natgillin/translations-raw huggingface dataset:
According to settled case law [15], the sale by public authorities of land or buildings to an undertaking or to an individual involved in an economic activity may constitute State aid, in particular where it is not made at market value, that is to say, where it is not sold at the price which a private investor, operating in normal competitive conditions, would be likely to have fixed.
Vakiintuneen oikeuskäytännön [15] mukaan viranomaisten suorittama maan tai rakennusten myynti yritykselle tai taloudellista toimintaa harjoittavalle luonnolliselle henkilölle voi olla valtiontukea erityisesti silloin, kun tällainen myynti ei tapahdu markkina-arvoon eli hintaan, johon normaalissa kilpailutilanteessa toimiva yksityinen sijoittaja olisi todennäköisesti päätynyt.
The Commission notes, in this regard, that land sale transactions should, in principle, be assessed under the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [16] (hereinafter: “the Land Sale Communication”), which provides a set of guidelines for Member States to ensure that the sale of land and buildings by public authorities is free of State aid.
Komissio huomauttaa tässä yhteydessä, että maa-alueiden kauppoja olisi periaatteessa arvioitava julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annetun komission tiedonannon [16], jäljempänä ’maakauppoja koskeva tiedonanto’, perusteella. Siinä annetaan jäsenvaltioille joukko ohjeita, joiden avulla ne voivat varmistaa, ettei julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisälly valtiontukia.
The Land Sale Communication provides two methods to exclude the presence of aid from such transactions: first, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid; and, second, an ex-ante valuation report prepared by an independent expert.
Maakauppoja koskevassa tiedonannossa esitetään kaksi menetelmää estää tukien sisältyminen tällaisiin kauppoihin: se, että maa-alueiden ja rakennusten myynti tapahtuu riittävästi julkistetulla, huutokauppaan verrattavalla avoimella tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja ja jossa hyväksytään paras tai ainoa tarjous, sekä riippumattoman asiantuntijan ennen myyntiä tekemä arviointi.
These methods seek to ensure that the price at which land is sold by a public authority adequately reflects, as much as possible, the market value of that land, thus conforming to the MEIT, so as to rule out that that sale confers an economic advantage on the purchaser of the land.
Näillä menetelmillä pyritään varmistamaan, että julkisen viranomaisen myymän maa-alueen myyntihinta vastaa mahdollisimman hyvin kyseisen maa-alueen markkina-arvoa eli on markkinataloussijoittajaperiaatteen mukainen, jotta suljetaan pois se mahdollisuus, että myynti antaa maa-alueen ostajalle taloudellista etua.
It cannot be excluded, however, that other valuation methods may also be applied in such instances so long as it is assured that the price actually paid by the purchaser on the basis of those methods reflects, in so far as possible, the market value of that land [17].
Ei kuitenkaan voida sulkea pois myös muiden arviointimenetelmien käyttöä tällaisissa tapauksissa, kunhan varmistetaan, että ostajan tosiasiallisesti näiden menetelmien perusteella maksama hinta vastaa mahdollisimman hyvin kyseisen maa-alueen markkina-arvoa [17].
In the present case, no unconditional bidding procedure was organised.
Käsiteltävänä olevassa tapauksessa ei järjestetty rajoittamatonta tarjouskilpailua.
While an expert valuation was made in March 2003 to establish the sales prices laid down in the 2004 Co-operation Agreement, the price agreed with SJB for the purchase of the land on the Damplein was subsequently decreased and the fees earlier agreed were waived in 2010 as a result of the Supplementary Agreement.
Vaikka maaliskuussa 2003 teetettiin asiantuntija-arvio vuoden 2004 yhteistyösopimuksessa vahvistetun myyntihinnan määrittämiseksi, SJB:n kanssa sovittua Dampleinillä sijaitsevan maa-alueen ostohintaa alennettiin myöhemmin ja aiemmin sovituista maksuista luovuttiin vuonna 2010 lisäsopimuksen tuloksena.
As regards the expert valuation of February 2009 referred to in recital (30) above, the Commission considers the residual value method used in that ex post assessment inappropriate to calculate the market value of the land sold to SJB, since the expected decrease in revenues from the sale of the housing units would be entirely absorbed by the price of the land.
Mitä tulee edellä johdanto-osan 30 kappaleessa mainittuun, helmikuussa 2009 tehtyyn asiantuntija-arvioon, komissio katsoo, että kyseisessä jälkikäteen tehdyssä arvioinnissa käytetty jäännösarvomenetelmä ei sovellu SJB:lle myydyn maa-alueen markkina-arvon laskemiseen, koska asuntojen myynnistä saatavien tulojen odotettu väheneminen sisältyisi kokonaan maa-alueen hintaan.
To calculate the value of land, the residual value method starts from the sales price of the housing units.
Maa-alueen arvon laskemiseksi jäännösarvomenetelmässä lähdetään asuntojen myyntihinnasta.
From this price, the construction costs and a profit and risk provision are deducted.
Siitä vähennetään rakennuskustannukset ja voitto- ja riskivaraus.
What is left is the residual value of the land.
Jäljelle jää maa-alueen jäännösarvo.
It is clear that in a declining housing market such as that in casu the residual value method shifts the deceasing value of real estate entirely to the value of the land.
On selvää, että tämän tapauksen kaltaisilla taantuvilla asuntomarkkinoilla jäännösarvomenetelmä siirtää kiinteistön vähenevän arvon kokonaisuudessaan maan arvoon.
In theory, this could even result in a negative value for the land.
Teoriassa tämä voisi johtaa jopa siihen, että maan arvo on negatiivinen.
Finally, the Dutch authorities claim that the Municipality, by agreeing to the contested measures, acted in accordance with the MEIT; that is, that a hypothetical private vendor in the same situation as the Municipality would have agreed to the same price reduction and fee waivers, so as to preclude the existence of an advantage as a result of the contested measures.
Alankomaiden viranomaiset väittävät lisäksi, että hyväksymällä kiistanalaiset toimenpiteet kunta toimi markkinataloussijoittajaperiaatteen mukaisesti, eli että hypoteettinen yksityinen myyjä olisi kunnan tilannetta vastaavassa tilanteessa suostunut samaan hinnan alennukseen ja maksujen perimättä jättämiseen, ja näin ollen kiistanalaisten toimenpiteiden seurauksena ei syntynyt etua.
First, according to the Dutch authorities, the Municipality had an important financial and social interest in starting the construction works on the Damplein as soon as possible, since further delays would lead to direct and indirect damages for the Municipality and these damages would be higher than the costs for the Municipality to agree to the contested measures.
Alankomaiden viranomaisten mukaan oli ensinnäkin kunnan tärkeiden taloudellisten ja sosiaalisten etujen mukaista saada rakennustyöt Dampleinillä käyntiin mahdollisimman nopeasti, koska uudet viivästykset olisivat aiheuttaneet kunnalle suoria ja epäsuoria vahinkoja, ja nämä vahingot olisivat olleet suuremmat kuin kunnalle kiistanalaisiin toimenpiteisiin suostumisesta aiheutuvat kustannukset.
Second, the Dutch authorities contend that the Municipality behaved as a private investor by accepting a commitment from SJB to waive its right to invoke the 70 % clause of the 2004 Co-operation Agreement in return for the contested measures.
Toiseksi, Alankomaiden viranomaiset väittävät, että kunta toimi yksityisen sijoittajan tavoin hyväksymällä kiistanalaisten toimenpiteiden vastikkeeksi SJB:n sitoumuksen luopua oikeudestaan vedota vuoden 2004 yhteistyösopimuksen sisältämään 70 prosentin lausekkeeseen.
The Commission does not accept this reasoning.
Komissio ei hyväksy tätä päättelyä.
As a preliminary matter, the Commission recalls that the Municipality was only involved in the ground exploitation phase of the real estate project, while the construction phase of the project was at the risk and the expense of the private developers concerned, including SJB (see recitals 13 and 16 above).
Komissio muistuttaa aluksi, että kunta osallistui vain kiinteistöhankkeen maankäyttövaiheeseen, kun taas hankkeen rakennusvaiheen riskeistä ja kustannuksista vastasivat kyseiset yksityiset rakennuttajat, SJB mukaan luettuna (ks. edellä johdanto-osan 13 ja 16 kappale).
It is unlikely that a private investor, operating in normal competitive conditions, would have decided to take on the risk of a declining housing market from SJB, which it was previously not exposed to, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for that land and a waiver of fees, without a clear financial compensation that would outweigh the losses stemming from that decision.
On epätodennäköistä, että tavanomaisissa kilpailuolosuhteissa toimiva yksityinen sijoittaja olisi päättänyt ottaa SJB:ltä taantuviin asuntomarkkinoihin liittyvän riskin, josta se ei aiemmin vastannut, suostumalla kyseisen maa-alueen alun perin sovitun myyntihinnan alentamiseen ja maksujen perimättä jättämiseen ilman selvää taloudellista korvausta, joka ylittää tästä päätöksestä aiheutuvat tappiot.
As explained in recitals 75 to 86 below, neither the fact that the Municipality would suffer damages as a result of further delays, nor the fact that SJB decided to waive its right to invoke the 70 % clause, leads the Commission to a different conclusion in its application of the MEIT to the Municipality’s actions.
Kuten jäljempänä johdanto-osan 75 ja 86 kappaleessa selitetään, sen paremmin se, että lisäviivästykset olisivat aiheuttaneet kunnalle vahinkoja, kuin sekään, että SJB päätti luopua oikeudestaan vedota 70 prosentin lausekkeeseen, eivät muuta komission tekemää päätelmää siitä, ovatko kunnan toimet markkinataloussijoittajaperiaatteen mukaisia.
Alleged damages
Väitetyt vahingot
As regards the direct damages the Municipality would allegedly suffer from further delays to the Damplein Project, the Commission notes that the costs estimated by the Dutch authorities in Table 2 above all relate to the ground exploitation phase of the entire Leidschendam Centrum Project.
Damplein-hankkeen lisäviivästymisen kunnalle aiheuttamista väitetyistä suorista vahingoista komissio huomauttaa, että taulukossa 2 esitetyt Alankomaiden viranomaisten arvioimat kustannukset koskevat ennen kaikkea koko Leidschendamin keskustahankkeen maankäyttövaihetta.
Assuming it would take at least another two years for SJB to start construction, the Dutch authorities estimated the reduced revenues for the PPP from the sale of the land to SJB, as well as assumed similar delays for the rest of the Leidschendam Centrum Project, to result in interest costs of approximately EUR 1,8 million on an outstanding loan of the PPP for the ground exploitation phase of the entire Leidschendam Centrum Project.
Olettaen, että SJB:ltä olisi kestänyt vähintään toiset kaksi vuotta aloittaa rakennustyöt, Alankomaiden viranomaiset arvioivat, että PPP:n maa-alueen SJB:lle myynnistä saamien tulojen vähentyminen sekä Leidschendamin keskustahankkeen muiden osien oletetut vastaavat viivästymiset aiheuttaisivat noin 1,8 miljoonan euron suuruiset PPP:n koko maankäyttövaihetta varten ottaman velan korkokulut.
A two year delay would also lead to extra planning and other costs of approximately EUR 1 million for the entire Leidschendam Centrum Project.
Kahden vuoden mittainen viivästyminen aiheuttaisi myös noin miljoona euroa ylimääräisiä suunnittelu- ja muita kustannuksia koko Leidschendamin keskustahankkeesta.
However, as the Dutch authorities themselves acknowledge, it is the contested measures which contributed to the loss resulting from the ground exploitation phase of the project, since the PPP received a lower price for the land from SJB than that originally agreed under the 2004 Co-operation Agreement and waived certain fees [18].
Kuten Alankomaiden viranomaiset itsekin myöntävät, juuri kiistanalaiset toimenpiteet aiheuttivat kuitenkin osaltaan hankkeen maankäyttövaiheesta syntyneet tappiot, koska PPP sai maa-alueesta SJB:ltä alun perin vuoden 2004 yhteistyösopimuksessa sovittua alemman hinnan ja luopui tietyistä maksuista [18].
A private investor, operating under normal market conditions and seeking to maximise its return on the sale of its land, would not have likely agreed to the contested measures which contributed to a loss on the ground exploitation phase of the project, for which the private investor himself would be liable for 50 %.
Tavanomaisissa markkinaolosuhteissa toimiva yksityinen sijoittaja, joka pyrkii saamaan maa-alueensa myynnistä mahdollisimman suuren tuoton, ei todennäköisesti olisi suostunut kiistanalaisiin toimenpiteisiin, jotka osaltaan aiheuttivat hankkeen maankäyttövaiheen tappiot, joista yksityinen sijoittaja itse olisi kantanut 50 prosenttia.
Rather, a private investor with only a financial participation in the ground exploitation phase of the project would have made sure the ground exploitation works were carried out promptly so that the land could be delivered to the project developers and would have requested the private developers to pay the sales price of the land and the fees as foreseen in the freely negotiated contracts.
Hankkeen maankäyttövaiheeseen vain taloudellisesti osallistuva yksityinen sijoittaja olisi pikemminkin varmistanut, että maa-alueen valmistelutyöt suoritetaan nopeasti, jotta maa-alue voitaisiin luovuttaa rakennuttajille, ja vaatinut yksityisiä rakennuttajia maksamaan maan myyntihinnan ja maksut, kuten vapaasti neuvotelluissa sopimuksissa määrättiin.
In any event, even if the alleged direct costs referred to by the Dutch authorities could be taken into account to support the Municipality’s decision to grant the contested measure, which the Commission contests, its calculations of these costs are nevertheless flawed.
Siinäkin tapauksessa, että väitetyt suorat kustannukset, joihin Alankomaiden viranomaiset viittaavat, voitaisiin ottaa huomioon perusteena kunnan päätökselle toteuttaa kiistanalainen toimenpide – minkä komissio kiistää – kunnan näitä kustannuksia koskevat laskelmat ovat virheelliset.
First, the interest costs are calculated in relation to a credit facility granted to the PPP covering the entire Leidschendam Centrum Project and not just the Damplein Project, which is but one of eight sub-projects.
Ensinnäkin korkokustannukset on laskettu suhteessa PPP:lle myönnettyyn lainajärjestelyyn, joka kattaa koko Leidschendamin keskustahankkeen eikä vain Damplein-hanketta, joka on ainoastaan yksi kahdeksasta alahankkeesta.
Similarly, the extra planning costs are calculated for the entire Leidschendam Centrum Project.
Myös ylimääräiset suunnittelukustannukset on laskettu koko Leidschendamin keskustahankkeen perusteella.
It can therefore not be assumed that in the case that the Damplein Project would have been realised, all the other sub-projects would also have been realised, and thus that none of these interest costs would have been incurred.
Näin ollen ei voida olettaa, että jos Damplein-hanke olisi toteutettu, myös kaikki muut alahankkeet olisi toteutettu eikä mitään näistä korkokustannuksista olisi syntynyt.
Second, the 5 % interest rate is not an actual interest rate, but a rate used for internal calculations.
Toiseksi, 5 prosentin korko ei ole tosiasiallinen korko, vaan sisäisissä laskelmissa käytetty korko.
The actual interest to be paid on the credit facility agreed for the Leidschendam Centrum Project is considerably lower than this rate [19] so that the interest costs suffered by the Municipality through the PPP would have been lower than those alleged by the Dutch authorities.
Leidschendamin keskustahanketta varten myönnetystä luottojärjestelystä maksettava tosiasiallinen korko on huomattavasti tätä matalampi [19], joten kunnan PPP:n kautta kärsimät korkokustannukset olisivat olleet alhaisemmat kuin mitä Alankomaiden viranomaiset väittivät.
Third, the outstanding credit facility, and therefore the interest costs, would have been much lower in the case that payment would have been made on the date and for the amount as foreseen in the 2004 Co-operation Agreement.
Kolmanneksi, luottojärjestelyn velan määrä ja siten myös sen korot olisivat olleet paljon pienemmät, jos kyseinen maksu olisi suoritettu vuoden 2004 yhteistyösopimuksessa määrättynä ajankohtana ja siinä määrätyn suuruisena.
Fourth, it is clear that, even in the calculations submitted by the Dutch authorities, the financial consequences of granting the contested measures for the PPP, estimated at approximately EUR 3,6 million, outweigh the alleged direct costs of further delaying construction of the real estate on the Damplein by SJB, estimated by the Dutch authorities at approximately EUR 2,8 million.
Neljänneksi, myös Alankomaiden viranomaisten toimittamista laskelmista käy selvästi ilmi, että PPP:n hyväksi toteutettujen kiistanalaisten toimenpiteiden taloudelliset seuraukset, joiden suuruudeksi arvioidaan noin 3,6 miljoonaa euroa, ovat suuremmat kuin SJB:n Dampleinillä suorittamien rakennustöiden lisäviivästymisen aiheuttamat väitetyt suorat kustannukset, jotka Alankomaiden viranomaiset ovat arvioineet 2,8 miljoonaksi euroksi.
Finally, as regards the alleged indirect costs of delaying the project by a further two years, the Dutch authorities have not quantified these damages so that it is impossible for the Commission to verify them.
Lopuksi, Alankomaiden viranomaiset eivät ole määrittäneet määrällisesti väitettyjä epäsuoria kustannuksia, jotka hankkeen viivästyminen vielä kahdella vuodella olisi aiheuttanut, joten komission on mahdotonta todentaa niitä.
The 70 % clause
70 prosentin lauseke
This follows from the fact that the Municipality was only involved in the ground exploitation phase of the project, whereas the construction phase was carried out at the risk and the expense of the private developers.
Suostumalla tähän lausekkeeseen kunta hyväksyi sen, että vapaiden markkinoiden asuntojen tosiasiallisen rakentamisen alkaminen riippuisi yksityisten rakennuttajien, myös SJB:n, suorittaman asuntojen ennakkomyynnin onnistumisesta.
If the Municipality had indeed had an interest in a prompt start of the construction works, it was free, when negotiating the sale agreements with private developers in 2004, either not to agree to the 70 % clause in the contract or to incorporate penalties in case the construction phase would not be started and/or finished at a defined date.
Tämä on seurausta siitä tosiseikasta, että kunta osallistui ainoastaan hankkeen maankäyttövaiheeseen, kun taas rakennusvaiheen riskeistä ja kustannuksista vastasivat yksityiset rakennuttajat.
It should also be noted that the 70 % clause in the 2004 Co-operation Agreement was limited to the free sector housing units and did not include the construction of the commercial premises or the underground parking garage, whereas SJB refused to start any construction on the Damplein.
Jos kunta olisi todella halunnut, että rakennustyöt aloitetaan nopeasti, se olisi voinut neuvotellessaan myyntisopimuksista yksityisten rakennuttajien kanssa vuonna 2004 joko olla hyväksymättä 70 prosentin lauseketta sopimukseen tai sisällyttää siihen seuraamuksia siltä varalta, että rakennusvaihetta ei aloitettaisi ja/tai saatettaisi päätökseen määrättynä ajankohtana.
In those circumstances, it is quite likely that a private investor, operating in normal competitive conditions and having an interest in the completion of the entire real estate project, would have requested SJB to fulfil its contractual obligations as regards the construction of the commercial premises and the underground parking garage.
On myös syytä huomata, että vuoden 2004 yhteistyösopimukseen sisältyvä 70 prosentin lauseke koski vain vapaiden markkinoiden asuntoja eikä kattanut liiketilojen tai maanalaisen pysäköintihallin rakentamista, mutta SJB kieltäytyi aloittamasta mitään rakennustöitä Dampleinillä. Tässä tilanteessa on varsin todennäköistä, että tavanomaisissa kilpailuolosuhteissa toimiva yksityinen sijoittaja, jonka etujen mukaista on saattaa koko kiinteistöhanke päätökseen, olisi vaatinut SJB:tä täyttämään liiketilojen ja maanalaisen pysäköintihallin rakentamista koskevat sopimusvelvoitteensa.
Even if the claim of SJB that these works could not be started because the different components of the real estate project would be technically linked was correct, this risk would be for SJB to bear, since it was solely responsible for the construction phase of the project.
Vaikka SJB:n väite, jonka mukaan töitä ei voitu aloittaa, koska kiinteistöhankkeen eri osat liittyivät teknisesti toisiinsa, pitäisi paikkansa, tämä olisi SJB:n kannettava riski, koska se oli yksin vastuussa hankkeen rakennusvaiheesta.
There is therefore no reason to believe that a private investor, operating in normal competitive conditions, would take over this risk from SJB.
Näin ollen ei ole mitään syytä uskoa, että tavanomaisissa kilpailuolosuhteissa toimiva yksityinen sijoittaja ottaisi kantaakseen tämän riskin SJB:ltä.
In this regard, it should further be recalled that, as regards the construction of the public part of the underground parking garage, the PPP had already decided to grant these works to SJB in 2004 for the lump sum of maximum EUR 4,6 million (value on 1 January 2003), without organising a public tender.
Tässä yhteydessä on lisäksi syytä muistuttaa, että PPP oli jo vuonna 2004 päättänyt myöntää maanalaisen pysäköintihallin julkisen osan rakennustyöt SJB:lle enintään 4,6 miljoonan euron kertasuoritusta vastaan (arvo 1 päivänä tammikuuta 2003) järjestämättä tarjouskilpailua.
There were therefore no financial reasons for SJB to refuse to start construction works on the parking garage and therefore no reasons for a private investor, operating in normal competitive conditions, to accept any further delays by making the construction of the parking garage dependent on the sale of the free sector housing units by SJB.
Näin ollen SJB:llä ei ollut mitään taloudellisia syitä kieltäytyä aloittamasta pysäköintihallin rakennustöitä, ja siten tavanomaisissa kilpailuolosuhteissa toimivalla yksityisellä sijoittajalla ei olisi ollut mitään syytä hyväksyä lisäviivästystä, joka aiheutui siitä, että SJB asetti vapaiden markkinoiden asuntojensa myymisen pysäköintihallin rakentamisen ehdoksi.
It is therefore unlikely that a private investor, operating in normal competitive conditions, would have agreed to the contested measures in the manner the Municipality did without having first explored other commercially more attractive options, such as annulling the 2004 Co-operation Agreement, and claiming damages for the delay from SJB and putting out a call for tender.
Näin ollen on epätodennäköistä, että tavanomaisissa kilpailuolosuhteissa toimiva yksityinen sijoittaja olisi suostunut kunnan tavoin kiistanalaisiin toimenpiteisiin tutkimatta ensin kaupallisesti houkuttelevampia vaihtoehtoja, kuten vuoden 2004 yhteistyösopimuksen mitätöimistä, viivästyskorvauksien vaatimista SJB:ltä ja tarjouspyynnön julkaisemista.
The Dutch authorities have provided no evidence that the PPP made any such assessment of its options.
Alankomaiden viranomaiset eivät ole toimittaneet mitään näyttöä siitä, että PPP arvioi tällä tavoin vaihtoehtojaan.
It can therefore be concluded that the contested measures confer an advantage on SJB and that they are not in line with the MEIT, as the Dutch authorities have not established that a hypothetical private seller, operating under normal market conditions, would have agreed to these measures.
Näin ollen voidaan päätellä, että kiistanalaiset toimenpiteet antavat etua SJB:lle eivätkä ole markkinataloussijoittajaperiaatteen mukaisia, koska Alankomaiden viranomaiset eivät ole osoittaneet, että tavanomaisissa markkinaolosuhteissa toimiva hypoteettinen yksityinen myyjä olisi suostunut kyseisiin toimenpiteisiin.
Distortion of competition and effect on intra-Union trade
7.1.2 Kilpailun vääristyminen ja vaikutus unionin sisäiseen kauppaan