natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Holm concludes that these items influenced the valuation both positively and negatively and it was thus difficult to estimate the net effect.
Holm päätteli, että koska näillä seikoilla oli sekä myönteinen että kielteinen vaikutus arvioon, niiden nettovaikutusten arviointi oli vaikeaa.
The FIGA/Nortakst appraisal
FIGA/Nortakstin arvio
Holm referred to the fact that it was stated that FIGA/Nortakst had carried out inspections/surveys of a sufficient number of flats to be able to complete their commission.
Holm kiinnitti huomiota FIGA/Nortakstin väitteeseen, jonka mukaan ne olivat tarkastaneet riittävän monta asuntoa kyetäkseen suoriutumaan saamastaan toimeksiannosta.
However, no information has been provided as to the extent and scope of the inspections/surveys.
Tarkastusten laajuudesta ja kohteista ei kuitenkaan annettu mitään tietoa.
Holm holds forth, in particular, that the estimates of potential gains from sectioning were largely overestimated as the method of calculation of the sectioning value was unacceptable, among other things, based on technical value and due to assumptions on high annual rise in sales worth.
Holm toteaa, että erityisesti arviot asuntojen myynnistä erissä saatavista potentiaalisista voitoista olivat aivan liian korkeat. Holm kritisoi FIGA/Nortakstin käyttämää myyntiarvon laskentamenetelmä, joka perustui muun muassa tekniseen arvoon ja oletukseen, että asuntojen myyntiarvon vuotuinen kasvu olisi huomattava.
Holm states that he finds ‘these calculations to be irrelevant for the sales value and the sectioning potential.’
Holm ilmoittaa pitävänsä kyseisiä laskelmia myyntiarvon ja myyntipotentiaalin kannalta merkityksettöminä.
Furthermore he points out that rent revenues from two buildings were wrongly included up to 2008; market rent rates that were a little too high have been used in the calculations without taking necessary refurbishment costs into consideration.
Holm huomauttaa lisäksi, että kahden rakennuksen vuokratulot on sisällytetty virheellisesti laskelmiin vuoteen 2008 saakka. Laskelmien lähtökohtana käytetty markkinoiden vuokrataso on hieman liian korkea, eikä välttämättömiä kunnostuskustannuksia ole otettu huomioon laskelmissa.
(Holm has estimated these costs to be considerably higher than FIGA/Nortakst); it was unrealistic to calculate with the sale of all the dwellings (flats) in a single year; and the ‘as- is’ clause in the contracts has not been afforded any value-reducing influence.
(Holm on arvioinut kunnostuskustannukset huomattavasti FIGA/Nortakstin arvioita korkeammiksi.) Holmin mukaan oli epärealistista olettaa, että kaikki asunnot saataisiin myydyksi yhdessä vuodessa.
The sum of these factors indicates a stipulation of market value that was far too high.
Asuntojen kuntoa koskevan sopimuslausekkeen arvoa alentavaa vaikutusta ei ole otettu huomioon. Markkina-arvo määritettiin näistä syistä aivan liian suureksi.
BER
BER BER ei ole tarkastanut kyseisiä kiinteistöjä, mutta perustaa niitä koskevat päätelmänsä Catellan, OPAK:n ja FIGA/Nortakstin aiemmin esittämiin arvioihin ja omaan asiantuntemukseensa.
BER has not inspected or surveyed the properties, but bases its conclusions on the assessments and valuations already presented by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst together with the application of own expertise.
Holm päättelee, että omistajille aiheutuvat ylläpitokustannukset oli arvioitu liian korkeiksi. BER ei ole tarkastanut itse kiinteistöjä, mikä voi vaikuttaa sekä lähtötilanteen kunnostuskustannuksia koskevaan arvioon että markkinoiden vuokratason määritykseen.
Holm's conclusions on the BER report are as follows: owner's operating costs were too high; BER has not carried out own inspections/surveys of the properties which can have an effect on both the cost estimate of initial refurbishing and for stipulating the market rent rate; BER has used wrong figures for current rent revenues (NOK 56 Million instead of NOK 42,5 Million per annum); insufficient time has been allowed for increasing current rent rates to market levels.
BER:n käyttämät vuotuisia vuokratuloja koskevat luvut ovat virheelliset (56 miljoonaa 42,5 miljoonan Norjan kruunun sijaan). Nykyisen vuokratason nostamiseen markkinatasolle on varattu liian vähän aikaa.
The sum of these discrepancies resulted in a worth estimate that was too high, mainly due to the rent revenue flow being too high.
Näiden poikkeamien vuoksi asuntojen arvo arvioitiin liian suureksi. Tämä johtui pääasiassa vuokratulojen arvioimisesta liian suuriksi.
Mr. Agdestein, who was previously in the employ of Catella and responsible for valuations/assessments at that time, has in Holm's view provided a comprehensive report on the valuations/assessments provided by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst.
Pål Agdestein, joka oli aiemmin Catellan palveluksessa ja vastasi tuolloin arvioiden laadinnasta, on Holmin mukaan koonnut kattavan raportin Catellan, OPAK:n ja FIGA/Nortakstin laatimista arvioista.
In his comments on the various valuations/assessments Agdestein has provided an estimate of corrections he feels should be made in order to arrive at a more correct result that those given in the submitted valuations/assessments.
Agdestein ehdottaa arvioita koskevissa kommenteissaan arvioihin korjauksia, joita hän pitää välttämättöminä, jotta arvioiden tulokset pitäisivät paikkansa.
These corrections reflected both factual errors that may be due to information not available at the time of valuation, insufficient regard taken of the actual situation, direct errors and mistakes etc. and larger and smaller deviations in comparison to Agdestein's own estimates.
Korjaukset koskivat muun muassa asiavirheitä, joista osa johtui Agdesteinin mukaan siitä, että kyseinen tieto ei ollut saatavilla arvion laatimisen aikaan, osa siitä, että todellista tilannetta ei ollut otettu riittävässä määrin huomioon, ja osa taas suoranaisista virheistä tai erehdyksistä jne. Loput korjaukset liittyivät suurempiin ja pienempiin poikkeamiin suhteessa Agdesteinin omiin arvioihin.
Holm considered this to be a blend of objective and concrete corrections and more subjective stipulations and estimates.
Holmin mukaan Agdesteinin tekemistä korjauksista osa oli objektiivisia ja konkreettisia ja osa taas subjektiivisempia ja arvioperusteisia.
Holm's own assessment of the market value of the portfolio
Holmin oma arvio asuntojen markkina-arvosta
Holm's assessment has been based on all the documents that have been submitted to the Authority by the Norwegian authorities.
Holmin arvio perustuu asiakirjoihin, jotka Norjan viranomaiset ovat toimittaneet valvontaviranomaiselle.
The Municipality's tabular overview of the properties, which forms part of the sales prospectus and the sales contract, has been the main basis for data about the properties.
Kiinteistöjä koskevat tiedot perustuvat pääasiassa kunnan laatimaan taulukkoon, joka sisältyy myyntiesitteeseen ja –sopimukseen.
In addition, Holm has received information about the rental contracts for buildings related to two of the hospitals (Ullevål and Aker), in particular the number of non time-limited contracts.
Holm on saanut lisäksi tietoja kahteen sairaalaan (Ullevål ja Aker) liittyvien rakennusten vuokrasopimuksista ja erityisesti niiden sopimusten lukumäärästä, jotka ovat voimassa määräämättömän ajan.
In order to be able to stipulate the technical condition of the buildings and the need for rehabilitation as precisely as possible, external and internal inspections/surveys have been carried out on all buildings together with hospital staff.
Rakennusten kunnon ja kunnostustarpeen määrittämiseksi mahdollisimman tarkasti kaikissa rakennuksissa on suoritettu ulkoisia ja sisäisiä tarkastuksia yhdessä sairaaloiden henkilökunnan kanssa.
Approximately 70 flats of all types and in varying condition have been inspected.
Tarkastusten kohteina oli noin 70 erityyppistä ja kuntotasoltaan vaihtelevaa asuntoa.
Further, rental statistics and sales statistics have been obtained for 2001, which have formed the basis for the assessment of market rent levels and the calculation of the potential for sectioning.
Markkinoiden vuokratasot ja myyntipotentiaali on arvioitu vuotta 2001 koskevien vuokra- ja myyntitilastojen perusteella.
All assessments, calculations and estimates have, to the degree this was possible, been based on the 1st quarter of 2001 without taking later price and market developments into consideration.
Kaikki arvioinnit, laskelmat ja arviot on laadittu mahdollisuuksien mukaan vuoden 2001 ensimmäistä neljännestä koskevien tietojen perusteella. Myöhempää hinta- ja markkinakehitystä ei siis ole otettu huomioon.
Holm's assessment of the portfolio showed a resulting valuation of NOK 752772286.
Holm arvioi asuntojen arvon yhteensä 752772286 Norjan kruunuksi.
The result was arrived at as follows (all amounts are discounted to 2001 values):
Tähän tulokseen päästiin seuraavasti (kaikki määrät on diskontattu vuoden 2001 arvoihin):
Worth created through rent revenues mid 2001 to mid 2011:
Vuokratulot vuoden 2001 puolivälin ja vuoden 2011 puolivälin välisenä aikana:
+ Net worth of sectioning and rent revenues in 2001:
+ myynnin erissä ja vuoden 2001 vuokratulojen nettoarvo:
Deductions for liens and contractual limitations:– :
kiinnityksiin ja sopimusrajoituksiin perustuvat vähennykset:– älisenä aikana:
Deductions for initial refurbishments during the period 2001-2005:– 2001 values):
kauden 2001–2005 kunnostustöihin perustuvat vähennykset:– t:
= Total value of the portfolio:
= Asuntojen kokonaisarvo
Holm's calculations are i.a. based on that the Municipality's pre-emptive rights to rent means that the portfolio must be considered to be a letting object throughout the whole of the ten-year period from 2001 onwards, while the portfolio will be sold (sectioning) over a three-year period after 2011.
Holmin laskelmien lähtökohtana on, että kunnan merkintäetuoikeus asuntojen vuokraamiseen nähden tarkoittaa sitä, että kaikki asunnot ovat vuokralla vuodesta 2001 alkavan kymmenvuotiskauden ajan ja kaikki asunnot myydään (erissä) vuodesta 2011 alkavan kolmivuotiskauden aikana.
The worth created through rent revenues from mid 2001 to mid 2011 is the capitalised worth of the estimated real net revenues for each year up to 2011.
Vuoden 2001 puolivälin ja vuoden 2011 puolivälin välisenä aikana saatavat vuokratulot lasketaan vuosittain arvioitujen reaalisten nettotulojen pääoma-arvona vuoteen 2011 saakka.
These revenues are foreseen to increase year-by-year and to achieve market rents for all leases in 2011.
Tulojen odotetaan kasvavan vuosi vuodelta ja saavuttavan markkinoiden vuokratason vuonna 2011.
The increase is a combination of an increase in the percentage of letting to 95 % (defined as fully let), an increase to the market rate in 2005 for time-limited contracts, an increase in mean average level rents in 2006, and market rents in 2011 for non time-limited contracts.
Kasvu perustuu vuokrattujen asuntojen prosentuaalisen osuuden kasvuun 95 prosentin tasolle (määritelmän mukaan täysin vuokrattu taso), määräaikaisten sopimusten nostamiseen markkinoiden vuokratasolle vuonna 2005, keskimääräisten vuosivuokrien korottamiseen vuonna 2006 ja markkinoiden vuokratason korottamiseen vuonna 2011 niiden sopimusten osalta, jotka ovat voimassa määräämättömän ajan.
Allowance has been made for some non-lets in connection with refurbishment of the dwellings.
Huomioon on otettu myös se, että osa asunnoista on vuokraamatta kunnostukseensa tarvittavan ajan.
The net worth of sectioning and rent revenues in 2001 is made up of three components: a) sectioning/sales value in 2011. This worth arises in the years 2011-2014 and is written back to 2001, b) the capitalised worth of the further rent revenue flow from the non-sectioned areas, written back to 2001 and c) deductions for refurbishment/upgrading costs necessary to achieve the required standard for sectioning, carried out in the years 2011-2013 and written back to 2001.
Myyntiarvo ja vuokratulojen nettoarvo vuonna 2001 koostuu seuraavista kolmesta osatekijästä: a) myyntiarvo vuonna 2011; myyntiarvo kasvaa vuosina 2011–2014 ja ilmoitetaan vuoden 2001 arvon mukaan, b) niistä asunnoista saatavien lisävuokratulojen pääoma-arvo vuoden 2001 arvon mukaan, jotka eivät kuulu erissä myytäviin asuntoihin, ja c) erissä myytävistä asunnoista vuosina 2011–2013 aiheutuviin kunnostuskustannuksiin perustuvat vähennykset vuoden 2001 arvon mukaan.
Deductions for liens and contractual limitations are related to paragraph 8 — the ‘as-is’ clause — in the contract between the Municipality of Oslo and Fredensborg.
Kiinnityksiin ja sopimusrajoituksiin perustuvat vähennykset liittyvät Oslon kunnan ja Fredensborgin välisen sopimuksen 8 kohtaan, joka koskee asuntojen kuntoa.
Holm considered that this represented a risk to the buyer.
Holm katsoi, että tämä aiheutti riskin ostajalle.
This applies, in particular, in connection with information that is found in the municipal system concerning the properties, but has not come to the knowledge of the buyer, such as rent contracts, rent revenues and area specifications, and not least the technical condition of the buildings.
Kyse on erityisesti tiedoista, jotka ovat saatavilla kunnan kiinteistöjärjestelmässä mutta joita ei ole annettu tiedoksi ostajalle, kuten vuokrasopimuksia, vuokratuloja ja pinta-aloja koskevat täsmennykset sekä erityisesti rakennusten kuntoa koskevat tiedot.
Holm found it reasonable to assume that the ‘as-is’ clause has a certain financial influence.
Holmin mukaan voidaan kohtuudella olettaa, että rakennusten kuntoa koskevalla lausekkeella on jonkin verran vaikutusta asuntojen arvoon.
Seen in relationship to the size of the portfolio, Holm stipulated the worth deduction in this connection at NOK 30 Million, i.e. in the region of 4 % of the estimated value of the portfolio.
Holm arvioi, että asuntojen lukumäärään suhteutettuna kyseinen lauseke alentaa niiden arvoa 30 miljoonaa Norjan kruunua eli noin 4 prosenttia asuntojen arvioidusta arvosta.
Deductions for initial refurbishment costs during the period 2001-2005 were costs for work necessary to undertake to be able to let out the dwellings at market rents.
Vuosina 2001–2005 aiheutuneet kunnostuskustannukset aiheutuivat töistä, jotka olivat välttämättömiä, jotta asunnot voitaisiin vuokrata markkinoilla vallitsevan vuokratason mukaan.
The costs arose in the years 2001-2005 and were discounted to 2001 values.
Kustannukset aiheutuivat vuosina 2001–2005 ja diskontattiin vuoden 2001 arvoihin.
Holm has also conducted a ‘sensitivity analysis’ to see how different assumptions would influence the price.
Holm on suorittanut myös herkkyysanalyysin nähdäkseen, kuinka eri oletusarvot vaikuttaisivat hintaan.
The analysis i.a. shows that if the estimated price per m2 of flats to be sold in ten years time after acquisition was NOK 24000 and not NOK 26000 as assumed for the purpose of calculating the value, this ‘adjustment’ alone would result in a portfolio worth 720 million instead of 753 million.
Analyysi osoittaa muun muassa, että jos kymmenen vuoden kuluttua kaupan toteuttamisesta myytävien asuntojen arvioitu neliöhinta olisi asuntojen arvon laskennassa käytetyn 26000 Norjan kruunun arvon sijaan 24000 Norjan kruunua, asuntojen arvo ei olisi 753 miljoonaa vaan 720 miljoonaa Norjan kruunua.
A further downrating of for example 2 % of the rent revenues, would result in a worth under that of the achieved sales price.
Jos vuokratulot oletettaisiin 2 prosenttia pienemmiksi, asuntojen arvo laskisi alle niiden myyntihinnan.
Holm's conclusion is therefore that the achieved sales price of NOK 715 Million is so close to his evaluation of worth that in the light of the margins of uncertainty it can be said to represent the ‘correct price’i.e. the market price.
Holm päättelee sen vuoksi, että 715 miljoonan Norjan kruunun myyntihinta on niin lähellä Holmin omaa arviota, että se voidaan katsoa epävarmuustekijät huomioon ottaen asianmukaiseksi eli markkinahintaa vastaavaksi.
Holm has also studied the sales process and how the way it was conducted influenced the sales price.
Holm on tarkastellut myös myynnin toteutustavan vaikutusta myyntihintaan.
Holm i.a. considered that the Authority's guidelines had not been strictly adhered to, and it is in particular the short implementation period and the limited initial market exposure that is in question.
Holm katsoi muun muassa, että valvontaviranomaisen suuntaviivoja ei ole noudatettu kaikilta osin. Holm viittasi erityisesti lyhyeen täytäntöönpanoaikaan ja vähäiseen julkistamiseen.
However, Holm concluded i.a. that: ‘All things considered, we are of the opinion that the seller has had a sufficient number of interested parties on the playing field to achieve genuine bidding and a “correct and fair” price.
Holm päätteli kuitenkin, että kaikki näkökohdat huomioon ottaen olemme sitä mieltä, että myyjä on saanut niin paljon yhteydenottoja kiinnostuneilta ostajilta, että myynnin voidaan katsoa toteutuneen tarjouskilpailussa ja johtaneen asianmukaiseen ja kohtuulliseen hintaan.
There are however no absolute truths in this matter.
Tässä asiassa ei ole kuitenkaan olemassa absoluuttisia totuuksia.
A sale executed two months prior to or after the fact could have produced a totally different result.
Kaksi kuukautta aikaisemmin tai myöhemmin toteutettu myynti olisi voinut johtaa täysin erilaiseen tulokseen.
The individual buyer's interest in and will to acquire the object is the final decider where price is concerned, but motivation can, as is well known, vary.
Yksittäisten ostajien kiinnostus ja halu ostaa myytävänä oleva kohde on hinnan osalta viime kädessä määräävä tekijä, mutta ostomotivaatiossa voi tapahtua muutoksia, kuten hyvin tiedämme.
It must be said that a higher price could in all likelihood been achieved by selling the properties as individual units.
On todettava, että kiinteistöistä olisi mitä todennäköisimmin saatu korkeampi hinta, jos ne olisi myyty erillisinä yksikköinä.
In this scenario, the seller would have been forced to pace the release of the properties in accordance with what the market could absorb of residential blocks, and would thus have had a totally different horizon regarding revenues.
Tällöin myyjä olisi joutunut mukauttamaan kiinteistöjen myynnin asuntojen kysyntään markkinoilla, jolloin myyntitulot olisivat voineet olla täysin erisuuruiset.
We consider this to be purely theoretical, and have thus not delved deeper into the option.
Koska kyse on kuitenkin täysin teoreettisesta mahdollisuudesta, emme ole analysoineet sitä syvällisemmin.
In conclusion we would say that the seller has in all probability achieved the sales price in a real bidding competition in the Norwegian market, i.e. close to what one can call a correct and fair price.
Loppupäätelmämme on, että myyjä on mitä todennäköisimmin määrittänyt hinnan Norjan markkinoille suunnatussa todellisessa tarjouskilpailussa. Hinta voidaan siten katsoa suurin piirtein oikeaksi ja tasapuoliseksi.
There is per definition no definable market price for a portfolio of this type in that there is no previous history of sales to refer to.
Tämäntyyppiselle kokonaisuudelle ei ole määritelty markkinahintaa, sillä sille ei ole olemassa ennakkotapausta.
The price achieved must therefore to all intents and purposes be deemed to be the market price.’
Asunnoista saatu hinta on sen vuoksi katsottava käytännöllisesti katsoen markkinahinnaksi.
Final correspondence with the Norwegian authorities
Viimeisin kirjeenvaihto Norjan viranomaisten kanssa
By letter dated 22 December 2004 (Event No: 303758), the Authority requested additional information from the Norwegian authorities concerning the conciliation process between the State and the Municipality of Oslo, the views of the Norwegian authorities regarding whether the sale contained state aid and more detailed information concerning the sales process.
Valvontaviranomainen pyysi 22 päivänä joulukuuta 2004 päivätyllä kirjeellä (tapahtuma nro 303758) Norjan viranomaisilta lisätietoja valtion ja Oslon kunnan välisestä sovittelumenettelystä, viranomaisten kantaa siihen, sisältyikö myyntiin valtiontukea, ja yksityiskohtaisempia tietoja kaupan toteutuksesta.
The Authority also informed the Norwegian authorities that it had engaged an independent expert, Eirik Holm AS, to assess i.a. the previous value assessments.
Valvontaviranomainen ilmoitti Norjan viranomaisille myös, että se oli teettänyt riippumattomalla asiantuntijalla, Eirik Holm AS:llä, arvioinnin muun muassa aiemmista arvioista.
The Authority also asked the Norwegian authorities to agree to an extension of the deadline for taking a final decision until the end of February 2005.
Valvontaviranomainen pyysi lisäksi Norjan viranomaisia suostumaan lopullisen päätöksen tekemistä koskevan määräajan pidentämiseen vuoden 2005 helmikuun loppuun.
By letter from the Mission of Norway to the EU dated 13 January 2005, forwarding two letters dated 10 January 2005 from the Ministry of Modernisation and the Ministry of Health and Care Services, respectively, received and registered by the Authority on 14 January 2005 (Event No: 305352), the Norwegian authorities submitted additional information.
Norjan viranomaiset toimittivat lisätietoja Norjan edustuston Euroopan unionissa 13 päivänä tammikuuta 2005 päivätyllä kirjeellä, jolla viranomaiset toimittivat valvontaviranomaiselle modernisointiministeriön ja terveysministeriön 10 päivänä tammikuuta 2005 päivätyt kirjeet. Valvontaviranomainen vastaanotti kirjeet ja kirjasi ne saapuneeksi 14 päivänä tammikuuta 2005 (tapahtuma nro 305352).
The Norwegian authorities agreed to an extension of the deadline for taking a final decision until the end of February 2005.
Norjan viranomaiset ilmoittivat suostuvansa lopullisen päätöksen tekemistä koskevan määräajan pidentämiseen vuoden 2005 helmikuun loppuun.
The letters from the Ministry of Modernisation and the Ministry of Health and Care Services were also sent by telefax dated 10 January 2005 (Event No: 304852).
Ministeriöiden kirjeet lähetettiin valvontaviranomaiselle myös 10 päivänä tammikuuta 2005 päivätyllä faksilla (tapahtuma nro 304852).
By letter dated 25 February 2005 to the Norwegian authorities (Event No: 311394), the Authority asked for an extension of the deadline for taking a final decision until 11 March 2005.
Valvontaviranomainen pyysi 25 päivänä helmikuuta 2005 päivätyllä kirjeellä (tapahtuma nro 311394) Norjan viranomaisilta lopullisen päätöksen tekemiselle asetetun määräajan pidentämistä 11 päivään maaliskuuta 2005.
By telefax dated 7 March 2005 from the Ministry of Modernisation (Event No: 312289), the Norwegian authorities agreed to an extension of the deadline for taking a final decision until 11 March 2005.
Norjan viranomaiset ilmoittivat modernisointiministeriön 7 päivänä maaliskuuta 2005 päivätyllä faksilla (tapahtuma nro 312289) suostuvansa lopullisen päätöksen tekemiselle asetetun määräajan pidentämiseen 11 päivään maaliskuuta 2005.
APPRECIATION
ARVIOINTI
As mentioned above, the Norwegian authorities notified to the Authority the sale of 1744 rental apartments from the Municipality of Oslo to Fredensborg at a price of NOK 715 Million (approximately EUR 89 Million).
Norjan viranomaiset ovat ilmoittaneet valvontaviranomaiselle 1744 vuokra-asunnon myynnistä Oslon kunnalta Fredensborgille 715 miljoonan Norjan kruunun (noin 89 miljoonan euron) hintaan.
The Authority decided to open the formal investigation procedure with regard to the sale and called on interested parties to submit their comments.
Valvontaviranomainen on päättänyt aloittaa muodollisen tutkintamenettelyn, joka koskee myyntiprosessia, ja kehottanut asianomaisia esittämään huomautuksensa.
By reference to Chapter 18B of the State Aid Guidelines, the Authority doubted that the sale had taken place in such a way that the existence of state aid automatically could be excluded.
Valvontaviranomainen epäili valtiontukea koskevien suuntaviivojen 18 B luvun perusteella, oliko myynti toteutettu tavalla, joka sulki automaattisesti pois mahdollisuuden valtiontukeen.
Furthermore, assessed values of the properties diverged to a substantial degree and gave reasons to doubt that the agreed sales price reflected the market price.
Lisäksi kiinteistöjen arvosta laadituissa arvioissa oli huomattavia eroja, minkä vuoksi oli aihetta epäillä, vastasiko sovittu myyntihinta markkinahintaa.