natgillin/translations-raw huggingface dataset:
On the basis of the Leidschendam Centrum Project, the Municipality concluded a cooperation agreement with a number of private project developers, including with SJB, on 9 September 2004 (hereinafter: ‘the 2004 Cooperation Agreement’).
A megállapodás az üzlethelyiségek és a mélygarázs esetében ezzel szemben nem biztosított lehetőséget az építkezés elhalasztására.
The 2004 Cooperation Agreement stipulates that the private project developers would, for each of the specific sub-parts of the Leidschendam Centrum Project assigned to them, construct and sell, at their own risk and expense, the envisaged real estate.
Az SJB-nek mind a 2004. évi együttműködési megállapodás, mind egy másik, 2004. november 22-i projektmegállapodás (a továbbiakban: az SJB-projektmegállapodás) értelmében összesen 242 lakást kellett megépítenie, amelyek közül eredetileg 74 épült volna meg a Dampleinen [7].
According to the 2004 Cooperation Agreement, the construction works would begin once the land had been made ready for construction (see recital 23 below) and the necessary building permits had been obtained.
Az SJB-nek emellett a Dampleinen ki kellett alakítania mintegy 2400 m2 üzlethelyiséget, valamint meg kellett építenie a mélygarázst, amelynek egy magáncélú (75 parkolóhely) és egy nyilvános részből (225 parkolóhely) kellett állnia.
However, as regards the construction of the free sector housing units, the private developers were allowed to postpone construction until 70 % of these units, whether or not in combination with social housing units, in the sub-project area concerned had been pre-sold (Article 7.5 of the 2004 Cooperation Agreement, hereinafter: ‘the 70 % clause’).
Az üzlethelyiségeket és a lakásokat egyaránt a mélygarázs fölé kellett megépíteni.
This 70 % clause is commonly found in construction contracts in the Netherlands and seeks to limit the risks for project developers of constructing real estate which might not be sold.
Amint azt a holland hatóságok levelükben hangsúlyozták, az önkormányzat nem vett részt a projekt építési szakaszában, és nem viselt semmilyen kockázatot a lakások és az üzlethelyiségek értékesítését illetően.
The agreement did not, however, provide for any possibility to postpone construction as regards the commercial premises and the underground parking garage.
Az értékesítésből befolyó esetleges nyereség közvetlenül a magánszférabeli fejlesztőket illette meg.
According to both the 2004 Cooperation Agreement and a further project agreement concluded on 22 November 2004 (hereinafter: the ‘SJB Project Agreement’), SJB would build a total of 242 housing units, of which 74 were initially planned to be built on the Damplein [7].
Meg kell azonban különböztetni a projekt építési szakaszát, valamint az úgynevezett projekt-előkészítési szakaszát: ez utóbbinak ugyanis az önkormányzat is részese volt azáltal, hogy az SJB-vel PPP-t alakított, és 50 %-ban maga viselte a PPP kockázatait (lásd a lenti (19) preambulumbekezdést).
SJB would also build approximately 2400 square metres of commercial space on the Damplein and construct the underground parking garage, which apart from a private section (75 parking spaces) also included a public section (225 parking spaces).
Projekt-előkészítési szakasz
The commercial premises and the housing units would be built on top of the underground parking garage.
Az építkezés megkezdése előtt az ingatlanprojekt minden egyes része esetében meg kellett vásárolni a földterületet, fel kellett újítani a közcélú infrastruktúrát, és elő kellett készíteni az építési területet.
The Municipality, as also explicitly emphasised by the Dutch authorities in their submissions, was not involved in the construction phase of the project and bore no risks in relation to the sale of the housing units and commercial premises.
Mivel várható volt, hogy e „projekt-előkészítési szakasz” jelentős költségekkel (a jelenlegi becslések szerint mintegy 30 millió EUR) és komoly kockázatokkal jár majd, az önkormányzat elhatározta, hogy e munkálatok elvégzéséhez PPP-t hoz létre az SJB-vel közösen [8].
Profits from these sales, if any, would accrue directly to the private developers.
Ennek érdekében 2004. november 22-én az önkormányzat és az SJB projekt-előkészítési célú PPP-megállapodást kötött (a továbbiakban: a projekt-előkészítési megállapodás).
The construction phase of the project should be distinguished from the so-called ground exploitation phase of the project, where the Municipality was involved through the PPP with SJB and bore 50 % of the risks (see recital 19 below).
Ebben megállapodtak, hogy az SJB a projekt-előkészítési szakaszban való részvétel fejében megkapja a PPP bevételeinek egy részét, valamint átveszi a korábban az önkormányzatra eső telkek fejlesztési jogait [9].
The ground exploitation phase
A projekt-előkészítési megállapodás kimondta, hogy az önkormányzat és az SJB egyaránt közvetlen pénzügyi hozzájárulást nyújt a PPP-nek a projekt-előkészítési munkálatok végrehajtása érdekében [10].
Before construction works in each part of the real estate project could commence, the land had to be acquired, the public infrastructure had to be re-arranged and the land had to be made ready for construction.
A projekt-előkészítési megállapodásban a felek rögzítették továbbá, hogy az önkormányzat, illetve az SJB 50–50 %-ban viseli a projekt-előkészítési szakasz költségeit és kockázatait (a projekt-előkészítési megállapodás 4.1. cikke), a projekt-előkészítésből származó végső bevételeket, illetve veszteségeket pedig a 2004. évi együttműködési megállapodás szabályai szerint osztják fel (a 14.3. cikk).
Since this ‘ground exploitation phase’ of the project was expected to entail high costs (estimated at the time at approximately EUR 30 million) and significant risks, the Municipality decided to set up a PPP with SJB to carry out these works [8].
A 2004. évi együttműködési megállapodás erre vonatkozóan azt írta elő, hogy a projekt-előkészítési szakasz lezárultával keletkező esetleges negatív eredményt, illetve a pozitív eredmény 1 millió EUR-t meg nem haladó részét az önkormányzat és az SJB között egyenlően kell elosztani, míg pozitív eredmény esetén az említett összeget meghaladó rész az önkormányzat, az SJB és az ingatlanprojekt építési szakaszában részt vevő többi magánfél között oszlik meg (a 2004. évi együttműködési megállapodás 10.9. cikke).
To this end, the Municipality and SJB signed a ground exploitation/PPP agreement on 22 November 2004 (hereinafter: ‘the GREX’).
A projekt-előkészítési szakaszhoz tartozott az építési terület előkészítése mellett a mélygarázs nyilvános részének megépítése, ideiglenes hasznosítása és újraértékesítése, valamint az iskolaépület megépítése (a projekt-előkészítési megállapodás 4. cikke).
In return for its participation in the ground exploitation phase of the project, SJB would obtain a share of the revenues of the PPP and receive the development rights on plots of land previously allocated to the Municipality [9].
Ezek vonatkozásában a PPP úgy állapodott meg az SJB-vel, hogy az SJB építi meg a nyilvános mélygarázst, amelyet a mélygarázs magáncélú részével szorosan összetartozónak tekintettek (a projekt-előkészítési megállapodás 9. cikke), és ennek fejében az SJB a PPP-től (2003. január 1-jei árakon) legfeljebb mintegy 4,6 millió EUR-t kap (az SJB-projektmegállapodás 6. cikke).
According to the GREX, both the Municipality and SJB would make a direct financial contribution to the PPP to carry out the ground exploitation works [10].
A mélygarázs magáncélú részének megépítését az SJB egymaga finanszírozta volna.
The GREX further provides that the Municipality and SJB would each bear 50 % of the costs and the risks of the ground exploitation phase (Article 4.1. of the GREX) and that the final revenues/losses of the ground exploitation would be divided according to the rules laid down in the 2004 Cooperation Agreement (Article 14.3).
A PPP az egész mélygarázst egy harmadik félnek akarta értékesíteni, és úgy tervezte, hogy az értékesítés bevételei a PPP-hez folynak be, amely azokat majd elosztja az önkormányzat és az SJB között.
This stipulated that at the end of the ground exploitation phase a negative or positive result of up to EUR 1 million would be equally divided between the Municipality and SJB, whereas the portion of a positive result exceeding EUR 1 million would be divided between the Municipality, SJB and the other private parties taking part in the construction phase of the real estate project (Article 10.9 of the 2004 Cooperation Agreement).
Végül pedig a PPP-nek 50 %-ban hozzá kellett járulnia az iskolaépület és a Leidschendam Centrum projekt egy másik tervrésze megépítésének költségeihez is.
Besides making the land ready for construction, the ground exploitation phase also covered the construction, temporary exploitation and reselling of the public part of the underground parking garage and the building of the school (Article 4 of the GREX).
A fennmaradó 50 %-ot közvetlenül az önkormányzatnak kellett finanszíroznia (a projekt-előkészítési megállapodás 8. cikke).
To this end, the PPP agreed with SJB that SJB would construct the underground public garage, which was considered to be intrinsically linked to the private section of the parking garage (Article 9 of the GREX), for which SJB would receive a maximum amount of approximately EUR 4,6 million (value on 1 January 2003) from the PPP (Article 6 of the SJB Project Agreement).
Amint az a (18)–(21) preambulumbekezdésből kitűnik, a projekt-előkészítési szakasz költségei elsősorban a következőket foglalták magukban: a földterület megszerzésének költségei (amennyiben még nem állt az önkormányzat tulajdonában), az építési terület előkészítésének költségei, a mélygarázs nyilvános részének költségei, valamint az iskolaépítés költségeinek 50 %-a.
The construction of the private section of the parking garage would be financed by SJB itself.
A tervek szerint a PPP-nek a projekt-előkészítési szakaszban mindenekelőtt abból kellett volna bevételhez jutnia, hogy a földterületet előkészítés után értékesíti a magánszférabeli projektfejlesztőknek, köztük az SJB-nek.
The PPP intended to sell the entire parking garage to a third party and the revenues from that sale were to flow to the PPP, which would share them between the Municipality and SJB.
A földterületek árát a 2004. évi együttműködési megállapodás 10. cikkében és 3a. mellékletében határozták meg.
As follows from recitals 18 to 21 above, the costs of the ground exploitation phase of the project consisted essentially in the costs of the acquisition of the land in so far as it was not already owned by the Municipality, the costs of making the land ready for construction, the costs for the public section of the underground parking garage and 50 % of the construction costs for the school.
A földterület árát közvetlenül az után kellett kifizetni, hogy az érintett magánfejlesztő megkapta a szükséges építési engedélyeket, de legkésőbb a földterület jogi átruházásakor (a 2004. évi együttműködési megállapodás 10.5. cikke).
The PPP would generate revenues from the ground exploitation phase, first and foremost, through the sale of the land to private project developers, including SJB, after the PPP had made the land ready for construction.
A PPP által a teljes Leidschendam Centrum projekt keretében az SJB-nek értékesített földterület árát (2003. január 1-jei árakon) minimálisan 18,5 millió EUR-ban állapították meg.
Each project developer was to purchase the part of the land assigned to it to construct housing units and commercial premises.
A PPP által a Dampleinre vonatkozó tervrész keretében az SJB-nek értékesített földterület árát (2003. január 1-jei árakon) minimálisan 7,2 millió EUR-ban állapították meg, amelyet a kifizetés teljesítéséig évi 2,5 %-kal kellett indexálni.
The prices for the land were laid down in Article 10 and Annex 3a to the 2004 Cooperation Agreement.
A PPP a fentiek mellett többletbevételre tett volna szert abból, hogy az egyes magánszférabeli projektfejlesztőknek a 2004. évi együttműködési megállapodás 10.3. cikke szerint projekt-előkészítési hozzájárulást és minőségi hozzájárulást számít fel [11].
The 2004 Cooperation Agreement explicitly stated that these prices were minimum prices, which could be increased if more than the planned floor space was constructed.
E hozzájárulások összegét a magánszférabeli projektfejlesztő által megépítendő lakások száma alapján állapították meg, de az összeget a ténylegesen megépített lakások száma alapján növelni vagy csökkenteni lehetett.
These prices were based on an independent expert valuation report, dated 11 March 2003, which considered the prices to be market-compliant.
A hozzájárulásokat legkésőbb 2004. július 1-jéig kellett befizetni egy összegben az érintett magánfejlesztő által a Leidschendam Centrum projekt keretében épített valamennyi lakásra vonatkozóan.
Payment of the land price was due at the moment the private developer concerned obtained the necessary building permits and would take place, at the latest, at the moment of the legal transfer of the land (Article 10.5 of the 2004 Cooperation Agreement).
A Leidschendam Centrum projekt területén az SJB által megépítendő lakások utáni projekt-előkészítési hozzájárulás összegét (2003. január 1-jei árakon) mintegy 1,1 millió EUR-ban, a minőségi hozzájárulás összegét pedig mintegy 0,9 millió EUR-ban állapították meg, amelyeket a kifizetés teljesítéséig évi 2,5 %-kal kellett indexálni.
The price of the land sold by the PPP to SJB for the overall Leidschendam Centrum Project was determined at minimum EUR 18,5 million (value on 1 January 2003).
A projekt-előkészítési hozzájárulás és minőségi hozzájárulás végleges összege a ténylegesen megépített lakások számától függött.
The land in the Damplein area sold by the PPP to SJB was determined at minimum EUR 7,2 million (value on 1 January 2003), yearly indexed at 2,5 % until payment.
A 2004. évi együttműködési megállapodás 6.6. cikke [12] úgy rendelkezik, hogy amennyiben az építési engedélyek beszerzésére nem az előre meghatározott ütemezés szerint kerül sor, a felek újratárgyalják a megállapodást, ideértve a földárak megállapítását és azon adatokat, amelyek alapján ezeket ki kell fizetni, úgy, hogy ezek a megállapodás és a kétoldalú megállapodások feltételeinek a lehető legnagyobb mértékben megfeleljenek.
Second, the PPP was to collect additional revenues by charging each private project developer a ground exploitation fee and a quality fee pursuant to Article 10.3 of the 2004 Cooperation Agreement [11].
A 2004. évi együttműködési megállapodás 16. cikke arról is rendelkezik, hogy a megállapodást vagy a kétoldalú megállapodásokat csak a külön felsorolt esetekben lehet részben vagy teljesen megsemmisíteni.
These fees were calculated on the basis of the number of housing units to be built by the private project developer and could be increased or decreased depending on the number of units actually constructed.
Az ilyen esetek közé tartoznak „a Polgári Törvénykönyv 6.258. cikkében meghatározott előre nem látható körülmények”: ha az egyik fél véleménye szerint a többi fél nem követelheti meg tőle a megállapodás változatlan végrehajtását, tárgyalásokat kell kezdeniük kölcsönösen elfogadott módosított feltételek elérése érdekében.
These fees were due on 1 July 2004 at the latest and needed to be paid in a single instalment for all housing units constructed in the Leidschendam Centrum Project by the private developer concerned.
A 2004. évi együttműködési megállapodás 18. cikke előírja, hogy amennyiben e megállapodással vagy a kétoldalú megállapodásokkal kapcsolatban jogviták merülnek fel, azokat a felek – amennyire csak lehetséges – jóhiszemű együttműködés keretében rendezik.
As regards SJB, the total ground exploitation fee was determined at approximately EUR 1,1 million and the quality fee at approximately EUR 0,9 million (value on 1 January 2003), indexed yearly at 2,5 % until payment, for all the housing units it planned to build in the Leidschendam centrum area.
Amennyiben ez nem lehetséges, a jogvitát a rotterdami Holland Választott bírósági Intézet szabályainak megfelelően választott bíróság elé kell terjeszteni.
The final ground exploitation fee and quality fee due would depend on the number of housing units actually built.
A választott bírósági eljárás helyszín Hága.
The 2004 Cooperation Agreement in its Article 6.6 [12] provides that, if the building permits are not delivered on schedule, the parties will renegotiate the agreement, including the calculation of the land prices and the data on which these need to be paid, staying as close as possible to the conditions of this agreement and of the bilateral agreements.
VISSZAMENŐLEGES ÁRENGEDMÉNY ÉS A HOZZÁJÁRULÁSOK VISSZAMENŐLEGES ELENGEDÉSE
Furthermore, Article 16 of the 2004 Cooperation Agreement stipulates that this agreement or the bilateral agreements can only be annulled totally or partly in the specifically listed situations.
Az SJB 2007 februárjában megkezdte a lakások előértékesítését, ám az értékesítés során nehézségekbe ütközött, és végül a tervezett 67 lakásból mindössze 20-at tudott előértékesíteni.
One of these situations is ‘unforeseen circumstances as referred to in Article 6:258 of the Civil Code’: if one of the parties is then of the opinion that the other parties cannot require from him an unchanged execution of the agreement, they have to enter into negotiations in order to arrive at mutually agreed modified terms.
A szükséges építési engedélyek beszerzésének elhúzódása miatt ezeket az előértékesítési megállapodásokat 2008 szeptemberében megsemmisítették, így amikor az SJB ugyanazon év novemberében végül megkapta az építkezés megkezdéséhez szükséges engedélyeket, már egyetlen vevője sem volt a Dampleinen építendő lakásokra.
If this is not possible the dispute has to be submitted to arbitration in accordance with the rules of the Dutch Arbitration Institute in Rotterdam.
Az SJB a fentiek miatt közölte az önkormányzattal, hogy egyáltalán nem kezdi meg az építkezést, annak dacára, hogy a 2004. évi együttműködési megállapodás kizárólag a lakásokra vonatkozóan engedte meg az építkezés elhalasztását abban az esetben, ha azok kevesebb mint 70 %-át sikerül értékesíteni.
The place of arbitration is Den Haag.
Az SJB e tekintetben a 2004. évi együttműködési megállapodás szerződéses rendelkezéseire, különösen a 2004. évi együttműködési megállapodás 6.6. cikkére hivatkozott, amely az árak és a beszerzési időpontok újratárgyalásának lehetőségéről rendelkezik abban az esetben, ha az építési engedélyeket nem szerzik be időben.
THE RETROACTIVE PRICE DECREASE AND WAIVED FEES
Az SJB szerint, mivel ezen engedélyeket csak 3 évvel a tervezett időpontot követően szerezték be, az SJB nem kényszeríthető az együttműködési megállapodás változatlan végrehajtására.
According to the timeline which was set up in March 2004, construction works on the Damplein were initially planned to start in November 2005.
Ennek eredményeképpen a felek a kezdeti megállapodások újratárgyalásában állapodtak meg.
However, owing to several national court proceedings, the building permits SJB needed to commence construction were delayed and eventually only obtained in November 2008.
2008 őszén az SJB felajánlotta a PPP-nek, hogy az eredetileg (2003. január 1-jei árakon) megállapított 7,2 millió EUR helyett 4 millió EUR-t fizet a Dampleinen található földterületért, és 2009 áprilisában megkezdi az építkezést függetlenül attól, hogy hány lakást sikerült értékesíteni.
SJB started with the pre-sale of housing units in February 2007, but experienced difficulties selling these and eventually managed to pre-sell only 20 of the 67 planned units.
Az SJB az árengedmény fejében hajlandó volt lemondani a 2004. évi együttműködési megállapodásban foglalt 70 %-os előírás szerinti jogáról és az építési engedélyek beszerzésében elszenvedett három éves késedelem következtében elszenvedett kár megtérítéséről.
Because of the delays encountered in obtaining the necessary building permits, these pre-sale contracts were annulled in September 2008 so that, when SJB finally obtained the permits to start construction works in November of that year, none of the housing units SJB was required to build on the Damplein had been pre-sold.
Az SJB felajánlotta továbbá, hogy keres olyan befektetőt, aki garantáltan megvásárolja az eladatlan lakásokat.
In the meantime, the financial crisis had started and affected the Dutch real-estate market in particular.
A holland hatóságok szerint ez alacsonyabb árat eredményezett volna, mint ha a lakásokat közvetlenül magánszemélyeknek értékesítették volna.
In this context, SJB informed the Municipality that it would not start any of the construction works, relying on the clause in the 2004 Cooperation Agreement that allowed it to postpone construction of the housing units if less than 70 % of these units had been sold.
2008. december 18-án a PPP és az SJB elvi megállapodást kötött az árengedményről.
In this regard SJB referred to the contractual provisions in the 2004 Cooperation agreement, in particular Article 6.6 of the 2004 Cooperation agreement which provides for the possibility of renegotiating the price and the delivery dates if the building permits were not delivered in time.
Mielőtt azonban azt a képviselő-testület elé terjesztették volna elfogadásra, az önkormányzat független szakértőt bízott meg annak megvizsgálásával, hogy piaci alapúnak mondható-e az SJB által megállapított ár.
According to SJB, since these permits were only delivered 3 years after the planned date, SJB could not be held to execute the Cooperation agreement unchanged.
A szakértő 2009. február 11-i értékbecslésében arra a következtetésre jutott, hogy a (2010. január 1-jei árakon számított) 4 millió EUR – amelyet a maradványérték módszerével állapítottak meg – 2010-ben a Dampleinen található földterület piaci alapú árának számít, figyelembe véve, hogy az SJB kötelezettséget vállalt arra, hogy az eladatlan lakásokat egy befektetőnek értékesíti, és beleegyezett abba, hogy az eredeti nyereség- és kockázati rátát 5 %-ról 2 %-ra csökkentsék.
As a result the parties decided to renegotiate the initial arrangements.
Az értékbecslésben nem vették figyelembe a projekt-előkészítési hozzájárulás és a minőségi hozzájárulás csökkentését.
In the Autumn of 2008, SJB made a proposal to the PPP to pay EUR 4 million for the land on the Damplein, instead of the EUR 7,2 million (value on 1 January 2003) originally agreed, whereby SJB would start the construction works in April 2009 regardless of whether the housing units had been pre-sold.
Az említett értékbecslés alapján – mivel az önkormányzat a holland hatóságok szerint további késedelemtől tartott, és úgy ítélte meg, hogy az építési szakasz mielőbbi megkezdése közérdek – a képviselő-testület 2009. március 10-i ülésén úgy határozott, hogy a PPP hozzájárul a Dampleinen található földterületre vonatkozó, eredetileg a 2004-ben az SJB-vel megállapodott ár és hozzájárulások csökkentéséhez.
In return for this decrease in price, SJB was therefore willing to waive its right to invoke the 70 % clause contained in the 2004 Cooperation Agreement and the damage suffered as a result of the delay of 3 years in delivering the building permits.
A földterület árának csökkentését, valamint a projekt-előkészítési és a minőségi hozzájárulás csökkentését a képviselő-testület tagjainak megküldött 2009. február 18-i képviselő-testületi előterjesztés ismerteti.
SJB further proposed to contact an investor who would guarantee to buy the unsold housing units.
Ugyanezen előterjesztés megemlíti továbbá, hogy a projekt-előkészítési szakasz, amelyet korábban nullszaldósra kalkuláltak, az engedmény következtében veszteséges lesz.
According to the Dutch authorities this resulted in a price lower than that expected from a direct sale to private persons.
Az előterjesztés felszólítja az önkormányzatot, hogy rendelkezzen a veszteségek 50 %-át fedező tartalékról.
On 18 December 2008, the PPP and SJB agreed in principle to the price decrease, but before seeking approval from the Municipality's Council, the Municipality contacted an independent expert to determine whether the price calculated by SJB was a market-compliant price.
Emellett az előterjesztés közli, hogy az SJB a pénzügyi válság miatt nem jutott elegendő finanszírozási forráshoz a Damplein fejlesztéséhez.