natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Regarding the study prepared for the Commission by CEIAM, Spain criticises that study since it bases one of the scenarios of the valuation on the use of the plot for social housing.
În urma publicării deciziei de inițiere a procedurii, Comisia a primit observații din partea Real Madrid, a confederației Ecologistas en Acción, a asociației Asociación para la Defensa del Estado de Derecho și a cetățenilor care au informat Comisia cu privire la tranzacția imobiliară în cauză.
Such a use would not follow the assumption of highest and best use of the ground.
Observații din partea clubului Real Madrid
Therefore the study arrived at a value that was 50 % below the value of a use for public services (uso lucrativo de interés general, equipamiento singular: education, cultural services and institutions, hospitals, churches) which represents the highest and best use of land devoted for public purposes.
Observații cu privire la consecințele netransferării parcelei B-32 de către Consiliul municipal al orașului Madrid
The value in the scenario of use for private purposes, like housing or offices, would be another 30 % higher.
În ceea ce privește contextul acordului de punere în aplicare din 1998, Real Madrid explică faptul că Consiliul municipal al orașului Madrid avea un interes în ceea ce privește Ciudad Deportiva, deoarece intenționa să dezvolte această zonă centrală, iar Real Madrid trebuia să cesioneze active fixe pentru a rambursa datoriile.
On the basis of land use for public services, Spain proposes a calculation of the land value by the method of simple capitalisation.
Real Madrid arată că a solicitat în mod repetat Consiliului municipal al orașului Madrid să transfere parcela B-32.
It starts from the expected sales price per building square metre which is based on comparable projects in 2011 in that part of Madrid.
Real Madrid este de acord că încadrarea parcelei în categoria terenurilor destinate „utilizării pentru activități sportive de bază” (deportivo de carácter básico) constituie un obstacol juridic pentru vânzarea acesteia către entități private.
After deduction of the construction costs, determined according to a standard model applied by the municipality of Madrid, Spain arrives at a value of EUR 22708633,52.
Cu toate acestea, consideră că transferul parcelei putea fi realizat.
However, this valuation is made under the assumption that the land classification is for ‘public use of various kinds’ and Spain admits that the current classification of the land is not for ‘public service use of various kinds’ but for ‘public sport use’, and that a use for other activities than sport would require a change in the municipal land classification plan by a formal amendment of this plan.
Clasificarea stabilită în planul urbanistic nu era nici imposibil de modificat, nici în afara controlului Consiliului municipal al orașului Madrid.
Spain also proposes a comparison with another plot of land which is classified for hospital use.
Consiliul municipal al orașului Madrid avea competența să anuleze clasificarea existentă a parcelei (desafectación) și să îi atribuie o altă clasificare.
An independent valuation determined a value of EUR 900 per square metre of building surface for that plot.
O astfel de măsură ar fi dus la modificarea clasificării terenului din „domeniu public” în „domeniu privat”, pentru a permite respectarea obligației contractuale de a transfera terenul către Real Madrid.
Regarding the difference between the land valuation in 1998 and 2011, Spain explains that the substantial difference can be explained by the very early and basic urban development state of the land in 1998.
În 1998, o astfel de modificare a clasificării existente ar fi putut fi pusă în aplicare fără să existe obstacole legale specifice.
At that point in time, only the planning was concluded.
Cu toate acestea, situația s-a schimbat în 2001 ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 9/2001.
The land had still to be acquired by the Madrid City Council and be developed.
Articolul 67 alineatul (2) din Legea nr. 9/2001 prevede că decizia de declasificare a terenurilor destinate utilizării publice (desafecte el suelo de un destino público) trebuie să fie însoțită de măsuri compensatorii care să asigure menținerea calității și a cantității resurselor publice din zona afectată [6].
Thus several years would have passed until it was possible to build something on the land.
În consecință, atunci când obligația de a transfera parcela B-32 a devenit exigibilă în 2003, Consiliul municipal al orașului Madrid nu ar fi putut reclasifica parcela respectivă fără să adopte măsuri prin care să se asigure că nu vor fi afectate calitatea și cantitatea dotărilor sportive de bază din Las Tablas.
That situation had completely changed in 2011.
În consecință, Consiliul municipal al orașului Madrid ar fi trebuit să achiziționeze terenul din Las Tablas care avea o suprafață similară parcelei B-32 și să îl clasifice drept teren destinat „utilizării pentru activități sportive de bază”.
In both cases the valuation followed the usual standards applied by the Madrid City Council for land valuation.
O astfel de abordare ar fi fost foarte costisitoare, deoarece orice teren disponibil în zona respectivă era clasificat, în 2011, drept teren „rezidențial” sau „comercial”.
Comments regarding the value of the land around the Bernabéu stadium
Terenurile astfel clasificate impuneau un preț de piață mult mai ridicat decât cele clasificate drept terenuri destinate „activităților sportive de bază”.
Regarding the intended real estate arrangements under the 2011 urban development agreement, Spain considered that the judgment No 77/2015 of the Tribunal Superior de Justicia de Madrid of 2 February 2015 annulled the modification of the PGOU with regard to the land around the Bernabéu Stadium and prevents the entry into force of the 2011 urban development agreement.
De fapt, potrivit estimărilor dintr-un studiu prezentat de Real Madrid, costurile suportate de Consiliul municipal al orașului Madrid pentru astfel de măsuri compensatorii s-ar fi încadrat între 58 de milioane EUR și 240 de milioane EUR, și anume mult mai mult decât compensația în valoare de 22693054,44 EUR convenită în temeiul acordului de soluționare din 2011 [7].
COMMENTS FROM INTERESTED PARTIES
Prin urmare, din punct de vedere legal, Consiliul municipal al orașului Madrid ar fi putut depăși obstacolele din calea executării contractului dacă ar fi dorit acest lucru.
Following the publication of the opening decision, the Commission received observations from Real Madrid, the association Ecologistas en Acción, the Asociación para la Defensa del Estado de Derecho, and from the citizens who had informed the Commission about the real estate transaction under consideration.
În această privință, după cum susține clubul Real Madrid, pentru ca o obligație contractuală să fie considerată nulă în temeiul doctrinei de drept privat spaniol referitoare la imposibilitatea inițială, obstacolele din calea executării trebuie să existe încă de la început, să fie absolute, permanente și independente de voința părților.
Comments by Real Madrid
Din același motiv, Consiliul municipal al orașului Madrid nu ar fi putut să evite îndeplinirea obligației sale contractuale față de club de a transfera parcela B-32 prin invocarea doctrinei de drept spaniol privind imposibilitatea ulterioară (imposibilidad sobrevenida).
Comments regarding the consequences of the failure of the Madrid City Council to transfer plot B-32
Consiliul municipal al orașului Madrid ar fi putut evita asumarea responsabilității numai dacă obstacolele din calea executării nu puteau fi depășite și se aflau în întregime în afara controlului său.
Regarding the background of the 1998 implementation agreement, Real Madrid explains that the Madrid City Council had an interest in the Ciudad Deportiva, because it planned to develop that centrally located area, and Real Madrid needed to divest fixed assets to repay debts.
Îndeplinirea obligației contractuale de către Consiliul municipal al orașului Madrid de a transfera parcela B-32 către Real Madrid în 2011 ar fi presupus ca Real Madrid să fi obținut terenul la o valoare de piață de 22693054,44 EUR.
Real Madrid states that it had repeatedly requested the Madrid City Council to transfer plot B-32.
Prin urmare, valoarea economică a dreptului clubului Real Madrid de a solicita executarea contractului a fost identică cu valoarea de piață a parcelei B-32 în 2011.
Real Madrid agrees that the classification of the plot as for ‘basic sport use’ (deportivo de carácter básico) constitutes a legal obstacle for its sale to private parties.
Real Madrid sugerează că nu ar fi fost logic să accepte o soluționare prin care dreptului său contractual la parcela B-32 i se atribuia o valoare mai mică decât valoarea curentă de piață a parcelei.
It considers, however, that the transfer of the plot could be made possible.
Alternativa la acordul de soluționare din 2011 ar fi fost ca Real Madrid să fi insistat asupra drepturilor sale contractuale.
The urban planning classification was neither inalterable nor beyond the control of the Madrid City Council.
Un astfel de drept ar fi putut fi dreptul la compensații pentru încălcarea contractului, dacă încălcarea ar fi fost cauzată în mod intenționat sau din neglijență în temeiul articolului 1101 din Codul civil.
Such a step would have shifted the land from the ‘public domain’ into the ‘private domain’, with a view to enabling compliance with the contractual obligation to transfer the plot to Real Madrid.
Totuși, restituirea parcelelor ca atare nu ar fi fezabilă.
In 1998, such a change to the existing classification could have been implemented without facing any specific statutory obstacles.
Părțile au vândut terenul cu mulți ani în urmă către terți care au dobândit terenul cu bună-credință.
Article 67.2 of law 9/2001 provides that the decision to declassify land intended for public use (desafecte el suelo de un destino público) must be accompanied by compensatory measures with a view to maintain the quality and quantity of such public resources in the affected area [6].
Pe baza consultanței juridice și a unui raport de evaluare a terenului întocmit de societatea de consultanță imobiliară Aguirre Newman (denumit în continuare „raportul Aguirre Newman”) primite de Real Madrid în aprilie 2014, clubul explică modul în care ar fi tratată restituirea părții executate a contractului din 2011 în conformitate cu dreptul privat spaniol și care ar fi consecințele financiare ale restituirii.
In consequence, the Madrid City Council would have had to acquire land at Las Tablas that was similar in size to plot B-32 and classify it as for ‘basic sport use’.
În cele din urmă, Real Madrid susține că ar fi putut pretinde despăgubiri pentru posibilele prejudicii suferite ca urmare a încălcării obligațiilor contractuale de către Consiliul municipal al orașului Madrid.
To have done so would have been very expensive, since any available land in that area was classified, in 2011, as ‘residential’ or ‘commercial’.
Articolul 1124 din Codul civil și jurisprudența consacrată susțin că rezilierea contractului și solicitarea de despăgubiri contractuale sunt soluții reciproc compatibile.
Land with those classifications commanded a much higher market price than land classified as for ‘basic sport use’.
Scopul acestor despăgubiri ar fi acela de a-l pune pe creditor în aceeași situație ca și în cazul în care debitorul și-ar fi respectat obligațiile contractuale.
In fact, a study submitted by Real Madrid estimates the cost for the Madrid City Council for such compensatory measures to be between EUR 58 million and EUR 240 million, i.e. much more than the EUR 22693054,44 compensation agreed to under the 2011 settlement agreement [7].
În ipoteza nulității acordului de punere în aplicare din 1998, Real Madrid susține că efectul juridic al nulității contractului ar fi, potrivit articolului 1303 din Codul civil, restituirea între părți a ceea ce s-a executat în temeiul contractului nul.
Therefore, from a legal point of view, the Madrid City Council could have overcome the obstacles to contractual performance had it wanted to.
Articolul 1307 din Codul civil prevede că un obiect care nu poate fi restituit din cauză că a fost pierdut ar trebui să fie înlocuit la valoarea sa de la momentul pierderii, plus dobânda aferentă.
The Madrid City Council could only have avoided liability if the obstacles to performance were insuperable and wholly beyond its control.
Real Madrid ar trebui să plătească Consiliului municipal al orașului Madrid veniturile obținute din vânzarea în 1999 a parcelelor 33 și 34, în valoare de aproximativ 12,9 milioane EUR, la care se adaugă dobânda aferentă.
For the Madrid City Council to have complied with its contractual obligation to transfer plot B-32 to Real Madrid in 2011 would have implied that Real Madrid would have obtained land with a market value of EUR 22693054,44.
În consecință, efectul net al acestei restituiri în 2011, fără dobânzi, ar fi fost acela că Consiliul municipal al orașului Madrid ar trebui să plătească clubului Real Madrid suma de 40,1 milioane EUR.
Therefore, the economic value of Real Madrid's right to require performance of the contract was identical to the market value of plot B-32 in 2011.
Această sumă este cu aproximativ 17,407 milioane EUR mai mare decât compensația plătită clubului în temeiul acordului de soluționare din 2011 și cu aproximativ 7 milioane EUR mai mare decât suma pe care Consiliul municipal al orașului Madrid ar fi trebuit să o restituie clubului dacă acordul de punere în aplicare din 1998 ar fi fost reziliat ca urmare a nerespectării obligațiilor contractuale de către Consiliul municipal al orașului Madrid.
Real Madrid suggests that it would not have made any sense for it to accept a settlement that assigned a value to its contractual right to plot B-32 that was lower than the plot's current market value.
Observații privind valoarea parcelei B-32
Real Madrid would not have been willing to accept a settlement that valued its right to plot B-32 at the market value of that plot in 1998 or in 2003.
Valorile terenurilor presupuse pentru anul 1998 au fost stabilite de funcționari experți, cu experiență, ai Departamentului de dezvoltare urbanistică din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid (Gerencia Municipal de Urbanismo) pe baza metodologiei de evaluare prevăzute de legislația spaniolă.
Real Madrid would have brought court proceedings to protect the full value of its right to require performance of the 1998 implementation agreement.
Conform acestor evaluări, parcelele care urmau să fie transferate clubului aveau aceeași valoare totală ca suprafața de 15000 de metri pătrați care urma să fie transferată Consiliului municipal al orașului Madrid.
The alternative to the 2011 settlement agreement would have been that Real Madrid would have insisted on its contractual rights.
Tabelul 1
That could have been compensation for breach of contract if the breach is caused intentionally or by negligence on the basis of Article 1101 of the Civil Code.
Evaluări în cadrul acordului de punere în aplicare din 1998
This would lead to a claim of compensation at the value the land has at the time of the judgment, which would be the value assumed in the 2011 settlement agreement.
Consiliul municipal al orașului Madrid
Real Madrid could also have terminated the contract pursuant to Article 1124 of the Civil Code, with the consequence of the right to restitution of what has already been performed according to Article 1123 of the Civil Code and a claim for damages.
Teren de transferat către Real Madrid
Real Madrid underlines that the 2011 settlement agreement is more advantageous for the Madrid City Council than full restitution.
Valoare
Restitution would have entailed a return to the situation existing before the 1998 implementation agreement.
Teren de transferat către Consiliul municipal al orașului Madrid
In principle, the Madrid City Council would be compelled to return the 15000 square metres it received at Ciudad Deportiva to Real Madrid and Real Madrid would have had to return to the Madrid City Council plots 33 and 34.
Parcela B-32
However, to return the plots as such would not be feasible.
15000 m2 în Ciudad Deportiva
The parties sold the land many years ago to third parties that acquired the land in good faith.
Parcele B-33 și B-34
In such cases, the parties must instead, according to Spanish law, return to the other party the current value of the land that is subject to restitution at the time the judgment is handed down.
În consecință, evaluările utilizate de Consiliul municipal al orașului Madrid, în 1998, ca bază pentru transferul parcelelor B-32, 33 și 34, nu au indicat o supracompensare a clubului Real Madrid.
Based on legal advice and on a land valuation report from the real estate consultancy Aguirre Newman (hereinafter ‘the Aguirre Newman Report’) it obtained in April 2014, Real Madrid explains how restitution of the contractual performances in 2011 would be dealt with under Spanish private law and what the financial consequences of restitution would be.
Real Madrid respinge opinia potrivit căreia evaluările realizate de experții tehnici din cadrul Departamentului de dezvoltare urbanistică în conformitate cu legislația națională nu sunt „independente”.
According to Real Madrid, restitution would have triggered the following payments between the Madrid City Council and Real Madrid: the Madrid City Council would have had to pay Real Madrid the current value (in 2011) of the 15000 square metres at Ciudad Deportiva, estimated by Aguirre Newman at EUR 65,346 million [8]; Real Madrid would have had to pay the Madrid City Council the 2011 value of plots 33 and 34, estimated by Aguirre Newman at EUR 32,246 million [9].
Clubul face trimitere la Comunicarea Comisiei privind elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri de către autoritățile publice [11] (Comunicarea privind vânzările de terenuri), în care se admite că organismele publice de evaluare și funcționarii publici sau alți angajați ai statului sunt considerați independenți cu condiția ca orice influență nelegitimă asupra evaluărilor lor să fie în mod efectiv exclusă.
Accordingly, the net effect of restitution would be that the Madrid City Council should pay Real Madrid EUR 33,1 million, which figure is EUR 10,407 million more than what the club received under the 2011 settlement agreement.
Metodologia de evaluare utilizată pentru a estima valoarea parcelelor în cadrul acordului din 1998 este aplicată de autoritățile publice pe întreg teritoriul Spaniei pentru a stabili în mod obiectiv valoarea terenului [12].
This means that Real Madrid essentially relinquished an additional EUR 10,407 million claim against the Madrid City Council by agreeing to the 2011 settlement agreement.
Funcționarii care întocmesc rapoartele de evaluare sunt experți în domeniu și au obligația de a acționa în conformitate cu legile și cu procedurile aplicabile, precum și de a respecta principiile obiectivității, neutralității și imparțialității.
Real Madrid therefore argues that termination of the 1998 implementation agreement and full restitution under that contract and the 1996 swap agreement was a real and tangible risk for the Madrid City Council in 2011.
Evaluările pe care le pregătesc sunt considerate a fi corecte și exacte, inclusiv atunci când acestea sunt utilizate în proceduri judiciare în fața instanțelor spaniole.
Lastly, Real Madrid argues that it could have sought compensation for any damage caused as a result of the Madrid City Council's breach of contract.
Din aceste motive, Real Madrid consideră că evaluările efectuate în 1998 pentru acordul de punere în aplicare din 1998 au fost realizate de experți independenți în sensul Comunicării privind vânzările de terenuri.
Article 1124 of the Civil Code and established case-law holds that termination and contractual damages are mutually compatible remedies.
În plus, raportul Aguirre Newman include o estimare a valorii de piață din 1998 a parcelei B-32 și a terenului cu suprafață de 15000 de metri pătrați din Ciudad Deportiva.
The purpose of such damages being to place the creditor in the same position as if the debtor had complied with its obligations under the contract.
Tabelul 2
If one were to assume the nullity of the 1998 implementation agreement, Real Madrid argues that the legal consequence of nullity of the contract would be, according to Article 1303 of the Civil Code, restitution of the parties' performances under the void contract.
Evaluările din cadrul acordului de punere în aplicare din 1998 comparate cu evaluările prezentate în cadrul raportului Aguirre Newman
Article 1307 of the Civil Code provides that a thing which cannot be returned because it has been lost should be substituted for its value at the time of the loss, plus interest.
Valoare (raportul Aguirre Newman)
A sale to a third party in good faith is equated to a loss [10], which means that the plots sold since the 1998 implementation agreement was concluded should, in principle, not be attributed their current value, but the value they had when they were sold to third parties.
Valoare (acordul din 1998)
That approach would lead to the following payments between Madrid City Council and Real Madrid: Madrid City Council should pay Real Madrid the proceeds from its sale in 2003 of the 15000 square metres at Ciudad Deportiva of about EUR 53 million, plus interests from that date.
Variație
Real Madrid should pay the Madrid City Council the proceeds from its sale in 1999 of plots 33 and 34, of about EUR 12,9 million, plus interest.
Parcele B-33 și B-34
Consequently, the net effect of such restitution in 2011, without interest, would have been that the Madrid City Council should pay Real Madrid EUR 40,1 million.
Aceste elemente ar confirma faptul că Consiliul municipal al orașului Madrid a acționat ca un cumpărător privat la momentul încheierii acordului de schimb din 1996 și a acordului de punere în aplicare din 1998 și nu a transferat niciun beneficiu către Real Madrid.
Comments regarding the value of plot B-32
În plus, vânzarea terenului din Julián Camarillo Sur de către Real Madrid unor terți în 1999 la un preț aproximativ identic valorii atribuite cu ocazia acordului de punere în aplicare din 1998 confirmă exactitatea evaluărilor realizate de Consiliul municipal al orașului Madrid.
The land values supposed in 1998 were determined by experienced, expert officials of the Urban Development Department of the Madrid City Council (‘Gerencia Municipal de Urbanismo’), using the valuation methodology laid down in Spanish law.
În ceea ce privește evaluarea parcelei B-32 din 2011, Real Madrid consideră că evaluarea realizată de serviciile tehnice ale Departamentului de dezvoltare urbanistică din cadrul Consiliului municipal al orașului Madrid constituie, de asemenea, o evaluare independentă.
According to those valuations, the plots to be transferred to the club had the same total value as the 15000 square metres to be transferred to the Madrid City Council.
În plus, Real Madrid atrage atenția asupra faptului că valoarea atribuită parcelei B-32 în Cadastrul imobiliar (Catastro Inmobiliario) în 2011 a fost chiar mai mare, ajungând la un cuantum de 25776296 EUR.
Valuations in the 1998 implementation agreement
Acesta nu se subordonează Consiliului municipal al orașului Madrid sau altei autorități ori organism municipal din Madrid.
Madrid City Council
În consecință, valoarea de piață din 2011 a parcelei B-32 nu ar fi trebuit să fie mai mică de 25776296 EUR.
Land to be transferred to Real Madrid
În ceea ce privește majorarea valorii față de valoarea din anul 1998, Real Madrid explică faptul că, în 1998, parcela B-32 era un teren neproductiv situat într-o zonă complet neamenajată.
Value
Deși Consiliul municipal al orașului Madrid a aprobat un plan de urbanism în 1997, acest lucru nu garantează amenajarea efectivă a terenurilor, care necesită investiții semnificative din partea investitorilor privați care doresc să își asume riscuri.
Land to be transferred to Madrid City Council
Primele autorizații pentru construirea de clădiri în Las Tablas au fost emise abia în 2001.
Plot B-32
Din acel moment, au început lucrări de construcții semnificative și a fost clar că Las Tablas era susceptibilă să devină o zonă amenajată cu succes.