natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Secondly, concerning the valuations (Chapter 18B.2.2 of the State Aid Guidelines), the Authority expressed doubts as to whether the evaluation by OPAK (the evaluation used by the Municipality) was carried out prior to the sales negotiations, whether the evaluation was carried out on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards and, taking into account the time constraint, whether a reasonable effort to sell the apartments at market value took place.
Teiseks avaldas järelevalveamet hindamise küsimuses (riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.2) kahtlust, et kas OPAK koostas hindamisakti (linnavalitsuse poolt kasutatud hindamisakt) enne müügiläbirääkimisi, kas hindamine toimus üldtunnustatud turunäitajate ja hindamisstandardite järgi ning, arvestades ajalist piirangut, kas korterite müümiseks turuväärtusega tehti piisavalt jõupingutusi.
Furthermore, the sales price agreed (and notified) was NOK 715 Million, while the result of a new value appraisal, as requested by the Ministry of Trade and Industry, was NOK 1055 Million (FIGA/Nortakst).
Pealegi oli kokkulepitud (ja teatatud) müügihind 715 miljonit Norra krooni, samas kui kaubandus- ja tööstusministeeriumi tellitud uue hindamise tulemus oli 1055 miljonit Norra krooni (FIGA/Nortakst).
Taking into account the huge discrepancy between the two appraisals, the Authority expressed doubts as to whether the agreed sales price (NOK 715 Million) reflected the market value.
Arvestades kahe hindamisakti vahelist suurt erinevust, avaldas järelevalveamet kahtlust, kas kokkulepitud müügihind (715 miljonit Norra krooni) kajastas turuhinda.
Thirdly, the Authority referred to the fact that the Municipality argued that even if the price obtained were found to be below market value, the sale fell outside the scope of Article 61(1) of the EEA Agreement because the market in which Fredensborg was involved did not contain elements of cross-border trade.
Kolmandaks osutas järelevalveamet linnavalitsuse väitele, et isegi kui saadud hind on turuhinnast madalam, ei kuulu see müük EMP lepingu artikli 61 lõike 1 reguleerimisalasse, kuna see turg, kus Fredensborg tegutseb, ei sisalda piiriülese kaubanduse elemente.
The Authority considered that the real estate market in Oslo was not limited to local undertakings and that Fredensborg was actually, or potentially, in competition with similar undertakings in Norway and other EEA States.
Järelevalveamet asus seisukohale, et Oslo kinnisvaraturg ei ole piiratud kohalike ettevõtjatega ja et Fredensborg konkureeris tegelikult või potentsiaalselt Norra või teiste EMP riikide sarnaste ettevõtjatega.
Fourthly, the Authority expressed doubts as to whether a sales price below market value could be justified on the basis of the market economy investor principle, i.e. that the Municipality behaved as any other private investor, taking into account the time constraint and the hospital reform initiated by the Government.
Neljandaks väljendas järelevalveamet kahtlust, kas turuväärtusest madalamat müügihinda saab põhjendada turumajandusliku investori põhimõttega, s.t et linnavalitsus käitus nagu iga teine erainvestor, võttes arvesse piiratud aega ja valitsuse algatatud haiglareformi.
Comments to the opening decision from the Norwegian authorities
Norra ametivõimude märkused algatamisotsuse kohta
By letter dated 12 September 2003 from the Mission of Norway to the European Union, forwarding two letters dated 11 September 2003 from the Ministry of Trade and Industry and the Municipality of Oslo, respectively, all received and registered by the Authority on 15 September 2003 (Doc. No: 03-6307-A), the Norwegian authorities submitted their comments to the opening decision.
Euroopa Liidu juures asuva Norra esinduse 2003. aasta 12. septembri kirjaga, millega edastati kaks 2003. aasta 11. septembriga dateeritud kirja, üks kaubandus- ja tööstusministeeriumilt ja teine Oslo linnavalitsuselt, mille järelevalveamet sai kätte ja registreeris 15. septembril 2003 (dok nr 03-6307 A), esitasid Norra ametivõimud oma märkused ametliku uurimismenetluse algatamise otsuse kohta.
The same letters were sent by telefax dated 11 September 2003 from the Ministry of Trade and Industry, received and registered by the Authority on the same date (Doc. No: 03-6201-A).
Kaubandus- ja tööstusministeerium faksis need kirjad 11. septembril 2003, mille järelevalveamet sai kätte ja registreeris samal päeval (dok nr 03-6201 A).
The letter from the Ministry of Trade and Industry dated 11 September 2003 did not express any views on the case, but only referred to the letter from the Municipality of Oslo.
Kaubandus- ja tööstusministeerium ei avaldanud 2003. aasta 11. septembri kirjas oma seisukohta kõnealuses asjas, vaid mainis üksnes Oslo linnavalitsuse kirja.
The Municipality of Oslo referred to its previous arguments and maintained, firstly, that the objectives behind the provisions of Chapter 18B.2.1, Sale through an unconditional bidding procedure, of the State aid Guidelines, were obtained despite that the sale was not made public in the way prescribed in the Guidelines.
Oslo linnavalitsus osutas oma varasematele seisukohtadele ja väitis esiteks, et riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.1 “Müük tingimusteta pakkumismenetlusega” sätete aluseks olevad eesmärgid saavutati vaatamata sellele, et müüki ei avalikustatud suunistes sätestatud viisil.
The Municipality argued that all potential buyers established in Norway had been informed of the forthcoming sale and that there was little interest in investing in the Norwegian housing rental market among investors not already established in Norway.
Linnavalitsus väitis, et kõiki Norras asutatud potentsiaalseid ostjaid teavitati eelseisvast müügist ja et Norras veel asutamata investorite hulgas oli huvi Norra üürieluasemeturule investeerimise vastu väike.
Secondly, the Municipality argued that the value assessment by OPAK complied with the procedural requirements of Chapter 18B.2.2, Sale without an unconditional bidding procedure, of the State Aid Guidelines.
Teiseks väitis linnavalitsus, et OPAKi hindamisakt vastas riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.2 “Müük tingimusteta pakkumismenetluseta” menetlusnõuetele.
That implied i.a. that the Municipality considered that the evaluation by OPAK was carried out ‘in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards’ and that the evaluation was carried out ‘prior to the sale negotiations’.
See tähendas muu hulgas, et linnavalitsuse arvates tegi OPAK hindamise “turuhinna määramiseks üldtunnustatud turunäitajate ja hindamisstandardite alusel” ja et hindamine teostati “enne müügiläbirääkimisi”.
The Municipality furthermore argued that the difference between the sales price (NOK 715 Million) and the OPAK evaluation (NOK 740 Million) was in line with Chapter 18B.2.2(b), ‘Margin’, of the State Aid Guidelines [17].Thirdly, the Municipality considered that there were grounds for being very sceptical about the new value appraisal from FIGA/Nortakst, which concluded that the value was NOK 1055 Million.
Lisaks väitis linnavalitsus, et müügihinna (715 miljonit Norra krooni) ja OPAKi nimetatud hinna (740 miljonit Norra krooni) vaheline erinevus oli vastavuses riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.2 alapunktiga b “Marginaal”. [17]Kolmandaks oli linnavalitsus seisukohal, et on põhjust olla väga skeptiline FIGA/Nortaksti uue hindamisakti suhtes, mille järgi oli turuhind 1055 miljonit Norra krooni.
The Municipality stated that FIGA/Nortakst based its appraisal on an annual price increase for the property over the next 10 years of 4 %, while the prices fell by 5,2 % from the 2nd quarter 2002 to the 2nd quarter 2003.
Linnavalitsus märkis, et FIGA/Nortakst tugines oma hinnangus vara hinna iga-aastasele tõusule 4 % võrra järgneval kümnel aastal, samas kui 2002. aasta teisest kvartalist kuni 2003. aasta teise kvartalini langesid hinnad 5,2 % võrra.
The Municipality considered that the FIGA/Nortakst assessment could not be relied upon.
Linnavalitsus oli seisukohal, et FIGA/Nortaksti hindamisakt ei ole usaldusväärne.
Fourthly, the Municipality could ‘not see that the Authority has defined the relevant market for rental homes and how this leads the Authority to their conclusion that Fredensborg Boligutleie ANS is actually or potentially in competition with similar undertakings in Norway or other EEA States’.
Neljandaks, linnavalitsus, “ei täheldanud, et järelevalveamet oleks kindlaks määranud üürieluasemete asjakohase turu ja kuidas sellest tuleneb järelevalveameti seisukoht, et Fredensborg Boligutleie ANS konkureerib tegelikult või potentsiaalselt Norra või teiste EMP riikide sarnaste ettevõtjatega”.
The Decision to open the formal investigation procedure was published on 4 December 2003.
Ametliku uurimismenetluse algatamise otsus avaldati 4. detsembril 2003.
The Authority received one comment from third parties to the opening decision.
Järelevalveamet sai algatamisotsuse kohta ühe kolmanda isiku märkuse.
By letter dated 19 December 2003, received and registered by the Authority on 5 January 2004 (Doc No: 03-8980 A), Fredensborg (the buyer) submitted comments.
aasta 19. detsembri kirjas, mille järelevalveamet sai kätte ja registreeris 5. jaanuaril 2004 (dok nr 03-8980 A), esitas märkusi Fredensborg (ostja).
The report by BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS
BERi, Bygg og eiendomsrevisjon ASi hindamisakt
BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (hereinafter BER), represented by Mr. Arnt K. Svendsen, was asked by Fredensborg to give their assessment of the value of the portfolio, and to comment upon the valuations from Catella, OPAK and FIGA.
Fredensborg palus BERi, Bygg og eiendomsrevisjon ASi (edaspidi: “BER”), keda esindas hr Arnt K. Svendsen, anda oma hinnang portfelli väärtuse kohta ja kommenteerida Catella, OPAKi ja FIGA hindamisakte.
The report from BER was submitted on 13 January 2003.
BERi akt esitati 13. jaanuaril 2003.
BER's assessment was based on three different scenarios:
BERi hindamisakt põhines kolmel stsenaariumil:
Return on investment value based on rental housing:
Üürieluasemete investeeringutasuvus:
NOK 630,0 Million
630,0 miljonit NOK
Return on investment based on rental for 10 years, thereafter individual sales over a three year period:
Investeeringutasuvus, kui korterid üüritakse välja kümneks aastaks ja seejärel müüakse ühekaupa kolme aasta vältel:
NOK 796,5 Million
796,5 miljonit NOK
Same as above, but sale of all apartments individually in year 11:
Nagu eelmine, kuid korterite üksikmüük toimub 11 aasta jooksul:
NOK 851,5 Million
851,5 miljonit NOK
NOK 759,3 Million
759,3 miljonit NOK
BER concluded that the market value was in the range between NOK 700-800 Million.
BER jõudis järeldusele, et turuväärtus jääb vahemikku 700–800 miljonit Norra krooni.
BER also assessed the three previous assessments by Catella, OPAK and FIGA.
BER analüüsis ka Catella, OPAKi ja FIGA varasemaid hindamisakte.
The assessment by Catella was, according to BER, a theoretic value based on the assumption that the apartments were let out at market price from day one.
BERi arvates oli Catella hindamisakt teoreetiline, põhinedes eeldusel, et korterid üüritakse turuhinna eest välja esimesest päevast alates.
The OPAK assessment did not take into account that rentals were half of the regular market price at the time of the bid, according to BER.
OPAKi hindamisakt ei arvestanud BERi sõnul seda, et enampakkumise hetkel oli üürimäär pool tavapärasest turuhinnast.
Furthermore, the future loss due to current contracts below market price was not taken into account in the calculations.
Lisaks ei võetud arvutustes arvesse tulevasi kahjusid, mis võisid tekkida sellest, et kehtivad lepingud sõlmiti alla turuhinna.
Neither were rental losses during rehabilitation phase calculated.
Samuti ei oldud välja arvutatud üüritulude kaotust saneerimise ajal.
No project gains or risks had been incorporated in the estimates.
Kalkulatsioon ei kajastanud projektist saadavat kasu ega kaasnevaid riske.
According to BER, the FIGA/Nortakst appraisal was also a theoretic ‘going concern’ value assessment.
BERi arvates oli FIGA/Nortaksti hindamisakt samuti teoreetiline n-ö jätkuvuseeldusliku väärtuse hindamine.
No project risks or gains had been taken into account.
Arvestatud ei oldud ei projekti riskide ega saadava kasuga.
This did not reflect the way bidders normally act in this type of market.
Enampakkujad tavaliselt sellist liiki turul nii ei tegutse.
The technical standard of the objects, rental losses during the rehabilitation phase, etc. had not been calculated.
Objektide tehnilise standardi, saneerimise ajal üüritulude kaotuse jm kohta puudusid arvutused.
The report by Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS
Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning ASi hindamisakt
Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (hereinafter Agdestein), represented by Mr. Pål Agdestein, was asked, in November 2002, by Fredensborg to analyse and comment on the three valuations mentioned above and to give his view on the market value of the portfolio.
Fredensborg palus Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning ASil (edaspidi: “Agdestein”), keda esindas hr Pål Agdestein, 2002. aasta novembris analüüsida ja kommenteerida eespool nimetatud kolme hindamisakti ning anda oma arvamus portfelli turuhinna kohta.
Mr. Agdestein was previously employed by Catella, and responsible for the report submitted by that firm.
Hr Agdestein töötas varem Catellas ja oli vastutav nimetatud äriühingu esitatud hindamisakti eest.
Agdestein submitted his report to Fredensborg on 17 February 2003.
Agdestein esitas Fredensborgile oma hindamisakti 17. veebruaril 2003.
Agdestein commented in detail on the three previous reports and found several assumptions that, in his view, should be corrected.
Agdestein kommenteeris üksikasjalikult kolme varasemat akti ja leidis mitu eeldust, mida oleks tema arvates tulnud korrigeerida.
Based on new ‘corrected’ assumptions, Agdestein found that the adjusted value in the Catella report was NOK 744 Million, in the OPAK report NOK 560 Million and in the FIGA/Nortakst report NOK 560 Million (or 760 NOK Million if the value of the sectioning was kept at NOK 200 Million) [18].
Uute “korrigeeritud” eelduste põhjal leidis Agdestein, et Catella hindamisjärgne korrigeeritud väärtus on 744 miljonit Norra krooni, OPAKi oma 560 miljonit Norra krooni ja FIGA/Nortaksti oma 560 miljonit Norra krooni (või 760 miljonit Norra krooni, kui portfelli korteriteks jagamise väärtus jääks 200 miljoni Norra krooni juurde). [18]
Agdestein concluded that the market value of the portfolio (in May 2001) was between NOK 670 Million and NOK 800 Million.
Agdestein jõudis järeldusele, et portfelli turuhind (2001. aasta mais) jäi vahemikku 670 ja 800 miljonit Norra krooni.
As the price paid by Fredensborg was in the mid-range of all the value assessments, Fredensborg considered that this supported the view that Fredensborg had paid the market price.
Kuna Fredensborgi makstud hind oli kõikide hindamisaktide keskmine, toetas see Fredensborgi arvates seisukohta, et Fredensborg oli maksnud turuhinna.
Comments from the Norwegian authorities to the third party comments
Norra ametivõimude märkused kolmandate isikute märkuste kohta
By letter dated 5 March 2004 (Event No: 258313), the Authority submitted the comments from Fredensborg to the Norwegian authorities, and invited them to reply within one month.
aasta 5. märtsi kirjaga (viide nr 258313) edastas järelevalveamet Fredensborgi märkused Norra ametivõimudele ja palus neil vastata ühe kuu jooksul.
By letter dated 23 March 2004 from the Mission of Norway to the European Union, forwarding a letter dated 22 March 2004 from the Ministry of Trade and Industry, both received and registered on 24 March 2004 (Event No: 260564), the Norwegian authorities asked ‘the Authority to accept that the Norwegian comments will be submitted by 10 May 2004.’.
Euroopa Liidu juures asuva Norra esinduse 2004. aasta 23. märtsi kirjas, millega edastati kaubandus- ja tööstusministeeriumi 2004. aasta 22. märtsi kiri, mis mõlemad saadi kätte ja registreeriti 24. märtsil 2004 (viide nr 260564), palusid Norra ametivõimud “järelevalveameti nõusolekut selleks, et Norra märkused esitatakse 10. maiks 2004.”
The Norwegian authorities referred to a pending conciliation between the Ministry of Health and the Municipality of Oslo regarding the ownership of the apartments.
Norra ametivõimud osutasid tervishoiuministeeriumi ja Oslo linnavalitsuse vahelisele jätkuvale lepitusprotsessile seoses korterite omandiõigusega.
The letter dated 22 March 2004 from the Ministry of Trade and Industry was also sent by telefax dated 22 March 2004, received and registered on the same date (Event No: 260191).
Kaubandus- ja tööstusministeeriumi 2004. aasta 22. märtsi kiri faksiti samal päeval ning saadi kätte ja registreeriti samuti samal päeval (viide nr 260191).
By letter dated 25 March 2004, the Authority agreed to extend the deadline until 10 May 2004 (Event No: 260732).
aasta 25. märtsi kirjas nõustus järelevalveamet pikendama tähtaega 10. maini 2004 (viide nr 260732).
By telefax dated 23 April 2004 from the Ministry of Trade and Industry, received and registered on the same date (Event No: 279122), the Ministry submitted a copy of the agreement (‘Protokoll’) between the Municipality of Oslo and the Norwegian State concerning the ownership of the hospital apartments.
Kaubandus- ja tööstusministeeriumi 23. aprillil 2004 faksitud kirjas, mis saadi kätte ja registreeriti samal päeval (viide nr 279122), esitas ministeerium haigla korterite omandiõigust puudutava Oslo linnavalitsuse ja Norra riigi vahelise lepingu (“Protokoll”) koopia.
By letter dated 13 May 2004 from the Mission of Norway to the European Union, forwarding a letter dated 10 May 2004 from the Ministry of Trade and Industry, both received and registered on 15 May 2004 (Event No: 281488), the Norwegian authorities stated that they did ‘not have any comments to the third party comment received by the Authority’.
Euroopa Liidu juures asuva Norra esinduse 2004. aasta 13. mai kirjas, millega edastati kaubandus- ja tööstusministeeriumi 2004. aasta 10. mai kiri, mis mõlemad saadi kätte ja registreeriti 15. mail 2004 (viide nr 281488), kinnitasid Norra ametivõimud, et neil ei ole “mingeid märkusi järelevalveametile laekunud kolmandate isikute märkuste kohta”.
The letter dated 10 May 2004 from the Ministry of Trade and Industry was also sent by telefax dated 10 May 2004, received and registered on 11 May 2004 (Event No: 281014).
Kaubandus- ja tööstusministeeriumi 2004. aasta 10. mai kiri faksiti 10. mail 2004 ning saadi kätte ja registreeriti 11. mail 2004 (viide nr 281014).
Expert report from Eirik Holm AS
Eirik Holm ASi ekspertarvamus
In 2004, the Authority engaged Eirik Holm AS (hereinafter Holm) with the purpose of carrying out a study regarding the market value of the 1744 apartments sold by the Municipality of Oslo.
aastal tellis järelevalveamet Eirik Holm ASilt (edaspidi: “Holm”) analüüsi Oslo linnavalitsuse äramüüdud 1744 korteri turuhinna kohta.
The contract referred to the fact that the Authority in the course of the proceedings had received 5 valuations/reports, but that the conclusions in these reports deviated from each other to such an extent that the Authority was still in doubt as to whether the sales price of NOK 715 Million reflected the market value.
Leping osutas asjaolule, et järelevalveamet oli menetluse käigus saanud viis hinnangut/hindamisakti, kuid nende aktide tulemused erinesid üksteisest sel määral, et järelevalveamet kahtles ikkagi, kas müügihind 715 miljonit Norra krooni kajastas turuväärtust.
The Authority therefore wanted to clarify whether or not the previous valuations/estimates of value were based on generally accepted principles for the valuation of fixed property and the degree to which the presumptions and discretion used in the calculations were reasonable.
Seetõttu soovis järelevalveamet selgitada, kas eelmised hinnangud/hindamisaktid põhinesid üldtunnustatud kinnisvara hindamise põhimõtetel ning mil määral olid arvutustes kasutatud eeldused ja kaalutlused põhjendatud.
The Authority also wanted an assessment on the question as to whether the manner in which the sales process was executed had influenced the sales price.
Järelevalveamet soovis ka analüüsida, kas müügiprotsessi korralduse viis mõjutas müügihinda.
Holm is an independent Chartered Engineer with long experience of the real estate market in Oslo.
Holm on sõltumatu diplomeeritud insener, kellel on pikaajalised kogemused Oslo kinnisvaraturul.
In the execution of the contract, Holm engaged the services of Chartered Engineer Trygve Fossen and Engineer Sven P. Meyer, both of whom are experienced assessors with long practice.
Lepingut täites kasutas Holm diplomeeritud insener Trygve Fosseni ja insener Sven P. Meyeri teenuseid, kes mõlemad on pikaajalise kogemusega hindajad.
In addition, Lawyer Johan Hveding of the law company Grette DA, assisted in connection with questions concerning the rental contracts.
Lisaks abistas neid üürilepingute küsimuses jurist Johan Hveding õigusbüroost Grette DA.
The report from Holm dated 24 February 2005 was received and registered by the Authority on 1 March 2005 (Event No: 311859).
Holmi 2005. aasta 24. veebruari aruande sai järelevalveamet kätte ja registreeris 1. märtsil 2005 (viide nr 311859).
The previous value assessments/reports
Varasemad väärtuse hindamisaktid/aruanded
Holm's study of the five earlier assessments/reports showed i.a. partially deviating methods of calculation, differing estimates of both market rent rates, refurbishing costs/requirements, and the potential gains from sectioning.
Holmi analüüs viie varasema hindamisakti/aruande kohta näitas muu hulgas arvutusmeetodite osalist lahknevust, üüri turumäärade, remondikulude/nõuete ja korterite müügist saadavate võimalike tulude erinevaid hinnanguid.
Holm also found direct factual errors, omissions of information and generally superficial examinations/surveys of the properties.
Holm tuvastas ka otseseid faktivigu, andmete väljajätmist ja üldiselt pinnapealseid kinnisvaraülevaatusi.
After making corrections for obvious factual errors, there were still wide gaps between the valuations, that were attributed to differing in assessments and applied opinions.
Pärast ilmselgete faktivigade korrigeerimist olid hinnangud siiski väga erinevad, mille põhjuseks peeti seda, et hindamisviisid ja aluseks võetud eeldused/arvamused erinesid.
Holm expressed that this is not in itself unusual in cases where there is more than one valuation.
Holmi sõnul ei ole see juhul, kui hindamisakte on rohkem kui üks, iseenesest ebatavaline.
He expressed that the deviations could be expected to be more pronounced in the case at hand than in other cases as there was a particularly unique portfolio put up for sale with no historic reference material anywhere in the country.
Tema sõnul on lahknevus kõnealusel juhul eeldatavalt suurem kui teistel juhtudel, sest müüki pandi eriti ainulaadne portfell, mida ei saa võrrelda ühegi varasema müügiga kogu riigis.
Holm therefore concluded that: ‘The result of this is that the useful application of the valuations in the context in which they are envisaged to be applied is limited’.
Seetõttu jõudis Holm seisukohale, et: “Selle tulemusena on hindamisaktide rakendamise kasutegur kavandatud viisil piiratud”.
His conclusions concerning the different appraisals in relation to his own findings and assumptions are as follows:
Tema järeldused eri hindamisaktide kohta, võttes arvesse tema enda tuvastatud asjaolusid ning eeldusi, on järgmised:
The Catella appraisal
Catella hindamisakt
Catella has carried out a superficial inspection in connection with an earlier valuation (1999-2000).
Catella teostas varasema hindamisega (1999–2000) seoses pinnapealset kontrolli.
The new valuation must be seen as an updating of the earlier valuation.
Uut hindamist tuleb käsitleda varasema hindamise ajakohastatud variandina.
An external inspection was carried out with random sampling of inside areas.
Välisel vaatlusel kontrolliti juhuslikult valitud siseruume.
A thorough inspection/assessment should in Holm's opinion have been carried out in order to provide a better basis for the valuation.
Holmi arvates oleks tulnud teostada põhjalik inspekteerimine/hindamine, et hindamise tulemusi kindlamalt põhistada.