natgillin/translations-raw huggingface dataset:
When presenting the contracts to the board, the management argued that a higher sale price could not be obtained because the contracts concerned only a lease of the land (as opposed to an outright sale), BRG would be hired to carry out the modernisation works, and NEUWOGES would continue to manage the buildings for a further 30 years [112].
O comparație între rata de leasing plătită de NEUWOGES și ratele dobânzii disponibile din partea Băncii Federale a Germaniei pentru împrumuturile care au fost încheiate în aceeași perioadă (ianuarie 1998) trebuie să țină seama de următoarele elemente:
When asked about the difference from the 1997 valuation, the management again stated that a higher price could not be achieved for this transaction [113].
Rata medie anuală pentru contractele de leasing cu o durată de 30 de ani este de […] %.
While this bidding process cannot be classified as an open, transparent, non-discriminatory and unconditional tender, it nevertheless provides some indication of what offers were available on the market.
Cu toate acestea, după cum s-a arătat mai sus, această rată este rezultatul alegerii de către NEUWOGES a achitării unei rate de leasing mai scăzute la începutul perioadei contractuale, compensată de o rată de leasing mai mare mai târziu.
In this regard it is also significant that apparently a number of unsolicited bids were received, showing that potential buyers not among the 72 originally contacted companies also had an opportunity to learn of the process and participate.
Această opțiune presupune un cost, deoarece, dacă NEUWOGES ar fi optat pentru o rată forfetară de leasing de la bun început, aceasta ar fi trebuit să plătească o rată de doar […] % pe an [115].
The assessment of the bids by NEUWOGES indicates that NEUWOGES perceived BAVARIA’s bid to be the best available on the market at the relevant time (1997/98).
Cifrele oferite de Banca Federală a Germaniei sunt pentru împrumuturi cu rată fixă, ceea ce înseamnă că rata dobânzii este egală în fiecare an.
NEUWOGES’ argument that at least the Felske bid was actually better is unsustainable.
În cazul în care se presupune că NEUWOGES ar fi fost în măsură să negocieze un împrumut cu condiții de plată similare (mai precis plăți ale dobânzilor mai mici la început și plăți mai mari spre final), acesta ar implica, de asemenea, costuri suplimentare (din aceleași motive ca și pentru BAVARIA) [116].
While it is true that the price apparently offered by Felske (EUR […]) was higher than the upfront payment eventually made by BAVARIA (EUR […]), it must be pointed out that the sale-and-lease-back transaction has to be assessed as a whole and that its total value (EUR […]) was higher than the price offered by Felske.
Ratele dobânzii aplicate de Banca Federală a Germaniei ar trebui, prin urmare, să fie comparate cu rata de leasing forfetară în valoare de […] %;Rata de leasing a fost stabilită pentru o perioadă de 30 de ani.
In this light, it can be stated that, even though the bidding process carried out was not such as to constitute proof in itself that BAVARIA’s bid was the best available on the market, it points in this direction.
Deși se indexează anual, era perfect posibil, cât mai curând, la începutul contractului, să se calculeze rata medie de leasing a contractului.
In any event, the limited bidding process provides no substantiated indication that a better offer was available to NEUWOGES at the relevant time (1997/98).
Ratele dobânzilor ale Băncii Federale a Germaniei pentru împrumuturile ipotecare sunt stabilite numai pentru o perioadă de 10 ani (după cum s-a explicat mai sus, nu este clar pentru ce perioadă s-au stabilit ratele dobânzilor pentru întreprinderi, însă se poate presupune că perioada este de cel mult 10 ani).
Other types of transactions available at the relevant time
Cea mai adecvată valoare de referință ar fi ratele dobânzii fixate pentru 30 de ani, dar aceste date nu sunt publicate de Banca Federală a Germaniei.
Assessment framework
În general, împrumuturile cu dobândă fixă devin cu atât mai costisitoare cu cât sunt mai lungi.
It is helpful to assess the transaction in question against different, but generally similar, types of transactions offered on the market at the relevant time (1997/98).
De exemplu, cifrele Băncii Federale a Germaniei pentru luna ianuarie 1998 arată că un împrumut ipotecar cu o rată fixă de 5 ani a avut o rată medie a dobânzii de 5,85 %, comparativ cu 6,40 % pentru un împrumut cu o rată fixă de 10 ani.
The transaction in question is a typical sale-and-lease-back transaction.
Prin urmare, se poate presupune în siguranță că dobânda pentru un împrumut cu dobândă fixă pe o perioadă de 30 de ani ar fi fost cu mult mai ridicată decât valorile medii ale Băncii Federale a Germaniei de 6,35 % și 6,40 %;
Sale-and-lease-back agreements are, by nature, financing transactions.
Cifrele Bundesbank constituie atât o rată medie, cât și un interval de rate ale dobânzilor pe baza unui număr mare de contracte de împrumut germane încheiate în ianuarie 1998.
By buying a property from the lessee, the lessor provides the lessee with liquidity and/or finances major investments, such as the modernisation of old buildings.
Rata de leasing care s-a aplicat societății NEUWOGES reflectă în mod implicit riscul inerent al tranzacției pentru BAVARIA.
In order to continue using the property, for commercial or other purposes, the lessee then leases the property back, thereby (fully or partly) paying back the lessor’s investment over the duration of the lease contract.
Cea mai mare expunere a BAVARIA a fost la riscul de credit, mai precis la riscul că NEUWOGES ar da faliment sau că altfel nu și-ar îndeplini obligația de a efectua plățile de leasing necesare.
Being a financing transaction, a sale-and-lease-back agreement has a certain similarity with bank loans and mortgages.
În mod similar, o bancă ar fi făcut o evaluare a bonității NEUWOGES înainte de acordarea unui împrumut.
There are, however, some important differences that need to be kept in mind.
Clienților cu o bonitate mai scăzută (sau cu un risc de credit mai ridicat pentru bancă) li se percepe, de obicei, o rată mai ridicată a dobânzii pentru a compensa riscul suplimentar [117].
A sale-and-lease-back transaction enables the seller/lessee to finance major investments and gain instant liquidity without having to rely on own capital.
Așa cum s-a arătat mai sus (a se vedea secțiunea 7.3.1), NEUWOGES are o capacitate limitată de a obține noi împrumuturi, din cauza nivelului relativ ridicat al îndatorării și a faptului că propriul capital era blocat în alte proiecte de investiții.
This means that own capital and the additional liquidity obtained are available for other investments, or that the lessee can finance investments even where a traditional loan would not be available because of the lack of own capital or a high degree of indebtedness.
Totuși, în cazul în care o bancă ar fi fost dispusă să îi acorde un împrumut societății NEUWOGES, aceasta ar fi ținut cont de aceste elemente pentru a stabili rata dobânzii.
As the buyer/lessor has to re-finance its own initial investment and make a profit, the leasing rate is typically somewhat higher than the interest rate on a comparable bank loan (as explained in further detail in the following section).
Împrumuturile către societăți cu un nivel relativ ridicat al datoriilor și o contribuție redusă la investiții din capitalul propriu au rate mai mari ale dobânzii.
At the end of the lease contract, the lessee either has to repurchase the property or it remains in the ownership of the lessor and is available for further use.
Din acest motiv, orice comparație între rata de leasing plătită de NEUWOGES și ratele dobânzilor pentru împrumuturile disponibile pe piață ar trebui să se concentreze pe segmentul superior al intervalului privind rata dobânzii Băncii Federale a Germaniei [118].
This means that the leasing rate depends on the residual value of the property at the end of the lease contract concluded between the two parties.
După cum s-a menționat anterior, o societate de leasing trebuie să își refinanțeze investiția inițială (în acest caz, în principal prețul de cumpărare pentru blocurile de apartamente și costurile de modernizare).
As the residual value is often difficult to predict, especially in the case of long-term leases, it represents a risk factor for the lessor that is reflected in the leasing rate.
Rata dobânzii pe care trebuie să o plătească pentru propria refinanțare va depinde de o serie de factori, precum dimensiunea sa, nivelul său de îndatorare, proprietățile din portofoliul său etc. În orice caz, această rată a dobânzii este doar punctul de plecare, întrucât societatea de leasing (BAVARIA) trebuie, de asemenea, să fie despăgubită pentru riscurile pe care le suportă.
No such risk is involved in traditional bank loans, and only to a certain degree in mortgages.
Acestea pot include riscul de rată a dobânzii (riscul că va trebui să își refinanțeze investițiile pe baza unei rate variabile a dobânzii, în timp ce plățile de leasing au o rată fixă), riscul de credit (posibilitatea, după cum s-a discutat mai sus, că NEUWOGES va intra în faliment și că BAVARIA nu va fi în măsură să recupereze plățile de leasing încă datorate), precum și valoarea reziduală a riscurilor (incertitudinea referitoare la valoarea proprietății după expirarea contractului de închiriere).
The consequence is that the leasing rates and the interest rates for loans/mortgages are not entirely comparable.
De asemenea, societatea de leasing ar putea avea anumite costuri generale care ar trebui, de asemenea, să se reflecte în rata de leasing [119].
By comparing the leasing rate for the transaction in question with the average interest rates on loans/mortgages available at the relevant time (1997/98), it is not possible to determine precisely whether the leasing rate charged was in line with the market conditions at the relevant time (1997/98).
În cele din urmă, societatea de leasing are, de asemenea, intenția de a obține un profit și va ține seama de acest factor în stabilirea ratelor de leasing [120].
It is, however, possible to say whether the leasing rate was so high that it appears that no MEO would reasonably have engaged in the transaction.
Chiar dacă BAVARIA a fost în măsură să își refinanțeze investițiile la o rată a dobânzii mai mică decât cea pe care ar fi perceput-o NEUWOGES pentru un împrumut bancar, rata dobânzii de refinanțare ar fi trebuit să fie majorată având în vedere aceste elemente diferite (primă de risc, costuri și profit) pentru a obține rata de leasing aplicabilă, care, în cele din urmă, ar fi putut fi mai mare decât rata dobânzii pentru un împrumut clasic.
In the transaction in question, the leasing rate was initially set at […]% p.a. of the total investment volume.
Ținând seama de toate elementele sus-menționate, o rată de leasing de […] % pe an pentru o plată fixă de leasing (sau chiar de […] % pentru o plată de leasing indexată la […] %, deși această cifră pare a fi mai puțin potrivită în vederea unei comparații) pare rezonabilă în comparație cu cifrele prezentate de Banca Federală a Germaniei pentru împrumuturi.
Due to the indexation of the amount owed by […]% p.a., the leasing rate will rise to […]% at the end of the contract, resulting in an average leasing rate of […]% p.a.
Cifrele Băncii Federale a Germaniei trebuie să fie ajustate astfel încât să reflecte, de exemplu, o durată cu rată fixă de 30 de ani.
For the sake of comparison, if NEUWOGES had chosen not to index the leasing rate, it would have been set at […]% p.a. over the entire duration of 30 years.
Deși corecția solicitată pentru a ajunge la o valoare de referință adecvată nu poate fi calculată cu precizie, diferența dintre ratele medii ale dobânzii pentru împrumuturi și ipoteci și rata de leasing pare suficientă pentru a se concluziona că nu există indicații că rata de leasing a BAVARIA ar fi fost prea ridicată.
The ‘premium’ is then the cost of choosing lower leasing rates at the beginning, and higher leasing rates towards the end, of the contract, rather than stable rates throughout.
În consecință, Comisia concluzionează că rata de leasing aplicată de către BAVARIA a fost conformă cu condițiile pieței la momentul respectiv (sfârșitul anului 1997/începutul anului 1998).
It must first be pointed out that Rostock Regional Court assessed the leasing rate against interest rates for other transactions.
Informațiile disponibile arată că tranzacția dintre NEUWOGES și BAVARIA s-a încadrat în seria de tranzacții în care s-ar fi implicat în mod rezonabil un operator în economia de piață.
It observed that the development of the interest rates on mortgages over a time span of 30 years was difficult to predict, but that interest rates of over 10 % could be expected in periods of high interest rates.
Contractele comparate, procedura de ofertare și comparația cu alte instrumente de finanțare sugerează că tranzacția a fost conformă cu condițiile pieței la momentul respectiv și că modelul BAVARIA nu a fost supraevaluat.
It observed that the average leasing rate charged to NEUWOGES could not, then, be seen as being out of line with market terms.
EVALUARE SUPLIMENTARĂ: ELEMENTELE AJUTORULUI DE STAT RĂMAS ȘI COMPATIBILITATEA CU PIAȚA INTERNĂ
Only fairly general data is available for comparison.
Analiza principală a Comisiei demonstrează astfel că decizia NEUWOGES de a încheia o tranzacție de vânzare și preluare prin leasing a fost conformă cu principiul operatorului în economia de piață, ceea ce înseamnă că tranzacția nu a conferit niciun avantaj societății BAVARIA și că, prin urmare, acesteia nu i s-a acordat niciun ajutor.
Of all the data gathered by the German Bundesbank for January 1998 (when the transaction in question was concluded), two types of interest rates can be considered relevant.
Cu toate acestea, Comisia a analizat, de asemenea, dacă un rezultat diferit, și anume că NEUWOGES i-ar fi acordat de fapt un avantaj fondului BAVARIA, ar fi condus în mod necesar la constatarea că operațiunea era echivalentă cu un ajutor de stat incompatibil cu piața internă.
First, the interest rates for ‘mortgage loans secured by residential real estate with interest rates fixed for 10 years’ are of interest, since NEUWOGES too would use residential real estate as collateral for a loan (regardless of whether or not such a loan would meet all the formal conditions of a mortgage).
Pornind de la ipoteza că NEUWOGES nu a respectat principiul operatorului în economia de piață și că un avantaj i-ar fi fost astfel acordat fondului BAVARIA, Comisia a analizat, prin urmare, dacă măsurile ar fi fost considerate ajutor de stat în favoarea BAVARIA și dacă acest ajutor ar putea fi declarat compatibil cu piața internă.
Second, the interest rates for ‘long-term fixed-rate loans to enterprises and self-employed persons, EUR 500000 and over but less than EUR 5 million’ could also be suitable for a comparison, since NEUWOGES can be considered as an enterprise (while mortgages are usually taken out by private individuals who actually live in the property themselves rather than renting it out).
Elementele ajutorului de stat rămas
According to the Bundesbank, in January 1998 German mortgage loans with a 10-year fixed interest rate had an average interest rate of 6,40 % p.a.
Întreprinderea
At that time, interest rates for this type of loan normally spanned a range of 6,17 % p.a. to 6,97 % p.a.
Finanțarea publică acordată unei entități poate fi calificată drept ajutor de stat numai în cazul în care respectiva entitate este o „întreprindere” în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE.
For long-term fixed-rate loans, the average interest rate in January 1998 was 6,35 % p.a. and spanned a range of 5,55 % p.a. to 7,73 % p.a.
Curtea de Justiție a definit, în mod sistematic, o întreprindere ca fiind orice entitate angajată într-o activitate economică [121].
The Bundesbank does not specify the average duration of a ‘long-term’ loan.
O activitate economică este orice activitate care constă în furnizarea de bunuri și servicii pe piață [122].
However, it can be assumed that it would not be more than 10 years and would probably be shorter than that [114].
BAVARIA este implicată într-o serie de activități economice, cum ar fi investițiile comerciale în bunuri imobiliare și închirierea unor astfel de bunuri imobiliare către clienți comerciali și privați.
A comparison of the leasing rate paid by NEUWOGES with the available interest rates from the Bundesbank for loans that were concluded in the same time period (i.e. January 1998) must take the following elements into account:
Prin urmare, BAVARIA este o întreprindere în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE.
The average yearly leasing rate over the 30-year contract period is […]%.
Utilizarea resurselor de stat și imputabilitatea
However, as discussed above, this rate is the result of NEUWOGES’ choosing to pay a lower leasing rate at the beginning of the contract period, offset by a higher leasing rate later on.
Măsura trebuie să fie imputabilă statului și să fie finanțată din resurse de stat.
This choice comes at a cost, because if NEUWOGES had opted for a flat leasing rate from the start it would have had to pay a rate of only […]% per year [115].
În conformitate cu jurisprudența Curții de Justiție în cauza Stardust Marine [123], un ajutor de stat care nu este finanțat direct de la bugetul național poate îndeplini acest criteriu dacă fondurile sunt supuse controlului statului, iar decizia de a transfera aceste fonduri este imputabilă statului.
The figures from the Bundesbank are for fixed-rate loans, meaning that the interest rate is equal in each of the years.
NEUWOGES este deținută în proporție de 100 % de municipalitatea Neubrandenburg, fiind astfel o întreprindere publică în conformitate cu articolul 2 litera (b) din Directiva 2006/111/CE a Comisiei [124], astfel cum a fost menționat de către Curte în hotărârea pronunțată în cauza Stardust Marine.
If it is assumed that NEUWOGES would have been in a position to negotiate a loan with similar payment conditions (i.e. lower interest payments at the start and higher payments towards the end), this would also have come at a cost (for the same reasons as for BAVARIA) [116].
Municipalitatea Neubrandenburg deține toate acțiunile în cadrul societății NEUWOGES și, în calitate de acționar unic, își poate exercita un control semnificativ în cadrul consiliului de supraveghere și al adunărilor generale ale acționarilor.
The Bundesbank interest rates should therefore be compared with the flat leasing rate of […]%.The leasing rate has been fixed for a period of 30 years.
Prin urmare, Comisia concluzionează că municipalitatea este capabilă să controleze utilizarea fondurilor NEUWOGES.
Although it is indexed each year, it was perfectly possible, as early as at the start of the contract, to calculate the average leasing rate for the duration of the contract.
În consecință, tranzacția de vânzare și preluare prin leasing a implicat resurse de stat.
The Bundesbank interest rates for mortgages are fixed for only 10 years (as explained above, it is not known for which period the interest rates for enterprises are fixed, but it can be assumed that the period is of no more than 10 years).
În ceea ce privește imputabilitatea statului, Comisia constată că informațiile disponibile indică faptul că municipalitatea Neubrandenburg a fost implicată în mod semnificativ în încheierea tranzacției de vânzare și preluare prin leasing.
The most suitable benchmark would be interest rates fixed for 30 years, but these figures are not published by the Bundesbank.
Intrarea în această tranzacție a necesitat aprobarea consiliului de supraveghere al NEUWOGES, ai cărui membri au acționat în numele municipalității.
In general, fixed-interest rate loans become more expensive the longer their duration.
Înregistrările arată, de asemenea, că consiliul de supraveghere a fost implicat activ în negocierea contractelor.
For example, the Bundesbank figures for January 1998 show that a mortgage with a 5-year fixed rate had an average interest rate of 5,85 %, compared to 6,40 % for a loan with a 10-year fixed rate.
Prin urmare, Comisia constată că încheierea contractului de vânzare și preluare prin leasing este imputabilă statului.
Therefore, it can be safely assumed that the interest on a fixed-interest loan of 30 years’ duration would have been considerably higher than the Bundesbank averages of 6,35 % and 6,40 %.
Selectivitate
The Bundesbank figures provide both an average rate and a range of interest rates based on a large number of German loan contracts concluded in January 1998.
În temeiul articolului 107 alineatul (1) din TFUE, o măsură este considerată drept ajutor de stat numai dacă aceasta reprezintă o favorizare a „anumitor întreprinderi sau a producerii anumitor bunuri”.
The leasing rate that applied to NEUWOGES implicitly reflects the inherent risk of the transaction for BAVARIA.
Prin urmare, doar măsurile care acordă întreprinderilor un avantaj selectiv se încadrează în categoria ajutoarelor de stat.
BAVARIA’s greatest exposure was to credit risk, i.e. the risk that NEUWOGES would go bankrupt or otherwise not fulfil the obligation to make the required leasing payments.
Având în vedere că măsura în cauză este o tranzacție bilaterală între NEUWOGES și BAVARIA, orice avantaj acordat BAVARIA de către NEUWOGES ar fi fost selectiv în sensul că nicio altă întreprindere nu ar fi avut acces la acesta.
Similarly, a bank would have made an assessment of NEUWOGES’ creditworthiness before granting a loan.
Denaturarea concurenței și efectul asupra schimburilor comerciale
Clients with a lower creditworthiness (or a higher credit risk for the bank) are usually charged a higher interest rate to compensate for the additional risk [117].
Sprijinul public acordat întreprinderilor se consideră ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE numai dacă „denaturează sau amenință să denatureze concurența” și numai în măsura în care „afectează schimburile comerciale dintre statele membre”.
As discussed above (see section 7.3.1), NEUWOGES had a limited ability to obtain new loans because of its relatively high degree of indebtedness and the fact that its own capital was tied up in other investment projects.
O măsură acordată de un stat se consideră că denaturează sau amenință să denatureze concurența în cazul în care aceasta este de natură să îmbunătățească poziția concurențială a beneficiarului în comparație cu celelalte întreprinderi cu care acesta concurează [125].
If, however, a bank had been prepared to grant a loan to NEUWOGES, it would have taken these elements into account when setting the interest rate.
Prin urmare, se presupune că denaturarea concurenței se efectuează de îndată ce un stat acordă un avantaj economic unei întreprinderi într-un sector liberalizat unde există, sau ar putea exista, concurență.
Loans to companies with a relatively high level of debt and a low own-capital contribution to the investment have higher interest rates.
Jurisprudența instanțelor europene a stabilit că orice acordare de ajutoare unei întreprinderi care își exercită activitățile pe piața internă poate fi susceptibilă să afecteze schimburile comerciale dintre statele membre [126].
Because of this, any comparison of the leasing rate paid by NEUWOGES and the interest rates on loans available on the market should focus on the higher end of the Bundesbank interest-rate range [118].
BAVARIA concurează cu alte fonduri imobiliare și investitori corporativi din Germania și din alte state membre ale Uniunii pentru investitori și oportunități de investiții.
As mentioned above, a leasing company has to refinance its initial investment (in this case mainly the purchase price for the apartment blocks and the costs of modernisation).
Un avantaj financiar acordat fondului BAVARIA ar consolida poziția concurențială a întreprinderii și, prin urmare, ar fi de natură să denatureze concurența.