natgillin/translations-raw huggingface dataset:
For example, in an alternative calculation provided by BAVARIA, which assumes an indexation of 2,0 %, rent levels of EUR […] and hence a leasing payment of EUR […], the monthly leasing payment would have amounted to EUR […] instead of EUR […] [74].
De fapt, presupunând un risc de pierdere a chiriei de […] % și altfel costuri stabile, o creștere anuală a chiriei cu […] % ar fi suficientă pentru a acoperi majorarea plăților de leasing.
Of course, the sale price would have been lower as well.
Orice creștere peste această valoare ar fi disponibilă pentru NEUWOGES pentru a compensa creșterea costurilor sau pentru a obține un profit.
Financial impact analysis
În momentul încheierii contractului, NEUWOGES a efectuat o analiză a fluxului de lichidități nominale [81].
General considerations
În această analiză, s-a presupus că propriile cheltuieli (de administrare, de întreținere) vor crește cu […] % pe an, ceea ce ar putea duce la o creștere a chiriei cu […] % o dată la trei ani, precum și că acestea ar putea să mențină o rată de neocupare de […] % și că […] % din apartamente le-ar fi vândute chiriașilor.
In determining the financial impact of the general management contract on NEUWOGES, it is important to note two considerations.
Pe această bază, NEUWOGES preconizează generarea unui flux de numerar nominal de […] EUR de către contractul de administrare generală pe întreaga sa durată de 30 de ani.
First, the leasing payment is calculated on a per m2 basis.
Procedura oficială de investigare nu a relevat niciun motiv de considerare că aceste calcule ar fi fost efectuate pe baza unor estimări cunoscute a fi prea optimiste.
Since a number of apartments were sold by BAVARIA after the conclusion of the contract, the relevant amount changed from, initially, […] m2 to […] m2 in 1999, […] m2 in 2000, and […] m2 in 2001.
Nu s-a prezentat nicio probă care să ateste că reprezentanții NEUWOGES care au prezentat aceste cifre consiliului NEUWOGES au luat această măsură considerând că acestea erau inexacte.
After 2001, the relevant amount remained stable at […] m2.
De fapt, se pare că NEUWOGES nu afirmă că directorii au încheiat în mod conștient o tranzacție dezavantajoasă din motive politice, ci mai degrabă că s-a efectuat o evaluare eronată a implicațiilor economice (pe care, astfel cum prevede NEUWOGES în oferta sa, un operator în economia de piață le-ar fi evitat) [82].
In its submissions, NEUWOGES used these progressively decreasing amounts of m2 to calculate projected financial flows.
Cu toate acestea, este necesar să se examineze dacă aceste așteptări au fost de așa natură încât un operator în economia de piață nu și-ar fi întemeiat decizia pe acestea.
As only the ex-ante perspective is important, NEUWOGES should not have reduced the overall amount of m2 underlying its calculations by the amount actually sold thereafter, but by the amount it expected, in early 1998, to be sold thereafter.
În acest context, se observă că NEUWOGES susține că un operator în economia de piață s-ar fi așteptat la o creștere a chiriei de doar […] % pe an, la un risc de pierdere a veniturilor din chirii de […] % și la o creștere a costurilor administrative și de întreținere de […] % [83].
Accordingly, the following analysis will not be based on the numbers used in NEUWOGES’ submissions; rather, it will use the numbers that NEUWOGES included in its original profit projection, which assumed a progressive reduction from […] m2 to […] m2 until 2003.
Pe baza acestor ipoteze, NEUWOGES susține că fluxul de lichidități total ar fi de […] –EUR în termeni nominali și de […] –EUR după actualizare, creșterea cu peste șapte la sută a pierderilor veniturilor din chirie având cel mai puternic impact în acest sens.
Second, to determine the financial impact of the contract for NEUWOGES, expected when the transaction was concluded, future income and costs must be discounted, requiring a discount rate to be set.
Așteptările pieței
In line with its original letter and the cash-flow analyses provided by NEUWOGES, the Commission assumes the discount rate to be 5 % per year [75].
Ca un prim pas, se face trimitere la documentele care furnizează informații cu privire la așteptările reale de ambele părți la tranzacție.
Reliability of NEUWOGES’ cash-flow analyses
În primul rând, procesul-verbal al reuniunii consiliului de supraveghere din 16 decembrie 1997 demonstrează că directorii NEUWOGES au considerat riscurile implicate în tranzacție drept „suportabile” [84].
Before proceeding to provide an independent economic analysis of the general management contract, it is first necessary to comment on the ex post cash-flow analyses provided by NEUWOGES, which are supposed to demonstrate the cash-flow that a prudent MEO would have expected the general management contract to generate ex ante.
Pe baza acestui proces-verbal, este, de asemenea, evident că NEUWOGES a acționat pe baza unor calcule care presupun o creștere a chiriei cu […] % o dată la trei ani, o creștere a costurilor (fără trimitere la riscul de pierdere a veniturilor din chirii) de […] % și un risc de pierdere a veniturilor din chirii de […] % [85].
NEUWOGES argues that under realistic ex ante assumptions — claimed by NEUWOGES to be an increase of rent of […]% per year, an indexation of costs of […]% per year and a vacancy rate of […]% — the general management contract would, ex ante, have been expected to lead to a total negative cash-flow of EUR […] in nominal terms and of EUR […], discounted [76].
NEUWOGES a consultat auditorul Nordrevision înainte de semnarea contractelor, care estimează că o creștere a chiriei cu […] % corespunde ratei generale a inflației, dar care probabil nu ar fi realizabilă [86].
NEUWOGES also submits that only where allegedly unrealistic ex ante assumptions are made — rent increase of […]% per year, vacancy rate of […]%, and stable costs — could the general management contract have been expected to result in a positive value of EUR […] in nominal terms and EUR […], after discounting [77].
De asemenea, acesta a considerat că, deși costurile inițiale erau rezonabile, în ipoteza în care nu există locuri vacante, (calculele se bazează pe o estimare a costurilor de […] % din chirie), a fost necesară o indexare a acestor costuri, în conformitate cu indexarea plăților de leasing [87].
On this basis, NEUWOGES submits that it was clear, ex ante, that rent increases of […]% would have to be enforced every year simply to cover the leasing payment, leaving no room for increases in costs.
La rândul său, BAVARIA presupune că, pe baza unei estimări că populația din Neubrandenburg ar rămâne stabilă (ca urmare a stabilirii diferiților mari furnizori de servicii) [88] și a bunei amplasări a clădirilor, se poate preconiza un nivel scăzut de ocupare [89].
It must be observed in this respect that NEUWOGES makes assumptions about the cost levels that are unpersuasive (and the initial cost levels are the same in all the analyses provided by NEUWOGES).
De asemenea, aceasta presupune că creșterea chiriilor în conformitate cu indexarea plăților de leasing ar fi realizabilă [90].
The calculations underlying the general management contract, as concluded, assume total costs (administration, maintenance, risk of loss of rent) amounting to some […]% of the rent.
În cele din urmă, ar trebui subliniat faptul că evaluarea proprietății comandată de NEUWOGES în 1997, înainte de vânzare conține informații despre evoluțiile relevante preconizate.
In contrast, NEUWOGES’ cash-flow analyses assume an initial cost level (after modernisation) of not less than […]% ([…]% risk of loss of rent, […]% administration and maintenance).
Evaluarea din 1997 presupune niveluri ale costurilor între […] % și […] %, dar nu a specificat ce procentaj este alocat riscului de pierdere a veniturilor din chirii [91].
Even if the dramatic increase in loss of rent (from […]% to […]%) is ignored, there is an increase in other costs from […]% to […]% of the rent.
Evaluare
NEUWOGES’ submissions do not adequately explain why this increase would be necessary.
Costuri de administrare
On the contrary, NEUWOGES states that the level of […]% (EUR […] per m2) was plausible for the period directly after the modernisation, but would then increase every year by […]% [78].
În primul rând, așteptările în ceea ce privește costurile de administrare și de întreținere, atât în ceea ce privește nivelul lor inițial ([…] EUR/m2 sau […] % din chirie) și creșterea preconizată ([…] % pe an) par rezonabile.
Similarly, the valuation commissioned by NEUWOGES before the sale assumed total cost levels (including risk of loss of rent [79]) of between […]% and […]% (1997 valuation).
În ceea ce privește nivelul costurilor inițiale, această constatare rezultă din propria declarație a NEUWOGES, cel puțin pentru perioada imediat următoare modernizării, că aceste costuri au fost stabilite la un nivel suficient de ridicat.
As the valuation does not specify what percentage is allocated to loss of rent, it is not possible to determine how its basic assumptions regarding other costs depart from those of NEUWOGES.
În al doilea rând, studiul Pestel arată că, în 1997, costurile de administrare și de întreținere se ridică în medie la […] EUR/m2, care sunt cu […] EUR mai mici decât aceleași costuri prevăzute în tranzacțiile de vânzare și preluare prin leasing (leaseback) [92].
In any event, even if one were to assume that the 1997 valuation was based on an estimate of risk of loss of rent of […]%, the other costs assumed by NEUWOGES are higher.
În cele din urmă, costurile estimate în evaluarea expertului s-au încadrat, de asemenea, în acest interval.
In the light of this, NEUWOGES’ cash-flow analyses cannot be accepted and must be corrected on the basis of an initial cost level of […]% excluding risk of loss of rent [80].
Deși s-ar putea anticipa cu siguranță o creștere a acestor costuri, se pare că estimarea unei creșteri de […] % pe an ar fi rezonabilă, chiar oarecum precaută.
In the light of this, it must further be remarked that NEUWOGES’ submission that rent increases of […]% would need to be enforced to cover the increase in the leasing payment alone is erroneous.
Nordrevision a sugerat păstrarea unei astfel de indexări a costurilor administrative în conformitate numai cu indexarea plăților de leasing, și anume o creștere anuală de […] %, mai mică decât cea efectiv asumată de NEUWOGES.
Since the leasing payment is calculated as a percentage of the original overall rent (here […]%), a rent increase of […]% would allow both the increase in the leasing payment and an increase in the costs by […]% to be covered.
De altfel, NEUWOGES consideră că o indexare cu […] % ar fi fost de așteptat în mod rezonabil, demonstrând că procentajul de […]% pe an nu era deloc nerezonabil de scăzut.
Where the costs are stable, a smaller rent increase would already suffice to offset the increase in the leasing payment.
Riscul de pierdere a veniturilor din chirii
In fact, assuming a risk of loss of rent of […]% and otherwise stable costs, a yearly rent increase of […]% would suffice to cover the increase in the leasing payment.
În ceea ce privește riscul de pierdere a chiriei, nu era nerezonabil să se aștepte un nivel de pierdere generală a chiriei de […] %.
Any increase over and above that would be available for NEUWOGES to offset rising costs or make a profit.
În primul rând, trebuie să se constate că Nordrevision nu a pus sub semnul întrebării acest nivel în evaluarea sa privind contractele, în ciuda exprimării altor preocupări cu privire la situația economică generală și la piața imobiliară din Neubrandenburg [93].
When entering into the contract, NEUWOGES itself undertook a nominal cash-flow analysis [81].
În al doilea rând, evaluarea din 1997, în pofida faptului că nu preciza riscul estimat de pierdere a chiriei, nu pare să își asume riscuri semnificativ mai mari de pierdere a veniturilor din chirii [94].
In this analysis, it assumed that its own costs (administration, maintenance) would rise by […]% p.a., that it could increase the rent by […]% every three years, that it could maintain a vacancy rate of […]% and that […]% of the apartments would be sold on to the tenants.
Documentele decizionale interne ale BAVARIA indică faptul că BAVARIA presupune că, având în vedere varietatea mare de prestatori de servicii stabiliți în Neubrandenburg, populația orașului ar rămâne probabil stabilă și că aproape toate apartamentele în cauză ar putea fi închiriate după modernizare.
On this basis, NEUWOGES expected a nominal cash-flow of EUR […] to be generated by the general management contract over its duration of 30 years.
Într-adevăr, conform NEUWOGES, în perioada 1997-1998, municipalitatea Neubrandenburg și landul Mecklenburg-Pomerania Inferioară au presupus cifre stabile privind populația și obținerea de venituri stabile.
The formal investigation procedure has revealed no reason to believe that these calculations were made on the basis of expectations known to be too optimistic.
În sfârșit, nu se poate ignora nici că conducerea NEUWOGES, care a administrat o întreprindere care deținea peste 30 % din apartamentele din Neubrandenburg și, prin urmare, cunoștea în detaliu piața imobiliară locală, a apreciat că riscurile implicate în tranzacția de vânzare și preluare prin leasing sunt suportabile și se bazează pe propriile previziuni privind riscul de pierdere a chiriei de […] %.
No evidence has been submitted that the NEUWOGES representatives who presented these figures to NEUWOGES’ board did so believing they were inaccurate.
Nu este clar motivul pentru care acești experți din cadrul pieței imobiliare locale și-ar fi bazat calculele pe această prezumție, în cazul în care acestea ar fi fost excesiv de scăzute, după cum afirmă NEUWOGES în prezent.
In fact, it appears that NEUWOGES does not allege that its managers were consciously entering into a disadvantageous transaction for political reasons, but rather that an erroneous assessment was made of the economic implications (which, in NEUWOGES’ submission, a MEO would have avoided) [82].
În același timp, trebuie să se țină seama de documentele furnizate de NEUWOGES în legătură cu faptul dacă un participant prudent pe piața imobiliară relevantă (blocurile de apartamente prefabricate din Germania de Est) s-ar fi confruntat cu rate de ocupare ridicate, în măsura în care documentele datează dinainte de încheierea tranzacției de vânzare și preluare prin leasing.
Nevertheless, it is necessary to enquire whether these expectations were such that a MEO would not have based its decision on them.
Din studiile menționate, numai studiul Pestel datează dinainte de încheierea contractelor în cauză.
In this context, it is noted that NEUWOGES submits that a MEO would have expected a rent increase of merely […]% p.a., a risk of loss of rent of […]% and an increase in administration and maintenance costs of […]% [83].
În acest context, trebuie remarcat, cu toate acestea, că studiul Pestel vizează Germania de Est în ansamblu și nu ține seama de condițiile locale specifice din Neubrandenburg, ceea ce limitează valoarea probatorie a acestuia în contextul actual.
On the basis of these assumptions, NEUWOGES claims that the total cash flow would be EUR – […] in nominal terms and EUR – […] after discounting, with the more than sevenfold increase in the loss of rent having the most significant impact.
Deși studiul face referire la o serie de probleme de ordin general pe piața imobiliară din Germania de Est, studiul în sine nu este suficient pentru a stabili dacă un operator în economia de piață nu și-ar fi bazat decizia de investiții pe un risc estimat de pierdere a chiriei de […] %.
Market expectations
Chiria
As a first step, reference is made to the documents providing information as to the actual expectations of the two parties to the transaction.
În ceea ce privește chiria, trebuie să se observe, în primul rând, că NEUWOGES nu a susținut că nivelul chiriilor preconizate în urma modernizării au fost fixate la un nivel prea ridicat.
First, the minutes of the supervisory board meeting of 16 December 1997 demonstrate that NEUWOGES’ managers considered the risks involved in the transaction as ‘bearable’ [84].
Aceasta susține, dimpotrivă, că acestea nu ar putea fi majorate în măsura scontată.
On the basis of these minutes, it is, furthermore, clear that NEUWOGES acted on the basis of calculations that assumed a rent increase of […]% every three years, an increase in costs (without reference to the risk of loss of rent) of […]%, and a risk of loss of rent of […]% [85].
Având în vedere constatarea Tribunalului Regional din Rostock, potrivit căreia nivelul mediu al chiriei de […] EUR/m2, pe care se bazează contractul de administrare generală, a fost, în limitele stabilite de dispozițiile prevăzute în tabelul privind chiriile aplicabile [95], se poate concluziona că nivelul mediu al chiriei inițiale a fost stabilit la un nivel realist.
NEUWOGES consulted the auditor Nordrevision before signing the contracts, which estimated that a rent increase of […]% corresponded to the general inflation rate, but would probably not be achievable [86].
În ceea ce privește indexarea plăților de leasing convenite, nu există nicio probă directă în ceea ce creșterea medie a chiriei prevăzută în 1998.
It also took the view that, while the initial costs were reasonable under the assumption of no vacancies (the calculations were based on an estimate of costs of […]% of the rent), an indexation of those costs in line with that of the indexation of the leasing payment was necessary [87].
Nordrevision a remarcat numai că proporțiile de […] % pe an stabilite inițial au corespuns nivelului ratei generale a inflației, dar că nu erau susceptibile să fie realizabile în Neubrandenburg [96].
BAVARIA, for its part, assumed that, on the basis of an expectation that the population of Neubrandenburg would remain stable (due to the establishment of various big service providers) [88] and the good location of the buildings, a very low vacancy rate could be expected [89].
Faptul că NEUWOGES a fost de acord în cele din urmă cu o indexare de „numai” […] % și că se așteaptă să fie în măsură să pună în aplicare creșterile chiriilor de […] %, o dată la trei ani (sau de […] % pe an) pare să demonstreze că aceasta a luat în considerare acest avertisment.
It further assumed that rent increases in line with the indexation of the leasing payments would be achievable [90].
Evaluările nu au solicitat în mod explicit nicio estimare cu privire la viitoarele majorări de chirie.
Finally, it should be pointed out that the valuation of the property commissioned by NEUWOGES before the sale contains information about relevant expected developments.
Cu toate acestea, trebuie să se constate că, întrucât evaluările nu au formulat în mod explicit ipoteze privind inflația și închirierea, acestea se întemeiază pe ipoteza că creșterea chiriei și inflația generală (care au fost de aproximativ 3,5 % în ultimele decenii) ar urma să devină convergente [97].
The 1997 valuation assumed cost levels of between […]% and […]%, but did not specify what percentage is allocated to the risk of loss of rent [91].
Tribunalul Regional din Rostock a fost de părere că indexarea era justificată, având în vedere rata medie anuală a inflației de 3,52 % în cei 28 de ani care au precedat încheierea contractelor [98].
Assessment
Acesta a subliniat, de asemenea, că evoluția chiriilor a fost, în mod evident, dificil de prevăzut pe o perioadă de 30 de ani, dar că nu ar putea să recunoască o disproporție clară între indexarea plăților de leasing și evoluția preconizată a chiriilor.
Administration costs
Studiul Pestel prezentat de NEUWOGES nu furnizează niciun fel de informații cu privire la așteptările reale ale pieței imobiliare din Germania de Est și nici nu conține date specifice privind Neubrandenburg.
First, the expectations regarding the costs of administration and maintenance, both as regards their initial level (EUR […] per m2, or […]% of the rent) and the expected increase ([…]% p.a.) appear reasonable.
Cu toate acestea, el indică o piață potențial dificilă în Germania de Est.
As regards the initial cost level, this finding results from NEUWOGES’ own statement that, at least for the period directly following the modernisation, these costs had been set at a sufficiently high level.
Cu toate acestea, ținând seama de celelalte elemente de probă, acesta nu reușește să demonstreze că acordul cu privire la indexarea plăților de leasing cu […] % pe an și estimările privind aplicarea unor creșteri ale chiriilor de […] % pe an au fost nerezonabile.
Secondly, the Pestel study states that, in 1997, the costs of administration and maintenance would on average amount to EUR […] per m2, which is EUR […] lower than the provision for the same costs in the sale-and-lease-back transaction [92].
Durată
Finally, the costs assumed in the expert valuation were also in this range.
În cele din urmă, în ceea ce privește durata contractului, Tribunalul Regional din Rostock a motivat că anumite contracte de leasing se caracterizează prin durate lungi (de până la 30 de ani) și că contractul în cauză nu este neapărat ceva neobișnuit [99].
While an increase in these costs could certainly be expected, it would appear that assuming an increase of […]% p.a. was reasonable, even somewhat cautious.
Deși perioada de 30 de ani implică, bineînțeles, anumite riscuri, aceasta a oferit și posibilitatea de a aduce profituri stabile și de a avea o mare certitudine în ceea ce privește costurile.
Nordrevision had suggested keeping such an indexation of the administration costs in line only with the indexation of the leasing payment, namely an annual increase of […]%, lower than that actually assumed by NEUWOGES.
În plus, o durată mai lungă a însemnat, de asemenea, că plățile de leasing lunare necesare pentru rambursarea investiției cumpărătorului au fost mai mici sau că prețul de vânzare a fost egal a fost mai mare în cazul plăților de leasing egale decât în cazul în care s-ar fi selectat o perioadă mai scurtă [100].
Incidentally, an indexation of […]% is what NEUWOGES itself now submits could reasonably have been expected, demonstrating that […]% p.a. was certainly not unreasonably low.
În acest context, acordul asupra unei perioade de 30 de ani nu pare, de altfel, nerezonabil.
Risk of loss of rent
Concluzie
With respect to the risk of loss of rent, it was not unreasonable to expect a general loss of rent level of […]%.
Pe baza acestor considerații, se pare că așteptările exprimate de NEUWOGES în calculele inițiale nu pot fi considerate nerezonabile.
First, it must be noted that Nordrevision did not question this level in its assessment of the contracts, despite expressing other concerns about the general economic situation and the real-estate market in Neubrandenburg [93].
În consecință, având în vedere elementele de probă prezentate, pentru NEUWOGES era rezonabil să se aștepte să obțină un profit în cadrul contractului de administrare generală.
Second, the 1997 valuation, despite not specifying the assumed risk of loss of rent, does not appear to assume significantly higher risks of loss of rent [94].
Dacă profiturile nominale preconizate sunt actualizate la momentul relevant (la începutul anului 1998), se dovedește că NEUWOGES a acționat presupunând că contractul de administrare generală are o valoare în numerar de […] EUR.
BAVARIA’s internal decision-making documents indicate that BAVARIA assumed that, in view of the variety of large services providers established in Neubrandenburg, the population of the city would probably remain stable and that almost all the apartments in question could be rented out after they had been modernised.
Evaluare generală
Indeed, according to NEUWOGES, in 1997/98 the City of Neubrandenburg and Mecklenburg-Vorpommern Land assumed stable population numbers and stable income development.
Întrucât Comisia a ajuns deja la concluzia că contractul de constituire a dreptului de superficie și contractul de administrare generală au făcut parte dintr-o operațiune comercială integrată, valorile de numerar din ambele contracte trebuie însumate pentru a se stabili valoarea totală a tranzacției pentru NEUWOGES.