natgillin/translations-raw huggingface dataset:
For land to be used for private homes and apartment buildings the value was based on the land sales criteria used by the city itself when selling land.
Omakotitalotonttien ja kerros- ja rivitalotonttien arvostuksessa käytettiin kaupungin omistamien maa-alueiden myyntiperusteita.
According to Finland this was equal to or below the market price.
Suomen mukaan tämä vastasi markkinahintaa tai oli sen alapuolella.
Finland also provided a copy of a letter from a certified real estate agent stating that the market value per square metre of the different land types was slightly above the price used in the transaction in question.
Suomi toimitti lisäksi jäljennöksen rekisteröidyn kiinteistönvälittäjän kirjeestä, jossa todetaan, että erityyppisten maa-alueiden markkinahinta neliömetriä kohden oli hieman enemmän kuin arvioitavassa kaupassa käytetty hinta.
As regards a large area of land situated in the centre of Karkkila called Asemansuo, Finland claims that the purchase price was calculated on the basis of the lower limit of permitted building area specified in the city plan, but no information was provided on which base the amount in euro per square metre was fixed.
Karkkilan keskustassa sijaitsevan suuren Asemansuo-nimisen maa-alueen osalta Suomi väittää, että ostohinta laskettiin asemakaavassa hyväksytyn pienemmän rakennusoikeuden perusteella. Se ei kuitenkaan toimittanut tietoja siitä, kuinka neliöhinta määritettiin.
Finally, as regards the value of land designated for parks, a valuation of EUR 456000 was considered by the real estate agent to be the market value.
Lopuksi puistoalueiksi tarkoitettujen maa-alueiden arvioitu 456000 euron arvo vastaa kiinteistönvälittäjän mukaan markkina-arvoa.
The Commission requested Finland to make a market valuation of all the land owned by KK at the time of the sales agreement.
Komissio pyysi Suomea arvioimaan KK:n omistamien maa-alueiden markkina-arvon kaupantekohetkellä.
Finland replied that this was not needed, since Karkkila and Componenta had used a real estate agent to estimate the unit value of land similar to the land involved in the transaction and that a market evaluation had therefore already been done.
Suomi vastasi, ettei tämä ollut tarpeen, koska Karkkila ja Componenta olivat pyytäneet kiinteistönvälittäjää arvioimaan kaupan kohteena olevia maa-alueita vastaavien maa-alueiden arvon, minkä vuoksi markkina-arviointi oli jo suoritettu.
As regards the condition in the sales agreement stipulating that Karkkila would buy the shares in KK from Componenta only if Componenta invested in new production facilities (thereby moving its foundry from Alvesta, Sweden to Karkkila), Finland denies allegations by the Commission that this clause is a sign that the transaction was not market-based.
Suomi kiistää komission väitteen, että kauppasopimuksen ehto, jonka mukaan Karkkila ostaa KK:n osakkeet Componentalta ainoastaan sillä edellytyksellä, että Componenta investoi uusiin tuotantolaitoksiin (siirtämällä Ruotsissa sijaitsevan Alvestan valimon Karkkilaan), olisi merkki siitä, että kauppaa ei toteutettu markkinaehdoin.
It justifies the clause by the fact that if Componenta’s activity were increased in Karkkila this would be favourable for the city, boosting its revenue.
Suomi perusteli lauseketta sillä, että Componentan toimintojen lisääntyminen Karkkilassa olisi kaupungin etujen mukaista, sillä se lisäisi kaupungin tuloja.
It would also increase the demand for real estate, thereby raising the value of the land owned by KK.
Se lisäisi myös kiinteistöjen kysyntää ja sen vuoksi nostaisi KK:n omistamien maa-alueiden arvoa.
Otherwise, Karkkila would not ‘need’ to conclude the transaction.
Muussa tapauksessa Karkkilalla ei olisi ”tarvetta” kaupan toteuttamiseen.
Asked by the Commission whether Componenta had tried to find another buyer for the shares, Finland replied that it had not, since Karkkila had the right of first refusal to redeem the shares at the market price in the event of Componenta wanting to sell its shares in KK.
Suomi vastasi komissiolle, ettei Componenta ollut yrittänyt löytää osakkeille toista ostajaa, koska Karkkilalla oli etuosto-oikeus osakkeisiin markkinahintaan, jos Componenta haluaisi myydä KK:n osakkeensa.
Finally, as regards the loan transaction, Finland confirms that the repayment of Componenta’s shareholder loan by new funds from Karkkila to KK was an integral part of the share transaction between Karkkila and Componenta and that the ‘total purchase price’ consisted of the payment for the shares and the repayment of the loan.
Lainan osalta Suomi vahvistaa, että Componentan osakaslainan maksaminen takaisin Karkkilan KK:lle myöntämillä uusilla varoilla oli kiinteä osa Karkkilan ja Componentan välistä osakekauppaa ja että ”kokonaiskauppahinta” muodostui osakkeista maksetusta hinnasta ja lainan takaisinmaksusta.
In this respect, Finland argues that the loan transaction too was market-based, since the total amount provided to Componenta for the shares and the loan, EUR 2,37 million, was less than the market value of half of KK.
Tältä osin Suomi väittää, että laina myönnettiin markkinaehdoin, sillä Componentan osakkeista maksetun hinnan ja lainan muodossa saama kokonaissumma, 2,37 miljoonaa euroa, oli vähemmän kuin puolet KK:n markkina-arvosta.
Furthermore, Finland argues that KK’s financial situation had improved since 1996 when the loan was granted to KK by Componenta.
Lisäksi Suomi väittää, että KK:n taloudellinen tilanne oli parantunut vuodesta 1996, jolloin Componenta myönsi lainan KK:lle.
Definition of aid
Tuen määritelmä
According to Article 87(1) of the EC Treaty, any aid granted by a Member State or through state resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods is, in so far as it affects trade between Member States, incompatible with the common market.
Perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan mukaan valtion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu yhteismarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.
Pursuant to the established case law of the European Courts, the criterion of trade being affected is met if the recipient firm carries out an economic activity involving trade between Member States.
Euroopan yhteisöjen tuomioistuinten oikeuskäytännön mukaan vaikutus jäsenvaltioiden väliseen kauppaan toteutuu, jos tuensaajayritys harjoittaa taloudellista toimintaa, johon sisältyy jäsenvaltioiden välistä kauppaa.
The activities of Componenta involve trade between Member States.
Componentan toimintoihin sisältyy jäsenvaltioiden välistä kauppaa.
Therefore, aid to this company would fall within the scope of Article 87(1) of the EC Treaty.
Näin ollen yritykselle myönnetty tuki kuuluisi EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan soveltamisalaan.
State resources include financial assistance granted by regional and local authorities.
Alue- ja paikallisviranomaisten myöntämä taloudellinen tuki sisältyy valtion varoihin.
In its decision to open the formal investigation the Commission stated that the aid amount would be the difference between the price a private investor would be willing to pay for the shares and the purchase price of EUR 2,37 million.
Muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisesta tekemässään päätöksessä komissio totesi, että tuen määrä on erotus, joka saadaan vähentämällä osakkeiden 2,37 miljoonan euron kauppahinnasta hinta, jonka yksityinen sijoittaja olisi valmis maksamaan osakkeista.
The Commission notes that the total purchase price consisted of two parts.
Komissio toteaa, että kokonaiskauppahinta muodostui kahdesta osasta.
First, Componenta received EUR 0,7 million in cash in return for its shares and, second, it was repaid EUR 1,67 million that it had provided as a loan to KK.
Yhtäältä Componenta sai osakkeista 0,7 miljoonaa euroa käteisenä ja toisaalta sille maksettiin takaisin 1,67 miljoonaa euroa, jonka se oli myöntänyt lainana KK:lle.
The conditional clause
Ehtolauseke
The Commission notes that one alternative for Componenta had been to move its foundry activities from Karkkila to Alvesta.
Komissio toteaa, että Componenta olisi vaihtoehtoisesti voinut siirtää valimotoimintonsa Karkkilasta Alvestaan.
It is therefore understandable that Karkkila may have been concerned about the prospects of losing production facilities and thereby employment.
Sen vuoksi on ymmärrettävää, että Karkkila on voinut olla huolestunut mahdollisuudesta menettää tuotantolaitokset ja siten työpaikat.
Furthermore, it may be correct that the demand for land would increase if a main employer in the city expanded its activities instead of reducing them.
Voi olla totta, että maa-alueiden kysyntä lisääntyisi, jos suuri työnantaja kaupungissa laajentaisi toimintojaan niiden supistamisen sijasta.
However, the fact that the issue of buying the shares in KK and providing a loan to KK was contractually linked with Componenta’s investment decision and that the city even had the right to cancel the entire transaction if Componenta did not make the promised investments in Karkkila proves that the decision of the city to perform the transaction with Componenta was not based only on the market value of KK, but took other considerations into account as well.
Se, että KK:n osakkeiden ostaminen ja lainan myöntäminen KK:lle oli sopimuksessa yhdistetty Componentan investointipäätökseen ja että kaupungilla oli jopa oikeus peruuttaa koko kauppa, jos Componenta ei tekisi luvattuja investointeja Karkkilaan, todistaa, että kaupungin päätös tehdä kauppa Componentan kanssa ei perustunut pelkästään KK:n markkina-arvoon vaan myös muut seikat vaikuttivat siihen.
However, according to the market economy investor principle, as established by the Court, a market economy investor takes his decisions having regard to the foreseeability of obtaining a return and leaving aside all social, regional policy and sectoral considerations.
Yhteisöjen tuomioistuimen vahvistaman markkinataloudessa toimivan sijoittajan periaatteen mukaisesti markkinataloudessa toimiva sijoittaja ottaa päätöstä tehdessään huomioon odotettavissa olevan tuoton jättäen kaikki yhteiskunnalliset sekä aluepoliittiset ja alakohtaiset näkökannat huomioon ottamatta.
Given that Componenta’s investment in new production facilities was a direct condition for the financial transaction under investigation, it can be concluded that the behaviour of Karkkila did not comply with the market economy investor principle.
Koska Componentan investointi uuteen tuotantolaitokseen oli välitön edellytys tarkasteltavana olevan kaupan toteuttamiselle, voidaan päätellä, että Karkkilan toiminta ei vastannut markkinataloudessa toimivan sijoittajan periaatetta.
To accept boosting tax revenue and improving general welfare in the municipality as being market economy investor considerations would be to mix the roles of the city as a public authority and as commercial co-owner of KK.
Jos verotulojen ja yleisen hyvinvoinnin lisääntyminen kaupungissa hyväksyttäisiin markkinataloudessa toimivan sijoittajan huomioon ottamiin seikkoihin, kaupungin rooli julkisena viranomaisena ja KK:n kaupallisena omistajana sekoittuisivat.
The Commission also notes that that the Karkkila City Board at its meeting on 1 September 2003 stated that the transaction with Componenta was directly linked to its investment decision in Karkkila and that when Karkkila bought the shares of KK, Componenta would have the funds to make the investment in its Karkkila plant.
Komissio panee vielä merkille, että Karkkilan kaupunginvaltuusto totesi 1 päivänä syyskuuta 2003 pitämässään kokouksessa, että Componentan kanssa tehty kauppa liittyy suoraan Componentan päätökseen investoida Karkkilaan ja että Karkkilan ostaessa KK:n osakkeet Componentalla on tarvittavat varat investoinnin tekemiseksi Karkkilan valimoon.
These observations further support the Commission’s findings below that the transaction was not market-based.
Nämä seikat tukevat jäljempänä esitettyä komission päätelmää, että kauppaa ei toteutettu markkinaehdoin.
The price for the shares
Osakkeiden myyntihinta
The price paid for the shares in KK is one part of the financial transaction between Karkkila and Componenta.
KK:n osakkeista maksettu hinta muodostaa osan Karkkilan ja Componentan välisestä kaupasta.
The issue is whether this price was market based.
Osakkeista maksetun hinnan osalta on tarkasteltava sitä, oliko se markkinaehtoinen.
Finland justified the price of the shares in KK in terms of the net value of the assets owned by KK.
Suomi on perustellut KK:n osakkeiden hintaa KK:n omaisuuden nettoarvolla.
However, the transaction at issue is not a sale of real estate itself, but the acquisition of shares in a company.
Tarkasteltavana olevassa kaupassa ei kuitenkaan ole kyse itse kiinteistön myynnistä vaan yrityksen osakkeiden hankinnasta.
For such investment, a market economy operator would base his assessment of the market price primarily on the likely return he could expect from his investment.
Tällaista sijoitusta tehdessään markkinataloudessa toimiva sijoittaja käyttäisi markkinahinnan arvioinnin perustana pääasiassa sijoituksesta odotettavissa olevaa tuottoa.
This is because a market economy investor invests in view of the profits, i.e. the expected return on the investment.
Tämä johtuu siitä, että markkinataloudessa toimiva sijoittaja sijoittaa voittojen eli sijoituksesta odotettavissa olevan tuoton vuoksi.
He would therefore have taken into account the ratio between the expected yearly return on the shares and the capital invested in order to see whether he could expect an appropriate return, compared to other investment alternatives.
Sen vuoksi markkinataloudessa toimiva sijoittaja olisi ottanut huomioon osakkeiden ja sijoitetun pääoman vuotuisen tuotto-odotuksen nähdäkseen, voiko sijoituksesta odottaa kohtuullista tuottoa verrattuna muihin sijoitusvaihtoehtoihin.
On the basis of the results of the last few years, the return on an investment in KK would clearly be negative.
Muutaman viime vuoden tulosten perusteella KK:hon tehdyn sijoituksen tuotto on selvästi negatiivinen.
Moreover, there are no signs that this situation is set to improve in the future.
Ei myöskään ole merkkejä tilanteen paranemisesta tulevaisuudessa.
Finland has not provided any KK business plan setting out measures planned to improve the profit situation nor has it even claimed that Karkkila had any expectations of improvement in profits and return.
Suomi ei ole toimittanut sellaista KK:n liiketoimintasuunnitelmaa, jonka mukaan suunnitteilla olisi toimenpiteitä kannattavuuden parantamiseksi, eikä Suomi ole edes väittänyt, että Karkkila olisi odottanut voittojen ja tuoton paranevan.
The reason for the negative results is that KK was clearly in difficulties, the demand for its land was weak and revenue from its land was only marginal.
Negatiiviset tulokset johtuvat siitä, että KK oli selvästi vaikeuksissa, sen maa-alueiden kysyntä oli heikkoa ja sen maa-alueistaan saamat tulot olivat vähäisiä.
The company had shown losses for the past four years, had very low sales, could not distribute any dividends and had a precarious financial situation.
Yritys oli tehnyt tappiota neljän viime vuoden ajan, sen myynti oli erittäin vähäistä, se ei pystynyt jakamaan osinkoa ja oli epävarmassa taloudellisessa tilanteessa.
Furthermore, this difficult financial situation existed even though the company was benefiting from interest-free loans.
Voidaan myös lisätä, että tämä vaikea taloudellinen tilanne jatkui, vaikka yritykselle myönnettiin korottomia lainoja.
Had it financed its activities by normal loans with interest, the situation would have been even worse.
Jos se olisi rahoittanut toimintonsa tavanomaisilla korollisilla lainoilla, tilanne olisi ollut vielä pahempi.
On the basis of past experience, and lacking any prospects of an improvement in the company's financial situation, a market investor could not have expected any return on investment when purchasing the shares of KK.
Aikaisemman kokemuksen perusteella ja koska yrityksen taloudellisen tilanteen paraneminen ei näyttänyt mahdolliselta, markkinataloudessa toimiva sijoittaja ei olisi voinut odottaa minkäänlaista tuottoa sijoitukselleen ostaessaan KK:n osakkeet.
Based on this, the Commission considers that the value of the shares in KK was zero.
Tämän perusteella komissio katsoo, että KK:n osakkeiden arvo oli nolla.
This conclusion is reinforced by the fact that KK was, as explained above, to a large extent financed by two interest-free shareholder loans.
Tätä päätelmää vahvistaa se, että KK:n toiminta rahoitettiin suuressa määrin kahdella korottomalla osakaslainalla, kuten edellä selitetään.
This means that a change of ownership in the shares would have to be accompanied by the takeover of the interest-free loans, which, as will be explained below, a market investor would not have done.
Tämä merkitsee sitä, että osakkeiden siirtyessä uudelle omistajalle myös korottomien lainojen olisi pitänyt siirtyä niiden mukana, mitä markkinataloudessa toimiva sijoittaja ei olisi hyväksynyt, kuten jäljempänä selitetään.
As already stated above, what is decisive is the expected return in the long run, which might differ from the return actually generated in the past.
Kuten edellä jo todettiin, ratkaiseva tekijä on pitkän aikavälin tuotto-odotus, joka voi poiketa edeltävien vuosien todellisesta tuotosta.
Nevertheless, a market economy investor would also take past performance into account.
Markkinataloudessa toimiva sijoittaja ottaisi kuitenkin huomioon myös aikaisemmat tulokset.
As regards expected returns, the crucial question is whether KK could reasonably be expected to generate adequate income through sale of land and through the leasing out of land.
Tuotto-odotuksen osalta ratkaiseva seikka on se, olisiko kohtuullista odottaa, että KK saa riittävästi tuloja myymällä ja vuokraamalla tontteja.
This is linked to the valuation of the real estate in its totality as discussed below.
Tämä on yhteydessä kiinteistön kokonaisarvon määritykseen, kuten jäljempänä todetaan.
Finland explained that the value of the land owned by KK was the basis for the valuation of the shares.
Suomi selitti, että osakkeiden arvostuksen perusteena käytettiin KK:n omistamien maa-alueiden arvoa.
It is true that the net value of assets is also considered by a market economy investor for his decision.
On totta, että myös markkinataloudessa toimiva sijoittaja ottaa omaisuuden nettoarvon huomioon päätöstä tehdessään.
The Finnish argumentation for the valuation of the shares is summarised in the table below:
Osakkeiden arvostusta koskevat Suomen perustelut esitetään lyhyesti seuraavassa taulukossa:
Value of KK according to Finland:
KK:n arvo Suomen mukaan:
Land type
Maa-alueen tyyppi
Value according to Finland (Euro)
Arvo Suomen mukaan (euroa)
For detached houses
Omakotitalotontit
For terraced houses and apartment blocks
Rivi- ja kerrostalotontit
Parks and communal land
Puistot ja yleiset alueet
Other area (Haapala)
Muut alueet (Haapala)
Total land value
Maa-alueiden kokonaisarvo
Book equity of KK
KK:n kirjanpidollinen oma pääoma
Debts of KK
KK:n velat
Net value KK
KK:n nettoarvo
Net value 50 % of KK
50 % KK:n nettoarvosta
Price paid by city
Kaupungin maksama hinta
0(36) The considerations of the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities do not apply directly, because the transaction does not concern individual pieces of real estate, but shares in a company.
0(36) Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annettua komission tiedonantoa ei voida soveltaa suoraan, koska kaupan kohteena eivät ole yksittäiset kiinteistöt vaan yrityksen osakkeet.
However, they can be applied by analogy in this case, since the aim of the Commission’s Communication, which is to ensure that transactions between public and private undertakings involving land are free from aid, is relevant for both the sale and purchase of land by public undertakings and also because in this case Finland argues that the valuation of the land was the basis for setting the price of the shares.
Tiedonantoa voidaan kuitenkin soveltaa analogisesti tässä tapauksessa, koska komission tiedonanto, jonka tarkoituksena on varmistaa, että julkisten ja yksityisten yritysten välisiin maakauppoihin ei sisälly tukea, koskee julkisten yritysten harjoittamaa maa-alueiden myyntiä samoin kuin niiden ostoa, ja koska Suomi väittää tässä tapauksessa, että osakkeiden arvostus perustuu maa-alueiden arvoon.
The Communication states that land evaluation, if not based on an unconditional bidding procedure, should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale, in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards.
Tiedonannon mukaan siinä tapauksessa, että myynti tapahtuu ilman ehdotonta tarjouskilpailumenettelyä, yhden tai useamman riippumattoman arvioitsijan on suoritettava riippumaton arvio ennen myyntiä markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti.
The Commission notes that the land was not evaluated on the basis of an unconditional bidding procedure.
Komissio toteaa, että maa-alueiden arvoa ei määritetty ehdottoman tarjouskilpailumenettelyn perusteella.
Therefore a valuation should have been made by an independent asset valuer.
Sen vuoksi riippumattoman arvioitsijan olisi pitänyt suorittaa arviointi.
The question is whether the valuation made by Finland fulfils the requirement for such an independent asset valuation.
On kysyttävä, vastaako Suomen suorittama arviointi tällaista riippumatonta arviota.
The Commission firstly notes that the short report from a real estate agent provided by Finland does not clearly indicate that it concerns the valuation of land owned by KK.
Komissio toteaa ensiksi, että Suomen toimittamassa kiinteistönvälittäjän lyhyessä lausunnossa ei todeta selvästi, että se koskee KK:n omistamien maa-alueiden arvostusta.
The relevance of this report will be further assessed below.
Tämän lausunnon merkityksellisyyttä arvioidaan tarkemmin jäljempänä.
The Commission notes that the land owned by KK was valued in different ways for different types of land, i.e. land for detached houses, land for terraced houses and blocks of flats, a specific area called Asemansuo, and parks and communal land.
Komissio toteaa tältä osin, että KK:n omistamat maa-alueet arvostettiin eri tavoin maa-alueen tyypistä riippuen (omakotitalotontit, rivitalo- ja kerrostalotontit, Asemansuon alue sekä puistot ja yleiset alueet).
These different land types will be analysed separately.
Näitä eri maa-aluetyyppejä analysoidaan erikseen.
As regards land for detached houses, the valuation was based on Karkkila’s official unit sales price for such land of EUR 10,19 per square metre.
Omakotitalotonttien arvostus perustui Karkkilan soveltamaan viralliseen neliöhintaan, joka omakotitalotonttien osalta oli 10,19 euroa/m2.
The Commission notes that this was the price used by the city to sell land to individual buyers and thus the retail price.
Komissio toteaa, että tämä oli vähittäishinta, eli se hinta, jolla kaupunki myi tontteja yksittäisille ostajille.
Finland also provided information from a real estate expert on the unit value (for the final customer, i.e. also in this case the retail value) of different types of land in Karkkila.
Suomi toimitti myös kiinteistöalan asiantuntijan lausunnon erityyppisten maa-alueiden neliöhinnoista Karkkilassa (loppuasiakkailta perittävät hinnat, siis myös tässä tapauksessa vähittäishinnat).
The expert notes that such land was sold in Karkkila for between EUR 9,43 and EUR 14,76 per square metre in 2003, but also notes that the price used by Karkkila is close to the going value for land, without providing any further details.
Asiantuntija toteaa, että tällaisten tonttien neliöhinnat Karkkilassa vaihtelivat 9,43 eurosta 14,76 euroon vuonna 2003 ja että Karkkilan käyttämä hinta on lähellä tonttien markkina-arvoa, täsmentämättä tätä millään tavoin.