natgillin/translations-raw huggingface dataset:
By agreement of 1 March 2008, Hammar sub-let most of the Facility to local entrepreneurs at a rent [8] higher than the rent agreed between FABV and Hammar.
Hammar vuokrasi 1 päivänä maaliskuuta 2008 tehdyn sopimuksen perusteella suurimman osan laitoksesta paikallisille yrittäjille hintaan, joka oli korkeampi kuin FABV:n ja Hammarin sopima vuokra [8].
In addition, as a condition for signing the tenancy agreement, the local entrepreneurs demanded an option to purchase the Facility in the future, should Hammar become owner of the Facility.
Paikalliset yrittäjät asettivat lisäksi vuokrasopimuksen allekirjoittamisen ehdoksi, että niillä pitäisi olla mahdollisuus ostaa laitos tulevaisuudessa siinä tapauksessa, että se siirtyisi Hammarin omistukseen.
The option agreement was signed on that same date, giving the local entrepreneurs the right to acquire the Facility for SEK 40 million (EUR 4 million).
Samana päivänä allekirjoitettu optiosopimus antoi paikallisille yrittäjille mahdollisuuden hankkia laitos itselleen 40 miljoonalla kruunulla (4 miljoonaa euroa).
On 2 September 2008, a contract was concluded between Hammar and the local entrepreneurs selling the Facility to the latter for the agreed price of SEK 40 million.
Hammar teki 2 päivänä syyskuuta 2008 paikallisten yrittäjien kanssa sopimuksen, jonka mukaan se myy laitoksen paikallisille yrittäjille sovittuun 40 miljoonan kruunun hintaan.
The Commission had reasons to believe that the FABV’s sale of the Facility to Hammar involved State aid.
Komissiolla oli syytä olettaa, että liiketoimeen, jolla FABV myi laitoksen Hammarille, sisältyi valtiontukea.
On 27 October 2010, therefore, the Commission opened the formal investigation procedure on that transaction [9].
Tästä syystä komissio aloitti 27 päivänä lokakuuta 2010 muodollisen tutkintamenettelyn kyseisen liiketoimen takia [9].
Sweden and Hammar have provided comments to the opening of the formal investigation procedure.
Ruotsin viranomaiset ja Hammar esittivät huomautuksia muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisesta.
Sweden is of the view that FABV’s sale of the Facility to Hammar does not constitute State aid.
Ruotsin viranomaiset katsovat, että laitoksen myynnissä Hammarille ei ole kyse valtiontuesta.
It maintains that the sole objective of the Municipality when buying the Facility through FABV was to secure continued production and jobs.
Niiden mukaan kunta osti laitoksen FABV:n kautta ainoana tarkoituksenaan tuotannon ja työllisyysmahdollisuuksien varmistaminen.
As it had no intention of running operations itself, the Municipality opted for the solution proposed by Hammar, i.e. a lease with an option to buy.
Koska kunnan tarkoituksena ei ollut harjoittaa toimintaa itse, ratkaisuksi valittiin Hammarin ehdottama vaihtoehto eli vuokrasopimus osto-optiolla.
Sweden also notes that the option granted to Hammar required a capital injection of SEK 9 million (EUR 0,9 million) from the Municipality’s budget to FABV, to provision for the loss that would arise if Hammar exercised the option.
Ruotsin viranomaiset toteavat myös, että Hammarille myönnetty optio edellytti 9 miljoonan kruunun (0,9 miljoonaa euroa) pääomanlisäystä kunnan varoista FABV:lle korvaukseksi menetyksestä, joka syntyisi siinä tapauksessa, että Hammar hyödyntäisi option.
Hammar argues that FABV’s purchase of the Facility from Chips AB was undertaken at an excessively high price which could entail State aid to Orkla.
Hammarin mukaan FABV osti laitoksen Chips AB:ltä liian korkeaan hintaan, mikä saattaisi tarkoittaa, että Orklalle myönnettiin valtiontukea.
In addition, Hammar argues that its purchase of the Facility from FABV was carried out on market terms and that the sale neither affected trade between Member States nor distorted competition.
Lisäksi Hammar väittää, että laitos ostettiin FABV:ltä markkinaehdoin ja että myynti ei vaikuttanut jäsenvaltioiden väliseen kauppaan eikä johtanut kilpailun vääristymiseen.
In order to support its allegations, Hammar provided an ex post assessment of the value of the Facility dated 20 January 2011, prepared by PricewaterhouseCoopers (‘the PwC report’).
Hammar esitti väitteidensä tueksi (20 päivänä tammikuuta 2011 päivätyn) laitoksen arvoa koskevan jälkilaskelman, jonka PricewaterhouseCoopers oli laatinut, jäljempänä ’PwC-raportti’.
That report maintains that the degree of uncertainty when estimating the market price of this type of property is so great that the price could be said to have been close to market terms each time the Facility was sold (i.e. FABV’s purchase from Chips AB, the subsequent sale to Hammar and finally Hammar’s sale to the local entrepreneurs).
PwC-raportin mukaan tämäntyyppisten kiinteistöjen markkinahinnan laskemisessa epävarmuustekijä on niin suuri, että hinnan voidaan sanoa olleen lähellä markkinahintaa joka kerta, kun laitos myytiin (eli silloin, kun FABV osti sen Chips AB:ltä, silloin kun se myöhemmin myytiin Hammarille ja kun Hammar lopulta myi sen paikallisille yrittäjille).
In particular, in relation to FABV’s sale to Hammar and to the subsequent sale to local entrepreneurs, the PwC report considers that the prices paid were market-conform, given the financial conditions in the two tenancy agreements (i.e. between FABV and Hammar on the one hand and between Hammar and the local entrepreneurs on the other).
Raportissa katsotaan erityisesti, että FABV myi laitoksen Hammarille ja edelleen paikallisille yrittäjille markkinahintojen mukaisesti, kun otetaan huomioon rahoitusehdot molemmissa vuokrasopimuksissa (eli yhtäältä FABV:n ja Hammarin välillä ja toisaalta Hammarin ja paikallisten yrittäjien välillä).
At the meeting with the Commission services on 19 October 2011 and in its submission to the Commission of additional information of 3 November 2011, Hammar argued that, at the time the Municipality and Hammar agreed to give the latter an option to acquire the Facility for SEK 8 million, there were no other bids for the Facility and thus this price should be considered the market price, irrespective of any valuations which are necessarily hypothetical.
Hammar korosti komission yksiköiden kanssa 19 päivänä lokakuuta 2011 pidetyssä kokouksessa ja 3. marraskuuta 2011 toimittamissaan lisätiedoissa komissiolle, että laitoksesta ei ollut esitetty muita tarjouksia siinä vaiheessa, kun kunta ja Hammar sopivat siitä, että Hammarille myönnettäisiin optio laitoksen ostamiseen 8 miljoonalla kruunulla, ja että kyseinen hinta on näin ollen katsottava markkinahinnaksi huolimatta mahdollisista laskelmista, jotka on joka tapauksessa katsottava hypoteettisiksi.
On 3 November 2011, Hammar submitted a report to the Commission prepared by Copenhagen Economics A/S [10] (‘Copenhagen Economics’) concerning the possible effect on trade between Member States of both FABV’s purchase of the Facility from Chips AB and the subsequent sale of the Facility to Hammar.
Hammar lähetti komissiolle 3 päivänä marraskuuta 2011 Copenhagen Economics A/S:n, jäljempänä ’Copenhagen Economics’, [10] laatiman raportin, jossa selvitettiin, miten se, että FABV osti laitoksen Chips AB:ltä ja myöhemmin myi sen Hammarille, on saattanut vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.
The report concludes that the first transaction had the potential to affect intra-Union trade, because the seller Chips AB is an international company — the Finnish subsidiary of the Norwegian group Orkla — that competes internationally.
Raportin loppupäätelmänä oli, että ensimmäisellä liiketoimella saattoi olla vaikutuksia unionin sisäiseen kauppaan, koska myyjä Chips AB on kansainvälinen yritys – norjalaisen Orkla-yhtymän suomalainen tytäryhtiö – joka kilpailee kansainvälisesti.
By contrast, the report argues that FABV’s sale of the Facility to Hammar had no or an insignificant effect on intra-Union trade, as Hammar operates only at local level and does not encounter international competitors on the relevant market(s).
Sen sijaan raportissa todetaan, että se, että FABV myi laitoksen Hammarille, ei lainkaan vaikuta tai vaikuttaa vain erittäin vähän Euroopan unionin sisäiseen kauppaan, koska Hammar toimii ainoastaan paikallistasolla, eikä sillä ole mitään kansainvälisiä kilpailijoita merkityksellisillä markkinoilla.
In order to assess whether FABV’s sale of the Facility to Hammar entailed State aid, it needs to be assessed in the light of Article 107(1) TFEU, which provides that ‘any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Member States, be incompatible with the internal market’.
Sen määrittämiseksi, sisälsikö liiketoimi, jolla FABV myi laitoksen Hammarille, valtiontukea, on tarkasteltava SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohtaa, jonka mukaan ”jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan”.
The Commission notes that the beneficiary of the measure, i.e. Hammar, qualifies as an undertaking since it pursues economic activities, offering real estate and real-estate-related services on the market.
Komissio toteaa, että tuensaaja Hammar luonnehtii itseään yritykseksi, koska se harjoittaa taloudellista toimintaa eli tarjoaa markkinoilla kiinteistöpalveluja ja niihin liittyviä palveluja.
The transaction was concluded by the Municipality through FABV.
Kunta toteutti liiketoimen FABV:n välityksellä.
FABV is wholly owned by the Municipality, which covers FAVB’s potential losses from its normal budget.
Kunta omistaa FABV:stä 100 prosenttia, ja se kattaa FABV:n mahdolliset tappiot tavanomaisesta talousarviostaan.
FABV’s board is made up of members taken from the Municipality’s ruling body.
FABV:n hallitus muodostuu Vänersborgin kunnanvaltuutetuista.
Thus, the decisions of FABV are imputable to the State and, to the extent that they have financial implications, they imply the use of State resources.
FABV:n päätökset voidaan näin ollen katsoa valtion päätöksiksi, joten siinä määrin kuin päätöksillä on taloudellisia seurauksia, kyse on valtion varojen käytöstä.
Moreover, the Municipality was clearly involved in this operation, as the option granted to Hammar required a capital injection of SEK 9 million from the Municipality to FABV to provision for the loss that would arise if Hammar exercised the option.
Lisäksi kunta oli selkeästi osallisena tässä liiketoimessa, koska Hammarille myönnetty optio edellytti kunnalta 9 miljoonan kruunun pääomanlisäystä FABV:lle korvauksena tappiosta, joka syntyisi, jos Hammar hyödyntäisi optiotaan.
In this respect, the Commission concludes that the sale of the Facility to Hammar involved State resources.
Tätä taustaa vasten komission johtopäätös on, että laitoksen myyntiin Hammarille liittyi valtion varoja.
Since the transaction benefited a specific undertaking (i.e. Hammar), it has to be considered a selective measure.
Koska liiketoimi hyödytti tiettyä yritystä (eli Hammaria), toimea on tarkasteltava valikoivana toimenpiteenä.
The measure distorts or has the potential to distort competition and affect trade within the Union and the European Economic Area (‘EEA trade’) within the meaning of the State aid case law of the Court of Justice of the European Union.
Toimenpide vääristää tai voi vääristää kilpailua ja vaikuttaa kauppaan Euroopan unionin alueella ja Euroopan talousalueella, jäljempänä ’kauppa ETA-alueella’, siinä merkityksessä kuin tämä käsitetään Euroopan unionin tuomioistuimen valtiontukea koskevassa oikeuskäytännössä.
In order to maintain that the selective advantage entailed in the sale of the Facility to Hammar had no or an insignificant effect on trade, the report prepared by Copenhagen Economics (see recital 30) argues that the real estate market in which Hammar is active is purely local.
Perusteeksi sille, että laitoksen myynnistä Hammarille koitunut valikoiva etu ei vaikuttanut kauppaan tai vaikutti siihen vain vähäisessä määrin, Copenhagen Economicsin raportissa (katso johdanto-osan 30 kappale) esitetään, että Hammar toimii ainoastaan paikallisilla kiinteistömarkkinoilla.
However, the potential effect on trade does not depend on whether a particular aid recipient happens to be active internationally or only nationally, but on whether the goods or services in which he trades are or could be subject to intra-Union trade [11].
Mahdollinen vaikutus kauppaan ei kuitenkaan riipu siitä, sattuuko tietyllä tuensaajalla olemaan kansainvälistä vai vain kansallista toimintaa, vaan pikemminkin siitä, ovatko tuensaajan kaupankäynnin kohteena olevat tavarat ja palvelut sellaisia, että niillä käydään unionin sisäistä kauppaa, tai voisiko niillä käydä unionin sisäistä kauppaa [11].
That criterion is met in this case, given that real estate and real-estate-related services are subject to intra-Union trade and investment, a fact which, in the present case, is substantiated by the fact that the previous owner of the Facility (Chips AB) is the Finnish-based subsidiary of Orkla, a group with international operations.
Kyseinen peruste täyttyy tässä asiassa, koska kiinteistöpalvelut ja niihin liittyvät palvelut ovat unionin sisäisen kaupankäynnin ja investoinnin kohteena. Tämän seikan vahvistaa käsiteltävänä olevassa asiassa se, että laitoksen aikaisempi omistaja (Chips AB) on kansainvälisesti toimivan Orkla-yhtymän tytäryhtiö, jolla on päätoimipaikkansa Suomessa.
This constitutes evidence of cross-border interest in the asset in question, i.e. the Facility, which, moreover, is not an empty plot of land but an operational production facility for frozen foodstuffs.
Tämä todistaa, että kyseistä omaisuutta (eli laitosta) kohtaan on olemassa rajatylittävää mielenkiintoa. Kyse ei myöskään ole rakentamattomasta tontista, vaan toiminnassa olevasta laitoksesta, jota käytetään pakaste-elintarvikkeiden tuottamiseen.
Therefore, the Commission is of the view that, even if Hammar operates exclusively at local level, the company is active in a market where an effect on intra-Union and EEA trade and competition cannot be ruled out.
Komissio katsoo näin ollen, että vaikka Hammarilla onkin vain paikallisen tason toimintaa, yritys toimii markkinoilla, joilla ei voida poissulkea vaikutuksia Euroopan unionin ja ETA-alueen kauppaan ja kilpailuun.
The arguments put forward by Hammar thus give the Commission no reason to depart from the preliminary findings of the opening decision on this criterion.
Hammarin esittämät perusteet eivät näin ollen muodosta syytä siihen, miksi komissio poikkeaisi tämän perusteen alustavasta arvioinnista menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä.
The advantage
Etu
The sole criterion of the State aid definition under discussion, therefore, is whether FABV’s sale of the Facility conferred an advantage on Hammar.
Ainoa tarkasteltava valtiontuen määrittelyä koskeva peruste on näin ollen se, aiheutuiko Hammarille etua liiketoimesta, jolla FABV myi laitoksen.
On the basis of the information available, the Commission is of the view that FABV sold the Facility to Hammar at a price below its market value, which a private market investor is unlikely to do, thereby granting an advantage to Hammar.
Saatavilla olevien tietojen mukaan komissio katsoo, että FABV myi laitoksen Hammarille markkinahintaa halvemmalla hinnalla. Yksityinen markkinasijoittaja ei todennäköisesti toimisi näin, joten Hammar sai liiketoimesta etua.
The present case concerns the sale of certain assets in public ownership to a private undertaking.
Tässä asiassa on kyse tietyn julkisessa omistuksessa olevan omaisuuden myynnistä yksityiselle yritykselle. Osa omaisuudesta muodostuu kiinteistöistä (maasta ja rakennuksista).
Some of those assets are real estate (land and buildings) and to assess the presence of aid in those cases the Commission applies the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [12] (‘the Communication’).
Jotta tällaisissa tapauksissa voitaisiin arvioida, esiintyykö tukea, komissio soveltaa julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista antamaansa tiedonantoa [12] (jäljempänä ’tiedonanto’).
When the sale concerns other types of assets, the Commission applies the test of the private operator in a market economy, i.e. it assesses whether the public seller behaved as a private investor operating in a market economy.
Komissio soveltaa myynnin kohteena olleeseen toisentyyppiseen omaisuuteen markkinataloudessa toimivaa yksityistä sijoittajaa koskevaa testiä, eli arvioi, toimiko julkinen myyjä markkinataloudessa toimivan yksityisen sijoittajan tavoin.
However, since the Communication is based on the same private investor test, for ease of presentation, the Commission will refer to that Communication to assess the whole transaction [13].
Komissio arvioi selkeyden vuoksi koko liiketoimen kyseisen tiedonannon perusteella, koska tiedonanto perustuu yksityistä sijoittajaa koskevaan testiin [13].
In particular, in accordance with point II.1 of the Communication, the existence of State aid in favour of the buyer is automatically ruled out when the sale follows ‘a sufficiently well-publicised, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid’.
Tiedonannon II luvun 1 kohdan mukaan on ennen kaikkea automaattisesti poissuljettua, että ostajan eduksi myönnetään valtiontukea, kun kauppa tehdään ”riittävästi julkistetulla, huutokauppaan verrattavalla avoimella tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja ja jossa hyväksytään paras tai ainoa tarjous”.
According to the information gathered by the Commission, it appears that no bidding procedure was organised by FABV for the sale of the Facility. Therefore, the presence of State aid cannot be automatically ruled out on that ground.
Komission keräämien tietojen mukaan ei vaikuta siltä, että FABV olisi järjestänyt tarjouskilpailua ennen laitoksen myyntiä, ja näin ollen valtiontuen esiintymistä ei voi näillä perustein automaattisesti poissulkea.
Hammar argues that the price of SEK 8 million reflects the market value of the Facility because at the time the option was agreed there were no other bids.
Hammar esittää, että 8 miljoonan kruunun hinta vastaa laitoksen markkinahintaa, koska muita tarjouksia ei jätetty sinä aikana, jolloin optiosta sovittiin.
The Commission notes, however, that the Municipality’s sale of the Facility was not transparent and open to other bidders.
Komissio toteaa kuitenkin, että kunta ei myynyt laitosta tavalla, joka oli läpinäkyvä ja avoin muille tarjouksenesittäjille.
Consequently, the price at which it was sold does not allow the Commission to draw any conclusion as to its genuine market value [14].
Tämän takia komissio ei voi myyntihinnan perusteella tehdä johtopäätöksiä laitoksen todellisesta markkina-arvosta [14].
In addition, the Commission notes that FABV purchased the Facility for SEK 17 million on 13 February 2008, and on the same date agreed to provide a purchase option to Hammar for the much lower price of SEK 8 million.
Komissio toteaa lisäksi, että FABV osti laitoksen 17 miljoonalla kruunulla 13 päivänä helmikuuta 2008 ja suostui samana päivänä myöntämään Hammarille option, joka koski laitoksen myymistä 8 miljoonalla kruunulla eli paljon alempaan hintaan.
Point II.2(a) of the Communication further provides that, if the sale takes place without an unconditional bidding procedure, ‘an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards’.
Tiedonannon II luvun 2 kohdan a alakohdan mukaan siinä tapauksessa, että myynti tapahtuu ilman ehdotonta tarjouskilpailumenettelyä, ”yhden tai useamman riippumattoman arvioijan on suoritettava riippumaton arvio ennen myyntineuvotteluja markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti”.
The Commission notes that FABV did not request any independent evaluation of the Facility prior to the sale negotiations.
Komissio toteaa, että FABV ei pyytänyt riippumatonta arviointia laitoksesta ennen myyntineuvotteluja.
However, notwithstanding the absence of an open and unconditional bidding procedure and of an independent evaluation prior to the sale negotiations, the market value of the Facility as it was sold by FABV to Hammar can be inferred from other information available.
Vaikka ennen myyntineuvotteluja ei järjestettykään avointa tarjouskilpailua, jolle ei asetettu ehtoja, eikä laitoksesta suoritettu riippumatonta arviointia ennen myyntineuvotteluja, saatavilla on muunlaisia tietoja, joiden perusteella voidaan päätellä laitoksen markkina-arvo ajankohtana, jolloin FABV myi sen Hammarille.
Indeed, when the Facility was put up for sale in late 2007, Chips AB commissioned Colliers International [15] to draw up a memorandum of sale for the Facility.
Kun laitos asetettiin myytäväksi vuoden 2007 lopussa, Chips AB antoi Colliers Internationalille [15] tehtäväksi laatia laitosta koskevan myyntimuistion.
Colliers International indicated a sale price of SEK 27 million (EUR 2,7 million) for the real estate alone, i.e. not including movable property and intellectual property rights.
Colliers International ilmoitti kiinteistön myyntihinnaksi 27 miljoonaa kruunua (2,7 miljoonaa euroa) itse kiinteistön osalta, pois lukien irtaimisto ja aineettomat hyödykkeet.
As noted in the opening decision, the Commission believes this to constitute a reasonable estimate of the market price because (i) the estimate was obtained prior to the sale negotiations; (ii) it was commissioned by Chips AB in relation to the sale of the Facility, i.e. in a context where Chips AB could reasonably have had no other interest than to obtain an accurate estimate of the market value; (iii) the study was performed by a third party independent of both seller and buyer; and (iv) Colliers International has wide experience in the real estate sector.
Kuten menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä todetaan, komissio katsoo, että tämä on kohtuullinen arvio markkinahinnasta, koska i) arvio tehtiin ennen myyntineuvotteluja, ii) Chips AB tilasi sen laitoksen myynnin yhteydessä eli tilanteessa, jossa Chips AB:llä ei kohtuullisesti voida olettaa olleen muuta intressiä kuin markkina-arvoa koskevan asianmukaisen arvion saaminen iii) tutkimuksen suoritti sekä myyjään että ostajaan nähden riippumaton kolmas osapuoli ja iv) Colliers Internationalilla on vankka kiinteistöalan kokemus.
However, Hammar contests the Commission’s preliminary view that this evaluation was independent, as it was commissioned by the seller.
Hammar kiistää kuitenkin komission alustavan näkemyksen, jonka mukaan arviointi oli riippumaton, koska se oli myyjän tilaama.
Hammar also considers that the assumptions used by Colliers International were not realistic (inter alia as it assumed only a 10 % vacancy rate), in view of the situation of the Facility at the time of the transaction.
Hammar katsoo myös, että Colliers Internationalin oletukset eivät olleet realistisia (muun muassa siksi, että Colliers Internationalin lähtökohtana oli ainoastaan 10 prosentin vajaakäyttöaste) ottaen huomioon laitoksessa liiketoimen toteuttamishetkellä valinnut tilanne.
Swedbank estimated the market value of the Facility at SEK 30 million (EUR 3 million), even though the premises valued were smaller than the total size of the Facility [17].
Swedbank arvioi laitoksen markkina-arvoksi 30 miljoonaa kruunua (3 miljoonaa euroa), vaikka arvioitavat tilat eivät käsittäneet laitosta kokonaisuudessaan [17].
The vacancy rate assumption used by Swedbank was 35 %, while all other assumptions were comparable to those used by Colliers International.
Swedbank lähti siitä, että vajaakäyttöaste on 35 prosenttia, kun taas muut oletukset olivat verrattavissa Colliers Internationalin oletuksiin.
The PwC report provides a series of market value estimates for the Facility depending on the moment at which it was sold.
PwC-raportti sisältää joukon arvioita laitoksen markkina-arvosta, jotka vaihtelevat sen myyntihetkestä riippuen.