natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Since no other companies had the opportunity to negotiate with the City for the lease of the land and the properties, it was the Authority's preliminary view that the measures appeared to be selective.
Referitor la cele de mai sus, Primăria consideră că astfel de informații se găsesc în documentele pe care Reykjavik le-a prezentat în acest caz.
Finally, the Authority noted that any aid granted to ÍG, in the form of discounted rent, would in theory have allowed the company to increase or at least maintain its activities as a result of the aid.
În plus, în cazul în care s-ar putea demonstra condiții normale de piață pentru zonele industriale de acest tip, exemplul prețului de închiriere obținut în anul 2014 pentru fosta fabrică de ciment din Sævarhöfði 31 demonstrează valoarea de piață a zonelor industriale precum Gufunes.
The aid was thus liable to limit the opportunities for undertakings established in other Contracting Parties, which might have wanted to compete with ÍG on the Icelandic waste collection market.
Conform celor afirmate de autoritățile municipale, obligațiile impuse ÍG prin contractele de închiriere nu pot fi comparate cu obligațiile disputate din cauza Haslemoen Leir [33].
The aid was thus liable to distort competition and affect trade within the EEA.
Obligația de reducere a prețului disputată în cauza respectivă a vizat o posibilă pierdere pentru Haslemoen AS prin faptul că nu a reușit să dea în chirie un anumit imobil.
According to the Authority, further evidence was needed in order to determine whether the terms of the rental agreements could be regarded as compatible with the functioning of the EEA Agreement.
Însă obligațiile impuse ÍG au vizat lucrări de întreținere și îmbunătățire asupra proprietății, de demolare, de re-racordare a liniilor de curent electric și a conductelor de alimentare cu apă și încălzire de pe teren.
Consequently, the Authority had doubts as to whether the rental agreements between the City and ÍG constituted state aid, and if so, whether they could be found to be compatible with the functioning of the EEA Agreement pursuant to its Article 61(3)(c).
Costurile aferente acestor obligații au fost estimate de către analiștii experți ai Primăriei pe baza rezultatelor recentelor licitații pentru proiecte similare.
COMMENTS BY THE CITY TO THE OPENING DECISION
În pofida lipsei de documentație care să justifice impactul economic precis al serviciilor încredințate ÍG și incertitudinea în zonă, Autoritatea trebuie să accepte faptul că aceste obligații au avut ca efect reducerea prețurilor de închiriere.
According to the City, the agreements with ÍG do not involve state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement, since ÍG did not receive an advantage.
Potrivit Primăriei, nu ar fi rezonabil să nu se ia în considerare impactul obligațiilor, cu atât mai mult cu cât costurile efective suportate de ÍG ca urmare a obligațiilor sale sunt în concordanță cu estimările.
According to the City, the agreements dated 22 February 2005 and 14 October 2005 were entered into on normal market conditions, since the rental fee was based on the rental fee determined following an open advertising process towards the end of the year 2003 and was in line with analyses/estimations conducted by the City's experts.
Potrivit Primăriei, aceasta a acționat ca un operator din economia de piață și a ținut seama de considerații privind zonarea atunci când a încheiat contractele de închiriere cu ÍG.
The City rejects that the methodologies that the complainant had presented are suitable for determining the market rental price.
Primăria a inclus clauze de reziliere foarte oneroase și scurte pentru a avea posibilitatea de a curăța zona într-o perioadă scurtă de timp, în cazul în care și atunci când statul ar fi de acord să înceapă construcția autostrăzii Sundabraut.
In 2014, the City purchased the Sævarhöfði 31 property.
Un investitor privat ar acorda întotdeauna atenție planurile zonale atunci când ia decizii cu privire la utilizarea terenului și a proprietăților.
When the City purchased the property, it pledged to take the highest bid according to the advertisement.
OBSERVAȚII DIN PARTEA ÍG
Central Public Procurement received four bids, the highest ISK 420000 per month, without any special services or obligations set out for the lessee.
Potrivit ÍG, suprafața mare a terenului prezintă un avantaj foarte limitat pentru acesta în calitate de locatar și aceasta nu face decât să îngreuneze și mai mult obligațiile de întreținere și supraveghere și să le atribuie acestora un caracter costisitor.
The property evaluation of the property at Sævarhöfði 31 is ISK 293028000.
Mai mult, deși imobilele sunt voluminoase în metri pătrați acestea se află într-o stare foarte precară.
Therefore, the highest rental bid as a percentage of the property evaluation is 0,147 %.
ÍG subliniază faptul că imobilele au fost într-adevăr cumpărate pentru a fi dărâmate.
By comparison the rental price according to the 2005 General Lease Agreement with ÍG is 0,320 % of the Gufunes property evaluation.
S-a planificat o demolare totală și terenul a fost prevăzut a fi o zonă rezidențială, pe care se va construi o autostradă.
The City highlights that the rental price of Sævarhöfði 31 was found after an open advertisement procedure and fairly reflects the market value of industrial areas in the City under normal market conditions.
Prin urmare, orice calcul bazat pe metri pătrați sau suprafața terenului nu este relevantă în scopul stabilirii valorii de piață pentru închirierea zonei.
This comparison shows that the rental price paid by ÍG can by no means be considered below the market value of industrial areas in the City, especially bearing in mind that the rental price for Sævarhöfði 31 did not take into account the factors that affected the rental price for the Gufunes area.
În 2003, SR utilizase zona și imobilele din Gufunes pentru a oferi spațiu de depozitare unor diferite persoane și societăți care au primit ordin din partea SR să evacueze alte zone din Oraș.
According to the City, the fact that other parties were later interested in the area is of little relevance when assessing the demand for the area at the time when the 2005 General Lease Agreement was concluded, i.e. in October 2005.
Acest acord a devenit curând o problemă pentru SR din punct de vedere logistic și, prin urmare, SR a oferit ÍG spre închiriere întreaga suprafață cu scopul de a curăța zona.
At that time it was not considered realistic to offer the area for rental purposes.
ÍG a fost foarte reticent la început în ceea ce privește preluarea sarcinii, deoarece zona prezenta mai multe probleme precum existența unor locatari dificili și a unor acumulări de mașini stricate și deșeuri industriale.
ÍG has carried all the costs of cleaning the area and bringing the buildings to proper conditions.
În ultimii 10 ani, ÍG a cheltuit în medie 16,5 milioane ISK în fiecare lună cu întreținerea și cu alte activități care ar fi trebuit să fie suportate în mod normal de către un locator.
Furthermore, other parties did not show an interest when the area was advertised for rent in 2003.
Aceste costuri trebuie să fie luate în considerare atunci când se evaluează valoarea de piață a chiriei.
It must therefore be presumed that the late interest is related to the condition of the area after ÍG took over the management of the area.
Potrivit ÍG, starea imobilelor din zona Gufunes sunt dezastruoase, în pofida resurselor cheltuite pentru lucrările de renovare.
According to the City, the highest price is not the only factor that the Authority should take into account when the market economy operator test is applied.
Aproape fiecare imobil prezintă scurgeri și majoritatea acoperișurilor imobilelor sunt deteriorate și inutile.
Instead, the relevant question is whether a market economy operator would have entered into the transaction in question on the same terms [32].
Mai mult decât atât, aproape toate ferestrele, în afara de clădirea de birouri, sunt deteriorate și inutile, multe etaje ale clădirilor se află într-o stare periculoasă și există găuri pe alocuri și scări care nu îndeplinesc condițiile de reglementare.
Furthermore, the comparison between the conduct of public and private investors must be made by reference to the attitude which a private investor would have had at the time of the transaction in question, having regard to the available information and foreseeable developments at that time.
În plus, majoritatea imobilelor nu au apă și nici toalete, iar energia electrică nu respectă măsurile de reglementare.
When the agreements were concluded between the City and ÍG the market conditions were not normal as there was no active market to be found for industrial property of this type and in that condition.
Mai mult, în cea mai mare parte a perioadei de închiriere, ÍG s-a confruntat cu situația în care Primăria ar fi putut să solicite predarea terenurilor cu preaviz scurt.
Therefore, according to the City, normal market conditions must be assessed from objective and verifiable perspective that existed at that time.
Dispoziția de reziliere pe termen scurt de 18 luni și obligația de a restitui o parte din teren la cerere cu un preaviz de doar 12 luni au constituit obstacole în desfășurarea unei activități comerciale precum eliminarea deșeurilor, care implică mașini grele și echipamente.
With reference to the above, the City considers that such information is found in the documents Reykjavik has submitted in this case.
De atunci, ÍG a cheltuit resurse considerabile cu renovarea, curățarea și menținerea zonei.
Furthermore, if one could demonstrate normal market conditions for industrial areas of this type, the example of the rental price obtained in the year 2014 for the former State cement factory at Sævarhöfði 31 demonstrates the market value for industrial areas such as Gufunes.
În consecință, trebuie să se prezume faptul că interesul întârziat este corelat cu starea zonei după ce ÍG a preluat administrarea zonei.
According to the City, the obligations imposed on ÍG by the rental agreements cannot be compared to the obligations in dispute in the case of Haslemoen Leir [33].
În final, ÍG a prezentat o evaluare independentă a contractului de închiriere, care a fost efectuată la data de 15 octombrie 2015 de către 101 Reykjavík Fasteignasala [34].
The price reducing obligation disputed in that case concerned a possible loss for Haslemoen AS in not being able to lease out a certain building.
Evaluarea contractului de închiriere prezintă o estimare a valorii Contractului general de închiriere din 2005 în octombrie 2005 pe baza valorii și a stării proprietăților individuale.
However, the obligations imposed on ÍG concerned maintenance work and improvements on the property, demolition, reconnecting pipes for electricity, water and heating and other constructions on the area.
Concluzia evaluatorului este că valoarea lunară totală a chiriei asupra proprietăților și a zonei este de 1870000 ISK.
The costs of these obligations were estimated by the City's expert analysts based on the results of recent tenders for similar projects.
EVALUARE
Despite the lack of documentation supporting the precise economic impact of the services entrusted to ÍG and the zoning uncertainty, the Authority must accept that these obligations had the effect of reducing the rental price.
EXISTENȚA AJUTORULUI DE STAT
According to the City, discarding the impact of the obligations would be unreasonable, especially since the actual costs that ÍG has carried due to the obligations is in accordance to the estimation.
Articolul 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE prevede următoarele:
According to the City, it acted as a market economy operator and took into account zoning considerations when concluding the rental agreements with ÍG.
„Exceptând cele prevăzute în prezentul acord, orice ajutor acordat de statele membre ale CE, statele AELS sau prin intermediul resurselor de stat, sub orice formă, care denaturează sau amenință să denatureze concurența prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producerii anumitor bunuri este incompatibil cu funcționarea prezentului acord, în măsura în care afectează schimburile comerciale dintre părțile contractante.”
The City included very onerous and short termination clauses to be able to clear the area in a short time, if and when the State agreed to start the construction of Sundabraut highway.
Aceasta implică faptul că o măsură constituie ajutor de stat în sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE în cazul în care sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: măsura: (i) este acordată de stat sau prin resurse de stat; (ii) conferă un avantaj economic beneficiarului; (iii) este susceptibilă de a afecta schimburile comerciale dintre părțile contractante și a denatura concurența.
SR was thoroughly acquainted with the properties and the area, and was in a good position to make an objective assessment of whether the condition of the area was proper enough so that it could be rented out on the market.
ABSENȚA AVANTAJULUI
A private investor would always pay attention to zoning plans when making decisions regarding the use of plot and properties.
Generalități
In light of the above considerations, the City maintains that the rental agreements with ÍG comply with the market economy operator test.
În continuare, Autoritatea își prezintă motivele pentru care aceasta a ajuns la concluzia că contractele de închiriere nu conferă ÍG un avantaj în sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE.
COMMENTS FROM ÍG
În sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE, un avantaj reprezintă orice beneficiu economic pe care o întreprindere nu l-ar fi obținut în condiții normale de piață, și anume în absența intervenției statului, astfel plasând-o pe o poziție mai favorabilă față de concurenții săi [35].
According to ÍG, the large size of the land is of very limited benefit for them as a tenant and only makes the maintenance and supervision obligations more cumbersome and costly.
Dacă tranzacția ar fi desfășurată în termeni favorabili, în sensul că ÍG ar plăti o chirie sub prețul pieței, societatea ar beneficia de un avantaj în sensul regulilor privind ajutorul de stat.
Moreover, although the buildings are voluminous in square meters they are in a very bad condition.
Pentru a examina această chestiune, Autoritatea aplică testul „operatorului în economia de piață” („OEP”) prin care se compară conduita statelor sau autorităților publice atunci când se vând sau se închiriază active cu cea a operatorilor economici privați [36].
ÍG highlights that the buildings were indeed bought in order to tear them down.
Scopul testului OEP este de a evalua dacă statul a acordat un avantaj unei întreprinderi prin faptul că nu a acționat asemenea unui operator privat în economia de piață în privința unei anumite tranzacții, de exemplu, vânzarea sau închirierea de active [37].
A total demolition was planned and it was foreseen that there would be a residential area and a highway on the site.
Autoritatea publică trebuie să nu ia în considerare obiectivele de politică publică ci, în schimb, să se axeze pe obiectivul unic de a obține o rată a rentabilității pe piață sau profit din investițiile sale și un preț de piață pentru vânzarea sau închirierea de active [38].
In 2003, SR had used the area and the buildings in Gufunes to provide storage for various individuals and companies that had been ordered by SR to evacuate other areas in the City.
Conformitatea cu condițiile de piață și chestiunea dacă prețul convenit în cadrul unei tranzacții corespunde prețului pieței se pot stabili prin intermediul anumitor substituenți.
This arrangement soon became problematic for SR, from a logistical point of view, and therefore SR offered ÍG to rent the entire area with the aim of having the area cleaned up.
Organizarea unei proceduri de licitație deschise, transparente și necondiționate este, în general, un mijloc adecvat pentru a garanta faptul că vânzarea sau închirierea de către autoritățile naționale a unor active este în concordanță cu testul OEP și că s-a plătit o valoare de piață justă pentru bunurile și serviciile în cauză.
ÍG was very reluctant in the beginning to take on the task as the area presented several problems, such as difficult tenants and a collection of car wrecks and industrial waste.
Însă acest lucru nu înseamnă automat că absența unei proceduri de licitație ordonate sau un posibil viciu de procedură justifică prezumția unui ajutor de stat.
For the last 10 years, ÍG has spent ISK 16,5 million on average each month in maintenance and other costs that should normally have been borne by a lessor.
Autoritatea se poate baza și pe alți substituenți, inclusiv evaluări ale experților.
Those costs must be taken into consideration when assessing the market value of the rent.
Lipsa unei proceduri competitive
According to ÍG, the conditions of the buildings in the Gufunes area are dire, despite the resources spent on renovations.
În contextul considerațiilor de mai sus, Autoritatea trebuie să examineze mai întâi dacă Primăria a organizat o procedură de licitație corespunzătoare și potrivită pentru stabilirea unui preț de piață [39].
Almost every building leaks and most of the roofs of the buildings are damaged and useless.
Însă în acest caz s-a confirmat faptul că nu s-a lansat nicio procedură de licitație publică privind zona în cauză.
Moreover, almost all windows apart from in the office building are damaged and useless, many floors of the buildings are in dangerous conditions and there are holes in some places and stairs that do not fulfil regulatory conditions.
În plus, nu a fost efectuată în prealabil o evaluare independentă cu privire la Contractul general de închiriere din 2005.
In addition, most of the buildings have no water, no toilets, and electricity that does not comply with regulatory measures.
Cu toate acestea, Primăria a subliniat că, atunci când s-a stabilit chiria în cadrul Contractului general de închiriere din 2005 cu ÍG, au fost luate în considerare diferitele contracte de închiriere existente în zonă, care au fost încheiate în urma anunțurilor deschise din mass-media islandeză din 2003.
Furthermore, ÍG has for the largest part of the rental period been faced with the fact that the City could have requested the land back on short notice.
Însă Autoritatea consideră că aceste anunțuri erau simple cereri de exprimare a interesului și nu au constituit o procedură de licitație deschisă și competitivă.
The short termination provision of 18 months and the obligation to return part of the land upon request with only 12 months' notice, was a drawback in running a business such as waste disposal, which involves heavy machines and equipment
În plus, acestea nu vizau zona în totalitate, care era oferită spre închiriere unui singur locatar, ci proprietăți individuale din zona respectivă.
According to ÍG, the late interest of the complainant has limited meaning when assessing the demand for the area when the 2005 General Lease Agreement was concluded.
Prin urmare, Autoritatea concluzionează că această procedură de notificare nu îndeplinește cerințele testului OEP.
The situation in 2005 was such that at that time it was not considered realistic to offer the area for rental purposes.
În consecință, această procedură nu poate constitui un substituent fiabil pentru stabilirea prețului de piață al dreptului de închiriere în cauză.
Since then, ÍG has spent considerable resources to renovate, clean up and maintain the area.
Stabilirea valorii de închiriere de către un expert
Therefore it must be presumed that the late interest is related to the condition of the area after ÍG took over the management of the area.
Astfel cum s-a menționat anterior, absența unei proceduri de licitație suficiente nu exclude posibilitatea Autorității de a aplica testul OEP.
Finally, ÍG submitted an independent lease assessment, dated 15 October 2015, from 101 Reykjavík Fasteignasala [34].
Însă Autoritatea trebuie să examineze fondul tranzacției în cauză și, în special, să compare prețul convenit cu prețul pieței.
The lease assessment provides an estimate of the value of the 2005 General Lease Agreement in October 2005 based on the value and the condition of the individual properties.
În acest scop, Autoritatea se referă în mod normal la evaluarea efectuată de un expert independent un studiu ca substituent pentru prețul de piață.
The conclusion of the appraiser is that the total monthly rental value of the properties and the area is ISK 1870000.
Un astfel de studiu ar trebui să fie elaborat, în mod ideal, la momentul tranzacției.
ASSESSMENT
Însă Autoritatea poate să se bazeze și pe un studiu de evaluare ex post în evaluarea sa [40].
THE PRESENCE OF STATE AID
Primăria a afirmat că există mai multe aspecte care afectează prețul de închiriere al pieței pentru zona Gufunes.
Article 61(1) of the EEA Agreement reads as follows:
În primul rând, imobilele și instalațiile se aflau într-o stare precară, unii locatari nu plăteau chiria și se acumulaseră deșeuri care trebuiau eliminate.
‘Save as otherwise provided in this Agreement, any aid granted by EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Contracting Parties, be incompatible with the functioning of this Agreement.’
În al doilea rând, persista incertitudinea în ceea ce privește planurile zonale pentru zona Gufunes.
This implies that a measure constitutes state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement if the following conditions are cumulatively fulfilled: the measure: (i) is granted by the State or through state resources; (ii) confers a selective economic advantage on the beneficiary; (iii) is liable to affect trade between Contracting Parties and to distort competition.
Activitatea industrială se restrânge în zonă conform planurilor municipale anterioare și actuale și, prin urmare, Primăria nu poate încheia un contract de închiriere pe termen lung pentru proprietatea respectivă.
NO ADVANTAGE
În al treilea rând, ÍG are obligația de a restitui o parte din teren la cerere, cu un preaviz de 12 luni, iar perioada de preaviz pentru întreaga zonă, inclusiv imobilele, era o perioadă scurtă de 18 luni.
General
După cum s-a menționat anterior, Primăria a contractat doi agenți imobiliari independenți pentru a evalua proprietățile și drepturile de închiriere atunci când au desfășurat negocieri cu RVK Studios pentru vânzarea de imobile în zona Gufunes.
In the following, the Authority sets out its reasoning for why it has come to the conclusion that the rental agreements do not provide ÍG with an advantage within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement.
Deși aceste evaluări independente nu vizează în mod direct prețul pieței pentru închirierea de proprietăți, ele confirmă starea precară a imobilelor și valoarea lor de piață.
An advantage, within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement, is any economic benefit which an undertaking would not have obtained under normal market conditions, i.e. in the absence of state intervention, thus placing it in a more favourable position than its competitors [35].
Așa cum s-a menționat anterior, Primăria a oferit, de asemenea, o comparație cu o proprietate industrială similară situată în Sævarhöfði 31.
If the transaction was carried out under favourable terms, in the sense that ÍG was paying a rent below market price, the company would be receiving an advantage within the meaning of the state aid rules.
Direcția Centrală de Achiziții Publice a publicat un anunț pentru închirierea proprietății și a fost acceptată cea mai mare ofertă în valoare de 420000 ISK pe lună.
To examine this question, the Authority applies the ‘market economy operator’ (‘MEO’) test whereby the conduct of states or public authorities when selling or leasing assets is compared to that of private economic operators [36].
Acest contract de închiriere nu a inclus servicii sau obligații speciale care să fie prestate sau îndeplinite de către locatar.