natgillin/translations-raw huggingface dataset:
To this end, the PPP agreed with SJB that SJB would construct the underground public garage, which was considered to be intrinsically linked to the private section of the parking garage (Article 9 of the GREX), for which SJB would receive a maximum amount of approximately EUR 4,6 million (value on 1 January 2003) from the PPP (Article 6 of the SJB Project Agreement).
Vuoden 2004 yhteistyösopimuksen 6 §:n 6 momentissa [12] määrätään, että jos rakennuslupia ei myönnetä suunnitellussa aikataulussa, osapuolten on sovittava uusista järjestelyistä muun muassa tonttihinnan laskemisen ja erääntymispäivien suhteen kyseisen sopimuksen ja kahdenvälisten sopimusten sisällöstä mahdollisimman vähän poiketen.
The construction of the private section of the parking garage would be financed by SJB itself.
Vuoden 2004 yhteistyösopimuksen 16 §:ssä määrätään lisäksi, että kyseinen sopimus tai kahdenväliset sopimukset voidaan peruuttaa osittain tai kokonaan vain erikseen määritellyissä tilanteissa.
The PPP intended to sell the entire parking garage to a third party and the revenues from that sale were to flow to the PPP, which would share them between the Municipality and SJB.
Yksi tällainen tilanne on siviiliprosessilain 6 niteen 258 §:ssä tarkoitetut ennakoimattomat olosuhteet (een onvoorziene omstandigheid): jos jokin osapuoli on tällöin sitä mieltä, etteivät toiset osapuolet voi olettaa tämän jatkavan sopimuksen täytäntöönpanoa sellaisenaan, osapuolten on neuvoteltava kaikkien hyväksyttävissä olevista ehdoista.
Finally, the PPP would also contribute 50 % of the costs for the construction of a school in another plan area of the Leidschendam Centrum Project.
Vuoden 2004 yhteistyösopimuksen 18 §:n mukaan kyseistä sopimusta tai kahdenvälisiä sopimuksia koskevat mahdolliset riidat on mahdollisuuksien mukaan ratkaistava osapuolten välisin neuvotteluin.
The remaining 50 % would be financed directly by the Municipality (Article 8 of the GREX).
Jos siinä ei onnistuta, riita on vietävä välimiesmenettelyyn, johon sovelletaan Rotterdamissa sijaitsevan sovitteluelimen (Nederlandse Arbitrage Instituut) sääntöjä.
As follows from recitals 18 to 21 above, the costs of the ground exploitation phase of the project consisted essentially in the costs of the acquisition of the land in so far as it was not already owned by the Municipality, the costs of making the land ready for construction, the costs for the public section of the underground parking garage and 50 % of the construction costs for the school.
Sovittelu tapahtuu Haagissa.
The PPP would generate revenues from the ground exploitation phase, first and foremost, through the sale of the land to private project developers, including SJB, after the PPP had made the land ready for construction.
TAANNEHTIVA HINNANALENNUS JA MAKSUISTA LUOPUMINEN
Each project developer was to purchase the part of the land assigned to it to construct housing units and commercial premises.
SJB aloitti asuinyksikköjen ennakkomyynnin helmikuussa 2007, mutta onnistui siinä ilmenneiden vaikeuksien takia myymään ennakkoon vain 20 suunnitelluista 67 asuinyksiköstä.
The prices for the land were laid down in Article 10 and Annex 3a to the 2004 Cooperation Agreement.
Rakennuslupien viivästymisen vuoksi ennakkomyyntisopimukset mitätöityivät syyskuussa 2008, mistä syystä yhtäkään niistä asunnoista, jotka SJB:n oli määrä rakentaa Dampleinille, ei ollut myyty ennakolta saman vuoden marraskuussa, jolloin SJB vihdoin sai luvat rakennustöiden aloittamiseen.
The 2004 Cooperation Agreement explicitly stated that these prices were minimum prices, which could be increased if more than the planned floor space was constructed.
Tällä välin oli puhjennut finanssikriisi, jonka vaikutukset tuntuivat Alankomaiden kiinteistömarkkinoilla.
These prices were based on an independent expert valuation report, dated 11 March 2003, which considered the prices to be market-compliant.
Tässä tilanteessa SJB ilmoitti kunnalle, ettei rakennustöitä aloiteta.
Payment of the land price was due at the moment the private developer concerned obtained the necessary building permits and would take place, at the latest, at the moment of the legal transfer of the land (Article 10.5 of the 2004 Cooperation Agreement).
SJB vetosi vuoden 2004 yhteistyösopimuksen määräykseen, jonka mukaan asuinyksikköjen rakentamista voi lykätä, jos vähemmän kuin 70 prosenttia niistä on myyty.
The price of the land sold by the PPP to SJB for the overall Leidschendam Centrum Project was determined at minimum EUR 18,5 million (value on 1 January 2003).
SJB viittasi tässä yhteydessä vuoden 2004 yhteistyösopimuksen ehtoihin, tarkemmin ottaen 6 §:n 6 momenttiin, jossa määrätään mahdollisuudesta sopia uusista järjestelyistä tonttihinnan laskemisen ja erääntymispäivien osalta, jos rakennuslupia ei myönnetä suunnitellussa aikataulussa.
The land in the Damplein area sold by the PPP to SJB was determined at minimum EUR 7,2 million (value on 1 January 2003), yearly indexed at 2,5 % until payment.
Koska rakennusluvat myönnettiin vasta kolme vuotta suunniteltua ajankohtaa myöhemmin, SJB katsoi, ettei sitä voida velvoittaa panemaan yhteistyösopimus täytäntöön sellaisenaan.
Second, the PPP was to collect additional revenues by charging each private project developer a ground exploitation fee and a quality fee pursuant to Article 10.3 of the 2004 Cooperation Agreement [11].
Tässä tilanteessa osapuolet päättivät tarkistaa alkuperäisiä järjestelyjä.
These fees were calculated on the basis of the number of housing units to be built by the private project developer and could be increased or decreased depending on the number of units actually constructed.
Syksyllä 2008 SBJ teki PPP:lle ehdotuksen, jonka mukaan se maksaisi Dampleinin tontista 4 miljoonaa euroa alun perin sovittujen 7,2 miljoonan euron sijaan (hintataso 1.1.2003) ja aloittaisi rakennustyöt huhtikuussa 2009 riippumatta siitä, kuinka monta asuinyksikköä on myyty ennakkoon.
These fees were due on 1 July 2004 at the latest and needed to be paid in a single instalment for all housing units constructed in the Leidschendam Centrum Project by the private developer concerned.
Vastineeksi tästä hinnanalennuksesta SJB oli valmis luopumaan oikeudestaan vedota vuoden 2004 yhteistyösopimukseen sisältyvään 70 prosentin lausekkeeseen sekä korvauksesta vahingosta, joka sille oli aiheutunut rakennuslupien viivästymisestä kolmella vuodella.
As regards SJB, the total ground exploitation fee was determined at approximately EUR 1,1 million and the quality fee at approximately EUR 0,9 million (value on 1 January 2003), indexed yearly at 2,5 % until payment, for all the housing units it planned to build in the Leidschendam centrum area.
SJB ehdotti lisäksi yhteyden ottamista sijoittajaan, joka sitoutuisi ostamaan myymättä jääneet asunnot.
The final ground exploitation fee and quality fee due would depend on the number of housing units actually built.
Alankomaiden viranomaisten mukaan tämä johti siihen, että hinta oli alhaisempi kuin jos asunnot olisi myyty suoraan yksityisille.
The 2004 Cooperation Agreement in its Article 6.6 [12] provides that, if the building permits are not delivered on schedule, the parties will renegotiate the agreement, including the calculation of the land prices and the data on which these need to be paid, staying as close as possible to the conditions of this agreement and of the bilateral agreements.
PPP ja SJB tekivät hinnanalennuksesta 18 päivänä joulukuuta 2008 periaatepäätöksen, mutta ennen asian esittämistä kunnanvaltuuston hyväksyttäväksi kunta pyysi riippumatonta asiantuntijaa arvioimaan, oliko SJB:n laskema hinta markkinaehtoinen.
Furthermore, Article 16 of the 2004 Cooperation Agreement stipulates that this agreement or the bilateral agreements can only be annulled totally or partly in the specifically listed situations.
Asiantuntija esitti 11 päivänä helmikuuta 2009 päivätyssä raportissa päätelminään, että 4 miljoonan euron hintaa (hintataso 1.1.2010) voitiin jäännösarvomenetelmän perusteella pitää markkinaehtoisena hintana Dampleinin tontista vuonna 2010, ottaen huomioon, että SJB sitoutui myymään myymättä jääneet asunnot sijoittajalle ja suostui laskemaan alkuperäistä voitto- ja riskimarginaaliaan 5 prosentista 2 prosenttiin.
One of these situations is ‘unforeseen circumstances as referred to in Article 6:258 of the Civil Code’: if one of the parties is then of the opinion that the other parties cannot require from him an unchanged execution of the agreement, they have to enter into negotiations in order to arrive at mutually agreed modified terms.
Raportissa ei otettu huomioon maankäyttö- ja laatumaksujen alentamista.
If this is not possible the dispute has to be submitted to arbitration in accordance with the rules of the Dutch Arbitration Institute in Rotterdam.
Kunnan 18 päivänä helmikuuta 2009 tekemässä ehdotuksessa, joka lähetettiin kunnanvaltuuston jäsenille, puhutaan tonttihinnan ja maankäyttö- ja laatumaksujen alentamisesta.
The place of arbitration is Den Haag.
Ehdotuksen mukaan alennus tekisi kannattavuusrajalle budjetoidusta maankäyttövaiheesta tappiollisen.
THE RETROACTIVE PRICE DECREASE AND WAIVED FEES
Ehdotuksessa kuntaa pyydetään varautumaan maksamaan 50 prosenttia tappioista.
According to the timeline which was set up in March 2004, construction works on the Damplein were initially planned to start in November 2005.
Ehdotuksessa todettiin myös, että finanssikriisin vuoksi SJB ei pystynyt hankkimaan Dampleinin kehittämiseksi tarvittavaa rahoitusta.
However, owing to several national court proceedings, the building permits SJB needed to commence construction were delayed and eventually only obtained in November 2008.
Lisäsopimuksessa todetaan myös, että SJB aloitti rakennustyöt Dampleinillä 7 päivänä heinäkuuta 2009 ja että sen oli toteutettava ne keskeytyksettä.
SJB started with the pre-sale of housing units in February 2007, but experienced difficulties selling these and eventually managed to pre-sell only 20 of the 67 planned units.
Tontin luovutus tapahtuisi viimeistään vuoden 2010 maaliskuun puolivälissä, ja maksu suoritettaisiin viimeistään luovutuspäivänä.
Because of the delays encountered in obtaining the necessary building permits, these pre-sale contracts were annulled in September 2008 so that, when SJB finally obtained the permits to start construction works in November of that year, none of the housing units SJB was required to build on the Damplein had been pre-sold.
Lisäksi PPP ja SJB tekivät 13 päivänä heinäkuuta 2009 uuden sopimuksen maanalaisen pysäköintihallin julkisesta osasta [14].
In the meantime, the financial crisis had started and affected the Dutch real-estate market in particular.
Sen mukaan SJB aloittaisi julkisen osan rakennustyöt vuoden 2009 toisella neljänneksellä ja saattaisi ne päätökseen sovitussa määräajassa.
In this context, SJB informed the Municipality that it would not start any of the construction works, relying on the clause in the 2004 Cooperation Agreement that allowed it to postpone construction of the housing units if less than 70 % of these units had been sold.
PPP maksaisi SJB:lle 5,4 miljoonaa euroa (hintataso 1.4.2009) pysäköintihallin julkisen osan rakentamisesta [15].
In this regard SJB referred to the contractual provisions in the 2004 Cooperation agreement, in particular Article 6.6 of the 2004 Cooperation agreement which provides for the possibility of renegotiating the price and the delivery dates if the building permits were not delivered in time.
Summa pysyisi kiinteänä pysäköintihallin luovuttamiseen asti eikä sitä indeksoitaisi.
According to SJB, since these permits were only delivered 3 years after the planned date, SJB could not be held to execute the Cooperation agreement unchanged.
SJB ja yhteen vuoden 2004 yhteistyösopimuksen allekirjoittaneeseen rakennuttajaan etuyhteydessä oleva yritys Wooninvest Projecten BV allekirjoittivat 15 päivänä tammikuuta 2010 osto-/urakkasopimuksen 43 asuinyksiköstä, jotka Wooninvest vuokraisi yksityishenkilöille.
As a result the parties decided to renegotiate the initial arrangements.
Osapuolet sopivat, että jos SJB löytäisi yksityisen ostajan osalle näistä asuinyksiköistä ennen 29 päivää tammikuuta 2010, kyseisiä asuinyksiköitä ei myytäisi Wooninvestille.
In the Autumn of 2008, SJB made a proposal to the PPP to pay EUR 4 million for the land on the Damplein, instead of the EUR 7,2 million (value on 1 January 2003) originally agreed, whereby SJB would start the construction works in April 2009 regardless of whether the housing units had been pre-sold.
Sopimuksessa määrättiin myös, että SJB voi 29 päivän tammikuuta 2010 ja asuntojen Wooninvestille luovuttamisen välisenä aikana ostaa takaisin Wooninvestille myydyt asunnot samoin ehdoin, joilla ne oli myyty Wooninvestille.
In return for this decrease in price, SJB was therefore willing to waive its right to invoke the 70 % clause contained in the 2004 Cooperation Agreement and the damage suffered as a result of the delay of 3 years in delivering the building permits.
Lisäksi se maksaisi korvausta Wooninvestille aiheutuneista kuluista ja 6 prosentin vuotuisen koron Wooninvestin SJB:lle suorittaman maksun päivämäärän ja sen päivämäärän väliseltä ajalta, jona Wooninvest luovuttaa asunnot takaisin SJB:lle (24 §).
SJB further proposed to contact an investor who would guarantee to buy the unsold housing units.
MENETTELYN ALOITTAMISTA KOSKEVA PÄÄTÖS
According to the Dutch authorities this resulted in a price lower than that expected from a direct sale to private persons.
Komissio aloitti menettelyn aloittamista koskevalla päätöksellä SEUT-sopimuksen 108 artiklan 2 kohdassa tarkoitetun muodollisen tutkintamenettelyn PPP:n jälkikäteen toteuttamasta tonttihinnan alennuksesta ja maankäyttö- ja laatumaksuista luopumisesta SJB:n hyväksi, jäljempänä ’kiistanalaiset toimenpiteet’, koska toimenpiteet saattoivat olla SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea ja komissio epäili niiden soveltuvuutta sisämarkkinoille.
On 18 December 2008, the PPP and SJB agreed in principle to the price decrease, but before seeking approval from the Municipality's Council, the Municipality contacted an independent expert to determine whether the price calculated by SJB was a market-compliant price.
Komissio piti epätodennäköisenä, että yksityinen myyjä olisi kunnan tilannetta vastaavassa tilanteessa suostunut samaan hinnanalennukseen ja maksuista luopumiseen, kuten markkinataloussijoittajaperiaate edellyttää.
In its report of 11 February 2009, the expert concluded that EUR 4 million (value on 1 January 2010) could, on the basis of the residual value method, be considered a market-compliant price for the land on the Damplein in 2010, taking into account the fact that SJB committed to sell the unsold housing units to an investor and had agreed to lower its initially planned profit and risk margin from 5 % to 2 %.
Alentamalla SJB:lle myymänsä tontin hintaa jälkikäteen PPP – ja siten kunta – päätti kantaa asuntomarkkinoiden taantumasta aiheutuvan riskin.
The report did not take into account the lowering of the ground exploitation fee and quality fee.
Tällainen toiminta on ristiriidassa Alankomaiden viranomaisten antaman ilmoituksen kanssa, jonka mukaan hankkeen rakennusvaiheen riskeistä ja kustannuksista vastasivat kokonaisuudessaan yksityiset rakennuttajat, SJB mukaan lukien.
The price decrease was formalised in an agreement concluded on 1 March 2010 (hereinafter: the ‘Supplementary Agreement’) between the Municipality, the PPP and SJB.
TOSISEIKKOJA KOSKEVAT HUOMAUTUKSET
Article 2.1.2, first paragraph, sub (i), of the Supplementary Agreement provides that, contrary to what was agreed to in the 2004 Cooperation agreement, the price of the land on the Damplein to be sold to SJB would be EUR 4 million.
Alankomaiden viranomaisten mukaan nämä maksut olivat yhteensä 551544 euroa (hintataso 1.1.2003; kokonaisarvo 719400 euroa 1.1.2010).
Article 2.1.2, first paragraph, sub (ii), of the Supplementary Agreement provides that the previously agreed ground exploitation fee and quality fee were no longer due.
Alankomaiden viranomaiset perustelivat kantansa viittaamalla yhtäältä kunnan 18 päivänä helmikuuta 2009 kunnanvaltuustolle lähettämään ehdotukseen ja toisaalta vuoden 2004 yhteistyösopimukseen liitettyyn rakennusohjelmaan, jossa Dampleinin maankäyttö- ja laatumaksuksi vahvistetaan 551554 euroa.
No reference is made in that second paragraph to the land on the Damplein in particular [13].
Näiden alennusten myöntämisen ehtona oli se, että SJB saisi rakennusluvan viimeistään 1 päivänä lokakuuta 2008.
The Supplementary Agreement also states that SJB started the construction works on the Damplein on 7 July 2009 and that it had to undertake those works without interruption.
Koska näin ei tapahtunut, osapuolet päättivät neuvotella alennuksesta uudelleen.
The works had to be finished by December 2011.
Alankomaiden viranomaisten mukaan Dampleinin tonttihinnan alennus ja perimättä jätetyt maksut lasketaan taulukossa 1 esitetyllä tavalla.
In case of late delivery, SJB was to reimburse part of the decreased price.
Taulukko 1
Delivery of the land would take place at the latest in mid-March 2010 and payment would take place at the latest on the day of delivery.
Alankomaiden viranomaisten ehdotus hinnanalennuksen ja perimättä jätettyjen maksujen laskemiseksi
Furthermore, on 13 July 2009, the PPP and SJB concluded a new agreement concerning the underground public parking garage [14].
Hinnanalennus/Damplein
According to this agreement, SJB would start the construction works on the public parking garage during the second quarter of 2009 and would complete these within a fixed period of time.
Hinnat 1.1.2010
The PPP would pay SJB EUR 5,4 million (value on 1 April 2009) for the construction of the public parking garage [15]; this amount would be fixed until delivery and would not be indexed.
Tonttihinta
On 15 January 2010, SJB and Wooninvest Projecten BV, a company related to one of the project developers who signed the 2004 Cooperation Agreement, signed a purchase/construction agreement (koop/aannemingsovereenkomst) for the purchase of 43 housing units, which would be rented out to private persons by Wooninvest.
Maankäyttö- ja laatumaksu
In the event that SJB found a private purchaser for some of these housing units before 29 January 2010, the parties agreed that these units would not be sold to Wooninvest.
Tontti ja maksut yhteensä
The agreement also provides for a period between 29 January 2010 until the delivery of the units to Wooninvest during which SJB can repurchase the units sold to Wooninvest under the same conditions as they were sold to Wooninvest, plus compensation of the costs borne by Wooninvest and an interest of 6 % per year for the period between payment by Wooninvest to SJB and the redelivery of the units from Wooninvest to SJB (Article 24).
Vuosina 2006 ja 2008 sovitut alennukset
THE OPENING DECISION
Alennettu hinta
By way of the opening decision, the Commission initiated the formal investigation procedure laid down in Article 108(2) TFEU in respect of the retroactive price decrease of the land and the waiver of the ground exploitation and quality fees by the PPP in favour of SJB (hereafter: the ‘contested measures’) on the grounds that these measures could entail State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU and the Commission had doubts as to their compatibility with the internal market.
Hinta lisäsopimuksessa (maaliskuu 2010)
In particular, the Commission considered it unlikely that a hypothetical private vendor in a situation similar to that of the Municipality would have agreed to the same price reduction and waiver of fees as required by the market economy investor test (hereinafter: ‘MEIT’).
Alennus yhteensä
By retroactively decreasing the sales price of the land it sold to SJB, the PPP and, therefore, the Municipality decided to carry the risk of a declining housing market.
VALTIONTUEN OLEMASSAOLOA KOSKEVAT HUOMAUTUKSET
This behaviour is contrary to the Dutch authorities' own assertion that the construction phase of the project was to be entirely at the risk and the expense of the private project developers, including SJB.
Alankomaiden viranomaisten mukaan kiistanalaiset toimenpiteet eivät ole SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
Since the PPP, as the seller of the land, had no financial involvement in this phase of the project, there was no reason to believe that a hypothetical private seller in a similar situation as the Municipality would agree to retroactively lower an agreed sales price for a plot of land because the intended buyer had problems selling housing units it planned to build on that land.
Alankomaiden viranomaiset katsovat pohjimmiltaan, ettei SJB saanut kiistanalaisten toimenpiteiden ansiosta sellaista etua, jota se ei olisi saanut tavanomaisissa markkinaolosuhteissa.
Nor did the waivers granted for the ground exploitation and quality fees seem to conform with the MEIT, as it was unlikely that a private investor would retroactively waive an agreed contribution to its costs without any consideration in return.
Alankomaiden viranomaiset katsovat sen sijaan, että kunta toimi markkinataloussijoittajaperiaatteen mukaisesti, koska Damplein-hankkeen toteuttamatta jääminen olisi vaikuttanut koko Leidschendamin keskustahankkeeseen ja aiheuttanut välitöntä ja välillistä vahinkoa kunnalle.
Finally, the Commission expressed its doubts as to whether the contested measures could fall within the scope of any of the exceptions laid down in Article 107 TFEU.
Välittömien vahinkojen laskemiseksi kunta oletti ensinnäkin, että ilman lisäsopimusta SJB:ltä kestäisi kriisiolosuhteissa vähintään kaksi vuotta myydä 70 prosenttia asuinyksiköistä ja aloittaa rakennustyöt.
By letter dated 18 April 2012, the Dutch authorities submitted their comments on the Commission's opening decision.
Lisäksi se laski, että kunnalle aiheutuisi 50000 euron ylimääräiset suorat kustannukset pelkästään huonokuntoisen alueen kunnossapidosta (ks. taulukko 2).
COMMENTS REGARDING THE FACTS
Taulukko 2
The Dutch authorities specified that, contrary to what was suggested by the wording of Article 2.1.2. of the Supplementary Agreement, the Municipality had not waived the full amounts of the initially agreed ground exploitation fee and quality fee under the 2004 Cooperation Agreement, but rather only those fees that were due by SJB for the housing units to be built on the Damplein.
Alankomaiden viranomaisten laskemat välittömät vahingot
According to the Dutch authorities, those fees amounted together to EUR 511544 (value on 1 January 2003, which would represent a total value of EUR 719400 on 1 January 2010).
Välittömät vahingot 2 vuoden ajan
To substantiate their position, the Dutch authorities referred to a proposal concerning the price decrease sent by the Municipality to its Council on 18 February 2009 and to a building programme annexed to the 2004 Cooperation Agreement which allocates a ground exploitation and quality fee of EUR 511544 to the Damplein.
Kunta (50 %)
Furthermore, the Dutch authorities informed the Commission that price decreases with regard to SJB were discussed within the PPP already in 2006 and 2008.
Luottojärjestelyn korot (5 %, jäljellä oleva määrä 1.1.2009: 17 milj. euroa)
In 2006, the PPP apparently decided to lower the land sales price for the commercial premises owing to the fact that less commercial space could be constructed than initially planned, whereas in 2008 the PPP apparently decided to grant SJB compensation for the delay in the delivery of the building permit.
Väliaikaiset järjestelyt: aidotus, liikennemerkit ja kunnossapito
These decreases would be granted under the condition that SJB would receive a valid building permit by 1 October 2008.
Järjestelyistä aiheutuva kustannusten nousu (2,5 %:n indeksikorotus)
As this was not the case, the parties decided to re-negotiate the decrease again.
Hanketoimistosta aiheutuvat ylimääräiset kustannukset (esim. taloushallinto ja vakuutukset)
According to the Dutch authorities, the decrease in price for the land on the Damplein as well as the waived fees should be calculated as set out in Table 1 below.
Kunnossapito rappeutuvalla alueella