natgillin/translations-raw huggingface dataset:
the portfolio also contains a few plots for detached houses in other residential areas, some land earmarked for tower blocks in the Takko I area and a few terraced houses,
Salkku sisältää myös muutamia omakotitontteja muilla asuinalueilla, kerrostalorakentamiseen kaavoitettua maata Takko I -alueella ja joitakin rivitalotontteja.
part of the land is earmarked for public park areas,
Osa maa-alueesta on osoitettu puistoalueiksi.
the portfolio also includes some raw land outside town planning.
Salkku sisältää myös asemakaavoittamatonta raakamaata.
In total, the real estate comprises about 160 plots of land.
Yhteensä kiinteistöomaisuus käsittää noin 160 tonttia.
Karkkila intended, however, to reshape some of the land and subdivide it into smaller plots.
Karkkilan tarkoituksena oli kuitenkin modernisoida osa maa-alueista ja lohkoa niitä pienemmiksi tonteiksi.
KK was by far the biggest real estate owner in Karkkila at the time of the transaction.
KK oli selvästi suurin kiinteistöomistaja Karkkilassa kaupan toteutusajankohtana.
After acquiring full ownership, Karkkila intended to lease out some of the land to cover operating expenses.
Hankittuaan täyden omistusoikeuden Karkkilan tarkoituksena oli vuokrata osa maa-alueista toimintakulujen kattamiseksi.
KK’s operating expenses (salary, rent, interests on loans) in 2000-2003 were at most EUR 40000.
KK:n toimintakulut (palkat, vuokra, lainakorot) vuosina 2000–2003 olivat enintään 40000 euroa.
Further relevant information
Muut merkitykselliset tiedot
Karkkila is located within commuting distance of Helsinki.
Karkkila sijaitsee työssäkäyntietäisyydellä Helsingistä.
Real estate in Helsinki and the surrounding areas has become very expensive and prices are still rising.
Kiinteistöistä on tullut Helsingissä ja sen ympäristökaupungeissa erittäin kalliita, ja hinnat nousevat edelleen.
This price pressure has led people to settle in municipalities surrounding the capital, which has had a knock-on effect on real estate prices there.
Tämä hintapaine ajaa asukkaita pääkaupunkia ympäröiviin kuntiin. Kehitys on ollut omiaan korottamaan kiinteistöjen hintoja myös ympäristökunnissa.
Karkkila can be considered a possible alternative location, together with three other towns: Vihti, Lohja and Hyvinkää.
Karkkilaa voidaankin pitää mahdollisena vaihtoehtona. Muita tällaisia kuntia ovat Vihti, Lohja ja Hyvinkää.
Distances from Helsinki are as follows:
Niiden etäisyydet Helsingistä ovat seuraavat:
Distances from Helsinki
Etäisyys Helsingistä
These municipalities have attracted considerable numbers of new residents.
Nämä kunnat houkuttelivat merkittävästi uusia asukkaita.
As a consequence, real estate prices rose significantly before (and after) the transaction, with prices doubling in Karkkila, and in some instances increasing sixfold.
Tämän seurauksena kiinteistöhinnat nousivat tuntuvasti ennen kauppaa (ja sen jälkeen), ja hinnat kaksinkertaistuivat Karkkilassa. Eräissä tapauksissa hinnat nousivat jopa kuusinkertaisiksi.
According to official forecasts published in 2000, the population of Karkkila was expected to rise to 9600 inhabitants by 2025, which would mean housing needs of 600 new homes.
Vuonna 2000 julkaistun virallisen ennusteen mukaan Karkkilan väestön odotettiin kasvavan 9600 asukkaaseen vuoteen 2025 mennessä, mikä merkitsisi 600 uuden asunnon asuntotuotantotarvetta.
These forecasts were soon seen to lag far behind the actual population increase.
Ennusteen todettiin pian jäävän selvästi jälkeen käytännössä toteutuneesta väestönkasvusta.
During the five years preceding the transaction, real estate prices in Karkkila had increased on average by 30 %.
Kauppaa edeltäneiden viiden vuoden aikana kiinteistöjen hinnat olivat Karkkilassa nousseet keskimäärin 30 prosenttia.
The first of these (Study B) contains only a general statement that the valuation of the land was correct without entering into details.
Ensimmäisessä (selvitys B) esitetään vain yleinen lausunto siitä, että maa-alueet oli arvostettu asianmukaisesti, mutta ei esitetty yksityiskohtaisia perusteluja.
The second study, the KP & P report, (Study C) analyses the real estate situation in Karkkila and the surrounding municipalities in more detail.
Toisessa selvityksessä (selvitys C), jäljempänä ’KP&P:n lausunto’, analysoidaan kiinteistötilannetta Karkkilassa ja ympäristökunnissa yksityiskohtaisemmin.
Finland argues that Karkkila acquired full ownership of the shares because it was a medium- to long-term, low-risk investment.
Suomi esittää, että Karkkila hankki osakkeiden täyden omistusoikeuden, koska kyseessä oli keskipitkän ja pitkän aikavälin sijoitus, jonka riski oli alhainen.
Considering the constant rise in real estate prices in the neighbouring municipalities, Karkkila’s forecast population increase, saturation of existing neighbourhoods and the need for expansion, Karkkila City Council considered that purchasing full ownership of KK would be profitable.
Kun otetaan huomioon kiinteistöhintojen jatkuva nousu naapurikunnissa, Karkkilan ennustettu väestönkasvu, jo rakennettujen asuinalueiden täyttyminen ja tarve laajentaa uusille asuinalueille, Karkkilan kaupunginhallitus katsoi, että KK:n koko osakekannan ostaminen olisi kannattavaa.
Finland also explained that the possibility of speeding up procedures was another practical reason for obtaining sole ownership.
Suomi selittää edelleen, että mahdollisuus järjestelyjen nopeuttamiseen oli toinen käytännön syy täyden omistusoikeuden hankkimiseen.
Finland hinted on several occasions that cooperation between Karkkila and Componenta was not ideal because of their diverging commercial interests.
Suomi on maininnut moneen otteeseen, että Karkkilan ja Componentan välinen yhteistyö ei sujunut kovin hyvin poikkeavien kaupallisten intressien vuoksi.
Both partners agreed to terminate the joint venture in order to avoid deadlock on many decisions.
Molemmat kumppanit sopivatkin lopettavansa yhteisyrityksen, jotta monien päätösten lukkiutuminen voitaisiin estää.
In particular, a large number of decisions had to be taken in the Haapala/Uusitalo area on re-splitting plots to facilitate development of the area.
Erityisesti Haapalan/Uusitalon alueella oli tehtävä monta päätöstä tonttien lohkomiseksi uudelleen, jotta alueen kehittämistä voitiin helpottaa.
Since real estate activities were not Componenta’s core business, it was in its interests to cease this branch of activity, whereas it was in Karkkila’s interests to be able to steer land development completely independently.
Koska kiinteistösijoitustoiminta ei ollut Componentan ydinliiketoimintaa, sen edun mukaista oli luopua tästä toiminnasta. Karkkilan edun mukaista oli puolestaan pystyä ohjaamaan maa-alueiden kehitystä täysin itsenäisesti.
Finland explained why a comparison with Vihti, Lohja and Hyvinkää was pertinent.
Suomi selitti, miksi vertailu Vihtiin, Lohjaan ja Hyvinkääseen oli merkityksellistä.
Finland underlined, inter alia, that there was no passenger rail link to Vihti and Lohja, which would allow commuters to travel easily between these municipalities and Helsinki.
Suomi korosti muun muassa, että Vihtiin ja Lohjalle ei ollut henkilöjunaliikennettä, jonka avulla työmatkaliikenne sujuisi helposti kyseisten kuntien ja Helsingin välillä.
Finland contends that the Commission’s calculation of the amount of aid in the 2005 decision was distorted because the shareholder loan was taken into account twice.
Suomi katsoo, että komission laskelmaan tuen määrästä on vaikuttanut se, että vuoden 2005 päätöksessä osakaslaina on otettu kahteen kertaan huomioon.
The loan was deducted from the value of the company for the calculation of the value of 50 % of the shares and taken into account as repayment to Componenta.
Kun 50 prosentin osakekannan arvoa määritettiin, osakaslaina vähennettiin yhtiön arvosta ja otettiin huomioon lainan takaisinmaksuna Componentalle.
Finland therefore argues that the price of the shares (EUR 713092,50) already includes the loan because that amount was calculated on the basis of KK’s net worth.
Tämän vuoksi Suomi esittää, että osakkeiden hinta (713092,50 euroa) sisältää jo lainaosuuden, sillä summa laskettiin KK:n nettoarvon perusteella.
According to Article 87(1) of the EC Treaty, any aid granted by a Member State or through state resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods is, in so far as it affects trade between Member States, incompatible with the common market.
EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan mukaan valtion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu yhteismarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.
The Court of Justice of the European Union has consistently held that the criterion of trade being affected is met if the recipient firm carries out an economic activity involving trade between Member States.
Euroopan unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan vaikutus jäsenvaltioiden väliseen kauppaan toteutuu, jos tuensaajayritys harjoittaa taloudellista toimintaa, johon sisältyy jäsenvaltioiden välistä kauppaa.
Other companies in the internal market also manufacture the same products as Componenta and they are intensively traded between Member States.
Componentan toimialan tuotteita tuottavat sisämarkkinoilla myös toiset yritykset, ja niistä käydään tiivistä kauppaa jäsenvaltioiden välillä.
For the purposes of Article 107(1) TFEU, state resources include local authority resources [6].
SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetut valtion varat käsittävät myös alueviranomaisten varat [6].
Thus the transaction in question, which was financed with Karkkila’s resources, involves state resources within the meaning of Article 107(1).
Tämän vuoksi kyseessä olevaan, Karkkilan varoin rahoitettuun kauppaan sisältyy 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtion varojen käyttöä.
Therefore, any advantage granted to Componenta in the context of the transaction which Componenta would not have received in normal market conditions would fall within the scope of Article 87(1) of the EC Treaty.
Tästä syystä Componentalle kaupan yhteydessä mahdollisesti koitunut etu, jota Componenta ei olisi saanut tavanomaisissa markkinaolosuhteissa, kuuluisi EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan soveltamisalaan.
It follows that the main question in the case at hand is whether Componenta received a level of payment that it would not have obtained under normal market conditions.
Keskeisin määritettävä kysymys siis on, saiko Componenta korvauksen, jota se ei olisi saanut, jos kauppa olisi toteutettu tavanomaisissa markkinaolosuhteissa.
The Commission notes that the redemption clause in the sales contract concluded between Componenta and Karkkila can be seen as an indication that the purchase conditions offered by Karkkila were intended to encourage Componenta to keep its production site in Karkkila and close the blast furnace in Alvesta.
Komissio toteaa, että Componentan ja Karkkilan väliseen kauppakirjaan sisältynyttä lunastuslauseketta voidaan pitää osoituksena siitä, että Karkkilan tarjoamien ostoehtojen tarkoituksena oli kannustaa Componentaa pitämään tuotantolaitoksensa Karkkilassa ja sulkemaan Alvestan masuuni.
The judgment of the Court of First Instance [7] held that the deal was conditional but did not specify the consequences.
Ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuimen antamassa tuomiossa [7] kauppaa pidettiin ehdollisena, vaikka seurauksia ei määritetty.
In fact, even if the conditionality hints at the fact that the transaction might have been concluded on favourable terms for Componenta, there is no advantage for Componenta that clearly stems from these clauses.
Vaikka ehdollisuus viittaa siihen, että kauppa olisi saatettu tehdä Componentan kannalta suotuisin ehdoin, Componentalle ei kuitenkaan koitunut selkeästi näistä lausekkeista johtuvaa etua.
Indeed, on the one hand, as will be seen below, the price paid to Componenta for the sale of its stake in KK did not exceed the market price and, on the other hand, the Commission did not find any evidence of other advantages that Componenta might have received from those clauses.
Kuten jäljempänä esitetään, Componentalle sen osuudesta KK:ssa maksettu hinta ei ylittänyt markkinahintaa, eikä komissio myöskään ole löytänyt todisteita muista eduista, joita Componenta olisi voinut saada kyseisten lausekkeiden perusteella.
The Commission therefore assessed whether a market economy investor already holding 50 % of the shares would have acquired full ownership under these conditions.
Tämän vuoksi komissio arvioi, olisiko jo 50 prosentin osuuden omistanut markkinataloussijoittaja ostanut täyden omistusoikeuden kyseisin ehdoin.
It is established case law that ‘although the conduct of a private investor, with which the intervention of a public investor pursuing economic policy aims must be compared, need not be the conduct of an ordinary investor laying out capital with a view to realising a profit in the relatively short term, it must at least be the conduct of a private holding company or a private group of undertakings pursuing a structural policy, whether general or sectoral, and guided by prospects of profitability in the longer term’ [8].
Vakiintuneessa oikeuskäytännössä todetaan, että vaikka sellaisen yksityisen sijoittajan toiminnan, johon talouspoliittisia päämääriä tavoittelevan julkisen sijoittajan toimintaa on verrattava, ei tarvitse vastata tavanomaisen sijoittajan toimintaa, jonka tarkoituksena on tuottaa sijoitetulle pääomalle voittoa suhteellisen lyhyellä aikavälillä, sen on ainakin vastattava yksityisen holdingyhtiön tai konsernin toimintaa, jossa noudatetaan kokonaisvaltaista tai alakohtaista rakennepolitiikkaa ja jonka on tarkoitus olla kannattavaa pidemmällä aikavälillä [8].
General considerations concerning the value of the shares
Yleisiä näkemyksiä osakkeiden arvosta
The Commission communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [9] (hereinafter ‘the Communication’) does not apply directly since the case at hand does not actually concern the sale of land but the purchase of shares in a real estate company.
Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annettua komission tiedonantoa [9], jäljempänä ’tiedonanto’, ei voida suoraan soveltaa, sillä käsiteltävänä olevassa asiassa ei ole kyse varsinaisesta maa-alueen myynnistä vaan kiinteistösijoitusyhtiön osakkeiden hankinnasta.
However, the principles of this communication can apply since the value of KK’s shares is essentially determined by the market value of the land in its portfolio.
Tiedonannon periaatteita voidaan kuitenkin soveltaa, sillä KK:n osakkeiden arvo määrittyy pääasiassa sen omaisuussalkkuun kuuluvien maa-alueiden markkina-arvon perusteella.
Therefore the assessment of the value of the land owned by KK is crucial for establishing the presence of state aid.
Tämän vuoksi KK:n omistamien maa-alueiden arvon määrittäminen on keskeisen tärkeää, jotta voidaan arvioida, sisältyykö toimenpiteeseen valtiontukea.
In any case, the communication is based on the principle of a private investor operating in a market economy, i.e. the sale of land by the public authorities does not include elements of state aid if it is sold at a price which a private investor would have been able to obtain in normal market conditions.
Tiedonannon lähtökohtana on markkinataloudessa toimivan yksityissijoittajan periaate, eli julkisten viranomaisten toteuttamaan maa-alueen kauppaan ei sisälly valtiontukea, jos maa-alue myydään hintaan, jonka yksityissijoittaja olisi voinut saada tavanomaisissa markkinaolosuhteisissa.
The Commission considers that the appropriate starting-point of the analysis is the price that a market economy investor owning 50 % of KK’s shares would have been prepared to pay for the acquisition of full ownership.
Komissio katsoo, että tarkastelun asianmukainen lähtökohta on hinta, jonka 50 prosenttia KK:n osakekannasta omistava markkinataloussijoittaja olisi ollut valmis maksamaan täyden omistusoikeuden ostamisesta.
A market economy operator would base the calculation of the price it would be prepared to pay on the return it could expect from its investment.
Markkinataloussijoittaja käyttäisi hintalaskelmansa lähtökohtana hintaa, jonka hän olisi valmis maksamaan sijoitukselle saatavan tuoton perusteella.
In the case at hand, Componenta did not try to find another buyer.
Käsiteltävänä olevassa asiassa Componenta ei pyrkinyt löytämään toista ostajaa.
It was in its interest to sell its shares to the other shareholder.
Sen edun mukaista oli myydä osakkeet toiselle osakkaalle.
Indeed, according to the Shareholder Agreement [10] and KK’s Articles of Association [11], Karkkila had the right of first refusal on KK’s shares owned by Componenta and it had the right of redemption, if Componenta tried to sell them to a third party.
Osakassopimuksen [10] ja KK:n yhtiöjärjestyksen [11] mukaan Karkkilalla oli etuosto-oikeus Componentan omistamiin KK:n osakkeisiin ja lunastusoikeus, jos Componenta olisi yrittänyt myydä osakkeet kolmannelle.
These rules were a disincentive for Componenta to seek other buyers.
Nämä säännöt eivät kannustaneet Componentaa etsimään muita ostajia.
Moreover, any other private buyer would have been deterred from buying 50 % of the shares in KK, unless by doing so it would have acquired full control over KK.
Lisäksi muut yksityiset ostajat eivät olisi olleet kiinnostuneita ostamaan 50 prosenttia KK:n osakkeista, jos ne eivät olisi samalla saaneet määräysvaltaa KK:ssa.
Indeed, any new partner that did not have full control over KK would be bound by KK’s Articles of Association [12], according to which the purpose of KK was to slow down the increase in the price of land and housing in Karkkila to the benefit of the population.
Joka tapauksessa KK:n yhtiöjärjestys [12] olisi sitonut mahdollista uutta kumppania, jolla ei olisi ollut määräysvaltaa KK:ssa. Yhtiöjärjestyksen mukaan KK:n tarkoituksena oli hidastaa maan ja asuntojen hintojen nousua Karkkilassa sen asukkaita hyödyttävällä tavalla.
The Commission also takes the view that a market economy shareholder acquiring full ownership would take into consideration the financing of the overall investment (EUR 2,37 million for the shares and the loan).
Komissio myös katsoo, että täyden omistusoikeuden hankkiva markkinataloussijoittaja harkitsisi, miten se rahoittaisi koko sijoituksen (yhteensä 2,37 miljoonaa euroa osakkeisiin ja lainaan).
Finland also explained that Karkkila had planned to increase rental income after the transaction in order to cover KK’s financing and operating costs (less than EUR 40000 per year before the transaction).
Suomi selittää, että Karkkila oli suunnitellut lisäävänsä vuokratuloja kaupan jälkeen kattaakseen KK:n rahoitus- ja toimintakulut (alle 40000 euroa vuodessa ennen kauppaa).
If the city became the sole shareholder it would be in a position to change KK’s Articles of Association, which limited its freedom as regards pricing policies.
Jos kaupungista tulisi ainoa osakas, se pystyisi muuttamaan KK:n yhtiöjärjestystä, joka rajoitti sen hinnoitteluvapautta.
Thus, from a legal viewpoint, there was nothing to prevent the city from raising rental income once it had full ownership of KK.
Oikeudellisesta näkökulmasta tarkasteltuna mikään ei siis estäisi kaupunkia korottamasta vuokratuloja, kun sillä olisi täysi omistusoikeus KK:ssa.
The Commission notes that subsequent developments confirm that cost coverage through rental income was a realistic plan.
Komissio toteaa, että jälkeenpäin tapahtunut kehitys vahvistaa, että kustannusten kattaminen vuokratuloilla oli realistinen suunnitelma.
Karkkila concluded 28 long-term rental agreements, which generated the following revenue:
Karkkila teki 28 pitkäaikaista vuokrasopimusta, joiden tuotto oli seuraava:
Rental income after the transaction
Vuokratulot kaupan jälkeen
In addition, in return for the free-interest loan, a private investor would have expected an increase in the value of its stake in the company.
Lisäksi yksityissijoittaja olisi odottanut osuutensa arvon nousevan korvaukseksi korottoman lainan myöntämisestä.
In the case at hand, the return on the investment manifested itself through the increasing value of the real estate owned by KK. Finland explained that the value of the land owned by KK had risen considerably between 1996 and 2003.
Käsiteltävänä olevassa asiassa sijoituksen tuotto realisoitui KK:n omistamien kiinteistöjen arvonnousuna, sillä KK:n omistaman maaomaisuuden arvo nousi Suomen mukaan tuntuvasti vuosina 1996–2003.
During the five years preceding the transaction, real estate prices in Karkkila had increased on average by 30 % and by some 10 % between 2005 and 2008.
Kauppaa edeltäneiden viiden vuoden aikana kiinteistöjen hinnat olivat Karkkilassa nousseet keskimäärin 30 prosenttia ja vuosina 2005–2008 noin 10 prosenttia.
At the same time, the population of Karkkila was expected to grow by more than 100 people per year until 2025, which, on a conservative estimate, would mean that at least 70 new homes would have to be built in the city every year [13].
Karkkilan väestön ennustettiin samalla kasvavan yli sadalla asukkaalla vuodessa vuoteen 2025 asti, mikä merkitsisi varovaisenkin arvion mukaan sitä, että kaupunkiin olisi rakennettava vähintään 70 uutta asuntoa vuodessa [13].
For these reasons, a private investor could expect a significant increase in the value of its stake in KK.
Näistä syistä yksityissijoittaja voisi odottaa, että sen osuuden arvo KK:ssa nousisi tuntuvasti.
Value of the land
Maa-alueiden arvo
As a first step, the Commission assessed whether the share purchase price paid by Karkkila entailed an advantage for Componenta because the seller would have obtained a lower price under normal market conditions.
Komissio on ensiksi arvioinut, sisältyikö Karkkilan osakkeista maksamaan hintaan etua Componentan hyväksi, koska myyjä olisi saanut alhaisemman hinnan tavanomaisissa markkinaolosuhteissa.
Finland indicated the value of KK’s assets as follows [14]:
Suomi on esittänyt KK:n omaisuuserien arvon seuraavasti [14]:
Value of KK’s assets as calculated by Finland
Suomen määrittämä KK:n omaisuuserien arvo
Current value of land
Maa-alueiden käypä arvo
Cash and bank deposits
Rahat ja pankkisaamiset
Total assets
Varat yhteensä
Current liabilities
Lyhytaikainen vieraspääoma
Total debts
Velat yhteensä
KK’s net value
KK:n nettoarvo
50 % of KK’s net value
50 % KK:n nettoarvosta
It became apparent from the data submitted by Finland that the actual market prices vary significantly between different neighbourhoods and residential areas.
Suomen toimittamista tiedoista kuitenkin ilmeni, että käytännössä markkinahinnat vaihtelevat tuntuvasti eri kaupunginosissa ja asuinalueilla.
For that reason, the Commission focused its assessment more closely on the areas concerned.
Tästä syystä komissio arvioi lähemmin kyseisiä alueita.
The Commission notes that Karkkila embarked on the acquisition of full ownership with a medium- to long-term perspective.
Komissio toteaa, että Karkkila sitoutui täyden omistusosuuden ostamiseen keskipitkällä tai pitkällä aikavälillä.
It is not unusual in the real estate business to expect significant medium- to long-term increases in value, circumstances permitting.
Kiinteistösijoitustoiminnassa on tavallista odottaa tuntuvaa keskipitkän ja pitkän aikavälin arvonnousua, jos olosuhteet sen sallivat.
Karkkila pursued a long-term investment strategy and sought to generate profits from increased future sales.
Karkkila noudatti pitkän aikavälin sijoitusstrategiaa ja pyrki saamaan voittoa lisääntyvistä myynneistä tulevaisuudessa.
In the specific situation of Karkkila, Finland demonstrated that Karkkila had valid reasons to expect a major population increase in the medium- to long-term future that would lead to considerable additional housing needs.
Karkkilan tilanteessa Suomi on osoittanut, että Karkkilalla oli pätevät syyt odottaa keskipitkällä aikavälillä huomattavaa väestönkasvua, joka johtaisi asuntotuotantotarpeen selkeään kasvuun.