natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The direct surroundings of the land have evolved from a predominantly industrial area to a mixed residential and office area, in the centre of the city.
O componentă declarată a acestei strategii constă în asigurarea rapidă a terenurilor strategice ca parte a unei strategii de investiții pe termen lung pentru realizarea acestor planuri.
The municipality has an own interest in the stadium area because the acquisition of strategic land is part of its urban development strategy as set out in its ‘Interimstructuurvisie 2009’.
În această ordine de idei, și deoarece nu poate realiza simultan toate planurile ce vizează o singură suprafață, municipalitatea dorește, de asemenea, să îmbine achiziționarea terenului (în vederea protejării acestuia) cu contractele de leasing pe termen lung.
This document sets the scene for a redevelopment of abandoned industrial areas into central urban areas with a mixture of dwellings, creative activities, shops and offices.
Contractul privind stadionul se încadrează în această logică de planificare.
Declared part of this strategy is the early securing of strategic land as part of a long-term investment strategy to realise the plans.
Municipalitatea a constatat, după ce a dobândit dreptul de proprietate, că acest fapt i-a oferit o oportunitate binevenită, care corespundea intereselor sale.
Within that logic, and because it cannot realise all single area plans simultaneously, the municipality also wants to combine acquisition of land (to secure it) with long leases.
În același timp, acest lucru ar asigura un flux de venituri fiabile datorită achiziționării terenului pe durata închirierii pe termen lung.
The stadium agreement is within that planning logic.
Prin urmare, raportul de evaluare consideră, făcând referire la un standard general acceptat conform căruia valoarea terenului ar trebui să fie estimată pe baza celei mai mari și mai bune utilizări a suprafeței, că prețul ar trebui să se bazeze pe terenul cu utilizare mixtă.
The municipality found, having taken ownership, that this offered it a welcome opportunity that served its interests.
Raportul de evaluare include, de asemenea, costurile estimate de demolare a clădirilor existente și de dezvoltare a zonei, precum și prețul preconizat al construirii apartamentelor și birourilor.
At the same time this would secure a reliable inflow of revenues with the land acquisition for the duration of the long lease.
Evaluarea compară valoarea posibilă a birourilor și a apartamentelor în funcție de evoluțiile recente din vecinătate.
Therefore the valuation report considers, referring to a generally accepted standard that the value of land should be estimated on the basis of the highest and best use of the area, that the price should be based on land for mixed use.
Ca amortizor de risc suplimentar, evaluatorul presupune un indice al suprafeței la sol de numai 80 %, în comparație cu alte proiecte similare.
The valuation report includes also the expected costs of demolishing the existing buildings and developing the area and the expected price of the construction of apartments and offices.
Pentru a stabili cuantumul taxei anuale de închiriere, raportul de evaluare a terenurilor se bazează pe valoarea presupusă a terenului de sub stadion și centrul de antrenament (estimate împreună la 48385000 EUR) și, în plus, pe valoarea unei parcări care era deja deținută de municipalitate (evaluată la 6010000 EUR).
The valuation compares the possible value of the offices and apartments by reference to neighbouring recent developments.
Raportul utilizează ca referință rata dobânzii pentru obligațiunile de stat neerlandeze pe termen lung din 2011, respectiv de 3,54 %.
As an additional risk buffer, the valuer assumes a floor space index of only 80 % compared with similar projects.
La aceasta, se adaugă o primă de 1,5 % pentru a acoperi riscul de scădere a valorii terenurilor și/sau de nerespectare a obligațiilor de plată.
For the determination of the annual lease fee amount, the land valuation report takes as a basis the assumed value of the ground under the stadium and the training complex (valued together at EUR 48385000) and in addition of a car park which was already owned by the municipality (valued at EUR 6010000).
Cuantumul taxei de închiriere este stabilit, așadar, cu scopul de a asigura o rentabilitate de 5,04 % pentru municipalitate.
It uses as a reference the interest rate for long-term Dutch government bonds in 2011 of 3,54 %.
Evaluarea de către experții externi presupune o creștere a valorii terenului peste 40 de ani, în conformitate cu inflația medie anuală estimată de 1,7 %.
To this it adds a premium of 1,5 % to cover the risk of land value decrease and/or default of payment.
Pe baza acestei evaluări, se consideră necesar ca PSV să plătească o taxă de închiriere anuală de 2463030 EUR.
The lease fee is thus determined so as to provide for the municipality a return of 5,04 %.
Țările de Jos susțin că această sumă este în conformitate cu chiria plătită în altă parte în țară de către cluburile de fotbal profesionist pentru închirierea stadioanelor și că, prin urmare, era conformă cu condițiile de piață.
The valuation by the outside expert assumes an increase in the land value over the 40 years in line with expected average annual inflation of 1,7 %.
În ceea ce privește creșterea presupusă de 1,7 % a valorii terenurilor, studiul permite reducerea, în termen de 20 de ani, a valorii cumulate de 22,5 % a terenului, ca marjă de siguranță, și stabilește taxa de închiriere anuală estimată începând cu al 21-lea an în funcție de baza inferioară respectivă.
On that basis the valuation finds appropriate that PSV pays an annual lease fee of EUR 2463030.
Având în vedere marja de siguranță de 22,5 %, rata de apreciere reală utilizată în evaluare se ridică la 1,01 % pentru întreaga perioadă de 40 de ani (0,4 % în primii 20 de ani).
The Netherlands claims that this amount is in line with the rent paid elsewhere in the country by professional football clubs for stadium rent and that it therefore was in conformity with market conditions.
Raportul confirmă faptul că o închiriere pe termen de cel puțin 15 ani poate include anumite riscuri.
Regarding the assumed land value increase of 1,7 %, the study allows after 20 years for a reduction in the accumulated value of the land of 22,5 % as a safety margin and determines the annual estimated lease fee from year 21 on that lower base.
Din perspectiva unui investitor în economia de piață, perioada lungă în care nu se poate încă realiza valoarea unui bun imobil situat într-o zonă cu utilizare mixtă este, totuși, compensată cu valoarea taxei de închiriere care se bazează deja pe valoarea presupusă a unei parcele cu utilizare mixtă.
Given the safety margin of 22,5 %, the actual appreciation rate used in the valuation amounts to 1,01 % for the whole 40 years (0,4 % for the first 20 years).
Acest aspect va fi pe deplin revizuit după 20 de ani, pe baza unui nou raport de evaluare.
The report acknowledges that a long-term lease of more than 15 years may include certain risks.
Această revizuire ar include valoarea terenului și rentabilitatea adecvată pentru valoarea respectivă.
From the perspective of a market investor, the long period during which it cannot yet realise the value of a property situated in a mixed-use zone is, however, offset by the lease fee rate which is already based on the assumed value of a mixed-use plot of land.
Contractul garantează venituri pe durata închirierii, cu posibilitatea ulterioară de a realiza potențialul terenurilor.
It will be fully reviewed after 20 years, on the basis of a new valuation report.
De asemenea, riscurile pentru municipalitate ar fi limitate de factori suplimentari.
This review would cover the value of the land and the appropriate return on that value.
În ceea ce privește riscul de zonare, presupunerea din raportul de evaluare privind zonarea se bazează pe faptul că zonele din jurul stadionului au fost deja reclasificate din utilizare industrială în utilizare mixtă.
This lease provides income during the lease term, with the subsequent possibility of realising the potential of the land.
Într-unul din cazuri, această reclasificare a fost obținută de investitor în termen de opt săptămâni.
The risks for the municipality would be limited also by further factors.
Prin urmare, experții evaluatori au considerat că această ipoteză este una realistă.
Regarding the land zoning risk, the assumption of the valuation report on the zoning is based on the fact that the areas around the stadium have already been re-zoned from industrial use to mixed use.
Evaluarea nu a luat în calcul puterea municipalității de a influența procesul de planificare, ci a examinat evoluția zonelor învecinate și practica administrativă a eliberării autorizațiilor și a reclasificării pentru dezvoltatorii privați.
In one case, that re-zoning was obtained by the investor within eight weeks.
Legislația privind planificarea permite reproiectarea flexibilă.
The planning laws allow for flexible re-designation.
Zonarea actuală este pentru utilizarea ca stadion și în scopuri comerciale.
To further reduce the risks in the calculation, the valuation report assumed a lower construction density than in neighbouring plots.
În cazul în care această zonare este menținută, ea poate conduce numai la o valoare a terenurilor ușor mai scăzută.
Even if the zoning for the stadium is maintained in its current state, that would not constitute a high risk.
Conform celor afirmate de Țările de Jos, aceasta ar permite orice utilizare în scopuri comerciale în spațiul respectiv și dezvoltarea unor activități comerciale profitabile.
The current zoning is for stadium and commercial use.
Contractul de leasing pe termen lung prevede că, în cazul în care PSV nu plătește cuantumul taxei de închiriere sau intră în faliment, terenurile și stadionul vor fi puse integral la dispoziția municipalității, care poate dezvolta potențialul acestor terenuri.
This zoning, if maintained, may lead to an only moderately lower land value.
Clădirile de pe teren vor intra în proprietatea municipalității.
According to the Netherlands, it would allow any commercial use on the premises and developing profitable commercial activities.
Astfel cum s-a arătat mai sus, prețul tranzacției de 48385000 EUR ține deja cont de costurile preconizate de demolare și de dezvoltare, iar cuantumul taxei de închiriere va fi revizuit în întregime după 20 de ani.
The independent valuer found that a mixed use was the appropriate basis for valuation.
În plus, PSV a gajat încasările din abonamente pentru a garanta plata taxei de închiriere și a efectuat o depunere cu valoare egală cu chiria terenului pe doi ani (pentru o perioadă inițială de 10 ani).
It was not suggested by the municipality.
La sfârșitul contractului de închiriere, municipalitatea va trebui să colecteze dobânzile, însă va deține în continuare terenul pe care se află stadionul și a cărui valoare ar trebui să fie mai mare decât cea actuală și au mai multe posibilități de utilizare a acestuia.
The long-lease contract provides that, should PSV fail to pay the lease fee or go bankrupt, the ground and the stadium will be at the full disposal of the municipality, which may develop the land's potential.
Clădirile de pe teren vor fi, de asemenea, la dispoziția municipalității, fără nicio compensație pentru PSV.
The buildings on the land will become the property of the municipality.
OBSERVAȚIILE PĂRȚILOR INTERESATE
As indicated above, the transaction price of EUR 48385000 already takes into account the expected demolishing and development costs and the lease fee amount will be fully reviewed after 20 years.
În cadrul procedurii, municipalitatea și PSV au prezentat observații care au coincis cu observațiile prezentate de Țările de Jos.
Furthermore, PSV pledged the proceeds of its season tickets to guarantee the lease fee payment and made a deposit equal to two years' ground rent (for an initial period of 10 years).
În plus, municipalitatea a descris procedura care a condus la decizia de a cumpăra terenul pe care se află stadionul și motivele care au stat la baza acesteia.
At the end of the lease contract the municipality will not only have collected the interest but will still be the owner of the land under the stadium with a supposedly higher value than today and have various possibilities for its use.
Potrivit municipalității, în ianuarie 2011, au început deliberările cu privire la încheierea unui contract de vânzare și leaseback cu PSV.
The buildings on the land will also be at the disposal of the municipality, without any compensation for PSV.
Obiectivul subiacent era să i se ofere PSV o tranzacție neutră din punct de vedere bugetar, care să nu confere clubului un avantaj financiar pe care probabil nu lar fi obținut în condiții de piață.
COMMENTS FROM INTERESTED PARTIES
În acest scop și având în vedere acest obiectiv, municipalitatea a cerut firmei independente de evaluare a terenurilor Troostwijk Taxaties B.V. (denumită în continuare „Troostwijk”) să stabilească prețul de piață al terenului în cauză și un cuantum rezonabil al taxei anuale de închiriere.
The municipality and PSV submitted observations under the procedure which were identical with the observations submitted by the Netherlands.
În martie 2011, Troostwijk a furnizat o evaluare a terenului pe care se află stadionul și a altor parcele pe care PSV dorea să le vândă municipalității.
In addition, the municipality described the procedure leading to the decision to buy the stadium land and the motives which guided it.
Ea a stabilit că prețul de piață al terenului pe care se afla stadionul în starea sa de atunci și având în vedere perspectivele sale de dezvoltare era de 41160000 EUR.
According to the municipality, in January 2011 deliberations started to enter into a sale-and-lease-back agreement with PSV.
Metodologia stabilirii valorii terenului și a chiriei a fost aprobată de către o firmă externă de contabilitate care lucra pentru municipalitate.
The underlying objective was to help PSV with a budgetary neutral transaction which would not confer a financial advantage on the club that it might not have obtained under market conditions.
Cuantumul taxei de închiriere ar fi mai mare decât dobânda pe care municipalitatea trebuie să o plătească pentru împrumutul pe care l-a luat pentru a finanța achiziționarea terenului.
For that purpose and with this objective in mind, the municipality asked the independent land valuation firm Troostwijk Taxaties BV (hereinafter: ‘Troostwijk’) to determine the market price for the land concerned and a reasonable amount for the annual lease.
În urma primirii, în mai 2011, a unei cereri de informații din partea Comisiei cu privire la tranzacția preconizată, municipalitatea a pus un accent deosebit pe asigurarea faptului că măsura respectă condițiile pieței și nu urmează să îi afecteze bugetul.
In March 2011, Troostwijk provided a valuation of the stadium land and other plots of land which PSV wanted to sell to the municipality.
Municipalitatea a subliniat faptul că achiziția terenului prezintă interes pentru ea deoarece se înscrie în strategia sa de dezvoltare și de achiziționare de terenuri.
It determined as the market price for the land under the stadium in its then state and in consideration of its development prospects a price of EUR 41160000.
Municipalitatea ar avea un interes propriu în achiziționarea terenului respectiv, care poate constitui pentru ea o valoare mai mare decât pentru un alt investitor.
The methodology of the land value determination and the lease fee was approved by an external accountancy firm working for the municipality.
EVALUAREA MĂSURII – EXISTENȚA UNUI AJUTOR DE STAT ÎN CONFORMITATE CU ARTICOLUL 107 ALINEATUL (1) DIN TRATAT
The lease fee would be higher than the interest the municipality has to pay for the loan it took to finance the land acquisition.
În conformitate cu articolul 107 alineatul (1) din tratat, ajutorul de stat este ajutorul acordat de un stat membru sau prin intermediul resurselor de stat, sub orice formă, care denaturează sau amenință să denatureze concurența prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producerii anumitor bunuri, în măsura în care acestea afectează schimburile comerciale dintre statele membre.
Following the receipt of an information request from the Commission on the planned transaction in May 2011, the municipality put particular emphasis on ensuring that the measure follows market terms and will not affect its budget.
Condițiile prevăzute la articolul 107 alineatul (1) din tratat sunt cumulative; prin urmare, pentru ca o măsură să fie calificată drept ajutor de stat, trebuie să fie îndeplinite toate condițiile.
The municipality underlined that the land acquisition is interesting for it also because it fits into its land acquisition and development strategy.
Resurse de stat și imputabilitatea către stat
The municipality would have an own interest in buying this land which may constitute for it a higher value than for another possible investor.
Măsura de a cumpăra terenul pe care se află stadionul și centrul de antrenament De Herdgang contra sumei de 48385000 EUR și de a îl închiria din nou clubului PSV a fost adoptată de către municipalitate.
ASSESSMENT OF THE MEASURE — PRESENCE OF STATE AID ACCORDING TO ARTICLE 107(1) OF THE TREATY
Această măsură implică bugetul municipalității și, prin urmare, utilizarea resurselor de stat.
According to Article 107(1) of the Treaty, State aid is aid awarded by a Member State or through state resources in any form whatsoever, which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods in so far as it affects trade between Member States.
Prin urmare, este imputabilă statului.
The conditions laid down in Article 107(1) of the Treaty are cumulative and therefore for a measure to be classed as State aid all the conditions must be fulfilled.
Efectul posibil al ajutorului asupra comerțului și al concurenței
State resources and imputability to the state
Țările de Jos au pus sub semnul întrebării impactul eventualului ajutor asupra pieței interne în cazul cluburilor care nu joacă fotbal la nivel european.
The measure to buy the land under the stadium and the training complex De Herdgang for EUR 48385000 and subsequently to lease it back to PSV was decided on by the municipality.
Totuși, cluburile de fotbal profesionist sunt considerate a fi întreprinderi și sunt supuse controlului ajutoarelor de stat.
This measure involves the budget of the municipality and thereby the use of state resources.
Fotbalul este o formă de activitate remunerată și oferă servicii contra cost; acesta a ajuns la un înalt nivel de profesionalism, ceea ce a condus la creșterea impactului său asupra economiei [5].
Hence it is imputable to the state.
Cluburile de fotbal profesionist desfășoară activități economice pe mai multe piețe, altele decât participarea la competiții fotbalistice, care au o dimensiune internațională, cum ar fi piața transferurilor de jucători profesioniști, publicitatea, sponsorizarea, comercializarea sau acoperirea mediatică.
Possible effect of the aid on trade and competition
Ajutorul acordat unui club de fotbal profesionist îi consolidează poziția pe fiecare dintre aceste piețe, majoritatea dintre ele vizând mai multe state membre.
The Netherlands has questioned the impact of possible aid on the internal market for clubs not playing football at European level.
Prin urmare, în cazul în care se utilizează resurse de stat pentru a oferi un avantaj selectiv în favoarea unui club de fotbal profesionist, indiferent de liga în care joacă, există probabilitatea ca un astfel de ajutor să aibă potențialul de a denatura concurența și de a afecta schimburile comerciale dintre statele membre în sensul articolului 107 alineatul (1) din tratat [6].
However, professional football clubs are considered to be undertakings and are subject to State aid control.
Avantajul selectiv
Football takes the form of gainful employment and provides services for remuneration; it has developed a high level of professionalism and thereby increased its economic impact [5].
Pentru a constitui ajutor de stat, o măsură trebuie să ofere un avantaj economic întreprinderii beneficiare, pe care aceasta nu l-ar fi obținut în condiții normale de piață.
Professional football clubs carry on economic activities in several markets, other than participating in football competitions, which have an international dimension, such as the transfer market for professional players, publicity, sponsorship, merchandising or media coverage.
Achiziționarea terenului de la PSV și închirierea ulterioară a acestuia ar constitui un astfel de avantaj, dacă aceste condiții ar fi mai avantajoase pentru PSV decât o justifică condițiile de piață.
Aid to a professional football club strengthens its position on each of those markets, most of which cover several Member States.
Interesele tipice pentru investitor/proprietar într-o operațiune de vânzare comercială și leaseback sunt un randament echitabil al investiției sub formă de chirii pe durata contractului de leasing și de proprietate asupra unui bun imobil deja ocupat de un locatar de încredere.
Therefore, if State resources are used to provide a selective advantage to a professional football club, regardless of the league in which it plays, such aid is likely to have the potential of distorting competition and to affect trade between Member States within the meaning of Article 107(1) of the Treaty [6].
Investitorul/proprietarul va deține un bun imobil în totalitate în regim de leasing pe termen lung cu un flux constant de venituri.
Selective advantage
Aplicarea Comunicării privind vânzările de terenuri
In order to constitute State aid, a measure needs to bestow an economic advantage on the recipient undertaking which it would not have obtained under normal market conditions.
Pentru această evaluare, Țările de Jos fac trimitere la Comunicarea privind vânzările de terenuri.
The acquisition of land from PSV and the subsequent lease to it would constitute such an advantage if the terms were more advantageous for PSV than justified by market conditions.
În conformitate cu această comunicare, o vânzare de terenuri și de clădiri de către o autoritate publică nu constituie ajutor de stat, în primul rând, atunci când autoritatea publică acceptă oferta cea mai mare sau singura ofertă în urma unei proceduri de licitație necondiționată și, în al doilea rând, atunci când, în absența unei astfel de proceduri de ofertare, prețul de vânzare se stabilește cel puțin la valoarea stabilită de evaluarea efectuată de un expert independent.
The typical interests for the investor/landlord in a commercial sale-and-lease-back operation are a fair return on the investment in the form of rent during the lease term and ownership of an asset already occupied by a reliable tenant.
Comisia reiterează faptul că recomandările furnizate de această comunicare, astfel cum s-a arătat în introducere, „privesc numai vânzările de terenuri și clădiri aflate în proprietatea statului.
The investor/landlord will hold a long-term, fully leased asset with a steady income stream.
Ele nu se referă la achiziția publică de terenuri și clădiri sau la închirierea sau concesionarea de terenuri și clădiri de către autoritățile publice.
Application of the land sales communication
Asemenea operațiuni pot include, în egală măsură, elemente de ajutor de stat”.
The Netherlands refers for this assessment to the land sales communication.
În plus, în cazul de față, stabilirea valorii terenului nu este suficientă în sine.
According to that communication, a sale of land and buildings by a public authority does not constitute aid, first, where the public authority accepts the highest or only bid following an unconditional bidding procedure and, second, where in the absence of such a bidding procedure the sales price is set at least at the value established by an independent expert valuation.
De asemenea, tranzacția de vânzare și leaseback conține o taxă de închiriere.
The Commission reiterates that the guidance provided by the land sales communication, as stated in its introduction, only ‘concerns sales of publicly owned land and buildings.
Totodată, trebuie stabilită conformitatea acestei chirii cu condițiile de piață.