natgillin/translations-raw huggingface dataset:
According to the option agreement the municipality intended to give Asker Brygge the option to buy the property at market price provided that Asker Brygge undertook extensive planning and research with the aim of obtaining a reregulation of the property and then developing the property.
Optsioonilepingu kohaselt kavatses omavalitsus anda ettevõtjale Asker Brygge võimaluse osta maa turuhinnaga, tingimusel et Asker Brygge teostab ulatuslikud planeerimis- ja uurimistööd, eesmärgiga muuta kinnisvara suhtes kehtivaid eeskirju ja seejärel seda arendada.
In 2004 the option agreement was renewed, and the validity of the option was extended until 31 December 2014 under similar conditions regarding the progress of the reregulation work.
Optsioonilepingut uuendati 2004. aastal ja optsiooni tähtaega pikendati 31. detsembrini 2014, kusjuures kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmise tingimused jäid samaks.
In 2005, Asker Brygge called upon the option to buy the land.
Asker Brygge kasutas optsiooni maa ostuks 2005. aastal.
The parties entered into a sales agreement on 21 March 2007 for the price of NOK 8727462.
Lepinguosalised leppisid 21. märtsil 2007 sõlmitud müügilepingus kokku 8727462 Norra krooni suuruses müügihinnas.
The land was transferred to Asker Brygge on the same date although only the first instalment of 30 % of the sales sum was paid on the date of the transfer of the property.
Maa kanti ettevõtja Asker Brygge omandisse samal päeval, kuigi ostusummast maksti samal päeval ainult 30 %.
The municipality of Asker and Asker Brygge are of the opinion that the sales contract does not entail any state aid because the sales price reflects the market value.
Askeri omavalitsus ja Asker Brygge on seisukohal, et müügileping ei kujuta endast riigiabi, sest müügihind vastab turuväärtusele.
The Norwegian authorities nonetheless decided to notify the transaction for reasons of legal certainty.
Norra ametiasutused otsustasid tehingust õiguskindluse huvides siiski teatada.
COMMENTS FROM THE NORWEGIAN AUTHORITIES
NORRA AMETIASUTUSTE MÄRKUSED
The municipality of Asker is of the opinion that the sales contract does not entail any state aid because the sales price reflects the market value.
Askeri omavalitsus on seisukohal, et müügileping ei kujuta endast riigiabi, sest müügihind vastab turuväärtusele.
The municipality has submitted that it must enjoy a margin of judgment.
Omavalitsus väitis, et ta peab saama kasutada oma otsustamisõigust.
The value assessments carried out in June 2006 and June 2008 assessed the market value in 2001 to be NOK 9,6 (with a possible variation of +/– 15 %) million and NOK 8 million respectively.
ja 2008. aasta juunis teostatud väärtuse hindamiste kohaselt oli maa hinnanguline väärtus 2001. aastal vastavalt 9,6 miljonit Norra krooni (võimalik kõikumine +/– 15 %) ja 8 miljonit Norra krooni.
The assessments are thus in accordance with the sales price in 2001, which is the relevant period for the assessment to be made.
Seega on hindamised kooskõlas müügihinnaga 2001. aastal, millega seoses hindamine tehti.
The assessment dated 18 January 2008 is based on wrong premises, and did not take into consideration important factors for the assessment.
18. jaanuari 2008. aasta hindamine tehti vale kinnistu kohta ja selles ei võetud arvesse olulisi tegureid.
The option cannot be considered granted without remuneration, since Asker Brygge in return undertook obligations related to planning and research.
Optsiooni andmist ei saa lugeda hüvitiseta antuks, sest Asker Brygge võttis endale planeerimise ja uuringutega seotud kohustused.
The municipality considered the property difficult to develop, and it did not want to undertake the research necessary to uncover the risks related to difficult soil conditions and pollution.
Omavalitsus leidis, et kinnistu arendamine on keeruline ega soovinud teostada uuringuid pinnasetingimuste ja saastusega seotud ohtude hindamiseks.
The research by Asker Brygge removed the said risks, and the municipality could then sell the property without having to argue vis-à-vis potential buyers regarding these risks.
Asker Brygge teostatud uuringud kõrvaldasid need ohud ja omavalitsus sai kinnistut müüa, ilma et oleks pidanud vaidlema potentsiaalsete ostjatega nende ohtude üle.
Thus the obligation that Asker Brygge undertook was of value to the municipality.
Seega oli Asker Brygge võetud kohustustel omavalitsuse jaoks väärtus.
The municipality accepts that a private investor would not have granted postponed payment of 70 % of the sales sum free of interest, but any possible state aid due to lack of such interest would be considered de minimis aid.
Omavalitsus nõustus, et erainvestor ei oleks võimaldanud müügisummast 70 % moodustanud intressita makse edasilükkamist, kuid leidis, et mis tahes riigiabi käsitataks intresside puudumise tõttu vähese tähtsusega abina.
Asker Brygge has submitted that the Authority can not conclude that state aid has been involved in the sale.
Asker Brygge väitis, et järelevalveamet ei saa järeldada, nagu oleks müügi puhul olnud tegemist riigiabiga.
The value in 2001
Kinnistu väärtus 2001. aastal
In 2001, the agreement with Slependen Båtforening (Slependen) and the obligation to provide a future solution for Slependen must be regarded as an encumbrance on the property which clearly influenced its market value.
aastal ettevõtjaga Slependen Båtforening (edaspidi „Slependen”) sõlmitud lepingut ning kohustust leida Slependeni jaoks uus lahendus tuleks käsitleda kinnistul olnud koormisena, mis mõjutas selgelt maa turuväärtust.
A reregulation of the property would be necessary to develop the land for business activity.
Selleks, et kasutada kinnisvara ärilistel eesmärkidel, on vaja muuta selle suhtes kehtivaid eeskirju.
This was not a realistic alternative for the municipality in 2001.
aastal ei olnud see omavalitsuse jaoks realistlik alternatiiv.
The preparatory works that would be required prior to a complete reregulation are both expensive and time consuming.
Kehtivate eeskirjade täielikuks muutmiseks tehtav ettevalmistav töö on kallis ja aeganõudev.
Moreover, there was a potential risk for Asker Brygge that the Municipality and other public institutions would not accept an application for reregulation, such as the Public Road Administration or the County Governor.
Lisaks sellele seisnes Asker Brygge jaoks võimalik risk ka selles, et omavalitsus ja teised ametiasutused, nagu maanteeamet ja maavanem, ei rahulda taotlust muuta kehtivaid eeskirju.
Further, it must be taken into consideration that the property is in close proximity to the motorway E18, which means that the property is exposed to both the noise from the road as well as pollution.
Tuleb arvestada ka sellega, et kinnistu on maantee E18 vahetus läheduses, mis tähendab seda, et nii müra kui ka õhusaaste on seal suur.
In addition, the proximity to the motorway considerably limits the possibility to develop the property.
Pealegi piirab maantee lähedus olulisel määral kinnisvara arendamise võimalusi.
According to the motorway development plan, it was prohibited to build anything closer to the road than 35 m. As the property is very narrow and situated close to the road, this limitation implies that nearly 90 % of the property was subject to that prohibition.
Vastavalt maantee arengukavale on keelatud mis tahes ehitustegevus lähemal kui 35 meetrit teest. Kuna maatükk on kitsas ja asub tee läheduses, tähendab piirang seda, et keeld hõlmab peaaegu 90 % maatükist.
Moreover, as follows from Section 1 of the Agreement and pursuant to a public road development plan, a part of the property was planned to be used in a new road situated beside the existing motorway.
Nagu nähtub lepingu 1. punktist ja vastavalt riigimaantee arengukavale pidi osa maatükist kasutatama olemasoleva maantee kõrvale ehitatava uue tee ehitamiseks.
Approximately 1/3 of the property would be comprised by the new road.
Uue tee alla jääks ligikaudu 1/3 kinnisvarast.
Asker Brygge would also like to emphasize the uncertainty with regard to the conditions of the property.
Samuti soovib Asker Brygge rõhutada, et ebakindlust on ka seoses kinnistule seatud tingimustega.
As stated above, the property in question was regarded very difficult to develop due to its soil conditions.
Nagu eespool öeldud, peeti kõnealust kinnistut pinnasetingimuste tõttu raskesti arendatavaks.
In addition it was regarded as likely that the soil and shoreline was highly polluted.
Lisaks leiti, et pinnas ja rannajoon on tõenäoliselt väga saastunud.
Thus, when Asker Brygge contacted the Municipality in 2001 with the purpose to buy the land, it was regarded by the Municipality as almost impossible to develop the land for business activity.
Seega, kui Asker Brygge võttis omavalitsusega 2001. aastal ühendust, et maa ära osta, leidis viimane, et kinnisvara on ärilistel eesmärkidel väga keeruline arendada.
Neither Asker Brygge nor the Municipality had sufficient or exact information regarding these issues, and development would require considerable analysis of the property’s conditions.
Ei ettevõtjal Asker Brygge ega omavalitsusel olnud nende probleemide kohta piisavat ega täpset teavet ja arendamine nõudnuks kinnisvara tingimuste põhjalikku analüüsi.
Asker Brygge submits that the limitations mentioned above must be regarded as encumbrances on the property which clearly influenced its market value.
Asker Brygge väidab, et eespool nimetatud piiranguid tuleks käsitleda kinnistul olnud koormisena, mis mõjutas selgelt selle turuväärtust.
Further, the Authority cannot base its assessment on subsequent factual circumstances.
Lisaks sellele ei saa järelevalveamet tugineda oma hinnangus järgnenud faktilistele asjaoludele.
Doing so would imply that the Authority bases its decision using facts that were not available to the Municipality when entering into the Agreement.
Seda tehes tugineb järelevalveamet faktidele, mis ei olnud omavalitsusele lepingut sõlmides kättesaadavad.
Any increase in value of the property after 2001 is due to work which is undertaken by Asker Brygge.
Maa väärtuse mis tahes kasv pärast 2001. aastat on toimunud tänu Asker Brygge tehtud tööle.
Without the work undertaken by Asker Brygge the area would likely still remain undeveloped with a very limited monetary value for the municipality.
Ilma Asker Brygge tehtud tööta oleks see ala tõenäoliselt ikka veel välja arendamata ja selle rahaline väärtus omavalitsusele oleks väga väike.
The relevance of the value in 2007
Kinnistu 2007. aasta väärtuse asjakohasus
To the extent the 2007 value is relevant, the Authority shall take into consideration and deduct the added value which is a result of the work undertaken by Asker Brygge from 2001–2007.
Niivõrd, kuivõrd 2007. aasta väärtus on asjakohane, arvestab järelevalveamet Asker Brugge poolt ajavahemikul 2001–2007 tehtud töö tulemusel tekkinud lisaväärtusega ning arvab selle maha.
Remuneration for the option
Optsiooni hüvitamine
The obligation to finance research work, which amounts approximately to NOK 4 or 5 million, must, in the view of Asker Brygge be taken into consideration when assessing the remuneration for the option given to Asker Brygge.
Asker Brygge arvates tuleks talle antud optsiooni hüvitamise hindamisel arvesse võtta kohustust rahastada uuringuid, mille maksumus on ligikaudu 4 või 5 miljonit Norra krooni.
In general this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case.
Üldiselt ei ole selline metoodika tavatu, kui on tegemist arendamata maa optsioonihinna kindlaksmääramisega, nagu see on käesoleval juhul.
The value assessments
Väärtuse hindamine
Reference is made to the value assessment undertaken by TJB Eiendomstaksering page 6-9, in which the valuer bases its assessment on the fact that it is possible to dredge the shoreline to establish further boat spaces and to establish storage yards for boats on the land area.
Viidatakse ettevõtja TJB Eiendomstaksering poolt läbi viidud väärtuse hindamisele (lk 6–9), milles hindaja hinnangu aluseks on asjaolu, et paatidele lisakohtade saamiseks on võimalik merepõhja rannajoone lähedal süvendada ning rajada maale paatide ladustamisplatse.
Reference is also made to Takstsenteret’s value assessment page 14 and 15, which also bases its assessment on such development of the property.
Viidatakse ka ettevõtja Takstsenteret tehtud väärtuse hindamisele (lk 14 ja 15), mille aluseks on samuti kinnisvara selline arendamine.
However, when the Agreement was concluded in 2001 such development of the property was neither intended nor regarded as possible by the Municipality and Asker Brygge.
Kui leping 2001. aastal sõlmiti, ei olnud omavalitsusel ega ettevõtjal Asker Brygge sellist kinnisvara arendamist kavas ning seda ei peetud võimalikukski.
Further, due to the conditions of the shoreline below the land area, and to avoid displacement of mass and damaging the foundation of a road bridge close to the property, the Public Road Administration prohibited further dredging in the area.
Rannajoone pinnasetingimuste tõttu ning pinnase teisaldamise ja lähedalasuva maanteesilla vundamendi kahjustamise vältimiseks keelas maanteeamet piirkonnas edasised süvendamistööd.
If the transaction was carried out in accordance with the market economy investor principle, i.e., if the municipality sold the land for its market value and the conditions of the transaction would have been acceptable for a private seller, the transaction would not involve the grant of state aid.
Kui tehing toimus kooskõlas turuinvestori põhimõttega, s.t kui omavalitsus müüs maa turuväärtusega ja tehingu tingimused oleksid olnud vastuvõetavad erasektori müüjale, ei kujutaks tehing endast riigiabi.
The sale of land could qualify as state aid if the sale was not carried out at market price.
Maa müük oleks kvalifitseerunud riigiabina, kui müük ei oleks toimunud turuhinnaga.
As a point of departure, the assessment of whether a property has been sold at market value should be assessed at the time of the conclusion of the contract.
Seda, kas kinnisvara müüdi turuväärtusega, tuleks hinnata lepingu sõlmimise seisuga.
The circumstances of this sale of land are somewhat particular in the sense that there exist several agreements concerning the sale: An option agreement from 2001, an extended option agreement from 2004 and a sales agreement from 2007.
Konkreetse maamüügi asjaolud on mõneti erilised, sest müüki käsitlevaid lepinguid on mitu: optsioonileping aastast 2001, optsiooni tähtaja pikendamise leping aastast 2004 ja müügileping aastast 2007.
The option agreement not only gave Asker Brygge a right to acquire the property at any given time over the years to come but also fixed the price for a later transfer.
Optsioonilepinguga ei antud ettevõtjale Asker Brygge mitte ainult õigust omandada kinnisvara mis tahes ajal tulevaste aastate jooksul, vaid ka õigus teha seda kindlaksmääratud hinnaga.
The Authority has in that regard considered whether Asker Brygge paid for the option as such, and whether the favourable conditions for the buyer appear to be balanced by corresponding obligations for the buyer or rights for the seller.
Selles suhtes on järelevalveamet kaalunud, kas Asker Brygge maksis optsiooni eest ja kas ostja suhtes kehtestatud kohustused või müüjale antud õigused tasakaalustasid ostjale antud soodustingimusi.
The Authority has concluded that the option agreement as such cannot be said to comply with the private market investor principle.
Järelevalveamet leidis, et optsioonileping ei ole kooskõlas turutingimustes tegutseva erainvestori põhimõttega.
The market price of the option agreement signed in 2001
Turuhind 2001. aastal sõlmitud optsioonilepingus
There can be a number of commercially sound reasons to enter into an agreement under given conditions.
Lepingu sõlmimisel kõnealustel tingimustel võib olla mitu ärilisest seisukohast põhjendatud põhjust.
When there is no plausible explanation for the municipality’s choice the measure could qualify as state aid.
Meedet saab tõlgendada riigiabina juhul, kui omavalitsuse valikule ei ole usutavaid seletusi.
The main features of the option agreement which are relevant for the state aid assessment are (i) the agreed price of NOK 8 million, adjusted in accordance with the consumer price index, (ii) the right of renegotiation agreed for Asker Brygge in case property prices should decrease considerably before the option was invoked (there was no corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably), (iii) the payment in two instalments, whereby 70% of the sales price would be paid before 31 December 2011 at the latest, but no interest would be charged for this delay.
Riigiabi hindamise seisukohalt olulised optsioonilepingu tunnused on järgmised: i) 8 miljonit Norra krooni suurune kokkulepitud hind, mida kohandatakse vastavalt tarbijahinnaindeksile, ii) Asker Brygge õigus uuteks hinnaläbirääkimisteks kinnisvarahindade märkimisväärse languse korral (kinnisvarahindade märkimisväärse tõusu korral omavalitsusel vastav õigus puudus), iii) ostusumma maksmine kahes osas, kusjuures teine osamakse, mis vastab 70 % müügisummast, tuleb tasuda hiljemalt 31. detsembriks 2011 ja selle eest intresse ei arvestata.
In 2004 the municipality and Asker Brygge prolonged the option agreement until 2014, but did not modify any of the other conditions for the transaction [4].
Omavalitsus ja Asker Brygge pikendasid 2004. aastal optsioonilepingu kehtivust 2014. aastani, kuid ei muutnud ühtegi teist tehingu tingimust [4].
Thus, it is not clear to the Authority on which basis the municipality arrived at the agreed price of NOK 8 million for the sale of the land.
Seega ei ole järelevalveametil selge, mille alusel jõudis omavalitsus kokkulepitud 8 miljoni Norra krooni suuruse müügihinnani.
Even if it is assumed that NOK 8 million represented the market price for the property as such in 2001 [5], the market value of the other elements agreed upon in the option agreement should be assessed.
Isegi kui omavalitsus eeldas, et kinnisvara turuhind 2001. aastal oli 8 miljonit Norra krooni, [5] tuleks hinnata muude optsioonilepingus kokku lepitud elementide turuväärtust.
In the Authority’s view, if only the market value for the property had to be considered, that would entail that Asker Brygge got the option as such for free without any economic consideration for this preferential right of purchase.
Järelevalveamet on seisukohal, et kui arvesse võetaks ainult kinnisvara turuväärtust, tähendaks see, et Asker Brygge sai optsiooni tasuta, ilma majandusliku kompensatsioonita ostu eesõiguse eest.
As mentioned above, this option enabled the company to observe the development of property prices for a number of years.
Nagu eespool mainitud, võimaldas optsioon ettevõtjal jälgida mitme aasta jooksul kinnisvarahindade arengut.
Statistically, property prices tend to increase over time.
Statistiliselt kinnisvarahinnad aja jooksul tõusevad.
Furthermore, Asker is located close to Oslo and has experienced a continuous growth in population, something that would usually influence property prices positively.
Pealegi asub Asker Oslo läheduses ning viimastel aastatel on selle elanikkond suurenenud, mis tavaliselt mõjutab kinnisvarahindu tõusu suunas.
The option agreement barred the municipality from selling the property to another buyer, and thus tied up capital for which the municipality could have found alternative uses or received interest.
Optsioonileping takistas omavalitsusel kõnealust kinnisvara kellelegi teisele müüa, mille tõttu oli kinni omavalitsuse kapital, millele oleks saanud leida muid kasutusviise või koguda intresse.
However, the municipality would not receive any payment or compensation in case Asker Brygge would decide not to buy the property.
Kui Asker Brygge oleks otsustanud kinnistut mitte osta, ei oleks omavalitsus saanud ühtegi makset ega kompensatsiooni.
Additionally, the extension in 2004 prolonged the option with 5 additional years without remuneration.
Lisaks sellele pikendati 2004. aasta lepinguga optsiooni veel viie aasta võrra ilma hüvitist saamata.
It enabled Asker Brygge to actively approach the municipality in order to reregulate the property for purposes that would increase the market value.
See andis ettevõtjale Asker Brygge võimaluse taotleda omavalitsuselt aktiivselt kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmist, et suurendada selle potentsiaalset turuväärtust.
Under the option agreement, some aspects of a possible future sales contract were also agreed upon.
Optsioonilepingu raames lepiti kokku ka võimaliku tulevase müügilepingu mõnedes aspektides.
In particular, regarding the reregulation of the area, Asker Brygge had an obligation to finish the preparatory works that would lead to the reregulation process.
Eelkõige oli Asker Brygge kohustatud viima lõpule kehtivate eeskirjade muutmiseks tehtava ettevalmistava töö.
If this condition was not met, the municipality of Asker could terminate the contract.
Selle tingimuse mittetäitmisel oli Askeri omavalitsusel õigus leping lõpetada.
The Norwegian authorities have argued that the option cannot be considered granted without remuneration, since Asker Brygge in return undertook obligations related to planning and research.
Norra ametiasutused väidavad, et optsiooni andmist ei saa käsitada hüvitiseta andmisena, sest Asker Brygge võttis endale planeerimise ja uuringutega seotud kohustused.
Even if the municipality considered the property difficult to develop, and it did not want to undertake the research necessary to uncover the risks related to difficult soil conditions and pollution, the option agreement gave Asker Brygge the opportunity to work on it for several years before deciding to buy the property, which in the opinion of the Authority reduced the risk considerably.
Isegi kui omavalitsus leidis, et kinnistu arendamine on keeruline, ega soovinud teostada uuringuid keeruliste pinnasetingimuste ja saastusega seotud ohtude hindamiseks, andis optsioonileping Asker Bruggele võimaluse teostada kinnistul enne ostuotsuse tegemist mitu aastat töid, mis järelevalveameti arvates vähendas märkimisväärselt riske.
In addition, if the property was reregulated, this would increase the value of the property.
Lisaks sellele tõstnuks kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmine selle väärtust.
Hence, the option agreement did not entail any real risk for Asker Brygge.
Järelikult ei kujutanud optsioonileping Asker Brygge jaoks tõelist riski.
The amounts spent on research would benefit the buyer, and if the research was to show that the property was unsuitable for development, the research works could be stopped and costs minimized, without any obligation to buy the property.
Uuringutele kulutatud summad oleksid tulnud kasuks ostjale ja kui uuringud oleksid näidanud, et kinnisvara on arendamiseks sobimatu, oleks Asker Brygge uuringud lõpetanud ja kulud minimeerinud, ilma et tal oleks olnud kohustust kinnisvara osta.
Asker Brygge has argued that the obligation to finance research work, which it is said to amount to approximately NOK 4 or 5 million, must be taken into consideration when assessing the remuneration for the option.
Asker Brygge väidab, et optsiooni hüvitamise hindamisel tuleks arvesse võtta kohustust rahastada uuringuid, mille maksumus on ligikaudu 4 või 5 miljonit Norra krooni.
It is argued that this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case.
Väidetavalt ei ole selline metoodika tavatu, kui on tegemist arendamata maa optsioonihinna kindlaksmääramisega nagu käesoleval juhul.
The Authority notes that Asker Brygge has not submitted any documentation on the claims mentioned above.
Järelevalveamet märgib, et Asker Brygge ei ole esitanud eespool nimetatud väidete kohta ühtegi dokumenti.
The Norwegian Authorities have not been able to confirm neither the amounts spent on research, nor that this is a common method to fix the price on undeveloped land.
Norra ametiasutused ei ole suutnud kinnitada uuringutele kulutatud summat ega seda, et see on arendamata maa hinna kindlaksmääramisel tavaline meetod.