natgillin/translations-raw huggingface dataset:
By the time SJB received a valid building permit, the credit crisis had had its effect on the Dutch real estate market, which made it even more unlikely that SJB would swiftly pre-sell 70 % of the free sector housing units.
COMENTARIILE AUTORITĂȚILOR NEERLANDEZE REFERITOARE LA OBSERVAȚIILE PĂRȚILOR TERȚE
The 2004 Cooperation Agreement was therefore re-negotiated, since the Municipality considered it of the utmost importance to start the construction works on the Damplein.
În ceea ce privește transferul gratuit de teren din partea municipalității către PPP, municipalitatea a explicat că acesta nu face obiectul deciziei de inițiere a procedurii și a făcut referire la observațiile sale transmise Comisiei în 2009, în care explica faptul că transferul respectiv nu a fost gratuit deoarece PPP a furnizat servicii în schimbul acestuia.
The Supplementary Agreement was therefore appropriate and necessary for the Municipality to achieve its goal of revitalising the Damplein.
În observațiile sale anterioare, municipalitatea a subliniat că lucrările efectuate de PPP ar fi trebuit să fie suportate, în mod normal, de municipalitate.
Proportionality
Potrivit autorităților neerlandeze, atât diferitele procedurile judiciare inițiate de fundație, care au generat multă publicitate negativă la adresa proiectului, cât și criza creditelor au avut un efect negativ asupra vânzării de unități locative în zona Damplein.
In order for the Municipality to obtain an immediate start of the construction works, SJB had to give up its right to invoke the 70 % clause and had to start the construction works with the risk that the housing units might not be sold.
Cu toate acestea, atunci când au început primele vânzări în 2007, aproape o treime din unitățile locative au fost vândute.
Therefore, the previously agreed price was recalculated by SJB.
Contractele de vânzare respective au fost anulate ulterior din cauza eliberării cu întârziere a autorizațiilor de construcție necesare.
Subsequently, this calculation was verified by an independent expert who declared the agreed price as market-compliant.
Prin urmare, se poate concluziona că exista o cerere pentru aceste unități locative la începutul proiectului.
According to the Dutch authorities, the fact that the price is declared market-compliant by an independent expert indicates that the price decrease is proportionate.
Autoritățile neerlandeze subliniază în continuare că experții independenți au fost selectați de către municipalitate, care nu avea niciun interes în obținerea unei valori scăzute a terenului.
This would also imply that no overcompensation of SJB has taken place.
EVALUAREA MĂSURILOR CONTESTATE
The decrease in the price was the consideration which the Municipality had to pay so that SJB would agree to waive its right to invoke the 70 % clause.
EXISTENȚA AJUTORULUI DE STAT ÎN SENSUL ARTICOLULUI 107 ALINEATUL (1) DIN TFUE
Furthermore, through its participation in the PPP, SJB will itself bear 50 % of the risks and the costs of the ground exploitation, thereby participating in the agreed decrease of the sales price.
Articolul 107 alineatul (1) din TFUE prevede că „sunt incompatibile cu piața internă ajutoarele acordate de state sau prin intermediul resurselor de stat, sub orice formă, care denaturează sau amenință să denatureze concurența prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producerii anumitor bunuri, în măsura în care acestea afectează schimburile comerciale dintre statele membre”.
In order to arrive at break-even for the ground exploitation, it was decided that SJB should contribute EUR 2,6 million to the PPP (point 5.2.1 Ground Exploitation Masterplan Damcentrum) and, as the PPP bore 50 % of the costs of the school, 25 % of those costs is at the expense of SJB (EUR 0,7 million).
În primul rând, nu a fost contestat faptul că SJB, precum și Schouten de Jong și Bouwfonds, membrii parteneriatului, sunt considerate întreprinderi în sensul dispoziției sus-citate, întrucât acestea urmăresc activități economice prin care se oferă bunuri și servicii pe piață, astfel cum se menționează în decizia de inițiere a procedurii.
Distortion of competition
În al doilea rând, măsurile contestate au fost acordate de PPP, ceea ce înseamnă că a fost obținut acordul necesar din partea municipalității, care deține o participație de 50 % în cadrul PPP.
Finally, the Dutch authorities claim that the retroactive price decrease concerns the building of 67 housing units and 14 commercial premises which will be sold at market-compliant prices valued by an independent expert.
Întrucât deciziile se iau în unanimitate în cadrul PPP, iar măsurile în cauză nu ar fi putut fi convenite fără aprobarea expresă a Consiliului municipal, decizia PPP de a acorda măsurile contestate este imputabilă statului.
COMMENTS FROM THIRD PARTIES
Prin urmare, scăderea prețurilor și scutirea de taxe convenite de PPP implică o pierdere de resurse de stat [16].
Only the Stichting provided comments in response to the opening decision.
În al treilea rând, întrucât măsurile sunt doar în beneficiul SJB și, în final, al societăților Schouten de Jong și Bouwfonds, membrii parteneriatului, acestea trebuie să fie considerate ca având caracter selectiv.
The Stichting welcomes the opening decision, but is of the opinion that the contested measures described in this decision are part of a much wider aid operation and refers to its complaint and additional submissions.
Cu toate acestea, autoritățile neerlandeze au contestat afirmația potrivit căreia municipalitatea, prin acceptarea unei reduceri a prețului de vânzare convenit inițial pentru terenul vândut societății SJB și a unei scutiri de taxe, a conferit SJB un avantaj economic pe care acesta nu l-ar fi obținut în condiții normale de piață.
In particular, the Stichting refers to the alleged free transfer of land by the Municipality to the PPP.
Pentru motivele expuse în considerentele 74-83 de mai jos, Comisia este de acord cu autoritățile neerlandeze în ceea ce privește acest aspect, având în vedere circumstanțele specifice ale cazului și contextul specific al măsurilor contestate, inclusiv statutul juridic al municipalității în special, în baza acordului de cooperare din 2004 și a mai multor acorduri bilaterale cu SJB.
The Stichting is of the opinion that the delay in the project was not due to the national court proceedings initiated by them, nor that the financial crisis delayed the sales of the housing units on the Damplein.
Existența unui avantaj
According to the Stichting, there has been no market demand for the kind of housing units proposed for the Damplein ever since the beginning of the project in 2004.
Conform jurisprudenței constante, tranzacțiile economice efectuate de un organism public sau de o întreprindere publică nu conferă un avantaj pentru contrapartidă și, prin urmare, nu constituie ajutor de stat în cazul în care sunt efectuate în conformitate cu condițiile normale de piață [17].
According to the Stichting, the land was not valued by an independent expert, neither in 2003, nor in 2009.
Pentru a stabili dacă o tranzacție economică este efectuată în condiții normale de piață, comportamentul autorităților sau al întreprinderilor publice ar trebui să fie comparat cu cel al operatorilor economici similari din sectorul privat în condiții normale de piață pentru a stabili dacă tranzacțiile economice efectuate de astfel de autorități sau întreprinderi oferă un avantaj pentru contrapartidă.
COMMENTS FROM THE DUTCH AUTHORITIES ON THIRD PARTY COMMENTS
Acest mecanism este cunoscut sub denumirea „principiul operatorului economic privat în economia de piață”.
The Dutch authorities stated that the set-up of the project by the Municipality has been transparent and described in the ‘Concept Masterplan Damcentrum’, approved on 6 April 2004.
Prin urmare, pentru a stabili dacă municipalitatea, prin acordarea unei reduceri a prețului de vânzare convenit inițial pentru terenul vândut societății SJB și a unei scutiri de taxe, a conferit un avantaj economic în favoarea SJB, este necesar să se examineze dacă municipalitatea a respectat principiul operatorului economic privat în economia de piață.
Only financially sensitive agreements or parts thereof were kept confidential.
Cu alte cuvinte, dacă un vânzător privat ipotetic aflat în aceeași situație ca municipalitatea ar fi acceptat aceeași reducere de preț și aceleași scutiri de taxe, astfel încât să nu se poată vorbi despre existența unui avantaj ca urmare a măsurilor contestate.
Concerning the free transfer of land by the Municipality to the PPP, the Municipality explained that this is not part of the opening decision and referred to its submissions to the Commission in 2009, in which it explained that that transfer was not free of charge since the PPP provided services in return for it.
În acest sens, toate aspectele relevante ale măsurilor contestate și contextul acestora trebuie luate în considerare [18], în special situația juridică a municipalității și a SJB, având în vedere acordul de cooperare din 2004 și diferitele acorduri bilaterale, precum și complexitatea proiectului, care a făcut parte dintr-un proiect imobiliar mai amplu.
In its earlier submissions, the Municipality stressed that the works carried out by the PPP should normally have been borne by the Municipality.
Autoritățile neerlandeze susțin că municipalitatea a acționat în conformitate cu principiul operatorului economic privat în economia de piață, întrucât nerealizarea proiectului Damplein ar fi avut un impact asupra întregului proiect Leidschendam Centrum și ar fi cauzat prejudicii municipalității.
According to the Dutch authorities, both the different legal procedures initiated by the Stichting, which generated a lot of negative publicity for the project, and the credit crisis had a negative effect on the sales of housing units on the Damplein.
În acest sens, autoritățile neerlandeze au susținut, în esență, următoarele.
However, when initial sales started in 2007, almost a third of the housing units were sold.
În primul rând, potrivit autorităților neerlandeze, municipalitatea a avut un important interes financiar și social în începerea lucrărilor de construcție în zona Damplein cât mai curând posibil, întrucât orice întârziere în plus ar fi condus la daune directe și indirecte pentru municipalitate, iar daunele ar fi fost mai mari decât costurile suportate de municipalitate ca urmare a adoptării măsurilor contestate.
These sales agreements were later cancelled owing to the late delivery of the necessary building permits.
Din cauza acestui interes financiar, municipalitatea a decis să revizuiască acordurile încheiate cu SJB.
It can therefore be concluded that there was a demand for these units at the beginning of the project.
În al doilea rând, autoritățile neerlandeze susțin că municipalitatea a acționat ca un investitor privat prin acceptarea de către aceasta a unui angajament din partea SJB de a renunța la dreptul său de a invoca clauza de 70 % din acordul de cooperare din 2004, în schimbul măsurilor contestate.
The Dutch authorities further note that the independent experts were selected by the Municipality, which had no interest in obtaining a low value for the land.
În această privință, Comisia menționează următoarele.
ASSESSMENT OF THE CONTESTED MEASURES
Într-adevăr, rezultă din prevederile contractuale ale acordului de cooperare din 2004 că întârzierea în eliberarea autorizațiilor de construcție impune părților să renegocieze acordurile convenite în 2004.
THE EXISTENCE OF STATE AID WITHIN THE MEANING OF ARTICLE 107(1) TFEU
În special, articolul 6.6 din acordul de cooperare prevede ca, în cazul unei întârzieri în eliberarea autorizațiilor de construcție, părțile ar trebui să renegocieze prețul stabilit inițial pentru teren și datele de plată.
Article 107(1) TFEU provides that: ‘any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Member States, be incompatible with the internal market’.
În plus, articolul 16 din același acord prevede că acordul nu poate fi anulat în totalitate sau parțial în situațiile enumerate în mod specific.
First, it has not been challenged that SJB as well as Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of the partnership, qualify as undertakings for the purpose of this provision, since they pursue economic activities offering goods and services on the market, as indicated in the opening decision.
Una dintre situațiile enumerate constă în „circumstanțe neprevăzute astfel cum sunt menționate la articolul 6:258 din Codul Civil”: în cazul în care una dintre părți este de opinie că celelalte părți nu îi pot solicita acesteia o executare nemodificată a acordului, acestea trebuie să înceapă negocierile pentru a stabili condiții modificate de comun acord.
Second, the contested measures were granted by the PPP, which means with the necessary agreement of the Municipality, which holds a 50 % stake in the PPP.
În final, articolul 18 din acordul de cooperare prevede că litigiile sunt soluționate de comun acord sau sunt supuse arbitrajului.
Since the decision-making of the PPP is by unanimity and these measures could not have been agreed to without the express approval of the Municipality's Council, the decision to grant the contested measures by the PPP are imputable to the State.
Din aceste prevederi contractuale rezultă că era intenția părților de a-și menține cooperarea și de a limita o posibilă anulare a cooperării la situațiile în care nu se putea ajunge la un acord sau în care părțile nu și-au îndeplinit obligațiile astfel încât nicio renegociere nu mai era posibilă.
Furthermore, had the Municipality not agreed to grant the contested measures, the extent of its financial exposure resulting from the PPP would have been proportionally lower.
În acest sens, ar trebui, de asemenea, să se țină cont de faptul că proiectul a fost complex, a constat din mai multe subproiecte care erau legate între ele și că proiectul imobiliar mai amplu a implicat mai multe părți în conexiune cu acordul de cooperare din 2004.
Therefore, the price decrease and waived fees agreed to by the PPP imply a loss of State resources [16].
În plus, cu toate că municipalitatea a fost implicată doar în etapa de amenajare a terenului din cadrul proiectului imobiliar, în timp ce etapa de construcție a proiectului a fost pe riscul și pe cheltuiala dezvoltatorilor privați în cauză, inclusiv SJB, este cert că, în 2008, atunci când SJB a comunicat municipalității că nu era dispus să înceapă lucrările de construcție, proiectul se afla încă în etapa de amenajare a terenului.
Third, since the measures benefit only SJB and, ultimately, Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of the partnership, they must be considered selective in nature.
În această etapă, municipalitatea era implicată financiar în proiect, întrucât aceasta suporta 50 % din costurile și riscurile aferente.
However, the Dutch authorities have challenged the contention that the Municipality, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for the land sold to SJB and a waiver of fees, conferred an economic advantage on SJB which it would not have otherwise obtained under normal market conditions.
Costurile etapei de amenajare a terenului din cadrul proiectului au inclus costurile aferente pregătirii terenului pentru construcții, costurile pentru secțiunea publică a parcării subterane și 50 % din costurile de construcție a școlii.
For the reasons set out in recitals 74 to 83 below, the Commission can agree with the Dutch authorities on this point, given the specific circumstances of the case and the particular context of the contested measures, including in particular the specific legal position of the Municipality on the basis of the 2004 Cooperation agreement and several bilateral agreements with SJB.
De asemenea, Comisia a constat în acest sens că, la momentul renegocierilor, criza financiară începuse și a afectat în special piața imobiliară neerlandeză.
The existence of an advantage
Renegocierile între părți au condus, în toamna anului 2008, la o propunere a SJB către PPP conform căreia SJB urma să plătească suma de 4 milioane EUR pentru teren și să înceapă lucrările de construcție în aprilie 2009 indiferent de numărul unităților locative vândute anticipat.
It is settled case law that economic transactions carried out by a public body or a public undertaking do not confer an advantage on its counterpart, and therefore do not constitute aid, if they are carried out in line with normal market conditions [17].
Un expert independent, denumit Fakton și contractat de municipalitate, a concluzionat, în raportul său din 11 februarie 2009, că suma de 4 milioane EUR (nivelul prețurilor la 1 ianuarie 2010), convenită ca noul preț pentru teren, ar putea fi considerată ca fiind în conformitate cu prețurile pieței pentru terenul în cauză, luând în considerare, de asemenea, angajamentele suplimentare ale SJB.
In order to determine whether an economic transaction is carried out under normal market conditions, the behaviour of public authorities or undertakings should be compared with that of similar private economic operators under normal market conditions to determine whether the economic transactions carried out by such authorities or undertakings grant an advantage to their counterparts.
În aceste circumstanțe, Comisia nu are niciun motiv să considere că comportamentul municipalității, prin convenirea asupra unui preț de 4 milioane EUR în condițiile date, nu este în conformitate cu condițiile normale de piață.
Therefore, to determine whether the Municipality, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for the land sold to SJB and the waiver of fees, conferred an economic advantage on SJB, it needs to be examined whether the Municipality respected the MEOP.
ADOPTĂ PREZENTA DECIZIE:
That is, whether a hypothetical private vendor in the same situation as the Municipality would have agreed to the same price reduction and fee waivers, so as to preclude the existence of an advantage as a result of the contested measures.
Articolul 1
In this connection all relevant aspects of the contested measures and their context should be taken into account [18], in particular the legal position of the Municipality and SJB in view of the 2004 Cooperation agreement and the different bilateral agreements, as well as the complexity of the project, which was part of a wider real estate project.
Scăderea prețului de vânzare al terenului și scutirea de taxa de amenajare a terenului și de taxa de calitate, convenite la 1 martie 2010 de municipalitatea Leidschendam-Voorburg în favoarea Schouten-de Jong Bouwfonds, parteneriat alcătuit din Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV și Bouwfonds Ontwikkeling BV, nu constituie ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene.
The Dutch authorities submit that the Municipality acted in accordance with the MEOP, as the non-realisation of the Damplein Project would have had an effect on the entire Leidschendam Centrum Project and would have caused damage to the Municipality.
Articolul 2
In this regard the Dutch authorities submitted in essence the following.
Prezenta decizie se adresează Regatului Țărilor de Jos.
First, according to the Dutch authorities, the Municipality had an important financial and social interest in starting the construction works on the Damplein as soon as possible, since further delays would lead to direct and indirect damage for the Municipality and this damage would be higher than the cost to the Municipality of agreeing to the contested measures.
Adoptată la Bruxelles, 15 ianuarie 2016.
Because of this financial interest the Municipality decided to review the agreements that were made with SJB.
Pentru Comisie
Second, the Dutch authorities contend that the Municipality behaved as a private investor by accepting a commitment from SJB to waive its right to invoke the 70 % clause of the 2004 Cooperation Agreement in return for the contested measures.
Membru al Comisiei
The Commission notes in this regard the following.
JO C 86, 23.3.2012, p. 12.
In the case at hand it is not contested, as stated in recital 30 above, that the construction works on the Damplein, which were initially planned to start in November 2005, were delayed since owing to several national court proceedings the necessary building permits could only be obtained in November 2008.
A se vedea nota de subsol nr. 1.
Indeed it follows from the contractual provisions of the 2004 Cooperation agreement that the delay in the building permits required the parties to re-negotiate the arrangements agreed in 2004.
Trimiterile la SJB în continuarea prezentei decizii ar trebui să fie considerate, prin urmare, ca fiind trimiteri atât la Schouten de Jong, cât și la Bouwfonds.
In particular, Article 6.6 of the Cooperation agreement provides that the parties in case of a delay of the building permit should re-negotiate the initially agreed price for the land and the payment dates.
Articolul 4.1 din acordul privind exploatarea terenului/acordul PPP din 22 noiembrie 2004 prevede următoarele: „Gemeente en SJB vormen met ingang van de datum van ondertekening van deze overeenkomst een VOF.
One of the situations listed is ‘unforeseen circumstance as referred to in Article 6:258 of the Civil Code’: if one of the parties is then of the opinion that the other parties cannot require from him an unchanged execution of the agreement, they have to enter into negotiations in order to arrive at mutually agreed modified terms.
De daaraan verbonden kosten en risico's komen voor 50 % voor rekening van SJB en voor 50 % van de Gemeente.
Finally, Article 18 of the Cooperation agreement stipulates that disputes are to be resolved by mutual agreement or be the subject of arbitration.
Schouten en Bouwfonds zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming door SJB van haar verplichtingen ingevolge deze Overeenkomst (de Sok en de projectovereenkomst).”
It follows from these contractual provisions that it was the intention of the parties to maintain their cooperation and limit a possible annulment of the cooperation to situations where no agreement could be reached or the parties failed to fulfil their obligations in such a way that re-negotiations would no longer be possible.
Proiectul a fost denumit inițial „proiectul Damcentrum”, dar a fost redenumit „proiectul Leidschendam Centrum” în 2005.
In this light it should also be taken into account that the project was complex, consisted of several sub-projects that were linked to each other and that the wider real estate project involved several parties that were connected to the 2004 Cooperation agreement.
În prezenta decizie, denumirea „proiectul Leidschendam Centrum” este utilizată pentru a face referire la proiectul imobiliar.
Furthermore, although the Municipality was only involved in the ground exploitation phase of the real estate project, while the construction phase of the project was at the risk and expense of the private developers concerned, including SJB, it is established that in 2008, when SJB communicated to the Municipality that it was not willing to start with the construction works, the project was still at the ground exploitation phase.
Planurile finale pentru zona Damplein prevedeau construirea a doar 67 de unități locative de către SJB.
In this phase the municipality was financially involved in the project, since it bore 50 % of the costs and risks.
Nu s-a efectuat nicio procedură de achiziții publice în această privință.
The costs of the ground exploitation phase of the project included the costs of making the land ready for construction, the costs for the public section of the underground parking garage and 50 % of the construction costs of the school.
Prezenta decizie nu aduce atingere niciunei analize pe care Comisia ar putea să o efectueze în ceea ce privește aspectele legate de achizițiile publice ale proiectului în cauză.