natgillin/translations-raw huggingface dataset:
On 26 May 2008, the municipality decided not to sustain OB’s complaint regarding the rezoning of the property but to refer the complaint to the County Governor’s Office of Oppland (Fylkesmannen) [10].By letter dated 30 May 2008 [11], OB expressed an interest in buying the property, in the case that its complaint was not sustained by the county administrator’s office.
Kunta päätti 26 päivänä toukokuuta 2008 siirtää OB:n valituksen uudelleenkaavoituksesta maaherralle (Fylkesmannen) [10].OB ilmaisi 30 päivänä toukokuuta 2008 päivätyssä kirjeessä [11] kiinnostuksensa tontin ostoon, jos maaherra ei hyväksy sen valitusta.
By letter dated 6 June 2008 [12], the municipality informed SDO that it would not consider SDO’s interest to buy the property before a decision had been taken by the County Governor’s Office in the complaint case.
Kunta ilmoitti 6 päivänä kesäkuuta 2008 päivätyllä kirjeellä [12] SDO:lle, ettei se käsittele SDO:n toivetta ostaa tontti ennen kuin maaherra on tehnyt valitusta koskevan päätöksen.
Furthermore, the municipality emphasised that it had not granted SDO an option to buy the property [13].
Lisäksi kunta korosti, ettei se ole myöntänyt SDO:lle etuosto-oikeutta tonttiin [13].
On 30 June 2008, the executive committee of the municipality decided to obtain two separate value assessments of the property and thereafter proceed with sales negotiations with SDO [14].
Kunnanhallitus päätti 30 päivänä kesäkuuta 2008 hankkia kaksi erillistä arviota tontin arvosta ja jatkaa sen jälkeen myyntineuvotteluja SDO:n kanssa [14].
By letter dated 3 July 2008 [15], OB filed a complaint with the Authority against the municipality’s intended sale of the property to SDO.
OB teki 3 päivänä heinäkuuta 2008 päivätyllä kirjeellä [15] kantelun valvontaviranomaiselle kunnan aikeesta myydä tontti SDO:lle.
By letter dated 10 July 2008 [16], OB requested access to the two independent value assessments.
OB vaati 10 päivänä heinäkuuta 2008 päivätyllä kirjeellä [16] tietoa tontin arvon riippumattomista arvioista.
On 16 July 2008 [17], SDO and the municipality met to discuss a draft sales contract for the property.
SDO ja kunta järjestivät 16 päivänä heinäkuuta 2008 [17] tapaamisen keskustellakseen tontin kauppasopimusluonnoksesta.
The municipality informed SDO about the independent evaluations and the sales price for the property.
Kunta informoi SDO:ta riippumattomista arvioista ja tontin myyntihinnasta.
The sales price was set to NOK 850000 (in line with the independent value assessments).
Myyntihinnaksi asetettiin (riippumattomien arvioiden perusteella) 850000 Norjan kruunua.
SDO was given until 17 July 2008 to evaluate the contract whilst the municipality planned to decide on the sale in a meeting on 24 July 2008 [18].
SDO sai aikaa 17 päivään heinäkuuta 2008 tarkastella sopimusta. Kunta suunnitteli tekevänsä kaupasta päätöksen 24 päivänä heinäkuuta 2008 pidettävässä kokouksessa [18].
SDO signed the contract on 18 July 2008 [19].
SDO allekirjoitti sopimuksen 18 päivänä heinäkuuta 2008 [19].
By letter dated 23 July 2008 [20], OB made an offer of NOK 3,1 million on the property.
OB teki 23 päivänä heinäkuuta 2008 päivätyllä kirjeellä [20] tontista 3,1 miljoonan Norjan kruunun tarjouksen.
Oppdal municipality signed the sales contract with SDO on 31 July 2008 [21].
Oppdalin kunta allekirjoitti kauppasopimuksen SDO:n kanssa 31 päivänä heinäkuuta 2008 [21].
The complaint
3 Kantelu
In July 2008, OB filed a complaint with the Authority alleging that Oppdal municipality was intending to sell property gnr 271/8 to SDO without a public tender.
OB teki heinäkuussa 2008 valvontaviranomaiselle kantelun, jossa se väitti, että Oppdalin kunta aikoi myydä tontin gnr 271/8 SDO:lle ilman julkista tarjouskilpailua.
The property was part of an area regulated for parking, before the rezoning, for customers of a nearby ski resort.
Tontti kuului alueeseen, joka oli ennen uudelleenkaavoitusta määrätty läheisen hiihtokeskuksen asiakkaiden pysäköintikäyttöön.
OB owns and operates Oppdal ski resort and related businesses.
OB omistaa Oppdalin hiihtokeskuksen ja siihen liittyvät yritykset ja hallinnoi niitä.
The buyer of the plot in question, SDO, is a competitor of OB, who previously leased a property from OB for its business related to ski equipment and ski instructor services.
Tontin ostaja SDO on OB:n kilpailija, joka vuokrasi aiemmin OB:lta tontin hiihtovarusteisiin ja hiihdonopetukseen liittyvää liiketoimintaansa varten.
After OB increased the rent, SDO started looking for new premises [22].
OB:n korotettua vuokraa SDO alkoi etsiä uutta toimipaikkaa [22].
In the complaint, OB alleged that the property would be sold without a public tender, as described in the Authority’s State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities (“the Guidelines”) [23] section 2.1.
OB väitti kantelussa, että tontti aiottiin myydä ilman julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annettujen valvontaviranomaisen valtiontuen suuntaviivojen [23], jäljempänä ’suuntaviivat’, 2.1 jaksossa tarkoitettua julkista tarjouskilpailua.
Further, OB argued that the municipality had not acted in accordance with the alternative procedure described in section 2.2 in the Guidelines, seeing as sales negotiations were started with the potential buyer prior to obtaining an independent evaluation of the property [24].
Lisäksi OB väitti, että kunta ei ollut menetellyt suuntaviivojen 2.2 jaksossa tarkoitetun vaihtoehtoisen menettelyn mukaisesti, koska kauppaneuvottelut aloitettiin mahdollisen ostajan kanssa ennen kuin tontin arvosta oli saatu riippumaton arvio [24].
Moreover, OB maintained that it was unclear on which principles the valuation reports were based.
Lisäksi OB:n mukaan oli epäselvää, mihin periaatteisiin arvonmääritysraportit perustuivat.
OB alleged that its bid of NOK 3,1 million, based on the same exploitation of the property as the buyer, showed that the market price was not reflected in the sales price.
Se väitti oman 3,1 miljoonan Norjan kruunun tarjouksensa, jonka perustana oli tontin käyttö samaan tarkoitukseen kuin ostajalla, osoittavan, että myyntihinta ei vastannut markkinahintaa.
Furthermore, OB argued that it could not be considered to be a buyer with a particular interest in the property [25].
OB väitti myös, että sitä ei voida pitää ostajana, jolla on erityinen intressi kyseiseen tonttiin [25].
Grounds for initiating the procedure
4 Syyt menettelyn aloittamiseen
The Authority opened the formal investigation procedure on the basis that Oppdal municipality’s sale of land to Strand Drift Oppdal AS could involve state aid.
Valvontaviranomainen aloitti muodollisen tutkintamenettelyn sen vuoksi, että Oppdalin kunnan suorittama maan myynti Strand Drift Oppdal AS:lle saattoi sisältää valtiontukea.
In particular, the Authority had doubts as to whether the sales price reflected the market price of the property and whether any unlawful state aid was involved.
Valvontaviranomaisella oli epäilyjä erityisesti sen suhteen, vastasiko myyntihinta tontin markkinahintaa ja liittyikö asiaa laitonta valtiontukea.
As a general rule, in the Authority’s opinion, in situations where the municipality receives a conflicting higher offer on a property after an independent expert valuation, the municipality should subject the higher offer to closer scrutiny in order to ensure that the property is sold at market value.
Valvontaviranomaisen mielestä kunnan olisi yleensä sellaisessa tilanteessa, jossa se saa kiinteistöstä korkeamman hintatarjouksen kuin riippumaton asiantuntija-arvio, otettava korkeampi tarjous tarkasteltavakseen, jotta se voi varmistua kiinteistön myymisestä markkinahintaan.
This can be done by either requesting another assessment of the property or a reassessment from the independent expert valuer.
Tämä voidaan tehdä joko pyytämällä kiinteistöstä toinen arvio tai pyytämällä riippumatonta asiantuntijaa tekemään uusi arvio.
The Norwegian authorities therefore maintain that OB’s bid of NOK 3,1 million must be regarded as coming from a party with a particular interest seeing as OB has a dominant position in the local ski service market and is therefore willing to pay an excessively high price to eliminate competitors from the market.
Tämän vuoksi Norjan viranomaiset väittävät, että OB:n tekemä 3,1 miljoonan Norjan kruunun tarjous on katsottava sellaisen osapuolen tarjoukseksi, jolla on tällainen erityisintressi, koska OB:lla on määräävä asema paikallisilla hiihtopalvelumarkkinoilla, joten se oli valmis maksamaan ylisuuren hinnan raivatakseen kilpailijat kyseisiltä markkinoilta.
Therefore, the Norwegian authorities maintain that the value indicated by the expert valuers reflects the actual market value of the property.
Norjan viranomaiset katsovat tämän vuoksi, että asiantuntijoiden ilmoittamat arviot tontin arvosta vastaavat sen todellista markkina-arvoa.
Comments by Strand Drift Oppdal AS [29]
6 Strand Drift Oppdal AS:n huomautukset [29]
SDO submits that the present case and Commission decision C35/2006 cannot be compared.
SDO väittää, että kyseessä olevaa tapausta ja komission päätöstä C35/2006 ei voida verrata toisiinsa.
In decision C35/2006, the independent valuation of the property was carried out almost two and a half years before the sale took place and that during such a long period of time, the value of the land may have changed significantly.
Päätöksessä C35/2006 oli kyseessä riippumaton arviointi, joka oli suoritettu lähes kaksi ja puoli vuotta ennen kaupantekoa, jolloin maan arvo on saattanut näin pitkällä aikavälillä muuttua merkittävästi.
Secondly, SDO argues that the facts of case C35/2006 make it unclear whether the independent valuation was used for determining the contract value.
Toiseksi SDO väittää, että päätökseen C35/2006 liittyvät tosiasiat jättävät epäselväksi, käytettiinkö riippumatonta arviota kauppahinnan määrittämiseen.
In the present case, on the other hand, SDO submits that the sale of land was conducted in accordance with the Authority’s Guidelines section 2.2.
Sen sijaan kyseessä olevassa tapauksessa kauppa suoritettiin SDO:n mukaan valvontaviranomaisen suuntaviivojen 2.2. jakson mukaisesti.
SDO further maintains that OB’s offer appears to be part of a strategy to become the sole provider of ski services in the local market, which, according to SDO, explains why OB made a bid far exceeding the market value of the property.
SDO väittää, että OB:n tarjous vaikuttaa osalta strategiaa, jonka mukaan OB haluaa hiihtopalveluiden ainoaksi tarjoajaksi paikallisilla markkinoilla, mikä SDO:n mukaan selittää sen, miksi OB teki tarjouksen, joka ylittää huomattavasti kyseisen tontin markkina-arvon.
SDO also refers to the information provided by the Municipality of Oppdal in an overview dated 29 August 2008 [30] which shows that the sales price for the property is the highest price per square metre known to the Municipality.
SDO viittaa myös Oppdalin kunnan 29 päivänä elokuuta 2008 päivätyssä selonteossa [30] antamiin tietoihin, jotka osoittavat, että tontin neliöhinta oli korkeampi kuin yhdessäkään kunnan tiedossa olevassa kaupassa.
Further, SDO submits that the complainant has bought properties in the area for prices considerably lower than the sales price in the present case.
Lisäksi SDO väittää, että kantelun tekijä on ostanut alueelta maata huomattavasti alemmilla hinnoilla kuin kyseessä olevan tapauksen myyntihinta.
SDO also puts forward that according to Norwegian contract law, a contract is concluded and binding if the parties have agreed to the terms, independently of whether the actual contract is signed.
SDO väittää, että Norjan sopimusoikeuden mukaan sopimus on tehty ja siitä tulee sitova, kun sopimuspuolet ovat sopineet sen ehdoista riippumatta siitä, onko sopimusta allekirjoitettu.
Therefore, SDO is of the opinion that Oppdal municipality was legally obliged to sell the property to SDO at the time OB submitted its bid.
Tämän vuoksi SDO katsoo, että Oppdalin kunta oli juridisesti velvollinen myymään tontin SDO:lle siinä vaiheessa, kun OB teki tarjouksensa.
SDO considers the sale of the property to have been carried out at market value, seeing as the sales price is based on the assessment of the two independent experts in accordance with the Authority’s Guidelines.
SDO katsoo, että tontti on myyty markkinahintaan, koska kauppahinta perustui kahden riippumattoman asiantuntijan arviointiin valvontaviranomaisen suuntaviivoissa edellytetyllä tavalla.
Therefore, SDO argues that no state aid is involved.
Näin ollen tapaukseen ei SDO:n mukaan liity valtiontukea.
The presence of state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement
ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu valtiontuki
Municipalities are for state aid purposes considered to be part of the State, thus Oppdal municipality’s resources can be considered state resources.
Tuen on oltava valtion myöntämä tai valtion varoista myönnetty Kunnat katsotaan valtiontukiasioissa osaksi valtiota, joten Oppdalin kunnan varoja voidaan pitää valtion varoina.
The State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities (“the Guidelines”) give further guidance on how the Authority interprets and applies the provisions of the EEA Agreement governing state aid when it comes to assessing sales of public land and buildings.
Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyviä valtiontukia koskevissa valtiontuen suuntaviivoissa, jäljempänä ’suuntaviivat’, annetaan lisätietoa siitä, miten valvontaviranomainen tulkitsee ja soveltaa ETA-sopimuksen valtiontukea koskevia määräyksiä silloin, kun kyse on julkisten maa-alueiden ja rakennusten myynnin arvioinnista.
Section 2.1 describes a sale through an unconditional bidding procedure, while Section 2.2 describes a sale by way of an independent expert valuation.
Suuntaviivojen 2.1 jaksossa kuvataan myyntiä tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja, ja 2.2 jaksossa myyntiä ilman tarjouskilpailua (riippumattoman asiantuntija-arvion perusteella).
Sales of publicly owned land and buildings below market value imply that state resources are involved.
Julkisessa omistuksessa olevien maa-alueiden ja rakennusten myyminen markkina-arvoa alhaisempaan hintaan viittaa valtion varojen käyttöön.
However, the Guidelines provide for two situations where, if the applicable conditions are met, the price paid for the property will be held to correspond to market value thereby excluding the presence of state resources.
Suuntaviivoissa määritellään kuitenkin kaksi tilannetta, joissa kiinteistöstä maksetun hinnan katsotaan tietyin ehdoin vastaavan markkina-arvoa, jolloin kyse ei ole valtion varoista.
As noted above, these two situations are: (a) the sale has taken place through an unconditional bidding process; and (b) the sale has taken place after an independent expert valuation.
Kuten edellä on mainittu, nämä tilanteet ovat seuraavat: a) myynti on tapahtunut tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja, tai b) myynti on tapahtunut riippumattoman asiantuntija-arvion perusteella.
In the present case, the municipality did not organise an unconditional bidding process but used two independent expert valuations as the basis for determining the sales price.
Kyseessä olevassa tapauksessa kunta ei järjestänyt tarjouskilpailua ilman ehtoja vaan käytti kahta riippumattoman asiantuntijan arviota perustana myyntihinnan määrittämiselle.
Section 2.2 of the Authority’s Guidelines provides that “if public authorities intend not to use the procedure described under Section 2.1, an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards. The market price thus established is the minimum purchase price that can be agreed without granting state aid.”
Valvontaviranomaisen suuntaviivojen 2.2 jaksossa määrätään, että ”jos julkiset viranomaiset eivät aio käyttää 2.1 jaksossa kuvattua menettelyä, yhden tai useamman riippumattoman arvioijan on suoritettava riippumaton arvio ennen myyntineuvotteluja markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti. Näin määritelty markkinahinta on vähimmäisostohinta, josta voidaan sopia myöntämättä valtion tukea.”
The Norwegian authorities have indicated that Oppdal municipality ordered two value assessments, by the independent appraisers Mr. Geir Husebø and Mr. Ragnar Lian.
Norjan viranomaiset ovat ilmoittaneet, että Oppdalin kunta tilasi kaksi arviota. Ne tekivät riippumattomat arvioijat Geir Husebø ja Ragnar Lian.
Both reports estimated a similar market value for the property, NOK 800000 and NOK 850000 respectively.
Molemmat asiantuntijat esittivät tontin markkina-arvosta samankaltaisen arvion, 800000 ja 850000 Norjan kruunua.
The sale of the property
Tontin myynti
As the Authority pointed out in the opening decision, the Guidelines do not expressly deal with a situation where a higher conflicting bid is received after the receipt of the expert evaluation but prior to the conclusion of the contract.
Kuten valvontaviranomainen huomautti aloittamista koskevassa päätöksessä, suuntaviivoissa ei käsitellä nimenomaisesti sellaisesta tilannetta, jossa asiantuntija-arvion jälkeen mutta ennen sopimuksen tekemistä saadaan korkeampi hintatarjous.
The Authority considers that in such a situation, the submission of a conflicting higher bid could be liable to cast doubts on whether the expert evaluations reflect the actual market value of the property.
Valvontaviranomainen katsoo, että tällaisessa tilanteessa kilpailevan korkeamman tarjouksen esittäminen saattaa herättää epäilyjä siitä, vastaavatko asiantuntijoiden arviot kiinteistön todellista markkinahintaa.
In the opening decision, the Authority referred to Commission decision C35/2006, which dealt with a situation where an offer was made after the receipt of the expert valuation.
Valvontaviranomainen viittasi aloittamista koskevassa päätöksessä komission päätökseen C35/2006, joka koskee tilannetta, jossa tarjous saatiin asiantuntija-arvion jälkeen.
In its decision the Commission stated:
Komissio totesi päätöksessään seuraavaa:
“Even if the expert evaluation had been carried out in accordance with the Communication [32], i.e. an evaluation of the actual plot of land that was to be sold carried out just before the sale and on the basis of generally accepted evaluation standards, this evaluation would only be a second best instrument to determine the market price of the land, in the absence of real price offers. From the moment that a credible and binding bid is submitted and provided that this bid is directly comparable to and higher than the price estimate according to the evaluation, the former must be preferred. The bid establishes a real market price and should be considered as a better proxy for the foregone State resources than an expert evaluation” [33].The Commission decision was appealed to the General Court.
”Vaikka myytävän maa-alueen arvosta olisi tehty asiantuntija-arvio tiedonannon [32]mukaisesti (eli juuri ennen myyntiä, yleisesti hyväksyttyjä arviointinormeja noudattaen), tosiasiallisten tarjousten puuttuessa se olisi ollut vasta toiseksi paras väline maa-alueen markkina-arvon toteamiseen. Uskottava ja sitova tarjous, jota voidaan suoraan verrata asiantuntija-arvioon ja joka on sitä korkeampi, on asetettava etusijalle. Tarkasteltavana olevassa tapauksessa tarjouksen ja tosiasiallisen kauppahinnan erotusta on pidettävä parhaana mittarina valtion varojen menetykselle” [33].Komission päätöksestä valitettiin unionin yleiseen tuomioistuimeen.
The General Court [34] disagreed with the Commission’s assessment and found that no state aid was involved in the sale of land transaction.
Yleinen tuomioistuin [34] oli eri mieltä komission näkemyksestä ja totesi, että maakauppaan ei liittynyt valtiontukea.
The General Court concluded that the conflicting higher offer was neither credible nor comparable to the offer accepted by the municipality [35].
Yleinen tuomioistuin päätteli, että kilpaileva korkeampi tarjous ei ollut uskottava eikä verrattavissa kunnan hyväksymään tarjoukseen [35].
Further, the General Court also pointed out that it is important to consider the specific circumstances of the case when determining whether a conflicting bid can be considered comparable [36].In the present case, the Norwegian authorities have submitted that OB was a buyer with a special interest in the property and as a consequence of this special interest, OB was willing to pay an abnormally high price for the property to prevent SDO from establishing a business competing with its own.
Lisäksi se huomautti, että oli tärkeää tarkastella asiaan liittyviä erityisiä olosuhteita, kun määritetään sitä, voidaanko kilpailevaa tarjousta pitää vertailukelpoisena [36].Kyseessä olevassa tapauksessa Norjan viranomaiset ovat kertoneet, että OB oli ostaja, jolla oli erityisintressi tonttiin, joten se oli valmis maksamaan tontista ylisuuren hinnan estääkseen SDO:ta perustamasta sen kanssa kilpailevan yrityksen.
OB is the dominant supplier of ski services at the ski resort.
OB:lla on määräävä asema kyseisen hiihtokeskuksen hiihtopalvelumarkkinoilla.
SDO’s business would be in direct competition with the services provided by OB and threaten OB’s market position.
SDO:n toiminta kilpailisi suoraan OB:n tarjoamien palvelujen kanssa ja uhkaisi OB:n markkina-asemaa.
OB objected to the rezoning of the property and when its complaint was rejected, OB wanted to buy the property.
OB vastusti kyseisen tontin uudelleenkaavoitusta, ja kun sen valitus hylättiin, OB halusi itse ostaa tontin.
This demonstrates OB’s intentions.
Tämä todistaa OB:n aikeista.
OB can therefore be considered as having a special interest in the property.
Tämän vuoksi voidaan katsoa, että OB:lla oli erityisintressi tonttiin. Tämä intressi näkyy sen korkeassa hintatarjouksessa.
OB’s special interest is reflected in the high bid; the bid submitted by OB was over three times higher (NOK 3100000) than the price determined by the independent experts and the Authority has no indications that the value assessments carried out by the independent experts had any shortcomings.
OB:n tekemä tarjous oli yli kolme kertaa suurempi (3100000 Norjan kruunua) kuin riippumattomien asiantuntijoiden hinta-arviot, eikä valvontaviranomaisella ole syytä epäillä, että riippumattomien asiantuntijoiden tekemissä arvioissa olisi puutteita.
In the present case, the Authority considers that the bids made by SDO and OB are not comparable because of OB’s special interest in the property.
Valvontaviranomainen katsookin tässä tapauksessa, että SDO:n ja OB:n tekemät tarjoukset eivät ole vertailukelpoiset, koska OB:lla oli erityisintressi tonttiin.
As a consequence of this special interest, OB is willing to make an excessively high offer on the property.
Tästä erityisintressistä johtuen OB oli valmis tarjoamaan tontista huomattavaa ylihintaa.
This offer can therefore not be considered comparable to the offer made by SDO, which reflects the value of the property determined by the independent experts.
Tästä syystä tämä tarjous ei ole vertailukelpoinen SDO:n tekemän tarjouksen kanssa, joka vastaa riippumattomien asiantuntijoiden määrittämää tontin arvoa.
Therefore, in view of the circumstances of the case, the Authority concludes that the property was sold at market price in accordance with the procedure laid down in section 2.2 of the Authority’s Guidelines on the sales of land and buildings by public authorities.
Asiaan liittyvät olosuhteet huomioon ottaen valvontaviranomainen päättelee, että tontti myytiin markkinahintaan julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annettujen valvontaviranomaisen valtiontuen suuntaviivojen 2.2. jaksossa määrätyn menettelyn mukaisesti.