natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The main reason was that the three municipalities to the north and west of Helsinki — Vihti, Lohja and Hyvinkää — had attracted large numbers of residents, many of them commuters.
Pääasiallinen syy oli se, että kolme Helsingin pohjois- ja länsipuolella sijaitsevaa kuntaa – Vihti, Lohja ja Hyvinkää – olivat houkutelleet paljon asukkaita, ja moni asukkaista kävi toisella paikkakunnalla töissä.
As a result, real estate prices grew rapidly and constantly and were not expected to slow down in the near future.
Tästä syystä kiinteistöjen hintojen nousu oli nopeaa ja jatkuvaa, eikä sen odotettu hidastuvan lähitulevaisuudessa.
In 2003, prices in these neighbouring municipalities were on average 2,5 times higher than in Karkkila.
Vuonna 2003 hintataso oli näissä naapurikunnissa keskimäärin 2,5 kertaa korkeampi kuin Karkkilassa.
Karkkila therefore expected that further price increases would cause people to move to Karkkila as the next logical alternative place to live, even if prices in Karkkila also rose significantly.
Tämän vuoksi Karkkila odotti, että hintojen jatkuva nousu toisi asukkaita Karkkilaan seuraavana loogisena asuinpaikkavaihtoehtona, vaikka hintataso nousisi tuntuvasti Karkkilassakin.
It did not seem unrealistic to expect real estate prices in Karkkila to double.
Kiinteistöhintojen kaksinkertaistuminen Karkkilassa vaikutti täysin mahdolliselta.
Although subsequent developments are not directly relevant for an ex-ante analysis of the transaction, the development of real estate prices in the three neighbouring municipalities in the years after the transaction confirmed that the forecast was realistic.
Vaikka jälkikäteen tapahtunut kehitys ei ole sellaisenaan relevanttia kaupan ennakkoanalyysin kannalta, kiinteistöhintojen kehitys kolmessa naapurikunnassa kaupan jälkeisinä vuosina vahvisti, että ennuste oli realistinen.
In some instances, real estate prices were over four times higher than in Karkkila.
Joissakin tapauksissa hinnat olivat kohonneet yli nelinkertaisiksi Karkkilaan verrattuna.
Another reason for expecting Karkkila’s population to rise was the scheduled renovation of the road to Karkkila — it had already been planned at the time of the transaction and was subsequently carried out.
Toisena Karkkilan väestönkasvun perusteena oli myös Karkkilaan johtavan tien parantaminen, joka oli jo suunnitteilla kaupantekohetkellä (ja joka myöhemmin toteutettiin).
The acquisition of full ownership was also driven by official forecasts of population increases.
Täyden omistusoikeuden hankkimisen veturina olivat myös viralliset väestönkasvuennusteet.
An initial study had been published in 2000 by the Uusimaa Regional Council, which estimated that the population of Karkkila would grow by about 9600 inhabitants by 2025 (i.e. about 10 %), and that an additional 600 new homes would be needed.
Uudenmaan liiton vuonna 2000 julkaisemassa ensimmäisessä selvityksessä arvioitiin, että Karkkilan väestö kasvaisi noin 9600 asukkaaseen vuoteen 2025 mennessä (eli noin 10 prosenttia) ja että asuntotuotantotarve olisi 600 uutta asuntoa.
This forecast soon proved to be too conservative.
Tämä ennuste osoittautui pian liian varovaiseksi.
At the time of the transaction, Karkkila expected a much higher population increase resulting in additional housing needs of at least 70 new homes per year.
Kaupantekohetkellä Karkkila odotti väestönkasvun olevan paljon suurempaa ja asuntotuotantotarpeen odotettiin olevan tämän vuoksi vähintään 70 uutta asuntoa vuodessa.
This positive forecast was later confirmed by a further study carried out by the Uusimaa Regional Council on 18 August 2009, according to which the population of Karkkila was expected to grow by 100 inhabitants per year up until 2030, leading to additional housing needs of 70 new homes per year.
Tämä myönteinen ennuste vahvistettiin myöhemmin Uudenmaan liiton 18 päivänä elokuuta 2009 toteuttamassa uudessa selvityksessä. Siinä odotettiin, että Karkkilan väestö kasvaisi sadalla asukkaalla vuodessa vuoteen 2030 asti. Asuntotuotantotarve olisi tällöin 70 uutta asuntoa vuodessa.
In the event, even this second forecast was topped, since 137 new homes were built in 2006 and 95 new homes in 2007.
Tämä toinenkin ennuste ylittyi käytännössä, sillä vuonna 2006 rakennettiin 137 ja vuonna 2007 rakennettiin 95 uutta asuntoa.
It should also be noted that KK was by far the biggest real estate owner in Karkkila.
On syytä todeta, että KK oli selvästi suurin maa-alueiden omistaja Karkkilassa.
At the time of the transaction, the actual number of real estate plots included in the portfolio was unclear, as Karkkila intended to divide and reshape some of them (in particular in the Haapala/Uusitalo area).
Kaupantekohetkellä salkkuun kuuluneiden kiinteistöjen konkreettinen lukumäärä ei ollut selvillä, sillä Karkkila aikoi jakaa ja lohkoa uudelleen osan niistä erityisesti Haapalan/Uusitalon alueella.
In addition, a higher number of homes per plot can be built on land for terraced housing and even more so on land for tower blocks.
Lisäksi tonttia kohden rakennetaan enemmän asuinkiinteistöjä, kun kyseessä on rivitalo- ja etenkin kerrostaloasumiseen kaavoitettu tontti.
The portfolio list submitted by Finland gives fewer than 140 sites for housing (the remainder were earmarked for parks).
Suomen toimittama luettelo salkkuun sisältyvästä omaisuudesta osoittaa, että siihen kuului alle 140 asuinrakentamiseen tarkoitettua tonttia (loput maa-alueet oli kaavoitettu puistoiksi).
With estimated housing needs of 70 new homes per year at the time of the transaction, the projected needs for the next 10 years would be 700 new homes and for the next 20 years 1400 new homes.
Kaupantekohetkellä asuntotuotantotarpeen odotettiin olevan 70 uutta asuntoa vuodessa, joten 10 seuraavan vuoden ennakoitu asuntotarve olisi 700 uutta asuntoa ja seuraavan 20 vuoden 1400 uutta asuntoa.
Given that KK had no major competitor in Karkkila, the city of Karkkila could reasonably expect to be able to sell most — if not all — the property in its portfolio.
Koska KK:lla ei ollut merkittävää kilpailijaa Karkkilassa, Karkkila voisi kohtuudella odottaa pystyvänsä myymään kaikki salkkuunsa kuuluvat omaisuuserät tai ainakin pääosan niistä.
Finland explained that Karkkila’s strategy was first to improve the value of the land it owned by reshaping and developing it, to wait for the knock-on effects of the general price increase in the area and to sell the land only at a later stage.
Suomi selitti, että Karkkilan strategiana oli ensin kohottaa omistamiensa maa-alueiden arvoa lohkomalla ja kehittämällä niitä, odottaa alueen yleisen hintojennousun vaikutuksia ja myydä maa-alueet vasta myöhemmin.
In line with this strategy, KK had already refrained from early sales in previous years, which explains the low level of sales in the years preceding the transaction.
Tämän strategian mukaisesti KK oli jo aikaisempina vuosina pidättäytynyt varhaisista myynneistä, mikä selittää kauppaa edeltävien vuosien alhaiset myyntimäärät.
The Commission notes that the land owned by KK was valued differently according to the different types of land, i.e. land for detached houses, for terraced houses, blocks of flats, parks and land for public use.
Komissio toteaa, että KK:n omistamien maa-alueiden arvo määritettiin maa-alueen tyypin mukaisesti eli omakotitonttien, rivitalotonttien, kerrostalotonttien sekä puistojen ja yleiseen käyttöön tarkoitettujen alueiden arvot erosivat toisistaan.
The particular features of each area are described and analysed separately below.
Seuraavassa kuvaillaan ja analysoidaan erikseen kunkin alueen erityispiirteitä.
Asemanranta area
Asemanrannan alue
The land earmarked for tower blocks located in the Asemanranta area is valued at EUR 2358158, i.e. about half of the value of KK’s assets.
Kerrostalorakentamiseen kaavoitetulla Asemanrannan alueella sijaitseville maa-alueille määritetty arvo on 2358158 euroa eli noin puolet KK:n omaisuuden arvosta.
For the purposes of the transaction, the land was valued at EUR 79,56/m2.
Kauppaa varten maa-alueen arvoksi määritettiin 79,56 euroa neliömetriltä.
The studies are not fully conclusive in this respect, the main reason being the lack of reference prices in Karkkila.
Selvitykset eivät ole tältä osin tyhjentäviä pääasiassa sen vuoksi, että Karkkilassa ei ole vertailuhintoja.
In fact, no land for tower blocks had been sold on the market in Karkkila until the transaction.
Ennen kauppaa Karkkilassa ei ollut myyty lainkaan kerrostalorakentamiseen kaavoitettuja markkinahintaisia maa-alueita.
The expert study submitted by Finland during the first investigation period (Study A) had indicated a price of EUR 50/m2.
Ensimmäisen tutkinnan aikana toimitetussa asiantuntija-arvioissa (selvitys A) hinnaksi oli esitetty 50 euroa neliömetriltä.
Finland has now explained that this figure was probably based on the figure used for state-funded social housing in the region and was well below the market price.
Suomi selitti nyt, että tämä luku perustui todennäköisesti valtion rahoittamassa sosiaalisessa asuntotuotannossa alueella käytettyyn lukuun ja oli selvästi alle markkinahinnan.
This initial study also estimated the value of land for tower blocks at between EUR 60 and EUR 75/m2.
Lisäksi tässä alkuperäisessä selvityksessä kerrostalotontin arvoksi määritettiin 60–75 euroa neliömetriltä.
The second study (Study B) explains that the price paid corresponds to the market price without providing any additional information.
Toisessa selvityksessä (selvitys B) selostetaan, että maksettu hinta vastaa markkinahintaa, mutta asiasta ei esitetä lisätietoja.
The KP & P report (Study C) concludes that the price of EUR 79,56/m2 corresponds to the market price, since it is far below the prices paid in the three neighbouring municipalities.
KP&P:n lausunnossa (selvitys C) päätellään, että 79,56 euron hinta neliömetriä kohden vastaa markkinahintaa, sillä se on selvästi alle kolmessa naapurikunnassa maksettujen hintojen.
In the absence of any further benchmarks, these studies provide some guidance on real estate prices in the areas surrounding Helsinki at the time of the transaction.
Lähemmän vertailukohdan puuttuessa nämä selvitykset tarjoavat jonkinlaisia viitteitä kiinteistöjen hinnoista, jotka kaupantekohetkellä toteutuivat Helsinkiä ympäröivillä alueilla.
The Commission therefore verified the data contained in those studies and supplemented them with its own assessment.
Tämän vuoksi komissio on tarkastanut selvityksiin sisältyneet tiedot ja täydentänyt tietoja omilla arvioinneillaan.
The Asemanranta area enjoys a very good location on the shores of a lake, 200m away from the city centre.
Asemanrannan alueella on erityinen sijainti, sillä se on järven rannalla 200 metrin päässä kaupungin keskustasta.
According to Finland, the value of the area is exceptionally high because it benefits from direct lake view and access.
Suomen mukaan alueen arvo on poikkeuksellisen suuri, sillä sieltä on suora näkymä ja yhteys järvelle.
A comparable plot was sold in 2006 for EUR 92,35/m2.
Vastaavanlainen tontti myytiin vuonna 2006 hintaan, joka oli 92,35 euroa neliömetriltä.
Karkkila actually considered the value of the property high enough to raise the sales price to EUR 105/m2 in January 2008.
Karkkila katsoi kiinteistön arvon riittävän korkeaksi nostaakseen myyntihinnan 105 euroon neliömetriltä tammikuussa 2008.
A second important factor in assessing the value of this area is the surface area to which the price is applied.
Toinen tämän alueen arvon määrittämiseen liittyvä merkittävä tekijä on pinta-ala, johon hintaa sovelletaan.
The sales valuation was conservatively based on the minimum planning permission of 29640 m2, whereas maximum planning permission could go up to 39590 m2.
Myyntiarvo määritettiin varovaisesti 29640 neliömetrin vähimmäisrakennusoikeuden perusteella, mutta enimmäisrakennusoikeus voisi olla jopa 39590 neliömetriä.
Given the expected population increase, Karkkila counted on a long-term business case for maximum planning permission.
Ennustetun väestönkasvun vuoksi Karkkila uskoi, että myyntiarvon perustana voidaan pitkällä aikavälillä käyttää enimmäisrakennusoikeutta.
Despite the fact that no land for tower blocks had been sold in Karkkila before the transaction, the city could reasonably expect that there was an emerging market for this type of building.
Huolimatta siitä, että ennen kauppaa Karkkilassa ei ollut myyty kerrostalotontteja, Karkkila saattoi kohtuullisesti odottaa, että tämäntyyppiselle rakentamiselle oli kehittyvät markkinat.
In 2003, four building permits for tower blocks were granted.
Vuonna 2003 kerrostaloille myönnettiin neljä rakennuslupaa.
Developments after the transaction confirm that the forecast was not unreasonable, given that six further permits were requested and granted up to 2007, and seven tower blocks were built between 2007 and mid-2010.
Kaupan jälkeen tapahtunut kehitys vahvistaa, että ennuste oli realistinen, sillä kuusi uutta lupaa haettiin ja myönnettiin vuoteen 2007 mennessä, ja seitsemän kerrostaloa rakennettiin vuosien 2007 ja vuoden 2010 puolivälin välillä.
Prices paid in the neighbouring municipalities went up to EUR 133,6/m2 in 2003 in Hyvinkää and even reached a peak of EUR 312,6/m2 for a sale in Vihti in 2004.
Naapurikunnissa maksetut hinnat kohosivat siten, että vuonna 2003 Hyvinkäällä maksettiin 133,6 euroa neliömetriltä. Vuonna 2004 hinnat nousivat Vihdissä korkeimmillaan 312,60 euroon neliömetriltä.
The Commission considers that the three studies provide values that are broadly comparable and do not appear manifestly wrong if compared with the prices paid for similar land at the time of the transaction.
Komissio katsoo, että kyseiset kolme selvitystä sisältävät arvoja, jotka vastaavat pääsääntöisesti toisiaan, eivätkä ne vaikuta selvästi virheellisiltä, jos niitä verrataan kaupantekohetkellä samanlaisista maa-alueista maksettuihin hintoihin.
There is no need to establish which of the studies is the most reliable, since the price paid for the shares remains below the market value even under the most conservative estimate (see overall market value calculation in paragraph 84 et seq.).
Ei ole tarpeen ratkaista, mikä selvityksistä on luotettavin, sillä osakkeista maksettu hinta on alle markkinahintatason jopa varovaisinta arvonmääritystä sovellettaessa (ks. yleinen markkina-arvolaskelma johdanto-osan 84 kappaleessa ja sitä seuraavissa kappaleissa).
The lowest possible value has been estimated by the Commission as follows: considering the prime location of the land in Asemanranta, the market price was at least in the upper segment of the range provided by the most conservative of the consultants, i.e. EUR 75/m2.
Komissio on määrittänyt alhaisimman mahdollisen arvon seuraavasti: Kun otetaan huomioon Asemanrannan maa-alueiden houkutteleva sijainti, markkinahinta oli vähintään varovaisimman asiantuntijan esittämän vaihteluvälin yläpäässä eli 75 euroa neliömetriltä.
Working on the conservative assumption that the land is sold for the minimum planning permission only, the minimum market value would be EUR 2223000.
Jos lähtökohdaksi otetaan varovainen oletus siitä, että maa-alue myydään vähimmäisrakennusoikeuden mukaisesti, sen markkina-arvo olisi vähintään 2223000 euroa.
The maximum value in the case of overestimation — if any — could thus be considered to be EUR 135158,4, which would correspond to EUR 67579,2 for 50 %.
Yliarvostuksen voidaan siis katsoa olevan enintään – jos sitä ylipäänsä oli – 135158,40 euroa, mikä vastaisi 50 prosentin osalta 67579,20 euroa.
The Commission notes that this value includes the 8-9 hectares also belonging to the Asemanranta area, which will remain as streets, parks, etc. For example, in the partial master plan, the shore area is earmarked for recreational purposes and as a nature protection area.
Komissio toteaa, että tämä arvo käsittää myös 8–9 hehtaaria Asemanrannan alueeseen kuuluvia osia, jotka jäävät muun muassa kaduiksi ja puistoiksi. Esimerkiksi osayleiskaavassa ranta-alue on varattu virkistyskäyttöön ja luonnonsuojelualueeksi.
Therefore these 8-9 hectares contribute to the high price of the residential part of the area but they have not been priced separately.
Tämän vuoksi nämä 8–9 hehtaaria myötävaikuttavat asuinalueen korkeaan hintaan, vaikka niiden hintaa ei ole määritetty erikseen.
Haapala and Uusitalo area
Haapalan ja Uusitalon alue
Most of the land in KK’s real estate portfolio was located in the Haapala/Uusitalo area, which is some 2,5 km to the south-west of the city centre.
Pääosa KK:n maaomaisuussalkkuun sisältyvistä maa-alueista sijaitsi Haapalan/Uusitalon alueella, joka sijaitsee noin 2,5 kilometriä lounaaseen keskustasta.
These two adjacent areas were earmarked for detached residential houses and terraced houses but had not yet been developed.
Nämä kaksi rinnakkaista aluetta on kaavoitettu omakoti- ja rivitaloasumiseen, mutta alueiden kehittämistä ei ole vielä aloitettu.
As development had not yet begun, prices were low, as was the number of sales.
Koska aluetta ei ollut vielä kehitetty, hinnat olivat alhaisia ja myyntimäärät vähäisiä.
KK owned virtually the entire area.
KK omisti lähes koko alueen.
For the purposes of the transaction, the land was valued at EUR 1612059 for all types of plot, with a price of EUR 10,19/m2 for detached houses and EUR 74,02/m2 for terraced houses, in accordance with the city’s standard prices.
Kauppaa varten maa-alueen arvoksi määritettiin 1612059 euroa kaikkien tonttityyppien osalta. Omakotitonttien hinnaksi määritettiin 10,19 euroa neliömetriltä ja rivitalotonttien 74,02 euroa neliömetriltä kaupungin tavanomaisten hinnoitteluperusteiden mukaan.
The total value of the land for detached houses was EUR 973268 and EUR 811209 for terraced houses.
Omakotitonttien kokonaisarvo oli 973268 euroa ja rivitalotonttien 811209 euroa.
Prices for detached houses
Omakotitonttien hinnat
All three studies state that the prices for detached houses corresponded to market prices.
Kaikissa kolmessa selvityksessä todetaan, että omakotitonttien hinnat vastasivat markkinahintoja.
The KP & P report (Study C) explains that market prices were 15-20 % higher than the prices applied by Karkkila.
KP&P:n lausunnossa (selvitys C) selitetään, että markkinahinnat olivat 15–20 prosenttia kalliimmat kuin Karkkilan soveltamat hinnat.
All three studies referred to average sales prices, whereas the data submitted by Finland revealed significant differences between neighbourhoods, with Haapala/Uusitalo apparently situated at the lower end of the price range.
Kaikissa kolmessa selvityksessä viitattiin keskimääräisiin myyntihintoihin, mutta Suomen toimittamat tiedot osoittivat kuitenkin hintojen vaihtelevan merkittävästi eri asuinalueilla. Haapalan/Uusitalon alue sijoittui selkeästi hintahaitarin alapäähän.
In 2003, two plots were sold in Haapala (private company to private individual): in April 2003, a plot had been sold for EUR 9,25/m2, and in August another one for EUR 10,06/m2.
Vuonna 2003 Haapalassa myyntiin kaksi tonttia (yksityiseltä yhtiöltä yksityishenkilölle): huhtikuussa 2003 myydyn tontin hinta oli 9,25 euroa neliömetriltä ja elokuussa myydyn 10,06 euroa neliömetriltä.
This would correspond to a price increase of 8,8 % over four months.
Tämän perusteella hinta nousi 8,8 prosenttia neljän kuukauden aikana.
Considering general price developments in Karkkila, where prices rose by 12,6 % between 2001 and 2002, and 42,7 % between 2002 and 2003, a 1,3 % price increase over the last four months of 2003 can be considered in line with the general trend.
Kun otetaan huomioon yleinen hintakehitys Karkkilassa, jossa hinnat nousivat 12,6 prosenttia vuosina 2001–2002 ja 42,7 prosenttia vuosina 2002–2003, hintojen nousua 1,3 prosentilla vuoden 2003 neljän viimeisen kuukauden aikana voidaan pitää yleisen suuntauksen mukaisena.
In view of these circumstances, the Commission sees no reason why a price of EUR 10,19/m2 in December 2003 could not be accepted as the market price.
Näiden olosuhteiden vuoksi komissio katsoo, että 10,19 euroa neliömetriltä joulukuussa 2003 voidaan hyväksyä markkinahinnaksi.
Prices for terraced houses
Rivitalotonttien hinnat
As regards the prices for terraced houses, there are no reference sales in the area which would provide a direct benchmark.
Rivitalotonttien hintojen osalta alueella ei ole tehty kauppoja, joita voitaisiin käyttää suoraan vertailuun.
The initial expert had estimated a market value ranging between EUR 70 and EUR 80/m2, the KP & P report (Study C) only refers to the much higher prices for plots for terraced houses in the neighbouring municipalities.
Ensimmäinen asiantuntija arvioi, että markkina-arvo oli 70–80 euroa neliömetriltä. KP&P:n lausunnossa (selvitys C) viitataan ainoastaan naapurikuntien paljon korkeampiin rivitalotonttien hintoihin.
Since all three studies conclude that the price paid corresponded to the market price and since there are no indicators that these conclusions are not correct for the Haapala/Uusitalo area, the Commission can accept that the price of EUR 74,2/m2 corresponded to the market price.
Koska kaikissa kolmessa selvityksessä päätellään, että maksettu hinta vastasi markkinahintaa eikä sellaisia tosiseikkoja ole, jotka osoittaisivat tämän päätelmän virheelliseksi Haapalan/Uusitalon alueella, komissio voi hyväksyä, että 74,2 euroa neliömetriltä vastaa markkinahintaa.
Full ownership of entire area
Täysi omistusoikeus koko alueeseen
The Commission asked Finland to explain why Karkkila had an interest in acquiring full ownership of this entire area, considering that past sales figures seemed to indicate that buyers were not interested in this neighbourhood and obviously preferred other city areas, despite the higher prices.
Komissio pyysi Suomelta selvitystä siitä, miksi Karkkilan kannatti hankkia koko alue omistukseensa, sillä aikaisempien vuosien myyntilukujen perusteella ostajat eivät olleet kiinnostuneita tästä asuinalueesta ja suosivat selvästi muita kaupunginosia korkeammista hinnoista huolimatta.
Finland explained that already in previous years, KK had followed a targeted investment strategy, consisting of developing Haapala/Uusitalo as the future residential neighbourhood of Karkkila.
Suomi selitti, että KK oli jo aikaisempina vuosina noudattanut kohdennettua sijoitusstrategiaa, jolla Haapalan/Uusitalon alueesta pyrittiin kehittämään tuleva asuinalue Karkkilaan.
Other residential areas in the city were already starting to be saturated and, based on population growth, it was expected that new areas would need to be developed.
Kaupungin muut asuinalueet alkoivat jo täyttyä ja väestönkasvun perusteella ennustettiin, että uusia alueita oli tarvetta kehittää.
The Haapala/Uusitalo area came under the town planning but development had not yet started.
Haapalan/Uusitalon alue oli jo kaavoitettu, mutta kehitystyötä ei ollut vielä aloitettu.
This included a new subdivision of the land into individual and more suitably shaped plots, the connection of the sites to the utility networks and the construction of amenities.
Kehittäminen käsitti maa-alueiden lohkomisen uudelleen yksilöllisemmiksi ja tarkoituksenmukaisemmiksi osiksi, tonttien kytkennän kunnallistekniikkaverkkoon ja uusien palvelujen rakentamisen.
Karkkila had already successfully followed the same strategy in other neighbourhoods: it had extended public utilities to the areas of Tuorila, Nikkimäki and Pumminmäki.
Karkkila oli jo noudattanut samaa strategiaa menestyksellisesti muilla asuinalueilla: Karkkila oli laajentanut kunnallistekniikan Tuorilan, Nikkimäen ja Pumminmäen alueille.
In 2003, the average sales price in Pumminmäki was already EUR 14,28, and Karkkila successfully sold plots at the new standard price of EUR 14 in 2004, with prices rising further in subsequent years (up to EUR 18,5/m2 in 2005).
Vuonna 2003 keskimääräinen myyntihinta Pumminmäen alueella oli jo 14,28 euroa. Karkkila myi tontteja menestyksekkäästi vuonna 2004 soveltamalla uutta hinnoitteluperustetta, joka oli 14 euroa. Hinnat nousivat seuraavina vuosina edelleen (18,5 euroa/neliömetri vuonna 2005).
The expectation was that the value of real estate in Haapala/Uusitalo would reach that of similarly developed residential areas and in addition follow the general price increase trends.
Haapalan/Uusitalon alueella sijaitsevien kiinteistöjen arvon odotettiin saavuttavan vastaavasti kehitettyjen asuinalueiden hintatason ja lisäksi noudattavan yleistä hinnannousutrendiä.