natgillin/translations-raw huggingface dataset:
In the Authority’s view, the option itself, independent of whether it was exercised or not, had a value in 2001 when the agreement was concluded.
Järelevalveameti arvates oli optsioonil 2001. aastal, mil leping sõlmiti, väärtus, sõltumata sellest, kas seda kasutati või mitte.
From the documentation and explanations the Authority has received so far, there is no information that the buyer paid remuneration for the option as such which a private investor would have accepted.
Järelevalveametile seni esitatud dokumentides ja selgitustes ei ole teavet selle kohta, kas ostja maksis optsiooni eest erainvestori joaks vastuvõetavat hüvitist.
The option agreement refers to Asker Brygge’s possibility to conduct research works on the property with a view to its regulation for other purposes in exchange for the option to buy the property at market price.
Optsioonilepingus mainitakse, et vastutasuks optsiooni eest osta kinnisvara turuhinnaga, oli Asker Brygge kohustatud läbi viima uuringuid kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmiseks.
However, there was no guarantee that the property actually would be properly researched.
Samas ei olnud mingit tagatist, et kinnistul tõepoolest viiakse läbi põhjalikud uuringud.
There was no unconditional obligation to carry out any particular type of research as the buyer could instead chose not to conclude a sales agreement, e.g. if the initial research works would show the project to be unprofitable, or for any other reason.
Samuti ei olnud kehtestatud tingimusteta kohustust teostada kindlaid uuringuid, sest ostja võis selle asemel ostulepingu sõlmimisest loobuda, näiteks kui esialgsed uuringud oleksid näidanud, et projekt ei ole tulus, või mis tahes muul põhjusel.
Thus, the risks on the buyer under the option agreement were minimal, while the municipality would not profit from it if the research showed that the property could be developed.
Optsioonilepingu kohaselt olid ostja riskid seega minimaalsed, samas kui omavalitsus ei oleks kasu saanud, kui uuringud oleksid näidanud, et kinnisvara ei ole mõtet arendada.
The buyer would then be in a position to await the development of the real estate market over a long period, and could chose to buy the property for a fixed price at the time when it was considered to be most profitable for the buyer.
Ostjal oleks olnud võimalus oodata pikka aega kinnisvaraturu arenguid ning otsustada maa ost kokkulepitud hinnaga ajal, mil see oleks olnud talle kõige soodsam.
Moreover, on the basis of the information available to the Authority, the requirement that Asker Brygge would have to carry out research works within certain time limits in order to maintain the option cannot be considered as a proper payment for the possibility to buy the land within the meaning of the market investor principle.
Järelevalveametile kättesaadava teabe põhjal ei saa turuinvestori põhimõtte tähenduses lugeda nõuetekohaseks makseks maa ostmise võimaluse eest nõuet, mille kohaselt pidi Asker Brygge optsiooni säilitamise nimel teatava aja jooksul uuringuid teostama.
The option agreement also included other elements that appear to be capable of increasing the value of the option.
Optsioonileping sisaldas ka muid elemente, mis näivad optsiooni väärtust suurendavat.
The first element concerns the mechanism to regulate the price.
Esimene element on seotud hinna reguleerimise mehhanismiga.
Asker Brygge had the right to request renegotiations of the price if property prices in Asker should decrease considerably before the option was invoked.
Ettevõtjal Asker Brygge oli Askeri kinnisvarahindade märkimisväärse languse korral õigus taotleda enne optsiooni kasutamist uusi hinnaläbirääkimisi.
As mentioned above, the agreement did not provide a corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably.
Nagu eespool mainitud, ei andnud leping omavalitsusele samasugust õigust kinnisvarahindade märkimisväärse tõusu korral.
According to the Norwegian authorities, the background for including a right for Asker Brygge to renegotiate the agreement was that the municipality of Asker considered the property to be difficult to develop, inter alia due to the short distance to the highway (E18), and the transaction would therefore involve substantial economic risk.
Norra ametiasutuste sõnul anti Asker Bryggele õigus pidada lepingu tingimuste üle läbirääkimisi seoses sellega, et Askeri omavalitsus pidas kinnisvara arendamist keeruliseks muu hulgas maantee (E18) läheduse tõttu ning et tehing oleks kujutanud seetõttu märkimisväärset majandusriski.
The Authority finds however, that a private market investor would not have entered into such an agreement without a mutual right to adjustment if property prices should increase or decrease considerably.
Järelevalveamet leiab siiski, et erainvestor ei oleks sõlminud lepingut ilma mõlemapoolse õiguseta pidada kinnisvarahindade märkimisväärse tõusu või languse puhul hinnaläbirääkimisi.
In this regard, the right for the municipality to adjust the price in accordance with the consumer price index appears not to be sufficient to compensate for the lack of a corresponding right of renegotiation.
Selles kontekstis näib, et omavalitsuse õigus kohandada hinda vastavalt tarbijahinnaindeksile ei ole läbirääkimisõiguse puudumise kompenseerimiseks piisav.
In the Authority’s view, the consumer price index is not the correct index to use when adjusting for changes in property prices.
Järelevalveamet on seisukohal, et tarbijahinnaindeks ei ole kinnisvarahindade kohandamiseks sobilik.
The consumer price index is a measure estimating the change in the average price of consumer goods and services purchased by households, and does not reflect the price movements of the property market.
Tarbijahinnaindeks on indeks, mis iseloomustab leibkondade ostetud tarbekaupade ja tasuliste teenuste hindade muutust ega kajasta hindade muutumist kinnisvaraturul.
Property prices develop at a different pattern than other prices, and real estate prices for property such as the one at issue in the case at hand are therefore normally not taken into account when determining the consumer price index.
Kinnisvarahinnad muutuvad teiste hindadega võrreldes erineva skeemi alusel ja seega ei võeta tavaliselt tarbijahinnaindeksi määramisel arvesse kinnisvarahindu, nagu seda on kõnealuse maa hind.
In addition, the Option Agreement contains the municipality of Asker’s agreement to postpone the payment of 70 % of the agreed sales price until 31 December 2011 at the latest [6] without charging any interest for this deferral.
Lisaks on optsioonilepingus kirjas, et Askeri omavalitsus oli intresse nõudmata nõus, et kokkulepitud müügihinnast makstakse 70 % hiljem ehk hiljemalt 31. detsembriks 2011 [6].
According to the Norwegian authorities, the postponement of full payment without any interest was accepted because the property was considered difficult to develop.
Norra ametiasutuste sõnul nõustuti lõpliku makse edasilükkamisega ilma intresse nõudmata, sest kõnealuse kinnisvara arendamist peeti keeruliseks.
The Authority finds that a private operator would not have agreed to postpone the payment over such a long period of time without requiring any interest payments.
Järelevalveamet leiab, et eraettevõtja ei oleks olnud nõus lükkama makset nii pikalt edasi intresse nõudmata.
Moreover, it finds that a private operator would not have transferred full ownership of the property before full payment had been received.
Järelevalveamet leiab lisaks, et eraettevõtja ei oleks enne lõpliku makse saamist maa täielikku omandiõigust üle andnud.
The municipality of Asker agrees that a private investor would have required remuneration for the postponed payment.
Askeri omavalitsus on nõus, et eraettevõtja oleks nõudnud makse edasilükkamise eest hüvitist.
By simply requiring a remuneration corresponding to the value of the property in 2001, the municipality of Asker ran the risk of granting state aid later in particular if property prices should increase.
Kinnisvara 2001. aasta väärtusele vastava hüvitise nõudmisega riskis Askeri omavalitsus hilisema riigiabi andmisega, eelkõige juhul, kui kinnisvara hinnad peaksid tõusma.
The Authority therefore concludes that the Option Agreement was not entered into on market conditions and accordingly the presence of state aid cannot be excluded.
Seepärast järeldab järelevalveamet, et optsioonilepingut ei sõlmitud turutingimustel ja seega ei saa riigiabi olemasolu välistada.
It is therefore necessary to examine whether the property was sold at a price below market value.
Seepärast on vaja uurida, kas kinnisvara müüdi alla turuväärtuse.
The market value of the property at the time of the sales agreement
Kinnisvara turuväärtus müügilepingu sõlmimise ajal
In 2005, Asker Brygge called upon the option.
Asker Brygge kasutas optsiooni maa ostuks 2005. aastal.
Thus, the relevant point in time for the Authority’s state aid assessment is the time when the property was sold and transferred to a new owner, in 2007.
Seega on järelevalveameti jaoks riigiabi hindamisel oluliseks hetkeks aeg, mil toimus kinnisvara müük ja see läks uue omaniku omandisse ehk 2007. aasta.
In the following, the Authority will therefore compare the price of NOK 8727462 paid by Asker Brygge at the time the sale was carried out in 2007 with the market value of the property.
Seega võrdleb järelevalveamet järgnevas Asker Brygge poolt 2007. aastal müügi hetkel makstud 8727462 Norra krooni suurust hinda kinnisvara turuväärtusega.
According to the Authority's State Aid Guidelines on sale of land, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid, is by definition at market value and consequently does not contain state aid.
Vastavalt järelevalveameti riigiabi suunistele maa müügi kohta toimub maa ja hoonete müük pärast piisavalt hästi avaldatud, avalikku ja tingimusteta pakkumismenetlust, mis on võrreldav enampakkumisega ning kus võetakse vastu parim või ainus pakkumine, määratluse kohaselt turuväärtusega ega sisalda riigiabi.
Alternatively, to exclude the existence of aid when a sale of land is conducted without an unconditional bidding procedure, an independent valuation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to sales negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards.
Teine võimalus on selline, et kui maa müük toimub tingimusteta pakkumismenetluseta, peab üks või mitu sõltumatut varade hindajat andma riigiabi välistamiseks enne müügiläbirääkimisi sõltumatu hinnangu, et kehtestada turuväärtus üldtunnustatud turunäitajate ja hindamisstandardite alusel.
The valuer should be independent in the execution of his tasks, i.e. public authorities should not be entitled to issue orders as regards the result of the valuation.
Hindaja peaks olema oma ülesannete täitmisel sõltumatu, s.t ametiasutustel ei ole õigust anda talle hindamistulemuste suhtes korraldusi.
In the case at hand, the municipality of Asker did not arrange for an unconditional bidding procedure nor collect an independent expert evaluation before entering into the agreement.
Käesoleval juhul ei korraldanud Askeri omavalitsus enne lepingu sõlmimist tingimusteta pakkumismenetlust ega palunud hindajalt sõltumatut hinnangut.
Thus, the existence of state aid cannot automatically be excluded.
Seega ei ole võimalik riigiabi automaatselt välistada.
In the notification, the Norwegian authorities have submitted 3 value assessments of the property in question.
Norra ametiasutused esitasid teatises kolm kõnealuse kinnisvara väärtuse hindamist.
None of the value assessments were conducted before the option agreement was entered into in 2001 but established the value of the property afterwards.
Ükski hindamistest ei olnud läbi viidud enne optsioonilepingu sõlmimist 2001. aastal, vaid neis määrati kinnisvara väärtus tagantjärele.
The first report dated 30 June 2006 was conducted by licensed property surveyors of Verditakst AS, Takst Senteret and Agdestein [7].
Esimese, 30. juunil 2006 tehtud hindamise viisid läbi büroode Verditakst AS, Takst Senteret ja Agdestein litsentseeritud kinnisvarahindajad [7].
According to this report the estimated value of the land in 2001, the time the option contract was entered into, was NOK 9,6 million, with a possible variation of +/– 15%.
Aruande kohaselt oli maa hinnanguline väärtus 2001. aastal, mil optsioonileping sõlmiti, 9,6 miljonit Norra krooni (võimalik kõikumine +/– 15 %).
However, this appears to be a very approximate estimation.
Hinnang näib siiski olevat väga ligikaudne.
The assessors have simply considered the property’s value based on the allowed usage (mainly to marina purposes) according to the existing regulatory regime at the time of the assessment (which was the same as in 2001), and the value with an alternative combined usage of marina, housing and industry, and assessed the property’s value as being the middle value of these two alternatives [8].
Hindajad võtsid lihtsalt arvesse maa lubatud kasutusel (peamiselt jahisadam) põhineva väärtuse vastavalt hindamise ajal kehtinud reguleerimiskorrale (mis oli sama mis 2001. aastal) ning alternatiivse väärtuse maa kombineeritud kasutuse korral jahisadamana koos majutus- ja tööstushoonete rajamisega ning määrasid kinnisvara väärtuseks nende kahe variandi keskmise [8].
However, as explained above, it is the value of the land in 2007 when the property was sold and transferred to the new owner which is relevant for a state aid assessment.
Nagu eespool mainitud, on riigiabi hindamise seisukohalt siiski oluline maa väärtus 2007. aastal, mil kinnisvara müüdi ja mil see läks uue omaniku omandisse.
The Norwegian authorities enclosed with the notification two additional value assessments which TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik had carried out on behalf of the municipality.
Norra ametiasutused lisasid oma teatisele kaks täiendavat hindamist, mille viisid omavalitsuse palvel läbi TJB Eiendomstaksering, Ek & Mosveen AS ja Bjørn Aarvik.
In the first report dated 18 January 2008 [9], the market value of the land in 2007 was estimated at NOK 26 million.
jaanuaril 2008 esitatud aruandes [9] hinnati maa 2007. aasta turuväärtuseks 26 miljonit Norra krooni.
In the second report dated 16 June 2008 [10], TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik estimated the market value of the land in 2007 at NOK 12 million.
16. juunil 2008 esitatud teises aruandes [10] hindasid TJB Eiendomstaksering, Ek & Mosveen AS ja Bjørn Aarvik maa 2007. aasta turuväärtuseks 12 miljonit Norra krooni.
The Norwegian authorities have explained that this difference is based mainly on the estimated value reduction of an additional obligation on Asker Brygge with regard to the use of part of the property by Slependen Båtforening AS [11].
Norra ametiasutused selgitasid, et erinevus on tingitud peamiselt väärtuse hinnangulisest vähenemist, mis lähtus ettevõtja Asker Brygge suhtes kehtestatud täiendavatest kohustustest, mille kohaselt oli osa kinnisvarast ettevõtja Slependen Båtforening AS kasutuses [11].
The option agreement of 2001 includes a clause stating that a part of the property is let to Slependen Båtforening as a marina for small boats, and that Asker Brygge would have to compensate for its right to a small-boat marina/compensation vis-à-vis the municipality of Asker if development of the property started before the rental contract expires.
aasta optsioonilepingus on punkt, milles on sätestatud, et osa kinnisvarast on renditud ettevõtjale Slependen Båtforening väikelaevade sadamana ning et Asker Brygge peab väikelaevade sadama kasutamise õiguse eest tasuma/maksma kompensatsiooni Askeri omavalitsusele, kui kinnisvara arendamine algab enne üürilepingu lõppemist.
Although it was difficult to state the exact economic consequence of the obligation for Asker Brygge at the time the option agreement was entered into, Asker Brygge and Slependen Båtforening signed an agreement on 1 June 2006 according to which the latter was to pay NOK 850000 (cf. clause 2,4 in the agreement) [13].
Kuigi optsioonilepingu sõlmimise ajal oli kohustuse majanduslikku tagajärge ettevõtjale Asker Brygge keeruline kindlaks määrata, sõlmisid Asker Brygge ja Slependen Båtforening 1. juunil 2006 lepingu, mille kohaselt pidi viimane maksma 850000 Norra krooni (vt lepingu punkt 2.4) [13].
According to the explanations provided by the Norwegian authorities, the value assessment from January 2008 was based on an incorrect interpretation of an agreement between Asker Brygge and Slependen Båtforening since it did not reflect the latter’s right to pay only NOK 850000 for the area in question.
Vastavalt Norra ametiasutuste selgitustele põhines 2008. aasta jaanuaris tehtud väärtuse hindamine ettevõtjate Asker Brygge ja Slependen Båtforening vahel sõlmitud lepingu vääral tõlgendamisel, kuna hinnang ei kajastanud viimase õigust maksta kõnealuse ala eest ainult 850000 Norra krooni.
The asset valuers interpreted the clause in the option agreement in such a way that Slependen Båtforening would have had the right to rent or buy the boat places at market price after the expiry of the rental contract.
Varade hindajad tõlgendasid optsioonilepingu kõnealust punkti nii, nagu oleks ettevõtjal Slependen Båtforening olnud õigus rentida või osta pärast rendilepingu lõppemist paadikohad turuhinnaga.
In addition, the assessment of June 2008 took into consideration the risks in relation to pollution in the ground, as pointed out by the municipality [14].
Nagu omavalitsus märkis, võeti 2008. aasta juuni hinnangus arvesse ka maapinna reostatuse riski [14].
Finally, the assessment of June 2008 no longer included storage for boats under the road (E18), as pointed out by the municipality [15].Asker Brygge has disputed the validity of the assessments.
Nagu omavalitsus märkis, ei hõlmanud 2008. aasta juuni hinnang enam paatide hoiustamise võimalust maantee (E18) all [15].Asker Brygge seadis kahtluse alla hinnangute paikapidavuse.
Its main objection is that the assessments include the possibility to dredge the shoreline to establish further boat spaces, and to establish storage yards for boats on the land area.
Ettevõtja peamine vastuväide on, et hinnangud hõlmavad võimalust kaldaäärt uute paadikohtade loomiseks süvendada, samuti võimalust ehitada kaldale paatide ladustamisplatse.
According to Asker Brygge no development of the property would be foreseeable at all in 2001, and the public road administration had prohibited further dredging in the area [16].
Asker Brygge sõnul ei olnud 2001. aastal kinnisvara arendamist ette näha ning maanteeamet oli alal täiendavad süvendamistööd ära keelanud [16].
The Authority notes that Asker Brygge has not provided any documentation that the factual premises for the assessment of June 2008 are incorrect.
Järelevalveamet märgib, et Asker Brygge ei ole esitanud ühtegi dokumenti, mis tõendaks, et 2008. aasta juuni hinnangu faktilised eeldused olid väärad.
Further, the Authority notes that the municipality has not disputed the validity of the assessment of June 2008, which it seems to consider as fairly accurate [17].
Järelevalveamet märgib, et omavalitsus ei ole vaidlustanud 2008. aasta juuni hinnangu põhjendatust, pidades seda piisavalt täpseks [17].
On the contrary, the municipality in its comments to the Authority quotes the assessment on the part where it considers dredging (in relation to the assessment of pollution in the ground) and makes no comment on that dredging would not be possible at all.
Vastupidi, järelevalveametile esitatud märkustes tsiteerib omavalitsus hinnangu seda osa, kus on juttu süvendamisest (seoses maapinna reostatuse hindamisega), ega tee ühtegi märkust selle kohta, et süvendamine oli välistatud.
Thus, the Authority can not see that there has been provided documentation which gives reason to question the factual premises for the assessment of June 2008.
Seega ei ole järelevalveameti arvates esitatud dokumente, mis annaksid põhjust kahelda 2008. aasta juuni hinnangu faktilistes eeldustes.
The latest (and lowest) value assessment, the second report, dated 16 June 2008 [18], estimated the market value of the land in 2007 at NOK 12 million, which is NOK 3272538 more than the price paid.
Viimases (ja madalaimas) väärtuse hinnangus ehk teises, 16. juuni 2008. aasta aruandes [18] hinnatakse maa turuväärtuseks 2007. aastal 12 miljonit Norra krooni, mis on 3272538 krooni rohkem kui tegelikult maksti.
Contrary to the first report, according to the information provided by the municipality of Asker, this second report takes into account more accurate information which was known in 2007, at the time the sale was finalised.
Vastupidi esimesele aruandele võetakse teises aruandes vastavalt Askeri omavalitsuse esitatud teabele arvesse täpsemat teavet, mis oli teada ka 2007. aastal, mil müügitehing toimus.
In addition, the assessment of June 2008 mentions the risk of pollution in the ground, but adds that the assessors have not conducted any closer research into this matter [22].
Lisaks mainitakse 2008. aasta hinnangus maapinna reostatuse ohtu, kuid lisatakse, et hindajad ei ole asja täpsemalt uurinud [22].
Thus, it appears that the research carried out by Asker Brygge was rightly not taken into consideration by the assessors when determining the value of the plot of land.
Seega näib, et hindajad tegifd õigesti, kui ei arvestanud maatüki väärtuse hindamisel Asker Brygge tehtud uuringutega.
As mentioned, the assessment of June 2008 was based on usage of the area as a marina, according to the existing regulations.
Nagu mainitud, põhines 2008. aasta juuni hinnang ala kasutusel jahisadamana vastavalt kehtivatele eeskirjadele.
It seems however, that already in 2001 Asker Brygge saw that there was a potential in developing the property.
Näib siiski, et Asker Brygge nägi kinnisvara arendamises potentsiaali juba 2001. aastal.
Such a potential would normally correspond to an added value.
Tavaliselt vastab selline potentsiaal lisaväärtusele.
Thus, the municipality pointed out in its letter to the assessors dated 11 April 2008, that the assessors should take into consideration whether the likelihood of adjusted regulations (presumably to a more profitable usage) should be assessed.
Seega märkis omavalitsus hindajatele saadetud 11. aprilli 2008. aasta kirjas, et hindajad peaksid kaaluma, kas hinnata tuleks ka eeskirjade kohandamise (eeldatavalt kasulikuma kasutuse suunas) tõenäosust.
The assessors refused however to take the possibility of adjusted regulations into consideration, as they regarded this as speculative.
Hindajad keeldusid siiski eeskirjade kohandamise võimalusega arvestamast, sest pidasid seda spekulatiivseks.
The assessors added that the valuation would be quite different (meaning considerably higher) if the assessment should be based on that housing and industry were to be allowed on the property [23].
Hindajad lisasid, et hinnang oleks hoopis teistsugune (tähendab märkimisväärselt kõrgem), kui hindamisel võetaks arvesse asjaolu, et maatükile tohib ehitada elu- ja tööstushooneid [23].
Thus, the assessment of June 2008, which did not take into account any potential of developing the property into another form of usage than the existing, is moderate but appears in the Authority’s view accurate when one takes into account the particular characteristics of the property under assessment.
Seega on 2008. aasta juuni hinnang, mis ei arvestanud võimalusega arendada kinnisvara muuks kasutusotstarbeks kui olemasolev, tagasihoidlik, kuid on järelevalveameti arvates täpne, kui võtta arvesse hinnatava kinnisvara konkreetseid omadusi.
For these reasons, the Authority concludes that the sale of the land gbnr.
Eespool esitatud põhjustel leiab järelevalveamet, et kinnistu gbnr.
32/17 in 2007 for the price of NOK 8727462 was below its market price of NOK 12 million as established by the independent expert assessment carried out in June 2008, which the Norwegian authorities submitted.
32/17 müük 2007. aastal 8727462 Norra krooni eest toimus alla turuhinna, milleks oli sõltumatute hindajate poolt 2008. aasta juunis määratud 12 miljonit Norra krooni, nagu teatasid Norra ametiasutused.
Conclusion on the market investor principle
Järeldus turuinvestori põhimõtte kohta