natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Of the unknown number of offers received, five were considered ‘useable’ [110].
Müügi- ja tagasirenditehing võimaldab müüjal/rendilevõtjal rahastada suuremaid investeeringuid ja saada kohe oma kasutusse likviidsed vahendid, ilma et peaks sõltuma omakapitalist.
Of these, two were nevertheless rejected because the potential buyers could not present a full offer ‘because of time constraints’.
See tähendab, et omakapitali ja lisaks saadud likviidseid vahendeid on võimalik kasutada teisteks investeeringuteks või rendilevõtja saab teha investeeringuid, mille tarbeks omakapitali puudumise või suure võlakoormuse tõttu tavapärast laenu ei antaks.
Two were furthermore rejected for economic reasons.
Kuna ostja/rendileandja peab oma alginvesteeringu refinantseerima ja kasumit teenima, on rendimäär võrreldava pangalaenu intressimäärast üldjuhul veidi suurem (nagu järgnevas punktis lähemalt selgitatakse).
The fifth offer, from Felske Immobilien was rejected because the price offered was considered too low (Felske had offered EUR […] per m2, resulting in a total buying price of EUR […]).
Pärast rendilepingu lõppemist peab rendilevõtja kinnisvara kas tagasi ostma või see jääb rendileandja omandiks ja seda saab edasi kasutada.
In addition to these five offers, three further bids were made, coming from BAVARIA and two other unsolicited bidders.
See tähendab, et rendimäär sõltub kinnisvara jääkväärtusest pärast poolte vahel sõlmitud rendilepingu lõppemist.
While negotiations were also initiated with one of the other two unsolicited bidders, this bid was eventually also rejected for unspecified economic reasons [111].
Kuna jääkväärtust on eriti pikaajaliste rendilepingute puhul sageli raske ette näha, on see rendileandja jaoks riskitegur, mis kajastub rendimääras.
Once the final negotiations had been concluded, NEUWOGES’ board had to approve the contracts.
Sellist riski tavapäraste pangalaenude puhul ei esine ja hüpoteekide puhul esineb seda ainult teatud määral.
When presenting the contracts to the board, the management argued that a higher sale price could not be obtained because the contracts concerned only a lease of the land (as opposed to an outright sale), BRG would be hired to carry out the modernisation works, and NEUWOGES would continue to manage the buildings for a further 30 years [112].
Järelikult ei ole rendimäärad ja laenude/hüpoteekide intressimäärad täielikult võrreldavad.
When asked about the difference from the 1997 valuation, the management again stated that a higher price could not be achieved for this transaction [113].
Kui kõrvutada kõnealuse tehingu rendimäära laenude/hüpoteekide tolleaegsete (1997/1998) keskmiste intressimääradega, ei ole võimalik ühetähenduslikult kindlaks teha, kas nõutud rendimäär oli sel ajal (1997/1998) turul tavapärane.
While this bidding process cannot be classified as an open, transparent, non-discriminatory and unconditional tender, it nevertheless provides some indication of what offers were available on the market.
Siiski on võimalik hinnata, kas rendimäär oli nii kõrge, et ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks tehinguga nõustunud.
In this regard it is also significant that apparently a number of unsolicited bids were received, showing that potential buyers not among the 72 originally contacted companies also had an opportunity to learn of the process and participate.
Kõnealuse õigustoimingu puhul määrati rendimääraks esialgu […] % investeeringute kogumahust aastas.
The assessment of the bids by NEUWOGES indicates that NEUWOGES perceived BAVARIA’s bid to be the best available on the market at the relevant time (1997/98).
Tasutava summa indekseerimisega […] %ga aastas on rendimäär lepinguperioodi lõpuks […] %, mis vastab keskmisele rendimäärale […] % aastas.
NEUWOGES’ argument that at least the Felske bid was actually better is unsustainable.
Võrdluseks: kui NEUWOGES oleks otsustanud renti mitte indekseerida, oleks see kogu 30aastaseks perioodiks kindlaks määratud […] %na aastas.
While it is true that the price apparently offered by Felske (EUR […]) was higher than the upfront payment eventually made by BAVARIA (EUR […]), it must be pointed out that the sale-and-lease-back transaction has to be assessed as a whole and that its total value (EUR […]) was higher than the price offered by Felske.
„Lisatasu” on seega hind otsuse eest mitte maksta kogu lepinguperioodi jooksul stabiilset renti, vaid alguses madalamat ja lepinguperioodi lõpu poole kõrgemat renti.
In this light, it can be stated that, even though the bidding process carried out was not such as to constitute proof in itself that BAVARIA’s bid was the best available on the market, it points in this direction.
Esmalt on vaja meelde tuletada, et LG Rostock hindas rendimäära võrreldes teiste tehingute intressimääradega.
In any event, the limited bidding process provides no substantiated indication that a better offer was available to NEUWOGES at the relevant time (1997/98).
Kohus leidis, et hüpoteekide intressimäärade arengut 30aastase perioodi jooksul on küll raske hinnata, kuid kõrgete intressimäärade ajajärkudel tuleb arvestada üle 10 % suuruse intressimääraga.
Other types of transactions available at the relevant time
NEUWOGESi nõutud keskmine rendimäär ei olnud seega turul ebatavaline.
Assessment framework
Võrdlemiseks on kasutada ainult väga üldised andmed.
It is helpful to assess the transaction in question against different, but generally similar, types of transactions offered on the market at the relevant time (1997/98).
Kõikidest Deutsche Bundesbanki 1998. aasta jaanuari kohta kogutud andmetest (kõnealuse õigustoimingu teostamise aeg) võib oluliseks pidada kahte liiki intressimäärasid.
The transaction in question is a typical sale-and-lease-back transaction.
Esiteks pakuvad huvi elamukinnistute fikseeritud intressimääraga 10aastaste hüpoteeklaenude intressimäärad, kuna ka NEUWOGES kasutaks laenu tagamiseks eluasemekinnisvara (sõltumata sellest, kas selline laen täidaks kõiki hüpoteegi vormilisi tingimusi).
Sale-and-lease-back agreements are, by nature, financing transactions.
Teiseks võiksid võrdlemiseks sobida ka ettevõtetele ja füüsilisest isikust ettevõtjatele antavate pikaajaliste fikseeritud intressimääraga 500000 euro kuni 5 miljoni euro suuruste laenude intressimäärad, sest NEUWOGESi võib käsitleda ettevõtjana (hüpoteeke seavad üldiselt pigem eraisikud, kes on ise kinnisvara elanikud ega üüri seda edasi).
By buying a property from the lessee, the lessor provides the lessee with liquidity and/or finances major investments, such as the modernisation of old buildings.
Bundesbanki andmetel oli 10aastaste fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenude keskmine intressimäär Saksamaal 1998. aasta jaanuaris 6,40 % aastas.
In order to continue using the property, for commercial or other purposes, the lessee then leases the property back, thereby (fully or partly) paying back the lessor’s investment over the duration of the lease contract.
Sel ajal liikusid seda liiki laenude intressimäärad aastas tavaliselt vahemikus 6,17 % (vahemiku alampiir) kuni 6,97 % (vahemiku ülempiir).
Being a financing transaction, a sale-and-lease-back agreement has a certain similarity with bank loans and mortgages.
Pikaajaliste fikseeritud intressimääraga laenude keskmine intressimäär oli 1998. aasta jaanuaris 6,35 % aastas ja see muutus vahemikus 5,55 % (vahemiku alampiir) kuni 7,73 % aastas (vahemiku ülempiir).
There are, however, some important differences that need to be kept in mind.
Bundesbank ei teata aga midagi pikaajalise laenu keskmise perioodi kohta.
A sale-and-lease-back transaction enables the seller/lessee to finance major investments and gain instant liquidity without having to rely on own capital.
Siiski võib lähtuda sellest, et keskmine periood on kuni 10 aastat ja tõenäoliselt sellest lühem [114].
This means that own capital and the additional liquidity obtained are available for other investments, or that the lessee can finance investments even where a traditional loan would not be available because of the lack of own capital or a high degree of indebtedness.
NEUWOGESi makstud rendi võrdlemisel Bundesbanki esitatud intressimääradega samal perioodil (st 1998. aasta jaanuaris) antud laenude puhul tuleb arvesse võtta järgmisi aspekte.
As the buyer/lessor has to re-finance its own initial investment and make a profit, the leasing rate is typically somewhat higher than the interest rate on a comparable bank loan (as explained in further detail in the following section).
Keskmine iga-aastane rendimäär on 30aastase lepinguperioodi jooksul […] % aastas.
At the end of the lease contract, the lessee either has to repurchase the property or it remains in the ownership of the lessor and is available for further use.
Nagu juba selgitatud, otsustas NEUWOGES omal algatusel maksta lepinguperioodi alguses madalamat renti, mis tasakaalustatakse kõrgema rendiga hilisemal ajahetkel.
This means that the leasing rate depends on the residual value of the property at the end of the lease contract concluded between the two parties.
Sellel otsusel on oma hind: kui NEUWOGES oleks algusest peale otsustanud maksta kindlat renti, oleks ta pidanud maksma ainult määraga […] % aastas [115].
As the residual value is often difficult to predict, especially in the case of long-term leases, it represents a risk factor for the lessor that is reflected in the leasing rate.
Bundesbanki näitajad käivad fikseeritud intressimääraga laenude kohta, st intressimäär on igal aastal sama kõrge.
No such risk is involved in traditional bank loans, and only to a certain degree in mortgages.
Kui lähtuda sellest, et NEUWOGES oleks suutnud kokku leppida sarnaste maksetingimustega laenu saamises (st alguses madalamad intressimaksed ja lõpupoole kõrgemad), oleks ka sellel olnud oma hind (samadel põhjustel nagu BAVARIA juhtumi puhul) [116].
The consequence is that the leasing rates and the interest rates for loans/mortgages are not entirely comparable.
Bundesbanki intressimäärasid tuleks seetõttu võrrelda muutumatu […] % suuruse rendimääraga.
By comparing the leasing rate for the transaction in question with the average interest rates on loans/mortgages available at the relevant time (1997/98), it is not possible to determine precisely whether the leasing rate charged was in line with the market conditions at the relevant time (1997/98).
Rendimäär on kindlaks määratud 30aastaseks perioodiks.
It is, however, possible to say whether the leasing rate was so high that it appears that no MEO would reasonably have engaged in the transaction.
Iga-aastasele indekseerimisele vaatamata oli täiesti võimalik arvutada juba lepinguperioodi alguses välja keskmine rent kogu lepinguperioodiks.
In the transaction in question, the leasing rate was initially set at […]% p.a. of the total investment volume.
Bundesbanki esitatud hüpoteeklaenude intressimäärad on fikseeritud ainult 10 aastaks (nagu eespool selgitatud, ei ole teada, milliseks perioodiks olid ettevõtete intressimäärad kehtestatud; siiski võib lähtuda sellest, et see periood ei ületa 10 aastat).
Due to the indexation of the amount owed by […]% p.a., the leasing rate will rise to […]% at the end of the contract, resulting in an average leasing rate of […]% p.a.
Kõige paremini sobiv võrdlusnäitaja oleks 30 aastaks fikseeritud intressimäär.
For the sake of comparison, if NEUWOGES had chosen not to index the leasing rate, it would have been set at […]% p.a. over the entire duration of 30 years.
Selliseid andmeid Bundesbank aga ei avalda.
The ‘premium’ is then the cost of choosing lower leasing rates at the beginning, and higher leasing rates towards the end, of the contract, rather than stable rates throughout.
Üldjuhul muutuvad fikseeritud intressimääraga laenud perioodi pikenemisel kallimaks.
It must first be pointed out that Rostock Regional Court assessed the leasing rate against interest rates for other transactions.
Näiteks Bundesbanki 1998. aasta jaanuarikuiste näitajate kohaselt oli fikseeritud intressimääraga 5aastaste hüpoteeklaenude keskmine intressimäär 5,85 %, aga 10aastase perioodiga fikseeritud intressimääraga laenude intressimäär oli 6,40 %.
It observed that the development of the interest rates on mortgages over a time span of 30 years was difficult to predict, but that interest rates of over 10 % could be expected in periods of high interest rates.
Seega võib õigustatult lähtuda sellest, et fikseeritud intressimääraga 30aastase laenu intressimäär oleks olnud palju kõrgem kui Bundesbanki esitatud keskmised intressimäärad 6,35 % või 6,40 %.
It observed that the average leasing rate charged to NEUWOGES could not, then, be seen as being out of line with market terms.
Bundesbank esitab nii keskmise määra kui ka vahemiku, mille aluseks on suur hulk 1998. aasta jaanuaris Saksamaal sõlmitud laenulepinguid.
Only fairly general data is available for comparison.
NEUWOGESile määratud rent kajastab kaudselt tehinguga seotud riski BAVARIA jaoks.
Of all the data gathered by the German Bundesbank for January 1998 (when the transaction in question was concluded), two types of interest rates can be considered relevant.
BAVARIAt ohustas kõige enam krediidirisk, st oht, et NEUWOGES muutub maksejõuetuks või ei suuda muul põhjusel enam oma nõutava rendi maksmise kohustust täita.
First, the interest rates for ‘mortgage loans secured by residential real estate with interest rates fixed for 10 years’ are of interest, since NEUWOGES too would use residential real estate as collateral for a loan (regardless of whether or not such a loan would meet all the formal conditions of a mortgage).
Pank oleks enne laenu andmist samuti NEUWOGESi krediidivõimet hinnanud.
Second, the interest rates for ‘long-term fixed-rate loans to enterprises and self-employed persons, EUR 500000 and over but less than EUR 5 million’ could also be suitable for a comparison, since NEUWOGES can be considered as an enterprise (while mortgages are usually taken out by private individuals who actually live in the property themselves rather than renting it out).
Väiksema krediidivõimega (või panga jaoks suurema krediidiriskiga) kliendid peavad maksma suurema riski tasakaalustamiseks üldjuhul kõrgemat intressimäära [117].
According to the Bundesbank, in January 1998 German mortgage loans with a 10-year fixed interest rate had an average interest rate of 6,40 % p.a.
Nagu on kirjeldatud punktis 7.3.1, olid NEUWOGESil uute laenulepingute sõlmimiseks ainult piiratud võimalused, kui arvestada tema üsnagi suurt võlakoormust ja asjaolu, et tema omakapital oli seotud teiste investeerimisprojektidega.
At that time, interest rates for this type of loan normally spanned a range of 6,17 % p.a. to 6,97 % p.a.
Kui pank oleks siiski valmis olnud NEUWOGESile laenu andma, oleks ta neid aspekte intressimäära kehtestamisel arvesse võtnud.
For long-term fixed-rate loans, the average interest rate in January 1998 was 6,35 % p.a. and spanned a range of 5,55 % p.a. to 7,73 % p.a.
Kui suurte võlgadega ettevõtjad suudavad investeeringutesse kaasata vaid vähe omakapitali, siis on nendele antavate laenude intressimäärad kõrgemad.
The Bundesbank does not specify the average duration of a ‘long-term’ loan.
Sel põhjusel peavad NEUWOGESi makstud rendi võrdlemisel turul pakutavate laenude intressimääradega olema tähelepanu keskmes Bundesbanki vahemiku kõrgemad määrad [118].
However, it can be assumed that it would not be more than 10 years and would probably be shorter than that [114].
Nagu juba osutatud, peab müügi ja tagasirentimisega tegelev ettevõtja oma alginvesteeringu (siinsel juhul eelkõige hoonete ostuhinna ja renoveerimiskulud) refinantseerima.
A comparison of the leasing rate paid by NEUWOGES with the available interest rates from the Bundesbank for loans that were concluded in the same time period (i.e. January 1998) must take the following elements into account:
Intressimäär, mida ta peab omaenda refinantseerimise eest maksma, sõltub erinevatest aspektidest, näiteks tema suurusest, võlgadest ja portfellis olevast kinnisvarast.
The average yearly leasing rate over the 30-year contract period is […]%.
Intressimäär on siiski üksnes lähtepunkt, sest müügi ja tagasirentimisega tegelevale ettevõtjale (BAVARIA) tuleb hüvitada ka tema kantud riskid.
However, as discussed above, this rate is the result of NEUWOGES’ choosing to pay a lower leasing rate at the beginning of the contract period, offset by a higher leasing rate later on.
Siia alla kuuluvad intressi muutumise risk (oht, et ta peab oma investeeringu muutuva intressimääraga refinantseerima, samal ajal kui rendimaksed on fikseeritud intressimääraga), krediidirisk (juba nimetatud võimalus, et NEUWOGES muutub maksejõuetuks ja BAVARIA ei saa veel tasumata rendimakseid kätte) ning jääkväärtuse risk (ebakindlus kinnisvara väärtuse suhtes pärast rendilepingu lõppemist).
This choice comes at a cost, because if NEUWOGES had opted for a flat leasing rate from the start it would have had to pay a rate of only […]% per year [115].
Müügi ja tagasirentimisega tegelev ettevõtja kannab tõenäoliselt ka teatud üldkulusid, mis kajastuvad samuti rendimääras [119].
The figures from the Bundesbank are for fixed-rate loans, meaning that the interest rate is equal in each of the years.
Samuti tahab müügi ja tagasirentimisega tegelev ettevõtja kasumit teenida ja võtab seda rendimäära määramisel arvesse [120].
If it is assumed that NEUWOGES would have been in a position to negotiate a loan with similar payment conditions (i.e. lower interest payments at the start and higher payments towards the end), this would also have come at a cost (for the same reasons as for BAVARIA) [116].
Isegi kui BAVARIA oleks suutnud refinantseerida oma investeeringuid madalama intressimääraga kui see, mida NEUWOGES oleks pangalaenu eest maksnud, oleks tulnud refinantseerimise intressimäära siiski nende erinevate elementide võrra (lisatasu riski eest, kulud ja kasum) tõsta, et saada nõutud rendimäär, mis võib viimaks olla kõrgem kui traditsioonilise laenu intressimäär.
The Bundesbank interest rates should therefore be compared with the flat leasing rate of […]%.The leasing rate has been fixed for a period of 30 years.
Kõiki eespool nimetatud tegureid arvesse võttes tundub rendimäär […] % aastas kindla rendimäära puhul (või […] %ga indekseeritud rendi puhul isegi […] %, mis tundub võrdluseks siiski vähem sobivat) Bundesbanki esitatud laenude intressimääradega kõrvutades üsnagi mõistlik.
Although it is indexed each year, it was perfectly possible, as early as at the start of the contract, to calculate the average leasing rate for the duration of the contract.
Tuleb meelde tuletada, et Bundesbanki näitajad tuleb näiteks 30aastaseks perioodiks fikseeritud intressimäära puhul ekstrapoleerida.
The Bundesbank interest rates for mortgages are fixed for only 10 years (as explained above, it is not known for which period the interest rates for enterprises are fixed, but it can be assumed that the period is of no more than 10 years).
Kuigi sobiva võrdlusnäitaja saavutamiseks vajalikku parandust ei ole võimalik täpselt kvantifitseerida, tundub laenude/hüpoteekide keskmiste intressimäärade ja rendimäära erinevus olevat piisavalt põhjendatud järeldamaks, et puuduvad tõendid selle kohta, et BAVARIA nõudis liiga kõrget renti.
The most suitable benchmark would be interest rates fixed for 30 years, but these figures are not published by the Bundesbank.
Komisjon teeb seetõttu järelduse, et BAVARIA rendimäär oli tolleaegsel (1997. aasta lõpp/1998. aasta algus) turul tavapärane.
In general, fixed-interest rate loans become more expensive the longer their duration.
Olemasolev teave osutab sellele, et NEUWOGESi ja BAVARIA vahelise tehingu oleks teinud ka turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja.
For example, the Bundesbank figures for January 1998 show that a mortgage with a 5-year fixed rate had an average interest rate of 5,85 %, compared to 6,40 % for a loan with a 10-year fixed rate.
Näidislepingud, pakkumismenetlus ja võrdlus muude rahastamisvahenditega osutavad kõik sellele, et tehing tehti tollal valitsevatel turutingimustel ja BAVARIA mudel ei olnud ülemäära kalliks hinnatud.
Therefore, it can be safely assumed that the interest on a fixed-interest loan of 30 years’ duration would have been considerably higher than the Bundesbank averages of 6,35 % and 6,40 %.
LISAHINNANG: JÄRELEJÄÄVAD ABI ELEMENDID JA KOKKUSOBIVUS SISETURUGA
The Bundesbank figures provide both an average rate and a range of interest rates based on a large number of German loan contracts concluded in January 1998.
Komisjoni esmane uurimine näitab seega, et NEUWOGESi otsus nõustuda müügi ja tagasirentimise tehinguga oli kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõttega, st tehing ei andnud BAVARIA-le eelist ja seega ei antud talle ka abi.
The leasing rate that applied to NEUWOGES implicitly reflects the inherent risk of the transaction for BAVARIA.
Siiski uuris komisjon ka seda, kas teistsugune tulemus – nimelt see, et BAVARIA saanuks NEUWOGESi kaudu tõepoolest eelise – oleks viinud vältimatult järelduseni, et tehing kujutas endast siseturuga kokkusobimatut riigiabi.
BAVARIA’s greatest exposure was to credit risk, i.e. the risk that NEUWOGES would go bankrupt or otherwise not fulfil the obligation to make the required leasing payments.
Lähtudes hüpoteetilisest eeldusest, et NEUWOGES ei oleks täitnud turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõtet ja BAVARIA-le oleks seega antud eelis, uuris komisjon, kas meetmete puhul oli tegemist BAVARIA-le antud riigiabiga ja kas selle võimaliku abi saaks tunnistada siseturuga kokkusobivaks.
Similarly, a bank would have made an assessment of NEUWOGES’ creditworthiness before granting a loan.
Järelejäävad abi elemendid
Clients with a lower creditworthiness (or a higher credit risk for the bank) are usually charged a higher interest rate to compensate for the additional risk [117].
Ettevõtja
As discussed above (see section 7.3.1), NEUWOGES had a limited ability to obtain new loans because of its relatively high degree of indebtedness and the fact that its own capital was tied up in other investment projects.
Avaliku sektori vahendite andmise saab liigitada riigiabiks ainult juhul, kui saaja on ettevõtja Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses.
If, however, a bank had been prepared to grant a loan to NEUWOGES, it would have taken these elements into account when setting the interest rate.
Euroopa Kohtu praktika kohaselt hõlmab ettevõtja mõiste mis tahes majandustegevusega tegelevat üksust [121].
Loans to companies with a relatively high level of debt and a low own-capital contribution to the investment have higher interest rates.
Majandustegevus on igasugune tegevus, mis seisneb kaupade või teenuste pakkumises turul [122].
Because of this, any comparison of the leasing rate paid by NEUWOGES and the interest rates on loans available on the market should focus on the higher end of the Bundesbank interest-rate range [118].
BAVARIA majandustegevusel on mitu ala, nagu ärieesmärgil investeeringud kinnisvarasse ja selle kinnisvara üürileandmine ettevõtjatest ja eraisikutest klientidele.
As mentioned above, a leasing company has to refinance its initial investment (in this case mainly the purchase price for the apartment blocks and the costs of modernisation).
BAVARIA on seega ettevõtja Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses.
The interest rate it has to pay for its own refinancing will depend on several factors, such as its size, its level of debt, the property in its portfolio, etc.
Riigi vahendite kasutamine ja seostatavus riigiga
In any event, this interest rate is just the starting point, as the leasing company (BAVARIA) also needs to be compensated for the risks it bears.
Meede peab olema seostatav riigiga ja rahastatud riigi vahenditest.