natgillin/translations-raw huggingface dataset:
In the absence of any further benchmarks, these studies provide some guidance on real estate prices in the areas surrounding Helsinki at the time of the transaction.
În lipsa unor criterii de referință suplimentare, aceste studii oferă câteva orientări privind prețurile proprietăților imobiliare din împrejurimile orașului Helsinki la momentul tranzacției.
The Commission therefore verified the data contained in those studies and supplemented them with its own assessment.
Prin urmare, Comisia a verificat datele cuprinse în aceste studii și le-a completat cu propria sa evaluare.
The Asemanranta area enjoys a very good location on the shores of a lake, 200m away from the city centre.
Zona Asemanranta beneficiază de o locație foarte bună pe malul unui lac, la 200 m distanță de centrul orașului.
According to Finland, the value of the area is exceptionally high because it benefits from direct lake view and access.
Potrivit Finlandei, valoarea zonei este excepțional de mare, deoarece beneficiază de vedere directă către lac și de acces direct la acesta.
A comparable plot was sold in 2006 for EUR 92,35/m2.
O parcelă comparabilă a fost vândută în 2006 pentru 92,35 EUR/m2.
Karkkila actually considered the value of the property high enough to raise the sales price to EUR 105/m2 in January 2008.
Karkkila a considerat că valoarea proprietății era suficient de ridicată pentru a mări prețul de vânzare la 105 EUR/m2 în ianuarie 2008.
A second important factor in assessing the value of this area is the surface area to which the price is applied.
Un al doilea factor important în evaluarea valorii acestei zone îl constituie suprafața la care se aplică prețul.
The sales valuation was conservatively based on the minimum planning permission of 29640 m2, whereas maximum planning permission could go up to 39590 m2.
Evaluarea vânzării s-a bazat în mod prudent pe o autorizație de construcție pentru o suprafață de cel puțin 29640 m2, care se putea aplica unei suprafețe de maxim 39590 m2.
Given the expected population increase, Karkkila counted on a long-term business case for maximum planning permission.
Dată fiind creșterea preconizată a populației, Karkkila considera că ar putea fi utilizată o autorizație de construcție pentru suprafața maximă pentru a determina valoarea vânzărilor pe termen lung.
Despite the fact that no land for tower blocks had been sold in Karkkila before the transaction, the city could reasonably expect that there was an emerging market for this type of building.
Deși nu s-a vândut niciun teren destinat blocurilor în Karkkila înainte de tranzacție, municipalitatea a putut preconiza în mod rezonabil că a existat o piață emergentă pentru acest tip de clădire.
In 2003, four building permits for tower blocks were granted.
În 2003, s-au acordat patru permise de construcție pentru blocuri.
Developments after the transaction confirm that the forecast was not unreasonable, given that six further permits were requested and granted up to 2007, and seven tower blocks were built between 2007 and mid-2010.
Evoluția situației după tranzacție confirmă faptul că previziunile nu erau nerezonabile, având în vedere că au fost solicitate și acordate șase alte permise până în 2007 și s-au construit șapte blocuri între 2007 și jumătatea anului 2010.
Prices paid in the neighbouring municipalities went up to EUR 133,6/m2 in 2003 in Hyvinkää and even reached a peak of EUR 312,6/m2 for a sale in Vihti in 2004.
Prețurile plătite în municipalitățile învecinate au crescut până la 133.6 EUR/m 2 în 2003 în Hyvinkää și au atins chiar o valoare maximă de 312.6 EUR/m2 pentru o vânzare în Vihti în 2004.
The Commission considers that the three studies provide values that are broadly comparable and do not appear manifestly wrong if compared with the prices paid for similar land at the time of the transaction.
Comisia consideră că în cele trei studii se prezintă valori care sunt în mare măsură comparabile și nu apar în mod manifest eronate dacă se compară cu prețurile plătite pentru terenuri similare la momentul tranzacției.
There is no need to establish which of the studies is the most reliable, since the price paid for the shares remains below the market value even under the most conservative estimate (see overall market value calculation in paragraph 84 et seq.).
Nu este necesar să se stabilească care dintre aceste studii este cel mai fiabil, dat fiind că prețul plătit pentru acțiuni rămâne sub valoarea de piață, chiar și în cele mai prudente estimări (a se vedea calculul valorii totale de piață de la punctul 84 și următoarele).
The lowest possible value has been estimated by the Commission as follows: considering the prime location of the land in Asemanranta, the market price was at least in the upper segment of the range provided by the most conservative of the consultants, i.e. EUR 75/m2.
Cea mai mică valoare posibilă a fost estimată de Comisie după cum urmează: având în vedere prima locație a terenului în Asemanranta, prețul de piață a fost cel puțin în segmentul superior al intervalului furnizat de consultantul cel mai prudent, și anume 75 EUR/m2.
Working on the conservative assumption that the land is sold for the minimum planning permission only, the minimum market value would be EUR 2223000.
Bazându-ne pe ipoteza prudentă conform căreia terenul se vinde doar pentru autorizația de construcție pentru suprafața minimă, valoarea minimă de piață ar fi de 2223000 EUR.
The maximum value in the case of overestimation — if any — could thus be considered to be EUR 135158,4, which would correspond to EUR 67579,2 for 50 %.
Astfel, valoarea maximă în caz de supraestimare – dacă este cazul – ar putea fi evaluată la 135158,4 EUR, ceea ce ar corespunde sumei de 67579,2 EUR echivalentă procentului de 50 %.
The Commission notes that this value includes the 8-9 hectares also belonging to the Asemanranta area, which will remain as streets, parks, etc. For example, in the partial master plan, the shore area is earmarked for recreational purposes and as a nature protection area.
Comisia constată că această valoare include 8-9 hectare care aparțin tot zonei Asemanranta și care vor deveni străzi, parcuri, etc. De exemplu, în planul de urbanism parțial, zona aflată pe malul lacului este destinată activităților recreative și apare ca zonă naturală protejată.
Therefore these 8-9 hectares contribute to the high price of the residential part of the area but they have not been priced separately.
Prin urmare, aceste 8-9 hectare contribuie la prețul ridicat al zonei rezidențiale, însă prețul acestora nu a fost stabilit separat.
Haapala and Uusitalo area
Zonele Haapala și Uusitalo
Most of the land in KK’s real estate portfolio was located in the Haapala/Uusitalo area, which is some 2,5 km to the south-west of the city centre.
Cea mai mare parte a terenurilor aflate în portofoliul imobiliar al societății KK se situa în zona Haapala/Uusitalo, care se află la aproximativ 2,5 km în sud-vestul centrului orașului.
These two adjacent areas were earmarked for detached residential houses and terraced houses but had not yet been developed.
Aceste două zone adiacente au fost destinate locuințelor unifamiliale rezidențiale și locuințelor terasate, însă nu au fost încă dezvoltate.
As development had not yet begun, prices were low, as was the number of sales.
Dat fiind că dezvoltarea acestora nu începuse încă, prețurile, dar și valoarea vânzărilor erau scăzute.
KK owned virtually the entire area.
KK deținea practic întreaga zonă.
For the purposes of the transaction, the land was valued at EUR 1612059 for all types of plot, with a price of EUR 10,19/m2 for detached houses and EUR 74,02/m2 for terraced houses, in accordance with the city’s standard prices.
În scopul tranzacției, terenul a fost evaluat la 1612059 EUR pentru toate tipurile de parcelă, cu un preț de 10.19 EUR/m2 în cazul locuințelor unifamiliale și de 74.02 EUR/m2 pentru locuințele terasate, în conformitate cu prețurile standard ale orașului.
The total value of the land for detached houses was EUR 973268 and EUR 811209 for terraced houses.
Valoarea totală a terenului în cazul locuințelor unifamiliale a fost de 973268 EUR și de 811209 EUR în cazul locuințelor terasate.
Prices for detached houses
Prețurilor terenurilor destinate locuințelor unifamiliale
All three studies state that the prices for detached houses corresponded to market prices.
Toate cele trei studii afirmă că prețurile locuințelor unifamiliale au corespuns prețurilor pieței.
The KP & P report (Study C) explains that market prices were 15-20 % higher than the prices applied by Karkkila.
Raportul realizat de KP & P (Studiul C) explică faptul că prețurile pieței au fost cu 15-20 % mai mari decât prețurile practicate de Karkkila.
All three studies referred to average sales prices, whereas the data submitted by Finland revealed significant differences between neighbourhoods, with Haapala/Uusitalo apparently situated at the lower end of the price range.
Toate cele trei studii se refereau la prețurile medii de vânzare, însă datele prezentate de Finlanda au arătat diferențe semnificative între cartiere, zona Haapala/Uusitalo situându-se aparent la nivelul inferior al grilei de prețuri.
In 2003, two plots were sold in Haapala (private company to private individual): in April 2003, a plot had been sold for EUR 9,25/m2, and in August another one for EUR 10,06/m2.
În 2003, s-au vândut două parcele în Haapala (o societate privată către o persoană fizică): în aprilie 2003, s-a vândut o parcelă cu 9,25 EUR/m2, iar în august o altă parcelă cu 10,06 EUR/m2.
This would correspond to a price increase of 8,8 % over four months.
Aceasta ar corespunde unui creșteri a prețului cu 8,8 % pe o perioadă de patru luni.
Considering general price developments in Karkkila, where prices rose by 12,6 % between 2001 and 2002, and 42,7 % between 2002 and 2003, a 1,3 % price increase over the last four months of 2003 can be considered in line with the general trend.
Având în vedere evoluția generală a prețurilor în Karkkila, unde s-a înregistrat o creștere a prețurilor cu 12,6 % între 2001 și 2002 și cu 42,7 % între 2002 și 2003, se poate considera că o creștere cu 1,3 % a prețului pe parcursul ultimelor patru luni ale anului 2003 corespunde tendinței generale.
In view of these circumstances, the Commission sees no reason why a price of EUR 10,19/m2 in December 2003 could not be accepted as the market price.
Având în vedere aceste circumstanțe, Comisia nu vede nici un motiv pentru care un preț de 10.19 EUR/m2 în decembrie 2003 nu a putut fi acceptat drept prețul pieței.
Prices for terraced houses
Prețurile terenurilor destinate locuințelor terasate
As regards the prices for terraced houses, there are no reference sales in the area which would provide a direct benchmark.
În ceea ce privește prețurile pentru terenurile destinate locuințelor terasate, nu există vânzări de referință în zonă care să poată constitui un criteriu direct de referință.
The initial expert had estimated a market value ranging between EUR 70 and EUR 80/m2, the KP & P report (Study C) only refers to the much higher prices for plots for terraced houses in the neighbouring municipalities.
În primul studiu de specialitate, expertul a estimat o valoare de piață cuprinsă între 70 și 80 EUR/m2, iar raportul realizat de KP & p Report (Studiul C) se referă doar la prețuri mult mai ridicate pentru parcele destinate locuințelor terasate din municipalitățile învecinate.
Since all three studies conclude that the price paid corresponded to the market price and since there are no indicators that these conclusions are not correct for the Haapala/Uusitalo area, the Commission can accept that the price of EUR 74,2/m2 corresponded to the market price.
Deoarece toate cele trei studii concluzionează că prețul plătit corespunde prețului pieței și, având în vedere că nu există indicii cum că aceste concluzii nu ar fi corecte pentru zona Haapala/Uusitalo, Comisia poate accepta că prețul de 74,2 EUR/m2 a corespuns prețului pieței.
Full ownership of entire area
Proprietatea exclusivă asupra întregii zone
The Commission asked Finland to explain why Karkkila had an interest in acquiring full ownership of this entire area, considering that past sales figures seemed to indicate that buyers were not interested in this neighbourhood and obviously preferred other city areas, despite the higher prices.
Comisia a invitat Finlanda să explice de ce orașul Karkkila avea interesul să dobândească proprietatea exclusivă asupra întregii zone, având în vedere că cifrele anterioare privind vânzările păreau să indice faptul că nu existau cumpărători care să fie interesați de această zonă, alte zone ale orașului fiind preferate, în mod evident, în pofida prețurilor mai ridicate.
Finland explained that already in previous years, KK had followed a targeted investment strategy, consisting of developing Haapala/Uusitalo as the future residential neighbourhood of Karkkila.
Finlanda a explicat că deja în anii precedenți, KK a urmat o strategie de investiții specifică, care consta în dezvoltarea zonei Haapala/Uusitalo drept viitoare zonă rezidențială a orașului Karkkila.
Other residential areas in the city were already starting to be saturated and, based on population growth, it was expected that new areas would need to be developed.
În alte zone rezidențiale din oraș începuse deja să se înregistreze un nivel de saturare și, pe baza creșterii populației, se preconiza că ar trebui dezvoltate noi zone.
The Haapala/Uusitalo area came under the town planning but development had not yet started.
Zona Haapala/Uusitalo a fost înscrisă în planul de urbanism, însă nu se începuse încă dezvoltarea acesteia.
This included a new subdivision of the land into individual and more suitably shaped plots, the connection of the sites to the utility networks and the construction of amenities.
Aceasta a inclus o nouă subdiviziune a terenului în parcele individuale și cu o formă mai adaptată, conectarea zonelor la rețelele de utilități și punerea la dispoziție a unor noi servicii.
Karkkila had already successfully followed the same strategy in other neighbourhoods: it had extended public utilities to the areas of Tuorila, Nikkimäki and Pumminmäki.
Karkkila reușise să aplice cu succes aceeași strategie în alte cartiere: a extins serviciile de utilități publice în zonele Tuorila, Nikkimäki și Pumminmäki.
In 2003, the average sales price in Pumminmäki was already EUR 14,28, and Karkkila successfully sold plots at the new standard price of EUR 14 in 2004, with prices rising further in subsequent years (up to EUR 18,5/m2 in 2005).
În 2003, prețul mediu de vânzare în Pumminmäki era deja de 14,28 EUR, iar Karkkika a vândut cu succes parcele la noul preț standard de 14 EUR în 2004, înregistrând o creștere ulterioară a prețurilor în anii următori (până la 18,5 EUR/m2 în 2005).
The expectation was that the value of real estate in Haapala/Uusitalo would reach that of similarly developed residential areas and in addition follow the general price increase trends.
Se preconiza că valoarea proprietăților imobiliare în Haapala/Uusitalo va atinge un nivel al prețurilor echivalent celui din zonele rezidențiale care au avut o dezvoltare similară și, în plus, că va urma tendințele generale de creștere a prețurilor.
A value increase of at least 40-50 % after development (i.e. within three to four years) therefore seemed justified, plus additional increases in the medium to long term.
Prin urmare, a părut justificată o creștere a valorii de cel puțin 40-50 % după dezvoltare (respectiv în termen de 3 până la 4 ani), la care se adaugă creșteri suplimentare pe termen mediu și lung.
It was in Karkkila’s interests to develop the area under one infrastructure project covering the whole area.
Era în interesul orașului Karkkila să dezvolte zona în cadrul unui proiect unic de infrastructură care să acopere întreaga zonă.
A single coordinated development approach would be much cheaper than development site by site (the municipality is obliged by law to connect real estate to the utility networks, which is normally done upon request by owners intending to build).
O abordare unică și coordonată a dezvoltării ar fi mult mai puțin costisitoare decât dezvoltarea serviciilor pentru fiecare parcelă (municipalitatea este obligată prin lege să racordeze proprietățile imobiliare la rețelele de utilități, ceea ce, în mod normal, se realizează la cerere de către proprietarii care intenționează să construiască).
Karkkila emphasised that operations ran much more smoothly under its sole ownership and control.
Orașul Karkkila subliniază faptul că operațiunile ar decurge mult mai ușor dacă ar fi singurul proprietar și dacă ar deține control unic.
A large number of individual decisions had to be adopted for each plot and each engineering measure.
Un număr mare de decizii individuale au trebuit adoptate pentru fiecare parcelă și pentru fiecare intervenție privind infrastructura de utilități publice.
Since real estate development was not Componenta’s core business (it was a steel producer), it had already become clear that these development activities were harder for it.
Dat fiind că dezvoltarea imobiliară nu constituia activitatea principală a societății Componenta (aceasta fiind o întreprindere siderurgică), era deja clar că aceste activități de dezvoltare erau mai dificile pentru aceasta.
Due to its long-term development strategy and its intention to carry out all the engineering works at once, Karkkila had no interest in selling the land before it was developed.
Dată fiind strategia sa de dezvoltare pe termen lung și intenția sa de a efectua toate lucrările de inginerie în același timp, Karkkila nu avea niciun interes să vândă terenurile înainte de dezvoltarea acestora.
This was why there had been virtually no sales at all prior to the transaction.
Pentru acest motiv, nu s-au realizat practic deloc vânzări înaintea tranzacției.
The Commission can accept that on the basis of the long-term strategy followed by Karkkila for the Haapala/Uusitalo area, a market economy investor that already owned 50 % of the shares in that area could also have an economic interest in acquiring the remaining 50 % of the shares.
Comisia poate admite că, în temeiul strategiei pe termen lung urmată de Karkkila pentru zona Haapala/Uusitalo, un investitor în economia de piață care ar deține deja 50 % din acțiuni în acea zonă ar putea avea, de asemenea, un interes economic de a achiziționa restul de 50 % din acțiuni.
The prospect of owning the whole of the future new residential area, the low risk in price terms, and good prospects of selling most of the plots over the next 10 years and the remainder over the following 10 years, can be considered a business strategy that a market economy investor would have pursued.
Perspectiva deținerii în întregime a viitoarei noi zone rezidențiale, riscul redus în termeni de preț și perspectivele bune de vânzare a majorității parcelelor în următorii zece ani și a restului acestora pe parcursul următorilor zece ani poate fi considerată o strategie de afaceri pe care ar fi urmărit-o un investitor în economia de piață.
Other land intended for housing
Alte terenuri destinate locuințelor
A few plots for detached houses are located in other areas.
Câteva parcele destinate locuințelor unifamiliale sunt situate în alte zone.
The valuation (EUR 43000) was based on Karkkila’s official unit sales price of EUR 10,19/m2 for land of this type.
Evaluarea (43000 EUR) s-a bazat pe prețul oficial unitar de vânzare de 10.19/m2, aplicat de orașul Karkkila pentru terenuri de acest tip.
For the reasons given above (recitals 65-66), the Commission considers that the December 2003 price can be accepted as the market price.
Pentru motivele menționate anterior (considerentele 65-66), Comisia consideră că prețul din decembrie 2003 poate fi admis drept prețul pieței.
KK’s portfolio also includes two plots of land for tower blocks located in the Takko I area. The total value of this real estate is EUR 110191. Takko I is also located in the city centre.
Portofoliul societății KK include, de asemenea, două parcele pentru blocuri situate în zona Takko I. Valoarea totală a acestei proprietăți imobiliare este de 110191 EUR. Takko I este, de asemenea, situată în centrul orașului.
According to Study A the market price ranged between EUR 60 to EUR 75/m2.
Potrivit Studiului A, prețul pieței a variat între 60 și 75 EUR/m2.
The KP & P report (Study C) came to the same conclusion as regards the tower block sites, namely that the price corresponded to the market rate by reference to the sales prices paid in neighbouring municipalities.
Raportul realizat de KP & P (Studiul C) a ajuns la aceeași concluzie în ceea ce privește locațiile blocurilor, și anume că prețul corespundea pieței în raport cu prețul de vânzare plătit în municipalitățile învecinate.
In the Commission’s view there is no need to establish which expert study is the most reliable.
În opinia Comisiei, nu este necesară stabilirea studiului de specialitate cel mai fiabil.
Even if the lowest possible market price of EUR 60/m2 were applied to the transaction, the corrected total value of the shares would still exceed the price paid by Karkkila (see calculation of minimum share value below).
Chiar și în cazul în care s-ar fi aplicat tranzacției cel mai mic preț de piață posibil (60 EUR/m2), valoarea totală a acțiunilor tot ar fi depășit prețul plătit de Karkkila (a se vedea calculul valorii minime a acțiunilor de mai jos).
Under this lowest possible market value assumption, the land in Takko I would have been overvalued by EUR 19,65/m2.
În această ipoteză a celei mai mici valori de piață posibile, terenul din Takko I ar fi fost supraevaluat cu 19.65 EUR/m2.
This would correspond to a total of EUR 27212, i.e. EUR 13606 for 50 % of the shares.
Aceasta ar corespunde unui total de 27212 EUR, respectiv 13606 EUR pentru 50 % din acțiuni.
Parks
Parcuri
The value attributed to land earmarked for parks is EUR 456601. This was based on the standard price of EUR 1,18/m2 which Karkkila normally pays for such land.
Valoarea atribuită terenurilor destinate parcurilor este de 456601 EUR. Aceasta s-a bazat pe prețul standard de 1.18 EUR/m2 pe care Karkkila îl plătește în mod normal pentru un astfel de teren.
These are areas which the town has the right to redeem at the going price [15].
Orașul are dreptul de a răscumpăra aceste zone la prețul curent [15].
As these areas are not intended to be built on according to the town plan, they have used the same pricing basis as for unzoned raw land (see paragraph 79).
Dat fiind că aceste zone nu sunt destinate să fie construite în conformitate cu planul de urbanism, s-a utilizat aceeași bază de tarifare ca în cazul terenurilor virane neamenajate (a se vedea punctul 79).
The Commission therefore concluded that this part of the land was not overvalued.
Prin urmare, Comisia a concluzionat că această parte a terenurilor nu a fost supraevaluată.
Land outside the town plan
Terenuri neînscrise în planul de urbanism
KK’s portfolio also included some raw land outside the town plan valued at a total of EUR 49678, based on a price of EUR 1,18/m2.
Portofoliului societății KK includea, de asemenea, unele terenuri virane neînscrise în planul de urbanism, evaluate la o valoare totală de 49678, pe baza unui preț de 1,18 EUR/m 2.
The studies do not explain why they consider this land to be correctly valued.
Studiile nu explică de ce consideră că acest teren a fost corect evaluat.
The other data submitted by Finland contain a list of sales of undeveloped land in sparsely populated areas in Karkkila sold at an average of EUR 1,86/m2.
Celelalte date prezentate de Finlanda cuprind o listă a vânzărilor de terenuri nedezvoltate din zone slab populate ale orașului Karkkila la un preț mediu de 1,86 EUR/m2.
On this basis, the Commission can accept that EUR 1,18 did not exceed the market price.
Pe această bază, Comisia poate admite că valoarea de 1,18 EUR nu a depășit prețul pieței.