natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Subsequently, this calculation was verified by an independent expert who declared the agreed price as market-conform.
Ulterior, acest calcul a fost verificat de un expert independent, care a considerat că prețul convenit era în conformitate cu prețurile pieței.
According to the Dutch authorities, the fact that the price is declared market-conform by an independent expert indicates that the price decrease is proportionate.
Potrivit autorităților olandeze, faptul că prețul a fost declarat ca fiind conform cu prețurile pieței de către un expert independent este un indiciu că reducerea prețului este proporțională.
This would also imply that no overcompensation of SJB has taken place.
Acest lucru ar implica, de asemenea, că nu a existat nicio supracompensare în beneficiul societății SJB.
The decrease in the price was the consideration which the Municipality had to pay so that SJB would agree to waive its right to invoke the 70 % clause.
Scăderea prețului a fost contravaloarea pe care municipalitatea a trebuit să o plătească pentru ca SJB să fie de acord să renunțe la dreptul său de a invoca clauza de 70 %.
Furthermore, through its participation in the PPP, SJB will itself bear 50 % of the risks and the costs of the ground exploitation, thereby participating in the agreed decrease of the sales price.
În plus, prin participarea sa la PPP, parteneriatul SJB va suporta el însuși 50 % din riscurile și costurile legate de amenajarea terenului și, prin urmare, va participa la scăderea convenită a prețului de vânzare.
In order to arrive at break-even for the ground exploitation, it was decided that SJB should contribute EUR 2,6 million to the PPP (point 5.2.1 Ground Exploitation Masterplan Damcentrum) and, as the PPP bore 50 % of the costs of the school, 25 % of those costs is at the expense of SJB (EUR 0,7 million).
Pentru a ajunge la pragul de rentabilitate pentru amenajarea terenului, s-a decis ca SJB să contribuie cu suma de 2,6 milioane EUR în cadrul PPP (punctul 5.2.1 din Planul general privind exploatarea terenului Damcentrum) și deoarece PPP a suportat 50 % din costurile pentru construcția școlii, 25 % din costurile respective reveneau SJB (0,7 milioane EUR).
Distortion of competition
4.3.5 Denaturarea concurenței
Finally, he Dutch authorities claim that the retroactive price decrease concerns the building of 67 housing units and 14 commercial premises which will be sold at market-conform prices valued by an independent expert.
În final, autoritățile olandeze susțin că reducerea retroactivă a prețului se referă la construirea celor 67 de unități locative și 14 sedii comerciale care vor fi vândute la prețuri evaluate de un expert independent ca fiind conforme cu prețurile pieței.
Therefore, the distortion of competition would be of a very local nature and would not outweigh the positive effects of the completion of the project.
În consecință, denaturarea concurenței ar avea un caracter local și nu ar prevala asupra efectelor pozitive ale finalizării proiectului.
COMMENTS FROM THIRD PARTIES
OBSERVAȚII PREZENTATE DE PĂRȚILE TERȚE
Only the Stichting provided comments in response to the opening decision.
Doar fundația a transmis observații în urma deciziei de inițiere a procedurii de investigare.
The Stichting welcomes the opening decision, but is of the opinion that the contested measures described in this decision are part of a much wider aid operation and refers to its complaint and additional submissions.
Fundația salută decizia de inițiere a procedurii de investigare, dar este de părere că măsurile contestate descrise în această decizie fac parte dintr-o procedură de ajutor de stat mult mai amplă și face referire la plângerea și informațiile suplimentare pe care aceasta le-a transmis.
In particular, the Stichting refers to the alleged free transfer of land by the Municipality to the PPP.
În special, fundația se referă la terenul pe care se pare că municipalitatea l-a cedat gratis parteneriatului PPP.
The Stichting is of the opinion that the delay in the project was not due to the national court proceedings initiated by them, nor that the financial crisis delayed the sales of the housing units on the Damplein.
Fundația este de părere că întârzierea proiectului nu a fost provocată de procedurile judiciare naționale inițiate de ea și consideră că nu criza financiară a fost cauza întârzierii înregistrate în vânzarea unităților locative în zona Damplein.
According to the Stichting, there has been no market demand for the kind of housing units proposed for the Damplein ever since the beginning of the project in 2004.
Conform fundației, nu a existat o cerere pe piață pentru tipul de locuințe propuse pentru zona Damplein, încă de la începutul proiectului în 2004.
According to the Stichting, the land was not valued by an independent expert, neither in 2003, nor in 2009.
Conform fundației, terenul nu a fost evaluat de către un expert independent, nici în 2003, nici în 2009.
COMMENTS FROM THE DUTCH AUTHORITIES ON THIRD PARTY COMMENTS
OBSERVAȚII DIN PARTEA AUTORITĂȚILOR OLANDEZE REFERITOARE LA OBSERVAȚIILE PĂRȚILOR TERȚE
Concerning the free transfer of land by the Municipality to the PPP, the Municipality explained that this is not part of the opening decision and referred to its submissions to the Commission in 2009, in which it explained that that transfer was not free of charge since the PPP provided services in return for it.
Privind cedarea gratuită a terenului către PPP, municipalitatea a explicat că aceasta nu face parte din decizia de inițiere și a făcut referire la observațiile transmise Comisiei în 2009, în care a declarat că cedarea nu a fost gratuită deoarece PPP a prestat servicii în schimb.
In its earlier submissions, the Municipality stressed that the works carried out by the PPP should normally have been borne by the Municipality.
În observațiile sale anterioare, municipalitatea a subliniat că lucrările efectuate de către PPP ar fi trebuit, în mod normal, să fie suportate de către municipalitate.
According to the Dutch authorities, both the different legal procedures initiated by the Stichting, which generated a lot of negative publicity for the project, and the credit crisis had a negative effect on the sales of housing units on the Damplein.
Potrivit autorităților olandeze, atât diferitele proceduri juridice inițiate de către fundație, care au generat multă publicitate negativă pentru proiect, cât și criza creditelor, au avut un efect negativ asupra vânzării unităților locative din zona Damplein.
However, when initial sales started in 2007, almost a third of the housing units were sold.
Cu toate acestea, atunci când au început vânzările, în 2007, aproape o treime din unitățile locative au fost vândute.
These sales agreements were later cancelled due to the late delivery of the necessary building permits.
Contractele de vânzare respective au fost ulterior anulate din cauza eliberării cu întârziere a autorizațiilor de construire necesare.
It can therefore be concluded that there was a demand for these units at the beginning of the project.
Prin urmare, se poate concluziona că exista o cerere pentru aceste unități la începutul proiectului.
The Dutch authorities further note that the independent experts were selected by the Municipality, which had no interest in obtaining a low value for the land.
Autoritățile olandeze notează, de asemenea, faptul că experții independenți au fost selectați de către municipalitate, care nu avea niciun interes în a obține o valoare scăzută pentru teren.
ASSESSMENT OF THE CONTESTED MEASURES
EVALUAREA MĂSURILOR CONTESTATE
The existence of State aid under Article 107(1) TFEU
7.1 Existența ajutorului de stat în temeiul articolului 107 alineatul (1) din TFUE
Article 107(1) TFEU provides that: “any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Member States, be incompatible with the internal market”.
Articolul 107 alineatul (1) din TFUE prevede că „sunt incompatibile cu piața internă ajutoarele acordate de state sau prin intermediul resurselor de stat, sub orice formă, care denaturează sau amenință să denatureze concurența prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producerii anumitor bunuri, în măsura în care acestea afectează schimburile comerciale dintre statele membre”.
First, it has not been challenged that SJB as well as Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of this partnership, qualify as undertakings for the purpose of this provisions, since they pursue economic activities offering goods and services on the market, as indicated in the opening decision.
În primul rând, nu a fost contestat faptul că SJB, precum și Schouten de Jong și Bouwfonds, membre ale acestui parteneriat, pot fi considerate drept întreprinderi în sensul prezentei dispoziții, deoarece acestea urmăresc activități economice prin care se oferă bunuri și servicii pe piață, astfel cum se menționează în decizia de inițiere a procedurii.
Second, the contested measures were granted by the PPP, which means with the necessary agreement of the Municipality, which holds a 50 % stake in the PPP.
În al doilea rând, măsurile contestate au fost acordate de către PPP, ceea ce înseamnă că s-a obținut acordul necesar din partea municipalității, care deține o participație de 50 % în cadrul PPP.
Since the decision-making of the PPP is by unanimity and these measures could not have been agreed to without the express approval of the Municipality’s Council, the decision to grant the contested measures by the PPP are imputable to the State.
Deoarece procesul decizional al PPP a fost efectuat cu unanimitate de voturi și aceste măsuri nu ar fi putut fi acceptate fără aprobarea expresă a Consiliului municipal, decizia PPP de a acorda măsurile contestate este imputabilă statului.
Furthermore, had the Municipality not agreed to grant the contested measures, the extent of its financial exposure resulting from the PPP would have been proportionally lower.
În plus, dacă municipalitatea nu ar fi convenit să acorde măsurile contestate, amploarea expunerii sale financiare, rezultată din participarea sa la PPP, ar fi fost proporțional mai mică.
Therefore, the price decrease and waived fees agreed to by the PPP imply a loss of State resources.
Prin urmare, scăderea prețurilor și scutirea de taxe convenite de PPP implică pierderea unor resurse de stat.
Third, since the measures benefit only SJB and, ultimately, Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of this partnership, they must be considered as selective in nature.
În al treilea rând, aceste măsuri trebuie să fie considerate ca având un caracter selectiv întrucât de ele beneficiază doar SJB și, în final, Schouten de Jong și Bouwfonds, membre ale acestui parteneriat.
However, the Dutch authorities have challenged the contention that the Municipality, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for the land sold to SJB and a waiver of fees, conferred an economic advantage on SJB which it would not have otherwise obtained under normal market conditions.
Cu toate acestea, autoritățile olandeze au contestat afirmația conform căreia municipalitatea, prin acceptarea reducerii prețului de vânzare convenit inițial pentru terenul vândut către SJB și a scutirii de taxe, a conferit SJB un avantaj economic pe care acesta nu l-ar fi obținut în condiții normale de piață.
It also challenges the contention that the contested measures distort competition and affect intra-Union trade.
Autoritățile olandeze au contestat, de asemenea, afirmația conform căreia măsurile contestate denaturează concurența și afectează schimburile comerciale din interiorul Uniunii.
For the reasons set out in recitals 69 to 89 below, the Commission disagrees with the Dutch authorities on these points.
Pentru motivele enunțate la considerentele - de mai jos, Comisia nu este de acord cu autoritățile Țărilor de Jos cu privire la aceste aspecte.
The existence of an advantage
7.1.1 Existența unui avantaj
According to settled case law [15], the sale by public authorities of land or buildings to an undertaking or to an individual involved in an economic activity may constitute State aid, in particular where it is not made at market value, that is to say, where it is not sold at the price which a private investor, operating in normal competitive conditions, would be likely to have fixed.
În conformitate cu jurisprudența constantă [15], vânzarea de terenuri sau clădiri de către autoritățile publice unei întreprinderi sau unei persoane implicate într-o activitate economică poate reprezenta un ajutor de stat, în special în cazul în care această vânzare nu este efectuată la valoarea de piață, adică, în cazul în care prețul de vânzare nu coincide cu prețul pe care l-ar fi stabilit un investitor privat, în condiții normale de concurență.
The Commission notes, in this regard, that land sale transactions should, in principle, be assessed under the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [16] (hereinafter: “the Land Sale Communication”), which provides a set of guidelines for Member States to ensure that the sale of land and buildings by public authorities is free of State aid.
Comisia remarcă, în acest sens, că tranzacțiile privind vânzarea de terenuri ar trebui, în principiu, să fie evaluate în temeiul Comunicării Comisiei privind elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri de către autoritățile publice [16] (denumită în continuare „Comunicarea privind vânzările de terenuri”), care conține o serie de orientări pentru statele membre, în vederea garantării faptului că vânzările de terenuri și clădiri de către autoritățile publice nu cuprind un ajutor de stat.
The Land Sale Communication provides two methods to exclude the presence of aid from such transactions: first, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid; and, second, an ex-ante valuation report prepared by an independent expert.
În Comunicarea privind vânzările de terenuri sunt menționate două metode pentru a exclude prezența ajutorului din astfel de tranzacții: în primul rând, o vânzare de terenuri și clădiri în urma unei proceduri de ofertare deschisă și necondiționată, căreia i s-a făcut suficientă publicitate și care poate fi comparată cu o licitație, acceptându-se cea mai bună sau unica ofertă, și, în al doilea rând, raportul de evaluare ex-ante întocmit de către un expert independent.
These methods seek to ensure that the price at which land is sold by a public authority adequately reflects, as much as possible, the market value of that land, thus conforming to the MEIT, so as to rule out that that sale confers an economic advantage on the purchaser of the land.
Prin aceste metode se încearcă să se garanteze faptul că prețul la care terenul este vândut de către o autoritate publică reflectă în mod adecvat, pe cât posibil, valoarea de piață a respectivului teren, fiind astfel în conformitate cu principiul investitorului privat în economia de piață, pentru a exclude posibilitatea ca vânzarea respectivă să confere un avantaj economic cumpărătorului terenului.
It cannot be excluded, however, that other valuation methods may also be applied in such instances so long as it is assured that the price actually paid by the purchaser on the basis of those methods reflects, in so far as possible, the market value of that land [17].
Nu se poate exclude, totuși, posibilitatea ca, în astfel de cazuri, să fie folosite și alte metode de evaluare, atâta timp cât se garantează faptul că prețul plătit efectiv de către cumpărător în baza acestor metode reflectă cât mai precis posibil valoarea de piață a respectivului teren [17].
In the present case, no unconditional bidding procedure was organised.
În cazul de față, nu a fost organizată o procedură de ofertare necondiționată.
While an expert valuation was made in March 2003 to establish the sales prices laid down in the 2004 Co-operation Agreement, the price agreed with SJB for the purchase of the land on the Damplein was subsequently decreased and the fees earlier agreed were waived in 2010 as a result of the Supplementary Agreement.
Cu toate că o evaluare de către un expert a fost lansată în martie 2003 pentru a stabili prețurile de vânzare prevăzute în acordul de cooperare din 2004, prețul convenit cu SJB pentru cumpărarea terenului în zona Damplein a fost ulterior redus și taxele convenite anterior au fost suprimate în 2010, ca rezultat al acordului suplimentar.
As regards the expert valuation of February 2009 referred to in recital (30) above, the Commission considers the residual value method used in that ex post assessment inappropriate to calculate the market value of the land sold to SJB, since the expected decrease in revenues from the sale of the housing units would be entirely absorbed by the price of the land.
În ceea ce privește expertiza din februarie 2009, menționată în considerentul (30) de mai sus, Comisia consideră că metoda valorii reziduale utilizate în evaluarea ex-post este inadecvată pentru a calcula valoarea de piață a terenului vândut către SJB, deoarece scăderea preconizată a veniturilor obținute din vânzarea unităților locative ar fi în totalitate absorbită de prețul terenului.
To calculate the value of land, the residual value method starts from the sales price of the housing units.
Pentru a calcula valoarea terenului, metoda valorii reziduale se bazează pe prețul de vânzare al unităților locative.
From this price, the construction costs and a profit and risk provision are deducted.
Din acest preț se deduc costurile de construcție și provizionul pentru profit și riscuri.
What is left is the residual value of the land.
Ceea ce rămâne este valoarea reziduală a terenului.
It is clear that in a declining housing market such as that in casu the residual value method shifts the deceasing value of real estate entirely to the value of the land.
Este evident faptul că, pe o piață imobiliară în declin, așa cum este cea din cazul de față, scăderea valorii proprietății imobiliare se repercutează în întregime asupra valorii terenului.
In theory, this could even result in a negative value for the land.
În teorie, acest fapt ar putea chiar duce la o valoare negativă a terenului.
Finally, the Dutch authorities claim that the Municipality, by agreeing to the contested measures, acted in accordance with the MEIT; that is, that a hypothetical private vendor in the same situation as the Municipality would have agreed to the same price reduction and fee waivers, so as to preclude the existence of an advantage as a result of the contested measures.
În final, autoritățile olandeze susțin că municipalitatea, convenind asupra măsurile contestate, a acționat în conformitate cu principiul investitorului privat în economia de piață atunci când a acceptat să acorde măsurile contestate; conform acestui principiu, un vânzător privat ipotetic aflat în aceeași situație ca municipalitatea ar fi acceptat aceeași reducere de preț și aceleași scutiri de taxe, astfel încât nu se poate vorbi despre existența unui avantaj ca urmare a măsurilor contestate.
First, according to the Dutch authorities, the Municipality had an important financial and social interest in starting the construction works on the Damplein as soon as possible, since further delays would lead to direct and indirect damages for the Municipality and these damages would be higher than the costs for the Municipality to agree to the contested measures.
În primul rând, potrivit autorităților olandeze, municipalitatea a avut un interes social și financiar important în începerea lucrărilor de construcție în zona Damplein cât mai curând posibil, deoarece orice întârziere suplimentară ar fi condus la daune directe și indirecte pentru municipalitate și aceste daune ar fi fost mai mari decât costurile pe care municipalitatea le-ar fi avut acceptând măsurile contestate ulterior.
Second, the Dutch authorities contend that the Municipality behaved as a private investor by accepting a commitment from SJB to waive its right to invoke the 70 % clause of the 2004 Co-operation Agreement in return for the contested measures.
În al doilea rând, autoritățile olandeze susțin că municipalitatea a acționat ca un investitor privat, deoarece a acceptat angajamentul SJB de renunța la dreptul său de a invoca clauza de 70 % din acordul de cooperare din 2004 în schimbul acordării măsurilor contestate.
The Commission does not accept this reasoning.
Comisia nu este de acord cu acest raționament.
As a preliminary matter, the Commission recalls that the Municipality was only involved in the ground exploitation phase of the real estate project, while the construction phase of the project was at the risk and the expense of the private developers concerned, including SJB (see recitals 13 and 16 above).
În primul rând, Comisia reamintește că municipalitatea a fost implicată numai în etapa de amenajare a terenului din cadrul proiectului imobiliar, în timp ce etapa de construcție a proiectului a fost pe riscul și cheltuiala dezvoltatorilor privați în cauză, inclusiv a SJB [a se vedea considerentele (13) - (16) de mai sus].
It is unlikely that a private investor, operating in normal competitive conditions, would have decided to take on the risk of a declining housing market from SJB, which it was previously not exposed to, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for that land and a waiver of fees, without a clear financial compensation that would outweigh the losses stemming from that decision.
Este puțin probabil că un investitor privat care funcționează în condiții normale de concurență ar fi decis să preia de la SJB riscul unei piețe imobiliare în declin, risc la care acesta nu a fost expus anterior, prin acceptarea unei reduceri a prețului de vânzare al terenului convenit inițial și a unei scutiri de taxe, fără un avantaj financiar clar care să compenseze pierderile provenite din această decizie.
As explained in recitals 75 to 86 below, neither the fact that the Municipality would suffer damages as a result of further delays, nor the fact that SJB decided to waive its right to invoke the 70 % clause, leads the Commission to a different conclusion in its application of the MEIT to the Municipality’s actions.
Astfel cum se explică în considerentele (75) - (86) de mai jos, nici posibilitatea ca municipalitatea să sufere un prejudiciu ca urmare a întârzierilor suplimentare, nici faptul că SJB a decis să renunțe la dreptul său de a invoca clauza de 70 %, nu determină Comisia să adopte o concluzie diferită în ceea ce privește întrebarea dacă autoritățile locale au acționat conform principiului investitorului privat în economia de piață.
Alleged damages
Presupuse daune
As regards the direct damages the Municipality would allegedly suffer from further delays to the Damplein Project, the Commission notes that the costs estimated by the Dutch authorities in Table 2 above all relate to the ground exploitation phase of the entire Leidschendam Centrum Project.
În ceea ce privește presupusele daune directe pe care municipalitatea le-ar fi putut suferi din cauza întârzierilor suplimentare în execuția proiectului privind zona Damplein, Comisia constată că cheltuielile estimate de către autoritățile olandeze în tabelul 2 de mai sus se referă la etapa de amenajare a terenului din cadrul întregului proiect Leidschendam Centrum.