natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Thus, irrespective of whether one takes the average land price for the entire province (EUR 234/m2 in Q1 2004), or that for large municipalities (EUR 464,9/m2 in Q1), applying a deflator of that order of magnitude (+/- 80 %) would result in a land price in Q1 2000 much lower than that reported in the Euroval report.
Indiferent dacă se consideră prețul mediu al terenului pentru întreaga provincie (234 EUR/m2 în T1 2004) sau cel pentru marile municipii (464,9 EUR/m2 în T1), aplicând un deflator de dimensiunea respectivă (± 80 %) ar rezulta într-un preț al terenului în T1 2001 mult mai mic decât cel raportat în raportul Euroval.
It is also worth mentioning that, regarding the evolution of prices, the reports contradict each other.
Trebuie, de asemenea, menționat că, în ceea ce privește evoluția prețurilor, rapoartele sunt în contradicție.
As mentioned above, on p. 18 of the 2000 report, nine transactions are listed, including the price paid per square meter.
După cum am menționat mai sus, la p. 18 a raportului 2000, sunt enumerate nouă tranzacții, inclusiv prețul plătit pe metru pătrat.
The 2009 report follows the same methodology.
Raportul 2009 urmează aceeași metodologie.
This is in line with the Ministry of Housing reports:
Acest lucru este conform cu rapoartele Ministerului pentru locuințe:
between the first quarter of 2000 and the second quarter of 2008 (the period of most of the transactions reported in the 2009 report), housing prices in the Alicante province increased by 152,1 %.
între primul trimestru al anului 2000 și al doilea trimestru al anului 2008 (perioada majorității tranzacțiilor raportate în raportul 2009), prețurile la locuințe în provincia Alicante a crescut cu 152,1 %.
The fact that the figures found in the 2009 report are deflated by 15 % to establish current prices does not change the overall picture in view of the magnitudes involved.
Faptul că cifrele prezentate în raportul 2009 sunt micșorate cu 15 % pentru a se stabili prețurile actuale nu modifică imaginea globală, ținând cont de valorile implicate.
As a by the way, we would also reiterate that using prices for small offices in the centre of Alicante to establish a benchmark for the Ciudad de la Luz complex does not make sense.
Printre altele, dorim să reamintim faptul că utilizarea prețurilor pentru birourile mici din centrul provinciei Alicante pentru a se stabili un preț de referință pentru complexul Ciudad de la Luz nu are sens.
Two further comments should be borne in mind.
Două observații suplimentare ar trebui reținute.
Firstly, during property boom periods, the price of land usually increases faster that final house prices.
În primul rând, pe parcursul perioadelor de boom imobiliar, de obicei prețul terenurilor crește mai repede decât prețurile locuințelor finalizate.
In any case, the house price index understates land price inflation.
În orice caz, indicele de preț al locuințelor diminuează inflația prețurilor.
Secondly, the average land price for large municipalities is probably not representative of land prices in a location such as that of CDL.
În al doilea rând, prețul mediu al terenurilor pentru marile municipii este probabil nereprezentativ pentru prețurile terenurilor dintr-o locație precum cea a CDL.
Indeed, most of the underlying data used to construct this average price stems from land located in cities or their immediate vicinity (e.g. suburban ‘urbanizaciones’);
Într-adevăr, majoritatea datelor subiacente utilizate pentru stabilirea acestui preț mediu au la bază un teren situat în oraș sau în imediata lor vecinătate (de exemplu, „urbanizări” suburbane);
CDL is located outside the city in a location with little (if any) residential housing.
CDL este situat în afara orașului, într-un loc cu foarte puține locuințe (sau deloc).
Lastly, house price inflation is illustrated by the material used to teach second-year undergraduates at Unversidad Carlos III de Madrid that can be found at:
În cele din urmă, inflația prețului la locuințe este ilustrată de materialul utilizat ca material de predare pentru studenții de anul III ai Universității Carlos III din Madrid, care poate fi găsit la:
http://www.eco.uc3m.es/~ricmora/ee/, materiales, Tema I, slide 67, which we reproduce below.
http://www.eco.uc3m.es/~ricmora/ee/, materiale, tema I, slide 67, care este reprodus mai jos.
This graphical evidence further confirms that house prices have increased much faster than the CPI/ICP.
Această dovadă prezentată sub forma unui grafic confirmă încă o dată că prețurile la locuințe au crescut mult mai repede decât IPC.
Original source:
Sursa originală:
In all the reports, the arguments used to show that the costs of land development are nil are rather thin, given that some additional costs would have to be borne.
În toate rapoartele, există puține argumente la care se face recurs pentru a se demonstra faptul că aceste costuri pentru dezvoltarea imobiliară a terenurilor sunt nule, mai ales având în vedere că vor trebui suportate unele costuri suplimentare.
Finally, in the case of the office complex (NNT) a difference of 35 % (2002) or more than 50 % (2000) between the values obtained from the two valuation methods (dynamic residual method and increase in CPI) is indicative of the highly speculative nature of the exercise.
În final, în cazul complexului de birouri (NNT), diferența de 35 % (2002) sau de peste 50 % (2000) între valorile obținute din cele două metode de evaluare (metoda reziduală dinamică și creșterea IPC) arată caracterul puternic speculativ al exercițiului.
Reports on the valuation of the plot destined for a hotel complex (NNH plot)
Rapoartele privind evaluarea terenului destinat unui complex hotelier (lotul NNH)
The 2000 and 2002 reports on the second plot (‘NNH’) suffer from the same limitations (e.g. use of an inadequate deflator, lack of justification for not applying valuation methods established in Spanish law, etc.).
Rapoartele din 2000 și 2002 privind cea de-a doua parcelă („NNH”) au câteva limitări (de exemplu, utilizarea unui deflator inadecvat, lipsa unei justificări pentru neaplicarea metodelor de evaluare prevăzute de legislația spaniolă etc.).
As mentioned above, none of these reports are signed or stamped.
După cum am menționat mai sus, niciunul dintre aceste rapoarte nu a fost semnat sau ștampilat.
Some additional comments are nevertheless in order.
Cu toate acestea, unele observații suplimentare sunt corecte.
The 2000 and 2002 reports establish benchmark prices for hotel rooms with the help of average prices.
Rapoartele 2000 și 2002 stabilesc prețurile de referință ale camerelor de hotel pe baza unor prețuri medii.
However, the source is not provided, nor is it clear whether it refers to Alicante province (2002 report), or the Comunidad Valenciana (2000 report).
Cu toate acestea, sursa nu este precizată, și nici nu este clar dacă se face referire la provincia Alicante (raportul 2002) sau la Comunitatea Valenciană (raportul 2000).
By contrast, the 2009 report provides a list of 6 well located hotels, all of which are 4- or 5-star, to establish a benchmark price.
În schimb, raportul 2009 prevede o listă de 6 hoteluri bine amplasate, toate având 4 sau 5 stele, pentru a stabili un preț de referință.
The latter is established EUR 104/night.
Ultimul preț a fost stabilit la 104 EUR/noapte.
There is no explanation as to why the methodology to establish benchmark prices is different from the one used in the 2000 and 2002 reports.
Nu există nicio explicație de ce metodologia de stabilire a prețurilor de referință este diferită de cea utilizată în rapoartele 2000 și 2002.
More importantly, it is hard to understand why the focus is on 4-5-star hotels.
Cel mai important, este greu de înțeles de ce se pune accentul pe hoteluri de 4 sau 5 stele.
Is there any indication that demand would exist for 4-5-star hotels outside Alicante, located next to a highway and a ‘poligono industrial’?
Există informații conform cărora ar exista o cerere pentru hoteluri de 4 sau 5 stele în afara orașului Alicante, situate în apropierea unei autostrăzi și a unui complex industrial?
In the same line, it is quite telling that the only hotel close to the CDL complex has been omitted.
În aceeași ordine de idei, este destul de grăitor faptul că a fost omis singurul hotel din apropierea complexului CDL.
The latter is an IBIS, whose prices range from EUR 49 per night for the summer of 2010 (http://www.ibishotel.com/gb/reservation/multirates.jshtml consulted on 24 February 2010).
Hotelul menționat în cele din urmă este un hotel IBIS, ale cărui prețuri porneau de la 49 EUR pe noapte, în vara anului 2010 (http://www.ibishotel.com/gb/reservation/multirates.jshtml, consultat la 24 februarie 2010).
As further evidence, luxury apartments next to a golf course (and relatively close to CDL) charge EUR 80 per night in August 2010 (peak season, see http://www.hotelesoasis.com/WebOasis/EN/ficha_hotel/plantio_golf/descripcion.jsp, consulted on 24 February 2010).
Ca o dovadă în plus, apartamentele de lux din apropierea unui teren de golf (și relativ aproape de CDL) încasau 80 EUR/noapte în august 2010 (sezon de vârf, a se vedea http://www.hotelesoasis.com/WebOasis/EN/ficha_hotel/plantio_golf/descripcion.jsp, consultat la 24 februarie 2010).
The 2009 report for the NNH plot also contain some surprising statements.
Raportul 2009 privind parcela NNH conține, de asemenea, declarații surprinzătoare.
One is initially pleasantly surprised to find out that the method to undertake the valuation is in conformity with the law (p. 13 reads ‘The methodological references are the criteria laid down in Ministerial Order ECO 805/2003 on real estate valuation and Law 6/1998 of 13 April 1998 on land valuation, the aim of the valuation being to establish the value at the present date.’ However, on p. 25, one discovers that, after all, the valuation report has not complied with the requirements set out in the Ministerial Order: ‘In accordance with Article 61(1)(b) of Order ECO 805/2003 of March 2003 on rules for real estate valuation, we would point out that this Valuation Report does not formally comply with that Order since its purpose is other than the scope of application of the Order’ (‘por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la misma’).
Inițial, oricine ar fi plăcut surprins să afle că metoda aplicabilă pentru efectuarea evaluării este conformă cu legislația (la p. 13, a se vedea „Referințele metodologice reprezintă criteriile prevăzute în Ordinul ministerial 805/2003 privind evaluarea bunurilor imobiliare și Legea 6/1998 din 13 aprilie 1998 privind evaluarea terenurilor, scopul evaluării fiind acela de a stabili valoarea la această dată.” Cu toate acestea, la p. 25, se poate constata că, în definitiv, raportul de evaluare nu îndeplinea cerințele prevăzute în Ordinul ministerial: „În conformitate cu articolul 61 alineatul (1) litera (b) din Ordinul ECO 805/2003 din martie 2003 privind normele referitoare la evaluarea bunurilor imobiliare, subliniem că prezentul raport de evaluare nu îndeplinește în mod oficial cerințele ordinului, întrucât scopul acestuia nu coincide cu domeniul de aplicare al ordinului” (por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la misma).
It is also interesting to note that there is a huge difference between the estimates per square meter for the two plots (NNH and NNT).
De asemenea, este interesant de remarcat faptul că există diferențe semnificative între estimările pe metru pătrat pentru cele două parcele (NNH și NNT).
While not denying that the projected uses (offices vs. hotels) may explain part of the difference, the gap is still striking.
Cât timp nu se neagă faptul că utilizările proiectate (birouri/hoteluri) pot explica o parte dintre aceste diferențe, discrepanța este încă izbitoare.
How is it possible to account for this difference of over 300 %?
Cum se poate justifica această diferență de peste 300 %?
Should we conclude that this is due to the fact that the methodology used to value the plot destined for hotels is closer to the standards established by the law?
Putem să concluzionăm că aceasta se datorează faptului că metodologia utilizată pentru evaluarea terenului destinat construcției hotelurilor se apropie mai mult de standardele prevăzute de lege?
Or should it be put down to the greater transparency of the price of a hotel night?
Sau ar trebui pusă pe seama unei transparențe mai mari a tarifului pe noapte al hotelului?
It is also claimed that variable costs represent 50 % of revenues (e.g. on pp 18-19 of the 2009 report).
Se susține, de asemenea, că costurile variabile reprezintă 50 % din venituri (de exemplu, la p. 18-19 ale raportului 2009).
Where does the estimate of such large margins come from?
De unde provine estimarea unor marje atât de mari?
Building costs are estimated on the basis of a benchmark price module.
Costurile de construcție sunt estimate pe baza unui modul al prețului de referință.
For the 2000 and 2002 reports, the correct figures are chosen.
Pentru rapoartele 2000 și 2002, sunt alese cifrele corecte.
Risk premiums
Primele de risc
We also note that the reports recognise that investment in hotel facilities is riskier than investment in office space (e.g. on p. 12 and p. 26 of the 2000 report).
Remarcăm și faptul că rapoartele recunosc că investiția în facilitățile hoteliere este mai riscantă decât investiția în spațiul de birouri (de exemplu, la p. 12 și la p. 26 ale raportului 2000).
At all times, the Spanish authorities have consistently envisaged the construction of a ‘hotel complex’.
Totdeauna, autoritățile spaniole au urmărit cu consecvență construcția unui „complex hotelier”.
Similarly, the report indicates that the discount rate (tipo de actualización) is given by the following formula (p. 16 of the 2000 report):
În mod similar, raportul indică faptul că rata de actualizare (tipo de actualización) este dată de următoarea formulă (p. 16 a raportului 2000):
i = Risk-free rate + risk premium
i = rata fără risc + prima de risc
On the same page, a table provides the minimum risk premiums to be applied.
Pe aceeași pagină, un tabel prevede primele minime de risc aplicabile.
The relevant premiums are above the ex-ante expected return on investment in Ciudad de la Luz.
Primele relevante sunt mai mari decât rentabilitatea ex ante preconizată a investiției în Ciudad de la Luz.
Lastly, the risk premium used in the calculations appearing on p. 21 of the 2000 report (10 %) is lower than the one appearing in the corresponding table on p. 16 (11 %).
În cele din urmă, prima de risc utilizată la calculele de la p. 21 din raportul 2000 (10 %) este mai mică decât cea care figurează în tabelul corespunzător de la pagina 16 (11 %).
Credible valuations
Evaluări credibile
In order to obtain a credible valuation of the land, valuations for around 2000 of various plots of similar characteristics in terms of size and location (next to the Aguas Amargas industrial complex), and intended for ‘tertiary use’ and ‘hotel use’, should have been provided.
Pentru a obține o evaluare credibilă a terenului, ar fi trebuit prezentate evaluările a circa 2000 de diverse parcele cu caracteristici similare din punct de vedere al dimensiunii și al locului în care se află (în apropierea complexului industrial Aguas Amargas) destinat „utilizării terțiare” și „utilizării în scop hotelier”.
Damodaran (Damodaran, Aswath (1994), Damodaran on Valuation. New York: John Wiley and Sons) also makes this point by calculating the beta of Disney.
Damodaran (Damodaran, Aswath (1994), Damodaran on Valuation. New York: John Wiley and Sons) își exprimă același punct de vedere prin calcularea valorii beta a Disney.
With daily data, he gets 1,33;
Cu date zilnice, ajunge la valoarea de 1,33;
1,38 with weekly data;
la 1,38, cu date săptămânale;
1,13 with monthly data;
la 1,13, cu date lunare;
With a 3-year period, he gets 1,04;
Cu date pe o perioadă de 3 ani, ajunge la 1,04;
Also, the beta depends on the index taken as the benchmark;
De asemenea, valoarea beta depinde de indicele considerat ca punct de referință;
thus, the beta with respect to the Dow 30 is 0,99;
astfel, valoarea beta cu referire la Dow 30 este de 0,99;
with respect to the S&P 500, it is 1,13, and with respect to the Wilshire 5000, it is 1,05.
cu referire la S&P, de 1,13 și cu referire la Wilshire 5000, de 1,05.
According to our calculations the WACC in 2004 was 14,91, using a risk-free rate of 4,1 % and a market risk premium of 6,8.
Potrivit calculelor noastre, WACC în 2004 era de 14,91, utilizându-se o rată fără risc de 4,1 % și o primă de risc de 6,8.
See OECD Statistics.
A se vedea statistica OCDE.
The LECG report of 25 April 2008 follows the same line, as it states at the outset (beginning of section 2.1.) that the relevant question for the application of the MEIP is ‘With the information available at the time the investment was made, did the project offer enough profitability to induce a private investor also to decide to undertake this investment? […] The investment decision must be analysed from an ex-ante perspective.’
Raportul LECG din 25 aprilie 2008 urmează aceeași direcție, întrucât precizează de la început (primele rânduri din secțiunea 2.1.) că întrebarea relevantă pentru aplicarea MEIP este „În baza informațiilor disponibile la momentul la care a fost făcută investiția, proiectul oferea o rentabilitate suficientă pentru a determina un investitor privat să se decidă să facă această investiție? […] Decizia de investiții trebuie analizată dintr-o perspectivă ex ante”.
The Commission received comments from interested parties, and forwarded them to Spain on 3 October 2008.
Comisia a primit observații din partea părților interesate și le-a transmis Spaniei la 3 octombrie 2008.
The Spanish authorities’ comments were received on 21 November 2008 and on 29 December 2008.
Observațiile autorităților spaniole au fost primite la 21 noiembrie 2008 și la 29 decembrie 2008.
Spain replied on 7 June 2011.
Spania a răspuns la 7 iunie 2011.
The Commission replied to Spain on 22 July 2011.
Comisia a răspuns Spaniei la 22 iulie 2011.
Ciudad de la Luz SA was incorporated on 2 November 2000.
Ciudad de la Luz SA a fost înființată la 2 noiembrie 2000.
Its objective was to carry out the necessary activities for the promotion, organisation and management of the ‘Ciudad de la Luz’ site, including the construction, management and operation of audiovisual and cinematographic facilities, as well as other related leisure and accommodation activities.
Obiectivul său a fost de a desfășura activitățile necesare pentru promovarea, organizarea și gestionarea șantierului în vederea construirii complexului „Ciudad de la Luz”, inclusiv construcția, gestionarea și operarea facilităților audiovizuale și cinematografice, precum și alte activități de recreere și cazare.
The film studio complex opened for filming in August 2005.
În august 2005, complexul de studiouri cinematografice s-a deschis pentru filmare.
Designed to accommodate the largest film productions, construction began in 2002 and has been divided into three phases:
Construcția acestuia a început în 2002, fiind proiectat să găzduiască cele mai mari producții cinematografice. Construirea a cuprins trei faze:
On the basis of this business plan, between 2000 and 2004, SPTCV carried out or committed investments in Ciudad de la Luz through share capital increases and land totalling EUR 104259759. See details in recital 53.
Pe baza acestui plan de afaceri, în perioada 2000-2004, SPTCV a efectuat ori a angajat investiții în Ciudad de la Luz prin majorări de capital social și terenuri, în valoare totală de 104259759 EUR. A se vedea detalii la considerentul 53.
On the basis of the modified work schedule and business plan, SPTCV, as sole shareholder, granted two participating loans of EUR 95 million in 2005 and EUR 20 million in 2007.
În baza programului de lucru și a planului de afaceri modificate, SPTCV, în calitate de acționar unic, a acordat două împrumuturi participative, unul în valoare de 95 de milioane EUR, în 2005, și altul în valoare de 20 de milioane EUR, în 2007.
The accounts of Ciudad de la Luz SAU to 31 December 2010, provided by the Spanish authorities in April 2012, show that SPTCV went on to invest a total of EUR 45829840 in convertible loan stock between 2008 and 2010.
La 31 decembrie 2010, situația contabilă a Ciudad de la Luz SAU, prezentată de autoritățile spaniole în aprilie 2012, arată că, în perioada 2008-2010, SPTCV a continuat să investească o sumă totală de 45829840 EUR în obligațiuni convertibile.
As noted above, at the time the Commission opened the formal investigation procedure in February 2008, the only basis for the investment decision that had been provided by the Spanish authorities was the Consultia business plan, purportedly carried out in 2002.
După cum s-a menționat mai sus, la data la care Comisia a inițiat procedura oficială de investigare în februarie 2008, singurul temei pentru decizia de investiții care a fost furnizat de autoritățile spaniole a fost planul de afaceri întocmit de Consultia, care se presupune a fi fost realizat în 2002.
After a preliminary assessment, the Commission had serious doubts that a market investor would have invested on the same terms and on the same scale as the Valencia Regional Government.
În urma unei evaluări preliminare, Comisia a avut mari îndoieli că un investitor pe piață ar fi investit în aceleași condiții și la aceeași dimensiune ca administrația regională a Valenciei.
Barrandov Studio subscribe to the grounds of the complaint alleged by Complainant A and stress that the size and number of sound stages indicate that Ciudad de la Luz is focused on high budget US films rather than on Spanish ones.
Studioul Barrandov subscrie argumentelor plângerii formulate de reclamantul A și subliniază că dimensiunea și numărul de platouri de filmare indică faptul că Ciudad de la Luz se concentrează mai curând pe filmele americane cu buget mare, decât pe cele spaniole.
By the time of the 2004 study, more than EUR 90 million had already been invested in the project. Consequently, the Spanish authorities claim that two investment decisions were taken:
Până la data studiului din 2004, în proiect se investiseră deja peste 90 de milioane EUR. În consecință, autoritățile spaniole susțin că au fost luate două decizii de investiții:
Even if the Commission considered that at least part of the investment was State aid, Spain alleged that all the films shot in Ciudad de la Luz met the cultural criteria of the Valencia film incentives, which were approved by the Commission in April 2008, December 2008 and July 2009 [16].
Deși Comisia a considerat că cel puțin o parte a investiției reprezenta un ajutor de stat, Spania a susținut că toate filmele turnate în Ciudad de la Luz au îndeplinit criteriile stimulentelor pentru producțiile cinematografice din Valencia, fiind aprobate de Comisie în aprilie 2008, decembrie 2008 și iulie 2009 [16].
According to Spain, the cultural exception provided in Article 107(3)(d) TFEU can be applied to investment aid upstream or downstream of the production of films.
Potrivit Spaniei, excepția prevăzută la articolul 107 alineatul (3) litera (d) din TFUE poate fi aplicată ajutorului pentru investiții, în amontele sau în avalul producției cinematografice.
By way of comparison, as discussed in Annex I, Spain submitted that the application the CAPM Model would show that a private investor ‘would require’ a risk premium, not a return, of 3,75 % in 2000 and 2,07 % in 2004.’
Prin comparație, după cum s-a arătat în anexa I, Spania a afirmat că aplicarea modelului CAPM ar indica faptul că un investitor privat „ar impune” o primă de risc, și nu o rentabilitate de 3,75 %, în 2000, și de 2,07 %, în 2004”.
For Ciudad de la Luz, using the opportunity cost of capital of 14 % and the cash flows provided in the Consultia business plan of 2004 (which are taken at face value by the Commission as explained in recital 76), the NPV of the investment is around minus EUR 130 million (see Annex).
Pentru Ciudad de la Luz, utilizând costul de oportunitate al capitalului de 14 % și fluxurile de numerar prevăzute în planul de afaceri din 2004 elaborat de Consultia (care sunt apreciate la valoarea nominală de către Comisie, astfel cum se arată la considerentul 76), VAN a investiției este de aproximativ 130 de milioane EUR (a se vedea anexa).