natgillin/translations-raw huggingface dataset:
However, as regards the construction of the free sector housing units, the private developers were allowed to postpone construction until 70 % of these units, whether or not in combination with social housing units, in the sub-project area concerned had been pre-sold (Article 7.5 of the 2004 Cooperation Agreement, hereinafter: ‘the 70 % clause’).
Astfel cum au subliniat în mod explicit și autoritățile neerlandeze în observațiile lor, municipalitatea nu a fost implicată în etapa de construcție a proiectului și nu și-a asumat niciun risc în ceea ce privește vânzarea unităților locative și a spațiilor comerciale.
This 70 % clause is commonly found in construction contracts in the Netherlands and seeks to limit the risks for project developers of constructing real estate which might not be sold.
Dezvoltatorii privați urmau să beneficieze în mod direct de profiturile, dacă era cazul, obținute din vânzări.
The agreement did not, however, provide for any possibility to postpone construction as regards the commercial premises and the underground parking garage.
Etapa de construcție a proiectului ar trebui diferențiată de așa-numita etapă de amenajare a terenului, în care municipalitatea a fost implicată prin intermediul parteneriatului PPP cu SJB și suporta 50 % din riscuri (a se vedea considerentul 19 de mai jos).
According to both the 2004 Cooperation Agreement and a further project agreement concluded on 22 November 2004 (hereinafter: the ‘SJB Project Agreement’), SJB would build a total of 242 housing units, of which 74 were initially planned to be built on the Damplein [7].
Etapa de amenajare a terenului
SJB would also build approximately 2400 square metres of commercial space on the Damplein and construct the underground parking garage, which apart from a private section (75 parking spaces) also included a public section (225 parking spaces).
Înainte de a putea începe lucrările de construcție pentru fiecare parte a proiectului, era necesar să se achiziționeze terenul, să se reamenajeze infrastructura publică și să se pregătească terenul pentru construcții.
The commercial premises and the housing units would be built on top of the underground parking garage.
Întrucât se preconiza că această „etapă de amenajare a terenului” va genera costuri ridicate (estimate la acel moment la aproximativ 30 de milioane EUR) și riscuri semnificative, municipalitatea a decis să instituie un PPP cu SJB în vederea desfășurării lucrărilor [8].
The Municipality, as also explicitly emphasised by the Dutch authorities in their submissions, was not involved in the construction phase of the project and bore no risks in relation to the sale of the housing units and commercial premises.
În acest scop, municipalitatea și SJB au semnat un acord de amenajare a terenului/PPP la 22 noiembrie 2004 (denumit în continuare „acordul GREX”).
Profits from these sales, if any, would accrue directly to the private developers.
În schimbul participării sale la etapa de amenajare a terenului, SJB urma să obțină o parte din veniturile PPP și să primească drepturile de dezvoltare pe parcelele care au fost alocate anterior municipalității [9].
The construction phase of the project should be distinguished from the so-called ground exploitation phase of the project, where the Municipality was involved through the PPP with SJB and bore 50 % of the risks (see recital 19 below).
Conform acordului GREX, atât municipalitatea, cât și SJB urmau să acorde o contribuție financiară directă în cadrul PPP în vederea efectuării lucrărilor de amenajare a terenului [10].
The ground exploitation phase
Pe lângă efectuarea lucrărilor de pregătire a terenului, etapa de amenajare a terenului a cuprins, de asemenea, construirea, exploatarea temporară și revânzarea părții publice a parcării subterane și construirea școlii (articolul 4 din acordul GREX).
Before construction works in each part of the real estate project could commence, the land had to be acquired, the public infrastructure had to be re-arranged and the land had to be made ready for construction.
În acest scop, PPP a convenit cu SJB ca acesta din urmă să construiască secțiunea publică a parcării subterane, care a fost considerată a fi legată în mod intrinsec de secțiunea privată a parcării (articolul 9 din acordul GREX), pentru care SJB urma să primească din PPP o sumă maximă de aproximativ 4,6 milioane EUR (nivelul prețurilor la data de 1 ianuarie 2003) (articolul 6 din acordul de proiect SJB).
In return for its participation in the ground exploitation phase of the project, SJB would obtain a share of the revenues of the PPP and receive the development rights on plots of land previously allocated to the Municipality [9].
În final, PPP urma să contribuie, de asemenea, cu 50 % din costurile aferente construcției unei școli într-o altă zonă a proiectului Leidschendam Centrum.
According to the GREX, both the Municipality and SJB would make a direct financial contribution to the PPP to carry out the ground exploitation works [10].
Restul de 50 % urma să fie finanțat direct de către municipalitate (articolul 8 din acordul GREX).
The GREX further provides that the Municipality and SJB would each bear 50 % of the costs and the risks of the ground exploitation phase (Article 4.1. of the GREX) and that the final revenues/losses of the ground exploitation would be divided according to the rules laid down in the 2004 Cooperation Agreement (Article 14.3).
Astfel cum reiese din considerentele 18-21 de mai sus, costurile etapei de amenajare a terenului au constat, în special, din costurile de achiziție a terenului, în măsura în care acesta nu era deja deținut de municipalitate la acea dată, costurile de pregătire a terenului pentru construcții, costurile pentru secțiunea publică a parcării subterane și 50 % din costurile de construcție a școlii.
This stipulated that at the end of the ground exploitation phase a negative or positive result of up to EUR 1 million would be equally divided between the Municipality and SJB, whereas the portion of a positive result exceeding EUR 1 million would be divided between the Municipality, SJB and the other private parties taking part in the construction phase of the real estate project (Article 10.9 of the 2004 Cooperation Agreement).
PPP urma să genereze venituri în etapa de amenajare a terenului, în principal din vânzarea de terenuri către dezvoltatorii de proiect privați, inclusiv SJB, după ce PPP pregătea terenul pentru construcție.
Besides making the land ready for construction, the ground exploitation phase also covered the construction, temporary exploitation and reselling of the public part of the underground parking garage and the building of the school (Article 4 of the GREX).
Fiecare dezvoltator de proiect urma să cumpere partea de teren care îi revenea pentru a construi unități locative și spații comerciale.
To this end, the PPP agreed with SJB that SJB would construct the underground public garage, which was considered to be intrinsically linked to the private section of the parking garage (Article 9 of the GREX), for which SJB would receive a maximum amount of approximately EUR 4,6 million (value on 1 January 2003) from the PPP (Article 6 of the SJB Project Agreement).
Prețurile pentru teren erau prevăzute la articolul 10 și în anexa 3a la acordul de cooperare din 2004.
The construction of the private section of the parking garage would be financed by SJB itself.
Acordul de cooperare din 2004 prevede în mod explicit că prețurile respective erau prețuri minime și că acestea puteau crește în cazul în care se construia o suprafață utilă mai mare decât cea planificată.
The PPP intended to sell the entire parking garage to a third party and the revenues from that sale were to flow to the PPP, which would share them between the Municipality and SJB.
Prețurile se bazau pe un raport de evaluare întocmit de un expert independent la 11 martie 2003, în care se considera că prețurile estimate erau în conformitate cu prețurile pieței.
Finally, the PPP would also contribute 50 % of the costs for the construction of a school in another plan area of the Leidschendam Centrum Project.
Plata prețului terenului urma să fie efectuată de îndată ce dezvoltatorul privat în cauză ar fi obținut autorizațiile de construcție necesare și urma să aibă loc, cel mai târziu, în momentul transferului juridic al terenurilor (articolul 10.5 din acordul de cooperare din 2004).
The remaining 50 % would be financed directly by the Municipality (Article 8 of the GREX).
Prețul terenului vândut de PPP către SJB pentru întregul proiect Leidschendam Centrum a fost stabilit la minimum 18,5 milioane EUR (nivelul prețurilor la 1 ianuarie 2003).
As follows from recitals 18 to 21 above, the costs of the ground exploitation phase of the project consisted essentially in the costs of the acquisition of the land in so far as it was not already owned by the Municipality, the costs of making the land ready for construction, the costs for the public section of the underground parking garage and 50 % of the construction costs for the school.
Prețul terenului din zona Damplein vândut de PPP către SJB a fost stabilit la minimum 7,2 milioane EUR (nivelul prețurilor la 1 ianuarie 2003), sumă indexată anual cu 2,5 % până la momentul efectuării plății.
The PPP would generate revenues from the ground exploitation phase, first and foremost, through the sale of the land to private project developers, including SJB, after the PPP had made the land ready for construction.
În al doilea rând, PPP urma să obțină venituri suplimentare prin perceperea unei taxe de amenajare a terenului și a unei taxe de calitate de la fiecare dezvoltator privat, în conformitate cu articolul 10.3 din acordul de cooperare din 2004 [11].
Each project developer was to purchase the part of the land assigned to it to construct housing units and commercial premises.
Taxele respective au fost calculate pe baza numărului de unități locative care urmau să fie construite de către dezvoltatorul de proiect privat și puteau fi majorate sau reduse în funcție de numărul de unități locative efectiv construite.
The prices for the land were laid down in Article 10 and Annex 3a to the 2004 Cooperation Agreement.
Taxele erau scadente până cel târziu la 1 iulie 2004 și trebuiau să fie plătite într-o singură tranșă pentru toate unitățile locative construite în cadrul proiectului Leidschendam Centrum de către dezvoltatorul privat în cauză.
The 2004 Cooperation Agreement explicitly stated that these prices were minimum prices, which could be increased if more than the planned floor space was constructed.
În ceea ce privește SJB, taxa totală de amenajare a terenului fost stabilită la aproximativ 1,1 milioane EUR, iar taxa de calitate la aproximativ 0,9 milioane EUR (nivelul prețurilor la data de 1 ianuarie 2003), indexată anual cu 2,5 % până la momentul efectuării plății, pentru toate unitățile locative planificate a fi construite în zona centrală a orașului Leidschendam.
These prices were based on an independent expert valuation report, dated 11 March 2003, which considered the prices to be market-compliant.
Valoarea finală a taxei de amenajare a terenului și a taxei de calitate urmau să depindă de numărul de unități locative construite efectiv.
Payment of the land price was due at the moment the private developer concerned obtained the necessary building permits and would take place, at the latest, at the moment of the legal transfer of the land (Article 10.5 of the 2004 Cooperation Agreement).
Acordul de cooperare din 2004 prevede la articolul 6.6 [12] că, în cazul în care autorizațiile de construcție nu sunt eliberate la timp, părțile vor renegocia acordul, inclusiv calcularea prețurilor terenurilor și datele la care trebuie efectuate plățile, respectând pe cât de mult posibil condițiile acordului și cele ale acordurilor bilaterale.
The price of the land sold by the PPP to SJB for the overall Leidschendam Centrum Project was determined at minimum EUR 18,5 million (value on 1 January 2003).
În plus, articolul 16 din acordul de cooperare din 2004 stipulează că acordul respectiv sau acordurile bilaterale pot fi anulate în totalitate sau parțial doar în situațiile enumerate în mod specific.
The land in the Damplein area sold by the PPP to SJB was determined at minimum EUR 7,2 million (value on 1 January 2003), yearly indexed at 2,5 % until payment.
Una dintre aceste situații constă în „circumstanțe neprevăzute astfel cum sunt menționate la articolul 6:258 din Codul Civil”: în cazul în care una dintre părți este de opinie că celelalte părți nu îi pot solicita acesteia o executare neschimbată a acordului, acestea trebuie să înceapă negocierile pentru a stabili condiții modificate de comun acord.
Second, the PPP was to collect additional revenues by charging each private project developer a ground exploitation fee and a quality fee pursuant to Article 10.3 of the 2004 Cooperation Agreement [11].
Articolul 18 din acordul de cooperare din 2004 prevede că, în cazul în care apar litigii cu privire la acordul respectiv sau la acordurile bilaterale, acestea vor fi soluționate pe cât posibil în cadrul unei cooperări bune și loiale între părțile implicate.
These fees were calculated on the basis of the number of housing units to be built by the private project developer and could be increased or decreased depending on the number of units actually constructed.
În cazul în care acest lucru nu este posibil, litigiul este supus arbitrajului, în conformitate cu normele Institutului Olandez de Arbitraj din Rotterdam.
These fees were due on 1 July 2004 at the latest and needed to be paid in a single instalment for all housing units constructed in the Leidschendam Centrum Project by the private developer concerned.
Procedurile de arbitraj se vor desfășura la Den Haag.
As regards SJB, the total ground exploitation fee was determined at approximately EUR 1,1 million and the quality fee at approximately EUR 0,9 million (value on 1 January 2003), indexed yearly at 2,5 % until payment, for all the housing units it planned to build in the Leidschendam centrum area.
REDUCEREA PREȚURILOR ȘI SCUTIREA DE PLATA TAXELOR ÎN MOD RETROACTIV
The final ground exploitation fee and quality fee due would depend on the number of housing units actually built.
SJB a început vânzarea anticipată a unităților locative în februarie 2007, dar s-a confruntat cu dificultăți în ceea ce privește vânzarea acestora și, în cele din urmă, a reușit să vândă anticipat doar 20 dintre cele 67 de unități locative planificate.
The 2004 Cooperation Agreement in its Article 6.6 [12] provides that, if the building permits are not delivered on schedule, the parties will renegotiate the agreement, including the calculation of the land prices and the data on which these need to be paid, staying as close as possible to the conditions of this agreement and of the bilateral agreements.
Din cauza întârzierilor întâmpinate în obținerea autorizațiilor de construcție necesare, contractele de vânzare anticipată au fost anulate în septembrie 2008, astfel încât, atunci când SJB a obținut în cele din urmă autorizațiile de începere a lucrărilor în luna noiembrie a anului respectiv, niciuna dintre unitățile locative pe care SJB trebuia sa le construiască în zona Damplein nu fusese vândută anticipat.
Furthermore, Article 16 of the 2004 Cooperation Agreement stipulates that this agreement or the bilateral agreements can only be annulled totally or partly in the specifically listed situations.
Între timp sa declanșat criza financiară, care a afectat în special piața imobiliară neerlandeză.
One of these situations is ‘unforeseen circumstances as referred to in Article 6:258 of the Civil Code’: if one of the parties is then of the opinion that the other parties cannot require from him an unchanged execution of the agreement, they have to enter into negotiations in order to arrive at mutually agreed modified terms.
În acest context, SJB a informat municipalitatea că nu va demara lucrările de construcție, invocând clauza din acordul de cooperare din 2004 care îi permitea să amâne construcția unităților locative în cazul în care ar fi fost vândute mai puțin de 70 % din unități.
If this is not possible the dispute has to be submitted to arbitration in accordance with the rules of the Dutch Arbitration Institute in Rotterdam.
Potrivit SJB, întrucât autorizațiile au fost eliberate doar după 3 ani de la data planificată, SJB nu putea fi considerat responsabil pentru executarea acordului de cooperare nemodificat.
The place of arbitration is Den Haag.
Prin urmare, părțile au decis să renegocieze acordurile inițiale.
THE RETROACTIVE PRICE DECREASE AND WAIVED FEES
În toamna anului 2008, SJB a prezentat PPP o propunere prin care se oferea să plătească suma de 4 milioane EUR pentru terenul din zona Damplein, în locul sumei de 7,2 milioane EUR (nivelul prețurilor la data de 1 ianuarie 2003) care a fost convenită inițial și să înceapă lucrările de construcție în aprilie 2009 indiferent de numărul unităților locative vândute anticipat.
According to the timeline which was set up in March 2004, construction works on the Damplein were initially planned to start in November 2005.
În schimbul acestei reduceri de preț, SJB era dispus să renunțe la dreptul său de a invoca clauza de 70 % prevăzută în acordul de cooperare din 2004 și prejudiciul suferit ca urmare a întârzierii de trei ani în eliberarea autorizațiilor de construcție.
However, owing to several national court proceedings, the building permits SJB needed to commence construction were delayed and eventually only obtained in November 2008.
SJB a propus, de asemenea, să contacteze un investitor care ar garanta cumpărarea unităților locative nevândute.
SJB started with the pre-sale of housing units in February 2007, but experienced difficulties selling these and eventually managed to pre-sell only 20 of the 67 planned units.
Potrivit autorităților neerlandeze, această propunere a condus la un preț mai mic decât cel care sar fi putut obține în urma unei vânzări directe către persoane private.
Because of the delays encountered in obtaining the necessary building permits, these pre-sale contracts were annulled in September 2008 so that, when SJB finally obtained the permits to start construction works in November of that year, none of the housing units SJB was required to build on the Damplein had been pre-sold.
La 18 decembrie 2008, PPP și SJB au încheiat un acord de principiu privind reducerea prețului, dar înainte ca acesta să fie supus spre aprobare Consiliului municipal, municipalitatea a contactat un expert independent care să determine dacă prețul calculat de SJB era în conformitate cu prețul pieței.
In the meantime, the financial crisis had started and affected the Dutch real-estate market in particular.
În raportul său din 11 februarie 2009, expertul a concluzionat că suma de 4 milioane EUR (nivelul prețurilor la data de 1 ianuarie 2010), calculată pe baza metodei valorii reziduale și oferită pentru terenul din zona Damplein, putea fi considerată ca fiind conformă cu prețul pieței în 2010, luând în considerare faptul că SJB s-a angajat să vândă unitățile locative nevândute unui investitor și că a fost de acord să își reducă marja de profit și de risc prevăzută inițial, de la 5 % la 2 %.
In this context, SJB informed the Municipality that it would not start any of the construction works, relying on the clause in the 2004 Cooperation Agreement that allowed it to postpone construction of the housing units if less than 70 % of these units had been sold.
În raport nu s-a luat în considerare reducerea taxei de amenajare a terenului și a taxei de calitate.
In this regard SJB referred to the contractual provisions in the 2004 Cooperation agreement, in particular Article 6.6 of the 2004 Cooperation agreement which provides for the possibility of renegotiating the price and the delivery dates if the building permits were not delivered in time.
Pe baza raportului respectiv și având în vedere că, potrivit autorităților neerlandeze, municipalitatea se temea de întârzieri suplimentare și a considerat că este în interesul general ca etapa de construcție să fie inițiată cât mai curând posibil, Consiliul municipal a decis, în cadrul reuniunii sale din 10 martie 2009, că PPP ar fi de acord să reducă prețul și taxele convenite inițial în 2004 cu SJB pentru terenul situat în zona Damplein.
According to SJB, since these permits were only delivered 3 years after the planned date, SJB could not be held to execute the Cooperation agreement unchanged.
O propunere a municipalității din 18 februarie 2009, care a fost transmisă membrilor Consiliului municipal, menționa o scădere a prețului terenului și o scădere a taxei de amenajare a terenului și a taxei de calitate.
As a result the parties decided to renegotiate the initial arrangements.
În plus, în propunere se menționa faptul că, în urma acestor reduceri, etapa de amenajare a terenului, care inițial fusese calculată la nivelul pragului de rentabilitate, ar deveni generatoare de pierderi.
In the Autumn of 2008, SJB made a proposal to the PPP to pay EUR 4 million for the land on the Damplein, instead of the EUR 7,2 million (value on 1 January 2003) originally agreed, whereby SJB would start the construction works in April 2009 regardless of whether the housing units had been pre-sold.
În propunere se solicita, de asemenea, autorităților locale să prevadă o rezervă necesară pentru 50 % din pierderi.
In return for this decrease in price, SJB was therefore willing to waive its right to invoke the 70 % clause contained in the 2004 Cooperation Agreement and the damage suffered as a result of the delay of 3 years in delivering the building permits.
În plus, în propunere se menționa că, din cauza crizei financiare, SJB nu a fost în măsură să obțină suficiente fonduri pentru finanțarea proiectului de dezvoltare a zonei Damplein.
SJB further proposed to contact an investor who would guarantee to buy the unsold housing units.
Scăderea prețului a fost oficializată printr-un acord încheiat la 1 martie 2010 (denumit în continuare „acordul suplimentar”) între municipalitate, PPP și SJB.
According to the Dutch authorities this resulted in a price lower than that expected from a direct sale to private persons.
Acest acord modifică acordul de cooperare din 2004, acordul privind proiectul SJB și acordul GREX.
On 18 December 2008, the PPP and SJB agreed in principle to the price decrease, but before seeking approval from the Municipality's Council, the Municipality contacted an independent expert to determine whether the price calculated by SJB was a market-compliant price.
La acest al doilea punct nu se făcea nicio referire explicită cu privire la terenul din zona Damplein [13].
In its report of 11 February 2009, the expert concluded that EUR 4 million (value on 1 January 2010) could, on the basis of the residual value method, be considered a market-compliant price for the land on the Damplein in 2010, taking into account the fact that SJB committed to sell the unsold housing units to an investor and had agreed to lower its initially planned profit and risk margin from 5 % to 2 %.
Acordul suplimentar specifică, de asemenea, că SJB a început lucrările de construcție în zona Damplein la 7 iulie 2009 și că trebuia să efectueze aceste lucrări fără întrerupere.
The report did not take into account the lowering of the ground exploitation fee and quality fee.
Predarea terenului urma să aibă loc cel târziu la mijlocul lunii martie 2010, iar plata urma să fie efectuată cel târziu în ziua predării.
On the basis of this report and because, according to the Dutch authorities, the Municipality feared further delays and considered it of general interest that the construction phase was started as soon as possible, the Municipality's Council, at its meeting of 10 March 2009, decided that the PPP would agree to lower the price and fees originally agreed in 2004 with SJB for the land located on the Damplein.
În plus, la 13 iulie 2009, PPP și SJB au încheiat un nou acord privind parcarea publică subterană [14].