natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Holm concluded that the result of the valuation was much too high.
Holm jõudis järeldusele, et hindamise tulemus oli liiga kõrge.
That was due i.a. to the fact that: the assumed market level for letting, in his view, was about 10 % too high; that Catella has ignored current rent contracts and has not taken into account that actual rents would be well below the market rates for a number of years; that Catella has been over-optimistic in relation to the number of apartments let out at anytime (there would always be vacancies due to change of tenants etc.); that initial refurbishment costs were too low (approximately NOK 60 Million).
Selle põhjuseks oli asjaolu, et korterite väljaüürimise eeldatud turuhind oli tema arvates umbes 10 % tegelikust kõrgem; Catella oli eiranud kehtivaid üürilepinguid ja ei võtnud arvesse, et tegelik üür oli mitu aastat tükk maad turumäärast madalam; Catella oli olnud liialt optimistlik korterite arvu suhtes, mis on alati välja üüritud (alati on tühje kortereid, kuna üürnikud vahetuvad jne); esialgsed remondikulud olid liiga madalad (ligikaudu 60 miljonit Norra krooni).
Holm also refers to a property which was included but later withdrawn from the portfolio and that Catella has not taken into account worth-reducing limitations of the ‘as-is’ clause in the contract.
Holm osutab ka varale, millega oli algselt arvestatud, kuid mis hiljem portfellist eemaldati, ja sellele, et Catella ei olnud arvestanud, et lepingu “as-is”-klausel vähendab kinnisvara väärtust.
The OPAK appraisal
OPAKi hindamisakt
OPAK has inspected the majority of the buildings externally, but has only inspected ten flats/bed-sitters.
OPAK inspekteeris enamikku hoonetest väliselt, kuid vaatas üle üksnes kümme korterit/eluruumi.
This was in Holm's view insufficient to estimate the correct figures for refurbishments and maintenance.
See oli Holmi arvates ebapiisav, et hinnata õigesti remondi- ja hooldustööde maksumust.
It is Holm's opinion that all the properties should have been inspected, and a more thorough inspection of the internal areas should have been carried out to attain a better basis on which to calculate the estimate.
Holmi arvates oleks tulnud kogu vara inspekteerida ja viia läbi põhjalikum siseruumide inspekteerimine, et saada arvutusteks parem alus.
Holm concluded i.a. that the market rents were underestimated.
Holm jõudis muu hulgas järeldusele, et üüri turumäärad olid alahinnatud.
On the contrary, OPAK did not take into account that there were limitations as to how fast rents could be brought up to market level.
Otse vastupidi, OPAK ei võtnud arvesse, et esinesid teatud piirangud selles suhtes, kui kiiresti on võimalik üürimäärasid tõsta turumäärade tasemele.
Assessment of value potential because of sectioning was based on too small a saleable area with added worth too low as a result, and initial refurbishment costs were approximately NOK 30 million too low.
Jagamisest tingitud hinnapotentsiaali hinnati liiga väikese müüdava pinna järgi ja selle tulemusena oli lisandunud väärtus liiga väike ning esialgsed remondikulud olid umbes 30 miljoni Norra krooni võrra madalamad.
Holm concludes that these items influenced the valuation both positively and negatively and it was thus difficult to estimate the net effect.
Holm jõudis järeldusele, et need aspektid mõjutasid hindamist nii positiivselt kui negatiivselt ja seetõttu oli lõplikku mõju raske hinnata.
The FIGA/Nortakst appraisal
FIGA/Nortaksti hindamisakt
Holm referred to the fact that it was stated that FIGA/Nortakst had carried out inspections/surveys of a sufficient number of flats to be able to complete their commission.
Holm osutas väidetud asjaolule, et FIGA/Nortakst oli oma ülesande täitmiseks inspekteerinud piisavat arvu kortereid.
However, no information has been provided as to the extent and scope of the inspections/surveys.
Siiski ei olnud esitatud andmeid nende inspekteerimiste/vaatluste ulatuse kohta.
Holm holds forth, in particular, that the estimates of potential gains from sectioning were largely overestimated as the method of calculation of the sectioning value was unacceptable, among other things, based on technical value and due to assumptions on high annual rise in sales worth.
Holm toob eriti esile, et portfelli jagamisest saadava võimaliku kasu hinnangud olid suuresti liialdatud, kuna jagamise väärtuse arvutamise meetod oli vastuvõetamatu, muu hulgas tehnilise väärtuse ning müügihinna iga-aastase kiire kasvu eelduse tõttu.
Holm states that he finds ‘these calculations to be irrelevant for the sales value and the sectioning potential.’
Holm märgib, et tema arvates on “need arvutused müügihinna ja jagamise potentsiaali seisukohalt ebaolulised”.
The sum of these factors indicates a stipulation of market value that was far too high.
Nende faktorite summa andis tulemuseks liiga kõrge turuhinna.
BER has not inspected or surveyed the properties, but bases its conclusions on the assessments and valuations already presented by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst together with the application of own expertise.
BER ei olnud kinnisvara inspekteerinud ega vaadelnud, kuid põhines oma järeldustes Catella, OPAKi ja FIGA/Nortaksti juba esitatud analüüsidel ja hinnangutel, rakendades ka oma teadmisi.
Holm's conclusions on the BER report are as follows: owner's operating costs were too high; BER has not carried out own inspections/surveys of the properties which can have an effect on both the cost estimate of initial refurbishing and for stipulating the market rent rate; BER has used wrong figures for current rent revenues (NOK 56 Million instead of NOK 42,5 Million per annum); insufficient time has been allowed for increasing current rent rates to market levels.
Holmi järeldused BERi hindamisakti kohta on järgmised: omaniku halduskulud olid liiga kõrged; BER ei olnud vara inspekteerinud/vaadelnud, mis võis mõjutada nii esialgse remondi hinnangujärgset maksumust kui ka üüri turumäära fikseerimist; BER on kehtivate üüritulude suhtes kasutanud valesid summasid (56 miljonit Norra krooni 42,5 miljoni Norra krooni asemel aastas); kehtivate üürimäärade tõstmiseks turumäärade tasemele anti liiga vähe aega.
The sum of these discrepancies resulted in a worth estimate that was too high, mainly due to the rent revenue flow being too high.
Nende vastuolude kumuleerumise tulemusena pakuti hind, mis oli liiga kõrge peamiselt liiga suure üüritulu rahavoo tõttu.
Mr. Agdestein, who was previously in the employ of Catella and responsible for valuations/assessments at that time, has in Holm's view provided a comprehensive report on the valuations/assessments provided by Catella, OPAK and FIGA/Nortakst.
Hr Agdestein, kes töötas varem Catellas ja oli vastutav hindamise/analüüsi eest, on Holmi arvates esitanud Catella, OPAKi ja FIGA/Nortaksti hindamisaktide kohta põhjaliku aruande.
In his comments on the various valuations/assessments Agdestein has provided an estimate of corrections he feels should be made in order to arrive at a more correct result that those given in the submitted valuations/assessments.
Oma märkustes erinevate hindamisaktide kohta hindas Agdestein korrektsioonide hulka, mida tema arvates tuleks teha, et jõuda valminud hindamisaktidega võrreldes õigema tulemuseni.
These corrections reflected both factual errors that may be due to information not available at the time of valuation, insufficient regard taken of the actual situation, direct errors and mistakes etc. and larger and smaller deviations in comparison to Agdestein's own estimates.
Need korrektsioonid kajastasid nii faktivigu, mis võisid tuleneda sellest, et hindamise ajal ei olnud andmed kättesaadavad, tegeliku olukorra ebapiisavat arvestamist, otseseid puudusi ja vigu jne ning ka suuremaid ja väiksemaid lahknevusi Agdesteini enda arvutustest.
Holm considered this to be a blend of objective and concrete corrections and more subjective stipulations and estimates.
Holm leidis, et tegemist on objektiivsete ja konkreetsete korrektsioonide ning subjektiivsemate väidete ja hinnangute segunemisega.
Holm's own assessment of the market value of the portfolio
Holmi enda hinnang portfelli turuhinna kohta
Holm's assessment has been based on all the documents that have been submitted to the Authority by the Norwegian authorities.
Holmi hinnang põhines kõikidel dokumentidel, mida Norra ametivõimud olid järelevalveametile esitanud.
The Municipality's tabular overview of the properties, which forms part of the sales prospectus and the sales contract, has been the main basis for data about the properties.
Linnavalitsuse koostatud vara tabelikujuline ülevaade, mis on osa müügiprospektist ja müügilepingust, oli vara kohta peamine andmeallikas.
In addition, Holm has received information about the rental contracts for buildings related to two of the hospitals (Ullevål and Aker), in particular the number of non time-limited contracts.
Lisaks sai Holm teavet kahe haiglaga (Ullevål ja Aker) seotud hoonete üürilepingute kohta, eelkõige tähtajatute lepingute arvu.
In order to be able to stipulate the technical condition of the buildings and the need for rehabilitation as precisely as possible, external and internal inspections/surveys have been carried out on all buildings together with hospital staff.
Selleks, et võimalikult täpselt kindlaks määrata hoonete tehniline seisukord ja remondi vajadus, inspekteeriti koos haigla personaliga kõiki hooneid nii väljast kui seest.
Approximately 70 flats of all types and in varying condition have been inspected.
Vaadati üle ligikaudu 70 eri tüüpi ja eri olukorras korterit.
Further, rental statistics and sales statistics have been obtained for 2001, which have formed the basis for the assessment of market rent levels and the calculation of the potential for sectioning.
Lisaks saadi 2001. aasta üüritulude ja müügi andmed, mis olid aluseks üüri turumäärade ja jagamise potentsiaali arvutamisele.
All assessments, calculations and estimates have, to the degree this was possible, been based on the 1st quarter of 2001 without taking later price and market developments into consideration.
Kõik analüüsid, kalkulatsioonid ja hinnangud põhinevad, niivõrd kui see oli võimalik, 2001. aasta 1. kvartali andmetel, jättes hilisemad hinna- ja turuarengud arvestusest välja.
Holm's assessment of the portfolio showed a resulting valuation of NOK 752772286.
Holmi teostatud portfelli hindamine andis tulemuseks 752772286 Norra krooni.
The result was arrived at as follows (all amounts are discounted to 2001 values):
See tulemus saadi järgmiselt (kõik summad on diskonteeritud 2001. aasta väärtusesse):
Worth created through rent revenues mid 2001 to mid 2011:
Üüritulude alusel arvutatud väärtus 2001. aasta keskpaigast kuni 2011. aasta keskpaigani:
NOK 465882460
465882460 NOK
+ Net worth of sectioning and rent revenues in 2001:
+ Jagamise netoväärtus ja üüritulude netoväärtus 2001. aastal:
NOK 470676826
470676826 NOK
Deductions for liens and contractual limitations:– :
Mahaarvamine: koormatised ja lepingulised piirangud:– aastal:
NOK 30000000
30000000 NOK
Deductions for initial refurbishments during the period 2001-2005:– 2001 values):
Mahaarvamine esialgsete remonditööde eest perioodil 2001–2005:– 2011. aasta keskpaigani:
NOK 153787000
153787000 NOK
= Total value of the portfolio:
= Portfelli väärtus kokku:
NOK 752772286
752772286 NOK
Holm's calculations are i.a. based on that the Municipality's pre-emptive rights to rent means that the portfolio must be considered to be a letting object throughout the whole of the ten-year period from 2001 onwards, while the portfolio will be sold (sectioning) over a three-year period after 2011.
Holmi arvutused põhinevad muu hulgas sellel, et linnavalitsuse üürieesõigus tähendab, et portfelli tuleb käsitleda väljaüürimise objektina kogu kümneaastase perioodi vältel alates 2001. aastat, samas kui portfell müüakse (üksikuteks korteriteks jagamine) kolme aasta vältel pärast 2011. aastat.
The worth created through rent revenues from mid 2001 to mid 2011 is the capitalised worth of the estimated real net revenues for each year up to 2011.
Üüritulude alusel arvutatud väärtus 2001. aasta keskpaigast kuni 2011. aasta keskpaigani on iga-aastaste tegelike hinnanguliste netotulude summa kuni 2011. aastani.
These revenues are foreseen to increase year-by-year and to achieve market rents for all leases in 2011.
Neid tulusid nähakse aasta-aastalt kasvavat ja arvatakse, et kõigi üürimäärade turutase saavutatakse 2011. aastal.
The increase is a combination of an increase in the percentage of letting to 95 % (defined as fully let), an increase to the market rate in 2005 for time-limited contracts, an increase in mean average level rents in 2006, and market rents in 2011 for non time-limited contracts.
Kasv on kombinatsioon väljaüürimise protsendi kasvust 95 %ni (määratletud kui täielikult väljaüüritud), tähtajaliste lepingute üürimäärade kasvust turutasemeni 2005. aastal, keskmise üürimäära kasvust 2006. aastal ja tähtajatute lepingute üürimäärade kasvust turutasemeni 2011. aastal.
Allowance has been made for some non-lets in connection with refurbishment of the dwellings.
Arvestatud on sellega, et mõned korterid jäävad remondi tõttu välja üürimata.
Deductions for liens and contractual limitations are related to paragraph 8 — the ‘as-is’ clause — in the contract between the Municipality of Oslo and Fredensborg.
Mahaarvamised seoses koormatiste ja lepinguliste piirangutega on seotud Oslo linnavalitsuse ja Fredensborgi vahelise lepingu artikliga 8 ehk “as-is”-klausliga.
Holm considered that this represented a risk to the buyer.
Holmi arvates kujutab see endast riski ostjale.
This applies, in particular, in connection with information that is found in the municipal system concerning the properties, but has not come to the knowledge of the buyer, such as rent contracts, rent revenues and area specifications, and not least the technical condition of the buildings.
Seda kohaldatakse eelkõige seoses andmetega, mida vastava kinnisvara kohta võib omavalitsussüsteemist leida, kuid millest ostja ei ole teadlik, näiteks nagu üürilepingud, üüritulud ja piirkonna planeeringud, kuid ka hoonete tehniline seisukord.
Holm found it reasonable to assume that the ‘as-is’ clause has a certain financial influence.
Holm pidas mõistlikuks eeldada, et “as-is”-klauslil on teatud finantsmõju.
Seen in relationship to the size of the portfolio, Holm stipulated the worth deduction in this connection at NOK 30 Million, i.e. in the region of 4 % of the estimated value of the portfolio.
Arvestades portfelli suurust, määras Holm sellega seotud väärtuse languseks 30 miljonit Norra krooni, st ligikaudu 4 % portfelli hinnatud väärtusest.
Deductions for initial refurbishment costs during the period 2001-2005 were costs for work necessary to undertake to be able to let out the dwellings at market rents.
Mahaarvamised esialgsete remondikulude arvel aastatel 2001–2005 olid kulud töö eest, mis on vajalik, et üürida eluasemed välja turuhinnaga.
The costs arose in the years 2001-2005 and were discounted to 2001 values.
Kulud tekkisid aastatel 2001–2005 ja need diskonteeriti 2001. aasta väärtusesse.
Holm has also conducted a ‘sensitivity analysis’ to see how different assumptions would influence the price.
Holm teostas ka “tundlikkuse analüüsi”, et näha, kuidas eri eeldused hinda mõjutavad.
The analysis i.a. shows that if the estimated price per m2 of flats to be sold in ten years time after acquisition was NOK 24000 and not NOK 26000 as assumed for the purpose of calculating the value, this ‘adjustment’ alone would result in a portfolio worth 720 million instead of 753 million.
See analüüs näitab muu hulgas, et kui kümne aasta jooksul pärast soetamist edasimüüdavate korterite kavandatud ruutmeetri hind on 24000 Norra krooni ja mitte 26000 Norra krooni nagu eeldati väärtuse arvutamisel, siis annaks ainuüksi see “korrektsioon” portfelli väärtuseks 720 miljonit 753 miljoni asemel.
A further downrating of for example 2 % of the rent revenues, would result in a worth under that of the achieved sales price.
Edasine üüritulude alandamine näiteks 2 % võrra annaks väärtuse, mis oleks saadud müügihinnast väiksem.
Holm's conclusion is therefore that the achieved sales price of NOK 715 Million is so close to his evaluation of worth that in the light of the margins of uncertainty it can be said to represent the ‘correct price’i.e. the market price.
Seetõttu jõudis Holm järeldusele, et saadud müügihind 715 miljonit Norra krooni on nii lähedal tema hinnatud väärtusele, et arvestades asjaolude ebamäärasust võib öelda, et see on “õige hind”, s.t turuhind.
Holm has also studied the sales process and how the way it was conducted influenced the sales price.
Holm analüüsis ka müügiprotsessi ja seda, kuidas selle korraldamine mõjutas müügihinda.
Holm i.a. considered that the Authority's guidelines had not been strictly adhered to, and it is in particular the short implementation period and the limited initial market exposure that is in question.
Holm jõudis muu hulgas järeldusele, et järelevalveameti suuniseid ei oldud rangelt järgitud, eelkõige tingituna lühikesest rakendusperioodist ning esimesest piiratud turulolekust.
However, Holm concluded i.a. that: ‘All things considered, we are of the opinion that the seller has had a sufficient number of interested parties on the playing field to achieve genuine bidding and a “correct and fair” price.
Holm jõudis siiski muu hulgas järeldusele, et: “Kõike arvestades oleme arvamusel, et müüjal oli piisaval arvul huvitatud isikuid, et korraldada tõepoolest enampakkumine ja saada “õige ning õiglane” hind.
There are however no absolute truths in this matter.
Siiski puudub selles asjas absoluutne tõde.
A sale executed two months prior to or after the fact could have produced a totally different result.
Kaks kuud enne või pärast tegelikku müüki toimunud müük oleks võinud anda täiesti erineva tulemuse.
The individual buyer's interest in and will to acquire the object is the final decider where price is concerned, but motivation can, as is well known, vary.
Üksiku ostja huvi objekti vastu ja soov see osta määrab lõpliku hinna, kuid motivatsioon võib teadagi erineda.
It must be said that a higher price could in all likelihood been achieved by selling the properties as individual units.
Tuleb märkida, et kinnisvara eraldi üksustena müües oleks tõenäoliselt saadud kõrgemat hinda.
In this scenario, the seller would have been forced to pace the release of the properties in accordance with what the market could absorb of residential blocks, and would thus have had a totally different horizon regarding revenues.
Selle stsenaariumi puhul oleks müüja olnud sunnitud kinnisvara turule paiskamise ühtlustama eluasemeturu vastuvõtuvõimega ning seega oleks tal tulude poolest olnud täiesti teised väljavaated.
We consider this to be purely theoretical, and have thus not delved deeper into the option.
Me loeme seda puhtalt teoreetiliseks ja seetõttu ei ole seda varianti põhjalikumalt kaalunud.
In conclusion we would say that the seller has in all probability achieved the sales price in a real bidding competition in the Norwegian market, i.e. close to what one can call a correct and fair price.
Lõpetuseks ütleksime, et suure tõenäosusega sai müüja müügihinna tegelikus enampakkumiskonkurentsis Norra turul, st et see on lähedane sellele, mida võib pidada õigeks ja õiglaseks hinnaks.
There is per definition no definable market price for a portfolio of this type in that there is no previous history of sales to refer to.
Seda tüüpi portfellil ei ole määratluse enese tõttu olemas määratletavat turuhinda, kuna varasema müügi kohta andmed puuduvad.
The price achieved must therefore to all intents and purposes be deemed to be the market price.’
Seetõttu tuleb saadud hinda pidada turuhinnaks mis tahes kavatsuste ja eesmärkide tarvis.”
Final correspondence with the Norwegian authorities
Viimane kirjavahetus Norra ametivõimudega
By letter dated 22 December 2004 (Event No: 303758), the Authority requested additional information from the Norwegian authorities concerning the conciliation process between the State and the Municipality of Oslo, the views of the Norwegian authorities regarding whether the sale contained state aid and more detailed information concerning the sales process.
aasta 22. detsembri kirjas (viide nr 303758) nõudis järelevalveamet Norra ametivõimudelt täiendavat teavet riigi ja Oslo linnavalitsuse lepitusprotsessi kohta, Norra ametivõimude seisukohti küsimuses, kas müümisel osutati riigiabi, ning üksikasjalikumat teavet müügiprotsessi kohta.
The Authority also informed the Norwegian authorities that it had engaged an independent expert, Eirik Holm AS, to assess i.a. the previous value assessments.
Järelevalveamet teatas ka Norra ametivõimudele, et on tellinud hinnangu sõltumatult eksperdilt, Eirik Holm ASilt, et analüüsida muu hulgas varasemaid hindamisakte.
The Authority also asked the Norwegian authorities to agree to an extension of the deadline for taking a final decision until the end of February 2005.
Järelevalveamet palus Norra ametivõimudel nõustuda pikendama otsuse tegemise lõpptähtaega 2005. aasta veebruari lõpuni.
By letter from the Mission of Norway to the EU dated 13 January 2005, forwarding two letters dated 10 January 2005 from the Ministry of Modernisation and the Ministry of Health and Care Services, respectively, received and registered by the Authority on 14 January 2005 (Event No: 305352), the Norwegian authorities submitted additional information.
Euroopa Liidu juures asuva Norra esinduse 2005. aasta 13. jaanuari kirjas, millega edastati kaks moderniseerimisministeeriumi ning tervishoiu- ja sotsiaalhoolekande ministeeriumi 10. jaanuari 2005. aasta kirja, mille järelevalveamet sai kätte ja registreeris 14. jaanuaril 2005 (viide nr 305352), esitasid Norra ametivõimud täiendavat teavet.
The Norwegian authorities agreed to an extension of the deadline for taking a final decision until the end of February 2005.
Norra ametivõimud olid nõus pikendama otsuse tegemise lõpptähtaega 2005. aasta veebruari lõpuni.
The letters from the Ministry of Modernisation and the Ministry of Health and Care Services were also sent by telefax dated 10 January 2005 (Event No: 304852).
Moderniseerimisministeeriumi ning tervishoiu- ja sotsiaalhoolekande ministeeriumi kirjad saadeti ka faksi teel 10. jaanuaril 2005 (viide nr 304852).
By letter dated 25 February 2005 to the Norwegian authorities (Event No: 311394), the Authority asked for an extension of the deadline for taking a final decision until 11 March 2005.
aasta 25. veebruari kirjas Norra ametivõimudele (viide nr 311394) palus järelevalveamet pikendada otsuse tegemise lõpptähtaega 11. märtsini 2005.
By telefax dated 7 March 2005 from the Ministry of Modernisation (Event No: 312289), the Norwegian authorities agreed to an extension of the deadline for taking a final decision until 11 March 2005.
Moderniseerimisministeeriumi 2005. aasta 7. märtsil faksitud kirjas (viide nr 312289) nõustusid Norra ametivõimud pikendama otsuse tegemise lõpptähtaega 11. märtsini 2005.
As mentioned above, the Norwegian authorities notified to the Authority the sale of 1744 rental apartments from the Municipality of Oslo to Fredensborg at a price of NOK 715 Million (approximately EUR 89 Million).
Nagu eespool märgitud, teatasid Norra ametivõimud järelevalveametile, et Oslo linnavalitsus müüs 1744 üürikorterit Fredensborgile hinnaga 715 miljonit Norra krooni (ligikaudu 89 miljonit eurot).
The Authority decided to open the formal investigation procedure with regard to the sale and called on interested parties to submit their comments.
Järelevalveamet otsustas seoses müügiga algatada ametliku uurimismenetluse ja kutsus huvitatud isikuid üles esitama märkusi.
By reference to Chapter 18B of the State Aid Guidelines, the Authority doubted that the sale had taken place in such a way that the existence of state aid automatically could be excluded.
Viidates riigiabi suuniste peatükile 18B, kahtles järelevalveamet, kas müük oli toimunud viisil, mis võimaldab automaatselt välistada riigiabi olemasolu.
Furthermore, assessed values of the properties diverged to a substantial degree and gave reasons to doubt that the agreed sales price reflected the market price.
Pealegi hinnati kinnisvara väärtust eri aktides oluliselt erinevalt ja see andis põhjust kahelda, kas kokkulepitud müügihind kajastas turuhinda.