natgillin/translations-raw huggingface dataset:
DESCRIPTION OF THE MEASURES
Madalmaades Delftis asutatud Bouwfonds, kes on ettevõtja Rabo Vastgoed tütarettevõtja, on Madalmaade suurim kinnisvaraarendaja ja üks kolmest suurimast Euroopa kinnisvaraturul osalejast.
THE PARTIES INVOLVED
Bouwfonds tegutseb eelkõige Madalmaades, Saksamaal ja Prantsusmaal.
The Municipality of Leidschendam-Voorburg (hereinafter: ‘the Municipality’) is located in the province of South Holland, close to The Hague, in the Netherlands.
Tema käive oli 2011. aastal 1,6 miljardit eurot.
Schouten-de Jong Bouwfonds (hereinafter ‘SJB’) is a partnership set up by Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (hereinafter ‘Schouten de Jong’) and Bouwfonds Ontwikkeling BV (hereinafter ‘Bouwfonds’) for the purposes of the contested real estate project and does not have legal personality under Dutch law [4].
Omavalitsus ja SJB moodustasid avaliku ja erasektori partnerlusele tugineva ettevõtte (vennootschap onder firma, edaspidi „partnerlusettevõte“) eesmärgiga viia ellu vaidlustatud kinnisvaraprojekti maa kasutuselevõtu etapp.
Schouten de Jong, established in Voorburg, the Netherlands, is active in real estate project development in the Netherlands, in particular in the Leidschendam area.
Partnerlusettevõtte kumbki pool pidi kandma 50 % projekti maa kasutuselevõtu etapiga seotud kuludest ja riskidest.
Its turnover amounted to EUR 60 million in 2011.
Partnerlusettevõtte otsused tuli teha ühehäälselt.
Bouwfonds, established in Delft, the Netherlands, and a subsidiary of Rabo Vastgoed, is the largest real estate developer in the Netherlands and among the top three largest players on the European real estate market.
Madalmaade ametiasutuste esitatud teabe kohaselt vastutavad ettevõtjad Schouten de Jong ja Bouwfonds solidaarselt (hoofdelijk aansprakelijk) selle eest, et SJB täidaks oma omavalitsusega sõlmitud partnerluslepingust tulenevaid kohustusi [5].
Bouwfonds is active, in particular, in the Netherlands, Germany and France.
KINNISVARAPROJEKT
It had a turnover of EUR 1,6 billion in 2011.
Omavalitsuse volikogu võttis 6. aprillil 2004 vastu Damcentrumi maa kasutamise üldplaani ja Damcentrumi üldplaani, millega kehtestatakse raamleping eesmärgiga taaselustada Leidschendami kesklinn (edaspidi „Leidschendami keskuse projekt“) [6].
A public-private partnership in the form of a vennootschap onder firma (hereinafter: ‘the PPP’) was set-up by the Municipality and SJB to undertake the ground exploitation phase of the contested real estate project.
Leidschendami keskuse projekt hõlmab umbes 20,7 hektari suurust maa-ala.
Each party to the PPP was to bear 50 % of the costs and the risks associated with the ground exploitation phase of the project.
Projekti käigus lammutatakse umbes 280 eluaset (millest lõviosa on sotsiaalkorterid), uuendatakse üldkasutatavaid alasid ja kommunaalvõrgustikke (kanalisatsioon, teekate, valgustus jne) ning rajatakse umbes 600 uut eluaset – nii sotsiaalkortereid kui ka vabaturul müüdavaid eluasemeid –, umbes 3000 m2 äripinda (kaubanduspinda) ja kahetasandiline maa-alune parkla ning viiakse uude kohta ja ehitatakse uuesti üles koolimaja.
The decision-making of the PPP was to be by unanimity.
Leidschendami keskuse projekt jagati erinevateks alamprojektideks, millest üks on Dampleini hõlmav kinnisvaraprojekt (edaspidi „Dampleini projekt“).
According to the information provided by the Dutch authorities, Schouten de Jong and Bouwfonds are each jointly and severally liable (hoofdelijk aansprakelijk) for the fulfilment by SJB of its obligations under the PPP agreement [5].
Ehitusetapp
THE REAL ESTATE PROJECT
Leidschendami keskuse projekti alusel sõlmis omavalitsus 9. septembril 2004 koostöölepingu (edaspidi „2004. aasta koostööleping“) mitme eraõigusliku projektiarendajaga, sealhulgas ühisettevõttega SJB.
On 6 April 2004, the Council of the Municipality adopted a Concept Ground Exploitation Masterplan Damcentrum and a Concept Masterplan Damcentrum laying down a framework agreement aimed at revitalising Leidschendam's city centre (hereinafter: ‘the Leidschendam Centrum Project’) [6].
2004. aasta koostöölepingus nähakse ette, et eraõiguslikud projektiarendajad ehitavad ja müüvad iga neile Leidschendami keskuse projektiga määratud konkreetse alamprojekti puhul asjaomase kinnisvara oma kuludega ja omal vastutusel.
The Leidschendam Centrum Project concerns an area of approximately 20,7 hectares and consists of demolishing approximately 280 mainly social housing units, renewing public spaces and utilities (sewerage, paving, lighting, etc.) and constructing approximately 600 new housing units — both social housing and free sector housing — as well as approximately 3000 square metres of commercial (shopping) space, a two-level underground parking garage, and the relocation and rebuilding of a school.
2004. aasta koostöölepingu kohaselt alustatakse ehitustöödega siis, kui maa on ehituseks ette valmistatud (vt allpool põhjendus 23) ja hangitud on vajalikud ehitusload.
The Leidschendam Centrum Project was divided into various sub-projects, one of which is the real estate project concerning the Damplein (hereinafter: ‘the Damplein Project’).
Samal ajal lubati vabaturul müüdavate eluasemete ehitamisel eraõiguslikel arendajatel ehitamist edasi lükata, kuni asjaomase alamprojekti piirkonnas on eelmüügi teel koos sotsiaalkorteritega või ilma nendeta müüdud 70 % kõnealustest eluasemetest (2004. aasta koostöölepingu artikkel 7.5; edaspidi „70 % klausel“).
The construction phase
Nimetatud 70 % klausli kasutamine ehituslepingutes on Madalmaades tavapärane.
On the basis of the Leidschendam Centrum Project, the Municipality concluded a cooperation agreement with a number of private project developers, including with SJB, on 9 September 2004 (hereinafter: ‘the 2004 Cooperation Agreement’).
Selle eesmärk on piirata projektiarendajate riske, mis kaasnevad sellise kinnisvara ehitamisega, mida ei pruugita maha müüa.
The 2004 Cooperation Agreement stipulates that the private project developers would, for each of the specific sub-parts of the Leidschendam Centrum Project assigned to them, construct and sell, at their own risk and expense, the envisaged real estate.
Lepingus ei olnud siiski ette nähtud võimalust lükata edasi äripindade ja maa-aluse parkla ehitamist.
According to the 2004 Cooperation Agreement, the construction works would begin once the land had been made ready for construction (see recital 23 below) and the necessary building permits had been obtained.
Nii 2004. aasta koostöölepingu kui ka 22. novembril 2004 sõlmitud uue projektilepingu (edaspidi „SJB projektileping“) kohaselt pidi SJB ehitama kokku 242 eluaset, millest 74 olid algul kavandatud Dampleini [7].
However, as regards the construction of the free sector housing units, the private developers were allowed to postpone construction until 70 % of these units, whether or not in combination with social housing units, in the sub-project area concerned had been pre-sold (Article 7.5 of the 2004 Cooperation Agreement, hereinafter: ‘the 70 % clause’).
Samuti pidi SJB rajama Dampleini umbes 2400 m2 äripinda ja ehitama maa-aluse parkla, milles pidi lisaks eratsoonile (75 parkimiskohta) olema ka üldkasutatav tsoon (225 parkimiskohta).
This 70 % clause is commonly found in construction contracts in the Netherlands and seeks to limit the risks for project developers of constructing real estate which might not be sold.
Äripinnad ja eluasemed pidi ehitatama maa-aluse parkla kohale.
The agreement did not, however, provide for any possibility to postpone construction as regards the commercial premises and the underground parking garage.
Nagu ka Madalmaade ametiasutused teavet edastades sõnaselgelt rõhutasid, ei olnud omavalitsus projekti ehitusetappi kaasatud ja ta ei võtnud mingeid riske seoses eluasemete ja äripindade müügiga.
According to both the 2004 Cooperation Agreement and a further project agreement concluded on 22 November 2004 (hereinafter: the ‘SJB Project Agreement’), SJB would build a total of 242 housing units, of which 74 were initially planned to be built on the Damplein [7].
Sellest müügist saadav võimalik tulu pidi minema otse eraõiguslikele arendajatele.
SJB would also build approximately 2400 square metres of commercial space on the Damplein and construct the underground parking garage, which apart from a private section (75 parking spaces) also included a public section (225 parking spaces).
Projekti ehitusetappi tuleks eristada nn projekti maa kasutuselevõtu etapist, millesse omavalitsus oli kaasatud partnerlusettevõtte kaudu koos SJBga ja kus omavalitsus kandis 50 % riskidest (vt allpool põhjendus 19).
The commercial premises and the housing units would be built on top of the underground parking garage.
Maa kasutuselevõtu etapp
The Municipality, as also explicitly emphasised by the Dutch authorities in their submissions, was not involved in the construction phase of the project and bore no risks in relation to the sale of the housing units and commercial premises.
Enne, kui kinnisvaraprojekti mis tahes osa ehitustöid alustati, tuli soetada maa, ümber korraldada üldkasutatav taristu ja maa ehitamiseks ette valmistada.
Profits from these sales, if any, would accrue directly to the private developers.
Kuna eeldati, et projekti maa kasutuselevõtu etapiga kaasnevad suured kulud (mille suuruseks hinnati tollal ligikaudu 30 miljonit eurot) ja märkimisväärsed riskid, otsustas omavalitsus nende tööde teostamiseks luua SJBga avaliku ja erasektori partnerlusele tugineva ettevõtte [8].
The construction phase of the project should be distinguished from the so-called ground exploitation phase of the project, where the Municipality was involved through the PPP with SJB and bore 50 % of the risks (see recital 19 below).
Selleks allkirjastasid omavalitsus ja SJB 22. novembril 2004 maa kasutuselevõttu käsitleva partnerluslepingu (edaspidi „maa kasutuselevõtu leping“).
The ground exploitation phase
Projekti maa kasutuselevõtmise etapis osalemise eest pidi SJB saama osa partnerlusettevõtte tulust ja varem omavalitsusele eraldatud kruntide arendusõiguse [9].
Before construction works in each part of the real estate project could commence, the land had to be acquired, the public infrastructure had to be re-arranged and the land had to be made ready for construction.
Maa kasutuselevõtu lepingu kohaselt pidid nii omavalitsus kui ka SJB andma kõnealusele partnerlusettevõttele rahalise otsetoetuse, et viia ellu maa kasutuselevõtuga seotud tööd [10].
Since this ‘ground exploitation phase’ of the project was expected to entail high costs (estimated at the time at approximately EUR 30 million) and significant risks, the Municipality decided to set up a PPP with SJB to carry out these works [8].
Lisaks on kõnealuses lepingus ette nähtud, et maa kasutuselevõtu etapis kannavad omavalitsus ja SJB kumbki 50 % kuludest ja riskidest (maa kasutuselevõtu lepingu artikkel 4.1) ning et maa kasutuselevõtust tulenev lõpptulu/-kahjum jaotatakse vastavalt 2004. aasta koostöölepingus sätestatud korrale (artikkel 14.3).
To this end, the Municipality and SJB signed a ground exploitation/PPP agreement on 22 November 2004 (hereinafter: ‘the GREX’).
Selle korra kohaselt tuli maa kasutuselevõtu etapi lõpus jaotada kuni 1 miljoni euro suurune kasum või kahjum omavalitsuse ja SJB vahel võrdselt, samal ajal kui 1 miljonit eurot ületav kasumiosa tuli jaotada omavalitsuse, SJB ja teiste kinnisvaraprojekti ehitusetapis osalenud eraõiguslike isikute vahel (2004. aasta koostöölepingu artikkel 10.9).
In return for its participation in the ground exploitation phase of the project, SJB would obtain a share of the revenues of the PPP and receive the development rights on plots of land previously allocated to the Municipality [9].
Maa ehituseks ettevalmistamise kõrval hõlmas maa kasutuselevõtu etapp ka maa-aluse parkla üldkasutatava osa ehitamist, ajutist kasutamist ja edasimüüki ja koolimaja ehitamist (maa kasutuselevõtu lepingu artikkel 4).
According to the GREX, both the Municipality and SJB would make a direct financial contribution to the PPP to carry out the ground exploitation works [10].
Selleks oli partnerlusettevõte SJBga kokku leppinud, et SJB rajab maa-aluse parkla üldkasutatava osa, mis on ühendatud kõnealuse parkla eratsooniga (maa kasutuselevõtu lepingu artikkel 9), ning saab selleks partnerlusettevõttelt kuni 4,6 miljonit eurot (väärtus 1. jaanuaril 2003, SJB projektilepingu artikkel 6).
The GREX further provides that the Municipality and SJB would each bear 50 % of the costs and the risks of the ground exploitation phase (Article 4.1. of the GREX) and that the final revenues/losses of the ground exploitation would be divided according to the rules laid down in the 2004 Cooperation Agreement (Article 14.3).
Parkla eratsooni ehitamist pidi SJB ise rahastama.
This stipulated that at the end of the ground exploitation phase a negative or positive result of up to EUR 1 million would be equally divided between the Municipality and SJB, whereas the portion of a positive result exceeding EUR 1 million would be divided between the Municipality, SJB and the other private parties taking part in the construction phase of the real estate project (Article 10.9 of the 2004 Cooperation Agreement).
Partnerlusettevõte kavatses müüa kogu parkla kolmandale isikule ja sellest müügist saadav tulu pidi jaotatama omavalitsuse ja SJB vahel.
Besides making the land ready for construction, the ground exploitation phase also covered the construction, temporary exploitation and reselling of the public part of the underground parking garage and the building of the school (Article 4 of the GREX).
Peale selle oleks partnerlusettevõte kandnud ka 50 % koolimaja ehitamise kuludest teises Leidschendami keskuse projekti piirkonnas.
To this end, the PPP agreed with SJB that SJB would construct the underground public garage, which was considered to be intrinsically linked to the private section of the parking garage (Article 9 of the GREX), for which SJB would receive a maximum amount of approximately EUR 4,6 million (value on 1 January 2003) from the PPP (Article 6 of the SJB Project Agreement).
Ülejäänud 50 % oleks pidanud rahastama otse omavalitsus (maa kasutuselevõtu lepingu artikkel 8).
The construction of the private section of the parking garage would be financed by SJB itself.
Nagu järeldub põhjendustest 18–21, hõlmasid projekti maa kasutuselevõtu etapi kulud peamiselt selle maaosa soetamise kulusid, mis ei kuulunud veel omavalitsusele, maa ehituseks ettevalmistamise kulusid, maa-aluse parkla üldkasutatava tsooniga seotud kulusid ning 50 % koolimaja ehitamise kuludest.
The PPP intended to sell the entire parking garage to a third party and the revenues from that sale were to flow to the PPP, which would share them between the Municipality and SJB.
Partnerlusettevõte oleks teeninud maa kasutuselevõtu etapis tulu – ennekõike müües maa eraõiguslikele projektiarendajatele, sealhulgas SJB-le – pärast maa ettevalmistamist ehituseks.
Finally, the PPP would also contribute 50 % of the costs for the construction of a school in another plan area of the Leidschendam Centrum Project.
Iga projektiarendaja pidi soetama talle määratud maatüki, et ehitada sinna eluasemed ja äripinnad.
The remaining 50 % would be financed directly by the Municipality (Article 8 of the GREX).
Maa hinnad olid kindlaks määratud 2004. aasta koostöölepingu artiklis 10 ja lisas 3a.
As follows from recitals 18 to 21 above, the costs of the ground exploitation phase of the project consisted essentially in the costs of the acquisition of the land in so far as it was not already owned by the Municipality, the costs of making the land ready for construction, the costs for the public section of the underground parking garage and 50 % of the construction costs for the school.
2004. aasta koostöölepingus oli sõnaselgelt ette nähtud, et tegemist oli miinimumhindadega, mida võidi tõsta, kui ehitatakse kavandatust rohkem põrandapinda.
The PPP would generate revenues from the ground exploitation phase, first and foremost, through the sale of the land to private project developers, including SJB, after the PPP had made the land ready for construction.
Need hinnad põhinesid sõltumatu eksperdi 11. märtsi 2003. aasta hindamisaruandel, milles leiti, et hinnad vastavad turutingimustele.
Each project developer was to purchase the part of the land assigned to it to construct housing units and commercial premises.
Maatüki eest tuli tasuda siis, kui asjaomane eraõiguslik arendaja sai vajalikud ehitusload, ning makse tuli teha hiljemalt maa õigusliku omandi ülemineku hetkel (2004. aasta koostöölepingu artikkel 10.5).
The prices for the land were laid down in Article 10 and Annex 3a to the 2004 Cooperation Agreement.
Selle maa hinnaks, mille partnerlusettevõte müüs SJB-le Leidschendami keskuse projekti raames, määrati vähemalt 18,5 miljonit eurot (väärtus 1. jaanuaril 2003).
The 2004 Cooperation Agreement explicitly stated that these prices were minimum prices, which could be increased if more than the planned floor space was constructed.
Dampleini piirkonnas partnerlusettevõtte poolt SJB-le müüdud maa hinnaks määrati vähemalt 7,2 miljonit eurot (väärtus 1. jaanuaril 2003), kusjuures aastane indeks oli kuni makse sooritamiseni 2,5 %.
These prices were based on an independent expert valuation report, dated 11 March 2003, which considered the prices to be market-compliant.
Lisaks pidi partnerlusettevõte saama lisatulu igalt eraõiguslikult projektiarendajalt küsitavast maakasutusmaksust ja kvaliteedimaksust vastavalt 2004. aasta koostöölepingu artiklile 10.3 [11].
Payment of the land price was due at the moment the private developer concerned obtained the necessary building permits and would take place, at the latest, at the moment of the legal transfer of the land (Article 10.5 of the 2004 Cooperation Agreement).
Need maksud arvutati eraõigusliku projektiarendaja ehitatavate eluasemete arvu alusel ja neid võis tegelikult ehitatud eluasemete arvust sõltuvalt tõsta või langetada.
The price of the land sold by the PPP to SJB for the overall Leidschendam Centrum Project was determined at minimum EUR 18,5 million (value on 1 January 2003).
Nimetatud maksud tuli tasuda hiljemalt 1. juuliks 2004 ühe maksena kõigi Leidschendami keskuse projekti raames asjaomase eraarendaja ehitatud eluasemete eest.
The land in the Damplein area sold by the PPP to SJB was determined at minimum EUR 7,2 million (value on 1 January 2003), yearly indexed at 2,5 % until payment.
SJB pidi kõigi Leidschendami keskuse piirkonda kavandatud eluasemete eest tasuma maakasutusmaksu kogusummas umbes 1,1 miljonit eurot ja kvaliteedimaksu umbes 0,9 miljonit eurot (väärtus 1. jaanuaril 2003), kusjuures aastane indeks oli kuni makse sooritamiseni 2,5 %.
Second, the PPP was to collect additional revenues by charging each private project developer a ground exploitation fee and a quality fee pursuant to Article 10.3 of the 2004 Cooperation Agreement [11].
Tasutava maakasutusmaksu ja kvaliteedimaksu lõplik summa sõltus tegelikult ehitatavate eluasemete arvust.
These fees were calculated on the basis of the number of housing units to be built by the private project developer and could be increased or decreased depending on the number of units actually constructed.
2004. aasta koostöölepingu artiklis 6.6 [12] on sätestatud, et kui ehituslube ei väljastata õigel ajal, vaatavad lepinguosalised lepingu, sealhulgas maa hindade arvutuse ja andmed, mille alusel neid hindu tuleb maksta, läbi, säilitades võimalikult palju kõnealuse lepingu tingimustest ja kahepoolsetest kokkulepetest.
These fees were due on 1 July 2004 at the latest and needed to be paid in a single instalment for all housing units constructed in the Leidschendam Centrum Project by the private developer concerned.
Peale selle on 2004. aasta koostöölepingu artiklis 16 öeldud, et koostöölepingut või kahepoolseid lepingud saab täielikult või osaliselt tühistada vaid eraldi üles loetud olukordades.
As regards SJB, the total ground exploitation fee was determined at approximately EUR 1,1 million and the quality fee at approximately EUR 0,9 million (value on 1 January 2003), indexed yearly at 2,5 % until payment, for all the housing units it planned to build in the Leidschendam centrum area.
Üks sellistest olukordadest tekib tsiviilseadustiku artiklis 6:258 nimetatud ettenägematute asjaolude esinemise korral: kui üks lepinguosalistest on sellises olukorras seisukohal, et teised lepinguosalised ei saa nõuda temalt lepingu täitmist muutmata kujul, peavad lepinguosalised alustama läbirääkimisi, et leppida vastastikku kokku muudetud tingimustes.
The final ground exploitation fee and quality fee due would depend on the number of housing units actually built.
2004. aasta koostöölepingu artiklis 18 on kirjas, et kui koostöölepingu või kahepoolsete lepingute üle peaksid tekkima vaidlused, lahendatakse need nii hästi kui võimalik lepinguosaliste heas ja lojaalses koostöös.
The 2004 Cooperation Agreement in its Article 6.6 [12] provides that, if the building permits are not delivered on schedule, the parties will renegotiate the agreement, including the calculation of the land prices and the data on which these need to be paid, staying as close as possible to the conditions of this agreement and of the bilateral agreements.
Kui see ei ole võimalik, tuleb vaidlusalune küsimus esitada vahekohtule kooskõlas Rotterdamis asuva Madalmaade Arbitraažiinstituudi eeskirjadega.
Furthermore, Article 16 of the 2004 Cooperation Agreement stipulates that this agreement or the bilateral agreements can only be annulled totally or partly in the specifically listed situations.
Vahekohtumenetlus toimub Haagis.
One of these situations is ‘unforeseen circumstances as referred to in Article 6:258 of the Civil Code’: if one of the parties is then of the opinion that the other parties cannot require from him an unchanged execution of the agreement, they have to enter into negotiations in order to arrive at mutually agreed modified terms.
HINNA TAGASIULATUV VÄHENDAMINE JA MAKSUDE SISSENÕUDMISEST LOOBUMINE
If this is not possible the dispute has to be submitted to arbitration in accordance with the rules of the Dutch Arbitration Institute in Rotterdam.
Vajalike ehituslubade hankimisel tekkinud viivituste tõttu tühistati need eelmüügilepingud 2008. aasta septembris, nii et ajaks, mil SJB sai lõpuks sama aasta novembris ehituse alustamiseks vajalikud load, ei olnud eelmüügi teel müüdud ühtegi eluaset, mille SJB pidi Dampleini ehitama.
The place of arbitration is Den Haag.
Vahepeal oli alanud finantskriis, mis mõjutas eeskätt Madalmaade kinnisvaraturgu.
THE RETROACTIVE PRICE DECREASE AND WAIVED FEES
Selles olukorras teavitas SJB omavalitsust, et ta ei alusta ehitustöödega, tuginedes 2004. aasta koostöölepingu klauslile, mis võimaldas SJB-l eluasemete ehitamise edasi lükata, kui neist eluasemetest oli müüdud alla 70 %.
According to the timeline which was set up in March 2004, construction works on the Damplein were initially planned to start in November 2005.
Sellega viitas SJB 2004. aasta koostöölepingu sätetele, eriti kõnealuse lepingu artiklile 6.6, milles oli ette nähtud võimalus arutada hind ja tarnetähtajad uuesti läbi, kui ehituslube ei väljastata õigel ajal.
However, owing to several national court proceedings, the building permits SJB needed to commence construction were delayed and eventually only obtained in November 2008.
SJB väitis, et kuna need load väljastati kavandatust kolm aastat hiljem, ei saa SJBd kohustada täitma koostöölepingut muutmata kujul.
SJB started with the pre-sale of housing units in February 2007, but experienced difficulties selling these and eventually managed to pre-sell only 20 of the 67 planned units.
Selle tulemusel otsustasid lepinguosalised algsed kokkulepped läbi vaadata.