natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Paragraph 3 of this Act (hereinafter‘the contested Act’) states that re-registration in the real estate registry and other public registries are to be done as a change of name.
Kyseisen lain, jäljempänä ’kiistanalainen laki’, 3 ykälässä todetaan, että uudelleenrekisteröinti kiinteistörekisteriin tai muihin julkisiin rekistereihin tulisi tehdä samalla tavalla kuin nimenmuutos.
As a consequence of this, Entra was not obliged to pay document duties and registration fees, but still became the title holder in the Real Estate Register.
Tämän vuoksi Entran ei edellytetty maksavan asiakirja- ja rekisteröintimaksuja, vaikka siitä tulikin kiinteistörekisteriin merkitty omistaja.
Statsbygg is an administrative body (‘Forvaltningsbedrift’), responsible to the Ministry of Modernisation.
Statsbygg on julkisyhteisö (”Forvaltningsbedrift”), joka vastaa toiminnastaan modernisointiministeriölle.
Statsbygg acts on behalf of the Norwegian Government as manager and advisor in construction and property affairs and offers premises to governmental organisations.
Statsbygg toimii Norjan hallituksen puolesta rakennus- ja kiinteistöasioiden hoitajana ja neuvonantajana sekä tarjoaa toimitiloja viranomaisille.
Statsbygg continued operations and management of the property stock that was not transferred to Entra.
Statsbygg jatkoi sen kiinteistökannan hoitamista, jota ei siirretty Entralle.
Statsbygg currently manages around 2,2 million m2 of floor space, in Norway and abroad.
Statsbyggin hoidettavana on tällä hetkellä noin 2,2 miljoonaa neliömetriä Norjassa ja ulkomailla.
The property portfolio consists of office buildings, schools, accommodation and specialised buildings throughout the country, embassies and residences outside Norway.
Kiinteistökanta koostuu toimistorakennuksista, kouluista, vastaanotto- ja erityisrakennuksista ympäri maata sekä lähetystöistä ja virka-asunnoista Norjan ulkopuolella.
The annual building budget is approximately NOK 2,3 billion (some EUR 288 million).
Vuotuinen rakennusbudjetti on noin 2,3 miljardia Norjan kruunua (noin 288 milj. euroa).
Statsbygg has 669 employees (October 2005) [7].
Statsbyggillä on 669 työntekijää (lokakuu 2005) [7].
In St.prp. nr. 84 (1998-1999) it is i.a. stated that the purpose of the reorganisation is to clarify the different roles of Statsbygg and to achieve a more efficient use of buildings owned by the State.
Ehdotuksessa nro 84 (St.prp. nr. 84, 1998–1999) todetaan muun muassa, että uudelleenjärjestelyn tavoitteena on selventää Statsbyggin eri rooleja ja tehostaa valtion omistamien kiinteistöjen käyttöä.
To ensure better framework conditions for the part of Statsbygg being in competition with other private undertakings, buildings operated in a competitive market (‘konkuranseutsatte bygg’) were to be diverged from the special purpose buildings and become part of a new portfolio of real estate owned by Entra.
Varmistaakseen paremmat edellytykset Statsbyggin sen osan toiminnalle, joka kilpailee muiden yksityisten yritysten kanssa, kilpailun kohteena olevilla markkinoilla toimivat kiinteistöt (”konkuranseutsatte bygg”) erotettiin erityistarkoitukseen varatuista kiinteistöistä ja niistä tuli osa Entran omistamaa uutta kiinteistösalkkua.
The Government indicated that at a later stage, an alternative could be to sell part of the company to private interests.
Hallitus totesi, että myöhemmässä vaiheessa vaihtoehtona voisi olla se, että osa yhtiöstä myytäisiin yksityisille ostajille.
Entra has the following object clause in its bylaws: ‘The main purpose of the company is to provide state agencies with premises.
Entran yhtiöjärjestyksessä on seuraava sen toiminta-ajatusta kuvaava lauseke: ”Yhtiön päätarkoituksena on tarjota valtion virastoille toimitiloja.
The company may own, purchase, sell, operate and administer real estate and conduct other businesses in connection with this.
Yhtiö voi omistaa, ostaa, myydä, hoitaa ja hallinnoida kiinteistöjä ja harjoittaa muuta tähän liittyvää liiketoimintaa.
The company may also own shares or interests in and participate in other companies that conduct activities such as those mentioned in the previous sentence’ (unofficial translation by the Authority).
Yhtiö voi myös omistaa osakkeita tai omistusosuuksia ja toimia osakkaana muissa yhtiöissä, jotka harjoittavat edellisessä virkkeessä mainittua toimintaa” (epävirallinen käännös).
Entra’s opening balance
Entran avaava tase
In the proposal presented to Parliament, the Norwegian Government laid out the basic principles behind the transfer of assets to the new undertaking.
Norjan hallitus esitti parlamentille antamassaan ehdotuksessa pääperiaatteet, joita noudattamalla omaisuus siirretään uudelle yritykselle.
No conclusions were drawn with regards to the actual value of the assets to be transferred.
Siirrettävien omaisuuserien käyvästä arvosta ei esitetty päätelmiä.
Rather, it is stated that this question was to be dealt with at a later stage, as it is written that: ‘the final opening balance for the company will be presented in the budget for year 2000’ [8].
Mieluumminkin todettiin, että kysymystä oli tarkoitus käsitellä myöhemmin, koska ehdotuksen mukaan ”yhtiön lopullinen avaava taso esitetään vuoden 2000 talousarviossa” [8].
Nor was there established any specific methodology for determining this value.
Tämän arvon määrittämisessä sovellettavasta menetelmästä ei myöskään mainittu mitään.
In the period from 4 June 1999 and until the final valuation was settled by Royal Decree 22.6.2000, the value of the assets to be transferred was subject to extensive scrutiny.
Siirrettävien omaisuuserien arvoa arvioitiin perusteellisesti 4 päivästä kesäkuuta 1999 alkavalla ja lopullisen arvon vahvistamisesta 22 päivänä kesäkuuta 2000 annettuun kuninkaalliseen asetukseen päättyvällä kaudella.
The aim was to determine the correct transaction value in accordance with the principles from Proposition No 84 (1998-99) for the transfer of the assets.
Tarkoituksena oli määrittää ehdotuksen nro 84 (1998–99) periaatteiden mukainen oikea markkina-arvo siirrettäville omaisuuserille.
Several methods and assumptions for arriving at this price were considered.
Hinnan laskemiseksi harkittiin monia menetelmiä ja oletusarvoja.
Firstly, Statsbygg requested the independent consultant Catella Eiendom Consult AS (CEC) to perform a valuation of the properties to be transferred.
Statsbygg pyysi ensinnäkin riippumatonta konsulttiyhtiötä Catella Eiendom Consult AS:ää, jäljempänä ’CEC’, määrittämään siirrettävän omaisuuden arvon.
This valuation was done according to the Norwegian Valuers and Surveyors Association (NTF) framework for valuation, by evaluating each property and then adding up the individual properties to arrive at the total portfolio value.
Arviointi suoritettiin norjalaisen alan liiton (Norges Takseringsforbund, jäljempänä ’NTF’) vahvistamia arvostusohjeita noudattaen. Kunkin kiinteistön arvo arvioitiin erikseen ja kiinteistöjen arvot laskettiin yhteen kiinteistösalkun kokonaisarvon saamiseksi.
The result arrived at was NOK 3852110000.
Summaksi saatiin 3852110000 Norjan kruunua.
This valuation was later audited by the Norwegian Valuers’ and Surveyors’Association (NTF), who concluded that the value arrived at was acceptable, but cautiously assessed.
NTF tarkasti sen jälkeen arvostuslaskelmat ja päätteli, että saadut arvot olivat hyväksyttäviä mutta varovaisia.
Statsbygg used the discounted cash flows for the total portfolio as a basis for their calculations, instead of considering each property as a separate calculation to be added to the total.
Statsbygg käytti koko kiinteistösalkun diskontattua kassavirtaa perustana laskelmille sen sijaan, että se olisi arvioinut kunkin kiinteistön erikseen ja laskenut sitten arvot yhteen.
The result arrived at was NOK 3137500000.
Summaksi saatiin 3137500000 Norjan kruunua.
Thirdly, the Ministry of Administration also performed a valuation, based on the same principles as Statsbygg, but with different assumptions.
Myös hallintoministeriö suoritti arvostuksen, jossa se noudatti samoja periaatteita kuin Statsbygg mutta eri oletuksia.
The result arrived at was NOK 3337500000.
Summaksi saatiin 3337500000 Norjan kruunua.
The band between the highest and lowest valuations at this point was NOK 714610000, or a difference of 22 % relative to the lowest assumed price.
Korkeimman ja alhaisimman arvion välinen ero oli 714610000 Norjan kruunua eli 22 prosenttia.
Without going into further details, it should be mentioned that the methods used differ significantly.
Tarkastelematta asiaa yksityiskohtaisemmin on kuitenkin syytä mainita, että sovelletut menetelmät poikkeavat toisistaan tuntuvasti.
This observation was also made in an independent audit carried out by PricewaterhouseCoopers (PWC), where the three above values were assessed.
Tämä havainto tehtiin myös riippumattomassa tilintarkastuksessa, jonka suoritti PricewaterhouseCoopers, jäljempänä ’PWC’, ja jossa arvioitiin kolmea edellä mainittua arvoa.
In their assessment PWC concluded that given the large methodological differences, a detailed comparison between the three assessments would be both a complex task to assemble and, more importantly, of little relevance.
PWC päätteli arviossaan, että suurten menetelmäerojen vuoksi yksityiskohtainen vertailu kolmen arvioinnin välillä olisi sekä monimutkaista että varsin tarpeetonta.
They concluded that ‘In our view, all the three values are all within a reasonable band’.
PWC totesi, että ”sen mielestä kaikki kolme arvoa ovat kohtuullisella vaihteluvälillä”.
Further, PWC stressed the point that it was impossible to arrive at any specific number that should be regarded as the ‘correct’ value.
Lisäksi PWC korosti, että oli mahdotonta määrittää tietty luku, jota voitaisiin pitää ”oikeana” arvona.
Rather, this price would be the subject of negotiations between the parties, and might thus fluctuate according to the assumptions made.
Mieluumminkin hinta määräytyisi osapuolten välisissä neuvotteluissa ja saattaisi tämän vuoksi vaihdella tehtyjen oletusten mukaan.
Fourthly, the Ministry decided to reassess the value once again.
Ministeriö päätti lopulta määrittää arvon vielä kerran.
After an extensive discussion on whether or not the fact that the government agencies were able to terminate their leases on 12 month’s notice should affect the market value of the properties, the value of the properties was now set to NOK 2837550000.
Aluksi käytiin laaja-alaisia keskusteluja siitä, pitäisikö sen, että valtion virastot pystyivät lopettamaan vuokrasopimuksensa 12 kuukauden irtisanomisajan jälkeen, vaikuttaa kiinteistöjen markkina-arvoon. Keskustelujen jälkeen kiinteistöjen arvoksi vahvistettiin lopulta 2837550000 Norjan kruunua.
This value was submitted to Stortinget [9] in connection with the State budget for 1999-2000.
Tämä arvo toimitettiin Stortingetille [9] varainhoitovuoden 1999–2000 valtion talousarvion yhteydessä.
However, the proposal reserved the right for the Government to make final adjustments.Fifthly, this right to adjust the final balance was exercised by the Ministry, who after adjusting, inter alia, some of Entra’s rental contracts, and thereby changing the assumptions of the model again, arrived at a higher value.
Ehdotuksessa varattiin kuitenkin hallitukselle oikeus oikaista vielä lopullista arvoa.Ministeriö käytti tätä oikeuttaan lopullisen taseen oikaisuun. Ministeriö oikaisi muun muassa eräiden Entran vuokrasopimusten arvoa ja muutti näin mallin oletusarvoja jälleen kerran, ja tuloksena oli korkeampi arvo.
By Royal Decree the value in the final opening balance was set at NOK 3222871000.
Kuninkaallisessa asetuksessa lopullisen avaavan taseen arvoksi vahvistettiin 3222871000 Norjan kruunua.
The process is summarised below.
Menettelystä on esitetty yhteenveto jäljempänä.
As can be seen, the band of values that has been suggested ranges from NOK 3852110000 to NOK 2837550000.
Kuten voidaan todeta, ehdotettujen arvojen vaihteluväli on 3852110000 – 2837550000 Norjan kruunua.
This difference of NOK 1014560000, or 35,8 % relative to the lowest price, can be explained both by differences in the methodology applied, and the assumptions made in the different models.
Tämä merkitsee 1014560000 Norjan kruunun tai 35,8 prosentin eroa suhteessa alhaisimpaan hintaan. Ero voidaan selittää sekä sovellettavien menetelmien eroavuudella että eri malleissa käytettyjen oletusarvojen eroilla.
Valuation by Catella Eiendoms Consult (CEC) [10]
Catella Eiendoms Consult (CEC) -yhtiön määrittämä arvo [10]
NOK 3852110000
3852110000 NOK
Statsbygg’s recommendation
Statsbyggin suositus
NOK 3137500000
3137500000 NOK
Ministry’s valuation
Ministeriön määrittämä arvo
NOK 3337500000
3337500000 NOK
Ministry’s reassessed value due to termination conditions [11]
Ministeriön uudelleenmäärittämä arvo, vuokrasopimusten lopettamisedellytykset huomioitu [11]
NOK 2837550000
2837550000 NOK
Final opening balance [12]
Lopullinen avaava tase [12]
NOK 3222871000
3222871000 NOK
The final opening balance was based on the discounted cash flow of the total portfolio, as used in Statsbygg’s original recommendation, but based on certain changes in assumptions.
Lopullinen avaava tase perustui koko salkun diskontattuun kassavirtaan, kuten Statsbyggin alkuperäisessä suosituksessa esitettiin, mutta siinä otettiin huomioon eräitä oletusarvojen muutoksia.
Entra was originally founded as a ‘minimum’ company based on cash contributions.
Entra perustettiin alun perin mahdollisimman yksinkertaiseksi käteissuorituksille perustuvaksi yhtiöksi.
Subsequently, property, capital and personnel (assets and liabilities) were transferred from the State to Entra in exchange for the issue of shares, with effect from 1 July 2000.
Sen jälkeen kiinteistöomaisuus, pääoma ja henkilöstö (varat ja vastuut) siirrettiin valtiolta Entralle osakkeita vastaan 1 päivänä heinäkuuta 2000.
Ownership and title of the properties in question were transferred from the Norwegian State to Entra and registered in Entra’s name.
Omistus ja omistusoikeus asianomaisiin kiinteistöihin siirrettiin Norjan valtiolta Entralle ja rekisteröitiin Entran nimiin.
On the basis of the Act establishing Entra, no document duties and registration fees were paid.
Entran perustamisesta annetun lain nojalla siirrosta ei maksettu asiakirja- eikä rekisteröintimaksuja.
The company is a limited liability company 100 per cent owned by the Norwegian State.
Entra on Norjan valtion kokonaan omistama osakeyhtiö.
The company (group [13]) had an operating income of NOK 1072 million (some EUR 128 million [14]) in 2004, and a profit before tax of NOK 134 million (some EUR 16 million).
Yhtiön (konserni [13]) käyttökate oli 1072 miljoonaa Norjan kruunua (n. 128 miljoonaa euroa [14]) vuonna 2004 ja voitto ennen veroja 134 miljoonaa Norjan kruunua (n. 16 miljoonaa euroa).
The group’s consolidated equity (book value) as of 31.12.2004 was NOK 1288 million (some EUR 154 million).
Konsernin konsolidoitu oma pääoma (kirjapitoarvo) 31 päivänä joulukuuta 2004 oli 1288 miljoonaa Norjan kruunua (n. 154 miljoonaa euroa).
At year-end, the group’s property portfolio (book value) was NOK 8768 million (some EUR 1047 million).
Vuoden lopussa konsernin kiinteistösalkku (kirjanpitoarvo) oli 8768 miljoonaa Norjan kruunua (n. 1047 miljoonaa euroa).
As of 31.12.2004, Entra had 133 employees.
Entralla oli 133 työntekijää 31 päivänä joulukuuta 2004.
The total property portfolio consists of some 110 properties, amounting to approximately 900000 m2 [15].
Koko kiinteistösalkku koostuu yhteensä noin 110 kiinteistöstä, jotka muodostavat yhteensä noin 900000 m2 [15].
According to the Norwegian authorities, simulated accumulated document duty is estimated to NOK 80571775, and accrued registration fee is estimated to an amount of NOK 147300 (150 properties * NOK 982), in total NOK 80719075 (some EUR 9,87 million) [16].3.
Norjan viranomaisten mukaan simuloitujen asiakirjamaksujen määräksi arvioidaan 80571775 Norjan kruunua ja rekisteröintimaksujen määräksi 147300 Norjan kruunua (150 kiinteistöä * 982 NOK), eli yhteensä 80719075 Norjan kruunua (n. 9,87 miljoonaa euroa) [16].3.
The Norwegian Government’s assessment of whether the exemption of document duties and registration fees is in compliance with the state aid provisions of the EEA Agreement
Norjan hallituksen arvio siitä, onko vapautus asiakirja- ja rekisteröintimaksuista ETA-sopimuksen valtiontukimääräysten mukaista
The Government’s assessment presented in connection with the establishment of Entra
Entran perustamisen yhteydessä esitetty Norjan hallituksen arvio
‘The next question raised is whether the company can be absolved from the duty to register the transfer of title from Statsbygg to Statens utleiebygg AS and thereby not pay the registration fee and excise duty.
”Seuraava kysymys on se, voidaanko yhtiö vapauttaa velvollisuudesta rekisteröidä omistusoikeuden siirto Statsbyggiltä Statens utleiebygg AS:lle ja näin ollen välttää rekisteröinti- ja asiakirjamaksut.
According to the Act on Court Charges Chapter 6 and Article 7 of the Act on Document Duty, duties in connection with registration of documents transferring rights to property shall be paid to the Treasury.
Oikeudenkäyntimaksuja koskevan lain 6 luvun ja asiakirjamaksuista annetun lain 7 ykälän mukaan kiinteistön omistusoikeuden siirtoon liittyvien asiakirjojen rekisteröinnistä perittävät maksut on suoritettava valtiovarainministeriölle.
The duty to pay costs therefore only becomes due when the transfer of title is registered in the real estate registry.
Tämän vuoksi maksuvelvollisuus syntyy ainoastaan silloin, kun omistusoikeuden siirtyminen kirjataan kiinteistörekisteriin.
Payment of excise duty is not required for a change of name in the register.
Asiakirja- ja rekisteröintimaksuja ei tarvitse maksaa, kun rekisteriin tehdään nimenmuutos.
The Ministry finds it highly uncertain whether the division of property between the State and Statens utleiebygg AS will imply a transfer of title that should be entered into the real estate register.
Ministeriön mielestä on erittäin epävarmaa, liittyykö omaisuuden jakamiseen valtion ja Statens utleiebygg AS:n välillä sellaista omistusoikeuden muutosta, joka pitäisi kirjata kiinteistörekisteriin.
It seems more natural to regard the situation as an organisational change in the State’s property portfolio where the State will retain the registered rights to the properties.
Vaikuttaisi luontevammalta ajatella, että kyseessä on organisaatiomuutos valtion kiinteistösalkussa, ja valtio säilyttää kiinteistöjen rekisteröidyt oikeudet.
It is not a question of transfer of title, but merely a change of name in the register.
Kyseessä ei ole omistusoikeuden muuttuminen, vaan pelkästään rekisteriin kirjattava nimenmuutos.
A consequence of this is that the situation does not require the payment of excise duty.
Tästä seuraa, että tilanne ei edellytä asiakirja- ja rekisteröintimaksujen maksamista.
The company is therefore not required to pay registration fees and excise duty.
Yhtiöltä ei siis vaadita asiakirja- ja rekisteröintimaksujen maksamista.
The Ministry, however, further suggests, in a separate proposal to the Odelsting, that re-registering in connection with organisational changes is carried only as a name change.
Ministeriö esittää kuitenkin erillisessä ehdotuksessaan Odelstingille, että uudelleenrekisteröinti toteutetaan organisaatiomuutosten yhteydessä ainoastaan nimenmuutoksena.
In relation to the Real Estate Register this will imply that there will be no need for a transfer of title.
Kiinteistörekisterin osalta tämä merkitsee sitä, että omistusoikeutta ei tarvitse siirtää.
The provision entails that there, with certainty, will be no need for a transfer of title.
Näin ollen ehdotuksen mukaan tässä tapauksessa ei siis ole tarvetta omistusoikeuden siirrolle.
The proposal corresponds to rules given in connection with other transformations to State-owned undertakings, cf. e.g. Act of 24 June 1994 No 45 on the establishment of Televerket as a limited liability company, and Act of 22 November 1996 No 65 on the establishment of the State-owned Post company article 73.
Ehdotus noudattaa sääntöjä, jotka on annettu muiden valtion omistamien yritysten uudelleenjärjestelyjen yhteydessä (vrt. esim. 24.6.1994 annettu laki nro 45 osakeyhtiö Televerketin perustamisesta ja 22.11.1996 annettu laki nro 65 valtion omistaman postiyhtiön perustamisesta, 73 ykälä).
The question is whether this practice leads to a different competition situation for the State limited liability companies than that of private entities who separate parts of their property activity into their wholly owned limited liability company.
Onkin tarkasteltava sitä, johtaako tämä käytäntö erilaiseen kilpailutilanteeseen sellaisille valtion omistamille osakeyhtiöille ja yksityisille yhtiöille, jotka erottavat osan kiinteistötoiminnastaan kokonaan omistamaansa osakeyhtiöön.
The EFTA Surveillance Authority (ESA) has published guidelines for the use of State aid rules in Article 61 of the EEA Agreement in connection with financial transactions between public undertakings and the authorities, cf. State Aid Guidelines Chapters 19 and 20.
EFTAn valvontaviranomainen on julkaissut ETA-sopimuksen 61 artiklaan sisältyvien valtiontukisääntöjen soveltamista julkisten yritysten ja viranomaisten välisiin liiketoimiin koskevat suuntaviivat (vrt. valtiontuen suuntaviivat, 19–20 luku).
The central assessment criteria of whether or not State aid exists is, according to these guidelines, the ‘market investor principle’.
Näiden suuntaviivojen mukaan keskeinen periaate valtiontuen olemassaolon arvioimiseksi on ns. markkinataloussijoittajaa koskevan periaatteen soveltaminen.
This means that the State in its economic dispositions is required to act as a private investor would have done in the same situation towards a similar or comparable private company.
Tämä tarkoittaa sitä, että valtion on taloudellisten säännöstensä mukaisesti toimittava samalla tavoin kuin yksityinen sijoittaja olisi toiminut samassa tilanteessa samanlaisen tai vastaavan yksityisen yrityksen suhteen.
The starting point within Norwegian law is that transfer of rights to property from one legal subject to another shall be registered in order for it to be valid in relation to a third subject.
Lähtökohtana Norjan lainsäädännössä on se, että kiinteistöön liittyvien oikeuksien siirto oikeushenkilöltä toiselle on rekisteröitävä, jotta se olisi pätevä suhteessa kolmansiin.
Private investors will therefore, at the outset, be obliged to register the transfer of title and to pay stamp duties.
Yksityisten sijoittajien edellytetään tämän vuoksi rekisteröivän omistusoikeuden siirtyminen ja maksavan leimaverot.
A similar starting point entails that a limited liability company owned by the State has a similar duty to register transfer of title from the State.
Vastaavan periaatteen mukaan valtion omistamalla osakeyhtiöllä on samanlainen velvollisuus rekisteröidä omistusoikeuden siirtyminen valtiolta.
On the other hand, it is unlikely that a rational investor would have chosen a solution whereby he in connection with separation of the part of the undertaking dealing with real estate would have registered a transfer of title with the effect of being imposed the excise duty.
Toisaalta erottaessaan osan kiinteistötoimintaa harjoittavasta yrityksestä järkevä yksityissijoittaja olisi tuskin valinnut ratkaisua, jossa hän rekisteröisi omistusoikeuden siirron ja joutuisi näin ollen maksamaan veroa.
As such a transfer of title would cost the company dearly, it hardly seems likely to imagine that a rational investor would choose such a solution.
Tällainen omistusoikeuden siirto tulisi yhtiölle kalliiksi ja on varsin epätodennäköistä, että järkevä sijoittaja siihen ryhtyisi.
It would be more likely that one chooses a solution where the payment of fees is avoided, for example by keeping the title with the mother company, or to create a holding company.
Tämän vuoksi olisi todennäköisempää ratkaista asia siten, että maksut voidaan välttää esim. säilyttämällä omistusoikeus emoyhtiöllä tai perustamalla holdingyhtiö.
These options are not available for the State.
Valtion käytettävissä ei ole näitä vaihtoehtoja.