finland, the value of the area is exceptionally high because it benefits from direct lake view and access.
Podľa Fínska je hodnota tejto oblasti mimoriadne vysoká, pretože využíva priamy výhľad na jazero a prístup k nemu.
A comparable plot was sold in 2006 for EUR 92,35/m2.
Porovnateľná parcela bola v roku 2006 predaná za 92,35 EUR/m2.
Karkkila actually considered the value of the property high enough to raise the sales price to EUR 105/m2 in January 2008.
Karkkila v skutočnosti považovala hodnotu tejto nehnuteľnosti za dosť vysokú na zvýšenie predajnej ceny na 105 EUR/m2 v januári 2008.
A second important factor in assessing the value of this area is the surface area to which the price is applied.
Druhým dôležitým faktorom pri posudzovaní hodnoty tejto oblasti je plocha, na ktorú sa táto cena vzťahuje.
The sales valuation was conservatively based on the minimum planning permission of 29640 m2, whereas maximum planning permission could go up to 39590 m2.
Odhad pri predaji bol konzervatívne založený na minimálnom stavebnom povolení 29640 m2, zatiaľ čo maximálne stavebné povolenie mohlo dosiahnuť až 39590 m2.
Given the expected population increase, Karkkila counted on a long-term business case for maximum planning permission.
Vzhľadom na očakávané zvýšenie počtu obyvateľov Karkkila počítala s dlhodobým obchodným prípadom pre maximálne stavebné povolenie.
Despite the fact that no land for tower blocks had been sold in Karkkila before the transaction, the city could reasonably expect that there was an emerging market for this type of building.
Napriek tomu, že pred transakciou nebol v Karkkile predaný žiadny pozemok na výstavbu viacpodlažných domov, mesto mohlo primerane očakávať, že vznikal trh pre tento druh výstavby.
In 2003, four building permits for tower blocks were granted.
V roku 2003 boli udelené štyri stavebné povolenia na výstavbu viacpodlažných domov.
Developments after the transaction confirm that the forecast was not unreasonable, given that six further permits were requested and granted up to 2007, and seven tower blocks were built between 2007 and mid-2010.
Vývoj po transakcii potvrdzuje, že predpoveď nebola neprimeraná vzhľadom na to, že do roku 2007 bolo podaných a schválených šesť ďalších žiadostí o stavebné povolenie a v období od roku 2007 do polovice roka 2010 bolo postavených sedem viacpodlažných domov.
Prices paid in the neighbouring municipalities went up to EUR 133,6/m2 in 2003 in Hyvinkää and even reached a peak of EUR 312,6/m2 for a sale in Vihti in 2004.
Ceny zaplatené v susedných mestách sa v roku 2003 zvýšili v meste Hyvinkää na 133,6 EUR/m2 a v meste Vihti dosiahli v roku 2004 dokonca maximum 312,6 EUR/m2.
The Commission considers that the three studies provide values that are broadly comparable and do not appear manifestly wrong if compared with the prices paid for similar land at the time of the transaction.
Komisia je toho názoru, že v uvedených troch posudkoch sú hodnoty, ktoré sú zhruba porovnateľné, a zdá sa, že nie sú očividne nesprávne, ak sa porovnajú s cenami zaplatenými za podobný pozemok v čase transakcie.
There is no need to establish which of the studies is the most reliable, since the price paid for the shares remains below the market value even under the most conservative estimate (see overall market value calculation in paragraph 84 et seq.).
Nie je potrebné stanoviť, ktorý z posudkov je najspoľahlivejší, pretože cena zaplatená za akcie zostáva pod úrovňou trhovej hodnoty aj na základe najkonzervatívnejšieho odhadu (pozri celkový výpočet trhovej hodnoty v odôvodnení 84 a nasl.).
The lowest possible value has been estimated by the Commission as follows: considering the prime location of the land in Asemanranta, the market price was at least in the upper segment of the range provided by the most conservative of the consultants, i.e. EUR 75/m2.
Najnižšia možná hodnota bola odhadnutá Komisiou takto: vzhľadom na vynikajúcu polohu pozemku v oblasti Asemanranta bola trhová cena minimálne v hornom segmente intervalu, ktorý poskytli najkonzervatívnejší znalci, t. j. 75 EUR/m2.
Working on the conservative assumption that the land is sold for the minimum planning permission only, the minimum market value would be EUR 2223000.
V prípade konzervatívneho predpokladu, že sa pozemok predá iba na minimálne stavebné povolenie, by minimálna trhová hodnota bola 2223000 EUR.
The maximum value in the case of overestimation — if any — could thus be considered to be EUR 135158,4, which would correspond to EUR 67579,2 for 50 %.
Za maximálnu hodnotu v prípade nadmerného odhadu – ak by existoval – by sa teda mohla považovať suma 135158,40 EUR, ktorá by zodpovedala sume 67579,20 EUR za 50 %.
The Commission notes that this value includes the 8-9 hectares also belonging to the Asemanranta area, which will remain as streets, parks, etc. For example, in the partial master plan, the shore area is earmarked for recreational purposes and as a nature protection area.
Komisia konštatuje, že táto hodnota zahŕňa 8 – 9 hektárov patriacich aj do oblasti Asemanranta, ktoré zostanú na účely vybudovania ulíc, parkov atď. Napríklad v čiastočnom hlavnom pláne je pobrežná oblasť vyhradená na rekreačné účely a ako oblasť ochrany prírody.
Therefore these 8-9 hectares contribute to the high price of the residential part of the area but they have not been priced separately.
Táto plocha 8 – 9 hektárov preto prispieva k vysokej cene obytnej časti oblasti, ale nebola ocenená samostatne.
Haapala and Uusitalo area
Oblasť Haapala a Uusitalo
Most of the land in KK’s real estate portfolio was located in the Haapala/Uusitalo area, which is some 2,5 km to the south-west of the city centre.
Väčšina pozemkov v portfóliu nehnuteľností spoločnosti KK sa nachádzala v oblasti Haapala/Uusitalo, čo je približne 2,5 km severozápadne od centra mesta.
These two adjacent areas were earmarked for detached residential houses and terraced houses but had not yet been developed.
Tieto dve priľahlé oblasti boli vyčlenené na výstavbu obytných rodinných domov a radových domov, ale neboli ešte zastavané.
As development had not yet begun, prices were low, as was the number of sales.
Keďže sa ešte nezačalo so zastavovaním, ceny sú nízke, rovnako ako aj počet predajov.
KK owned virtually the entire area.
KK prakticky vlastnila celú oblasť.
For the purposes of the transaction, the land was valued at EUR 1612059 for all types of plot, with a price of EUR 10,19/m2 for detached houses and EUR 74,02/m2 for terraced houses, in accordance with the city’s standard prices.
Na účely transakcie bol pozemok ocenený na 1612059 EUR v prípade všetkých druhov parciel, s cenou 10,19 EUR/m2 za rodinné domy a 74,02 EUR/m2 za radové domy, v súlade so štandardnými cenami mesta.
The total value of the land for detached houses was EUR 973268 and EUR 811209 for terraced houses.
Celková hodnota pozemku pre rodinné domy bola 973268 EUR a pre radové domy 811209 EUR.
Prices for detached houses
Ceny za rodinné domy
All three studies state that the prices for detached houses corresponded to market prices.
Vo všetkých troch posudkoch sa uvádza, že ceny za rodinné domy zodpovedajú trhovým cenám.
The KP & P report (Study C) explains that market prices were 15-20 % higher than the prices applied by Karkkila.
V posudku KP&P (štúdia C) sa vysvetľuje, že trhové ceny boli o 15 – 20 % vyššie ako ceny, ktoré uplatňovala Karkkila.
All three studies referred to average sales prices, whereas the data submitted by Finland revealed significant differences between neighbourhoods, with Haapala/Uusitalo apparently situated at the lower end of the price range.
Všetky tri posudky sa odvolávali na priemerné predajné ceny, zatiaľ čo údaje predložené Fínskom poukázali na značné rozdiely medzi susedným oblasťami, pričom ceny v oblasti Haapala/Uusitala sa očividne nachádzali na spodnej hranici cenového intervalu.
In 2003, two plots were sold in Haapala (private company to private individual): in April 2003, a plot had been sold for EUR 9,25/m2, and in August another one for EUR 10,06/m2.
V roku 2003 boli v Haapale predané dve parcely (súkromná spoločnosť súkromníkovi): v apríli 2003 bola predaná parcela za 9,25 EUR/m2 a v auguste ďalšia parcela za 10,06 EUR/m2.
This would correspond to a price increase of 8,8 % over four months.
To by zodpovedalo zvýšeniu ceny o 8,8 % za štyri mesiace.
Considering general price developments in Karkkila, where prices rose by 12,6 % between 2001 and 2002, and 42,7 % between 2002 and 2003, a 1,3 % price increase over the last four months of 2003 can be considered in line with the general trend.
Vzhľadom na všeobecný vývoj cien v Karkkile, keď sa ceny medzi rokmi 2001 a 2002 zvýšili o 12,6 %, sa zvýšenie ceny o 1,3 % za posledné štyri mesiace roku 2003 môže považovať za zvýšenie v súlade so všeobecným trendom.
In view of these circumstances, the Commission sees no reason why a price of EUR 10,19/m2 in December 2003 could not be accepted as the market price.
Vzhľadom na tieto okolnosti Komisia nevidí žiadny dôvod, prečo by cena 10,19 EUR/m2 v decembri 2003 nemohla byť uznaná za trhovú cenu.
Prices for terraced houses
Ceny za radové domy
As regards the prices for terraced houses, there are no reference sales in the area which would provide a direct benchmark.
Pokiaľ ide o ceny za radové domy, v oblasti neexistujú žiadne referenčné predaje, ktoré by poskytli priamu referenčnú hodnotu.
The initial expert had estimated a market value ranging between EUR 70 and EUR 80/m2, the KP & P report (Study C) only refers to the much higher prices for plots for terraced houses in the neighbouring municipalities.
V počiatočnom znaleckom posudku sa trhová hodnota pohybovala medzi 70 EUR a 80 EUR/m2, znalecký posudok spoločnosti KP&P (štúdia C) sa odvoláva iba na oveľa vyššie ceny za parcely pre radové domy v susedných mestách.
Since all three studies conclude that the price paid corresponded to the market price and since there are no indicators that these conclusions are not correct for the Haapala/Uusitalo area, the Commission can accept that the price of EUR 74,2/m2 corresponded to the market price.
Keďže všetky tri posudky dospeli k záveru, že zaplatená cena zodpovedala trhovej cene a keďže neexistujú žiadne náznaky, že tieto závery nie sú pre oblasť Haapala/Uusitalo správne, Komisia môže uznať, že cena 74,2 EUR/m2 zodpovedala trhovej cene.
Full ownership of entire area
Úplné vlastníctvo celej oblasti
The Commission asked Finland to explain why Karkkila had an interest in acquiring full ownership of this entire area, considering that past sales figures seemed to indicate that buyers were not interested in this neighbourhood and obviously preferred other city areas, despite the higher prices.
Komisia požiadala Fínsko, aby vysvetlilo, prečo Karkkila mala záujem získať úplné vlastníctvo celej tejto oblasti vzhľadom na to, že sa zdalo, že údaje týkajúce sa minulých predajov poukazovali na to, že kupujúci nemajú záujem o túto susediacu oblasť a očividne uprednostňovali iné oblasti mesta, napriek vyšším cenám.
Finland explained that already in previous years, KK had followed a targeted investment strategy, consisting of developing Haapala/Uusitalo as the future residential neighbourhood of Karkkila.
Fínsko vysvetlilo, že KK sa už v predchádzajúcich rokoch riadila cielenou investičnou stratégiou pozostávajúcou z rozvoja oblasti Haapala/Uusitalo, ako budúcej obytnej oblasti susediacej s Karkkilou.
Other residential areas in the city were already starting to be saturated and, based on population growth, it was expected that new areas would need to be developed.
Ďalšie obytné oblasti v meste sa už začali zapĺňať a na základe rastu počtu obyvateľov sa očakáva, že sa budú musieť rozvíjať nové oblasti.
The Haapala/Uusitalo area came under the town planning but development had not yet started.
Oblasti Haapala/Uusitalo spadali do územného plánu, ale ich rozvoj sa ešte nezačal.
This included a new subdivision of the land into individual and more suitably shaped plots, the connection of the sites to the utility networks and the construction of amenities.
Tento rozvoj zahŕňal nové rozdelenie pozemku na individuálne a vhodnejšie tvarované parcely, napojenie parciel na inžinierske siete a výstavbu občianskej vybavenosti.
Karkkila had already successfully followed the same strategy in other neighbourhoods: it had extended public utilities to the areas of Tuorila, Nikkimäki and Pumminmäki.
Karkkila sa úspešne riadila rovnakou stratégiou už v iných susedných oblastiach: rozšírila verejné služby na oblasti Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki.
In 2003, the average sales price in Pumminmäki was already EUR 14,28, and Karkkila successfully sold plots at the new standard price of EUR 14 in 2004, with prices rising further in subsequent years (up to EUR 18,5/m2 in 2005).
V roku 2003 bola priemerná predajná cena v Pumminmäki už 14,28 EUR a v roku 2004 Karkkila úspešne predala parcely za novú štandardnú cenu 14 EUR, pričom ceny v nasledujúcich rokoch ďalej stúpali (až na 18,5 EUR/m2 v roku 2005).
The expectation was that the value of real estate in Haapala/Uusitalo would reach that of similarly developed residential areas and in addition follow the general price increase trends.
Očakávalo sa, že hodnota nehnuteľnosti v oblasti Haapala/Uusitalo dosiahne hodnotu podobne zastavaných obytných oblastí a že sa okrem toho bude riadiť všeobecnými trendmi nárastu cien.
A value increase of at least 40-50 % after development (i.e. within three to four years) therefore seemed justified, plus additional increases in the medium to long term.
Zvýšenie hodnoty o minimálne 40 – 50 % po zastavaní (t. j. do 3 až 4 rokov) sa preto zdalo odôvodnené, plus ďalšie zvýšenia v strednodobom až dlhodobom horizonte.
It was in Karkkila’s interests to develop the area under one infrastructure project covering the whole area.
Bolo v záujme Karkkily, aby túto oblasť rozvíjala v rámci jedného projektu infraštruktúry, ktorý pokrýval celú oblasť.
A single coordinated development approach would be much cheaper than development site by site (the municipality is obliged by law to connect real estate to the utility networks, which is normally done upon request by owners intending to build).
Jednotný koordinovaný prístup rozvoja by bol oveľa lacnejší ako postupné zastavanie jednotlivých parciel (obec je povinná pripojiť nehnuteľnosť k verejným službám, čo sa obvykle uskutoční na žiadosť vlastníkov, ktorí chcú stavať).
Karkkila emphasised that operations ran much more smoothly under its sole ownership and control.
Karkkila zdôraznila, že operácie prebiehajú bezproblémovejšie, ak jediným vlastníkom a riadiacim orgánom je jeden subjekt.
A large number of individual decisions had to be adopted for each plot and each engineering measure.
Pre každú parcelu a každé inžinierske opatrenie sa musel prijímať veľký počet individuálnych rozhodnutí.
Since real estate development was not Componenta’s core business (it was a steel producer), it had already become clear that these development activities were harder for it.
Keďže rozvoj v oblasti nehnuteľností nebol hlavnou podnikateľskou činnosťou spoločnosti Componenta (bol to výrobca ocele), bolo už jasné, že tieto činnosti v oblasti rozvoja boli pre ňu ťažšie.
Due to its long-term development strategy and its intention to carry out all the engineering works at once, Karkkila had no interest in selling the land before it was developed.
Vzhľadom na dlhodobú stratégiu rozvoja a zámer Karkkily vybudovať všetky inžinierske siete naraz nemala Karkkila žiadny záujem predať pozemok pred jeho zastavaním.
This was why there had been virtually no sales at all prior to the transaction.
To bol dôvod, prečo sa pred transakciou prakticky neuskutočnil žiadny predaj.
The Commission can accept that on the basis of the long-term strategy followed by Karkkila for the Haapala/Uusitalo area, a market economy investor that already owned 50 % of the shares in that area could also have an economic interest in acquiring the remaining 50 % of the shares.
Komisia môže uznať, že na základe dlhodobej stratégie, ktorou sa riadila Karkkila v prípade oblasti Haapala/Uusitalo, mohol mať investor pôsobiaci v trhovom hospodárstve, ktorý už vlastnil 50 % akcií v danej oblasti, hospodársky záujem aj o získanie zostávajúcich 50 % akcií.
The prospect of owning the whole of the future new residential area, the low risk in price terms, and good prospects of selling most of the plots over the next 10 years and the remainder over the following 10 years, can be considered a business strategy that a market economy investor would have pursued.
Vyhliadka vlastníctva celej budúcej novej obytnej oblasti, nízke riziko z hľadiska cien a dobré vyhliadky na predaj väčšiny parciel v nasledujúcich desiatich rokoch a zostávajúcich parciel v ďalších desiatich rokoch, sa môžu považovať za obchodnú stratégiu, ktorú by investor pôsobiaci v trhovom hospodárstve realizoval.
Other land intended for housing
Ďalšie pozemky určené na bývanie
A few plots for detached houses are located in other areas.
Niekoľko parciel určených na rodinné domy sa nachádza v ďalších oblastiach.
The valuation (EUR 43000) was based on Karkkila’s official unit sales price of EUR 10,19/m2 for land of this type.
Odhad ceny (43000 EUR) bol založený na úradnej predajnej cene používanej Karkkilou 10,19 EUR/m2 za pozemok tohto druhu.
For the reasons given above (recitals 65-66), the Commission considers that the December 2003 price can be accepted as the market price.
Z už uvedených dôvodov (odôvodnenia 65 – 66) je Komisia toho názoru, že cena z decembra 2003 sa môže uznať za trhovú cenu.
KK’s portfolio also includes two plots of land for tower blocks located in the Takko I area. The total value of this real estate is EUR 110191. Takko I is also located in the city centre.
Portfólio spoločnosti KK obsahuje aj dve parcely pozemku pre viacpodlažné domy, ktoré sa nachádzajú v oblasti Takko I. Celková hodnota tejto nehnuteľnosti je 110191 EUR. Takko I sa nachádza aj v centre mesta.
According to Study A the market price ranged between EUR 60 to EUR 75/m2.
Podľa štúdie A sa trhová cena pohybovala medzi 60 EUR až 75 EUR/m2.
The KP & P report (Study C) came to the same conclusion as regards the tower block sites, namely that the price corresponded to the market rate by reference to the sales prices paid in neighbouring municipalities.
V posudku spoločnosti KP&P (štúdia C) sa dospelo k rovnakým záverom, pokiaľ ide o pozemky na výstavbu viacpodlažných domov, konkrétne, že cena zodpovedá trhovej hodnote na základe predajných cien zaplatených v susediacich mestách.
In the Commission’s view there is no need to establish which expert study is the most reliable.
Podľa názoru Komisie nie je potrebné stanoviť, ktorý znalecký posudok je najspoľahlivejší.