natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The report states that since April 2007 no buildings were specifically advertised in newspapers, however regular advertisements were published where reference is made to KADECO and its homepage, and called for ideas of exploitation in the area.
Raportul menționează că din aprilie 2007 nicio clădire nu a mai fost anunțată în mod specific în ziare, însă au fost publicate anunțuri periodice în care se făcea trimitere la KADECO și la website-ul acestuia și în care se solicitau idei de exploatare a zonei.
The Icelandic National Audit Office pointed out in its report that it would have been more fortunate to advertise more buildings specifically.
Biroul național de verificare a conturilor publice al Islandei a subliniat în raportul acestuia că ar fi fost de dorit să se anunțe mai multe clădiri în mod specific.
In the case of the five buildings sold to Verne on 26 February 2008, only one building was advertised specifically; namely building No 869.
În cazul celor cinci clădiri vândute întreprinderii Verne la data de 26 februarie 2008, doar o singură clădire a făcut obiectul unei publicități în mod specific, și anume, clădirea nr. 869 [72].
The Authority has been provided with a copy of the offer.
Autoritatea a primit o copie a ofertei.
Atlantic Film Studios offered ISK 35000 pr m2, which given the estimated size of building 869 at the time, 13000 m2, was calculated to ISK 455000000 in the offer.
Atlantic Film Studios a oferit 35000 ISK/m2, prin urmare, având în vedere dimensiunea estimată a clădirii nr. 869 la momentul respectiv, de 13000 m2, oferta s-a ridicat la 455000000 ISK.
In addition, Atlantic Film Studios, offered to pay ISK 15000000 for asphalt area outside the boundaries of building 869.
În plus, Atlantic Film Studios s-a oferit să plătească 15000000 ISK pentru zona acoperită cu asfalt din afara perimetrului clădirii nr. 869.
The Icelandic authorities have explained that this offer was rejected. [73]
Autoritățile islandeze au explicat că oferta a fost respinsă [73].
On the basis of the aforementioned, the Authority cannot conclude that a procedure, comparable to an unconditional bidding procedure was followed in this case.
Pe baza celor menționate mai sus, Autoritatea nu poate concluziona că a fost respectată o procedură similară unei proceduri de licitație necondiționată în acest caz.
Thus, state aid cannot be automatically excluded on this basis.
Astfel, ajutorul de stat nu poate fi automat exclus pe această bază.
Independent expert evaluation
Evaluare realizată de un expert independent
The Guidelines provide for an alternative procedure to exclude aid, the so-called independent expert valuation method, at Section 2.2.
Orientările prevăd o procedură alternativă pentru excluderea ajutorului, numită metoda evaluării realizate de un expert independent, în secțiunea 2.2.
Even if the Icelandic authorities have not argued that aid was excluded on the basis of the method prescribed, the Authority will assess whether this was the case.
Chiar dacă autoritățile islandeze nu au susținut faptul că ajutorul a fost exclus pe baza metodei prevăzute, Autoritatea va evalua dacă metoda respectivă a fost aplicată în cazul de față.
On 23 April 2007 an expert, a local real estate agency named Fateignastofa Suðurnesja, assessed the market value of this particular building (869), on the size assumption 13382 m2, to be ISK 980000000, or around ISK 73000 pr m2.
La 23 aprilie 2007 un expert, o agenție imobiliară locală numită Fateignastofa Suðurnesja, a evaluat valoarea de piață a clădirii individuale nr. 869, la o dimensiune estimată de 13382 m2, ca fiind de 980000000 ISK sau de aproximativ 73000 ISK/m2.
While Verne bought this building plus four additional building in February 2008 for the total price of USD 14.5 million, then equivalent to ISK 957000000, this raises a legitimate question; whether market value was indeed paid for the buildings.
Întrucât Verne a cumpărat clădirea plus alte patru clădiri în februarie 2008 la prețul total de 14,5 milioane USD, echivalentul la acea vreme a 957000000 ISK, se ridică întrebarea legitimă dacă într-adevăr clădirile au fost achiziționate la valoarea de piață.
As mentioned before the Icelandic authorities argued in their comments to the opening decision that the buildings were sold at market price and to support this statement they amongst other referred to the independent expert valuation of building 869, mentioned above.
Astfel cum s-a menționat anterior, autoritățile islandeze au susținut în observațiile acestora cu privire la decizia de inițiere că aceste clădiri au fost vândute la valoarea de piață, iar în sprijinul acestei afirmații au făcut trimitere, printre altele, la evaluarea menționată mai sus a clădirii nr. 869, realizată de expertul independent.
The Icelandic authorities have provided the Authority with a copy of the valuation, dated 23 April 2007, signed by the expert.
Autoritățile islandeze au furnizat Autorității o copie a evaluării, din data de 23 aprilie 2007, semnată de expert.
The report is short, less than one page, and refers to building No 869 as being 13383 m2 made of steel frame in good condition and with good accessibility.
Raportul este succint, de mai puțin de o pagină și se referă la clădirea nr. 869 ca având 13383 m2, structură de oțel, în stare bună și cu o bună accesibilitate [74].
The expert establishes the market price of ISK 980000000 based on documentation available, the inspection of the house and survey of comparable properties in the area, considering the market conditions.
Expertul stabilește valoarea de piață la 980000000 ISK pe baza documentației disponibile, a inspectării clădirii și a studiului proprietăților similare din zonă, având în vedere condițiile de piață.
The expert refers to the possibility of an exploitation of the building in connection with the nearby international airport at Keflavík and refers to multiple exploitation possibilities of the property as high ceiling building.
Expertul face referire la posibilitatea unei exploatări a clădirii în legătură cu aeroportul din apropiere de la Keflavík și se referă la multiplele posibilități de exploatare a clădirii, fiind o clădire cu plafon înalt.
The Authority notes that Icelandic authorities submitted in their comments to the opening decision that the expert assessment “was to reflect a new building value of comparable properties”.
Autoritatea notează că autoritățile islandeze au susținut în observațiile acestora cu privire la decizia de deschidere că evaluarea expertului „viza reflectarea valorii unei clădiri noi aparținând unor proprietăți comparabile” [75].
This is however not reflected in the wording of the expert valuation which clearly refers to the conditions of building 869 and does not contain any reference to new buildings.
Acest fapt nu se regăsește însă în formularea evaluării realizate de expert, care se referă în mod clar la starea clădirii nr. 869 nefăcând nicio referire la clădiri noi.
Moreover, the report of the Icelandic National Audit Office referred to above does not support the understanding that the expert valuation reflected the value of new buildings.
Mai mult, raportul Biroului național de verificare a conturilor publice al Islandei menționat mai sus nu susține ideea potrivit căreia evaluarea expertului a reflectat valoarea unor clădiri noi.
Since the expert valuation does only cover one of the five buildings sold to Verne, it was performed 10 months before the buildings were sold to Verne and it appears to be uncertain whether this valuation actually was based on generally accepted market indicators and valuation standards, it cannot be regarded as independent expert valuation for all five buildings sold to Verne, within the meaning of the Guidelines for the purposes of the case at hand.
Deoarece evaluarea expertului acoperă doar una dintre cele cinci clădiri vândute către Verne, a fost efectuată cu 10 luni înainte de vânzarea clădirilor către Verne și nu este clar dacă s-a bazat într-adevăr pe indicatorii de piață general acceptați și pe standardele de evaluare general admise, aceasta nu poate fi considerată ca fiind o evaluare realizată de către un expert independent pentru toate cele cinci clădiri vândute către Verne, în sensul orientărilor, în scopul cazului de față.
Market price
Prețul de piață
The question then arises, how the market price for the buildings can be established in the case at hand.
Se ridică în continuare întrebarea referitoare la modul în care poate fi stabilit prețul de piață al clădirilor în cazul de față.
In the absence of the procedure to automatically exclude state aid, that was available to the State under the Authority’s Guidelines, the Authority will take the systematic and logical approach on which the Guidelines are based, in its assessment of the market value in the case at hand.
În absența procedurii pentru excluderea automată a ajutorului de stat, pusă la dispoziția statului conform orientărilor Autorității, Autoritatea va adopta abordarea sistematică și logică pe care se bazează orientările în evaluarea valorii de piață în cazul de față.
The total size of all five buildings purchased by Verne was 31008 m2.
Dimensiunea totală a tuturor celor cinci clădiri achiziționate de Verne a fost de 31008 m2 [76].
The total price paid, equivalent to ISK 957000000 at the time, gives a price of around ISK 31000 pr. m2, which is about ISK 4000 below the price pr. m2 offered by Atlantic Film Studios 10 months earlier for building 869; an offer that was rejected according to the Icelandic authorities.
Prețul total plătit, echivalent sumei de 957000000 ISK la momentul respectiv, înseamnă un preț de aproximativ 31000 ISK/m2, așadar cu aproape 4000 ISK mai mic decât prețul pe m2 oferit de Atlantic Film Studios cu 10 luni înainte pentru clădirea nr. 869, ofertă care a fost respinsă potrivit autorităților islandeze [77].
In the Authority’s view this already gives an indication that the buildings were sold below market price to Verne.
În opinia Autorității acest fapt indică deja faptul că clădirile au fost vândute întreprinderii Verne sub prețul de piață.
As indicated above, the Authority cannot rely entirely on the expert valuation performed.
Astfel cum a fost menționat mai sus, Autoritatea nu se poate baza în totalitate pe evaluarea realizată de expert.
However, it indicates in the Authority’s view, that the price paid might have been below market price, also viewed in the light of the only other offer that was put forward, according to the Icelandic authorities, which, in addition, was already 10 months before the actual sale to Verne took place.
Aceasta indică însă, în opinia Autorității, că este posibil ca prețul plătit să fi fost sub prețul pieței, având în vedere, de asemenea, singura ofertă făcută, potrivit autorităților islandeze care, în plus, fusese prezentate cu 10 luni înainte de vânzarea către Verne.
The assessment of whether market price was paid, is, in the absence of the automatic assumption provided for under the Authority’s Guidelines, by nature retrospective.
Evaluarea referitoare la plata prețului de piață în absența presupunerii automate prevăzute în orientările Autorității este, prin natura sa, retrospectivă [78].
It is the duty of the Authority to apply the most reliable method to determine the value of a property in such cases, based on all information available.
Este de datoria Autorității să aplice cea mai de încredere metodă pentru a determina valoarea unei proprietăți în astfel de cazuri, pe baza tuturor informațiilor disponibile.
The Authority is of the view that reliable information in this regard can be found in the report of the Icelandic National Audit Office referred to above, even if it cannot be excluded that other sales contracts entered into by the State and discussed in the report entail state aid.
Autoritatea consideră că informații fiabile în acest sens se pot regăsi în raportul Biroului național de verificare a conturilor publice al Islandei menționat mai sus, chiar dacă nu poate fi exclus faptul că alte contracte de vânzare încheiate de stat și analizate în raport implică ajutor de stat.
In the Authority’s view, the report provides helpful information on the situation prior to and at the time of the sale to Verne and it can be useful in the process of establishing market value in the area concerned.
În opinia Autorității, raportul furnizează informații utile privind situația anterioară și de la momentul vânzării către Verne, iar acest lucru poate fi util în procesul stabilirii valorii de piață în zona în cauză.
The report explains that the same real estate expert as provided the valuation for building 869, one of the buildings sold to Verne, assessed a considerable part of the buildings in the area that the State offered for sale.
Raportul indică faptul că același expert imobiliar care a furnizat evaluarea pentru clădirea nr. 869, una dintre clădirile vândute către Verne, a evaluat o parte considerabilă din clădirile din zona pe care statul a oferit-o spre vânzare.
However, not all buildings were assessed.
Cu toate acestea, nu toate clădirile au fost evaluate.
The report also provides information on the assumptions made by the expert and clarifies that the assessments were based on market prices in the area, taking into account construction costs.
Raportul furnizează, de asemenea, informații privind ipotezele făcute de expert și clarifică faptul că evaluările s-au bazat pe prețurile de piață din zonă, luând în calcul costurile de construcție.
However, as the report clarifies, the buildings were not individually assessed, but rather grouped according to age, condition and exploitation possibilities.
Cu toate acestea, astfel cum indică raportul, clădirile nu au fost evaluate individual ci mai curând grupate în funcție de vechime, stare și posibilități de exploatare.
Then, different groups were assessed.
Ulterior au fost evaluate diferite grupe.
The expert assessment took into consideration necessary improvements of electricity (from US to European standards), location and distance from infrastructure.
Evaluarea realizată de expert a avut în vedere îmbunătățirile necesare legate de energie electrică (de la standardele americane la cele europene), localizare și distanță de infrastructură.
In contrast, it neither took into consideration the vast extra supply of real estate in the area when the US Navy area was taken into civilian use nor the resale and exploitation restriction apparently imposed in some cases.
Dimpotrivă, aceasta nu a luat în calcul oferta suplimentară vastă de bunuri imobile în zonă atunci când perimetrul marinei americane a dobândit utilizare civilă și nici restricțiile privind re-vânzarea sau exploatarea care se pare că au fost impuse în unele cazuri.
In fact, as explained in the report, before the sale to Verne took place, buildings had been sold to other companies in the area; in the 1st phase (first half of 2007) buildings were sold for 57% of the price the expert valuation had established (22 buildings, all sold to one company).
De fapt, astfel cum se explică în raport, înainte să aibă loc vânzarea către Verne, clădirile fuseseră vândute altor întreprinderi din zonă; în prima etapă (prima parte a anului 2007), clădirile au fost vândute pentru 57% din prețul stabilit în evaluarea realizată de expert (22 de clădiri, toate vândute unei singure întreprinderi).
Later, in the autumn of 2007 buildings were sold to different companies/organizations for 72% to 87% of the price established by the expert valuation.
Mai târziu, în toamna anului 2007, clădirile au fost vândute către diferite întreprinderi/organizații pentru prețuri cuprinse între 72% și 87% din prețul stabilit în evaluarea expertului.
These properties were sold in smaller units.
Proprietățile respective au fost vândute în unități mai mici.
Finally, the report describes that one company bought two school buildings for 30% of the price in the expert valuation.
În sfârșit, raportul descrie faptul că o întreprindere a cumpărat două clădiri școlare pentru 30% din prețul din evaluarea expertului.
Even though the Authority cannot in the case at hand take a position on whether or not state aid was involved in the transactions referred to, this information demonstrates that the expert valuations performed might not be the most or only appropriate method to establish market price in the area and in the case at hand.
Chiar dacă, în cazul de față, Autoritatea nu poate să adopte o poziție referitoare la implicarea ajutorului de stat în tranzacțiile menționate, aceste informații demonstrează faptul că este posibil ca evaluările efectuate de expert să nu fi fost cea mai adecvată metodă sau unica metodă pentru stabilirea prețului de piață în zonă în acest caz.
The Authority notes, that it has no reason to believe that the State commissioned any valuations for buildings No 868, 866, 872 or 864, sold to Verne.
Autoritatea notează că nu are niciun motiv să creadă că statul a comandat efectuarea de evaluări pentru clădirile nr. 868, 866, 872 sau 864, vândute întreprinderii Verne.
The Icelandic authorities would have come forward with such information, had they been available.
Autoritățile islandeze ar fi prezentat astfel de informații dacă acestea ar fi fost disponibile.
The only available expert valuation in the case of the five buildings sold to Verne is thus for building No 869.
Singura evaluare realizată de un expert, disponibilă în cazul celor cinci clădiri vândute către Verne, este, astfel, cea efectuată pentru clădirea nr. 869.
This is also the only building of the five which was advertised specificallyaccording to the report of the Icelandic National Audit Office, referred to above and the information provided by the Icelandic authorities.
Aceasta este, de asemenea, singura clădire dintre cele cinci care a fost anunțată în mod specific, conform raportului Biroului național de verificare a conturilor publice al Islandei menționat mai sus și informațiilor furnizate de autoritățile islandeze.
The Authority further has no reason to believe that the basis for the expert’s valuation as regards other buildings in the area was any different from the expert evaluation available in this case.
Mai mult, Autoritatea nu are niciun motiv să creadă că baza pentru evaluarea realizată de expert referitoare la alte clădiri din zonă a fost diferită de evaluarea expertului disponibilă în acest caz.
In the view of the shortcomings of using the expert valuation for building No 869 performed in 2007 in general as a proxy for market value in the case at hand, considering that it merely concerns one out of the five buildings sold to Verne and it is performed 10 months prior to the contract signed with Verne, the Authority does not consider that this valuation can be directly applied as representative for the price pr. m2 a private operator would have been willing to accept for the five buildings sold together had he or she been the owner of the buildings.
Având în vedere neajunsurile utilizării evaluării expertului pentru clădirea nr. 869, efectuată în 2007, ca indicator general pentru valoarea de piață în cazul de față, dat fiind faptul că aceasta vizează numai una dintre cele cinci clădiri vândute către Verne și a fost efectuată cu 10 luni înainte de semnarea contractului cu Verne, Autoritatea consideră că evaluarea nu poate fi aplicată direct ca fiind reprezentativă pentru prețul pe m2 pe care un operator privat ar fi dispus să-l accepte pentru cele cinci clădiri vândute împreună dacă acesta ar fi proprietarul clădirilor.
However, it can in the Authority’s view indicate that the market price indeed was higher than the actual price paid by Verne.
Totuși, aceasta poate indica, în opinia Autorității, faptul că prețul de piață a fost într-adevăr mai mare decât prețul efectiv plătit de Verne.
The Authority thus will have to rely on a different proxy for market price than the expert assessment available in the case at hand.
Prin urmare, Autoritatea va fi nevoită să se bazeze pe un indicator diferit pentru prețul de piață, altul decât evaluarea efectuată de expert disponibilă în cazul de față.
A central independent authority, Registers Iceland (Þjóðskrá Íslands), assesses the value of all civil real estate in Iceland, land and buildings, on an annual basis [79].
O autoritate centrală independentă, Registrele Islandei (Þjóðskrá Íslands), evaluează anual valoarea tuturor bunurilor imobiliare civile din Islanda, terenuri și clădiri [79].
The value shall reflect the market value.
Această valoare va reflecta valoarea de piață.
The legal basis for the valuation performed by Registers Iceland is Act 6/2001 on the Property Registry and Valuation.
Temeiul juridic pentru evaluarea efectuată de Registrele Islandei îl reprezintă Legea nr. 6/2001 privind înregistrarea și evaluarea proprietăților.
According to Article 27 of the Act the registered valuation of real estate shall reflect the market value of the property.
Conform articolului 27 din lege, valoarea înregistrată a bunului imobiliar reflectă valoarea de piață a proprietății.
If the market value is not available, the valuation shall be determined on the basis of best available information on market price of comparable properties taking into consideration the revenues, cost of construction, location of property in respect of transport infrastructure, age, exploitation potentials, perquisites, soil type, vegetation, landscape and all other elements that could affect the market price of the property in question.
Dacă valoarea de piață nu este disponibilă, evaluarea se determină pe baza celor mai bune informații disponibile privind prețul de piață al unor proprietăți similare, luând în calcul veniturile, costul construcției, localizarea proprietății în raport cu infrastructura de transport, vechimea, potențialul de exploatare, avantajele, tipul de sol, vegetația, peisajul și toate celelalte elemente care ar putea afecta prețul de piață al proprietății în cauză.
The Registers Iceland shall assess all properties each year based on the market price the previous February and this valuation will come into effect on December 31 of the same year.
Registrele Islandei evaluează toate proprietățile în fiecare an pe baza prețului de piață stabilit în luna februarie a anului precedent, iar evaluarea intră în vigoare la data de 31 decembrie a aceluiași an.
The annual assessment is based on information about the characteristics of each property and on the market price of real estate according to registered sales contracts.
Evaluarea anuală se bazează pe informațiile privind caracteristicile fiecărei proprietăți și pe prețul de piață al bunului imobiliar conform contractelor de vânzare-cumpărare înregistrate.
Saleprices and payment conditions from every sale contract in the country are collected into the Property Registry Database, operated by Registers Iceland.
Prețurile de vânzare și condițiile de plată din fiecare contract de vânzare-cumpărare din țară sunt colectate în baza de date a Registrului proprietăților, operat de Registrele Islandei.
The registered sales contracts form the basis of the valuation.
Contractele de vânzare înregistrate constituie baza de evaluare.
Registers Iceland uses the data collected to assess the housing market as well as the market for industrial and other commercial buildings Iceland.
Registrele Islandei utilizează datele colectate pentru a evalua piața locuințelor, precum și piața pentru clădiri industriale și alte clădiri comerciale din Islanda.
This market information is publicly available. [80]
Aceste informații privind piața sunt accesibile publicului [80].
As of April 2010 Registers Iceland has published market information about commercial buildings on a monthly basis.
Începând cu aprilie 2010, Registrele Islandei a publicat lunar informații privind piața referitoare la clădirile comerciale [81].