natgillin/translations-raw huggingface dataset:
However, the Commission notes that there was no actual external valuation made of the specific land to be used for detached houses that was owned by KK.
Komissio toteaa kuitenkin, että KK:n omistamien omakotitalotonttien arvosta ei tehty varsinaista ulkoista arviointia.
Furthermore, there was no estimation of the wholesale value of the land.
Myöskään tonttien tukkuhintaa ei arvioitu.
In the view of the Commission it is evident that the value of land at the retail stage is considerably higher than when land is sold in large quantities (such as in this case, where KK owned 80 plots for detached houses) where the buyer's intention is not to use it, but to sell it on at a later date.
Komission mielestä on selvää, että tonttien arvo vähittäiskaupassa on huomattavasti suurempi kuin myytäessä suuria alueita maata (kuten tässä tapauksessa, jossa KK esimerkiksi omisti 80 omakotitalotonttia), jota ostajalla ei ole tarkoitus käyttää itse vaan myydä myöhemmin eteenpäin.
Therefore, an evaluation whereby the estimated retail value for one type of land is simply multiplied by the total amount of land owned by KK contains two errors.
Sen vuoksi arviointi, jossa tietyntyyppisen maan arvioitu vähittäisarvo yksinkertaisesti kerrotaan KK:n omistamien maa-alueiden kokonaismäärällä, sisältää kaksi virhettä.
First, the specific land in question is not valued and, second, the valuation does not indicate what a market investor buying all the land at once would be willing to pay at the time of the transaction, in particular taking into account the limited size of the market for such plots.
Ensiksi kyseessä olevia nimenomaisia maa-aluetta ei arvioida ja toiseksi arviointi ei osoita, mitä koko maa-alueen yhdellä kertaa ostava markkinataloudessa toimiva sijoittaja olisi valmis maksamaan kaupantekohetkellä ottaen erityisesti huomioon tällaisten tonttien markkinoiden rajallisuus.
As regards the land intended for construction of terraced houses and blocks of flats, in total valued at EUR 1136849, Finland refers to the valuation made by the real estate expert.
Rivi- ja kerrostalotonttien osalta, joiden arvoksi ilmoitettiin 1136849 euroa, Suomi viittaa kiinteistöalan asiantuntijan tekemään arviointiin.
The Commission notes that the valuation provided by the real estate expert is EUR 70-80 per square metre floor area for terraced houses and EUR 60-75 for apartments.
Komissio toteaa, että kiinteistöalan asiantuntijan arvion mukaan rivitalotonttien arvo on 70–80 euroa/kerrosneliömetri ja kerrostalotonttien 60–75 euroa kerrosneliömetri.
The value used by Finland was EUR 74,02 per square metre of floor area for terraced houses and EUR 79,56 for apartment blocks.
Suomen käyttämä arvo oli rivitalotonttien osalta 74,02 euroa/kerrosneliömetri ja kerrostalotonttien osalta 79,56 euroa/kerrosneliömetri.
These figures are thus in the middle of the range or slightly above those provided by the real estate expert.
Nämä luvut ovat siten kiinteistöalan asiantuntijan ilmoittamien arvojen välissä tai hieman niiden yläpuolella.
The expert furthermore stresses that there have been only a few comparable transactions in recent years and demand continues to be low.
Asiantuntija korostaa lisäksi, että vastaavanlaisia kauppoja on viime vuosina toteutettu vain muutama ja että kysyntä on edelleen vähäistä.
The Commission notes that for these types of land too the expert appears to provide the retail value of the land, and not the wholesale value, which is the price that a market investor would pay to buy all the land in one transaction.
Komissio toteaa, että myös tällaisiin tarkoituksiin käytettävien tonttien osalta asiantuntija näyttää ilmoittavan vähittäishinnan eikä tukkuhintaa, joka on se hinta, jonka markkinataloudessa toimiva sijoittaja maksaisi ostaessaan koko maa-alueen yhdellä kertaa.
Given that the expert stresses that the demand for this type of land continues to be low, the view of the Commission is that the wholesale market value at the time of the assessed transaction was greatly overestimated for these types of land too.
Koska asiantuntija korostaa tämän tyyppisen maan kysynnän olevan edelleen vähäistä, komissio katsoo, että myös tämän tyyppisen maan tukkumarkkinahinta arvioitiin kaupantekohetkellä selvästi yläkanttiin.
As regards the estimated value of the land in the city centre (Asemansuo), which amounts to around half of the estimated value of KK’s land (EUR 2358158), it is unclear how the market valuation was made.
Kaupungin keskustassa sijaitsevan maa-alueen (Asemansuo) arvioidun markkina-arvon määrittelytapa ei ole tiedossa. Kyseinen maa-alue vastaa noin puolta KK:n maaomaisuuden arvioidusta arvosta (2358158 euroa).
Finland refers to a value per square metre to be built on (EUR 79,56), and multiplies this by the area allowed to be built on (29640 m2.
Suomi käyttää arvoa rakennettavaa neliömetriä kohden (79,56 euroa) ja kertoo tämän arvon alueella, jolle on rakennusoikeus (29640 m2).
Finland has not provided any explanation for the substantial deviation from the expert report.
Suomi ei ole selittänyt millään tavoin huomattavaa eroa asiantuntijan lausuntoon verrattuna.
As regards land intended for gardens and communal areas, valued at EUR 491738, the Commission questions whether it should be given much value at all, since such land, which cannot be exploited for productive use, will not provide any financial return, and a market economy investor would therefore not be willing to pay any significant amount for this.
Komissio asettaa kyseenalaiseksi, olisiko puistokäyttöön ja yleisiksi alueiksi tarkoitetulle maalle, jonka arvoksi on ilmoitettu 491738 euroa, annettava paljonkaan arvoa, koska tästä maasta, jota ei voida hyödyntää tuottavasti, ei saada tuottoa eikä markkinataloudessa toimiva sijoittaja sen vuoksi olisi valmis maksamaan siitä merkittävää summaa.
Based on the above observations, the Commission considers that the valuation of the land owned by KK was not correctly done and did not comply with the valuation criteria in the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities.
Edellä esitettyjen seikkojen perusteella komissio katsoo, että KK:n omistamia maa-alueita ei arvostettu oikein eikä niiden arvostus noudattanut julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annetun komission tiedonannon mukaisia arviointiperusteita.
Taking just the overvaluation of Asemansuo, the total value of KK’s land, and thus of the value of the company, if calculated on the basis of asset value, is reduced by EUR 876158 to EUR 619760.
Ainoastaan Asemansuon yliarvostuksen perusteella KK:n omistamien maa-alueiden kokonaisarvo ja siten yrityksen arvo, jos se lasketaan omaisuuden perusteella, pienenee 876158 eurosta 619760 euroon.
The Commission furthermore considers that the value of the land intended for detached houses, terraced houses and blocks of apartments, and communal land and gardens was considerably overvalued, being based on the two errors outlined above, namely that the specific land at stake was not valued and secondly, that the valuation did not indicate what a market investor selling all the land at once would receive at the time of the transaction.
Lisäksi komissio katsoo, että omakotitalotonttien, rivi- ja kerrostalotonttien sekä yleisten alueiden ja puistoalueiden arvo arvioitiin aivan liian suureksi, koska arviointi perustui edellä mainittuihin kahteen virheeseen, toisin sanoen siihen, että kyseessä olevien nimenomaisten maa-alueiden arvoa ei arvioitu, ja siihen, että arvo ei vastannut sitä hintaa, minkä koko maa-alueen yhdellä kertaa myyvä markkinataloudessa toimiva sijoittaja saisi kaupantekohetkellä.
Consequently, even calculating the value of the shares in this way, the entire amount paid for the shares in KK by Karkkila was aid to Componenta.
Tämän seurauksena myös tällä osakkeiden arvon laskentatavalla Karkkilan KK:n osakkeista maksama hinta oli kokonaisuudessaan tukea Componentalle.
Commission estimate of aid linked to the price of the shares in KK:
Komission arvio KK:n osakkeiden hintaan liittyvästä tuesta
Net value KK according to Finland
KK:n nettoarvo Suomen mukaan
Reduction based on real estate expert valuation of Asemansuo
Kiinteistöalan asiantuntijan Asemansuota koskevaan arvioon perustuva vähennys
Estimated net value of KK after this correction
KK:n arvioitu nettoarvo tämän korjauksen jälkeen
Further overvaluation of land according to the Commission
Muiden maa-alueiden yliarvostus komission mukaan
At least 619760
Vähintään 619760
Net value of KK, based on asset value
KK:n nettoarvo omaisuuden arvon perusteella
0(49) Since an investor buying the shares in KK could not expect a return on the capital and since the land was overvalued, the Commission concludes that the net value of the shares in KK was zero.
0(49) Koska KK:n osakkeita ostava sijoittaja ei voinut odottaa tuottoa pääomalleen ja koska maa-alueet oli yliarvostettu, komissio päättelee, että KK:n osakkeiden nettoarvo oli nolla euroa.
Furthermore, Componenta did not even try to find another buyer for its shares in KK, which is also an indication that Karkkila paid a price above market price, since at least an attempt to find another buyer of the shares would have been a useful manner to determine their market price.
Lisäksi Componenta ei edes yrittänyt löytää omistamilleen KK:n osakkeille toista ostajaa. Tämäkin seikka osoittaa Karkkilan maksaneen yli markkinahinnan, koska edes pyrkimys löytää osakkeille toinen ostaja olisi antanut mahdollisuuden määrittää niiden markkinahinta.
The Commission therefore concludes, on the basis of the valuation of both the company itself and the land owned by it, that the shares in KK had no value at all at the time of the change in ownership, and that the price paid for them by Karkkila (EUR 713092) therefore is aid in its entirety to Componenta.
Komissio päättelee sen vuoksi, että sen perusteella, millaiseksi KK:n arvo yrityksenä ja sen omistamien maa-alueiden arvo määritettiin, KK:n osakkeet olivat arvottomia osakkeiden omistuksen siirtymisajankohtana ja että Karkkilan KK:n osakkeista maksama hinta (713092 euroa) on kokonaisuudessaan tukea Componentalle.
However, if Finland can provide evidence that the overvaluation of the land, as described above, is less than EUR 619760, the aid element in the shares transaction could be reduced accordingly.
Jos Suomi kuitenkin voi esittää todisteita siitä, että edellä kuvailtu maa-alueiden yliarvostus olisi alle 617760 euroa, osakekauppaan sisältyvää tukea voitaisiin pienentää vastaavasti.
Such a proof should be based on a precise evaluation, by an independent asset valuer, who should be a person with a good reputation who has obtained an appropriate degree or academic qualification, or equivalent, and has suitable experience and is competent in valuing land and buildings in the location and of the category at issue.
Tällaisten todisteiden olisi perustuttava riippumattoman arvioitsijan suorittamaan tarkkaan arviointiin. Arvioitsijan on oltava hyvämaineinen henkilö, jolla on asianmukainen tutkinto tai akateeminen koulutus tai vastaava sekä riittävä kokemus ja pätevyys arvioida kyseisen tyyppisiä maa-alueita ja rakennuksia kyseisellä alueella.
The evaluation should estimate the wholesale value of all the land owned by KK at the time of the transaction and, therefore, how much KK could have received if all its land was sold at that time on market terms.
Arvioinnissa olisi selvitettävä KK:n omistamien maa-alueiden tukkuhinta kaupantekohetkellä eli kuinka paljon KK olisi voinut saada, jos kaikki sen maa-alueet olisi myyty kyseisenä ajankohtana markkinaehdoin.
The loan repayment
Lainan takaisinmaksu
The other part of the financial transaction between Karkkila and Componenta was that Karkkila granted KK an interest-free loan of EUR 1,67 million, which KK used to immediately repay a loan it had been granted by Componenta in 1996.
Toisena osana Karkkilan ja Componentan välistä kauppaa Karkkila myönsi KK:lle korottoman 1,67 miljoonan euron lainan, jolla KK maksoi välittömästi takaisin lainan, jonka Componenta oli myöntänyt sille vuonna 1996.
Two equal loans were provided to KK in 1996, one from Karkkila and one from Componenta, on equal terms, since KK at the time was not able to meet its obligations towards private creditors.
KK:lle oli vuonna 1996 myönnetty kaksi yhtä suurta lainaa samoin ehdoin. Niistä toisen myönsi Karkkila ja toisen Componenta. Lainat myönnettiin, koska KK ei kyseisenä ajankohtana pystynyt maksamaan sitoumuksiaan yksityisille velkojille.
That means that the total amount of the two loans was EUR 3,34 million.
Kyseisten lainojen yhteismäärä oli 3,34 miljoonaa euroa.
Finland claims that KK was in a good financial position in 2003.
Suomi väittää, että KK:n taloudellinen tilanne oli hyvä vuonna 2003.
It refers, for example, to a footnote in KK’s annual report 2003 where it is stated that the present value of the land owned by KK was estimated to be EUR 5052459, which is EUR 1971845 higher than the book value of the land.
Se viittaa muun muassa KK:n vuoden 2003 vuosikertomuksen sisältämään alaviitteeseen, jossa todettiin, että KK:n omistamien maa-alueiden nykyarvo oli arviolta 5052459 euroa eli 1971845 euroa suurempi kuin maa-alueiden kirjanpitoarvo.
However, as stated in the previous section, the Commission’s assessment is that the KK land was not worth this much.
Kuten edeltävässä jaksossa todettiin, komission arvioinnin mukaan KK:n maa-alueiden arvo ei vastannut tätä.
The annual reports of KK for the years 2001 to 2003 provide the following key figures:
KK:n vuosien 2001–2003 vuosikertomuksissa annetaan seuraavat avainluvut:
(amount in Euro)
(Määrä euroina)
Sales/income
Myyntitulot
Cash (year end)
Käteinen (vuoden lopussa)
Own capital (year end)
Oma pääoma (vuoden lopussa)
From this table it is clear that the demand for land was very limited during those four years.
Tästä taulukosta ilmenee selvästi, että maa-alueiden kysyntä on ollut erittäin vähäistä kyseisten neljän vuoden aikana.
It also reveals that the company receives very little revenue from its land in the form of land sales or rental income.
Siitä ilmenee myös, että yritys saa erittäin vähän myynti- tai vuokratuloja maa-alueistaan.
It is also clear that the company was running out of cash and that it had an unusual balance sheet situation with a permanent negative own capital.
On myös selvää, että yrityksen käteisvarat olivat loppumassa ja että sen tasetilanne oli epätavallinen oman pääoman ollessa jatkuvasti negatiivinen.
It can furthermore be noted that the company’s main financing, the two loans of a total sum of EUR 3,34 million from Karkkila and from Componenta, were interest-free.
Lisäksi voidaan todeta, että yrityksen pääasiallinen rahoitus (Karkkilan ja Componentan lainat, joiden yhteismäärä oli 3,34 miljoonaa euroa) oli korotonta.
With a normal interest rate on the loans the financial situation would have been much worse.
Jos lainoihin olisi sovellettu tavanomaista korkoa, sen taloudellinen tilanne olisi ollut paljon huonompi.
Based on this information, the Commission does not agree with statements from Finland that the financial situation of the KK was good.
Näiden tietojen perusteella komissio ei yhdy Suomen lausuntoihin, joiden mukaan KK:n taloudellinen tilanne oli hyvä.
The question is whether KK would have been able to repay its loan to Componenta without the action taken by Karkkila.
On tarkasteltava sitä, olisiko KK pystynyt maksamaan Componentalle takaisin lainansa ilman Karkkilan suorittamaa toimenpidettä.
The Commission first notes that there were two interest-free loans of equal amounts provided to KK in 1996, from Componenta and from Karkkila, in order to rescue KK.
Komissio toteaa ensiksi, että KK:n pelastamiseksi sille myönnettiin vuonna 1996 kaksi samansuuruista korotonta lainaa. Niistä toisen myönsi Componenta ja toisen Karkkila.
These two loans clearly provided a benefit to KK.
Nämä lainat antoivat KK:lle selvän edun.
Any market economy investor who had provided such a loan would require that repayment of the loans be made in equal parts to both the parties that granted them.
Tällaisen lainan myöntänyt markkinataloudessa toimiva sijoittaja olisi vaatinut, että lainoja lyhennetään yhtä suurissa erissä molemmille lainanantajille.
The partial or total repayment of these loans should therefore be done equally to both lenders (Componenta and Karkkila) in order to avoid giving an advantage to one of them.
Sen vuoksi lainat olisi maksettava takaisin (osittain tai kokonaan) samassa suhteessa molemmille lainanantajille (Componenta ja Karkkila), jotta ei myönnettäisi etua toiselle lainanantajalle.
Since in the transaction at issue Componenta was fully repaid for the loan it had granted, it has to be assessed whether KK, in a normal market situation, would have been able to repay not only its loan to Componenta but also its loan to Karkkila, in order to ensure that no advantage was granted to Componenta.
Koska arvioitavana olevassa kaupassa Componentalle maksettiin kokonaan takaisin sen myöntämä laina, on arvioitava, olisiko KK tavanomaisissa markkinaolosuhteissa pystynyt Componentan lainan lisäksi maksamaan takaisin myös Karkkilan lainan. Näin voidaan varmistaa, että Componentalle ei myönnetty etua.
The issue is thus whether KK would have been able to raise EUR 3,34 million on the market, to be used to repay its two shareholder loans.
Kysymys on siis siitä, olisiko KK pystynyt saamaan markkinoilta 3,34 miljoonaa euroa osakaslainojensa takaisinmaksamiseksi.
Given the company's income over the past years and its cash situation, KK would have to sharply increase its annual income in order to service an interest-bearing debt of this amount.
Ottaen huomioon yrityksen viime vuosien tulot ja sen kassatilanne KK:n olisi nopeasti lisättävä vuositulojaan voidakseen maksaa tämän suuruisen korollisen lainan korot.
Since the land apparently did not generate any, or only marginal, rental income, the only way for KK to service its debt would have been to sharply increase its sales of land.
Koska maa-alueista ei saatu ollenkaan tai saatiin vain vähän vuokratuloja, KK olisi voinut maksaa lainansa korot ainoastaan lisäämällä nopeasti tonttien myyntiä.
Since, according to the real estate expert, demand for most of the land owned by KK was low (for terraced houses and apartment blocks) and that the Asemansuo area was not ready for exploitation it is difficult to see how KK could suddenly increase its annual income sharply.
Koska kiinteistöalan asiantuntijan mukaan KK:n omistamista tonteista suurimman osan (rivi- ja kerrostalotontit) kysyntä oli vähäistä eikä Asemansuon alue ollut valmis käytettäväksi, ei näytä todennäköiseltä, että KK pystyisi yllättäen lisäämään tuntuvasti vuositulojaan.
Even more importantly, such land sales to service the debt would mean that the company would be getting rid of its main assets just to service debt.
Vielä merkittävämpää on, että tällaiset maakaupat lainan korkojen maksamiseksi merkitsisivät sitä, että yritys luopuisi tärkeimmästä omaisuudestaan pelkästään korkojen maksamiseksi.
This would mean that if KK had to sell land for at least EUR 300000 per year to service its debt and to cover some minimal administrative costs, it would after ten years, for example, have basically no assets left, but still owe the principal of EUR 3,34 million.
Jos KK:n olisi myytävä maata vähintään 300000 euron edestä vuodessa korkojen maksamiseksi ja tiettyjen hallinnollisten vähimmäiskustannusten kattamiseksi, sillä ei esimerkiksi 10 vuoden jälkeen käytännössä olisi omaisuutta jäljellä, mutta sillä olisi edelleen velkaa 3,34 miljoonaa euroa.
Therefore, the Commission concludes that even on the basis of a simple calculation it is evident that KK would not have been able to replace its two interest-free loans with a loan at the market rate.
Sen vuoksi komissio päättelee, että yksinkertaisenkin laskelman perusteella on selvää, että KK ei olisi voinut korvata kahta korotonta lainaansa markkinakorkoisella lainalla.
Given the state of its finances, it is even unlikely that KK would be able to receive a smaller market-based loan, allowing it to repay part of its interest-free loans.
KK:n taloudellisen tilanteen vuoksi ei myöskään ole todennäköistä, että se voisi saada pienemmän markkinaehtoisen lainan, jolla se voisi maksaa takaisin osan korottomista lainoistaan.
The Commission’s conclusion is that the transaction whereby KK received an interest-free loan of EUR 1,67 million from Karkkila, which KK immediately used to repay Componenta, did not comply with the market economy investor principle and is state aid to Componenta.
Komissio päättelee, että toimenpide, jossa KK sai Karkkilalta korottoman 1,67 miljoonan euron lainan, jonka se käytti välittömästi Componentalta saamansa lainan takaisinmaksuun, ei noudattanut markkinataloudessa toimivan sijoittajan periaatetta ja on valtiontukea Componentalle.
Conclusion on aid amount
Päätelmätuen määrästä
In conclusion, the aid amount based on information provided by Finland is the entire amount provided to Componenta in the transaction at issue.
Suomen toimittamien tietojen perusteella tuen määrä on arvioitavassa kaupassa Componentalle maksettu koko summa.
This comprises the payment for shares in KK (EUR 713092,50) and the loan to KK, enabling it to repay a loan (EUR 1670184) granted by Componenta.
Tämä muodostuu KK:n osakkeista maksetusta hinnasta (713092,50 euroa) ja KK:lle myönnetystä lainasta (1670184 euroa), jolla se voi maksaa takaisin Componentan myöntämän lainan.
Appraisal of the compatibility of the aid in the light of the doubts expressed by the Commission
Arviointi tuen soveltuvuudesta yhteismarkkinoille komission esittämien epäilyjen perusteella
The Commission notes that its doubts on whether the transaction between Karkkila and Componenta was market-based have been confirmed, and that Componenta received aid of EUR 2383276,5.
Komissio toteaa, että sen esittämät epäilyt siitä, toteutettiinko Karkkilan ja Componentan välinen kauppa markkinaehdoin, on vahvistettu, ja Componenta sai 2383276,50 euroa tukea.
The Commission also notes that this state aid was illegal, since it was not notified to the Commission.
Komissio toteaa myös, että tämä valtiontuki oli sääntöjenvastaista, koska siitä ei ilmoitettu komissiolle.
The Commission further notes that the activities of Componenta involve trade between Member States and that state resources include financial assistance granted by regional and local authorities.
Komissio toteaa lisäksi, että Componentan toimintoihin sisältyy jäsenvaltioiden välistä kauppaa ja että valtion varoihin lasketaan alue- ja paikallisviranomaisten myöntämä taloudellinen tuki.
The Commission therefore concludes that the aid, the existence of which has been established above, falls under the prohibition of Article 87(1) of the Treaty, since it was granted through state resources, threatens to distort competition by favouring an undertaking (Componenta), and affects trade between Member States.
Sen vuoksi komissio päättelee, että tuki, jonka olemassaolo on osoitettu edellä, kuuluu perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan kiellon soveltamisalaan, koska se myönnettiin valtion varoista, se uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä (Componenta) ja se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.
The only exception to this prohibition is where the aid falls under one of the derogations stated in Article 87 of the Treaty.
Tästä kiellosta voidaan poiketa ainoastaan, jos tukeen voidaan soveltaa jotakin perustamissopimuksen 87 artiklassa määrätyistä poikkeuksista.
Since the aid was intended to finance a new investment in Karkkila, the Commission has assessed whether Componenta would have been eligible for regional investment aid.
Koska tuen tarkoituksena oli rahoittaa uusi investointi Karkkilaan, komissio on arvioinut, olisiko Componentalle voitu myöntää alueellista investointitukea.
The Commission's conclusion is that this would not be possible for two reasons.
Komissio päättelee, ettei se olisi mahdollista kahdesta syystä.
First, Karkkila is situated in a non-assisted area according to the regional aid map for Finland for the years 2000 to 2006.
Ensiksi Karkkila sijaitsee Suomen aluetukikartassa vuosiksi 2000-2006 vahvistettujen tukialueiden ulkopuolella.