natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Chapter 18B, ‘State aid elements on sales of land and buildings by public Authorities’, of the State Aid Guidelines, describes two sales procedures that allow EFTA States to handle sales of land and buildings in a way that automatically precludes the existence of state aid.
Valtiontukea koskevien suuntaviivojen 18 B luvussa (”Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista”) kuvaillaan kahta myyntimenettelyä, joita noudattamalla EFTAn jäsenvaltiot voivat myydä maa-alueita ja rakennuksia tavalla, joka sulkee automaattisesti pois valtiontuen myöntämisen.
The two procedures are described, respectively, in Chapter 18B.2.1 (unconditional bidding procedure) and Chapter 18B.2.2 (independent expert evaluation).
Kyseisiä menettelyitä kuvaillaan 18 B luvun 2.1 kohdassa (tarjouskilpailu, jolle ei aseteta ehtoja) ja 2.2 kohdassa (riippumattoman asiantuntijan arvio).
Unconditional bidding procedure
Tarjouskilpailu, jolle ei aseteta ehtoja
In Chapter 18B.2.1(1) of the Guidelines, it is stated that ‘A sale of land and buildings following a sufficiently well-publicized, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid, is by definition at market value and consequently does not contain State aid.
Suuntaviivojen 18 B luvun 2.1 kohdan 1 alakohdassa todetaan, että Maa-alueiden ja rakennusten myynti riittävästi julkistetulla, huutokauppaan verrattavalla avoimella tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja ja jossa hyväksytään paras tai ainoa tarjous, tapahtuu jo määritelmällisesti markkinahintaan, eikä siihen siten sisälly valtiontukea.
The fact that a different valuation of the land and buildings existed prior to the bidding procedure, e.g. for accounting purposes or to provide a proposed initial minimum bid, is irrelevant’.
Merkitystä ei ole sillä, että maa-alueista ja rakennuksista on tehty erilainen hinta-arvio ennen tarjouskilpailua, esimerkiksi kirjanpitoa varten tai vähimmäistarjouksen määrittelemiseksi.
‘An offer is “sufficiently well-publicized” when it is repeatedly advertised over a reasonably long period (two months or more) in the national press, estate gazettes or other appropriate publications and through real-estate agents addressing a broad range of potential buyers, so that it can come to the notice of all potential buyers.
Tarjous on ”riittävästi julkistettu”, jos se on kohtuullisen pitkän ajan kuluessa (kaksi kuukautta tai enemmän) julkistettu useita kertoja valtakunnallisessa lehdistössä, kiinteistöalan lehdissä tai muissa soveliaissa julkaisuissa ja välittäjien keskuudessa, jotka palvelevat monia mahdollisia ostajia, niin että se on saatettu kaikkien mahdollisten ostajien tietoon.
The intended sale of land and buildings, which in view of their high value or other features may attract investors operating on a Europe-wide or international scale, should be announced in publications which have a regular international circulation.
Aikomus myydä maa-alueita ja rakennuksia, jotka suuren arvonsa tai muiden ominaisuuksiensa vuoksi voivat kiinnostaa koko Euroopassa tai jopa koko maailmassa toimivia sijoittajia, on julkaistava sellaisissa julkaisuissa, joita seurataan säännöllisesti ulkomaillakin.
Such offers should also be made known through agents addressing clients on a Europe-wide or international scale.’
Tällaisista tarjouksista on tiedotettava myös Euroopan laajuista tai kansainvälistä toimintaa harjoittavien välittäjien kautta.
The sales process of the apartments did not comply with the above cited provisions on the unconditional bidding procedure.
Asuntojen myynnissä ei ole noudatettu edellä mainittuja määräyksiä tarjouskilpailusta, jolle ei ole asetettu ehtoja.
The offer was not ‘repeatedly advertised for a reasonably long period (two months or more)’.
Kyse ei ollut tarjouksesta, joka oli ”kohtuullisen pitkän ajan kuluessa (kaksi kuukautta tai enemmän) julkistettu useita kertoja”.
Furthermore, it can not be excluded that a sale of the size as in the case at hand could attract investors operating on a European-wide or international scale.
Ei myöskään voida sulkea pois mahdollisuutta, että näin suuren asuntokokonaisuuden myynti olisi voinut houkutella koko Euroopassa tai kansainvälisesti toimivia sijoittajia.
No announcements were made in publications with a regular international circulation and no offer was made known through agents addressing clients on a European-wide or international scale.
Myynnistä ei ilmoitettu julkaisuissa, joita seurataan säännöllisesti ulkomaillakin, eikä tarjouksesta tiedotettu Euroopan laajuista tai kansainvälistä toimintaa harjoittavien välittäjien kautta.
The Municipality of Oslo has itself stated (letter of 14 may 2003) that: ‘The Municipality will not argue that the procedure followed when the apartments were sold were in full compliance with the requirements set out in the Guidelines.
Oslon kunta on itse todennut (14 päivänä toukokuuta 2003 päivätyssä kirjeessä), että: kunta ei yritä väittää, että asuntojen myynnissä noudatettu menettely oli kaikilta osin suuntaviivojen vaatimusten mukainen.
The sale of the apartments was not made public in the way prescribed in clause 18B.2.1(a) of the Guidelines’, and in an earlier correspondence (see point I.1 and footnote 10 above; see also similar statements of the Municipality under point 2.1 above), that the time constraint under which the sales procedure was conducted might have resulted in a smaller number of bidders than desirable and that the bidders submitted lower bids than they might have done with more time at their disposal.
Asuntojen myyntiä ei julkistettu suuntaviivojen lausekkeessa 18.B.2.1(a) määrätyllä tavalla. Se totesi lisäksi aiemmassa kirjeenvaihdossa (ks. edellä I.1 kohta ja alaviite 10; ks. myös edellä 2.1 kohdassa olevat samankaltaiset kunnan antamat lausunnot), että myyntimenettelylle asetettu määräaika saattoi aiheuttaa sen, että tarjoajia oli toivottua vähemmän ja että tarjoajat tekivät alhaisempia tarjouksia kuin ne olisivat tehneet, jos käytettävissä olisi ollut enemmän aikaa.
On the basis of these various factors, the Authority concludes that the sales process was not conducted according to the principles laid down in Chapter 18B.2.1 of the State Aid Guidelines.
Valvontaviranomainen päättelee näiden seikkojen perusteella, että myyntiä ei toteutettu suuntaviivojen 18 B. luvun 2. 1 kohdan periaatteiden mukaan.
Sale without an unconditional bidding procedure (independent expert evaluation)
Myynti ilman tarjouskilpailua, jolle ei ole asetettu ehtoja (riippumaton asiantuntija-arvio)
Concerning sale without an unconditional bidding procedure, Chapter 18B.2.2, of the State Aid Guidelines provides that ‘an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards.
Valtiontukea koskevien suuntaviivojen 18 B luvun 2.2 kohdan a alakohdassa todetaan seuraavaa myynnistä ilman tarjouskilpailua, jolle ei ole asetettu ehtoja: ”yhden tai useamman riippumattoman arvioijan on suoritettava riippumaton arvio ennen myyntineuvotteluja markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti.
The market price thus established is the minimum purchase price that can be agreed upon without granting state aid’,
Näin määritelty markkinahinta on vähimmäisostohinta, josta voidaan sopia myöntämättä valtion tukea.” (alleviivaus lisätty).
and furthermore:
Kyseisessä kohdassa todetaan lisäksi seuraavaa:
‘ “Market” value means the price at which land and buildings could be sold under private contract between a willing seller and an arm's length buyer on the date of valuation, it being assumed that the property is publicly exposed to the market, that market conditions permit orderly disposal and that a normal period, having regard to the nature of the property, is available for the negotiations of the sale.’
” Markkina-arvolla tarkoitetaan hintaa, jolla maa-alueet ja rakennukset voitaisiin arvostuspäivänä myydä halukkaan myyjän ja riippumattoman ostajan välisellä yksityisellä sopimuksella, kun on sovittu, että omaisuus on julkisesti tarjolla markkinoilla, että markkinaolot sallivat laillisen myynnin ja että myyntineuvotteluihin käytettävä aika on tavanomainen omaisuuden luonteen huomioon ottaen.” (alleviivaus lisätty).
Finally, Chapter 18B.2.2. provides that: ‘If, after a reasonable effort to sell the land and buildings at the market value, it is clear that the value set by the valuer cannot be obtained, a divergence of up to 5 % from that value can be deemed to be in line with market conditions’.
Suuntaviivojen 18 B luvun 2.2 kohdassa todetaan seuraavaa: ”Jos maa-alueita ja rakennuksia on kohtuullisin ponnistuksin yritetty myydä markkina-arvoon ja on käynyt selväksi, että arvioijan ilmoittamaa hintaa ei saada, voidaan viiden prosentin poikkeaman tästä arvosta katsoa olevan markkinaedellytysten mukainen.”
It seems that the Municipality of Oslo claims that the sale was conducted in compliance with the above cited provisions.
Vaikuttaa siltä, että Oslon kunta katsoo myynnin sujuneen edellä mainittujen määräysten mukaisesti. Valvontaviranomainen on asiasta eri mieltä seuraavista syistä.
The Authority disagrees with this view, for the following reasons: First, none of the expert evaluations, which were carried out prior to the final sale (i.e. the Catella and the OPAK reports), were based on generally accepted market indicators and valuation standards or were made in sufficient time prior to the sales negotiations (on these points see below under point 3.1).
Ensiksikin yksikään ennen lopullista myyntiä laadittu asiantuntija-arvio (ts. Catellan ja OPAK:n lausunnot) ei perustunut yleisesti hyväksyttyihin markkinoiden tunnuslukuihin ja arviointinormeihin eikä valmistunut riittävän ajoissa ennen myyntineuvotteluja (ks. tältä osin jäljempänä 3.1 kohta).
Second, none of the established market values in the Catella and OPAK reports were taken as the minimum purchase price for the final sale.
Lisäksi yhtäkään Catellan ja OPAK:n raporteissa määritettyä markkina-arvoa ei käytetty lopullisessa myynnissä vähimmäishintana.
Third, the Norwegian authorities have not substantiated the claim that they had undertaken reasonable efforts to sell the apartments at the values established in these reports, which would have justified a reduction in the sales price of 5 %.
Norjan viranomaiset eivät myöskään ole esittäneet näyttöä siitä, että ne olivat pyrkineet kohtuullisin ponnistuksin myymään asunnot lausunnoissa määritettyihin arvoihin, jolloin myyntihintaa olisi perustellusti voitu alentaa 5 prosenttia.
Hence, the sale was not carried out in accordance with the provisions of Chapter 18B.2.2. of the State Aid Guidelines.
Tämän vuoksi myyntiä ei toteutettu suuntaviivojen 18 B luvun 2.2 kohdan mukaisesti.
Procedure when aid cannot automatically be excluded
Menettely, jota noudatetaan, kun valtiontukea ei voida sulkea automaattisesti pois
The conclusion is thus that neither the unconditional bidding procedure nor the procedure based on an independent expert evaluation were complied with.
On pääteltävä, että myyntiä ei toteutettu tarjouskilpailulla, jolle ei ole asetettu ehtoja, eikä riippumattoman asiantuntijan laatiman arvion perusteella.
Therefore, the existence of state aid cannot be excluded.
Valtiontuen mahdollisuutta ei sen vuoksi voida sulkea pois.
The Guidelines provide that when the prescribed procedures are not followed, the state concerned should notify the sale to the Authority to allow it to establish whether state aid exists.
Suuntaviivoissa määrätään, että jos määräysten mukaista menettelyä ei noudateta, kyseisen valtion on ilmoitettava myynnistä valvontaviranomaiselle, joka määrittää, liittyykö myyntiin valtiontukea.
The Norwegian authorities have notified the sale.
Norjan viranomaiset ovat ilmoittaneet myynnistä valvontaviranomaiselle.
It is up to the Authority to conclude whether the sale of the 1744 hospital apartments in Oslo contained any state aid.
Valvontaviranomaisen on nyt pääteltävä, sisältyykö oslolaisten sairaaloiden yhteydessä sijaitsevien 1744 asunnon myyntiin valtiontukea.
In other words, the Authority has to assess whether the sales price of NOK 715 Million can be considered to reflect the market value of the properties or not.
Valvontaviranomaisen on toisin sanoen arvioitava, voidaanko 715 miljoonan Norjan kruunun myyntihinnan katsoa vastaavan kyseisten kiinteistöjen markkina-arvoa.
Article 61(1) of the EEA Agreement
ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohta
For a measure to be state aid in the meaning of the EEA Agreement it has to fulfil the conditions of Article 61(1) of the Agreement which reads as follows:
Jotta toimenpide katsottaisiin ETA-sopimuksessa tarkoitetuksi valtiontueksi, sen on täytettävä seuraavat kyseisen sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa määrätyt edellytykset:
‘Save as otherwise provided in this Agreement, any aid granted by EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Contracting Parties, be incompatible with the functioning of this Agreement.’
”Jollei tässä sopimuksessa toisin määrätä, EY:n jäsenvaltion tai EFTA-valtion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu tämän sopimuksen toimintaan, siltä osin kuin se vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan”
This implies that the following conditions have to be fulfilled cumulatively:
Tuen on täytettävä kaikki seuraavat edellytykset:
the aid is granted by ‘EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever’;
Kyseessä on ”EY:n jäsenvaltion tai EFTA-valtion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki”.
the aid ‘distorts or threatens to distort competition’;
Tuki ”vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua”.
the aid ‘favours certain undertakings or the production of certain goods’ (i.e. the measure confers an advantage on a specific recipient); and
Tuki ”suosii jotakin yritystä tai tuotannonalaa” (ts. toimenpide tuottaa etua tietylle tuensaajalle).
the aid ‘affects trade between the Contracting Parties’.
Tuki ”vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan”.
Condition 1 above is directed at all aid financed from public resources, including aid granted by regional or local bodies.
Näistä edellytyksistä ensimmäinen koskee kaikkia julkisista varoista maksettavia tukia ja myös alue- tai paikallishallinnon myöntämiä tukia.
The notion of state resources is very broad and includes i.a. financial assistance granted by regional and local authorities [19].
Käsite ”valtion varat” on erittäin laaja ja kattaa muun muassa alue- ja paikallishallinnon myöntämän rahoituksen.
It is thus clear that any aid from the Municipality of Oslo would fall within the notion of ‘State resources’.
Onkin selvää, että Oslon kunnan mahdollisesti myöntämä tuki katsottaisiin valtion varoista maksetuksi tueksi.
A sale by the Municipality of publicly owned land and buildings below market value, presuming that the other three conditions of Article 61(1) are also fulfilled, implies that state aid would be granted to the buyer.
Jos kunta myy julkisessa omistuksessa olevia maa-alueita ja rakennuksia niiden markkina-arvon alittavaan hintaan ja myös kolme muuta 61 artiklan 1 kohdan edellytystä täyttyvät, on pääteltävä, että ostajalle myönnetään valtiontukea.
In the case at hand, any aid granted to Fredensborg would favour that undertaking and would thereby be specific.
Käsiteltävänä olevassa tapauksessa Fredensborgille mahdollisesti myönnetty tuki hyödyttäisi kyseistä yritystä ja olisi sen vuoksi tietylle yritykselle myönnettyä tukea.
Furthermore, in order to be classified as state aid, the sale of the apartments must have conferred an advantage on Fredensborg.
Jotta asuntojen myyntiin katsottaisiin liittyvän valtiontukea, Fredensborgin on saatava siitä etua.
The sale would entail an advantage and thereby imply state aid if the apartments were sold under market value.
Myynti tuottaa etua ja sisältää sen vuoksi valtiontukea, jos asunnot myydään markkina-arvoa alhaisempaan hintaan.
Only to the extent the sale to Fredensborg was carried out below market value, would it also be necessary to establish that competition was distorted and that trade between Contracting parties was affected.
Myös kilpailun vääristyminen ja vaikutus sopimuspuolten väliseen kauppaan olisi selvitettävä vain siinä tapauksessa, että asunnot myytiin Fredensborgille markkina-arvoa alhaisempaan hintaan.
Did the final purchase price reflect market value?
Vastasiko lopullinen ostohinta markkina-arvoa?
Several value assessments exist, which arrive at different results, concerning the market value of the apartments.
Asuntojen markkina-arvosta on laadittu monta arviota, ja eri arvioiden tulokset eroavat toisistaan.
The lowest indicated price is NOK 670 Million and the highest is NOK 1143 Million.
Matalin arvioitu hinta on 670 miljoonaa ja korkein 1143 miljoonaa Norjan kruunua.
In light of these diverging results, the Authority considers it necessary to assess these evaluations in some detail, in order to establish, which one of these evaluations best reflects the market value of the apartments.
Valvontaviranomainen katsoo tuloksissa olevien erojen vuoksi aiheelliseksi tarkastella eri arvioita yksityiskohtaisemmin voidakseen selvittää, mikä niistä vastaa parhaiten asuntojen markkina-arvoa.
The first appraisal by Catella delivered on 30 March 2001, established a value of NOK 1143 Million.
Catellan ensimmäisessä, 30 päivänä maaliskuuta 2001 annetussa arviossa ilmoitettu arvo oli 1143 miljoonaa Norjan kruunua.
According to the Municipality, this appraisal included real estate which was not covered by the sale.
Kunnan mukaan kyseisessä arviossa käsiteltiin myös kiinteistöä, joka ei kuulunut myynnin piiriin.
This aspect inflated the final value.
Tämä seikka korotti lopullista arviota.
As far as the Catella evaluation is concerned, the Authority also notes that inspection of the properties appears to have been rather superficial in relation to an earlier evaluation which, amongst others, may have lead to an underestimation of costs for renovation.
Valvontaviranomainen toteaa Catellan arviosta myös, että sen aiemmin laatimaan arvioon liittyvä kiinteistötarkastus vaikuttaa melko pintapuoliselta, mikä saattoi aiheuttaa esimerkiksi kunnostuskustannusten arvioimisen liian pieniksi.
Furthermore, contractual obligations that limit the possibilities for rent increases have not been sufficiently taken into consideration with the result that revenues are under-estimated.
Myöskään vuokrankorotusmahdollisuuksia rajoittavia sopimusvelvoitteita ei ole otettu riittävässä määrin huomioon, ja vuokratulot on arvioitu sen vuoksi liian suuriksi.
Catella itself stated that the valuation was not in accordance with established valuation standards.
Catella on itsekin ilmoittanut, että sen arvio ei ollut vakiintuneiden arviointinormien mukainen.
According to the sales agent, Akershus Eiendom, as well as the Municipality of Oslo, the estimated value could not be considered to reflect the market value.
Kiinteistövälittäjä Akershus Eiendomin ja Oslon kunnan mukaan kyseisen arvion ei voida katsoa vastaavan markkina-arvoa.
The Authority concurs with this.
Valvontaviranomainen on asiasta samaa mieltä.
Furthermore, the impact of the ‘as-is’ clause was not assessed in the Catella appraisal.
Catellan arviossa ei myöskään otettu huomioon asuntojen kuntoa koskevan lausekkeen vaikutuksia.
In light of these shortcomings, the Authority concludes that the Catella appraisal cannot be used as a sufficiently sound basis to establish the market value.
Valvontaviranomainen päättelee näiden puutteiden vuoksi, että Catellan arviota ei voida käyttää riittävän luotettavana perustana markkina-arvon selvittämiseksi.
Furthermore, OPAK only inspected 10 out of 1744 apartments.
On huomattava, että OPAK tarkasti useimmat rakennukset ulkoisesti ja tarkasti vain kymmenen kaiken kaikkiaan 1744 asunnosta.
With respect to OPAK's evaluation, it has already been pointed out above that an inadequate inspection of the properties, not all the buildings and only 10 out of 1744 apartments were inspected, cannot be considered to represent a proper basis for a value assessment.
Kuten edellä todettiin, OPAK:n arviota ei voida katsoa luotettavaksi arviointiperustaksi, sillä OPAK ei tarkastanut kaikkia rakennuksia ja yhteensä 1744 asunnosta se tarkasti vain kymmenen.
This is insufficient to estimate the correct figures for refurbishment and maintenance.
Kunnostus- ja ylläpitokustannuksia on mahdotonta arvioida tarkasti kyseisen määrän perusteella.
Moreover, certain contractual limitations on obligations have not been taken sufficiently into account.
Lisäksi joitakin sopimusrajoituksia ei ole otettu riittävässä määrin huomioon.
While some of these elements may offset each other, the Authority cannot conclude that OPAK's evaluation is based on sufficiently accurate assumptions.
Vaikka nämä tekijät tasapainottavat osittain toisiaan, valvontaviranomainen ei voi katsoa OPAK:n arviossa käytettyjä lähtökohtia riittävän luotettaviksi.
Finally, the revised OPAK appraisal was concluded at the time when the contract was already signed.
OPAK:n tarkistettu arvio valmistui vasta sen jälkeen, kun sopimus oli jo allekirjoitettu.
With respect to the FIGA/Nortakst assessment, it appears that inspection of properties has been adequate, although it is not apparent when reading the report.
FIGA/Nortakstin arvion perustana käytetyt kiinteistötarkastukset näyttävät asianmukaisilta, vaikka tämä ei käy selvästi ilmi lausuntoa lukiessa.
The estimation of the gain by a later sectioning of the apartments appears to be largely overestimated for several reasons.
Tuotto, joka saadaan mahdollisesti asuntojen myöhemmästä myynnistä erissä, on arvioitu monista syistä liian suureksi.
Sales prices are based on so-called technical values (costs of new buildings with deductions for age and usage) and not on established market rent.
Myyntihinnat perustuvat nk. teknisiin arvioihin (uusista rakennuksista aiheutuvat kustannukset, joista tehdään ikään ja kuntoon perustuvat vähennykset) eivätkä markkinoiden vakiintuneeseen vuokratasoon.
It is unreasonable to assume that prices on second hand apartments will be as high as those based on calculations of technical value.
On kohtuutonta olettaa, että vanhojen asuntojen hinnat olisivat yhtä korkeat kuin teknistä arvoa koskeviin laskelmiin perustuvat hinnat.
Furthermore, technical values are inflated in the sense that they are assumed to increase faster than reasonable assumptions for inflation.
Teknisiä arvioita kasvattaa lisäksi se, että niiden oletetaan kasvavan nopeammin kuin kohtuulliset inflaatio-odotukset.
No reduction has been made with respect to the ‘as is’ clause in the contract.
Arviota ei ole alennettu asuntojen kuntoa koskevan sopimuslausekkeen perusteella.
In addition, certain current rents are overestimated according to what current lease contracts provide for.
Osa nykyisistä vuokrista on lisäksi arvioitu liian suuriksi, kun niitä verrataan tällä hetkellä voimassa oleviin vuokrasopimuksiin.
Refurbishing costs appear to be substantially underestimated and it seems also unrealistic to expect that all apartments can be sold in a single year.
Kunnostuskustannukset on todennäköisesti arvioitu aivan liian pieniksi ja on epärealistista olettaa, että kaikki asunnot saataisiin myydyiksi yhdessä vuodessa. Valvontaviranomainen epäilee näistä syistä, vastaako FIGA/Nortakstin arvio markkina-arvoa. BER
In the Authority’s view, BER has, like some of the other assessors, not taken sufficiently into account that it will take time to adjust rents up to market rents and it has overestimated the actual rent for 2001.
BER on lisäksi yliarvioinut vuoden 2001 vuokratason.
This factor may, however, be partially offset by a relatively high estimate for owners’ operating costs.
Tätä tasapainottaa kuitenkin osittain se, että omistajille aiheutuvat ylläpitokustannukset on arvioitu melko suuriksi.