natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Modernisation costs While the 1997 valuation was carried out in the spring of 1997 and assumed total modernisation costs of EUR […], NEUWOGES’ management indicated in a letter to BAVARIA written at the same time (March 1997) that it estimated the modernisation costs at EUR […].
Cu toate acestea, numai contractele […] și […] datează din aproximativ aceeași perioadă cu încheierea tranzacției de vânzare și preluare prin leasing dintre BAVARIA și NEUWOGES, putând astfel să fie luate în considerare.
It is thus clear that NEUWOGES was well aware that the 1997 valuation severely underestimated the necessary modernisation costs.
Trebuie subliniat mai întâi că ambele tranzacții diferă de tranzacția în cauză în ceea ce privește durata, indexarea plăților de leasing fixe și modernizarea.
The lump sum agreed between BAVARIA and NEUWOGES’ subsidiary, BRG, for the modernisation of the property was significantly higher still (EUR […]), demonstrating that, when NEUWOGES concluded the contracts with BAVARIA, it knew that the 1997 valuation had underestimated the modernisation costs by almost EUR 10 million.
NEUWOGES se referă, în special, la diferențele în ceea ce privește rata de indexare ([…]: 1,5 % pe an; […]: ajustarea la evoluția costului vieții) pentru a dovedi că contractul de administrare generală conținea dispoziții care nu erau o practică de piață obișnuită la momentul respectiv (1997-1998).
Remaining useful life
BAVARIA arată că tranzacțiile […] și […] erau exemple de aplicare a „modelului de închiriere de bunuri imobiliare” [109], care sugerează că dispozițiile contractelor respective au fost stabilite pe baza unor calcule similare cu cele aflate la baza tranzacției de vânzare și preluare prin leasing (leaseback) dintre NEUWOGES și BAVARIA.
With the envisaged modernisation in view, the 1997 valuation estimated the remaining useful life to be between 55 and 70 years.
Așa cum s-a arătat mai sus (a se vedea considerentul 131), aparent NEUWOGES a putut alege parametrii în mod liber în cadrul modelului de leasing oferit de BAVARIA.
It must be noted in this context that the low estimated modernisation costs in the 1997 valuation do not fit easily with the assumption that the modernisation would significantly extend the economic lifespan of the buildings.
Aceasta înseamnă că NEUWOGES ar fi putut alege o indexare mai redusă sau o deducere mai mare a costurilor.
Land value
Bineînțeles, consecința ar fi putut fi o plată în numerar inițială mai mică.
It must be noted that, in evaluating the land in question, the 1997 valuation did not take into account value-reducing factors (in contrast, they were taken into account in the 2007 valuation).
Se poate presupune că acest lucru era valabil și pentru […] și […].
Such factors include existing infrastructure that cannot be moved or removed (sewage systems, pipes) and the fact that the plot of land was of an inconvenient shape.
Întrucât partenerii contractuali se pare că erau liberi să aleagă parametrii exacți ai tranzacției în cadrul modelului oferit de BAVARIA, acest aspect nu pare a fi esențial pentru conformitatea cu condițiile de piață a tranzacției de vânzare și preluare prin leasing dintre NEUWOGES și BAVARIA dacă parametrii aleși de NEUWOGES coincideau cu cei aleși de părțile participante la tranzacțiile […] și […].
These factors typically lead to a reduction in the value of the land.
Aceste opțiuni reflectă pur și simplu deciziile comerciale strategice adoptate de către părțile implicate.
As the owner of the land, NEUWOGES must have been aware of these factors and must therefore have known that the 1997 valuation overestimated the land value.
Cel mai important aspect este faptul că toate aceste tranzacții s-au bazat pe același model de tranzacție.
In conclusion, NEUWOGES was demonstrably aware that some of the key assumptions underlying the 1997 valuation, especially regarding the modernisation costs, were unreliable.
În măsura în care contractele […] și […] se bazează pe același model de calcul, care, din perspectiva informațiilor disponibile, nu prezintă niciun motiv de îndoială, acestea indică conformitatea cu condițiile de piață a modelului de tranzacție pe care se bazează și tranzacția NEUWOGES.
The Commission therefore concludes that the 1997 valuation is not a reliable indication of the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at the time.
În acest context, este semnificativ faptul că așa-numitul „model de închiriere de bunuri imobiliare” ar fi fost ales atât de întreprinderile din sectorul public ([…]), cât și de cele din sectorul privat ([…]), fiind oferit atât întreprinderilor care doresc să se califice pentru reducerea datoriilor în temeiul legii privind ajutorul pentru acoperirea datoriilor vechi, cât și părților care nu intră în domeniul de aplicare al legii respective.
At the same time, the Commission is of the opinion that, on the basis of the information available to NEUWOGES at the relevant time, the ex-ante estimate of the property value that a MEO in the position of NEUWOGES might reasonably have obtained would probably have been very similar to that contained in the retrospective 2007 valuation.
Procedura de ofertare
As happened with the retrospective 2007 valuation, a MEO in the position of NEUWOGES would have based its ex ante expectations regarding achievable rent on the relevant rent table, would have estimated the modernisation costs as being closer to those agreed between BAVARIA and BRG, and would have adjusted the land value by taking into account value-reducing factors of which it was aware.
Context
In addition, a MEO in the position of NEUWOGES would have carefully evaluated the remaining useful life in the light of the envisaged modernisation and of comparison data (as was done in the 2007 evaluation), so that it is reasonable to conclude that a MEO in the position of NEUWOGES would have based its valuation on estimates of the remaining useful life similar to those contained in the retrospective 2007 valuation.
După cum s-a indicat deja, NEUWOGES nu și-a asumat nicio ofertă pe deplin funcțională, deschisă, transparentă, necondiționată și nediscriminatorie în vederea privatizării clădirilor vândute în cele din urmă către BAVARIA.
The Commission thus considers that a MEO in the position of NEUWOGES would reasonably have estimated the value of the property, before concluding the sale-and-lease-back transaction, to have been approximately EUR […] (as was the case in the 2007 valuation).
Cu toate acestea, NEUWOGES a solicitat inițial oferte din partea a 72 de potențiali cumpărători.
Comparison of outright sale and sale-and-lease-back
NEUWOGES susține că a ales beneficiarii mai mult sau mai puțin la întâmplare și că selectarea nu putea fi considerată ca fiind reprezentativă pentru ansamblul pieței.
To recap: the total value of the sale-and-lease-back transaction for NEUWOGES was EUR […].
Trimiterea acestor prime cereri de exprimare a interesului a condus la apariția altor contracte, printre altele, cu BAVARIA, care nu se numărase printre beneficiarii menționați în scrisoarea inițială.
In contrast, the above analysis revealed that NEUWOGOES would realistically have had to assume a value for the property of EUR […], which was a mere […]% higher than the value of the sale-and-lease-back transaction.
Rezultatul procedurii de ofertare
This small difference does not, however, mean that a MEO would have necessarily chosen the outright sale alternative:
Dintre numărul necunoscut de oferte primite, cinci au fost considerate „utilizabile” [110].
First, it must not be overlooked that the outright sale alternative at issue related to an outright sale of the buildings and attached land, whereas BAVARIA bought only the buildings, while merely acquiring the rights to lease the land for 75 years.
Dintre acestea, două au fost totuși respinse, deoarece potențialii cumpărători nu au putut prezenta o ofertă completă „din cauza restricțiilor de timp”.
The land as such remained in the ownership of NEUWOGES.
Altele două au fost, de asemenea, respinse din motive economice.
The land alone was estimated by NEUWOGES to have a value of EUR […] (as in the 2007 valuation).
Cea de-a cincea ofertă, primită din partea Felske Immobilien, a fost respinsă deoarece prețul oferit a fost considerat prea scăzut (Felske oferise […] EUR/m2, ceea ce a dus la un preț total de cumpărare în valoare de […] EUR).
While it is difficult to put a precise figure on the value that NEUWOGES maintained by merely leasing the land rather than selling it, it must be concluded that NEUWOGES’ retaining ownership of the land justified a somewhat lower transaction price.
Pe lângă aceste cinci oferte, au fost depuse alte trei oferte, provenind din partea societății BAVARIA și a altor doi ofertanți nesolicitați.
Second, it must be observed that there is some doubt as to whether the price that a MEO in the position of NEUWOGES would have estimated could actually have been achieved.
În timp ce negocierile au fost, de asemenea, inițiate cu unul dintre ceilalți doi ofertanți nesolicitați, această ofertă a fost, în cele din urmă, respinsă din motive economice neprecizate [111].
The only concrete purchase offer that NEUWOGES has submitted information on came from Felske Immobilien, which apparently offered a price of EUR […] per m2, resulting in a total purchase price of EUR […] [108].
După finalizarea negocierilor finale, consiliul NEUWOGES a trebuit să aprobe contractele.
This offer was well over EUR 1 million lower than the price that a MEO in the position of NEUWOGES would have estimated.
Atunci când a prezentat contractele consiliului, conducerea a susținut că nu s-a putut obține un preț de vânzare mai ridicat, întrucât contractele au vizat numai un contract de constituire a dreptului de superficie (spre deosebire de o vânzare directă), că BRG va fi angajat pentru a efectua lucrările de modernizare și că NEUWOGES va continua să gestioneze clădirile pentru o perioadă suplimentară de 30 de ani [112].
Third, NEUWOGES, in estimating the profits that it expected to make from the general management contract, erroneously calculated profits only up to and including 2027.
Atunci când a fost întrebată despre diferența față de evaluarea din 1997, conducerea a afirmat din nou că nu s-a putut obține un preț mai mare pentru această tranzacție [113].
However, as the duration of the general management contract was 30 years from the end of the modernisation works (i.e. 30 years from the beginning of 1999), the calculation should have included profits up to and including 2028.
Deși această procedură de ofertare nu poate fi considerat o procedură deschisă, transparentă, necondiționată și nediscriminatorie, aceasta prezintă totuși unele indicații cu privire la ofertele disponibile pe piață.
Correcting the estimate in this way would add to the value of the sale-and-lease-back transaction.
În acest sens, este, de asemenea, semnificativ că s-a primit o serie de oferte nesolicitate, din care reiese că potențialii cumpărători care nu se numără printre cele 72 de societăți contactate inițial au avut și posibilitatea de a lua la cunoștință de procedură și de a participa.
In calculating the cash value of the future ground rent payments by BAVARIA to NEUWOGES, it was assumed, for the sake of simplicity, that the cost of living would not change and that the payments would therefore not need to be adjusted.
Evaluarea ofertelor de către NEUWOGES indică faptul că NEUWOGES a considerat oferta transmisă de BAVARIA drept cea mai bună disponibilă pe piață la momentul respectiv (1997-1998).
It is more realistic, however, to assume that the cost of living will generally rise, so that the payments due in the future will probably turn out to be higher than assumed.
Argumentul NEUWOGES, conform căruia oferta Felske era de fapt mai bună, nu stă în picioare.
This would again lead to an increase in the value of the contract.
Deși este adevărat că prețul oferit aparent de Felske ([…] EUR) a fost mai mare decât plata în avans efectuată în cele din urmă de BAVARIA ([…] EUR), trebuie arătat că tranzacția de vânzare și preluare prin leasing (leaseback) trebuie să fie evaluată în ansamblu și că valoarea totală a acesteia ([…] EUR) a fost mai mare decât prețul oferit de Felske.
In light of these considerations, it must be concluded that preferring the sale-and-lease-back transaction to attempting an outright sale was economically reasonable.
În acest sens, se poate afirma că, deși procedura de ofertare desfășurată nu era de natură să poată constitui o dovadă în sine că oferta BAVARIA a fost cea mai bună ofertă disponibilă pe piață, procedura indică acest lucru.
After comparing the value of the sale-and-lease-back transaction for NEUWOGES with the value of possible alternative actions, it must be concluded that the transaction was such that a MEO would also have entered into it.
În orice caz, caracterul restrâns al procedurii de ofertare nu oferă nicio explicație justificată că o ofertă mai bună ar fi fost pusă la dispoziția NEUWOGES la momentul respectiv (1997-1998).
BENCHMARKING
Alte tipuri de tranzacții disponibile la momentul respectiv
After having determined that choosing the sale-and-lease-back transaction over other alternatives was behaviour that a MEO would reasonably have engaged in, the Commission also examined, as a precautionary measure, whether the transaction corresponded to other contracts in evidence at the relevant time in the relevant market and whether there were other indications to undermine the Commission’s conclusion that the sale-and-lease-back transaction was in keeping with the principle of conduct by a MEO.
Cadrul de evaluare
The available information on comparable transactions relates to sale-and-lease-back agreements concluded by BAVARIA around the same time as the adoption of the measure.
Este util să se evalueze tranzacția în cauză în funcție de tipurile de tranzacții diferite, dar, în general, similare, oferite pe piață la momentul respectiv (1997-1998).
These contracts can indicate whether the sale-and-lease-back transaction in question was of a type that was also chosen by other market participants, including private undertakings, thereby pointing towards market conformity (section 7.4.1).
Tranzacția în cauză reprezintă o tranzacție tipică de vânzare și preluare prin leasing.
In addition, the limited bidding process carried out by NEUWOGES and a comparison with other financing transactions can shed some light on the market conformity of the transaction in question (sections 7.4.2 and 7.4.3).
Acordurile de vânzare și preluare prin leasing (leaseback) sunt, prin natura lor, operațiuni de finanțare.
Contracts related to three comparable transactions ([…]) were submitted for the purpose of comparison.
Prin cumpărarea unei proprietăți de la locatar, locatorul îi acordă locatarului lichidități și/sau finanțează investiții majore, cum ar fi modernizarea clădirilor vechi.
However, only the […] and […] contracts date from around the same time as the conclusion of the sale-and-lease-back transaction between BAVARIA and NEUWOGES and can thus be taken into account.
Pentru a putea să utilizeze în continuare proprietatea, în scopuri comerciale sau de altă natură, locatarul închiriază înapoi apoi această proprietate, rambursând astfel (integral sau parțial) investițiile locatorului pe durata contractului de închiriere.
It must first be noted that both of these transactions differ from the transaction in question with respect to duration, indexation of the fixed leasing payment, and modernisation.
Fiind o operațiune de finanțare, un acord de vânzare și preluare prin leasing are o anumită similitudine cu împrumuturile bancare și cele ipotecare.
NEUWOGES refers in particular to the difference in the indexation rate ([…]: 1,5 % per year; […]: adjustment to changes in the cost of living) to prove that the general management contract contained provisions that were not common market practice at the relevant time (1997/98).
Aceasta înseamnă că capitalul propriu și lichiditățile suplimentare obținute sunt disponibile pentru alte investiții sau că locatarul poate finanța investiții chiar și în cazul în care un împrumut clasic nu ar fi disponibil din cauza lipsei de capital propriu sau a unui grad ridicat de îndatorare.
BAVARIA indicates that the […] and […] transactions were examples of the implementation of its ‘real-estate leasing model’ [109], which suggests that the provisions of these contracts were established on the basis of calculations similar to those underlying the NEUWOGES/BAVARIA sale-and-lease-back transaction.
Întrucât cumpărătorul/locatorul trebuie să refinanțeze investițiile inițiale și să obțină profituri, rata de leasing este, în general, relativ mai ridicată decât rata dobânzii pentru un împrumut bancar comparabil (astfel cum se explică în detaliu în secțiunea următoare).
As discussed above (see recital 131), NEUWOGES could apparently choose the contract parameters freely within the framework of the leasing model offered by BAVARIA.
La sfârșitul contractului de închiriere, locatarul trebuie să răscumpere proprietatea, în caz contrar aceasta rămânând în proprietatea locatorului și fiind disponibilă pentru o utilizare ulterioară.
This means that NEUWOGES could have chosen a lower indexation or a higher deduction for costs.
Aceasta înseamnă că rata de închiriere depinde de valoarea reziduală a proprietății la sfârșitul contractului de închiriere încheiat între cele două părți.
The consequence would, of course, have been a lower upfront cash payment.
Având în vedere că valoarea reziduală este adesea dificil de estimat, în special în cazul contractelor de închiriere pe termen lung, aceasta reprezintă un factor de risc pentru locator, care se reflectă în rata de leasing.
It can be assumed that the same was true for […] and […].
Împrumuturile bancare tradiționale nu includ un astfel de risc, iar împrumuturile ipotecare îl includ doar într-o anumită măsură.
Since the contract partners were apparently free to choose the precise parameters of their transaction within the framework of the model offered by BAVARIA, it does not seem central to the market conformity of the NEUWOGES/BAVARIA sale-and-lease-back transaction whether the parameters chosen by NEUWOGES were the same as those chosen by the parties to the […] and […] transactions.
Consecința este că ratele de leasing și ratele dobânzilor pentru împrumuturi/ipoteci nu sunt pe deplin comparabile.
These choices simply reflected strategic business decisions by the parties involved.
Prin compararea ratelor de leasing pentru tranzacția în cauză cu rata medie a dobânzilor pentru credite/ipoteci disponibile la momentul respectiv (1997-1998), nu este posibil să se stabilească cu precizie dacă rata de leasing percepută a fost conformă cu condițiile pieței la momentul respectiv (1997-1998).
What is more relevant is the fact that all these transaction were based on the same transaction model.
Totuși, se poate preciza dacă rata de leasing a fost atât de mare încât se pare că niciun operator în economia de piață nu s-ar fi implicat în tranzacție în mod rezonabil.
To the extent that the […] and […] contracts are based on the same underlying calculation model — which in the light of the available information there is no reason to doubt — they point towards the market conformity of the transaction model underlying the NEUWOGES transaction as well.
În tranzacția în cauză, rata de leasing a fost stabilită inițial la […] % pe an din volumul total de investiții.
In this context it is significant that the ‘real-estate leasing model’ was apparently chosen by both public ([…]) and private ([…]) undertakings, and was offered both to undertakings wishing to qualify for debt relief under the Inherited Debt Support Law and to parties that did not come within the provisions of that law.
Din cauza indexării sumei datorate cu […] % pe an, rata de leasing va crește la […] % la sfârșitul contractului, astfel încât să se ajungă la o rată medie de […] % pe an.
As already indicated, NEUWOGES did not undertake a fully-fledged, open, transparent, unconditional and non-discriminatory tender with a view to privatising the buildings eventually sold to BAVARIA.
Trebuie arătat mai întâi că Tribunalul Regional din Rostock a apreciat rata de leasing în comparație cu ratele dobânzii pentru alte tranzacții.
However, NEUWOGES did initially solicit offers from 72 potential buyers.
S-a observat că evoluția ratelor dobânzilor la împrumuturile ipotecare pe o perioadă de 30 de ani a fost dificil de prezis, dar că ar fi fost de așteptat rate ale dobânzii de peste 10 % în perioadele cu rate ridicate ale dobânzii.
NEUWOGES claims that it chose the recipients more or less at random and that the selection could not be considered as representative of the entire market.
S-a observat că rata medie de leasing percepută de NEUWOGES nu ar putea fi considerată ca fiind neconformă cu condițiile pieței.
Further contacts resulted after these initial calls for expression of interest were sent out, inter alia, with BAVARIA, which had not been among the recipients of the initial letter.
Pentru comparație, sunt disponibile numai date destul de generale.
Result of the bidding process
Dintre toate datele colectate de Banca Federală a Germaniei (German Bundesbank) pentru luna ianuarie 1998 (în cazul în care tranzacția în cauză a fost încheiată), pot fi considerate relevante două tipuri de rate ale dobânzilor.
Of the unknown number of offers received, five were considered ‘useable’ [110].
În primul rând, sunt relevante ratele dobânzilor pentru „împrumuturile ipotecare garantate cu proprietăți imobiliare locative, cu rate ale dobânzilor fixe pe o perioadă de 10 ani”, deoarece și NEUWOGES ar utiliza proprietăți imobiliare locative drept garanție pentru un împrumut (indiferent dacă împrumutul respectiv ar îndeplini sau nu toate condițiile de formă ale unui împrumut ipotecar).
Of these, two were nevertheless rejected because the potential buyers could not present a full offer ‘because of time constraints’.
În al doilea rând, ratele dobânzilor pentru „împrumuturile cu rată fixă pe termen lung pentru întreprinderi și persoanele care desfășoară o activitate independentă, de 500000 EUR sau mai mult, dar mai mici de 5 milioane EUR” ar putea fi potrivite pentru comparație, deoarece NEUWOGES poate fi considerată ca fiind o întreprindere (în timp ce împrumuturile ipotecare sunt de obicei achiziționate de persoane private care mai degrabă trăiesc efectiv pe proprietatea în cauză decât o închiriază).
Two were furthermore rejected for economic reasons.
Potrivit Băncii Federale a Germaniei, în ianuarie 1998, împrumuturile ipotecare germane cu o rată a dobânzii fixă pe o perioadă de 10 ani au înregistrat o rată medie a dobânzii de 6,40 % pe an.
The fifth offer, from Felske Immobilien was rejected because the price offered was considered too low (Felske had offered EUR […] per m2, resulting in a total buying price of EUR […]).
La momentul respectiv, ratele dobânzii pentru acest tip de împrumut se încadrau într-un interval cuprins între 6,17 % pe an și 6,97 % pe an.
In addition to these five offers, three further bids were made, coming from BAVARIA and two other unsolicited bidders.
În ceea ce privește împrumuturile cu rată fixă și termene lungi, rata medie a dobânzii în ianuarie 1998 era de 6,35 % pe an și avea drept limite inferioare și superioare 5,55 % pe an și 7,73 % pe an.
While negotiations were also initiated with one of the other two unsolicited bidders, this bid was eventually also rejected for unspecified economic reasons [111].
Banca Federală a Germaniei nu specifică durata medie a unui „împrumut pe termen lung”.
Once the final negotiations had been concluded, NEUWOGES’ board had to approve the contracts.
Cu toate acestea, se poate presupune că aceasta nu ar fi mai mare de 10 ani și că ar fi probabil mai scurt decât această perioadă [114].