natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Average per month
Lisaks on ÍG-l teatavad hoolduskohustused, mis peetakse renditasu osaks, kuigi nende kohustuste ligikaudset kulu lepingutest ei leia.
Average
Samuti ei ole rendilepingutega ÍG-l keelatud maad kolmandatele isikutele allrendile anda.
RECENT DEVELOPMENTS IN THE GUFUNES AREA
Kaebuse esitaja rõhutas, et rendilepingutes ei ole kuidagi hinnatud kinnisvara osade allrendile andmisest saadavat võimalikku sissetulekut ega seda, kas see mõjutab renditasu.
In early 2014 the Reykjavík City Council agreed to establish a steering committee to present a vision for the Gufunes area [25].
Kaebuse esitaja märkis veel, et ebaselge on ruutmeetri hind ja renditasu kindlaksmääramise viis.
The committee proposed an open idea competition concerning the future planning of the Gufunes area.
Kaebuse esitaja sõnul peaks selle kinnisvara rentimise turuhind erinevate tunnustatud hinnakujundusmeetodite järgi olema 12–41 miljonit Islandi krooni kuus.
At a meeting of the Reykjavík City Council in June 2015 it was agreed to publish an advertisement announcing a competition where interested parties were encouraged to submit ideas about the future organisation of the Gufunes area [26].
Kaebuse esitaja väidab, et kinnisvara ÍG-le rendileandmine turuhinnast tunduvalt odavamalt on vastuolus EMP riigiabieeskirjadega.
The City received four ideas following the advertisement.
AMETLIKU UURIMISMENETLUSE ALGATAMISE PÕHJUSED
One of those submissions came from RVK Studios, a film production company, which expressed its interest to buy part of the buildings in the Gufunes area with the objective to establish a film industry in the area.
Otsuses nr 261/15/COL andis järelevalveamet esialgse hinnangu selle kohta, kas linna ja ÍG vahel sõlmitud lepingud Gufunese piirkonna rendileandmiseks tähendavad riigiabi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 mõistes, ning kui jah, siis kas sellist riigiabi võib pidada EMP lepinguga kokkusobivaks.
The buildings which RVK Studios expressed an interest in purchasing are some of the old Áburðarverksmiðjan properties which were rented out to ÍG through the rental agreements.
Pärast Islandi ametiasutuste esitatud teabe analüüsimist tegi järelevalveamet esialgse järelduse, mille kohaselt ei saa välistada, et linna ja ÍG vahel sõlmitud lepingud tähendavad riigiabi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 mõistes.
The City and RVK Studios subsequently had two independent real estate agents appraise the part of the Gufunes area in question [27].
Otsuses nr 261/15/COL toodi esile järgmised asjaolud.
At a meeting of the City Council on 18 November 2015, the Council agreed to assign the Office of Property Management and Economic to begin negotiations with RVK Studios on the basis of the appraisals [28].
Artikli 61 lõike 1 tähenduses hõlmab riik kõiki riigihaldusasutusi alates keskvalitsusest kuni munitsipaaltasemeni.
Furthermore, the Council assigned the Office to begin negotiations with ÍG on evacuation and possible relocation in accordance to the provisions of the 2005 General Lease Agreement.
Kuna ÍG-le rendile antud maa ja kinnisvara kuulus linnale, tähendaks igasugune renditasu vähendamine riigi ressursside loovutamist.
On 19 May 2016, the Reykjavík City Council agreed to enter into an agreement with RVK Studios for the purchase of certain properties in the Gufunes area [29].
Järelevalveamet väljendas kahtlust, kas linn oli ÍGga lepinguid sõlmides ikka käitunud nagu eraõiguslik rendileandja, olles õiguslikult ja faktiliselt võrreldavas olukorras.
The City subsequently announced that ÍG would move its operations to the City's new industrial area in Esjumelar [30].
Järelevalveamet tegi esialgse järelduse, et majandusliku eelise andmist ÍG-le ei saa välistada.
On 20 May 2016, the Mayor of Reykjavík and the CEO of ÍG signed agreements concerning the termination of the rental agreements and the relocation of ÍG, and broke ground on ÍG's new premises in Esjumelar.
Kuna ühelgi teisel ettevõttel ei olnud võimalust pidada linnaga läbirääkimisi selle maa ja kinnisvara rendile võtmise üle, asus järelevalveamet esialgu seisukohale, et meetmed näisid olevat valikulised.
On 27 May 2016, the City signed an agreement with RVK Studios concerning the sale of some of the old Áburðarverksmiðjan properties [31].
Lõpetuseks märkis järelevalveamet, et igasugune ÍG-le vähendatud renditasu kujul antav abi oleks teoreetiliselt võimaldanud ettevõttel abi tulemusena laiendada või vähemalt jätkata oma tegevust.
The size of the properties sold to RVK Studios is 8400 m2 and the purchase price was ISK 301650000.
Seega piirati abi tagajärjel teistes lepinguosalistes riikides asutatud ettevõtete võimalusi, ehkki ka nemad oleks võib-olla soovinud konkureerida ÍGga Islandi jäätmekogumisturul.
The City also granted RVK Studios an option for the purchase of an area east of the buildings, totalling 19200 m2.
Seetõttu moonutas abi konkurentsi ja mõjutas EMP-sisest kaubandust.
RVK Studios will pay ISK 1000 per m2 annually for the option.
Järelevalveameti sõnade kohaselt oli vaja esitada lisatõendeid, et teha kindlaks, kas rendilepingute tingimusi võib käsitada EMP lepinguga kokkusobivatena.
THE COMPLAINT
Sellest tulenevalt kahtles järelevalveamet, kas linna ja ÍG vahel sõlmitud rendilepingud tähendavad riigiabi, ning kui see on nii, siis kas neid võib pidada EMP lepingu artikli 61 lõike 3 punkti c järgi nimetatud lepinguga kokkusobivaks.
According to the complainant, the City has granted unlawful state aid to ÍG through the rent of property and land in the Gufunes area at prices which are below market rates.
LINNA MÄRKUSED MENETLUSE ALGATAMISE OTSUSE KOHTA
In its complaint to the Authority, the complainant states that although it is difficult to pinpoint the exact aid amount, the price is clearly far below reasonable market price.
Linna väitel ei hõlma ÍGga sõlmitud lepingud riigiabi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses, kuna ÍG ei saanud eelist.
Since ÍG is not paying normal market price, the company enjoys a competitive advantage.
Linn leidis, et 22. veebruari 2005. aasta ja 14. oktoobri 2005. aasta lepingud sõlmiti tavapärastel turutingimustel, kuna renditasu põhines pärast 2003. aasta lõpus toimunud avalikku konkurssi määratud renditasul ning oli kooskõlas linna ekspertide tehtud analüüside/hinnangutega.
Furthermore, according to the complainant, the land at Gufunes is of interest for many companies that need spacious land for their operations, for instance transport hubs and storage companies.
Linn ei ole nõus sellega, et kaebuse esitaja esitletud meetodid on kohased rendi turuhinna kindlaksmääramiseks.
The complainant noted that the rental price was set at ISK 2 million in the 2005 General Lease Agreement, with annual increases in accordance with the consumer price index (the property tax, which is not paid by ÍG, but by the owner of the property, i.e. the City, amounts to 41 % of the yearly rental amount).
Linn tõi selle asemel võrdluseks teise kinnisasja, st aadressil Sævarhöfði 31 asuva varem riigile kuulunud tsemenditehase, mis asub Gufunese piirkonnaga sarnases tööstuspargis.
Furthermore, ÍG has certain maintenance obligations, which are considered as being a part of the rental price, although the approximate costs of those obligations are not to be found in the agreements.
2014. aastal ostis linn aadressil Sævarhöfði 31 asuva kinnisasja.
Moreover, the rental agreements do not forbid ÍG from subleasing the land to third parties.
2013. aastal pakkus riigihangete keskamet (Ríkiskaup) seda kinnisasja Islandi riigi nimel avalikult rendile.
The complainant stressed that there is no evaluation in the rental agreements concerning the possible income from subletting parts of the property, and whether this affected the rental price.
Kui linn selle ostis, lubas ta, et võtab vastavalt avaldatud teatele vastu suurima pakkumuse.
The complainant also notes that it is unclear what the price per square meter is and how the rental price was determined.
Riigihangete keskametile esitati neli pakkumust, millest suurim oli 420000 Islandi krooni kuus, ilma et rentnik peaks osutama eriteenuseid või täitma erikohustusi.
According to the complainant, the market price for the lease of the property should be between ISK 12 and 41 million per month, based on different recognised pricing methodologies.
Aadressil Sævarhöfði 31 asuva kinnisasja väärtuseks on hinnatud 293028000 Islandi krooni.
The complainant maintains that the renting of the property to ÍG at a price that is far below market value is contrary to EEA state aid rules.
Seega moodustas suurima renditasu pakkumus kinnisasja väärtusest 0,147 %.
GROUNDS FOR INITIATING THE FORMAL INVESTIGATION PROCEDURE
Samas moodustab renditasu ÍGga sõlmitud 2005. aasta üldise rendilepingu järgi 0,320 % Gufunese piirkonna kinnisasja väärtusest.
In Decision No 261/15/COL, the Authority preliminarily assessed whether the agreements concluded between the City and ÍG concerning the lease of the Gufunes area constitute state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement and, if so, whether the state aid could be considered compatible with the functioning of the EEA Agreement.
Linn toonitas, et aadressil Sævarhöfði 31 asuva kinnisasja renditasu määrati pärast avalikku pakkumismenetlust ning kajastab õiglaselt linnas asuvate tööstusalade turuväärtust tavapärastel turutingimustel.
Having assessed the information submitted by the Icelandic authorities, the Authority came to the preliminary conclusion that it could not be excluded that the agreements between the City and ÍG constitute state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement.
See võrdlus näitab, et ÍG makstavat renditasu ei saa mingil juhul pidada linnas asuvate tööstusparkide turuväärtusest väiksemaks, eriti arvestades tõika, et aadressil Sævarhöfði 31 asuva kinnisasja renditasu puhul ei võetud arvesse tegureid, mis mõjutasid Gufunese piirkonna renditasu.
The following aspects were identified in Decision No 261/15/COL:
ÍG on kandnud kõik piirkonna puhastamise ja hoonete nõuetekohasesse seisukorda viimise kulud.
The State, for the purpose of Article 61(1) EEA, covers all bodies of the state administration, from the central government to the municipality level.
Linna sõnul ei ole kõrgeim hind ainus tegur, mida järelevalveamet peaks arvestama turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumi rakendamisel.
Since the land and properties rented to ÍG belonged to the City, any discount on rental price would therefore constitute a transfer of state resources.
Asjakohane küsimus on hoopis, kas turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks teinud kõnealuse tehingu samadel tingimustel [32].
The Authority expressed doubts as to whether the City, when entering into the agreements with ÍG, had acted like a private lessor finding itself in a comparable legal and factual situation.
Lisaks tuleb avaliku ja erasektori investorite käitumise võrdlemisel lähtuda hoiakust, mis erainvestoril oleks olnud asjaomase tehingu tegemise ajal, arvestades tol ajal olemasolevat teavet ja ettenähtavaid muutusi.
The preliminary assessment of the Authority was that an economic advantage in favour of ÍG could not be excluded.
Kui linna ja ÍG vahel lepingud sõlmiti, ei olnud turutingimused tavapärased, kuna sedalaadi ja sellises seisukorras olevatele tööstuskinnistutele ei leidunud aktiivset turgu.
Since no other companies had the opportunity to negotiate with the City for the lease of the land and the properties, it was the Authority's preliminary view that the measures appeared to be selective.
Seetõttu leiab linn, et tavalisi turutingimusi tuleb hinnata tol ajal valitsenud objektiivsest ja kontrollitavast vaatenurgast.
Finally, the Authority noted that any aid granted to ÍG, in the form of discounted rent, would in theory have allowed the company to increase or at least maintain its activities as a result of the aid.
Eeltoodust tulenevalt on linn seisukohal, et niisugune teave sisaldub dokumentides, mille Reykjavíki linn on selles asjas esitanud.
The aid was thus liable to limit the opportunities for undertakings established in other Contracting Parties, which might have wanted to compete with ÍG on the Icelandic waste collection market.
Kui millegagi saab näidata sedalaadi tööstusalade tavalisi turutingimusi, siis tõendab aadressil Sævarhöfði 31 asuva varem riigile kuulunud tsemenditehase eest 2014. aastal saadud renditasu näide Gufunese piirkonnaga sarnaste tööstusalade turuväärtust.
The aid was thus liable to distort competition and affect trade within the EEA.
Linna väitel ei saa rendilepingutega ÍG-le pandud kohustusi võrrelda Haslemoen Leiri asjas vaidluse all olnud kohustustega [33].
According to the Authority, further evidence was needed in order to determine whether the terms of the rental agreements could be regarded as compatible with the functioning of the EEA Agreement.
Tasu vähendav kohustus, mis oli nimetatud asjas vaidluse all, puudutas Haslemoen ASi võimalikku kahju seoses sellega, et ta ei saanud teatavat hoonet rendile anda.
Consequently, the Authority had doubts as to whether the rental agreements between the City and ÍG constituted state aid, and if so, whether they could be found to be compatible with the functioning of the EEA Agreement pursuant to its Article 61(3)(c).
Kuid ÍG-le pandud kohustused on seotud kinnisvara hooldustööde ja parendamise, lammutamise, elektri-, vee- ja küttetrasside ühenduse taastamise ning muude ehitustöödega selles piirkonnas.
COMMENTS BY THE CITY TO THE OPENING DECISION
Nende kohustuste hinnangulised kulud määrasid linna eksperdid, lähtudes sarnastes projektides hiljuti korraldatud hangete tulemustest.
According to the City, the agreements with ÍG do not involve state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement, since ÍG did not receive an advantage.
Hoolimata sellest, et puuduvad dokumendid, mis näitaks ÍG osutatavate teenuste täpset majanduslikku mõju, ja valitseb planeeringualane ebakindlus, peab järelevalveamet nõustuma tõigaga, et nendel kohustustel on hinda alandav mõju.
According to the City, the agreements dated 22 February 2005 and 14 October 2005 were entered into on normal market conditions, since the rental fee was based on the rental fee determined following an open advertising process towards the end of the year 2003 and was in line with analyses/estimations conducted by the City's experts.
Linn leiab, et nende kohustuste mõju arvestamata jätmine oleks ebamõistlik, eriti seetõttu, et tegelikud kulud, mida ÍG on kohustuste tõttu kandnud, on hinnangutega kooskõlas.
The City rejects that the methodologies that the complainant had presented are suitable for determining the market rental price.
Linna väitel käitus ta ÍGga rendilepinguid sõlmides turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtjana ja arvestas planeerimiskaalutlustega.
In 2014, the City purchased the Sævarhöfði 31 property.
SR oli kinnisvara ja piirkonnaga põhjalikult tutvunud ning oli olukorras, kus ta sai objektiivselt hinnata, kas piirkonna seisukord on piisavalt hea, et seda saaks turul välja rentida.
When the City purchased the property, it pledged to take the highest bid according to the advertisement.
Arvestades eespool toodud kaalutlusi, väidab linn, et ÍGga sõlmitud rendilepingud on kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumiga.
Central Public Procurement received four bids, the highest ISK 420000 per month, without any special services or obligations set out for the lessee.
ÍG MÄRKUSED
The property evaluation of the property at Sævarhöfði 31 is ISK 293028000.
ÍG väitel on neil rentnikuna suurest maatükist väga vähe kasu, vaid see muudab ainult hooldus- ja järelevalvekohustused koormavamaks ja kulukamaks.
Therefore, the highest rental bid as a percentage of the property evaluation is 0,147 %.
Ehkki hooned on ruutmeetrite arvu poolest ruumikad, on need väga halvas seisukorras.
By comparison the rental price according to the 2005 General Lease Agreement with ÍG is 0,320 % of the Gufunes property evaluation.
ÍG toonitab, et hooned osteti tõepoolest eesmärgiga need lammutada.
The City highlights that the rental price of Sævarhöfði 31 was found after an open advertisement procedure and fairly reflects the market value of industrial areas in the City under normal market conditions.
Kavas oli need täielikult lammutada ning alale oli ette nähtud elamupiirkond ja maantee.
This comparison shows that the rental price paid by ÍG can by no means be considered below the market value of industrial areas in the City, especially bearing in mind that the rental price for Sævarhöfði 31 did not take into account the factors that affected the rental price for the Gufunes area.
Seetõttu on kõik maa ruutmeetritel või pindalal põhinevad arvutused piirkonna rendi turuhinna kindlaksmääramiseks asjakohatud.
According to the City, the fact that other parties were later interested in the area is of little relevance when assessing the demand for the area at the time when the 2005 General Lease Agreement was concluded, i.e. in October 2005.
2003. aastal kasutas SR Gufunese piirkonda ja hooneid selleks, et pakkuda laopindu erinevatele inimestele ja ettevõtetele, kellele SR oli andnud korralduse vabastada teised linnas asuvad alad.
At that time it was not considered realistic to offer the area for rental purposes.
Selline tegevus muutus SRi jaoks peagi problemaatiliseks logistilistel põhjustel ning seetõttu pakkus SR kogu piirkonda ÍG-le rendile eesmärgiga lasta see korrastada.
ÍG has carried all the costs of cleaning the area and bringing the buildings to proper conditions.
Alguses oli selle ülesande enda kanda võtmine ÍG-le vastumeelne, kuna piirkonnas oli mitmeid probleeme, näiteks tülikad rentnikud ning hulk autoromusid ja tööstusjäätmeid.
Furthermore, other parties did not show an interest when the area was advertised for rent in 2003.
Viimase kümne aasta jooksul on ÍG igas kuus kulutanud keskmiselt 16,5 miljonit Islandi krooni hooldusele ja teiste tavaliselt rendileandja kohustuseks olevate kulutuste katmisele.
It must therefore be presumed that the late interest is related to the condition of the area after ÍG took over the management of the area.
Rendi turuhinna hindamisel tuleb neid kulutusi arvesse võtta.
According to the City, the highest price is not the only factor that the Authority should take into account when the market economy operator test is applied.
ÍG sõnul on Gufunese piirkonnas asuvate hoonete seisukord kriitiline hoolimata nende renoveerimiseks kulutatud vahenditest.
Instead, the relevant question is whether a market economy operator would have entered into the transaction in question on the same terms [32].
Peaaegu iga hoone lekib ning enamik hoonete katustest on kahjustatud ja kasutud.
Furthermore, the comparison between the conduct of public and private investors must be made by reference to the attitude which a private investor would have had at the time of the transaction in question, having regard to the available information and foreseeable developments at that time.
Ka peaaegu kõik aknad peale kontorihoone omade on kahjustatud ja kasutud, hulk hoonete põrandaid on ohtlikus seisukorras ja mõnes kohas on augud ning trepid ei vasta õigusaktidega määratud tingimustele.
When the agreements were concluded between the City and ÍG the market conditions were not normal as there was no active market to be found for industrial property of this type and in that condition.
Lisaks ei ole suuremas osas hoonetest vett ega tualette ning elektriühendus ei ole kooskõlas õigusaktide nõuetega.
Therefore, according to the City, normal market conditions must be assessed from objective and verifiable perspective that existed at that time.
Samuti on ÍG peaaegu kogu rendiperioodi vältel pidanud arvestama asjaoluga, et linn võib maa lühikese etteteatamisega tagasi nõuda.
With reference to the above, the City considers that such information is found in the documents Reykjavik has submitted in this case.
Lepingu lõpetamise lühike tähtaeg – 18 kuud – ja kohustus tagastada nõudmise korral osa maast üksnes 12-kuulise etteteatamisega takistasid äritegevust, näiteks jäätmekäitlust, mis nõuab rasketehnikat.
Furthermore, if one could demonstrate normal market conditions for industrial areas of this type, the example of the rental price obtained in the year 2014 for the former State cement factory at Sævarhöfði 31 demonstrates the market value for industrial areas such as Gufunes.
Pärast seda on ÍG kulutanud märkimisväärse hulga vahendeid selle renoveerimiseks, puhastamiseks ja hooldamiseks.
According to the City, the obligations imposed on ÍG by the rental agreements cannot be compared to the obligations in dispute in the case of Haslemoen Leir [33].
Seetõttu tuleb eeldada, et hilisem huvi on seotud piirkonna seisukorraga pärast seda, kui ÍG oli võtnud üle selle haldamise.
The price reducing obligation disputed in that case concerned a possible loss for Haslemoen AS in not being able to lease out a certain building.
Lõpetuseks esitas ÍG rendilepingu kohta sõltumatu hindamisakti, mille on 15. oktoobril 2015. aastal koostanud 101 Reykjavík Fasteignasala [34].
However, the obligations imposed on ÍG concerned maintenance work and improvements on the property, demolition, reconnecting pipes for electricity, water and heating and other constructions on the area.
Rendilepingu hindamisaktis on märgitud 2005. aasta üldise rendilepingu hinnanguline väärtus 2005. aasta oktoobris, võttes aluseks üksikute kinnisasjade väärtuse ja seisukorra.
The costs of these obligations were estimated by the City's expert analysts based on the results of recent tenders for similar projects.
Hindaja järelduse järgi on kinnisvara ja piirkonna igakuine rendiväärtus kokku 1870000 Islandi krooni.
Despite the lack of documentation supporting the precise economic impact of the services entrusted to ÍG and the zoning uncertainty, the Authority must accept that these obligations had the effect of reducing the rental price.
HINDAMINE
According to the City, discarding the impact of the obligations would be unreasonable, especially since the actual costs that ÍG has carried due to the obligations is in accordance to the estimation.
RIIGIABI OLEMASOLU
According to the City, it acted as a market economy operator and took into account zoning considerations when concluding the rental agreements with ÍG.
EMP lepingu artikli 61 lõikes 1 on sätestatud järgmine:
The City included very onerous and short termination clauses to be able to clear the area in a short time, if and when the State agreed to start the construction of Sundabraut highway.
„Kui käesolevas lepingus ei ole sätestatud teisiti, on igasugune EÜ liikmesriikide või EFTA riikide poolt või riigi ressurssidest ükskõik missugusel kujul antav abi, mis kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi, soodustades teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist, käesoleva lepinguga kokkusobimatu niivõrd, kuivõrd see mõjutab lepinguosaliste vahelist kaubandust.“
SR was thoroughly acquainted with the properties and the area, and was in a good position to make an objective assessment of whether the condition of the area was proper enough so that it could be rented out on the market.
See tähendab, et meede kujutab endast riigiabi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses siis, kui kumulatiivselt on täidetud järgmised tingimused: meede: i) on saadud riigilt või riigi ressurssidest; ii) annab abisaajale valikulise majandusliku eelise; iii) mõjutab kaubandust lepinguosaliste vahel ja kahjustab konkurentsi.
A private investor would always pay attention to zoning plans when making decisions regarding the use of plot and properties.
EELISE PUUDUMINE
In light of the above considerations, the City maintains that the rental agreements with ÍG comply with the market economy operator test.
Üldist
COMMENTS FROM ÍG
Järgnevalt põhjendab järelevalveamet, miks ta on jõudnud järeldusele, et rendilepingud ei anna ÍG-le eelist EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses.
According to ÍG, the large size of the land is of very limited benefit for them as a tenant and only makes the maintenance and supervision obligations more cumbersome and costly.
EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses on eelis mis tahes majanduslik kasu, mida ettevõtja ei oleks tavapärastes turutingimustes, st riigi sekkumiseta, saanud ja millega seetõttu asetatakse ettevõtja konkurentidest soodsamasse olukorda [35].