natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The land-lease and sale contract is divided into two main components:
Contractul de constituire a dreptului de superficie a fost încheiat în contextul Legii privind stingerea parțială a datoriilor vechi [8].
First, BAVARIA committed itself to paying a total of EUR […] [6] [7] to NEUWOGES, of which EUR […] constituted capitalised rent on the land for the period up to 31 December 2028 and EUR […] constituted the purchase price for the buildings.
După reunificarea Germaniei în 1990, fostele „societăți imobiliare populare” din Germania de Est au fost constituite ca societăți imobiliare comunale separate din punct de vedere juridic.
From 1 January 2029, BAVARIA will also have to pay an annual rent for the land of […]% of the current land value, which has been calculated at EUR […] per m2 or EUR […] per year, for a period of 10 years.
Activele și pasivele vechilor entități au fost transferate către aceste societăți noi, ceea ce a reprezentat o sarcină grea pentru acestea din urmă.
For the subsequent remaining duration of the land-lease and sale contract, an adjustment of the rent in line with the development of the total cost-of-living index is foreseen, provided the latter fluctuates by more than […]%.
Pentru a le permite societăților imobiliare să fie viabile pe termen lung, legiuitorul federal a adoptat Legea privind stingerea parțială a datoriilor vechi, care a intrat în vigoare la 27 iunie 1993.
In 1997, before concluding the land-lease and sale contract with BAVARIA, NEUWOGES had in-house experts value the property (buildings and land).
În temeiul Legii privind stingerea parțială a datoriilor vechi, societățile imobiliare comunale din Germania de Est au putut obține reducerea datoriilor, în baza unei cereri.
In 2007, NEUWOGES additionally instructed an external expert to retrospectively calculate the 1997 market value of the property.
În schimb, societatea imobiliară trebuia să accepte anumite obligații, în special să depună toate eforturile rezonabile pentru a privatiza 15 % din apartamente [secțiunea 4 alineatul (5) punctul (1), coroborată cu secțiunea 5], pentru a putea dispune de un plan de afaceri care să prevadă privatizarea, modernizarea și renovarea rapide ale locuințelor [secțiunea 4 alineatul (5) punctul (2)] și a raporta cu privire la programul său de investiții și la privatizare [secțiunea 4 alineatele (5)-(7)].
The 2007 valuation estimated the property’s 1997 value at EUR […].
Un anumit procentaj din veniturile obținute de societatea imobiliară prin privatizare care depășeau 76,69 EUR/m2 trebuia transferat „fondului de stingere a datoriilor vechi” (Erblastentilgungsfonds).
Inherited Debt Support Law (Altschuldenhilfegesetz)
La momentul respectiv (1997-1998), secțiunea 5 alineatul (2) din Legea privind ajutorul pentru acoperirea datoriilor vechi prevedea că, pentru toate privatizările realizate până la 31 decembrie 1998, 45 % din veniturile eligibile trebuiau să fie transferate.
The land-lease and sale contract was concluded in the context of the Inherited Debt Support Law [8].
Pentru privatizările realizate până la 31 decembrie 2000 sau 31 decembrie 2003, procentul din venituri a fost stabilit la 50 % și, respectiv, 55 %.
After the reunification of Germany in 1990, the former ‘people’s housing companies’ in East Germany were incorporated as legally separate communal housing companies.
În cazul în care privatizarea a luat forma vânzării numai a clădirilor și a constituirii unui drept de superficie pentru terenuri (mai degrabă decât vânzarea directă a clădirilor și terenurilor), venitul pe baza căruia s-au calculat obligațiile de transfer a fost prețul de vânzare a clădirilor și valoarea în numerar a chiriei convenite asupra terenurilor [secțiunea 5 alineatul (2) din Legea privind stingerea parțială a datoriilor vechi].
The old entities’ assets and liabilities were transferred to these new companies, which were thus placed under a heavy burden.
În cursul anului 1995, a reieșit că forma preconizată inițial a privatizării, și anume vânzarea către chiriași, era puțin probabil să conducă la o cotă de privatizare de 15 %.
To enable the housing companies to be viable in the long term, the federal legislator passed the Inherited Debt Support Law, which entered into force on 27 June 1993.
În consecință, Banca pentru Reconstrucție (Kreditanstalt für Wiederaufbau), însărcinată cu administrarea programului de reducere a datoriilor, a început să accepte așa-numita „privatizare mediată” [9].
Under the Inherited Debt Support Law, communal housing companies in East Germany could obtain debt relief upon application.
În cadrul acestui model, care ar fi trebuit să se aplice numai în cazul în care cota de 15 % nu s-ar fi putut atinge prin privatizarea directă, o societate imobiliară putea vinde en bloc clădirile de apartamente către un cumpărător comercial.
Under Section 4(1)-(2) of the Law, the debt exceeding EUR 76,69 per m2 could be written off up to a maximum of EUR 434,60 per m2.
Pentru ca vânzarea să fie luată în calcul pentru îndeplinirea obligației de privatizare a societății imobiliare, respectiv 15 %, cumpărătorul comercial trebuia să accepte obligația de a moderniza clădirile, dar și de a încerca să vândă cât mai multe apartamente cu putință (și cel puțin o treime dintre acestea) către chiriași [10].
In return, the housing company had to accept certain obligations, in particular to make all reasonable efforts to privatise 15 % of its apartments (Section 4(5)(1) in conjunction with Section 5), to have a business plan envisaging speedy privatisation, modernisation and renovation of its apartments (Section 4(5)(2)) and to report on its investment programme and the privatisation (Section 4(5)-(7)).
În cazul în care, după ce au fost prezentate ofertele ferme de vânzare, o proporție semnificativ mai mică decât o treime din chiriași erau interesați să cumpere, cumpărătorul comercial putea scuti 60 % dintre apartamente de obligația privatizării, limitând astfel obligațiile sale de privatizare a unei treimi din restul de 40 % din apartamentele respective [11].
In the version of the law that was in force at the relevant time (1997/98), the housing companies had until 31 December 2003 to fulfil their privatisation obligation.
NEUWOGES și Legea privind stingerea parțială a datoriilor vechi
Where a housing company had failed to fulfil its privatisation obligation (i.e., by not making all reasonable efforts to do so), the debt relief already granted had to be repaid.
Contractul de constituire a dreptului de superficie a fost recunoscut, în cele din urmă, de Banca pentru Reconstrucție ca reprezentând o „privatizare mediată” relevantă în temeiul Legii privind stingerea parțială a datoriilor vechi.
A certain percentage of the revenue exceeding EUR 76,69 per m2 obtained by the housing company through privatisation had to be transferred to the ‘inherited debt relief fund’ (Erblastentilgungsfonds).
Prin urmare, încheierea tranzacției de vânzare și preluare prin leasing (leaseback) a contribuit la îndeplinirea obligației de privatizare de către NEUWOGES, prevăzută de Legea privind stingerea parțială a datoriilor vechi.
At the relevant time (1997/98), Section 5(2) of the Inherited Debt Support Law provided that, for all privatisations up to 31 December 1998, 45 % of the qualifying revenue had to be transferred.
Cu toate acestea, este neclar și controversat în ce măsură această lege a influențat considerentele comerciale care au stat la baza deciziei NEUWOGES de a încheia contractele și dacă reducerea datoriilor obținută de NEUWOGES în temeiul legii trebuie să fie luată în considerare atunci când se analizează dacă tranzacția de vânzare și preluare prin leasing (leaseback) a constituit un ajutor acordat societății BAVARIA.
For privatisations up to 31 December 2000 or 31 December 2003, the transfer quotas were set at 50 % and 55 % respectively.
Conform declarațiilor sale, NEUWOGES a primit o reducere totală a datoriilor de […] EUR [12].
Where privatisation took the form of selling only the buildings and granting a lease for the land (rather than selling the buildings and land outright), the revenue on the basis of which the transfer obligations were calculated was the sale price of the buildings and the cash value of the agreed land rent (Section 5(2) of the Inherited Debt Support Law).
NEUWOGES a susținut că este dificil să aloce o parte din reducerea datoriilor totale pe care a primit-o tranzacției de vânzare și preluare prin leasing (leaseback), dat fiind că Legea privind stingerea parțială a datoriilor vechi prevedea acordarea reducerii datoriilor numai dacă societatea imobiliară își îndeplinea pe deplin obligația de privatizare.
In the course of 1995, it emerged that the originally envisaged form of privatisation — i.e. sale to the tenants — was unlikely to lead to a privatisation quota of 15 %.
Cu toate acestea, dacă o parte din reducerea datoriilor totale primită urma să fie alocată unei privatizări individuale, pe baza ponderii acestor privatizări în obligația de privatizare totală a NEUWOGES, atunci o reducere brută totală a datoriilor în valoare de […] EUR putea fi repartizată din punct de vedere contabil tranzacției de vânzare și preluare prin leasing (leaseback).
Accordingly, the Bank for Reconstruction (Kreditanstalt für Wiederaufbau), charged with administering the debt relief programme, started accepting what was known as ‘mediated privatisation’ [9].
Din veniturile obținute din vânzarea realizată de BAVARIA, […] EUR trebuiau să fie transferați către fondul de stingere a datoriilor vechi, lăsând NEUWOGES cu o reducere a datoriilor cu o valoare contabilă netă de […] EUR [13].
Under this model, which was supposed to be applied only where the 15 % quota could foreseeably not be reached via direct privatisation, a housing company could sell apartment buildings en bloc to a commercial buyer.
CONTRACTUL DE ADMINISTRARE GENERALĂ
In order for the sale to be counted towards the housing company’s 15 % privatisation obligation, the commercial buyer had to accept an obligation both to modernise the buildings and to attempt to sell as many apartments as possible (and a minimum of one third of them) to the tenants [10].
La 21 ianuarie 1998, BAVARIA și NEUWOGES au semnat și contractul de administrare generală, prin care clădirile respective erau de facto închiriate înapoi către NEUWOGES.
Where, after firm offers of sale had been made, significantly less than one third of the tenants were interested in buying, the commercial buyer could exempt 60 % of the apartments from the privatisation obligation, thereby limiting its obligations to the privatisation of one third of the remaining 40 % of the apartments [11].
În cadrul acestui contract, NEUWOGES rămâne responsabil pentru administrarea și exploatarea comercială a clădirilor în cauză timp de 30 de ani.
NEUWOGES and the Inherited Debt Support Law
Toate veniturile obținute din închirierea clădirilor îi revin NEUWOGES.
The land-lease and sale contract was eventually recognised by the Bank for Reconstruction as constituting a relevant ‘mediated privatisation’ under the Inherited Debt Support Law.
În schimbul acestor drepturi de folosință, NEUWOGES s-a angajat să efectueze o plată lunară fixă corespunzătoare dreptului de superficie în valoare de […] EUR ([…] EUR pe an) până la finalizarea modernizării și de […] EUR ([…] EUR pe an) în anii următori.
Entering into the sale-and-lease-back transaction therefore helped NEUWOGES fulfil its privatisation obligation under the Inherited Debt Support Law.
Începând cu 1 ianuarie 2000, această plată a crescut cu […] % pe an.
However, it is unclear and a matter of dispute to what extent this law influenced the commercial considerations underlying NEUWOGES’ decision to conclude the contracts, and whether the debt relief obtained by NEUWOGES pursuant to the law must be taken into account in analysing whether the sale-and-lease-back transaction constituted aid to BAVARIA.
CONTRACTUL FORFETAR GLOBAL
By its own account, NEUWOGES received total debt relief of EUR […] [12].
BAVARIA s-a angajat să modernizeze clădirile în cauză, drept pentru care a încheiat un contract global forfetar cu BRG Bau-Regie GmbH (denumită în continuare „BRG”), filială deținută în proporție de 100 % de NEUWOGES.
NEUWOGES submitted that it was difficult to apportion a part of the total debt relief it received to the sale-and-lease-back transaction, since the Inherited Debt Support Law granted debt relief only if the housing company had entirely fulfilled its privatisation obligation.
În temeiul acestui contract, BAVARIA a plătit către BRG o sumă forfetară de […] EUR pentru lucrările de modernizare convenite.
Of the revenue generated by the BAVARIA sale, EUR […] had to be transferred to the inherited debt relief fund, leaving NEUWOGES with mathematical net relief of EUR […] [13].
OBSERVAȚIILE PĂRȚILOR INTERESATE
GENERAL MANAGEMENT CONTRACT
NEUWOGES susține că, la momentul încheierii contractelor în cauză, nu s-a comportat ca un operator economic în economia de piață și, prin urmare, că nu i-a acordat societății BAVARIA un avantaj economic care constituie ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE.
On 21 January 1998, BAVARIA and NEUWOGES also signed the general management contract, which effectively leased the buildings back to NEUWOGES.
NEUWOGES estimează că contractele în cauză au avut drept rezultat pierderi în valoare de […] EUR în termeni nominali și de […] EUR după aplicarea actualizării.
Under this contract, NEUWOGES remains responsible for administering and commercially exploiting the buildings in question for 30 years.
Aceste pierderi sunt privite de NEUWOGES ca reprezentând ajutor de stat incompatibil, acordat societății BAVARIA.
All the income from renting the buildings remains with NEUWOGES.
Pentru a aprecia conformitatea cu condițiile de piață a contractelor în cauză, NEUWOGES susține că contractul de constituire a dreptului de superficie și contractul de administrare generală trebuie examinate separat (secțiunea 4.1.1).
In exchange for these rights of use, NEUWOGES committed itself to paying a fixed monthly leasing payment of EUR […] (EUR […] per year) until the modernisation was complete, and EUR […] (EUR […] per year) thereafter.
În ceea ce privește contractele individuale, NEUWOGES afirmă că nici contractul de constituire a dreptului de superficie (secțiunea 4.1.2) și nici contractul de administrare generală (secțiunea 4.1.3) nu ar fi fost încheiate de către un operator în economia de piață.
From 1 January 2000, this leasing payment increased by […]% annually.
De asemenea, NEUWOGES susține că un operator în economia de piață ar fi optat pentru o abordare alternativă (secțiunea 4.1.4).
GLOBAL LUMP-SUM CONTRACT
În cele din urmă, NEUWOGES afirmă că avantajul conferit societății BAVARIA constituie un transfer de resurse de stat, care a fost imputabil municipalității Neubrandenburg (secțiunea 4.1.5).
BAVARIA committed itself to modernising the buildings in question, for which purpose it concluded a global lump-sum contract with BRG Bau-Regie GmbH (hereinafter: ‘BRG’), a 100 % subsidiary of NEUWOGES.
Evaluarea comună și separată a contractelor în cauză
Under this contract, BAVARIA paid BRG a lump sum of EUR […] for the agreed modernisation works.
NEUWOGES arată că, în ceea ce privește încheierea contractelor în cauză în condițiile pieței, contractul de constituire a dreptului de superficie și contractul de administrare generală trebuie evaluate în mod strict independent unul de altul.
OBSERVATIONS BY GERMANY
Conform NEUWOGES, cele două contracte sunt fiecare independente din punct de vedere juridic și au fost elaborate ca acte distincte.
In replying to the Opening Decision, Germany confines itself to explaining that it is not making any submissions in response to the Opening Decision in this case.
NEUWOGES susține că, în cazul în care cele două contracte ar fi fost, de fapt, concepute ca un tot, ambele ar fi trebuit să fie autentificate de un notar, însă numai contractul de constituire a dreptului de superficie a fost autentificat de un notar.
Instead, it is leaving it to the territorial units concerned — the city of Neubrandenburg and Berlin Land — to do so.
Pe baza acestor argumente, NEUWOGES urmează să evalueze conformitatea cu condițiile de piață a fiecărui contract în parte.
COMMENTS BY INTERESTED PARTIES
Contractul de constituire a dreptului de superficie
NEUWOGES submits that, in concluding the contracts at issue, it did not behave like a market economy operator (hereinafter: ‘MEO’) and thus granted BAVARIA an economic advantage that constitutes state aid within the meaning of Article 107(1) TFEU.
NEUWOGES este de părere că, având în vedere evaluările din 1997 și 2007 ale proprietăților (clădiri și terenuri) în cauză, niciun operator în economia de piață nu ar fi încheiat contractul de constituire a dreptului de superficie cu BAVARIA la prețul convenit.
NEUWOGES estimates that the contracts at issue resulted in losses amounting to EUR […] in nominal terms and EUR […] after discounting.
Nici plata prestației pentru constituirea dreptului de superficie, nici anularea datoriilor în temeiul Legii privind stingerea parțială a datoriilor vechi și care rezultă din contractul de constituire a dreptului de superficie, nici obligația de a moderniza și nici procedura de achiziție prin licitație restrânsă nu ar putea modifica această concluzie în nicio privință.
These losses are viewed by NEUWOGES as constituting incompatible state aid to BAVARIA.
Prețul de cumpărare
For the purpose of assessing the market conformity of the contracts at issue, NEUWOGES argues that the land-lease and sale contract and the general management contract must be examined separately from each other (section 4.1.1).
NEUWOGES subliniază faptul că BAVARIA a plătit o sumă în numerar de […] EUR pentru clădiri plus o sumă de […] EUR cu titlu de prestație capitalizată pentru constituirea dreptului de superficie.
With respect to the individual contracts, NEUWOGES asserts that neither the land-lease and sale contract (section 4.1.2) nor the general management contract (section 4.1.3) would have been concluded by a MEO.
Aceasta reamintește, de asemenea, că, în cele două evaluări efectuate în 1997 și 2007, s-a estimat că valoarea proprietății în ansamblu (valoarea terenului și a clădirilor luate împreună) este de […] EUR și, respectiv, de […] EUR.
NEUWOGES submits further that a MEO would have chosen an alternative approach (section 4.1.4).
În cele din urmă, NEUWOGES amintește că fiecare evaluare a estimat nu numai valoarea totală a proprietății, ci și valorile separate ale terenului (evaluarea din 1997: EUR […]; evaluarea din 2007: […] EUR) și ale clădirilor (evaluarea din 1997: EUR […]; evaluarea din 2007: EUR […]).
Joint versus separate assessment of the contracts at issue
În acest context, NEUWOGES subliniază că, potrivit „Comunicării Comisiei privind elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri de către autoritățile publice” [14], un preț de vânzare care este cu până la 5 % mai mic decât cel calculat într-o evaluare independentă poate, în anumite circumstanțe, să fie acceptat drept prețul pieței.
NEUWOGES submits that, with respect to whether or not the contracts at issue were concluded under market conditions, the land-lease and sale contract and the general management contract must be assessed strictly independently of one another.
NEUWOGES argumentează că, din contră, un preț care, analizat chiar și din cea mai pozitivă perspectivă, este cu cel puțin 16 % mai mic decât cel mai mic preț calculat de o evaluare independentă, nu poate fi admis drept prețul pieței.
According to NEUWOGES, the two contracts are each legally independent and were each intended to exist separately.
Chirie capitalizată pentru terenuri
NEUWOGES maintains that if the two contracts had in actual fact been intended to form a single unit, they would have both had to be notarised; however, only the land-lease and sale contract was notarised.
NEUWOGES susține că, pentru a compara prețul plătit de BAVARIA cu prețurile calculate în cele două evaluări din 1997 și 2007 (care au estimat valoarea deținerii integrale a clădirilor și terenurilor), nu ar trebui să se ia în considerare chiria capitalizată pentru primii 30 de ani.
On the basis of these arguments, NEUWOGES proceeds to assess the market conformity of each contract separately.
Deoarece această chirie se plătește pentru dreptul de a utiliza terenurile pentru 75 de ani, mai degrabă decât pentru dreptul de proprietate asupra terenului, aceasta nu poate fi invocată pentru a compara prețul plătit pentru clădiri de către BAVARIA cu unul dintre prețurile estimate în cele două evaluări.
Land-lease and sale contract
Anularea datoriilor în temeiul Legii privind stingerea parțială a datoriilor vechi
Purchase price
BAVARIA nu și-a asumat nicio responsabilitate în temeiul Legii privind stingerea parțială a datoriilor vechi care îi reveneau anterior NEUWOGES și care ar merita o remunerație sub forma unui preț de vânzare mai scăzut.
NEUWOGES points out that BAVARIA paid a cash amount of EUR […] for the buildings plus EUR […] as capitalised rent for the land.
În timp ce BAVARIA și-a asumat în mod oficial obligația de a încerca să vândă un număr de apartamente chiriașilor, aceasta a desemnat NEUWOGES responsabilă în mod efectiv de privatizare, pe cheltuiala NEUWOGES și, prin urmare, nu și-a asumat nici o responsabilitate reală.
It further recalls that the two valuations, carried out in 1997 and 2007, estimated the value of the property as a whole (value of land and buildings combined) at EUR […] and EUR […] respectively.
BAVARIA nu a fost expusă riscului de a fi trasă la răspundere în cazul în care eforturile de privatizare ar fi eșuat;
Finally, NEUWOGES recalls that each valuation estimated not only the total value of the property, but also the separate values of the land (1997 valuation: EUR […]; 2007 valuation: EUR […]) and of the buildings (1997 valuation: EUR […]; 2007 valuation: EUR […]).
Din cauza faptului că anularea datoriei a fost legată de îndeplinirea de către NEUWOGES a obligației de privatizare a 15 % din apartamente și a faptului că tranzacția cu BAVARIA a respectat numai 20 % din totalul obligației de privatizare, o repartizare proporțională a anulării datoriei facilitată de această tranzacție nu este posibilă în mod realist (dar este posibilă din punct de vedere contabil).
Asserting that the 1997 valuation represents a realistic estimate of the property’s value at the relevant time (1997/98), NEUWOGES argues that only the price actually paid by BAVARIA for the buildings (rather than the price for the buildings plus the capitalised land rent) should be taken into account for comparison purposes.
Cu alte cuvinte: dacă NEUWOGES nu și-ar fi îndeplinit obligația totală de privatizare, aceasta nu ar fi beneficiat de nicio prestație în temeiul legii privind ajutorul pentru acoperirea datoriilor vechi din tranzacția încheiată cu BAVARIA;
Accordingly, NEUWOGES asserts that it received EUR […] less than the market price at the relevant time (1997/98).
În cel mai bun caz, tranzacția de vânzare și preluare prin leasing (leaseback) a însemnat că NEUWOGES trebuia să transfere doar un procentaj relativ scăzut din venituri (45 %, mai degrabă decât 50 % sau 55 %) către fondul de stingere a datoriilor vechi, în timp ce neîncheierea contractului și căutarea unui cumpărător alternativ ar fi implicat riscul de a direcționa către fond o parte mai mare din veniturile obținute din vânzări.
It further argues that, even if, for the sake of argument, the debt write-off pursuant to the Inherited Debt-Support Law is added to the sales price, the price paid by BAVARIA would still remain 16 % lower than even the lower 2007 valuation.
În orice caz, NEUWOGES susține că, în cele din urmă, și-a îndeplinit obligația de privatizare la o rată de 165 %, ceea ce înseamnă că anularea datoriilor ar fi fost confirmată, chiar și fără tranzacția încheiată cu BAVARIA.
According to NEUWOGES, the price paid by BAVARIA was far below the market price, so that no MEO would have agreed to sell at this price.
Modernizare