natgillin/translations-raw huggingface dataset:
For the purpose of calculating the NPV including this additional land development, it is possible to use the price set by the market (the fact that it is relatively low, as recognised by the Spanish, is indeed evidence that this property development did not seem to be very attractive for private investors).
Az e területhasznosítást is tartalmazó nettó jelenérték kiszámítása céljából használható a piac által meghatározott ár (az a tény, hogy ez viszonylag alacsony, amint azt a spanyol hatóságok is elismerték, bizonyítja, hogy ez az ingatlanfejlesztés nem tűnt nagyon vonzónak a magánbefektetők számára).
The following table provides NPV calculations that include the property development on the basis of the bids that were actually made in 2005 (EUR 560000 per year, adjusted for inflation, as stated by LECG).
Az alábbi táblázat megadja az ingatlanfejlesztést is tartalmazó nettó jelenértékkel kapcsolatos számításokat, a 2005-ben ténylegesen benyújtott ajánlatok alapján (560000 EUR évente, az inflációval kiigazítva, amint azt az LECG megadta).
As can be readily seen, the NPV remains negative.
Amint az azonnal látható, a nettó jelenérték így is negatív.
IPC hotels
IPC szállodák
Hotels
Szállodák
A series of land valuation reports were prepared by Euroval.
Az Euroval földterület-értékbecslési jelentéssorozatot készített.
These reports were commissioned by the Sociedad Proyectos Temáticos de la Comunidad Valenciana, the investor in Ciudad de la Luz (CDL).
Ezeket a jelentéseket a Sociedad Proyectos Temáticos de la Comunidad Valenciana, a Ciudad de la Luz (CDL) befektetője rendelte meg.
The reports purport to provide an objective valuation of the land that would be used for the construction of hotels and offices in the CDL complex.
A jelentés célja a CDL-komplexumon belüli szállodák és irodahelyiségek megépítésére szolgáló földterület objektív értékelése.
They provide a valuation for the years 2000, 2002, and 2009. For each of these years, two plots are valued:
Az értékbecslést a 2000., a 2002. és a 2009. év vonatkozásában készítették el.
one destined for the development hotel complex, and the other for office blocks, making for a total of 6 valuation reports.
Ezen évek mindegyike tekintetében két telket értékeltek, az egyik a szállodakomplexum megépítésére szolgál, a másik az irodaépületekére, így összesen 6 értékbecslési jelentéssel kell számolni.
Since the reports broadly follow the same methodologies, some of our comments are generic;
Mivel a jelentések nagy általánosságban ugyanazt a módszertant követik, megjegyzéseink némelyike általános;
whenever reference is made to specific assertions, the corresponding report is identified.
ahol konkrét állításokra hivatkozunk, megjelöljük a megfelelő jelentést.
This memo describes the limitations of the aforementioned reports and concludes that the valuations presented therein are untrustworthy.
Ez az emlékeztető bemutatja a fent említett jelentések korlátait, és megállapítja, hogy az ott szereplő értékbecslések nem megbízhatóak.
In addition, the memo notes that the valuation report is not compatible with some of the claims found in the documents previously provided by Spanish authorities.
Az emlékeztető emellett megjegyzi, hogy az értékbecslési jelentések nem egyeztethetők össze a spanyol hatóságok által korábban átadott dokumentumokban foglalt állítások némelyikével.
Last, the memo indicates the kind of evidence that could have been used to obtain an estimate of the value of the land.
Végül az emlékeztető megjelöli azt a fajta bizonyítékot, amelyet fel lehetett volna használni a földterület értékének becsléséhez.
The reports
A jelentések
As can be seen, Euroval has not signed nor stamped any of these reports, i.e. there is no evidence at all that the entity takes responsibility for the valuations.
Amint az látható, az Euroval nem írta alá és nem pecsételte le ezeket a jelentéseket, azaz nem bizonyított, hogy felelősséget vállal az értékelésekért.
The Spanish authorities state that the valuation reports on the land drawn up in 2000 and 2002 do not fulfil the requirements of Ministerial Order ECO 805/2003 regarding the valuation of buildings, ‘since their purpose is other than the scope of application of that Order’ (e.g. p. 3 of the report providing the 2000 valuation for office space).
A spanyol hatóságok azt állítják, hogy a földterületről szóló, 2000. és 2002. évi értékbecslési jelentések nem felelnek meg az épületek értékeléséről szóló ECO 805/2003. számú miniszteri rendelet követelményeinek, mivel céljuk eltér az említett rendelet alkalmazási körétől (pl. az irodahelyiségek 2000. évi értékbecslését tartalmazó jelentés 3. oldala).
It is not explained why the aforementioned ministerial order should not apply.
Az nem derül ki, hogy a fent említett miniszteri rendelet miért nem alkalmazható.
The aforementioned ministerial order is also mentioned in conjunction with Law 6/1998 on land valuation (p. 13 of the aforementioned report).
A fent említett miniszteri rendeletre a föld értékbecsléséről szóló 6/1998. számú törvénnyel összefüggésben is hivatkoznak (lásd az említett jelentés 13. oldalát).
It is argued that, since it is a retrospective valuation for the year 2000 made in 2002, ‘the acting technical team is free to apply the calculation adjustments and hypotheses it considers most appropriate for the objective pursued.’ However, the ‘adjustments’ and ‘hypotheses’ are not spelled out.
Azzal érvelnek, hogy mivel az értékbecslésre a 2000. évre visszamenőleg kerül sor 2002-ben, „az eljáró műszaki csoport szabadon alkalmazhatja a kitűzött cél eléréséhez általa legmegfelelőbbnek tartott számítási kiigazításokat és feltételezéseket”. Ugyanakkor nem fejtik ki ezeket a „kiigazításokat” és „feltételezéseket”.
Furthermore, it is not clear why existing law can not be applied, particularly with regard to the valuation of the land.
Emellett nem egyértelmű, hogy a meglévő jogszabály miért nem alkalmazható, különösen a földterület értékbecslése vonatkozásában.
Nor is a justification provided for not applying the laws that were in force at the time.
Arra sem találunk indokolást, hogy az akkor hatályos törvényeket miért nem alkalmazzák.
The report providing the current (2009) valuation of the plot destined for office blocks contains an even more surprising statement.
Az irodaépületek céljára szánt telkek aktuális (2009) értékbecslését magában foglaló jelentés ennél sokkal meglepőbb állítást tartalmaz.
It is claimed that the valuation methods applicable according to the current legislation in force can be adapted because:
Azt állítja, hogy a jelenleg hatályos jogszabályoknak megfelelően alkalmazandó módszerek kiigazíthatók, mert:
‘since the purpose of the valuation is a non-monetary contribution at the date in question, the acting technical team is free to apply the calculation adjustments and hypotheses it deems most appropriate for the objective pursued.’ In other words, since the valuation will not lead to a monetary transaction, the valuation methods that have to be applied by law can be modified.
„mivel az értékbecslés célja nem pénzügyi hozzájárulás a szóban forgó időpontban, az eljáró műszaki csoport szabadon alkalmazhatja a kitűzött cél eléréséhez általa legmegfelelőbbnek tartott számítási kiigazításokat és feltételezéseket.” Más szóval, mivel az értékbecslés nem pénzügyi tranzakcióhoz szükséges, a törvény alapján alkalmazandó módszerek megváltoztathatók.
To be more precise, since no real money/transaction is involved, the technical team admits that they consider that they can make adjustments that they deem opportune given the ‘objective pursued’.
Pontosabban, mivel nincs valódi pénz/tranzakció, a műszaki csoport elismeri, hogy úgy vélik, megtehetik az általuk megfelelőnek ítélt kiigazításokat, tekintettel a „kitűzött célra”.
It is therefore no wonder that Euroval has not officially endorsed any of the six reports.
Ezért nem meglepő, hogy az Euroval hivatalosan nem hagyta jóvá e hat jelentés egyikét sem.
Reports pertaining to the building of office space (NNT plot)
Az irodaépítésre vonatkozó jelentések (NNT-telek)
The reports should have also explained more clearly what the qualification of ‘tertiary use’ for the land entails.
A jelentéseknek azt is részletesebben ki kellett volna fejteniük, hogy mit értenek a földterület „tercier hasznosításán”.
The most glaring limitation of these reports is the way they establish benchmark prices for office space in the Ciudad de la Luz complex.
E jelentések legszembetűnőbb korlátja, ahogyan a Ciudad de la Luz komplexum irodáihoz a viszonyítási alapul szolgáló árakat megállapítják.
On p. 18 of the 2000 report, nine transactions are listed, including the price paid per square meter.
A 2000. évi jelentés 18. oldalán kilenc tranzakciót sorolnak fel, többek között a négyzetméterenként fizetett árat.
These transactions took place between December 1999 and September 2000, and the average price paid was of EUR 1111,7 per square meter.
Ezekre a tranzakciókra 1999 decembere és 2000 szeptembere között került sor, és az átlagár 1111,7 EUR/négyzetméter volt.
This is the value taken to represent the benchmark for office space in the Ciudad de la Luz complex.
A Ciudad de la Luz irodahelyiségeihez ezt az értéket veszik viszonyítási alapul.
The Ciudad de la Luz complex is outside the city of Alicante and next to an industrial complex (polígono industrial).
A Ciudad de la Luz komplexum Alicante városán kívül található, egy ipari komplexum (polígono industrial) mellett.
By contrast, the nine transactions mentioned above involve offices (average size: 115,26 square meters) located in the most prestigious business streets in Alicante.
Ezzel szemben a fent említett tranzakciókkal érintett irodahelyiségek (amelyek átlagos mérete: 115,26 négyzetméter) Alicante üzleti negyedének legelőkelőbb utcáiban találhatók.
Using these transactions to establish a benchmark for the 66576,54 m2 that would be built in Ciudad de la Luz simply does not make sense.
Egyszerűen semmi értelme e tranzakciókat felhasználni egy Ciudad de la Luzban beépítendő 66576,54 m2 területre vonatkozó viszonyítási alap megállapításához.
The report uses the Spanish Consumer Price Index (CPI — Indice de Precios al Consumo, IPC) to deflate current values.
A jelentés a spanyol fogyasztói árindexszel (CPI – Indice de Precios al Consumo, IPC) számol az aktuális értékek csökkentéséhez.
In particular, the IPC is used to deflate a current valuation of the land back to the year 2000 (p. 24).
Az IPC-t különösen arra használják, a hogy a földterület jelenlegi értékbecslését a 2000. évre visszamenőleg csökkentsék (24. o.).
We note that, as its name indicates, the CPI/IPC does not encompass asset price inflation;
Megjegyezzük, hogy amint a neve is mutatja, a CPI/IPC nem tartalmazza az eszközár-inflációt;
the index is computed on the basis of a basket of consumer goods.
az indexet fogyasztói javak kosara alapján számítják.
Using the CPI/IPC to deflate land values and/or real estate values is far from being innocuous, for the reasons explained below.
A CPI/IPC alkalmazása földterületek vagy ingatlanok értékének csökkentéséhez messze nem ártalmatlan, az alább kifejtett okokból.
As is well known, Spain experienced a housing boom that lasted more than 10 years (to a notable extent, its current macroeconomic woes are related to that bubble).
Amint az közismert, Spanyolországban több mint 10 éven át ingatlankonjunktúra volt, (jelenlegi makrogazdasági megpróbáltatásai jelentős mértékben ennek köszönhetők).
As a consequence land prices increased much faster than the general CPI.
Ebből következően a földterületek ára jóval gyorsabb ütemben emelkedett, mint az általános CPI.
According to statistics gathered by the Ministry of Housing of the Spanish Government (Ministerio de Vivienda, http://www.mviv.es/es/), housing prices in the Alicante province increased by 122,2 % during the period spanning the first quarter of 2000 and the third quarter of 2009 (this time period has been chosen as it corresponds to the one used in the 2000 Euroval report: January 2000 to August 2009).
A spanyol kormány lakásügyi minisztériuma (Ministerio de Vivienda, http://www.mviv.es/es/) szerint a lakásárak Alicante tartományban 122,2 %-kal növekedtek 2000 első negyedévétől 2009 harmadik negyedévéig (ezt az időszakot azért választott ák, mivel a 2000. évi Euroval-jelentésben szereplő, 2000 januárjától 2009 augusztusáig tartó időszaknak ez felel meg).
Since the price of land that can be used for real development of urban land is closely correlated to housing prices, it is possible to obtain an approximation to the deflator for land prices during the period Q1 2000 – Q4 2003 by looking at house price inflation during the same period.
Mivel a városi földterület tényleges hasznosítására alkalmas föld ára szorosan összefügg a lakóingatlanárakkal, úgy kaphatjuk meg a 2000 első negyedévétől 2003 negyedik negyedévéig uralkodó földterületárak deflációs eszközének közelítő értékét, hogy a lakóingatlanárak ugyanezen időszakban bekövetkezett inflációját vizsgáljuk.
According to the Spanish Housing Ministry, house prices in the Alicante province increased by 80,1 % over the period between the first quarter of 2000 and the third quarter of 2003.
A spanyol lakásügyi minisztérium szerint Alicante tartományban a lakóingatlanárak 80,1 %-kal emelkedtek 2000 első negyedéve és 2003 harmadik negyedéve között.
Thus, irrespective of whether one takes the average land price for the entire province (EUR 234/m2 in Q1 2004), or that for large municipalities (EUR 464,9/m2 in Q1), applying a deflator of that order of magnitude (+/- 80 %) would result in a land price in Q1 2000 much lower than that reported in the Euroval report.
Így, függetlenül attól, hogy az átlagos földterületárat (234 EUR/m2 2004 első negyedévében) az egész tartomány vonatkozásában vesszük-e alapul, vagy a nagyobb települések vonatkozásában (464,9 EUR/m2 az első negyedévben), ilyen nagyságú (+/-80 %) deflációs eszköz alkalmazásával a földterület ára 2000 első negyedévében jóval elmarad az Euroval jelentésében leírttól.
It is also worth mentioning that, regarding the evolution of prices, the reports contradict each other.
Azt is meg kell említeni, hogy az árak alakulását tekintve a jelentések ellentmondanak egymásnak.
As mentioned above, on p. 18 of the 2000 report, nine transactions are listed, including the price paid per square meter.
Amint fent említésre került, a 2000. évi jelentés 18. oldalán kilenc tranzakció felsorolása szerepel, többek között a négyzetméterenként fizetett ár is.
The 2009 report follows the same methodology.
A 2009-es jelentés ugyanezt a módszert követi.
This is in line with the Ministry of Housing reports:
Ez összhangban van a lakásügyi minisztérium jelentésével:
between the first quarter of 2000 and the second quarter of 2008 (the period of most of the transactions reported in the 2009 report), housing prices in the Alicante province increased by 152,1 %.
2000 első negyedéve és 2008 második negyedéve között (azaz a 2009. évi jelentésben említett tranzakciók többségének idején) Alicante tartományban a lakóingatlanárak 152,1 %-kal emelkedtek.
The fact that the figures found in the 2009 report are deflated by 15 % to establish current prices does not change the overall picture in view of the magnitudes involved.
Az a tény, hogy a 2009. évi jelentésben szereplő számadatokat 15 %-kal csökkentik az aktuális árak megállapítása érdekében, nem változtat az összképen a nagyságrendeket illetően.
As a by the way, we would also reiterate that using prices for small offices in the centre of Alicante to establish a benchmark for the Ciudad de la Luz complex does not make sense.
Mellékesen megismételnénk, hogy nem ésszerű az Alicante központjában található kisebb irodahelyiségek árait viszonyítási alapként használni a Ciudad de la Luz komplexum tekintetében.
Two further comments should be borne in mind.
Két további észrevételt kell szem előtt tartani.
Firstly, during property boom periods, the price of land usually increases faster that final house prices.
Először is, az ingatlankonjunktúra időszakában a földterület ára általában gyorsabban növekszik a lakóingatlan áránál.
In any case, the house price index understates land price inflation.
A lakóingatlanok árindexe mindenképpen alábecsüli a földterületek árának inflációját.
Secondly, the average land price for large municipalities is probably not representative of land prices in a location such as that of CDL.
Másodszor, a nagyobb települések átlagos földterületára valószínűleg nem reprezentálja kellően az olyan helyszínre jellemző földterületárakat, mint a CDL.
Indeed, most of the underlying data used to construct this average price stems from land located in cities or their immediate vicinity (e.g. suburban ‘urbanizaciones’);
Ezen átlagár megállapításának alapjául szolgáló adatok többsége ugyanis olyan telkekből származik, amelyek városokban vagy azok közvetlen közelében találhatók (azaz külvárosi „urbanizaciones”);
CDL is located outside the city in a location with little (if any) residential housing.
a CDL a városon kívül található egy olyan helyszínen, ahol kevés a lakáscélú ingatlan (ha egyáltalán van).
Lastly, house price inflation is illustrated by the material used to teach second-year undergraduates at Unversidad Carlos III de Madrid that can be found at:
Végül, a lakóingatlanok árának inflációját tükrözi az Unversidad Carlos III de Madrid egyetemen másodéves hallgatóknak oktatott tananyag, amely a következő oldalon található meg:
http://www.eco.uc3m.es/~ricmora/ee/, materiales, Tema I, slide 67, which we reproduce below.
http://www.eco.uc3m.es/~ricmora/ee/, materiales, Tema I, 67. dia, amelyet az alábbiakban mutatunk be. Ez a grafikus bizonyíték tovább erősíti azt a tényt, hogy a lakóingatlanárak jóval nagyobb ütemben emelkedtek, mint a CPI/ICP. Gráfico 20 20. ábra
This graphical evidence further confirms that house prices have increased much faster than the CPI/ICP.
Crecimiento nominal de los precios de la vivienda e inflación. A lakóingatlanárak névleges emelkedése és az infláció
Original source:
Fuente:
In all the reports, the arguments used to show that the costs of land development are nil are rather thin, given that some additional costs would have to be borne.
Inflación A jelentések mindegyikében az annak igazolására előterjesztett érvek, hogy a területhasznosítás költségei nullához közelítenek, nem túl meggyőzőek, tekintve, hogy némi többletköltséget viselni kellett volna.
Finally, in the case of the office complex (NNT) a difference of 35 % (2002) or more than 50 % (2000) between the values obtained from the two valuation methods (dynamic residual method and increase in CPI) is indicative of the highly speculative nature of the exercise.
Végül, az irodakomplexum (NNT) esetében a két értékbecslési módszerből (dinamikus maradványérték módszer és a CPI növekedése) nyert értékek közötti 35 %-os (2002), illetve több mint 50 %-os (2000) különbség a gyakorlat nagymértékben spekulatív jellegére mutat rá.
Reports on the valuation of the plot destined for a hotel complex (NNH plot)
A szállodakomplexumra szánt telek (NNH-telek) értékbecsléséről szóló jelentések
The 2000 and 2002 reports on the second plot (‘NNH’) suffer from the same limitations (e.g. use of an inadequate deflator, lack of justification for not applying valuation methods established in Spanish law, etc.).
A második (NNH) telekre vonatkozó 2000. és 2002. évi jelentéseket ugyanilyen korlátok jellemzik (pl. alkalmatlan deflációs eszköz használata, indokolás hiánya arra vonatkozóan, hogy miért nem a spanyol jogszabályokban foglalt értékbecslési módszereket alkalmazzák stb.).
As mentioned above, none of these reports are signed or stamped.
A fent említettek szerint e jelentések egyikét sem írták alá, és le sem pecsételték.
Some additional comments are nevertheless in order.
Helyénvalónak tűnik azonban néhány további megjegyzés.
The 2000 and 2002 reports establish benchmark prices for hotel rooms with the help of average prices.
A 2000. és 2002. évi jelentés az átlagárak segítségével határoz meg referenciaárakat a szállodai szobákra.
However, the source is not provided, nor is it clear whether it refers to Alicante province (2002 report), or the Comunidad Valenciana (2000 report).
A forrást ugyanakkor nem jelölik meg, és nem is világos, hogy Alicante tartományról (2002. évi jelentés) vagy a Comunidad Valenciáról (2000. évi jelentés) van-e szó.
By contrast, the 2009 report provides a list of 6 well located hotels, all of which are 4- or 5-star, to establish a benchmark price.
Ezzel ellentétben a 2009. évi jelentés egy 6 szállodából álló lista alapján állapítja meg a referenciaárat; e szállodák mindegyike négy- vagy ötcsillagos.
The latter is established EUR 104/night.
Ez a referenciaár 104 EUR/éj.
There is no explanation as to why the methodology to establish benchmark prices is different from the one used in the 2000 and 2002 reports.
Nem kapunk magyarázatot arra, hogy a referenciaárak megállapításához alkalmazott módszertan miért tér el a 2000. évi és a 2002. évi jelentésekben követett módszerektől.
More importantly, it is hard to understand why the focus is on 4-5-star hotels.
Ennél is fontosabb, hogy nehéz megérteni, miért négy- és ötcsillagos szállodákat vettek alapul.
Is there any indication that demand would exist for 4-5-star hotels outside Alicante, located next to a highway and a ‘poligono industrial’?
Utal arra bármi, hogy négy- és ötcsillagos szállodák iránt kereslet lenne Alicantén kívül, egy főútvonal és egy ipari komplexum („polígono industrial”) mellett?
In the same line, it is quite telling that the only hotel close to the CDL complex has been omitted.
Ugyanígy sokatmondó, hogy a CDL-komplexum közelében található egyetlen szállodát nem vették figyelembe.
The latter is an IBIS, whose prices range from EUR 49 per night for the summer of 2010 (http://www.ibishotel.com/gb/reservation/multirates.jshtml consulted on 24 February 2010).
Ez a szálloda egy IBIS, amelynek árai a 2010 nyarára jellemző 49 EUR/éjnél indulnak http://www.ibishotel.com/gb/reservation/multirates.jshtml, megtekintve 2011. február 24-én).
As further evidence, luxury apartments next to a golf course (and relatively close to CDL) charge EUR 80 per night in August 2010 (peak season, see http://www.hotelesoasis.com/WebOasis/EN/ficha_hotel/plantio_golf/descripcion.jsp, consulted on 24 February 2010).
További bizonyítékként egy golfpálya melletti luxusapartmanház (viszonylag közel a CDL-hez) 2010 augusztusában 80 EUR-t kért éjszakánként (főszezonban, lásd http://www.hotelesoasis.com/WebOasis/EN/ficha_hotel/plantio_golf/descripcion.jsp, megtekintve 2011. február 24-én).
The 2009 report for the NNH plot also contain some surprising statements.
Az NNH-telkekre vonatkozó 2009. évi jelentés szintén tartalmaz néhány meglepő állítást.