natgillin/translations-raw huggingface dataset:
‘It is a mistake for seven reasons:
”Se on virhe seitsemästä syystä:
because betas calculated from historical data change considerably from one day to the next.
koska historiallisten tietojen perusteella lasketut beeta-arvot muuttuvat huomattavasti päivästä toiseen
because calculated betas depend very much on which stock index is used as the market reference.
koska lasketut beeta-arvot vaihtelevat hyvin suuresti sen mukaan, mitä osakeindeksiä käytetään markkinoiden vertailuarvona
because calculated betas depend very much on which historical period (5 years, 3 years,…) is used to calculate them.
koska lasketut beeta-arvot vaihtelevat hyvin suuresti sen mukaan, millaista historiallista ajanjaksoa (5 vuotta, 3 vuotta jne.) niiden laskemiseen käytetään
because calculated betas depend on what returns (monthly, yearly,…) are used to calculate them.
koska lasketut beeta-arvot vaihtelevat sen mukaan, millaisia tuottoja (kuukausittaisia, vuosittaisia jne.) niiden laskemiseen käytetään
because very often we do not know if the beta of one company is lower or higher than the beta of another.
koska hyvin usein emme tiedä, onko yhden yrityksen beeta-arvo pienempi vai suurempi kuin jonkin toisen yrityksen
because calculated betas have little correlation with stock returns.
koska lasketut beeta-arvot korreloivat hyvin vähän osakkeiden tuottojen kanssa
because the correlation coefficients (and the R2) of the regressions used to calculate the betas are very small.’
koska beeta-arvojen laskennassa käytettyjen regressioiden korrelaatiokertoimet (ja R2) ovat hyvin pieniä.”
The paper provides numerous examples to support all of the seven statements.
Julkaisussa esitetään useita esimerkkejä kaikkien seitsemän väitteen tueksi.
The relevant time frame
Merkityksellinen ajanjakso
In our previous analysis, we used the year 2004 as a reference year for the calculation of the NPV, as this was the time when the entire investment of EUR 199,4 million had been committed.
Edellisessä analyysissämme käytimme vuotta 2004 viitevuotena nettonykyarvon laskemiseksi, koska silloin koko 199,4 miljoonan investointiin oli sitouduttu.
However, we can easily duplicate our analysis for the year 2000.
Voimme kuitenkin helposti tehdä saman analyysin vuodesta 2000.
The resulting WACC would be higher than in 2004 [3], due both to a higher market risk premium (which according to the information gathered by Fernández should be around 7 % — see section 1.1) and to a higher risk-free rate (which stood at 5,53 % for Spain in 2000 [4]).
Tulokseksi saatava WACC-arvo olisi suurempi kuin vuonna 2004 [3], koska markkinariskipreemio on suurempi (Fernándezin keräämien tietojen mukaan sen pitäisi olla noin 7 prosenttia, ks. 1.1 kappale) ja riskitön korko on korkeampi (Espanjan riskitön korko oli 5,53 prosenttia vuonna 2000 [4]).
Hence, an internal rate of return of 8,84 % would still be much lower than the cost of capital (more precisely:
Näin ollen 8,84 prosentin sisäinen tuottoaste olisi yhä paljon pienempi kuin pääomakustannukset (tarkemmin ilmaistuna:
Financial ratios
Rahoituksen suhdeluvut
The LECG report agrees with our point of view that CAPM is the right instrument to assess the ex-ante cost of capital.
Raportissaan LECG yhtyy kantaamme siitä, että CAPM-malli on oikea väline arvioida ennakoituja pääomakustannuksia.
Moreover, the report does not provide any argument to rebut the use of the ROCE as a proxy for the WACC.
Lisäksi raportissa ei esitetä mitään perusteluja, joiden vuoksi olisi syytä hylätä sijoitetun pääoman tuoton (ROCE) käyttäminen WACC:n kuvaajana.
Therefore, it is not necessary to repeat the reasoning already set out in the previous note.
Tästä syystä ei ole tarpeen toistaa jo aiemmassa muistiossa esitettyjä perusteluja.
However, it may still be worth recalling why the ROCE is the most appropriate ratio.
Saattaa silti olla hyödyllistä muistuttaa, miksi sijoitetun pääoman tuotto on asianmukaisin suhdeluku.
Since the economic profitability of a company is measured ex-post by the difference between the return on capital employed and the cost of capital, then intuitively, if one were to construct a benchmark based on past data of competitors in order to determine the minimum return required by investors, then the appropriate proxy would be the average industry ROCE.
Jos halutaan luoda kilpailijoiden historiallisiin tietoihin perustuva vertailuarvo sijoittajien vaatiman vähimmäistuoton määrittämiseksi, asianmukainen kuvaaja olisi kyseisen alan keskimääräinen sijoitetun pääoman tuotto, koska yrityksen taloudellinen kannattavuus mitataan jälkikäteen sijoitetun pääoman tuoton ja pääomakustannusten erotuksena.
The extension of the investment to hotels and office spaces
Investoinnin laajentaminen hotelleihin ja toimistotiloihin
The assertions in this point are based on new evidence, namely six land valuation reports.
Tässä kohdassa esitetyt väitteet perustuvat uusiin tietoihin eli kuuteen maa-alueen arvoa koskevaan arviointiin.
As a preliminary remark, we note that this evidence is produced ex-post, and therefore was not part of the information available to a potential investor at the time [5].
Ensimmäiseksi todettakoon, että nämä tiedot esitettiin jälkikäteen eivätkä ne siten olleet mahdollisen sijoittajan käytettävissä investoinnin ajankohtana [5].
Secondly, we note that the Arthur Andersen report only mentions the possibility of developing a hotel complex (in phase III) and certain office space (in phase IV).
Toiseksi huomautamme, että Arthur Andersen -yhtiön raportissa mainitaan vain mahdollisuus hotellikokonaisuuden (vaihe III) ja tiettyjen toimistotilojen (vaihe IV) rakentamisesta.
The report contains an estimate of costs for developing hotels and offices but none of the associated revenues;
Raportti sisältää hotellien ja toimistotilojen rakentamista koskevan kustannusarvion, mutta ei arviota niihin liittyvistä tuloista.
hence the information to assess the profitability of developing the land is missing.
Näin ollen siitä puuttuvat tiedot, joiden perusteella voitaisiin arvioida maa-alueen rakentamisen kannattavuutta.
Indeed, no business plan is provided for the development of phases III and IV.
Vaiheiden III ja IV toteuttamisesta ei esitetä liiketoimintasuunnitelmaa.
In the Consultia IT business plan, the reference to the hotels is made only indirectly through the mention of an area of complementary services, while offices are not even mentioned.
Consultia IT -yhtiön laatimassa liiketoimintasuunnitelmassa hotelleihin viitataan vain epäsuorasti mainitsemalla alue, jolla tarjotaan täydentäviä palveluja, ja toimistoja ei edes mainita.
Furthermore, these activities are not considered at all in the section on the economic and financial forecasts.
Lisäksi näitä toimintoja ei käsitellä lainkaan talous- ja rahoitusennusteita koskevassa osassa.
In other words, at no stage would the private investors have been presented with a business plan concerning the development of the land.
Toisin sanoen yksityisille sijoittajille ei olisi missään vaiheessa esitetty maa-alueen rakentamista koskevaa liiketoimintasuunnitelmaa.
As such, this implies that the ex-ante assessment of the project should solely be based on the business plan concerning the film studios;
Tämä merkitsee sitä, että hankkeen ennakkoarviointi olisi tehtävä ainoastaan elokuvastudioita koskevan liiketoimintasuunnitelman perusteella;
indeed, all the relevant evidence indicates that land development was not part of the original business plan.
kaikki asiaa koskevat tiedot viittaavat itse asiassa siihen, että maa-alueen rakentaminen ei kuulunut alkuperäiseen liiketoimintasuunnitelmaan.
This represents an evaluation made by the market in a period contemporaneous with the investment decision, a period moreover characterised by the real estate boom.
Ne muodostavat markkinoiden tekemän arvion investointipäätöksen ajankohdalta, jolle lisäksi oli tunnusomaista kiinteistöjen hinnannousu.
As will be explained in the next section, the Euroval valuations do not offer proper guidance regarding the value of the land plots.
Kuten seuraavassa kappaleessa selitetään, Eurovalin hinta-arviot eivät anna asianmukaista kuvaa maa-alueiden arvosta.
For the purpose of calculating the NPV including this additional land development, it is possible to use the price set by the market (the fact that it is relatively low, as recognised by the Spanish, is indeed evidence that this property development did not seem to be very attractive for private investors).
Sellaisen nettonykyarvon laskemiseksi, johon sisältyy tämä maa-alueen rakentaminen, on mahdollista käyttää markkinoiden määrittämää hintaa (se, että hinta on suhteellisen alhainen, kuten Espanjan viranomaiset myöntävät, osoittaa, että tämä kiinteistöhanke ei vaikuttanut yksityisten sijoittajien kannalta kovin houkuttelevalta).
The following table provides NPV calculations that include the property development on the basis of the bids that were actually made in 2005 (EUR 560000 per year, adjusted for inflation, as stated by LECG).
Seuraavassa taulukossa esitetään nettonykyarvoa koskevat laskelmat, joihin sisältyy rakennustoiminta vuonna 2005 tehtyjen tarjousten pohjalta (560000 euroa vuodessa inflaatioon mukautettuna, kuten LECG toteaa).
As can be readily seen, the NPV remains negative.
Kuten voidaan nähdä, nettonykyarvo pysyy negatiivisena.
IPC hotels
Hotellien kuluttajahintaindeksi
A series of land valuation reports were prepared by Euroval.
Euroval laati joukon maa-alueen arvoa koskevia arvioita.
These reports were commissioned by the Sociedad Proyectos Temáticos de la Comunidad Valenciana, the investor in Ciudad de la Luz (CDL).
Näiden raporttien tilaaja oli Sociedad Proyectos Temáticos de la Comunidad Valenciana, joka oli Ciudad de la Luziin (CDL) investoinut sijoittaja.
The reports purport to provide an objective valuation of the land that would be used for the construction of hotels and offices in the CDL complex.
Raporteilla pyritään antamaan objektiivinen hinta-arvio CDL-kokonaisuuden hotellien ja toimistojen rakentamiseen käytettävästä maa-alueesta.
one destined for the development hotel complex, and the other for office blocks, making for a total of 6 valuation reports.
Näin arviointiraportteja on yhteensä kuusi.
Since the reports broadly follow the same methodologies, some of our comments are generic;
Koska raporteissa käytetään suurin piirtein samoja menetelmiä, eräät huomautuksistamme ovat yleisluonteisia.
whenever reference is made to specific assertions, the corresponding report is identified.
Viitattaessa johonkin tiettyyn väitteeseen mainitaan myös vastaava raportti.
This memo describes the limitations of the aforementioned reports and concludes that the valuations presented therein are untrustworthy.
Tässä muistiossa kuvaillaan edellä mainittujen raporttien puutteita ja tullaan siihen johtopäätökseen, että niissä esitetyt arviot ovat epäluotettavia.
In addition, the memo notes that the valuation report is not compatible with some of the claims found in the documents previously provided by Spanish authorities.
Lisäksi muistiossa huomautetaan, että arviointiraportti on ristiriidassa eräiden Espanjan viranomaisten aiemmin toimittamissa asiakirjoissa esitettyjen väitteiden kanssa.
Last, the memo indicates the kind of evidence that could have been used to obtain an estimate of the value of the land.
Muistiossa myös viitataan sellaisiin tietoihin, joita olisi voitu käyttää maa-alueen arvon arviointiin.
The reports
Raportit
As can be seen, Euroval has not signed nor stamped any of these reports, i.e. there is no evidence at all that the entity takes responsibility for the valuations.
Kuten voidaan nähdä, Euroval ei ole allekirjoittanut eikä leimannut mitään näistä raporteista, joten ei ole mitään näyttöä siitä, että yritys ottaa vastuun arvioista.
The Spanish authorities state that the valuation reports on the land drawn up in 2000 and 2002 do not fulfil the requirements of Ministerial Order ECO 805/2003 regarding the valuation of buildings, ‘since their purpose is other than the scope of application of that Order’ (e.g. p. 3 of the report providing the 2000 valuation for office space).
Espanjan viranomaiset toteavat, että vuosina 2000 ja 2002 laaditut maa-alueen hinta-arviot eivät täytä rakennusten arvon arviointia koskevan ministeriön päätöksen ECO 805/2003 vaatimuksia, koska niiden käyttötarkoitus ei sisälly päätöksen soveltamisalaan (esimerkiksi raportin sivulla 3 oleva toimistotiloja koskeva vuoden 2000 arvio).
It is not explained why the aforementioned ministerial order should not apply.
Sitä, miksi kyseistä ministeriön päätöstä ei pitäisi soveltaa, ei selitetä.
The aforementioned ministerial order is also mentioned in conjunction with Law 6/1998 on land valuation (p. 13 of the aforementioned report).
Kyseinen ministeriön päätös mainitaan myös maan arvonmäärityksestä annetun lain 6/1998 yhteydessä (mainitun raportin sivulla 13).
It is argued that, since it is a retrospective valuation for the year 2000 made in 2002, ‘the acting technical team is free to apply the calculation adjustments and hypotheses it considers most appropriate for the objective pursued.’ However, the ‘adjustments’ and ‘hypotheses’ are not spelled out.
Raportissa katsotaan, että koska kyseessä on vuonna 2002 takautuvasti tehty vuotta 2000 koskeva arvio, arvion tekevä tekninen työryhmä voi vapaasti soveltaa tavoitteen kannalta tarkoituksenmukaisimpina pitämiään tarkistuksia ja hypoteeseja. Näitä ”tarkistuksia” ja ”hypoteeseja” ei kuitenkaan selitetä lähemmin.
Furthermore, it is not clear why existing law can not be applied, particularly with regard to the valuation of the land.
Lisäksi ei ole selvää, miksi voimassa olevaa lakia ei voida soveltaa etenkään maa-alueen hinnan arviointiin.
Nor is a justification provided for not applying the laws that were in force at the time.
Sitäkään, miksi kyseisenä ajankohtana voimassa olleita lakeja ei sovelleta, ei perustella.
The report providing the current (2009) valuation of the plot destined for office blocks contains an even more surprising statement.
Raportti, jossa esitetään tämänhetkinen (2009) hinta-arvio toimistorakennuksiin tarkoitetusta maa-alueesta, sisältää vielä yllättävämmän lausuman.
It is claimed that the valuation methods applicable according to the current legislation in force can be adapted because:
Siinä väitetään, että tällä hetkellä voimassa olevan lainsäädännön nojalla sovellettavia arviointimenetelmiä voidaan mukauttaa, koska arvioinnin kohteena on kyseisenä ajankohtana tehty apportti ja siksi tekninen työryhmä voi vapaasti soveltaa tavoitteen kannalta tarkoituksenmukaisimpina pitämiään tarkistuksia ja hypoteeseja.
‘since the purpose of the valuation is a non-monetary contribution at the date in question, the acting technical team is free to apply the calculation adjustments and hypotheses it deems most appropriate for the objective pursued.’ In other words, since the valuation will not lead to a monetary transaction, the valuation methods that have to be applied by law can be modified.
Toisin sanoen koska arviointi ei johda rahataloustoimeen, voidaan lain mukaan käytettäviä arviointimenetelmiä muuttaa.
To be more precise, since no real money/transaction is involved, the technical team admits that they consider that they can make adjustments that they deem opportune given the ‘objective pursued’.
Tarkemmin sanottuna tekninen työryhmä myöntää, että se voi mielestään tehdä ”tavoitellun tavoitteen” kannalta asianmukaisina pitämiään tarkistuksia, koska asiaan ei liity todellista rahansiirtoa/liiketointa.
It is therefore no wonder that Euroval has not officially endorsed any of the six reports.
Näin ollen ei ole ihme, että Euroval ei ole virallisesti hyväksynyt mitään näistä kuudesta raportista.
Reports pertaining to the building of office space (NNT plot)
a Toimistotilojen rakentamista koskevat raportit (NNT-tontti)
The reports should have also explained more clearly what the qualification of ‘tertiary use’ for the land entails.
Raporteissa olisi myös pitänyt selittää tarkemmin, mitä maan ”käyttö palvelualan tarkoituksiin” tarkoittaa.
The most glaring limitation of these reports is the way they establish benchmark prices for office space in the Ciudad de la Luz complex.
Näiden raporttien räikein puute on se tapa, jolla niissä määritetään Ciudad de la Luz -kokonaisuuden toimistotilojen vertailuarvohinnat.
On p. 18 of the 2000 report, nine transactions are listed, including the price paid per square meter.
Vuoden 2000 raportin sivulla 18 luetellaan yhdeksän liiketointa sekä niissä maksetut neliömetrihinnat.
These transactions took place between December 1999 and September 2000, and the average price paid was of EUR 1111,7 per square meter.
Liiketoimet toteutettiin joulukuun 1999 ja syyskuun 2000 välisenä aikana, ja keskimääräinen maksettu neliömetrihinta oli 1111,7 euroa.
This is the value taken to represent the benchmark for office space in the Ciudad de la Luz complex.
Tämä on Ciudad de la Luz -kokonaisuuden toimistotilojen vertailuarvona käytetty hinta.
The Ciudad de la Luz complex is outside the city of Alicante and next to an industrial complex (polígono industrial).
Ciudad de la Luz -kokonaisuus sijaitsee Alicanten kaupungin ulkopuolella ja teollisuusalueen (polígono industrial) vieressä.
By contrast, the nine transactions mentioned above involve offices (average size: 115,26 square meters) located in the most prestigious business streets in Alicante.
Sitä vastoin edellä mainitut yhdeksän liiketointa koskivat toimistoja (keskimääräinen koko: 115,26 neliömetriä), jotka sijaitsevat Alicanten arvostetuimmilla liikekaduilla.
Using these transactions to establish a benchmark for the 66576,54 m2 that would be built in Ciudad de la Luz simply does not make sense.
Näiden liiketoimien käyttäminen Ciudad de la Luziin rakennettavien 66576,54 neliömetrin suuruisten toimistotilojen vertailuarvon määrittämiseen ei yksinkertaisesti ole järkevää.
The report uses the Spanish Consumer Price Index (CPI — Indice de Precios al Consumo, IPC) to deflate current values.
Raportissa käytetään Espanjan kuluttajahintaindeksiä (Indice de Precios al Consumo, IPC) nykyisten arvojen deflatoimiseksi.
In particular, the IPC is used to deflate a current valuation of the land back to the year 2000 (p. 24).
IPC-kuluttajahintaindeksiä käytetään etenkin maa-alueen nykyisen arvon deflatoimiseksi vuoteen 2000 (s. 24).
Using the CPI/IPC to deflate land values and/or real estate values is far from being innocuous, for the reasons explained below.
Kuluttajahintaindeksin käyttäminen maa-alueiden ja/tai kiinteistöjen arvon deflatoimiseen ei ole läheskään vaaratonta seuraavassa esitetyistä syistä.
As is well known, Spain experienced a housing boom that lasted more than 10 years (to a notable extent, its current macroeconomic woes are related to that bubble).
Kuten hyvin tiedetään, Espanjassa vallitsi yli kymmenen vuoden ajan asuntoalan noususuhdanne (maan nykyiset makrotaloudelliset ongelmat johtuvat huomattavassa määrin tuosta kuplasta).
As a consequence land prices increased much faster than the general CPI.
Sen seurauksena maan hinnat nousivat paljon nopeammin kuin yleinen kuluttajahintaindeksi.
According to statistics gathered by the Ministry of Housing of the Spanish Government (Ministerio de Vivienda, http://www.mviv.es/es/), housing prices in the Alicante province increased by 122,2 % during the period spanning the first quarter of 2000 and the third quarter of 2009 (this time period has been chosen as it corresponds to the one used in the 2000 Euroval report: January 2000 to August 2009).
Espanjan asuntoministeriön kokoamien tilastojen mukaan (Ministerio de Vivienda, http://www.mviv.es/es/) asuntojen hinnat nousivat Alicanten maakunnassa 122,2 prosenttia vuoden 2000 ensimmäisen ja vuoden 2009 kolmannen vuosineljänneksen välisenä aikana (tämä ajanjakso on valittu siksi, että se vastaa Eurovalin vuonna 2000 laatimassa raportissa käytettyä, tammikuusta 2000 elokuuhun 2009 ulottuvaa ajanjaksoa).
A cursory glance at the time series indicates that house prices increased fastest at the start of the time period under consideration.
Pikainen silmäys aikasarjoihin osoittaa, että asuntojen hinnat nousivat nopeimmin kyseisen ajanjakson alussa.
The same statistical source also provides data on land prices;
Samasta tilastolähteestä saadaan tietoja myös maan hinnoista.
Since the price of land that can be used for real development of urban land is closely correlated to housing prices, it is possible to obtain an approximation to the deflator for land prices during the period Q1 2000 – Q4 2003 by looking at house price inflation during the same period.
Koska sellaisten maa-alueiden hinta, joita voidaan todella käyttää kaupunkimaan rakentamiseen, on läheisessä yhteydessä asuntojen hintoihin, on mahdollista saada maan hintoja vuoden 2000 ensimmäisen ja vuoden 2003 neljännen vuosineljänneksen välisellä ajanjaksolla koskevan deflaattorin likiarvo tarkastelemalla asuntojen hintojen inflaatiota samalla kaudella.
According to the Spanish Housing Ministry, house prices in the Alicante province increased by 80,1 % over the period between the first quarter of 2000 and the third quarter of 2003.
Espanjan asuntoministeriön mukaan Alicanten maakunnan asuntojen hinnat nousivat 80,1 prosenttia vuoden 2000 ensimmäisen ja vuoden 2003 kolmannen neljänneksen välillä.
Thus, irrespective of whether one takes the average land price for the entire province (EUR 234/m2 in Q1 2004), or that for large municipalities (EUR 464,9/m2 in Q1), applying a deflator of that order of magnitude (+/- 80 %) would result in a land price in Q1 2000 much lower than that reported in the Euroval report.
Riippumatta siitä, sovelletaanko koko maakunnan keskimääräistä maan hintaa (234 euroa neliömetriltä vuoden 2004 ensimmäisellä neljänneksellä) vai maan hintaa suurissa kunnissa (464,9 euroa neliömetriltä), tämän suuruusluokan deflaattoria (noin 80 prosenttia) käyttämällä saadaan maan hinnaksi vuoden 2000 ensimmäisellä neljänneksellä paljon Eurovalin raportissa ilmoitettua alempi hinta.
It is also worth mentioning that, regarding the evolution of prices, the reports contradict each other.
On myös syytä mainita, että raportit ovat keskenään ristiriitaisia hintojen kehityksen suhteen.
As mentioned above, on p. 18 of the 2000 report, nine transactions are listed, including the price paid per square meter.
Kuten edellä mainittiin, vuoden 2000 raportin sivulla 18 luetellaan yhdeksän liiketointa sekä niissä maksetut neliömetrihinnat.
The 2009 report follows the same methodology.
Vuoden 2009 raportissa käytetään samaa menetelmää.
This is in line with the Ministry of Housing reports:
Tämä vastaa Espanjan asuntoministeriön raportteja:
between the first quarter of 2000 and the second quarter of 2008 (the period of most of the transactions reported in the 2009 report), housing prices in the Alicante province increased by 152,1 %.
vuoden 2000 ensimmäisen ja vuoden 2008 toisen neljänneksen välisenä aikana (jolloin useimmat vuoden 2009 raportissa mainitut liiketoimet toteutettiin) asuntojen hinnat nousivat Alicanten maakunnassa 152,1 prosenttia.
The fact that the figures found in the 2009 report are deflated by 15 % to establish current prices does not change the overall picture in view of the magnitudes involved.
Se, että vuoden 2009 raportin luvut on deflatoitu 15 prosentilla nykyhintojen määrittämiseksi, ei muuta kokonaiskuvaa asiaan liittyvistä mittasuhteista.
As a by the way, we would also reiterate that using prices for small offices in the centre of Alicante to establish a benchmark for the Ciudad de la Luz complex does not make sense.
Muistutamme myös, että Alicanten keskustan pienten toimistojen hintojen käyttäminen Ciudad de la Luz -kokonaisuuden vertailuarvon määrittämiseksi ei ole järkevää.
Two further comments should be borne in mind.
On syytä pitää mielessä myös kaksi muuta huomautusta.
Firstly, during property boom periods, the price of land usually increases faster that final house prices.
Ensinnäkin kiinteistöjen hintojen noustessa maan hinta nousee yleensä nopeammin kuin valmiiden asuntojen hinnat.
In any case, the house price index understates land price inflation.
Joka tapauksessa asuntohintaindeksissä maan hinnan inflaatio ei näy riittävästi.