natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The option agreement not only gave Asker Brygge a right to acquire the property at any given time over the years to come but also fixed the price for a later transfer.
Acordul de opțiune nu numai că a conferit Asker Brygge dreptul de a achiziționa proprietatea în orice moment în următorii ani, ci a stabilit și prețul pentru un transfer ulterior.
The Authority has in that regard considered whether Asker Brygge paid for the option as such, and whether the favourable conditions for the buyer appear to be balanced by corresponding obligations for the buyer or rights for the seller.
Autoritatea a ținut seama, în acest sens, dacă Asker Brygge a plătit pentru opțiune ca atare și dacă condițiile favorabile de care a beneficiat cumpărător par să fie compensate de obligații corespunzătoare asumate de acesta sau de drepturi pentru vânzător.
The Authority has concluded that the option agreement as such cannot be said to comply with the private market investor principle.
Autoritatea a concluzionat că nu se poate afirma că acordul de opțiune ca atare respectă principiul investitorului privat în economia de piață.
The market price of the option agreement signed in 2001
Prețul de piață al acordului de opțiune semnat în 2001
There can be a number of commercially sound reasons to enter into an agreement under given conditions.
Ar putea exista mai multe motive solide din punct de vedere comercial pentru încheierea unui acord în condițiile date.
When there is no plausible explanation for the municipality’s choice the measure could qualify as state aid.
Atunci când nu există nicio explicație plauzibilă pentru alegerea făcută de municipalitate, măsura poate fi calificată drept ajutor de stat.
The main features of the option agreement which are relevant for the state aid assessment are (i) the agreed price of NOK 8 million, adjusted in accordance with the consumer price index, (ii) the right of renegotiation agreed for Asker Brygge in case property prices should decrease considerably before the option was invoked (there was no corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably), (iii) the payment in two instalments, whereby 70% of the sales price would be paid before 31 December 2011 at the latest, but no interest would be charged for this delay.
Principalele caracteristici ale acordului de opțiune care sunt relevante pentru evaluarea ajutorului de stat sunt (i) prețul convenit de 8 milioane NOK, ajustat în conformitate cu indicele prețurilor de consum, (ii) dreptul de renegociere convenit în favoarea Asker Brygge în cazul scăderii considerabile a prețurilor proprietăților înainte de invocarea opțiunii (municipalitatea nu beneficia de un drept corespunzător de renegociere în cazul creșterii considerabile a prețurilor proprietăților), (iii) plata în două tranșe, potrivit căreia o tranșă de 70 % din prețul de vânzare urma să fie achitată înainte de 31 decembrie 2011 cel târziu, însă fără perceperea unei dobânzi pentru această întârziere.
In 2004 the municipality and Asker Brygge prolonged the option agreement until 2014, but did not modify any of the other conditions for the transaction [4].
În 2004, municipalitatea și Asker Brygge au prelungit acordul de opțiune până în 2014, însă nu au modificat niciuna dintre celelalte condiții ale tranzacției [4].
Thus, it is not clear to the Authority on which basis the municipality arrived at the agreed price of NOK 8 million for the sale of the land.
Prin urmare, autorității nu îi este clar pe ce bază a ajuns municipalitatea la prețul convenit de 8 milioane NOK pentru vânzarea terenului.
Even if it is assumed that NOK 8 million represented the market price for the property as such in 2001 [5], the market value of the other elements agreed upon in the option agreement should be assessed.
Chiar dacă se presupune că 8 milioane NOK reprezenta prețul de piață al proprietății ca atare în 2001 [5], trebuie evaluată valoarea de piață a celorlalte elemente asupra cărora s-a convenit în acordul de opțiune.
In the Authority’s view, if only the market value for the property had to be considered, that would entail that Asker Brygge got the option as such for free without any economic consideration for this preferential right of purchase.
Din perspectiva autorității, dacă ar trebui să se ia în considerare doar valoarea de piață a proprietății, aceasta ar însemna că Asker Brygge a primit opțiunea ca atare, în mod gratuit, fără să existe niciun considerent economic pentru acest drept preferențial de cumpărare.
As mentioned above, this option enabled the company to observe the development of property prices for a number of years.
Astfel cum s-a menționat mai sus, această opțiune a permis întreprinderii să observe evoluția prețurilor proprietăților pe parcursul unui număr de ani.
Statistically, property prices tend to increase over time.
Din punct de vedere statistic, prețurile proprietăților tind să crească de-a lungul timpului.
Furthermore, Asker is located close to Oslo and has experienced a continuous growth in population, something that would usually influence property prices positively.
De asemenea, Asker se află în apropriere de Oslo și a înregistrat o creștere continuă a populației, aspect care în mod obișnuit ar influența în mod pozitiv prețurile proprietăților.
The option agreement barred the municipality from selling the property to another buyer, and thus tied up capital for which the municipality could have found alternative uses or received interest.
Acordul de opțiune a împiedicat municipalitatea să vândă proprietatea altui cumpărător și, prin urmare, a blocat un capital pentru care municipalitatea ar fi putut găsi utilizări alternative sau primi dobândă.
However, the municipality would not receive any payment or compensation in case Asker Brygge would decide not to buy the property.
Cu toate acestea, municipalitatea nu urma să primească nicio plată sau compensație în cazul în care Asker Brygge ar fi decis să nu cumpere proprietatea.
Additionally, the extension in 2004 prolonged the option with 5 additional years without remuneration.
În plus, prelungirea din 2004 a extins opțiunea cu încă 5 ani fără remunerație.
It enabled Asker Brygge to actively approach the municipality in order to reregulate the property for purposes that would increase the market value.
Aceasta a permis Asker Brygge să abordeze în mod activ municipalitatea în vederea schimbării destinației proprietății în scopuri care urmau să majoreze valoarea de piață.
Under the option agreement, some aspects of a possible future sales contract were also agreed upon.
În acordul de opțiune s-a convenit și asupra unor aspecte ale unui posibil contract viitor de vânzare-cumpărare.
In particular, regarding the reregulation of the area, Asker Brygge had an obligation to finish the preparatory works that would lead to the reregulation process.
În special în ceea ce privește schimbarea destinației zonei, Asker Brygge avea o obligație de a finaliza lucrările pregătitoare care ar fi condus la procesul de schimbare a destinației.
If this condition was not met, the municipality of Asker could terminate the contract.
Dacă această condiție nu era îndeplinită, municipalitatea din Asker putea rezilia contractul.
The Norwegian authorities have argued that the option cannot be considered granted without remuneration, since Asker Brygge in return undertook obligations related to planning and research.
Autoritățile norvegiene au susținut că nu se poate considera că opțiunea a fost acordată fără remunerație, deoarece Asker Brygge și-a asumat în schimb obligații legate de planificare și cercetare.
Even if the municipality considered the property difficult to develop, and it did not want to undertake the research necessary to uncover the risks related to difficult soil conditions and pollution, the option agreement gave Asker Brygge the opportunity to work on it for several years before deciding to buy the property, which in the opinion of the Authority reduced the risk considerably.
Chiar dacă municipalitatea a considerat proprietatea dificil de dezvoltat și nu a dorit să realizeze activitatea de cercetare necesară pentru stabilirea riscurilor legate de condițiile dificile de sol și de poluare, acordul de opțiune a oferit întreprinderii Asker Brygge posibilitatea de a lucra pe această proprietate timp de mai mulți ani înainte de a decide să o achiziționeze, ceea care, în opinia autorității, a redus în mod semnificativ riscul.
In addition, if the property was reregulated, this would increase the value of the property.
În plus, dacă destinația proprietății s-ar fi schimbat, valoarea acesteia ar fi crescut.
Hence, the option agreement did not entail any real risk for Asker Brygge.
Prin urmare, acordul de opțiune nu a implicat niciun risc real pentru Asker Brygge.
The amounts spent on research would benefit the buyer, and if the research was to show that the property was unsuitable for development, the research works could be stopped and costs minimized, without any obligation to buy the property.
Sumele cheltuite pentru cercetare urmau să aducă beneficii cumpărătorului, iar în cazul în care cercetările ar fi arătat că proprietatea era nepotrivită pentru dezvoltare, lucrările de cercetare ar fi putut fi oprite, iar costurile minimizate, fără nicio obligație de a cumpăra proprietatea.
Asker Brygge has argued that the obligation to finance research work, which it is said to amount to approximately NOK 4 or 5 million, must be taken into consideration when assessing the remuneration for the option.
Asker Brygge a susținut că obligația de a finanța activitatea de cercetare, despre care se afirmă că s-ar ridica la aproximativ 4 sau 5 milioane NOK, ar trebui luată în considerare în evaluarea remunerației pentru opțiune.
It is argued that this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case.
Se susține că nu este un lucru neobișnuit ca această metodologie să fie utilizată ca bază pentru stabilirea prețului unei opțiuni în cazul unui teren nedezvoltat, ca cel din situația de față.
The Authority notes that Asker Brygge has not submitted any documentation on the claims mentioned above.
Autoritatea observă că Asker Brygge nu a depus niciun fel de documentație în sprijinul afirmațiilor menționate mai sus.
The Norwegian Authorities have not been able to confirm neither the amounts spent on research, nor that this is a common method to fix the price on undeveloped land.
Autoritățile norvegiene nu au putut să confirme nici sumele cheltuite pentru cercetare, nici că aceasta este o metodă frecventă pentru stabilirea prețului pentru terenul nedezvoltat.
In the Authority’s view, the option itself, independent of whether it was exercised or not, had a value in 2001 when the agreement was concluded.
În opinia autorității, opțiunea în sine, indiferent dacă aceasta a fost exercitată sau nu, avea o anumită valoare în 2001, când a fost încheiat acordul.
From the documentation and explanations the Authority has received so far, there is no information that the buyer paid remuneration for the option as such which a private investor would have accepted.
În documentația și explicațiile primite de autoritate până în prezent, nu există informații conform cărora cumpărătorul a plătit o remunerație pentru opțiunea ca atare, remunerație pe care un investitor privat ar fi acceptat-o.
The option agreement refers to Asker Brygge’s possibility to conduct research works on the property with a view to its regulation for other purposes in exchange for the option to buy the property at market price.
Acordul de opțiune face referire la posibilitatea întreprinderii Asker Brygge de a realiza lucrările de cercetare asupra proprietății în vederea schimbării destinației acesteia, în schimbul opțiunii de a cumpăra proprietatea la prețul pieței.
However, there was no guarantee that the property actually would be properly researched.
Totuși, nu exista nicio garanție că urmau să se efectueze cercetări adecvate.
There was no unconditional obligation to carry out any particular type of research as the buyer could instead chose not to conclude a sales agreement, e.g. if the initial research works would show the project to be unprofitable, or for any other reason.
Nu exista nicio obligație necondiționată de a realiza un anumit tip de cercetare, deoarece cumpărătorul putea alege în schimb să nu încheie un contract de vânzare-cumpărare, de exemplu dacă lucrările inițiale de cercetare ar fi arătat că proiectul este neprofitabil sau din orice alt motiv.
Thus, the risks on the buyer under the option agreement were minimal, while the municipality would not profit from it if the research showed that the property could be developed.
Prin urmare, riscurile la care se expunea cumpărătorul în baza acordului de opțiune au fost minime, în timp ce municipalitatea nu ar putea profita de pe urma proprietății dacă cercetarea arăta că aceasta putea fi dezvoltată.
The buyer would then be in a position to await the development of the real estate market over a long period, and could chose to buy the property for a fixed price at the time when it was considered to be most profitable for the buyer.
Cumpărătorul urma să se afle apoi în poziția de a aștepta evoluția pieței imobiliare pe parcursul unei perioade mai lungi, putând alege să cumpere proprietatea la un preț stabilit, în momentul în care ar fi considerat că este cel mai profitabil pentru cumpărător să realizeze această tranzacție.
Moreover, on the basis of the information available to the Authority, the requirement that Asker Brygge would have to carry out research works within certain time limits in order to maintain the option cannot be considered as a proper payment for the possibility to buy the land within the meaning of the market investor principle.
În plus, pe baza informațiilor aflate la dispoziția autorității, cerința privind obligația Asker Brygge de a realiza lucrările de cercetare în anumite limite de timp pentru a menține opțiunea nu poate fi considerată o plată adecvată pentru posibilitatea de a cumpăra terenul în sensul principiului investitorului în economia de piață.
The option agreement also included other elements that appear to be capable of increasing the value of the option.
Acordul de opțiune a inclus, de asemenea, alte elemente care par să determine creșterea valorii opțiunii.
The first element concerns the mechanism to regulate the price.
Primul element se referă la mecanismul de regularizare a prețului.
Asker Brygge had the right to request renegotiations of the price if property prices in Asker should decrease considerably before the option was invoked.
Asker Brygge avea dreptul de a solicita renegocieri de preț în cazul scăderii considerabile a prețurilor proprietăților din Asker înainte de invocarea opțiunii.
As mentioned above, the agreement did not provide a corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably.
Astfel cum s-a menționat mai sus, acordul nu prevedea un drept corespunzător de renegociere pentru municipalitate în cazul creșterii considerabile a prețurilor proprietăților.
According to the Norwegian authorities, the background for including a right for Asker Brygge to renegotiate the agreement was that the municipality of Asker considered the property to be difficult to develop, inter alia due to the short distance to the highway (E18), and the transaction would therefore involve substantial economic risk.
Potrivit autorităților norvegiene, considerentul pentru includerea dreptului întreprinderii Asker Brygge de a renegocia acordul era că municipalitatea din Asker considera proprietatea ca fiind dificil de dezvoltat, inter alia din cauza distanței mici față de autostradă (E18), tranzacția implicând, prin urmare, un risc economic major.
The Authority finds however, that a private market investor would not have entered into such an agreement without a mutual right to adjustment if property prices should increase or decrease considerably.
Autoritatea constată totuși că un investitor privat în economia de piață nu ar fi încheiat un astfel de acord în absența unui drept reciproc de ajustare în cazul creșterii sau scăderii considerabile a prețurilor proprietăților.
In this regard, the right for the municipality to adjust the price in accordance with the consumer price index appears not to be sufficient to compensate for the lack of a corresponding right of renegotiation.
În acest sens, dreptul municipalității de a ajusta prețul în conformitate cu indicele prețurilor de consum pare să nu fie suficient pentru a compensa lipsa unui drept corespunzător de renegociere.
In the Authority’s view, the consumer price index is not the correct index to use when adjusting for changes in property prices.
În opinia autorității, indicele prețurilor de consum nu este indicele corect care trebuie utilizat atunci când se fac ajustări în contextul modificării prețurilor proprietăților.
The consumer price index is a measure estimating the change in the average price of consumer goods and services purchased by households, and does not reflect the price movements of the property market.
Indicele prețurilor de consum este o măsură de estimare a modificării prețului mediu al bunurilor de consum și serviciilor achiziționate de gospodării și nu reflectă variațiile de preț pe piața imobiliară.
Property prices develop at a different pattern than other prices, and real estate prices for property such as the one at issue in the case at hand are therefore normally not taken into account when determining the consumer price index.
Prețurile proprietăților evoluează conform unui tipar diferit de cel al altor prețuri, iar prețurile proprietăților imobiliare precum cea vizată în cazul de față nu sunt, prin urmare, luate în considerare în mod normal atunci când se stabilește indicele prețurilor de consum.
In addition, the Option Agreement contains the municipality of Asker’s agreement to postpone the payment of 70 % of the agreed sales price until 31 December 2011 at the latest [6] without charging any interest for this deferral.
În plus, acordul de opțiune conține acceptul municipalității din Asker privind amânarea plății unei tranșe de 70 % din prețul de vânzare convenit până la 31 decembrie 2011 cel târziu [6], fără a percepe niciun fel de dobândă pentru această amânare.
According to the Norwegian authorities, the postponement of full payment without any interest was accepted because the property was considered difficult to develop.
Potrivit autorităților norvegiene, amânarea plății integrale fără dobândă a fost acceptată pentru că proprietatea a fost considerată dificil de dezvoltat.
The Authority finds that a private operator would not have agreed to postpone the payment over such a long period of time without requiring any interest payments.
Autoritatea constată că un operator privat nu ar fi convenit să amâne plata pentru o perioadă de timp atât de lungă fără a solicita niciun fel de dobânzi.
Moreover, it finds that a private operator would not have transferred full ownership of the property before full payment had been received.
De asemenea, aceasta constată că un operator privat nu ar fi transferat dreptul de proprietate integral asupra proprietății înainte de primirea plății integrale.
The municipality of Asker agrees that a private investor would have required remuneration for the postponed payment.
Municipalitatea din Asker este de acord că un investitor privat ar fi solicitat o remunerație pentru amânarea plății.
Although the municipality of Asker has brought forward that any aid in this respect would be below the de minimis threshold, it has not provided any documentation to this extent.
Deși municipalitatea din Asker a susținut că orice astfel de ajutor s-ar situa sub pragul de minimis, nu a furnizat nicio documentație în acest sens.
For the reasons outlined above, the Authority finds that a private operator would not have entered into such a long option agreement, on similar conditions as the municipality of Asker without requiring remuneration for the option and the favourable conditions as such.
Din motivele prezentate mai sus, autoritatea constată că un operator privat nu ar fi încheiat un astfel de acord de opțiune pe o durată atât de lungă, în condiții similare cu cele acceptate de municipalitatea din Asker, fără a solicita o remunerație pentru opțiune și condițiile favorabile acordate.
By simply requiring a remuneration corresponding to the value of the property in 2001, the municipality of Asker ran the risk of granting state aid later in particular if property prices should increase.
Prin simpla solicitare a remunerației corespunzătoare valorii proprietății în 2001, municipalitatea din Asker s-a expus riscului de a acorda ajutor de stat ulterior, în special în cazul creșterii prețurilor proprietăților.
The Authority therefore concludes that the Option Agreement was not entered into on market conditions and accordingly the presence of state aid cannot be excluded.
Prin urmare, autoritatea concluzionează că acordul de opțiune nu a fost încheiat în condiții de piață și, în consecință, prezența ajutorului de stat nu poate fi exclusă.
It is therefore necessary to examine whether the property was sold at a price below market value.
Este necesar, așadar, să se examineze dacă proprietatea a fost vândută la un preț mai mic decât valoarea pieței.
The market value of the property at the time of the sales agreement
Valoarea de piață a proprietății la momentul încheierii contractului de vânzare
In 2005, Asker Brygge called upon the option.
În 2005, Asker Brygge s-a prevalat de opțiunea de cumpărare.
Thus, the relevant point in time for the Authority’s state aid assessment is the time when the property was sold and transferred to a new owner, in 2007.
Astfel, momentul relevant pentru evaluarea de către autoritate a ajutorului de stat, este acela în care proprietatea a fost vândută și transferată către un nou proprietar, în 2007.
In the following, the Authority will therefore compare the price of NOK 8727462 paid by Asker Brygge at the time the sale was carried out in 2007 with the market value of the property.
În continuare, autoritatea va realiza, așadar, o comparație între prețul de 8727462 NOK achitat de Asker Brygge la momentul efectuării vânzării, în 2007, cu valoarea de piață a proprietății.
According to the Authority's State Aid Guidelines on sale of land, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid, is by definition at market value and consequently does not contain state aid.
În conformitate cu Orientările autorității privind ajutoarele de stat în domeniul vânzării de terenuri, o vânzare de terenuri și clădiri ca urmare a unei proceduri deschise și necondiționate de cerere de oferte, care a făcut obiectul unei publicități suficiente, procedură comparabilă cu o licitație în cadrul căreia se acceptă cea mai bună sau unica ofertă, se realizează, prin definiție, la valoarea de piață și, în consecință, nu conține ajutor de stat.
Alternatively, to exclude the existence of aid when a sale of land is conducted without an unconditional bidding procedure, an independent valuation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to sales negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards.
Alternativ, pentru a exclude existența ajutorului atunci când o vânzare de teren are loc fără o procedură de licitație necondiționată, este necesar să se efectueze o evaluare independentă de către unul sau mai mulți evaluatori de active independenți, înainte de negocierea vânzării, în vederea stabilirii valorii de piață pe baza unor indicatori de piață și standarde de evaluare general acceptate.
The valuer should be independent in the execution of his tasks, i.e. public authorities should not be entitled to issue orders as regards the result of the valuation.
Evaluatorul trebuie să își desfășoare activitatea în mod independent, adică autoritățile publice nu trebuie să poată emite instrucțiuni cu privire la rezultatul evaluării.