natgillin/translations-raw huggingface dataset:
This analysis leads to the conclusion that the relevant benefits received by NEUWOGES include:
Iz analize proizlazi da su relevantne prednosti koje je dobio NEUWOGES sljedeće:
the cash price paid by BAVARIA (EUR […]);
cijenu u novcu koju plaća BAVARIA ([…] EUR);
the fee paid for the privatisation efforts (EUR […]);
naknadu plaćenu za napore uložene u privatizaciju ([…] EUR);
the profits earned from the modernisation (EUR […]);
dobit ostvarenu sanacijom ([…] EUR);
the cash value of the ground rent after 2029 (EUR […], after discounting).
vrijednost kamate na nasljedno pravo građenja u novcu za razdoblje od 2029. (diskontirano […] EUR).
Determining the likely financial impact of the general management contract on NEUWOGES
Određivanje očekivanih financijskih učinaka Općeg ugovora o upravljanju na NEUWOGES
Under the general management contract, NEUWOGES is responsible for managing the buildings in question.
U skladu s Općim ugovorom o upravljanju NEUWOGES je odgovoran za upravljanje predmetnim zgradama. NEUWOGES-u pripadaju svi prihodi iz davanja stanova i poslovnih prostora u najam.
In return for the right to keep all income generated from renting the apartments and commercial space, NEUWOGES has to pay the owner (BAVARIA) a fixed monthly leasing payment, set at EUR […] until the completion of the modernisation works, and EUR […] thereafter (Section 3 of the general management contract).
S druge strane, obvezan je vlasniku (trgovačkom društvu BAVARIA) plaćati fiksnu mjesečnu ratu leasinga koja je određena na […] EUR do kraja sanacijskih radova i na […] EUR za razdoblje poslije radova (članak 3. Općeg ugovora o upravljanju).
The contract has a duration of 30 years from the completion of the modernisation works (Section 2.1).
Ugovor vrijedi 30 godina, počevši od dovršetka sanacijskih radova (članak 2. stavak 1.).
The monthly leasing payment is indexed at […]% per year (Section 4.2).
Mjesečna rata leasinga indeksirana je na […] % godišnje (članak 4. stavak 2.).
The purpose of the following analysis is to determine the financial impact of the general management contract on NEUWOGES.
Svrha je sljedeće analize odrediti financijske učinke Općeg ugovora o upravljanju na NEUWOGES.
Background (Calculations)
Kontekst (izračuni)
The monthly leasing payment is the result of multiplying the likely net rent per m2 and per month — reduced by the costs of administration and maintenance and taking account of the risk of loss of rent — by the number of m2 available [70].
Mjesečna rata leasinga dobiva se množenjem očekivane neto najamnine po m2 i mjesecu – umanjene za troškove upravljanja i održavanja i rizik nenaplate najamnine – brojem raspoloživih kvadratnih metara [70].
The central assumptions are, then, the likely net rent per m2 and per month, and the likely costs.
Središnje pretpostavke time se odnose na očekivanu neto najamninu po m2 i mjesecu te na očekivane troškove.
In the general management contract, the parties assumed net rent levels of EUR […] per m2 after modernisation and costs of EUR […] per m2, leading to the monthly leasing payment being set at EUR […] per m2 [71].
U Općem ugovoru o upravljanju strane su očekivale neto najamninu u iznosu od […] EUR/m2 poslije sanacije i troškove u iznosu od […] EUR/m2; u skladu s tim, mjesečna rata leasinga određena je na […] EUR/m2 [71].
Average rent
prosječna najamnina
Administration Costs
troškovi upravljanja
Maintenance Costs
troškovi održavanja
Risk of loss of Rent
rizik nenaplate najamnine
Total m2
ukupni broj kvadratnih metara
In setting the particular parameters that were eventually included in the general management contract, NEUWOGES had a choice [72].
NEUWOGES je imao izbor pri određivanju konkretnih parametara koji su naposljetku preuzeti u Opći ugovor o upravljanju [72].
By setting a different rent level or a higher indexation, it could precisely determine its monthly payments over the duration of the contract and the price it would obtain from the sale [73].
Imao je mogućnost točno odrediti plaćanja koja mjesečno izvršava za vrijeme trajanja ugovora te prihode od prodaje utvrđivanjem drugog iznosa najamnine ili više indeksacije [73].
There was, then, a direct correlation between assuming a higher or lower risk in setting a particular leasing payment (e.g. by setting different rent levels, indexation, and costs) and the liquidity received in the form of the sale price.
Postoji izravna povezanost između preuzimanja većeg ili manjeg rizika utvrđivanjem određene rate leasinga (npr. utvrđivanjem drukčijih iznosa najamnine, drukčije indeksacije i drukčijih troškova) i likvidnosti sadržane u obliku prodajne cijene.
For example, in an alternative calculation provided by BAVARIA, which assumes an indexation of 2,0 %, rent levels of EUR […] and hence a leasing payment of EUR […], the monthly leasing payment would have amounted to EUR […] instead of EUR […] [74].
Tako bi, primjerice, prema alternativnom izračunu koji je izradila BAVARIA i koji se temelji na indeksaciji od 2,0 %, iznosu najamnine od […] EUR i posljedičnoj cijeni leasinga od […] EUR mjesečni iznos leasinga bio […] EUR umjesto […] EUR [74].
Of course, the sale price would have been lower as well.
Naravno, i prodajna cijena bila bi niža.
Financial impact analysis
Analiza financijskih učinaka
In line with its original letter and the cash-flow analyses provided by NEUWOGES, the Commission assumes the discount rate to be 5 % per year [75].
U skladu s izvornim dopisom i analizama novčanog toka koje je dostavio NEUWOGES Komisija očekuje diskontnu stopu od 5 % godišnje [75].
Reliability of NEUWOGES’ cash-flow analyses
Pouzdanost analiza novčanog toka NEUWOGES-a
Before proceeding to provide an independent economic analysis of the general management contract, it is first necessary to comment on the ex post cash-flow analyses provided by NEUWOGES, which are supposed to demonstrate the cash-flow that a prudent MEO would have expected the general management contract to generate ex ante.
Prije neovisne ekonomske analize Općeg ugovora o upravljanju najprije je potreban komentar ex post analiza novčanog toka koje je dostavio NEUWOGES, a koje bi trebale pokazati koja bi ex ante očekivanja razborit gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu imao u pogledu novčanog toka nastalog na temelju Općeg ugovora o upravljanju.
NEUWOGES argues that under realistic ex ante assumptions — claimed by NEUWOGES to be an increase of rent of […]% per year, an indexation of costs of […]% per year and a vacancy rate of […]% — the general management contract would, ex ante, have been expected to lead to a total negative cash-flow of EUR […] in nominal terms and of EUR […], discounted [76].
NEUWOGES obrazlaže da se u pogledu Općeg ugovora o upravljanju na temelju realističnih ex ante pretpostavki, a takve su, prema njegovu mišljenju, povećanje najamnine od […] % godišnje, indeksacija troškova od […] % godišnje i stopa praznih prostora od […] %, mogao očekivati negativan ukupni novčani tok koji nominalno iznosi […] EUR, a diskontirano […] EUR [76].
NEUWOGES also submits that only where allegedly unrealistic ex ante assumptions are made — rent increase of […]% per year, vacancy rate of […]%, and stable costs — could the general management contract have been expected to result in a positive value of EUR […] in nominal terms and EUR […], after discounting [77].
NEUWOGES nadalje navodi da je iz Općeg ugovora o upravljanju samo u slučaju navodno nerealističnih ex ante pretpostavki, tj. povećanja najamnine od […] % godišnje, stope praznih prostora od […] % i stabilnih troškova, mogla proizići nominalna vrijednost od […] EUR i diskontirana vrijednost od […] EUR [77].
On this basis, NEUWOGES submits that it was clear, ex ante, that rent increases of […]% would have to be enforced every year simply to cover the leasing payment, leaving no room for increases in costs.
Tako je, prema NEUWOGES-u, otpočetka bilo jasno da je samo za ostvarivanje rate leasinga svake godine bilo potrebno provesti povećanje najamnine od […] %, pri čemu ne bi ostalo mjesta za povećanje troškova.
It must be observed in this respect that NEUWOGES makes assumptions about the cost levels that are unpersuasive (and the initial cost levels are the same in all the analyses provided by NEUWOGES).
U tom pogledu potrebno je napomenuti da NEUWOGES polazi od pretpostavki u pogledu troškova koje nisu jako uvjerljive (početna razina troškova jednaka je u svim analizama koje je NEUWOGES dostavio).
The calculations underlying the general management contract, as concluded, assume total costs (administration, maintenance, risk of loss of rent) amounting to some […]% of the rent. In contrast, NEUWOGES’ cash-flow analyses assume an initial cost level (after modernisation) of not less than […]% ([…]% risk of loss of rent, […]% administration and maintenance).
Izračuni na kojima se temelji sklopljeni Opći ugovor o upravljanju polaze od ukupnih troškova (upravljanje, održavanje, rizik nenaplate najamnine) u iznosu od otprilike […] % najamninâ, dok se analize novčanog toka NEUWOGES-a temelje na razini troškova (nakon sanacije) od najmanje […] % ([…] % za rizik nenaplate najamnine, […] % za upravljanje i održavanje).
Even if the dramatic increase in loss of rent (from […]% to […]%) is ignored, there is an increase in other costs from […]% to […]% of the rent.
Čak i ako se ne uzme u obzir veliko povećanje broja nenaplaćenih najamnina (od […] % do […] %), kod preostalih troškova ipak je još potrebno utvrditi povećanje najamnina s […] % na […] %.
NEUWOGES’ submissions do not adequately explain why this increase would be necessary.
U primjedbama NEUWOGES-a ne nalazi se odgovarajuće obrazloženje za taj rast.
On the contrary, NEUWOGES states that the level of […]% (EUR […] per m2) was plausible for the period directly after the modernisation, but would then increase every year by […]% [78].
S druge strane, NEUWOGES utvrđuje da je […] % ([…] EUR/m2) vjerojatna vrijednost u razdoblju neposredno nakon modernizacije, no da se ta vrijednost poslije mora godišnje povećavati za […] % godišnje [78].
Similarly, the valuation commissioned by NEUWOGES before the sale assumed total cost levels (including risk of loss of rent [79]) of between […]% and […]% (1997 valuation).
I u stručnoj procjeni fer vrijednosti čiju je izradu NEUWOGES zatražio prije prodaje polazilo se od ukupne razine troškova (uključujući rizik nenaplate najamnine [79]) između […] % i […] % (stručna procjena iz 1997.).
As the valuation does not specify what percentage is allocated to loss of rent, it is not possible to determine how its basic assumptions regarding other costs depart from those of NEUWOGES.
Budući da se u stručnoj procjeni ne navodi točno na koji se postotak procjenjuju nenaplate najamnine, nije moguće istražiti u kojoj mjeri temeljne pretpostavke u pogledu ostalih troškova odstupaju od pretpostavki NEUWOGES-a.
In any event, even if one were to assume that the 1997 valuation was based on an estimate of risk of loss of rent of […]%, the other costs assumed by NEUWOGES are higher.
U svakom su slučaju troškovi koje NEUWOGES sada procjenjuje viši, čak i uz pretpostavku da je rizik nenaplate najamnine u stručnoj procjeni iz 1997. određen na […] %.
In the light of this, NEUWOGES’ cash-flow analyses cannot be accepted and must be corrected on the basis of an initial cost level of […]% excluding risk of loss of rent [80].
S obzirom na to, analize novčanog toka NEUWOGES-a nisu prihvatljive i potrebno ih je ispraviti na temelju razine početnih troškova od […] %, bez rizika nenaplate najamnine [80].
In the light of this, it must further be remarked that NEUWOGES’ submission that rent increases of […]% would need to be enforced to cover the increase in the leasing payment alone is erroneous.
Nadalje je u tom pogledu potrebno utvrditi da je pogrešna tvrdnja NEUWOGES-a kako je potrebno provesti povećanja najamnine od […] % samo kako bi se nadoknadilo povećanje rate leasinga.
Since the leasing payment is calculated as a percentage of the original overall rent (here […]%), a rent increase of […]% would allow both the increase in the leasing payment and an increase in the costs by […]% to be covered.
Budući da se rata leasinga računa kao postotak izvorne ukupne najamnine (u ovom slučaju […] %), povećanjem najamnine za […] % omogućila bi se nadoknada ne samo povećanja rate leasinga nego i povećanja troškova za […] %.
Where the costs are stable, a smaller rent increase would already suffice to offset the increase in the leasing payment.
U slučaju stabilnih troškova za nadoknadu povećanja rate leasinga bilo bi dovoljno već i manje povećanje najamnine.
In fact, assuming a risk of loss of rent of […]% and otherwise stable costs, a yearly rent increase of […]% would suffice to cover the increase in the leasing payment.
Činjenica je da bi na temelju rizika nenaplate najamnine od […] % i inače stabilnih troškova godišnje povećanje najamnine od […] % bilo dovoljno za nadoknadu povećanja rate leasinga.
Any increase over and above that would be available for NEUWOGES to offset rising costs or make a profit.
Svako veće povećanje NEUWOGES bi mogao upotrijebiti za plaćanje rastućih troškova ili za ostvarivanje dobiti.
When entering into the contract, NEUWOGES itself undertook a nominal cash-flow analysis [81].
U trenutku sklapanja ugovora NEUWOGES je sâm proveo analizu nominalnog novčanog toka [81].
In this analysis, it assumed that its own costs (administration, maintenance) would rise by […]% p.a., that it could increase the rent by […]% every three years, that it could maintain a vacancy rate of […]% and that […]% of the apartments would be sold on to the tenants.
U toj analizi polazio je od toga da će njegovi troškovi (upravljanje, održavanje) rasti za […] % godišnje, da će svake tri godine moći povećavati najamnine za […] %, da će moći održati stopu praznih prostora od […] % i da će prodati […] % stanova stanarima.
On this basis, NEUWOGES expected a nominal cash-flow of EUR […] to be generated by the general management contract over its duration of 30 years.
Na temelju toga NEUWOGES je očekivao novčani tok stvoren na temelju Općeg ugovora o upravljanju od […] EUR tijekom razdoblja od 30 godina.
The formal investigation procedure has revealed no reason to believe that these calculations were made on the basis of expectations known to be too optimistic.
U okviru službenog istražnog postupka nije došlo do saznanja na temelju kojih bi se uzela u obzir pretpostavka da su navedeni izračuni svjesno provedeni na temelju pretjerano optimističnih očekivanja.
No evidence has been submitted that the NEUWOGES representatives who presented these figures to NEUWOGES’ board did so believing they were inaccurate.
Ništa ne upućuje na to da su predstavnici NEUWOGES-a koji su te brojke dostavili Nadzornom odboru NEUWOGES-a to učinili svjesni da je riječ o pogrešnim brojkama.
In fact, it appears that NEUWOGES does not allege that its managers were consciously entering into a disadvantageous transaction for political reasons, but rather that an erroneous assessment was made of the economic implications (which, in NEUWOGES’ submission, a MEO would have avoided) [82].
Ne čini se ni da NEUWOGES tvrdi da je njegova Uprava svjesno sklopila nepovoljnu transakciju zbog političkih razloga, nego je pri ocjeni ekonomskog utjecaja vjerojatno došlo do pogrešne procjene (što se, prema mišljenju NEUWOGES-a, ne bi dogodilo u slučaju gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu) [82].
Nevertheless, it is necessary to enquire whether these expectations were such that a MEO would not have based its decision on them.
Unatoč tomu potrebno je provjeriti jesu li očekivanja stvarno bila takva da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi na njima temeljio svoju odluku.
In this context, it is noted that NEUWOGES submits that a MEO would have expected a rent increase of merely […]% p.a., a risk of loss of rent of […]% and an increase in administration and maintenance costs of […]% [83].
U tom pogledu potrebno je napomenuti da bi, prema NEUWOGES-u, gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu očekivao povećanje najamnine od samo […] % godišnje, rizik nenaplate najamnine od […] % i povećanje troškova upravljanja i održavanja od […] % [83].
On the basis of these assumptions, NEUWOGES claims that the total cash flow would be EUR – […] in nominal terms and EUR – […] after discounting, with the more than sevenfold increase in the loss of rent having the most significant impact.
Na temelju tih pretpostavki, prema NEUWOGES-u ukupni novčani tok nominalno bi iznosio […] EUR, a diskontirano […] EUR, pri čemu se prije svega primjećuje nenaplata najamnine uvećana za više od sedam puta.
Market expectations
Očekivanja tržišta
As a first step, reference is made to the documents providing information as to the actual expectations of the two parties to the transaction.
Najprije se uputilo na dokumente kojima se pruža uvid u stvarna očekivanja dviju strana koje sudjeluju u transakciji.
First, the minutes of the supervisory board meeting of 16 December 1997 demonstrate that NEUWOGES’ managers considered the risks involved in the transaction as ‘bearable’ [84].
Kao prvo, iz zapisnika sa sjednice od 16. prosinca 1997. vidljivo je da je Uprava NEUWOGES-a ocijenila rizike povezane s transakcijom kao „podnošljive” [84].
On the basis of these minutes, it is, furthermore, clear that NEUWOGES acted on the basis of calculations that assumed a rent increase of […]% every three years, an increase in costs (without reference to the risk of loss of rent) of […]%, and a risk of loss of rent of […]% [85].
Nadalje, iz zapisnika se može vidjeti da je NEUWOGES svoje postupke temeljio na izračunima koji su polazili od povećanja najamnine od […] % svake tri godine, povećanja troškova (bez rizika nenaplate najamnine) od […] % i rizika nenaplate najamnine od […] % [85].
NEUWOGES consulted the auditor Nordrevision before signing the contracts, which estimated that a rent increase of […]% corresponded to the general inflation rate, but would probably not be achievable [86].
Prije potpisivanja ugovorâ NEUWOGES se savjetovao s revizorskim društvom Nordrevision, prema čijoj je procjeni povećanje najamnine od […] % odgovaralo općoj stopi inflacije, ali je bilo gotovo neostvarivo [86].
It also took the view that, while the initial costs were reasonable under the assumption of no vacancies (the calculations were based on an estimate of costs of […]% of the rent), an indexation of those costs in line with that of the indexation of the leasing payment was necessary [87].
Osim toga, društvo Nordrevision smatralo je da je početna razina troškova (izračun se temelji na procijenjenim troškovima u iznosu od […] % najamnina) uz pretpostavku stope praznih prostora od 0 % realistična, ali da je potrebna indeksacija troškova koja odgovara indeksaciji rate leasinga [87].
BAVARIA, for its part, assumed that, on the basis of an expectation that the population of Neubrandenburg would remain stable (due to the establishment of various big service providers) [88] and the good location of the buildings, a very low vacancy rate could be expected [89].
BAVARIA je polazila od toga da se, s obzirom na pretpostavljeni jednaki razvoj broja stanovnika u Neubrandenburgu (na temelju dolaska različitih velikih pružatelja usluga) [88] i dobro stanje zgrada, može očekivati vrlo niska stopa praznih stanova [89].
It further assumed that rent increases in line with the indexation of the leasing payments would be achievable [90].
Osim toga je smatrala da su povećanja najamnina u skladu s indeksacijom plaćanja leasinga moguća [90].
Finally, it should be pointed out that the valuation of the property commissioned by NEUWOGES before the sale contains information about relevant expected developments.
Naposljetku, upućuje se na to da je stručna procjena fer vrijednosti iz 1997. izrađena na zahtjev NEUWOGES-a prije prodaje sadržavala podatke o očekivanim relevantnim promjenama.
The 1997 valuation assumed cost levels of between […]% and […]%, but did not specify what percentage is allocated to the risk of loss of rent [91].
U stručnoj procjeni iz 1997. polazilo se od razine troškova od […] % do […] %, pri čemu nije navedeno na koji se postotak procjenjuje rizik nenaplate najamnine [91].
Administration costs
Troškovi upravljanja
First, the expectations regarding the costs of administration and maintenance, both as regards their initial level (EUR […] per m2, or […]% of the rent) and the expected increase ([…]% p.a.) appear reasonable.
Kao prvo, očekivanja u pogledu troškova upravljanja i održavanja, ne samo s obzirom na početnu razinu ([…] EUR/m2 odnosno […] % najamnina) nego i s obzirom na očekivano povećanje ([…] % godišnje), čine se opravdanima.
As regards the initial cost level, this finding results from NEUWOGES’ own statement that, at least for the period directly following the modernisation, these costs had been set at a sufficiently high level.
U pogledu početne razine troškova taj se zaključak temelji na zaključku samog NEUWOGES-a da su time troškovi, barem za vrijeme neposredno poslije sanacije, procijenjeni na dovoljno visokoj razini.
Secondly, the Pestel study states that, in 1997, the costs of administration and maintenance would on average amount to EUR […] per m2, which is EUR […] lower than the provision for the same costs in the sale-and-lease-back transaction [92].
Kao drugo, u stručnoj procjeni prema načelu PESTLE utvrđeno je da će troškovi upravljanja i održavanja 1997. iznositi prosječno […] EUR/m2, što je […] EUR manje od iznosa istih troškova procijenjenih u okviru transakcije povratnog leasinga [92].
Finally, the costs assumed in the expert valuation were also in this range.
Naposljetku su se i troškovi u procjenama stručnjaka kretali u tim okvirima.
While an increase in these costs could certainly be expected, it would appear that assuming an increase of […]% p.a. was reasonable, even somewhat cautious.
Povećanje tih troškova moglo se sa sigurnošću očekivati; pretpostavljeno povećanje od […] % godišnje činilo se opravdano i procijenjeno s određenim oprezom.
Nordrevision had suggested keeping such an indexation of the administration costs in line only with the indexation of the leasing payment, namely an annual increase of […]%, lower than that actually assumed by NEUWOGES.
Društvo Nordrevision samo je predložilo da se takva indeksacija troškova upravljanja prilagodi indeksaciji rate leasinga čime bi se dobilo godišnje povećanje za […] %, odnosno manje povećanje nego što je NEUWOGES stvarno pretpostavio.
Incidentally, an indexation of […]% is what NEUWOGES itself now submits could reasonably have been expected, demonstrating that […]% p.a. was certainly not unreasonably low.
Uostalom, NEUWOGES sada sam zastupa mišljenje da se moglo očekivati stvarno povećanje za […] % godišnje, što znači da iznos od […] % godišnje sigurno nije bio neopravdano nizak.
Risk of loss of rent
Rizik nenaplate najamnine
With respect to the risk of loss of rent, it was not unreasonable to expect a general loss of rent level of […]%.
U pogledu rizika nenaplate najamnine nije bilo nerealistično očekivati općenitu nenaplatu najamnine od […] %.
First, it must be noted that Nordrevision did not question this level in its assessment of the contracts, despite expressing other concerns about the general economic situation and the real-estate market in Neubrandenburg [93].
Najprije je potrebno utvrditi da ta pretpostavka nije osporena u stručnoj procjeni društva Nordrevision u pogledu ugovora, iako su savjetnici izrazili zabrinutost u pogledu opće gospodarske situacije i tržišta nekretnina u Neubrandenburgu [93].
Second, the 1997 valuation, despite not specifying the assumed risk of loss of rent, does not appear to assume significantly higher risks of loss of rent [94].
Kao drugo, čini se da se u stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997., čak i ako nema točnih navoda o pretpostavljenom riziku nenaplate najamnine, nisu očekivali znatno veći rizici nenaplate najamnine [94].