natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Finally, it should be pointed out that the valuation of the property commissioned by NEUWOGES before the sale contains information about relevant expected developments.
Értékelés
The 1997 valuation assumed cost levels of between […]% and […]%, but did not specify what percentage is allocated to the risk of loss of rent [91].
Adminisztratív költségek
Assessment
Először is az adminisztratív és karbantartási költségekkel kapcsolatos várakozások mind az induló szint ([…] EUR/m2, illetve a bérleti díjak […] %-a), mind pedig a várható emelkedés (évente […] %) tekintetében valószínűnek tűnnek.
Administration costs
A költségek kiinduló szintjét illetően ez a következtetés magának a NEUWOGES-nek a megállapításából vonható le, miszerint a költségeket – legalábbis a közvetlenül a felújítást követő időszakra vonatkozóan – megfelelően mérték fel.
First, the expectations regarding the costs of administration and maintenance, both as regards their initial level (EUR […] per m2, or […]% of the rent) and the expected increase ([…]% p.a.) appear reasonable.
Másrészt a Pestel-szakvélemény megállapította, hogy az adminisztratív és karbantartási költségek 1997-ben négyzetméterenként átlagosan […] EUR-t tettek ki; ez […] EUR-val kevesebb annál, mint amit ugyanezekre a költségekre az értékesítési és visszlízing szerződés keretében előirányoztak.
As regards the initial cost level, this finding results from NEUWOGES’ own statement that, at least for the period directly following the modernisation, these costs had been set at a sufficiently high level.
Végezetül pedig a szakértői véleményben becsült költségek is ugyanebben a nagyságrendben mozogtak.
Secondly, the Pestel study states that, in 1997, the costs of administration and maintenance would on average amount to EUR […] per m2, which is EUR […] lower than the provision for the same costs in the sale-and-lease-back transaction [92].
E költségek emelkedésével biztosan lehetett számolni; az évi […] %-os növekedés feltételezése elfogadhatónak és inkább óvatos becslésnek tűnt.
Finally, the costs assumed in the expert valuation were also in this range.
A Nordrevision csupán azt javasolta, hogy az adminisztratív költségek ilyen jellegű indexálását a lízingdíj indexálásához igazítsák; így az éves növekedés […] % lenne, ami a NEUWOGES által ténylegesen feltételezetthez képest szintén egy kisebb mértékű emelkedés.
While an increase in these costs could certainly be expected, it would appear that assuming an increase of […]% p.a. was reasonable, even somewhat cautious.
Egyébként immár maga a NEUWOGES is azon a véleményen volt, hogy reálisan egy […] %-os éves növekedést lehetett volna elvárni; ez azt jelenti, hogy az évi […] %-os érték biztosan nem volt vállalhatatlanul alacsony.
Nordrevision had suggested keeping such an indexation of the administration costs in line only with the indexation of the leasing payment, namely an annual increase of […]%, lower than that actually assumed by NEUWOGES.
Bérleti díj kiesésének kockázata
Incidentally, an indexation of […]% is what NEUWOGES itself now submits could reasonably have been expected, demonstrating that […]% p.a. was certainly not unreasonably low.
A bérleti díj kiesésének kockázatát illetően nem volt irreális, hogy egy általános […] %-os bérletidíj-kieséssel számoltak.
Risk of loss of rent
Először is le kell szögezni, hogy a szerződések értékelésekor a Nordrevision nem kérdőjelezte meg ezt a feltevést, bár másrészről a tanácsadók aggodalmuknak adtak hangot Neubrandenburg általános gazdasági helyzetével és ingatlanpiacával kapcsolatban.
With respect to the risk of loss of rent, it was not unreasonable to expect a general loss of rent level of […]%.
Másrészt a forgalmi értékről készített 1997-es szakvélemény láthatóan nem számolt a bérleti díjak kiesésének jelentősen magasabb kockázatával, még ha nem is adott pontosabb adatokat a feltételezett kockázatról.
First, it must be noted that Nordrevision did not question this level in its assessment of the contracts, despite expressing other concerns about the general economic situation and the real-estate market in Neubrandenburg [93].
[94]
Second, the 1997 valuation, despite not specifying the assumed risk of loss of rent, does not appear to assume significantly higher risks of loss of rent [94].
Ahogy a BAVARIA belső döntéshozatali dokumentumaiból is kitűnik, a BAVARIA – tekintettel arra, hogy a különböző nagy szolgáltatók a térségbe települtek – abból indult ki, hogy Neubrandenburg népessége állandó szinten marad, és hogy a szóban forgó lakásokat a felújítás után szinte százszázalékosan bérbe lehet adni.
BAVARIA’s internal decision-making documents indicate that BAVARIA assumed that, in view of the variety of large services providers established in Neubrandenburg, the population of the city would probably remain stable and that almost all the apartments in question could be rented out after they had been modernised.
A NEUWOGES információi szerint Neubrandenburg városa és Mecklenburg-Elő-Pomeránia tartomány 1997–1998-ban tényleg állandó népességszámmal és a jövedelmek stabil alakulásával számoltak.
Indeed, according to NEUWOGES, in 1997/98 the City of Neubrandenburg and Mecklenburg-Vorpommern Land assumed stable population numbers and stable income development.
Végezetül pedig nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy a NEUWOGES ügyvezetése – amely egy olyan vállalatot vezetett, amely a neubrandenburgi lakások több mint 30 %-ának volt a tulajdonosa, és így alapos ismeretekkel rendelkezett a helyi ingatlanpiacról – az értékesítési és visszlízingügylethez kapcsolódó kockázatokat vállalhatónak tekintette, és a bérleti díjak kiesésének […] %-os kockázatát vetítette előre.
Finally, the fact cannot be ignored either that NEUWOGES’ management, which ran an undertaking that owned more than 30 % of the apartments in Neubrandenburg and thus had intimate knowledge of the local real-estate market, judged the risks involved in the sale-and-lease-back transaction to be bearable and based its own projections on a risk of loss of rent of […]%.
Semmiképpen sem látható be, hogy a helyi ingatlanpiac kijelölt szakértői miért alapozták volna számításaikat erre a feltevésre, ha az olyan irreálisan alacsony szinten értékelte volna a kockázatokat, ahogy azt most már a NEUWOGES állítja.
It is not clear why these experts in the local real-estate market would have based their calculations on this assumption if it had been as unreasonably low as NEUWOGES now claims.
Ugyanakkor figyelembe kell venni azokat a dokumentumokat, amelyeket a NEUWOGES azzal a kérdéssel kapcsolatban nyújtott be, hogy az adott ingatlanpiac (kelet-németországi panelépületek) körültekintően eljáró szereplője a kihasználatlan ingatlanok magasabb arányára számított volna-e, amennyiben az adott dokumentumok az értékesítési és visszlízingügylet megkötése előtti időszakból származnak.
At the same time, account has to be taken of the documents provided by NEUWOGES in connection with the issue of whether a prudent participant in the relevant real-estate market (prefabricated apartment blocks in East Germany) would have expected higher vacancy rates, in so far as the documents date from before the conclusion of the sale-and-lease-back transaction.
A benyújtott szakvélemények közül csak a Pestel-szakvélemény készült a szóban forgó szerződések megkötése előtti időszakban.
Of the studies provided, only the Pestel study dates from before the conclusion of the contracts at issue.
Mindazonáltal figyelembe kell venni, hogy a Pestel-szakvélemény Kelet-Németország egészét vizsgálta, és nem veszi figyelembe Neubrandenburg sajátos helyi adottságait, így ebben az összefüggésben kijelentései csak korlátozottan mérvadóak.
In this context it must be observed, however, that the Pestel study concerns East Germany as a whole and does not take into account the specific local conditions in Neubrandenburg — a state of affairs that limits its probative value in the present context.
A szakvélemény felsorolja a keletnémet ingatlanpiac néhány általános problémáját, azonban önmagában véve nem ad támpontokat arra, hogy egy piacgazdasági szereplő beruházási döntésekor nem a bérleti díj kiesésének […] %-os kockázatából indult volna ki.
While the study points to some general problems in the East German real-estate market, the study in itself is not sufficient to establish that a MEO would not have based its investment decision on an assumed risk of loss of rent of […]%.
Bérleti díjak
Rent
A bérleti díjakkal kapcsolatban először is le kell szögezni, hogy a NEUWOGES szerint a felújítás után várható bérleti díjakat túl magasra értékelték.
Moving on to the rent, it must first be observed that NEUWOGES has not submitted that the expected rent levels after modernisation were set too high.
A NEUWOGES véleménye sokkal inkább az, hogy a bérleti díjakat nem lehetett az elvárt mértékben emelni.
In the light of Rostock Regional Court’s finding that the average rent level of EUR […] per m2, on which the general management contract is based, was within the range set by the applicable rent table [95], it can be concluded that the initial average rent level was set at a realistic level.
A megállapodás szerinti lízingdíj indexálását illetően nincsenek konkrét bizonyítékok arra vonatkozóan, hogy 1998-ban általában milyen átlagos bérletidíj-emelkedést vettek alapul.
As regards indexation of the agreed leasing payment, there is no direct evidence of what average increase of rent was generally expected in 1998.
A Nordrevision csupán azt állapította meg, hogy az eredetileg becsült évi […] % megfelelt az általános inflációs rátának, Neubrandenburgban viszont valószínűleg nem volt realizálható.
Nordrevision remarked only that the […]% per year originally set corresponded to the general inflation rate, but was not likely to be achievable in Neubrandenburg [96].
Az a körülmény, hogy a NEUWOGES végül a „csupán” […] %-os indexálásba egyezett bele, és abból indult ki, hogy háromévente […] %-os bérletidíj-emelést tud érvényesíteni, láthatóan amellett szól, hogy ezt a figyelmeztetést figyelembe vette.
The fact that NEUWOGES did eventually agree to an indexation of ‘only’ […]% and expected to be able to enforce rent increases of […]% every three years (or […]% p.a.) appears to demonstrate that it took this warning into account.
A forgalmi értékről készített szakvélemények nem fogalmaztak meg kifejezett várakozásokat a bérleti díjak jövőbeli emelkedésével kapcsolatban.
The valuations did not explicitly express any expectation about future rent increases.
Mindazonáltal rögzíteni kell, hogy a forgalmi értékekről készített szakvélemények – mivel nem fogalmaztak meg konkrét feltevéseket az infláció és a bérleti díjak alakulásával kapcsolatban – nyilvánvalóan abból indultak ki, hogy a bérleti díjak emelkedése és az általános infláció (amely az előző évtizedekben 3,5 % körül alakult) közelíteni fognak egymáshoz.
It further remarked that the development of rents was obviously difficult to predict over a period of 30 years, but that it could not recognise a clear disproportion between the indexation of the leasing payment and the development of rent levels to be expected.
A NEUWOGES által benyújtott Pestel-szakvélemény nem közöl adatokat a keletnémet ingatlanpiac szereplőinek tényleges várakozásairól, ahogy Neubrandenburgra vonatkozó konkrét adatokat sem tartalmaz.
The Pestel study submitted by NEUWOGES does not provide any data on what participants in the East German real-estate market actually expected, and contains no specific data on Neubrandenburg.
Ugyanakkor utal arra, hogy a keletnémet ingatlanpiac egy potenciálisan nehéz piac.
Nevertheless, it points towards a potentially difficult market in East Germany.
A további felsorolt tényadatok fényében sem elégséges azonban a Pestel-szakvélemény annak bizonyítására, hogy a felek rossz utat választottak azzal, hogy a lízingfizetéseket közös megegyezéssel évi […] %-kal indexálták, és azzal számoltak, hogy évi […] %-os bérletidíj-emelést tudnak érvényesíteni.
However, in the light of the remaining evidence, it again fails to demonstrate that agreeing an indexation of the leasing payments of […]% p.a. and expecting to be able to enforce rent increases of […]% p.a. was unreasonable.
Futamidő
Duration
Végül a szerződés futamidejével kapcsolatban a rostocki törvényszék úgy érvelt, hogy bizonyos lízingszerződéseket hosszú (akár 30 éves) futamidő jellemez, így egy olyan szerződés, mint amilyen a szóban forgó szerződés is, egyáltalán nem szokatlan.
As regards, finally, the duration of the contract, Rostock Regional Court reasoned that certain leasing contracts are marked by long durations (of up to 30 years) and that the contract in question is not necessarily uncommon [99].
Bár a 30 éves futamidő magától értetődően bizonyos kockázatokat rejt magában, viszont arra is lehetőséget kínál, hogy állandó nyereségre tegyenek szert, a várható költségek tekintetében pedig magas fokú kiszámíthatóságot biztosítsanak.
While the 30-year duration did, of course, involve some risks, it also offered the possibility of making stable profits and having high certainty regarding the costs.
A hosszú futamidő azt is jelentette, hogy a vevő beruházásának megtérüléséhez szükséges havi lízingfizetések mértéke alacsonyabb, illetve hogy az értékesítési ár ugyanolyan összegű lízingfizetés esetén magasabb annál, mint rövidebb futamidő mellett lenne.
In addition, a longer duration also meant that the monthly lease payments necessary to pay back the buyer’s investment were lower, or that the sale price was higher with equal leasing payments than if a shorter duration had been chosen [100].
Ennek fényében nem tűnik ésszerűtlennek, hogy a felek 30 éves futamidőben állapodtak meg.
In this light, agreeing on a duration of 30 years does not seem unreasonable.
Következtetés
Conclusion
A NEUWOGES eredeti számításaiban megfogalmazott várakozások ezért nem tekinthetők reálisnak.
Accordingly, in light of the evidence presented, it was reasonable for NEUWOGES to expect to make a profit within the framework of the general management contract.
Az elvárt nominális nyereséget az irányadó időpontra (1998 eleje) leszámítolva az látható, hogy a NEUWOGES döntése azon alapult, hogy az ingatlankezelési szerződés jelenértéke […] EUR.
If the nominal expected profits are discounted to the relevant time (early 1998), it turns out that NEUWOGES acted on the basis of assuming that the general management contract had a cash value of EUR […].
Összesített értékelés
Overall assessment
A Bizottság már levonta azt a következtetést, hogy az építményi jogot alapító szerződés és az ingatlankezelési szerződés egy és ugyanazon összevont ügylet részei.
As the Commission had already reached the conclusion that the land-lease and sale contract and the general management contract formed part of one integrated business transaction, the cash values of both contracts have to be added together to determine the total value of the transaction for NEUWOGES.
Az ügylet NEUWOGES számára jelentkező összértékének meghatározásához ezért össze kell adni a két szerződés jelenértékét.
To recap: under the land-lease and sale contract NEUWOGES could expect the following benefits:
Emlékeztetőül: a NEUWOGES a következő előnyökre számíthatott az építményi jogot alapító szerződésből:
In addition, it was assumed (as established in section 7.2.4 above) that, based on NEUWOGES’ reasonable expectations, the general management contract had a discounted cash value of EUR […].
ÖSSZEHASONLÍTÁS MÁS ÜGYLETI LEHETŐSÉGEKKEL
Thus, the sale-and-lease-back transaction had a total value of EUR […] for NEUWOGES.
Annak megállapítása érdekében, hogy a NEUWOGES és a BAVARIA között létrejött értékesítési és visszlízingszerződés megfelel-e azoknak a szerződéseknek, amelyeket egy piacgazdasági szereplő választott volna, össze kell vetni ezen ügylet értékét más ügyleti lehetőségek értékével.
COMPARISON WITH ALTERNATIVE BUSINESS OPTIONS
Ha a NEUWOGES egy gazdasági szempontból előnyösebb alternatívával rendelkezett volna, akkor az értékesítési és visszlízingügylet melletti döntést nem lehetne olyan cselekvési lehetőségnek tekinteni, amelyet egy piacgazdasági szereplő választott volna.
To determine whether NEUWOGES’ decision to engage in the sale-and-lease-back transaction fell within the range of economic behaviour that a rational market economy operator would have reasonably engaged in, the value of that transaction must now be compared to that of alternative business options.
Ebben az összefüggésben megjegyzendő, hogy az épületek felújítás nélküli bérbeadása vagy akár lebontása aligha lett volna járható út.
If NEUWOGES had had an alternative that was economically more advantageous, the decision to engage in the sale-and-lease-back transaction could not be said to be one that a MEO would have taken.
Először is felújítás nélküli bérbeadás csupán korlátozott bevételeket termelt volna.
In this context, it should be noted that neither renting the buildings without first modernising them, nor demolishing them, would have been viable business alternatives.
Ráadásul egyértelmű volt, hogy a nem felújított épületek körében nagyobb mértékű lenne a kihasználatlanság, mint a felújított épületeknél.
First, renting without modernisation would have resulted in limited revenues, and it was clear that unmodernised buildings would more often be left vacant than modernised buildings [101].
Így a mérvadó időpontban (1997–1998) ez sem lett volna járható út.
There is thus no solid basis for concluding that the profits derived from continuing to rent unmodernised buildings could have been expected to exceed those obtained under the sale-and-lease-back transaction.
Hitelfelvétel mint lehetséges opció
Likewise, demolition would have created no revenue, but would have involved demolition costs.
Első lehetséges alternatívaként a hitelfelvétel jöhet szóba.
Thus, nor can demolition qualify as a viable alternative at the relevant time (1997/98).
Ha a NEUWOGES a szóban forgó épületek felújítását hitelből finanszírozta volna, akkor részben ugyanazt a nyereséget realizálhatta volna, mint az értékesítési és visszlízingszerződés esetében.
Loan alternative
Először is bérbe adhatta volna a felújított épületeket, és ezzel megfelelő bevételekre tehetett volna szert.
A first possible alternative to consider would have been loan financing.
Ezenkívül – az értékesítési és visszlízingszerződéssel ellentétben – az épületek tulajdonosa maradt volna.
If NEUWOGES had financed the modernisation of the buildings in question via a loan, it could have obtained some of the same profits it received from the sale-and-lease-back transaction.
Nyilvánvaló viszont, hogy a hitelfelvétel bizonyos hátrányokkal is járna.
In the first place, it would have been able to rent out the modernised buildings, thereby generating a good revenue stream.
Először is a beruházási költségek 30 %-át a NEUWOGES-nek saját tőkéjéből kellett volna rendelkezésre bocsátania, mivel a NEUWOGES véleménye szerint fenn kell tartani a saját tőke 30 %-os arányát.
In addition — and in contrast to the position under the sale-and-lease-back transaction — it would have remained the owner of the buildings.
1997 végén a NEUWOGES felügyelő bizottsága részletesen megvitatta azt a lehetőséget, hogy a nagyobb mértékű beruházás lehetővé tétele érdekében csökkentsék a saját tőke arányát.
This proposal was, however, rejected by the management as impossible from an economic point of view, since it would have led to an unacceptable degree of indebtedness [103].
Igencsak kétséges, hogy ilyen összegű saját tőke közvetlenül rendelkezésre állt volna.
The management explained that reducing the capital ratio from 30 % to 25 % would not be feasible (degree of indebtedness) [104].
A felügyelő bizottság jegyzőkönyvéből kiderül, hogy az 1998-ra tervezett lehetséges beruházási összköltség (hiteleket is beleértve) megközelítőleg […] EUR-t tett ki, és ezt az összeget már más projektekhez tervezték be.
Mr Räuber, a member of NEUWOGES’ supervisory board, further stated that reducing the capital ratio was unthinkable in terms of business economics.
Ez egyértelművé teszi, hogy a NEUWOGES a felújítási munkálatokat csak akkor tudta volna hitelből finanszírozni, ha más projektekről lemond.
It is highly doubtful that this amount of own capital was immediately available.
Az, hogy a NEUWOGES alig rendelkezett a hitel nyújtásához szükséges saját tőkével, valamint hogy a likviditási többletforrásokat más beruházások finanszírozására tudta felhasználni, inkább azt a következtetést támasztja alá, hogy ésszerű döntés volt az értékesítési és visszlízingügyletet választani, és a hitelfelvételt elvetni.
It is clear from the supervisory board minutes that the possible total investment volume for 1998 (including loans) was approximately EUR […], which was already earmarked for other projects [106].
Közvetlen értékesítés mint lehetséges opció
It is clear, then, that NEUWOGES could have resorted to a loan to finance the modernisation only if it had abandoned other projects.
A másik komolyan megfontolandó lehetőség az épületek és a telek közvetlen értékesítése lett volna.
In contrast to loan financing, the sale-and-lease-back transaction had the advantage not only of not requiring NEUWOGES to invest own capital, but also of supplying fresh liquidity in addition to wholly financing the modernisation of the buildings.
A döntő kérdés az, hogy ez az értékesítés előnyösebb lett volna-e.
Taking all these considerations into account, it cannot be regarded as established that a loan-financed modernisation would have either been available or, if so, more beneficial to NEUWOGES than the BAVARIA deal.
Értékelés a forgalmi értékről készített 1997-es és 2007-es szakvélemény figyelembevételével
The fact that NEUWOGES was unlikely to have the own capital necessary for obtaining the loan and that it could use the additional liquidity to finance other investments are apt to lead to the conclusion that choosing the sale-and-lease-back transaction over loan financing was a sensible decision.
Amikor összehasonlítjuk az értékesítési és visszlízingügylet NEUWOGES számára jelentkező értékét azokkal az előnyökkel, amelyekkel a közvetlen értékesítés járt volna, azt az alapkérdést kell feltenni, hogy a NEUWOGES „rendes” eladás során milyen árat kaphatott volna.
Outright sale alternative
Ezen a ponton bizonyos szerepet kap a forgalmi értékről 1997-ben és 2007-ben készített két szakvélemény.
A second serious alternative would have been an outright sale of both building and land.
(163) Mindkét szakvéleményre a NEUWOGES adott megbízást, hogy megbecsültesse a szóban forgó ingatlanok (épületek és telkek) 1997. évi értékét.
The crucial question is whether such a sale would have been more beneficial.
Az egyik szakvéleményt 1997-ben egy házon belüli szakértő készítette, a másikat pedig egy független szakértő 2007-ben, aki visszamenőlegesen állapította meg a forgalmi értéket.
Assessment in the light of the 1997 and 2007 valuations
Az 1997-es szakvélemény […] EUR-ra értékelte az ingatlanokat, a 2007-es szakvélemény ezzel szemben […] EUR-ra.
The two valuations, from 1997 and 2007, have a certain role to play in this context.
Mindkét szakvélemény lényegében ugyanazon a módszeren alapul („hozamérték-eljárás”).
NEUWOGES commissioned the two studies for the purpose of estimating the 1997 value of the property (buildings and land) in question.
Mivel a forgalmi értékről szóló 2007-es szakvéleményt csak az értékesítési és visszlízingügylet megkötése után készítették el, a Bizottság véleménye szerint nem szolgálhat megbízható alapként az ingatlanok 1997. évi, a NEUWOGES akkori ismereteit tükröző értékének megállapításához.
One study was carried out by an in-house expert in 1997, and the other retrospectively by an independent expert in 2007.
A NEUWOGES végül is nem tudott a 2007-ben visszamenőlegesen elkészített szakvélemény alapján dönteni arról, hogy megkösse-e az értékesítési és visszlízingügyletet a BAVARIA-val.
Both studies included separate valuations of the buildings (1997: EUR […]; 2007: EUR […]) and the land (1997: EUR […]; 2007: EUR […]).
Ugyanakkor a bérleti díjak 1998. január 1-jétől érvényes és az 1997. évi adatokon alapuló első jegyzéke Neubrandenburg városára vonatkozóan a felújított lakások tekintetében 3,90 EUR/m2 és 4,38 EUR/m2 közötti átlagos bérleti díjakat mutatott ki.