natgillin/translations-raw huggingface dataset:
In this context, NEUWOGES points out that, according to the ‘Commission Communication on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities’ [14], a sale price that is up to 5 % lower than that calculated in an independent valuation can, under certain circumstances, be accepted as the market price.
NEUWOGES susține, în plus, că nu a beneficiat de modernizarea efectuată de BAVARIA, deoarece aceasta din urmă a fost proprietara clădirilor și, prin urmare, singurul beneficiar al modernizării.
NEUWOGES argues that, a contrario, a price that, viewed in even the most positive light, is at least 16 % lower than the lowest valuation cannot be accepted as the market price.
Procedura de ofertare
Capitalised rent for the land
NEUWOGES afirmă că faptul că s-a optat pentru o procedură de achiziții prin licitație restrânsă în 1997 nu poate fi invocat ca un indiciu că prețul plătit de către BAVARIA a fost în realitate prețul pieței.
NEUWOGES submits that, for the purpose of comparing the price paid by BAVARIA with the prices calculated in the two valuations of 1997 and 2007 (which estimated the value of full ownership of the buildings and land), the capitalised rent for the first 30 years should not be taken into account.
Aceasta susține că procesul de ofertare nu a fost deschis, transparent, necondiționat și nediscriminatoriu și nu este, așadar, suficient pentru stabilirea valorii de piață.
As this rent is paid for the right to use the land for 75 years, rather than for the ownership of the land, it cannot be relied on for the purpose of comparing the price paid for the buildings by BAVARIA and one or other of those estimated in the two valuations.
Contractul de administrare generală
Debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law
NEUWOGES afirmă că niciun operator în economia de piață de dimensiuni similare și într-o situație similară nu ar fi încheiat contractul de administrare generală, întrucât a reieșit clar de la bun început că contractul conduce la pierderi substanțiale.
NEUWOGES argues further that, for the purpose of comparing the price paid by BAVARIA with the prices determined in the two valuations, the debt write-off, pursuant to the Inherited Debt Support Law, that resulted from the contracts at issue — amounting to EUR […] — cannot be taken into consideration.
Mai precis, NEUWOGES susține că pierderile au fost previzibile încă de la început, întrucât calculele care stau la baza contractului s-au bazat pe ipoteze privind dezvoltarea viitoare a pieței închirierilor din Neubrandenburg, care au fost în mod clar prea optimiste.
The reasons are as follows:
De asemenea, NEUWOGES susține că diferitele contracte similare prevăzute de BAVARIA în scopul comparării nu pot demonstra conformitatea cu condițiile pieței a contractului de administrare generală.
The debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law is a benefit conferred on NEUWOGES by a third party (the Bank for Reconstruction), which has no connection with the buyer.
NEUWOGES a acceptat acest contract, care prezintă dezavantaje clare, numai din motive politice, care sunt lipsite de pertinență pentru aplicarea principiului operatorului economic privat în economia de piață.
There is no reason why a vendor should accept a price below the market price simply because the transaction will result in some additional benefits granted by a third party.
Contractul de administrare generală în raport cu așteptările pieței
BAVARIA did not assume any responsibilities under the Inherited Debt Support Law that were previously incumbent on NEUWOGES and that would merit remuneration in the form of a lower sale price.
NEUWOGES susține că dispozițiile centrale ale contractului de administrare generală, mai precis o plată fixă lunară de leasing care se majorează anual cu […] %, o deducere inițială a costurilor neindexate de aproximativ […] % pentru costuri (inclusiv […] % risc de pierdere a chiriei) și durata de 30 de ani, nu corespund condițiilor pe care le-ar fi acceptat un operator în economia de piață.
While BAVARIA did formally assume the obligation to attempt to sell a number of apartments to the tenants, it charged NEUWOGES with actually carrying out the privatisation at NEUWOGES’ own expense, and hence did not assume any real responsibility.
Mai precis, NEUWOGES afirmă că:
Nor was BAVARIA at risk of being held liable if the privatisation efforts were to fail.
nivelul calculat scăzut al riscului de pierderi corespunzătoare chiriei, de numai […] % din venitul net obținut din chirie impune asupra NEUWOGES riscul financiar de a nu putea realiza o rată de ocupare de cel puțin […] %;
Because the debt write-off was linked to NEUWOGES’ fulfilling its obligation to privatise 15 % of its apartments and the BAVARIA deal satisfied only 20 % of the total privatisation obligation, a proportional allocation of the debt write-off facilitated by the deal is not realistically (as opposed to mathematically) possible.
indexarea plăților fixe aferente constituirii dreptului de superficie cu […] % pe an înseamnă că NEUWOGES suportă riscul financiar de a nu fi în măsură să impună creșteri anuale ale chiriei corespunzătoare cel puțin acestui nivel;
In other words: if NEUWOGES had not fulfilled its total privatisation obligation, it would not have received any benefit under the Inherited Debt Support Law from the BAVARIA deal.
deoarece costurile nu sunt indexate în mod independent, NEUWOGES suportă riscul financiar al creșterii costurilor administrative și de întreținere, iar numai o creștere de peste […] % pe an a ratei chiriei ar putea eventual să compenseze o majorare a costurilor;
At most, the sale-and-lease-back transaction meant that NEUWOGES had to transfer only a comparatively low percentage (45 %, rather than 50 % or 55 %) of the revenue to the inherited debt relief fund, whereas not concluding the contract and searching for an alternative buyer would have involved the risk of having to divert a larger share of the sales revenue into the fund.
aceste riscuri financiare sunt semnificative pe termen lung, din perspectiva perioadei de 30 de ani.
In any event, NEUWOGES claims to have eventually fulfilled its privatisation obligation at a rate of 165 %, meaning that even without the BAVARIA deal the debt write-off would have been confirmed.
NEUWOGES susține că a fost clar de la bun început că aceste riscuri ar putea deveni realitate, ceea ce a condus la pierderi semnificative, și că, în consecință, niciun operator în economia de piață nu ar fi încheiat contractul.
Modernisation
Conform NEUWOGES, un operator în economia de piață ar încheia numai un contract care a fost rentabil sau care cel puțin nu a avut ca rezultat pierderi.
NEUWOGES further submits that it did not benefit from the modernisation carried out by BAVARIA, as BAVARIA was the owner of the buildings and thus the only beneficiary of the modernisation.
NEUWOGES afirmă că contractul de administrare generală ar fi fost de așteptat să ducă la un profit numai în cazul în care ar fi fost rezonabil să se preconizeze că rata de ocupare ridicată, creșterea chiriei anuale cu […] % și costurile stabile ar putea fi efectiv realizate.
Bidding Process
Cu toate acestea, conform NEUWOGES, era deja clar în momentul încheierii contractului că o rată de ocupare medie de […] % nu ar fi realizabilă, că o creștere a chiriei cu cel puțin […] % pe an ar fi imposibilă și că costurile de administrare și de întreținere ar crește inevitabil pe durata contractului.
NEUWOGES asserts that the limited bidding process carried out in 1997 cannot be invoked as an indication that the price paid by BAVARIA was in actual fact the market price.
Pentru a sprijini aceste afirmații, NEUWOGES indică atât scăderea preconizată a populației, cât și cea și a pieței imobiliare din Neubrandenburg, susținând că, având în vedere acești factori, contractul ar fi condus inevitabil la o pierdere.
It submits that the bidding process was not open, transparent, unconditional and non-discriminatory, and is therefore insufficient for establishing the market value.
Întrucât populația din Neubrandenburg era în scădere, chiar înainte de încheierea contractelor în cauză, a existat o producție excedentară semnificativă de apartamente începând cu anul 1995, blocurile de apartamente neatractive, care fac obiectul contractului, fiind cele mai afectate de locuri vacante și de nivelul scăzut al chiriilor.
General Management Contract
NEUWOGES susține că un operator în economia de piață și-ar fi bazat calculele pe așteptări mai pesimiste, cum ar fi creșterile chiriilor anuale estimate între […] % și […] %, riscul de pierdere a chiriei de […] % și o indexare a costurilor cu […] %.
NEUWOGES asserts that no MEO of similar size and in a similar situation would have concluded the general management contract, as it was clear from the outset that the contract would result in substantial losses.
NEUWOGES prezintă o analiză ex post a fluxului de lichidități efectuată în 2012, demonstrând că, pe baza acestor estimări, fluxul de numerar care ar fi putut rezulta din contractul de administrare generală era de […] EUR în termeni nominali și de […] EUR după actualizare [15].
Specifically, NEUWOGES argues that losses were foreseeable from the start, as the calculations underlying the contract were based on assumptions about the future development of the rental market in Neubrandenburg that were clearly too optimistic.
Conform informațiilor transmise de NEUWOGES, această sumă reprezintă ajutor de stat primit de BAVARIA.
NEUWOGES also maintains that various allegedly similar contracts provided by BAVARIA for the purpose of comparison cannot prove the market conformity of the general management contract; NEUWOGES accepted this clearly disadvantageous contract only for political reasons, which are irrelevant in applying the MEO test.
De asemenea, sunt prevăzute o serie de variații ale acestei analize a fluxului de lichidități, din care reiese că, chiar dacă mai multe ipoteze optimiste au fost justificate (cum ar fi o rată de neocupare medie de […] %, creșterea chiriilor anuale de […] % și o creștere a costurilor cu […] %), suma totală preconizată a fluxului de numerar ar fi fost, de asemenea, negativă.
The General Management Contract in the light of market expectations
Contractul de administrare generală ar fi fost de așteptat să ducă la un profit numai în cazul în care ipotezele pretinse nerealist ar fi fost acceptate (rata neocupării de […] %, creșterea chiriei anuale de […] % și creșterea costurilor cu […] %).
NEUWOGES submits that the central provisions of the General Management Contract — a fixed monthly leasing payment that is increased annually by […]%, a non-indexed cost deduction of initially approximately […]% for costs (including […]% risk of loss of rent), and a duration of 30 years — do not correspond to conditions that a MEO would have agreed to.
Contracte comparabile
More specifically, NEUWOGES asserts that:
NEUWOGES contestă că anumite contracte din tranzacții similare (contractele […] [16], […] [17] și […] [18]) pot demonstra conformitatea cu condițiile de piață a contractului de administrare generală.
the low calculated risk of loss of rent of only […]% of the net rent income imposes on NEUWOGES the financial risk of not being able to achieve an occupancy rate of at least […]%;
NEUWOGES a respins sugestia că aceste contracte sunt comparabile și susține că acestea diferă de contractul de administrare generală sub următoarele aspecte semnificative:
the indexation of the fixed leasing payment by […]% per year means that NEUWOGES bears the financial risk of not being able to impose annual rent increases corresponding to at least this rate;
Deoarece nu s-a prezentat nicio dovadă că situația economică și perspectivele acestor orașe (în care se află proprietățile la care se referă contractele comparate) erau suficient de similare cu cele din Neubrandenburg, nu se poate presupune că respectivele contracte sunt comparabile în ansamblul lor.
since the costs are not independently indexed, NEUWOGES bears the financial risk of any increase in administration and maintenance costs, and only a rent increase of over […]% per year could conceivably offset an increase in costs;
Indexarea plăților de leasing din contractele comparate diferă în mod semnificativ de cea din contractul de administrare generală (și anume 1,0 %-1,5 %).
these financial risks are significant in the light of the long, 30-year, duration.
niciunul dintre contractele comparate nu este potrivit pentru comparație, deoarece circumstanțele sunt diferite în fiecare caz în parte ([…]: obligații de întreținere mai puțin oneroase; […]: proprietăți comerciale mai degrabă decât apartamente, care au avut o rată de neocupare de 0 % la încheierea contractului; […]: proprietățile se aflau într-o regiune de creștere economică).
NEUWOGES argues that it was clear from the outset that these risks would materialise, leading to heavy losses, and that accordingly no MEO would have concluded the contract.
Mai degrabă decât să ateste conformitatea cu condițiile de piață a contractului de administrare generală, NEUWOGES susține că contractele comparabile demonstrează exact neconformitatea acestuia, din moment ce acestea includ dispoziții mai puțin oneroase în ciuda perspectivelor economice îmbunătățite.
According to NEUWOGES, a MEO would conclude only a contract that was profitable or that at least did not result in losses.
Motivație politică
NEUWOGES asserts that the general management contract could have been expected to result in a profit only if it had been reasonable to expect that the high occupancy rate, annual rent increases of […]% and stable costs could actually be achieved.
NEUWOGES arată că, deși, în mod evident, contractul de administrare generală este dezavantajos din punct de vedere economic, a fost încheiat din motive politice.
According to NEUWOGES it was, however, already clear when the contract was concluded that an average occupancy rate of […]% would not be achievable, that a rent increase of at least […]% per year would be impossible, and that the administration and maintenance costs would inevitably increase over the duration of the contract.
După ce a subliniat că motivele pentru care o autoritate publică acordă ajutor de stat nu sunt relevante pentru aprecierea juridică, NEUWOGES susține că motivația politică demonstrează tocmai că considerațiile economice nu au fost factorul hotărâtor.
To support these assertions, NEUWOGES points to both the projected population decline and the real-estate market in Neubrandenburg, maintaining that, in the light of these factors, the contract was bound to result in a loss.
Mai precis, NEUWOGES afirmă că contractul de administrare generală a fost încheiat din următoarele motive:
Since Neubrandenburg’s population was in decline even before the contracts at issue were concluded, there was a significant oversupply of apartments from at least 1995 onwards, with the unattractive prefabricated apartment blocks, which are the subject of the contract, being most affected by vacancies and low rents.
A existat o intensă presiune politică pentru a promova atât modernizarea, cât și privatizarea apartamentelor deținute de societățile imobiliare locale din fosta Germanie de Est.
NEUWOGES alleges that a MEO would have based its calculations on more pessimistic expectations, such as projected annual rent increases of between […]% and […]%, a risk of loss of rent of […]% and an indexation of the costs of […]%.
Prin modernizarea și privatizarea apartamentelor, municipalitatea Neubrandenburg a sperat să contracareze reducerea constantă a numărului de locuitori.
NEUWOGES presents an ex post cash-flow analysis prepared in 2012 demonstrating that, on the basis of these assumptions, the cash flow that would have been expected to result from the general management contract was EUR […] in nominal terms and EUR […] after discounting [15].
Încheierea contractului de administrare generală, în combinație cu contractul forfetar global, a permis menținea unui nivel ridicat al investițiilor în Neubrandenburg, în condițiile în care o scădere a acestora ar fi avut consecințe semnificative asupra ratei șomajului la nivel local.
It is NEUWOGES’ submission that this amount constitutes the state aid received by BAVARIA.
Alternative
A number of variations of this cash-flow analysis are also provided, showing that, even if more optimistic assumptions had been justified (such as an average vacancy rate of […]%, annual rent increases of […]% and an increase in costs of […]%), the overall predicted cash flow would also have been negative.
În cele din urmă, NEUWOGES apreciază că un operator în economia de piață ar fi preferat alternative la contractele în cauză.
The general management contract would have been expected to result in a profit only if allegedly quite unrealistic assumptions had been accepted ([…]% vacancy rate, […]% annual rent increase and […]% increase in costs).
În primul rând, NEUWOGES susține că vânzarea directă ar fi fost de preferat, întrucât aceasta ar fi generat profit, deoarece contractul de administrare generală ar fi fost de așteptat să ducă la pierderi încă de la bun început.
Comparison contracts
Aceasta susține că proprietățile (clădiri și terenuri) ar fi putut să fie vândute la un preț egal sau superior prețului stabilit în evaluări.
NEUWOGES disputes that certain contracts from similar transactions (the[…] [16], […] [17] and […] [18] contracts) can prove the market conformity of the general management contract.
S-a susținut, de asemenea, că, chiar dacă un cumpărător ar fi cumpărat terenul și ar fi demolat clădirile, o astfel de vânzare ar fi putut fi mai profitabilă.
Rejecting suggestions that these contracts are comparable, NEUWOGES argues that they differ from the general administration contract in the following material respects:
Această evaluare ar rămâne aceeași chiar dacă anularea datoriei în temeiul legii privind ajutorul pentru acoperirea datoriilor vechi ar fi fost luată în considerare, deoarece NEUWOGES ar fi putut încerca să își îndeplinească obligațiile prin privatizarea altor clădiri și, chiar și fără anularea datoriilor, o operațiune de vânzare ar fi putut fi mai profitabilă decât tranzacția de vânzare și preluare prin leasing.
Since no evidence was presented that the economic situation and outlook of these cities (in which the properties to which the comparison contracts relate are located) were sufficiently similar to those of Neubrandenburg, it cannot be assumed that the contracts as a whole are comparable.
NEUWOGES susține că motivele de a nu opta pentru oricare dintre aceste alternative se regăsesc în angajamentele politice ale NEUWOGES.
The indexation of the leasing payment in the comparison contracts differs significantly from that in the general management contract (i.e. 1,0-1,5 %).
În al doilea rând, NEUWOGES susține în continuare că un operator în economia de piață ar fi preferat, de asemenea, să finanțeze o modernizare mai restrânsă, continuând să închirieze fără nicio modernizare, sau să demoleze clădirile.
None of the individual comparison contracts is suitable for comparison because the circumstances are different in each case ([…]: less onerous maintenance obligations; […]: commercial properties rather than apartments, which had a vacancy rate of 0 % at the conclusion of the contract; […]: the properties were located in a growth region).
Din nou, motivele de a nu opta pentru aceste alternative se regăsesc în angajamentele politice ale NEUWOGES.
Rather than proving the market-conformity of the general management contract, NEUWOGES submits that the comparison contracts demonstrate precisely its non-conformity, since they include less onerous provisions despite relating to property with a better economic outlook.
În cele din urmă, NEUWOGES susține că, în cazul în care s-ar fi luat o decizie în vederea modernizării, ar fi fost mai profitabil pentru NEUWOGES să finanțeze aceste lucrări prin alte mijloace.
Political motivation
De exemplu, s-ar fi putut prelua un împrumut pentru care s-ar fi asigurat o garanție din partea municipalității Neubrandenburg, asigurând astfel condiții de creditare mai favorabile decât cele prevăzute în oferta BAVARIA.
NEUWOGES submits that the general management contract, despite clearly being economically disadvantageous, was concluded for political reasons.
Resurse de stat și imputabilitate
After pointing out that the reasons for which a public authority grants state aid are not relevant to the legal assessment, NEUWOGES argues that the political motivation proves precisely that economic considerations were not the deciding factor.
NEUWOGES este de părere că pretinsul avantaj a fost acordat din resurse de stat și este imputabil statului.
More specifically, NEUWOGES asserts that the general management contract was concluded for the following reasons:
În primul rând, NEUWOGES susține că municipalitatea Neubrandenburg, care era acționarul său unic și deținea majoritatea în consiliul său de supraveghere, a avut o influență dominantă asupra NEUWOGES.
There was intense political pressure to promote both the modernisation and privatisation of apartments owned by local housing companies in the former East Germany.
Pe baza acestui control, pierderile care ar rezulta din tranzacția de vânzare și preluare prin leasing constituie pierderi de resurse de stat.
By modernising and privatising apartments, the city of Neubrandenburg hoped to counteract the ongoing decrease in population numbers.
BAVARIA respinge afirmațiile NEUWOGES, afirmând că contractele în cauză au fost tranzacții normale pe piață care nu conferă niciun avantaj și, în consecință, nu constituie ajutor de stat.
Alternatives
BAVARIA susține că contractele în cauză trebuie să fie considerate ca o singură unitate și că nu pot fi evaluate în mod izolat unul de altul.
NEUWOGES finally submits that a MEO would have preferred alternatives to the contracts at issue.
Vânzarea și preluarea prin leasing ulterioară a clădirilor constituie două componente interdependente ale tranzacției.
First, NEUWOGES submits that an outright sale would have been preferable, since it would have generated a profit, whereas the general management contract could from the start have been expected to result in losses.
BAVARIA subliniază că tranzacția a fost anunțată ca un pachet și percepută ca atare de NEUWOGES, după cum reiese din procesul-verbal intern care documentează procesul său decizional.
It claims that the property (buildings and land) could have been sold at or above the price determined in the valuations.
În consecință, conform BAVARIA, testul operatorului în economia de piață trebuie aplicat tranzacției în ansamblu, și nu pentru fiecare contract în parte.
It is further claimed that even if a buyer had simply bought the land and demolished the buildings, such a sale would have been more profitable.
Tranzacția nu a conferit niciun avantaj societății NEUWOGES
This assessment would remain the same even if the debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law were taken into account, since NEUWOGES could have attempted to fulfil its obligations by privatising other buildings and, even without the debt-write off, a sale would have been more profitable than the sale-and-lease-back transaction.
Conform BAVARIA, existența unui eventual avantaj este deja exclus prin faptul că NEUWOGES a efectuat o procedură de ofertare (deși limitată) în vederea examinării pieței.
NEUWOGES claims that the reasons for not choosing any of these alternatives are to be found in NEUWOGES’ political commitments.
S-a afirmat că nu există niciun motiv de îndoială cu privire la faptul că NEUWOGES a ales oferta disponibilă cea mai avantajoasă.
Second, NEUWOGES further argues that a MEO would also have preferred financing a more limited modernisation itself, continuing to rent without any modernisation, or demolishing the buildings.
BAVARIA consideră că, în scopul de a stabili dacă, indiferent de procesul de ofertare, un operator în economia de piață s-ar fi implicat în tranzacție, trebuie să se ia în considerare situația specială a NEUWOGES.