natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Because of the delays encountered in obtaining the necessary building permits, these pre-sale contracts were annulled in September 2008 so that, when SJB finally obtained the permits to start construction works in November of that year, none of the housing units SJB was required to build on the Damplein had been pre-sold.
2008. aasta sügisel tegi SJB partnerlusettevõttele ettepaneku maksta Dampleini maa eest algul kokku lepitud 7,2 miljoni euro asemel 4 miljonit eurot (väärtus 1. jaanuaril 2003), misjärel SJB alustaks ehitustöödega 2009. aasta aprillis olenemata sellest, kas eluasemeid on eelmüügi käigus müüdud või mitte.
In the meantime, the financial crisis had started and affected the Dutch real-estate market in particular.
Vastutasuks selle hinnavähenduse eest oli SJB valmis loobuma oma õigusest kasutada 2004. aasta koostöölepingus sisalduvat 70 % klauslit ja kandma kahju, mis oli talle ehituslubade väljastamise kolmeaastase viibimisega tekkinud.
In this context, SJB informed the Municipality that it would not start any of the construction works, relying on the clause in the 2004 Cooperation Agreement that allowed it to postpone construction of the housing units if less than 70 % of these units had been sold.
Lisaks tegi SJB ettepaneku võtta ühendust investoriga, kes oleks nõus ostma müümata eluasemed.
In this regard SJB referred to the contractual provisions in the 2004 Cooperation agreement, in particular Article 6.6 of the 2004 Cooperation agreement which provides for the possibility of renegotiating the price and the delivery dates if the building permits were not delivered in time.
Madalmaade ametiasutuste sõnul oli selle tulemuseks madalam hind võrreldes hinnaga, mis oleks eeldatavasti saadud, kui eluasemed oleks müüdud otse eraisikutele.
According to SJB, since these permits were only delivered 3 years after the planned date, SJB could not be held to execute the Cooperation agreement unchanged.
18. detsembril 2008 leppisid partnerlusettevõte ja SJB põhimõtteliselt kokku hinna vähendamises, kuid enne volikogult heakskiidu küsimist võttis omavalitsus ühendust sõltumatu eksperdiga, et teha kindlaks, kas SJB arvutatud hind vastab turutingimustele.
As a result the parties decided to renegotiate the initial arrangements.
Ekspert jõudis oma 11. veebruari 2009. aasta aruandes järeldusele, et 4 miljonit eurot (väärtus 1. jaanuaril 2010) võib 2010. aastal pidada Dampleinis asuva maa eest jääkväärtuse meetodi alusel turutingimustele vastavaks hinnaks, kui võtta arvesse asjaolu, et SJB võttis kohustuse müüa müümata eluasemed investorile ning nõustus alandama oma algul ette nähtud kasumi- ja riskimarginaali 5 %-lt 2 %-le.
In the Autumn of 2008, SJB made a proposal to the PPP to pay EUR 4 million for the land on the Damplein, instead of the EUR 7,2 million (value on 1 January 2003) originally agreed, whereby SJB would start the construction works in April 2009 regardless of whether the housing units had been pre-sold.
Aruandes ei võetud arvesse maakasutusmaksu ja kvaliteedimaksu vähendamist.
In return for this decrease in price, SJB was therefore willing to waive its right to invoke the 70 % clause contained in the 2004 Cooperation Agreement and the damage suffered as a result of the delay of 3 years in delivering the building permits.
Kuna Madalmaade ametiasutuste sõnul kartis omavalitsus lisaviivitusi ja arvas, et ehitusetapi alustamine esimesel võimalusel on üldsuse huvides, otsustas omavalitsuse volikogu kõnealuse aruande põhjal oma 10. märtsi 2009. aasta istungil, et partnerlusettevõte nõustub 2004. aastal SJB-ga algul kokkulepitud hinnast ja maksudest madalama hinna ja madalamate maksudega Dampleinis paikneva maa eest.
SJB further proposed to contact an investor who would guarantee to buy the unsold housing units.
Omavalitsuse 18. veebruari 2009. aasta ettepanekus, mis edastati omavalitsuse volikogu liikmetele, on viidatud maa hinna ning maakasutusmaksu ja kvaliteedimaksu vähendamisele.
According to the Dutch authorities this resulted in a price lower than that expected from a direct sale to private persons.
Lisaks on ettepanekus märgitud, et selline vähendamine muudaks maa kasutuselevõtu etapi – millega esialgsete eelarvestuste kohaselt pidi jõutama kasumiläveni – kahjumit teenivaks projektiks.
On 18 December 2008, the PPP and SJB agreed in principle to the price decrease, but before seeking approval from the Municipality's Council, the Municipality contacted an independent expert to determine whether the price calculated by SJB was a market-compliant price.
Samuti palutakse ettepanekus omavalitsusel ette näha vajalikud vahendid kahjumist 50 % katmiseks.
In its report of 11 February 2009, the expert concluded that EUR 4 million (value on 1 January 2010) could, on the basis of the residual value method, be considered a market-compliant price for the land on the Damplein in 2010, taking into account the fact that SJB committed to sell the unsold housing units to an investor and had agreed to lower its initially planned profit and risk margin from 5 % to 2 %.
Peale selle on ettepanekus täheldatud, et finantskriisi tõttu ei saanud SJB Dampleini arendamiseks vajalikku rahastamist.
The report did not take into account the lowering of the ground exploitation fee and quality fee.
Hinna vähendamine vormistati 1. märtsil 2010 omavalitsuse, partnerlusettevõtte ning SJB vahel sõlmitud lepinguga (edaspidi „lisaleping“).
On the basis of this report and because, according to the Dutch authorities, the Municipality feared further delays and considered it of general interest that the construction phase was started as soon as possible, the Municipality's Council, at its meeting of 10 March 2009, decided that the PPP would agree to lower the price and fees originally agreed in 2004 with SJB for the land located on the Damplein.
Selle lepinguga muudeti 2004. aasta koostöölepingut, SJB projektilepingut ja maa kasutuselevõtu lepingut.
A proposal of 18 February 2009 from the Municipality, which was sent to the members of its Council, refers to a decrease in price for the land and a decrease in the ground exploitation and quality fees.
Lisalepingu artikli 2.1.2 esimese lõigu punktis i on ette nähtud, et vastupidiselt 2004. aasta koostöölepingus sätestatule on SJB-le müüdava Dampleinis asuva maa hind 4 miljonit eurot.
The proposal further states that this decrease would turn the ground exploitation phase, which was budgeted to be break-even, into a loss-making project.
Lisalepingu artikli 2.1.2 esimese lõigu punktis ii on ette nähtud, et varem kokku lepitud maakasutusmaksu ja kvaliteedimaksu ei ole enam tarvis tasuda.
The proposal also requested the Municipality to make the necessary provision for 50 % of the losses.
Selles punktis ei ole viidatud konkreetselt Dampleinis asuvale maale [13].
The proposal further mentions that owing to the financial crisis SJB was not able to obtain the necessary financing for the development of the Damplein.
Samuti on lisalepingus öeldud, et SJB alustab ehitustöödega Dampleinis 7. juulil 2009 ja teostab need tööd katkestusteta.
The price decrease was formalised in an agreement concluded on 1 March 2010 (hereinafter: the ‘Supplementary Agreement’) between the Municipality, the PPP and SJB.
Maatükk pidi üle antama hiljemalt 2010. aasta märtsi keskel ja makse tuli teha hiljemalt maatüki üleandmise päeval.
Article 2.1.2, first paragraph, sub (i), of the Supplementary Agreement provides that, contrary to what was agreed to in the 2004 Cooperation agreement, the price of the land on the Damplein to be sold to SJB would be EUR 4 million.
Lepingu kohaselt pidi SJB alustama üldkasutatava parkla ehitustöödega 2009. aasta teise kvartali jooksul ja lõpetama need kindlaksmääratud ajaga.
Article 2.1.2, first paragraph, sub (ii), of the Supplementary Agreement provides that the previously agreed ground exploitation fee and quality fee were no longer due.
Partnerlusettevõte pidi maksma SJB-le üldkasutatava parkla ehitamise eest 5,4 miljonit eurot (väärtus 1. aprillil 2009) [15].
No reference is made in that second paragraph to the land on the Damplein in particular [13].
See summa kehtis kuni tööde lõpetamiseni ja seda ei indekseeritud.
The Supplementary Agreement also states that SJB started the construction works on the Damplein on 7 July 2009 and that it had to undertake those works without interruption.
15. jaanuaril 2010 allkirjastasid SJB ja Wooninvest Projecten BV – ühe 2004. aastal koostöölepingule alla kirjutanud projektiarendajaga seotud ettevõtja – ostu-/ehituslepingu (koop/aannemingsovereenkomst) 43 eluaseme ostuks, mille Wooninvest annaks eraisikutele rendile.
The works had to be finished by December 2011.
Lepinguosalised leppisid kokku, et kui SJB leiab mõnele neist eluasemetest enne 29. jaanuari 2010 eraõigusliku ostja, siis neid eluasemeid Wooninvestile ei müüda.
In case of late delivery, SJB was to reimburse part of the decreased price.
Samuti nähti lepingus ette ajavahemik – alates 29. jaanuarist 2010 kuni eluasemete üleandmiseni Wooninvestile –, mille kestel võis SJB Wooninvestile müüdud eluasemed tagasi osta samadel tingimustel kui need, mille alusel eluasemed Wooninvestile müüdi, makstes Wooninvestile tolle kantud kulude eest hüvitist ja intressi, milleks oli 6 % aastas ajavahemiku eest, mis algas Wooninvesti maksega SJB-le ja lõppes Wooninvesti poolse eluasemete tagastamisega SJB-le (artikkel 24).
Delivery of the land would take place at the latest in mid-March 2010 and payment would take place at the latest on the day of delivery.
MENETLUSE ALGATAMISE OTSUS
Furthermore, on 13 July 2009, the PPP and SJB concluded a new agreement concerning the underground public parking garage [14].
Menetluse algatamise otsusega algatas komisjon ELi toimimise lepingu artikli 108 lõikes 2 sätestatud ametliku uurimismenetluse seoses sellega, et partnerlusettevõte otsustas SJB kasuks vähendada tagasiulatuvalt maa hinda ning loobuda maakasutusmaksu ja kvaliteedimaksu sissenõudmisest (edaspidi „vaidlustatud meetmed“), tuginedes asjaolule, et need meetmed võisid hõlmata riigiabi ELi toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses ning kuna komisjonil oli kahtlusi nende kokkusobivuses siseturuga.
According to this agreement, SJB would start the construction works on the public parking garage during the second quarter of 2009 and would complete these within a fixed period of time.
Eelkõige pidas komisjon ebatõenäoliseks, et hüpoteetiline eraõiguslik müüja oleks turumajanduse tingimustes tegutseva investori kriteeriumi arvesse võttes nõustunud olukorras, milles omavalitsus oli, samasuguse hinnavähendusega ja maksude sissenõudmisest loobumisega.
The PPP would pay SJB EUR 5,4 million (value on 1 April 2009) for the construction of the public parking garage [15]; this amount would be fixed until delivery and would not be indexed.
Vähendades tagasiulatuvalt SJB-le müüdud maa hinda, otsustas partnerlusettevõte – ja seega ka omavalitsus – võtta enda kanda languses oleva eluasemeturuga seotud riski.
On 15 January 2010, SJB and Wooninvest Projecten BV, a company related to one of the project developers who signed the 2004 Cooperation Agreement, signed a purchase/construction agreement (koop/aannemingsovereenkomst) for the purchase of 43 housing units, which would be rented out to private persons by Wooninvest.
Selline käitumine on vastuolus Madalmaade ametiasutuste kinnitusega, et projekti ehitusetapi riskid ja kulud pidid kandma täielikult eraõiguslikud projektiarendajad, sealhulgas SJB.
In the event that SJB found a private purchaser for some of these housing units before 29 January 2010, the parties agreed that these units would not be sold to Wooninvest.
Kuna partnerlusettevõte kui maa müüja ei olnud projekti sellesse etappi rahaliselt kaasatud, ei olnud mingit alust arvata, et hüpoteetiline eraõiguslik müüja oleks omavalitsusega sarnases olukorras nõustunud tagasiulatuvalt vähendama kokkulepitud müügihinda krundi kohta, sest valitud ostjal oli probleeme nende eluasemete müügiga, mida ta kavatses sellele maale ehitada.
The agreement also provides for a period between 29 January 2010 until the delivery of the units to Wooninvest during which SJB can repurchase the units sold to Wooninvest under the same conditions as they were sold to Wooninvest, plus compensation of the costs borne by Wooninvest and an interest of 6 % per year for the period between payment by Wooninvest to SJB and the redelivery of the units from Wooninvest to SJB (Article 24).
Samuti ei tundunud maakasutusmaksu ja kvaliteedimaksu sissenõudmisest loobumine olevat kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva investori kriteeriumiga, sest ei olnud tõenäoline, et erainvestor oleks tagasiulatuvalt nõustunud loobuma teise poole panusest tema kulude hüvitamisse, saamata selle eest midagi vastu.
THE OPENING DECISION
Lõpuks avaldas komisjon kahtlust, kas vaidlustatud meetmed võivad kuuluda ELi toimimise lepingu artiklis 107 sätestatud erandite kohaldamisalasse.
By way of the opening decision, the Commission initiated the formal investigation procedure laid down in Article 108(2) TFEU in respect of the retroactive price decrease of the land and the waiver of the ground exploitation and quality fees by the PPP in favour of SJB (hereafter: the ‘contested measures’) on the grounds that these measures could entail State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU and the Commission had doubts as to their compatibility with the internal market.
MADALMAADE MÄRKUSED
In particular, the Commission considered it unlikely that a hypothetical private vendor in a situation similar to that of the Municipality would have agreed to the same price reduction and waiver of fees as required by the market economy investor test (hereinafter: ‘MEIT’).
Madalmaade ametiasutused esitasid 18. aprilli 2012. aasta kirjaga oma märkused komisjonipoolse menetluse algatamise otsuse kohta.
By retroactively decreasing the sales price of the land it sold to SJB, the PPP and, therefore, the Municipality decided to carry the risk of a declining housing market.
Märkused asjaolude kohta
This behaviour is contrary to the Dutch authorities' own assertion that the construction phase of the project was to be entirely at the risk and the expense of the private project developers, including SJB.
Madalmaade ametiasutused täpsustasid, et vastupidiselt sellele, mida võib eeldada lisalepingu artikli 2.1.2 sõnastuse alusel, ei olnud omavalitsus loobunud kõikide 2004. aasta koostöölepingu kohaselt algul kokku lepitud maakasutusmaksu ja kvaliteedimaksu summade sissenõudmisest, vaid pigem nende maksude sissenõudmisest, mida SJB pidi tasuma Dampleinis ehitatavate eluasemete eest.
Since the PPP, as the seller of the land, had no financial involvement in this phase of the project, there was no reason to believe that a hypothetical private seller in a similar situation as the Municipality would agree to retroactively lower an agreed sales price for a plot of land because the intended buyer had problems selling housing units it planned to build on that land.
Madalmaade ametiasutuste sõnul oli nende maksude kogusumma 511544 eurot (väärtus 1. jaanuaril 2003; koguväärtus 1. jaanuaril 2010 oleks olnud 719400 eurot).
Nor did the waivers granted for the ground exploitation and quality fees seem to conform with the MEIT, as it was unlikely that a private investor would retroactively waive an agreed contribution to its costs without any consideration in return.
Oma seisukoha põhjendamiseks viitasid Madalmaade ametiasutused hinna vähendamist käsitlevale ettepanekule, mille omavalitsus oli saatnud oma volikogule 18. veebruaril 2009, ning 2004. aasta koostöölepingule lisatud ehituskavale, mille kohaselt on Dampleiniga seotud maakasutusmaks ja kvaliteedimaks 511554 eurot.
Finally, the Commission expressed its doubts as to whether the contested measures could fall within the scope of any of the exceptions laid down in Article 107 TFEU.
Neid hinnavähendusi kavatseti võimaldada tingimusel, et SJB saab 1. oktoobriks 2008 kehtiva ehitusloa.
By letter dated 18 April 2012, the Dutch authorities submitted their comments on the Commission's opening decision.
Madalmaade ametiasutuste sõnul tuleks Dampleinis asuva maa hinnavähendus ja ka sissenõudmata maksud arvutada vastavalt allpool tabelis 1 näidatule.
COMMENTS REGARDING THE FACTS
Tabel 1
The Dutch authorities specified that, contrary to what was suggested by the wording of Article 2.1.2. of the Supplementary Agreement, the Municipality had not waived the full amounts of the initially agreed ground exploitation fee and quality fee under the 2004 Cooperation Agreement, but rather only those fees that were due by SJB for the housing units to be built on the Damplein.
Hinnavähenduse ja sissenõudmata maksude arvutus Madalmaade ametiasutuste kavandatud kujul
According to the Dutch authorities, those fees amounted together to EUR 511544 (value on 1 January 2003, which would represent a total value of EUR 719400 on 1 January 2010).
Dampleinis asuva maa hinnavähendus
To substantiate their position, the Dutch authorities referred to a proposal concerning the price decrease sent by the Municipality to its Council on 18 February 2009 and to a building programme annexed to the 2004 Cooperation Agreement which allocates a ground exploitation and quality fee of EUR 511544 to the Damplein.
Väärtus 1. jaanuaril 2010
Furthermore, the Dutch authorities informed the Commission that price decreases with regard to SJB were discussed within the PPP already in 2006 and 2008.
Maa väärtus
In 2006, the PPP apparently decided to lower the land sales price for the commercial premises owing to the fact that less commercial space could be constructed than initially planned, whereas in 2008 the PPP apparently decided to grant SJB compensation for the delay in the delivery of the building permit.
Maakasutusmaks ja kvaliteedimaks
These decreases would be granted under the condition that SJB would receive a valid building permit by 1 October 2008.
Maa hind ja maksud kokku
As this was not the case, the parties decided to re-negotiate the decrease again.
2006. ja 2008. aastal kokku lepitud hinnavähendus
According to the Dutch authorities, the decrease in price for the land on the Damplein as well as the waived fees should be calculated as set out in Table 1 below.
Väärtus pärast hinnavähendust
Table 1
2010. aasta märtsi lisalepingu kohane väärtus
Calculation of the decrease in price and waived fees proposed by the Dutch authorities
Hinnavähendus kokku
Decrease Damplein
MÄRKUSED RIIGIABI OLEMASOLU KOHTA
value 1.1.2010
Madalmaade ametiasutused ei ole nõus, et vaidlustatud meetmed kujutavad endast riigiabi ELi toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses.
Value land
Madalmaade ametiasutused on sisuliselt seisukohal, et vaidlustatud meetmetega ei antud SJB-le eelist, mida ta ei oleks tavapärastes turutingimustes saanud.
Ground exploitation fee and quality fee
Madalmaade ametiasutused leiavad hoopis, et omavalitsus toimis kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva investori kriteeriumiga, sest kui Dampleini projekti ei oleks ellu viidud, oleks see mõjutanud kogu Leidschendami keskuse projekti ning tekitanud omavalitsusele otsest ja kaudset kahju.
Total land and fees
Esiteks, otsese kahju arvutamisel eeldas omavalitsus, et SJB-l oleks kulunud 70 % eluasemete müümiseks kriisiperioodil ja ehitustööde alustamiseks lisalepinguta vähemalt kaks aastat.
Decreases agreed in 2006 and 2008
Omavalitsuse arvestuste kohaselt oleks veel kaheaastase viivitusega kaasnev otsene kahju partnerlusettevõtte jaoks olnud 2,85 miljonit eurot, millest 50 % oleks pidanud kandma omavalitsus.
Reduced value
Peale selle hindas omavalitsus, et ainuüksi kehva seisu jäänud piirkonna hooldamine oleks omavalitsusele tekitanud otsese lisakulu summas 50000 eurot (vt tabel 2).
Value supplementary agreement March 2010
Tabel 2
Total decrease
Madalmaade ametiasutuste arvutatud otsene kahju
COMMENTS REGARDING THE EXISTENCE OF STATE AID
Otsene kahju kahe aasta jooksul
The Dutch authorities disagree that the contested measures qualify as State aid within the meaning of Article 107(1) TFEU.
Partnerlusettevõte
In essence, the Dutch authorities hold the view that the contested measures did not confer an advantage on SJB that it would not have obtained under normal market conditions.
Omavalitsus (50 %)
Instead, the Dutch authorities are of the opinion that the Municipality acted in accordance with the MEIT, as the non-realisation of the Damplein Project would have had an effect on the entire Leidschendam Centrum Project and would have caused direct and indirect damage to the Municipality.
Laenult tasutavad intressid (5 % kahe aasta jooksul; tagasimaksmata summa 1. jaanuari 2009. aasta seisuga: 17 miljonit eurot)
First, to calculate the direct damage, the Municipality assumed that it would have taken SJB at least 2 years to sell 70 % of the housing units during the crisis period and start the construction works in the absence of the Supplementary Agreement.
Ajutised tarad ja teetähised ning hooldus
The Municipality budgeted the direct damage of a further 2-year delay at EUR 2,85 million for the PPP of which 50 % would be borne by the Municipality.
Teenustega kaasnevate kulude kasv (indeks 2,5 %)
Furthermore, it estimated an extra direct cost of EUR 50000 for the Municipality alone to maintain the deteriorated area (see Table 2).
Lisaplaneerimiskulud, s.t projekti haldamise kulud, näiteks finantshalduskulud, kindlustus jms
Table 2
Kehvas seisus ala hooldus
Direct damage calculated by the Dutch authorities
Kokku
Direct damages during 2 years
Lisaks väidavad Madalmaade ametiasutused, et omavalitsus oleks kandnud sellise viivituse tõttu kaudset kahju, mis oleks väljendunud üldkasutatavate alade seisundi edasises halvenemises, piirkonna usaldusväärsuse vähenemises selle elanike ja tulevaste kinnisvarasoetajate silmis, kaupluste mujale kolimise kuludes, ettevõtjate esitatud kahjunõuetes, hoolduskuludes ning teiste alamprojektidega seotud plaanide muutumises.
PPP
Selline viivitus võis tähendada, et arenduspiirkonnas lõpetavad tegevuse ka kauplused, mille olemasolu aitab muuta kogu piirkonna elamiskõlblikuks.
municipality (50 %)
Juba enne projekti algust oli vaba umbes 23 % kauplusepindadest ja 2010. aastaks oli tegevuse lõpetanud 27 % kauplustest.
Interest cost over a credit facility (5 % during 2 years outstanding amount on 1.1.2009 EUR 17 million)
Vajalike uuendusteta oleks kogu piirkond veelgi kehvemasse olukorda sattunud.
Temporary provision of fences, road signs and maintenance
Sellepärast leiavad Madalmaade ametiasutused, et omavalitsus tegutses nii, nagu oleks tegutsenud turumajanduse tingimustes tegutsev erainvestor, võttes arvesse finantsprognoose ning püüdes enda huvides piirata otsest ja kaudset kahju, mida oleks kantud, kui projekti elluviimist oleks veelgi edasi lükatud.
Provisions cost increase (indexation of 2,5 %)
Samal ajal sai omavalitsus garantii, et ehitustööd Dampleinis teostatakse.
Extra planning costs i.e. costs related to the project office such as financial administration, insurance, etc.
Teiseks väitsid Madalmaade ametiasutused, et omavalitsus oli toiminud sarnaselt erainvestoriga, pakkudes vaidlustatud meetmeid vastutasuks SJB lubaduse eest loobuda õigusest kasutada 70 % klauslit.
Maintenance deteriorated area
Lisalepinguta ei oleks SJB Dampleini ehitustöödega alustanud.
Total
MÄRKUSED RIIGIABI KOKKUSOBIVUSE KOHTA SISETURUGA
Such delay could also mean the end of shopping facilities in the development area whose presence contributes to the habitability of the entire area.
Üldine huvi
Already before the start of the project, around 23 % of the shops were vacant and, by 2010, 27 % were out of business.
Madalmaade ametiasutused kinnitavad, et omavalitsusel oli avalik huvi kõnealuse projekti elluviimise vastu.
Without the necessary revitalisation, the entire area would further deteriorate.
Kuna suur osa Dampleinis asuvast maast seisis kasutamata ja olukord piirkonnas muutus üha kehvemaks, ei pidanud omavalitsus ehitustööde alustamist Dampleinis ülimalt oluliseks mitte ainult Dampleini arendamise seisukohast, vaid ka kogu Leidschendami linnakeskuse jaoks.