natgillin/translations-raw huggingface dataset:
If the transaction was carried out in accordance with the market economy investor principle, i.e. if the municipality sold the land at its market value and the conditions of the transaction would have been acceptable for a private seller, the transaction would not involve state aid.
Jos kauppa tehtiin markkinataloudessa toimivan sijoittajan periaatteen mukaisesti, toisin sanoen jos kunta myi maan sen markkina-arvosta ja jos kaupan ehdot olisivat olleet hyväksyttävät siinä tapauksessa, että kyseessä olisi ollut yksityinen myyjä, kyse ei ole valtiontuesta.
The Authority’s guidelines – primary cost
Valvontaviranomaisen suuntaviivat – hankintakustannukset
The Authority’s State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities, explain how the Authority applies the state aid rules when assessing the sale of public land and buildings.
Valvontaviranomaisen valtiontukea koskevissa suuntaviivoissa julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista selitetään, miten valvontaviranomainen soveltaa valtiontukea koskevia sääntöjä arvioidessaan julkisten maa-alueiden ja rakennusten kauppoja.
Section 2.1 describes a sale through an unconditional bidding procedure.
Kappaleessa 2.1 kuvataan myyntiä tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja.
Section 2.2 describes a sale on the basis of an independent expert evaluation.
Kappaleessa 2.2 kuvataan riippumattoman asiantuntijan arvioon perustuvaa kauppaa.
These two procedures allow EFTA States to handle sales of land and buildings in a way that normally precludes state aid.
Näiden kahden menettelyn avulla EFTA-valtiot myydä maa-alueita ja rakennuksia niin, että kyse ei normaalisti ole valtion tuen myöntämisestä.
As mentioned above, none of these two procedures were followed when Våler Municipality sold the 29 buildings to Haslemoen AS.
Kuten edellä on todettu, kumpaakaan näistä menettelyistä ei noudatettu, kun Vålerin kunta myi 29 rakennusta Haslemoen AS:lle.
Section 2.2 d) of the Guidelines stipulates that the primary cost to the public authorities of acquiring land or buildings is an indicator for the market value unless a significant period of time has elapsed since the municipality’s purchase.
Suuntaviivojen kappaleessa 2.2 d) säädetään, että julkisen viranomaisen maksamat maa-alueiden ja rakennusten hankintakustannukset ovat markkina-arvon osoitin, paitsi jos maa-alueiden ja rakennusten oston ja myynnin välillä on kulunut huomattavasti aikaa.
The market value should not be set below the primary cost during the first three years after acquisition.
Markkina-arvoa ei tulisi vahvistaa hankintakustannuksia alhaisemmaksi kolmeen vuoteen oston jälkeen.
It goes without saying that the primary cost as an indicator for market value for the next three years is only applicable to the extent the land or buildings were acquired at market value in the first place.
On sanomattakin selvää, että hankintakustannuksia voidaan pitää markkina-arvon osoittimena kolmen seuraavan vuoden ajan ainoastaan silloin, kun maa-alueet tai rakennukset alun perin ostettiin markkinahintaan.
Hence, although the 29 buildings in questions were sold to Haslemoen AS less than a year after the municipality acquired Haslemoen Leir from the State, two questions arise.
Vaikka siis kyseessä olevat 29 rakennusta myytiin Haslemoen AS:lle alle vuoden kuluttua siitä, kun kunta osti Haslemoen Leirin valtiolta, esiin nousee kaksi kysymystä.
First whether the preceding sale of Haslemoen Leir from the Norwegian State to Våler Municipality was carried out on market terms.
Ensinnäkin, tapahtuiko edeltävä Haslemoen Leirin myynti Norjan valtiolta Vålerin kunnalle markkinaehdoilla.
Second, provided that this was the case, whether Våler Municipality subsequently sold the relevant parts of the Inner Camp to Haslemoen AS for a price corresponding at least to its primary cost.
Mikäli tapahtui, toinen kysymys on, myikö Vålerin kunta tämän jälkeen keskuslinnoituksen merkitykselliset osat Haslemoen AS:lle hintaan, joka vastasi vähintään sille aiheutuneita hankintakustannuksia.
Whether the municipality acquired Haslemoen Leir on market terms
Ostiko kunta Haslemoen Leirin markkinaehdoilla?
As described above, there was considerable uncertainty about the market value of Haslemoen Leir in the negotiations between the State and Våler Municipality, in particular with regard to the value of the Inner Camp.
Kuten edellä on kuvattu, Haslemoen Leirin markkina-arvosta ja erityisesti keskuslinnoituksen arvosta oli valtion ja Vålerin kunnan välisissä neuvotteluissa huomattavaa epävarmuutta.
The first Agdestein report estimated the investor value of the Inner Camp at NOK 39 million (or NOK 29 million if sold as one unit) and the user value at NOK 44 million, and the assessment by Alhaug/Bakke estimated the investor value of all the buildings there at NOK 0.
Ensimmäisessä Agdesteinin raportissa keskuslinnoituksen investointiarvoksi määritettiin 39 miljoonaa Norjan kruunua (tai 29 miljoonaa Norjan kruunua, jos se myytäisiin yhtenä kokonaisuutena) ja käyttöarvoksi 44 miljoonaa Norjan kruunua. Alhaugin ja Bakken arviossa kaikkien siihen kuuluvien rakennusten investointiarvoksi määritettiin nolla Norjan kruunua.
In the view of the Authority, prior value assessments of this type of land, a former military camp with old, but relatively well preserved buildings, both residential housing and other buildings, located in a remote area, will always involve considerable uncertainty.
Valvontaviranomaisen näkemyksen mukaan tällaisen maa-alueen – entisen varuskunta-alueen, jolla on vanhoja mutta suhteellisen hyväkuntoisia asuin- ja muita rakennuksia ja joka sijaitsee syrjäisellä alueella – arvon määrittämiseen ennakolta liittyy aina huomattavaa epävarmuutta.
However, the big gap in the assessments in this case may also be due to different assumptions with regard to future use, including whether the buildings would be kept for rental purposes or sold, either separately or in one go.
Arvioiden välinen suuri ero voi tässä tapauksessa kuitenkin johtua myös erilaisista tulevaa käyttöä koskevista olettamuksista, jotka liittyvät muun muassa siihen, pidetäänkö rakennukset vuokraustarkoituksessa vai myydäänkö ne joko yksittäin tai yhtenä kokonaisuutena.
As illustrated by the first Agdestein report such variations may have considerable impact.
Kuten ensimmäisessä Agdesteinin raportissa todetaan, tällaisilla eroilla voi olla huomattava vaikutus.
To the Authority it is somewhat difficult to understand that the parties to the transaction did not ensure a better alignment of the underlying assumptions for the valuations before the assessments were finalised.
Valvontaviranomaisen on hieman vaikea ymmärtää, etteivät kaupan osapuolet varmistaneet arvioiden perustana olleiden olettamusten yhdenmukaisuutta paremmin ennen arvioiden loppuun saattamista.
This is all the more so since they, shortly after having discovered their very different assessments on the value, agreed to reconcile their different starting points by simply meeting halfway.
Näin voidaan sitäkin suuremmalla syyllä todeta, kun otetaan huomioon, että pian sen jälkeen, kun osapuolet olivat huomanneet arvioidensa alueen arvosta poikkeavan toisistaan huomattavasti, ne sopivat sovittavansa erilaiset lähtökohtansa yhteen yksinkertaisesti tulemalla toisiaan puolitiehen vastaan.
The application of a method as the described, to determine the true market value of a huge and special property such as Haslemoen Leir, appears questionable.
Kuvatun kaltaisen menetelmän soveltaminen sellaisen valtavan ja erityislaatuisen kiinteistön kuin Haslemoen Leirin todellisen markkina-arvon määrittämiseen vaikuttaa kyseenalaiselta.
A more adequate procedure would in the view of the Authority have been to appoint new experts or at least reconcile the assessments in terms of assessing comparable future use of the camp and a more detailed assessment of the factors that provided for the huge gap in the first place.
Valvontaviranomaisen näkemyksen mukaan asianmukaisempi menettely olisi ollut nimittää uusia asiantuntijoita tai ainakin sovittaa arviot yhteen käyttämällä arvion perustana keskenään vertailukelpoisia varuskunta-alueen tulevia käyttötarkoituksia ja ottamalla tarkemmin huomioon seikat, jotka alun perin johtivat valtavaan eroon arvioiden välillä.
In this regard the Authority recalls that the Norwegian Parliament (Stortinget) had decided that the former military camps should be sold at market value, see above at Paragraph 3.
Tältä osin valvontaviranomainen huomauttaa, että Norjan parlamentti (Stortinget) oli päättänyt, että entiset varuskunta-alueet tuli myydä markkinahintaan (ks. 3 kohta).
Also later value assessments of parts of the Inner Camp made available to the Authority during the investigation seem to operate with higher values on buildings in the Inner Camp than what followed from the halfway settlement, see Paragraphs 22 and 29 above.
Myöhemmät keskuslinnoituksen osien arvoa koskevat arviot, jotka valvontaviranomaisen saataville tutkinnan aikana toimitettiin, näyttävät myös perustuvan korkeampiin keskuslinnoituksen rakennusten arvoihin kuin ne, joihin ”keskiarvosopimuksessa” päädyttiin (ks. 22 ja 29 kohta).
Viewed in isolation, as a transaction between public bodies, such a procedure may not be a cause for concern.
Jos kauppaa tarkastellaan erillisenä, julkishallinnon elinten välisenä kauppana, menettely ei ehkä aiheuttaisi huolta.
The fact remains nevertheless that the state sold the military camp to Våler Municipality on the basis of an independent expert valuation, namely the second Agdestein report.
Tosiasia on kuitenkin, että valtio myi varuskunta-alueen Vålerin kunnalle riippumattoman asiantuntija-arvion, nimittäin toisen Agdesteinin raportin, perusteella.
Admittedly, the method relied on in this assessment, the so-called “bridge value” was no more than a simple calculation where the value of the two former assessments were added and then divided by 2.
Kyseisen arvion perustana olleessa menetelmässä, niin sanotussa ”bridge value” -menetelmässä, ei tosin ollut kyse muusta kuin yksinkertaisesta laskutoimituksesta, jossa kahden aiemman arvion arvot laskettiin yhteen ja jaettiin sitten kahdella.
Such a method should hardly require external expertise, and the calculation in itself does not appear more convincing from the mere fact that it is made by an independent expert.
Tällainen menetelmä tuskin edellyttää ulkopuolisen asiantuntijan käyttöä, eikä laskelmaa sinänsä tee vakuuttavammaksi pelkästään se, että sen on tehnyt riippumaton asiantuntija.
The report is also quite short, just over one page, and appears viewed in isolation to be of a quite approximate nature.
Raportti on lisäksi melko lyhyt, vain runsaan sivun mittainen, ja erikseen tarkasteltuna se vaikuttaa melko ylimalkaiselta.
However, the report must be viewed in the light of the two former value assessments that are more detailed and thorough, in particular the first Agdestein report that contained individual assessments of all the buildings in the Inner Camp.
Raporttia on kuitenkin tarkasteltava ottamalla huomioon kaksi aiempaa arviota, jotka ovat yksityiskohtaisempia ja perusteellisempia, etenkin ensimmäinen Agdesteinin raportti, joka käsitti erillisen arvion jokaisesta keskuslinnoituksen rakennuksesta.
The Authority has moreover noted that certain amendments and adjustments were also made to the prior assessments in the second Agdestein report.
Valvontaviranomainen on lisäksi todennut, että myös toisessa Agdesteinin raportissa aiempiin arvioihin oli tehty tiettyjä korjauksia ja tarkistuksia.
This indicates that the renewed assessment was of a somewhat more detailed nature than a simple halfway calculation.
Tämä osoittaa, että uusi arvio oli luonteeltaan hieman pelkkää keskiarvon laskentaa yksityiskohtaisempi.
Finally, the Authority notes that the report, despite its statement about the existence of other methods to determine the value, did not contest that the bridge value was representative for the market value.
Valvontaviranomainen toteaa myös, että vaikka raportissa todettiin, että arvon määrittämiseen on olemassa muitakin menetelmiä, siinä ei kyseenalaistettu sitä, edustaako ”bridge value” markkina-arvoa.
Thus, in light of the considerable uncertainty inherent in a value assessment of a former military camp comprising various areas and types of buildings, located in a remote area with a relatively scarce population, the Authority, while in doubt, concludes that the Haslemoen Leir was sold from the state to Våler Municipality at market value.
Kun siis otetaan huomioon se huomattava epävarmuus, joka useista alueista ja erilaisista rakennuksista koostuvan, melko harvaan asutulla syrjäseudulla sijaitsevan entisen varuskunta-alueen arvon arviointiin liittyy, valvontaviranomainen päätyy epäselvässä tilanteessa toteamaan, että valtio myi Haslemoen Leirin Vålerin kunnalle markkina-arvon mukaiseen hintaan.
The next question is therefore whether the municipality in its subsequent sale of parts of the Inner Camp to Haslemoen AS sold at a price at least corresponding to its primary cost.
Seuraava kysymys on näin ollen se, myikö kunta tämän jälkeen keskuslinnoituksen osat Haslemoen AS:lle hinnalla, joka vastasi vähintään sille aiheutuneita hankintakustannuksia.
Whether the price for the 29 buildings corresponded to the primary cost
Vastasiko 29 rakennuksen hinta hankintakustannuksia?
The assessment of whether the sales price for the 29 buildings corresponded to the primary cost appears complicated since it was never made explicitly clear in the agreement between the state and the municipality what the latter paid for the different buildings in the Inner Camp.
On hankalaa arvioida, vastasiko 29 rakennuksen myyntihinta hankintakustannuksia, koska valtion ja kunnan välisessä sopimuksessa ei missään kohdassa nimenomaisesti selvitetty, paljonko kunta keskuslinnoituksen eri rakennuksista maksoi.
Instead it paid a fixed sum of NOK 15,5 million, which included “an approximate 30 %” [21] rebate for acquiring the whole Inner Camp.
Sen sijaan kunta maksoi kiinteän 15,5 miljoonan Norjan kruunun summan, johon sisältyi ”noin 30 prosentin” [21] hinnanalennus koko keskuslinnoituksen ostamisesta yhtenä kokonaisuutena.
In the end the municipality received an additional 20 % rebate for acquiring all four areas of the military camp.
Kunta sai lopulta lisäksi vielä 20 prosentin alennuksen siitä, että se osti kaikki varuskunta-alueen neljä aluetta.
One may envisage different methods to try to establish how much the municipality actually paid for the relevant 29 buildings of the Inner Camp, for instance based on the number of buildings or value, compared with the total number of buildings or total value.
Voidaan ajatella erilaisia menetelmiä, joilla voidaan pyrkiä määrittämään, paljonko kunta todellisuudessa maksoi kyseisistä keskuslinnoituksen 29 rakennuksesta: nämä voivat perustua esimerkiksi rakennusten lukumäärään tai arvoon, kun niitä verrataan rakennusten kokonaismäärään tai -arvoon.
However, as described above, it is not clear to the Authority whether the municipality, before selling to Haslemoen AS, actually made any such calculations in order to determine its primary cost for the 29 buildings in question.
Kuten edellä on esitetty, valvontaviranomaiselle ei kuitenkaan ole selvää, tekikö kunta mitään tämän kaltaisia laskelmia määrittääkseen kyseisten 29 rakennuksen hankinta-hinnan, ennen kuin se myi ne Haslemoen AS:lle.
The Authority has not received any contemporary documentation that such calculations were made during the course of the negotiations or later when the sale was put up for approval by the Municipal Council.
Valvontaviranomainen ei ole saanut kyseisenä ajankohtana laadittuja asiakirjoja, jotka osoittaisivat, että tällaisia laskelmia tehtiin neuvottelujen kuluessa tai myöhemmin, kun kauppa saatettiin kunnanvaltuuston hyväksyttäväksi.
The municipality has during the administrative procedure referred to different considerations and objectives such as creation of new employment possibilities and the future development of the Inner Camp as a whole for the benefit of the local community.
Hallinnollisen menettelyn yhteydessä kunta viittasi erilaisiin seikkoihin ja tavoitteisiin, kuten uusien työpaikkojen luomiseen ja keskuslinnoituksen tulevaan kehittämiseen kokonaisuutena paikallisyhteisön hyväksi.
While such considerations do not necessarily conflict with a sale at market value, they neither, as such, support that the basic starting point was a sale without state aid elements.
Vaikka tällaiset seikat eivät välttämättä ole ristiriidassa markkinahintaan tapahtuvan myynnin kanssa, ne eivät myöskään sellaisenaan tue sitä, että peruslähtökohtana olisi ollut kauppa, johon ei sisälly valtiontukea.
The municipality has moreover, in response to the Authority’s specific question, admitted that it cannot today document what the real value of the properties in question were at the time they were sold.
Vastauksena valvontaviranomaisen nimenomaiseen kysymykseen kunta on lisäksi myöntänyt, ettei se enää pysty näyttämään toteen, mikä kyseisten kiinteistöjen todellinen arvo oli silloin, kun ne myytiin.
The way the sale was handled by the Municipal Council also adds to the uncertainty about possible state aid.
Tapa, jolla kunnanvaltuusto kaupan hoiti, lisää myös osaltaan valtiontuen mahdollisuuteen liittyvää epävarmuutta.
As described above, the municipality did neither arrange for an open tender nor arrange for an independent expert to make an assessment of the buildings it sold.
Kuten edellä todettiin, kunta ei järjestänyt avointa tarjouskilpailua eikä järjestänyt riippumatonta asiantuntijaa arvioimaan myytäviä rakennuksia.
Later, the advice it received from its external legal advisor in KS and its own Chief Executive to postpone the sale and clarify the value, were not followed.
Myöhemmin, kun kunta sai ulkopuoliselta KS:n oikeudelliselta neuvonantajalta sekä omalta hallintojohtajaltaan ohjeet lykätä kauppaa ja selvittää rakennusten arvo, näitä ohjeita ei noudatettu.
While the Council approved the sale on the conditions that a risk assessment of potential competition problems should be made by KS and submitted to the Executive committee, the Authority has not received any further information about these subsequent risk assessments.
Vaikka valtuusto hyväksyi kaupan sillä edellytyksellä, että KS suorittaisi mahdollisia kilpailuongelmia koskevan riskinarvioinnin ja toimittaisi sen kunnanhallitukselle, valvontaviranomainen ei ole saanut lisätietoja tällaisista myöhemmistä riskinarvioinneista.
The municipality has put forward two calculations dated 2 May 2006, from the municipality’s external property valuer, see description above in Paragraphs 20 and 21.
Kunta on esittänyt kaksi kunnan ulkopuolisen kiinteistöarvioijan 2 päivänä toukokuuta 2006 päivättyä laskelmaa, jotka on kuvattu 20 ja 21 kohdassa.
The municipality has submitted that the first assessment demonstrates that the primary cost for the municipality for acquiring the Inner Camp was NOK 12,4 million.
Kunta on esittänyt ensimmäisen arvion osoittavan, että keskuslinnoituksen hankintakustannukset kunnalle olivat 12,4 miljoonaa Norjan kruunua.
The second is said to show that the value of the other buildings in the Inner Camp that were not sold to Haslemoen AS had an estimated value of approximately NOK 3,67 and 5 million respectively.
Toisen on sanottu osoittavan, että keskuslinnoituksen muiden rakennusten, joita ei myyty Haslemoen AS:lle, arvioitu arvo oli noin 3,67 miljoonaa ja 5 miljoonaa Norjan kruunua.
Deducted from the primary cost of 12,4 million these assessments show, according to the municipality, that the primary cost for the 29 buildings in question was not more than NOK 4 million.
Kun nämä arviot vähennetään 12,4 miljoonan kruunun hankintahinnasta, ne osoittavat kunnan mukaan, että kyseisten 29 rakennuksen hankintakustannukset olivat enintään 4 miljoonaa Norjan kruunua.
The Authority does not share the view that these calculations demonstrate that the buildings at issue were sold at market value.
Valvontaviranomainen ei ole samaa mieltä siitä, että nämä laskelmat osoittaisivat, että kyseiset rakennukset myytiin markkina-arvon mukaiseen hintaan.
It disputes both the starting point regarding the primary cost of the Inner Camp as well as the method of deducting assumed value of other buildings in order to determine the “rest” primary cost.
Se kyseenalaistaa sekä lähtökohdan eli keskuslinnoituksen hankintakustannukset että menetelmän, jolla muiden rakennusten oletettu arvo vähennetään ”jäljelle jäävien” hankintakustannusten määrittämiseksi.
The 20 % rebate
20 prosentin alennus
As regards the starting point, the calculations refers to the value of the Inner Camp as established in the second Agdestein report at NOK 15,5 million.
Mitä lähtökohtaan tulee, laskelmassa keskuslinnoituksen arvoksi katsotaan toisessa Agdesteinin raportissa määritetty 15,5 miljoonaa Norjan kruunua.
Then the 20 % rebate that the municipality was granted for acquiring the whole military camp was deducted so as to find an Inner Camp value of NOK 12,4 million.
Tämän jälkeen summasta vähennettiin 20 prosentin alennus, joka kunnalle myönnettiin siitä, että se osti varuskunta-alueen kokonaisuudessaan, niin että keskuslinnoituksen arvoksi tuli 12,4 miljoonaa Norjan kruunua.
The basis for this discount is explained in the second Agdestein report:
Tämän alennuksen perusteet selitetään toisessa Agdesteinin raportissa seuraavasti:
“We believe that the market with a joint purchase of four such different activity areas, would include a price reduction for amongst other things risk and higher operating costs. However, the buyer would quickly be able to “turn around” after the acquisition and sell for instance the farm land or the forest separately, which point in the opposite direction. There is already included approximately 30 % “quantity discount” in the value assessments for both the housing and Inner Camp areas, due to the collective sale of each of these objects. We believe in an additional value reduction in the area of 20 % (– 12 mill) in the case of a joint sale of the whole camp in one go, i.e. to from NOK 58 mill to NOK 46 mill.” [22](55) Thus, the 20 % discount was specifically linked to the fact that the municipality bought the whole military camp, i.e. all four areas mentioned above in Paragraph 5.
”Uskomme, että neljän näin erilaisen alueen yhteiseen hankintaan liittyisi markkinoilla hinnanalennus muun muassa riskien ja korkeampien toimintakustannusten vuoksi. Ostajalla olisi kuitenkin mahdollisuus muuttaa mieltään nopeasti kaupan jälkeen ja myydä esimerkiksi viljelysmaat tai metsäalue erikseen, mikä taas vaikuttaa vastakkaisella tavalla. Sekä asuinalueen että keskuslinnoituksen alueen arvoon sisältyy jo noin 30 prosentin ’määräalennus’, jos kumpikin näistä kohteista myydään yhtenä kokonaisuutena. Uskomme, että alueen arvoa olisi tämän lisäksi laskettava 20 prosenttia (12 miljoonaa Norjan kruunua) siinä tapauksessa, että koko varuskunta-alue myytäisiin yhdellä kertaa, toisin sanoen 58 miljoonasta Norjan kruunusta 46 miljoonaan Norjan kruunuun.” [22](55) Näin ollen 20 prosentin alennus liittyi nimenomaisesti siihen, että kunta osti koko varuskunta-alueen, toisin sanoen kaikki 5 kohdassa mainitut neljä aluetta.
The mentioned assessment of 2 May 2006 does not contain any reasoning as to why the market would require a similar rebate in case a part of one of the four areas was up for sale.
Mainittuun 2 päivänä toukokuuta 2006 päivättyyn arvioon ei sisälly perusteluja sille, miksi markkinoilla edellytettäisiin tällaista alennusta siinä tapauksessa, että osa jostakin näistä neljästä alueesta olisi kaupan.
To justify the rebates to Haslemoen AS the municipality has referred to that the sales contract between Våler Municipality and Haslemoen AS was based on the assumption that the buyer would develop and operate the entire Inner Camp as well as the areas outside as one unit together with Våler Municipality.
Perustellakseen Haslemoen AS:lle annetut alennukset kunta totesi, että Vålerin kunnan ja Haslemoen AS:n välinen kauppa perustui olettamukseen, jonka mukaan ostaja kehittäisi ja käyttäisi koko keskuslinnoitusta ja sitä ympäröiviä alueita yhtenä kokonaisuutena yhdessä Vålerin kunnan kanssa.