natgillin/translations-raw huggingface dataset:
It also took the view that, while the initial costs were reasonable under the assumption of no vacancies (the calculations were based on an estimate of costs of […]% of the rent), an indexation of those costs in line with that of the indexation of the leasing payment was necessary [87].
Ei ole ühtegi põhjust, miks tunnustatud kohaliku kinnisvaraturu eksperdid oleksid oma arvutustes sellele eeldusele tuginenud, kui see oleks olnud nii ebarealistlikult madal, nagu NEUWOGES nüüd väidab.
BAVARIA, for its part, assumed that, on the basis of an expectation that the population of Neubrandenburg would remain stable (due to the establishment of various big service providers) [88] and the good location of the buildings, a very low vacancy rate could be expected [89].
Samal ajal tuleb arvesse võtta dokumente, mille NEUWOGES esitas seoses küsimusega, kas kõnealusel kinnisvaraturul (Ida-Saksamaa paneelelamud) ettevaatlikult tegutsev osaleja oleks oodanud kõrgemat tühjalt seismise määra, kui asjaomased dokumendid pärinevad müügi- ja tagasirenditehingule eelnenud ajast.
It further assumed that rent increases in line with the indexation of the leasing payments would be achievable [90].
Saadud eksperdiarvamustest esitati enne kõnealuste lepingute sõlmimist ainult Pesteli eksperdiarvamus.
Finally, it should be pointed out that the valuation of the property commissioned by NEUWOGES before the sale contains information about relevant expected developments.
Sealjuures tuleb tähele panna, et Pesteli eksperdiarvamus käib kogu Ida-Saksamaa kohta ega võta arvesse Neubrandenburgi konkreetseid kohalikke olusid, mis piirab käesolevas kontekstis tema tõendusjõudu.
The 1997 valuation assumed cost levels of between […]% and […]%, but did not specify what percentage is allocated to the risk of loss of rent [91].
Eksperdiarvamuses loetletakse Ida-Saksamaa kinnisvaraturu mõningaid üldisi probleeme, kuid see eksperdiarvamus üksinda ei anna piisavalt tõendeid selle kohta, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks investeerimisotsuse tegemisel lähtunud […] % suurusest üüri saamata jäämise riskist.
Assessment
Üüritasud
Administration costs
Üüritasudega seoses tuleb kõigepealt märkida, et NEUWOGES ei pea pärast renoveerimist oodatavat üüri liiga kõrgeks.
First, the expectations regarding the costs of administration and maintenance, both as regards their initial level (EUR […] per m2, or […]% of the rent) and the expected increase ([…]% p.a.) appear reasonable.
Pigem väidab ta, et üüritasusid ei olnud võimalik oodatud määral tõsta.
As regards the initial cost level, this finding results from NEUWOGES’ own statement that, at least for the period directly following the modernisation, these costs had been set at a sufficiently high level.
LG Rostocki seisukoha põhjal, et GVVs aluseks võetud keskmine üür […] eurot ruutmeetri kohta jäi kohaldatava üüritasude ülevaate [95] vahemikku, võib järeldada, et üüri esialgne keskmine suurus oli arvutatud realistlikult.
Secondly, the Pestel study states that, in 1997, the costs of administration and maintenance would on average amount to EUR […] per m2, which is EUR […] lower than the provision for the same costs in the sale-and-lease-back transaction [92].
Kui vaadelda kokkulepitud rendi indekseerimist, siis ei ole otseseid tõendeid selle kohta, millisest keskmisest üüri tõstmisest 1998. aastal üldiselt lähtuti.
Finally, the costs assumed in the expert valuation were also in this range.
Nordrevision märkis vaid, et esialgu aluseks võetud […] % aastas vastas üldisele inflatsioonimäärale, Neubrandenburgis aga ei ole see tõenäoliselt realiseeritav [96].
While an increase in these costs could certainly be expected, it would appear that assuming an increase of […]% p.a. was reasonable, even somewhat cautious.
Asjaolu, et NEUWOGES nõustus lõpuks indekseerimisega „ainult” […] % ja lähtus sellest, et ta suudab üüri iga kolme aasta järel […] % võrra (või […] % aastas) tõsta, tundub rääkivat selle kasuks, et ta võttis seda hoiatust arvesse.
Nordrevision had suggested keeping such an indexation of the administration costs in line only with the indexation of the leasing payment, namely an annual increase of […]%, lower than that actually assumed by NEUWOGES.
Eksperdiarvamustes turuväärtuse kohta ei sõnastatud selgeid ootusi üüri tulevase tõstmise kohta.
Incidentally, an indexation of […]% is what NEUWOGES itself now submits could reasonably have been expected, demonstrating that […]% p.a. was certainly not unreasonably low.
Sellegipoolest tuleb märkida, et kuna turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamused ei sisaldanud sõnaselgeid eeldusi inflatsiooni ja üüritasude arengu kohta, lähtuti nendes ilmselt üüri kasvu ja üldise inflatsiooni (mis oli eelnevatel kümnenditel olnud ligikaudu 3,5 %) koosliikumisest [97].
Risk of loss of rent
LG Rostock oli seisukohal, et kui pidada silmas lepingute sõlmimisele eelnenud 28 aasta keskmist iga-aastast inflatsioonimäära 3,52 %, oli indekseerimine põhjendatud [98].
With respect to the risk of loss of rent, it was not unreasonable to expect a general loss of rent level of […]%.
Lisaks märkis kohus, et üüritasude 30 aasta arengut on loomulikult raske prognoosida, aga tema ei leia, et rendi indekseerimise ja üüritasude oodatava arengu suhe oleks silmatorkavalt ebaproportsionaalne.
First, it must be noted that Nordrevision did not question this level in its assessment of the contracts, despite expressing other concerns about the general economic situation and the real-estate market in Neubrandenburg [93].
NEUWOGESi esitatud Pesteli eksperdiarvamus ei sisalda andmeid Ida-Saksamaa kinnisvaraturu osalejate tegelike ootuste kohta ega konkreetseid andmeid Neubrandenburgi kohta.
Second, the 1997 valuation, despite not specifying the assumed risk of loss of rent, does not appear to assume significantly higher risks of loss of rent [94].
Sellele vaatamata on selles viidatud, et Ida-Saksamaa kinnisvaraturg oli potentsiaalselt küllalt probleemne.
BAVARIA’s internal decision-making documents indicate that BAVARIA assumed that, in view of the variety of large services providers established in Neubrandenburg, the population of the city would probably remain stable and that almost all the apartments in question could be rented out after they had been modernised.
Esitatud lisafaktide taustal ei ole Pesteli eksperdiarvamus aga piisav tõendamaks, et kokkulepe indekseerida rendimakseid […] %ga aastas ja ootus suruda igal aastal läbi üüritasude tõstmine […] % võrra oleksid olnud ebamõistlikud.
Indeed, according to NEUWOGES, in 1997/98 the City of Neubrandenburg and Mecklenburg-Vorpommern Land assumed stable population numbers and stable income development.
Lepinguperiood
Finally, the fact cannot be ignored either that NEUWOGES’ management, which ran an undertaking that owned more than 30 % of the apartments in Neubrandenburg and thus had intimate knowledge of the local real-estate market, judged the risks involved in the sale-and-lease-back transaction to be bearable and based its own projections on a risk of loss of rent of […]%.
Kui heita viimaks pilk lepinguperioodile, siis väitis LG Rostock, et teatud rendilepingutele on pikad lepinguperioodid (kuni 30 aastat) iseloomulikud ja et kõnealuse lepingu taoline leping ei ole seega ebatavaline [99].
It is not clear why these experts in the local real-estate market would have based their calculations on this assumption if it had been as unreasonably low as NEUWOGES now claims.
lepinguperiood kätkes endastmõistetavalt küll teatud riske, kuid pakkus ka stabiilse kasumi teenimise võimalust ja suurt kindlustunnet oodatavate kulude suhtes.
At the same time, account has to be taken of the documents provided by NEUWOGES in connection with the issue of whether a prudent participant in the relevant real-estate market (prefabricated apartment blocks in East Germany) would have expected higher vacancy rates, in so far as the documents date from before the conclusion of the sale-and-lease-back transaction.
Lisaks tähendas pikk periood ka seda, et ostja investeeringute amortiseerimiseks vajalikud igakuised rendimaksed kujunesid väiksemaks või et müügihind oli sama suurte rendimaksete juures kõrgem kui lühema lepinguperioodi korral [100].
Of the studies provided, only the Pestel study dates from before the conclusion of the contracts at issue.
Selles valguses vaadates ei tundu 30aastase perioodi kokkuleppimine ebamõistlik.
In this context it must be observed, however, that the Pestel study concerns East Germany as a whole and does not take into account the specific local conditions in Neubrandenburg — a state of affairs that limits its probative value in the present context.
Järeldus
While the study points to some general problems in the East German real-estate market, the study in itself is not sufficient to establish that a MEO would not have based its investment decision on an assumed risk of loss of rent of […]%.
Seetõttu ei saa ootusi, mida NEUWOGES oma esialgses arvestuses väljendas, vaadelda ebarealistlikena.
Rent
Esitatud dokumentide põhjal võis NEUWOGES seega igati oodata, et ta hakkab GVV raames kasumit teenima.
Moving on to the rent, it must first be observed that NEUWOGES has not submitted that the expected rent levels after modernisation were set too high.
Kui oodatav nominaalne kasum diskonteeritakse asjaomase ajahetkeni (1998. aasta algus), selgub, et NEUWOGESi otsuse aluseks oli eeldus, et GVV rahaline väärtus on […] eurot.
In the light of Rostock Regional Court’s finding that the average rent level of EUR […] per m2, on which the general management contract is based, was within the range set by the applicable rent table [95], it can be concluded that the initial average rent level was set at a realistic level.
Komisjon on juba järeldanud, et EBV ja GVV on ühe ja sama seotud tehingu osad.
As regards indexation of the agreed leasing payment, there is no direct evidence of what average increase of rent was generally expected in 1998.
Et teha kindlaks tehingu koguväärtus NEUWOGESi jaoks, tuleb seega mõlema lepingu rahalised väärtused kokku liita.
Nordrevision remarked only that the […]% per year originally set corresponded to the general inflation rate, but was not likely to be achievable in Neubrandenburg [96].
Meeldetuletuseks: NEUWOGES võis oodata EBV alusel järgmisi eeliseid:
The fact that NEUWOGES did eventually agree to an indexation of ‘only’ […]% and expected to be able to enforce rent increases of […]% every three years (or […]% p.a.) appears to demonstrate that it took this warning into account.
VÕRDLUS TEISTE TEHINGUVÕIMALUSTEGA
The valuations did not explicitly express any expectation about future rent increases.
Et oleks võimalik välja selgitada, kas NEUWOGESi ja BAVARIA sõlmitud müügi- ja tagasirenditehing vastab lepingutele, mille kasuks oleks otsustanud turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja, tuleb selle tehingu väärtust võrrelda teiste tehinguvõimaluste väärtusega.
It must, nevertheless, be noted that since the valuations did not make explicit assumptions about inflation and rent development, the underlying assumption is that the rent increase and general inflation (which had been around 3,5 % in the preceding decades) would converge [97].
Kui NEUWOGESil oleks olnud majanduslikust aspektist soodsam alternatiiv, ei saaks müügi- ja tagasirenditehingu kasuks otsustamist pidada tegutsemisvõimaluseks, mille oleks valinud turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja.
Rostock Regional Court was of the opinion that the indexation was justified in light of the average annual inflation rate of 3,52 % in the 28 years before the conclusion of the contracts [98].
Sellega seoses tuleb märkida, et renoveerimata hoonete üürileandmine või koguni lammutamine ei oleks ilmselt olnud sobilikud alternatiivid.
It further remarked that the development of rents was obviously difficult to predict over a period of 30 years, but that it could not recognise a clear disproportion between the indexation of the leasing payment and the development of rent levels to be expected.
Esmajoones oleks üürileandmine ilma renoveerimiseta andnud ainult piiratud tulu.
The Pestel study submitted by NEUWOGES does not provide any data on what participants in the East German real-estate market actually expected, and contains no specific data on Neubrandenburg.
Lisaks oli selge, et renoveerimata hooneid ohustab tühjalt seisma jäämine rohkem kui renoveeritud hooneid [101].
Nevertheless, it points towards a potentially difficult market in East Germany.
Seega puuduvad usaldusväärsed faktid, mis lubavad järeldada, et renoveerimata hoonete edasisel väljaüürimisel oleks saanud arvestada suurema kasumiga, kui oli oodata müügi- ja tagasirenditehingust.
However, in the light of the remaining evidence, it again fails to demonstrate that agreeing an indexation of the leasing payments of […]% p.a. and expecting to be able to enforce rent increases of […]% p.a. was unreasonable.
Lammutamine ei oleks toonud tulu, vaid oleks olnud seotud lammutamiskuludega.
Duration
Seega poleks ka see olnud tol ajal (1997/1998) kõlblik alternatiiv.
As regards, finally, the duration of the contract, Rostock Regional Court reasoned that certain leasing contracts are marked by long durations (of up to 30 years) and that the contract in question is not necessarily uncommon [99].
Laenu abil rahastamine kui võimalik valik
While the 30-year duration did, of course, involve some risks, it also offered the possibility of making stable profits and having high certainty regarding the costs.
Esimese võimaliku alternatiivina oleks kõne alla tulnud laenu abil rahastamine.
In addition, a longer duration also meant that the monthly lease payments necessary to pay back the buyer’s investment were lower, or that the sale price was higher with equal leasing payments than if a shorter duration had been chosen [100].
Kui NEUWOGES oleks rahastanud kõnealuste hoonete renoveerimist laenu abil, oleks tal osaliselt olnud võimalik teenida samasugust kasumit nagu müügi- ja tagasirenditehingu puhul.
In this light, agreeing on a duration of 30 years does not seem unreasonable.
Esmajärjekorras oleks ta saanud renoveeritud hooned üürile anda ja teenida sellega korralikku tulu.
Conclusion
Peale selle oleks ta erinevalt müügi- ja tagasirenditehingust jäänud hoonete omanikuks.
Accordingly, in light of the evidence presented, it was reasonable for NEUWOGES to expect to make a profit within the framework of the general management contract.
Esiteks oleks NEUWOGES pidanud 30 % investeerimismahust eraldama enda omakapitalist, kui NEUWOGES oli seisukohal, et tuleb säilitada 30 %-line omakapitali osatähtsus [102].
If the nominal expected profits are discounted to the relevant time (early 1998), it turns out that NEUWOGES acted on the basis of assuming that the general management contract had a cash value of EUR […].
1997. aasta lõpus arutas NEUWOGESi nõukogu võimalust vähendada omakapitali osatähtsust, et võimaldada suuremaid investeeringuid.
Overall assessment
Juhatus lükkas selle ettepaneku siiski majanduslikult ebasoovitatavana tagasi, kuna see oleks toonud kaasa vastuvõetamatult suure võlakoormuse [103].
As the Commission had already reached the conclusion that the land-lease and sale contract and the general management contract formed part of one integrated business transaction, the cash values of both contracts have to be added together to determine the total value of the transaction for NEUWOGES.
Ettevõtte kohustused tuleb täita [105]”.
To recap: under the land-lease and sale contract NEUWOGES could expect the following benefits:
[…] euro suuruse renoveerimisinvesteeringu rahastamiseks oleks NEUWOGES pidanud seega eraldama omakapitalist […] eurot.
In addition, it was assumed (as established in section 7.2.4 above) that, based on NEUWOGES’ reasonable expectations, the general management contract had a discounted cash value of EUR […].
On väga kaheldav, kas selline omakapitali summa oleks kohe võtta olnud.
Thus, the sale-and-lease-back transaction had a total value of EUR […] for NEUWOGES.
Nõukogu protokollist nähtub, et 1998. aasta investeeringute võimalik kogumaht (kaasa arvatud laenud) oli ligikaudu […] eurot ja et see summa oli juba planeeritud teiste projektide jaoks [106].
COMPARISON WITH ALTERNATIVE BUSINESS OPTIONS
Seega oli selge, et NEUWOGES oleks saanud renoveerimistöid laenu abil rahastada ainult juhul, kui ta oleks loobunud teistest projektidest.
To determine whether NEUWOGES’ decision to engage in the sale-and-lease-back transaction fell within the range of economic behaviour that a rational market economy operator would have reasonably engaged in, the value of that transaction must now be compared to that of alternative business options.
Vastupidiselt laenu abil rahastamisele oli müügi- ja tagasirenditehingu eelis see, et NEUWOGESil ei olnud tarvis kasutada omakapitali, vaid ta sai selle asemel isegi likviidsust juurde ja peale selle oli tagatud hoonete renoveerimise täielik rahastamine.
If NEUWOGES had had an alternative that was economically more advantageous, the decision to engage in the sale-and-lease-back transaction could not be said to be one that a MEO would have taken.
Kõiki neid kaalutlusi arvesse võttes ei saa lugeda tõendatuks, et laenu abil rahastamine oleks olnud võimalik või – kui see olekski olnud võimalik – et see oleks olnud NEUWOGESi jaoks soodsam kui tehing BAVARIAga.
In this context, it should be noted that neither renting the buildings without first modernising them, nor demolishing them, would have been viable business alternatives.
Kuna NEUWOGESil ilmselt puudus laenu saamiseks vajalik omakapital ja ta võis lisalikviidsust kasutada teiste investeeringute rahastamiseks, viib see pigem järelduseni, et otsus müügi- ja tagasirenditehingu poolt ja laenu abil rahastamise vastu oli mõistlik.
First, renting without modernisation would have resulted in limited revenues, and it was clear that unmodernised buildings would more often be left vacant than modernised buildings [101].
Otsemüük kui võimalik valik
There is thus no solid basis for concluding that the profits derived from continuing to rent unmodernised buildings could have been expected to exceed those obtained under the sale-and-lease-back transaction.
Teine tõsiselt võetav valikuvõimalus oleks olnud hoonete ja kinnistu otsemüük.
Likewise, demolition would have created no revenue, but would have involved demolition costs.
Otsustav küsimus on siinjuures, kas selline müük oleks olnud soodsam.
Thus, nor can demolition qualify as a viable alternative at the relevant time (1997/98).
Hinnang turuväärtuse kohta koostatud 1997. aasta ja 2007. aasta eksperdiarvamuste põhjal
Loan alternative
Kui võrrelda müügi- ja tagasirenditehingu väärtust NEUWOGESi jaoks eelistega, mida oleks andnud otsemüük, on keskne küsimus, millise hinna oleks NEUWOGES tavamüügist saanud.
A first possible alternative to consider would have been loan financing.
Siin etendavad teatud rolli mõlemad turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamused aastatest 1997 ja 2007.
If NEUWOGES had financed the modernisation of the buildings in question via a loan, it could have obtained some of the same profits it received from the sale-and-lease-back transaction.
(163) Mõlemad eksperdiarvamused tellis NEUWOGES, et lasta hinnata kõnealuste objektide (hooned ja kinnistud) väärtust 1997. aastal.
In the first place, it would have been able to rent out the modernised buildings, thereby generating a good revenue stream.
Ühe eksperdiarvamuse koostas 1997. aastal ettevõtte enda ekspert, teise 2007. aastal tagasiulatuvalt sõltumatu ekspert.
In addition — and in contrast to the position under the sale-and-lease-back transaction — it would have remained the owner of the buildings.
1997. aasta eksperdiarvamuses arvestati hinnaks […] eurot, 2007. aasta eksperdiarvamuses aga […] eurot [107].
However, it is also clear that loan financing would have involved certain disadvantages.
Mõlemas eksperdiarvamuses hinnati hooneid (1997: […] eurot; 2007: […] eurot) ja kinnistuid (1997: […] eurot; 2007: […] eurot) eraldi.
First, NEUWOGES would have had to provide 30 % of the investment volume from its own capital, as NEUWOGES considered that it had to maintain a capital ratio of 30 % [102].
Mõlemad eksperdiarvamused tuginevad põhiliselt samale meetodile (tulumeetod).
In late 1997, the NEUWOGES supervisory board discussed lowering the capital ratio in order to facilitate more investment.
Kuna 2007. aasta eksperdiarvamus turuväärtuse kohta koostati alles pärast müügi- ja tagasirenditehingu sõlmimist, ei saa see olla komisjoni arvates usaldusväärne alus objektide 1997. aasta väärtuse hindamisel vastavalt NEUWOGESi tolleaegsetele teadmistele.
This proposal was, however, rejected by the management as impossible from an economic point of view, since it would have led to an unacceptable degree of indebtedness [103].
Otsuse tegemisel selle kohta, kas ta peaks BAVARIAga müügi- ja tagasirenditehingu sõlmima, ei olnud NEUWOGESil ju võimalik tugineda 2007. aastal tagasiulatuvalt koostatud eksperdiarvamusele.
The management explained that reducing the capital ratio from 30 % to 25 % would not be feasible (degree of indebtedness) [104].
Komisjoni vaatenurgast ei saa aga ka 1997. aasta eksperdiarvamust turuväärtuse kohta kasutada usaldusväärse näitajana kinnisvara 1997. aasta väärtuse kohta vastavalt NEUWOGESi tolleaegsetele teadmistele.
Mr Räuber, a member of NEUWOGES’ supervisory board, further stated that reducing the capital ratio was unthinkable in terms of business economics.
Nagu ametliku uurimismenetluse käigus kindlaks tehti, oli NEUWOGESi juhatus täiesti teadlik sellest, et 1997. aasta eksperdiarvamust ei saanud kõnealuste lepingute sõlmimise hetkel hinnangu usaldusväärseks aluseks pidada.
It is highly doubtful that this amount of own capital was immediately available.
1997. aasta eksperdiarvamus lähtus üüritasust vahemikus […]–[…] eurot ruutmeetri kohta.
It is clear from the supervisory board minutes that the possible total investment volume for 1998 (including loans) was approximately EUR […], which was already earmarked for other projects [106].
Samal ajal oli alates 1. jaanuarist 1998 kehtivas ja 1997. aasta andmetel põhinevas Neubrandenburgi linna esimeses üüritasude ülevaates märgitud renoveeritud korterite keskmiseks üüritasuks 3,90–4,38 eurot ruutmeetri kohta.
It is clear, then, that NEUWOGES could have resorted to a loan to finance the modernisation only if it had abandoned other projects.
Neubrandenburgis tegutseva suure kinnisvaraettevõtjana oli Neubrandenburgi keskmine üüritasu NEUWOGESile kindlasti teada.
In contrast to loan financing, the sale-and-lease-back transaction had the advantage not only of not requiring NEUWOGES to invest own capital, but also of supplying fresh liquidity in addition to wholly financing the modernisation of the buildings.
Kinnisvara hindamisel sai NEUWOGES seega nendele andmetele tugineda.
Taking all these considerations into account, it cannot be regarded as established that a loan-financed modernisation would have either been available or, if so, more beneficial to NEUWOGES than the BAVARIA deal.
Müügi- ja tagasirendilepingus oli renoveerimisjärgsel ajal (seega alates 1999. aastast, st kaks aastat pärast seda, kui koguti esimese üüritasude ülevaate aluseks olnud andmed) tegelikult ette nähtud üür keskmiselt […] eurot ruutmeetri kohta, mis kattus ka üüritasude ülevaatega.
The fact that NEUWOGES was unlikely to have the own capital necessary for obtaining the loan and that it could use the additional liquidity to finance other investments are apt to lead to the conclusion that choosing the sale-and-lease-back transaction over loan financing was a sensible decision.
Järelejääv kasutusaeg
Outright sale alternative
1997. aasta eksperdiarvamuses turuväärtuse kohta lähtuti kavandatud renoveerimist silmas pidades üldisest järelejäävast kasutusajast […]–[…] aastat.
A second serious alternative would have been an outright sale of both building and land.
Siinkohal tuleb märkida, et 1997. aasta eksperdiarvamuses väikeseks hinnatud renoveerimiskulud ei ole ilmselgelt kokkusobivad eeldusega, et renoveerimine pikendab tuntavalt hoonete kasutusiga.
The crucial question is whether such a sale would have been more beneficial.
Kinnistute väärtus