natgillin/translations-raw huggingface dataset:
After having determined that choosing the sale-and-lease-back transaction over other alternatives was behaviour that a MEO would reasonably have engaged in, the Commission also examined, as a precautionary measure, whether the transaction corresponded to other contracts in evidence at the relevant time in the relevant market and whether there were other indications to undermine the Commission’s conclusion that the sale-and-lease-back transaction was in keeping with the principle of conduct by a MEO.
Neuvottelut kyllä aloitettiin toisen pyytämättä tarjouksen esittäneenkin kanssa, mutta lopulta tarjous hylättiin täsmentämättömistä taloudellisista syistä [111].
The available information on comparable transactions relates to sale-and-lease-back agreements concluded by BAVARIA around the same time as the adoption of the measure.
Kun lopulliset neuvottelut oli saatettu päätökseen, Neuwogesin hallintoneuvoston oli hyväksyttävä sopimukset.
These contracts can indicate whether the sale-and-lease-back transaction in question was of a type that was also chosen by other market participants, including private undertakings, thereby pointing towards market conformity (section 7.4.1).
Esitellessään sopimuksia hallintoneuvostolle johto väitti, että korkeampaa kauppahintaa ei ollut mahdollista saada, koska sopimukset koskivat vain maa-alueen vuokrausta (suoraan myyntiin verrattuna), koska nykyaikaistamistyöt annettaisiin BRG:n tehtäväksi ja koska Neuwoges hallinnoisi rakennuksia seuraavat 30 vuotta [112].
In addition, the limited bidding process carried out by NEUWOGES and a comparison with other financing transactions can shed some light on the market conformity of the transaction in question (sections 7.4.2 and 7.4.3).
Kun johdolta kysyttiin erosta vuoden 1997 arvonmääritykseen nähden, se vastasi jälleen, ettei toimenpiteestä ole mahdollista saada korkeampaa hintaa [113].
Contracts related to three comparable transactions ([…]) were submitted for the purpose of comparison.
Vaikka tarjouskilpailumenettelyä ei voida pitää avoimena, syrjimättömänä ja ehdottomana tarjouskilpailuna, siitä saadaan kuitenkin joitakin viitteitä siitä, minkälaisia tarjouksia markkinoilla esitettiin.
However, only the […] and […] contracts date from around the same time as the conclusion of the sale-and-lease-back transaction between BAVARIA and NEUWOGES and can thus be taken into account.
Tämän osalta merkityksellistä on myös se, että tarjouksia esitettiin pyytämättä, mikä osoitti, että myös potentiaaliset ostajat, jotka eivät kuuluneet niihin 72 yritykseen, joihin aluksi otettiin yhteyttä, saivat kuulla menettelystä ja pystyivät osallistumaan siihen.
It must first be noted that both of these transactions differ from the transaction in question with respect to duration, indexation of the fixed leasing payment, and modernisation.
Neuwogesin tarjouksista tekemä arviointi osoittaa, että se katsoi Bavarian tarjouksen parhaaksi kyseisillä markkinoilla kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) saatavilla olleeksi tarjoukseksi.
NEUWOGES refers in particular to the difference in the indexation rate ([…]: 1,5 % per year; […]: adjustment to changes in the cost of living) to prove that the general management contract contained provisions that were not common market practice at the relevant time (1997/98).
Neuwogesin väite, jonka mukaan ainakin Felsken tarjous oli tosiasiassa parempi, on perusteeton.
BAVARIA indicates that the […] and […] transactions were examples of the implementation of its ‘real-estate leasing model’ [109], which suggests that the provisions of these contracts were established on the basis of calculations similar to those underlying the NEUWOGES/BAVARIA sale-and-lease-back transaction.
Vaikka Felsken ilmeisesti tarjoama hinta ([…] euroa) oli suurempi kuin Bavarian lopulta maksama ennakkomaksu ([…] euroa), on korostettava, että myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä on tarkasteltava kokonaisuudessaan ja että sen kokonaisarvo ([…] euroa) oli korkeampi kuin Felsken tarjoama hinta.
As discussed above (see recital 131), NEUWOGES could apparently choose the contract parameters freely within the framework of the leasing model offered by BAVARIA.
Näin ollen voidaan todeta, että vaikka tarjouskilpailumenettely ei sellaisenaan käy näytöksi siitä, että Bavarian tarjous oli paras markkinoilla saatavissa olleista, se kuitenkin viittaa tähän suuntaan.
This means that NEUWOGES could have chosen a lower indexation or a higher deduction for costs.
Rajatusta tarjousmenettelystä ei ainakaan saada perusteltua viittausta siihen, että Neuwogesin saatavilla olisi kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) ollut parempaa tarjousta.
The consequence would, of course, have been a lower upfront cash payment.
Muut kyseisenä ajankohtana mahdolliset toimenpidetyypit
It can be assumed that the same was true for […] and […].
Arviointikehys
Since the contract partners were apparently free to choose the precise parameters of their transaction within the framework of the model offered by BAVARIA, it does not seem central to the market conformity of the NEUWOGES/BAVARIA sale-and-lease-back transaction whether the parameters chosen by NEUWOGES were the same as those chosen by the parties to the […] and […] transactions.
On hyödyllistä verrata toimenpidettä muihin vastaavantyyppisiin toimenpiteisiin, joita markkinoilla tehtiin merkityksellisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998).
These choices simply reflected strategic business decisions by the parties involved.
Nyt tarkasteltava toimenpide on tyypillinen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide.
What is more relevant is the fact that all these transaction were based on the same transaction model.
Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteet ovat luonteeltaan rahoitustoimenpiteitä.
To the extent that the […] and […] contracts are based on the same underlying calculation model — which in the light of the available information there is no reason to doubt — they point towards the market conformity of the transaction model underlying the NEUWOGES transaction as well.
Ostamalla kiinteistön vuokraajalta vuokralleantaja tarjoaa vuokraajalle pääomaa ja/tai rahoittaa merkittäviä investointeja, kuten vanhojen rakennusten nykyaikaistamisen.
In this context it is significant that the ‘real-estate leasing model’ was apparently chosen by both public ([…]) and private ([…]) undertakings, and was offered both to undertakings wishing to qualify for debt relief under the Inherited Debt Support Law and to parties that did not come within the provisions of that law.
Voidakseen edelleen käyttää kiinteistöä kaupallisiin tai muihin tarkoituksiin vuokraaja sitten takaisinvuokraa sen ja maksaa takaisin (kokonaisuudessaan tai osittain) vuokralleantajan investoinnin takaisinvuokraussopimuksen keston aikana.
Bidding process
Koska kyseessä on rahoitustoimenpide, myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyy tiettyjä pankkilainoja ja kiinnityksiä vastaavia piirteitä.
Background
On kuitenkin pidettävä mielessä tietyt merkittävä eroavuudet.
As already indicated, NEUWOGES did not undertake a fully-fledged, open, transparent, unconditional and non-discriminatory tender with a view to privatising the buildings eventually sold to BAVARIA.
Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide antaa myyjälle/vuokraajalle mahdollisuuden rahoittaa merkittäviä investointeja ja saada välittömästi pääomaa ilman tarvetta turvautua omaan pääomaan.
However, NEUWOGES did initially solicit offers from 72 potential buyers.
Tämä tarkoittaa, että oma pääoma ja saatu lisäpääoma ovat käytettävissä muihin investointeihin tai että vuokraaja voi rahoittaa investointeja vaikka perinteistä lainaa ei olisi saatavilla oman pääoman puutteen tai suuren velkaantuneisuusasteen vuoksi.
NEUWOGES claims that it chose the recipients more or less at random and that the selection could not be considered as representative of the entire market.
Koska ostajan/vuokralleantajan on uudelleenrahoitettava alkuperäinen investointi ja saatava tuottoa, takaisinvuokrausmaksu on tavallisesti hieman korkeampi kuin vastaavan pankkilainan korko (selitetään yksityiskohtaisemmin seuraavassa jaksossa).
Further contacts resulted after these initial calls for expression of interest were sent out, inter alia, with BAVARIA, which had not been among the recipients of the initial letter.
Takaisinvuokraussopimuksen päättyessä vuokraajan on joko ostettava kiinteistö takaisin tai sitten se jää vuokranantajan omaisuudeksi myöhempää käyttöä varten.
Result of the bidding process
Tämä tarkoittaa, että takaisinvuokraushinta riippuu kiinteistön jäännösarvosta osapuolten välisen takaisinvuokraussopimuksen päättyessä.
Of the unknown number of offers received, five were considered ‘useable’ [110].
Koska jäännösarvoa on usein vaikea ennustaa erityisesti pitkäaikaisen takaisinvuokrauksen tapauksessa, kyse on vuokralleantajan riskistä, joka heijastuu takaisinvuokraushintaan.
Of these, two were nevertheless rejected because the potential buyers could not present a full offer ‘because of time constraints’.
Tällaista riskiä ei sisälly perinteiseen pankkilainaan ja kiinnityksiinkin vain vähäisessä määrin.
Two were furthermore rejected for economic reasons.
Tästä seuraa, että takaisinvuokraushinta ja lainan/kiinnityksen korko eivät ole täysin vertailukelpoisia.
The fifth offer, from Felske Immobilien was rejected because the price offered was considered too low (Felske had offered EUR […] per m2, resulting in a total buying price of EUR […]).
Verrattaessa kyseisen toimenpiteen takaisinvuokraushintaa kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998) saatavilla olleiden lainojen/kiinnitysten keskimääräisiin korkoasteisiin, ei ole mahdollista määrittää täsmällisesti, oliko veloitettu takaisinvuokraushinta markkinaehtojen mukainen kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997–1998).
In addition to these five offers, three further bids were made, coming from BAVARIA and two other unsolicited bidders.
Voidaan kuitenkin todeta, oliko takaisinvuokraushinta niin korkea, ettei järkevä markkinatalouden toimija olisi suostunut toimenpiteeseen.
While negotiations were also initiated with one of the other two unsolicited bidders, this bid was eventually also rejected for unspecified economic reasons [111].
Kyseisessä toimenpiteessä takaisinvuokraushinta vahvistettiin alun perin […] prosenttiin kokonaisinvestoinneista vuodessa.
Once the final negotiations had been concluded, NEUWOGES’ board had to approve the contracts.
Maksettavan […] prosentin määrän indeksiin sitomisen vuoksi takaisinvuokraushinta nousee […] prosenttiin sopimuksen päättyessä, mistä seuraa keskimäärin […] prosentin takaisinvuokraushinta vuodessa.
When presenting the contracts to the board, the management argued that a higher sale price could not be obtained because the contracts concerned only a lease of the land (as opposed to an outright sale), BRG would be hired to carry out the modernisation works, and NEUWOGES would continue to manage the buildings for a further 30 years [112].
Vertailun vuoksi todetaan, että jos Neuwoges olisi päättänyt olla sitomatta takaisinvuokraushintaa indeksiin, se olisi ollut […] prosenttia vuodessa koko 30-vuotisen keston ajan.
When asked about the difference from the 1997 valuation, the management again stated that a higher price could not be achieved for this transaction [113].
Preemio on näin ollen kustannus pienemmän takaisinvuokraushinnan valinnasta alussa ja korkeammasta takaisinvuokraushinnasta sopimuksen päättymistä kohden vakaan vuokratason sijaan.
While this bidding process cannot be classified as an open, transparent, non-discriminatory and unconditional tender, it nevertheless provides some indication of what offers were available on the market.
On korostettava, että Rostockin alueellinen tuomioistuin tarkasteli takaisinvuokraushintaa suhteessa muiden liiketoimien korkotasoon.
In this regard it is also significant that apparently a number of unsolicited bids were received, showing that potential buyers not among the 72 originally contacted companies also had an opportunity to learn of the process and participate.
Se totesi, että kiinnitysten korkotason kehitystä 30 vuoden ajanjaksolla oli vaikea ennakoida, mutta että korkean korkotason aikoina voitiin odottaa korkotason ylittävän 10 prosenttia.
The assessment of the bids by NEUWOGES indicates that NEUWOGES perceived BAVARIA’s bid to be the best available on the market at the relevant time (1997/98).
Se totesi tämän vuoksi, että Neuwogesilta veloitettua keskimääräistä takaisinvuokraushintaa ei voitu katsoa markkinaehtojen vastaiseksi.
NEUWOGES’ argument that at least the Felske bid was actually better is unsustainable.
Vertailua varten on saatavilla vain suhteellisen yleisiä tietoja.
While it is true that the price apparently offered by Felske (EUR […]) was higher than the upfront payment eventually made by BAVARIA (EUR […]), it must be pointed out that the sale-and-lease-back transaction has to be assessed as a whole and that its total value (EUR […]) was higher than the price offered by Felske.
Saksan Bundesbankin tammikuulta 1998 (jolloin kyseinen toimenpide toteutettiin) keräämästä tiedosta kahta korkotyyppiä voidaan pitää merkityksellisenä.
In this light, it can be stated that, even though the bidding process carried out was not such as to constitute proof in itself that BAVARIA’s bid was the best available on the market, it points in this direction.
Ensinnäkin merkityksellinen on niiden kiinnitysluottojen korko, joiden vakuutena on asuinkiinteistö ja joiden kiinteä korko vahvistetaan kymmeneksi vuodeksi, koska myös Neuwoges käyttäisi lainan vakuutena asuinkiinteistöä (riippumatta siitä, täyttäisikö kyseinen laina kaikki kiinnitysluoton viralliset edellytykset).
In any event, the limited bidding process provides no substantiated indication that a better offer was available to NEUWOGES at the relevant time (1997/98).
Toinen korko, jota voitaisiin käyttää vertailussa, olisi yrityksille ja itsenäisille ammatinharjoittajille myönnettävän pitkäaikaisen kiinteäkorkoisen vähintään 500000 euron ja alle viiden miljoonan euron lainan korko, koska Neuwoges voidaan katsoa yritykseksi (kun taas kiinnitysluottoja ottavat tavallisesti yksityishenkilöt, jotka pikemminkin asuvat kiinteistössä kuin vuokraavat sitä).
Other types of transactions available at the relevant time
Bundesbankin mukaan kymmenvuotisen kiinteäkorkoisen kiinnitysluoton korko oli Saksassa tammikuussa 1998 keskimäärin 6,40 prosenttia vuodessa.
Assessment framework
Kyseisenä ajankohtana tämän tyyppisen luoton korot olivat tavallisesti 6,17–6,97 prosenttia vuodessa.
It is helpful to assess the transaction in question against different, but generally similar, types of transactions offered on the market at the relevant time (1997/98).
Pitkäaikaisen kiinteäkorkoisen lainan keskimääräinen korko oli tammikuussa 1998 keskimäärin 6,35 prosenttia, vaihdellen 5,55 prosentista 7,73 prosenttiin vuodessa.
The transaction in question is a typical sale-and-lease-back transaction.
Bundesbank ei täsmennä pitkäaikaisen lainan keskimääräistä kestoa.
Sale-and-lease-back agreements are, by nature, financing transactions.
Voidaan kuitenkin olettaa, ettei se ylitä kymmentä vuotta ja on todennäköisesti alle sen [114].
By buying a property from the lessee, the lessor provides the lessee with liquidity and/or finances major investments, such as the modernisation of old buildings.
Vertailtaessa Neuwogesin maksamaa takaisinvuokraushintaa sekä Bundesbankin saman ajanjakson aikana (tammikuu 1998) otettuihin lainoihin soveltamaa korkoa on otettava huomioon seuraavat tekijät:
In order to continue using the property, for commercial or other purposes, the lessee then leases the property back, thereby (fully or partly) paying back the lessor’s investment over the duration of the lease contract.
Keskimääräinen vuotuinen takaisinvuokraushinta 30-vuotisen sopimusajanjakson aikana on […] prosenttia.
Being a financing transaction, a sale-and-lease-back agreement has a certain similarity with bank loans and mortgages.
Kuten edellä on todettu, taso on kuitenkin seurausta siitä, että Neuwoges valitsi pienemmän takaisinvuokraushinnan maksun sopimuskauden alussa, mitä tasoitettiin myöhemmin nousevalla takaisinvuokraushinnalla.
There are, however, some important differences that need to be kept in mind.
Valinnasta seuraa kustannuksia, koska jos Neuwoges olisi valinnut kiinteämääräisen takaisinvuokraushinnan alusta alkaen, se olisi joutunut maksamaan vain […] prosenttia vuodessa [115].
A sale-and-lease-back transaction enables the seller/lessee to finance major investments and gain instant liquidity without having to rely on own capital.
Bundesbankilta saadut luvut koskevat kiinteäkorkoisia luottoja, jolloin korko on sama kunakin vuonna.
This means that own capital and the additional liquidity obtained are available for other investments, or that the lessee can finance investments even where a traditional loan would not be available because of the lack of own capital or a high degree of indebtedness.
Jos oletetaan, että Neuwoges olisi kyennyt neuvottelemaan lainan vastaavin maksuehdoin (toisin sanoen matala korko alussa ja korkeammat maksut loppua kohti), tästäkin olisi seurannut kustannuksia (samasta syystä kuin Bavarian osalta) [116].
As the buyer/lessor has to re-finance its own initial investment and make a profit, the leasing rate is typically somewhat higher than the interest rate on a comparable bank loan (as explained in further detail in the following section).
Tämän vuoksi Bundesbankin korkoa olisi verrattava kiinteään […] prosentin takaisinvuokraushintaan.
At the end of the lease contract, the lessee either has to repurchase the property or it remains in the ownership of the lessor and is available for further use.
Takaisinvuokraushinta vahvistettiin 30 vuoden ajanjaksolle.
This means that the leasing rate depends on the residual value of the property at the end of the lease contract concluded between the two parties.
Vaikka indeksikorotus tehdään vuosittain, oli täysin mahdollista jo sopimuksen alusta alkaen laskea keskimääräinen takaisinvuokraushinta sopimuksen keston ajaksi.
As the residual value is often difficult to predict, especially in the case of long-term leases, it represents a risk factor for the lessor that is reflected in the leasing rate.
Bundesbankin kiinnitysluottokorko vahvistetaan vain kymmeneksi vuodeksi (kuten edellä selitettiin, tiedossa ei ole mille ajanjaksolle yritysten korot vahvistetaan, mutta voidaan olettaa, että ajanjakso ei ylitä kymmentä vuotta).
No such risk is involved in traditional bank loans, and only to a certain degree in mortgages.
Asianmukaisin vertailuarvo olisi 30 vuodelle vahvistettu korko, mutta Bundesbank ei julkista näitä lukuja.
The consequence is that the leasing rates and the interest rates for loans/mortgages are not entirely comparable.
Yleensä kiinteäkorkoiset lainat ovat sitä kalliimpia, mitä pidempi on laina-aika.
By comparing the leasing rate for the transaction in question with the average interest rates on loans/mortgages available at the relevant time (1997/98), it is not possible to determine precisely whether the leasing rate charged was in line with the market conditions at the relevant time (1997/98).
Esimerkiksi Bundesbankin luvut tammikuulta 1998 osoittavat, että viisivuotisen kiinteäkorkoisen kiinnitysluoton keskimääräinen korko oli 5,85 prosenttia ja kymmenvuotisen kiinteä korko 6,40 prosenttia.
It is, however, possible to say whether the leasing rate was so high that it appears that no MEO would reasonably have engaged in the transaction.
Voidaan siis turvallisesti olettaa, että 30 vuoden kiinteäkorkoisen lainan korko olisi ollut huomattavasti korkeampi kuin Bundesbankin keskimääräiset 6,35 prosentin ja 6,40 prosentin korot.
In the transaction in question, the leasing rate was initially set at […]% p.a. of the total investment volume.
Bundesbank ilmoittaa sekä keskimääräisen koron että korkohaitarin, joka perustuu suureen määrään tammikuussa 1998 Saksassa myönnettyjä lainoja.
Due to the indexation of the amount owed by […]% p.a., the leasing rate will rise to […]% at the end of the contract, resulting in an average leasing rate of […]% p.a.
Neuwogesiin sovellettu takaisinvuokraushinta kuvastaa epäsuorasti liiketoimeen Bavarian kannalta liittynyttä riskiä.
For the sake of comparison, if NEUWOGES had chosen not to index the leasing rate, it would have been set at […]% p.a. over the entire duration of 30 years.
Suurin Bavariaan kohdistunut riski oli luottoriski, toisin sanoen riski siitä, että Neuwoges ajautuisi konkurssiin tai ei muutoin voisi täyttää vuokranmaksuvelvoitettaan.
The ‘premium’ is then the cost of choosing lower leasing rates at the beginning, and higher leasing rates towards the end, of the contract, rather than stable rates throughout.
Myös pankki olisi arvioinut Neuwogesin luottokelpoisuutta samalla tavalla ennen lainan myöntämistä.
It must first be pointed out that Rostock Regional Court assessed the leasing rate against interest rates for other transactions.
Alemman luottokelpoisuuden (tai pankin osalta suuremman luottoriskin) asiakkaat joutuvat tavallisesti maksamaan korkeampaa korkoa suuremman riskin kattamiseksi [117].
It observed that the development of the interest rates on mortgages over a time span of 30 years was difficult to predict, but that interest rates of over 10 % could be expected in periods of high interest rates.
Kuten edellä todettiin (ks. 7.3.1 jakso), Neuwogesin mahdollisuudet saada uutta lainaa olivat rajalliset sen suhteellisen suuren velkaantuneisuuden vuoksi ja koska sen oma pääoma oli sidottu muihin investointihankkeisiin.
It observed that the average leasing rate charged to NEUWOGES could not, then, be seen as being out of line with market terms.
Jos pankki olisi kuitenkin ollut valmis myöntämään Neuwogesille lainaa, nämä seikat olisi huomioitu korkoa vahvistettaessa.
Only fairly general data is available for comparison.
Suhteellisen velkaantuneille yrityksille, joiden oma pääomaosuus on pieni, myönnettävien lainojen korot ovat korkeampia.
Of all the data gathered by the German Bundesbank for January 1998 (when the transaction in question was concluded), two types of interest rates can be considered relevant.
Tämän vuoksi vertailtaessa Neuwogesin maksamaa takaisinvuokraushintaa sekä markkinoilla saatavilla olevia lainakorkoja on keskityttävä Bundesbankin korkohaitarin yläpäähän [118].
First, the interest rates for ‘mortgage loans secured by residential real estate with interest rates fixed for 10 years’ are of interest, since NEUWOGES too would use residential real estate as collateral for a loan (regardless of whether or not such a loan would meet all the formal conditions of a mortgage).
Kuten edellä on todettu, vuokrayhtiön on jälleenrahoitettava alkuperäinen investointinsa (tässä tapauksessa pääasiassa asuntokorttelin hankintahinta ja kunnostuskustannukset).
Second, the interest rates for ‘long-term fixed-rate loans to enterprises and self-employed persons, EUR 500000 and over but less than EUR 5 million’ could also be suitable for a comparison, since NEUWOGES can be considered as an enterprise (while mortgages are usually taken out by private individuals who actually live in the property themselves rather than renting it out).
Jälleenrahoituksesta maksettava korko riippuu monista tekijöistä, kuten yhtiön koosta, sen velkaantuneisuudesta ja sen salkkuun kuuluvista omaisuuseristä.
According to the Bundesbank, in January 1998 German mortgage loans with a 10-year fixed interest rate had an average interest rate of 6,40 % p.a.
Joka tapauksessa korko on vasta lähtökohta, koska vuokrayhtiölle (Bavaria) on myös korvattava sen riskit.
At that time, interest rates for this type of loan normally spanned a range of 6,17 % p.a. to 6,97 % p.a.
Näitä voivat olla korkoriski (riski, että sen on jälleenrahoitettava investointinsa vaihtuvalla korolla, vaikka takaisinvuokrausmaksu on kiinteä), luottoriski (edellä mainittu mahdollisuus, että Neuwoges ajautuu konkurssiin ja Bavaria menettää maksettavat takaisinvuokrausmaksut) sekä jäännösarvoriski (epävarmuus kiinteistön arvosta vuokrasopimuksen päätyttyä).
For long-term fixed-rate loans, the average interest rate in January 1998 was 6,35 % p.a. and spanned a range of 5,55 % p.a. to 7,73 % p.a.
Vuokrayhtiöön kohdistuu lisäksi todennäköisesti tiettyjä yleiskustannuksia, jotka myös näkyisivät vuokratasossa [119].