natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The Leidschendam Centrum Project concerns an area of approximately 20.7 hectares and consists of demolishing approximately 280 mainly social housing units, renewing public spaces and utilities (sewerage, paving, lightning, etc.) and constructing approximately 600 new housing units – both social housing and free sector housing – as well as approximately 3000 square metres of commercial (shopping) space, a two-level underground parking garage, and the relocation and rebuilding of a school.
Proiectul Leidschendam Centrum vizează o suprafață de aproximativ 20,7 hectare și constă în demolarea a aproximativ 280 de unități locative în principal sociale, reînnoirea spațiilor publice și a serviciilor de utilități generale (canalizare, asfaltare, iluminat etc.) și în construirea a aproximativ 600 de noi unități locative – atât locuințe sociale, cât și locuințe pentru piața liberă –, construirea unui spațiu comercial (pentru cumpărături), cu o suprafață de aproximativ 3000 de metri pătrați, a unui spațiu de parcare subteran pe două niveluri, precum și reamplasarea și reconstruirea unei școli.
The Leidschendam Centrum Project was divided into various sub-projects, one of which is the real estate project concerning the Damplein (hereinafter: the “Damplein Project”).
Proiectul Leidschendam Centrum a fost împărțit în mai multe subproiecte, dintre care unul este proiectul imobiliar Damplein (denumit în continuare „proiectul Damplein”).
The construction phase
2.2.1 Etapa de construcție
On the basis of the Leidschendam Centrum Project, the Municipality concluded a co-operation agreement with a number of private project developers, including with SJB, on 9 September 2004 (hereinafter: the “2004 Co-operation Agreement”).
Pe baza proiectului Leidschendam Centrum, municipalitatea a încheiat un acord de cooperare cu câțiva dezvoltatori de proiecte privați, printre care și SJB, la data de 9 septembrie 2004 (denumit în continuare „acordul de cooperare din 2004”).
The 2004 Co-operation Agreement stipulates that the private project developers would, for each of the specific sub-parts of the Leidschendam Centrum Project assigned to them, construct and sell, for their own risk and expense, the envisaged real estate.
Acordul de cooperare din 2004 prevede ca pentru fiecare dintre subpărțile specifice ale proiectului Leidschendam Centrum care le sunt încredințate dezvoltatorii de proiecte privați să construiască și să vândă, pe propriul risc și pe propria cheltuială, bunurile imobiliare avute în vedere.
According to the 2004 Co-operation Agreement, the construction works would begin once the land had been made ready for construction (see recital (22) below) and the necessary building permits had been obtained.
În conformitate cu acordul de cooperare din 2004, lucrările de construcții trebuiau să înceapă de îndată ce terenul ar fi fost pregătit pentru construcții [a se vedea considerentul (22) de mai jos] și autorizațiile de construire necesare ar fi fost obținute.
However, as regards the construction of the free sector housing units, the private developers were allowed to postpone construction until 70 % of these units, whether or not in combination with social housing units, in the sub-project area concerned had been pre-sold (Article 7.5 of the 2004 Co-operation Agreement, hereinafter: the “70 % clause”).
Cu toate acestea, în ceea ce privește construcția de locuințe pentru piața liberă, dezvoltatorii privați au fost autorizați să amâne lucrările de construcție până când s-ar fi vândut anticipat 70 % din unitățile locative din zona subproiectului în cauză, fie că vânzarea era în combinație cu locuințe sociale sau nu [articolul 7 alineatul (5) din acordul de cooperare din 2004, denumit în continuare „clauza de 70 %”].
This 70 % clause is commonly found in construction contracts in the Netherlands and seeks to limit the risks for project developers of constructing real estate which might not be sold.
Prezenta clauză de 70 % este des întâlnită în contractele de construcții din Țările de Jos și constituie o încercare de a limita riscurile pentru dezvoltatorii de proiecte privind construirea de bunuri imobiliare care ar putea să nu fie vândute.
The agreement did not, however, provide for any possibility to postpone construction as regards the commercial premises and the underground parking garage.
Cu toate acestea, acordul nu a prevăzut posibilitatea de a amâna lucrările de construcție în ceea ce privește spațiile comerciale și parcarea subterană.
According to both the 2004 Co-operation Agreement and a further project agreement concluded on 22 November 2004 (hereinafter: the “SJB Project Agreement”), SJB would build a total of 242 housing units, of which 74 were initially planned to be built on the Damplein [7].
Conform atât acordului de cooperare din 2004, cât și unui acord suplimentar, încheiat pe 22 noiembrie 2004, privind proiectul (denumit în continuare „acordul privind proiectul SJB”), SJB urma să construiască 242 de unități locative în total, dintre care 74 erau planificate inițial să fie construite în zona Damplein [7].
SJB would also build approximately 2400 square meters of commercial space on the Damplein and construct the underground parking garage, which apart from a private section (75 parking spaces) also included a public section (225 parking spaces).
SJB urma, de asemenea, să construiască un spațiu comercial de aproximativ 2400 de metri pătrați în zona Damplein și o parcare subterană, care, pe lângă o secțiune privată (75 de spații de parcare) ar fi inclus, de asemenea, o secțiune publică (225 de spații de parcare).
The commercial premises and the housing units would both be built on top of the underground parking garage.
Atât spațiile comerciale, cât și unitățile locative urmau să fie construite deasupra parcării subterane.
The Municipality, as also explicitly emphasised by the Dutch authorities in its submissions, was not involved in the construction phase of the project and bore no risks in relation to the sale of the housing units and commercial premises.
După cum au subliniat în mod explicit și autoritățile olandeze în observațiile lor, municipalitatea nu a fost implicată în etapa de construcție a proiectului și nu și-a asumat niciun risc în ceea ce privește vânzarea unităților locative și a spațiilor comerciale.
Profits from these sales, if any, would accrue directly to the private developers.
De profiturile obținute din aceste vânzări, dacă era cazul, urmau să beneficieze în mod direct dezvoltatorii privați.
The construction phase of the project should be distinguished from the so-called ground exploitation phase of the project, where the Municipality was involved through the PPP with SJB and bore 50 % of the risks (see recital 18 below).
Ar trebui să se facă o distincție între etapa de construcție a proiectului și așa-numita etapă de amenajare a terenului, în care municipalitatea și SJB au fost implicate prin intermediul parteneriatului PPP, conform căruia fiecare dintre părți își asuma 50 % din riscurile aferente [a se vedea considerentul (17) de mai jos].
The ground exploitation phase
2.2.2 Etapa de amenajare a terenului
Before construction works in each part of the real estate project could commence, the land had to be acquired, the public infrastructure had to be re-arranged and the land had to be made ready for construction.
Înainte de a putea începe lucrările de construcție aferente fiecărei părți a proiectului, era necesar să se achiziționeze terenul, să se reamenajeze infrastructura publică și să se pregătească terenul pentru construcții.
Since this "ground exploitation phase" of the project was expected to entail high costs (estimated at the time at approximately EUR 30 million) and significant risks, the Municipality decided to set up a PPP with SJB to carry out these works [8].
Deoarece se aștepta ca această etapă „de amenajare a terenului” să genereze costuri importante (estimate la acel moment la aproximativ 30 de milioane EUR) și riscuri semnificative, municipalitatea a decis să înființeze un PPP cu SJB în vederea efectuării acestor lucrări [8].
To this end, the Municipality and SJB signed a ground exploitation/PPP agreement on 22 November 2004 (hereinafter: the “GREX”).
În acest scop, municipalitatea și SJB au semnat un acord de amenajare a terenului/PPP la 22 noiembrie 2004 (denumit în continuare „acordul GREX”).
In return for its participation in the ground exploitation phase of the project, SJB would obtain a share of the revenues of the PPP and receive the development rights on plots of land previously allocated to the Municipality [9].
În schimbul participării sale la etapa de amenajare a terenului, SJB urma să obțină o parte din veniturile PPP și să primească drepturile de dezvoltare pe parcelele alocate anterior municipalității [9].
According to the GREX, both the Municipality and SJB would make a direct financial contribution to the PPP to carry out the ground exploitation works [10].
Conform acordului GREX, atât municipalitatea, cât și SJB urmau să acorde o contribuție financiară directă în cadrul PPP în vederea efectuării lucrărilor de amenajare a terenului [10].
The GREX further provides that the Municipality and SJB would each bear 50 % of the costs and the risks of the ground exploitation phase (Article 4.1 of the GREX) and that the final revenues/losses of the ground exploitation would be divided according to the rules laid down in the 2004 Co-operation Agreement (Article 14.3).
Acordul GREX prevede, de asemenea, că municipalitatea și SJB suportă fiecare 50 % din costurile și riscurile aferente etapei de amenajare a terenului (articolul 4.1 din GREX) și că veniturile/pierderile finale aferente aceleiași etape vor fi distribuite în funcție de normele stabilite în acordul de cooperare din 2004 (articolul 14.3).
This stipulated that at the end of the ground exploitation phase a negative or positive result of up to EUR 1 million would be equally divided between the Municipality and SJB, whereas the portion of a positive result exceeding EUR 1 million would be divided between the Municipality, SJB and the other private parties taking part in the construction phase of the real estate project (Article 10.9 of the 2004 Co-operation Agreement).
Acesta din urmă prevedea că, la sfârșitul fazei de amenajare a terenului, un rezultat pozitiv sau negativ de până la 1 milion de EUR trebuia să fie distribuit în mod egal între municipalitate și SJB, iar în cazul înregistrării unui rezultat pozitiv de peste 1 milion EUR, suma care ar fi depășit acest prag trebuia să fie împărțită între municipalitate, SJB și celelalte părți participante la etapa de construcție a proiectului imobiliar (articolul 10.9 din acordul de cooperare din 2004).
Besides making the land ready for construction, the ground exploitation phase also covered the construction, temporary exploitation and reselling of the public part of the underground parking garage and the building of the school (Article 4 of the GREX).
Pe lângă efectuarea lucrărilor de pregătire a terenului, etapa de amenajare a terenului a cuprins, de asemenea, construirea, exploatarea temporară și revânzarea părții publice a parcării subterane și construirea școlii (articolul 4 din GREX).
To this end, the PPP agreed with SJB that SJB would construct the underground public garage, which was considered to be intrinsically linked to the private section of the parking garage (article 9 of the GREX), for which SJB would receive a maximum amount of approximately EUR 4,6 million (value on 1 January 2003) from the PPP (Article 6 of the SJB Project Agreement).
În acest scop, PPP a convenit cu SJB ca acesta din urmă să construiască secțiunea publică a parcării subterane, care a fost considerată a fi legată în mod intrinsec de secțiunea privată a parcării (articolul 9 din GREX), lucrări pentru care SJB urma să primească din partea PPP o sumă maximă de aproximativ 4,6 milioane EUR (nivelul prețurilor la data de 1 ianuarie 2003) (articolul 6 din acordul de proiect SJB).
The construction of the private section of the parking garage would be financed by SJB itself.
Construcția secțiunii private a parcării subterane urma să fie finanțată de către SJB.
The PPP intended to sell the entire parking garage to a third party and the revenues from that sale were to flow to the PPP, which would share them between the Municipality and SJB.
PPP intenționa să vândă întreaga parcare subterană unui terț, iar veniturile obținute din vânzarea respectivă urmau să revină PPP, care trebuia sa le împartă între municipalitate și SJB.
Finally, the PPP would also contribute 50 % of the costs for the construction of a school in another plan area of the Leidschendam Centrum Project.
În final, PPP urma să contribuie, de asemenea, cu 50 % din costurile aferente construcției unei școli într-o altă zonă a proiectului Leidschendam Centrum.
The remaining 50 % would be financed directly by the Municipality (Article 8 of the GREX).
Restul de 50 % urma să fie finanțat direct de către municipalitate (articolul 8 din GREX).
As follows from recitals 17 to 20 above, the costs of the ground exploitation phase of the project consisted essentially in the costs of the acquisition of the land insofar as it was not already owned by the Municipality, the costs of making the land ready for construction, the costs for the public section of the underground parking garage and 50 % of the construction costs for the school.
După cum reiese din considerentele (17) - (20) de mai sus, costurile aferente etapei de amenajare a terenului au constat în principal în costurile de achiziție a terenului, în măsura în care acesta nu era deja proprietatea municipalității la acea dată, costurile de pregătire a terenului pentru construcții, costurile pentru secțiunea publică a parcării subterane și 50 % din costurile de construcție a școlii.
The PPP would generate revenues from the ground exploitation phase, first and foremost, through the sale of the land to private project developers, including SJB, after the PPP had made the land ready for construction.
În etapa de amenajare a terenului, PPP urma să genereze venituri în principal din vânzarea de terenuri, după pregătirea acestora în vederea construcției, către dezvoltatorii de proiecte privați, inclusiv către SJB.
Each project developer was to purchase the part of the land assigned to it to construct housing units and commercial premises.
Fiecare dezvoltator de proiect urma să cumpere partea din teren care îi revenea în scopul construirii de unități locative și spații comerciale.
These prices were based on an independent expert valuation report, dated 11 March 2003, which considered the prices to be market-conform.
Aceste prețuri se bazau pe raportul de evaluare întocmit de un expert independent la data de 11 martie 2003, în care se considera că prețurile estimate erau în conformitate cu preturile pieței.
Payment of the land price was due at the moment the private developer concerned obtained the necessary building permits and would take place, at the latest, at the moment of the legal transfer of the land (Article 10.5 of the 2004 Co-operation Agreement).
Plata prețului terenului urma să fie efectuată de îndată ce dezvoltatorul privat în cauză ar fi obținut autorizația de construire necesară și cel mai târziu în momentul transferului juridic al terenurilor (articolul 10.5 din acordul de cooperare din 2004).
The price of the land sold by the PPP to SJB for the overall Leidschendam Centrum Project was determined at minimum EUR 18,5 million (value on 1 January 2003).
Prețul terenului vândut de PPP către SJB pentru ansamblul proiectului Leidschendam Centrum a fost stabilit la minimum 18,5 milioane EUR (nivelul prețurilor la data de 1 ianuarie 2003).
The land in the Damplein area sold by the PPP to SJB was determined at minimum EUR 7,2 million (value on 1 January 2003), yearly indexed with 2,5 % until payment.
Prețul terenului din zona Damplein vândut de PPP către SJB a fost stabilit la minimum 7,2 milioane EUR (nivelul prețurilor la 1 ianuarie 2003), sumă indexată anual cu 2,5 % până în momentul efectuării plății.
Second, the PPP was to collect additional revenues by charging each private project developer a ground exploitation fee and a quality fee pursuant to Article 10.3 of the 2004 Co-operation Agreement [11].
În al doilea rând, PPP urma să obțină venituri suplimentare prin impunerea unei taxe de amenajare a terenului și a unei taxe de calitate pentru fiecare dezvoltator privat, în conformitate cu articolul 10.3 din acordul de cooperare din 2004 [11].
These fees were calculated on the basis of the number of housing units to be built by the private project developer and could be increased or decreased depending on the number of units actually constructed.
Aceste taxe au fost calculate pe baza numărului de unități locative care urmau să fie construite de către dezvoltatorul de proiect privat și puteau fi majorate sau reduse, în funcție de numărul de unități locative efectiv construite.
These fees were due on 1 July 2004 at the latest and needed to be paid in a single instalment for all housing units constructed in the Leidschendam Centrum Project by the private developer concerned.
Aceste taxe erau scadente la data de 1 iulie 2004 și trebuiau să fie plătite într-o singură tranșă, pentru toate unitățile locative construite de dezvoltatorul privat în cauză în cadrul proiectul Leidschendam Centrum.
As regards SJB, the total ground exploitation fee was determined at approximately EUR 1,1 million and the quality fee at approximately EUR 0,9 million (value on 1 January 2003), indexed yearly by 2,5 % until payment, for all the housing units it planned to build in the Leidschendam centrum area.
În ceea ce privește SJB, taxa totală de amenajare a terenului fost stabilită la aproximativ 1,1 milioane EUR și taxa de calitate la aproximativ 0,9 milioane EUR (nivelul prețurilor la data de 1 ianuarie 2003), sume indexate anual cu 2,5 % până în momentul efectuării plății, pentru toate unitățile locative planificate a fi construite în zona centrală a orașului Leidschendam.
The final ground exploitation fee and quality fee due would depend on the number of housing units actually built.
Valoarea finală a taxei de amenajare a terenului și cea a taxei de calitate urmau să depindă de numărul de unități locative construite efectiv.
The retroactive price decrease and waived fees
2.3 Reducerea retroactivă a prețurilor și scutirea retroactivă de plata taxelor
SJB started with the pre-sale of housing units in February 2007, but experienced difficulties selling these and eventually managed to pre-sell only 20 of the 67 planned units.
SJB a început vânzarea anticipată a unităților locative în februarie 2007, dar s-a confruntat cu dificultăți privind vânzarea acestora și, în cele din urmă, a reușit să vândă anticipat numai 20 din cele 67 de unități locative planificate.
Because of the delays encountered in obtaining the necessary building permits, these pre-sale contracts were annulled in September 2008 so that, when SJB finally obtained the permits to start construction works in November of that year, none of the housing units SJB was required to build on the Damplein had been pre-sold.
Din cauza întârzierilor întâmpinate în obținerea autorizațiilor de construire necesare, aceste contracte de vânzare anticipată au fost anulate în septembrie 2008, astfel încât atunci când SJB a obținut, în cele din urmă, autorizațiile de începere a lucrărilor în luna noiembrie a anului respectiv, niciuna dintre unitățile locative pe care SJB trebuia sa le construiască în zona Damplein nu fusese vândută anticipat.
In the meantime, the financial crisis had started and affected the Dutch real-estate market in particular.
Între timp s-a declanșat criza financiară, care a afectat în special piața imobiliară olandeză.
In this context, SJB informed the Municipality that it would not start any of the construction works, notwithstanding the fact that the 2004 Co-operation Agreement only allowed it to postpone construction of the housing units if less than 70 % of these units had been sold.
În acest context, SJB a informat municipalitatea că nu va demara lucrările de construcție, în ciuda faptului că prevederile acordului de cooperare din 2004 îi permiteau să amâne construcția unităților locative doar în cazul în care mai puțin de 70 % din aceste unități ar fi fost vândute.
As explained in recital 14 above, the 70 % clause did not cover the construction of the commercial premises or the underground parking garage.
Astfel cum s-a explicat în considerentul (14) de mai sus, clauza privind procentul de 70 % nu se aplică construcției spațiilor comerciale și parcărilor subterane.
In the Autumn of 2008, SJB made a proposal to the PPP to pay EUR 4 million for the land on the Damplein, instead of the EUR 7,2 million (value on 1 January 2003) originally agreed, whereby SJB would start the construction works in April 2009 regardless of whether the housing units had been pre-sold.
În toamna anului 2008, SJB a prezentat parteneriatului PPP o propunere conform căreia urma să plătească suma de 4 milioane EUR pentru terenul din zona Damplein, în loc de suma de 7,2 milioane EUR (nivelul prețurilor la data de 1 ianuarie 2003) care a fost convenită inițial, și să înceapă lucrările de construcție în aprilie 2009, indiferent de numărul unităților locative vândute anticipat.
According to the Dutch authorities this resulted in a price lower than that expected from a direct sale to private persons.
Potrivit autorităților olandeze, această propunere ar fi condus la un preț mai mic decât cel care s-ar fi putut obține în urma unei vânzări directe către persoane private.
On 18 December 2008, the PPP and SJB decided in principle to the price decrease, but before seeking approval from the Municipality’s Council, the Municipality contacted an independent expert to determine whether the price calculated by SJB was a market-conform price.
La data de 18 decembrie 2008, PPP și SJB au încheiat un acord de principiu privind reducerea prețului, dar înainte ca acesta să fie supus spre aprobare Consiliului municipal, municipalitatea a mandatat un expert independent să determine dacă prețul calculat de SJB era în conformitate cu prețul pieței.
In its report of 11 February 2009, the expert concluded that EUR 4 million (value on 1 January 2010) could, on the basis of the residual value method, be considered a market-conform price for the land on the Damplein in 2010, taking into account the fact that SJB committed to sell the unsold housing units to an investor and had agreed to lower its initially foreseen profit and risk margin from 5 % to 2 %.
În raportul său din 11 februarie 2009, expertul a concluzionat că suma de 4 milioane EUR (nivelul prețurilor la data de 1 ianuarie 2010), calculată pe baza metodei valorii reziduale și oferită pentru terenul din zona Damplein, putea fi considerată ca fiind conformă cu prețul pieței în 2010, luând în considerare faptul că SJB s-a angajat să vândă anticipat unitățile locative nevândute unui investitor și că a fost de acord să își reducă marja de profit și de risc prevăzută inițial de la 5 % la 2 %.
The report did not take into account the lowering of the ground exploitation fee and quality fee.
În raport nu s-a luat în considerare reducerea taxei de amenajare a terenului și a taxei de calitate.
On the basis of this report and because, according to the Dutch authorities, the Municipality feared further delays and considered it of general interest that the construction phase was started as soon as possible, the Municipality's Council, in its meeting of 10 March 2009, decided that the PPP would agree to lower the price and fees originally agreed in 2004 with SJB for the land located on the Damplein.
Pe baza acestui raport și având în vedere că, potrivit autorităților olandeze, municipalitatea se temea de întârzieri suplimentare și a considerat că este în interesul general ca faza de construcție să fie demarată cât mai curând posibil, Consiliul municipal a decis, în cadrul reuniunii sale din 10 martie 2009, că PPP ar fi de acord să reducă prețul și taxele convenite inițial în 2004 cu SJB pentru terenul situat în zona Damplein.