natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Land-lease and sale contract
Neuwoges katsoo myös, että vertailtaessa Bavarian maksamaa hintaa kahdessa arvioinnissa laskettuihin hintoihin ei voida ottaa huomioon kyseessä olevista sopimuksista johtuvaa, velkahelpotusta koskevan lain mukaista velkojen mitätöintiä, joka oli arvoltaan […] euroa.
NEUWOGES is of the opinion that, in the light of the 1997 and 2007 valuations of the property (buildings and land) in question, no MEO would have concluded the land-lease and sale contract with BAVARIA at the agreed price.
Syyt tähän ovat seuraavat:
Neither the payment of rent for the land, nor the debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law and resulting from the land-lease and sale contract, nor the obligation to modernise, nor the limited bidding process could cause this conclusion to be changed in any respect.
Velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti on Neuwogesin kolmannelta osapuolelta (kehityspankilta) saama etu, jolla ei ole mitään yhteyttä ostajaan.
Purchase price
Myyjän ei pitäisi hyväksyä markkinahintaa alhaisempaa hintaa vain siksi, että toimenpiteestä aiheutuu kolmannen osapuolen myöntämiä etuja.
NEUWOGES points out that BAVARIA paid a cash amount of EUR […] for the buildings plus EUR […] as capitalised rent for the land.
Bavaria ei saanut täytettäväkseen mitään velkahelpotusta koskevan lain mukaisia velvoitteita, jotka olivat aiemmin Neuwogesin vastuulla ja olisivat oikeuttaneet korvaukseen alhaisemman myyntihinnan muodossa.
It further recalls that the two valuations, carried out in 1997 and 2007, estimated the value of the property as a whole (value of land and buildings combined) at EUR […] and EUR […] respectively.
Vaikka Bavarian muodollisena velvoitteena oli pyrkiä myymään tietty määrä asuntoja vuokralaisille, se antoi yksityistämisen Neuwogesin tehtäväksi tämän omalla kustannuksella eikä siis ottanut hoitaakseen mitään velvollisuuksia.
Finally, NEUWOGES recalls that each valuation estimated not only the total value of the property, but also the separate values of the land (1997 valuation: EUR […]; 2007 valuation: EUR […]) and of the buildings (1997 valuation: EUR […]; 2007 valuation: EUR […]).
Bavaria ei ollut myöskään vaarassa joutua vastuuseen yksityistämispyrkimysten mahdollisesta epäonnistumisesta.
Asserting that the 1997 valuation represents a realistic estimate of the property’s value at the relevant time (1997/98), NEUWOGES argues that only the price actually paid by BAVARIA for the buildings (rather than the price for the buildings plus the capitalised land rent) should be taken into account for comparison purposes.
Koska velkojen mitätöinti perustui siihen, että Neuwoges täytti velvoitteensa yksityistää 15 prosenttia asunnoistaan, ja Bavarialle myynti kattoi vain 20 prosenttia koko yksityistämisvelvoitteesta, velkojen mitätöinnin osan erittely kaupasta johtuvaksi ei ole käytännössä mahdollista (vaikka matemaattisesti on).
Accordingly, NEUWOGES asserts that it received EUR […] less than the market price at the relevant time (1997/98).
Toisin sanoen, jos Neuwoges ei olisi täyttänyt yksityistämisvelvoitettaan kokonaan, se ei olisi saanut Bavarian kanssa tehdystä kaupasta mitään velkahelpotusta koskevan lain mukaista etua.
It further argues that, even if, for the sake of argument, the debt write-off pursuant to the Inherited Debt-Support Law is added to the sales price, the price paid by BAVARIA would still remain 16 % lower than even the lower 2007 valuation.
Parhaimmillaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide johti siihen, että Neuwogesin piti siirtää velkahelpotusrahastoon vain suhteellisen pieni osuus (45 prosenttia 50 tai 55 prosentin sijaan) tuotoista.
According to NEUWOGES, the price paid by BAVARIA was far below the market price, so that no MEO would have agreed to sell at this price.
Jos se ei olisi tehnyt sopimusta ja olisi etsinyt toisen ostajan, se olisi saattanut joutua siirtämään rahastoon suuremman osuuden myyntituloista.
In this context, NEUWOGES points out that, according to the ‘Commission Communication on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities’ [14], a sale price that is up to 5 % lower than that calculated in an independent valuation can, under certain circumstances, be accepted as the market price.
Neuwoges väittää täyttäneensä yksityistämisvelvoitteen loppujen lopuksi 165-prosenttisesti, mikä tarkoittaa, että velat olisi mitätöity ilman Bavarian kanssa tehtyä kauppaakin.
NEUWOGES argues that, a contrario, a price that, viewed in even the most positive light, is at least 16 % lower than the lowest valuation cannot be accepted as the market price.
Nykyaikaistaminen
Capitalised rent for the land
Neuwoges huomauttaa, että se ei hyötynyt Bavarian toteuttamasta nykyaikaistamisesta, koska Bavaria oli rakennusten omistajana ainoa, jolle oli nykyaikaistamisesta hyötyä.
NEUWOGES submits that, for the purpose of comparing the price paid by BAVARIA with the prices calculated in the two valuations of 1997 and 2007 (which estimated the value of full ownership of the buildings and land), the capitalised rent for the first 30 years should not be taken into account.
Tarjouskilpailumenettely
As this rent is paid for the right to use the land for 75 years, rather than for the ownership of the land, it cannot be relied on for the purpose of comparing the price paid for the buildings by BAVARIA and one or other of those estimated in the two valuations.
Neuwogesin mukaan vuonna 1997 järjestettyä rajallista tarjouskilpailumenettelyä ei voida pitää osoituksena siitä, että Bavarian maksama hinta olisi ollut markkinahinta.
Debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law
Neuwoges huomauttaa, ettei tarjouskilpailu ollut avoin, ehdoton ja syrjimätön eikä sillä siksi voitu määrittää markkina-arvoa.
NEUWOGES argues further that, for the purpose of comparing the price paid by BAVARIA with the prices determined in the two valuations, the debt write-off, pursuant to the Inherited Debt Support Law, that resulted from the contracts at issue — amounting to EUR […] — cannot be taken into consideration.
Yleinen hallintasopimus
The reasons are as follows:
Neuwoges väittää, ettei yksikään vastaavan kokoinen ja vastaavassa tilanteessa oleva markkinatalouden toimija olisi tehnyt yleistä hallintasopimusta, koska alusta lähtien oli selvää, että sopimus aiheuttaisi huomattavia tappioita.
The debt write-off pursuant to the Inherited Debt Support Law is a benefit conferred on NEUWOGES by a third party (the Bank for Reconstruction), which has no connection with the buyer.
Neuwoges katsoo erityisesti, että tappiot olivat heti ennakoitavissa, koska sopimuksen pohjana käytetyt laskelmat perustuivat Neubrandenburgin vuokramarkkinoiden tulevaa kehitystä koskeviin olettamuksiin, jotka olivat selvästi liian myönteisiä.
There is no reason why a vendor should accept a price below the market price simply because the transaction will result in some additional benefits granted by a third party.
Neuwoges katsoo myös, ettei Bavarian vertailua varten toimittamilla ja vastaavanlaisiksi väitetyillä sopimuksilla voida todistaa, että yleinen hallintasopimus olisi markkinaehtojen mukainen.
BAVARIA did not assume any responsibilities under the Inherited Debt Support Law that were previously incumbent on NEUWOGES and that would merit remuneration in the form of a lower sale price.
Neuwoges hyväksyi selvästi epäedullisen sopimuksen vain poliittisista syistä, jotka ovat epäolennaisia markkinatalouden toimijan mahdollisen toiminnan kannalta.
While BAVARIA did formally assume the obligation to attempt to sell a number of apartments to the tenants, it charged NEUWOGES with actually carrying out the privatisation at NEUWOGES’ own expense, and hence did not assume any real responsibility.
Yleinen hallintasopimus markkinaodotusten valossa
Nor was BAVARIA at risk of being held liable if the privatisation efforts were to fail.
Neuwoges väittää, että markkinatalouden toimija ei olisi hyväksynyt yleisen hallintasopimuksen keskeisiä ehtoja: kiinteää kuukausittaista takaisinvuokrausmaksua, joka nousee vuosittain […] prosenttia, indeksoimatonta kustannusvähennystä, joka oli aluksi noin […] prosenttia ([…] prosentin vuokranmenetysriski mukaan luettuna), eikä 30 vuoden kestoa.
Because the debt write-off was linked to NEUWOGES’ fulfilling its obligation to privatise 15 % of its apartments and the BAVARIA deal satisfied only 20 % of the total privatisation obligation, a proportional allocation of the debt write-off facilitated by the deal is not realistically (as opposed to mathematically) possible.
Neuwoges esittää seuraavat perustelut:
In other words: if NEUWOGES had not fulfilled its total privatisation obligation, it would not have received any benefit under the Inherited Debt Support Law from the BAVARIA deal.
Pieni arvioitu vuokranmenetysriski, joka on vain […] prosenttia nettovuokratuloista, aiheuttaa Neuwogesille taloudellisen riskin, ettei se pysty saavuttamaan vähintään […] prosentin käyttöastetta.
At most, the sale-and-lease-back transaction meant that NEUWOGES had to transfer only a comparatively low percentage (45 %, rather than 50 % or 55 %) of the revenue to the inherited debt relief fund, whereas not concluding the contract and searching for an alternative buyer would have involved the risk of having to divert a larger share of the sales revenue into the fund.
Kiinteän takaisinvuokrausmaksun vuotuinen […] prosentin indeksointi aiheuttaa Neuwogesille taloudellisen riskin, ettei se pysty määräämään vähintään samansuuruisia vuotuisia vuokrankorotuksia.
In any event, NEUWOGES claims to have eventually fulfilled its privatisation obligation at a rate of 165 %, meaning that even without the BAVARIA deal the debt write-off would have been confirmed.
Koska kustannuksia ei ole sidottu indeksiin, Neuwogesille aiheutuu taloudellinen riski, että hallinto- ja ylläpitokustannukset nousevat, ja vain yli […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus voisi kattaa kustannusten nousun.
Modernisation
Nämä taloudelliset riskit ovat merkittäviä sopimuksen pitkän, 30 vuoden keston vuoksi.
NEUWOGES further submits that it did not benefit from the modernisation carried out by BAVARIA, as BAVARIA was the owner of the buildings and thus the only beneficiary of the modernisation.
Neuwogesin mukaan alusta asti oli selvää, että riskit toteutuisivat ja aiheuttaisivat suuria tappioita.
Bidding Process
Siksi yksikään markkinatalouden toimija ei olisi hyväksynyt sopimusta.
NEUWOGES asserts that the limited bidding process carried out in 1997 cannot be invoked as an indication that the price paid by BAVARIA was in actual fact the market price.
Neuwoges toteaa, että markkinatalouden toimija tekisi vain tuottoisia sopimuksia tai sopimuksia, joista ei ainakaan aiheudu tappioita.
It submits that the bidding process was not open, transparent, unconditional and non-discriminatory, and is therefore insufficient for establishing the market value.
Neuwoges väittää, että yleisen hallintasopimuksen olisi voitu odottaa tuottavan voittoa vain, jos olisi ollut kohtuullista olettaa, että korkea käyttöaste, […] prosentin vuotuiset vuokrankorotukset ja vakaat kustannukset olisivat olleet mahdollisia.
General Management Contract
Neuwogesin mukaan jo sopimuksen tekohetkellä oli kuitenkin selvää, että […] prosentin keskimääräistä käyttöastetta ei saavutettaisi, vähintään […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus olisi mahdoton ja hallinto- ja ylläpitokustannukset nousisivat väistämättä sopimuksen voimassaoloaikana.
NEUWOGES asserts that no MEO of similar size and in a similar situation would have concluded the general management contract, as it was clear from the outset that the contract would result in substantial losses.
Näiden väitteiden tueksi Neuwoges viittaa Neubrandenburgin ennustettuun väestömäärän vähenemiseen ja kiinteistömarkkinoihin sekä toteaa, että sopimuksen aiheuttamat tappiot olivat näiden tietojen valossa selviä.
Specifically, NEUWOGES argues that losses were foreseeable from the start, as the calculations underlying the contract were based on assumptions about the future development of the rental market in Neubrandenburg that were clearly too optimistic.
Koska Neubrandenburgin väestömäärä oli laskussa jo ennen kyseessä olevien sopimusten tekemistä, asunnoista oli huomattavaa liikatarjontaa ainakin vuodesta 1995 alkaen.
NEUWOGES also maintains that various allegedly similar contracts provided by BAVARIA for the purpose of comparison cannot prove the market conformity of the general management contract; NEUWOGES accepted this clearly disadvantageous contract only for political reasons, which are irrelevant in applying the MEO test.
Tästä seurannut asuntojen tyhjeneminen ja vuokrien lasku kohdistui erityisesti sopimuksen kohteena oleviin elementtirakenteisiin kerrostaloihin.
The General Management Contract in the light of market expectations
Neuwogesin mukaan markkinatalouden toimija olisi perustanut laskelmat pessimistisempiin odotuksiin, kuten […]–[…] prosentin vuotuisiin vuokrankorotuksiin, […] prosentin vuokranmenetysriskiin sekä kustannusten […] prosentin indeksointiin.
NEUWOGES submits that the central provisions of the General Management Contract — a fixed monthly leasing payment that is increased annually by […]%, a non-indexed cost deduction of initially approximately […]% for costs (including […]% risk of loss of rent), and a duration of 30 years — do not correspond to conditions that a MEO would have agreed to.
Neuwoges esittelee jälkikäteen vuonna 2012 tehdyn kassavirta-analyysin, josta ilmenee, että näiden olettamusten perusteella yleisestä hallintasopimuksesta odotettavissa ollut kassavirta olisi nimellisarvoltaan […] euroa ja diskonttauksen jälkeen […] euroa [15].
More specifically, NEUWOGES asserts that:
Neuwoges katsoo, että tämä summa on Bavarian saama valtiontuki.
the low calculated risk of loss of rent of only […]% of the net rent income imposes on NEUWOGES the financial risk of not being able to achieve an occupancy rate of at least […]%;
Tästä kassavirta-analyysistä on esitetty useita muunnelmia, jotka osoittavat, että vaikka myönteisempiä olettamuksia pidettäisiin perusteltuina (esimerkiksi […] prosentin keskimääräinen vajaakäyttöaste, […] prosentin vuotuiset vuokrankorotukset ja […] prosentin kustannustennousu), ennustettu kokonaiskassavirta olisi silti negatiivinen.
the indexation of the fixed leasing payment by […]% per year means that NEUWOGES bears the financial risk of not being able to impose annual rent increases corresponding to at least this rate;
Yleisen hallintasopimuksen olisi voitu odottaa tuottavan voittoa vain, jos se olisi perustunut epärealistisina pidettäviin olettamuksiin ([…] prosentin vajaakäyttöaste, […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus ja […] prosentin kustannustennousu).
since the costs are not independently indexed, NEUWOGES bears the financial risk of any increase in administration and maintenance costs, and only a rent increase of over […]% per year could conceivably offset an increase in costs;
Vertailusopimukset
these financial risks are significant in the light of the long, 30-year, duration.
Neuwoges kiistää väitteen, jonka mukaan tietyt vastaavanlaisista toimenpiteistä tehdyt sopimukset ([…] [16], […] [17] ja […] [18]) osoittaisivat yleisen hallintasopimuksen olevan markkinaehtojen mukainen.
NEUWOGES argues that it was clear from the outset that these risks would materialise, leading to heavy losses, and that accordingly no MEO would have concluded the contract.
Neuwoges kiistää sopimusten vertailukelpoisuuden toteamalla, että ne eroavat yleisestä hallintasopimuksesta seuraavin merkittävin tavoin:
According to NEUWOGES, a MEO would conclude only a contract that was profitable or that at least did not result in losses.
Koska siitä, että kyseisten kaupunkien (joissa vertailusopimusten kohteena olevat kiinteistöt sijaitsevat) taloudellinen tilanne ja näkymät olisivat riittävän samankaltaiset kuin Neubrandenburgissa, ei esitetty mitään näyttöä, sopimuksia ei voida pitää kokonaisuudessaan vertailukelpoisina.
NEUWOGES asserts that the general management contract could have been expected to result in a profit only if it had been reasonable to expect that the high occupancy rate, annual rent increases of […]% and stable costs could actually be achieved.
Vertailusopimusten takaisinvuokrausmaksun indeksointi eroaa merkittävästi yleisestä hallintasopimuksesta (1–1,5 %).
According to NEUWOGES it was, however, already clear when the contract was concluded that an average occupancy rate of […]% would not be achievable, that a rent increase of at least […]% per year would be impossible, and that the administration and maintenance costs would inevitably increase over the duration of the contract.
Mikään yksittäisistä vertailusopimuksista ei ole vertailukelpoinen, koska olosuhteet ovat joka tapauksessa erilaiset ([…]: vähemmän työläitä ylläpitovelvoitteita, […]: asuntojen sijaan liikekiinteistöjä, joiden vajaakäyttöaste oli sopimuksen tekohetkellä 0 prosenttia, […]: kiinteistöt sijaitsivat kasvualueella).
To support these assertions, NEUWOGES points to both the projected population decline and the real-estate market in Neubrandenburg, maintaining that, in the light of these factors, the contract was bound to result in a loss.
Neuwogesin mukaan vertailusopimukset eivät osoita yleisen hallintasopimuksen olevan markkinaehtojen mukainen vaan markkinaehtojen vastainen, sillä ne sisältävät vähemmän työläitä velvoitteita, vaikka ne koskevat kiinteistöjä, joilla on paremmat taloudelliset näkymät.
Since Neubrandenburg’s population was in decline even before the contracts at issue were concluded, there was a significant oversupply of apartments from at least 1995 onwards, with the unattractive prefabricated apartment blocks, which are the subject of the contract, being most affected by vacancies and low rents.
Poliittiset vaikuttimet
NEUWOGES alleges that a MEO would have based its calculations on more pessimistic expectations, such as projected annual rent increases of between […]% and […]%, a risk of loss of rent of […]% and an indexation of the costs of […]%.
Neuwoges toteaa, että vaikka yleinen hallintasopimus on taloudellisesti selvästi epäedullinen, se tehtiin poliittisista syistä.
NEUWOGES presents an ex post cash-flow analysis prepared in 2012 demonstrating that, on the basis of these assumptions, the cash flow that would have been expected to result from the general management contract was EUR […] in nominal terms and EUR […] after discounting [15].
Neuwoges huomauttaa, etteivät viranomaisten valtiontuen myöntämisperusteet ole olennaisia oikeudellisen arvioinnin kannalta, ja toteaa, että poliittiset vaikuttimet todistavat selvästi, etteivät taloudelliset näkökohdat vaikuttaneet päätökseen.
It is NEUWOGES’ submission that this amount constitutes the state aid received by BAVARIA.
Neuwoges ilmoittaa, että yleinen hallintasopimus tehtiin seuraavista syistä:
A number of variations of this cash-flow analysis are also provided, showing that, even if more optimistic assumptions had been justified (such as an average vacancy rate of […]%, annual rent increases of […]% and an increase in costs of […]%), the overall predicted cash flow would also have been negative.
Entisen Itä-Saksan asuntokannan nykyaikaistamiseen ja yksityistämiseen oli voimakas poliittinen paine.
The general management contract would have been expected to result in a profit only if allegedly quite unrealistic assumptions had been accepted ([…]% vacancy rate, […]% annual rent increase and […]% increase in costs).
Neubrandenburgin kaupunki toivoi pystyvänsä estämään jatkuvan väestömäärän vähenemisen nykyaikaistamalla ja yksityistämällä asuntoja.
Comparison contracts
Yleinen hallintasopimus yhdessä kertakorvaussopimuksen kanssa säilytti Neubrandenburgissa suuria investointeja, joiden menettäminen olisi vaikuttanut merkittävästi alueen työttömyysasteeseen.
NEUWOGES disputes that certain contracts from similar transactions (the[…] [16], […] [17] and […] [18] contracts) can prove the market conformity of the general management contract.
Vaihtoehdot
Rejecting suggestions that these contracts are comparable, NEUWOGES argues that they differ from the general administration contract in the following material respects:
Neuwoges katsoo, että markkinatalouden toimija olisi valinnut muun vaihtoehdon kyseessä olevien sopimusten sijaan.
Since no evidence was presented that the economic situation and outlook of these cities (in which the properties to which the comparison contracts relate are located) were sufficiently similar to those of Neubrandenburg, it cannot be assumed that the contracts as a whole are comparable.
Se huomauttaa, että myynti olisi ollut parempi vaihtoehto, sillä se olisi tuottanut voittoa.
The indexation of the leasing payment in the comparison contracts differs significantly from that in the general management contract (i.e. 1,0-1,5 %).
Yleisen hallintasopimuksen taas voitiin alusta lähtien odottaa aiheuttavan tappioita.
None of the individual comparison contracts is suitable for comparison because the circumstances are different in each case ([…]: less onerous maintenance obligations; […]: commercial properties rather than apartments, which had a vacancy rate of 0 % at the conclusion of the contract; […]: the properties were located in a growth region).
Neuwoges väittää, että kiinteistö (rakennukset ja tontit) olisi voitu myydä arvioiden mukaiseen tai sitä korkeampaan hintaan.
Rather than proving the market-conformity of the general management contract, NEUWOGES submits that the comparison contracts demonstrate precisely its non-conformity, since they include less onerous provisions despite relating to property with a better economic outlook.
Se väittää myös, että vaikka ostaja olisi ostanut tontit ja purkanut rakennukset, myynti olisi silti ollut kyseessä olevia sopimuksia kannattavampi vaihtoehto.
Political motivation
Arvio ei muuttuisi, vaikka velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti otettaisiin huomioon, sillä Neuwoges olisi voinut pyrkiä täyttämään velvoitteensa yksityistämällä muita rakennuksia.
NEUWOGES submits that the general management contract, despite clearly being economically disadvantageous, was concluded for political reasons.
Lisäksi myynti olisi ilman velkojen mitätöimistäkin ollut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä tuottoisampi vaihtoehto.
After pointing out that the reasons for which a public authority grants state aid are not relevant to the legal assessment, NEUWOGES argues that the political motivation proves precisely that economic considerations were not the deciding factor.
Neuwoges ilmoittaa, että syyt muiden vaihtoehtojen hylkäämiseen liittyvät sen poliittisiin sitoumuksiin.
More specifically, NEUWOGES asserts that the general management contract was concluded for the following reasons:
Neuwoges katsoo, että markkinatalouden toimija olisi mieluummin rahoittanut suppeamman nykyaikaistamisen, jatkanut vuokraamista ilman nykyaikaistamista tai purkanut rakennukset.
There was intense political pressure to promote both the modernisation and privatisation of apartments owned by local housing companies in the former East Germany.
Kuten mainittu, näiden vaihtoehtojen hylkääminen johtui Neuwogesin poliittisista sitoumuksista.
By modernising and privatising apartments, the city of Neubrandenburg hoped to counteract the ongoing decrease in population numbers.
Lisäksi Neuwoges toteaa, että jos rakennukset olisi päätetty nykyaikaistaa, Neuwogesille olisi ollut tuottoisampaa rahoittaa nykyaikaistaminen muilla tavoin.
Alternatives
Valtion varat ja valtion toiminnaksi katsominen
NEUWOGES finally submits that a MEO would have preferred alternatives to the contracts at issue.
Neuwoges on sitä mieltä, että väitetty etu myönnettiin valtion varoista ja on katsottava valtion toiminnaksi.
First, NEUWOGES submits that an outright sale would have been preferable, since it would have generated a profit, whereas the general management contract could from the start have been expected to result in losses.
Neuwoges toteaa, että Neubrandenburgin kaupungilla oli ainoana osakkeenomistajana ja hallintoneuvoston päättävänä vaikuttajana suuri vaikutusvalta Neuwogesiin.