natgillin/translations-raw huggingface dataset:
15000 m2 at Ciudad Deportiva
Exemplul dat de Telefónica, care și-a transferat sediul central internațional în Las Tablas, a fost urmat și de alte societăți importante.
Total
Această transformare majoră a zonei Las Tablas într-o zonă complet amenajată și construită, înconjurată de blocuri de locuințe scumpe și de sedii ale corporațiilor multinaționale, a avut un efect puternic asupra valorii parcelei B-32.
Accordingly, the valuations used by the Madrid City Council, in 1998, as the basis for the transfer of plots B-32, 33 and 34, did not indicate that it would overcompensate Real Madrid.
În ceea ce privește evaluarea terenului în cadrul studiului furnizat Comisiei de CEIAM, Real Madrid constată că rezultatul acestui studiu nu este o valoare de piață adecvată pe care un cumpărător interesat ar fi dispus să o plătească.
It refers to the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [11] (the Land Sale Communication) which recognises that State valuation offices and public officers or employees are to be regarded as independent provided that undue influence on their findings is effectively excluded.
Un principiu de bază al valorii ipotecare este „principiul prudenței”.
The valuation methodology used to assess the value of the plots in the 1998 Agreement is employed by public authorities all over Spain to objectively determine the value of land [12].
Acesta reflectă faptul că este vorba despre o estimare deosebit de prudentă a valorii pe termen lung, întrucât noțiunea „valoare de piață” se referă la valoarea unei tranzacții desfășurate în condiții de concurență normală între un cumpărător interesat și un vânzător interesat.
The officials preparing valuation reports are experts in the field and are under personal duty to act in accordance with applicable law and procedures, and to uphold the principles of objectivity, neutrality and impartiality.
Noțiunea de valoare de piață estimează prețul care ar putea fi obținut pentru o proprietate la data evaluării.
The valuations they prepare are presumed fair and accurate, including when used in legal proceedings before a Spanish court.
În schimb, scopul preconizat al valorii ipotecare ar fi acela de a furniza o valoare sustenabilă, de durată, ca bază stabilă pentru a aprecia dacă un bun imobil este adecvat pentru a constitui o garanție pentru un credit ipotecar care va trece prin eventuale fluctuații ale pieței.
To deliberately adjust a valuation (up or down) to benefit a private party at the cost of the public administration would be unlawful under Spanish law.
Potrivit clubului Real Madrid, valoarea rezultată va fi, probabil, sub valoarea de piață.
For those reasons, Real Madrid considers that the valuations made in 1998 for the 1998 implementation agreement were independent expert valuations within the meaning of the Land Sale Communication.
Real Madrid consideră că este mai adecvat să se utilizeze metoda de evaluare reziduală statică, care se bazează pe estimări ale costurilor de infrastructură și de construcție și ale prețului de vânzare a unităților care urmează să fie construite.
In addition, the Aguirre Newman report estimates the 1998 market value of plot B-32 and the 15000 square metres at Ciudad Deportiva.
Real Madrid face referire la diversele scenarii din raportul CEIAM și, în special, la cel care presupune utilizarea terenului pentru activități sportive.
The results of the Aguirre Newman Report differ somewhat from the valuations agreed for the 1998 implementation agreement.
Real Madrid este de părere că acesta este plin de erori.
However, the results support the view that Real Madrid was not overcompensated in 1998.
În opinia clubului Real Madrid, principalele erori din raportul CEIAM legate de evaluarea parcelei B-32 ca teren destinat activităților sportive sunt:
In fact, the report indicates that the 1998 implementation agreement underestimated the 1998 value of the 15000 square metres at Ciudad Deportiva and overestimated the value of plot B-32 as well as of plots 33 and 34.
incapacitatea de a optimiza utilizarea terenului și a dotărilor: CEIAM nu ia în considerare, de exemplu, fluxurile de venituri generate de 25 % din teren pe care proprietarul, în temeiul reglementărilor în vigoare, l-ar fi putut utiliza pentru construcția de magazine și de spații de parcare;
Table 2
subestimarea cererii existente de utilizare a infrastructurii sportive: în 2011, Las Tablas era deja o zonă atractivă și prosperă, unde multe companii și-au stabilit sau urmau să își stabilească sediul central;
Valuations in the 1998 implementation agreement compared to those in the Aguirre Newman Report
calculul din cadrul raportului CEIAM se bazează pe un spațiu locuibil construit mai redus decât cel permis de clasificarea parcelei de teren (suprafața construibilă);
Value (Aguirre Newman)
CEIAM evaluează valoarea în cadrul unui scenariu cu un simplu drept de folosință a terenului („derecho de superficie”), în timp ce o evaluare adecvată a valorii de piață ar trebui să se bazeze pe transferul deplinei posesii și proprietăți asupra terenului.
(EUR)
Observații privind valoarea terenului din jurul stadionului Bernabéu
Value (1998 agreement)
Real Madrid arată că, în ceea ce privește modificarea PGOU referitoare la zonele situate în jurul stadionului Bernabéu și al cartierului Carabanchel, astfel cum s-a convenit în cadrul acordului de dezvoltarea urbană din 2011, modificarea preconizată a planului de dezvoltare urbană prevedea o extindere a suprafeței construibile (edificabilidad) pentru a permite extinderea stadionului și instalarea unui acoperiș.
Variation
Pentru a compensa aceste extinderi, legislația spaniolă prevede că proprietarul transferă 10 % din valoarea extinderii suprafeței construibile (aprovechamiento) către autoritatea publică.
Plots B-33 and B-34
În acest caz, potrivit planificării, o astfel de compensare consta în transferul către Consiliul municipal al orașului Madrid a parcelelor Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, care urmau să fie reclasificate din zone „rezidențiale” (residencial) în „zone verzi” și „echipamente publice” (equipamiento público).
Those elements would corroborate the view that the Madrid City Council acted like a private purchaser when entering into the 1996 land swap and the 1998 implementation agreement and did not transfer any benefit to Real Madrid.
Cu toate acestea, Hotărârea recentă nr. 77/2015 pronunțată de Tribunal Superior de Justicia de Madrid la 2 februarie 2015 a anulat această modificare din 2011 a PGOU.
The subsequent sale of the Ciudad Deportiva for EUR 53 million would confirm that Real Madrid clearly was not overcompensated when it sold the Ciudad Deportiva.
Observații primite de la alte părți interesate
In addition, the sale of the land at Julián Camarillo Sur by Real Madrid to third parties in 1999 for a price that was nearly identical to the value assigned for the 1998 implementation agreement corroborates the accuracy of the valuations of Madrid City Council.
Ecologistas en acción arată că, nici în 1998, parcelele care au fost clasificate drept terenuri destinate serviciilor publice, cum ar fi terenurile pentru activități sportive publice, nu puteau fi transferate către entități private.
Regarding the land valuation for plot B-32 in 2011, Real Madrid considers that the valuation made by the technical services of the Madrid City Council's Urban Development Department also constitutes an independent valuation.
Această interdicție s-ar aplica, de asemenea, terenurilor care nu încă fuseseră achiziționate de către municipalitate, dar care au fost incluse în planurile urbanistice cu o astfel de clasificare.
Real Madrid has asked Aguirre Newman to also estimate the value of plot B-32 in 2011.
Astfel, Legea nr. 9/2001 nu a adus nicio modificare.
The valuation made by the company, using established international valuation principles, indicates that the market value of plot B-32 in 2011 was EUR 22690000, i.e. almost exactly the same as the valuation made in the 2011 settlement agreement.
La fel ca Real Madrid, Ecologistas en acción atrage atenția Comisiei asupra Hotărârii nr. 77/2015 pronunțate de Tribunal Superior de Justicia de Madrid la 2 februarie 2015, care a anulat modificarea PGOU în ceea ce privește terenurile din jurul stadionului Bernabéu.
Moreover, Real Madrid draws attention to the fact that the value assigned to plot B-32 by the Real Estate Cadastre (Catastro Inmobiliario) in 2011 was even higher and arrived at an amount of EUR 25776296.
Tribunal Superior a constatat că nu există un interes general care să justifice modificările planului urbanistic legate de terenurile din jurul stadionului menționate la punctul 18 din decizia de inițiere a procedurii.
The Real Estate Cadastre is a State entity attached to the Ministry of Finance and Public Administrations.
Instanța consideră că tranzacția dintre Real Madrid și Consiliul municipal al orașului Madrid nu respectă considerațiile privind interesul public general al municipalității și că a fost dictată exclusiv de nevoile clubului în legătură cu proiectul său de modernizare a stadionului.
It does not depend on the Madrid City Council or any other municipal authority or body in Madrid.
Tribunal Superior de Justicia de Madrid a subliniat că deciziile privind planificarea urbanistică ale autorităților responsabile trebuie să servească în mod obiectiv interesului general, și nu intereselor unuia sau mai multor proprietari de terenuri sau chiar intereselor municipalității.
Real Madrid finds it even reasonable to assume that the cadastral staff did not know about the negotiations between Real Madrid and the Madrid City Council that led to the 2011 settlement agreement.
Celelalte părți interesate nu au contribuit cu elemente noi de fapt sau de drept.
According to law, the cadastral value must not exceed the market value of the land in question and is based e.g. on information regarding actual market transactions.
EVALUAREA AJUTORULUI
Regarding the value increase since 1998, Real Madrid explains that in 1998 the area covered by plot B-32 was an unproductive piece of land located in an entirely undeveloped area.
Conform informațiilor furnizate de Spania și de Real Madrid, Hotărârea nr. 77/2015 pronunțată de Tribunal Superior de Justicia de Madrid la 2 februarie 2015 a anulat modificarea PGOU în legătură cu terenurile din jurul stadionului Bernabéu al clubului Real Madrid.
Although an urban development plan had been approved by the Madrid City Council in 1997, such approval is no guarantee of the actual development of the land, which requires significant investments from private investors willing to assume risk.
Ca urmare a acestei hotărâri, acordul de dezvoltare urbană din 2011 a fost reziliat de părți.
The first building licenses in Las Tablas were not issued until 2001.
Prin urmare, acest acord nu va mai fi pus în aplicare, astfel încât evaluarea de către Comisie a acordului de dezvoltare urbană din 2011 a devenit lipsită obiect.
From that moment, significant construction had begun and it started to become clear that Las Tablas was likely to become a successful development.
În consecință, prezenta decizie examinează numai acordul de soluționare din 2011 în temeiul normelor privind ajutoarele de stat.
The relocation of the global head offices of Telefónica to Las Tablas was followed by other large companies.
Existența ajutorului
In 2011, the area was fully developed and had become a very popular residential and commercial area.
În conformitate cu articolul 107 alineatul (1) din tratat, sunt incompatibile cu piața internă ajutoarele acordate de state sau prin intermediul resurselor de stat, sub orice formă, care denaturează sau amenință să denatureze concurența prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producerii anumitor bunuri, în măsura în care acestea afectează schimburile comerciale dintre statele membre.
That dramatic transformation of Las Tablas into a fully developed and built-up area, surrounded by expensive apartment blocks and the headquarters of multinational corporations, had a strong effect on the value of plot B-32.
Condiții privind calificarea unei măsuri drept ajutor de stat
Regarding the valuation of the land by the study provided to the Commission by CEIAM, Real Madrid observes that the result of that study is not a proper market value which an interested and willing buyer would be prepared to pay.
Potrivit jurisprudenței constante, o măsură poate fi calificată drept ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din tratat dacă sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de această dispoziție [13].
Instead, the CEIAM study only determines an investment value, which according to Real Madrid constitutes the value of an asset to the owner or prospective owner for individual investment and operational objectives, and to arrive at that investment value the valuation method used by CEIAM (hereinafter the ‘order ECO 805/2003’) gives rise to a ‘mortgage lending value’.
Prin urmare, este clar stabilit faptul că, pentru a califica o măsură drept ajutor de stat în sensul acestei dispoziții, trebuie, mai întâi, ca aceasta să fie o intervenție a statului sau prin intermediul resurselor de stat; în al doilea rând, această intervenție trebuie să fie susceptibilă să afecteze schimburile comerciale dintre statele membre; în al treilea rând, aceasta trebuie să confere un avantaj selectiv unei întreprinderi și, în al patrulea rând, trebuie să denatureze sau să amenințe să denatureze concurența [14].
A basic mortgage lending value principle is the ‘prudence principle’.
Totuși, cu titlu preliminar, pentru ca normele privind ajutoarele de stat să se aplice, beneficiarul pretinsului ajutor trebuie să fie o „întreprindere” în sensul articolului 107 alineatul (1) din tratat.
It reflects the fact that it is a particularly cautious estimate of an enduring, long-term value, whereas the ‘market value’ concept refers to the value in an arm's-length transaction between a willing buyer and a willing seller.
Potrivit jurisprudenței, o întreprindere este o entitate angajată într-o activitate economică, indiferent de statutul său juridic și de modul în care este finanțată [15].
The market value concept estimates the price that could be obtained for a property at the valuation date.
Având în vedere obiectivele Uniunii Europene, activitățile sportive se supun legislației Uniunii în domeniul concurenței în măsura în care constituie activități economice [16].
In contrast, the intended purpose of mortgage lending value would be to provide a long-term, sustainable value as a stable basis for judging the suitability of a property as a security for a mortgage which will continue through potential market fluctuations.
În acest caz, Real Madrid operează un club de fotbal profesionist în scopul obținerii de profit, înregistrând venituri din vânzarea de bilete, din activități de marketing, din drepturi de difuzare, din activități comerciale, din sponsorizare etc. Prin urmare, clubul Real Madrid ar trebui să fie considerat drept întreprindere în sensul articolului 107 alineatul (1) din tratat.
According to Real Madrid the resulting value is likely to be below market value.
În ceea ce privește celelalte condiții care determină constatarea existenței unui ajutor de stat, acordul de soluționare din 2011 a fost încheiat de Consiliul municipal al orașului Madrid, care este o autoritate publică, și are drept rezultat compensarea clubului Real Madrid de către Consiliul municipal al orașului Madrid pentru nerespectarea obligației sale contractuale de a transfera o parcelă de teren prin transferul altor parcele de teren în valoare de 19972348,96 EUR.
Real Madrid finds it more suitable to use the static residual valuation method, which is based on estimates of the infrastructure and construction costs and the expected sales price of the units to be constructed.
În consecință, prima condiție pentru constatarea existenței unui ajutor este îndeplinită, întrucât acordul de soluționare din 2011 este imputabil Consiliului municipal al orașului Madrid și are drept rezultat transferul către Real Madrid a unor resurse de stat sub forma unui transfer de terenuri deținute de Consiliul municipal al orașului Madrid.
Real Madrid refers to the various scenarios used by the CEIAM Report and in particular to the one which supposes the use for sport.
În ceea ce privește cea de a doua condiție pentru constatarea existenței unui ajutor de stat, orice ajutor acordat clubului Real Madrid este susceptibil să afecteze schimburile comerciale intracomunitare, întrucât Real Madrid obține venituri din vânzarea de bilete, din activități de marketing, din drepturi de difuzare, din activități comerciale și din sponsorizare nu numai în Spania, ci și din surse de pe întreg teritoriul Uniunii.
Real Madrid is of the opinion that it is fraught with errors.
În plus, clubul concurează din punct de vedere economic cu cluburi de fotbal profesionist din întreaga Uniune și din Spania pentru obținerea acestor venituri și pentru achiziționarea de jucători de fotbal, astfel încât orice ajutor acordat este de natură să afecteze schimburile comerciale intracomunitare și să denatureze concurența, întrucât poziția financiară a clubului Real Madrid va fi consolidată în comparație cu concurenții săi pe piața fotbalului profesionist ca urmare a acordării acestui ajutor [17].
In view of Real Madrid, the principal errors of the CEIAM Report when valuing plot B-32 as a sports installation are:
În consecință, cea de a patra condiție pentru constatarea existenței unui ajutor de stat este, de asemenea, îndeplinită în cazul de față.
a failure to optimise the use of the land and the installations: CEIAM does not consider e.g. the revenue streams from the 25 % of the land the owner could, under existing regulations, have used for shops and parking spaces;
În ceea ce privește cea de a treia și ultima condiție pentru constatarea existenței unui ajutor de stat, acordul de soluționare din 2011 are un caracter selectiv, întrucât a fost încheiat numai cu clubul Real Madrid.
an underestimation of existing sport infrastructure user demand: in 2011 Las Tablas was already an attractive and affluent area where many large corporations had or will have their head offices;
Singura întrebare la care nu s-a răspuns este dacă acest acord conferă un avantaj economic clubului Real Madrid, aspect pe care Comisia îl va examina în detaliu mai jos.
CEIAM's calculation is based on a lower floor space built on the plot than allowed by the land classification (buildable area);
Principiul operatorului economic privat în economia de piață
CEIAM appraises the value under a scenario with a mere right to use the land (‘derecho de superficie’), whereas a proper market value appraisal should be based on the transfer of full possession and title to the land.
În sensul articolului 107 alineatul (1) din tratat, un avantaj este orice avantaj economic pe care o întreprindere nu l-ar fi obținut în condiții normale de piață, și anume în absența intervenției statului [18].
Comments regarding the land around the Bernabéu stadium
Pentru a se stabili dacă Real Madrid a obținut un avantaj economic ca urmare a încheierii acordului de soluționare din 2011, este necesar să se examineze dacă Real Madrid ar fi putut obține pe piață un avantaj identic celui care i-a fost pus la dispoziție prin intermediul resurselor de stat.
Real Madrid explains that, as regards the amendment of the PGOU related to the area surrounding the Bernabéu Stadium and the Carabanchel district as agreed to in the 2011 urban development agreement, the envisaged amendment of the urban development plan provided for an increase in buildable area (‘edificabilidad’) to allow the stadium to be enlarged and covered with a roof.
Conform jurisprudenței, tranzacțiile economice efectuate de un organism public sau de o întreprindere publică nu conferă un avantaj partenerilor săi la tranzacție și, prin urmare, nu constituie un ajutor de stat dacă sunt efectuate în concordanță cu respectarea condițiilor normale de piață [19].
To compensate for those developments, Spanish law provides that the owner shall transfer 10 % of the value of the increase in buildable area (‘aprovechamiento’) to the public authority.
Pentru a se stabili dacă o anumită tranzacție efectuată de o autoritate publică a respectat condițiile normale de piață, trebuie să se compare conduita acestei autorități publice cu cea a unui ipotetic „operator economic privat în economia de piață” care acționează în condiții normale de piață.
In that case, it was planned that such compensation consisted in the transfer to the Madrid City Council of the plots at Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, which would be reclassified from ‘residential’ (‘residencial’) to ‘green area’ and ‘public installations’ (‘equipamiento público’).
În cazul în care „operatorul economic privat în economia de piață” ar fi încheiat tranzacția respectivă în condiții similare, atunci existența unui avantaj poate fi exclusă în ceea ce privește tranzacția respectivă [20].
However, the recent judgment No 77/2015 of the Tribunal Superior de Justicia de Madrid of 2 February 2015 annulled that amendment of 2011 to the PGOU.
Pentru ca principiul operatorului economic privat în economia de piață [denumit în continuare „MEOP” (market economy operator principle)] să se aplice, autoritatea publică trebuie să demonstreze că a acționat la fel cum ar fi acționat un operator economic privat prudent în circumstanțe asemănătoare.
That judgment has become binding and prevents the entry into force of the 2011 urban development agreement.
Orice operator economic privat prudent în economia de piață ar efectua, în mod normal, propria sa evaluare ex ante a logicii comerciale de a încheia un acord specific [21].
Real Madrid stresses that that agreement bears no relation whatsoever with the 2011 settlement agreement.
Prin urmare, dacă un stat membru susține că o anumită tranzacție respectă MEOP, într-o situație în care există îndoieli, acesta trebuie să furnizeze dovezi care să arate că decizia de a efectua tranzacția a fost luată, la momentul respectiv, pe baza unor evaluări economice temeinice comparabile cu cele pe care, în circumstanțe similare, un operator privat rațional (având caracteristici similare cu cele ale autorității publice în cauză) le-ar fi efectuat pentru a determina rentabilitatea sau avantajele economice ale tranzacției.
So far, no land has been transferred between the Madrid City Council and Real Madrid under the 2011 urban development agreement.
În acest scop, evaluările efectuate după încheierea tranzacției, pe baza unei constatări retrospective a caracterului rațional din punct de vedere economic sau pe baza unor justificări ulterioare cu privire la măsurile pentru care s-a optat efectiv, sunt irelevante [22].
In fact, the respective plans of the parties have been cancelled.
Măsura supusă examinării în cazul de față este un acord încheiat între o autoritate publică și un operator economic în vederea soluționării unui litigiu.
Comments from other interested parties
Pe baza acestui acord, Real Madrid s-a angajat să renunțe la solicitarea de reparații în justiție pentru neîndeplinirea de către Consiliul municipal al orașului Madrid a obligațiilor care îi reveneau în temeiul acordului de punere în aplicare din 1998, în schimbul plății unei compensații de către Consiliul municipal al orașului Madrid către Real Madrid.
Ecologistas en acción argue that even in 1998 plots which were classified for public services, like public sport use, could not be transferred to private parties.
Potrivit Spaniei, din cauza imposibilității juridice de a-și îndeplini obligația care îi revenea în temeiul acordului de punere în aplicare din 1998 de a transfera parcela B32 către Real Madrid, Consiliul municipal al orașului Madrid a fost obligat, în conformitate cu legislația spaniolă, să ofere o compensație clubului Real Madrid pentru neîndeplinirea obligației contractuale respective în cuantum egal cu valoarea curentă a parcelei de teren în cauză.