natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Holm is an independent Chartered Engineer with long experience of the real estate market in Oslo.
A Holm független bejegyzett mérnök, és nagy tapasztalatokkal rendelkezik az oslói ingatlanpiacon.
In the execution of the contract, Holm engaged the services of Chartered Engineer Trygve Fossen and Engineer Sven P. Meyer, both of whom are experienced assessors with long practice.
A szerződés végrehajtásához a Holm igénybe vette Trygve Fossen bejegyzett mérnök és Sven P. Meyer mérnök szolgálatait, akik mindketten tapasztalt, nagy gyakorlattal rendelkező értékbecslők.
In addition, Lawyer Johan Hveding of the law company Grette DA, assisted in connection with questions concerning the rental contracts.
Ezenkívül Johan Hveding ügyvéd, a Grette DA ügyvédi iroda munkatársa segített a bérleti szerződéseket érintő kérdésekben.
The report from Holm dated 24 February 2005 was received and registered by the Authority on 1 March 2005 (Event No: 311859).
A Holm 2005. február 24-i jelentését a Hatóság 2005. március 1-jén kapta meg és vette nyilvántartásba (dokumentum száma: 311859).
The previous value assessments/reports
A korábbi értékbecslések/jelentések
Holm's study of the five earlier assessments/reports showed i.a. partially deviating methods of calculation, differing estimates of both market rent rates, refurbishing costs/requirements, and the potential gains from sectioning.
A Holm vizsgálata az öt korábbi értékbecslésről/jelentésről kimutatta többek között, hogy a számítási módszerek részben eltérnek, és a piaci bérleti díjakra, a felújítási költségekre/követelményekre és a sectioning következtében fellépő potenciális nyereségre vonatkozó becslések is különböznek.
Holm also found direct factual errors, omissions of information and generally superficial examinations/surveys of the properties.
A Holm közvetlen tényszerű hibákat, az információk elmaradását és általánosságban az ingatlanok felületes vizsgálatát fedezte fel.
After making corrections for obvious factual errors, there were still wide gaps between the valuations, that were attributed to differing in assessments and applied opinions.
A nyilvánvaló tényszerű hibák kijavítását követően is jelentős különbség mutatkozott az értékelések között, a különböző vizsgálatok és az alkalmazott vélemények eltérései miatt.
Holm expressed that this is not in itself unusual in cases where there is more than one valuation.
A Holm jelezte, hogy ez önmagában nem szokatlan azokban az esetekben, amikor egynél több értékelés készül.
He expressed that the deviations could be expected to be more pronounced in the case at hand than in other cases as there was a particularly unique portfolio put up for sale with no historic reference material anywhere in the country.
Véleménye szerint ebben az esetben nagyobb eltérésekre lehetett számítani, mint más esetekben, mert sajátos, az országban történelmi referenciaanyagot nélkülöző portfóliót kínáltak eladásra.
Holm therefore concluded that: ‘The result of this is that the useful application of the valuations in the context in which they are envisaged to be applied is limited’.
A Holm ezért a következő következtetésre jutott: „Ez azt eredményezi, hogy az értékelések hasznos alkalmazhatósága a tervezett kontextusban korlátozott”.
His conclusions concerning the different appraisals in relation to his own findings and assumptions are as follows:
A következőképpen látta a különböző értékbecsléseket a saját eredményei és feltételezései összefüggésében:
The Catella appraisal
A Catella értékbecslése
Catella has carried out a superficial inspection in connection with an earlier valuation (1999-2000).
A Catella felületes szemlét végzett egy korábbi értékeléssel (1999–2000) összefüggésben.
The new valuation must be seen as an updating of the earlier valuation.
Az új értékelés a korábbi értékelés frissítése.
An external inspection was carried out with random sampling of inside areas.
A belső területek véletlenszerű mintavételével külső szemlét végeztek.
A thorough inspection/assessment should in Holm's opinion have been carried out in order to provide a better basis for the valuation.
A Holm szerint az értékelés jobb alapjának megteremtése érdekében alapos szemlére/vizsgálatra lett volna szükség.
Holm concluded that the result of the valuation was much too high.
A Holm szerint az értékelés eredménye túl magas volt.
That was due i.a. to the fact that: the assumed market level for letting, in his view, was about 10 % too high; that Catella has ignored current rent contracts and has not taken into account that actual rents would be well below the market rates for a number of years; that Catella has been over-optimistic in relation to the number of apartments let out at anytime (there would always be vacancies due to change of tenants etc.); that initial refurbishment costs were too low (approximately NOK 60 Million).
Ez többek között abból fakad, hogy a bérbeadás feltételezett piaci szintje a Holm véleménye szerint 10 %-kal magasabb volt a reálisnál; hogy a Catella nem vett tudomást a bérleti szerződésekről, és nem vette figyelembe, hogy a tényleges bérleti díjak éveken át a piaci szint alatt lesznek; hogy a Catella túl optimista volt az egy időben kiadott lakások számával kapcsolatban (a bérlők változása, stb. miatt mindig lesznek üres lakások); hogy a kezdeti felújítási költségek túl alacsonyak (körülbelül 60 millió NOK).
Holm also refers to a property which was included but later withdrawn from the portfolio and that Catella has not taken into account worth-reducing limitations of the ‘as-is’ clause in the contract.
A Holm megemlít egy ingatlant, amely a portfólió része volt, de később kikerült belőle, és megjegyzi, hogy a Catella nem vette figyelembe a szerződés „kockázat-áthárító” záradékának értékcsökkentő korlátozásait.
The OPAK appraisal
Az OPAK értékbecslése
OPAK has inspected the majority of the buildings externally, but has only inspected ten flats/bed-sitters.
Az OPAK kívülről megvizsgálta az épületek többségét, de belülről csak tíz lakást/garzont vizsgált meg.
This was in Holm's view insufficient to estimate the correct figures for refurbishments and maintenance.
A Holm szerint ez nem elegendő a felújítási és karbantartási adatok helyes kiszámításához.
It is Holm's opinion that all the properties should have been inspected, and a more thorough inspection of the internal areas should have been carried out to attain a better basis on which to calculate the estimate.
A Holm véleménye szerint minden ingatlant meg kellett volna vizsgálni, és alaposabban szemügyre kellett volna venni a belső területeket, hogy jobb becslési alap jöjjön létre.
Holm concluded i.a. that the market rents were underestimated.
A Holm többek között arra a következtetésre jutott, hogy a piaci lakbéreket alábecsülték.
On the contrary, OPAK did not take into account that there were limitations as to how fast rents could be brought up to market level.
Az OPAK ugyanakkor nem vette figyelembe, hogy a lakbérek piaci szintre való emelésének sebességét korlátozások érintik.
Assessment of value potential because of sectioning was based on too small a saleable area with added worth too low as a result, and initial refurbishment costs were approximately NOK 30 million too low.
A sectioning következtében fellépő értékpotenciál becslése túlságosan kicsi eladható területre épült, ennek eredményeképpen a hozzáadott érték túl alacsony lett, a kezdeti felújítási költségek pedig mintegy 30 millió NOK-kal voltak alacsonyabbak a reálisnál.
Holm concludes that these items influenced the valuation both positively and negatively and it was thus difficult to estimate the net effect.
A Holm szerint ezek az elemek pozitívan és negatívan egyaránt befolyásolták az értékelést, ezért nehéz megbecsülni a nettó hatásukat.
The FIGA/Nortakst appraisal
A FIGA/Nortakst értékbecslése
Holm referred to the fact that it was stated that FIGA/Nortakst had carried out inspections/surveys of a sufficient number of flats to be able to complete their commission.
A Holm megemlítette, hogy a FIGA/Nortakst állítása szerint elegendő számú lakás szemléjét/vizsgálatát végezték el a megbízatás teljesítéséhez.
However, no information has been provided as to the extent and scope of the inspections/surveys.
Nem adtak azonban információt a szemlék/vizsgálatok mértékéről és hatályáról.
Holm holds forth, in particular, that the estimates of potential gains from sectioning were largely overestimated as the method of calculation of the sectioning value was unacceptable, among other things, based on technical value and due to assumptions on high annual rise in sales worth.
A Holm álláspontja szerint jelentősen túlbecsülték a sectioning következtében fellépő potenciális nyereséget, mert a sectioning értékének kiszámítása elfogadhatatlan volt: a technikai értékre és az eladási ár jelentős éves növekedésének feltételezésére épült.
Holm states that he finds ‘these calculations to be irrelevant for the sales value and the sectioning potential.’
A Holm szerint „ezek a számítások irrelevánsak az eladási érték és a sectioning lehetősége szempontjából.”
The sum of these factors indicates a stipulation of market value that was far too high.
E tényezők összessége azt jelzi, hogy túl magas piaci értéket adtak meg.
BER has not inspected or surveyed the properties, but bases its conclusions on the assessments and valuations already presented by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst together with the application of own expertise.
A BER nem tartott szemlét vagy vizsgálatot az ingatlanokban, hanem a Catella, az OPAK és a FIGA/Nortakst értékbecslésére és értékelésére, valamint a saját szakértelmére alapozza a következtetéseit.
Holm's conclusions on the BER report are as follows: owner's operating costs were too high; BER has not carried out own inspections/surveys of the properties which can have an effect on both the cost estimate of initial refurbishing and for stipulating the market rent rate; BER has used wrong figures for current rent revenues (NOK 56 Million instead of NOK 42,5 Million per annum); insufficient time has been allowed for increasing current rent rates to market levels.
A Holm a következőket állapította meg a BER jelentéséről: a tulajdonos működési költségei túl magasak; a BER nem tartott szemlét/vizsgálatot az ingatlanokban, ami egyaránt befolyásolhatja a kezdeti felújítás költségbecslését és a piaci lakbér megállapítását; a BER hibás számokat használt a jelenlegi lakbérbevételekhez (évi 42,5 millió NOK helyett 56 millió NOK); nem számoltak elegendő időt a jelenlegi lakbérek piaci szintre emelésére.
The sum of these discrepancies resulted in a worth estimate that was too high, mainly due to the rent revenue flow being too high.
E problémák összessége túl magas értékbecslést eredményezett, elsősorban a túlságosan magas lakbérbevétel következtében.
Mr. Agdestein, who was previously in the employ of Catella and responsible for valuations/assessments at that time, has in Holm's view provided a comprehensive report on the valuations/assessments provided by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst.
Agdestein, aki korábban a Catella alkalmazottja volt és az értékelésekért/értékbecslésekért felelt, a Holm szerint átfogó jelentést készített a Catella, az OPAK és a FIGA/Nortakst értékeléséről/értékbecsléséről.
In his comments on the various valuations/assessments Agdestein has provided an estimate of corrections he feels should be made in order to arrive at a more correct result that those given in the submitted valuations/assessments.
A különböző értékelésekkel/értékbecslésekkel kapcsolatos megjegyzéseiben Agdestein megnevezte azokat a javításokat, amelyekre érzése szerint szükség van ahhoz, hogy a benyújtott értékeléseknél/értékbecsléseknél helyesebb eredményt kapjunk.
These corrections reflected both factual errors that may be due to information not available at the time of valuation, insufficient regard taken of the actual situation, direct errors and mistakes etc. and larger and smaller deviations in comparison to Agdestein's own estimates.
A javítások egyrészt tényszerű hibákat – amelyek az értékelés idején rendelkezésre álló információk hiánya, a valós helyzet nem elégséges ismerete, valamint közvetlen hibák és tévedések következményei –, másrészt az Agdestein becsléseihez képest jellemző kisebb-nagyobb eltéréseket érintettek.
Holm considered this to be a blend of objective and concrete corrections and more subjective stipulations and estimates.
A Holm szerint ez objektív és konkrét javítások, illetve szubjektívebb feltételezések és becslések elegye.
Holm's own assessment of the market value of the portfolio
A Holm saját becslése a portfólió piaci értékéről
Holm's assessment has been based on all the documents that have been submitted to the Authority by the Norwegian authorities.
A Holm értékbecslése a norvég hatóságok által a Hatóságnak benyújtott dokumentumok alapján készült.
The Municipality's tabular overview of the properties, which forms part of the sales prospectus and the sales contract, has been the main basis for data about the properties.
Az ingatlanokkal kapcsolatos adatok elsődleges alapja az önkormányzat táblázatos összefoglalója az ingatlanokról, amely az adásvételi tájékoztató és az adásvételi szerződés része.
In addition, Holm has received information about the rental contracts for buildings related to two of the hospitals (Ullevål and Aker), in particular the number of non time-limited contracts.
Ezenkívül a Holm információt kapott a kórházak közül kettőhöz (Ullevål és Aker) kapcsolódó épületek bérleti szerződéseiről, többek között a határozatlan idejű szerződések számáról.
In order to be able to stipulate the technical condition of the buildings and the need for rehabilitation as precisely as possible, external and internal inspections/surveys have been carried out on all buildings together with hospital staff.
Az épületek műszaki állapotának és a felújítás szükségességének minél pontosabb felmérése érdekében a kórházi személyzettel együtt külső és belső szemlét/vizsgálatot végeztek.
Approximately 70 flats of all types and in varying condition have been inspected.
Mintegy 70, különböző típusú és állapotú lakás szemléjét végezték el.
Further, rental statistics and sales statistics have been obtained for 2001, which have formed the basis for the assessment of market rent levels and the calculation of the potential for sectioning.
Ezenkívül felhasználták a 2001-es bérleti és adásvételi statisztikákat: ezek szolgáltak a piaci bérleti díjak vizsgálata és a sectioning lehetőségének kiszámítása alapjául.
All assessments, calculations and estimates have, to the degree this was possible, been based on the 1st quarter of 2001 without taking later price and market developments into consideration.
A vizsgálatokat, számításokat és becsléseket – amennyire csak lehetséges volt – 2001 első negyedévére alapozták, vagyis nem vették figyelembe a későbbi árbeli és piaci változásokat.
Holm's assessment of the portfolio showed a resulting valuation of NOK 752772286.
A Holm értékbecslésének eredménye szerint a portfólió értéke 752772286 NOK.
The result was arrived at as follows (all amounts are discounted to 2001 values):
Ezt az eredményt a következőképpen kapjuk (az összegek a 2001-es diszkontált értékek):
Worth created through rent revenues mid 2001 to mid 2011:
A 2001 közepe és 2011 közepe közötti lakbérbevételek értéke:
+ Net worth of sectioning and rent revenues in 2001:
+ A sectioning és a lakbérbevételek nettó értéke 2001-ben:
Deductions for liens and contractual limitations:– :
Levonások a zálogjogok és a szerződésbeli korlátozások következtében:– ntált értékek):
Deductions for initial refurbishments during the period 2001-2005:– 2001 values):
Levonások a kezdeti felújítások miatt 2001–2005:– ások következtében:
= Total value of the portfolio:
= A portfólió összértéke:
Holm's calculations are i.a. based on that the Municipality's pre-emptive rights to rent means that the portfolio must be considered to be a letting object throughout the whole of the ten-year period from 2001 onwards, while the portfolio will be sold (sectioning) over a three-year period after 2011.
A Holm számításai többek között arra épülnek, hogy az önkormányzat kiadásra vonatkozó elővásárlási joga folytán a portfóliót a 2001-től számított teljes tíz éves időszakban bérelhető objektumnak kell tekinteni, míg a portfóliót 2011 után három év alatt eladják (sectioning).
The worth created through rent revenues from mid 2001 to mid 2011 is the capitalised worth of the estimated real net revenues for each year up to 2011.
A 2001 közepe és 2011 közepe között a lakbérbevételből keletkezett érték a 2011-ig tartó időszak minden éve becsült reál nettó bevételének tőkésített értéke.
These revenues are foreseen to increase year-by-year and to achieve market rents for all leases in 2011.
Ezek a bevételek évről évre nőni fognak, és 2011-ben minden haszonbérlet esetében elérik a piaci lakbéreket.
The increase is a combination of an increase in the percentage of letting to 95 % (defined as fully let), an increase to the market rate in 2005 for time-limited contracts, an increase in mean average level rents in 2006, and market rents in 2011 for non time-limited contracts.
A növekedés oka a kiadási százalék 95 %-ra történő növekedése (ez az arány a teljes kiadás meghatározása), a határozott idejű szerződések piaci szintre emelkedése 2005-ben, az átlagos lakbérek növekedése 2006-ban és a piaci lakbérek elérése 2011-ben a határozatlan idejű szerződések esetén.
Allowance has been made for some non-lets in connection with refurbishment of the dwellings.
Figyelembe vették a felújításból következően ki nem adott lakásokat.
Deductions for liens and contractual limitations are related to paragraph 8 — the ‘as-is’ clause — in the contract between the Municipality of Oslo and Fredensborg.
A zálogjogoggal és a szerződésbeli korlátozásokkal összefüggő költségek az oslói önkormányzat és a Fredensborg között kötött szerződés (8) bekezdéséhez – a „kockázat-áthárító” záradékhoz – kapcsolódnak.
Holm considered that this represented a risk to the buyer.
A Holm megítélése szerint ez kockázatot jelent a vevőre nézve.
This applies, in particular, in connection with information that is found in the municipal system concerning the properties, but has not come to the knowledge of the buyer, such as rent contracts, rent revenues and area specifications, and not least the technical condition of the buildings.
Ez különösen azokra az ingatlanokkal kapcsolatos információkra vonatkozik, amelyek az önkormányzati rendszerben megtalálhatók, a vevő azonban nem tud róluk: a bérleti szerződések, a lakbérbevételek és a területi meghatározások, nem beszélve az épületek műszaki állapotáról.
Holm found it reasonable to assume that the ‘as-is’ clause has a certain financial influence.
A Holm véleménye szerint okkal feltételezhető, hogy a „kockázat-áthárító” záradék pénzügyi hatással jár.
Seen in relationship to the size of the portfolio, Holm stipulated the worth deduction in this connection at NOK 30 Million, i.e. in the region of 4 % of the estimated value of the portfolio.
A portfólió méretéhez képest a Holm 30 millió NOK-ra becsülte az ezzel kapcsolatos értékcsökkenést, ami a portfólió becsült értékének mintegy 4 %-át jelenti.
Deductions for initial refurbishment costs during the period 2001-2005 were costs for work necessary to undertake to be able to let out the dwellings at market rents.
A 2001–2005 közötti időszak kezdeti felújítási költségeire vonatkozó levonások olyan költségek, amelyek a lakások piaci lakbérért történő kiadását szolgáló munkálatokhoz szükségesek.
The costs arose in the years 2001-2005 and were discounted to 2001 values.
A költségek 2001–2005 között merültek fel, és diszkontálták őket a 2001-es értékekre.
Holm has also conducted a ‘sensitivity analysis’ to see how different assumptions would influence the price.
A Holm „érzékenységelemzést” is végzett, hogy megtudja, a különböző feltételezések hogyan befolyásolják az árat.
The analysis i.a. shows that if the estimated price per m2 of flats to be sold in ten years time after acquisition was NOK 24000 and not NOK 26000 as assumed for the purpose of calculating the value, this ‘adjustment’ alone would result in a portfolio worth 720 million instead of 753 million.
Az elemzés többek között kimutatja, hogy ha a felvásárlás után tíz évvel eladandó lakások becsült négyzetméterenkénti ára az érték kiszámításához feltételezett 24000 NOK – és nem 26000 NOK –, akkor ez a „kiigazítás” önmagában is 753 millióról 720 millióra változtatná a portfólió értékét.
A further downrating of for example 2 % of the rent revenues, would result in a worth under that of the achieved sales price.
A lakbérbevételek további 2 %-os csökkenése az elért eladási ár alá csökkentené az értéket.
Holm's conclusion is therefore that the achieved sales price of NOK 715 Million is so close to his evaluation of worth that in the light of the margins of uncertainty it can be said to represent the ‘correct price’i.e. the market price.
A Holm végkövetkeztetése szerint az elért, 715 millió NOK eladási ár annyira közel van az ő értékbecsléséhez, hogy a bizonytalansági tényezőket figyelembe véve ez az ár „helyes árnak”, vagyis piaci árnak tekinthető.
Holm has also studied the sales process and how the way it was conducted influenced the sales price.
A Holm az adásvétel folyamatát és az adásvétel mikéntjének az eladási árra gyakorolt hatását is megvizsgálta.
Holm i.a. considered that the Authority's guidelines had not been strictly adhered to, and it is in particular the short implementation period and the limited initial market exposure that is in question.
A Holm megítélése szerint a hatóság iránymutatásait nem tartották be elég szigorúan, és különösen a rövid végrehajtási idő és a kezdeti piaci kitettség korlátozottsága kérdőjelezhető meg.
However, Holm concluded i.a. that: ‘All things considered, we are of the opinion that the seller has had a sufficient number of interested parties on the playing field to achieve genuine bidding and a “correct and fair” price.
A Holm azonban többek között a következőket állapította meg: „Mindent figyelembe véve az a véleményünk, hogy az eladó elegendő érdekelt felet talált a piacon a hiteles ajánlatkérés és a »valós és igazságos« ár eléréséhez.
There are however no absolute truths in this matter.
Ebben az ügyben azonban nincsenek abszolút igazságok.
A sale executed two months prior to or after the fact could have produced a totally different result.
A két hónappal korábbi vagy későbbi adásvétel teljesen más eredményt hozhatott volna.
The individual buyer's interest in and will to acquire the object is the final decider where price is concerned, but motivation can, as is well known, vary.
Az egyes vevők objektum iránti érdeklődése és a felvásárlásra irányuló szándéka határoz véglegesen az árról, de mint ismeretes, a motivációk eltérőek lehetnek.
It must be said that a higher price could in all likelihood been achieved by selling the properties as individual units.
Meg kell jegyezni, hogy az ingatlanok önálló egységekként történő eladása minden valószínűség szerint magasabb árat eredményezett volna.
In this scenario, the seller would have been forced to pace the release of the properties in accordance with what the market could absorb of residential blocks, and would thus have had a totally different horizon regarding revenues.
Ebben a változatban az eladónak ahhoz kellett volna igazítania az ingatlanok áruba bocsátásának ütemét, hogy a piac milyen mennyiségű lakóházat képes befogadni, így egészen más helyzet előtt állt volna a bevételek tekintetében.
We consider this to be purely theoretical, and have thus not delved deeper into the option.
Ezt a kérdést pusztán elméletinek tekintjük, ezért nem is mélyedtünk el benne.
In conclusion we would say that the seller has in all probability achieved the sales price in a real bidding competition in the Norwegian market, i.e. close to what one can call a correct and fair price.
Zárszóként elmondhatjuk, hogy az eladó minden valószínűség szerint a norvég piac valódi ajánlati versenyén érte el az eladási árat, amely tehát közel van ahhoz, amit valós és igazságos árnak nevezhetünk.