natgillin/translations-raw huggingface dataset:
With the revival of interest by foreign buyers, houses and land that until recently had little or no economic value have practically overnight become a potentially important source of wealth for indigenous owners and local communities. 
S oživljavanjem interesa stranih kupaca kuće i zemljišta koja donedavno nisu imala gotovo nikakvu tržišnu vrijednost preko noći su postala potencijalno važan izvor bogatstva domaćih vlasnika i lokalnih zajednica.
In addition, much of the existing housing stock could be renewed by foreigners interested in owning old stone houses build in the authentic architectural style of this part of the Mediterranean. 
Uz to, stranci koji su zainteresirani za posjedovanje starih kamenih kuća izgrađenih u autentičnom arhitektonskom stilu ovog dijela Sredozemlja obnovit će velik dio fonda postojećih starih kuća.
This would increase attractiveness of the Adriatic Coast and islands for other tourists as well. 
To će povećati atraktivnost obale i otoka za ostale turiste.
Foreign investment in real estate could also revive local communities on the Adriatic. 
Strane investicije u nekretnine također bi mogle oživjeti mnoge lokalne zajednice na Jadranu.
Demographic trends in many coastal communities and on most islands have been unfavourable ever since the late 19th century, and these trends seem to have accelerated over the past decade (see Wertheimer-Baletić, 2003). 
Demografski trendovi mnogih obalnih zajednica i većine otoka vrlo su nepovoljni još od 19. stoljeća, a čini se da su se pogoršali u posljednjem desetljeću (vidjeti Wertheimer-Baletić, 2003).
This has resulted in lack of investment in housing, infrastructure and public services, with possibly tens of thousands of old houses falling into disrepair and many villages being abandoned. 
To je rezultiralo smanjenim investiranjem u stambene objekte, infrastrukturu i javne usluge, pa deseci tisuća starih kuća propadaju, a mnoga su sela napuštena.
A trend observed in other southern European countries is that many second homes eventually become the principal homes of expatriate settlers, thereby generating year-round income streams and permanent jobs in local communities. 
U zemljama južne Europe zapažen je trend da mnoge kuće za odmor na kraju postaju stalna prebivališta njihovih vlasnika iz inozemstva, te se tako u lokalnim zajednicama počinje stvarati tok dohotka i stalnih poslova cijele godine.
These jobs might in turn lead to the establishment of many new households on the Adriatic, which could over time perhaps reverse negative demographic trends. 
Otvaranje stalnih radnih mjesta pridonijelo bi zasnivanju novih domaćinstava na Jadranu, što bi tijekom vremena moglo dovesti do zaustavljanja i, eventualno, preokretanja nepovoljnih demografskih trendova.
The clearest examples of this course of development worldwide are the US states of Arizona and Florida, where many previously dormant communities have been transformed into vibrant centres of development after erstwhile tourists from northern states established their permanent residence in the south. 
Najpoznatiji primjeri takvog razvoja događaja u svjetskim razmjerima su američke države Arizona i Florida, gdje su mnoge otprije uspavane zajednice pretvorene u dinamična razvojna središta nakon što su nekadašnji turisti sa sjevera u tim državama zasnovali svoja stalna prebivališta.
Local authorities and indigenous entrepreneurs would thus be well advised to use the current period of strong interest in Croatia as a tourist destination to plan for the future. 
Lokalnim vlastima i domaćim poduzetnicima stoga bi bilo pametno iskoristiti sadašnje razdoblje snažnog interesa za Hrvatsku kao turističko odredište, te s tim u skladu planirati dugoročno djelovanje u turizmu.
Sooner or later, the demand and the supply are likely to shift - tourism, like any industry, cannot avoid changes in consumer preferences and the product life cycle. 
Prije ili kasnije ponuda na drugim sredozemnim odredištima i potražnja u EU promijenit će se - turizam, kao i druge grane, ne može izbjeći promjene sklonosti potrošača i životnog vijeka proizvoda i usluga.
Or to put it differently, tourism is neither “a passport to development” nor a “unique devil” (de Kadt, 1979); its role in economic development depends on the form of tourism and on the structure of the national and regional economies within which it is inserted. 
Drugim riječima, turizam nije ni “putovnica za razvoj” ni “razvojno prokletstvo” (De Kadt, 1979); njegova uloga u gospodarskom razvoju ovisi o vrsti turizma koji se nastoji razviti i o strukturi nacionalnoga i regionalnoga gospodarstva u koje je uključen.
MACROECONOMIC EFFECTS 
MAKROEKONOMSKI UČINCI
What are the likely effects of increased foreign investment in secondary residences on the national economy? 
Koji su mogući učinci povećanog inozemnog investiranja u kuće za odmor na nacionalno gospodarstvo?
One important macroeconomic effect - the wealth effect - has already been in evidence for some time. 
Jedan važan makroekonomski učinak - učinak bogatstva - već je neko vrijeme na djelu.
As noted above, the value of real estate and land in areas that are attracting potential buyers has increased even ahead of any large-scale property sales to foreigners. 
Kao što je navedeno, vrijednost nekretnina i zemljišta u područjima koja privlače potencijalne kupce povećala se čak i prije velike najezde stranih kupaca nekretnina.
This clearly demonstrates the powerful impact that economic expectations exert on current asset valuations. 
To jasno pokazuje koliko je velik učinak ekonomskih očekivanja na sadašnju vrijednost nekretnina.
It also implies that any tightening of restrictions on property sales to foreigners would result in wealth losses. 
Istodobno se može lako zaključiti da bi pooštravanje restrikcija u prodaji nekretnina strancima dovelo do gubitka bogatstva.
In an extreme case, prohibiting the sales of real estate to foreigners would wipe out billions of euros of potential wealth of Croatian citizens and a proportionate amount of tax revenues. 
U ekstremnom slučaju zabrana prodaje nekretnina strancima izbrisala bi milijarde eura potencijalnog bogatstva hrvatskih građana i dovela do proporcionalnoga gubitka poreznih prihoda.
Another key macroeconomic effect relates to the potentially large capital inflows associated with non-residents' payments for properties purchased in Croatia. 
Drugi makroekonomski učinak odnosi se na potencijalno velike priljeve kapitala vezane uz plaćanja nerezidenata za kupovinu nekretnina u Hrvatskoj.
Considering only the estimate of house purchases that are currently being arranged - the sales of 10,000 houses mentioned above - and assuming a very conservative average price of 50,000 euros per house, capital inflows already in the pipeline would amount to about 500 million euros, or nearly 2% of GDP. 
Ako razmotrimo samo kuće čija je prodaja strancima trenutačno u proceduri - radi se o već spomenutoj procjeni od 10.000 kuća za odmor na Jadranu - i ako pretpostavimo skromnu prosječnu cijenu kuće od 50.000 eura, tada su već sada izvjesni kapitalni priljevi od oko 500 milijuna eura ili gotovo 2% BDP-a.
To put this number in perspective, it is equivalent to the average annual net issuance of international bonds by the Croatian government during 1995-2003, or to 50% of the average annual inflows of foreign direct investment. 
Za usporedbu, taj je iznos jednak prosječnoj godišnjoj neto vrijednosti izdanih obveznica hrvatske Vlade za razdoblje od 1995. do 2003. godine ili polovici prosječnog godišnjeg priljeva inozemnih izravnih ulaganja.
An overly rapid liberalisation of the real estate market could thus unleash potentially significant appreciation pressures on the kuna, which could have important effects on the external competitiveness of the economy as a whole and export industries, including tourism. 
Uz takve proporcije, prenagla bi liberalizacija tržišta nekretnina mogla dovesti do velikog pritiska na aprecijaciju kune, što bi imalo značajan učinak na vanjsku konkurentnost gospodarstva u cjelini, a posebno izvoza i turizma.
The wealth effect and the associated capital inflows will be initially distributed among property and land owners on the one side, and the construction and real estate development industries on the other. 
Koristi od učinka bogatstva i s njim povezanim kapitalnim priljevima u početku bi se dijelile između vlasnika kuća i zemljišta s jedne strane, te građevne industrije i djelatnosti angažiranih u prometu nekretnina s druge strane.
Depending on how the income thus generated is spent and invested, one can envisage a number of different macroeconomic scenarios. 
Ovisno o tome na što se dohodak troši i kako se investira, može se predvidjeti niz makroekonomskih scenarija.
One possibility is that property and land owners will use the bulk of the proceeds of real estate sales to finance personal consumption, while the construction and real estate development industries will use additional revenue largely to raise wages and dividend payments. 
Jedna je mogućnost da će vlasnici kuća i zemljišta većinu dobivenih sredstava od prodaje nekretnina namijeniti financiranju osobne potrošnje, dok će poduzetnici ostvarene prihode koristiti za povećanje plaća i dividendi.
This would result in rapid growth of personal consumption and imports, inflationary pressures, deterioration of the external current account, and eventually loss of competitiveness. 
To bi dovelo do nalog rasta osobne potrošnje i uvoza, inflacijskih pritisaka, pogoršavanja tekućeg računa platne bilance i, konačno, do gubitka konkurentnosti.
Another possibility is that the capital generated by the real estate sales is reinvested in local housing, tourism enterprises, or other sectors of the economy. 
Druga je mogućnost da se kapital proistekao od prodaje nekretnina reinvestira u lokalne stambene objekte, turistička poduzeća ili druge gospodarske sektore.
This would lead to demand pressures and additional imports as well, but in contrast to the former scenario the productive capacity of the economy would increase, helping to maintain longer-term competitiveness. 
To bi također dovelo do pritiska na potražnju i dodatni uvoz, ali za razliku od prvog scenarija, proizvodni bi se kapaciteti gospodarstva povećali, što bi pomoglo održavanju dugoročne konkurentnosti.
Finally, the proceeds of property sales could be reinvested abroad, so the net effect of the inflow could be more or less offset by capital outflows. 
Napokon, sredstva od prodaje nekretnina mogla bi se reinvestirati u inozemstvo, čime bi neto učinak priljeva za hrvatsku ekonomiju bio manje-više neutralan.
There would in addition be a series of second round effects stemming from the consumption and investment patterns of foreign owners of secondary residences. 
Osim početnog makroekonomskog učinka, došlo bi i do sekundarnog učinka putem potrošnje i investiranja inozemnih vlasnika kuća za odmor.
If the residences are rented out to foreign holiday makers who would otherwise purchase accommodation from domestic owners of hotels or apartments, the income stream from tourism might be reduced. 
Ako bi se kuće za odmor iznajmljivale inozemnim gostima koji bi inače odsjedali u privatnom smještaju ili hotelima na Jadranu, prihodi od turizma za lokalno stanovništvo mogli bi se i smanjiti.
However, if secondary residences become the principal homes of foreign buyers, as has been suggested above, they may generate permanent income streams for local communities and the domestic economy. 
No ako kuće za odmor postanu stalno boravište stranaca (kao što se sugerira u prethodnom tekstu), tada one mogu postati stalni izvor prihoda za lokalne zajednice i hrvatsko gospodarstvo.
The effects of property sales to foreigners on fiscal revenues are likely to be positive. 
Učinci prodaje nekretnina strancima na fiskalne prihode bit će pozitivni.
The sales as well as any increase in personal consumption resulting from the sales will generate additional VAT revenue. 
Prodaja nekretnina i svako povećanje osobne potrošnje koju ona donosi stvaraju dodatni prihod PDV-a i poreza na promet nekretnina.
Likewise, additional personal and corporate incomes generated by investing the proceeds of sales will at least partly be subject to income taxes. 
Također, dodatni osobni dohodak vlasnika nekretnina te dobit poduzeća koji nastaju na temelju prodaje nekretnina barem će djelomično biti predmet poreza na dohodak odnosno dobit.
The overall fiscal effect will then depend on how additional revenue is spent by the local communities and the central government. 
Ukupan fiskalni učinak ovisit će o tome kako će lokalne zajednice i središnja vlast potrošiti dodatni prihod.
Here one could consider the same scenarios as with personal consumption and investment: if additional fiscal revenues are spent on current public consumption, domestic demand pressures (and possibly imports) will increase; if they are invested in education, debt repayment, infrastructure, improvements in the functioning of public services and institutions etc, demand pressures may increase, but the competitive position of the economy will improve in the long run. 
U vezi s tim može se predvidjeti isti scenarij kao i za osobnu potrošnju i investicije: ako se dodatna fiskalna sredstva potroše na tekuću javnu potrošnju, porast će pritisci na domaću potražnju i uvoz; ako se investiraju u obrazovanje, otplatu dugova, infrastrukturu i poboljšanje javnih usluga i institucija, pritisci na potražnju i uvoz također mogu porasti, ali će se konkurentski položaj gospodarstva u dugom roku poboljšati.
All of these effects have yet to be researched, so at present it is not possible to assess with any degree of certainty the likely macroeconomic effects of foreign investment in Croatia's property. 
Sve te učinke još treba istražiti, pa se za sada ne može sa sigurnosti govoriti o mogućim makroekonomskim učincima inozemnog investiranja u hrvatske nekretnine.
Nevertheless, given the size of potential wealth effects and capital inflows, there are solid economic arguments in favour of a gradual rather than a swift liberalisation of the property market. 
No s obzirom na veličinu potencijalnog učinka bogatstva i kapitalnih priljeva, postoje snažni ekonomski argumenti da liberalizacija tržišta nekretnina bude postupna, a ne nagla.
CONCLUSION AND POLICY RECOMMENDATIONS 
ZAKLJUČCI I PREPORUKE
The main conclusion from the preceding analysis is that Croatia stands to benefit in the long term from foreign investment in the property sector, but in the medium term a measured approach to the opening-up of the market can be justified on a number of grounds. 
Glavni zaključak koji proizlazi iz prethodne analize jest da će Hrvatska u dugom roku imati koristi od inozemnih ulaganja u nekretnine, no u srednjem roku niz razloga govori u prilog odmjerenom pristupu otvaranju tržišta.
These include spillovers of price increases from the market for secondary residences onto the local housing market (of which there is already some evidence); costs of adjustment in the housing market and construction industry to a sudden large increase in demand for secondary residences; loss of competitiveness in the tourism industry in the case of violations of building regulations and the resulting overdevelopment of coastal areas (the incentives for which would increase if the property market is opened up suddenly); and macroeconomic pressures arising from large and sudden capital inflows. 
To uključuje pritiske koje će porast cijena kuća za odmor vršiti na lokalno stambeno tržište (o tome već postoje neki dokazi), troškove prilagodbe stambenog tržišta i građevne industrije u slučaju iznenadnoga i snažnog porasta potražnje za kućama za odmor, gubitak konkurentnosti turističke industrije u slučaju kršenja građevinskih propisa i pretjerane izgrađenosti obalnog pojasa (do čega bi moglo dovesti naglo otvaranje tržišta) i makroekonomske pritiske do kojih bi došlo pri velikim i nenadanim kapitalnim priljevima.
Another general conclusion is that much additional research needs to be done on the economics of the real estate market, tourism and on the macroeconomic effects of developments in the property market. 
Drugi je opći zaključak da je potrebno što prije započeti dodatna istraživanja o ekonomici tržišta nekretnina, turizmu i makroekonomskim učincima razvoja tržišta nekretnina.
In particular, major efforts at improving statistical information on the real estate market and tourism are necessary. 
Posebno su važni napori za poboljšavanje statističkih informacija o tržištu nekretnina i turizmu.
For instance, without comprehensive information on transactions in the market for existing homes or in the housing construction industry, it is not possible to assess the overall state of the housing market, nor can one develop usefUl scenarios for the diverse macroeconomic effects of foreign investment in the property sector. 
Na primjer, bez sveobuhvatnih informacija o transakcijama na tržištu postojećih stambenih objekata ili o građevnoj industriji nije moguće ocijeniti ukupno stanje na stambenom tržištu, niti se mogu razviti korisni scenariji različitih makroekonomskih učinaka inozemnih investicija u nekretnine.
In addition, the analysis has identified a number of weaknesses in the current legislative framework, from regulations on property sales to foreigners, to inadequate legislation protecting against property speculation, to the well-known problems with property titles, cadastres, and enforcement of building and spatial planning regulations. 
Uz to, analizom je utvrđen određen broj slabosti u postojećem zakonodavnom okviru, od propisa o prodaji imovine strancima do nedostatka propisa o sprečavanju špekulacija nekretninama, te do dobro poznatog problema vlasničkih isprava, katastra i provedbe propisa o građenju i prostornom planiranju.
Against this background, what approach could Croatia follow in negotiations on the free movement of capital with the EU? 
Imajući na umu sve izneseno, postavlja se pitanje koji bi pristup trebala primijeniti Hrvatska tijekom pregovora o slobodnom kretanju kapitala u EU.
The difficulty of negotiations on this point can be better understood when put in the proper perspective of the way that negotiations are conducted. 
Teškoće u pregovaranju o tom pitanju mogu se bolje razumjeti ako se promatraju u kontekstu ukupnih pregovora s EU.
By joining the EU, a country accepts to adopt and apply the rules of the club. 
Pristupanjem EU zemlja prihvaća i primjenjuje pravila Unije kao zajednice država.
Exceptionally, the EU agrees that certain rules can be adopted over a longer time horizon after membership, provided that exceptions are limited in scope and in time. 
Iznimno, EU prihvaća mogućnost da se neka pravila mogu primijeniti nakon dužeg vremenskog razdoblja od primitka u članstvo, uz uvjet da su iznimke vremenskim trajanjem i sadržajno ograničene.
Exceptions are therefore temporary in nature and granted to allow a country sufficient time to adapt. 
Iznimke su, dakle, privremene, te se odobravaju nekoj zemlji kako bi joj se dalo dovoljno vremena za prilagodbe.
In the case of Croatia, a transitional period for investment in real estate lasting four years from the entry into force of the SAA has already been agreed. 
U slučaju Hrvatske, za prodaju nekretnina rezidentima EU već je dogovoreno prijelazno razdoblje od četiri godine nakon stupanja na snagu SSP-a.
However, Croatian authorities could decide to extend this period once negotiations on EU membership begin. 
No hrvatska vlast može odlučiti da produži to razdoblje kad otpočnu pregovori.
Yet, if transitional periods are exceptional, it is evident that permanent arrangements - also known as derogations - are practically ruled out. 
Ako je dogovaranje prijelaznih razdoblja iznimka, onda je jasno da je dobivanje permanentnih izuzeća - poznatih kao odstupanja (derogacija) - praktički nemoguće.
The reason is that by their very nature derogations go against the principle that the law is equal for all (Busuttil, 2002). 
Razlog tome je činjenica da je odstupanje u biti protivno načelu jednakosti zakona za sve (Busuttil, 2002).
No country can expect to benefit from the rights of membership if, at the same time, it does not want to shoulder the obligations. 
Nijedna zemlja ne može očekivati koristi od članstva, a da u isto vrijeme ne ponese i teret obveza.
Although Section 2 highlighted some examples in EU law where derogations have been granted to individual countries to allow them to operate differently from the rest - for instance, the cases of Malta and Denmark in respect of restrictions on foreign ownership of secondary residences, and Poland in respect of agricultural land purchases by non-residents - it is not likely that Croatia will be able to wring any meaningful concessions out of the EU. 
Iako su u drugom poglavlju izneseni primjeri dopuštenih odstupanja u nekim zemljama EU - npr. na Malti i u Danskoj u smislu ograničenja inozemnog posjedovanja kuća za odmor, te u Poljskoj u vezi s kupnjom poljoprivrednog zemljišta od strane nerezidenata - ne može se očekivati da će Hrvatska uspjeti izvući neku bitnu povlasticu od EU.
The reason is that it would be very hard to prove that Croatia has a paramount reason for not allowing EU residents to buy property beyond one secondary residence. 
Naime, Hrvatskoj će biti vrlo teško dokazati da postoji neupitan razlog da se državljanima EU ne dopusti kupovanje više od jedne kuće za odmor.
Inadequate legislation against property speculation is a weak excuse adopting such legislation is in the interests of the country already, as domestic residents could engage in such activities. 
Nepostojanje zakonodavstva koje sprečava špekulacije nekretninama vjerojatno ne bi bilo dovoljno uvjerljiv razlog - već je sada u interesu Hrvatske da uvede takve propise jer se rezidenti već danas mogu baviti špekulacijskim aktivnostima.
Likewise, it is not in the long-run economic interest of Croatian citizens and the authorities to further restrict foreign ownership of real estate, as this would wipe out considerable amounts of potential wealth and fiscal revenue. 
Osim toga, ograničavanje vlasništva nad nekretninama nije u dugoročnom ekonomskom interesu hrvatskih građana i vlasti, jer bi ih to lišilo značajnog iznosa potencijalnog bogatstva stanovništva i fiskalnih prihoda države.
A well articulated public discussion could nevertheless help in formulating arguments to support Croatia's case on this and other important issues, and in deciding on the priority areas that need adjustment and hence longer transitional periods. 
Dobro pripremljena javna diskusija svejedno bi pomogla u formuliranju argumenata koji podržavaju hrvatsko stajalište u tom i drugim važnim pitanjima, te u odlučivanju o prioritetnim područjima kojima je potrebna prilagodba i, prema tome, duže prijelazno razdoblje.
Turning to the real estate market, Section 3 identified two channels through which the opening of Croatia's real estate market to EU residents could affect housing prices and affordability: expectations of future price increases, and housing supply rigidities in the event a rapid liberalisation leads to a sudden increase in demand for property by foreign investors. 
U trećem poglavlju utvrđeno je postojanje dvaju načina putem kojih otvaranje tržišta nekretnina rezidentima EU može utjecati na stambeno tržište i dostupnost stanova: očekivanja budućih porasta cijena i rigidnosti stambene ponude ako bi brza liberalizacija dovela do naglog porasta potražnje.
Recommendations in this area are therefore more straightforward. 
Preporuke u vezi s tim su jasne.
First, the authorities need to stabilise the expectations that a housing boom on the Adriatic is imminent. 
Prvo, trebalo bi smiriti očekivanja da je uzlet na stambenom tržištu na Jadranu neizbježan.
Particularly helpful in this respect would be a more transparent and efficient application of existing regulations on sales of real estate to foreigners, and the continued determined implementation of the latest regulation on housing construction and protection of the coastal public domain. 
Posebno bi bilo korisno u tom smislu transparentnije i efikasnije primjenjivati postojeće propise o prodaji nekretnina strancima te nastaviti odlučno provoditi propise o izgradnji i najnoviju uredbu o zaštiti obalnog područja.