natgillin/translations-raw huggingface dataset:
To determine the investment volume and the corresponding leasing payments, the leasing model uses a simple formula, by which the investment volume is calculated by dividing the nominal yearly leasing payment by the leasing rate (expressed as a %):
Za određivanje opsega ulaganja i odgovarajućih rata leasinga u modelu leasinga upotrijebljena je jednostavna formula prema kojoj se opseg ulaganja izračunava dijeljenjem nominalnog godišnjeg plaćanja leasinga s ratom leasinga (u %):
Investment Volume
opseg ulaganja …
Monthly Leasing Payment
mjesečno plaćanje leasinga …
Leasing Rate
rata leasinga
The leasing rate, in turn, results from a combination of the duration of the contract, the indexation of the leasing payment, and the residual value of the buildings:
Rata leasinga dobiva se kombiniranjem trajanja ugovora, indeksacije rate leasinga i preostale vrijednosti zgrada:
Leasing Rate (%):
Rata leasinga (u %):
Duration: 25 years
Trajanje: 25 godina
Residual Value (%)
Preostala vrijednost (u %)
Indexation
Indeksacija
Duration: 30 years
Trajanje: 30 godina
It is, then, clear that that the investment volume depends on the leasing rate as well as on the monthly leasing payments and vice versa.
Time je jasno da opseg ulaganja ovisi i o rati leasinga i o mjesečnim plaćanjima leasinga i obrnuto.
Once the participants in the transaction have chosen the basic parameters (duration, yearly indexation, residual value) and either the target overall investment volume or the intended monthly leasing payments, the missing parameters can be calculated.
Čim ugovorne stranke utvrde referentne vrijednosti (trajanje, godišnju indeksaciju i preostalu vrijednost) i željeni ukupni opseg ulaganja ili planirana, mjesečna plaćanja leasinga mogu se izračunati parametri koji nedostaju.
The formula is such that a shorter duration, a lower residual value, a lower indexation or lower nominal monthly leasing payments will all lead to a lower total investment volume.
Prema formuli kraće trajanje, manja preostala vrijednost, manja indeksacija ili manja nominalna mjesečna plaćanja leasinga rezultiraju manjim ukupnim opsegom ulaganja.
Once the overall investment volume has been determined, the costs for modernisation, taxes and other potential costs are deducted.
Nakon određivanja ukupnog opsega ulaganja oduzimaju se troškovi za sanaciju i poreze te ostali mogući troškovi.
The remaining amount represents the purchase price.
Preostali iznos odgovara kupovnoj cijeni.
In the NEUWOGES/BAVARIA sale-and-lease-back transaction, this purchase price (upfront cash payment) does not differentiate between the price paid for the ownership of the buildings and the rent for the land.
U okviru povratnog leasinga između društava NEUWOGES i BAVARIA kod kupovne cijene (predujam plaćen u novcu) ne pravi se razlika između cijene plaćene za vlasništvo nad zgradama i kamata na nasljedno pravo građenja.
Calculation underlying the BAVARIA — NEUWOGES transaction
Izračun transakcije između društava BAVARIA i NEUWOGES
Total Investment Volume
Ukupni opseg ulaganja
Taxes and Fees
Porezi i pristojbe
Privatisation Remuneration
Naknada za privatizaciju
Purchase Price
Kupovna cijena
The sale-and-lease-back transaction in question consists of two elements, the land-lease and sale contract and the general management contract, which are in turn related to the global lump-sum contract.
Predmetna transakcija povratnog leasinga sastoji se od dvaju dijelova, Ugovora o nasljednom pravu građenja i Općeg ugovora o upravljanju; oni su pak povezani s Općim paušalnim ugovorom.
The financial implications of the land-lease and sale contract, the general management contract, and the global lump-sum contract for NEUWOGES have to be evaluated in this light.
Financijske posljedice Ugovora o nasljednom pravu građenja, Općeg ugovora o upravljanju i Općeg paušalnog ugovora za NEUWOGES potrebno je ocijeniti s obzirom na taj kontekst.
Determining the likely financial impact of the land-lease and sale contract on NEUWOGES
Određivanje očekivanog financijskog utjecaja Ugovora o nasljednom pravu građenja na NEUWOGES
The central components of the land-lease and sale contract are the sale of the buildings and the creation of a 75-year ground lease on the land on which they stand.
Središnji sastavni dijelovi Ugovora o nasljednom pravu građenja jesu prodaja zgrada i zasnivanje nasljednog prava građenja na zemljištima na kojima se zgrade nalaze u trajanju od 75 godina.
BAVARIA committed itself to paying a total of EUR […] to NEUWOGES, of which EUR […] constituted capitalised rent on the land for the period up to 31 December 2028 and EUR […] constituted the purchase price for the buildings [54].
BAVARIA se obvezala na plaćanje iznosa od ukupno […] EUR NEUWOGES-u, od toga […] EUR kao kapitaliziranu kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu za razdoblje do 31. prosinca 2028. i […] EUR kao kupovnu cijenu za zgrade [54].
From 1 January 2029, for a period of 10 years, BAVARIA will also have to pay an annual rent of […]% of the current land value, which has been calculated at EUR […] per m2 or EUR […] per year [55].
Osim toga, BAVARIA od 1. siječnja 2029. mora tijekom razdoblja od deset godina plaćati godišnju kamatu na nasljedno pravo građenja u iznosu od […] % tadašnje vrijednosti zemljišta, tj. od […] EUR/m2 odnosno […] EUR godišnje [55].
From 2039 onward, and until the land-lease and sale contract expires at the end of 2073, an adaptation of the rent to the total cost-of-living index is provided for, insofar as the latter fluctuates by more than […]% [56].
Za preostalo trajanje Ugovora o nasljednom pravu građenja, od 2039. do kraja 2073., predviđena je prilagodba kamate na nasljedno pravo građenja indeksu ukupnih životnih troškova ako se on promijeni za više od […] % [56].
In addition to purchasing the buildings and acquiring a ground lease on the underlying land, BAVARIA accepted the obligation to modernise the buildings, agreeing to enter into a contract with NEUWOGES’ subsidiary, BRG, for the construction works.
Uz kupnju zgrada i stjecanje nasljednog prava građenja na predmetnim zemljištima BAVARIA se obvezala na sanaciju zgrada i pristala na sklapanje ugovora o izvođenju građevinskih radova s BRG-om, društvom kćeri NEUWOGES-a.
To determine the purchase price to be paid by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract, the parties assumed a monthly leasing payment of EUR […] per m2, an indexation of […]% per year, a residual value of the buildings of […]% (to be paid by NEUWOGES after the expiration of the 75-years ground lease contract and based on an expert evaluation at that time), and a duration of 30 years for the lease-back [57] The total investment volume resulting from these assumptions was EUR […] [58].
Za određivanje visine kupovne cijene koju bi BAVARIA trebala platiti NEUWOGES-u u okviru Ugovora o nasljednom pravu građenja ugovorne su strane očekivale mjesečno plaćanje leasinga u iznosu od […] EUR/m2, indeksaciju od […] % godišnje, preostalu vrijednost zgrada od […] % (koju je NEUWOGES trebao platiti poslije isteka Ugovora o zasnivanju nasljednog prava građenja sklopljenog na 75 godina na temelju mišljenja stručnjaka koje će se izraditi u predmetnom trenutku) te trajanje od 30 godina za povratni leasing [57]. Ukupni opseg ulaganja koji proizlazi iz tih pretpostavki iznosio je […] milijuna EUR [58].
After the deduction of modernisation costs of EUR […], privatisation costs of EUR […] and taxes/fees of EUR […], the resulting sale price was set at EUR […] [59].
Nakon odbitka troškova sanacije u iznosu od […] EUR, troškova privatizacije u iznosu od […] EUR i poreza/pristojbi u iznosu od […] EUR prodajna cijena iznosila je […] EUR [59].
EUR …
EUR
This final price was then separated into the price of the buildings ([…]% = EUR […]) and the capitalised rent for the land ([…]% = EUR […]) [60].
Ta je konačna cijena zatim podijeljena na cijenu za zgrade ([…] % = […] EUR) i kapitaliziranu kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu ([…] % = […] EUR) [60].
The amounts allocated to the land and the buildings were not calculated separately, but rather set as portions of the overall sale price.
Iznosi koji se odnose na zemljište i na zgrade nisu se posebno računali, nego su utvrđeni kao udjeli u ukupnoj prodajnoj cijeni.
The first benefits that NEUWOGES derived from the transaction were therefore the cash payment of EUR […] and, starting after 30 years, the income from the rent on the land to be paid by BAVARIA.
Prve prednosti koje su za NEUWOGES nastale na temelju transakcije bili su gotovinsko plaćanje u iznosu od […] EUR i prihodi iz kamata na nasljedno pravo građenja koje će BAVARIA platiti nakon isteka razdoblja od 30 godina.
Other factors
Ostali čimbenici
Privatisation remuneration
Naknada za privatizaciju
Before proceeding, it must be observed that the cash payments of EUR […] made by BAVARIA to NEUWOGES as privatisation remuneration must in any case be taken into account.
Najprije je potrebno utvrditi da je u svakom slučaju potrebno uzeti u obzir gotovinska plaćanja koja je BAVARIA platila NEUWOGES-u kao naknadu za privatizaciju u iznosu od […] EUR.
As the buyer of the buildings and lessee of the land, BAVARIA had to undertake clearly prescribed efforts to sell a portion of the apartments to the tenants pursuant to the contracts at issue.
Kao kupac zgrada i nositelj nasljednog prava građenja na zemljištima BAVARIA je u skladu s predmetnim ugovorima morala poduzeti jasno određene napore za prodaju jednog dijela stanova stanarima.
That condition had been included in the contract so that a sale could be accepted as ‘mediated privatisation’ for the purposes of the Inherited Debt Support Law.
Taj je zahtjev bio određen ugovorom pa se prodaja mogla u svrhe zakona Altschuldenhilfegesetz smatrati „privatizacijom preko posrednika”.
Under that law, a commercial buyer had to attempt to sell as large as possible a portion — at least one third — of the apartments acquired in the transaction to the tenants [61].
Prema tom zakonu komercijalni kupac trebao je uložiti napore kako bi što veći dio, ali najmanje 1/3 stanova preuzetih u okviru transakcije, prodao stanarima [61].
This obligation involved making efforts to inform the tenants of their options and gauge their interest in buying apartments.
U okviru tih obveza bilo je potrebno i uložiti napore kako bi se stanare informiralo o mogućnostima koje im stoje na raspolaganju te istražio njihov interes za kupnju stana.
The task of making such efforts was effectively transferred back to NEUWOGES through the land-lease and sale contract (Part V Sections 1-3), and a remuneration for NEUWOGES of EUR […] per m2 was agreed, resulting in a total remuneration for the privatisation effort of EUR […].
Zadaća ulaganja određenih napora ponovno je prenesena na NEUWOGES Ugovorom o nasljednom pravu građenja (V. dio, članci 1. do 3.). Osim toga, dogovoreno je da NEUWOGES za to dobije naknadu u iznosu od […] EUR/m2, čime je ukupna naknada za napore uložene u privatizaciju iznosila […] EUR.
Initially, it was not intended that NEUWOGES would receive any remuneration for the privatisation efforts, and the amounts later paid as a separate remuneration for the privatisation efforts were simply part of the originally envisaged sale price [62].
Naknada NEUWOGES-u za napore uložene u cilju privatizacije najprije nije bila planirana; iznos koji je kasnije odvojeno plaćen kao naknada za napore privatizacije izvorno je bio samo dio planirane prodajne cijene [62].
Indeed, it did not make sense for BAVARIA to remunerate NEUWOGES for performing activities in which BAVARIA had no commercial interest.
Činjenica je da za trgovačko društvo BAVARIA nema smisla plaćati naknadu NEUWOGES-u za djelatnosti koje trgovačkom društvu BAVARIA nisu bile u ekonomskom interesu.
Obtaining the debt relief pursuant to the Inherited Debt Support Law, for which engaging in the privatisation efforts was necessary, was solely in NEUWOGES’ economic interest.
Odobrenje otpisa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz povezano sa zahtjevom za napore uložene u privatizaciju bilo je isključivo u ekonomskom interesu NEUWOGES-a.
However, the remuneration for the privatisation efforts was later deducted from the sale price and paid separately, presumably because maintaining it as part of the sale price would have meant its having to be transferred to the inherited debt relief fund.
Naknada za napore uložene u privatizaciju, međutim, kasnije je oduzeta od cijene prodaje i umjesto toga isplaćena kao poseban iznos. Razlog tomu vjerojatno je bila činjenica da bi predmetni iznos, da je ostao dio prodajne cijene, podlijegao prijenosu u fond Erblastentilgungsfonds.
The sale price paid by BAVARIA to NEUWOGES was reduced by the corresponding amount.
Prodajna cijena koju je BAVARIA platila NEUWOGES-u umanjena je za odgovarajući iznos.
From BAVARIA’s perspective, this change made no economic difference.
Sa stajališta trgovačkog društva BAVARIA to nije činilo razliku u ekonomskom smislu.
NEUWOGES received exactly the same amount of funds from BAVARIA as it would have received if no separate privatisation remuneration had been agreed.
NEUWOGES je od trgovačkog društva BAVARIA dobio jednak iznos koji bi dobio da nije ugovorena odvojena naknada za privatizaciju.
Indeed, NEUWOGES itself included the privatisation payments in the revenue to be derived from the sale-and-lease-back transaction [63].
Činjenica je da je NEUWOGES sam dodao plaćanja za privatizaciju na očekivane prihode od povratnog leasinga [63].
The handling of these payments as a separate fee rather than as part of sale price was relevant for NEUWOGES only against the background of the Inherited Debt Support Law.
Izdvajanje tih plaćanja kao odvojene naknade umjesto kao dijela prodajne cijene za NEUWOGES je bilo relevantno samo u kontekstu zakona Altschuldenhilfegesetz.
However, as explained above (in recital 101), a MEO would not have taken the Inherited Debt Support Law into account.
Kako je već prethodno navedeno (vidjeti uvodnu izjavu 101.), gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu ne bi uzeo u obzir zakon Altschuldenhilfegesetz.
The fact that NEUWOGES engaged in the privatisation efforts and expended resources on them is not relevant in this context.
Činjenica da je NEUWOGES uložio napore u privatizaciju i za tu svrhu namijenio sredstva u ovom kontekstu nije bitna.
A MEO not acting against the backdrop of the Inherited Debt Support Law would not have engaged in privatisation efforts, which is why they cannot be taken into account in applying the MEO test.
Gospodarski subjekt u tržišnom gospodarstvu koji ne postupa u kontekstu zakona Altschuldenhilfegesetz ne bi uložio napore u privatizaciju, zbog čega se oni ne mogu uzeti u obzir ni u pogledu primjene kriterija gospodarskog subjekta u tržišnom gospodarstvu.
Accordingly, the remuneration for privatisation efforts paid by BAVARIA to NEUWOGES has to be considered a relevant benefit for NEUWOGES and one that has to be added to the sale price in order to determine the total financial impact of the sale-and-lease-back transaction on NEUWOGES.
Tako je i naknadu za napore uložene u privatizaciju koju je BAVARIA plaćala NEUWOGES-u potrebno uzeti u obzir kao relevantnu prednost za NEUWOGES koju je potrebno dodati na prodajnu cijenu kako bi se odredio financijski utjecaj transakcije povratnog leasinga za NEUWOGES u cjelini.
The modernisation carried out in the context of the sale-and-lease-back transaction had further financial implications for NEUWOGES. It must be pointed out that the modernisation costs were directly related to the payment by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract.
Sanacija provedena u okviru transakcije povratnog leasinga dodatno je financijski utjecala na NEUWOGES.
This payment resulted from a calculation of the total investment volume minus the costs, including modernisation costs (see recital 109 above).
Potrebno je podsjetiti na činjenicu da su troškovi sanacije bili neposredno povezani s plaćanjem trgovačkog društva BAVARIA NEUWOGES-u u skladu s Ugovorom o nasljednom pravu građenja koje je proizašlo iz izračuna ukupnog opsega ulaganja uz odbitak troškova, uključujući troškove sanacije (vidjeti uvodnu izjavu 109.).
In other words: the higher the modernisation costs, the lower the purchase price.
Drugim riječima: što su viši troškovi sanacije, niža je kupovna cijena.
It is for this reason that in an alternative calculation of the transaction, in which lower rent levels, a lower indexation and thus significantly lower leasing payments were assumed, the purchase price was still above that of the actual land-lease and sale contract, mostly because the modernisation costs in this alternative calculation were assumed to be much lower than eventually agreed between BAVARIA and BRG [64].
Iz tog razloga u alternativnom je izračunu transakcije, u kojem se polazilo od nižih najamnina, manje indeksacije, a time i znatno nižih stopa leasinga, kupovna cijena i dalje bila viša od cijene ugovorene Ugovorom o nasljednom pravu građenja; razlog tomu najprije je bila činjenica da su procijenjeni troškovi sanacije u tom alternativnom izračunu bili znatno niži od onih koje su na kraju dogovorili BAVARIA i BRG [64].
Against this background, it should be noted that the lump-sum modernisation payment made by BAVARIA to NEUWOGES’ wholly owned subsidiary BRG under the global lump-sum contract was much higher than the modernisation costs originally estimated by NEUWOGES [65].
U tom kontekstu potrebno je napomenuti da je paušalni iznos za sanacijske radove koji je BAVARIA na temelju Općeg paušalnog ugovora platila BRG-u, trgovačkom društvu u stopostotnom vlasništvu NEUWOGES-a, iznosio znatno više od troškova sanacije koje je NEUWOGES izvorno procijenio [65].
While NEUWOGES’ original estimate assumed total costs of EUR […] or EUR […] per m2, the lump-sum modernisation costs finally agreed between BAVARIA and NEUWOGES’ subsidiary BRG amounted to EUR […] or EUR […] per m2.
Dok je NEUWOGES iznos troškova izvorno procijenio na ukupno […] EUR odnosno […] EUR/m2, paušalni iznos za sanaciju koji su naposljetku dogovorili BAVARIA i BRG, društvo kći NEUWOGES-a, iznosio je […] EUR odnosno […] EUR/m2.
In other words, the agreed costs exceeded the originally estimated costs by EUR […] or […]%.
Drugim riječima: dogovoreni troškovi premašivali su izvorno procijenjene troškove za […] EUR odnosno […] %.
The significantly higher agreed lump-sum costs significantly reduced the payment by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract.
Znatno višim dogovorenim paušalnim troškovima bitno je smanjena kupovna cijena koju je BAVARIA platila NEUWOGES-u na temelju Ugovora o nasljednom pravu građenja.
No explanation was provided for this divergence between the originally estimated costs and the agreed lump-sum payment.
Nije navedeno obrazloženje za razliku između izvorne procjene troškova i dogovorenog paušalnog iznosa.
This is particularly surprising in view of NEUWOGES’ original assertion that the estimated modernisation costs averaging EUR […] per m2 were ‘common’ or ‘usual’ costs[…] [66].
To još više iznenađuje jer je NEUWOGES procijenjene sanacijske troškove u iznosu od […] EUR/m2 u prosjeku izvorno nazivao „uobičajenima[…]”.
As the owner and administrator of the buildings, NEUWOGES had intimate knowledge of the modernisation needs, and it is hard to see why it would have originally underestimated these so drastically.
Kao vlasnik i upravitelj zgrada NEUWOGES je točno poznavao potrebu za sanacijom i teško je razumjeti zašto je ona u tolikoj mjeri podcijenjena.
The modernisation costs must be taken into account in determining the financial impact of the land-lease and sale contract.
Troškove sanacije potrebno je uzeti u obzir pri određivanju financijskih učinaka Ugovora o nasljednom pravu građenja.
First of all, it is clear that it was irrelevant to BAVARIA itself what modernisation costs NEUWOGES’ subsidiary, BRG, would charge it, simply because all additional modernisation costs would simply be set off against the purchase price.
Kao prvo, očito je da je za trgovačko društvo BAVARIA bilo nevažno koliko će visoke troškove sanacije izračunati BRG, društvo kći NEUWOGES-a, jer su svi dodatni troškovi sanacije jednostavno uračunani u kupovnu cijenu.
NEUWOGES, on the other hand, had a manifest economic interest both in having BAVARIA contract with BRG to undertake the modernisation works and in shifting part of the sale price onto the modernisation costs.
Za NEUWOGES je, s druge strane, postojao očigledan ekonomski interes u sklapanju ugovora o izvođenju sanacijskih radova između društava BAVARIA i BRG i uračunavanju dijela prodajne cijene u troškove sanacije.
The reason for the latter consideration is that profits made from the modernisation by NEUWOGES’ subsidiary were not subject to the transfer obligations under the Inherited Debt Support Law.
Potonje razmatranje temeljilo se na činjenici da dobit koja je za društvo kći NEUWOGES-a nastala sanacijom nije podlijegala obvezi prijenosa na temelju zakona Altschuldenhilfegesetz.
According to its own estimates, the profits earned by BRG (and hence NEUWOGES) from the BAVARIA modernisations amounted to EUR […] [68].
Prema nekim procjenama, dobit koja je nastala za BRG (a time i za NEUWOGES) na temelju sanacija koje je provela BAVARIA iznosila je […] EUR [68].
These profits constitute a direct benefit for NEUWOGES that must be taken into account.
Ta dobit predstavlja izravnu prednost za NEUWOGES koju je potrebno uzeti u obzir.
In justifying the sale price, NEUWOGES’ management too stressed that BRG was contracted to carry out the modernisation works [69].
Činjenica je da je i Uprava NEUWOGES-a radi opravdanja prodajne cijene uputila na ugovor o izvođenju sanacijskih radova sklopljen s BRG-om [69].
Ground rent
Kamata na nasljedno pravo građenja na zemljištu
Moving on to the ground rent, it is important to address NEUWOGES’ argument that BAVARIA did not effectively have to pay any rent for the first 30 years, since the capitalised rent for the land was included in the sale price.
U pogledu kamate na nasljedno pravo građenja potrebno je razmotriti argument NEUWOGES-a da BAVARIA prvih 30 godina de facto ne mora izvršavati plaćanja jer je kapitalizirana kamata na nasljedno pravo građenja bila sadržana u prodajnoj cijeni.
However, whether the ground rent is paid on a yearly basis or upfront as capitalised rent is hardly decisive for this assessment.
Pitanje naplaćuje li se kamata na nasljedno pravo građenja godišnje ili unaprijed kao kapitalizirana kamata na nasljedno pravo građenja od male je važnosti za predmetnu procjenu.
There is no indication that such an arrangement was irrational; it merely expressed a preference for upfront liquidity on the part of NEUWOGES.
Nema naznaka za to da je takav sporazum bio nerazborit; bila je riječ samo o izražavanju preferencije NEUWOGES-a u korist početne likvidnosti.
Finally, it must not be forgotten that BAVARIA is under the obligation to pay the ground rent even after the general management contract expires.
Naposljetku se ne smije zaboraviti da je BAVARIA i nakon isteka Općeg ugovora o upravljanju obvezna plaćati kamatu na nasljedno pravo građenja na zemljištu.
Assuming for the sake of simplicity that the cost-of-living index will not fluctuate, these future payments will have a nominal value of EUR […].
Za preostalo trajanje predviđena je prilagodba kamate na nasljedno pravo građenja indeksu ukupnih životnih troškova života ako se on promijeni za više od […] %.
For an overall evaluation, the discounted value in 1998 of these future payments must also be considered as part of the benefit received by NEUWOGES.
Ako se, radi pojednostavnjenja, polazi od toga da se indeks troškova života neće mijenjati, ta se buduća plaćanja mogu procijeniti na nominalnu vrijednost od […] EUR. Pri ukupnoj procjeni potrebno je i vrijednost tih budućih plaćanja diskontiranu prema razini iz 1998. smatrati dijelom prednosti koju je ostvario NEUWOGES.
It must be pointed out that it was the purpose of the foregoing analysis to determine the financial impact of the land-lease and sale contract on NEUWOGES as accurately as possible.
Ovdje valja podsjetiti da je cilj predmetne analize bio što točnije istražiti financijske učinke Ugovora o nasljednom pravu građenja na NEUWOGES.