natgillin/translations-raw huggingface dataset:
According to the Authority's State Aid Guidelines on sale of land, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid, is by definition at market value and consequently does not contain state aid.
Valvontaviranomaisen antamien kiinteistökauppoja koskevien valtiontukisuuntaviivojen mukaan maa-alueiden ja rakennusten myynti riittävästi julkistetulla, huutokauppaan verrattavalla avoimella tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja ja jossa hyväksytään paras tai ainoa tarjous, tapahtuu jo lähtökohtaisesti markkinahintaan, eikä siihen siten sisälly valtiontukea.
Alternatively, to exclude the existence of aid when a sale of land is conducted without an unconditional bidding procedure, an independent valuation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to sales negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards.
Vastaavasti, kun maa-alueen myynnistä halutaan sulkea pois valtiontuen mahdollisuus silloin, kun myynti toteutetaan ilman tarjouskilpailua, jolle ei aseteta ehtoja, ennen myyntineuvotteluja on teetettävä riippumaton arvio yhdellä tai useammalla arvioijalla markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinaindikaattorien ja arviointinormien mukaisesti.
The valuer should be independent in the execution of his tasks, i.e. public authorities should not be entitled to issue orders as regards the result of the valuation.
Arvioijan on oltava tehtäviään suorittaessaan riippumaton, eli julkisilla viranomaisilla ei ole oikeutta antaa arvioijalle määräyksiä arvioinnin tuloksesta.
In the notification, the Norwegian authorities have submitted 3 value assessments of the property in question.
Näin ollen valtiontuen olemassaoloa ei voida automaattisesti sulkea pois.
None of the value assessments were conducted before the option agreement was entered into in 2001 but established the value of the property afterwards.
Ilmoituksensa yhteydessä Norjan viranomaiset toimittivat kyseisestä tontista kolme hinta-arviota, joista yhtäkään ei ollut tehty ennen optiosopimuksen voimaantuloa vuonna 2001, vaan tontin hinta arvioitiin jälkeenpäin.
The first report dated 30 June 2006 was conducted by licensed property surveyors of Verditakst AS, Takst Senteret and Agdestein [7].
Ensimmäisen selvityksen tekivät 30 päivänä kesäkuuta 2006 Verditakst AS:n, Takst Senteretin ja Agdesteinin luvan saaneet arvioijat [7].
According to this report the estimated value of the land in 2001, the time the option contract was entered into, was NOK 9,6 million, with a possible variation of +/– 15%.
Tämän selvityksen mukaan tontin arvioitu hinta vuonna 2001, jolloin optiosopimus tuli voimaan, oli 9,6 miljoonaa Norjan kruunua +/- 15 prosenttia.
However, this appears to be a very approximate estimation.
Arvio vaikuttaa kuitenkin hyvin summittaiselta.
The assessors have simply considered the property’s value based on the allowed usage (mainly to marina purposes) according to the existing regulatory regime at the time of the assessment (which was the same as in 2001), and the value with an alternative combined usage of marina, housing and industry, and assessed the property’s value as being the middle value of these two alternatives [8].
Arvioijat ovat yksinkertaisesti todenneet tontin hinnan sille myönnetyn käyttötarkoituksen perusteella (pääasiallinen käyttö venesatamana) arvioinnin ajankohtana voimassa olleen sääntelyjärjestelyn mukaisesti (järjestely oli sama vuonna 2001), ja arvioineet hinnan myös siinä tapauksessa, että tonttia käytettäisiin sekä venesatamana että asunto- ja teollisuusalueena. Tämän jälkeen arvioijat arvioivat tontin hinnan käyttäen kahden edellä mainitun vaihtoehdon keskiarvoa [8].
However, as explained above, it is the value of the land in 2007 when the property was sold and transferred to the new owner which is relevant for a state aid assessment.
Kuten edellä on todettu, valtiontukea arvioitaessa merkityksellistä on kuitenkin tontin hinta vuonna 2007, jolloin se myytiin ja siirrettiin uudelle omistajalle.
The Norwegian authorities enclosed with the notification two additional value assessments which TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik had carried out on behalf of the municipality.
Norjan viranomaiset liittivät ilmoitukseen kaksi lisäarviota hinnasta, jotka TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik oli tehnyt kunnan lukuun.
In the first report dated 18 January 2008 [9], the market value of the land in 2007 was estimated at NOK 26 million.
Ensimmäisessä selvityksessä, joka on päivätty 18 päivänä tammikuuta 2008 [9], tontin markkinahinnan arvioitiin olleen 26 miljoonaa Norjan kruunua vuonna 2007.
In the second report dated 16 June 2008 [10], TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik estimated the market value of the land in 2007 at NOK 12 million.
Toisessa selvityksessä, joka on päivätty 16 päivänä kesäkuuta 2008 [10], TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik arvioi tontin markkinahinnaksi 12 miljoonaa Norjan kruunua vuonna 2007.
The Norwegian authorities have explained that this difference is based mainly on the estimated value reduction of an additional obligation on Asker Brygge with regard to the use of part of the property by Slependen Båtforening AS [11].
Kyseessä oli Slependen Båtforening AS:llä ollut oikeus käyttää osaa tontista [11].
The option agreement of 2001 includes a clause stating that a part of the property is let to Slependen Båtforening as a marina for small boats, and that Asker Brygge would have to compensate for its right to a small-boat marina/compensation vis-à-vis the municipality of Asker if development of the property started before the rental contract expires.
Vuoden 2001 optiosopimukseen sisältyy lauseke, jonka mukaan osa tontista on vuokrattu Slependen Båtforeningille pienvenesatamaksi ja Asker Brygge maksaisi oikeudestaan kyseiseen pienvenesatamaan tai siitä maksettavaan vastikkeeseen Askerin kunnalle siinä tapauksessa, että tontille alettaisiin rakentaa ennen vuokrasopimuksen päättymistä.
Although it was difficult to state the exact economic consequence of the obligation for Asker Brygge at the time the option agreement was entered into, Asker Brygge and Slependen Båtforening signed an agreement on 1 June 2006 according to which the latter was to pay NOK 850000 (cf. clause 2,4 in the agreement) [13].
Vaikka Asker Bryggeä koskevan velvollisuuden tarkkaa taloudellista vaikutusta oli vaikeaa päätellä optiosopimuksen voimaantulon ajankohtana, Asker Brygge ja Slependen Båtforening allekirjoittivat 1 päivänä kesäkuuta 2006 sopimuksen, jonka mukaan viimeksi mainittu maksaisi 850000 Norjan kruunua (vrt. sopimuksen 2.4 lauseke ) [13].
According to the explanations provided by the Norwegian authorities, the value assessment from January 2008 was based on an incorrect interpretation of an agreement between Asker Brygge and Slependen Båtforening since it did not reflect the latter’s right to pay only NOK 850000 for the area in question.
Norjan viranomaisten antamien selvitysten mukaan tammikuussa 2008 tehty hinta-arvio perustui Asker Bryggen ja Slependen Båtforeningin välisen sopimuksen virheelliseen tulkintaan, jossa ei otettu huomioon viimeksi mainitun oikeutta maksaa ainoastaan 850000 Norjan kruunua kyseisestä alueesta.
The asset valuers interpreted the clause in the option agreement in such a way that Slependen Båtforening would have had the right to rent or buy the boat places at market price after the expiry of the rental contract.
Hinta-arvioijien optiosopimuksen lausekkeesta tekemän tulkinnan mukaan Slependen Båtforeningillä olisi ollut oikeus vuokrata tai ostaa venepaikat markkinahintaan vuokrasopimuksen päätyttyä.
In addition, the assessment of June 2008 took into consideration the risks in relation to pollution in the ground, as pointed out by the municipality [14].
Lisäksi kesäkuussa 2008 tehdyssä arviossa otettiin huomioon maaperän saastumiseen liittyneet riskit, kuten kunta on todennut [14].
Finally, the assessment of June 2008 no longer included storage for boats under the road (E18), as pointed out by the municipality [15].Asker Brygge has disputed the validity of the assessments.
Kesäkuussa 2008 tehtyyn arvioon ei enää sisältynyt veneiden varastointia moottoritien (E18) alla, kuten kunta on todennut [15].Asker Brygge on kiistänyt arvioiden paikkansapitävyyden.
Its main objection is that the assessments include the possibility to dredge the shoreline to establish further boat spaces, and to establish storage yards for boats on the land area.
Se kiistää arviot pääasiassa siksi, että niihin sisältyi mahdollisuus ruopata rantaviivaa venepaikkojen lisäämiseksi ja perustaa tontille veneiden varastotilaa.
According to Asker Brygge no development of the property would be foreseeable at all in 2001, and the public road administration had prohibited further dredging in the area [16].
Asker Bryggen mukaan vuonna 2001 ei voitu ajatella tontin rakentamista, ja tiehallitus oli kieltänyt lisäruoppaukset alueella [16].
The Authority notes that Asker Brygge has not provided any documentation that the factual premises for the assessment of June 2008 are incorrect.
Valvontaviranomainen panee merkille, että Asker Brygge ei ole toimittanut asiakirja-aineistoa, jolla se osoittaisi, että kesäkuussa 2008 tehdyn arvion perustana olleet tosiseikat olisivat virheelliset.
Further, the Authority notes that the municipality has not disputed the validity of the assessment of June 2008, which it seems to consider as fairly accurate [17].
Valvontaviranomainen panee myös merkille, ettei kunta ole kiistänyt kesäkuussa 2008 tehdyn arvion kelpoisuutta, vaan näyttää pitävän sitä melko asianmukaisena [17].
On the contrary, the municipality in its comments to the Authority quotes the assessment on the part where it considers dredging (in relation to the assessment of pollution in the ground) and makes no comment on that dredging would not be possible at all.
Päinvastoin kunta viittaa valvontaviranomaiselle toimittamissaan huomautuksissa arvioon ruoppauksen osalta (maaperän saastumisesta tehdyssä arviossa) eikä totea tässä yhteydessä lainkaan, että ruoppaus olisi täysin mahdotonta toteuttaa.
Thus, the Authority can not see that there has been provided documentation which gives reason to question the factual premises for the assessment of June 2008.
Näin ollen valvontaviranomainen ei voi katsoa, että sille olisi toimitettu asiakirja-aineistoa, jonka perusteella olisi syytä kyseenalaistaa kesäkuussa 2008 tehdyn arvion perustana olleet tosiseikat.
The latest (and lowest) value assessment, the second report, dated 16 June 2008 [18], estimated the market value of the land in 2007 at NOK 12 million, which is NOK 3272538 more than the price paid.
Viimeisimmässä (ja alhaisimmassa) hinta-arviossa, toisessa selvityksessä, joka on päivätty 16 päivänä kesäkuuta 2008 [18], tontin markkinahinnaksi vuonna 2007 arvioitiin 12 miljoonaa Norjan kruunua, mikä on 3272538 Norjan kruunua enemmän kuin maksettu hinta.
Contrary to the first report, according to the information provided by the municipality of Asker, this second report takes into account more accurate information which was known in 2007, at the time the sale was finalised.
Toisin kuin ensimmäisessä selvityksessä, Askerin kunnan toimittamien tietojen mukaan tässä toisessa selvityksessä on otettu huomioon tarkempia tietoja, jotka tunnettiin vuonna 2007, jolloin myynti toteutettiin.
In addition, the assessment of June 2008 mentions the risk of pollution in the ground, but adds that the assessors have not conducted any closer research into this matter [22].
Lisäksi kesäkuussa 2008 tehdyssä arviossa mainitaan maaperän saastumisriski, samalla kun siinä lisätään, että arvioijat eivät ole tehneet asiasta tarkempaa tutkimusta [22].
Thus, it appears that the research carried out by Asker Brygge was rightly not taken into consideration by the assessors when determining the value of the plot of land.
Näin ollen näyttää siltä, että arvioijat eivät perustellusti ottaneet huomioon Asker Bryggen toteuttamaa tutkimustyötä määritellessään tontin arvoa.
As mentioned, the assessment of June 2008 was based on usage of the area as a marina, according to the existing regulations.
Kuten edellä on todettu, kesäkuussa 2008 tehty arvio perustui tontin käyttöön venesatamana voimassa olleiden säännösten mukaisesti.
It seems however, that already in 2001 Asker Brygge saw that there was a potential in developing the property.
Näyttää kuitenkin siltä, että Asker Brygge näki jo vuonna 2001 mahdollisuuksia rakentaa tontille.
Such a potential would normally correspond to an added value.
Tällaiset mahdollisuudet vastaavat yleensä lisäarvoa.
Thus, the municipality pointed out in its letter to the assessors dated 11 April 2008, that the assessors should take into consideration whether the likelihood of adjusted regulations (presumably to a more profitable usage) should be assessed.
Näin ollen kunta totesi arvioijille osoittamassaan kirjeessä, joka oli päivätty 11 päivänä huhtikuuta 2008, että näiden olisi mietittävä, olisiko sääntelyn muuttamisen (luultavasti kannattavampaa käyttöä varten) todennäköisyyttä arvioitava.
The assessors refused however to take the possibility of adjusted regulations into consideration, as they regarded this as speculative.
Arvioijat kieltäytyivät kuitenkin ottamasta huomioon sääntelyn muuttamismahdollisuutta, koska ne katsoivat, että kyseessä oli spekulointi.
The assessors added that the valuation would be quite different (meaning considerably higher) if the assessment should be based on that housing and industry were to be allowed on the property [23].
Arvioijat lisäsivät, että arvio olisi täysin toinen (toisin sanoen paljon korkeampi), jos se perustuisi mahdollisuuteen käyttää tonttia asuntojen ja teollisuuden tarpeisiin [23].
32/17 in 2007 for the price of NOK 8727462 was below its market price of NOK 12 million as established by the independent expert assessment carried out in June 2008, which the Norwegian authorities submitted.
Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomainen päättelee, että vuonna 2007 toteutettu tontin gbnr. 32/17 myynti 8727462 Norjan kruunun hintaan toteutettiin alle 12 miljoonan Norjan kruunun markkinahinnan, joka oli määritetty Norjan viranomaisten toimittamassa ja kesäkuussa 2008 tehdyssä riippumattomassa asiantuntija-arviossa.
Conclusion on the market investor principle
Markkinataloussijoittajan periaatetta koskeva päätelmä
For the above-mentioned reasons, the Authority finds that the price agreed upon in the option agreement did not corresponded to the market price for such an agreement, which should reflect the property value at the time of the agreement combined with the value of the option and the special arrangements granted to the buyer.
Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomainen katsoo, että optiosopimuksessa sovittu hinta ei vastannut tällaisen sopimuksen markkinahintaa, jonka olisi oltava sopimuksen tekoajankohtana vallinneen tontin arvon mukainen ja jossa olisi lisäksi otettava huomioon option ja ostajalle myönnettyjen järjestelyjen arvo.
Moreover, the Authority finds that the actual price agreed upon in the sales agreement did not corresponded to the market price of the property at the time the sales agreement was concluded.
Lisäksi valvontaviranomainen katsoo, että myyntisopimuksessa sovittu todellinen hinta ei vastannut myyntisopimuksen tekohetkellä vallinnutta tontin markkinahintaa.
Therefore, the Authority concludes that the sale of the concerned plot of land gbnr.
Tämän vuoksi valvontaviranomainen päättelee, että kyseisen tontin gbnr.
32/17 to Asker Brygge AS for the sales price of NOK 8727462 was not carried out in accordance with the market investor principle.
32/17 myyntiä Asker Brygge AS:lle 8727462 Norjan kruunun myyntihintaan ei toteutettu markkinataloussijoittajan periaatteen mukaisesti.
In order to qualify as state aid, the measure must be granted by the State or through state resources.
Jotta toimenpide katsottaisiin valtiontueksi, sen on oltava jäsenvaltion myöntämää tai valtion varoista myönnettyä tukea.
The concept of State does not only refer to the central government but embraces all levels of the state administration (including municipalities) as well as public undertakings.
Valtion käsite ei tarkoita ainoastaan keskushallintoa, vaan valtionhallinnon kaikkia tasoja (kunnat mukaan lukien) ja julkisia yrityksiä.
Given that the municipality has sold the land below its market price, it has foregone income.
Koska kunta on myynyt tontin alle markkinahinnan, se on menettänyt tuloja.
In such circumstances, Asker Brygge should have paid more for the land and therefore there is a transfer of resources from the municipality.
Tällaisessa tilanteessa Asker Bryggen olisi täytynyt maksaa tontista enemmän, minkä vuoksi kyseessä on varojen siirto kunnalta.
For these reasons, the Authority considers that since the sale did not take place in accordance with market conditions, state resources within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement are involved.
Edellä esitetyistä syistä valvontaviranomainen katsoo, että koska myyntiä ei toteutettu markkinaehtojen mukaisesti, siihen sisältyi valtion varoja ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitetussa merkityksessä.
Favouring certain undertakings or the production of certain goods
Tiettyjen yritysten tai tietyn tuotannonalan suosiminen
First, the measure must confer on Asker Brygge advantages that relieve the undertaking of charges that are normally borne from its budget.
Ensiksi toimenpiteen on tuotettava Asker Bryggelle etua, joka vapauttaa yrityksen sen talousarviosta yleensä katettavista kuluista.
Since the transaction was carried out under favourable terms, in the sense that Asker Brygge would have had to pay a higher price for the property if the sale of land had been conducted according to the market investor principle, and to have paid market interest rates for the loan if it was to borrow the same amount from a bank, the company received an advantage within the meaning of the state aid rules.
Koska liiketoimi toteutettiin suotuisin ehdoin siinä mielessä, että Asker Brygge olisi joutunut maksamaan korkeamman hinnan tontista, jos tonttikauppa olisi toteutettu markkinataloussijoittajan periaatteen mukaisesti, ja markkinakoron mukaista korkoa lainasta, jos se olisi ottanut vastaavan lainan pankilta. Näin ollen yritys sai valtiontukea koskevissa säännöissä tarkoitettua etua.
In the letter dated 11 May 2009 [24], the municipality explained how it calculated the level of eventual aid, estimated to NOK 5,3 million in the notification form to the Authority, point 5 [25].
Kunta selvitti 11 päivänä toukokuuta 2009 [24] päivätyssä kirjeessä, miten se oli laskenut mahdollisen tuen, jonka se oli arvioinut valvontaviranomaiselle toimitetun ilmoituslomakkeen 5 kohdassa 5,3 miljoonaksi Norjan kruunuksi.
The estimation is based on the difference between the value assessment of June 2008 [26] (which determined the value of the land in 2007, when the sales agreement was entered into) and the sales sum, which gives approximately NOK 3,3 million.
Arvio perustuu kesäkuussa 2008 tehdyn hinta-arvion [26] (jossa määritettiin tontin arvo vuonna 2007, jolloin myyntisopimus tehtiin) ja myyntihinnan väliseen eroon, joka on noin 3,3 miljoonaa Norjan kruunua.
In addition the municipality has added the economic advantage of the postponed payment of the remaining 70 % of the sales price.
Tähän määrään kunta on lisännyt myyntihinnan 70 prosentin osuuden maksamisen lykkäämisestä aiheutuneen taloudellisen hyödyn.
The municipality has based its calculations on 7 % interest over a period of 4 years and 9 months related to a sum of NOK 6 million, and found that the maximum advantage conferred by the soft loan is NOK 2 million.
Kunta on perustanut laskelmansa 7 prosentin korkoon 6 miljoonalta Norjan kruunulta neljältä vuodelta ja yhdeksältä kuukaudelta ja katsoo, että edullisesta lainasta saatu enimmäishyöty on 2 miljoonaa Norjan kruunua.
Second, the measure must be selective in that it favours “certain undertakings or the production of certain goods”.
Toiseksi toimenpiteen on oltava valikoiva siten, että se suosii ”jotakin yritystä tai tuotannonalaa”.
There is only one possible beneficiary of the measure under assessment, i.e. Asker Brygge.
Arvioinnin kohteena olevasta toimenpiteestä hyötyy ainoastaan yksi yritys, toisin sanoen Asker Brygge.
The measure is thus selective.
Näin ollen toimenpide on valikoiva.
The aid must distort competition and affect trade between the Contracting Parties of the EEA Agreement.
Tuen on vääristettävä kilpailua ja vaikutettava ETA-sopimuksen sopimuspuolten väliseen kauppaan.
A support measure granted by the State would strengthen the position of Asker Brygge vis-à-vis other undertakings that are competitors active in the same business areas of real estate and property development.
Valtion myöntämä tukitoimenpide vahvistaisi Asker Bryggen asemaa muihin samoilla kiinteistöjen ja tonttien rakentamisen aloilla kilpaileviin yrityksiin nähden.
Any grant of aid strengthens the position of the beneficiary vis-à-vis its competitors and accordingly distorts competition within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement.
Mikä tahansa tuki vahvistaa tuensaajan asemaa sen kilpailijoihin nähden ja vääristää näin ollen kilpailua ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla.
To the extent that the company is active in areas subject to intra-EEA trade, the requirements of Article 61(1) of the EEA Agreement for a measure to constitute state aid are fulfilled.
Koska yritys toimii aloilla, joilla käydään kauppaa ETA-valtioiden välillä, ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa määrätyt edellytykset, joiden mukaan kyseessä on valtiontuki, täyttyvät.
The business of developing real estate is in principle and in practice open to intra-EEA trade.
Kiinteistörakentamisen ala on periaatteessa ja käytännössä avointa ETA-valtioiden väliselle kaupalle.
Thus, the Authority concludes that the aid threatens to distort competition and effects trade contrary to article 61(1) EEA.
Näin ollen valvontaviranomainen päättelee, että tuki uhkaa vääristää kilpailua ja vaikuttaa kaupankäyntiin ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan vastaisesti.
For the above mentioned reasons, the Authority finds that the transaction concerning the sale of the plot of land gbnr 32/17 to Asker Brygge as laid down in the option agreement signed in 2001 and later agreements entail the grant of state aid.
Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomainen katsoo, että liiketoimi, joka koskee tontin gbnr 32/17 myyntiä Asker Bryggelle vuonna 2001 tehdyn optiosopimuksen ja myöhempien sopimusten mukaisesti, sisältää valtiontukea.
PROCEDURAL REQUIREMENTS
MENETTELYÄ KOSKEVAT SÄÄNNÖT
The Norwegian authorities submitted a notification of the sale on 13 February 2009 (Event No 508884).
Norjan viranomaiset toimittivat 13 päivänä helmikuuta 2009 ilmoituksen tonttikaupasta (tapahtuma nro 508884).
However, the Norwegian authorities signed the Option Agreement laying down the conditions for the purchase of the plot of land in 2001 and put the sale into effect on 21 March 2007 when the sales contract was entered into.
Norjan viranomaiset olivat kuitenkin allekirjoittaneet vuonna 2001 optiosopimuksen, jossa ostolle asetettiin ehdot, ja toteuttaneet kaupan 21 päivänä maaliskuuta 2007, jolloin myyntisopimus tehtiin.
Thus, the sale was put into effect before the Authority had taken a final decision as to its validity.
Näin ollen kauppa toteutettiin, ennen kuin valvontaviranomainen oli tehnyt lopullisen päätöksen sen pätevyydestä.
The Authority therefore concludes that the Norwegian authorities have not respected their obligations pursuant to Article 1(3) of Part I of Protocol 3.
Näin ollen valvontaviranomainen päättelee, että Norjan viranomaiset eivät täyttäneet pöytäkirjassa 3 olevan I osan 1 artiklan 3 kohdassa asetettuja velvollisuuksia.