natgillin/translations-raw huggingface dataset:
In its report of 11 February 2009, the expert concluded that EUR 4 million (value on 1 January 2010) could, on the basis of the residual value method, be considered a market-compliant price for the land on the Damplein in 2010, taking into account the fact that SJB committed to sell the unsold housing units to an investor and had agreed to lower its initially planned profit and risk margin from 5 % to 2 %.
Ez a megállapodás módosította a 2004. évi együttműködési megállapodást, az SJB-projektmegállapodást és a projekt-előkészítési megállapodást.
The report did not take into account the lowering of the ground exploitation fee and quality fee.
A kiegészítő megállapodás 2.1.2. cikke első bekezdésének i. albekezdése kimondta, hogy a Dampleinen található, SJB-nek értékesítendő földterület ára a 2004. évi együttműködési megállapodásban foglaltakkal ellentétben 4 millió EUR.
The proposal further states that this decrease would turn the ground exploitation phase, which was budgeted to be break-even, into a loss-making project.
A kiegészítő megállapodás kimondta továbbá, hogy az SJB már 2009. július 7-én megkezdte az építkezést a Dampleinen, és azt megszakítás nélkül végre kell hajtania.
The proposal also requested the Municipality to make the necessary provision for 50 % of the losses.
A földterületet legkésőbb 2010. március közepén át kellett adni, a fizetésnek pedig legkésőbb az átadás napján meg kellett történnie.
The proposal further mentions that owing to the financial crisis SJB was not able to obtain the necessary financing for the development of the Damplein.
A PPP és az SJB továbbá 2009. július 13-án új megállapodást kötött a nyilvános mélygarázsra vonatkozóan [14].
The price decrease was formalised in an agreement concluded on 1 March 2010 (hereinafter: the ‘Supplementary Agreement’) between the Municipality, the PPP and SJB.
E megállapodás szerint az SJB 2009 második negyedében megkezdi a nyilvános mélygarázs építését, és a munkálatokat a megbeszélt határidőre elvégzi.
Article 2.1.2, first paragraph, sub (i), of the Supplementary Agreement provides that, contrary to what was agreed to in the 2004 Cooperation agreement, the price of the land on the Damplein to be sold to SJB would be EUR 4 million.
2010. január 15-én az SJB és a Wooninvest Projecten BV (a 2004. évi együttműködési megállapodást aláíró projektfejlesztők egyikéhez kötődő vállalkozás) adásvételi megállapodást („koop/aannemingsovereenkomst”) kötött 43 lakás megvásárlására, amelyeket a Wooninvest magánszemélyeknek kívánt bérbe adni.
Article 2.1.2, first paragraph, sub (ii), of the Supplementary Agreement provides that the previously agreed ground exploitation fee and quality fee were no longer due.
A felek megállapodtak abban, hogy amennyiben az SJB bármely lakásra 2010. január 29-ig magánszemély vevőt talál, az érintett lakást nem adja el a Wooninvestnek.
No reference is made in that second paragraph to the land on the Damplein in particular [13].
A megállapodásban rögzítették továbbá, hogy az SJB 2010. január 29-től a lakások Wooninvestnek történő átadásáig az eladási feltételekkel azonos feltételek mellett visszavásárolhatja a Wooninvestnek értékesített lakásokat, viszont egyrészt kompenzációt fizet a Wooninvestnek az általa viselt költségekért, másrészt évi 6 % kamatot fizet arra az időszakra, amely akkor kezdődik, amikor a Wooninvest teljesítette a fizetést az SJB-nek, és addig tart, amíg a Wooninvest vissza nem adta a lakásokat az SJB-nek (24. cikk).
The Supplementary Agreement also states that SJB started the construction works on the Damplein on 7 July 2009 and that it had to undertake those works without interruption.
AZ ELJÁRÁST MEGINDÍTÓ HATÁROZAT
The works had to be finished by December 2011.
A Bizottság az eljárást megindító határozattal megindította az EUMSZ 108. cikkének (2) bekezdése szerinti hivatalos vizsgálati eljárást, mivel a földterület árának a PPP által az SJB javára történő visszamenőleges csökkentése, valamint a projekt-előkészítési és minőségi hozzájárulás elengedése (a továbbiakban: a kifogásolt intézkedések) esetlegesen az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerinti állami támogatásnak minősülnek, és mivel a Bizottság kétli, hogy ezek a belső piaccal összeegyeztethetők lennének.
In case of late delivery, SJB was to reimburse part of the decreased price.
A Bizottság különösen úgy vélte, nem valószínű, hogy egy, az önkormányzatéhoz hasonló helyzetben lévő, a piacgazdasági befektető elve (a továbbiakban: MEIT) szerint eljáró hipotetikus magáneladó beleegyezett volna ugyanebbe az árengedménybe és a hozzájárulások elengedésébe.
Delivery of the land would take place at the latest in mid-March 2010 and payment would take place at the latest on the day of delivery.
Azzal, hogy a PPP – és vele együtt az önkormányzat – visszamenőlegesen csökkentette az SJB-nek értékesített földterület árát, voltaképpen magára vállalta az ingatlanpiaci visszaesés kockázatát.
Furthermore, on 13 July 2009, the PPP and SJB concluded a new agreement concerning the underground public parking garage [14].
Ez ráadásul ellentétes a holland hatóságok nyilatkozataival, amelyek szerint a projekt építési szakaszával járó kockázatokat és felelősséget teljes egészében a magánszférabeli projektfejlesztők – köztük az SJB – viselik.
According to this agreement, SJB would start the construction works on the public parking garage during the second quarter of 2009 and would complete these within a fixed period of time.
Mivel a PPP – mint a földterület eladója – a projekt ezen szakaszában pénzügyi szempontból nem volt érintett, nem feltételezhető, hogy egy, az önkormányzatéhoz hasonló helyzetben lévő hipotetikus magáneladó csak azért beleegyezett volna az adott földterület megállapított vételárának visszamenőleges csökkentésébe, mert a vevő nehezen tudta eladni az általa ott megépítendő lakásokat.
The PPP would pay SJB EUR 5,4 million (value on 1 April 2009) for the construction of the public parking garage [15]; this amount would be fixed until delivery and would not be indexed.
Ugyanígy a jelek szerint a projekt-előkészítési és a minőségi hozzájárulás elengedése sincs összhangban a piacgazdasági befektető elvével, mivel nem valószínű, hogy egy magánbefektető bármely ellenszolgáltatás nélkül visszamenőlegesen elengedte volna a költségeihez megállapított hozzájárulást.
On 15 January 2010, SJB and Wooninvest Projecten BV, a company related to one of the project developers who signed the 2004 Cooperation Agreement, signed a purchase/construction agreement (koop/aannemingsovereenkomst) for the purchase of 43 housing units, which would be rented out to private persons by Wooninvest.
Végül a Bizottság kétségesnek látta, hogy a kifogásolt intézkedések az EUMSZ 107. cikke szerinti valamelyik kivétel hatálya alá tartoznának.
In the event that SJB found a private purchaser for some of these housing units before 29 January 2010, the parties agreed that these units would not be sold to Wooninvest.
HOLLANDIA ÉSZREVÉTELEI
The agreement also provides for a period between 29 January 2010 until the delivery of the units to Wooninvest during which SJB can repurchase the units sold to Wooninvest under the same conditions as they were sold to Wooninvest, plus compensation of the costs borne by Wooninvest and an interest of 6 % per year for the period between payment by Wooninvest to SJB and the redelivery of the units from Wooninvest to SJB (Article 24).
A holland hatóságok 2012. április 18-i levelükben nyújtották be az eljárást megindító bizottsági határozatra vonatkozó észrevételeiket.
THE OPENING DECISION
A TÉNYÁLLÁSSAL KAPCSOLATOS ÉSZREVÉTELEK
By way of the opening decision, the Commission initiated the formal investigation procedure laid down in Article 108(2) TFEU in respect of the retroactive price decrease of the land and the waiver of the ground exploitation and quality fees by the PPP in favour of SJB (hereafter: the ‘contested measures’) on the grounds that these measures could entail State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU and the Commission had doubts as to their compatibility with the internal market.
A holland hatóságok rámutattak, hogy ellentétben azzal, ami a kiegészítő megállapodás 2.1.2. cikke alapján feltételezhető, az önkormányzat nem engedte el teljes egészében a 2004. évi együttműködési megállapodásban eredetileg megállapított projekt-előkészítési és minőségi hozzájárulás összegét, mindössze azokat a hozzájárulásokat engedte el, amelyeket az SJB-nek a Dampleinen építendő lakások után kellett fizetnie.
In particular, the Commission considered it unlikely that a hypothetical private vendor in a situation similar to that of the Municipality would have agreed to the same price reduction and waiver of fees as required by the market economy investor test (hereinafter: ‘MEIT’).
A holland hatóságok szerint ez összesen 511544 EUR-t jelentett (2003. január 1-jei árakon, ami 2010. január 1-jei árakra átszámítva összesen 719400 EUR-nak felel meg).
By retroactively decreasing the sales price of the land it sold to SJB, the PPP and, therefore, the Municipality decided to carry the risk of a declining housing market.
A holland hatóságok álláspontjuk alátámasztásául utalnak a képviselő-testületnek szóló 2009. február 18-i önkormányzati előterjesztésre, valamint a 2004. évi együttműködési megállapodáshoz mellékelt építési programra, amely kimondja, hogy a Dampleinre vonatkozó projekt-előkészítési és minőségi hozzájárulás összege 551554 EUR.
This behaviour is contrary to the Dutch authorities' own assertion that the construction phase of the project was to be entirely at the risk and the expense of the private project developers, including SJB.
Az említett engedmények feltétele az volt, hogy az SJB 2008. október 1-jéig megkapja az érvényes építési engedélyt.
Since the PPP, as the seller of the land, had no financial involvement in this phase of the project, there was no reason to believe that a hypothetical private seller in a similar situation as the Municipality would agree to retroactively lower an agreed sales price for a plot of land because the intended buyer had problems selling housing units it planned to build on that land.
Mivel ez nem történt meg, a felek az engedmény újratárgyalása mellett határoztak.
Nor did the waivers granted for the ground exploitation and quality fees seem to conform with the MEIT, as it was unlikely that a private investor would retroactively waive an agreed contribution to its costs without any consideration in return.
A holland hatóságok szerint a Dampleinen található földterület árának csökkentését és a hozzájárulások elengedését az 1. táblázat szerint kell kiszámítani.
Finally, the Commission expressed its doubts as to whether the contested measures could fall within the scope of any of the exceptions laid down in Article 107 TFEU.
táblázat
By letter dated 18 April 2012, the Dutch authorities submitted their comments on the Commission's opening decision.
Damplein – árengedmény
COMMENTS REGARDING THE FACTS
2010. január 1-jei árakon
The Dutch authorities specified that, contrary to what was suggested by the wording of Article 2.1.2. of the Supplementary Agreement, the Municipality had not waived the full amounts of the initially agreed ground exploitation fee and quality fee under the 2004 Cooperation Agreement, but rather only those fees that were due by SJB for the housing units to be built on the Damplein.
Földterület ára
According to the Dutch authorities, those fees amounted together to EUR 511544 (value on 1 January 2003, which would represent a total value of EUR 719400 on 1 January 2010).
Projekt-előkészítési és minőségi hozzájárulás
To substantiate their position, the Dutch authorities referred to a proposal concerning the price decrease sent by the Municipality to its Council on 18 February 2009 and to a building programme annexed to the 2004 Cooperation Agreement which allocates a ground exploitation and quality fee of EUR 511544 to the Damplein.
Földterület ára és hozzájárulások összesen
Furthermore, the Dutch authorities informed the Commission that price decreases with regard to SJB were discussed within the PPP already in 2006 and 2008.
A 2006-ban és 2008-ban megállapított engedmények
In 2006, the PPP apparently decided to lower the land sales price for the commercial premises owing to the fact that less commercial space could be constructed than initially planned, whereas in 2008 the PPP apparently decided to grant SJB compensation for the delay in the delivery of the building permit.
Az engedményekkel csökkentett ár
These decreases would be granted under the condition that SJB would receive a valid building permit by 1 October 2008.
A 2010. márciusi kiegészítő megállapodásban előírt ár
As this was not the case, the parties decided to re-negotiate the decrease again.
Teljes engedmény
According to the Dutch authorities, the decrease in price for the land on the Damplein as well as the waived fees should be calculated as set out in Table 1 below.
AZ ÁLLAMI TÁMOGATÁS FENNÁLLÁSÁVAL KAPCSOLATOS ÉSZREVÉTELEK
Table 1
A holland hatóságok szerint a kifogásolt intézkedések nem minősülnek az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerinti állami támogatásnak.
Calculation of the decrease in price and waived fees proposed by the Dutch authorities
A holland hatóságok alapjában véve úgy ítélik meg, hogy az SJB nem jutott a kifogásolt intézkedések révén olyan előnyhöz, amelyben normál piaci körülmények között nem részesülhetett volna.
Decrease Damplein
A holland hatóságok úgy ítélik meg, hogy az önkormányzat a piacgazdasági befektető elve szerint járt el, hiszen a Damplein-projekt végrehajtásának elmaradása az egész Leidschendam Centrum projektet befolyásolta volna, és közvetlen vagy közvetett károkat okozott volna az önkormányzatnak.
value 1.1.2010
A közvetlen károk kiszámítása során az önkormányzat először is abból indult ki, hogy ha nem kötötték volna meg a kiegészítő megállapodást, akkor legalább két évig eltartott volna, mire az SJB a válság idején értékesíteni tudta volna a lakások 70 %-át, és megkezdhette volna az építkezést.
Value land
Az önkormányzat becslései szerint a további kétéves elhúzódás a PPP számára 2,85 millió EUR kárt okozott volna, amelynek 50 %-áért az önkormányzat felelne.
Ground exploitation fee and quality fee
Az önkormányzat becslései szerint továbbá az elhanyagolt terület kezelése egymagában további 50000 EUR közvetlen költséget jelentett volna az önkormányzatnak (lásd a 2. táblázatot).
Total land and fees
táblázat
Decreases agreed in 2006 and 2008
Közvetlen károk a holland hatóságok számításai szerint
Reduced value
Közvetlen károk 2 év alatt
Value supplementary agreement March 2010
Önkormányzat (50 %)
Total decrease
Hitelkeret kamatköltségei (2 éven keresztül 5 %, kintlévőség 2009. január 1-jén: 17 millió EUR)
COMMENTS REGARDING THE EXISTENCE OF STATE AID
Átmeneti intézkedések: kerítés, közlekedési jelzőtáblák, karbantartás és igazgatás
The Dutch authorities disagree that the contested measures qualify as State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU.
Az intézkedések költségének emelkedése (2,5 %-os indexálás)
In essence, the Dutch authorities hold the view that the contested measures did not confer an advantage on SJB that it would not have obtained under normal market conditions.
Tervezési többletköltségek, azaz a projektiroda költségei (pénzügyi adminisztráció, biztosítások stb.)
First, to calculate the direct damage, the Municipality assumed that it would have taken SJB at least 2 years to sell 70 % of the housing units during the crisis period and start the construction works in the absence of the Supplementary Agreement.
Összesen
The Municipality budgeted the direct damage of a further 2-year delay at EUR 2,85 million for the PPP of which 50 % would be borne by the Municipality.
A holland hatóságok érvelése szerint az önkormányzat közvetett károkat is elszenvedett volna az említett késedelemmel, ezek pedig a közterületek hanyatlása, a lakosság és a leendő ingatlanvevők körében jelentkező, a terület iránti bizalomvesztés, az üzletek átszervezési költségei, a vállalkozások kártérítési igényei, valamint az egyéb tervrészek kezelési és tervmódosítási költségei révén jelentkeztek.
Furthermore, it estimated an extra direct cost of EUR 50000 for the Municipality alone to maintain the deteriorated area (see Table 2).
A késedelem akár az üzleti létesítmények megszűnését is jelenthetné a fejlesztés alatt álló területen, holott azok az egész terület életképességéhez hozzájárulnak.
Table 2
Az üzletek mintegy 23 %-a már a projekt megkezdése előtt is üresen állt, 2010-ben pedig már az üzletek 27 %-a volt használaton kívül.
Direct damage calculated by the Dutch authorities
A szükséges megújulás nélkül a környék még jobban elszegényedne.
Direct damages during 2 years
A holland hatóságok ezért úgy vélik, hogy az önkormányzat a piacgazdasági befektető módjára járt el, mivel figyelembe vette a pénzügyi előrejelzéseket, és saját érdekében korlátozni igyekezett a projekt további elhúzódásából fakadó közvetlen és közvetett károkat.
PPP
Ugyanakkor biztosítékot kapott a Dampleinen zajló építkezések megvalósítására.
municipality (50 %)
A holland hatóságok szerint az önkormányzat abból a szempontból is magánbefektető módjára járt el, hogy a kifogásolt intézkedéseket annak fejében ítélte oda, hogy az SJB hajlandó legyen lemondani a 70 %-os előírás szerinti jogáról.
Interest cost over a credit facility (5 % during 2 years outstanding amount on 1.1.2009 EUR 17 million)
A kiegészítő megállapodás nélkül az SJB nem kezdte volna meg az építkezést a Dampleinen.
Temporary provision of fences, road signs and maintenance
AZ ÁLLAMI TÁMOGATÁS ÖSSZEEGYEZTETHETŐSÉGÉVEL KAPCSOLATOS ÉSZREVÉTELEK
Provisions cost increase (indexation of 2,5 %)
Amennyiben a Bizottság arra a következtetésre jutna, hogy a kifogásolt intézkedések állami támogatásnak minősülnek, ez a támogatás a holland hatóságok szerint az EUMSZ 107. cikke (3) bekezdésének c) pontja szerint összeegyeztethető a belső piaccal.
Extra planning costs i.e. costs related to the project office such as financial administration, insurance, etc.
Közérdek
Maintenance deteriorated area
A holland hatóságok szerint a projekt megvalósítása önkormányzati érdek volt.
Total
Mivel a Damplein nagyrészben kihasználatlanul hevert, és a környék állapota egyre romlott, az önkormányzat úgy ítélte meg, hogy az építkezések megkezdése nemcsak a Damplein fejlődése, de Leidschendam városközpontjának egésze szempontjából is nagy jelentőséggel bír.
Such delay could also mean the end of shopping facilities in the development area whose presence contributes to the habitability of the entire area.
Közös érdekű cél
Already before the start of the project, around 23 % of the shops were vacant and, by 2010, 27 % were out of business.
A holland hatóságok szerint Leidschendam városközpontjának megújulása az Európai Unióról szóló szerződés 3. cikke és az EUMSZ 174. cikke szerint hozzájárul a gazdasági és társadalmi kohézió céljának megvalósításához.
Without the necessary revitalisation, the entire area would further deteriorate.
A városközpont felújítása során új lakások, üzleti létesítmények és mélygarázs kialakításával hatékonyan oldják meg Leidschendam helykihasználását, míg a nyilvános infrastruktúra fejlesztése az egész városközpont kohézióját előmozdítja.
The Dutch authorities are therefore of the opinion that the Municipality acted as a market economy private investor would, by taking into account the financial forecasts and trying to limit, in its own interest, the direct and indirect damage resulting from a further delay in the project.
A kiegészítő megállapodás megfelelősége
At the same time, it obtained a guarantee that construction works on the Damplein would be undertaken.
Ezért tárgyalták újra a 2004. évi együttműködési megállapodást, mivel az önkormányzat rendkívül fontosnak találta a Dampleinen tervezett építkezés megkezdését.
Second, the Dutch authorities submitted that the Municipality had acted as a private investor would by granting the contested measures in return for a commitment from SJB that it would waive its right to invoke the 70 % clause.
A kiegészítő megállapodás tehát megfelelő és szükséges volt az önkormányzat céljának, azaz a Damplein megújulásának eléréséhez.
The fact that SJB could no longer invoke the 70 % clause had an implication on the assumptions made in the initial valuation of the land in 2003 and the price agreed in the 2004 Cooperation Agreement.
Arányosság
According to the Dutch authorities, the decrease in the sales price for the land and the waiver of the fees was the consideration which the Municipality had to pay so that SJB would agree to waive its right to invoke the 70 % clause.
Mivel az önkormányzat ragaszkodott az építkezés azonnali megkezdéséhez, ennek az volt a módja, hogy az SJB lemondjon a 70 %-os előírás szerinti jogáról, és megkezdje az építkezést azon kockázat mellett, hogy a lakásokat nem feltétlenül sikerül eladni.
Without the Supplementary Agreement, SJB would not have started construction on the Damplein.
Az SJB ennek fejében újraszámította a korábban megállapított árat.
COMMENTS REGARDING THE COMPATIBILITY OF THE STATE AID
Ezt a számítást később független szakértő ellenőrizte, aki a megállapított árat piaci alapúnak tartotta.
Should the Commission conclude that the contested measures qualify as State aid, the Dutch authorities contend that this aid would be compatible with the internal market, in accordance with Article 107(3)(c) TFEU.
A holland hatóságok szerint az árengedmény arányos voltát bizonyítja, hogy a független szakértő a megállapított árat piaci alapúnak tartotta.
The Dutch authorities claim that the Municipality had a public interest in the realisation of this project.
Az árengedmény ellenszolgáltatás volt az önkormányzat részéről azért, amiért az SJB hajlandó volt lemondani a 70 %-os előírásban biztosított jogáról.
As a large part of the land on the Damplein lay fallow and the area was deteriorating, the Municipality considered starting the constructions works on the Damplein as crucial not only for the development of the Damplein, but for the entire Leidschendam city centre.
Az SJB továbbá a PPP-ben való részvételével maga viselte a projekt-előkészítési kockázatok és költségek 50 %-át, ezáltal maga is osztozott a vételár megállapított csökkentésében.
In particular, delaying the construction of the underground parking garage could jeopardise the realisation of the other sub-projects.
Annak érdekében, hogy a projekt-előkészítés eredménye nullszaldós legyen, elhatározták, hogy az SJB 2,6 millió EUR-t fizessen a PPP-nek (a „Grondexploitatie Masterplan Damcentrum” című dokumentum 5.2.1. pontja), valamint mivel a PPP az iskola költségeinek 50 %-át viselte, ennek 25 %-a (0,7 millió EUR) is az SJB-t terhelte.
Objective of common interest
A verseny torzulása
According to the Dutch authorities, the revitalisation of Leidschendam city centre contributes to the objective of economic and social cohesion, as laid down in Articles 3 and 174 TFEU.
Végül a visszamenőleges árengedmény a holland hatóságok szerint 67 lakás és 14 üzlethelyiség megépítésére vonatkozik, amelyeket a független szakértő által piaci alapúnak ítélt áron értékesítettek volna.
The revitalisation of the city centre makes efficient use of the scarce space available for new housing units, commercial facilities and underground parking in Leidschendam, while the amelioration of the public infrastructure contributes to the cohesion of the entire city centre.
A versenytorzulás tehát csak helyi szinten következne be, és így nem nyomna többet a latban, mint a projekt befejezésének kedvező következményei.
Appropriateness of the Supplementary Agreement
HARMADIK FELEK ÉSZREVÉTELEI
The Dutch authorities contend that SJB could not be forced to start construction works on the Damplein owing to the 70 % clause in the 2004 Cooperation Agreement.
Az eljárást megindító határozat nyomán kizárólag az alapítvány tett észrevételeket.