natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Where, after firm offers of sale had been made, significantly less than one third of the tenants were interested in buying, the commercial buyer could exempt 60 % of the apartments from the privatisation obligation, thereby limiting its obligations to the privatisation of one third of the remaining 40 % of the apartments [11].
Ako je nakon predočenja konkretnih ponuda za prodaju znatno manje od trećine stanara bilo zainteresirano za kupnju, komercijalni kupac mogao je izuzeti 60 % stanova iz obveze privatizacije i tu obvezu ograničiti na privatizaciju trećine preostalih 40 % stanova [11].
NEUWOGES and the Inherited Debt Support Law
NEUWOGES i zakon Altschuldenhilfegesetz
The land-lease and sale contract was eventually recognised by the Bank for Reconstruction as constituting a relevant ‘mediated privatisation’ under the Inherited Debt Support Law.
KfW je naposljetku priznao Ugovor o nasljednom pravu građenja kao primjeren način prodaje preko posrednika u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz.
Entering into the sale-and-lease-back transaction therefore helped NEUWOGES fulfil its privatisation obligation under the Inherited Debt Support Law.
Sklapanjem transakcije povratnog leasinga NEUWOGES-u je omogućeno ispunjenje obveze privatizacije u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz.
However, it is unclear and a matter of dispute to what extent this law influenced the commercial considerations underlying NEUWOGES’ decision to conclude the contracts, and whether the debt relief obtained by NEUWOGES pursuant to the law must be taken into account in analysing whether the sale-and-lease-back transaction constituted aid to BAVARIA.
Međutim, ostaje nejasno i sporno u kojoj se mjeri zakonom Altschuldenhilfegesetz utjecalo na poslovne razloge na kojima se temeljila odluka NEUWOGES-a o sklapanju ugovorâ te je li potrebno uzeti u obzir otpis u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz koji je dobio NEUWOGES pri provjeri predstavlja li transakcija povratnog leasinga potporu trgovačkom društvu BAVARIA.
By its own account, NEUWOGES received total debt relief of EUR […] [12].
NEUWOGES je prema vlastitim navodima dobio otpis od ukupno […] EUR [12].
Of the revenue generated by the BAVARIA sale, EUR […] had to be transferred to the inherited debt relief fund, leaving NEUWOGES with mathematical net relief of EUR […] [13].
Međutim, ako se dio iznosa ukupnog dobivenog otpisa mora uračunati u određenu mjeru privatizacije na temelju udjela tih privatizacija u ukupnoj obvezi privatizacije koju je preuzeo NEUWOGES, matematički bi se moglo izračunati da se na transakciju povratnog leasinga odnosi ukupni bruto otpis u iznosu od […] EUR. Od prihoda iz transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA bilo je potrebno prenijeti […] EUR u fond Erblastentilgungsfonds pa je NEUWOGES prema izračunu imao neto otpis u iznosu od […] EUR [13].
GENERAL MANAGEMENT CONTRACT
OPĆI UGOVOR O UPRAVLJANJU
On 21 January 1998, BAVARIA and NEUWOGES also signed the general management contract, which effectively leased the buildings back to NEUWOGES.
BAVARIA i NEUWOGES potpisali su 21. siječnja 1998. i Opći ugovor o upravljanju kojim su NEUWOGES-u zgrade dane u povratni leasing.
Under this contract, NEUWOGES remains responsible for administering and commercially exploiting the buildings in question for 30 years.
Prema Općem ugovoru o upravljanju NEUWOGES ostaje odgovoran za upravljanje i komercijalnu upotrebu predmetnih zgrada tijekom razdoblja od 30 godina.
All the income from renting the buildings remains with NEUWOGES.
NEUWOGES zadržava sve prihode iz davanja zgrada u najam.
In exchange for these rights of use, NEUWOGES committed itself to paying a fixed monthly leasing payment of EUR […] (EUR […] per year) until the modernisation was complete, and EUR […] (EUR […] per year) thereafter.
NEUWOGES se u zamjenu za ta prava uporabe obvezao na fiksno mjesečno plaćanje leasinga u iznosu od […] EUR ([…] EUR godišnje) do dovršetka sanacijskih radova i […] EUR ([…] EUR godišnje) za kasnije razdoblje.
From 1 January 2000, this leasing payment increased by […]% annually.
Od 1. siječnja 2000. ta se rata leasinga povećala za […] % godišnje.
GLOBAL LUMP-SUM CONTRACT
OPĆI PAUŠALNI UGOVOR
BAVARIA committed itself to modernising the buildings in question, for which purpose it concluded a global lump-sum contract with BRG Bau-Regie GmbH (hereinafter: ‘BRG’), a 100 % subsidiary of NEUWOGES.
BAVARIA se obvezala na sanaciju predmetnih zgrada i u tu svrhu s društvom BRG Bau-Regie GmbH (dalje u tekstu „BRG”), društvom kćeri u stopostotnom vlasništvu NEUWOGES-a, sklopila Opći paušalni ugovor.
Under this contract, BAVARIA paid BRG a lump sum of EUR […] for the agreed modernisation works.
Prema Općem paušalnom ugovoru BAVARIA je BRG-u plaćala paušalni iznos od […] EUR za dogovorene sanacijske radove.
OBSERVATIONS BY GERMANY
PRIMJEDBE NJEMAČKE
In replying to the Opening Decision, Germany confines itself to explaining that it is not making any submissions in response to the Opening Decision in this case. Instead, it is leaving it to the territorial units concerned — the city of Neubrandenburg and Berlin Land — to do so.
Njemačka svoj odgovor na odluku o pokretanju postupka ograničava na objašnjenje da u predmetnom slučaju ne zauzima stav u pogledu odluke i da to prepušta obuhvaćenim tijelima lokalne i regionalne javne vlasti, odnosno gradu Neubrandenburgu i saveznoj pokrajini Berlinu.
COMMENTS BY INTERESTED PARTIES
PRIMJEDBE ZAINTERESIRANIH STRANA
NEUWOGES submits that, in concluding the contracts at issue, it did not behave like a market economy operator (hereinafter: ‘MEO’) and thus granted BAVARIA an economic advantage that constitutes state aid within the meaning of Article 107(1) TFEU.
NEUWOGES se poziva na činjenicu da sklapanjem predmetnih ugovora nije djelovao kao gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu i da je time trgovačkom društvu BAVARIA nastala ekonomska prednost koja predstavlja državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1.
NEUWOGES estimates that the contracts at issue resulted in losses amounting to EUR […] in nominal terms and EUR […] after discounting.
UFEU-a. Prema procjenama NEUWOGES-a predmetni ugovori doveli su do gubitaka u iznosu od […] EUR (nominalno) odnosno […] EUR (diskontirano).
These losses are viewed by NEUWOGES as constituting incompatible state aid to BAVARIA.
NEUWOGES te gubitke smatra državnom potporom u korist trgovačkog društva BAVARIA nespojivom s unutarnjim tržištem.
For the purpose of assessing the market conformity of the contracts at issue, NEUWOGES argues that the land-lease and sale contract and the general management contract must be examined separately from each other (section 4.1.1).
Pri ocjeni usklađenosti predmetnih ugovora s tržišnom praksom NEUWOGES smatra da je Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju potrebno odvojeno ispitati (odjeljak 4.1.1.).
With respect to the individual contracts, NEUWOGES asserts that neither the land-lease and sale contract (section 4.1.2) nor the general management contract (section 4.1.3) would have been concluded by a MEO.
U pogledu pojedinačnih ugovora NEUWOGES tvrdi da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi sklopio ni Ugovor o nasljednom pravu građenja (odjeljak 4.1.2.) ni Opći ugovor o upravljanju (odjeljak 4.1.3.).
NEUWOGES submits further that a MEO would have chosen an alternative approach (section 4.1.4).
NEUWOGES nadalje obrazlaže da bi se gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu odlučio za alternativan pristup (odjeljak 4.1.4.).
Finally, NEUWOGES asserts that the advantage conferred on BAVARIA constitutes a transfer of state resources that was imputable to the city of Neubrandenburg (section 4.1.5).
Naposljetku NEUWOGES napominje da prednost odobrena trgovačkom društvu BAVARIA predstavlja prijenos državnih sredstava koji se može pripisati gradu Neubrandenburgu (odjeljak 4.1.5.).
Joint versus separate assessment of the contracts at issue
4.2.1. Zajedničko i odvojeno ispitivanje predmetnih ugovora
NEUWOGES submits that, with respect to whether or not the contracts at issue were concluded under market conditions, the land-lease and sale contract and the general management contract must be assessed strictly independently of one another.
NEUWOGES se poziva na činjenicu da je Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju u pogledu pitanja jesu li oni sklopljeni prema tržišnim uvjetima bilo potrebno u potpunosti odvojeno ispitati.
According to NEUWOGES, the two contracts are each legally independent and were each intended to exist separately.
NEUWOGES navodi da su Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju pravno samostalni ugovori koji bi trebali postojati zasebno.
NEUWOGES maintains that if the two contracts had in actual fact been intended to form a single unit, they would have both had to be notarised; however, only the land-lease and sale contract was notarised.
Da su se dva ugovora zaista smatrala jednom cjelinom, oba je, prema mišljenju NEUWOGES-a, trebao ovjeriti javni bilježnik; međutim, javni bilježnik ovjerio je samo Ugovor o nasljednom pravu građenja.
On the basis of these arguments, NEUWOGES proceeds to assess the market conformity of each contract separately.
Stoga NEUWOGES ispituje usklađenost s tržišnom praksom svakog ugovora zasebno.
Land-lease and sale contract
Ugovor o nasljednom pravu građenja
NEUWOGES is of the opinion that, in the light of the 1997 and 2007 valuations of the property (buildings and land) in question, no MEO would have concluded the land-lease and sale contract with BAVARIA at the agreed price.
NEUWOGES smatra da, prema stručnim procjenama izrađenima 1997. i 2007. u pogledu predmetnih objekata (zgrada i zemljišta), gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi sklopio Ugovor o nasljednom pravu građenja s trgovačkim društvom BAVARIA po dogovorenoj cijeni.
Neither the payment of rent for the land, nor the debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law and resulting from the land-lease and sale contract, nor the obligation to modernise, nor the limited bidding process could cause this conclusion to be changed in any respect.
Ni plaćanje kamata na nasljedno pravo građenja, otpis u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz na temelju Ugovora o nasljednom pravu građenja, obveza sanacije ni ograničen postupak podnošenja ponuda ne bi mogli izmijeniti taj zaključak.
Purchase price
Kupovna cijena
NEUWOGES points out that BAVARIA paid a cash amount of EUR […] for the buildings plus EUR […] as capitalised rent for the land.
NEUWOGES podsjeća na činjenicu da je BAVARIA platila iznos od […] EUR u novcu za zgrade uz iznos od […] EUR kao kapitaliziranu kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu.
It further recalls that the two valuations, carried out in 1997 and 2007, estimated the value of the property as a whole (value of land and buildings combined) at EUR […] and EUR […] respectively. Finally, NEUWOGES recalls that each valuation estimated not only the total value of the property, but also the separate values of the land (1997 valuation: EUR […]; 2007 valuation: EUR […]) and of the buildings (1997 valuation: EUR […]; 2007 valuation: EUR […]).
U stručnim procjenama fer vrijednosti iz 1997. i 2007. ukupna vrijednost objekata (vrijednost zemljišta i vrijednost zgrada) procijenjena je na […] EUR odnosno […] EUR. Nadalje, u stručnim procjenama nije uzeta u obzir samo ukupna vrijednost objekata, nego i odvojena vrijednost zemljišta (stručna procjena iz 1997.: […] EUR, stručna procjena iz 2007.: […] EUR) i zgrada (stručna procjena iz 1997.: […] EUR, stručna procjena iz 2007.: […] EUR).
Asserting that the 1997 valuation represents a realistic estimate of the property’s value at the relevant time (1997/98), NEUWOGES argues that only the price actually paid by BAVARIA for the buildings (rather than the price for the buildings plus the capitalised land rent) should be taken into account for comparison purposes.
NEUWOGES smatra da stručna procjena fer vrijednosti iz 1997. predstavlja realističnu procjenu vrijednosti objekta u predmetnom trenutku (1997./1998.) i da je u svrhu usporedbe potrebno uzeti u obzir samo cijenu koju je BAVARIA stvarno platila za zgrade (a ne cijenu za zgrade uvećanu za kapitaliziranu kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu).
In this context, NEUWOGES points out that, according to the ‘Commission Communication on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities’ [14], a sale price that is up to 5 % lower than that calculated in an independent valuation can, under certain circumstances, be accepted as the market price.
U tom pogledu NEUWOGES podsjeća na to da se u skladu s Komunikacijom Komisije o elementima državne potpore kod prodaje zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti [14] može, pod određenim uvjetima, kao tržišna cijena prihvatiti kupovna cijena koja je do 5 % niža od tržišne cijene utvrđene u neovisnoj stručnoj procjeni.
NEUWOGES argues that, a contrario, a price that, viewed in even the most positive light, is at least 16 % lower than the lowest valuation cannot be accepted as the market price.
S obzirom na to može se zaključiti da se cijena koja je i pod najpovoljnijom pretpostavkom za najmanje 16 % niža od najniže procjene ne može prihvatiti kao tržišna cijena.
Capitalised rent for the land
Kapitalizirana kamata na nasljedno pravo građenja na zemljištu
NEUWOGES submits that, for the purpose of comparing the price paid by BAVARIA with the prices calculated in the two valuations of 1997 and 2007 (which estimated the value of full ownership of the buildings and land), the capitalised rent for the first 30 years should not be taken into account.
NEUWOGES se poziva na činjenicu da se za usporedbu cijene koju je platila BAVARIA s cijenama utvrđenima u stručnim procjenama fer vrijednosti iz 1997. i 2007. (u kojima je utvrđena vrijednost ukupnog vlasništva nad zgradama i zemljištima) ne smiju uzeti u obzir kapitalizirane kamate na nasljedno pravo građenja za prvih 30 godina.
As this rent is paid for the right to use the land for 75 years, rather than for the ownership of the land, it cannot be relied on for the purpose of comparing the price paid for the buildings by BAVARIA and one or other of those estimated in the two valuations.
Budući da se kamata na nasljedno pravo građenja plaća za zasnivanje i prijenos nasljednog prava građenja tijekom razdoblja od 75 godina, a ne za prijenos prava vlasništva nad zemljištima, ne može se primijeniti u usporedbi cijene koju je BAVARIA platila za zgrade i cijene utvrđene u jednoj od dviju stručnih procjena.
Debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law
Otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz
NEUWOGES argues further that, for the purpose of comparing the price paid by BAVARIA with the prices determined in the two valuations, the debt write-off, pursuant to the Inherited Debt Support Law, that resulted from the contracts at issue — amounting to EUR […] — cannot be taken into consideration.
NEUWOGES nadalje objašnjava da se otpis u iznosu od […] EUR na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz koji proizlazi iz predmetnih ugovora pri usporedbi cijene koju je platila BAVARIA s cijenom utvrđenom u stručnim procjenama fer vrijednosti ne smije uzimati u obzir.
The reasons are as follows:
Za to se navode sljedeći razlozi:
The debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law is a benefit conferred on NEUWOGES by a third party (the Bank for Reconstruction), which has no connection with the buyer.
Otpis na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz prednost je koju je NEUWOGES-u odobrila treća osoba (KfW) koja nije povezana s kupcem.
There is no reason why a vendor should accept a price below the market price simply because the transaction will result in some additional benefits granted by a third party.
Ne postoji razlog zbog kojeg bi prodavatelj trebao prihvatiti cijenu nižu od tržišne cijene samo zato što transakcijom dobiva neke dodatne prednosti od treće osobe.
BAVARIA did not assume any responsibilities under the Inherited Debt Support Law that were previously incumbent on NEUWOGES and that would merit remuneration in the form of a lower sale price.
BAVARIA nije preuzela nikakve obveze iz zakona Altschuldenhilfegesetz kojima je prije podlijegao NEUWOGES i zbog kojih bi bilo potrebe za naknadom u obliku popusta na kupovnu cijenu.
Because the debt write-off was linked to NEUWOGES’ fulfilling its obligation to privatise 15 % of its apartments and the BAVARIA deal satisfied only 20 % of the total privatisation obligation, a proportional allocation of the debt write-off facilitated by the deal is not realistically (as opposed to mathematically) possible.
Budući da je otpis bio povezan s ispunjenjem obveze NEUWOGES-a u pogledu privatizacije 15 % svojih stanova, a da je transakcijom s trgovačkim društvom BAVARIA ispunjeno samo 20 % ukupne obveze privatizacije, realno (za razliku od matematičkog aspekta) nije moguće odrediti razmjeran udio otpisa u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz koji je omogućen na temelju transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA.
In other words: if NEUWOGES had not fulfilled its total privatisation obligation, it would not have received any benefit under the Inherited Debt Support Law from the BAVARIA deal.
Drugim riječima, da NEUWOGES nije u potpunosti ispunio obvezu privatizacije, društvo ne bi dobilo prednost u skladu sa zakonom Altschuldenhilfegesetz na temelju transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA.
At most, the sale-and-lease-back transaction meant that NEUWOGES had to transfer only a comparatively low percentage (45 %, rather than 50 % or 55 %) of the revenue to the inherited debt relief fund, whereas not concluding the contract and searching for an alternative buyer would have involved the risk of having to divert a larger share of the sales revenue into the fund.
Transakcija povratnog leasinga u svakom bi slučaju dovela do toga da NEUWOGES mora prenijeti samo relativno niži postotak (45 % umjesto 50 % ili 55 %) prihoda u fond Erblastentilgungsfonds, pri čemu bi, naprotiv, nesklapanje ugovora i potraga za drugim kupcem sadržavali rizik da se veći dio prihoda od prodaje mora prenijeti na fond.
In any event, NEUWOGES claims to have eventually fulfilled its privatisation obligation at a rate of 165 %, meaning that even without the BAVARIA deal the debt write-off would have been confirmed.
NEUWOGES u svakom slučaju smatra da je naposljetku ispunio 165 % svoje obveze privatizacije, pa bi odobreni otpis bio potvrđen i bez transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA.
Modernisation
Sanacija
NEUWOGES further submits that it did not benefit from the modernisation carried out by BAVARIA, as BAVARIA was the owner of the buildings and thus the only beneficiary of the modernisation.
NEUWOGES dalje navodi da nije ostvario korist od sanacije koju je provela BAVARIA jer je BAVARIA bila vlasnik zgrada, a time i jedina imala koristi od sanacije.
Bidding Process
Postupak podnošenja ponuda
NEUWOGES asserts that the limited bidding process carried out in 1997 cannot be invoked as an indication that the price paid by BAVARIA was in actual fact the market price.
NEUWOGES tvrdi da se ograničeni postupak podnošenja ponuda iz 1997. ne može navesti kao pokazatelj da je cijena koju je platila BAVARIA stvarno bila tržišna cijena.
It submits that the bidding process was not open, transparent, unconditional and non-discriminatory, and is therefore insufficient for establishing the market value.
Postupak podnošenja ponuda nije bio javan, transparentan, bezuvjetan i nediskriminirajući te stoga nije dovoljan za određivanje tržišne vrijednosti.
General Management Contract
Opći ugovor o upravljanju
NEUWOGES asserts that no MEO of similar size and in a similar situation would have concluded the general management contract, as it was clear from the outset that the contract would result in substantial losses.
NEUWOGES navodi da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu slične veličine i u sličnoj situaciji ne bi sklopio Opći ugovor o upravljanju jer je otpočetka bilo jasno da će se Ugovorom prouzročiti veliki gubitci.
Specifically, NEUWOGES argues that losses were foreseeable from the start, as the calculations underlying the contract were based on assumptions about the future development of the rental market in Neubrandenburg that were clearly too optimistic.
NEUWOGES posebno navodi da su gubitci otpočetka bili predvidljivi jer su izračuni na kojima se ugovor temeljio bili usmjereni na pretpostavke o budućem razvoju tržišta iznajmljivanja stanova u Neubrandenburgu koje su očigledno bile preoptimistične.
NEUWOGES also maintains that various allegedly similar contracts provided by BAVARIA for the purpose of comparison cannot prove the market conformity of the general management contract; NEUWOGES accepted this clearly disadvantageous contract only for political reasons, which are irrelevant in applying the MEO test.
NEUWOGES navodi i da se raznim, navodno sličnim ugovorima na koje se BAVARIA pozvala radi usporedbe ne može dokazati usklađenost Općeg ugovora o upravljanju s tržišnom praksom i da je NEUWOGES taj očito nepovoljan ugovor prihvatio isključivo iz političkih razloga koji nisu relevantni za primjenu kriterija gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu.
The General Management Contract in the light of market expectations
Opći ugovor o upravljanju u kontekstu tržišnih očekivanja
NEUWOGES submits that the central provisions of the General Management Contract — a fixed monthly leasing payment that is increased annually by […]%, a non-indexed cost deduction of initially approximately […]% for costs (including […]% risk of loss of rent), and a duration of 30 years — do not correspond to conditions that a MEO would have agreed to.
NEUWOGES se poziva na činjenicu da glavne odredbe Općeg ugovora o upravljanju – fiksna mjesečna rata leasinga koja se godišnje povećava za […] %, neindeksirani odbitak troškova od izvornih cca. […] % (uključujući […] % rizika nenaplate najamnine) i trajanje od 30 godina – ne odgovaraju uvjetima koje bi prihvatio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu.
More specifically, NEUWOGES asserts that:
NEUWOGES u tom pogledu navodi sljedeće argumente:
the low calculated risk of loss of rent of only […]% of the net rent income imposes on NEUWOGES the financial risk of not being able to achieve an occupancy rate of at least […]%;
na temelju niskog rizika nenaplate najamnine od samo […] % neto prihoda od najamnine NEUWOGES snosi financijski rizik za ostvarivanje stope iskorištenosti kapaciteta od najmanje […] %,
the indexation of the fixed leasing payment by […]% per year means that NEUWOGES bears the financial risk of not being able to impose annual rent increases corresponding to at least this rate;
indeksacija fiksne rate leasinga od […] % godišnje znači da NEUWOGES snosi financijski rizik ako ne uspije provesti godišnje povećanje najamnine koje odgovara najmanje toj stopi,
since the costs are not independently indexed, NEUWOGES bears the financial risk of any increase in administration and maintenance costs, and only a rent increase of over […]% per year could conceivably offset an increase in costs;
budući da troškovi nisu indeksirani, NEUWOGES snosi financijski rizik za povećanje troškova upravljanja i održavanja, a samo bi se povećanjem najamnine većim od […] % godišnje moglo nadoknaditi povećanje troškova,
these financial risks are significant in the light of the long, 30-year, duration.
s obzirom na dugo razdoblje od 30 godina ti su financijski rizici veliki.
NEUWOGES argues that it was clear from the outset that these risks would materialise, leading to heavy losses, and that accordingly no MEO would have concluded the contract.
NEUWOGES navodi da je otpočetka bilo jasno da bi se ti rizici ostvarili i doveli do velikih gubitaka, zbog čega gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi sklopio ugovor.
According to NEUWOGES, a MEO would conclude only a contract that was profitable or that at least did not result in losses.
Gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu sklopio bi samo ugovor koji je isplativ ili barem ne dovodi do gubitaka.