natgillin/translations-raw huggingface dataset:
To the extent the 2007 value is relevant, the Authority shall take into consideration and deduct the added value which is a result of the work undertaken by Asker Brygge from 2001–2007.
Siinä määrin, kuin vuoden 2007 arvo on merkityksellinen, valvontaviranomainen ottaa sen huomioon ja vähentää siitä lisäarvon, joka johtuu Asker Bryggen vuosina 2001–2007 tekemästä työstä.
Remuneration for the option
Vastike optiosta
The obligation to finance research work, which amounts approximately to NOK 4 or 5 million, must, in the view of Asker Brygge be taken into consideration when assessing the remuneration for the option given to Asker Brygge.
Asker Brygge katsoo, että velvollisuus rahoittaa tutkimustyötä, jonka arvo on noin 4–5 miljoonaa Norjan kruunua, on otettava huomioon arvioitaessa Asker Bryggelle myönnetyn option vastiketta.
In general this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case.
Tämä menetelmä on yleinen perusta, jota käytetään vahvistettaessa option hintaa, silloin kun kyseessä on, kuten tässä tapauksessa, rakentamaton tontti.
The value assessments
Hinta- arvio
Reference is made to the value assessment undertaken by TJB Eiendomstaksering page 6-9, in which the valuer bases its assessment on the fact that it is possible to dredge the shoreline to establish further boat spaces and to establish storage yards for boats on the land area.
Tässä yhteydessä Asker Brygge viittaa TJB Eiendomstakseringin tekemän hinta-arvion sivuille 6–9, joilla arvioija perustaa arvionsa siihen, että rantaviivaa voidaan ruopata venepaikkojen lisäämiseksi ja että veneille voidaan rakentaa varastotilaa kyseiselle tontille.
Reference is also made to Takstsenteret’s value assessment page 14 and 15, which also bases its assessment on such development of the property.
Asker Brygge viittaa myös Takstsenteretin hinta-arvion sivuille 14–15, joilla arvio perustetaan myös vastaavaan tontin rakentamiseen.
However, when the Agreement was concluded in 2001 such development of the property was neither intended nor regarded as possible by the Municipality and Asker Brygge.
Kun sopimus tehtiin vuonna 2001, kunta tai Asker Brygge eivät pyrkineet tällaiseen tontille rakentamiseen eivätkä edes katsoneet sitä mahdolliseksi.
Further, due to the conditions of the shoreline below the land area, and to avoid displacement of mass and damaging the foundation of a road bridge close to the property, the Public Road Administration prohibited further dredging in the area.
Tontin maanpinnan alapuolella sijaitsevan rantaviivan olosuhteiden vuoksi ja jotta vältettäisiin maa-aineksen siirtyminen ja tontin läheisyydessä sijaitsevan maantiesillan perusteiden vahingoittuminen, tiehallinto kielsi tontin lisäruoppaamisen.
If the transaction was carried out in accordance with the market economy investor principle, i.e., if the municipality sold the land for its market value and the conditions of the transaction would have been acceptable for a private seller, the transaction would not involve the grant of state aid.
Jos liiketoimi toteutettiin markkinataloussijoittajaperiaatteen mukaisesti, toisin sanoen, jos kunta myi tontin sen markkinahintaan ja jos yksityinen myyjä olisi voinut hyväksyä liiketoimen ehdot, liiketoimeen ei sisältynyt valtiontukea.
The sale of land could qualify as state aid if the sale was not carried out at market price.
Tontin myynti voitaisiin katsoa valtiontueksi, jos sitä ei tehty markkinahintaan.
As a point of departure, the assessment of whether a property has been sold at market value should be assessed at the time of the conclusion of the contract.
Arvioitaessa, myytiinkö tontti markkinahintaan, lähtökohtana olisi oltava sopimuksen tekoajankohta.
The circumstances of this sale of land are somewhat particular in the sense that there exist several agreements concerning the sale: An option agreement from 2001, an extended option agreement from 2004 and a sales agreement from 2007.
Tämän tonttikaupan olosuhteet ovat hieman erikoiset siinä mielessä, että siihen liittyy useita sopimuksia: optiosopimus vuodelta 2001, optiosopimuksen jatkaminen vuonna 2004 ja myyntisopimus vuodelta 2007.
The option agreement not only gave Asker Brygge a right to acquire the property at any given time over the years to come but also fixed the price for a later transfer.
Optiosopimuksessa Asker Bryggelle annettiin oikeus ostaa kyseinen tontti milloin tahansa tulevina vuosina, minkä lisäksi siinä vahvistettiin myöhemmän liiketoimen hinta.
The Authority has in that regard considered whether Asker Brygge paid for the option as such, and whether the favourable conditions for the buyer appear to be balanced by corresponding obligations for the buyer or rights for the seller.
Tämän selvittämiseksi valvontaviranomainen on tarkastellut, maksoiko Asker Brygge optiosta sellaisenaan ja tasapainottivatko ostajalle määrätyt velvollisuudet ja myyjälle annetut oikeudet ostajalle myönnettyjä suotuisia ehtoja.
The Authority has concluded that the option agreement as such cannot be said to comply with the private market investor principle.
Valvontaviranomainen päättelee, ettei optiosopimuksen sellaisenaan voida katsoa olevan markkinataloussijoittajaperiaatteen mukainen.
The market price of the option agreement signed in 2001
Vuonna 2001 tehdyn optiosopimuksen markkinahinta
There can be a number of commercially sound reasons to enter into an agreement under given conditions.
Sopimuksen tekemiseen edellä mainituin ehdoin voi olla useita kaupallisesti perusteltuja syitä.
When there is no plausible explanation for the municipality’s choice the measure could qualify as state aid.
Jos kunnan sopimusvalinnalle ei kuitenkaan ole muuta uskottavaa selitystä, se voidaan katsoa valtiontueksi.
The main features of the option agreement which are relevant for the state aid assessment are (i) the agreed price of NOK 8 million, adjusted in accordance with the consumer price index, (ii) the right of renegotiation agreed for Asker Brygge in case property prices should decrease considerably before the option was invoked (there was no corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably), (iii) the payment in two instalments, whereby 70% of the sales price would be paid before 31 December 2011 at the latest, but no interest would be charged for this delay.
Optiosopimuksen pääpiirteet, joilla on merkitystä valtiontuen arvioinnille, ovat i) sovittu 8 miljoonan Norjan kruunun arvoinen hinta, jota tarkistettaisiin kuluttajahintaindeksin mukaan, ii) Asker Bryggelle sovittu oikeus neuvotella sopimuksesta uudelleen siinä tapauksessa, että tonttien hinnat laskisivat huomattavasti ennen option käyttämistä (kunnalla ei ollut vastaavaa oikeutta siinä tapauksessa, että tonttien hinnat nousisivat huomattavasti) ja iii) maksun suorittaminen kahdessa erässä siten, että 70 prosenttia myyntihinnasta maksettaisiin 31 päivään joulukuuta 2011 mennessä, ilman että kyseiseltä ajalta perittäisiin korkoa.
In 2004 the municipality and Asker Brygge prolonged the option agreement until 2014, but did not modify any of the other conditions for the transaction [4].
Vuonna 2004 kunta ja Asker Brygge jatkoivat optiosopimusta vuoteen 2014 saakka muuttamatta kuitenkaan liiketoimen muita ehtoja [4].
Thus, it is not clear to the Authority on which basis the municipality arrived at the agreed price of NOK 8 million for the sale of the land.
Näin ollen valvontaviranomaiselle ei ole selvinnyt, millä perusteella kunta päätyi 8 miljoonan Norjan kruunun suuruiseen hintaan tonttikaupassa.
Even if it is assumed that NOK 8 million represented the market price for the property as such in 2001 [5], the market value of the other elements agreed upon in the option agreement should be assessed.
Vaikka oletettaisiin, että 8 miljoonaa Norjan kruunua edusti kyseisen tontin markkinahintaa sellaisenaan vuonna 2001 [5], on arvioitava optiosopimuksessa sovittujen muiden osien markkina-arvoa.
In the Authority’s view, if only the market value for the property had to be considered, that would entail that Asker Brygge got the option as such for free without any economic consideration for this preferential right of purchase.
Valvontaviranomainen katsoo, että jos tarkastellaan pelkästään kyseisen tontin markkinahintaa, on pääteltävä, että Asker Brygge sai option suorittamatta siitä taloudellista vastiketta.
Furthermore, Asker is located close to Oslo and has experienced a continuous growth in population, something that would usually influence property prices positively.
Lisäksi Asker sijaitsee Oslon lähellä, ja sen väestö on kasvanut jatkuvasti, mikä yleensä vaikuttaa tonttien hintoihin myönteisesti.
The option agreement barred the municipality from selling the property to another buyer, and thus tied up capital for which the municipality could have found alternative uses or received interest.
Optiosopimuksella kuntaa estettiin myymästä kyseistä tonttia toiselle ostajalle, mikä sitoi pääomaa, jolle kunnalla olisi voinut olla muuta käyttöä tai joka olisi voinut kasvaa korkoa.
However, the municipality would not receive any payment or compensation in case Asker Brygge would decide not to buy the property.
Kunta ei kuitenkaan saisi maksua tai vastiketta siinä tapauksessa, että Asker Brygge päättäisi jättää tontin ostamatta.
Additionally, the extension in 2004 prolonged the option with 5 additional years without remuneration.
Lisäksi vuonna 2004 tehdyllä sopimuksella optiota jatkettiin viidellä vuodella vastikkeetta.
It enabled Asker Brygge to actively approach the municipality in order to reregulate the property for purposes that would increase the market value.
Jatkamisen perusteella Asker Brygge saattoi aktiivisesti kääntyä kunnan puoleen tontin sääntelyn muuttamista varten, jotta sen markkina-arvo kasvaisi.
Under the option agreement, some aspects of a possible future sales contract were also agreed upon.
Optiosopimuksessa sovittiin myös mahdollisen tulevan kauppasopimuksen tietyistä ehdoista.
In particular, regarding the reregulation of the area, Asker Brygge had an obligation to finish the preparatory works that would lead to the reregulation process.
Erityisesti tontin sääntelyn muuttamisen suhteen Asker Bryggellä oli velvollisuus saattaa päätökseen valmistelutyöt, jotka johtaisivat sääntelyn muuttamisprosessiin.
If this condition was not met, the municipality of Asker could terminate the contract.
Jollei tätä ehtoa täytettäisi, Askerin kunnalla oli oikeus purkaa sopimus.
The Norwegian authorities have argued that the option cannot be considered granted without remuneration, since Asker Brygge in return undertook obligations related to planning and research.
Norjan viranomaiset ovat väittäneet, ettei voida katsoa, että optio olisi myönnetty vastikkeetta, koska Asker Brygge puolestaan sitoutui täyttämään tietyt kaavoitukseen ja tutkimukseen liittyvät velvoitteet.
Even if the municipality considered the property difficult to develop, and it did not want to undertake the research necessary to uncover the risks related to difficult soil conditions and pollution, the option agreement gave Asker Brygge the opportunity to work on it for several years before deciding to buy the property, which in the opinion of the Authority reduced the risk considerably.
Vaikka kunta katsoi, että kyseiselle tontille oli vaikea rakentaa, eikä halunnut ryhtyä selvittämään tutkimuksella riskejä, joita liittyi vaikeisiin maaoloihin ja saastumiseen, optiosopimuksella Asker Bryggelle annettiin mahdollisuus seurata tilannetta usean vuoden ajan ennen ostopäätöksen tekemistä, mikä valvontaviranomaisen mukaan vähensi riskiä huomattavasti.
In addition, if the property was reregulated, this would increase the value of the property.
Lisäksi mikäli tonttiin kohdistunutta sääntelyä muutettaisiin, sen arvo kasvaisi.
Hence, the option agreement did not entail any real risk for Asker Brygge.
Optiosopimuksesta ei toisin sanoen koitunut Asker Bryggelle minkäänlaista todellista riskiä.
The amounts spent on research would benefit the buyer, and if the research was to show that the property was unsuitable for development, the research works could be stopped and costs minimized, without any obligation to buy the property.
Tutkimukseen käytetyt varat hyödyttäisivät ostajaa, ja mikäli tutkimuksessa kävisi ilmi, ettei kyseinen tontti sopinut rakentamiseen, tutkimustyöt voitaisiin lopettaa ja kustannukset vähentää minimiin ilman tonttiin kohdistuvaa ostovelvollisuutta.
Asker Brygge has argued that the obligation to finance research work, which it is said to amount to approximately NOK 4 or 5 million, must be taken into consideration when assessing the remuneration for the option.
Asker Brygge on väittänyt, että velvollisuus rahoittaa tutkimuksia noin 4–5 miljoonan Norjan kruunun arvosta on otettava huomion arvioitaessa optiosta suoritettavaa vastiketta.
It is argued that this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case.
Asker Bryggen mukaan tällainen menetelmä on yleinen perusta vahvistettaessa option hintaa, kun kyseessä on rakentamaton tontti, kuten tässä tapauksessa.
The Authority notes that Asker Brygge has not submitted any documentation on the claims mentioned above.
Valvontaviranomainen huomauttaa, ettei Asker Brygge ole toimittanut lainkaan asiakirja-aineistoa edellä mainittujen väitteiden tueksi.
The Norwegian Authorities have not been able to confirm neither the amounts spent on research, nor that this is a common method to fix the price on undeveloped land.
Norjan viranomaiset eivät ole voineet vahvistaa tutkimukseen käytettyjä rahamääriä tai sitä, että kyseessä olisi yleinen menetelmä vahvistettaessa rakentamattoman tontin hintaa.
In the Authority’s view, the option itself, independent of whether it was exercised or not, had a value in 2001 when the agreement was concluded.
Valvontaviranomaisen mukaan optiolla sellaisenaan, riippumatta siitä, käytettiinkö sitä vai ei, oli arvoa vuonna 2001, kun sopimus tehtiin.
From the documentation and explanations the Authority has received so far, there is no information that the buyer paid remuneration for the option as such which a private investor would have accepted.
Valvontaviranomaisen toistaiseksi vastaanottamassa asiakirja-aineistossa ja selvityksissä ei ole esitetty tietoja, joiden mukaan ostaja olisi suorittanut optiosta vastikkeen, jonka yksityinen sijoittaja olisi hyväksynyt.
The option agreement refers to Asker Brygge’s possibility to conduct research works on the property with a view to its regulation for other purposes in exchange for the option to buy the property at market price.
Optiosopimuksen mukaan Asker Bryggen mahdollisuus teettää tontista tutkimus, jotta se voisi käyttää tonttia muuhun tarkoitukseen, on vastike optiosta ostaa kyseinen tontti markkinahintaan.
However, there was no guarantee that the property actually would be properly researched.
Mitään takeita ei kuitenkaan ollut siitä, että tontille tehtäisiin asianmukainen tutkimus.
There was no unconditional obligation to carry out any particular type of research as the buyer could instead chose not to conclude a sales agreement, e.g. if the initial research works would show the project to be unprofitable, or for any other reason.
Sopimuksessa ei asetettu ehdotonta velvollisuutta toteuttaa tietyntyyppinen tutkimus, sillä ostaja voisi jättää myyntisopimuksen tekemättä, muun muassa jos alustavissa tutkimuksissa kävisi ilmi, ettei hanke ole kannattava, tai muista syistä.
Thus, the risks on the buyer under the option agreement were minimal, while the municipality would not profit from it if the research showed that the property could be developed.
Näin ollen optiosopimuksen perusteella ostajalle koitui hyvin vähän riskejä eikä kunta hyötyisi lainkaan siinä tapauksessa, että tutkimuksessa kävisi ilmi, ettei tontille voitaisi rakentaa.
The buyer would then be in a position to await the development of the real estate market over a long period, and could chose to buy the property for a fixed price at the time when it was considered to be most profitable for the buyer.
Tällöin ostaja voisi odottaa kehitystä kiinteistömarkkinoilla hyvin pitkään ja voisi päättää ostaa kyseisen tontin kiinteään hintaan silloin, kun se olisi ostajan kannalta suotuisinta.
Moreover, on the basis of the information available to the Authority, the requirement that Asker Brygge would have to carry out research works within certain time limits in order to maintain the option cannot be considered as a proper payment for the possibility to buy the land within the meaning of the market investor principle.
Lisäksi Asker Bryggelle asetettua vaatimusta toteuttaa tutkimuksia tietyn ajan kuluessa option säilyttämiseksi ei valvontaviranomaisen käytettävissä olevien tietojen mukaan voida katsoa asianmukaiseksi maksuksi mahdollisuudesta ostaa tontti markkinataloussijoittajaperiaatteen mukaisesti.
The option agreement also included other elements that appear to be capable of increasing the value of the option.
Optiosopimukseen sisältyi myös muita seikkoja, jotka saattoivat nostaa option arvoa.
The first element concerns the mechanism to regulate the price.
Ensimmäinen seikka oli hintasäännöstelymekanismi.
Asker Brygge had the right to request renegotiations of the price if property prices in Asker should decrease considerably before the option was invoked.
Asker Bryggellä oli oikeus pyytää uusia neuvotteluja hinnasta siinä tapauksessa, että tonttien hinnat Askerissa laskisivat huomattavasti, ennen kuin optio käytettäisiin.
As mentioned above, the agreement did not provide a corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably.
Kuten edellä on todettu, sopimuksessa ei annettu kunnalle vastaavaa neuvotteluoikeutta siinä tapauksessa, että tonttien hinnat nousisivat huomattavasti.
According to the Norwegian authorities, the background for including a right for Asker Brygge to renegotiate the agreement was that the municipality of Asker considered the property to be difficult to develop, inter alia due to the short distance to the highway (E18), and the transaction would therefore involve substantial economic risk.
Norjan viranomaisten mukaan perustana sille, että Asker Bryggelle annettiin oikeus neuvotella sopimuksesta uudelleen, oli Askerin kunnan näkemys siitä, että tontille oli vaikea rakentaa muun muassa siksi, että se sijaitsi lähellä moottoritietä (E18), minkä vuoksi kauppaan sisältyisi olennainen taloudellinen riski.
The Authority finds however, that a private market investor would not have entered into such an agreement without a mutual right to adjustment if property prices should increase or decrease considerably.
Valvontaviranomainen katsoo kuitenkin, että yksityinen markkinataloussijoittaja ei olisi tehnyt vastaavaa sopimusta ilman, että molemmille sopimuspuolille olisi annettu oikeus sopimuksen tarkistamiseen siinä tapauksessa, että tonttien hinnat nousisivat tai laskisivat huomattavasti.
In this regard, the right for the municipality to adjust the price in accordance with the consumer price index appears not to be sufficient to compensate for the lack of a corresponding right of renegotiation.
Tässä mielessä kunnan oikeus sitoa hinta kuluttajahintaindeksiin ei näyttäisi riittävän korvaamaan sitä, ettei kunnalla ollut oikeutta neuvotella sopimuksesta uudelleen.
In the Authority’s view, the consumer price index is not the correct index to use when adjusting for changes in property prices.
Valvontaviranomaisen mukaan kuluttajahintaindeksi ei ole asianmukainen indeksi käytettäväksi tonttien hintojen muutosten perusteella tehtävissä tarkistuksissa.
The consumer price index is a measure estimating the change in the average price of consumer goods and services purchased by households, and does not reflect the price movements of the property market.
Kuluttajahintaindeksi on mitta, jolla arvioidaan kotitalouksien ostamien kulutustavaroiden ja palvelujen keskihintojen muutoksia, eikä se ilmaise kiinteistömarkkinoilla tapahtuvia hintojen vaihteluita.
Property prices develop at a different pattern than other prices, and real estate prices for property such as the one at issue in the case at hand are therefore normally not taken into account when determining the consumer price index.
Tonttien hinnat kehittyvät eri tavalla kuin muut hinnat, ja nyt käsiteltävänä olevan kaltaisia kiinteistöhintoja ei yleensä oteta huomioon kuluttajahintaindeksiä määritettäessä.
In addition, the Option Agreement contains the municipality of Asker’s agreement to postpone the payment of 70 % of the agreed sales price until 31 December 2011 at the latest [6] without charging any interest for this deferral.
Lisäksi optiosopimukseen sisältyy Askerin kunnan suostumus lykätä sovitun myyntihinnan maksamista siten, että 70 prosenttia hinnasta maksettaisiin 31 päivään joulukuuta 2011 mennessä [6], ilman että tästä lykkäämisestä perittäisiin korkoa.
According to the Norwegian authorities, the postponement of full payment without any interest was accepted because the property was considered difficult to develop.
Norjan viranomaisten mukaan maksun täysimääräisen suorituksen lykkääminen ilman korkojen perimistä hyväksyttiin, koska kyseiselle tontille katsottiin olevan vaikeaa rakentaa.
The Authority finds that a private operator would not have agreed to postpone the payment over such a long period of time without requiring any interest payments.
Valvontaviranomainen katsoo, että yksityinen toimija ei olisi suostunut lykkäämään maksun suorittamista yhtä pitkälle ajanjaksolle perimättä korkoa.
Moreover, it finds that a private operator would not have transferred full ownership of the property before full payment had been received.
Lisäksi yksityinen toimija ei olisi siirtänyt omistusoikeutta täysimääräisesti ennen koko maksun suorittamista.
The municipality of Asker agrees that a private investor would have required remuneration for the postponed payment.
Askerin kunta yhtyy näkemykseen, jonka mukaan yksityinen sijoittaja olisi vaatinut vastiketta maksun lykkäämisestä.
By simply requiring a remuneration corresponding to the value of the property in 2001, the municipality of Asker ran the risk of granting state aid later in particular if property prices should increase.
Koska Askerin kunta vaati pelkästään vastiketta, joka vastasi tontin arvoa vuodelta 2001, sille aiheutui riski siitä, että kauppa katsottaisiin myöhemmin valtiontueksi erityisesti, jos tonttien hinnat nousisivat.
The Authority therefore concludes that the Option Agreement was not entered into on market conditions and accordingly the presence of state aid cannot be excluded.
Tämän vuoksi valvontaviranomainen päättelee, että optiosopimusta ei tehty markkinaehdoin, minkä vuoksi valtiontuen olemassaoloa ei voida sulkea pois.
It is therefore necessary to examine whether the property was sold at a price below market value.
Edellä esitetyn perusteella on syytä tarkastella, myytiinkö tontti markkina-arvoa alhaisempaan hintaan.
The market value of the property at the time of the sales agreement
Kiinteistön markkinahinta myyntisopimuksen ajankohtana
In 2005, Asker Brygge called upon the option.
Asker Brygge käytti option vuonna 2005.
Thus, the relevant point in time for the Authority’s state aid assessment is the time when the property was sold and transferred to a new owner, in 2007.
Näin ollen valvontaviranomaiselle merkityksellinen ajankohta valtiontuen arvioinnissa oli ajankohta, jona tontti myytiin ja siirrettiin uudelle omistajalle, eli vuosi 2007.
In the following, the Authority will therefore compare the price of NOK 8727462 paid by Asker Brygge at the time the sale was carried out in 2007 with the market value of the property.
Tämän vuoksi valvontaviranomainen vertaa jäljempänä Asker Bryggen maksamaa 8727462 Norjan kruunun hintaa tontin markkinahintaan sen myyntiajankohtana vuonna 2007.