natgillin/translations-raw huggingface dataset:
However, Tica (2004) argues that if temporarily unoccupied dwellings are counted, all Croatian counties, including the city of Zagreb, have a surplus in the housing stock. 
No Tica je (2004) pokazao da sve hrvatske županije, uključivo i Grad Zagreb, imaju višak stambenog fonda ako se ubroje privremeno nenastanjeni stanovi i kuće.
During 1996-2001, about 13,600 dwellings were on average completed each year.xxii To compare this figure with just one segment of the potential demand for housing, there were on average 70% more marriages (about 23,000) each year during this period. 
Tijekom razdoblja od 1996. do 2001. godine svake je godine u prosjeku završavano oko 13.600 stambenih objekata.xxiii Za usporedbu tog broja sa samo jednim segmentom potencijalne stambene potražnje, tijekom istog razdoblja bilo je u prosjeku svake godine sklapano oko 23.000 brakova, tj. 70% više od godišnje ponude stanova na primarnom tržištu.
Perhaps the most important reason is that many properties - including many of those temporarily unoccupied - do not have clean titles, so many potential trades cannot be realised. 
Iako ne postoje sveobuhvatni podaci o prodaji na sekundarnom tržištu, raspoloživi pokazatelji govore da je i na tom tržištu ponuda nekretnina skučena.
As discussed below, this state of affairs is due to huge backlogs in the judiciary, the often chaotic state of property registers and deficiencies in urban planning and the enforcement of building relations. 
Takvo je stanje, po svemu sudeći, rezultat velikih zaostajanja u pravosudnom sustavu, posebice često kaotičnog stanja u zemljišnim knjigama, te činjenice da graditelji odnosno vlasnici ne poštuju prostorne planove i građevinske propise.
Furthermore, much of the housing stock has been privatised to occupiers for nominal payments or at no cost. 
Drugi je razlog sužene ponude to što je velik dio stambenog fonda iz razdoblja socijalizma prodan stanarima po simboličnoj cijeni.
Such properties are not likely to be offered for sale, which limits the effective supply. 
Takvi se stanovi vjerojatno neće pojaviti na tržištu, čime je efektivna ponuda dodatno ograničena.
The third reason is that standards of construction were often poor, resulting in problems with the quality of many existing dwellings. 
Treći je razlog da su standardi stambene izgradnje često bili niski, zbog čega je kvaliteta mnogih postojećih stanova nedostatna, pa takvi stanovi nemaju izgleda da budu prodani.
According to the 2001 Census, one-third of Croatia's housing stock is older than 45 years (i.e., constructed up to 1960); 60% was constructed between 1961 and 1990; and only 8% since 1991. 
Prema popisu stanovništva iz 2001. godine, trećina hrvatskog stambenog fonda starija je od 45 godina (tj. sagrađena je do 1960. godine), 60% sagrađeno je između 1961. i 1990. godine, a samo 8% nakon 1991. godine.
From an investment point of view, the amortisation period for buildings is usually 50 years, so the bulk of the housing stock in Croatia is close to or past its useful life. 
S investicijske točke gledišta, amortizacijsko razdoblje za zgrade obično je 50 godina, tako da je velik dio stambenog fonda u Hrvatskoj gotovo u potpunosti amortiziran.
This also means that privatisation has saddled many occupiers with liabilities in the form of high maintenance obligations. 
To također znači da mnogi stanari privatiziranih stanova već imaju ili mogu očekivati velike troškove održavanja.
In particular, the financial problems of the public sector have resulted in a sharp decline in the construction of social housing. 
To se posebno odnosi na ponudu stanova za socijalno ugrožene slojeve društva.
On the basis of these observations, one can form a working hypothesis that the supply of housing is presently tight in both primary and secondary markets. 
No valja naglasiti da su i problemi u javnim financijama doveli do snažnog usporavanja izgradnje socijalnih stanova.
The question is, then, what is the likely impact of growing demand for vacation homes by foreigners on the residential property market? 
Na osnovi tih zaključaka može se postaviti radna hipoteza da je ponuda stanova na primarnom i sekundarnom tržištu sužena.
As with all assets, current prices of real estate depend on expectations of future prices. 
Cijene kuća za odmor mogu na više načina utjecati na cijene stambenog prostora na lokalnom tržištu.
The housing market seems to be tight at the moment, so price increases in the market for secondary residences are likely to be rapidly transmitted to other segments of the market. 
Vjerojatno su najvažniji “prijenosni mehanizam” tržišna očekivanja: sadašnje cijene nekretnina ovise o očekivanjima tržišnih sudionika o kretanju budućih cijena.
Most relevant in this context is the market situation on the Adriatic coast and islands, where most of the property sales to foreigners are taking place. 
Ako je ponuda nekretnina u određenom trenutku skučena, a potražnja na jednom vidljivom segmentu tržišta - poput kuća za odmor - snažno raste, povećanje cijena na tom segmentu tržišta može se brzo prenijeti na druge dijelove tržišta.
Yet in the primary market there is no evidence to substantiate these concerns. 
Na primarnom tržištu još nema dokaza koji bi potkrijepili tu tvrdnju.
In 2003, prices increased only in Zagreb (by about 10%), while in the first half of 2004, prices of newly completed apartments declined in all locations. 
U 2003. godini cijene su porasle jedino u Zagrebu (oko 10%), dok su u prvoj polovici 2004. cijene završenih stanova pale na svim lokacijama.
Data on sales of existing homes and land for construction provide more support for the spillover hypothesis. 
Podaci o prodaji postojećih kuća i zemljišta - dakle, o stanju na sekundarnom tržištu - bolje podupiru hipotezu o prijenosu pritisaka s cijena kuća za odmor na cijene drugih nekretnina.
At the same time, house prices in Zagreb increased much more rapidly, while apartment prices on the Adriatic actually fell, indicating that property prices are also under strong influence of factors other than non-resident demand for vacation properties. 
Istodobno su cijene kuća u Zagrebu rasle znatno brže, dok su cijene stanova na Jadranu padale, što upućuje na zaključak da su cijene nekretnina također bile pod jakim utjecajem ostalih čimbenika, a ne samo potražnje nerezidenata za kućama za odmor.
Given the lack of comprehensive statistical data on property sales in the secondary market, the above results need to be interpreted with caution. 
S obzirom na to da ne postoje sveobuhvatni statistički podaci o prodaji na sekundarnom tržištu, navedene podatke treba interpretirati oprezno.
Data used to construct Table 3 come from a commercial source, which publishes data at weekly frequency and with a relatively detailed breakdown. 
Podaci koji su korišteni u izradi tablice 3. proizlaze iz komercijalnog izvora koji podatke objavljuje tjedno, i to prema relativno detaljnoj strukturi.
However, these data do not cover all properties offered for sale, and only indicate prices that are being asked by sellers rather than actual transactions prices. 
No ti podaci ne obuhvaćaju sve nekretnine ponuđene na prodaju, te samo prikazuju cijene koje traže prodavači, a ne i cijene koje su postignute u stvarnoj transakciji.
Because real estate sales are subject to the value-added tax or the property sales tax, Croatian tax authorities reportedly maintain a large data base on transactions in the secondary market.xxvii However, these data are not published, nor have they been made available to researchers. 
Budući da se nekretnine oporezuju PDV-om odnosno porezom na promet nekretnina, hrvatske porezne vlasti posjeduju veliku bazu podataka o transakcijama na sekundarnom tržištu.xxviii No ti se podaci ne objavljuju javno niti su dostupni istraživačima.
The Croatian Bureau of Statistics only publishes data on average prices of newly completed apartments, on a quarterly basis and with considerable delay (these data were used in Figure 2). 
Državni zavod za statistiku, pak, objavljuje samo podatke o prosječnim cijenama novosagrađenih stanova, i to tromjesečno i sa znatnim kašnjenjem (ti su podaci korišteni za sliku 2).
The news media, on the other hand, suffer from sample bias: they tend to focus on properties in exceptional locations, often bought by domestic and international celebrities. 
Podaci koje objavljuje tisak zasnivaju se pak na pristranim uzorcima: tisak se obično usredotočuje na nekretnine na najprivlačnijim lokacijama, koje obično kupuju domaće ili inozemne zvijezde.
The prices of such properties do not characterise general trends in the housing market, but they nevertheless affect market sentiment and sellers' expectations, which is reflected in figures reported in Table 3 and has also been reported by market participants. 
Cijene takvih nekretnina ne oslikavaju vjerno opći trend stambenog tržišta, ali one svejedno utječu na percepcije tržišnih sudionika i očekivanja na strani ponude.
For instance, many real estate agents consider prices of properties offered for sale to be overvalued by about 30% on average. 
Taj se utjecaj može nazreti iz podataka u tablici 3, ali i iz izjava sudionika na tržištu.
Looking ahead, will the current conditions of relatively tight housing supply and rising prices of at least some houses and land for construction ease or become more pronounced with the opening-up of the market to non-residents? 
Hoće li se otvaranjem tržišta nekretnina strancima postojeći uvjeti relativno skučene ponude i rastućih cijena kuća i građevnog zemljišta ublažiti ili zaoštriti?
And what role will the speed of liberalisation play in this process? 
I koju će ulogu u tom procesu imati brzina liberalizacije tržišta nekretnina?
Arguments supporting the view that pressures on the local property market might intensify fall into three categories. 
Tri argumenta podupiru stajalište da će se pritisci na lokalnom tržištu nekretnina intenzivirati.
First, the number of properties sold to foreigners has been small to date. 
Prvo, do sada je strancima prodan samo mali broj nekretnina.
As noted above, since 1996 only about 3,200 property sales to foreigners have been approved. 
Kao što je već navedeno, od 1996. godine strancima je odobrena kupovina samo 3.200 nekretnina.
Even if the true number of realised sales is twice as high (due to provisions that allow foreigners to buy property via registered companies), this would represent less than 2% of the stock of permanent housing on the Adriatic (5% of the stock of summer vacation homes). 
Cak i da je broj ostvarenih prodaja dvostruko veći (zbog mogućnosti da stranci kupuju nekretnine preko registriranih poduzeća), to bi činilo manje od 2% stambenog fonda na Jadranu (5% fonda kuća za odmor).
Such a small market segment clearly cannot influence the overall real estate market. 
Kretanja na tako malom dijelu tržišta očito ne mogu utjecati na ukupno tržište nekretnina.
In the future, however, foreign demand for secondary residences is likely to be much higher, and might therefore have a more significant impact on developments in the housing market. 
No u budućnosti će inozemna potražnja za kućama za odmor vjerojatno biti znatno veća, te bi mogla imati veći utjecaj na cijene stambenog prostora.
As of September 2004, real estate brokers estimated the number of potential sales already in the pipeline at about 10,000 houses.xxix This is equivalent to 75% of the average annual supply of new housing in the entire country. 
Na primjer, posrednici u trgovini nekretninama procjenjuju da je u rujnu 2004. godine bilo u tijeku 10.000 potencijalnih prodaja kuća strancima.xxx To odgovara iznosu od 75% prosječne godišnje ponude novih stambenih objekata u cijeloj zemlji.
A demand shock of this size would clearly have a big impact on the local housing market, even if the sales were realised over a period of 2-3 years. 
Potražni šok takvih razmjera nužno bi imao snažan utjecaj na lokalno stambeno tržište, čak i ako bi prodaje bili realizirane u razdoblju od 2-3 godine.
The second concern relates to construction costs. 
Drugi se argument odnosi na cijene izgradnje.
If the construction industry is operating at full capacity, increased demand for vacation homes by non-residents will put pressure on housing construction costs in the short run, which will spill over to the market for permanent housing. 
Ako građevna industrija radi punim kapacitetom, povećana potražnja nerezidenata za kućama za odmor stvorit će pritisak na troškove izgradnje u kratkom roku, što će se odraziti i na tržište ostalih stambenih objekata.
To the extent that the construction industry is not competitive, the increase in costs - and hence the spillover on the local housing market - will be so much the higher. 
Ako je konkurencija u građevnoj industriji na pojedinim lokacijama ograničena, porast troškova - pa tako i utjecaj na lokalno stambeno tržište - bit će veći.
One should note that in the long run housing supply is elastic with respect to both income and price, so capacity in the construction industry is not likely to be a factor constraining the supply of housing. 
Treba napomenuti da je u dugom roku stambena ponuda elastična s obzirom na dohodak i cijene, pa građevinski kapaciteti vjerojatno neće postati čimbenik ograničavanja stambene ponude.
But cost spillovers may be present in the short run and affect expectations of future prices, in particular if there is a sudden increase in demand. 
No pritisak na troškove može biti izražen u kratkom roku, te može utjecati na očekivanja budućih cijena, posebno ako dođe do naglog porasta potražnje.
The main argument supporting the view that demand from nonresidents will not affect future supply and price of local housing is that legal uncertainties relating to property transactions will be gradually removed as Croatia approaches membership in the EU and starts implementing the acquis communitaire. 
No dostupnost stanova ovisi prije svega o kretanju dohotka stanovništva i mogućnostima stambenog financiranja, te o državnoj stambenoj politici, pa u konačnici nema previše veze s potražnjom stranaca za kućama za odmor (vidjeti okvir 2).
As noted above, many properties desired by foreign as well as domestic buyers do not have clean titles, so many potential trades have not been realised. 
Glavni argument koji podupire stajalište da potražnja nerezidenata u budućnosti neće utjecati na ponudu i cijene lokalnog stambenog fonda odnosi se na uklanjanje zakonskih nesigurnosti u trgovini nekretninama.
The speed with which the property market is opened up to nonresidents can tip the balance of these forces in an important way. 
Zato ne čudi da nekretnine s urednim vlasničkim ispravama postižu i više cijene.
Keeping restrictions on foreign ownership in place might sustain relatively high prices by limiting the supply of vacation properties to nonresidents. 
Zakonska neizvjesnost za sada posebice ograničava potencijalnu ponudu na sekundarnom tržištu.
This would, ceteris paribus, imply faster convergence to longrun equilibrium prices, but with potentially significant spillovers onto the local housing market along the way. 
Međutim, kako se Hrvatska bude približavala EU i počinjala primjenjivati pravnu stečevinu Europskih zajednica, pravne će se nesigurnosti postupno uklanjati.
Box 2 Affordability of housing, housing finance and public housing 
Dostupnost stanova, stambeno financiranje i državna stambena politika
Contrary to widespread beliefs, the affordability of housing has not declined in recent years. 
Suprotno uvriježenom mišljenju, dostupnost stanova nije se posljednjih godina pogoršala.
Except in 1999, net earnings were growing faster than average prices of new housing (Figure 3). 
Osim 1999. godine, neto primanja su rasla brže od prosječnih cijena novih stanova (sl.
In other words, one family member would need to put aside his or her entire annual income for ten years in order to save enough for a modest 55m2 apartment, assuming that average income and apartment prices grow at the same rate. 
Drugim riječima, uz pretpostavku da prosječni dohodak i cijene stanova rastu po istoj stopi, jedan član obitelji trebao bi štedjeti svoj cjelokupni godišnji dohodak tijekom deset godina da bi obitelj uštedjela za stan od skromnih 55 m2.
Affordability of housing is therefore a legitimate concern. 
Zabrinutost zbog dostupnosti stanova stoga je opravdana.
However, one should not jump to the conclusion that housing would become more affordable if foreign ownership of real estate was more restricted. 
No usprkos tome, ne treba brzati sa zaključkom kako bi se dostupnost povećala ako bi se strancima ograničila mogućnost kupovanja nekretnina.
Housing affordability depends on many factors that have no connection to demand for vacation homes by non-residents. 
Dostupnost stanova ovisi o mnogim čimbenicima koji nisu povezani s potražnjom nerezidenata za kućama za odmor.
Two factors that are examined here are housing finance and public housing policy. 
Ovdje se analiziraju samo dva od njih: stambeno financiranje i državna stambena politika.
At present, the largest providers of housing finance in Croatia are commercial banks. 
Poslovne banke danas su najznačajniji izvor stambenog financiranja u Hrvatskoj.
Banks justified these practices in the past by the difficulty of enforcing foreclosure of residential properties. 
Banke opravdavaju tu praksu teškoćama u naplati hipoteka.
However, reforms in legislation and the judiciary over the past few years have made it easier for creditors to seize properties or attach salaries used as collateral for housing loans.xxxii The fact that the restrictive practices in granting housing loans survive indicates that the housing loan market in Croatia is still relatively underdeveloped, and access to housing finance difficult for an average family. 
No reforme u zakonodavstvu i pravosuđu tijekom nekoliko posljednjih godina olakšale su naplatu hipoteka i naplatu stambenih kredita iz plaća jamaca.xxxii Činjenica da je restriktivna praksa u odobravanju stambenih kredita nastavljena pokazuje da je tržište stambenih kredita u Hrvatskoj još uvijek relativno nerazvijeno, te da je pristup stambenim kreditima za prosječnu obitelj i dalje otežan.
The relatively high indebtedness of Croatian households represents a further constraint on housing affordability. 
Relativno visoka zaduženost hrvatskih domaćinstava dodatno je ograničenje za dostupnost stanova.
In 2003 net earnings of Croatian households amounted to about 65 billion kuna, while outstanding bank loans to households amounted to 55 billion kuna.xxxiii This corresponds to a debt to income ratio of about 84%, which is higher than in the euro area (about 80%). 
Neto primanja hrvatskih domaćinstava 2003. godine iznosila su oko 65 milijardi kuna, dok su bankarski krediti domaćinstvima iznosili 55 milijardi kuna.xxxiii Dakle, udio duga u dohotku domaćinstava iznosi oko 84%, što je više negoli u eurozoni (oko 80%).
On this basis, there would not seem to be much room for expanding household indebtedness, although there is considerable room for changing the structure of household debt toward more housing loans and fewer consumer loans. 
U tom smislu nema mnogo prostora za povećanje zaduživanja stanovništva, iako ima prostora za promjenu strukture duga stanovništva, i to prema većem udjelu stambenih kredita, a manjem udjelu potrošačkih kredita.
What are the other options for improving housing affordability? 
Koje su druge mogućnosti povećanja dostupnosti stanova?
Contractual savings and subsidised housing schemes are still relatively unimportant in Croatia. 
Ugovorna štednja i subvencionirani oblici stanovanja još su uvijek relativno zanemarivi u Hrvatskoj.
In the six years since the first housing savings banks were established, they made only 9,350 housing loans to a total value of 60 million euros, compared with accumulated deposits of around 470 million euros in mid-2004.xxxiv Judging from the experience of the new EU member states, the success of such housing schemes can be attributed largely to state-provided incentives. 
Tijekom šest godina, koliko postoje stambene štedionice, odobreno je samo 9.350 stambenih kredita ukupne vrijednosti 60 milijuna eura, u usporedbi s ukupnim depozitima od oko 470 milijuna eura sredinom 2004. godine.xxxiv Iz iskustva novih zemalja članica EU može se zaključiti da se uspjeh takvih oblika stambene politike može najviše zahvaliti državnim poticajima.
This, however, creates a considerable fiscal burden for the state. 
No takvi su poticaji za državu značajan fiskalni teret.
In 2003, the government of Hungary was forced to remove most fiscal incentives for housing, as their cost significantly contributed to the general government deficit of 9.3% of GDP in the previous year. 
Mađarska je 2003. godine morala ukinuti većinu fiskalnih stambenih poticaja jer je njihov trošak uvelike pridonio deficitu opće države od 9,3% BDP-a u 2002. godini.
Given the pressing need for fiscal consolidation in Croatia, expanding subsidies to contractual housing schemes does not seem feasible. 
S obzirom na nužnost fiskalne konsolidacije, u Hrvatskoj nije moguće očekivati povećanje stambenog subvencioniranja.
Another approach to addressing housing affordability is via public housing policy. 
Dostupnost stanova može se povećati i putem državne stambene politike.
Even in countries with highly sophisticated financial systems some segments of the population (including the poor, people who are unable to work, and young couples) do not have access to housing finance. 
Cak ni u zemljama s vrlo razvijenim financijskim sustavom neki dijelovi stanovništva (siromašni, nesposobni za rad i mladi bračni parovi) nemaju pristup stambenim sredstvima.
In Croatia there have been only two larger public housing schemes in recent years: one targeting handicapped veterans of the Homeland War; and the so-called POS scheme of public subsidies for housing construction. 
Posljednjih su godina u Hrvatskoj bila u primjeni samo dva oblika javnog stambenog sufinanciranja: jedan je bio sufinanciranje invalida Domovinskog rata, a drugi POS kao sustav državnog subvencioniranja stambene izgradnje.
Under the former scheme, a total of 4,400 apartments have been constructed since 1997, with plans for a further 700 units. 
U prvom je sustavu izgrađeno ukupno 4.400 stanova od 1997. godine, a planira se izgraditi još daljnjih 700 stanova.
Under the latter scheme, 1,500 apartments have been constructed since 2000 and 8,000 more are being planned.xxxv The POS scheme has been criticised, however, for poor targeting (see Tica, 2002). 
U sustavu POS-a sagrađeno je 1.500 stanova od 2000. godine, a planira se još 8.000.xxxv POS je bio kritiziran radi lošeg odabira domaćinstava koja se natječu za sredstva (vidjeti Tica, 2002).
In particular, many poorer households are not in a position to qualify for the scheme due to relatively high down payments (over 100% of average annual income for an apartment of 50m2) and debt servicing costs (about 30% of average income).xxxvi Taxpayers' money may thus have been used to assist the relatively better-off households, rather than the economically disadvantaged ones, to acquire low-cost housing. 
No još je veći nedostatak tog sustava da mnoga siromašnija domaćinstva ne mogu doći na liste za POS zbog relativno visokog učešća (više od 100% prosječnoga godišnjeg dohotka za stan od 50 m2) i troškova otplate (oko 30% prosječnog dohotka).xxxvi Tako se čini da se novac poreznih obveznika upotrebljava za pomaganje relativno dobro stojećih domaćinstava, a ne onih kojima je pomoć pri kupnji stana doista potrebna.
A broader implication of this situation, rarely articulated in public discussions, is that the current younger generation finds it much more difficult to acquire own housing than the older generations. 
Posljedica takve situacije o kojoj se rijetko raspravlja u javnosti jest činjenica da je današnjoj mladoj generaciji mnogo teže doći do stana nego što je to bilo starijim generacijama.
Under the socialist system, housing was for the most part provided by the public sector or labour-managed enterprises. 
™™ U socijalizmu su stanove dodjeljivali država ili samoupravna poduzeća.