natgillin/translations-raw huggingface dataset:
This was according to the municipality the reason that both rebates, the 30 % rebate for the Inner Camp sold as one unit and the additional 20 % rebate for the entire Haslemoen Leir were given to Haslemoen AS.
Kunnan mukaan tämä oli syynä siihen, että molemmat alennukset – yhtenä kokonaisuutena myytyä keskuslinnoitusta koskeva 30 prosentin alennus ja sen lisäksi koko Haslemoen Leiriä koskeva 20 prosentin alennus – annettiin Haslemoen AS:lle.
While limitations on the future use of a property may represent a value reducing factor, the Authority is not aware of any such limitations in the present case that would warrant the considerable rebates.
Vaikka kiinteistön tulevaa käyttöä koskevat rajoitukset voivat olla arvoa laskeva tekijä, valvontaviranomainen ei ole tässä tapauksessa tietoinen mistään sellaisista rajoituksista, jotka selittäisivät näin huomattavat alennukset.
There appears to be no provision in the sales contract or any other contemporary documentation submitted to the Authority that reflects such or other special obligations on the buyer to manage the properties in cooperation with the municipality.
Kauppakirjassa tai missään muussa valvontaviranomaiselle toimitetussa samana ajankohtana laaditussa asiakirjassa ei näytä olevan määräyksiä, jotka viittaisivat tällaisiin tai muihin erityisiin ostajan velvollisuuksiin hallinnoida kiinteistöä yhteistyössä kunnan kanssa.
As mentioned above, the notion that a resale for at least primary cost may exclude state aid rests on the condition that the land or buildings were acquired at market value in the first place.
Kuten edellä on todettu, jälleenmyynti vähintään hankintahinnalla voi sulkea valtiontuen pois sillä edellytyksellä, että maa-alue tai rakennukset oli alun perin ostettu markkina-arvon mukaisella hinnalla.
When a public authority, as in the present case, bought something more than the property it resold, and in that connection was granted significant quantity rebates, it cannot as such be presumed that the same rebates are warranted in the resale.
Kun viranomainen on ostanut enemmän kuin pelkästään myymänsä kiinteistön, kuten tässä tapauksessa, ja saanut tässä yhteydessä huomattavia määräalennuksia, ei voida automaattisesti olettaa, että samat alennukset myönnetään myös jälleenmyynnin yhteydessä.
Instead, this will have to depend on an assessment of whether the market would have priced in the same rebates also for the second and more limited transaction.
Tätä varten on sen sijaan määritettävä, olisiko markkinoilla myönnetty samat alennukset myös tälle toiselle, suppeammalle kaupalle.
In the present case that seems unlikely already for the reason that both of the rebates were given as quantity rebates, specifically based on the fact that the buyer acquired the whole area in question.
Tässä tapauksessa se vaikuttaa epätodennäköiseltä jo siksi, että molemmat alennukset annettiin määräalennuksina, jotka perustuivat nimenomaan siihen, että ostaja osti koko kyseessä olevan alueen.
Indeed, such a double discount seems to be excluded in the present case already for the reason that the so called 30 % discount was granted for the acquisition of the Inner Camp as such.
Tällaiset kaksoisalennukset tuntuvatkin tässä tapauksessa poissuljetuilta jo siksi, että niin sanottu 30 prosentin alennus myönnettiin keskuslinnoituksen ostamisesta sellaisenaan.
Thus, the additional discount of 20 % must be linked to the fact that the buyer, the municipality, in addition also bought other areas.
Niinpä siihen lisätyn 20 prosentin alennuksen täytyy liittyä siihen, että ostaja (eli kunta) osti lisäksi muitakin alueita.
This seems also to be the very basis for the rebate as explained in second Agdestein report quoted above.
Tämä näyttää myös olevan perusteena alennukselle sellaisena kuin se on esitetty edellä lainatussa toisessa Agdesteinin raportissa.
On that basis, and in the absence of any contemporary assessment to the opposite, the Authority must conclude that there was no basis for assuming that the market would have priced in an additional 20 % discount when only parts of the Inner Camp was for sale.
Tällä perusteella, ja koska samalta ajalta ei ole esitetty vastakkaisia arvioita, valvontaviranomaisen on todettava, ettei ollut perusteita olettaa, että markkinat olisivat sisällyttäneet hintaan 20 prosentin lisäalennuksen, kun kaupan kohteena oli vain osia keskuslinnoituksesta.
The 30 % rebate [23]
30 prosentin alennus [23]
Turning to the so called 30 % rebate, the Authority recalls that the second Agdestein report made it clear that the Inner Camp value of NOK 15,5 million included the NOK 10 million rebate and that it was an estimate of what the market would require for acquiring the Inner Camp as a whole, i.e. all 44 buildings.
Niin sanotun 30 prosentin alennuksen osalta valvontaviranomainen muistuttaa, että toisessa Agdesteinin raportissa tehtiin selväksi, että keskuslinnoituksen 15,5 miljoonan Norjan kruunun arvoon sisältyi 10 miljoonan Norjan kruunun alennus ja että kyseessä oli arvio hinnasta, jota markkinoilla edellytettäisiin keskuslinnoituksen ostamisesta yhtenä kokonaisuutena (kaikki 44 rakennusta).
It is therefore necessary to assess whether the municipality could grant a similar rebate to Haslemoen AS when it acquired parts of the Inner Camp.
Siksi on välttämätöntä arvioida, saiko kunta myöntää samanlaisen alennuksen Haslemoen AS:lle, kun tämä osti osia keskuslinnoituksesta.
Measured in number of buildings, the sale included 29 out of 44 buildings [24], i.e. approximately 2/3 of the buildings.
Rakennusten määrän mukaisesti mitattuna kauppa käsitti 44 rakennuksesta 29 [24], eli noin 2/3 rakennuksista.
This could indicate a basis for a quantity rebate.
Tämä voisi antaa aihetta määräalennukseen.
Measured in value, the municipality’s own calculations suggests that the 29 buildings represented a considerably smaller share of the total value of the Inner Camp than the remaining buildings.
Arvon mukaisesti mitattuna kunnan omat laskelmat antavat ymmärtää, että kyseiset 29 rakennusta edustavat huomattavasti pienempää osuutta keskuslinnoituksen kokonaisarvosta kuin jäljelle jäävät rakennukset.
A value of NOK 4 million to the 29 buildings in question represents just under 1/3 of the total value compared with the NOK 3,67 million for the buildings kept by the municipality and the NOK 5 million for the 11 remaining buildings.
Kyseisille 29 rakennukselle määritetty 4 miljoonan Norjan kruunun arvo edustaa vain alle yhtä kolmasosaa kokonaisarvosta kunnan pitämien rakennusten 3,67 miljoonan Norjan kruunun ja jäljelle jääneille 11 rakennukselle määritettyyn 5 miljoonan Norjan kruunun arvoon verrattuna.
It is supported by the various valuation reports submitted in this case, mentioned above at Paragraphs 7 and 10, that the selling of several buildings en bloc has a price reducing effect.
Tämän tapauksen yhteydessä esitetyissä arviointiraporteissa, jotka on mainittu 7 ja 10 kohdassa, todetaan, että useiden rakennusten myyminen yhtenä kokonaisuutena vaikuttaa hintaan sitä alentavasti.
In addition to the two Agdestein reports, also the valuation of 15 March 2006 mentioned above at Paragraph 29 of 10 different buildings at the Inner Camp indicated that a rebate between “15-20 %” should be applicable in the event of a one unit sale of those 10 buildings.
Kahden Agdesteinin raportin lisäksi myös keskuslinnoituksen kymmentä rakennusta koskeneessa 15 päivänä maaliskuuta 2006 päivätyssä arviossa (joka on mainittu 29 kohdassa) todettiin, että hintaan tulisi soveltaa ”15–20 prosentin” alennusta, jos kyseiset 10 rakennusta myytäisiin yhtenä kokonaisuutena.
The Authority therefore considers that some quantity rebate would have been in accordance with the market terms.
Näin ollen valvontaviranomainen katsoo, että jonkinlainen määräalennus olisi ollut markkinaehtojen mukainen.
In this case, whether the rebate would have been 15, 20 or 25 %, is difficult to determine due to the lack of contemporary assessments and documentation.
Tässä tapauksessa on vaikeaa määrittää, olisiko alennus ollut 15, 20 vai 25 prosenttia, koska samana ajankohtana laadittuja arvioita ja dokumentteja ei ole.
All things considered and with reference to the assessment mentioned above of 10 other buildings in the Inner Camp and a likely quantity rebate of 15–20 %, the Authority, while in doubt, finds that an approximately similar quantity rebate as the one the municipality was granted, i.e. 25,64 %, could have been given to someone buying as much as 29 of the 44 buildings in the Inner Camp.
Kun kaikki seikat otetaan huomioon ja kun vertailukohtana pidetään edellä mainittua keskuslinnoituksen kymmentä muuta rakennusta koskenutta arviota ja 15–20 prosentin todennäköistä määräalennusta, valvontaviranomainen katsoo epäselvässä tilanteessa, että suunnilleen samanlainen määräalennus kuin se, joka kunnalle myönnettiin (25,64 %), olisi voitu antaa jollekulle, joka olisi ostanut keskuslinnoituksen 44 rakennuksesta peräti 29.
Whether primary cost could be established by deducting value of other buildings
Voitiinko hankintakustannukset määrittää vähentämällä muiden rakennusten arvo?
The next question is whether the primary cost of the 29 buildings in question can be determined by deducting from the Inner Camp the value of the buildings that were not sold to Haslemoen AS.
Seuraava kysymys on se, voidaanko 29 rakennuksen hankintakustannukset määrittää vähentämällä keskuslinnoituksen arvosta niiden rakennusten arvo, joita Haslemoen AS:lle ei myyty.
The described method basically entailed that no detailed assessment was made of the 29 buildings in question because there were indications that other parts of the Inner Camp were of a sufficiently high value to ensure that the overall value corresponded to the municipality’s alleged primary cost for the Inner Camp.
Kuvatusta menetelmästä seurasi käytännössä, ettei kyseisistä 29 rakennuksesta tehty yksityiskohtaista arviota, koska oli olemassa viitteitä siitä, että muiden keskuslinnoituksen osien arvo oli riittävän korkea takaamaan, että kokonaisarvo vastasi kunnalle keskuslinnoituksesta oletetusti aiheutuneita hankintakustannuksia.
This method appears uncertain and random due to the fact that the 3 different groups of buildings all were assessed according to different methods.
Menetelmä vaikuttaa epävarmalta ja satunnaiselta siksi, että kaikki kolme erilaista rakennusryhmää arvioitiin erilaisilla menetelmillä.
In short, the bridge value report was used to establish the starting point, the NOK 12,4 million primary cost value of the Inner Camp as such.
Lyhyesti sanottuna lähtökohta eli koko keskuslinnoituksen 12,4 miljoonan Norjan kruunun hankintakustannusten arvo määritettiin ”bridge value” -raportin perusteella.
In the following assessment of the 3 different groups of buildings, a considerably lower value than the bridge value was put on the 29 buildings at issue and a higher value was put both on the buildings the municipality kept and the 11 others for which it had later received an offer.
Seuraavassa arvioinnissa, joka koski kolmea erilaista rakennusryhmää, kyseisille 29 rakennukselle määritettiin huomattavasti ”bridge value” -arvoa matalampi arvo; sekä niille rakennuksille, jotka kunta piti, että niille yhdelletoista muulle rakennukselle, joista se myöhemmin sai tarjouksen, määritettiin korkeampi arvo.
The lower value was established on the basis of the negotiated price with Haslemoen AS and the higher values were both established on the basis of subsequent and newer information in the form of value assessments and an offer received.
Matalampi arvo määritettiin Haslemoen AS:n kanssa neuvotellun hinnan perusteella, kun taas molemmat korkeammat arvot määritettiin arviointien ja saadun tarjouksen myötä saatujen myöhempien ja uudempien tietojen perusteella.
This entailed in the view of the Authority the obvious risk that even if the overall starting point of the Inner Camp value had been correct (which it was not, see above), the price for the 29 buildings could be too low because later re-assessments of the other areas had established higher values.
Tähän liittyi valvontaviranomaisen mielestä se ilmeinen riski, että vaikka keskuslinnoituksen arvon lähtökohta sinänsä olisi ollut oikea (mitä se ei ollut, ks. edellä), kyseisten 29 rakennuksen hinta saattoi olla liian matala, koska muiden alueiden myöhemmissä arvioinneissa oli määritetty korkeampia arvoja.
Indeed, if anything, the later and higher value assessments in this case should point to little else than that the starting point at NOK 12,4 million was too low.
Jos myöhemmät ja korkeammat arviot tässä tapauksessa jotakin ilmaisevat niin lähinnä sen, että 12,4 miljoonan Norjan kruunun lähtökohta oli liian alhainen.
Thus, the Authority concludes that the method referred to in the assessment of 2 May 2006 was not suitable to determine the primary cost and thereby the market value of the 29 buildings in question.
Näin ollen valvontaviranomainen katsoo, ettei menetelmä, johon 2 päivänä toukokuuta 2006 päivätyssä arvioinnissa viitataan, sovellu hankintakustannusten määrittämiseen eikä siten myöskään kyseisten 29 rakennuksen markkina-arvon määrittämiseen.
How to correctly determine the primary cost of the 29 buildings
Miten kyseisten 29 rakennuksen hankintakustannukset olisi määritettävä oikein?
As mentioned above, the assessment of the primary cost of the 29 buildings at issue is complicated by the fact that it was not made clear in the agreement between the state and the municipality what the latter paid for the different buildings in the Inner Camp.
Kuten edellä mainittiin, kyseisten 29 rakennuksen hankintakustannusten arviointi on ongelmallista, koska valtion ja kunnan välisessä sopimuksessa ei täsmennetty, kuinka paljon kunta keskuslinnoituksen eri rakennuksista maksoi.
Instead it paid a fixed sum of NOK 15,5 million for the whole Inner Camp which included the so called 30 % rebate mentioned above.
Sen sijaan se maksoi koko keskuslinnoituksesta 15,5 miljoonan Norjan kruunun kiinteän summan, joka käsitti edellä mainitun niin sanotun 30 prosentin alennuksen.
However, that bridge value was based on the two prior value assessments.
Kyseinen ”bridge value” -arvo perustui kuitenkin kahteen aiempaan arvioon.
The first Agdestein report was based on individual assessment of the buildings and is in fact the only contemporary assessment thereof.
Ensimmäinen Agdesteinin raportti perustui yksittäisten rakennusten arviointiin, ja se on itse asiassa ainoa asiaa koskeva arvio samalta ajalta.
Since this assessment was the basis for the bridge value which again formed the basis for the actual price paid by the municipality, the Authority considers that the first Agdestein report provides the individual values necessary to accurately establish the primary cost of the 29 buildings in question.
Koska tätä arviota käytettiin pohjana ”bridge value” -arvolle, joka puolestaan oli kunnan todellisuudessa maksaman hinnan perusta, valvontaviranomainen katsoo, että ensimmäinen Agdesteinin raportti tarjoaa kyseisten 29 rakennuksen hankintakustannusten määrittämiseen tarvittavat yksittäiset arvot.
The sales contract in question comprises the following 29 buildings at the Inner Camp [25]: Nos 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, (31,) 33, 92 and 16.
Kyseinen kauppasopimus käsittää seuraavat keskuslinnoituksen 29 rakennusta [25]: rakennukset nro 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, (31,) 33, 92 ja 16.
The investor values as assessed in the first Agdestein report of these buildings are the following:
Ensimmäisen Agdesteinin raportin mukaisesti näiden rakennusten investointiarvot ovat seuraavat:
Garage
Autotalli
Barrack
Parakki
Barrack,
Parakki
Garage,
Autotalli
Service garage,
Huoltohalli
Gas/petrol station
Polttoaineasema
Regiment building with education room
Rykmenttirakennus ja koulutustila
(Store shed),
(Vaja)
The report did not separately assess the value of the individual buildings No 6 and No 8 (garages).
Raportissa ei erikseen arvioitu rakennusten nro 6 ja 8 arvoa (autotalleja).
Instead, they were assessed together with building No 45 (combined administration building with storage rooms, offices and workshop, not included in the contract with Haslemoen AS) at a total of NOK 1,9 million.
Sen sijaan niiden yhteiseksi arvoksi yhdessä rakennuksen nro 45 kanssa (hallintorakennus, johon on yhdistetty varastotiloja, toimistoja ja työpaja; tämä rakennus ei sisältynyt Haslemoen AS:n kanssa tehtyyn sopimukseen) arvioitiin kaikkiaan 1,9 miljoonaa Norjan kruunua.
Building No 23 and No 24 (garage and gas station) were, in the same manner, assessed together with building No 34 (the camp office building, which was not included in the contract with Haslemoen AS) at a total value of NOK 800000.
Rakennukset nro 23 ja 24 (autotalli ja polttoaineasema) arvioitiin samalla tavalla yhdessä rakennuksen nro 34 kanssa (varuskunnan toimistorakennus, joka ei sisältynyt Haslemoen AS:n kanssa tehtyyn sopimukseen), ja niiden arvoksi laskettiin kaikkiaan 800000 Norjan kruunua.
The question is therefore whether some of the value put on these collectively assessed buildings should be allocated to the buildings acquired by Haslemoen AS, namely the four garages No 6, 8, 23 and 24.
On siis kysyttävä, tulisiko osa näille yhteisesti arvioiduille rakennuksille määritetystä arvosta kohdentaa Haslemoen AS:n ostamiin rakennuksiin, nimittäin autotalleihin nro 6, 8, 23 ja 24.
This issue was raised in the Authority’s opening decision referred to above, in which the Authority applied the most favourable scenario by disregarding these buildings.
Kysymys nostettiin esiin edellä mainitussa valvontaviranomaisen menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä, jossa valvontaviranomainen sovelsi suotuisinta skenaariota jättämällä nämä rakennukset huomiotta.
While the Authority has not been presented with any documentation to the effect that the four mentioned garages were worthless, it assumes that they were of limited value since the first Agdestein report chose to include whatever value they had in the estimates for other buildings.
Vaikka valvontaviranomaiselle ei ole esitetty asiakirjoja sen tueksi, että mainitut neljä autotallia olisivat arvottomia, se olettaa, että niiden arvo on vähäinen, koska ensimmäisessä Agdesteinin raportissa niiden mahdollinen arvo päätettiin sisällyttää muita rakennuksia koskeviin arvioihin.
Thus, in the absence of any contemporary documentation to the opposite and on the assumption that the value in any case appeared to be low the Authority will not add any specific value for these four buildings in the assessment of the relevant part of the Inner Camp.
Koska samalta ajalta ei ole päinvastaista näyttöä sisältäviä asiakirjoja ja kun oletetaan, että arvo on joka tapauksessa vähäinen, valvontaviranomainen ei laske näille neljälle rakennukselle erityistä arvoa arvioidessaan keskuslinnoituksen merkityksellistä osaa.
The total value of the 29 buildings in question, as assessed in the first Agdestein report, reaches the sum of NOK 23840000.
Kyseisten 29 rakennuksen kokonaisarvo, sellaisena kuin se on ensimmäisen Agdesteinin raportin arvion mukaan, nousee 23840000 Norjan kruunuun.
As mentioned above, the municipality was granted the so called 30 % rebate [26] on the Inner Camp value in the first Agdestein report.
Kuten edellä mainittiin, kunnalle myönnettiin ensimmäisessä Agdesteinin raportissa niin sanottu 30 prosentin alennus [26] keskuslinnoituksen arvosta.
Since the Authority under the circumstances of the present case finds that it was justified to grant a similar rebate to Haslemoen AS, the adjusted value of the 29 buildings as established by this report is 23840000 - 25,64 % =
Koska valvontaviranomainen katsoo tämän tapauksen yhteydessä, että vastaavan alennuksen myöntäminen Haslemoen AS:lle oli perusteltua, raportin mukainen kyseisten 29 rakennuksen mukautettu arvo on 23840000 - 25,64 % =
NOK 17727424.
17727424 Norjan kruunua.
Applying the bridge value method, the primary cost for the municipality for the 29 buildings in question was NOK 8863712.
”Bridge value” -menetelmän perusteella kunnalle kyseisistä 29 rakennuksesta aiheutuneet hankintakustannukset olivat 8863712 Norjan kruunua.
Given that the Authority has accepted that the state sold Haslemoen Leir to Våler municipality at market value, it accepts that a sum of NOK 8863712 was the municipality’s primary cost for the buildings and that this was the necessary indication of the market value.
Kun otetaan huomioon, että valvontaviranomainen on katsonut, että valtio myi Haslemoen Leirin Vålerin kunnalle markkina-arvoa vastaavaan hintaan, se katsoo, että 8863712 Norjan kruunun summa oli kunnan hankintakustannukset näistä rakennuksista ja että tämä oli välttämätön markkina-arvon osoittaja.
On that basis it concludes that the sale to Haslemoen AS at NOK 4 million contained state aid amounting to NOK 8863712 - NOK 4000000 =
Tällä perusteella valvontaviranomainen katsoo, että Haslemoen AS:n myyminen neljällä miljoonalla Norjan kruunulla merkitsi 8863712 NOK - 4000000 NOK =
NOK 4863712.
4863712 Norjan kruunun suuruista valtiontukea.
The municipality has also submitted that the Authority should take into consideration the price-reducing elements consisting of possible pollution in the ground and the obligation on Haslemoen AS to allow free use of the school building for one year.
Kunta on myös esittänyt, että valvontaviranomaisen tulisi ottaa huomioon hinnan aleneminen, joka johtuu maaperän mahdollisesta saastuneisuudesta ja Haslemoen AS:n velvollisuudesta sallia koulurakennuksen ilmainen käyttö vuoden ajan.
There has however not been submitted any particular contemporary or subsequently produced documentation concerning these alleged price reducing elements and the impact they allegedly have had on the price.
Valvontaviranomaiselle ei kuitenkaan ole toimitettu mitään erityisiä samalta ajalta peräisin olevia tai myöhemmin laadittuja asiakirjoja, jotka koskisivat näitä väitettyjä hintaa alentavia seikkoja ja niiden väitettyä vaikutusta hintaan.
Pollution in the ground
Maaperän saastuneisuus
As regards pollution in the ground the Authority would agree that this could be a rather obvious possibility given that the camp was used for military purposes since the 1950s.
Mitä maaperän saastuneisuuteen tulee, valvontaviranomainen on samaa mieltä siitä, että tämä mahdollisuus on melko ilmeinen, kun otetaan huomioon, että aluetta on käytetty sotilaallisiin tarkoituksiin 1950-luvulta lähtien.
The Authority has in this regard noted that the first Agdestein report specifically mentioned possible pollution in the ground in the Inner Camp related to fuel and oil tanks in the ground.
Tältä osin valvontaviranomainen on todennut, että ensimmäisessä Agdesteinin raportissa nimenomaisesti mainittiin maan alla olleisiin polttoaine- ja öljysäiliöihin liittyvä keskuslinnoituksen maaperän mahdollinen saastuminen.
This was however not taken into account in the value assessment.
Tätä ei kuitenkaan otettu huomioon arvoa arvioitaessa.
The Alhaug/Bakke value assessment, which estimate the value of the Inner Camp at NOK 0, mentioned both the possibility of pollution in the ground and possible asbestos in the buildings, without making an attempt at specifying possible costs related thereto.
Alhaugin ja Bakken arviossa, jossa keskuslinnoituksen arvoksi arvioitiin 0 Norjan kruunua, mainittiin sekä maaperän saastuneisuuden mahdollisuus että rakennusten mahdolliset asbestiongelmat, mutta mahdollisia tähän liittyviä kustannuksia ei pyritty erittelemään.
However, the Authority recalls that the reports were used as a basis for the halfway settlement.
Valvontaviranomainen muistuttaa kuitenkin, että raportteja käytettiin ”keskiarvoratkaisun” perustana.
Thus, any price reducing or negative element in the report must be assumed taken into account by the subsequent halfway settlement.
Näin ollen on oletettava, että mahdolliset hintaa alentavat tai kielteiset seikat raportissa on otettu myöhemmässä ”keskiarvosopimuksessa” huomioon.
Indeed, the Authority sees no basis for any additional price reduction for any element or circumstance that was known between the parties to the first transaction.
Valvontaviranomainen ei katso ylimääräiselle hinnanalennukselle olevan perusteita minkään sellaisen seikan tai olosuhteen vuoksi, joka oli ensimmäisen kaupan osapuolten tiedossa.