natgillin/translations-raw huggingface dataset:
At most, the sale-and-lease-back transaction meant that NEUWOGES had to transfer only a comparatively low percentage (45 %, rather than 50 % or 55 %) of the revenue to the inherited debt relief fund, whereas not concluding the contract and searching for an alternative buyer would have involved the risk of having to divert a larger share of the sales revenue into the fund.
Viszont már a szerződés megkötésekor felismerhető volt, hogy a […] %-os átlagos kihasználtsági arány nem érhető el, a legalább évi […] %-os bérletidíj-emelés nem lehetséges, és hogy az adminisztratív és karbantartási költségek a szerződés futamideje alatt feltétlenül növekedni fognak.
In any event, NEUWOGES claims to have eventually fulfilled its privatisation obligation at a rate of 165 %, meaning that even without the BAVARIA deal the debt write-off would have been confirmed.
Ezen állítások alátámasztására a NEUWOGES utal mind a prognosztizált népességcsökkenésre, mind pedig a neubrandenburgi ingatlanpiacra, és megerősíti, hogy ezen információk alapján veszteséggel lehetett számolni.
Modernisation
Mivel Neubrandenburg lakossága már a szóban forgó szerződések megkötése előtt csökkenőben volt, már legalább 1995-től jelentős túlkínálat volt a lakáspiacon, és a szerződés tárgyát képező, kevésbé vonzó panelépületek esetében volt a legjellemzőbb a lakások kihasználatlansága és az alacsony bérleti díj.
NEUWOGES further submits that it did not benefit from the modernisation carried out by BAVARIA, as BAVARIA was the owner of the buildings and thus the only beneficiary of the modernisation.
A NEUWOGES szerint egy piacgazdasági szereplő pesszimistább várakozásokra alapozta volna számításait, mint például […] –[…] %-os bérletidíj-emelkedésre, a bérleti díj kiesésének […] %-os kockázatára, valamint a költségek […] %-os indexálására.
Bidding Process
A NEUWOGES által benyújtott 2012-es utólagos cashflow-elemzés azt támasztja alá, hogy e feltevések alapján az ingatlankezelési szerződés tekintetében […] EUR (nominálértéken), illetve […] EUR (diszkontálva) negatív cash-flow-val lehetett számolni.
NEUWOGES asserts that the limited bidding process carried out in 1997 cannot be invoked as an indication that the price paid by BAVARIA was in actual fact the market price.
A NEUWOGES érvelése szerint ez az összeg a BAVARIA által kapott állami támogatásnak minősül.
It submits that the bidding process was not open, transparent, unconditional and non-discriminatory, and is therefore insufficient for establishing the market value.
Ezenfelül e cashflow-elemzés számos változatát bemutatták, amelyekből az derül ki, hogy még ha az optimistább feltevések indokoltak is lettek volna (például a kihasználatlan lakások átlagos […] %-os aránya, […] %-os éves bérletidíj-emelés és […] %-os költségnövekedés), az előrevetített teljes cash-flow akkor is negatív lett volna.
General Management Contract
Az ingatlankezelési szerződéssel csak vélhetően teljesen irreális feltevésekre alapozva lehetett volna nyereséget elérni (a kihasználatlan lakások […] %-os aránya, […] %-os éves bérletidíj-emelés és […] %-os költségnövekedés).
NEUWOGES asserts that no MEO of similar size and in a similar situation would have concluded the general management contract, as it was clear from the outset that the contract would result in substantial losses.
Példaként felhozott szerződések
Specifically, NEUWOGES argues that losses were foreseeable from the start, as the calculations underlying the contract were based on assumptions about the future development of the rental market in Neubrandenburg that were clearly too optimistic.
A NEUWOGES vitatja, hogy a hasonló ügyletekben kötött bizonyos szerződések (a […] [16], a […] [17] és a […] [18] szerződés) alkalmasak az ingatlankezelési szerződés piacon szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének bizonyítására.
NEUWOGES also maintains that various allegedly similar contracts provided by BAVARIA for the purpose of comparison cannot prove the market conformity of the general management contract; NEUWOGES accepted this clearly disadvantageous contract only for political reasons, which are irrelevant in applying the MEO test.
A NEUWOGES nem osztja azt a véleményt, hogy a szerződések összehasonlíthatóak, és kifejti, hogy azok a következő lényeges pontokban különböznek az ingatlankezelési szerződéstől:
The General Management Contract in the light of market expectations
Mivel nem nyújtottak be bizonyítékot arra vonatkozóan, hogy elégséges hasonlóság áll fenn a példaként felhozott szerződések tárgyát képező ingatlanok fekvése szerinti városok gazdasági helyzete és jövőbeli kilátásai, valamint Neubrandenburg helyzete és kilátásai között, nem lehet alapul venni, hogy a szerződések összességében összehasonlíthatók.
NEUWOGES submits that the central provisions of the General Management Contract — a fixed monthly leasing payment that is increased annually by […]%, a non-indexed cost deduction of initially approximately […]% for costs (including […]% risk of loss of rent), and a duration of 30 years — do not correspond to conditions that a MEO would have agreed to.
Az összehasonlításba bevont szerződésekben a lízingdíj indexálása jelentősen (azaz 1,0–1,5 %-kal) eltér az ingatlankezelési szerződésben előírt indexálástól.
More specifically, NEUWOGES asserts that:
A példaként felhozott szerződések egyike sem alkalmas az összehasonlításra, mivel a körülmények minden esetben eltérőek ([…]: kisebb költséggel járó karbantartási kötelezettségek; […]: nem lakások, hanem ipari ingatlanok, amelyeknél a kihasználatlanság a szerződés megkötésekor 0 % volt; […]: növekedési térségben található ingatlanok).
the low calculated risk of loss of rent of only […]% of the net rent income imposes on NEUWOGES the financial risk of not being able to achieve an occupancy rate of at least […]%;
A NEUWOGES véleménye szerint a példaként felhozott szerződések nem alkalmasak az ingatlankezelési szerződés piacon szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének bizonyítására, mivel kisebb terhet jelentő rendelkezéseket tartalmaznak, miközben az érintett ingatlanok gazdasági kilátásai jobbak voltak.
the indexation of the fixed leasing payment by […]% per year means that NEUWOGES bears the financial risk of not being able to impose annual rent increases corresponding to at least this rate;
Politikai indokok
since the costs are not independently indexed, NEUWOGES bears the financial risk of any increase in administration and maintenance costs, and only a rent increase of over […]% per year could conceivably offset an increase in costs;
A NEUWOGES szerint az ingatlankezelési szerződést a gazdaságilag egyértelműen hátrányos volta ellenére politikai okokból kötötték meg.
these financial risks are significant in the light of the long, 30-year, duration.
A NEUWOGES emlékeztet arra, hogy az állami támogatások odaítélésének indokai a jogi értékelés szempontjából nem relevánsak, és kifejti, hogy éppen az említett politikai indokok bizonyítják, hogy nem a gazdasági megfontolások játszottak döntő szerepet.
NEUWOGES argues that it was clear from the outset that these risks would materialise, leading to heavy losses, and that accordingly no MEO would have concluded the contract.
A NEUWOGES szerint az ingatlankezelési szerződést a következő politikai okokból kötötték meg:
According to NEUWOGES, a MEO would conclude only a contract that was profitable or that at least did not result in losses.
Nagy volt a politikai nyomás, hogy fellendítsék az új szövetségi tartományok lakásállományának felújítását és privatizálását.
NEUWOGES asserts that the general management contract could have been expected to result in a profit only if it had been reasonable to expect that the high occupancy rate, annual rent increases of […]% and stable costs could actually be achieved.
Neubrandenburg abban bízott, hogy a lakások felújításával és privatizálásával ellensúlyozni tudja a népességcsökkenést.
According to NEUWOGES it was, however, already clear when the contract was concluded that an average occupancy rate of […]% would not be achievable, that a rent increase of at least […]% per year would be impossible, and that the administration and maintenance costs would inevitably increase over the duration of the contract.
Az ingatlankezelési szerződés és az ahhoz kapcsolódó általános átalánydíjas szerződés megkötésével magas szinten tartották a beruházásokat Neubrandenburgban, míg a csökkenő beruházások jelentős mértékben érintették volna a helyi munkanélküliségi rátát.
To support these assertions, NEUWOGES points to both the projected population decline and the real-estate market in Neubrandenburg, maintaining that, in the light of these factors, the contract was bound to result in a loss.
Alternatívák
Since Neubrandenburg’s population was in decline even before the contracts at issue were concluded, there was a significant oversupply of apartments from at least 1995 onwards, with the unattractive prefabricated apartment blocks, which are the subject of the contract, being most affected by vacancies and low rents.
A NEUWOGES végezetül előadja, hogy egy piacgazdasági szereplő a szóban forgó szerződések alternatíváit részesítette volna előnyben.
NEUWOGES alleges that a MEO would have based its calculations on more pessimistic expectations, such as projected annual rent increases of between […]% and […]%, a risk of loss of rent of […]% and an indexation of the costs of […]%.
A NEUWOGES először is azt részletezi, hogy a közvetlen értékesítést kellett volna előnyben részesíteni, mivel az nyereséget termelt volna, ezzel szemben az ingatlankezelési szerződésnél kezdettől fogva a veszteségekből lehetett kiindulni.
NEUWOGES presents an ex post cash-flow analysis prepared in 2012 demonstrating that, on the basis of these assumptions, the cash flow that would have been expected to result from the general management contract was EUR […] in nominal terms and EUR […] after discounting [15].
Az ingatlanokat (épületek és telkek) a forgalmi értékről készített szakvéleményekben megállapított vagy azt meghaladó áron lehetett volna eladni.
It is NEUWOGES’ submission that this amount constitutes the state aid received by BAVARIA.
Az ilyen típusú értékesítés még akkor is kifizetődőbb lett volna, ha csupán a telkeket szerzik meg, az épületeket pedig lebontják.
A number of variations of this cash-flow analysis are also provided, showing that, even if more optimistic assumptions had been justified (such as an average vacancy rate of […]%, annual rent increases of […]% and an increase in costs of […]%), the overall predicted cash flow would also have been negative.
A NEUWOGES abban az esetben is fenntartja ezt az értékelést, ha figyelembe veszik az AHG szerinti adósságelengedést, mivel a NEUWOGES megpróbálhatott volna más épületek privatizálásával eleget tenni kötelezettségeinek, és az értékesítés az AHG szerinti adósságelengedés nélkül is kifizetődőbb lett volna, mint az értékesítési és visszlízingügylet.
The general management contract would have been expected to result in a profit only if allegedly quite unrealistic assumptions had been accepted ([…]% vacancy rate, […]% annual rent increase and […]% increase in costs).
Annak okai, hogy eltekintett ezektől az alternatíváktól, a NEUWOGES politikai kötelezettségei között keresendők.
Comparison contracts
A NEUWOGES továbbá úgy ítéli meg, hogy egy piacgazdasági szereplő inkább maga finanszírozott volna egy kevésbé átfogó felújítást, illetve felújítás nélkül bérbe adta volna vagy lebontotta volna az épületeket.
NEUWOGES disputes that certain contracts from similar transactions (the[…] [16], […] [17] and […] [18] contracts) can prove the market conformity of the general management contract.
Szintén a NEUWOGES politikai kötelezettségei indokolják, hogy a társaság lemondott ezekről az alternatívákról.
Rejecting suggestions that these contracts are comparable, NEUWOGES argues that they differ from the general administration contract in the following material respects:
Végezetül pedig a NEUWOGES rögzíti, hogy ha a felújítás mellett döntenek, a NEUWOGES számára mindenképpen kifizetődőbb lett volna más módon finanszírozni ezeket a munkálatokat.
Since no evidence was presented that the economic situation and outlook of these cities (in which the properties to which the comparison contracts relate are located) were sufficiently similar to those of Neubrandenburg, it cannot be assumed that the contracts as a whole are comparable.
Például felvehetett volna hitelt, amelyre fedezetként Neubrandenburg városa kezességet vállalt volna, úgyhogy a hitelfeltételek kedvezőbbek lettek volna, mint a BAVARIA-val kötött ügylet esetében.
The indexation of the leasing payment in the comparison contracts differs significantly from that in the general management contract (i.e. 1,0-1,5 %).
Állami források és az államnak való betudhatóság
None of the individual comparison contracts is suitable for comparison because the circumstances are different in each case ([…]: less onerous maintenance obligations; […]: commercial properties rather than apartments, which had a vacancy rate of 0 % at the conclusion of the contract; […]: the properties were located in a growth region).
A NEUWOGES véleménye szerint az állítólagos előnyt állami forrásokból nyújtották, és az az államnak tudható be.
Rather than proving the market-conformity of the general management contract, NEUWOGES submits that the comparison contracts demonstrate precisely its non-conformity, since they include less onerous provisions despite relating to property with a better economic outlook.
Először is a NEUWOGES kijelenti, hogy Neubrandenburg városa egyedüli tulajdonosként és a felügyelő bizottságban meglévő meghatározó befolyásán keresztül meghatározó befolyást gyakorolt a NEUWOGES-re.
Political motivation
Ezt az ellenőrzési viszonyt figyelembe véve az értékesítési és visszlízingügyletből származó állítólagos veszteségek elveszett állami forrásoknak minősülnek.
NEUWOGES submits that the general management contract, despite clearly being economically disadvantageous, was concluded for political reasons.
Ezenkívül a NEUWOGES szerint ebben az ügyben gyakorlatilag minden olyan mutató fennáll, amely a források államnak való betudhatóságát támasztja alá: Neubrandenburg városa széles körű ellenőrzést gyakorol a NEUWOGES felett; a NEUWOGES számára az a legfontosabb, hogy a város érdekeit szolgálja; a szóban forgó ügyletet politikai okokból kötötték meg, és az értékesítési és visszlízingügyletben bizonyíthatóan Neubrandenburg városa mondta ki az utolsó szót.
After pointing out that the reasons for which a public authority grants state aid are not relevant to the legal assessment, NEUWOGES argues that the political motivation proves precisely that economic considerations were not the deciding factor.
A BAVARIA visszautasítja a NEUWOGES által előadott érveket, és kifejti, hogy a szóban forgó szerződések szokásos piaci ügyletek, és nem juttatták előnyhöz a társaságot.
More specifically, NEUWOGES asserts that the general management contract was concluded for the following reasons:
Ebből adódóan állami támogatásnak sem minősülnek.
There was intense political pressure to promote both the modernisation and privatisation of apartments owned by local housing companies in the former East Germany.
A BAVARIA először is előadja, hogy a szóban forgó szerződéseket egy gazdasági egységnek kell tekinteni (4.2.1. szakasz).
By modernising and privatising apartments, the city of Neubrandenburg hoped to counteract the ongoing decrease in population numbers.
Másodszor a szerződések összességében nem olyanok, hogy egy piacgazdasági szereplő ne írta volna alá őket (4.2.2. szakasz).
Concluding the general management contract, in combination with the global lump-sum contract, maintained a high level of investment in Neubrandenburg, a fall in which would have had significant consequences for the local unemployment rate.
Harmadrészt a NEUWOGES által a NEUWOGES számára felvázolt alternatívák nem előnyösebbek (4.2.3. szakasz).
Alternatives
Végezetül pedig a BAVARIA kijelenti, hogy nem ruháztak át az államnak betudható forrásokat (4.2.4. szakasz).
NEUWOGES finally submits that a MEO would have preferred alternatives to the contracts at issue.
A BAVARIA azzal érvelt, hogy a szóban forgó szerződéseket egyetlen egységnek kell tekinteni, és egymástól különválasztva nem értékelhetők.
First, NEUWOGES submits that an outright sale would have been preferable, since it would have generated a profit, whereas the general management contract could from the start have been expected to result in losses.
Az épületek eladása, majd azt követő visszlízingje egyetlen ügylet két, egymással összefüggő részét képezik.
It claims that the property (buildings and land) could have been sold at or above the price determined in the valuations.
A BAVARIA hangsúlyozza, hogy az ügyletet csomagként ajánlották fel, és azt a NEUWOGES is annak tekintette, ahogy az a NEUWOGES döntéshozatali folyamatát dokumentáló belső jegyzőkönyvből is kiderül.
It is further claimed that even if a buyer had simply bought the land and demolished the buildings, such a sale would have been more profitable.
Következésképpen – érvel a BAVARIA – a piacgazdasági szereplő kritériumát az egész ügyletre, nem pedig az egyes szerződésekre kell alkalmazni.
This assessment would remain the same even if the debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law were taken into account, since NEUWOGES could have attempted to fulfil its obligations by privatising other buildings and, even without the debt-write off, a sale would have been more profitable than the sale-and-lease-back transaction.
Az ügylet nem juttatta előnyhöz a BAVARIA-t
NEUWOGES claims that the reasons for not choosing any of these alternatives are to be found in NEUWOGES’ political commitments.
A BAVARIA szerint az előny lehetséges fennállását már az is kizárja, hogy a NEUWOGES a piac felmérése céljából ajánlattételi eljárást bonyolított le (még ha korlátozott körben is).
Second, NEUWOGES further argues that a MEO would also have preferred financing a more limited modernisation itself, continuing to rent without any modernisation, or demolishing the buildings.
Nincs ok kételkedni abban, hogy a NEUWOGES a gazdaságilag legkedvezőbb ajánlatot választotta ki.
Again, the reasons for not choosing these alternatives lie in NEUWOGES’ political commitments.
Annak megállapítása érdekében, hogy az ajánlattételi eljárástól függetlenül egy piacgazdasági szereplő megkötötte volna-e az ügyletet, figyelembe kell venni a NEUWOGES sajátos helyzetét.
Finally, NEUWOGES maintains that, if a decision to modernise had been taken, it would have been more profitable for NEUWOGES to finance these works by other means.
A NEUWOGES-nek tőkéhez kellett jutnia és fel kellett újítania a lakásokat ahhoz, hogy ezeket a lakásokat (továbbra is kedvező bérleti díjak mellett) privatizálja, és megkapja az AHG szerinti adósságelengedést.
For instance, a loan could have been taken up for which a guarantee from the City of Neubrandenburg could have been secured, rendering the loan conditions more favourable than those of the BAVARIA deal.
Ezért a BAVARIA szerint egy piacgazdasági szereplő ugyanebben a helyzetben szintén megkötötte volna az ügyletet.
State resources and imputability
Az ingatlankezelési szerződés rendelkezéseit és a neubrandenburgi ingatlanpiac várakozásoktól elmaradó alakulásával együtt járó kockázatokat (mint például a kihasználatlan lakások prognosztizáltnál magasabb arányát) illetően a BAVARIA azzal érvel, hogy annak kockázatát, hogy nem tudják elérni a kívánt bérleti díjat és kihasználtsági arányt, nem rákényszerítették a NEUWOGES-re, hanem az sokkal inkább a NEUWOGES-nél jelentkezett.
NEUWOGES is of the opinion that the alleged advantage was granted through state resources and is imputable to the State.
A NEUWOGES-nek akkor is viselnie kellett volna a várakozásoktól elmaradó piaci fejlemények következményeit, ha nem jött volna létre az ügylet a BAVARIA-val.
First, NEUWOGES submits that the City of Neubrandenburg, which was its sole shareholder and dominated its supervisory board, had a dominating influence on NEUWOGES.
Az ingatlankezelési szerződés egyes rendelkezéseit illetően a BAVARIA kifejti, hogy a lízingdíj kiszámításához alapul vett négyzetméterenkénti átlagos bérleti díj valamennyivel elmaradt azoktól az értékektől, mint amelyek a neubrandenburgi bérleti díjak megfelelő jegyzéke alapján elvárhatók lettek volna.
Based on this control, the losses allegedly resulting from the sale-and-lease-back transaction constitute foregone state resources.
A BAVARIA hangsúlyozza továbbá, hogy a bérleti díjak ugyanezen jegyzékében a 2000. január 1-jét követő időszakra vonatkozóan emelkedő bérleti díjakkal számoltak, úgyhogy nem volt irreális feltevés a bérleti díjak évi […] %-os emelkedése.
Second, NEUWOGES argues that, in this case, virtually all the indicators of imputability are present.
Az építményi jogot alapító szerződést illetően a BAVARIA kiemeli, hogy a forgalmi értékről 1997-ben és 2007-ben készített szakvélemények közvetlenül nem hasonlíthatók össze az építményi jogot alapító szerződéssel, mivel a szakvélemények a közvetlen értékesítésről készültek, ezzel szemben az építményi jogot alapító szerződésben ugyan eladják az épületeket, a telkekre viszont csak építményi jogot alapítanak.
It points out that the City of Neubrandenburg has far-reaching control over NEUWOGES, that serving the city’s interests is of the utmost importance for NEUWOGES, that the transaction in question was concluded for political reasons, and that the evidence indicates that the City of Neubrandenburg had the final say on the sale-and-lease-back transaction.
Mivel a telkek tulajdonosa a NEUWOGES maradt, a szakvéleményekben megállapított telekértéket nem lehet figyelembe venni.
BAVARIA rejects NEUWOGES’ submissions, arguing instead that the contracts at issue were normal market transactions not conferring an advantage and accordingly not constituting state aid.
A BAVARIA megítélése szerint a forgalmi értékekről készített szakvéleményeknek mindenesetre nincs további jelentőségük, mivel csak az épületek elméleti értékét, nem pedig piacon realizálható tényleges értékét állapítják meg.
BAVARIA first asserts that the contracts at issue have to be seen as an economic unit (section 4.2.1); second, that the contracts as a whole were not such that no MEO would have agreed to them (section 4.2.2); third, BAVARIA asserts that the alternatives put forward by NEUWOGES would not have been more advantageous to NEUWOGES (section 4.2.3); finally, BAVARIA submits that no imputable transfer of state resources was involved (section 4.2.4).
A továbbiakban a BAVARIA kifejti, hogy figyelembe kell venni azokat a korábbi adósságokat, amelyeket az ügylet alapján engedtek el.
BAVARIA argues that the contracts at issue have to be seen as a unit and cannot be assessed in isolation from each other.
A szóban forgó szerződések megkötésével a NEUWOGES egyik célja az volt, hogy az AHG alapján adósságelengedésben részesüljön.
The sale and subsequent lease-back of the buildings constitute two interdependent parts of one transaction.
Az építményi jogot alapító szerződés és az ingatlankezelési szerződés pontos feltételeitől eltekintve a BAVARIA szerint azokat az előnyöket is figyelembe kell venni, amelyekhez a NEUWOGES az általános átalánydíjas szerződés keretében jutott.
BAVARIA stresses that the transaction was advertised as a package and perceived as such by NEUWOGES, as evidenced by the internal minutes documenting its decision-making process.
A BAVARIA megerősíti, hogy a NEUWOGES ragaszkodott ahhoz, hogy a lakások felújításával leányvállalatát, a BRG-t bízzák meg, tudván, hogy a BRG összes nyereségét a NEUWOGES kapja meg (mindazonáltal az esetleges veszteségek fedezéséért is felel).
In consequence — according to BAVARIA — the MEO test has to be applied to the transaction as a whole, not to each individual contract.
Emiatt a BRG-vel kötött szerződésből adódó nyereség, amelynek mértéke […] EUR volt, a NEUWOGES számára jelentkező lényeges előnynek tekintendő.
The transaction did not confer an advantage upon NEUWOGES
Az értékesítési és visszlízing modell általános logikáját illetően a BAVARIA végezetül kifejti, hogy a NEUWOGES-nek természetesen kamatokkal együtt vissza kellett fizetnie a BAVARIA kezdeti beruházását.