natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Both studies are based on essentially the same methodology, the gross rental method (Ertragswertverfahren).
Neubrandenburgban működő ingatlanvállalkozásként a NEUWOGES-nek szükségszerűen ismernie kellett a neubrandenburgi átlagos bérleti díjakat.
The Commission considers that, since the 2007 valuation was prepared only after the sale-and-lease-back transaction took place, it cannot be relied upon for determining the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at the time.
Következésképpen az ingatlanok értékelése során a NEUWOGES-nek ezeket az adatokat kellett volna alapul vennie.
NEUWOGES could not, then, have based its decision on whether or not to engage in the sale-and-lease-back transaction with BAVARIA on the retrospective 2007 valuation.
Az értékesítési és visszlízingszerződés a felújítás után időszakra (tehát 1999-től, azaz két évvel azt az időpontot követően, hogy a bérleti díjak első jegyzékének alapjául szolgáló adatokat gyűjtötték) ténylegesen átlagosan […] EUR/m2 bérleti díjat írt elő, ami megfelelt a bérleti díjak jegyzékének.
At the same time, the Commission considers that the 1997 valuation is not a reliable indicator either of the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at that time, since the formal investigation procedure has revealed that NEUWOGES’ management was well aware that the 1997 valuation was unreliable at the time at which it entered into the contracts under investigation.
Használat fennmaradó időtartama
The following observations are instructive:
A forgalmi értékről készített 1997-es szakvélemény a tervezett felújításra tekintettel abból indult ki, hogy a használat fennmaradó időtartama 50–70 év.
Rent The 1997 valuation assumes rent levels of between EUR […] and EUR […] per m2.
Ezzel kapcsolatban megemlítendő, hogy az 1997-es szakvéleményben megbecsült alacsonyabb felújítási költségek nem egyeztethetők össze egyszerűen azzal a feltevéssel, hogy a felújításnak köszönhetően az épületek élettartama jelentősen meghosszabbodik.
At the same time, the first rent table for the City of Neubrandenburg, valid from 1 January 1998 onward and based on 1997 data, indicated average rent levels for modernised apartments of between EUR 3,90 and EUR 4,38 per m2.
Telekérték
NEUWOGES, as a large real-estate company active in Neubrandenburg, would necessarily have been aware of the average rent levels in the city, and ought therefore to have based its evaluation of the property on this data.
Rögzíteni kell, hogy a forgalmi értékről készített 1997-es szakvélemény a szóban forgó telkek értékelésekor figyelmen kívül hagyott értékcsökkentő tényezőket (a 2007-es szakvéleményt viszont figyelembe vette).
Indeed, the sale-and-lease-back contract envisaged average rent levels of EUR […] per m2 for the period after modernisation (i.e. from 1999 onwards and thus two years later than the data underlying the first rent table).
E tényezők közé tartoznak többek között azok a meglévő infrastruktúrák, amelyeket nem lehet mozgatni vagy eltávolítani (szennyvízelvezető rendszerek, csővezetékek), vagy akár a telek kedvezőtlen felosztása.
This figure was in line with the rent table.
Ennek rendszerint értékcsökkenés a következménye.
Modernisation costs While the 1997 valuation was carried out in the spring of 1997 and assumed total modernisation costs of EUR […], NEUWOGES’ management indicated in a letter to BAVARIA written at the same time (March 1997) that it estimated the modernisation costs at EUR […].
A telkek tulajdonosaként a NEUWOGES-nek ismernie kellett ezeket a tényezőket.
It is thus clear that NEUWOGES was well aware that the 1997 valuation severely underestimated the necessary modernisation costs.
Következésképpen azt is tudnia kellett, hogy a telkek értékét az 1997-es szakvélemény túl magasra becsülte.
The lump sum agreed between BAVARIA and NEUWOGES’ subsidiary, BRG, for the modernisation of the property was significantly higher still (EUR […]), demonstrating that, when NEUWOGES concluded the contracts with BAVARIA, it knew that the 1997 valuation had underestimated the modernisation costs by almost EUR 10 million.
Összefoglalásképpen megállapítható, hogy a NEUWOGES-nek bizonyítottan tudomása volt arról, hogy a forgalmi értékről készített 1997-es szakvélemény néhány alapfeltevése, különösen a felújítási költségekre vonatkozók, nem tarthatók.
Remaining useful life
Ebből adódóan a Bizottság azt a következtetést vonja le, hogy az 1997-es szakvélemény nem szolgáltat megbízható adatokat az ingatlanok 1997. évi, a NEUWOGES akkori ismereteit tükröző értékéről.
With the envisaged modernisation in view, the 1997 valuation estimated the remaining useful life to be between 55 and 70 years.
Emellett egy piacgazdasági szereplő a NEUWOGES helyében a tervezett felújítási lépések és a viszonyítási adatok fényében (ahogy a 2007-es értékelésben is történt) gondosan megvizsgálta volna a használat fennmaradó időtartamát, úgyhogy ésszerűen az a következtetés vonható le, hogy egy piacgazdasági szereplő a NEUWOGES helyében értékelését a használat fennmaradó időtartamának olyan becsléseire alapozta volna, amelyek közelítenek a 2007-es visszamenőleges értékelés becsléseihez.
It must be noted in this context that the low estimated modernisation costs in the 1997 valuation do not fit easily with the assumption that the modernisation would significantly extend the economic lifespan of the buildings.
Így a Bizottság úgy ítéli meg, hogy egy piacgazdasági szereplő a NEUWOGES helyében az értékesítési és visszlízingügylet megkötése előtt az ingatlanok értékét ésszerűen […] EUR-ra becsülte volna (ahogy a 2007-es szakvélemény is).
Land value
A közvetlen értékesítés opciójának és az értékesítési és visszlízingügyletnek az összehasonlítása
It must be noted that, in evaluating the land in question, the 1997 valuation did not take into account value-reducing factors (in contrast, they were taken into account in the 2007 valuation).
Ez a csekély különbség azonban nem jelenti azt, hogy egy piacgazdasági szereplő szükségszerűen a közvetlen értékesítés mellett döntött volna.
Such factors include existing infrastructure that cannot be moved or removed (sewage systems, pipes) and the fact that the plot of land was of an inconvenient shape.
Először is nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy a szóban forgó közvetlen értékesítés során az épületet és a telket is eladják, ezzel szemben a BAVARIA csak az épületeket vette meg, a telekre pedig építményi jogot szerzett 75 éves időtartamra.
These factors typically lead to a reduction in the value of the land.
Maguk a telkek a NEUWOGES tulajdonában maradtak.
As the owner of the land, NEUWOGES must have been aware of these factors and must therefore have known that the 1997 valuation overestimated the land value.
Egyedül a telkek értékét a NEUWOGES […] EUR-ra becsülte volna (ahogy a 2007-es szakvélemény is).
In conclusion, NEUWOGES was demonstrably aware that some of the key assumptions underlying the 1997 valuation, especially regarding the modernisation costs, were unreliable.
Bár nehéz pontosan számszerűsíteni azt az értéket, amely annak köszönhetően marad a NEUWOGES-nél, hogy a telkeket nem adta el, hanem csak építményi jogot alapított rájuk, viszont abból kell kiindulni, hogy az a tény, hogy a telek a NEUWOGES tulajdonában maradt, valamivel alacsonyabb ügyleti árat tett indokolttá.
The Commission therefore concludes that the 1997 valuation is not a reliable indication of the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at the time.
Másrészt megállapítható, hogy bizonyos kétségek merülnek fel azzal kapcsolatban, hogy ténylegesen realizálható lett volna-e az az ár, amelyet egy piacgazdasági szereplő a NEUWOGES helyében megbecsült volna.
At the same time, the Commission is of the opinion that, on the basis of the information available to NEUWOGES at the relevant time, the ex-ante estimate of the property value that a MEO in the position of NEUWOGES might reasonably have obtained would probably have been very similar to that contained in the retrospective 2007 valuation.
Az egyetlen konkrét vételi ajánlatot, amellyel kapcsolatban a NEUWOGES információkat adott, a Felske-Immobilien cég nyújtotta be, és kétségkívül […] EUR/m2 árra tett ajánlatot, ami […] EUR teljes vételárat jelent.
As happened with the retrospective 2007 valuation, a MEO in the position of NEUWOGES would have based its ex ante expectations regarding achievable rent on the relevant rent table, would have estimated the modernisation costs as being closer to those agreed between BAVARIA and BRG, and would have adjusted the land value by taking into account value-reducing factors of which it was aware.
Ez az ajánlat jóval több mint 1 millió EUR-val maradt el attól az ártól, amelyet egy piacgazdasági szereplő a NEUWOGES helyében megbecsült volna.
In addition, a MEO in the position of NEUWOGES would have carefully evaluated the remaining useful life in the light of the envisaged modernisation and of comparison data (as was done in the 2007 evaluation), so that it is reasonable to conclude that a MEO in the position of NEUWOGES would have based its valuation on estimates of the remaining useful life similar to those contained in the retrospective 2007 valuation.
Harmadrészt a NEUWOGES az ingatlankezelési szerződés keretében várható nyereség becslésekor tévesen csak a 2027-ig bezárólag elért nyereséget vette számításba.
The Commission thus considers that a MEO in the position of NEUWOGES would reasonably have estimated the value of the property, before concluding the sale-and-lease-back transaction, to have been approximately EUR […] (as was the case in the 2007 valuation).
Mivel azonban az ingatlankezelési szerződés futamideje a felújítási munkálatok befejezésétől számított 30 év volt (azaz 30 év 1999 elejétől), a 2028-ig bezárólag elért nyereséget kellett volna számításba venni.
Comparison of outright sale and sale-and-lease-back
A becslés megfelelő kijavítása esetén az értékesítési és visszlízingügylet értéke növekedne.
To recap: the total value of the sale-and-lease-back transaction for NEUWOGES was EUR […].
A jövőben a BAVARIA által a NEUWOGES-nek fizetendő építménybér jelenértékének kiszámítása során az egyszerűség miatt azt feltételeztük, hogy a megélhetési költségek változatlanok maradnak, és így a kifizetéseket nem kell kiigazítani.
In contrast, the above analysis revealed that NEUWOGOES would realistically have had to assume a value for the property of EUR […], which was a mere […]% higher than the value of the sale-and-lease-back transaction.
Jobban tükrözi azonban a valóságot, ha a megélhetési költségek általános emelkedéséből indulunk ki, így a jövőben teljesítendő kifizetések a feltételezettnél valószínűleg magasabbak lesznek.
This small difference does not, however, mean that a MEO would have necessarily chosen the outright sale alternative:
Ez is a szerződés értékének növekedéséhez vezet.
First, it must not be overlooked that the outright sale alternative at issue related to an outright sale of the buildings and attached land, whereas BAVARIA bought only the buildings, while merely acquiring the rights to lease the land for 75 years.
E megfontolások fényében azt a következtetést lehet levonni, hogy gazdasági szempontból ésszerű döntés volt a közvetlen értékesítésre törekvés helyett az értékesítési és visszlízingügyletet előnyben részesíteni.
The land as such remained in the ownership of NEUWOGES.
Ha összehasonlítjuk az értékesítési és visszlízing ügylet értékét más ügyleti lehetőségek értékével, csak arra a következtetésre juthatunk, hogy az ügyletet úgy alakították ki, hogy egy piacgazdasági szereplő megkötötte volna azt.
The land alone was estimated by NEUWOGES to have a value of EUR […] (as in the 2007 valuation).
ÖSSZEHASONLÍTÓ ÉRTÉKELÉS
While it is difficult to put a precise figure on the value that NEUWOGES maintained by merely leasing the land rather than selling it, it must be concluded that NEUWOGES’ retaining ownership of the land justified a somewhat lower transaction price.
Miután immár kijelenthető, hogy az értékesítési és visszlízingügyletet választó és más alternatív megoldásokat elutasító döntés teljesen megfelel egy piacgazdasági szereplő magatartásának, a Bizottság elővigyázatosságból azt is megvizsgálta, hogy az ügylet más olyan szerződéseknek is megfelel-e, amelyek az adott időpontban a piacon megfigyelhetők voltak, továbbá hogy vannak e más olyan jelek, amelyek alátámasztják a Bizottság azon következtetését, hogy az értékesítési és visszlízingügylet megfelel a piacgazdasági szereplő elvének.
Second, it must be observed that there is some doubt as to whether the price that a MEO in the position of NEUWOGES would have estimated could actually have been achieved.
Hasonló ügyletekről azok az értékesítési és visszlízing-megállapodások szolgáltattak információkat, amelyeket a BAVARIA nagyjából ugyanabban az időben kötött meg, mint amikor a szóban forgó intézkedést meghozták.
The only concrete purchase offer that NEUWOGES has submitted information on came from Felske Immobilien, which apparently offered a price of EUR […] per m2, resulting in a total purchase price of EUR […] [108].
A megfelelő szerződések támpontot nyújthatnak ahhoz, hogy más piaci szereplők – köztük magánvállalkozások – is az ilyen típusú értékesítési és visszlízingügylet mellett döntöttek-e, amit az ügylet szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének jeleként lehetne értékelni (7.4.1. szakasz).
This offer was well over EUR 1 million lower than the price that a MEO in the position of NEUWOGES would have estimated.
Ezen túlmenően a NEUWOGES által lebonyolított korlátozott körű ajánlattételi eljárás és a más finanszírozási ügyletekkel való összehasonlítás is felvilágosítást adhat a szóban forgó ügylet szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségéről (7.4.2. és 7.4.3. szakasz).
Third, NEUWOGES, in estimating the profits that it expected to make from the general management contract, erroneously calculated profits only up to and including 2027.
Összehasonlítás céljából a Bizottság három hasonló ügylet szerződéseit vizsgálta meg ([…]).
However, as the duration of the general management contract was 30 years from the end of the modernisation works (i.e. 30 years from the beginning of 1999), the calculation should have included profits up to and including 2028.
Mindazonáltal csak a ([…])- és a ([…])-szerződés vehető figyelembe, mert csak ezeket kötötték nagyjából a BAVARIA és a NEUWOGES közötti értékesítési és visszlízingszerződéssel azonos időpontban.
Correcting the estimate in this way would add to the value of the sale-and-lease-back transaction.
Először is meg kell jegyezni, hogy az összehasonlításba bevont ügyletek a futamidő, a fix lízingdíj indexálása és a felújítás tekintetében eltértek a szóban forgó ügylettől.
In calculating the cash value of the future ground rent payments by BAVARIA to NEUWOGES, it was assumed, for the sake of simplicity, that the cost of living would not change and that the payments would therefore not need to be adjusted.
A NEUWOGES különösen az eltérő indexálással kívánja bizonyítani ([…]: 1,5 % évente; […]: hozzáigazítás a megélhetési költségek alakulásához), hogy az ingatlankezelési szerződés olyan rendelkezéseket tartalmazott, amelyek az adott időpontban (1997–1998) nem feleltek meg a piacon megszokott gyakorlatnak.
It is more realistic, however, to assume that the cost of living will generally rise, so that the payments due in the future will probably turn out to be higher than assumed.
A BAVARIA az „ingatlanlízing-modelljére” [109] példaként hozza fel a […]- és a […]-ügyletet, ami arra enged következtetni, hogy e szerződések rendelkezéseit olyan számítások alapján határozták meg, amelyek hasonlítottak a NEUWOGES és BAVARIA közötti értékesítési és visszlízingügylet alapjául szolgáló számításokhoz.
This would again lead to an increase in the value of the contract.
Ahogy a fentiekből (lásd a (131) preambulumbekezdést) már kiderült, a NEUWOGES a BAVARIA által felkínált lízingmodell keretében szabadon megválaszthatta a szerződés paramétereit.
In light of these considerations, it must be concluded that preferring the sale-and-lease-back transaction to attempting an outright sale was economically reasonable.
Így a NEUWOGES-nek lehetősége volt arra, hogy alacsonyabb indexálást válasszon, illetve nagyobb költséglevonást alkalmazzon.
After comparing the value of the sale-and-lease-back transaction for NEUWOGES with the value of possible alternative actions, it must be concluded that the transaction was such that a MEO would also have entered into it.
Ennek következménye természetesen az, hogy az előre fizetett összeg mértéke kisebb.
BENCHMARKING
Feltételezhető, hogy ez a […]- és a […]-ügyletek esetében is érvényes volt.
After having determined that choosing the sale-and-lease-back transaction over other alternatives was behaviour that a MEO would reasonably have engaged in, the Commission also examined, as a precautionary measure, whether the transaction corresponded to other contracts in evidence at the relevant time in the relevant market and whether there were other indications to undermine the Commission’s conclusion that the sale-and-lease-back transaction was in keeping with the principle of conduct by a MEO.
Mivel a szerződő felek az ügylet pontos paramétereit a BAVARIA által felkínált modell keretében láthatóan szabadon választhatták meg, a NEUWOGES és BAVARIA közötti értékesítési és visszlízingügylet szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének megítélésekor láthatóan nem központi jelentőségű az a kérdés, hogy a NEUWOGES által választott paraméterek azonosak-e azokkal a paraméterekkel, amelyeket a […]- és a […]-ügyletben részes felek választottak.
The available information on comparable transactions relates to sale-and-lease-back agreements concluded by BAVARIA around the same time as the adoption of the measure.
A paraméterek megválasztása csupán a részes felek stratégiai üzleti döntéseinek következménye volt.
These contracts can indicate whether the sale-and-lease-back transaction in question was of a type that was also chosen by other market participants, including private undertakings, thereby pointing towards market conformity (section 7.4.1).
Fontosabb az a körülmény, hogy ezen ügyletek mindegyike egy és ugyanazon tranzakciós modellen alapult.
In addition, the limited bidding process carried out by NEUWOGES and a comparison with other financing transactions can shed some light on the market conformity of the transaction in question (sections 7.4.2 and 7.4.3).
Amennyiben a […]-szerződés és a […]-szerződés alapjául ugyanaz a számítási modell szolgált, amihez a rendelkezésre álló információk fényében nem fér kétség, akkor azt a következtetést lehet levonni, hogy a tranzakciós modell – amin a NEUWOGES-ügylet is alapult – megfelelt a piacon szokásos feltételeknek.
Contracts related to three comparable transactions ([…]) were submitted for the purpose of comparison.
Ebben az összefüggésben jelentősége van annak, hogy az „ingatlanlízing-modellt” láthatóan ugyanolyan mértékben választott ák állami vállalatok ([…]) és magánvállalkozások ([…]) is, és azt ugyanúgy felkínálták az AHG szerinti adósságelengedéssel élni kívánó vállalatoknak és olyan feleknek is, amelyek nem estek e törvény hatálya alá.
However, only the […] and […] contracts date from around the same time as the conclusion of the sale-and-lease-back transaction between BAVARIA and NEUWOGES and can thus be taken into account.
Ajánlattételi eljárás
It must first be noted that both of these transactions differ from the transaction in question with respect to duration, indexation of the fixed leasing payment, and modernisation.
Háttér-információk
NEUWOGES refers in particular to the difference in the indexation rate ([…]: 1,5 % per year; […]: adjustment to changes in the cost of living) to prove that the general management contract contained provisions that were not common market practice at the relevant time (1997/98).
Ahogy azt már kifejtettük, a NEUWOGES a végül a BAVARIA-nak eladott épületek privatizálásával kapcsolatban nem folytatott le teljesen átfogó, nyílt, átlátható, feltételekhez nem kötött és megkülönböztetésmentes ajánlattételi eljárást.
BAVARIA indicates that the […] and […] transactions were examples of the implementation of its ‘real-estate leasing model’ [109], which suggests that the provisions of these contracts were established on the basis of calculations similar to those underlying the NEUWOGES/BAVARIA sale-and-lease-back transaction.
Viszont felkért eredetileg 72 potenciális vevőt, hogy tegyen ajánlatot.
As discussed above (see recital 131), NEUWOGES could apparently choose the contract parameters freely within the framework of the leasing model offered by BAVARIA.
A NEUWOGES kifejti, hogy a címzetteket többé-kevésbé véletlenszerűen választotta ki, és a kiválasztás a piacra nézve nem tekinthető reprezentatívnak.
This means that NEUWOGES could have chosen a lower indexation or a higher deduction for costs.
Az első szándéknyilatkozati felhívások kiküldését követően másokkal is felvették a kapcsolatot, többek között a BAVARIA-val is, akiket eredetileg nem szólítottak meg.
The consequence would, of course, have been a lower upfront cash payment.
Az ajánlattételi eljárás eredménye
It can be assumed that the same was true for […] and […].
A beérkezett ajánlatok közül – a számuk nem ismert – ötöt tekintettek „felhasználhatónak”.
Since the contract partners were apparently free to choose the precise parameters of their transaction within the framework of the model offered by BAVARIA, it does not seem central to the market conformity of the NEUWOGES/BAVARIA sale-and-lease-back transaction whether the parameters chosen by NEUWOGES were the same as those chosen by the parties to the […] and […] transactions.
Ezek közül kettőt mégis elutasítottak, mert a potenciális vevők a rendelkezésre álló idő miatt nem láttak lehetőséget arra, hogy teljes körű ajánlatot nyújtsanak be.
These choices simply reflected strategic business decisions by the parties involved.
Emellett két ajánlatot gazdasági okokból utasítottak el.
What is more relevant is the fact that all these transaction were based on the same transaction model.
Az ötödik ajánlatot – amelyet a Felske-Immobilien nyújtott be – azért utasították el, mert az ajánlott árat túl alacsonynak találták (a Felske […] EUR/m2 árra tett ajánlatot, a teljes vételár így […] EUR lett volna).
To the extent that the […] and […] contracts are based on the same underlying calculation model — which in the light of the available information there is no reason to doubt — they point towards the market conformity of the transaction model underlying the NEUWOGES transaction as well.
Az öt említett ajánlat mellett még három további ajánlatot nyújtottak be – egyet a BAVARIA, kettőt pedig olyan ajánlattevők, amelyeket nem kértek fel ajánlattételre.
In this context it is significant that the ‘real-estate leasing model’ was apparently chosen by both public ([…]) and private ([…]) undertakings, and was offered both to undertakings wishing to qualify for debt relief under the Inherited Debt Support Law and to parties that did not come within the provisions of that law.
Az ajánlatot maguktól benyújtó két másik ajánlattevővel is megkezdték a tárgyalásokat, azonban pontosabban nem részletezett gazdasági okok miatt ezeket az ajánlatokat is elutasították.
Bidding process
[111]
Background
A tárgyalások lezárását követően a NEUWOGES felügyelő bizottságának jóvá kellett hagynia a szerződéseket.
As already indicated, NEUWOGES did not undertake a fully-fledged, open, transparent, unconditional and non-discriminatory tender with a view to privatising the buildings eventually sold to BAVARIA.
Amikor a szerződéseket a felügyelő bizottság elé terjesztették, az ügyvezetés azzal érvelt, hogy nem lehetett magasabb értékesítési árat elérni, mivel a szerződések csupán arról szólnak, hogy a telekhasználatra építményi jogot alapítanak (nem pedig közvetlen értékesítésről), továbbá hogy a felújítási munkálatokkal a BRG-t bízták meg, és az épületeket további 30 évig a NEUWOGES üzemelteti.
However, NEUWOGES did initially solicit offers from 72 potential buyers.
Amikor azt kérdezték, hogy miért van eltérés az 1997. évi szakvéleményhez képest, az ügyvezetés ismételten kifejtette, hogy magasabb árat nem lehetett realizálni az ügyletben.