natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The investment risk associated with real estate is not necessarily limited to the sum invested. 
Risikoen ved eiendom er ikke nødvendigvis begrenset til det investerte beløpet.
Norges Bank Real Estate Management has assessed suitable holding and operating platforms for the implementation of the real estate investments to protect against these risks. 
For å beskytte seg mot denne risikoen, har Norges Bank Real Estate Management vurdert egnede operative modeller for å gjennomføre eiendomsinvesteringene.
It is good risk management and standard practice in the real estate industry to invest through subsidiaries. 
Det er god risikostyring og vanlig praksis i eiendomsbransjen å investere gjennom datterselskaper.
The fund’s tax position depends on local rules and on the tax treaties that Norway has entered into. 
Fondets skatteposisjon følger av lokale regler og relevante skatteavtaler.
It is important for the fund that it pays tax in accordance with local rules, but also that it does not incur more tax than necessary. 
Det er viktig for fondet at investeringene skattlegges på korrekt måte etter lokale regler, men også at vi ikke belastes for større skattekostnader enn nødvendig.
Expected tax costs are therefore among the factors considered when deciding on a holding structure. 
Forventede skattekostnader er blant faktorene som vurderes når vi vurderer eierstruktur.
Investments in Continental Europe 
Investeringer i kontinental-Europa
In 2011, Norges Bank created a platform in Luxembourg to bring together the operational and administrative management of real estate investments in Continental Europe, including France, Germany and Switzerland. 
Norges Bank etablerte i 2011 en plattform i Luxembourg for å samle den operative og administrative forvaltningen av eiendomsinvesteringene i kontinental-Europa, herunder Frankrike, Tyskland og Sveits.
In addition, logistics investments in the UK are held through this platform. 
I tillegg eies logistikkinvesteringene i Storbritannia gjennom denne plattformen.
Key considerations in the choice of Luxembourg were its central geographical location, access to a local pool of relevant skills, robust and well-tested legal structures, predictable application of local rules (including tax rules), and it being a widely used jurisdiction among institutional investors. 
Viktige hensyn ved valget av lokalisering var sentral geografisk plassering, tilgang til et lokalt arbeidsmarked med høy relevant kompetanse, robuste og velprøvde juridiske rammevilkår, forutsigbar praktisering av lokalt regelverk, inkludert regler for beskatning, og at det er en allment benyttet jurisdiksjon for institusjonelle investorer.
The subsidiaries are financed with equity and inter-company loans. 
Datterselskapene finansieres med egenkapital og konserninterne lån.
The use of inter-company loans helps promote efficient cash management, including the repatriation of income back to the fund. 
Finansiering med konserninterne lån bidrar til effektiv håndtering av kontanter, herunder tilbakeføring av inntekter til fondet.
These loans also reduce the tax base. 
Slike lån vil også redusere grunnlaget for skattbar inntekt.
All of our structures, including the use of intercompany loans, comply with relevant laws and regulations on tax allowances, capitalisation and transfer pricing. 
Alle våre eierstrukturer, inkludert bruk av konserninterne lån, er i tråd med relevante lover og regler om fradragsrett, kapitalisering og internprising.
Market-specific structures 
Markedsspesifikke standarder
The fund’s investments in Germany and Switzerland are held directly by subsidiaries in Luxembourg. 
Fondets investeringer i Tyskland og Sveits eies direkte av datterselskaper i Luxembourg.
In France, we also use regulated investment vehicles (OPCIs) for real estate investments. 
I Frankrike benyttes i tillegg regulerte eiendomsfond (såkalte OPCIs) for eiendomsinvesteringene.
The partnership with Prologis for the European logistics portfolio is held through a Luxembourg company with more than 200 underlying property companies in Luxembourg, the Netherlands and various other markets we invest in. 
Partnerskapet med Prologis for den europeiske logistikkporteføljen er et Luxembourg-selskap med mer enn 200 underliggende eierselskaper i Luxembourg, Nederland og flere av de andre markedene vi investerer i.
Investments in the UK 
Investeringer i Storbritannia
Under English law, foreign sovereign investors are exempt from income tax and capital gains tax on property sales. 
Under engelsk rett er utenlandske statlige investorer fritatt for å betale inntektsskatt og skatt av gevinster ved salg av eiendom.
Investments in the US 
Investeringer i USA
In the US, the fund is exempt from taxation under local laws because it is owned by a foreign government. 
I USA er fondet unntatt fra beskatning etter lokal rett, ettersom det er eid av en utenlandsk stat.
The real estate holding structures take the form of local tax-transparent entities with limited liability. 
Eierstrukturene for fondets eiendommer er etablert i form av lokale skattemessig transparente foretak med begrenset ansvar.
Properties are held by so-called D-REITs (domestically controlled real estate investment trusts). 
Eiendommene eies av såkalte D-REITs (domestically controlled real estate investment trusts).
Norges Bank Real Estate Management as a non-domestic investor must have an ownership stake below 50 percent and not otherwise have a controlling influence. 
I et slikt foretak må Norges Bank Real Estate Management som utenlandsk investor ha en eierandel på under 50 prosent og for øvrig ikke ha bestemmende eierinnflytelse.
The US subsidiaries are registered in Delaware. 
I USA er datterselskapene til fondet etablert i delstaten Delaware.
It is therefore widely used in the US as a preferred state for forming and registering companies. 
Delaware er derfor allment benyttet i USA som foretrukket stat for opprettelse og registrering av selskaper.
Holding structure (PDF) 
Eierstruktur (PDF)
Holding structure map (PDF) 
Eierstruktur - kart (PDF)
The fund has a long-term investment horizon and limited liquidity needs. 
Fondet har en lang investeringshorisont og begrenset likviditetsbehov.
The investment strategy aims to take advantage of the fund's long-term horizon and considerable size to generate high returns and safeguard wealth for future generations. 
Investeringsstrategien søker å utnytte fondets langsiktig horisont og betydelige størrelse for å skape høy avkastning og sikre verdier for fremtidige generasjoner.
The aim is to have diversified investments that bring a good spread of risk and the highest possible return subject to the constraints set out in the mandate from the Ministry of Finance. 
Målet er å ha diversifiserte investeringer som sikrer god risikospredning og høyest mulig avkasting innenfor rammene fastsatt i mandatet fra Finansdepartementet.
The strategy has evolved over time on the basis of expert reviews, practical experience and in-depth analysis. 
Strategien er utviklet over tid basert på faglige utredninger, praktiske erfaringer og grundige vurderinger.
Major changes require parliamentary approval. 
Viktige veivalg er forankret i Stortinget.
There is broad political agreement that the fund should not be a political instrument of foreign or climate policy. 
Det er bred politisk enighet om at fondet ikke skal være et politisk virkemiddel i utenriks- eller klimapolitikken.
INVESTMENT MANDATE 
Investeringsmandatet
The mandate specifies which markets the fund can be invested in, and sets limits for allocations to different asset classes. 
Mandatet bestemmer blant annet hvilke markeder fondet kan investeres i og setter rammer for fordelingen av investeringer på aktivaklasser.
It reflects an understanding of how markets function, as well as the fund’s purpose and characteristics. 
Den bygger på oppfatninger om hvordan markedene fungerer og på fondets formål og særtrekk.
The fund's benchmark index 
Fondets referanseindeks
The benchmark index is set by the Ministry of Finance on the basis of indices from FTSE Group and Bloomberg Barclays Indices. 
Fondets referanseindeks fastsettes av Finansdepartementet med utgangspunkt i indekser fra FTSE Group og Bloomberg Barclays Indices.
The equity allocation in the strategic benchmark index has been set at 62.5 percent, with fixed income accounting for the remainder. 
Aksjeandelen er i den strategiske referanseindeksen satt til 62,5 prosent.
Norges Bank may also decide that the fund should invest in unlisted real estate, up to a maximum of 7 percent of the fund’s investments. 
Norges Bank kan beslutte om fondet skal investere i unotert eiendom, innenfor en ramme på 7 prosent av investeringene i fondet.
The mandate determines an actual benchmark index may deviate from the strategic benchmark index as a result of general market movements. 
Mandatet bestemmer en faktisk referanseindeks som kan avvike fra den strategiske referanseindeksen i tråd med generell markedsutvikling.
Furthermore, there is a limit to deviation from the actual benchmark index within an expected relative volatility of 1.25 percentage points. 
Videre er det satt en grense for avvik fra den faktiske referanseindeksen, målt ved forventet relativ volatilitet.
Expected relative volatility measures how much the return on the fund can be expected to deviate from the return on the benchmark index in a normal year. 
Forventet relativ volatilitet forteller hvor mye avkastningen for fondet kan forventes å kunne avvike fra referanseindeksen i et normalår.
Norges Bank may invest different from the actual benchmark index in order to exploit the fund’s characteristics and advantages. 
Norges Bank Investment Management kan investere forskjellig fra den faktiske referanseindeksen for å utnytte fondets særtrekk og fortrinn.
It also provides an opportunity to make the management of the investment portfolio more cost-effective. 
Anledningen for avvik gir også mulighet for en kostnadseffektiv tilpasning av investeringsporteføljen.
Rebalancing 
Tilbakevekting
If the equity allocation in the actual benchmark index moves significantly higher or lower than the strategic allocation, this will result in a different risk and return profile to that which has been agreed and is desired. 
Dersom aksjeandelen i den faktiske referanseindeksen skulle bli vesentlig lavere eller høyere enn den langsiktige andelen, vil det gi en annen risiko og avkastning enn det som er forankret og ønskelig.
There are therefore rules on rebalancing to return the equity allocation to 62.5 percent if it deviates from the strategic allocation by more than 4 percentage points. 
Det er derfor fastsatt bestemmelser om tilbakevekting, eller rebalansering, av aksjeandelen tilbake til 62,5 prosent når denne avviker med mer enn 4 prosentenheter.
The managment mandate 
Mandat for forvaltningen
OUR investment STRATEGIES 
Våre investeringsstrategier
The management of equity and fixed-income investments is organised into three main strategies - fund allocation, security selection and asset management, while real estate is managed separately. 
Forvaltningen av aksje- og renteinvesteringene er organisert i tre hovedstrategier, allokering, verdipapirseleksjon og markedseksponering.
These strategies are complementary. 
Strategiene utfyller hverandre.
The reference portfolio for equities and bonds has been constructed on the basis of the fund’s benchmark index. 
Referanseporteføljen for aksjer og renter er utformet med utgangspunkt i fondets referanseindeks.
The purpose of the reference portfolio is to take greater account of the fund’s special characteristics and objective. 
Formålet med referanseporteføljen er i større grad å ta hensyn til fondets særtrekk og formål.
We expect that this will achieve a better trade-off between expected risks and returns over time. 
Dette forventes over tid å gi et bedre bytteforhold mellom avkastning og risiko i fondet.
The reference portfolio aims to increase diversification and define exposure to more return drivers. 
Referanseporteføljen søker å oppnå en bedre diversifisering, og angir ønsket eksponering mot flere avkastningsdrivere.
The reference portfolio is a starting point for the fund’s investments and specifies the fund’s overall market and risk exposure in the medium-to-long-term. 
Referanseporteføljen fungerer som et utgangspunkt for fondets øvrige investeringer, og definerer fondets overordnede markeds- og risikoeksponering på mellomlang og lang sikt.
Allocation decisions 
Allokering
Allocation decisions are made when rebalancing the reference portfolio’s exposure to a number of return drivers, the fund’s exposure to emerging markets and various factor strategies. 
Allokeringsbeslutninger tas for rebalanseringer av referanseporteføljens eksponering mot ulike avkastningsdrivere, fondets eksponering mot fremvoksende markeder og ulike faktorstrategier.
For these markets and strategies, it is necessary to adapt the reference portfolio to achieve the desired exposure for the fund. 
I disse markedene og for disse strategiene er det nødvendig å tilpasse referanseporteføljen for å sikre ønsket eksponering i fondet.
Security selection 
Verdipapirseleksjon
Security selection is about company-specific investment management based on long-term, qualitative and quantitative analysis of sectors and companies. 
Verdipapirseleksjonsstrategien omfatter selskapsspesifikk forvaltning basert på langsiktig kvalitativ og kvantitativ analyse av sektorer og selskaper.
We also award external management mandates to managers with specialist expertise in clearly defined investment areas where it is not appropriate to build up in-house expertise. 
Vi tildeler også eksterne forvaltningsmandater til forvaltere med spesialkompetanse innenfor klart definerte investeringsområder der det ikke er hensiktsmessig å bygge opp intern kompetanse.
This applies particularly to small- and mid-cap companies and emerging markets. 
Det gjelder særlig i små og mellomstore selskaper og i fremvoksende markeder.
Managers look to generate an excess return for the fund through analysis of specific markets and companies. 
Gjennom analyser av spesifikke markeder og selskaper skal forvalterne søke å skape meravkastning for fondet.
Asset management 
Markedseksponering
Asset management is about achieving the desired market and risk exposure as cost effectively as possible. 
Markedseksponeringsstrategien skal sikre en mest mulig kostnadseffektiv markeds- og risikoeksponering.
This strategy covers responsibility for managing the broad equity and fixed-income portfolios, executing securities trades and managing cash, currencies and securities lending. 
Under denne strategien ligger ansvaret for forvaltningen av de brede aksje- og renteporteføljene, gjennomføringen av den løpende handelen av verdipapirene, samt håndtering av kontanter, valuta og verdipapirutlån.
We aim to avoid making purchases and sales that coincide with changes in the benchmark index. 
Vi søker å unngå kjøp og salg som sammenfaller med endringer i referanseindeksen.
In the US, we invest mainly in New York, Washington, D.C., Boston and San Francisco. 
I USA investerer vi hovedsakelig i New York, Washington, D.C., Boston og San Francisco.
In Europe, we will continue to invest in London and Paris. 
I Europa vil vi fortsette å investere i London og Paris.
Strategy 2017-2019 for Norges Bank Investment Managment 
Strategi 2017-2019 for Norges Bank Investment Management
Up to 7 percent of the fund can be invested in unlisted real estate. 
Inntil 7 prosent av fondet kan investeres i unotert eiendom.
The fund is invested in high-quality properties that can deliver a good return over time. 
Fondet investeres i eiendom av høy kvalitet som kan gi høy avkastning over tid.
We invest in office and retail properties in selected cities around the world, and in logistics properties that are part of global distribution networks. 
Vi investerer i kontor- og handelseiendommer i utvalgte byer over hele verden, og i logistikkeiendommer tilknyttet globale distribusjonskjeder.
We buy assets to hold for the long term, but some portfolios have assets earmarked for sale from the time of acquisition. 
Vi kjøper eiendommer for langsiktig eierskap, men noen porteføljer har eiendommer som er øremerket for salg fra kjøpstidspunktet.
Assets may also display different risk and return dynamics over time than initially expected or may fall outside of a slowly evolving strategy. 
Eiendommer kan vise seg å ha et annet forhold mellom risiko og avkastning enn det som opprinnelig var forventet, eller de kan falle utenfor strategien som gradvis utvikler seg.
The return on unlisted real estate investments depends on rental income, operating costs, changes in the value of properties and debt, movements in exchange rates, and transaction costs for property purchases. 
Avkastning på unotert eiendom avhenger av leieinntekter, driftskostnader, verdiendringer på eiendom og gjeld, endringer i valutakurser og transaksjonskostnader ved kjøp av eiendom.
More information on the return on real estate investments is available on our returns page, and in the fund's annual reporting. 
Mer informasjon om avkasning på eiendomsinvesteringene er tilgjengelig på siden om avkastning på fondet og i fondets årlige rapportering.
The fund's returns 
Fondets avkastning
The fund's annual reporting 
Årlig rapportering for fondet
A film about our real estate management 
En film om eiendomsforvaltningen
Strategic cities 
Strategiske byer
We target a limited number of global cities with common characteristics. 
Vi fokuserer på et begrenset antall globale byer med noen fellestrekk.
The cities we invest in have real estate markets with sufficient scale, which enables substantial investments over time. 
Byene har et eiendomsmarked av en viss størrelse, noe som muliggjør betydelige investeringer over tid.
We expect to see continued population and/or employment growth, and believe cities that attract intellectual and financial capital have the largest potential for economic growth and increased trade. 
Vi forventer å se fortsatt befolknings- og/eller sysselsettingsvekst, og vi tror at byer som tiltrekker seg intellektuell og finansiell kapital har best mulighet for økonomisk vekst og økt handel.
In the cities we invest in, there are also constraints on the development of new real estate, whether regulatory, such as height restrictions or annual construction limits, or topographical limits such as coastlines or mountains. 
I byene vi investerer i er det også restriksjoner på nybygg, enten ved regler som begrenser for eksempel bygging i høyden eller antall nybygg per år, eller topografiske begrensninger som hav eller fjell.
In the US, we focus on New York, Boston, Washington, D.C. and San Francisco. 
I USA fokuserer vi på New York, Boston, Washington, D.C. og San Francisco.
In Europe, we concentrate on London, Paris, Berlin and Munich. 
I Europa konsentrerer vi oss om London, Paris, Berlin og München.
In the developed markets in Asia, we target Tokyo and Singapore. 
I utviklede markeder i Asia fokuserer vi på Tokyo og Singapore.
We may consider other cities if attractive opportunities arise. 
Vi er åpne for å vurdere andre byer dersom attraktive muligheter oppstår.
Three sectors 
Tre sektorer
The office sector forms the backbone of our strategy. 
Kontoreiendommer er kjernen i strategien vår.
We invest in high-quality office buildings in locations that will remain attractive and relevant in the longer term. 
Vi investerer i kontorbygg av høy kvalitet og med en beliggenhet som vil fortsette å være attraktiv og relevant på lang sikt.
Every new investment is preceded by an assessment of expected future return and risk. 
Før hver investering gjør vi en vurdering av forventet fremtidig avkastning og risiko.
Retail is a large sector that has historically generated a return that correlates with economic growth. 
Handel er en stor sektor som historisk sett har gitt en avkastning som korrelerer med økonomisk vekst.
We concentrate on markets with relatively high spending per capita. 
Vi konsentrerer oss om markeder med relativt høyt forbruk per innbygger.
The logistics sector has grown with globalisation. 
Logistikksektoren har vokst i tråd med globaliseringen.
Cost pressure and expansion in e-commerce have increased the need for high-quality warehousing. 
Kostnadsfokus og økt netthandel har økt behovet for lagerbygg av høy kvalitet.
We invest in logistics properties that are located near key transport infrastructure, such as motorways, railways, ports and airports. 
Vi investerer i logistikkeiendommer lokalisert i nærheten av viktig infrastruktur for transport, som motorveier, jernbaner, havner og flyplasser.
We invest with partners in order to benefit from their local knowledge and expertise. 
Vi investerer sammen med partnere for å dra nytte av deres lokalkunnskap og ekspertise.
Partnerships with well-known, reputable investors provide credibility, increase our access to investment opportunities, and give us better information on which to base investment decisions. 
Partnerskap med velkjente, anerkjente investorer gir troverdighet, bedrer tilgangen til nye investeringsmuligheter og gir oss et bedre informasjonsgrunnlag for investeringsbeslutninger.
We have sought out partners with sufficient capital and a long-term investment horizon. 
Vi ser etter partnere med tilstrekkelig kapital og langsiktig investeringshorisont.
It is important to have alignment of interests between the fund and its partners. 
Det er viktig at interessene til fondet og interessene til partnerne er sammenfallende.
The first investments 
De FØRSTE eiendomsINVESTERINGEne
Real estate investments were initially in well-developed European markets. 
Eiendomsinvesteringene ble i begynnelsen stort sett gjennomført i velutviklede europeiske markeder.
From 1 January 2013, the mandate to invest in real estate was broadened to include countries outside of Europe. 
Fra 1. januar 2013 ble mandatet utvidet til å også gjelde land utenfor Europa.
In the initial phase the fund sought to invest with partners that have good knowledge of specific markets. 
I startfasen så Norges Bank Investment Management etter investeringsmuligheter med partnere som har god kjennskap til et konkret marked.
The fund announced in 2010 an agreement to acquire 25 percent of The Crown Estate's properties in Regent Street in London. 
Fondet annonserte i 2010 en avtale om å kjøpe 25 prosent av The Crown Estates portefølje av eiendommer i Regent Street i London.
The transaction was finalised in April 2011 and was the fund's first property purchase. 
Transaksjonen ble gjennomførte i april 2011 og ble fondets første eiendomskjøp.
This was followed by the purchase of a 50 percent stake in seven properties in and around Paris from AXA Group. 
Deretter fulgte kjøpet av 50 prosent av syv eiendommer i og omkring Paris fra AXA Group.
In 2012, the fund bought its first property in Switzerland, followed by the first investment in Germany. 
I 2012 kjøpte fondet sin første eiendom i Sveits og inngikk en avtale om sin første investering i Tyskland.
It also invested in its first shopping centre and entered into the market for logistics properties through an agreement to invest in logistics facilities in 11 European countries. 
I tillegg investerte fondet for første gang i et kjøpesenter, og tok steget inn i markedet for logistikkeiendom gjennom en avtale om å investere i bygninger i 11 europeiske land.
The fund's first real estate investments in the US were conducted in 2013, in New York, Washington, D.C. and Boston. 
Fondets første eiendomsinvesteringer i USA ble gjennomført i 2013, i New York, Washington, D.C. og Boston.
The fund's holding lists are updated annually in connection with the annual reporting. 
Listene over fondets investeringer oppdateres årlig i forbindelse med årsrapportering for fondet.
See all our real estate investments 
Se alle investeringene i eiendomsporteføljen
We believe that responsible and sustainable management of our properties supports our goal to achieve the highest possible long-term return. 
Vi mener at ansvarlig og miljøvennlig forvaltning av eiendommene våre støtter opp om målet om høyest mulig avkastning over tid.