natgillin/translations-raw huggingface dataset:
The letter dated 7 February 2003 from the Ministry of Trade and Industry and the letter from the Municipality of Oslo (without annexes) were also sent by telefax, received and registered by the Authority on 7 February 2003 (Doc. No: 03-768-A).
Tööstus- ja kaubandusministeeriumi 2003. aasta 7. veebruari kiri ja Oslo linnavalitsuse kiri (lisadeta) saadeti ka faksiga ning järelevalveamet sai need kätte ja registreeris 7. veebruaril 2003 (dok nr 03-768 A).
The letter from the Municipality of Oslo contained i.a. a description of the apartments, information about the sales process, descriptions of the different value assessments as well as an assessment of potential cross border impact.
Oslo linnavalitsuse kiri sisaldas muu hulgas korterite kirjeldust, teavet müügiprotsessi kohta, mitut väärtuse hindamise kirjeldust, samuti võimaliku piiriülese mõju analüüsi.
Concerning the apartments, the Municipality provided certain comments.
Linnavalitsus tegi korterite kohta mõningaid märkusi.
Firstly, the size of the portfolio implied that there were not many actors in the market who could be expected to be potential buyers.
Esiteks tähendas portfelli suurus seda, et turul ei olnud eriti palju osalejaid, kes oleksid võinud olla potentsiaalsed ostjad.
That would influence the possibility of carrying out the sale and also the terms of any transaction.
See võib mõjutada müügivõimalust ja samuti tehingu tingimusi.
Secondly, the price was dependent on when and how fast existing rents could be increased, which was highly uncertain.
Teiseks sõltus hind sellest, millal ja kui kiiresti oli võimalik kehtivaid üürimäärasid tõsta ja seda ei teatud.
Thirdly, the uncertain circumstances with the existing contracts, an unfamiliarity with Norwegian mandatory tenant law, made an investment less attractive for undertakings not already established in the rental market in Norway.
Kolmandaks muutsid olemasolevate lepingute ebamäärane olukord ja Norra üürilepinguõiguse kohustuslike sätete mittetundmine investeerimise end Norra üüriturul veel mitte tõestanud ettevõtjatele vähem atraktiivseks.
Fourthly, the apartments were of a varying age, standard and location which influenced the renovation costs.
Neljandaks erinesid korterid oma vanuse, kvaliteedi ja asukoha poolest, mis mõjutas renoveerimismaksumust.
Concerning the sales process (see point 2.2 below), the Municipality stated that: ‘It is not disputed that the procedural requirements of the State aid Guidelines have not been fully observed in the present case.’
Müügiprotsessi kohta (vt allpool punkt 2.2) sedastas linnavalitsus, et: “On vaieldamatu, et riigiabi suuniste menetluseeskirju ei ole kõnealusel juhul täielikult järgitud.”
The Municipality concluded that: ‘The sale was conducted through a well-publicized, open and unconditional bidding process, albeit the period in which the apartments were marketed was shorter than the period required according to the State Aid Guidelines.
Linnavalitsus jõudis järeldusele, et: “Müük toimus hästi reklaamitud, avatud ja tingimusteta enampakkumise teel, kuigi nende korterite reklaamimisperiood oli lühem kui riigiabi suunistes nõutud.
There is, however, no reason to assume that the sale was conducted in a manner not likely to achieve market value for the apartments sold, or likely to exclude foreign investors.
Siiski ei ole põhjust oletada, et müük toimus viisil, mis tõenäoliselt ei võimaldanud müüdud korterite eest turuhinda saada või mis tõenäoliselt välistas välisinvestorid.
Even if the Authority should be of the opinion that the sale comprises an element of aid, we submit that it should be concluded that the transaction does not fall within the ambit of Article 61(1) EEA, as intra-EEA trade is not affected.’
Isegi kui järelevalveamet peaks olema seisukohal, et müümisel osutati mõningat abi, teeme ettepaneku teha otsus, et tehing ei kuulu EMP lepingu artikli 61 lõike 1 kohaldamisalasse, kuna see ei mõjutanud EMP-sisest kaubandust.”
The sales process
Müügiprotsess
The sales process was described in the notification received by the Authority on 11 February 2003, i.a. in Annex 1 and 10 to the notification.
Müügiprotsessi kirjeldati teates, mille järelevalveamet sai 11. veebruaril 2003, muu hulgas teate lisades 1 ja 10.
The Authority understands that the sales process took place as follows:
Järelevalveameti arusaamist mööda toimus müük järgmiselt:
On 16 March 2001, the independent real estate agency, Akershus Eiendom AS (hereinafter Akershus), was given the task of selling the apartments en bloc on behalf of the Municipality of Oslo.
märtsil 2001 anti sõltumatule kinnisvarabüroole, Akershus Eiendom ASile (edaspidi: “Akershus”) käsund müüa korterid Oslo linnavalitsuse nimel ühe tervikuna.
Akershus launched the sale on 2 April 2001, with a value assessment from Catella Eiendoms-Consult AS (hereinafter Catella), which estimated the value at NOK 1143 Million (see point 2.3 below for a description of the assessment).
Akershus käivitas müügiprotsessi 2. aprillil 2001, tuginedes Catella Eiendoms-Consult ASi (edaspidi: “Catella”) teostatud hindamisaktile, mille järgi oli korterite väärtus 1143 miljonit Norra krooni (analüüsi kirjelduse osas vt punkt 2.3).
The following six companies were contacted directly by Akershus:
Akerhus võttis otse ühendust järgmise kuue äriühinguga:
Another nine companies contacted Akershus on their own initiative.
Lisaks võtsid üheksa ettevõtjat Akerhusiga ühendust omal algatusel.
These were:
Need olid:
The inhabitants, represented by Ole Løken, attorney at law
Elanikud, keda esindas Ole Løken, vandeadvokaat
An offer for the sale of the apartments was made public by a press release dated 19 April 2001.
Korterite müügipakkumine avalikustati 2001. aasta 19. aprilli pressiteates.
A prospectus covering the apartments was distributed to the 15 companies mentioned above on 23 April 2001.
aprillil 2001 saadeti 15le eelnimetatud isikule korterite prospekt.
On 26 April 2001, OPAK AS (hereinafter OPAK) submitted a value assessment concluding that the market value was NOK 795 Million, which was also distributed (see point 2.3 below for a description of the assessment).
aprillil 2001 esitas OPAK AS (edaspidi: “OPAK”) väärtuse analüüsi, mille järgi oli kõnealuste korterite turuväärtus 795 miljonit Norra krooni ja mis saadeti samuti ettevõtjatele (hindamise kirjelduse kohta vt punkt 2.3).
Investors were asked to submit their bids by 2 May 2001, and the bidding contest was brought to an end on 3 May 2001.
Investoritel paluti teha oma pakkumised 2. maiks 2001 ja enampakkumine lõpetati 3. mail 2001.
Five companies submitted the following offers in the first round on 2 May 2001. These were:
Esimeses ringis 2. mail esitasid viis ettevõtjat järgmised pakkumised:
The inhabitants, represented by Ole Løken, attorney at law:
Elanikud, keda esindas Ole Løken, vandeadvokaat:
NOK 300 Million
300 miljonit NOK
NOK 500 Million
500 miljonit NOK
NOK 505 Million
505 miljonit NOK
NOK 690 Million
690 miljonit NOK
NOK 725 Million
725 miljonit NOK
On 3 May 2001, the five companies could change or increase their offers after having been informed about the highest offer submitted on 2 May 2001.
Saanud teada 2. mail 2001 tehtud suurimast pakkumisest, võisid nimetatud viis ettevõtjat 3. mail 2001 oma pakkumist muuta või suurendada.
The following new offers were received:
Esitati järgmised uued pakkumised:
NOK 735 Million
735 miljonit NOK
The Municipality of Oslo chose to accept the offer from Sunndal Collier & Co ASA and on 8 May 2001, Sundal Collier & Co ASA, Fredensborg being its successor, signed the contract.
Oslo linnavalitsus otsustas nõustuda Sunndal Collier & Co ASA pakkumisega ja 8. mail 2001 kirjutas Sundal Collier & Co ASA, kelle õigusjärglane on Fredensborg, lepingule alla.
After the offer was accepted, it was discovered that two buildings (Internat A og B) in connection with one of the hospitals (Ullevål Sykehus) was being used by Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (OAS) without any rent being paid (based on a contract not signed by the Municipality, but adhered to by Ullevål Sykehus and OAS, according to which OAS i.a. would only cover operating costs).
Pärast pakkumisele nõustumuse andmist avastati, et Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (OAS) kasutas kaht ühe haiglaga (Ullevål Sykehus) seotud hoonet (Internat A og B) üüri maksmata (põhinedes lepingul, millele linnavalitsus ei olnud alla kirjutanud, kuid mida Ullevål Sykehus ja OAS järgisid ja mille järgi OAS muu hulgas kattis üksnes halduskulud).
As a consequence of this, the contract between the Municipality and Fredensborg was amended on several points.
Seetõttu muudeti mitut punkti linnavalitsuse ja Fredensborgi vahel sõlmitud lepingus.
By letter dated 11 May 2001, the Municipality asked OPAK to assess the consequence of this for their value assessment.
Linnavalitsus palus 2001. aasta 11. mai kirjas OPAKil analüüsida, millist mõju see avaldab nende esitatud hindamisaktile.
On 14 May 2001, OPAK submitted a corrected value assessment of NOK 740 Million (see point 2.3 below).
mail 2001 edastas OPAK korrigeeritud hinnangujärgse väärtuse 740 miljonit Norra krooni (vt punkt 2.3).
By signing the contract on 31 May 2001, the Municipality of Oslo sold the 1744 apartments en bloc at a price of NOK 715 Million to Fredensborg.
Kirjutades 31. mail 2001 lepingule alla, müüs Oslo linnavalitsus 1744 korterit ühe tervikuna 715 miljoni Norra krooni eest Fredensborgile.
The value assessments submitted as part of the notification
Teatele lisatud hindamisaktid
The notification contained three appraisals: one from Catella (Annex 16 to the notification), one from OPAK (Annex 18 to the notification) and one from FIGA/Nortakst (Annex 21 to the notification).
Teatele oli lisatud kolm hindamisakti: Catella (teate 16. lisa), OPAKi (teate 18. lisa) ja FIGA/Nortaksti (teate 21. lisa) hindamisaktid.
The valuation from Catella
Catella hindamisakt
Catella was engaged by the Municipality of Oslo on 14 March 2003 with a mandate to assess the market value of the apartments as a portfolio (all apartments sold at the same time to one buyer).
Oslo linnavalitsus esitas Catellale tellimuse 14. märtsil 2003, andes käsundi selgitada korterite portfelli turuhind (kõik korterid müüakse ühel ajal ühele ostjale).
The report was originally made in order to set up an opening balance sheet relating to the hospitals.
Akt koostati algselt haiglate algbilansi jaoks.
The appraisal was to be finished by 30 March 2001.
Hindamine tuli viia lõpule 30. märtsiks 2001.
Catella stated that the appraisal was not in accordance with the rules of the Norwegian Appraisers Association (‘Norges Takseringsforbund’) and was conducted in a superficial way [11].
Catella märkis, et hindamisaktis ei järgitud Norra hindajate ühingu (Norges Takseringsforbund) eeskirju ja hindamine teostati pinnapealselt.
Catella came to the conclusion that the market value was NOK 1143 Million.
Catella jõudis järeldusele, et korterite turuhind on 1143 miljonit Norra krooni.
The Municipality of Oslo referred to the fact that Akershus considered that the value calculated by Catella did not reflect market value.
Oslo linnavalitsus osutas asjaolule, et Akershusi arvates ei kajastanud Catella arvutatud väärtus turuhinda.
One reason for this was that Akershus considered that the stipulated rentals were too high and the estimated initial costs too low.
Üheks põhjuseks tõi Akershus selle, et aluseks võetud üürimäärad olid liiga kõrged ja esialgselt kavandatud kulud liiga madalad.
In addition, the appraisal done by Catella had several other shortcomings, according to the Municipality of Oslo. These were:
Lisaks esines Oslo linnavalitsuse sõnul Catella hindamisaktis mitmeid muid puudusi nagu:
the report included real estate not included in the sale (Trondheimsveien 235, estimated value NOK 61 million),
aktis kajastati ka kinnisvara, mis ei olnud müügis (Trondheimsveien 235, hinnatud 61 miljonile Norra kroonile),
the valuation was based on the assumption that maximum rental was obtainable from the first day,
hindamine põhines eeldusel, et maksimaalset üüri saadakse esimesest päevast alates,
the impact of the ‘as-is’ clause in the sales contract was not assessed.
hinnatud ei olnud “as-is”-klausli mõju müügilepingus.
An ‘as-is’ clause implies that the buyer takes the entire risk as to the peculiarities of the apartments bought, and that he must rely on his own examinations.
“As-is”-klausel tähendab, et ostja võtab endale kogu riski, mis kaasneb ostetud korterite iseärasustega ja et ta peab tuginema oma vaatlustulemustele.
A second company, OPAK, was therefore asked to make a new appraisal.
Seetõttu paluti teisel ettevõttel, OPAKil, teha uus hindamine.
The valuation from OPAK
OPAKi hindamisakt
OPAK was engaged by the Municipality of Oslo to assess the apartments as a portfolio.
Oslo linnavalitsus esitas OPAKile tellimuse hinnata kortereid ühe portfellina.
The (first) appraisal was dated 26 April 2001 and concluded that the market value was NOK 795 Million.
(Esimene) hindamisakt kandis kuupäeva 26. aprill 2001 ja selle järgi oli korterite turuhind 795 miljonit Norra krooni.
The estimated sales value was calculated as follows:
Hinnanguline müügihind arvutati järgmiselt:
[12]Net yearly rental income in net present value terms
[12]Aastase neto üüritulu ajaldatud puhasmaksumus
= NOK 835 Million
= 835 miljonit NOK
Cost of upgrading the apartments
Korterite moderniseerimise maksumus
= NOK 150 Million
= 150 miljonit NOK
+ Net present value of ‘up-side’ [12] (sale after 10 years)
+ Eelseisva müügi ajaldatud puhasmaksumus [12] (müük kümne aasta pärast)
= NOK 110 Million
= 110 miljonit NOK
= Sales value
= Müügiväärtus
NOK 795 Million
795 miljonit NOK
An adjustment of the OPAK appraisal was requested by the Municipality of Oslo in order to reflect a correction of the value of certain leases due to factual circumstances not considered in the original appraisal.
Oslo linnavalitsus palus OPAKil hinnangut korrigeerida nii, et see täpsustaks teatud üürimaksete väärtust esialgses hinnangus tähelepanuta jäänud faktide tõttu.
These factual corrections led OPAK to reduce the value of the assets to NOK 740 Million.
Pärast korrektsioone vähendas OPAK varade väärtust 740 miljonile Norra kroonile.
The adjustments were presented to the Municipality of Oslo on 14 May 2001.
Korrigeeritud andmed esitati Oslo linnavalitsusele 14. mail 2001.
The valuation from FIGA and Nortakst DA
FIGA ja Nortakst DA hindamisakt
By letter dated 12 July 2001 from the Ministry of Trade and Industry to the Municipality of Oslo [13], the Ministry requested the Municipality to initiate a new value assessment.
Kaubandus- ja tööstusministeeriumi 2001. a 12. juuli kirjas Oslo linnavalitsusele [13] palus ministeerium linnavalitsusel algatada uue hindamisakti koostamine.
The Ministry also stated that the value assessment from OPAK did not fulfil the requirements of the State Aid Guidelines [14].
Ministeerium märkis samuti, et OPAKi hindamisakt ei vastanud riigiabi suuniste nõuetele.
The two firms FIGA and Nortakst DA, forming a committee [15] (hereinafter FIGA/Nortakst), were engaged by the Municipality to carry out a new value assessment.
Linnavalitsus esitas kahele äriühingule, FIGAle ja Nortakst DAle, kes moodustasid komitee [15] (edaspidi: “FIGA/Nortakst”), tellimuse teostada uus väärtuse hindamine.
The mandate for the assessment was agreed upon with the Ministry of Trade and Industry.
Hindamise käsund kooskõlastati kaubandus- ja tööstusministeeriumiga.
FIGA/Nortakst submitted its report on 26 April 2002 with the conclusion that the market value of the apartments was NOK 1055 Million.
FIGA/Nortakst esitas hindamisakti 26. aprillil 2002, mille järgi oli korterite turuhind 1055 miljonit Norra krooni.
FIGA/Nortakst used three different methods to assess the value of the portfolio as of 30 May 2001: technical value, cash flow method and net capitalisation method.
FIGA/Nortakst kasutas kolme meetodit, et hinnata portfelli väärtust 30. mai 2001 seisuga: tehniline väärtus, rahavoogude meetod ja neto kapitalisatsiooni meetod.
The results of the calculations based on these three methods were:
Nendel kolmel meetodil põhinevate arvutuste tulemused olid:
Technical value:
Tehniline väärtus:
NOK 1448 Million
1448 miljonit NOK
Cash flow method:
Rahavoogude meetod:
NOK 1055 Million
1055 miljonit NOK
Net capitalisation method:
Neto kapitalisatsiooni meetod:
NOK 1005 Million
1005 miljonit NOK
FIGA/Nortakst concluded that the cash flow method reflected best what a potential investor would be willing to pay for the portfolio.
FIGA/Nortakst jõudis järeldusele, et rahavoogude meetod kajastas kõige täpsemini summat, mida potentsiaalne investor oleks valmis portfelli eest maksma.
The conclusion was thus that the market value of the apartments was NOK 1055 Million.
Seega järeldati, et korterite turuhind on 1055 miljonit Norra krooni.
In the letter from the Municipality of Oslo attached to the letter dated 7 February 2003 from the Ministry of Trade and Industry, the Municipality contested whether this appraisal reflected the value of the apartments and concluded that the appraisal from OPAK best reflected the market value.
Kaubandus- ja tööstusministeeriumi 2003. aasta 7. veebruari kirjale lisatud Oslo linnavalitsuse kirjas kahtles linnavalitsus, kas hindamisakt ikka kajastab korterite tegelikku väärtust ja tegi otsuse, et OPAKi hindamisakt kajastab turuhinda kõige täpsemini.
Request for further information
Täiendava teabe taotlus
By letter dated 9 April 2003 (Doc. No: 03-2133-D), the Authority requested further information.
aasta 9. aprilli kirjas (dok nr 03-2133-D) palus järelevalveamet täiendavat teavet.
In this letter, the Competition and State Aid Directorate also expressed doubts about the compatibility of the sale with the State aid provisions of the EEA Agreement.
Selles kirjas väljendas konkurentsi ja riigiabi direktoraat samuti kahtlust müügi vastavuses EMP lepingu riigiabi sätetega.
By letter from the Norwegian Mission to the European Union dated 5 June 2003, forwarding two letters dated 14 May 2003 from the Ministry of Trade and Industry and the Municipality of Oslo, respectively, received and registered by the Authority on 10 June 2003 (Doc. No: 03-3630-A), the Norwegian authorities submitted additional information.
Euroopa Liidu juures asuva Norra esinduse 2003. aasta 5. juuni kirjas, millega edastati kaks 2003. aasta 14. maiga dateeritud kirja, üks kaubandus- ja tööstusministeeriumilt ja teine Oslo linnavalitsuselt, mille järelevalveamet sai kätte ja registreeris 10. juunil 2003 (dok nr 03-3630-A), esitasid Norra ametivõimud täiendavat teavet.
The same documents were sent by telefax dated 14 May 2003 from the Ministry of Trade and Industry, received and registered by the Authority on the same date (Doc. No: 03-3127-A).
Kaubandus- ja tööstusministeerium faksis samad dokumendid 14. mail 2003, mille järelevalveamet sai kätte ja registreeris samal päeval (dok nr 03-3127-A).
The Ministry of Trade and Industry did not express any views in its letter dated 14 May 2003, but simply forwarded the letter from the Municipality of Oslo.
Kaubandus- ja tööstusministeerium ei avaldanud oma 2003. aasta 14. mai kirjas mingeid seisukohti, vaid edastas lihtsalt Oslo linnavalitsuse kirja.
In the letter dated 14 May 2003 from the Municipality of Oslo, the Municipality referred to the unconditional bidding procedure (cf. Chapter 18B.2.1 of the State Aid Guidelines) and stated that: ‘The Municipality will not argue that the procedure followed when the apartments were sold were in full compliance with the requirements set out in the Guidelines.
Oslo linnavalitsuse 2003. aasta 14. mai kirjas osutas linnavalitsus tingimusteta enampakkumismenetlusele (vrd riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.1) ja märkis, et “Linnavalitsus ei väida, et korterite müümisel kasutatud menetlus vastas täielikult suunistes sätestatud nõuetele.
The sale of the apartments was not made public in the way prescribed in clause 18B.2.1(a) of the Guidelines’.
Korterite müüki ei avalikustatud suuniste peatüki 18B punkti 2.1 alapunktis a kirjeldatud viisil”.
However, the Municipality considered that the sale was carried out in a way that ensured attainment of the objective behind the provision.
Linnavalitsus oli siiski seisukohal, et müük korraldati viisil, mis tagas kõnealuse sätte aluseks oleva eesmärgi saavutamise.
As to Chapter 18B.2.2 of the State Aid Guidelines, sale without an unconditional bidding procedure (value assessment by independent expert), the Municipality maintained that the sale was conducted in compliance with this provision.
Riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.2 osas tingimusteta pakkumismenetluseta müügi kohta (väärtuse hindamine sõltumatu eksperdi poolt) väitis linnavalitsus, et müük toimus vastavalt sellele sättele.
Furthermore, the Municipality considered that the valuation carried out by OPAK (the value assessment used by the Municipality) was obtained ‘prior to the sale negotiations’ and according to ‘generally accepted market indicators and valuation standards’.
Lisaks oli linnavalitsus seisukohal, et OPAK oli hindamise lõpetanud ja tulemused üle andnud (linnavalitsuse kasutatud hindamisakt) “enne müügiläbirääkimisi” ja kooskõlas “üldtunnustatud turunäitajate ning hindamisstandarditega”.
Finally, ‘the Municipality cannot from the arguments presented by the Authority, see that the time pressure caused by the hospital reform is not relevant when assessing whether the price obtained for the apartments are below market value’.
Lõpuks, “järelevalveameti esitatud väidetest hoolimata ei arva linnavalitsus, et haiglareformi põhjustatud ajaline surve ei ole hindamisel oluline asjaolu, kui analüüsitakse kas korterite eest saadud hind on turuväärtusest madalam”.
The Decision to open the formal investigation procedure
Otsus algatada ametlik uurimismenetlus
On 11 July 2003, the Authority decided to open the formal investigation procedure provided for in Article 1(2) in Part I of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement (hereinafter ‘the formal investigation procedure’) with regard to the sale of the 1744 rental apartments in Oslo [16].
juulil 2003 otsustas järelevalveamet algatada 1744 Oslo üürikorteri müügi kohta järelevalve- ja kohtulepingu 3. protokolli I osa artikli 1 lõikes 2 sätestatud ametliku uurimismenetluse (edaspidi: “ametlik uurimismenetlus”).
In the opening Decision, the Authority described the notification, the background of the case and the correspondence with the Norwegian authorities.
Algatamisotsuses kirjeldas järelevalveamet teadet, juhtumi tausta ja kirjavahetust Norra ametivõimudega.
As to the reasons for opening the formal investigation, the Authority expressed doubts on several points as to whether the sale was in compliance with Article 61(1) of the EEA Agreement.
Mis puudutab ametliku uurimise algatamise põhjuseid, siis avaldas järelevalveamet mitmes küsimuses kahtlust seoses müügi vastavusega EMP lepingu artikli 61 lõikega 1. Esiteks osutas järelevalveamet müügiprotsessile.
Firstly, the Authority referred to the sales process and, taking into account that the sale was not advertised in accordance with the State Aid Guidelines, expressed doubts as to whether the Municipality of Oslo complied with the objectives behind the provisions of Chapter 18B.2.1 of the State Aid Guidelines (sale with an unconditional bidding procedure).
Kuna müüki ei reklaamitud vastavalt riigiabi suunistele, avaldas ta kahtlust, kas Oslo linnavalitsus järgis riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.1 (tingimusteta pakkumismenetlusega müük) sätete aluseks olevaid eesmärke.