natgillin/translations-raw huggingface dataset:
In any event, even if one were to assume that the 1997 valuation was based on an estimate of risk of loss of rent of […]%, the other costs assumed by NEUWOGES are higher.
Tässä yhteydessä on pantava merkille, että Neuwogesin väitteen mukaan markkinatalouden toimija olisi odottanut pelkästään […] prosentin vuotuista vuokrankorotusta, […] prosentin vuokranmenetysriskiä sekä […] prosentin korotusta hallinto- ja ylläpitokustannuksissa [83].
In the light of this, NEUWOGES’ cash-flow analyses cannot be accepted and must be corrected on the basis of an initial cost level of […]% excluding risk of loss of rent [80].
Näiden olettamusten perusteella Neuwoges väittää, että kokonaiskassavirta olisi nimellisarvoltaan […] euroa – ja diskonttauksen jälkeen […] euroa –, ja että merkittävin vaikutus on vuokranmenetyksen yli seitsenkertaisella kasvulla.
In the light of this, it must further be remarked that NEUWOGES’ submission that rent increases of […]% would need to be enforced to cover the increase in the leasing payment alone is erroneous.
Markkinaodotukset
Since the leasing payment is calculated as a percentage of the original overall rent (here […]%), a rent increase of […]% would allow both the increase in the leasing payment and an increase in the costs by […]% to be covered.
Ensimmäiseksi viitataan asiakirjoihin, joista saadaan tietoa toimenpiteen molempien osapuolten tosiasiallisista odotuksista.
Where the costs are stable, a smaller rent increase would already suffice to offset the increase in the leasing payment.
Ensinnäkin Neuwogesin hallintoneuvoston 16 päivänä joulukuuta 1997 pidetyn kokouksen pöytäkirjasta käy ilmi, että Neuwogesin johtajat katsoivat toimenpiteeseen liittyvien riskien olleen siedettävät [84].
In fact, assuming a risk of loss of rent of […]% and otherwise stable costs, a yearly rent increase of […]% would suffice to cover the increase in the leasing payment.
Lisäksi pöytäkirjan perusteella on selvää, että Neuwoges toimi sellaisten laskelmien perusteella, joissa oletettiin vuokran nousevan […] prosenttia kolmen vuoden välein, kustannusten nousevan […] prosenttia (ilman vuokranmenetysriskiä) ja vuokranmenetysriskin nousevan […] prosenttia [85].
Any increase over and above that would be available for NEUWOGES to offset rising costs or make a profit.
Neuwoges konsultoi tilintarkastajaa, Nordrevisionia, ennen sopimusten allekirjoittamista, ja tämä arvioi […] prosentin vuokrakorotuksen vastaavan yleistä inflaatiovauhtia, mutta että sitä ei todennäköisesti saavutettaisi [86].
When entering into the contract, NEUWOGES itself undertook a nominal cash-flow analysis [81].
Nordrevision katsoi myös, että vaikka alustavat kustannukset olivat kohtuullisia, kun oletettiin, ettei vajaakäyttöä olisi (laskelmat perustuivat […] prosentin kustannusarvioon vuokrasta), nämä kustannukset oli indeksoitava samalla tavalla kuin takaisinvuokrausmaksu [87].
In this analysis, it assumed that its own costs (administration, maintenance) would rise by […]% p.a., that it could increase the rent by […]% every three years, that it could maintain a vacancy rate of […]% and that […]% of the apartments would be sold on to the tenants.
Bavaria puolestaan oletti, että jos Neubrandenburgin väestömäärä pysyisi vakaana (erilaisten suurten palveluntarjoajien sijoittauduttua sinne) [88] ja koska rakennusten sijainti oli hyvä, voitiin odottaa hyvin vähäistä vajaakäyttöastetta [89].
On this basis, NEUWOGES expected a nominal cash-flow of EUR […] to be generated by the general management contract over its duration of 30 years.
Lisäksi se oletti, että takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin mukaiset vuokrankorotukset olisivat toteutettavissa [90].
The formal investigation procedure has revealed no reason to believe that these calculations were made on the basis of expectations known to be too optimistic.
Lopuksi on korostettava, että Neuwogesin ennen kauppaa tilaama kiinteistön arviointi sisältää tietoa odotetusta kehityksestä.
No evidence has been submitted that the NEUWOGES representatives who presented these figures to NEUWOGES’ board did so believing they were inaccurate.
Kyseisessä vuoden 1997 arvioinnissa kustannustasoksi arvioitiin […]–[…] prosenttia, mutta siinä ei täsmennetty vuokranmenetysriskin prosentuaalista arviota [91].
In fact, it appears that NEUWOGES does not allege that its managers were consciously entering into a disadvantageous transaction for political reasons, but rather that an erroneous assessment was made of the economic implications (which, in NEUWOGES’ submission, a MEO would have avoided) [82].
Arviointi
Nevertheless, it is necessary to enquire whether these expectations were such that a MEO would not have based its decision on them.
Hallintokustannukset
In this context, it is noted that NEUWOGES submits that a MEO would have expected a rent increase of merely […]% p.a., a risk of loss of rent of […]% and an increase in administration and maintenance costs of […]% [83].
Ensinnäkin hallinto- ja ylläpitokustannusodotukset vaikuttavat kohtuullisilta sekä alkuperäisellä tasollaan ([…] euroa neliömetriä kohti tai […] prosenttia vuokrasta) että odotettujen korotusten osalta ([…] prosenttia vuosittain).
On the basis of these assumptions, NEUWOGES claims that the total cash flow would be EUR – […] in nominal terms and EUR – […] after discounting, with the more than sevenfold increase in the loss of rent having the most significant impact.
Alkuperäisen kustannustason osalta tämä päätelmä perustuu Neuwogesin omaan lausuntoon, jonka mukaan ainakin välittömästi nykyaikaistamista seuranneen ajanjakson aikana kustannustaso oli asetettu riittävän korkeaksi.
Market expectations
Toiseksi Pestelin tutkimuksessa todetaan, että vuonna 1997 hallinto- ja ylläpitokustannukset olisivat keskimäärin […] euroa neliömetriä kohti, mikä on […] euroa vähemmän kuin samoja kustannuksia myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteessä koskevassa määräyksessä [92].
As a first step, reference is made to the documents providing information as to the actual expectations of the two parties to the transaction.
Myös asiantuntija-arviossa kustannusten arvioitiin olevan tällä tasolla.
First, the minutes of the supervisory board meeting of 16 December 1997 demonstrate that NEUWOGES’ managers considered the risks involved in the transaction as ‘bearable’ [84].
Vaikka kustannusten voitiin todella odottaa nousevan, vaikuttaa siltä, että […] prosentin vuotuista korotusta koskeva olettamus oli kohtuullinen, vaikkakin varovainen.
On the basis of these minutes, it is, furthermore, clear that NEUWOGES acted on the basis of calculations that assumed a rent increase of […]% every three years, an increase in costs (without reference to the risk of loss of rent) of […]%, and a risk of loss of rent of […]% [85].
Nordrevision oli ehdottanut, että hallintokustannusten indeksointi pidettäisiin yhdenmukaisena takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin kanssa, toisin sanoen että vuotuiseksi korotukseksi arvioitaisiin […] prosenttia, mikä on vähemmän kuin mitä Neuwoges tosiasiassa oletti.
NEUWOGES consulted the auditor Nordrevision before signing the contracts, which estimated that a rent increase of […]% corresponded to the general inflation rate, but would probably not be achievable [86].
Neuwoges itse on nyt sitä mieltä, että kohtuudella olisi voitu odottaa […] prosentin indeksointia, mikä osoittaa, että vuotuinen […] prosenttia ei todellakaan ollut kohtuuttoman pieni.
It also took the view that, while the initial costs were reasonable under the assumption of no vacancies (the calculations were based on an estimate of costs of […]% of the rent), an indexation of those costs in line with that of the indexation of the leasing payment was necessary [87].
Vuokranmenetysriski
BAVARIA, for its part, assumed that, on the basis of an expectation that the population of Neubrandenburg would remain stable (due to the establishment of various big service providers) [88] and the good location of the buildings, a very low vacancy rate could be expected [89].
Vuokranmenetysriskin osalta ei ollut kohtuutonta odottaa yleistä […] prosentin vuokranmenetystasoa.
It further assumed that rent increases in line with the indexation of the leasing payments would be achievable [90].
Ensin on todettava, että Nordrevision ei kyseenalaistanut tätä tasoa arvioidessaan sopimuksia, vaikka ilmaisikin huolensa yleisestä taloustilanteesta sekä Neubrandenburgin kiinteistömarkkinoista [93].
Finally, it should be pointed out that the valuation of the property commissioned by NEUWOGES before the sale contains information about relevant expected developments.
Toiseksi, vaikka vuoden 1997 arviossa ei täsmennetä oletettua vuokranmenetysriskiä, siinä ei myöskään ilmeisesti oleteta merkittävästi suurempia vuokranmenetysriskejä [94].
The 1997 valuation assumed cost levels of between […]% and […]%, but did not specify what percentage is allocated to the risk of loss of rent [91].
Bavarian sisäisistä päätöksentekoa koskevista asiakirjoista ilmenee Bavarian olettaneen, että suurten palveluntarjoajien sijoittautuessa Neubrandenburgiin kaupungin väkiluku todennäköisesti pysyisi vakaana ja että lähes kaikki asunnot saataisiin vuokralle nykyaikaistamisen jälkeen.
Assessment
Neuwogesin mukaan Neubrandenburgin kaupunki ja Mecklenburg-Vorpommernin osavaltio olettivat vuosina 1997 ja 1998 väkiluvun pysyvän vakaana ja tulojen kehittyvän vakaasti.
Administration costs
Lopuksi, ei voida sivuuttaa myöskään sitä, että Neuwogesin johto, joka johti yli 30 prosenttia Neubrandenburgin asunnoista omistavaa yritystä ja joka näin ollen tunsi läheisesti paikalliset kiinteistömarkkinat, katsoi myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyvät riskit siedettäviksi ja perusti omat ennusteensa […] prosentin vuokranmenetysriskiin.
First, the expectations regarding the costs of administration and maintenance, both as regards their initial level (EUR […] per m2, or […]% of the rent) and the expected increase ([…]% p.a.) appear reasonable.
Ei ole selvää, miksi paikallisten kiinteistömarkkinoiden asiantuntijat olisivat perustaneet laskemansa tähän olettamukseen, jos se olisi ollut kohtuuttoman alhainen, kuten Neuwoges nyt väittää.
As regards the initial cost level, this finding results from NEUWOGES’ own statement that, at least for the period directly following the modernisation, these costs had been set at a sufficiently high level.
Samalla on otettava huomioon Neuwogesin toimittamat asiakirjat ja tarkasteltava sitä, olisiko merkityksellisillä kiinteistömarkkinoilla (elementtirakenteiset asuinkerrostalot Itä-Saksassa) toimiva varovainen toimija odottanut suurempaa vajaakäyttöastetta, koska asiakirjat ovat peräisin ajalta ennen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteutusta.
Secondly, the Pestel study states that, in 1997, the costs of administration and maintenance would on average amount to EUR […] per m2, which is EUR […] lower than the provision for the same costs in the sale-and-lease-back transaction [92].
Toimitetuista tutkimuksista vain Pestelin tutkimus on ajalta ennen kyseisten sopimusten tekemistä.
Finally, the costs assumed in the expert valuation were also in this range.
Tässä yhteydessä on kuitenkin todettava, että Pestelin tutkimus koskee koko Itä-Saksaa eikä siinä oteta huomioon Neubrandenburgin erityisiä paikallisia oloja – seikka, joka vähentää todistusvoimaa tässä yhteydessä.
While an increase in these costs could certainly be expected, it would appear that assuming an increase of […]% p.a. was reasonable, even somewhat cautious.
Vaikka tutkimuksessa tuodaan esiin joitakin Itä-Saksan kiinteistömarkkinoiden yleisiä ongelmia, tutkimus ei itsessään riitä osoittamaan, että markkinatalouden toimija ei olisi perustanut investointipäätöstään […] prosentin oletettuun vuokranmenetysriskiin.
Nordrevision had suggested keeping such an indexation of the administration costs in line only with the indexation of the leasing payment, namely an annual increase of […]%, lower than that actually assumed by NEUWOGES.
Vuokrat
Incidentally, an indexation of […]% is what NEUWOGES itself now submits could reasonably have been expected, demonstrating that […]% p.a. was certainly not unreasonably low.
Vuokrien osalta on ensin todettava, että Neuwoges ei ole väittänyt, että nykyaikaistamisen jälkeinen oletettu vuokrataso olisi arvioitu liian korkeaksi.
Risk of loss of rent
Sen sijaan se väittää, että vuokria ei ole voitu korottaa niin paljon kuin odotettiin.
With respect to the risk of loss of rent, it was not unreasonable to expect a general loss of rent level of […]%.
Koska Rostockin alueellinen tuomioistuin totesi, että […] euron keskimääräinen neliömetrivuokra, johon hallintasopimus perustuu, oli sovellettavan vuokrataulukon mukainen [95], voidaan todeta, että alkuperäinen vuokrataso vahvistettiin realistiselle tasolle.
First, it must be noted that Nordrevision did not question this level in its assessment of the contracts, despite expressing other concerns about the general economic situation and the real-estate market in Neubrandenburg [93].
Hyväksytyn takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin osalta ei ole suoraa näyttöä siitä, minkälaista keskimääräistä vuokrankorotusta yleisesti odotettiin vuonna 1998.
Second, the 1997 valuation, despite not specifying the assumed risk of loss of rent, does not appear to assume significantly higher risks of loss of rent [94].
Nordrevision huomautti ainoastaan, että alun perin vahvistettu […] prosenttia vuodessa vastasi yleistä inflaatiovauhtia, mutta sitä ei todennäköisesti saavutettaisi Neubrandenburgissa [96].
BAVARIA’s internal decision-making documents indicate that BAVARIA assumed that, in view of the variety of large services providers established in Neubrandenburg, the population of the city would probably remain stable and that almost all the apartments in question could be rented out after they had been modernised.
Koska Neuwoges lopulta suostui vain […] prosentin indeksointiin ja odotti voivansa toteuttaa […] prosentin vuokrankorotuksen joka kolmas vuosi (tai […] prosentin korotuksen vuosittain), vaikuttaa siltä, että se otti varoituksen huomioon.
Indeed, according to NEUWOGES, in 1997/98 the City of Neubrandenburg and Mecklenburg-Vorpommern Land assumed stable population numbers and stable income development.
Arvonmäärityksessä ei nimenomaisesti ilmaistu odotuksia tulevista vuokrankorotuksista.
Finally, the fact cannot be ignored either that NEUWOGES’ management, which ran an undertaking that owned more than 30 % of the apartments in Neubrandenburg and thus had intimate knowledge of the local real-estate market, judged the risks involved in the sale-and-lease-back transaction to be bearable and based its own projections on a risk of loss of rent of […]%.
On kuitenkin todettava, että koska arvonmäärityksessä ei esitetty nimenomaisia olettamuksia inflaatiosta ja vuokrakehityksestä, taustaolettamuksena oli, että vuokrankorotus ja yleinen inflaatio (joka aiempina vuosikymmeninä oli ollut noin 3,5 prosenttia) vastaisivat toisiaan [97].
It is not clear why these experts in the local real-estate market would have based their calculations on this assumption if it had been as unreasonably low as NEUWOGES now claims.
Rostockin alueellinen tuomioistuin katsoi, että indeksointi oli perusteltua, koska keskimääräinen vuotuinen inflaatiovauhti oli 3,52 prosenttia sopimuksen tekoa edeltäneiltä 28 vuodelta [98].
At the same time, account has to be taken of the documents provided by NEUWOGES in connection with the issue of whether a prudent participant in the relevant real-estate market (prefabricated apartment blocks in East Germany) would have expected higher vacancy rates, in so far as the documents date from before the conclusion of the sale-and-lease-back transaction.
Lisäksi tuomioistuin huomautti, että vuokrien kehitystä oli luonnollisesti vaikea ennustaa 30 vuoden ajanjaksolle, mutta se ei havainnut selkeää epäsuhtaa takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin ja odotettavissa olevan vuokrankehityksen välillä.
Of the studies provided, only the Pestel study dates from before the conclusion of the contracts at issue.
Neuwogesin toimittamassa Pestelin tutkimuksessa ei esitetä tietoja siitä, mitä Itä-Saksan kiinteistömarkkinoiden toimijat tosiasiallisesti odottivat, eikä se sisällä erityisesti Neubrandenburgia koskevia tietoja.
In this context it must be observed, however, that the Pestel study concerns East Germany as a whole and does not take into account the specific local conditions in Neubrandenburg — a state of affairs that limits its probative value in the present context.
Siinä kuitenkin viitataan Itä-Saksan markkinoiden potentiaalisesti vaikeaan tilanteeseen.
While the study points to some general problems in the East German real-estate market, the study in itself is not sufficient to establish that a MEO would not have based its investment decision on an assumed risk of loss of rent of […]%.
Nykyisen näytön perusteella ei kuitenkaan kyetä osoittamaan, että takaisinvuokrausmaksujen […] prosentin vuotuisen indeksoinnin hyväksyminen ja odotus […] prosentin vuokrankorotusmahdollisuudesta olisi ollut kohtuutonta.
Rent
Kesto
Moving on to the rent, it must first be observed that NEUWOGES has not submitted that the expected rent levels after modernisation were set too high.
Lopuksi, mitä tulee sopimuksen kestoon, Rostockin alueellinen tuomioistuin päätteli, että tietyille takaisinvuokraussopimuksille on ominaista pitkä kesto (jopa 30 vuotta) ja ettei kyseinen sopimus välttämättä ole epätavallinen [99].
In the light of Rostock Regional Court’s finding that the average rent level of EUR […] per m2, on which the general management contract is based, was within the range set by the applicable rent table [95], it can be concluded that the initial average rent level was set at a realistic level.
Lisäksi pidempi kesto merkitsi myös, että kuukausittaiset takaisinvuokrausmaksut ostajan investoinnin takaisin maksamiseksi olivat pienempiä tai että myyntihinta oli korkeampi samoilla takaisinvuokrausmaksuilla kuin jos olisi valittu lyhyempi kesto [100].
As regards indexation of the agreed leasing payment, there is no direct evidence of what average increase of rent was generally expected in 1998.
Näin ollen 30 vuoden kestosta sopiminen ei vaikuta kohtuuttomalta.
Nordrevision remarked only that the […]% per year originally set corresponded to the general inflation rate, but was not likely to be achievable in Neubrandenburg [96].
Päätelmät
The fact that NEUWOGES did eventually agree to an indexation of ‘only’ […]% and expected to be able to enforce rent increases of […]% every three years (or […]% p.a.) appears to demonstrate that it took this warning into account.
Edellä esitetyn perusteella vaikuttaa siltä, että Neuwogesin alkuperäisissä laskelmissaan ilmaisemia odotuksia ei voida katsoa kohtuuttomiksi.
The valuations did not explicitly express any expectation about future rent increases.
Vastaavasti esitetyn näytön perusteella Neuwoges saattoi kohtuudella odottaa saavansa tuottoa yleisen hallintasopimuksen puitteissa.
It must, nevertheless, be noted that since the valuations did not make explicit assumptions about inflation and rent development, the underlying assumption is that the rent increase and general inflation (which had been around 3,5 % in the preceding decades) would converge [97].
Jos odotettu nimellistuotto diskontataan kyseiseen aikaan (vuoden 1998 alku), käy ilmi, että Neuwoges toimi sen olettamuksen perusteella, että yleisen hallintasopimuksen jälleenostoarvo oli […] euroa.
Rostock Regional Court was of the opinion that the indexation was justified in light of the average annual inflation rate of 3,52 % in the 28 years before the conclusion of the contracts [98].
Yleisarvio
It further remarked that the development of rents was obviously difficult to predict over a period of 30 years, but that it could not recognise a clear disproportion between the indexation of the leasing payment and the development of rent levels to be expected.
Koska komissio on jo päätellyt, että maanvuokraus- ja myyntisopimus sekä yleinen hallintasopimus olivat osa liiketoimikokonaisuutta, molempien sopimusten jälleenostoarvo on laskettava yhteen, jotta voidaan määrittää koko liiketoimen arvo Neuwogesille.
The Pestel study submitted by NEUWOGES does not provide any data on what participants in the East German real-estate market actually expected, and contains no specific data on Neubrandenburg.
Muistutettakoon, että Neuwoges saattoi odottaa maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta seuraavia etuja:
Nevertheless, it points towards a potentially difficult market in East Germany.
VERTAILU VAIHTOEHTOISIIN LIIKETOIMINTAMAHDOLLISUUKSIIN
However, in the light of the remaining evidence, it again fails to demonstrate that agreeing an indexation of the leasing payments of […]% p.a. and expecting to be able to enforce rent increases of […]% p.a. was unreasonable.
Sen määrittämiseksi, oliko Neuwogesin päätös myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteuttamisesta taloudellista toimintaa, johon järkevän markkinatalouden toimijan voi kohtuudella olettaa ryhtyvän, on verrattava toimenpiteen arvoa vaihtoehtoisiin liiketoimintamahdollisuuksiin.
Duration
Jos Neuwogesilla olisi ollut taloudellisesti edullisempi vaihtoehto, päätöstä myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteuttamisesta ei voitaisi pitää sellaisena, jonka markkinatalouden toimija olisi tehnyt.
As regards, finally, the duration of the contract, Rostock Regional Court reasoned that certain leasing contracts are marked by long durations (of up to 30 years) and that the contract in question is not necessarily uncommon [99].
Tässä yhteydessä on todettava, että sen paremmin rakennusten vuokraaminen ilman niiden nykyaikaistamista kuin niiden purkaminen eivät olisi olleet kannattavia liiketoimintavaihtoehtoja.
While the 30-year duration did, of course, involve some risks, it also offered the possibility of making stable profits and having high certainty regarding the costs.
Ensinnäkin vuokraaminen ilman nykyaikaistamista olisi johtanut rajallisiin tuloihin, ja oli selvää, että ilman nykyaikaistamista rakennusten vajaakäyttö olisi suurempaa kuin nykyaikaistettujen rakennusten vajaakäyttö [101].
In addition, a longer duration also meant that the monthly lease payments necessary to pay back the buyer’s investment were lower, or that the sale price was higher with equal leasing payments than if a shorter duration had been chosen [100].
Ei siis ole vahvoja perusteita päätellä, että rakennusten vuokraamisen jatkamisesta ilman niiden nykyaikaistamista saatujen tuottojen olisi voitu odottaa olevan suurempia kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä saatavat tuotot.
In this light, agreeing on a duration of 30 years does not seem unreasonable.
Purkamisesta ei myöskään olisi saatu tuloa, vaan siitä olisi seurannut purkamiskustannuksia.
Conclusion
Myöskään purkamista ei näin ollen voida katsoa kannattavaksi vaihtoehdoksi kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998).
Accordingly, in light of the evidence presented, it was reasonable for NEUWOGES to expect to make a profit within the framework of the general management contract.
Ensimmäinen harkittava vaihtoehto olisi lainarahoitus.
If the nominal expected profits are discounted to the relevant time (early 1998), it turns out that NEUWOGES acted on the basis of assuming that the general management contract had a cash value of EUR […].
Jos Neuwoges olisi rahoittanut rakennusten nykyaikaistamisen lainarahoituksella, se olisi saanut osan samoista tuotoista kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä.
Overall assessment
Se olisi ensinnäkin kyennyt vuokraamaan nykyaikaistetut rakennukset, mikä olisi tuottanut hyvän tulovirran.
As the Commission had already reached the conclusion that the land-lease and sale contract and the general management contract formed part of one integrated business transaction, the cash values of both contracts have to be added together to determine the total value of the transaction for NEUWOGES.
Lisäksi – ja toisin kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen tuomassa asemassa – se olisi pysynyt rakennusten omistajana.
To recap: under the land-lease and sale contract NEUWOGES could expect the following benefits:
On kuitenkin selvää, että lainarahoitukseen olisi liittynyt myös joitakin haittatekijöitä.