natgillin/translations-raw huggingface dataset:
To enable the housing companies to be viable in the long term, the federal legislator passed the Inherited Debt Support Law, which entered into force on 27 June 1993.
Ha a konkrét értékesítési ajánlatok bemutatását követően a bérlők egyharmadánál lényegesen kevesebben mutattak érdeklődést a vétel iránt, akkor az üzleti vevő a lakások 60 %-át kivonhatta a privatizációs kötelezettség köréből, így csak a lakások fennmaradó 40 %-ának egyharmadát volt köteles privatizálni.
Under the Inherited Debt Support Law, communal housing companies in East Germany could obtain debt relief upon application.
A NEUWOGES és az AHG
Under Section 4(1)-(2) of the Law, the debt exceeding EUR 76,69 per m2 could be written off up to a maximum of EUR 434,60 per m2.
Az építményi jogot alapító szerződést végül a KfW elismerte az AHG-val összeegyeztethető, köztes vevőnek történő értékesítésként.
In return, the housing company had to accept certain obligations, in particular to make all reasonable efforts to privatise 15 % of its apartments (Section 4(5)(1) in conjunction with Section 5), to have a business plan envisaging speedy privatisation, modernisation and renovation of its apartments (Section 4(5)(2)) and to report on its investment programme and the privatisation (Section 4(5)-(7)).
Az értékesítési és visszlízingügylet megkötése tehát megkönnyítette a NEUWOGES számára az AHG-ban előírt privatizációs kötelezettség teljesítését.
In the version of the law that was in force at the relevant time (1997/98), the housing companies had until 31 December 2003 to fulfil their privatisation obligation.
Az azonban továbbra sem tisztázott, és viták tárgyát képezi, hogy az AHG mennyiben befolyásolta azokat az üzleti megfontolásokat, amelyek alapján a NEUWOGES a szerződések megkötése mellett döntött, továbbá hogy mennyiben kell figyelembe venni a NEUWOGES számára az AHG alapján megadott adósságelengedést annak a kérdésnek a megítélésekor, hogy az értékesítési és visszlízingügylet támogatást jelent-e a BAVARIA számára.
Where a housing company had failed to fulfil its privatisation obligation (i.e., by not making all reasonable efforts to do so), the debt relief already granted had to be repaid.
A NEUWOGES saját adatai alapján összesen […] EUR adósságelengedésben részesült.
A certain percentage of the revenue exceeding EUR 76,69 per m2 obtained by the housing company through privatisation had to be transferred to the ‘inherited debt relief fund’ (Erblastentilgungsfonds).
A NEUWOGES kifejtette, hogy nehéz az értékesítési és visszlízingügylethez arányosan hozzárendelni a kapott adósságelengedés teljes összegét, mivel az AHG értelmében az adósságelengedés csak akkor lehetséges, ha az ingatlankezelő társaság teljes mértékben eleget tesz a privatizációs kötelezettségének.
At the relevant time (1997/98), Section 5(2) of the Inherited Debt Support Law provided that, for all privatisations up to 31 December 1998, 45 % of the qualifying revenue had to be transferred.
Ha a megítélt adósságelengedés teljes összegének egy részösszegét mégis hozzá kell rendelni egy meghatározott privatizációs intézkedéshez, mégpedig annak alapján, hogy ez a privatizáció mekkora arányát teszi ki a NEUWOGES teljes privatizációs kötelezettségének, akkor a számítások alapján […] EUR összegű teljes bruttó adósságelengedést lehetne hozzárendelni az értékesítési és visszlízingügylethez.
For privatisations up to 31 December 2000 or 31 December 2003, the transfer quotas were set at 50 % and 55 % respectively.
A BAVARIA-val kötött ügylet bevételeiből […] EUR-t kellett befizetni az ETF-nek, így a NEUWOGES a számítások szerint […] EUR összegű nettó adósságelengedésben részesült.
Where privatisation took the form of selling only the buildings and granting a lease for the land (rather than selling the buildings and land outright), the revenue on the basis of which the transfer obligations were calculated was the sale price of the buildings and the cash value of the agreed land rent (Section 5(2) of the Inherited Debt Support Law).
[13]
In the course of 1995, it emerged that the originally envisaged form of privatisation — i.e. sale to the tenants — was unlikely to lead to a privatisation quota of 15 %.
INGATLANKEZELÉSI SZERZŐDÉS
Accordingly, the Bank for Reconstruction (Kreditanstalt für Wiederaufbau), charged with administering the debt relief programme, started accepting what was known as ‘mediated privatisation’ [9].
Szintén 1998. január 21-én a BAVARIA és a NEUWOGES aláírta az ingatlankezelési szerződést, amelynek keretében az épületeket a NEUWOGES visszalízingelte.
Under this model, which was supposed to be applied only where the 15 % quota could foreseeably not be reached via direct privatisation, a housing company could sell apartment buildings en bloc to a commercial buyer.
Az ingatlankezelési szerződés értelmében egy 30 éves időszakon át továbbra is a NEUWOGES felel a szóban forgó épületek kezeléséért és kereskedelmi hasznosításáért.
In order for the sale to be counted towards the housing company’s 15 % privatisation obligation, the commercial buyer had to accept an obligation both to modernise the buildings and to attempt to sell as many apartments as possible (and a minimum of one third of them) to the tenants [10].
A bérbeadásból származó összes bevétel a NEUWOGES-nél marad.
Where, after firm offers of sale had been made, significantly less than one third of the tenants were interested in buying, the commercial buyer could exempt 60 % of the apartments from the privatisation obligation, thereby limiting its obligations to the privatisation of one third of the remaining 40 % of the apartments [11].
A használati jogokért cserébe a NEUWOGES a felújítási munkálatok végéig egy fix, havi […] EUR (évente […] EUR) összegű, az azt követő időszakra pedig havi […] EUR (évente […] EUR) összegű lízingdíjat fizet.
NEUWOGES and the Inherited Debt Support Law
2000. január 1-jétől ez a lízingdíj évente […] %-kal emelkedett.
The land-lease and sale contract was eventually recognised by the Bank for Reconstruction as constituting a relevant ‘mediated privatisation’ under the Inherited Debt Support Law.
ÁLTALÁNOS ÁTALÁNYDÍJAS SZERZŐDÉS
Entering into the sale-and-lease-back transaction therefore helped NEUWOGES fulfil its privatisation obligation under the Inherited Debt Support Law.
A BAVARIA kötelezettséget vállalt a szóban forgó épületek felújítására, és e célból általános átalánydíjas szerződést kötött a NEUWOGES egyik 100 %-os tulajdonában lévő leányvállalatával, a BRG Bau-Regie GmbH-val (a továbbiakban: BRG).
However, it is unclear and a matter of dispute to what extent this law influenced the commercial considerations underlying NEUWOGES’ decision to conclude the contracts, and whether the debt relief obtained by NEUWOGES pursuant to the law must be taken into account in analysing whether the sale-and-lease-back transaction constituted aid to BAVARIA.
Az általános átalánydíjas szerződés értelmében a BAVARIA […] EUR átalányösszeget fizetett a BRG-nek a megállapodás szerinti felújítási munkálatokért.
By its own account, NEUWOGES received total debt relief of EUR […] [12].
NÉMETORSZÁG ÉSZREVÉTELEI
NEUWOGES submitted that it was difficult to apportion a part of the total debt relief it received to the sale-and-lease-back transaction, since the Inherited Debt Support Law granted debt relief only if the housing company had entirely fulfilled its privatisation obligation.
Németország az eljárás megindításáról szóló határozatra adott válaszában mindössze azt nyilatkozta, hogy a szóban forgó ügyben nem fűz észrevételeket a határozathoz, hanem az érintett önkormányzatokra, Neubrandenburg városára és Berlin tartományra bízza ezt.
However, if a portion of the total debt relief received were to be apportioned to an individual privatisation on the basis of the share of these privatisations in NEUWOGES’ total privatisation obligation, then total gross debt relief of EUR […] could be mathematically apportioned to the sale-and-lease-back transaction.
AZ ÉRDEKELT FELEK ÉSZREVÉTELEI
Of the revenue generated by the BAVARIA sale, EUR […] had to be transferred to the inherited debt relief fund, leaving NEUWOGES with mathematical net relief of EUR […] [13].
A NEUWOGES azt állítja, hogy a szóban forgó szerződések megkötésével nem úgy járt el, mint egy piacgazdasági szereplő, és ezért gazdasági előnyhöz juttatta a BAVARIA-t, amely az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerinti állami támogatásnak minősül.
GENERAL MANAGEMENT CONTRACT
A NEUWOGES becslései szerint a szóban forgó szerződések […] EUR (nominálértéken), illetve […] EUR (diszkontálva) veszteséget okoztak.
On 21 January 1998, BAVARIA and NEUWOGES also signed the general management contract, which effectively leased the buildings back to NEUWOGES.
Ezeket a veszteségeket a NEUWOGES a belső piaccal nem összeegyeztethető állami támogatásnak tekinti.
Under this contract, NEUWOGES remains responsible for administering and commercially exploiting the buildings in question for 30 years.
A szóban forgó szerződések piacon szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének értékelése során a NEUWOGES kifejtette, hogy az építményi jogot alapító szerződést és az ingatlankezelési szerződést külön kell vizsgálni (4.1.1. szakasz).
All the income from renting the buildings remains with NEUWOGES.
Az egyes szerződések tekintetében a NEUWOGES azt állította, hogy egy piacgazdasági szereplő sem az építményi jogot alapító szerződést (4.1.2. szakasz), sem pedig az ingatlankezelési szerződést (4.1.3. szakasz) nem kötötte volna meg.
In exchange for these rights of use, NEUWOGES committed itself to paying a fixed monthly leasing payment of EUR […] (EUR […] per year) until the modernisation was complete, and EUR […] (EUR […] per year) thereafter.
A NEUWOGES kifejti továbbá, hogy egy piacgazdasági szereplő egy alternatív megközelítést választott volna (4.1.4. szakasz).
From 1 January 2000, this leasing payment increased by […]% annually.
Végezetül a NEUWOGES előadja, hogy a BAVARIA-nak juttatott előny állami források átruházásának minősül, amely Neubrandenburg városának tudható be (4.1.5. szakasz).
GLOBAL LUMP-SUM CONTRACT
A szóban forgó szerződések közös, illetve külön-külön történő vizsgálata
BAVARIA committed itself to modernising the buildings in question, for which purpose it concluded a global lump-sum contract with BRG Bau-Regie GmbH (hereinafter: ‘BRG’), a 100 % subsidiary of NEUWOGES.
A NEUWOGES szerint az építményi jogot alapító szerződést és az ingatlankezelési szerződést abból a szempontból, hogy a szóban forgó szerződéseket piaci feltételek mellett kötötték-e meg, egymástól szigorúan elválasztva kell megvizsgálni.
Under this contract, BAVARIA paid BRG a lump sum of EUR […] for the agreed modernisation works.
A NEUWOGES szerint az építményi jogot alapító szerződés és az ingatlankezelési szerződés jogilag önálló szerződések, amelyeknek külön kell fennállniuk.
OBSERVATIONS BY GERMANY
Ha mindkét szerződést ténylegesen egy egységként dolgozták volna ki, akkor a NEUWOGES szerint mindkettőt közjegyzőnek kellett volna hitelesítenie, viszont csak az építményi jogot alapító szerződésen van közjegyzői hitelesítés.
In replying to the Opening Decision, Germany confines itself to explaining that it is not making any submissions in response to the Opening Decision in this case.
Ezért a NEUWOGES külön vizsgálja minden egyes szerződés piacon szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségét.
Instead, it is leaving it to the territorial units concerned — the city of Neubrandenburg and Berlin Land — to do so.
Építményi jogot alapító szerződés
COMMENTS BY INTERESTED PARTIES
A NEUWOGES megítélése szerint – tekintettel a szóban forgó ingatlanokkal kapcsolatban (épületek és telkek) 1997-ben és 2007-ben készített szakvéleményekre – piacgazdasági szereplő nem kötötte volna meg a BAVARIA-val a megállapodás szerinti áron az építményi jogot alapító szerződést.
NEUWOGES submits that, in concluding the contracts at issue, it did not behave like a market economy operator (hereinafter: ‘MEO’) and thus granted BAVARIA an economic advantage that constitutes state aid within the meaning of Article 107(1) TFEU.
Sem az építménybér megfizetése, sem az AHG szerinti adósságelengedés, amelynek alapja az építményi jogot alapító szerződés, sem pedig a felújítási kötelezettség és a korlátozott körű ajánlattételi eljárás nem változtat ezen a következtetésen.
NEUWOGES estimates that the contracts at issue resulted in losses amounting to EUR […] in nominal terms and EUR […] after discounting.
Vételár
These losses are viewed by NEUWOGES as constituting incompatible state aid to BAVARIA.
A NEUWOGES emlékeztet arra, hogy a BAVARIA az épületekért […] EUR összegű készpénzt, a telek használatáért pedig […] EUR tőkésített építménybért fizetett.
For the purpose of assessing the market conformity of the contracts at issue, NEUWOGES argues that the land-lease and sale contract and the general management contract must be examined separately from each other (section 4.1.1).
A NEUWOGES azt az álláspontot képviseli, hogy a forgalmi értékre vonatkozó 1997-es szakvélemény reális becslést ad az ingatlan akkori (1997–1998-as) értékéről, és összehasonlításnál csak a BAVARIA által az épületekért ténylegesen megfizetett árat (nem pedig az épületeknek a telek használatáért fizetett tőkésített építménybérrel megnövelt árát) lehet figyelembe venni.
NEUWOGES submits further that a MEO would have chosen an alternative approach (section 4.1.4).
Ezzel szemben az az ár, amely a legkedvezőbb feltevések mellett is legalább 16 %-kal a legalacsonyabb érték alatt van, nem fogadható el piaci árként.
Joint versus separate assessment of the contracts at issue
A NEUWOGES érvelése szerint a BAVARIA által fizetett ár és az 1997-es és 2007-es két szakvéleményben (amelyek az épületek és ingatlanok teljes tulajdonjogának értékét határozták meg) megállapított árak összehasonlításakor nem szabad figyelembe venni az első 30 évre fizetett tőkésített építménybért.
NEUWOGES submits that, with respect to whether or not the contracts at issue were concluded under market conditions, the land-lease and sale contract and the general management contract must be assessed strictly independently of one another.
Mivel az építménybért az építményi jog 75 éves időszakra szóló alapítására és átruházására fizetik meg, nem pedig a telkek tulajdonjogának átruházására, az a BAVARIA által az épületekért fizetett ár és a két szakvéleményben megállapított ár összehasonlításánál nem vehető figyelembe.
According to NEUWOGES, the two contracts are each legally independent and were each intended to exist separately.
Az AHG szerinti adósságelengedés
NEUWOGES maintains that if the two contracts had in actual fact been intended to form a single unit, they would have both had to be notarised; however, only the land-lease and sale contract was notarised.
A NEUWOGES kifejti továbbá, hogy a szóban forgó szerződésekből adódóan az AHG alapján megadott, […] EUR összegű adósságelengedést nem szabad figyelembe venni a BAVARIA által fizetett ár és a forgalmi értékről készített két szakvéleményben megállapított ár összehasonlításakor.
On the basis of these arguments, NEUWOGES proceeds to assess the market conformity of each contract separately.
Ezt az állítást a következőkkel indokolta:
Land-lease and sale contract
Az AHG szerinti adósságelengedés egy gazdasági előny, amelyet a vevővel semmilyen kapcsolatban nem álló harmadik fél (a KfW) nyújtott a NEUWOGES-nek.
NEUWOGES is of the opinion that, in the light of the 1997 and 2007 valuations of the property (buildings and land) in question, no MEO would have concluded the land-lease and sale contract with BAVARIA at the agreed price.
Semmi sem indokolja, hogy egy eladónak miért kellene elfogadnia egy piaci ár alatti árat, csak azért, mert az ügyletnek köszönhetően harmadik felek részéről néhány további gazdasági előnyhöz jutna.
Neither the payment of rent for the land, nor the debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law and resulting from the land-lease and sale contract, nor the obligation to modernise, nor the limited bidding process could cause this conclusion to be changed in any respect.
A BAVARIA az AHG alapján semmilyen olyan kötelezettséget nem vállalt át, amely korábban a NEUWOGES-t terhelte, és vételárengedmény formájában ellentételezést tett volna indokolttá.
Purchase price
Mivel az adósságelengedést ahhoz a feltételhez kötötték, hogy a NEUWOGES-nek lakásai 15 %-át privatizálnia kell, a BAVARIA-val kötött ügylet pedig a teljes privatizációs kötelezettségnek csak 20 %-át fedte le, a BAVARIA-ügylet által lehetővé tett AHG-adósságelengedésnek az értékesítési és visszlízingügylethez való arányos hozzárendelése a valóságban (szemben a számításokkal) nem lehetséges.
NEUWOGES points out that BAVARIA paid a cash amount of EUR […] for the buildings plus EUR […] as capitalised rent for the land.
Másképp megfogalmazva, ha a NEUWOGES nem tett volna teljes mértékben eleget a privatizációs kötelezettségének, akkor a társaságnak az AHG alapján semmilyen előnye nem lett volna a BAVARIA-val kötött ügyletből.
It further recalls that the two valuations, carried out in 1997 and 2007, estimated the value of the property as a whole (value of land and buildings combined) at EUR […] and EUR […] respectively.
Az értékesítési és visszlízingügylet adott esetben ahhoz vezetett volna, hogy a NEUWOGES-nek a bevételeknek csupán egy viszonylag csekély százalékát (45 % az 50 % vagy 55 % helyett) kellett volna befizetnie az ETF-nek, ezzel szemben, ha nem köti meg a szerződést, és egy másik vevőt keres, az azzal a kockázattal járt volna, hogy az értékesítésből származó bevételnek egy nagyobb részét kellett volna befizetni az alapnak.
Accordingly, NEUWOGES asserts that it received EUR […] less than the market price at the relevant time (1997/98).
A NEUWOGES kifejti továbbá, hogy nem húzott hasznot a BAVARIA által elvégzett felújításból, mivel az épület tulajdonosa és így a felújítás kedvezményezettje a BAVARIA volt.
It further argues that, even if, for the sake of argument, the debt write-off pursuant to the Inherited Debt-Support Law is added to the sales price, the price paid by BAVARIA would still remain 16 % lower than even the lower 2007 valuation.
Ajánlattételi eljárás
According to NEUWOGES, the price paid by BAVARIA was far below the market price, so that no MEO would have agreed to sell at this price.
A NEUWOGES megerősíti, hogy az 1997. évi korlátozott körű ajánlattételi eljárást nem lehet arra mutató elemként megemlíteni, hogy a BAVARIA által fizetett ár ténylegesen a piaci ár volt.
In this context, NEUWOGES points out that, according to the ‘Commission Communication on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities’ [14], a sale price that is up to 5 % lower than that calculated in an independent valuation can, under certain circumstances, be accepted as the market price.
Az ajánlattételi eljárás nem nyílt, nem átlátható, valamint nem feltétel- és megkülönböztetésmentes, és ezért nem megfelelő a piaci ár megállapításához.
NEUWOGES argues that, a contrario, a price that, viewed in even the most positive light, is at least 16 % lower than the lowest valuation cannot be accepted as the market price.
Ingatlankezelési szerződés
Capitalised rent for the land
A NEUWOGES kifejti, hogy hasonló méretű és hasonló helyzetben lévő piacgazdasági szereplő nem kötötte volna meg az ingatlankezelési szerződést, mivel kezdettől fogva világos volt, hogy a szerződés jelentős veszteségeket eredményez.
NEUWOGES submits that, for the purpose of comparing the price paid by BAVARIA with the prices calculated in the two valuations of 1997 and 2007 (which estimated the value of full ownership of the buildings and land), the capitalised rent for the first 30 years should not be taken into account.
A NEUWOGES különösen azzal érvel, hogy a veszteségek már kezdettől fogva előreláthatóak voltak, mivel a szerződés alapjául szolgáló számítások a neubrandenburgi bérlakáspiac jövőbeli alakulását illetően egyértelműen túl optimista feltevésekből indultak ki.
As this rent is paid for the right to use the land for 75 years, rather than for the ownership of the land, it cannot be relied on for the purpose of comparing the price paid for the buildings by BAVARIA and one or other of those estimated in the two valuations.
A NEUWOGES érvei között az is szerepel, hogy azok az állítólag hasonló szerződések, amelyeket a BAVARIA az összehasonlítás céljából benyújtott, nem alkalmasak az ingatlankezelési szerződés piacon szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének a bizonyítására, továbbá hogy a NEUWOGES csak politikai okokból fogadta el ezt az egyértelműen hátrányos szerződést, amelyek a piacgazdasági szereplő kritériumának alkalmazása szempontjából nem bírnak jelentőséggel.
Debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law
Ingatlankezelési szerződés a piaci várakozások figyelembevételével
NEUWOGES argues further that, for the purpose of comparing the price paid by BAVARIA with the prices determined in the two valuations, the debt write-off, pursuant to the Inherited Debt Support Law, that resulted from the contracts at issue — amounting to EUR […] — cannot be taken into consideration.
A NEUWOGES kifejti, hogy az ingatlankezelési szerződés alapvető rendelkezései – fix havi lízingdíj, amely évente […] %-kal nő, az eredetileg […] %-os nem indexált költséglevonás (amely tartalmazza a bérlet díj kiesésének […] %-os kockázatát) és a 30 éves futamidő – nem felelnek meg azoknak a feltételeknek, amelyeket egy piacgazdasági szereplő elfogadott volna.
The reasons are as follows:
Ebben az összefüggésben a NEUWOGES a következőkkel érvel:
The debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law is a benefit conferred on NEUWOGES by a third party (the Bank for Reconstruction), which has no connection with the buyer.
Amiatt, hogy a bérleti díj kiesésének kockázatát alacsony szinten, a bérleti díjból származó bevételnek csupán […] %-ában rögzítették, a NEUWOGES viseli a legalább […] %-os kihasználtsági arány elérésének pénzügyi kockázatát.
There is no reason why a vendor should accept a price below the market price simply because the transaction will result in some additional benefits granted by a third party.
A fix lízingdíj évi […] %-os indexálása azt jelenti, hogy a NEUWOGES viseli annak pénzügyi kockázatát, ha nem tud legalább ennek a százalékos aránynak megfelelő éves bérletidíj-emelést érvényesíteni.
BAVARIA did not assume any responsibilities under the Inherited Debt Support Law that were previously incumbent on NEUWOGES and that would merit remuneration in the form of a lower sale price.
Mivel a költségeket nem indexálták, a NEUWOGES viseli az adminisztratív és karbantartási költségek emelkedésének pénzügyi kockázatát, amelyet adott esetben csak egy évi […] % feletti bérletidíj-emelés tudna ellentételezni.
While BAVARIA did formally assume the obligation to attempt to sell a number of apartments to the tenants, it charged NEUWOGES with actually carrying out the privatisation at NEUWOGES’ own expense, and hence did not assume any real responsibility.
A hosszú, 30 éves futamidőt figyelembe véve ezek a pénzügyi kockázatok jelentősnek tekinthetők.
Nor was BAVARIA at risk of being held liable if the privatisation efforts were to fail.
A NEUWOGES szerint már kezdettől fogva világos volt, hogy ezek a kockázatok fennállnak és túl nagy veszteségekhez vezetnek, következésképpen egy piacgazdasági szereplő sem kötötte volna meg a szerződést.
Because the debt write-off was linked to NEUWOGES’ fulfilling its obligation to privatise 15 % of its apartments and the BAVARIA deal satisfied only 20 % of the total privatisation obligation, a proportional allocation of the debt write-off facilitated by the deal is not realistically (as opposed to mathematically) possible.
Egy piacgazdasági szereplő csak megtérülő, illetve legalábbis veszteséggel nem járó szerződést kötött volna.
In other words: if NEUWOGES had not fulfilled its total privatisation obligation, it would not have received any benefit under the Inherited Debt Support Law from the BAVARIA deal.
A NEUWOGES kifejti, hogy az ingatlankezelési szerződés csak akkor tudott volna nyereséget hozni, ha ésszerűen azt lehetett volna feltételezni, hogy ténylegesen magas kihasználtsági arány, évi […] %-os bérletidíj-emelkedés és állandó költségszint érhető el.