natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Declared part of this strategy is the early securing of strategic land as part of a long-term investment strategy to realise the plans.
Vuosivuokran määrän arvioimiseksi maa-alueen arviointiraportissa otetaan perustaksi stadionin ja urheilukeskuksen maa-alueen (arvioitu arvo yhteensä 48385000 euroa) sekä kunnan jo omistaman pysäköintialueen (arvioitu arvo 6010000 euroa) oletettu arvo.
Within that logic, and because it cannot realise all single area plans simultaneously, the municipality also wants to combine acquisition of land (to secure it) with long leases.
Siinä käytetään viitearvona Alankomaiden valtion pitkäaikaisten joukkovelkakirjalainojen vuoden 2011 korkoa, joka oli 3,54 prosenttia.
The stadium agreement is within that planning logic.
Tähän lisätään 1,5 prosentin preemion maan arvon alenemisen ja/tai maksujen laiminlyönnin riskin kattamiseksi.
The municipality found, having taken ownership, that this offered it a welcome opportunity that served its interests.
Vuokran määrä määritetään siten, että kunta saa 5,04 prosentin tuoton.
At the same time this would secure a reliable inflow of revenues with the land acquisition for the duration of the long lease.
Ulkopuolisen asiantuntija-arvion mukaan maan arvo nousee 40 vuoden aikana odotetun keskimääräisen vuotuisen 1,7 prosentin inflaatioasteen mukaisesti.
Therefore the valuation report considers, referring to a generally accepted standard that the value of land should be estimated on the basis of the highest and best use of the area, that the price should be based on land for mixed use.
Maan oletetun 1,7 prosentin arvonnousun osalta selvityksen mukaan maa-alueen kertynyttä arvoa voidaan 20 vuoden jälkeen alentaa 22,5 prosenttia turvamarginaalina, ja arvioitu vuosivuokra määritetään kyseisen alemman arvon perusteella vuodesta 21 eteenpäin.
The valuation report includes also the expected costs of demolishing the existing buildings and developing the area and the expected price of the construction of apartments and offices.
Kun otetaan huomioon 22,5 prosentin turvamarginaali, arvioinnissa käytetty todellinen arvonnousu on 1,01 prosenttia koko 40 vuoden ajalta (0,4 prosenttia ensimmäisiltä 20 vuodelta).
As an additional risk buffer, the valuer assumes a floor space index of only 80 % compared with similar projects.
Markkinasijoittajan näkökulmasta pitkää ajanjaksoa, jonka aikana se ei voi realisoida monikäyttöisellä alueella sijaitsevan kiinteistön arvoa, tasapainotetaan kuitenkin vuokranmaksulla, joka perustuu jo monikäyttöisen maa-alueen oletettuun arvoon.
For the determination of the annual lease fee amount, the land valuation report takes as a basis the assumed value of the ground under the stadium and the training complex (valued together at EUR 48385000) and in addition of a car park which was already owned by the municipality (valued at EUR 6010000).
Se tarkistetaan kaikilta osin 20 vuoden jälkeen uuden arviointiraportin pohjalta.
It uses as a reference the interest rate for long-term Dutch government bonds in 2011 of 3,54 %.
Tämä tarkistus kattaa maan arvon ja kyseisen arvon asianmukaisen tuoton.
To this it adds a premium of 1,5 % to cover the risk of land value decrease and/or default of payment.
Vuokrasta koituu tuloja vuokra-aikana, ja myöhemmin on mahdollisuus hyödyntää maa-alueen potentiaalia.
The lease fee is thus determined so as to provide for the municipality a return of 5,04 %.
Myös muut tekijät rajoittavat kunnalle aiheutuvia riskejä.
The valuation by the outside expert assumes an increase in the land value over the 40 years in line with expected average annual inflation of 1,7 %.
Maan kaavoitukseen liittyvien riskien osalta arviointiraportin kaavoitussuunnitelmaa koskeva oletus perustuu siihen seikkaan, että stadionia ympäröivät alueet on jo kaavoitettu uudestaan teollisuuskäytöstä monikäyttöiseksi alueeksi.
On that basis the valuation finds appropriate that PSV pays an annual lease fee of EUR 2463030.
Yhdessä tapauksessa investoija sai kaavamuutoksen kahdeksassa viikossa.
The Netherlands claims that this amount is in line with the rent paid elsewhere in the country by professional football clubs for stadium rent and that it therefore was in conformity with market conditions.
Siksi arviointiasiantuntijat pitivät kyseistä oletusta realistisena.
Regarding the assumed land value increase of 1,7 %, the study allows after 20 years for a reduction in the accumulated value of the land of 22,5 % as a safety margin and determines the annual estimated lease fee from year 21 on that lower base.
Siinä ei otettu huomioon kunnan valtaa vaikuttaa suunnitteluprosessiin vaan keskityttiin ympäröivän alueen kehitykseen ja hallinnolliseen käytäntöön, jossa lupia ja uudelleenluokituksia myönnettiin yksityisille suunnittelijoille.
Given the safety margin of 22,5 %, the actual appreciation rate used in the valuation amounts to 1,01 % for the whole 40 years (0,4 % for the first 20 years).
Suunnittelulaeissa sallitaan joustava käyttötarkoituksen muutos.
The report acknowledges that a long-term lease of more than 15 years may include certain risks.
Laskelmiin sisältyvien riskien vähentämiseksi entisestään arviointiraportissa oletettiin ympäröivää aluetta matalampi rakentamistiheys.
From the perspective of a market investor, the long period during which it cannot yet realise the value of a property situated in a mixed-use zone is, however, offset by the lease fee rate which is already based on the assumed value of a mixed-use plot of land.
Vaikka stadionin kaavoitus säilytettäisiin nykymuodossa, tämä ei olisi suuri riski.
It will be fully reviewed after 20 years, on the basis of a new valuation report.
Nykyinen kaavoitus koskee stadionia ja kaupallista käyttöä.
This review would cover the value of the land and the appropriate return on that value.
Tässä kaavoituksessa, jos se säilytetään, maa-alueen arvo on vain vähän alhaisempi.
This lease provides income during the lease term, with the subsequent possibility of realising the potential of the land.
Alankomaiden mukaan se mahdollistaisi tilojen kaupallisen käytön ja kannattavan kaupallisen toiminnan kehittämisen.
The risks for the municipality would be limited also by further factors.
Riippumaton arvioija katsoi, että monikäyttöinen alue oli asianmukainen perusta arvioinnille.
Regarding the land zoning risk, the assumption of the valuation report on the zoning is based on the fact that the areas around the stadium have already been re-zoned from industrial use to mixed use.
Tämä ei ollut kunnan ehdotus.
In one case, that re-zoning was obtained by the investor within eight weeks.
Pitkäaikaisessa vuokrasopimuksessa määrätään, että jos PSV laiminlyö vuokranmaksun tai menee konkurssiin, maa-alue ja stadion siirtyvät kokonaan kunnan hallintaan, ja kunta voi kehittää maa-alueen potentiaalia.
Therefore the valuation experts took that assumption as a realistic one.
Maa-alueella olevista rakennuksista tulee kunnan omaisuutta.
It did not factor in the municipality's power to influence the planning process but looked at development in the surrounding areas and the administrative practice of delivering permits and re-classifications to private developers.
Kuten edellä on todettu, 48385000 euron kauppahinnassa on jo otettu huomioon odotetut purku- ja rakennuskustannukset, ja vuokran määrä tarkistetaan kaikilta osin 20 vuoden jälkeen.
The planning laws allow for flexible re-designation.
Lisäksi PSV panttasi kausilippujen tuotot vuokranmaksun takaamiseksi ja tallensi summan, joka vastaa maa-alueen kahden vuoden vuokria (alustavasti kymmeneksi vuodeksi).
To further reduce the risks in the calculation, the valuation report assumed a lower construction density than in neighbouring plots.
Vuokrasopimuksen päätyttyä kunta ei ole pelkästään saanut korkoja vaan se myös omistaa stadionin maa-alueen, jonka arvo on todennäköisesti nykyarvoa korkeampi ja jota se voi käyttää moneen eri tarkoitukseen.
Even if the zoning for the stadium is maintained in its current state, that would not constitute a high risk.
Maa-alueella sijaitsevat rakennukset ovat myös kunnan käytettävissä ilman PSV:lle maksettavaa korvausta.
The current zoning is for stadium and commercial use.
ASIANOMAISTEN OSAPUOLTEN ESITTÄMÄT HUOMAUTUKSET
This zoning, if maintained, may lead to an only moderately lower land value.
Kunta ja PSV esittivät menettelyssä huomautuksia, jotka olivat samanlaiset kuin Alankomaat oli esittänyt.
According to the Netherlands, it would allow any commercial use on the premises and developing profitable commercial activities.
Lisäksi kunta kuvasi menettelyä, joka johti päätökseen ostaa stadionin maa-alue, ja päätöksen syitä.
The independent valuer found that a mixed use was the appropriate basis for valuation.
Kunnan mukaan tammikuussa 2011 aloitettiin neuvottelut myynti- ja takaisinvuokraussopimuksesta PSV:n kanssa.
It was not suggested by the municipality.
Tavoitteena oli auttaa PSV:tä talousarvion kannalta neutraalissa liiketoimessa, josta seura ei saanut sellaista taloudellista etua, jota se ei olisi saanut markkinatalouden olosuhteissa.
The long-lease contract provides that, should PSV fail to pay the lease fee or go bankrupt, the ground and the stadium will be at the full disposal of the municipality, which may develop the land's potential.
Tätä varten ja tämä tavoitteen mukaisesti kunta pyysi riippumatonta maa-alueen arviointiyritystä Troostwijk Taxaties B.V:tä (jäljempänä ’Troostwijk’) määrittämään kyseisen maa-alueen markkinahinnan ja kohtuullisen vuoksivuokran.
The buildings on the land will become the property of the municipality.
Maaliskuussa 2011 Troostwijk antoi arvion stadionin maa-alueesta ja muista maa-alueista, jotka PSV halusi myydä kunnalle.
As indicated above, the transaction price of EUR 48385000 already takes into account the expected demolishing and development costs and the lease fee amount will be fully reviewed after 20 years.
Vuokra olisi korkeampi kuin korko, joka kunnan on maksettava lainasta, jonka se otti maa-alueen hankinnan rahoittamiseksi.
Furthermore, PSV pledged the proceeds of its season tickets to guarantee the lease fee payment and made a deposit equal to two years' ground rent (for an initial period of 10 years).
Saatuaan komission suunniteltua liiketoimea koskevan tietopyynnön toukokuussa 2011 kunta painotti erityisesti sen varmistamista, että toimenpide on markkinaehtoinen ja ettei se vaikuta kunnan talousarvioon.
At the end of the lease contract the municipality will not only have collected the interest but will still be the owner of the land under the stadium with a supposedly higher value than today and have various possibilities for its use.
Kunta korosti, että maa-alueen hankinta kiinnostaa sitä myös siksi, että se sopii sen maa-alueiden hankinta- ja kehitysstrategiaan.
COMMENTS FROM INTERESTED PARTIES
TOIMENPITEEN ARVIOINTI – PERUSSOPIMUKSEN 107 ARTIKLAN 1 KOHDASSA TARKOITETUN VALTIONTUEN OLEMASSAOLO
The municipality and PSV submitted observations under the procedure which were identical with the observations submitted by the Netherlands.
Perussopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaan valtiontukea on jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa ja joka vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.
In addition, the municipality described the procedure leading to the decision to buy the stadium land and the motives which guided it.
Perussopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa säädetyt ehdot ovat kumulatiivisia, joten kaikkien ehtojen on täytyttävä, ennen kuin toimenpide luokitellaan valtiontueksi.
According to the municipality, in January 2011 deliberations started to enter into a sale-and-lease-back agreement with PSV.
Valtion varat ja valtion toimenpide
The underlying objective was to help PSV with a budgetary neutral transaction which would not confer a financial advantage on the club that it might not have obtained under market conditions.
Kunta päätti toimenpiteestä, jolla se osti stadionin ja urheilukeskus De Herdgangin maa-alueen 48385000 eurolla ja vuokrasi sen myöhemmin takaisin PSV:lle.
For that purpose and with this objective in mind, the municipality asked the independent land valuation firm Troostwijk Taxaties BV (hereinafter: ‘Troostwijk’) to determine the market price for the land concerned and a reasonable amount for the annual lease.
Tämä toimenpide koskee kunnan talousarviota ja näin ollen valtion varojen käyttöä.
In March 2011, Troostwijk provided a valuation of the stadium land and other plots of land which PSV wanted to sell to the municipality.
Näin ollen se johtuu valtiosta.
It determined as the market price for the land under the stadium in its then state and in consideration of its development prospects a price of EUR 41160000.
Tuen mahdollinen vaikutus kauppaan ja kilpailuun
The methodology of the land value determination and the lease fee was approved by an external accountancy firm working for the municipality.
Alankomaat on kyseenalaistanut mahdollisen tuen vaikutuksen sisämarkkinoihin sellaisten seurojen osalta, jotka eivät pelaa jalkapalloa Euroopan tasolla.
The lease fee would be higher than the interest the municipality has to pay for the loan it took to finance the land acquisition.
Ammattilaisjalkapalloseurojen katsotaan kuitenkin olevan yrityksiä, joten ne kuuluvat valtiontuen valvonnan piiriin.
Following the receipt of an information request from the Commission on the planned transaction in May 2011, the municipality put particular emphasis on ensuring that the measure follows market terms and will not affect its budget.
Jalkapalloilu on luonteeltaan palkkatyötä, ja siinä tarjotaan palveluja vastiketta vastaan; siinä vaaditaan korkeaa ammattitaitoa ja näin ollen sen taloudellinen vaikutus on lisääntynyt [5].
The municipality underlined that the land acquisition is interesting for it also because it fits into its land acquisition and development strategy.
Jalkapallo-otteluihin osallistumisen lisäksi ammattilaisjalkapalloseurat harjoittavat liiketoimintaa useilla markkinoilla, joilla on kansainvälinen ulottuvuus.
The municipality would have an own interest in buying this land which may constitute for it a higher value than for another possible investor.
Näitä ovat muun muassa pelaajien siirtomarkkinat, mainostaminen, sponsorointi, tuotemyynti ja mediaoikeudet.
ASSESSMENT OF THE MEASURE — PRESENCE OF STATE AID ACCORDING TO ARTICLE 107(1) OF THE TREATY
Ammattilaisjalkapalloseuralle myönnettävä tuki vahvistaa sen asemaa kyseisillä markkinoilla, joista useimmat kattavat useita jäsenvaltioita.
According to Article 107(1) of the Treaty, State aid is aid awarded by a Member State or through state resources in any form whatsoever, which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods in so far as it affects trade between Member States.
Näin ollen, jos valtion varoilla annetaan ammattilaisjalkapalloseuralle valikoiva etu riippumatta siitä, missä liigassa se pelaa, tällaisella tuella voidaan todennäköisesti vääristää kilpailua ja vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan perussopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla [6].
The conditions laid down in Article 107(1) of the Treaty are cumulative and therefore for a measure to be classed as State aid all the conditions must be fulfilled.
Valikoiva etu
State resources and imputability to the state
Jotta toimenpide olisi valtiontukea, edunsaajana olevan yrityksen on saatava taloudellista etua, jota se ei olisi saanut tavanomaisissa markkinaolosuhteissa.
The measure to buy the land under the stadium and the training complex De Herdgang for EUR 48385000 and subsequently to lease it back to PSV was decided on by the municipality.
Maan ostaminen PSV:ltä ja myöhempi vuokraaminen sille olisi tällainen etu, jos ehdot olisivat PSV:lle markkinaehtoja edullisemmat.
This measure involves the budget of the municipality and thereby the use of state resources.
Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä saatava tyypillinen etu sijoittajalle/vuokranantajalle on sijoituksesta vuokra-aikana saatava kohtuullinen tuotto vuokran muodossa ja sellaisen omaisuuserän omistajuus, jolla on jo luotettava vuokralainen.
Hence it is imputable to the state.
Sijoittajalla/vuokranantajalla on pitkäaikainen kokonaan vuokrattu omaisuuserä, josta kertyy säännöllisesti tuloja.
Possible effect of the aid on trade and competition
Maa-alueiden kauppaa koskevan tiedonannon soveltaminen
The Netherlands has questioned the impact of possible aid on the internal market for clubs not playing football at European level.
Alankomaat viittaa tämän arvioinnin osalta maa-alueiden kauppaa koskevaan tiedonantoon.
However, professional football clubs are considered to be undertakings and are subject to State aid control.
Kyseisen tiedonannon mukaan julkisen viranomaisen toteuttama maa-alueiden ja rakennusten myynti ei ole tukea ensinnäkin, jos julkinen viranomainen hyväksyy parhaan tai ainoan tarjouksen avoimessa tarjouskilpailussa, johon ei liity ehtoja, ja toiseksi tällaisen kilpailumenettelyn puuttuessa, jos myyntihinnaksi asetetaan vähintään riippumattoman asiantuntijan määrittämä hinta.
Football takes the form of gainful employment and provides services for remuneration; it has developed a high level of professionalism and thereby increased its economic impact [5].
Komissio toistaa, että maa-alueiden kauppaa koskevassa tiedonannossa annetut ohjeet, kuten sen johdannossa todetaan, ”koskevat vain julkisessa omistuksessa olevien maa-alueiden ja rakennusten myymistä.
Professional football clubs carry on economic activities in several markets, other than participating in football competitions, which have an international dimension, such as the transfer market for professional players, publicity, sponsorship, merchandising or media coverage.
Se ei koske julkisen vallan kiinteistönhankintoja eikä maa-alueiden ja rakennusten vuokraamista julkisille viranomaisille tai julkisessa omistuksessa olevien maa-alueiden ja rakennusten vuokraamista.
Aid to a professional football club strengthens its position on each of those markets, most of which cover several Member States.
Myös tällaisiin toimiin voi sisältyä valtion tukea.”
Therefore, if State resources are used to provide a selective advantage to a professional football club, regardless of the league in which it plays, such aid is likely to have the potential of distorting competition and to affect trade between Member States within the meaning of Article 107(1) of the Treaty [6].
Lisäksi käsiteltävässä asiassa maan arvon määrittäminen ei sinänsä ole riittävää.
Selective advantage
Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide sisältää myös vuokran.
In order to constitute State aid, a measure needs to bestow an economic advantage on the recipient undertaking which it would not have obtained under normal market conditions.
Tämän vuokran markkinaehtoisuus on myös vahvistettava.
The acquisition of land from PSV and the subsequent lease to it would constitute such an advantage if the terms were more advantageous for PSV than justified by market conditions.
Joka tapauksessa maa-alueiden kauppaa koskevan tiedonannon mekanismit ovat ainoastaan välineitä, joilla selvitetään, toimiiko valtio markkinataloussijoittajan tavoin, ja ovat siksi esimerkkejä markkinataloussijoittajaperiaatteen soveltamisesta julkisten ja yksityisten yksiköiden välisiin liiketoimiin [7].
The typical interests for the investor/landlord in a commercial sale-and-lease-back operation are a fair return on the investment in the form of rent during the lease term and ownership of an asset already occupied by a reliable tenant.
Markkinataloussijoittajaperiaatteen noudattaminen
The investor/landlord will hold a long-term, fully leased asset with a steady income stream.
Komission on näin ollen arvioitava, olisiko yksityinen sijoittaja osallistunut vastaavin ehdoin arvioinnin kohteena oleviin liiketoimiin.
Application of the land sales communication
Hypoteettisen yksityisen sijoittajan toiminta on järkevästi toimivan sijoittajan toimintaa, ja sijoittaja pyrkii tavanomaisissa tuotto-odotuksissaan ottamaan huomioon riskin, joka on hyväksyttävissä tiettyyn tuottoon verrattuna.
The Netherlands refers for this assessment to the land sales communication.
Markkinataloussijoittajaperiaatetta ei noudatettaisi, jos maa-alueen hinta olisi korkeampi kuin markkinahinta ja vuokra alhaisempi.
According to that communication, a sale of land and buildings by a public authority does not constitute aid, first, where the public authority accepts the highest or only bid following an unconditional bidding procedure and, second, where in the absence of such a bidding procedure the sales price is set at least at the value established by an independent expert valuation.
Alankomaat ja kunta väittävät, että kunta toimi riippumattoman asiantuntijan (ennakko)arvion perusteella ja noudatti näin ollen markkinataloussijoittajaperiaatetta.
The Commission reiterates that the guidance provided by the land sales communication, as stated in its introduction, only ‘concerns sales of publicly owned land and buildings.
Liiketoimi tehtiin maa-alueen markkina-arvon perusteella, eikä se siten tuottanut PSV:lle etua.
It does not concern the public acquisition of land and buildings or the letting or leasing of land and buildings by public authorities.
Komissio katsoo, että markkinaehtojen noudattaminen voidaan periaatteessa määrittää riippumattoman asiantuntijan arvion perusteella.
Such transactions may also include State aid elements.’
Kunnan käyttämän ulkopuolisen asiantuntijan tekemän arvion tulosten markkinaehtoisuuden osalta Alankomaita pyydettiin menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä perustelemaan, miksi asiantuntijat käyttivät laskelmissaan monikäyttöisen maa-alueen hintaa eivätkä stadionin maa-alueen hintaa.
Furthermore, in the case at hand, the land value determination is in itself not sufficient.
Komissio halusi myös perusteluja voitto- ja riskimarginaaleille, joilla laskettiin maa-alueen arvo tulevaa kehitystä ajatellen pitkäaikaisen vuokrasopimuksen päätyttyä.
The sale-and-lease-back operation also contains a lease fee.
Alankomaiden ja kunnan toimittamien tietojen perusteella komissio toteaa, että kunnan toteuttamaa maa-alueiden hankintaa edelsi Troostwijkin, joka on riippumaton maa-alueiden arviointeja laativa yritys, tekemä maa-alueen arviointi.
The market conformity of this fee also needs to be established.
Kun tammikuussa 2011 aloitettiin neuvottelut myynti- ja takaisinvuokraussopimuksesta PSV:n kanssa, tavoitteena oli auttaa PSV:tä liiketoimella, josta seuralle ei koituisi sellaista taloudellista etua, jota se ei olisi saanut markkinaolosuhteissa.
In any case, the mechanisms in the land sales communication are only tools to establish whether the state acted as a market economy investor and are therefore specific examples for the application of the MEIP test to land transactions between public and private entities [7].
Siksi kunta pyysi Troostwijkia määrittämään kyseisen maa-alueen markkinahinnan ja markkinaehtoisen vuosivuokran.
Observance of the market economy investor principle
Arvioinnin perustana olevat oletukset näyttävät olleen kohtuullisia.
The attitude of the hypothetical private investor is that of a prudent investor whose goal of a normal expected return is tempered with caution about the level of risk acceptable for a given rate of return.
Arviointiraportissa korostetaan, että tämä oletus on realistinen, kun otetaan erityisesti huomioon, että maa-alue sijaitsee kaupungin keskustassa.
The MEIP would not be respected if the price for the land was set at a higher level than the market price and the fee for the lease at a lower level.
Sijainniltaan keskeisten maa-alueiden progressiivisen arvonkehityksen mahdollisuus on paljon suurempi kuin syrjäisten maa-alueiden.
The Netherlands and the municipality claim that the municipality acted on the basis of an (ex ante) independent expert valuation and therefore in compliance with the MEIP.
Arviointiraportissa viitataan myös yleiseen arvostusstandardiin, jonka mukaan maa-alueen arvon määrittämisen perustana on maa-alueen parhaiten tuottava käyttö.