natgillin/translations-raw huggingface dataset:
BAVARIA’s internal decision-making documents indicate that BAVARIA assumed that, in view of the variety of large services providers established in Neubrandenburg, the population of the city would probably remain stable and that almost all the apartments in question could be rented out after they had been modernised.
Kako proizlazi iz internih dokumenata povezanih s donošenjem odluke trgovačkog društva BAVARIA, BAVARIA je u pogledu dolaska različitih velikih pružatelja usluga očekivala da će stanovništvo u Neubrandenburgu ostati stabilno i da će se predmetni stanovi poslije sanacije gotovo u potpunosti moći dati u najam.
Indeed, according to NEUWOGES, in 1997/98 the City of Neubrandenburg and Mecklenburg-Vorpommern Land assumed stable population numbers and stable income development.
Prema navodima NEUWOGES-a grad Neubrandenburg i savezna pokrajina Mecklenburg-Vorpommern 1997./1998. stvarno su računali na stabilan broj stanovnika i stabilan razvoj prihoda.
Finally, the fact cannot be ignored either that NEUWOGES’ management, which ran an undertaking that owned more than 30 % of the apartments in Neubrandenburg and thus had intimate knowledge of the local real-estate market, judged the risks involved in the sale-and-lease-back transaction to be bearable and based its own projections on a risk of loss of rent of […]%.
Naposljetku je potrebno uzeti u obzir da je Uprava NEUWOGES-a, koja je upravljala poduzećem koje je bilo vlasnik više od 30 % stanova u Neubrandenburgu i time dobro poznavalo lokalno tržište nekretninama, rizike povezane s transakcijom povratnog leasinga smatrala prihvatljivima i u vlastitim prognozama očekivala rizik nenaplate najamnine od […] %.
It is not clear why these experts in the local real-estate market would have based their calculations on this assumption if it had been as unreasonably low as NEUWOGES now claims.
Nema razloga zbog kojeg bi dokazani stručnjaci za lokalno tržište nekretninama svoje izračune temeljili na toj pretpostavci ako je ona temeljena na tako nerealistično niskim vrijednostima kako NEUWOGES sada tvrdi.
At the same time, account has to be taken of the documents provided by NEUWOGES in connection with the issue of whether a prudent participant in the relevant real-estate market (prefabricated apartment blocks in East Germany) would have expected higher vacancy rates, in so far as the documents date from before the conclusion of the sale-and-lease-back transaction.
Istodobno je potrebno uzeti u obzir dokumente koje je NEUWOGES dostavio u pogledu pitanja bi li razborit sudionik na relevantnom tržištu nekretninama (zgrade od gotovih betonskih ploča u istočnoj Njemačkoj) očekivao veće stope praznih prostora ako su ti dokumenti nastali u razdoblju prije sklapanja transakcije povratnog leasinga.
Of the studies provided, only the Pestel study dates from before the conclusion of the contracts at issue.
Iz dostavljenih stručnih procjena samo je procjena prema načelu PESTLE nastala u razdoblju prije sklapanja predmetnih ugovora.
In this context it must be observed, however, that the Pestel study concerns East Germany as a whole and does not take into account the specific local conditions in Neubrandenburg — a state of affairs that limits its probative value in the present context.
Ipak, potrebno je obratiti pažnju na činjenicu da se stručna procjena prema načelu PESTLE odnosi na Njemačku u cijelosti i da se u njoj ne uzimaju u obzir specifične lokalne okolnosti u Neubrandenburgu, zbog čega je njezina važnost u ovom kontekstu ograničena.
While the study points to some general problems in the East German real-estate market, the study in itself is not sufficient to establish that a MEO would not have based its investment decision on an assumed risk of loss of rent of […]%.
U stručnoj procjeni vidljivi su neki općeniti problemi tržišta nekretninama u istočnoj Njemačkoj, no u njoj se ne pružaju dovoljni pokazatelji za to da gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu u svojoj odluci o ulaganju ne bi očekivao rizik nenaplate najamnine od […] %.
Rent
Najamnine
Moving on to the rent, it must first be observed that NEUWOGES has not submitted that the expected rent levels after modernisation were set too high.
U pogledu najamnina najprije je potrebno navesti da NEUWOGES ne smatra da je razina najamnine očekivana poslije sanacije bila previsoka.
It claims, rather, that these could not be increased by as much as expected.
Štoviše, tvrdi da se najamnine ne bi mogle povećati u očekivanom opsegu.
In the light of Rostock Regional Court’s finding that the average rent level of EUR […] per m2, on which the general management contract is based, was within the range set by the applicable rent table [95], it can be concluded that the initial average rent level was set at a realistic level.
U pogledu zaključka suda LG Rostock da se prosječni iznos najamnine od […] EUR/m2 na temelju Općeg ugovora o upravljanju kretao unutar primjenjive prosječne razine najamnina [95] može se zaključiti da je izvorni prosječni iznos najamnine određen realno.
As regards indexation of the agreed leasing payment, there is no direct evidence of what average increase of rent was generally expected in 1998.
U pogledu indeksacije dogovorene rate leasinga ne postoje izravni dokazi za to koje se prosječno povećanje najamnine općenito očekivalo 1998.
Nordrevision remarked only that the […]% per year originally set corresponded to the general inflation rate, but was not likely to be achievable in Neubrandenburg [96].
Društvo Nordrevision samo je ustanovilo da je izvorno određenih […] % godišnje odgovaralo općoj stopi inflacije, no da to vjerojatno nije bilo ostvarivo u Neubrandenburgu [96].
The fact that NEUWOGES did eventually agree to an indexation of ‘only’ […]% and expected to be able to enforce rent increases of […]% every three years (or […]% p.a.) appears to demonstrate that it took this warning into account.
Činjenica da je NEUWOGES naposljetku prihvatio indeksaciju od „samo” […] % i očekivao da će svake tri godine moći provesti povećanja najamnine za […] % (odnosno […] % godišnje) vjerojatno govori u prilog tomu da je društvo to upozorenje uzelo u obzir.
The valuations did not explicitly express any expectation about future rent increases.
U stručnim procjenama fer vrijednosti nisu navedena izričita očekivanja u pogledu budućih povećanja najamnina.
It must, nevertheless, be noted that since the valuations did not make explicit assumptions about inflation and rent development, the underlying assumption is that the rent increase and general inflation (which had been around 3,5 % in the preceding decades) would converge [97].
Ipak, potrebno je navesti da se u stručnim procjenama fer vrijednosti, s obzirom na to da nisu sadržavale izričite pretpostavke o razvoju inflacije i najamnina, očito polazilo od konvergencije povećanja najamnine i opće inflacije (koja je prethodnih desetljeća iznosila oko 3,5 %) [97].
Rostock Regional Court was of the opinion that the indexation was justified in light of the average annual inflation rate of 3,52 % in the 28 years before the conclusion of the contracts [98].
Sud LG Rostock smatrao je da je indeksacija u pogledu prosječne stope inflacije od 3,52 % godišnje u 28 godina prije sklapanja ugovora bila opravdana [98].
It further remarked that the development of rents was obviously difficult to predict over a period of 30 years, but that it could not recognise a clear disproportion between the indexation of the leasing payment and the development of rent levels to be expected.
Dalje je naveo da je, naravno, teško predvidjeti razvoj kamatne stope na najamninu tijekom razdoblja od 30 godina, no da ne može prepoznati velik nerazmjer između indeksacije rate leasinga i očekivanog razvoja kamatne stope na najamninu.
The Pestel study submitted by NEUWOGES does not provide any data on what participants in the East German real-estate market actually expected, and contains no specific data on Neubrandenburg.
Stručna procjena prema načelu PESTLE koju je dostavio NEUWOGES ne sadržava podatke o stvarnim očekivanjima sudionika tržišta nekretninama u istočnoj Njemačkoj ni posebne podatke za Neubrandenburg.
Nevertheless, it points towards a potentially difficult market in East Germany.
Ipak, ona sadržava pokazatelje da je tržište nekretninama u istočnoj Njemačkoj bilo potencijalno zahtjevno tržište.
However, in the light of the remaining evidence, it again fails to demonstrate that agreeing an indexation of the leasing payments of […]% p.a. and expecting to be able to enforce rent increases of […]% p.a. was unreasonable.
S obzirom na dalje navedene činjenice stručna procjena prema načelu PESTLE ipak nije dovoljna kako bi se dokazalo da je bilo pogrešno dogovoriti indeksaciju plaćanja leasinga s […] % godišnje i očekivati da će se moći provesti povećanja najamnina za […] % godišnje.
As regards, finally, the duration of the contract, Rostock Regional Court reasoned that certain leasing contracts are marked by long durations (of up to 30 years) and that the contract in question is not necessarily uncommon [99].
U pogledu trajanja ugovora sud LG Rostock naposljetku je argumentirao da su određeni ugovori o leasingu sklopljeni s dugim trajanjem (do 30 godina) i da ugovor poput predmetnog ugovora zbog toga nije neobičan [99].
While the 30-year duration did, of course, involve some risks, it also offered the possibility of making stable profits and having high certainty regarding the costs.
Iako se podrazumijeva da je trajanje od 30 godina imalo određene rizike, zbog njega je postojala i mogućnost ostvarivanja stabilne dobiti i osiguranja velike razine sigurnosti u pogledu očekivanih troškova.
In addition, a longer duration also meant that the monthly lease payments necessary to pay back the buyer’s investment were lower, or that the sale price was higher with equal leasing payments than if a shorter duration had been chosen [100].
Usto je dugo trajanje značilo i da su mjesečna plaćanja leasinga potrebna za amortizaciju ulaganja kupca bila manja, odnosno da je prodajna cijena pri jednakim plaćanjima leasinga bila viša nego što bi bila kod ugovora s kraćim trajanjem [100].
In this light, agreeing on a duration of 30 years does not seem unreasonable.
U tom pogledu ugovoreno trajanje od 30 godina ne čini se nerazboritim.
Based on these considerations, it appears that the expectations expressed by NEUWOGES in its original calculation cannot be said to have been unreasonable.
Prema tome, očekivanja koja je NEUWOGES naveo u svojem izvornom izračunu ne mogu se smatrati nerealističnima.
Accordingly, in light of the evidence presented, it was reasonable for NEUWOGES to expect to make a profit within the framework of the general management contract.
U pogledu dostupnih dokumenata NEUWOGES je tako stvarno mogao očekivati da će na temelju Općeg ugovora o upravljanju ostvariti dobit.
If the nominal expected profits are discounted to the relevant time (early 1998), it turns out that NEUWOGES acted on the basis of assuming that the general management contract had a cash value of EUR […].
Pri diskontiranju očekivane nominalne dobiti u odnosu na mjerodavni trenutak (početak 1998.) pokazuje se da se odluka NEUWOGES-a temeljila na pretpostavci da Opći ugovor o upravljanju ima vrijednost u novcu od […] EUR.
As the Commission had already reached the conclusion that the land-lease and sale contract and the general management contract formed part of one integrated business transaction, the cash values of both contracts have to be added together to determine the total value of the transaction for NEUWOGES.
Komisija je već došla do zaključka da su Ugovor o nasljednom pravu građenja i Opći ugovor o upravljanju dijelovi jedinstvene transakcije. Za određivanje ukupne vrijednosti transakcije za NEUWOGES stoga je potrebno zbrojiti vrijednosti obaju ugovora u novcu.
To recap: under the land-lease and sale contract NEUWOGES could expect the following benefits:
Podsjetnik: NEUWOGES je mogao očekivati sljedeće prednosti na temelju Ugovora o nasljednom pravu građenja:
In addition, it was assumed (as established in section 7.2.4 above) that, based on NEUWOGES’ reasonable expectations, the general management contract had a discounted cash value of EUR […]. Thus, the sale-and-lease-back transaction had a total value of EUR […] for NEUWOGES.
Osim toga, za Opći ugovor o upravljanju, kako je utvrđeno u odjeljku 7.2.4., na temelju realističnih očekivanja NEUWOGES-a određena je diskontirana vrijednost u novcu od […] EUR. Tako je transakcija povratnog leasinga za NEUWOGES imala ukupnu vrijednost od […] EUR.
COMPARISON WITH ALTERNATIVE BUSINESS OPTIONS
USPOREDBA S OSTALIM MOGUĆIM TRANSAKCIJAMA
To determine whether NEUWOGES’ decision to engage in the sale-and-lease-back transaction fell within the range of economic behaviour that a rational market economy operator would have reasonably engaged in, the value of that transaction must now be compared to that of alternative business options.
Kako bi se moglo istražiti odgovara li transakcija povratnog leasinga koju je NEUWOGES sklopio s trgovačkim društvom BAVARIA ugovorima za koje bi se odlučio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu, vrijednost te transakcije sad je potrebno usporediti s vrijednošću drugih mogućih transakcija.
If NEUWOGES had had an alternative that was economically more advantageous, the decision to engage in the sale-and-lease-back transaction could not be said to be one that a MEO would have taken.
Da je NEUWOGES imao alternativu povoljniju prema ekonomskim stajalištima, transakcija povratnog leasinga ne bi bila opcija za koju bi se odlučio gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu.
In this context, it should be noted that neither renting the buildings without first modernising them, nor demolishing them, would have been viable business alternatives.
U tom je pogledu potrebno napomenuti da davanje zgrada u najam bez sanacije ili čak njihovo rušenje ne bi bile prihvatljive opcije. Kao prvo, davanjem u najam bez sanacije ostvareni bi samo ograničeni prihodi.
First, renting without modernisation would have resulted in limited revenues, and it was clear that unmodernised buildings would more often be left vacant than modernised buildings [101].
Usto, bilo je jasno da bi nesanirane zgrade imale veći broj praznih prostora od saniranih zgrada [101].
There is thus no solid basis for concluding that the profits derived from continuing to rent unmodernised buildings could have been expected to exceed those obtained under the sale-and-lease-back transaction.
Tako ne postoje čvrste činjenice kojima bi se omogućio zaključak da bi se u slučaju daljnjeg davanja u najam nesaniranih zgrada moglo računati na veću dobit od one koja se mogla očekivati u okviru transakcije povratnog leasinga.
Likewise, demolition would have created no revenue, but would have involved demolition costs.
Rušenjem zgrada ne bi nastali nikakvi prihodi, već bi došlo do odgovarajućih troškova rušenja.
Thus, nor can demolition qualify as a viable alternative at the relevant time (1997/98).
Stoga ni to u predmetnom trenutku (1997./1998.) ne bi bila prihvatljiva alternativa.
Loan alternative
Mogućnost kreditnog financiranja
A first possible alternative to consider would have been loan financing.
Kao prva moguća alternativa uzeto je u obzir kreditno financiranje.
If NEUWOGES had financed the modernisation of the buildings in question via a loan, it could have obtained some of the same profits it received from the sale-and-lease-back transaction.
Da je NEUWOGES kreditom financirao sanaciju predmetnih zgrada, mogao je dijelom ostvariti istu dobit kao u slučaju transakcije povratnog leasinga.
In the first place, it would have been able to rent out the modernised buildings, thereby generating a good revenue stream.
Najprije je mogao sanirane zgrade dati u najam i tako ostvariti dobre prihode.
In addition — and in contrast to the position under the sale-and-lease-back transaction — it would have remained the owner of the buildings.
Osim toga, ostao bi vlasnik zgrada, što nije slučaj kod transakcije povratnog leasinga.
However, it is also clear that loan financing would have involved certain disadvantages.
Ipak, očigledno je da bi i kreditno financiranje imalo određene nedostatke.
First, NEUWOGES would have had to provide 30 % of the investment volume from its own capital, as NEUWOGES considered that it had to maintain a capital ratio of 30 % [102].
Najprije bi NEUWOGES morao staviti na raspolaganje 30 % opsega ulaganja iz vlastitog kapitala jer je, prema NEUWOGES-u, bilo potrebno zadržati stopu vlastitog kapitala od 30 % [102].
In late 1997, the NEUWOGES supervisory board discussed lowering the capital ratio in order to facilitate more investment.
Krajem 1997. Nadzorni odbor NEUWOGES-a razmatrao je sniženje stope vlastitog kapitala kako bi se omogućila veća ulaganja.
This proposal was, however, rejected by the management as impossible from an economic point of view, since it would have led to an unacceptable degree of indebtedness [103].
Taj je prijedlog, međutim, Uprava odbacila kao ekonomski neodrživ jer bi se time dovelo do neprihvatljivo visokog zaduženja [103].
The management explained that reducing the capital ratio from 30 % to 25 % would not be feasible (degree of indebtedness) [104]. Mr Räuber, a member of NEUWOGES’ supervisory board, further stated that reducing the capital ratio was unthinkable in terms of business economics.
Uprava je to objasnila na sljedeći način: „Sniženje stope vlastitog kapitala s 30 na 25 % ne bi bilo održivo (stupanj zaduženja)” [104].
The company’s commitments had to be serviced [105].
Gospodin Räuber, član Nadzornog odbora NEUWOGES-a, nadalje je zaključio da „sniženje stope vlastitog kapitala nije zamislivo s gospodarskog stajališta. Potrebno je podmiriti obveze poduzeća” [105].
In order to finance the modernisation investment of EUR […], NEUWOGES would therefore have had to contribute EUR […] in own capital.
Za financiranje ulaganja u sanaciju u iznosu od […] EUR NEUWOGES bi tako morao uložiti […] EUR vlastitog kapitala.
It is highly doubtful that this amount of own capital was immediately available.
Malo je vjerojatno da bi toliki iznos vlastitog kapitala bio neposredno raspoloživ.
It is clear from the supervisory board minutes that the possible total investment volume for 1998 (including loans) was approximately EUR […], which was already earmarked for other projects [106].
Iz zapisnika Nadzornog odbora proizlazi da je mogući ukupni opseg ulaganja za 1998. (uključujući kredite) iznosio otprilike […] EUR i da je taj iznos već bio planiran za druge projekte.
It is clear, then, that NEUWOGES could have resorted to a loan to finance the modernisation only if it had abandoned other projects.
Time je bilo jasno da bi NEUWOGES sanacijske radove mogao financirati kreditom samo da je odustao od drugih projekata.
In contrast to loan financing, the sale-and-lease-back transaction had the advantage not only of not requiring NEUWOGES to invest own capital, but also of supplying fresh liquidity in addition to wholly financing the modernisation of the buildings.
Za razliku od kreditnog financiranja povratni leasing imao je prednost jer NEUWOGES ne samo da nije morao uložiti vlastiti kapital, nego je čak dobio svježu likvidnost i istodobno je osigurano potpuno financiranje sanacije zgrada.
Taking all these considerations into account, it cannot be regarded as established that a loan-financed modernisation would have either been available or, if so, more beneficial to NEUWOGES than the BAVARIA deal.
Kad se sva ta razmatranja uzmu u obzir, ne može se smatrati dokazanim da bi sanacija bila moguća uz kreditno financiranje odnosno, da je bila moguća, da bi bila povoljnija za NEUWOGES od transakcije s trgovačkim društvom BAVARIA.
The fact that NEUWOGES was unlikely to have the own capital necessary for obtaining the loan and that it could use the additional liquidity to finance other investments are apt to lead to the conclusion that choosing the sale-and-lease-back transaction over loan financing was a sensible decision.
Činjenica da je NEUWOGES jedva raspolagao vlastitim kapitalom potrebnim za odobrenje kredita i mogao upotrijebiti dodatnu likvidnost za financiranje drugih ulaganja više upućuje na zaključak da je izbor povratnog leasinga, a ne kreditnog financiranja bio razborit.
Outright sale alternative
Mogućnost izravne prodaje
A second serious alternative would have been an outright sale of both building and land.
Druga moguća opcija bila je izravna prodaja zgrada i zemljišta.
The crucial question is whether such a sale would have been more beneficial.
Ključno je pitanje bi li takva prodaja bila povoljnija.
Assessment in the light of the 1997 and 2007 valuations
Ocjena s obzirom na stručne procjene fer vrijednosti iz 1997. i 2007.
In attempting to compare the value of the sale-and-lease-back transaction for NEUWOGES and the benefits it could have obtained from an outright sale, the crucial question is what price NEUWOGES could have obtained from a ‘normal’ sale. The two valuations, from 1997 and 2007, have a certain role to play in this context.
U usporedbi vrijednosti transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES i prednosti koje bi imala izravna prodaja ključno je pitanje koju je cijenu NEUWOGES mogao ostvariti pri „običnoj” prodaji.
NEUWOGES commissioned the two studies for the purpose of estimating the 1997 value of the property (buildings and land) in question.
Određenu ulogu pritom imaju stručne procjene fer vrijednosti iz 1997. i 2007. (163) NEUWOGES je naložio izradu tih dviju stručnih procjena kako bi dobio procjenu vrijednosti predmetnih objekata (zgrada i zemljišta) 1997.
One study was carried out by an in-house expert in 1997, and the other retrospectively by an independent expert in 2007.
Jednu je procjenu 1997. izradio interni stručnjak, a drugu 2007. retroaktivno neovisni stručnjak.
The 1997 valuation estimated the value at EUR […], whereas the 2007 study resulted in an estimate of EUR […] [107].
U stručnoj procjeni iz 1997. vrijednost je određena na […] EUR, a u stručnoj procjeni iz 2007. na […] EUR [107].
Both studies included separate valuations of the buildings (1997: EUR […]; 2007: EUR […]) and the land (1997: EUR […]; 2007: EUR […]).
U objema su stručnim procjenama zgrade (1997. […] EUR; 2007. […] EUR) i zemljišta (1997.: […] EUR; 2007. […] EUR) odvojeno ocjenjivani.
Both studies are based on essentially the same methodology, the gross rental method (Ertragswertverfahren).
Obje se stručne procjene u biti temelje na istoj metodi („ocjena vrijednosti prihoda”).
The Commission considers that, since the 2007 valuation was prepared only after the sale-and-lease-back transaction took place, it cannot be relied upon for determining the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at the time.
Budući da je stručna procjena fer vrijednosti iz 2007. izrađena tek nakon sklapanja transakcije povratnog leasinga, ona prema mišljenju Komisije ne može služiti kao pouzdan temelj za određivanje vrijednosti objekata 1997. prema tadašnjim saznanjima NEUWOGES-a.
NEUWOGES could not, then, have based its decision on whether or not to engage in the sale-and-lease-back transaction with BAVARIA on the retrospective 2007 valuation.
NEUWOGES svoju odluku o sklapanju transakcije povratnog leasinga s trgovačkim društvom BAVARIA stoga nije mogao temeljiti na retroaktivnoj stručnoj procjeni izrađenoj 2007.
At the same time, the Commission considers that the 1997 valuation is not a reliable indicator either of the value of the property in 1997, as known to NEUWOGES at that time, since the formal investigation procedure has revealed that NEUWOGES’ management was well aware that the 1997 valuation was unreliable at the time at which it entered into the contracts under investigation.
Komisija, međutim, smatra da se ni stručna procjena fer vrijednosti iz 1997. ne može uzeti u obzir kao pouzdan pokazatelj za vrijednost nekretnina 1997. prema tadašnjim saznanjima NEUWOGES-a. Kako je utvrđeno u okviru službenog istražnog postupka, Uprava NEUWOGES-a bila je svjesna toga da se stručna procjena iz 1997. u trenutku sklapanja predmetnih ugovora nije mogla smatrati pouzdanom osnovom za ocjenu.
The following observations are instructive:
U tom su pogledu važni sljedeći zaključci:
Rent The 1997 valuation assumes rent levels of between EUR […] and EUR […] per m2.
Najamnine