natgillin/translations-raw huggingface dataset:
There is per definition no definable market price for a portfolio of this type in that there is no previous history of sales to refer to.
Egy ilyen típusú portfólió esetében nem létezik meghatározható piaci ár, hiszen nem voltak hivatkozható korábbi adásvételek.
The price achieved must therefore to all intents and purposes be deemed to be the market price.’
Az elért árat tehát minden szándék és cél szerint piaci árnak tekinthetjük”.
Final correspondence with the Norwegian authorities
Végső levelezés a norvég hatóságokkal
By letter dated 22 December 2004 (Event No: 303758), the Authority requested additional information from the Norwegian authorities concerning the conciliation process between the State and the Municipality of Oslo, the views of the Norwegian authorities regarding whether the sale contained state aid and more detailed information concerning the sales process.
2004. december 22-i levelében (dokumentum száma: 303758) a Hatóság a következőket kérte: további információkat a norvég hatóságoktól az állam és az oslói önkormányzat között zajló egyeztetési folyamatról, a norvég hatóságok véleményét azzal kapcsolatban, hogy az adásvétel tartalmaz-e állami támogatást, valamint az adásvételi folyamattal kapcsolatos részletesebb információkat.
The Authority also informed the Norwegian authorities that it had engaged an independent expert, Eirik Holm AS, to assess i.a. the previous value assessments.
A Hatóság arról is tájékoztatta a norvég hatóságokat, hogy független szakértőt – az Eirik Holm AS-t – bízott meg többek között a korábbi értékbecslések vizsgálatával.
The Authority also asked the Norwegian authorities to agree to an extension of the deadline for taking a final decision until the end of February 2005.
A Hatóság arra is felkérte a norvég hatóságokat, hogy egyezzenek bele a végső határozat határidejének 2005. február végéig történő meghosszabbításába.
By letter from the Mission of Norway to the EU dated 13 January 2005, forwarding two letters dated 10 January 2005 from the Ministry of Modernisation and the Ministry of Health and Care Services, respectively, received and registered by the Authority on 14 January 2005 (Event No: 305352), the Norwegian authorities submitted additional information.
A Norvégia Európai Unió mellé akkreditált képviselete által küldött, 2005 január 13-i levélben – amely a Modernizálási Minisztérium és az Egészségügyi Minisztérium 2005. január 10-i levelét továbbította, és amelyet a Hatóság 2005. január 14-én kapott meg és vett nyilvántartásba (dokumentum száma: 305352) – a norvég hatóságok további információkat nyújtottak be. A norvég hatóságok beleegyeztek a végső határozat határidejének 2005. február végéig történő meghosszabbításába.
The Norwegian authorities agreed to an extension of the deadline for taking a final decision until the end of February 2005.
A Modernizálási Minisztérium és az Egészségügyi Minisztérium levelét 2005. január 10-én faxon is elküldték (dokumentum száma: 304852).
The letters from the Ministry of Modernisation and the Ministry of Health and Care Services were also sent by telefax dated 10 January 2005 (Event No: 304852).
A norvég hatóságoknak szóló, 2005. február 25-i levelében a Hatóság a végső határozat határidejének 2005. március 11-ig történő meghosszabbítását kérte.
As mentioned above, the Norwegian authorities notified to the Authority the sale of 1744 rental apartments from the Municipality of Oslo to Fredensborg at a price of NOK 715 Million (approximately EUR 89 Million).
Amint az a fentiekből kiderül, a norvég hatóságok arról értesítették a Hatóságot, hogy az oslói önkormányzat 715 millió NOK-os (körülbelül 89 millió euro) áron eladott 1744 bérlakást a Fredensborgnak.
The Authority decided to open the formal investigation procedure with regard to the sale and called on interested parties to submit their comments.
A Hatóság hivatalos vizsgálati eljárást indított az adásvételről, és felkérte az érdekelt feleket megjegyzéseik benyújtására.
By reference to Chapter 18B of the State Aid Guidelines, the Authority doubted that the sale had taken place in such a way that the existence of state aid automatically could be excluded.
Az állami támogatásról szóló iránymutatások 18B fejezetére hivatkozva a Hatóság kétségeit fejezte ki azzal kapcsolatban, hogy az adásvétel módja automatikusan kizárta az állami támogatás jelenlétét.
Furthermore, assessed values of the properties diverged to a substantial degree and gave reasons to doubt that the agreed sales price reflected the market price.
Ezenkívül az ingatlanok becsült értékei jelentős mértékben eltértek egymástól, és kétségessé tették, hogy a kialkudott eladási ár a piaci árat tükrözi-e.
Chapter 18B, ‘State aid elements on sales of land and buildings by public Authorities’, of the State Aid Guidelines, describes two sales procedures that allow EFTA States to handle sales of land and buildings in a way that automatically precludes the existence of state aid.
Az állami támogatásról szóló iránymutatások 18B, Az állami támogatás elemei a közhatóságok által eladott földek és épületek összefüggésében című fejezete két olyan adásvételi eljárást ismertet, amely segítségével az EFTA-államok az állami támogatás jelenlétét automatikusan kizáró módon kezelhetik a földek és épületek adásvételét.
The two procedures are described, respectively, in Chapter 18B.2.1 (unconditional bidding procedure) and Chapter 18B.2.2 (independent expert evaluation).
A két eljárást a 18B.2.1 fejezet (feltétel nélküli ajánlati eljárás), illetve a 18B.2.2 fejezet (független szakértői értékelés) ismerteti.
Unconditional bidding procedure
Feltétel nélküli ajánlati eljárás
In Chapter 18B.2.1(1) of the Guidelines, it is stated that ‘A sale of land and buildings following a sufficiently well-publicized, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid, is by definition at market value and consequently does not contain State aid.
Az iránymutatások 18B.2.1(1) fejezete így szól: „A föld vagy épület megfelelően meghirdetett, nyílt és feltétel nélküli, árveréshez hasonló (csak a legjobb vagy az egyetlen ajánlatot fogadják el) ajánlati eljárást követő adásvétele definíció szerint piaci értékű, következésképp nem tartalmaz állami támogatást.
The fact that a different valuation of the land and buildings existed prior to the bidding procedure, e.g. for accounting purposes or to provide a proposed initial minimum bid, is irrelevant’.
Nem számít, hogy az ajánlati eljárás előtt történt-e másik értékelés a földről és az épületekről (például elszámolási céllal vagy a kezdeti minimumajánlat megszerzése érdekében).”
‘An offer is “sufficiently well-publicized” when it is repeatedly advertised over a reasonably long period (two months or more) in the national press, estate gazettes or other appropriate publications and through real-estate agents addressing a broad range of potential buyers, so that it can come to the notice of all potential buyers.
„Az ajánlat akkor tekinthető »megfelelően meghirdetettnek«, ha hosszabb ideig (legalább két hónapig) többször is meghirdetik a nemzeti sajtóban, ingatlanújságokban vagy más megfelelő kiadványokban, valamint a potenciális vevők széles rétegét megszólító ingatlanügynökökön keresztül, hogy a hirdetés minden potenciális vevőhöz eljusson.
The intended sale of land and buildings, which in view of their high value or other features may attract investors operating on a Europe-wide or international scale, should be announced in publications which have a regular international circulation.
Azon földek vagy épületek adásvételét, amelyek nagy értéküknél vagy más jellemzőjüknél fogva európai vagy nemzetközi szinten működő befektetőket is vonzhatnak, a nemzetközi forgalomban rendszeresen megjelenő kiadványokban kell meghirdetni.
Such offers should also be made known through agents addressing clients on a Europe-wide or international scale.’
Ezeket az ajánlatokat európai vagy nemzetközi szintű ügyfeleket is megszólító ügynökökön keresztül is meg kell hirdetni.”
The sales process of the apartments did not comply with the above cited provisions on the unconditional bidding procedure.
A lakások adásvételének folyamata nem felelt meg a fent idézett, a feltétel nélküli ajánlati eljárásra vonatkozó rendelkezéseknek.
The offer was not ‘repeatedly advertised for a reasonably long period (two months or more)’.
Az ajánlatot nem hirdették meg többször is, hosszabb ideig (legalább két hónapig).
Furthermore, it can not be excluded that a sale of the size as in the case at hand could attract investors operating on a European-wide or international scale.
Nem zárható ki továbbá, hogy egy ilyen méretű adásvétel európai vagy nemzetközi szinten működő befektetőket is vonz.
No announcements were made in publications with a regular international circulation and no offer was made known through agents addressing clients on a European-wide or international scale.
Az adásvételt nem hirdették meg a nemzetközi forgalomban rendszeresen megjelenő kiadványokban, és nem történt ajánlat az európai vagy nemzetközi szintű ügyfeleket is megszólító ügynökökön keresztül.
The Municipality of Oslo has itself stated (letter of 14 may 2003) that: ‘The Municipality will not argue that the procedure followed when the apartments were sold were in full compliance with the requirements set out in the Guidelines.
Az oslói önkormányzat 2003. május 14-i levelében maga is kijelentette, hogy „Az önkormányzat nem vitatja, hogy a lakások eladásakor követett eljárás nem felelt meg teljes mértékben az iránymutatásokban megállapított követelményeknek.
The sale of the apartments was not made public in the way prescribed in clause 18B.2.1(a) of the Guidelines’, and in an earlier correspondence (see point I.1 and footnote 10 above; see also similar statements of the Municipality under point 2.1 above), that the time constraint under which the sales procedure was conducted might have resulted in a smaller number of bidders than desirable and that the bidders submitted lower bids than they might have done with more time at their disposal.
A lakások eladását nem az iránymutatások 18B.2.1(a) rendelkezésében leírtak szerint tették közzé”, egy korábbi levelezés során (lásd az I.1. pontot és a 10. lábjegyzetet, továbbá az önkormányzat hasonló kijelentéseit a 2.1. pontban) pedig az önkormányzat azzal érvelt, hogy az adásvétel folyamatát érintő időbeli megkötések miatt volt a kívánatosnál kevesebb számú ajánlattevő, és az ajánlattevők alacsonyabb ajánlatokat tettek, mint ha több idő állt volna rendelkezésükre.
On the basis of these various factors, the Authority concludes that the sales process was not conducted according to the principles laid down in Chapter 18B.2.1 of the State Aid Guidelines.
E tényezők alapján a Hatóság megállapítja, hogy az adásvétel folyamata nem az állami támogatásról szóló iránymutatások 18B.2.1 fejezetében rögzített elvek szerint zajlott.
Sale without an unconditional bidding procedure (independent expert evaluation)
Feltétel nélküli ajánlati eljárás nélkül történő adásvétel (független szakértői értékelés)
Concerning sale without an unconditional bidding procedure, Chapter 18B.2.2, of the State Aid Guidelines provides that ‘an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards.
A feltétel nélküli ajánlati eljárás nélkül történő adásvétel vonatkozásában az állami támogatásról szóló iránymutatások 18B.2.2 fejezete a következőképpen rendelkezik: „az adásvételi tárgyalások előtt egy vagy több független vagyonértékelő független értékelést végez, hogy az általánosan elfogadott piaci mutatók és értékelési szabványok alapján megállapítsák a piaci értéket.
The market price thus established is the minimum purchase price that can be agreed upon without granting state aid’,
Az így megállapított piaci ár az állami támogatás odaítélése nélkül kialkudott minimális vételi ár (kiemelés a határozat szerzőjétől),
and furthermore:
valamint:
‘ “Market” value means the price at which land and buildings could be sold under private contract between a willing seller and an arm's length buyer on the date of valuation, it being assumed that the property is publicly exposed to the market, that market conditions permit orderly disposal and that a normal period, having regard to the nature of the property, is available for the negotiations of the sale.’
A »piaci érték« azt az árat jelenti, amelyen a földet és az épületeket egy eladni szándékozó eladó egy független vevőnek magánjogi szerződés alapján el tudná adni az értékelés időpontjában, feltételezve, hogy az ingatlan piacra bocsátása nyilvános volt, a piaci feltételek lehetővé teszik a normális elidegenítést és az ingatlan természetének megfelelő szokásos időszak rendelkezésre áll az adásvétel megtárgyalására” (kiemelés a határozat szerzőjétől).
Finally, Chapter 18B.2.2. provides that: ‘If, after a reasonable effort to sell the land and buildings at the market value, it is clear that the value set by the valuer cannot be obtained, a divergence of up to 5 % from that value can be deemed to be in line with market conditions’.
Végezetül a 18B.20.2.2 fejezet így rendelkezik: „Amennyiben megfelelő erőfeszítések történtek a föld és az épületek piaci értéken történő eladására, és az értékbecslő által megállapított érték semmiképpen nem érhető el, a megállapított értéktől való 5 % eltérés a piaci feltételekkel összhangban lévőnek ítélhető”.
It seems that the Municipality of Oslo claims that the sale was conducted in compliance with the above cited provisions.
Az oslói önkormányzat azt állítja, hogy az adásvétel a fent idézett rendelkezéseknek megfelelően zajlott.
The Authority disagrees with this view, for the following reasons: First, none of the expert evaluations, which were carried out prior to the final sale (i.e. the Catella and the OPAK reports), were based on generally accepted market indicators and valuation standards or were made in sufficient time prior to the sales negotiations (on these points see below under point 3.1).
A Hatóság a következő okokból nem ért egyet ezzel a nézettel: Először is a végső adásvétel előtt készült szakértői értékelések (a Catella és az OPAK jelentése) nem az általánosan elfogadott piaci mutatókra és értékelési szabványokra épültek, illetve nem készültek el megfelelő idővel az adásvételi tárgyalások előtt (minderről lásd a 3.1. pontot).
Second, none of the established market values in the Catella and OPAK reports were taken as the minimum purchase price for the final sale.
Másodszor sem a Catella-, sem az OPAK-jelentés megállapított piaci értékeit nem határozták meg a végső adásvétel minimális vételáraként.
Third, the Norwegian authorities have not substantiated the claim that they had undertaken reasonable efforts to sell the apartments at the values established in these reports, which would have justified a reduction in the sales price of 5 %.
Harmadszor a norvég hatóságok nem támasztották alá azt az állításukat, hogy minden ésszerű erőfeszítést megtettek a lakásoknak a jelentésekben megállapított értékeken való értékesítésére, ami indokolta volna az eladási ár 5 %-os csökkentését.
Hence, the sale was not carried out in accordance with the provisions of Chapter 18B.2.2. of the State Aid Guidelines.
Az adásvétel tehát nem az állami támogatásról szóló iránymutatások 18B.2.2 fejezete rendelkezéseinek megfelelően zajlott.
Procedure when aid cannot automatically be excluded
Olyan eljárás, amelyből nem zárható ki automatikusan a támogatás
The conclusion is thus that neither the unconditional bidding procedure nor the procedure based on an independent expert evaluation were complied with.
Megállapítható tehát, hogy az adásvétel sem a feltétel nélküli ajánlati eljárásnak, sem a független szakértői értékelésre épülő eljárásnak nem felelt meg.
Therefore, the existence of state aid cannot be excluded.
Az állami támogatás jelenléte tehát nem zárható ki.
However, one cannot draw the opposite conclusion that state aid is necessarily involved if the prescribed procedures were not followed.
Nem vonhatjuk le azonban azt az ellentétes következtetést sem, hogy amennyiben nem követték az előírt eljárásokat, mindenképpen jelen van az állami támogatás.
It could still be that the sales price would be considered to reflect a true market value.
Az eladási ár így is tükrözhetné a valós piaci értéket.
The Guidelines provide that when the prescribed procedures are not followed, the state concerned should notify the sale to the Authority to allow it to establish whether state aid exists.
Amennyiben nem követik az előírt eljárásokat, az iránymutatások előírása szerint az érintett állam értesíti a hatóságot az adásvételről, hogy a Hatóság megállapíthassa, hogy van-e jelen állami támogatás.
The Norwegian authorities have notified the sale.
A norvég hatóságok elküldték az értesítést az adásvételről.
It is up to the Authority to conclude whether the sale of the 1744 hospital apartments in Oslo contained any state aid.
A Hatóságnak kell eldöntenie, hogy az 1744 oslói kórházi lakás eladása tartalmazott-e állami támogatást.
In other words, the Authority has to assess whether the sales price of NOK 715 Million can be considered to reflect the market value of the properties or not.
Más szóval a Hatóságnak kell megvizsgálnia, hogy a 715 millió NOK-os eladási ár az ingatlanok piaci értékét tükrözi-e.
Article 61(1) of the EEA Agreement
Az EGT-Megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése
For a measure to be state aid in the meaning of the EEA Agreement it has to fulfil the conditions of Article 61(1) of the Agreement which reads as follows:
Egy intézkedés akkor minősül az EGT-Megállapodás szerinti értelemben vett állami támogatásnak, ha teljesíti a Megállapodás 61. cikkének (1) bekezdésében megállapított feltételeket.
‘Save as otherwise provided in this Agreement, any aid granted by EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Contracting Parties, be incompatible with the functioning of this Agreement.’
A rendelkezés így szól: „Ha e megállapodás másként nem rendelkezik, összeegyeztethetetlen az e megállapodásban foglaltak érvényesülésével az EK-tagállamok vagy EFTA-államok által vagy állami forrásból bármilyen formában nyújtott olyan támogatás, amely bizonyos vállalkozásoknak vagy bizonyos áruk termelésének előnyben részesítése által torzítja a versenyt, vagy azzal fenyeget, amennyiben ez érinti a Szerződő Felek közötti kereskedelmet.”
This implies that the following conditions have to be fulfilled cumulatively:
Ez azt jelenti, hogy a következő feltételeknek kell egyidejűleg teljesülniük:
the aid is granted by ‘EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever’;
a támogatás az EK- vagy az EFTA tagállamoktól származik vagy állami forrásból nyújtják bármilyen formában;
the aid ‘distorts or threatens to distort competition’;
a támogatás „torzítja a versenyt, vagy azzal fenyeget”;
the aid ‘favours certain undertakings or the production of certain goods’ (i.e. the measure confers an advantage on a specific recipient); and
a támogatás előnyben részesít bizonyos vállalkozásokat vagy bizonyos áruk termelését (vagyis az intézkedés előnnyel jár egy konkrét kedvezményezettre nézve); valamint
the aid ‘affects trade between the Contracting Parties’.
a támogatás „érinti a Szerződő Felek közötti kereskedelmet”.
Condition 1 above is directed at all aid financed from public resources, including aid granted by regional or local bodies.
A fenti első feltétel minden közforrásból származó támogatásra vonatkozik, beleértve a regionális vagy helyi testületek által nyújtottakat is.
The notion of state resources is very broad and includes i.a. financial assistance granted by regional and local authorities [19].
Az állami források fogalma rendkívül tág, és többek között a regionális és helyi hatóságok által nyújtott pénzügyi támogatás is beletartozik [19].
It is thus clear that any aid from the Municipality of Oslo would fall within the notion of ‘State resources’.
Egyértelmű tehát, hogy az oslói önkormányzat által nyújtott bármely támogatás az „állami források” fogalomkörébe tartozik.
A sale by the Municipality of publicly owned land and buildings below market value, presuming that the other three conditions of Article 61(1) are also fulfilled, implies that state aid would be granted to the buyer.
Amennyiben az önkormányzat köztulajdonú földet és épületeket ad el a piaci érték alatt – feltételezve, hogy a 61. cikk (1) bekezdésének másik három feltétele is teljesül –, állami támogatást nyújt a vevőnek.
In the case at hand, any aid granted to Fredensborg would favour that undertaking and would thereby be specific.
A szóban forgó ügyben a Fredensborgnak nyújtott bármely támogatás e vállalkozásnak kedvez, vagyis konkrét.
Furthermore, in order to be classified as state aid, the sale of the apartments must have conferred an advantage on Fredensborg.
A lakások eladása csak akkor minősülhet állami támogatásnak, ha az előnnyel járt a Fredensborgra nézve.
The sale would entail an advantage and thereby imply state aid if the apartments were sold under market value.
Amennyiben a lakásokat a piaci érték alatt adták el, az előnyt, következésképp állami támogatást jelentene.
Only to the extent the sale to Fredensborg was carried out below market value, would it also be necessary to establish that competition was distorted and that trade between Contracting parties was affected.
A verseny torzulását és a szerződő felek közötti kereskedelem érintettségét csak annyiban kell megállapítani, amennyiben a Fredensborgnak történő eladás a piaci érték alatt történt.
Did the final purchase price reflect market value?
A piaci értéket tükrözte-e a végső eladási ár?
Several value assessments exist, which arrive at different results, concerning the market value of the apartments.
A lakások piaci értékével kapcsolatban több, eltérő eredményre jutó értékbecslés létezik.
The lowest indicated price is NOK 670 Million and the highest is NOK 1143 Million.
A legalacsonyabb jelzett ár 670 millió NOK, a legmagasabb 1143 millió NOK.
In light of these diverging results, the Authority considers it necessary to assess these evaluations in some detail, in order to establish, which one of these evaluations best reflects the market value of the apartments.
Az eltérő eredmények fényében a Hatóság szükségesnek tartja az értékelések részletesebb vizsgálatát, hogy megállapítsa, melyik értékelés tükrözi legjobban a lakások piaci értékét.
The first appraisal by Catella delivered on 30 March 2001, established a value of NOK 1143 Million.
Az első értékelést a Catella készítette 2001. március 30-án, és 1143 NOK-ban állapította meg a piaci értéket.
According to the Municipality, this appraisal included real estate which was not covered by the sale.
Az önkormányzat szerint ez az értékbecslés az adásvételbe nem tartozó ingatlanokat is tartalmazott.
This aspect inflated the final value.
Ez növelte a végső értéket.
As far as the Catella evaluation is concerned, the Authority also notes that inspection of the properties appears to have been rather superficial in relation to an earlier evaluation which, amongst others, may have lead to an underestimation of costs for renovation.
A Catella értékelése tekintetében a Hatóság megjegyzi továbbá, hogy egy korábbi értékelés miatt az ingatlanok szemléje meglehetősen felületes volt, ami többek között a felújítási költségek alábecsüléséhez vezethetett.
Furthermore, contractual obligations that limit the possibilities for rent increases have not been sufficiently taken into consideration with the result that revenues are under-estimated.
Ezenkívül nem vették figyelembe a lakbéremelés lehetőségeit korlátozó szerződésbeli megkötéseket, ezért túlbecsülték a bevételeket.
Catella itself stated that the valuation was not in accordance with established valuation standards.
A Catella maga is kijelentette, hogy az értékelés nem felel meg a bevett értékelési szabványoknak.