natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The development of an organisation for real estate investments will take time, and recruiting skilled specialists in the individual markets will be a challenge. 
Utvikling av organisasjonen for eiendomsinvesteringer vil ta tid, og det vil være en utfordring å rekruttere dyktige spesialister i de enkelte markedene.
Here, NBIM will exploit the benefits of being an established and increasingly well-known global management organisation. 
NBIM vil her utnytte de fordelene som allerede ligger i å være en etablert og etter hvert kjent internasjonal forvaltningsorganisasjon.
The importance of proximity to the market suggests that NBIM’s international offices in New York, London and Shanghai will be used. 
Betydningen av nærhet til markedet tilsier at NBIMs utekontorer i New York, London og Shanghai vil bli benyttet.
NBIM will also draw on the central control and risk functions at head office in Oslo. 
NBIM vil også utnytte de sentrale styrings- og risikofunksjonene ved hovedkontoret i Oslo.
Some of the established administrative functions can also be used relatively easily and cost-effectively for private real estate investments. 
Noen av de etablerte administrative funksjonene kan relativt enkelt og kostnadseffektivt også utnyttes til private eiendomsinvesteringer.
But there will also be a need to expand the functions for independent measurement of risks and returns. 
Men det vil også være behov for å utvide funksjoner for uavhengig måling av avkastning og risiko.
Such functions are more complicated in private than in public markets, as estimates of value and risk are more uncertain. 
Slike funksjoner er mer kompliserte i de private enn i de noterte markedene siden verdi- og risikoanslag er mer usikre.
Here, NBIM will build further on environments already well-established. 
NBIM vil her bygge videre på miljøer som allerede er etablert og formet.
Legal expertise will also be strengthened; this will, for example, be important for clarifying and following up tax issues. 
Også juridisk kompetanse vil bli styrket; det vil blant annet være viktig for å avklare og følge opp skattemessige forhold.
Norges Bank will attach importance to establishing sound and comprehensive control procedures in line with best international practice for real estate managers. 
Norges Bank vil legge vekt på etablere gode og omfattende kontrollrutiner i samsvar med beste internasjonale praksis for eiendomsforvaltere.
This means that we will establish investment processes for private markets where the individual investment decision is reviewed on the basis of a set of predetermined criteria (due diligence). 
Dette betyr at vi i forvaltningen innen private markeder vil etablere investeringsprosesser der den enkelt investeringsbeslutning gjennomgås basert på et fastsatt sett av kriterier (”due diligence”).
Outside the real estate management environment itself, functions will be established under the chief financial officer to ensure reasonable valuation and independent performance measurement. 
Utenfor forvaltningsmiljøet for eiendom vil det under ansvaret til finansdirektøren bli etablert funksjoner som sikrer forsvarlig verdivurdering og uavhengig resultatmåling.
The Bank will also ensure that its Internal Audit department develops or brings in the necessary expertise in this field so that the Executive Board’s control responsibilities for this part of the Bank’s operations are adequately discharged. 
Norges Bank vil også sikre at bankens internrevisjon opparbeider eller innhenter nødvendig ekspertise på dette området, slik at hovedstyrets kontrollansvar for denne del av virksomheten er forsvarlig.
Central Bank Audit has recently entered into a co-operation agreement with a large audit firm, whose global organisation with its extensive expertise in auditing real estate investments will ensure satisfactory auditing of the Fund’s investments in private real estate and infrastructure projects. 
Norges Banks revisjon har nylig inngått en samarbeidsavtale med et stort revisjonsselskap, som gjennom sin internasjonale organisasjon, med omfattende kompetanse også på revidering av eiendomsinvesteringer, vil sikre betryggende revisjon av SPUs investeringer innen private eiendoms- og infrastrukturprosjekter.
It will take many years to build up a strategic allocation to real estate and infrastructure of 10 per cent of the Government Pension Fund – Global. 
Det vil ta mange år å bygge opp en strategisk allokering til eiendom og infrastruktur på 10 prosent av SPU.
The markets have limited liquidity, and it will take time to develop management expertise. 
Markedene har begrenset likviditet og det vil ta tid å utvikle forvaltningskompetanse.
Norges Bank recommends that the Ministry of Finance permit a separate real estate portfolio to be built up from 1 January 2008, on the assumption that the Bank presents a satisfactory account of the investment process and independent analysis of risk and measurement of returns. 
Norges Bank foreslår at Finansdepartementet allerede fra kommende årsskifte åpner for at det bygges opp en egen eiendomsportefølje - gitt at Norges Bank legger frem tilfredsstillende redegjørelse for investeringsprosess og uavhengig analyse av risiko og avkastningsmåling.
In the early years, the establishment of the real estate portfolio should be cautious and without any specific short-term targets for the size of the portfolio. 
Etableringen av eiendomsporteføljen de første årene bør skje forsiktig og uten klare kortsiktige mål for hvor stor porteføljen bør bli.
This can be done by using a control model where the Bank’s management is measured against absolute requirements for returns in the individual markets. 
Det kan skje ved å anvende en styringsmodell der Norges Banks forvaltning måles mot absolutte krav til avkastning i de enkelte markedene.
A ceiling should be set for how large the portfolio can grow before the control model is reviewed and formal criteria for the diversification of the portfolio are introduced. 
Det bør settes et tak for hvor stor porteføljen kan bli før man revurderer styringsmodellen og stiller formelle krav til diversifiseringen av porteføljen.
The Bank recommends setting this ceiling at 3 per cent of the Fund. 
Norges Bank foreslår å sette dette taket til 3 prosent av SPU.
The Bank proposes that its management mandate have the following key features: 
Norges Bank foreslår følgende hovedtrekk for forvaltningsmandatet til Norges Bank:
A separate portfolio is established for real estate and infrastructure. 
Det etableres en egen portefølje for eiendom og infrastruktur.
Unlisted investments may also be included in this portfolio. 
Også unoterte plasseringer kan inngå i denne porteføljen.
A more precise definition of the types of investment that may be included is to be drawn up. 
Det utarbeides en nærmere definisjon av hvilke typer investeringer som kan inngå.
The Bank will come up with proposals for such a definition. 
Norges Bank vil gi et forslag til slik avgrensning.
The Ministry sets requirements for the return in the individual main markets based on market interest rates adjusted for specified risk premiums. 
Finansdepartementet fastsetter krav til avkastningen i de enkelte hovedmarkeder basert på markedsrenter og valgte påslag for risikopremie.
The Bank will be able to draw up proposals for these return requirements based on information about what is customary in comparable funds. 
Norges Bank vil kunne utarbeide forslag til avkastningskrav basert på informasjon om hva som er vanlig i sammenlignbare fond.
No requirement is made as to how quickly the Bank is to build up the portfolio. 
Det stilles ikke krav til hvor raskt Norges Bank skal bygge opp porteføljen.
Once the portfolio reaches 3 per cent of the Fund, it will have to meet more specific criteria for diversification issued by the Ministry. 
Når porteføljen utgjør 3 prosent av SPU skal den tilfredsstille nærmere krav til diversifisering gitt av Finansdepartementet.
The Bank is to come up with proposals for such criteria. 
Norges Bank skal foreslå slike kriterier.
Before making the first investment, the Bank is to account for how the investment processes for investments in unlisted markets will be organised, and how the Bank will implement independent measurement of returns and analysis of risk. 
Norges Bank skal i forkant av den første investeringen redegjøre for hvordan investeringsprosesser for investeringer i unoterte markeder vil bli organisert og hvordan banken vil gjennomføre uavhengig måling av avkastning og analyse av risiko.
The accounting and auditing set-up also needs to be reviewed. 
Videre skal opplegget for regnskapsføring og revisjon gjennomgås.
In its regular reporting to the Ministry, the Bank is to include a separate account of work on developing the real estate and infrastructure portfolio, and specify the return on this portfolio separately from the other portfolios. 
Norges Bank skal i den løpende rapporteringen til departementet gi en særskilt beskrivelse av arbeidet med å utvikle porteføljen i eiendom og infrastruktur, og angi avkastning på delporteføljen separat fra de øvrige porteføljene.
Investments are to be managed in accordance with the Fund’s Ethical Guidelines and must not include investments in Norway. 
Forvaltningen skal utøves i samsvar med de etiske retningslinjene for SPU og ikke omfatte investeringer i Norge.
There are no particular restrictions on ownership stakes. 
Det gjelder ingen særskilte eierandelsbegrensninger.
The Bank’s own costs for managing unlisted asset classes are to be covered through the overall cost budget set annually by the Ministry. 
Norges Banks egne kostnader for forvaltning i unoterte aktivaklasser skal dekkes innen rammen for samlede kostnader som Finansdepartementet fastsetter årlig.
Costs relating to the use of external managers are to be met outside this budget. 
Kostnader knyttet til anvendelse av eksterne forvaltere skal dekkes utenfor rammen.
The measurement of performance in terms of the return on the real estate portfolio is to be carried out net of such costs. 
Resultatmålingen av avkastningen på eiendomsporteføljen gjøres netto for slike kostnader.
Norges Bank has provided an overview of the global real estate market in previous letters to the Ministry and in its annual strategy reports [3]. 
Norges Bank har i tidligere brev til departementet og i de årlige strategirapporter[3] gitt en oversikt over det internasjonale eiendomsmarkedet.
The following provides an updated presentation of the market for real estate investments and an overview of the types of investment that will be most relevant to Norges Bank in the early years. 
Nedenfor følger en oppdatert beskrivelse av markedet for eiendomsinvesteringer og en oversikt over de typer som vil være mest aktuelle for Norges Bank de første årene.
We can divide the real estate investment universe along three axes: 
Vi kan inndele eiendomsinvesteringsuniverset langs tre akser:
Direct (investments in specific properties) and indirect (investments in units in property funds and/or shares in property companies) 
Direkte (dvs. kjøp av enkelteiendommer) og indirekte (dvs. kjøp av fondsandeler og/eller aksjer i eiendomsselskaper);
Listed (public) and unlisted (private) real estate investments 
Noterte og unoterte (”private”) eiendomsinvesteringer
Investments in equity instruments and debt instruments 
Investeringer i form av egenkapitalinstrumenter og i form av gjeldsinstrumenter
The table below provides an overview of the global real estate market by main category: 
Nedenstående tabell gir en oversikt over det globale eiendomsmarkedet etter hovedkategorier:
Unlisted (private) 
Unotert (“Private”)
Listed (public) 
Notert (“Public”)
The global unlisted real estate market (excluding owner-occupied property) is estimated to be worth USD 5,500 billion (1) 
Det globale unoterte eiendomsmarkedet (ekskl. eiendommer som benyttes av eieren) er estimert til USD 5 500 milliarder (1)
Direct investments 
Direkte investeringer
Single properties/portfolios of properties 
Enkelteiendommer / Porteføljer av eiendommer
Indirect investments 
Indirekte investeringer
Joint ventures with property companies 
”Joint ventures” med eiendomsselskaper
Property funds (commingled funds/co-investments) 
”Commingled funds” / “Co-investements” (eiendomsfond)
Stub equity in debt securitisations 
Egenkapitaltransje i obligasjonslån
The global listed real estate market was worth USD 1,500 billion at the end of May 2007 
Det globale noterte eiendomsmarkedet var USD 1 500 milliarder ved utgangen av mai 2007
Indirect investments (listed companies) 
Indirekte investeringer (børsnoterte selskaper)
Non-performing loans 
Misligholdte lån
Unsecured corporate debt 
Uprioriterte obligasjonslån
Perpetual preferred stock 
Evigvarende referanseaksjer
(1) The market can be broken down by region as follows: USA approx. 
(1) Fordelt på regioner kan markedet i USA estimeres til ca.
USD 2,900 billion (53 per cent), Europe approx. 
USD 2 900 milliarder (53 prosent), Europa ca.
USD 1,100 billion (20 per cent), and Asia approx. 
USD 1 100 milliarder (20 prosent) og Asia ca.
USD 1,500 billion (27 per cent). 
USD 1 500 milliarder (27 prosent).
(2) Real Estate Investment Trusts. 
(2) Real Estate Investment Trusts.
(3) Commercial mortgage-backed securities. 
(3) Commercial Mortgage-Backed Securities - Pantesikrede obligasjoner med forretningseiendommer som underliggende sikkerhet
When it comes to choosing investments, there are a number of special aspects of real estate investments which need to be considered separately. 
Når det gjelder valg av investeringsobjekter, er det en rekke særtrekk ved eiendomsinvesteringer som må vurderes separat.
A few of these are presented in the following table: 
Noen slike forhold er beskrevet i tabellen nedenfor.
Liquidity 
Likviditet
Unlisted markets often feature low liquidity. 
De unoterte markedene er ofte preget av lav likviditet.
High transaction costs and uncertainty about how quickly investments can be realised serve to increase the risk for investors and result in a risk premium being demanded for the lack of liquidity. 
Høye transaksjonskostnader og usikkerhet mht. hvor raskt investeringene kan realiseres, bidrar til å øke risikoen for investorene og medfører krav til risikopremie for manglende likviditet
As a long-term investor, the Fund will be far more able to accept low liquidity in its investments than many other investors, and will therefore be in a position to exploit this risk premium. 
Som en langsiktig investor kan SPU i langt større grad enn mange andre investorer akseptere lav likviditet på investeringene, og vil derfor være i stand til å utnytte denne risikopremien
Transparency 
Åpenhet / Innsyn
The real estate market is generally under-analysed, and there is limited access to publicly available data in most markets. 
Eiendomsmarkedet er generelt sett underanalysert, og i de fleste markeder er det begrenset tilgang på offentlig tilgjengelige data.
Access to market information and high-quality investment opportunities will generally demand a regional/local presence, and management is often more resource-intensive than with listed equities and fixed income instruments. 
Tilgang til markedsopplysninger og høy kvalitet på investeringsmuligheter krever som regel regional / lokal tilstedeværelse, og virksomheten er gjerne mer ressurskrevende enn noterte aksjer og renteinstrumenter
One possible strategy, which ensures high-quality investment opportunities while minimising the need for resources, is to enter into joint ventures with local operators. 
En mulig strategi som sikrer høy kvalitet på investeringsmuligheter og samtidig minimerer ressursbehovet, er å inngå partnerskap (”joint ventures”) med lokale driftsselskaper
Valuation 
Verdivurdering
With unlisted investments, it is neither possible nor appropriate to carry out frequent valuations. 
For unoterte investeringer er det ikke mulig eller hensiktsmessig med hyppig verdivurdering.
Returns are therefore calculated on the basis of reasonable valuations performed by independent assessors, normally every six or 12 months. 
Avkastningen regnes derfor med referanse til forsvarlige verdivurderinger som foretas av uavhengige ”takstmenn”, vanligvis årlig eller halvårlig
Valuations will be performed in accordance with international standards. 
Verdivurderinger vil bli foretatt i samsvar med internasjonale standarder
Unlisted investments 
Unoterte investeringer
Investments in unlisted assets often require a detailed review (due diligence) of a number of factors, including valuation, aspects of the property itself, legal matters, tax and accounting issues. 
Investeringer i unoterte aktiva krever gjerne detaljert gjennomgang (”due diligence”) av en rekke forhold, inkl. verdivurdering, egenskaper ved eiendommen, jus, skatt og regnskapsføring
With each large investment in unlisted markets, formalised procedures are generally followed for assessing the business plan, earnings potential and risk, and for ensuring that the necessary investigations (due diligence) have been performed before the investment decision is taken. 
For de enkelte store investeringer i unoterte markeder følges som regel formaliserte prosedyrer for å vurdere forretningsplan, fortjenestemulighet og risiko, og for å sikre at nødvendige undersøkelser (”due diligence”) er gjennomført før investeringsbeslutningen fattes
Taxation will vary between countries and between different types of investment. 
Skattemessige forhold vil være forskjellig fra land til land, og for de ulike typer investeringer.
This is therefore being considered separately by the Ministry of Finance, and Norges Bank will also clarify relevant tax issues before investment decisions are taken. 
Dette vurderes derfor særskilt av Finansdepartementet, og Norges Bank vil også avklare nødvendige skattemessige forpliktelser før investeringsbeslutninger fattes
Appendix 2: Benchmark indices for real estate 
Vedlegg 2: Referanseindekser for eiendom
In the listed real estate market, a number of benchmark indices have been developed which are investable. 
I det noterte eiendomsmarkedet er det utviklet flere referanseindekser som er investerbare.
The three indices most commonly used are: 
De tre indeksene som er mest vanlig å benytte, er:
S&P/Citigroup BMI Property Index 
S&P Citigroup BMI Property Index
Has the most extensive market coverage, as the inclusion criteria (minimum size and liquidity) are the least stringent 
Denne indeksen har den mest omfattende dekningen fordi kriteriene for inkludering (minimumsstørrelse og likviditet) ikke er så strenge
As at April 2007, the index covered 530 property companies in 21 developed and 13 emerging markets 
I april 2007 dekket indeksen 530 eiendomsselskaper i 21 utviklede og 13 fremvoksende markeder
Market capitalisation approx. 
Markedskapitalisering ca.
USD 1,400 billion 
USD 1 400 milliarder
FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index 
FTSE EPRA / NAREIT Global Property Index
Inclusion criteria are based on minimum size and liquidity 
Kravene til inkludering er basert på minimumsstørrelse og likviditet
As at April 2007, the index covered 313 companies in 23 countries 
I april 2007 dekket indeksen 313 selskaper i 23 land
USD 950 billion 
USD 950 milliarder
Global Property Research 250 (GPR 250) 
Global Property Research 250 (GPR 250)
Covers the 250 most liquid property companies as measured by 12-month trailing trading volume 
Indeksen dekker de 250 mest likvide eiendomsselskaper, målt ved 12 måneders rullerende handlevolum
As at April 2007, these companies were based in 23 countries and had a market value of USD 810 billion 
I april 2007 var selskapene lokalisert i 23 land og markedskapitaliseringen var USD 810 milliarder
In the unlisted real estate market, there is no global benchmark index. 
I det unoterte eiendomsmarkedet finnes det ingen global referanseindeks.
The indices that have been developed often do not represent the underlying market in many countries and are therefore not normally investable. 
De indeksene som er utviklet, representerer ofte ikke det underliggende markedet i mange land og de er vanligvis heller ikke investerbare.
One exception is the unlisted real estate market in the UK, where investments can be replicated through a relatively illiquid derivative market. 
Ett unntak er det unoterte britiske eiendomsmarkedet, der investeringene kan replikeres gjennom et forholdsvis illikvid derivatmarked.
The indices most commonly used are: 
De indeksene som er mest vanlig å benytte, er:
IPD indices 
IPD indeksene
These indices cover 14 European countries, Canada, Japan, South Africa and Australia 
Indeksene dekker 14 europeiske land, Canada, Japan, Sør Afrika og Australia
NCREIF Property Index (NPI) 
NCREIF Property Index (NPI)
This index covers less than 5 per cent of the unlisted market in the USA 
Indeksen dekker i underkant av 5 prosent av det unoterte markedet i USA
Besides the challenges in terms of replicability, these indices also have a number of other shortcomings: 
I tillegg til utfordringene mht. replikerbarhet, representerer indeksene også andre utfordringer:
None of them has broad market coverage 
Ingen av dem har bred markedsdekning
Capital gains included in the indices are based on valuations that typically do not include the latest market movements 
Kapitalgevinst som tas med i indeksene er basert på verdivurderinger som typisk ikke inkluderer de siste markedsbevegelsene
The indices do not take account of the effects of the redevelopment, renovation and refurbishment of properties 
Indeksene tar ikke hensyn til effekten av sanering, renovering og oppussing av eiendommer
The indices are produced monthly, quarterly or annually (most European indices, for example, are published annually) 
Indeksene utarbeides månedlig, kvartalsvis og årlig (det siste gjelder f.eks. for de fleste europeiske indekser)
Since a substantial part of the Fund’s real estate portfolio needs to consist of unlisted investments, the usual requirements made of a benchmark portfolio (transparency, representativity, investability and so on) cannot be met. 
Ettersom en vesentlig del av eiendomsporteføljen til SPU må bestå av unoterte investeringer, kan ikke de vanlige kravene til en referanseportefølje (transparens, representativitet, investerbarhet mv) oppfylles.
An absolute return requirement may therefore be more appropriate for this portfolio. 
Et absolutt avkastningskrav kan derfor være mer hensiktsmessig for denne porteføljen.
Further work is required to establish a good management system and return requirements for the strategic real estate portfolio. 
Det må arbeides videre med å etablere et godt styringssystem og avkastningskrav til den strategiske eiendomsporteføljen.
Norges Bank will advise the Ministry of Finance on this at a later date. 
Norges Bank vil gi råd om dette til Finansdepartementet senere.
Investments in infrastructure have many similarities, but it will probably be best for the management organisation to build up two separate competence centres. 
Investeringer i infrastruktur har mange likhetstrekk, men det vil trolig være mest hensiktsmessig i en forvaltningsorganisasjon å bygge opp to forskjellige kompetansemiljøer.
Real estate is by far the largest asset class, and Norges Bank is currently giving priority to developing real estate expertise. 
Eiendom er den desidert største aktivaklassen
The large market for residential mortgage-backed securities (RMBSs) is not normally included in definitions of real estate as an asset class. 
Det betydelige markedet i pantsikrede boliglån inngår vanligvis ikke i definisjoner av eiendom som aktivaklasse.
See letter to the Ministry of Finance of 20 October 2006 and Norges Bank Staff Memo No. 2007/1 (Strategy report - The Norwegian Government Pension Fund - Global). 
Se brev av 20. oktober 2006 til Finansdepartementet og Norges Bank Staff Memo No 2007/1 (Strategy report - The Norwegian Government Pension Fund - Global).
Control, transparency and valuation 4. 
[4]
The 'iridescent effect' security feature on the reverse is not included. 
Ekthetskriteriet "Trykk med perlemoreffekt" finnes ikke på denne utgaven.
The accounts must be assessed against the background of Norges Bank's tasks. 
Regnskapsresultatet må vurderes ut fra Norges Banks oppgaver.
One of the Bank's main tasks is the issue of bank notes and coins. 
En hovedoppgave er utstedelse av sedler og mynt.