natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Finally, the fact cannot be ignored either that NEUWOGES’ management, which ran an undertaking that owned more than 30 % of the apartments in Neubrandenburg and thus had intimate knowledge of the local real-estate market, judged the risks involved in the sale-and-lease-back transaction to be bearable and based its own projections on a risk of loss of rent of […]%.
Pentru a recapitula: în temeiul contractului de constituire a dreptului de superficie, NEUWOGES putea preconiza următoarele beneficii:
It is not clear why these experts in the local real-estate market would have based their calculations on this assumption if it had been as unreasonably low as NEUWOGES now claims.
În plus, s-a presupus (astfel cum a fost stabilit în secțiunea 7.2.4 de mai sus) că, având în vedere așteptările rezonabile ale NEUWOGES, contractul de administrare generală a avut o valoare în numerar actualizată de […] EUR.
At the same time, account has to be taken of the documents provided by NEUWOGES in connection with the issue of whether a prudent participant in the relevant real-estate market (prefabricated apartment blocks in East Germany) would have expected higher vacancy rates, in so far as the documents date from before the conclusion of the sale-and-lease-back transaction.
Astfel, tranzacția de vânzare și preluare prin leasing (leaseback) a avut o valoare totală de […] EUR pentru NEUWOGES.
Of the studies provided, only the Pestel study dates from before the conclusion of the contracts at issue.
COMPARAȚIE CU ALTE OPȚIUNI ECONOMICE
In this context it must be observed, however, that the Pestel study concerns East Germany as a whole and does not take into account the specific local conditions in Neubrandenburg — a state of affairs that limits its probative value in the present context.
Pentru a se stabili dacă decizia NEUWOGES de a se angaja în tranzacții de vânzare și preluare prin leasing s-a încadrat în categoria de comportament economic în care s-ar fi implicat un operator în economia de piață rațional, valoarea tranzacției respective trebuie comparată cu cea a opțiunilor comerciale alternative.
While the study points to some general problems in the East German real-estate market, the study in itself is not sufficient to establish that a MEO would not have based its investment decision on an assumed risk of loss of rent of […]%.
Dacă NEUWOGES ar fi avut o alternativă care ar fi fost mai avantajoasă din punct de vedere economic, decizia de a se angaja în tranzacții de vânzare și preluare prin leasing nu poate fi considerată ca fiind o activitate pe care un operator în economia de piață ar fi adoptat-o în situația dată.
Rent
În acest context, ar trebui remarcat faptul că nici închirierea clădirilor fără o modernizare prealabilă a acestora, nici demolarea acestora nu ar fi fost alternative comerciale viabile.
Moving on to the rent, it must first be observed that NEUWOGES has not submitted that the expected rent levels after modernisation were set too high.
În primul rând, închirierea fără modernizare ar fi condus la venituri limitate și era evident că clădirile nemodernizate ar fi mai adesea lăsate vacante decât clădirile modernizate [101].
It claims, rather, that these could not be increased by as much as expected.
Prin urmare, nu există nicio bază solidă pentru a se concluziona că profiturile obținute din închirierea în continuare a clădirilor nemodernizate ar fi fost de așteptat să depășească profiturile obținute din tranzacțiile de vânzare și preluare prin leasing.
In the light of Rostock Regional Court’s finding that the average rent level of EUR […] per m2, on which the general management contract is based, was within the range set by the applicable rent table [95], it can be concluded that the initial average rent level was set at a realistic level.
De asemenea, demolarea nu ar fi creat niciun venit, ci ar fi implicat costuri de demolare.
As regards indexation of the agreed leasing payment, there is no direct evidence of what average increase of rent was generally expected in 1998.
Prin urmare, nici demolarea nu poate fi considerată o alternativă viabilă la momentul respectiv (1997-1998).
Nordrevision remarked only that the […]% per year originally set corresponded to the general inflation rate, but was not likely to be achievable in Neubrandenburg [96].
Alternativă de împrumut
The fact that NEUWOGES did eventually agree to an indexation of ‘only’ […]% and expected to be able to enforce rent increases of […]% every three years (or […]% p.a.) appears to demonstrate that it took this warning into account.
O primă alternativă posibilă de luat în considerare ar fi fost finanțarea prin împrumut.
The valuations did not explicitly express any expectation about future rent increases.
Dacă NEUWOGES ar fi finanțat modernizarea clădirilor în cauză prin intermediul unui împrumut, ar fi putut obține o parte din aceleași profituri pe care le-a primit din tranzacția de vânzare și preluare prin leasing.
It must, nevertheless, be noted that since the valuations did not make explicit assumptions about inflation and rent development, the underlying assumption is that the rent increase and general inflation (which had been around 3,5 % in the preceding decades) would converge [97].
În primul rând, aceasta ar fi fost în măsură să închirieze clădirile modernizate, generând astfel un bun flux de venituri.
Rostock Regional Court was of the opinion that the indexation was justified in light of the average annual inflation rate of 3,52 % in the 28 years before the conclusion of the contracts [98].
Pe de altă parte, și în contradicție cu poziția din cadrul tranzacției de vânzare și preluare prin leasing, aceasta ar fi rămas proprietarul clădirilor.
It further remarked that the development of rents was obviously difficult to predict over a period of 30 years, but that it could not recognise a clear disproportion between the indexation of the leasing payment and the development of rent levels to be expected.
Cu toate acestea, este clar, de asemenea, că finanțarea prin împrumut ar fi implicat anumite dezavantaje.
The Pestel study submitted by NEUWOGES does not provide any data on what participants in the East German real-estate market actually expected, and contains no specific data on Neubrandenburg.
În primul rând, NEUWOGES ar fi trebuit să furnizeze 30 % din volumul de investiții din capitaluri proprii, deoarece NEUWOGES a considerat că trebuia să mențină o rată a capitalului propriu de 30 % [102].
Nevertheless, it points towards a potentially difficult market in East Germany.
La sfârșitul anului 1997, consiliul de supraveghere al NEUWOGES a discutat reducerea ratei de capital pentru a facilita mai multe investiții.
However, in the light of the remaining evidence, it again fails to demonstrate that agreeing an indexation of the leasing payments of […]% p.a. and expecting to be able to enforce rent increases of […]% p.a. was unreasonable.
Această propunere a fost însă respinsă de către conducere ca fiind imposibilă din punct de vedere economic, deoarece ar fi condus la un grad inacceptabil de îndatorare [103].
Duration
Angajamentele societății au trebuit să fie onorate [105].
As regards, finally, the duration of the contract, Rostock Regional Court reasoned that certain leasing contracts are marked by long durations (of up to 30 years) and that the contract in question is not necessarily uncommon [99].
Pentru a finanța investițiile de modernizare în valoare de […] EUR, NEUWOGES ar fi trebuit, deci, să contribuie cu […] EUR din capitalul propriu.
While the 30-year duration did, of course, involve some risks, it also offered the possibility of making stable profits and having high certainty regarding the costs.
Este foarte puțin probabil ca această valoare a capitalului propriu să fi fost imediat disponibilă.
In addition, a longer duration also meant that the monthly lease payments necessary to pay back the buyer’s investment were lower, or that the sale price was higher with equal leasing payments than if a shorter duration had been chosen [100].
Este clar din procesul-verbal al consiliului de supraveghere că volumul total de investiții pentru 1998 (inclusiv al împrumuturilor) a fost de aproximativ […] EUR, care a fost deja alocat pentru alte proiecte [106].
In this light, agreeing on a duration of 30 years does not seem unreasonable.
Prin urmare, devine evident faptul că NEUWOGES ar fi putut recurge la un credit pentru a finanța modernizarea numai dacă ar fi renunțat la alte proiecte.
Conclusion
Spre deosebire de finanțarea prin împrumut, tranzacția de vânzare și preluare prin leasing a avut avantajul nu numai de a nu solicita NEUWOGES să investească capitalul propriu, ci și de a furniza lichidități noi în plus față de finanțarea integrală a modernizării clădirilor.
Accordingly, in light of the evidence presented, it was reasonable for NEUWOGES to expect to make a profit within the framework of the general management contract.
Faptul că NEUWOGES era puțin probabil să aibă propriul capital necesar pentru obținerea împrumutului și că putea utiliza lichidități suplimentare pentru a finanța alte investiții este de natură să conducă la concluzia că alegerea tranzacției de vânzare și preluare prin leasing în defavoarea finanțărilor prin împrumut a fost o decizie rezonabilă.
If the nominal expected profits are discounted to the relevant time (early 1998), it turns out that NEUWOGES acted on the basis of assuming that the general management contract had a cash value of EUR […].
Alternativă de vânzare directă
Overall assessment
O a doua alternativă importantă ar fi fost o vânzare directă a celor două clădiri și a terenurilor.
As the Commission had already reached the conclusion that the land-lease and sale contract and the general management contract formed part of one integrated business transaction, the cash values of both contracts have to be added together to determine the total value of the transaction for NEUWOGES.
Întrebarea esențială este dacă o astfel de vânzare ar fi prezentat mai multe avantaje.
To recap: under the land-lease and sale contract NEUWOGES could expect the following benefits:
Evaluarea în lumina evaluărilor din 1997 și 2007
In addition, it was assumed (as established in section 7.2.4 above) that, based on NEUWOGES’ reasonable expectations, the general management contract had a discounted cash value of EUR […].
NEUWOGES a comandat două studii pentru a estima valoarea proprietății (clădiri și terenuri) în cauză în anul 1997.
Thus, the sale-and-lease-back transaction had a total value of EUR […] for NEUWOGES.
Unul din studii a fost realizat de un expert intern în 1997, iar celălalt în mod retrospectiv de către un expert independent în 2007.
COMPARISON WITH ALTERNATIVE BUSINESS OPTIONS
Evaluarea din 1997 a estimat o valoare de […] EUR, în timp ce studiul din 2007 a condus la o estimare de […] EUR [107].
To determine whether NEUWOGES’ decision to engage in the sale-and-lease-back transaction fell within the range of economic behaviour that a rational market economy operator would have reasonably engaged in, the value of that transaction must now be compared to that of alternative business options.
Ambele studii au inclus evaluări separate ale clădirilor (1997: EUR […]; […] EUR; 2007: […] EUR) și ale terenurilor (1997: EUR […]; […] EUR; 2007: EUR […]).
If NEUWOGES had had an alternative that was economically more advantageous, the decision to engage in the sale-and-lease-back transaction could not be said to be one that a MEO would have taken.
Ambele studii au la bază, în esență, aceeași metodologie, respectiv metoda veniturilor brute din chirii (Ertragswertverfahren).
In this context, it should be noted that neither renting the buildings without first modernising them, nor demolishing them, would have been viable business alternatives.
Comisia consideră că, întrucât evaluarea din 2007 a fost pregătită numai după ce a avut loc tranzacția de vânzare și preluare prin leasing, aceasta nu poate fi invocată pentru a determina valoarea proprietății în 1997, astfel cum era cunoscută de NEUWOGES la momentul respectiv.
First, renting without modernisation would have resulted in limited revenues, and it was clear that unmodernised buildings would more often be left vacant than modernised buildings [101].
NEUWOGES nu putea apoi să își bazeze decizia pe implicarea sau neimplicarea în tranzacția de vânzare și preluare prin leasing cu BAVARIA în ceea ce privește evaluarea retroactivă efectuată în 2007.
Likewise, demolition would have created no revenue, but would have involved demolition costs.
Observațiile care urmează sunt revelatoare:
Thus, nor can demolition qualify as a viable alternative at the relevant time (1997/98).
În același timp, primul tabel privind chiriile din municipalitatea Neubrandenburg, aplicabile începând cu 1 ianuarie 1998 și bazate pe datele din 1997, au indicat niveluri medii ale chiriilor pentru apartamentele modernizate, cuprinse între 3,90 EUR și 4,38 EUR/m2.
Loan alternative
NEUWOGES, în calitate de companie mare activă în sectorul imobiliar în Neubrandenburg, ar fi fost neapărat conștientă de nivelurile medii ale chiriilor din oraș și ar fi trebuit, în consecință, să își bazeze evaluarea proprietății pe aceste date.
A first possible alternative to consider would have been loan financing.
Durata de viața utilă rămasă
If NEUWOGES had financed the modernisation of the buildings in question via a loan, it could have obtained some of the same profits it received from the sale-and-lease-back transaction.
Având în vedere modernizarea preconizată, evaluarea din 1997 a estimat că durata de viață utilă rămasă este între […] și […] de ani.
In the first place, it would have been able to rent out the modernised buildings, thereby generating a good revenue stream.
În acest context, trebuie menționat faptul că costurile de modernizate estimate la un nivel scăzut în evaluarea din 1997 nu se încadrează cu ușurință în ipoteza că modernizarea ar extinde în mod semnificativ durata de viață economică a clădirilor.
In addition — and in contrast to the position under the sale-and-lease-back transaction — it would have remained the owner of the buildings.
Valoarea terenurilor
However, it is also clear that loan financing would have involved certain disadvantages.
Trebuie menționat faptul că, în evaluarea terenului în cauză, evaluarea din 1997 nu a luat în considerare factorii de reducere a valorii (în schimb, aceștia au fost luați în considerare în evaluarea din 2007).
First, NEUWOGES would have had to provide 30 % of the investment volume from its own capital, as NEUWOGES considered that it had to maintain a capital ratio of 30 % [102].
Astfel de factori includ infrastructura existentă, care nu poate fi mutată sau eliminată (sisteme de canalizare, țevi), și faptul că parcela avea o formă nepotrivită.
This proposal was, however, rejected by the management as impossible from an economic point of view, since it would have led to an unacceptable degree of indebtedness [103].
În calitate de proprietar al terenului, NEUWOGES trebuie să fi avut cunoștință de acești factori și, prin urmare, trebuie să fi luat la cunoștință faptul că evaluarea din 1997 a supraestimat valoarea terenului.
The management explained that reducing the capital ratio from 30 % to 25 % would not be feasible (degree of indebtedness) [104].
În concluzie, NEUWOGES a luat la cunoștință faptul că unele dintre principalele ipoteze care stau la baza evaluării din 1997 nu erau fiabile, în special în ceea ce privește costurile de modernizare.
It is highly doubtful that this amount of own capital was immediately available.
Comparație între vânzarea directă și vânzarea și preluarea prin leasing (leaseback)
It is clear from the supervisory board minutes that the possible total investment volume for 1998 (including loans) was approximately EUR […], which was already earmarked for other projects [106].
Pentru a recapitula: valoarea totală a tranzacției de vânzare și preluare prin leasing (leaseback) pentru NEUWOGES a fost de […] EUR.
It is clear, then, that NEUWOGES could have resorted to a loan to finance the modernisation only if it had abandoned other projects.
În schimb, analiza de mai sus a arătat că NEUWOGES ar fi trebuie să estimeze în mod realist o valoare pentru proprietate în valoare de […] EUR, care era cu doar […] % mai mare decât valoarea tranzacției de vânzare și preluare prin leasing (leaseback).
In contrast to loan financing, the sale-and-lease-back transaction had the advantage not only of not requiring NEUWOGES to invest own capital, but also of supplying fresh liquidity in addition to wholly financing the modernisation of the buildings.
Această mică diferență nu înseamnă totuși că un operator în economia de piață ar fi ales în mod necesar o alternativă de vânzare directă:
Taking all these considerations into account, it cannot be regarded as established that a loan-financed modernisation would have either been available or, if so, more beneficial to NEUWOGES than the BAVARIA deal.
În primul rând, nu se poate ignora faptul că alternativa de vânzare directă în cauză privea vânzarea directă a clădirilor și a terenurilor anexate, întrucât BAVARIA a cumpărat numai clădirile și doar a achiziționat drepturile de închiriere a terenurilor pentru o perioadă de 75 de ani.
The fact that NEUWOGES was unlikely to have the own capital necessary for obtaining the loan and that it could use the additional liquidity to finance other investments are apt to lead to the conclusion that choosing the sale-and-lease-back transaction over loan financing was a sensible decision.
Terenul ca atare a rămas în proprietatea NEUWOGES.
Outright sale alternative
Terenul în sine a fost estimat de NEUWOGES la o valoare de […] EUR (la fel ca în evaluarea din 2007).
A second serious alternative would have been an outright sale of both building and land.
Deși este dificil să se cuantifice valoarea pe care NEUWOGES a menținut-o prin închirierea terenurilor, în detrimentul vânzării acestora, trebuie să se concluzioneze că dreptul de proprietate al NEUWOGES asupra terenului justifică un preț al tranzacției relativ mai scăzut;
The crucial question is whether such a sale would have been more beneficial.
În al doilea rând, trebuie să se observe că există unele îndoieli cu privire la obținerea reală a prețului estimat de un operator în economia de piață în poziția NEUWOGES.
Assessment in the light of the 1997 and 2007 valuations
Singura ofertă concretă cu privire la care NEWWOGES a transmis informații a fost primită din partea Felske Immobilien, care a oferit […] EUR/m2, ceea ce a dus la un preț total de cumpărare în valoare de […] EUR) [108].
The two valuations, from 1997 and 2007, have a certain role to play in this context.
Această ofertă a fost cu mai mult de 1 milion EUR mai scăzut decât prețul pe care l-ar fi estimat un operator în economia de piață în poziția NEUWOGES;
NEUWOGES commissioned the two studies for the purpose of estimating the 1997 value of the property (buildings and land) in question.
în al treilea rând, NEUWOGES, estimând profiturile pe care le va obține din contractul de administrare generală, a calculat greșit profiturile doar până în 2027, inclusiv.
One study was carried out by an in-house expert in 1997, and the other retrospectively by an independent expert in 2007.
Cu toate acestea, având în vedere că durata contractului de administrare generală era de 30 de ani de la finalizarea lucrărilor de modernizare (mai precis, de 30 de ani de la începutul anului 1999), calculul ar fi trebuit să includă profiturile până în 2028, inclusiv.
The 1997 valuation estimated the value at EUR […], whereas the 2007 study resulted in an estimate of EUR […] [107].
În cazul în care estimatul s-ar corecta astfel, ar însemna că acesta s-ar adăuga la valoarea tranzacției de vânzare și preluare prin leasing;
Both studies included separate valuations of the buildings (1997: EUR […]; 2007: EUR […]) and the land (1997: EUR […]; 2007: EUR […]).
pentru a calcula valoarea în numerar a viitoarelor impozite funciare plătite de BAVARIA către NEUWOGES, s-a presupus, din motive de simplitate, că costul vieții nu s-ar schimba și, prin urmare, că plățile nu ar trebui să fie ajustate.
Both studies are based on essentially the same methodology, the gross rental method (Ertragswertverfahren).
Cu toate acestea, este mai realist să se presupună că costul vieții în general va crește, astfel încât plățile datorate în viitor vor fi probabil mai mari decât cele estimate.
The Commission considers that, since the 2007 valuation was prepared only after the sale-and-lease-back transaction took place, it cannot be relied upon for determining the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at the time.
Aceasta ar conduce din nou la o creștere a valorii contractului.
NEUWOGES could not, then, have based its decision on whether or not to engage in the sale-and-lease-back transaction with BAVARIA on the retrospective 2007 valuation.
Având în vedere aceste considerații, trebuie să se concluzioneze că a fost rezonabil din punct de vedere economic să se prefere tranzacția de vânzare și preluare prin leasing pentru a se încerca vânzarea directă.
At the same time, the Commission considers that the 1997 valuation is not a reliable indicator either of the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at that time, since the formal investigation procedure has revealed that NEUWOGES’ management was well aware that the 1997 valuation was unreliable at the time at which it entered into the contracts under investigation.
După compararea valorii tranzacției de vânzare și preluare prin leasing pentru NEUWOGES cu valoarea acțiunilor alternative posibile, este necesar să se concluzioneze că tranzacția a fost de așa natură încât și un operator în economia de piață ar fi putut participa.
The following observations are instructive:
ANALIZĂ COMPARATIVĂ
Rent The 1997 valuation assumes rent levels of between EUR […] and EUR […] per m2.
După ce s-a stabilit că alegerea tranzacției de vânzare și preluare prin leasing în defavoarea altor opțiuni a fost un comportament în care s-ar fi implicat un operator în economia de piață, Comisia a examinat, de asemenea, ca măsură de precauție, compatibilitatea tranzacției cu alte contracte în vigoare la momentul respectiv pe piața relevantă și existența altor indicații pentru a submina concluzia Comisiei potrivit căreia tranzacția de vânzare și preluare prin leasing era în conformitate cu principiul de conduită al unui operator în economia de piață.
At the same time, the first rent table for the City of Neubrandenburg, valid from 1 January 1998 onward and based on 1997 data, indicated average rent levels for modernised apartments of between EUR 3,90 and EUR 4,38 per m2.
Informațiile disponibile privind tranzacțiile comparabile se referă la acordurile de vânzare și preluare prin leasing încheiate de BAVARIA aproximativ în aceeași perioadă cu adoptarea măsurii.
NEUWOGES, as a large real-estate company active in Neubrandenburg, would necessarily have been aware of the average rent levels in the city, and ought therefore to have based its evaluation of the property on this data.
Aceste contracte pot indica dacă tranzacția de vânzare și preluare prin leasing în cauză era de un tip care a fost, de asemenea, ales de către alți participanți la piață, inclusiv de întreprinderile private, ceea ce ar indica conformitatea cu condițiile de piață (secțiunea 7.4.1).
Indeed, the sale-and-lease-back contract envisaged average rent levels of EUR […] per m2 for the period after modernisation (i.e. from 1999 onwards and thus two years later than the data underlying the first rent table).
În plus, caracterul limitat al procedurii de achiziții prin licitație restrânsă desfășurate de NEUWOGES și o comparație cu alte operațiuni de finanțare pot clarifica într-o oarecare măsură conformitatea cu condițiile de piață a tranzacției în cauză (secțiunile 7.4.2 și 7.4.3).
This figure was in line with the rent table.
În scopul comparării, au fost transmise contracte referitoare la trei tranzacții comparabile ([…]).