natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Investments are to be managed in accordance with the Fund’s Ethical Guidelines and must not include investments in Norway.
Forvaltningen skal utøves i samsvar med de etiske retningslinjene for SPU og ikke omfatte investeringer i Norge.
There are no particular restrictions on ownership stakes.
Det gjelder ingen særskilte eierandelsbegrensninger.
The Bank’s own costs for managing unlisted asset classes are to be covered through the overall cost budget set annually by the Ministry.
Norges Banks egne kostnader for forvaltning i unoterte aktivaklasser skal dekkes innen rammen for samlede kostnader som Finansdepartementet fastsetter årlig.
Costs relating to the use of external managers are to be met outside this budget.
Kostnader knyttet til anvendelse av eksterne forvaltere skal dekkes utenfor rammen.
The measurement of performance in terms of the return on the real estate portfolio is to be carried out net of such costs.
Resultatmålingen av avkastningen på eiendomsporteføljen gjøres netto for slike kostnader.
Norges Bank has provided an overview of the global real estate market in previous letters to the Ministry and in its annual strategy reports [3].
Norges Bank har i tidligere brev til departementet og i de årlige strategirapporter[3] gitt en oversikt over det internasjonale eiendomsmarkedet.
The following provides an updated presentation of the market for real estate investments and an overview of the types of investment that will be most relevant to Norges Bank in the early years.
Nedenfor følger en oppdatert beskrivelse av markedet for eiendomsinvesteringer og en oversikt over de typer som vil være mest aktuelle for Norges Bank de første årene.
We can divide the real estate investment universe along three axes:
Vi kan inndele eiendomsinvesteringsuniverset langs tre akser:
Direct (investments in specific properties) and indirect (investments in units in property funds and/or shares in property companies)
Direkte (dvs. kjøp av enkelteiendommer) og indirekte (dvs. kjøp av fondsandeler og/eller aksjer i eiendomsselskaper);
Listed (public) and unlisted (private) real estate investments
Noterte og unoterte (”private”) eiendomsinvesteringer
Investments in equity instruments and debt instruments
Investeringer i form av egenkapitalinstrumenter og i form av gjeldsinstrumenter
The table below provides an overview of the global real estate market by main category:
Nedenstående tabell gir en oversikt over det globale eiendomsmarkedet etter hovedkategorier:
Unlisted (private)
Unotert (“Private”)
Listed (public)
Notert (“Public”)
The global unlisted real estate market (excluding owner-occupied property) is estimated to be worth USD 5,500 billion (1)
Det globale unoterte eiendomsmarkedet (ekskl. eiendommer som benyttes av eieren) er estimert til USD 5 500 milliarder (1)
Direct investments
Direkte investeringer
Single properties/portfolios of properties
Enkelteiendommer / Porteføljer av eiendommer
Indirect investments
Indirekte investeringer
Joint ventures with property companies
”Joint ventures” med eiendomsselskaper
Property funds (commingled funds/co-investments)
”Commingled funds” / “Co-investements” (eiendomsfond)
Stub equity in debt securitisations
Egenkapitaltransje i obligasjonslån
The global listed real estate market was worth USD 1,500 billion at the end of May 2007
Det globale noterte eiendomsmarkedet var USD 1 500 milliarder ved utgangen av mai 2007
Indirect investments (listed companies)
Indirekte investeringer (børsnoterte selskaper)
Debt
Gjeld
Non-performing loans
Misligholdte lån
Unsecured corporate debt
Uprioriterte obligasjonslån
Perpetual preferred stock
Evigvarende referanseaksjer
(1) The market can be broken down by region as follows: USA approx.
(1) Fordelt på regioner kan markedet i USA estimeres til ca.
USD 2,900 billion (53 per cent), Europe approx.
USD 2 900 milliarder (53 prosent), Europa ca.
USD 1,100 billion (20 per cent), and Asia approx.
USD 1 100 milliarder (20 prosent) og Asia ca.
USD 1,500 billion (27 per cent).
USD 1 500 milliarder (27 prosent).
(2) Real Estate Investment Trusts.
(2) Real Estate Investment Trusts.
(3) Commercial mortgage-backed securities.
(3) Commercial Mortgage-Backed Securities - Pantesikrede obligasjoner med forretningseiendommer som underliggende sikkerhet
When it comes to choosing investments, there are a number of special aspects of real estate investments which need to be considered separately.
Når det gjelder valg av investeringsobjekter, er det en rekke særtrekk ved eiendomsinvesteringer som må vurderes separat.
A few of these are presented in the following table:
Noen slike forhold er beskrevet i tabellen nedenfor.
Liquidity
Likviditet
Unlisted markets often feature low liquidity.
De unoterte markedene er ofte preget av lav likviditet.
High transaction costs and uncertainty about how quickly investments can be realised serve to increase the risk for investors and result in a risk premium being demanded for the lack of liquidity.
Høye transaksjonskostnader og usikkerhet mht. hvor raskt investeringene kan realiseres, bidrar til å øke risikoen for investorene og medfører krav til risikopremie for manglende likviditet
As a long-term investor, the Fund will be far more able to accept low liquidity in its investments than many other investors, and will therefore be in a position to exploit this risk premium.
Som en langsiktig investor kan SPU i langt større grad enn mange andre investorer akseptere lav likviditet på investeringene, og vil derfor være i stand til å utnytte denne risikopremien
Transparency
Åpenhet / Innsyn
The real estate market is generally under-analysed, and there is limited access to publicly available data in most markets.
Eiendomsmarkedet er generelt sett underanalysert, og i de fleste markeder er det begrenset tilgang på offentlig tilgjengelige data.
Access to market information and high-quality investment opportunities will generally demand a regional/local presence, and management is often more resource-intensive than with listed equities and fixed income instruments.
Tilgang til markedsopplysninger og høy kvalitet på investeringsmuligheter krever som regel regional / lokal tilstedeværelse, og virksomheten er gjerne mer ressurskrevende enn noterte aksjer og renteinstrumenter
One possible strategy, which ensures high-quality investment opportunities while minimising the need for resources, is to enter into joint ventures with local operators.
En mulig strategi som sikrer høy kvalitet på investeringsmuligheter og samtidig minimerer ressursbehovet, er å inngå partnerskap (”joint ventures”) med lokale driftsselskaper
Valuation
Verdivurdering
With unlisted investments, it is neither possible nor appropriate to carry out frequent valuations.
For unoterte investeringer er det ikke mulig eller hensiktsmessig med hyppig verdivurdering.
Returns are therefore calculated on the basis of reasonable valuations performed by independent assessors, normally every six or 12 months.
Avkastningen regnes derfor med referanse til forsvarlige verdivurderinger som foretas av uavhengige ”takstmenn”, vanligvis årlig eller halvårlig
Valuations will be performed in accordance with international standards.
Verdivurderinger vil bli foretatt i samsvar med internasjonale standarder
Unlisted investments
Unoterte investeringer
Investments in unlisted assets often require a detailed review (due diligence) of a number of factors, including valuation, aspects of the property itself, legal matters, tax and accounting issues.
Investeringer i unoterte aktiva krever gjerne detaljert gjennomgang (”due diligence”) av en rekke forhold, inkl. verdivurdering, egenskaper ved eiendommen, jus, skatt og regnskapsføring
With each large investment in unlisted markets, formalised procedures are generally followed for assessing the business plan, earnings potential and risk, and for ensuring that the necessary investigations (due diligence) have been performed before the investment decision is taken.
For de enkelte store investeringer i unoterte markeder følges som regel formaliserte prosedyrer for å vurdere forretningsplan, fortjenestemulighet og risiko, og for å sikre at nødvendige undersøkelser (”due diligence”) er gjennomført før investeringsbeslutningen fattes
Taxation will vary between countries and between different types of investment.
Skattemessige forhold vil være forskjellig fra land til land, og for de ulike typer investeringer.
This is therefore being considered separately by the Ministry of Finance, and Norges Bank will also clarify relevant tax issues before investment decisions are taken.
Dette vurderes derfor særskilt av Finansdepartementet, og Norges Bank vil også avklare nødvendige skattemessige forpliktelser før investeringsbeslutninger fattes
Appendix 2: Benchmark indices for real estate
Vedlegg 2: Referanseindekser for eiendom
In the listed real estate market, a number of benchmark indices have been developed which are investable.
I det noterte eiendomsmarkedet er det utviklet flere referanseindekser som er investerbare.
The three indices most commonly used are:
De tre indeksene som er mest vanlig å benytte, er:
S&P/Citigroup BMI Property Index
S&P Citigroup BMI Property Index
Has the most extensive market coverage, as the inclusion criteria (minimum size and liquidity) are the least stringent
Denne indeksen har den mest omfattende dekningen fordi kriteriene for inkludering (minimumsstørrelse og likviditet) ikke er så strenge
As at April 2007, the index covered 530 property companies in 21 developed and 13 emerging markets
I april 2007 dekket indeksen 530 eiendomsselskaper i 21 utviklede og 13 fremvoksende markeder
Market capitalisation approx.
Markedskapitalisering ca.
USD 1,400 billion
USD 1 400 milliarder
FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index
FTSE EPRA / NAREIT Global Property Index
Inclusion criteria are based on minimum size and liquidity
Kravene til inkludering er basert på minimumsstørrelse og likviditet
As at April 2007, the index covered 313 companies in 23 countries
I april 2007 dekket indeksen 313 selskaper i 23 land
USD 950 billion
USD 950 milliarder
Global Property Research 250 (GPR 250)
Global Property Research 250 (GPR 250)
Covers the 250 most liquid property companies as measured by 12-month trailing trading volume
Indeksen dekker de 250 mest likvide eiendomsselskaper, målt ved 12 måneders rullerende handlevolum
As at April 2007, these companies were based in 23 countries and had a market value of USD 810 billion
I april 2007 var selskapene lokalisert i 23 land og markedskapitaliseringen var USD 810 milliarder
In the unlisted real estate market, there is no global benchmark index.
I det unoterte eiendomsmarkedet finnes det ingen global referanseindeks.
The indices that have been developed often do not represent the underlying market in many countries and are therefore not normally investable.
De indeksene som er utviklet, representerer ofte ikke det underliggende markedet i mange land og de er vanligvis heller ikke investerbare.
One exception is the unlisted real estate market in the UK, where investments can be replicated through a relatively illiquid derivative market.
Ett unntak er det unoterte britiske eiendomsmarkedet, der investeringene kan replikeres gjennom et forholdsvis illikvid derivatmarked.
The indices most commonly used are:
De indeksene som er mest vanlig å benytte, er:
IPD indices
IPD indeksene
These indices cover 14 European countries, Canada, Japan, South Africa and Australia
Indeksene dekker 14 europeiske land, Canada, Japan, Sør Afrika og Australia
NCREIF Property Index (NPI)
NCREIF Property Index (NPI)
This index covers less than 5 per cent of the unlisted market in the USA
Indeksen dekker i underkant av 5 prosent av det unoterte markedet i USA
Besides the challenges in terms of replicability, these indices also have a number of other shortcomings:
I tillegg til utfordringene mht. replikerbarhet, representerer indeksene også andre utfordringer:
None of them has broad market coverage
Ingen av dem har bred markedsdekning
Capital gains included in the indices are based on valuations that typically do not include the latest market movements
Kapitalgevinst som tas med i indeksene er basert på verdivurderinger som typisk ikke inkluderer de siste markedsbevegelsene
The indices do not take account of the effects of the redevelopment, renovation and refurbishment of properties
Indeksene tar ikke hensyn til effekten av sanering, renovering og oppussing av eiendommer
The indices are produced monthly, quarterly or annually (most European indices, for example, are published annually)
Indeksene utarbeides månedlig, kvartalsvis og årlig (det siste gjelder f.eks. for de fleste europeiske indekser)
Since a substantial part of the Fund’s real estate portfolio needs to consist of unlisted investments, the usual requirements made of a benchmark portfolio (transparency, representativity, investability and so on) cannot be met.
Ettersom en vesentlig del av eiendomsporteføljen til SPU må bestå av unoterte investeringer, kan ikke de vanlige kravene til en referanseportefølje (transparens, representativitet, investerbarhet mv) oppfylles.
An absolute return requirement may therefore be more appropriate for this portfolio.
Et absolutt avkastningskrav kan derfor være mer hensiktsmessig for denne porteføljen.
Further work is required to establish a good management system and return requirements for the strategic real estate portfolio.
Det må arbeides videre med å etablere et godt styringssystem og avkastningskrav til den strategiske eiendomsporteføljen.
Norges Bank will advise the Ministry of Finance on this at a later date.
Norges Bank vil gi råd om dette til Finansdepartementet senere.
Investments in infrastructure have many similarities, but it will probably be best for the management organisation to build up two separate competence centres.
Investeringer i infrastruktur har mange likhetstrekk, men det vil trolig være mest hensiktsmessig i en forvaltningsorganisasjon å bygge opp to forskjellige kompetansemiljøer.
Real estate is by far the largest asset class, and Norges Bank is currently giving priority to developing real estate expertise.
Eiendom er den desidert største aktivaklassen
The large market for residential mortgage-backed securities (RMBSs) is not normally included in definitions of real estate as an asset class.
Det betydelige markedet i pantsikrede boliglån inngår vanligvis ikke i definisjoner av eiendom som aktivaklasse.
See letter to the Ministry of Finance of 20 October 2006 and Norges Bank Staff Memo No. 2007/1 (Strategy report - The Norwegian Government Pension Fund - Global).
Se brev av 20. oktober 2006 til Finansdepartementet og Norges Bank Staff Memo No 2007/1 (Strategy report - The Norwegian Government Pension Fund - Global).
Control, transparency and valuation 4.
[4]
The 'iridescent effect' security feature on the reverse is not included.
Ekthetskriteriet "Trykk med perlemoreffekt" finnes ikke på denne utgaven.
The accounts must be assessed against the background of Norges Bank's tasks.
Regnskapsresultatet må vurderes ut fra Norges Banks oppgaver.
One of the Bank's main tasks is the issue of bank notes and coins.
En hovedoppgave er utstedelse av sedler og mynt.
The main items in Norges Bank's profit and loss account are interest and any net exchange gains or losses on foreign exchange reserves.
Norges Banks resultat består i hovedsak av renter og eventuelle netto kursgevinster/tap fra valutareserven.
The rise in prices in international securities markets in 2004 resulted in a gain of NOK 5.7 billion, compared with a gain of NOK 4.2 billion in 2003.
Kursoppgangen i de internasjonale verdipapirmarkedene i 2004 har medført en gevinst på 5,7 milliarder kroner mot en gevinst året før på 4,2 milliarder kroner.
Due to the appreciation of the Norwegian krone, foreign exchange reserves translated into NOK show exchange losses of NOK 10.0 billion in 2004, compared with exchange gains of NOK 12.3 billion in 2003.
Styrkingen av den norske kronen har medført at valutabeholdningen omregnet til norske kroner viser kurstap på i alt 10,0 milliarder kroner i 2004, mot en kursgevinst på 12,3 milliarder kroner i 2003.
Exchange losses due to the appreciation of the krone have no effect on the international purchasing power of the foreign exchange reserves.
Kurstap som skyldes styrket kronekurs har ikke betydning for valutareservenes internasjonale kjøpekraft.
At the end of 2004, Norges Bank's international reserves amounted to NOK 219.4 billion at market value and taking into account repurchase agreements and deposits.
Ved utgangen av 2004 utgjorde de internasjonale reserver, hensyntatt gjenkjøpsavtaler og innlån, 219,4 milliarder kroner målt etter markedsverdi.
This is NOK 17.4 billion more than at end-2003.
Dette er 17,4 milliarder kroner mer enn ved utgangen av 2003.
International reserves comprise foreign exchange reserves, gold and claims on the International Monetary Fund (IMF).
De internasjonale reserver består av valutareserver og fordringer på Det internasjonale valutafondet (IMF).
From end-2003 to end-2004, foreign exchange reserves increased by NOK 22.3 billion to NOK 211.4 billion.
Valutareservene økte med 22,3 milliarder kroner fra utgangen av 2003 til utgangen av 2004 og utgjorde ved årets utgang 211,4 milliarder kroner.
The increase was mainly due to foreign exchange transfers from the SDFI, the State's Direct Financial Interest in petroleum activities, and purchases of foreign exchange in the market to build up the Government Petroleum Fund, which were larger than the total amount transferred to the Petroleum Fund for 2004.
Økningen skyldes i hovedsak at de samlede overføringer i valuta fra SDØE og løpende kjøp av valuta i markedet til oppbygging av Petroleumsfondet var større enn det totale beløp som ble overført til Petroleumsfondet for 2004.
As a result of the year's allocations, the Adjustment Fund amounts to NOK 46.1 billion.
Etter resultatdisponering utgjør kursreguleringsfondet 46,1 milliarder kroner.
Changes in the key policy rate take effect from the first business day after the interest rate decision is announced.
Styringsrenten har virkning fra første virkedag etter offentliggjøring av rentebeslutningen.
The sight deposit rate has been the key policy rate since June 1993.
Foliorenten har vært styringsrenten siden juni 1993.
D-loan rate = Norges Bank's overnight lending rate.
D-lån = Døgnlånsrenten.
The interest rate banks are charged to cover negative balances overnight on their accounts with Norges Bank.
Renten bankene må betale dersom de har negativ saldo over natten på konto i Norges Bank.
The D-loan rate was the key policy rate from March 1986 until May 1993.
D-lånsrenten var styringsrenten fra mars 1986 til mai 1993.
Reserve rate = The interest rate banks receive on deposits in excess of their individual quotas in Norges Bank.
Reserverente = Renten bankene får på innskudd utover sine individuelle kvoter i Norges Bank.
1993-2000 | 1986-1993
1993-2000 | 1986-1993
Key rate decisions since 2001:
Rentebeslutninger fra 2001:
The list comprises all key rate decisions from 2001 to the present day.
Oversikten inneholder alle rentebeslutninger fra 2001 og frem til i dag.
Announcement
Offentliggjøring
Overnight lending rate
Døgnlånsrente
21.09.2017
21.09.2017
1.50
1,50
-0.50
-0,50
22.06.2017
22.06.2017
04.05.2017
04.05.2017
16.03.2017
16.03.2017
27.10.2016
27.10.2016
22.09.2016
22.09.2016
23.06.2016
23.06.2016
17.03.2016
17.03.2016
0.75
0,75
-0.25
-0,25
05.11.2015
05.11.2015
24.09.2015
24.09.2015
18.06.2015
18.06.2015
2.00
2,00
2.25
2,25
19.03.2015
19.03.2015
11.12.2014
11.12.2014
23.10.2014
23.10.2014
2.50
2,50
18.09.2014
18.09.2014
19.06.2014
19.06.2014
27.03.2014
27.03.2014
19.09.2013
19.09.2013
14.03.2013
14.03.2013
14.03.2012
14.03.2012
2.75
2,75
3.25
3,25
21.09.2011
21.09.2011
22.06.2011
22.06.2011
12.05.2011
12.05.2011
17.06.2009
17.06.2009
06.05.2009
06.05.2009
5.25
5,25
6.25
6,25
13.03.2008
13.03.2008
12.12.2007
12.12.2007
4.00
4,00
01.11.2006
01.11.2006
25.01.2006
25.01.2006
4.25
4,25
3.75
3,75
20.04.2005
20.04.2005
16.03.2005
16.03.2005
15.12.2004
15.12.2004
03.11.2004
03.11.2004
11.08.2004
11.08.2004
01.07.2004
01.07.2004
21.04.2004
21.04.2004
11.03.2004
11.03.2004
17.12.2003
17.12.2003
7.00
7,00
05.03.2003
05.03.2003
5.50
5,50
7.50
7,50
8.50
8,50
30.10.2002
30.10.2002
18.09.2002
18.09.2002
07.08.2002
07.08.2002
03.07.2002
03.07.2002
31.10.2001
31.10.2001
19.09.2001
19.09.2001
08.08.2001
08.08.2001
20.06.2001
20.06.2001
16.05.2001
16.05.2001
04.04.2001
04.04.2001
21.02.2001
21.02.2001
10.01.2001
10.01.2001
Key rate decisions June 1993 – 2000:
Rentebeslutninger juni 1993 - 2000:
Effective from
Gjelder fra
Key policy rate (Sight deposit rate)
Styringsrente (foliorente)
D-loans
D-lån
21.09.2000
21.09.2000
03.03.1999
03.03.1999
28.01.1999
28.01.1999
9.50
9,50
25.08.1998
25.08.1998
8.00
8,00
10.00
10,00
21.08.1998
21.08.1998
12.08.1998
12.08.1998
06.07.1998
06.07.1998
29.06.1998
29.06.1998
10.01.1997
10.01.1997
09.01.1997
09.01.1997
3.50
3,50
30.12.1993
30.12.1993
19.11.1993
19.11.1993
4.75
4,75
6.75
6,75
26.10.1993
26.10.1993
03.08.1993
03.08.1993
Key rate decisions 1986 – May 1993:
Rentebeslutninger 1986 - mai 1993:
The overnight lending rate for banks (the D-loan rate) was the key policy rate from March 1986 until May 1993.
D-lånsrenten var styringsrente fra mars 1986 til mai 1993.
The sight deposit rate has been used as the key policy rate since June 1993.
Fra juni 1993 er foliorenten Norges Banks styringsrente.
Sight deposit rate
Foliorente
Key policy rate (D-loans)
Styringsrente (D-lån)
25.05.1993
25.05.1993
29.04.1993
29.04.1993
7.75
7,75
26.04.1993
26.04.1993
13.00
13,00
Monetary policy in Norway is conducted by Norges Bank on behalf of the Government.
I Norge utøves pengepolitikk av Norges Bank på vegne av regjeringen.
Monetary policy is the component of economic policy that deals with influencing interest rates and liquidity in the market for NOK.
Pengepolitikk er den delen av den økonomiske politikken som går ut på å påvirke renter og likviditet i markedet for norske kroner.
The most important monetary policy instrument is the interest rate on banks' deposits in Norges Bank (the sight deposit rate).
Det viktigste virkemiddelet i pengepolitikken er renten på bankenes innskudd i Norges Bank (foliorenten).
Who is responsible for monetary policy?
Hvem er ansvarlig for pengepolitikken?
The objective of monetary policy has been laid down by the Government and submitted to the Storting.
Målet for pengepolitikken er fastsatt av Regjeringen og forelagt Stortinget.
The responsibility for the conduct of monetary policy is delegated to Norges Bank pursuant to the Norges Bank Act and appurtenant regulation.
Gjennomføringen av pengepolitikken er delegert til Norges Bank gjennom lov og forskrift.
What is the objective of monetary policy?
Hva er målet for pengepolitikken?
The operational target is consumer price inflation of 2½ per cent over time.
Det operative målet er en vekst i konsumprisene som over tid er 2½ prosent.
What is inflation?
Hva er inflasjon?
Inflation is a sustained rise in the overall price level.
Inflasjon er vedvarende vekst i det generelle prisnivået.
Inflation is the same as a decline in the value of money, i.e. a certain amount of money buys you less than previously.
Inflasjon er det samme som et fall i verdien av penger, det vil si at man får mindre varer enn før for en bestemt pengesum.
Inflation is usually measured in terms of the rise in consumer prices, as measured in Statistics Norway's consumer price index.
Inflasjonen måles vanligvis ved veksten i konsumprisene, slik den måles i Statistisk sentralbyrås konsumprisindeks.
According to the Monetary Policy Regulation, the objective of monetary policy is annual consumer price inflation of approximately 2½ per cent over time.
I henhold til forskrift for pengepolitikken, er målet for pengepolitikken en årsvekst i konsumprisene som over tid er nær 2½ prosent.
How does inflation affect my personal finances?
Hvilken betydning har inflasjonen for meg som privatperson?
The higher inflation becomes, the less your savings are worth.
Verdien av sparepengene dine faller mer jo høyere inflasjonen er.
You get less for your money than before.
Du får mindre varer enn før for en bestemt pengesum.