natgillin/translations-raw huggingface dataset:
According to the motorway development plan, it was prohibited to build anything closer to the road than 35 m. As the property is very narrow and situated close to the road, this limitation implies that nearly 90 % of the property was subject to that prohibition.
Az autópálya-fejlesztési terv szerint az úthoz 35 méternél közelebb tilos volt bármit is építeni. Mivel az ingatlan nagyon keskeny és közel helyezkedik el az úthoz, ez a korlátozás azzal járt, hogy az ingatlan majdnem 90 %-a e tilalom hatálya alá esett.
Moreover, as follows from Section 1 of the Agreement and pursuant to a public road development plan, a part of the property was planned to be used in a new road situated beside the existing motorway.
A megállapodás 1. szakaszából következően és egy közútfejlesztési terv szerint továbbá az ingatlan egy részét egy, a meglévő autópálya melletti új úthoz tervezték felhasználni.
Approximately 1/3 of the property would be comprised by the new road.
Az új út az ingatlannak körülbelül 1/3-át foglalná el.
Asker Brygge would also like to emphasize the uncertainty with regard to the conditions of the property.
Az Asker Brygge hangsúlyozni kívánja azt is, hogy az ingatlan állapota bizonytalan volt.
As stated above, the property in question was regarded very difficult to develop due to its soil conditions.
A fent említetteknek megfelelően a szóban forgó ingatlant a talajviszonyai miatt nagyon nehezen fejleszthetőnek tekintették.
In addition it was regarded as likely that the soil and shoreline was highly polluted.
Ezenkívül valószínűnek tartották, hogy a talaj és a partvonal nagyon szennyezett.
Thus, when Asker Brygge contacted the Municipality in 2001 with the purpose to buy the land, it was regarded by the Municipality as almost impossible to develop the land for business activity.
Így amikor az Asker Brygge 2001-ben megkereste az önkormányzatot a földterület megvétele céljából, az önkormányzat úgy vélte, szinte lehetetlen a földterületet üzleti tevékenység céljából fejleszteni.
Neither Asker Brygge nor the Municipality had sufficient or exact information regarding these issues, and development would require considerable analysis of the property’s conditions.
Sem az Asker Brygge, sem az önkormányzat nem rendelkezett elegendő vagy pontos információkkal e kérdéseket illetően, és a fejlesztéshez az ingatlan állapotának alapos elemzése lenne szükséges.
Asker Brygge submits that the limitations mentioned above must be regarded as encumbrances on the property which clearly influenced its market value.
Az Asker Brygge azt állítja, hogy a fent említett korlátozásokat az ingatlan piaci értékét egyértelműen befolyásoló terheknek kell tekinteni.
Further, the Authority cannot base its assessment on subsequent factual circumstances.
A Hatóság továbbá nem alapíthatja az értékelését későbbi ténykörülményekre.
Doing so would imply that the Authority bases its decision using facts that were not available to the Municipality when entering into the Agreement.
Ha ezt tenné, az azt jelentené, hogy a Hatóság olyan tények alapján határoz, amelyek a megállapodás megkötésekor nem álltak az önkormányzat rendelkezésére.
Any increase in value of the property after 2001 is due to work which is undertaken by Asker Brygge.
Az ingatlan értékének 2001 után bekövetkezett minden növekedése az Asker Brygge munkájának következménye.
Without the work undertaken by Asker Brygge the area would likely still remain undeveloped with a very limited monetary value for the municipality.
Az Asker Brygge munkája nélkül a terület valószínűleg továbbra is fejlesztés nélkül maradt volna, csak nagyon korlátozott pénzügyi értéket jelentve az önkormányzat számára.
The relevance of the value in 2007
A 2007. évi érték jelentősége
To the extent the 2007 value is relevant, the Authority shall take into consideration and deduct the added value which is a result of the work undertaken by Asker Brygge from 2001–2007.
Amennyiben a 2007. évi érték releváns, a Hatóságnak figyelembe kell vennie és le kell vonnia azt a hozzáadott értéket, amely az Asker Brygge által 2001 és 2007 között végzett munka eredménye.
Remuneration for the option
Az opció ellenértéke
The obligation to finance research work, which amounts approximately to NOK 4 or 5 million, must, in the view of Asker Brygge be taken into consideration when assessing the remuneration for the option given to Asker Brygge.
A kutatómunka finanszírozásának – körülbelül 4 vagy 5 millió NOK összeget kitevő – kötelezettségét az Asker Brygge véleménye szerint figyelembe kell venni az Asker Brygge számára biztosított opció ellenértékének értékelésekor.
In general this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case.
Általában véve nem szokatlan, hogy ez a módszer szolgál alapként az opció árának megállapításához olyan fejlesztetlen földterületek esetén, mint amelyről ebben az esetben szó van.
The value assessments
Az értékbecslések
Reference is made to the value assessment undertaken by TJB Eiendomstaksering page 6-9, in which the valuer bases its assessment on the fact that it is possible to dredge the shoreline to establish further boat spaces and to establish storage yards for boats on the land area.
Ez utóbbiak a TJB Eiendomstaksering által végzett értékbecslés 6–9. oldalára hivatkoznak, ahol az értékbecslő arra a tényre alapozza az értékelését, hogy a partvonalat ki lehet kotorni, hogy további hajóhelyeket, a szárazföldi területen pedig hajótároló udvarokat alakítsanak ki.
Reference is also made to Takstsenteret’s value assessment page 14 and 15, which also bases its assessment on such development of the property.
Hivatkoznak továbbá a Takstsenteret értékbecslésének 14. és 15. oldalára, amely szintén az ingatlan ilyen fejlesztésére alapozza az értékelését.
However, when the Agreement was concluded in 2001 such development of the property was neither intended nor regarded as possible by the Municipality and Asker Brygge.
Azonban amikor a megállapodást 2001-ben megkötötték, az önkormányzat és az Asker Brygge nem szándékoztak ilyen fejlesztést végezni az ingatlanon, és nem is tartották azt lehetségesnek.
Further, due to the conditions of the shoreline below the land area, and to avoid displacement of mass and damaging the foundation of a road bridge close to the property, the Public Road Administration prohibited further dredging in the area.
Ezenkívül a szárazföldi terület alatti partvonal állapota miatt, valamint azért, hogy elkerülje a földtömeg elmozdítását és az ingatlanhoz közeli közúti híd alapjának megrongálását, a Közútkezelő megtiltotta a további kotrást a területen.
State aid within the meaning of Article 61(1) EEA Agreement
Az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése értelmében vett állami támogatás
If the transaction was carried out in accordance with the market economy investor principle, i.e., if the municipality sold the land for its market value and the conditions of the transaction would have been acceptable for a private seller, the transaction would not involve the grant of state aid.
Ha az ügyletet a piacgazdasági befektető elvének megfelelően hajtották végre, azaz ha az önkormányzat a piaci értékéért értékesítette a földterületet és az ügylet feltételei elfogadhatóak lettek volna egy magáneladó számára, akkor az ügylet nem járna állami támogatás nyújtásával.
The sale of land could qualify as state aid if the sale was not carried out at market price.
A földterület értékesítése akkor minősülhet állami támogatásnak, ha arra nem piaci áron került sor.
As a point of departure, the assessment of whether a property has been sold at market value should be assessed at the time of the conclusion of the contract.
Kiindulópontként, azt, hogy egy ingatlant piaci értéken értékesítettek-e, a szerződés megkötésének idején kell értékelni.
The circumstances of this sale of land are somewhat particular in the sense that there exist several agreements concerning the sale: An option agreement from 2001, an extended option agreement from 2004 and a sales agreement from 2007.
Ennek a földértékesítésnek a körülményei némileg egyediek abban az értelemben, hogy számos megállapodás létezik az értékesítésre vonatkozóan: egy 2001. évi opciós megállapodás, egy 2004. évi meghosszabbított opciós megállapodás, valamint egy 2007. évi adásvételi szerződés.
The option agreement not only gave Asker Brygge a right to acquire the property at any given time over the years to come but also fixed the price for a later transfer.
Az opciós megállapodás nemcsak olyan ingatlanszerzési joggal ruházta fel az Asker Brygge vállalkozást, amellyel a következő évek során bármikor élhet, hanem egyben rögzítette is a későbbi ügyletre érvényes árat.
The Authority has in that regard considered whether Asker Brygge paid for the option as such, and whether the favourable conditions for the buyer appear to be balanced by corresponding obligations for the buyer or rights for the seller.
E tekintetben a Hatóság fontolóra vette, hogy az Asker Brygge fizetett-e magáért az opcióért, és hogy a vevő számára biztosított kedvező feltételek látszólag egyensúlyban álltak-e a vevő megfelelő kötelezettségeivel vagy az eladó jogaival.
The Authority has concluded that the option agreement as such cannot be said to comply with the private market investor principle.
A Hatóság arra a következtetésre jutott, hogy magáról az opciós megállapodásról nem mondható el, hogy megfelel a piaci magánbefektető elvének.
The market price of the option agreement signed in 2001
A 2001-ben megkötött opciós megállapodásban szereplő piaci ár
There can be a number of commercially sound reasons to enter into an agreement under given conditions.
Számos kereskedelmileg megalapozott indok szólhat amellett, hogy az adott feltételek mellett megállapodást kössenek.
When there is no plausible explanation for the municipality’s choice the measure could qualify as state aid.
Ha az önkormányzat döntésének nincs elfogadható magyarázata, akkor az intézkedés állami támogatásnak minősülhet.
The main features of the option agreement which are relevant for the state aid assessment are (i) the agreed price of NOK 8 million, adjusted in accordance with the consumer price index, (ii) the right of renegotiation agreed for Asker Brygge in case property prices should decrease considerably before the option was invoked (there was no corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably), (iii) the payment in two instalments, whereby 70% of the sales price would be paid before 31 December 2011 at the latest, but no interest would be charged for this delay.
Az opciós megállapodás legfőbb, az állami támogatás értékelése szempontjából fontos jellemzői: i. a 8 millió NOK összegű, a fogyasztói árindexnek megfelelően kiigazított vételár, ii. az Asker Brygge számára biztosított újratárgyalási jog, amennyiben az opció lehívása előtt jelentősen csökkennének az ingatlanárak (az önkormányzat nem rendelkezett megfelelő újratárgyalási joggal az ingatlanárak jelentős emelkedése esetére), iii. a két részletben való fizetés, melynek értelmében a vételár 70 %-ának megfizetésére legkésőbb 2011. december 31-ig kerülne sor, de ezért a késleltetésért nem számítanának fel kamatot.
In 2004 the municipality and Asker Brygge prolonged the option agreement until 2014, but did not modify any of the other conditions for the transaction [4].
en az önkormányzat és az Asker Brygge meghosszabbították az opciós megállapodást 2014-ig, de az ügylet semelyik másik feltételét sem módosították. [4]
Thus, it is not clear to the Authority on which basis the municipality arrived at the agreed price of NOK 8 million for the sale of the land.
Így tehát a Hatóság számára nem egyértelmű, hogy az önkormányzat mi alapján számította ki a megállapodás szerinti 8 millió NOK árat a földterület értékesítésére vonatkozóan.
Even if it is assumed that NOK 8 million represented the market price for the property as such in 2001 [5], the market value of the other elements agreed upon in the option agreement should be assessed.
Az opciós megállapodásban szereplő többi elem piaci értékét még azon feltevés esetén is értékelni kell, hogy a 8 millió NOK jelentette magának az ingatlannak a piaci értékét 2001-ben [5].
In the Authority’s view, if only the market value for the property had to be considered, that would entail that Asker Brygge got the option as such for free without any economic consideration for this preferential right of purchase.
A Hatóság véleménye szerint, ha csak az ingatlan piaci értékét kellene figyelembe venni, az azzal járna, hogy magát az opciót az Asker Brygge ingyenesen kapta, anélkül, hogy bármilyen gazdasági ellenértéket fizetett volna ezért a preferenciális vásárlási jogért.
As mentioned above, this option enabled the company to observe the development of property prices for a number of years.
A fent említettek szerint ez az opció lehetővé tette a vállalkozás számára, hogy több éven át figyelemmel kísérje az ingatlanárak alakulását.
Statistically, property prices tend to increase over time.
Statisztikailag az ingatlanárak az idő múlásával jellemzően emelkednek.
Furthermore, Asker is located close to Oslo and has experienced a continuous growth in population, something that would usually influence property prices positively.
Ezenkívül Asker közel van Oslóhoz és a lakossága folyamatosan növekszik, ez pedig általában pozitívan befolyásolja az ingatlanárakat.
The option agreement barred the municipality from selling the property to another buyer, and thus tied up capital for which the municipality could have found alternative uses or received interest.
Az opciós megállapodás megtiltotta az önkormányzat számára, hogy más vevőnek adja el az ingatlant, így olyan tőkét kötött le, amelynek az önkormányzat találhatott volna más hasznosítási módot, vagy amelyért kamatot kaphatott volna.
However, the municipality would not receive any payment or compensation in case Asker Brygge would decide not to buy the property.
Az önkormányzat azonban nem kapna semmilyen kifizetést vagy kompenzációt, ha az Asker Brygge úgy döntene, hogy nem vásárolja meg az ingatlant.
Additionally, the extension in 2004 prolonged the option with 5 additional years without remuneration.
A 2004. évi meghosszabbítás ezenkívül további 5 évvel nyújtotta meg az opciót ellenérték nélkül.
It enabled Asker Brygge to actively approach the municipality in order to reregulate the property for purposes that would increase the market value.
Ezáltal az Asker Brygge aktív tárgyalásokat folytathatott az önkormányzattal az ingatlanra vonatkozó szabályok olyan célokból való módosítását illetően, amelyek növelnék annak piaci értékét.
Under the option agreement, some aspects of a possible future sales contract were also agreed upon.
Az opciós megállapodásban megegyeztek egy lehetséges jövőbeli adásvételi szerződés egyes vonatkozásairól is.
In particular, regarding the reregulation of the area, Asker Brygge had an obligation to finish the preparatory works that would lead to the reregulation process.
Konkrétabban a területre vonatkozó szabályok módosítását illetően az Asker Brygge köteles volt befejezni azokat az előkészítő munkákat, amelyek a szabálymódosítási folyamathoz vezetnének.
If this condition was not met, the municipality of Asker could terminate the contract.
Ha ez a feltétel nem teljesül, az askeri önkormányzat felmondhatja a szerződést.
The Norwegian authorities have argued that the option cannot be considered granted without remuneration, since Asker Brygge in return undertook obligations related to planning and research.
A norvég hatóságok azzal érveltek, hogy az opció nem tekinthető ellenérték nélkül biztosítottnak, mivel az Asker Brygge cserében a tervezéshez és kutatáshoz kapcsolódó kötelezettségeket vállalt.
Even if the municipality considered the property difficult to develop, and it did not want to undertake the research necessary to uncover the risks related to difficult soil conditions and pollution, the option agreement gave Asker Brygge the opportunity to work on it for several years before deciding to buy the property, which in the opinion of the Authority reduced the risk considerably.
Még ha az önkormányzat úgy is vélte, hogy az ingatlan nehezen fejleszthető, és nem kívánta elvégezni a nehéz talajviszonyokhoz és a szennyezéshez kapcsolódó kockázatok feltárásához szükséges kutatást, az opciós megállapodás lehetőséget biztosított az Asker Brygge számára arra, hogy több évig dolgozzon ezen, mielőtt az ingatlan megvásárlása mellett dönt, és ez a Hatóság véleménye szerint jelentősen csökkentette a kockázatot.
In addition, if the property was reregulated, this would increase the value of the property.
Emellett, ha módosítják az ingatlanra vonatkozó szabályokat, az jelentősen növelné az ingatlan értékét.
Hence, the option agreement did not entail any real risk for Asker Brygge.
Ennélfogva az opciós megállapodás semmilyen kockázattal nem járt az Asker Brygge számára.
The amounts spent on research would benefit the buyer, and if the research was to show that the property was unsuitable for development, the research works could be stopped and costs minimized, without any obligation to buy the property.
A kutatásra fordított összegek a vevő előnyét szolgálnák, és ha a kutatás azt derítené ki, hogy az ingatlan alkalmatlan a fejlesztésre, az ingatlan megvásárlására vonatkozó kötelezettség nélkül le lehetne állítani a kutatási munkálatokat és minimalizálni lehetne a költségeket.
Asker Brygge has argued that the obligation to finance research work, which it is said to amount to approximately NOK 4 or 5 million, must be taken into consideration when assessing the remuneration for the option.
Az Asker Brygge azzal érvelt, hogy az opcióért járó ellenérték értékelésekor figyelembe kell venni a kutatómunka finanszírozására vonatkozó kötelezettséget, amely állítólag körülbelül 4 vagy 5 millió NOK összeget tesz ki.
It is argued that this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case.
Az érvelés szerint nem szokatlan, hogy ez a módszer szolgál alapként az opció árának megállapításához olyan fejlesztetlen földterületek esetén, mint amelyről ebben az esetben szó van.
The Authority notes that Asker Brygge has not submitted any documentation on the claims mentioned above.
A Hatóság megjegyzi, hogy az Asker Brygge nem nyújtott be semmilyen dokumentációt a fent említett állításokra vonatkozóan.
The Norwegian Authorities have not been able to confirm neither the amounts spent on research, nor that this is a common method to fix the price on undeveloped land.
A norvég hatóságok nem tudták megerősíteni sem a kutatásra fordított összegeket, sem azt, hogy ez bevett módszer a fejlesztetlen földterületek árának megállapítására.
In the Authority’s view, the option itself, independent of whether it was exercised or not, had a value in 2001 when the agreement was concluded.
A Hatóság véleménye szerint az opció – függetlenül attól, hogy gyakorolták-e vagy sem – önmagában értékkel bírt 2001-ben, a megállapodás megkötésekor.
From the documentation and explanations the Authority has received so far, there is no information that the buyer paid remuneration for the option as such which a private investor would have accepted.
A Hatósághoz eddig érkezett dokumentumokban és magyarázatokban nem szerepel arra vonatkozó információ, hogy a vevő ellenértéket fizetett volna magáért az opcióért, pedig egy magánbefektető elfogadta volna azt.
The option agreement refers to Asker Brygge’s possibility to conduct research works on the property with a view to its regulation for other purposes in exchange for the option to buy the property at market price.
Az opciós megállapodás megemlíti az Asker Brygge azon lehetőségét, hogy az ingatlannal kapcsolatos kutatási munkákat végezzen annak más célt szolgáló szabályozása érdekében, cserében az ingatlan piaci áron való megvásárlásának lehetőségéért.
However, there was no guarantee that the property actually would be properly researched.
Nem volt azonban garancia arra, hogy az ingatlanra vonatkozóan ténylegesen megfelelő kutatást végeznek.
There was no unconditional obligation to carry out any particular type of research as the buyer could instead chose not to conclude a sales agreement, e.g. if the initial research works would show the project to be unprofitable, or for any other reason.
Nem vonatkozott feltétel nélküli kötelezettség semmilyen meghatározott típusú kutatás elvégzésére, mivel a vevő ehelyett dönthetett úgy, hogy nem köt adásvételi szerződést, például ha a kezdeti kutatási munkák azt jeleznék, hogy a projekt nem nyereséges, vagy bármely más okból.
Thus, the risks on the buyer under the option agreement were minimal, while the municipality would not profit from it if the research showed that the property could be developed.
Így tehát a vevő opciós megállapodás szerinti kockázatai minimálisak voltak, míg az önkormányzat nem profitálna a megállapodásból, ha a kutatás azt jelezné, hogy az ingatlan fejleszthető.
The buyer would then be in a position to await the development of the real estate market over a long period, and could chose to buy the property for a fixed price at the time when it was considered to be most profitable for the buyer.
A vevő ekkor olyan helyzetben lenne, hogy kivárhatná, hosszú távon hogyan alakul az ingatlanpiac, és akkor dönthetne úgy, hogy rögzített áron megvásárolja az ingatlant, amikor úgy véli, hogy azzal a legnagyobb nyereséget éri el.
Moreover, on the basis of the information available to the Authority, the requirement that Asker Brygge would have to carry out research works within certain time limits in order to maintain the option cannot be considered as a proper payment for the possibility to buy the land within the meaning of the market investor principle.
Ezenkívül a Hatóság rendelkezésére álló információk alapján az a követelmény, hogy az Asker Brygge vállalkozásnak az opció fenntartása érdekében bizonyos határidőkön belül kutatási munkát kell végeznie, nem tekinthető a piaci befektető elvének értelmében vett megfelelő fizetségnek a földterület megvásárlásának lehetőségéért.
The option agreement also included other elements that appear to be capable of increasing the value of the option.
Az opciós megállapodás tartalmazott más olyan elemeket is, amelyek úgy tűnik, képesek növelni az opció értékét.
The first element concerns the mechanism to regulate the price.
Az első elem az árszabályozási mechanizmust érinti.
Asker Brygge had the right to request renegotiations of the price if property prices in Asker should decrease considerably before the option was invoked.
Az Asker Brygge jogosult volt arra, hogy az ár újratárgyalását kérje, ha az askeri ingatlanárak jelentősen csökkennek az opció lehívása előtt.
As mentioned above, the agreement did not provide a corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably.
A fent említettek szerint a megállapodás nem biztosított megfelelő újratárgyalási jogot az önkormányzat számára az ingatlanárak jelentős emelkedésének esetére.
According to the Norwegian authorities, the background for including a right for Asker Brygge to renegotiate the agreement was that the municipality of Asker considered the property to be difficult to develop, inter alia due to the short distance to the highway (E18), and the transaction would therefore involve substantial economic risk.
A norvég hatóságok szerint annak, hogy a megállapodás újratárgyalására vonatkozó jogot biztosítottak az Asker Brygge számára, az állt a hátterében, hogy az askeri önkormányzat úgy vélte, az ingatlan nehezen építhető be, többek között az autópálya (E18) közelsége miatt, és az ügylet ezért jelentős gazdasági kockázattal járna.
The Authority finds however, that a private market investor would not have entered into such an agreement without a mutual right to adjustment if property prices should increase or decrease considerably.
A Hatóság azonban úgy ítéli meg, hogy egy piaci magánbefektető nem kötött volna ilyen megállapodást az ingatlanárak jelentős emelkedésének vagy csökkenésének esetére vonatkozó kölcsönös módosítási jog nélkül.