natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The net operating surplus should be measured by applying a constant real annual rate of return of 2,5 % to the net value of the stock of owner-occupied dwellings at current prices (replacement costs).
Netto driftsresultat bør måles gjennom en fast årlig realavkastning på 2,5 % av nettoverdien av boligmassen av egne boliger i løpende priser (gjenanskaffelseskost).
The real rate of return of 2,5 % is applied to the value of the stock at current prices since the increase in current value of dwellings is already taken account of in the PIM.
Realavkastningen på 2,5 % anvendes på verdien av boligmassen i løpende priser ettersom det allerede er tatt hensyn til stigningen i boligenes løpende pris i forbindelse med PIM-metoden.
The same rate of return should be applied to the value of the land at current prices on which the owner-occupied dwellings are located.
Samme avkastning bør anvendes på verdien av grunnen de egne boligene ligger på.
The value of land at current prices may be difficult to observe annually.
Verdien av grunn i løpende priser kan være vanskelig å beregne årlig.
Ratios of land value to the value of buildings in different strata may be derived from an analysis of the composition of the costs of new houses and associated land.
Forholdet mellom grunnens verdi og bygningenes verdi i ulike strata kan beregnes på grunnlag av en analyse av sammensetningen av kostnadene for nye hus og tilhørende grunn.
The GNI Committee should review the above detail on the user-cost method based on the experience in Member States within three years of the date of adoption of this Commission Regulation.
BNI-komiteen bør gjennomgå ovennevnte opplysninger om brukerkostmetoden på grunnlag av medlemsstatenes erfaringer innen tre år etter at denne kommisjonsforordningen ble vedtatt.
To compile the output of dwelling services Member States shall apply the stratification method based on actual rentals, either by direct extrapolation or by means of econometric regression.
For å utarbeide produksjonen av boligtjenester skal medlemsstatene bruke stratifiseringsmetoden basert på faktisk leie, enten gjennom direkte ekstrapolering eller økonometrisk regresjon.
In respect of owner-occupied dwellings, this implies the use of actual rentals for similar rented dwellings.
Når det gjelder egne boliger, brukes faktisk leie for tilsvarende leide boliger.
In the justified and exceptional case where actual rentals are missing or statistically unreliable, other objective methods, like the user-cost method, may be employed.
I begrunnede tilfeller og unntaksvis, når opplysninger om faktisk leie mangler eller er statistisk upålitelige, kan andre objektive metoder brukes, f.eks. brukerkostmetoden.
No additional justification is required for compiling the output of owner-occupied dwellings with the user-cost method provided that two conditions are met simultaneously:
Ingen ytterligere begrunnelse kreves for å utarbeide produksjonen av egne boliger etter brukerkostmetoden, forutsatt at følgende to vilkår er oppfylt:
privately rented dwellings represent less than 10 % of the dwelling stock and the disparity between private and other paid rentals exceeds a factor of three.
Antall utleide boliger i privat sektor utgjør høyst 10 % av boligmassen, og forskjellen mellom leier som betales i privat sektor og andre leier, er større enn en faktor på tre.
Stratification of the housing stock
Stratifisering av boligmassen
Factors affecting the rental level
Faktorer som påvirker leienivået
A first set of variables determining the level of rentals concern the characteristics of the dwelling and the building.
Den første gruppen av variabler som påvirker leienivået, er boligens og bygningens egenskaper.
To start with, the size of a dwelling will be important, both in terms to the area and the number of rooms.
For det første er boligens størrelse viktig, både når det gjelder areal og antall rom.
The bigger the dwelling, the higher will be the rental.
Jo større bolig, jo høyere leie.
At the same time, the rental per square metre tends to fall with the size of a dwelling.
Samtidig har leien per kvadratmeter en tendens til å synke jo større boligen er.
However, for some categories of dwellings (e.g. flats in capital cities) there may be a U-shaped relation between the price per square metre and the size of the dwelling.
For visse boligtyper (for eksempel hovedstadsleiligheter) kan imidlertid forholdet mellom pris per kvadratmeter og boligens størrelse beskrives med en U-formet kurve.
Another important factor will concern the amenities of a dwelling.
En annen viktig faktor er utstyret i boligen.
These may cover variables like the existence of a bathroom, a balcony/terrace, special flooring or wall covering, an open fire, central heating, air-conditioning, special glazing and other noise or thermal insulation measures; the layout of the dwelling is also relevant.
Det kan gjelde variabler som bad, balkong/terrasse, særskilt gulvbelegg eller veggkledning, peis, sentralvarme, klimaanlegg, spesialglass i vinduer og andre lyd- eller varmeisolerende tiltak, samt boligens planløsning.
With regard to the building, certain facilities may have an influence like a garage, a lift, a swimming-pool, a (roof-) garden or the position of a dwelling within the building.
Med hensyn til bygningen kan visse forhold være av betydning, f.eks. om det finnes garasje, heis, svømmebasseng, takterrasse eller hage, eller boligens plassering i bygningen.
The type of the building (detached, semi-detached house, flat), the architecture, the age, or the number of dwellings in a building may also affect the rental.
Bygningstype (frittstående, rekkehus, leilighet), arkitektur, alder og antall boliger i bygningen kan også påvirke leien.
A second set of variables relate to environmental characteristics.
Den andre gruppen med variabler gjelder omgivelsene.
A well-known factor is the rental difference between a comparable dwelling in a city and a remote location.
Det er velkjent at leien vil variere mellom en bolig i en by og en tilsvarende, mer avsidesliggende bolig.
The distance to an economic centre or the form of the landscape (flat land, mountainous) may not be negligible factors.
Avstand til et forretningsområde eller landskapet (lavland, fjellområde) kan være av betydning.
In addition, neighbourhood factors like the view, surrounding green areas, transport facilities and access, shops and schools or the reputation and security of a district tend to have an influence on the actual rental.
Faktorer i nabolaget, som utsikt, omkringliggende grøntområder, nærhet til transportmuligheter, butikker og skoler eller områdets rykte og sikkerhet pleier også å påvirke den faktiske leien.
Another set of variables may be summarized as socio-economic factors.
En annen gruppe av variabler kan oppsummeres som sosioøkonomiske faktorer.
For instance, in most countries rentals are influenced by general government regulations like rental restrictions or subsidies.
I de fleste stater påvirkes for eksempel leien av offentlige reguleringer som leiereguleringer eller tilskudd.
Further, the age of the tenancy agreement, the type of contract (temporary, permanent), the number of inhabitants per dwelling (flat-sharing community), the type of owner (government, housing association, private, employer) or the rental policy of the landlord may also affect the rental.
Videre kan leien påvirkes av leieavtalens alder og type (midlertidig, permanent), antall beboere per bolig (bofellesskap), eierforhold (offentlig, boligselskap, privat, arbeidsgiver) og utleierens leiepolitikk.
Obviously, several additional variables may have an influence on rentals.
Naturligvis kan mange andre variabler påvirke leien.
But to collect all the abovementioned factors could lead to overburdened questionnaires.
Å samle inn opplysninger om alle ovennevnte faktorer vil imidlertid føre til for omfattende spørreskjemaer.
Therefore the use of capital values for stratification purposes may be considered.
Det bør derfor vurderes å bruke kapitalverdier ved stratifisering.
The rationale behind the use of the capital value of a dwelling is that it reflects all its important characteristics.
Formålet med å bruke en boligs kapitalverdi er at den gjenspeiler alle boligens viktigste egenskaper.
The capital value can thus be considered as an implicit stratification factor.
Kapitalverdien kan dermed anses som en implisitt stratifiseringsfaktor.
Using the ratio of the capital value to actual rental may be regarded as a feasible approach, especially in those countries where the rented dwellings represent a minor part of the housing stock.
En mulig løsning kan være å bruke forholdet mellom kapitalverdi og faktisk leie, særlig i de stater der antall leide boliger utgjør en liten andel av boligmassen.
Provided the ratio is stable, such a method would enable the rental value to be determined for those dwellings which only feature in the owner-occupied sector.
Forutsatt at forholdet er stabilt, kan metoden gjøre det mulig å fastsette leieverdien for boliger som inngår bare i sektoren for egne boliger.
In addition, capital values do not exclude the use of «physical» stratification criteria; they may be combined.
Bruk av kapitalverdier utelukker dessuten ikke bruk av «fysiske» stratifiseringskriterier, for de kan kombineres.
In this situation, capital values are assumed to reflect the missing «physical» stratification criteria.
I dette tilfellet antas det at kapitalverdiene gjenspeiler de manglende «fysiske» stratifiseringskriteriene.
In any case, capital values to be used in the rentals calculation have to be based on an objective assessment established for an up-to-date reference year.
Kapitalverdiene som skal brukes ved beregningen av leie, skal i alle tilfeller være basert på en objektiv vurdering som er fastsatt for et ajourført referanseår.
In practice the stratification differs from one Member State to another in respect of both the number of strata and the precise criteria used to define them.
I praksis varierer stratifiseringen fra en medlemsstat til en annen med hensyn til både antall strata og de nøyaktige definisjonskriteriene.
Although at first sight this may cause some concern, it should be stressed that certain basic criteria, like the size and the (geographical) location of a dwelling are used almost everywhere.
Ved første øyekast kan dette virke problematisk, men visse grunnleggende kriterier, som boligens størrelse og (geografiske) plassering, brukes i så godt som alle stater.
Moreover, the aptness of other features will vary between countries and Member States themselves are in the best position to determine significant criteria.
Dessuten vil betydningen av andre egenskaper variere fra en stat til en annen, og medlemsstatene har selv de beste forutsetninger for å fastsette hvilke kriterier som har betydning.
For stratification purposes, Member States shall use important features of the dwellings.
I forbindelse med stratifiseringen skal medlemsstatene bruke viktige egenskaper ved boligen.
These may relate to the characteristics of the dwelling and the building, to environmental characteristics of the dwelling or to socio-economic factors.
Det kan være egenskaper ved boligen eller bygningen, miljøfaktorer eller sosioøkonomiske faktorer.
In addition, the use of up-to-date capital values is acceptable for stratification purposes, if these are based on an objective assessment.
Videre kan ajourførte kapitalverdier brukes til stratifiseringen dersom de bygger på en objektiv vurdering.
Selection of stratification criteria
Utvelging av stratifiseringskriterier
Given the various characteristics affecting the rental of a dwelling, the first task is to investigate those variables having a significant impact.
Gitt de mange egenskapene som påvirker en boligs leie, må de variablene som har størst betydning, undersøkes først.
One way of detecting significant variables is to produce a tabular analysis of the statistical information available.
En metode for å finne betydelige variabler er å lage en analyse i tabellform av tilgjengelige statistiske opplysninger.
To obtain an objective measure of assessment, the variance of the actual rentals within a stratum would seem to be useful.
For å sikre en objektiv vurdering bør det være hensiktsmessig å benytte variansen i faktisk leie innenfor ett stratum.
This would create an incentive for possible improvements to the stratification by choosing strata in order to minimise the within-stratum variance.
Dette vil kunne oppmuntre til en bedre stratifisering ved at strata utvelges slik at variansen innenfor et stratum holdes på et minimum.
It is therefore recommended that the variance per stratum is calculated at least in those cases where the stratification affects the level of both actual and imputed rentals.
Det anbefales derfor at variansen per stratum beregnes minst i de tilfeller der stratifiseringen påvirker nivåene både for faktisk leie og beregnet leie.
A more sophisticated approach is offered by advanced statistical techniques like (multiple) regression analysis.
En mer sofistikert tilnærming består i å bruke avanserte statistiske metoder som (multippel) regresjonsanalyse.
Such a technique allows the influence of individual variables to be assessed, so that the variation in rentals can be assigned to certain characteristics.
Metoden gjør det mulig å vurdere innflytelsen av de enkelte variablene, slik at variasjonen i leie kan knyttes til bestemte egenskaper.
Briefly, the explanatory power of a variable can be quantified via the correlation coefficient.
Kort sagt kan en variabels forklaringsverdi mengdebestemmes ved hjelp av korrelasjonskoeffisienten.
As a by-product, it enables the characteristics to be ranked according to their importance.
Det er dermed mulig å rangere egenskapene etter hvor betydelige de er.
This helps to determine where to stratify in greater detail.
Dette gjør det mulig å bestemme hvor stratifiseringen skal være mer detaljert.
Combining the most important variables, using multiple regression techniques, shows their overall explanatory power.
Gjennom å kombinere de viktigste variablene ved hjelp av multippel regresjonsanalyse framkommer deres samlede forklaringsverdi.
The use of advanced statistical techniques to select important variables is considered to be an efficient way of stratifying the housing stock.
Bruk av avanserte statistiske metoder for å velge viktige variabler anses som en virkningsfull måte å stratifisere boligmassen på.
In addition, regression analysis can be used directly for estimating the rentals, e.g. in the form of hedonic models.
Regresjonsanalyse kan dessuten brukes direkte for å beregne leien, for eksempel i form av hedoniske modeller.
The technique is also a useful tool for estimating the average rental for strata where there are no corresponding observations in the rented sector (empty strata).
Metoden er også et nyttig verktøy for å beregne gjennomsnittsleien for strata der det ikke finnes noen tilsvarende observasjoner i utleiesektoren (tomme strata).
A further advantage of selecting stratification criteria on the basis of an advanced statistical technique is that it avoids the need to prescribe uniform criteria for all countries.
En ytterligere fordel ved å velge stratifiseringskriterier på grunnlag av en avansert statistisk metode, er at det ikke blir nødvendig å ha samme kriterier for alle stater.
To obtain a comparable result, it is sufficient to establish a ranking of the most important criteria in each country and to stipulate the required overall level of explanatory power.
For å få et sammenlignbart resultat holder det å rangere de viktigste kriteriene i hver stat og fastsette den nødvendige forklaringsverdien.
Obviously, such a regression analysis depends largely on the available statistical information.
Det er klart at en slik regresjonsanalyse i stor grad er avhengig av de tilgjengelige statistiske opplysninger.
However, even in a situation of restricted statistical information, this could be an incentive for future improvements.
Selv i situasjoner med begrensede statistiske opplysninger kan det imidlertid oppmuntre til framtidige forbedringer.
Given that the information about the different variables affecting rentals mainly depends on the development of basic statistics, the possibility of using advanced statistical techniques may be restricted at present.
Ettersom opplysninger om ulike variabler som påvirker leien, hovedsakelig avhenger av om det finnes grunnleggende statistiske opplysninger, kan muligheten for å bruke avanserte statistiske metoder for tiden være begrenset.
Therefore a standard method is recommended, i.e. Member States shall apply all significant criteria as derived from tabular analyses.
En standardmetode er derfor anbefalt, det vil si at medlemsstatene bruker alle betydelige kriterier som kan utledes av analysene i tabellform.
As a minimum, the size, the location and at least one other important feature of a dwelling have to be used to stratify the housing stock; this stratification should produce a minimum of 30 cells.
Som et minstekrav må størrelse, beliggenhet og minst én annen viktig egenskap ved en bolig brukes for å stratifisere boligmassen; stratifiseringen bør frambringe minst 30 felter.
The breakdown of the housing stock has to be meaningful and representative of the total stock of dwellings.
Fordelingen av boligmassen må være relevant og representativ for den samlede boligmassen.
An advanced statistical technique may be used to determine the important explanatory variable(s) for selecting the strata.
Det kan brukes en avansert statistisk metode til å fastsette de viktigste forklarende variablene for utvelging av strata.
In practice, however, a Member State may prefer to use fewer variables, or variables other than those prescribed by the standard method.
Imidlertid vil en medlemsstat i praksis kanskje foretrekke å bruke færre variabler, eller andre variabler enn dem som er tilknyttet standardmetoden.
This is acceptable, as long as a (multiple) regression analysis proves an acceptable level of explanatory power.
Dette kan godtas dersom en (multippel) regresjonsanalyse viser en tilfredsstillende forklaringsverdi.
To guarantee comparable results, a correlation coefficient of at least 70 % is recommended as a threshold.
For å sikre sammenlignbare resultater anbefales en korrelasjonskoeffisient på minst 70 %.
This threshold value would be acceptable in the context of a large sample, with zero and cheap rentals as well as outliers having been removed.
Denne grenseverdien kan godtas dersom det dreier seg om et stort utvalg, der gratis leie, lav leie samt avvikende observasjoner er utelukket.
As a minimum, the size, the location and at least one other important feature of a dwelling have to be used.
Som et minstekrav må størrelsen, beliggenheten og minst en annen viktig egenskap ved en bolig brukes.
A minimum of 30 cells are to be produced and at least three size classes and two types of location shall be distinguished.
Minst 30 felter må frambringes, og det skal skilles mellom minst tre størrelsesklasser og to typer beliggenhet.
The use of fewer or other variables is acceptable if it has been proved previously that the (multiple) correlation coefficient reaches 70 %.
Bruken av færre eller andre variabler kan godtas dersom det tidligere er vist at (den multiple) korrelasjonskoeffisienten når 70 %.
Actual and imputed rentals
Faktisk og beregnet leie
Imputed rentals are determined based on observed actual rentals.
Beregnet leie fastsettes på grunnlag av observert faktisk leie.
For imputation purposes, the rental is defined as the price due for the right to use an unfurnished dwelling.
For beregningsformål defineres leie som prisen som betales for retten til å benytte en umøblert bolig.
In order to meet this definition, observed rentals may have to be adjusted.
For å være i samsvar med definisjonen må den observerte leien muligens justeres.
Charges for heating, water, electricity etc. should be excluded from the rentals, although it may sometimes be difficult to separate them out in practice.
Utgifter til oppvarming, vann, strøm osv. bør ikke tas med i leien, selv om det i visse tilfeller kan være vanskelig i praksis å skille dem fra leien.
To be in line with the valuation rules of the ESA, the output of dwelling services should be at basic prices.
Produksjonen av boligtjenester bør angis i basispriser for å være i samsvar med verdsettingsreglene i ENS.
With regard to observed rentals, certain public supports are probably important.
Med hensyn til observert leie har offentlig støtte sannsynligvis stor betydning.
For instance, a specific household as a consumer is entitled to a general government transfer (e.g. housing benefit) but which, for administrative reasons, is paid directly to the landlord.
En husholdning kan for eksempel, i egenskap av forbruker, ha rett til offentlig støtte (f.eks. boligtilskudd), som av administrative grunner betales direkte til utleier.
Depending on the information source, the observed rental may differ.
Den observerte leien kan i så fall variere avhengig av informasjonskilden.
If the information source is the tenant, it may be necessary to correct the observed rental by adding back any specific rental allowance.
Dersom leietakeren har gitt opplysningene, kan det være nødvendig å korrigere den observerte leien ved å legge til eventuelle boligtilskudd igjen.
In addition, the use of actual rentals for imputation purposes requires the clarification of several fundamental questions having an impact on the harmonisation of the data.
Ved bruk av faktisk leie for beregningsformål må dessuten flere grunnleggende spørsmål som påvirker harmoniseringen av dataene, avklares.
The first point relates to the question of whether use should be made of all actual rentals or only those from new contracts, for the imputation procedure.
Det første spørsmålet dreier seg om hvorvidt alle faktiske leier eller bare leier i henhold til nye avtaler, skal inngå i beregningen.
Depending on the purpose, different theoretical arguments can be put forward supporting actual rentals paid according to new contracts, contracts signed in the construction year or «average» contracts.
Avhengig av formålet kan det framsettes ulike teoretiske argumenter til støtte for faktiske leier som betales i henhold til nye avtaler, avtaler som er underskrevet i boligens oppføringsår, eller «gjennomsnittsavtaler».
Applying the general rule, i.e. to use rentals of similar dwellings, it does not seem acceptable to limit the basis of imputation to rentals from new contracts.
Ved anvendelse av den alminnelige regelen, det vil si å bruke leien for tilsvarende boliger, virker det uakseptabelt å begrense beregningen til bare å omfatte leie i henhold til nye avtaler.
Given that «average» rentals are used for the rented sector, the same should apply for owner-occupied dwellings.
Ettersom «gjennomsnittsleie» brukes i utleiesektoren, bør samme prinsipp anvendes på egne boliger.
In addition, a different solution would probably pose great difficulties in many countries when applying the stratification method.
En annen løsning vil nok dessuten gi mange stater problemer med anvendelsen av stratifiseringsmetoden.
Briefly, the conclusion is that the average actual rentals from all contracts should be used to calculate imputed rentals.
Derfor bør gjennomsnittlig faktisk leie i henhold til alle avtaler brukes til å utregne beregnet leie.
Consequently, private market rentals that are at a low level due to government regulation should also be included when calculating the average rentals.
Dermed bør også leie på det private marked som ligger på et lavt nivå på grunn av offentlig regulering, inngå i beregningen av gjennomsnittsleie.
The second question concerns the problem as to whether rentals of public-owned dwellings can be used for imputation purposes.
Det andre spørsmålet dreier seg om hvorvidt leie for offentlig eide boliger kan brukes for beregningsformål.
Given that owner-occupied dwellings are mostly privately owned, in principle, only actual rentals from the private sector should be used for imputation purposes.
Ettersom egne boliger for det meste er privateide, bør i prinsippet bare faktisk leie fra privat sektor brukes for beregningsformål.