natgillin/translations-raw huggingface dataset:
At the same time, the first rent table for the City of Neubrandenburg, valid from 1 January 1998 onward and based on 1997 data, indicated average rent levels for modernised apartments of between EUR 3,90 and EUR 4,38 per m2.
U stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997. polazilo se od najamnine u iznosu od […] EUR/m2 do […] EUR/m2. Istodobno su u prvom prikazu prosječne razine najamnina za grad Neubrandenburg, koji je vrijedio od 1. siječnja 1998. i temeljio se na podatcima iz 1997., za sanirane stanove navedene prosječne najamnine od 3,90 EUR/m2 do 4,38 EUR/m2.
NEUWOGES, as a large real-estate company active in Neubrandenburg, would necessarily have been aware of the average rent levels in the city, and ought therefore to have based its evaluation of the property on this data.
NEUWOGES je kao veliko poduzeće koje posluje s nekretninama u Neubrandenburgu bio obvezan poznavati prosječne iznose najamnina. Stoga valja pretpostaviti da se NEUWOGES pri ocjenjivanju vrijednosti nekretnina služio tim podatcima.
Indeed, the sale-and-lease-back contract envisaged average rent levels of EUR […] per m2 for the period after modernisation (i.e. from 1999 onwards and thus two years later than the data underlying the first rent table). This figure was in line with the rent table.
Činjenica je da se u ugovoru povratnom leasingu za razdoblje nakon sanacije (dakle od 1999., tj. u trenutku koji je nastupio dvije godine kasnije od trenutka u kojem su zatraženi podatci iz prvog prikaza prosječne razine najamnina) predviđala prosječna najamnina u iznosu od […] EUR/m2, što je odgovaralo prikazu prosječne razine najamnina.
Modernisation costs While the 1997 valuation was carried out in the spring of 1997 and assumed total modernisation costs of EUR […], NEUWOGES’ management indicated in a letter to BAVARIA written at the same time (March 1997) that it estimated the modernisation costs at EUR […].
Troškovi sanacije
Remaining useful life
Preostali vijek uporabe
With the envisaged modernisation in view, the 1997 valuation estimated the remaining useful life to be between 55 and 70 years.
U stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997. s obzirom na planiranu sanaciju polazilo se od preostalog vijeka uporabe od […] do […] godina.
It must be noted in this context that the low estimated modernisation costs in the 1997 valuation do not fit easily with the assumption that the modernisation would significantly extend the economic lifespan of the buildings.
Ovdje valjda napomenuti da niski troškovi sanacije iz stručne procjene iz 1997. nisu jednostavno u skladu s pretpostavkom da bi se sanacijom bitno produljio vijek uporabe zgrada.
Land value
Vrijednost zemljišta
It must be noted that, in evaluating the land in question, the 1997 valuation did not take into account value-reducing factors (in contrast, they were taken into account in the 2007 valuation).
Potrebno je utvrditi da u stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997. čimbenici kojima se umanjuje vrijednost nisu uzeti u obzir pri ocjenjivanju predmetnih zemljišta (dok su u stručnoj procjeni iz 2007. uzeti u obzir).
Such factors include existing infrastructure that cannot be moved or removed (sewage systems, pipes) and the fact that the plot of land was of an inconvenient shape.
U te se čimbenike, među ostalim, ubrajaju postojeće infrastrukture koje se ne mogu pomaknuti ili ukloniti (kanalizacija, cjevovodi) ili nepovoljna podjela zemljišta. To u pravilu za posljedicu ima umanjenje vrijednosti.
These factors typically lead to a reduction in the value of the land.
Kao vlasnik zemljišta NEUWOGES je trebao biti upoznat s tim čimbenicima.
As the owner of the land, NEUWOGES must have been aware of these factors and must therefore have known that the 1997 valuation overestimated the land value.
Stoga je morao i znati da je vrijednost zemljišta u stručnoj procjeni iz 1997. određena previsoko.
In conclusion, NEUWOGES was demonstrably aware that some of the key assumptions underlying the 1997 valuation, especially regarding the modernisation costs, were unreliable.
Može se smatrati dokazanim da je NEUWOGES bio svjestan toga da neke od središnjih pretpostavki navedenih u stručnoj procjeni fer vrijednosti iz 1997., posebno u pogledu troškova sanacije, nisu bile utemeljene.
The Commission therefore concludes that the 1997 valuation is not a reliable indication of the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at the time.
Komisija je posljedično zaključila da se u stručnoj procjeni iz 1997. ne daju pouzdani navodi o vrijednosti objekata 1997. prema tadašnjim saznanjima NEUWOGES-a.
In addition, a MEO in the position of NEUWOGES would have carefully evaluated the remaining useful life in the light of the envisaged modernisation and of comparison data (as was done in the 2007 evaluation), so that it is reasonable to conclude that a MEO in the position of NEUWOGES would have based its valuation on estimates of the remaining useful life similar to those contained in the retrospective 2007 valuation.
Osim toga, gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a u pogledu planiranih mjera sanacije i usporednih podataka (kako se dogodilo u procjeni iz 2007.) pomno bi istražio preostali vijek uporabe, tako da se razborito može zaključiti da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a svoju procjenu temeljio na procjenama preostalog vijeka uporabe sličnima onima iz retroaktivne procjene iz 2007.
The Commission thus considers that a MEO in the position of NEUWOGES would reasonably have estimated the value of the property, before concluding the sale-and-lease-back transaction, to have been approximately EUR […] (as was the case in the 2007 valuation).
Stoga Komisija smatra da bi gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a vrijednost objekata prije sklapanja transakcije povratnog leasinga razborito procijenio na približno […] EUR (kao u stručnoj procjeni iz 2007.).
Comparison of outright sale and sale-and-lease-back
Usporedba mogućnosti izravne prodaje i povratnog leasinga
To recap: the total value of the sale-and-lease-back transaction for NEUWOGES was EUR […]. In contrast, the above analysis revealed that NEUWOGOES would realistically have had to assume a value for the property of EUR […], which was a mere […]% higher than the value of the sale-and-lease-back transaction.
Podsjetnik: ukupna vrijednost transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES iznosila je […] EUR. Iz prethodne analize pak proizlazi da je NEUWOGES mogao realno očekivati vrijednost objekata od […] EUR, što iznosi samo […] % više od vrijednosti transakcije povratnog leasinga.
This small difference does not, however, mean that a MEO would have necessarily chosen the outright sale alternative:
Ipak, ta mala razlika ne znači da se gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu morao odlučiti za izravnu prodaju.
First, it must not be overlooked that the outright sale alternative at issue related to an outright sale of the buildings and attached land, whereas BAVARIA bought only the buildings, while merely acquiring the rights to lease the land for 75 years.
Najprije je potrebno uzeti u obzir da se predmetna opcija izravne prodaje odnosila na prodaju zgrada te predmetnih zemljišta, dok je BAVARIA samo kupila zgrade, a za zemljišta stekla nasljedno pravo građenja na 75 godina.
The land as such remained in the ownership of NEUWOGES.
Zemljišta kao takva ostala su u vlasništvu NEUWOGES-a.
The land alone was estimated by NEUWOGES to have a value of EUR […] (as in the 2007 valuation).
Vrijednost samih zemljišta NEUWOGES bi procijenio na […] EUR (kao i u stručnoj procjeni iz 2007.).
While it is difficult to put a precise figure on the value that NEUWOGES maintained by merely leasing the land rather than selling it, it must be concluded that NEUWOGES’ retaining ownership of the land justified a somewhat lower transaction price.
Međutim, teško je točno odrediti vrijednost koju je NEUWOGES zadržao jer što nije prodao zemljišta, nego samo na njima zasnovao nasljedno pravo građenja. Ipak, potrebno je pretpostaviti da je zadržavanje vlasništva NEUWOGES-a nad zemljištem opravdalo nešto niži iznos transakcije.
Second, it must be observed that there is some doubt as to whether the price that a MEO in the position of NEUWOGES would have estimated could actually have been achieved.
Kao drugo, potrebno je zaključiti da postoje određene dvojbe u pogledu toga bi li se cijena koju bi procijenio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u istoj situaciji kao NEUWOGES zaista mogla ostvariti.
The only concrete purchase offer that NEUWOGES has submitted information on came from Felske Immobilien, which apparently offered a price of EUR […] per m2, resulting in a total purchase price of EUR […] [108].
Jedinu konkretnu ponudu za kupnju o kojoj je NEUWOGES dostavio informacije dostavilo je trgovačko društvo Felske-Immobilien, koje je, čini se, ponudilo cijenu od […] EUR/m2, što bi dovelo do ukupne kupovne cijene od […] EUR [108].
This offer was well over EUR 1 million lower than the price that a MEO in the position of NEUWOGES would have estimated.
Ta je cijena bila za znatno više od 1 milijuna EUR niža od cijene koju bi procijenio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u situaciji NEUWOGES-a.
Third, NEUWOGES, in estimating the profits that it expected to make from the general management contract, erroneously calculated profits only up to and including 2027.
Kao treće, NEUWOGES je pri procjeni dobiti očekivane na temelju Općeg ugovora o upravljanju računao samo dobit do 2027., uključujući tu godinu, što je bilo pogrešno.
However, as the duration of the general management contract was 30 years from the end of the modernisation works (i.e. 30 years from the beginning of 1999), the calculation should have included profits up to and including 2028.
Budući da je trajanje Općeg ugovora o upravljanju iznosilo 30 godina od dovršetka sanacijskih radova (tj. 30 godina od početka 1999.), pri izračunu je bilo potrebno uzeti u obzir dobit do 2028. godine, uključujući tu godinu.
Correcting the estimate in this way would add to the value of the sale-and-lease-back transaction.
Pri odgovarajućem ispravku procjene povećala bi se vrijednost transakcije povratnog leasinga.
In calculating the cash value of the future ground rent payments by BAVARIA to NEUWOGES, it was assumed, for the sake of simplicity, that the cost of living would not change and that the payments would therefore not need to be adjusted.
Pri izračunu vrijednosti kamate na nasljedno pravo građenja u novcu koju bi BAVARIA ubuduće trebala plaćati NEUWOGES-u radi jednostavnosti se pretpostavilo da će životni troškovi ostati nepromijenjeni i da se plaćanja stoga ne moraju prilagođavati.
It is more realistic, however, to assume that the cost of living will generally rise, so that the payments due in the future will probably turn out to be higher than assumed.
Ipak, realističnije je očekivati opće povećanje životnih troškova, tako da će buduća plaćanja vjerojatno biti viša od pretpostavljenih.
This would again lead to an increase in the value of the contract.
I to bi za posljedicu imalo povećanje vrijednosti ugovora.
In light of these considerations, it must be concluded that preferring the sale-and-lease-back transaction to attempting an outright sale was economically reasonable.
U pogledu tih razmatranja potrebno je zaključiti da je s gospodarskog stajališta bilo razborito dati prednost povratnom leasingu umjesto pokušaju izravne prodaje.
After comparing the value of the sale-and-lease-back transaction for NEUWOGES with the value of possible alternative actions, it must be concluded that the transaction was such that a MEO would also have entered into it.
Ako se usporedi vrijednost transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES s vrijednošću ostalih opcija, potrebno je zaključiti da je transakcija bila osmišljena tako da bi nju zaključio i gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu.
BENCHMARKING
USPOREDNA ANALIZA
After having determined that choosing the sale-and-lease-back transaction over other alternatives was behaviour that a MEO would reasonably have engaged in, the Commission also examined, as a precautionary measure, whether the transaction corresponded to other contracts in evidence at the relevant time in the relevant market and whether there were other indications to undermine the Commission’s conclusion that the sale-and-lease-back transaction was in keeping with the principle of conduct by a MEO.
Budući da se sad može ustanoviti da je izbor povratnog leasinga umjesto drugih rješenja zaista odgovarao ponašanju gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu, Komisija je za svaki slučaj provjerila i odgovara li transakcija drugim ugovorima koji su postojali na relevantnom tržištu u relevantnom trenutku i postoje li druge naznake kojima se učvršćuje zaključak Komisije da transakcija povratnog leasinga odgovara načelu gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu.
The available information on comparable transactions relates to sale-and-lease-back agreements concluded by BAVARIA around the same time as the adoption of the measure.
Raspoložive informacije o sličnim transakcijama odnose se na sporazume o povratnom leasingu koje je BAVARIA sklopila otprilike u isto vrijeme kad i predmetnu mjeru.
These contracts can indicate whether the sale-and-lease-back transaction in question was of a type that was also chosen by other market participants, including private undertakings, thereby pointing towards market conformity (section 7.4.1).
Odgovarajući ugovori mogu pružati smjernice za to jesu li se i drugi sudionici u tržišnom gospodarstvu, uključujući privatna poduzeća, odlučili za tu vrstu transakcije povratnog leasinga, što bi se smatralo pokazateljem njezine usklađenosti s tržišnom praksom (odjeljak 7.4.1.).
In addition, the limited bidding process carried out by NEUWOGES and a comparison with other financing transactions can shed some light on the market conformity of the transaction in question (sections 7.4.2 and 7.4.3).
Osim toga, i ograničeni postupak podnošenja ponuda i usporedba s drugim transakcijama financiranja koje je proveo NEUWOGES daju informacije o usklađenosti predmetne transakcije s tržišnom praksom (odjeljci 7.4.2. i 7.4.3.).
Contracts related to three comparable transactions ([…]) were submitted for the purpose of comparison.
U svrhu usporedbe pregledani su ugovori o trima sličnim transakcijama ([…]).
However, only the […] and […] contracts date from around the same time as the conclusion of the sale-and-lease-back transaction between BAVARIA and NEUWOGES and can thus be taken into account.
Ipak, mogu se uzeti u obzir samo ugovori […] i […] jer su samo oni sklopljeni otprilike u isto vrijeme kad i transakcija povratnog leasinga između društava BAVARIA i NEUWOGES.
It must first be noted that both of these transactions differ from the transaction in question with respect to duration, indexation of the fixed leasing payment, and modernisation.
Najprije je potrebno utvrditi da se obje slične transakcije od predmetne transakcije razlikuju u pogledu trajanja, indeksacije fiksne rate leasinga i sanacije.
NEUWOGES refers in particular to the difference in the indexation rate ([…]: 1,5 % per year; […]: adjustment to changes in the cost of living) to prove that the general management contract contained provisions that were not common market practice at the relevant time (1997/98).
NEUWOGES se posebno služi drukčijom indeksacijom od ([…]: 1,5 % godišnje; […]: prilagodba razvoju životnih troškova) kako bi potvrdio da je Opći ugovor o upravljanju sadržavao odredbe koje u mjerodavnom trenutku (1997./1998.) nisu odgovarale uobičajenoj tržišnoj praksi.
BAVARIA indicates that the […] and […] transactions were examples of the implementation of its ‘real-estate leasing model’ [109], which suggests that the provisions of these contracts were established on the basis of calculations similar to those underlying the NEUWOGES/BAVARIA sale-and-lease-back transaction.
BAVARIA navodi transakcije […] i […] kao primjere za primjenu svojeg modela leasinga nekretnina „Leasingmodell Immobilien” [109], što dovodi do zaključka da su odredbe iz tih ugovora određene na temelju izračuna sličnih izračunima na kojima se temeljila transakcija povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA.
As discussed above (see recital 131), NEUWOGES could apparently choose the contract parameters freely within the framework of the leasing model offered by BAVARIA.
Kako je već navedeno ranije u tekstu (vidjeti uvodnu izjavu 131.), NEUWOGES je mogao slobodno izabrati parametre ugovora u okviru modela leasinga koji je ponudila BAVARIA.
This means that NEUWOGES could have chosen a lower indexation or a higher deduction for costs.
Tako bi NEUWOGES imao mogućnost izabrati manju indeksaciju ili oduzeti više troškove.
The consequence would, of course, have been a lower upfront cash payment.
Posljedica bi, naravno, bio niži plaćeni predujam.
It can be assumed that the same was true for […] and […].
Može se pretpostaviti da je to vrijedilo i za […] i […].
Since the contract partners were apparently free to choose the precise parameters of their transaction within the framework of the model offered by BAVARIA, it does not seem central to the market conformity of the NEUWOGES/BAVARIA sale-and-lease-back transaction whether the parameters chosen by NEUWOGES were the same as those chosen by the parties to the […] and […] transactions.
Budući da su ugovorne strane očito mogle slobodno birati točne parametre transakcije u okviru modela koji je ponudila BAVARIA, čini se da za ocjenjivanje usklađenosti s tržišnom praksom transakcije povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA nije od središnje važnosti jesu li parametri koje je izabrao NEUWOGES bili jednaki parametrima koje su odabrale strane u transakcijama […] i […].
These choices simply reflected strategic business decisions by the parties involved.
Odabir parametara bio je samo posljedica strateških poslovnih odluka strana.
What is more relevant is the fact that all these transaction were based on the same transaction model.
Važnija je okolnost da su se te transakcije temeljile na istom modelu transakcije.
To the extent that the […] and […] contracts are based on the same underlying calculation model — which in the light of the available information there is no reason to doubt — they point towards the market conformity of the transaction model underlying the NEUWOGES transaction as well.
Ako su se ugovori […] i […] temeljili na istom modelu izračuna, što dostupne informacije i potvrđuju, dopušta se zaključak da je model transakcije na kojem se temeljila i transakcija s NEUWOGES-om usklađen s tržišnom praksom.
In this context it is significant that the ‘real-estate leasing model’ was apparently chosen by both public ([…]) and private ([…]) undertakings, and was offered both to undertakings wishing to qualify for debt relief under the Inherited Debt Support Law and to parties that did not come within the provisions of that law.
Važno je u tom kontekstu da su model leasinga nekretnina očigledno u jednakoj mjeri birala javna poduzeća ([…]) i privatna poduzeća ([…]) te da se on nudio i poduzećima koja su htjela imati koristi od otpisa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz i stranama koje nisu obuhvaćene tim zakonom.
Bidding process
Postupak podnošenja ponuda
As already indicated, NEUWOGES did not undertake a fully-fledged, open, transparent, unconditional and non-discriminatory tender with a view to privatising the buildings eventually sold to BAVARIA.
Kako je već navedeno, NEUWOGES u cilju privatizacije zgrada koje su naposljetku prodane trgovačkom društvu BAVARIA nije proveo sveobuhvatan javan, transparentan, bezuvjetan i nediskriminirajući postupak podnošenja ponuda.
However, NEUWOGES did initially solicit offers from 72 potential buyers.
Ipak, NEUWOGES je izvorno pozvao 72 potencijalna kupca na podnošenje ponuda.
NEUWOGES claims that it chose the recipients more or less at random and that the selection could not be considered as representative of the entire market.
NEUWOGES se poziva na činjenicu da je adresate odabrao manje ili više slučajno i da odabir ne može vrijediti kao reprezentativan za ukupno tržište.
Further contacts resulted after these initial calls for expression of interest were sent out, inter alia, with BAVARIA, which had not been among the recipients of the initial letter.
Poslije slanja tih prvih poziva na iskaz interesa došlo je do daljnjih kontakata, među ostalim s trgovačkim društvom BAVARIA, kojem izvorno nije poslan poziv na podnošenje ponuda.
Result of the bidding process
Rezultat postupka podnošenja ponuda
Of the unknown number of offers received, five were considered ‘useable’ [110].
Od pristiglih ponuda, čiji je broj nepoznat, pet ih se smatra „iskoristivima” [110].
Of these, two were nevertheless rejected because the potential buyers could not present a full offer ‘because of time constraints’.
Ipak, dvije su odbijene jer potencijalni kupci zbog manjka vremena nisu uspjeli dostaviti potpunu ponudu.
Two were furthermore rejected for economic reasons.
Osim toga, dvije su ponude odbijene iz ekonomskih razloga.
The fifth offer, from Felske Immobilien was rejected because the price offered was considered too low (Felske had offered EUR […] per m2, resulting in a total buying price of EUR […]).
Peta ponuda, koju je dostavilo trgovačko društvo Felske-Immobilien, odbijena je jer je ponuđena cijena ocijenjena kao preniska (trgovačko društvo Felske ponudilo je cijenu od […] EUR/m2, što je odgovaralo ukupnoj kupovnoj cijeni od […] EUR).
In addition to these five offers, three further bids were made, coming from BAVARIA and two other unsolicited bidders.
Osim pet navedenih dostavljene su još tri ponude – jedna ponuda trgovačkog društva BAVARIA i dvije od drugih podnositelja ponuda koji nisu pozvani na podnošenje ponuda.
While negotiations were also initiated with one of the other two unsolicited bidders, this bid was eventually also rejected for unspecified economic reasons [111].
Započeti su pregovori i s jednim od dvaju drugih ponuditelja koji su sami dostavili ponudu, no i ta je ponuda naposljetku odbijena iz neodređenih ekonomskih razloga [111].
Once the final negotiations had been concluded, NEUWOGES’ board had to approve the contracts.
Poslije dovršetka pregovora Nadzorni odbor NEUWOGES-a morao je odobriti ugovore.
When presenting the contracts to the board, the management argued that a higher sale price could not be obtained because the contracts concerned only a lease of the land (as opposed to an outright sale), BRG would be hired to carry out the modernisation works, and NEUWOGES would continue to manage the buildings for a further 30 years [112].
Pri predstavljanju ugovorâ Nadzornom odboru Uprava je obrazložila da se ne može ostvariti viša prodajna cijena jer se ugovori odnose samo na zasnivanje nasljednog prava građenja na zemljištima (a ne na izravnu prodaju), trgovačko društvo BRG zaduženo je za provedbu sanacijskih radova, a NEUWOGES će zgradama upravljati još 30 godina [112].
When asked about the difference from the 1997 valuation, the management again stated that a higher price could not be achieved for this transaction [113].
Na pitanje o razlici s obzirom na stručnu procjenu iz 1997. Uprava je ponovno objasnila da se nije mogla ostvariti viša cijena za transakciju [113].
While this bidding process cannot be classified as an open, transparent, non-discriminatory and unconditional tender, it nevertheless provides some indication of what offers were available on the market.
Iako se postupak podnošenja ponuda ne može opisati kao javan, transparentan, bezuvjetan i nediskriminirajući, iz njega se mogu donijeti naknadni zaključci u pogledu stanja ponuda na tržištu. U tom je pogledu važna i činjenica da je očito zaprimljeno nekoliko nezatraženih ponuda.
In this regard it is also significant that apparently a number of unsolicited bids were received, showing that potential buyers not among the 72 originally contacted companies also had an opportunity to learn of the process and participate.
Time se dokazuje da su i potencijalni kupci koji nisu bili među 72 izvorno pozvana poduzeća saznali za postupak i mogli sudjelovati u njemu.