natgillin/translations-raw huggingface dataset:
However, since those plots of land have been sold in the meantime and cannot be returned in kind, the Madrid City Council would have to return the values of those plots at the time they were sold.
Näin ollen 35407 × 588 × 1,09 = EUR 22693054,44.
In other words, the Madrid City Council is obliged to pay Real Madrid the value of the 15000 square metres of the land in ‘Ciudad Deportiva’ when it was sold which, according to Spain, amounted to EUR 53578623.
Espanja arvostelee komission CEIAM:lla teettämää tutkimusta, koska yksi sen arvonmääritysskenaarioista perustuu tontin käyttämiseen sosiaalista asuntotuotantoa varten.
Such an outcome would be much more beneficial for Real Madrid and much more onerous for the Madrid City Council than what was agreed to under the 2011 settlement agreement.
Tällainen käyttötarkoitus ei ole maapohjan tehokkainta ja parasta käyttöä koskevan olettamuksen mukainen.
Spain furthermore refers to case-law that supports its view that the Madrid City Council would have to compensate Real Madrid for the non-fulfilment of its obligations under the 1998 implementation agreement.
Siksi tutkimuksessa päädyttiin arvoon, joka alitti 50 prosentilla julkisiin palveluihin käytön arvon (uso lucrativo de interés general, equipamiento singular: koulutus, kulttuuripalvelut ja -laitokset, sairaalat, kirkot), joka vastaa julkiseen käyttötarkoitukseen osoitetun maan tehokkainta ja parasta mahdollista käyttöä.
It refers to judgments which concern impossibility ex post, intentionally or by negligence caused by one of the parties.
Yksityisiä käyttötarkoituksia (kuten asuinrakennukset tai toimistotilat) koskevassa skenaariossa tontin arvo olisi ollut vielä 30 prosenttia korkeampi.
According to Spain, that case-law is based on the continuing validity of the contract and the non-fulfilment of it by one of the parties; the party which fulfils its part is entitled to the present value of what it did not receive because normally it should be in possession of it.
Julkisiin palveluihin tarkoitetun maankäytön perusteella Espanja ehdottaa maa-alueen arvon laskemista suoran pääomituksen menetelmällä.
That claim would exist independently from the intentions or the fault of the creditor.
Sen lähtökohtana käytetään odotettavissa olevaa myyntihintaa rakennusneliömetriä kohti, joka perustuu tässä osassa Madridia vuonna 2011 toteutettuihin vertailukelpoisiin hankkeisiin.
Spain refers to Article 1124 of the Civil Code, according to which a party may request compensation from its counterpart because of non-fulfilment of a valid bilateral contract, in case specific performance is no longer possible.
Espanja ehdottaa myös vertailua toiseen tonttiin, joka on osoitettu sairaalakäyttöön.
Therefore, by the 2011 settlement agreement the Madrid City Council settled its existing legal obligations towards Real Madrid under the 1998 implementation agreement.
Riippumattomassa arvonmäärityksessä kyseisen tontin arvoksi määritettiin 900 euroa rakennuspinta-alaneliömetriä kohti.
Concerning the possible change of the designated use of plot B-32 in the PGOU, Spain confirms that it is, in principle, within the powers of the Madrid City Council to propose to the Community of Madrid an amendment of the PGOU.
Madridin kaupungin oli vielä hankittava maa-alue omistukseensa ja aloitettava rakentaminen.
However, Spain claims that such changes need to serve the general interest.
Näin ollen rakennustyöt oli mahdollista aloittaa vasta useiden vuosien kuluttua.
It refers to a legal principle of maintenance of public domain land that forbids the sale of publicly owned land without the acquisition of new land of similar characteristics.
Bernabéu-stadionin lähistöllä sijaitsevan tontin arvoa koskevat huomautukset
The aim of avoiding a high compensation claim would not justify a change of the land zoning in the present case, since such a change would be arbitrary.
Kun otetaan huomioon vuoden 2011 asemakaavasopimuksen nojalla suunnitellut kiinteistöjärjestelyt, Espanja katsoi, että Tribunal Superior de Justicia de Madridin 2 päivänä helmikuuta 2015 antamassa tuomiossa nro 77/2015 kumottiin PGOU:hun tehty muutos, joka koski Bernabéu-stadionin lähistöllä sijaitsevaa tonttia, ja estettiin vuoden 2011 asemakaavasopimuksen voimaantulo.
Finally, Spain remarked that if Real Madrid would have obtained the ownership of the plot in 2011 no State aid would be present, so that the compensation it receives under the 2011 settlement agreement from Madrid City Council for its failure to transfer that plot of land cannot constitute State aid since that compensation is equal to the value of that plot of land in 2011.
Menettelyn aloittamispäätöksen julkaisemisen jälkeen komissio sai huomautuksia Real Madridilta, Ecologistas en Acción -järjestöltä, Asociación para la Defensa del Estado de Derecho -järjestöltä ja kansalaisilta, jotka olivat ilmoittaneet komissiolle tarkasteltavana olevasta kiinteistökaupasta.
Comments regarding the valuation of plot B-32
Real Madridin huomautukset
Regarding the valuation of the land, Spain explains that the valuation was made by the technical services of the municipality of Madrid on the basis of established criteria used for all the land in the ownership of the municipality.
Huomautukset, jotka koskevat sen seurauksia, ettei Madridin kaupunki siirtänyt tonttia B-32
The experts employed by those services are bound by the principles of objectivity, professionalism and impartiality.
Vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen taustan huomioon ottaen Real Madrid selittää, että Madridin kaupunki oli kiinnostunut Ciudad Deportivan alueesta, koska se suunnitteli rakentamista tälle sijainniltaan keskeiselle alueelle, ja Real Madridin oli luovuttava käyttöomaisuudesta velkojen takaisin maksamiseksi.
Public administrations are required by law to establish land value in the first place by their own officials and services.
Real Madrid toteaa, että se oli toistuvasti pyytänyt Madridin kaupunkia siirtämään sille tontin B-32.
On the basis of a calculation model (Módulo básico de repercusión de suelo, hereinafter: ‘MBR’) a price per square metre is set for Madrid.
Real Madrid myöntää, että tontin osoittaminen ”urheilukäyttöön” (deportivo de carácter básico) muodostaa oikeudellisen esteen sen myymiselle yksityiselle osapuolelle.
Area: 70815 square metres, of which 35407 square metres allowed for construction;
Asemakaavaa voitiin muuttaa ja se oli Madridin kaupungin valvonnan alla.
MBR according to the Order of the Ministry of Economy and Industry EHA/1213/2005: EUR 588 per square metre;
Madridin kaupunki pystyi kumoamaan tontin nykyisen luokituksen (desafectación) ja osoittamaan sille eri käyttötarkoituksen.
The result of 35407 × 588 × 1,09 is EUR 22693054,44.
Vuonna 1998 olemassa olevaa luokitusta olisi voitu muuttaa ilman mitään lakisääteisiä esteitä.
Spain also refers to the report of the Ministry of Finance of 2011, where the value of plot B-32 was estimated at EUR 25776296.
Tilanne kuitenkin muuttui vuonna 2001 lain 9/2001 tultua voimaan.
Regarding the study prepared for the Commission by CEIAM, Spain criticises that study since it bases one of the scenarios of the valuation on the use of the plot for social housing.
Näin ollen kun tontin B-32 siirtämisvelvoitteen täyttämistä voitiin vaatia vuonna 2003, Madridin kaupunki ei olisi voinut muuttaa kyseisen tontin luokitusta toteuttamatta toimenpiteitä sen varmistamiseksi, ettei muutos vaikuta Las Tablasissa sijaitsevien urheilutilojen laatuun ja määrään.
Such a use would not follow the assumption of highest and best use of the ground.
Näin ollen Madridin kaupungin olisi pitänyt hankkia Las Tablasista tontin B-32 kanssa samankokoinen maa-alue ja osoittaa se urheilukäyttöön.
Therefore the study arrived at a value that was 50 % below the value of a use for public services (uso lucrativo de interés general, equipamiento singular: education, cultural services and institutions, hospitals, churches) which represents the highest and best use of land devoted for public purposes.
Tällainen toimenpide olisi tullut erittäin kalliiksi, koska alueella saatavilla olevat tontit oli vuonna 2011 osoitettu asuinrakentamiseen tai liikekäyttöön.
The value in the scenario of use for private purposes, like housing or offices, would be another 30 % higher.
Tähän käyttötarkoitukseen osoitetun maan markkinahinta oli paljon korkeampi kuin urheilukäyttöön osoitetun maan.
On the basis of land use for public services, Spain proposes a calculation of the land value by the method of simple capitalisation.
Real Madridin esittämässä tutkimuksessa arvioidaan tällaisten korvaavien toimenpiteiden aiheuttavan Madridin kaupungille 58–240 miljoonan euron kustannukset, mikä on paljon enemmän kuin se 22693054,44 euron korvaus, josta sovittiin vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen nojalla [7].
It starts from the expected sales price per building square metre which is based on comparable projects in 2011 in that part of Madrid.
Oikeudelliselta kannalta katsottuna Madridin kaupunki olisi näin ollen halutessaan voinut poistaa sopimuksen täytäntöönpanon esteet.
After deduction of the construction costs, determined according to a standard model applied by the municipality of Madrid, Spain arrives at a value of EUR 22708633,52.
Real Madrid väittää tältä osin, että sopimusvelvoitteen katsominen pätemättömäksi sen Espanjan yksityisoikeuden alaan kuuluvan oikeusperiaatteen nojalla, että täytäntöönpano on alun perin mahdotonta, edellyttää, että täytäntöönpanon esteet ovat olemassa alusta alkaen ja että ne ovat ehdottomia, pysyviä ja osapuolista riippumattomia.
However, this valuation is made under the assumption that the land classification is for ‘public use of various kinds’ and Spain admits that the current classification of the land is not for ‘public service use of various kinds’ but for ‘public sport use’, and that a use for other activities than sport would require a change in the municipal land classification plan by a formal amendment of this plan.
Samasta syystä Madridin kaupunki ei olisi voinut jättää täyttämättä tontin B-32 siirtämistä koskevaa sopimusvelvoitettaan Real Madridia kohtaan vetoamalla Espanjan oikeudessa noudatettavaan oikeusperiaatteeseen, jonka mukaan täytäntöönpano tuli mahdottomaksi vasta myöhemmin (imposibilidad sobrevenida).
Spain also proposes a comparison with another plot of land which is classified for hospital use.
Madridin kaupunki olisi voinut välttää vastuunsa vain, jos täytäntöönpanon esteet olivat ylivoimaisia ja täysin siitä riippumattomia.
An independent valuation determined a value of EUR 900 per square metre of building surface for that plot.
Real Madridin mukaan ei olisi ollut järkevää hyväksyä ratkaisua, jossa sen tonttia B-32 koskevan sopimusperusteisen oikeuden arvo määritettiin tontin nykyistä markkina-arvoa alhaisemmaksi.
Regarding the difference between the land valuation in 1998 and 2011, Spain explains that the substantial difference can be explained by the very early and basic urban development state of the land in 1998.
Vuoden 2011 riidanratkaisusopimuksen sijasta Real Madrid olisi voinut vaihtoehtoisesti vaatia sopimusperusteisten oikeuksiensa noudattamista.
At that point in time, only the planning was concluded.
Kyseeseen olisi voinut tulla korvaus sopimuksen rikkomisesta, jos rikkominen on siviililain 1101 §:n perusteella tahallista tai johtuu huolimattomuudesta.
The land had still to be acquired by the Madrid City Council and be developed.
Real Madrid korostaa, että vuoden 2011 riidanratkaisusopimus on Madridin kaupungille suoritusten täysimääräistä palauttamista edullisempi vaihtoehto.
Thus several years would have passed until it was possible to build something on the land.
Tonttien palauttaminen sellaisenaan ei kuitenkaan ole mahdollista.
That situation had completely changed in 2011.
Osapuolet myivät maa-alueet vuosia sitten kolmansille osapuolille, jotka hankkivat ne vilpittömässä mielessä.
In both cases the valuation followed the usual standards applied by the Madrid City Council for land valuation.
Tällaisissa tapauksissa osapuolten on Espanjan lainsäädännön mukaan sen sijaan palautettava toiselle osapuolelle palauttamisen kohteena olevan maa-alueen nykyarvo tuomion antamisajankohdan hintoina.
Comments regarding the value of the land around the Bernabéu stadium
Oikeudellisen neuvonnan ja konsultointiyritys Aguirre Newmanin vuonna 2014 laatiman maan arvonmääritysraportin, jäljempänä ’Aguirre Newmanin raportti’, perusteella Real Madrid selittää, miten sopimusperusteisten suoritusten palauttamista vuonna 2011 tarkasteltaisiin Espanjan siviilioikeuden nojalla ja mitä taloudellisia vaikutuksia palauttamisella olisi.
Regarding the intended real estate arrangements under the 2011 urban development agreement, Spain considered that the judgment No 77/2015 of the Tribunal Superior de Justicia de Madrid of 2 February 2015 annulled the modification of the PGOU with regard to the land around the Bernabéu Stadium and prevents the entry into force of the 2011 urban development agreement.
Real Madridin mukaan palauttaminen olisi johtanut seuraaviin maksusuorituksiin Madridin kaupungin ja Real Madridin välillä: Madridin kaupunki olisi joutunut maksamaan Real Madridille Ciudad Deportivassa sijaitsevan 15000 neliömetrin alueen nykyarvon (vuoden 2011 hintoina), joka Aguirre Newmanin arvion mukaan oli 65,346 miljoonaa euroa [8]; Real Madrid olisi joutunut maksamaan Madridin kaupungille tonttien 33 ja 34 arvon vuoden 2011 hintoina eli Aguirre Newmanin arvion mukaan 32,246 miljoonaa euroa [9].
COMMENTS FROM INTERESTED PARTIES
Real Madrid väittää lopuksi, että se olisi voinut vaatia korvausta Madridin kaupungin sopimusrikkomuksesta mahdollisesti aiheutuneista vahingoista.
Following the publication of the opening decision, the Commission received observations from Real Madrid, the association Ecologistas en Acción, the Asociación para la Defensa del Estado de Derecho, and from the citizens who had informed the Commission about the real estate transaction under consideration.
Siviililain 1124 §:n ja vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan sopimuksen päättäminen ja sopimukseen liittyvät vahingonkorvaukset ovat keskenään yhteensopivia oikeussuojakeinoja.
Comments by Real Madrid
Tällaisten vahingonkorvausten tarkoituksena on johtaa velkojan kannalta samaan tilanteeseen kuin silloin, jos velallinen olisi noudattanut sopimuksesta johtuvia velvoitteitaan.
Comments regarding the consequences of the failure of the Madrid City Council to transfer plot B-32
Jos oletetaan vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen olevan pätemätön, Real Madrid väittää, että siviililain 1303 §:n mukaan sopimuksen pätemättömyyden oikeudellinen seuraus olisi osapuolten pätemättömään sopimukseen perustuvien suoritusten palauttaminen.
Regarding the background of the 1998 implementation agreement, Real Madrid explains that the Madrid City Council had an interest in the Ciudad Deportiva, because it planned to develop that centrally located area, and Real Madrid needed to divest fixed assets to repay debts.
Siviililain 1307 §:ssä säädetään, että sellainen asia, jota ei voida palauttaa sen menettämisen takia, on korvattava menettämisajankohtansa arvon mukaan korkoineen.
Real Madrid states that it had repeatedly requested the Madrid City Council to transfer plot B-32.
Myynti vilpittömässä mielessä toimineelle kolmannelle osapuolelle rinnastetaan menettämiseen [10], mikä tarkoittaa, että vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen tekemisen jälkeen myytyjen tonttien arvoa ei pitäisi lähtökohtaisesti määrittää niiden nykyarvon vaan sen arvon mukaan, joka niillä oli sillä hetkellä, kun ne myytiin kolmansille osapuolille.
Real Madrid agrees that the classification of the plot as for ‘basic sport use’ (deportivo de carácter básico) constitutes a legal obstacle for its sale to private parties.
Tällainen lähestymistapa johtaisi seuraaviin maksusuorituksiin Madridin kaupungin ja Real Madridin välillä: Madridin kaupungin olisi maksettava Real Madridille Ciudad Deportivassa sijaitsevan 15000 neliömetrin tontin myynnistä vuonna 2003 saamansa noin 53 miljoonan euron tulot korkoineen mainitusta ajankohdasta lähtien.
The urban planning classification was neither inalterable nor beyond the control of the Madrid City Council.
Madridin kaupungin kaavoitusosaston (”Gerencia Municipal de Urbanismo”) kokeneet ja asiantuntevat virkamiehet määrittivät maa-alueiden vuoden 1998 oletetut arvot Espanjan laissa säädettyjen arviointimenetelmien mukaisesti.
Such a step would have shifted the land from the ‘public domain’ into the ‘private domain’, with a view to enabling compliance with the contractual obligation to transfer the plot to Real Madrid.
Taulukko 1
In 1998, such a change to the existing classification could have been implemented without facing any specific statutory obstacles.
Vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksessa tehdyt arviot
Article 67.2 of law 9/2001 provides that the decision to declassify land intended for public use (desafecte el suelo de un destino público) must be accompanied by compensatory measures with a view to maintain the quality and quantity of such public resources in the affected area [6].
Real Madridille siirrettävä maa-alue
In consequence, the Madrid City Council would have had to acquire land at Las Tablas that was similar in size to plot B-32 and classify it as for ‘basic sport use’.
Madridin kaupungille siirrettävä maa-alue
To have done so would have been very expensive, since any available land in that area was classified, in 2011, as ‘residential’ or ‘commercial’.
Tontti B-32
Land with those classifications commanded a much higher market price than land classified as for ‘basic sport use’.
15000 m2 Ciudad Deportivan alueella
In fact, a study submitted by Real Madrid estimates the cost for the Madrid City Council for such compensatory measures to be between EUR 58 million and EUR 240 million, i.e. much more than the EUR 22693054,44 compensation agreed to under the 2011 settlement agreement [7].
Tontit B-33 ja B-34
Therefore, from a legal point of view, the Madrid City Council could have overcome the obstacles to contractual performance had it wanted to.
Yhteensä
The Madrid City Council could only have avoided liability if the obstacles to performance were insuperable and wholly beyond its control.
Se viittaa komission tiedonantoon julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista [11] (maa-alueiden myyntiä koskeva tiedonanto), jossa todetaan, että valtion arviointitoimistot, julkishallinnon virkamiehet tai toimihenkilöt katsotaan riippumattomiksi, jos asiaton vaikuttaminen heidän havaintoihinsa on tehokkaasti poissuljettu.
For the Madrid City Council to have complied with its contractual obligation to transfer plot B-32 to Real Madrid in 2011 would have implied that Real Madrid would have obtained land with a market value of EUR 22693054,44.
Espanjan viranomaiset käyttävät yleisesti vuoden 1998 sopimuksen mukaista tonttien arvonmääritysmenetelmää maan arvon määrittämiseen objektiivisesti [12].
Therefore, the economic value of Real Madrid's right to require performance of the contract was identical to the market value of plot B-32 in 2011.
Arvonmääritysraportteja laativat virkamiehet ovat alan asiantuntijoita ja ovat henkilökohtaisesti velvoitettuja toimimaan voimassa olevan lainsäädännön ja sovellettavien menettelyjen mukaisesti sekä noudattamaan objektiivisuuden, neutraalisuuden ja puolueettomuuden periaatteita.
Real Madrid suggests that it would not have made any sense for it to accept a settlement that assigned a value to its contractual right to plot B-32 that was lower than the plot's current market value.
Niiden laatimien arvonmääritysten oletetaan olevan oikeudenmukaisia ja paikkansapitäviä myös silloin, kun niihin vedotaan espanjalaisessa tuomioistuimessa vireille pannussa oikeudenkäynnissä.
Real Madrid would not have been willing to accept a settlement that valued its right to plot B-32 at the market value of that plot in 1998 or in 2003.
Arvonmäärityksen tarkoituksellinen mukauttaminen (ylös- tai alaspäin) yksityisen eduksi julkishallinnon kustannuksella on vastoin Espanjan lainsäädäntöä.
Real Madrid would have brought court proceedings to protect the full value of its right to require performance of the 1998 implementation agreement.
Näistä syistä Real Madrid katsoo, että vuoden 1998 täytäntöönpanosopimusta varten vuonna 1998 tehdyt arvonmääritykset olivat maa-alueiden myyntiä koskevassa tiedonannossa tarkoitettuja riippumattomia asiantuntija-arvioita.
The alternative to the 2011 settlement agreement would have been that Real Madrid would have insisted on its contractual rights.
Lisäksi Aguirre Newmanin raportissa arvioidaan tontin B-32 ja Ciudad Deportivan alueella sijaitsevan 15000 neliömetrin tontin markkina-arvo vuoden 1998 hintoina.
Real Madrid could also have terminated the contract pursuant to Article 1124 of the Civil Code, with the consequence of the right to restitution of what has already been performed according to Article 1123 of the Civil Code and a claim for damages.
Arvo (Aguirre Newman)
Real Madrid underlines that the 2011 settlement agreement is more advantageous for the Madrid City Council than full restitution.
(euroa)
Restitution would have entailed a return to the situation existing before the 1998 implementation agreement.
Arvo (vuoden 1998 sopimus)
In principle, the Madrid City Council would be compelled to return the 15000 square metres it received at Ciudad Deportiva to Real Madrid and Real Madrid would have had to return to the Madrid City Council plots 33 and 34.
Hinta-vaihtelu
However, to return the plots as such would not be feasible.
Tontit B-33 ja B-34
The parties sold the land many years ago to third parties that acquired the land in good faith.
Edellä esitetyt tiedot tukevat näkemystä, jonka mukaan Madridin kaupunki toimi yksityisen ostajan tavoin tehdessään vuoden 1996 maanvaihtosopimuksen ja vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksen eikä siirtänyt tukea Real Madridille.
In such cases, the parties must instead, according to Spanish law, return to the other party the current value of the land that is subject to restitution at the time the judgment is handed down.
Ciudad Deportivan alueella sijaitsevan tontin myyminen myöhemmin 53 miljoonalla eurolla vahvistaa sen, ettei Real Madridille selvästikään maksettu liikaa kyseisen maa-alueen myynnistä.
Based on legal advice and on a land valuation report from the real estate consultancy Aguirre Newman (hereinafter ‘the Aguirre Newman Report’) it obtained in April 2014, Real Madrid explains how restitution of the contractual performances in 2011 would be dealt with under Spanish private law and what the financial consequences of restitution would be.
Lisäksi se, että Real Madrid myi Julián Camarillo Surin alueella sijaitsevan tontin kolmansille osapuolille vuonna 1999 lähes samaan hintaan sille vuoden 1998 täytäntöönpanosopimuksessa hyväksytyn arvon kanssa, vahvistaa Madridin kaupungin arvioiden paikkansapitävyyden.
According to Real Madrid, restitution would have triggered the following payments between the Madrid City Council and Real Madrid: the Madrid City Council would have had to pay Real Madrid the current value (in 2011) of the 15000 square metres at Ciudad Deportiva, estimated by Aguirre Newman at EUR 65,346 million [8]; Real Madrid would have had to pay the Madrid City Council the 2011 value of plots 33 and 34, estimated by Aguirre Newman at EUR 32,246 million [9].
Se ei ole riippuvainen Madridin kaupungista tai muista Madridin itsehallintoalueen viranomaisista tai elimistä.
Accordingly, the net effect of restitution would be that the Madrid City Council should pay Real Madrid EUR 33,1 million, which figure is EUR 10,407 million more than what the club received under the 2011 settlement agreement.
Näin ollen tontin B-32 markkina-arvon olisi vuoden 2011 hintoina pitänyt olla vähintään 25776296 euroa.
This means that Real Madrid essentially relinquished an additional EUR 10,407 million claim against the Madrid City Council by agreeing to the 2011 settlement agreement.
Vuodesta 1998 tapahtuneen arvonlisäyksen osalta Real Madrid selittää, että vuonna 1998 tontin B-32 kattama maa-alue sijaitsi täysin rakentamattomalla alueella eikä siitä saatu tuottoa.