natgillin/translations-raw huggingface dataset:
In its complaint to the Authority, the complainant states that although it is difficult to pinpoint the exact aid amount, the price is clearly far below reasonable market price.
Valvontaviranomaisen mukaan tarvitaan kuitenkin lisänäyttöä ennen kuin on mahdollista päättää, voidaanko kyseisten vuokrasopimusten ehtojen katsoa soveltuvan ETA-sopimuksen toimintaan.
Since ÍG is not paying normal market price, the company enjoys a competitive advantage.
Siksi valvontaviranomainen epäili, voidaanko kaupungin ja ÍG:n välisten vuokrasopimusten katsoa olevan valtiontukea, ja jos voidaan, voidaanko sopimusten katsoa soveltuvan ETA-sopimuksen toimintaan sen 61 artiklan 3 kohdan c alakohdan mukaisesti.
Furthermore, according to the complainant, the land at Gufunes is of interest for many companies that need spacious land for their operations, for instance transport hubs and storage companies.
5 KAUPUNGIN HUOMAUTUKSET MENETTELYN ALOITTAMISTA KOSKEVAAN PÄÄTÖKSEEN
The complainant noted that the rental price was set at ISK 2 million in the 2005 General Lease Agreement, with annual increases in accordance with the consumer price index (the property tax, which is not paid by ÍG, but by the owner of the property, i.e. the City, amounts to 41 % of the yearly rental amount).
Kaupungin mukaan ÍG:n kanssa tehdyt sopimukset eivät ole ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea, koska ÍG ei saanut niistä etua.
Furthermore, ÍG has certain maintenance obligations, which are considered as being a part of the rental price, although the approximate costs of those obligations are not to be found in the agreements.
Kaupungin mukaan 22 päivänä helmikuuta 2005 ja 14 päivänä lokakuuta 2005 päivätyt sopimukset laadittiin normaalien markkinaehtojen mukaisesti, koska vuokra perustui vuoden 2003 lopussa toteutetussa avoimessa ilmoitusmenettelyssä määritettyyn vuokraan ja se oli kaupungin asiantuntijoiden analyysien/arviointien mukainen.
Moreover, the rental agreements do not forbid ÍG from subleasing the land to third parties.
Kaupunki kiistää kantelijan esittämien menetelmien soveltuvuuden markkinaehtoisen vuokran suuruuden määrittämiseen.
The complainant stressed that there is no evaluation in the rental agreements concerning the possible income from subletting parts of the property, and whether this affected the rental price.
Kaupunki vertaa vuokraa toisen kiinteistön eli osoitteessa Sævarhöfði 31 sijaitsevan valtion vanhan sementtitehtaan vuokraan; tehdas sijaitsee Gufunesin kaltaisella teollisuusalueella.
The complainant also notes that it is unclear what the price per square meter is and how the rental price was determined.
Kaupunki osti Sævarhöfði 31:n kiinteistön vuonna 2014.
According to the complainant, the market price for the lease of the property should be between ISK 12 and 41 million per month, based on different recognised pricing methodologies.
Vuonna 2013 julkisten hankintojen keskusvirasto (Ríkiskaup) ilmoitti kiinteistön vuokrattavaksi Islannin valtion toimeksiannosta.
The complainant maintains that the renting of the property to ÍG at a price that is far below market value is contrary to EEA state aid rules.
Kun kaupunki osti kiinteistön, se sitoutui ilmoituksen mukaan hyväksymään suurimman tarjouksen.
GROUNDS FOR INITIATING THE FORMAL INVESTIGATION PROCEDURE
Julkisten hankintojen keskusvirasto sai neljä tarjousta, joista suurin oli 420000 Islannin kruunua kuukaudessa, eikä vuokraajalta edellytetty muita palveluita tai velvoitteita.
In Decision No 261/15/COL, the Authority preliminarily assessed whether the agreements concluded between the City and ÍG concerning the lease of the Gufunes area constitute state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement and, if so, whether the state aid could be considered compatible with the functioning of the EEA Agreement.
Sævarhöfði 31:n kiinteistön arvioitu arvo on 293028000 Islannin kruunua.
Having assessed the information submitted by the Icelandic authorities, the Authority came to the preliminary conclusion that it could not be excluded that the agreements between the City and ÍG constitute state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement.
Näin ollen suurin vuokraustarjous on 0,147 prosenttia kiinteistön arvioidusta arvosta.
The following aspects were identified in Decision No 261/15/COL:
Vertailun vuoksi mainittakoon, että ÍG:n kanssa tehdyn, vuoden 2005 yleisen vuokrasopimuksen mukaan vuokra on 0,320 prosenttia Gufunesin kiinteistön arvioidusta arvosta.
The State, for the purpose of Article 61(1) EEA, covers all bodies of the state administration, from the central government to the municipality level.
Kaupunki korostaa, että Sævarhöfði 31:n vuokra määritettiin avoimen ilmoitusmenettelyn jälkeen, ja se kuvastaa hyvin kaupungin teollisuusalueiden markkina-arvoa normaaleissa markkinaolosuhteissa.
Since the land and properties rented to ÍG belonged to the City, any discount on rental price would therefore constitute a transfer of state resources.
Tämä vertailu osoittaa, että ÍG:n maksamaa vuokraa ei voida mitenkään pitää kaupungin teollisuusalueiden markkina-arvoa pienempänä etenkin kun muistetaan, ettei Sævarhöfði 31:n vuokrassa otettu huomioon tekijöitä, jotka vaikuttavat vuokran suuruuteen Gufunesin alueella.
The Authority expressed doubts as to whether the City, when entering into the agreements with ÍG, had acted like a private lessor finding itself in a comparable legal and factual situation.
ÍG on vastannut kaikista kustannuksista, jotka liittyvät alueen siivoukseen ja rakennusten kunnostamiseen.
The preliminary assessment of the Authority was that an economic advantage in favour of ÍG could not be excluded.
Kaupungin mukaan suurin hinta ei ole ainoa tekijä, joka valvontaviranomaisen olisi otettava huomioon markkinataloustoimijatestiä sovellettaessa.
Since no other companies had the opportunity to negotiate with the City for the lease of the land and the properties, it was the Authority's preliminary view that the measures appeared to be selective.
Sen sijaan oleellinen kysymys on se, olisiko markkinataloustoimija toteuttanut kyseisen liiketoimen samoilla ehdoilla [32].
Finally, the Authority noted that any aid granted to ÍG, in the form of discounted rent, would in theory have allowed the company to increase or at least maintain its activities as a result of the aid.
Lisäksi julkisten ja yksityisten sijoittajien toimintaa on vertailtava sillä perusteella, mikä näkemys yksityisellä sijoittajalla olisi ollut kyseisen liiketoimen toteuttamisajankohtana, kun otetaan huomioon tuolloin saatavilla olleet tiedot ja ennakoitavat kehityskulut.
The aid was thus liable to limit the opportunities for undertakings established in other Contracting Parties, which might have wanted to compete with ÍG on the Icelandic waste collection market.
Kun kaupungin ja ÍG:n väliset sopimukset tehtiin, markkinaolosuhteet eivät olleet normaalit, koska tämäntyyppisille ja tässä kunnossa olleille teollisuuskiinteistöille ei ollut aktiivisia markkinoita.
The aid was thus liable to distort competition and affect trade within the EEA.
Siksi normaaleja markkinaolosuhteita on kaupungin mukaan arvioitava tuolloin vallinneesta objektiivisesta ja todennettavasta näkökulmasta käsin.
According to the Authority, further evidence was needed in order to determine whether the terms of the rental agreements could be regarded as compatible with the functioning of the EEA Agreement.
Edellä sanotun perusteella kaupunki katsoo, että nämä tiedot löytyvät asiakirjoista, jotka Reykjavík on toimittanut tämän tapauksen käsittelyyn.
Consequently, the Authority had doubts as to whether the rental agreements between the City and ÍG constituted state aid, and if so, whether they could be found to be compatible with the functioning of the EEA Agreement pursuant to its Article 61(3)(c).
Mikäli voidaan osoittaa, mitkä ovat tämäntyyppisten teollisuusalueiden normaalit markkinaolosuhteet, esimerkki vuokrasta, joka saatiin vuonna 2014 osoitteessa Sævarhöfði 31 sijaitsevasta valtion entisestä sementtitehtaasta, osoittaa, mikä on Gufunesin kaltaisten teollisuusalueiden markkina-arvo.
COMMENTS BY THE CITY TO THE OPENING DECISION
Kaupungin mukaan vuokrasopimuksilla ÍG:lle asetettuja velvoitteita ei voida verrata riidanalaisiin velvoitteisiin asiassa Haslemoen Leir [33].
According to the City, the agreements with ÍG do not involve state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement, since ÍG did not receive an advantage.
Kyseisessä asiassa riidanalainen hinnanalennus koski Haslemoen AS:n mahdollista tappiota, koska se ei pystynyt jälleenvuokraamaan tiettyä rakennusta.
According to the City, the agreements dated 22 February 2005 and 14 October 2005 were entered into on normal market conditions, since the rental fee was based on the rental fee determined following an open advertising process towards the end of the year 2003 and was in line with analyses/estimations conducted by the City's experts.
ÍG:lle asetetut velvoitteet sitä vastoin liittyivät huoltotöihin ja kiinteistön kunnostukseen, purkutöihin, sähkö-, vesi- ja lämpöputkien kytkentään sekä muihin alueella oleviin rakenteisiin.
The City rejects that the methodologies that the complainant had presented are suitable for determining the market rental price.
Kaupungin asiantuntija-analyytikot arvioivat näistä velvoitteista aiheutuvat kustannukset samankaltaisten hankkeiden viimeaikaisten tarjouskilpailujen tulosten perusteella.
In 2014, the City purchased the Sævarhöfði 31 property.
Kaupungin mukaan velvoitteiden vaikutuksen huomiotta jättäminen olisi kohtuutonta etenkin, kun todelliset kustannukset, jotka ÍG on maksanut velvoitteiden vuoksi, vastaavat arvioitua määrää.
When the City purchased the property, it pledged to take the highest bid according to the advertisement.
Kaupunki sisällytti sopimuksiin hyvin ankarat ja lyhyet irtisanomislausekkeet, joiden nojalla alue pystyttäisiin tyhjentämään nopeasti, jos ja kun valtio päättäisi aloittaa Sundabrautin moottoritien rakentamisen.
Central Public Procurement received four bids, the highest ISK 420000 per month, without any special services or obligations set out for the lessee.
SR tunsi kiinteistön ja alueen läpikotaisin, ja se pystyi tekemään objektiivisen arvioinnin siitä, oliko alue sellaisessa kunnossa, että sitä voitaisiin jälleenvuokrata markkinoille.
The property evaluation of the property at Sævarhöfði 31 is ISK 293028000.
Yksityinen sijoittaja kiinnittäisi aina huomiota kaavoitussuunnitelmiin tehdessään päätöksiä tontin ja kiinteistöjen käytöstä.
Therefore, the highest rental bid as a percentage of the property evaluation is 0,147 %.
Edellä esitetyn perusteella kaupunki pysyy kannassaan, jonka mukaan ÍG:n kanssa tehdyt vuokrasopimukset läpäisevät markkinataloustoimijatestin.
By comparison the rental price according to the 2005 General Lease Agreement with ÍG is 0,320 % of the Gufunes property evaluation.
6 ÍG:N HUOMAUTUKSET
The City highlights that the rental price of Sævarhöfði 31 was found after an open advertisement procedure and fairly reflects the market value of industrial areas in the City under normal market conditions.
ÍG:n mukaan maa-alueen laajuudesta on sille vain vähän hyötyä vuokralaisena, ja sen vuoksi huolto- ja valvontavelvoitteiden täyttäminen on tavallista hankalampaa ja kalliimpaa.
This comparison shows that the rental price paid by ÍG can by no means be considered below the market value of industrial areas in the City, especially bearing in mind that the rental price for Sævarhöfði 31 did not take into account the factors that affected the rental price for the Gufunes area.
Lisäksi rakennukset ovat erittäin huonokuntoisia, vaikka niiden pinta-ala on neliömetreissä mitattuna suuri.
According to the City, the fact that other parties were later interested in the area is of little relevance when assessing the demand for the area at the time when the 2005 General Lease Agreement was concluded, i.e. in October 2005.
ÍG korostaa, että rakennukset ostettiin purettavaksi.
At that time it was not considered realistic to offer the area for rental purposes.
Ne oli suunniteltu purettavaksi kokonaan, ja lisäksi oli kaavailtu, että paikalle tulisi asutusalue ja moottoritie.
ÍG has carried all the costs of cleaning the area and bringing the buildings to proper conditions.
Sen vuoksi maan pinta-alan neliömetreihin perustuvat laskelmat ovat epäoleellisia määritettäessä alueen markkinaehtoista vuokraa.
Furthermore, other parties did not show an interest when the area was advertised for rent in 2003.
Vuonna 2003 SR oli käyttänyt Gufunesin aluetta ja rakennuksia varastotilan tarjoamiseen henkilöille ja yrityksille, jotka SR oli määrännyt siirtymään pois muualta kaupungissa.
It must therefore be presumed that the late interest is related to the condition of the area after ÍG took over the management of the area.
Tämä järjestely muuttui SR:lle pian ongelmalliseksi logistiikan kannalta, ja sen vuoksi SR tarjosi koko aluetta ÍG:lle vuokrattavaksi.
According to the City, the highest price is not the only factor that the Authority should take into account when the market economy operator test is applied.
Tämän tavoitteena oli siivota koko alue.
Instead, the relevant question is whether a market economy operator would have entered into the transaction in question on the same terms [32].
Aluksi ÍG oli hyvin haluton ottamaan tämän tehtävän vastaan, koska alueella oli paljon ongelmia, kuten vaikeita vuokralaisia sekä autonromuja ja teollisuusjätettä.
Furthermore, the comparison between the conduct of public and private investors must be made by reference to the attitude which a private investor would have had at the time of the transaction in question, having regard to the available information and foreseeable developments at that time.
Kymmenen viime vuoden aikana ÍG on käyttänyt joka kuukausi keskimäärin 16,5 miljoonaa Islannin kruunua huoltoon ja muihin kustannuksiin, jotka kuuluisivat yleensä vuokraajan maksettaviksi.
When the agreements were concluded between the City and ÍG the market conditions were not normal as there was no active market to be found for industrial property of this type and in that condition.
Nämä kustannukset on otettava huomioon, kun arvioidaan vuokran markkina-arvoa.
Therefore, according to the City, normal market conditions must be assessed from objective and verifiable perspective that existed at that time.
ÍG:n mukaan Gufunesin alueen rakennukset ovat kehnossa kunnossa huolimatta kunnostukseen käytetyistä resursseista.
With reference to the above, the City considers that such information is found in the documents Reykjavik has submitted in this case.
Melkein jokainen rakennus vuotaa, ja rakennusten katot ovat valtaosin vaurioituneita ja käyttökelvottomia.
Furthermore, if one could demonstrate normal market conditions for industrial areas of this type, the example of the rental price obtained in the year 2014 for the former State cement factory at Sævarhöfði 31 demonstrates the market value for industrial areas such as Gufunes.
Lisäksi miltei kaikki ikkunat ovat toimistorakennusta lukuun ottamatta vaurioituneita ja käyttökelvottomia, rakennusten monien kerrosten kunto on vaarallinen, joissakin paikoissa on reikiä, eivätkä kaikki portaat täytä lakisääteisiä edellytyksiä.
According to the City, the obligations imposed on ÍG by the rental agreements cannot be compared to the obligations in dispute in the case of Haslemoen Leir [33].
Useimmissa rakennuksissa ei myöskään ole juoksevaa vettä tai wc-tiloja eivätkä sähköä koskevat säännökset täyty.
The price reducing obligation disputed in that case concerned a possible loss for Haslemoen AS in not being able to lease out a certain building.
Suurimman osan vuokra-aikaa ÍG on myös joutunut ottamaan huomioon sen seikan, että kaupunki olisi voinut vaatia maan takaisin lyhyellä varoitusajalla.
However, the obligations imposed on ÍG concerned maintenance work and improvements on the property, demolition, reconnecting pipes for electricity, water and heating and other constructions on the area.
Lyhyt irtisanomisaika, 18 kuukautta, ja velvollisuus palauttaa osa maasta vain 12 kuukauden varoitusajalla haittasivat esimerkiksi jätteenkäsittelyn kaltaista liiketoimintaa, koska siinä käytetään raskaita koneita ja laitteita.
The costs of these obligations were estimated by the City's expert analysts based on the results of recent tenders for similar projects.
Sen jälkeen ÍG on käyttänyt alueen kunnostamiseen, siivoamiseen ja huoltoon huomattavan paljon resursseja.
Despite the lack of documentation supporting the precise economic impact of the services entrusted to ÍG and the zoning uncertainty, the Authority must accept that these obligations had the effect of reducing the rental price.
Näin ollen voidaan olettaa, että myöhempi kiinnostus alueeseen on syntynyt sen jälkeen, kun ÍG otti vastatakseen alueen hallinnoinnista.
According to the City, discarding the impact of the obligations would be unreasonable, especially since the actual costs that ÍG has carried due to the obligations is in accordance to the estimation.
ÍG toimitti myös vuokratason riippumattoman arvioinnin (päivätty 15 päivänä lokakuuta 2015), jonka teki 101 Reykjavík Fasteignasala [34].
According to the City, it acted as a market economy operator and took into account zoning considerations when concluding the rental agreements with ÍG.
Vuokratason arviointi sisältää arvion vuoden 2005 yleisen vuokrasopimuksen arvosta lokakuussa 2005, ja se perustuu yksittäisten kiinteistöjen arvoon ja kuntoon.
The City included very onerous and short termination clauses to be able to clear the area in a short time, if and when the State agreed to start the construction of Sundabraut highway.
Arvioijan päätelmä on, että kiinteistöjen ja alueen kuukausittainen arvo kokonaisuudessaan on 1870000 Islannin kruunua.
SR was thoroughly acquainted with the properties and the area, and was in a good position to make an objective assessment of whether the condition of the area was proper enough so that it could be rented out on the market.
ARVIOINTI
A private investor would always pay attention to zoning plans when making decisions regarding the use of plot and properties.
1 VALTIONTUEN OLEMASSAOLO
In light of the above considerations, the City maintains that the rental agreements with ÍG comply with the market economy operator test.
ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan mukaan
COMMENTS FROM ÍG
”Jollei tässä sopimuksessa toisin määrätä, EY:n jäsenvaltion tai EFTA-valtion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu tämän sopimuksen toimintaan, siltä osin kuin se vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan.”
According to ÍG, the large size of the land is of very limited benefit for them as a tenant and only makes the maintenance and supervision obligations more cumbersome and costly.
Tämän mukaan tukitoimi on ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea, jos seuraavat edellytykset täyttyvät kumulatiivisesti: tuki i) on valtion myöntämä tai valtion varoista myönnetty, ii) antaa valikoivaa taloudellista etua tuensaajalle, iii) saattaa vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan ja vääristää kilpailua.
Moreover, although the buildings are voluminous in square meters they are in a very bad condition.
EI ETUA
ÍG highlights that the buildings were indeed bought in order to tear them down.
Yleistä
A total demolition was planned and it was foreseen that there would be a residential area and a highway on the site.
Seuraavaksi valvontaviranomainen esittää perustelunsa, joiden mukaan se on tullut siihen tulokseen, ettei ÍG:lle koidu vuokrasopimuksista ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua etua.
In 2003, SR had used the area and the buildings in Gufunes to provide storage for various individuals and companies that had been ordered by SR to evacuate other areas in the City.
Jos liiketoimi toteutettiin suotuisin ehdoin siinä mielessä, että ÍG maksoi markkinahintaa alhaisempaa vuokraa, yritys olisi saanut valtiontukea koskevissa säännöissä tarkoitettua etua.
This arrangement soon became problematic for SR, from a logistical point of view, and therefore SR offered ÍG to rent the entire area with the aim of having the area cleaned up.
Tämän selvittämisessä valvontaviranomainen soveltaa ”markkinataloustoimijatestiä”, jossa sitä, miten valtiot tai viranomaiset toimivat myydessään tai vuokratessaan omaisuutta, verrataan siihen, miten yksityiset taloudelliset toimijat toimisivat [36].
ÍG was very reluctant in the beginning to take on the task as the area presented several problems, such as difficult tenants and a collection of car wrecks and industrial waste.
Markkinataloustoimijatestin tarkoituksena on arvioida, onko valtio antanut yritykselle etua toimimalla toisin kuin yksityinen markkinataloustoimija tietyn liiketoimen, kuten omaisuuden myynnin tai vuokrauksen, yhteydessä [37].
For the last 10 years, ÍG has spent ISK 16,5 million on average each month in maintenance and other costs that should normally have been borne by a lessor.
Viranomaisen on jätettävä yleistä etua koskevat tavoitteet huomiotta ja keskityttävä niiden sijasta yhteen tavoitteeseen eli markkinatuoton tai -voiton saamiseen sijoituksilleen ja markkinahinnan saamiseen omaisuuden myynnistä tai vuokraamisesta [38].
Those costs must be taken into consideration when assessing the market value of the rent.
Valvontaviranomainen kuitenkin toteaa, että tässä arvioinnissa on yleensä otettava huomioon kyseiseen omaisuuteen liittyvät erityisoikeudet tai -velvoitteet, etenkin sellaiset, jotka voivat vaikuttaa markkina-arvoon.
According to ÍG, the conditions of the buildings in the Gufunes area are dire, despite the resources spent on renovations.
Markkinaolosuhteiden täyttyminen ja se, vastaako liiketoimen sovittu hinta markkinahintaa, voidaan määrittää tietyillä parametreilla.
Almost every building leaks and most of the roofs of the buildings are damaged and useless.
Avoimen, läpinäkyvän ja ehdottoman tarjousmenettelyn järjestäminen on yleensä riittävä keino sen varmistamiseksi, että kansallisten viranomaisten omaisuuden myynti- tai vuokraustoimi läpäisee markkinataloustoimijatestin ja että kyseisistä tavaroista ja palveluista on maksettu tavanomainen markkina-arvo.
Moreover, almost all windows apart from in the office building are damaged and useless, many floors of the buildings are in dangerous conditions and there are holes in some places and stairs that do not fulfil regulatory conditions.
Tämä ei kuitenkaan automaattisesti tarkoita sitä, että muu kuin asianmukainen tarjousmenettely tai menettelyssä mahdollisesti oleva puute olisi peruste olettaa, että kyse on valtiontuesta.
In addition, most of the buildings have no water, no toilets, and electricity that does not comply with regulatory measures.
Valvontaviranomainen voi käyttää myös muita parametreja ja asiantuntijoiden tekemiä arviointeja.
Furthermore, ÍG has for the largest part of the rental period been faced with the fact that the City could have requested the land back on short notice.
Kilpailullisen menettelyn puuttuminen
The short termination provision of 18 months and the obligation to return part of the land upon request with only 12 months' notice, was a drawback in running a business such as waste disposal, which involves heavy machines and equipment
Edellä sanotun perusteella valvontaviranomaisen on ensin tutkittava, oliko kaupungin järjestämä tarjouskilpailu asianmukainen ja soveltuva markkinahinnan määrittämiseen [39].
According to ÍG, the late interest of the complainant has limited meaning when assessing the demand for the area when the 2005 General Lease Agreement was concluded.
Tässä tapauksessa on kuitenkin vahvistettu, ettei kyseisestä alueesta järjestetty julkista tarjouskilpailua.
The situation in 2005 was such that at that time it was not considered realistic to offer the area for rental purposes.
Myöskään riippumatonta arviointia ei tehty ennen vuoden 2005 yleisen vuokrasopimuksen tekemistä.