natgillin/translations-raw huggingface dataset:
First of all, it is clear that it was irrelevant to BAVARIA itself what modernisation costs NEUWOGES’ subsidiary, BRG, would charge it, simply because all additional modernisation costs would simply be set off against the purchase price.
Kui lähtuda lihtsuse huvides sellest, et elukallidusindeks ei kõigu, tuleks nende tulevaste maksete nominaalväärtuseks arvestada […] eurot.
NEUWOGES, on the other hand, had a manifest economic interest both in having BAVARIA contract with BRG to undertake the modernisation works and in shifting part of the sale price onto the modernisation costs.
Üldhinnangus tuleb kõnealuste tulevaste maksete 1998. aasta suhtes ajaldatud väärtust käsitleda samuti osana NEUWOGESi saadud eelisest.
The reason for the latter consideration is that profits made from the modernisation by NEUWOGES’ subsidiary were not subject to the transfer obligations under the Inherited Debt Support Law.
Järeldused
According to its own estimates, the profits earned by BRG (and hence NEUWOGES) from the BAVARIA modernisations amounted to EUR […] [68].
Siinkohal tuleb meenutada, et eelnenud analüüsi eesmärk oli selgitada võimalikult täpselt välja EBV finantsmõju NEUWOGESi jaoks.
These profits constitute a direct benefit for NEUWOGES that must be taken into account.
Analüüsist nähtub, et NEUWOGESi saadud olulised eelised hõlmavad järgmist:
In justifying the sale price, NEUWOGES’ management too stressed that BRG was contracted to carry out the modernisation works [69].
BAVARIA makstud sularahahind ([…] eurot);
Ground rent
erastamispingutuste eest makstud hüvitis ([…] eurot);
Moving on to the ground rent, it is important to address NEUWOGES’ argument that BAVARIA did not effectively have to pay any rent for the first 30 years, since the capitalised rent for the land was included in the sale price.
renoveerimisega teenitud kasum ([…] eurot);
However, whether the ground rent is paid on a yearly basis or upfront as capitalised rent is hardly decisive for this assessment.
2029. aastast tehtavate rendimaksete ajaldatud väärtus (diskonteerituna […] eurot).
There is no indication that such an arrangement was irrational; it merely expressed a preference for upfront liquidity on the part of NEUWOGES.
GVV oodatav finantsmõju NEUWOGESi jaoks
Finally, it must not be forgotten that BAVARIA is under the obligation to pay the ground rent even after the general management contract expires.
GVV kohaselt vastutab NEUWOGES kõnealuste hoonete haldamise eest.
From 1 January 2029, for a period of 10 years, BAVARIA will have to pay an annual rent of […]% of the current land value, which has been set at EUR […] per m2.
NEUWOGESil on õigus kogu korterite ja äripindade üürileandmisest saadavale tulule.
For the subsequent remaining term, an adaptation of the ground rent to the total cost-of-living index is provided for, as long as the latter fluctuates by more than […]%.
Vastutasuks peab ta maksma omanikule (BAVARIA) kindlat igakuist renti, mille kindlaksmääratud summa on […] eurot kuni renoveerimistööde lõpetamiseni ja […] eurot sellele järgneval perioodil (GVV paragrahv 3).
Assuming for the sake of simplicity that the cost-of-living index will not fluctuate, these future payments will have a nominal value of EUR […].
Lepinguperiood on 30 aastat arvates renoveerimistööde lõpetamisest (paragrahvi 2 lg 1).
For an overall evaluation, the discounted value in 1998 of these future payments must also be considered as part of the benefit received by NEUWOGES.
Igakuine rent on indekseeritud […] %ga aasta kohta (paragrahvi 4 lg 2).
Conclusions
Järgneva analüüsi eesmärk on määrata kindlaks GVV finantsmõju NEUWOGESi jaoks.
It must be pointed out that it was the purpose of the foregoing analysis to determine the financial impact of the land-lease and sale contract on NEUWOGES as accurately as possible.
Taust (arvutused)
This analysis leads to the conclusion that the relevant benefits received by NEUWOGES include:
Igakuine rendimakse saadakse ruutmeetri kohta oodatava netoüüri ja kuu – millest arvatakse maha haldus- ja hoolduskulud ning üüri saamata jäämise risk – korrutamisel olemasolevate ruutmeetrite arvuga [70].
the cash price paid by BAVARIA (EUR […]);
Põhieeldused hõlmavad seega oodatavat netoüüri ruutmeetri ja kuu kohta ning oodatavaid kulusid.
the fee paid for the privatisation efforts (EUR […]);
GVVs lähtusid pooled netoüürist […] eurot ruutmeetri kohta pärast renoveerimist ja kuludest […] eurot ruutmeetri kohta; igakuise rendimakse suuruseks määrati vastavalt […] eurot ruutmeetri kohta [71].
the profits earned from the modernisation (EUR […]);
Keskmine üür
the cash value of the ground rent after 2029 (EUR […], after discounting).
halduskulud
Determining the likely financial impact of the general management contract on NEUWOGES
hoolduskulud
Under the general management contract, NEUWOGES is responsible for managing the buildings in question.
üüri saamata jäämise risk
In return for the right to keep all income generated from renting the apartments and commercial space, NEUWOGES has to pay the owner (BAVARIA) a fixed monthly leasing payment, set at EUR […] until the completion of the modernisation works, and EUR […] thereafter (Section 3 of the general management contract).
ruutmeetrite koguarv
The monthly leasing payment is the result of multiplying the likely net rent per m2 and per month — reduced by the costs of administration and maintenance and taking account of the risk of loss of rent — by the number of m2 available [70].
Iseenesestmõistetavalt oleks ka müügihind väiksemaks kujunenud.
The central assumptions are, then, the likely net rent per m2 and per month, and the likely costs.
Finantsmõju analüüs
In the general management contract, the parties assumed net rent levels of EUR […] per m2 after modernisation and costs of EUR […] per m2, leading to the monthly leasing payment being set at EUR […] per m2 [71].
Üldised kaalutlused
Average rent
Kooskõlas oma esialgse kirja ja NEUWOGESi esitatud rahavoogude analüüsidega võtab komisjon aluseks diskontomäära 5 % aastas [75].
Administration Costs
NEUWOGESi rahavoogude analüüside usaldusväärsus
Maintenance Costs
Enne GVV sõltumatut majandusanalüüsi on vaja kõigepealt kommenteerida NEUWOGESi esitatud rahavoogude järelanalüüse, mille eesmärk on näidata, millised oleksid olnud ettevaatliku ja turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja eelootused GVV kaudu tekkiva rahavoo suhtes.
Risk of loss of Rent
NEUWOGES väidab, et GVV puhul oleks võinud realistlikke eelnevaid eeldusi aluseks võttes – tema arvates olid nendeks üüri tõstmine […] % aastas, kulude indekseerimine […] %ga aastas ja tühjalt seismine […] % – oodata negatiivset kogurahavoogu nominaalsummas […] eurot ja diskonteeritult […] eurot [76].
Total m2
Edasi väidab NEUWOGES, et GVV oleks ainult väidetavalt ebarealistlike eelnevate eelduste korral – üüri tõstmine […] % aastas, tühjalt seismine […] %, stabiilsed kulud – toonud positiivse väärtuse nominaalsummas […] eurot ja diskonteeritult […] eurot [77].
In setting the particular parameters that were eventually included in the general management contract, NEUWOGES had a choice [72].
NEUWOGESi arvates oli seega algusest peale selge, et ainuüksi rendi teenimiseks tuleb läbi suruda üüri iga-aastane tõstmine […] % võrra, kusjuures kulude suurendamiseks ei oleks ruumi jäänud.
By setting a different rent level or a higher indexation, it could precisely determine its monthly payments over the duration of the contract and the price it would obtain from the sale [73].
Sellega seoses tuleb märkida, et kulude suuruse puhul toetub NEUWOGES eeldustele, mis on väheveenvad (kulude lähtetase on kõikides NEUWOGESi esitatud analüüsides identne).
There was, then, a direct correlation between assuming a higher or lower risk in setting a particular leasing payment (e.g. by setting different rent levels, indexation, and costs) and the liquidity received in the form of the sale price.
Sõlmitud GVV aluseks olevates arvutustes lähtutakse kogukuludest (haldamine, hooldus, üüri saamata jäämise risk), mis moodustavad ligikaudu […] % üürisummadest, NEUWOGESi rahavoogude analüüsides aga vähemalt […] %-lisest kulutasemest (pärast renoveerimist) ([…] % üüri saamata jäämise risk, […] % haldamine ja hooldus).
For example, in an alternative calculation provided by BAVARIA, which assumes an indexation of 2,0 %, rent levels of EUR […] and hence a leasing payment of EUR […], the monthly leasing payment would have amounted to EUR […] instead of EUR […] [74].
Isegi kui jätta kõrvale üüri saamata jäämise järsk kasv ([…] %-lt […] %ni), tuleb ülejäänud kulude puhul täheldada ikkagi tõusu […] %-lt […] %ni üürisummadest.
Of course, the sale price would have been lower as well.
NEUWOGESi märkustest ei leia sellele tõusule piisavat põhjendust.
Financial impact analysis
NEUWOGES märgib hoopis, et väärtus […] % ([…] eurot ruutmeetri kohta) on vahetult moderniseerimisele järgneval ajal põhjendatud, ent seejärel peab see igal aastal suurenema […] % võrra aastas [78].
General considerations
Ka turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamuses, mille NEUWOGES enne müüki tellis, lähtuti kogukulude tasemest (kaasa arvatud üüri saamata jäämise risk) [79] vahemikus […]–[…] % (1997. aasta eksperdiarvamus).
In determining the financial impact of the general management contract on NEUWOGES, it is important to note two considerations.
Kuna eksperdiarvamuses ei ole täpselt märgitud, millise protsendimääraga saamata jäänud üüri puhul arvestatakse, ei ole võimalik välja selgitada, mis ulatuses muude kuludega seoses aluseks võetud eeldused NEUWOGESi eeldustest erinevad.
First, the leasing payment is calculated on a per m2 basis.
Igal juhul on NEUWOGESi praegu aluseks võetud muud kulud suuremad, isegi kui eeldada, et 1997. aasta eksperdiarvamuses oleks üüri saamata jäämise risk olnud […] %.
Since a number of apartments were sold by BAVARIA after the conclusion of the contract, the relevant amount changed from, initially, […] m2 to […] m2 in 1999, […] m2 in 2000, and […] m2 in 2001.
Selle taustal ei ole võimalik NEUWOGESi rahavoogude analüüsidega nõustuda ja neid tuleb kulude […] % suurust lähtetaset aluseks võttes – ilma üüri saamata jäämise riskita – korrigeerida [80].
After 2001, the relevant amount remained stable at […] m2.
Sellega seoses tuleb veel märkida, et NEUWOGESi väide, et ainuüksi rendimäära tõusu korvamiseks tuleb läbi suruda üüri tõstmine […] % võrra, ei vasta tõele.
In its submissions, NEUWOGES used these progressively decreasing amounts of m2 to calculate projected financial flows.
Kuna rendimäär arvutatakse protsendina esialgsest koguüürist (siinsel juhul […] %), võimaldaks üüri tõstmine […] % võrra tasakaalustada nii rendimäära tõusu kui ka kulude suurenemist […] % võrra.
As only the ex-ante perspective is important, NEUWOGES should not have reduced the overall amount of m2 underlying its calculations by the amount actually sold thereafter, but by the amount it expected, in early 1998, to be sold thereafter.
Stabiilsete kulude puhul piisaks üüritasu suurenemise korvamiseks juba väiksemast rendimäära tõstmisest.
Accordingly, the following analysis will not be based on the numbers used in NEUWOGES’ submissions; rather, it will use the numbers that NEUWOGES included in its original profit projection, which assumed a progressive reduction from […] m2 to […] m2 until 2003.
Tegelikult aitaks rendimäära kerkimist küllaldaselt kompenseerida üüri iga-aastane tõstmine […] % võrra, kui võtta aluseks üüri saamata jäämise risk […] % ja muus osas stabiilsed kulud.
Second, to determine the financial impact of the contract for NEUWOGES, expected when the transaction was concluded, future income and costs must be discounted, requiring a discount rate to be set.
Igasugust seda ületavat suurenemist võiks NEUWOGES kasutada kasvavate kulude tasumiseks või kasumi teenimiseks.
In line with its original letter and the cash-flow analyses provided by NEUWOGES, the Commission assumes the discount rate to be 5 % per year [75].
Lepingu sõlmimise ajal tegi NEUWOGES ise nominaalse rahavoo analüüsi [81].
Reliability of NEUWOGES’ cash-flow analyses
Analüüsis lähtus ta sellest, et tema enda kulud (haldamine, hooldus) kasvavad aastas […] % võrra, et ta suurendab üüri iga kolme aasta järel […] % võrra, et tühjalt seismise määr […] % säilib ja et […] % korteritest müüakse üürnikele.
Before proceeding to provide an independent economic analysis of the general management contract, it is first necessary to comment on the ex post cash-flow analyses provided by NEUWOGES, which are supposed to demonstrate the cash-flow that a prudent MEO would have expected the general management contract to generate ex ante.
Selle põhjal ootas NEUWOGES GVVst tulenevat nominaalset rahavoogu […] eurot 30aastase perioodi jooksul.
NEUWOGES argues that under realistic ex ante assumptions — claimed by NEUWOGES to be an increase of rent of […]% per year, an indexation of costs of […]% per year and a vacancy rate of […]% — the general management contract would, ex ante, have been expected to lead to a total negative cash-flow of EUR […] in nominal terms and of EUR […], discounted [76].
Ametliku uurimismenetluse käigus ei leitud tõendeid, mis lubaksid oletada, et nimetatud arvutused tehti teadlikult liiga optimistlike ootuste alusel.
NEUWOGES also submits that only where allegedly unrealistic ex ante assumptions are made — rent increase of […]% per year, vacancy rate of […]%, and stable costs — could the general management contract have been expected to result in a positive value of EUR […] in nominal terms and EUR […], after discounting [77].
Puuduvad viited selle kohta, et NEUWOGESi esindajad, kes esitasid need arvnäitajad NEUWOGESi nõukogule, tegid seda teadmisega, et need on ebaõiged.
On this basis, NEUWOGES submits that it was clear, ex ante, that rent increases of […]% would have to be enforced every year simply to cover the leasing payment, leaving no room for increases in costs.
Tegelikult tundub, et NEUWOGES ei väidagi, nagu oleks tema juhatus nõustunud poliitilistel põhjustel teadlikult kahjumliku tehinguga, vaid pigem, et majandusliku mõju hindamisel tehti valearvestusi (mida NEUWOGESi arvates turumajanduse tingimustes tegutseval ettevõtjal ei oleks juhtunud) [82].
It must be observed in this respect that NEUWOGES makes assumptions about the cost levels that are unpersuasive (and the initial cost levels are the same in all the analyses provided by NEUWOGES).
Sellele vaatamata on vaja uurida, kas ootused olid tõesti sellised, et ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks oma otsuses nendele tuginenud.
The calculations underlying the general management contract, as concluded, assume total costs (administration, maintenance, risk of loss of rent) amounting to some […]% of the rent.
Sellega seoses tuleb märkida, et NEUWOGESi arvates oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja lähtunud üüri tõstmisest vaid […] % aastas, üüri saamata jäämise riskist […] % ning haldus- ja hoolduskulude kasvust […] % [83].
In contrast, NEUWOGES’ cash-flow analyses assume an initial cost level (after modernisation) of not less than […]% ([…]% risk of loss of rent, […]% administration and maintenance).
Neid eeldusi aluseks võttes oleks kogu rahavoog NEUWOGESi väitel nominaalsummas –[…] eurot ja diskonteeritult –[…] eurot, kusjuures määrav oleks eelkõige enam kui seitse korda suurem saamata jäänud üür.
Even if the dramatic increase in loss of rent (from […]% to […]%) is ignored, there is an increase in other costs from […]% to […]% of the rent.
Turuga seotud ootused
NEUWOGES’ submissions do not adequately explain why this increase would be necessary.
Kõigepealt tuleb osutada dokumentidele, mis annavad ettekujutuse mõlema tehingus osalenud poole tegelikest ootustest.
On the contrary, NEUWOGES states that the level of […]% (EUR […] per m2) was plausible for the period directly after the modernisation, but would then increase every year by […]% [78].
Esmajoones võib nõukogu 16. detsembri 1997. aasta koosoleku protokollist lugeda, et NEUWOGESi juhatus liigitas tehinguga seotud riskid jõukohasteks [84].
Similarly, the valuation commissioned by NEUWOGES before the sale assumed total cost levels (including risk of loss of rent [79]) of between […]% and […]% (1997 valuation).
Edasi ilmneb protokollist, et NEUWOGES tugines oma tegevuses arvutustele, mis lähtusid üüri tõstmisest […] % võrra iga kolme aasta järel, kulude kasvust (ilma üüri saamata jäämise riskita) […] % ja üüri saamata jäämise riskist […] % [85].
As the valuation does not specify what percentage is allocated to loss of rent, it is not possible to determine how its basic assumptions regarding other costs depart from those of NEUWOGES.
Enne lepingute allkirjastamist konsulteeris NEUWOGES audiitorfirmaga Nordrevision, kelle hinnangul vastas üüri tõstmine […] % küll üldisele inflatsioonimäärale, kui oli vaevu realiseeritav [86].
In any event, even if one were to assume that the 1997 valuation was based on an estimate of risk of loss of rent of […]%, the other costs assumed by NEUWOGES are higher.
Peale selle oli Nordrevision seisukohal, et kulude lähtetase (arvutustes tugineti hinnangulistele kuludele, mis moodustavad […] % üürist) oleks realistlik, kui eeldada tühjalt seismise nullmäära, kuid vajalik on kulude indekseerimine vastavalt rendi indekseerimisele [87].
In the light of this, NEUWOGES’ cash-flow analyses cannot be accepted and must be corrected on the basis of an initial cost level of […]% excluding risk of loss of rent [80].
BAVARIA lähtus omakorda sellest, et kui pidada silmas Neubrandenburgi elanike arvu eeldatavalt muutumatut arengut (sest seal asusid tegutsema erinevad suured teenuseosutajad) [88] ja hoonete head asukohta, on oodata väga madalat tühjalt seismise määra [89].
In the light of this, it must further be remarked that NEUWOGES’ submission that rent increases of […]% would need to be enforced to cover the increase in the leasing payment alone is erroneous.
Lisaks võttis ta aluseks selle, et üüri on võimalik tõsta vastavalt rendimaksete indekseerimisele [90].
Since the leasing payment is calculated as a percentage of the original overall rent (here […]%), a rent increase of […]% would allow both the increase in the leasing payment and an increase in the costs by […]% to be covered.
Lõpuks osutatakse sellele, et NEUWOGESi enne müüki tellitud 1997. aasta eksperdihinnang turuväärtuse kohta sisaldas andmeid oodatava asjaomase arengu kohta.
Where the costs are stable, a smaller rent increase would already suffice to offset the increase in the leasing payment.
1997. aasta eksperdiarvamuses lähtuti kulutasemest […]–[…] %, sealjuures ei esitatud aga andmeid selle kohta, milline protsendimäär võeti üüri saamata jäämise riski aluseks [91].
In fact, assuming a risk of loss of rent of […]% and otherwise stable costs, a yearly rent increase of […]% would suffice to cover the increase in the leasing payment.
Hinnang
Any increase over and above that would be available for NEUWOGES to offset rising costs or make a profit.
Halduskulud
When entering into the contract, NEUWOGES itself undertook a nominal cash-flow analysis [81].
Kõigepealt tunduvad ootused haldus- ja hoolduskulude ning lähtetaseme ([…] eurot ruutmeetri kohta või […] % üürisummadest) ning ka oodatava kasvu ([…] % aastas) suhtes põhjendatud.
In this analysis, it assumed that its own costs (administration, maintenance) would rise by […]% p.a., that it could increase the rent by […]% every three years, that it could maintain a vacancy rate of […]% and that […]% of the apartments would be sold on to the tenants.
Mis puudutab kulude lähtetaset, siis tuleneb see järeldus NEUWOGESi enda märkusest, et kulud olid vähemalt vahetult renoveerimisjärgseks ajaks arvestatud piisavas suuruses.
On this basis, NEUWOGES expected a nominal cash-flow of EUR […] to be generated by the general management contract over its duration of 30 years.
Teiseks märgiti Pesteli eksperdiarvamuses, et 1997. aastal moodustavad haldus- ja korrashoiukulud keskmiselt […] eurot ruutmeetri kohta; seda on […] eurot vähem, kui arvestati samade kulude suuruseks müügi- ja tagasirenditehingu raames [92].
The formal investigation procedure has revealed no reason to believe that these calculations were made on the basis of expectations known to be too optimistic.
Lõpuks jäid ka eksperdiarvamuses aluseks võetud kulud samasse suurusjärku.
No evidence has been submitted that the NEUWOGES representatives who presented these figures to NEUWOGES’ board did so believing they were inaccurate.
Kindlasti tuli lähtuda nende kulude kasvust; eeldatav kasv […] % võrra aastas tundus põhjendatud ja pigem ettevaatlik hinnang.
In fact, it appears that NEUWOGES does not allege that its managers were consciously entering into a disadvantageous transaction for political reasons, but rather that an erroneous assessment was made of the economic implications (which, in NEUWOGES’ submission, a MEO would have avoided) [82].
Nordrevision oli teinud ettepaneku juhinduda halduskulude indekseerimisel rendi indekseerimisest; see annab tulemuseks iga-aastase kasvu […] %, seega väiksema kasvu, kui NEUWOGES tegelikult eeldas.
Nevertheless, it is necessary to enquire whether these expectations were such that a MEO would not have based its decision on them.
Ülejäänud osas on NEUWOGES ise nüüdseks seisukohal, et realistlik oleks olnud oodata suurenemist […] % aastas; see tähendab, et […] % aastas ei olnud kindlasti põhjendamatult madal.
In this context, it is noted that NEUWOGES submits that a MEO would have expected a rent increase of merely […]% p.a., a risk of loss of rent of […]% and an increase in administration and maintenance costs of […]% [83].
Üüri saamata jäämise risk
On the basis of these assumptions, NEUWOGES claims that the total cash flow would be EUR – […] in nominal terms and EUR – […] after discounting, with the more than sevenfold increase in the loss of rent having the most significant impact.
Mis puudutab üüri saamata jäämise riski, siis oli realistlik arvestada üldise üüri saamata jäämisega […] % ulatuses.
Market expectations
Esiteks tuleb märkida, et kui Nordrevision lepinguid hindas, siis seda eeldust kahtluse alla ei seatud, kuigi nõustajad väljendasid muud laadi muret seoses üldise majandusolukorra ja Neubrandenburgi kinnisvaraturuga [93].
As a first step, reference is made to the documents providing information as to the actual expectations of the two parties to the transaction.
Teiseks tundus, et 1997. aasta eksperdiarvamuses turuväärtuse kohta ei lähtutud kuigi palju suurematest üüri saamata jäämise riskidest, kuigi täpseid andmeid eeldatava üüri saamata jäämise riski kohta ei esitatud [94].
First, the minutes of the supervisory board meeting of 16 December 1997 demonstrate that NEUWOGES’ managers considered the risks involved in the transaction as ‘bearable’ [84].
Nagu ilmneb BAVARIA otsustusprotsessi käsitlevatest sisedokumentidest, lähtus BAVARIA erinevate suurte teenuseosutajate tegutsema asumise puhul sellest, et Neubrandenburgi elanike arv jääb stabiilseks ja et kõnealused korterid on võimalik pärast renoveerimist peaaegu kõik üürile anda.
On the basis of these minutes, it is, furthermore, clear that NEUWOGES acted on the basis of calculations that assumed a rent increase of […]% every three years, an increase in costs (without reference to the risk of loss of rent) of […]%, and a risk of loss of rent of […]% [85].
NEUWOGESi andmetel arvestasid Neubrandenburgi linn ja Mecklenburg-Vorpommerni liidumaa aastatel 1997/1998 tõepoolest elanike stabiilse arvu ja sissetulekute püsiva arenguga.
NEUWOGES consulted the auditor Nordrevision before signing the contracts, which estimated that a rent increase of […]% corresponded to the general inflation rate, but would probably not be achievable [86].
Lõpuks ei tohi jätta ka tähelepanuta, et NEUWOGESi juhatus – kes juhtis ettevõtet, mis oli üle 30 % Neubrandenburgi korterite omanik ja kellel olid seega kohaliku kinnisvaraturu kohta põhjalikud teadmised – hindas müügi- ja tagasirenditehinguga seotud riske jõukohasteks ja lähtus enda prognoosides […] % suurusest üüri saamata jäämise riskist.