natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The Ministry of Trade and Industry submitted its comments by telefax dated 27 July 2001, received and registered by the Authority on the same date (Doc. No: 01-6026-A).
A Kereskedelmi és Ipari Minisztérium 2001. július 27-én, faxon nyújtotta be megjegyzéseit, amelyeket a Hatóság ugyanazon a napon megkapott és nyilvántartásba vett (dokumentumszám: 01-2026-A).
The Ministry stated that it did not disagree with the Authority that there might be doubts as to whether the sale is in accordance with Article 61 of the EEA Agreement and that further proceedings ‘will be carried out with the purpose to ensure that Norway's obligations under Article 61 of the EEA Agreement are respected’.
A Minisztérium kijelentette, hogy egyetért a Hatósággal: kétségek merülhetnek fel az adásvételnek az EGT-Megállapodás 61. cikkének történő megfelelése kapcsán, és hogy további lépésekre „kerül sor annak biztosítása érdekében, hogy Norvégia megfeleljen az EGT-Megállapodás 61. cikke értelmében rá vonatkozó kötelezettségeknek”.
The Ministry informed the Authority that on 25 July 2001 the County Governor of Oslo and Akershus had decided that the Municipality of Oslo can not lawfully transfer the right of ownership before the County Governor had made his final decision.
A Minisztérium tájékoztatta a Hatóságot, hogy 2001. július 25-én Oslo és Akershus megye vezetője úgy határozott, hogy a megyei vezető végső határozata előtt Oslo nem ruházhatja át törvényesen a tulajdonjogot.
A new expert evaluation of the value of the buildings would also be carried out.
Az épületek értékéről új szakértői értékelés készülne.
By letter dated 31 July 2001 (Doc. No: 03-829-A), the Authority stated that it was awaiting a formal notification of the sale in accordance with its State Aid Guidelines.
2001. július 31-i levelében (dokumentumszám: 03-829-A) a Hatóság kijelentette, hogy az állami támogatásról szóló iránymutatásoknak megfelelően hivatalos értesítést vár az adásvételről.
The notification
Az értesítés
By letter from the Mission of Norway to the European Union dated 10 February 2003 (Doc. No: 03-829-A), forwarding a letter from the Ministry of Trade and Industry dated 7 February 2003 and a letter without date from the Municipality of Oslo (containing 31 annexes), all received and registered by the Authority on 11 February 2003, the Norwegian authorities submitted a notification pursuant to Article 1(3) in Part I of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement, of the Municipality of Oslo's decision to sell the apartments.
A Norvégia Európai Unió mellé akkreditált képviselete által küldött, 2003. február 10-i levélben – amely a Kereskedelmi és Ipari Minisztérium 2003. február 7-i levelét és az oslói önkormányzat keltezés nélküli (31 mellékletet tartalmazó) levelét továbbította, és amelyet a Hatóság 2003. február 11-én kapott meg és vett nyilvántartásba – a norvég hatóságok a Felügyeleti és Bírósági Megállapodás 3. jegyzőkönyve I. része 1. cikke (3) bekezdésének megfelelően benyújtották az értesítést az oslói önkormányzat lakások eladására irányuló határozatáról.
The letter dated 7 February 2003 from the Ministry of Trade and Industry and the letter from the Municipality of Oslo (without annexes) were also sent by telefax, received and registered by the Authority on 7 February 2003 (Doc. No: 03-768-A).
A Kereskedelmi és Ipari Minisztérium 2003. február 7-i levelét és az oslói önkormányzat levelét (mellékletek nélkül) faxon is elküldték, és azokat a Hatóság 2003. február 7-én kapta meg és vette nyilvántartásba (dokumentumszám: 03-768-A).
The letter from the Municipality of Oslo contained i.a. a description of the apartments, information about the sales process, descriptions of the different value assessments as well as an assessment of potential cross border impact.
Az oslói önkormányzat levele tartalmazta többek között a lakások leírását, az adásvétel folyamatával kapcsolatos információkat, a különböző értékbecslések leírását, valamint a határokon átnyúló potenciális hatások vizsgálatát.
Concerning the apartments, the Municipality provided certain comments.
Az önkormányzat tett néhány megjegyzést a lakásokkal kapcsolatban.
Firstly, the size of the portfolio implied that there were not many actors in the market who could be expected to be potential buyers.
Először is a portfólió mérete folytán nem sok piaci szereplő lehetett potenciális vevő.
That would influence the possibility of carrying out the sale and also the terms of any transaction.
Ez befolyásolja az adásvétel megvalósításának lehetőségét és az ügylet feltételeit.
Secondly, the price was dependent on when and how fast existing rents could be increased, which was highly uncertain.
Másodszor az ár attól is függ, hogy a jelenlegi bérleti díjakat mikor és milyen gyorsan lehet emelni, ami rendkívül bizonytalan tényező.
Thirdly, the uncertain circumstances with the existing contracts, an unfamiliarity with Norwegian mandatory tenant law, made an investment less attractive for undertakings not already established in the rental market in Norway.
Harmadszor a meglévő szerződések bizonytalan körülményei, a kötelező lakóról szóló norvég törvény nem elegendő ismerete nem teszi elég vonzóvá a beruházást azon vállalkozások számára, amelyek még nem vetették meg a lábukat a norvég lakásbérleti piacon.
Fourthly, the apartments were of a varying age, standard and location which influenced the renovation costs.
Negyedszer a lakások kora, színvonala és elhelyezkedése eltérő, ami hatással van a felújítási költségekre.
Concerning the sales process (see point 2.2 below), the Municipality stated that: ‘It is not disputed that the procedural requirements of the State aid Guidelines have not been fully observed in the present case.’
Az adásvétel folyamatával (lásd 2.2. pont) kapcsolatban az önkormányzat kijelentette: „Nem vitatjuk, hogy ebben az esetben nem tettünk teljes mértékben eleget az állami támogatásról szóló iránymutatások eljárásbeli követelményeinek”.
The Municipality concluded that: ‘The sale was conducted through a well-publicized, open and unconditional bidding process, albeit the period in which the apartments were marketed was shorter than the period required according to the State Aid Guidelines.
Az önkormányzat megállapította, hogy „Az adásvétel sokat reklámozott, nyílt és feltétel nélküli ajánlati eljárással történt, noha a lakások hirdetésének időtartama rövidebb volt, mint azt az állami támogatásról szóló iránymutatások előírják.
There is, however, no reason to assume that the sale was conducted in a manner not likely to achieve market value for the apartments sold, or likely to exclude foreign investors.
Alaptalan azonban az a feltételezés, hogy az adásvétel módja megnehezítette az eladott lakások piaci értékének elérését vagy kizárhatta a külföldi befektetőket.
Even if the Authority should be of the opinion that the sale comprises an element of aid, we submit that it should be concluded that the transaction does not fall within the ambit of Article 61(1) EEA, as intra-EEA trade is not affected.’
Még ha a Hatóság szerint az adásvétel támogatási elemet tartalmaz is, véleményünk szerint arra a következtetésre kell jutni, hogy az ügylet nem tartozik az EGT-Megállapodás 61. cikke (1) bekezdésének hatálya alá, mert nem érinti az EGT-n belüli kereskedelmet”.
The sales process
Az adásvétel folyamata
The sales process was described in the notification received by the Authority on 11 February 2003, i.a. in Annex 1 and 10 to the notification.
Az adásvétel folyamatát a Hatósághoz 2003. február 11-én beérkezett értesítés – többek között az értesítés 1. és 10. melléklete – írja le.
The Authority understands that the sales process took place as follows:
A Hatóság értelmezése szerint az adásvétel folyamata a következőképpen zajlott:
On 16 March 2001, the independent real estate agency, Akershus Eiendom AS (hereinafter Akershus), was given the task of selling the apartments en bloc on behalf of the Municipality of Oslo.
2001. március 16-án az Akershus Eiendom AS független ingatlanügynökséget (a továbbiakban: Akershus) azzal bízták meg, hogy az oslói önkormányzat nevében egyszerre adja el a lakásokat.
Akershus launched the sale on 2 April 2001, with a value assessment from Catella Eiendoms-Consult AS (hereinafter Catella), which estimated the value at NOK 1143 Million (see point 2.3 below for a description of the assessment).
Az Akershus 2001. április 2-án indítottal el az adásvételt; a Catella Eiendoms-Consult AS (a továbbiakban: Catella) értékbecslése 1143 millió norvég koronára becsülte a lakások értékét (az értékelés leírását lásd a 2.3. pontban).
The following six companies were contacted directly by Akershus:
Az Akershus a következő hat céggel lépett közvetlenül kapcsolatba:
Another nine companies contacted Akershus on their own initiative.
További kilenc cég a saját kezdeményezésére kereste fel az Akershust.
The inhabitants, represented by Ole Løken, attorney at law
A lakók, akiket Ole Løken ügyvéd képvisel
An offer for the sale of the apartments was made public by a press release dated 19 April 2001.
A lakások eladására vonatkozó egyik ajánlatot egy 2001. április 19-i sajtóközleményben nyilvánosságra hozták.
A prospectus covering the apartments was distributed to the 15 companies mentioned above on 23 April 2001.
A lakásokról szóló tájékoztatót 2001. április 23-án átadták a fent említett 15 cégnek.
On 26 April 2001, OPAK AS (hereinafter OPAK) submitted a value assessment concluding that the market value was NOK 795 Million, which was also distributed (see point 2.3 below for a description of the assessment).
2001. április 26-án az OPAK AS (a továbbiakban: OPAK) értékbecslést nyújtott be, amely szerint a lakások piaci értéke 795 millió NOK; az értékbecslést is átadták a cégeknek (az értékbecslés leírását lásd a 2.3. pontban).
Investors were asked to submit their bids by 2 May 2001, and the bidding contest was brought to an end on 3 May 2001.
A befektetőknek 2001. május 2-ig kellett benyújtani az ajánlatukat, és az ajánlati verseny 2001. május 3-án ért véget.
The inhabitants, represented by Ole Løken, attorney at law:
A lakók, akiket Ole Løken ügyvéd képvisel:
NOK 300 Million
300 millió NOK
NOK 500 Million
500 millió NOK
NOK 505 Million
505 millió NOK
NOK 690 Million
690 millió NOK
NOK 725 Million
725 millió NOK
On 3 May 2001, the five companies could change or increase their offers after having been informed about the highest offer submitted on 2 May 2001.
2001. május 3-án az öt cég megváltoztathatta vagy növelhette az ajánlatot azt követően, hogy tájékoztatták őket a 2001. május 2-án benyújtott legmagasabb ajánlatról.
The following new offers were received:
Az új ajánlatok a következők voltak:
NOK 735 Million
735 millió NOK
The Municipality of Oslo chose to accept the offer from Sunndal Collier & Co ASA and on 8 May 2001, Sundal Collier & Co ASA, Fredensborg being its successor, signed the contract.
Az oslói önkormányzat a Sunndal Collier & Co ASA ajánlatát fogadta el, és 2001. május 8-án a Sunndal Collier & Co ASA – utódja a Fredensborg – aláírta a szerződést.
After the offer was accepted, it was discovered that two buildings (Internat A og B) in connection with one of the hospitals (Ullevål Sykehus) was being used by Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (OAS) without any rent being paid (based on a contract not signed by the Municipality, but adhered to by Ullevål Sykehus and OAS, according to which OAS i.a. would only cover operating costs).
Az ajánlat elfogadását követően fedezték fel, hogy az egyik kórházzal (Ullevål Sykehus) összeköttetésben lévő két épületet (Internat A og B) bérleti díj fizetése nélkül használja az Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (OAS), egy olyan szerződés alapján, amelyet az önkormányzat nem írt alá, de az Ullevål Sykehus és az OAS betart és amely szerint az OAS csak a működési költségeket fizeti.
As a consequence of this, the contract between the Municipality and Fredensborg was amended on several points.
Ennek következtében az önkormányzat és a Fredensborg között kötött szerződést több ponton módosították.
By letter dated 11 May 2001, the Municipality asked OPAK to assess the consequence of this for their value assessment.
2001. május 11-i levelében az önkormányzat felkérte az OPAK-ot, hogy vizsgálja meg a következményeket az értékbecslésre nézve.
On 14 May 2001, OPAK submitted a corrected value assessment of NOK 740 Million (see point 2.3 below).
2001. május 14-én az OPAK benyújtotta a kiigazított, 740 millió NOK-ról szóló értékbecslést (lásd a 2.3. pontot).
By signing the contract on 31 May 2001, the Municipality of Oslo sold the 1744 apartments en bloc at a price of NOK 715 Million to Fredensborg.
Az önkormányzat 2001. május 31-én aláírta a szerződést, és ezzel az 1744 lakást együttesen eladta 715 millió NOK-ért a Fredensborgnak.
The value assessments submitted as part of the notification
Az értesítés részeként benyújtott értékbecslések
The notification contained three appraisals: one from Catella (Annex 16 to the notification), one from OPAK (Annex 18 to the notification) and one from FIGA/Nortakst (Annex 21 to the notification).
Az értesítés három értékbecslést tartalmazott: egyet a Catella (az értesítés 16. melléklete), egyet az OPAK (az értesítés 18. melléklete), egyet pedig a FIGA/Nortakst (az értesítés 21. melléklete) készített.
The valuation from Catella
A Catella értékelése
Catella was engaged by the Municipality of Oslo on 14 March 2003 with a mandate to assess the market value of the apartments as a portfolio (all apartments sold at the same time to one buyer).
A Catellát 2003. március 14-én bízta meg az oslói önkormányzat a lakások portfólióként (minden lakást egyszerre adnak el, egyazon vevőnek) érvényes piaci értékének becslésére.
The report was originally made in order to set up an opening balance sheet relating to the hospitals.
A jelentés eredeti célja a kórházakkal kapcsolatos nyitómérleg elkészítése volt.
The appraisal was to be finished by 30 March 2001.
Az értékbecslésnek 2001. március 30-ig kellett elkészülnie.
Catella stated that the appraisal was not in accordance with the rules of the Norwegian Appraisers Association (‘Norges Takseringsforbund’) and was conducted in a superficial way [11].
A Catella szerint az értékbecslés nem a Norvég Értékbecslők Szövetsége („Norges Takseringsforbund”) szabályainak megfelelően zajlott, és felületesen végezték el [11].
Catella came to the conclusion that the market value was NOK 1143 Million.
A Catella szerint a lakások piaci értéke 1143 millió NOK.
The Municipality of Oslo referred to the fact that Akershus considered that the value calculated by Catella did not reflect market value.
Oslo önkormányzata megemlítette, hogy az Akershus szerint a Catella által kiszámított érték nem tükrözte a piaci értéket.
One reason for this was that Akershus considered that the stipulated rentals were too high and the estimated initial costs too low.
Ennek az volt az egyik oka, hogy az Akershus szerint a megállapított bérleti díjak túl magasak, míg a becsült kezdeti költségek túl alacsonyak voltak.
the report included real estate not included in the sale (Trondheimsveien 235, estimated value NOK 61 million),
A jelentésben az adásvételben nem érintett ingatlan is szerepelt (Trondheimsveien 235, becsült értéke 61 millió NOK).
the valuation was based on the assumption that maximum rental was obtainable from the first day,
Az értékelés arra a feltételezésre épült, hogy maximális bérleti díj érhető el már az első naptól.
the impact of the ‘as-is’ clause in the sales contract was not assessed.
Nem értékelték az adásvételi szerződésben szereplő „kockázat-áthárító” záradékot.
An ‘as-is’ clause implies that the buyer takes the entire risk as to the peculiarities of the apartments bought, and that he must rely on his own examinations.
A „kockázat-áthárító” záradék azt jelenti, hogy a megvásárolt lakások sajátosságaival kapcsolatos teljes kockázatot a vevő viseli, és saját vizsgálataira kell támaszkodnia.
A second company, OPAK, was therefore asked to make a new appraisal.
Ezért felkértek egy másik céget, az OPAK-ot, hogy készítsen új értékbecslést.
The valuation from OPAK
Az OPAK értékelése
OPAK was engaged by the Municipality of Oslo to assess the apartments as a portfolio.
Az OPAK-ot az oslói önkormányzat kérte fel a lakások portfóliónkénti értékelésére.
The (first) appraisal was dated 26 April 2001 and concluded that the market value was NOK 795 Million.
Az (első) értékelés 2001. április 26-ról származik, és a végkövetkeztetés szerint a piaci érték 795 millió NOK.
The estimated sales value was calculated as follows:
A becsült eladási árat a következők szerint számították ki:
[12]Net yearly rental income in net present value terms
[12]Nettó éves lakbérbevétel a nettó jelenértékben kifejezve
= NOK 835 Million
= 835 millió NOK
Cost of upgrading the apartments
A lakások felújítási költsége
= NOK 150 Million
= 150 millió NOK
+ Net present value of ‘up-side’ [12] (sale after 10 years)
+ Az „árnövekedés” [12] (10 év után történő eladás) nettó jelenértéke
= NOK 110 Million
= 110 millió NOK
= Sales value
= Eladási érték
NOK 795 Million
795 millió NOK
An adjustment of the OPAK appraisal was requested by the Municipality of Oslo in order to reflect a correction of the value of certain leases due to factual circumstances not considered in the original appraisal.
Az oslói önkormányzat az OPAK-értékbecslés kiigazítását kérte, hogy az bizonyos haszonbérletek értékének az eredeti értékbecslésben tényszerű körülmények miatt figyelembe nem vett korrekcióját is tükrözze.
These factual corrections led OPAK to reduce the value of the assets to NOK 740 Million.
A tényszerű kiigazítások hatására az OPAK 740 millió NOK-ra csökkentette az eszközök értékét.
The adjustments were presented to the Municipality of Oslo on 14 May 2001.
A kiigazításokat 2001. május 14-én nyújtották be az oslói önkormányzatnak.
The valuation from FIGA and Nortakst DA
A FIGA és a Nortakst DA értékbecslése
By letter dated 12 July 2001 from the Ministry of Trade and Industry to the Municipality of Oslo [13], the Ministry requested the Municipality to initiate a new value assessment.
2001. július 12-i levelében [13] a Kereskedelmi és Ipari Minisztérium új értékbecslés kezdeményezését kérte az oslói önkormányzattól.
The Ministry also stated that the value assessment from OPAK did not fulfil the requirements of the State Aid Guidelines [14].
A Minisztérium azt is jelezte, hogy az OPAK értékbecslése nem felel meg az állami támogatásról szóló iránymutatások követelményeinek [14].
The two firms FIGA and Nortakst DA, forming a committee [15] (hereinafter FIGA/Nortakst), were engaged by the Municipality to carry out a new value assessment.
A két cég – a FIGA és a Nortakst DA – bizottságot alkotott [15] (a továbbiakban: FIGA/Nortakst), és az önkormányzat új értékbecslés elvégzésére kérte fel őket.
The mandate for the assessment was agreed upon with the Ministry of Trade and Industry.
Az értékbecslési megbízásról egyeztettek a Kereskedelmi és Ipari Minisztériummal.
FIGA/Nortakst submitted its report on 26 April 2002 with the conclusion that the market value of the apartments was NOK 1055 Million.
A FIGA/Nortakst 2002. április 26-án azzal a következtetéssel nyújtotta be a jelentését, hogy a lakások piaci értéke 1055 millió NOK.
FIGA/Nortakst used three different methods to assess the value of the portfolio as of 30 May 2001: technical value, cash flow method and net capitalisation method.
A FIGA/Nortakst három különböző módszerrel becsülte fel a portfólió 2001. május 30-án érvényes értékét: technikai érték, pénzforgalmi módszer és nettó tőkésítési módszer.
The results of the calculations based on these three methods were:
A fenti három módszerre épülő számítások a következő eredménnyel jártak:
Technical value:
Technikai érték:
NOK 1448 Million
1448 millió NOK
Cash flow method:
Készpénzforgalmi módszer:
NOK 1055 Million
1055 millió NOK
Net capitalisation method:
Nettó tőkésítési módszer:
NOK 1005 Million
1005 millió NOK
FIGA/Nortakst concluded that the cash flow method reflected best what a potential investor would be willing to pay for the portfolio.
A FIGA/Nortakst szerint a pénzforgalmi módszer tükrözi legjobban azt az értéket, amelyet egy potenciális befektető fizetne a portfólióért.
The conclusion was thus that the market value of the apartments was NOK 1055 Million.
A végkövetkeztetés szerint tehát a lakások piaci értéke 1055 millió NOK.
In the letter from the Municipality of Oslo attached to the letter dated 7 February 2003 from the Ministry of Trade and Industry, the Municipality contested whether this appraisal reflected the value of the apartments and concluded that the appraisal from OPAK best reflected the market value.
Az oslói önkormányzatnak a Kereskedelmi és Ipari Minisztérium 2003. február 7-i leveléhez csatolt levelében az önkormányzat vitatta, hogy ez az értékbecslés tükrözi a lakások értékét és azt állította, hogy a piaci értéket az OPAK értékbecslése tükrözi legjobban.
Request for further information
További információk iránti kérelem
By letter dated 9 April 2003 (Doc. No: 03-2133-D), the Authority requested further information.
2003. április 9-i levelében (dokumentumszám: 03-2133-D) a Hatóság további információkat kért.
In this letter, the Competition and State Aid Directorate also expressed doubts about the compatibility of the sale with the State aid provisions of the EEA Agreement.
Ebben a levélben a versennyel és az állami támogatásokkal foglalkozó igazgatóság kétségét fejezte ki azzal kapcsolatban, hogy az adásvétel összeegyeztethető-e az EGT-Megállapodás állami támogatásról szóló rendelkezéseivel.
By letter from the Norwegian Mission to the European Union dated 5 June 2003, forwarding two letters dated 14 May 2003 from the Ministry of Trade and Industry and the Municipality of Oslo, respectively, received and registered by the Authority on 10 June 2003 (Doc. No: 03-3630-A), the Norwegian authorities submitted additional information.
A Norvégia Európai Unió mellé akkreditált képviselete által küldött, 2003. június 5-i levélben – amely a Kereskedelmi és Ipari Minisztérium és az oslói önkormányzat 2003. május 14-i levelét továbbította, és amelyet a Hatóság 2003. június 10-én kapott meg és vett nyilvántartásba (dokumentumszám: 03-3630-A) – a norvég hatóságok további információkat nyújtottak be.
The same documents were sent by telefax dated 14 May 2003 from the Ministry of Trade and Industry, received and registered by the Authority on the same date (Doc. No: 03-3127-A).
A Kereskedelmi és Ipari Minisztérium 2003. május 14-én faxon küldte el ugyanezeket a dokumentumokat, amelyeket a Hatóság ugyanazon a napon megkapott és nyilvántartásba vett (dokumentumszám: 03-3127-A).
The Ministry of Trade and Industry did not express any views in its letter dated 14 May 2003, but simply forwarded the letter from the Municipality of Oslo.
2003. május 14-i levelében a Kereskedelmi és Ipari Minisztérium nem nyilvánított véleményt, csak továbbította az oslói önkormányzat levelét.
In the letter dated 14 May 2003 from the Municipality of Oslo, the Municipality referred to the unconditional bidding procedure (cf. Chapter 18B.2.1 of the State Aid Guidelines) and stated that: ‘The Municipality will not argue that the procedure followed when the apartments were sold were in full compliance with the requirements set out in the Guidelines.
2003. május 14-i levelében az önkormányzat a feltétel nélküli ajánlati eljárásra hivatkozott (vö. az állami támogatásról szóló iránymutatások 18B.2.1 fejezete), és kijelentette: „Az önkormányzat nem vitatja, hogy a lakások eladásakor követett eljárás nem felelt meg teljes mértékben az iránymutatásokban megállapított követelményeknek.
The sale of the apartments was not made public in the way prescribed in clause 18B.2.1(a) of the Guidelines’.
A lakások eladását nem az iránymutatások 18B.2.1(a) rendelkezésében előírtaknak megfelelően tették közzé”.
However, the Municipality considered that the sale was carried out in a way that ensured attainment of the objective behind the provision.
Az önkormányzat megítélése szerint azonban az adásvétel módja biztosította a rendelkezés mögött húzódó célkitűzés elérését.