natgillin/translations-raw huggingface dataset:
In fact, even if the conditionality hints at the fact that the transaction might have been concluded on favourable terms for Componenta, there is no advantage for Componenta that clearly stems from these clauses.
În fapt, chiar în cazul în care condiționalitatea sugerează că tranzacția ar fi fost încheiată în condiții avantajoase pentru Componenta, nu există niciun avantaj pentru Componenta care să rezulte clar din aceste clauze.
Indeed, on the one hand, as will be seen below, the price paid to Componenta for the sale of its stake in KK did not exceed the market price and, on the other hand, the Commission did not find any evidence of other advantages that Componenta might have received from those clauses.
Într-adevăr, pe de-o parte, astfel cum se va vedea mai jos, prețul plătit societății Componenta pentru vânzarea participației sale la KK nu depășea prețul pieței și, pe de altă parte, Comisia nu a găsit nicio dovadă a altor avantaje pe care Componenta le-ar fi putut primi în temeiul acestor clauze.
The Commission therefore assessed whether a market economy investor already holding 50 % of the shares would have acquired full ownership under these conditions.
Prin urmare, Comisia a evaluat măsura în care un investitor de pe piață care deținea deja 50 % din acțiuni ar fi dobândit proprietatea exclusivă în aceste condiții.
It is established case law that ‘although the conduct of a private investor, with which the intervention of a public investor pursuing economic policy aims must be compared, need not be the conduct of an ordinary investor laying out capital with a view to realising a profit in the relatively short term, it must at least be the conduct of a private holding company or a private group of undertakings pursuing a structural policy, whether general or sectoral, and guided by prospects of profitability in the longer term’ [8].
Potrivit jurisprudenței consacrate, „deși comportamentul investitorului privat cu care trebuie comparată intervenția investitorului public care urmărește obiective de politică economică nu este în mod necesar cel al investitorului obișnuit care plasează capitaluri în vederea rentabilizării acestora pe termen mai mult sau mai puțin lung, acest comportament trebuie să fie cel puțin al unui holding privat sau al unui grup privat de întreprinderi care urmărește o politică structurală, globală sau sectorială și trebuie să fie condus de perspective de rentabilitate pe termen mai lung.” [8]
General considerations concerning the value of the shares
Considerații generale cu privire la valoarea acțiunilor
The Commission communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [9] (hereinafter ‘the Communication’) does not apply directly since the case at hand does not actually concern the sale of land but the purchase of shares in a real estate company.
Comunicarea Comisiei privind elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri de către autoritățile publice [9] (denumită în continuare „comunicarea”) nu se aplică în mod direct, deoarece respectivul caz nu se referă de fapt la vânzarea de terenuri, ci la achiziționarea de acțiuni într-o societate imobiliară.
However, the principles of this communication can apply since the value of KK’s shares is essentially determined by the market value of the land in its portfolio.
Cu toate acestea, principiile din prezenta comunicare se pot aplica, deoarece valoarea acțiunilor societății KK este, în esență, determinată de valoarea de piață a terenului din portofoliul acesteia.
Therefore the assessment of the value of the land owned by KK is crucial for establishing the presence of state aid.
Prin urmare, evaluarea valorii terenului deținut de către KK este crucială pentru stabilirea existenței unui ajutor de stat.
In any case, the communication is based on the principle of a private investor operating in a market economy, i.e. the sale of land by the public authorities does not include elements of state aid if it is sold at a price which a private investor would have been able to obtain in normal market conditions.
În orice caz, comunicarea se bazează pe principiul investitorului privat în economia de piață, adică vânzarea de terenuri de către autoritățile publice nu cuprinde elemente de ajutor de stat în cazul în care acestea sunt vândute la un preț pe care un investitor privat l-ar fi putut obține în condiții normale de piață.
The Commission considers that the appropriate starting-point of the analysis is the price that a market economy investor owning 50 % of KK’s shares would have been prepared to pay for the acquisition of full ownership.
Comisia consideră că punctul de plecare potrivit al analizei este prețul pe care un investitor în economia de piață care deținea 50 % din acțiunile societății KK ar fi fost dispus să îl plătească pentru dobândirea proprietății exclusive.
A market economy operator would base the calculation of the price it would be prepared to pay on the return it could expect from its investment.
Un operator din economia de piață și-ar baza calculul prețului pe care ar fi dispus să îl plătească pe rentabilitatea preconizată a investiției.
In the case at hand, Componenta did not try to find another buyer.
În cazul de față, Componenta nu a încercat să găsească un alt cumpărător.
It was in its interest to sell its shares to the other shareholder.
Era în interesul său să vândă acțiunile deținute celuilalt acționar.
Indeed, according to the Shareholder Agreement [10] and KK’s Articles of Association [11], Karkkila had the right of first refusal on KK’s shares owned by Componenta and it had the right of redemption, if Componenta tried to sell them to a third party.
Într-adevăr, în conformitate cu acordul între acționari [10] și cu statutul societății KK [11], Karkkila avea drept de preemțiune asupra acțiunilor societății KK deținute de către Componenta KK și drept de răscumpărare, în cazul în care Componenta încerca să le vândă unei părți terțe.
These rules were a disincentive for Componenta to seek other buyers.
Aceste norme au fost un factor de descurajare pentru Componenta în ceea ce privește căutarea altor cumpărători.
Moreover, any other private buyer would have been deterred from buying 50 % of the shares in KK, unless by doing so it would have acquired full control over KK.
În plus, orice alt cumpărător privat nu ar fi fost interesat să cumpere 50 % din acțiunile societății KK fără a dobândi în același timp controlul asupra KK.
Indeed, any new partner that did not have full control over KK would be bound by KK’s Articles of Association [12], according to which the purpose of KK was to slow down the increase in the price of land and housing in Karkkila to the benefit of the population.
Într-adevăr, orice nou partener care nu ar avea control deplin asupra KK ar fi supus respectării obligațiilor din statutul societății KK [12], conform căruia obiectivul societății KK a fost de a încetini creșterea prețului terenurilor și al locuințelor în Karkkila, în beneficiul populației.
The Commission also takes the view that a market economy shareholder acquiring full ownership would take into consideration the financing of the overall investment (EUR 2,37 million for the shares and the loan).
De asemenea, Comisia consideră că un acționar în economia de piață care dobândește drepturi depline de proprietate ar lua în considerare finanțarea investiției globale (2,37 milioane EUR pentru acțiuni și împrumut).
With respect to the reimbursement of the shareholder loan, the Commission notes that the assets in KK’s portfolio were estimated at a value of EUR 4,9 million. This value largely covered the outstanding loans of EUR 3,34 million, which means that the loan reimbursement as such did not appear problematic.
În ceea ce privește rambursarea împrumutului acordat de acționar, Comisia remarcă faptul că activele din portofoliul societății KK au fost estimate la o valoare de 4,9 milioane EUR. Această valoare a acoperit în mare parte împrumuturile în curs de 3,34 milioane EUR, ceea ce înseamnă că rambursarea împrumutului ca atare nu părea problematică.
Finland also explained that Karkkila had planned to increase rental income after the transaction in order to cover KK’s financing and operating costs (less than EUR 40000 per year before the transaction).
Finlanda a explicat, de asemenea, că orașul Karkkila intenționa să crească veniturile din chirii după tranzacție pentru a acoperi cheltuielile financiare și de funcționarea ale KK (sub 40000 EUR pe an înainte de tranzacție).
If the city became the sole shareholder it would be in a position to change KK’s Articles of Association, which limited its freedom as regards pricing policies.
În cazul în care orașul ar deveni acționar unic, acesta ar fi în măsură să schimbe statutul societății KK, care limita marja de manevră a acestuia în ceea ce privește politicile de stabilire a prețurilor.
Thus, from a legal viewpoint, there was nothing to prevent the city from raising rental income once it had full ownership of KK.
Prin urmare, din punct de vedere juridic, nu există niciun motiv care să împiedice orașul să obțină venituri din chirii odată ce dobândește proprietatea exclusivă asupra KK.
The Commission notes that subsequent developments confirm that cost coverage through rental income was a realistic plan.
Comisia constată că evoluțiile ulterioare confirmă faptul că acoperirea costurilor prin venituri din chirii a fost un plan realist.
Karkkila concluded 28 long-term rental agreements, which generated the following revenue:
Karkkila a încheiat 28 de contracte de închiriere pe termen lung, care au determinat următoarele venituri:
Rental income after the transaction
Venituri din chirii după tranzacție
In addition, in return for the free-interest loan, a private investor would have expected an increase in the value of its stake in the company.
În plus, în schimbul împrumutului fără dobândă, un investitor privat s-ar fi așteptat la o creștere a valorii participației sale la societate.
During the five years preceding the transaction, real estate prices in Karkkila had increased on average by 30 % and by some 10 % between 2005 and 2008.
De-a lungul celor cinci ani de dinaintea tranzacției, prețurilor proprietăților imobiliare în Karkkila au crescut în medie cu 30 % și cu aproximativ 10 % între 2005 și 2008.
At the same time, the population of Karkkila was expected to grow by more than 100 people per year until 2025, which, on a conservative estimate, would mean that at least 70 new homes would have to be built in the city every year [13].
În același timp, se preconiza o creștere a populației orașului Karkkila cu peste 100 de persoane pe an până în 2025, ceea ce, pe baza unei estimări prudente, ar însemna că ar trebui construite cel puțin 70 de noi locuințe în oraș în fiecare an [13].
For these reasons, a private investor could expect a significant increase in the value of its stake in KK.
Din aceste motive, un investitor privat s-ar putea aștepta la o creștere semnificativă a valorii participației sale în cadrul societății KK.
Value of the land
Valoarea terenurilor
As a first step, the Commission assessed whether the share purchase price paid by Karkkila entailed an advantage for Componenta because the seller would have obtained a lower price under normal market conditions.
Într-o primă etapă, Comisia a evaluat dacă prețul de achiziționare a acțiunilor plătit de Karkkila implica un avantaj pentru Componenta, dat fiind că vânzătorul ar fi obținut un preț mai mic în condiții normale de piață.
Finland indicated the value of KK’s assets as follows [14]:
Finlanda a prezentat valoarea activelor societății KK după cum urmează [14]:
Value of KK’s assets as calculated by Finland
Valoarea activelor societății KK, calculată de către Finlanda
Current value of land
Valoarea actuală a terenurilor
Cash and bank deposits
Numerar și depozite bancare
Total assets
Totalul activelor
Shareholder loan
Împrumutul acționarului
KK’s net value
Valoarea netă a KK
50 % of KK’s net value
50 % din valoarea netă a KK
It became apparent from the data submitted by Finland that the actual market prices vary significantly between different neighbourhoods and residential areas.
Din datele prezentate de Finlanda, a reieșit faptul că prețurile reale ale pieței variază considerabil între diferite cartiere și zone rezidențiale.
For that reason, the Commission focused its assessment more closely on the areas concerned.
Din acest motiv, Comisia și-a axat evaluarea îndeosebi asupra zonelor în cauză.
The Commission notes that Karkkila embarked on the acquisition of full ownership with a medium- to long-term perspective.
Comisia constată că Karkkila s-a angajat să dobândească proprietatea exclusivă, dintr-o perspectivă pe termen mediu și lung.
It is not unusual in the real estate business to expect significant medium- to long-term increases in value, circumstances permitting.
Nu este neobișnuit în domeniul imobiliar să se preconizeze o creștere semnificativă a valorii pe termen mediu sau lung, în cazul în care circumstanțele permit acest lucru.
Karkkila pursued a long-term investment strategy and sought to generate profits from increased future sales.
Karkkila a urmărit o strategie de investiții pe termen lung și a căutat să genereze profituri din creșterea vânzărilor viitoare.
In the specific situation of Karkkila, Finland demonstrated that Karkkila had valid reasons to expect a major population increase in the medium- to long-term future that would lead to considerable additional housing needs.
Dată fiind situația specifică a Karkkila, Finlanda a demonstrat că Karkkika a avut motive întemeiate să preconizeze o mare creștere a populației într-un orizont pe termen mediu și lung care să conducă la necesități locative suplimentare considerabile.
The main reason was that the three municipalities to the north and west of Helsinki — Vihti, Lohja and Hyvinkää — had attracted large numbers of residents, many of them commuters.
Principalul motiv a fost faptul că cele trei municipalități aflate la nord și la vest de Helsinki – Vihti, Lohja și Hyvinkää – au atras un număr mare de rezidenți, mulți dintre ei navetiști.
As a result, real estate prices grew rapidly and constantly and were not expected to slow down in the near future.
Drept urmare, prețurile proprietăților imobiliare au crescut rapid și în mod constant și nu se preconiza o scădere a acestora în viitorul apropiat.
In 2003, prices in these neighbouring municipalities were on average 2,5 times higher than in Karkkila.
În 2003, prețurile practicate în aceste municipalități învecinate au fost, în medie, de 2,5 ori mai mari decât în Karkkila.
Karkkila therefore expected that further price increases would cause people to move to Karkkila as the next logical alternative place to live, even if prices in Karkkila also rose significantly.
Prin urmare, Karkkila preconiza că o creștere ulterioară a prețurilor ar determina locuitorii să se stabilească în Karkkila drept următoarea alternativă logică din punct de vedere al locuinței, chiar și în cazul în care prețurile creșteau semnificativ și în Karkkila.
It did not seem unrealistic to expect real estate prices in Karkkila to double.
Nu părea nerealist să se preconizeze dublarea prețurilor proprietăților imobiliare în Karkkila.
Although subsequent developments are not directly relevant for an ex-ante analysis of the transaction, the development of real estate prices in the three neighbouring municipalities in the years after the transaction confirmed that the forecast was realistic.
Deși evoluțiile ulterioare nu sunt relevante în mod direct pentru o analiză ex ante a tranzacției, evoluția prețurilor proprietăților imobiliare în cele trei municipalități învecinate în anii de după tranzacție a confirmat că aceste previziuni au fost realiste.
In some instances, real estate prices were over four times higher than in Karkkila.
În unele cazuri, prețurile proprietăților imobiliare au fost de peste patru ori mai mari decât în Karkkila.
Another reason for expecting Karkkila’s population to rise was the scheduled renovation of the road to Karkkila — it had already been planned at the time of the transaction and was subsequently carried out.
Un alt motiv care permite preconizarea creșterii populației orașului Karkkila a fost refacerea programată a drumului spre Karkkila – aceste lucrări erau deja planificate la momentul tranzacției și s-au realizat ulterior.
The acquisition of full ownership was also driven by official forecasts of population increases.
Dobândirea proprietății exclusive a fost favorizată, de asemenea, de previziunile oficiale privind creșterea populației.
An initial study had been published in 2000 by the Uusimaa Regional Council, which estimated that the population of Karkkila would grow by about 9600 inhabitants by 2025 (i.e. about 10 %), and that an additional 600 new homes would be needed.
Un prim studiu a fost publicat în 2000 de către consiliul regional din Uusimaa, în care se estima că populația orașului Karkkila ar crește cu aproximativ 9600 de locuitori până în 2025 (respectiv aproximativ 10 %), și că ar fi necesare 600 de noi locuințe suplimentare.
This forecast soon proved to be too conservative.
Peste scurt timp, această previziune s-a dovedit a fi prea prudentă.
At the time of the transaction, Karkkila expected a much higher population increase resulting in additional housing needs of at least 70 new homes per year.
La momentul tranzacției, Karkkila preconiza o creștere mult mai mare a populației care ar determina necesități locative suplimentare de cel puțin 70 de noi locuințe pe an.
This positive forecast was later confirmed by a further study carried out by the Uusimaa Regional Council on 18 August 2009, according to which the population of Karkkila was expected to grow by 100 inhabitants per year up until 2030, leading to additional housing needs of 70 new homes per year.
Această previziune pozitivă a fost confirmată ulterior de un studiu suplimentar, realizat de către consiliul regional al Uusimaa la 18 august 2009, conform căruia se preconiza o creștere a populației orașului Karkkila de 100 de locuitori pe an până în 2030, conducând la necesități locative suplimentare de 70 de noi locuințe pe an.
In the event, even this second forecast was topped, since 137 new homes were built in 2006 and 95 new homes in 2007.
În acest caz, chiar și această a doua previziune a fost depășită, dat fiind că 137 de noi locuințe au fost construite în 2006 și 95 de noi locuințe în 2007.
It should also be noted that KK was by far the biggest real estate owner in Karkkila.
De asemenea, ar trebui remarcat faptul că societatea KK a fost, de departe, cel mai mare proprietar imobiliar din Karkkila.
At the time of the transaction, the actual number of real estate plots included in the portfolio was unclear, as Karkkila intended to divide and reshape some of them (in particular in the Haapala/Uusitalo area).
La momentul tranzacției, numărul real de parcele imobiliare incluse în portofoliu era neclar, deoarece Karkkila intenționa să împartă și să reconfigureze unele parcele (în special în zona din Haapala/Uusitalo).
In addition, a higher number of homes per plot can be built on land for terraced housing and even more so on land for tower blocks.
În plus, se pot construi mai multe locuințe per parcelă pe terenurile destinate locuințelor terasate și mai ales pe terenurile destinate blocurilor.
The portfolio list submitted by Finland gives fewer than 140 sites for housing (the remainder were earmarked for parks).
Lista proprietăților din portofoliu prezentată de Finlanda oferă sub 140 de terenuri pentru locuințe (restul terenurilor fiind destinate parcurilor).
With estimated housing needs of 70 new homes per year at the time of the transaction, the projected needs for the next 10 years would be 700 new homes and for the next 20 years 1400 new homes.
La momentul tranzacției, se estimau necesități locative de 70 de noi locuințe pe an, ceea ce înseamnă că necesitățile estimate pentru următorii 10 ani ar fi de 700 de noi locuințe și 1400 de noi locuințe pentru următorii 20 de ani.
Given that KK had no major competitor in Karkkila, the city of Karkkila could reasonably expect to be able to sell most — if not all — the property in its portfolio.
Dat fiind că societatea KK nu a avut niciun concurent pe măsura sa în Karkkila, orașul Karkkila poate preconiza în mod rezonabil că va fi în măsură să vândă cea mai mare parte a proprietăților – dacă nu chiar portofoliul integral.
Finland explained that Karkkila’s strategy was first to improve the value of the land it owned by reshaping and developing it, to wait for the knock-on effects of the general price increase in the area and to sell the land only at a later stage.
Finlanda a explicat că strategia orașului Karkkila a vizat, într-o primă etapă, să îmbunătățească valoarea terenului deținut prin reconfigurarea și dezvoltarea acestuia, să aștepte manifestarea reacției în lanț generate de creșterea generală a prețurilor din zonă și să vândă terenul abia într-o etapă ulterioară.
In line with this strategy, KK had already refrained from early sales in previous years, which explains the low level of sales in the years preceding the transaction.
Potrivit acestei strategii, KK s-a abținut deja în anii anteriori să desfășoare vânzări anticipate, ceea ce explică nivelul scăzut al vânzărilor din perioada anterioară tranzacției.
The Commission notes that the land owned by KK was valued differently according to the different types of land, i.e. land for detached houses, for terraced houses, blocks of flats, parks and land for public use.
Comisia constată că terenurile deținute de KK au fost evaluate în mod diferit, în funcție de diferitele tipuri de teren, și anume terenuri pentru locuințe unifamiliale, locuințe terasate, blocuri de apartamente, parcuri și terenuri pentru uz public.
The particular features of each area are described and analysed separately below.
Particularitățile fiecărei zone sunt descrise și analizate separat mai jos.
Asemanranta area
Zona Asemanranta
The land earmarked for tower blocks located in the Asemanranta area is valued at EUR 2358158, i.e. about half of the value of KK’s assets.
Terenurile destinate blocurilor situate în zona Asemanranta sunt evaluate la 2358158 EUR, respectiv aproximativ jumătate din valoarea activelor societății KK.
For the purposes of the transaction, the land was valued at EUR 79,56/m2.
Terenul a fost evaluat pentru tranzacție la 79,56 EUR/m2.
The studies are not fully conclusive in this respect, the main reason being the lack of reference prices in Karkkila.
Studiile nu sunt pe deplin concludente în această privință, motivul principal fiind lipsa prețurilor de referință în Karkkila.
In fact, no land for tower blocks had been sold on the market in Karkkila until the transaction.
În fapt, până la momentul tranzacției, nu s-a vândut nici un teren destinat blocurilor pe piața din Karkkila.
The expert study submitted by Finland during the first investigation period (Study A) had indicated a price of EUR 50/m2.
În cadrul studiului de specialitate prezentat de Finlanda în cursul primei perioade de investigare (Studiul A) s-a precizat un preț de 50 EUR/m2.
Finland has now explained that this figure was probably based on the figure used for state-funded social housing in the region and was well below the market price.
Finlanda explică în prezent că această cifră s-a bazat probabil pe cifrele utilizate pentru locuințele sociale finanțate de stat din regiune și a fost cu mult sub prețul pieței.
This initial study also estimated the value of land for tower blocks at between EUR 60 and EUR 75/m2.
De asemenea, acest studiu inițial estima valoarea terenului destinat blocurilor la o sumă cuprinsă între 60 și 75 EUR/m2.
The second study (Study B) explains that the price paid corresponds to the market price without providing any additional information.
Al doilea studiu (Studiul B) arată că prețul plătit corespunde prețului pieței fără a furniza informații suplimentare.
The KP & P report (Study C) concludes that the price of EUR 79,56/m2 corresponds to the market price, since it is far below the prices paid in the three neighbouring municipalities.
Raportul realizat de KP & P (Studiul C) concluzionează că prețul de 79.56 EUR/m2 corespunde prețului pieței, dat fiind că este cu mult mai mic decât prețurile plătite în cele trei municipalități învecinate.