natgillin/translations-raw huggingface dataset:
It follows from the above, second, that the effect of the Inherited Debt Support Law on the financial situation of NEUWOGES cannot be taken into account either for the application of the MEO test in this case.
Komission arvioinnissa on kolme vaihetta.
Indeed, the Inherited Debt Support Law pursued a public policy purpose, and only a limited category of companies (Section 2 of the Inherited Debt Support Law) was eligible for the benefits awarded by it.
Ensimmäisessä vaiheessa arvioidaan Neuwogesille toimenpiteestä aiheutuneet taloudelliset seuraukset, jotta voidaan määrittää, mitä tuottoja se saattoi odottaa toimenpiteestä (7.2 jakso).
This law would not have been applicable to a MEO in a situation as close as possible to NEUWOGES.
Tämän jälkeen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä verrataan muihin vaihtoehtoihin, kuten suoraan myyntiin, jotta voidaan selvittää, olisiko jokin saatavilla olleista vaihtoehdoista ollut taloudellisesti kannattavampi (7.3 jakso).
Structure of the assessment in the present case
Lopuksi kyseessä olevaa toimenpidettä verrataan samoihin aikoihin toteutettuihin vastaaviin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteisiin, Neuwogesin järjestämän rajallisen tarjouskilpailumenettelyn tulokset arvioidaan ja toimenpiteen ehtoja verrataan kyseisen ajankohdan (vuoden 1997 loppu ja vuoden 1998 alku) muiden rahoitustoimenpiteiden yleisiin korkoihin (7.4 jakso).
In order to determine whether the contracts at issue have granted an advantage to BAVARIA, it must be determined whether those contracts fell within the range of transactions a MEO in a situation as close as possible to NEUWOGES’ would have engaged in.
Näiden kolmen arviointitason perusteella voidaan päätellä, toimiko Neuwoges markkinatalouden toimijan tavoin.
The Commission’s assessment comprises three steps.
TOIMENPITEEN TALOUDELLISET VAIKUTUKSET NEUWOGESIIN
First, as a preliminary step, the financial implications of the transaction for NEUWOGES are analysed to determine what profits it could expect to obtain from the transaction (section 7.2).
Tarkasteltavan toimenpiteen taloudellisten vaikutusten arvioinnin ensimmäisessä vaiheessa määritetään toimenpiteen luonne.
Second, in order to determine whether any available alternative would have been economically more attractive, the sale-and-lease-back transaction is compared to other options, such as a direct sale (section 7.3).
Tässä tapauksessa pohditaan pääasiassa sitä, ovatko Neuwogesin ja Bavarian väliset kaksi sopimusta yhden toimenpidekokonaisuuden kaksi osaa vai onko ne arvioitava erillisinä toimenpiteinä (7.2.1 jakso).
Third, a benchmarking exercise is carried out by comparing the transaction in question with similar sale-and-lease-back transactions concluded around the same time, by analysing the results of a limited bidding process carried out by NEUWOGES, and by comparing the terms of the transaction with the standard interest rates of other financing transactions available at the relevant time (late 1997/early 1998) (section 7.4).
Toimenpiteestä Neuwogesille aiheutuneiden taloudellisten vaikutusten asianmukaisen arvioinnin helpottamiseksi tarkastellaan myös myynti- ja takaisinvuokrausmallin toimintaperiaatetta (7.2.2 jakso).
Taken together, these three levels of analysis enable a conclusion to be drawn concerning whether NEUWOGES behaved like a MEO.
Kun maanvuokraus- ja myyntisopimuksen (7.2.3 jakso) sekä yleisen hallintasopimuksen (7.2.4 jakso) taloudelliset vaikutukset on tutkittu huolellisesti erikseen, arvioidaan, miten tuottoisa toimenpiteen voitiin kaiken kaikkiaan odottaa olevan Neuwogesille (7.2.5 jakso).
THE FINANCIAL IMPLICATIONS OF THE TRANSACTION FOR NEUWOGES
Arvioidaanko kyseessä olevia sopimuksia yhdessä vai erikseen
Second, in order to facilitate a proper assessment of the financial impact of the transaction on NEUWOGES, the particular nature of a sale-and-lease-back operation is examined (section 7.2.2).
Sopimukset ovat yhden myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toisiaan täydentävät osat.
After the financial impact of the land-lease and sale contract (section 7.2.3) and the general management contract (section 7.2.4) has been separately analysed in depth, a global assessment of the profitability to be expected from the transaction for NEUWOGES is undertaken (section 7.2.5).
Bavarian laatimasta erityistä myynti- ja takaisinvuokrausmallia mainostavasta esitteestä kävi ilmi, että toimenpide toteutetaan kahdella sopimuksella, joista toinen koskee myyntiä ja toinen takaisinvuokrausta [48].
Joint versus separate assessment of the contracts in question
Molempiin sopimukseen viitattiin siis alusta lähtien yhtenä toimenpidekokonaisuutena.
It should first be pointed out that both the Commission’s Opening Decision and Rostock Regional Court’s judgment concluded that the two contracts in question had to be analysed in conjunction with one another [47].
Sopimukset tehtiin samana päivänä (21 päivänä tammikuuta 1998), ja niissä viitataan toisiinsa [49].
The formal investigation confirmed that finding, for the following reasons:
Tämä osoittaa, että sopimukset olivat tiiviissä yhteydessä toisiinsa eikä kumpaakaan sopimusta olisi tehty ilman toista.
The two contracts constitute mutually complementary parts of a single sale-and-lease-back transaction.
Sopimusten ehdot liittyvät erottamattomasti toisiinsa, mikä ilmenee Bavarian alkuperäisestä hintalaskelmasta, jonka Neuwoges on toimittanut [50].
The leaflet produced by BAVARIA, advertising its particular sale-and-lease-back model, indicated that the transaction would be implemented via two contracts, one regulating the sale and one the lease-back [48].
Etukäteen maksetun käteismaksun suuruus riippui Neuwogesin kuukausittain maksamasta takaisinvuokrausmaksusta ja Bavarian investoinnista rakennusten nykyaikaistamiseen.
The two contracts were then always referred to as one package transaction.
Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteessä takaisinvuokrausmaksun tarkoituksena onkin maksaa takaisin vuokralleantajan alkuperäinen investointi.
The contracts were concluded on the same day (21 January 1998) and refer to one another [49], indicating their close connection and the fact that neither of the contracts would have been concluded without the other.
Tämä tarkoittaa, että jos yleisen hallintasopimuksen ehdot olisivat olleet toisenlaiset, myös maanvuokraus- ja myyntisopimuksen luvut olisivat muuttuneet, ja päinvastoin [51].
The terms of the contracts are inseparably linked to one another, as is evidenced by BAVARIA’s original price calculation, submitted by NEUWOGES [50].
Neuwogesin hallintoneuvoston kokousten pöytäkirjoista ilmenee, että Neuwoges piti kyseistä kahta sopimusta aina yhden toimenpidekokonaisuuden osina [52].
The amount of the upfront cash payment depended on the leasing payment to be paid on a monthly basis by NEUWOGES and BAVARIA’s investment in the modernisation of the buildings.
Esimerkiksi hallintoneuvoston 30 päivänä lokakuuta 1997 ja 16 päivänä joulukuuta 1997 pidettyihin kokouksiin toimitetuista huomautuksista ilmenee, että ostajan ostohinnan rahoitus perustuu takaisinvuokrausmalliin.
Indeed, in a sale-and-lease-back transaction, the leasing payment serves to repay the lessor’s original investment.
Tämä osoittaa, että Neuwoges oli täysin tietoinen maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen välisestä yhteydestä.
This means that, if the provisions of the general management contract had been different, the figures in the land-lease and sale contract would have changed as well, and vice versa [51].
Neuwogesin perustelut, jotka liittyvät siihen, että vain toinen sopimuksista on vahvistettu notaarilla, eivät ole vakuuttavia.
The minutes of NEUWOGES’ supervisory board meetings show that the two contracts were always considered by NEUWOGES as forming part of one single transaction [52].
Neuwogesin tärkein perustelu on, että vain toisen sopimuksen vahvistuttaminen notaarilla kertoo osapuolten aikomuksesta tehdä kaksi erillistä, toisistaan riippumatonta sopimusta.
For instance, the submissions to the supervisory board meetings of 30 October 1997 and 16 December 1997 state that the financing of the purchase price by the buyer is based on a leasing model, showing that NEUWOGES was well aware of the connection between the land-lease and sale contract and the general management contract.
Komissio huomauttaa, että koska valtio toteuttaa toimia eri muodoissa ja niitä on arvioitava suhteessa niiden vaikutuksiin, on otettava huomioon, että valtion toimien useat peräkkäiset toimenpiteet on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohtaa sovellettaessa katsottava yhdeksi toimeksi.
Similarly, during the meeting on 16 December 1997, the management of NEUWOGES explained to the supervisory board that the payment negotiated with BAVARIA was the price that could be achieved for this ‘package’ and that the ‘package’ entailed some risks for the company, which were, however, bearable.
Näin saattaisi olla erityisesti tapauksessa, jossa peräkkäiset toimet liittyvät toisiinsa niin tiiviisti, erityisesti ottaen huomioon niiden ajallisen järjestyksen, niiden tarkoituksen ja yrityksen olosuhteet toimien toteuttamisen aikaan, että ne ovat erottamattomasti sidoksissa toisiinsa [53].
The reference to the ‘package’ and the risk involved again demonstrates that both contracts were perceived as a single transaction.
Yksittäisen toimenpiteen käsite onkin EU:n valtiontukilainsäädännön yhteydessä laajempi kuin Saksan sopimusoikeuden yhteydessä.
NEUWOGES’ arguments relating to the failure to have one of the contracts in question notarised are unpersuasive.
Johdanto-osan 105 kappaleessa esitetyt seikat osoittavat, että kyseessä olevat sopimukset on niiden ajallisen järjestyksen, niiden tarkoituksen ja yrityksen olosuhteet niiden tekemisen aikaan huomioon ottaen katsottava yhdeksi toimenpiteeksi EU:n valtiontukilainsäädännön mukaan.
NEUWOGES’ main argument is that this failure to notarise demonstrates the intention of the parties to conclude two separate, mutually independent contracts.
Taustaa: miten myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide toimii
The Commission points out that, as state interventions take various forms and must be assessed in relation to their effects, it cannot be excluded that several consecutive measures of state intervention must, for the purposes of Article 107(1) TFEU, be regarded as a single intervention.
Bavarian ja Neuwogesin välinen toimenpide perustuu Bavarian kiinteistöjen takaisinvuokrausmalliin (Leasingmodell Immobilien).
That could be the case in particular where consecutive interventions, especially having regard to their chronology, their purpose and the circumstances of the undertaking at the time of those interventions, are so closely linked to each other that they are inseparable from one another [53].
Mallin perusajatuksena on, että ostaja (Bavaria) rahoittaa alkuperäisen investointinsa vuokraamalla ostamansa rakennuksen takaisin myyjälle (Neuwoges).
The notion of a single transaction for the purpose of EU state aid law is therefore broader than the notion of a single transaction under German contract law.
Takaisinvuokrausmallissa käytetään investoinnin määrän ja sitä vastaavien takaisinvuokrausmaksujen määrittämiseen yksinkertaista kaavaa, jossa investointi saadaan jakamalla nimellinen vuotuinen takaisinvuokrausmaksu takaisinvuokraushinnalla (ilmaistaan prosentteina):
The considerations listed in recital 105 show that, based on the chronology, the purpose, and the circumstances of the undertaking at the time the contracts in question were concluded, those contracts have to be regarded as a single transaction for the purpose of EU state aid law.
investointi
Background: how the sale-and-lease-back transaction works
kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu
The transaction between BAVARIA and NEUWOGES is based on BAVARIA’s real-estate leasing model (Leasingmodell Immobilien).
takaisinvuokraushinta
The basic formula underlying this model is that the buyer (BAVARIA) finances its original investment by leasing the purchased buildings back to the seller (NEUWOGES).
Takaisinvuokraushinta puolestaan lasketaan sopimuksen keston, takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin ja rakennusten jäännösarvon perusteella:
To determine the investment volume and the corresponding leasing payments, the leasing model uses a simple formula, by which the investment volume is calculated by dividing the nominal yearly leasing payment by the leasing rate (expressed as a %):
Takaisinvuokraushinta (%)
Investment Volume
Kesto: 25 vuotta
Monthly Leasing Payment
Jäännös-arvo (%)
Leasing Rate
Indeksointi 01
The leasing rate, in turn, results from a combination of the duration of the contract, the indexation of the leasing payment, and the residual value of the buildings:
Kesto: 30 vuotta
Leasing Rate (%):
Näin ollen on selvää, että investointi riippuu takaisinvuokraushinnasta ja kuukausittaisesta takaisinvuokrausmaksusta ja päinvastoin.
Duration: 25 years
Kun toimenpiteen osapuolet ovat määrittäneet perusarvot (keston, vuotuisen indeksoinnin, jäännösarvon) sekä kokonaisinvestoinnin tai suunnitellun kuukausittaisen takaisinvuokrausmaksun, puuttuvat arvot voidaan laskea.
Residual Value (%)
Kaavan mukaan lyhyempi kesto, alhaisempi jäännösarvo, alhaisempi indeksointi tai alhaisempi nimellinen kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu johtaa alhaisempaan kokonaisinvestointiin.
Indexation
Kun kokonaisinvestointi on määritetty, siitä vähennetään nykyaikaistamisen kustannukset, verot ja muut mahdolliset kulut.
Duration: 30 years
Jäljelle jäävä summa on ostohinta.
It is, then, clear that that the investment volume depends on the leasing rate as well as on the monthly leasing payments and vice versa.
Neuwogesin ja Bavarian välisen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen ostohinnassa (etukäteen maksetussa käteismaksussa) ei erotella toisistaan rakennusten ostamisesta maksettua hintaa ja tonttien vuokraa.
Once the participants in the transaction have chosen the basic parameters (duration, yearly indexation, residual value) and either the target overall investment volume or the intended monthly leasing payments, the missing parameters can be calculated.
Bavarian ja Neuwogesin välisen toimenpiteen laskelma
The formula is such that a shorter duration, a lower residual value, a lower indexation or lower nominal monthly leasing payments will all lead to a lower total investment volume.
Kokonaisinvestointi
Once the overall investment volume has been determined, the costs for modernisation, taxes and other potential costs are deducted.
[…] euroa
The remaining amount represents the purchase price.
Verot ja maksut
In the NEUWOGES/BAVARIA sale-and-lease-back transaction, this purchase price (upfront cash payment) does not differentiate between the price paid for the ownership of the buildings and the rent for the land.
Yksityistämiskorvaus
Calculation underlying the BAVARIA — NEUWOGES transaction
Ostohinta
Total Investment Volume
Tarkasteltava myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide koostuu kahdesta osasta: maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta sekä yleisestä hallintasopimuksesta, jotka puolestaan liittyvät kertakorvaussopimukseen.
EUR […]
Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen, yleisen hallintasopimuksen ja kertakorvaussopimuksen taloudelliset vaikutukset Neuwogesiin on arvioitava tämän valossa.
Taxes and Fees
Maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta Neuwogesille todennäköisesti aiheutuvat taloudelliset vaikutukset
Privatisation Remuneration
Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen keskeiset osat ovat rakennusten myyminen sekä niiden tonttien vuokraaminen 75 vuodeksi.
Purchase Price
Bavaria sitoutui maksamaan Neuwogesille yhteensä […] euroa, josta […] euroa kattoi tontin pääomitetun vuokran 31 päivään joulukuuta 2028 asti ja […] euroa rakennusten ostohinnan [54].
The sale-and-lease-back transaction in question consists of two elements, the land-lease and sale contract and the general management contract, which are in turn related to the global lump-sum contract.
Lisäksi Bavaria maksaa 1 päivästä tammikuuta 2029 alkaen kymmenen vuoden ajan vuosittaista vuokraa, joka on […] prosenttia tontin nykyarvosta eli […] euroa neliömetriä kohden tai […] euroa vuodessa [55].
The financial implications of the land-lease and sale contract, the general management contract, and the global lump-sum contract for NEUWOGES have to be evaluated in this light.
Vuodesta 2039 aina maanvuokraus- ja myyntisopimuksen päättymisvuoden 2073 loppuun asti vuokra mukautetaan elinkustannusindeksin mukaisesti, jos indeksi muuttuu yli […] prosenttia [56].
Determining the likely financial impact of the land-lease and sale contract on NEUWOGES
Rakennusten ostamisen ja niiden tonttien vuokraamisen lisäksi Bavaria otti vastaan velvoitteen nykyaikaistaa rakennukset ja suostui tekemään rakennustöistä sopimuksen Neuwogesin tytäryhtiön BRG:n kanssa.
The central components of the land-lease and sale contract are the sale of the buildings and the creation of a 75-year ground lease on the land on which they stand.
Bavarian Neuwogesille maanvuokraus- ja myyntisopimuksen mukaisesti maksaman ostohinnan määrittämistä varten osapuolet sopivat, että kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu on […] euroa neliömetriä kohden, vuosittainen indeksointi on […] prosenttia, rakennusten jäännösarvo on […] prosenttia (jonka Neuwoges maksaa 75-vuotisen maanvuokraussopimuksen päätyttyä ja joka perustuu asiantuntijan senaikaiseen arvioon) ja takaisinvuokraus kestää 30 vuotta [57].
BAVARIA committed itself to paying a total of EUR […] to NEUWOGES, of which EUR […] constituted capitalised rent on the land for the period up to 31 December 2028 and EUR […] constituted the purchase price for the buildings [54].
Näihin lukuihin perustuva kokonaisinvestointi oli […] euroa [58].
From 1 January 2029, for a period of 10 years, BAVARIA will also have to pay an annual rent of […]% of the current land value, which has been calculated at EUR […] per m2 or EUR […] per year [55].
Kun tästä vähennettiin […] euron nykyaikaistamiskustannukset, […] euron yksityistämiskustannukset sekä […] euron verot ja maksut, myyntihinnaksi tuli […] euroa [59].
From 2039 onward, and until the land-lease and sale contract expires at the end of 2073, an adaptation of the rent to the total cost-of-living index is provided for, insofar as the latter fluctuates by more than […]% [56].
euroa…
In addition to purchasing the buildings and acquiring a ground lease on the underlying land, BAVARIA accepted the obligation to modernise the buildings, agreeing to enter into a contract with NEUWOGES’ subsidiary, BRG, for the construction works.
Tämä lopullinen hinta jaettiin lopuksi rakennusten hinnaksi ([…] prosenttia = […] euroa) ja tonttien pääomitetuksi vuokraksi ([…] prosenttia = […] euroa) [60].
To determine the purchase price to be paid by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract, the parties assumed a monthly leasing payment of EUR […] per m2, an indexation of […]% per year, a residual value of the buildings of […]% (to be paid by NEUWOGES after the expiration of the 75-years ground lease contract and based on an expert evaluation at that time), and a duration of 30 years for the lease-back [57] The total investment volume resulting from these assumptions was EUR […] [58].
Tonteille ja rakennuksille kohdistettuja summia ei laskettu erikseen, vaan ne määritettiin osuuksina kokonaishinnasta.
After the deduction of modernisation costs of EUR […], privatisation costs of EUR […] and taxes/fees of EUR […], the resulting sale price was set at EUR […] [59].
Ensimmäiset Neuwogesin toimenpiteestä saamat edut olivatkin […] euron suuruinen käteismaksu ja tonttien vuokratulot, joita Bavaria alkaa maksaa 30 vuoden päästä.
EUR …
Muut tekijät
This final price was then separated into the price of the buildings ([…]% = EUR […]) and the capitalised rent for the land ([…]% = EUR […]) [60].
Yksityistämiskorvaus
The amounts allocated to the land and the buildings were not calculated separately, but rather set as portions of the overall sale price.
Tässä vaiheessa on huomattava, että Bavarian Neuwogesille yksityistämiskorvauksena maksamat […] euron käteismaksut on otettava huomioon.
The first benefits that NEUWOGES derived from the transaction were therefore the cash payment of EUR […] and, starting after 30 years, the income from the rent on the land to be paid by BAVARIA.
Bavarian piti rakennusten ostajana ja maan vuokralleottajana pyrkiä kyseessä olevissa sopimuksissa selvästi määrätyllä tavalla myymään osa asunnoista vuokralaisille.
Other factors
Tämä ehto sisältyi sopimukseen, jotta myynti voitiin katsoa velkahelpotusta koskevan lain mukaiseksi välilliseksi yksityistämiseksi.
Privatisation remuneration
Lain mukaan kaupallisen ostajan on pyrittävä myymään mahdollisimman suuri osa, vähintään kolmannes, toimenpiteellä hankituista asunnoista vuokralaisille [61].
Before proceeding, it must be observed that the cash payments of EUR […] made by BAVARIA to NEUWOGES as privatisation remuneration must in any case be taken into account.
Tähän velvollisuuteen liittyi toimia, joilla vuokralaisille ilmoitettiin heidän mahdollisuuksistaan ja joilla selvitettiin vuokralaisten kiinnostusta asuntojen ostamiseen.
As the buyer of the buildings and lessee of the land, BAVARIA had to undertake clearly prescribed efforts to sell a portion of the apartments to the tenants pursuant to the contracts at issue.
Toimien toteuttamisvelvoite siirrettiin maanvuokraus- ja myyntisopimuksella (V osan 1–3 kohdat) takaisin Neuwogesille, jonka sovittiin saavan tästä korvaukseksi […] euroa neliömetriä kohden.
Under that law, a commercial buyer had to attempt to sell as large as possible a portion — at least one third — of the apartments acquired in the transaction to the tenants [61].
Neuwogesin ei ollut alun perin tarkoitus saada korvausta yksityistämistoimista.
This obligation involved making efforts to inform the tenants of their options and gauge their interest in buying apartments.
Myöhemmin yksityistämistoimista erillisenä korvauksena maksettu summa olikin osa alkuperäistä myyntihintaa [62].
The task of making such efforts was effectively transferred back to NEUWOGES through the land-lease and sale contract (Part V Sections 1-3), and a remuneration for NEUWOGES of EUR […] per m2 was agreed, resulting in a total remuneration for the privatisation effort of EUR […].
Bavarian ei ollut järkevää maksaa Neuwogesille korvausta sellaisten toimien toteuttamisesta, joista ei ollut Bavarialle taloudellista etua.
Initially, it was not intended that NEUWOGES would receive any remuneration for the privatisation efforts, and the amounts later paid as a separate remuneration for the privatisation efforts were simply part of the originally envisaged sale price [62].
Velkahelpotusta koskevan lain mukaisesta velkahelpotuksesta, jota varten yksityistämistoimia tarvittiin, oli taloudellista etua vain Neuwogesille.
Indeed, it did not make sense for BAVARIA to remunerate NEUWOGES for performing activities in which BAVARIA had no commercial interest.
Yksityistämistoimien korvaus vähennettiin kuitenkin myöhemmin myyntihinnasta ja maksettiin erikseen luultavaksi siksi, että jos se olisi jätetty osaksi myyntihintaa, se olisi pitänyt siirtää velkahelpotusrahastoon.
Obtaining the debt relief pursuant to the Inherited Debt Support Law, for which engaging in the privatisation efforts was necessary, was solely in NEUWOGES’ economic interest.
Bavarian Neuwogesille maksama myyntihinta pieneni vastaavalla summalla.
However, the remuneration for the privatisation efforts was later deducted from the sale price and paid separately, presumably because maintaining it as part of the sale price would have meant its having to be transferred to the inherited debt relief fund.
Bavarian kannalta muutoksella ei ollut taloudellista merkitystä.
The sale price paid by BAVARIA to NEUWOGES was reduced by the corresponding amount.
Neuwoges sai Bavarialta aivan yhtä suuren summan kuin se olisi saanut myös ilman erillistä yksityistämiskorvausta.
From BAVARIA’s perspective, this change made no economic difference.
Neuwoges itse sisällytti yksityistämismaksut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä saataviin tuloihin [63].