natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The measure has the potential to affect trade between Member States.
În al treilea rând, un exercițiu de analiză comparativă este efectuat prin compararea tranzacției în cauză cu tranzacții de vânzare și preluare prin leasing (leaseback) similare, încheiate aproximativ în aceeași perioadă, prin analizarea rezultatelor unei proceduri de achiziții prin licitație restrânsă efectuate de NEUWOGES și prin compararea condițiilor tranzacției cu ratele standard ale dobânzii în cazul altor tranzacții de finanțare disponibile la momentul respectiv (sfârșitul anului 1997/începutul anului 1998) (secțiunea 7.4).
Selective advantage conferred upon an undertaking: general principles
Luate împreună, aceste trei niveluri de analiză permit formularea unei concluzii cu privire la acționarea societății NEUWOGES ca operator în economia de piață.
According to the settled case-law of the Court of Justice, the conditions that a measure must meet in order to be regarded as ‘aid’ within the meaning of Article 107 TFEU are not met if the recipient undertaking, in circumstances corresponding to normal market conditions, could have obtained the same advantage as that made available to it through state resources.
IMPLICAȚIILE FINANCIARE ALE TRANZACȚIEI PENTRU NEUWOGES
In order to assess whether the same measure would have been adopted in normal market conditions by a MEO in a situation as close as possible to that of the State, only the benefits and obligations linked to the capacity of the State as shareholder — to the exclusion of those linked to its capacity as a public authority — are to be taken into account [45].
Primul pas în analiza implicațiilor financiare ale tranzacției avute în vedere este stabilirea naturii tranzacției.
The applicability of the MEO test ultimately depends on the Member State concerned having conferred, in its capacity as an economic operator and not in its capacity as public authority, an economic advantage on an undertaking.
În acest caz, întrebarea centrală este în esență dacă cele două contracte încheiate între NEUWOGES și BAVARIA reprezintă două părți ale unei tranzacții unice și integrate sau dacă trebuie considerate ca tranzacții distincte (secțiunea 7.2.1).
It follows that, if a Member State relies on that principle during the administrative procedure, it must, where there is doubt, establish unequivocally and on the basis of objective and verifiable evidence that it took the measure in its capacity as an economic operator.
În al doilea rând, pentru a facilita o evaluare adecvată a impactului financiar al tranzacției asupra NEUWOGES, se analizează natura specifică a unei operațiuni de vânzare și preluare prin leasing (leaseback) (secțiunea 7.2.2).
That evidence must show clearly that, before or at the same time as conferring the economic advantage, the Member State concerned took the decision to carry out a commercial operation in respect of the undertaking by means of the measure actually implemented.
După analizarea separată și în detaliu a impactului financiar al contractului de constituire a dreptului de superficie (secțiunea 7.2.3) și al contractului de administrare generală (secțiunea 7.2.4), se va efectua o evaluare generală a câștigurile care se speră să fie obținute de NEUWOGES în urma tranzacției (secțiunea 7.2.5).
In that regard, it may be necessary to produce evidence showing that the decision was based on economic evaluations comparable to those that a rational private operator in a situation as close as possible to that of the Member State would have had carried out before making the investment, in order to determine the future profitability of that investment.
Evaluare comună/separată a contractelor în cauză
By contrast, for the purposes of showing that, before or at the same time as conferring the advantage, the Member State took that decision as a MEO, it is not enough to rely on economic evaluations made after the advantage was conferred, or on a retrospective finding that the investment made by the Member State concerned was actually profitable, or on subsequent justifications of the course of action actually chosen [46].
Mai întâi, trebuie să se sublinieze că atât decizia Comisiei de inițiere a procedurii, cât și hotărârea Tribunalului Regional din Rostock au concluzionat că cele două contracte în cauză ar fi trebuit să fie analizate împreună [47].
It follows from the foregoing, first, that the documents presented by the parties that post-date the adoption of the measure cannot be taken into account as such for the application of the MEO test in this case.
Investigația oficială a confirmat această constatare, din următoarele motive:
It follows from the above, second, that the effect of the Inherited Debt Support Law on the financial situation of NEUWOGES cannot be taken into account either for the application of the MEO test in this case.
cele două contracte reprezintă părți complementare ale unei singure tranzacții de vânzare și preluare prin leasing.
Indeed, the Inherited Debt Support Law pursued a public policy purpose, and only a limited category of companies (Section 2 of the Inherited Debt Support Law) was eligible for the benefits awarded by it.
Broșura realizată de BAVARIA, prin care își promovează modelul său special de vânzare și preluare prin leasing (leaseback), a arătat că tranzacția ar urma să fie realizată prin intermediul a două contracte, unul care reglementează vânzarea, celălalt care reglementează preluarea prin leasing (leaseback) [48].
This law would not have been applicable to a MEO in a situation as close as possible to NEUWOGES.
Cele două contracte au fost apoi numite întotdeauna drept un singur pachet al tranzacției;
Structure of the assessment in the present case
aceste contracte au fost încheiate la aceeași dată (21 ianuarie 1998) și fac trimitere unul la celălalt [49], ceea ce indică faptul că sunt strâns interconectate și că niciunul dintre contracte nu ar fi fost încheiat fără celălalt;
In order to determine whether the contracts at issue have granted an advantage to BAVARIA, it must be determined whether those contracts fell within the range of transactions a MEO in a situation as close as possible to NEUWOGES’ would have engaged in.
clauzele contractuale sunt indisolubil legate una de cealaltă, așa cum reiese din calculele originale efectuate de BAVARIA cu privire la prețuri, transmise de NEUWOGES [50].
The Commission’s assessment comprises three steps.
Suma de numerar de plată în avans a depins de plata lunară de leasing de către NEUWOGES, precum și de investițiile efectuate de BAVARIA pentru modernizarea clădirilor.
First, as a preliminary step, the financial implications of the transaction for NEUWOGES are analysed to determine what profits it could expect to obtain from the transaction (section 7.2).
Într-adevăr, într-o tranzacție de vânzare și preluare prin leasing, plata de leasing servește pentru a rambursa investiția inițială a locatorului.
Second, in order to determine whether any available alternative would have been economically more attractive, the sale-and-lease-back transaction is compared to other options, such as a direct sale (section 7.3).
Acest lucru înseamnă că, în cazul în care dispozițiile contractului de administrare generală ar fi fost diferite, cifrele din contractul de constituire a dreptului de superficie s-ar fi modificat, la rândul lor, și invers [51];
Third, a benchmarking exercise is carried out by comparing the transaction in question with similar sale-and-lease-back transactions concluded around the same time, by analysing the results of a limited bidding process carried out by NEUWOGES, and by comparing the terms of the transaction with the standard interest rates of other financing transactions available at the relevant time (late 1997/early 1998) (section 7.4).
procesele-verbale ale reuniunilor consiliului de supraveghere al NEUWOGES arată că cele două contracte au fost întotdeauna considerate de NEUWOGES ca făcând parte dintr-o singură tranzacție [52].
Taken together, these three levels of analysis enable a conclusion to be drawn concerning whether NEUWOGES behaved like a MEO.
De exemplu, ofertele din cadrul reuniunilor consiliului de supraveghere din 30 octombrie 1997 și din 16 decembrie 1997 menționează că finanțarea prețului de cumpărare de către cumpărător se bazează pe un model de leasing, arătând că NEUWOGES era conștientă de legătura dintre contractul de constituire a dreptului de superficie și contractul de administrare generală.
THE FINANCIAL IMPLICATIONS OF THE TRANSACTION FOR NEUWOGES
În mod similar, în cadrul reuniunii din 16 decembrie 1997, conducerea NEUWOGES a explicat consiliului de supraveghere că plata negociată cu BAVARIA a fost prețul care ar putea fi obținut pentru acest „pachet” și că „pachetul” a implicat unele riscuri pentru societate, care au fost, totuși, suportabile.
The first step in the analysis of the financial implications of the transaction under scrutiny is to determine the nature of the transaction.
Trimiterea la „pachet” și riscul implicat demonstrează din nou că ambele contracte au fost percepute ca fiind o singură tranzacție.
In this case, the question revolves mainly around whether the two contracts concluded between NEUWOGES and BAVARIA constitute two parts of an integrated, single transaction or whether they must be assessed as separate transactions (section 7.2.1).
Argumentele NEUWOGES referitoare la autentificarea unuia dintre contractele în cauză nu sunt convingătoare.
Second, in order to facilitate a proper assessment of the financial impact of the transaction on NEUWOGES, the particular nature of a sale-and-lease-back operation is examined (section 7.2.2).
Argumentul principal al NEUWOGES este faptul că această neautentificare demonstrează intenția părților de a încheia două contracte distincte și autonome unul în raport cu celălalt.
After the financial impact of the land-lease and sale contract (section 7.2.3) and the general management contract (section 7.2.4) has been separately analysed in depth, a global assessment of the profitability to be expected from the transaction for NEUWOGES is undertaken (section 7.2.5).
Comisia subliniază că, întrucât intervențiile de stat iau forme diverse și trebuie analizate în funcție de efectele lor, nu se poate exclude că mai multe intervenții succesive ale statului trebuie să fie considerate o intervenție unică, în vederea aplicării articolului 107 alineatul (1) din TFUE.
Joint versus separate assessment of the contracts in question
Aceasta ar putea fi situația în special atunci când intervențiile consecutive, în special având în vedere succesiunea lor, scopul acestora și situația întreprinderii la momentul acestor intervenții sunt atât de strâns legate între ele încât sunt inseparabile unele de altele [53].
It should first be pointed out that both the Commission’s Opening Decision and Rostock Regional Court’s judgment concluded that the two contracts in question had to be analysed in conjunction with one another [47].
Noțiunea de operațiune unică în sensul legislației UE privind ajutoarele de stat este, prin urmare, mai largă decât noțiunea unei operațiuni unice în temeiul legislației germane.
The formal investigation confirmed that finding, for the following reasons:
Considerațiile enumerate la considerentul 105 demonstrează că, pe baza cronologiei, scopului și situației întreprinderii la momentul în care au fost încheiate contractele în cauză, aceste contracte trebuie să fie considerate ca fiind o operațiune unică în sensul legislației UE privind ajutoarele de stat.
The two contracts constitute mutually complementary parts of a single sale-and-lease-back transaction.
Context: modul de funcționare a tranzacțiilor de vânzare și preluare prin leasing
The leaflet produced by BAVARIA, advertising its particular sale-and-lease-back model, indicated that the transaction would be implemented via two contracts, one regulating the sale and one the lease-back [48].
Tranzacția dintre BAVARIA și NEUWOGES se bazează pe modelul de leasing imobiliar al societății BAVARIA (Leasingmodell Immobilien).
The two contracts were then always referred to as one package transaction.
Formula care stă la baza acestui model este că cumpărătorul (BAVARIA) finanțează investiția sa inițială prin închirierea clădirilor achiziționate înapoi către vânzător (NEUWOGES).
The contracts were concluded on the same day (21 January 1998) and refer to one another [49], indicating their close connection and the fact that neither of the contracts would have been concluded without the other.
Pentru a determina volumul de investiții și plățile de leasing corespunzătoare, modelul de leasing utilizează o formulă simplă, prin care volumul de investiții se calculează prin împărțirea plăților anuale nominale la rata de leasing (exprimată ca procentaj):
The terms of the contracts are inseparably linked to one another, as is evidenced by BAVARIA’s original price calculation, submitted by NEUWOGES [50].
volumul de investiții …
The amount of the upfront cash payment depended on the leasing payment to be paid on a monthly basis by NEUWOGES and BAVARIA’s investment in the modernisation of the buildings.
plata de leasing lunară …
Indeed, in a sale-and-lease-back transaction, the leasing payment serves to repay the lessor’s original investment.
rata de leasing
This means that, if the provisions of the general management contract had been different, the figures in the land-lease and sale contract would have changed as well, and vice versa [51].
Rata de leasing, la rândul său, rezultă dintr-o combinație între durata contractului, indexarea plăților de leasing și valoarea reziduală a clădirilor:
The minutes of NEUWOGES’ supervisory board meetings show that the two contracts were always considered by NEUWOGES as forming part of one single transaction [52].
Rata de leasing (%):
For instance, the submissions to the supervisory board meetings of 30 October 1997 and 16 December 1997 state that the financing of the purchase price by the buyer is based on a leasing model, showing that NEUWOGES was well aware of the connection between the land-lease and sale contract and the general management contract.
Durată: 25 de ani
Similarly, during the meeting on 16 December 1997, the management of NEUWOGES explained to the supervisory board that the payment negotiated with BAVARIA was the price that could be achieved for this ‘package’ and that the ‘package’ entailed some risks for the company, which were, however, bearable.
Valoare reziduală (%)
The reference to the ‘package’ and the risk involved again demonstrates that both contracts were perceived as a single transaction.
Indexare
NEUWOGES’ arguments relating to the failure to have one of the contracts in question notarised are unpersuasive.
Durată: 30 de ani
NEUWOGES’ main argument is that this failure to notarise demonstrates the intention of the parties to conclude two separate, mutually independent contracts.
Este, așadar, evident că volumul de investiții depinde de rata de leasing și de plățile lunare de leasing și invers.
The Commission points out that, as state interventions take various forms and must be assessed in relation to their effects, it cannot be excluded that several consecutive measures of state intervention must, for the purposes of Article 107(1) TFEU, be regarded as a single intervention.
De îndată ce participanții la tranzacție au ales parametrii de bază (durata, indexarea anuală, valoare reziduală) și volumul țintă de investiții globale sau plățile de leasing lunare intenționate, se pot calcula parametrii absenți.
That could be the case in particular where consecutive interventions, especially having regard to their chronology, their purpose and the circumstances of the undertaking at the time of those interventions, are so closely linked to each other that they are inseparable from one another [53].
Formula este de așa natură încât o durată mai mică, o valoare reziduală mai mică, o indexare mai redusă sau plăți de leasing lunare nominale mai scăzute vor conduce la o scădere a volumului total al investiției.
The notion of a single transaction for the purpose of EU state aid law is therefore broader than the notion of a single transaction under German contract law.
De îndată ce se stabilește volumul total al investițiilor, se deduc costurile pentru modernizare, impozite și alte costuri potențiale.
The considerations listed in recital 105 show that, based on the chronology, the purpose, and the circumstances of the undertaking at the time the contracts in question were concluded, those contracts have to be regarded as a single transaction for the purpose of EU state aid law.
Suma rămasă reprezintă prețul de cumpărare.
Background: how the sale-and-lease-back transaction works
În cadrul tranzacției de vânzare și preluare prin leasing dintre NEUWOGES și BAVARIA, acest preț de cumpărare (plată în avans în numerar) nu face nicio distincție între prețul plătit pentru deținerea clădirilor și chiria pentru terenuri.
The transaction between BAVARIA and NEUWOGES is based on BAVARIA’s real-estate leasing model (Leasingmodell Immobilien).
Calculul care stă la baza tranzacției BAVARIA-NEUWOGES
The basic formula underlying this model is that the buyer (BAVARIA) finances its original investment by leasing the purchased buildings back to the seller (NEUWOGES).
Volumul total de investiții
To determine the investment volume and the corresponding leasing payments, the leasing model uses a simple formula, by which the investment volume is calculated by dividing the nominal yearly leasing payment by the leasing rate (expressed as a %):
[…] EUR
Investment Volume
Taxe și impozite
Monthly Leasing Payment
Remunerație de privatizare
Leasing Rate
Preț de cumpărare
The leasing rate, in turn, results from a combination of the duration of the contract, the indexation of the leasing payment, and the residual value of the buildings:
Tranzacțiile de vânzare și preluare prin leasing în cauză sunt compuse din două elemente, mai precis contractul de constituire a dreptului de superficie și contractul de administrare generală care, la rândul lor, sunt legate de contractul forfetar global.
Leasing Rate (%):
Implicațiile financiare ale contractului de constituire a dreptului de superficie, contractul de administrare generală, precum și contractul forfetar global pentru NEUWOGES trebuie să fie evaluate din această perspectivă.
Duration: 25 years
Determinarea impactului financiar probabil asupra NEUWOGES al contractului de constituire a dreptului de superficie
Residual Value (%)
Elementele esențiale ale contractului de constituire a dreptului de superficie sunt vânzarea clădirilor și crearea unui fond de închiriere de 75 de ani a terenului pe care sunt amplasate acestea.
Indexation
BAVARIA s-a angajat să plătească un total de […] EUR către NEUWOGES, din care […] EUR au constituit chiria capitalizată pe teren pentru perioada care se încheie la 31 decembrie 2028, iar […] EUR au constituit prețul de cumpărare a clădirilor [54].
Duration: 30 years
De la 1 ianuarie 2029, BAVARIA va trebui, de asemenea, să plătească o chirie anuală pentru terenuri, în proporție de […] % din valoarea actuală a terenurilor, care a fost calculată la […] EUR/m2 sau […] EUR/an, pe o perioadă de 10 ani [55].
It is, then, clear that that the investment volume depends on the leasing rate as well as on the monthly leasing payments and vice versa.
Începând cu 2039 și până în momentul în care expiră contractul de constituire a dreptului de superficie la sfârșitul anului 2073, este prevăzută o adaptare a chiriei la indicele costului total, în măsura în care acesta din urmă variază cu mai mult de […] % [56].
Once the participants in the transaction have chosen the basic parameters (duration, yearly indexation, residual value) and either the target overall investment volume or the intended monthly leasing payments, the missing parameters can be calculated.
Pe lângă achiziționarea clădirilor și obținerea unei închirieri a terenului pe care acestea sunt construite, BAVARIA a acceptat obligația de a moderniza clădirile, fiind de acord să încheie un contract cu filiala BRG a societății NEUWOGES pentru lucrările de construcții.
The formula is such that a shorter duration, a lower residual value, a lower indexation or lower nominal monthly leasing payments will all lead to a lower total investment volume.
Pentru a determina prețul de cumpărare care trebuie plătit de BAVARIA către NEUWOGES în temeiul contractului de constituire a dreptului de superficie, părțile și-au asumat o plată de leasing lunară în valoare de […] EUR/m2, o indexare de […] % pe an, o valoare reziduală a clădirilor de […] % (care trebuie plătită de către NEUWOGES după expirarea contractului de constituire a dreptului de superficie încheiat pe o perioadă de 75 de ani și care se bazează pe o evaluare realizată de un expert la vremea respectivă), precum și o durată de 30 de ani pentru preluarea prin leasing (leaseback) [57].
Once the overall investment volume has been determined, the costs for modernisation, taxes and other potential costs are deducted.
Volumul total al investițiilor care rezultă din aceste estimări se ridică la […] EUR [58].
The remaining amount represents the purchase price.
După deducerea costurilor de privatizare cu […] EUR, costurile de privatizare în valoare de […] EUR și impozitele/taxele în valoare de […] EUR, prețul de vânzare care rezultă a fost stabilit la […] EUR [59].
In the NEUWOGES/BAVARIA sale-and-lease-back transaction, this purchase price (upfront cash payment) does not differentiate between the price paid for the ownership of the buildings and the rent for the land.
EUR
Calculation underlying the BAVARIA — NEUWOGES transaction
Acest preț final a fost apoi divizat în prețul clădirilor ([…] % = […] EUR) și chiria capitalizată pentru terenuri ([…] % = […] EUR) [60].
Total Investment Volume
Sumele alocate terenului și clădirilor nu au fost calculate separat, ci mai degrabă stabilite ca porțiuni din prețul total de vânzare.
EUR […]
Primele beneficii pe care NEUWOGES le-a obținut din tranzacție au fost, prin urmare, plata în numerar de […] EUR și, începând de la 30 de ani, veniturile din chiriile pe terenuri, care urmează să fie plătite de către BAVARIA.
Taxes and Fees
Alți factori
Privatisation Remuneration
Remunerație de privatizare
Purchase Price
Înainte de a continua, este necesar să se arate că plățile în numerar în valoare de […] EUR efectuate de BAVARIA către NEUWOGES ca remunerație de privatizare trebuie, în orice caz, să fie luate în considerare.
The sale-and-lease-back transaction in question consists of two elements, the land-lease and sale contract and the general management contract, which are in turn related to the global lump-sum contract.
În calitate de cumpărător al clădirilor și de locatar al terenurilor, BAVARIA a trebuit să depună eforturi clare pentru a vinde o parte din apartamente către chiriași în temeiul contractelor în cauză.
The financial implications of the land-lease and sale contract, the general management contract, and the global lump-sum contract for NEUWOGES have to be evaluated in this light.
Această condiție a fost inclusă în contract, astfel încât o vânzare să fie acceptată ca „privatizare mediată” în sensul legii privind ajutorul pentru acoperirea datoriilor vechi.
Determining the likely financial impact of the land-lease and sale contract on NEUWOGES
În conformitate cu această lege, un cumpărător comercial a trebuit să încerce să vândă către chiriași o parte cât mai mare posibil, cel puțin o treime, din apartamentele achiziționate în tranzacție [61].
The central components of the land-lease and sale contract are the sale of the buildings and the creation of a 75-year ground lease on the land on which they stand.
Această obligație implică depunerea de eforturi pentru a informa chiriașii cu privire la opțiunile lor și evaluarea interesului acestora pentru cumpărarea unor apartamente.