natgillin/translations-raw huggingface dataset:
OPAK recognises that market conditions are uncertain and, therefore, suggests that the market price would be between NOK 80 and NOK 100 per square metre, or between NOK 4510000 and NOK 5636000 for the whole area.
OPAK myöntää, että markkinaolot ovat epävarmat, ja esittää näin ollen markkinahinnaksi 80–100 Norjan kruunua neliömetriltä tai koko alueen hinnaksi 4510000–5636000 Norjan kruunua.
Against that background, OPAK’s estimate for the sales value is in the middle of that range, NOK 5100000.
Tämän perusteella OPAK arvioi myyntihinnaksi 5100000 Norjan kruunua, joka sijoittuu edellä esitetyn hintahaarukan keskiväliin.
In its opening decision, the Authority was sceptical of relying on the municipality’s comparison with prices obtained for other properties in the area, inter alia, because it seemed that, despite the objections from the Public Roads Administration, the zoning plan for the area had already been adopted, and, therefore, that it would seem incorrect to compare the land to areas where no zoning plan existed.
Menettelyn aloittamisesta tehdyssä päätöksessä valvontaviranomainen epäili, voiko se luottaa kunnan menetelmään, jossa hintaa verrattiin alueella muista kiinteistöistä saatuihin hintoihin. Epäilyt perustuivat muun muassa siihen, että Norjan tielaitoksen vastalauseista huolimatta alueen kaavoitussuunnitelma oli ilmeisesti jo hyväksytty, minkä vuoksi vaikuttaisi epäasianmukaiselta verrata kyseistä maa-aluetta alueisiin, joille ei ole tehty kaavoitussuunnitelmaa.
However, the Norwegian authorities have pointed out, in their comments to the opening decision, that the objections from the Public Roads Administration were known at the time of the sale and that, consequently, there was no zoning plan.
Norjan viranomaiset ovat kuitenkin todenneet menettelyn aloittamisesta tehtyä päätöstä koskevissa huomautuksissaan, että tielaitoksen vastustus oli tiedossa myyntihetkellä ja ettei alueella näin ollen ollut kaavoitussuunnitelmaa.
Also, a zoning plan for the area was only adopted in August 2007, i.e. two years after the sales, and the area was then zoned for sports purposes.
Norjan viranomaiset toteavat lisäksi, että alueen kaavoitussuunnitelma hyväksyttiin vasta elokuussa 2007 eli kahden vuoden kuluttua kyseisestä kaupasta, jolloin alue kaavoitettiin urheilutarkoituksiin.
Although the subsequent chain of events was unknown to the parties at the time of the transaction, these facts support the conclusion that the withdrawal of the original zoning plan was genuine and that significant changes to it could be expected.
Osapuolet eivät kaupan tekohetkellä tienneet tulevasta tapahtumaketjusta, mutta edellä esitetyt tosiseikat tukevat päätelmää siitä, että alkuperäinen kaavoitussuunnitelma tosiasiallisesti peruutettiin ja että siihen oli odotettavissa oleellisia muutoksia.
Therefore, the Authority finds the assumptions on which the OPAK report is based, i.e. that no zoning plan applied at the time of the sale, to be acceptable.
Valvontaviranomainen hyväksyy näin ollen oletukset, joihin OPAKin lausunto perustuu, eli sen, ettei alueella ollut kaupan tekohetkellä sovellettavaa kaavoitussuunnitelmaa.
As for the evaluation method applied by OPAK, the Authority points out that comparative sales values would appear as less accurate than other methods described by NTF, as the characteristics and expected use of the property are to a lesser extent taken into account.
OPAKin soveltamasta arviointimenetelmästä valvontaviranomainen toteaa, että vastaaviin myyntiarvoihin perustuva menetelmä vaikuttaa epätarkemmalta kuin muut NTF:n kuvailemat menetelmät, koska siinä kiinnitetään vähemmän huomiota kiinteistön ominaispiirteisiin ja oletettuun käyttöön.
However, the Authority understands from OPAK’s assessments that the land cost method, being closely linked to the maximum permitted exploitation of the land, cannot easily be used when no zoning plan exists.
Valvontaviranomainen kuitenkin päättelee OPAKin arvioista, että maan sallittuun enimmäiskäyttöön läheisesti liittyvän maakustannusmenetelmän soveltaminen on ongelmallista, kun kaavoitussuunnitelmaa ei ole olemassa.
In this regard, it should be mentioned that NTF also mentions comparative sales values as one of the acceptable methods for the valuation of industrial land [46].
Tässä yhteydessä on huomautettava, että NTF mainitsee myös vastaaviin myyntiarvoihin perustuvan menetelmän hyväksyttävänä teollisuusmaan arviointimenetelmänä [46].
Against that background, the Authority finds that the OPAK report must be held to be based on generally accepted indicators and valuation standards.
Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomainen katsoo, että OPAKin lausunto on laadittu yleisesti hyväksyttyjen tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti.
CONCLUSION ON THE STATE AID ELEMENT IN THE SALE OF TITLE NUMBER 4/165 TO BRYNE INDUSTRIPARK
PÄÄTELMÄ KIINTEISTÖN N:o 4/165 MYYNTIIN BRYNE INDUSTRIPARKILLE SISÄLTYVÄSTÄ VALTIONTUESTA
The sales price to Bryne Industripark was NOK 4700000.
Bryne Industriparkille myydyn kiinteistön myyntihinta oli 4700000 Norjan kruunua.
This is in the lower range of the price range established by OPAK (NOK 4510000 to NOK 5636000), and somewhat lower than the estimated sales value of NOK 5,1 million.
Se sijoittuu OPAKin määrittämän hintahaarukan (4510000–5636000 Norjan kruunua) halvempaan päähän ja on hieman alhaisempi kuin arvioitu myyntihinta, joka on 5,1 miljoonaa Norjan kruunua.
It follows from the case law of the Court of First Instance that the Authority, in examining value assessments provided to it in the course of a State aid procedure concerning the sale of land and buildings by public authorities, must ‘determine whether [the sales price] deviates sufficiently to justify a finding that there is a benefit’ [47] (emphasis added).
Yhteisöjen ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuimen oikeuskäytännöstä seuraa, että tarkastellessaan valtiontukea koskevassa menettelyssä saamiaan arvioita julkisten viranomaisten tekemistä maa-alueita ja rakennuksia koskevista kaupoista valvontaviranomaisen on ”määritettävä, eroaako [myyntihinta] niistä niin paljon, että sen on todettava sisältäneen etua” [47] (kursivointi tässä). Nyt tarkasteltava kiinteistökauppa koskee lisäksi rakentamatonta maata, johon ei sovelleta kaavoitussuunnitelmaa ja jonka arvoa ei OPAKin mukaan voida määrittää tarkasti.
Furthermore, the transaction at issue concerns undeveloped land not subject to a zoning plan, the value of which, according to OPAK, cannot be established with certainty.
Näin ollen kiinteistön tosiasiallinen markkina-arvo voi sijoittua myös OPAKin määrittämän hintahaarukan halvempaan päähän, mikä vastaisi Bryne Industriparkin tosiasiallisesti maksamaa hintaa.
Thus, the real market value of the property could also be in the lower end of the price range established by OPAK, which would correspond to the price actually paid by Bryne Industripark.
Tämän perusteella valvontaviranomainen toteaa, ettei Bryne Industriparkin voida katsoa saaneen kiinteistökaupassa valtiontukisäännöissä tarkoitettua etua.
Against that background, the Authority concludes that it cannot be established that the sale of the property conferred a benefit on Bryne Industripark within the meaning of the State aid rules.Thus, the transaction does not involve the granting of State aid, within the meaning of Article 61(1) EEA, to Bryne Industripark.
Edellä esitetyn perusteella Bryne Industriparkille ei ole myönnetty kiinteistökaupassa ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
THE SALE OF TITLE NUMBERS 2/70 AND 2/32 (BRYNE STADION) TO BRYNE FK
KIINTEISTÖJEN N:o 2/70 JA 2/32 (BRYNEN STADIONIN) MYYNTI BRYNE FK:LLE
In the decision opening the formal investigation procedure, the Authority expressed doubts that the transfer to Bryne FK for NOK 0 took place at market terms.
Muodollisen tutkintamenettelyn avaamisesta tehdyssä päätöksessä valvontaviranomainen epäili, tapahtuiko kiinteistökauppa, josta Bryne FK maksoi 0 Norjan kruunua, markkinaehtojen mukaisesti.
Furthermore, the Authority considered that Bryne FK, on the basis of the information available to it at the time, was likely to fall within the definition of an undertaking for the purpose of the State aid rules, carrying out economic activities capable of affecting intra-EEA trade.
Valvontaviranomainen katsoi lisäksi tuolloin käytettävissään olleiden tietojen perusteella, että Bryne FK täytti todennäköisesti valtiontukisäännöissä tarkoitetun yrityksen määritelmän, koska se harjoitti taloudellista toimintaa, joka voi vaikuttaa ETA-alueen sisäiseen kauppaan.
On that basis, the Authority took the preliminary view that the transaction could have involved State resources, conferred an advantage on an undertaking, and was capable of affecting intra-EEA trade.
Tämän perusteella valvontaviranomainen katsoi alustavasti, että kiinteistökauppaan saattoi sisältyä valtion varoja ja että se saattoi tuoda etua yritykselle ja vaikuttaa ETA-alueen sisäiseen kauppaan.
New information has become available to the Authority through the formal investigation procedure.
Muodollisessa tutkintamenettelyssä valvontaviranomaisen saataville on tullut uusia tietoja.
In comments to the decision to open the formal investigation procedure and in reply to the Authority’s information injunction, the Norwegian authorities have provided, firstly, a value assessment of the titles transferred, and, secondly, more information on the organisational structure of the football club at the time of the transaction.
Muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisesta tehtyä päätöstä koskevissa huomautuksissa ja vastatessaan valvontaviranomaisen antamaan tietojen toimittamista koskevaan määräykseen Norjan viranomaiset ovat toimittaneet ensinnäkin arvion siirretyistä kiinteistöistä ja toiseksi lisätietoja jalkapalloseuran organisaatiorakenteesta kiinteistökaupan tekohetkellä.
As regards the organisational structure, it has been pointed out that the club consisted of two entities, namely Bryne ASA and Bryne FK.
Norjan viranomaiset totesivat organisaatiorakenteesta, että seura koostui kahdesta yksiköstä, Bryne ASA:sta ja Bryne FK:sta.
Article 61(1) of the EEA Agreement requires that a measure must be granted by the State or through State resources for it to be considered State aid.
ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa määrätään, että tukitoimenpiteen on oltava valtion myöntämä tai valtion varoista myönnetty, jotta se voidaan katsoa valtiontueksi.
The Authority recalls that, according to settled case-law, the definition of aid is more general than that of subsidy, because it includes not only positive benefits, such as subsidies themselves, but also state measures which, in various forms, mitigate the charges which are normally included in the budget of an undertaking and which thus, without being subsidies in the strict sense of the word, are similar in character and have the same effect [48].
Valvontaviranomainen muistuttaa, että vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan tuen käsite on yleisluonteisempi kuin avustuksen käsite sen vuoksi, että tuella ei tarkoiteta ainoastaan konkreettisia suorituksia, kuten avustuksia, vaan myös valtion toimenpiteitä, jotka eivät ole avustuksia sanan suppeassa merkityksessä mutta jotka eri tavoin alentavat yritysten vastattavaksi tavallisesti kuuluvia kustannuksia ja ovat siten sekä luonteeltaan että vaikutuksiltaan avustusten kaltaisia [48]. Myös valtion tulojen menetys markkina-arvoa alhaisemmalla hinnalla toteutuneessa kaupassa kuuluu valtion varojen käsitteeseen.
The loss of income by the State in a sale under market value also falls within the notion of State resources.Therefore, in order to determine whether State resources have been involved in the sale of title numbers 2/70 and 2/32 to Bryne FK, their market value must be determined.
Näin ollen kiinteistöjen markkina-arvo on määritettävä, ennen kuin voidaan todeta, sisältyikö kiinteistöjen N:o 2/70 ja 2/32 myyntiin Bryne FK:lle valtion varoja.
In case the municipality had sold them for a price below the market value, State resources in the form of income foregone would have been consumed.
Jos kunta myi ne markkina-arvoa alhaisemmalla hinnalla, kaupassa on käytetty valtion varoja tulonmenetysten muodossa.
The Norwegian authorities have submitted a value assessment of the land on which the stadium was built, carried out by OPAK.
Norjan viranomaiset ovat toimittaneet OPAKin arvion maa-alueesta, jolle stadion on rakennettu.
As above, the value assessment must be examined with regard to the Authority’s guidelines.
Kuten edellä on todettu, arviota on tarkasteltava valvontaviranomaisen suuntaviivojen yhteydessä.
Independent asset valuer of good repute
Riippumaton hyvämaineinen arvioija
In assessing the report, the Authority notes that the same asset valuer, OPAK/Mr Aarsheim, has carried out this assessment.
Valvontaviranomainen toteaa lausuntoa koskevassa arvioinnissaan, että kyseisen arvion on tehnyt sama arvioija eli OPAK / Jacob Aarsheim.
The Authority has already concluded that OPAK and Mr Aarsheim fulfil the requirement in the guidelines that the asset valuer should be of good repute.
Valvontaviranomainen on jo todennut, että OPAK ja Jacob Aarsheim täyttävät suuntaviivoissa asetetun vaatimuksen, jonka mukaan arvioijan on oltava hyvämaineinen.
Furthermore, the Authority has no reason to believe that Mr Aarsheim was not independent in carrying out the assessment.
Valvontaviranomaisen mukaan ei ole myöskään mitään perusteita katsoa, ettei Jacob Aarsheim ollut riippumaton arviota tehdessään.
In light of the special nature of the property in question, it is necessary to examine the method applied in some detail in order to determine whether the assessment has been made on the basis of generally accepted indicators and valuation standards.
Kyseessä olevan kiinteistön erityisluonteen vuoksi sovellettua menetelmää on tarkasteltava yksityiskohtaisemmin, jotta voidaan todeta, onko arvio tehty yleisesti hyväksyttyjen tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti.
The assessment contains, first, a description of the current use of the land, that is, a football pitch, a running track, training fields, a stand and training halls.
Arviossa selvitetään ensinnäkin kyseisen maa-alueen nykyistä käyttöä, eli todetaan, että alueella on jalkapallokenttä, juoksurata, harjoittelukenttiä, katsomo ja harjoitteluhalleja.
However, OPAK finds that since sports facilities are already built on the land, and, hence, there is no permissible exploitation, a different methodology must be applied.
OPAKin mukaan kyseisessä tapauksessa on kuitenkin sovellettava eri menetelmää, koska maa-alueelle on jo rakennettu urheilupaikkoja eikä sallittua käyttöä näin ollen ole.
As the stadium has received gaming funds [49], OPAK refers to the conditions governing these funds, which provide that the facilities must be kept open and in use for 40 years, or else the funds must be reimbursed.
Koska stadionille on myönnetty rahapeleistä saatuja varoja [49], OPAK viittaa tällaisiin varoihin sovellettaviin ehtoihin, joiden mukaan paikat on pidettävä avoimina ja käytössä 40 vuoden ajan, tai muuten varat on maksettava takaisin.
Furthermore, in order to be able to assess the value of the land under an alternative zoning plan, the terms of such a plan would need to be known.
Se toteaa lisäksi, että jotta voidaan arvioida maa-alueen arvo vaihtoehtoisessa kaavoitussuunnitelmassa, tällaisen suunnitelman ehtojen on oltava tiedossa.
Against this background, OPAK concludes that the stadium can only be assessed as property for development for sports facilities.
Edellä esitetyn perusteella OPAK toteaa, että stadion voidaan arvioida ainoastaan urheilupaikkojen rakentamiseen tarkoitettuna kiinteistönä.
The assessment is, therefore, based on a comparison with industrial land sold in the area, and a deduction is made on the basis that there are no revenue producing commercial areas in the current zoning plan.
Arvio tehdään näin ollen vertaamalla maa-aluetta alueella aiemmin myytyyn teollisuusmaahan, ja päätelmä tehdään sen perustella, ettei voimassa olevassa kaavoitussuunnitelmassa ole voittoa tuottavia kaupallisia alueita.
OPAK concludes that the market price would be in the range of NOK 2385000 to NOK 2915000, and estimates NOK 2650000 as the sales value.
OPAK määrittää markkinahinnaksi 2385000–2915000 Norjan kruunua ja arvioi myyntiarvoksi 2650000 Norjan kruunua.
However, the Authority recognises that a football stadium is a unique type of property and, as such, a direct comparison with other types of properties is difficult to make.
Valvontaviranomainen kuitenkin myöntää, että jalkapallostadion on erityislaatuinen kiinteistö, minkä vuoksi sitä on vaikea verrata suoraan muuntyyppisiin kiinteistöihin.
Furthermore, the Authority considers that, given the absence of an alternative zoning plan and the economic disadvantage resulting from the reimbursement obligation in case of a rezoning, a value assessment based on the current zoning plan would seem to best reflect the value of the land actually transferred.
Valvontaviranomainen katsoo lisäksi, että vaihtoehtoisen kaavoitussuunnitelman puuttuessa ja uudelleenkaavoituksen tapauksessa lankeavan takaisinmaksuvelvoitteen aiheuttaman taloudellisen haitan vuoksi tosiasiallisesti siirretyn maa-alueen arvo voidaan luultavasti määrittää parhaiten voimassa olevan kaavoitussuunnitelman perusteella.
Finally, the Authority recognises the difficulty related to value assessments of properties zoned for sports purposes, which, under the current zoning rules, cannot be used as revenue producing commercial area.
Valvontaviranomainen myöntää lisäksi, että on vaikeaa arvioida urheilutarkoituksiin kaavoitettuja kiinteistöjä, joita ei voimassa olevien kaavoitussääntöjen mukaan voida käyttää voittoa tuottavana kaupallisena alueena.
In these circumstances, the Authority finds the method applied by OPAK/Mr Aarsheim acceptable for estimating the market price, although any such price is, inevitably, tinged with uncertainty.
Näissä olosuhteissa valvontaviranomainen pitää OPAKin / Jacob Aarsheimin soveltamaa menetelmää hyväksyttävänä markkinahintaa arvioitaessa, vaikka tällaiset hinnat ovat aina väistämättä epävarmoja.
For example, the Authority finds that the market value may well be further reduced by the fact that the club already had a lease agreement for the land, which, consequently, would constitute an encumbrance on the property for any other buyer.
Valvontaviranomainen katsoo esimerkiksi, että markkina-arvoa voi alentaa myös se, että seuralla oli jo maan vuokrausta koskeva sopimus, joka näin ollen muodostaa kiinteistölle rasitteen kaikkien muiden ostajien kannalta.
With these reservations, the Authority finds the report sufficiently detailed and substantiated to be taken to indicate, with a sufficient degree of certainty, what that value likely would be.
Nämä varaukset huomioon ottaen valvontaviranomainen pitää lausuntoa tarpeeksi yksityiskohtaisena ja perusteltuna, jotta siitä ilmenee riittävän varmasti kiinteistöjen todennäköinen arvo.
Since Time Municipality transferred the property to Bryne FK for the price of NOK 0 while it had an estimated value of approximately NOK 2650000, the Authority concludes that State resources were involved in this transaction.
Koska Timen kunta siirsi kiinteistöt Bryne FK:lle 0 Norjan kruunun hintaan, vaikka niiden arvoksi oli määritetty noin 2650000 Norjan kruunua, valvontaviranomainen katsoo, että kyseiseen kiinteistökauppaan sisältyi valtion varoja.
ECONOMIC ADVANTAGE TO AN UNDERTAKING
YRITYKSEN SAAMA TALOUDELLINEN ETU
The presence of an economic advantage
Taloudellisen edun olemassaolo
As the property was transferred to Bryne FK for NOK 0, there is a clear difference between the price paid and the likely market value of the property.
Koska kiinteistöt siirrettiin Bryne FK:lle 0 Norjan kruunun hintaan, maksettu hinta poikkeaa selkeästi kiinteistöjen todennäköisestä markkina-arvosta.
The Authority thus concludes that the transaction confer an economic advantage on Bryne FK since the club did not have to pay for the land the value it had on market terms.
Valvontaviranomainen katsoo näin ollen, että Bryne FK saa kiinteistökaupassa taloudellista etua, koska seuran ei tarvinnut maksaa maa-alueesta sen markkina-arvoa vastaavaa hintaa.
Bryne FK as an undertaking for the purpose of the State aid rules
Bryne FK valtiontukisäännöissä tarkoitettuna yrityksenä
Next, it must be assessed whether Bryne FK should be considered as an undertaking for the purpose of the State aid rules.
Seuraavaksi on arvioitava, onko Bryne FK katsottava valtiontukisäännöissä tarkoitetuksi yritykseksi.
For that purpose, it should be recalled that the concept of an undertaking encompasses every entity engaged in economic activity, regardless of the legal status of the entity and the way in which it is financed, and that any activity consisting in offering goods and services on a given market is an economic activity [50].Bryne FK has a professional or semi-professional team currently playing in the division below the premier league, and, at the time of the transaction, in the premier league.
Tässä yhteydessä on muistutettava, että käsitteellä ’yritys’ tarkoitetaan jokaista yksikköä, joka harjoittaa taloudellista toimintaa, riippumatta kyseisen yksikön oikeudellisesta muodosta ja rahoitustavasta ja että taloudellista toimintaa on kaikki toiminta, jossa tavaroita tai palveluja tarjotaan tietyillä markkinoilla [50]. Bryne FK:lla on ammattilais- tai puoliammattilaisjoukkue, joka pelaa nykyään valioliigaa alemmassa sarjassa ja joka pelasi kiinteistökaupan tekohetkellä valioliigassa.
In the opening decision, the Authority’s preliminary qualification of Bryne FK as an undertaking was based on the fact that some of its activities, notably the selling and buying of professional players, the provision of entertainment in the form of football matches, and the provision of advertising space, seemed to be offered on a market, and, therefore, were economic in nature.
Menettelyn aloittamisesta tehdyssä päätöksessä valvontaviranomainen luokitteli Bryne FK:n alustavasti yritykseksi sen perusteella, että joitakin sen toimintoja, erityisesti ammattilaispelaajien myyntiä ja ostoa, ajanvietteen tarjoamista jalkapallo-ottelujen muodossa sekä mainostilan tarjoamista, tarjottiin markkinoilla, minkä vuoksi ne olivat luonteeltaan taloudellista toimintaa.
The Authority cannot see that new arguments capable of altering its conclusion have been advanced during the formal investigation procedure.
Valvontaviranomaisen mielestä muodollisen tutkintamenettelyn aikana ei ole esitetty uusia väitteitä tai perusteluja, jotka voisivat muuttaa sen päätelmää.
Therefore, it must be concluded that as far as these activities are concerned, Bryne FK is an undertaking for the purpose of the State aid rules.
Bryne FK:ta on näin ollen edellä mainittujen toimintojen osalta pidettävä valtiontukisäännöissä tarkoitettuna yrityksenä.
However, the Authority notes that 89 per cent of the total activities of Bryne FK, measured by the number of hours of activity, relates to non-professional football activities, notably the organisation of such activities for children and young people [51].
Valvontaviranomainen toteaa kuitenkin, että toimintatuntien määrän perusteella 89 prosenttia Bryne FK:n kokonaistoiminnasta liittyy muuhun kuin ammattilaisjalkapalloiluun, erityisesti jalkapallotoiminnan järjestämiseen lapsille ja nuorille [51].
According to the case law of the European Court of Justice, the practice of sports is subject to EEA law only in so far as it constitutes an economic activity in the meaning of the EEA Agreement.
Euroopan yhteisöjen tuomioistuimen oikeuskäytännön mukaan urheilutoiminta kuuluu ETA:n oikeuden soveltamisalaan, jos se on ETA-sopimuksessa tarkoitettua taloudellista toimintaa.
This would apply to activities of professional or semi-professional football players offered in the market [52].
Tämä koskee ammattilais- ja puoliammattilaisjalkapalloilijoiden toimintaa, jota tarjotaan markkinoilla [52].
As mentioned above, these activities were concentrated within the company Bryne ASA.
Kuten edellä todettiin, tällainen toiminta keskitettiin Bryne ASA -yhtiöön.