natgillin/translations-raw huggingface dataset:
A proposal of 18 February 2009 from the Municipality, which was sent to the members of its Council, refers to a decrease in price for the land and a decrease in the ground exploitation and quality fees.
În conformitate cu acest acord, SJB trebuia să înceapă lucrările de construcție la parcarea publică în cursul celui de-al doilea trimestru al anului 2009 și să le finalizeze până la o anumită dată limită.
The proposal further mentions that owing to the financial crisis SJB was not able to obtain the necessary financing for the development of the Damplein.
În cazul în care SJB ar fi găsit un cumpărător privat pentru unele dintre unitățile locative înainte de 29 ianuarie 2010, părțile au convenit ca unitățile respective să nu mai fie vândute societății Wooninvest.
The price decrease was formalised in an agreement concluded on 1 March 2010 (hereinafter: the ‘Supplementary Agreement’) between the Municipality, the PPP and SJB.
Acordul prevedea, de asemenea, o perioadă cuprinsă între 29 ianuarie 2010 și data predării unităților locative către Wooninvest în care SJB putea răscumpăra unitățile vândute către Wooninvest în aceleași condiții în care acestea au fost vândute, plus plata unei compensații pentru costurile suportate de Wooninvest și a unei dobânzi de 6 % pe an pentru perioada scursă între data efectuării plății de către Wooninvest și data la care unitățile locative urmau să fie predate din nou de Wooninvest către SJB (articolul 24).
Article 2.1.2, first paragraph, sub (i), of the Supplementary Agreement provides that, contrary to what was agreed to in the 2004 Cooperation agreement, the price of the land on the Damplein to be sold to SJB would be EUR 4 million.
Prin decizia de inițiere a procedurii, Comisia a inițiat procedura oficială de investigare prevăzută la articolul 108 alineatul (2) din TFUE cu privire la reducerea prețului terenului și scutirea de taxa de amenajare a terenului și de taxa de calitate în mod retroactiv de către PPP în beneficiul SJB (măsuri denumite în continuare „măsurile contestate”), pe motiv că aceste măsuri pot implica ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE și deoarece Comisia pune la îndoială compatibilitatea măsurilor respective cu piața internă.
Article 2.1.2, first paragraph, sub (ii), of the Supplementary Agreement provides that the previously agreed ground exploitation fee and quality fee were no longer due.
În special, Comisia a considerat că era puțin probabil ca un vânzător privat ipotetic aflat într-o situație asemănătoare celei în care se afla municipalitatea să fi fost de acord cu reducerea de preț și scutirea de taxe propuse, în conformitate cu testul investitorului în economia de piață.
No reference is made in that second paragraph to the land on the Damplein in particular [13].
Prin scăderea retroactivă a prețului terenului vândut societății SJB, PPP și, prin urmare, municipalitatea, a decis să își asume riscul unei piețe a locuințelor în declin.
The Supplementary Agreement also states that SJB started the construction works on the Damplein on 7 July 2009 and that it had to undertake those works without interruption.
Acest comportament este contrar propriilor afirmații ale autorităților neerlandeze conform cărora etapa de construcție a proiectului urma să fie în întregime pe riscul și pe cheltuiala dezvoltatorilor de proiect privați, inclusiv a SJB.
The works had to be finished by December 2011.
Întrucât PPP, în calitate de vânzător al terenului, nu a avut nicio implicare financiară în această etapă a proiectului, nu exista niciun motiv pentru a considera că un vânzător privat ipotetic, aflat într-o situație asemănătoare cu cea în care se afla municipalitatea, ar fi fost de acord să reducă retroactiv prețul de vânzare convenit pentru o parcelă de teren deoarece cumpărătorul întâmpina dificultăți în vânzarea unităților locative pe care intenționa să le construiască pe terenul respectiv.
In case of late delivery, SJB was to reimburse part of the decreased price.
Nici scutirea de plata taxei de amenajare a terenului și a taxei de calitate nu părea să se conformeze cu testul investitorului în economia de piață, având în vedere că era puțin probabil ca un investitor privat să renunțe retroactiv la o contribuție convenită la costurile sale, fără a solicita o compensație în schimb.
Delivery of the land would take place at the latest in mid-March 2010 and payment would take place at the latest on the day of delivery.
În final, Comisia și-a exprimat îndoielile cu privire la faptul că măsurile contestate sar putea încadra în domeniul de aplicare a uneia dintre excepțiile prevăzute la articolul 107 din TFUE.
Furthermore, on 13 July 2009, the PPP and SJB concluded a new agreement concerning the underground public parking garage [14].
OBSERVAȚIILE ȚĂRILOR DE JOS
According to this agreement, SJB would start the construction works on the public parking garage during the second quarter of 2009 and would complete these within a fixed period of time.
Prin scrisoarea din 18 aprilie 2012, autoritățile neerlandeze și-au prezentat observațiile privind decizia Comisiei de inițiere a procedurii.
The PPP would pay SJB EUR 5,4 million (value on 1 April 2009) for the construction of the public parking garage [15]; this amount would be fixed until delivery and would not be indexed.
OBSERVAȚII PRIVIND FAPTELE
On 15 January 2010, SJB and Wooninvest Projecten BV, a company related to one of the project developers who signed the 2004 Cooperation Agreement, signed a purchase/construction agreement (koop/aannemingsovereenkomst) for the purchase of 43 housing units, which would be rented out to private persons by Wooninvest.
Autoritățile neerlandeze au precizat că, spre deosebire de ceea ce sugerează formularea articolului 2.1.2 din acordul suplimentar, municipalitatea nu a renunțat la ansamblul sumelor reprezentând taxa de amenajare a terenului și taxa de calitate, convenite inițial în cadrul acordului de cooperare din 2004, ci numai la taxele care erau datorate de SJB pentru unitățile locative care urmau să fie construite în zona Damplein.
In the event that SJB found a private purchaser for some of these housing units before 29 January 2010, the parties agreed that these units would not be sold to Wooninvest.
Potrivit autorităților neerlandeze, taxele respective se ridicau împreună la suma de 511544 EUR (nivelul prețurilor la data de 1 ianuarie 2003, care ar reprezenta o sumă totală de 719400 EUR la 1 ianuarie 2010).
The agreement also provides for a period between 29 January 2010 until the delivery of the units to Wooninvest during which SJB can repurchase the units sold to Wooninvest under the same conditions as they were sold to Wooninvest, plus compensation of the costs borne by Wooninvest and an interest of 6 % per year for the period between payment by Wooninvest to SJB and the redelivery of the units from Wooninvest to SJB (Article 24).
Pentru a-și justifica poziția, autoritățile neerlandeze au făcut referire la o propunere privind reducerea prețurilor, care a fost trimisă de municipalitate Consiliului municipal la 18 februarie 2009, și la un program de construcție anexat la acordul de cooperare din 2004, în care valoarea taxei de exploatare a terenului și a taxei de calitate pentru zona Damplein era stabilită la 511544 EUR.
THE OPENING DECISION
Aceste reduceri urmau să fie acordate cu condiția ca SJB să primească o autorizație de construcție valabilă până la data de 1 octombrie 2008.
By way of the opening decision, the Commission initiated the formal investigation procedure laid down in Article 108(2) TFEU in respect of the retroactive price decrease of the land and the waiver of the ground exploitation and quality fees by the PPP in favour of SJB (hereafter: the ‘contested measures’) on the grounds that these measures could entail State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU and the Commission had doubts as to their compatibility with the internal market.
Întrucât acest lucru nu s-a întâmplat, părțile au decis să renegocieze din nou reducerea prețului.
In particular, the Commission considered it unlikely that a hypothetical private vendor in a situation similar to that of the Municipality would have agreed to the same price reduction and waiver of fees as required by the market economy investor test (hereinafter: ‘MEIT’).
Potrivit autorităților neerlandeze, reducerea prețului terenului din zona Damplein, precum și scutirea de taxe ar trebui să fie calculate astfel cum este prezentat în tabelul 1 de mai jos.
By retroactively decreasing the sales price of the land it sold to SJB, the PPP and, therefore, the Municipality decided to carry the risk of a declining housing market.
Tabelul nr. 1
This behaviour is contrary to the Dutch authorities' own assertion that the construction phase of the project was to be entirely at the risk and the expense of the private project developers, including SJB.
Calculul reducerii de preț și al scutirii de taxe conform propunerii autorităților neerlandeze
Since the PPP, as the seller of the land, had no financial involvement in this phase of the project, there was no reason to believe that a hypothetical private seller in a similar situation as the Municipality would agree to retroactively lower an agreed sales price for a plot of land because the intended buyer had problems selling housing units it planned to build on that land.
Reducerea prețului terenului din zona Damplein
Nor did the waivers granted for the ground exploitation and quality fees seem to conform with the MEIT, as it was unlikely that a private investor would retroactively waive an agreed contribution to its costs without any consideration in return.
valoare la 1.1.2010
Finally, the Commission expressed its doubts as to whether the contested measures could fall within the scope of any of the exceptions laid down in Article 107 TFEU.
Valoarea terenului
By letter dated 18 April 2012, the Dutch authorities submitted their comments on the Commission's opening decision.
Total teren și taxe
COMMENTS REGARDING THE FACTS
Reducerile de preț convenite între 2006 și 2008
The Dutch authorities specified that, contrary to what was suggested by the wording of Article 2.1.2. of the Supplementary Agreement, the Municipality had not waived the full amounts of the initially agreed ground exploitation fee and quality fee under the 2004 Cooperation Agreement, but rather only those fees that were due by SJB for the housing units to be built on the Damplein.
Valoarea redusă
According to the Dutch authorities, those fees amounted together to EUR 511544 (value on 1 January 2003, which would represent a total value of EUR 719400 on 1 January 2010).
Valoarea menționată în acordul suplimentar din martie 2010
To substantiate their position, the Dutch authorities referred to a proposal concerning the price decrease sent by the Municipality to its Council on 18 February 2009 and to a building programme annexed to the 2004 Cooperation Agreement which allocates a ground exploitation and quality fee of EUR 511544 to the Damplein.
Total reduceri
Furthermore, the Dutch authorities informed the Commission that price decreases with regard to SJB were discussed within the PPP already in 2006 and 2008.
OBSERVAȚII PRIVIND EXISTENȚA AJUTORULUI DE STAT
In 2006, the PPP apparently decided to lower the land sales price for the commercial premises owing to the fact that less commercial space could be constructed than initially planned, whereas in 2008 the PPP apparently decided to grant SJB compensation for the delay in the delivery of the building permit.
Autoritățile neerlandeze nu sunt de acord că măsurile contestate constituie ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE.
These decreases would be granted under the condition that SJB would receive a valid building permit by 1 October 2008.
În esență, autoritățile neerlandeze consideră că măsurile contestate nu au conferit SJB vreun avantaj pe care acesta nu lar fi obținut în condiții normale de piață.
As this was not the case, the parties decided to re-negotiate the decrease again.
În schimb, autoritățile neerlandeze consideră că municipalitatea a acționat în conformitate cu principiul investitorului privat în economia de piață, întrucât nerealizarea proiectului Damplein ar fi avut un efect asupra întregului proiect privind centrul orașului Leidschendam, Leidschendam Centrum, și ar fi cauzat daune directe și indirecte municipalității.
According to the Dutch authorities, the decrease in price for the land on the Damplein as well as the waived fees should be calculated as set out in Table 1 below.
În primul rând, pentru a calcula daunele directe, municipalitatea a presupus că SJB ar fi avut nevoie de cel puțin doi ani pentru a vinde 70 % din unitățile locative în perioada de criză și pentru a începe lucrările de construcții în absența acordului suplimentar.
Table 1
Municipalitatea a estimat la 2,85 milioane EUR daunele directe pe care o nouă întârziere de doi ani le-ar fi cauzat PPP, sumă din care 50 % ar fi fost suportată de municipalitate.
Calculation of the decrease in price and waived fees proposed by the Dutch authorities
În plus, aceasta a estimat costuri directe suplimentare pentru municipalitate în valoare de 50000 EUR numai pentru menținerea zonei deteriorate (a se vedea tabelul 2).
Decrease Damplein
Tabelul 2
value 1.1.2010
Daune directe calculate de către autoritățile neerlandeze
Value land
Daune directe pe durata a 2 ani
Ground exploitation fee and quality fee
municipalitate (50 %)
Total land and fees
Costurile dobânzii pentru o facilitate de credit (5 % timp de 2 ani, suma scadentă la 1.1.2009: 17 milioane EUR)
Decreases agreed in 2006 and 2008
Provizioane pentru garduri, semnalizare rutieră și întreținere
Reduced value
Provizioane pentru creșterea prețului (indexare cu 2,5 %)
Value supplementary agreement March 2010
Costuri de proiectare suplimentare, și anume costuri pentru biroul de proiectare, cum ar fi administrare financiară, asigurări etc.
Total decrease
Costurile de întreținere a zonei deteriorate
COMMENTS REGARDING THE EXISTENCE OF STATE AID
În plus, autoritățile neerlandeze susțin că municipalitatea ar fi suferit daune indirecte din cauza unei astfel de întârzieri, constând în deteriorarea continuă a spațiului public, pierderea încrederii locuitorilor și a viitorilor cumpărători de bunuri imobiliare în zonă, costuri pentru schimbarea destinației magazinelor, solicitări de despăgubiri din partea întreprinderilor, costuri de întreținere și costuri rezultate din modificările de planuri pentru celelalte subproiecte.
The Dutch authorities disagree that the contested measures qualify as State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU.
O astfel de întârziere ar putea însemna, de asemenea, sfârșitul centrelor comerciale în zona de dezvoltare a proiectului, a căror prezență contribuie la viabilitatea întregii zone.
In essence, the Dutch authorities hold the view that the contested measures did not confer an advantage on SJB that it would not have obtained under normal market conditions.
Deja înainte de începerea proiectului, aproximativ 23 % din magazine erau vacante și, până în 2010, 27 % din acestea și-au încetat activitatea.
First, to calculate the direct damage, the Municipality assumed that it would have taken SJB at least 2 years to sell 70 % of the housing units during the crisis period and start the construction works in the absence of the Supplementary Agreement.
Prin urmare, autoritățile neerlandeze consideră că municipalitatea a acționat ca un investitor privat în economia de piață, ținând seama de previziunile financiare și încercând să limiteze, în interesul său, daunele directe și indirecte care rezultă din întârzierea în continuare a proiectului.
The Municipality budgeted the direct damage of a further 2-year delay at EUR 2,85 million for the PPP of which 50 % would be borne by the Municipality.
În același timp, aceasta a obținut garanția că lucrările de construcție în zona Damplein vor fi executate.
Furthermore, it estimated an extra direct cost of EUR 50000 for the Municipality alone to maintain the deteriorated area (see Table 2).
În al doilea rând, autoritățile neerlandeze au susținut că municipalitatea a acționat ca un investitor privat deoarece a acordat măsurile contestate în schimbul unui angajament din partea SJB de a renunța la dreptul său de a invoca clauza de 70 %.
Table 2
Fără acordul suplimentar, SJB nu ar fi început lucrările de construcție în zona Damplein.
Direct damage calculated by the Dutch authorities
OBSERVAȚII PRIVIND COMPATIBILITATEA AJUTORULUI DE STAT
Direct damages during 2 years
În cazul în care Comisia ar decide că măsurile contestate reprezintă ajutor de stat, autoritățile neerlandeze susțin că acest ajutor de stat ar fi compatibil cu piața internă, în conformitate cu articolul 107 alineatul (3) litera (c) din TFUE.
municipality (50 %)
Autoritățile neerlandeze susțin că municipalitatea a avut un interes public în realizarea acestui proiect.
Interest cost over a credit facility (5 % during 2 years outstanding amount on 1.1.2009 EUR 17 million)
Întrucât o mare parte a terenurilor din zona Damplein era în paragină și zona se afla în stare de deteriorare, municipalitatea a considerat că începerea lucrărilor de construcții în Damplein era crucială nu numai pentru dezvoltarea zonei în cauză, ci și pentru întreaga zonă centrală a orașului Leidschendam.
Temporary provision of fences, road signs and maintenance
În special, întârzierea construcției parcării subterane putea să pună în pericol realizarea celorlalte subproiecte.
Provisions cost increase (indexation of 2,5 %)
Obiectivul de interes comun
Extra planning costs i.e. costs related to the project office such as financial administration, insurance, etc.
Potrivit autorităților neerlandeze, revitalizarea centrului orașului Leidschendam contribuie la obiectivul coeziunii economice și sociale, astfel cum este prevăzut la articolele 3 și 174 din TFUE.
Maintenance deteriorated area
Prin revitalizarea centrului orașului, este utilizat eficient spațiul limitat disponibil pentru noile unități locative, infrastructurile comerciale și parcarea subterană din Leidschendam, în timp ce îmbunătățirea infrastructurii publice contribuie la coeziunea întregii zone centrale a orașului.
Total
Caracterul adecvat al acordului suplimentar
Such delay could also mean the end of shopping facilities in the development area whose presence contributes to the habitability of the entire area.
Prin urmare, acordul suplimentar a fost oportun și necesar pentru ca municipalitatea să își atingă obiectivul de a revitaliza zona Damplein.
Already before the start of the project, around 23 % of the shops were vacant and, by 2010, 27 % were out of business.
Proporționalitatea
Without the necessary revitalisation, the entire area would further deteriorate.
Pentru ca municipalitatea să poată obține începerea imediată a lucrărilor de construcții, trebuia ca SJB să renunțe la dreptul său de a invoca clauza de 70 % și să înceapă lucrările de construcție cu riscul ca unitățile locative să nu fie vândute.
The Dutch authorities are therefore of the opinion that the Municipality acted as a market economy private investor would, by taking into account the financial forecasts and trying to limit, in its own interest, the direct and indirect damage resulting from a further delay in the project.
Prin urmare, prețul convenit anterior a fost recalculat de către SJB.
At the same time, it obtained a guarantee that construction works on the Damplein would be undertaken.
Ulterior, acest calcul a fost verificat de un expert independent, care a declarat că prețul convenit era în conformitate cu prețurile pieței.
Second, the Dutch authorities submitted that the Municipality had acted as a private investor would by granting the contested measures in return for a commitment from SJB that it would waive its right to invoke the 70 % clause.
Potrivit autorităților neerlandeze, faptul că prețul a fost declarat ca fiind conform cu prețurile pieței de către un expert independent este un indiciu că reducerea prețului este proporțională.
The fact that SJB could no longer invoke the 70 % clause had an implication on the assumptions made in the initial valuation of the land in 2003 and the price agreed in the 2004 Cooperation Agreement.
Acest lucru ar implica, de asemenea, că nu a existat nicio supracompensare în beneficiul SJB.
According to the Dutch authorities, the decrease in the sales price for the land and the waiver of the fees was the consideration which the Municipality had to pay so that SJB would agree to waive its right to invoke the 70 % clause.
Scăderea prețului a reprezentat compensația pe care municipalitatea a trebuit să o plătească pentru ca SJB să fie de acord să renunțe la dreptul său de a invoca clauza de 70 %.
Without the Supplementary Agreement, SJB would not have started construction on the Damplein.
De asemenea, prin participarea sa în cadrul PPP, SJB va suporta 50 % din riscurile și costurile aferente etapei de amenajare a terenului, participând, prin urmare, la scăderea prețului de vânzare asupra căruia s-a convenit.
COMMENTS REGARDING THE COMPATIBILITY OF THE STATE AID
Pentru a ajunge la pragul de rentabilitate pentru amenajarea terenului, s-a decis ca SJB să contribuie cu suma de 2,6 milioane EUR în cadrul PPP (punctul 5.2.1 din Planul general privind exploatarea terenului Damcentrum) și, întrucât PPP suporta 50 % din costurile pentru construcția școlii, 25 % din costurile respective revin societății SJB (0,7 milioane EUR).
Should the Commission conclude that the contested measures qualify as State aid, the Dutch authorities contend that this aid would be compatible with the internal market, in accordance with Article 107(3)(c) TFEU.
Denaturarea concurenței
The Dutch authorities claim that the Municipality had a public interest in the realisation of this project.
Prin urmare, denaturarea concurenței ar avea un caracter local și nu ar prevala asupra efectelor pozitive ale finalizării proiectului.
As a large part of the land on the Damplein lay fallow and the area was deteriorating, the Municipality considered starting the constructions works on the Damplein as crucial not only for the development of the Damplein, but for the entire Leidschendam city centre.
OBSERVAȚIILE PREZENTATE DE PĂRȚILE TERȚE
In particular, delaying the construction of the underground parking garage could jeopardise the realisation of the other sub-projects.
Doar fundația Stichting a transmis observații în urma deciziei de inițiere a procedurii de investigare.
Objective of common interest
Stichting salută decizia de inițiere a procedurii, dar este de opinie că măsurile contestate descrise în prezenta decizie fac parte dintr-o acțiune de ajutor de stat mult mai amplă, făcând trimitere la plângerea și la informațiile suplimentare pe care aceasta le-a transmis.
According to the Dutch authorities, the revitalisation of Leidschendam city centre contributes to the objective of economic and social cohesion, as laid down in Articles 3 and 174 TFEU.
În special, fundația face referire la presupusul transfer gratuit de teren din partea municipalității către PPP.
The revitalisation of the city centre makes efficient use of the scarce space available for new housing units, commercial facilities and underground parking in Leidschendam, while the amelioration of the public infrastructure contributes to the cohesion of the entire city centre.
Stichting este de opinie că întârzierea proiectului nu a fost cauzată de procedurile judiciare naționale pe care aceasta le-a inițiat și nici nu consideră că întârzierea în vânzarea unităților locative din zona Damplein a fost provocată de criza financiară.
Appropriateness of the Supplementary Agreement
Potrivit fundației, nu a existat o cerere pe piață pentru tipul de unități locative propuse pentru zona Damplein încă de la începutul proiectului în 2004.
The Dutch authorities contend that SJB could not be forced to start construction works on the Damplein owing to the 70 % clause in the 2004 Cooperation Agreement.
Fundația susține că terenul nu a fost evaluat de un expert independent, nici în 2003, nici în 2009.