natgillin/translations-raw huggingface dataset:
As to Chapter 18B.2.2 of the State Aid Guidelines, sale without an unconditional bidding procedure (value assessment by independent expert), the Municipality maintained that the sale was conducted in compliance with this provision.
Az állami támogatásról szóló iránymutatások 18B.2.2 fejezete – feltétel nélküli ajánlati eljárás nélkül történő adásvétel (független szakértő által végzett értékbecslés) – tekintetében az önkormányzat fenntartotta, hogy az adásvétel e rendelkezésnek megfelelően zajlott.
Furthermore, the Municipality considered that the valuation carried out by OPAK (the value assessment used by the Municipality) was obtained ‘prior to the sale negotiations’ and according to ‘generally accepted market indicators and valuation standards’.
Továbbá az önkormányzat megítélése szerint az OPAK értékelése (az önkormányzat által használt értékbecslés) „az adásvételről szóló tárgyalások előtt” készült el, „az általánosan elfogadott piaci mutatók és értékelési szabványok” alapján.
Finally, ‘the Municipality cannot from the arguments presented by the Authority, see that the time pressure caused by the hospital reform is not relevant when assessing whether the price obtained for the apartments are below market value’.
Végül „a Hatóság érveléséből nem derül ki az önkormányzat számára, hogy a kórházreformból következő időbeli nyomást nem kell figyelembe venni annak vizsgálatakor, hogy a lakásokért kapott ár a piaci érték alatt van-e”.
The Decision to open the formal investigation procedure
Határozat a hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról
On 11 July 2003, the Authority decided to open the formal investigation procedure provided for in Article 1(2) in Part I of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement (hereinafter ‘the formal investigation procedure’) with regard to the sale of the 1744 rental apartments in Oslo [16].
2003. július 11-én a Hatóság úgy határozott, hogy megindítja a Felügyeleti és Bírósági Megállapodás 3. jegyzőkönyve I. része 1. cikke (2) bekezdésében előírt hivatalos vizsgálati eljárást (a továbbiakban: hivatalos vizsgálati eljárás) 1744 oslói bérlakás eladása tekintetében [16].
In the opening Decision, the Authority described the notification, the background of the case and the correspondence with the Norwegian authorities.
A megindításról szóló határozatban a Hatóság ismertette az értesítést, az ügy hátterét és a norvég hatóságokkal folytatott levelezést.
As to the reasons for opening the formal investigation, the Authority expressed doubts on several points as to whether the sale was in compliance with Article 61(1) of the EEA Agreement.
A hivatalos vizsgálat megindításának okai tekintetében a Hatóság kételyeit fejezte ki azzal kapcsolatban, hogy az adásvétel az EGT-Megállapodás 61. cikke (1) bekezdésének megfelelően történt-e.
Firstly, the Authority referred to the sales process and, taking into account that the sale was not advertised in accordance with the State Aid Guidelines, expressed doubts as to whether the Municipality of Oslo complied with the objectives behind the provisions of Chapter 18B.2.1 of the State Aid Guidelines (sale with an unconditional bidding procedure).
Először is a Hatóság megemlítette az adásvétel folyamatát, és – tekintettel arra, hogy az adásvételt nem az állami támogatásról szóló iránymutatásoknak megfelelően hirdették meg – kételyeit fejezte ki azzal kapcsolatban, hogy az oslói önkormányzat megfelelt-e az állami támogatásról szóló iránymutatások 18B.2.1 fejezetének (feltétel nélküli ajánlati eljárással történő adásvétel) rendelkezései mögött húzódó célkitűzéseknek.
Secondly, concerning the valuations (Chapter 18B.2.2 of the State Aid Guidelines), the Authority expressed doubts as to whether the evaluation by OPAK (the evaluation used by the Municipality) was carried out prior to the sales negotiations, whether the evaluation was carried out on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards and, taking into account the time constraint, whether a reasonable effort to sell the apartments at market value took place.
Másodszor az értékelések tekintetében (az állami támogatásról szóló iránymutatások 18B.2.2 fejezete) a Hatóság kételyeit fejezte ki azzal kapcsolatban, hogy az OPAK értékelése (az önkormányzat által használt értékelés) az adásvételi tárgyalások előtt készült-e el, hogy az értékelés az általánosan elfogadott piaci mutatók és értékelési szabványok alapján zajlott-e és hogy – figyelembe véve az időbeli megkötéseket – történtek-e erőfeszítések a lakások piaci áron történő értékesítésére.
Furthermore, the sales price agreed (and notified) was NOK 715 Million, while the result of a new value appraisal, as requested by the Ministry of Trade and Industry, was NOK 1055 Million (FIGA/Nortakst).
Ezenkívül a megállapodásban kikötött (és az értesítésben jelzett) eladási ár 715 millió NOK volt, míg a Kereskedelmi és Ipari Minisztérium által kért új értékbecslés eredménye 1055 millió NOK volt (FIGA/Nortakst).
Taking into account the huge discrepancy between the two appraisals, the Authority expressed doubts as to whether the agreed sales price (NOK 715 Million) reflected the market value.
A két értékbecslés közötti nagy eltérésre figyelemmel a Hatóság kételyeit fejezte ki azzal kapcsolatban, hogy a megállapodásban kikötött eladási ár (715 millió NOK) a piaci értéket tükrözte-e.
Thirdly, the Authority referred to the fact that the Municipality argued that even if the price obtained were found to be below market value, the sale fell outside the scope of Article 61(1) of the EEA Agreement because the market in which Fredensborg was involved did not contain elements of cross-border trade.
Harmadszor a Hatóság megemlítette azt a tényt, hogy az önkormányzat érvelése szerint az adásvétel még akkor is kívül esik az EGT-Megállapodás 61. cikke (1) bekezdésének hatályán, ha az elért ár a piaci érték alatt van, mert az a piac, amelyen a Fredensborg működik nem tartalmazza a határokon átnyúló kereskedelem elemeit.
The Authority considered that the real estate market in Oslo was not limited to local undertakings and that Fredensborg was actually, or potentially, in competition with similar undertakings in Norway and other EEA States.
A Hatóság megítélése szerint az oslói ingatlanpiac nem helyi vállalkozásokra korlátozódik, és a Fredensborg ténylegesen vagy potenciálisan versenyben van Norvégia és a többi EGT-állam hasonló vállalkozásaival.
Fourthly, the Authority expressed doubts as to whether a sales price below market value could be justified on the basis of the market economy investor principle, i.e. that the Municipality behaved as any other private investor, taking into account the time constraint and the hospital reform initiated by the Government.
Negyedszer a Hatóság kételyeit fejezte ki azzal kapcsolatban, hogy a piaci érték alatt történő adásvétel igazolható-e a piacgazdasági befektető elvvel, vagyis azzal, hogy az önkormányzat úgy viselkedett, mint más magánbefektetők, figyelembe véve az időbeli megkötést és a kormány által kezdeményezett kórházreformot.
Comments to the opening decision from the Norwegian authorities
A norvég hatóságok megjegyzései a megindításról szóló határozattal kapcsolatban
By letter dated 12 September 2003 from the Mission of Norway to the European Union, forwarding two letters dated 11 September 2003 from the Ministry of Trade and Industry and the Municipality of Oslo, respectively, all received and registered by the Authority on 15 September 2003 (Doc. No: 03-6307-A), the Norwegian authorities submitted their comments to the opening decision.
A Norvégia Európai Unió mellé akkreditált képviselete által küldött, 2003 szeptember 12-i levélben – amely a Kereskedelmi és Ipari Minisztérium és az oslói önkormányzat 2003. szeptember 11-i két levelét továbbította, amelyeket a Hatóság 2003. szeptember 15-én kapott meg és vett nyilvántartásba (dokumentumszám: 03-6307-A) – a norvég hatóságok benyújtották a megindításról szóló határozattal kapcsolatos megjegyzéseiket.
The same letters were sent by telefax dated 11 September 2003 from the Ministry of Trade and Industry, received and registered by the Authority on the same date (Doc. No: 03-6201-A).
A Kereskedelmi és Ipari Minisztérium 2003. szeptember 11-én faxon küldte el ugyanezeket a leveleket, amelyeket a Hatóság ugyanazon a napon megkapott és nyilvántartásba vett (dokumentumszám: 03-6201-A).
The letter from the Ministry of Trade and Industry dated 11 September 2003 did not express any views on the case, but only referred to the letter from the Municipality of Oslo.
A Kereskedelmi és Ipari Minisztérium 2003. szeptember 11-i levelében nem nyilvánított véleményt az ügyről, csak hivatkozott az oslói önkormányzat levelére.
The Municipality of Oslo referred to its previous arguments and maintained, firstly, that the objectives behind the provisions of Chapter 18B.2.1, Sale through an unconditional bidding procedure, of the State aid Guidelines, were obtained despite that the sale was not made public in the way prescribed in the Guidelines.
Az oslói önkormányzat korábbi érveire hivatkozott, és fenntartotta először is, hogy az állami támogatásról szóló iránymutatások 18B.2.1 fejezetének – Feltétel nélküli ajánlati eljárással történő adásvétel – rendelkezései mögött húzódó célkitűzéseket annak ellenére elérték, hogy az adásvételt nem az iránymutatásokban előírt módon tették közzé.
The Municipality argued that all potential buyers established in Norway had been informed of the forthcoming sale and that there was little interest in investing in the Norwegian housing rental market among investors not already established in Norway.
Az önkormányzat érvelése szerint a Norvégiában székelő potenciális vevőket tájékoztatták az adásvételről, és a nem Norvégiában székelő befektetők között csekély érdeklődés mutatkozott a norvég bérlakáspiacon történő befektetés iránt.
Secondly, the Municipality argued that the value assessment by OPAK complied with the procedural requirements of Chapter 18B.2.2, Sale without an unconditional bidding procedure, of the State Aid Guidelines.
Másodszor az önkormányzat azzal érvelt, hogy az OPAK értékbecslése megfelelt az állami támogatásról szóló iránymutatások 18B.2.2 fejezetében – Feltétel nélküli ajánlati eljárás nélkül történő adásvétel – megállapított eljárásbeli követelményeknek.
That implied i.a. that the Municipality considered that the evaluation by OPAK was carried out ‘in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards’ and that the evaluation was carried out ‘prior to the sale negotiations’.
Ez többek között azt jelentette, hogy az önkormányzat megítélése szerint az OPAK értékelése „a piaci érték megállapítását szolgálta az általánosan elfogadott piaci mutatók és értékelési szabványok alapján”, és hogy az értékelés „az adásvételi tárgyalások előtt” történt.
The Municipality furthermore argued that the difference between the sales price (NOK 715 Million) and the OPAK evaluation (NOK 740 Million) was in line with Chapter 18B.2.2(b), ‘Margin’, of the State Aid Guidelines [17].Thirdly, the Municipality considered that there were grounds for being very sceptical about the new value appraisal from FIGA/Nortakst, which concluded that the value was NOK 1055 Million.
Az önkormányzat továbbá azzal érvelt, hogy az eladási ár (715 millió NOK) és az OPAK értékelése (740 millió NOK) közti különbség megfelel az állami támogatásról szóló iránymutatások 18B.2.2(b) – Értékhatárok – fejezetének [17].Harmadszor az önkormányzat megítélése szerint okuk van rendkívül szkeptikusan viszonyulni a FIGA/Nortakst új értékbecsléséhez, amely szerint a lakások értéke 1055 millió NOK.
The Municipality stated that FIGA/Nortakst based its appraisal on an annual price increase for the property over the next 10 years of 4 %, while the prices fell by 5,2 % from the 2nd quarter 2002 to the 2nd quarter 2003.
Az önkormányzat szerint a FIGA/Nortakst arra alapozta az értékbecslést, hogy az elkövetkező 10 évben az árak évente 4 %-kal emelkednek, miközben 2002 második negyedéve és 2003 második negyedéve között az árak 5,2 %-kal csökkentek.
The Municipality considered that the FIGA/Nortakst assessment could not be relied upon.
Az önkormányzat megítélése szerint a FIGA/Nortakst értékbecslése nem megbízható.
Fourthly, the Municipality could ‘not see that the Authority has defined the relevant market for rental homes and how this leads the Authority to their conclusion that Fredensborg Boligutleie ANS is actually or potentially in competition with similar undertakings in Norway or other EEA States’.
Negyedszer, az önkormányzat szerint „a Hatóság nem határozta meg a bérlakások érintett piacát, és nem világos, hogy ez miként vezette a hatóságot arra a következtetésre, hogy a Fredensborg Boligutleie ANS ténylegesen vagy potenciálisan versenyben van Norvégia vagy a többi EGT-állam hasonló vállalkozásaival”.
Comments from third parties
Harmadik felek megjegyzései
The Decision to open the formal investigation procedure was published on 4 December 2003.
A hivatalos vizsgálati eljárás megindítására vonatkozó határozatot 2003. december 4-én hirdették ki.
The Authority received one comment from third parties to the opening decision.
A Hatóság egy megjegyzést kapott harmadik felektől a megindításról szóló határozatra vonatkozóan.
By letter dated 19 December 2003, received and registered by the Authority on 5 January 2004 (Doc No: 03-8980 A), Fredensborg (the buyer) submitted comments.
2003. december 19-i levelében – amelyet a Hatóság 2004. január 5-én kapott meg és vett nyilvántartásba (dokumentumszám: 03-8980-A) – a Fredensborg (a vevő) megjegyzéseket nyújtott be.
The report by BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS
A BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS jelentése
BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (hereinafter BER), represented by Mr. Arnt K. Svendsen, was asked by Fredensborg to give their assessment of the value of the portfolio, and to comment upon the valuations from Catella, OPAK and FIGA.
A BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (a továbbiakban: BER) – amelyet Arnt K. Svendsen képvisel – a Fredensborg kérésére vizsgálta meg a portfólió értékét és tett megjegyzéseket a Catella, az OPAK és a FIGA értékeléséről.
The report from BER was submitted on 13 January 2003.
A BER jelentését 2003. január 13-án nyújtotta be.
BER's assessment was based on three different scenarios:
A BER értékbecslése három különböző forgatókönyvre épült:
Return on investment value based on rental housing:
A befektetés megtérülésének értéke a bérlakáspiac alapján:
NOK 630,0 Million
630,0 millió NOK
Return on investment based on rental for 10 years, thereafter individual sales over a three year period:
A befektetés megtérülése 10 éves bérlet alapján, azt követően egyedi eladások három év folyamán:
NOK 796,5 Million
796,5 millió NOK
Same as above, but sale of all apartments individually in year 11:
A fentivel megegyező forgatókönyv, de minden lakás egyenkénti eladása a 11. évben:
NOK 851,5 Million
851,5 millió NOK
NOK 759,3 Million
759,3 millió NOK
BER concluded that the market value was in the range between NOK 700-800 Million.
A BER arra a következtetésre jutott, hogy a piaci érték 700 és 800 millió NOK között mozog.
BER also assessed the three previous assessments by Catella, OPAK and FIGA.
A BER megvizsgálta a Catella, az OPAK és a FIGA korábbi értékbecsléseit is.
The assessment by Catella was, according to BER, a theoretic value based on the assumption that the apartments were let out at market price from day one.
A BER szerint a Catella értékbecslése elméleti érték, amely arra a feltételezésre épül, hogy a lakásokat az első naptól kezdve piaci értéken kiadják.
The OPAK assessment did not take into account that rentals were half of the regular market price at the time of the bid, according to BER.
A BER szerint az OPAK értékbecslése nem vette figyelembe, hogy az ajánlat idején a bérek az általános piaci ár felét tették ki.
Furthermore, the future loss due to current contracts below market price was not taken into account in the calculations.
Ezenkívül a számítások során nem vették figyelembe a jelenlegi, piaci érték alatti szerződésekből következő jövőbeli veszteséget.
Neither were rental losses during rehabilitation phase calculated.
Nem számították ki a felújítási szakasz alatt jelentkező veszteségeket sem.
No project gains or risks had been incorporated in the estimates.
A becslések nem tartalmazták a projekttel kapcsolatos nyereségeket és kockázatokat.
According to BER, the FIGA/Nortakst appraisal was also a theoretic ‘going concern’ value assessment.
A BER szerint a FIGA/Nortakst értékbecslése is elméleti volt.
No project risks or gains had been taken into account.
Nem vették figyelembe a projekttel kapcsolatos kockázatokat és nyereségeket.
This did not reflect the way bidders normally act in this type of market.
Ez nem tükrözte az ajánlattevők e piacon jellemző viselkedését.
The technical standard of the objects, rental losses during the rehabilitation phase, etc. had not been calculated.
Nem számították ki az objektumok műszaki színvonalát és a felújítási szakasz alatt jelentkező veszteséget.
The report by Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS
Az Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS jelentése
Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (hereinafter Agdestein), represented by Mr. Pål Agdestein, was asked, in November 2002, by Fredensborg to analyse and comment on the three valuations mentioned above and to give his view on the market value of the portfolio.
Az Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS-t (a továbbiakban: Agdestein) – amelyet Pål Agdestein képviselt – 2002 novemberében kérte fel a Fredensborg, hogy elemezze és véleményezze a fent említett három értékelést, és mondjon véleményt a portfólió piaci értékéről.
Mr. Agdestein was previously employed by Catella, and responsible for the report submitted by that firm.
Pål Agdestein korábban a Catella alkalmazottja volt, és ő felelt a Catella által benyújtott jelentésért.
Agdestein submitted his report to Fredensborg on 17 February 2003.
2003. február 17-én adta át jelentését a Fredensborgnak.
Agdestein commented in detail on the three previous reports and found several assumptions that, in his view, should be corrected.
Agdestein részletes megjegyzéseket fűzött a három korábbi jelentéshez, és több olyan feltételezést talált, amelyet véleménye szerint ki kell javítani.
As the price paid by Fredensborg was in the mid-range of all the value assessments, Fredensborg considered that this supported the view that Fredensborg had paid the market price.
Mivel a Fredensborg által fizetett összeg az értékbecslések középmezőnyében helyezkedik el, Fredensborg megítélése szerint ezt azt bizonyítja, hogy piaci árat fizettek.
Comments from the Norwegian authorities to the third party comments
A norvég hatóságok megjegyzései a harmadik felek megjegyzéseiről
By letter dated 5 March 2004 (Event No: 258313), the Authority submitted the comments from Fredensborg to the Norwegian authorities, and invited them to reply within one month.
2004. március 5-i levelében (dokumentum száma: 258313) a Hatóság átadta a Fredensborg megjegyzéseit a norvég hatóságoknak, és felkérte őket, hogy egy hónapon belül válaszoljanak.
By letter dated 23 March 2004 from the Mission of Norway to the European Union, forwarding a letter dated 22 March 2004 from the Ministry of Trade and Industry, both received and registered on 24 March 2004 (Event No: 260564), the Norwegian authorities asked ‘the Authority to accept that the Norwegian comments will be submitted by 10 May 2004.’.
A Norvégia Európai Unió mellé akkreditált képviselete által küldött, 2004. március 23-i levélben – amely a Kereskedelmi és Ipari Minisztérium 2004. március 22-i levelét továbbította, és amelyet a Hatóság 2004. március 24-én kapott meg és vett nyilvántartásba – a norvég hatóságok arra kérték „a Hatóságot, hogy engedélyezze, hogy a norvég megjegyzéseket 2004. május 10-ig küldjék el.”
The Norwegian authorities referred to a pending conciliation between the Ministry of Health and the Municipality of Oslo regarding the ownership of the apartments.
A norvég hatóságok az Egészségügyi Minisztérium és az oslói önkormányzat között a lakások tulajdonjogával kapcsolatos, függőben lévő egyeztetésre hivatkoztak.
The letter dated 22 March 2004 from the Ministry of Trade and Industry was also sent by telefax dated 22 March 2004, received and registered on the same date (Event No: 260191).
A Kereskedelmi és Ipari Minisztérium 2004. március 22-i levelét 2004. március 22-én faxon is elküldték, és ezt a Hatóság ugyanazon a napon megkapta és nyilvántartásba vette (dokumentum száma: 260191).
By letter dated 25 March 2004, the Authority agreed to extend the deadline until 10 May 2004 (Event No: 260732).
2004. március 25-i levelében a Hatóság beleegyezett a határidő 2004. május 10-ig történő meghosszabbításába.
By telefax dated 23 April 2004 from the Ministry of Trade and Industry, received and registered on the same date (Event No: 279122), the Ministry submitted a copy of the agreement (‘Protokoll’) between the Municipality of Oslo and the Norwegian State concerning the ownership of the hospital apartments.
A Kereskedelmi és Ipari Minisztérium 2004. április 23-án faxon küldte el az oslói önkormányzat és a norvég állam között a kórházi lakások tulajdonjogáról kötött megállapodás („Protokoll”) másolatát, amelyet a Hatóság ugyanezen a napon kapott meg és vett nyilvántartásba (dokumentum száma: 279122).
By letter dated 13 May 2004 from the Mission of Norway to the European Union, forwarding a letter dated 10 May 2004 from the Ministry of Trade and Industry, both received and registered on 15 May 2004 (Event No: 281488), the Norwegian authorities stated that they did ‘not have any comments to the third party comment received by the Authority’.
A Norvégia Európai Unió mellé akkreditált képviselete által küldött, 2004. május 13-i levélben – amely a Kereskedelmi és Ipari Minisztérium 2004. május 10-i levelét továbbította, és amelyet a Hatóság 2004. május 15-én kapott meg és vett nyilvántartásba – a norvég hatóságok kijelentették, hogy „nem kívánnak megjegyzést fűzni a harmadik felek Hatósághoz beérkezett megjegyzéséhez”.
The letter dated 10 May 2004 from the Ministry of Trade and Industry was also sent by telefax dated 10 May 2004, received and registered on 11 May 2004 (Event No: 281014).
A Kereskedelmi és Ipari Minisztérium 2004. május 10-i levelét 2004. május 10-én faxon is elküldték, és ezt a Hatóság 2004. május 11-én megkapta és nyilvántartásba vette (dokumentum száma: 281014).
Expert report from Eirik Holm AS
Az Eirik Holm AS szakértői jelentése
In 2004, the Authority engaged Eirik Holm AS (hereinafter Holm) with the purpose of carrying out a study regarding the market value of the 1744 apartments sold by the Municipality of Oslo.
2004-ben a Hatóság megbízta az Eirik Holm AS-t (a továbbiakban: Holm) az oslói önkormányzat által eladott 1744 lakás piaci értékével kapcsolatos vizsgálat lefolytatásával.
The contract referred to the fact that the Authority in the course of the proceedings had received 5 valuations/reports, but that the conclusions in these reports deviated from each other to such an extent that the Authority was still in doubt as to whether the sales price of NOK 715 Million reflected the market value.
A szerződés arra hivatkozott, hogy az eljárás során a Hatóság öt értékelést/jelentést kapott, de e jelentések következtetései oly mértékben eltértek egymástól, hogy a Hatóság még mindig nem biztos benne, hogy a 715 millió NOK eladási ár a piaci értéket tükrözi.
The Authority therefore wanted to clarify whether or not the previous valuations/estimates of value were based on generally accepted principles for the valuation of fixed property and the degree to which the presumptions and discretion used in the calculations were reasonable.
A Hatóság tehát világosan akarta látni, hogy a korábbi értékelések/értékbecslések a rögzített tulajdon értékelésének általánosan elfogadott elveire épültek-e, és hogy a számításokban használt feltételezés és mérlegelés mennyire volt ésszerű.
The Authority also wanted an assessment on the question as to whether the manner in which the sales process was executed had influenced the sales price.
A Hatóság azt is meg kívánta vizsgálni, hogy az adásvételi folyamat lefolytatásának módja befolyásolta-e az eladási árat.