natgillin/translations-raw huggingface dataset:
BAVARIA committed itself to paying a total of EUR […] to NEUWOGES, of which EUR […] constituted capitalised rent on the land for the period up to 31 December 2028 and EUR […] constituted the purchase price for the buildings [54].
Sarcina de a face aceste eforturi a fost efectiv transferată înapoi către NEUWOGES prin contractul de constituire a dreptului de superficie (partea V articolele 1-3) și s-a convenit asupra unei remunerații pentru NEUWOGES în valoare de […] EUR/m2, ceea ce a dus la o remunerație totală pentru efortul de privatizare în valoare de […] EUR.
From 1 January 2029, for a period of 10 years, BAVARIA will also have to pay an annual rent of […]% of the current land value, which has been calculated at EUR […] per m2 or EUR […] per year [55].
Inițial, nu s-a intenționat ca NEUWOGES să primească vreo remunerație pentru eforturile de privatizare, iar sumele plătite ulterior ca remunerație separată pentru eforturile de privatizare au fost considerate o parte din prețul de vânzare prevăzut inițial [62].
From 2039 onward, and until the land-lease and sale contract expires at the end of 2073, an adaptation of the rent to the total cost-of-living index is provided for, insofar as the latter fluctuates by more than […]% [56].
Într-adevăr, nu ar fi logic ca BAVARIA să remunereze NEUWOGES pentru desfășurarea de activități în care BAVARIA nu avea niciun interes comercial.
In addition to purchasing the buildings and acquiring a ground lease on the underlying land, BAVARIA accepted the obligation to modernise the buildings, agreeing to enter into a contract with NEUWOGES’ subsidiary, BRG, for the construction works.
Obținerea reducerii datoriilor în temeiul legii privind ajutorul pentru acoperirea datoriilor vechi, pentru care este necesară implicarea în eforturi de privatizare, reprezintă exclusiv interesul economic al NEUWOGES.
To determine the purchase price to be paid by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract, the parties assumed a monthly leasing payment of EUR […] per m2, an indexation of […]% per year, a residual value of the buildings of […]% (to be paid by NEUWOGES after the expiration of the 75-years ground lease contract and based on an expert evaluation at that time), and a duration of 30 years for the lease-back [57] The total investment volume resulting from these assumptions was EUR […] [58].
Cu toate acestea, remunerația pentru eforturile de privatizare a fost ulterior dedusă din prețul de vânzare și plătită separat, probabil deoarece menținerea acesteia ca parte a prețului de vânzare ar fi însemnat că aceasta a trebuit să fie transferată către fondul de ajutor pentru acoperirea datoriilor vechi.
After the deduction of modernisation costs of EUR […], privatisation costs of EUR […] and taxes/fees of EUR […], the resulting sale price was set at EUR […] [59].
Prețul de vânzare plătit de BAVARIA către NEUWOGES a fost redus cu suma corespunzătoare.
EUR …
Din punctul de vedere al BAVARIA, această schimbare nu a însemnat nicio diferență la nivel economic.
This final price was then separated into the price of the buildings ([…]% = EUR […]) and the capitalised rent for the land ([…]% = EUR […]) [60].
NEUWOGES a primit exact același cuantum de fonduri din partea BAVARIA pe care l-ar fi obținut dacă nu s-ar fi convenit nicio remunerație separată privind privatizarea.
The amounts allocated to the land and the buildings were not calculated separately, but rather set as portions of the overall sale price.
Într-adevăr, NEUWOGES a inclus plățile de privatizare în veniturile care urmau să fie obținute din tranzacțiile privind vânzarea și preluarea prin leasing (leaseback) [63].
The first benefits that NEUWOGES derived from the transaction were therefore the cash payment of EUR […] and, starting after 30 years, the income from the rent on the land to be paid by BAVARIA.
Gestionarea acestor plăți ca taxă separată mai degrabă decât ca parte a prețului de vânzare a fost relevantă pentru NEUWOGES numai în contextul legii privind ajutorul pentru acoperirea datoriilor vechi.
Other factors
Cu toate acestea, după cum s-a explicat mai sus (la considerentul 101), un operator în economia de piață nu ar fi luat în considerare Legea privind stingerea parțială a datoriilor vechi.
Privatisation remuneration
Faptul că NEUWOGES s-a implicat în eforturile de privatizare și și-a extins resursele asupra acestora nu este relevant în acest context.
Before proceeding, it must be observed that the cash payments of EUR […] made by BAVARIA to NEUWOGES as privatisation remuneration must in any case be taken into account.
Un operator în economia de piață care nu acționează în contextul sprijinirii legii privind ajutorul pentru acoperirea datoriilor vechi nu s-ar fi implicat în eforturile de privatizare, de aceea acestea nu pot fi luate în considerare în cadrul aplicării testului operatorului în economia de piață.
As the buyer of the buildings and lessee of the land, BAVARIA had to undertake clearly prescribed efforts to sell a portion of the apartments to the tenants pursuant to the contracts at issue.
În consecință, remunerația plătită de către BAVARIA către NEUWOGES pentru eforturile de privatizare trebuie să fie considerată un beneficiu relevant pentru NEUWOGES, mai precis un beneficiu care trebuie să fie adăugat la prețul de vânzare pentru a se determina impactul financiar total al tranzacției de vânzare și preluare prin leasing asupra NEUWOGES.
Under that law, a commercial buyer had to attempt to sell as large as possible a portion — at least one third — of the apartments acquired in the transaction to the tenants [61].
Cu alte cuvinte: cu cât sunt mai mari costurile de modernizare, cu atât este mai mic prețul de cumpărare.
This obligation involved making efforts to inform the tenants of their options and gauge their interest in buying apartments.
Din acest motiv, într-un calcul alternativ al tranzacției, în care au fost asumate niveluri mai reduse pentru chirii, o indexare mai redusă și, prin urmare, plăți de leasing semnificativ mai reduse, prețul de cumpărare era încă mai mare decât cel al contractului de constituire a dreptului de superficie, mai ales din cauza faptului că costurile de modernizare pentru această metodă alternativă de calcul au fost costuri estimate a fi mult mai scăzute decât cele convenite în cele din urmă între BAVARIA și BRG [64].
The task of making such efforts was effectively transferred back to NEUWOGES through the land-lease and sale contract (Part V Sections 1-3), and a remuneration for NEUWOGES of EUR […] per m2 was agreed, resulting in a total remuneration for the privatisation effort of EUR […].
În acest context, ar trebui remarcat faptul că plata de modernizare forfetară efectuată de BAVARIA către filiala BRG, deținută integral a NEUWOGES, în temeiul contractului forfetar global a fost mult mai mare decât costurile de modernizare estimate inițial de NEUWOGES [65].
Initially, it was not intended that NEUWOGES would receive any remuneration for the privatisation efforts, and the amounts later paid as a separate remuneration for the privatisation efforts were simply part of the originally envisaged sale price [62].
În timp ce estimarea inițială a NEUWOGES a presupus costuri totale de […] EUR sau de […] EUR/m2, costurile de modernizare forfetare convenite în cele din urmă între BAVARIA și filiala BRG a NEUWOGES s-au ridicat la […] EUR sau la […] EUR/m2.
Indeed, it did not make sense for BAVARIA to remunerate NEUWOGES for performing activities in which BAVARIA had no commercial interest.
Cu alte cuvinte, costurile convenite au depășit costurile estimate inițial de […] EUR sau de […] %.
Obtaining the debt relief pursuant to the Inherited Debt Support Law, for which engaging in the privatisation efforts was necessary, was solely in NEUWOGES’ economic interest.
Costurile forfetare convenite semnificativ mai ridicate au redus în mod semnificativ plata efectuată de către BAVARIA către NEUWOGES în temeiul contractului de constituire a dreptului de superficie.
However, the remuneration for the privatisation efforts was later deducted from the sale price and paid separately, presumably because maintaining it as part of the sale price would have meant its having to be transferred to the inherited debt relief fund.
Nu s-a furnizat nicio explicație pentru această diferență între costurile estimate inițial și plata forfetară convenită.
The sale price paid by BAVARIA to NEUWOGES was reduced by the corresponding amount.
Acest lucru este cu atât mai surprinzător având în vedere evaluarea inițială a NEUWOGES, potrivit căreia costurile de modernizare care reprezintă în medie […] EUR/m2 au fost costuri comune sau obișnuite […] [66].
From BAVARIA’s perspective, this change made no economic difference.
Studiul „Între modernizare și demolare: blocurile de apartamente prefabricate din Germania de Est” (denumit în continuare: „studiul Pestel”), prezentat de NEUWOGES, estimează, de asemenea, costurile unei modernizări similare celei efectuate de BRG la valori cuprinse între […] EUR/m2 și […] EUR/m2 [67].
NEUWOGES received exactly the same amount of funds from BAVARIA as it would have received if no separate privatisation remuneration had been agreed.
În calitate de proprietar și administrator al clădirilor, NEUWOGES cunoștea în detaliu nevoile de modernizare și este dificil să se conceapă de ce acestea ar fi fost inițial subestimate atât de drastic.
Indeed, NEUWOGES itself included the privatisation payments in the revenue to be derived from the sale-and-lease-back transaction [63].
Costurile de modernizare trebuie luate în considerare pentru a se stabili impactul financiar al contractului de constituire a dreptului de superficie.
The handling of these payments as a separate fee rather than as part of sale price was relevant for NEUWOGES only against the background of the Inherited Debt Support Law.
În primul rând, este clar că pentru BAVARIA erau irelevante costurile de modernizare pe care filiala BRG a NEUWOGES le-ar percepe, pur și simplu deoarece toate costurile suplimentare de modernizare ar fi fost deduse din prețul de cumpărare.
However, as explained above (in recital 101), a MEO would not have taken the Inherited Debt Support Law into account.
Pe de altă parte, NEUWOGES avea un interes economic vădit atât în ceea ce privește încheierea contractului dintre BAVARIA și BRG în vederea efectuării unor lucrări de modernizare, cât și în ceea ce privește transferul unei părți din prețul de vânzare asupra costurilor de modernizare.
The fact that NEUWOGES engaged in the privatisation efforts and expended resources on them is not relevant in this context.
Motivul pentru această din urmă considerație este că profiturile realizate din modernizare de către filiala NEUWOGES nu au făcut obiectul obligațiilor de transfer prevăzute în legea privind ajutorul pentru acoperirea datoriilor vechi.
A MEO not acting against the backdrop of the Inherited Debt Support Law would not have engaged in privatisation efforts, which is why they cannot be taken into account in applying the MEO test.
În conformitate cu propriile sale estimări, profiturile realizate de BRG (și, prin urmare, de NEUWOGES) din modernizările BAVARIA s-au ridicat la […] EUR [68].
Accordingly, the remuneration for privatisation efforts paid by BAVARIA to NEUWOGES has to be considered a relevant benefit for NEUWOGES and one that has to be added to the sale price in order to determine the total financial impact of the sale-and-lease-back transaction on NEUWOGES.
Aceste profituri constituie un beneficiu direct pentru NEUWOGES, care trebuie să fie luate în considerare.
The modernisation carried out in the context of the sale-and-lease-back transaction had further financial implications for NEUWOGES.
Pentru justificarea prețului de vânzare, conducerea NEUWOGES a subliniat că BRG a fost contractată pentru a efectua lucrările de modernizare [69].
It must be pointed out that the modernisation costs were directly related to the payment by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract.
Chiria pentru teren
This payment resulted from a calculation of the total investment volume minus the costs, including modernisation costs (see recital 109 above).
În ceea ce privește chiria pentru teren, este important să se abordeze argumentul NEUWOGES, conform căruia BAVARIA nu trebuia să plătească efectiv chirie pentru primii 30 de ani, deoarece chiria capitalizată pentru teren a fost inclusă în prețul de vânzare.
In other words: the higher the modernisation costs, the lower the purchase price.
Cu toate acestea, dacă chiria pentru teren se plătește anual sau în avans drept chirie capitalizată, nu este un factor decisiv pentru această evaluare.
It is for this reason that in an alternative calculation of the transaction, in which lower rent levels, a lower indexation and thus significantly lower leasing payments were assumed, the purchase price was still above that of the actual land-lease and sale contract, mostly because the modernisation costs in this alternative calculation were assumed to be much lower than eventually agreed between BAVARIA and BRG [64].
Nu există niciun indiciu care să ateste că o astfel de măsură era irațională; această măsură a exprimat numai o preferință pentru lichidități în avans din partea NEUWOGES.
Against this background, it should be noted that the lump-sum modernisation payment made by BAVARIA to NEUWOGES’ wholly owned subsidiary BRG under the global lump-sum contract was much higher than the modernisation costs originally estimated by NEUWOGES [65].
În sfârșit, nu trebuie uitat că BAVARIA este supusă obligației de a plăti chiria pentru teren chiar și după expirarea contractului de administrare generală.
While NEUWOGES’ original estimate assumed total costs of EUR […] or EUR […] per m2, the lump-sum modernisation costs finally agreed between BAVARIA and NEUWOGES’ subsidiary BRG amounted to EUR […] or EUR […] per m2.
Presupunând, pentru mai multă ușurință, că indicele costului vieții nu fluctuează, aceste plăți viitoare vor avea o valoare nominală de […] EUR.
No explanation was provided for this divergence between the originally estimated costs and the agreed lump-sum payment.
Concluzii
This is particularly surprising in view of NEUWOGES’ original assertion that the estimated modernisation costs averaging EUR […] per m2 were ‘common’ or ‘usual’ costs[…] [66].
În această privință, trebuie arătat că scopul analizei de mai sus a fost de a se stabili cât mai exact posibil impactul financiar al contractului de constituire a dreptului de superficie asupra NEUWOGES.
The study ‘Between Modernisation and Demolition: Prefabricated Apartment Blocks in East Germany’ (hereinafter: the ‘Pestel study’), submitted by NEUWOGES, also estimated the costs of a modernisation similar to that carried out by BRG at between EUR […] per m2 and EUR […] per m2 [67].
Această analiză conduce la concluzia că beneficiile relevante primite de NEUWOGES includ:
As the owner and administrator of the buildings, NEUWOGES had intimate knowledge of the modernisation needs, and it is hard to see why it would have originally underestimated these so drastically.
prețul net plătit de BAVARIA ([…] EUR);
The modernisation costs must be taken into account in determining the financial impact of the land-lease and sale contract.
taxele plătite pentru eforturile de privatizare ([…] EUR);
First of all, it is clear that it was irrelevant to BAVARIA itself what modernisation costs NEUWOGES’ subsidiary, BRG, would charge it, simply because all additional modernisation costs would simply be set off against the purchase price.
profiturile obținute din modernizare ([…] EUR);
NEUWOGES, on the other hand, had a manifest economic interest both in having BAVARIA contract with BRG to undertake the modernisation works and in shifting part of the sale price onto the modernisation costs.
valoarea în numerar obținută din chiria pentru teren după 2029 ([…] EUR, după actualizare).
The reason for the latter consideration is that profits made from the modernisation by NEUWOGES’ subsidiary were not subject to the transfer obligations under the Inherited Debt Support Law.
Determinarea impactului financiar probabil al contractului de administrare generală asupra NEUWOGES
According to its own estimates, the profits earned by BRG (and hence NEUWOGES) from the BAVARIA modernisations amounted to EUR […] [68].
În cadrul contactului de administrare generală, NEUWOGES este responsabilă de administrarea clădirilor în cauză.
These profits constitute a direct benefit for NEUWOGES that must be taken into account.
În schimbul dreptului de a păstra toate veniturile obținute din închirierea apartamentelor și a spațiilor comerciale, NEUWOGES trebuie să îi achite proprietarului (BAVARIA) o plată de leasing lunară fixă, stabilită la […] EUR până la finalizarea lucrărilor de modernizare și la […] EUR ulterior (secțiunea 3 din contractul de administrare generală).
In justifying the sale price, NEUWOGES’ management too stressed that BRG was contracted to carry out the modernisation works [69].
Contractul are o durată de 30 de ani de la finalizarea lucrărilor de modernizare (secțiunea 2.1).
Ground rent
Plata de leasing lunară este indexată la […] % pe an (secțiunea 4.2).
Moving on to the ground rent, it is important to address NEUWOGES’ argument that BAVARIA did not effectively have to pay any rent for the first 30 years, since the capitalised rent for the land was included in the sale price.
Scopul analizei de mai jos este de a stabili impactul financiar al contractului de administrare generală asupra NEUWOGES.
However, whether the ground rent is paid on a yearly basis or upfront as capitalised rent is hardly decisive for this assessment.
Context (calcule)
There is no indication that such an arrangement was irrational; it merely expressed a preference for upfront liquidity on the part of NEUWOGES.
Plata de leasing lunară este rezultatul înmulțirii chiriei nete probabile pe metru pătrat și pe lună, redusă cu valoarea costurilor de administrare și de întreținere și ținând seama de riscul de pierdere a chiriei, cu numărul de metri pătrați disponibili [70].
Finally, it must not be forgotten that BAVARIA is under the obligation to pay the ground rent even after the general management contract expires.
Estimările centrale privesc, prin urmare, chiria netă pe metru pătrat și pe lună probabilă, precum și costurile probabile.
From 1 January 2029, for a period of 10 years, BAVARIA will have to pay an annual rent of […]% of the current land value, which has been set at EUR […] per m2.
În contractul de administrare generală, părțile contractante au presupus niveluri nete ale chiriilor de […] EUR/m2 după modernizare și costuri de […] EUR/m2, ceea ce a condus la plăți de leasing lunare de […] EUR/m2 [71].
For the subsequent remaining term, an adaptation of the ground rent to the total cost-of-living index is provided for, as long as the latter fluctuates by more than […]%.
Chiria medie
Assuming for the sake of simplicity that the cost-of-living index will not fluctuate, these future payments will have a nominal value of EUR […].
costuri de administrare
For an overall evaluation, the discounted value in 1998 of these future payments must also be considered as part of the benefit received by NEUWOGES.
costuri de întreținere
Conclusions
risc de pierdere din chirie
It must be pointed out that it was the purpose of the foregoing analysis to determine the financial impact of the land-lease and sale contract on NEUWOGES as accurately as possible.
În stabilirea anumitor parametri care au fost, în cele din urmă, incluși în contractul de administrare generală, NEUWOGES a avut de ales [72].
the cash price paid by BAVARIA (EUR […]);
Există, apoi, o corelație directă între asumarea unui risc mai mare sau mai mic în ceea ce privește stabilirea unei anumite plăți de leasing (de exemplu, prin stabilirea unor niveluri diferite ale chiriilor, indexării și costurilor) și lichiditățile primite sub forma prețului de vânzare.
the fee paid for the privatisation efforts (EUR […]);
De exemplu, la un calcul alternativ efectuat de BAVARIA, care presupune o indexare de 2,0 %, nivelul chiriilor de […] EUR și, prin urmare, o plată de leasing de […] EUR, plata de leasing lunară s-ar fi ridicat la […] EUR, în loc de […] EUR [74].
the profits earned from the modernisation (EUR […]);
Bineînțeles, ar fi scăzut și prețul de vânzare.
the cash value of the ground rent after 2029 (EUR […], after discounting).
Analiza impactului financiar
Determining the likely financial impact of the general management contract on NEUWOGES
Considerații generale
Under the general management contract, NEUWOGES is responsible for managing the buildings in question.
În conformitate cu scrisoarea originală și analizele fluxului de lichidități efectuate de NEUWOGES, Comisia estimează că rata de actualizare va fi de 5 % pe an [75].
In return for the right to keep all income generated from renting the apartments and commercial space, NEUWOGES has to pay the owner (BAVARIA) a fixed monthly leasing payment, set at EUR […] until the completion of the modernisation works, and EUR […] thereafter (Section 3 of the general management contract).
Fiabilitatea analizelor fluxurilor de lichidități realizate de NEUWOGES
The monthly leasing payment is the result of multiplying the likely net rent per m2 and per month — reduced by the costs of administration and maintenance and taking account of the risk of loss of rent — by the number of m2 available [70].
Trebuie arătat, în această privință, că NEUWOGES emite ipoteze cu privire la nivelurile costurilor care nu sunt convingătoare (și la nivelurile costurilor inițiale, care sunt aceleași în toate analizele furnizate de NEUWOGES).
The central assumptions are, then, the likely net rent per m2 and per month, and the likely costs.
Chiar dacă creșterea dramatică a pierderii chiriei (de la […] % la […] %) este ignorată, există o creștere a altor costuri, de la […] % la […] % din chirie.
In the general management contract, the parties assumed net rent levels of EUR […] per m2 after modernisation and costs of EUR […] per m2, leading to the monthly leasing payment being set at EUR […] per m2 [71].
Ofertele NEUWOGES nu precizează în mod suficient motivele pentru care această creștere ar fi necesară.
Average rent
Dimpotrivă, NEUWOGES indică faptul că nivelul de […] % ([…] EUR/m2) a fost plauzibil pentru perioada imediat următoare modernizării, dar că acesta ar crește în fiecare an cu […] % [78].
Administration Costs
În mod similar, evaluarea comandată de NEUWOGES înainte de vânzare presupune costuri totale (inclusiv riscul de pierdere a veniturilor din chirii [79]) cuprinse între […] % și […] % (evaluarea din 1997).
Maintenance Costs
Deoarece evaluarea nu precizează ce procentaj este alocat pierderii de chirie, nu este posibil să se determine modul în care aceste ipoteze de bază referitoare la alte costuri sunt diferite de cele ale NEUWOGES.
Risk of loss of Rent
În orice caz, chiar dacă s-ar presupune că evaluarea din 1997 s-a bazat pe o estimare a riscului de pierdere chiriilor de […] %, celelalte costuri asumate de NEUWOGES sunt mai mari.
In setting the particular parameters that were eventually included in the general management contract, NEUWOGES had a choice [72].
În acest context, este necesar să se mai observe că ofertele NEUWOGES, potrivit cărora creșterea chiriilor cu […] % ar avea nevoie să fie consolidată pentru a acoperi numai majorarea plății de leasing, sunt eronate.
By setting a different rent level or a higher indexation, it could precisely determine its monthly payments over the duration of the contract and the price it would obtain from the sale [73].
Întrucât plata de leasing este calculată ca procentaj din valoarea inițială a chiriei totale (aici […] %), o creștere a chiriei cu […] % ar permite atât creșterea plății de leasing, cât și o creștere a costurilor cu […] %, care urmează să fie acoperite.
There was, then, a direct correlation between assuming a higher or lower risk in setting a particular leasing payment (e.g. by setting different rent levels, indexation, and costs) and the liquidity received in the form of the sale price.
În cazul în care costurile sunt stabile, o creștere mai mică a chiriei ar fi suficientă pentru a compensa creșterea plății de leasing.