natgillin/translations-raw huggingface dataset:
ASSESSMENT OF THE OPAK REPORT
OPAKIN LAUSUNNON ARVIOINTI
According to the Guidelines on State Aid Elements in the Sale of Land and Buildings by Public Authorities, the market value of the property should be established on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards by an asset valuer of good repute, who should be independent in carrying out his tasks.
Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyviä valtiontukia koskevien suuntaviivojen mukaan riippumattoman hyvämaineisen arvioijan on määritettävä kiinteistön markkina-arvo yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti.
Finally, the economic disadvantage of special obligations should be evaluated separately and may be set off against the purchase price [38].
Erityisvelvoitteiden aiheuttama taloudellinen haitta on lisäksi arvioitava erikseen, ja se voidaan ottaa huomioon kauppahinnasta sovittaessa [38].
Asset valuer of good repute
Hyvämaineinen arvioija
The valuation report was carried out by OPAK, a company active in construction management, services to home-owners’ societies and asset valuation.
Arvion on laatinut OPAK, yritys, jonka toimialaan kuuluvat rakennustöiden johtaminen, asunnonomistajayhdistyksille tarjottavat palvelut ja omaisuuden arviointi.
The report in question was elaborated by Mr Jacob Aarsheim.
Kyseessä olevan lausunnon on laatinut Jacob Aarsheim.
The State Aid Guidelines provide that an ‘asset valuer’ is a person of good repute who has obtained an appropriate degree at a recognised centre of learning or an equivalent academic qualification and has suitable experience and is competent in valuing land and buildings in the location and of the category of the asset.
Valtiontukisuuntaviivoissa todetaan, että ”arvioija” on hyvämaineinen henkilö, joka on suorittanut asianmukaisen tutkinnon hyväksytyssä koulutuskeskuksessa tai saanut vastaavan akateemisen koulutuksen ja jolla on riittävä kokemus ja joka on pätevä arvioimaan kyseisen tyyppisiä maa-alueita ja rakennuksia kyseisellä alueella.
The Norwegian authorities have explained that OPAK, and Mr Aarsheim in particular, have considerable experience in the valuation of properties of this category in the Jæren area.
Norjan viranomaiset ovat todenneet, että OPAKilla ja erityisesti Jacob Aarsheimilla on runsaasti kokemusta kyseisen tyyppisten kiinteistöjen arvioinnista Jærenin alueella.
Their assertions are substantiated by the curriculum vitae of Mr Aarsheim, which has been enclosed to the Norwegian authorities’ comments to the Authority [39].
Niiden väitteiden oikeellisuuden todistaa Aarsheimin ansioluettelo, joka on liitetty Norjan viranomaisten valvontaviranomaiselle esittämiin huomautuksiin [39].
In addition to extensive experience, Mr Aarsheim is educated in construction technology.
Laajan kokemuksen lisäksi Jacob Aarsheimilla on rakennustekniikan alan koulutusta.
Thus, there is no reason to believe that OPAK and Mr Aarsheim do not meet the criteria laid down in the guidelines and are of good repute.
Näin ollen ei ole mitään perusteita katsoa, etteivät OPAK ja Jacob Aarsheim täytä suuntaviivoissa asetettuja kriteerejä ja ole hyvämaineisia.
Independence of the asset valuer
Arvioijan riippumattomuus
The State Aid Guidelines state that: ‘The valuer should be independent in carry out his tasks, i.e. public authorities should not be entitled to issue orders as regards the result of the valuation’.
Valtiontukisuuntaviivoissa todetaan seuraavaa: ”Arvioijan on oltava tehtäviään suorittaessaan riippumaton, eli julkisilla viranomaisilla ei ole oikeutta antaa hänelle määräyksiä arvioinnin tuloksesta.”
The report refers to the purpose of the assessment, the presence of Mr Aarsheim and one other person from OPAK at the time of visiting the property.
Lausunnossa viitataan arvioinnin tarkoitukseen sekä Jacob Aarsheimin ja erään toisen OPAKin henkilön vierailuun kiinteistöllä.
A detailed explanation on the method applied is also attached.
Huomautuksiin on liitetty myös yksityiskohtainen selvitys sovelletusta menetelmästä.
Against this background, the Authority sees no reason to doubt that the asset valuer carried out his assignment in full independence within the meaning of the guidelines.
Tämän perusteella valvontaviranomaisen mielestä ei ole mitään syytä epäillä, ettei arvioija olisi suorittanut tehtäväänsä suuntaviivoissa tarkoitettuna täysin riippumattomana toimijana.
Evaluation of the market value on the basis of generally accepted indicators and valuation standards
Markkina-arvon arviointi yleisesti hyväksyttyjen tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti
The guidelines define ‘market value’ as the ‘price at which land and buildings could be sold under private contract between a willing seller and an arm’s length buyer on the date of valuation, it being assumed that the property is publicly exposed to the market, that market conditions permit orderly disposal and that a normal period, having regard to the nature of the property, is available for the negotiation of the sale’.
Suuntaviivoissa ’markkina-arvolla’ tarkoitetaan ”hintaa, jolla maa-alueet ja rakennukset voitaisiin arvostuspäivänä myydä halukkaan myyjän ja riippumattoman ostajan välisellä yksityisellä sopimuksella, kun on sovittu, että omaisuus on julkisesti tarjolla markkinoilla, että markkinaolot sallivat laillisen myynnin ja että myyntineuvotteluihin käytettävä aika on tavanomainen omaisuuden luonteen huomioon ottaen”.
The OPAK report sets out, inter alia, the following bases and assumptions:
OPAKin lausunnossa mainitaan muun muassa seuraavat perusteet ja oletukset:
the owner is positive to the sale,
omistaja suhtautuu myönteisesti myyntiin,
that the property can be freely marketed for sale, over a normal period of time,
kiinteistöä voidaan tavanomaisen ajanjakson ajan markkinoida vapaasti sen myymiseksi,
that buyers who are willing to pay abnormally high prices due to ‘special interests’ are not taken into account,
ostajia, jotka ovat valmiita maksamaan epätavallisen korkeita hintoja ”erityisetujen” vuoksi, ei oteta huomioon,
the evaluation is carried out in accordance with OPAK’s routines for value assessments and value assessment courses provided by the UiS.
arviointi suoritetaan OPAKin tavanomaisten arviointikäytäntöjen ja UiS:n esittämien arviointimenetelmien mukaisesti.
As the building on the property is condemned and must be demolished, OPAK has assessed the value of the titles as land not built on.
Koska kiinteistöllä oleva rakennus on määrätty purettavaksi, OPAK on arvioinut kiinteistön arvon rakentamattomana maana.
The methodology applied, referred to as the ‘land cost method’, is explained as follows:
Sovellettu menetelmä, jota nimitetään ”maakustannusmenetelmäksi”, selvitetään seuraavasti:
‘The valuation of property depends on their expected use and development potential, including expected profits.
”Kiinteistön arvon määritys riippuu sen oletetusta käytöstä ja rakennusmahdollisuuksista, myös odotettavissa olevista tuotoista.
A direct parameter for this is land costs, i.e. the difference between the market value of the fully developed property and total construction including profit margin, but excluding the land cost; divided by the number of square metres of indoor floor area, excluding basements’ [40].
Suorana muuttujana tässä yhteydessä ovat maakustannukset eli täysin rakennetun maa-alueen markkina-arvon ja kokonaisrakennuskustannusten, voittomarginaali mukaan luettuna, välinen ero, lukuun ottamatta maakustannuksia, jaettuna sisälattia-alan neliömetreillä, joihin ei lueta kellaritiloja.”
Furthermore, it is explained that land cost will depend on the demand for buildings in the area, construction costs, and applicable zoning regulations.
Lisäksi selvitetään, että maakustannukset riippuvat rakennusten kysynnästä alueella, rakennuskustannuksista ja sovellettavista kaavoitussäännöistä.
In making this assessment, experience from sales of comparable land in the area will also be considered.
Arviota tehtäessä otetaan huomioon myös vastaavien maa-alueiden aiemmin toteutuneet myynnit alueella.
In application of this method, the OPAK report arrives at a price of NOK 3,2 million as a reasonable estimate of the sales price.
Edellä esitettyä menetelmää soveltamalla OPAKin lausunnossa todetaan, että järkevä myyntihinta on 3,2 miljoonaa Norjan kruunua.
The Authority has previously found, in its decision pertaining to the sale of the University Library building in Oslo, that the land cost method is an acceptable method for plots of land without existing buildings [41].
Valvontaviranomainen on aiemmin katsonut Oslon yliopiston kirjastorakennuksen myyntiä koskevassa päätöksessään, että maakustannusmenetelmä on hyväksyttävä menetelmä rakentamattomien maa-alueiden arvioinnissa [41].
The Norwegian Association of Valuers (NTF), on their web pages [42], primarily refer to other methods, such as net capitalisation method, the cash flow method and the technical worth method.
Norjan arvioijayhdistys (NTF) viittaa verkkosivustollaan [42] pääasiassa muihin menetelmiin, kuten nettokapitalisointimenetelmään, kassavirtoihin perustuvaan menetelmään ja tekniseen arvoon perustuvaan menetelmään.
However, these methods presuppose that there is an existing building on the land.
Nämä menetelmät kuitenkin edellyttävät, että kiinteistöllä on rakennus.
The building on the property in question being condemned, the Authority finds that the land cost method is an acceptable valuation method for the three titles in question.
Koska kyseessä olevalla kiinteistöllä oleva rakennus on määrätty purettavaksi, valvontaviranomainen katsoo, että maakustannusmenetelmä on hyväksyttävä menetelmä kyseessä olevien kolmen kiinteistön arvioinnissa.
The economic disadvantage of special obligations
Erityisvelvoitteiden aiheuttama taloudellinen haitta
According to the guidelines, ‘[s]pecial obligations that relate to the land and buildings and not to the purchaser or his economic activities may be attached to the sale in the public interest provided that every potential buyer is required, and in principle is able, to fulfil them, irrespective of whether or not he runs a business or of the nature of his business.
Suuntaviivoissa todetaan seuraavaa: ”Erityisvelvoitteita, jotka liittyvät maa-alueisiin ja rakennuksiin eivätkä ostajaan tai ostajan taloudelliseen toimintaan, voidaan liittää kauppaan yleisen edun vuoksi, jos jokaiselta mahdolliselta ostajalta vaaditaan niiden täyttämistä ja jokainen periaatteessa pystyisi ne täyttämään riippumatta siitä harjoittaako hän liiketoimintaa tai riippumatta harjoitetun liiketoiminnan luonteesta.
The economic disadvantage of such obligations should be evaluated separately by independent valuers and may be set off against the purchase price’.
Riippumattomien arvioijien on arvioitava erikseen tällaisen velvoitteen aiheuttama taloudellinen haitta, ja se voidaan ottaa huomioon kauppahinnasta sovittaessa.”
The Authority considers that the obligation to construct an underground car park is such a special obligation, which does not relate to the purchaser.
Valvontaviranomainen katsoo, että velvoite rakentaa maanalainen paikoitusalue on erityisvelvoite, joka ei liity ostajaan.
Also, the demolition costs of the condemned building may be valuated and set off following the same principles.
Se toteaa lisäksi, että purettavaksi määrätyn rakennuksen purkukustannukset voidaan arvioida ja ottaa huomioon samojen periaatteiden mukaisesti.
As for the obligation to construct the underground parking spaces, the cost estimate is based on the guidelines issued by public authorities and an independent engineering institute [43] requiring 25 square metres per parking space and experience of construction costs for underground car parks.
Maanalaisen paikoitusalueen rakentamista koskevan velvoitteen osalta kustannusarvio perustuu julkisten viranomaisten ja riippumattoman teknisen laitoksen [43] antamiin suuntaviivoihin, joiden mukaan yhdelle pysäköintipaikalle on varattava 25 neliömetriä, sekä aiemmin rakennettujen maanalaisten paikoitusalueiden rakennuskustannuksiin.
OPAK states that this cost calculation method is normal industry practice.
OPAK toteaa, että tämä kustannusten laskentamenetelmä on normaali käytäntö alalla.
On this basis, OPAK arrives at a price of NOK 130000 per parking space, or NOK 8450000 for 65 parking spaces, excluding VAT and land costs.
Tämän perusteella OPAK määrittää pysäköintipaikan hinnaksi 130000 Norjan kruunua eli 65 pysäköintipaikan hinnaksi 8450000 Norjan kruunua ilman alv:tä ja maakustannuksia.
The demolition costs, including fees for waste collection and sorting, have been established on the basis of experience from similar demolition works.
Purkukustannukset, jotka sisältävät jätteiden keruu- ja lajittelumaksut, on määritetty aiempien vastaavien purkutöiden perusteella.
OPAK estimates that these costs may amount to NOK 150000.
OPAKin arvion mukaan purkukustannukset voivat olla 150000 Norjan kruunua.
The Authority recalls that even though it is bound to assess the content of expert opinions submitted by external parties, it is not bound to engage its own external consultants [44].
Valvontaviranomainen muistuttaa, että sen on arvioitava ulkopuolisten osapuolten antamien asiantuntijalausuntojen sisältöä, mutta sen ei tarvitse käyttää omia ulkopuolisia asiantuntijoitaan [44].
Having examined the cost calculations, carried out by an independent expert with sufficient technical knowledge within the framework of a value assessment of the property as such, and on the basis of inspection of the premises, the Authority takes the view that these calculations comply with the State aid guidelines.
Tarkasteltuaan kustannuslaskelmia, jotka riippumaton asiantuntija, jolla on riittävät tekniset tiedot, on tehnyt kiinteistön arvioinnin yhteydessä tilojen tarkastuksen perusteella, valvontaviranomainen katsoo, että nämä laskelmat ovat valtiontukisuuntaviivoissa asetettujen vaatimusten mukaisia.
The costs as estimated may, thus, be offset against the purchase price.2.2.
Arvioidut kustannukset voidaan näin ollen ottaa huomioon kauppahinnasta sovittaessa.
CONCLUSION ON THE STATE AID ELEMENT IN THE SALE OF TITLE NUMBERS 1/152, 1/301 AND 1/630 TO GRUNNSTEINEN AS
PÄÄTELMÄ KIINTEISTÖJEN N:o 1/152, 1/301 JA 1/630 MYYNTIIN GRUNNSTEINEN AS:LLE SISÄLTYVÄSTÄ VALTIONTUESTA
Based on the above assessment of the OPAK report, the Authority concludes that since the economic disadvantages of the obligation to construct the underground parking spaces and the cost of demolishing the condemned building are estimated to amount to NOK 8,6 million in total, and the value of the property is estimated to NOK 3,2 million, the transaction does not confer any economic advantage on Grunnsteinen AS.
Edellä esitetyn OPAKin lausuntoa koskevan arvion perusteella valvontaviranomainen toteaa, että koska maanalaisen paikoitusalueen rakentamista koskevan velvoitteen aiheuttamien taloudellisten haittojen ja purettavaksi määrätyn rakennuksen purkukustannusten arvioidaan olevan yhteensä 8,6 miljoonaa Norjan kruunua ja kiinteistön arvon arvioidaan olevan 3,2 miljoonaa Norjan kruunua, Grunnsteinen AS ei saa kiinteistökaupassa taloudellista etua.
As the negative value of the economic disadvantages significantly exceeds the positive value of the property, this conclusion is not influenced by any reasonable error margin or the fact that OPAK states that the valuation of such properties is indeed uncertain.
Koska taloudellisten haittojen negatiivinen arvo ylittää oleellisesti kiinteistön positiivisen arvon, tähän päätelmään ei vaikuta mikään kohtuullinen virhemarginaali tai se, ettei tällaisten kiinteistöjen arvoa voida OPAKin mukaan määrittää tarkasti.
The Authority observes, however, that the difference in value between the obligation that Grunnsteinen takes on and the value of the property is so significant that it might indicate that the market value arrived at by OPAK could be uncertain.
Valvontaviranomainen toteaa kuitenkin, että Grunnsteinenin tekemän sitoumuksen arvon poikkeaminen oleellisesti kiinteistön arvosta voi tarkoittaa, että OPAKin määrittämä markkina-arvo on epävarma.
However, given the significant discrepancy, even a sizeable readjustment of the values found by OPAK would not lead the conclusion that Grunnsteinen has received an advantage.
Vaikka OPAKin määrittämiä arvoja muutettaisiin melko tuntuvasti, Grunnsteinenin ei kuitenkaan edellä mainitun huomattavan eron vuoksi katsottaisi saaneen etua.
Against this background, the Authority concludes that the transfer of title numbers 1/152, 1/301 and 1/360 to Grunnsteinen did not involve State aid within the meaning of Article 61(1) EEA.
Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomainen toteaa, ettei kiinteistöjen N:o 1/152, 1/301 ja 1/360 siirtoon Grunnsteinenille sisältynyt ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
In the decision to open the formal investigation, the Authority expressed doubts that the price of NOK 4,7 million for the 56000 square metres property corresponded to the market price.
Muodollisen tutkinnan aloittamisesta tehdyssä päätöksessä valvontaviranomainen epäili, oliko 4,7 miljoonan Norjan kruunun hinta 56000 neliömetrin kiinteistöstä markkinahinnan mukainen.
The Authority’s doubts were based, inter alia, on the fact that the municipality stated that the property had been sold at cost, a policy later departed from as it was believed to lead to land being sold off too cheaply.
Valvontaviranomaisen epäilyt perustuivat muun muassa kunnan toteamukseen siitä, että kiinteistö myytiin omakustannushintaan ja että tästä käytännöstä luovuttiin myöhemmin, koska sen epäiltiin johtavan maa-alueiden myyntiin liian halvalla.
Furthermore, as no value assessment had been carried out, the Authority was not convinced by the comparison made to sales of other properties in the region.
Koska kiinteistön arvoa ei ollut arvioitu, valvontaviranomainen ei ollut vakuuttunut myöskään vertaamisesta alueella aiemmin toteutuneisiin kiinteistöjen myynteihin.
In reply to the Authority’s information injunction in the opening decision, the Norwegian authorities have submitted a value assessment of the property carried out by OPAK.
Vastatessaan valvontaviranomaisen antamaan tietojen toimittamista koskevaan määräykseen, joka sisältyy muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisesta tehtyyn päätökseen, Norjan viranomaiset ovat toimittaneet OPAKin tekemän arvion kiinteistöstä.
Thus, it falls to be considered whether the assessment submitted meets the standards laid down in the Authority’s guidelines.
Näin ollen on tarkasteltava, täyttääkö toimitettu arvio valvontaviranomaisen suuntaviivoissa asetetut vaatimukset.
According to the Authority’s State aid guidelines, the market value of the property should be established on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards by an asset valuer of good repute, who shall be independent in carrying out his tasks.
Valvontaviranomaisen antamien valtiontukisuuntaviivojen mukaan riippumattoman hyvämaineisen arvioijan on määritettävä kiinteistön markkina-arvo yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti.
The qualifications and reputation of OPAK, and of Mr Aarsheim in particular, have been assessed above.
OPAKin ja erityisesti Jacob Aarsheimin pätevyyttä ja mainetta on arvioitu edellä.
In light of that assessment, the Authority finds that the report pertaining to title number 4/165 was also carried out by an asset valuer of good repute.
Valvontaviranomainen katsoo kyseisen arvioinnin perusteella, että myös kiinteistöä N:o 4/165 koskevan lausunnon on laatinut hyvämaineinen arvioija.
The Authority has not seen any indications that the asset valuer was not independent.
Valvontaviranomaisen mielestä ei ole mitään perusteita katsoa, ettei arvioija ollut riippumaton.
Mr Aarsheim belongs to a well-known asset valuation company having no formal links with the municipality.
Jacob Aarsheim työskentelee tunnetussa arviointiyrityksessä, eikä hänellä ole mitään virallisia yhteyksiä kuntaan.
The report also sets out the purpose of the assessment, and confirms that Mr Aarsheim has visited the property and describes the method applied in detail.
Lausunnossa määritetään myös arvioinnin tarkoitus, vahvistetaan, että Jacob Aarsheim on vieraillut kiinteistöllä, ja selvitetään sovellettua menetelmää yksityiskohtaisesti.
On that basis, the Authority has no reason to doubt that the assessment was carried out in full independence of any orders from the municipality with respect to the result of the valuation.
Valvontaviranomaisella ei näin ollen ole mitään syytä epäillä, ettei arviointia olisi suoritettu täysin riippumattomana kunnan antamista arvioinnin tulosta koskevista määräyksistä.
As described above, OPAK sets out a number of assumptions for its valuations, including the assumption that the seller is willing to sell and that the property may be marketed over a normal period of time.
Kuten edellä on todettu, OPAK esittää arvioissaan joitakin oletuksia, muun muassa sen, että myyjä on halukas myymään ja että kiinteistöä voidaan markkinoida tavanomaisen ajanjakson ajan.
OPAK has assessed the value of the property on the basis that it was not subject to a zoning plan, only to a general reservation for industrial purposes.
OPAK on arvioinut kiinteistön arvon sen perusteella, ettei siihen sovellettu kaavoitussuunnitelmaa vaan että se oli vain yleisesti varattu teollisuuskäyttöön.
The reason for this is that the proposed zoning plan as industrial land was withdrawn before the contract was signed, due to objections from the National Public Roads Administration [45].
Tämä johtuu siitä, että ehdotettu suunnitelma, jossa kyseinen kiinteistö kaavoitettiin teollisuusmaaksi, peruutettiin ennen sopimuksen allekirjoittamista Norjan tielaitoksen vastalauseiden vuoksi [45].
The zoning plan later adopted was, according to OPAK, very different from the plan which had been withdrawn, as the area was zoned for sports purposes, not for industrial purposes.
Myöhemmin hyväksytty kaavoitussuunnitelma poikkesi OPAKin mukaan merkittävästi peruutetusta suunnitelmasta, koska kyseinen alue kaavoitettiin teollisuuskäytön sijasta urheilutarkoituksiin.
The report defines ‘the sales value is the price that several independent potential buyers interested in the property are willing to pay at the date of the evaluation’.
Lausunnossa ’myyntiarvolla’ tarkoitetaan ”hintaa, jonka useat mahdolliset riippumattomat ostajat ovat valmiita maksamaan arviointihetkellä”.
In contrast to the assessment of the properties transferred to Grunnsteinen, OPAK does not, in the case of Hålandsmarka, apply the land cost method or any of methods preferred by NTF with respect to buildings.
Toisin kuin Grunnsteinenille siirrettyjen kiinteistöjen arviossa, OPAK ei Hålandsmarkan tapauksessa sovella maakustannusmenetelmää tai jotain NTF:n rakennusten yhteydessä suosittelemaa menetelmää.
Instead, the price is established through benchmarking with comparable plots of land sold in the area (comparative sales values).
Hinta määritetään sen sijaan vertaamalla alueella myytyihin vastaaviin maa-alueisiin (vastaaviin myyntiarvoihin).
OPAK states that comparable prices in the area range from NOK 80 per square metre (sale between a private party and the municipality) to NOK 115 per square metre (sale between two private parties).
OPAK toteaa, että vastaavat hinnat ovat alueella vähintään 80 Norjan kruunua neliömetriltä (yksityisen osapuolen ja kunnan välisessä kaupassa) ja enintään 115 Norjan kruunua neliömetriltä (kahden yksityisen osapuolen välisessä kaupassa).
OPAK also refers to a reappraisal decision in Stavanger, which established a price of NOK 140 per square metre for plots reserved for home constructions in a very central location.
OPAK viittaa myös Stavangerissa tehtyyn uudelleenarviointia koskevaan päätökseen, jossa erittäin keskeisellä paikalla sijaitsevien, asuntojen rakentamiseen varattujen maa-alueiden neliöhinnaksi määritettiin 140 Norjan kruunua.
According to OPAK, this would correspond to a price of around NOK 90 per square metre for the industrial area in question.
OPAKin mukaan tämä vastaisi noin 90 Norjan kruunun neliöhintaa kyseessä olevalla teollisuusalueella.