natgillin/translations-raw huggingface dataset:
With this kind of set-up, the Bank will need to weigh up investments against the required rate of return, and the speed at which the portfolio is built up will be determined by the Bank’s assessments of the expected return on the individual investments. 
Innen en slik ramme må Norges Bank avveie investeringene i forhold til avkastningskravet, og tempoet i oppbyggingen av porteføljen vil bestemmes av bankens vurderinger om forventet avkastning på de enkelte investeringene.
The present letter also describes briefly how the Bank plans to handle the investment process, valuation and risk management, and proposes principles for the design of a management mandate and for follow-up. 
I brevet beskrives kort også hvordan Norges Bank planlegger å drive investeringsprosess, verdimåling og risikostyring, og det foreslås prinsipper for utforming av et forvaltningsmandatet og for oppfølging.
The advice from the Bank was to set a long-term target of up to 10 per cent of the total value of the Fund. 
Rådet fra Norges Bank var å sette et langsiktig mål om opp til 10 prosent av samlet verdi på SPU.
As this equates to a very large portfolio, and the bulk of the real estate market is unlisted, the Bank recommended expanding the investment universe to include private investments in real estate and infrastructure. 
Siden det her gjelder en meget stor portefølje og hovedtyngden av eiendomsmarkedet er innen private investeringer, anbefalte banken å utvide investeringsuniverset til også å gjelde private investeringer i eiendom og infrastruktur.
Appendix 1 provides an overview of the global real estate market. 
Vedlegg 1 gir en oversikt over det internasjonale eiendomsmarkedet.
The main choices for expanding exposure to real estate Real estate and infrastructure are already part of the investment universe defined for Norges Bank, and are included in the benchmark portfolio in various guises. 
Ulike hovedvalg for å utvide eksponeringen mot eiendom Eiendom og infrastruktur er allerede en del av investeringsuniverset som er definert for Norges Bank, og de inngår i ulike varianter i referanseporteføljen.
Norges Bank Investment Management (NBIM) manages NOK 40-50 billion in real estate and infrastructure investments for the Government Pension Fund – Global. 
NBIM forvalter 40 – 50 mrd. kroner i eiendoms- og infrastrukturplasseringer i SPU.
Equity instruments account for the bulk of this.[2] 
Hoveddelen av dette er i egenkapitalinstrumenter.[2]
The issue is not, therefore, whether investments in real estate should be included in the portfolio or whether NBIM should have real estate investment expertise. 
Investering i eiendom er således ikke et spørsmål om hvorvidt slike investeringer skal inngå i porteføljen eller om NBIM skal ha slik investeringskompetanse.
Instead, there are two main issues which seem to be of particular importance: 
Det er snarere to hovedspørsmål som synes spesielt viktige:
Should real estate be established as a separate asset class with a strategic target of a significant allocation? 
Bør eiendom etableres som en egen aktivaklasse med et strategisk mål om en signifikant allokering?
Should the real estate investment universe be expanded to include private investments? 
Skal investeringsuniverset for eiendom utvides til også å inkludere private investeringer?
The Ministry of Finance discussed the introduction of real estate as an asset class in the Fund in Report to the Storting No. 24 (2006-2007). 
Finansdepartementet gir i Stortingsmelding 24 (2006-2007) en særskilt drøfting av å innføre eiendom som aktivaklasse i SPU.
This refers to the recommendation from the Bank, and the Ministry presents several important arguments in favour of establishing a strategic allocation to real estate. 
Rådet fra Norges Bank er referert, og departementet viser til flere viktige grunner til å etablere en strategisk allokering til eiendom.
A number of issues need to be resolved before a decision can be taken, including the tax situation, the control model, and the organisation of management. 
Noen spørsmål skal avklares nærmere før beslutning skal tas, blant annet skattesituasjon, styringsmodell og organisering av forvaltningen.
The Ministry can adopt a set expansion schedule from the outset, with a gradual increase in the strategic allocation to real estate and infrastructure towards the desired long-term percentage of the Fund. 
Finansdepartementet kan fra starten av fastsette en opptrappingsplan med en gradvis økning i strategisk allokering til eiendom og infrastruktur opp mot en ønsket langsiktig andel av SPU.
However, it may be appropriate to have an interim solution in the early years, where the speed at which the portfolio is built up is determined by the opportunities spotted by the manager. 
Det kan imidlertid være hensiktsmessig med en mellomløsning de første årene der tempoet i oppbyggingen av porteføljen blir bestemt av de mulighetene forvalteren ser.
By adopting a set schedule for the expansion of exposure to real estate and infrastructure, the Ministry can ensure that the long-term weighting is achieved at the desired point in time. 
Ved å sette en opptrappingsplan for eksponering mot eiendom og infrastruktur kan Finansdepartementet sikre at den langsiktige vekten nås på det tidspunktet man ønsker.
This may require the establishment of control systems which ensure that the Ministry itself bears the bulk of the market risk (as is currently the case in the management of investments in listed markets). 
Dette kan betinge at det etableres styringssystemer som gjør at departementet selv bærer hovedtyngden av markedsrisikoen (slik det fungerer i dagens forvaltning i de noterte markeder).
As can be seen from Appendix 2 to this letter, benchmark indices for such investments have various shortcomings. 
Som det fremgår av vedlegg 2 til dette brevet, er referanseindekser for slike investeringer noe mangelfulle.
It may take many years to build up a substantial strategic allocation to real estate and infrastructure. 
Det kan ta mange år å bygge opp en betydelig strategisk allokering til eiendom og infrastruktur.
Secondly, specialist real estate market expertise will be required in every single one of the countries in which it may be appropriate to invest. 
For det andre kreves spesialisert kompetanse på eiendomsmarkedene i hvert enkelt marked det kan være aktuelt å investere i.
Although NBIM will choose to make the majority of these investments through external managers, advisers and partners, it will take time to build up contact networks, control systems and so on. 
Selv om NBIM vil velge å gjøre hoveddelen av investeringene gjennom eksterne forvaltere, rådgivere og partnere, vil det ta tid å etablere kontaktnett, styringssystemer mv.
Instead of adopting a set expansion schedule, the Ministry can employ a somewhat simpler control model in the early years. 
I stedet for å fastsette en opptrappingsplan kan Finansdepartementet de første årene anvende en noe enklere styringsmodell.
A more limited allocation to real estate can be defined, and the yardstick for the Bank’s management can be based on total return rather than the assumed return on portfolios of broad real estate investments. 
Det kan defineres en mer begrenset allokering til eiendom, og målegrunnlaget for Norges Banks forvaltning kan knyttes opp mot total avkastning i stedet for antatt avkastning på porteføljer av brede eiendomsinvesteringer.
An example of such a yardstick is the risk-free interest rate in each particular country, adjusted to reflect the specific risk premium to be associated with investments in real estate and infrastructure. 
Eksempel på målegrunnlag er risikofri rente i det enkelte landet samt et påslag som uttrykker den spesifikke risikopremien man vil knytte til investeringer i eiendom og infrastruktur.
Alternatively, the long-term return on government bonds can be used for this type of measurement. 
Alternativt kan også langsiktig avkastning på statsobligasjoner brukes i denne typen måling.
A control model of this kind makes the Bank responsible for the results of investments. 
En slik styringsmodell legger resultatansvaret for investeringene til Norges Bank.
If the return on the individual investments in real estate and infrastructure is not at least as high as the return target, this will impact negatively on the Bank’s results. 
Om avkastningen på de enkelte plasseringer i eiendom og infrastruktur ikke blir minst like høy som avkastningsmålet, vil det påvirke bankens resultat negativt.
This will make it necessary to assess the individual investments not only relative to others in the same asset class but also in terms of whether the return is at least as high as the yardstick. 
Dette vil nødvendiggjøre at de enkelte investeringer ikke bare vurderes mot andre innen den samme aktivaklassen, men også testes mot at avkastningen blir minst like høy som målegrunnlaget.
There are several reasons why this control model is preferable. 
Det er flere grunner til at denne styringsmodellen er å foretrekke.
As mentioned above, it will take time to build up more expertise in the management of real estate and infrastructure investments. 
Det vil som nevnt ta tid å utvikle mer kompetanse på forvaltning i eiendom og infrastruktur.
In the absence of a minimum requirement for the size of the portfolio, the Bank can choose an expansion profile which is in step with the accumulation of expertise. 
Med fravær av minimumskrav til størrelsen på porteføljen, kan Norges Bank velge en opptrappingsprofil som er i samsvar med utviklingen av kompetansen.
Furthermore, it will probably be important for both the Ministry and the Bank to gain more experience of alternative benchmark portfolios before establishing a control system based on such. 
Videre vil det trolig være viktig for både Finansdepartementet og Norges Bank å vinne mer erfaring om alternative referanseporteføljer før det etableres et styringssystem som eventuelt er basert på slike.
One possible objection is that the current pricing of real estate in large developed markets suggests that we should wait before establishing the real estate portfolio. 
Det kan innvendes at den nåværende prisingen av eiendom i store utviklede markeder tilsier at vi uansett bør vente med å etablere eiendomsporteføljen.
However, experience has shown that it is difficult to identify turning points in a market. 
Det er erfaringsmessig vanskelig å tidfeste vendepunkter i markeder.
Even if we believe the market to be highly priced, work on expanding the investment universe and building up expertise should still begin now. 
Selv om vi skulle mene at markedet er høyt priset, bør imidlertid arbeidet for å utvide investeringsuniverset og bygge opp kompetansen starte nå.
With the control model proposed here, only projects that meet the minimum requirement for expected return (relative to risk) will be candidates for investment. 
Med styringsmodellen som foreslås her, vil det bare være prosjekter som forsvarer minimumskrav til forventet avkastning (sett i forhold til risiko) som vil være aktuelle for investeringer
It is natural for the Ministry to set requirements for how well the portfolio invested in real estate and infrastructure is diversified. 
Det er naturlig at Finansdepartementet stiller krav til hvor godt porteføljen plassert i eiendom og infrastruktur er diversifisert.
In a control system with a benchmark portfolio and limits for expected deviation from this benchmark (tracking error), there will naturally be a high degree of diversification. 
I et styringssystem med referanseportefølje og rammer for forventet avvik fra denne (relativ volatilitet), følger gjerne stor grad av diversifisering.
Without this kind of control system, it may be necessary to establish more explicit criteria for the spread of risk in the portfolio. 
Uten et slikt styringssystem kan det være nødvendig med mer eksplisitte føringer på spredning av risiko i porteføljen.
Examples of such are the breakdown between regions and main types of investment, and limits on the size of any one investment relative to the others. 
Eksempler på slike er fordeling på regioner og hovedtyper av investeringer og også tak for hvor stor del en enkelt investering kan være i forhold til de øvrige.
However, it will not be appropriate to have such diversification criteria for as long as the real estate portfolio remains a small part of the overall Fund. 
Imidlertid vil det neppe være hensiktsmessig med krav til diversifisering så lenge eiendomsporteføljen er en liten del av totalporteføljen.
The Bank proposes that diversification criteria enter into force only when the portfolio reaches 3 per cent of the overall Fund. 
Norges Bank foreslår at krav til diversifisering tre i kraft først når porteføljen utgjør 3 prosent av SPU.
As noted in the letter to the Ministry of 20 October 2006 and illustrated in Appendix 1, the bulk of the global real estate market consists of unlisted investments. 
Som påpekt i brevet til Finansdepartementet 20. oktober 2006 og anskueliggjort i vedlegg 1, utgjøres mesteparten av det globale eiendomsmarkedet av unoterte investeringer.
A significant allocation to real estate in the Fund therefore requires it to be permitted to include unlisted investments in real estate and infrastructure in the investment universe. 
En signifikant allokering til eiendom for SPU betinger derfor at det åpnes for å inkludere unoterte plasseringer i eiendom og infrastruktur i investeringsuniverset.
The absence of liquid marketplaces presents challenges in terms of the measurement of returns and risk, among other things. 
Fraværet av likvide markedsplasser reiser utfordringer for blant annet målingen av avkastning og risiko.
This is discussed in more detail below. 
Dette drøftes nærmere under.
In the equity portfolio, there is an upper limit of 5 per cent for the ownership stake in any one company, based on voting rights. 
I aksjeporteføljen gjelder en øvre begrensning på fem prosent i eierandel som kan gi stemmerett.
With investments in unlisted markets, it will be difficult in practice to have an upper limit for ownership stake. 
For investeringer i unoterte markeder vil det være vanskelig å praktisere en øvre grense for eierandeler.
An investor needs to be more prepared to accept that an investment is not very liquid and to exercise active ownership, unless this takes place through a fund. 
Investor må i større grad være forberedt på at investeringen er lite likvid og til å utøve et aktivt eierskap, med mindre dette skjer gjennom et fond.
The Bank recommends that no upper limit be set for the ownership stake in any one investment. 
Norges Bank anbefaler at det ikke settes noen øvre ramme for andelen man kan eie av en enkelt investering.
When it comes to risk management, however, limits should be set for the size of any one investment. 
I risikostyringen bør det imidlertid settes tak for hvor stor en enkelt investering kan være.
A more precise definition needs to be formulated for the types of investment that are to be included in the separate portfolio for real estate and infrastructure. 
Det må utarbeides en nærmere definisjon av hvilke typer investeringer som skal inngå i den egne porteføljen for eiendom og infrastruktur.
It is natural to have a general requirement that an investment’s most important return and risk parameters are associated with actual and future cash flows from real estate and infrastructure activities. 
Det er naturlig å sette et overordnet krav om at investeringene skal ha sine viktigste avkastnings- og risikoegenskaper knyttet til faktiske og fremtidige kontantstrømmer fra eiendoms- og infrastrukturaktiviteter.
A decision also needs to be taken on whether both equity and debt instruments are to be included. 
Videre må det besluttes om både egenkapital og gjeldsinstrumenter skal inngå.
In the Bank’s previous letter, it was noted that it is equity which normally gives the desired portfolio characteristics. 
I det forrige brevet fra Norges Bank ble det påpekt at det er egenkapital som normalt gir de ønskede porteføljeegenskapene.
However, the guidelines should permit investment in debt instruments where there is a reasonable likelihood of subsequent conversion into equity. 
Imidlertid bør retningslinjene åpne for å investere i gjeldsinstrumenter der det er en rimelig sannsynlighet for senere konvertering til egenkapital.
Consideration must also be given to whether real estate and infrastructure should be removed from the current benchmark portfolio for listed equities. 
Det må også vurderes om eiendom og infrastruktur skal tas ut av den nåværende referanseporteføljen for noterte aksjer.
The Bank recommends that the Ministry defers a decision on this issue. 
Norges Bank anbefaler Finansdepartementet å avvente dette spørsmålet.
During the early years, it will not be important for the Fund’s overall portfolio characteristics anyway. 
I de første årene vil dette uansett ikke være viktig for de samlede porteføljeegenskapene for SPU.
In the longer term, the best alternative will probably be for the Ministry, when setting the target for the strategic allocation to real estate, to take account of there already being some investments in real estate and infrastructure in the listed part of the strategic equity portfolio. 
På lengre sikt vil det beste alternativet trolig være at departementet, når de setter måltallet for den strategiske allokeringen til eiendom, tar hensyn til at det allerede inngår noe investeringer i eiendom og infrastruktur i den noterte delen av den strategiske aksjeporteføljen.
The establishment of the portfolio of real estate and infrastructure investments should be financed by a reduction in the allocation to the bond portfolio (cf. previous letter from the Bank). 
Oppbyggingen av porteføljen innen eiendom og infrastruktur bør finansieres ved at andelen plassert i obligasjonsporteføljen reduseres, jf det forrige brevet fra Norges Bank.
Norges Bank as an investor in real estate 
Norges Bank som investor i eiendom
Current investments in real estate and infrastructure 
Nåværende investeringer i eiendom og infrastruktur
The Government Pension Fund – Global is already invested in the real estate market via listed equity and fixed income markets. 
SPU er gjennom de noterte aksjemarkedene og rentemarkedene investert i eiendomsmarkedet.
At the end of May 2007, equity investments in listed property companies totalled approx. 
Ved utgangen av mai 2007 var de samlede aksjeinvesteringer i noterte eiendomsselskaper ca.
Real estate’s share of the fixed income portfolio was only marginally lower. 
Andelen i referanseporteføljen var marginalt lavere.
If we count the industrial transportation and airline sectors as infrastructure investments, investments in these sectors totalled approx. 
Hvis vi regner sektorene ”Industrial transportation” og ”Airlines” med til infrastrukturinvesteringer, utgjorde samlede investeringer i disse sektorer ca.
Infrastructure’s share of the fixed income portfolio was only marginally lower. 
Andelen i referanseporteføljen var marginalt lavere.
Through residential mortgage-backed securities (RMBSs), the Fund has considerable exposure to one particular sector of the real estate market: the US home loan market. 
SPU har gjennom pantesikrede obligasjonslån stor eksponering mot en særskilt sektor i eiendomsmarkedet: boliglånsmarkedet i USA.
This market is not normally included in a real estate portfolio (cf. table in Appendix 1). 
Dette markedet inngår normalt ikke i en eiendomsportefølje (jf. tabellen i vedlegg 1).
Investments in commercial mortgage-backed securities (CMBSs) totalled approx. 
Obligasjoner utstedt mot sikkerhet i forretningseiendommer (CMBS) utgjorde ca.
Possible investments in private markets 
Mulige investeringer i private markeder
Based on the overview of the global real estate market in Appendix 1 and the special factors that apply when investing in this market, Norges Bank will, in the first instance, prioritise investments in the unlisted market. 
Basert på oversikten over det internasjonale eiendomsmarkedet i vedlegg 1 og de spesielle forhold som gjør seg gjeldende ved investeringer i dette markedet, vil Norges Bank i første omgang prioritere investeringer innen det unoterte markedet.
Investments will predominantly be made in various types of fund structure or take the form of joint ventures with property companies. 
I overveiende grad vil investeringene skje enten i ulike typer fondskonstruksjoner eller som ”joint ventures” med eiendomsselskaper.
Only in special cases will it be appropriate to own properties directly. 
Kun i spesielle tilfeller vil det være aktuelt å eie eiendommer direkte.
The development and operation of such projects will, to a great extent, involve the use of external property specialists. 
Utvikling og drift av slike prosjekter vil i stor grad skje ved anvendelse av eksterne eiendomsspesialister.
Use of NBIM’s expertise and investment culture 
Utnyttelse av kompetanse og investeringskultur i NBIM
As mentioned above, NBIM already invests in real estate. 
NBIM investerer som nevnt allerede i eiendom.
There are significant movements between real estate and infrastructure which are listed (and so included in the investment universe) and the private market. 
Det er betydelige bevegelser mellom eiendom og infrastruktur som er notert og dermed inngår i universet, og det private markedet.
When units in private funds are listed on an exchange, they are included in the current investment universe without the underlying investments necessarily changing. 
Når fondsandeler i private fond blir børsnotert, kommer de inn i det nåværende investeringsuniverset uten at de underliggende investeringene nødvendigvis endres.
Conversely, there are instances of listed property companies being delisted and becoming private companies. 
Motsatt er det også eksempler på at noterte eiendomsselskaper tas av børs og blir private.
For a fund like the Government Pension Fund – Global, it is not a good idea to have rigid separation of markets between which there are continuous movements. 
For et fond som SPU er det lite hensiktsmessig å operere med et skarpt skille mellom markeder der det løpende foregår bevegelser på tvers av inndelingene.
This can mean having to sell off investments which may (still) be profitable. 
Det kan bety at man må selge seg ut av investeringer som (fortsatt) kan være lønnsomme.
It also means not being able to exploit possible inefficiencies in the capital structure. 
Videre innebærer det at man ikke kan utnytte mulige ineffisienser i kapitalstrukturen.
Where information is imperfect and liquidity is limited, there is the potential for higher returns for investors who can compare the different investment options. 
Når det ikke er perfekt informasjon og begrensninger i likviditeten, gis det muligheter for høyere avkastning til investorer som kan se de ulike investeringsalternativer i forhold til hverandre.
In addition, clear separation of the investments permitted in the equity mandate and the investments permitted in the real estate mandate, say, will mean that expertise developed in one part of the market does not get to be used in other, related markets. 
I tillegg betyr et klart skille mellom for eksempel de investeringer som tillates i aksjemandatet og de investeringer som tillates i eiendomsmandatet, at kompetanse opparbeidet på en del av markedet ikke kommer til anvendelse på andre beslektede markeder.
Access to information about potential transactions is of far greater importance in private markets than in public markets. 
I private markeder er tilgang på informasjon om mulige transaksjoner av langt større viktighet enn i noterte markeder.
NBIM already has an extensive global network of contacts with institutions which have information about potential transactions. 
NBIM har i dag allerede et meget stort internasjonalt kontaktnett til institusjoner som har informasjon om mulige transaksjoner.
These include large investment banks, which are often involved in preparing and executing transactions. 
Eksempel her er store investeringsbanker, som ofte er involvert i forberedelser til og gjennomføring av transaksjoner.
NBIM has extensive relations with this type of player. 
NBIM har utstrakte relasjoner til denne typen aktører.