natgillin/translations-raw huggingface dataset:
According to settled case law [15], the sale by public authorities of land or buildings to an undertaking or to an individual involved in an economic activity may constitute State aid, in particular where it is not made at market value, that is to say, where it is not sold at the price which a private investor, operating in normal competitive conditions, would be likely to have fixed.
Az állandó ítélkezési gyakorlat [15] szerint állami támogatásnak minősül, ha a hatóság úgy értékesít egy vállalkozásnak vagy gazdasági tevékenységet folyató magánszemélynek földterületet vagy épületet, hogy az értékesítés nem piaci áron történik, azaz az ár nem felel meg annak az árnak, amelyet egy, a szokásos versenyfeltételek mellett eljáró magánbefektető vélhetően fizetett volna.
The Commission notes, in this regard, that land sale transactions should, in principle, be assessed under the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [16] (hereinafter: “the Land Sale Communication”), which provides a set of guidelines for Member States to ensure that the sale of land and buildings by public authorities is free of State aid.
A Bizottság ezzel kapcsolatban megjegyzi, hogy a földterülettel kapcsolatos ügyleteket elvileg a hatóságok általi földterület- és épületértékesítés állami támogatási elemeiről szóló bizottsági közlemény [16] alapján kell értékelni, amely a tagállamoknak útmutatást nyújt annak biztosításához, hogy a földterület vagy ingatlan közszervek általi értékesítése ne tartalmazzon állami támogatást.
The Land Sale Communication provides two methods to exclude the presence of aid from such transactions: first, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid; and, second, an ex-ante valuation report prepared by an independent expert.
A közlemény két olyan módszert ismertet, amellyel a szóban forgó ügyletek esetében kizárható az állami támogatás: az egyik az, ha a földterületet és az épületeket teljes mértékben nyilvános, nyílt és feltétel nélküli ajánlattételi eljáráson (például árverésen) értékesítik, és ennek során a legjobb vagy az egyetlen ajánlatot fogadják el, a másik pedig az, ha független szakértővel előzetes értékbecslést végeztetnek.
These methods seek to ensure that the price at which land is sold by a public authority adequately reflects, as much as possible, the market value of that land, thus conforming to the MEIT, so as to rule out that that sale confers an economic advantage on the purchaser of the land.
Ezeknek a módszereknek garantálniuk kell, hogy az az ár, amelyért a közintézmény a földterületet értékesíti, a lehető legpontosabban tükrözze a földterület piaci értékét, következésképpen megfeleljen a piacgazdasági befektető elvének, és így az értékesítés során a földterület vevője ne részesüljön gazdasági előnyben.
It cannot be excluded, however, that other valuation methods may also be applied in such instances so long as it is assured that the price actually paid by the purchaser on the basis of those methods reflects, in so far as possible, the market value of that land [17].
Nem zárható azonban ki más módszerek alkalmazása sem ezekben az esetekben, feltéve, hogy az adott módszerek biztosítják, hogy a vevő által fizetett tényleges ár a lehető legjobban megközelítse a földterület piaci értékét [17].
In the present case, no unconditional bidding procedure was organised.
Ebben az ügyben nem került sor feltétel nélküli ajánlattételi eljárásra.
While an expert valuation was made in March 2003 to establish the sales prices laid down in the 2004 Co-operation Agreement, the price agreed with SJB for the purchase of the land on the Damplein was subsequently decreased and the fees earlier agreed were waived in 2010 as a result of the Supplementary Agreement.
Bár egy szakértővel 2003 márciusában értékbecslést végeztettek a 2004. évi együttműködési megállapodásban rögzítendő vételárak megállapítására, később 2010-ben a kiegészítő megállapodással csökkentették a Dampleinen található földterület SJB-vel megállapodott árát, és elengedték a korábban megállapított hozzájárulásokat.
As regards the expert valuation of February 2009 referred to in recital (30) above, the Commission considers the residual value method used in that ex post assessment inappropriate to calculate the market value of the land sold to SJB, since the expected decrease in revenues from the sale of the housing units would be entirely absorbed by the price of the land.
A (30) preambulumbekezdésben említett 2009. februári szakértői értékbecslést illetően a Bizottság úgy véli, hogy az ebben az utólag elkészített értékelésben alkalmazott maradványérték-módszer nem alkalmas az SJB-nek eladott földterület piaci értékének megállapítására, mivel a földterület ára teljes mértékben elnyelte volna a lakásértékesítési bevételekben várt visszaesést.
To calculate the value of land, the residual value method starts from the sales price of the housing units.
A földterület értékének megállapítása során alkalmazott maradványérték-módszernél a házak vételárából indultak ki.
From this price, the construction costs and a profit and risk provision are deducted.
Ebből az árból azután levonták az építési költségeket és egy nyereség- és kockázati előirányzatot.
What is left is the residual value of the land.
A különbség volt a földterület értéke.
It is clear that in a declining housing market such as that in casu the residual value method shifts the deceasing value of real estate entirely to the value of the land.
Világos, hogy egy olyan visszaesőben lévő lakáspiacon, mint amiről jelen esetben szó van, a maradványérték-módszer esetében az ingatlan értékcsökkenése teljes mértékben áthárul a földterület értékére.
In theory, this could even result in a negative value for the land.
Így elméletileg akár negatív földterület-érték is keletkezhetne.
Finally, the Dutch authorities claim that the Municipality, by agreeing to the contested measures, acted in accordance with the MEIT; that is, that a hypothetical private vendor in the same situation as the Municipality would have agreed to the same price reduction and fee waivers, so as to preclude the existence of an advantage as a result of the contested measures.
Végül a holland hatóságok szerint az önkormányzat a kifogásolt intézkedések jóváhagyásakor a piacgazdasági befektető elve szerint járt el. Ez azt jelenti, hogy egy, az önkormányzatéhoz hasonló helyzetben lévő hipotetikus magáneladó szintén hozzájárult volna ehhez az árengedményhez és a hozzájárulások elengedéséhez, tehát a kedvezményezett nem juthatott előnyhöz a kifogásolt intézkedések következtében.
First, according to the Dutch authorities, the Municipality had an important financial and social interest in starting the construction works on the Damplein as soon as possible, since further delays would lead to direct and indirect damages for the Municipality and these damages would be higher than the costs for the Municipality to agree to the contested measures.
Ezt a holland hatóságok egyrészt azzal támasztják alá, hogy az önkormányzat számára pénzügyi és szociális szempontból egyaránt nagy jelentősége volt annak, hogy a Damplein építkezései mihamarább megkezdődjenek, mivel minden további késedelem közvetlen és közvetett károkat okozott volna az önkormányzatnak, ez a kár pedig az önkormányzat számára nagyobb lett volna, mint annak a költségvonzata, hogy az önkormányzat beleegyezett a kifogásolt intézkedésekbe.
Second, the Dutch authorities contend that the Municipality behaved as a private investor by accepting a commitment from SJB to waive its right to invoke the 70 % clause of the 2004 Co-operation Agreement in return for the contested measures.
Másrészt a holland hatóságok úgy vélik, hogy az önkormányzat magánbefektető módjára járt el, mivel a kifogásolt intézkedések fejében elfogadta, hogy az SJB lemondjon a 70 %-os előírás szerinti jogáról.
The Commission does not accept this reasoning.
A Bizottság nem ért egyet ezzel az érveléssel.
As a preliminary matter, the Commission recalls that the Municipality was only involved in the ground exploitation phase of the real estate project, while the construction phase of the project was at the risk and the expense of the private developers concerned, including SJB (see recitals 13 and 16 above).
Egyrészt emlékeztetni kíván arra, hogy az önkormányzat kizárólag az ingatlanprojekt projekt-előkészítési szakaszában volt érintett, míg a projekt építési szakasza során felmerülő felelősséget és kockázatot már az érintett magánfejlesztők – köztük az SJB – viselték (lásd a (13) és a (16) preambulumbekezdést).
It is unlikely that a private investor, operating in normal competitive conditions, would have decided to take on the risk of a declining housing market from SJB, which it was previously not exposed to, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for that land and a waiver of fees, without a clear financial compensation that would outweigh the losses stemming from that decision.
Nem valószínű, hogy egy szokásos versenyfeltételek mellett eljáró magánbefektető átvette volna az SJB-től a visszaesőben lévő lakáspiac korábban nem is őt terhelő kockázatát azáltal, hogy beleegyezik a földterület eredetileg megállapított árának csökkentésébe és a hozzájárulások elengedésébe anélkül, hogy egyértelműen nagyobb pénzügyi előnyhöz jutna, mint amekkora veszteségeket a határozat következtében elszenved.
As explained in recitals 75 to 86 below, neither the fact that the Municipality would suffer damages as a result of further delays, nor the fact that SJB decided to waive its right to invoke the 70 % clause, leads the Commission to a different conclusion in its application of the MEIT to the Municipality’s actions.
Amint az a (75)–(86) preambulumbekezdésből kiderül, a Bizottság arra vonatkozó következtetésén, hogy az önkormányzat a piacgazdasági befektető elve szerint járt-e el, nem változtat sem az, hogy az önkormányzat kárt szenvedne a további késedelmektől, sem pedig az, hogy az SJB úgy döntött, hogy lemond a 70 %-os előírásban biztosított jogáról.
Alleged damages
Feltételezett károk
As regards the direct damages the Municipality would allegedly suffer from further delays to the Damplein Project, the Commission notes that the costs estimated by the Dutch authorities in Table 2 above all relate to the ground exploitation phase of the entire Leidschendam Centrum Project.
Ami az önkormányzat által a Damplein-projekt további elhúzódása miatt elszenvedett állítólagos közvetlen károkat illeti, a Bizottság megállapítja, hogy a holland hatóságok által a 2. táblázatban felsorolt költségek a Leidschendam Centrum projekt egészének projekt-előkészítési szakaszára vonatkoznak.
Assuming it would take at least another two years for SJB to start construction, the Dutch authorities estimated the reduced revenues for the PPP from the sale of the land to SJB, as well as assumed similar delays for the rest of the Leidschendam Centrum Project, to result in interest costs of approximately EUR 1,8 million on an outstanding loan of the PPP for the ground exploitation phase of the entire Leidschendam Centrum Project.
A holland hatóságok abból indulnak ki, hogy az SJB legkorábban két év múlva kezdené meg az építkezést, ami azt jelenti, hogy becslésük szerint mintegy 1,8 millió EUR kamat terhelné a PPP-t az egész Leidschendam Centrum projekt projekt-előkészítési szakaszára felvett kölcsönének fennmaradó összege után, mivel alacsonyabb bevételek folynának be a PPP-hez a földterület SJB-nek történő eladásából, és a Leidschendam Centrum projekt többi része feltehetőleg hasonlóképpen elhúzódott volna.
A two year delay would also lead to extra planning and other costs of approximately EUR 1 million for the entire Leidschendam Centrum Project.
A kétéves késedelem emellett tervezési és egyéb többletköltségeket is jelentene a teljes Leidschendam Centrum projekt vonatkozásában, amelyek összege mintegy 1 millió EUR lenne.
However, as the Dutch authorities themselves acknowledge, it is the contested measures which contributed to the loss resulting from the ground exploitation phase of the project, since the PPP received a lower price for the land from SJB than that originally agreed under the 2004 Co-operation Agreement and waived certain fees [18].
Amint a holland hatóságok maguk is elismerik, a projekt-előkészítési szakaszban elszenvedett veszteségekhez a kifogásolt intézkedések is hozzájárultak, hiszen a PPP az SJB-től a földterületért a 2004. évi együttműködési megállapodásban eredetileg megállapodott árnál alacsonyabb árat kapott, továbbá bizonyos hozzájárulásokat elengedett [18].
A private investor, operating under normal market conditions and seeking to maximise its return on the sale of its land, would not have likely agreed to the contested measures which contributed to a loss on the ground exploitation phase of the project, for which the private investor himself would be liable for 50 %.
Egy magánbefektető, aki a földterület értékesítése során normál piaci körülmények között maximális megtérülésre törekedne, feltehetőleg nem egyezett volna bele a kifogásolt intézkedésekbe, amelyek hozzájárultak a projekt-előkészítési szakasz veszteségességéhez, miközben 50 %-ban maga a magánbefektető viselné a veszteségekért a felelősséget.
Rather, a private investor with only a financial participation in the ground exploitation phase of the project would have made sure the ground exploitation works were carried out promptly so that the land could be delivered to the project developers and would have requested the private developers to pay the sales price of the land and the fees as foreseen in the freely negotiated contracts.
Egy olyan magánbefektető, aki pénzügyileg kizárólag a projekt-előkészítési szakaszhoz járul hozzá, sokkal inkább a projekt-előkészítési munkálatok mielőbbi befejezéséről és a földterület projektfejlesztőknek való átadásáról gondoskodott volna, a magánfejlesztőktől pedig a földterület szabadon megtárgyalt megállapodásban rögzített vételárának és a hozzájárulásoknak a megfizetését követelte volna.
In any event, even if the alleged direct costs referred to by the Dutch authorities could be taken into account to support the Municipality’s decision to grant the contested measure, which the Commission contests, its calculations of these costs are nevertheless flawed.
A költségek megállapítása mindenesetre akkor sem helytálló, ha a holland hatóságok által említett állítólagos közvetlen költségekkel alátámasztható lenne, miért fogadta el az önkormányzat a kifogásolt intézkedéseket, bár ez utóbbit a Bizottság kétségesnek tartja.
First, the interest costs are calculated in relation to a credit facility granted to the PPP covering the entire Leidschendam Centrum Project and not just the Damplein Project, which is but one of eight sub-projects.
A költségek megállapítása egyrészt azért nem helytálló, mert a PPP-nek biztosított, a kamatterhek alapját képező hitelkeret a Leidschendam Centrum projekt egészére vonatkozott, nem pedig csak a Damplein-projektre, amely a nyolc alprojekt egyike volt.
Similarly, the extra planning costs are calculated for the entire Leidschendam Centrum Project.
A tervezési többletköltségeket szintén a Leidschendam Centrum projekt egészére számították.
It can therefore not be assumed that in the case that the Damplein Project would have been realised, all the other sub-projects would also have been realised, and thus that none of these interest costs would have been incurred.
Nem feltételezhető pedig, hogy amennyiben a Damplein-projekt befejeződött volna, minden más alprojekt is befejeződött volna, így ezeket a kamatköltségeket nem kellett volna megfizetni.
Second, the 5 % interest rate is not an actual interest rate, but a rate used for internal calculations.
Másrészt az 5 %-os kamatláb nem valódi kamatláb, csak egy belső számításokhoz használt százalék.
The actual interest to be paid on the credit facility agreed for the Leidschendam Centrum Project is considerably lower than this rate [19] so that the interest costs suffered by the Municipality through the PPP would have been lower than those alleged by the Dutch authorities.
A Leidschendam Centrum projekt hitelkerete után fizetendő valódi kamatláb ennél jóval alacsonyabb [19], így a PPP révén az önkormányzatra háruló kamatköltségek alacsonyabbak annál, amit a holland hatóságok közöltek.
Third, the outstanding credit facility, and therefore the interest costs, would have been much lower in the case that payment would have been made on the date and for the amount as foreseen in the 2004 Co-operation Agreement.
Harmadrészt amennyiben a kifizetést akkor és olyan összegben hajtották volna végre, amikor és ahogyan azt az a 2004. évi együttműködési megállapodás előírta, sokkal alacsonyabb lett volna a hitelkeret felhasznált összege és vele együtt a kamatköltség is.
Fourth, it is clear that, even in the calculations submitted by the Dutch authorities, the financial consequences of granting the contested measures for the PPP, estimated at approximately EUR 3,6 million, outweigh the alleged direct costs of further delaying construction of the real estate on the Damplein by SJB, estimated by the Dutch authorities at approximately EUR 2,8 million.
Negyedrészt egyértelmű, hogy a kifogásolt intézkedések következtében a PPP-re háruló pénzügyi teher (mintegy 3,6 millió EUR) még a holland hatóságok számításai szerint is meghaladja azokat az állítólagos közvetlen költségeket, amelyeket a Dampleinen tervezett ingatlan megépítésének SJB általi további elhalasztása jelentett volna (ez a holland hatóságok becslései szerint mintegy 2,8 millió EUR-t tett volna ki).
Finally, as regards the alleged indirect costs of delaying the project by a further two years, the Dutch authorities have not quantified these damages so that it is impossible for the Commission to verify them.
Végül a holland hatóságok nem számszerűsítették, milyen feltételezett közvetett költségekkel járt volna projekt további két évvel való szüneteltetése, így a Bizottság ezt nem tudja ellenőrizni.
The 70 % clause
70 %-os előírás
As regards SJB’s commitment to waive its right to invoke the 70 % clause, the Commission notes at the outset that this clause, which also applied to the other private developers involved in the Leidschendam Centrum Project, is not uncommon in the Netherlands.
Ami azt illeti, hogy az SJB hajlandó volt lemondani a 70 %-os előírásban biztosított jogáról, a Bizottság először is megállapítja, hogy ez az előírás, amely egyébként a Leidschendam Centrum projekt többi magánfejlesztőjére is vonatkozott, Hollandiában korántsem számít szokatlannak.
By agreeing to this clause, the Municipality accepted that the start of the actual construction of the free sector housing units would be determined by the success of the private project developers, including SJB, in pre-selling the housing units.
Amikor az önkormányzat beleegyezett ebbe az előírásba, voltaképpen ahhoz járult hozzá, hogy a piaci bérlakások tényleges megépítése attól függően kezdődjön meg, hogy milyen eredménnyel sikerül a magánszférabeli projektfejlesztőknek – köztük a SJB-nek – előértékesíteni a lakásokat.
This follows from the fact that the Municipality was only involved in the ground exploitation phase of the project, whereas the construction phase was carried out at the risk and the expense of the private developers.
Az önkormányzat ugyanis eredetileg csak a projekt-előkészítési szakaszban volt érintett, míg az építési szakaszban felmerülő felelősséget és kockázatokat a magánfejlesztők viselték.
If the Municipality had indeed had an interest in a prompt start of the construction works, it was free, when negotiating the sale agreements with private developers in 2004, either not to agree to the 70 % clause in the contract or to incorporate penalties in case the construction phase would not be started and/or finished at a defined date.
Amennyiben az önkormányzatnak valóban érdekében állt volna az építkezések gyors megkezdése, megtehette volna, hogy a magánfejlesztőkkel kötött 2004. évi adásvételi megállapodás tárgyalásakor nem járul hozzá a 70 %-os előírás szerződésbe foglalásához, vagy szankciókról gondoskodik arra az esetre, ha az építési szakasz egy bizonyos időpontig nem kezdődne meg, illetve fejeződne be.
It should also be noted that the 70 % clause in the 2004 Co-operation Agreement was limited to the free sector housing units and did not include the construction of the commercial premises or the underground parking garage, whereas SJB refused to start any construction on the Damplein.
Ezzel kapcsolatban meg kell továbbá jegyezni, hogy a 2004. évi együttműködési megállapodásba foglalt 70 %-os előírás csak a piaci bérlakásokra vonatkozott, de nem érintette sem az üzlethelyiségek, sem a mélygarázs megépítését, az SJB mégsem volt hajlandó megkezdeni egyik építkezést sem a Dampleinen.
In those circumstances, it is quite likely that a private investor, operating in normal competitive conditions and having an interest in the completion of the entire real estate project, would have requested SJB to fulfil its contractual obligations as regards the construction of the commercial premises and the underground parking garage.
Valószínű, hogy egy normál versenyfeltételek mellett eljáró magánbefektető, akinek érdekében áll a teljes ingatlanprojekt megvalósítása, ilyen esetben elvárta volna az SJB-től, hogy tegyen eleget az üzlethelyiségek és a mélygarázs megépítésére vonatkozó szerződéses kötelezettségeinek.
Even if the claim of SJB that these works could not be started because the different components of the real estate project would be technically linked was correct, this risk would be for SJB to bear, since it was solely responsible for the construction phase of the project.
Ha helytálló is az SJB azon állítása, hogy a munkák azért nem kezdődhettek meg, mert az ingatlanprojekt különböző részei egymással műszakilag összefüggésben álltak, ezt a kockázatot az SJB-nek kellett volna viselnie, mivel ő volt az egyetlen felelős a projekt építési szakaszáért.
There is therefore no reason to believe that a private investor, operating in normal competitive conditions, would take over this risk from SJB.
Alaptalan volna azt feltételezni, hogy ezt a kockázatot egy normál versenyfeltételek mellett eljáró magánbefektető átvette volna az SJB-től.
In this regard, it should further be recalled that, as regards the construction of the public part of the underground parking garage, the PPP had already decided to grant these works to SJB in 2004 for the lump sum of maximum EUR 4,6 million (value on 1 January 2003), without organising a public tender.
Emlékeztetni kell továbbá arra, hogy a PPP már 2004-ben elhatározta, hogy a mélygarázs nyilvános részének megépítésével az SJB-t bízza meg nyilvános pályáztatás nélkül, a munkák maximális összegét pedig (2003. január 1-jei árakon) 4,6 millió EUR-ban határozták meg.
There were therefore no financial reasons for SJB to refuse to start construction works on the parking garage and therefore no reasons for a private investor, operating in normal competitive conditions, to accept any further delays by making the construction of the parking garage dependent on the sale of the free sector housing units by SJB.
Az SJB tehát nem utasíthatta el pénzügyi okokra hivatkozva a mélygarázs építésének megkezdését, és nem feltételezhető, hogy egy normál versenyfeltételek mellett eljáró magánbefektető elfogadta volna az annak következtében fellépő további késedelmet, hogy a mélygarázs megépítését a piaci bérlakások értékesítésének sikerétől tették függővé.