natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The Municipality argued that all potential buyers established in Norway had been informed of the forthcoming sale and that there was little interest in investing in the Norwegian housing rental market among investors not already established in Norway.
Kunta väitti, että myyntisuunnitelma oli annettu tiedoksi kaikille Norjaan sijoittautuneille potentiaalisille ostajille ja sijoittajat, jotka eivät jo olleet sijoittautuneet Norjaan, eivät olleet juurikaan kiinnostuneita sijoittamaan Norjan vuokra-asuntomarkkinoihin.
Secondly, the Municipality argued that the value assessment by OPAK complied with the procedural requirements of Chapter 18B.2.2, Sale without an unconditional bidding procedure, of the State Aid Guidelines.
Kunta väitti lisäksi, että OPAK:n laatima arvio oli valtiontukea koskevien suuntaviivojen 18 B luvun 2.2 kohdan (”Myynti ilman tarjouskilpailua, jolle ei ole asetettu ehtoja”) vaatimusten mukainen.
That implied i.a. that the Municipality considered that the evaluation by OPAK was carried out ‘in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards’ and that the evaluation was carried out ‘prior to the sale negotiations’.
Tämä tarkoitti muun muassa, että kunta katsoi OPAK:n laatineen arvion määrittääkseen markkina-arvon markkinoilla yleisesti hyväksyttyjen tunnuslukujen ja arviointinormien perusteella ja että arviointi laadittiin ennen myyntineuvotteluja.
The Municipality furthermore argued that the difference between the sales price (NOK 715 Million) and the OPAK evaluation (NOK 740 Million) was in line with Chapter 18B.2.2(b), ‘Margin’, of the State Aid Guidelines [17].Thirdly, the Municipality considered that there were grounds for being very sceptical about the new value appraisal from FIGA/Nortakst, which concluded that the value was NOK 1055 Million.
Kunta väitti lisäksi, että ero myyntihinnan (715 miljoonaa Norjan kruunua) ja OPAK:n arvion (740 miljoonaa Norjan kruunua) välillä oli suuntaviivojen 18 B luvun 2.2 kohdan b alakohdan (”Liikkumavara”) mukainen. [17]Kunta katsoi, että FIGA/Nortakstin laatimaan uuteen arvioon, jonka mukaan asuntojen arvo oli 1055 miljoonaa Norjan kruunua, oli syytä suhtautua erittäin varauksellisesti.
The Municipality stated that FIGA/Nortakst based its appraisal on an annual price increase for the property over the next 10 years of 4 %, while the prices fell by 5,2 % from the 2nd quarter 2002 to the 2nd quarter 2003.
Kunnan mukaan FIGA/Nortakstin arvio perustui siihen, että kiinteistön hinta nousi vuosittain 4 prosenttia myyntiä seuraavan kymmenen vuoden jakson aikana, vaikka hinnat laskivat 5,2 prosenttia vuoden 2002 toisen neljänneksen ja vuoden 2003 toisen neljänneksen välisenä aikana.
The Municipality considered that the FIGA/Nortakst assessment could not be relied upon.
Kunta katsoi, että FIGA/Nortakstin arvio ei ollut luotettava.
Fourthly, the Municipality could ‘not see that the Authority has defined the relevant market for rental homes and how this leads the Authority to their conclusion that Fredensborg Boligutleie ANS is actually or potentially in competition with similar undertakings in Norway or other EEA States’.
Kunta totesi lopuksi, että se ei voinut ymmärtää, kuinka valvontaviranomainen oli määritellyt merkitykselliset vuokra-asuntomarkkinat ja päätellyt niiden perusteella, että Fredensborg Boligutleie ANS kilpailee todellisuudessa tai mahdollisesti samankaltaisten Norjasta tai muista ETA-maista tulevien yritysten kanssa.
The Decision to open the formal investigation procedure was published on 4 December 2003.
Päätös muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisesta julkaistiin 4 päivänä joulukuuta 2003.
The Authority received one comment from third parties to the opening decision.
Valvontaviranomainen sai kolmansilta yhden huomautuksen menettelyn aloittamista koskevasta päätöksestä.
By letter dated 19 December 2003, received and registered by the Authority on 5 January 2004 (Doc No: 03-8980 A), Fredensborg (the buyer) submitted comments.
Fredensborg (ostaja) esitti huomautuksia 19 päivänä joulukuuta 2003 päivätyllä kirjeellä, jonka valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi 5 päivänä tammikuuta 2004 (asiakirja nro 03-8980 A).
The report by BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS
BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS:n arviointiraportti
BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (hereinafter BER), represented by Mr. Arnt K. Svendsen, was asked by Fredensborg to give their assessment of the value of the portfolio, and to comment upon the valuations from Catella, OPAK and FIGA.
Fredensborg pyysi BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS:n (jäljempänä ’BER’) edustajaa Arnt K. Svendseniä laatimaan arvion asuntojen arvosta ja kommentoimaan Catellan, OPAK:n ja FIGAn laatimia arvioita.
The report from BER was submitted on 13 January 2003.
BER antoi arviointiraporttinsa 13 päivänä tammikuuta 2003.
BER's assessment was based on three different scenarios:
BER:n arvio perustui kolmeen skenaarioon:
Return on investment value based on rental housing:
Vuokra-asumiseen perustuva sijoituksen tuotto:
NOK 630,0 Million
630,0 miljoonaa NOK
Return on investment based on rental for 10 years, thereafter individual sales over a three year period:
Sijoituksen tuotto, kun asunnot vuokrataan 10 vuodeksi ja myydään sen jälkeen yksitellen kolmen vuoden jaksolla:
NOK 796,5 Million
796,5 miljoonaa NOK
Same as above, but sale of all apartments individually in year 11:
Sama kuin edellä, mutta kaikki asunnot myydään yksitellen 11. vuonna:
NOK 851,5 Million
851,5 miljoonaa NOK
NOK 759,3 Million
759,3 miljoonaa NOK.
BER concluded that the market value was in the range between NOK 700-800 Million.
BER päätteli, että asuntojen markkina-arvo oli 700–800 miljoonaa Norjan kruunua.
BER also assessed the three previous assessments by Catella, OPAK and FIGA.
BER arvioi myös Catellan, OPAK:n ja FIGAn aiemmin laatimat arviot.
The assessment by Catella was, according to BER, a theoretic value based on the assumption that the apartments were let out at market price from day one.
BER:n mukaan Catellan arviossa oli laskettu asuntojen teoreettinen arvo, jonka lähtökohtana oli, että asunnot vuokrattaisiin heti ensimmäisestä päivästä lähtien markkinahintaan.
The OPAK assessment did not take into account that rentals were half of the regular market price at the time of the bid, according to BER.
OPAK:n arviossa ei otettu huomioon sitä, että vuokrat olivat BER:n laskelmien mukaan tarjouksen tekemisen aikaan puolet tavanomaisia markkinahintoja alhaisemmat.
Furthermore, the future loss due to current contracts below market price was not taken into account in the calculations.
Sen laskelmissa ei otettu huomioon myöskään nykyisistä sopimuksista markkinahintoja alhaisempien hintojen vuoksi aiheutuvia tulevia tappioita.
Neither were rental losses during rehabilitation phase calculated.
Myöskään saneerausvaiheen aikana aiheutuvia vuokratappioita ei laskettu.
No project gains or risks had been incorporated in the estimates.
Arviot eivät sisältäneet hankkeen ansiosta saatavaa hyötyä eikä siihen liittyviä riskejä.
According to BER, the FIGA/Nortakst appraisal was also a theoretic ‘going concern’ value assessment.
BER:n mukaan FIGA/Nortakstin arvio oli myös toiminnan jatkuvuusperiaatteeseen perustuva teoreettinen arvio.
No project risks or gains had been taken into account.
Hankkeeseen liittyviä riskejä ja siitä saatavaa hyötyä ei ollut otettu lainkaan huomioon.
This did not reflect the way bidders normally act in this type of market.
Tämä poikkesi tarjoajien tavanomaisesta toiminnasta kyseisenkaltaisilla markkinoilla.
The technical standard of the objects, rental losses during the rehabilitation phase, etc. had not been calculated.
Teknisiä normeja, saneerausvaiheen aikaisia vuokratappioita jne. ei ollut laskettu.
The report by Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS
Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS:n arviointiraportti
Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (hereinafter Agdestein), represented by Mr. Pål Agdestein, was asked, in November 2002, by Fredensborg to analyse and comment on the three valuations mentioned above and to give his view on the market value of the portfolio.
Fredensborg pyysi marraskuussa 2002 Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS:n (jäljempänä ’Agdestein’) edustajaa Pål Agdesteinia analysoimaan ja kommentoimaan edellä mainittuja kolmea arviota ja esittämään näkemyksensä asuntojen markkina-arvosta.
Mr. Agdestein was previously employed by Catella, and responsible for the report submitted by that firm.
Pål Agdestein oli aiemmin Catellan palveluksessa ja oli ollut vastuussa Catellan raportista.
Agdestein submitted his report to Fredensborg on 17 February 2003.
Agdestein antoi arviointiraporttinsa Fredensborgille 17 päivänä helmikuuta 2003.
Agdestein commented in detail on the three previous reports and found several assumptions that, in his view, should be corrected.
Pål Agdestein esitti yksityiskohtaisia kommentteja kolmesta aiemmasta raportista ja löysi niistä useita oletuksia, jotka olisi hänen mielestään oikaistava.
Based on new ‘corrected’ assumptions, Agdestein found that the adjusted value in the Catella report was NOK 744 Million, in the OPAK report NOK 560 Million and in the FIGA/Nortakst report NOK 560 Million (or 760 NOK Million if the value of the sectioning was kept at NOK 200 Million) [18].
Agdestein katsoi uusien oikaistujen oletusten perusteella, että Catellan raportissa esitetty arvo oli mukautuksen jälkeen 744 miljoonaa Norjan kruunua, OPAK:n raportissa 560 miljoonaa Norjan kruunua ja FIGA/Nortakstin raportissa 560 miljoonaa Norjan kruunua (tai 760 miljoonaa Norjan kruunua, jos myynti erissä [18] katsottaisiin edelleen arvoltaan 200 miljoonaksi Norjan kruunuksi).
Agdestein concluded that the market value of the portfolio (in May 2001) was between NOK 670 Million and NOK 800 Million.
Agdestein päätteli, että asuntojen markkina-arvo (toukokuussa 2001) oli 670–800 miljoonaa Norjan kruunua.
As the price paid by Fredensborg was in the mid-range of all the value assessments, Fredensborg considered that this supported the view that Fredensborg had paid the market price.
Koska Fredensborgin maksama hinta sijoittui kaikkien arvioiden keskiarvon paikkeille, Fredensborg katsoi sen tukevan näkemystään, jonka mukaan se oli maksanut asunnoista markkinahinnan.
Comments from the Norwegian authorities to the third party comments
Norjan viranomaisten huomautukset kolmansien esittämistä huomautuksista
By letter dated 5 March 2004 (Event No: 258313), the Authority submitted the comments from Fredensborg to the Norwegian authorities, and invited them to reply within one month.
Valvontaviranomainen toimitti Fredensborgin esittämät huomautukset 5 päivänä maaliskuuta 2004 päivätyllä kirjeellä Norjan viranomaisille (tapahtuma nro 258313) ja kehotti niitä ottamaan kuukauden kuluessa kantaa kyseisiin huomautuksiin.
By letter dated 23 March 2004 from the Mission of Norway to the European Union, forwarding a letter dated 22 March 2004 from the Ministry of Trade and Industry, both received and registered on 24 March 2004 (Event No: 260564), the Norwegian authorities asked ‘the Authority to accept that the Norwegian comments will be submitted by 10 May 2004.’.
Norjan edustusto Euroopan unionissa toimitti valvontaviranomaiselle 23 päivänä maaliskuuta 2004 päivätyllä kirjeellä kauppa- ja teollisuusministeriön 22 päivänä maaliskuuta 2004 päivätyn kirjeen, jossa Norjan viranomaiset pyysivät valvontaviranomaista hyväksymään Norjan huomautusten määräajaksi 10 päivän toukokuuta 2004. Valvontaviranomainen vastaanotti molemmat kirjeet ja kirjasi ne saapuneeksi 24 päivänä maaliskuuta 2004 (tapahtuma nro 260564).
The Norwegian authorities referred to a pending conciliation between the Ministry of Health and the Municipality of Oslo regarding the ownership of the apartments.
Norjan viranomaiset vetosivat siihen, että terveysministeriön ja Oslon kunnan väliset neuvottelut sovitteluratkaisun löytämisestä asuntojen omistajuutta koskevaan kysymykseen olivat vielä kesken.
The letter dated 22 March 2004 from the Ministry of Trade and Industry was also sent by telefax dated 22 March 2004, received and registered on the same date (Event No: 260191).
Kauppa- ja teollisuusministeriön 22 päivänä maaliskuuta 2004 päivätty kirje lähetettiin valvontaviranomaiselle myös 22 päivänä maaliskuuta 2004 päivätyllä faksilla, joka otettiin vastaan ja kirjattiin saapuneeksi samana päivänä (tapahtuma nro 260191).
By letter dated 25 March 2004, the Authority agreed to extend the deadline until 10 May 2004 (Event No: 260732).
Valvontaviranomainen ilmoitti 25 päivänä maaliskuuta 2004 päivätyllä kirjeellä hyväksyvänsä määräajan pidentämisen 10 päivään toukokuuta 2004 (tapahtuma nro 260732).
By telefax dated 23 April 2004 from the Ministry of Trade and Industry, received and registered on the same date (Event No: 279122), the Ministry submitted a copy of the agreement (‘Protokoll’) between the Municipality of Oslo and the Norwegian State concerning the ownership of the hospital apartments.
Kauppa- ja teollisuusministeriö toimitti valvontaviranomaiselle 23 päivänä huhtikuuta 2004 päivätyllä faksilla, jonka valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi samana päivänä (tapahtuma nro 279122), kopion sairaalaan liittyvien asuntojen omistajuutta koskevasta sopimuksesta (”Protokoll”) Oslon kunnan ja Norjan valtion välillä.
By letter dated 13 May 2004 from the Mission of Norway to the European Union, forwarding a letter dated 10 May 2004 from the Ministry of Trade and Industry, both received and registered on 15 May 2004 (Event No: 281488), the Norwegian authorities stated that they did ‘not have any comments to the third party comment received by the Authority’.
Norjan edustusto Euroopan unionissa toimitti valvontaviranomaiselle 13 päivänä toukokuuta 2004 päivätyllä kirjeellä kauppa- ja teollisuusministeriön 10 päivänä toukokuuta 2004 päivätyn kirjeen (valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi molemmat kirjeet 15 päivänä toukokuuta 2004, tapahtuma nro 281488), jossa Norjan viranomaiset ilmoittivat, etteivät ne aikoneet ottaa kantaa kolmansien valvontaviranomaiselle esittämiin huomautuksiin.
The letter dated 10 May 2004 from the Ministry of Trade and Industry was also sent by telefax dated 10 May 2004, received and registered on 11 May 2004 (Event No: 281014).
Kauppa- ja teollisuusministeriön 10 päivänä toukokuuta 2004 päivätty kirje lähetettiin valvontaviranomaiselle myös 10 päivänä toukokuuta 2004 päivätyllä faksilla, jonka valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi 11 päivänä toukokuuta 2004 (tapahtuma nro 281014).
Expert report from Eirik Holm AS
Eirik Holm AS:n asiantuntijaraportti
In 2004, the Authority engaged Eirik Holm AS (hereinafter Holm) with the purpose of carrying out a study regarding the market value of the 1744 apartments sold by the Municipality of Oslo.
Valvontaviranomainen teetti vuonna 2004 Eirik Holm AS:lla (jäljempänä ’Holm’) Oslon kunnan myymien 1744 asunnon markkina-arvoa koskevan tutkimuksen.
The contract referred to the fact that the Authority in the course of the proceedings had received 5 valuations/reports, but that the conclusions in these reports deviated from each other to such an extent that the Authority was still in doubt as to whether the sales price of NOK 715 Million reflected the market value.
Holmin kanssa tehdyssä sopimuksessa todettiin, että valvontaviranomaiselle oli toimitettu menettelyn kuluessa viisi arviota/raporttia, joissa esitetyt päätelmät poikkesivat toisistaan niin paljon, että valvontaviranomainen oli edelleen epävarma siitä, vastasiko 715 miljoonan Norjan kruunun myyntihinta markkina-arvoa.
The Authority therefore wanted to clarify whether or not the previous valuations/estimates of value were based on generally accepted principles for the valuation of fixed property and the degree to which the presumptions and discretion used in the calculations were reasonable.
Valvontaviranomainen halusi sen vuoksi selvittää, perustuivatko aiemmat arviot yleisesti hyväksyttyihin kiinteän omaisuuden arviointiperiaatteisiin ja oliko laskelmissa käytetty kohtuullisia oletuksia ja kohtuullista harkintaa.
The Authority also wanted an assessment on the question as to whether the manner in which the sales process was executed had influenced the sales price.
Valvontaviranomainen pyysi Holmia arvioimaan myös, oliko kaupan toteutustapa vaikuttanut myyntihintaan.
Holm is an independent Chartered Engineer with long experience of the real estate market in Oslo.
Eirik Holm on riippumaton valtuutettu insinööri, jolla on vuosien kokemus Oslon kiinteistömarkkinoilta.
In the execution of the contract, Holm engaged the services of Chartered Engineer Trygve Fossen and Engineer Sven P. Meyer, both of whom are experienced assessors with long practice.
Valtuutettu insinööri Trygve Fossen ja insinööri Sven P. Meyer, jotka ovat molemmat erittäin kokeneita arvioijia, avustavat Eirik Holmia sopimuksen mukaisten tehtävien täyttämisessä.
In addition, Lawyer Johan Hveding of the law company Grette DA, assisted in connection with questions concerning the rental contracts.
Lisäksi Grette DA-asianajoyritystä edustava asianajaja Johan Hveding avusti Holmia vuokrasopimuksiin liittyvissä kysymyksissä.
The report from Holm dated 24 February 2005 was received and registered by the Authority on 1 March 2005 (Event No: 311859).
Valvontaviranomainen vastaanotti 1 päivänä maaliskuuta 2005 Holmin 24 päivänä helmikuuta 2005 päivätyn arviointiraportin ja kirjasi sen saapuneeksi samana päivänä (tapahtuma nro 311859).
The previous value assessments/reports
Aiemmat arviot/raportit
Holm's study of the five earlier assessments/reports showed i.a. partially deviating methods of calculation, differing estimates of both market rent rates, refurbishing costs/requirements, and the potential gains from sectioning.
Holmin viidestä aiemmasta arviosta/raportista laatiman tutkimuksen mukaan arvioissa/raporteissa oli käytetty eri laskentamenetelmiä sekä erilaisia arvioita markkinoiden vuokratasosta, kunnostuskustannuksista/-vaatimuksista ja voitoista, jotka mahdollisesti saataisiin asuntojen myynnistä erissä.
Holm also found direct factual errors, omissions of information and generally superficial examinations/surveys of the properties.
Holm havaitsi arvioissa/raporteissa myös suoranaisia asiavirheitä ja puutteellisia tietoja sekä totesi, että asuntojen tarkastukset oli toteutettu yleisesti ottaen pintapuolisesti.
After making corrections for obvious factual errors, there were still wide gaps between the valuations, that were attributed to differing in assessments and applied opinions.
Korjattuaan ilmeiset asiavirheet Holm totesi, että arvioiden välillä oli edelleen suuria eroja, joiden se katsoi johtuvan arviointieroista ja käytetyistä perusteista.
Holm expressed that this is not in itself unusual in cases where there is more than one valuation.
Holmin mukaan tämä ei sinänsä ole poikkeuksellista tapauksissa, joissa arvioita on useampia.
He expressed that the deviations could be expected to be more pronounced in the case at hand than in other cases as there was a particularly unique portfolio put up for sale with no historic reference material anywhere in the country.
Holm totesi, että poikkeamien voitiin odottaa olevan suurempia tarkasteltavana olevassa tapauksessa, koska myytävänä olevat asunnot muodostavat erityisen poikkeuksellisen kokonaisuuden, josta koko maassa ei ollut saatavilla historiallista viiteaineistoa.
Holm therefore concluded that: ‘The result of this is that the useful application of the valuations in the context in which they are envisaged to be applied is limited’.
Holm päätteli sen vuoksi, että arvioista saatava hyöty kontekstissa, jota varten ne on laadittu, on rajallinen.
His conclusions concerning the different appraisals in relation to his own findings and assumptions are as follows:
Holmin päätelmät eri arvioista suhteessa hänen omiin havaintoihinsa ja olettamuksiinsa ovat seuraavat:
The Catella appraisal
Catellan arvio
Catella has carried out a superficial inspection in connection with an earlier valuation (1999-2000).
Catella on tarkastanut asunnot pintapuolisesti aiemman (vuosina 1999–2000 laaditun) arvion yhteydessä.
The new valuation must be seen as an updating of the earlier valuation.
Uusi arvio on nähtävä aiemman arvion päivitettynä versiona.
An external inspection was carried out with random sampling of inside areas.
Rakennukset tarkastettiin ulkopuolelta ja sisätiloissa toteutettiin sattumanvaraisia tarkastuksia.
A thorough inspection/assessment should in Holm's opinion have been carried out in order to provide a better basis for the valuation.
Holmin mukaan perusteellisemmat tarkastukset olisivat tarjonneet paremmat lähtökohdat arvioinnille.
Holm concluded that the result of the valuation was much too high.
Holm päätteli, että arvion tulos oli aivan liian suuri.
That was due i.a. to the fact that: the assumed market level for letting, in his view, was about 10 % too high; that Catella has ignored current rent contracts and has not taken into account that actual rents would be well below the market rates for a number of years; that Catella has been over-optimistic in relation to the number of apartments let out at anytime (there would always be vacancies due to change of tenants etc.); that initial refurbishment costs were too low (approximately NOK 60 Million).
Tämä johtui Holmin mukaan muun muassa siitä, että lähtökohdaksi otettu markkinoiden vuokrataso oli Holmin laskelmien mukaan noin 10 prosenttia liian korkea. Catella ei ollut myöskään ottanut huomioon nykyisiä vuokrasopimuksia eikä sitä, että niiden mukaiset vuokrat pysyisivät useita vuosia huomattavasti markkinoiden vuokratasoa alemmalla tasolla.
Holm also refers to a property which was included but later withdrawn from the portfolio and that Catella has not taken into account worth-reducing limitations of the ‘as-is’ clause in the contract.
Catella oli lisäksi ylioptimistinen suhteessa kulloinkin vuokralla olevien asuntojen lukumäärään (asuntoja olisi aina vapaana vuokralaisten vaihtumisen jne. vuoksi). Catella oli arvioinut lähtötilanteen kunnostuskustannukset liian pieniksi (noin 60 miljoonaa Norjan kruunua). Holm viittasi lisäksi kiinteistöön, joka oli mukana Catellan laskelmissa mutta poistettiin myöhemmin myytävien asuntojen joukosta, ja siihen, että Catella ei ole ottanut huomioon asuntojen kuntoa koskevan sopimuslausekkeen arvoa alentavaa vaikutusta.
The OPAK appraisal
OPAK:n arvio
OPAK has inspected the majority of the buildings externally, but has only inspected ten flats/bed-sitters.
Vaikka OPAK on tarkastanut useimmat rakennukset ulkoisesti, se on tarkastanut vain kymmenen asuntoa.
This was in Holm's view insufficient to estimate the correct figures for refurbishments and maintenance.
Holmin mielestä kunnostus- ja ylläpitokustannuksia ei voida arvioida oikein kyseisen määrän perusteella.
It is Holm's opinion that all the properties should have been inspected, and a more thorough inspection of the internal areas should have been carried out to attain a better basis on which to calculate the estimate.
Holm katsoo, että OPAK:n olisi pitänyt tarkastaa kaikki kiinteistöt ja myös rakennusten sisätilat olisi pitänyt tarkastaa perusteellisesti, jotta arvio olisi voitu laskea oikein. Holm päätteli muun muassa, että markkinoiden vuokrataso oli arvioitu liian matalaksi.
Holm concluded i.a. that the market rents were underestimated.
OPAK ei toisaalta ottanut huomioon rajoituksia, jotka hidastivat vuokrien nostamista markkinoilla käytetylle tasolle.
On the contrary, OPAK did not take into account that there were limitations as to how fast rents could be brought up to market level.
Asuntojen myynnistä erissä mahdollisesti saatava arvonnousu oli arvioitu liian pieneksi määritetyn myytävien asuntojen pinta-alan perusteella. Myös arvonnousu oli määritetty sen vuoksi liian pieneksi.
Assessment of value potential because of sectioning was based on too small a saleable area with added worth too low as a result, and initial refurbishment costs were approximately NOK 30 million too low.
Lähtötilanteen kunnostuskustannukset oli lisäksi arvioitu noin 30 miljoonaa Norjan kruunua liian pieniksi.