natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The valuation report was carried out by OPAK, a company active in construction management, services to home-owners’ societies and asset valuation.
Raportul de evaluare a fost întocmit de OPAK, o societate care desfășoară activități în domeniul managementului construcțiilor, al serviciilor pentru asociațiile de proprietari de locuințe și al evaluării activelor.
The report in question was elaborated by Mr Jacob Aarsheim.
Raportul în cauză a fost redactat de către dl. Jacob Aarsheim.
The State Aid Guidelines provide that an ‘asset valuer’ is a person of good repute who has obtained an appropriate degree at a recognised centre of learning or an equivalent academic qualification and has suitable experience and is competent in valuing land and buildings in the location and of the category of the asset.
Orientările privind ajutorul de stat prevăd că un „evaluator de active” este o persoană cu o bună reputație, care a obținut o diplomă adecvată în cadrul unui centru de studii recunoscut sau un titlu academic echivalent și care deține o experiență corespunzătoare și este competent în evaluarea terenurilor și clădirilor și a categoriei activului. Autoritățile norvegiene au arătat că OPAK și, în special, dl.
The Norwegian authorities have explained that OPAK, and Mr Aarsheim in particular, have considerable experience in the valuation of properties of this category in the Jæren area.
Aarsheim dețin o experiență considerabilă în evaluarea proprietăților de această categorie din zona Jæren. Afirmațiile acestora sunt confirmate de CV-ul dlui.
Their assertions are substantiated by the curriculum vitae of Mr Aarsheim, which has been enclosed to the Norwegian authorities’ comments to the Authority [39].
Aarsheim, care a fost anexat observațiilor transmise Autorității de către autoritățile norvegiene [39].
In addition to extensive experience, Mr Aarsheim is educated in construction technology.
Pe lângă o experiență vastă, dl. Aarsheim are studii de tehnologie a construcțiilor.
Thus, there is no reason to believe that OPAK and Mr Aarsheim do not meet the criteria laid down in the guidelines and are of good repute.
Prin urmare, nu există motive pentru care să se considere că OPAK și dl. Aarsheim nu îndeplinesc criteriile prevăzute de orientări și că nu se bucură de bună reputație.
Independence of the asset valuer
Independența evaluatorului de active
The State Aid Guidelines state that: ‘The valuer should be independent in carry out his tasks, i.e. public authorities should not be entitled to issue orders as regards the result of the valuation’.
Orientările privind ajutorul de stat stipulează că: „Evaluatorul trebuie să își desfășoare activitatea în mod independent (de exemplu, autoritățile publice nu trebuie să aibă competența de a emite ordine în ceea ce privește rezultatul evaluării”).
The report refers to the purpose of the assessment, the presence of Mr Aarsheim and one other person from OPAK at the time of visiting the property.
Raportul face referire la scopul evaluării și la prezența dlui. Aarsheim și a unui alt reprezentant al OPAK în momentul vizitării proprietății.
A detailed explanation on the method applied is also attached.
De asemenea, este anexată o prezentare detaliată a metodei aplicate.
Against this background, the Authority sees no reason to doubt that the asset valuer carried out his assignment in full independence within the meaning of the guidelines.
În acest context, Autoritatea nu are motive să pună sub semnul întrebării îndeplinirea prevederilor orientărilor în ceea ce privește independența activității evaluatorului.
Evaluation of the market value on the basis of generally accepted indicators and valuation standards
Evaluarea valorii de piață pe baza indicatorilor și standardelor de evaluare general acceptate
The guidelines define ‘market value’ as the ‘price at which land and buildings could be sold under private contract between a willing seller and an arm’s length buyer on the date of valuation, it being assumed that the property is publicly exposed to the market, that market conditions permit orderly disposal and that a normal period, having regard to the nature of the property, is available for the negotiation of the sale’.
Orientările definesc „valoarea de piață” ca fiind „prețul la care terenurile și clădirile ar putea fi vândute în temeiul unui contract privat între un vânzător și un cumpărător care nu are o relație specială cu cumpărătorul la data evaluării, pornindu-se de la premisa că proprietatea este expusă public pe piață, că piața permite o vânzare corectă și că este disponibilă o perioadă normală de negociere, avându-se în vedere natura proprietății”.
The OPAK report sets out, inter alia, the following bases and assumptions:
Raportul OPAK stabilește, inter alia, următoarele baze și ipoteze:
the owner is positive to the sale,
proprietarul este dispus să vândă;
that the property can be freely marketed for sale, over a normal period of time,
vânzarea proprietății a fost făcută publică, fără restricții, pe o perioadă de timp normală;
that buyers who are willing to pay abnormally high prices due to ‘special interests’ are not taken into account,
cumpărătorii dispuși să plătească prețuri neobișnuit de mari ca urmare a unor „interese speciale” nu sunt luați în considerare;
the evaluation is carried out in accordance with OPAK’s routines for value assessments and value assessment courses provided by the UiS.
evaluarea se desfășoară în conformitate cu standardele OPAK de evaluare și cu cursurile de evaluare ale UiS.
As the building on the property is condemned and must be demolished, OPAK has assessed the value of the titles as land not built on.
Deoarece clădirea de pe proprietate este dezafectată și trebuie să fie demolată, OPAK a evaluat proprietatea ca teren fără construcții.
The methodology applied, referred to as the ‘land cost method’, is explained as follows:
Metodologia aplicată, numită „metoda costului terenului”, este descrisă după cum urmează:
‘The valuation of property depends on their expected use and development potential, including expected profits.
„Evaluarea unei proprietății depinde de destinația acesteia și de potențialul de dezvoltare, inclusiv profiturile viitoare.
A direct parameter for this is land costs, i.e. the difference between the market value of the fully developed property and total construction including profit margin, but excluding the land cost; divided by the number of square metres of indoor floor area, excluding basements’ [40].
Un parametru direct în acest sens este reprezentat de costurile terenului, reprezentând diferența dintre valoarea de piață a proprietății dezvoltate integral și totalitatea construcțiilor, inclusiv marja de profit, dar exclusiv costul terenului; se împarte la numărul de metri pătrați ai suprafeței interioare, exclusiv subsolul” [40].
Furthermore, it is explained that land cost will depend on the demand for buildings in the area, construction costs, and applicable zoning regulations.
În plus, potrivit explicațiilor, costul terenului va depinde de cererea pentru clădiri din zonă, costurile de construcție și reglementările aplicabile privind zonarea.
In making this assessment, experience from sales of comparable land in the area will also be considered.
În scopurile acestei evaluări, se ia în considerare și experiența dobândită în urma vânzărilor de terenuri comparabile din zonă.
In application of this method, the OPAK report arrives at a price of NOK 3,2 million as a reasonable estimate of the sales price.
Prin aplicarea acestei metode, raportul OPAK stabilește un preț de 3,2 milioane NOK, reprezentând o estimare rezonabilă a prețului de vânzare.
The Authority has previously found, in its decision pertaining to the sale of the University Library building in Oslo, that the land cost method is an acceptable method for plots of land without existing buildings [41].
Anterior, în decizia sa privind vânzarea clădirii Bibliotecii Universitare din Oslo, Autoritatea a constatat că metoda costului terenului constituie o metodă acceptabilă pentru parcelele de teren pe care nu se află clădiri [41].
The Norwegian Association of Valuers (NTF), on their web pages [42], primarily refer to other methods, such as net capitalisation method, the cash flow method and the technical worth method.
Asociația Norvegiană a Evaluatorilor (NTF) face referire pe site-ul său internet [42] la alte metode, precum metoda capitalizării nete, metoda fluxului de lichidități și metoda valorii tehnice.
However, these methods presuppose that there is an existing building on the land.
Totuși, aceste metode presupun existența unei clădiri pe teren.
The building on the property in question being condemned, the Authority finds that the land cost method is an acceptable valuation method for the three titles in question.
Deoarece clădirea de pe proprietatea în cauză este dezafectată, Autoritatea consideră că metoda costului terenului reprezintă o metodă acceptabilă de evaluare pentru cele trei proprietăți în cauză.
The economic disadvantage of special obligations
Dezavantajul economic al obligațiilor speciale
According to the guidelines, ‘[s]pecial obligations that relate to the land and buildings and not to the purchaser or his economic activities may be attached to the sale in the public interest provided that every potential buyer is required, and in principle is able, to fulfil them, irrespective of whether or not he runs a business or of the nature of his business.
Conform orientărilor, „obligații speciale care au legătură cu terenul și clădirile și nu cu vânzătorul sau activitățile economice ale acestuia pot însoți vânzarea în interes public, cu condiția ca fiecărui cumpărător să i se solicite să le îndeplinească și, ca acesta să poată, în principiu, să le îndeplinească, indiferent dacă deține o întreprindere și de tipul de activitate al acesteia.
The economic disadvantage of such obligations should be evaluated separately by independent valuers and may be set off against the purchase price’.
Dezavantajul economic al unor astfel de obligații se evaluează separat de către evaluatori independenți, putând fi compensate prin prețul de achiziție”.
The Authority considers that the obligation to construct an underground car park is such a special obligation, which does not relate to the purchaser.
Autoritatea consideră că obligația de construire a unei parcări subterane reprezintă o astfel de obligație specială, care nu are legătură cu cumpărătorul.
Also, the demolition costs of the condemned building may be valuated and set off following the same principles.
De asemenea, costurile de demolare a clădirii dezafectate pot fi evaluate și compensate prin aplicarea acelorași principii.
As for the obligation to construct the underground parking spaces, the cost estimate is based on the guidelines issued by public authorities and an independent engineering institute [43] requiring 25 square metres per parking space and experience of construction costs for underground car parks.
În ceea ce privește obligația de construire a spațiilor de parcare subterane, estimarea costurilor se efectuează pe baza orientărilor emise de autoritățile publice și de un institut independent de tehnologie a construcțiilor [43], necesitând 25 mp pentru un spațiu de parcare și experiență în ceea ce privește costurile de construcție ale parcărilor subterane.
OPAK states that this cost calculation method is normal industry practice.
OPAK afirmă că această metodă de calculare a costurilor reprezintă o practică normală în acest sector.
On this basis, OPAK arrives at a price of NOK 130000 per parking space, or NOK 8450000 for 65 parking spaces, excluding VAT and land costs.
Astfel, OPAK stabilește un preț de 130000 NOK pentru un spațiu de parcare sau 8465000 NOK pentru 65 de spații de parcare, exclusiv TVA și costurile terenului.
The demolition costs, including fees for waste collection and sorting, have been established on the basis of experience from similar demolition works.
Costurile de demolare, inclusiv taxele pentru colectarea și sortarea deșeurilor, au fost stabilite pe baza experienței dobândite în urma unor lucrări de demolare similare.
OPAK estimates that these costs may amount to NOK 150000.
OPAK estimează că aceste costuri se pot ridica la 150000 NOK.
The Authority recalls that even though it is bound to assess the content of expert opinions submitted by external parties, it is not bound to engage its own external consultants [44].
Autoritatea reamintește că, deși este obligată să examineze conținutul avizelor experților transmise de părți externe, nu are obligația de a angaja consultanți externi proprii [44].
Having examined the cost calculations, carried out by an independent expert with sufficient technical knowledge within the framework of a value assessment of the property as such, and on the basis of inspection of the premises, the Authority takes the view that these calculations comply with the State aid guidelines.
După examinarea calculării costurilor, desfășurată în cadrul unei evaluări a proprietății de către un expert independent cu cunoștințe tehnice suficiente, și pe baza inspecțiilor la fața locului, Autoritatea consideră că aceste calcule respectă orientările privind ajutorul de stat.
The costs as estimated may, thus, be offset against the purchase price.2.2.
Prin urmare, costurile estimate astfel pot fi compensate prin prețul de achiziție.
CONCLUSION ON THE STATE AID ELEMENT IN THE SALE OF TITLE NUMBERS 1/152, 1/301 AND 1/630 TO GRUNNSTEINEN AS
CONCLUZIE PRIVIND ELEMENTUL DE AJUTOR DE STAT ÎN VÂNZAREA PROPRIETĂȚILOR NR. 1/152, 1/301 ȘI 1/630 CĂTRE GRUNNSTEINEN AS
Based on the above assessment of the OPAK report, the Authority concludes that since the economic disadvantages of the obligation to construct the underground parking spaces and the cost of demolishing the condemned building are estimated to amount to NOK 8,6 million in total, and the value of the property is estimated to NOK 3,2 million, the transaction does not confer any economic advantage on Grunnsteinen AS.
Pe baza examinării de mai sus a raportului OPAK, Autoritatea concluzionează că, deoarece dezavantajele economice ale obligației de construire a spațiilor de parcare subterane și costul demolării clădirii dezafectate sunt estimate a se ridica la un total de 8,6 milioane NOK, iar valoarea proprietății este estimată la 3,2 milioane NOK, tranzacția nu conferă un avantaj economic pentru Grunnsteinen AS.
As the negative value of the economic disadvantages significantly exceeds the positive value of the property, this conclusion is not influenced by any reasonable error margin or the fact that OPAK states that the valuation of such properties is indeed uncertain.
Deoarece valoarea negativă a dezavantajelor economice depășește semnificativ valoarea pozitivă a proprietății, această concluzie nu este influențată de o marjă de eroare rezonabilă sau de afirmația OPAK potrivit căreia evaluarea unor astfel de proprietăți este, într-adevăr, incertă.
The Authority observes, however, that the difference in value between the obligation that Grunnsteinen takes on and the value of the property is so significant that it might indicate that the market value arrived at by OPAK could be uncertain.
Autoritatea observă însă că diferența de valoare dintre obligația preluată de Grunnsteinen și valoarea proprietății este atât de ridicată încât ar putea indica faptul că valoarea de piață stabilită de OPAK ar putea fi incertă.
However, given the significant discrepancy, even a sizeable readjustment of the values found by OPAK would not lead the conclusion that Grunnsteinen has received an advantage.
Cu toate acestea, ca urmare a diferenței importante, chiar și o reajustare substanțială a valorii stabilite de OPAK nu ar conduce la concluzia că Grunnsteinen a beneficiat de un avantaj.
Against this background, the Authority concludes that the transfer of title numbers 1/152, 1/301 and 1/360 to Grunnsteinen did not involve State aid within the meaning of Article 61(1) EEA.
În acest context, Autoritatea concluzionează că transferul proprietăților nr. 1/152, 1/301 și 1/360 către Grunnsteinen nu a inclus ajutor de stat în sensul articolului 61 alineatul (1) SEE.
In the decision to open the formal investigation, the Authority expressed doubts that the price of NOK 4,7 million for the 56000 square metres property corresponded to the market price.
În decizia de inițiere a procedurii oficiale de investigare, Autoritatea a pus sub semnul întrebării faptul că prețul de 4,7 milioane NOK pentru proprietatea de 56000 de metri pătrați corespundea prețului pieței.
The Authority’s doubts were based, inter alia, on the fact that the municipality stated that the property had been sold at cost, a policy later departed from as it was believed to lead to land being sold off too cheaply.
Îndoielile Autorității aveau la bază, inter alia, afirmația municipalității potrivit căreia proprietatea fusese vândută la prețul de construcție, o politică abandonată ulterior, deoarece se considera că terenurile erau vândute astfel la un preț prea mic.
Furthermore, as no value assessment had been carried out, the Authority was not convinced by the comparison made to sales of other properties in the region.
În plus, deoarece nu fusese efectuată o evaluare, Autoritatea nu era convinsă de viabilitatea comparației cu vânzarea altor proprietăți din regiune.
In reply to the Authority’s information injunction in the opening decision, the Norwegian authorities have submitted a value assessment of the property carried out by OPAK.
În răspunsul la ordinul de furnizare a informațiilor din decizia Autorității de inițiere a procedurii oficiale de investigare, autoritățile norvegiene au transmis o evaluare a proprietății efectuată de către OPAK.
Thus, it falls to be considered whether the assessment submitted meets the standards laid down in the Authority’s guidelines.
Astfel, trebuie să se stabilească dacă evaluarea transmisă respectă standardele prevăzute în orientările Autorității.
According to the Authority’s State aid guidelines, the market value of the property should be established on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards by an asset valuer of good repute, who shall be independent in carrying out his tasks.
Conform orientărilor Autorității privind ajutorul de stat, valoarea de piață a proprietății se stabilește pe baza indicatorilor general acceptați și a standardelor de evaluare general acceptate, de către un evaluator de active cu o bună reputație, care își desfășoară activitatea în mod independent.
The qualifications and reputation of OPAK, and of Mr Aarsheim in particular, have been assessed above.
Calificările și reputația OPAK și, în special, a dlui. Aarsheim au fost evaluate mai sus.
In light of that assessment, the Authority finds that the report pertaining to title number 4/165 was also carried out by an asset valuer of good repute.
Având în vedere această evaluare, Autoritatea consideră că raportul referitor la proprietatea nr. 4/165 a fost efectuat tot de către un evaluator independent cu o bună reputație.
The Authority has not seen any indications that the asset valuer was not independent.
Autoritatea nu deține indicii privind lipsa de independență a evaluatorului de active. Dl.
Mr Aarsheim belongs to a well-known asset valuation company having no formal links with the municipality.
Aarsheim este angajat al unei societăți bine cunoscute de evaluare a activelor, care nu are legături oficiale cu municipalitatea.
The report also sets out the purpose of the assessment, and confirms that Mr Aarsheim has visited the property and describes the method applied in detail.
Raportul prezintă și scopul evaluării, confirmând că dl. Aarsheim a vizitat proprietatea și descriind în detaliu metoda aplicată.
On that basis, the Authority has no reason to doubt that the assessment was carried out in full independence of any orders from the municipality with respect to the result of the valuation.
Astfel, Autoritatea nu are motive să considere că rezultatul evaluării ar fi fost influențat de către municipalitate.
As described above, OPAK sets out a number of assumptions for its valuations, including the assumption that the seller is willing to sell and that the property may be marketed over a normal period of time.
După cum s-a arătat mai sus, OPAK stabilește un număr de ipoteze pentru evaluările sale, inclusiv ipoteza potrivit căreia vânzătorul este dispus să vândă, iar proprietatea poate fi vândută într-un interval de timp normal.
OPAK has assessed the value of the property on the basis that it was not subject to a zoning plan, only to a general reservation for industrial purposes.
OPAK a stabilit valoarea proprietății plecând de la premisa că aceasta nu făcea obiectul unui plan de zonare, ci doar al unei rezerve generale în scopuri industriale.
The reason for this is that the proposed zoning plan as industrial land was withdrawn before the contract was signed, due to objections from the National Public Roads Administration [45].
Motivul pentru aceasta este faptul că planul de zonare propus, întocmit pentru un teren cu utilizare industrială, a fost retras înainte de semnarea contractului, ca urmare a obiecțiilor Administrației Naționale a Drumurilor Publice [45].
The zoning plan later adopted was, according to OPAK, very different from the plan which had been withdrawn, as the area was zoned for sports purposes, not for industrial purposes.
Potrivit OPAK, planul de zonare adoptat ulterior era foarte diferit de planul retras, terenul fiind zonat pentru activități sportive, nu pentru activități industriale.
The report defines ‘the sales value is the price that several independent potential buyers interested in the property are willing to pay at the date of the evaluation’.
Raportul definește „valoarea de vânzare ca prețul pe care mai muți cumpărători independenți interesați sunt dispuși să îl plătească la data evaluării”.
In contrast to the assessment of the properties transferred to Grunnsteinen, OPAK does not, in the case of Hålandsmarka, apply the land cost method or any of methods preferred by NTF with respect to buildings.
Spre deosebire de proprietățile transferate către Grunnsteinen, în cazul Hålandsmarka, OPAK nu aplică metoda costului terenului sau una din metodele preferate de NTF în ceea ce privește clădirile.
Instead, the price is established through benchmarking with comparable plots of land sold in the area (comparative sales values).
În schimb, prețul este stabilit prin compararea cu parcele similare de teren vândute în zonă (valori de vânzare comparative).
OPAK states that comparable prices in the area range from NOK 80 per square metre (sale between a private party and the municipality) to NOK 115 per square metre (sale between two private parties).
OPAK afirmă că prețurile pentru parcelele similare vândute în zonă se situează între 80 NOK pe metru pătrat (vânzare între o persoană privată și municipalitate) și 115 NOK pe metru pătrat (vânzare între două persoane private).
OPAK also refers to a reappraisal decision in Stavanger, which established a price of NOK 140 per square metre for plots reserved for home constructions in a very central location.
OPAK face referire și la o decizie de reevaluare în Stavanger, care stabilea un preț de 140 NOK pe metru pătrat pentru parcelele rezervate construcțiilor de locuințe aflate într-o locație ultracentrală.
According to OPAK, this would correspond to a price of around NOK 90 per square metre for the industrial area in question.
Potrivit OPAK, aceasta ar corespunde unui preț de aproximativ 90 NOK pe metru pătrat în zona industrială în cauză.
OPAK recognises that market conditions are uncertain and, therefore, suggests that the market price would be between NOK 80 and NOK 100 per square metre, or between NOK 4510000 and NOK 5636000 for the whole area.
OPAK recunoaște incertitudinea condițiilor de piață și, prin urmare, sugerează că prețul de piață se va situa între 80 și 100 NOK pe metru pătrat, sau între 4510000 și 5636000 pentru întreaga zonă.
Against that background, OPAK’s estimate for the sales value is in the middle of that range, NOK 5100000.
În acest context, valoarea de vânzare estimată de OPAK se află la mijlocul acestui interval, respectiv 5100000 NOK.