natgillin/translations-raw huggingface dataset:
As mentioned above, it will take time to build up more expertise in the management of real estate and infrastructure investments.
Det vil som nevnt ta tid å utvikle mer kompetanse på forvaltning i eiendom og infrastruktur.
In the absence of a minimum requirement for the size of the portfolio, the Bank can choose an expansion profile which is in step with the accumulation of expertise.
Med fravær av minimumskrav til størrelsen på porteføljen, kan Norges Bank velge en opptrappingsprofil som er i samsvar med utviklingen av kompetansen.
Furthermore, it will probably be important for both the Ministry and the Bank to gain more experience of alternative benchmark portfolios before establishing a control system based on such.
Videre vil det trolig være viktig for både Finansdepartementet og Norges Bank å vinne mer erfaring om alternative referanseporteføljer før det etableres et styringssystem som eventuelt er basert på slike.
One possible objection is that the current pricing of real estate in large developed markets suggests that we should wait before establishing the real estate portfolio.
Det kan innvendes at den nåværende prisingen av eiendom i store utviklede markeder tilsier at vi uansett bør vente med å etablere eiendomsporteføljen.
However, experience has shown that it is difficult to identify turning points in a market.
Det er erfaringsmessig vanskelig å tidfeste vendepunkter i markeder.
Even if we believe the market to be highly priced, work on expanding the investment universe and building up expertise should still begin now.
Selv om vi skulle mene at markedet er høyt priset, bør imidlertid arbeidet for å utvide investeringsuniverset og bygge opp kompetansen starte nå.
With the control model proposed here, only projects that meet the minimum requirement for expected return (relative to risk) will be candidates for investment.
Med styringsmodellen som foreslås her, vil det bare være prosjekter som forsvarer minimumskrav til forventet avkastning (sett i forhold til risiko) som vil være aktuelle for investeringer
It is natural for the Ministry to set requirements for how well the portfolio invested in real estate and infrastructure is diversified.
Det er naturlig at Finansdepartementet stiller krav til hvor godt porteføljen plassert i eiendom og infrastruktur er diversifisert.
In a control system with a benchmark portfolio and limits for expected deviation from this benchmark (tracking error), there will naturally be a high degree of diversification.
I et styringssystem med referanseportefølje og rammer for forventet avvik fra denne (relativ volatilitet), følger gjerne stor grad av diversifisering.
Without this kind of control system, it may be necessary to establish more explicit criteria for the spread of risk in the portfolio.
Uten et slikt styringssystem kan det være nødvendig med mer eksplisitte føringer på spredning av risiko i porteføljen.
Examples of such are the breakdown between regions and main types of investment, and limits on the size of any one investment relative to the others.
Eksempler på slike er fordeling på regioner og hovedtyper av investeringer og også tak for hvor stor del en enkelt investering kan være i forhold til de øvrige.
However, it will not be appropriate to have such diversification criteria for as long as the real estate portfolio remains a small part of the overall Fund.
Imidlertid vil det neppe være hensiktsmessig med krav til diversifisering så lenge eiendomsporteføljen er en liten del av totalporteføljen.
The Bank proposes that diversification criteria enter into force only when the portfolio reaches 3 per cent of the overall Fund.
Norges Bank foreslår at krav til diversifisering tre i kraft først når porteføljen utgjør 3 prosent av SPU.
As noted in the letter to the Ministry of 20 October 2006 and illustrated in Appendix 1, the bulk of the global real estate market consists of unlisted investments.
Som påpekt i brevet til Finansdepartementet 20. oktober 2006 og anskueliggjort i vedlegg 1, utgjøres mesteparten av det globale eiendomsmarkedet av unoterte investeringer.
A significant allocation to real estate in the Fund therefore requires it to be permitted to include unlisted investments in real estate and infrastructure in the investment universe.
En signifikant allokering til eiendom for SPU betinger derfor at det åpnes for å inkludere unoterte plasseringer i eiendom og infrastruktur i investeringsuniverset.
The absence of liquid marketplaces presents challenges in terms of the measurement of returns and risk, among other things.
Fraværet av likvide markedsplasser reiser utfordringer for blant annet målingen av avkastning og risiko.
This is discussed in more detail below.
Dette drøftes nærmere under.
In the equity portfolio, there is an upper limit of 5 per cent for the ownership stake in any one company, based on voting rights.
I aksjeporteføljen gjelder en øvre begrensning på fem prosent i eierandel som kan gi stemmerett.
With investments in unlisted markets, it will be difficult in practice to have an upper limit for ownership stake.
For investeringer i unoterte markeder vil det være vanskelig å praktisere en øvre grense for eierandeler.
An investor needs to be more prepared to accept that an investment is not very liquid and to exercise active ownership, unless this takes place through a fund.
Investor må i større grad være forberedt på at investeringen er lite likvid og til å utøve et aktivt eierskap, med mindre dette skjer gjennom et fond.
The Bank recommends that no upper limit be set for the ownership stake in any one investment.
Norges Bank anbefaler at det ikke settes noen øvre ramme for andelen man kan eie av en enkelt investering.
When it comes to risk management, however, limits should be set for the size of any one investment.
I risikostyringen bør det imidlertid settes tak for hvor stor en enkelt investering kan være.
A more precise definition needs to be formulated for the types of investment that are to be included in the separate portfolio for real estate and infrastructure.
Det må utarbeides en nærmere definisjon av hvilke typer investeringer som skal inngå i den egne porteføljen for eiendom og infrastruktur.
It is natural to have a general requirement that an investment’s most important return and risk parameters are associated with actual and future cash flows from real estate and infrastructure activities.
Det er naturlig å sette et overordnet krav om at investeringene skal ha sine viktigste avkastnings- og risikoegenskaper knyttet til faktiske og fremtidige kontantstrømmer fra eiendoms- og infrastrukturaktiviteter.
A decision also needs to be taken on whether both equity and debt instruments are to be included.
Videre må det besluttes om både egenkapital og gjeldsinstrumenter skal inngå.
In the Bank’s previous letter, it was noted that it is equity which normally gives the desired portfolio characteristics.
I det forrige brevet fra Norges Bank ble det påpekt at det er egenkapital som normalt gir de ønskede porteføljeegenskapene.
However, the guidelines should permit investment in debt instruments where there is a reasonable likelihood of subsequent conversion into equity.
Imidlertid bør retningslinjene åpne for å investere i gjeldsinstrumenter der det er en rimelig sannsynlighet for senere konvertering til egenkapital.
Consideration must also be given to whether real estate and infrastructure should be removed from the current benchmark portfolio for listed equities.
Det må også vurderes om eiendom og infrastruktur skal tas ut av den nåværende referanseporteføljen for noterte aksjer.
The Bank recommends that the Ministry defers a decision on this issue.
Norges Bank anbefaler Finansdepartementet å avvente dette spørsmålet.
During the early years, it will not be important for the Fund’s overall portfolio characteristics anyway.
I de første årene vil dette uansett ikke være viktig for de samlede porteføljeegenskapene for SPU.
In the longer term, the best alternative will probably be for the Ministry, when setting the target for the strategic allocation to real estate, to take account of there already being some investments in real estate and infrastructure in the listed part of the strategic equity portfolio.
På lengre sikt vil det beste alternativet trolig være at departementet, når de setter måltallet for den strategiske allokeringen til eiendom, tar hensyn til at det allerede inngår noe investeringer i eiendom og infrastruktur i den noterte delen av den strategiske aksjeporteføljen.
The establishment of the portfolio of real estate and infrastructure investments should be financed by a reduction in the allocation to the bond portfolio (cf. previous letter from the Bank).
Oppbyggingen av porteføljen innen eiendom og infrastruktur bør finansieres ved at andelen plassert i obligasjonsporteføljen reduseres, jf det forrige brevet fra Norges Bank.
Norges Bank as an investor in real estate
Norges Bank som investor i eiendom
Current investments in real estate and infrastructure
Nåværende investeringer i eiendom og infrastruktur
The Government Pension Fund – Global is already invested in the real estate market via listed equity and fixed income markets.
SPU er gjennom de noterte aksjemarkedene og rentemarkedene investert i eiendomsmarkedet.
At the end of May 2007, equity investments in listed property companies totalled approx.
Ved utgangen av mai 2007 var de samlede aksjeinvesteringer i noterte eiendomsselskaper ca.
Real estate’s share of the fixed income portfolio was only marginally lower.
Andelen i referanseporteføljen var marginalt lavere.
If we count the industrial transportation and airline sectors as infrastructure investments, investments in these sectors totalled approx.
Hvis vi regner sektorene ”Industrial transportation” og ”Airlines” med til infrastrukturinvesteringer, utgjorde samlede investeringer i disse sektorer ca.
Infrastructure’s share of the fixed income portfolio was only marginally lower.
Andelen i referanseporteføljen var marginalt lavere.
Through residential mortgage-backed securities (RMBSs), the Fund has considerable exposure to one particular sector of the real estate market: the US home loan market.
SPU har gjennom pantesikrede obligasjonslån stor eksponering mot en særskilt sektor i eiendomsmarkedet: boliglånsmarkedet i USA.
This market is not normally included in a real estate portfolio (cf. table in Appendix 1).
Dette markedet inngår normalt ikke i en eiendomsportefølje (jf. tabellen i vedlegg 1).
Investments in commercial mortgage-backed securities (CMBSs) totalled approx.
Obligasjoner utstedt mot sikkerhet i forretningseiendommer (CMBS) utgjorde ca.
Possible investments in private markets
Mulige investeringer i private markeder
Based on the overview of the global real estate market in Appendix 1 and the special factors that apply when investing in this market, Norges Bank will, in the first instance, prioritise investments in the unlisted market.
Basert på oversikten over det internasjonale eiendomsmarkedet i vedlegg 1 og de spesielle forhold som gjør seg gjeldende ved investeringer i dette markedet, vil Norges Bank i første omgang prioritere investeringer innen det unoterte markedet.
Investments will predominantly be made in various types of fund structure or take the form of joint ventures with property companies.
I overveiende grad vil investeringene skje enten i ulike typer fondskonstruksjoner eller som ”joint ventures” med eiendomsselskaper.
Only in special cases will it be appropriate to own properties directly.
Kun i spesielle tilfeller vil det være aktuelt å eie eiendommer direkte.
The development and operation of such projects will, to a great extent, involve the use of external property specialists.
Utvikling og drift av slike prosjekter vil i stor grad skje ved anvendelse av eksterne eiendomsspesialister.
Use of NBIM’s expertise and investment culture
Utnyttelse av kompetanse og investeringskultur i NBIM
As mentioned above, NBIM already invests in real estate.
NBIM investerer som nevnt allerede i eiendom.
There are significant movements between real estate and infrastructure which are listed (and so included in the investment universe) and the private market.
Det er betydelige bevegelser mellom eiendom og infrastruktur som er notert og dermed inngår i universet, og det private markedet.
When units in private funds are listed on an exchange, they are included in the current investment universe without the underlying investments necessarily changing.
Når fondsandeler i private fond blir børsnotert, kommer de inn i det nåværende investeringsuniverset uten at de underliggende investeringene nødvendigvis endres.
Conversely, there are instances of listed property companies being delisted and becoming private companies.
Motsatt er det også eksempler på at noterte eiendomsselskaper tas av børs og blir private.
For a fund like the Government Pension Fund – Global, it is not a good idea to have rigid separation of markets between which there are continuous movements.
For et fond som SPU er det lite hensiktsmessig å operere med et skarpt skille mellom markeder der det løpende foregår bevegelser på tvers av inndelingene.
This can mean having to sell off investments which may (still) be profitable.
Det kan bety at man må selge seg ut av investeringer som (fortsatt) kan være lønnsomme.
It also means not being able to exploit possible inefficiencies in the capital structure.
Videre innebærer det at man ikke kan utnytte mulige ineffisienser i kapitalstrukturen.
Where information is imperfect and liquidity is limited, there is the potential for higher returns for investors who can compare the different investment options.
Når det ikke er perfekt informasjon og begrensninger i likviditeten, gis det muligheter for høyere avkastning til investorer som kan se de ulike investeringsalternativer i forhold til hverandre.
In addition, clear separation of the investments permitted in the equity mandate and the investments permitted in the real estate mandate, say, will mean that expertise developed in one part of the market does not get to be used in other, related markets.
I tillegg betyr et klart skille mellom for eksempel de investeringer som tillates i aksjemandatet og de investeringer som tillates i eiendomsmandatet, at kompetanse opparbeidet på en del av markedet ikke kommer til anvendelse på andre beslektede markeder.
Access to information about potential transactions is of far greater importance in private markets than in public markets.
I private markeder er tilgang på informasjon om mulige transaksjoner av langt større viktighet enn i noterte markeder.
NBIM already has an extensive global network of contacts with institutions which have information about potential transactions.
NBIM har i dag allerede et meget stort internasjonalt kontaktnett til institusjoner som har informasjon om mulige transaksjoner.
These include large investment banks, which are often involved in preparing and executing transactions.
Eksempel her er store investeringsbanker, som ofte er involvert i forberedelser til og gjennomføring av transaksjoner.
NBIM has extensive relations with this type of player.
NBIM har utstrakte relasjoner til denne typen aktører.
The development of an organisation for real estate investments will take time, and recruiting skilled specialists in the individual markets will be a challenge.
Utvikling av organisasjonen for eiendomsinvesteringer vil ta tid, og det vil være en utfordring å rekruttere dyktige spesialister i de enkelte markedene.
Here, NBIM will exploit the benefits of being an established and increasingly well-known global management organisation.
NBIM vil her utnytte de fordelene som allerede ligger i å være en etablert og etter hvert kjent internasjonal forvaltningsorganisasjon.
The importance of proximity to the market suggests that NBIM’s international offices in New York, London and Shanghai will be used.
Betydningen av nærhet til markedet tilsier at NBIMs utekontorer i New York, London og Shanghai vil bli benyttet.
NBIM will also draw on the central control and risk functions at head office in Oslo.
NBIM vil også utnytte de sentrale styrings- og risikofunksjonene ved hovedkontoret i Oslo.
Some of the established administrative functions can also be used relatively easily and cost-effectively for private real estate investments.
Noen av de etablerte administrative funksjonene kan relativt enkelt og kostnadseffektivt også utnyttes til private eiendomsinvesteringer.
But there will also be a need to expand the functions for independent measurement of risks and returns.
Men det vil også være behov for å utvide funksjoner for uavhengig måling av avkastning og risiko.
Such functions are more complicated in private than in public markets, as estimates of value and risk are more uncertain.
Slike funksjoner er mer kompliserte i de private enn i de noterte markedene siden verdi- og risikoanslag er mer usikre.
Here, NBIM will build further on environments already well-established.
NBIM vil her bygge videre på miljøer som allerede er etablert og formet.
Legal expertise will also be strengthened; this will, for example, be important for clarifying and following up tax issues.
Også juridisk kompetanse vil bli styrket; det vil blant annet være viktig for å avklare og følge opp skattemessige forhold.
Norges Bank will attach importance to establishing sound and comprehensive control procedures in line with best international practice for real estate managers.
Norges Bank vil legge vekt på etablere gode og omfattende kontrollrutiner i samsvar med beste internasjonale praksis for eiendomsforvaltere.
This means that we will establish investment processes for private markets where the individual investment decision is reviewed on the basis of a set of predetermined criteria (due diligence).
Dette betyr at vi i forvaltningen innen private markeder vil etablere investeringsprosesser der den enkelt investeringsbeslutning gjennomgås basert på et fastsatt sett av kriterier (”due diligence”).
Outside the real estate management environment itself, functions will be established under the chief financial officer to ensure reasonable valuation and independent performance measurement.
Utenfor forvaltningsmiljøet for eiendom vil det under ansvaret til finansdirektøren bli etablert funksjoner som sikrer forsvarlig verdivurdering og uavhengig resultatmåling.
The Bank will also ensure that its Internal Audit department develops or brings in the necessary expertise in this field so that the Executive Board’s control responsibilities for this part of the Bank’s operations are adequately discharged.
Norges Bank vil også sikre at bankens internrevisjon opparbeider eller innhenter nødvendig ekspertise på dette området, slik at hovedstyrets kontrollansvar for denne del av virksomheten er forsvarlig.
Central Bank Audit has recently entered into a co-operation agreement with a large audit firm, whose global organisation with its extensive expertise in auditing real estate investments will ensure satisfactory auditing of the Fund’s investments in private real estate and infrastructure projects.
Norges Banks revisjon har nylig inngått en samarbeidsavtale med et stort revisjonsselskap, som gjennom sin internasjonale organisasjon, med omfattende kompetanse også på revidering av eiendomsinvesteringer, vil sikre betryggende revisjon av SPUs investeringer innen private eiendoms- og infrastrukturprosjekter.
It will take many years to build up a strategic allocation to real estate and infrastructure of 10 per cent of the Government Pension Fund – Global.
Det vil ta mange år å bygge opp en strategisk allokering til eiendom og infrastruktur på 10 prosent av SPU.
The markets have limited liquidity, and it will take time to develop management expertise.
Markedene har begrenset likviditet og det vil ta tid å utvikle forvaltningskompetanse.
Norges Bank recommends that the Ministry of Finance permit a separate real estate portfolio to be built up from 1 January 2008, on the assumption that the Bank presents a satisfactory account of the investment process and independent analysis of risk and measurement of returns.
Norges Bank foreslår at Finansdepartementet allerede fra kommende årsskifte åpner for at det bygges opp en egen eiendomsportefølje - gitt at Norges Bank legger frem tilfredsstillende redegjørelse for investeringsprosess og uavhengig analyse av risiko og avkastningsmåling.
In the early years, the establishment of the real estate portfolio should be cautious and without any specific short-term targets for the size of the portfolio.
Etableringen av eiendomsporteføljen de første årene bør skje forsiktig og uten klare kortsiktige mål for hvor stor porteføljen bør bli.
This can be done by using a control model where the Bank’s management is measured against absolute requirements for returns in the individual markets.
Det kan skje ved å anvende en styringsmodell der Norges Banks forvaltning måles mot absolutte krav til avkastning i de enkelte markedene.
A ceiling should be set for how large the portfolio can grow before the control model is reviewed and formal criteria for the diversification of the portfolio are introduced.
Det bør settes et tak for hvor stor porteføljen kan bli før man revurderer styringsmodellen og stiller formelle krav til diversifiseringen av porteføljen.
The Bank recommends setting this ceiling at 3 per cent of the Fund.
Norges Bank foreslår å sette dette taket til 3 prosent av SPU.
The Bank proposes that its management mandate have the following key features:
Norges Bank foreslår følgende hovedtrekk for forvaltningsmandatet til Norges Bank:
A separate portfolio is established for real estate and infrastructure.
Det etableres en egen portefølje for eiendom og infrastruktur.
Unlisted investments may also be included in this portfolio.
Også unoterte plasseringer kan inngå i denne porteføljen.
A more precise definition of the types of investment that may be included is to be drawn up.
Det utarbeides en nærmere definisjon av hvilke typer investeringer som kan inngå.
The Bank will come up with proposals for such a definition.
Norges Bank vil gi et forslag til slik avgrensning.
The Ministry sets requirements for the return in the individual main markets based on market interest rates adjusted for specified risk premiums.
Finansdepartementet fastsetter krav til avkastningen i de enkelte hovedmarkeder basert på markedsrenter og valgte påslag for risikopremie.
The Bank will be able to draw up proposals for these return requirements based on information about what is customary in comparable funds.
Norges Bank vil kunne utarbeide forslag til avkastningskrav basert på informasjon om hva som er vanlig i sammenlignbare fond.
No requirement is made as to how quickly the Bank is to build up the portfolio.
Det stilles ikke krav til hvor raskt Norges Bank skal bygge opp porteføljen.
Once the portfolio reaches 3 per cent of the Fund, it will have to meet more specific criteria for diversification issued by the Ministry.
Når porteføljen utgjør 3 prosent av SPU skal den tilfredsstille nærmere krav til diversifisering gitt av Finansdepartementet.
The Bank is to come up with proposals for such criteria.
Norges Bank skal foreslå slike kriterier.
Before making the first investment, the Bank is to account for how the investment processes for investments in unlisted markets will be organised, and how the Bank will implement independent measurement of returns and analysis of risk.
Norges Bank skal i forkant av den første investeringen redegjøre for hvordan investeringsprosesser for investeringer i unoterte markeder vil bli organisert og hvordan banken vil gjennomføre uavhengig måling av avkastning og analyse av risiko.
The accounting and auditing set-up also needs to be reviewed.
Videre skal opplegget for regnskapsføring og revisjon gjennomgås.
In its regular reporting to the Ministry, the Bank is to include a separate account of work on developing the real estate and infrastructure portfolio, and specify the return on this portfolio separately from the other portfolios.
Norges Bank skal i den løpende rapporteringen til departementet gi en særskilt beskrivelse av arbeidet med å utvikle porteføljen i eiendom og infrastruktur, og angi avkastning på delporteføljen separat fra de øvrige porteføljene.