natgillin/translations-raw huggingface dataset:
Extra planning costs i.e. costs related to the project office such as financial administration, insurance, etc.
Täiendavad planeerimiskulud, s.t projekti haldamisega seotud kulud, näiteks finantshalduskulud, kindlustus jms
Maintenance deteriorated area
Kehvas seisus ala hooldus
In addition, the Dutch authorities claim that the Municipality would have suffered indirect damage from such a delay consisting in the further deterioration of the public space, loss of confidence in the area by its inhabitants and future purchasers of real estate, costs for the re-destination of shops, damage claims from enterprises, maintenance costs, and changes of plans for the other sub-projects.
Lisaks väidavad Madalmaade riigiasutused, et omavalitsus oleks kandnud sellise viivituse tõttu kaudset kahju, mis oleks tulenenud üldkasutatava piirkonna pidevast halvenemisest, piirkonna usaldusväärsuse vähenemisest selle elanike ja tulevaste kinnisvara soetajate silmis, kaupluste mujale kolimisega seotud kuludest, ettevõtjate esitatud kahjunõuetest, hoolduskuludest ning teiste alamprojektidega seotud plaanide muutustest.
Such delay could also mean the end of shopping facilities in the development area whose presence contributes to the habitability of the entire area.
Sellise viivituse tõttu võisid arenduspiirkonnast lahkuda ka sellised kauplused, mille olemasolu aitab muuta kogu piirkonda elamiskõlblikuks.
Already before the start of the project, around 23 % of the shops were vacant and, by 2010, 27 % were out of business.
Juba enne projekti algust oli umbes 23 % kaupluste pindadest vabad ning 2010. aastaks oli tegevuse lõpetanud 27 %.
Without the necessary revitalisation, the entire area would further deteriorate.
Vajalike uuendusteta oleks kogu piirkond veelgi kehvemasse olukorda sattunud.
The Dutch authorities are therefore of the opinion that the Municipality acted as a market economy private investor would, by taking into account the financial forecasts and trying to limit, in its own interest, the direct and indirect damages resulting from a further delay of the project.
Sellepärast leiavad Madalmaade riigiasutused, et omavalitsus tegutses nii, nagu oleks seda teinud turumajanduse tingimustes tegutsev erainvestor, võttes arvesse finantsprognoose ning püüdes enda huvides piirata otsest ja kaudset kahju, mida oleks kantud, kui projekti oleks veelgi edasi lükatud.
At the same time, it obtained a guarantee that construction works on the Damplein would be undertaken.
Samas sai omavalitsus garantii, et ehitustööd Dampleinis teostatakse.
Second, the Dutch authorities submitted that the Municipality had acted as a private investor would by granting the contested measures in return for a commitment from SJB that it would waive its right to invoke the 70 % clause.
Teiseks väitsid Madalmaade riigiasutused, et omavalitsus oli toiminud sarnaselt erainvestorile, kui võimaldas vaidlustatud meetmete kasutamist vastutasuks SJB lubaduse eest loobuda õigusest kasutada 70 % klauslit.
Without the Supplementary Agreement, SJB would not have started construction on the Damplein.
Lisakokkuleppeta ei oleks SJB Dampleini ehitustöödega alustanud.
Comments regarding the compatibility of the State aid
4.3 Märkused riigiabimeetmete kokkusobivuse kohta siseturuga
Should the Commission concludes that the contested measures qualify as State aid, the Dutch authorities contend that this aid would be compatible with the internal market, in accordance with Article 107(3)(c) TFEU.
Kui komisjon peaks järeldama, et vaidlustatud meetmed kujutavad endast riigiabi, siis Madalmaade riigiasutused väidavad, et selline abi on kokkusobiv siseturuga vastavalt ELi toimimise lepingu artikli 107 lõike 3 punktile c.
General interest
4.3.1 Üldine huvi
The Dutch authorities claim that the Municipality had a public interest in the realisation of this project.
Madalmaade riigiasutused väidavad, et omavalitsusel oli avalik huvi kõnealuse projekti elluviimise vastu.
As a large part of the land on the Damplein lay fallow and the area was deteriorating, the Municipality considered starting the constructions works on the Damplein as crucial not only for the development of the Damplein, but for the entire Leidschendam city centre.
Kuna suur osa Dampleinis asuvast maast oli halvas olukorras ning olukord piirkonnas muutus üha halvemaks, pidas omavalitsus ehitustööde alustamist Dampleinis äärmiselt oluliseks mitte ainult Dampleini arendamise seisukohast, vaid ka kogu Leidschendami linnakeskuse jaoks.
In particular, delaying the construction of the underground parking garage could jeopardise the realisation of the other sub-projects.
Eelkõige võis muude alamprojektide elluviimist ohustada maa-aluse parkla ehitustöödega viivitamine.
Objective of common interest
7.2.1 Ühishuvist kantud eesmärk
According to the Dutch authorities, the revitalisation of Leidschendam city centre contributes to the objective of economic and social cohesion, as laid down in Articles 3 and 174 TFEU.
Madalmaade riigiasutuste sõnul aitab Leidschendami linnakeskuse uuendamine kaasa majandusliku ja sotsiaalse ühtekuuluvuse tugevdamisele, nagu on sätestatud ELi toimimise lepingu artiklites 3 ja 174.
The revitalisation of the city centre makes efficient use of the scarce space available for new housing units, commercial facilities and underground parking in Leidschendam, while the amelioration of the public infrastructure contributes to the cohesion of the entire city centre.
Linnakeskuse uuendamise käigus kasutatakse tõhusalt ära see vähene pind, mis on kättesaadav uute eluasemete, äripindade ja maa-aluse parkla rajamiseks Leidschendamis, samas kui avaliku infrastruktuuri parandamine aitab kaasa kogu linnakeskuse sidususele.
Appropriateness of the Supplementary Agreement
4.3.3 Lisakokkuleppe asjakohasus
The 2004 Co-operation Agreement was therefore re-negotiated, since the Municipality considered it of the utmost importance to start the construction works on the Damplein.
Sellepärast toimusid 2004. aasta koostöölepingu üle uued läbirääkimised, sest omavalitsuse arvates oli Dampleini ehitustööde alustamine äärmiselt oluline.
The Supplementary Agreement was therefore appropriate and necessary for the Municipality to achieve its goal of revitalising the Damplein.
Seega oli lisakokkulepe asjakohane ja vajalik, et omavalitsus suudaks saavutada eesmärgi, nimelt taaselustada Dampleini.
Proportionality
4.3.4 Proportsionaalsus
In order for the Municipality to obtain an immediate start of the construction works, SJB had to give up it right to invoke the 70 % clause and had to start the construction works with the risk that the housing units might not be sold.
Selleks et täituks omavalitsuse soov ja ehitustöödega alustataks viivitamata, pidi SJB loobuma oma õigusest kasutada 70 % klauslit ja alustama ehitustöid, võttes samas riski, et eluasemeid ei ole võimalik maha müüa.
Therefore, the previously agreed price was recalculated by SJB.
Sellepärast arvutas SJB varem kokku lepitud hinna ümber.
Subsequently, this calculation was verified by an independent expert who declared the agreed price as market-conform.
Seejärel kinnitas selle arvutuse sõltumatu ekspert, kelle sõnul oli kokkulepitud hind turutingimustele vastav.
According to the Dutch authorities, the fact that the price is declared market-conform by an independent expert indicates that the price decrease is proportionate.
See, et hinna tunnistas turutingimustele vastavaks sõltumatu ekspert, näitab Madalmaade riigiasutuste sõnul, et hinnavähendus oli proportsionaalne.
This would also imply that no overcompensation of SJB has taken place.
See tähendaks ka seda, et SJB ei saanud ülemäärast hüvitist.
The decrease in the price was the consideration which the Municipality had to pay so that SJB would agree to waive its right to invoke the 70 % clause.
Maa hinna vähendamine oli vastutasu, mida omavalitsus pidi maksma, et SJB nõustuks loobuma 70 % klausli kasutamise õigusest.
Furthermore, through its participation in the PPP, SJB will itself bear 50 % of the risks and the costs of the ground exploitation, thereby participating in the agreed decrease of the sales price.
Peale selle, kuna SJB osaleb PPP-s, kannab ta ka ise maa kasutusega kaasnevatest riskidest ja kuludest 50 %, olles sel viisil samuti mõjutatud müügihinna vähendamisest.
In order to arrive at break-even for the ground exploitation, it was decided that SJB should contribute EUR 2,6 million to the PPP (point 5.2.1 Ground Exploitation Masterplan Damcentrum) and, as the PPP bore 50 % of the costs of the school, 25 % of those costs is at the expense of SJB (EUR 0,7 million).
Selleks et jõuda maakasutuse puhul rentaablusläveni, otsustati, et SJB peaks panustama PPP-sse 2,6 miljonit eurot (Damcentrumi maa kasutamise üldplaani punkt 5.2.1), ning kui PPP kannab 50 % kooli ehitamisega seotud kuludest, siis 25 % neist kuludest kannab SJB (0,7 miljonit eurot).
Distortion of competition
4.3.5 Konkurentsi moonutamine
Finally, he Dutch authorities claim that the retroactive price decrease concerns the building of 67 housing units and 14 commercial premises which will be sold at market-conform prices valued by an independent expert.
Lõpetuseks väidavad Madalmaade riigiasutused, et hinna tagasiulatuv vähendamine hõlmab 67 eluaseme ja 14 äripinna ehitamist, mis kavatsetakse müüa turutingimustele vastava ja sõltumatu eksperdi määratud hinnaga.
Therefore, the distortion of competition would be of a very local nature and would not outweigh the positive effects of the completion of the project.
Sellepärast oleks konkurentsi moonutamine väga kohalikku laadi ega kaaluks üles projekti lõpetamisest tulenevat positiivset mõju.
Only the Stichting provided comments in response to the opening decision.
Vastusena menetluse algatamise otsusele esitas märkused vaid sihtasutus Stichting.
The Stichting welcomes the opening decision, but is of the opinion that the contested measures described in this decision are part of a much wider aid operation and refers to its complaint and additional submissions.
Sihtasutus tervitas menetluse algatamise otsust, kuid leidis, et kõnealuses otsuses kirjeldatud vaidlustatud meetmed on osa palju laiemast abi andmise protsessist ning viitas oma kaebusele ja täiendavalt esitatud materjalidele.
In particular, the Stichting refers to the alleged free transfer of land by the Municipality to the PPP.
Eelkõige viitab sihtasutus Stichting sellele, et omavalitsus andis maa PPP-le väidetavalt tasuta.
The Stichting is of the opinion that the delay in the project was not due to the national court proceedings initiated by them, nor that the financial crisis delayed the sales of the housing units on the Damplein.
Sihtasutus Stichting on arvamusel, et projekti puhul esinenud viivitus ei tulenenud asutuse algatatud siseriiklikust kohtumenetlusest ning finantskriis ei põhjustanud Dampleini eluasemete müügi edasilükkumist.
According to the Stichting, there has been no market demand for the kind of housing units proposed for the Damplein ever since the beginning of the project in 2004.
Sihtasutuse Stichting sõnul ei ole seda liiki eluasemete järele, mida Dampleinis ehitada kavatseti, turul nõudlust olnud ajast, mil projektiga 2004. aastal alustati.
According to the Stichting, the land was not valued by an independent expert, neither in 2003, nor in 2009.
Sihtasutuse Stichting väitel ei hinnanud sõltumatu ekspert maad ei 2003. aastal ega ka 2009. aastal.
COMMENTS FROM THE DUTCH AUTHORITIES ON THIRD PARTY COMMENTS
MADALMAADE RIIGIASUTUSTE MÄRKUSED KOLMANDATE ISIKUTE MÄRKUSTE KOHTA
Concerning the free transfer of land by the Municipality to the PPP, the Municipality explained that this is not part of the opening decision and referred to its submissions to the Commission in 2009, in which it explained that that transfer was not free of charge since the PPP provided services in return for it.
Mis puutub PPP-le maa tasuta andmist, siis selgitas omavalitsus, et menetluse algatamise otsus seda ei hõlma ning viitas 2009. aastal komisjonile esitatud teabele, milles ta oli selgitanud, et maad ei antud tasuta, sest PPP osutas selle eest vastutasuks teenuseid.
In its earlier submissions, the Municipality stressed that the works carried out by the PPP should normally have been borne by the Municipality.
Varem esitatud teabes rõhutas omavalitsus, et PPP teostatud tööd oleks tavapäraselt pidanud ära tegema omavalitsus.
According to the Dutch authorities, both the different legal procedures initiated by the Stichting, which generated a lot of negative publicity for the project, and the credit crisis had a negative effect on the sales of housing units on the Damplein.
Madalmaade riigiasutuste sõnul oli Dampleini eluasemete müügile negatiivne mõju nii sihtasutuse Stichting algatatud kohtumenetlusel, millega kaasnes projektile palju negatiivset tähelepanu, kui ka krediidikriisil.
However, when initial sales started in 2007, almost a third of the housing units were sold.
Kui esialgne müük 2007. aastal algas, siis müüdi siiski peaaegu kolmandik eluasemetest.
These sales agreements were later cancelled due to the late delivery of the necessary building permits.
Vajalike ehituslubade liiga hilise saamise tõttu need müügilepingud hiljem küll tühistati.
It can therefore be concluded that there was a demand for these units at the beginning of the project.
Seega võib järeldada, et projekti alguses oli nende eluasemete järgi nõudlus.
The Dutch authorities further note that the independent experts were selected by the Municipality, which had no interest in obtaining a low value for the land.
Lisaks märgivad Madalmaade riigiasutused, et sõltumatud eksperdid valis välja omavalitsus, kellel puudus huvi saada maa eest väikest tulu.
ASSESSMENT OF THE CONTESTED MEASURES
VAIDLUSTATUD MEETMETE HINDAMINE
The existence of State aid under Article 107(1) TFEU
7.1 Riigiabi olemasolu ELi toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 alusel
Article 107(1) TFEU provides that: “any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Member States, be incompatible with the internal market”.
ELi toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 kohaselt „on igasugune liikmesriigi poolt või riigi ressurssidest ükskõik missugusel kujul antav abi, mis kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi, soodustades teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist, siseturuga kokkusobimatu niivõrd, kuivõrd see kahjustab liikmesriikidevahelist kaubandust.”
First, it has not been challenged that SJB as well as Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of this partnership, qualify as undertakings for the purpose of this provisions, since they pursue economic activities offering goods and services on the market, as indicated in the opening decision.
Esiteks ei ole vaidlustatud seda, et SJB ning ka Schouten de Jong ja Bouwfonds – selle ühisettevõtte liikmed – kvalifitseeruvad kui ettevõtjad nimetatud sätte mõttes, sest nende majandustegevus hõlmab kaupade pakkumist ja teenuste osutamist turul, nagu on osutatud menetluse algatamise otsuses.
Second, the contested measures were granted by the PPP, which means with the necessary agreement of the Municipality, which holds a 50 % stake in the PPP.
Teiseks, vaidlustatud meetmete kasutamist võimaldas PPP, mis tähendab, et selleks oli kindlasti vajalik kokkulepe omavalitsusega, kellele kuulub nimetatud partnerlusest 50 %.
Since the decision-making of the PPP is by unanimity and these measures could not have been agreed to without the express approval of the Municipality’s Council, the decision to grant the contested measures by the PPP are imputable to the State.
Kuna PPP teeb otsuseid ühehäälselt ning neid meetmeid ei oleks olnud võimalik heaks kiita ilma omavalitsuse volikogu sõnaselge heakskiiduta, on PPP otsus võimaldada kasutada vaidlustatud meetmeid riigi tehtud otsus.
Furthermore, had the Municipality not agreed to grant the contested measures, the extent of its financial exposure resulting from the PPP would have been proportionally lower.
Peale selle, kui omavalitsus ei oleks nõustunud vaidlustatud meetmete lubamisega, oleks tema finantsrisk, mis tulenes PPPst, olnud proportsionaalselt väiksem.
Therefore, the price decrease and waived fees agreed to by the PPP imply a loss of State resources.
Sellepärast viitavad PPP heakskiidu saanud hinnavähendus ja maksude sissenõudmisest loobumine riigi vahendite vähenemisele.
Third, since the measures benefit only SJB and, ultimately, Schouten de Jong and Bouwfonds, the members of this partnership, they must be considered as selective in nature.
Kolmandaks, kuna meetmetest said kasu ainult SJB ning lõppkokkuvõttes selle ühisettevõtte liikmed ettevõtjad Schouten de Jong ja Bouwfonds, tuleb meetmeid käsitleda oma loomult valikulistena.
However, the Dutch authorities have challenged the contention that the Municipality, by agreeing to a reduction in the initially agreed sales price for the land sold to SJB and a waiver of fees, conferred an economic advantage on SJB which it would not have otherwise obtained under normal market conditions.
Samas on Madalmaade riigiasutused vaidlustanud väite, et kui omavalitsus nõustus vähendama algselt kokku lepitud hinda, mida küsiti SJB-le müüdud maa eest, ja mitte sisse nõudma makse, andis ta SJB-le majandusliku eelise, mida tal ei oleks olnud võimalik saada tavapärastel turutingimustel.
It also challenges the contention that the contested measures distort competition and affect intra-Union trade.
Samuti vaidlustasid riigiasutused väite, et vaidlustatud meetmed moonutavad konkurentsi ja mõjutavad liidusisest kaubandust.
For the reasons set out in recitals 69 to 89 below, the Commission disagrees with the Dutch authorities on these points.
Põhjendustes 69–89 esitatud põhjustel ei nõustu komisjon neis punktides Madalmaade riigiasutustega.
The existence of an advantage
7.1.1 Eelise olemasolu
According to settled case law [15], the sale by public authorities of land or buildings to an undertaking or to an individual involved in an economic activity may constitute State aid, in particular where it is not made at market value, that is to say, where it is not sold at the price which a private investor, operating in normal competitive conditions, would be likely to have fixed.
Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt [15] võib riigiasutuste teostatav maa või ehitiste müük ettevõtjale või majandustegevusega tegelevale eraisikule kujutada endast riigiabi, eelkõige kui see tehing ei toimu turuväärtuse alusel, s.t hinnaga, mille erainvestor oleks tavapärase konkurentsi tingimustes võinud määrata.
The Commission notes, in this regard, that land sale transactions should, in principle, be assessed under the Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities [16] (hereinafter: “the Land Sale Communication”), which provides a set of guidelines for Member States to ensure that the sale of land and buildings by public authorities is free of State aid.
Sellega seoses märgib komisjon, et maa müügitehingut tuleks põhimõtteliselt hinnata, lähtudes komisjoni teatisest ametivõimude korraldatavas maa ja hoonete müügis sisalduvate riigiabi elementide kohta [16] (edaspidi „maamüügiteatis”), milles nähakse liikmesriikidele ette suunised eesmärgiga tagada, et ametiasutuste teostatav maa ja ehitiste müük ei sisaldaks riigiabi.
The Land Sale Communication provides two methods to exclude the presence of aid from such transactions: first, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised, open and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid; and, second, an ex-ante valuation report prepared by an independent expert.
Maamüügiteatises esitatakse kaks meetodit, mille abil välistada tehingutes riigiabi olemasolu: esiteks maa ja ehitiste müük pärast piisaval määral avaldatud, avalikku ja tingimusteta pakkumismenetlust, mis on võrreldav oksjoniga, võttes vastu parima või ainukese pakkumise; ning teiseks, sõltumatu eksperdi koostatud eelhindamise aruanne.
These methods seek to ensure that the price at which land is sold by a public authority adequately reflects, as much as possible, the market value of that land, thus conforming to the MEIT, so as to rule out that that sale confers an economic advantage on the purchaser of the land.
Nende meetodite eesmärk on tagada, et hind, millega riigiasutus maad müüb, peegeldab asjakohaselt ja võimalikult suurel määral kõnealuse maa turuhinda, vastates nii turumajandusliku erainvestori kriteeriumidele, nii et oleks välistatud, et müügiga antakse maa soetajale majanduslik eelis.
It cannot be excluded, however, that other valuation methods may also be applied in such instances so long as it is assured that the price actually paid by the purchaser on the basis of those methods reflects, in so far as possible, the market value of that land [17].
Siiski ei saa välistada, et sellistel juhtudel võib kasutada ka muid hindamismeetodeid, kui on tagatud, et ostja tegelikult makstud hind, mis on arvutatud nende meetodite alusel, peegeldab võimalikult suurel määral kõnealuse maa turuväärtust [17].
In the present case, no unconditional bidding procedure was organised.
Käesoleva juhtumi puhul ei korraldatud tingimusteta pakkumismenetlust.
While an expert valuation was made in March 2003 to establish the sales prices laid down in the 2004 Co-operation Agreement, the price agreed with SJB for the purchase of the land on the Damplein was subsequently decreased and the fees earlier agreed were waived in 2010 as a result of the Supplementary Agreement.
Kuigi 2003. aasta märtsis koostati eksperdihinnang eesmärgiga määrata kindlaks müügihinnad, mis kehtestati 2004. aasta koostöölepingus, siis hiljem, 2010. aastal vähendati SJBga kokku lepitud maasoetushinda ning loobuti varem kokku lepitud maksude sissenõudmisest lisakokkuleppe alusel.
As regards the expert valuation of February 2009 referred to in recital (30) above, the Commission considers the residual value method used in that ex post assessment inappropriate to calculate the market value of the land sold to SJB, since the expected decrease in revenues from the sale of the housing units would be entirely absorbed by the price of the land.
Põhjenduses 30 osutatud eksperdihinnanguga seoses leiab komisjon, et selles järelhindamises kasutatud jääkväärtuse meetod ei ole sobiv arvutamaks SJB-le müüdud maa turuväärtust, sest eluasemete müügist tuleneva tulu languse absorbeeriks täielikult maahind.
To calculate the value of land, the residual value method starts from the sales price of the housing units.
Maa väärtuse arvutamisel võetakse jääkväärtuse meetodi puhul arvesse eluasemete müügihinda.
From this price, the construction costs and a profit and risk provision are deducted.
Selles hinnast arvatakse maha ehituskulud ning kasum ja riskikaitse.
What is left is the residual value of the land.
Järele jääb maa jääkväärtus.
It is clear that in a declining housing market such as that in casu the residual value method shifts the deceasing value of real estate entirely to the value of the land.
On selge, et sellisel langeval eluasemeturul jääkväärtuse meetodi kasutamise korral antud juhtumi puhul kandub kinnisvara langev hind täielikult üle maa väärtusesse.
In theory, this could even result in a negative value for the land.
Teoorias võib selle tulemuseks olla isegi maa negatiivne väärtus.
Finally, the Dutch authorities claim that the Municipality, by agreeing to the contested measures, acted in accordance with the MEIT; that is, that a hypothetical private vendor in the same situation as the Municipality would have agreed to the same price reduction and fee waivers, so as to preclude the existence of an advantage as a result of the contested measures.
Peale selle väidavad Madalmaade riigiasutused, et vaidlustatud meetmetega nõustudes toimis omavalitsus vastavalt turumajandusliku erainvestori kriteeriumidele, s.t et hüpoteetiline eraõiguslik müüja oleks sarnases olukorras, milles oli omavalitsus, nõustunud samasuguse hinnavähenduse ja maksude sissenõudmisest loobumisega, et välistada vaidlustatud meetmete tulemusel eelise tekkimine.