natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Since the expert valuation does only cover one of the five buildings sold to Verne, it was performed 10 months before the buildings were sold to Verne and it appears to be uncertain whether this valuation actually was based on generally accepted market indicators and valuation standards, it cannot be regarded as independent expert valuation for all five buildings sold to Verne, within the meaning of the Guidelines for the purposes of the case at hand.
Koska asiantuntijan arvio koskee vain yhtä Vernelle myydyistä viidestä rakennuksesta, se tehtiin 10 kuukautta ennen rakennusten myymistä Vernelle ja vaikuttaa epävarmalta, tehtiinkö se yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti, sitä ei voida pitää valtiontukisuuntaviivoissa tarkoitettuna riippumattomana asiantuntija-arviona kaikkien viiden Vernelle myydyn rakennuksen osalta.
The question then arises, how the market price for the buildings can be established in the case at hand.
Seuraavassa tarkastellaan sitä, miten rakennuksille voitaisiin vahvistaa markkinahinta.
In the absence of the procedure to automatically exclude state aid, that was available to the State under the Authority’s Guidelines, the Authority will take the systematic and logical approach on which the Guidelines are based, in its assessment of the market value in the case at hand.
Koska Islannin valtio ei noudattanut valtiontukisuuntaviivojen tarjoamia menettelyjä, joiden myötä valtiontuen olemassaolo on automaattisesti poissuljettua, valvontaviranomainen soveltaa valtiontukisuuntaviivojen perustana olevaa järjestelmällistä ja johdonmukaista lähestymistapaa määrittäessään markkina-arvoa käsiteltävänä olevassa tapauksessa.
The total size of all five buildings purchased by Verne was 31008 m2.
Vernen ostamien viiden rakennuksen yhteenlaskettu pinta-ala oli 31008m2 [76].
The total price paid, equivalent to ISK 957000000 at the time, gives a price of around ISK 31000 pr. m2, which is about ISK 4000 below the price pr. m2 offered by Atlantic Film Studios 10 months earlier for building 869; an offer that was rejected according to the Icelandic authorities.
Rakennuksista maksettiin tuolloin yhteensä 957000000 Islannin kruunua eli noin 31000 kruunua neliömetriltä, mikä on noin 4000 kruunua vähemmän neliömetriä kohti kuin Atlantic Film Studiosin 10 kuukautta aiemmin rakennuksesta nro 869 tarjoama hinta. Tämän tarjouksen Islannin viranomaiset hylkäsivät [77].
In the Authority’s view this already gives an indication that the buildings were sold below market price to Verne.
Valvontaviranomaisen näkemyksen mukaan jo tämä on osoitus siitä, että rakennukset myytiin Vernelle markkinahintaa halvemmalla.
As indicated above, the Authority cannot rely entirely on the expert valuation performed.
Kuten edellä todettiin, valvontaviranomainen ei voi tukeutua pelkästään tehtyyn asiantuntija-arvioon. Valvontaviranomainen on kuitenkin sitä mieltä, että arvio viittaa siihen, että maksettu hinta oli mahdollisesti alle markkinahinnan.
However, it indicates in the Authority’s view, that the price paid might have been below market price, also viewed in the light of the only other offer that was put forward, according to the Icelandic authorities, which, in addition, was already 10 months before the actual sale to Verne took place.
Samaa näyttäisi osoittavan myös se ainoa toinen tarjous, joka Islannin viranomaisten mukaan tehtiin ja joka lisäksi tehtiin jo 10 kuukautta ennen kiinteistöjen myymistä Vernelle.
The assessment of whether market price was paid, is, in the absence of the automatic assumption provided for under the Authority’s Guidelines, by nature retrospective.
Koska valvontaviranomaisen antamien valtiontukisuuntaviivojen tarjoamaa mahdollisuutta sulkea valtiontuen olemassaolo automaattisesti pois ei voitu käyttää, markkinahinnan maksamista voidaan luonnollisesti arvioida vain takautuvasti [78].
It is the duty of the Authority to apply the most reliable method to determine the value of a property in such cases, based on all information available.
Valvontaviranomaisen velvollisuutena on soveltaa mahdollisimman luotettavaa, kaikkiin käytettävissä oleviin tietoihin perustuvaa menetelmää kiinteistön arvon määrittämiseksi tällaisissa tapauksissa.
The Authority is of the view that reliable information in this regard can be found in the report of the Icelandic National Audit Office referred to above, even if it cannot be excluded that other sales contracts entered into by the State and discussed in the report entail state aid.
Valvontaviranomaisen käsityksen mukaan luotettavia tietoja on saatavissa edellä mainitusta Islannin kansallisen tilintarkastusviraston kertomuksesta, vaikkakaan ei voida sulkea pois sitä mahdollisuutta, että muihinkin valtion tekemiin, kertomuksessa käsiteltyihin myyntisopimuksiin sisältyy valtiontukea.
In the Authority’s view, the report provides helpful information on the situation prior to and at the time of the sale to Verne and it can be useful in the process of establishing market value in the area concerned.
Valvontaviranomainen katsoo, että kertomus sisältää hyödyllisiä tietoja tilanteesta sekä ennen kiinteistöjen myymistä Vernelle että myyntiajankohtana. Siitä voi olla hyötyä asianomaisen alueen markkina-arvoa määritettäessä.
The report explains that the same real estate expert as provided the valuation for building 869, one of the buildings sold to Verne, assessed a considerable part of the buildings in the area that the State offered for sale.
Kertomuksen mukaan sama kiinteistönvälittäjä, joka määritti Vernelle myytyihin rakennuksiin kuuluneen rakennuksen nro 869 arvon, arvioi huomattavan osan alueella sijaitsevista, valtion myyntiin tarjoamista rakennuksista.
However, not all buildings were assessed.
Kaikista rakennuksista ei kuitenkaan tehty arviota.
The report also provides information on the assumptions made by the expert and clarifies that the assessments were based on market prices in the area, taking into account construction costs.
Kertomuksessa kerrotaan myös asiantuntijan tekemistä oletuksista ja selvennetään, että arviot tehtiin alueella vallinneiden markkinahintojen perusteella ja rakennuskustannukset huomioon ottaen.
However, as the report clarifies, the buildings were not individually assessed, but rather grouped according to age, condition and exploitation possibilities.
Rakennuksia ei kertomuksen mukaan kuitenkaan arvioitu kutakin erikseen, vaan ne ryhmiteltiin arviota varten iän, kunnon ja hyödyntämismahdollisuuksien perusteella.
Then, different groups were assessed.
Arviointi suoritettiin sitten ryhmittäin.
The expert assessment took into consideration necessary improvements of electricity (from US to European standards), location and distance from infrastructure.
Asiantuntija-arviossa otettiin huomioon sähköjärjestelmien parannustarve (muuttaminen yhdysvaltalaisesta järjestelmästä eurooppalaisten standardien mukaiseksi), sijainti ja etäisyys infrastruktuureista.
In contrast, it neither took into consideration the vast extra supply of real estate in the area when the US Navy area was taken into civilian use nor the resale and exploitation restriction apparently imposed in some cases.
Siinä ei sen sijaan otettu huomioon alueella esiintynyttä kiinteistöjen merkittävää liikatarjontaa, joka johtui Yhdysvaltain merivoimien käytössä olleen alueen ottamisesta siviilikäyttöön, eikä myöskään niitä jälleenmyynti- ja käyttörajoituksia, joita ilmeisesti sovellettiin joissakin tapauksissa. Kuten tilintarkastusviraston kertomuksessa selostetaan, alueen rakennuksia oli myyty jo muille yrityksille ennen Vernen kanssa tehtyä kauppaa.
In fact, as explained in the report, before the sale to Verne took place, buildings had been sold to other companies in the area; in the 1st phase (first half of 2007) buildings were sold for 57% of the price the expert valuation had established (22 buildings, all sold to one company).
Ensimmäisessä vaiheessa (vuoden 2007 alkupuoliskolla) rakennuksia myytiin hinnoilla, jotka olivat 57 prosenttia asiantuntija-arviossa määritetystä hinnasta (22 rakennusta, jotka kaikki myytiin yhdelle yritykselle).
Later, in the autumn of 2007 buildings were sold to different companies/organizations for 72% to 87% of the price established by the expert valuation.
Myöhemmin, syksyllä 2007, rakennuksia myytiin eri yrityksille/järjestöille hinnoilla, jotka olivat 72–87 prosenttia asiantuntija-arviossa määritetystä hinnasta.
These properties were sold in smaller units.
Nämä kiinteistöt myytiin pienempinä yksikköinä.
Finally, the report describes that one company bought two school buildings for 30% of the price in the expert valuation.
Kertomuksessa mainitaan myös, että yksi yritys osti kaksi koulurakennusta hinnalla, joka vastasi 30:tä prosenttia asiantuntijan määrittämästä arvosta.
Even though the Authority cannot in the case at hand take a position on whether or not state aid was involved in the transactions referred to, this information demonstrates that the expert valuations performed might not be the most or only appropriate method to establish market price in the area and in the case at hand.
Vaikka valvontaviranomainen ei voikaan tarkasteltavana olevassa tapauksessa ottaa kantaa siihen, oliko edellä mainituissa liiketoimissa kyse valtiontuesta, nämä tiedot osoittavat, että asiantuntija-arviot eivät ehkä ole sopivin tai ainoa sopiva menetelmä määritettäessä markkinahintaa kyseisellä alueella ja tarkasteltavana olevassa tapauksessa.
The Authority notes, that it has no reason to believe that the State commissioned any valuations for buildings No 868, 866, 872 or 864, sold to Verne.
Valvontaviranomainen toteaa, ettei sillä ole syytä uskoa, että valtio olisi teettänyt arviointeja Vernelle myydyistä rakennuksista nro 868, 866, 872 tai 864.
The Icelandic authorities would have come forward with such information, had they been available.
Jos tällaisia arviointeja olisi tehty, Islannin viranomaiset olisivat ilmoittaneet niistä.
The only available expert valuation in the case of the five buildings sold to Verne is thus for building No 869.
Ainoa käytettävissä oleva asiantuntija-arvio Vernelle myydyistä viidestä rakennuksesta on näin ollen rakennuksesta nro 869 tehty arvio.
This is also the only building of the five which was advertised specificallyaccording to the report of the Icelandic National Audit Office, referred to above and the information provided by the Icelandic authorities.
Kansallisen tilintarkastusviraston kertomuksen ja Islannin viranomaisten toimittamien tietojen mukaan kyseinen rakennus on näistä viidestä myös ainoa, josta julkaistiin erillinen ilmoitus.
The Authority further has no reason to believe that the basis for the expert’s valuation as regards other buildings in the area was any different from the expert evaluation available in this case.
Valvontaviranomaisella ei myöskään ole syytä uskoa, että asiantuntijan tekemän arvonmäärityksen perusta olisi alueen muiden rakennusten tapauksessa ollut erilainen kuin nyt kyseessä olevassa tapauksessa.
In the view of the shortcomings of using the expert valuation for building No 869 performed in 2007 in general as a proxy for market value in the case at hand, considering that it merely concerns one out of the five buildings sold to Verne and it is performed 10 months prior to the contract signed with Verne, the Authority does not consider that this valuation can be directly applied as representative for the price pr. m2 a private operator would have been willing to accept for the five buildings sold together had he or she been the owner of the buildings.
Kun otetaan huomioon puutteet, jotka liittyvät rakennuksesta nro 869 tehdyn asiantuntija-arvion käyttöön yleisenä markkina-arvon mittarina tarkasteltavana olevassa tapauksessa, eli se, että arvio koskee vain yhtä Vernelle myydyistä viidestä rakennuksesta ja tehtiin 10 kuukautta ennen kuin sopimus Vernen kanssa allekirjoitettiin, valvontaviranomainen katsoo, ettei kyseinen arvio edusta suoraan sitä neliöhintaa, jonka yksityinen markkinatoimija olisi rakennusten omistajana ollut valmis hyväksymään kyseisestä viidestä yhdessä myydystä rakennuksesta.
However, it can in the Authority’s view indicate that the market price indeed was higher than the actual price paid by Verne.
Sitä voidaan valvontaviranomaisen käsityksen mukaan kuitenkin pitää osoituksena siitä, että markkinahinta oli todellisuudessa korkeampi kuin Vernen maksama hinta.
The Authority thus will have to rely on a different proxy for market price than the expert assessment available in the case at hand.
Valvontaviranomaisen on näin ollen määritettävä markkinahinta jollain muulla tavalla kuin käytettävissä olevan asiantuntija-arvion perusteella.
A central independent authority, Registers Iceland (Þjóðskrá Íslands), assesses the value of all civil real estate in Iceland, land and buildings, on an annual basis [79].
Islannin rekisterivirasto (Þjóðskrá Íslands), joka on riippumaton keskushallintotason viranomainen, määrittää vuosittain Islannin kaikkien siviilikäytössä olevien kiinteistöjen (maa-alueet ja rakennukset) arvon [79].
The value shall reflect the market value.
Tämä arvo vastaa markkina-arvoa.
The legal basis for the valuation performed by Registers Iceland is Act 6/2001 on the Property Registry and Valuation.
Islannin rekisteriviraston suorittamien arvonmääritysten oikeusperustana on laki nro 6/2001 kiinteistörekisteristä ja arvostamisesta.
According to Article 27 of the Act the registered valuation of real estate shall reflect the market value of the property.
Lain 27 pykälän mukaan kiinteistön rekisteriin merkityn arvon on vastattava sen markkina-arvoa.
If the market value is not available, the valuation shall be determined on the basis of best available information on market price of comparable properties taking into consideration the revenues, cost of construction, location of property in respect of transport infrastructure, age, exploitation potentials, perquisites, soil type, vegetation, landscape and all other elements that could affect the market price of the property in question.
Jos markkina-arvoa ei ole käytettävissä, arvo määritetään vertailukelpoisten kiinteistöjen markkinahintoja koskevan, parhaan saatavissa olevan tiedon perusteella siten, että huomioon otetaan rakennuksesta saatavat tulot, rakentamiskustannukset, kiinteistön sijainti suhteessa liikenneinfrastruktuuriin, ikä, käyttömahdollisuudet, sivutulot, maalaji, kasvillisuus, maisema ja kaikki muut tekijät, jotka voisivat vaikuttaa kiinteistön markkinahintaan.
The Registers Iceland shall assess all properties each year based on the market price the previous February and this valuation will come into effect on December 31 of the same year.
Islannin rekisterivirasto määrittää kaikkien kiinteistöjen arvon vuosittain edellisen helmikuun markkinahinnan perusteella. Tämä arvonmääritys tulee voimaan saman vuoden joulukuun 31. päivänä.
The annual assessment is based on information about the characteristics of each property and on the market price of real estate according to registered sales contracts.
Vuotuinen arvonmääritys perustuu kunkin kiinteistön ominaisuuksia koskeviin tietoihin ja rekisteröidyistä myyntisopimuksista saatuihin tietoihin kiinteistöjen markkinahinnoista.
Saleprices and payment conditions from every sale contract in the country are collected into the Property Registry Database, operated by Registers Iceland.
Myyntihinnat ja maksuehdot kaikista maassa tehdyistä myyntisopimuksista kerätään rekisteriviraston ylläpitämään kiinteistörekisteritietokantaan.
The registered sales contracts form the basis of the valuation.
Nämä rekisteröidyt myyntisopimukset muodostavat arvonmäärityksen perustan.
Registers Iceland uses the data collected to assess the housing market as well as the market for industrial and other commercial buildings Iceland.
Rekisterivirasto hyödyntää kerättyjä tietoja sekä asuntomarkkinoita että teollisuus- ja liikerakennusten markkinoita koskevissa arvioinneissaan.
This market information is publicly available. [80]
Nämä markkinatiedot ovat julkisia [80].
As of April 2010 Registers Iceland has published market information about commercial buildings on a monthly basis.
Islannin rekisterivirasto on huhtikuusta 2010 alkaen julkaissut liikerakennuksia koskevia markkinatietoja kuukausittain [81].
This data provides information about the number of sales contracts for commercial buildings entered into each month, dating back to January 2005, the number of transactions for which sales price was available and the total official value of buildings sold compared to the total sales price for all contracts entered into for each month, divided into two geographical categories; the capital city area and the rest of the country.
Tietoja annetaan kunkin kuukauden aikana tehtyjen, liikerakennuksia koskevien myyntisopimusten määrästä (nämä tiedot ovat saatavissa tammikuusta 2005 lukien), niiden kauppojen määrästä, joissa myyntihinta oli tiedossa, ja myytyjen rakennusten yhteenlasketusta virallisesta arvosta verrattuna niiden yhteenlaskettuun myyntihintaan kaikkien kunkin kuukauden aikana tehtyjen sopimusten osalta. Näitä tietoja varten maa on jaettu kahteen maantieteelliseen alueeseen, pääkaupunkiseutuun ja sen ulkopuoliseen alueeseen.
The buildings bought by Verne belong to the latter geographical category.
Vernen ostamat rakennukset sijaitsevat jälkimmäisellä alueella.
The market data demonstrates that the total sales price of commercial buildings, also outside the capital city area, was in general above the total official valuation for all the buildings sold in the months the data concerns; the period from 1 January 2005 to date.
Näiden markkinatietojen mukaan liikerakennusten yhteenlaskettu myyntihinta oli pääkaupunkiseudun ulkopuolellakin yleensä korkeampi kuin niiden yhteenlaskettu virallinen arvo kaikkien niinä kuukausina myytyjen rakennusten tapauksessa, joita tiedot koskevat, eli ajanjaksolla, joka ulottuu 1 päivästä tammikuuta 2005 tähän päivään saakka [82].
This indicates that the official valuation is normally not higher that the actual market price, where data is available.
Tämä osoittaa, että virallinen arvio ei tavallisesti ole tosiasiallista markkinahintaa korkeampi tapauksissa, joista on saatavissa tietoja.
The Authority considers, that in the absence of a real market value being established by a comparable offer on an open market, the method for assessing real estate in Icelandprovided for under Act 6/2001, as described in detail above, is the most reliable method available to determine the value of the property purchased by Verne.
Valvontaviranomainen katsoo, että koska todellista markkina-arvoa ei voitu määrittää avoimilla markkinoilla tehdyn vertailukelpoisen tarjouksen perusteella, luotettavin käytettävissä oleva menetelmä Vernen hankkimien kiinteistöjen arvon määrittämiseksi on laissa nro 6/2001 vahvistettu, edellä yksityiskohtaisesti kuvattu kiinteistöjen arvostusmenetelmä.
This view of the Authority is based on the clear aim of Act 6/2001 and the wording of Article 27 of the Act; to establish the official assessment on the basis of market indicators.
Tämä valvontaviranomaisen näkemys perustuu lain nro 6/2001 selkeästi ilmoitettuun tavoitteeseen ja sen 27 pykälän sanamuotoon, jonka mukaan tarkoituksena on tehdä virallisia arvonmäärityksiä markkinaindikaattoreiden perusteella.
Moreover, the official valuation under Act 6/2001 was the only contemporaneous assessment of the buildings in question and it was made by an independent authority.
Lain nro 6/2001 nojalla tehty virallinen arvonmääritys oli lisäksi ainoa kyseisenä aikana tehty arvio asianomaisista rakennuksista ja sen tekijänä oli riippumaton viranomainen [83].
This is not contradicted by the fact that in principle a valuation for tax purposes does not necessarily show the “market value” of real estate, as also reflected in the Authority’s Guidelines.
Tämä ei ole ristiriidassa sen kanssa, että verotustarkoituksia varten tehty arvostus ei välttämättä tuo esiin kiinteistön ”markkina-arvoa”, mikä on otettu huomioon myös valvontaviranomaisen valtiontukisuuntaviivoissa.
The Authority takes the view that the method by which the property was assessed under Icelandic law is the best indicator of the market price available in the case at hand and that an ex post valuation by an expert in this case would not be a more reliable method in determining the market value of the property at the time of entering into the agreement 26 February 2008. [84]
Valvontaviranomainen katsoo, että menetelmä, jolla kiinteistöjen arvo määritettiin Islannin lainsäädännön mukaisesti, on tässä tapauksessa paras käytettävissä oleva indikaattori markkinahinnasta ja että kiinteistöjen markkina-arvoa sopimuksen tekoaikaan eli 26 päivänä helmikuuta 2008 ei pystyttäisi tässä tapauksessa määrittämään luotettavammin asiantuntijan jälkikäteen tekemällä arvioinnilla [84].
All things considered, the Authority concludes that the valuation performed by the Registers Iceland is the best proxy for market price in this case.
Valvontaviranomainen katsoo kaiken kaikkiaan, että Islannin rekisteriviraston suorittama arvonmääritys on paras markkinahinnan mittari tässä tapauksessa.
The Authority further observes, that the Icelandic authorities verified in their email dated 14 May 2012, referring to the transactions of 2008 under assessment, that “the valuation rate for taxation purposes under Icelandic practice is generally understood to reflect the market rate.” [85] This is common ground.
Valvontaviranomainen toteaa lisäksi, että Islannin viranomaiset vahvistivat 14 päivänä toukokuuta 2012 päivätyssä sähköpostiviestissään, jossa viitattiin arvioinnin kohteena oleviin vuoden 2008 kiinteistökauppoihin, että ”verotustarkoituksia varten islantilaisen käytännön mukaisesti määritetty arvo vastaa yleensä markkina-arvoa” [85]. Tämä on yleisesti hyväksytty periaate.
The view of the Authority is further reinforced by the fact that official valuation under Article 31 of Act 6/2001 can be challenged by interested parties and the finding of the Registers Iceland can be appealed to a specific body (Yfirfasteignamatsnefnd) under Article 34 of the Act.
Valvontaviranomaisen näkemystä tukee sekin seikka, että lain nro 6/2001 31 pykälän mukaan asianomaiset osapuolet voivat riitauttaa virallisen arvonmäärityksen ja että Islannin rekisteriviraston päätökseen asiassa on lain 34 pykälän mukaan mahdollista hakea muutosta erityiseltä elimeltä (Yfirfasteignamatsnefnd).
Verne has not challenged the official valuation of the buildings in the case at hand.
Verne ei ole tarkasteltavana olevassa tapauksessa riitauttanut virallista arvonmääritystä.
Quantification of the aid
Tuen määrä
It follows from established case-law that the Authority is under the obligation, to establish, as far as possible, the true value of the aid in question and to order the recovery of that exact amount in each case. [86]
Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan valvontaviranomaisen velvollisuutena on mahdollisuuksien mukaan vahvistaa kyseessä olevan tuen todellinen arvo ja määrätä se takaisinperittäväksi [86].
At the time of the transaction in this case, the Iceland Property Registry (now Registers Iceland) had valuated the buildings in question as follows:
Islannin kiinteistörekisterikeskus (nykyisin Islannin rekisterivirasto) oli kaupan tekoaikaan määrittänyt rakennusten arvon seuraavasti:
Building 864 [87]
Rakennus 864 [87]
Total valuation for buildings
Rakennusten arvo yhteensä
For the sake of completeness, it may be added here that this does not include the valuation for the land, which was not sold to Verne, but rather leased for 99 years.
Tässä laskelmassa ei ole otettu huomioon maa-alueen arvoa, sillä tonttia ei myyty vaan se vuokrattiin Vernelle 99 vuodeksi.
The price paid for the buildings was USD 14.5 million, equivalent of ISK 957000000 when the transaction took place; hence below the market price as established by the Authority above.
Rakennuksista maksettiin 14,5 miljoonaa Yhdysvaltain dollaria, mikä kaupan tekohetkellä vastasi 957000000:ää Islannin kruunua. Myyntihinta on siten alempi kuin valvontaviranomaisen edellä vahvistama markkinahinta.