natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Based on this, the Commission considers that the value of the shares in KK was zero.
Ennek alapján a Bizottság úgy tekinti, hogy a KK részvényeinek értéke nulla volt.
This conclusion is reinforced by the fact that KK was, as explained above, to a large extent financed by two interest-free shareholder loans.
Ezt a következtetést erősíti meg az is, hogy a KK működését nagyrészt két kamatmentes részvényesi kölcsönnel finanszírozták, amint azt az előbbiekben kifejtettük.
This means that a change of ownership in the shares would have to be accompanied by the takeover of the interest-free loans, which, as will be explained below, a market investor would not have done.
Ez azt jelenti, hogy a részvények új tulajdonoshoz való átkerülésével a kamatmentes hiteleknek is át kellett volna kerülniük, amit a piaci befektető nem hagyott volna jóvá, ahogy azt a továbbiakban kifejtjük.
As already stated above, what is decisive is the expected return in the long run, which might differ from the return actually generated in the past.
Ahogyan már az előzőekben megállapítottuk, a döntő tényező a hosszú távon elvárt megtérülés, amely eltérhet az előző évek valóságos hozamától.
Nevertheless, a market economy investor would also take past performance into account.
A piacgazdasági befektető azonban figyelembe venné a korábbi hozamokat is.
As regards expected returns, the crucial question is whether KK could reasonably be expected to generate adequate income through sale of land and through the leasing out of land.
A hozamelvárás tekintetében döntő tényező, hogy indokolt-e arra számítani, hogy a KK elegendő bevételhez jut telkek eladásával és bérbeadásával.
This is linked to the valuation of the real estate in its totality as discussed below.
Ez kapcsolódik az ingatlan teljes értekének meghatározásához, ahogy azt a továbbiakban megvitatjuk.
Finland explained that the value of the land owned by KK was the basis for the valuation of the shares.
Finnország kifejtette, hogy a részvények értékbecslésének alapjául a KK tulajdonában lévő földterületek értékét vették.
It is true that the net value of assets is also considered by a market economy investor for his decision.
Valóban, a piaci befektető a vagyontárgy nettó értékét is figyelembe veszi döntéshozatalkor.
The Finnish argumentation for the valuation of the shares is summarised in the table below:
A részvények értékének becslésére vonatkozó, Finnország részéről megfogalmazott indokokat röviden az alábbi táblázatban mutatjuk be:
Table 1
táblázat –
Value of KK according to Finland:
A KK értéke Finnország szerint:
Land type
A földterület fajtája
Value according to Finland (Euro)
Érték Finnország szerint (euro)
For detached houses
Családi ház építésére szolgáló telkek
For terraced houses and apartment blocks
Sor- és emeletes ház építésére szolgáló telkek
Parks and communal land
Parkok és közterületek
Other area (Haapala)
Egyéb területek (Haapala)
Total land value
A földterületek teljes értéke
Book equity of KK
A KK könyv szerint saját tőkéje
Debts of KK
A KK forrásai
Net value KK
A KK nettó értéke
Net value 50 % of KK
A KK nettó értékének 50 %-a
Price paid by city
A város által kifizetett ár
0(36) The considerations of the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities do not apply directly, because the transaction does not concern individual pieces of real estate, but shares in a company.
0(36) Az állami hatóságok telekingatlan és építmény értékesítéséhez nyújtott állami támogatási elemekről szóló bizottsági közlemény szempontjait nem lehet közvetlenül alkalmazni, mivel a tranzakció tárgyát nem egyes ingatlanok, hanem a vállalat részvényei képezik.
However, they can be applied by analogy in this case, since the aim of the Commission’s Communication, which is to ensure that transactions between public and private undertakings involving land are free from aid, is relevant for both the sale and purchase of land by public undertakings and also because in this case Finland argues that the valuation of the land was the basis for setting the price of the shares.
A közlemény azonban analóg módon alkalmazható ebben az esetben, mivel a Bizottság közleménye, amelynek célja annak biztosítása, hogy a közigazgatási és a magántulajdonú vállalatok közötti földvásárlási tranzakciók ne tartalmazzanak támogatást, az állami/önkormányzati vállalatok által végzett földterület-eladásra és -vételre egyaránt vonatkozik, és mert Finnország azt állítja ebben az esetben, hogy a részvények értékbecslése a földterületek értékén alapul.
The Communication states that land evaluation, if not based on an unconditional bidding procedure, should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale, in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards.
A közlemény szerint abban az esetben, ha az értékesítés feltételhez nem kötött pályázati eljárás nélkül zajlik, egy vagy több független értékbecslőnek független értékbecslést kell végeznie az értékesítés előtt a piaci érték általánosan elfogadott piaci számadatok és értékbecslési normák alapján történő megállapítása céljából.
The Commission notes that the land was not evaluated on the basis of an unconditional bidding procedure.
A Bizottság megállapítja, hogy a földterületek értékét nem feltételekhez nem kötött pályázati eljárás alapján állapították meg.
Therefore a valuation should have been made by an independent asset valuer.
Ezért független értékbecslőnek kellett volna értékbecslést végeznie.
The question is whether the valuation made by Finland fulfils the requirement for such an independent asset valuation.
A kérdés az, hogy a Finnország által végzett értékbecslés megfelel-e ilyen független értékbecslésnek?
The Commission firstly notes that the short report from a real estate agent provided by Finland does not clearly indicate that it concerns the valuation of land owned by KK.
A Bizottság először is megállapítja, hogy az ingatlanközvetítő Finnország által benyújtott rövid nyilatkozatában nem szerepel egyértelműen, hogy az a KK tulajdonában lévő földterületek értékbecslésére vonatkozik.
The relevance of this report will be further assessed below.
Ennek a nyilatkozatnak a jelentőségét a továbbiakban részletesebben taglaljuk.
The Commission notes that the land owned by KK was valued in different ways for different types of land, i.e. land for detached houses, land for terraced houses and blocks of flats, a specific area called Asemansuo, and parks and communal land.
A Bizottság megállapítja, hogy a KK tulajdonában lévő földterületeket különböző módon becsülték fel a földterület fajtájától függően (családi ház építésére szolgáló telkek, sor- és emeletes ház építésére szolgáló telkek, az asemansuói terület, valamint parkok és közterületek).
These different land types will be analysed separately.
Ezeket a különböző földterületfajtákat külön elemezzük.
As regards land for detached houses, the valuation was based on Karkkila’s official unit sales price for such land of EUR 10,19 per square metre.
A családi ház építésére szolgáló telkek értékbecslése a Karkkila által alkalmazott hivatalos négyzetméteráron alapul, amely a családi ház építésére szolgáló telkek esetében 10,19 euro/m2 volt.
The Commission notes that this was the price used by the city to sell land to individual buyers and thus the retail price.
A Bizottság megállapítja, hogy ez kiskereskedelmi ár volt, vagyis az az ár, amelyen a város a telkeket az egyéni vásárlóknak értékesítette.
Finland also provided information from a real estate expert on the unit value (for the final customer, i.e. also in this case the retail value) of different types of land in Karkkila.
Finnország benyújtott továbbá egy ingatlanszakértői nyilatkozatot a különböző karkkilai földterületek négyzetméterárairól (a végfelhasználó által fizetendő árak, tehát ebben az esetben egyúttal kiskereskedelmi árak).
The expert notes that such land was sold in Karkkila for between EUR 9,43 and EUR 14,76 per square metre in 2003, but also notes that the price used by Karkkila is close to the going value for land, without providing any further details.
A szakértő megállapítja, hogy az ilyen telkek négyzetméterára Karkkilában 9,43 eurótól 14,76 euróig terjedt 2003-ban, és hogy a Karkkila által alkalmazott ár közel áll a telkek piaci értékéhez, ennek mindennemű pontosabb meghatározása nélkül.
However, the Commission notes that there was no actual external valuation made of the specific land to be used for detached houses that was owned by KK.
A Bizottság mindazonáltal megállapítja, hogy a KK tulajdonában lévő, családi ház építésére szolgáló telkek értékéről nem készült tényleges külső értékbecslés.
Furthermore, there was no estimation of the wholesale value of the land.
A telkek nagykereskedelmi árát sem becsülték fel.
In the view of the Commission it is evident that the value of land at the retail stage is considerably higher than when land is sold in large quantities (such as in this case, where KK owned 80 plots for detached houses) where the buyer's intention is not to use it, but to sell it on at a later date.
A Bizottság véleménye szerint egyértelmű, hogy a telkek értéke kiskereskedelmi forgalomban lényegesen magasabb, mint nagy földterület értékesítése esetén (mint ebben az esetben, amikor a KK például 80 családi ház építésére szolgáló telek tulajdonosa volt), amelyet a vevő nem maga készül felhasználni, hanem továbbértékesítésre szánja.
Therefore, an evaluation whereby the estimated retail value for one type of land is simply multiplied by the total amount of land owned by KK contains two errors.
Ezért az olyan értékbecslés, amelynek során bizonyos fajtájú föld felbecsült kiskereskedelmi értékét egyszerűen megszorozzák a KK tulajdonában lévő földterületek teljes mennyiségével, két hibát tartalmaz.
First, the specific land in question is not valued and, second, the valuation does not indicate what a market investor buying all the land at once would be willing to pay at the time of the transaction, in particular taking into account the limited size of the market for such plots.
Először is a kérdéses egyes földterületeket nem becsülik fel, másodszor az értékbecslés nem mutatja meg, mit hajlandó fizetni az egész földterületet egyben megvásárló piaci befektető az üzletkötés pillanatában, különös tekintettel az efféle telkek piacának korlátozott voltára.
As regards the land intended for construction of terraced houses and blocks of flats, in total valued at EUR 1136849, Finland refers to the valuation made by the real estate expert.
A sor- és emeletes ház építésére szolgáló telkek tekintetében, amelyek értékét 1136849 euróban határozták meg, Finnország az ingatlanszakértő által végzett értékbecslésre hivatkozik.
The Commission notes that the valuation provided by the real estate expert is EUR 70-80 per square metre floor area for terraced houses and EUR 60-75 for apartments.
A Bizottság megállapítja, hogy az ingatlanszakértő értékbecslése szerint a sorház építésére szolgáló telkek értéke 70-80 euro/négyzetméter szintenként, az emeletes ház építésére szolgáló telkek értéke 60-75 euro/négyzetméter szintenként.
The value used by Finland was EUR 74,02 per square metre of floor area for terraced houses and EUR 79,56 for apartment blocks.
A Finnország által alkalmazott érték a sorház építésére szolgáló telkek esetében 74,02 euro/négyzetméter volt szintenként, az emeletes ház építésére szolgáló telkek esetében 79,56 euro/négyzetméter szintenként.
These figures are thus in the middle of the range or slightly above those provided by the real estate expert.
Ezek a számadatok ily módon az ingatlanszakértő által becsült értékek között állnak, illetve kevéssel meghaladják azokat.
The expert furthermore stresses that there have been only a few comparable transactions in recent years and demand continues to be low.
A szakértő hangsúlyozza továbbá, hogy az utóbbi években csak néhány hasonló tranzakció jött létre, és hogy a kereslet továbbra is alacsony.
The Commission notes that for these types of land too the expert appears to provide the retail value of the land, and not the wholesale value, which is the price that a market investor would pay to buy all the land in one transaction.
A Bizottság megállapítja, hogy az ilyen célokra használt telkek tekintetében a szakértő minden bizonnyal a kiskereskedelmi árat alkalmazza, nem pedig a nagykereskedelmi árat, amelyet piaci befektető fizetne a teljes földterület egyszerre történő megvásárlásakor.
Given that the expert stresses that the demand for this type of land continues to be low, the view of the Commission is that the wholesale market value at the time of the assessed transaction was greatly overestimated for these types of land too.
Mivel a szakértő hangsúlyozza az ilyen típusú földterület iránti kereslet továbbra is alacsony voltát, a Bizottság úgy ítéli meg, hogy az ilyen típusú földterület nagykereskedelmi piaci árát is egyértelműen felülárazva becsülték meg az üzletkötéskor.
As regards the estimated value of the land in the city centre (Asemansuo), which amounts to around half of the estimated value of KK’s land (EUR 2358158), it is unclear how the market valuation was made.
A város központjában lévő földterület (Asemansuo) becsült piaci értékének meghatározási módja nem ismeretes. A kérdéses földterület a KK földtulajdona becsült értékének (2358158 euro) mintegy felét teszi ki.
Finland refers to a value per square metre to be built on (EUR 79,56), and multiplies this by the area allowed to be built on (29640 m2.
Finnország a beépíthető négyzetméterenkénti értékét (79,56 euro) alkalmazza és megszorozza ezt az értéket az építési joggal rendelkező terület nagyságával (29640 m2.
Finland has not provided any explanation for the substantial deviation from the expert report.
Finnország semmiféle magyarázatot nem adott a szakértői nyilatkozatban szereplő értéktől való nagyarányú eltérésre.
As regards land intended for gardens and communal areas, valued at EUR 491738, the Commission questions whether it should be given much value at all, since such land, which cannot be exploited for productive use, will not provide any financial return, and a market economy investor would therefore not be willing to pay any significant amount for this.
A Bizottság megkérdőjelezi, hogy a parknak és közterületi felhasználásra szánt, 491738 euróra értékelt területnek tulajdonítható-e bármilyen érték, hiszen azért a földterületért, amelyet nem lehet nyereséggel kihasználni és nem érhető el általa nyereség, piaci befektető nem lenne hajlandó jelentős összeget fizetni.
Based on the above observations, the Commission considers that the valuation of the land owned by KK was not correctly done and did not comply with the valuation criteria in the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities.
A fentiekben részletezett tényezők alapján a Bizottság úgy ítéli meg, hogy a KK tulajdonában lévő földterületeket nem becsülték fel helyesen, azok értékbecslése során nem tartották be az állami hatóságok telekingatlan és építmény értékesítéséhez nyújtott támogatási elemekről szóló bizottsági közlemény szerinti értékbecslési elveket.
Taking just the overvaluation of Asemansuo, the total value of KK’s land, and thus of the value of the company, if calculated on the basis of asset value, is reduced by EUR 876158 to EUR 619760.
Kizárólag az Asemansuo területének túlértékelése következtében a KK tulajdonában lévő földterületek teljes értéke és ily módon a vállalat eszközérték alapján számított értéke 876158 euróval csökken 619760 euróra.
The Commission furthermore considers that the value of the land intended for detached houses, terraced houses and blocks of apartments, and communal land and gardens was considerably overvalued, being based on the two errors outlined above, namely that the specific land at stake was not valued and secondly, that the valuation did not indicate what a market investor selling all the land at once would receive at the time of the transaction.
Ezenkívül a Bizottság úgy ítéli meg, hogy a családi ház, sor- és emeletes ház építésére szolgáló telkek, valamint a közterületek és parkosított területek értékét sokkal magasabbra becsülték, mivel az értékbecslés a fent említett két hibára alapult, más szóval arra, hogy a kérdéses egyes földterületek értékét nem becsülték fel, és arra, hogy az érték nem felelt meg annak az árnak, amelyet a teljes földterületet egyszerre értékesítő piaci befektető kapna érte az üzletkötés idején.
Consequently, even calculating the value of the shares in this way, the entire amount paid for the shares in KK by Karkkila was aid to Componenta.
Következésképpen, még ha a részvények értékét ily módon is számítjuk, a Karkkila által a KK-részvényekért fizetett ár teljes egészében támogatás volt a Componenta részére.
Table 2
táblázat –
Commission estimate of aid linked to the price of the shares in KK:
A Bizottság becslése a KK-részvények árához kapcsolódó támogatásról
Net value KK according to Finland
A KK nettó értéke Finnország szerint
Reduction based on real estate expert valuation of Asemansuo
Levonás az ingatlanszakértő Asemansuóra vonatkozó értékbecslése alapján
Estimated net value of KK after this correction
A KK becsült nettó értéke a fenti kiigazítás után
Further overvaluation of land according to the Commission
Egyéb földterületek túlértékelése a Bizottság szerint
At least 619760
Legalább 619760
Net value of KK, based on asset value
A KK nettó értéke az eszközérték alapján
0(49) Since an investor buying the shares in KK could not expect a return on the capital and since the land was overvalued, the Commission concludes that the net value of the shares in KK was zero.
0(49) Mivel a KK részvényeit megvásárló befektető nem várhatott nyereséget tőkebefektetése után, és mivel a földterületeket túlértékelték, a Bizottság azt a következtetést vonja le, hogy a KK részvényeinek nettó értéke nulla euro volt.
Furthermore, Componenta did not even try to find another buyer for its shares in KK, which is also an indication that Karkkila paid a price above market price, since at least an attempt to find another buyer of the shares would have been a useful manner to determine their market price.
Ezenkívül a Componenta nem is próbált KK-részvényeire másik vevőt találni, ami szintén arra utal, hogy Karkkila a piaci árnál magasabb összeget fizetett, mivel legalább a kísérlet arra, hogy a részvényekre másik vevőt találjanak, lehetőséget teremtett volna azok piaci értékének meghatározására.
The Commission therefore concludes, on the basis of the valuation of both the company itself and the land owned by it, that the shares in KK had no value at all at the time of the change in ownership, and that the price paid for them by Karkkila (EUR 713092) therefore is aid in its entirety to Componenta.
A Bizottság ezért azt a következtetést vonja le, hogy a KK mint vállalat, és az általa tulajdonolt földterületek értékének meghatározása alapján a KK részvényei értéktelenek voltak a részvények tulajdonjoga átruházásának időpontjában, és hogy ezért a Karkkila által a KK részvényeiért kifizetett ár (713092 euro) teljes egészében a Componentának nyújtott támogatás.
However, if Finland can provide evidence that the overvaluation of the land, as described above, is less than EUR 619760, the aid element in the shares transaction could be reduced accordingly.
Amennyiben azonban Finnország fel tud mutatni bizonyítékokat arra, hogy a földterületek fentiekben leírt túlértékelése 617760 euro alatt van, a részvénytranzakcióban foglalt támogatást annak megfelelően lehetne csökkenteni.
Such a proof should be based on a precise evaluation, by an independent asset valuer, who should be a person with a good reputation who has obtained an appropriate degree or academic qualification, or equivalent, and has suitable experience and is competent in valuing land and buildings in the location and of the category at issue.
Az ilyen bizonyítékoknak független értékbecslő által végzett pontos értékbecslésen kell alapulniuk. Az értékbecslőnek jó hírnévvel rendelkező személynek kell lennie, aki megfelelő képzettséggel, vagy egyetemi, illetve annak megfelelő végzettséggel, valamint elegendő tapasztalattal és szakértelemmel rendelkezik a kérdéses típusú földterületek és épületek értékbecslésében a szóban forgó területen.
The evaluation should estimate the wholesale value of all the land owned by KK at the time of the transaction and, therefore, how much KK could have received if all its land was sold at that time on market terms.
Az értékbecslés során ki kell mutatni a KK tulajdonában lévő földterületek nagykereskedelmi értékét az üzletkötés idején, azaz azt, hogy mennyit kaphatott volna a KK, ha az egész földterületét piaci feltételekkel értékesítette volna a kérdéses időpontban.
The loan repayment
A kölcsön visszafizetése
The other part of the financial transaction between Karkkila and Componenta was that Karkkila granted KK an interest-free loan of EUR 1,67 million, which KK used to immediately repay a loan it had been granted by Componenta in 1996.
A Karkkila és a Componenta közötti tranzakció egyik részeseként Karkkila 1,67 millió euro kamatmentes kölcsönt nyújtott a KK részére, amellyel a KK azonnal visszafizette azt a kölcsönt, amelyet a Componenta nyújtott neki 1996-ban.
Two equal loans were provided to KK in 1996, one from Karkkila and one from Componenta, on equal terms, since KK at the time was not able to meet its obligations towards private creditors.
A KK részére 1996-ban két azonos mértékű kölcsönt nyújtottak azonos feltételekkel, az egyiket Karkkila, a másikat a Componenta. A kölcsönöket azért nyújtották, mert a KK a kérdéses időpontban nem volt képes eleget tenni a magánhitelezőivel szemben fennálló kötelezettségeinek.
That means that the total amount of the two loans was EUR 3,34 million.
A kérdéses kölcsönök együttes értéke 3,34 millió euro volt.
Finland claims that KK was in a good financial position in 2003.
Finnország azt állítja, hogy a KK pénzügyi helyzete jó volt 2003-ban.
It refers, for example, to a footnote in KK’s annual report 2003 where it is stated that the present value of the land owned by KK was estimated to be EUR 5052459, which is EUR 1971845 higher than the book value of the land.
Többek között utal a KK 2003. évi éves jelentésében szereplő lábjegyzetre, amelyben az szerepel, hogy a KK tulajdonában lévő földterületek akkori becsült értéke 5052459 euro volt, azaz 1971845 euróval több, mint a földterületek könyv szerinti értéke.
However, as stated in the previous section, the Commission’s assessment is that the KK land was not worth this much.
Ahogy az előző pontban megállapítottuk, a Bizottság értékelése szerint azonban a KK földterületei nem értek ennyit.
The annual reports of KK for the years 2001 to 2003 provide the following key figures:
A KK 2001–2003. évi éves jelentéseiben az alábbi kulcsszámok szerepelnek:
(amount in Euro)
(Összegek euróban)
Sales/income
Értékesítési bevétel
Cash (year end)
Készpénzállomány (az év végén)
Own capital (year end)
Saját tőke (az év végén)
From this table it is clear that the demand for land was very limited during those four years.
A fenti táblázatból egyértelműen kitűnik, hogy a földterületek iránti kereslet rendkívül alacsony volt a szóban forgó négy év során.
It also reveals that the company receives very little revenue from its land in the form of land sales or rental income.
Megállapítható az is, hogy a vállalat igen csekély bevételre tesz szert földterületeiből értékesítés vagy bérleti díj formájában.
It is also clear that the company was running out of cash and that it had an unusual balance sheet situation with a permanent negative own capital.
Az is jól látszik továbbá, hogy a vállalat készpénzállománya fogyóban volt és a folyamatos negatív saját tőkeállomány szokatlan mérleghelyzetet eredményezett.
It can furthermore be noted that the company’s main financing, the two loans of a total sum of EUR 3,34 million from Karkkila and from Componenta, were interest-free.
Ezenkívül megállapíthatjuk, hogy a vállalat fő finanszírozása (Karkkila városa és a Componenta kölcsönei, amelyeknek együttes összege 3,34 millió euro) kamatmentes kölcsönökkel történt.