natgillin/translations-raw huggingface dataset:
These profits constitute a direct benefit for NEUWOGES that must be taken into account.
Az értékesítési ár indoklásánál a NEUWOGES ügyvezetése is ténylegesen utalt a BRG-vel a felújítási munkálatok elvégzéséről kötött szerződésre.
In justifying the sale price, NEUWOGES’ management too stressed that BRG was contracted to carry out the modernisation works [69].
[69]
Ground rent
A telek használatáért fizetett építménybér
Moving on to the ground rent, it is important to address NEUWOGES’ argument that BAVARIA did not effectively have to pay any rent for the first 30 years, since the capitalised rent for the land was included in the sale price.
Az építménybért illetően e ponton meg kell vizsgálni a NEUWOGES érvét, miszerint a BAVARIA-nak az első 30 évre ténylegesen nem kellett fizetést teljesítenie, mivel a tőkésített építménybért az értékesítési ár tartalmazta.
However, whether the ground rent is paid on a yearly basis or upfront as capitalised rent is hardly decisive for this assessment.
Annak a kérdésnek azonban, hogy az építménybért évente vagy pedig előre, tőkésített építménybérként fizetik meg, az elvégzendő értékelés szempontjából alig van jelentősége.
There is no indication that such an arrangement was irrational; it merely expressed a preference for upfront liquidity on the part of NEUWOGES.
Semmi jele sincs annak, hogy egy ilyen jellegű megállapodás ésszerűtlen lett volna; csupán annak megnyilvánulása volt, hogy a NEUWOGES azt részesített előnyben, hogy előre likviditáshoz jusson.
Finally, it must not be forgotten that BAVARIA is under the obligation to pay the ground rent even after the general management contract expires.
Végezetül nem szabad elfelejteni, hogy a BAVARIA az ingatlankezelési szerződés lejártát követően a telekhasználatért építménybért köteles fizetni.
From 1 January 2029, for a period of 10 years, BAVARIA will have to pay an annual rent of […]% of the current land value, which has been set at EUR […] per m2.
Ha egyszerűsítésképpen abból indulunk ki, hogy a fogyasztói árindex nem fog változni, akkor a jövőbeli fizetéseket […] EUR nominális értéken értékelnék.
For the subsequent remaining term, an adaptation of the ground rent to the total cost-of-living index is provided for, as long as the latter fluctuates by more than […]%.
Az összértékelésben e jövőbeli fizetések 1998-as évre diszkontált értéke szintén a NEUWOGES által elért előny részének tekintendő.
Assuming for the sake of simplicity that the cost-of-living index will not fluctuate, these future payments will have a nominal value of EUR […].
Következtetések
For an overall evaluation, the discounted value in 1998 of these future payments must also be considered as part of the benefit received by NEUWOGES.
E ponton emlékeztetni kell arra, hogy a fenti elemzés célja az építményi jogot alapító szerződés által a NEUWOGES-re gyakorolt várható pénzügyi hatások lehető legpontosabb meghatározása volt.
Conclusions
Az elemzésből kiderül, hogy a NEUWOGES által szerzett jelentős előny a következőket öleli fel:
It must be pointed out that it was the purpose of the foregoing analysis to determine the financial impact of the land-lease and sale contract on NEUWOGES as accurately as possible.
a BAVARIA által készpénzben fizetett ár ([…] EUR);
This analysis leads to the conclusion that the relevant benefits received by NEUWOGES include:
a privatizációs erőfeszítésekért fizetett ellentételezés ([…] EUR);
the cash price paid by BAVARIA (EUR […]);
a felújítással megtermelt nyereség ([…] EUR);
the fee paid for the privatisation efforts (EUR […]);
a 2029-től kezdődő időszakra fizetendő építménybér jelenértéke (leszámítolva […] EUR);
the profits earned from the modernisation (EUR […]);
Az ingatlankezelési szerződés által a NEUWOGES-re gyakorolt várható pénzügyi hatások meghatározása
the cash value of the ground rent after 2029 (EUR […], after discounting).
Az ingatlankezelési szerződés értelmében a NEUWOGES felel a szóban forgó épületek kezeléséért.
Determining the likely financial impact of the general management contract on NEUWOGES
A NEUWOGES rendelkezésére áll a lakások és ipari egységek bérbeadásából származó valamennyi bevétel.
Under the general management contract, NEUWOGES is responsible for managing the buildings in question.
Ezért cserébe egy fix havi lízingdíjat kell fizetnie a tulajdonos (BAVARIA) részére, amelyet a felújítási munkálatok befejezéséig […] EUR összegben, az azt követő időszakra […] EUR összegben rögzítettek (az ingatlankezelési szerződés 3. cikke).
In return for the right to keep all income generated from renting the apartments and commercial space, NEUWOGES has to pay the owner (BAVARIA) a fixed monthly leasing payment, set at EUR […] until the completion of the modernisation works, and EUR […] thereafter (Section 3 of the general management contract).
A szerződés futamideje a felújítási munkálatok befejezésétől számítva 30 év (2. cikk (1) bekezdése).
The monthly leasing payment is the result of multiplying the likely net rent per m2 and per month — reduced by the costs of administration and maintenance and taking account of the risk of loss of rent — by the number of m2 available [70].
Az alapvető feltevések így az elvárt négyzetméterenkénti havi nettó bérleti díjat és a várható költségeket érintik.
The central assumptions are, then, the likely net rent per m2 and per month, and the likely costs.
Az ingatlankezelési szerződésben a felek egy felújítás utáni […] EUR/m2 nettó bérleti díjat és […] EUR/m2 költséget vettek alapul; ennek megfelelően a havi lízingdíjat […] EUR/m2 összegben rögzítették.
In the general management contract, the parties assumed net rent levels of EUR […] per m2 after modernisation and costs of EUR […] per m2, leading to the monthly leasing payment being set at EUR […] per m2 [71].
[71]
Average rent
átlagos bérleti díj
Administration Costs
adminisztratív költségek
Maintenance Costs
karbantartási költségek
Risk of loss of Rent
bérleti díj kiesésének kockázata
Total m2
összes m2
In setting the particular parameters that were eventually included in the general management contract, NEUWOGES had a choice [72].
A végül az ingatlankezelési szerződésbe átemelt konkrét paraméterek meghatározásakor a döntés a NEUWOGES kezében volt.
By setting a different rent level or a higher indexation, it could precisely determine its monthly payments over the duration of the contract and the price it would obtain from the sale [73].
Lehetősége volt arra, hogy az általa a szerződés futamideje alatt teljesítendő havi fizetéseket, valamint az értékesítésből származó bevételt egy eltérő mértékű bérleti díj vagy egy magasabb indexálás rögzítésével pontosan meghatározza.
There was, then, a direct correlation between assuming a higher or lower risk in setting a particular leasing payment (e.g. by setting different rent levels, indexation, and costs) and the liquidity received in the form of the sale price.
Nem volt közvetlen korreláció aközött, hogy egy meghatározott lízingdíj rögzítésével (esetleg eltérő mértékű bérleti díjak, eltérő indexálás és eltérő költségek meghatározásával) nagyobb vagy kisebb kockázatot vállaltak, valamint az értékesítési ár formájában kapott likviditás között.
For example, in an alternative calculation provided by BAVARIA, which assumes an indexation of 2,0 %, rent levels of EUR […] and hence a leasing payment of EUR […], the monthly leasing payment would have amounted to EUR […] instead of EUR […] [74].
Így például egy BAVARIA által bemutatott másik számítás szerint, ahol 2,0 %-os indexálást, […] EUR bérleti díjat és így […] EUR lízingdíjat vettek alapul, a havi lízingösszeg […] EUR lett volna […] EUR helyett.
Of course, the sale price would have been lower as well.
Természetesen az értékesítési ár is alacsonyabb lett volna.
Financial impact analysis
A pénzügyi hatások elemzése
In determining the financial impact of the general management contract on NEUWOGES, it is important to note two considerations.
Az eredeti levelével és a NEUWOGES által benyújtott cashflow-elemzéssel összhangban a Bizottság 5 %-os éves leszámítolási kamatlábból indul ki.
First, the leasing payment is calculated on a per m2 basis.
[75]
Since a number of apartments were sold by BAVARIA after the conclusion of the contract, the relevant amount changed from, initially, […] m2 to […] m2 in 1999, […] m2 in 2000, and […] m2 in 2001.
A NEUWOGES cashflow-elemzésének megbízhatósága
After 2001, the relevant amount remained stable at […] m2.
Az ingatlankezelési szerződés független gazdasági elemzése előtt először is megjegyzéseket kell fűzni a NEUWOGES által előterjesztett utólagos cashflow-elemzésekhez, amelyeknek azt kell bemutatniuk, hogy az ingatlankezelési szerződéssel generált cash-flow tekintetében milyen előzetes várakozásokkal rendelkezett volna egy körültekintő piacgazdasági szereplő.
In its submissions, NEUWOGES used these progressively decreasing amounts of m2 to calculate projected financial flows.
A NEUWOGES azzal érvel, hogy az ingatlankezelési szerződés esetében reális előzetes feltevések mellett – a NEUWOGES véleménye szerint ilyen feltevések a bérleti díj évi […] %-os emelkedése, a költségek évi […] %-os indexálása és a kihasználatlan ingatlanok […] %-os aránya – nominálisan -[…] EUR, leszámítolva pedig -[…] EUR [76] negatív teljes cash-flow-ra lehetett volna számítani.
As only the ex-ante perspective is important, NEUWOGES should not have reduced the overall amount of m2 underlying its calculations by the amount actually sold thereafter, but by the amount it expected, in early 1998, to be sold thereafter.
A NEUWOGES kifejti továbbá, hogy az ingatlankezelési szerződés csak állítólag irreális előzetes feltevések mellett – a bérleti díj évi […] %-os emelkedése, a kihasználatlan ingatlanok […] %-os aránya, állandó költségszint – tudott volna nominálisan […] EUR, leszámítolva pedig […] EUR összegű pozitív értéket eredményezni.
Accordingly, the following analysis will not be based on the numbers used in NEUWOGES’ submissions; rather, it will use the numbers that NEUWOGES included in its original profit projection, which assumed a progressive reduction from […] m2 to […] m2 until 2003.
Így a NEUWOGES megítélése szerint már kezdettől fogva világos volt, hogy csak a lízingdíj kigazdálkodásához minden évben […] %-os bérletidíj-emelést kellett volna érvényesíteni, miközben a költségemelkedés számára semmilyen mozgástér nem maradt volna.
Second, to determine the financial impact of the contract for NEUWOGES, expected when the transaction was concluded, future income and costs must be discounted, requiring a discount rate to be set.
Ebben az összefüggésben meg kell jegyezni, hogy a NEUWOGES a költségek mértékét illetően kevéssé meggyőző feltevésekből indul ki (az induló költségszint a NEUWOGES által benyújtott összes elemzésben azonos).
In line with its original letter and the cash-flow analyses provided by NEUWOGES, the Commission assumes the discount rate to be 5 % per year [75].
A megkötött ingatlankezelési szerződés alapjául szolgáló számítások a bérleti díjak mintegy […] %-át kitevő összköltségből (adminisztráció, karbantartás, bérleti díjak kiesésének kockázata), ezzel szemben a NEUWOGES cashflow-elemzései (felújítás utáni) legalább […] %-os költségszintből (a bérleti díj kiesésének […] %-os kockázata, […] % adminisztrációs és karbantartási költség) indulnak ki.
Reliability of NEUWOGES’ cash-flow analyses
Még ha a bérleti díjak kiesésének drámai mértékű emelkedését ([…] %-ról […] %-ra) figyelmen kívül is hagyjuk, a többi költség a bérleti díj százalékában kifejezve még mindig, […] %-ról […] %-ra emelkedett.
Before proceeding to provide an independent economic analysis of the general management contract, it is first necessary to comment on the ex post cash-flow analyses provided by NEUWOGES, which are supposed to demonstrate the cash-flow that a prudent MEO would have expected the general management contract to generate ex ante.
Erre a növekedésre kielégítő indoklás nem található a NEUWOGES észrevételeiben.
NEUWOGES argues that under realistic ex ante assumptions — claimed by NEUWOGES to be an increase of rent of […]% per year, an indexation of costs of […]% per year and a vacancy rate of […]% — the general management contract would, ex ante, have been expected to lead to a total negative cash-flow of EUR […] in nominal terms and of EUR […], discounted [76].
Ezzel szemben a NEUWOGES megállapítja, hogy a […] % ([…] EUR/m2) a közvetlenül a felújítást követő időszakra nézve egy elfogadható érték, utána azonban ezt az értéket évente […] %-kal növelni kellett.
NEUWOGES also submits that only where allegedly unrealistic ex ante assumptions are made — rent increase of […]% per year, vacancy rate of […]%, and stable costs — could the general management contract have been expected to result in a positive value of EUR […] in nominal terms and EUR […], after discounting [77].
A forgalmi értékről készített szakértői vélemény is, amelyre a NEUWOGES az értékesítés előtt adott megbízást, az összköltségek […] % és […] % közötti szintjéből indult ki (a bérleti díj kiesésének kockázatát is beleértve [79]) (az 1997-es szakvélemény).
On this basis, NEUWOGES submits that it was clear, ex ante, that rent increases of […]% would have to be enforced every year simply to cover the leasing payment, leaving no room for increases in costs.
Mivel a szakértői vélemény nem adja meg pontosan, hogy a bérleti díj kiesését milyen százalékos arányúra értékelték, nem állapítható meg, hogy az egyéb költségek tekintetében az alapul szolgáló feltevések mennyiben térnek el a NEUWOGES feltevéseitől.
It must be observed in this respect that NEUWOGES makes assumptions about the cost levels that are unpersuasive (and the initial cost levels are the same in all the analyses provided by NEUWOGES).
A NEUWOGES által most megbecsült egyéb költségek mindenesetre magasabbak, még akkor is, ha azt feltételezzük, hogy a bérleti díj kiesésének kockázatát az 1997. évi szakvéleményben […] %-ban rögzítették.
The calculations underlying the general management contract, as concluded, assume total costs (administration, maintenance, risk of loss of rent) amounting to some […]% of the rent.
Mindezek miatt a NEUWOGES cashflow-elemzései nem fogadhatók el, és azokat egy […] %-os induló költségszint alapulvételével – amely nem tartalmazza a bérleti díj kiesésének kockázatát – ki kell igazítani.
In contrast, NEUWOGES’ cash-flow analyses assume an initial cost level (after modernisation) of not less than […]% ([…]% risk of loss of rent, […]% administration and maintenance).
[80]
Even if the dramatic increase in loss of rent (from […]% to […]%) is ignored, there is an increase in other costs from […]% to […]% of the rent.
Ezzel összefüggésben azt is meg kell jegyezni, hogy téves a NEUWOGES azon állítása, miszerint egyedül a lízingdíj növekedésének ellentételezése érdekében […] %-os bérletidíj-emelést kellett volna érvényesíteni.
NEUWOGES’ submissions do not adequately explain why this increase would be necessary.
Mivel a lízingdíjat az eredeti teljes bérleti díj százalékában fejezik ki (ebben az esetben […] %), egy […] %-os bérletidíj-emelés mind a lízingdíj-növekedés, mind pedig a […] %-os költségemelkedés ellensúlyozását lehetővé tenné.
On the contrary, NEUWOGES states that the level of […]% (EUR […] per m2) was plausible for the period directly after the modernisation, but would then increase every year by […]% [78].
Állandó költségek mellett már egy csekélyebb bérletidíj-emelés is elegendő a lízingdíj növekedésének ellentételezéséhez.
Similarly, the valuation commissioned by NEUWOGES before the sale assumed total cost levels (including risk of loss of rent [79]) of between […]% and […]% (1997 valuation).
A bérleti díjak kiesésének […] %-os kockázatából és egyébként állandó költségszintből kiindulva lényegében egy évi […] %-os bérletidíj-emelés elegendő lenne a lízingdíj növekedésének kompenzálásához.
As the valuation does not specify what percentage is allocated to loss of rent, it is not possible to determine how its basic assumptions regarding other costs depart from those of NEUWOGES.
Minden e feletti díjemelést a NEUWOGES a növekvő költségek kiegyenlítésére vagy nyereségszerzésre használhatna fel.
In any event, even if one were to assume that the 1997 valuation was based on an estimate of risk of loss of rent of […]%, the other costs assumed by NEUWOGES are higher.
A szerződés megkötésének időpontjában a NEUWOGES maga is elvégezte a nominális cash-flow elemzését.
In the light of this, NEUWOGES’ cash-flow analyses cannot be accepted and must be corrected on the basis of an initial cost level of […]% excluding risk of loss of rent [80].
Ebben az elemzésben abból indult ki, hogy saját költségei (adminisztráció, karbantartás) évente […] %-kal nőnek, hogy a bérleti díjakat minden harmadik évben […] %-kal emelheti, a kihasználatlan ingatlanok aránya […] %-on tartható, és hogy a lakások […] %-át adják el a bérlőknek.
In the light of this, it must further be remarked that NEUWOGES’ submission that rent increases of […]% would need to be enforced to cover the increase in the leasing payment alone is erroneous.
Ennek alapján a NEUWOGES arra számított, hogy az ingatlankezelési szerződés a 30 éves futamidő alatt […] EUR nominális cash-flow-t generál.
Since the leasing payment is calculated as a percentage of the original overall rent (here […]%), a rent increase of […]% would allow both the increase in the leasing payment and an increase in the costs by […]% to be covered.
A hivatalos vizsgálati eljárás keretében nem jutottak olyan felismerésre, amely alátámasztotta volna azt a feltételezést, hogy az említett számításokat tudatosan túl optimista várakozások alapján végezték el.
Where the costs are stable, a smaller rent increase would already suffice to offset the increase in the leasing payment.
Semmi sem utal arra, hogy a NEUWOGES képviselői, akik benyújtották ezeket a számokat a NEUWOGES felügyelő bizottságának, ezt úgy tették volna, hogy tudták, a számok nem helyesek.
In fact, assuming a risk of loss of rent of […]% and otherwise stable costs, a yearly rent increase of […]% would suffice to cover the increase in the leasing payment.
Valójában úgy tűnik, hogy a NEUWOGES azt sem állítja, hogy ügyvezetése politikai okokból tudatosan ment bele egy hátrányos üzletbe, sokkal inkább azt, hogy a gazdasági hatások értékelésekor tévesek voltak a becslések (ami a NEUWOGES szerint egy piacgazdasági szereplő esetében nem fordult volna elő).
Any increase over and above that would be available for NEUWOGES to offset rising costs or make a profit.
[82]
When entering into the contract, NEUWOGES itself undertook a nominal cash-flow analysis [81].
Azt is vizsgálni kell, hogy a várakozások tényleg olyanok voltak-e, hogy egy piacgazdasági szereplő nem alapozta volna ezekre döntéseit.
In this analysis, it assumed that its own costs (administration, maintenance) would rise by […]% p.a., that it could increase the rent by […]% every three years, that it could maintain a vacancy rate of […]% and that […]% of the apartments would be sold on to the tenants.
Ebben az összefüggésben megemlítendő, hogy a NEUWOGES véleménye szerint egy piacgazdasági szereplő a mindössze […] %-os bérletidíj-emelkedésből, a bérleti díjak kiesésének […] %-os kockázatából és az adminisztratív és karbantartási költségek […] %-os növekedéséből indult volna ki.
On this basis, NEUWOGES expected a nominal cash-flow of EUR […] to be generated by the general management contract over its duration of 30 years.
E feltevések alapján a NEUWOGES szerint a teljes cash-flow nominálisan […] EUR, leszámítolva […] EUR lenne, miközben költségként jelentkezik elsősorban az, hogy a bérleti díjak kiesése több mint hétszeresére nő.
The formal investigation procedure has revealed no reason to believe that these calculations were made on the basis of expectations known to be too optimistic.
Piaci várakozások
No evidence has been submitted that the NEUWOGES representatives who presented these figures to NEUWOGES’ board did so believing they were inaccurate.
Először is utalni kell azokra a dokumentumokra, amelyek felvilágosítást adnak az ügyben részt vevő mindkét fél tényleges várakozásairól.
In fact, it appears that NEUWOGES does not allege that its managers were consciously entering into a disadvantageous transaction for political reasons, but rather that an erroneous assessment was made of the economic implications (which, in NEUWOGES’ submission, a MEO would have avoided) [82].
Először is a felügyelő bizottság 1997. december 16-i ülésének jegyzőkönyvéből az olvasható ki, hogy a NEUWOGES az ügylethez kapcsolódó kockázatokat „vállalhatónak” minősítette.
Nevertheless, it is necessary to enquire whether these expectations were such that a MEO would not have based its decision on them.
A jegyzőkönyvből kiderül továbbá, hogy a NEUWOGES cselekvései alapjául szolgáló számítások abból indultak ki, hogy a bérleti díjakat minden harmadik évben […] %-kal emelik, a költségek (a bérleti díjak kiesésének kockázatát nem számítva) […] %-kal növekednek, a bérleti díjak kiesésének kockázata pedig […] % lesz.
In this context, it is noted that NEUWOGES submits that a MEO would have expected a rent increase of merely […]% p.a., a risk of loss of rent of […]% and an increase in administration and maintenance costs of […]% [83].
[85]
On the basis of these assumptions, NEUWOGES claims that the total cash flow would be EUR – […] in nominal terms and EUR – […] after discounting, with the more than sevenfold increase in the loss of rent having the most significant impact.
A szerződések aláírása előtt a NEUWOGES konzultált a Nordrevision könyvvizsgáló társasággal, amelynek becslése szerint a […] %-os bérletidíj-növekedés ugyan megfelelt az általános inflációs rátának, viszont aligha volt megvalósítható.
Market expectations
Emellett a Nordrevision úgy ítélte meg, hogy az induló költségszint (a számítások a bérleti díj […] %-át kitevő becsült költségeken alapultak) az ingatlanok teljes kihasználtságát feltételezve reális, azonban a költségeket a lízingdíj indexálásának megfelelően indexálni kell.
As a first step, reference is made to the documents providing information as to the actual expectations of the two parties to the transaction.
[87]
First, the minutes of the supervisory board meeting of 16 December 1997 demonstrate that NEUWOGES’ managers considered the risks involved in the transaction as ‘bearable’ [84].
A BAVARIA a maga részéről abból indult ki, hogy a neubrandenburgi népességszám előreláthatólag egyenletes alakulását (ami a különböző nagy szolgáltatók letelepedésének tudható be) [88] és az épületek jó helyzetét tekintve az ingatlanok kihasználatlansága várhatóan nagyon csekély arányú lesz.
On the basis of these minutes, it is, furthermore, clear that NEUWOGES acted on the basis of calculations that assumed a rent increase of […]% every three years, an increase in costs (without reference to the risk of loss of rent) of […]%, and a risk of loss of rent of […]% [85].
Emellett azt feltételezte, hogy a lízingfizetés indexálásának megfelelően emelni lehet a bérleti díjakat.
NEUWOGES consulted the auditor Nordrevision before signing the contracts, which estimated that a rent increase of […]% corresponded to the general inflation rate, but would probably not be achievable [86].
[90]
It also took the view that, while the initial costs were reasonable under the assumption of no vacancies (the calculations were based on an estimate of costs of […]% of the rent), an indexation of those costs in line with that of the indexation of the leasing payment was necessary [87].
Végül fel kell hívni a figyelmet arra, hogy a NEUWOGES megbízásából az értékesítés előtt a forgalmi értékről készített 1997-es szakvélemény adatokat tartalmaz az idevágó várható fejleményekről.
BAVARIA, for its part, assumed that, on the basis of an expectation that the population of Neubrandenburg would remain stable (due to the establishment of various big service providers) [88] and the good location of the buildings, a very low vacancy rate could be expected [89].
Az 1997-es szakvélemény […]–[…] %-os költségszintet vesz alapul, arra vonatkozóan azonban nem ad adatokat, hogy a bérleti díj kiesésének kockázatát hány százalékra értékelte.
It further assumed that rent increases in line with the indexation of the leasing payments would be achievable [90].
[91]