natgillin/translations-raw huggingface dataset:
A sharp and sustained rise in house prices may contribute to high credit growth even after prices have levelled off.
En sterk og langvarig vekst i boligprisene vil kunne bidra til høy kredittvekst selv etter at prisene har flatet ut.
Because only a share of the total housing stock is sold each year, there will for a long time be houses on the market that are sold for a higher price than when they last changed hands.
Siden bare en del av boligmassen blir omsatt hvert år, vil det i lang tid være boliger som selges til en høyere pris enn sist de ble omsatt.
This has contributed to sustaining the high level of growth in credit to households in Norway even after the rise in house prices levelled off through 2002 and into 2003.
Dette har bidratt til at kredittveksten til husholdningene i Norge har holdt seg høy selv etter at boligprisveksten flatet ut gjennom 2002 og inn i 2003.
In addition, owners of houses that have risen in value have had the opportunity to raise new loans with dwellings as collateral to finance consumption or investments.
I tillegg har eiere som har hatt verdistigning på sine boliger, mulighet til å ta opp nye lån med sikkerhet i bolig enten for å finansiere forbruk eller investeringer.
Freeing up housing equity in this way is, however, less common in Norway than in countries such as the US, the UK and Denmark.
En slik frigjøring av egenkapitalen i boligen er imidlertid mindre vanlig i Norge enn i land som USA, Storbritannia og Danmark.
These countries have well established systems for refinancing fixed rate mortgages easily and cheaply when interest rates are reduced.
Der er det godt innarbeidede ordninger som gjør det enkelt og billig å refinansiere fastrentelån ved en nedgang i renten.
This has been an important factor behind the relatively strong growth in consumption in these countries.
Dette har vært en viktig faktor bak den relativt sterke forbruksveksten i disse landene.
A sustained high rise in house prices can in itself lead to expectations of further increases, thus becoming self-reinforcing for a period.
En vedvarende høy vekst i boligprisene kan i seg selv føre til forventninger om ytterligere stigning og dermed for en tid være selvforsterkende.
This may then increase the likelihood of a subsequent fall in house prices, leaving household debt build-up more exposed to risk.
Dette kan i så fall øke sannsynligheten for et senere fall i boligprisene og gjøre gjeldsoppbyggingen i husholdningene mer risikoutsatt.
The level of house prices may be assessed in relation to building costs and wage growth.
Nivået på boligprisene kan vurderes i forhold til byggekostnader og utvikling i lønn.
In relation to developments in the building cost index, resale house prices in Norway are about 20 per cent higher than the high level in 1987 before house prices fell.
I forhold til utviklingen i byggekostnadsindeksen er bruktboligprisene i Norge nå om lag 20 prosent høyere enn det høye nivået i 1987 før boligprisene falt.
In relation to wage growth, real prices are still somewhat below the level recorded at that time.
I forhold til lønnsutviklingen er realprisene fremdeles noe lavere enn på det tidspunktet.
Another way of assessing the level of house prices is to compare the price of a house with its potential rental income.
En annen måte å vurdere boligprisnivået på er å se prisen i forhold til de leieinntektene som boligen kan gi.
The value of a house as an investment will depend on the expected future return, measured by the flow of future rental income.
Prisen på en bolig som investeringsobjekt vil avhenge av forventet fremtidig avkastning på boligen, målt ved strømmen av fremtidige leieinntekter.
This kind of measure is often used in the equity market and is referred to as the P/E ratio of a share.
Et slikt mål brukes ofte i aksjemarkedet og betegnes som P/E-verdien til en aksje.
The P/E ratio of a dwelling will be the price of the dwelling in relation to the flow of potential rental income.
P/E-verdien til en bolig vil være prisen på boligen i forhold til strømmen av leieinntekter som boligen kan gi.
The P/E ratio for the Norwegian housing market has been rising for the past ten years.
P/E-verdien for det norske boligmarkedet har steget de siste ti årene.
At the end of 2002, the P/E ratio, as calculated here2, was 6.5 per cent higher than at its peak in 1988.
Ved utgangen av 2002 var P/E-verdien slik vi beregner den2, 6,5 prosent høyere enn ved toppunktet i 1988.
There has probably been an increase in house purchases for investment purposes, particularly in the large towns.
Det har trolig vært en økning i kjøp av bolig til investeringsformål, særlig i de store byene.
Deregulation of the housing market and rising mobility has over time increased liquidity in this market, thereby making it more attractive to investors.
Dereguleringen av boligmarkedet og økt flytting har over tid gjort dette markedet mer likvid og dermed mer attraktivt å investere i.
In addition, a lack of other profitable investment options may have contributed to greater focus on the housing market.
Videre kan mangel på andre lønnsomme investeringsalternativer ha bidratt til større fokus på boligmarkedet.
An increase in house purchases for investment purposes, i.e. with a view to generating rental income, will increase the P/E ratio directly through two channels: higher demand in the housing market pushes house prices (P) up, while higher supply in the rental market pushes rental rates (E) down.
Økt kjøp av bolig til investeringsformål, dvs. med sikte på utleie, vil øke P/E-verdien direkte gjennom to kanaler: økt etterspørsel i boligmarkedet presser boligprisene (P) opp, mens økt tilbud i utleiemarkedet presser leieprisene (E) ned.
In general, households will be willing to pay more for houses when it is cheaper to service their debt.
Generelt vil husholdninger være villige til å betale mer for boliger når det blir billigere å betjene gjeld.
It is therefore, in isolation, reasonable to assume that the P/E ratio will rise when interest rates fall.
Det er derfor isolert sett rimelig å anta at P/E-verdien stiger når renten faller.
However, a fall in interest rates will at the same time normally reflect weaker growth in employment and income.
Men rentefall vil samtidig normalt gjenspeile svakere vekst i sysselsetting og inntekter.
This tends to have the opposite effect.
Det trekker i motsatt retning.
From January to May 2003, house prices (adjusted for seasonal deviations) exhibited a downward trend.
Fra januar til mai i år viste boligprisene (justert for sesongavvik) en nedadgående tendens.
There are, however, signs that this year's interest rate reductions have started to have the desired effect.
Det er imidlertid tegn til at rentenedsettelsene gjennom året har begynt å virke.
The number of houses sold has remained at a high level even though it takes longer to sell a house compared with last year.
Antall omsatte boliger har holdt seg på et høyt nivå selv om det tar lengre tid å få solgt en bolig sammenlignet med fjoråret.
Rising house prices increase housing wealth.
Stigende boligpriser øker boligformuen.
Debt in relation to housing wealth therefore only increased marginally in recent years.
Gjeld i forhold til boligformue har derfor økt bare marginalt den siste tiden.
Debt in relation to disposable income, or the debt burden, is relatively high for Norwegian households compared with other countries.
Gjeld i forhold til disponibel inntekt, gjeldsbelastningen, er relativt høy i norske husholdninger sammenlignet med andre land.
The high growth in household debt can be related to developments in the housing market.
Den høye gjeldsveksten i husholdningene kan knyttes til utviklingen i boligmarkedet.
The amount households borrow will also depend on their capacity to service their debt.
Størrelsen på en husholdnings gjeldsopptak vil også avhenge blant annet av evnen til å betjene gjelden.
With rising income, households will be able to raise larger loans.
Med stigende inntekter vil husholdningene kunne ta opp større lån.
The household debt burden has increased sharply since 1999 and is approaching the peak level reached during the banking crisis in 1992.
Husholdningenes gjeldsbelastning har økt kraftig siden 1999 og nærmer seg toppunktet under bankkrisen i 1992.
The change in monetary policy from an exchange rate target to an inflation target has probably made it less likely that households will be exposed to a "dual shock" in the form of higher unemployment and higher interest rates, as was the case during the banking crisis.
Endringen i pengepolitikken fra valutakursmål til inflasjonsmål har trolig gjort det mindre sannsynlig at husholdningene utsettes for et "dobbelt sjokk" i form av økt arbeidsledighet og økt rente, slik de ble under bankkrisen.
Cyclical variations have also been considerably less pronounced over the past ten years.
Det siste tiåret har også konjunktursvingningene vært betydelig mindre enn før.
This may imply that households will opt for a somewhat higher debt burden than was the case prior to the banking crisis.
Dette kan tilsi at husholdningene vil velge en noe høyere gjeldsbelastning enn før bankkrisen.
Today's interest rate level is historically very low, and long- term investment should not be based on the assumption that this level will be maintained over time.
Rentenivået i dag er svært lavt i historisk sammenheng, og langsiktige investeringer bør ikke bygge på at dette rentenivået vil vare ved over tid.
High inflation would quickly reduce the real value of debt.
Høy prisstigning vil kunne raskt redusere realverdien av gjelden.
It will often seem profitable to borrow large amounts as long as the borrower can bear a high liquidity burden in the initial period.
Det vil ofte fortone seg som lønnsomt å låne mye bare man kan klare høy likviditetsbelastning den første tiden.
The younger generation cannot, however, depend on receiving the same help from inflation as their parents.
Den unge generasjonen kan imidlertid ikke regne med å få samme hjelp av inflasjonen som foreldrene.
Low and falling corporate debt growth The situation in the business sector is completely different from that of households.
Lav og fallende gjeldsvekst i foretakene Situasjonen i foretakene er en helt annen enn i husholdningene.
Growth in corporate debt has declined markedly in the past few years.
Foretakenes gjeldsvekst har avtatt markert de siste årene.
The corporate debt burden has, however, continued to increase and is now as high as in 1990.
Gjeldsbelastningen i foretakene har likevel fortsatt å øke og er nå like høy som i 1990.
This is mainly the result of low growth in corporate income.
Hovedforklaringen er den lave veksten i foretakenes inntekter.
High labour costs (as a result of strong wage growth over several years) and stagnation abroad have taken their toll on Norway's business and industry.
Høye lønnskostnader (som følge av sterk lønnsvekst gjennom flere år) og stagnasjon i utlandet har satt spor i vårt næringsliv.
The temporarily strong krone also had an impact in 2002.
Den midlertidige sterke kronen hadde også virkning i fjor.
Weaker cyclical developments resulted in a substantial increase in the number of bankruptcies in 2002.
Den svakere konjunkturutviklingen førte til at antall konkurser økte betydelig i 2002.
This trend has continued in 2003.
Utviklingen har fortsatt i år.
The increase in the number of bankruptcies must be seen in conjunction with high investment growth in the past.
Økningen i antall konkurser må ses i sammenheng med høy forutgående investeringsvekst.
A period of economic expansion and strong optimism often leads to an increase in investment.
Høykonjunktur og sterk optimisme fører ofte til investeringsoppgang.
In many industries, investment increased markedly as a share of real capital after the upturn began in 1993.
I mange næringer økte investeringene markert som andel av realkapitalen etter at konjunkturoppgangen begynte i 1993.
In a number of industries, the investment rate was higher during this upturn than during the upturn that led to the banking crisis in the early 1990s.
For flere næringer var investeringsraten høyere under denne konjunkturoppgangen enn under den som ledet til bankkrisen tidlig på 1990-tallet.
When the economy began to decline, unsound investments and overcapacity became visible.
Da konjunkturene snudde, ble feilinvesteringer og overkapasitet synlige.
The fall in interest rates will ease the situation for enterprises.
Fallet i renten vil lette situasjonen for bedriftene.
More than 30 per cent of banks' loans to the business sector relate to commercial property.
Over 30 prosent av bankenes næringslån er til næringseiendommer.
Rental rates in shopping centres and for shops and restaurants increased in 2002, bolstered by growth in private consumption.
Utleieprisene på kjøpesentre, butikker og serveringslokaler økte i 2002 støttet opp av veksten i privat konsum.
On the other hand, rising unemployment, for example in the ICT and consultancy sectors, has had a negative influence on the rental market for office space.
Den økende arbeidsledigheten, blant annet i IKT og konsulentbransjen, har derimot påvirket utleiemarkedet for kontorlokaler negativt.
Rental rates for office space have fallen or levelled off in the largest towns in Norway.
Leieprisene på kontorlokaler har falt eller flatet ut i de største byene.
Rates for standard office premises in the centre of Oslo have fallen by 29 per cent compared with the peak level in 2001.
Leieprisene for lokaler av vanlig standard i Oslo sentrum har falt med 29 prosent sammenlignet med toppnivået i 2001.
Vacant office space in Oslo, Asker and Bærum increased from 5 per cent in February 2002 to 10 per cent in February 2003.
Arealledigheten for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum økte fra 5 prosent i februar 2002 til 10 prosent i februar 2003.
The weak developments in the office property market are reflected in the figures for building starts.
Den svake utviklingen i kontormarkedet gjenspeiles i tallene for igangsatte nybygg.
From 2002 to 2003, the projection for completed projects in 2004 has been revised downwards by 80 per cent.
Fra 2002 til 2003 har anslaget for ferdigstilte prosjekter i 2004 blitt nedjustert med 80 prosent.
Satisfactory results in banks, in spite of higher losses The two-track economy, with high household income growth and problems in the corporate sector, is also reflected in developments in losses and non-performing loans in savings and commercial banks.
Tilfredsstillende resultater i bankene, til tross for økte tap Todelingen av økonomien med en god inntektsvekst for husholdningene og problemer i næringslivet vises også i utviklingen av tap og mislighold i spare- og forretningsbankene.
The number of non-performing loans in the retail market has remained stable over the past three years.
Andelen misligholdte lån til personmarkedet har vært stabil de tre siste årene.
Non- performing loans in the corporate sector have, on the other hand, exhibited a clear increase.
Misligholdte lån til næringsmarkedet har derimot vist en klar økning.
The share of total non-performing loans is still considerably lower than in the early 1990s.
Andelen misligholdte lån totalt er fortsatt betydelig lavere enn tidlig på 1990-tallet.
A large share of the losses in the corporate sector is related to loans in the fish farming industry, even though banks' loans to this sector are small on average.
En stor del av tapene i næringsmarkedet er knyttet til lån innen fiskeoppdrett selv om bankene i gjennomsnitt har små lån til denne sektoren.
The property management sector accounts for over 30 per cent of banks' corporate loans.
Eiendomsdrift står for over 30 prosent av bankenes næringsutlån.
So far this year, losses in property management and other exposed sectors have been moderate.
Hittil i år har tapene i eiendomsdrift og annen konkurranseutsatt virksomhet vært moderate.
The interest rate reductions in 2003 have exerted further pressure on banks' interest margins.
Rentenedsettelsen i år har lagt ytterligere press på bankenes rentemarginer.
In today's environment of falling lending rates and deposit rates that cannot fall below zero, banks are naturally interested in finding areas where they can reduce costs.
I dagens situasjon med fallende utlånsrenter og innskuddsrenter som vanskelig kan bli lavere enn null, er det naturlig at bankene ser seg om etter områder der det er mulig å redusere kostnadene.
The very unusual rise in the prices of both equities and bonds in the second quarter of 2003 will not persist.
Den helt spesielle situasjonen i andre kvartal i år med stigning både i aksje- og obligasjonskurser ikke kan vare ved.
Payment services in Norway have changed substantially over the past decade.
Betalingsformidlingen i Norge har endret seg vesentlig det siste tiåret.
Payment cards and electronic giro payments now account for the largest volume of transactions made by bank customers.
Betalingskort og elektroniske giroløsninger står nå for det største volumet av transaksjoner blant bankenes kunder.
These services are also the most efficient, and benefit extensively from economies of scale.
Disse tjenestene er samtidig de mest effektive, og de er sterkt preget av stordriftsfordeler.
Customers should make use of efficient electronic solutions as far as possible.
Det er ønskelig at kundene i størst mulig grad benytter seg av effektive elektroniske løsninger.
Banks' pricing policies for these services have been consistent and sound.
Bankenes prispolitikk for disse tjenestene har vært konsistent og fornuftig.
Customers react to price increases by seeking cheaper alternatives.
Kundene reagerer på prisøkninger ved å søke seg til rimeligere alternativer.
Even though there has been an increase in the prices for a number of services that have traditionally been widely used, average transaction costs for the public have not increased.
Selv om prisene på flere av de tjenestene som kundene tradisjonelt har benyttet mye, har økt, har ikke publikums gjennomsnittlige transaksjonskostnader økt.
In addition, it takes time for a change in prices to result in a change in customer behaviour.
Videre ser vi at kundene har en viss reaksjonstid før endrede priser fører til endret adferd.
The average price paid by customers for transactions (the blue line in Chart 20) has generally been falling.
Den gjennomsnittlige prisen kundene betaler for transaksjoner (den blå linjen i figur 20) har i hovedtrekk vært fallende.
However, price increases for paper-based giros resulted in a rise in the average price for giro transactions (red line) in both 1995 and 2001, followed by a fall due to a change in payment behaviour.
Men prisøkningene på blankettbaserte giroer førte til at gjennomsnittsprisen på girotransaksjoner (den røde linjen) økte både i 1995 og 2001, for så å falle på grunn av endrede betalingsvaner.
In our view, it is important that banks continue their policy of focusing on cost-based pricing.
Etter vårt syn er det viktig at bankene viderefører sin linje med vekt på kostnadsriktige priser.
Over time, this will contribute to more efficient payment services.
Det vil bidra til en mer effektiv betalingsformidling over tid.
Banks' performance in the period ahead partly depends on households' and enterprises' debt servicing capacity.
Utviklingen i bankenes resultater fremover avhenger av blant annet gjeldsbetjeningsevnen for husholdninger og foretak.
Household interest expenses accounted for over 7 per cent of their cash income (disposable income plus interest expenses) at the end of 2002.
Husholdningenes renteutgifter utgjorde i overkant av 7 prosent av deres kontantinntekt (disponibel inntekt pluss renteutgifter) ved utgangen av 2002.
The recent interest rate reductions have considerably eased the interest burden.
Rentenedgangen den siste tiden har redusert rentebelastningen betydelig.
Developments ahead will be determined by household debt growth, income growth and the lending rate after tax.
Utviklingen fremover blir bestemt av husholdningenes gjeldsvekst, inntektsvekst og utlånsrenten etter skatt.
Corporate interest expenses in the same period accounted for close to 60 per cent of their cash surplus.
Foretakenes renteutgifter utgjorde på samme tidspunkt nær 60 prosent av kontantoverskuddet.
For enterprises, developments will also depend on whether banks adjust their risk premium on high-risk loans.
For foretakene vil utviklingen også avhenge av hvorvidt bankene justerer risikopremien på risikofylte lån.
Fixed rate mortgages reduce the vulnerability of households in Norway.
Fastrenteavtaler reduserer sårbarheten til norske husholdninger.
Historically, fixed rate mortgages have not been common among Norwegian households.
Norske boliglånskunder har historisk sett i svært liten utstrekning inngått fastrenteavtaler på sine boliglån.
However, figures from the largest banks show that the share of fixed rate loans has recently increased.
Tall fra de største bankene tyder likevel på at andelen fastrentelån har økt i det siste.
Strong household income growth and weak corporate profitability have resulted in a shift in banks' lending policy, with banks seeking larger market shares in the retail market.
Den sterke inntektsveksten i husholdningene og svake lønnsomheten i foretakene har ført til et skift i bankenes utlånspolitikk i retning av å søke større markedsandeler i personmarkedet.
The share of loans to the retail market has increased from 50 per cent in 1998 to 58 per cent in 2003.
Andelen lån til personmarkedet har økt fra 50 prosent i 1998 til 58 prosent i år.
It should be noted here that the strengthening of employees' financial position at the expense of enterprises will not be sustained.
Det kan her være grunn til å vise til at lønnstakerne ikke vedvarende vil styrke sin stilling på bekostning av bedriftene.
Weak corporate profitability will, as has already been evident, result in higher unemployment and lower wage growth.
Svak lønnsomhet i foretakene vil, slik vi allerede har sett tegn til, føre til økt arbeidsledighet og lavere lønnsvekst.
This will in turn contribute to changes in the income distribution between employees and enterprises.
Dette vil igjen bidra til endringer i inntektsfordelingen mellom lønnstakere og bedrifter.
It is important that savings banks are active in the loan market for small and medium-sized enterprises in order to provide alternative options for customers and in the interests of competition.
For at kundene skal kunne ha valgalternativer og for konkurransen er det viktig at sparebankene er aktive fremover i lånemarkedet for små og mellomstore bedrifter.
Most banks have satisfactory financial strength and are fairly well equipped to cope with losses.
De fleste banker har tilfredsstillende soliditet og er rimelig godt rustet til å dekke tap.
We therefore consider the outlook for financial stability to be satisfactory, even though loan losses have increased.
Vi vurderer derfor utsiktene for finansiell stabilitet som tilfredsstillende selv om utlånstapene har økt.
The current monetary policy stance
Innretningen av dagens pengepolitikk
Without a considerable easing of monetary policy, inflation might have been too low for an extensive period.
Uten vesentlige lettelser i pengepolitikken ville inflasjonen kunne bli for lav for lenge.
This might in turn lead to expectations of continued very low inflation.
Det ville i sin tur kunne lede til forventninger om fortsatt svært lav inflasjon.
In this situation, it may be more demanding to boost activity in the economy.
I en slik situasjon kan det bli mer krevende å øke aktiviteten i økonomien.
It has therefore been appropriate to reduce the interest rate considerably.
Det har derfor vært riktig å redusere renten vesentlig.
The low pay increases in this year's wage settlement may indicate that the social partners are placing more weight on the effects of pay increases on future developments in interest rates, the krone exchange rate and employment.
De lave tilleggene i årets lønnsoppgjør kan tyde på at partene legger økt vekt på virkningene av lønnstillegg på den framtidige utviklingen i renten, kronekursen og sysselsettingen.
In the light of experience from 2002, it must be assumed that government agencies will be more cautious in future wage settlements.
Etter erfaringene fra 2002, må det antas at offentlige virksomheter vil være mer aktpågivende i lønnsoppgjørene fremover.