natgillin/translations-raw huggingface dataset:
It does not concern the public acquisition of land and buildings or the letting or leasing of land and buildings by public authorities.
În orice caz, mecanismele prevăzute în Comunicarea privind vânzările de terenuri nu sunt decât instrumente pentru a stabili dacă statul a acționat ca un investitor în economia de piață și, prin urmare, sunt exemple specifice pentru aplicarea testului MEIP tranzacțiilor funciare dintre entitățile publice și cele private [7].
Such transactions may also include State aid elements.’
Respectarea principiului investitorului în economia de piață
Furthermore, in the case at hand, the land value determination is in itself not sufficient.
Prin urmare, Comisia trebuie să evalueze dacă un investitor privat ar fi participat la tranzacțiile care fac obiectul evaluării în aceleași condiții.
The sale-and-lease-back operation also contains a lease fee.
Atitudinea investitorului privat ipotetic este cea a unui investitor prudent, al cărui obiectiv privind rentabilitatea preconizată normală este compensat cu atenția acordată nivelului de risc acceptabil pentru o anumită rată a rentabilității.
The market conformity of this fee also needs to be established.
Principiul MEIP nu ar fi respectat dacă prețul terenului ar fi fost stabilit la un nivel mai ridicat decât prețul pieței, iar taxa de închiriere la un nivel inferior.
In any case, the mechanisms in the land sales communication are only tools to establish whether the state acted as a market economy investor and are therefore specific examples for the application of the MEIP test to land transactions between public and private entities [7].
Țările de Jos și municipalitatea susțin că municipalitatea a acționat pe baza unei evaluării realizate de un expert independent (ex ante) și, prin urmare, conforme cu principiul investitorului în economia de piață.
Observance of the market economy investor principle
Tranzacția a fost efectuată pe baza valorii de piață a terenului și, prin urmare, nu conferea niciun avantaj clubului PSV.
The Commission therefore has to assess whether a private investor would have entered into the transactions under assessment on the same terms.
Comisia consideră că conformitatea cu condițiile pieței poate, în principiu, să fie stabilită printr-o evaluare de către un expert independent.
The attitude of the hypothetical private investor is that of a prudent investor whose goal of a normal expected return is tempered with caution about the level of risk acceptable for a given rate of return.
Referitor la conformitatea cu condițiile de piață a rezultatelor evaluării realizate de expertul extern invocate de municipalitate, Țărilor de Jos li s-a solicitat, în decizia de inițiere a procedurii, să justifice de ce, în calculele lor, experții au folosit prețurile terenului pentru utilizare mixtă mai degrabă decât prețul terenului pentru un stadion.
The MEIP would not be respected if the price for the land was set at a higher level than the market price and the fee for the lease at a lower level.
De asemenea, Comisia a dorit să vadă o justificare a marjelor de profit și de risc care sunt utilizate pentru calcularea valorii terenului pentru dezvoltarea viitoare după încetarea contractului de leasing pe termen lung.
The Netherlands and the municipality claim that the municipality acted on the basis of an (ex ante) independent expert valuation and therefore in compliance with the MEIP.
Pe baza informațiilor furnizate de Țările de Jos și de municipalitate, Comisia constată că achiziția de terenuri de către municipalitate a fost precedată de o evaluare a terenului, efectuată de Troostwijk, o firmă independentă de evaluare a terenurilor.
The transaction was made on the basis of the market value of the land and, hence, did not provide an advantage to PSV.
Atunci când, în ianuarie 2011, au început deliberările privind închirierea unui contract de vânzare și leaseback, obiectivul subiacent era să i se ofere PSV o tranzacție care nu ar conferi clubului un avantaj financiar pe care nu l-ar fi obținut în condiții normale de piață.
The Commission considers that compliance with market terms can in principle be determined by independent expert valuation.
Prin urmare, municipalitatea a invitat Troostwijk să stabilească prețul de piață al terenului în cauză și un cuantum al taxei anuale de închiriere în condițiile pieței.
Regarding the market conformity of the results of the outside expert's valuation relied on by the municipality, the Netherlands was requested in the opening decision to justify why the experts used the price of land for mixed use rather than the price of land for a stadium for their calculations.
Ipotezele care stau la baza evaluării par să fi fost rezonabile.
The Commission also wished to see a justification for the profit and risk margins that are used for calculating the value of the land for future development after the long-term lease has ended.
În raportul său de evaluare din martie 2011, Troostwijk a evaluat prețul de piață al terenului pe care se află stadionul, în starea sa de atunci și, având în vedere perspectivele sale de dezvoltare, a stabilit că acesta este de 41160000 EUR.
On the basis of the information supplied by the Netherlands and the municipality, the Commission observes that the land acquisition by the municipality was preceded by a valuation of the land carried out by Troostwijk, an independent land valuation firm.
Metodologia de determinare a valorii terenului și cuantumul taxei de închiriere au fost aprobate de către firma de consultanță externă care lucrează pentru municipalitate.
When in January 2011 deliberations started on entering into a sale-and-lease-back agreement with PSV, the underlying objective was to help PSV with a transaction which would not confer a financial advantage on the club that it might not have obtained under market conditions.
Raportul de evaluare realizat de Troostwijk ține seama de viitoarele evoluții realiste și previzibile care afectează terenul.
Therefore the municipality asked Troostwijk to determine the market price for the land concerned and a market-compliant amount for the annual lease fee.
Raportul de evaluare subliniază că ipoteza respectivă este realistă, în special datorită faptului că terenul este situat în centrul orașului.
The assumptions underlying the valuation appear to have been reasonable.
În cazul parcelelor situate în centrul orașului, potențialul pentru dezvoltarea progresivă a valorii este mult mai mare decât în cazul celor situate la periferie.
In its valuation report of March 2011, Troostwijk assessed the market price for the land under the stadium on the basis of its then state and in consideration of its development prospects and determined a price of EUR 41160000.
Raportul de evaluare se referă, de asemenea, la un standard de evaluare generală potrivit căruia baza de stabilire a valorii terenurilor este utilizarea cea mai mare și mai bună a zonei.
The methodology of the determination of the land value and the lease fee was approved by the external accountancy firm working for the municipality.
Utilizarea viitoare, astfel cum este descrisă de Țările de Jos, se încadrează, de asemenea, în strategia pe termen lung de dezvoltare urbană a municipalității pentru întreaga zonă în care se află stadionul, astfel cum este descris la considerentul 22.
The valuation report by Troostwijk takes into consideration possible realistic and foreseeable future developments affecting the land.
Astfel cum este descris de municipalitate, probabilitatea de a obține o reclasificare a terenurilor ar fi foarte mare pentru orice proprietar al terenului în cauză.
The valuation report underlines that this assumption is realistic in particular because the land is situated in the centre of the town.
În orice caz, conform Țărilor de Jos, zonarea actuală a terenului ca stadion și în scopuri comerciale are, de asemenea, un potențial economic substanțial.
For centrally situated plots of land the potential for a progressive value development is much higher than for land on the periphery.
Prin urmare, se poate concluziona că este acceptabil ca evaluarea expertului să aprecieze terenul pe baza unei utilizări mixte.
The valuation report also refers to a general valuation standard whereby the basis for determining the value of the land is the highest and best use of the area.
Comisia a recunoscut deja că o municipalitate își poate întemeia evaluarea terenurilor pe perspectiva pe termen lung a evoluției valorii unei parcele situate într-o zonă care poate fi condiționată de îmbunătățirile preconizate în conformitate cu o strategie de planificare a activității [8].
The future use as described by the Netherlands also fits within the longer term urban development strategy of the municipality for the entire area where the stadium is situated, as described in recital 22.
PSV va plăti municipalității o chirie pe termen lung stabilită de o firmă de evaluare independentă și calculată pe baza prețului prezumat pentru teren, în vederea utilizării ulterioare potențiale ca spațiu pentru apartamente și birouri și cu referire la rata dobânzii pentru obligațiunile de stat pe termen lung din 2011, plus o primă de risc de 1,5 %.
As described by the municipality, the likelihood of obtaining the re-zoning of the land would be very high for any owner of the land in question.
Astfel, cuantumul taxei de închiriere reflectă deja prețul estimat pentru teren pentru alt scop decât utilizarea sportivă.
In any event, according to the Netherlands the current zoning of the land for stadium and commercial use also has a substantial economic potential.
Prin urmare, el este mai mare decât o taxă de închiriere calculată pe baza utilizării actuale a terenului.
It can therefore be concluded that it seems acceptable that the expert valuation values the land on the basis of mixed use.
Raportul confirmă că un contract de leasing pe o perioadă mai mare de 15 ani poate include anumite riscuri în ceea ce privește fluctuația valorii terenurilor.
The Commission has already accepted that a municipality may base the valuation of land on the long-term prospect of the development of the value of a plot of land in an area which may be subject to expected improvements in line with a business planning strategy [8].
Aceste riscuri sunt, însă, limitate de mai mulți factori, care vor fi discutați în continuare în considerentele 56-59.
PSV will pay the municipality a long-lease rent determined by the independent valuation firm and calculated on the basis of the price assumed for the land in view of its later possible use for apartments and offices and with reference to the interest rate for long-term government bonds in 2011 plus a risk premium of 1,5 %.
Ipotezele din raportul de evaluare pot fi considerate prudente.
Thus, the lease fee already reflects the price estimated for the land for a purpose other than sport use.
Raportul de evaluare stabilește valoarea anticipată posibilă a birourilor și a apartamentelor în funcție de evoluțiile recente din vecinătate și introduce, ca amortizor de risc suplimentar cu privire la prețul de vânzare potențial al apartamentelor, un indice al suprafeței la sol de numai 80 %, în comparație cu alte proiecte similare.
It is therefore higher than a lease fee calculated on the basis of the current use of the land.
În ceea ce privește creșterea estimată de 1,7 % a valorii terenului, considerată drept rată a inflației estimate, evaluarea include un mecanism de corecție: ca marjă de siguranță, după 20 de ani, este inclusă o deducere de 22,5 % din valoarea cumulată a terenului.
The report acknowledges that a long-term lease of more than 15 years may include certain risks in terms of fluctuation of the land value.
Dacă se combină ambele ipoteze, creșterea preconizată este estimată la 1,01 % pe an în perioada de închiriere de 40 de ani și la 0,4 % pe an pentru primii 20 de ani.
Those risks are, however, limited by several factors, which will be discussed further in recitals 56 to 59.
Astfel, ipoteza inițială de 1,7 % în combinație cu marja de siguranță pare rezonabilă, întrucât bunurile vizate sunt terenuri care ar trebui să își păstreze valoarea sau își majoreze valoarea și sunt situate în centrul orașului (deși terenul este în prezent clasificat pentru uz comercial, taxa de închiriere se bazează deja pe valoarea presupusă a unei parcele de teren cu utilizare mixtă).
The assumptions of the valuation report can be considered conservative.
În plus, rata inflației din 2011 pentru Țările de Jos a fost de 2,3 % [9], în timp ce BCE a stabilit o țintă a inflației de 2 %.
The valuation report determines the expected possible value of the offices and apartments by reference to neighbouring recent developments and inserts as an additional risk buffer on the possible sale price of the apartments a floor space index of only 80 % compared with similar projects.
Ambele valori sunt semnificativ superioare ratelor de creștere preconizate pentru valoarea de bază utilizată de evaluator.
Regarding the assumed land value increase of 1,7 %, taken as the assumed inflation rate, the valuation includes a correction mechanism: after 20 years a deduction from the accumulated value of the land of 22,5 % is included as a safety margin.
În afară de aceste garanții în ceea ce privește valoarea taxei de închiriere, contractul de leasing negociat de către municipalitate conține diverse alte dispoziții pentru a acoperi eventualele riscuri, în special riscul de neplată de către PSV.
Combining both assumptions together, the expected increase is estimated to be 1,01 % per year over the 40 years lease period and 0,4 % per year for the first 20 years.
Clubul de fotbal va garanta plata chiriei cu venitul obținut din vânzarea de abonamente.
Thus, the initial assumption of 1,7 % in combination with the safety margin appears reasonable given that the asset concerned is land which can be expected to retain its value or increase in value and that it is located in the town centre (although the land is currently classified for commercial use, the lease fee rate is already based on the assumed value of a mixed-use plot of land).
De asemenea, PSV a furnizat o garanție de 5 milioane EUR, care corespunde unei perioade de aproximativ doi ani de chirie, este preluată din prețul de achiziție și este păstrată de notar pe o perioadă de 10 ani.
Furthermore, the 2011 inflation rate for the Netherlands was 2,3 % [9], while the ECB has an inflation target of 2 %.
Părțile au convenit ca valoarea chiriei să poată fi revizuită în întregime după 20 de ani, la cererea uneia dintre părți.
Both these values are significantly above the expected growth rates for the ground value which the valuer has used.
Această revizuire se va baza pe un nou raport de evaluare.
Apart from those safeguards regarding the lease fee, the lease contract negotiated by the municipality contains various other provisions to cover possible risks, in particular the risk of default by PSV.
Valoarea de bază la momentul respectiv împreună cu o rentabilitate corespunzătoare a obligațiunilor de stat și o primă de risc vor stabili noua chirie a terenului.
The football club will provide a guarantee for the rent payments with its income from the sale of season tickets.
Ca garanție suplimentară pentru municipalitate, părțile au convenit ca drepturile de utilizare a terenului și a stadionului să îi revină municipalității dacă PSV nu onorează plata taxei de închiriere sau intră în faliment.
PSV has also provided a surety of EUR 5 million corresponding to about two years' rent, which is taken from the purchase price and kept by the notary involved for 10 years.
Această clauză constituie o abatere de la consecințele standard prevăzute în dreptul civil neerlandez, potrivit căruia un drept de locațiune ar deveni parte din patrimoniul falitului și, prin urmare, s-ar sustrage controlului din partea proprietarului terenului.
The parties have agreed that the lease fee amount can be fully reviewed after 20 years at the request of either party.
În cazul de față, la încetarea contractului de închiriere, municipalitatea va rămâne proprietarul terenului și va controla utilizarea acestuia.
This review will be based on a new valuation report.
În timp ce ipotezele din raportul de evaluare par să fie rezonabile, astfel cum se menționează în considerentele 48-57, o comparație cu alte tranzacții comerciale rămâne dificilă, deoarece contractele de leasing prezentate de Țările de Jos pentru evaluările comparative se pot referi la diferite sectoare (cum ar fi sectorul locuințelor din Amsterdam).
The ground value at that time together with an appropriate return on government securities and a risk premium will determine the new ground lease fee.
Prin urmare, pentru a stabili dacă o tranzacție este în conformitate cu principiul MEIP, Comisia a analizat dacă s-ar fi putut utiliza alt temei pentru o tranzacție comercială, care se bazează pe o tranzacție de creditare de către Eindhoven a PSV, cu terenurile drept garanție.
As a further safeguard for the municipality, the parties have agreed that the rights of use of the land and of the stadium would fall to the municipality if PSV failed to honour its lease fee payments or fell into bankruptcy.
Comisia constată că valoarea taxei de închiriere care trebuie plătită de PSV este mai mare decât rata pieței pentru un astfel de împrumut, atunci când se iau în considerare diferențele dintre o tranzacție de vânzare și leaseback și un împrumut.
This clause constitutes a deviation from the standard consequence under Dutch civil law, according to which a leasehold right would become part of the bankruptcy estate and hence escape control by the land owner.
Cea mai semnificativă diferență constă în faptul că, în cazul în care PSV nu și-ar respecta obligațiile de plată după obținerea unui împrumut din partea municipalității, aceasta din urmă ar primi înapoi, în cel mai bun caz, valoarea noțională a împrumutului.
In the current case, at the end of the lease, the municipality will remain the owner of the land and control its use.
Aceasta nu ar fi în măsură să beneficieze de nicio creștere a valorii terenului peste valoarea noțională a împrumutului.
Whilst the assumptions in the valuation report appear to be reasonable as indicated in recitals 48 to 57, a comparison with other commercial transactions remains difficult since the lease agreements presented by the Netherlands for benchmarking purposes may concern different sectors (such as the Amsterdam housing sector).
În contractul de vânzare și leaseback, municipalitatea devine proprietarul terenului la începutul contractului de leasing și va obține drepturi de proprietate depline în cazul incapacității de plată.
Therefore, in assessing whether the current transaction is MEIP compliant, the Commission has ascertained whether a different basis for a commercial transaction — based on a loan transaction by Eindhoven to PSV, with the land as collateral — would have served as a benchmark.
Municipalitatea pune accentul pe acest aspect atunci când decide cu privire la măsură, în special având în vedere faptul că dispoziția deplină garantată asupra terenului după o potențială neîndeplinire a obligațiilor de către PSV se abate în favoarea municipalității de la dispozițiile generale ale legislației neerlandeze (considerentul 59).
The Commission observes that the lease fee to be paid by PSV is higher than the market rate of such a loan, once the differences between a sale-and-lease-back transaction and a loan are taken into account.
Prin urmare, de creșterea valorii terenului (după stabilirea condițiilor împrumutului) va beneficia doar municipalitatea.
The most significant difference relates to the fact that, if PSV were to default after obtaining a loan from the municipality, the municipality would at best receive back the notional amount of the loan.
Astfel, se poate estima că o tranzacție de vânzare și leaseback ar avea a priori un randament previzionat mai mic decât un împrumut.
It would not be able to benefit from any increase in the value of the land beyond the notional amount of the loan.
Rata de rentabilitate a unui împrumut cu o garanție de înaltă calitate acordat unei întreprinderi cu un rating similar clubului de fotbal PSV ar constitui, așadar, o limită superioară pentru un indice de referință.
In the sale-and-lease-back agreement, the municipality becomes owner of the land at the start of the lease contract and will have full ownership rights in case of default.
În absența unor indicatori de piață fiabili [10], rata de referință a pieței pentru scenariul alternativ al unui împrumut acordat PSV ar trebui să fie stabilită pe baza comunicării Comisiei privind revizuirea metodei de stabilire a ratelor de referință și de scont [11].
The municipality put emphasis on that aspect when deciding on the measure, given in particular that the guaranteed full disposal over the land after a potential default by PSV deviates in the municipality's favour from the general provisions of Dutch law (recital 59).
Acest calcul ar fi realizat, pentru a fi prudent, având în vedere faptul că PSV a prezentat un nivel precar de calitate a creditului în 2011 și presupunând un nivel ridicat al constituirii de garanții pentru împrumut (și anume terenul).
Any increase in the value of the land (after fixing the loan terms) will hence only benefit the municipality.
Rata de referință rezultată s-ar ridica la 6,05 %.
Thus, one would expect a sale-and-lease-back transaction to have a priori a lower expected return than a loan.
Prin urmare, un investitor se așteaptă la un randament cu 1,01 % mai ridicat decât municipalitatea în tranzacția de vânzare și leaseback.
The rate of return of a loan with high-quality collateral given to a company with a rating similar to PSV football club would thus constitute an upper bound for a benchmark.
Cu toate acestea, municipalitatea continuă să acționeze ca un investitor în economia de piață în cazul în care investitorul este dispus să accepte un randament de 1,01 % în schimbul unei posibile creșteri a valorii terenului (a se vedea considerentul 61).
In the absence of reliable market proxies [10], the market reference rate for the alternative scenario of a loan to PSV would have to be established on the basis of the Communication from the Commission on the revision of the method for setting the reference and discount rates [11].
Pe baza caracteristicilor tranzacției, o astfel de creștere potențială este de cel puțin 1,01 %, iar randamentul estimat de municipalitate în tranzacția de vânzare și leaseback pare să fie în conformitate cu valorile de referință de pe piață.
That calculation would be done, in order to be conservative, considering that PSV exhibited a poor credit quality in 2011 and assuming high collateralisation for the loan (i.e. the land).
Prin urmare, se pare că tranzacția de vânzare și leaseback nu conduce la un avantaj necuvenit pentru PSV și îi asigură municipalității un randament care respectă principiul MEIP.
The resulting reference rate would amount to 6,05 %.
În sfârșit, trebuie să se sublinieze că taxa anuală de închiriere, conform celor afirmate de Țările de Jos, este comparabilă cu chiriile plătite în altă parte în țară de către cluburile de fotbal profesionist pentru închirierea unui stadion.
A loan investor thus expects a 1,01 % higher return than the municipality in the sale-and-lease-back transaction.
În timp ce o astfel de comparație este, în continuare, dificilă, din cauza diferitelor localizări, trebuie subliniat că aceste alte cluburi plătesc o chirie anuală nu numai pentru terenul pe care se află stadionul, ci pentru întregul centru de antrenament.
However, the municipality still acts as a market economy investor if the loan investor is willing to forgive a return of 1,01 % in exchange for a possible increase in land value (see recital 61).
În comparație, PSV deține stadionul, își asumă cheltuielile de exploatare și de întreținere ale acestuia și, în plus, plătește o chirie pentru terenul pe care acesta este construit.
Based on the characteristics of the transaction, such an upside potential is worth at least 1,01 % and the return expected by the municipality in the sale and leaseback transaction therefore appears in line with market benchmarks.
CONCLUZIE