natgillin/translations-raw huggingface dataset:
NEUWOGES received exactly the same amount of funds from BAVARIA as it would have received if no separate privatisation remuneration had been agreed.
Maksujen käsittely erillisenä korvauksena myyntihinnan osan sijaan oli tärkeää Neuwogesille vain velkahelpotusta koskevan lain vuoksi.
Indeed, NEUWOGES itself included the privatisation payments in the revenue to be derived from the sale-and-lease-back transaction [63].
Kuten edellä mainittiin (johdanto-osan 101 kappale), markkinatalouden toimija ei olisi ottanut velkahelpotusta koskevaa lakia huomioon.
The handling of these payments as a separate fee rather than as part of sale price was relevant for NEUWOGES only against the background of the Inherited Debt Support Law.
Sillä, että Neuwoges toteutti yksityistämistoimet ja käytti niihin varoja, ei ole merkitystä tässä yhteydessä.
However, as explained above (in recital 101), a MEO would not have taken the Inherited Debt Support Law into account.
Markkinatalouden toimija ei perustaisi toimintaansa velkahelpotusta koskevaan lakiin eikä olisi siksi ryhtynyt yksityistämistoimiin.
The fact that NEUWOGES engaged in the privatisation efforts and expended resources on them is not relevant in this context.
Siksi toimia ei voitu ottaa huomioon markkinatalouden toimijaa koskevaa arviointiperustetta sovellettaessa.
A MEO not acting against the backdrop of the Inherited Debt Support Law would not have engaged in privatisation efforts, which is why they cannot be taken into account in applying the MEO test.
Näin ollen Bavarian Neuwogesille yksityistämistoimista maksama korvaus on katsottava merkittäväksi eduksi Neuwogesille ja lisättävä myyntihintaan, jotta pystytään määrittämään Neuwogesille myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä aiheutuneet taloudelliset kokonaisvaikutukset.
Accordingly, the remuneration for privatisation efforts paid by BAVARIA to NEUWOGES has to be considered a relevant benefit for NEUWOGES and one that has to be added to the sale price in order to determine the total financial impact of the sale-and-lease-back transaction on NEUWOGES.
Tämä maksu saatiin vähentämällä kokonaisinvestoinnista kustannuksia, nykyaikaistamiskustannukset mukaan luettuina (katso edellä oleva johdanto-osan 109 kappale).
The modernisation carried out in the context of the sale-and-lease-back transaction had further financial implications for NEUWOGES.
Siis mitä korkeammat nykyaikaistamiskustannukset, sitä alhaisempi ostohinta.
It must be pointed out that the modernisation costs were directly related to the payment by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract.
Tästä syystä toimenpiteen vaihtoehtoisessa laskelmassa, jossa vuokratasot ja indeksointi olivat alhaisemmat ja siten myös takaisinvuokrausmaksut huomattavasti alhaisemmat, ostohinta oli edelleen todellisen maanvuokraus- ja myyntisopimuksen hintaa korkeampi pääosin siksi, että vaihtoehtoisessa laskelmassa nykyaikaistamiskustannukset olivat paljon alhaisemmat kuin ne, joista Bavaria ja BRG sopivat [64].
This payment resulted from a calculation of the total investment volume minus the costs, including modernisation costs (see recital 109 above).
Tämän perusteella on todettava, että Bavarian Neuwogesin kokonaan omistamalle tytäryhtiölle BRG:lle kertakorvaussopimuksen mukaisesti maksama nykyaikaistamisen kertakorvaus oli paljon korkeampi kuin Neuwogesin alun perin arvioimat nykyaikaistamiskustannukset [65].
In other words: the higher the modernisation costs, the lower the purchase price.
Neuwogesin alkuperäisessä arviossa kokonaiskustannukset olivat […] euroa eli […] euroa neliömetriä kohden, mutta Bavaria ja Neuwogesin tytäryhtiö BRG sopivat lopulta nykyaikaistamisen kertakorvaukseksi […] euroa eli […] euroa neliömetriä kohden.
It is for this reason that in an alternative calculation of the transaction, in which lower rent levels, a lower indexation and thus significantly lower leasing payments were assumed, the purchase price was still above that of the actual land-lease and sale contract, mostly because the modernisation costs in this alternative calculation were assumed to be much lower than eventually agreed between BAVARIA and BRG [64].
Sovittu korvaus ylitti siis alun perin arvioidut kustannukset […] eurolla eli […] prosentilla.
Against this background, it should be noted that the lump-sum modernisation payment made by BAVARIA to NEUWOGES’ wholly owned subsidiary BRG under the global lump-sum contract was much higher than the modernisation costs originally estimated by NEUWOGES [65].
Huomattavasti korkeampi kertakorvaus pienensi Bavarian Neuwogesille maanvuokraus- ja myyntisopimuksen mukaisesti maksamaa summaa merkittävästi.
While NEUWOGES’ original estimate assumed total costs of EUR […] or EUR […] per m2, the lump-sum modernisation costs finally agreed between BAVARIA and NEUWOGES’ subsidiary BRG amounted to EUR […] or EUR […] per m2.
Alun perin arvioitujen kustannusten ja sovitun kertakorvauksen väliselle erolle ei annettu minkäänlaista selitystä.
The significantly higher agreed lump-sum costs significantly reduced the payment by BAVARIA to NEUWOGES under the land-lease and sale contract.
Neuwogesin toimittamassa tutkimuksessa Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, jäljempänä ’Pestel-tutkimus’, arvioitiin nykyaikaistamisen kustannukset BRG:n arviota vastaaviksi eli […] eurosta […] euroon neliömetriä kohden [67].
No explanation was provided for this divergence between the originally estimated costs and the agreed lump-sum payment.
Koska Neuwogesilla oli rakennusten omistajana ja hallinnoijana tarkkaa tietoa niiden nykyaikaistamistarpeista, on vaikea ymmärtää, miksi se olisi alun perin arvioinut ne niin väärin.
This is particularly surprising in view of NEUWOGES’ original assertion that the estimated modernisation costs averaging EUR […] per m2 were ‘common’ or ‘usual’ costs[…] [66].
Nykyaikaistamiskustannukset on otettava huomioon maanvuokraus- ja myyntisopimuksen taloudellisia vaikutuksia määritettäessä.
The study ‘Between Modernisation and Demolition: Prefabricated Apartment Blocks in East Germany’ (hereinafter: the ‘Pestel study’), submitted by NEUWOGES, also estimated the costs of a modernisation similar to that carried out by BRG at between EUR […] per m2 and EUR […] per m2 [67].
On selvää, että sillä, mitä Neuwogesin tytäryhtiö veloitti nykyaikaistamisesta, ei ollut Bavarialle merkitystä, koska nykyaikaistamisen kaikki lisäkustannukset vähennettiin suoraan ostohinnasta.
As the owner and administrator of the buildings, NEUWOGES had intimate knowledge of the modernisation needs, and it is hard to see why it would have originally underestimated these so drastically.
Neuwogesille puolestaan oli ilmeistä taloudellista hyötyä siitä, että Bavaria teetti nykyaikaistamistyöt BRG:llä ja osa myyntihinnasta siirrettiin nykyaikaistamiskustannuksiin.
The modernisation costs must be taken into account in determining the financial impact of the land-lease and sale contract.
Neuwoges hyötyi viimeksi mainitusta siksi, että sen tytäryhtiön toteuttamasta nykyaikaistamisesta saatuja tuottoja ei tarvinnut siirtää velkahelpotusta koskevan lain mukaisesti velkahelpotusrahastoon.
First of all, it is clear that it was irrelevant to BAVARIA itself what modernisation costs NEUWOGES’ subsidiary, BRG, would charge it, simply because all additional modernisation costs would simply be set off against the purchase price.
BRG (ja siten Neuwoges) ansaitsi oman arvionsa mukaan Bavarialle toteuttamistaan nykyaikaistamistöistä […] euron tuotot [68].
NEUWOGES, on the other hand, had a manifest economic interest both in having BAVARIA contract with BRG to undertake the modernisation works and in shifting part of the sale price onto the modernisation costs.
Nämä tuotot ovat suoraa etua Neuwogesille, ja ne on otettava huomioon.
The reason for the latter consideration is that profits made from the modernisation by NEUWOGES’ subsidiary were not subject to the transfer obligations under the Inherited Debt Support Law.
Neuwogesin johtokin painotti myyntihintaa perustellessaan sitä, että BRG sai sopimuksen nykyaikaistamistöiden toteuttamisesta [69].
According to its own estimates, the profits earned by BRG (and hence NEUWOGES) from the BAVARIA modernisations amounted to EUR […] [68].
Maanvuokra
These profits constitute a direct benefit for NEUWOGES that must be taken into account.
Siirryttäessä käsittelemään maanvuokraa on tärkeää nostaa esiin Neuwogesin huomio, jonka mukaan Bavarian ei tosiasiassa tarvinnut maksaa vuokraa ensimmäisiltä 30 vuodelta, koska tontin pääomitettu vuokra sisältyi myyntihintaan.
In justifying the sale price, NEUWOGES’ management too stressed that BRG was contracted to carry out the modernisation works [69].
Sillä, maksetaanko maanvuokra vuoksittain vai etukäteen pääomitettuna vuokrana, ei kuitenkaan ole varsinaista merkitystä tämän arvion kannalta.
Ground rent
Mikään ei osoita, että järjestely olisi ollut järjetön.
Moving on to the ground rent, it is important to address NEUWOGES’ argument that BAVARIA did not effectively have to pay any rent for the first 30 years, since the capitalised rent for the land was included in the sale price.
Järjestely kertoo vain Neuwogesin halusta saada käteismaksu etukäteen.
However, whether the ground rent is paid on a yearly basis or upfront as capitalised rent is hardly decisive for this assessment.
Ei pidä myöskään unohtaa, että Bavaria on velvollinen maksamaan maanvuokraa vielä yleisen hallintasopimuksen päättymisen jälkeen.
There is no indication that such an arrangement was irrational; it merely expressed a preference for upfront liquidity on the part of NEUWOGES.
Jos oletetaan yksinkertaisuuden vuoksi, ettei elinkustannusindeksi muutu, näiden tulevien maksujen nimellisarvo on […] euroa.
Finally, it must not be forgotten that BAVARIA is under the obligation to pay the ground rent even after the general management contract expires.
Kokonaisarviossa maksujen vuoden 1998 diskontattu arvo on myös otettava huomioon osana Neuwogesin saamaa etua.
From 1 January 2029, for a period of 10 years, BAVARIA will have to pay an annual rent of […]% of the current land value, which has been set at EUR […] per m2.
Päätelmät
For the subsequent remaining term, an adaptation of the ground rent to the total cost-of-living index is provided for, as long as the latter fluctuates by more than […]%.
Edellä esitetyn arvioinnin tarkoituksena oli selvittää mahdollisimman tarkkaan, mitä taloudellisia vaikutuksia maanvuokraus- ja myyntisopimuksella oli Neuwogesille.
Assuming for the sake of simplicity that the cost-of-living index will not fluctuate, these future payments will have a nominal value of EUR […].
Arviointi johti päätelmään, että Neuwoges on saanut seuraavat edut:
For an overall evaluation, the discounted value in 1998 of these future payments must also be considered as part of the benefit received by NEUWOGES.
Bavarian maksama käteishinta ([…] euroa);
Conclusions
yksityistämistoimista maksettu palkkio ([…] euroa);
It must be pointed out that it was the purpose of the foregoing analysis to determine the financial impact of the land-lease and sale contract on NEUWOGES as accurately as possible.
nykyaikaistamisesta saatu tuotto ([…] euroa);
This analysis leads to the conclusion that the relevant benefits received by NEUWOGES include:
maanvuokran jälleenostoarvo vuoden 2029 jälkeen ([…] euroa diskonttauksen jälkeen).
the cash price paid by BAVARIA (EUR […]);
Yleisestä hallintasopimuksesta Neuwogesille todennäköisesti aiheutuvat taloudelliset vaikutukset
the fee paid for the privatisation efforts (EUR […]);
Neuwoges on yleisen hallintasopimuksen mukaan velvollinen hallinnoimaan kyseessä olevia rakennuksia.
the profits earned from the modernisation (EUR […]);
Vastineeksi oikeudesta pitää asuntojen ja liiketilan vuokraamisesta kertyvät tulot Neuwogesin on maksettava niiden omistajalle (Bavarialle) kiinteä kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu, joka on […] euroa nykyaikaistamistöiden valmistumiseen asti ja sen jälkeen […] euroa (yleisen hallintasopimuksen 3 §).
the cash value of the ground rent after 2029 (EUR […], after discounting).
Sopimus on voimassa 30 vuotta nykyaikaistamistöiden päättymisestä lähtien (2 §:n 1 momentti).
Determining the likely financial impact of the general management contract on NEUWOGES
Kuukausittaisen takaisinvuokrausmaksun indeksointikorotus on […] prosenttia vuodessa (4 §:n 2 momentti).
Under the general management contract, NEUWOGES is responsible for managing the buildings in question.
Seuraavan arvioinnin tarkoituksena on selvittää, mitä taloudellisia vaikutuksia yleisellä hallintasopimuksella on Neuwogesille.
In return for the right to keep all income generated from renting the apartments and commercial space, NEUWOGES has to pay the owner (BAVARIA) a fixed monthly leasing payment, set at EUR […] until the completion of the modernisation works, and EUR […] thereafter (Section 3 of the general management contract).
Taustaa (laskelmat)
The monthly leasing payment is the result of multiplying the likely net rent per m2 and per month — reduced by the costs of administration and maintenance and taking account of the risk of loss of rent — by the number of m2 available [70].
hallintokustannukset
The central assumptions are, then, the likely net rent per m2 and per month, and the likely costs.
ylläpitokustannukset
In the general management contract, the parties assumed net rent levels of EUR […] per m2 after modernisation and costs of EUR […] per m2, leading to the monthly leasing payment being set at EUR […] per m2 [71].
vuokratappion riski m2
Average rent
yhteensä
Administration Costs
Vahvistaessaan yleiseen hallintasopimukseen lopulta sisällytetyt erityisparametrit Neuwogesilla oli valinnanvara [72].
Maintenance Costs
Vahvistamalla eritasoisen vuokran tai laajemman indeksoinnin se voisi määrittää täsmällisesti kuukausittaiset maksut sopimuksen keston ajan sekä kaupasta saamansa hinnan [73].
Risk of loss of Rent
Suuremman tai pienemmän riskin otto oli siis suoraan yhteydessä tietyn takaisinvuokrausmaksun vahvistamiseen (esim. eri vuokratasot, indeksointi ja kustannukset) sekä myyntihinnan muodossa saatuun pääomaan.
In setting the particular parameters that were eventually included in the general management contract, NEUWOGES had a choice [72].
Myös myyntihinta olisi tietysti ollut pienempi.
By setting a different rent level or a higher indexation, it could precisely determine its monthly payments over the duration of the contract and the price it would obtain from the sale [73].
Taloudellisten vaikutusten arviointi
There was, then, a direct correlation between assuming a higher or lower risk in setting a particular leasing payment (e.g. by setting different rent levels, indexation, and costs) and the liquidity received in the form of the sale price.
Yleisiä näkökohtia
For example, in an alternative calculation provided by BAVARIA, which assumes an indexation of 2,0 %, rent levels of EUR […] and hence a leasing payment of EUR […], the monthly leasing payment would have amounted to EUR […] instead of EUR […] [74].
Alkuperäisen kirjeen ja Neuwogesin toimittaman kassavirta-analyysin mukaisesti komissio katsoi diskonttokoron olevan 5 prosenttia vuodessa [75].
Of course, the sale price would have been lower as well.
Neuwogesin kassavirta-analyysien luotettavuus
Financial impact analysis
Ennen kuin edetään yleisen hallintasopimuksen riippumattoman taloudellisen analyysin esittämiseen, on kommentoitava Neuwogesin toimittamia jälkikäteen tehtyjä kassavirta-analyysejä, joiden oletetaan kuvaavan kassavirtaa, jota varovainen markkinatalouden toimija olisi etukäteen odottanut yleisen hallintasopimuksen tuottavan.
General considerations
Neuwoges väittää, että realististen ennakko-odotusten mukaan – jotka Neuwogesin mukaan olivat vuokran […] prosentin vuotuinen nousu, kustannusten […] prosentin vuotuinen indeksointi ja […] prosentin vajaakäyttöaste – yleisen hallintasopimuksen olisi etukäteen odotettu tuottavan nimellisesti […] euron ja diskontattuna […] euron negatiivisen kassavirran [76].
In determining the financial impact of the general management contract on NEUWOGES, it is important to note two considerations.
Neuwoges väittää myös, että vain tekemällä epärealistisia ennakkopäätelmiä – […] euron vuokrannousu vuosittain, […] prosentin vajaakäyttöaste ja vakaat kustannukset – hallintasopimuksen olisi voitu odottaa tuottavan nimellisen […] euron ja diskontatun […] euron positiivisen arvon [77].
First, the leasing payment is calculated on a per m2 basis.
Tämän perusteella Neuwoges väittää jo etukäteen olleen selvää, että vuokraa olisi pitänyt korottaa […] prosenttia joka vuosi pelkästään takaisinvuokrausmaksujen kattamiseksi, jolloin liikkumavaraa ei olisi jäänyt kustannusten nousulle.
Since a number of apartments were sold by BAVARIA after the conclusion of the contract, the relevant amount changed from, initially, […] m2 to […] m2 in 1999, […] m2 in 2000, and […] m2 in 2001.
Tämän osalta on todettava, että Neuwogesin olettamuksessa käyttämät kustannustasot eivät vakuuta (ja kaikissa Neuwogesin toimittamissa analyyseissa sovellettiin alun perin samoja kustannustasoja).
After 2001, the relevant amount remained stable at […] m2.
Vaikka sivuutettaisiin yllättävä vuokranmenetysriskin nousu ([…] prosentista […] prosenttiin), muut kustannukset nousevat […] prosentista […] prosenttiin vuokrasta.
In its submissions, NEUWOGES used these progressively decreasing amounts of m2 to calculate projected financial flows.
Neuwogesin huomautuksissa ei esitetä riittävää selitystä sille, miksi korotus olisi välttämätön.
As only the ex-ante perspective is important, NEUWOGES should not have reduced the overall amount of m2 underlying its calculations by the amount actually sold thereafter, but by the amount it expected, in early 1998, to be sold thereafter.
Sitä vastoin Neuwoges toteaa, että […] prosentin taso ([…] euroa neliömetriltä) oli järkeenkäypä välittömästi nykyaikaistamista seuraavan ajanjakson aikana, mutta sen jälkeen sitä olisi korotettava […] prosenttia vuosittain [78].
Accordingly, the following analysis will not be based on the numbers used in NEUWOGES’ submissions; rather, it will use the numbers that NEUWOGES included in its original profit projection, which assumed a progressive reduction from […] m2 to […] m2 until 2003.
Myös Neuwogesin ennen kauppaa tilaamassa arviossa kokonaiskustannusten (käsittäen myös vuokranmenetysriskin [79]) arvioitiin olevan […] prosentista […] prosenttiin (vuoden 1997 arvio).
Second, to determine the financial impact of the contract for NEUWOGES, expected when the transaction was concluded, future income and costs must be discounted, requiring a discount rate to be set.
Koska arviossa ei täsmennetä vuokranmenetyksen prosentuaalista osuutta, on mahdotonta määrittää, miten muita kustannuksia koskevat perusolettamukset poikkeavat Neuwogesin olettamuksesta.
In line with its original letter and the cash-flow analyses provided by NEUWOGES, the Commission assumes the discount rate to be 5 % per year [75].
Joka tapauksessa, vaikka oletettaisiin, että vuoden 1997 arvio perustuu […] prosentin vuokranmenetysriskiin, muut Neuwogesin olettamat kustannukset ovat korkeampia.
Reliability of NEUWOGES’ cash-flow analyses
Näin ollen Neuwogesin kassavirta-analyysiä ei voida hyväksyä ja sitä on oikaistava alkuperäisen […] prosentin kustannustason perusteella vuokranmenetysriski pois lukien [80].
Before proceeding to provide an independent economic analysis of the general management contract, it is first necessary to comment on the ex post cash-flow analyses provided by NEUWOGES, which are supposed to demonstrate the cash-flow that a prudent MEO would have expected the general management contract to generate ex ante.
Tämän vuoksi on myös todettava, että Neuwogesin huomautus, jonka mukaan vuokria on korotettava […] prosenttia pelkästään takaisinvuokrausmaksun kattamiseksi, on harhaanjohtava.
NEUWOGES argues that under realistic ex ante assumptions — claimed by NEUWOGES to be an increase of rent of […]% per year, an indexation of costs of […]% per year and a vacancy rate of […]% — the general management contract would, ex ante, have been expected to lead to a total negative cash-flow of EUR […] in nominal terms and of EUR […], discounted [76].
Koska takaisinvuokrausmaksu lasketaan prosentuaalisena osuutena alkuperäisestä kokonaisvuokrasta (tässä […] prosenttia), […] prosentin vuokrankorotus mahdollistaisi sekä takaisinvuokrausmaksun korotuksen että kustannusten […] prosentin nousun kattamisen.
NEUWOGES also submits that only where allegedly unrealistic ex ante assumptions are made — rent increase of […]% per year, vacancy rate of […]%, and stable costs — could the general management contract have been expected to result in a positive value of EUR […] in nominal terms and EUR […], after discounting [77].
Kun kustannukset ovat vakaat, jo pienempi vuokrankorotus riittäisi tasapainottamaan takaisinvuokrausmaksun korotuksen.
On this basis, NEUWOGES submits that it was clear, ex ante, that rent increases of […]% would have to be enforced every year simply to cover the leasing payment, leaving no room for increases in costs.
Itse asiassa jos oletetaan, että vuokranmenetysriski on […] prosenttia ja kustannukset pysyvät muutoin vakaina, […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus riittäisi kattamaan takaisinvuokrausmaksun korotuksen.
It must be observed in this respect that NEUWOGES makes assumptions about the cost levels that are unpersuasive (and the initial cost levels are the same in all the analyses provided by NEUWOGES).
Tämän ylittävällä korotuksella Neuwoges voisi kattaa nousevia kustannuksia tai saada tuottoa.
The calculations underlying the general management contract, as concluded, assume total costs (administration, maintenance, risk of loss of rent) amounting to some […]% of the rent.
Tehdessään sopimuksen Neuwoges toteutti itse muodollisen kassavirta-analyysin [81].
In contrast, NEUWOGES’ cash-flow analyses assume an initial cost level (after modernisation) of not less than […]% ([…]% risk of loss of rent, […]% administration and maintenance).
Analyysissä se oletti, että sen omat kustannukset (hallinto, ylläpito) nousisivat […] prosenttia vuodessa, että se voisi korottaa vuokraa […] prosenttia kolmen vuoden välein, että se pystyisi pitämään vajaakäyttöasteen […] prosentissa ja että […] prosenttia asunnoista myytäisiin vuokralaisille.
Even if the dramatic increase in loss of rent (from […]% to […]%) is ignored, there is an increase in other costs from […]% to […]% of the rent.
Neuwoges odotti tämän perusteella hallintasopimuksen tuottavan 30-vuotisen kestonsa aikana nimellisen […] euron kassavirran.
NEUWOGES’ submissions do not adequately explain why this increase would be necessary.
Muodollisessa tutkintamenettelyssä ei ilmennyt syytä uskoa, että laskelmat olisi tehty liian optimistisiksi tiedettyjen odotusten perusteella.
On the contrary, NEUWOGES states that the level of […]% (EUR […] per m2) was plausible for the period directly after the modernisation, but would then increase every year by […]% [78].
Ei ole esitetty näyttöä siitä, että nämä luvut Neuwogesin hallintoneuvostolle esittäneet Neuwogesin edustajat olisivat tienneet lukujen olevan virheellisiä.
Similarly, the valuation commissioned by NEUWOGES before the sale assumed total cost levels (including risk of loss of rent [79]) of between […]% and […]% (1997 valuation).
Itse asiassa vaikuttaa siltä, että Neuwoges ei väitä johtajiensa tietoisesti pyrkineen epäedullisiin toimenpiteisiin poliittisista syistä, vaan pikemminkin, että taloudellisista vaikutuksista tehtiin virhearviointi (jonka Neuwogesin huomautuksen mukaan markkinatalouden toimija olisi välttänyt) [82].
As the valuation does not specify what percentage is allocated to loss of rent, it is not possible to determine how its basic assumptions regarding other costs depart from those of NEUWOGES.
On kuitenkin selvitettävä, ovatko nämä odotukset sellaisia, että markkinatalouden toimija ei olisi tehnyt päätöstään niiden perusteella.