natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Chapter 18B, ‘State aid elements on sales of land and buildings by public Authorities’, of the State Aid Guidelines, describes two sales procedures that allow EFTA States to handle sales of land and buildings in a way that automatically precludes the existence of state aid.
Riigiabi suuniste peatükis 18B “Riigiabi maa ja hoonete müümisel avaliku võimu organite poolt”, kirjeldatakse kaht müügimenetlust, mis võimaldab EFTA riikidel teostada kinnisvara müüki viisil, mis automaatselt välistab riigiabi olemasolu.
The two procedures are described, respectively, in Chapter 18B.2.1 (unconditional bidding procedure) and Chapter 18B.2.2 (independent expert evaluation).
Neid kaht menetlust kirjeldatakse vastavalt peatüki 18B punktis 2.1 (tingimusteta pakkumismenetlus) ja peatüki 18B punktis 2.2 (sõltumatu asjatundja hinnang).
Unconditional bidding procedure
Tingimusteta pakkumismenetlus
In Chapter 18B.2.1(1) of the Guidelines, it is stated that ‘A sale of land and buildings following a sufficiently well-publicized, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid, is by definition at market value and consequently does not contain State aid.
Suuniste peatüki 18B punkti 2.1 alapunktis 1 on sätestatud, et “Maa ja hoonete müük, mis järgneb piisavalt hästi avalikustatud, avatud ja tingimusteta pakkumismenetlusele, on võrreldav oksjoniga, mis aktseptib parima või ainsa pakkumise, toimub juba määratluse järgi turuväärtuses ja ei kujuta endast seetõttu riigiabi.
The fact that a different valuation of the land and buildings existed prior to the bidding procedure, e.g. for accounting purposes or to provide a proposed initial minimum bid, is irrelevant’.
See fakt, et enne pakkumismenetlust oli maa ja hoonete kohta olemas teisi hindamisakte, mis olid koostatud näiteks raamatupidamise tarvis või alghinna kindlaksmääramiseks, ei oma tähtsust.”
‘An offer is “sufficiently well-publicized” when it is repeatedly advertised over a reasonably long period (two months or more) in the national press, estate gazettes or other appropriate publications and through real-estate agents addressing a broad range of potential buyers, so that it can come to the notice of all potential buyers.
“Pakkumine on “piisavalt hästi avalikustatud”, kui seda on üleriigilises ajakirjanduses, kinnisvaraväljaannetes või teistes asjakohastes trükistes ning kinnisvaraagentide kaudu piisavalt pika aja vältel (kaks või enam kuud) korduvalt reklaamitud, pöördudes suure hulga potentsiaalsete ostjate poole, nii et kõik potentsiaalsed ostjad saavad sellest teada.
The intended sale of land and buildings, which in view of their high value or other features may attract investors operating on a Europe-wide or international scale, should be announced in publications which have a regular international circulation.
Maa ja hoonete, mis oma väärtuse või muude omaduste tõttu võivad äratada üleeuroopalisel või rahvusvahelisel tasandil tegutsevate investorite tähelepanu, kavandatud müügist tuleks teatada korrapärase rahvusvahelise leviga trükistes.
Such offers should also be made known through agents addressing clients on a Europe-wide or international scale.’
Kõnealustest pakkumistest tuleks teavitada ka klientidega üleeuroopalisel või rahvusvahelisel tasandil suhtlevaid agente.”
The sales process of the apartments did not comply with the above cited provisions on the unconditional bidding procedure.
Korterite müügiprotsess ei järginud tingimusteta pakkumismenetluse kohta eeltsiteeritud sätteid.
The offer was not ‘repeatedly advertised for a reasonably long period (two months or more)’.
Pakkumist ei “reklaamitud korduvalt piisavalt pika aja vältel (kaks või enam kuud)”.
Furthermore, it can not be excluded that a sale of the size as in the case at hand could attract investors operating on a European-wide or international scale.
Pealegi ei saa välistada, et sellise suurusega müük võiks huvi pakkuda üleeuroopalisel või rahvusvahelisel tasandil tegutsevatele investoritele.
No announcements were made in publications with a regular international circulation and no offer was made known through agents addressing clients on a European-wide or international scale.
Ühtegi kuulutust ei avaldatud korrapärase rahvusvahelise leviga trükistes ning pakkumisest ei teavitatud üleeuroopalisel või rahvusvahelisel tasandil agentidega suhtlevaid kliente.
The Municipality of Oslo has itself stated (letter of 14 may 2003) that: ‘The Municipality will not argue that the procedure followed when the apartments were sold were in full compliance with the requirements set out in the Guidelines.
Oslo linnavalitsus sedastas ise (2003. aasta 14. mai kirjas), et: “Linnavalitsus ei väida, et korterite müügil kasutatud menetlus vastas täielikult suunistes kindlaksmääratud nõuetele.
The sale of the apartments was not made public in the way prescribed in clause 18B.2.1(a) of the Guidelines’, and in an earlier correspondence (see point I.1 and footnote 10 above; see also similar statements of the Municipality under point 2.1 above), that the time constraint under which the sales procedure was conducted might have resulted in a smaller number of bidders than desirable and that the bidders submitted lower bids than they might have done with more time at their disposal.
Korterite müüki ei avalikustatud suuniste peatüki 18B punkti 2.1 alapunktis a kirjeldatud viisil”, ning varasemas kirjavahetuses (vt eespool punkt I. 1 ja joonealune märkus 10; vt ka linnavalitsuse samalaadseid sedastusi eespool punktis 2.1), et müügitoimingute jaoks võimaldatud piiratud aeg võis põhjustada soovitust väiksemat enampakkujate arvu ja ostjate tehtud pakkumised võisid olla madalamad nendest, mis oleks tehtud, kui ostjate käsutuses oleks olnud rohkem aega.
On the basis of these various factors, the Authority concludes that the sales process was not conducted according to the principles laid down in Chapter 18B.2.1 of the State Aid Guidelines.
Kirjeldatud asjaolude alusel jõudis järelevalveamet järeldusele, et müügiprotsess ei toimunud vastavalt riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.1 sätestatud põhimõtetele.
Sale without an unconditional bidding procedure (independent expert evaluation)
Müük tingimusteta pakkumismenetluseta (sõltumatu asjatundja hinnang)
Concerning sale without an unconditional bidding procedure, Chapter 18B.2.2, of the State Aid Guidelines provides that ‘an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards.
Tingimusteta pakkumismenetluseta müügi kohta on riigiabi suuniste peatüki 18B punktis 2.2 sätestatud, et “enne müügiläbirääkimisi peaks üks või mitu sõltumatut varade hindajat andma sõltumatu hinnangu, et leida turuhind üldtunnustatud turunäitajate ja hindamisstandardite alusel.
The market price thus established is the minimum purchase price that can be agreed upon without granting state aid’,
Sel viisil kindlaksmääratud turuhind on minimaalne ostuhind, millega saab nõustuda ilma riigiabi andmata” (allakriipsutus lisatud),
and furthermore:
ning veel:
‘ “Market” value means the price at which land and buildings could be sold under private contract between a willing seller and an arm's length buyer on the date of valuation, it being assumed that the property is publicly exposed to the market, that market conditions permit orderly disposal and that a normal period, having regard to the nature of the property, is available for the negotiations of the sale.’
“Turuhind on hind, millega huvitatud müüja saab maad ja hooneid müüa temaga mitteseotud ostjale hindamiskuupäeval eraõigusliku lepingu alusel, eeldusel, et see kinnisvara on avalikult turul, et turutingimused lubavad korrapärast võõrandamist ja et müügiläbirääkimisteks on olemas kinnisvara laadi arvestades normaalne aeg” (allakriipsutus lisatud).
Finally, Chapter 18B.2.2. provides that: ‘If, after a reasonable effort to sell the land and buildings at the market value, it is clear that the value set by the valuer cannot be obtained, a divergence of up to 5 % from that value can be deemed to be in line with market conditions’.
Lõpuks on peatüki 18B artikli 2 lõikes 2 sätestatud, et: “Kui pärast mõistlikke jõupingutusi müüa kinnisvara turuhinnaga selgub, et hindaja määratud hinda ei ole võimalik saada, võib kuni 5 %list erinevust sellest hinnast pidada turutingimustega kooskõlas olevaks”.
It seems that the Municipality of Oslo claims that the sale was conducted in compliance with the above cited provisions.
Näib, et Oslo linnavalitsus on kindel, et müük oli kooskõlas eeltsiteeritud sätetega.
The Authority disagrees with this view, for the following reasons: First, none of the expert evaluations, which were carried out prior to the final sale (i.e. the Catella and the OPAK reports), were based on generally accepted market indicators and valuation standards or were made in sufficient time prior to the sales negotiations (on these points see below under point 3.1).
Järelevalveamet ei nõustu sellega järgmistel põhjustel: esiteks ei põhinenud ükski asjatundja hinnang, mis viidi läbi enne lõplikku müüki (s.t Catella ja OPAKi hindamisaktid), üldtunnustatud turunäitajatel ja hindamisstandarditel ning neid ei koostatud piisava ajavaruga enne müügiläbirääkimisi (selle kohta vt punkt 3.1).
Second, none of the established market values in the Catella and OPAK reports were taken as the minimum purchase price for the final sale.
Teiseks ei võetud ei Catella ega OPAKi hindamisaktis leitud turuhinda lõplikul müügil minimaalseks ostuhinnaks.
Third, the Norwegian authorities have not substantiated the claim that they had undertaken reasonable efforts to sell the apartments at the values established in these reports, which would have justified a reduction in the sales price of 5 %.
Kolmandaks ei ole Norra ametivõimud põhjendanud väidet, et nad on teinud mõistlikke jõupingutusi müümaks kortereid kõnealustes hindamisaktides määratud hinnaga, mis oleks õigustanud müügihinna 5 %list alandamist.
Hence, the sale was not carried out in accordance with the provisions of Chapter 18B.2.2. of the State Aid Guidelines.
Seega ei toimunud müük vastavalt riigiabi suuniste peatüki 18B punkti 2.2 sätetele.
Procedure when aid cannot automatically be excluded
Menetlus automaatselt välistamatu abi korral
The conclusion is thus that neither the unconditional bidding procedure nor the procedure based on an independent expert evaluation were complied with.
Seega jõuame järeldusele, et ei järgitud ei tingimusteta pakkumismenetlust ega sõltumatu asjatundja hinnangul põhinevat menetlust.
Therefore, the existence of state aid cannot be excluded.
Seetõttu ei saa välistada riigiabi olemasolu.
However, one cannot draw the opposite conclusion that state aid is necessarily involved if the prescribed procedures were not followed.
Siiski ei ole võimalik teha ka vastupidist järeldust, et riigiabiga oli tingimata tegemist, kui kirjeldatud menetlusi ei järgitud.
It could still be that the sales price would be considered to reflect a true market value.
Müügihind võib siiski kajastada tegelikku turuhinda.
The Guidelines provide that when the prescribed procedures are not followed, the state concerned should notify the sale to the Authority to allow it to establish whether state aid exists.
Suunistes on sätestatud, et kui kirjeldatud menetlusi ei ole järgitud, peab asjaomane riik järelevalveametit müügist teavitama, et viimane teeks kindlaks, kas riigiabi on osutatud.
The Norwegian authorities have notified the sale.
Norra ametivõimud teatasid müügist.
It is up to the Authority to conclude whether the sale of the 1744 hospital apartments in Oslo contained any state aid.
Järelevalveameti ülesanne on teha otsus, kas 1744 Oslo haiglakorteri müümisel anti riigiabi.
In other words, the Authority has to assess whether the sales price of NOK 715 Million can be considered to reflect the market value of the properties or not.
Teisisõnu peab järelevalveamet hindama, kas müügihind 715 miljonit Norra krooni kajastab kõnealuse kinnisvara turuhinda või mitte.
Article 61(1) of the EEA Agreement
EMP lepingu artikli 61 lõige 1
For a measure to be state aid in the meaning of the EEA Agreement it has to fulfil the conditions of Article 61(1) of the Agreement which reads as follows:
Selleks et meede oleks riigiabi EMP lepingu tähenduses, peab see vastama lepingu artikli 61 lõike 1 tingimustele, mis on järgmised:
This implies that the following conditions have to be fulfilled cumulatively:
See tähendab, et tuleb vastata järgmistele tingimustele:
the aid is granted by ‘EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever’;
abi antakse “EÜ liikmesriikide, EFTA riikide või riigi ressurssidest ükskõik missugusel kujul”;
the aid ‘distorts or threatens to distort competition’;
abi “kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi”;
the aid ‘favours certain undertakings or the production of certain goods’ (i.e. the measure confers an advantage on a specific recipient); and
abi “soodustab teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist” (st meede annab valikuliselt eelise mõnele abisaajale); ja
the aid ‘affects trade between the Contracting Parties’.
abi “mõjutab lepinguosaliste vahelist kaubandust”.
Condition 1 above is directed at all aid financed from public resources, including aid granted by regional or local bodies.
Esimene tingimus katab igasuguse riigi ressurssidest rahastatud abi, sealhulgas piirkondlike ja kohalike asutuste antud abi.
The notion of state resources is very broad and includes i.a. financial assistance granted by regional and local authorities [19].
Riigi ressursside mõiste on väga lai ja hõlmab muu hulgas piirkondlike ja kohalike omavalitsuste antud rahalist abi.
It is thus clear that any aid from the Municipality of Oslo would fall within the notion of ‘State resources’.
Seetõttu on selge, et igasugune abi Oslo linnavalitsuselt oleks hõlmatud riigi ressursside mõistega.
A sale by the Municipality of publicly owned land and buildings below market value, presuming that the other three conditions of Article 61(1) are also fulfilled, implies that state aid would be granted to the buyer.
Linnavalitsuse poolne munitsipaalomandis oleva kinnisvara müük turuhinnast madalama hinnaga, eeldusel, et artikli 61 lõike 1 ülejäänud kolm tingimust on samuti täidetud, osutab sellele, et ostjale antakse riigiabi.
In the case at hand, any aid granted to Fredensborg would favour that undertaking and would thereby be specific.
Kõnealuse juhtumi korral soodustaks igasugune Fredensborgile antud abi seda ettevõtjat ja oleks seetõttu valikuline.
Furthermore, in order to be classified as state aid, the sale of the apartments must have conferred an advantage on Fredensborg.
Lisaks sellele peab korterite müük olema andnud Fredensborgile eelise, et seda saaks pidada riigiabiks.
The sale would entail an advantage and thereby imply state aid if the apartments were sold under market value.
Müük annab eelise ja osutab seega riigiabile, kui korterid oleks müüdud turuhinnast madalama hinnaga.
Only to the extent the sale to Fredensborg was carried out below market value, would it also be necessary to establish that competition was distorted and that trade between Contracting parties was affected.
Üksnes siis, kui korterid müüdi Fredensborgile turuhinnast madalama hinnaga, on vaja kindlaks teha, kas see kahjustas konkurentsi ja mõjutas lepinguosaliste vahelist kaubandust.
Did the final purchase price reflect market value?
Kas lõplik ostuhind kajastas turuväärtust?
Several value assessments exist, which arrive at different results, concerning the market value of the apartments.
Korterite turuhinna kohta on olemas mitu hindamisakti, mille tulemused erinevad.
The lowest indicated price is NOK 670 Million and the highest is NOK 1143 Million.
Madalaim hind on 670 miljonit Norra krooni ja kõrgeim 1143 miljonit Norra krooni.
In light of these diverging results, the Authority considers it necessary to assess these evaluations in some detail, in order to establish, which one of these evaluations best reflects the market value of the apartments.
Erinevate tulemuste tõttu peab järelevalveamet vajalikuks analüüsida neid hinnanguid üksikasjalikumalt, et tuvastada, milline neist kajastab korterite turuhinda kõige paremini.
The first appraisal by Catella delivered on 30 March 2001, established a value of NOK 1143 Million.
Catella esimene, 30. märtsil 2001 edastatud hindamisakt andis korterite hinnaks 1143 miljonit Norra krooni.
According to the Municipality, this appraisal included real estate which was not covered by the sale.
Linnavalitsuse sõnul arvestati selles aktis ka kinnisvara, mis ei läinud müüki.
This aspect inflated the final value.
See asjaolu vähendas lõplikku väärtust.
As far as the Catella evaluation is concerned, the Authority also notes that inspection of the properties appears to have been rather superficial in relation to an earlier evaluation which, amongst others, may have lead to an underestimation of costs for renovation.
Catella hinnangu puhul sedastab järelevalveamet samuti, et vara inspekteerimine tundub olevat olnud üsna pinnapealne võrreldes varasema hindamisega, mis lisaks muule võis põhjustada remondikulude alahindamist.
Furthermore, contractual obligations that limit the possibilities for rent increases have not been sufficiently taken into consideration with the result that revenues are under-estimated.
Lisaks ei võetud piisavalt arvesse lepingulisi kohustusi, mis piiravad võimalust üürimäärasid tõsta, mistõttu on tulud alahinnatud.
Catella itself stated that the valuation was not in accordance with established valuation standards.
Catella ise märkis, et hindamisel ei järgitud üldtunnustatud hindamisstandardeid.
According to the sales agent, Akershus Eiendom, as well as the Municipality of Oslo, the estimated value could not be considered to reflect the market value.
Müügiagent Akershus Eiendomi ja Oslo linnavalitsuse sõnul ei saa seda hindamisakti pidada turuhinda kajastavaks.
The Authority concurs with this.
Järelevalveamet nõustub sellega.
Furthermore, the impact of the ‘as-is’ clause was not assessed in the Catella appraisal.
Lisaks ei arvestatud Catella aktis “as-is”-klausli mõju.
In light of these shortcomings, the Authority concludes that the Catella appraisal cannot be used as a sufficiently sound basis to establish the market value.
Neid puudusi arvestades jõudis järelevalveamet järeldusele, et Catella hinnangut ei saa kasutada turuhinna määramisel piisavalt usaldusväärse alusena.
The second appraisal carried out by OPAK and delivered on 26 April 2001, estimated the value at NOK 795 Million.
Teine hindamisakt, mille koostas OPAK ja mis edastati 26. aprillil 2001, pakkus hinnaks 795 miljonit Norra krooni.
It is important to note that although OPAK inspected the majority of the buildings externally, not all buildings were inspected.
On oluline märkida, et kuigi OPAK inspekteeris enamikku hoonetest väliselt, ei inspekteeritud kõiki hooneid.
Furthermore, OPAK only inspected 10 out of 1744 apartments.
Lisaks inspekteeris OPAK üksnes kümmet korterit 1744st.
With respect to OPAK's evaluation, it has already been pointed out above that an inadequate inspection of the properties, not all the buildings and only 10 out of 1744 apartments were inspected, cannot be considered to represent a proper basis for a value assessment.
OPAKi hindamisega seoses on eespool juba rõhutatud, et vara ebapiisavat inspekteerimist, kus 1744 korterist inspekteeriti üksnes kümmet, ei saa pidada väärtuse hindamise korrektseks aluseks.
This is insufficient to estimate the correct figures for refurbishment and maintenance.
Remondi- ja hooldustööde õige maksumuse hindamiseks on see ebapiisav.
Moreover, certain contractual limitations on obligations have not been taken sufficiently into account.
Pealegi ei võetud piisavalt arvesse teatud lepingulisi piiranguid kohustuste suhtes.
While some of these elements may offset each other, the Authority cannot conclude that OPAK's evaluation is based on sufficiently accurate assumptions.
Kuigi mõned neist elementidest võivad üksteist tasakaalustada, ei saa järelevalveamet teha otsust, et OPAKi hindamisakt põhineb piisavalt täpsetel eeldustel.
Finally, the revised OPAK appraisal was concluded at the time when the contract was already signed.
Lõpuks koostati OPAKi korrigeeritud hindamisakt ajal, mil leping oli juba allkirjastatud.
With respect to the FIGA/Nortakst assessment, it appears that inspection of properties has been adequate, although it is not apparent when reading the report.
FIGA/Nortakst ei inspekteerinud hindamise käigus vara piisavalt, kuigi see ei ilmne akti lugemisel.
The estimation of the gain by a later sectioning of the apartments appears to be largely overestimated for several reasons.
Korterite hilisemast müügist saadav hinnangujärgne tulu tundub olevat mitmel põhjusel suuresti ülehinnatud.
Sales prices are based on so-called technical values (costs of new buildings with deductions for age and usage) and not on established market rent.
Müügihinnad põhinevad nn tehnilistel väärtustel (uute hoonete maksumus, millest on maha arvestatud vanus ja kasutus), mitte kindlaksmääratud üüri turumääradel.
It is unreasonable to assume that prices on second hand apartments will be as high as those based on calculations of technical value.
Ei ole mõistlik eeldada, et kasutatud korterite hind oleks sama kõrge kui saadi tehnilise väärtuse kalkulatsiooni alusel.
Furthermore, technical values are inflated in the sense that they are assumed to increase faster than reasonable assumptions for inflation.
Pealegi on tehnilised väärtused inflatsioonilised, kuna eeldatakse, et need suurenevad kiiremini kui inflatsioon.
No reduction has been made with respect to the ‘as is’ clause in the contract.
Lepingu “as-is”-klausliga seoses ei olnud tehtud mahaarvamisi.
In addition, certain current rents are overestimated according to what current lease contracts provide for.
Lisaks olid mõned kehtivad üürimäärad ülehinnatud, võrreldes sellega, mida kehtivad üürilepingud ette näevad.
Refurbishing costs appear to be substantially underestimated and it seems also unrealistic to expect that all apartments can be sold in a single year.
Remondikulud tunduvad olevat suuresti alahinnatud ja tundub olevat ebareaalne eeldada, et kõik korterid müüakse ühe aasta jooksul.
On this basis, the Authority questions to what extent the FIGA/Nortakst appraisal reflects the market value.
Seetõttu kahtleb järelevalveamet selles, kuivõrd FIGA/Nortaksti hindamisakt kajastab turuväärtust.
In the Authority’s view, BER has, like some of the other assessors, not taken sufficiently into account that it will take time to adjust rents up to market rents and it has overestimated the actual rent for 2001.
Järelevalveameti arvates ei võtnud BER nagu ka mõned teised hindajad piisavalt arvesse seda, et üürimäärade tõstmiseks turumäärade tasemele läheb aega ja seetõttu ülehindas BER 2001. aasta jooksvat üüritulu.
This factor may, however, be partially offset by a relatively high estimate for owners’ operating costs.
Seda faktorit võivad siiski osaliselt tasakaalustada omanike suhteliselt kõrged hinnangujärgsed halduskulud.
BER has not undertaken any inspections of the properties.
BER ei inspekteerinud vara kordagi.
Therefore, this report also casts doubts as to whether the concluded market value is sufficiently reliable.
Seetõttu tekitab see hindamisakt samuti kahtlust, kas leitud turuhind on piisavalt usaldusväärne.
Agdestein did not carry out any inspections of the properties but studied the other valuations carried out by Catella (where he was engaged in the value appraisal), OPAK and FIGA/Nortakst.
Hr Agdestein ei inspekteerinud vara kordagi, kuid analüüsis teisi hindamisakte, mida olid teinud Catella (kus ta oli olnud hindamisega seotud), OPAK ja FIGA/Nortakst.
In his comments to these reports, he has pointed to various weaknesses, like direct mistakes but also to information which was not available at the time of the other valuations.
Oma märkustes nende aruannete kohta tõi ta esile mitmeid puudusi, nagu otsesed eksimused, kuid ka teiste hindamiste teostamise hetkel kättesaamatud andmed.
Holm estimates the market value of the apartments to be approximately NOK 753 Million.
Holm hindas korterite turuväärtuseks ligikaudu 753 miljonit Norra krooni.